Pr oj e ct M a n a ge m e n t e n Pr oye ct os de Tu r ism o Re side n cia l Ta lle r Pr á ct ico
Mark S. Lawson
3ª Promoción PMIN - IPE Málaga Program a Expert o en Proj ect Managem ent I nm obiliario
MDCI Project Managers: Especialistas en Dirección Integral de Proyectos para turismo residencial
No.2
Qu ie n e s som os •
MDCI fue fundada por Mark Lawson en 1999. Mark y su equipo tienen m ás de 20 años de experiencia profesional en el sect or del Proj ect Managem ent . Han trabajado para empresas multinacionales, desarrollando su labor dentro y fuera de España.
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MDCI tiene la m ayor cuota de mercado en Dirección Integrada de Proyectos turístico residenciales en la Costa del Sol
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MDCI ha entregado hasta la fecha, a tiempo y en presupuesto, m ás de 1.600 unidades residenciales.
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MDCI en la actualidad controla el desarrollo de m ás de 800 viviendas de diversa tipología, con una inversión superior a 170m€
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MDCI ha gestionado el desarrollo de grandes proyectos turístico- residenciales, entre los que destacan Marriott Marbella Beach Resort y La Cala Golf Resort
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MDCI ha obt enido la cert ificación AENOR para la Norm a UNE- EN I SO 9001: 2000 para las act ividades específica de Gest ión I nt egrada de Proyect os I nm obiliarios en sus dist int as m odalidades, siendo una de las 4 em presas Españolas que t ienen dicha certificación. MDCI Project Managers: Especialistas en Dirección Integral de Proyectos para turismo residencial
No.3
Ca m bios e n e l se ct or •
Tras seis años consecutivos de expansión, el aumento de la oferta y la escalada de precios han result ado en un endurecim ient o de la competencia y ralentización de las ventas.
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No se prevé un descenso brusco en la act ividad, ya que la vivienda sigue siendo la inversión m ás rent able, favorecida por la previsión de m ant ener t ipos de int erés relat ivam ent e baj os ( a pesar incluso de las recientes subidas).
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Se im pone la necesidad de una ofert a de calidad donde los com plejos urbaníst icos ofrezcan inst alaciones y servicios com plem ent arios adicionales.
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Las prom ot oras deben esforzarse en hacer una planificación correct a para el desarrollo integral de su proyecto, desde principio a fin.
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No.4
El t u r ism o r e side n cia l e n n u e st r a zon a de a ct ivida d •
Andalucía ha sido, con 55.000 viviendas adquiridas, la Com unidad donde m ás residencia secundaria se ha com prado, con un 31% del total.
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Más del 60% de las prom ot oras inm obiliarias nacionales t ienen prom ociones a lo largo de la cost a m edit erránea, y un 30% de ellas en Andalucía, siendo la Cost a del Sol uno de los lugares preferentes.
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El m ayor increm ent o en núm ero de viviendas t uvo lugar en el 2004, con un aum ent o del 13.1% hast a 181.000 casas comercializadas en la costa.
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La dem anda de viviendas por part e de inversores ext ranj eros en la Cost a del Sol ha aum ent ado un 31% cada año hast a ahora.
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No.5
La D ir e cción I n t e gr a da de Pr oye ct o e n e l t u r ism o r e side n cia l •
La disciplina profesional de DIP se centra en el cumplimiento de tres objetivos básicos para el prom ot or: presupuesto, plazo y calidad.
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Hast a ahora, la act ividad de las em presas DI P en el sect or residencial solo ha represent ado un 10% de sus cont rat os (según fuent es de Aedip) . En el caso de mdci, est a act ividad supone el 99% de nuestra labor.
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El prom ot or nacional ha m ost rado hast a ahora ciert a ret icencia a la hora de usar los servicios de Proj ect Management; una t endencia que va cam biando a m edida que se t iene conocimiento del valor añadido que supone esta gestión.
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No.6
¿Por qu é n e ce sit a e l Pr om ot or con t r a t a r los se r vicios de Pr oj e ct M a n a ge m e n t ? La competitividad del sector obliga a : •
Planificar con est rat egia global, de principio a fin y realizar un seguimiento exhaustivo para minimizar riesgos y obtener garantías.
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Vigilar estrecha y continuamente los márgenes de beneficios.
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Acortar en lo posible los plazos de ent rega, con el consiguiente ahorro en costes financieros y gastos generales.
