WDP Annual report 2019 - FR by WDP - Warehouses with Brains

RAPPORT FINANCIER ANNUEL

WDP Rapport financier annuel

1 TABLE DES MATIÈRES

Déclarations 2 Les 20 ans de WDP en bourse couronnés par l’admission au BEL 20 4 1.

Message du président 6

Voici WDP 8 2.1 Aperçu 2019 8 2.2 20 ans de présence boursière 10 2.3 Ambition plan de croissance 2019-23 12 2.4 Notre stratégie 13 2.5 Agenda financier 20

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 21 3.1 Transactions et réalisations 22 3.2

3.3

3.4

Résultats financiers 22 3.2.1 Chiffres clés consolidés 52 3.2.2 Commentaire sur les résultats consolidés 54 3.2.3 Gestion ressources financières 62 Rapport immobilier 68 3.3.1 Commentaire sur le portefeuille immobilier consolidé 68 3.3.2 Analyse du marché immobilier logistique 81 Perspectives 83

Actions et obligations 91 4.1 L’action 92 4.2 Actionnariat 94 4.3 Les obligations 95

Déclaration de Gouvernance d’entreprise 97

ESG 139

Rédaction des rapports selon les standards reconnus 161 7.1 Indicateurs clés de performance EPRA 162 7.2 Indicateurs de performance durable EPRA 170 7.3 GRI Standards Index 174

Facteurs de risque

Comptes annuels 185 9.1 Comptes annuels consolidés de l’exercice 2019 188 9.2 Commentaires 198 9.3 Version abrégée des états financiers statutaires de l’exercice 2019 242

10.

Document permanent 255

11.

Annexes 265 11.1 Informations générales concernant le statut de REIT 265 11.2 Vérification externe 269 11.2.1 Conclusions des experts immobiliers 269 11.2.2 Rapport du commissaire sur les comptes annuels 271 11.2.3 Rapport du commissaire relatif à l’examen d'indicateurs de prestation 11.3 11.4 11.5 11.6

177

environnementale, sociale et financière 275 Contexte des rapports ESG 277 Alternative Performance Measures 282 Informations financières historiques reprises par référence 286 Lexique 288

Déclarations

La société a été fondée et est établie en Belgique, Région flamande. WDP Blakebergen 15 1861 Wolvertem – Belgique +32 52 338 400 info@wdp.eu Le rapport annuel financier est disponible au siège de la Société et peut être consulté sur le site Web www.wdp.eu en trois langues (français, néerlandais et anglais). Seule la version néerlandaise imprimée du rapport financier annuel fait légalement foi. La version électronique des états financiers annuels ne peut être ni copiée ni mise à disposition en quelque lieu que ce soit. Le texte ne peut pas non plus être imprimé à des fins de diffusion. Personnes de contact et renseignements supplémentaires : Joost Uwents, CEO joost.uwents@wdp.eu Mickaël Van den Hauwe, CFO mickael.vandenhauwe@wdp.eu Joke Cordeels, Investor relations investorrelations@wdp.eu

Document d'Enregistrement Universel WDP déclare que : a) le rapport financier annuel 2019 a été déposé en tant que Document d'Enregistrement Universel auprès de la FSMA, autorité compétente, le 27 mars 2020, conformément à la directive (EU) 2017/1129, sans approbation préalable, conformément à l’article 9 de la directive (EU) 2017/1129 ; b) le Document d'Enregistrement Universel peut être utilisé dans le cadre d’une offre publique de titres ou de l’admission de titres à la cotation sur un marché réglementé moyennant, le cas échéant, l’approbation par la FSMA des adaptations éventuelles, d’une note d’opération et d’un résumé approuvés conformément à la directive (EU) 2017/1129. L’information disponible sur le site Web ne fait pas partie du Document d'Enregistrement Universel sauf si ces informations ont été reprises à titre indicatif.

Responsabilités relatives au contenu du rapport financier annuel Les membres du Conseil d’Administration de WDP SA, dont la composition est décrite au chapitre 5. Déclaration de Gouvernance d’entreprise, sont responsables des informations communiquées dans le présent rapport financier annuel.

Déclarations Tony de Pauw et Joost Uwents, tous deux administrateur délégué et co-CEO, déclarent au nom du Conseil d’Administration, dont la composition est décrite au chapitre 5. Déclaration de gouvernance d’entreprise, que, à leur connaissance, et après avoir pris toutes les mesures pour en assurer la garantie, les données contenues dans ce rapport financier annuel sont conformes à la réalité et qu’à leur connaissance, aucune donnée dont la mention modifierait le sens de ce rapport financier annuel n’a été omise : •

•

les comptes annuels, qui ont été établis conformément aux normes applicables en la matière, reflètent fidèlement le patrimoine, la situation financière et les résultats de l’émetteur et des entreprises incluses dans la consolidation ; le rapport financier annuel propose un aperçu fidèle de l’évolution et des résultats de la Société et de la position de l’émetteur et des entreprises incluses dans la consolidation, ainsi qu’une description des risques et des incertitudes majeurs auxquels ceux-ci sont confrontés (dont la crise liée au Covid-19) ; aucune modification significative dans la position financière ou dans les prestations financières du Groupe n’est survenue après le 31 décembre 2019 ; et

WDP Rapport financier annuel

•

en dehors de ce qui a été communiqué au sujet du statut de REIT aux Pays-Bas, aucune intervention d’un gouvernement, aucun procès ou aucune procédure d’arbitrage ne sont en cours, qui pourraient avoir une influence importante – ou auraient eu une telle influence dans un passé récent – sur la position financière ou la rentabilité de WDP. Ils déclarent également qu’il n’existe pas, à leur connaissance, de situations ou de faits qui pourraient donner lieu à de telles interventions d’un gouvernement, à de tels procès ou à de tels arbitrages.

Documents disponibles WDP déclare que les documents suivants peuvent être consultés sur son site Web www.wdp.eu, à tout le moins pendant la durée de validité du Document d'Enregistrement Universel : c) L’acte de fondation et les statuts actualisés de WDP. d) Les rapports financiers annuels. e) Les rapports du commissaire et les conclusions des experts immobiliers. f) Les communiqués de presse et l’information financière requise. Les communiqués financiers sont publiés dans la presse financière pour autant que la loi l’impose. g) La Charte de gouvernance d’entreprise. h) Les obligations de la Société et les droits des actionnaires en matière d’Assemblée Générale sont mentionnés in extenso, de la convocation à la participation et au vote, dans la partie Relations avec les investisseurs du site WDP. Ces informations restent accessibles sur le site de la Société pendant cinq ans à compter de la date de l’Assemblée Générale concernée. Conformément aux dispositions légales en la matière, les comptes annuels statutaires et consolidés de la Société sont déposés auprès de la Banque Nationale de Belgique. Les décisions se rapportant à la désignation et à la révocation des membres du Conseil d’Administration sont publiées aux Annexes du Moniteur belge.

Informations provenant de tiers WDP déclare que les informations fournies par les experts immobiliers et par le commissaire ont été reprises fidèlement. À la connaissance de WDP, et d’après ce que WDP a compris des informations publiées par les experts immobiliers et le commissaire, aucun fait n’a été omis, ce qui aurait pu rendre les informations fournies par les experts immobiliers et le commissaire inexactes ou trompeuses.

WDP ajoute que le commissaire et les experts immobiliers ont marqué leur accord sur la publication de leur rapport et de leurs conclusions dans le rapport financier annuel. Pour des raisons de confidentialité, le rapport des experts immobiliers n’est pas joint dans son intégralité et ce rapport ne peut pas être consulté.

Éléments obligatoires du rapport annuel Conformément aux articles 3 6 et 3 32 du Code des sociétés et des associations, les éléments obligatoires du rapport annuel de WDP sont repris aux chapitres suivants : 3. 2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 : 3.2.1 Chiffres clés consolidés ; 3.2.2 Commentaire sur les résultats consolidés ; 3.2.3 Gestion ressources financiers ; 3.4 Perspectives ; et aux chapitres : 5. Déclaration de Gouvernance d’entreprise ; 8. Facteurs de risque ; et 9. Comptes annuels. Le présent rapport financier annuel donne un aperçu des activités et états financiers pour l’exercice comptable se terminant le 31 décembre 2019.

Scission de l’action WDP Afin d’augmenter la négociabilité, l’accessibilité et l’attractivité de l’action WDP, celle-ci a été divisée par un facteur 7 le 2 janvier 2020. Tous les tableaux et chiffres historiques qui sont repris dans ce rapport financier annuel ont été adaptés en conséquence.

Les 20 ans de WDP en bourse couronnés par l’admission au BEL 20

Après notre introduction en bourse comme ‘growing SICAV’, l’accession au BEL 20 représente la plus belle récompense du travail de l’ensemble de l’équipe WDP au cours des 20 dernières années. Joost Uwents CEO WDP

WDP Rapport financier annuel

Il s’agit d’un cap important dans l’histoire de WDP. Pour nous, famille et Actionnaire de Référence, c’est un hommage à notre papa, l’homme qui a fondé WDP et posé les fondations sur lesquelles Joost et moi-même, entourés d’une solide équipe, avons pu développer ce beau projet. Tony De Pauw CEO WDP

Scannez le code QR pour regarder la vidéo

Message du président

1 MESSAGE DU PRÉSIDENT

En tant que nouveau président, je suis fier de la nouvelle année fantastique réalisée par notre entreprise. En premier lieu, je tiens à remercier notre #TeamWDP. Mais aussi nos clients, partenaires, fournisseurs et toutes les autres parties prenantes, pour la confiance qu’ils ont placée en notre entreprise. 2019 est l’année au cours de laquelle WDP a fêté vingt ans de présence en bourse. Un anniversaire couronné par l’accession au BEL 20 ; comme entreprise en croissance, à haute intensité de capital, il s’agit d’une évolution positive qui nous permettra de capter un public d’investisseurs plus large et d’augmenter la liquidité de l’action. L’action WDP a d’ailleurs été divisée par un facteur 7, ce qui a permis aux investisseurs de la première heure de recevoir 7 nouvelles actions par action détenue en portefeuille, au prix d’environ 23 euros, le prix d’introduction en bourse il y a vingt ans. Eu égard à la nouvelle législation relative aux sociétés et à la phase actuelle du cycle de vie et de croissance de l’entreprise, la forme juridique et la structure

de gouvernance ont été adaptées, d’une société en commandite à une société anonyme dotée d’un Conseil d’Administration moniste. Ce faisant, la forme juridique et la gouvernance d’entreprises rejoignent les meilleurs standards industriels pour les sociétés cotées en Bourse, et le caractère familial et l’esprit de l’entreprise sont préservés grâce à la présence sans faille de l’Actionnaire de Référence, la famille Jos De Pauw, qui, grâce à son ouverture et au partage avec les autres via la bourse, a contribué à la croissance rentable et à la professionnalisation. Par ailleurs, WDP s’est lancée dans le plan de croissance 2019-23 avec entrain. Quelques chiffres marquants en sont la meilleure illustration. Nos équipes commerciales ont notamment réussi à louer environ 1 million de m² d’immobilier logistique. Un tiers concernait le portefeuille existant, au sein duquel la dynamique du marché logistique se traduit en un taux d’occupation toujours aussi élevé de 98% au 31 décembre 2019. Deux tiers de près des 700 000 m² d’espace immobilier neuf

Durant ses vingt ans de présence en bourse, WDP a réalisé une formidable avancée, de small cap belge dans un segment de niche à une entreprise blue chip spécialisée, leader de marché dans plusieurs pays européens. Notre stratégie de pure player et nos ambitions de croissance sont soutenues par la confiance que nous témoignent nos actionnaires.

WDP Rapport financier annuel

croissance du portefeuille à hauteur de 10% et un résultat EPRA par action d’au moins 1,15 euro en 2023. Avec une taille de bilan d’environ 4 milliards d’euros et un ratio loan-to-value de 45%, en association à une forte position de liquidité et à un accès facile au capital, WDP connaît une situation financière robuste. En témoigne le succès de la première augmentation de capital par ABB par une BE-REIT, à l’occasion de laquelle les actionnaires ont une nouvelle fois montré leur confiance : le livre d’ordre a été rempli quatre fois. WDP reste fidèle à une gestion cohérente de sa structure de capital, qui vise un équilibre 50/50 entre dettes et capitaux propres pour le financement de la croissance, en ligne avec le rythme d’investissement visant à maintenir la croissance cohérente du résultat EPRA par action.

L’ADN de WDP est inhérent à la croissance de l’entreprise : la mentalité pratique dans une entreprise rapide et agile est garante d’un service rapide et de qualité qui place le client au centre. ont été loués, représentant un volume de 550 millions d’euros de nouveaux investissements dans le contexte du nouveau plan de croissance. Ce départ en fanfare résulte, une fois de plus, de la belle hausse de 8% du résultat EPRA par action, à 0,93 euro. WDP entend poursuivre sur cet élan en 2020 et prévoit un bénéfice EPRA par action de 1,00 euro. Nous suivons donc le rythme des objectifs fixés dans le plan de croissance à cinq ans : une

Pour sa croissance à long terme, WDP a envisagé l’extension de ses activités aux régions voisines du Benelux ; dans ce contexte, WDP a déjà ajouté l’Allemagne, sixième pays dans lequel elle souhaite établir, à terme, une présence structurelle avec son partenaire de joint venture et entreprise du secteur cotée en bourse, VIB Vermögen. WDP souhaite hisser son drapeau le plus rapidement possible : nous avons déjà lancé la commercialisation d’un premier terrain à Gelsenkirchen. Les tendances fondamentales à long terme, comme l’évolution permanente du comportement des consommateurs et la valeur ajoutée en constante augmentation de la supply chain, soutiennent la demande d’entrepôts modernes et durables. En outre, ces entrepôts ne gagnent pas seulement en intelligence, grâce à l’évolution de la technologie, mais aussi en importance, et le volume imposant d’activités réalisées, comme la personnalisation, le postponed manufacturing, etc. le souligne. WDP y voit de nouvelles opportunités de réaliser son

business plan, malgré l’incessante pression à la baisse sur les rendements, la pénurie de terrains qui augmente et l’allongement des délais de permis. Avec la normalisation du marché et le durcissement des règles en matière de zonage et de permis, l’entreprise constate une évolution vers des opérations plus complexes, comme le regroupement par le biais de puzzles et de redéploiements. Ceux-ci exigeront plus que jamais une connaissance spécialisée et une approche centrée sur le client. La stratégie cohérente depuis des décennies de pure player, qui place le client au centre, a débouché sur une solide franchise commerciale et un réseau très étendu. En outre, l’expertise des équipes et la mentalité d’entreprise pure race fait que nous gagnons la confiance de tellement de clients du top de nos marchés domestiques – ce qui favorise le cross selling – que nous perçons dans le repeat business avec les clients existants. Nous nous réjouissons, de pouvoir, avec nos partenaires, poursuivre sur la voie tracée de la croissance avec le même élan. Nous envisageons l’avenir avec confiance et estimons que le Groupe est suffisamment solide et bien positionné pour pouvoir résister au choc provoqué par la crise mondiale du Covid-19, qui risque d’entraîner un climat macro-économique financier plus volatil. Dans ce cadre, notre priorité est la santé de nos équipes et de nos parties prenantes.

Rik Vandenberghe Président du Conseil d’Administration

Voici WDP

2 VOICI WDP Gouvernance :

2.1 APERÇU 2019

SCA. à une SA d’une

Taux d’occupation

98,1 % DPS

EPRA EPS

20 années de cotation sur Euronext

0,93

euros

0,74 +8 % y/y

+8 % y/y

Superficie portefeuille immobilier

millions de m²

Coût des dettes

2,2%

euros

WDP Rapport financier annuel

4,2

milliards d’euros de valeur en portefeuille. Programme de développement de ~500 millions d’euros.

Nouvelle

région Rhénanie-du-NordWestphalie Brême Hambourg

EPRA Net Initial yield

5,6

Loan-to-value

45,0 %

Durée baux

6.0

Nouveau

plan de croissance

ans

2019-23

Accession à

Index

Premier

Panneaux solaires

MWp

ABB pour une SIR

Voici WDP 20 ans de présence boursière

2.2 20 ANS DE PRÉSENCE BOURSIÈRE

UN PARTENAIRE IMMOBILIER SOLIDE DEPUIS DES DÉCENNIES Rederij De Pauw SA : développement du patrimoine immobilier de la famille Jos De Pauw en Belgique.

Plan de croissance stratégique 2006-09 : doublement de la valeur du portefeuille à hauteur de 700 millions d’euros.

1977-1997

2006

VALEUR DU PORTEFEUILLE

Développement du portefeuille immobilier en France.

Lancement du projet d’énergie solaire (30 MWp). Ambition de neutralité carbone du portefeuille immobilier. 1 million de m² de surfaces louables dans le portefeuille immobilier.

2000

2008

PLAN DE CROISSANCE 2006-09 163 eu- 215 eu- 283 eu- 340 eu280 millions d’euros 160 millions d’euros ros ros ros ros

450 eu617 eu450 millions d’euros ros ros

778 euros

989 euros

990 millions d’euros

PLAN DE CROISSANCE 2011-13

1999

2004

2007

Introduction en bourse de la SICAV immobilère Warehousing & Distribution De Pauw. SCA. Désormais aussi active en Italie et en Tchéquie.

Free float à 70%.

Introduction au marché roumain. 2011

2001 Modification du nom de la Société en Warehouses De Pauw. Ajout de la région Pays-Bas.

Plan de croissance stratégique 2011-13 : Trois piliers de croissance neutralité carbone du portefeuille et des acquisitions.

WDP Rapport financier annuel

L’action WDP désormais notée aussi sur Euronext Amsterdam. Objectifs du plan de croissance 2013-16 réalisés un an plus tôt : portefeuille d’environ 2 milliards d’euros et résultat EPRA par action de 5,00 euros (c’està-dire 0,71 euro après scission de l’action WDP). 2015

Plan de croissance stratégique 2013-16 : extension du portefeuille de 50% à 1,8 milliard d’euros et hausse cumulative du résultat EPRA par action de 20-25%.

WDP remporte le titre d’Entreprise de l’année® 2017. Révision à la hausse de l’objectif de croissance du volume d’investissement dans le cadre du plan de croissance 201620 à 1,25 milliard d’euros, par la poursuite de la croissance sur les marchés géographiques stratégiques existants.

2013

2017

Plan de croissance stratégique 2019-23 : Objectif de croissance annuelle du portefeuille de 10% pour atteindre 5 milliards d’euros et une hausse annuelle du résultat EPRA de 6% pour atteindre 1,15 euros en 2023. WDP dans le BEL 20. Extension régionale en Allemagne. Premier ABB pour une SIR. Passage à la forme juridique SA. Mise en œuvre de l’ESG Roadmap 2019-23. Division de l’action WDP par un facteur 7.

2019 2019

PLAN DE CROISSANCE 2013-16 1,2 milliard d’euros

2,0 milliards d’euros

PLAN DE CROISSANCE 2019-23

2,1 milliards d’euros

3,5 milliards d’euros

PLAN DE CROISSANCE 2016-20

2014

2018

Statut de SIR. Capitalisation boursière supérieure à 1 milliard d’euros.

Émission de la première obligation verte et poursuite du déploiement du programme de panneaux solaires.

2016 Plan de croissance stratégique 2016-20 : ambition d’un accroissement du portefeuille de l’ordre de 1 milliard d’euros pour atteindre une valeur de 3 milliards d’euros, et une augmentation cumulée du profit de 25% par action. WDP repris dans l’indice AMX sur Euronext Amsterdam. Le Luxembourg comme nouveau marché domestique.

4,2 milliards d’euros

Voici WDP Ambition du plan de croissance 2019-23

2.3 AMBITION DU PLAN DE CROISSANCE 2019-23

NOS MARCHÉS DE CROISSANCE

BRÊME

HAMBOURG

PAYS-BAS RHÉNANIE-DU-NORDWESTPHALIE BELGIQUE LUXEMBOURG

LILLE

ALLEMAGNE ROUMANIE

FRANCE

TOULOUSE

Portefeuille immobilier

Croissance EPRA EPS

au moins

1,5

1,15 euros

milliard d’euros

33 %

milliards d’euros

10 % par an

6 % par an

cumulatif

1. Ces ambitions sont basées sur le maintien des paramètres opérationnels et financiers actuels et sur un environnement opérationnel stable dans un contexte de demande structurelle continue de superficie logistique moderne. Ces ambitions de croissance et de bénéfice sont basées sur la situation actuelle et sous réserve de circonstances aujourd’hui imprévisibles (comme par exemple un détérioration matérielle du climat économique et financier) et d’un nombre normal d’heures d’ensoleillement.

WDP Rapport financier annuel

2.4 NOTRE STRATÉGIE Pure player au service du client WDP développe et propose à la location des espaces de stockage et de distribution pour son compte propre, sur demande de son client et sur mesure, en tenant compte des besoins actuels du secteur. Par ailleurs, WDP investit également directement dans des bâtiments existants, en considérant toujours le long terme. WDP parvient ainsi à obtenir un avantage stratégique à tous les niveaux de la chaîne de valeur immobilière. La vision à long terme adopté par WDP dans chaque décision immobilière se poursuit dans sa relation avec tous les clients. WDP veut, en effet, être d'abord le partenaire de ses clients, développer avec eux une relation à long terme réussie et les soutenir dans leurs activités. Cela nous permet d'œuvrer à une croissance tournée vers l'avenir.

Chez WDP, la proximité du client est importante. C'est ce qui me permet d'être automatiquement impliqué de près dans leur stratégie immobilière et de rechercher, avec eux, la meilleure solution pour arriver à l'optimisation de leurs flux logistiques.

WDP, leader du marché au Benelux1 et partenaire immobilier respecté, développe ses activités en Belgique, aux Pays-Bas, au Luxembourg, en France, en Allemagne et en Roumanie.

Thomas Bosmans WDP Portfolio Manager BELUX & FR

1. Cette affirmation est basée sur un calcul comparatif du nombre de mètres carrés de surfaces de bâtiments en portefeuille pouvant être louées.

WAREHOUSES WITH BRAINS

Axé sur le client

Développement

Location d'immobilier logistique

Vision à long terme

Partenaires solides

Actifs dans l'ensemble de la chaîne de valeur

Acquisitions

Voici WDP Notre stratégie

Commercial et self-managed

Flexibilité et in-house knowhow

Le taux d’occupation constamment élevé constitue le pivot de la gestion de WDP. Ce taux résulte de partenariats à long terme avec les clients.

WDP est un acteur immobilier flexible. Une bonne connaissance des clients et de leur secteur d’activité, alliée à la diversification du portefeuille, nous permet de répondre rapidement à leurs besoins parfois changeants. Travaillant avec une équipe de taille relativement modeste, mais impliquée, WDP garantit en outre la réalisation de solutions rapides, flexibles et de qualité, tout en assurant à ses actionnaires une marge opérationnelle élevée.

WDP ne représente pas un fonds passif mais une entreprise commerciale à l'écoute du secteur, qui propose des solutions immobilières logistiques aux entreprises et pour leur chaîne d’approvisionnement. Le monde de la logistique et de la distribution ne cesse d’évoluer. En suivant de près ces évolutions, WDP est en mesure de proposer en permanence à ses clients les bâtiments les plus modernes et les solutions les plus adaptées. WDP est, en outre une self-managed company, ce qui veut dire que la gestion est assurée au sein même de la Société et qu’elle est entièrement au service des actionnaires, des clients et des autres parties prenantes. En conservant les projets en portefeuille après leur achèvement ou leur acquisition, les plus-values réalisées en interne restent dans la société.

C’est ainsi que nous en venons à un autre élément clé de la stratégie WDP : l’in-house know-how. WDP ne dispose pas uniquement d’une équipe commerciale interne qui s’attache en permanence à maintenir le taux d’occupation à un niveau aussi élevé que possible, tout en étant attentive aux clients actuels et potentiels. En effet, nous développons les bâtiments et les gérons via des project managers et des facility managers internes, dotés de longues années d’expérience. Les project managers assurent le suivi des chantiers de nouvelles constructions en cours sous la direction du directeur

UN PURE PLAYER QUI SE SPÉCIALISE DANS LE SECTEUR DES ENTREPÔTS Plus de 40 années d’expérience et de stratégie dédiée Diversification géographique

Spécialiste de l'immobilier bien implanté

Équipes commerciales, techniques et de facility management propres

Accent sur les solutions durables

Accent sur les partenariats à long terme

REIT en BE, NL et FR 1

Un investisseur actif et flexible

Énergies renouvelables, energy monitoring et optimisation énergétiques

Entreprise durable

Investissement continu en capital humain

Bonne gouvernance d'entreprise conforme au marché

1. REIT (real estate investment trust) est une dénomination internationale des entreprises de l’immobilier cotées qui désigne des fonds d’investissement immobiliers qui développent une politique d’investissements à long terme et sont dotés d’un statut fiscal transparent. En Belgique SIR, aux Pays-Bas : FBI et en France : en France.

WDP Rapport financier annuel

Comme facility manager, nous sommes impliqués dès le début d'un nouveau développement. Nous examinons ensemble les exigences du bien et les souhaits du nouveau client pour pouvoir, après réception, offrir un service parfait à nos clients. Remco van Iersel Facility manager WDP Nederland

technique. Les facility managers sont responsables de la gestion des bâtiments existants, aussi bien pour les travaux d’entretien que pour ceux d’adaptation ou d’amélioration. Il est important de garder toutes les fonctions cruciales relatives à l’immobilier en interne, de manière à pouvoir réagir le plus rapidement et le plus efficacement possible en cas de problèmes et à garantir la bonne santé de l’entreprise à long terme. Sur les plans financier, comptable et juridique également, WDP maîtrise son sujet. L’entrepreneuriat, combiné à des lignes de décision courtes et rapides et à la structure aplatie qui laisse la place à l’innovation en font une entreprise dynamique.

Responsabilité sociétale

reçoive la possibilité de déployer ses talents. WDP entend exercer ses activités de façon durable, dans l’intérêt de toutes les parties prenantes impliquées dans les activités de l'entreprise. La Société considère que l’élargissement de son portefeuille d’une manière durable et responsable est crucial. WDP vise l’efficience énergétique des bâtiments et investit dans l’énergie renouvelable en installant des panneaux solaires. Ces investissements sont réalisés selon une approche win-win, adoptée afin que toutes les parties prenantes puissent en tirer bénéfice.

Un spécialiste de l’immobilier aux fondations solides Critères d'investissement

Investisseur à long terme en immobilier logistique, WDP est conscient du rôle qu’il joue envers l’environnement et de sa responsabilité sociétale. Pour entreprendre de façon durable, il faut être un employeur durable qui prête une attention particulière à ses collaborateurs. Il est important que chacun se sente bien, valorisé, et

Lors du démarrage de nouveaux projets et lors d’acquisitions, plusieurs critères rigoureux sont toujours appliqués. Parmi ces exigences de base figurent un rendement de marché adapté et un résultat positif de l’analyse approfondie de tous les risques potentiels. Ces risques sont avant tout de nature immobilière – comme l’emplacement, les techniques, la durabilité et la

Voici WDP Notre stratégie

facilité de location– et ensuite de nature juridique, financière et fiscale. WDP n’investit dans un bâtiment, qu’il soit neuf ou existant, que si la Société est convaincue du potentiel de relocation du bâtiment en question après le départ du locataire en place. Les bâtiments doivent également présenter une valeur résiduelle élevée. Autrement dit, les terrains doivent conserver une valeur élevée, même une fois les bâtiments arrivés au terme de leur durée de vie. Les bâtiments ou les terrains faisant l’objet d’investissements doivent contribuer à la valeur totale du portefeuille et au bénéfice par action. Ils doivent s’inscrire dans le portefeuille moderne et performant et par conséquent aussi dans le réseau que WDP souhaite développer au sein du marché logistique. Gestion financière La gestion financière repose aussi sur plusieurs conditions invariables. Toutes les parties prenantes (actionnaires, clients, bailleurs de fonds, équipe WDP et fournisseurs) doivent bénéficier du contrôle rigoureux des coûts, allié à une structure d’endettement avisée et à des couvertures de taux d’intérêt. En matière de financement, nous combinons autant que possible la distribution de nouveaux capitaux et le financement externe. Cela permet de maintenir un équilibre sain entre capitaux propres et étrangers. Par ailleurs, nous réalisons l’un des principes et objectifs de l’entreprise, la croissance du bénéfice par action, en assurant constamment l’équilibre par le biais d’augmentations de capital accompagnées immédiatement d’actifs rentables. Un financement correct est une condition nécessaire pour un business model rentable et solide, vu le caractère à forte intensité de capital du secteur immobilier. À cet égard, nous visons une structure en capital équilibrée, accompagnée d’un bon taux de couverture. En poursuivant en permanence le processus d’agrandissement d’échelle, WDP s’efforce sans relâche d’obtenir des coûts d’endettement et de financement compétitifs. La mise en réserve d’une partie des bénéfices nous permet de créer un tampon financier pour l’avenir et de réinvestir ces ressources pour la poursuite de la croissance de l’entreprise. Ceci

permet d’assurer une gestion durable et attractive en matière de dividende, où le dividende en termes absolus est en rapport avec les réserves historiques et un taux de versement faible d’environ 80%, conforme au minimum légal applicable aux SIR (voir ci-après). L’objectif de la politique de WDP est de faire évoluer le dividende avec le résultat EPRA par action. Enfin, WDP vise une stratégie dans laquelle la croissance réalisée par l'entreprise est toujours clairement définie. La croissance doit toujours apporter une valeur ajoutée, aussi bien aux clients qu'aux actionnaires, pour qu'elle puisse se dérouler de façon contrôlée et durable. Les avantages de la structure SIR WDP a adopté en Belgique la structure d’une société immobilière réglementée publique (SIR publique), soumise à ce titre au contrôle prudentiel de la FSMA. Aux Pays-Bas et en France, la société possède un statut de Fiscale Beleggingsinstelling (FBI) et de Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC). WDP peut ainsi opérer sur ces marchés stratégiques selon le modèle défensif du Real Estate Investment Trust (REIT). En tant que modèle de placement défensif, la SIR est en effet soumise à une législation stricte, visant à protéger les actionnaires et les bailleurs de fonds. Le statut de SIR offre aux investisseurs la possibilité d’accéder à un portefeuille immobilier diversifié, de façon équilibrée, rentable et fiscalement transparente. En mettant l’accent sur la création de cash-flows à long terme, associés à une obligation de versement élevé, une SIR offre une alternative solide, rentable et liquide à l’immobilier détenu en direct. Grâce à l’ampleur de son portefeuille, WDP est en mesure de fournir d’un coup aux investisseurs une grandeur d’échelle importante dans des régions bien définies, de même qu’une saine diversification. Le fait de posséder en Belgique, aux Pays-Bas et en France le statut de SIR, de FBI et de SIIC, permet à WDP de se positionner à l’international de façon cohérente vis-à-vis des clients, des fournisseurs, des bailleurs de fonds et des investisseurs.

WDP Rapport financier annuel

DE COMMODITY À GAME CHANGER

E-commerce

Reconfiguration chaîne d’approvisionnement

Connectivité digitale Entrepôts intelligents

Satisfaction immédiate

Changement du comportement des consommateurs

Développement technologique

VALEUR AJOUTÉE LOGISTIQUE

Automatisation des entrepôts Transition énergétique

Durabilité

Bundling

WDP, votre partenaire pour une croissance à long terme Valeur ajoutée du secteur logistique Le secteur de l’immobilier logistique actuel joue un rôle crucial dans la chaîne d’approvisionnement. Les espaces de stockage et de distribution traditionnels ont évolué d'un besoin basique pour devenir le pivot de la chaîne d'approvisionnement. La demande structurelle d'espaces de stockage modernes et intelligents en est une conséquence logique. Le consommateur, qui constitue un facteur déterminant, a un nouveau rôle à jouer. Quand il fait ses courses au supermarché, il veut des produits alimentaires frais, prêts à consommer. Il a aussi de plus en plus souvent recours au commerce en ligne et s’attend à ce que ses commandes soient livrées immédiatement. La satisfaction immédiate est devenue une évidence que les évolutions technologiques ont rendue possible.

Les espaces de stockage intelligents – dotés ou non d’infrastructures de production – sont conçus conformément aux nouvelles tendances technologiques. La connectivité numérique, la transition énergétique et l’automatisation des entrepôts permettent d’optimiser la chaîne d’approvisionnement et influent sur la satisfaction du locataire en tant que client, donc aussi sur celle du consommateur. L’immobilier logistique doit également être durable. Le client veut disposer d’un bâtiment efficient sur le plan énergétique (et donc aussi économique), mais l’emplacement du bâtiment doit également être stratégique. Le client veut regrouper autant que possible les flux de marchandises, afin de gagner en efficacité et en rapidité en matière de livraison. WDP aide ainsi ses clients à créer une plus-value maximale dans le domaine de la logistique. WDP participe à la résolution de leurs problèmes immobiliers en leur proposant un portefeuille diversifié de bâtiments durables et modernes, toujours adaptés aux besoins du secteur.

Voici WDP Notre stratégie

Un portefeuille avec une bonne diversification géographique Les sites de WDP sont tous choisis en fonction de leur situation stratégique à proximité directe de carrefours de logistique ou de distribution. Un intérêt particulier est porté aux sites multimodaux, avec une accessibilité maximale par les infrastructures routières, fluviales et ferroviaires. WDP se concentre plus concrètement sur deux corridors logistiques importants : la majorité des immeubles du portefeuille de WDP sont situés à des emplacements de premier plan sur l’axe logistique Amsterdam-Rotterdam-Breda-Anvers-Bruxelles-Lille. Ce segment du portefeuille est situé essentiellement dans le cœur économique de l’Europe occidentale septentrionale, qui regroupe une concentration élevée de consommateurs et de pouvoir d’achat. Il se situe en

outre dans l’arrière-pays stratégique des ports d’Anvers et de Rotterdam, véritables portes d’entrée de l’Europe en matière d’importations et d’exportations. À l'avenir, WDP souhaite étendre ses activités en Allemagne, dans les régions de la Rhénanie-du-Nord-Westphalie, de Brême et Hambourg. WDP pourra, de cette manière, offrir à ses clients une couverture géographique plus étendue. Dans le même temps, WDP se concentre sur la Roumanie, un marché complémentaire en croissance. Dans ce marché de production historiquement important, la logistique, alliée à un marché de la consommation en pleine croissance, occupe désormais une place extrêmement importante, en particulier en raison d’une valeur ajoutée plus élevée et de la forte demande d’espaces de stockage et de distribution modernes. Par ailleurs, la Roumanie est une voie d’accès à l’Europe du Sud-Est qui permet d’approvisionner toute la région.

RÔLE CLÉ DANS LA CHAÎNE D’APPROVISIONNEMENT

Production

Consommateur multicanal Distribution E-fulfilment Retour LOGISTIQUE MODERNE ET INTELLIGENTE

Last mile

WDP Rapport financier annuel

Hambourg

Brême

Pays-Bas Rhénanie-du-NordWestphalie Port

Zwolle

Aéroport

Amsterdam

Terminal à conteneurs Utrecht Rotterdam Tiel

Nijmegen Tilburg

Gelsenkirchen

Breda Veghel

Belgique

Anvers

Anvers Gand

Bruxelles Lille

Genk Maastricht Liège

Charleroi

Namur

Luxembourg

Roumanie

Eurohub Centre

Nord de la France Eurohub Sud

Sud de la France

Ukraine

Moldavie

Oradea Hongrie

Sibiu

Toulouse

Roman

Cluj-Napoca

Brasov Brãila

Rm. Vâlcea Serbie

Ploiesti Pitesti Bucarest

Bulgarie

Constanta

Voici WDP Agenda financier

2.5 AGENDA FINANCIER

15 AVRIL 2020 – 24H

Date limite d’enregistrement des actions en vue de la participation à l’Assemblée Générale annuelle du 29 avril 2020

5 MAI 2020

Date de clôture du registre des dividendes 2019 27 MAI 2020

22 AVRIL 2020

Date de versement des dividendes 2019

Publication des résultats du premier trimestre 2020 31 JUILLET 2020 23 AVRIL 2020

Date limite de confirmation de la participation à l’Assemblée Générale annuelle du 29 avril 2020

Publication des résultats semestriels 2020 et publication du rapport financier semestriel 2020 21 OCTOBRE 2020

29 AVRIL 2020

Publication des résultats du troisième trimestre 2020

Assemblée Générale annuelle de l’exercice 2019 29 JANVIER 2021 4 MAI 2020

Publication des résultats annuels 2020

Date de détachement du coupon de dividende 2019 28 AVRIL 2021

Assemblée Générale annuelle de l’exercice 2020

Les dates de la période d’enregistrement relative au dividende optionnel et de cotation des nouvelles actions seront fixées lors du Conseil d’Administration du 29 avril 2020. Pour d’éventuelles modifications, nous vous renvoyons à l’agenda financier sur le site www.wdp.be.

WDP Rapport financier annuel

03 019, DÉPART EXCELLENT 2 DU PLAN DE CROISSANCE 2019-23 Nos clients recherchent des biens immobiliers logistiques toujours plus modernes, poussés par l'évolution du comportement des consommateurs et l'accélération des technologies nouvelles et plus durables. En raison de la rareté du foncier, les développements relatifs aux friches industrielles et les puzzles immobiliers plus complexes représentent les sites du futur. Martijn Sleutjes Business Development Manager WDP Nederland

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Transactions et réalisations

3.1 TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS

PROJETS TAUX D’OCCUPATION

98,1%

FINALISÉS

EN EXÉCUTION

SUPERFICIE

361 000 m

637 000 m

INVESTISSEMENTS

216

millions euros

80% prolongée à des clients existants Confirmation de la confiance

millions euros

Dont un montant de 262 millions d’euros à investir

BAUX TERMINÉS EN 2019 La plupart a été renouvelée (99 %)

480

RENDEMENT LOCATIF BRUT INITIAL

7,2%

6,8%

6,3% au Benelux 8,7% en Roumanie

6,1 % au Benelux 8,2 % en Roumanie

DURÉE MOYENNE DES BAUX

10 ans

ACQUISITIONS

124

millions euros

5,7%

Rendement locatif initial brut

100% LOUÉ AU PRÉALABLE

WDP Rapport financier annuel

PANNEAU SOLAIRE

AUTRES POTENTIELS

RÉALISÉ EN 2019

> 1 000 000 m

107

millions euros

Belgique + Luxembourg + France 290 000 m² Pays-Bas 200 000 m² Roumanie > 500 000 m²

MWp

15 MWp

5 MWp

Pays-Bas

Flandre

DURABILITÉ ET ENTREPRISE (ESG) ESG Roadmap 2019-23 Energy monitoring Awareness HSES Nouvelle forme juridique : d’une SCA à SA Reporting ESG structuré et unique Nouveaux panneaux solaires

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Transactions et réalisations

24 Les dates de livraison prévues ont été estimées sur la base des informations disponibles au 31 décembre 2019. Plus loin dans ce chapitre, sous Faits survenus après la date du bilan, plus d'informations sont fournies concernant la crise liée à Covid-19.

Belgique PROJET EN EXÉCUTION

VENDU

HEPPIGNIES

LOUVAIN, VAART 25-35

Entrepôt neuf à agrandir d’environ 2 000 m² (réception prévue : T1 2021). Le budget d’investissement pour cette extension s’élève à environ 5 millions d’euros pour WDP.

En réponse à la demande d’une offre de logement plus importante dans cette partie de la ville, WDP a conclu un accord de partenariat avec le promoteur L.I.F.E., en vue de transformer l’actuel immeuble Hungaria en tour de logement résidentiel. Dans le cadre de ce projet, WDP vendra ce site conjointement avec L.I.F.E., par phases.1 Aujourd’hui, le pourcentage d’espaces vendus s’établit à 73%. La livraison par phases d’I love Hungaria a démarré à l’automne 2019.

PROJET FINALISÉ

TONGEREN, HEERSTERVELDWEG 17 Un nouvel entrepôt cross-dock d’environ 5 000 m² avec une liaison directe à l’autoroute E313, destiné au prestataire de services logistiques GLS sur la base d'un contrat de bail de quiçnze ans. Le budget d’investissement pour WDP s’élève à 8 millions d’euros.

PROJET FINALISÉ

PROJET EN EXÉCUTION

WDPORT OF GHENT

COURCELLES, RUE DE LIÈGE 25

Le site actuel de Distrilog Group au port de Gand a été étendu d’une superficie d’environ 10 000 m². La durée du contrat de bail de cette extension est conforme au contrat de l’ensemble du site. Le budget d’investissement s’élève à environ 4 million d’euros..

L’immeuble existant s’enrichit d’une superficie d’environ 2 200 m² (réception prévue : quatrième trimestre 2020). Le bien est loué dans sa totalité à Conway, qui est déjà un locataire de WDP à Jumet. Conway, qui recherchait un site de plus grande taille adapté à la croissance de ses activités, s’installera donc sur ce site de Courcelles sur la base d’un contrat de bail de neuf ans. Le budget d’investissement pour cette extension s’élève à environ 2 millions d’euros.

1. Voir le communiqué de presse du 30 avril 2015.

PROJET EN EXÉCUTION

NIVELLES, RUE DE L’INDUSTRIE 30 À la demande du locataire WEG EUROPE, son site d’entreposage s’enrichira d’une superficie d’environ 2 000 m². Le budget d’investissement pour WDP s’élève à environ 1 million d’euros. L’achèvement des travaux est prévu au cours du deuxième trimestre 2020. WEG EUROPE signe pour cette extension un contrat de bail de quatre ans, en ligne avec le contrat de bail de l’immeuble actuel.

WDP Rapport financier annuel

PROJET EN EXÉCUTION

HEPPIGNIES, RUE DE CAPILÔNE 6C WDP réalise un nouveau centre de distribution pour la chaîne de supermarchés belge Cora sur ses terrains existants à Heppignies. Après réception, prévue au courant du premier trimestre 2020, Cora disposera d’une superficie totale d’environ 32 000 m² qui sera louée pour une période de six ans. Le budget d’investissement pour cette réalisation s’élève à environ 16 millions d’euros.

PROJET EN EXÉCUTION

LOKEREN, BEDRIJVENTERREIN E17/4 Sur ce nouveau terrain industriel, WDP va réaliser un site logistique d'entreposage unique en son genre destiné à Barry Callebaut. Ce site abritera le nouveau centre de distribution mondial (CDM) de Barry Callebaut. Le site sera équipé d’une nouvelle zone d’entreposage de faible hauteur (low bay) ainsi que d’un entrepôt grande hauteur (high bay) entièrement automatisé (plus de 60 000 m² au total). La réception est prévue dans le courant du troisième trimestre 2021. Pour cette réalisation, WDP prévoit un budget d'investissement d'environ 100 millions d'euros (comprenant les investissements nécessaires à l'automatisation), et un rendement conforme au marché pour ce type de projet prestigieux. Barry Callebaut louera ce nouveau CDM sur la base d’un contrat de bail à long terme.

VENDU

Par ailleurs, les sites de Sint-Niklaas, Boortmeerbeek (Leuvensesteenweg 238), Leuven – Wilsele et une partie du site d’Anderlecht, ont été cédés dans le courant de 2019. Pour l’heure, un montant de 5,8 millions d’euros en Actifs détenus en vue de la vente a été inscrit au bilan. Cette somme porte sur la partie restante du site d’Anderlecht, sur un petit site à Puurs en Belgique et sur le site de Drunen aux Pays-Bas.

PROJET EN EXÉCUTION

GEEL, HAGELBERG 12 Le centre de distribution de Distrilog, situé dans le zoning industriel de Geel-ENA232 , sera agrandi d’une superficie supplémentaire d’environ 8 000 m² et pourra être mis en service fin 2020. La durée de cette nouvelle zone sera alignée sur le contrat de bail existant pour la totalité du site, c’est-à-dire six ans. Le budget d’investissement s’élève à environ 4 millions d’euros.

2. Réseau économique Canal Albert (ENA).

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Transactions et réalisations

PROJET EN EXÉCUTION

ASSE - MOLLEM, Z.5 191, 192, 320, 321 Redéveloppement et extension du centre de distribution destiné au distributeur de presse AMP, ce qui représente un projet d’une superficie totale de 9 000 m² qui sera réceptionné au cours du premier trimestre 2020. Le budget d’investissement pour WDP s’élève à plus de 4 millions d’euros. L’immeuble rénové sera loué par AMP sur la base d’un contrat de bail de quatre ans.

PROJET EN EXÉCUTION

LONDERZEEL, WEVERSSTRAAT 27-29 Un projet de construction neuve innovant et durable à la pointe de la technologie sera édifié sur le site WDP à redévelopper existant à la Weversstraat 27-29 à Londerzeel pour les activités de distribution de Colruyt. Étant donné sa situation stratégique le long de l’autoroute A12 Bruxelles-Anvers, le nouveau centre de distribution permettra d’optimiser encore davantage le transport de marchandises. WDP développera cet entrepôt neuf d’une superficie d’environ 20 000 m², avec réception prévue à la fin de 2020. Le budget d’investissement s’élève à environ 9 millions d’euros3.

3. À l’exclusion d’un montant d’investissement de 6 millions d’euros pour le terrain déjà propriété de WDP.

