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Die Zukunft der Immobilie Comeback eines Klassikers von Vordenker Oliver W. Schwarzmann

Neuer Perspektivenbericht untersucht die Chancen von Wohnimmobilien in der herrschenden Finanz- und Wirtschaftskrise Immobilien - wie bitte? So könnte sich manch einer verwundert fragen, wenn er die derzeit ausgeprägten Tendenzen zu Sachwertinvestitionen bei Kapitalanlegern betrachtet. Waren es doch Immobilien, die die Misere der Finanzmarktkrise ausgelöst haben. Zweifellos: Die USA erlebten im letzten Jahrzehnt einen rasanten Eigenheimboom; bei robuster Konjunktur stiegen Nachfrage, Preise und Verbindlichkeiten. Letztere waren nicht Ausdruck der Finanzierungsmittel, sondern wurden gar als teure Anlagepapiere in den internationalen Finanzmarkt geschleust – geplatzt sind letztlich die Kredite, nicht die Immobilien. Zwar verzeichnet der USHäusermarkt seitdem Wertverluste, doch insgesamt leidet die Welt unter der Zäsur am „papiergetriebenen Finanzmarkt“. Überall dort, wo keine reelle Substanz vorhanden ist - sei es bei überbewerteten und hochbeliehenen Immobilien bis hin zu Unternehmen, bei denen Produktivitätsanteile auf reinen Spekulationen beruhen kommt es zu Engpässen und Zusammenbrüchen. „Es ist nun entscheidend“, so Vordenker und Autor des Perspektivenberichts, Oliver W. Schwarzmann, „eine neu ausbalancierte Verbindung zwischen Finanzmarkt und substanzieller Wertschöpfung herzustellen.“ Nachhaltige Gewinne, so Ex-Banker Schwarzmann weiter, kämen von neuen Wachstumsqualitäten statt von gedruckten Versprechungen. Das gelte für die Wirtschaft ebenso wie für Finanzprodukte. „Wir Menschen“, gibt Schwarzmann zu bedenken, „leben in keiner Papierwelt.“ Und deshalb sehe er einer neuen Wertehaltung in Ökonomie und Finanzmarkt entgegen, die sich positiv auf Immobilien

auswirken werde. Im aktuellen Perspektivenbericht „Die Zukunft der Immobilie“ der Vordenker-Medien-Bley und Schwarzmann-AG stellt er seine Einschätzungen dazu vor.

„Die einzige Wertschöpfung, die wirklich Substanz besitzt, ist die, die zu einer Weiterentwicklung von Mensch und Umwelt führt“, so beginnt Vordenker Schwarzmann den neuen Perspektivenbericht: „Die Zukunft der Immobilie“. Alles andere werde früher oder später im zivilisatorischen Evolutionsverlauf verschwinden. Schwarzmann: „Wenn Sie sich die Geschichte der Menschheit anschauen – welche Werte haben tatsächlich Bestand? Es sind die Dinge, die die Verbesserung der Welt ausmachen – Versorgung, Kultur und Bauwerke.“ Und er fügt an: „Wir Menschen leben nicht in einer Papierwelt. Wir müssen den Zustand unseres Planeten verbessern, damit die Zukunft unserer Versorgung nachhaltig gesichert ist. Es gilt, die Bildung voranzutreiben, sodass wir uns kulturell weiterentwickeln als Maßgabe für die Zukunft des Zusammenlebens. Und wir werden unsere Immobilien neu organisieren, denn sie repräsentieren die Struktur der Zivilisation. Lebens- und Wohnkulturen verändern sich gemeinsam.“ Wirtschaft und Finanzen müsse man endlich im großen, ganzheitlichen Zusammenhang sehen, um den zukünftigen Fortschritt nachhaltig gestalten zu können, fordert Schwarzmann. Vor allem wirbt er für einen „verbindenden Blick“ auf die vielschichtigen Verbindungen und Wechselwirkungen. „Wir sehen ja“, so der Vordenker, „wohin es führt, wenn ökonomische, finanzielle, ökologische und kulturelle Kräfte getrennt agieren. Die reale Welt zerbricht daran. Wir tun aber so, als ob uns das in unserer Papierwelt nichts anginge.“ Bis jetzt. Das jahrzehntelange Aufblähen dieser Papierwelt mit Krediten führt nach Schwarzmann zu einer Neudefinition ökonomischer wie finanzieller Wertewahrnehmung. Schon jetzt rückten bereits bekannte Tatsachen in das Bewusstsein breiter Bevölkerungsschichten: Es wird nunmehr erkannt, dass sich in den letzten dreißig Jahren die Gütermenge vervierfacht habe, während das Geldvolumen um das vierzig- bis Fünfzigfache gewachsen sei. Zudem fehle den maßgeblichen Währungen die Golddeckung und überall in der Wirtschaft sehe man den Mangel an tatsächlichem Eigenkapital. 81% der im Rahmen des Perspektivenberichts befragten 1.370 Investoren halten diese Umstände „für bedenklich“. Und sie geben zu Protokoll, sie wollten bei Geldanlagen nur noch „auf Nummer sicher gehen“, selbst „unter