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Cum plir con calidades para evit ar reclam aciones y com plicaciones post- venta (Nueva ley de Calidad de la Vivienda).
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Coordinar a buen fin todos los recursos involucrados
Todas est as labores, ent re m uchas ot ras, las desem peña específicamente un Project Manager. MDCI Project Managers: Especialistas en Dirección Integral de Proyectos para turismo residencial
No.7
¿Por qu é u n pr om ot or de be r ía con t a r con u n Pr oj e ct M a n a ge r ? •
¿Se im agina una orquest a sin direct or? ¿un ej ércit o sin General? Son dos ej em plos que ilust ran la im port ancia del Proj ect Manager en el proceso constructivo.
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La calidad de un arquit ect o ha de est ar en su diseño, la de un const ruct or en su ejecución m at erial. La de un Direct or de Proyect o est á en su habilidad y capacidad de gest ión global y de principio a fin, de t odas las part es involucradas en el desarrollo de un proyecto inmobiliario.
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El Proj ect Manager aport a el valor añadido necesario para que el result ado sea m ayor y m ej or que la sim ple sum a de t odas las part es, y siem pre en defensa de los intereses de su cliente : el Promotor.
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Un Proj ect Manager aport a una visión global del proceso que garant iza el cumplimiento de los objetivos del Promotor.
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La gest ión profesional y responsable de un Proj ect Manager no es un cost e añadido, es un servicio que se paga por sí solo gracias a los beneficios – cuantificables – que reporta al Promotor en todo momento.
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No.8
Resumen Obj e t ivos de l pr om ot or de t u r ism o r e side n cia l qu e se ga r a n t iza n con la con t r a t a ción de l Pr oj e ct Management: •
Cum plir plazos de ent rega de viviendas.
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Garantizar las calidades utilizadas.
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Controlar con rigor los presupuestos y tesorería.
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Por últ im o, t ener la sat isfacción y orgullo de finalizar con éxito un proyecto de referencia en el mercado.
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No.9
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No.10
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No.11
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No.12
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No.13
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No.14
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No.15
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No.16
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No.17
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No.18
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No.19
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No.20
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No.21
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No.22
Actividades principales a realizar por el Project Manager: Fase de definición y planificación: • • • • • • • • •
Ase sor a r y cola bor a r e n la se le cción de a r qu it e ct os e ingenieros. Re da ct a r la e spe cifica ción de a lca n ce y ca lida d de los se r vicios de los proyectistas. Redact ar la part e t écnica del cont rat o de servicios a firm ar con el proyectista. D e sa r r olla r u n a m a t r iz de r e spon sa bilida d qu e in clu ya la s de la pr opie da d, la de los pr oye ct ist a s, dir e ct or de pr oye ct o y de los contratistas. Cola bor a r y a se sor a r e n la de fin ición fin a l de los obj e t ivos de l pr oye ct o e n lo r e fe r e n t e a su dim e n sión , a lca n ce , ca lida d, t ipo e hitos principales a cumplir. Definir y desarrollar la estructura de desagregación del proyecto. Definir y redactar el manual de dirección de la construcción. Revisar y aprobar el proyecto de construcción a redactar por el equipo proyectista. Actualizarlo periódicamente. Pr e pa r a r y m a nt e n e r a ct u a liza do u n pr ogr a m a m a e st r o de la totalidad de la ejecución del proyecto.
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No.23
Actividades principales a realizar por el Project Manager: Fase de definición de proyecto: • • • • • • •
Asesorar de m anera cont inua a la propiedad y al arquit ect o proyect ist a en lo referent e a t ecnología de const rucción, m ét odos y procedimientos de ejecución, sistemas constructivos, etc. D u r a n t e t oda la fa se de l pr oye ct o, e j e cut a r in ge n ie r ía de va lor y aná lisis de constructibilidad. Revisar y auditar el Proyecto Té cnico en todas sus etapas. Preparar un segundo program a m aest ro con m ayor grado de det alle en base al conocimiento de lo proyectado. For m ula r e l flu j o de ca j a ( ca sh flow) de l pr oye ct o, t e n ie n do e n cu e nt a los pa gos se gú n pr ogr a m a ción y los in gr e sos se gú n planificación financiera. Re com e n da r los pa qu e t e s de cont r a t a ción y a se sor a r sobr e los pr oce dim ie n t os y t ipos de con t r a t o a ot or ga r pa r a ca da paquete. Redact ar los docum ent os que com ponen la pet ición de ofert as y órdenes de com pra de m at eriales. Tendrá responsabilidad de t odo el proceso y del procedimiento de contratación y de compras.
