Imobiliário
Newsletter Imobiliário nº 5 de setembro 2016
CONSENSO NAS CRÍTICAS À MEDIDA PREVISTA NO OE DE 2017
Novo imposto sobre o património afeta classe média e afasta investidores Pág. 5
PROPRIETÁRIOS E INVESTIDORES CRITICAM ALTERAÇÕES
Governo avança com medidas de alteração à lei das rendas Pág. 6
Turismo residencial promovido no Dubai
Preços, segurança, ligações aéreas e gastronomia são vantagens na captação de clientes Pág. 8
Os benefícios em sede de IRS na reabilitação urbana Pág. 6
Novos projetos de habitação arrancam no Porto
Antigo edifício do jornal O Comércio do Porto transformado em habitação de luxo Pág. 2
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Notícias Novos projetos de habitação arrancam no Porto
Antigo edifício do jornal “O Comércio do Porto” transformado em habitação de luxo Elisabete Soares
elisabetesoares@vidaeconomica.pt
A
reconversão do antigo edifício do jornal “O Comércio do Porto”, num empreendimento de habitação de luxo constitui um marco importante na reabilitação da Baixa do Porto e da sua mais emblemática Avenida dos Aliados. O Aliados 107 é um projeto de reabilitação urbana, que contempla 23 apartamentos de tipologias de T1 a T4 e quatro lojas comerciais amplas no rés-do-chão e está a ser comercializado, em parceria, pela Predibisa e pela JLL/Cobertura. Tendo em conta a sua localização e a qualidade do imóvel, a aposta teria de passar pela promoção de um empreendimento destinado a uma gama alta de clientes, cujos preços finais dos apartamentos serão, por isso, elevados. O novo projeto residencial pretende atrair quer compradores nacionais quer internacionais. O Aliados 107 nasce assim da reabilitação do emblemático edifício do jornal “O Comércio do Porto”, um imóvel icónico e pioneiro da arquitetura modernista. Construído em 1930, sob o traço dos arquitetos Rogério de Azevedo e Baltazar de Castro, o nº 107 da Avenida dos Aliados mantém, até
O Aliados 107 é um projeto de reabilitação urbana, que contempla 23 apartamentos de tipologias de T1 a T4 e quatro lojas comerciais amplas no rés-do-chão.
hoje, a imponente fachada que cruza as influências Art Déco e expressionista, onde se destacam os pilares que acentuam a verticalidade do imóvel, bem como as oito grandiosas figuras femininas de granito, além do torreão que marca a paisagem urbana desta avenida. De acordo com as informações divulgadas pelas consultoras, o
novo projeto “pretende preservar todos os elementos históricos do imóvel, transportando para os interiores o charme e a herança arquitetónica com a manutenção de um generoso pé-direito, o recurso a materiais de elevada nobreza e a acabamentos requintados. Funcionalidade, atenção ao detalhe, luminosidade, sofisticação e am-
plitude são também características evidenciadas nos apartamentos, que permitem dispor de todas as comodidades da vida contemporânea, incluindo estacionamento para todas as unidades, amplas zonas de socialização e terraços com vista sobre a cidade histórica”. O novo projeto de arquitetura tem autoria do arquiteto Arnaldo Brito. Em complemento aos apartamentos, que se distribuirão entre os pisos 2 e 6, o projeto integra quatro lojas no piso térreo, com áreas entre os 390 m2 e os 475 m2, e deverá estar concluído em setembro de 2017. Com áreas de 53 m2 até 243 m2, os apartamentos, de tipologias T1 até T4, combinam modernidade e requinte nos acabamentos. “Todo o projeto, de caráter cosmopolita, dá particular importância ao detalhe e ao conforto, com cada apartamento do Edifício Aliados 107 com pavimentos em soalho, sendo os banhos revestidos a mármore. Por sua vez, as caixilharias exteriores são em madeira maciça lacada com vidros duplos de qualidade superior e os terraços existentes trazem um acréscimo de amplitude e luminosidade, complementado por uma vista ímpar sobre cidade”, acrescentam as informações.
