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ANUAL

WMARKET REVIEW

2014/15 BUILDING OPPORTUNITIES

REGULATED BY RICS

CONSOLIDAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO PORTUGUÊS A recuperação da Europa e o cumprimento por parte do governo português do programa do FMI, deram novo alento à economia portuguesa e ao mercado imobiliário. O grande foco de 2014 foram as oportunidades de investimento que surgiram ao longo do ano e que projetaram os volumes de investimento para valores acima dos 800 milhões de euros, próximo do valor global de 2004. O grande motor deste desenvolvimento foi o grande interesse demonstrado pelos fundos de investimento internacionais em Portugal, que contribuíram com quase metade do valor investido.

A concretização de negócios de grandes carteiras de fundos de investimento PEDRO RUTKOWSKI

imobiliário, atraiu a Portugal grandes investidores internacionais e trouxe para o

CEO Worx Real Estate Consultants

mercado uma das maiores transações imobiliárias dos últimos anos. Ao mesmo tempo, negócios de grande dimensão como a venda da sede da EDP no Marquês de Pombal, ou do Freeport de Alcochete, colocaram novamente Lisboa e Portugal no radar dos investidores internacionais.

O clima de recuperação económica que se sentiu ao longo do ano teve igualmente reflexo no ressurgimento de grandes projetos imobiliários com capacidade para atrair investidores internacionais. Projetos como Heart of Lisbon (os terrenos da ex-Feira Popular), o projeto Marina Tejo (Pedrouços), Cidade da Água (Margueira), o Parque Ribeirinho Oriente, Alto da Boa Viagem (Oeiras), etc., pela sua dimensão, têm potencial para atrair grandes investidores internacionais que, através de parcerias com promotores nacionais, poderão promover o desenvolvimento de áreas anteriormente inutilizadas, mas importantes para a estrutura urbanística da Grande Lisboa.

“A concretização de negócios de grandes carteiras de fundos de investimento imobiliário.”

A importância do setor do Turismo para Portugal ficou também bem evidente em operações como a venda da Lusort, proprietária de Vilamoura, aos norte-americanos Lone Star, que poderá vir a contribuir para uma retoma da atividade imobiliária, turística e económica na zona algarvia ajudando a reorganizar a oferta de uma parte importante da região. O impacto do turismo para Portugal será tanto mais importante quanto mais o país tiver condições para desenvolver infraestruturas de apoio fundamentais ao desenvolvimento do setor, como por exemplo ao nível da saúde.

Outro fator fundamental para impulsionar o desenvolvimento do sector imobiliário e da economia como um todo, será o empenho do governo e dos elementos decisores, em desenvolver uma politica agressiva de incentivos fiscais para as empresas internacionais que se querem sediar em Portugal, à semelhança do que foi realizado em países como a Irlanda, que para além do impacto direto ao nível das receitas fiscais, tem também a sua importância ao nível da promoção do emprego.

WMARKET REVIEW 2014-2015

Em 2014, o turismo em Portugal cresceu mais do dobro nos principais indicadores e face ao ano recorde de 2013, acelerando a taxa de crescimento que vinha registando há alguns anos. Mas mais do que isso, cresceu o dobro ou o triplo dos seus principais concorrentes, como Espanha, França ou Itália, e cresceu acima das médias mundial, europeia e da Europa mediterrânica (considerado um case study pela Organização Mundial do Turismo), num trajeto de ganho de quotas de mercado que não tínhamos conhecido na última década.

Isto só pode significar, e não me canso de o repetir, que há muita gente a fazer muita coisa bem feita: as empresas, os gestores, os trabalhadores, as autarquias, o governo atual e o anterior. Um destino turístico não se cria em três anos.

ADOLFO MESQUITA NUNES Secretário de Estado do Turismo

Mas se tiver de escolher um protagonista para este sucesso, não tenho dúvidas. É o sector privado, as empresas e os trabalhadores. São eles que transportam, alojam, entretêm e convencem os turistas a voltar. Quanto menos Estado uma empresa tiver de encontrar pelo caminho, mais turistas conseguirá trazer.

Esta convicção orienta as nossas políticas para três aspetos muito importantes: liberalizar, simplificar a vida às empresas e pôr a promoção do destino de Portugal ao serviço das empresas, e não da conveniência política.

Foi o que fizemos ao eliminar ou reduzir diversas taxas, ao simplificar o licenciamento de empreendimentos turísticos e de alojamento local, ao facilitar os registos de alojamento de estrangeiros, bem como a atribuição de vistos em três mercados prioritários.

Relativamente à promoção do nosso destino, optámos por despolitizá-la e colocá-la ao longo da cadeia de distribuição e de valor do turismo, procurando saber onde está e como decide o turista. Em vez de campanhas tradicionais, com anúncios pagos, passámos a trazer jornalistas estrangeiros a Portugal (mais de dois por dia) e adoptámos pelo marketing digital, passando a ter 400 campanhas por ano e usando as ferramentas que as grandes marcas hoje usam (mais discretas, mas mais eficazes). Reforçámos a estratégia, com a ANA, de gestão das rotas existentes e captação de novas rotas e frequências aéreas para Portugal. Este é o caminho certo para colocar Portugal no mapa, como nunca esteve.

Faço votos sinceros para que 2015 seja um ano de sucesso para as empresas, com oportunidades de negócio e de internacionalização, e que seja pelo menos tão bom quanto 2014 foi para o turismo.

“Em 2014, o turismo em Portugal cresceu mais do dobro nos principais indicadores e face ao ano recorde de 2013.”

UM TEMPO DE OPORTUNIDADE

Em Portugal, o estado da economia e o complexo feixe de expetativas que a alimenta têm um inescapável e muito impressivo reflexo no mercado imobiliário. Ora, superada a fase mais crítica das diversas crises que o País atravessou, a economia vai dando sinais de poder viver um tempo novo. Há sinais de dinamismo, que revelam – transversalmente – muito maior consistência na definição dos modelos de negócio, na identificação de mercados e na estruturação financeira de suporte.

No imobiliário, tal evolução traduz-se numa retoma de mercado, mas, muito mais do que isso, na mutação desse mercado. A internacionalização crescente dos investimentos parece definir uma tendência estrutural, que altera significativamente SOFIA GALVÃO

escalas, práticas, produtos, horizontes. Num mundo global, em que os capitais afluem

Sócia Sofia Galvão Advogados

em função de condições favoráveis de aplicação, o mercado imobiliário tornou-se um mercado aberto à concorrência. Hoje, também no imobiliário, Portugal compete, o que significa que depende da sua própria capacidade para disputar e conquistar quota de mercado.

Portugal soube aparecer na rota de investidores relevantes, o investimento cresceu muito no último ano, mas há um enorme caminho de consolidação a fazer. Os desafios são claros: diversificar, diferenciar, ganhar competitividade.

Com a descida gradual das yields e uma feroz concorrência entre as principais cidades europeias, ainda que muitos investimentos tendam a concentrar-se em activos

“Em Portugal, o estado da economia e o complexo feixe de expetativas que a alimenta têm um inescapável e muito impressivo reflexo no mercado imobiliário.”

‘core’, cada vez mais investidores olham para activos ‘value-added’ e especulativos.

Em Portugal, assim como, mais especificamente, em Lisboa, no Porto, no Alentejo, no Algarve, no Douro ou na Madeira, tal tendência certamente contribuirá para o aumento dos investimento nos próximos tempos e, em paralelo, para a compressão das yields em mais localizações.

O mercado já dá sinais dessa reorientação e duas oportunidades merecem destaque especial: a reabilitação urbana e o turismo.

Da urgência e da apetência pela reabilitação, falam antes de mais as nossas cidades, cujos cascos históricos e consolidados há muito requerem intervenções susceptíveis de os modernizar e qualificar. Por outro lado, a procura evidencia uma preferência inquestionável pela ocupação de tais zonas em detrimento de áreas de expansão urbana, que perdem adeptos desde a eclosão da crise de 2008.

Ora, num tal contexto objectivo, é crítico aproveitar as condições favoráveis disponíveis – designadamente, prosseguir a isenção de IMT, prosseguir a redução do IVA, prosseguir o ‘funding’ disponível no quadro do Portugal 2020, o que só se alcança programando bem a operação e a respectiva execução, dominando os instrumentos de planeamento urbanístico, licenciando em tempo e sem surpresas, construindo sem atrasos.

Do turismo, dizem os números. Com um crescimento ímpar nos últimos anos, que os primeiros dados de 2015 só vêm reforçar, o turismo em Portugal continua a ser uma aposta segura. Há inúmeros projectos a precisar de um novo impulso, localizações ‘prime’ a requerer novos conceitos de negócio, unidades tradicionais a recomendar novos modelos de exploração – há, em suma, um enorme potencial de retorno a depender da criação de valor distintivo. Mas, também no turismo, é decisivo conseguir responder às oportunidades: estudar a operação, aprofundar o conhecimento do contexto e das regras aplicáveis, explorar as vias abertas pelo planeamento territorial, definir o programa certo, executar em tempo, desenvolver a actividade no modelo e pelos canais adequados, tudo é chave. E o turismo é múltiplo, do hotel urbano ao ‘resort’, do hotel de praia ao turismo na natureza, do hotel-boutique ao aldeamento, do hotel rural à unidade em propriedade plural, cada caso é um caso e todos podem ser opção. Para alguns, o reconhecimento da ‘utilidade turística’ pode trazer vantagens adicionais (máxime, isenções fiscais até 9 anos), o que só reforça a necessidade de preparar rigorosa e integradamente os investimentos.

Por fim, e transversalmente, há que saber estruturar as operações, para o que é determinante conhecer as ferramentas negociais. A título de exemplo, é óbvio que o horizonte fiscal traçado para o IRC encerra, para efeitos imobiliários, vantagens a explorar (SPV’s e saídas em ‘share deal’).

De uma maneira ou de outra, está aí um tempo de oportunidade. Provavelmente, mais interessante nos caminhos da promoção e do investimento ‘value-added’.