WDP Rapport financier annuel

Luxembourg

PROJET EN EXÉCUTION

BETTEMBOURG (EUROHUB SUD) Troisième centre de distribution de WDP sur le site logistique Eurohub Sud, à Bettembourg-Dudelange, au Luxembourg, dont la réception est prévue début 2020. Le bâtiment d'environ 25 000 m² accueillera différents locataires : Sobolux – membre du groupe logistique Ziegler – (10 000 m²), le détaillant Trendy Foods (10 000 m²) et le service de livraison FedEx (5 000 m²). Ziegler et FedEx sont déjà locataires de WDP dans d'autres régions, Trendy Foods est un nouveau client qui s'ajoute au portefeuille de WDP. Le bâtiment est loué sur la base d'un contrat de bail à long terme. Le budget d’investissement pour ce projet s’élève à environ 12 millions d’euros pour WDP4.

4. Voici le montant de l'investissement calculé proportionnellement à la part de WDP dans WDP Luxembourg, en l'occurrence 55%.

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Transactions et réalisations

Pays-Bas

PROJET EN EXÉCUTION

RIDDERKERK, NIEUW REIJERWAARD Un nouveau centre de distribution d’une superficie totale de 26 000 m² est développé pour Kivits Groep Holding, un prestataire de services logistiques complets pour le secteur PFL. Ce bien sera loué par Kivits sur la base d’un contrat de bail de 15 ans. L’emplacement constitue une extension de l’ensemble PFL existant de WDP dans la région de Barendrecht. La réception de ce nouvel entrepôt est prévue à la fin de 2020. Dans l’attente de cette réalisation, les activités de Kivits sont transférées dans le bien de WDP situé Ziedewij à Barendrecht. Le budget d’investissement pour WDP s’élève à environ 28 millions d’euros.

PROJET EN EXÉCUTION

ACQUISITION

NIEUWEGEIN, BRIGADEDOK

DEVENTER ET BREDA

WDP a démarré la réalisation d’un centre de distribution state-ofthe-art d’environ 15 000 m² pour Caldic Ingredients, producteur et distributeur international de matières premières destinées à l’industrie alimentaire. La réception de ce nouveau bien est prévue au premier trimestre 2020. Le budget d’investissement prévu s’élève à environ 12 millions d’euros. Caldic louera le site sur la base d’un contrat de bail de dix ans.

WDP renforce son partenariat actuel avec le grossiste Horeca Sligro via le « sale - and - lease - back » des entrepôts de Sligro à Deventer et Breda5. Cette transaction cadre dans le déploiement par Silgro d’un nouveau réseau de distribution aux Pays-Bas. Il s’agit de la reprise et de la mise en location de deux entrepôts de haute qualité équipés de chambres de congélation et de réfrigération qui ont la certification BREEAM Outstanding.6 Le montant de l’investissement s’élève, respectivement, à environ 20 millions d’euros et 22 millions d’euros. Les deux biens offrent chacun une superficie d’environ 25 000 m². Sligro louera les biens sur la base d’un contrat de bail triple net de quinze ans.

ACQUISITION

DE LIER, JOGHEM VAN DER HOUTWEG 84 Acquisition d’un immeuble d’environ 7 700 m² pour de Jong, qui peut ainsi augmenter encore sa superficie actuelle (de Jong loue déjà le bien de WDP limitrophe). Le montant de cette acquisition s’élève à environ 10 millions d’euros. De Jong prendra ce nouvel immeuble en location à long terme. Cette acquisition participe de l’ambition de WDP de poursuivre l’extension de son site à De Lier et de rechercher des nouveaux développements.

5. La livraison finale de cet immeuble est prévue au long du T2 2020. 6. BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) est un certificat de durabilité qui concerne les performances d’un bâtiment pendant l’ensemble de son cycle de vie. La certification ne s’attache pas seulement à la performance énergétique d’un bâtiment, mais aussi à l’utilisation du terrain, à l’écologie, au processus de construction, à la consommation d’eau, aux déchets, à la pollution, au transport, aux matériaux, à la santé et au confort. Le score final octroyé à un bâtiment est exprimé par les appréciations Acceptable, Pass, Good, Very Good, Excellent ou Outstanding. La certification ne s’attache pas seulement à la performance énergétique d’un bâtiment, mais aussi à l’utilisation du terrain, à l’écologie, au processus de construction, à la consommation d’eau, aux déchets, à la pollution, au transport, aux matériaux, à la santé et au confort. Le score final octroyé à un bâtiment est exprimé par les appréciations Acceptable, Pass, Good, Very Good, Excellent ou Outstanding.

WDP Rapport financier annuel

PROJET FINALISÉ

BARENDRECHT, DIERENSTEINWEG 30 Dans le prolongement de l'acquisition du bâtiment C-D, cet emplacement a été redéployé sur mesure pour le locataire The Greenery, avec une superficie brute d’environ 23 700 m², pour une durée d’au minimum quinze ans. Le budget d’investissement s’élève à environ 10 millions d’euros.

PROJET EN EXÉCUTION

EINDHOVEN, PARK FORUM

BLEISWIJK, CLUSTER III

Pour permettre la croissance continue de Brocacef, le site actuel qu’elle occupe sera doublé grâce à la réalisation d’un nouveau magasin d’une superficie d’environ 10 000 m². La réception est prévue au cours du premier trimestre de 2020. Brocacef signe un contrat de bail de dix ans pour cette extension. Le budget d’investissement pour cette réalisation s’élève à environ 10 millions d’euros.

Boland, spécialiste d'articles de fête, devrait, selon les prévisions, prendre possession, au premier trimestre 2021, d'un nouvel entrepôt à réaliser d'une superficie de 16 000 m², sur la base d'un contrat de location de dix ans et demi. Le budget pour ce projet de construction neuve s’élève à environ 18 millions d’euros.

PROJET FINALISÉ

HEIENOORD, BEDRIJVENPARK HOEKSE WAARD Nouvel espace de stockage pour la société d’import-export Van Claem Klerks Group et la société de transport international New Corp Logistics de respectivement 11 025 m² et 11 050 m² sur la base d’un contrat de bail de cinq ans. Le budget d’investissement s’élève à environ 18 millions d’euros.

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Transactions et réalisations

PROJET FINALISÉ

BLEISWIJK, PRISMALAAN WEST 43 Projet de nouvelle construction d’une superficie de quelque 8 000 m². Cet espace sera loué par un spécialiste des fruits et légumes, Hoogsteder Groupe, filiale de The Greenery, sur la base d’un bail de dix ans. Cette réalisation porte sur un budget d’investissement d’environ 7 millions d’euros.

PROJET FINALISÉ

ZWOLLE, MINDENSTRAAT 7 Le site existant pour Altrex a été élargi d’une superficie d’environ 3 885 m². Le budget d’investissement s’élève à environ 2 millions d’euros. Altrex a signé un contrat de bail de dix ans et a immédiatement renouvelé son bail relatif à l’espace existant pour une même durée.

PROJET EN EXÉCUTION

BLEISWIJK, SNELLIUSLAAN 13 Un nouvel entrepôt d'une superficie totale d'environ 17 000 m² est réalisé pour le prestataire logistique Drake & Farrell ; la réception est prévue au troisième trimestre 2020. Drake & Farrell louera ce nouvel emplacement pour une période de cinq ans et demi. Le budget d’investissement s’élève à environ 16 millions d’euros.

WDP Rapport financier annuel

PROJET FINALISÉ

BLEISWIJK, SNELLIUSLAAN 15 Projet réalisé pour Konings-Zuivel, un distributeur spécialisé dans les produits laitiers. WDP y a réalisé un centre de distribution d’environ 8 000 m² sur la base d’un contrat de bail de dix ans. Le budget d’investissement s’élève à environ 6 millions d’euros.

PROJET EN EXÉCUTION

PROJET FINALISÉ

NIEUWEGEIN, DIVISIEDOK 1

ZWOLLE, POMMERENSTRAAT 2

Le bâtiment existant d’environ 37 500 m² est loué et étendu d’une superficie de 12 500 m² pour Bol.com. La livraison est prévue au troisième trimestre 2021. Le budget d’investissement pour cette extension s’élève à environ 15 millions d’euros pour WDP. Ce bien sera loué sur la base d’un contrat de bail de cinq ans.

Deuxième centre de distribution d’environ 25 000 m² pour Wehkamp, en vue de l’extension de son centre de distribution e-commerce entièrement automatisé existant sur ce site. Wehkamp loue ce nouvel immeuble sur la base d'un contrat de bail à long terme de dix ans. Le budget d’investissement pour WDP s’élève à environ 24 million d’euros.

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Transactions et réalisations

PROJET EN EXÉCUTION

KERKRADE, STEENBERGSTRAAT Réalisation d’un nouveau centre de distribution européen clé en main destiné à Berner Produkten, grossiste en outils et matériaux, qui assurera la distribution au Benelux et dans la région Rhénanie – Ruhr au départ de ce site. Après réception, prévue au cours du premier trimestre 2020, le nouveau bien offrira une superficie d’environ 28 000 m² et sera loué par Berner Produkten sur la base d'un contrat de bail de quinze ans. Le montant de l’investissement pour WDP s’élève à 25 millions d’euros.

PROJET FINALISÉ

BREDA, HEILAARSTRAAT 263 Après la démolition des entrepôts existants (ancien The Greenery), un nouvel entrepôt d’environ 55 000 m² est réalisé et pris en location par Lidl sur la base d’un contrat de bail de longue durée de dix ans. Lidl consolide dans ce bien ses activités food. Le budget d’investissement pour WDP s’élève à environ 27 millions d’euros.

ACQUISITION

SCHIPHOL LOGISTICS PARK

HEERLEN

Le site actuel de WDP situé à la Pudongweg/Incheonweg à Schiphol, à côté des bâtiments pour DSV et Kuehne + Nagel, a été agrandi d’un potentiel foncier de plus de 30 000 m². Le budget d’investissement pour cette acquisition tourne autour de 10 millions d’euros.

Acquisition d’un potentiel foncier en vue d’agrandir l’ensemble pharmaceutique actuel que WDP a développé à Heerlen. La commercialisation de cette future construction neuve est déjà en cours. Le budget d’investissement pour WDP s’élève à environ 8 millions d’euros.

PROJET FINALISÉ

ARNHEM, BEDRIJVENPARK IJSSELOORD 2 Réalisation d’un nouvel entrepôt de 20 250 m² destiné à Bunzl, fournisseur d’emballages, de produits jetables et de produits hygiéniques, qui loue ce bien sur la base d’un contrat de bail à long terme de dix ans. Le budget d’investissement pour cette réalisation s’élève à environ 18 millions d’euros.

WDP Rapport financier annuel

PROJET EN EXÉCUTION

ROZENBURG, INCHEONWEG 11-13 Le site actuel de WDP utilisé par différents clients sera équipé d'un garage d'environ 390 places. La réception est prévue à la fin du troisième trimestre 2020. Le budget d’investissement pour cette réalisation s’élève à 4 millions d’euros.

PROJET EN EXÉCUTION

BREDA, HEILAARSTRAAT 263 Une dernière partie de ce site est actuellement redéployée et connectée directement au nouvel entrepôt destiné à Lidl, qui louera cette extension d’une superficie d’environ 5 000 m² sur la base d’un contrat de bail de neuf ans. Le budget d’investissement pour ce redéveloppement s’élève à environ 3 millions d’euros. La réception est prévue dans le courant du troisième trimestre 2020.

PROJET EN EXÉCUTION

ACQUISITION

DEN HAAG, WESTVLIETWEG

ZWOLLE, GALVANIWEG

Redéveloppement de l’immeuble actuel pour CEVA Logistics en centre de distribution flambant neuf d’une superficie d’environ 26 000 m². Pendant les travaux, CEVA Logistics hébergera temporairement ses activités dans un nouvel entrepôt à construire à Bleiswijk. La réception de ce bien à Den Haag est prévue au cours du deuxième trimestre 2021. Le budget d’investissement pour WDP s’élève à plus de 19 millions d’euros. CEVA Logistics louera cet espace sur la base d’un contrat de bail de cinq ans.

WDP a acquis ce site logistique d'une superficie de 52 000 m² en juin 2019. La durée du contrat de bail avec l'utilisateur actuel est de quinze ans. Le montant d’investissement s’élève à environ 38 millions d’euros.

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Transactions et réalisations

PROJET EN EXÉCUTION

’S-HERTOGENBOSCH, KETELAARSKAMPWEG/ ZANDZUIGERSTRAAT WDP réalisera un centre de distribution sur son propre terrain à ’s-Hertogenbosch. Le site, qui a abrité les dépôts de Total Fina, la société spécialisée dans les métaux Huiskens-Van Erp et une centrale de cogénération d’Essent, a été entièrement assaini et fait l’objet d’un redéveloppement durable. Cet emplacement sera loué à long terme à trois parties : Sanitairwinkel.nl — un distributeur (en ligne) de produits sanitaires, Spierings Smart logistics — un prestataire de services logistiques local, et le prestataire de services logistiques international ID Logistics. La proximité directe du terminal à conteneurs BCT offre la possibilité de développer le transport durable combinant la voie routière et la voie navigable. Après la réception (prévue à la fin du troisième trimestre 2020), ce site offrira une superficie totale d’environ 55 000 m². Chacun des trois clients louera une partie du site à long terme. Le budget d’investissement pour WDP s’élève à plus de 33 millions d’euros7.

PROJET EN EXÉCUTION

BLEISWIJK, PRISMALAAN 17-19 Réalisation d’un nouvel entrepôt d’une superficie d’environ 22 000 m² dans lequel CEVA Logistics hébergera ses activités pendant un an durant le redéploiement de son emplacement actuel à Den Haag. La réception de cet entrepôt de base flexible et divisible est prévue au cours du deuxième trimestre 2020. Le budget d’investissement s’élève à environ 13 millions d’euros.

7. À l’exclusion d’un montant d’investissement de 15 millions d’euros pour le terrain déjà propriété de WDP.

WDP Rapport financier annuel

Roumanie

PROJET FINALISÉ

BUCAREST – STEFANESTII DE JOS

Un nouvel entrepôt pour food logistics d’environ 58 000m² pour Metro. Le bâtiment se compose d’une partie d’entreposage à température non contrôlée et d’une partie destinée à la réfrigération et à la congélation, pour la distribution d’aliments. Metro signe pour cet emplacement un contrat de bail à long terme de dix ans. Le montant de l’investissement pour ce projet s’élève à environ 33 millions d’euros.

Réalisation d’environ 2 500 m² pour Kitchen Shop. Le budget d’investissement de ce projet de nouvelle construction est d’environ 2 millions d’euros. L’espace est loué par Kitchen Shop sur la base d’un contrat de bail de dix ans.

PROJET EN EXÉCUTION

BUCAREST – STEFANESTII DE JOS Sur le même emplacement, la construction d’un espace de distribution pour le spécialiste de la bureautique Lecom a commencé. La réception de ce projet est prévue au cours du deuxième trimestre 2020. Le budget d’investissement s’élève à environ 1 million d’euros.. Lecom prendra l’immeuble en location pour une période de dix ans.

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Transactions et réalisations

PROJET FINALISÉ

BUCAREST- STEFANESTII DE JOS L’opérateur télécom Toya a pris possession d’un nouveau centre de distribution d’environ 8 600 m² sur base d’un contrat de bail de longue durée de dix ans. Le budget d’investissement pour cette réalisation pour WDP s’élève à environ 4 millions d’euros.

PROJET FINALISÉ

ACQUISITION

PAULESTI

CLUJ - APAHIDA

Un nouveau centre de distribution d’environ 10 500 m² a été réalisé pour Iron Mountain. Iron Mountain loue ce bien pour une période de douze ans. Le budget d’investissement pour WDP s’élève à environ 5 million d’euros.

Acquisition d’un site à locataires multiples d’environ 17 000 m² pour le spécialiste de l’emballage Ulma et la firme de services logistiques Aquila. Le budget d’investissement s’élève à environ 11 millions d’euros.

PROJET FINALISÉ

ORADEA

BRAZI

À l’ouest de la Roumanie, à Oradea, WDP a construit un nouvel entrepôt d’environ 34 000 m² qui est loué au fournisseur automobile Sogefi pour une période de quinze ans. Le budget d’investissement pour WDP s’élève à environ 16 millions d’euros.

L’entrepôt de Carrefour a été étendu d’une superficie de 11 000 m². Ce bâtiment est équipé partiellement d’une zone conditionnée. Carrefour loue cette extension pour une période de dix ans. Le budget d’investissement s’élève à environ 5 millions d’euros.

WDP Rapport financier annuel

Nous avons actuellement un volume record d’environ 650 000 m² de projets en cours de développement à travers les divers pays. Plus d’un tiers de ces projets est réalisé en Roumanie. WDP souhaite faire la différence en impliquant les clients dans la conception des sites, sans perdre de vue la multifonctionnalité et la possibilité de remettre le nouvel immeuble en location à long terme. George Balaci Technical manager WDP Romania

PROJET EN EXÉCUTION

ACQUISITION

BUCAREST – STEFANESTII DE JOS

CLUJ - NAPOCA

Réalisation d’un nouvel entrepôt d’une superficie d’environ 10 000 m² pour le fabricant de jantes Alcar, dont la réception est prévue au troisième trimestre 2020. Le budget d’investissement s’élève à environ 5 million d’euros.. Alcar signe un contrat de bail de cinq ans.

Acquisition d'un terrain d'environ 80 000 m² destiné à des développements futurs. Le budget d’investissement s’élève à environ 6 millions d’euros.

PROJET EN EXÉCUTION

BUCAREST – STEFANESTII DE JOS Le site existant pour Decathlon est agrandi avec un espace d’entreposage d’une surface d’environ 10 000 m², dont la réception est prévue au quatrième trimestre de 2020. Le montant investi pour cette extension s’élève à environ 5 millions d’euros. Decathlon signe un contrat de bail de dix ans.

PROJET EN EXÉCUTION

SIBIU Un entrepôt neuf d’environ 4 000 m² pour Aeronamic Eastern Europe SRL, fournisseur du secteur de l’énergie éolienne, qui signe un contrat de bail à long terme de dix ans. Le budget d’investissement s’élève à environ 4 millions d’euros. Livraison prévue dans le courant du deuxième trimestre 2020.

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Transactions et réalisations

PROJET EN EXÉCUTION

SLATINA WDP procède à l’extension du site de production actuel de Pirelli, spécialiste en production de pneus, par la réalisation d’un nouvel entrepôt state-of-the-art de près de 62 000 m². Après réalisation — prévue dans le courant du troisième trimestre de 2020 — Pirelli louera le nouveau bâtiment logistique pour une durée de quinze ans fermes. Le budget d’investissement s’élève à environ 40 millions d’euros.

PROJET EN EXÉCUTION

BUCAREST – STEFANESTII DE JOS Nouveau site logistique à la pointe de la technologie pour Auchan. Les nouveaux bâtiments, d’une superficie totale d’environ 77 000 m², seront partiellement équipés d’une zone conditionnée et seront pris en location par Auchan pour une période de dix ans. La réception est prévue au cours du premier trimestre de 2020. Le budget d’investissement s’élève à environ 45 millions d’euros.

PROJET FINALISÉ

PROJET EN EXÉCUTION

BUCAREST- DRAGOMIRESTI

BUCAREST – STEFANESTII DE JOS

Développement d’un entrepôt logistique d’environ 3 800 m² pour le client actuel de WDP Arcese, qui prendra cet espace en location pour une période de sept ans. Le budget d’investissement pour WDP s’élève à environ 2 millions d’euros.

Réalisation d’un nouvel entrepôt d’une superficie de 2 000 m² pour Aggreko, leader mondial dans le domaine de la location d’équipements de production d’électricité, de chauffage, de refroidissement et de déshumidification. Après réception (prévue au premier trimestre 2020), l’espace sera loué à Aggreko sur la base d’un contrat de bail de dix ans. Le budget d’investissement pour cette réalisation s’élève à environ 2 millions d’euros pour WDP.

WDP Rapport financier annuel

Grâce à la collaboration étroite avec mes collègues dans les autres régions WDP, des relations transfrontalières sont souvent nouées avec les clients. Certains clients louent même un bien WDP dans toutes les régions dans lesquelles nous sommes actifs. Dana Bordei Commercial Director WDP Romania

PROJET EN EXÉCUTION

PROJET FINALISÉ

BUZAU

BUCAREST- DRAGOMIRESTI

Un entrepôt neuf destiné à Ursus Breweries, une des plus grandes brasseries de Roumanie. Au départ de Buzau, située au nord-ouest de Bucarest, Ursus Breweries assurera la livraison de ses clients de la capitale. Le nouveau centre de distribution, d’environ 21 000 m² se situe à côté de la brasserie actuelle et, après réception – prévue dans le courant du troisième trimestre de 2020 – sera pris en location pour une période de dix ans. Le budget d’investissement pour WDP s’élève à environ 13 million d’euros.

Sur le même emplacement, la réalisation d'un nouvel entrepôt d'une superficie d’environ 10 000 m² pour Mediapost a commencé ; il sera loué sur la base d'un contrat de bail de cinq ans. Pour ce développement, WDP prévoit un budget d’investissement d’environ 5 millions d’euros. La réception est prévue dans le courant du troisième trimestre 2019.

PROJET EN EXÉCUTION

DEVA Centre de distribution pour Carrefour, sur la base d’un bail de dix ans, destiné à l’approvisionnement de ses supermarchés. La réception de ce nouveau bâtiment est prévue au troisième trimestre 2020. Le site se trouve au carrefour des autoroutes A1 et E79 qui relient Bucarest à Timisoara. Le nouvel entrepôt répond au besoin du détaillant d’espaces supplémentaires dans le cadre de sa stratégie d’expansion et en vue de l’optimisation de son flux d’activités. Le centre de distribution, d’une superficie d’environ 45 000 m², est développé conformément aux exigences de durabilité de Carrefour et est partiellement équipé d’une zone conditionnée. WDP prévoit pour cette réalisation un budget d’investissement d’environ 24 millions d’euros.

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Transactions et réalisations

ACQUISITIONS Localisation

Locataire

Superficie louable (en m²)

Budget d’investissement (en millions d’euros)

2019-23 NL

Schiphol Logistics Park

réserve foncière

30 200

Zwolle, Galvaniweg

Food retailer

52 000

De Lier, Jogchem van der Houtweg 84

De Jong

7 700

Heerlen

réserve foncière

80 000

Breda, Kapittelweg

Sligro

25 900

Deventer, Nering Bögelweg 40

Sligro

25 250

221 050

107

2019-23 RO

Cluj - Napoca

réserve foncière

80 000

Cluj - Apahida

Ulma / Aquila

17 000

RO Total

97 000

318 050

124

Superficie louable (en m²)

Budget d’investissement (en millions d’euros) 8

PROJETS FINALISÉS Localisation

Locataire

Date de réception

GLS

4Q19

5 000

Distrilog

4Q19

10 000

15 000

2016-20 BE

Tongeren, Heersterveldweg 17 2019-23

WDPort of Ghent

BE 2016-20 NL

Arnhem, Bedrijvenpark Ijsseloord 2

Bunzl

2Q19

20 250

Barendrecht, Dierensteinweg 30 (C-D)

The Greenery

1Q19

23 700

Bleiswijk, Prismalaan West 43

Hoogsteder

2Q19

8 000

Bleiswijk, Snelliuslaan 15

Konings-Zuivel

2Q19

8 000

Breda, Heilaarstraat 263

Lidl

3Q19

55 000

Heinenoord, Bedrijvenpark Hoekse Waard

VCKG Holding / New Corp Logistics

1Q19

22 075

Zwolle, Mindenstraat 7

Altrex

2Q19

3 885

Zwolle, Pommerenstraat 2

Wehkamp

1Q19

25 000

165 910

112 5

NL 2016-20 RO

Brazi

Carrefour

3Q19

11 000

Bucarest - Stefanestii de Jos

Kitchen Shop

3Q19

2 500

Bucarest - Stefanestii de Jos

Metro

4Q19

58 000

Bucarest - Stefanestii de Jos

LPP

3Q19

22 000

10 2

2019-23 RO

Bucarest - Dragomiresti

Arcese

3Q19

3 800

Bucarest - Dragomiresti

Mediapost

3Q19

10 000

Bucarest - Dragomiresti

En commercialisation

4Q19

20 000

Bucarest - Stefanestii de Jos

Toya

4Q19

8 600

Oradea

Sogefi

4Q19

34 000

Paulesti

Iron Mountain

4Q19

10 500

180 400

Total

361 310

216

WDP Rapport financier annuel

PROJETS EN EXÉCUTION Localisation

Locataire

Date de réception1

Superficie louable (en m²)

Budget d’investissement (en millions d’euros)

2019-23 BE

Asse - Mollem, Z.5 n°191, 192, 320, 321

AMP

1Q20

9 000

Courcelles, rue de Liège 25

Conway

4Q20

2 190

Geel, Hagelberg 12

Distrilog

4Q20

8 000

Heppignies

entièrement loués

1Q21

2 000

Heppignies, rue de Capilône 6C

Cora

1Q20

32 000

Lokeren, Terrain industriel E17/4

Barry Callebaut

3Q21

60 000

Londerzeel, Weversstraat 27-29

Colruyt

4Q20

20 000

Nivelles, rue de l’Industrie 30

WEG EUROPE

2Q20

2 000

135 190

133

25 000

BE 2016-20 LU

Bettembourg (Eurohub Sud)

Trendy Foods / Sobolux / FedEx

1Q20

LU 2019-23 NL

Bleiswijk, Prismalaan 17-19

CEVA Logistics

2Q20

22 000

Bleiswijk, Snelliuslaan 13

Drake & Farrell

3Q20

17 000

Bleiswijk, cluster III

Boland

1Q21

16 400

Breda, Heilaarstraat 263

Lidl

3Q20

5 000

Den Haag, Westvlietweg

CEVA Logistics

2Q21

26 000

Eindhoven, Park Forum

Brocacef

1Q20

10 000

Kerkrade, Steenbergstraat

Berner Produkten

1Q20

28 000

Nieuwegein, Brigadedok

Caldic

1Q20

15 000

Nieuwegein, Divisiedok 1

Bol.com

3Q21

12 500

Ridderkerk, Nieuw Reijerwaard

Kivits Groep Holding

4Q20

26 000

Rozenburg, Incheonweg 11-13

Divers

1Q20

10 000

's-Hertogenbosch, Ketelaarskampweg - Zandzuigerstraat

Sanitairwinkel.nl / Spierings Smart Logistics / ID Logistics

3Q20

55 000

242 900

197

NL 2016-20 RO

Bucarest - Stefanestii de Jos

Auchan

1Q20

77 000

Buzau

Ursus Breweries

3Q20

21 000

Deva

Carrefour

3Q20

45 000

Sibiu

Aeronamic Eastern Europe

2Q20

4 000

2019-23 RO

Bucarest - Stefanestii de Jos

Decathlon

4Q20

10 000

Bucarest - Stefanestii de Jos

Alcar

3Q20

10 000

Bucarest - Stefanestii de Jos

Lecom

2Q20

2 600

Bucarest - Stefanestii de Jos

Aggreko

1Q20

2 000

Slatina

Pirelli

3Q20

62 000

233 600

138

Total

636 690

480

Sur la base de 100% de l’investissement pour les entités intégralement consolidées (dont WDP Romania) et de la part proportionnelle pour les joint ventures (à savoir 55% pour WDP Luxembourg). 1 Les dates de livraison prévues ont été estimées sur la base des informations disponibles au 31 décembre 2019. Plus loin dans ce chapitre, sous Faits survenus après la date du bilan, plus d'informations sont fournies concernant la crise liée à Covid-19.

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Transactions et réalisations

Autres potentiels

Fair value1

107millions d’euros

1 000 000

m²

Potentiel foncier

500 000

BE, LU, FR

200 000 m²

m²

290 000 m²

POTENTIEL FONCIER COMPLÉTÉ EN PERMANENCE (EN MILLIONS D’EN MILLIONS D’EUROS)3

105.5

Potentiel foncier 31.12.2018"

+35.1

-32.1

Transfert aux projets

+23.5

96.8

-25.0

Potentiel foncier additionel

Potentiel foncier 30.06.2019

Transfert aux projets

Potentiel foncier additionel

106.9

Potentiel foncier 31.12.2019

1. Potentiel foncier non loué. Les 107 millions d’euros se rapportent à la juste valeur du potentiel foncier en propriété reprise au bilan. 2. Sous réserve de prélocation, financement et autorisations. Ce potentiel de superficie constructible se rapporte également au potentiel de développement sur des terrains via concession (BE : WDPort of Ghent et Trilogiport, Pays-Bas : Amsterdam, LU : Eurohub Sud), ce qui fait que WDP détient une option exclusive. 3. A l’exception du potentiel foncier pour les projets préloués (par exemple le projet pour Barry Callebaut à Lokeren).

WDP Rapport financier annuel

Ambition d’un portefeuille PV total de 100 MWp à moyen-long terme

WDP dispose à l’heure actuelle d’une capacité installée totale de 80 MWp, répartie sur 85 sites. Environ un tiers des bâtiments a donc accès à l’électricité verte produite localement. À moyen terme, WDP ambitionne de parvenir à un portefeuille PV total de 100 MWp.

•

Réalisations dans le courant de 2019 •

Projet de panneaux solaires aux Pays-Bas La deuxième phase du projet de panneaux solaires aux Pays-Bas est en cours d’exécution. Il représente une capacité supplémentaire totale de 25 MWp, dont 15 MWp

ont été installés en 2019, conformément à ce qui est prévu dans le calendrier. Projet de panneaux solaires en Flandre Après l’installation antérieure en Flandre de panneaux solaires d’une capacité totale d’environ 20 MWp durant la période 2008-12, WDP a lancé un nouveau projet de panneaux solaires qui seront installés sur les toits de ses entrepôts flamands. Une capacité supplémentaire de 5 MWp a été installée dans le courant de 2019 dans le cadre d’une première phase. 5 MWp supplémentaires doivent encore être installés.

ESG

L’objectif du WDP ESG Framework, qui a été annoncé au début de 2019, est de renforcer la politique de durabilité de la société, dans la lignée des Sustainable Development Goals de l’ONU (SDG). Une ESG Roadmap pour la période 2019-23 a été élaborée et mise en œuvre en 2019. Celle-ci vient compléter les objectifs opérationnels et financiers fixés dans le plan de croissance stratégique 2019-23. La feuille de route prévoit de nombreuses actions concrètes dans les volets Environnemental, Social et Governance (ESG).

•

Plusieurs ateliers sur le sujet ont été organisés au sein de l’entreprise et des objectifs ont ainsi pu être établis. WDP entend par ce biais intégrer encore davantage ces enjeux dans sa culture d’entreprise. Concrètement, plusieurs projets ont été réalisés en 2019, y compris : •

En ce qui concerne l’efficacité énergétique et les réductions des émissions de CO2, un outil de monitoring énergétique a été déployé sur l’ensemble du portefeuille. Cet outil mesure la consommation d’électricité, de gaz et d’eau dans chaque

•

bâtiment. L’objectif est d’agréger les données après un an pour pouvoir calculer une empreinte carbone totale, mais aussi d’analyser ces données en profondeur afin d’optimiser la consommation des clients. Cet outil s’ajoute au programme de panneaux solaires, dont la capacité a été augmentée d’un tiers, à 80 MWp, en 2019. Concrètement, un tiers des sites WDP sont aujourd’hui équipés d’une installation photovoltaïque. Dans le cadre de sa croissance, l’entreprise mise également énormément sur le développement personnel de ses collaborateurs. Un programme de développement formel a ainsi été approuvé à l’échelle du Groupe et sera mis en œuvre dans le courant de 2020. En plus de prévoir un plan de formation élaboré, WDP soutient aussi des initiatives sportives. Ainsi, un tiers de collaborateurs de l’entreprise a notamment participé à l’Immorun annuel. Par ailleurs, l’équipe HSES a mis sur pied une campagne de sensibilisation à la sécurité et au bien-être au travail, alors que l’équipe DWWWDP est une nouvelle fois parvenue à récolter une belle somme en faveur d’une bonne cause. Les deux équipes continueront de développer leurs activités en 2020. Sur le plan de la gouvernance, une nouvelle structure conforme aux meilleures pratiques du secteur a été implémentée sur la base de la nouvelle législation relative aux sociétés.

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Transactions et réalisations

En ce qui concerne la rapportage ESG, WDP entend communiquer de façon claire et structurée à tous ses parties prenantes. Eu égard à la taille et au secteur de l’entreprise, WDP développe un rapportage ESG en tenant compte des évolutions des réglementations, de plus en plus strictes (surtout dans le

monde des investissements). C’est la raison pour laquelle une sélection des normes de reporting (EPRA, sBPR et GRI) et des ratings (MSCI et ISS) a été effectuée pour encadrer le reporting ESG de WDP. WDP examine également la possibilité d’entrer dans l’indice Dow Jones Sustainability à moyen terme.

ESG FRAMEWORK DE WDP Environnement

Social

Gouvernance

DÉVELOPPEMENT DES EMPLOYÉS

BONNE GOUVERNANCE D'ENTREPRISE

SANTÉ ET SÉCURITÉ

EFFICACITÉ ÉNERGÉTIQUE

VISION DURABLE DE L’EMPLOYEUR

GESTION D’ENTREPRISE DURABLE

ATTIRER ET GARDER LES TALENTS

NUMÉRISATION

CULTURE DE L’ENTREPRISE

WDP Rapport financier annuel

Extension des activités régionales Joint venture WDP & VIB WDP et VIB Vermögen ont uni leurs forces dans le cadre d’une joint venture en vue de développer conjointement leurs portefeuilles respectifs d’actifs logistiques en Allemagne, dans les régions de Rhénanie-du-Nord-Westphalie, Brême et Hambourg. Il s’agit pour les deux groupes d’une expansion complémentaire ciblée qui leur permettra d’offrir à leurs clients une couverture géographique plus vaste en conjuguant leurs efforts. En phase avec leur activité stratégique, les investissements seront effectués au travers d’acquisitions aux fins d’aménagement à long terme et de rachats sélectifs de sites (semi-)industriels et logistiques. Chacune des deux sociétés détient 50% des parts de cette joint venture. La Rhénanie-du-Nord-Westphalie, est la région la plus peuplée d'Allemagne, qui se caractérise par une activité logistique solide et en croissance rapide, équipée d'un des centres de transport les plus importants d'Europe, bénéficiant d'un accès direct aux grands ports de la mer du Nord, et située au carrefour des principales autoroutes de cette région fortement industrialisée. En outre, le port d’Hambourg est un modèle en matière de commerce extérieur, avec, notamment, une connexion directe à la Chine.

Potentiel foncier à Gelsenkirchen La joint venture WDP & VIB a directement signé un contrat portant sur l’acquisition d’une parcelle de terrain d’environ 80 000 m² pour le développement futur d’un centre logistique à Gelsenkirchen (Allemagne). Cette parcelle récemment acquise fait partie d’une zone industrielle et hébergera deux nouveaux entrepôts logistiques destinés à l’aménagement, d’une surface d’environ 20 000 m² chacun. Le démarrage des travaux de construction est soumis à la prélocation de l’espace et sera autorisé après réhabilitation du site par la municipalité (pas avant le quatrième trimestre 2020). La commercialisation de ce projet de réaménagement de friches industrielles est en plein essor. Gelsenkirchen se situe au cœur de la région allemande de la Rhénanie-du-Nord-Westphalie. Compte tenu de sa liaison directe avec plusieurs autoroutes fédérales, la région de Gelsenkirchen dispose d’une excellente infrastructure d’envergure suprarégionale et européenne. Elle se trouve à un emplacement stratégique au cœur de la région de la Ruhr et profite de la présence de plusieurs aéroports. Le port du canal public, avec le trafic le plus important du Canal Rhin-Herne, dispose d’une liaison trimodale (ferroviaire, routière, fluviale).

Hambourg Brême Rhénanie-du-NordWestphalie

Dix ans après la création du bureau aux Pays-Bas, j'ai eu l'opportunité de jeter les bases de l'extension régionale en Allemagne. Cette extension représente la suite naturelle et complémentaire des activités actuelles de WDP au Benelux et nous assure la poursuite de la croissance régionale avec nos clients. Rien van Ast Director development WDP Nederland

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Transactions et réalisations

Assemblée Générale Extraordinaire du 11 septembre 2019

Au cours de l’Assemblée Générale Extraordinaire du 11 septembre 2019, les points à l’ordre du jour suivants ont été approuvés : •

La transposition de la forme juridique de Société en commandite par actions (SCA) avec un gérant statutaire en société anonyme (SA) dotée d’un Conseil d’Administration moniste, dans le cadre du Code des sociétés et des associations récemment approuvé, qui entérine la disparition de la SCA. Dans ce cadre, WDP a eu recours à l’option « early opt-in ». La conversion a été réalisée le 1er octobre 2019.

•

Le renouvellement de l’autorisation de capital autorisé (lors duquel il a été tenu compte de la nouvelle possibilité pour les SIR, introduite par la récente loi SIR, de procéder à une augmentation de capital par le biais, par exemple, d’un accelerated bookbuild (ABB), moyennant le respect d’un certain nombre de contraintes légales9) ainsi que le renouvellement de l’autorisation de rachat d’actions propres. La scission de l’action WDP par un facteur 7, à compter du 2 janvier 2020, afin d’en augmenter la négociabilité, l’accessibilité et l’attractivité.

Faits survenus après la date du bilan

État des lieux relatif au statut REIT aux Pays-Bas Historique Depuis le 1 novembre 2010, via sa filiale WDP Nederland N.V. (WDP NL), WDP bénéficie du statut de fiscale beleggingsinstelling (FBI). Pour information, les conditions d’obtention du statut FBI dépendent, notamment, des activités de la maison-mère ainsi que de sa structure d'actionnariat : une FBI qui n'est pas cotée en bourse, comme WDP NL, doit notamment être à 75 % aux mains de personnes physiques, d’entités non soumises à l'impôt, ou d'une FBI cotée en bourse. À l’époque, le fisc néerlandais a confirmé, dans une convention de règlement, que la maison-mère de WDP NL, WDP, était dispensée d’impôt sur les bénéfices en tant que SIR (à l’époque, SICAFI). En effet, pour WDP l’impôt des sociétés exigible est, d’un point de vue relatif et absolu, quasiment nul puisque ses activités ne sont pas soumises à l’impôt des sociétés8.

autre teneur du test d’actionnariat. Toute en considérant, à l'époque et aujourd'hui, que la gestion, la réglementation et la jurisprudence n’ont pas changé, WDP a toujours collaboré de manière constructive à l'exercice visant à examiner si, dans le cadre du test d'actionnariat, WDP pouvait elle-même être considérée comme FBI. WDP considère que – tout en n’étant pas soumise à l'impôt des sociétés – elle opère, en tant que SIR, au sein d’un régime objectivement comparable à celui de FBI, et qu’elle devrait aussi pouvoir réussir ce test d’actionnariat. Les discussions entre WDP et l'administration fiscale néerlandaise visant à vérifier comment une réponse concrète pouvait être apportée pour maintenir le statut FBI de WDP NL, se sont toujours déroulées de façon constructive.

Ces dernières années, WDP NL, à la demande de l’adminis-

Par la suite, ces discussions ont été suspendues lorsque l'accord de gouvernement néerlandais d'octobre 2017 a stipulé qu'à partir de 2020, les investissements directs en immobilier néerlandais par une FBI – dont WDP, via sa filiale WDP

tration fiscale néerlandaise, a entamé une discussion sur une

Nederland N.V. – ne seraient plus autorisés dans le cadre de

8. Le faible impôt des sociétés concerne les dépenses rejetées. 9. Voir également le communiqué de presse de la BE-REIT Association du 26 avril 2019.

WDP Rapport financier annuel

la suppression prévue de l'impôt sur les dividendes. Début octobre 2018, le gouvernement néerlandais a indiqué le maintien de l’imposition des dividendes et du statut actuel de FBI dans son intégralité. Évolutions récentes Récemment, l'administration fiscale néerlandaise a indiqué que, pour l’instant, elle ne se souhaite pas donner une teneur précise au test d’actionnariat, car celle-ci dépendra notamment de l’issue de milliers d’affaires en appel entre l’administration fiscale néerlandaise et des fonds de placement étrangers autour de la restitution de l’impôt sur les dividendes, dans le cadre desquelles un arrêt de la Cour de justice européenne et par la suite du Hoge Raad néerlandais est attendu dans le courant de 2020. Par ailleurs, l’État néerlandais examine actuellement si une adaptation ciblée du régime FBI est à terme possible et réalisable au moyen d’une évaluation avec, éventuellement, une modification de politique et/ou réglementation à compter de 2021. Nouvelle évolution Dans un nouveau courrier adressé à WDP, l'administration fiscale néerlandaise a indiqué qu'elle supprimait, dès le 1 janvier 2021, le ruling fiscal accordé, et qu'à partir de ce moment «WDP NL devra répondre à toutes les exigences en vigueur aux Pays-Bas pour le statut de FBI, dont les exigences en matière d'actionnariat.»

quelques chiffres marquants : i) 1 milliard d'euros a été injecté dans le marché immobilier néerlandais sous forme de liquidités, principalement via des opérations de sale-and-lease-back avec des entreprises néerlandaises après la crise financière, à un moment où le financement bancaire n'était pas disponible aux Pays-Bas, et, selon le régime FBI, WDP a pu attirer du capital international, ii) plus d'1 milliard d'euros a été directement injecté dans le secteur de la construction, avec un effet direct sur l'économie réelle, et iii) sur pratiquement la moitié des sites, des installations photovoltaïques ont été placées, d’une puissance totale de 40 MWp, projet soutenant les Pays-Bas dans le cadre de la réalisation de ses objectifs climatiques. WDP est favorable à une solution simple et transparente visant à maintenir, moyennant quelques adaptations, le statut de FBI immobilière pour les sociétés cotées en bourse, par analogie au régime de REIT appliqué dans les autres pays de l’Union européenne. Cela permettrait de créer des conditions d’établissement concurrentielles pour le secteur immobilier et de promouvoir les investissements nécessaires pour rendre l’infrastructure plus durable. En témoigne la bonne santé du secteur des SIR belges (REIT) et leur contribution sociétale. WDP estime que l’on parviendra, à plus long terme, à créer via l’EPRA (European Public Real Estate Association) une REIT européenne qui offrira un juste équilibre entre la facilitation des investissements transfrontaliers et la protection des intérêts nationaux, comme la préservation de la base fiscale. Impact financier

Vision de WDP WDP estime que les faits et circonstances, et le cadre légal de l’octroi du ruling fiscal, n'ont pas changé et que WDP NL doit continuer de bénéficier du statut FBI sans changement matériel de politique et/ou réglementation en matière de FBI. WDP entend maintenir un dialogue constructif et ouvert avec l'administration fiscale néerlandaise tout en examinant d'autres actions. Par ailleurs WDP, suit de près, avec ses conseillers et ses consœurs, l'évolution du régime FBI dont la stratégie et la politique du gouvernement néerlandais s’avèrent assez floues à l’heure actuelle.

WDP évalue la différence entre le statut fiscal transparent FBI et l’imposition normale (pro forma) à maximum 3 % du résultat EPRA par action attendu (1,00 euro pour 2020)10. Dans le cadre du plan de croissance 2019-23, WDP confirme l'ambition annoncée d'un EPRA EPS d'au moins 1,15 euro pour 2023, sur la base de la poursuite de la croissance du portefeuille à un taux de 10% par an, pour atteindre plus de 5 millards d'euros en 202310.

WDP souligne que, grâce aux conditions d'installation permises par le régime FBI, elle a investi, ces dix dernières années, près de 2 milliards d'euros aux Pays-Bas, dont voici

10. Ces perspectives de bénéfice sont basées sur la situation actuelle, sous réserve de circonstances imprévisibles aujourd’hui (telles qu’une dégradation importante du climat économique et financier et/ou la demande d’immobilier logistique) et d’un nombre d’heures d’ensoleillement normal.

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Transactions et réalisations

Mise à jour Covid-19 (« coronavirus ») La propagation rapide de l'épidémie de Covid-19 (« coronavirus ») a amené les autorités à prendre des mesures pour protéger la santé des citoyens et ralentir la propagation du virus. La priorité de WDP va à la santé de ses équipes et de ses parties prenantes. Cette crise affecte fortement la vie publique, l’activité économique et les chaînes d'approvisionnement globales. L'impact réel de la crise dépendra de la durée et de l'évolution de l'épidémie, ainsi que des mesures d'accompagnement. L'évaluation actuelle des risques et de la position de WDP se présente comme suit : •

•

En ce qui concerne le financement, WDP affiche un bilan robuste et dispose de liquidités en suffisance : tous ses crédits échéant en 2020 ont été refinancés et tous les engagements de son programme d'investissement sont financés à 100%. Pour ce qui est du portefeuille immobilier existant, WDP peut se reposer sur une base de clientèle diversifiée et de qualité, qu’il s’agisse de l'exposition par pays, par secteur ou par site, qui assure une bonne répartition des risques. WDP a conscience des défis que doivent relever ses clients et, en ces temps de crise inédits, suit la situation au jour le jour. À l'heure actuelle, les projets en exécution de WDP représentent 480 millions d'euros (environ 650 000 m², entièrement loués d'avance, dont 262 millions d'euros devaient encore être investis, au 31 décembre 2019), et dont la réception est prévue dans le courant de 2020-21. À ce moment, certains chantiers sont déjà fermés, et il est difficile

de prevoir si les autres chantiers de construction resteront operationnels (cela dépendra des mesure de sécurité de chaque pays et de chaque entreprise de construction), mais WDP s'attend à un ralentissement impossible à quantifier à l'heure actuelle. Chaque mois de retard de réception aurait un impact d'environ 1,5 million d'euros sur le résultat EPRA (environ 1%). WDP s’efforcera de gérer cette situation de la meilleure façon possible, avec toutes les parties prenantes, et en accordant la priorité à la santé et à la sécurité des personnes. Dans ce contexte, il est impossible, aujourd'hui, d'évaluer l'impact exact sur le résultat EPRA de 2020. Entretemps, WDP confirme le dividende de 0,74 euros par action prévu pour 2019, payable en mai 2020, sous la forme d'un dividende optionnel. À plus long terme, WDP estime que les tendances structurelles persisteront – comme l'évolution du comportement des consommateurs (notamment le commerce en ligne), les développements technologiques et la demande de développement durable, qui entraînent l’évolution des réseaux de consommation et de distribution et, par conséquent, de la demande d'espaces logistiques – et seront renforcées par la crise, en raison de l'augmentation de la part d’e-commerce food et du retour à une production locale, plus proche du consommateur. L'implication sur l'exécution du plan d'entreprises 2019-23 ne peut être évaluée aujourd'hui : la crise pourrait entraîner une récession économique et pousser les entreprises à reporter leurs décisions.

