PMIN
Experto en Project Management Inmobiliario Marzo 2008 CASO PRÁCTICO 2 (b)
1.-
Proyecto:
36 Viviendas plurifamiliares, jardines y piscinas. Término Municipal de Benahavis (Málaga)
2.-
Antecedentes:
En el momento de contratación de nuestros servicios, contamos con: 1.- Promotor 2.- Abogado del Promotor 3.- Arquitecto Redactor de un Proyecto de Ejecución 4.- Licencia de Obras Nos falta: 1.- Proyecto de Ejecución completo. 2.- Constructora y Dirección de obras. 3.- Presupuesto. 4.- Diseñadora de interiores. 5.- Financiación 6.- Tiempo limitado
3.-
Enunciado:
El Proyecto consiste en la ejecución de 36 viviendas plurifamiliares, garajes, jardines y piscinas en 3 bloques. El Promotor contacta con MDCI, con el terreno ya comprado y con una licencia de obras basada en un Proyecto de calidades medias efectuado para otro promotor- cuyos objetivos eran muy distintos. El Promotor es una Sociedad extranjera dirigida por un broker, que desconoce la complejidad del proceso constructivo en España, así como las responsabilidades de cada una de las partes implicadas.
1
Las instrucciones del Promotor son que se obtenga urgentemente presupuesto de la constructora y financiación de las obras sin modificar las calidades, ni las posibles necesidades para un comprador de segunda residencia extranjero. Se realiza una auditoria (estándar MDCI) y se advierte al cliente de la necesidad de modificar el Proyecto, ya que no tiene unas calidades adecuadas (niveles de cimentaciones incompletos, estructuras con luces muy importantes, instalaciones deficientes, terminaciones poco vistosas, accesos complicados por escaleras, faltaban ascensores, extracciones de garajes etc…). El cliente da por aceptado solamente la mitad de las propuestas de mejora por considerar innecesarias las demás por no dignos de inversión en pleno boom inmobiliario. Se contratan Arquitectos Técnicos en Dirección de Obras, O.C.T. y Coordinadores de Prevención. Se realiza concurso de adjudicación de obras. Se contratan y comienzan las obras, con un presupuesto inicial de 4.511.154,10€. Nueve meses después del comienzo de las obras y cuando las mismas están ya en fase de terminación de albañilería, revestimientos al 60% e introducción de instalaciones, la Propiedad introduce a una Diseñadora de Interiores que, con su autorización, modifica el Proyecto con un incremento en torno al 25% sobre la cifra inicial. Dicho incremento tiene incidencia sobre la financiación concedida al Promotor, consumiendo todo el saldo disponible antes de terminar las obras. El Promotor indica que quiere gestionar independientemente las cocinas y los jardines, así como otros elementos incorporados por la decoradora tales como: -
Puertas interiores y exteriores Rediseño de baños Arcos, pilares y espejos Balcones y ventanas
2
4.-
Cuestiones a discutir:
1.- ¿Cuáles son las primeras actuaciones a considerar por un PM con respecto a su intervención en el proceso constructivo? 2.- ¿Qué actuaciones realizará el PM a nivel de presupuesto, tiempo y calidad al comienzo del proceso y después de la intervención de la Diseñadora de interiores? 3.- ¿Qué elementos introducirías a nivel contractual en defensa de tu gestión? 4.- ¿Ante una paralización de las obras por parte de la Constructora por un impago de la Propiedad, qué actitud debería tomar el PM? 5.- ¿Cómo organizarías la entrega de viviendas?
3
5.-
Respuestas:
1.- ¿Cuáles son las primeras actuaciones a considerar por un PM con respecto a su intervención en el proceso constructivo? 1. Estudio previo. 2. Recomendar al Promotor elementos ventajosos frente a competidores para poder optimizar su beneficio: a. Porcentajes de apartamentos de 2 ó 3 dormitorios. b. M2 construidos. c. Necesidad de terrazas y porches, etc… 3. Analizar el Proyecto, ver su viabilidad económica y si ésta es compatible con las necesidades del Promotor y de sus clientes finales. 4. Definición de: a. Parámetros del proyecto y recursos necesarios b. Los Técnicos que intervendrán en el proceso y su contratación: - Coordinadores de Prevención - Dirección de Obras - Ingenierías 5. Contratación de O.C.T. ó cualquier otro estamento.
2.- ¿Qué actuaciones realizará el PM a nivel de presupuesto, tiempo y calidad: (a) al comienzo del proceso y (b) después de la intervención de la Diseñadora de interiores? a) Al comienzo del proceso:
1. Redacción de un planning Master, dónde se introduzcan todas las actividades hasta la contratación de las obras con tiempos, responsables y periodos de ejecución. 2. Redacción de un estudio de costes a nivel del estado del Proyecto de ejecución antes de incorporar los consejos del PM y uno después para obtener visión de mejora por parte del cliente y determinar los procesos de venta del producto. 3. Análisis de las calidades propuestas y sugerir alternativas.
4
b) Una vez llegada la Diseñadora de interiores: Avisar a la Propiedad de que cualquier intervención descontrolada se traduce en tiempo y dinero adicionales. Controlar precio a precio las solicitudes de la Diseñadora y no ejecutar trabajos sin la firma del apoderado de la Propiedad. No dejar nunca a solas a la Diseñadora con la Constructora. Redactar nuevos plannings y estudio de costes con comparativo del primero para evaluar y controlar el proceso adicional. Estar de acuerdo con la Diseñadora cuando la mejora del Proyecto sea correcta. Mantener un control riguroso sobre las ampliaciones de plazo solicitadas por la constructora y defender al máximo el plazo establecido.
3.- ¿Qué elementos introducirías a nivel contractual en defensa de tu gestión? Redactar un nuevo anexo contractual que recoja la intervención del nuevo elemento (Diseñadora) con nueva redacción de responsabilidades y tiempos de actuación. Limitar y aclarar las posibles consecuencias. Limitar las responsabilidades, ya ampliadas, del Project Manager.
4.- ¿Ante una paralización de las obras por la Constructora por un impago de la Propiedad, que actitud debería tomar el PM? El PM en todo momento representa a la Propiedad y siempre debe insistir a dicha Propiedad sobre la idea de que para exigir debe cumplir su contrato con la Constructora: Realizar acta notarial de la paralización de las obras. D.F. debe realizar informe sobre el estado de las obras. Estudio económico de lo ejecutado y de lo que falta por ejecutar. Realizar siempre las comunicaciones por Buro Fax. Ofrecerse para ayudar y coordinar todos los aspectos necesarios para que la Promotora pueda conseguir retomar sus compromisos. Redactar un nuevo anexo contractual reconduciendo el proceso al contrato original y que incorpore nuevos plazos, costes y garantías de pagos.
5
5.- ¿Cómo organizarías la entrega de viviendas? Revisión exhaustiva por parte de la D.F. de todos los apartamentos y zonas comunes. Reunión para redactar y firmar el acta de recepción del edificio terminado, con reservas y con tiempo de subsanación. Entrega de toda la documentación a la Propiedad: garantías, boletines, llaves, libro del edificio. Reunión para redactar y firmar el acta de subsanación de defectos. Revisión por parte de MDCI de los apartamentos con los clientes y coordinación con la Constructora de las subsanaciones correspondientes.
6