Provavelmente, recompensador sobretudo para aqueles que programem os seus investimentos com trabalho sério, apoiados em boas equipas e empenhados nas melhores práticas.

“De uma maneira ou de outra, está aí um tempo de oportunidade.

Provavelmente, mais interessante nos caminhos da promoção e do investimento ‘value-added’.”

BUILDING OPPORTUNITIES

ANUAL

WMARKET REVIEW 2014/15

02 03 10 13 17 20

ENQUADRAMENTO ECONÓMICO ESCRITÓRIOS RETALHO INDUSTRIAL & LOGÍSTICA TURISMO INVESTIMENTO

WMARKET REVIEW 2014/15

ENQUADRAMENTO ECONÓMICO O contexto económico Português em

Apesar do progresso alcançado, preva-

2014 foi marcado pela conclusão do

lecem vulnerabilidades na economia

Programa de Assistência Económica

portuguesa que requerem a continuida-

e Financeira executado em Portugal,

de e o aprofundamento do processo de

constituindo-se como um momento de

ajustamento dos desequilíbrios macroe-

evolução na economia nacional. Esta re-

conómicos verificados nos últimos anos.

cente evolução caracterizou-se por um

Em 2015, para promover o crescimento

crescimento tendencial, num cenário de

económico é essencial prosseguir com

moderação do nível dos preços e da di-

as reformas estruturais de forma a fo-

minuição do endividamento externo.

mentar a produtividade e consequentemente neutralizar os níveis de desem-

Em 2014, a recuperação do consumo pri-

prego, que ainda se mantêm elevados, e

vado, a melhoria das condições de tra-

aumentar a competitividade externa da

balho e a diminuição do endividamento

economia.

das famílias reflectiu-se na evolução dos indicadores económicos considerados

As

importantes para uma economia dinâ-

Portuguesa em 2015 apontam ainda

mica (índices de consumo, taxa de de-

para a continuação da recuperação gra-

semprego e evolução do PIB).

dual da atividade verificada em 2014,

perspetivas

para

a

economia

sendo espectável um crescimento das A taxa de desemprego diminuiu rela-

exportações, que permitirá uma melho-

tivamente aos valores verificados nos

ria da posição de investimento interna-

anos anteriores, notando-se ao longo do

cional. Os níveis de inflação continuaram

ano uma tendência de diminuição pro-

a diminuir, motivados pelas pressões

gressiva da mesma. Avaliando o Produto

descendentes, internas e externas.

“As perspetivas para a economia Portuguesa em 2015 apontam ainda para a continuação da recuperação gradual das atividades verificada em 2014, sendo espectável um crescimento das exportações.”

Interno Bruto (PIB), durante 2014 este revelou uma evolução e demonstrou-se

Por último, de destacar que apesar da

positivo pela primeira vez desde 2011,

recuperação no mercado imobiliário e

apresentado a percentagem mais ele-

do alinhamento dos preços dos ativos

vada no último trimestre do ano. Esta

imobiliários residenciais, é possível uma

evolução reflectiu a retoma da procura

diminuição dos preços que poderá estar

interna e um aumento das exportações.

relacionada com o processo de ajusta-

Quanto à taxa de inflação, esta diminuiu,

mento dos bancos.

EVOLUÇÃO DOS INDICADORES ECONÓMICOS 20,00% 15,00% 10,00%

atingindo valores negativos no 3.º tri-

5,00%

mestre de 2014.

0,00%

PIB

TX. INFLAÇÃO

3.º T 2014

2013

TX. DESEMPREGO

FONTE: BANCO DE PORTUGAL; ANÁLISE: WORX

2

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

-5,00%

BUILDING OPPORTUNITIES

ESCRITÓRIOS GRANDE LISBOA O ano de 2014 afirma-se como o ano da inversão do ciclo negativo vivido pelo segmento de escritórios nos últimos anos. Pela primeira vez, em três anos, assiste-se a um aumento do take-up, atingindo em Lisboa os 126.529 m2, e uma pressão descendente da taxa de desocupação, a par do crescimento dos valores de mercado.

MERCADO DA GRANDE LISBOA A afirmação de Portugal como centro de ALVALADE

CAMPO GRANDE

BENFICA

CAMPO PEQUENO

MONSANTO

Shared Services e BPO manteve-se. Com

PONTE VASCO DA GAMA

AREEIRO

a entrada de novas empresas, dadas as condições vantajosas oferecidas pelo país.

PARQUE DAS NAÇÕES

Consolida-se a tendência de reabilitação

CAMPOLIDE MARQUÊS POMBAL

PRIME CBD CBD ZONAS EMERGENTES ZONA HISTÓRICA PARQUE DAS NAÇÕES CORREDOR OESTE OUTRAS

RATO CHIADO

ALGÉS PONTE 25 DE ABRIL

BAIXA

CAIS DO SODRÉ

de edifícios no centro de Lisboa para escritórios, com um número muito significativo de projetos previstos para a próxima década, muitos dos quais emblemáticos como a atual sede da EDP no Marquês de Pombal, ou o projeto “Torre da Cidade” na Av. Fontes Pereira de Melo.

No entanto, regista-se a escassez de oferta nova para 2015 e 2016 o que pode condicionar o número de transações nos

STOCK E NOVA OFERTA EM LISBOA 4.700.000

120.000

4.600.000 4.500.000 4.400.000 4.300.000 4.200.000 4.000.000

meses) para empresas que procurem

80.000

espaços a partir de 3.000 m2, em zonas

STOCK E OFERTA

20.000

O

3.700.000 0

NOVA OFERTA STOCK STOCK (M2); NOVA OFERTA (M2) FONTE: WORX, LPI

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

3.600.000

centrais da cidade.

40.000

3.900.000 3.800.000

oferta para ocupação imediata (6–10

100.000

60.000

4.100.000

próximos anos. Efetivamente não existe

stock

de

escritórios

de

Lisboa

atingiu, no final de 2014, um total de 4,56 milhões de m2, que se deve maioritariamente à entrada no mercado do edifício Duarte Pacheco 7 (16.750 m2).

3

WMARKET REVIEW 2014/15

A taxa de desocupação inverteu a tendência

crescente

que

vinha

a

VACANCY RATE E DISPONIBILIDADE DE ESPAÇOS NOVOS E USADOS 600.000

14

atingido no final de 2014 um valor de

500.000

12

12,11%, que se deve maioritariamente

400.000

apresentar nos últimos 5 anos, tendo

a uma redução dos espaços novos e uma redução residual dos espaços usados.

10 8

300.000 6 200.000

total de cerca de 18.260 m2 disponíveis no mercado, o que é bastante diminuto

2014

2013

2012

2011

2010

2003

sede da EDP. Deste modo, existe um

2009

0

2008

0

dos quais 13.900 m2 correspondem à

2007

2

2006

100.000

2005

anos (2015–2016) é de apenas 32.161 m2

2004

A nova oferta prevista para os próximos

4

NOVO USADO VACANCY ÁREA DISPONÍVEL (M2); VACANCY RATE (%) / FONTE: WORX, LPI

face à procura existente. Após 2016 não são ainda conhecidos novos projetos o que indicia uma possível carência de oferta num futuro próximo.

Com exceção da sede da EDP localizada na Zona 4, a oferta futura encontra-se predominantemente focada no Prime CBD e CBD. A reabilitação de edifícios nestas zonas continua a ser uma realidade que tenderá a persistir, uma vez que o património edificado nesta

OFERTA FUTURA – NOVOS EDIFÍCIOS EDIFÍCIO

ENTRADA NO MERCADO

ZONA

2015 2016 2015 2015

2 1 4 1

República, Paço do Saldanha Marquês de Pombal 14 Sede EDP Castilho 24 TOTAL FONTE: WORX, LPI

zona tem um enorme potencial de valorização.

mais elevados dos últimos 6 anos, vêm consubstanciar o sentimento de maior confiança sentido pelo mercado em 2014.

Este sentimento de maior confiança é igualmente visível na dimensão das transações, uma vez que em 2014 se regista um aumento importante do número de operações de maior dimensão, existindo mesmo algumas acima dos 5.000 m2.

4

50.000 0

TAKE-UP TAKE-UP MÉDIO VALORES EM M2 / FONTE: WORX, LPI

2014

valores, por se tratarem dos valores

100.000

2013

performances de 2007 e 2008, estes

135.000

150.000

2012

anterior. Embora se esteja longe das

200.000

2011

de escritórios ocupados face ao ano

2010

um aumento de 63% nos espaços

250.000

2009

total de 126.529 m2, o que significa

2008

O ano de 2014 registou uma absorção

EVOLUÇÃO DO TAKE-UP

2007

PROCURA

ÁREA (M2) 6.100 5.000 13.900 7.161 32.161

BUILDING OPPORTUNITIES

TAKE-UP E ÁREA MÉDIA DE TRANSAÇÃO POR ZONA 40.000

70

35.000

60

30.000 25.000

número de transações, que passou de

constatar que 58% do volume absorvido

186 em 2013 para 239 em 2014 (28,5%

equivale a transações superiores a 800

de crescimento), também foi fortemente

m2, o que corresponde a apenas 11%

influenciado pelas grandes transações

do número de transações efetuadas.

registadas, fazendo aumentar a área

As áreas superiores a 3.000 m2 atingem

média.

um valor record dos últimos anos, repre-

ZONA 7

ZONA 6

ZONA 5

ZONA 4

ZONA 3

ZONA 2

ocupada.

Ainda em termos de áreas, pode-se

0

ZONA 1

tem levado a um crescimento da área

estar muito ligado ao crescimento do

10

0

face à área média de 2013.

