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LA “DUE DILIGENCE” IMMOBILIARE L’attività di censimento e valutazione di un patrimonio immobiliare di Vincenzo Acunto *
Un enorme patrimonio immobiliare, che rende po-
sing immobiliari, ecc.), che hanno dato vita a soggetti diversi e nuovi. Alla luce di queste considerazioni, (per i volumi e la complessità delle operazioni e dei nuovi strumenti rinvenienti dal mercato) appare fondata la “forte” domanda di professionalità quale dotazione di necessario know-how (ovvero, preparazione, competenze ed esperienza, livello di specializzazione), come “modus operandi” (cioè dotazione della necessaria struttura organizzativa, di un elevato livello qualitativo dei servizi, di rapidità ed efficienza di risposta) nel tradurre in concreto quel know-how che il mercato richiede. Per “professionalità” s’intende essenzialmente: capacità di misurare il valore e le potenzialità reddituali di un patrimonio, capacità di elaborare strategie di creazione di valore, selezionate ed adattate in funzione delle specifiche caratteristiche del patrimonio e delle specifiche esigenze del Committente; capacità di verificare lo status generale di conformità e di rispondenza alle normative del patrimonio, capacità di misurare i costi; ed infine conoscenza del mercato, dei soggetti che vi operano e degli strumenti gestionali. Sulla base di queste considerazioni, forte dell’esperienza acquisita gestendo il patrimonio del suo socio unico (Cassa Italiana Previdenza ed Assistenza a favore dei Geometri Liberi Professionisti) e poi di altri, in oltre dieci anni, Groma ha basato la propria crescita professionale come “gestore di servizi integrati per il patrimonio immobiliare”, sviluppando un’articolata gamma di servizi innovativi (valorizzazione e due diligence immobiliari, censimento informatico) ed introducendo metodologie tecnico-operative nuove, in servizi più tradizionali, quali il “Property” ed il “Building Management”.
co (quello dello Stato non raggiunge l’1%), era (ed è ancora in parte) la contraddizione della proprietà immobiliare Italiana, frutto della filosofia per la quale l’immobile “non rende ma difende” dalle congiunture macroeconomiche negative. Un patrimonio in condizioni mediocri, se non scadenti, spesso non a norma, gestito con scarsa attenzione (senza inventari e documentazione a corredo), con disattenzione verso aspetti oggi definiti fondamentali: capacità di reddito, ottimizzazione della gestione, valorizzazione, ecc. Il mercato Italiano era (ed è ancora) essenzialmente concentrato sulle abitazioni, le famiglie sono proprietarie del 90% del patrimonio residenziale che movimenta l’80% del giro d’affari totale, contro il 50% della media europea. Mentre, l’80% del patrimonio non residenziale appartiene allo Stato e solo il 20% alle imprese. In tali contraddizioni, tra realtà e aspettative di reddito, con la necessità di risanare i bilanci, la tensione verso obiettivi di crescita e stabilità finanziaria, di risanamento, di riordino dei conti dello Stato e delle aziende private o privatizzate, hanno indotto – praticamente tutti – a farsi carico della situazione del patrimonio immobiliare, avviando un valzer di operazioni di dismissione e valorizzazione (prime fra tutti Banche e Assicurazioni, seguiti poi dallo Stato, Enti Pubblici e Previdenziali, che in difetto di liquidità guardano a dette soluzioni come strumento ideale per “fare cassa”). LE NOVITÀ Nello scenario descritto, le maggiori novità, risultano essere: 1) la maggiore attenzione e l’intervento di operatori I VANTAGGI STRATEGICI DI GROMA stranieri sul mercato italiano; 2) l’avvio di processi nuovi e dinamiche di mercato - Relazione contrattuale tra Proprietario-Gestore (ade(riassetti societari, spin-off, fondi immobiliari, lea- guamento alle esigenze e procedure del Proprietario); * Managing Director Groma S.r.l.
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Nel settore immobiliare, la Due Diligence o “site assessment”, si sviluppa attraverso un riscontro tra lo stato documentale e lo stato di fatto di un immobile, valutando i possibili scostamenti presenti. La Due Diligence è sostanzialmente un processo di analisi approfondita, il cui obiettivo è definire se l’immobile sia trasferibile e quindi specificare i potenziali oneri economici collegati alla non conformità o all’esistenza di passività vere e proprie, indagando in tutti gli aspetti rilevanti del passato, del presente e del futuro del bene.
