Newsletter Imobiliário nº 10

Imobiliário Newsletter nº 10 | 1ª quinzena | janeiro 2017

Expetativas moderadas para 2017

Empresários alertam para a necessidade de evitar medidas que afetem a credibilidade e a confiança Págs. 4 e 5

Setor apreensivo com alterações

Miguel Poisson, diretor-geral,

Vasco Pais da ZOF destaca

O que muda nos impostos do imobiliário em 2017

“Famílias portuguesas continuam a representar mais de 80% das vendas da ERA”

“Conseguimos um tempo médio de quatro a cinco semanas na venda dos imóveis”

Págs. 2 e 3

Pág. 6

Pág. 8

2 | Imobiliário | 1ª quinzena | janeiro 2017

Opinião

José Manuel Oliveira Antunes, Jurista

As entidades reguladoras são independentes?

A

té à crise do sub prime de 2008, boa parte dos operadores económicos e a quase generalidade dos cidadãos, ou não conhecia, ou dava uma reduzida importância às entidades reguladoras das actividades económicas.

Quando os bancos começaram a falir ou entrar em estado crítico, no que diz respeito ao nosso sistema financeiro, o mais simpático que se ouviu sobre o Banco de Portugal, é que andaria simplesmente “a dormir”.

Quase dez anos passados, é hoje praticamente consensual, que a profunda e provavelmente irrecuperável situação das instituições bancárias, se deve à acumulação de créditos incobráveis, resultantes daquilo a que se chama imparidades, ou seja, numa linguagem mais comum, activos recebidos como garantia de operações de crédito, que afinal não valem, em muitos casos sequer 10%, daquilo que o banco emprestou.

Entre estes activos, ditos colaterais, estão sobretudo imóveis. Ora, o valor dos imóveis, ontem como hoje, é um dos factores mais facilmente manipuláveis. De facto, nos critérios de avaliação não entram apenas (e não contam sobretudo, como deveria contar) o valor intrínseco do bem (qualidade dos materiais, localização, equipamentos, assistência pósvenda, preço da construção) mas também o seu valor de mercado à data da operação de financiamento. Acontece que poucas coisas são mais instáveis e falíveis, que o valor de mercado dos imóveis. E daí a criação das ditas “bolhas”, ou seja, a oferta desenfreada dum produto com valor inflacionado pela procura conjuntural, que uma vez abrandada essa procura, se torna impossível de vender pelo preço da avaliação.

Quem adquiriu nessas condições, fica proprietário de um bem depreciado, mas pelo menos usa-o. Quem aceitou esse bem como garantia dum empréstimo, como os bancos, fica de facto sem verdadeira garantia. E depois, quando as contas evidenciam a sua fragilidade, é resgatado com o produto dos impostos dos cidadãos, num círculo (para não dizer um circo) vicioso e portanto sem fim.

Claro que a regulação, pode

e deve intervir mais e em muito melhores condições que as actuais, para evitar, prevenindo e antecipando, os desvarios do mercado, em sectores de tão elevado interesse público, como o sistema financeiro e o mercado imobiliário.

A regulação é entendida como o controlo por uma entidade pública, de actividades que são socialmente relevantes, obviamente com os limites que estão fixados na lei.

Mas tão ou mais importante, que a existência de entidades reguladoras, é a independência e os meios atribuídos aos reguladores. O desempenho das suas funções com eficácia e resultados, implica que não estejam dependentes dos interesses conjunturais das tutelas governamentais nem, ainda mais grave, estejam “capturados”, pelos interesses daqueles que o próprio regulador deverá vigiar, fiscalizar, corrigir e punir.

Acresce, que os meios de defesa perante as determinações e punições das entidades reguladoras são bastante garantisticos, o que conduz a que os litígios findem quase sempre no recurso às instâncias judiciais, muito lentas no processo de decisão. Finalmente, a maior parte das coimas aplicadas têm valores tão baixos, que compensam o incumprimento.

Portugal possui entidades reguladoras para a maior parte das actividades económicas, consideradas socialmente relevantes, mas quanto à sua independência ainda temos um longo caminho a percorrer.

Nos termos legais, as entidades reguladoras são independentes no exercício das suas funções e não se encontram sujeitas a superintendência ou tutela governamental, mas, sem prejuízo (há sempre um mas, o costume…) de algumas disposições, como por exemplo: precisam que os seus planos de atividades e orçamentos sejam objeto de aprovação prévia pelas tutelas governamentais. Isto é, não são nada independentes, a não ser que algo e o seu contrário, seja afinal a mesma coisa…

Sobre tudo isto e muito mais, recomendamos a leitura do livro de Fernando Oliveira Silva, “A Regulação dos Contratos Públicos”, recentemente editado pela Almedina. Ficarão certamente mais elucidados sobre a regulação que temos e aquela que, seguramente, necessitaríamos.

Setor apreensivo com alterações

O que muda nos do imobiliário em S

ão várias as alterações previstas nos impostos que afetam o mercado imobiliário. Embora já tenham sido anunciados saiba contudo quais as principais alterações para o mercado imobiliário e as novas regras que entraram em funcionamento no início deste mês.

O mais polémico é sem dúvida o Adicional ao IMI, cujos efeitos esperados são significativos. O novo adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) incide sobre a soma dos valores patrimoniais tributários (VPT) dos prédios urbanos situados em território português, ficando excluídos os imóveis afetos a atividades económicas (comerciais, industriais ou para serviços).

Para os contribuintes singulares que detenham imóveis com um valor entre 600 mil euros e um milhão de euros é aplicada uma taxa de 0,7% e uma taxa de 1% ao VPT acima desse milhão.