WDP Rapport financier annuel

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Résultats financiers

3.2 RÉSULTATS FINANCIERS

0,74

6,0

euros

Dividende brut par action

0,93

euros

résultat EPRA par action

milliards d’euros

ans

Valeur réelle du portefeuille immobilier

Durée moyenne des baux

98,1

45,0

2,2

Loan-to-value

Taux d’occupation (EPRA)

12,8

euros

EPRA NAV par action

Coût moyen de l’endettement

1,0 0,9

0,8 0,7

0,6 15

0,5 0,4

0,3 0,2

0,1 0

2014

2015

2016

EPRA EPS (en euros par action) (échelle de droite) WDP cours de bourse (en euros par action) (échelle de gauche)

2017

2018

DPS (en euros par action) (échelle de droite) EPRA NAV (en euros par action) (échelle de gauche)

2019

0,0

WDP Rapport financier annuel

Indicateurs clés EPRA INDICATEURS CLÉS DE PERFORMANCE EPRA1 31.12.2019

31.12.2018

Résultat EPRA (en euros par action)2

0,93

0,86

EPRA NAV (en euros par action)3

12,8

10,2

EPRA NNNAV (en euros par action)4

12,2

9,7

EPRA Net Initial Yield (en %)

5,6

6,0

EPRA Topped-up Net Initial Yield (en %)

5,6

6,0

Taux de vacance EPRA (en %)

2,1

2,7

9,5

9,4

Ratio de coûts EPRA (frais de vacance directs exclus) (en %)

9,1

9,0

Ratio de coûts EPRA (frais de vacance directs inclus) (en %)

1. Indicateurs de performance financière calculé selon les 'Best Practices Recommendations' de l'EPRA (European Public Real Estate Association). Voir aussi www.epra.com. 2. zRésultat EPRA : concerne le résultat sous-jacent des activités clés et indique la mesure dans laquelle les dividendes payés sont en rapport avec le bénéfice. Ce résultat est calculé comme le résultat net (IFRS) à l’exclusion du résultat sur le portefeuille, de la variation de la juste valeur des instruments financiers et des amortissements et réductions de valeur des panneaux solaires. Voir aussi www.epra.com. 3. zEPRA NAV: actif net réévalué, retraité pour inclure les immeubles et les autres investissements en juste valeur et exclure certains éléments peu susceptibles d’être inclus durablement dans un modèle d’exploitation d’immeubles de placement à long terme. Voir aussi www.epra.com. 4. zEPRA NNNAV: Actif net réévalué EPRA, retraité pour inclure la juste valeur (i) des instruments financiers, (ii) des dettes et (iii) des impôts différés. Voir aussi www.epra.com. 5. zEPRA Ratio de coûts: coûts administrative et opérationels (frais directs de vacance inclus et exclus), divisé par des revenus locatifs bruts. Voir aussi www.epra.com.

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Résultats financiers

Chiffres clés consolidés CHIFFRES CLÉS 2010

2011

2012

2013

2014

889,2

989,4

1 163,1

1 273,1

1 567,3

Superficie totale (en m²) (y compris les terrains en concession)

3 969 000

4 281 504

4 793 766

4 849 454

5 701 562

Superficie louable (en m²)

1 356 407

1 659 621

2 018 150

2 137 602

2 432 230

Rendement locatif brut (y compris bâtiments vacants)1 (en %)

8,3

8,0

8,2

8,0

Terme moyen des baux de location (jusqu’à la première échéance)2 (en années)

6,1

7,2

7,3

7,1

Taux d'occupation3 (en %)

95,7

96,7

97,3

97,4

97,6

Marge opérationnelle4 (en %)

91,8

91,7

91,3

91,8

Résultat immobilier

62.7

69,1

81,3

89,0

101,8

Résultat d’exploitation (avant résultat sur le portefeuille)

57.5

63,3

74,3

81,8

93,5

Résultat financier (hors variations de la juste valeur des instruments financiers)5

-18,5

-18,9

-21,3

-21,4

-25,4

Résultat EPRA6

39,0

44,3

52,1

59,6

67,3

Résultat sur le portefeuille (participation des joint ventures incluse) – part du Groupe7

-4,2

2,7

1,7

-0,7

19,7

Variations de la juste valeur des instruments financiers – part du Groupe

-2,3

-17,3

-18,5

20,8

-19,4

n.r.

-2.9

32.6

29,7

35,3

79,7

64,7

Total du bilan (en millions d’euros)

922,4

1 018,9

1 181,1

1 283,1

1 570,3

Capitaux propres (en millions d’euros)

406,0

453,3

520,6

576,7

682,5

Dette financière nette (en millions d’euros)

499,2

547,0

644,1

686,8

863,6

Loan-to-value8 (en %)

55,4

54,7

55,6

54,4

56,0

Taux d’endettement (proportionnel) (conformément à l’AR-SIR) (en %)

55,2

55,1

56,1

55,5

56,7

Net debt / EBITDA (adjusted)9 (in x)

8,0

8,1

8,8

Coût moyen des dettes10 (en %)

4.3

4,0

3,6

3,5

Interest Coverage Ratio11 (en x)

2,9

3,1

3,4

3,6

3,3

Dividende brut

0,42

0,44

0,46

0,49

Résultat EPRA12

0,44

0,49

0,52

0,55

0,59

Résultat sur le portefeuille (participation des joint ventures incluse) – part du Groupe13

-0,05

0,03

0,02

-0,01

0,17

Variations de la juste valeur des instruments financiers – part du Groupe

-0,03

-0,19

0,19

-0,17

n.r.

-0.03

OPÉRATIONNEL Juste valeur du portefeuille immobilier (y compris panneaux solaires) (en millions d’euros)

Résultat (en millions d’euros)

Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires (participation des joint ventures incluse) – part du Groupe Résultat net (IFRS) – part du Groupe Financier

Données par action (in euros)

Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires – part du Groupe Résultat net (IFRS) – part du Groupe

0.37

0,33

0,36

0,74

0,56

EPRA NAV14

4,6

4,8

4,9

5,1

5,6

IFRS NAV15

4,2

4.3

4,7

5,0

Cours de bourse

5.2

5.4

6.8

7.5

9.0

WDP Rapport financier annuel

2015

2016

2017

2018

2019

1 930,0

2 203,8

2 669,8

3 449,6

4 175,8

6 613 567

7 309 128

8 767 182

11 843 174

12 475 388

3 081 943

3 375 482

3 756 983

4 485 050

5 038 303

7,6

7,5

7,1

6,7

6,3

6,5

6,3

6,2

5,8

6,0

97,5

97,0

97,4

97,5

98,1

92,1

93,3

92,5

91,3

91,6

129,1

139,7

154,5

187,9

216,6

119,0

130,2

142,8

171,6

198,3

-27,1

-30,3

-25,7

-33,0

-40,2

90,9

100,8

121,4

134,4

152,4

47,4

31,2

101,5

208,3

277,4

7,8

1,8

16,5

-9,0

-29,9

-3,4

-3,5

-4,2

-4,8

-6,2

142,7

130,2

235,2

328,8

393,7

1 907,3

2 182,6

2 675,3

3 483,3

4 222,8

829,4

1 091,7

1 238,4

1 580,5

2 103,9

1 041,8

1 045,6

1 348,6

1 696,0

1 851,2

55,2

48,4

51,3

50,0

45,0

56,8

50,5

53,1

51,8

46,7

8,5

7,9

8,6

9,0

8,0

2,9

2,8

2,6

2,4

2,2

4,2

4,1

5,2

4,6

4,5

0,57

0,61

0,64

0,69

0,74

0,71

0,76

0,80

0,86

0,93

0,37

0,23

0,67

1,33

1,69

0,06

0,01

0,11

-0,06

-0,18

-0,03

-0,04

1,12

0,98

1,55

2,10

2,40

6,4

7,3

8,3

10,2

12,8

5,9

6,9

8,0

9,8

12,2

11.6

12.1

13.4

16.4

23.2

Certains chiffres ont été arrondis. En conséquence, il est possible que les chiffres des totaux reproduits dans certains tableaux ne correspondent pas exactement à la somme arithmétique des chiffres qui précèdent. 1. Calculé en divisant le revenu locatif annualisé brut (cash) par la juste valeur. La juste valeur est égale à la valeur du portefeuille immobilier après déduction des frais de transaction (principalement droits de mutation). 2. Y compris les panneaux solaires, qui sont comptabilisés selon la durée restante moyenne pondérée des certificats verts. 3. Calculé en fonction des valeurs locatives des bâtiments loués et des superficies non louées, les revenus des panneaux solaires inclus. Les projets en construction et/ou en rénovation ne sont pas pris en compte. 4. La marge opérationnelle ou marge d’exploitation s’obtient en divisant le résultat d’exploitation (avant résultat sur le portefeuille) par le résultat immobilier. 5. Résultat financier (hors variations de la juste valeur des instruments financiers) : il s’agit du résultat financier conforme à la norme IFRS, hors variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers, qui fournit le coût de financement réel de la société. 6. Résultat EPRA : il s’agit du résultat sous-jacent des activités clés qui indique la mesure dans laquelle les dividendes payés sont en rapport avec le bénéfice. Ce résultat est calculé comme le résultat net (IFRS) à l’exclusion du résultat sur le portefeuille, des variations de la juste valeur des instruments financiers et des amortissements et réductions de valeur des panneaux solaires. Voir aussi www.epra.com. 7. Résultat sur le portefeuille (participation des joint ventures incluse) : plus-values ou moins-values, réalisées ou non, par rapport à la dernière évaluation des experts immobiliers à la fin de l’exercice précédent, en ce compris la taxe due sur les plus-values, effectives ou latentes, et la part proportionnelle de WDP dans le portefeuille des sociétés associées et des joint ventures. 8. On obtient le ratio loan-to-value à partir des comptes IFRS en divisant les dettes financières nettes par la somme de la juste valeur du portefeuille immobilier, de la valeur des panneaux solaires et du financement ou de la participation dans les entreprises associées et joint-ventures. 9. La net debt / EBITDA (adjusted) est calculée sur la base des comptes proportionnels: au dénominateur l'EBITDA des douze derniers mois, ajusté pour refléter l'impact annualisé de la croissance externe; au numérateur les dettes financières nettes ajusté des projets en réalisation multiplié par loan-to-value du groupe (vue que ces projets ne contribuent pas encore aux revenus mais sont déjà (partiellement) financés au bilan). 10. Coût moyen des dettes : il s’agit du taux d’intérêt moyen pondéré sur une base annuelle pour la période de reporting, compte tenu de l’encours moyen des dettes pendant cette période. 11. Défini comme le résultat opérationnel (avant résultat sur le portefeuille) divisé par les frais d’intérêts moins les Intérêts et dividendes perçus moins la rémunération pour les redevances de location-financement et similaires. 12. Le résultat EPRA par action concerne le résultat EPRA sur la base du nombre moyen pondéré d’actions. Voir aussi www.epra.com. 13. Il s’agit du résultat sur le portefeuille sur la base du nombre moyen pondéré d’actions. 14. EPRA NAV : actif net réévalué, retraité pour inclure les immeubles et les autres investissements en juste valeur et exclure certains éléments peu susceptibles d’être inclus durablement dans un modèle d’exploitation d’immeubles de placement à long terme. Voir aussi www.epra.com. 15. IFRS NAV: La IFRS NAV se réfère à la valeur intrinsèque avant distribution du bénéfice de l’exercice en cours, calculée en divisant les fonds propres calculés conformément à la norme IFRS par le nombre d’actions donnant droit à un dividende à la date du bilan.

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Résultats financiers

Commentaire sur le compte de résultat du 31 décembre 2019 (schéma analytique) Résultat immobilier Le résultat immobilier s’élève à 216,6 millions d’euros pour 2019, soit une augmentation de 15,2 % par rapport à l’année précédente (187,9 millions d’euros). Cette augmentation s’explique par la poursuite de la croissance du portefeuille en 2018-19, principalement due aux nouveaux projets préloués sur les marchés en croissance des Pays-Bas et de Roumanie. À portefeuille constant, le niveau des revenus locatifs a augmenté de +1,4 %11 , hausse à attribuer principalement à l’indexation des contrats de bail. Le résultat immobilier comprend également 14,7 millions d’euros en revenus de panneaux solaires, contre 14,5 millions d’euros. Sous-jacente, il y a une augmentation sur la base d’une capacité installée plus élevée, compensée par une baisse à cause d’une base organique par la base de comparaison défavorable (l’ensoleillement exceptionnellement favorable en 2018).

Résultat d’exploitation (avant résultat sur le portefeuille) Le résultat d’exploitation (avant résultat sur le portefeuille) s’élève à 198,3 millions d’euros en 2019, soit une augmentation de 15,6 % par rapport à la même période l’année passée (171,6 millions d’euros). Les frais immobiliers et autres frais généraux atteignent 18,3 millions sur 2019, soit une augmentation de 1,9 millions d’euros par rapport aux frais engagés à la même période en 2018. Quant à l’évolution des frais généraux de la société, elle est conforme à la croissance du portefeuille. WDP parvient à maintenir les frais sous contrôle, ce qui lui permet d’atteindre une marge opérationnelle de 91,6 % sur 2019, comparable à la moyenne des années antérieures.

Résultat financier (hors variations de la juste valeur des instruments financiers) Le résultat financier (hors variations de la juste valeur des instruments financiers)12 s’élève à -40,2 millions d’euros pour 2019, en hausse par rapport à l’an dernier (-33,0 millions d’euros) en raison, d’une part, de l’augmentation de l’encours de dettes financières et, d’autre part, du coût récurrent des concessions de -2,4 million d’euros à comptabiliser dès l’exercice 2019 conformément à la norme IFRS 16, dans le Résultat financier au lieu de Revenus locatifs moins les coûts liés à la location. L’endettement financier total (conformément à la norme IFRS) s’élève à 1 854,8 millions d’euros au 31 décembre 2019, contre 1 697,8 millions d’euros à la même date l’an passé. Les charges d’intérêts moyennes s’élèvent à 2,2 % en 2019, contre 2,4 % en 2018.

Participation des filiales associées et des joint ventures aux résultats Le résultat de 0,6 millions d’euros en 2019 concerne principalement le résultat sous-jacent des activités clés de la joint venture luxembourgeoise.

Résultat EPRA Le résultat EPRA de WDP pour 2019 s’élève à 152,4 millions d’euros. Il représente une augmentation de 13,4 % par rapport au résultat de 134,4 millions d’euros en 2018. Le résultat EPRA par action en année courante est en augmentation de 8,3 %, à 0,93 euros, comprenant l’augmentation de 4,7 % du nombre moyen pondéré d’actions en circulation.

onformément aux directives publiées par l’ESMA (European Securities and Market Authority), les définitions des Alternative Performance Measures (APM) appliquées C par WDP sont désormais mentionnées en note de bas de page lors de leur première utilisation dans le communiqué de presse. Ces définitions seront toujours accompagnées d’un symbole () pour attirer l’attention du lecteur sur le fait qu’il s’agit de la définition d’une APM. 11.  Croissance Like-for-like des revenus locatifs : il s’agit de la croissance organique des revenus locatifs bruts d’une année sur l’autre sur la base d’un portefeuille inchangé et à l’exclusion des développements de projets, des acquisitions et des ventes au cours des deux périodes comparées 12.  Résultat financier (hors variations de la juste valeur des instruments financiers) : il s’agit du résultat financier conforme à la norme IFRS, hors variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers, qui fournit le coût de financement réel de la société.

WDP Rapport financier annuel

55 RÉSULTATS CONSOLIDÉS (en euros × 1 000) Revenus locatifs moins les coûts liés à la location Indemnités pour rupture anticipée de bail Produits de l'énergie solaire Autres produits/charges opérationnels Résultat immobilier Frais immobiliers

FY 2019

FY 2018

∆ y/y (abs.)

∆ y/y (%)

201 971

173 791

28 180

16,2%

961

215

745

N/R

14 689

14 537

152

1,0%

-1 055

-619

-436

N/R

216 566

187 923

28 642

15,2% 15,5%

-7 245

-6 271

-973

Frais généraux de la société

-11 034

-10 097

-936

9,3%

Résultat d’exploitation (avant résultat sur le portefeuille)

198 287

171 555

26 733

15,6%

Résultat financier (hors variations de la juste valeur des instruments financiers)

-40 216

-33 012

-7 204

21,8%

-1 724

-1 587

-137

N/R

-975

-511

-464

N/R

610

256

353

N/R

-3 607

-2 342

-1 266

54,0%

Résultat EPRA

152 374

134 359

18 015

13,4%

Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-)

285 353

213 811

71 542

N/R

787

-777

N/R

-7 972

-3 698

-4 274

N/R

2 507

209

2 298

N/R

279 897

211 109

68 788

N/R

Impôts sur le résultat EPRA Impôts latents sur le résultat EPRA Participation des filiales associées et des joint ventures au résultat Intérêts minoritaires

Résultat sur la vente d'immeubles de placement (+/-) Impôts latents sur le résultat sur le portefeuille (+/-) Participation des filiales associées et des joint ventures au résultat Résultat sur le portefeuille Intérêts minoritaires Résultat sur le portefeuille - part du Groupe

-2 475

-2 853

378

N/R

277 423

208 257

69 166

N/R

Variations de la juste valeur des instruments financiers

-29 883

-9 027

-20 856

N/R

Variations de la juste valeur des instruments financiers

-29 883

-9 027

-20 856

N/R

Intérêts minoritaires Variations de la juste valeur des instruments financiers - part du Groupe

N/R

-29 883

-9 027

-20 856

N/R

Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires

-6 526

-4 937

-1 589

N/R

Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires

-6 526

-4 937

-1 589

N/R

Intérêts minoritaires

344

132

212

N/R

-6 183

-4 805

-1 377

N/R

Résultat net (IFRS)

399 470

333 846

65 624

N/R

Intérêts minoritaires

-5 738

-5 063

-675

N/R

393 732

328 784

64 948

N/R

FY 2019

FY 2018

∆ y/y (abs.)

∆ y/y (%)

Résultat EPRA1

0.93

0,86

0,07

8,3%

Résultat sur le portefeuille - part du Groupe1

1,69

1,33

0,36

N/R

Variations de la juste valeur des instruments financiers - part du Groupe1

-0,18

-0,06

-0,12

N/R

Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires - part du Groupe1

-0,04

-0,03

-0,01

N/R

Résultat net (IFRS) - part du Groupe1

2,40

2,10

0,30

N/R

Résultat EPRA2

0,88

0,83

0,05

6,1%

127 642 012 110 694 672

16 947 339

15,3%

Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires - part du Groupe

Résultat net (IFRS) - part du Groupe

RATIOS CLÉS (en euros par action)

Distribution proposée Pourcentage de versement (par rapport à la résultat EPRA)3 Dividende brut Dividende net

83,8%

82,4%

1,4%

N/R

0,74

0,69

0,05

7,9%

0,52

0,48

0,04

8,3%

Nombre moyen pondéré d’actions

164 047 016 156 655 989

7 391 027

4,7%

Nombre d'actions en circulation au terme de la période

172 489 205 161 429 730

11 059 475

6,9%

1. Calcul sur la base du nombre moyen pondéré d'actions. 2. Calcul sur la base du nombre d'actions ouvrant droit à dividende. 3. Le pourcentage de versement est calculé en termes absolus sur la base du résultat consolidé. Le versement effectif du dividende aura lieu à base statutaire de WDP SA.

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Résultats financiers

TABLEAU COMPARATIF À L’OCCASION DE LA SCISSION DE L’ACTION Résultats consolidés – Ratios clés (en euros par action)

Exercice 2019 Exercice 2018 Exercice 2019 Exercice 2018 après après avant avant scission de scission de scission de scission de l’action l’action l’action l’action

Résultat EPRA1

0.93

0,86

6,50

6,00

Résultat sur le portefeuille – part du Groupe1

1,69

1,33

11,84

9,31

Variations de la juste valeur des instruments financiers – part du Groupe1

-0,18

-0,06

-1,28

-0,40

Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires – part du Groupe1

-0,04

-0,03

-0,26

-0,21

Résultat net (IFRS) – part du Groupe1

2,40

2,10

16,80

14,69

Résultat EPRA

0,88

0,83

6,18

5,83

Distribution proposée

127 642 012 110 694 672 127 642 012 110 694 672

Pourcentage de distribution (par rapport au résultat EPRA)

83,8%

82,4%

83,8%

82,4%

Dividende brut

0,74

0,69

5,18

4,80

Dividende net

0,52

0,48

3,64

3,36

Nombre moyen pondéré d’actions

164 047 016 156 655 989

23 435 288

22 379 427

Nombre d’actions en circulation au terme de la période

172 489 205 161 429 730

24 641 315

23 061 390

1. Nombre d’actions donnant droit à un dividende 2. Calcul sur la base du nombre d’actions ouvrant droit à dividende. 3. Le pourcentage de distribution est calculé en termes absolus sur la base du résultat consolidé. La distribution effective de dividende a lieu sur la base du résultat statutaire de WDP SA.

WDP Rapport financier annuel

Résultat sur le portefeuille (participation des joint ventures incluse) – part du Groupe Le résultat sur le portefeuille (participation des joint ventures incluse et après impôts) — part du Groupe13 pour l’exercice 2019 — atteint +277,4 millions d’euros, soit +1,69 euro par action.14 Pour la même période l’an passé, ce résultat s’établissait à +208,3 millions d’euros, soit +1,33 euro par action. Pour 2019, les résultats par pays se présentent comme suit : Belgique (+125,0 millions d’euros), Pays-Bas (+134,5 millions d’euros), France (+5,6 millions d’euros), Roumanie (+9,9 millions d’euros) et Luxembourg (+2,5 millions d’euros). La revalorisation du portefeuille (hors impôts latents sur le résultat du portefeuille et le résultat sur la vente d’immeubles de placement) atteint 297,9 millions d’euros. Cette revalorisation est principalement soutenue par la revalorisation de la portefeuille immobilière existante avec 7,3% sur la base des rendements resserrés de 30 points de base à cause de l’intérêt persistant des investisseurs pour l’immobilier logistique), ainsi que par les plus-values réalisées sur les développements de projets.

Variations de la juste valeur des instruments financiers – part du Groupe Les variations de la juste valeur des actifs et des passifs financiers — part du Groupe15 atteignent -29,9 millions d’euros, soit -0,18 euro par action au cours de 2019 (par rapport à -9,0 million d’euros, soit -0,06 euro par action en 2018). Cet impact négatif est dû à la fluctuation de la juste valeur des couvertures d’intérêts souscrites (Interest Rate Swaps) au 31 décembre 2019, à la suite de la baisse des taux d’intérêt à long terme en 2019. La variation de la juste valeur de ces couvertures de taux d’intérêt est intégralement inscrite au compte de résultat et non dans les capitaux propres. Puisqu’il s’agit d’un élément non cash et non réalisé, il est, dans la présentation analytique des résultats, retiré du résultat financier et traité séparément dans le compte de résultat.

Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires (participation des joint ventures incluse) – part du Groupe Les panneaux solaires ont été valorisés dans le bilan à leur juste valeur suivant le modèle de réévaluation conforme à la norme IAS 16 Immobilisations corporelles. Conformément à la norme IAS 16, WDP doit reprendre dans ses calculs IFRS une composante d’amortissement suivant la durée de vie restante des installations PV. L’amortissement est calculé sur la base de la juste valeur à la date du bilan précédent. Cette nouvelle valeur comptable nette obtenue est ensuite à nouveau revalorisée à la juste valeur. Cette revalorisation est directement comptabilisée dans les capitaux propres, pour autant qu’elle se situe toujours au-dessus du coût historique ainsi que les amortissements accumulés. Dans le cas contraire, elle est comptabilisée via le compte de résultat. La composante amortissement et réduction de valeur s’élève à -6,2 millions d’euros. Comme il s’agit de l’impact d’un élément non cash et non réalisé, celui-ci est, dans la présentation analytique des résultats, retiré du résultat d’exploitation et traité séparément dans le compte de résultat.

Résultat net (IFRS) – part du Groupe Le cumul du résultat EPRA, du résultat sur le portefeuille, des variations de la juste valeur des instruments financiers et de l’amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires mène à un résultat net (IFRS) — part du Groupe en 2019 de 393,7 millions d’euros (par rapport à 328,8 millions d’euros à la même période l’an passé). La différence entre le résultat net (IFRS) — part du Groupe de 393,7 millions d’euros et le résultat EPRA de 152,4 millions d’euros est principalement due aux variations positives de la valeur du portefeuille.

13.  Résultat sur le portefeuille (participation des joint ventures incluse) — part du Groupe : plus-values ou moins-values, réalisées ou non, par rapport à la dernière évaluation des experts immobiliers, en ce compris la taxe due sur les plus-values, effectives ou latentes, et la part proportionnelle de WDP dans le portefeuille des sociétés associées et des joint ventures. 14.  Résultat sur le portefeuille (participation des joint ventures incluse) par action – part du Groupe : il s’agit du résultat sur le portefeuille (participation des joint ventures incluse) sur la base du nombre moyen pondéré d’actions. 15. Les variations de la juste valeur des actifs et des passifs financiers – part du Groupe (éléments non cash) sont calculées sur la base de la valeur mark-to-market (M-tM) des couvertures de taux d’intérêt conclues.

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Résultats financiers

Commentaire du bilan au 31 décembre 2019 Portefeuille immobilier16 Selon les experts immobiliers indépendants Stadim, JLL, Cushman & Wakefield et BNP Paribas Real Estate, la juste valeur (fair value17) du portefeuille immobilier de WDP représentait, conformément à la norme IAS 40, 4 054,8 millions d’euros au 31 décembre 2019, contre 3 332,3 millions d’euros au début de l’exercice (incluant la rubrique Actifs détenus en vue de la vente). Avec la valorisation à la juste valeur des investissements dans les panneaux solaires18, la valeur totale du portefeuille passe à 4 175,8 millions d’euros contre 3 449,6 millions d’euros fin 2018. La valeur de 4 175,8 millions d’euros inclut 3 682,6 millions d’euros d’immeubles achevés (standing portfolio). Les projets en exécution représentent une valeur de 265,3 millions d’euros. Il convient d’y ajouter les réserves foncières, entre autres de Heppignies, Bleiswijk, Breda, Heerlen et Schiphol ainsi que le potentiel foncier en Roumanie d’une juste valeur de 106,9 millions d’euros. Les investissements réalisés en panneaux solaires ont été évalués au 31 décembre 2019 à une juste valeur de 121,0 millions d’euros. Dans sa totalité, le portefeuille est actuellement évalué à un rendement locatif brut (yield) de 6,3 %19. Le rendement locatif brut moyen après la déduction de la valeur locative de marché estimée pour les parties non louées s’élève à 6,2 %.

Capitaux propres Les capitaux propres du groupe (IFRS) s’élevaient au 31 décembre 2019 à 2 103,9 millions d’euros par rapport aux 1 580,5 millions d’euros à la fin de 2017. Les capitaux propres hors juste valeur des actifs et passifs financiers (abstraction faite, notamment, de la valeur mark-to-market (M-t-M) cumulée des couvertures de taux et qui est comptabilisée en IFRS dans les capitaux propres) s’établissaient au 31 décembre

2019 à 2 185,7 millions d’euros, par rapport aux 1 632,5 millions d’euros à la fin 2018. Cette hausse résulte de la croissance du capital sous l’effet du bénéfice généré en 2019, du dividende versé sur l’exercice 2018 et de l’augmentation de capital à l’occasion du dividende optionnel et de ABB. En outre, une augmentation de valeur dans le portefeuille immobilier a également été enregistrée, conformément à l’estimation des experts indépendants.

NAV par action L’EPRA NAV par action s’élève à 12,8 euros au 31 décembre 2019, ce qui correspond à une hausse de 2,6 euros par rapport à l’EPRA NAV par action de 10,2 euros au 31 décembre 2018, sous l’effet du bénéfice généré, du dividende versé et de la revalorisation du portefeuille. L’IFRS NAV par action20 s’élève à 12,2 euros au 31 décembre 2019 contre 9,8 euros à la date du 31 décembre 2018.

Position financière L’endettement financier total (à court et long terme) est passé de 1 697,8 millions d’euros fin décembre 2018 à 1 854,8 millions d’euros au 31 décembre 2019, principalement en lien avec l’exécution du programme de développement de projets préloués. Les dettes financières courantes de 286,6 millions d’euros comprennent principalement le programme de billets de trésorerie (199 millions d’euros) et la partie des dettes à long terme venant à échéance dans le courant de l’année (autour de 70 millions d’euros - il s’agit de l’obligation de 50 millions d’euros venant à échéance en mars 2020 et d’un petit crédit de 20 millions d’euros venant à échéance en mai 2020, lesquels seront tous les deux refinancés à partir des lignes de crédit disponibles existantes tels que prévus). Le total du bilan est passé de 3 483,3 millions d’euros au 31 décembre 2018 à 4 222,8 millions d’euros fin décembre 2019. Au 31 décembre 2019, le taux d’endettement (proportionnel) a reculé à 46,7 %, par rapport à 51,8 % au 31 décembre 2018.

16. Dans le cadre IFRS 11 Partenariats, les joint ventures (principalement WDP Grand-Duché de Luxembourg, dont WDP détient 55 %) sont consolidées selon la méthode de la mise en équivalence. Pour ce qui est des statistiques des rapports sur le portefeuille, c’est la part proportionnelle de WDP dans le portefeuille de WDP Luxembourg qui reste indiquée (55 %). 17. Pour la méthode d’évaluation précise, nous renvoyons au communiqué de presse BE-REIT du 10 novembre 2016. 18. Les investissements en panneaux solaires sont valorisés conformément à la norme IAS 16 en appliquant le modèle de la revalorisation. 19. Calculé en divisant le revenu locatif annualisé brut (cash) et la valeur locative des propriétés disponibles par la juste valeur. La juste valeur est la valeur des investissements immobiliers après déduction des frais de transaction (essentiellement l’impôt sur le transfert). 20. L’IFRS NAV est calculée en divisant les capitaux propres calculés conformément à la norme IFRS par le nombre total d’actions ouvrant droit à dividende à la date du bilan. Il s’agit de la valeur nette conforme à la loi SIR.

WDP Rapport financier annuel

BILAN CONSOLIDÉ (en euros × 1 000) Immobilisations incorporelles Immeubles de placement Autres immobilisations corporelles (panneaux solaires inclus) Immobilisations financières Créances commerciales et autres actifs non courants

31.12.2019

31.12.2018

∆ y/y (abs.)

∆ y/y (%)

422

252

171

n.r.

4 002 340

3 299 864

702 477

21,3%

125 244

120 426

4 818

4,0%

4 743

7 877

-3 134

-39,8%

4 162

4 972

-810

-16,3%

19 707

10 636

9 072

85,3%

4 156 619

3 444 026

712 593

20,7%

5 779

739

5 040

n.r.

Créances commerciales

15 364

9 987

5 377

n.r.

Créances fiscales et autres actifs courants

34 249

18 990

15 259

n.r.

Trésorerie et equivalents de trésorerie

3 604

1 724

1 881

n.r.

Comptes de régularisation

7 175

7 867

-692

n.r.

66 171

39 307

26 864

n.r.

4 222 790

3 483 333

739 458

n.r.

Capital

185 746

176 684

9 062

5,1%

Primes d'émission

876 849

646 286

230 562

35,7%

Réserves

647 590

428 767

218 823

51,0%

Résultat net de l'exercice

393 732

328 784

64 948

19,8%

2 103 917

1 580 521

523 395

33,1%

45 944

29 994

15 950

53,2%

Capitaux propres

2 149 861

1 610 516

539 346

33,5%

Passifs non courants

1 707 475

1 577 336

130 139

8,3%

1 568 199

1 476 586

91 613

6,2%

139 276

100 750

38 526

38,2%

365 454

295 481

69 973

23,7%

286 629

221 165

65 464

29,6%

78 826

74 316

4 510

6,1%

Passifs

2 072 929

1 872 817

200 112

10,7%

Total passif

4 222 790

3 483 333

739 458

21,2%

31.12.2019

31.12.2018

∆ y/y (abs.)

∆ y/y (%)

Impôts différés - actif Actifs non courants Actifs détenus en vue de la vente

Actifs courants Total actif

Capitaux propres attribuables aux actionnaires du Groupe Intérêts minoritaires

Dettes financières non courants Autres passifs financiers non courants Passifs courants Dettes financières courantes Autres passifs courants

RATIOS CLÉS (en euros par action) IFRS NAV

12.2

9,8

2,4

24,6%

EPRA NAV

12.8

10,2

2,6

25,6%

Cours de l'action

23,2

16,5

6,7

40,8%

81,5%

61,8%

19,6%

N/R

21,0%

Agio/Disagio du cours par rapport à l'EPRA NAV (en euros × million) Juste valeur du portefeuille (y compris panneaux solaires)1

4 175,8

3 449,6

726,1

Loan-to-value

45,0%

50,0%

-5,0%

N/R

Taux d’endettement (proportionnel)2

46,7%

51,8%

-5,1%

N/R

8,0

9,0

-1,0

N/R

Net debt / EBITDA (adjusted)

1. La position proportionelle de WDP dans le portefeuille WDP Luxembourg (55%) inclus. 2. Pour la méthode de calcul du taux d'endettement, il est renvoyé à l'AR de 13 juillet 2014 relatif aux SIR.

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Résultats financiers

Le ratio loan-to-value, qui s’obtient en divisant les dettes financières nettes par la somme de la valeur réelle du portefeuille immobilier, de la valeur des panneaux solaires et du financement des ou de la participation dans les joint ventures atteint 45,0 % au 31 décembre 2019. La durée moyenne pondérée des dettes financières en cours de WDP au 31 décembre 2019 s’établit à 4,2 ans21. Si l’on tient compte uniquement du montant total des crédits à long terme inscrits et non-inscrits, la durée moyenne pondérée est de 4,8 ans22. Au 31 décembre 2019, le montant total des lignes de crédit à long terme non utilisées et confirmées s’élevait à environ 350 millions d’euros23.

Le coût moyen des dettes s’est établi à 2,2 % en 2019. Le ratio de couverture des intérêts24 est égal à 4,5x pour la même période, contre 4,6x pour l’ensemble de l’exercice 2018. Le taux de couverture, ou hedge ratio25, qui mesure le pourcentage des dettes financières à taux fixe ou à taux variable et le couvre ensuite par le biais d’Interest Rate Swaps (IRS), s’élève à 84,9 % avec une durée moyenne pondérée des couvertures de 7,1 ans.

Contributions au Trésor En 2019, WDP et ses filiales ont contribué au Trésor à hauteur de 45,0 millions d’euros, en charges sociales, impôts et taxes propres au secteur.

CONTRIBUTIONS AU TRÉSOR FY 2019

FY 2018

Impôts des sociétés

472

262

Exit tax

408

Précompte mobilier

33 405

28 762

Taxe d’abonnement

1 952

1 495

Contribution à la sécurité sociale (part de l’employeur)

868

727

TVA non récupérable

840

696

Précomptes immobiliers et autres taxes sur les biens immobiliers à charge du propriétaire

3 862

3 780

Taxes de transfert

2 876

123

(en euros x 1 000)

Autres impôts Total

344

45 027

35 921

21. Y compris les dettes à court terme : elles sont essentiellement composées du programme de billets de trésorerie, entièrement couvert par des lignes de crédit de back-up. 22. Pour certains crédits, le bailleur de crédit peut décider, à la demande de la société, de prolonger le crédit par le biais d’une option de reconduction. Si cette option était systématiquement exercée, la durée moyenne pondérée des crédits à long terme serait de 5,1 ans. 23. À l’exclusion des facilités de crédit utilisées pour la couverture du programme de billets de trésorerie. 24. Défini comme résultat d’exploitation (avant résultat sur portefeuille) divisé par les charges d’intérêt moins intérêts et dividendes perçus moins redevances de locationfinancement et similaires. 25. Hedge ratio : pourcentage des dettes à taux fixe et à taux variable couvertes contre les fluctuations des taux par le biais de produits financiers dérivés. Ce paramètre économique n’est pas obligatoire dans le cadre de la loi SIR.

WDP Rapport financier annuel

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Résultats financiers

Gestion des ressources financières Politique de financement La politique financière du Groupe WDP vise à assurer le financement optimal de l’entreprise en faisant appel à un dosage idéal de dettes et de capitaux propres, et à disposer de ressources suffisantes pour exécuter les projets en cours de réalisation et pour saisir les opportunités qui pourraient se présenter.

•

Dans ce contexte, les principaux objectifs sont les suivants :

L’échelle à laquelle WDP exerce ses activités, alliée à une réglementation contraignante à laquelle la SIR est tenue de se conformer et à la forte visibilité des flux de revenus locatifs, confère à WDP un avantage sur ses concurrents dans la recherche de sources de financement adéquates. Ces aspects sont extrêmement importants dans un environnement de financement qui évolue sans cesse, avec une place déterminante pour la solvabilité et la diversification.

• •

•

une gestion proactive de la structure du capital ; un équilibre idéal entre capitaux propres et fonds étrangers ; une bonne diversification des différentes sources de financement ; un bon étalement des échéances des engagements ;

•

le maintien d’une position de liquidité adéquate ; le maintien de relations à long terme durables avec tous les partenaires de financement ; une gestion active des risques financiers, et notamment du risque de taux d’intérêts, du risque de liquidité et du risque lié aux cocontractants.

CHIFFRES CLÉS FINANCIERS 31.12.2019

31.12.2018

Loan-to-value1

45,0

50,0

Taux d'endettement (proportionnel) (conforme à l'AR SIR)

46,7

51,8

Net debt / EBITDA2 (en x)

8,0

9,0

Interest Coverage Ratio (en x)

4,5

4,6

Coût moyen de l'endettement (en %)

2,2

2,4

Durée restante moyenne des crédits en cours (en ans)

4,2

4,4

Durée restante moyenne des facilités de crédit à long terme (en ans)

4,8

5,3

Hedge ratio (in %)

Durée restante moyenne des couvertures5 (en ans)

7,1

7,3

1 zOn obtient le loan-to-value à partir des comptes IFRS en divisant les dettes financières nettes par la somme de la juste valeur du portefeuille immobilier, la juste valeur des panneaux solaires et le financement de et participations dans des sociétés liées et joint ventures. 2 zLa net debt / EBITDA (adjusted) est calculée sur la base des comptes proportionnels: au dénominateur l'EBITDA des douze derniers mois, ajusté pour refléter l'impact annualisé de la croissance externe; au numérateur les dettes financières nettes ajusté des projets en réalisation multiplié par loan-to-value du groupe (vue que ces projets ne contribuent pas encore aux revenus mais sont déjà (partiellement) financés au bilan). 3 Défini comme résultat d'exploitation (avant résultat sur le portefeuille) divisé par les frais d'intérêts, moins intérêts et dividendes perçus, moins redevances de locationfinancement et similaires. 4 zPourcentage des dettes à taux fixe et à taux variables couvertes contre les fluctuations des taux d'intérêt par le biais de produits financiers dérivés. Ce paramètre économique n'est pas obligatoire dans le cadré de la loi SIR. 5 Durée restante des dattes à frais d'intérêt fixe et des couvertures de taux d'intérêt conclues pour couvrir la dette contre les fluctuations de taux d'intérêt.

WDP Rapport financier annuel

Structure de l’endettement WDP tente le plus possible de garantir un équilibre entre ses actifs et ses passifs d’un bout à l’autre du cycle. Dans cette optique, le portefeuille génère un rendement brut de près de 6%, basé sur une très haute visibilité ainsi qu’une durée moyenne des contrats locatifs (panneaux solaires inclus) de 6,0 ans (jusqu’à la première échéance, et de 7,3 ans jusqu’à l’échéance finale). Ceux-ci sont ensuite financés avec un endettement d’un coût moyen d’environ 2% aujourd’hui grâce à un taux de couverture très élevé et des instruments de couverture à long terme (en moyenne 7,1 ans). Cette marge élevée entre rendement et coût garantit une capacité adéquate pour satisfaire aux charges financières, ce qui se traduit par un Interest Coverage Ratio de 4,5x. Par ailleurs, la visibilité tant des plus-values que des coûts se traduit par un flux de revenus robuste. Taux d’endettement L’endettement est légalement limité par l’AR-SIR. Le taux d’endettement ne peut dépasser 65% (au niveau consolidé aussi bien que statutaire), et la société ne peut payer de dividende aux actionnaires si cette limite autorisée est dépassée, étant donné que les moyens disponibles doivent être utilisés

pour ramener le ratio d’endettement en dessous de 65%. Le recours aux dettes a pour objet d’élever les rendements pour les actionnaires, mais la société doit en faire usage avec prudence et en prenant en compte une multiplicité de facteurs, notamment l’accès au capital pour le refinancement, la capacité à supporter les charges d’intérêts, la qualité du portefeuille, la durée des contrats de bail et la part des projets en cours de réalisation. WDP privilégie une gestion financière qui vise un taux d’endettement inférieur à 50%. À la fin de 2019, le loan-to-value se situait à 45% et le taux d’endettement (proportionnel) à 46,7%, contre respectivement 50,0% et 51,8% au 31 décembre 2018. Échéances La majorité des instruments de dette utilisés sont des instruments de type bullet, ce qui implique que les intérêts sont dus sur le principal tout au long de la durée de l’emprunt et que le remboursement total du capital est dû à l’échéance. 16% des dettes sont des dettes à court terme (principalement des avances à terme fixe et des billets de trésorerie), 48% ont une durée de plus d’un an et 36% échoient à plus de cinq ans. En ce qui concerne les échéances en 2020 des dettes à long

SOURCES DE FINANCEMENT EN 2010-19 : CORRESPONDANCE DES ACTIFS ET PASSIFS DE WDP 2.800 2.600 2.400 2.200 2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0

2.800 2.600 2.400 2.200 2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0

Croissance du portefeuille 2010-19 (en millions d’euros) Investissements dans le portefeuille existant Panneau solaire Projets préloués Acquisitions

Financement 2010-19 (en millions d’euros) Bénéfices réservés Nouveaux capitaux propres Ventes Évolution de la dette financière nette

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Résultats financiers

64 MONTANT TOTAL DE L’ENCOURS DES DETTES FINANCIÈRES CONSOLIDÉES AU 31 DÉCEMBRE 2019

Avances à terme fixe

Crédits à long terme bilatéraux

0,8%

65,5%

14,8 millions d’euros

1 214,7 millions d’euros

Billets de trésorerie1

10,7% 199,0 millions d’euros

1 854.8 millions d’euros

Obligations

23,0% 426,3 millions d’euros

terme, les facilités de crédit en question ont été prolongées, à l’exception de l’obligation de 50 millions d’euros échéance mars 2020 et d’un petit crédit de 20 millions échéance mai 2020 qui seront tous deux refinancés à partir des montants disponibles sur les lignes de crédit existante. La durée moyenne pondérée des dettes financières en cours de WDP au 31 décembre 2019 est de 4,2 ans27. Si l’on prend uniquement en compte les montants totaux des crédits à long terme utilisés et non utilisés, la durée moyenne pondérée est de 4,8 ans28. À la fin de 2018, cette durée était respectivement de 4,4 et 5,3 ans. Au 31 décembre 2019, le montant total des lignes de crédit à long terme non utilisées et confirmées s’élevait à environ 350 millions d’euros29. Les graphiques suivants indiquent les échéances des dettes. WDP s’efforce de parvenir à la meilleure répartition de ses

1. Les billets de trésorerie sont entièrement couverts par des lignes de crédit de back-up et des lignes inutilisées faisant office de garantie en vue du financement, au cas où le placement ou la prolongation de billets de trésorerie ne seraient pas (entièrement) possibles.

dettes dans le temps, tout en recherchant un équilibre entre la durée, le coût et la diversification des instruments de dette utilisés. Étant donné que certains crédits comportent une option de prolongation pouvant être exercée par le prêteur (à la demande de WDP), les graphiques prennent respectivement en compte la durée minimum et la durée maximum des crédits ; il a été supposé dans le dernier cas que les options de prolongation avaient été exercées par la banque. En 2020, un montant de 294 millions d’euros de dettes arrive à échéance, dont 199 millions d’euros portent sur des billets de trésorerie et ont par définition une durée d’un an au plus. Comme indiqué plus haut, ces billets de trésorerie ou papiers commerciaux sont entièrement couverts par des facilités de crédit disponibles non utilisées, au cas où leur placement ne serait pas (entièrement) possible. Couvertures La politique de risque de WDP en matière de taux d’intérêts vise à absorber autant que possible les fluctuations des taux

27. Y compris les dettes à court terme :elles sont essentiellement composées du programme de billets de trésorerie, entièrement couvert par des lignes de crédit de back-up. 28. Pour certains crédits, le bailleur de crédit peut décider, à la demande de la Société, de prolonger le crédit par le biais d’une option de reconduction. Si ces options étaient systématiquement exercées, la durée moyenne pondérée des crédits à long terme serait de 5,1 ans. 29. À l’exclusion des facilités de crédit destinées à la couverture du programme de billets de trésorerie.