Consultório Jurídico
NRAU – o que muda a 12 de Novembro de 2017
O
que foi apelidado, por alguns, de “novíssimo” regime ou NRAU II (Lei n.º 31/2012, de 14.08) entrou em vigor no dia 12 de Novembro de 2012 e teve como principal inovação a alteração ao regime transitório do arrendamento habitacional celebrado antes da vigência do RAU e não habitacional celebrado antes do D.L. n.º 257/95, de 30.09, tendo o senhorio passado a ter a faculdade de, por sua iniciativa, proceder à transição dos referidos arrendamentos para o NRAU, bem como de proceder à atualização da renda, devendo para o efeito comunicar essa sua intenção ao arrendatário. Em resposta, pode o arrendatário, caso se trate de arrendamento habitacional e desde que tenha no locado a sua residência permanente, invocar e comprovar que o (i) rendimento anual bruto corrigido do seu agregado familiar (RABC) é inferior a 5 retribuições mínimas na-
cionais anuais (RMNA); (ii) e ou que tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, sendo que, caso se trate de arrendamento não habitacional, pode o arrendatário invocar e comprovar, entre outros, que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa. Ora, considerando o supra exposto no que se refere aos arrendamentos habitacionais, se o arrendatário invocar o RABC inferior a 5 RMNA e, caso não exista acordo, o contrato só fica submetido ao NRAU 5 anos após a receção da comunicação ao arrendatário em que é invocado este rendimento, sendo a renda calculada de acordo com os rendimentos auferidos. Caso o arrendatário invoque idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade igual superior a 60%, o con-
trato só fica submetido ao NRAU mediante acordo, sendo que, nesta situação, o contrato mantém o mesmo regime e a renda é atualizada para um valor anual máximo correspondente a 1/15 do valor do locado determinado nos termos do CIMI isto caso não tenha invocado o RABC inferior a 5 RMNA. Nas situações de arrendamento não habitacional e caso se trate de um estabelecimento comercial aberto ao público que é uma microempresa, o contrato só é submetido ao NRAU passados 5 anos a contar da receção pela senhoria daquela invocação, sendo que, não havendo acordo quanto ao valor da renda, esta terá como limite máximo 1/15 do locado. Assim, os senhorios, que iniciaram o procedimento de transição para o NRAU e de atualização de renda aquando da entrada em vigor da Lei n.º 31/2012, podem, depois de 12 de Novembro de 2017 e desde que
tenham decorridos os 5 anos desde a invocação feita pelo arrendatário, promover a transição do contrato para o NRAU, sendo que, na falta de acordo quanto ao tipo ou duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos para os arrendamentos habitacionais e de três anos para os arrendamentos não habitacionais, mesmos para os arrendatários que tenham invocado um RABC inferior a 5 RMNA, o valor máximo da renda anual passa a ser de 1/15 do valor do locado, determinada nos termos do CIMI, podendo, nestas circunstâncias, o arrendatário ter direito a subsídio de renda. De salientar, por último, que, sem prejuízo de esta ser a realidade à data de hoje, encontram-se já em discussão várias alterações legislativas que poderão vir a ter grande impacto no NRAU e as quais comentaremos assim que forem conhecidas.
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Notícia Novos franchisados da ERA contam as suas experiências
Estrangeiros e ex-emigrantes investem na abertura de novos negócios em Portugal
S
ão vários os casos de estrangeiros que se apaixonam pelo país e investem na abertura de um novo negócio. Mas, também, são cada vez mais os emigrantes que regressam ao seu país natal e recomeçam uma vida nova. Fomos conhecer os desafios de Marco Moreira e Sébastien Gren, dois estrangeiros que estão a investir no nosso país, e saber o que levou Rui Franco e Carlos Pimental a regressar e a começar de novo. Em conjunto partilham o mesmo desafio: fazer com que a sua loja ERA seja uma das melhores da rede. Marco Moreira, em conjunto com Rose Moreira, contam os dias que faltam para a abertura da loja ERA Ramada, marcada para o próximo dia 30 de setembro. Empresários da área da restauração, no Brasil, escolheram a segurança e a qualidade de vida do nosso país para viver e educar os dois filhos do casal. “Queríamos trabalhar em outra área e, por isso, escolhemos a mediação. Consultamos as várias redes e concluímos que a ERA tinha tudo o que desejamos. Especialmente uma filosofia que privilegia mais a pessoa que os resultados. O que nos agradou muito”, conta Marco. A experiência está a ser, segundo ele, a melhor possível. Apaixonado pela zona da Ramada, Marco Moreira destaca “a oferta para todos os perfis, a proximidade do Lumiar, a dez minutos de carro da capital”. Mas, também, para além do apoio prestado pela rede, em termos de suporte e informação, todo o apoio incondicional prestado pelas lojas ERA vizinhas na “formação e treinamento dos comerciais”. Perceber que “a loja próxima é o seu amigo e não o seu concorrente”,
De acordo com Carlos Pimental, loja ERA Lousã, as Aldeias de Xisto são muito procuradas, mas a oferta de casas é agora escassa.