Para empresas que detenham imóveis para habitação, é aplicada uma taxa de 0,4% sobre a totalidade do VPT, ou de 7,5%, caso as empresas tenham sede em paraísos fiscais. Caso as empresas detenham imóveis afetos a atividades económicas podem deduzir 600 mil euros à soma do VPT detido.

Este adicional ao IMI vem substituir o Imposto de Selo, que aplicava uma taxa de 1% a cada imóvel que valesse mais de um milhão de euros.

Tributação sobre o alojamento local As empresas de alojamento local na modalidade de moradia ou apartamento (hostels e casas para arrendar) abrangidas pelo regime simplificado de IRC veem a sua carga tributária acrescida para este ano em resultado do aumento do coeficiente que serve de base para a determinação do rendimento tri-

As empresas de alojamento local na modalidade de moradia ou apartamento abrangidas pelo regime simplificado de IRC veem a sua carga tributária acrescida para este ano em resultado do aumento do coeficiente que serve de base para a determinação do rendimento tributável (de 0,04 para 0,35)

Breves 10 milhões de euros para projetos no interior

A

linha de apoio à valorização turística do interior, que se destina a apoiar o desenvolvimento dos projetos turísticos previstos no Programa Nacional para a Coesão Territorial, vai contar o apoio de 10 milhões de euros e já foi publicada no Diário da República. De acordo com fonte governamental, serão abrangidos por esta linha projetos que promovam a valorização do património e dos recursos endógenos das regiões e a diversificação da oferta nomeadamente de passeios de bicicleta e caminhadas (cycling & walking), turismo de natureza, turismo equestre, revitalização das

termas e dinamização turística das aldeias. Os projetos e iniciativas de empresas têm como limite máximo de apoio 150 mil euros, enquanto as entidades públicas e privadas sem fins lucrativos podem candidatar projetos com apoio até 400 mil euros. O prazo de candidaturas para a Linha de Apoio à Valorização Turística do Interior começou no dia 2 de janeiro e estará em vigor durante o ano de 2017.

1ª quinzena | janeiro 2017

Consultório Jurídico Comparência na assembleia de condóminos é um dever essencial

impostos 2017

butável (de 0,04 para 0,35). Contudo a situação atual é menos gravosa que o inicialmente previsto na versão preliminar da proposta de Orçamento do Estado (OE) para 2017, que referia os 0,75. Um recuo que não está em consonância com declarações anteriores do secretário de Estado do Ambiente, que defendia a “convergência” entre os dois sistemas fiscais, de forma a aproximar a tributação leve do alojamento local (perto de 5%) da que é cobrada no arrendamento tradicional (28%).

Aumentos nas rendas e outros O valor das rendas deverá au-

OASRS lança calculadora de honorários

A

falta de um instrumento eficaz para o cálculo dos honorários é um problema persistente que tem implicado a desvalorização do trabalho dos arquitetos. Assim, partir de agora, qualquer arquiteto poderá quantificar o seu trabalho e formar um preço para os seus serviços com o apoio de uma ferramenta de cálculo, desenvolvida pela Secção Regional Sul da Ordem dos Arquitetos.

A calculadora é uma ferramenta online que permite introduzir os custos inerentes à atividade de cada arquiteto, auxiliando-o a estimar o valor justo de cada projeto, de acordo com um amplo conjunto de parâmetros.

mentar 0,54% e a eletricidade no mercado regulado sobe 1,2% para os consumidores domésticos.

Por sua vez, os passes intermodais vão aumentar, em média, 1,5% (entre 0,10 e 1,30 euros em Lisboa, por exemplo). Por outro lado, e segundo o Orçamento do Estado para 2017 (OE2017), será atribuído um desconto de 25% no passe mensal de transportes públicos para estudantes universitários até aos 23 anos (sub-23) e será possível deduzir em IRS, mediante fatura, a totalidade do IVA das despesas com a compra do passe social mensal, por qualquer membro do agregado familiar.

Quase 3.000 imóveis RE/MAX em saldo

A

RE/MAX colocou em saldo 2.934 imóveis com um desconto médio de 10% e até 70% sobre o valor de venda. Em campanha vão estar apartamentos, moradias, lojas, terrenos, escritórios, garagens e armazéns.

Um T7 em Elvas, no valor 59.500 euros, é o imóvel mais barato desta campanha. Uma loja em Benfica com 70% de desconto é o imóvel que regista o maior desconto nesta campanha, que estará disponível para até 28 de fevereiro de 2017.

Faltei a uma assembleia dos condóminos – e agora?

A assembleia ordinária dos condóminos consiste numa reunião entre o administrador do condomínio e os condóminos para se discutir e aprovar as contas respeitantes ao último ano, bem como para se aprovar o orçamento das despesas a efetuar durante o ano seguinte. Esta reunião realizase, obrigatoriamente, uma vez por ano, tendo o Código Civil consignado o mês de janeiro para o efeito, não obstante a possibilidade de se estipular outro mês do ano, desde que seja realizada no fim dos doze meses de administração.

A convocação da assembleia dos condóminos é efetuada por meio de carta registada, a qual deve ser enviada com 10 dias de antecedência ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência e do qual haja recibo de receção assinado pelos condóminos.

A comparência às assembleias dos condóminos não deve ser encarada como um simples direito dos condóminos mas antes como um dever essencial, permitindo aos mesmos, na maioria das vezes, antecipar e/ou solucionar problemas que, por vezes, se transformam em verdadeiros conflitos, nomeadamente, a falta de pagamento das quotas, o desrespeito pelas regras impostas quer pela lei, quer pelo regulamento do condomínio, a destruição e/ou a desvalorização do imóvel por falta de obras, entre outras questões que, como estas, podem, ainda, transformar-se em conflitos judiciais desnecessários.

