VOL Valorizzazione On Line by Vincenzo Acunto

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Processo informatizzato per la Valorizzazione On Line del Patrimonio Immobiliare dei Comuni/Enti Territoriali

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Cos’è GeoForm? GeoForm è la soluzione per la formazione professionale. Il cuore di GeoForm è il portale www.geoform.org. Attraverso GeoForm.org è possibile visionare i corsi disponibili e pianificare il percorso formativo più adatto alle proprie esigenze.

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I corsi sono organizzati in modo da minimizzare e, ove possibile, eliminare del tutto la presenza in aula così puoi liberamente gestire il tuo tempo. I corsi sono strutturati in moduli. Tutti i moduli si concludono con un test di verifica dell’apprendimento che consente il passaggio al modulo successivo.

GeoForm.org Il portale internet con videocorsi, slide, normativa di riferimento e test di verifica a tua disposizione 24 ore su 24 GeoTecno Quaderni tecnici con un approccio pratico e diretto finalizzato alla risoluzione dei problemi GeoBook Piccoli manuali tecnici con le risposte che cerchi alle problematiche tecniche GeoNews La newsletter che ti tiene sempre aggiornato sulle novità normative, sugli eventi e sulle pubblicazioni GeoMagazine La prima rivista interamente dedicata ai tecnici su iPad GeoTalk Seminari formativi periodici ottimizzati nel tempo e nei contenuti

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VOL La Valorizzazione del Patrimonio Immobiliare

La Valorizzazione del Patrimonio Immobiliare Abstract L’efficienza e la redditività del patrimonio possono costituire la principale fonte di finanziamento delle attività istituzionali/assistenziali devolute alla competenza degli enti locali. La Cassa Depositi e Prestiti ha realizzato un framework procedurale, Greta, per valorizzare il patrimonio immobiliare attraverso la razionalizzazione dell’utilizzo degli spazi, la gestione efficiente degli immobili e l’individuazioni delle più opportune destinazioni funzionali, il tutto in accordo con le normativi vigenti in materia. Il procedimento è composto di 5 macro fasi, a loro volta composte da attività propedeutiche fra loro: Fase 1) Fase 2) Fase 3) Fase 4) Fase 5)

Censimento degli immobili e verifica documentale tecnico/amministrativa Razionalizzazione degli spazi e gestione degli immobili Valutazione degli immobili Valorizzazione - Elaborazione da parte dell’Ente di uno studio di fattibilità Scelta, da parte dell’Ente, dello/gli strumento/i di valorizzazione/messa a reddito

Le principali problematiche relative a questo processo consistono nella mancanza di “intelligenza” del sistema che può assicurare la presenza del dato, ma non la correttezza dello stesso. Per migliorare l’efficienza del processo che porterà alla Commerciabilità del bene, è necessario fornire un’intelligenza al sistema affinché possa garantire l’integrità del dato inserito dall’operatore ed evitare l’inserimento di documenti non pertinenti. Tale concetto prende il nome di “Metrica Probatoria”. Allo stesso tempo è necessario fornire strumenti e metodologie a supporto dell’attività del tecnico, che disporrà di nozioni teoriche e operative, casi studio e check list per aumentare efficienza e produttività della sua attività.

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e n o i z a z z i r Valo VERIFICHE