é de uma dimensão que não estava habituado. É caso para dizer, “o difícil é manter o fácil”, desabafa. Um emprego garantido Depois de três anos em Angola, Rui Franco pode comprovar que a experiência, o empenho e o saber fazer na área da mediação imobiliária são um legado que permite ter sucesso em qualquer novo empreendimento. Foi o que aconteceu no seu caso, já que poucos meses depois do seu regresso, em agosto de 2015, – motivado, especialmente, pelas saudades da família – estava a abrir a loja ERA de Santa Iria, na Póvoa de Santa Iria. Para este gestor, com uma pós-graduação em marketing e publicidade – que antes da sua aventura por terras angolanas tinha sido diretor comercial da loja ERA de Telheiras/Lumiar – coordenar uma loja, liderar várias equipas e departamentos é um “desafio mais complexo, mas entusiasmante”.
Destacando a importância da formação e de todo o apoio que é prestando no arranque do projeto pela rede ERA, Rui Franco alerta para a importância de estar munido de todas as ferramentas necessárias, para atingir os objetivos. “Quanto mais trabalhamos, mais empenho e dedicação colocamos nos projetos, mais garantia temos de que estamos no caminho certo”. Por isso, “quem consegue saber como funciona a mediação imobiliária, consegue dominar estas ferramentas, tem o emprego garantido”, arrisca Rui Franco. “Estávamos em França, mas tínhamos o projeto de viver em Portugal. Quando viemos em férias - a Jennifer, a minha esposa, é portuguesa -, vimos a dimensão da ERA, com todas as placas, presente um pouco por todo o lado. Fez-se o ‘click’ e avançámos com o nosso projeto”. É desta forma que Sébastien Gren responde sobre o que o levou a abrir uma loja ERA
em Lourosa, em 2015. “Abrir uma loja ERA é um orgulho, ainda mais numa zona que já conhecemos”, enfatiza. A loja ERA Lourosa foi inaugurada há um ano. “No início, a primeira dificuldade foi a de encontrar uma equipa de comerciais. Quando começámos a recrutar ainda não tínhamos um espaço físico, por isso dar a entender qual era o nosso projeto e as suas potencialidades foi complicado”. Agora, acrescenta, “é mais fácil, os nossos funcionários já têm retorno do trabalho realizado e isso faz toda a diferença. As pessoas já nos conhecem e sabem como trabalhamos. Os clientes vêm procurar-nos, enquanto no início eramos nós que íamos ao seu encontro”. Quando, em 2013, Carlos Pimentel, engenheiro civil, decidiu deixar Angola estava longe de imaginar que durante os anos seguintes se envolveria num projeto tão estimulante e que só esta semana tivesse conseguido gozar umas merecidas férias. A oportunidade de apostar na abertura de uma loja ERA partiu de um familiar e a concretização aconteceu no dia 1 de abril de 2014. Trata-se da loja ERA Lousã/ Miranda, uma loja que já existia, mas que Carlos Pimental veio dinamizar. Localizada numa vila pacata, mas com grande potencial a nível de lazer e turístico, que está desaproveitado, especialmente depois do desaparecimento do comboio, Carlos Pimental destaca a oferta de imóveis, muitos deles históricos, para reabilitar no centro urbano, e as Aldeias de Xisto, localizadas na, não menos famosa, Serra da Lousã. São, assim, várias as razões para conhecer a Lousã e visitar a loja ERA.
Reabilitação Urbana
Os benefícios em sede de IRS na reabilitação urbana
Elaborado em colaboração com a Porto Vivo SRU – Sociedade de Reabilitação do Porto.