Porém, é igualmente verdade que, atualmente, as pessoas têm cada vez mais dificuldade em gerir o seu tempo, o que influencia o seu dia-a-dia e atrasa, em geral, a sua agenda, não permitindo a sua presença em todos os eventos, seja qual for o seu caráter, incluindo as assembleias dos condóminos.

Nestes casos, os condóminos questionam “e agora? Enquanto condómino, qual é a minha possibilidade de reação?”.

Por um lado, tendo havido uma ou várias deliberações no decurso da assembleia, o condómino ausente tem o direito a ser informado acerca do conteúdo das respetivas deliberações mediante carta registada com aviso de receção no prazo de 30 dias a contar da realização da respetiva assembleia. Uma vez recebida a carta, o condómino ausente tem

| Imobiliário | 3

Stephanie Medeiros, advogada estagiária, da Raposo, Sá Miranda e Associados, Sociedade de Advogados

o direito a comunicar, por escrito, à assembleia dos condóminos o seu consentimento ou a sua discordância. Esta comunicação deve ser feita no prazo de 90 dias após a receção da carta registada supra indicada. Se o condómino optar por não efetuar esta comunicação e remeter-se, assim, ao silêncio, as deliberações comunicadas consideram-se como aprovadas, ou seja, este é um dos casos em que a lei portuguesa atribui ao silêncio o valor de uma declaração negocial. É importante referir, ainda, que se as deliberações carecerem de aprovação por unanimidade, estas, não obstante poderem ser aceites pelos condóminos presentes quando estes representem dois terços do capital investido, só produzem efeitos aquando da aprovação dos condóminos ausentes nos moldes acabados de referir, ou seja, nestes casos há uma condição para a sua aprovação.

Por outro lado, se o condómino ausente entender que as deliberações da assembleia dos condóminos são anuláveis por contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados, este tem o direito a exigir ao administrador do condomínio a convocação de uma assembleia extraordinária, a realizar-se no prazo de 20 dias, a fim de se revogarem as deliberações inválidas ou ineficazes. Esta ação – de exigir – é consignada no Código Civil como “impugnação das deliberações” e deve verificar-se, no caso do condómino ausente, no prazo de 10 dias após a receção da carta registada acima mencionada. Caso na assembleia extraordinária não se revoguem as deliberações, ou caso esta não tenha sido convocada pelo administrador do condomínio, o condómino tem o direito a propor uma ação judicial de anulação das respetivas deliberações no prazo de 20 dias a contar da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido convocada, no prazo de 60 dias a contar das deliberações, sob pena de o direito caducar. A desvantagem de recorrer a uma ação de anulação é que, pelo seu prolongamento, perde-se o efeito útil da mesma, pois as deliberações aprovadas podem, entretanto, produzir os seus efeitos.

Assim, o Código Civil prevê, ainda, a possibilidade de se requerer a suspensão das deliberações mediante um procedimento cautelar de suspensão das deliberações que, por ser um processo urgente, é célere e, por isso, com mais utilidade prática, pois as deliberações aprovadas podem entretanto produzir os seus efeitos.

1ª quinzena | janeiro 2017

4 | Imobiliário | 1ª quinzena | janeiro 2017

| Imobiliário | 5

Notícias Expetativas moderadas para 2017

Empresários alertam para a necessidade de evitar medidas que afetem a credibilidade e a confiança Elisabete Soares elisabetesoares@vidaeconomica.pt

Os intervenientes:

O

setor imobiliário tem todas as condições para que em 2017 se mantenha o crescimento que tem verificado. Contudo, advertem os empresários, é necessário que não se criem medidas que afetem a confiança dos investidores e a credibilidade do mercado.

Luís Lima, presidente da APEMIP, considera que as espectativas positivas que se têm verificado, “valorização, segurança, potencial para descentralizar o investimento, nacional e estrangeiro, para fora das grandes cidades, aposta na reabilitação urbana para a recolocação destes imóveis no mercado, através do arrendamento urbano ou alojamento local”, podem ser incrementadas este ano.

No entanto, adverte, “é necessário que este mercado possa funcionar normalmente, sem sobressaltos que possam ser introduzidos por medidas que acabam por afetar a confiança e a credibilidade que o mercado imobiliário deve dar”.

No setor, “o que vendemos é sobretudo a confiança, e alterar as regras a meio do jogo faz com que a perceção da credibilidade seja afetada negativamente. Para o ano assistiremos ao impacto que, por exemplo, medidas como o AIMI (adicional do IMI) terão sobre o mercado e a retração do investimento”.

Assim, Luís Lima adverte: “Mais uma vez, apelo à necessidade de o Estado trabalhar lado a lado com a

Sotheby’s abre escritório na Madeira Na opinião de Gustavo Soares, managing diretor da Sotheby´s, a confirmar o bom momento do mercado imobiliário está a abertura do novo escritório da Sotheby´s na Madeira. Previsto para o 1º trimestre do ano. Mas também o aumento do número de equipas comerciais e respetivos colaboradores já que em 2017, estimam atingir os 200 colaboradores a nível nacional.

De acordo com o gestor, durante o segundo trimestre do ano está prevista a abertura em cerca de mais duas localizações, em locais que estão em análise, para dar resposta específica às solicitações de diversos proprietários.

Assim, destaca, “em termos globais o setor estará com certeza capaz de manter e até aumentar a sua atividade em relação a 2016”.

LUÍS LIMA, presidente da APEMIP: “Neste setor, o que vendemos é sobretudo a confiança, e alterar as regras a meio do jogo faz com que a perceção da credibilidade seja afetada negativamente”. sociedade civil. Só ao ouvir quem atua diariamente no mercado se poderá tomar decisões conscientes, que não afetem, ou que afetem o mínimo possível, um setor que tanta importância tem para a economia do país”.

