Revista Nova Freitas n13 by Wellington Bispo

Revista

ANO II - Edição 13 - Agosto|Setembro 2012

NOVAFREITAS

O MELHOR GUIA DE OFERTAS E OPORTUNIDADES DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE SÃO JOSÉ E LITORAL

NOVA SEDE NA REGIÃO SUL Maior e com muito mais estrutura para atender os moradores da região.

Você Sabia A importância do planejamento orçamentário para condomínios?

O PLANEJAMENTO URBANO NO ATUAL MERCADO IMOBILIÁRIO

Na Clareza da Lei A vistoria em imóveis locados

Entrevista com Oswaldo Vieira, secretário de planejamento urbano, dicas de como deixar seu imóvel em alta

ÃO IBUIÇ DISTR UITA GRAT

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EDITORIAL

NOVA SEDE NA REGIÃO SUL

A Nova Freitas está de endereço novo, em uma unidade maior e mais moderna. Para oferecer ainda mais conforto aos seus clientes, a unidade da zona sul, próxima ao Vale Sul Shopping, migrou para a Avenida Cidade Jardim, onde passa a atender em uma estrutura muito mais ampla e proporcionando cada vez mais qualidade no atendimento a seus clientes. Com mais esse passo e ao longo de 64 anos de experiência no mercado, a empresa prova que não abre mão de investir em melhorias e está sempre aperfeiçoando seus serviços. Uma das principais vantagens da Nova Freitas, por exemplo, é o departamento jurídico próprio, que oferece atendimento com advogados que auxiliam para consultas e ações pertinentes a locação. A Nova Freitas tem acumulado muitos prêmios e certificados ao longo de suas seis décadas de existência, atestando suas qualificações. O novo espaço surge agora como mais um diferencial e a região foi escolhida por ser uma das mais movimentadas de São José dos Campos, que se destaca pelo crescimento e desenvolvimento do comércio a cada dia. Com mais essa novidade, a Nova Freitas ampliará seu atendimento na zona sul, reforçando ainda mais a atuação em vendas e locações, além de dar suporte a todos os plantões de lançamentos na região. São esses investimentos contínuos que asseguram à imobiliária um atendimento diferenciado, de acordo com o perfil de cada cliente, sempre para melhor atendê-lo.

ÍNDICE

ENTREVISTA VOCÊ SABIA NA CLAREZA DA LEI VENDA CASAS VENDA APARTAMENTOS VENDA TERRENOS LOCAÇÃO APARTAMENTOS LOCAÇÃO CASAS LOCAÇÃO COMERCIAL CARAGUÁ E LITORAL NORTE ALTO PADRÃO

3 4 7 9 12 15 16 17 17 18 19

EXPEDIENTE Nova Freitas Imóveis São José dos Campos: Avenida Anchieta, 387 e 1.305 - Jardim Nova América | Rua José Alves dos Santos, 281, Loja 03 - Jardim Satélite | Caraguatatuba: Rua Engenheiro Joao Fonseca, 330 Centro Revista Nova Freitas Conselho Editorial: Esther Freitas, Alfredo Freitas, Carlos Alberto Almeida, Robson Martins. Projeto gráfico e editorial: Suriel. Comunicação Jornalista responsável: Simone Carvalho . Impressão: Resolução Gráfica. Tiragem: 20 mil exemplares. Todos os preços e condições de pagamentos poderão ser alterados sem aviso prévio. Sujeito à disponibilidade dos respectivos imóveis. A responsabilidade documental de cada imóvel é inteiramente do proprietário (a).

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O PLANEJAMENTO URBANO NO ATUAL MERCADO IMOBILIÁRIO Entrevista com Oswaldo Vieira, dicas de como deixar seu imóvel em alta. O secretário de Planejamento Urbano de São José dos Campos Oswaldo Vieira de Paula Júnior tem 46 anos e é servidor municipal há 21 anos. É engenheiro agrônomo formado pela Universidade de Taubaté, em 1987, e possui pós-graduação de Gerente de Cidade pela Fundação Armando Álvares Penteado em 1998. Dentro da Prefeitura de São José dos Campos trabalhou nas secretarias de Planejamento Urbano, Meio Ambiente e Habitação, onde ocupou ao longo do tempo os cargos de diretor, supervisor e chefe de divisão. 1) Qual a principal função da Secretaria de Planejamento Urbano do município?

LOCAIS DE DISTRIBUIÇÃO

Boa leitura!