Quais os benefícios fiscais associados à reabilitação urbana de que se pode usufruir em matéria de IRS? No que concerne aos benefícios fiscais associados à reabilitação ur-
bana de imóveis (de onde se exclui a mera conservação) são de realçar a possibilidade de dedução à coleta das despesas efetuadas com a reabilitação e a tributação à taxa autónoma de 5% dos rendimentos prediais e mais-valias nos termos que a seguir se explicam. Quanto à reabilitação de imóveis, localizados em áreas de reabilitação urbana e recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação são dedutíveis à coleta, em sede de IRS, até ao limite de €500,00, 30% dos encargos suporta-
dos pelo proprietário com a mesma reabilitação. Os rendimentos prediais auferidos por sujeitos passivos de IRS residentes em território português são tributados à taxa de 5 %, sem prejuízo da opção pelo englobamento, quando sejam inteiramente decorrentes do arrendamento de imóveis, localizados em áreas de reabilitação urbana e recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação. As mais-valias auferidas por sujeitos passivos de IRS residentes em
território português são tributadas à taxa autónoma de 5 %, sem prejuízo da opção pelo englobamento, quando sejam inteiramente decorrentes da alienação de imóveis situados em área de reabilitação urbana, recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação. Nota: Em colaboração com a Porto Vivo SRU, publicamos, quinzenalmente, a rubrica sobre os aspetos mais importantes relacionados com o licenciamento, incentivos e legislação aplicados às Áreas de Reabilitação Urbana (ARU). Convidamos o leitor a colocar as suas dúvidas, de forma a serem esclarecidos, para o endereço: elisabete. soares@vidaeconomica.pt
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Notícias Gonmax constrói novo projeto de habitação em Viseu
Edifício Praça de Goa tem um terço dos 18 apartamentos vendidos
A
Gonmax – Sociedade de Construções Lda. está a construir, em Viseu, o empreendimento residencial Praça de Goa, constituído por 18 habitações, que, apesar de se encontrar na fase inicial, já tem um terço das frações vendidas. De acordo com Jorge Gonçalves, responsável da empresa, “trata-se de um empreendimento com arquitetura contemporânea, situado numa zona nobre da cidade e com uma boa exposição solar”. Localizado próximo de escolas e zonas comerciais, o empreendimento foi concebido para uma classe média alta, apostando, por isso, em aspetos como o conforto e a eficiência energética. O edifício é constituído por 18 frações, sendo cinco apartamentos T1, cinco T2, seis T3, um T4 e uma cobertura, com áreas a variar entre
os 63 m2 e os 411 m2. Possui duas caves para garagens. Neste momento o edifício Praça de Goa encontra-se na fase inicialde construção. Contudo, acrescenta Jorge Gonçalves, “apresenta já
cio Praça de Goa é apoiada pelo Banco Santander Totta. Na opinião de Jorge Gonçalves, “a parceria com o Banco Santander Totta é muito positiva, porque permite-nos abraçar este projeto de uma
Localizado próximo de escolas e zonas comerciais, o empreendimento foi concebido para uma classe média alta, apostando, por isso, em aspetos como o conforto e a eficiência energética mais de um terço comercializado, a um preço médio, por m2, de 1300 euros”. A nível do financiamento, a construção e comercialização do edifí-
forma mais célere e sustentada. Permite-nos, também, dar aos nossos clientes, que pretendam financiamento, uma série de vantagens”, destaca.
A nível de certificação ambiental e energética, o responsável destaca que “os apartamentos vão possuir painéis solares, caixilharia de corte térmico, vidros planitherm, isolamento térmico nas fachadas com o sistema tipo ‘capot’. No pavimento, em contacto com as garagens e na cobertura, os equipamentos são de alta eficiência e a utilização de materiais com a certificação ambiental”. Nos acabamentos interiores do edifício Praça de Goa “predominam as madeiras e a cerâmica retificada, a caixilharia é de corte térmico e com vidro planitherm. Possui também aspiração central, painel solar, mobília de cozinha equipada, piso radiante ou ar condicionado, estores elétricos, domótica e nos W/Cs louças suspensas”, destaca.
Procura de habitação nova em Viseu A Gonmax atua essencialmente em Viseu. “Neste momento sabemos que Viseu está carenciada de apartamentos novos, havendo alguma procura, por um lado, de tipologias maiores para habitação própria e, por outro, de tipologias pequenas para pequenos investidores colocarem no mercado de arrendamento”, destaca Jorge Gonçalves. Neste momento, a Gonmax tem apenas um empreendimento em fase de construção. No entanto, já tem outro edifício em fase de projeto. Em relação ao atual momento que vive o mercado imobiliário, Jorge Gonçalves considera que “sem dúvida se nota algum crescimento no mercado imobiliário, não aos níveis que pretendíamos, mas já satisfatórios, tendo consciência que hoje o mercado é mais seletivo, devendo ser privilegiada a qualidade e localização”. Assim, destaca, “tendo em conta as necessidades da região, a localização dos nossos imóveis e a sua qualidade, temos boas expetativas quanto ao futuro”.
