INVESTISSEMENT
LE MARCHÉ DES
PORTEFEUILLES Édition MIPIM 2019
Une forte croissance des opérations de portefeuilles* sur le marché de l’investissement en 2018 Les années se suivent et n e se re sse m b le n t p a s « Le marché des portefeuilles d’actifs a incontestablement retrouvé son dynamisme en 2018.
6,8 milliards d’euros
ont ainsi été investis en France, en hausse de 88% par rapport à 2017. De ce fait, les ventes de portefeuilles ont directement contribué aux volumes records enregistrés sur le marché global de l’investissement en immobilier d’entreprise en 2018, représentant 22% des 30 milliards engagés cette année. Ce rebond des cessions de portefeuilles s’explique avant tout par le retour des portefeuilles de bureaux, pour près de 2,5 milliards d’€. Toutes les classes d’actifs sont orientées à la hausse en 2018, à l’exception notable des locaux d’activité. Ce sont les ventes de portefeuilles de plus de 100 millions d’€ qui ont soutenu le marché en 2018, avec 23 opérations recensées, contre seulement 12 en 2017.
Cevan Torossian
Montants des investissements dans les portefeuilles
Directeur Études & Recherche Arthur Loyd
Le marché des portefeuilles a également été rythmé cette année par les opérations d’externalisation de patrimoine – groupe Casino en tête – et les arbitrages réalisés par les foncières cotées. Ce sont ainsi 50% des volumes qui sont issus de ces ventes en 2018. Le désendettement, la gestion active du patrimoine, ou encore, le changement de stratégie interne sont autant de raisons qui poussent généralement ces acteurs à accélérer leur plan de cessions. Le tout a été facilité par l’abondance des liquidités pour l’immobilier d’entreprise, des niveaux de valorisation jugés élevés, et par une prime au portefeuille pour certaines typologies d’actifs. Enfin, la prédominance des acquéreurs internationaux constitue l’un des marqueurs du marché des portefeuilles en 2018, renforcée par la percée des opérations logistique. »
2018
6,8 Mds d’€
2017
3,6 Mds d’€
BUREAUX
LOGISTIQUE
2018
2,5 Mds d’€
1,9 Md d’€
2017
+ 223%
+ 82%
COMMERCE
ACTIVITÉ
2018
2,2 Mds d’€
0,2 Md d’€
2017
+ 53%
- 38 % *Les opérations dites Corporate sont exclues de cette étude
Les portefeuilles régions et nationaux concentrent 79% des engagements pour 5,4 milliards d’euros en 2018
*21% | 1,40 Md d’€
*45% | 3,05 Mds d’€
*34% |2,34 Mds d’€
Source : Arthur Loyd
TOP 3 ILE DE FRANCE
TOP 3 RÉGIONS
TOP 3 NATIONAL
UP FRONT
EX EUROSIC
MONOPRIX
40 actifs // Bureaux
33 actifs // Bureaux
55 actifs // Commerce
-
BLACKBEAR (EX EUROSIC)
TOPIMMO
3 actifs // Bureaux
9 actifs // Bureaux
217 actifs // Bureaux
Commerce
OUTLET STORES MCARTHURGLEN 2 actifs // Commerce
HERCULE / CASINO 12 actifs // Logistique
*Parts de marché & montants investis en 2018 *Vendeur / Acquéreur
Alors que la hausse des montants investis en 2018 est portée principalement par les opérations > 200 millions d’€…
Répartition des montants investis par tranches de montants – en milliards d’euros
2018 2017
0,88
2018
1,85
100 - 200 M€
2017 2018
50 - 100 M€
2017 2018
0 - 50 M€
2017
+284%
3,37
+ de 200 M€
-16%
-
0,94
0,79
Les fonds d’investissement sont les principaux acteurs des cessions & des acquisitions de portefeuilles en 2018
+45%
0,55
Les opérations > 200 millions d’euros sont particulièrement recherchées : elles concentrent près de 3,4 milliards d’euros, avec 9 signatures Pour autant, la taille moyenne des opérations réalisées en 2018 ressort à 88 millions d’euros. En effet, plus de la moitié des 77 portefeuilles identifiés porte sur des montants inférieurs à 50 millions d’euros
+47%
1,26
0,78
To us l es segm en t s, à l ’ except i o n des opérations comprises entre 50 et 100 millions d’euros, sont orientés à la hausse en 2018
Source : Arthur Loyd
< 50
50 - 100
100 – 200
