PMIN Experto en Project Management Inmobiliario Marzo 2008 CASO PRÁCTICO 3 (b) 1.-
Proyecto:
189 Viviendas plurifamiliares, jardines y piscinas en el Término Municipal de Mijas Costa (Málaga).
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Antecedentes:
En el momento de contratación de nuestros servicios, contamos con: 1. 2. 3. 4. 5.
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Un Inversor Extranjero Un Abogado del Inversor. Un Proyecto Básico. Un Arquitecto sin contrato. Una parcela de 24,000 m².
Datos: El Proyecto realizado hasta la fecha constaba de 150 viviendas en una serie de bloques en diferentes alturas y plataformas con apartamentos de 2 y 3 dormitorios. El Proyecto define unos accesos complicados porque la futura urbanización se encuentra en una zona montañosa que supera el desnivel 15-20% y se agrava por el hecho de que los bloques se proyectan en sentido Norte-Sur en contradicción de las curvas naturales de nivel, causando la necesidad de unos movimientos de tierra y rellenos en la misma plataforma de edificación, no cumpliendo con la Ordenanza Municipal. El Inversor, nuestro cliente, es un broker que desconoce la complejidad del proceso constructivo en España, así como las responsabilidades de cada una de las partes implicadas. El Project Manager realizó un estudio profundo de viabilidad, costes de edificación y de adecuación de los parámetros urbanísticos a la parcela,
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encontrando que “no” se adecuaban a los parámetros de inversión fijados por el cliente. El Cliente, con esta información, contrata a MDCI para el suministro íntegro de servicios profesionales de Arquitecto, Ingeniero, Aparejadores y Project Manager para encargarse de proponer una propuesta viable de edificación de principio a fin. Se diseña un nuevo proyecto y se obtiene licencia para 189 viviendas. La parcela es afectada negativamente por la ubicación del depósito de aguas potables para toda la urbanización (legal ó ilegal), que requiere una intervención paralela para no afectar a la ejecución de los bloques. Adicionalmente, también afecta a la ejecución un cable de alta tensión subterráneo que cruza la parcela. Se concursa la adjudicación de obras, obteniendo un precio cerrado con importantes penalizaciones por retraso y con un plazo de ejecución de 26 meses. A mitad del proceso, el cliente decide dividir las obras en 2 fases, rediseñando una de ellas, con lo que el Proyecto pasa de 189 a 202 unidades. Una vez obtenida la licencia modificada, la Propiedad no activa la solicitud de financiación hasta transcurridos 8 meses. Cuando falta 1 año para la finalización del conjunto, el Inversor comienza a tener problemas de pagos con las certificaciones, presentando las mismas a la Entidad Financiera para su cobro, pero disponiendo de los fondos para uso propio y a su vez emitiendo pagarés a la Constructora y posponiendo el pago de las certificaciones a la Constructora.
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Preguntas:
1.-
¿Cuáles deben ser las primeras actuaciones del Project Manager?
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Analizar los puntos clave que afectan a plazo y presupuesto.
3.-
¿Cuáles son los riesgos en relación al cambio del depósito de agua y línea de alta tensión?
4.-
¿Qué riesgo corren los implicados con esta forma de financiar las obras?
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Respuestas:
1.-
¿Cuáles deben ser las primeras actuaciones del Project Manager?
El Project Manager es la persona encargada de tener la visión más amplia dentro de todo el proceso constructivo y todas sus actuaciones deben integrar ese aspecto. Se debe realizar un estudio de situación de dónde se encuentra el proceso edificatorio, ubicando claramente en qué fase de esa línea nos encontramos, analizando los pasos a dar y sus consecuencias. Un método muy valioso es el de preguntas y respuestas (por ejemplo: si tengo que realizar un Proyecto de Ejecución, debo saber antes qué tipo de suelo tengo en mi parcela). En este caso tenemos un Proyecto ya realizado con un número de viviendas determinado: 150 unidades, una edificabilidad no gastada ó desperdiciada y una disposición de bloques que no guardan relación con la orografía del terreno y sus curvas de nivel. El Project Manager debe, ante todo, evaluar si esas características del Proyecto se ajustan a una lógica de calidad, coste y beneficio, determinando que la suma de las dos primeras haga interesante la tercera de las afirmaciones. Una vez estudiada dicha ecuación mediante un estudio de costes, un análisis del producto hacia el sector al que va a ir dirigido y una valoración técnica sobre cómo se van a realizar las obras, se toma la decisión de que es necesario rehacer dicho Proyecto.
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Analizar los puntos clave que afectan a plazo y presupuesto.
Sobre la duración de la ejecución de la construcción, los hitos son los correspondientes a las incidencias que pudiera tener la parcela, tales como: Orografía de la parcela. Instalaciones existentes en la parcela. Terreno de la parcela (influencia en las cimentaciones). Ubicación de los volúmenes constructivos. Tipo de volumen constructivo. Calidades del Proyecto.
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Sobre el coste, los indicativos son los mismos, lo cual puede interpretarse como incierto, pero es evidente que el binomio tiempo–coste es indisoluble, con la particularidad de la calidad: Cuanto más tiempo, más coste y mayor calidad. Cuanto menos tiempo, menos coste y menor calidad. Con lo cual es sumamente importante equilibrar esos tres conceptos, ya que la calidad es siempre inversamente proporcional al tiempo y directamente proporcional al coste.
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¿Cuáles son los riesgos en relación con el cambio del depósito de agua y línea de alta tensión?
Estos elementos suponen un riesgo alto en el tiempo de ejecución de las obras, más incluso que el coste de la realización de estos trabajos, debido a que para la ejecución de los mismos intervienen empresas concesionarias, con conceptos de funcionariado. El Project Manager debe tener incorporados en su planificación estos elementos, que a su vez deben realizarse sin que entorpezcan el buen seguimiento de las obras, con lo cual la contratación se debe hacer con las compañías de servicios ya que posteriormente estas serán las que se hagan cargo de dichas instalaciones. Este proceso comienza bastante antes del inicio efectivo de las obras con la incorporación al Proyecto de Ejecución de los diferentes proyectos parciales de modificación de la línea de alta tensión y nueva ubicación de depósitos de aguas; paralelamente hay que realizar tramitaciones en los organismos competentes y determinar en la planificación y en el contrato las fases de actuaciones que va a tener que realizar la contrata principal.
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4.-
¿Qué riesgo corren los implicados con esta forma de financiar las obras?
La base principal de una buena ejecución de un Proyecto edificatorio es que cada una de las partes cumpla sus compromisos contractuales: a) La Constructora en tiempo – calidad – presupuesto. b) La Propiedad realizando a tiempo sus pagos y redactando proyectos claros y eficientes.
Cualquier modificación de dicho status supone un quebrantamiento de la confianza entre las partes, lo que puede ocasionar un fracaso de toda la línea que supone el proceso edificatorio. Si una Propiedad no cumple sus compromisos de pagos ó los cambia sin un acuerdo posterior, supondrá dejar en manos de la Constructora, la calidad, las reclamaciones de costes y el tiempo de ejecución. Asimismo, el Project Manager debe tener cuidado porque estos incumplimientos ocasionarán que no pueda llevar a cabo su cometido de terminar el proceso edificatorio en el tiempo y dentro del presupuesto acordado ya que siempre se producirá una reacción negativa del interviniente que, cumpliendo sus compromisos, observa cómo la otra parte no hace lo mismo.
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