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Notícias Consenso nas críticas à medida prevista no OE de 2017
Novo imposto sobre o património afeta classe média e afasta investidores
Elisabete Soares
elisabetesoares@vidaeconomica.pt
A
compra de casa própria e, sempre que as poupanças o permitiam, a aquisição de uma segunda habitação de férias, num destino turístico de praia ou mesmo a recuperação do património familiar, foi durante décadas uma prática privilegiada pela maioria das famílias portuguesas. Uma situação que faz com que seja muito grande a faixa de famílias, situadas num patamar da classe média, que facilmente atingem um valor de património superior aos 500 mil euros e que passarão a ser abrangidas pelo novo imposto que o Governo pretende tributar no próximo Orçamento de 2017. Este é um dos exemplos de como esta medida pode afetar a classe média portuguesa, para além de todos os outros aspetos preocupantes que têm sido referidos pelas associações e profissionais que consideram que o novo imposto irá afastar os investidores sendo mais um entrave à reabilitação e ao arrendamento. Estruturas como a CPCI, APEMIP, a APPII e a ALP tomaram de imediato posições contra a criação de um novo imposto acordada entre o `Partido Socialista e o Bloco de Esquerda. Reis Campos, presidente da CPCI (Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário), considera que “a discussão em torno do Orçamento do Estado para 2017 não poderia ter começado da pior forma e lamenta que as dife-
A discussão em torno do Orçamento do Estado para 2017 dificilmente poderia ter começado da pior forma para o Governo liderado por António Costa rentes estratégias políticas conduzam a novos aumentos dos impostos incidentes sobre o imobiliário que, a exemplo do passado, apenas conduzem ao aumento da tributação incidente sobre as famílias, à redução do investimento e a graves efeitos sobre a atividade económica e colocando em causa o acesso a bens fundamentais, como a habitação”. Luís Lima, presidente da APEMIP, destaca que “este novo imposto é um ataque em força à classe média, mesmo que pareça um ataque aos proprietários mais ricos. Os únicos que não serão afetados são precisamente os ricos, que têm a capacidade de distribuir o respetivo património por titulares, coletivos, diversificados, de modo a que nunca seja atingido, por acumulação, o valor patrimonial tributável que vai ser castigado fiscalmente”. Também os proprietários com segundas habitações serão penalizados por este novo imposto, considera Luís Lima. “Não nos podemos esquecer que muitas famílias foram incentivadas a comprar segunda habitação, tendo-se endividado, e esta medida vai criar pressão nesse mercado, fazendo com que muitas pessoas prefiram vender estes ati-
vos, o que terá consequências nomeadamente por via da desvalorização do património imobiliário”, destaca. A APPII, estrutura que representa os proprietários e investidores, considera que o novo imposto “afetará, desde logo, a confiança que os investidores, nacionais e internacionais, têm depositado em Portugal e neste setor, com graves repercussões ao nível da nossa credibilidade junto das instâncias internacionais”. Hugo Santos Ferreira, secretário-geral, destaca que esta medida afetará também as famílias e a classe média-média. “Num país de proprietários, em que todos fomos sempre levados, inclusive pelas políticas públicas das últimas décadas, a comprar casa própria e até segundas habitações, é fácil encontrar um cidadão português que seja proprietário de pelo menos uma casa própria e que adicionalmente procurando investimentos seguros (como é o caso do imobiliário) investiu todas as suas poupanças na aquisição de uma segunda habitação ou até de um imóvel para rendimento, o que tudo somado gera facilmente patrimónios imobiliários superiores a 500 mil euros”.
Simultaneamente, alerta a APPI, passar a tributar o património “é o mesmo que convidar todos aqueles que já cá investiram mais de dois mil milhões de euros, por exemplo ao abrigo do programa Golden Visa, a deixar Portugal, com a imagem errada de um país no qual não se pode confiar e onde os investidores não são bem-vindos. A Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) foi das primeiras estruturas a repudiar o que consideram “a mais recente ofensiva da ganância fiscal do Governo e dos partidos de esquerda ao património imobiliário”. A ALP “desafia, desde já, o executivo e os partidos que o sustentam no Parlamento a recuar na sua cegueira ideológica direcionada obsessivamente sobre os proprietários urbanos, e a iniciar a aplicação do anunciado novo imposto aos próprios partidos políticos, que continuarão, tal como no IMI, IMT e Imposto de Selo, convenientemente isentos de todas as obrigações tributárias sobre o seu vastíssimo património imobiliário”. Miguel Bacalhau, diretor de avaliações na The K Advisors, considera que “num contexto em que Portugal saiu do programa de assistência internacional de forma limpa, começando a ganhar a confiança dos mercados e dos investidores, nomeadamente internacionais, que reconhecem a qualidade e a boa perspetiva de rentabilidade dos ativos imobiliários nacionais, esta nova tributação poderá traduzir-se numa redução do investimento direto em imóveis”.