40

20

5.000

tar, a recuperação da economia nacional

O crescimento do take-up, apesar de

30

10.000

da área ocupada se continuar a regis-

que representa um acréscimo de 26,7%

50

20.000 15.000

A área média por negócio é de 529 m2, o

TAKE-UP N.º NEGÓCIOS VALORES TAKE-UP (M2); N.º NEGÓCIOS / FONTE: WORX, LPI

sentando 37% da área absorvida e corApesar da tendência de redução das

respondendo a oito negócios, dos quais

áreas ocupadas pelos inquilinos de pe-

três apresentam uma área superior a

quena e média dimensão, decorrente da

5.000 m2.

racionalização dos custos e otimização Em

termos

de

dinamismo,

a

Zona 2 destaca-se das demais com 29% ÁREA ABSORVIDA E N.º DE NEGÓCIOS

(36.775 m2) do total de área ocupada, o

ÁREA ABSORVIDA POR ZONA

que representa uma inversão da tendên-

40.000

100

35.000

80

cia dos últimos anos em que as Zonas 5

30.000

70

e 6 eram as mais ativas. Todavia, dada

60

25.000

50

20.000

29%

40

15.000

30

10.000

20

5.000

10

a dimensão do stock disponível, a Zona 6 posiciona-se no segundo lugar da colocação de escritórios da Grande Lisboa

ZONA 2

com 23% (29.465 m2) da área absorvida. Importa globalmente destacar que

0

> 5.000 M2

3.001 A 5.000 M2

1.501 A 3.000 M2

801 A 1.500 M2

301 A 800 M

2

151 A300 M

2

< 150 M2

0

ÁREA N.º NEGÓCIOS ÁREA ABSORVIDA; N.º DE NEGÓCIOS / FONTE: WORX, LPI

o centro da cidade, correspondendo às Zonas 1 e 2, representa 39% do total da ocupação (48.992 m2), o que demonstra

23% ZONA 6 16% ZONA 5 15% ZONA 3 10% ZONA 1 5% ZONA 7 2% ZONA 4

um crescimento do interessedas empresas pela centralidade, em que a aposta na reabilitação de edifícios, não é alheia.

O maior negócio de 2014 foi o arren-

FONTE: WORX, LPI

damento da Deloitte no Edifício Duarte Pacheco, 7 num total de 12.294 m², seguido da ocupação do BNP Paribas na Torre Ocidente do Colombo, com 10.146 m². Estas duas transações aci-

MAIORES TRANSAÇÕES DE 2014 ZONA

NOVO/USADO

EDIFÍCIO

OCUPANTE

2 3 2

Novo/Usado Novo Usado

Duarte Pacheco 7 Torre Ocidente – Colombo Santa Maria

Deloitte BNP Paribas ADENE Miranda Correia Amendoeira & Associados Santa Casa da Misericórdia de Lisboa Whitestar Reditus BNP Paribas

2

Novo

Duarte Pacheco 7

1

Novo

Liberdade 194

6 2 5

Usado Novo Usado

Edifício Q51 - D. Sebastião 5 de Outubro 125 Art's

ÁREA (M2) 12.294 10.146 5.972 3.888

ma de 10.000 m² representam uma tendência de relocalização, que se tem vindo a intensificar no último ano, com otimização e concentração de espaço de grandes ocupantes, com clara preferên-

3.885

cia por imóveis novos ou com grande

3.835 3.283 3.191

flexibilidade de utilização, que permitam crescimento das suas atividades.

FONTE: WORX, LPI

5

WMARKET REVIEW 2014/15

A análise por setor de atividade mos-

Tornou-se evidente que existe uma

tra que “Consultores e Advogados”,

lacuna significativa na oferta em termos

“Serviços Empresas” e “Serviços Finan­

de espaços de grande dimensão no

ceiros” representam, na totalidade, mais

centro de Lisboa, o que tem empurrado

de 55% do total da área ocupada, o que

as empresas para as zonas menos

equivale a uma inversão da tendên-

centrais, beneficiando da contração das

cia dos últimos anos, em que “TMT’s &

rendas.

ÁREA ABSORVIDA POR SETOR DE ATIVIDADE

19%

Utilities” e “Farmacêuticas e Saúde” representavam os setores mais dinâmicos

Consequentemente, no final de 2014 a

do mercado.

renda prime atingiu os 19,00€/m /mês,

CONSULTORES E ADVOGADOS

2

invertendo a tendência de decréscimo A tendência de mudança de instalações

que se vinha a sentir desde 2008.

continua a ser uma evidência de mercado muito marcada desde 2011. Cerca de

Nas

72% da área absorvida prende-se com a

regis­tou-se um decréscimo na renda

relocalização de empresas (91.028 m2)

prime, com valores entre os 14 e os

e 20% com a expansão (25.690 m ).

15 €/m²/mês nas Zonas 2, 3 e 5.

2

restantes

zonas

da

19% SERVIÇOS EMPRESAS 17% SERVIÇOS FINANCEIROS 15% TMT’S & UTILITIES 9% ESTADO, EUROPA E ASSOCIAÇÕES 8% PRODUTOS DE CONSUMO 7% OUTROS SERVIÇOS 5% FARMACÊUTICAS E SAÚDE 2% CONSTRUÇÃO E IMOBILIÁRIO

cidade,

Em 2014 o peso das novas empresas representa 8% do total do take-up,

FONTE: WORX, LPI

com 9.811 m2, o que equivale a um decréscimo de 7% face ao ano anterior.

EVOLUÇÃO DA RENDA PRIME (2000 – 2014) A Zona 7 teve a maior capacidade de atração de novas empresas, represen-

22,50 22,00

tando 32% do total de área absorvida,

21,25

o que pode ser explicado pelos valores 21,00

20,00

e 6 foram as zonas preferenciais para a

20,20 19,50

expansão de área, tendo representado, cada uma, cerca de 30% do total da área

18,65

19,00

19,50

19,00

18,50

absorvida.

vidade para a mudança de instalações com 36% da ocupação. O facto de as

VALORES €/M2/MÊS / FONTE: WORX

novas conclusões de edifícios estarem bastante concentradas nesta zona, com mais de 46% no total de m2 novos dos

TIPOLOGIA DA OPERAÇÃO

últimos 2 anos, estará seguramente na base deste resultado.

VALORES DE MERCADO crescimento do nível de absorção e

59%

a redução da taxa de desocupação,

MUDANÇA DE EDIFÍCIO

A maior confiança no mercado, o

estiveram inversamente relacionados com uma compressão dos valores de arrendamento, com exceção para a renda prime do Prime CBD que subiu.

29% EXPANSÃO 12% NOVA EMPRESA FONTE: WORX, LPI

6

2014

2013

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

18,00

2000

A Zona 2 apresenta uma grande atrati-

18,50

2012

competitivos que apresenta. As Zonas 5

21,50

BUILDING OPPORTUNITIES

RENDAS PRIME E RENDAS MÉDIAS POR ZONA EM LISBOA 20

15

10

A análise das rendas médias por zona

GRANDE PORTO

permite perceber que, com exceção

STOCK E OFERTA

da Zona 3, assistiu-se a uma descida

O volume de oferta total no mercado de

generalizada dos valores de mercado

escritórios do grande Porto manteve-se

médios em todas as zonas. A renda

similar à dos anos anteriores, situando-se

média mais baixa (8,66 €/m2/mês)

aproximadamente nos 860.000 m2, dada

registou-se na Zona 4, seguida pela

a escassez de nova oferta.

Zona 6 com 9,44 €/m2/mês enquanto a 5

Zona 1 se mantém com a renda média

Este segmento de mercado continua

mais elevada, com 14,74 €/m2/mês.

a revelar uma dinâmica reduzida e um baixo grau de maturidade, sendo

ZONA 6

ZONA 5

ZONA 4

ZONA 3

ZONA 2

ZONA 1

0

RENDAS MÉDIAS RENDAS PRIME VALORES (€/M2/MÊS) / FONTE: WORX, LPI

Com os níveis de negócios registados

transmitido por diversos operadores

e com a pressão da procura é possível

de mercado que o volume de procura

concluir que muito certamente os ajusta-

se mantém reduzido e o mercado

mentos dos valores de mercado poderão

estagnado, uma vez que os negócios

encontrar um ponto de inflexão em 2015.

têm sido concretizados de uma forma bastante dispersa e para imóveis com áreas reduzidas.

A oferta existente divide-se entre oferta

“Com os níveis de negócios registados e com a pressão da procura é possível concluir que muito certamente os ajustamentos dos valores de mercado poderão encontrar um ponto de inflexão em 2015.”

não qualificada e qualificada. A oferta não qualificada corresponde a imóveis inseridos em empreendimentos antigos, sendo maioritariamente obsoleta e adaptada a função residencial. Por outro lado, a oferta qualificada corresponde a imóveis novos ou de construção relativamente

recente

caracterizados

por um padrão qualitativo ajustado às exigências atuais.

O ritmo de absorção é lento, sendo o período de exposição no mercado elevado, tal como o Edifício Burgo, o Trindade Domus, e atualmente o empreendimento Boavista Prime.

MERCADO DO GRANDE PORTO

O funcionamento deste segmento de BRAGA

VIANA DO CASTELO

mercado, aliado à conjuntura económica e financeira que o país tem atravessado

MATOSINHOS

nos últimos anos, conduziu à estagnação do mercado. No que diz respeito à oferta, não são expectáveis a curto prazo alterações substanciais, pelo que o cenário vigente incentiva à prudência

FOZ DO DOURO

na promoção de novos edifícios. Ainda

PONTE DA ARRÁBIDA

PONTE DO FREIXO

RIBEIRA

BOAVISTA BAIXA GAIA OUTRAS

PONTE D. LUÍS I

VILA NOVA DE GAIA AVEIRO COIMBRA LISBOA

a penalizar este segmento de mercado imobiliário está a deslocalização das empresas de maior dimensão que tendem a construir as próprias sedes concentrando-se em Lisboa.

7

WMARKET REVIEW 2014/15

Na Zona 1 – Boavista mantém-se em

Apesar do ligeiro acréscimo registado

destaque o Edifício Burgo com uma

na procura, o mercado de escritórios no

taxa de ocupação aproximada de 85%;

Grande Porto continua a ser caracterizado

o Edifício Boavista Prime com uma

por um funcionamento pouco dinâmico,

taxa de ocupação inferior a 60%; e o

pouco

Boavista Palace com uma componente

diferentes zonas do território.

organizado,

e

disperso

por

de serviços ainda sem ocupador.