WDP Rapport financier annuel

Échéances des crédits (durée minimale)

(en millions d’euros)

450 400 350

Obligations Crédits à long terme (utilisés)

300

Billets de trésorerie et avances à terme fixe

200

rédits à long terme (non C utilisés)

150

250

100 50 0

Échéances des crédits

450

(durée maximale)1

400

(en millions d’euros)

Obligations Crédits à long terme (utilisés)

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

350 300 250

Billets de trésorerie et avances à terme fixe

200

rédits à long terme (non C utilisés)

150 100 50 0

1. Pour certains crédits, le bailleur de crédit peut décider, à la demande de la Société, de prolonger le crédit par le biais d’une option de reconduction. Pour la durée minimale, il est supposé que ces options de prolongation ne sont pas exercées ; pour la durée maximale, il est supposé qu’elles sont chaque fois exercées.

d’intérêts et à optimiser le coût de l’endettement. Elle passe par la mise en œuvre d’une politique centralisée de macro-hedging dans laquelle les dérivés de taux d’intérêts servent exclusivement à la couverture des dettes financières. WDP a profité de la faiblesse persistante des taux d’intérêt en 2019 pour prolonger ses couvertures et ses dettes à taux fixe venant à échéance en 2020-25 jusqu’en 2029-31 à un taux plus favorable, sans impact sur les liquidités. Cette prolongation procure une économie annuelle d’environ 4 millions

Le taux de couverture (hedge ratio), qui mesure le pourcentage de dettes financières à taux fixe et à taux variable, et ensuite couvertes par des Interest Rate Swaps, se situe à 85% au 31 décembre 201930. À endettement constant, ce pourcentage de couverture évolue vers 82% en 2020 et 75% en 2021. Le résultat de WDP reste cependant soumis à des fluctuations (voir page 88 pour une analyse de sensibilité relative aux taux d’intérêt à court terme).

d’euros à compter de 2020, ce qui équivaut à une réduction organique du coût des dettes de 20 pb.

30. Dans la politique de couverture de la SIR, la longue duree des couvertures existantes repose sur la condition implicite que le niveau absolu de l’encours des dettes reste inchange. Voir egalement 8. Facteurs de risque et annexe XIV. Instruments financiers.

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Résultats financiers

66 ÉVOLUTION DU HEDGE RATIO 100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30% 20%

10%

0j 2019

2020

2021

2022

Ratio de couverture (échelle de gauche)

.Engagements

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Durée moyenne pondérée des couvertures (échelle de droite)

et sûretés

Les dispositions contractuelles des facilités de crédit stipulent en général que WDP conserve son statut de société immobilière réglementée (SIR) en Belgique, en tenant compte d’un ratio d’endettement maximum de 65%, d’un ratio de couverture minimum des intérêts de 1,5x et d’une valeur des projets de développement spéculatifs ne dépassant pas 15% de la valeur comptable du portefeuille. WDP confirme que toutes

ces conditions ont été remplies pendant toute la durée de l’exercice 2019. L’Interest Coverage Ratio atteint 4,5x et le pourcentage de développements spéculatifs s’élevait à 0% à la fin de 2019. La politique de financement de WDP prévoit également qu’il ne peut être consenti d’hypothèques ni d’autres sûretés réelles à des créanciers, à l’exception de ceux mentionnés à la p. 239.

Nous nous efforçons de gérer la structure de capital de façon proactive et de faire preuve d’innovation pour attirer du capital. WDP est la première SIR qui a réussi à lever rapidement et efficacement du capital par le biais d’un ABB. Mickaël Van den Hauwe CFO WDP

WDP Rapport financier annuel

Réalisation de la stratégie de financement en 2019 Politique de financement en 2019 Un volume d’investissement considérable d’environ 445 millions d’euros nets a été réalisé en 2019. À cette fin, une stratégie de financement adaptée avait été préalablement mise au point afin de satisfaire aux obligations en matière d’investissement et de maintenir la structure de capital de l’entreprise. C’est ainsi que les dépenses nettes en capital ont été financées grâce aux nouveaux capitaux propres, à hauteur d’environ 285 millions d’euros (par le biais du dividende optionnel, des bénéfices mis en réserve et de l’augmentation de capital par ABB (accelerated bookbuild), et le solde par le biais de nouvelles créances et du placement privé d’obligations qui ont permis de préserver un matelas de lignes de crédit non utilisées de près de 350 millions d’euros. Sans compter l’anticipation des échéances des crédits en 2020. Le loan-to-value s’élève à 45% et le taux d’endettement (proportionnel) à 46,7% au 31 décembre 2019. En 2019, l’entreprise a successivement renforcé ses ressources financières de la manière suivante : •

•

Nouveau financement bancaire: En 2019, WDP a pu assurer un financement bancaire additionnel d’environ 200 millions d’euros auprès de différentes banques belges et étrangères. Prolongation de financement bancaire: Comme à l’accoutumée, WDP a prolongé de manière proactive ses crédits à long terme échéant en 2020 pour un montant total de 70 millions d’euros. Dividende optionnel d’un montant d’environ 43 millions d’euros31: Les actionnaires de WDP ont opté pour 56% de leurs actions pour l’apport de leurs droits de dividendes en échange de nouvelles actions, au lieu du paiement des dividendes en espèces. Ce résultat a abouti pour WDP à une augmentation de capital d’environ 43 millions d’euros par voie de création de 329 925 actions nouvelles, à un prix d’émission de 131,04 euros (18,72 euros après la scission). En novembre 2019, WDP a lancé une augmentation de capital en numéraire, dans la limite du capital autorisé, avec suppression du droit de préférence légal des actionnaires existants (partiellement en faveur de l’Actionnaire de Référence actuel de WDP, la société RTKA, soit la société fa-

31. Voir le communiqué de presse du 17 mai 2019. 32. Voir les communiqués de presse des 6 et 12 novembre 2019.

•

miliale de la famille Jos De Pauw) et sans attribution d’un droit d’allocation irréductible aux actionnaires existants. Le montant brut de cette augmentation de capital s’est élevé à 200 millions d’euros avec l’émission de 1 250 000 actions nouvelles au prix d’émission de 160,00 euros par action (22,86 euros après la scission de l’action WDP). L’augmentation de capital a été réalisée au moyen d’un placement privé accéléré et exonéré auprès d’investisseurs institutionnels internationaux avec constitution d’un livre d’ordres (ABB ou accelerated bookbuild).32 Prolongation de couvertures et dettes à taux fixe: En 2019, WDP a pu prolonger un montant notionnel total de 385 millions d’euros de couvertures et de dettes à taux fixe à échéance en 2020-25 jusqu’en 2029-31, à un taux plus favorable. Ces prolongations ont été réalisées de manière neutre pour la trésorerie, c’est-à-dire sans aucune indemnité de rupture ni autres frais. Cette prolongation procure une économie annuelle d’environ 4 millions d’euros à compter de 2020, ce qui équivaut à une réduction organique du coût des dettes de 20 pb. WDP a reçu le Green Bond Pioneer Certificate of Recognition délivré par la Climate Bonds Initiative pour l’émission d’un Green Bond.

Risques financiers En 2019, WDP a continué à surveiller de façon continue l’impact potentiel des risques financiers et pris les mesures nécessaires pour maîtriser ces risques. Il s’agit notamment du risque de contrepartie (insolvabilité ou risque de crédit chez les partenaires financiers), du risque de liquidité (indisponibilité du financement ou options de financement très coûteuses) ainsi que des risques liés aux intérêts, au budget, aux engagements et aux cours du change.

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Rapport immobilier

3.3 RAPPORT IMMOBILIER Une évaluation fiable et de qualité de notre portefeuille représente la base de la réalisation de notre reporting interne et externe. Outre la concertation régulière avec les experts immobiliers, nous investissons beaucoup dans la digitalisation et la gestion des données pour améliorer la qualité et l’efficacité de nos processus. Koen Van Baelen Head of Controlling and Reporting WDP

Commentaire sur le portefeuille immobilier consolidé Situation du portefeuille au 31 décembre 2019 Conformément à la norme IAS 40, les experts immobiliers indépendants Stadim, JLL, Cushman & Wakefield, CBRE et BNP Paribas Real Estate évaluent le portefeuille immobilier de WDP (y compris les Actifs détenus en vue de la vente et à l’exclusion des panneaux solaires) à une juste valeur (fair value33)

de 4 054,8 millions d’euros au 31 décembre 2019. À titre de comparaison, cette valeur s’élevait à 3 332,3 millions d’euros à la fin de 2018. Le portefeuille peut être réparti de la façon suivante :

FAIR VALUE Belgique

Pays-Bas

France

Luxembourg

Roumanie

Total

1 249,0

1 762,0

125,1

30,0

511,0

3 676,2

Projet en exécution

61,0

112,0

11,0

81,0

265,3

Réserve foncière

15,0

48,0

0,5

43,0

106,9

5.0

1,0

6,3

1 329.9

1 923,9

125,6

40,7

634,7

4 054,8

(en millions d’euros)

Bâtiments existants

Actifs détenus en vue de la vente Total

33. La juste valeur à laquelle les investissements immobiliers sont estimés se compose de la valeur d’investissement, moins les frais de transaction. En moyenne, les coûts d’enregistrement locaux théoriques déduits de la valeur d’investissement sont les suivants par pays : Belgique : 2,5%, Pays-Bas : 6,2%, France : 4,9%, Luxembourg : 7,0% et Roumanie : 1,5 %.

WDP Rapport financier annuel

Répartition géographique de la juste valeur du portefeuille

Répartition de la juste valeur du portefeuille par destination

Roumanie

Bâtiments existants

16%

91%

Luxembourg

1% France

Belgique

33%

Pays-Bas

47%

Projets en exécution

Réserves foncières

STATISTIQUES RELATIVES AU PORTEFEUILLE PAR PAYS Belgique

Pays-Bas

France

Luxembourg

Roumanie

Total

246

Superficie louable brute (en m²)

1 813 774

2 108 773

192 675

33 007

890 074

5 038 303

Terrains (en m²)

3 635 284

4 032 283

428 461

56 007

4 323 353

12 475 388

Nombre de sites louables1

Juste valeur (en millions d'euros)

1 329,9

1 923,9

125,6

40,7

634,7

4 054,8

% de la juste valeur totale

33%

47%

16%

100%

% de variation de la juste valeur (YTD)

9,3%

7,0%

4,6%

8,9%

3,2%

7,1%

Vacance (EPRA)2,3

4,2%

0,3%

2,2%

2,5%

2,1%

4.3

6,3

4,0

9,0

6,7

5,6

Durée moyenne jusqu'à la première échéance (en ans)3 Taux de rendement locatif brut de WDP4

6,1%

5,9%

6,1%

6,5%

7,9%

6,3%

Effet de vacance

-0,3%

0,0%

-0,1%

-0,2%

-0,1%

Ajustements des revenus locatifs bruts à nets (EPRA)

-0,3%

-0,1%

-0,7%

-0,2%

-0,3%

Ajustements pour frais de mutation

-0,1%

-0,3%

-0,4%

-0,1%

-0,2%

5,4%

5,2%

5,5%

5,3%

7,3%

5,6%

Taux de rendement initial net EPRA

1 À partir de maintenant, le nombre de sites louables est également indiqué pour la Roumanie, alors qu'auparavant le nombre de parcs logistiques était indiqué pour la Roumanie. 2 Indicateur de performance financière calculé selon les Best Practices Recommendations de l'EPRA (European Public Real Estate Association). Voir aussi www.epra.com. 3 Panneaux solaires non compris. 4 Calculé en divisant le revenu locatif annualisé brut (cash) et la valeur locative des immeubles disponibles par la juste valeur. La juste valeur est la valeur des immeubles de placement après déduction des frais de transaction (principalement droits de mutation).

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Rapport immobilier

70 TAUX DE RENDEMENT BRUT HISTORIQUE DU PORTEFEUILLE DE WDP 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Rendement locatif initial (sur la base du loyer contractuel plus la valeur locative des parties non louées) Rendement initial brut (sur la base du loyer contractuel)

VARIATION DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER AU COURS DE 2019 (EN MILLIONS D’EUROS) 4400

3300

3.332,0

110,4

-14,6

Acquisitions

Achats par l'acquisitions d'actions

Ventes

339,1

287,9

4.054,8

2200

1100

0 Juste valeur 31 déc. 18

Nouveaux investissement

Évolution de la juste valeur en 2019 En 2019, WDP a investi dans de nouvelles acquisitions pour un montant total de 110,4 millions d’euros. En outre, 339,1 millions d’euros ont été consacrés à l’achèvement de projets préloués pour le compte de la société et à des investissements dans le portefeuille existant. Par ailleurs, les sites de Sint-Niklaas, Boortmeerbeek (Leuvensesteenweg 238), Leuven-Wilsele et une partie du site d’Anderlecht ont été cédés pour un montant de 14,6 millions d’euros. La variation de la valorisation des immeubles de placement a progressé de 287,9 millions d’euros en 2019, sur un portefeuille d’environ 4,1 milliards d’euros. Après ajout de la valeur locative de marché estimée pour les parties non louées, le taux de

Variations de la juste Juste valeur valeur au cours de 2019 31 déc. 19

rendement locatif brut sur la base des locations contractuelles se monte, au 31 décembre 2019, à 6,2%, en légère baisse par rapport à 6,7% à la fin de 2018, en raison de la pression à la baisse sur les rendements sur le marché de l’investissement.

Valeur et composition du portefeuille en location La superficie totale est de 1 247,5 hectares, dont 92,5 hectares en concession. Les 1 155 hectares restants ont une valeur de vente estimée à 1 167,7 millions d’euros, soit 29,1% de la juste valeur de la totalité du portefeuille. La valeur moyenne des terrains s’élève ainsi à 101 euros/m², frais de transaction non compris. Dans cette superficie sont également comprises les réserves foncières situées principalement en Belgique, aux Pays-Bas et en Roumanie.

WDP Rapport financier annuel

71 Répartition du portefeuille immobilier (sur la base de la juste valeur) par type de bâtiment

Répartition de la valeur locative totale par destination

53%

General warehouse

80%

23%

Entrepôts

Big box/XXL (> 50 000 m²)

14%

10%

Bureaux attenants aux entrepôts

Manufacturing

Destinations diverses (espaces polyvalents, parkings et archives)

Cross-dock

Futurs redéploiements

High bay/Multiple floor

Autres

Répartition de la juste valeur en fonction de l’âge1

Répartition du portefeuille immobilier (sur la base de la juste valeur) par niveau de qualité du bâtiment

46%

69%

0 à 5 ans

Entrepôt classe A

25%

13%

15%

13%

5 à 10 ans

Âge moyen : 7,4 ans

Entrepôt classe A BREEAM Entrepôt classe B

10 à 15 ans 15 à 20 ans

Entrepôt classe C

plus de 20 ans

Autres

1. Les bâtiments qui ont subi une rénovation importante sont considérés comme neufs au moment où leur rénovation est terminée.

DESTINATION AU 31.12.2019 Surface construite Valeur locative estimée (en m²) (en millions d’euros)

Entrepôts Bureaux attenant aux entrepôts Espaces commerciaux Destinations diverses (espaces polyvalents, parkings et archives) Total

Valeur locative moyenne estimée au m² (en euros)

% de la valeur locative totale

4 017 929

184,2

45,9

80%

350 534

32,4

92,4

14%

669 840

13,5

20,2

5 038 303

230,2

45,7

100%

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Rapport immobilier

72 TAUX D’OCCUPATION HISTORIQUE DU PORTEFEUILLE WDP (Y COMPRIS PANNEAUX SOLAIRES)

100,0% 97,5% 95,0% 92,5% 90,0% 87,5%

Taux d’occupation

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

85,0%

Vacance liée aux développements de projets non loués

Situation locative des bâtiments disponibles Le taux d’occupation du portefeuille de WDP se monte à 98,1% à la fin de 2019 (panneaux solaires compris)34. Ceci traduit la stratégie commerciale de WDP qui vise à développer des relations à long terme avec ses clients et qui soutient la performance de l’entreprise en maintenant une marge opérationnelle élevée. Le développement de partenariats à long terme avec les clients se reflète en outre dans le fait que la durée résiduelle moyenne jusqu’à l’échéance finale des contrats de bail s’élève à 7,1 ans. Enfin, si l’on prend en compte la première possibilité de résiliation, la durée moyenne résiduelle s’élève à 5,6 ans. Si l’on tient également compte des revenus générés par les panneaux solaires35, la durée restante moyenne jusqu’à l’échéance est de 7,3 ans. Enfin, si l’on prend en compte la première possibilité de résiliation, la durée moyenne résiduelle s’élève à 6,0 ans. Les dix principaux locataires totalisent une part de 35%. Le top 20 représente 52%.

34. Abstraction faite des panneaux solaires, le taux d’occupation s’élève à 97,9%. 35. Voir l’annexe XIII. Autres immobilisations corporelles.

TOP 10 DES LOCATAIRES

Panneaux solaires

Kuehne + Nagel

6,3%

5,7%

Greenyard

4,1%

Distrilog Group

3,6%

CEVA Logistics

Carrefour

3,3%

2,6%

DHL Supply Chain

2,5%

Ahold Delhaize

2,5%

Action

2,5%

Lidl

2,4%

WDP Rapport financier annuel

73 ÉCHÉANCES DES REVENUS LOCATIFS (JUSQU’À LA PREMIÈRE POSSIBILITÉ DE RÉSILIATION) 40%

35%

30%

25%

20%

15%

10%

0j 2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

>2028

% déjà prolongé au 31.12.2019 (échelle de gauche) % des revenus locatifs arrivant à échéance (énergie solaire comprise) (échelle de gauche) durée moyenne (jusqu’à la première possibilité de résiliation) des contrats de bail (énergie solaire incluse) (en années) (échelle de droite)

REVENUS LOCATIFS 2019 PAR CATÉGORIE DE LOCATAIRES Retail (food)

3PL

Food, fruit & vegetables

12%

40%

12% Retail (non-food)

FMCG Utilisateur final

14% Post & parcel delivery

60%

7% Automotive

6% Industry

Other

24%

Healthcare Dedicated e-commerce

11 %

Technology, media & telecoms

Wholesale

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Rapport immobilier

Type

Superficie louable (en m²)

Livraison prévue

Pré-loué

Locataire

Asse - Mollem, Z.5 n°191, 192, 320, 321

Redéveloppement

9 000

1Q20

100%

AMP

Courcelles, rue de Liège 25

Constr. neuve

2 190

4Q20

100%

Conway

Geel, Hagelberg 12

Constr. neuve

8 000

4Q20

100%

Distrilog

Heppignies

Constr. neuve

2 000

1Q21

100%

entièrement loués

Heppignies, rue de Capilône 6C

Constr. neuve

32 000

1Q20

100%

Cora

Lokeren, Terrain industriel E17/4

Constr. neuve

60 000

3Q21

100%

Barry Callebaut

Londerzeel, Weversstraat 27-29

Redéveloppement

20 000

4Q20

100%

Colruyt

Nivelles, rue de l’Industrie 30

Constr. neuve

2 000

2Q20

100%

WEG EUROPE

BE Bettembourg (Eurohub Sud)

135 190 LU

Constr. neuve

Bleiswijk, Prismalaan 17-19

Constr. neuve

Bleiswijk, Snelliuslaan 13

Bleiswijk, cluster III

9 1 133

1Q20

100%

Trendy Foods / Sobolux / Fedex

22 000

2Q20

100%

CEVA Logistics

Constr. neuve

17 000

3Q20

100%

Drake & Farrell

Constr. neuve

16 400

1Q21

100%

Boland

Breda, Heilaarstraat 263

Redéveloppement

5 000

3Q20

100%

Lidl

Den Haag, Westvlietweg

Redéveloppement

26 000

2Q21

100%

CEVA Logistics

Eindhoven, Park Forum

Constr. neuve

10 000

1Q20

100%

Brocacef

Kerkrade, Steenbergstraat

Constr. neuve

28 000

1Q20

100%

Berner Produkten

Nieuwegein, Brigadedok

Constr. neuve

15 000

1Q20

100%

Caldic

Nieuwegein, Divisiedok 1

Constr. neuve

12 500

3Q21

100%

Bol.com

Ridderkerk, Nieuw Reijerwaard

Constr. neuve

26 000

4Q20

100%

Kivits Groep Holding

Rozenburg, Incheonweg

Constr. neuve

10 000

1Q20

100%

Multitenant

's-Hertogenbosch, Ketelaarskampweg - Zandzuigerstraat

Constr. neuve

55 000

3Q20

100%

Sanitairwinkel.nl / Spierings Smart Logistics / ID Logistics

Bucarest - Stefanestii de Jos

Constr. neuve

77 000

1Q20

100%

Auchan

Buzau

Constr. neuve

21 000

3Q20

100%

Ursus Breweries

Deva

Constr. neuve

45 000

3Q20

100%

Carrefour

Sibiu

Constr. neuve

4 000

2Q20

100%

Aeronamic Eastern Europe

Bucarest - Stefanestii de Jos

Constr. neuve

10 000

4Q20

100%

Decathlon

Bucarest - Stefanestii de Jos

Constr. neuve

10 000

3Q20

100%

Alcar

Bucarest - Stefanestii de Jos

Constr. neuve

2 600

2Q20

100%

Lecom

Bucarest - Stefanestii de Jos

Constr. neuve

2 000

1Q20

100%

Aggreko

Slatina

Constr. neuve

62 000

3Q20

100%

Pirelli

25 000 25 000

233 600

Total

636 690

12 12

242 900

Rendement attendu

Pays

Le coût out-of-pocket escompté pour la réalisation de ces projets est estimé à environ 480 millions d’euros, dont environ 262 millions d’euros doivent encore être investis. WDP prévoit de réaliser un rendement total sur l’investissement de 6,8% (un rendement locatif initial brut d’environ 6,1% en Europe occidentale et 8,2% en Roumanie).

Budget d’investissement (en millions d’euros)1

Aperçu des projets en cours de réalisation36

4 33 197

2 40 138

100%

480

6,8%

1. Dans le cas présent, en ce qui concerne les projets de redéveloppement, la valeur des projets de redéveloppement n’a pas été prise en compte avant le début de la rénovation. En tenant compte de la part proportionnelle de WDP dans le portefeuille de WDP Luxembourg (55%).

36. Voir également 3.1 2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 – Transactions et réalisations – Projets en exécution.

WDP Rapport financier annuel

Principales informations sur les biens L’ensemble des sites énumérés dans cet aperçu ont été inspectés au cours de 2019 par les experts indépendants de Stadim, JLL, Cushman & Wakefield, CBRE et BNP Paribas Real Estate. Année construction (dernière rénovation/ extension)

Superficie louable (en m²)

Revenus locatifs 2019

Taux d’occupation1 31.12.2019

1 813 774

71 345 805

95,8%

1998-1999 (2013)

24 990

1 241 366

100%

Alost, Wijngaardveld 3B

1992 (2005)

17 998

439 588

100%

Alost, Wijngaardveld 3A

2005 (2015)

4 584

292 559

100%

2009

8 603

429 179

98%

1969 (2007)

21 499

981 445

97% 100%

Belgique (propriété à 100% de WDP) WDP SA Aalst, Tragel 47

Aarschot, Nieuwlandlaan B19 Anderlecht, Frans Van Kalkenlaan 9

1989

12 100

453 907

Asse - Mollem, Z.5 n°191, 192, 320, 321

Asse - Kobbegem, Broekooi 280

1967 (2012)

24 780

1 387 604

95%

Asse - Zellik, Z4 Broekooi 180

1975 (1993)

30 364

364 745

100%

Asse - Zellik, Z4 Broekooi 290 (bâtiment 2)

1995

7 862

449 597

100%

Asse - Zellik, Z4 Broekooi 295 (bâtiment 1)

2017

30 383

1 698 682

100%

Asse - Mollem, Z.5 200

2011

3 287

338 253

100%

Asse - Mollem, Z.5 340

1989 (2005)

5 993

288 507

100%

2004

13 271

357 928

100%

Asse - Zellik, Z4 Broekooi 170 Asse - Kobbegem, Brusselsesteenweg 347

1993 (2003)

16 483

259 228

100%

Beersel - Lot, Heideveld 64

2001

7 275

306 893

100%

Beersel, Stationsstraat 230

2005

5 149

237 968

100%

2002 (2008)

10 626

397 353

100%

Beringen - Paal, Industrieweg 135 Boom, Industrieweg 1C

2000-2001

36 626

1 484 846

91%

1991 (2011)

26 493

612 122

83%

2011

108 275

4 361 888

73%

Bornem, Rijksweg 17

1996 (2004)

11 911

142 548

78%

Bornem, Rijksweg 19

2004 (2013)

22 325

1 161 750

97%

Courcelles, rue de Liège 25

2007 (2013)

53 752

1 382 916

97%

Geel, Hagelberg 12

2012

13 465

606 899

100%

Geel, Hagelberg 14

2009

24 064

1 006 572

100%

Genk, Brikkenovenstraat 48

2008 (2010)

35 056

1 493 174

98%

Genk, Brikkenovenstraat 50

2009

19 180

823 129

100%

2016 (2019)

34 420

1 222 713

100%

2017

9 210

412 387

100%

1978 (2013)

66 346

1 234 622

97%

2008

15 409

610 572

100%

2016

62 672

1 313 223

95%

(en cours de réalisation)

N/R

Boortmeerbeek, Industrieweg 16 Bornem, Oude sluisweg 32

Gand - Evergem, Amergio Vespuccistraat 2 Gand - Evergem, Amergio Vespuccistraat 2B Grimbergen, Eppegemsesteenweg 31

Grimbergen, Industrieweg 16 Heppignies - Fleurus, rue de Capilône 6 Heppignies - Fleurus, rue de Capilône 6C Jumet, Zoning Industriel 2ième Rue

1995 (2005)

6 386

246 104

100%

Kontich, Satenrozen 11-13

1985 (2006)

56 725

2 919 818

100%

Kortenberg, A. De Conincklaan 2-4

1997 (2012)

6 182

271 127

100%

(en cours de réalisation)

N/R

Lokeren, Terrain industriel E17/4

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Rapport immobilier

Année construction (dernière rénovation/ extension)

Superficie louable (en m²)

Revenus locatifs 2019

Taux d’occupation1 31.12.2019

Londerzeel, Nijverheidstraat 13

2015

11 506

1 243 661

100%

Londerzeel, Nijverheidstraat 15

1989 (2013)

18 329

497 144

93%

Londerzeel, Weversstraat 15

2007

11 075

704 782

100%

Londerzeel, Weversstraat 17

2010

7 640

339 581

100%

Londerzeel, Weversstraat 2

2014

16 311

719 477

100%

Londerzeel, Weversstraat 21

1996

6 765

257 434

100%

(en cours de réalisation)

N/R

2011 (2014)

7 877

427 214

100%

2016

30 012

648 278

100%

2001 (2006)

17 282

1 421 008

100%

2005

32 817

1 213 078

97%

1974 (2011)

11 201

438 893

98%

2013

14 557

352 041

100%

1990 (2004)

27 535

1 206 422

100%

2007

11 592

435 358

81% 97%

Londerzeel, Weverstraat 27-29 Liège - Flémalle, rue de l’Arbre Saint-Michel 99 Liège - Hermalle-sous-Argenteau, rue de Trilogiport 27 Machelen, Rittwegerlaan 91-93 Malines, Zandvoortstraat 3 Nivelles, chaussée de Namur 66 Nivelles, rue Buisson aux loups 8 Nivelles, rue de l’Industrie 30 Nivelles, rue du Bosquet 12 Puurs, Schoonmansveld 1

1994 (2018)

43 895

1 271 893

années 50 (2007)

30 606

479 435

85%

Wavre-Sainte-Catherine, Drevendaal 1

1991 (2007)

20 957

1 024 142

100%

Wavre-Sainte-Catherine, Drevendaal 3

1996 (1997)

22 575

1 546 607

100%

2016

27 223

885 999

100%

Rumst - Terhagen, Polder 5

Wavre-Sainte-Catherine, Fortsesteenweg 19 et 27 Wavre-Sainte-Catherine, Strijbroek 10

1989 (2007)

2 103

367 406

100%

Ternat, Industrielaan 24

1977 (2010)

26 126

641 214

91%

Tongeren, Heersterveldweg 17

2019

6 152

79%

Vilvorde, Havendoklaan 10

2015

8 200

364 954

94%

Vilvorde, Havendoklaan 12

1977 (2001)

13 863

892 512

100%

Vilvorde, Havendoklaan 13

2006

10 606

368 802

89%

Vilvorde, Havendoklaan 18

1994 (2001)

76 399

4 030 596

100%

Vilvorde, Havendoklaan 19

2002 (2010)

11 649

573 340

97%

Vilvorde, Jan Frans Willemsstraat 95

2004 (2006)

11 243

357 466

100%

Vilvorde, Willem Elsschotstraat 5

1995 (2016)

21 207

902 147

91%

Westerlo-Oevel, Nijverheidsstraat 13

2018

41 150

1 639 187

100%

Willebroek, Koningin Astridlaan 14

2015

1 770

191 743

100%

Willebroek, Koningin Astridlaan 16

2008 (2015)

56 208

2 834 405

100%

2015

31 195

1 606 426

100%

Willebroek, Victor Dumonlaan 4

1991 (2018)

32 215

928 532

98%

Zaventem, Fabriekstraat 13

1984 (1993)

7 854

408 284

100% 90%

Willebroek, Victor Dumonlaan 32

Zaventem, Louvainsesteenweg 573

2001

19 140

1 090 260

2003 (2008)

41 246

1 433 837

99%

Zonhoven, Vogelsancklaan 250 :

1977

45 735

1 533 038

100%

Zwevegem-Harelbeke, Blokkestraat 101

1980

74 382

1 413 333

100%

2006 (2013)

49 696

1 879 217

100%

N/R

1 545 451

N/R

Zele, Lindestraat 7

Zwijndrecht, Vitshoekstraat 12 Un bien ayant généré un produit locatif en 2019, dont la juste valeur est inférieure à 2,5 millions d’euros. Il s’agit du bien situé à Puurs - Breendonk, Koning Leopoldlaan 9. Par ailleurs, des revenus locatifs ont encore été perçus en relation à des biens vendus en 2019.

WDP Rapport financier annuel

Année construction (dernière rénovation/ extension)

Pays-Bas (propriété à 100% de WDP)

Superficie louable (en m²)

Revenus locatifs 2019

Taux d’occupation1 31.12.2019

2 108 773

96 204 263

99,7%

WDP Nederland N.V. Alblasserdam, Nieuwland Parc 121

2015

8 707

858 474

100%

Alkmaar, Berenkoog 48

1990

7 872

433 458

100%

2007 (2012)

13 837

607 442

75%

2012

21 741

645 777

89%

Alphen aan den Rijn, Antonie Van Leeuwenhoekweg 35 Alphen aan den Rijn, Eikenlaan 32-34

1996 (2015)

4 048

207 898

100%

Alphen aan den Rijn, J. Keplerweg 2

Alphen aan den Rijn, H. Kamerlingh Onnesweg 3

2005

16 048

948 065

100%

Amersfoort, Basicweg 1-3

1992

11 679

776 419

100%

Amsterdam, Kaapstadweg 25

2018

15 112

1 274 298

100%

Amsterdam, Maroastraat 81

2008

2 597

868 369

100%

Arnhem, Delta 57

2019

20 687

467 376

100%

Barendrecht, Dierensteinweg 30/A

2017

26 034

1 504 745

100%

Barendrecht, Dierensteinweg 30/B

2016

21 293

1 161 774

100%

Barendrecht, Dierensteinweg 30/C1+C2

2018

31 751

1 698 292

100%

Barendrecht, Spoorwegemplacement 1

1995

27 720

791 717

100%

Barneveld, Nijverheidsweg 50-52

1981 (2013)

34 883

2 273 074

100%

Bleiswijk, Brandpuntlaan Zuid 12

2018

12 354

803 983

100%

Bleiswijk, Brandpuntlaan Zuid 14

2018

32 374

1 371 128

100%

Bleiswijk, Prismalaan West 43

2019

10 505

396 559

100%

Bleiswijk, Snelliuslaan 15

2019

9 063

100%

Bleiswijk, Spectrumlaan 29-31

2018

6 144

404 248

100%

Bleiswijk, Spectrumlaan 31

2018

7 537

175 664

100%

Bleiswijk, Spectrumlaan 7-9

2014

10 678

679 861

100%

Bodegraven, Schumanweg 4

1970 (2003)

6 379

213 748

100%

Breda, Hazeldonk 6462 en 6464

1994 (2006)

37 913

1 101 546

100%

Breda, Heilaartstraat 263

2019

59 420

1 135 333

100%

Breda, IABC 5301

1995

12 664

427 256

100%

Breda, Leursebaan 260

2016

16 778

825 588

100%

Breda, Prinsenhil 1-3

1989

16 955

691 939

100%

De Lier, Jogchem van der Houtweg 20

1979

22 160

647 018

100%

Den Haag, Westvlietweg 7-8

1968

46 174

1 532 451

100%

Deventer, Nering Bögelweg 40

2019

25 283

69 390

100%

1997 (2006)

27 556

1 880 962

100%

Duiven, Typograaf 2

2008

3 558

559 928

100%

Echt - Susteren, Fahrenheitweg 1

2014

131 807

4 130 477

100%

Echt, Fahrenheitweg 24

2018

14 707

623 693

100%

1994 (2017)

31 381

1 551 459

100%

Eindhoven, Park Forum 1129

2014

10 612

651 915

100%

Harderwijk, Archimedesstraat 9

2015

35 019

1 403 769

100%

Hasselt, Hanzeweg 18-22

2018

26 318

629 806

100%

Hasselt, Hanzeweg 21

2015

20 502

851 846

100%

Hasselt, Hanzeweg 29

2015

20 340

208 447

100%

Hasselt, Hanzeweg 31

2015

11 392

684 606

100%

Duiven, Innovatie 1

Eindhoven, Achtseweg Noord 20

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Rapport immobilier

Année construction (dernière rénovation/ extension)

Superficie louable (en m²)

Revenus locatifs 2019

Taux d’occupation1 31.12.2019

Heerlen, Earl Bakkenstraat 7-15

2017

51 927

2 159 642

100%

Heinenoord, Sikkel 11-13

2019

22 126

490 475

100%

Helmond, Sojadijk 2

2011

13 025

808 639

100%

Klundert, Energieweg 4

2018

18 682

912 905

100%

2011 (2012)

25 004

1 030 762

100%

2000

42 370

1 598 015

100%

2010 (2012)

38 508

1 566 672

100%

Oosterhout, Denariusstraat 15d

2017

11 522

521 983

100%

Oss, Keltenweg 70

2012

17 141

1 178 577

100%

Oss, Menhirweg 15

2010 (2012)

11 074

585 737

100%

2015

16 866

1 088 474

100%

Maastricht-Aachen-Beek, Engelandlaan 30 Moerdijk, Transitoweg 5 Nieuwegein, Inundatiedok 34

Papendrecht, Nieuwland Parc 140 Raamsdonksveer, Zalmweg 27

1980 (2011)

9 745

318 421

100%

Ridderkerk, Handelsweg 20 en 25

2005 (2008)

43 194

5 775 532

100%

Roosendaal, Aanwas 9

2012

9 551

935 048

100%

Roosendaal, Borchwerf 23

1994

16 780

792 457

100%

Rozenburg, Incheonweg 11-13

2018

22 547

1 994 607

100%

Schiphol Logistic Parc, Incheonweg 7

2012

12 574

1 246 136

100%

Schiphol Logistic Parc, Pudongweg 3

2015

16 814

1 461 781

100%

Schiphol, Folkstoneweg 65

2000

8 845

470 916

100%

Soesterberg, Centurionbaan

2015

7 419

563 030

100%

Tiel, Medel 1A

2014

72 937

3 151 909

100%

Tilburg, Hermesstraat 1

2007

47 962

2 490 399

100%

2000 (2011)

20 717

879 884

100%

Tilburg, Siriusstraat 7-9

2009

17 762

1 235 474

100%

Utrecht, Ruimteweg 1-5

1980 (1998)

15 770

614 827

100%

Utrecht, Rutherfordweg 1

1992 (2011)

12 139

792 392

100%

Veghel, Doornhoek 3765

2006 (2011)

9 820

601 565

100%

2017

19 417

1 060 932

100%

Veghel, Kennedylaan 19

2002 (2013)

21 020

995 031

100%

Veghel, Kennedylaan 20

2018

12 377

697 357

100%

Veghel, Marshallweg 1

1990 (2017)

46 163

1 407 393

100%

Veghel, Marshallweg 2

2018

16 362

868 740

100%

Tilburg, Marga Klompeweg 11

Veghel, Eisenhowegweg 15

Venlo, Ampèrestraat 7-9

2008 (2012)

32 550

1 176 228

100%

Venlo, Edisonstraat 9

1990

26 135

723 369

100%

Venlo, Logistiekweg 1-3

2017

53 061

2 025 758

100%

Venray, Newtonstraat 8

2013

17 746

725 193

100%

Venray, Wattstraat 2-6

2013

43 226

1 982 861

100%

1987 (2007)

38 578

618 181

100%

Wijchen, Bijsterhuizen 2404

2010

16 260

1 475 845

100%

Zaltbommel, Heksenkamp 7-9

2012

10 620

706 714

100%

Voorhout, Loosterweg 33

Zwolle, Galvaniweg 1

1984

52 634

1 359 833

100%

Zwolle, Lippestraat 15

2009 (2014)

20 109

1 430 504

100%

Zwolle, Mindenstraat 7

2002 (2012)

26 601

1 235 187

100%

Zwolle, Paderbornstraat 21

2015

47 996

2 562 086

100%

Zwolle, Pommerenstraat 2

2019

36 775

909 727

100%

WDP Rapport financier annuel

Année construction (dernière rénovation/ extension)

Superficie louable (en m²)

Revenus locatifs 2019

Taux d’occupation1 31.12.2019

N/R

28 740

807 261

N/R

Bleiswijk, Cluster III

(en cours de réalisation)

n.r.

Bleiswijk, Prismalaan 17-19

(en cours de réalisation)

n.r.

Bleiswijk, Snelliuslaan 13

(en cours de réalisation)

n.r.

Breda, Heilaarstraat 263

(en cours de réalisation)

n.r.

Den Bosch, Ketelaarskampweg - Zandzuigerstraat

(en cours de réalisation)

n.r.

Den Haag, Westvlietweg 7-8

(en cours de réalisation)

n.r.

Eindhoven, Park Forum 1129

(en cours de réalisation)

n.r.

Nieuwegein, Brigadedok

(en cours de réalisation)

n.r.

Nieuwegein, Divisiedok 1

(en cours de réalisation)

n.r.

Rozenburg, Incheonweg

(en cours de réalisation)

n.r.

192 675

6 929 210

97,8%

Quatre biens ayant généré en 2019 un produit locatif ont une juste valeur inférieure à 2,5 millions d’euros. Il s’agit ici des biens suivants : Bode- graven, Schumanweg 1c ; Meppel, Oeverlanden- weg 8 ; Drunen, Albert Einsteinweg 20 et Zwolle, Hessenpoort. WDP Development NL N.V.

France (propriété à 100% de WDP) WDP France SARL Lille – Roncq, avenue de l’Europe 17

2003 (2006)

13 251

451 694

95%

Neuville-en-Ferrain, rue de Reckem 33

2006

13 434

510 872

100%

Vendin-le-Vieil, rue Calmette – rue des frères Lumière

2004

29 216

1 004 162

91% 100%

Lille – Seclin, rue Marcel Dassault 16B Lille – Libercourt, Zone Industrielle – le Parc à stock Labastide-Saint-Pierre, Zac du Grand Sud

2008

13 224

534 480

2008 (2016)

60 393

2 456 828

98%

2017

43 975

1 301 556

100%

1989 (2008)

19 182

669 618

100%

890 074

28 268 992

97,5%

WDP SA Lille – Templemars, route d’Ennetières 40

Roumanie (propriété à 80% de WDP) WDP Romania SRL Apahida (Cluj), Constructorilor 26, Logistic Parc 1 Building 1

2017

5 121

223 767

100%

Apahida (Cluj), Constructorilor 33-35, Logistic Parc 2 Building 1

2018

43 424

100%

Apahida (Cluj), Industriilor 1A, Logistic Parc 1 Building 4

2018

41 647

1 717 794

100%

Apahida (Cluj), Industriilor 1b-c, Logistic Parc 1 Building 2

2017 (2018)

9 693

482 794

100%

Apahida (Cluj), Industriilor 1c, Logistic Parc 1 Building 3

2018 (2019)

29 633

1 779 003

100%

Aricestii Rahtivani (Prahova), Aricestii Rathivani Village 874, Building 1

2015

7 856

348 529

100%

Aricestii Rahtivani (Prahova), Aricestii Rathivani Village 874, Building 2

2015

12 397

731 297

100%

Aricestii Rahtivani (Prahova), Aricestii Rathivani Village 874, Building 3

2018

4 383

310 607

100%

Braila, Zona libera Braila II, Building 1

2015 (2016)

43 987

2 806 602

100%

Brazi-sat Negoiesti (Prahova), Basarab 2, Building 1

2018 (2019)

33 283

993 952

100%

Budesti (Racovita - Valcea), Faurecia 1, Building 1

2016 (2018)

17 320

1 214 626

100%

2017

8 034

483 644

100%

(en cours de réalisation)

n.r.

2015

12 086

522 969

100%

Budesti (Racovita - Valcea), Drumul Faurecia 1, Building 2W Buzau Clinceni (Ilfov), Transalkim street 3, Building 1

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Rapport immobilier

Codlea (Brasov), Vulcanului 33, Building 1

Année construction (dernière rénovation/ extension)

Superficie louable (en m²)

Revenus locatifs 2019

Taux d’occupation1 31.12.2019

100%

2016 (2018)

25 496

795 747

(en cours de réalisation)

n.r.

Dragomiresti Vale (Ilfov), Piersicului/D116 1, Logistic Parc 1 Building 1

2017 (2018)

19 229

835 622

100%

Dragomiresti Vale (Ilfov), Piersicului/D116 1, Logistic Parc 4 Building 1

2019

33 645

140 254

43%

Dragomiresti Vale (Ilfov), Tarla /DE116 63, Logistic Parc 2 Building 1

2018

33 217

1 680 879

100%

Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142 DJ 691, km, Logistic Parc 1 Building 1

2017

6 025

279 313

100%

Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142 DJ 691, km, Logistic Parc 1 Building 2

2018

5 987

100 962

100%

Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142 DJ 691, km, Logistic Parc 1 Building 4

2017

8 273

452 683

100%

Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142 DJ 691, km, Logistic Parc 2 Building 1

2018

16 165

736 272

100%

Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142 DJ 691, km, Logistic Parc 3 Building 1

2009

30 655

1 149 898

100%

Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142 DJ 691, km, Logistic Parc 3 Building 3

2008 (2015)

8 927

225 748

100%

Deva-sat Santuhalm (Hunedoara), Santuhalm Village

Ghimbav (Brasov), DE 301/305, KM 0+500, Building 1

2018

19 526

424 738

100%

Oarja (Arges), Autostrada A1 KM 102-10, Building 1

2011 (2017)

16 147

604 065

100%

Oarja (Arges), Autostrada A1 KM 102-10, Building 2

2011 (2018)

8 762

462 185

100%

Oarja (Arges), Autostrada A1 KM 102-10, Building 3

2017 (2018)

57 998

2 062 964

100%

Oradea (Bihor), Anghel Saligny 15, Logistic Parc 1 Building 1

2018 (2019)

7 852

179 808

100%

Oradea (Bihor), Ogorului 214, Logistic Parc 1 Building 2

2018

15 742

1 025 403

100%

Oradea (Bihor), Petre P. Carp 20, Logistic Parc 3 Building 1

2019

33 821

100%

Paulesti (Prahova), Buda 22, Building 1

2018

4 870

247 782

100%

Paulesti (Prahova), Buda 22, Building 2

2019

10 879

100%

2017 (2018)

44 389

1 823 696

100%

Sibiu, Barcelona fn, Building 1

2016

8 247

510 573

100%

Sibiu, Barcelona fn, Building 2

2016

17 457

252 000

100%

Sibiu, Barcelona fn, Building 4

(en cours de réalisation)

n.r.

2019

32 581

100%

Roman (Neamt), Magurei 2, Building 1

Slatina (Olt), Draganesti 35A, Building 1 Stefanestii de Jos (Ilfov), Sinaia 50, Logistic Parc 1 Building 1

2017

29 788

1 071 232

100%

Stefanestii de Jos (Ilfov), Sinaia 50B, Logistic Parc 1 Building 2

2017 (2019)

17 981

790 135

100%

Stefanestii de Jos (Ilfov), Sinaia 50B, Logistic Parc 2 Building 1

2019

80 876

34 499

100%

Stefanestii de Jost (Illfov), Sinaia 50B, Logistic Parc 2 Building 2

2019

8 612

100%

(en cours de réalisation)

n.r.

18 063

766 949

n.r.