Para Hugo Santos Ferreira, secretário-geral da APPII, “o Orçamento de Estado para 2017 e o pacote de avanços e recuos legislativos que estão em curso no setor imobiliário representaram uma mensagem profundamente errada e contrária aos investidores, maioritariamente estrangeiros. A captação de investimento estrangeiro continua a ser absolutamente necessária não só para este setor, mas para toda a economia nacional”.

Assim, na sua opinião, a criação do Imposto Adicional ao IMI e a consequente duplicação de impostos sobre o património, o regresso do congelamento das rendas, a proteção excessiva às designadas “lojas históricas” com o sobrecarregar que tal função social impenderá sobre os promotores, proprietários e até investidores, o eventual exagero na regulamentação do Alojamento Local de tal forma que poderá acabar com uma das mais importantes figuras do atual panorama do turismo nacional passaram a mensagem errada, a quem já tinha confiado em nós e cá tinha investido, bem como àqueles investidores que ainda estavam a olhar para Portugal, de que não são bem-vindos”.

Hugo Santos Ferreira adverte ainda que “é urgente inverter e contrariar esta mensagem, dando uma clara nota ao mercado que o investimento é e continuará a ser muito bem-vindo. Não podemos criar mecanismos e formas de captação de

HUGO SANTOS FERREIRA, secretário-geral da APPII: “O ano de 2017 pode ainda ser um ano favorável, mas para isso é preciso também criarmos, definitivamente, um regime fiscal e legal credível, estável”.

CÉSAR NETO, presidente da AICE: “Os empresários nacionais têm sido tão penalizados e estão tão ansiosos de fazerem o que sabem que certamente não deixarão de agarrar todas as oportunidades”.

investimento estrangeiro – programas tão importantes para a economia como o Golden Visa e o Residente Não Habitual –, para depois castigarmos com “mudanças de regras a meio do jogo” e cargas fiscais abusivas aqueles investidores que acreditaram em nós. Além do mais, descredibiliza o país a nível internacional”.

Assim, o ano 2017 pode ainda ser um ano favorável ao imobiliário nacional, mas para isso é preciso também criarmos, definitivamente, um regime fiscal e legal credível, estável, em que os investidores possam confiar e que não mude a cada qua-

“Devemos assumir uma postura mais conservadora e cautelosa” Na opinião de Pedro Rutkowski, CEO da Worx Real Estate Consultants, apesar dos bons resultados obtidos e dos olhos postos em Portugal como um dos destinos de investimento de eleição, é importante assumir uma postura mais conservadora e cautelosa, advinda da imprevisibilidade de alguns dos principais indicadores económicos.

Assim, independentemente de as projeções das principais entidades europeias serem mais otimistas do que o esperado, é necessário ter em conta possíveis situações especulativas. De facto, destaca, as taxas de juro encontram-se em níveis históricos, mas há que prever o seu aumento e, consequentemente, um possível condicionamento ao crescimento “excecional” que se tem ve-

GUSTAVO SOARES, managing director da Sotheby´s: “Em termos globais, o setor estará com certeza capaz de manter e até aumentar a sua atividade em relação a 2016”.

tro anos e, pior que isso, a cada semana.

Incertezas internacionais “O mundo mudou. Provavelmente para pior. “Brexit”, Trump, Eleições na Europa decisivas, Putin e China podem provocar problemas graves na economia mundial. E se eles ficam com ‘gripe’, não nos livramos de uma valente constipação”, refere João Pessoa e Costa, presidente do Círculo Imobiliário.

Oxalá, destaca, “se mantenham por cá os nossos valores de sempre. Segurança, estabilidade, património, cultura. Sobre 2017, não

rificado. A disponibilidade ao crédito bancário é agora uma realidade mais acessível, mas importa não esquecer que as garantias elegíveis são mais líquidas e para investir é preciso capital.

“A reabilitação urbana, a par de todas as obras de requalificação da frente ribeirinha e do Eixo-Central, continuará a desempenhar o seu papel primordial para o desenvolvimento das cidades, num total de investimento para 2017 na ordem dos 1400 milhões de euros”, destaca o gestor da Worx. Exemplo disso é a execução, em Lisboa, do programa “Uma Praça em cada Bairro” que compreende a reabilitação de 30 praças e potencia igualmente a recuperação do edificado privado.

“O setor do turismo, com o Algarve e ilhas a afirmarem-se cada vez mais como destinos sólidos de turismo com um potencial de atração e desenvolvimento enormíssimos, será igualmente um forte alicerce para a performance do imobiliário em 2017”, finaliza.

JOÃO PESSOA E COSTA, pres. do Círculo Imobiliário: “O mundo mudou.

Provavelmente para pior. Brexit, Trump, Eleições na Europa decisivas, Putin e China podem provocar problemas graves na economia mundial”.

PEDRO RUTKOWSKI, CEO da Worx: “A disponibilidade ao crédito bancário é agora uma realidade mais acessível, mas importa não esquecer que as garantias elegíveis são mais líquidas e para investir, é preciso capital”.

ALMEIDA GUERRA, presidente da Rockbuilding: “Sentimos que temos um ‘país que está na moda’, ao qual chegam todos os dias novos estudantes, professores, reformados”.

faço planos para a vida, para não estragar os planos que a vida tem para mim, como dizia Agostinho da Silva.

Mas quero um excelente ano para todo o setor imobiliário”.

César Manuel da Silva Neto, pre-

sidente da AICE, assume-se como um positivista. Por isso, “registo alguns sinais internos e externos que, com uma grande dose de otimismo em cada um de nós, poderão traduzir-se no sinal que falta aos empreendedores e aos investidores para acreditarem mais no ano de 2017”.

Contudo, adverte, “o tão falado contexto que condiciona os negócios precisa de algum bom senso e de ponderação de quem influencia e manobra essas variáveis. O poder nacional e local, os legisladores, as instituições de crédito, os investidores institucionais, etc.”.