ENTREVISTA

•Bar do Coronel •Gogó da Ema •Casa de Massa Vila Ema •Mercadinho Alto da Ponte •Baby Beef Rondayant •Padaria Lisboa do Vale •Padaria Prestigio •Padaria Flamboyant •Restaurante Churraskilo (4 unidades) •Poli Pet •Bar do Deis •Pizzaria Vila da Aldeia •Padaria Esplanada •Mercadinho Cabral •Padaria Bela Vista •Pica-Pau Parmegiana e Picanha •Costela no Ponto •Hot Pizza Forna e Lenha •Café e Padaria Árvore •Empório Emiliano •Divino´s Café •Julia Rotisseri •Banca da Rodoviária Nova •Padaria Estrela •Espetinho Filé Miau •Coronel José Monteiro •Av. Adhemar de Barros em frente ao SM Vila Real •Audemo Veneziani •Av: Borba Gato •Av: 9 de Julho •Av: Cassiano Ricardo •Eldorado •Vila Adyana •Jardim Aquarius •Centro •Av. Jorge Zarur •Adhemar de Barros

•Av. São João •Av. Anchieta •Vila Maria •Bela Vista •Jd. das Indústrias •Jd. Satélite •Urbanova •Bosque Eucaliptos •São Dimas •Jd. Aquarius •Jd. das Indústrias •Jd. Paulista •Jd. Paulista •Vl. Maria LITORAL •Locadora Video Shopping •Salão de Beleza Beauty Hair •Bar do Hélio •Café Acauã Central Shopping •Cantina Ferruccio Central Shopping •Supermercados Silva •Supermercados Shibata •Supermercados Semar •Latícios 21 de Abril •Restaurante Tapera Branca •Restaurante Guaruça •Padaria Esquina do Pão •Restaurante Panela. Com •Restaurante Akebono •Àgua Doce Cachaçaria •Restaurante Dom Quixote •Peixe Boi Churrascaria

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A Secretaria de Planejamento Urbano tem como objetivo estudar e estabelecer as normas urbanísticas para a ocupação e uso do solo, elaborar planos e projetos urbanísticos, analisar e aprovar os projetos de parcelamento do solo e de edificações particulares, tendo como premissa a manutenção da qualidade de vida da população e a sustentabilidade da Cidade e do cidadão. 2) De que forma a Secretaria se planejou e o que preparou em relação ao Planejamento Urbano de São José dos Campos para os próximos meses/ano? A Secretaria de Planejamento Urbano coordenou o processo de elaboração do Plano Diretor de São José dos Campos aprovado em 2006, através da Lei Complementar 306/2006, o qual define uma série de diretrizes, programas e projetos para as áreas de desenvolvimento econômico, desenvolvimento social e desenvolvimento urbano ambiental para os próximos dez anos da cidade, contados da data de sua promulgação. O Capítulo do Desenvolvimento Urbano e Ambiental do Plano Diretor, dentre outras diretrizes, definiu a Macroestrutura Viária, que contém uma série de vias estruturais projetadas, e os Parques Regionais Urbanos projetados essenciais para a melhor organização e qualidade do espaço urbano no futuro. Recentemente a Secretaria também promoveu a revisão da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo do Município, que resultou na Lei Complementar 428/10, a chamada Lei de Zoneamento da Cidade. 3) O que falta “planejar” para que São José dos Campos se torne uma cidade ainda mais atraente e organizada para

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a população? O planejamento urbano é um processo contínuo que requer estudos, diagnósticos, pesquisas, análises e levantamento de dados, para tanto foi criado o Instituto de Pesquisa, Administração e Planejamento de São José dos Campos – IPPLAN, que tem por missão prover soluções em planejamento e gestão de impacto estratégico, prospectando uma visão de futuro voltada para o desenvolvimento sustentável da cidade. O IPPLAN, por meio de um contrato de gestão com a Prefeitura de São José dos Campos está desenvolvendo uma série de estudos e projetos, com destaque para o Centro Vivo, que busca a requalificação urbana do centro da cidade e dos principais centros de bairros, através da implantação de uma série de ações com parceria público – privada; estudos de novos modais de transporte de massa para melhor mobilidade da população, bem como a prospecção do cenário futuro de São José para 2030, ou seja, a cidade que queremos no futuro. 4) De que forma essas decisões podem afetar o setor imobiliário? Ou seja, haverá novas delimitações de construções, áreas a serem menos ou mais exploradas? O Estatuto de Cidade – Lei Federal n0 10.257 de 10 de julho de 2001, definiu que política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante diretrizes gerais, como por exemplo: promover a ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar a utilização inadequada dos imóveis urbanos e o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infraestrutura urbana; a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como po-

