O contrato de arrendamento rural by Vida Económica

• Novo Regime Jurídico dos Loteamentos Urbanos e Obras de Urbanização (anotado e comentado), Almedina, 1992 • Código da Contribuição Autárquica (anotado e comentado), Almedina, 1994

• O Poder Local em Portugal, Elcla, 1995 • Regime Geral da Concorrência (anotado e comentado), Legis Editora, 1996 • Código da Publicidade (anotado e comentado), Elcla, 1997 • Práticas Restritivas do Comércio (anotado e comentado), Vislis, 2000 • Contra-Ordenações Laborais (anotado e comentado), Vislis, 2001 • Código do Processo do Trabalho (anotado e comentado), Vislis, 2001 • Novo Regime Legal da Concorrência (anotado e comentado), Almedina, 2004 • Licenciamento Industrial (anotado e comentado), Almedina, 2004 • O novo regime da actividade industrial – Regime do Exercício da Actividade Industrial (REAI), Scientia Ivridica, Outubro-Dezembro 2009, Tomo LVIII-320 • A acção de interdição e inabilitação, Legis Editora, 2011

O CONTRATO de ARRENDAMENTO RURAL Em Portugal a agricultura tem sido marginalizada enquanto atividade económica geradora de riqueza. Muito se fala nela, mas pouco se concretiza, seja ao nível da produção, seja ao nível da sua organização. A atividade agrícola depende muito da sua organização, e desta ressalta a forma como a terra é ocupada e trabalhada. O contrato de arrendamento rural é um dos instrumentos para aquela organização e, consequentemente, para a produção agrícola. A importância deste contrato reside, por isso, não apenas no seu próprio regime jurídico, mas também e sobretudo na sua aplicação prática, porque meio disponível para os cidadãos organizarem a gestão e a produção das terras. Um país como Portugal, com as características e aptidões que possui, devia dar mais atenção ao setor primário, à terra e aos instrumentos legais que possibilitem a eficiência da produção e da sua organização, tendo como fim último a ocupação da terra, … e nesta medida insistir na obtenção de um regime jurídico do arrendamento rural mais próximo da necessidade dos senhorios e dos inquilinos. O livro que segue contém elementos de estudo e de apreciação crítica que tendem às conclusões que referimos, mas não deixa de mencionar apenas apreciações técnico-jurídicas que o legislador deve levar em conta com vista a uma melhor regulamentação, mais próxima dos interesses do cidadão que faz da agricultura a sua atividade profissional. (...) ISBN 978-972-788-751-4

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O CONTRATO de ARRENDAMENTO RURAL

• Estabelecimento Individual de Responsabilidade Limitada (anotado e comentado), Elcla, 1995

Adalberto Costa

OUTRAS OBRAS DE ADALBERTO COSTA

O CONTRATO de ARRENDAMENTO RURAL

OBRAS DE ADALBERTO COSTA PUBLICADAS PELA VIDA ECONÓMICA • Regulamento dos Transportes em Automóveis (anotado e comentado), Vida Económica, 2003 • Código da Publicidade (anotado, comentado e actualizado), Vida Económica, 2003 • Urbanismo – Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (anotado e comentado), Vida Económica, 2003 • Regime Jurídico do Transporte Colectivo de Crianças e de Jovens (anotado e comentado), Vida Económica, Julho de 2009 • Contrato de Transporte Rodoviário Nacional de Mercadorias (anotado e comentado), Vida Económica, Outubro de 2009 • Contra-ordenações Laborais e da Segurança Social, Vida Económica, 2010 • O Divórcio - Família e Casamento, Vida Económica, 2010

O Contrato de Arrendamento Rural, Anotado e comentado

• O Novo Processo de Inventário – O Regime Jurídico do Processo de Inventário, Vida Económica, 2011

A Bolsa de Terras e os benefícios fiscais Os baldios e a Bolsa de Terras O emparcelamento rural

• Código do Processo de Trabalho, Vida Económica, 2012

Minutas

Adalberto Costa

ÍNDICE GERAL Abreviaturas..................................................................................................7 O CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL O Novo Regime Legal A título de introdução.................................................................................13 Parte I O Contrato de Arrendamento Rural..........................................................21 Parte II As Normas Processuais...............................................................................51 Parte III O Contrato de Parceria Pecuária...............................................................61 O Regime Jurídico do Arrendamento Rural..............................................67 Parte IV A Bolsa Nacional de Terras........................................................................97 Lei n.º 62/2012, de 10 de dezembro..........................................................113 Lei n.º 63/2012, de 10 de dezembro..........................................................125 Lei n.º 68/93, de 4 de Setembro (alterada pela Lei nº 89/97, de 30 de julho).129 LEGISLAÇÃO COMPLEMENTAR Decreto-Lei n.º 201/75, de 15 de Abril......................................................151 Lei n.º 76/77, de 29 de Setembro..............................................................179 Lei n.º 76/79, de 3 de Dezembro...............................................................197 Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro............................................203 Decreto-Lei n.º 103/90, de 22 de Março....................................................261 Decreto-Lei n.º 385/88, de 25 de Outubro................................................287 Decreto-Lei n.º 394/88, de 8 de Novembro...............................................305 Decreto-Lei n.º 524/99, de 10 de Dezembro.............................................315

O Contrato de Arrendamento Rural

Decreto-Lei n.º 384/88, de 25 de Outubro................................................319 Código Civil – artigos 1121º a 1128º.........................................................331 Lei n.º 63/2011, de 14 de Dezembro.........................................................333 Lei n.º 80/2009, de 14 de Agosto...............................................................371 Decreto-Lei n.º 254/2009, de 24 de Setembro..........................................377 ALGUNS ASPECTOS PRÁTICOS E FORMAIS – MINUTAS..............451 RESENHA DE JURISPRUDÊNCIA.......................................................467 ÍNDICE IDEOGRÁFICO..........................................................................519 TABELA DE CORRESPONDÊNCIAS....................................................525

A AGRICULTURA E AS PESCAS Tratado sobre o funcionamento da União Europeia

ARTIGO 38º (ex-artigo 32º TCE) 1. A União define e executa uma política comum da agricultura e pescas. O mercado interno abrange a agricultura, as pescas e o comércio de produtos agrícolas. Por «produtos agrícolas» entendem-se os produtos do solo, da pecuária e da pesca, bem como os produtos do primeiro estádio de transformação que estejam em relação direta com estes produtos. As referências à política agrícola comum ou à agricultura e a utilização do termo «agrícola» entendem-se como abrangendo também as pescas, tendo em conta as características específicas deste setor. 2. As regras previstas para o estabelecimento ou o funcionamento do mercado interno são aplicáveis aos produtos agrícolas, salvo disposição em contrário dos artigos 39.º a 44.º, inclusive. 3. Os produtos abrangidos pelo disposto nos artigos 39.º a 44.º, inclusive, são enumerados na lista constante do Anexo I. 4. O funcionamento e o desenvolvimento do mercado interno para os produtos agrícolas devem ser acompanhados da adoção de uma política agrícola comum. ARTIGO 39º (ex-artigo 33º TCE) 1. A política agrícola comum tem como objetivos: a) Incrementar a produtividade da agricultura, fomentando o progresso técnico, assegurando o desenvolvimento racional da produção agrícola e a utilização ótima dos fatores de produção, designadamente da mão-de-obra; b) Assegurar, deste modo, um nível de vida equitativo à população agrícola, designadamente pelo aumento do rendimento individual dos que trabalham na agricultura; c) Estabilizar os mercados; d) Garantir a segurança dos abastecimentos; e) Assegurar preços razoáveis nos fornecimentos aos consumidores. 2. Na elaboração da política agrícola comum e dos métodos especiais que ela possa implicar, tomar-se-á em consideração: a) A natureza particular da atividade agrícola decorrente da estrutura social da agricultura e das disparidades estruturais e naturais entre as diversas regiões agrícolas; b) A necessidade de efetuar gradualmente as adaptações adequadas; c)

O facto de a agricultura constituir, nos Estados-Membros, um setor intimamente ligado ao conjunto da economia.

O CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL O NOVO REGIME LEGAL Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13.10

SUMÁRIO: A título de introdução. 1. A legislação portuguesa e o arrendamento rural - Elementos históricos. 2. O arrendamento rural e a Constituição. Parte I - 1. O arrendamento rural – contrato. 1.1. Os tipos de arrendamento rural. 1.2. O objeto do arrendamento rural . 2. O que mais interessa à execução do contrato. 3. A forma do contrato. 3.1. O que deve constar do contrato – elementos. 3.2. As cláusulas do contrato que são nulas. 3.3. O prazo de duração do contrato. 4. O subarrendamento e as cedências contratuais. 5. A renda. 5.1. Alterações à renda fixada no contrato. 5.2 A mora no pagamento da renda. 5.3. O depósito das rendas e as suas causas. 6. A cessação do contrato. 7. A transmissão da posição contratual. 8. A conservação e a beneficiação dos prédios rústicos. 8.1. As benfeitorias do senhorio e do inquilino. 9. As parcerias – contratos de parceria. 10. Notas sobre o arrendamento rural no âmbito das operações de emparcelamento. 11. Os trabalhos preparatórios e as colheitas de frutos pendentes. 12. A aplicação do novo regime jurídico do arrendamento rural. 13. O regime do arrendamento rural, sua aplicação às Regiões autónomas. 14. Alteração aos contratos existentes e produção de efeitos do novo regime jurídico do arrendamento rural. 15. O contrato de arrendamento rural e o fisco. Parte II - As normas processuais - 1. O regime das comunicações. 2. O procedimento para a atualização da renda. 2.1. O procedimento para a redução ou fixação de nova renda. 3. Procedimento para a resolução do contrato. 4. Procedimento para a oposição à renovação ou denúncia do contrato. 5. O direito de preferência – exercício do direito. 6. A ação de despejo. 7. O regime da resolução de conflitos. 8. O processo judicial – forma e características. Parte III - O contrato de parceria pecuária. O contrato de arrendamento rural - O Regime Jurídico do arrendamento rural. Parte IV - A Bolsa Nacional de Terras. Lei n.º 62/2012, de 10 de dezembro. Lei n.º 63/2012, de 10 de dezembro. Lei n.º 68/93, de 4 de Setembro (alterada pela Lei nº 89/97, de 30 de julho). Legislação Complementar. Alguns Aspetos Práticos e Formais – Minutas. Resenha de Jurisprudência portuguesa sobre o arrendamento rural à luz do anterior direito. Índice Ideográfico. Tabela de Correspondências.

O CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL O NOVO REGIME LEGAL Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13.10 A TÍTULO DE INTRODUÇÃO

A realidade económica nacional está nos tempos presentes num estado lastimável. Escusamo-nos aqui de tecer considerações sobre o diagnóstico e terapias necessárias para combater a lástima da economia nacional, primeiro porque não somos economistas, depois porque o objeto do trabalho que aqui prosseguimos não se compadece com tal ação, mas podemos com toda a segurança afirmar que a agricultura e as atividades a ela intrinsecamente ligadas são deveras fundamentais para a economia em geral, não se descurando nesta afirmação a importância que essas atividades têm no emprego e na sustentabilidade das populações, seja ao nível da fixação da população, seja ao nível da qualidade de vida. Porque a nossa área de conhecimento não é a área económica, e porque o trabalho que apresentamos, apesar de ter que ver com a economia, não tem de todo um objeto eminentemente económico, queremos apenas aqui deixar algumas notas que se dirigem ao regime jurídico do arrendamento rural. Não queremos comparar regimes, mas tão-só ver, juntamente com a realidade portuguesa, quão importante pode ser o arrendamento rural para toda a economia. Todos sabemos o que significa arrendamento, como também sabemos o que é a agricultura e as atividades com ela conexas. Partindo deste conhecimento geral, certo é que o arrendamento rural desempenha um papel importante em áreas como, e repetimos, a economia, o ordenamento do território, a exploração da terra, a produtividade agrícola, a gestão e comercialização de produtos agrícolas, a utilização, manutenção e conservação das

O Contrato de Arrendamento Rural

terras, o povoamento e a demografia, a política agrícola e o desenvolvimento agrícola, etc., etc. É também do conhecimento de todos que é da atividade agrícola que depende em grande parte a sobrevivência dos povos. A necessidade e o desejo de satisfação de necessidades básicas e elementares parte e baseia-se na agricultura. É dela que saem os produtos, e um certo modo de vida que contribui para que as sociedades sobrevivam e partam para um maior e mais sustentado desenvolvimento. Hoje, tal como ontem e assim como no futuro, o desenvolvimento das sociedades não se sustenta sem uma boa agricultura, sem um bom ordenamento agrícola e, consequentemente, um bom ordenamento do território, em ordem a que o território possa ser aproveitado mediante os recursos de que dispõe e dos quais podemos obter um maior rendimento, não apenas tido pela quantidade produzida, mas também e sobretudo pela qualidade. Portugal, é sabido, possui um território que tem aptidões ótimas para a produção agrícola, florestal e animal. A sua política dirigida para estas atividades tem sido, também o sabemos, controlada, senão mesmo orientada e fiscalizada, pela União Europeia, em prejuízo sério dos portugueses e da agricultura nacional. Não adianta que a terra tenha nela mesma recursos passíveis de exploração rentável; é necessário que a política da terra se dirija com verdade à terra e aos sujeitos que a possuem ou detêm, para nela se fixarem e nela aplicarem os seus conhecimentos e esforço de trabalho para o desenvolvimento e crescimento pessoal e coletivo. Não sendo a terra propriedade de todos e porque muitos são proprietários, e muitos mais são aqueles que nada têm, mas que conhecem e querem dirigir a sua atividade para a terra, para a produção de bens agrícolas, entra aqui, então, a importância e a razão de ser do arrendamento rural como instrumento jurídico, mas também como regime que ajuda a aprovação e a celebração de acordos contratuais pelos quais a terra pode deixar de estar abandonada, não apenas pela exploração, como pelas pessoas. Tratando-se de um inquilino1 como pessoa singular, ou como pessoa coletiva, a exploração da terra feita através do arrendamento sempre é motivo para que a economia possa beneficiar, não apenas pelo desenvolvimento de uma atividade produtiva, mas também pela criação de riqueza a vários níveis, mesmo em atenção à renda que é recebida pelo senhorio.