Uma coisa é certa, destaca César Neto: “As empresas do setor não podem continuar a adiar as amortizações dos seus elevados custos

“Consolidação do ciclo exige uma recuperação mais intensa e mais abrangente”

com variações positivas neste indicador.

Na sua opinião, esta melhoria deve-se, sobretudo, a um renovado interesse dos investidores, que resulta em grande medida das baixas taxas de juro e da falta de alternativas por parte da banca, situação à qual se acresce uma procura muito significativa dos investidores estrangeiros, impulsionada pelo bom momento que as atividades ligadas ao turismo estão a atravessar.

Portugal congrega vantagens comparativas, que lhe permitem aspirar a uma posição entre os principais destinos de investimento, através da afirmação internacional do nosso imobiliário, alicerçado em fatores únicos, como o clima, o património histórico-cultural, o ambiente social que nos distinguem dos demais. Perante esta realidade, “consideramos que o ano de 2017 tem todas as condições para

ser um bom ano para o imobiliário.

Mas a consolidação deste ciclo positivo exige uma recuperação mais intensa e mais abrangente”, destaca Reis Campos.

As declarações do Primeiro-Ministro, anunciando que a política de cidades, a habitação e a recuperação da atividade das empresas do setor,são prioridades para o próximo ano, traduziram um alinhamento estratégico do nosso país com o discurso da restante Europa, o que era extremamente necessário.

Com efeito, há medidas que precisam de ser concretizadas, destaca Reis Campos. A estabilidade fiscal é um aspeto determinante, que tem de ser assegurado. Iniciativas como o programa de Vistos Gold e o Regime de Tributação de Residentes Não Habituais, que foram importantes alavancas para o mercado, precisam de ser acompanhadas e a sua competi-

A criação do Imposto Adicional ao IMI e a consequente duplicação de impostos sobre o património, o regresso do congelamento das rendas, a proteção excessiva às designadas “lojas históricas” e o eventual exagero na regulamentação do Alojamento Local são apenas algumas das medidas que preocupam os empresários.

Manuel Reis Campos, presidente da CPCI, considera que, em linha com o que ocorreu ao longo de 2015, em 2016, o mercado imobiliário revelou um desempenho positivo, comprovado pela generalidade dos indicadores económicos, os quais revelam, precisamente, esse comportamento mais favorável. No terceiro trimestre, as transações de imóveis, em número, registaram um crescimento homólogo de 15,8%, e o licenciamento de obras crescem 13,4%. Note-se que, apesar desta recuperação, deveremos terminar o ano com pouco mais de 11 mil habitações licenciadas, o que é menos de um décimo do verificado em 2001, o último ano

estruturais, a adiar os seus serviços da dívida ou a remunerar deficientemente os capitais investidos, sem que a dinâmica económica nacional e internacional ajude. E para isso é importante que nomeadamente a União Europeia passe a falar a uma só voz, também nos interesses da matéria económica”.

Na opinião do responsável da AICE, os empresários nacionais têm sido tão penalizados e estão tão ansiosos de fazerem o que sabem que certamente não deixarão de agarrar todas as oportunidades. Assim os políticos e decisores do país ajudem.

Almeida Guerra, presidente da Rockbuilding, considera que é importante considerar as boas perspetivas existentes para o ano de 2017. Assim, destaca que o motor do imobiliário é a procura, e sentimos que temos um “país que está na moda”, ao qual chegam todos os dias novos estudantes, professores, reformados, etc., que têm constituído uma procura sustentável. “É verdade que o fraco rendimento das famílias ainda não nos permite antever o crescimento forte da procura nacional para habitação. No entanto, a expectável melhoria da situação económica começará a dar frutos já em 2017”, adverte Almeida Guerra.

Destaca também que “muitas empresas estão a estudar a implementação de novos negócios, o que, provavelmente, trará uma dinâmica ao setor industrial que tem estado semiparado”. Bem como a retoma de alguns resorts turísticos parados, seja para turistas, seja para reformados. “Esses empreendimentos terão de ser retomados”, destaca. tividade tem de ser garantida, uma vez que estamos a perder investidores para outros países europeus.

“Precisamos ainda de implementar mecanismos de financiamento da reabilitação, a exemplo do Programa Casa Eficiente, que conta com a CPCI enquanto entidade dinamizadora e agregadora e constitui um modelo para soluções capazes de incorporar uma visão alargada e abrangente deste mercado e, simultaneamente, para recorrer aos fundos europeus do Plano Juncker, que têm de ser devidamente aproveitados por Portugal”, alerta.

Acrescenta que “o nosso futuro coletivo passa por criar emprego duradouro, por espaços urbanos dinâmicos e competitivos e por uma maior coesão territorial e social, e estou certo que o contributo do mercado imobiliário será, no próximo ano, decisivo”.

6 | Imobiliário | 1ª quinzena | janeiro 2017

Notícia Miguel Poisson, diretor-geral, destaca

“Famílias portuguesas continuam a representar mais de 80% das vendas da ERA” O crescimento das vendas no setor imobiliário deveu-se ao aumento da procura por parte dos estrangeiros, mas também das famílias portuguesas, que representam parte significativa dos clientes da ERA Portugal.

Como avalia o desempenho do setor em 2016?