- Economie di scala (dimensione ridotta); Presenza territoriale (distribuzione geografica nazionale, rete dei Building Managers); - Servizi integrati per il Global Service; - Competitività di prezzo, qualità del servizio, prestazioni; - Mercato concorrenziale (scelta del target di riferimento). Il Patrimonio gestito da GROMA nel 2002 è così sintetizzato: - Valore del patrimonio immobiliare gestito: 2,5 Mld. €; - Unità immobiliari in gestione: 15.000; - Contratti di locazione attivi gestiti: 7.500 - Volume annuale di canoni ed oneri incassati: 40 Ml. € - Due Diligence eseguite su altrettanti immobili Per le attività di Due Diligence immobiliare, GROMA dispone di una rete di Geometri Valutatori, in costante evoluzione, attualmente composta da 1.300 Geometri Liberi Professionisti, operanti in rete con sistemi informativi, progettati e realizzati da GROMASISTEMA S.r.l.
GLI OBIETTIVI - Conservazione del patrimonio e sua messa a reddito - Integrazione tra conservazione e amministrazione del patrimonio e dei servizi ad esso collegati - Massimizzazione del reddito corrente - Minimizzazione dei costi di gestione - Impiego dei cespiti secondo il criterio del massimo e miglior utilizzo (high and best use) LA RILEVANZA NEL TRASFERIMENTO DI PROPRIETÀ La Due Diligence acquisisce una rilevante importanza in sede di trasferimento del titolo di proprietà non solo perché facilita lo svolgersi della negoziazione apportando degli elementi utili sullo stato dell’immobile, ma soprattutto perché al termine dell’analisi, è possibile avere le indicazioni sui costi futuri da sostenere per manutenzioni straordinarie al fine della determinazione del valore. La Due Diligence, permette di individuare in modo preciso gli accantonamenti necessari per eseguire: 1. i lavori derivanti dagli adeguamenti legislativi (conformità agli impianti, prevenzione incendi, ecc.); 2. individuare possibili risparmi fiscali (ad es. ICI
IL SIGNIFICATO DI “DUE DILIGENCE” Letteralmente deriva dal termine anglosassone: «due diligence review», “diligenza dovuta da un professionista ogni qualvolta svolge un incarico professionale affidatogli”, il nostro corrispettivo da codice civile della diligenza media del buon padre di famiglia, con espresso riferimento ad un’attività professionale. Oggi, però, il termine viene usato principalmente quando si rende necessario un intervento da parte di un team di Consulenti per effettuare determinate procedure per analizzare una realtà.
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te/Committente. Ed inoltre un’analisi tecnico-normativa ed anche dei fattori critici e dei punti di forza.
calcolata su valori superiori o diversi per categoria); 3. riportare in condizioni ordinarie gli immobili e poterli mantenere tali. Esistono diversi documenti di Due Diligence che derivano da analisi più o meno approfondite svolte sulla documentazione a disposizione e/o direttamente sull’immobile. Per semplicità di esposizione ne citeremo due, descrivendone le peculiarità: 1. Due Diligence Preliminare 2. Due Diligence Globale La Due Diligence Preliminare o “audit documentale” è utilizzata in fase iniziale. Essa permette in tempi brevi di definire, a livello generale, lo stato di un immobile, la sua conformità normativa analizzando la documentazione disponibile dell’immobile, esprimendo la possibilità di trasferimento del bene priva di una quantificazione di costi. Successivamente, se richiesta, potrà essere sviluppata la Due Diligence Globale. Si rifà ad una serie di analisi del tipo amministrativo, catastale, concessorio (urbanistico ed edilizio), vincolistico, strutturale, tecnico degli impianti fissi, della sicurezza ed igiene del lavoro, ambientale, manutentivo. Considerati questi aspetti, si possono trarre conclusioni sull’immobile, risulta evidente che per questa serie di analisi è necessario avvalersi di un «team multidisciplinare di professionisti aggiornati sotto i profili tecnici e normativi». La Due Diligence Globale fornisce una rappresentazione fedele e completa dell’immobile al Clien-
NUOVA REALTÀ, NUOVI SCENARI. LE CONSEGUENZE - Progressiva separazione dei ruoli tra proprietà e gestione immobiliare. - Forte distinzione negli immobili d’impresa tra ciò che è proprio del ciclo industriale (beni strumentali al core business) e ciò che è proprio del ciclo patrimoniale (beni assoggettabili a logiche di ottimizzazione della gestione finanziaria e variabilizzazione della leva immobiliare). - Presenza di nuovi attori nel settore immobiliare (in particolare investitori e gestori professionali). - Crescente richiesta di nuovi operatori professionali per aumentare la competizione, per avere prodotti migliori e per creare un mercato più efficiente. Diffusione della “cultura immobiliare e gestionale” Progressiva obsolescenza del patrimonio immobiliare; - Crescente interesse delle imprese di costruzioni al recupero (manutenzione ordinaria e straordinaria) rispetto alle nuove costruzioni; - Crescita della domanda d’immobile come bene d’investimento a reddito; - Crescita delle operazioni immobiliari (Data Room); - Concetto di Redditività ordinaria per gli immobili (capital gain); - Ingresso dei Fondi Immobiliari e di altri strumenti finanziari complessi.
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