VALORES DE MERCADO Na Zona 2 – Baixa o empreendimento

Ao longo de 2014, os valores de

de referência para a função de serviços

transação

continua a ser o Trindade Domus, com

para escritórios novos não registaram

aproximadamente 10.548 m2 de ABL,

alterações substanciais, mantendo-se

mantendo uma taxa de absorção inferior

relativamente idênticos aos valores

a 50%.

pedidos no ano anterior.

Na Zona 3 – Gaia destaca-se o empreen-

De acordo com o estudo efetuado, a ideia

dimento Gaiart’s Plaza Centrum, com um

da existência de uma elevada margem

total de 90.000 m2 de ABL destinados a

negocial incluída nos valores solicitados

comércio e serviços. A construção do

mantém-se, pelo que os potenciais

empreendimento esteve suspensa des-

compradores e arrendatários formalizam

de 2012, tendo sido concluída apenas a

as propostas com valores inferiores

área destinada a Health Club Solinca. Em

aos pretendidos pelos promotores e

2013 foi retomada a construção e ter-

proprietários, podendo em alguns casos

minada a área afeta ao Hospital Privado

chegar a incluir descontos superiores a

de Gaia (Grupo Trofa Saúde), sendo ex-

30%.

e

arrendamento

pedidos

“Ao longo de 2014, os valores de transação e arrendamento pedidos para escritórios novos não registaram alterações substanciais.”

pectável a conclusão das restantes valências do empreendimento no decorrer

Muitas empresas continuaram a aplicar

de 2015. De destacar o Arrábida Lake

políticas de diminuição de custos,

Towers localizado nos Jardins d’Arrábida

influenciando

em Gaia, composto por duas torres

a revisão em baixa dos valores de

de escritórios com aproximadamente

arrendamento, sendo na maioria dos

18.000 m2, no entanto, com vários espa-

casos bem-sucedidas.

os

proprietários

para

ços devolutos que contribuíram para um aumento da vacancy rate, atualmente

No caso dos arrendamentos, tem-se

superior a 20%.

verificado, por um lado, a inclusão da opção de compra com as rendas pagas

PROCURA

durante os contratos e a contarem para

Segundo os dados apurados a procura,

o preço de venda estipulado, e por

apesar de continuar reduzida, foi subs-

outro, casos de inclusão de um período

tancialmente superior à verificadaem

de isenção de rendas, servindo como

2013. Notou-se um acréscimo no núme-

garantia do negócio imobiliário para os

ro de visitas com intenção de concreti-

promotores e proprietários.

zação de negócios, nomeadamente no caso do mercado de arrendamento, o que conduziu a um aumento do volume

PRINCIPAIS INDICADORES DO MERCADO DO GRANDE PORTO

de transações e arrendamentos ainda que ocorram de forma esporádica e para

ZONA

áreas de pequena expressão (escritórios

1 – Boavista

pequenos e dispersos por diferentes localizações).

2 – Baixa 3 – Gaia 4 – Outras FONTE: WORX

8

VALORES DE TRANSAÇÃO (€/M2)

VALORES DE RENDA (€/M2/MÊS)

1.300 – 2.600

7,50 – 16,00

800 – 1.600 825 – 1.800 800 – 1.300

6,50 – 11,50 6,00 – 13,00 6,00 – 10,00

BUILDING OPPORTUNITIES

TENDÊNCIAS

Num contexto de maior dinamismo,

As perspetivas para o segmento de es-

verifica-se uma maior tendência para

critórios 2015 são bastante positivas,

os contratos de pré-arrendamento para

embora a escassez de oferta nova possa

grandes empresas (com prazos de 12

condicionar significativamente a perfor-

a 24 meses), de projetos chave-na-

mance do mercado, uma vez que a ofer-

mão, de forma a garantir o espaço e o

ta existente não corresponde aos requi-

inquilino.

sitos da procura, sobretudo em termos de dimensão.

Simultaneamente, a flexibilidade dos proprietários tende a diminuir nas re-

TENDÊNCIAS

A reabilitação de edifícios de escritórios

negociações de contratos, uma vez que

no Prime CBD e CBD manter-se-á como

existe a perceção de que o mercado está

uma realidade, existindo um número

a mudar, pelo que são menos recetivos

significativo de projetos emblemáticos

na revisão em baixa das rendas, bem

que poderão surgir no mercado na

como ao pacote de incentivos ofereci-

próxima década e que trarão nova

dos como seja o período de carência ou

dinâmica ao centro de Lisboa.

comparticipação no fitting out.

A Zona 4 tem vindo a conquistar, da

Perspetiva-se assim que em 2015 se

parte dos promotores e ocupantes, uma

possa continuar a sentir uma pressão

importância crescente. A construção da

ascendente do valor das rendas, dada

nova sede da EDP a relocalização do

a pressão da procura e a escassez de

novo Hospital CUF do Grupo José de

oferta esperada.

RENDAS

PROCURA

OFERTA

Mello e o desenvolvimento de vários projetos de escritórios, fazem prever uma extensão natural da zona 4 para Alcântara e uma grande dinamização desta área nos próximos anos.

“As perspetivas para o segmento de escritórios em 2015 são bastante positivas embora a escassez de oferta nova possa condicionar significativamente a performance do mercado, uma vez que a oferta existente não corresponde aos requisitos da procura, sobretudo em termos de dimensão.”

9

WMARKET REVIEW 2014/15

RETALHO O mercado de retalho de Portugal foi

Inversamente, o investimento na dina-

alvo de profundas alterações nos anos

mização do comércio de rua tem apre-

mais recentes, motivadas não só pela

sentado um crescimento significativo

crise económica e financeira do País, mas

nos últimos anos não apenas em termos

também, e de não menos importância,

de marcas de luxo mas também no sur-

pela mudança de comportamentos e

gimento de novos conceitos e lojas, bem

padrões de consumo (motivados ou não

como na criação de novos destinos de

pela crise) que vieram alterar profunda-

compras, como é o caso do Príncipe Real

mente este segmento de mercado.

em Lisboa.

Embora os centros comerciais continuem

VALORES DE MERCADO

a manter a sua atratividade como cen-

Os valores de mercado traduzem a atual

tros de consumo, o investimento nos

situação, verificando-se uma tendência

mesmos sofreu uma contração abrupta

de estabilização face a anos anteriores.

nos últimos anos não tendo sido inaugu-

Nas superfícies comerciais prime o valor

rada qualquer nova superfície comercial

das rendas mantém-se relativamente

desde 2011, tendência esta interrompi-

inalterado, embora existam casos de re-

da em 2014 com a abertura do Alegro

visão em baixa em lojas ou cadeias me-

Setúbal, mesmo tratando-se de uma

nos consistentes.

expansão.

Nos centros comerciais secundários A oferta de Centros Comerciais em

bem como nos retail parks, as dificul-

pipeline inclui um conjunto de projetos

dades sentidas nos anos anteriores

ainda com futuro incerto como sejam o

mantém-se, justificando a revisão em

Dolce Vita Braga (cuja inauguração tem

baixa do valor das rendas.

vindo a ser sistematicamente adiada) e o Évora Shopping. Por outro lado, en-

Tal como nos anos anteriores, o comér-

contram-se anunciados outros projetos

cio de rua, sobretudo nas zonas mais

como o Setúbal Center e o Forte Center

atrativas, mantém a sua trajetória em

em Carnaxide muito virados para um

contraciclo pelo que os valores de ar-

400

4.000

conceito de maior proximidade.

rendamento permanecem elevados re-

350

3.500

gistando-se uma pressão ascendente da

300

3.000

Ainda assim, mantém-se a tendência de

renda prime sobretudo nas artérias com

250

2.500

modernização e renovação não apenas

maior escassez de oferta.

200

2.000

150

1.500

100

1.000

renciadas aos seus clientes.

Galerias Jumbo em Setúbal, num total de cerca de 41.500 m2 de ABL, o stock nacional de superfícies comerciais mantém-se estável em cerca de 3,6 milhões de m2 de ABL.

10

0

2014

sultado da expansão e remodelação das

500

2013

oferecer experiências de consumo dife-

0

2011

50

2012

Apesar da abertura do Alegro Setúbal, re-

2010

ram tornar-se cada vez mais atrativas e

2009

GRANDE LISBOA

2007

também das próprias lojas, que procu-

2008

de superfícies comerciais existentes mas

ÁREA BRUTA LOCÁVEL POR ANO

OUTROS FORMATOS DE RETALHO CENTROS COMERCIAIS STOCK CRESCIMENTO ABL (10^3 M2); TOTAL ABL (10^3 M2) FONTE: WORX

BUILDING OPPORTUNITIES

“Relativamente ao Porto, na zona prime da cidade a rotatividade dos espaços é reduzida e a taxa de ocupação elevada, aproximando-se dos 100%.”

Em 2014 é igualmente de referir a aber-

exclusiva para senhora e a remodelação da

tura do “Entre Tanto – Indoor Market”

Burberry. Simultaneamente, a Ermenegildo

no Principe Real, que há semelhança

Zegna relocaliza-se, passando para o nº

do “Embaixada” (inaugurado em 2013),

177 da avenida, num espaço com cerca de

é o resultado da reabilitação do Antigo

900 m2.

Palácio Condes do Restelo/Palacete Castilho que, com 23 lojas, procura tor-

No Chiado continuam a aparecer novos

nar-se um espaço de conveniência para

conceitos inseridos no espírito trendy da

os moradores da região, com valores

zona, sendo de referir a Skunk Funk, a

bastante atrativos e que vem consolidar

Apple Reseller, o Chiado Factory, o Lisbon

esta zona da cidade como um destino

Lovers, bem como a primeira pastelaria

alternativo de compras.

Sacolinha da cidade de Lisboa.