O ano 2016 foi um ano muito positivo que beneficiou de uma conjugação de ingredientes fundamentais para o crescimento do setor: um aumento sólido da procura — não só dos tão falados estrangeiros como sobretudo das famílias portuguesas que continuam a representar mais de 80% das nossas vendas —, um aumento de cerca de 50% da concessão de crédito, que permitiu a vários compradores formalizar a compra de uma casa, o que não tinha sido possível nos anos anteriores, e, finalmente, uma atmosfera de maior confiança na economia portuguesa que deu mais segurança às pessoas (famílias e investidores portugueses e estrangeiros) de investirem no imobiliário. Obviamente que o facto de os investimentos financeiros, em particular os habituais depósitos a prazo, terem atualmente retornos quase nulos levou a uma mudança de focus dos investidores, que perceberam que é muito difícil, nos dias que correm, obter retornos superiores aos que são obtidos no setor imobiliário. Para não falar do risco que é muitíssimo inferior no setor imobiliário do que noutros investimentos alternativos…

Estão reunidas as condições para que 2017 seja um bom ano para o setor imobiliário?

Sim. A procura vai continuar a ser forte, sobretudo por parte de cidadãos estrangeiros que fogem da insegurança nos seus países, caso do Brasil, França, Venezuela, a concessão de crédito vai continuar a crescer de forma controlada, como tem acontecido — recorde-se que a concessão de crédito à habitação está ainda 70% inferior aos níveis de 2007, o que indicia uma margem de manobra importante sem deixar de manter critérios sólidos de análise de risco —, e espera-se que a economia portuguesa continue a crescer. Portugal vai continuar no radar dos turistas e dos investidores estrangeiros, o que tem uma relação direta com o crescimento do setor imobiliário no qual veremos em 2017 um aumento na área da construção, já

que, em muitas zonas do país, começa a escassear a oferta de casas novas. Nas grandes cidades, a reabilitação urbana vai continuar, o que é muito importante para tornar as nossas cidades cada vez mais atrativas e agradáveis.

Qual é a reação do mercado às novas medidas fiscais e legislativas incluídas no OE 2017?

De uma forma geral, a reação é negativa. É sabido que o setor imobiliário tem crescido muito acima da economia portuguesa e tem mesmo funcionado como um

dido em muitos outros setores, que exista um “master plan” a médio e longo prazo em todos os tipos de impostos relacionados com o imobiliário, para dar a segurança suficiente às pessoas para tomarem decisões com segurança sem que as regras sejam alteradas a meio do jogo. No caso do adicional do IMI, é no mínimo surpreendente que o imposto incida também sobre o capital em dívida (no caso dos imóveis que são comprados, pelas famílias, com recurso a financiamento – ou seja, é taxada uma parte do imóvel que ainda “per-

bancos pode, no curto prazo, aumentar as vendas, mas acaba, no médio e longo prazo, por penalizar as próprias empresas de mediação imobiliária. O alojamento local poderá continuar a crescer se não forem colocadas restrições legais. A razão é simples: Portugal continua a ser um país tranquilo, que proporciona uma boa qualidade de vida e com uma política fiscal atrativa para os estrangeiros que aqui queiram residir. Ou seja, Portugal continua a ser visto como uma excelente destino de férias e, mais do que isso, um excelente local para residir. O arrendamento tradicional continuará a ser baixo (em comparação com a compra) porque as rendas são elevadas e porque o crédito está mais competitivo do que nunca para quem recorre ao crédito à habitação.

Em relação à ERA Portugal, como está a ser preparado o ano de 2017?

O ano 2016 fica para a história como o melhor ano de sempre da ERA. O nosso plano de negócios para 2017 indica um crescimento a dois dígitos. Vamos continuar a integrar na nossa rede empresários que façam a diferença neste setor e que possam levar a marca ERA aos locais onde podemos melhorar a nossa presença. Estamos a apostar totalmente na qualidade e não na quantidade. Este é o caminho para mantermos e reforçarmos a liderança em todos os mercados onde estamos presentes.

Miguel Poisson alerta que uma dose excessiva de impostos pode ser fatal e poderemos um dia acordar para esta realidade e ser já demasiado tarde.

dos motores que arrastam a economia para patamares superiores de crescimento. Tem havido um claro “ataque” fiscal a este setor e o receio que todos os profissionais que trabalham nesta área têm é que se “mate a galinha dos ovos de ouro” ao criar instabilidade fiscal (esta incerteza é dos fatores mais “eficazes” para afastar os investidores do nosso país, que acabam por poder escolher outras geografias onde isto não acontece de forma tão recorrente). Este setor cria muito emprego, na medida em que a atividade imobiliária tem impactos nas empresas de construção, engenharia, arquitetura, advocacia, mediação imobiliária, materiais de construção, notários, etc., etc., etc. Uma dose excessiva de impostos pode ser fatal e poderemos um dia acordar para esta realidade e ser já demasiado tarde… Faria sentido, tal como é pe-

tence” parcialmente a uma entidade bancária quando a ideia é taxar a riqueza/posse dos imóveis) e, tratando-se de uma alteração das regras a meio do jogo (quem investiu no imobiliário não contava com este imposto adicional), nem sequer é concedido, a essas pessoas, um prazo mínimo de 1 ou 2 anos para que haja tempo para desinvestir no imobiliário para quem o decida fazer. Medidas desequilibradas acabam por prejudicar Portugal e os portugueses. É possível prever quais são os segmentos do mercado com maior potencial de crescimento?

O segmento habitacional vai continuar a crescer porque a concessão de crédito vai continuar a aumentar. Esperemos que isto seja feito com uma boa análise de risco. Aproveito para referir que uma má política de análise de risco dos

Quais são os principais projetos que a ERA tem em estudo e preparação para o próximo ano?

São vários os projetos que iremos lançar. Vamos continuar a apostar em duas vertentes muito importantes: queremos, por um lado, superar as melhores expectativas dos clientes finais da ERA e, por outro lado, para os empresários que decidem juntar-se à nossa marca, queremos garantir que continuem a beneficiar do modelo mais rentável da mediação imobiliária em Portugal. Iremos continuar a desenvolver a vertente tecnológica do nosso negócio, tornar o marketing cada vez mais diferenciado, proporcionar uma excelente formação aos nossos colaboradores, atrair e reter recursos humanos preparados para enfrentar os desafios de um mercado cada vez mais exigente e, “last but not least”, tornar a nossa organização cada vez mais organizada e sólida para poder responder com celeridade e rigor.