1 - Em todo o trabalho que apresentamos utilizaremos o termo “inquilino” e não “arrendatário” e isto porque entendemos ser o termo mais correto para os objetivos do legislador e pela linguagem utilizada no próprio regime jurídico do arrendamento rural, apesar de neste o legislador utilizar indiferenciadamente ambos os termos.

Nota de Apresentação

Por outro lado, o arrendamento rural pode também ser, e cremos seriamente que o seja, um instrumento de dinamização que se concretiza a dois níveis: por um lado, o nível do mercado do arrendamento e, por outro, de melhoria das condições para quem trabalha a terra alheia. Se, por um lado, encontramos em Portugal áreas de território onde o inquilino ou rendeiro pode expandir a sua atividade, outras há em que a atividade só é expansível na medida em que o arrendamento o permita. O atual regime jurídico do arrendamento rural, se não é perfeito, pelo menos é mais flexível e por isso pode contribuir de forma séria para que a agricultura, ou parte dela, possa ter um maior dinamismo, não apenas para a atividade propriamente dita, como também e fundamentalmente para os sujeitos do contrato. 1. A LEGISLAÇÃO PORTUGUESA E O ARRENDAMENTO RURAL ELEMENTOS HISTÓRICOS O arrendamento rural enquanto contrato começou por ter expressão legislativa com a Lei nº 2114, de 15 de junho de 1962. Com a entrada em vigor do Código Civil de 1966, o respetivo regime jurídico passa a constar do Código, Capítulo IV, Secção VII e VIII, artigos 1064º a 1120º, até ao ano de 1975. Este regime foi revogado pelo DL nº 201/75, de 15 de abril, quanto à matéria que constava nos artigos 1064º a 1082º, e, posteriormente, pelo DL nº 321-B/90, de 15 de outubro, que revogou os artigos 1083º a 1120º. O DL nº 201/75, de 15 de abril, estabelecia um regime jurídico do arrendamento rural, retirando assim do âmbito do Código Civil a disciplina do arrendamento rural, dispondo no artigo 1º, nº 1, que… O arrendamento de prédios rústicos, no todo ou em parte, para fins de exploração agrícola, pecuária ou florestal, nas condições de uma regular utilização, denomina-se arrendamento rural. O novo regime jurídico assentava fundamentalmente na ideia da… dinamização da agricultura e reforma gradual da estrutura agrária. Em 1977, é publicada a Lei nº 76/77, de 29 de setembro2, que revoga o regime jurídico do DL nº 201/75 e toda a legislação existente sobre arrendamento rural, criando assim um novo regime jurídico para o arrendamento rural, expressando no artigo 1º, nº 1, que… a locação de prédios rústicos para fins de exploração agrícola, pecuária ou florestal, nas condições de uma 2 - É de salientar a importância que teve para a legislação relativa ao arrendamento rural a Lei nº 77/77, de 29 de setembro – lei de bases da reforma agrária.

O Contrato de Arrendamento Rural

regular utilização, denomina-se arrendamento rural. Esta lei é alterada em 3 de dezembro de 1979 pela Lei nº 76/79. Mais tarde, em 1988, é publicado o DL nº 385/88, de 25 de outubro, que vem revogar as Leis nº 76/77 e 76/79, aprovando um novo regime jurídico do arrendamento rural. Este diploma assenta as suas bases na proposta de lei nº 25/IV, e na integração plena de Portugal nas Comunidades Europeias, bem como na necessidade de modernização da agricultura portuguesa e na definição de um quadro legal que potenciasse melhores condições de exploração da terra e competitividade externa. Eram ainda fundamentos para o novo regime jurídico a criação de normas que levassem ao respeito pelo direito de propriedade e que estimulassem o arrendamento, garantindo ao proprietário a rentabilidade do investimento fundiário e assegurando-se ao rendeiro a estabilidade necessária ao exercício da sua atividade produtiva. Em 11 de janeiro de 2010, entra em vigor um novo regime jurídico do arrendamento rural, aprovado pelo DL nº 294/2009, de 13 de outubro de 2009. O novo regime jurídico assenta essencialmente na atualização e simplificação da legislação relativa ao arrendamento rural, procurando-se acabar com os desajustamentos que se verificam na realidade agrícola e florestal, e os que resultam da integração europeia. Por outro lado, pretende-se melhorar a estrutura das explorações agrícolas e florestais com vista à sua viabilização económica e à utilização das terras agrícolas, no sentido de contrariar a tendência atual para o seu abandono, com as consequências negativas para a economia, para a coesão social e territorial e os riscos ambientais. De igual modo, pretende-se dar cumprimento aos princípios consagrados nas Grandes Opções do Plano, de modo a criar um maior dinamismo do mercado de arrendamento da terra e facilitar a sua mobilização produtiva com vista à promoção do aumento da dimensão física e económica das explorações agrícolas, assegurando-se a sua sustentabilidade económica, social e ambiental. Com o novo regime, procura-se a flexibilização do mercado de arrendamento, dando-se privilégio ao acordo das partes na celebração do contrato de arrendamento, procurando-se eliminar processos e procedimentos regulamentares que se mostram ser excessivos, rígidos e, até desajustados, procurando-se dessa forma a simplificação legislativa e a flexibilidade da sua aplicação. O regime que resulta do DL nº 294/2009 está revestido de uma certa modernidade técnica, colada, aliás, às normas jurídicas que regulam o arrendamento urbano, aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro, pelo que, não havendo outra opinião, verifica-se uma tentativa de transposição de princípios próprios do arrendamento urbano para o rural, o que, em nosso

Nota de Apresentação

entender, por um lado, é consentâneo com o contrato enquanto figura ou instituto jurídico, mas que, quando visto na sua própria natureza, prejudica as partes na execução do acordo a que chegaram para a exploração da terra, seja sob o ponto de vista agrícola, florestal ou outro. De realçar que o contrato de parceria ou os contratos mistos de arrendamento e parceria são proibidos. Esta proibição, porém, não existe quanto ao contrato de parceria pecuária, estando este contrato regulado (ainda) no Código Civil, artigos 1121º a 1128º. 2. O ARRENDAMENTO RURAL E A CONSTITUIÇÃO O legislador constitucional não esqueceu o problema da agricultura na consagração do texto fundamental. A Constituição da República Portuguesa contém princípios fundamentais que de forma indireta pressupõem a existência do contrato de arrendamento e as suas características. Assim é que uma das tarefas fundamentais do Estado (artigo 9º) é criar as condições económicas que promovam a independência nacional, esta vista não apenas sob o ponto de vista político, mas também económico. O arrendamento rural, ao consubstanciar o exercício de uma atividade económica, contém em si mesmo uma economicidade que é sempre importante, não apenas para as partes do contrato, mas também para aqueles que de forma indireta retiram da exploração da terra a satisfação das suas necessidades, nomeadamente os produtos agrícolas que constituem a dieta normal do cidadão. No seguimento daquela função do Estado, compete-lhe também promover a coesão económica de todo o território nacional, orientando o desenvolvimento no sentido de um crescimento equilibrado de todos os setores e regiões e eliminando progressivamente as diferenças económicas entre a cidade e o campo e entre o litoral e o interior (artigo 81º). Por outro lado, é objetivo do Estado o aumento da produção e da produtividade da agricultura, dotando-a de infraestruturas e dos meios humanos, técnicos e financeiros adequados com vista ao reforço da competitividade, assegurando a qualidade dos produtos, a sua comercialização, o melhoramento do abastecimento do país, e, por outro lado, o incremento da exportação. Ainda com este sentido, é objetivo do Estado promover a melhoria da situação económica dos trabalhadores rurais e dos agricultores, o desenvolvimento do mundo rural, a racionalização das estruturas fundiárias, a modernização do tecido empresarial e o acesso à propriedade ou à posse da terra e demais meios de produção diretamente utilizados na sua exploração por parte daqueles que a trabalham. O Estado tem ainda como objetivo, por um lado, assegurar o uso e a gestão dos solos e dos restantes recursos naturais, bem como a manuten-