A oferta de experiências de qualidade e

Apesar do forte dinamismo, a oferta de

diversidade, tem sido o motor de pro-

qualidade (em termos de espaços dis-

moção do comércio de rua. Embora a

poníveis e localização) continua a ser

Av. da Liberdade se mantenha como o

insuficiente para a procura crescente. No

destino privilegiado e de luxo de Lisboa,

entanto, os resultados da revisão da Lei

outras áreas da cidade têm vindo a ga-

do Arrendamento Urbano, ocorrida no fi-

nhar protagonismo e a vincar um carác-

nal de 2012, começam a surgir, com a

ter próprio, melhorando significativa-

substituição de negócios que se manti-

mente a sua atratividade.

nham apenas pelas baixas rendas que lhes estavam associadas, por novas lojas

São de destacar neste contexto o Chiado

e conceitos que vêm dar novo ímpeto às

que continua a ser uma das zonas mais

zonas urbanas mais centrais da cidade.

trendy e ecléticas da cidade, mas tam-

Se esta tendência se mantiver sobretu-

bém o Príncipe Real que tem vindo afir-

do nas zonas com maior centralidade e

mar-se cada vez mais como um destino

atratividade, acredita-se que a prazo se

alternativo de consumo pela variedade e

possa estender a outras zonas da cidade

diversidade da oferta aí instalada.

com os benefícios daí inerentes.

Simultaneamente, a reabilitação de edi-

GRANDE PORTO

fícios ou espaços antigos e/ou devolutos

Relativamente ao Porto, na zona prime

para a instalação de novos conceitos de

da cidade a rotatividade dos espaços é

comércio tem sido muito positiva. Os casos

reduzida e a taxa de ocupação elevada,

de sucesso da reabilitação do Mercado de

aproximando-se dos 100%. Observa-se

Campo de Ourique, e mais recentemente

que a tendência de perda de prestígio

do Mercado da Ribeira, têm tido efeitos

na oferta comercial foi alterada poden-

CHIADO

multiplicadores na zona envolvente crian-

do verificar-se uma maior dinamização

Luis Onofre

Sacolinha

do novas centralidades e atraindo um nú-

comercial desta artéria, sendo expetável

Ermenegildo Zegna

Skunk Funk

mero cada vez maior de consumidores e

alguma melhoria na oferta comercial

Cos (Collection of Style)

Apple Reseller

Hackett London

Chiado Factory

até de moradores, o que é essencial para a

existente. No último ano importa referir

Guess

Lisbon Lovers

vivência e regeneração urbana da cidade.

a abertura de uma nova loja da Massimo

PRINCIPAIS ABERTURAS DE LOJAS DE RUA EM 2014 AV. DA LIBERDADE

Dutti (com 2 pisos), destacando-se tam-

Hugo Boss Tricana Boutique dos Relógios Plus Burberry

Em 2014 é de destacar um conjunto alar-

bém a comercialização do edifício onde

gado de aberturas de novas lojas na Av.

se localiza a FNAC e C&A.

Juliana Herc

da Liberdade tais como a Hackett London

Lacoste

(na anterior loja da Ermenegildo Zegna), a

FONTE: WORX

Lacoste, a flagship store da Tricana, a COS (Collection of Style), bem como a expansão da Hugo Boss, que abre uma nova loja 11

WMARKET REVIEW 2014/15

ocupação mantem-se próxima dos 100%,

Acredita-se que a forte procura existen-

com elevado nível de afluência; já no se-

te na Av. da Liberdade terá um efeito

gundo o desempenho comercial continua a

positivo e multiplicador. A médio prazo,

ser fraco, sendo vários os estabelecimentos

a escassez de oferta nesta zona tende-

devolutos (inclusivamente uma das ânco-

rá a prolongar a zona de comércio dos

ras continua encerrada).

Restauradores até ao Terreiro do Paço, o que permitiria a reabilitação comercial

Ainda no centro destaca-se o projeto

da Baixa lisboeta e a ligação ao Chiado,

“Passeio dos Clérigos”, em frente à tor-

criando um “centro comercial” ao ar livre

re dos Clérigos (Praça de Lisboa), um

no centro da cidade.

projeto de galerias com uma ABL de aproximadamente 2.000 m² e uma taxa

Os centros comerciais tenderão a manter

de ocupação de 100%. Ainda de refe-

o seu percurso em termos de reconver-

rir, o “Quarteirão das Cardosas” junto à

são e adaptação enquanto destinos de

Avenida dos Aliados e Estação de São

consumo, com a contínua aposta na re-

Bento, cuja taxa de ocupação aumentou

modelação dos espaços existentes, quer

no último ano, posicionando-se próximo

por parte dos lojistas, quer por parte dos

dos 70%.

proprietários.

Segundo os players de mercado, a zona

Num cenário de contração do consumo,

da Baixa começa a ganhar importância

o e-commerce tem vindo a ganhar es-

no dinamismo comercial que havia per-

paço pela conveniência da compra (em

dido para a zona da Boavista. Assim, a

qualquer lugar e a qualquer hora), pela

procura existente mostra preferência

poupança inerente que proporciona e

pela localização na zona histórica da

pelo âmbito geográfico alargado ineren-

cidade, fortemente impulsionada pela

te o que exige que o ato da compra num

crescente dinamização turística.

estabelecimento comercial seja cada vez mais uma experiência muito qualificada

TENDÊNCIAS

e atrativa e por isso, eleva os padrões de

As perspetivas para 2015 não diferem

serviço quer nas superfícies comerciais

substancialmente das dos últimos anos

quer no comércio de rua, com o que isso

e encontram-se sobretudo alicerçadas

acarreta de positivo. Esta continuará a

nos novos hábitos e experiências de

ser uma tendência que no futuro próxi-

consumo, muito interligadas com o con-

mo se irá consolidar.

TENDÊNCIAS

ceito de proximidade e de qualidade.

O regresso à vivência de proximidade e

RENDAS COMÉRCIO RUA

“Porto Grand Plaza”, no primeiro a taxa de

“No entanto e nas zonas mais procuradas como a Av. da Liberdade e o Chiado, acredita-se que a escassez de espaços tenderá a refrear o crescimento potencial nestas zonas, apesar do número considerável de investidores interessados.”

RENDAS SUPERFÍCIES COMERCIAIS

interessados.

PROCURA

número considerável de investidores

Comerciais existentes o “Via Catarina” e o

OFERTA

Continuam a operar os dois Centros

de bairro tenderá a manter-se e a consolidar-se, o que já se tem vindo a notar pela abertura de diversos espaços de

VALORES DE MERCADO

restauração e conveniência em diversas

FORMATO DE RETALHO

LOCALIZAÇÃO

Centros Comerciais (Lojas de média dimensão)

Grande Lisboa Grande Porto Cidades Médias

zonas da cidade.

No entanto e nas zonas mais procu-

Retail Parks

radas como a Av. da Liberdade e o Chiado, acredita-se que a escassez de

Comércio de Rua

espaços tenderá a refrear o crescimento potencial nestas zonas, apesar do 12

FONTE: WORX

Lisboa (Av. da Liberdade/Chiado) Lisboa (Av. Novas) Lisboa (Parque das Nações) Porto (Sta. Catarina) Porto (Boavista)

RENDA (€/M2/MÊS) 20–85 20–55 10–25 5–8,5 50–95 10–25 10–20 17,5–35 14–30

BUILDING OPPORTUNITIES

INDUSTRIAL & LOGÍSTICA GRANDE LISBOA CARTAXO CARREGADO

AZAMBUJA BENAVENTE

MALVEIRA

V. F. DE XIRA ALVERCA

LOURES ALCOCHETE LISBOA

SINTRA

MONTIJO

AMADORA CASCAIS

BARREIRO ALMADA

O mercado de industrial & logística tem

de opção de compra, com as rendas

sido dos mais afetados pela conjuntura

pagas durante os contratos a contarem

económica e financeira do país nos últi-

para o preço de venda estipulado, e nou-

mos anos. Os sinais positivos registados

tros casos, a inclusão de um período pro-

em 2014, como o aumento da confiança

mocional no valor das rendas, servindo

dos consumidores e uma melhor perfor-

como ferramentas utilizadas pelos pro-

mance económica, ainda não tiveram

motores e proprietários para assegurar o

repercussões significativas, embora exis-

negócio imobiliário.

tam indícios de que esta realidade está

PINHAL NOVO

a mudar.

GRANDE LISBOA O stock de espaços industriais e logísticos

PALMELA SETÚBAL

LISBOA CENTRO AMADORA, SINTRA E CASCAIS AZAMBUJA E ALVERCA LOURES MARGEM SUL – POENTE/SUL MARGEM SUL – NASCENTE/NORTE

Ainda assim, o stock de espaços industriais

tem permanecido relativamente estável

e logísticos é maioritariamente obsoleto, o

ao longo dos últimos anos, fruto da con-

que terá implicações na performance do

tração da oferta de novos espaços e da

mercado. Deste modo, tem-se assistido

residual construção especulativa. Ainda

ao desenvolvimento de plataformas pró-

assim, assiste-se a algum investimento

prias das empresas para que as instala-

em espaços logísticos por parte de al-

ções correspondam aos seus requisitos.

guns grupos empresariais que autopromovem as suas próprias instalações.

A obsolescência da oferta tem implicações TAKE-UP 200.000

mais vastas, uma vez que são usualmente

Verifica-se que estas situações se encon-

grandes áreas de uso industrial/logístico

tram sobretudo em empresas de transi-

que poderão ser reconvertidas para outros

tários que necessitam de maior espaço

usos, com os benefícios que daí advêm,

para as suas operações em localizações

160.000

ou mesmo reabilitados para o mesmo fim

estratégicas.

140.000

mas de forma a cumprirem os atuais pa-

180.000

120.000

drões de instalação das empresas.