1ª quinzena | janeiro 2017

| Imobiliário | 7

Notícia

Breve

Destaca Eric van Leuven, da C&W

Worx reforça serviços One Stop Advisor

Atividade de investimento em 2017 pode chegar a um novo recorde histórico

“

Obtivemos um novo melhor resultado de sempre, com um aumento de faturação de cerca de 6%. Os departamentos com melhores performances foram o investimento, retalho, avaliações e gestão de projetos”, destacou Eric van Leuven, diretor geral da Cushman & Wakefiel, que apresentou esta semana um resumo da atividade do mercado imobiliário nacional em 2016 e as suas perspetivas para 2017.

Segundo Eric van Leuven, diretor-geral da consultora em Portugal, “Em linha com a tendência a que vimos a assistir desde o ano passado, 2016 foi mais um bom ano para o sector imobiliário em Portugal. A atividade de investimento, principal motor do sector, manteve-se extremamente dinâmica, tendo sido transacionados até à data cerca de 1.300 milhões de euros de ativos comerciais. Por seu lado, o mercado de ocupação confirmou a aposta dos investidores no mercado português, refletindo de forma transversal uma procura saudável e dinâmica, que consolidou em 2016 com volumes que se alinham com os valores pré-crise”.

Mercado de investimento O volume de investimento imobiliário no sector comercial em Portugal aproximou-se em 2016 dos 1.300 milhões de euros. Se é certo que este volume traduza uma queda face ao ano passado, no qual as transações de investimento se aproximaram dos dois mil milhões, este valor é o segundo mais alto da história do mercado de investimento em imobiliário comercial, apenas ultrapassado por 2015.

“Os setores alvo voltarão a ser escritórios e retalho, ainda que a hotelaria e a reabilitação urbana possam também mostrar-se muito ativos” Os investidores estrangeiros mantêm uma forte atividade no mercado, tendo sido responsáveis por 82% do volume. O sector que maior capital atraiu foi o de escritórios, ultrapassando os 600 milhões de euros e atingindo com este valor um máximo histórico nunca se investiu um volume tão elevado em ativos de escritórios em Portugal. A operação do Campus da Justiça, no Parque das Nações, a venda do Edifício NOS e da Torre A das Torres de Lisboa foram as mais significativas no setor.

O mercado de retalho manteve também a sua grande atratividade, num total de mais de 500 milhões de euros negociados, sendo a CBRE GIP responsável pela maior operação do ano, com a compra do AlgarveShopping e Estação Viana ao Fundo Sierra.

A reabilitação urbana mostrou-se igualmente atrativa para investidores nacionais e estrangeiros, sendo conhecidos cerca de 30 negócios cujo valor acumulado ultrapassou os 480 milhões de euros. Esta amostra regista um valor médio de transação por metro quadrado de aproximadamente 1.700G. A Cushman & Wakefield foi responsável por 44% do volume total transacionado, destacando-se os negócios da compra do Campus de Justiça, venda da Torre A, venda do AlgarveShopping e Estação Viana e venda do edifício Malhoa 27. No total, o departamento de investimento conclui 18

negócios, tendo registado o seu melhor ano de sempre.

Escritórios e retalho dinâmicos No que diz respeito a previsões para 2017, Eric van Leuven destaca que “as nossas perspetivas são otimistas. A economia tem vindo a percorrer um caminho de correção ao longo dos últimos anos e tudo aponta para uma manutenção do crescimento que se iniciou em 2014. Os setores de escritórios e retalho serão os mais dinâmicos, ainda que a escassez de oferta de escritórios de qualidade em Lisboa possa de alguma forma atenuar o volume de procura”.

“A atividade de investimento deverá ultrapassar os níveis de 2016, podendo mesmo chegar a um novo recorde histórico, tendo em conta o vasto conjunto de operações que se encontram em fase avançada de negociações, bem como alguns portfólios prestes a entrar para o mercado e com possibilidade de serem fechados ao longo de 2017. Os setores alvo voltarão a ser escritórios e retalho, ainda que a hotelaria e a reabilitação urbana possam também demonstrar-se muito ativos”.

“Quanto a zonas-tendência nas principais cidades, a zona ribeirinha de Lisboa irá continuar a aumentar a sua atratividade, especialmente logo que concretizadas as ocupações de escritórios esperadas para a zona de Santos.

O

ano de 2016 fechou com nota positiva e em linha com a dinâmica que se fez sentir no mercado, considera a consultora Worx, que apresentou novas propostas ao mercado, reforçando a sua estratégia de serviços One Stop Advisor.

No mercado de investimento, Portugal afirmou-se como muito competitivo perante outros mercados europeus de referência, com uma carteira de boas oportunidades e resultados, em termos de investimento, que traduzem um sentimento de otimismo. A Worx prestou assessoria em diversas operações do mercado, tanto do ponto de vista de avaliação operacional como de consultoria de investimento. Ao longo de 2016, continuaram em curso com um conjunto de instruções de players institucionais nacionais e internacionais, como o Novo Banco ou Oitante. De destacar a aliança com o BNP Paribas Real Estate.

O departamento de Hospitality da consultora foi ainda responsável pela venda do hotel GAT, tendo sido um dos negócios de referência registados no ano 2016.

O balanço do departamento de avaliações sustenta a boa performance da Worx, no sentido em que foram avaliados cerca de 6000 ativos, com o valor atual de mercado a superar os 2.000 milhões de euros. Os ativos turísticos representaram um valor de mercado correspondente a 39% do total avaliado em Portugal.