Stefanestii de Jos (Ilfov) Cinq biens ayant généré en 2019 un produit locatif ont une juste valeur inférieure à 2,5 millions d’euros. Il s’agit des biens situés à Codlea (Brasov), Vulcanului 33, Building 2 ; Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142 DJ 691, km, Logistic Parc 1 Building 3 ; Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142 DJ 691, km, Logistic Parc 3 Building 2 ; Mihail Kogalniceanu (Constanta), DN 2A, KM 181, Building 1 et Sibiu, Theodor Mihaly 3-5, Building 3

WDP Rapport financier annuel

Année construction (dernière rénovation/ extension)

Luxembourg (propriété à 55% de WDP)3

Superficie louable (en m²)

Revenus locatifs 2019

Taux d’occupation1 31.12.2019

33 007

1 480 552

97,8%

WDP Luxembourg SA Dudelange, Parc Logisic Eurohub Sud (bâtiment 1)

2014

14 794

786 273

96%

Dudelange, Parc Logisic Eurohub Sud (bâtiment 2)

2018

18 213

694 280

100%

5 038 303

204 228 822

97,9%

Total

1. Le taux d’occupation se calcule en fonction des valeurs locatives des bâtiments loués et des superficies non louées. Les projets en construction et/ou rénovation ne sont pas pris en compte. 2. Le site de Grimbergen est détenu en indivision sur la base d’une répartition 50-50 avec une autre SIR, Montea SCA De la sorte, WDP SA est copropriétaire de ce site. 3. Pour les données de WDP Luxembourg SA, c’est toujours la part proportionnelle de WDP dans le portefeuille qui est présentée (55%).

Analyse du marché immobilier logistique en Belgique, au Luxembourg, aux PaysBas, en France et en Roumanie

En 2019, on a assisté, à un près, au plus grand take-up des dix dernières années. Comme la majorité des transactions sont liées à des sites existants, un bon 60% des biens ont été pris en location. Le centre de gravité de cette région reste l’axe Bruxelles-Anvers. L’axe Anvers-Gand, le corridor le long de la

rares. Le volume de développements a donc stagné sous la moyenne à dix ans et concerne toujours des projets non spéculatifs. Les promoteurs restent toutefois en quête de potentiel foncier pour l’avenir. Les loyers les plus élevés restent stables (entre 45 et 55 euros le m² par an en Belgique et entre 60 et 70 euros le m² par an au Luxembourg). Nous tablons sur une légère augmentation à l’avenir, toujours suscitée par la rareté des disponibilités et par le renchérissement du coût foncier et

E313 et la Wallonie participent chacun pour 1/5 du take-up. Le taux de vacance reste à un plancher historique (environ 3%) en raison de la rareté des biens disponibles. Les promoteurs gardent leur aversion au risque, mais les biens disponibles pour les développements logistiques restent également

du coût de construction découlant de la demande de biens plus durables. La Belgique et le Luxembourg restent une région intéressante pour l’immobilier logistique. Leur caractère multimodal bénéficie du soutien des ports de mer et des terminaux et aéroports cargo disponibles à l’intérieur des terres. On

Belgique et Luxembourg

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Rapport immobilier

constate également une tendance claire vers des bâtiments plus durables et à neutralité énergétique. L’efficacité de la supply chain est également prise en compte dans les décisions immobilières et des entrepôts spécifiques comme les entrepôts de transbordement, les urban logistics, les centres e-fulfilment, etc gagneront en importance, au même titre que le recours à de nouvelles technologies et à la digitalisation. Le déséquilibre entre la demande et l’offre fige le volume de transactions et augmente encore la pression sur les rendements : le taux de rendement prime tourne autour de 4,75%.

Pays-Bas Le secteur néerlandais de la logistique compte parmi les plus actifs, matures et étendus d’Europe, profitant du fait que la région représente un point d’accès logistique vers l’Europe et pouvant compter sur une infrastructure de haute qualité et des marchés d'utilisateurs très dynamiques. Le take-up continue de progresser et touche principalement les nouveaux entrepôts construits sur mesure. Il en découle une croissance rapide des hubs logistiques. Le taux de vacance des sites existants continue de décroître, oscillant, au premier trimestre 2019, autour de 4%. Dans le domaine des investissements, nous constatons également une augmentation en glissement annuel des investissements en immobilier industriel et logistique. La forte demande de centres de distribution a débouché sur l’amélioration des rendements initiaux de premier ordre à 4,00%. La mise en service d'immobilier logistique aux PaysBas s'envole depuis des années, et cela va durer. Les développements technologiques ont exercé un impact énorme sur le secteur logistique. Les entreprises veulent adapter leur réseau logistique à l’évolution de la supply chain, en se focalisant sur la fin de la chaîne (the Last Mile). E-commerce et E-fulfilment assurent la demande de centres de distribution spécifiques. La rareté du foncier et l’approche plus stricte des pouvoirs publics en matière de zonage et de permis pourraient bien représenter un défi. Le renchérissement du coût de construction influence le niveau des loyers : les loyers les plus élevés tournent autour de 85 euros le m² par an et autour de 50 à 60 euros pour les loyers moyens. La persistance de la demande de la part des investisseurs maintient une pression à la baisse au sens large (à savoir sur tous les sites et tous les types d’immobilier logistique) sur les rendements ; aujourd’hui, le prix payé pour l’immobilier de seconde main est plus élevé.

France Le take-up constaté actuellement en France reste fortement lié aux régions : c’est principalement dans les régions de Lille et de Lyon que l'on constate une augmentation, contrairement à Paris et Marseille, par exemple. L’offre en bâtiments existants a légèrement augmenté et concerne principalement des bâtiments de classe A, mais nous assistons à une diminution dans le volume de développements. Le nombre de sites d’une superficie de plus de 40 000 m² est reparti à la hausse. Les loyers oscillent aux alentours de 56 euros par m² par an dans la région la plus intéressante de Paris, à 45 euros dans la région de Lyon et de 38 à 41 euros pour les bâtiments aux alentours de Lille. Le secteur logistique suscite un plus grand intérêt de la part des investisseurs qui optent pour l'investissement en portefeuilles immobiliers. De façon générale, le prime yield de l'immobilier logistique se situe autour de 4,00%.

Roumanie La tendance qui s'est manifestée fin 2018 se poursuit : le secteur industriel et logistique en Roumanie et le nombre de développements immobiliers continuent leur progression, soutenus par la croissance économique et la construction de routes et d'infrastructures. Les nouvelles transactions traitent principalement des projets de construction sur mesure. Si l’on considère l’immobilier professionnel dans son ensemble, il est intéressant de noter que 84% de l’immobilier concerne des entrepôts modernes, de classe A. Le centre de gravité des activités reste la capitale, Bucarest, suivie par les grandes villes régionales telles qu’Oradea, Timisoara, Cluj, Deva et Sibiu. Les bâtiments pris en location sont principalement utilisés pour la distribution et la production, autant pour des producteurs et des détaillants que pour des prestataires de services logistiques. Seuls 6% des biens sont disponibles immédiatement. En fonction de la région, les loyers des parcs logistiques oscillent entre 40 et 45 euros le m² par an. Ce niveau de loyer devrait se maintenir en 2020. 40% des locations sont réalisées dans la région autour de Bucarest, les 60% restants sont répartis autour des principales villes de province. Les meilleurs rendements s’établissent autour de 7,25% mais subissent toujours une pression à la baisse. Sources : CBRE, BNP Paribas Real Estate, Cushman & Wakefield et JLL

WDP Rapport financier annuel

3.4 PERSPECTIVES

Les perspectives ci-dessous contiennent les prévisions pour l’exercice 2020, concernant le résultat EPRA consolidé et le bilan consolidé de WDP. Elles ont été établies et préparées sur une base comparable à celle des exercices 2019 et 2018, conforme à la politique comptable de WDP.

•

Ces perspectives ont été établies sur la base des informations disponibles au 31 décembre 2019. Le chapitre 3.1 2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 – Transactions et réalisations – Faits survenus après la date du bilan apporte les précisions sur la crise associée au Covid-19.

•

Les prévisions de bilan consolidé et de résultat EPRA sont des prévisions dont la réalisation effective dépend de l’évolution de l’économie ainsi que des marchés financiers et immobiliers. Ces informations anticipatives, prédictions, opinions et estimations faites par WDP, concernant la performance future, actuellement prévue, de WDP et de son marché, ne constituent pas un engagement dans le chef de l’entreprise. Par leur nature, les déclarations anticipatives comportent des risques inhérents, des incertitudes et des hypothèses, à caractère à la fois général et spécifique. Le risque existe que des déclarations anticipatives ne se concrétisent pas.

•

Hypothèses •

Méthodes comptables utilisées La base comptable utilisée pour ces perspectives est conforme aux méthodes comptables appliquées par WDP dans le cadre de la préparation de ses comptes consolidés au 31 décembre 2019, conformément au référentiel IFRS adopté dans l’Union européenne et transposé par l’Arrêté royal belge relatif aux sociétés immobilières réglementées.

Les instruments financiers de couverture (Interest Rate Swaps) sont, conformément à la norme IFRS 9, valorisés à leur valeur de marché dans les comptes consolidés. Étant donné la volatilité ambiante sur les marchés financiers internationaux, il n’a pas été tenu compte des variations de ces valeurs de marché. Ces variations n’interviennent d’ailleurs pas dans les perspectives en rapport avec le résultat EPRA, base de la distribution de dividendes. En accord avec les normes IFRS, le patrimoine immobilier (IAS 40) et les panneaux solaires (IAS 16) sont valorisés à leur juste valeur. Il n’est toutefois pas fait de prévisions quant aux variations de la juste valeur du portefeuille immobilier et des panneaux solaires : de telles prévisions ne seraient pas fiables et tiendraient à une multitude de facteurs externes sur lesquels l’entreprise n’exerce aucune influence. Ces variations n’interviennent pas non plus dans les perspectives en rapport avec le résultat EPRA. On part du principe qu’aucun changement matériel du climat (géo)politique et/ou économique qui pourrait exercer un impact matériel sur le groupe ne s’est produit. On part également du principe qu’aucun changement matériel ne s’est produit dans la législation fiscale ou les exigences des autorités de régulation, qui pourrait influencer les résultats du groupe ou les méthodes comptables utilisées par celui-ci. D’autre part, les perspectives peuvent être influencées, entre autres, par les risques du marché et les risques opérationnels, financiers et réglementaires décrits dans le chapitre 8. Facteurs de risque.

Hypothèses relatives aux éléments sur lesquels WDP peut exercer une influence directe Résultat locatif net

Hypothèses relatives aux éléments sur lesquels WDP ne peut exercer d’influence directe • L’évolution des produits locatifs tient compte d’un niveau d’inflation moyen pondéré de 1,4%, en ce qui concerne l’indexation des baux de location en 2020, basé sur le

Ce résultat a été estimé sur la base des contrats actuels, compte tenu des hypothèses retenues pour l’indexation des baux de location (cf. supra), chaque contrat individuel étant indexé en fonction de son échéance.

consensus en matière de prévisions économiques au 31 décembre 2019. Le calcul des taux d’intérêt se base sur un niveau moyen des taux d’intérêt Euribor à 1 mois, à 3 mois et à 6 mois de respectivement -0,44%, -0,39% et -0,32%.

En 2020, 13% des contrats arrivent à leur prochaine échéance, dont plus de 50% ont déjà pu être prolongés au moment de la publication des résultats 2019 ; les loyers correspondants sont donc connus. Pour les 50% qui ne sont pas encore prolongés,

•

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Perspectives

il est tenu compte des prolongations/renouvellements des baux, fondés sur une analyse individuelle de chaque bail de location : période de vacance, augmentation des charges et des taxes normalement assumées par le locataire, éventuels frais de remise en état, frais commerciaux et nouveau niveau de loyer en cas de relocation comparable au niveau actuel. Sur la base des informations actuellement disponibles et de la situation existante du marché locatif, WDP prévoit un taux d’occupation minimum de 97% pour 2020, conforme aux 98% fin 2019. Le volume des investissements nets réalisés en 2019 (400 millions d’euros environ), contribuera en grande partie au résultat durant l’exercice 2020. Parallèlement, comme annoncé, des projets de constructions neuves préloués sont en cours pour une réception par phase en 2020. L’augmentation des revenus locatifs est essentiellement soutenue par la croissance externe. Autres produits/charges opérationnels Ce poste comprend principalement les produits concernant les panneaux solaires. Ceux-ci sont estimés à environ 16 millions d’euros37, une hausse poussée par les projets PV prévus aux Pays-Bas et par les nouveaux projets PV réalisés en Belgique au cours du quatrième trimestre de 2019. Ce poste comprend en outre l’effet net des frais refacturés aux clients, y compris les honoraires de gestion des biens immobiliers que WDP facture.

Ces frais englobent les frais de fonctionnement internes de WDP, à savoir la rémunération de la direction exécutive et des administrateurs non exécutifs et la rémunération du personnel administratif. Ils comprennent aussi les loyers contractuels des bureaux de WDP à Wolvertem, Breda et Bucarest. Les charges fixes comprennent aussi une rubrique composée des estimations des rémunérations dues à des conseillers ou à des experts externes, tels qu’experts immobiliers, avocats et experts fiscaux, des frais de comptabilité et d’informatique, des missions de consultance et des honoraires du commissaire chargé des contrôles légaux. Les frais généraux de WDP, entreprise cotée en bourse, comprennent aussi la taxe annuelle sur les sociétés immobilières réglementées, les honoraires dus à l’agent financier et au fournisseur de liquidités, les commissions de cotation sur Euronext, le coût de la surveillance prudentielle des SIR et le budget alloué par la Société à la communication financière et commerciale. Résultat financier L’estimation des charges d’intérêts se fait sur la base de l’évolution des dettes financières, à compter de la situation au 31 décembre 2019, et d’une estimation des dettes additionnelles liées au financement du programme d’investissement de 2020. Le taux d’endettement attendu est à cet égard inférieure à 50%.

Frais généraux de la Société

Compte tenu de l’évolution des taux d’intérêts à court terme et d’un taux de couverture de 85% sur la base de la situation au 31 décembre 2019, on prévoit un coût de financement global de 2,1% pour 2020. Ce coût de financement global prend en compte une marge de crédit moyenne pondérée, ainsi que le coût de facilités de crédit non utilisées et le coût des instruments de couverture de taux d’intérêts. Concernant les hypothèses, on part du principe qu’aucun emprunt n’est remboursé anticipativement, et qu’aucun contrat IRS ne sera annulé anticipativement.

L’évolution des frais généraux de la Société est en ligne avec la croissance du portefeuille. À cet égard, nous poursuivons la mise en œuvre de la plateforme opérationnelle dans une optique de maîtrise des coûts, à savoir avec le maintien de la marge opérationnelle élevée à un niveau supérieur à 91%.

Les frais financiers totaux ont ensuite été abaissés d’un montant estimé d’intérêts capitalisés calculé sur la base des développements de projets actuels et de la possibilité de capitaliser des intérêts38. Les intérêts intercalaires sont ainsi neutralisés dans le compte de résultat et inclus dans le coût

Coûts immobiliers Ces frais comprennent surtout les charges nettes (donc après d’éventuelles refacturations) d’entretien et de réparation, de contrats d’assurance et de commissions. Pour 2020, elles ont été estimées sur la base du portefeuille actuel, des investissements prévus et de l’évolution des chiffres des exercices précédents.

37. Voir également l’annexe IV. Valorisations comptables significatives et principales sources d’incertitude en matière d’estimation pour la prévision des flux de trésorerie des installations PV. 38. Voir aussi chapitre 3.1 2019, un excellent départ du plan de croissance 2019-23 – Transactions et réalisations - Projets en exécution et chapitre 3.3.1 2019, un excellent départ du plan de croissance 2019-23 – Rapport immobilier – Commentaire sur le portefeuille immobilier consolidé – Aperçu des projets en exécution.

WDP Rapport financier annuel

d’investissement des projets. Le taux de capitalisation utilisé pour le calcul des intérêts intercalaires équivaut au coût de financement global estimé.

Part dans le résultat des joint ventures Ce résultat comprend le résultat de la joint venture luxembourgeoise, WDP Luxembourg.

Conformément à la norme IFRS 16, le coût récurent de 2,5 millions d’euros lié aux concessions (pour les sites dont WDP ne détient pas la nue-propriété, mais l’usufruit) a également été comptabilisé dans les charges financières, plûtot que, comme auparavant (jusqu’à l’exercice comptable 2018 inclus), via les revenus locatifs, moins les coûts liés à la location. Impôts Les impôts comprennent l’impôt des sociétés dû chaque année et le précompte mobilier sur les dividendes. En Belgique, aux Pays-Bas et en France, la pression fiscale est limitée en raison du statut fiscal transparent de WDP dans ces pays.

RÉSULTATS CONSOLIDÉS (en euros x 1 000)

Actual FY 2019

Budget FY 2020

Revenus locatifs moins les coûts liés à la location

201 971

227 943

Indemnités de rupture anticipée de bail

961

280

Produits de l’énergie solaire

14 689

16 108

Autres produits/charges opérationnels

-1 055

-1 214

216 566

243 118

-7 245

-8 326

Résultat immobilier Frais immobiliers Frais généraux de la Société

-11 034

-13 003

Résultat d’exploitation (avant résultat sur le portefeuille)

198 287

221 789

Résultat financier (hors variations de la juste valeur des instruments financiers)

-40 216

-39 498

-1 724

-3 088

-975

-1 442

610

1 723

Impôts sur le résultat EPRA Impôts latents sur le résultat EPRA Participation des filiales associées et des joint ventures au résultat Intérêts minoritaires Résultat EPRA Nombre moyen pondéré d’actions Résultat EPRA (par action)

-3 607

-5 675

152 374

173 809

164 047 016

173 884 451

0,93

1,00

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Perspectives

Compte de résultat consolidé prévisionnel (analytique) Sur la base des perspectives actuelles et des hypothèses ci-avant, WDP prévoit pour 2020 un résultat EPRA par action de 1,00 euro (environ 174 millions d’euros)39, une hausse de 8% par rapport à 0,93 euros en 2019. La forte croissance du portefeuille en 2019, provenant des projets de constructions neuves préloués et des projets d’énergie solaire qui porteront tous leurs fruits en 2020, constitue le principal moteur de cette progression. En outre, WDP réalise actuellement un solide programme de développement de projets de près de 637 000 m2 pour un investissement total attendu de 480 millions d’euros40, qui contribuera également en partie au résultat en 2020.

Prévisions de dividende La politique de distribution est fixée par le Conseil d’Administration de WDP et proposée après la fin de chaque exercice à l’Assemblée générale annuelle. Pour l’exercice 2020, WDP prévoit de réaliser une nouvelle hausse du résultat EPRA (dans les conditions actuelles) à 1,00 euros par action. Sur la base de ces prévisions et sous réserve de circonstances imprévues, WDP prévoit de verser pour l’exercice 2020 un dividende (payable en 2021) de 0,80 euros brut par action, ce qui représente une hausse de 8% sur la base d’un faible taux de distribution de 80%, conforme minimum légal.

BILAN CONSOLIDÉ (en euros x 1 000)

Actual 31.12.2019

Budget 31.12.2020

Immobilisations

4 156 619

4 527 274

Immeubles de placement

4 002 340

4 365 377

125 244

126 055

4 743

Autres immobilisations corporelles (panneaux solaires inclus) Immobilisations financières Autres actifs non courants

4 584

3 694

Participations dans des entreprises associées et joint ventures

19 707

27 405

Actifs courants

66 171

62 139

Actifs détenus en vue de la vente

5 779

Trésorerie et équivalents de trésorerie

3 604

56 788

58 534

Total de l’actif

4 222 790

4 589 414

Capitaux propres

2 149 861

2 256 489

Capitaux propres – part du Groupe

2 103 917

2 190 001

Autres actifs courants

Participations minoritaires

45 944

66 488

Obligations

2 072 929

2 332 925

Passifs non courants

1 707 475

1 921 892

Dettes financières non courantes

1 568 199

1 782 797

Autres passifs non courants

139 276

139 095

Passifs courants

365 454

411 032

Dettes financières courantes

286 629

332 197

Autres passifs courants Total du passif Taux d’endettement (proportionnel)

78 826

78 835

4 222 790

4 589 414

46,7%

48,6%

39. Ces perspectives de bénéfice sont basées sur la situation actuelle, sous réserve de circonstances imprévisibles aujourd’hui (telles qu’une dégradation importante du climat économique et financier et/ou la demande d’immobilier logistique) et d’un nombre d’heures d’ensoleillement normal. Les chiffres indiqués tiennent compte de la scission de l’action WDP d’un facteur 7 ayant pris effet le 2 janvier 2020. 40. Dont un montant de 262 millions d’euros à investir.

WDP Rapport financier annuel

Bilan consolidé prévisionnel

Plan de croissance 2019-23

La projection de bilan a été établie en tenant compte de facteurs pouvant raisonnablement être estimés. Les hypothèses retenues sont les suivantes :

Dans le cadre du plan de croissance 2019-23 actuel, WDP a identifié, fin 2019, un volume d’investissement total de 550 millions d’euros, soit environ 37% du montant cumulé ambitionné de 1,5 milliard d’euros. On peut donc parler d’un excellent démarrage pour ce nouveau plan quinquennal, qui est nécessaire en fonction de la complexité plus élevée et les délais de traitement de certains projets.

•

En ce qui concerne l’évolution du portefeuille immobilier, il est tenu compte des investissements déjà cités, à savoir les projets de construction neuve en cours de réalisation. Les panneaux solaires sont valorisés en juste valeur, en prenant en compte les mêmes hypothèses qu’au 31 décembre 2019, sauf pour ce qui est du prolongement du modèle de valorisation sur un an41. Cet ajustement est directement comptabilisé dans les capitaux propres suivant IAS 16. Quant à l’évolution des capitaux propres, elle tient compte du renforcement des capitaux propres par le biais de la distribution du dividende de 2019 sous la forme d’un dividende optionnel avec une hypothèse de prise en actions de 50%, de l’évolution du bénéfice durant l’exercice 2020 et de la revalorisation des panneaux solaires. Concernant la création de bénéfice, il est seulement tenu compte du résultat EPRA, en faisant abstraction, comme précisé plus haut, de la revalorisation des instruments financiers ainsi que de l’impact des fluctuations du marché sur le portefeuille. Les prévisions de dettes financières ont été établies en fonction du volume d’investissement prévu et de la partie qui sera vraisemblablement financée par les capitaux propres (notamment via les bénéfices mis en réserve et le dividende optionnel) – dans ce cadre, nous attendons un taux d'endettement inférieur à 50% au 31 décembre 2020. Au 31 décembre 2019, WDP dispose d’un tampon de 350 millions d’euros en lignes de crédit à long terme inutilisées, qui suffisent à satisfaire toutes les obligations en matière d’investissement.

La demande pour des biens logistiques modernes se maintient, ce qui signifie que WDP dispose encore d’un potentiel de croissance suffisant pour réaliser son business plan, malgré la pression accrue sur les rendements (en raison du regain d’intérêt des investisseurs dans le secteur et de la persistance des taux négatifs), la pénurie de plus en plus forte de terrains disponibles et la longueur des procédures de permis. •

•

Tout d’abord, certaines tendances fondamentales telles que les modifications du comportement des consommateurs (la montée en puissance du commerce électronique, par exemple), les avancées technologiques et la demande pour plus de durabilité demeurent intactes et impliquent des adaptations des réseaux de consommation et de distribution. Face à la normalisation du marché et au durcissement des règles en matière de zonage et de permis, WDP constate une évolution vers plus de projets de réaménagement et d’opérations complexes, dans le cadre desquels l’expertise et l’orientation client occuperont une place centrale.

Dans ce cadre, WDP estime être en mesure de réaliser son plan de croissance étant donné sa franchise clients, la part croissante des ventes croisées dans le portefeuille, l’étendue de son réseau de partenaires et l’expérience et la motivation de ses collaborateurs. Dans ces conditions, WDP estime pouvoir maintenir une croissance du portefeuille de 10% par an, pour atteindre environ 5 milliards d’euros en 2023, et vise, par conséquent, un EPRA EPS pour 2023 d’au moins 1,15 euros (par rapport au 1,15 euros lors du démarrage du plan de croissance précédemment).

41. Voir également l’annexe XIII. Autres immobilisations corporelles.

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Perspectives

Sensibilité Le tableau ci-dessous présente un aperçu non exhaustif des facteurs externes et internes qui exercent une influence sur les principaux paramètres de l’entreprise, à savoir le résultat EPRA, le taux d’endettement et les capitaux propres.

ANALYSE DE SENSIBILITÉ BASÉE SUR LES CHIFFRES CONSOLIDÉS AU 31.12.2019

∆ Inflation (en %) ∆ Résultat EPRA (en millions d’euros) ∆ Taux d’occupation (en %) ∆ Résultat EPRA (en millions d’euros) ∆ Euribor (en %) ∆ Résultat EPRA (en millions d’euros)

-1,0%

-0,5%

0,0%

0,5%

-2,3

-1,1

—

1.1

1,0% 2,3

-1,0%

-0,5%

0,0%

0,5%

1,0%

-2,6

-1,3

—

1.3

2,6

-1,0%

-0,5%

0,0%

0,5%

1,0%

—

-1.4

-2,8

-5,0%

-2,5%

0,0%

2,5%

5,0%

∆ Taux d’endettement (en %)

2,3%

1,1%

—

-1,1%

-2,1%

∆ Investissements (en millions d’euros)

-50,0

-25,0

—

25.0

50,0

∆ Taux d’endettement (en %)

-0,6%

-0,3%

0,0%

0,3%

0,6%

∆ Juste valeur des immeubles de placement (en %)

-5,0%

-2,5%

0,0%

2,5%

5,0%

∆ Juste valeur des immeubles de placement et capitaux propres (en millions d’euros)

-202,7

-101,4

—

101.4

202,7

∆ Taux d’intérêt (en %)

-0,5%

-0,25%

0,0%

0,25%

0,5%

-49,1

-24,3

—

23.7

46,8

∆ Juste valeur des immeubles de placement (en %)

∆ Juste valeur des instruments de couverture et capitaux propres (en millions d’euros)

WDP Rapport financier annuel

Rapport du commissaire Le 25 mars 2020 Mesdames, Messieurs Warehouses De Pauw SA Nous vous faisons rapport sur la prévision de l’EPRA bénéfice (tel que définie en août 2011 (et modifié en Novembre 2016) dans le rapport Best Practice Recommendations of the European Public Real Estate Association) de Warehouses De Pauw SA (“la Société”) et ses filiales (ensemble “le Groupe”), pour la période de 12 mois se terminant le 31 décembre 2020 (“La Prévision”). La Prévision, et les hypothèses significatives qui la sous-tendent, sont détaillées au chapitre 3.4 2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23, du rapport annuel 2019 du Groupe daté du 25 mars 2020 (le “Rapport Annuel 2019”). Nous ne faisons pas rapport sur les autres éléments du compte de résultats consolidé prévisionnel, sur le bilan consolidé prévisionnel, ni sur la prévision de dividende.

établie pour satisfaire aux dispositions de l’Annexe 1 point 1.3 du Règlement délégué de la Commission, et sur laquelle nous consentions à la publication de ce rapport dans le Document de Référence Universel.

Ce rapport est préparé suite à la demande sur base volontaire de l’organe d’administration de la société afin de confirmer que les prévisions de résultat ont été établies et préparées conformément aux exigences tels que définis au point 11 de l'annexe 1 du Règlement délégué (UE) 2019/980 de la Commission complétant le Règlement (UE) 2017/1129 du Parlement européen et du Conseil en ce qui concerne le format, le contenu, le contrôle et l'approbation du prospectus à publier lorsque des titres sont offerts au public ou admis à négociation sur un marché réglementé, et abrogeant le règlement CE n° 809/2004 de la Commission (le "règlement sur les Prospectus"). Ce rapport ne peut être utilisé à d’autres fins.

Base de notre opinion

Responsabilités Il est de la responsabilité de l’organe de gestion de la Société de préparer la Prévision, conformément à l’Annexe 1 section 11 du Règlement délégué de la Commission. Notre responsabilité est d’émettre une opinion sur l’établissement correct de la Prévision et de vous faire rapport sur cette opinion.

Base de préparation de la Prévision La Prévision a été établie sur les bases mentionnées au chapitre 3.4 2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 du Rapport Annuel 2019. Elle est basée sur les prévisions pour la période de 12 mois se terminant le 31 décembre 2020. La Prévision doit être présentée sur une base cohérente avec les méthodes comptables du Groupe.

Nous avons effectué nos travaux conformément aux normes internationales ISAE 3400 “The Examination of Prospective Financial Information” tels qu’émis par l’IAASB (International Auditing and Assurance Standards Board) et ceux-ci sont sujets aux limitations décrites dans ces normes. Nos travaux ont compris l’évaluation de la base sur laquelle la Prévision a été établie, et la vérification de l’établissement correct de la Prévision du sur base des hypothèses décrites et des méthodes comptables du Groupe. Bien que la détermination des hypothèses sur lesquelles est basée la Prévision soit la responsabilité exclusive de l’Organe de Gestion, nous avons considéré si nous étions au courant de certains éléments qui indiquaient qu’une certaine hypothèse comme assumée par l’Organe de Gestion et qui, à notre opinion, soit indispensable pour la bonne compréhension de la Prévision, n’était pas révélée ou qu’une certaine hypothèse importante nous paraît irréaliste. Nous avons organisé et exécuté nos travaux de manière à obtenir les informations et les explications que nous avons considérées nécessaires afin d’avoir une assurance raisonnable que la Prévision a été établie correctement sur les bases mentionnées.

Sauf une certaine responsabilité à la suite de, et limitée par, l’article 26 de la Loi du 11 juillet 2018

Etant donné que la Prévision et les hypothèses sur lesquelles

envers un certain parti, nous n’acceptons aucune responsabilité ni faute envers un certain tiers pour une certaine perte subie par ce tiers à la suite de ou sur base de ce rapport ou de notre déclaration, qui est seulement exigée et est seulement

elle se base ont trait au futur et peuvent dès lors être affectées par des événements imprévisibles, nous ne pouvons émettre d’opinion quant au fait que les résultats réels correspondront à ceux mentionnés dans la Prévision. Les différences éventuelles peuvent s’avérer significatives.

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 Perspectives

Nos travaux n’ont été effectués en conformité avec aucune des normes d’audit ou autres normes ou pratiques telles que généralement admises aux Etats-Unis d’Amérique ou dans d’autres juridictions (autres que la Belgique) et dès lors ne peuvent être utilisés de manière fiable comme s’ils avaient été effectués en conformité avec ces normes et pratiques. Opinion A notre avis, la Prévision a été établie de manière correcte sur base des hypothèses du conseil d’administration et la base comptable utilisée est cohérente avec les méthodes comptables d’établissement des états financiers, telles qu’elles ont été utilisées par le Groupe.

Déclaration Conformément aux dispositions de l’article 26 de la Loi du 11 juillet 2018, nous sommes responsables de ce rapport comme part du Document de Référence Universel et nous déclarons que nous avons fait tout l’effort raisonnable afin d’assurer, à notre meilleur effort, que l’information reprise dans ce rapport concorde avec la réalité et ne contient pas d’omissions qui pourraient avoir un impact significatif. Ce rapport est inclus dans le Document d'Enregistrement Universel en correspondance avec les dispositions de l’Annexe 1 point 1.2 du Règlement délégué de la Commission. Cordialement Le commissaire Deloitte Réviseurs d’Entreprises SCRL Représentée par Rik Neckebroeck

WDP Rapport financier annuel

04 ACTIONS ET OBLIGATIONS

La récente scission dans un rapport 7:1 de l’action a ramené l’action WDP au même cours que lors de l’introduction en bourse, il y a exactement vingt ans. Ajoutée à la capitalisation boursière en hausse et à la reprise dans le BEL 20, cette scission a boosté la liquidité de l’action. Joke Cordeels Investor relations WDP

rendement de l’action Capitalisation boursière ~

milliards d’euros

Dividende +

Euronext Brussels et Amsterdam IPO : 28|06|1999 notering : continu Code ISIN : BE0974349814 Liquidity provider : Kempen & Co et KBC Securities

% y/y

Actions et obligations L’action

4.1 L’ACTION

DONNÉES PAR ACTION 31.12.2019

Nombre d'actions en circulation à la date de clôture

31.12.2018

31.12.2017

172 489 205

161 429 730

154 064 939

75%

3 996 821 367

2 656 672 128

2 056 326 750

65 984 303

41 646 577

34 932 786

5 533 360

2 543 078

1 776 938

50,7%

34,4%

30,4%

maximum

23,1

17,7

14,0

minimum

16,3

13,3

11,7

clôture

23,2

16,5

13,3

IFRS NAV2 (en euros)

12,2

9,8

8,0

EPRA NAV3 (en euros)

12,8

10,2

8,3

Pourcentage de distribution

84%

82%

Résultat EPRA/action4 (en euros)

0,93

0,86

0,80

Résultat EPRA/action5 (en euros)

0,88

0,83

0,79

Dividende brut/action (en euros)

0,74

0,69

0,64

Free float Capitalisation boursière (en euros) Volume traité Volume journalier moyen (en euros) Vélocité free float1 Cours boursier pour la période

Dividende net/action (en euros)

0,52

0,48

0,45

Précompte mobilier

30%

1. Nombre de titres négociés en un an, divisé par le nombre total de titres disponibles à la fin de l’année 2. IFRS NAV: la IFRS NAV est calculée en divisant les capitaux propres calculés conformément à la norme IFRS par le nombre total d’actions ouvrant droit à dividende à la date du bilan. Il s’agit de la valeur nette conforme à la loi SIR. 3. EPRA NAV: actif net réévalué, retraité pour inclure les immeubles et les autres investissements en juste valeur et exclure certains éléments peu susceptibles d’être inclus durablement dans un modèle d’exploitation d’immeubles de placement à long terme. Voir aussi www.epra.com. 4. Sur la base du nombre moyen pondéré d'actions (164.047.016). 5. Sur la base du nombre d’actions ouvrant droit à dividende.

Le cours de l’action La valeur de l’action WDP a augmenté au cours des premiers mois de 2019 de 16,46 euros au 31 décembre 2018 à environ 20 euros en mai 2019, au paiement du dividende, pour poursuivre sa hausse à un cours de clôture au 31 décembre 2019 de 23,17 euros.

notamment de sa position de leader du marché de l’immobilier logistique et semi-industriel au Benelux et de la stabilité des bénéfices générés, combinés au plan de croissance. Le second réside dans le fait que WDP est une self-managed company, ce qui veut dire que le management est assuré au

Dans ce contexte, WDP a pu de nouveau compter sur sa réputation et sur ses atouts traditionnels. Le premier, et principal, réside dans l’importance que les investisseurs potentiels et les actionnaires attachent à la valeur ajoutée qu’offre WDP. Il s’agit

sein même de la société et qu’il est entièrement au service des actionnaires et autres parties prenantes. Le portefeuille immobilier leur offre en outre d’un coup une importante grandeur d’échelle dans des régions spécifiques. Et bien évidemment, il y a l’attractivité du dividende.

WDP Rapport financier annuel

Évolution à long terme du cours et du rendement

Pour 2019, le rendement total1de l’action WDP s’élève à +30,9%. Les chiffres EPRA montrent aussi que depuis l’introduction en Bourse de fin juin 1999, avec un rendement total annualisé de +11,8%, le score de WDP est toujours nettement supérieur à celui de l’immobilier européen (+8,5%), de l’immobilier de la zone euro (+9,7%) et de l’immobilier belge (+8,8%). WDP maintient ses efforts pour générer un cash-flow substantiel, constituant la base d’un dividende attractif. La SIR est également convaincue que la qualité du portefeuille immobilier et des locataires et que le fait qu’elle distribue, année après année, un dividende attractif, offrent à terme de bonnes perspectives pour l’avenir.

Scission de l’action WDP

Afin d’augmenter la négociabilité, l’accessibilité et l’attractivité de l’action WDP, celle-ci a été divisée par un facteur 7 le 2 janvier 2020. Cette scission de l'action a été approuvée par les actionnaires de WDP à l'occasion de l'Assemblée générale extraordinaire du 11 septembre 20192

1. Le rendement d’une action au cours d’une période donnée est égal au rendement brut. Celui-ci représente la somme des composants suivants : — la différence entre le cours de l’action à la fin et au début de la période ; — le dividende brut (donc le dividende avant la déduction du précompte mobilier) ; — le rendement brut du dividende obtenu lorsque celui-ci est réinvesti dans la même action. 2. Voir le communiqué de presse du 11 septembre 2019.

RENDEMENT DE L’ACTION WDP VERSUS INDICES EPRA

1.200

1.000

800

600

400

200

0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

FTSE EPRA/NAREIT Belgium/Luxembourg Index Total return (en euros)

FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Index Total return (en euros)

FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index Total return (en euros)

WDP Total return (en euros)

Actions et obligations Actionnariat

94 COURS BOURSIERS VERSUS EPRA NAV 30

1,2

0,8

0,6

0,4

0,2

0 2014

2015

Cours boursiers (en euros par action)

2016

2017

2018

2019

EPRA NAV (en euros)

4.2 ACTIONNARIAT ACTIONNARIAT Nombre d’actions (déclarées) Free float

Famille Jos De Pauw (Actionnaire de Référence)3 Nombre total d’actions

Date de la déclaration

130 033 785

75,39%

Sociétés liées à Blackrock1

4 618 929

29.12.2016

AXA Investment Managers S.A.1

4 738 986

02.11.2018

Autres actionnaires sous le seuil statutaire de 3%2

120 675 870 42 455 420 172 489 205

(en %)

2,68% 2,75% 69,96%

12.11.2019

24,61% 100,00%

Cet aperçu reflète la situation à la date du Document d'Enregistrement Universel. 1. Le pourcentage est défini sur l’hypothèse que le nombre d’actions n’a pas changé depuis la déclaration de transparence la plus récente et compte tenu du nombre total d’actions de WDP en circulation. 2. Le nombre d’actions aux mains du public a été défini sur l’hypothèse que, depuis les déclarations de transparence, aucun changement n’a été apporté à la composition du portefeuille d’actions des actionnaires tenus de publier des participations importantes en fonction de la loi du 2 mai 2007 relative à la publicité des participations importantes dans des émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé et portant des dispositions diverses. 3. Le 26 octobre 2012, lActionnaire de Référence, la famille Jos De Pauw, a intégré en indivision dans une structure de société familiale dans laquelle le commun accord existant a été institutionnalisé, la totalité de ses actions WDP, qui étaient détenues en concertation par la famille Jos De Pauw. Les détenteurs des droits de vote sont les membres de l’Organe de gestion de la société RTKA, à savoir Robert, Tony, Kathleen et Anne De Pauw, à l’exception de tout autre détenteur de droits de participation. Le nombre d'actions tient compte avec la transaction la plus récente à laquelle la famille a participée, c'est-à-dire l'ABB en novembre 2019.

WDP Rapport financier annuel

4.3 LES OBLIGATIONS

WDP recourt également au marché des capitaux pour financer ses projets d’investissement. Ce financement est constitué comme suit au 31 décembre 2019 :

LES OBLIGATIONS Émetteur

Code ISN

Montant nominal (en millions d’euros)

Durée (en années)

Date limite

Coupon

Prix d’émission

Cours indicatif au 31.12.2019

Obligations notées WDP SA

BE0002248178

37.1

1 avril 2026

2,50%

100,0%

103,3%

WDP SA

BE0002249184

22.9

1 avril 2026

Euribor 3M + 2,00%

100,0%

100,9%

WDP SA

BE0002234038

54.4

2 juillet 2022

2,50%

99,4%

102,1%

WDP SA

BE0002235043

37.8

2 juillet 2022

Euribor 6M + 1,75%

100,0%

99,8%

WDP SA

BE0002216829

125

13 juin 2021

3,38%

101,9%

103,8%

WDP SA

BE0002192582

18 mars 2020

3,80%

99,9%

105,6%

100

29 mars 2029

2,62%

100,0%

N/R

Obligations non cotées WDP SA

n.r.

Actions et obligations Les obligations

WDP Rapport financier annuel

Une bonne gouvernance d’entreprise est le point de départ de toute entreprise qui réussit. La structure transparente de la gestion en constitue un élément essentiel. Nous sommes convaincus que le choix d’une SA avec un one-tier board opéré par nos actionnaires en 2019 contribuera au succès à long terme de WDP. Johanna Vermeeren General Counsel WDP

05 DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE Nouvelle structure de gouvernance pour WDP depuis le 1 octobre 2019 Conformément à la décision de l’Assemblée Générale Extraordinaire de WDP le 11 septembre 20191, WDP est passé, le 1 octobre 2019 d’une société en commandite par actions dotée d’un gérant statutaire à une société anonyme dotée d’un Conseil d’Administration moniste (one-tier board).

•

un Conseil d'Administration de 7 membres avec un président non exécutif

•

est soumis aux dispositions du nouveau Code des sociétés et des associations belge et au nouveau Code belge de gouvernance d’entreprise 2020

1. Voir le communiqué de presse du 11 septembre 2019.

•

nouvelle Charte de gouvernance d'entreprise de WDP

•

installation d'un Comité de gestion

Déclaration de Gouvernance d’entreprise Principes de gouvernance

Le présent chapitre du rapport financier annuel, comprend le contenu de la Déclaration de gouvernement d'entreprise de WDP et décrit la situation au 31 décembre 2019, sauf mention contraire.

Principes de gouvernance Depuis sa création, WDP a privilégié le sérieux et la correction dans les affaires, dans le respect de nos valeurs fondamentales. Dans ce cadre, WDP vise des standards élevés de gouvernance d’entreprise, convaincu que celle-ci contribue à la réussite à long terme de la Société et à la protection des intérêts de toutes les parties prenantes. Le Conseil d’Administration veille à ce que les principes et processus de gouvernance d’entreprise mis en place soient, en tout temps, adaptés à la Société et conformes à la réglementation et aux normes de gouvernance d’entreprise en vigueur.

Comité de nomination Comité de rémunération

Nos principes et processus de gouvernance d’entreprise se reflètent dans notre Charte de gouvernance d’entreprise, notre Code Éthique et le Dealing Code. Ils sont disponibles sur notre site Web.

Conseil d'Administration

Comité d'audit

risk manager compliance officer auditeur interne

Réglementation externe • Code des sociétés et des associations • Réglementation SIR • Euronext Rulebook • Code de gouvernance d’entreprise 2020 • IFRS • Règles comptables européennes • Règlement EU relatif aux abus de marché

Politiques internes

Administrateurs délégués

Comité de gestion

Comité ESG

• Statuts • Charte de gouvernance d'entreprise • Dealing Code • Code of Conduct • Politique de rémunération • Code Éthique • Procédure interne pour signaler les irrégularités

WDP Rapport financier annuel

Code de référence | Code de gouvernance d'entreprise 2020

Conformément à l’article 3:6 §2 CSA et à l’Arrêté royal du 12 mai 2019 désignant le code de gouvernance d’entreprise à respecter par les sociétés cotées, WDP doit appliquer le Code belge de gouvernance d’entreprise 2020 (Code 2020), en tenant compte des spécificités de la législation SIR. Le Code 2020 belge est disponible sur le site Web www.corporategovernancecomittee.be. Le Code 2020 suit le principe comply or explain (appliquer ou expliquer), ce qui signifie que toute dérogation aux recommandations doit être justifiée. À la date du rapport financier annuel, WDP respecte les dispositions du Code 2020, à l’exception de ce qui concerne les principes suivants : Les principes 3.19 jusqu’à 3.21 du Code 2020 traitent de la désignation d’un secrétaire au sein de la Société. EXPLAIN | Compte tenu de la taille relativement limitée du Conseil d’Administration et dans l’optique d’une utilisation optimale des ressources de la Société, le Conseil d’Administration a pour le moment choisi de ne pas attribuer le poste de secrétaire à une personne spécifique. Les fonctions de secrétaire sont exercées chez WDP par le CFO, également présent au Conseil d’Administration, et le General Counsel, qui disposent des compétences et des connaissances nécessaires en matière de gestion pour : •

•

Apporter son soutien au Conseil d’Administration et à ses comités dans toutes les questions de gouvernance ; préparer la Charte de gouvernance d’entreprise et la Déclaration de gouvernance d’entreprise ; assurer une bonne circulation de l’information au sein du Conseil d’Administration et de ses comités ainsi qu’entre la direction exécutive et les administrateurs non exécutifs ; consigner avec précision l’essentiel des discussions et des décisions lors des réunions du conseil dans les procès-verbaux ; et faciliter la formation initiale et soutenir le développement professionnel si nécessaire.

Chaque administrateur peut contacter le CFO ou le General Counsel individuellement.