100.000

A absorção em Lisboa atingiu 115.256 m², ainda longe dos anos 2009/2011, mas

80.000 60.000

Em 2014, a escassez da procura condu-

revelando já um crescimento de 35%

20.000

ziu a que este segmento se mantivesse

face a 2013. A maior concentração veri-

0

estagnado e que os valores de transac-

ficou-se na zona 3 – Alverca/Azambuja,

ção e arrendamento voltassem a ser

com 53% do total da absorção do ano.

ajustados em ligeira baixa. A maioria

Das 29 operações realizadas, verifica-se

dos proprietários e arrendatários op-

que 69% se referem a mudanças de

tam por não proceder a alterações nos

instalações, contra 21% destinadas a ex-

valores solicitados, preferindo assumir a

pansão de área.

VALORES EM M2; FONTE: WORX, LPI

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

40.000

existência de uma margem de negociação implícita, podendo em muitos casos

Destacam-se pela dimensão, os negó-

ultrapassar os 25%.

cios da Logiters em Palmela (13.000 m²), a Plataforma Rangel na Póvoa

Também tem ganho alguma expressão,

de S. Iria (15.000 m²) e a Torrestir na

no caso dos arrendamentos, a inclusão

Azambuja (15.000 m²).

13

WMARKET REVIEW 2014/15

EVOLUÇÃO DA RENDA PRIME Embora a absorção se mantenha em níveis reduzidos, assiste-se a um aumento

7

da área média. Em 2014 registaram-se

6

8 negócios acima dos 5.000 m², que repre-

5

sentaram 75% do total da área ocupada.

4 3

Relativamente aos espaços ocupados,

com o correspondente aumento da duVALORES €/M2/MÊS / FONTE: WORX

ração de contrato, o que se traduz numa maior partilha de risco entre proprietário e inquilino.

Em termos de valores de mercado, assiste-se a um ligeiro decréscimo da renda prime em 25 cêntimos, atingindo um valor de 3,75€/m²/mês.

GRANDE PORTO

imobiliário edificado é de qualidade.

Em 2014 a oferta de imóveis novos

Apesar disto, o número de insolvências

com função industrial e logística man-

continua a crescer, o que aliado às po-

teve-se idêntica à dos anos anteriores,

líticas de contenção de custos promovi-

não se registando um aumento de no-

das por diversas empresas, conduz a um

vos empreendimentos com dimensão

acréscimo na oferta de imóveis usados

relevante.

nas diferentes zonas que compõem a amostra analisada.

GRANDE PORTO BRAGA PÓVOA DO VARZIM VILA DO CONDE

MAIA MATOSINHOS

Ao nível do investimento público não O número de negócios (transacções

de ordenamento ou de apoio ao inves-

e arrendamentos) foi reduzido, sendo

timento por parte das autarquias, pelo

também escasso o volume de visitas e

que o stock de oferta de produtos novos

informações sobre disponibilidade de

não sofreu alterações.

imóveis colocados no mercado.

Este segmento de mercado continua a

Assim, ao longo do ano as operações

atravessar um período de estagnação,

concretizadas foram escassas e o ritmo

não sendo expectável o surgimento de

de absorção novamente negativo, ou

novos projectos no futuro imediato.

seja, o volume de imóveis desocupados foi superior àqueles que foram ocupados

segmento de logística é considerada de elevada qualidade e ajustada às atuais exigências de mercado e ao tipo de ocupação a que se destinam, encontrandose maioritariamente localizada em zonas planeadas de raiz. Também o estado de conservação da generalidade do parque

14

durante o ano.

SANTO TIRSO

VALONGO PAREDES GONDOMAR PENAFIEL

PORTO

se verificaram alterações nas políticas

A oferta de imóveis direccionados para o

TROFA

VILA NOVA DE GAIA AVEIRO

VILA DO CONDE E PÓVOA DO VARZIM MAIA E MATOSINHOS VALONGO E GONDOMAR VILA NOVA DE GAIA

2014

2013

2012

2011

descida dos valores de arrendamento,

2010

0

2006

últimos anos pelo que se assiste a uma

2002

1

1994

damento segue a tendência dos dois

1998

2

a renegociação dos contratos de arren-

BUILDING OPPORTUNITIES

“Apesar da performance pouco animadora do setor industrial e logístico, existe algum otimismo para que uma recuperação do setor empresarial venha criar um aumento da necessidade de ocupar novos espaços, e em particular aqueles que associam a qualidade, a flexibilidade e a localização.”

TENDÊNCIAS O mercado industrial e logístico encontra-se, à semelhança de anos anteriores, pouco dinâmico e a recuperação económica é crucial para que o mesmo possa crescer. As principais tendências de mercado mantêm-se idênticas às verificadas em 2014 e referem-se à racionalização e flexibilidade das instalações, contratos e custos, em busca de uma maior eficiência operacional. A procura por espaços mais novos e modernos é igualmente uma variável importante no mercado.

Apesar da performance pouco animadora do setor industrial e logístico, existe algum otimismo para que uma recuperação do setor empresarial venha criar um aumento da necessidade de ocupar novos espaços, e em particular aqueles que associam a qualidade, a flexibilidade e a localização.

TENDÊNCIAS Dada a elevada dimensão e qualidade da oferta face à diminuta procura,

RENDAS

PROCURA

OFERTA

perspetiva-se que os espaços existentes levarão um razoável período de tempo a serem escoados, pelo que a construção especulativa se deverá manter em níveis residuais e a ser progressivamente substituída por produtos tailored made.

Perspetiva-se que o crescimento do e-commerce, já um dos principais drivers do mercado no curto/médio prazo, possa aumentar a atividade logística devido à necessidade de novos centros de distribuição. Em oposição, a introdução das novas tecnologias e robótica poderávir a diminuir as necessidades das empresas em novos espaços.

15

WMARKET REVIEW 2014/15

TURISMO O turismo em Portugal tem vindo a con-

Turismo de Cidade, o que permite que

solidar-se como um sector estratégico

se tornem um cartão-de-visita para o

NÚMERO DE DORMIDAS EM PORTUGAL (2007 – 2014)

para a economia portuguesa, pelo con-

resto do país.

40

cional e pela notoriedade que tem dado

HOTELARIA NACIONAL

30

ao país, com todos os benefícios que daí

Em 2014, em Portugal, verificou-se um

advêm.

aumento de 12% do número de hóspe-

tributo significativo que tem no PIB na-

20

des (16 milhões) comparativamente a

deram a 13,8 milhões (mais 13% do que

to consistente, não apenas pelas men-

2013), invertendo a tendência dos anos

ções e prémios de turismo obtidos, mas

anteriores em que se verificou uma con-

também pelas publicações internacio-

tração do turismo interno. Este número

nais sobre o país, das quais se destaca

de dormidas do mercado interno em

o suplemento da revista Monocle, in-

2014 foi idêntico ao ano de 2010.

ESTRANGEIROS NACIONAIS VALORES EM MILHÕES DE UNIDADES FONTE: INE / ANÁLISE: WORX

teiramente dedicado a Portugal. Além disto, a cidade de Lisboa, em particular,

Analisando o número de dormidas dos

recebeu grandes eventos, como a final

turistas estrangeiros, verifica-se que

da Champions, o Rock in Rio e grandes

apresentou um crescimento de 10,2%

congressos, que consolidaram a imagem

em 2014 (32,3 milhões) face a 2013,

de Portugal no estrangeiro.

sendo este crescimento mais acentuado

DORMIDAS POR PAÍS EMISSOR

quando comparado com os dois anos O Governo tem feito um esforço de pro-

anteriores (mais 7,7% em 2013 face a

jeção nacional do turismo centrado não

2012 e mais 4,8% em 2012 relativa-

apenas nas condições paisagísticas e

mente a 2011) e aproximando-se ao

climatéricas privilegiadas mas também

crescimento verificado em 2011.

na qualidade da oferta hoteleira, nos conceitos inovadores, em preços compe-

Numa análise às dormidas por país de

titivos e na atração que o país tem apre-

residência, pode concluir-se que o cres-

sentado junto de investidores internacio-

cimento verificado se deve sobretudo à

nais, quer no mercado hoteleiro, quer no

atratividade turística de Portugal junto

mercado de segundas residências.

das grandes economias europeias como o Reino Unido, Alemanha e França.

Deste modo, o turismo em Portugal começa a afastar-se do tradicional “sol e mar” e a diversificar-se, conseguindo Lisboa e Porto vantagens significativas como destinos muito atrativos de 16

24% REINO UNIDO

20 %OUTROS 14% ALEMANHA 11% ESPANHA 9% FRANÇA 6% HOLANDA 4% BRASIL 4% IRLANDA 3% ITÁLIA 3% E.U.A. 2% BÉLGICA FONTE: INE / ANÁLISE: WORX

2014

a par de uma visibilidade externa mui-

2013

refere ao mercado interno, estas ascen-

2012

Relativamente às dormidas, e que no se

registou uma performance excecional,

2011

positivo para o turismo nacional, 2014

0

2010

5% no número de dormidas.

do país. Se 2013 foi um ano bastante

2009

em termos de projeção internacional

10

2008

2013 (14,4 milhões), e um aumento de

2007

Efetivamente, 2014 foi um ano ímpar

BUILDING OPPORTUNITIES

Em termos individuais, as alterações mais significativas verificaram-se no mercado Belga, com um aumento de 19,7%, no mercado Francês com mais 16,8% relativamente a 2013 e no mercado Espanhol onde se verificou um acréscimo de 14,6%.

Em termos absolutos, os mercados mais TAXA CRESCIMENTO ANUAL – MERCADO EMISSOR (2013 – 2014)

expressivos no turismo nacional conti-

REVPAR 3.º TRIMESTRE 2014

nuam a ser o mercado Inglês e Alemão.

96,40

Numa análise regional observa-se um

25 20

16,8

crescimento expressivo das dormidas

12,7

10,5

61,80

53,10

36,40 56,10

8,25 8,3

7,4

8,9

tacando-se o Alentejo com um acrésci46,60

68,70

6,2

aumento das dormidas foi menos signi-

BÉLGICA OUTROS

POUSADAS

APARTAMENTOS TURÍSTICOS

VALORES EM % FONTE: INE / ANÁLISE: WORX

HOTEIS APARTAMENTOS

3*

4*

ficativo, de 2013 para 2014 (1% e 5% 5*

REINO UNIDO ALEMANHA ESPANHA FRANÇA HOLANDA BRASIL IRLANDA

mo de 17% e Lisboa com um aumento de 15%. Nos Açores e na Madeira o

0,7

0

ITÁLIA EUA

10

em todas as regiões do Continente, des-

ALDEAMENTOS TURÍSTICOS

15

14,6

19,6

respetivamente). Em termos absolutos continuam a ser as regiões do Algarve e de Lisboa que registam uma maior concentração de turistas, com 16,4 milhões e 11,5 milhões respetivamente.