Censimento e Verifica Censimento degli immobili e veriﬁca documentale tecnico/amministrativa L’analisi e la conoscenza del patrimonio si fondano su elementi quali/quantitativi che l’ente deve raccogliere sia per sopperire ad esigenze finanziarie che in ordine alla puntuale ricognizione del patrimonio. La prima fase è quella di distinguere la categoria di appartenenza del bene in funzione della sua strumentalità ed utilizzazione, della sua natura e consistenza. Questa analisi è possibile se si dispone di tutte le informazioni di carattere giuridico, tecnico, amministrativo/gestionale. Il processo è articolato nelle seguenti sottofasi tecnico/operative: Fase 1) Reperimento documentale d’impianto Acquisizione della documentazione e la richiesta agli Enti competenti dei documenti integrativi. La fase si conclude con una relazione sull’attività svolta, che condizionerà i soggetti interessati in riferimento alle fasi successive. Fase 2) Planimetrie rappresentative dello stato di fatto e ricognizione dei luoghi Verifica ed aggiornamento/formazione di planimetrie rappresentative dello stato di fatto, seguiti dai sopralluoghi di ricognizione. Fase 3) Censimento-Verifiche tematiche Verifica dell’intera documentazione reperita ed individuazione di eventuali criticità. Particolare importanza riveste l’attività di “Due diligence”, che consiste nel confronto tra lo stato documentale dell’immobile e lo stato di fatto rilevato attraverso un sopralluogo. Il risultato del confronto decide la prosecuzione o meno dell’attività finanziaria sull’immobile. In caso di presenza di criticità/non conformità il tecnico o il libero professionista passerà alla fase 4 di regolarizzazione, altrimenti passerà alla fase 5 di Valorizzazione. Fase 4) Regolarizzazione Prevede un adeguamento/implementazione/richiamo della documentazione mancante/non adeguata per arrivare alla fase successiva. In questa fase il tecnico si stacca dal sistema Greta e si occupa di reperire il documento necessario per reimmetterlo nel sistema, risolvere la non conformità e procedere alla fase 5. Fase 5) Valorizzazione Specifiche attività per Valorizzare l’Immobile Fase 6) Commercializzazione Specifiche attività per Commercializzare l’Immobile Le prime 4 fasi vengono effettuate con l’utilizzo della piattaforma Greta. La verifica dell’integrità della documentazione inserita in queste fasi è garantita grazie alla “metrica probatoria”, un processo di validazione del dato immesso attraverso il reperimento di alcuni dati caratteristici rilevati dal documento.

Qual è l’importanza strategica della Fase 3, Censimento-Veriﬁche tematiche? La fase 3 è fondamentale, in quanto determinerà, sulla base del suo output, la fase successiva. Solo in caso di criticità o non conformità, consistenti in una differenza tra i dati dei documenti e lo stato di fatto riscontrato nei sopralluoghi, si passerà alla fase 4 di Regolarizzazione, nella quale tali difformità andranno analizzate e risolte per dare il via libera alla fase di Valorizzazione.

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VERIFICHE

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L O V o s s e c Pro

Due Diligence La valutazione dello stato di salute di un immobile Il processo di Due Diligence prevede l’analisi delle condizioni di un bene - normalmente un immobile o un patrimonio immobiliare - oggetto di una potenziale transazione prima che il relativo passaggio di proprietà, od il trasferimento di diritti o obbligazioni legati al bene, vengano formalizzati e resi esecutivi con un contratto. La Due Diligence consiste in un’attività multidisciplinare finalizzata all’esatta valutazione dell’immobile e di tutte le sue caratteristiche: • •

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legale, con verifica della documentazione come atto di provenienza, visure catastali, etc.. tecnico/progettuale, con verifica della rispondenza dello stato di fatto alla planimetria depositata (abusi, condoni, sanatorie), consistenza della qualità e dello stato dell’edificio, valutazione dei costo e dei tempi necessari all’adeguamento dell’immobile (riparazioni, rifacimenti, cambio d’uso o riqualificazione). economica, con valutazione dell’immobile riguardo l’uso attuale e potenziale, rispetto alla zona dove è collocato ed all’andamento del mercato di riferimento (residenziale, uffici, commerciale o industriale). finanziaria, con valutazione della (nel caso di acquisto crediti) possibilità di recupero del credito in termini di tempo necessario al completamento della procedura, quantità e costi da anticipare.

Lo scopo delle analisi svolte durante la Due Diligence è principalmente quello di individuare i potenziali rischi, connessi allo stato di fatto e di diritto di un immobile, al fine di poterli eliminare e/o gestire con efficacia tramite un’adeguata stesura del contratto e delle relative clausole di garanzia o limitazioni di responsabilità.

L’iter della Due Diligence Tecnica Analisi Documentale

Analisi dello Stato di Fatto

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Documentazione Amministrativa Documentazione Catastale Documentazione Urbanistico Edilizia Documentazione Strutturale Documentazione Impiantistica Documentazione di Sicurezza Ambientale

Sopralluogo dei Tecnici per la verifica delle condizioni generali di conformità rispetto alla documentazione esistente e alla Normativa di riferimento

Situazione Non Definibile / Conforme / Non Conforme

Qual è lo scopo della Due Diligence? La Due Diligence è un’analisi multidisciplinare il cui scopo è di individuare i potenziali rischi, connessi allo stato di fatto e di diritto di un immobile, al fine di poterli eliminare e/o gestire con efficacia tramite un’adeguata stesura del contratto e delle relative clausole di garanzia o limitazioni di responsabilità.