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Notícias Proprietários e investidores criticam alterações
Governo avança com medidas de alteração à lei das rendas Elisabete Soares
elisabetesoares@vidaeconomica.pt
O
Governo vai avançar com um conjunto de medidas de alteração ao Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), como é o caso do aumento do período transitório que se aplicará aos inquilinos com mais de 65 anos ou deficiência igual ou superior a 60%. O diploma será levado à Assembleia da Republica, para discussão, em breve, prevendo-se a aprovação dentro de dois meses. Os proprietários e promotores imobiliários estão contra estas medidas, considerando que constituem um grave ataque à propriedade e um retrocesso no processo de reabilitação urbana das cidades. A alteração tem sido muito contestada pela Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) que considera que na prática “está a preparar-se um novo congelamento das rendas”. Também a Associação de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) contesta a alteração de regras nesta altura. Por seu lado, José Mendes, secretário de Estado do Ambiente, desvaloriza e lembra que o aumento do período transitório só se aplicará aos inquilinos com mais de 65 anos ou deficiência igual ou superior a 60%. “A medida a ser discutida no Parlamento (de alteração da reforma do arrendamento urbano) não reverte a lei de 2012 e só afetará um segmento muito pequeno de inquilinos”, afirmou numa entrevista recente à agência Bloomberg. Em causa está um projeto de diploma que prevê o aumento, de cinco para dez anos, do período transitório previsto na nova lei das rendas para os arrendatários que viram aumentada a renda dos seus contratos antigos. Durante este período transitório as rendas não podem subir além do limite correspondente a um quinze avos do valor patrimonial tributário do imóvel ou, tendo os inquilinos uma situação de carência financeira, além de tetos previstos na lei e correspondentes aos rendimentos das famílias. Recorde-se que, findo os cinco anos, estava prevista a atribuição de um subsídio para as famílias mais carenciadas, mas, apesar disso, o PS avançou com uma proposta de diploma que prolonga o período transitório.
nas repartições de Finanças um comprovativo do Rendimento Anual Bruto Corrigido, informação obrigatória para invocarem a carência financeira numa situação de atualização da renda. Não há informação sobre quantos destes arrendatários são idosos ou deficientes. A ALP, no entanto, alega que serão a maioria, já que não haverá muitas pessoas mais jovens com contratos de arrendamento com mais de 26 anos. Contudo, a alteração à reforma do arrendamento, e, consequentemente, a prorrogação do período transitório, está praticamente garantida. O tema foi discutido no grupo de trabalho para as políticas de habitação, que reúne Governo, PS e Bloco de Esquer-
Cada Agente ERA abraça uma missão muito clara: juntar as casas certas com as pessoas certas. Se quer investir e agarrar oportunidades imperdíveis, consulte quem possui um conhecimento profundo do território e lhe põe a chave na mão, sem burocracias e ao melhor preço de mercado.
Estatísticas não existem Apesar de o secretário de Estado do Ambiente considerar que o alargamento do período transitório contempla apenas um segmento pequeno de inquilinos, a verdade é que não existem estatísticas oficiais sobre o assunto. Sabe-se apenas que cerca de 42 mil famílias solicitaram
da, e chegou-se a um consenso nesse sentido. A nova lei, diz o secretário de Estado, deverá ser aprovada dentro
era.pt
de dois meses e o Governo e “não espera que venha a ter qualquer impacto negativo no mercado imobiliário”.
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Notícia
Revisão do NRAU prevê extinção do Banco Nacional do Arrendamento
O
grupo de trabalho de Políticas de Habitação, Crédito Imobiliário e Tributação do Património Imobiliário está há alguns meses a preparar um conjunto de medidas para alterar NRAU, e entre elas está a extinção do Balcão Nacional de Arrendamento (BNA). “Chegou-se a
acordo quanto à necessidade de revisão do regime geral de arrendamento urbano durante a presente legislatura, devendo esse processo ter início já na sessão legislativa que agora começa”, lê-se no relatório final do grupo de trabalho, de acordo com o documento a que a Lusa teve acesso.