VALORES MÉDIOS EM EUROS(€) FONTE: INE / ANÁLISE: WORX

Ao nível das receitas, o ano de 2014 foi bastante positivo, atingindo 2,2 milhões de euros de proveitos totais e 1,5 milhões de euros de proveitos de aposento, correspondendo a acréscimos de 12,8% e 13,5% respetivamente.

NÚMERO DE DORMIDAS – ANÁLISE REGIONAL

De um modo geral, entre 2013 e 2014 20.000.000

o aumento das receitas foi igualmente acompanhada pelo aumento do RevPAR

15.000.000

(indicador que mede as receitas geradas por quarto disponível) verificando-se um

10.000.000

crescimento de 9,5%, correspondente a

5.000.00

33,5 euros.

NORTE CENTRO LISBOA ALENTEJO ALGARVE VALORES DE DORMIDAS DE ESTRANGEIROS / FONTE: INE / ANÁLISE: WORX

2014

2013

2012

2011

2010

0

R A AÇORES

17

WMARKET REVIEW 2014/15

ABERTURA DE UNIDADES HOTELEIRAS

Em termo de cadeias, destaque para o

EM 2014

InterContinental Hotels Group, grupo hote-

ABERTURA DE NOVAS UNIDADES HOTELEIRAS EM LISBOA (5* E 4*)

O ano de 2014, no que respeita a aber-

leiro com mais quartos em todo um mundo

10

tura de novas unidades hoteleiras, não

que protagonizou um dos negócios mais,

se revelou tão expressivo quanto 2013,

relevantes do ano de 2014 ao assumir a

notando-se uma quebra relativamente à

gestão do antigo Tiara Park Lisboa – atual

oferta total de quartos. No entanto, fo-

InterContinental Lisbon – e do antigo Tiara

ram inauguradas 20 novas unidades ho-

Park Atlantic Porto – atual Crowne Plaza

teleiras com classificações entre 5* e 2*,

Porto. Para além destas unidades, em

num total de 1.130 novos quartos.

2014 o grupo contou ainda com a abertura

6 4 2

Em termos regionais a maior concen-

teleira de 3 estrelas com 108 unidades de

tração de novos quartos foi sentida em

alojamento, localizado na Rua Alexandre

Lisboa e na região Norte (ambos 36%

Herculano. Para 2015, prevê a abertura de

do total). No entanto, apesar da percen-

mais uma unidade hoteleira de 4 estre-

tagem de novos quartos nestas regiões

las na Baixa Lisboeta – o Intercontinental

ser equivalente, em Lisboa a abertura

Indigo Lisbon Old Town, localizado na Rua

de novas unidades hoteleiras foi menor

dos Fanqueiros, contando com 139 uni-

mas com um número superior de quar-

dades de alojamento. Além dos projetos

tos comparativamente às novas unida-

acima referidos existe também interesse

12

des hoteleiras do Norte. Das aberturas

da cadeia em desenvolver outros novos

10

em Lisboa, destaca-se o Hotel Turim

projetos na Baixa Lisboeta.

Avenida da Liberdade que representou

2013 FONTE: WORX

4*

0

5*

do Holiday Inn Express Lisbon, unidade ho-

8

2014

ABERTURA DE NOVAS UNIDADES HOTELEIRAS

8 6

um acréscimo de 165 novos quartos na

4

cidade.

2

A região Centro teve um peso de apenas

oferta da região Centro com 160 novos

2013 FONTE: WORX

quartos. No Alentejo e Algarve os novos quartos foram pouco significativos (6% e 7% respetivamente).

De referir ainda que as novas unidades hoteleiras de Lisboa se localizam essencialmente na Avenida da Liberdade e nas áreas adjacentes à mesma, o que reflete o incremento da requalificação dos edifícios na área mais central e antiga da cidade e a atratividade da mesma.

2014

PRINCIPAIS ABERTURAS DE UNIDADES HOTELEIRAS EM 2014 CLASSIFICAÇÃO 5* 5* 5* Pousada 4* 4* 4* 4* 4* 4* 4* 4* 4* 4* 4* 3* 3* 2* 4* Total FONTE: WORX

18

ALGARVE

4* na Figueira da Foz, que aumentou a

ALENTEJO

CENTRO

destaque para o Eurostars Oásis Plaza de

NORTE

LISBOA

0

15% nas aberturas de novos quartos, com

DESIGNAÇÃO Evolutee - Royal Óbitos SPA & Golf Resort Torre da Palma Wine Hotel Hotel Valverde Pousada da Serra da Estrela Lisotel Hotel Portugal Tempus Hotel & Spa Hotel Fábrica do Chocolate Hotel Turim Av. Liberdade The Artist Porto Hotel & Bistrô Boticas Hotel - Arte & Spa Holiday Inn Express Lisboa Hotel do Templo Bom Jesus Eurostars Oásis Plaza Vitória Stone Hotel Ribeira do Porto Hotel Rossio Garden Hotel Ibis Budget Braga (reconversão) Ozadi Tavira Hotel (reconversão)

CONCELHO Óbidos Monforte Lisboa Covilhã Leiria Lisboa Ponte da Barca Viana do Castelo Lisboa Porto Boticas Lisboa Braga Figueira da Foz Évora Porto Lisboa Braga Tavira

N.º QUARTOS 40 19 25 92 38 53 28 18 165 17 44 108 42 160 48 18 56 82 77 1.130

BUILDING OPPORTUNITIES

PORTUGAL NO CONTEXTO EUROPEU

TENDÊNCIAS

O número de dormidas em 2014 nos paí-

O ano de 2015 será um ano expressi-

ses Europeus aumentou 2,7 mil milhões

vo no que respeita a abertura de novas

relativamente a 2013. Portugal contribui

unidades hoteleiras, já que as previsões

para este aumento com um crescimento

apontam para um aumento relativamen-

de 7,1% no total do número de dormi-

te a 2014. Perspetiva-se a abertura de

das, sendo o terceiro país com a maior

34 novas unidades hoteleiras maiorita-

variação de 2013/2014. São de destacar

riamente de 5* e 4*, num total de 2.757

os resultados da Letónia com um cresci-

quartos.

mento de 11,1%, da Bélgica com 7,2% e da Grécia com 6,9%. Pela negativa, há

Do total de novos quartos, 57% irão lo-

que referir os decréscimos registados na

calizar-se em Lisboa, sobretudo na zona

Sérvia (-6,6%), na Eslováquia (-5,5%),

mais antiga da cidade (Baixa, Avenida

Finlândia (-1,9%) e Itália (-1,8%).

da Liberdade e áreas adjacentes), o que confirma por um lado a crescente atratividade da região e por outro o forte investimento que está a ser realizado

VARIAÇÃO DO NÚMERO TOTAL DE DORMIDAS EUROPEIAS (2013/2014)

6,9

7,1

7,2

11,1

de apenas 8% do total.

5,5 -5,5

-2,5

-1,9

-1,8

-1,5

ser a região com o menor número de novos quartos, prevendo-se a abertura

5,8

-6,6

nesta área da cidade. A região Centro irá

Em 2015, a renovação do parque hote-

-1,2

leiro incrementará a visibilidade do turismo nacional e a atração dos mercados.

LETÓNIA

BÉLGICA

PORTUGAL

GRÉCIA

POLÓNIA

ROMÉNIA

FRANÇA

LITUÂNIA

ITÁLIA

FINLÂNDIA

LIECHTENSTEIN

ESLOVÁQUIA

SÉRVIA

Deste modo, prevê-se que seja um ano positivo, com a manutenção da atratividade do turismo nacional, com um crescimento ao nível dos investimentos em unidades hoteleiras e consequente aumento das receitas, das dormidas VALORES EM % / FONTE: EUROSTAT / ANÁLISE: WORX

e do número de hóspedes. Apesar da escassez de uma oferta que se enquadre nas exigências de localização e das características específicas dos imóveis pretendidos pelas unidades hoteleiras internacionais de referência, perspetivase a continuação da procura e interesse por parte das mesmas, essencialmente em Lisboa.

PROCURA

TENDÊNCIAS

OFERTA

“O ano de 2015 será um ano expressivo no que respeita a abertura de novas unidades hoteleiras, já que as previsões apontam para um aumento relativamente a 2014.”

19

WMARKET REVIEW 2014/15

VOLUME DO INVESTIMENTO EUROPEU – EUROPA OCIDENTAL (14 MERCADOS) 100

INVESTIMENTO

74,3

75

50

25

PERSPETIVA INTERNACIONAL

ros, o que representa um aumento de

2014

2013

2012

2011

2010

em 2014 os 74,3 mil milhões de eu-

2009

rio comercial na Europa Ocidental atingiu

2008

0

2007

O volume de investimento em imobiliá-

VALORES € 10^9 / FONTE: BNP PARIBAS REAL ESTATE RESEARCH

11% face ao ano anterior, confirmando o dinamismo que o mercado tem vindo a verificar desde o último trimestre de

a origem do investimento foi maioritariamente de investidores europeus, em 2014 verificou-se um domínio dos investidores americanos, representando mais de 30%, do total do volume investido.

20

0

2014

Contrariamente ao ano anterior, em que

40

2013

lhor performance desde 2008.