> 200
M€
M€
M€
M€
Les foncières SIIC privilégient les ventes de portefeuilles pour l’arbitrage de leurs actifs non stratégiques : leurs cessions avoisinent 1,7 milliard d’euros, avec des portefeuilles majoritairement régionaux (ex. Gecina ou Covivio)
…le marché des portefeuilles est dominé par les fonds d’investissement
Typologie des vendeurs & acquéreurs – volumes d’investissement en milliards d’euros
Opérations de « sale & leaseback » en 2018 Commerce
Bureaux Cessions Fonds d’investissement
2,38
3,43
Compagnies d’assurance
0,25
1,24
Autres foncières
0,04
1,18
SCPI / OPCI
0,04
Foncières SIIC
1,73
Utilisateurs
1,69
Promoteurs
Logistique
Acquisitions
3e
1,69 Md d’€ et 15 opérations au total, dont 5 de plus de 100 M d’€ Source : Arthur Loyd
0,69
COMMERCE
0,15
0,50
2e
1e
Source : Arthur Loyd
NATIONAL
La part de vendeurs Utilisateurs représente 1,69 milliard d’euros et correspond aux opérations de sale & leaseback portant particulièrement sur les portefeuilles d’actifs commerciaux et sur des périmètres nationaux, à l’instar des portefeuilles « Monoprix » cédés par Casino.
Les investisseurs internationaux dominent le marché des portefeuilles en 2018 Provenance des vendeurs & acquéreurs – volumes en milliards d’euros
Amérique du Nord
0,7 Md 1,6 Md Focus France
1 Md 1,5 Md
Reste de l’Europe
0,1 Md
0,2 Md
Vendeurs
Moyen-Orient
0,5 Md
Acquéreurs Source : Arthur Loyd
Asie / Pacifique
4,5 Mds 2,9 Mds
Les investisseurs étrangers, dont l’Amérique du Nord en tête, représentent 56% des acquisitions de portefeuilles situés en France. Un phénomène qui s’explique avant tout par l’engouement des investisseurs étrangers pour les portefeuilles d’actifs logistique
Près de la moitié des volumes porte sur des opérations Core + en 2018 Engagements par profil de risque – opérations > 50 millions
CORE !
VALUE ADD / OPPORTUNISTE
CORE + !
!
1,95 Md d’€ 33% des montants
2,83 Mds d’€ 47% des montants
1,21 Md d’€ 20% des montants
Majoritairement en régions et en IDF Les fonds étrangers et les compagnies d’assurance sont les plus actifs en 2018 Le commerce est prépondérant avec près d’1,1 milliard d’euros
Majoritairement national et en régions Un segment principalement animé en 2018 par les fonds d’investissement et les foncières privées Seule typologie où les investisseurs français sont majoritaires en volumes
Répartition équilibrée entre IDF, national & régions 65% des engagements réalisés par des fonds nord-américains Opération majeure de 2018 : portefeuille Topimmo, acheté par Colony pour un montant proche de 400 millions d’euros Source : Arthur Loyd
AUTEURS
Département Études & Recherche
Cevan TOROSSIAN Directeur Études & Recherche
Cécile PELLEGRIN Chargée d’Études
Stephen BOUAZZA Data Miner
cevan.torossian@arthur-loyd.com
cecile.pellegrin@arthur-loyd.com
stephen.bouazza@arthur-loyd.com
Vincent BOURDON Directeur Marketing & Digital vincent.bourdon@arthur-loyd.com
Elisa GIVAUDAN Chef de projets Marketing & Digital elisa.givaudan@arthur-loyd.com
RÉALISATION GRAPHIQUE
Département Marketing & Digital
Remerciements à l’équipe Investissement pour sa participation à l’élaboration de cette étude
+ de 70 implantations partout en France - 350 collaborateurs 3 Structures Transverses :
INVESTISSEMENT
LOGISTIQUE
http://www.arthur-loyd.com/r/investissement
@arthurloyd
/company/arthurloyd
ASSET MANAGEMENT
Disclaimer : En dépit de la rigueur méthodologique avec laquelle ce document et son contenu ont été élaborés, en aucun cas la responsabilité d’Arthur Loyd et/ou de ses partenaires membres du réseau Arthur Loyd ne pourra être engagée. La reproduction ou diffusion de tout ou partie de ce document et de ses infographies est autorisée à condition d’en mentionner la source. Certaines des icones utilisées sont issues du site internet Flat Icon.