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Analis i delle condi zioni d i un ben e

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Due Diligence La rilevanza nel trasferimento di Proprietà La Due Diligence acquisisce una rilevante importanza in sede di trasferimento del titolo di proprietà, non solo perché facilita lo svolgersi della negoziazione apportando degli elementi utili sullo stato dell’immobile, ma soprattutto perché al termine dell’analisi è possibile avere le indicazioni sui costi futuri da sostenere per manutenzioni straordinarie al fine della determinazione del valore. Nell’attività di individuazione dei costi, la Due Diligence permette di stimare in modo preciso gli accantonamenti necessari per eseguire: • • •

i lavori derivanti dagli adeguamenti legislativi (conformità agli impianti, prevenzione incendi, ecc.) individuare possibili risparmi fiscali (ad es.: ICI calcolata su valori superiori o diversi per categoria) riportare in condizioni ordinarie gli immobili e poterli mantenere tali.

Esistono diversi documenti di Due Diligence che derivano da Analisi più o meno approfondite svolte sulla documentazione a disposizione e/o direttamente sull’immobile, tra le quali la Due Diligence Preliminare e quella Globale.

Cosa consente di stimare la Due Diligence? La Due Diligence permette di stimare in modo preciso i lavori derivanti dagli adeguamenti legislativi (conformità agli impianti, prevenzione incendi, ecc.) e individuare possibili risparmi fiscali (ad es.: ICI calcolata su valori superiori o diversi per categoria). Permette, inoltre, di riportare in condizioni ordinarie gli immobili e poterli mantenere tali.

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Rileva nza ne trasfe l rimen to di Pro prietà

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Due Diligence L’importanza della Due Diligence Immobiliare L’importanza della Due Diligence Immobiliare: •

Progressiva obsolescenza del Patrimonio Immobiliare;

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Crescente interesse delle Imprese di Costruzioni al Recupero (manutenzione ordinaria e straordinaria) rispetto alle nuove costruzioni;

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Crescita della domanda d’immobile come bene di investimento a reddito;

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Crescita delle Operazioni immobiliari (Data Room);

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Concetto di Redditività ordinaria per gli Immobili (Capital Gain);

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Ingresso dei Fondi Immobiliari e di altri strumenti finanziari Complessi.

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Metrica Probatoria La Soluzione Innovativa per evitare l’ Errore Umano. La Metrica Probatoria è un concetto innovativo, che fornisce alla piattaforma Greta un’intelligenza per l’analisi dell’integrità del dato inserito dall’utente. Qualora l’operatore commetta un errore all’atto del caricamento, inserendo in Greta un documento errato, tale situazione non è controllabile, per cui verrebbe accertata solo in fase di verifica da parte del tecnico. La metrica probatoria è un processo di validazione del dato immesso attraverso il reperimento di alcuni dati e caratteristiche che vengono rilevati dal documento e confrontati per far sì che siano corrispondenti ai dati attesi. Scenario di Utilizzo - Esempio Il processo di valorizzazione dell’immobile richiede il caricamento di 4 documenti. Si suppone che l’utente inserisca i primi 3 documenti corretti ed il quarto documento errato (errore umano di caricamento). Analizziamo gli scenari di risposta di Greta con/senza l’utilizzo della Metrica Probatoria: •

Senza l’utilizzo della Metrica Probatoria Greta restituisce all’operatore il semaforo verde (possibilità di passare alle fasi successive) in quanto riscontra che i 4 documenti richiesti sono stati caricati, senza poter verificare l’errore sul quarto documento. Il semaforo è verde, ma non è verificata L’INTEGRITA’ DEL DATO.

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Con l’utilizzo della Metrica Probatoria, all’atto dell’inserimento dei documenti Greta chiede all’operatore di inserire dei tag identificativi (data, protocollo etc.) prelevati dal documento cartaceo. Dopo aver inserito i documenti, Greta chiede all’operatore di inserire dei dati di controllo (data, protocollo etc.) che l’utente recupera dai documenti digitali. Il Sistema controlla la coerenza dei dati di verifica con quelli inseriti all’atto del caricamento dei documenti, in caso di conformità rilascia il semaforo verde, in caso di non conformità il rosso, obbligando l’operatore a risolvere le non conformità. In caso di semaforo verde, stavolta è verificata L’INTEGRITA’ DEL DATO.

Qual è l’importanza del garantire l’Integrità del dato? L’integrità del dato è un aspetto molto importante nel processo di valorizzazione degli immobili, in quanto garantisce che i documenti inseriti nel censimento dell’immobile siano conformi, evitando che possibili errori umani durante la gestione del processo generino delle non-conformità.