O Contrato de Arrendamento Rural

ção da sua capacidade e regeneração, incentivando a exploração direta da terra. Por último, o Estado deve promover uma política de ordenamento e de reconversão agrária e de desenvolvimento florestal, de acordo com os condicionalismos ecológicos e sociais do país (artigo 93º). Mas, sob o ponto de vista da Constituição, e portanto dos grandes princípios de orientação para o desenvolvimento da atividade agrícola e do mundo rural, o legislador constitucional estabeleceu orientações com vista à eliminação dos latifúndios e ao redimensionamento do minifúndio. Porém, aqueles princípios orientadores que ficam mais próximos e que dizem mais diretamente respeito ao arrendamento rural são aqueles que se dirigem às formas de exploração da terra alheia (artigo 96º). Para isso, para que se encontrem as melhores formas de exploração da terra alheia, ao Estado compete criar regimes de arrendamento e de outras formas de exploração da terra alheia, incumbindo ao legislador ordinário regular e garantir a estabilidade e os legítimos interesses do cultivador. Mas, neste aspeto, o legislador constitucional não deixou de dizer que são proibidos os regimes de aforamento e de colónia, devendo ser criadas condições aos cultivadores para a efetiva abolição do regime da parceria agrícola. Este último aspeto está agora expressamente consagrado no atual regime jurídico do arrendamento rural, quando no artigo 36º, nº 1, do DL nº 294/2009 se proíbe a celebração de contratos de parceria e de contratos mistos de parceria e arrendamento rural, devendo aqueles que existirem ser convertidos em contratos de arrendamento rural nos 30 dias que antecedem a sua renovação. Ainda no que diz respeito ao arrendamento rural, o texto fundamental deixa expresso o princípio dos auxílios do Estado e o modo de participação dos interessados na definição da política agrícola, princípios importantes e a levar em conta no regime jurídico do arrendamento rural. A Constituição da República, no TÍTULO III, artigos 93º a 98º, diz: ARTIGO 93º Objetivos da política agrícola 1. São objetivos da política agrícola: a) Aumentar a produção e a produtividade da agricultura, dotando-a das infraestruturas e dos meios humanos, técnicos e financeiros adequados, tendentes ao reforço da competitividade e a assegurar a qualidade dos produtos, a sua eficaz comercialização, o melhor abastecimento do país e o incremento da exportação; b) Promover a melhoria da situação económica, social e cultural dos trabalhadores rurais e dos agricultores, o desenvolvimento do mundo

Nota de Apresentação

rural, a racionalização das estruturas fundiárias, a modernização do tecido empresarial e o acesso à propriedade ou à posse da terra e demais meios de produção diretamente utilizados na sua exploração por parte daqueles que a trabalham; c) Criar as condições necessárias para atingir a igualdade efetiva dos que trabalham na agricultura com os demais trabalhadores e evitar que o setor agrícola seja desfavorecido nas relações de troca com os outros setores; d) Assegurar o uso e a gestão racionais dos solos e dos restantes recursos naturais, bem como a manutenção da sua capacidade de regeneração; e) Incentivar o associativismo dos agricultores e a exploração direta da terra. 2. O Estado promoverá uma política de ordenamento e reconversão agrária e de desenvolvimento florestal, de acordo com os condicionalismos ecológicos e sociais do país. ARTIGO 94º Eliminação dos latifúndios 1. O redimensionamento das unidades de exploração agrícola que tenham dimensão excessiva do ponto de vista dos objetivos da política agrícola será regulado por lei, que deverá prever, em caso de expropriação, o direito do proprietário à correspondente indemnização e à reserva de área suficiente para a viabilidade e a racionalidade da sua própria exploração. 2. As terras expropriadas serão entregues a título de propriedade ou de posse, nos termos da lei, a pequenos agricultores, de preferência integrados em unidades de exploração familiar, a cooperativas de trabalhadores rurais ou de pequenos agricultores ou a outras formas de exploração por trabalhadores, sem prejuízo da estipulação de um período probatório da efetividade e da racionalidade da respetiva exploração antes da outorga da propriedade plena. ARTIGO 95º Redimensionamento do minifúndio Sem prejuízo do direito de propriedade, o Estado promoverá, nos termos da lei, o redimensionamento das unidades de exploração agrícola com dimensão inferior à adequada do ponto de vista dos objetivos da política agrícola, nomeadamente através de incentivos jurídicos, fiscais e creditícios

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à sua integração estrutural ou meramente económica, designadamente cooperativa, ou por recurso a medidas de emparcelamento. ARTIGO 96º Formas de exploração de terra alheia 1. Os regimes de arrendamento e de outras formas de exploração de terra alheia serão regulados por lei de modo a garantir a estabilidade e os legítimos interesses do cultivador. 2. São proibidos os regimes de aforamento e colónia e serão criadas condições aos cultivadores para a efetiva abolição do regime de parceria agrícola. ARTIGO 97º Auxílio do Estado 1. Na prossecução dos objetivos da política agrícola o Estado apoiará preferencialmente os pequenos e médios agricultores, nomeadamente quando integrados em unidades de exploração familiar, individualmente ou associados em cooperativas, bem como as cooperativas de trabalhadores agrícolas e outras formas de exploração por trabalhadores. 2. O apoio do Estado compreende, designadamente: a) Concessão de assistência técnica; b) Criação de formas de apoio à comercialização a montante e a jusante da produção; c) Apoio à cobertura de riscos resultantes dos acidentes climatéricos e fitopatológicos imprevisíveis ou incontroláveis; d) Estímulos ao associativismo dos trabalhadores rurais e dos agricultores, nomeadamente à constituição por eles de cooperativas de produção, de compra, de venda, de transformação e de serviços e ainda de outras formas de exploração por trabalhadores. ARTIGO 98º Participação na definição da política agrícola Na definição da política agrícola é assegurada a participação dos trabalhadores rurais e dos agricultores através das suas organizações representativas.