“Está em curso um verdadeiro ataque à propriedade” “Está em curso um verdadeiro ataque à propriedade e mais grave que isso ao sector imobiliário, que vinha apostando – imbuído pelo anterior e também por este Governo – no arrendamento e na reabilitação urbana. É com surpresa que estamos a assistir à destruição dos mecanismos que foram criados nos últimos anos para dinamizar precisamente estes dois tipos de mercado”, considera Hugo Santos Ferreira, secretário -geral da APPII. Na opinião do responsável da associação que representa os promotores e investidores, “na verdade, é estranho que se defenda, por um lado, a reabili-
Assim, o grupo de trabalho considera necessário analisar a aplicação e ponderar a revisão do NRAU e do Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA), que foram aprovados em 2006 e sucessivamente alterados em agosto de 2012 e dezembro de 2014. Para tal prevê a discussão de sete propostas. tação com um desígnio, para, em senUma das meditido inverso, se defender, por exemplo, das, segundo a Lusa, o fim (ou a criação de tantos constranmereceu o consengimentos que na prática significam o so entre o Governo, fim) do mecanismo que possibilitava a PS e BE, de acordo realização de obras em prédios arrencom o deputado blodados, o RJOPA – Regime Jurídico das quista Pedro Soares: Obras em Prédios Arrendados”. “O mercado de arrenNa sua opinião, “estas medidas, a damento não precisa par de tantas outras que estão agora a de despejos, precisa é ser discutidas, vão voltar a enfraquecer de ser promovido, ter seriamente o arrendamento, o que vai agilidade e flexibilidaacabar com a reabilitação dos centros de suficiente no sentidas nossas cidades e com o afastamendo de poder, por um to de muitos investidores. Com efeito, lado, garantir diretos estes têm visto com bastante insatisfaaos senhorios, mas ção e descrédito a volatilidade das nostambém aos inquilisas políticas, nomeadamente em manos”. téria de habitação, estranhando que O BNA está em funneste país se mudem (e até se invertam) cionamento desde ja‘as regras a meio do jogo’”. neiro de 2013 e foi criado para agilizar
As medidas polémicas da reforma do Regime de Arrendamento Urbano Os proprietários e promotores criticam um conjunto de medidas que pretende alterar o atual NRAU, que são consideradas polémicas e que estão atualmente em discussão. De forma resumida, a APPII comenta as medidas em discussão e que em breve podem ser aprovadas na Assembleia da República. Congelamento das rendas Este é dos retrocessos legislativos que mais preocupam atualmente o sector. Os seus efeitos poderão ser de tal forma graves que podem deitar por terra todo trabalho feito. O congelamento das rendas, que durante tantos anos enfraqueceu o arrendamento e impossibilitou o arranque da reabilitação, não pode agora estar de volta. Recorde-se que a reforma da lei do arrendamento é apontada unanimemente – incluindo Governo – como um dos fatores que mais contribuiem para a dinamização do arrendamento e da reabilitação. Ninguém tem dúvidas que o sucesso da reabilitação é indissociável de um mercado do arrendamento forte (e já agora), estável e credível. Voltar a colocar entraves a um mercado de arrendamento livre apenas travará, de forma grave, a dinamização que todos queremos para a reabilitação urbana.
Proteger os mais desfavorecidos, sim, mas por quem tem essa função social, que é o Estado. Não pode o Estado querer fugir a esta responsabilidade, passando-a para os privados. Voltar a sobrecarregar os proprietários irá inviabilizar o arranque de muitos projetos de reabilitação, com sério prejuízo para as nossas cidades. Proteção das ‘lojas históricas´ O mesmo se aplica também às designadas ‘lojas históricas’. A proteção da ‘autenticidade’ das nossas cidades é meritória, mas deve ser feita por quem tem essa responsabilidade, ou seja, o Estado. Assim, a proteção das lojas com hipotético interesse histórico e cultural é uma responsabilidade pública, não devendo ser feita, mais uma vez, à custa dos proprietários, que se viram privados durante tanto tempo de usufruir de forma livre e em condições de mercado dos seus próprios imóveis. A mera ideia de que possa já haver uma suposta ‘lista das lojas históricas’ está a deixar os investidores bastantes nervosos, havendo já casos conhecidos de alguns investidores que já abandonaram o nosso país, rumo a destinos concorrentes do nosso. Extinção do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) Contrariamente ao que vem sendo referido, este não é o “balcão dos despejos”, nem visa unicamente agilizar despejos. O BNA foi
o despejo de inquilinos com rendas em atraso, tendo registado, nos primeiros três anos de funcionamento, a entrada de 12.612 pedidos de despejo – 6.715 foram recusados e 4.735 foram emitidos títulos de desocupação. Outras medidas propostas Além da extinção do BNA, o grupo de trabalho pretendia alterar os critérios de cálculo do arrendamento habitacional, para adequar a atualização do valor das rendas ao estado de conservação dos edifícios, e regulamentar o subsídio de arrendamento, para compensar os senhorios relativamente às famílias que têm menos recursos. As outras quatro medidas em discussão são as situações de despejo devido a obras profundas, a definição do conceito de obra profunda, o reencaminhamento dos moradores em iminência de despejo para atendimento de proximidade e a criação do fundo de arrendamento ou seguro de renda para proteger os senhorios contra o risco de incumprimento.