los geradores de tráfego, sem a previsão da infraestrutura cor respondente. Desta forma, toda legislação urbanística deve ter esse pressuposto. Previsão da infraestrutura correspondente. Desta forma, toda legislação urbanística deve ter esse pressuposto. A atual lei de zoneamento de nossa cidade teve essa preocupação e procurou reorganizar e redirecionar os índices e parâmetros construtivos alinhados com essas diretrizes do Estatuto da Cidade, buscando o equilíbrio entre o ambiente natural e construído de São José dos Campos. Uma futura revisão da legislação urbanística deve ter sempre esses pressupostos e a participação efetiva da sociedade na discussão. Para tanto, a realização de estudos e diagnósticos, agora desenvolvidos em parceria com o IPPLAN, são essenciais para qualificar os processos de discussão do futuro, que devem buscar sempre a manutenção da qualidade de vida e a sustentabilidade da cidade. 5) Na sua opinião, quais regiões da cidade deverão se destacar ainda mais no futuro, em relação a planejamento imobiliário? Conforme identificado nos estudos e diagnósticos que nortearam a revisão da lei de zoneamento, São José dos Campos tem crescido em todas as regiões, a exemplo da consolidação do tecido urbano na região sul, e da implantação

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de novos loteamentos nas regiões sudeste, em especial no bairro do Putim e na região leste, nas proximidades do Parque Novo Horizonte, do Campos do São José, e na área de expansão do Urbanova. Nesse contexto, a lei de zoneamento criou o conceito da Zona de Qualificação, a chamada ZQA, e das Zonas de Urbanização Específica – ZUE, distribuídas espacialmente nas diversas regiões da cidade com o objetivo de promover novas centralidades urbanas. Essas localidades permitem um maior potencial de aproveitamento do uso do solo urbano, por meio da implantação de loteamentos, inclusive para a verticalização. Nesse momento já temos projetos de loteamentos em análise na Secretaria de Planejamento Urbano em várias dessas zonas de uso, que certamente agregarão muito valor à cidade. Conforme identificado nos estudos e diagnósticos que nortearam a revisão da lei de zoneamento, São José dos Campos tem crescido em todas as regiões, a

exemplo da consolidação do tecido urbano na região sul, e da implantação de novos loteamentos nas regiões sudeste, em especial no bairro do Putim e na região leste, nas proximidades do Parque Novo Horizonte, do Campos do São José, e na área de expansão do Urbanova. Nesse contexto, a lei de zoneamento criou o conceito da Zona de Qualificação, a chamada ZQA, e das Zonas de Urbanização Específica – ZUE, distribuídas espacialmente nas diversas regiões da cidade com o objetivo de promover novas centralidades urbanas. Essas localidades permitem um maior potencial de aproveitamento do uso do solo urbano, por meio da implantação de loteamentos, inclusive para a verticalização. Nesse momento já temos projetos de loteamentos em análise na Secretaria de Planejamento Urbano em várias dessas zonas de uso, que certamente agregarão muito valor à cidade. Outra localidade que deve se fortalecer em muito nos próximos anos em nossa

cidade é a região do Parque Tecnológico de São José dos Campos, que apresenta grande dinamismo, o que propicia uma maior atratividade para os terrenos daquela localidade. 6) Quais são os principais desafios em relação ao planejamento urbano da cidade? O processo de planejamento é contínuo, porque a cidade é dinâmica. Nesse momento a Secretaria de Planejamento Urbano, juntamente com o IPPLAN, tem desenvolvido estudos urbanos, principalmente na área de mobilidade da cidade para definição de futuros modais de transporte de massa. Para tanto foi realizada uma pesquisa de origem e destino, que está sendo analisada para que possamos definir as ações necessárias para garantir a melhor mobilidade da população no futuro.

VOCÊ SABIA?

Dicas para diminuir os custos com o condomínio ÁGUA - Uma das dicas de “ouro” para diminuir os custos é economizar a água gasta dentro dos apartamentos e até mesmo nas dependências do próprio prédio. Isso pode garantir uma grande economia futura no valor do condomínio. Esse alerta serve principalmente para os condôminos que não possuem sistema individualizado;

ELEVADOR - A maioria dos prédios possui elevadores, o que também é sinônimo de gastos extras caso estes não sejam devidamente bem utilizados. Uma boa dica é evitar apertar todos os botões para “chamar” o elevador. Isso pode acarretar ainda mais despesas com energia elétrica. Atos de van-

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dalismo com os botões internos também podem acarretar em mais gastos com a manutenção do equipamento;

LIMPEZA

administradoras de condomínio, mas muitos não consideram que ambos devem fazer a sua parte. Assim, a economia virá, e também a boa convivência entre os lados envolvidos.