PARTE I O CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL

1. O ARRENDAMENTO RURAL – CONTRATO O arrendamento rural é um contrato3 celebrado entre duas partes (uma designada de senhorio e outra de inquilino)4 pelo qual, de forma total ou apenas parcialmente, são dados e tomados de arrendamento prédios rústicos ou outros bens para fins agrícolas, florestais, ou outras atividades relacionadas com a produção de bens ou de serviços associadas à agricultura, à pecuária ou à floresta. Daqui resulta que o arrendamento rural não está hoje limitado e com caráter exclusivo à exploração da terra, mas também a atividades das quais resulta a produção de bens e ou ainda de serviços que tenham ligação direta à atividade agrícola, pecuária ou à floresta. Este alargamento da noção de arrendamento rural permite que a atividade agrícola, aqui entendida como atividade económica, fundamental no progresso e desenvolvimento da economia nacional, possa usufruir de um instrumento jurídico mais aberto e liberal para o desenvolvimento da atividade ou atividades conexas, e, portanto, permitir aos sujeitos interessados a possibilidade de utilização dos recursos de uma forma mais eficaz, estruturada e – porque não – sustentada. De qualquer modo, sempre que o arrendamento recaia sobre prédios rústicos, tal deve ser tido como arrendamento rural, salvo quando da análise das respetivas circunstâncias não resulte um fim ou destino distinto. Existe aqui uma presunção legal (cf. artigo 2º, nº 2, do R.J.A.R.) que determina assim a caracterização do contrato. Por outro lado, situações existem em que se torna duvidosa a caracterização do contrato como de arrendamento rural. É o caso do arrendamento em conjunto, do qual fazem parte uma parte rústica e outra urbana. Neste caso particular, o arrendamento será 3. O arrendamento rural esteve regulado no C. Civil, nos artigos 1064º a 1082º, então revogados. Para os contratos em geral, dispõe o artigo 405º do C. Civil que as partes podem, dentro dos limites da lei, fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos ou incluir neles as cláusulas que lhes aprouver, podendo ainda reunir no mesmo contrato regras de dois ou mais negócios total ou parcialmente regulados na lei. Por contrato, deve aqui entender-se como sendo o acordo entre duas ou mais vontades pelo qual se constitui, modifica ou extingue uma obrigação – negócio jurídico bilateral ou plurilateral. 4. Ao contrário do que se vê em todo o regime jurídico do arrendamento rural, utilizamos aqui o termo inquilino e não arrendatário. A razão é apenas uma. Se o novo regime alterou substancialmente o regime jurídico do arrendamento rural, e de uma forma que elimina do vocabulário jurídico expressões e termos da tradição jurídica deste contrato, não vemos porque se não utilize o termo que também é utilizado no regime jurídico do arrendamento urbano, aliás regime de onde se colhem inúmeras regras.

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tido como arrendamento rural desde que a vontade das partes outorgantes de forma expressa esteja declarada, demonstrando inequivocamente que é essa a sua intenção. Mas, se a vontade das partes não se encontrar explícita no contrato e, portanto, existindo dúvidas relativamente à expressão da vontade das partes, tais dúvidas são sanadas com recurso ao disposto no nº 2 do artigo 1066º do Código Civil, que nos diz: “Na dúvida, atende-se, sucessivamente, ao fim principal do contrato e à renda que os contratantes tenham atribuído a cada uma delas”. Está assim encontrado o critério legal para sanar a dúvida quanto à natureza do contrato. 1.1. OS TIPOS DE ARRENDAMENTO RURAL Uma característica do contrato de arrendamento rural é a de que este pode revestir mais do que um tipo. Hoje, o contrato de arrendamento rural pode ser: 1. Um contrato de arrendamento agrícola; 2. Um contrato de arrendamento florestal; 3. Um contrato de arrendamento de campanha. O contrato de arrendamento agrícola é aquele pelo qual se verifica a locação total ou parcial de prédios rústicos para fins exclusivamente agrícolas. O contrato de arrendamento florestal é aquele pelo qual se verifica a locação total ou parcial de prédios rústicos para fins de exploração exclusivamente florestal. O contrato de arrendamento de campanha é aquele pelo qual se verifica a locação total ou parcial de prédios rústicos para efeitos de exploração de uma ou de mais do que uma cultura de natureza sazonal. Pode dizer-se que existe ainda um quarto tipo de contrato de arrendamento rural, aquele que se pode designar de contrato de arrendamento para fins de exploração agroflorestal; porém, tal contrato, que tem por objeto a locação total ou parcial de prédios rústicos, pode assumir a natureza de arrendamento agrícola, florestal ou de campanha quando isso resultar da vontade das partes, vontade esta que tem de estar expressa no texto do contrato de arrendamento. Significa isto que, se, na verdade, estivermos perante um contrato de arrendamento agroflorestal, mas o texto do contrato nada disser quanto ao tipo de contrato, este será sempre tido como contrato de arrendamento agrícola. A vontade das partes é por isso determinante para a natureza do contrato, sendo certo que dúvidas não podem existir quando as partes omitam a sua vontade no contrato.

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1.2. O OBJETO DO ARRENDAMENTO RURAL Um qualquer contrato, nomeadamente o de arrendamento, tem um objeto, tem algo que dá corpo ao contrato e resulta da natureza do acordo e ou do próprio acordo. No caso particular do contrato de arrendamento rural, o seu objeto é, por natureza, constituído por bens que são explorados pelo inquilino, nomeadamente o terreno que está identificado no contrato, pelas águas que o terreno possui e ou a que o mesmo tem direito, bem como pela vegetação nele existente. Mas o objeto deste contrato de arrendamento pode ser alargado, e isto porque as partes outorgantes podem acordar expressamente que do arrendamento acertado façam ainda parte as construções e as infraestruturas existentes no terreno e que habitualmente se destinam aos fins próprios da exploração normal e regular dos terrenos que estão a ser locados, a habitação do inquilino, a possibilidade de o inquilino desenvolver na exploração, isto é, no terreno objeto do contrato, outras atividades económicas que estejam associadas à agricultura e à floresta, incluindo-se aqui atividades ligadas aos recursos naturais (p. ex., a pesca de rio e da paisagem – o turismo rural), outros bens existentes na exploração ou no terreno, como, p. ex., máquinas e outros equipamentos, mas, neste caso, as partes devem anexar ao contrato de arrendamento um inventário ou relação dessas máquinas ou outros equipamentos com a indicação do seu estado físico e de funcionamento e conservação, por forma a que no fim do contrato os mesmos possam ser entregues em igual estado. Apesar de as partes poderem convencionar expressamente quais os bens que podem ou não fazer parte do contrato, a lei presume que estão incluí-dos no contrato todos os bens imóveis existentes no prédio rústico que é objeto do arrendamento. Esta presunção só é ilidida desde que do texto do contrato conste uma cláusula que a contrarie, e aqui faz-se mais uma vez apelo à vontade das partes. O objeto do contrato de arrendamento rural não se basta ao que se deixa dito. Do objeto do contrato podem ainda fazer parte direitos, nomeadamente a transmissão de direitos de produção, direitos de apoio financeiro no âmbito da política agrícola comum e outros. Neste caso, ter-se-á que ter em conta as exigências da legislação relativa àqueles apoios financeiros e à transmissão daqueles direitos. Dissemos atrás que o objeto do arrendamento é constituído pelo terreno, as águas e a vegetação existentes, mas que também podem fazer parte do objeto do contrato outras atividades ligadas ou associadas à agricultura e à floresta. Ora, para efeitos do regime jurídico do contrato de arrendamento rural devem ser considerados associados à agricultura e à floresta, por