Le principe 7.6 du Code de 2020 prévoit que les administrateurs non exécutifs doivent percevoir une partie de leur rémunération sous forme d’actions de la Société. EXPLAIN | WDP déroge à ce principe et n’attribue pas de rémunération en actions aux administrateurs non exécutifs. Étant donné le niveau actuel de rémunération et le caractère indépendant des administrateurs non exécutifs, WDP estime, aujourd’hui, que l’octroi d’une (partie de la) rémunération en actions ne contribuerait pas, en tant que tel, à l’objectif du Code 2020 d’activer ses administrateurs dans la perspective d’un actionnaire à long terme. En tant que SIR/REIT, WDP vise à maintenir un résultat et un dividende par action robustes, conformes à la perspective d’un actionnaire à long terme. Depuis son admission à la bourse en 1999, WDP place l’accent sur la création de flux de trésorerie stables à long terme qui, associée à l’obligation de distribution élevée, en tant que SIR, fait de WDP une alternative solide, rentable et liquide aux investissements directs dans l’immobilier sur la base d’un rendement locatif. Il s’agit de la base de sa stratégie, fixée par le Conseil d’Administration, qui se reflète également dans son plan de croissance opérationnel stratégique et ESG. L’aperçu de l’ensemble des rémunérations des administrateurs non-exécutifs figure au rapport de rémunération de la présente Déclaration de gouvernance d’entreprise. Le principe 7.9 du Code de 2020 stipule que le Conseil d’Administration fixe un seuil minimum d’actions que les dirigeants doivent détenir. EXPLAIN | WDP déroge à ce principe et ne fixe pas de seuil minimum explicite d’actions à détenir par les dirigeants de WDP. En tant que SIR/REIT, WDP vise à maintenir un résultat et un dividende par action robustes, conformes à la perspective d’un actionnaire à long terme. Depuis son admission à la bourse en 1999, WDP place l’accent sur la création de flux de trésorerie stables à long terme qui, associée à l’obligation de distribution élevée, en tant que SIR, fait de WDP une alternative solide, rentable et liquide aux investissements directs dans l’immobilier sur la base d’un rendement locatif. Il s’agit de la base de sa stratégie, fixée par le Conseil d’Administration, qui se reflète également dans son plan de croissance opérationnel stratégique et ESG. C’est cette stratégie dont les membres du Comité de gestion doivent assurer le développement. WDP considère également que, par sa politique de rémunération, elle crée un lien direct avec la création de flux de trésoreries à long terme stable et fait contribuer les membres

Déclaration de Gouvernance d’entreprise Conseil d'administration

100

du Comité de gestion dans la perspective d’un actionnaire à long terme. WDP encourage toutefois les membres du Comité de gestion à prendre une participation en actions de WDP et à la conserver. Les deux CEO ont développé, à l’heure actuelle, ce type de participation en actions.

Le rapport de rémunération de la présente Déclaration de gouvernance d’entreprise présente un aperçu du nombre d’actions détenues en portefeuille par chaque membre du Comité de gestion. Il s’agit donc d’une participation à titre personnel dans la Société.

Conseil d’Administration

Évolution au cours de l'exercice 2019

Composition

WDP SCA

Principes

Jusqu’au 1 octobre 2019, la Société revêtait la forme d’une société en commandite par actions et était gérée par son gérant statutaire, une personne morale.

Les statuts de WDP établissent que la Société doit être dirigée par un Conseil d’Administration composé d’au moins 3 administrateurs, nommés pour une période maximale de 4 ans par l’Assemblée Générale, et qui compte également 3 membres indépendants selon l’article 7:87 du CSA.

Au cours de la période du 1 janvier 2019 au 24 avril 2019, Mark Duyck a exercé la fonction de président du Conseil d'Administration du précédent gérant. L’Assemblée Générale annuelle du 24 avril 2019 a nommé Rik Vandenberghe en tant qu’administrateur indépendant non exécutif. Rik Vandenberghe a été nommé, dans la foulée, président du Conseil d’Administration du précédent gérant. WDP SA Les administrateurs nommés le 1 octobre 2019, après la transformation de WDP en société anonyme, ont été nommés pour la première fois chez WDP, une nouvelle entité juridique. Pour cette nomination, il a été tenu compte des mandats des administrateurs du Conseil d’Administration du précédent gérant dans la mesure où : •

•

Ils ont été nommés pour la période résiduelle de leur mandat auprès du précédent gérant statutaire de la Société et que, pour la détermination du statut indépendant d’administrateur (article 7:87 CSA), il a été également tenu compte des mandats exercés en tant qu’administrateur exécutif ou non exécutif auprès du précédent gérant statutaire.

Selon la composition du Conseil d’Administration, WDP est dirigé conformément à son statut et aux activités qu’il autorise (Loi SIR, art. 4). Les membres du Conseil d’Administration doivent se conformer aux exigences imposées par la réglementation sur les SIR, qui prévoit notamment que le Conseil d’Administration doit se composer exclusivement de personnes physiques qui satisfont aux exigences des articles 14 et 15 de la Loi SIR (test fit and proper des administrateurs). Le Conseil d’Administration doit globalement être composé de telle façon que la combinaison d’expérience, de connaissances et de compétences des membres individuels permette au Conseil d’Administration de remplir au mieux son rôle. En tout état de cause, le Conseil d’Administration doit, globalement, disposer des caractéristiques suivantes : •

•

Composition équilibrée des connaissances, des compétences et de l'expérience, en partant des impératifs de l'efficacité des affaires sur les marchés où la société exerce ses activités. Sa composition doit garantir qu'il fonctionne à tout moment en tant qu'organisme agile et adapté, animé par un esprit d'entreprise.

WDP Rapport financier annuel

101

•

Lors des discussions relatives à sa composition, le Conseil d’Administration recherche également la diversité (au niveau du genre, de l’âge et de la nationalité) et cherche à limiter, autant que possible, les conflits d’intérêt (actuels ou futurs) entre ses membres et le Groupe WDP (en matière juridique, professionnelle, économique ou éthique).

La Charte de gouvernance d’entreprise détermine également les qualités exigées des membres indépendants, dont la personnalité indépendante et entrepreneuriale, la réputation incontestable et l’éthique professionnelle. Les principes suivants doivent également être pris en compte : •

•

conformité aux exigences en matière de diversité (article 3:6 CSA) ; conformité aux exigences spécifiques à la diversité de genre (article 7:86 CSA) ; prise en compte de la limite d’âge fixée à 70 ans, ce qui signifie que le mandat d’un administrateur prend fin à l’issue de l’Assemblée Générale de l’année durant laquelle il ou elle atteint l’âge de 70 ans, sauf décision contraire du Conseil d’Administration sur proposition du Comité de nomination ; pour les administrateurs non exécutifs : un maximum de 5 mandats d’administrateur dans des sociétés cotées en bourse, sauf autorisation du Conseil d’Administration (moyennant l’application du principe comply or explain).

Droit de proposition obligatoire Les statuts de WDP prévoient un droit de proposition obligatoire pour toute personne physique, personne morale ou entreprise (avec ou sans personnalité juridique) qui détient individuellement et directement au moins 10% des actions de la Société dans les conditions spécifiques décrites à l’article 15 des statuts de WDP SA. En application de ce droit de proposition obligatoire, sur proposition de l’actuel Actionnaire de Référence de la Société, la société RTKA, Tony De Pauw a été nommé administrateur de WDP par l’Assemblée Générale Extraordinaire du 11 septembre 2019, à dater du 1 octobre 2019. À la date de ce rapport financier annuel, Tony De Pauw est le seul administrateur nommé sur la base de ce droit de proposition obligatoire. Composition du Conseil d’Administration en date du 31 décembre 2019 Au 31 décembre 2019, le Conseil d’Administration comptait 7 administrateurs (personnes physiques) : •

•

2 administrateurs exécutifs, dont 1 sur proposition de l’Actionnaire de Référence (la société RTKA), à savoir Tony De Pauw ; 5 administrateurs non exécutifs, dont 4 administrateurs indépendants au sens de l’article 7:87 §1 du CSA.

ADMINISTRATEURS Nom

Qualité

Première nomination chez WDP Comm. VA

Première nomination chez WDP SA

Fin du mandat

Présences au Conseil d'Administration

Rik Vandenberghe1 Administrateur non exécutif

Avril 2019

Octobre 2019

Avril 2023

14/14

Frank Meysman

Administrateur non exécutif

Avril 2006

Octobre 2019

Avril 2021

17/17

Anne Leclercq

Administrateur non exécutif

Avril 2015

Octobre 2019

Avril 2022

17/17

Cynthia Van Hulle

Administrateur non exécutif

Février 2015

Octobre 2019

Avril 2022

17/17

Jürgen Ingels

Administrateur non exécutif

Avril 2018

Octobre 2019

Avril 2022

17/17

Tony De Pauw

Administrateur exécutif

Mai 1999

Octobre 2019

Avril 2023

17/17

Joost Uwents

Administrateur exécutif

Avril 2002

Octobre 2019

Avril 2022

17/17

1. Membre depuis 24 avril 2019.

Indépendant

Déclaration de Gouvernance d’entreprise Conseil d'administration

102

RIK VANDENBERGHE Né en 1961 Kipdorpvest 60, B-2000 Antwerpen

est, depuis avril 2019, président indépendant, non exécutif, du Conseil d'Administration de WDP. Il est titulaire d’un diplôme d’ingénieur commercial de la KU Leuven. Il est depuis avril 2017, CEO de Besix, une entreprise multidisciplinaire de premier plan active dans le domaine de la construction et de l’immobilier, qui déploie ses activités dans vingt-cinq pays répartis sur cinq continents. Rik Vandenberghe a débuté sa carrière dans le secteur bancaire et a travaillé pendant trente ans chez ING, où il a étroitement collaboré, dans le cadre de nombreuses fonctions dirigeantes et en tant que CEO d’ING Luxembourg et ING Belgique, avec des acteurs importants du marché immobilier, et acquis une vaste expérience internationale. En tant que CEO, il a participé au Risk Comité d'ING Luxembourg (200713) et au Market Risk Comité d'ING Belgique (2013-17). Son expérience comme président de, notamment, Chez Delphine et de filiales du Groupe BESIX et d’ING, sa connaissance des domaines immobilier, financier et boursier, son esprit d’entreprise et son sens de l’innovation soutiennent le management de WDP et la croissance ultérieure de l’entreprise.

Autres mandats actifs au 31 décembre 2019 Entreprises cotées – Entreprises non cotées

Besix Group BESIX Infra BESIX Park BESIX Real Estate Development BESIX Besix Stay (président) Entreprises Jacques Delens Établissements Jean Wust Les News 24 Olympic Invest Van den Berg Vanhout Watpac Compagnie Belge de Bâtiment (voorzitter) Six Construct Mandats échus au 31 décembre 2019, exécutés depuis 2014

ING Bank Belgique ING Luxembourg Febelfin Franki Foundations Belgium LUX T.P. Olympiades Brussels Hotel Socogetra Détention d’actions WDP 7 175

FRANK MEYSMAN Né en 1952 Drielindenbaan 66, B-1785 Merchtem

administrateur non exécutif depuis 2006 (jusqu’à avril 2018, il était également administrateur indépendant et, jusque 2016, il exerçait un mandat pour le compte de M.O.S.T. SRL qu’il représentait à titre permanent). Frank Meysman possède une expérience internationale et une connaissance approfondie (notamment aux Pays-Bas), en particulier dans le domaine du marketing, et contribue à ce titre à renforcer l’orientation client de WDP. Il a occupé des postes de direction dans des entreprises internationales telles que Procter & Gamble, Douwe Egberts et Sara Lee.

Autres mandats actifs au 31 décembre 2019 Entreprises cotées

Spadel (président) Entreprises non cotées – Mandats échus au 31 décembre 2019, exécutés depuis 2014

Grontmij (président) Betafence (président) JBC (président) Thomas Cook Group (président) Picanol Détention d’actions WDP 23 821

WDP Rapport financier annuel

103

ANNE LECLERCQ Née en 1956 Herhout 62, B -1570 Tollembeek

est administratrice non exécutive indépendante depuis avril 2015. Elle a étudié le droit à la KUL et elle a en outre obtenu un diplôme à la Kellog School of Management ainsi qu’un MBA à la Vlerick Business School. Après une carrière auprès de différentes banques, elle était, depuis 1998, attachée à l’Agence belge de la dette, dans la fonction de Director Treasury & Capital Markets. Outre son expérience générale en management, elle a acquis, en cette qualité, une vision et une expertise importantes d’une gestion financière efficace (marchés de capitaux d’emprunt), offrant ainsi une grande valeur ajoutée à la politique de financement de WDP. De plus, elle a exécuté différentes missions pour des établissements supranationaux comme le FMI, la Banque mondiale et l’OCDE.

Autres mandats actifs au 31 décembre 2019 Entreprises cotées

– Entreprises non cotées

Argenta Bank- en Verzekeringsgroep Argenta Assurances Argenta Banque d’épargne Fluxys Belgium KU Leuven (présidente du Comité d’audit) UZ Leuven (présidente du Comité d’audit) LRD (présidente du Comité d’audit) Z.org Leuven (présidente du Comité d’audit) Plexus

CYNTHIA VAN HULLE Née en 1956

Mandats échus au 31 décembre 2019, exécutés depuis 2014 –

Heikant 22, B-9190 Stekene

Détention d’actions WDP 0 est administratrice non exécutive indépendante depuis février 2015. Elle a obtenu un doctorat en Sciences économiques appliquées à la KUL et est professeur à la Faculté d’Économie et de Sciences de gestion. Auparavant, elle a, entre autres, étudié à Yale et à l’Université de Chicago, et elle a enseigné à la Columbia University. Par ailleurs, elle a été titulaire de la chaire Francqui à l’Université de Gand. La Corporate Finance, les restructurations et la problématique de la gouvernance sont des domaines d’expertise importants dans son travail universitaire. Elle possède une connaissance approfondie de la comptabilité et de l’audit.

Autres mandats actifs au 31 décembre 2019 Entreprises cotées

Miko Entreprises non cotées

Argen-Co Argenta Bank- en Verzekeringsgroep Argenta Assurances Argenta Banque d’épargne Mandats échus au 31 décembre 2019, exécutés depuis 2014 – Détention d’actions WDP 0

Déclaration de Gouvernance d’entreprise Conseil d'administration

104

JÜRGEN INGELS Né en 1971 Clemenceaustraat 177A, B-2860 Sint Katelijne Waver

est administratrice non exécutive indépendante depuis avril 2018. Elle est titulaire d’un Master en Sciences politiques et sociales et d’un MBA de l’Université d’Anvers. Son expérience de la technologie financière, de la révolution numérique et de la technologie au sens large contribuera à la croissance de WDP et au futur de l’entreprise.

Autres mandats actifs au 31 décembre 2019 Entreprises cotées

Materialise Entreprises non cotées

SmartFin Capital Willemen Groep Ghelamco Guardsquare Itineris Itiviti AB Bright Analytics Finsight Solutions Innovis NG Data Projective Unified Post Pay-Nxt The Glue Vavato Mandats échus au 31 décembre 2019, exécutés depuis 2014

B_Hive Europe Trendminer Option Clear2Pay NG Data Europe Startups.be Newtec Silverfin Excellys Détention d’actions WDP 0

TONY DE PAUW Né en 1954 Ganzenbos 5, B-1730 Asse

est administrateur exécutif et CEO depuis 1999 et représente l’Ationnaire de Rférence, la famille Jos De Pauw (via la structure de société familiale RTKA).

Autres mandats actifs au 31 décembre 2019 Entreprises cotées

Grâce à son esprit d’entreprise, il met en pratique sa grande expérience dans l’immobilier (logistique).

VBO (membre du comité stratégique) Concert Olympique

– Entreprises non cotées en bourse

Mandats échus au 31 décembre 2019, exécutés depuis 2014

Ensemble Leporello. Détention d’actions WDP 70 266

WDP Rapport financier annuel

105

JOOST UWENTS Né en 1969 Hillarestraat 4A, B-9160 Lokeren

est administrateur depuis 2002 et administrateur exécutif et CEO depuis 2010. Il est ingénieur commercial et titulaire d’un MBA.

Autres mandats actifs au 31 décembre 2019 Entreprises cotées

Xior Student Housing Entreprises non cotées

Grâce à son expérience dans le secteur bancaire, il dispose d’une excellente connaissance de l’immobilier et du financement. Avant de devenir CEO, il a été CFO de WDP pendant 10 ans. En outre, il a acquis au fil des années une expertise utile au soutien et au développement de la stratégie durable de WDP.

Logistics in Wallonia EPRA (membre de l’Advisory Board) Mandats échus au 31 décembre 2019, exécutés depuis 2014 – Détention d’actions WDP 161 000

CONSEIL D’ADMINISTRATION ET COMITÉS Nom

Conseil d’Administration

Comité d’audit

Comité de nomination

Comité de rémunération

Rik Vandenberghe

Frank Meysman

Anne Leclercq

Cynthia Van Hulle

Jürgen Ingels

Tony De Pauw

Joost Uwents

= président

= membre

Déclaration de Gouvernance d’entreprise Conseil d'administration

106

DURÉE DES MANDATS

BOARD GENDER DIVERSITY 2/3

2 0

0-4 ans

5-8 ans

9-12 ans

1/3

ÂGE +12 ans

POURCENTAGE DE PRÉSENCE AU CONSEIL D’ADMINISTRATION

100%

0 < 30 ans

1 30-50 ans

> 50 ans

EXPERTISE DU CONSEIL D’ADMINISTRATION Corporate governance (Corporate) Finance Risk Audit International experience Innovation Sales & marketing ESG/Sustainability Logistics Real Estate REIT 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 0% 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % 100 %

WDP Rapport financier annuel

107

Rôle et responsabilités du Conseil d’Administration Le Conseil d’Administration de WDP a le pouvoir d’accomplir tous les actes nécessaires ou utiles à la réalisation de l’objet de la Société, à l’exception des actes réservés par la loi à l’Assemblée générale. Le Conseil d’Administration détermine la stratégie et les valeurs clés de WDP, décide de la stratégie d’investissement et de financement et veille à la qualité des dirigeants. Il rédige les états financiers de WDP, ainsi que le rapport financier annuel (y compris la Déclaration de gouvernance d’entreprise et le rapport de rémunération) et convoque l’Assemblée Générale de la Société. Le Conseil d’Administration décide de l’utilisation du capital autorisé. Le Conseil d’Administration décide également de la structure de direction de WDP et des compétences attribuées, individuellement ou collectivement, aux CEO et/ou aux autres membres du Comité de gestion.

déterminer si elle convient toujours. Dans le cas contraire, il proposera une nouvelle structure de gouvernance à l'Assemblée Générale. En outre, les administrateurs non exécutifs se réunissent au moins 1 fois par an en l'absence des CEO et des autres membres du comité de gestion. Le CEO informe le président du Conseil d’Administration de l’évolution de toutes les affaires relevant du Conseil d’Administration. Le président détermine l'ordre du jour des réunions en concertation avec les deux CEO. Cet ordre du jour se compose d’une liste fixe de points à traiter, qui font l’objet d’une préparation approfondie et d’une documentation détaillée, afin que tous les administrateurs disposent en temps utile des mêmes informations. En matière de prise de décision, les statuts de WDP stipulent que : •

Enfin, le Conseil d’Administration intervient pour faciliter un dialogue effectif avec les actionnaires, notamment par une communication transparente par le biais de communiqués de presse, du rapport financier annuel et d’autres canaux.

•

Le Conseil d’Administration agissant de manière collégiale représente la Société dans tous les actes juridiques ou autres. La Société est, dans tous les actes en justice et ailleurs, valablement représentée Société deux administrateurs agissant conjointement.

•

Le Conseil d’Administration délègue la gestion quotidienne aux 2 CEO, chacun d’entre eux pouvant agir seul, au sens de l’article 7:121 CSA. La Société peut aussi se faire représenter par un mandataire spécial.

•

Le Conseil d’Administration ne peut délibérer et décider valablement que si la majorité de ses membres est présente ou représentée. Les décisions sont prises à la majorité simple des voix. Tout administrateur empêché ou absent peut déléguer un autre membre du Conseil d’Administration pour le représenter à une réunion du conseil et voter valablement en ses lieu et place. Les décisions du Conseil d’Administration peuvent être prises par consentement unanime des administrateurs, exprimé par écrit.

Les décisions du Conseil d’Administration sont consignées dans des procès-verbaux, qui sont inscrits dans un registre spécial, tenu au siège de la Société. Les notules des réunions du Conseil d’Administration sont signées par le président et par les membres du Conseil d’Administration qui en font la demande.

Fonctionnement du Conseil d’Administration Rapport d’activités du Conseil d’Administration Le Conseil d’Administration se réunit au moins six fois par an, à l’invitation du président. Les dates des séances sont arrêtées préalablement pour toute l’année, afin d’éviter au maximum les absences. Des réunions supplémentaires sont par ailleurs organisées chaque fois que les intérêts de la société le requièrent ou que 2 administrateurs au moins en font la demande.

Durant l’exercice 2019, le Conseil d’Administration s’est réuni 17 fois pour délibérer principalement des points suivants : •

le reporting opérationnel et financier ;

•

la politique de communication ; la stratégie et la politique d’investissement ; la politique de financement ; la composition et l’évaluation du Conseil d’Administration ; l’analyse et l’approbation du budget 2020 ;

• •

Le Conseil d'Administration évaluera la structure de gouvernance qu'il a choisie au moins une fois tous les 3 ans afin de

• •

Déclaration de Gouvernance d’entreprise Conseil d'administration

108

•

l’analyse et l’approbation des prévisions du nouveau plan de croissance 2019-23 ; l’analyse et l’approbation de la stratégie ESG de WDP et de la Roadmap ESG développée à cet effet ; l’analyse et l’approbation des dossiers d’investissement, de désinvestissement et de développement ; l’analyse et l’approbation du nouveau modèle de gouvernance, à savoir la transposition en société anonyme, décision d’opt-in prise dans le cadre du nouveau CSA, et des propositions de transformation et de modification des statuts qui en découlent et qui doivent, dans ce cadre, être soumises à l’Assemblée Générale ; en raison du choix de proposer la transformation et l’optin, l’approbation d’une nouvelle Charte de gouvernance d’entreprise et la mise en place de comités consultatifs, la nomination du président, la mise en place du Comité de gestion et la nomination de ses membres, la nomination des co-CEO (également administrateurs délégués), la nomination des dirigeants effectifs et du risk manager, du compliance officer et du responsable de l’audit interne ; l’analyse et l’approbation de la proposition de scission de l’action par un ratio 1:7 ; l’approbation de l’augmentation de capital par un accelerated bookbuild (ABB) dans le cadre du capital autorisé ; la réalisation de rapports spéciaux du Conseil d’Administration relatifs à l’apport en nature d’une créance (dans le cadre du dividende optionnel) ; la réalisation des transactions mentionnées ci-avant et l’augmentation de capital qui en résulte dans la limite du capital autorisé ; l’analyse et l’approbation de la participation à la joint venture WDP & VIB (Allemagne) ; et la réalisation et l’approbation du Document d'Enregistrement Universel 2018.

Procédure de nomination L’Assemblée Générale nomme les administrateurs qu’elle choisit parmi les candidats proposés par le Conseil d’Administration sur recommandation du Comité de nomination, moyennant l’approbation préalable de la ou des nominations par la FSMA, comme l’exige la loi SIR. Si le cas se produit, la nomination respecte le droit de proposition obligatoire (tel que défini à l’article 15 des statuts de WDP).

l'expérience déjà présentes ou requises est effectuée. Cette évaluation est initiée par le comité de nomination en collaboration avec le président du Conseil d'Administration et le comité de rémunération. À la lumière de cette évaluation, une description du rôle, des compétences, des connaissances et de l’expérience requis est élaborée. Sur la base de ce profil, le comité de nomination recherche les candidats possédant les compétences requises. Le Comité de nomination examine le curriculum vitae et les références des candidats. Lors de l'établissement de la liste finale des candidats, la pertinence de leurs références est prise en compte et, pour ceux qui sont déjà administrateurs, une évaluation de leurs performances. Pour les administrateurs non exécutifs, le nombre et l'importance de leurs autres engagements sont également pris en compte. Une fois les candidats identifiés, ils sont reçus individuellement par le président du Conseil d'Administration, éventuellement complété par un ou plusieurs membres du Comité de nomination. Dans tous les cas, les candidats de la liste finale sont sélectionnés par une agence de recrutement indépendante (headhunter) et, si nécessaire, une évaluation est organisée pour fournir une étude des compétences des candidats. Suivant la procédure susmentionnée et conformément aux recommandations du comité de nomination, le président du Conseil d'Administration présente au Conseil d'Administration une liste des candidats au poste d'administrateur de WDP, pour analyse et approbation. Après la décision du Conseil d’Administration, la nomination du candidat sélectionné est soumise à l’approbation de la prochaine Assemblée Générale. Cette proposition est accompagnée d’une recommandation du Conseil d'Administration et mentionne la durée proposée du mandat ainsi que les informations pertinentes sur les qualifications professionnelles du candidat, ainsi qu’une liste des postes qu’il occupe déjà. Par souci de clarté, la procédure ci-dessus s'applique également dans l'éventualité d'un renouvellement du mandat d'un administrateur.

La sélection d’un nouvel administrateur s’effectue dans le

Dès qu’un siège d’administrateur devient vacant, un nouvel administrateur est coopté aussi rapidement que cela est possible et/ou souhaitable. La prochaine Assemblée Générale doit confirmer le mandat de l’administrateur coopté.

cadre d’une procédure de sélection professionnelle et objective.

Président du Conseil d’Administration

Pour chaque nomination au Conseil d'Administration, une évaluation des compétences, des connaissances et de

Le président est au centre du Conseil d'Administration. C'est une personne reconnue pour son professionnalisme, son

WDP Rapport financier annuel

109

indépendance d'esprit, ses compétences de formation, sa capacité à parvenir à un consensus et ses compétences en communication et en gestion de réunions. Le président est responsable de la conduite et du bon déroulement de la réunion du Conseil d’Administration. La fonction de président du Conseil d’Administration et celle de CEO ne peuvent être exercées par la même personne. Le président assume la responsabilité de la qualité et de la continuité du Conseil d’Administration, veille à ce qu’il y ait une communication effective avec les actionnaires et joue le rôle d’intermédiaire entre le Conseil d’Administration et les membres du Comité de gestion ; dans ce cadre, il assure une interaction professionnelle et constructive entre le Conseil d’Administration et le Comité de gestion.

Évaluation Le Conseil d’Administration évalue, au moins tous les 3 ans, sa performance, ses interactions avec le (les membres du) Comité de gestion, son importance, sa composition et son fonctionnement, ainsi que celui de ses comités. Le processus d'évaluation se déroule sous la direction du président et est également supervisé par le comité de nomination. Ses objectifs englobent : •

•

L’évaluation du bon fonctionnement du Conseil d'Administration ou du comité compétent. La vérification si les questions importantes sont correctement préparées et discutées. L’évaluation de l'apport effectif de chaque administrateur sur la base de sa présence aux réunions du Conseil d'Administration ou du comité concerné et de son implication constructive dans les discussions et la prise de décision. La vérification que la composition réelle du Conseil d'Administration et des comités correspond à ce qui est souhaitable.

L’évaluation est effectuée selon une procédure formelle, avec ou sans aide extérieure, conformément à une méthodologie approuvée par le Conseil d’Administration.

du Conseil d’Administration. Le président pourra alors, à son appréciation, entreprendre les démarches qui s’imposent. D’autre part, tous les administrateurs sont évalués individuellement chaque année, et, le cas échéant, plus souvent, par le comité de nomination, en tenant compte d’éléments comme l’assiduité au Conseil d’Administration, le niveau d’intervention pendant les réunions, l’engagement, les suggestions faites hors des réunions, l’apport d’idées innovantes enrichi par leur expérience dans d’autres conseils ou comités et leur implication constructive et leur sens de l’identification et de la maîtrise des risques. Le Comité de nomination détermine également si la contribution de chaque administrateur est adaptée à l'évolution des circonstances. Le Conseil d'Administration agit sur la base des résultats de cette évaluation de performance. Le cas échéant, cela signifie la nomination de nouveaux membres, la proposition de ne pas nommer à nouveaux des membres existants ou la prise de mesures jugées utiles au bon fonctionnement du Conseil d’Administration. EN 2019 | En ce qui concerne le fonctionnement du Conseil d’Administration en 2019, le Comité de nomination a abouti à la conclusion commune du bon fonctionnement de la collaboration actuelle entre les administrateurs dans le cadre de la nouvelle structure de gouvernance, grâce à une collaboration proactive. Le Comité estime également que l’interaction entre le Conseil d’Administration (par l’entremise de son président) et le Comité de gestion (notamment par l’entremise de ses CEO et du CFO) fonctionne parfaitement et que l’information circule avec fluidité. Sur recommandation du Comité de nomination, le Conseil d’Administration aboutit à la conclusion que chaque administrateur, pris individuellement, a rempli son mandat d’administrateur de façon correcte et constructive. Une forte implication dans les discussions et dans la prise de décision a été constatée, qui a mis en lumière un sensibilité suffisante à l’identification et au contrôle des risques En outre, du fait de leur complémentarité, les administrateurs forment un ensemble collectif solide.

Déclarations D’une part, l’évaluation des administrateurs (en tant que membres du Conseil d’Administration et en tant que membres d’un comité) s’effectue sur une base permanente, à savoir par leurs collègues. Lorsqu’un administrateur émet des réserves sur la contribution d’un de ses collègues, il peut demander à faire figurer ce point à l’ordre du jour du Conseil d’Administration ou du comité concerné, ou en faire part au président

Le Conseil d’Administration de WDP déclare, sur la base des informations dont il dispose, que : •

•

il n’y a pas de liens familiaux entre les membres du Conseil d’Administration et ceux du Comité de gestion ; aucun administrateur, et aucun membre du Comité de ges-

Déclaration de Gouvernance d’entreprise Conseil d'administration

110

•

tion – à tout le moins, au cours des 5 dernières années – n’a été condamné pour délit de fraude ; aucun administrateur, et aucun membre du Comité de gestion – à tout le moins, au cours des cinq dernières années – n’a fait l’objet d’accusations officielles et publiques et / ou de sanctions infligées par une autorité légale ou de surveillance (y compris une organisation professionnelle reconnue), ou n’a, à tout moment, été déclaré par un tribunal inapte à devenir membre d’organes de gestion, de direction ou de surveillance d’une société ou à intervenir dans la gestion ou l’exercice des activités d’une société ; aucun administrateur, et aucun membre du Comité, de gestion – à tout le moins, au cours des 5 dernières années – n’a exercé de fonction dirigeante, de cadre de direction ou de membre d’organes de gestion, de direction ou de surveillance d’une société, au moment de la faillite, de la curatelle ou de la liquidation de celle-ci, à l’exception de Monsieur Frank Meysman, qui était président du Conseil d’Administration du Groupe Thomas Cook au moment de la dissolution de celui-ci, le 22 septembre 2019, et de Christoffel De Witte qui était, en sa qualité de représentant permanent de REAL ISTIC, administrateur et liquidateur dans le cadre de la liquidation volontaire de SFELK-IMMO, qui s’est achevée le 31 octobre 2016 ; et aucun contrat de gestion ou contrat de travail n’a été conclu avec les administrateurs ou les membres du Comité de gestion prévoyant le paiement d’une indemnité de départ à la fin du contrat, à l’exception de ce qui est prévu au chapitre 5. Déclaration de Gouvernance d’entreprise – Rapport de rémunération

Comités du Conseil d’Administration Le Conseil d'Administration a également mis en place des comités chargés de le conseiller sur les décisions à prendre, de veiller à ce que certaines questions soient correctement traitées et, le cas échéant, de porter certaines questions à l'attention du Conseil d'Administration. La prise de décision reste la responsabilité collégiale du Conseil d’Administration. Le Conseil d'Administration a mis en place 3 comités spécialisés au sein de WDP, chacun avec son propre règlement interne : Comité d’audit, Comité de nomination, Comité de rémunération Tous les comités ont le choix d’inviter des membres du Comité de gestion ainsi que des membres du personnel exécutif et de direction à assister aux réunions du comité et à fournir des informations pertinentes ainsi que des idées ainsi rapport avec leur domaine de responsabilité. De plus, chaque comité a la

possibilité de parler à toute personne concernée sans la présence d’un membre du Comité de gestion. Chaque comité peut également solliciter, aux frais de la Société, les conseils de professionnels externes sur des sujets relevant des compétences spécifiques du comité concerné. Le président du Conseil d’Administration doit toutefois en être informé préalablement et les conséquences financières pour la Société doivent toujours être prises en compte. Après chaque réunion du comité, le Conseil d’Administration reçoit un rapport sur les conclusions et les recommandations du comité concerné, ainsi qu’un retour oral lors d’une prochaine réunion du conseil.

Comité d'audit Composition Nombre de réunions

Nombre de membres

Membres indépendants

3 2

80% Membres à la date du 31 décembre 2019

Hommes

Présences

Cynthia Van Hulle | Présidente 5/5 Frank Meysman

5/5

Anne Leclercq

5/5

Rik Vandenberghe1

4/4

Jürgen Ingels

5/5

1. Membre depuis le 24 avril 2019

Femmes

100

Pourcentage de présence

WDP Rapport financier annuel

111

Rôle et responsabilités du Comité d’audit

•

Le comité d’audit aide le Conseil d’Administration à s’acquitter de ses responsabilités en matière de surveillance dans la perspective d’un audit au sens le plus large, y compris les risques.

•

Les principales responsabilités du Comité d’audit sont : • •

• •

•

veille du processus de reporting financier ; monitoring de l’efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques de la Société ; contrôle de l’audit interne et de son efficacité ; veille du contrôle légal des comptes annuels et des comptes annuels consolidés, y compris le suivi des questions et recommandations formulées par le commissaire ; évaluation et suivi de l’indépendance du commissaire.

Le comité d’audit rend régulièrement compte au Conseil d’Administration de l’exécution de sa mission et, en tout cas, lorsque le Conseil d’Administration établit les comptes annuels, les comptes annuels consolidés et, le cas échéant, les états financiers abrégés destinés à être publiés. Avant chaque réunion semestrielle du Conseil d’Administration, un rapport semestriel est rédigé et soumis au Comité d’audit par le commissaire. Fonctionnement du Comité d’audit Le Comité d’audit se réunit au moins cinq fois par an, chaque fois qu’il l’estime nécessaire pour l’accomplissement correct de ses tâches, à la demande de son président, de l’un de ses membres, du président du Conseil d’Administration ou de l’un des membres, d’un des CEO. Le président du Comité d’audit établit l’ordre du jour de chaque réunion, le cas échéant en concertation avec le président du Conseil d’Administration ou complété par les points demandés par les membres du Comité de gestion. Les conseils et recommandations sont pris à la majorité. Le président du comité d'audit n'a pas de voix prépondérante. Au moins un membre du Comité d’audit doit disposer de l’expertise requise en matière de comptabilité et d’audit, et doit répondre, en tant qu’administrateur indépendant, aux critères énoncés à l’article 7:87 CSA. À l’heure actuelle, Cynthia Van Hulle répond à ces conditions. Activités en 2019 En 2019, le Comité d’audit a traité principalement les points suivants en exécution de ses responsabilités :

•

le contrôle trimestriel des comptes, des communiqués de presse périodiques et des rapports financiers ; l’analyse des procédures de gestion internes et des fonctions de contrôle indépendantes, ainsi que de la gestion effective (sur la base de l’audit interne effectué par le tiers désigné comme auditeur interne et de l’audit effectué par le commissaire), également en vue du reporting obligatoire à la FSMA ; le suivi des évolutions sur le plan légal et normatif.

Comité de nomination Composition Nombre de réunions

Nombre de membres

Membres indépendants

5 2

57% Membres à la date du 31 décembre 2019

Hommes

Présences

Rik Vandenberghe1 | président 2/2 Frank Meysman

3/3

Anne Leclercq

3/3

Cynthia Van Hulle

3/3

Jürgen Ingels

3/3

Joost Uwents

3/3

Tony De Pauw

3/3

1. Membre depuis le 24 avril 2019

Femmes

100

Pourcentage de présence

Déclaration de Gouvernance d’entreprise Conseil d'administration

112

Rôle et responsabilités du Comité de nomination

Activités en 2019

Le Comité de nomination a pour rôle de conseiller le Conseil d’Administration sur les nominations des administrateurs, des CEO et des autres membres du Comité de gestion (sur proposition du CEO).

En 2019, le Comité de nomination a traité principalement les points suivants en exécution de ses responsabilités : •

Les principales responsabilités du Comité de nomination sont : •

•

Évaluer périodiquement la taille et la composition optimales du Conseil d'Administration et, le cas échéant, conseiller le Conseil d'Administration à ce sujet. Diriger le processus de (renouvellement de la) nomination des administrateurs. Évaluer les candidats à un poste au sein du Comité de gestion : Élaborer un plan pour la succession ordonnée des administrateurs, en collaboration avec le président du Conseil d’Administration. Aider le président dans le cadre de l’évaluation de la performance du Conseil d’Administration, des comités et du Comité de gestion. Fournir des programmes appropriés pour le développement des talents et pour promouvoir la diversité dans le leadership.

Fonctionnement du Comité de nomination Le Comité de nomination se réunit assez souvent pour qu'il puisse s'acquitter de sa tâche efficacement et au moins 2 fois par an. Le président du comité de nomination peut convoquer la réunion chaque fois que nécessaire ou à la demande de l'un de ses membres. Le président du Comité de nomination établit l’ordre du jour de chaque réunion, le cas échéant en concertation avec le président du Conseil d’Administration ou complété par des points demandés par les membres du Comité de nomination ou du Comité de gestion. Le comité de nomination s'efforce de parvenir à un consensus. Si le comité de nomination ne parvient pas à un consensus sur un sujet spécifique, le président du comité de nomination en informe le Conseil d'Administration, en expliquant les points de vue différents des membres du comité de nomination.

•

la proposition, à l’Assemblée générale du 24 avril 2019, de nomination de Rik Vandenberghe comme administrateur indépendant non exécutif et comme président, et la proposition de renouvellement de la nomination de Tony De Pauw comme administrateur non exécutif. en raison du choix de proposer la transformation en société anonyme et l’opt-in : proposition de nomination du président, mise en place du Comité de gestion et proposition de nomination de ses membres, proposition de nomination des co-CEO (également administrateurs délégués), proposition de nomination des dirigeants effectifs et du risk manager, du compliance officer et du responsable de l’audit interne ;

Comité de rémunération Composition Nombre de réunions

Nombre de membres

Membres indépendants

3 2

80%

Hommes

Membres à la date du 31 décembre 2019

Présences

Cynthia Van Hulle

4/4

Frank Meysman | président

4/4

Anne Leclercq

4/4

Rik Vandenberghe1

3/3

Jürgen Ingels

4/4

1. Membre depuis le 24 avril 2019

Femmes

100

Pourcentage de présence

WDP Rapport financier annuel

113

Rôle et responsabilités du Comité de rémunération

Fonctionnement du Comité de rémunération

Le Comité de rémunération a pour rôle d’assister et de conseiller le Conseil d’administration sur toutes les questions relatives à la politique et aux techniques de rémunération des administrateurs et des membres du Comité de gestion.

Le Comité de rémunération se réunit assez souvent pour qu'il puisse s'acquitter de sa tâche efficacement et au moins 2 fois par an. Le président du comité de rémunération peut convoquer la réunion chaque fois que nécessaire ou à la demande de l'un de ses membres. Le président du Comité de rémunération établit l’ordre du jour de chaque réunion, le cas échéant en concertation avec le président du Conseil d’Administration ou complété par les points demandés par les membres du Comité de rémunération et/ou du Comité de gestion.

Les principales responsabilités du Comité de rémunération sont : •

•

Faire des propositions au Conseil d’Administration sur la politique de rémunération des CEO et des autres membres du Comité de gestion. Formuler des propositions au Conseil d’Administration concernant la rémunération à titre individuel des administrateurs et des membres du Comité de gestion, y compris la rémunération variable et les primes de performance à long terme, liées ou non à des actions, sous la forme d’options sur actions ou d’autres instruments financiers, et les indemnités de départ et, le cas échéant, les propositions correspondantes à soumettre aux actionnaires par le Conseil d’Administration. Évaluer les performances du CEO et des autres membres du Comité de gestion par rapport aux objectifs de performance convenus et formuler des propositions en l’espèce au Conseil d’Administration;

Le comité de rémunération s'efforce de parvenir à un consensus. Si le comité de rémunération ne parvient pas à un consensus sur un sujet spécifique, le président du comité de rémunération en informe le Conseil d'Administration, en expliquant les points de vue divergents des membres du comité de rémunération. Activités en 2019 En 2019, le Comité de rémunération a traité principalement les points suivants en exécution de ses responsabilités : •

• •

•

ans le cas des CEO, l’évaluation se base sur une D proposition motivée du président du Conseil d’Administration ; Pour les autres membres du Comité de gestion, l’évaluation se base sur une proposition motivée des CEO, en consultation avec le président du Conseil d’Administration.

Préparer le rapport de rémunération qui est ajouté par le Conseil d’Administration à la Déclaration de gouvernance d’entreprise, tel qu’il figure dans le rapport financier annuel, et l’expliquer à l’Assemblée générale ordinaire des actionnaires.

•

la préparation du rapport de rémunération au 31 décembre 2018 ; la proposition d’objectifs pour les membres de la direction exécutive en fonction de leur rémunération variable pour 2019 ; la proposition de rémunération individuelle des administrateurs et des membres de la direction exécutive pour l’année comptable 2019 ; les propositions dans le cadre de la transformation en SA et de l’opt-in en ce qui concerne (i) le calcul du prorata de rémunération du précédent gérant, (ii) la rémunération des administrateurs non exécutifs et du président, et (iii) la rémunération des co-CEO et des autres membres du Comité de gestion.

Déclaration de Gouvernance d’entreprise Comité de gestion

114

Comité de gestion Par décision du Conseil d’Administration, un Comité de gestion a été créé le 1 octobre 2019 pour agir en tant que conseil du Conseil d’Administration.

Composition Nom

Qualité

Tony De Pauw

Co-CEO

Joost Uwents

Co-CEO

Mickael Van den Hauwe

Chief Financial Officer

Christoffel De Witte

Country Manager BE-LU-FR

Michiel Assink

Country Manager NL

Jeroen Biermans.

Country Manager RO

Marc De Bosscher

Chief Technical Officer

Composition Principes Le Comité de gestion est composé des 2 CEO et des autres membres du Comité de gestion. Les membres sont nommés par le Conseil d’Administration sur l’avis du Comité de nomination. Les membres du Comité de gestion peuvent être soit des personnes morales soit des personnes physiques. S’il s’agit d’une personne morale, un seul représentant permanent doit être nommé, qui le représentera aux réunions du Comité de gestion. Le Conseil d’Administration décide de la durée du mandat de chaque membre du Comité de gestion au moment de sa nomination. La rémunération, la durée et les conditions de licenciement d’un membre du Comité de gestion sont régies par un accord entre chaque membre du Comité de gestion et la Société (avec l’approbation du Conseil d’Administration et sur l’avis du Comité de nomination et du Comité de rémunération). Eu égard à leur fonction au sein de WDP SA, les membres du Comité de gestion choisissent l’adresse du siège de WDP SA comme adresse professionnelle.

ÂGE

TONY DE PAUW Né en 1954

Nous vous renvoyons à la description sous Conseil d’Administration ci-avant.

JOOST UWENTS

Né en 1969

Nous vous renvoyons à la description sous Conseil d’Administration ci-avant.

0 <30

30-50 ans

> 50

WDP Rapport financier annuel

115

MICKAËL VAN DEN HAUWE Né en 1981

Est CFO de WDP depuis 2011 et assume la responsabilité de Finance, Investor relations et IT. Il a étudié à la Solvay Business School à la VUB Bruxelles, et est ingénieur commercial, spécialisé en finance. Il a débuté sa carrière dans une fonction de contrôle chez Unilever Bestfoods Belgium avant de rejoindre Delta Lloyd – Banque Nagelmackers où il a complété son expérience en tant que buy-side specialist. En 2005, il a rejoint Dexia comme sell-side analyst dans l’immobilier. Quatre ans plus tard, il a exercé la même fonction chez KBC Securities.

Autres mandats actifs au 31 décembre 2019

BE-REIT Association Mandats échus au 31 décembre 2019, exécutés depuis 2014 – Détention d’actions WDP 0

Né en 1967

est Country Manager Belgique, Luxembourg et France pour WDP et il coordonne, dans cette fonction, l’équipe commerciale et les facility managers. Il est titulaire d’un Master in Business Economics et Master in Real Estate Management. Il est également membre du Royal Institute of Chartered Surveyors.

MICHIEL ASSINK Né en 1977

est devenu Country Manager Nederland en 2017 et dirige le bureau de WDP à Bréda. Auparavant, il a travaillé 13 ans chez le courtier immobilier CBRE où il a exercé plusieurs fonctions, notamment Business Unit Director, Senior Director Industrial & Logistics et Associate Director Capital Markets. Il est titulaire d’un diplôme BSC, Economics Marketing.

CHRISTOFFEL DE WITTE1

Autres mandats actifs au 31 décembre 2019 – Mandats échus au 31 décembre 2019, exécutés depuis 2014

Christoffel témoigne d’une expérience de 25 ans dans l’immobilier professionnel. Il a débuté sa carrière comme courtier immobilier avant de rejoindre la UK REIT logistique Segro pour laquelle il a exercé différentes fonctions commerciales en Belgique pendant 10 ans. Dans la période 2007-2008, il a été Development Director Europe & Country Manager Belgium auprès de la REIT américaine First Industrial. Il a ensuite été, pendant cinq ans, Managing Director du spécialiste en développement immobilier belge MG Real Estate.

CBRE (Senior Director) Détention d’actions WDP 0

1. Pour REAL ISTIC.

Autres mandats actifs au 31 décembre 2019

REAL ISTIC BM De Witte Comaan (co-actionnaire) Mandats échus au 31 décembre 2019, exécutés depuis 2014

SFELK-IMMO Détention d’actions WDP 0

Déclaration de Gouvernance d’entreprise Comité de gestion

116

JEROEN BIERMANS Né en 1971

Après ses études de droit, Jeroen s’est spécialisé dans les exportations et la logistique. Il a d’abord exercé pendant deux ans au barreau d’Anvers avant de devenir International legal and financial controller chez Den Braven Sealants. En 2001, Jeroen est devenu entrepreneur international via des joint ventures avec des partenaires roumains, hollandais et belges. Depuis 2007, comme Country Manager et co-actionnaire, il est responsable du développement du portefeuille immobilier de WDP en Roumanie.