2012

verifica-se que 2014 foi o ano com me-

60

2011

lume do investimento nestes mercados,

2010

volume de transações. Analisando o vo-

80

2009

mo trimestre que se verificou um maior

2008

tente ao longo do ano, mas foi no últi-

VOLUME DE INVESTIMENTO EUROPEU

2007

2013. A taxa de crescimento foi consis-

AMÉRICAS ÁSIA EUROPA MÉDIO ORIENTE OUTRO VALORES EM % FONTE: BNP PARIBAS REAL ESTATE RESEARCH

O aumento de capital e de liquidez na Europa tem pressionado a descida das yields em todos os sectores do imobiliário, com destaque para os ativos de retail. Em escritórios, a tendência é também de descida, com destaque para o mercado prime Londrino, onde as yields prime de escritórios atingiram os

EVOLUÇÃO DAS PRIME YIELDS MÉDIAS NA EUROPA 8.0 7.0

3,5%, menos 25 p.p. comparativamente

6.0

com igual período do ano anterior.

5.0 4.0

ESCRITÓRIOS RETALHO INDUSTRIAL VALORES EM % FONTE: BNP PARIBAS REAL ESTATE RESEARCH

20

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

3.0

BUILDING OPPORTUNITIES

VOLUME DE INVESTIMENTO EM PORTUGAL

INVESTIMENTO EM PORTUGAL A

1.400

828 727 514

418

do

Modelo Continente. O comércio de rua

mercado

de

teve igualmente um ano expressivo,

investimento em Portugal reforçou o

sendo de realçar a aquisição da Fnac/

clima de retoma que se sentiu noutros

C&A da Rua de Santa Catarina no

países, registando um volume total de

Porto, a antiga loja da Lanidor (agora

cerca de 828 milhões de euros. Este

Ermenegildo Zegna) e a Rimowa Store

valor representa um acréscimo de cerca

na Av. da Liberdade.

de 98% quando comparado com o

2014

179

2012

2011

2010

2009

2008

2007

254

2013

600

performance

registado em 2013 e situa-se perto dos

Os Escritórios assumem uma quota de

valores registados em 2004.

mercado de cerca de 26%, sendo de destacar a venda do complexo da EDP

VOLUME MÉDIA ANUAL (2007–2014) VALORES 10^6€ / FONTE: WORX

VOLUME DE INVESTIMENTO NACIONAL POR SETOR DE ATIVIDADE

55%

Este dinamismo é um sinal bastante

no Marquês de Pombal que foi adquirido

positivo da recuperação da confiança

por um montante de 55M€ pelo fundo

no mercado de investimento português

americano GA. Ainda no Marquês de

e na atratividade que este exerce nos

Pombal destaca-se a venda do Marquês

investidores internacionais, que foram

de Pombal 14, da AXA Portugal, dos

responsáveis pela conclusão da maioria

edifícios Camilo Castelo Branco 44 e 46

das operações mais relevantes do ano.

e o edifício Duque de Palmela 23.

Tal como em 2013, o Retalho foi o

O

segmento dominante, representando

apresenta este ano um peso igualmente

mais de 55% do volume total de

significativo (14%) ao invés dos anos

investimento, tendo como negócios

anteriores, onde mais uma vez se

dominantes

destaca a venda da carteira de ativos da

a

venda

do

Freeport

em Alcochete à Via Outlets, a maior

RETALHO

segmento

industrial

e

logístico

ESAF, ao fundo Americano Blackstone.

transação de 2014, num total de cerca

26% ESCRITÓRIOS 14% INDUSTRIAL & LOGÍSTICA 5% OUTROS FONTE: WORX

de 130 milhões de euros. Em retalho

A análise das maiores operações de

destaque ainda para a compra de 50%

investimento permite-nos constatar o

do Centro Comercial Alegro Alfragide,

aumento do interesse dos investidores

pelos americanos da APFC. O ano é

internacionais por Portugal. O interesse

também marcado pela aquisição pela

dos investidores internacionais pelo

Blackstone de um portfolio da ESAF de

mercado português, sentido no ano

cerca de 200 milhões de euros em que

anterior é reforçado em 2014, dada a

se inclui um conjunto de supermercados

qualidade dos ativos imobiliários, os valores competitivos e as rentabilidades elevadas apresentadas pelo mercado

PRINCIPAIS TRANSAÇÕES DE INVESTIMENTO

português, a par de uma recuperação IMÓVEL

LOCALIZAÇÃO

SETOR

COMPRADOR

Freeport Alcochete Alegro Alfragide (50%) Marques Pombal (EDP) ESAF Portfolio Supermercados Pingo Doce Portfolio Lojas IZI Imóveis CML - Offices Centro Comercial Twin Towers Imóveis CML – Outros Marquês Pombal 14

Alcochete Alfragide Lisboa Várias

Retalho Retalho Escritórios Retalho/ Logistica

VIA Outlets Alaska Permanent Fund Corporation GA Capital+Garisson Investments Blackstone

Várias

Retalho

FII

Carteira Inteira Lisboa

Retalho Escritórios

Prebuild Investidor Privado

Lisboa

Retalho

The Edge Group

Lisboa Lisboa

Outros Escritórios

Investidor Privado Investidor Privado

económica animadora.

FONTE: WORX

21

WMARKET REVIEW 2014/15

O dinamismo do mercado português deve-se efetivamente à atividade dos

VOLUME DE INVESTIMENTO NACIONAL VS. ESTRANGEIRO

investidores internacionais, uma vez que mais de 83% do volume transacionado se deve aos mesmo. A análise do investimento nacional vs. estrangeiro nos

2011

últimos 5 anos mostra claramente que 2014 foi o ano do investimento interna-

2012

cional por excelência em Portugal, o que é um sinal muito positivo da confiança,

604

2010

2013

não apenas do mercado imobiliário mas

124

195 59 126 53 257 142

159 686

2014

do país como um todo.

Em relação ao tipo de investidor, os

NACIONAL ESTRANGEIRO VALORES EM 10^6€ / FONTE: WORX

investidores privados têm uma representatividade significativa somando cerca de 38%. Por outro lado, as Empresas Imobiliárias e os Fundos de Investimento representam 50% do vo-

VOLUME DE INVESTIMENTO POR TIPO DE INVESTIDOR

lume transacionado.

Pode assim concluir-se que 2014 foi um ano muito positivo em termos da perfor-

38%

mance do mercado de investimento em Portugal, aproximando-se dos valores de

INVESTIDOR PRIVADO

investimento de anos anteriores e reforçando a inversão do ciclo de redução do volume transacionado iniciado em 2013.

A entrada de bons produtos imobiliários, alguns dos quais fruto da situação do Banco Espírito Santo, trouxeram um interesse acrescido ao mercado por parte de investidores internacionais,

28% FUNDOS 22% EMPRESAS IMOBILIÁRIAS & REITS 8% CORPORATES 2% CONSÓRCIOS 2% OUTROS FONTE: WORX

bem como um conjunto de ativos muito interessantes que, no contexto atual, vieram reforçar a atratividade do mercado nacional.

Por outro lado, assiste-se ao retorno dos investidores a projetos de development que estiveram durante vários anos, postos de parte. A promoção de novos projetos

imobiliários

é

hoje

uma

realidade sobretudo em zonas prime com tendência a ser reforçada nos próximos anos.

22

“Pode assim concluir-se que 2014 foi um ano muito positivo em termos da performance do mercado de investimento em Portugal, aproximando-se dos valores de investimento de anos anteriores e reforçando a inversão do ciclo de redução do volume transacionado iniciado em 2013.”

BUILDING OPPORTUNITIES

“A performance do mercado em 2014 foi muito positiva, pelo que as expectativas para 2015 são elevadas. Espera-se que o mercado mantenha o seu grau de atratividade dado que há um conjunto de operações em análise que não tendo sido fechadas em 2014, é expectável que se venham a concretizar em 2015.”

Deste modo, no último trimestre de 2014 foi o de maior dinamismo, representando 65% do volume transacionado no último ano. O interesse dos investidores internacionais, o grande número de compradores, os valores dos ativos e a grande atividade do mercado, geraram uma compressão muito significativa das yields no último ano. Neste contexto, as yields prime de escritórios sofreram uma contração atingindo os 6,25%, as de retalho os 6,00%, as de industrial e logistica os 7,75% e as de hotelaria 7,50%.

TENDÊNCIAS A performance do mercado em 2014 foi

EVOLUÇÃO DAS PRIME YIELDS POR SECTOR

muito positiva, pelo que as expectativas para 2015 são elevadas. Espera-se que

10.00

7.75 7.25

7.75 7.50 6.25

2014

2013

2012

6.00

de operações em análise que, não tendo sido fechadas em 2014, é expectável que se venham a concretizar em 2015.

No entanto, a dimensão do mercado é reduzida, o que pode condicionar a sua performance. O stock existente que reúne as características exigidas

HOTÉIS

pelos

investidores

internacionais

é diminuto, pelo que a tendência será a diversificação do portfolio e a concretização de operações em ativos não core e zonas secundárias atrativas.

TENDÊNCIAS

Perspetiva-se que o ciclo de compressão de yields iniciado em 2013 e que teve um decréscimo acentuado em 2014, se PRIME YIELD HÓTEIS

INDUSTRIAL

atratividade, dado que há um conjunto

VOLIME DE INVESTIMENTO

ESCRITÓRIOS RETALHO VALORES EM % / FONTE: WORX

7.00 7.25

8.00 7.50

o mercado mantenha o seu grau de

9.25 8.00

PRIME YIELD INDUSTRIAL & LOGÍSTICA

2006

5.75

7.00 6.75

7.50 7.50

2011

6.00

5.00

6.00

8.00 7.75

PRIME YIELD RETALHO

6.00

7.50 7.00

7.75 7.50

PRIME YIELD ESCRITÓRIOS

7.25 6.00

7.75 7.50

2010

7.00

7.00 7.00

2008

7.50

2007

8.00

7.50 7.00

2009

9.00

8.75 8.25

mantenha em 2015 embora com um comportamento mais equilibrado ao longo do ano.

23

Av. da República, n.º25, Piso 0 1050-186 Lisboa, Portugal Tel.: +351 217 999 960 Fax: +351 217 999 965 worx@worx.pt www.worx.pt

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