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um lado, os serviços que são prestados por empreendimentos de turismo no espaço rural e as atividades de animação turística e, por outro lado, as atividades de transformação e ou até de comercialização de produtos da produção própria, que são obtidos exclusivamente das atividades agrícolas ou florestais desenvolvidas nos terrenos objeto do contrato, assim como a atividade apícola e cinegética quando estas sejam desenvolvidas nos prédios que são objeto do contrato, assim como as atividades de conservação dos recursos naturais e da paisagem que não sejam orientadas e de forma dominante para a produção de bens mercantis. As atividades e os serviços supra referidos devem cumprir em todo o caso os requisitos que se encontram previstos na legislação especial própria daquelas atividades. Visto o que pode ser objeto do contrato de arrendamento rural, pode dizer-se que ele pode variar em face da natureza dos prédios que sejam parte do contrato e em função da vontade das partes em alargar ou não o seu âmbito. Somos da opinião que o facto de o objeto deste tipo de arrendamento poder ou não ser alargado pela vontade das partes, quando outorgam o contrato, vislumbra a intenção do legislador em permitir-lhes uma maior liberdade na exploração da terra e, portanto, criar a possibilidade de as partes darem à exploração um cariz mais amplo no sentido de obterem ambas uma maior rentabilidade e integração da exploração perante os condicionalismos da lei e as potencialidades dos prédios rústicos com vista a um crescimento sustentável. 2. O QUE MAIS INTERESSA À EXECUÇÃO DO CONTRATO As mais das vezes, as cláusulas de um qualquer contrato necessitam de ser interpretadas, não apenas quanto ao seu texto, como quanto ao regime a que estão subordinadas. Neste sentido, o regime jurídico do arrendamento urbano oferece ao intérprete um conjunto de definições que são importantes para aquele efeito, daí que devem entender-se por ação de conservação todas as ações que tenham por objeto fundamental manter as características e as potencialidades do prédio e por isso a sua capacidade produtiva. As ações de recuperação são todas as ações que tenham como objetivo a promoção e a garantia de recuperação das características e das potencialidades do prédio objeto do contrato, evitando-se a sua destruição ou deteriorações decorrentes de circunstâncias imprevisíveis e anormais e que são alheias à vontade do inquilino. Por seu lado, por atividade agrícola deve entender-se toda a produção, cultivo e colheita de produtos agrícolas, a criação de animais e produção de bens de origem animal e a manutenção das terras em boas condições agrícolas e ambientais.

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A atividade agroflorestal é a atividade que engloba as atividades agrícola e florestal que são desenvolvidas no mesmo prédio e sob uma única gestão. São exemplo de atividade agroflorestal a exploração silvoflorestal e o desenvolvimento de culturas anuais sob coberto florestal. A atividade florestal é aquela que se traduz na instalação, condução e exploração de povoamentos florestais em terrenos novos ou cobertos de vegetação espontânea, a condução e exploração de povoamentos florestais já existentes, a instalação e a exploração de viveiros florestais, a constituição ou a ampliação de zonas de conservação e todas as atividades associadas ao desenvolvimento e à manutenção e exploração dos povoamentos e dos viveiros florestais. Por ano agrícola devemos entender o período que se inicia em 1 de novembro e que termina em 31 de outubro do ano seguinte. O ano agrícola pode compreender um outro período, desde que seja ou esteja convencionado pelas partes no contrato de arrendamento. Para efeitos do regime jurídico do arrendamento rural, deve entender-se por benfeitorias necessárias as despesas que sejam realizadas com o objetivo de evitar a perda, a destruição ou deterioração do prédio rústico, ou do urbano, caso este esteja incluído no arrendamento, e por isso visem a salvaguarda das características produtivas do prédio. Para este efeito, as ações de conservação e de recuperação são consideradas, para efeitos do regime jurídico do arrendamento rural, como benfeitorias necessárias. Por seu lado, as benfeitorias úteis são aquelas que consubstanciam despesas que determinam o desenvolvimento e a melhoria da capacidade produtiva do prédio e, portanto, também o seu valor, atento o objeto do contrato. No regime jurídico do arrendamento rural encontramos também a expressão circunstâncias imprevistas e anormais. Estas circunstâncias constituem ocorrências que não são previsíveis, que estão fora do contexto de normalidade comportamental geoclimática, bem como de natureza anormal, como, p. ex., calamidades climáticas, inundações, acidentes geológicos e ecológicos, incêndios, etc. O contrato de parceria deve ser entendido, para efeitos do regime jurídico do arrendamento rural, como sendo aquele contrato pelo qual uma ou mais pessoas, o parceiro proprietário5, entregam a outra ou outras pessoas, o parceiro pensador ou cultivador, para que estas criem ou explorem animais e ou prédios rústicos de forma a repartirem entre si os lucros futuros e em certa proporção ou percentagem. Por culturas permanentes devem entender-se as culturas agrícolas, não integradas em rotação, excluindo-se aqui as pastagens permanentes que 5. Parceiro proprietário ou também chamado de “parceiro capitalista”.

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ocupam as terras por cinco anos ou mais e que dão origem a várias colheitas, porque estas saem fora do conceito aqui dado. As culturas sazonais são as culturas praticadas em condições especiais e realizadas de acordo com um calendário cultural6 que é circunscrito a uma época do ano (inverno, outono, etc.), normalmente na base de uma campanha7 por cada folha cultural8. A exploração em “talhada” é um tipo de exploração silvícola na qual são usadas frequentemente rotações de curta ou média duração e que se baseia fundamentalmente na capacidade de, após o corte da floresta, as espécies que a constituíam se regenerarem por via vegetativa. 3. A FORMA DO CONTRATO O contrato de arrendamento rural tem obrigatoriamente uma forma, isto é, obrigatoriamente tem de ser reduzido a escrito, forma essa que, por seu lado, deve conter os elementos de identificação completa das partes que acordam no contrato, a indicação do número de identificação fiscal e respetiva morada de residência ou sede social, quando for o caso, e ainda a identificação completa do prédio ou prédios que são objeto do contrato acordado. Temos, portanto, que a forma do contrato de arrendamento rural é a forma escrita e dela deve obrigatoriamente constar a identificação dos sujeitos e do objeto imediato, que no caso é o prédio ou prédios sujeitos ao arrendamento. A sanção para um contrato de arrendamento rural que não respeite a regra da forma é a da nulidade, sendo que esta verificar-se-á não apenas quanto à celebração como quanto à sua renovação. Esta regra é válida apenas para os contratos que estejam subordinados ao novo regime jurídico do arrendamento rural – DL nº 294/2009, de 13 de outubro. Ainda ligada à forma do contrato, o senhorio tem a obrigação legal de, dentro do prazo de 30 dias contados a partir da data de celebração do contrato ou das suas alterações, seja ele agrícola, florestal ou de campanha, entregar o respetivo original no serviço de finanças da sua residência ou sede social quando se trate, neste último caso, de sociedade comercial. Por sua vez, o serviço de finanças deve comunicar e preferencialmente por via eletrónica a entrega do contrato à Direção Regional de Agricultura e Pescas, quando se trate de arrendamento agrícola ou de campanha, ou à Direção Regional de Florestas, quando se trate de arrendamento florestal. 6. Devemos entender aqui o calendário cultural, como sendo aquele que é próprio da realização de culturas agrícolas ou de produtos a ela ligados. 7. A campanha agrícola é o tempo de produção de determinado produto. 8. Folha cultural – porção de terra que se cultiva alternadamente com determinado produto agrícola.