Renditeeinbußen“. Schwarzmann: „Unsere Analysen zeigen deutlich eine Bewegung zur Re-Substanzierung. Wir begreifen: Unser Wohlstand hängt an elementaren Dingen. Ergo: Investoren wollen sich mit realen, nachhaltigen Werten umgeben. Ihre Suche nach substanzieller Sicherheit und Wertorientierung wird in einem Sachwertboom gipfeln.“ Auch aus Gründen der Inflationsangst, die vor dem Hintergrund der wachsenden Staatsverschuldung in nahezu allen Ländern an Intensität zunimmt, gewinne die Immobile immer mehr Anlegersympathien. Die Themen „Inflation“ und „Währungsunabhängigkeit“ sind in den Umfragen des Perspektivenreports als wichtige Investitionsmotive gegenwärtig.

Doch – hat die Wohnimmobilie tatsächlich Zukunft? Schwarzmann: „Immobilien werden in lokalen und innovativen Nischen nach wie vor nachhaltiges Wachstum zeigen. Trotz globaler Vernetzung zerfällt die Welt in Wirtschaftsoasen. Das ist die Struktur der zukünftigen Gesellschaft. Die zunehmende Ballungszentralisierung führt von einem Immobilienmarkt der Fläche zu einem Markt des Punktes. Wir müssen lernen: Immobilien repräsentieren keinen quantitativen, sondern mittlerweile einen kulturellen Markt. Und er wächst auf Basis veränderter Lebensweisen – wie gesagt: Lebens- und Wohnkulturen entwickeln sich gegenseitig. Daraus ergibt sich eine Menge neuer Zukunftsimpulse.“

So benennt Schwarzmann die Gründe für eine gute Immobiliennachfrage: ›

Zunahme der Bevölkerungsdichte – Nachfrage durch zentrale Konzentration,

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Wohnflächenwachstum – Nachfrage durch steigende Ansprüche an größere Raumverhältnisse,

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neue Lebens- und Beziehungsformen – Nachfrage durch flexible Personenstrukturen,

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veränderte Immobiliennutzung – Nachfrage durch den Wandel vom Existenz- und Arbeitshaushalt zum Life-Style-Haushalt

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Verlängerung der Bewohnungszeiten – Nachfrage durch erhöhte Lebenserwartungsperspektiven.

Auch für die private Altersvorsorge sei die Immobilie prädestiniert, konstatiert der Perspektivenreport. Ausgehend von einer anhaltenden Ballungszentralisierung, streben die

meisten aufgrund einer verbesserten Lebensqualitätssituation nach einem Domizil in den prosperierenden Superzentren. Wer dort in Zukunft mietfrei leben kann, gehört in jedem Fall zu den Gewinnern. Und wer dort Vermieter ist, kann von konstant ansteigenden und sicheren Einnahmen ausgehen. Bis jetzt liegen sowohl die Einkaufs- wie die Mietpreise für Immobilien in deutschen Wirtschaftszentren unterhalb denen internationaler Metropolen. Ein Raum für Spielräume. Und ein etwaiger Zusammenbruch dieser Superzentren ist nicht ernsthaft zu erwarten, wäre dieser doch mit dem Ende zivilen Lebens gleichzusetzen. Das in der Finanzmarktkrise entstandene Misstrauen gegenüber Finanzinstitutionen, die Angst vor einer möglichen Inflationswelle und die damit verbundene Besinnung auf konservative, substanzielle Kapitalanlagen werden den Markt für Wohnimmobilien in den nächsten Monaten spürbar beleben. Profitieren werden vor allem lokale Standorte und innovative Konzepte, die sich aufgrund ihrer „urbanen Attraktivität“ (Schwarzmann) ungeachtet der konjunkturellen Schwankungen kontinuierlich entwickeln werden.

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