criado exclusivamente para obviar a um dos principais problemas em Portugal: a morosidade da nossa justiça, que, neste caso, tanto prejudica senhorios como inquilinos. O arrastar destes processos, que é que agora parece pretender-se fazer remetendo novamente para os tribunais todos estes pedidos, não beneficia ninguém, nem proprietários nem inquilinos, antes pelo contrário, trará apenas um enorme prejuízo para as nossas cidades, que vão ver os seus prédios a degradarem-se cada vez mais. Criação da figura do “senhorio social” Conhecendo bem os promotores e proprietários deste país, parece desde logo uma ideia irreal e de muito difícil implementação. Escusado será lembrar que toda a atividade comercial visa sempre o lucro, onde se inclui também a promoção imobiliária ou a posse de imóveis para arrendamento. Exceção é apenas feita para aquelas entidades a quem cabe cumprir um fim social, onde incluímos o Estado, as câmaras municipais, as santas casas da misericórdia e afins. Tirando estes, toda a atividade apenas se mantém se der lucro, se for rentável, caso contrário não existe ou não se mantém. Ora, as empresas (que apenas sobrevivem se forem rentáveis) apenas se substituirão aquelas entidades a quem cumpre seguir um fim social se, do ponto de vista da rentabilidade do negócio, tal for efetivamente possível.
8 | Imobiliário | Newsletter nº 5 setembro 2016
Notícia Turismo residencial promovido no Dubai
Preços, segurança, ligações aéreas e gastronomia são vantagens na captação de clientes
A
CBRE esteve presente no maior e mais influente evento do setor imobiliário a nível mundial, o Cityscape Global 2016, que decorreu no Dubai, entre os dias 6 e 8 de setembro. A consultora deu a conhecer no evento alguns dos mais importantes projetos imobiliários de Portugal: Pine Cliffs, Sheraton Cascais, Troia Resort, Vale de Lobo, Pestana Troia, Gramacho e Vale da Pinta (Carvoeiro). Em parceria com a CBRE, esteve também presente a Associação Portuguesa de Resorts (APR) numa ação de prospeção de mercado e de divulgação do projeto Living in Portugal Now. De acordo com Frederico Mendoça, diretor de residencial da CBRE, o balanço é muito positivo. “Participámos nesta feira em parceria com a Associação Portuguesa de Resorts, e levámos connosco quatro promotores, Vale de Lobo, Pine Cliffs e Sheraton Cascais, gru-
po Pestana e a Sonae com o Troia Resort”, destaca. Na sua opinião a Cityscape Global é uma feira com muito impacto para o mercado do midle east, e a presença de Portugal, neste evento, confirma o interesse que o nosso país tem para este mercado. Frederico Mendoça destaca que
contar com argumentos que noutras cidades da Europa são difíceis de encontrar. Os preços praticados no imobiliário, segurança, ligações aéreas, gastronomia ou acolhimento, são as principais vantagens que nos destacam dos demais países europeus”. Em relação aos resultados conse-
“Neste tipo de feiras, não se fecham vendas (aliás não é permitido pela organização) mas fazem-se contactos que sendo bons, podem transformar-se em boas oportunidades de negócio”, destaca Frederico Mendoça “com grande incidência de interesse nos Golden Visa, o impacto causado pela presença de Portugal nesta feira, demonstrou que pessoas do Dubai, Bahrain, Abu Dhabi, Líbano, Irão ou tantos outros, vêm em Portugal, uma real opção de entrada na Europa, onde poderão
guidos a expetativa são boas, para o responsável. “Neste tipo de feiras, não se fecham vendas (aliás não é permitido pela organização) mas fazem-se contactos que sendo bons, se podem transformar em boas oportunidades de negócio. Aconteceu com todos os empreen-
dimentos expostos, levantarmos contactos que acreditamos virem a tornar-se compradores ou investidores nestes projetos”, destaca. Em relação à recetividade ao projeto Living in Portugal Now, Pedro Fontaínhas, diretor executivo da APR, “está muito satisfeito”. Na sua opinião, “foi uma excelente oportunidade para apresentar Portugal e a sua oferta ao nível do turismo residencial, em especial nas regiões de norte centro e Alentejo. Durante três dias tivemos a oportunidade de reunir com uma centena de pessoas de 25 nacionalidades de cinco continentes, 68% dos quais clientes finais e 13% clientes institucionais”. Entre os vários recursos valorizados no nosso país, destaca-se os ARI (Golden Visa), onde cerca de 25% dos clientes com quem reunimos, mostraram interesse efetivo neste regime, consultando os serviços da Caiado Guerreiro que marcou presença neste evento associando-se à APR e à CBRE.
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