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O contrato de arrendamento rural não está sujeito a qualquer registo e está isento do pagamento de imposto de selo, o mesmo acontecendo quanto às suas alterações. A falta de entrega do contrato no serviço de finanças competente constitui para o senhorio a prática de uma infração e. consequentemente o pagamento de uma coima prevista no nº 1 do artigo 117º do Regime Geral das Infrações Tributárias9. 3.1. O QUE DEVE CONSTAR DO CONTRATO – ELEMENTOS Ainda quanto à forma do contrato de arrendamento rural, é de acrescentar, para além da sua subordinação a escrito, que este deve conter um conjunto de elementos cuja falta pode implicar a invalidade do mesmo. Assim é que do contrato deve constar os seguintes elementos: a identificação completa das partes; a identificação do bem ou bens que são objeto do contrato; o fim a que o contrato se destina; o valor pecuniário acordado quanto à renda; a indicação da data da celebração do contrato; a relação ou inventário dos bens móveis, quando existam e façam parte do contrato, da qual conste a descrição detalhada ou pormenorizada, fundamentalmente quanto ao seu estado de conservação e funcionalidade. 3.2. AS CLÁUSULAS DO CONTRATO QUE SÃO NULAS O contrato de arrendamento rural, tal como qualquer contrato, é constituído por um conjunto de cláusulas que resultam do acordo das partes para que os bens sejam dados e tomados de arrendamento. Como princípio regra, as partes que outorgam o contrato têm liberdade para fixar o conteúdo do contrato e, portanto, o seu cláusulado. No entanto, o regime jurídico do arrendamento rural estabelece regras quanto à fixação desse conteúdo, pelo que as cláusulas apostas no contrato que obrigue o inquilino ao pagamento de prémio de seguro contra incêndios de edifícios ou instalações e infraestruturas não compreendidas no contrato, assim como no pagamento de impostos, contribuições ou taxas que incidam sobre os imóveis que são objeto do contrato de arrendamento e que sejam devidos pelo senhorio, são cláusulas nulas. Esta nulidade abrange também a cláusula que estipule que 9. Artigo 117.º - Falta ou atraso na apresentação ou exibição de documentos ou de declarações 1 - A falta ou atraso na apresentação ou a não exibição, imediata ou no prazo que a lei ou a administração tributária fixarem, de declarações ou documentos comprovativos dos factos, valores ou situações constantes das declarações, documentos de transporte ou outros que legalmente os possam substituir, comunicações, guias, registos, ainda que magnéticos, ou outros documentos e a não prestação de informações ou esclarecimentos que autonomamente devam ser legal ou administrativamente exigidos são puníveis com coima de (euro) 100 a (euro) 2500.

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qualquer dos contraentes possa renunciar ao direito de pedir a denúncia ou a resolução do contrato e ou a possibilidade de renunciar às indemnizações que possam ser devidas no caso de violação de obrigações legais ou contratuais. É ainda nula a cláusula pela qual o arrendatário renuncia ao direito de renovação do contrato ou se obrigue de forma antecipada à sua denúncia. Igual regime se aplica à cláusula em que o arrendatário se obriga, e por qualquer título, à realização de serviços que não revertam em beneficio direto do prédio ou prédios objeto do arrendamento, ou se sujeite a encargos extraordinários. 3.3. O PRAZO DE DURAÇÃO DO CONTRATO O prazo de duração do contrato de arrendamento rural varia consoante o tipo de contrato outorgado. Deste modo, os contratos de arrendamento agrícolas devem ser celebrados pelo prazo mínimo de 7 anos, sendo que, não fixando as partes prazo de duração no texto do contrato, ou fixando-o, o façam por um período inferior a 7 anos, deve ter-se como prazo para esse contrato o prazo mínimo de 7 anos. Por outro lado, para estes contratos, a sua renovação é automática, operando-se automaticamente, isto é, a sua renovação não implica ou exige a prática de qualquer ato por parte dos sujeitos do contrato. Esta renovação automática e sucessiva faz-se por períodos de pelo menos 7 anos, salvo quando seja feita denúncia nos termos previstos na lei. Para os contratos de arrendamento florestal, o seu prazo de duração não pode ser inferior a 7 anos, nem superior a 70 anos, sendo que, quando as partes fixem prazo distinto, considera-se que os mesmos ficam reduzidos até àqueles limites, ou seja, 7 anos no mínimo e 70 no máximo. Por seu lado, para estes contratos, não se verifica a renovação automática no termo do prazo do contrato, salvo quando as partes acordem no contrato ou em acordo expresso à margem dele que o mesmo se renove no termo do seu prazo. Os arrendamentos de campanha não podem ser celebrados por um prazo superior a 6 anos, sendo que, havendo no contrato um prazo superior, o mesmo deve ser reduzido até àquele, presumindo-se o prazo de um ano quando não haja sido estabelecido qualquer prazo pelas partes. No caso, porém, de se estabelecer no texto do contrato um prazo inferior ao de 6 anos, parece que não haverá aqui redução do prazo para o limite legal, antes, tal prazo deve ser ampliado até ao limite legal, seja o de 6 anos. De outra maneira não se compreenderia a redução e ou a presunção referidas. Nestes arrendamentos, não funciona a regra da renovação automática no termo do prazo. Porém, poderá haver renovação automática se as partes assim o convencionarem no texto do contrato ou em acordo expresso fora dele.

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Uma questão deveras interessante é a que diz respeito à alteração da data da cessação do contrato. No novo regime jurídico do arrendamento rural, as partes podem convencionar, a iniciativa do inquilino, a alteração da data da cessação do contrato. No entanto, para que tal seja possível, é necessário, por um lado, que o acordo fique sujeito à forma escrita e, por outro lado, que se verifiquem duas circunstâncias essenciais: uma, quando o inquilino realizar, com autorização do senhorio investimentos de desenvolvimento, de melhoria ou de reconversão cultural ou obras de beneficiação no prédio ou prédios; outra, quando, no decurso de um contrato de arrendamento agrícola ou florestal, ocorram circunstâncias imprevistas e anormais, alheias a qualquer das partes e que causem a perda de mais de um terço das plantações das culturas permanentes ou da plantação florestal exploradas e ponham seriamente em causa o retorno económico dessa exploração. Resulta daqui que, verificadas estas circunstâncias, o inquilino pode tomar a iniciativa de solicitar ao seu senhorio a alteração da data de cessação do contrato. Mesmo assim, necessita, em todo o caso, de obter o acordo e por escrito do seu senhorio. Não havendo este acordo, parece que o inquilino só poderá recorrer ao tribunal para esse efeito e perante as circunstâncias previstas na lei. 4. O SUBARRENDAMENTO E AS CEDÊNCIAS CONTRATUAIS Nos contratos de arrendamento rural, o subarrendamento10 é simplesmente proibido. Esta proibição estende-se também à cedência por comodato11 ou por qualquer outra forma, total ou parcialmente, dos prédios objeto do arrendamento. É ainda proibida a cedência a terceiros da posição contratual12 do inquilino. Estas proibições deixam, porém, de existir se e quando exista acordo expresso entre os sujeitos do contrato. Assim, quando o senhorio aceite ou concorde com o subarrendamento, este contrato ficará sujeito ao regime jurídico do arrendamento rural com as devidas adaptações. 5. A RENDA O contrato de arrendamento rural, tal como a locação em geral, tem uma renda como contrapartida do arrendamento. Aqui, a renda é anual e deve ser precisamente estipulada, estando as partes obrigadas a fixá-la dando-lhe uma natureza pecuniária. A renda acertada no contrato pode ser alterada, 10. Cf. o disposto no artigo 1060º do Código Civil quanto à sublocação. 11. V. artigo 1129º do Código Civil – noção de comodato. 12. Cf. artigo 424º do Código Civil – cessão da posição contratual.