A consultora, que se mantém entre as empresas líderes de mercado, esteve também envolvida em algumas das maiores transações do ano, através do seu departamento de agência, nomeadamente na colocação da Manpower, Hiscox, Teleperformance, Nokia, EDP, entre outros.

O departamento de Arquitetura foi responsável pelos escritórios de multinacionais, como por exemplo, Hiscox, Bold International e Atlascop Co, enfatizando a estratégia One Stop Advisor, que se traduz na interligação entre os diversos departamentos, de uma forma multidisciplinar, oferecendo um serviço chave-na-mão.

8 | Imobiliário |

1ª quinzena | janeiro 2017

Notícia Vasco Pais da ZOF destaca

“Conseguimos um tempo médio de quatro a cinco semanas na venda dos imóveis” Elisabete Soares elisabetesoares@vidaeconomica.pt

O

riundo da área da banca, Vasco Pais conhece a importância da partilha do lucro e do risco com os parceiros de negócio. Não admira, por isso, que este empresário, do ramo imobiliário, que investe em imóveis para

reabilitar e revender, tenha como regra a prática de preços apetecíveis, fidelizando assim a carteira dos clientes investidores.

Por esta razão também não é de estranhar que “o tempo médio de venda das frações em planta seja de quatro a cinco semanas”, destaca Vasco Pais, responsável da ZOF. Acrescenta, “temos um conjunto de investidores que compram e, muitas vezes, com o objetivo de revenda”. “Por isso tentamos praticar preços competitivos”.

A ZOF – Sociedade de Investimento Imobiliário, iniciou a sua atividade em 2009 na Foz (e daí herdou a originalidade do nome), mas entretanto passou a concentrar a atividade na Baixa do Porto, onde, aliás, tem agora parte significativa dos investimentos.

Com uma pequena estrutura, a ZOF tem em curso seis obras de reabilitação de prédios, “em que as frações renovadas são vendidas chave-na-mão”, explica Vasco Pais.

Os prédios estão localizados em várias ruas da Baixa do Porto, como é o caso da rua dos Caldeireiros,

Trindade Coelho, Mouzinho da Silveira, praça Carlos Alberto e rua Bonjardim. Contudo a ZOF alargou a sua intervenção a outras zonas da cidade que começam a tornar-se atrativas e que são procuradas por quem não quer pagar os preços mais altos praticados na Baixa. É o caso da rua da Constituição, jardim de S. Lázaro e da rua Rodrigues de Freitas.

“Junto ao jardim de S. Lázaro, estamos a comprar à CGD um prédio de serviços, de RC e seis pisos, que representa uma operação de maior dimensão, relativamente ao que fizemos até agora e à nossa estratégia”, destaca, “onde o objetivo é renová-lo e transformá-lo em 17 apartamentos, 5 estúdios e 12 T1, com acabamentos de gama alta para um segmento de mercado mais exigente.”

Embora continue a existir uma enorme oferta de imóveis para reabilitar na Baixa, existem algumas dificuldades: “Muitos imóveis, ou estão em fase de partilhas, ou têm inquilinos”. No primeiro caso muitas vezes os proprietários não têm

condições financeiras para realizar as obras, nem conseguem chegar a um entendimento para os colocar à venda. No segundo caso, alerta, “a nova lei do arrendamento veio trazer alguma flexibilidade”. Acrescenta, “por isso, a existência de inquilinos não constitui um entrave à nossa atividade, pois na grande maioria das situações, nomeada-

Os prédios estão localizados em várias ruas da Baixa do Porto, como é o caso das ruas dos Caldeireiros, Trindade Coelho, Mouzinho da Silveira, Carlos Alberto ou Bonjardim. Contudo a ZOF alargou a sua intervenção a outras zonas da cidade. É o caso da Constituição, de S. Lázaro e da Rua Rodrigues de Freitas mente para os inquilinos habitacionais, conseguimos chegar a um acordo para o realojamento, já previsto na lei atual, o que facilita a negociação”, destaca.

Vasco Pais alerta que, muitas vezes, são os próprios filhos a incentivar a saída dos pais, já que a mudança possibilita passarem a ter melhores condições de habitabilidade.

sições de imóveis em 2015, 25 em 2016, mantendo o objetivo de crescimento para 2017, através da mesma estratégia de investimento, estrutura e cultura da empresa. “Sinto que perderia o controlo se alargasse a atividade a outras áreas de negócio, mesmo que di-

Rentabilidades de 6 a 9% De acordo com Vasco Pais, nesta fase, entre os clientes da ZOF, destacam-se dois tipos de investidores: os que compram o prédio por

inteiro, normalmente com o objetivo de o arrendar na totalidade, ou de o explorar na área de Alojamento Local, e que atingem com facilidade uma rentabilidade anual bruta de 6 a 9%, e os investidores mais pequenos – alguns estrangeiros – com o objetivo de rentabilizarem o investimento no mercado do arrendamento tradicional, ou através da cedência de exploração para Alojamento Local, em que a rentabilidade será variável e em função da ocupação.

Embora seja visível que os preços de venda dos imóveis na Baixa do Porto têm aumentado de forma significativa nos últimos 5 anos – rondando, atualmente, os 3.000 a 3.500 euros o m2, Vasco Pais acredita que “continua a haver margem de crescimento”.

Utilizando apenas capitais próprios, a ZOF concretizou 22 aqui-

retamente ligadas ao setor imobiliário”, destaca.

Para a reabilitação dos imóveis a ZOF estabeleceu uma parceria com uma empresa de construção, com que tem pré-definidos preços e níveis de serviço rigorosos, pois nesta atividade os prazos são decisivos para o sucesso do negócio.