- Ajudar a manter as dependências do condomínio sempre limpas também pode ajudar. Dessa forma, custos com faxineiras e até mesmo materiais de limpeza podem ser reduzidos. Além disso, é preciso que o condômino tenha a consciência de que aquele é um ambiente comum a muitas pessoas e, portanto, ter “boas maneiras” é fundamental;

BOM SENSO - Normalmente os condôminos são os primeiros a exigir e cobrar diversas atitudes do síndico e das (12) 3924-4688 | 3935-6313

NA CLAREZA DA LEI

A VISTORIA EM IMÓVEIS LOCADOS. A vistoria em imóveis registra a real condição do imóvel no início e no fim da locação, o que evita os frequentes desentendimentos entre as partes na hora da devolução do imóvel. A vistoria é um documento legal realizado por um profissional habilitado e que assegura os direitos legais de ambas as partes. Muitas desavenças entre locadores e inquilinos envolvem alterações introduzidas pelo locatário ou suposta degradação do bem com relação ao estado original. Por isso é importante um laudo para caracterizar – com detalhe e rigor técnico - as reais condições do imóvel. A vistoria é essencial para que as premissas referentes ao estado inicial do imóvel, que devem constar do contrato, sejam respeitadas. O laudo de vistoria inicial deve atestar a situação do imóvel no momento da locação. Nele deve constar, além da caracterização detalhada e cada cômodo e rol, a discriminação de acessórios que se encontram no imóvel e observações quanto as características e o estado de conservação de pisos, luminárias, forros, caixilhos, armários, instalações elétricas e hidráulicas. Para que a avaliação do estado do imóvel durante o curso da locação seja efetiva, é recomendável a realização de inspeções periódicas, relatadas

em laudos, para verificação do estado geral do imóvel e da manutenção que está sendo dada, para se evitarem surpresas desagradáveis no momento da devolução do imóvel. No final do contrato, quando o imóvel é devolvido para o locador, deve ser feita vistoria final ou de devolução, devidamente relatada em Laudo que registre o estado do imóvel no final do contrato. Tal documento poderá esclarecer eventuais controvérsias que eventualmente possam surgir após o término da locação. Sem dúvida nenhuma, a simples existência do Laudo de Vistoria Inicial muitas vezes inibe desleixo por parte do inquilino durante sua estadia no imóvel, bem como,quando da devolução das chaves, quando o imóvel deverá ser devolvido nas condições em que lhe foi locado. Há de se esclarecer, ainda, que o locador do imóvel ou seu representante legal(imobiliárias) pode fazer vistoria anual no imóvel a fim de constatar o bom uso e conservação do mesmo pelo locatário podendo propor por escrito o imediato conserto de tudo que estiver com problema, causado pelo inquilino. O Inquilino deverá receber uma cópia da vistoria realizada. Ao receber do Locador(imobiliária) o termo de vistoria inicial o locatário deverá verificar o prazo que consta para contestação. Assim

deve-se imediatamente verificar se todas as informações que constam estão corretas. Se o locatário encontrar algo em desacordo, deverá por escrito informar o locador que não concorda com tal item e listar os erros ou faltas que encontrou na vistoria, resguardando-se de discussões futuras. Se não contestar depois não poderá reclamar. O documento escrito é a prova concreta do que foi vistoriado. Alguns itens do imóvel não se pode vistoriar, pois são itens que somente se verifica algum problema com o uso do imóvel. Ou seja, ralos, fiação elétrica, hidráulica, infiltrações, entupimentos, etc. Estes itens quando verificados durante o uso devem imediatamente por escrito serem informados ao locador para que providencie o conserto. Mais uma vez, devemos frisar que, o proprietário, que quer tranquilidade e eficiência na gestão de seu bem tão importante, deve confiar seu patrimônio imobiliário a quem tem competência para tanto e que oferece todos os serviços essenciais para uma boa locação. Dra. Aída Caetano

Advogada da Nova Freitas Imóveis há 25 anos. Pós- graduada em Direito Civil, Direito Processual Civil e Direito Imobiliário.

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FOTO: Arquivo Pessoal

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