Autres mandats actifs au 31 décembre 2019

J.B. Top Pro Invest Vuurkruisenbizz Antonino Invest Apartementele Trandafirul Asta Pro Invest Beltech Brabuild Invest Joca Invest NBR Pro Invest SRL Paulina Invest San Carlo Invest Mills Invest Lamast Invest Mandats échus au 31 décembre 2019, exécutés depuis 2014 –

MARC DE BOSSCHER Né en 1963

Détention d’actions WDP 0 en tant que CTO, il est responsable du développement de projets au sein de WDP. Il possède l’expérience de longues années de gestion de projet et de développement dans de très nombreuses fonctions auprès d’entreprises renommées. Il a notamment été directeur technique chez Armonea, Project Manager chez Besix et coordinateur de projet à l’UZ Leuven. Pendant plus de 14 ans, il a également exercé une activité internationale de coordinateur de projets pour DEME. Après ses études en Économie appliquée (ingénieur civil, architecte) il a été assistant à l’université de Gand.

Autres mandats actifs au 31 décembre 2019 – Mandats échus au 31 décembre 2019, exécutés depuis 2014 – Détention d’actions WDP 0

WDP Rapport financier annuel

117

Rôle et responsabilités du Comité de gestion

Fonctionnement du Comité de gestion

Le rôle du Comité de gestion est de consulter le Conseil d’Administration et de le conseiller sur la gestion quotidienne de WDP, toujours dans le respect des valeurs, de la stratégie, de la politique générale et du plan d’entreprise, tels que déterminés par le Conseil d’Administration.

Le Comité de gestion se réunit sur convocation de son président, en principe une fois par mois. Si nécessaire, le comité peut être convoqué à tout autre moment par le président ou à la demande d'au moins 2 membres.

Le rôle des CEO est de collaborer avec les autres membres du Comité de gestion : •

•

mettre en œuvre la mission, le plan stratégique et les objectifs stratégiques de WDP définis par le Conseil d’Administration ; appliquer les décisions prises par le Conseil d’Administration et assurer le suivi des performances et des résultats ; rapporter au Conseil d'Administration, y compris sur l'état d'avancement de toutes les affaires et dossiers relevant de l'autorité du Conseil d'Administration.

L’un des deux CEO assure la présidence du Comité de gestion. Le président du Comité de gestion peut inviter des membres de l’organisation interne de WDP ou d’autres spécialistes d’un domaine spécifique aux réunions du Comité de gestion, sur une base ad hoc. Si le président n'est pas présent, les personnes présentes désignent un président ad hoc en commun accord. Chaque membre peut ajouter des points à l'ordre du jour (et chaque membre est obligé d’ajouter à l’ordre du jour toute décision à prendre par lui en ce qui concerne les pouvoirs qui lui sont délégués et qui sont essentiels à la gestion quotidienne de la société).

Le Conseil d’Administration délègue la gestion quotidienne

Une délibération n’est valable que si tous les membres du

aux 2 CEO, chacun d’entre eux pouvant agir seul, au sens de l’article 7:121 CSA. La gestion quotidienne englobe toutes les actions et décisions qui ne vont pas au-delà des besoins quotidiens de la Société ainsi que les décisions qui, en raison de leur moindre importance ou de leur degré d’urgence, ne justifient pas l’intervention du Conseil d’Administration.

Comité de gestion ont été invités et que la majorité est présente. Les membres du Comité de gestion qui n’étaient pas présents sont informés par le président des débats tenus en leur absence.

ACTION 2020 | À l’heure actuelle, WDP travaille à une matrice de délégation qui clarifie les pouvoirs de décision et de représentation des CEO. Les pouvoirs spéciaux de décision et de représentation sont attribués aux autres membres du Comité de gestion par le biais d’une sous-délégation octroyée par les deux CEO. Chaque membre du Comité de gestion est individuellement responsable de certains aspects de la gestion quotidienne de la Société et de ses activités : •

•

Le Conseil d’Administration a délégué aux 2 CEO des pouvoirs spéciaux de décision et de représentation. Les pouvoirs spéciaux de décision et de représentation sont attribués aux autres membres du Comité de gestion par le biais d’une sous-délégation octroyée par les deux CEO.

Cette délégation sera annoncée via une mise à jour de la Charte de gouvernance d’entreprise. Entretemps, les règles générales du droit commun et du droit des sociétés s’appliquent en ce qui concerne les pouvoirs de décision et de représentation du Conseil d’Administration, des CEO et des membres du Comité de gestion. Dans ce contexte, nous renvoyons aux articles 17, 21 et 22 des statuts de WDP.

Bien que le pouvoir de décision soit attribué à chaque membre du Comité de gestion sur base individuelle, ou de concert avec d’autres membres du Comité de gestion, le Comité de gestion dégage un consensus sur les décisions prévues. En tout état de cause, le Comité de gestion se prononcera à l’unanimité sur le rapport adressé au Conseil d’Administration. Si l’unanimité ne peut être obtenue (par exemple, en ce qui concerne les points à inclure dans le rapport du Conseil d’Administration, ou en ce qui concerne le champ d’application des rapports sur un sujet spécifique), ce point sera rapporté séparément au Conseil d’Administration, avec un résumé de chacune des positions au sein du Comité de gestion. Le procès-verbal de la réunion est rédigé par le président ou un secrétaire nommé pendant la réunion. Les procès-verbaux sont signés par le président et par tout membre qui en fait la demande. Le Comité de gestion est représenté au Conseil d’Administration par un ou deux CEO qui commentent le rapport approuvé à l’unanimité par le Comité de gestion. Le Comité de gestion en tant que tel n’a aucune autorité pour représenter la Société.

Déclaration de Gouvernance d’entreprise Politique de diversité

118

Politique de diversité La diversité sous toutes ses facettes (culturelle, genre, langue, expérience professionnelle, etc.), l’égalité des chances et le respect du capital et des droits humains sont inhérents à la culture d’entreprise de WDP. La Société est convaincue que ces valeurs contribuent à l’équilibre des interactions, à l’enrichissement de la vision et de la réflexion, à l’innovation et à l’optimisation de l’ambiance au travail.

Cela se traduit dans une composition très équilibrée du Conseil d’Administration au niveau des compétences, des connaissances et de l’expérience. Les membres du Comité de gestion forment également une équipe équilibrée, chacun présentant l’expertise requise. Cela ressort du curriculum vitae de chacun des membres, présenté dans la présente Déclaration de gouvernance d’entreprise.

En matière de diversité, WDP a défini un certain nombre de directives relatives aux membres du Conseil d’Administration et aux membres du Comité de gestion. Ces directives se reflètent dans le règlement interne du Conseil d’Administration et du Comité de rémunération, dans lequel la procédure de nomination et d’évaluation des administrateurs et des membres du Comité de gestion est décrite. La complémentarité en matière de compétences, de connaissances, d’expertise et la diversité en matière de formation, de connaissances, de genre, d’âge, d’expérience, de nationalité, etc. sont recherchées dans la composition du Conseil d’Administration et du Comité de gestion.

La composition du Conseil d’Administration (deux femmes et cinq hommes) respecte dans une mesure suffisante les dispositions légales relatives à la diversité de genre (art. 7:86 du CSA). Le Code of Conduct de WDP souligne aussi l’importance de ces valeurs par rapport à tous les collaborateurs : « Chaque collaborateur est indispensable à la réussite de l’entreprise. Chaque collaborateur est précieux. Ensemble, nous formons une équipe. Chacun avec son talent, sa culture ou sa personnalité. Chaque collaborateur est apprécié et respecté pour ce qu’il ou elle est, pour ses compétences, ses connaissances et son expérience. »

WDP Rapport financier annuel

119

Rapport de rémunération

2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23

EPRA EPS

0,93

euros

Accession à

20 années de cotation sur Euronext

Index

+8 % y/y

Panneau solaire

MWp

Taux d’occupation (EPRA)

98,1%

Nouveau

plan de croissance 2019-23

ESG

Roadmap

Nouvelle politique de rémunération Soumise à l'approbation de l'Assemblée Générale le 29 avril 2020.

Transparent

Simple

Conforme à la stratégie d’entreprise de WDP

Highlights

Contribuer à la stratégie d’entreprise durable de WDP par une politique de rémunération qui vise à attirer, rémunérer et retenir les bons profils.

Pas de plans d’(options sur) actions pour les administrateurs, les membres du Comité de gestion ou les collaborateurs de WDP.

Objectifs professionnels quantitatifs et qualitatifs pour la rémunération variable des membres du Comité de gestion, issus en ligne directe des objectifs du plan de croissance 2019-23 de WDP, dont les objectifs ESG.

Un mécanisme d’attribution et de paiement différés de la rémunération variable, intégralement aligné sur la réalisation du plan de croissance 2019-23.

Déclaration de Gouvernance d’entreprise Rapport de rémunération

120

Introduction Ce rapport de rémunération a été rédigé en suivant les dispositions de l’article 3:6 §3 CSA et forme un élément spécifique de la présente Déclaration de gouvernance d’entreprise de WDP. Il concerne la période du 1 janvier 2019 au 31 décembre 2019. Nous attirons l’attention sur le fait que, dans la période du 1 janvier 2019 au 30 septembre 2019, WDP était encore géré comme société en commandite par actions, via le Conseil d’Administration du précédent gérant statutaire De Pauw SA. Depuis le 1 octobre, WDP est une société anonyme, gérée par un Conseil d’Administration moniste. Par conséquent, le présent rapport de rémunération concerne la rémunération du gérant précédent (De Pauw SA), des administrateurs non exécutifs (Rik Vandenberghe, Jürgen Ingels, Cynthia Van Hulle, Anne Leclercq, Frank Meysman), des co-CEO (Joost Uwents et Tony De Pauw) et du précédent

président exécutif (Mark Duyck), sur la base de la politique de rémunération valable durant l’exercice comptable 2019. Nous y faisons référence en tant que politique de rémunération jusqu’en 2019, dont les principes seront rappelés, le cas échéant, dans le présent rapport de rémunération. La nouvelle politique de rémunération dès 2020 du Conseil d’Administration apporte quelques modifications significatives à la politique de rémunération des deux prochains exercices comptables, au moins. Dans le rapport annuel financier de l’exercice comptable 2020, le rapport se fera sur la base de la nouvelle politique de rémunération dès 2020 (pour autant qu’elle soit approuvée par l’Assemblée Générale) et il s’étendra aux administrateurs non exécutifs et à tous les membres du Comité de gestion. L’intégralité de la nouvelle politique de rémunération se trouve dans la Charte de gouvernance d’entreprise de WDP.

WDP Rapport financier annuel

121

Rémunération du précédent gérant De Pauw SA

Rémunération des administrateurs non exécutifs

Le montant de la rémunération du précédent gérant De Pauw SA correspond au coût total du Conseil d’Administration (en ce compris le règlement bonus pour les co-CEO), de la gestion de la SIR (y compris le coût d’une assurance responsabilité civile administrateur) et des frais d’administration.

La rémunération de 2019 pour les administrateurs non-exécutifs a également été calculée au prorata en raison du congé donné au gérant statutaire le 1 octobre 2019 et de la nomination des membres individuels du Conseil d’Administration de WDP SA à la même date

Le montant de la rémunération du précédent gérant pour l’exercice comptable 2019 s’élevait, comme approuvé par l’Assemblée générale du 24 avril 2019, à 1 650 000 euros. L’Assemblée Générale Extraordinaire du 11 septembre 2019 a décidé de se séparer du précédent gérant en date du 1 octobre 2019 et d’approuver le paiement du prorata de sa rémunération après licenciement à hauteur 1 237 500 euros (frais inclus).

Comme le prévoit la politique de rémunération jusqu’en 2019, les administrateurs non exécutifs ne perçoivent : aucune rémunération liée à leur performance (telle que bonus ou actions liées à un programme d’incentive à long terme) ; aucun jeton de présence ; et aucun avantage découlant d’un plan de pension ; et aucun avantage en nature.

•

• • •

RÉMUNÉRATION DES ADMINISTRATEURS NON EXÉCUTIFS Période

Rémunération fixe (en euros)1

Rémunération variable (en euros)

Rémunération globale

Rapport rémunération fixe rémunération variable

Rik Vandenberghe Président du Conseil d’Administration Date de début : 24.04.2019

2019

75 000

N/A

75 000

100% fixe 0% variable

2018

N/A

Frank Meysman Président du Comité de rémunération

2019

30 000

N/A

30 000

100% fixe 0% variable

2018

30 000

N/A

30 000

100% fixe 0% variable

Cynthia Van Hulle Président du Comité d’audit

2019

30 000

N/A

30 000

100% fixe 0% variable

2018

30 000

N/A

30 000

100% fixe 0% variable

Anne Leclercq

2019

30 000

N/A

30 000

100% fixe 0% variable

2018

30 000

N/A

30 000

100% fixe 0% variable

2019

30 000

N/A

30 000

100% fixe 0% variable

2018

20 000

N/A

20 000

100% fixe 0% variable

Jürgen Ingels Date de début : 25.04.2018

1. La rémunération fixe des administrateurs non exécutifs comprend une rémunération de base, dans laquelle est comprise une indemnité de frais forfaitaire de 3 500 euros par an, et une rémunération d’administrateur liquidée en espèces.

Déclaration de Gouvernance d’entreprise Rapport de rémunération

122

Rémunération des co-CEO et du précédent président

Rémunération du précédent président

Jusqu’au 24 avril 2019, 3 administrateurs exécutifs siégeaient au Conseil d’Administration du précédent gérant statutaire de WDP :

La rémunération fixe du précédent président exécutif pour l’exercice comptable 2019 a été maintenue à 275 000 euros mais – compte tenu l’échéance du mandat de Mark Duyck le 24 avril 2019 – attribuée proportionnellement à une rémunération fixe de 4 mois.

• • •

Mark Duyck, administrateur exécutif Joost Uwents, administrateur exécutif Tony De Pauw, administrateur exécutif

Jusqu’au 1 octobre 2019, les co-CEO formaient la direction exécutive de WDP. Les co-CEO ne sont rémunérés qu’en qualité de directeur exécutif et donc pas en tant qu’administrateurs exécutifs. Par ailleurs, aucune rémunération spécifique n’est attribuée aux administrateurs exécutifs dans leur rôle de membre et/ou président de certains comités.

RÉMUNÉRATION DU PRÉSIDENT EXÉCUTIF JUSQU’AU 24 AVRIL Nom

Mark Duyck

Rémunération fixe (en euros)1

Rémunération variable (en euros)

Autres avantages (en euros)

Rémunération globale (en euros)

Rapport rémunération fixe rémunération variable

2019

90 000

N/A

90 000

100% fixe 0% variable

2018

275 000

N/A

275 000

100% fixe 0% variable

1. La rémunération fixe comprend une indemnité de frais forfaitaire de 3 500 euros par an et une rémunération d’administrateur tenant compte des prestations complémentaires pour WDP dans le cadre de la partie exécutive de sa fonction.

Rémunération des co-CEO La politique de rémunération jusqu’en 2019 prévoyait une rémunération globale des co-CEO composée de : • •

•

une indemnité de frais forfaitaire ; une rémunération de base déterminée sur la base des responsabilités et des compétences individuelles de chacun des CEO, indépendante de tout résultat et non indexée ; et une rémunération variable donnant aux co-CEO la possibilité de financer leur assurance groupe avec celle-ci, sur le modèle des plans cafétéria.

Le 29 juillet 2019, sur proposition du Comité de rémunération, le Conseil d’Administration a décidé – sous condition suspensive de l’approbation par l’Assemblée Générale de la transformation en SA – d’augmenter,

à partir du 1 octobre 2019, la rémunération des co-CEO, de 300 000 à 350.000 euros pour Tony De Pauw et de 400 000 à 535 000 euros pour Joost Uwents. Le Conseil d’Administration a pris cette décision en tenant compte de la phase actuelle du cycle de vie et de la croissance de WDP ainsi que de l’ampleur des compétences des co-CEO, liée au choix d’un Conseil d’Administration moniste de SA et à la délégation de pouvoir aux co-CEO. Le 27 janvier 2020, le Conseil d’Administration a conclu, après analyse et sur avis du Comité de rémunération, que tous les objectifs fixés avaient été atteints. Concernant la rémunération variable prévue de 320 000 euros, le score global obtenu s’élève à 100%.

WDP Rapport financier annuel

123

RÉMUNÉRATION DES CO-CEO – OBJECTIFS DE PERFORMANCE Exercice 2019

Importance relative

Réalisation

le résultat EPRA par action et le taux d’occupation (en ce qui concerne les objectifs annuels)

50%

Un résultat EPRA par action de 0,93 euro, ce qui représente une hausse de 8%, conforme aux attentes. Un taux d’occupation de 98,1%.

La poursuite du déploiement du projet de panneaux solaires jusqu’à 100 MWp (en ce qui concerne les objectifs bisannuels)

25%

En 2019, WDP a atteint une capacité totale installée de 80 MWp, répartie sur 85 sites, ce qui signifie que WDP est sur la bonne voie pour le déploiement du projet de panneaux solaires jusqu’à 100 MWp.

Quelques objectifs qualitatifs et constructifs pour la Société (en 25% ce qui concerne les critères pluriannuels), dont la formulation d’une roadmap pluriannuelle pour la mise en œuvre de la stratégie durable

En outre, le Conseil d’Administration a décidé de procéder au paiement de la rémunération variable de 320 000 euros aux deux CEO en une seule fois et, par conséquent, de ne pas l’étaler dans le temps afin de lancer la nouvelle politique de rémunération dès 2020 sur de bonnes bases. Ceci tient compte du fait (i) que les objectifs fixés ci-avant ont encore contribué au plan de croissance 2016-20, un plan complété prématurément et qui se poursuit dans le plan de croissance actuel 2019-23 et (ii) que le Conseil d’Administration a mis en place une nouvelle politique de rémunération à partir du 1 janvier 2020, qui correspond parfaitement au plan de croissance actuel 2019-23.

Formulation et mise en œuvre de l’ESG Roadmap 2019-23.

Pour terminer, afin de conclure en beauté la période incomparable et faste de 20 ans de présence en bourse de WDP, le Conseil d’Administration a décidé d’octroyer aux co-CEO un bonus exceptionnel qui sera liquidé immédiatement.

REMUNERATION DES CO-CEO’S Nom

Rémunération fixe jusqu’au 1 octobre 2019 (en euros)1

Rémunération variable (en euros)

Bonus exceptionnel (en euros)

Rémunération globale (en euros)

Rapport rémunération fixe rémunération variable

Jusqu’au 1 octobre 2019

300 000 (400 000 * 0,75= proportionnelle à une rémunération fixe de 9 mois)

320 000

102 500

856 250

51% fixe 49% variable

À partir du 1 octobre 2019

133 750 (535 000 * 0,25= proportionnelle à une rémunération fixe de 3 mois)

2018

400 000

280 000

N/A

680 000

59% fixe 41% variable

Tony De Pauw Jusqu’au CEO 1 octobre 2019

225 000 (300 000 * 0,75= proportionnelle à une rémunération fixe de 9 mois)

320 000

102 500

735 000

43% fixe 57% variable

À partir du 1 octobre 2019

87 500 (350 000 * 0,25= proportionnelle à une rémunération fixe de 3 mois)

2018

300 000

280 000

N/A

580 000

52% fixe 48% variable

Joost Uwents CEO

1. Elle comprend une rémunération dans laquelle est comprise une indemnité de frais forfaitaire de 3 500 euros par an, et une rémunération fixe d’administrateur.

Déclaration de Gouvernance d’entreprise Rapport de rémunération

124

Règlement de pension Les co-CEO ont financé leur assurance de groupe à partir de leur rémunération variable, comme expliqué ci-après (pour que les choses soient claires, ces montants font donc partie de la rémunération variable). L'assurance groupe est un plan à cotisations définies. Nom

Contribution au plan de pension (en euros)

Joost Uwents CEO

2019

283 950

2018

143 748

Tony De Pauw CEO

2019

283 950

2018

143 748

Avantages en nature Les co-CEO bénéficient tous deux des avantages en nature suivants : un PC portable, une voiture de fonction et un smartphone sur lesquels un avantage de toute nature est calculé. Ils sont présentés dans l’aperçu ci-après. Nom

Montant avantage de toute nature (en euros)

Joost Uwents CEO

2019

2 750

2018

3 000

Tony De Pauw CEO

2019

16 250

2018

17 450

Comme le prévoit la politique de rémunération jusqu’en 2019 : •

•

il n’y avait pas de plans d’(options sur) actions, ni pour les co-CEO ni pour les administrateurs exécutifs ; il n’y avait, à ce moment, aucun contrat de travail ou convention de services avec les co-CEO prévoyant une indemnité de fin de contrat spécifique ; et il n’y avait, à ce moment, aucun droit de récupération/ clawback de la rémunération variable qui serait accordé aux CEO en raison d’informations financières erronées.

WDP Rapport financier annuel

125

Adaptation importante pour 2020 | administrateurs non exécutifs

Rémunération fixe

Détention d’actions

Compte tenu de la croissance de la Société et de l’augmentation de la complexité et de la technicité des dossiers de la responsabilité du Conseil d’Administration, le Conseil d’Administration propose une augmentation de l’indemnité des administrateurs non exécutifs, de 30 000 euros à 35 000 euros (y compris l’indemnité de frais forfaitaire) sur base annuelle, dès le 1 janvier 2020.

WDP maintient son choix de ne pas attribuer de plans d’(options sur) actions à ses administrateurs (pas plus qu’aux membres du Comité de gestion ou aux collaborateurs).

Pour que les choses soient claires, la rémunération fixe du président est maintenue à 75 000 euros (y compris l’indemnité de frais forfaitaire) sur base annuelle, Celle-ci n’a été fixée qu’en avril 2019, lors de sa nomination, en tenant suffisamment compte de la phase actuelle du cycle de vie de la Société.

Le Code 2020 – principe 7.6 conseille d’attribuer une partie de la rémunération des administrateurs non-exécutifs sous forme d’actions de la Société pour les faire contribuer dans la perspective d’un actionnaire à long terme. EXPLAIN | WDP déroge à ce principe et n’attribue pas de rémunération en actions aux administrateurs non exécutifs. Étant donné le niveau actuel de rémunération et le caractère indépendant des administrateurs non exécutifs, WDP estime, aujourd’hui, que l’octroi d’une (partie de la) rémunération en actions ne contribuerait pas, en tant que tel, à l’objectif du Code 2020 d’activer ses administrateurs dans la perspective d’un actionnaire à long terme En tant que SIR/REIT, WDP vise à maintenir un résultat et un dividende par action robustes, conformes à la perspective d’un actionnaire à long terme. Depuis son admission à la bourse en 1999, WDP place l’accent sur la création de flux de trésorerie stables à long terme qui, associée à l’obligation de distribution élevée, en tant que SIR, fait de WDP une alternative solide, rentable et liquide aux investissements directs dans l’immobilier sur la base d’un rendement locatif. Il s’agit de la base de sa stratégie, fixée par le Conseil d’Administration, qui se reflète également dans sa stratégie financière et dans son plan de croissance opérationnel stratégique et ESG. Nous vous présentons ici l’aperçu des actions détenues par les administrateurs non exécutifs :

Détention d’actions WDP (détenues en nom propre)

Jürgen Ingels

Anne Leclercq

Frank Meysman

23 821

Rik Vandenberghe

7 175

Cynthia Van Hulle

Déclaration de Gouvernance d’entreprise Rapport de rémunération

126

Adaptation importante pour 2020 | Comité de gestion RÉMUNÉRATION FIXE Le Conseil d’Administration fixe annuellement la rémunération fixe en tenant compte, notamment de : • •

la fonction et les responsabilités qui s’y rapportent le statut social, l’expérience, les compétences

• •

la réglementation locale le benchmark réalisé par le Comité de rémunération

En fonction de l’évolution des paramètres ci-avant, la rémunération annuelle peut être revue.

RÉMUNÉRATION VARIABLE

Objectif

100

90 % de la rémunération fixe annuelle 80% de la rémunération fixe annuelle

COURT TERME | ANNUEL

Autres membres du Comité de gestion

LONG TERME | 2020-23

Quantitatif

Qualitatif

Quantitatif

Qualitatif

Au moins chacun des critères

Objectifs (individuels)de construction de l'organisation

Au moins chacun des critères

Objectifs (individuels) de construction de l'organisation

— EPS Croissance du portefeuille Taux d’occupation (EPRA)

Objectif répartition

125 % cap

co-CEOs

40% 50%

—

Au moins 1 KPI ESG Au moins 1 KPI Politique de gestion des risques

EPS 1,15 euro Valeur de portefeuille 5 milliards d’euros rating ESG en 2023 : ISS Corporate : Prime MSCI: A

co-CEO Autres membres du Comité de gestion

20%

30%

25%

15%

Annual cash payment on meeting targets

—

Contribution au déploiement à long terme de WDP

co-CEO Other members ManCom

10% 10%

Paiement en espèces 66 % lors de la réalisation des objectifs – 33 % en année +1

Encouragement de performances équilibrées et durables, année après année du Comité de gestion

Gestion d'entreprise durable par le Comité de gestion, dans la perspective d’une création de valeur à long terme

En soutien de la réalisation du plan de croissance stratégique 2019-23

Conserver le talent au sein de l'entreprise

WDP Rapport financier annuel

127

Détention d’actions

Cap

WDP maintient son choix de ne pas attribuer de plans d’(options sur) actions à ses administrateurs (pas plus qu’aux membres du Comité de gestion ou aux collaborateurs).

Tant le montant de la rémunération variable à court terme que le montant à long terme ne peuvent excéder 125% de l’objectif proposé en montant (c’est-à-dire le montant lié à l’atteinte de 100% des objectifs).

Le Code 2020 – principe 7.9 recommande au Conseil d’Administration de fixer aux membres du Comité de gestion un seuil minimum de détention d’actions WDP pour les faire contribuer dans la perspective d’un actionnaire à long terme. EXPLAIN | WDP déroge à ce principe et ne fixe pas formellement de seuil minimum explicite d’actions WDP à détenir par les membres du Comité de gestion. En tant que SIR/REIT, WDP vise à maintenir un résultat et un dividende par action robustes, conformes à la perspective d’un actionnaire à long terme. Depuis son admission à la bourse en 1999, WDP place l’accent sur la création de flux de trésorerie stables à long terme qui, associée à l’obligation de distribution élevée, en tant que SIR, fait de WDP une alternative solide, rentable et liquide aux investissements directs dans l’immobilier sur la base d’un rendement locatif. Il s’agit de la base de sa stratégie, fixée par le Conseil d’Administration, qui se reflète également dans sa stratégie financière et dans son plan de croissance ESG opérationnel stratégique. C’est cette stratégie dont les membres du Comité de gestion doivent assurer le développement. WDP considère également que, par sa politique de rémunération, elle crée un lien direct avec la création de cash-flows à long terme stable et, de cette manière, fait contribuer les membres du Comité de gestion dans la perspective d’un actionnaire à long terme WDP encourage toutefois les membres du Comité de gestion à prendre une participation en actions de WDP et à la conserver. Nous vous présentons ici l’aperçu des actions détenues par les administrateurs non exécutifs :

Détention d’actions WDP (détenues en nom propre)

Tony De Pauw

70 266

Joost Uwents

161 000

Indemnités de départ Les délais de préavis habituels et les indemnités de départ sont prévus dans les conventions avec les membres du Comité de gestion, en tenant compte, notamment, de la fonction et de l’expérience du manager en question, tout en restant dans le cadre légal en vigueur (en fonction du statut social applicable et de la région de travail). Sous condition suspensive de l’approbation par l’Assemblée Générale du 29 avril 2020, les contrats conclus avec les co-CEO et avec le CFO prévoient une indemnité de départ spécifique si un terme est mis à la convention de management avec la personne concernée après une offre publique de rachat. Clawback Les contrats conclus avec les dirigeants effectifs (à savoir les co-CEO et le CFO) prévoient un mécanisme de clawback permettant à la Société de récupérer une partie ou l'entièreté de la rémunération variable du bénéficiaire jusqu'à un an après son paiement si, dans cette période, il apparaît que le paiement a été exécuté sur la base d'informations incorrectes quant à l'atteinte des objectifs de performance à la base de rémunération variable ou quant aux circonstances qui ont présidé à l'octroi de la rémunération variable et que l'information provient, en outre d’une fraude dans le chef du bénéficiaire.

Déclaration de Gouvernance d’entreprise Conflits d’intérêts

128

Conflits d’intérêts

Principe La Société est soumise aux dispositions du CSA et aux dispositions spéciales de la législation SIR concernant la politique d'intégrité et certaines transactions visées à l'art. 37 de la loi SIR. Les administrateurs ont le devoir de représenter les intérêts de tous les actionnaires sur un pied d'égalité. Chaque administrateur agit conformément aux principes de raisonnabilité et d'équité. Lorsque le Conseil d’Administration ou les membres du Comité de gestion prennent une décision, les membres ne poursuivent pas leurs intérêts personnels. De plus, ils se gardent de profiter des opportunités commerciales de la Société dans leur propre intérêt. Les administrateurs nommés par un Actionnaire de Référence (Droit de proposition obligatoire) doivent veiller à ce que les intérêts et les intentions de cet actionnaire soient suffisamment clairs et soient portés à la connaissance du Conseil d’Administration dans les meilleurs délais. Les membres du Comité de gestion doivent adhérer à tous les principes légaux en vigueur en matière de conflits d’intérêts et se conformer à la politique de prévention des conflits d’intérêts. En tout état de cause, WDP impose à chaque membre du Conseil d’Administration et aux membres du Comité de gestion d’éviter, autant que possible, la survenance de conflits d’intérêts ou la perception d’un tel conflit.

Conflits d’intérêts pour les administrateurs La réglementation relative aux conflits d’intérêts s’appliquant aux administrateurs (article 7:96 CSA) est applicable aux décisions ou aux opérations relevant des compétences du Conseil d’Administration qui remplissent les conditions suivantes : •

un administrateur a directement ou indirectement en la matière un intérêt patrimonial, c’est-à-dire un intérêt ayant un impact financier ;

•

cet intérêt est en conflit avec l’intérêt de la société dans la décision ou l’opération en question.

En vertu de ces dispositions, les administrateurs sont tenus d’en informer les autres administrateurs avant qu’une décision

soit prise. Ils doivent quitter la séance durant la discussion du point de l’ordre du jour concerné. Ils ne peuvent participer ni aux délibérations ni à la prise de décision sur ce point de l’ordre du jour. Le procès-verbal décrit la déclaration et l'explication faite par l’administrateur sur la nature de ce conflit d'intérêts. En outre, la nature de la décision ou de l'opération et ses conséquences financières pour la société sont également décrites et il en est tenu compte pour la décision. EN 2019 | En raison d’un conflit d’intérêt de nature patrimoniale, Tony De Pauw a s’est abstenu de participer aux réunions du Conseil d’Administration qui se sont tenues dans le cadre de l’augmentation de capital via un placement privé accéléré exonéré en date du 6 novembre 2019, dans le cadre du capital autorisé, prévoyant l’annulation du droit de préférence, dont profite notamment la famille Jos De Pauw, et sans application du droit d’allocation irréductible (l’Augmentation de capital). Un conflit d’intérêt patrimonial existe dans ce cadre : la famille Jos De Pauw avait la certitude – contrairement aux autres actionnaires de WDP – de pouvoir souscrire à 20% des actions nouvelles. Par conséquent, la famille Jos De Pauw, dont Jos De Pauw est un membre, aurait pu (au moins) limiter la dilution de sa participation à la suite de l’Augmentation de capital. Le Conseil d’Administration a approuvé l’octroi de la pré-allocation et la suppression, qui en découle, du droit de préférence légal des actionnaires existants, dont profite notamment la famille Jos De Pauw (et, dans le prolongement de la pré-allocation, la fixation du prix d’émission) dans le cadre de l’Augmentation de capital, en particulier sur la base des circonstances suivantes : (i) l’engagement d’inscription ferme à la base de la pré-allocation contribue au succès et à la fixation du prix de l’Augmentation de capital, (ii) l’engagement d’inscription ferme à la base de la pré-allocation donne à WDP l’assurance que (en cas de choix de procéder à l’augmentation de capital) au moins 20% des actions nouvelles seront souscrites au prix des d’émission définitif, (iii) par son engagement d’inscription ferme, la famille Jos De Pauw, Actionnaire de Référence historique de WDP témoigne une nouvelle fois de sa confiance en WDP et ses perspectives d’avenir, (iv) la pré-allocation n’entraîne, en soi, aucun effet de dilution des droits des actionnaires existants (autres que la famille Jos De Pauw). Elle n’entraîne aucune dilution financière puisque la famille Jos De Pauw s’est engagée, dans le cadre de l’engagement d’inscription ferme, à acquérir les actions nouvelles au prix d’émission définitif.

WDP Rapport financier annuel

129

Par ailleurs, en raison d’un d'intérêts de nature patrimoniale Tony De Pauw et Joost Uwents n'ont pas participé au Conseil d'Administration du 29 juillet 2019 consacré aux préparatifs de la transformation de WDP en société anonyme. Ce conseil a renouvelé la nomination de Tony De Pauw et Joost Uwents comme co-CEO de la Société, à dater de l'entrée en vigueur de l'Opt-in et de la transformation en société anonyme (la Transformation) et a délibéré sur leur rémunération. La proposition du Comité de rémunération de revoir à la hausse la rémunération fixe des co-CEO, avec prise d’effet immédiate au moment de la Transformation, entraîne les conséquences de nature patrimoniale suivantes pour WDP, en raison de la nomination des co-CEO : •

•

Tony De Pauw: rémunération fixe de 350 000 euros et rémunération variable de 320 000 euros (liée à 100 % d'atteinte des objectifs) ; Joost Uwents : rémunération fixe de 535 000 euros et rémunération variable de 320 000 euros (liée à 100% d'atteinte des objectifs).

Après délibération, les membres du Conseil d'Administration ont décidé que la nomination de Tony De Pauw et Joost Uwents comme co-CEO et la prise de connaissance de la rémunération précitée sont de l'intérêt de WDP, en tenant compte, notamment, des capacités et de l'expertise exceptionnelles des deux personnes.

Conflits d’intérêts relatifs à des opérations avec des sociétés liées WDP doit également suivre la procédure énoncée à l’article 7:97 CSA en cas de prise d’une décision ou de réalisation d’une opération qui concerne : (a) les relations de WDP avec une société liée, à l’exception de ses filiales et (b) les relations entre une filiale de WDP et une société liée à celle-ci, autre qu’une filiale de ladite filiale. Le cas échéant, une telle décision ou transaction doit être préalablement soumise à l'évaluation d'un comité d’administrateurs indépendants, assisté d'un ou de plusieurs experts indépendants de son choix. Ce n’est qu’après avoir pris note de cet avis que le Conseil d’Administration délibère sur la décision ou la transaction envisagée. EN 2019 | La procédure n’a pas dû être appliquée en 2019.

Conflits d'intérêts fonctionnels dans le cadre de la loi sur les SIR Les dispositions des articles 37 et 38 de la Loi SIR s'appliquent à WDP. L’article 37 de la loi sur les SIR contient un règlement fonctionnel sur les conflits d’intérêts qui implique que la SIR doit informer la FSMA lorsque certaines personnes associées à SIR publique agissent directement ou indirectement en tant que contreparties à une opération avec la SIR publique ou une de ses filiales et en tirent des gains en capital. Les personnes concernées ici sont : 1. les personnes qui contrôlent ou participent à la SIR publique ; 2. les personnes avec lesquelles (a) la SIR publique, (b) une société périphérique de la SIR publique, (c) les autres actionnaires d’une société périphérique de la SIR publique, sont membres du même groupe ou ont une relation avec ; 3. les autres actionnaires de toutes les sociétés périphériques de la SIR publique ; et 4. les administrateurs, les gérants, les membres du comité exécutif, les responsables de la gestion quotidienne, les responsables ou dirigeants effectifs de la SIR publique ou de l’une de ses sociétés périphériques ; des autres actionnaires de toute société périphérique de la SIR publique ; et d’une des personnes mentionnées sous 1). Dans sa communication à la FSMA, la SIR doit établir l’intérêt que l’opération présente pour WDP et montrer qu’elle s’inscrit dans la politique d’investissement de la SIR. L’article 38 de la Loi SIR précise quand les dispositions de l’article 37 de la même loi ne sont pas d’application. Les opérations pour lesquelles il existe un conflit d’intérêts fonctionnel doivent être réalisées à des conditions de marché normales. Lorsqu’une telle opération concerne un bien immobilier, l’évaluation de l’expert immobilier indépendant tient lieu de prix minimum à respecter (en cas de vente par la SIR ou ses filiales) ou de prix maximum en cas d’acquisition par la SIR ou ses filiales. De telles opérations, ainsi que les informations à communiquer sont immédiatement rendues publiques. Elles sont commentées dans le rapport financier annuel et dans le rapport du commissaire. EN 2019 | Des conflits d’intérêts fonctionnels ont pu se produire (dans le cadre de la Loi SIR, comme dans le cadre de la définition plus stricte appliquée par WDP), notamment dans le cadre du dividende optionnel proposé le 24 avril 2019 aux actionnaires. Le précédent gérant de WDP (qui était encore une SCA) à l’époque, à savoir De Pauw SA, certains

Déclaration de Gouvernance d’entreprise Conflits d’intérêts

130

administrateurs du gérant et l’Actionnaire de Référence intervenaient comme contreparties dans la transaction envisagée ou en retiraient un avantage patrimonial en raison de leur qualité d’actionnaire de WDP. Le Conseil d’Administration a approuvé l’offre de dividende optionnel, l’opération étant dans l’intérêt de WDP (l’augmentation de capital qui accompagnait l’opération renforçait les capitaux propres de WDP et réduisait par là son taux d’endettement, légalement limité). Cette opération a été réalisée dans les conditions normales du marché, tous les actionnaires étant traités sur un pied d’égalité.

Situations potentielles récentes de conflit d’intérêts À l’exception des conflits d’intérêts mentionnés ci-avant, il n’y pas eu de conflits d’intérêts potentiels entre WDP, d’une part, et un membre du Conseil d’administration ou du Comité de gestion, d’autre part.

Règles en matière de confidentialité

WDP applique une définition plus stricte en ce qui concerne la notion de conflit d’intérêts fonctionnel dans les domaines relevant de la compétence du Conseil d’Administration ou (d’un membre) du Comité de gestion.

La Charte de gouvernance d’entreprise de WDP stipule très clairement que les membres du Conseil d’Administration ainsi que les membres du Comité de gestion doivent traiter en toute discrétion toute information et documentation obtenues dans le cadre de leur fonction de membre du Comité de gestion et, en cas de d’information privilégiée, avec la confidentialité requise.

Plus précisément, il y a conflit d’intérêts fonctionnel d’un membre du Conseil d’Administration ou du Comité de gestion lorsque :

Règles de prévention d’abus de marché

Autres conflits d'intérêts

•

le membre ou l’un de ses proches parents a un intérêt de nature patrimoniale contraire à une décision ou à une opération de la société ; une société n’appartenant pas au Groupe et dans laquelle le membre du Conseil ou l’un des proches parents de celui-ci exerce une fonction d’administration ou de direction a un intérêt de nature patrimoniale contraire à une décision ou à une opération de la société.

En cas de conflit d’intérêts fonctionnel, l’intéressé en informera ses collègues. Ceux-ci décident alors si le membre concerné peut ou non participer au vote portant sur le sujet auquel le conflit d’intérêts a trait et s’il peut ou non assister aux délibérations en la matière. EN 2019 | Aucune situation de conflit d’intérêts de ce type n'est survenue en 2019.

En 2016, WDP a intégré les règles de comportement en matière de transactions financières dans un règlement séparé : le Dealing Code. L’objectif du Dealing Code est de sensibiliser ses destinataires à la réglementation sur les abus de marché et aux obligations en découlant qui s’imposent (i) à WDP en sa qualité de société cotée émettrice d’Instruments Financiers, et (ii) à toutes les personnes qui exercent des activités au sein du Groupe WDP ou pour celui-ci, et qui sont susceptibles d’avoir accès à des informations sensibles. En mettant en œuvre cette politique, WDP entend éviter tout abus de marché par les personnes en question. Le compliance officer présente le Dealing Code à tout collaborateur, administrateur, membre du Comité de gestion qui exerce, ou commence à exercer, une fonction pour WDP – dans le cadre de la procédure d’onboarding – et lui demande de le signer.

WDP Rapport financier annuel

131

C’est également le compliance officer qui veille au respect de ces règles afin de limiter le risque d’abus de marché et de délit d’initié. Il gère les listes d’initiés, telles que définies par la réglementation européenne, et applique les procédures relatives à la communication, par les dirigeants, de transactions, ou les demandes de négociation pendant des périodes de fermeture ou d’interdiction, en concertation avec le Market Disclosure Committee. La Charte de gouvernance d’entreprise prévoit une procédure de signalement pour les cas où une personne souhaiterait signaler une violation, réelle ou potentielle, notamment du Dealing Code. EN 2019 | L’application de ces règles n’a soulevé aucune difficulté.

Contrôle interne

Cadre WDP organise son contrôle interne et la gestion des risques sur la base des principes du modèle Enterprise Risk Management (ERM) développé par le COSO (Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission). Il s’agit de mettre en perspective l’environnement de contrôle, de réaliser l’analyse des risques auxquels WDP est exposé et de leur impact sur WDP, de déterminer dans quelle mesure WDP contrôle ces risques et les actions à entreprendre par la Société pour mitiger le risque. Enfin, une évaluation annuelle du contrôle interne est prévue.

Méthode Par ailleurs, WDP applique le modèle des trois lignes de défense (Three Lines of Defence Model). Ce modèle détermine comment des responsabilités spécifiques peuvent être attribuées au sein de l’organisation de WDP en vue d’atteindre les objectifs de WDP (notamment dans le cadre de la stratégie financière de WDP et du plan de croissance ESG) et de maîtriser les risques associés. Cette approche contribue au renforcement de la culture du risque, à la prise de responsabilité pour la gestion du risque et sa maîtrise interne et à la poursuite de l’optimisation et de l’intégration des fonctions de contrôle indépendantes telles que prévues par la loi SIR (gestion du risque, compliance, audit interne). Première ligne – endossement et gestion des risques et contrôle La business porte elle-même la responsabilité de tous les risques découlant de ses propres processus, dont elle doit assurer l’identification et les contrôles effectifs Elle s’assure que les contrôles idoines soient réalisés de manière adéquate, que son auto-évaluation soit d’une qualité acceptable, que la sensibilité au risque soit développée et que les moyens accordés aux sujets concernant les risques soient suffisants. La gestion des risques fait partie intégrante de la manière dont l’entreprise est conduite. Elle va de la gestion financière et opérationnelle courante, y compris le principe des quatre yeux, de l'analyse de nouveaux dossiers d'investissement et de l'énoncé de la stratégie et des objectifs à la mise en place de procédures rigoureuses en vue de la prise de décisions. Pour ces raisons, la gestion des risques est une responsabilité de l’ensemble du Groupe WDP, à tous les niveaux de l’organisation, même s’il s’agit de niveaux de responsabilité différents. Deuxième ligne – suivi permanent des risques et contrôle Il s’agit des fonctions qui apportent un soutien à la business et à la direction, en mettant à disposition leur expertise, qui sont indépendantes de la business et donnent leur avis sur les risques auxquels WDP est confronté : fonction de gestion de risque, fonction de compliance, fonction de contrôle financier, fonction de sécurité informatique. Ces fonctions assurent une certitude raisonnable du contrôle par la business de ses risques (via le management de la première ligne). La première ligne garde bien évidemment la responsabilité primaire. Le rôle des fonctions de deuxième ligne est d’identifier, mesurer et signaler les risques.

Déclaration de Gouvernance d’entreprise Contrôle interne

132

Troisième ligne – mise en place d’un système de contrôle indépendant L’audit interne est une fonction d’évaluation indépendante, interne à l’organisation, chargée d’examiner et d’évaluer le bon fonctionnement, l’efficacité et l’efficience des processus, procédures et activités de WDP. Cela peut concerner notamment les questions opérationnelles (qualité et adéquation des systèmes et procédures, structures organisationnelles, politiques et méthodes, ressources par rapport aux objectifs), les questions financières (fiabilité de la comptabilité, des comptes annuels et des rapports financiers), respect de la réglementation (comptable), le management (qualité de la fonction management et des services d'encadrement dans le cadre des objectifs de l'entreprise), ainsi que la fonction compliance et la fonction gestion des risques.

•

L’exercice de la fonction compliance indépendante est confié, sur la base d’un mandat à durée indéterminée, au General Counsel de WDP, Johanna Vermeeren. La Compliance officer rapporte directement au CEO Joost Uwents. Chez WDP, le rôle de Risk Manager est assumé, sur base d’un mandat à durée indéterminée, par le CFO, Mickaël Van den Hauwe. Le gestionnaire de risque est directement responsable devant le Comité d’audit. WDP a confié la fonction d’audit interne à une entité juridique externe par la nomination d’un consultant indépendant, à savoir BDO Risk & Assurance Services SCRL (qui a repris Quiévreux Audit Services SPRL en 2018), dont le représentant permanent est la seule et même personne physique, M. Christophe Quiévreux. Dans sa fonction de responsable final de l’audit interne, Rik Vandenberghe assure, pour WDP, le contrôle de la fonction d’audit interne confiée à l’auditeur externe.

Organisation de la Société Le Conseil d’Administration s’est doté d’un Comité d’audit, d’un Comité de rémunération et d’un Comité de nomination. Depuis octobre 2019, elle a également constitué un Comité de gestion.

Les dirigeants effectifs (Joost Uwents, Tony De Pauw et Mickaël Van den Hauwe), sont responsables de l’organisation du contrôle interne, sous le contrôle du Conseil d’Administration de WDP.