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No.24
Actividades principales a realizar por el Project Manager: Fase de contratación – ejecución: • • • • • • • • • •
Preparar la relación de ofertantes- licit adores idóneos para cada paquet e de contratación y suministradores de materiales. Realizar el proceso de precalificación . Convocar a los ofertantes y ent regarles la docum ent ación com plet a de la petición de propuestas. Despué s de e n t r e ga da la in for m a ción , con voca r u n a r e u n ión pa r a contestar preguntas y aclarar dudas de los ofertantes. Recibir propuestas, tabular, homogeneizar, comparar y evaluarlas. Mantener y dirigir reuniones con los participantes con las mejores ofertas. Informar al proyectista de la recomendación sobre el adjudicatario. Comunicar a la propiedad la propuesta de adjudicación . Eva lu a r pr opu e st a s de in ge n ie r ía de va lor , pa r a va lor a ción de contratista. Preparar y revisar el contrato y toda su documentación anexa.
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No.25
Actividades principales a realizar por el Project Manager: Fase de construcción - ejecución : • • • • • • • • • • •
Disponer en obra de un equipo con la cualificación adecuada. Se gu ir , e va lu a r y lle va r la a dm in ist r a ción de la s ór de n e s de ca m bio y requerir la aprobación de la Dirección Facultativa y la propiedad. Re gu la r y lle va r t odo lo r e fe r e n t e a la a pr oba ción de m u e st r a s, pla n os “as built” (segú n construído), manuales de operaciones, etc. Ve r ifica r e l cu m plim ie n t o de la s pr ogr a m a cion e s, a dve r t ir de la s desviaciones y proponer acciones- decisiones para su corrección . Hacer el seguimiento de los avales y su devolución. Coordinar la ejecución de todo el proceso de control de calidad. Si la obra la ej ecut an varios cont rat ist as, t om ar en nom bre de la propiedad los seguros de todo riesgo. Coordinar las aceptaciones provisionales y definitivas de la obra. Controlar las certificaciones. Mantener información sobre la obra mediante informes mensuales. Realizar las gestiones oficiales para la obtención de licencias
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No.26
Actividades principales a realizar por el Project Manager:
Fase de desactivación – entrega de obra: • • • • • • • • •
Supervisión del desm ont aj e y ret irada de las inst alaciones provisionales de la obra. Re a liza r e l se gu im ie n t o de l fu n cion a m ie n t o de la con st r u cción du r a n t e el periodo de garantía hasta la recepción definitiva. Asesorar a la propiedad sobre los seguros a tomar (seguro decenal) H a ce r e l cie r r e de cu e n t a s de l pr oye ct o sigu ie n do la e st r u ct u r a de costes formulada. Asegurar la ent rega a la propiedad de los m anuales de m ant enim ient o de los diversos sistemas constructivos. Ase sor a r a la pr opie da d sobr e la con t r a t a ción de pr ogr a m a s de mantenimiento preventivo y sobre la puesta en uso de su construcción . Re da ct a r la s a ct a s de r e ce pción pr ovision a l y e l list a do de in cide n cia s a corregir por cada contratista. Controlar el proceso. I niciar y seguir el proceso de liberación ó ejecución de cant idades ret enidas por pagos al contratista y liberación de avales y garantías. Transcurrido el plazo de garantía, actas de recepción definitiva.
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No.27
Pr e gu n t a s qu e e l Pr oj e ct M a n a ge r de be h a ce r se respecto a su tiempo: • • • • • • • • • •
¿Me dejo tiempo libre para pensar? ¿Estoy haciendo lo que especifica el contrato? ¿He revisado últimamente los términos y condiciones del contrato? ¿Funciona el equipo de proyecto como una unidad? ¿Conozco realmente la marcha y el estado del proyecto? ¿Estoy preparado para mantener una entrevista con la propiedad? ¿Tengo todos los compromisos apuntados en la agenda? ¿Tengo que hacer algo nuevo? Si hay cambios ¿los he comunicado al equipo del proyecto? ¿A qué nuevos contratos puede conducir este proyecto?
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No.28
Gr a cia s
w w w .m dcipr oj e ct m a n a ge r s.com
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No.29