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mas tal alteração tem de respeitar os requisitos que se encontram previstos no regime jurídico do arrendamento rural, como infra iremos analisar. Para os contratos de arrendamento florestal, os sujeitos do contrato podem acordar na fixação da renda com uma parte variável em função da produtividade do prédio. Para os demais contratos de arrendamento rural não existe tal possibilidade. Pensamos que tal solução é discriminatória, não apenas para os sujeitos do contrato como para o seu objeto, sendo, neste caso, uma discriminação material da produção dos prédios. É que, se, para um caso, as partes podem fixar uma renda em parte fixa e outra parte variável em função da produção do prédio, que razão existe para que nos demais contratos, nomeadamente no agrícola e de campanha, tal não seja possível? Objetivamente, não descortinamos tal razão ou sequer fundamento legal, do qual se retirem conclusões que levem a aceitar este regime. A fixação da renda cabe sempre, em qualquer caso, às partes no contrato: são estas que no acerto das suas vontades fixam o valor da renda, pelo que, se, por um lado, tal possibilidade se verifica para uns casos, também o deveria ser para outros, e desde logo atendendo à natureza do próprio contrato, pelo que nada há que possa obstar à fixação da renda numa parte fixa e outra variável para qualquer tipo de contrato de arrendamento, atendendo as partes à própria produtividade do objeto do contrato. Aliás, seria próprio e justo que a renda nos arrendamentos rurais pudesse, sem limites, ser fixada sempre e para todos numa parte fixa e outra variável. Uma outra questão se pode também levantar. Quando se fala em renda fixa e variável, o que se pretende com a renda variável? A natureza da renda deve ser pecuniária, e quando se diz que ela pode ser em parte variável será que terá de ser também e ainda de natureza pecuniária ou poderá ser em espécie? Do que consta no regime jurídico parece resultar que, sendo a renda de natureza pecuniária, mesmo as partes acordando uma parte fixa e outra variável, esta segunda deverá também ser de natureza pecuniária. Este é o regime legal. Mas será que as partes podem acordar no contrato o pagamento da renda em espécie? Ou o pagamento com uma parte em espécie e outra pecuniária? O pagamento da renda em espécie parece que não é possível face ao respetivo regime jurídico. Porém, quanto à hipótese de a renda ser fixada em parte, em valor pecuniário fixo e outra em espécie em função da produtividade do prédio, julgamos que será admissível, desde que tal se possa converter em valor pecuniário que perfaça a renda acordada. Este raciocínio é, porém, perigoso e não é claro se atentarmos no regime jurídico como imperativo face à vontade das partes. Seja como for, a renda nos arrendamentos rurais deve ser paga até ao último dia do ano a que respeita e no domicilio ou sede social do senhorio, salvo quando as partes acordem o contrário. No arrendamento rural, não existe uma data fixa ou preestabelecida para o pagamento da renda, antes existe legalmente estabelecido o período de tempo que encontra

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como limite o último dia do ano – trinta e um de dezembro –, sendo que o dia do vencimento é, por isso, aquele dia, último do ano, dia após o qual, não sendo paga a renda, o inquilino entra em mora com as legais consequências. A renda nos arrendamentos rurais está sujeita a atualização anual, sendo que, para o efeito, serve de coeficiente de atualização aquele que resultar da variação do índice de preços do consumidor, sem habitação, correspondente aos últimos 12 meses e para os quais existem valores disponíveis à data de 31 de agosto, índice apurado pelo Instituto Nacional de Estatística e que é publicado no Diário da República até 30 de outubro de cada ano. 5.1. ALTERAÇÕES À RENDA FIXADA NO CONTRATO Independentemente da atualização anual da renda, esta pode ser alterada. A alteração da renda pode verificar-se quando o senhorio, durante o prazo ou período fixado no contrato, realize, e com o acordo expresso do inquilino, obras de beneficiação, excluindo-se aqui as obras de recuperação do prédio. Esta alteração da renda, tomada por iniciativa do senhorio e acordo do inquilino, não prejudica a atualização anual. Há aqui, portanto, três requisitos essenciais para que a alteração da renda se verifique: a) o senhorio realize obras de beneficiação do prédio com autorização expressa do inquilino; b) as obras não sejam de recuperação; c) o inquilino concorde expressamente com a alteração. Vemos, assim, que o acordo expresso do inquilino é sempre exigível para a alteração da renda quando o senhorio realize obras de beneficiação, sendo que, mesmo para estas, é necessário o acordo, senão mesmo o consentimento expresso do inquilino. Há razão de ser para este requisito, e isto porque, se assim não fosse, o senhorio, com vista à alteração da renda, realizava obras de beneficiação sempre que o entendesse, facto que traria ao inquilino dificuldades de controlo relativamente ao montante da renda. Mas a alteração da renda não se fica pela verificação da circunstância de realização de obras de beneficiação do prédio. A renda pode ser ainda alterada quando ocorram circunstancias imprevisíveis e anormais. Assim é que, quando no prédio rústico arrendado e no decurso do prazo fixado no contrato se verifiquem, por circunstâncias imprevisíveis, anormais e alheias à vontade do inquilino (e, diremos nós, do senhorio), alterações com impacto significativo para a regular e normal capacidade produtiva do prédio, podem as partes convencionar, por iniciativa de qualquer uma delas, uma alteração temporária ou mesmo definitiva da renda. As circunstâncias imprevisíveis e anormais podem ser de vária ordem, nomeadamente aquelas que tenham que ver com o clima e a sua influência nas culturas, com alterações que se verifiquem, p. ex., ao nível dos equipamentos agrícolas, doenças nas plantas ou animais, etc. O regime

• Novo Regime Jurídico dos Loteamentos Urbanos e Obras de Urbanização (anotado e comentado), Almedina, 1992 • Código da Contribuição Autárquica (anotado e comentado), Almedina, 1994

www.vidaeconomica.pt ISBN: 978-972-788-751-4 Visite-nos em livraria.vidaeconomica.pt

9 789727 887514

O CONTRATO de ARRENDAMENTO RURAL

• Estabelecimento Individual de Responsabilidade Limitada (anotado e comentado), Elcla, 1995

Adalberto Costa

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• O Novo Processo de Inventário – O Regime Jurídico do Processo de Inventário, Vida Económica, 2011

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Adalberto Costa