Produzione Dossier del Fabbricato in Greta VOL CASI STUDIO VERIFICHE

Allegato Operativo Fase 1 - Reperimento documentale d’impianto L’attività di Censimento degli Immobili e Verifica documentale tecnico/amministrativa può essere svolta sia da Professionisti incaricati dagli Enti Proprietari degli Immobili (di seguito “soggetti”), che dagli Enti stessi tramite le proprie strutture tecniche o attraverso altre modalità (Società di Servizi, ecc.). Come e dove reperire i documenti d’impianto Questa fase di lavoro comprende l’acquisizione della documentazione presente negli archivi dei “soggetti” e la richiesta agli Enti competenti di alcuni documenti integrativi, il loro esame, la valutazione della loro attendibilità, la catalogazione, codifica ed archiviazione dei documenti cartacei/digitali. Questa fase si conclude con una Relazione sull’Attività svolta, sull’attendibilità e completezza dei documenti reperiti ed archiviati e sullla necessità di approfondimento dei vari argomenti. Nel dettaglio questa attività è composta dalle seguenti sottofasi: 1. Presa in carico della documentazione fornita dai “soggetti” anche collaborando con gli stessi alle ricerche necessarie presso i loro archivi Tra questi documenti sarebbe necessario reperire: • Atti notarili • Planimetrie aggiornate dei singoli immobili • Estratti della Mappa Catastale • Visure e Certificati Catastali, ecc.

2. Ricerca e richiesta di documenti integrativi • Richiesta alla struttura territorialmente competente dell’Agenzia del Territorio degli estratti di Mappa e Visure Catastali aggiornate • Reperimento presso i Comuni interessati della copia delle Norme Urbanistiche in vigore • Reperimento di Progetti statici e relativi Certificati di Collaudo, ecc.

3. Archiviazione e Relazione • Esame dei documenti ricevuti/reperiti e loro catalogazione/codifica ed archiviazione • Predisposizione di una Relazione descittiva dell’attività svolta.

Fase 2 - Planimetrie rappresentative dello Stato di fatto e ricognizione di luoghi Le Planimetrie dovranno rappresentare fedelmente lo Stato dei luoghi ed essere in formato digitale (AutoCAD o altro programma con esso completamente compatibile). La ricognizione dei luoghi avviene tramite un sopralluogo che deve descrivere le singole unità immobiliari e le relative pertinenze, gli impianti e le utenze esistenti e il servizio fotografico dell’intero immobile. Questa fase di lavoro si conclude con l’inserimento di tutta la documentazione prodotta nel sistema informatico fornito, accompagnato da una relazione descrittiva di quanto emerso dalla ricognizione dei luoghi.

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Opera tivo

Allegato Operativo Fase 3 - Censimento Veriﬁche tematiche Questa fase di lavoro è finalizzata alla verifica dell’intera documentazione reperita, dall’individuazione di eventuali criticità e alle attività di regolarizzazione necessarie. Le principali attività consistono: • • • • • •

Analisi dei documenti riguardanti la corretta provenienza e la titolarità degli immobili; Analisi dei documenti riguardanti la situazione Catastale; Analisi dei documenti riguardanti la situazione Urbanistica ed Edilizia; Verifica della conformità degli immobili alla destinazione degli Strumenti urbanistici in vigore; Approfondimento della situazione dei vincoli (architettonici, storici, ecc.); Approfondimento della situazione delle Servitù.

Questa fase si conclude con la redazione di una Relazione suddivisa per le varie tematiche sopra descritte.

Fase 4 - Regolarizzazione Regolarizzazione Urbanistica ed Edilizia • • • • • •

Presentazione di Permessi di Costruire in sanatoria, Super DIA, DIA, SCIA; Presentazione di pratica DIA/SCIA e Progettazione per adeguamento operativo o per nuove opere da eseguirsi; Perfezionamento di domande di sanatoria edilizia ancora pendenti; Richiesta dei Certificati di Agibilità/Abitabilità in via ordinaria; Richiesta dei Certificati di Agibilità/Abitabilità post-condono con perizia tecnica giurata; Redazione dell’Attestazione di Certificazione Energetica (ACE).

Regolarizzazione Catastale • • • • •

Allineamento della situazione Catastale con il recupero di eventuali documenti non introdotti negli atti; Aggiornamento della Mappa Catastale; Denuncia al Catasto di tutte le unità immobiliari e relative pertinenze per le quali è stata riscontrata una difformità tra lo stato dei luoghi e la situazione Catastale precedente; Presentazione di istanze di intavolazione al Catasto tavolare; Redazione della Certificazione di Conformità Catastale.

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