Éthique WDP fonctionne aujourd’hui avec trois plateformes opérationnelles : Belgique/Luxembourg/France, Pays-Bas et Roumanie Chaque plateforme compte les fonctions ci-après : Sales & Business Development, Facility Management, Contracting, Back Office. Ces équipes peuvent compter sur le soutien des services suivants : Development Projects, Finance, IT, Investor relations, Legal, Marketing, Human Resources et Administration. Cette structure est reprise dans un organigramme et la répartition interne des tâches est limpide. Malgré la poursuite de la professionnalisation et l’important renforcement des équipes ces dernières années – étant donné la croissance de la Société – l’équipe garde une taille raisonnable, pour éviter une structure trop lourde et un trop grand formalisme, compte tenu, notamment, de la nature des activités de la Société. Une certaine souplesse dans laquelle les uns viennent en renfort aux autres pour l’exécution de tâches déterminées, suivant les nécessités du moment, reste indispensable. Les responsabilités sont cependant rigoureusement délimitées et les affaires courantes sont suivies dans une concertation permanente et quotidienne. Les fonctions de contrôle indépendantes, telles que prévues par la loi SIR, sont assumées de manière adéquate et équilibrée, compte tenu de la nature, de l’envergure et de la complexité des activités de WDP.

WDP applique un code éthique qui lui permet de souligner l’importance d’un commerce éthique, responsable et durable. Il présente différents principes de conduite : conflits d’intérêts, secret professionnel, transactions sur des instruments financiers, abus de biens de la Société, corruption, cadeaux d’affaires, dignité humaine.

Organisation du contrôle interne – Comité d'audit En ce qui concerne l’organisation des structures de contrôle interne, une tâche spécifique relative au contrôle interne incombe au Comité d’audit. Celui-ci aide le Conseil d’Administration à s’acquitter de ses responsabilités en matière de surveillance dans la perspective d’un audit au sens le plus large, y compris les risques. Les responsabilités, la composition, les pouvoirs et le fonctionnement du Comité d’audit sont décrits dans le règlement interne du Comité d’audit, disponible dans la présente Charte de gouvernance d’entreprise.

WDP Rapport financier annuel

133

Analyse des risques et opérations de contrôle La direction, en collaboration avec le tiers désigné comme auditeur interne, a identifié une liste de risques répartis en différentes catégories. •

Le CFO, dans sa fonction de risk manager, procède sur base trimestrielle à l’analyse et à l’évaluation du risque à travers les différents départements et pays, en s’attachant à l’impact négatif potentiel, au taux de probabilité de survenance du risque et au niveau de maîtrise du risque. Il le fait en collaboration avec le compliance officer. Sous le contrôle du risk manager, le résultat de l’analyse et de l’évaluation trimestrielles des risques est formalisé dans un document « key risk reporting » qui est discuté en détails au Comité de gestion. Le cas échéant, l’évaluation est adaptée pour pouvoir être présentée, pour information et avis, au Comité d’audit et au Conseil d’Administration. Sur la base de l’apport risk manager, le Comité d’audit et le Conseil d’Administration procèdent trimestriellement à l’évaluation des risques et prennent les décisions qui s’imposent à partir de cette évaluation (par exemple en ce qui concerne la détermination de la stratégie de couverture en matière d’intérêts, l’évaluation des risques locatifs, etc.).

•

Activités de contrôle financier : •

•

L’analyse des risques est également communiquée de façon transparente aux actionnaires (et aux autres parties prenantes), sur base ad hoc et via les rapports périodiques. Le rapport financier annuel reprend en effet la liste des facteurs de risques spécifiques et matériels, ainsi que leur description et l'évaluation de leur impact potentiel. •

Activités de contrôle En réponse aux risques identifiés, les différents départements de la Société exercent des contrôles présentés au chapitre 8. Facteurs de risque.

•

Budget : réalisation d’une analyse de variance étendue sur base trimestrielle (période actuelle par rapport à la période précédente) et actualisation par le Comité d’audit et le Conseil d’Administration ; Politique d’achat : chaque commande doit être précédée d’un ordre d’achat, la facture doit être validée et approuvée via un flux d’approbation digitale consigné dans un journal d’audit, en appliquant le principe 4 yeux. Package ERP WDP utilise SAP Real Estate pour la comptabilité, le contrôle et les rapports. SAP englobe tous les aspects comptables et financiers et tous ceux qui sont liés aux activités immobilières de WDP (comme le suivi des conventions de bail, le calcul des charges, les commandes, les achats, le suivi budgétaire des projets de nouvelles constructions, etc.). Coût de financement : suivi de la sensibilité du coût des dettes en lien avec les taux d’intérêt, sur la base de modèles internes et avec l’assistance du logiciel ;

Information et communication financières

Loyers : suivi permanent du taux de vacance, des échéances des contrats de bail et des risques et opportunités liés aux revenus locatifs, suivi permanent du portefeuille des clients et analyse régulière de leur solvabilité. Examen

Le processus de présentation des informations financières est structuré en fonction de tâches prédéfinies à exécuter et des calendriers à respecter. WDP utilise une liste de contrôle détaillée comportant un aperçu de toutes les (sous-)tâches devant être exécutées dans le cadre de la clôture des comptes annuels, semestriels et trimestriels de WDP (par entité au niveau individuel et consolidé au niveau Groupe). Il est asso-

mensuel des montants et de la validité des garanties locatives de tous les locataires. Portefeuille immobilier : maintien d’une répartition saine du portefeuille à différents niveaux, comme les clients, le type

cié à chaque tâche un responsable du service financier et un calendrier à respecter. Cette liste de contrôle permet à chaque collaborateur du service financier de savoir quelles tâches lui incombent et quand il doit les accomplir.

Activités de contrôle opérationnel : •

de bâtiment, la localisation, et préservation de la qualité et du caractère durable du portefeuille. Cette gestion se base sur des rapports internes fréquents et sur la collaboration avec des partenaires de construction, architectes et bureaux d’ingénierie. Pour tout engagement de la Société vis-à-vis de tiers, le principe de la double signature dans les limites des délégations de pouvoir (principe des 4 yeux) est appliqué, aussi bien pour l’acquisition de biens immobiliers et les locations que pour les commandes de toute nature ou l’approbation des factures et leur paiement. En ce qui concerne les processus opérationnels, tant pour le portefeuille existant que pour les nouveaux investissements, on travaille sur la base de flux de travail harmonisés au sein du Groupe WDP, régulièrement audités.

Déclaration de Gouvernance d’entreprise Contrôle interne

134

Cette liste de contrôle a été construite autour des dimensions suivantes : •

•

Les types d’activités sont répartis comme suit : pre-closing, closing, consolidation, rapports internes et externes, audit. Ensuite, pour le processus effectif de clôture et de consolidation, une tâche spécifique est associée à chaque compte au bilan et au compte de résultats, à laquelle sont associés un code de transaction SAP et une description. Dans la mesure du possible, les tâches sont dédoublées et associées à des dates-butoirs concrètes, un responsable (et un backup) par tâche étant désigné au sein du département financier. En outre, tout est fait pour anticiper autant que possible certaine tâches, c’est-à-dire avant la date effective du bilan, pour garantir la rapidité, mais aussi la qualité, du processus. Tout ceci se fait sur la base de modèles standardisés qui servent au contrôle et constituent la base des fichiers d’audit. Une procédure préalable est suivie par WDP et par ses filiales.

Pour que le processus d’audit soit le plus efficace, une réunion pré audit, en présence du commissaire, a toujours lieu avant la date du bilan, pendant laquelle les évolutions marquantes et les points spécifiques importants de la période écoulée sont évoqués.

ont été acceptées au sein de l’Union européenne, et aux prescriptions légales et administratives, applicables en Belgique. Ces normes englobent l’ensemble des nouvelles normes, et de celles qui ont été revues, et les interprétations publiées par l’International Accounting Standards Board (IASB) et l’International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Des moments de concertation réguliers sont prévus avec le commissaire, et des formations adéquates sont prévues pour les responsables impliqués au sein de l’organisation pour se conformer aux normes comptables (mises à jour). Les chiffres annuels (« full scope ») et semestriels (« limited scope ») sont audités par le commissaire. Les chiffres trimestriels ne sont pas audités par le commissaire.

Personnes participant à l’évaluation du contrôle interne La qualité du contrôle interne est évaluée en cours d’exercice par : •

Une fois toutes les opérations comptables accomplies et traitées dans le set de consolidation et de reporting, les chiffres sont vérifiés par le CFO. Ce contrôle consiste pour une large part en : •

•

une analyse de variance entre les résultats réels et les résultats budgétisés (les résultats budgétisés sont établis une fois par an et actualisés une fois par trimestre à partir de prévisions) ; une analyse de variance entre les chiffres réels et historiques ; et une analyse ad hoc de tous les montants et écritures comptables significatifs.

•

Une fois ces contrôles effectués, les chiffres sont soumis aux CEO de WDP et consignés, en concertation avec le CFO. Les rapports trimestriels, semestriels et annuels, accompagnés des communiqués de presse respectifs, sont soumis pour analyse au Comité d’audit, et au Conseil d’Administration qui en approuve la publication. Le rapport financier est établi conformément aux normes internationales d’information financière (IFRS), telles qu’elles

le commissaire : dans le cadre de l’audit des résultats semestriels et annuels d’une part et dans le cadre de l’examen annuel des processus et des procédures sous-jacents d’autre part. Dans le courant de 2019, un audit informatique a notamment été réalisé à l’aide d’un outil d’analyse de données (DFACT), qui permet d’avoir une meilleure vision des systèmes de contrôle interne et des processus d’entreprise. Nous renvoyons également au rapport du commissaire (voir le chapitre 11.2 Annexes – rapport du commissaire sur les comptes annuels). Les systèmes de contrôle interne des matières clés de l'audit, à savoir la valorisation des placements immobiliers, ont été analysés. Sur la base des recommandations du commissaire, le processus a été, si nécessaire, ajusté ; le Comité d’audit : comme indiqué ci-avant, le Comité d’audit remplit une tâche spécifique concernant le contrôle interne et la gestion des risques de WDP. Le Conseil d’Administration surveille l’exécution des tâches du Comité d’audit en la matière, notamment par le biais du reporting du Comité d’audit au Conseil d’Administration au complet ; et audit interne : l’entreprise a désigné un tiers comme auditeur interne en guise de fonction de troisième ligne dans la structure de contrôle interne. Dans le cadre d’un cycle de trois ans, tous les processus d’entreprise critiques ont été audités, ainsi que la fonction Compliance et la fonction Risk management. Par ailleurs, un ou plusieurs processus spécifiques font annuellement l’objet d’un audit interne. En 2019, l’audit interne du processus « Human Resources » a été réalisé.

WDP Rapport financier annuel

135

Informations en vertu de l’article 34 de l’AR du 14 novembre 2007

Conformément à l’article 34 de l’AR du 14 novembre 2007 relatif aux obligations des émetteurs d’instruments financiers admis à la négociation sur un marché, WDP présente et, le cas échéant, explique les éléments suivants, dans la mesure où ces éléments sont susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique d’acquisition. Structure du capital Le capital souscrit de WDP SA se monte à 197 622 641,10 euros au 31 décembre 2019 et est représenté par 172 489 205 actions ordinaires, représentant chacune le 1/172 489 205e du capital. qui ont toutes été entièrement libérées et sont nominatives ou dématérialisées. Aucune de ces actions ne confère de droit de vote spécial ni d’autre droit quelconque. Chacune de ces actions donne droit à une voix à l’Assemblée générale. Dispositions légales, statutaires ou conventionnelles relatives à la cession de titres La cession des actions de WDP n’est soumise à aucune restriction légale ou statutaire. Toutes les actions de WDP sont cotées sur Euronext Bruxelles et Amsterdam. Droits de contrôle spéciaux Aucune catégorie d’actionnaires ne bénéficie de droits de contrôle spéciaux. Mécanisme de contrôle de tout plan de participation des employés quand les droits de contrôle ne sont pas exercés directement par les employés WDP n’a aucun plan de participation pour les employés.

Règles relatives à la nomination et au remplacement des membres de l’organe de gestion, ainsi qu’à la modification des statuts de WDP En ce qui concerne les règles de nomination et de remplacement du Comité de gestion et des membres du Conseil d’Administration, nous renvoyons au point 5. Déclaration de gouvernance d’entreprise, et à l’article 14 des statuts de la Société qui stipule que les administrateurs sont nommés Société l’Assemblée générale pour, en principe, une période de quatre ans, et qu’elle peut les destituer à tout moment. Si le cas se présente, la nomination doit respecter le droit de proposition obligatoire, tel que défini à l’article 15 des statuts de WDP). En ce qui concerne la modification des statuts de la Société, nous renvoyons à la législation SIR qui prévoit que tout objet de modification des statuts doit être préalablement soumis à la FSMA pour accord. En outre, l’article 31 des statuts et les dispositions du Code des sociétés et des associations sont d’application. Compétences de l’organe de gestion, notamment en ce qui concerne la possibilité d’émettre ou de racheter des actions En vertu de l’article 8 des statuts de la Société, le Conseil d’Administration est autorisé, dans les limites des dispositions impératives du droit des sociétés applicable, à augmenter le capital aux dates et conditions qu’il fixera, en une ou plusieurs fois, à concurrence d’un montant maximum de : •

Restriction légale ou statutaire relative à l’exercice du droit de vote Il n’existe aucune restriction légale ou statutaire du droit de vote. •

Conventions d’actionnaires connues de WDP, susceptibles d’entraîner des restrictions concernant la cession de titres et/ou l’exercice du droit de vote À la connaissance de WDP, il n’existe aucune convention d’actionnaires susceptible de donner lieu à des restrictions concernant la cession de titres et/ou l’exercice du droit de vote.

•

I. 93 798 838,43 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une augmentation de capital par apport en numéraire avec la possibilité d’exercice par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation irréductible (au sens de la loi SIR) ; et II. 93 798 838,43 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une augmentation de capital dans le cadre de la distribution d’un dividende optionnel ; et III. 18 759 767,68 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à (a) une augmentation de capital par apport en numéraire ou (b) une augmentation de capital par apport en numéraire sans la possibilité d’exercice par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation irréductible (au sens de la loi SIR), ou (c) toute autre forme d’augmentation de capital ;

Déclaration de Gouvernance d’entreprise Informations en vertu de l’article 34 de l’AR du 14 novembre 2007

136

étant entendu que le capital dans le cadre de cette autorisation ne pourra pas être augmenté d’un montant supérieur à celui du capital à la date de l’Assemblée générale extraordinaire qui approuve l’autorisation, à savoir le 11 septembre 2019. Cette autorisation est renouvelable. Le Conseil d’Administration ayant déjà eu deux fois recours à l’autorisation qui lui a été donnée d’augmenter le capital, le solde disponible du capital autorisé se monte aujourd’hui encore à : •

•

I. 93 798 838,43 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une augmentation de capital par apport en numéraire avec la possibilité d’exercice par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation irréductible (au sens de la loi SIR) ; II. 93 798 838,43 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une augmentation de capital dans le cadre de la distribution d’un dividende optionnel ; et III. 8 734 803,45 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à (a) une augmentation de capital par apport en numéraire ou (b) une augmentation de capital par apport en numéraire sans la possibilité d’exercice par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation irréductible (au sens de la loi SIR), ou (c) toute autre forme d’augmentation de capital,

minimum égale à 75% du cours de clôture du jour de négociation précédant la date de transaction. Au 31 décembre 2019, WDP ne détenait aucune action propre. Contrats importants auxquels WDP est partie, qui entrent en vigueur, font l’objet de modifications ou arrivent à expiration en cas de changement de contrôle sur WDP suite à une offre publique d’acquisition L’Assemblée générale du 24 avril 2019 a approuvé la clause de changement de contrôle dans le cadre (i) de la convention de crédit conclue par la Société le 20 décembre 2018 avec ABN Amro Bank NV, (ii) de la convention de crédit conclue par la Société le 1 février 2019 avec Argenta Banque d’épargne NV, (iii) de la convention de crédit conclue par la Société le 1 février 2019 avec Argenta Assuranties NV, (iv) le contrat de financement conclu par la Société le 18 décembre 2018 avec l’European Investment Bank.

étant entendu que le capital dans le cadre du capital autorisé au cours de la période de cinq ans de l’autorisation ne pourra pas être augmenté d’un total supérieur au montant de 187 597 676,87 euros.

Contrats conclus entre WDP et ses administrateurs ou employés qui prévoient des indemnités si, à la suite d’une offre publique d’acquisition, les administrateurs démissionnent ou doivent être licenciés sans motif, ou le contrat de travail des employés est résilié. Les contrats conclus avec les co-CEO et avec le CFO prévoient une disposition stipulant que, si un terme est mis à la convention de management avec la personne concernée dans les six mois d’une offre publique de rachat par une des parties, sans que l’on puisse invoquer une faute grave, les personnes concernées ont droit à une indemnité de départ de 18 mois pour les co-CEO et de 12 mois pour le CFO.

En vertu de l’article 11vdes statuts, WDP peut acquérir, prendre en gage et vendre ses propres actions et les certificats y relatifs, conformément au droit des sociétés applicable.

Les contrats conclus avec les autres membres du Comité de gestion et les employés de WDP ne comportaient aucune clause contractuelle de ce type.

•

Par ailleurs, le Conseil d’Administration est autorisé, pendant une période de cinq années consécutives au 11 septembre 2019 à : •

•

recevoir, et prendre en gage, des actions, et certificats y relatifs, de la Société à un prix, ou une contrevaleur, de 0,01 euro minimum et à un prix, ou une contrevaleur, maximal correspondant à 125% du cours de clôture du jour de négociation précédant la date de transaction, sans que la Société ne puisse détenir d’actions, et certificats y relatifs, de la société qui représentent plus de 10% du nombre total d’actions de la société ; aliéner des actions, et certificats y relatifs, de la Société, notamment en faveur d’une ou plusieurs personnes spécifiques autres que le personnel, à un prix, ou une valeur,

WDP Rapport financier annuel

137

Structure d’actionnariat de WDP

Famille Jos De Pauw

Free float

AXA Investment Managers

Sociétés liées à Blackrock

Déclaration de Gouvernance d’entreprise Structure du Groupe

138

Structure du Groupe

WDP SA

100%

55%

80%

50%

Pays-Bas

France

Luxembourg

Roumanie

Allemagne

WDP Nederland N.V. Hoge Mosten 2 4822 NH Breda

WDP France SARL Rue Cantrelle 28 38000 Châteauroux

WDP Luxembourg SA Parc Logistique Eurohub Sud L-3434 Dudelange

WDP Romania SRL Office Center Equilibrium - Strada Gara Herstrau 2, Etaj 10 - 077190 Bucarest Roumanie

WVI GmbH Neuburg a. d. Donau

WDP Development NL N.V. Hoge Mosten 2 4822 NH Breda

Joint venture à 55-45% avec l’État luxembourgeois

Un partenariat 80-20% avec l’entrepreneur Jeroen Biermans, spécialiste de la Roumanie

Joint venture à 50-50% avec VIB Vermögen AG.

WDP Rapport financier annuel

139

06 ESG

L'esprit d'équipe de WDP a réveillé mon amour du sport et j’ai recommencé à courir avec mes collègues. C'est sympa de courir dans la nature verdoyante qui entoure nos bureaux. La Move Team compte désormais une dizaine de coureurs réguliers et, chaque année, un tiers de nos collègues participe à l'Immorun. Kelly De Waegeneer Office Manager WDP

ESG ESG Framework de WDP

140

ESG Framework de WDP WDP a mis les principes de durabilité au centre de sa stratégie et les a traduits dans son fonctionnement quotidien. En suivant les SDG des Nations Unies, un cadre de travail concret a été mis en place pour adresser les problèmes de société spécifiques pertinents pour l’entreprise et le secteur. L’ESG Framework est développé à l’aide des sept thèmes d’intérêt

pertinents pour WDP et représente la base de l’ESG Roadmap pluriannuel pour la période 2019-23 qui fixe des actions claires dans les volets environnemental, social et de gouvernance. Ce chapitre présente le rapport des actions réalisées dans le courant de 2019 et de nos objectifs pour 2020 dans le cadre de ces sept thèmes d'intérêt.

DÉVELOPPEMENT DES EMPLOYÉS

BONNE GOUVERNANCE D'ENTREPRISE

SANTÉ ET SÉCURITÉ

EFFICACITÉ ÉNERGÉTIQUE

VISION DURABLE DE L’EMPLOYEUR

GESTION D’ENTREPRISE DURABLE

ATTIRER ET GARDER LES TALENTS

NUMÉRISATION

CULTURE DE L’ENTREPRISE

WDP Rapport financier annuel

141

CONTRIBUTION AUX SDG DES NATIONS-UNIES

WDP investit dans le développement personnel et professionnel de ses collaborateurs par des formations générales et individuelles et des plans de développement personnels. La mise en place d'un Système de Suivi de l'Energie vise à cartographier la consommation énergétique de WDP et de ses clients. WDP fait usage des énergies renouvelables par l’installation de panneaux solaires sur les toits de ses sites d’entrepôts.

Comme investisseur à long terme, WDP peut jouer un rôle dans le déploiement durable de l'infrastructure dans les régions de son activité. WDP est convaincu que seule la bonne gouvernance d’entreprise assure un équilibre entre les intérêts des différentes parties prenantes et de la société.

Un environnement de travail sécurisé et sain représente un facteur essentiel de la gestion d’entreprise de WDP. Un bon dosage de talents, cultures et personnalités différents est primordial dans la politique de recrutement. La formation continue et l'implication dans l'entreprise et ses projets veillent à conserver les talents au sein de l'entreprise.

ESG ESG Framework de WDP

142

IMPLICATION DES PARTIES PRENANTES Parties prenantes

Attentes

Engagement

Clients

• Localisation stratégique • Immobilier durable attentif au bienêtre, à la sécurité et à l’écologie • Optimisation de la chaîne d’approvisionnement et des activités opérationnelles • Partenariat fiable avec WDP

• Warehouses with brains • ESG Roadmap 2019-23 • In-house know-how : échange permanent entre les responsables de facility et des projets et les commerciaux de WDP et les (futurs) clients

• Réaction rapide et flexible aux demandes du client • Création de partenariats à long terme

#TeamWDP

• Équilibre vie professionnelle vie familiale • Développement personnel et professionnel • Package salarial attractif • Santé et sécurité • Comportement correct et éthique • Gestion d’entreprise responsable

• Cadre de travail agréable pour susciter créativité, bien-être et motivation • Code of Conduct • Activités d’engagement de l’entreprise

• Moments de feed-back annuels/ semestriels • Formation et parcours de coaching • Analyse annuelle de la politique de rémunération

Investisseurs Financiers Actionnaires

• Création de valeur et génération de bénéfices • Modèle d’entreprise à long terme, avec des objectifs et une stratégie clairs, attentifs à la poursuite de la croissance • Partenariat stable avec WDP • ESG constitue un élément du plan d’entreprises • Transparence

• Investissements et création de flux de trésorerie à long terme • Clarté du plan de croissance, avec des objectifs quantifiés • ESG Roadmap 2019-23 • Communication transparente et information financière

• Développement de relations à long terme solides, grâce à un dialogue permanent et intensif, notamment par le biais de roadshows et de bourses d’investisseurs, de moments de concertation récurrents et de l’Investor Day • Assemblée Générale annuelle

Fournisseurs

• Partenariats fiables et à long terme • Correction dans les affaires • Sécurité de l’environnement de travail

• Collaboration sur la base d’accords clairs et d’échanges • Respect des délais de paiement • Création d’une relation à long terme • Réflexion commune permanente sur l’innovation et les solutions durables

• HSES Team – HSES Corporate Action plan • Code of Conduct

Décideurs

• Respect de la réglementation en vigueur

• Suivi permanent et respect de la réglementation en vigueur • Dialogue ouvert avec les organisations professionnelles

• Dialogue ouvert et proactif avec les autorités de régulation (locales) durant le cycle de développement de projet

Communauté

• Minimisation de l’impact des activités sur l’environnement direct • Mesures de réduction de l’impact écologique • Croissance économique • Emploi • Gestion d’entreprise durable

• Dialogue permanent entre le client, l’entourage et WDP • Contact direct et transparent avec l’entourage (comme des soirées d’information)

• Soutien des projets caritatifs • ESG Roadmap 2019-23 • Contribution à l'infrastructure

De plus amples informations sur l’ESG Framework sont disponibles à l’annexe 11.3 Annexes – Contexte des rapports ESG du présent rapport financier annuel. • •

Développement ESG Framework de WDP Processus de décision

WDP Rapport financier annuel

143

EYnovation™

WDP Launchpad Meetup | Innovation Day

Charity

Rétention des clients en 2019

Repeat business

Projet Lokeren

Soutien d’une

entreprise de travail adapté

#TeamWDP Days

pour Barry Callebaut en collaboration avec la

ville de Lokeren

Code of Conduct Contact client

Collège d’invités

récurrent

à MRE- Formations chez AMS et ASRE

Promotion HSES sur chantier

Culture de l’entreprise

À partir de l'esprit d'une entreprise familiale, l’organisation flexible et aplatie et l’esprit d'entrepreneuriat hands-on & can-do font partie de l'ADN de WDP. Nous réagissons rapidement en nous appuyant sur des partenariats à long terme avec toutes les parties prenantes Cette culture d’entreprise exige des collaborateurs un esprit d’entreprise et une motivation unanimes. Chaque collaborateur de la #TeamWDP apporte une contribution précieuse au succès de l’entreprise. L’expression de cette culture d’entreprise commence dès le processus d’accueil des nouveaux collaborateurs qui laisse la place à la découverte des valeurs chères à WDP. Une visite à un chantier ou à un bien existant les plonge dans le fonctionnement opérationnel quotidien de l’entreprise. Une culture d’entreprise commune se propage par l’esprit d’équipe, les synergies au sein de l’entreprise et les processus

rationalisés qui dépassent les frontières et les entités de l’entreprise. La plateforme de communication et de liaison WDP Connect! permet à la #TeamWDP de rester informée de toutes les nouveautés, de la communication interne, mais également d'informations pratiques. Nous recherchons une réflexion permanente et ad hoc, multidisciplinaire et interdisciplinaire. C'est ainsi que chacun apprend à connaître les autres et le contenu de chaque travail, une façon d'augmenter l'engagement de chaque collaborateur et le respect mutuel. L'intégration de nouvelles initiatives et de nouveaux outils dans les processus de l'entreprise se passe plus facilement lorsque les collaborateurs en font la promotion mutuelle plutôt que d'être imposée par la direction. Bien entendu, cette spécificité ruisselle dans chacun des thèmes d'intérêt de l’ESG Framework de WDP.

ESG Culture de l’entreprise

144 RÉALISATIONS EN 2019

ESG ROADMAP

• Formulation et mise en œuvre d'une ESG Roadmap pluriannuelle • Actions et objectifs 2019-23 concrets • KPI applicables à l'ensemble de l'entreprise

CHARITY PAR LA #TEAMWDP

• Shelter Aalst asbl, 5 000 euros • Soutien de différents programmes caritatifs en Roumanie 27 500 euros : Asociatia Spontania aide les enfants atteints d'autisme, Fundataia Comunitara Bucuresti assure des projets scientifiques pour le développement des enfants et Hospice Casa Sperantei propose des soins pour les enfants atteints d'une maladie incurable.

WDP 20Y TEAM DAY

• Ateliers sur toutes les plateformes WDP • Travailler et se développer ensemble • Apprendre à mieux se connaître

EYNOVATION™ WDP LAUNCHPAD MEETUP | INNOVATION DAY

• Innovation • Nouvelles opportunités sur le marché • Forum pour les startups et scale-ups

WDP Rapport financier annuel

145 OBJECTIFS 2020

WDP Team Day 3 plateformes Teambuilding

Charity par la #TeamWDP Actions caritatives sur toutes les plateformes WDP

Workshops

ESG Roadmap Mise à jour annuelle en fonction de l’évolution de l’environnement

Attirer et garder les talents

appliquant des procédures de sélection objectives et en tenant compte de la diversité.

Warehouse of talent En tant qu'entreprise en croissance, nous devons attirer et conserver les bons talents et les intégrer dans l'entreprise et la culture d'entreprise afin de garantir la pérennité du Groupe WDP et d’augmenter la résistance de l'entreprise pour permettre une croissance permanente. Un bon dosage de talents, cultures et personnalités différents est primordial. WDP est à la recherche de collaborateurs qui présentent les meilleures compétences, et correspondent au mieux à la culture de l'entreprise et à ses activités, en

L'ambiance familiale de l'entreprise assure aux collaborateurs de se sentir considérés comme des personnes et pas seulement sur la base de leurs prestations professionnelles. Il est important que chacun, au sein de l’équipe, se sente bien, valorisé, et reçoive la possibilité de déployer ses talents. Les collaborateurs de WDP peuvent faire preuve d’initiative et la direction essaie, autant que faire se peut, de susciter et de stimuler les idées de ses collaborateurs plutôt que de prendre des décisions « top down ». La structure innovante et aplatie de l’organisation génère une dynamique constante et assure l’implication, la responsabilité et l’appropriation. La formation permanente et l’implication dans l’entreprise et ses projets stimulent le développement professionnel et personnel des collaborateurs.

ESG Attirer et garder les talents

146

Nouveaux talents •

•

Processus de sélection court mais approfondi, information claire et affinité sont primordiaux. La procédure d'onboarding ambitionne de donner un sentiment de proximité aux activités de WDP : •

•

un accueil extensif, un poste de travail équipé et les outils appropriés un parrain ou une marraine qui accompagne, de façon informelle, le collaborateur au sein de l'entreprise des dialogues d'introduction personnels avec des collègues de toutes les entités, au-delà des frontières, dont une discussion avec le compliance officer pour l'explication et la découverte des politiques de WDP (ex. : Dealing Code et Code of Conduct) visite à des chantiers et/ou clients, en compagnie d’un responsable de projet ou d’un facility manager entretien de feed-back avec le responsable HR après un et six mois

Ownership | diversity of thoughts • •

Groupes de projets interdisciplinaires et multidisciplinaires un chef de projet est désigné pour chaque groupe de projets ; il s'entoure d'un certain nombre de collègues pour pouvoir réaliser, ensemble, un projet déterminé

Rémunération correcte et équilibrée WDP applique une politique de rémunération qui, comme celle des membres du Comité de gestion, s'articule autour de 3 lignes de force : simplicité, transparence est conforme à la stratégie de l'entreprise. Comme celle des membres du Comité de gestion, la rémunération des collaborateurs se compose d'une rémunération fixe et d'une rémunération variable, le cas échéant assorties d'avantages extralégaux comme une voiture de fonction, un smartphone ou l’assurance-groupe (cotisations définies). L'application concrète de ces trois composantes dépend, naturellement, de la fonction et du statut social de la personne en question et de la réglementation locale à laquelle il est soumis. Chaque année, WDP compare sa politique de rémunération à celle d'autres sociétés immobilières (non) cotées en bourse et d'autres sociétés d’autres secteurs d'une taille et d'intérêts comparables. Pour ce faire, nous faisons appel, actuellement,

au consultant de réputation internationale dans le domaine de la rémunération Willis Towers Watson. Ceci permet à WDP de s’assurer que ses collaborateurs bénéficient d’un package salarial conforme au marché. La rémunération variable des collaborateurs se compose : •

•

d'une rémunération liée à des objectifs de performance individuels ; et d'une rémunération liée à des objectifs de performance collectifs découlant directement du plan de croissance 2019-23 WDP. L’EPRA EPS et le taux d'occupation déterminent notamment dans quelle mesure la rémunération variable collective est attribuée aux collaborateurs.

Le paiement de la rémunération variable s’opère indépendamment du lieu de travail, en tenant compte de la réglementation locale, de la fonction et du statut social du collaborateur, en espèces, par l'attribution de warrants dans le cadre d'un plan de warrants, via un avantage non récurrent lié aux résultats et/ ou via une contribution à l'assurance-groupe. Comme pour les administrateur et les membres du Comité de gestion, il n'y a pas de plans d'(options sur) actions pour les collaborateurs de WDP. Il va de soi que le principe « à travail égal salaire égal » est appliqué pour déterminer la rémunération. En principe, tous les collaborateurs entrent en fonction dans un contrat de travail à durée indéterminée mais, dans des cas exceptionnels ou pour des remplacements temporaires, des contrats à durée déterminée peuvent être utilisés.

WDP Rapport financier annuel

147

Que dit la

#TeamWDP de

20Y WDP

TEAM

• • •

• • • • • •

Motivation Portes ouvertes Ambiance de travail agréable Fierté Soutien Plaisir Dynamique Autonomie Communication ouverte

• • •

JOB

Parcours exceptionnel Période fabuleuse Entreprise en croissance

• • • • •

• •

Défi Collaboration professionnelle Projets intéressants Partage de la connaissance Possibilités de développement Idées innovantes Leadership

N'attendez pas le moment idéal. Saisissez l’instant et faites-en le moment idéal ! Willy De Pauw Facility manager WDP

ESG Attirer et garder les talents

148

DIVERSITY BEYOND GENDER Comité de gestion de WDP #TeamWDP1

Collaborateurs

43%

57%

100 % 0 %

6 <30

30-50 ans

>50

Type de formation

Université ou haute école

enseignement moyen

1. Sur la base d'un lien de travail fixe, comme gérant indépendant ou fournisseur indépendant.

0 <30

83 17

Nombre de membres

>50

30-50 ans

Ancienneté <5 ans

29%

5-10 ans

29%

10-15 ans

14%

15-20 ans

14%

20-25 ans

14%

WDP Rapport financier annuel

149

#TeamWDP1 Nationalité

In-house Group Shared Services

Développement de projet Finance HR Investor relations Projets spéciaux Marketing Juridique

55% 18%

Pays-Bas

26% 1%

Roumanie Ukraine

100% 100%

parrain ou marraine des collaborateurs ressortent des CCT (conventions collectives de travail

Employés – commission paritaire 200 Ouvriers – commission paritaire 124

Nouveaux collaborateurs

43 % 57 %

Belgique

7 2 7

nouveaux collaborateurs

5 4 11 1

Belgique Pays-Bas Roumanie

<30 ans >30 ans et <50 ans >50 ans

Temps moyen de déroulement d'une vacance de fonction 2 mois

Collaborateurs on the move

10 1 4

0 <30

>50

30-50 ans

Ancienneté

collaborateurs ont quitté WDP départ à la pension collaborateurs dont la mission s'est terminée

3 2

licenciements par WDP collaborateurs ont choisi euxmêmes de relever un nouveau défi

Ancienneté Conserver les talents dans la #TeamWDP 57%

< 5 ans 5-10 ans 10-15 ans

29% 0% 14%

15-20 ans 20-25 ans

62 %

<5 ans 5-10 ans

19 %

10-15 ans

14%

15-20 ans

3 %

20-25 ans

2 %

ESG Attirer et garder les talents

150 RÉALISATIONS EN 2019

GROUPES DE PROJETS Partager les connaissances et collaborer à l'atteinte des objectifs fixés

• Brains • HSES • ESG • ABB

TEAMBUILDING

• WDP 20Y Team Day

• EYnovation™ WDP Launchpad Meetup | Innovation Day

OBJECTIFS 2020

Conserver

les talents Déployer les enquêtes de satisfaction des collaborateurs Maintenir l’équilibre du rapport homme/femme

Attirer

les talents Site Web dédicacé jobs HR

WDP Rapport financier annuel

151

Santé et sécurité Pour la direction de WDP, un environnement de vie et de travail sécurisé et sain est essentiel. Nous cherchons toujours à l'améliorer de façon systématique, pour prendre soin de toutes les parties prenantes (collaborateurs, visiteurs, clients, entrepreneurs et sous-traitants, etc.)

Les valeurs et objectifs sont déclinés dans une Déclaration de politique de bien-être au travail par l'équipe HSES. Cette équipe se compose uniquement de facility managers (au moins un par plateforme), d'un représentant des chefs de projet, du conseiller en prévention et du CTO, et déploie graduellement un Plan d’action HSES annuel.

Les collaborateurs sont le fondement de l'entreprise. Leur santé physique et mentale est de la plus grande importance. Nous attendons la collaboration de tous, peu importe la fonction, dans la détection et la prévention des risques relatifs à la sécurité et à la santé.

ÉQUILIBRE VIE PROFESSIONNELLE VIE FAMILIALE TRAVAIL FLEXIBLE

• Lancement en 2019 d'une directive formelle sur le travail flexible, sur-mesure pour WDP et applicable à l'ensemble de la #TeamWDP. • Principe : Le travail flexible est organisé au sein de WDP sur la base du bon sens, de la confiance mutuelle et de la concertation. Un jour fixe récurrent de télétravail n'est pas autorisé. Le travail flexible est possible sur base ad hoc et occasionnelle, par exemple pour des raisons privées, la météo, etc. ou parce qu'il contribue à une meilleure répartition du travail dans la journée (par ex., faire correspondre le télétravail à des rendez-vous ou à des formations en dehors des bureaux).

TRAVAILLER À TEMPS PARTIEL, VIA LES CONGÉS À THÈME OU CONTRACTUELLEMENT

25 % DES COLLABORATEURS Congé d'accouchement

Congé parental

Congé légal par enfant : • Belgique : 15 semaines • Pays-Bas : 16 semaines • Roumanie : 18 semaines à 2 ans

Congé légal par enfant : • Belgique : 4 mois par enfant jusqu’à 12 ans • Pays-Bas : 26 semaines par enfant jusqu’à 8 ans • Roumanie : 1 mois

Congé d’adoption

Congé pour soins

Congé légal par enfant : • Belgique : 15 semaines • Pays-Bas : 16 semaines • Roumanie : 18 semaines à 2 ans

Congé légal par enfant : • Belgique : 1 à 3 mois • Pays-Bas : maximum 2 semaines • Roumanie : 6 semaines par enfant jusqu’à 7 ans

Congé de paternité

Crédit-temps

Congé légal par enfant : • Belgique : 10 jours • Pays-Bas : 5 jours • Roumanie : 5 jours

Prévu légalement en Belgique

ESG Santé et sécurité

152 REALISATIONS EN 2019 0,002 % D'ACCIDENTS DE TRAVAIL

0 DÉCÈS

100 % D’ÉVALUATION DE LA SANTÉ ET DE LA SÉCURITÉ

• 0 Incident suite au non-respect de la réglementation relative aux impacts sur la santé et la sécurité

1 CONSEILLER EN PRÉVENTION 1 EHBO OFFICE WELL-BEING

• Fruits frais tous les jours • Potage frais tous les jours

NOUVEAUX BUREAUX D’ENTREPRISE CHEZ WDP ROMANIA

• • • •

HSES TEAM HSES CORPORATE ACTION PLAN

• Formation d'électricien BA4/BA5 par centre de formation reconnu Electrotest • 12 collaborateurs qui ont reçu une déclaration de compétences certifiée • Des moyens de protection personnels ont été fournis à la #TeamWDP • Audit HSES par SECO (bureau de contrôle technique sur les lieux de travail) des nouveaux bureaux de WDP à Wolvertem.

ABSENCE POUR CAUSE DE MALADIE

• 0,1% maladie de longue durée • 0,1% maladie de courte durée

# VACCIN ANTI-GRIPPE

• 21 vaccinations anti grippe pour Team BE

MOVE TEAM

• • • •

Postes de travail flexibles et ouverts Lumière naturelle Ergonomie adaptée Outils et environnement informatique adéquats

Saut Marche Course – Immorun : 27 participants Spinning

WDP Rapport financier annuel

153

OBJECTIFS 2020

HSES Corporate

Action plan

Promotion sur site : un environnement de travail sécurisé pour chacun Au moins 1 audit sur 1 des 3 piliers (à savoir les biens existants, les développements ou les bureaux WDP)

0 accident de travail

Absence pour cause de

maladie

< 1 % maladie de longue durée < 1 % maladie de courte durée

0 décès

Développement des employés Le développement, la croissance et la motivation de chaque collaborateur lui permettent de se sentir à l'aise dans l'entreprise pour qu'il puisse continuer à développer ses compétences. WDP entend favoriser les compétences de ses collaborateurs pour arriver à une équipe durable et développer la capacité et la continuité. Le développement des collaborateurs ne doit pas se concentrer uniquement sur les capacités nécessaires à l’exercice de la fonction, mais également sur le développement de soft skills. Les plans de développement personnels et la possibilité de mobilité interne favorisent les performances et le développement du collaborateur aussi bien que de l'entreprise. Les formations individuelles et collectives assurent (l'échange de) l'expertise, comme les sessions internes Learn@lunch. Par ailleurs, WDP prévoit des projets de coaching individuel pour,

notamment, développer certaines compétences, techniques ou de soft skills, ou des plans d'emploi adaptés à ses collaborateurs les plus âgés (Werkbaar Werk). Des moments de feed-back formel avec le responsable direct sont organisés chaque année pour tous les collaborateurs. À côté de l’évaluation et de l’appréciation des objectifs de performance individuels, une attention soutenue est accordée à l’exécution du travail, à l’ambiance au sein de l’équipe, aux outils de travail, à la formation et au développement personnel. Des moments de concertation informelle réguliers permettent à chacun de donner, ou de recevoir, un feed-back complémentaire.

ESG Développement des employés

154

Réalisations en 20191

100

19,7 690

heures

évaluation annuelle des collaborateurs

en moyenne de formation par collaborateur

euros

€

en moyenne de coût de formation par collaborateur

Développement personnel

624 h

Immobilier

268 h

IT/Numérisation

247 h

Technique

200 h

Secteur juridique

96 h

Financier

90 h

Administration/Généralités Fiscal

• + 10 h par rapport à 2018 • L'effort réalisé pour la formation générale résulte dans une belle augmentation du nombre moyen d’heures de formation par collaborateur

65 h 17 h

Plan de formation

Formation générale #TeamWDP

Lancement d'un plan de formation formel pour la #TeamWDP avec une offre de formations générales, formations en équipe et formations individuelles

• • • • • •

J’ai découvert de nouvelles facettes de ma personnalité et de celle de mes collègues. Cela nous permet de mieux nous comprendre et de mieux gérer certaines situations.

DISC Office 365 Gouvernance ESG Résultats (semi-)annuels de WDP HR

DISC • Analyse personnelle qui donne une idée du comportement et de la communication, exprimée en quatre couleurs

Mentoring On-the-job

1. Sur la base d'un lien de travail fixe, comme gérant indépendant ou fournisseur indépendant.

WDP Rapport financier annuel

155 OBJECTIFS 2020

# heures de

formation par collaborateur

Formation générale Package Office 365 – OneNote – Sharepoint – Excel

Au moins 20 heures par collaborateur en moyenne

Objectifs de performances

#TeamWDP

Objectif ESG individuels pour chaque membre de #TeamWDP

Numérisation L'intégration de nouvelles technologies numériques doit mener à une amélioration des processus de l'entreprise et à l'optimisation de la collaboration entre les différentes équipes au-delà des frontières et de la qualité du service pour toutes les parties

prenantes. Pour chaque projet, l'approche la plus efficace est privilégiée, soutenue par de (nouveaux) outils innovants, digitaux, qui offrent une valeur ajoutée aux collaborateurs et aux clients.

RÉALISATIONS EN 2019 PROJECT BRAINS

Analyse et modèle architectural de la numérisation des processus d'entreprise Focus : • passage des documents aux données • intégration des systèmes sources existants pour augmenter l'efficacité et la sécurité

OPTIMISATION DE L’ENVIRONNEMENT SERVEUR

Virtualisation de l’infrastructure IT existante Focus : • Augmenter l'efficacité du parc de serveurs informatiques • Business Continuity, Security, Performance

OBJECTIFS 2020

Project

Brains Optimisation des flux de données de WDP

Business

Continuity Poursuite du déploiement de la planification et des outils

ESG Efficacité énergétique

156

Efficacité énergétique WDP ambitionne d'évoluer vers la neutralité carbone en ayant recours à une stratégie de diminution et de compensation de la consommation énergétique. Pour ce faire, WDP se base sur le modèle reconnu Trias Energetica. À côté de mesures de

diminution des émissions de CO2, WDP a choisi d'équilibrer le CO2 émis, malgré tout, en investissant dans des sources d'énergie renouvelable dégageant une quantité d'énergie similaire et, par conséquent, de compenser ces émissions.

La philosophie Trias Energetica : l’énergie la plus durable est celle que vous économisez

1 Réduire la consommation d’énergie en évitant les déchets et en mettant en œuvre des mesures d’économie d’énergie

2 Utiliser des sources énergétiques durables plutôt que des énergies fossiles qui ne sont pas inépuisables

3 Produire et consommer des combustibles fossiles aussi efficacement que possible

Source: SenterNovem

Green finance framework Possibilité d’émission de Green Bonds, Green Private Placements ou Green Loans sur la base de critères d'investissement clairs et transparents dans les énergies

Actifs éligibles dans le cadre de Green finance framework 430 millions d’euros

renouvelables, les mesures d'optimisation de l'efficacité énergétique ou d'autres projets en faveur de l'énergie.

Dettes financières via financement vert

9% 175 millions d’euros

WDP Rapport financier annuel

157

RÉALISATIONS EN 2019

Relighting par l’installation d’éclairage led sur des sites existants

Système de Monitoring de l’Energie

Énergie solaire 80 MWp sur 85 sites 1/3 du portefeuille immobilier de WDP est équipé d’installations PV Ambition : 100 MWp

Électricité verte

236 600 m² 70

% déployés Monitoring de l'électricité grise et verte, du gaz et de l'eau

en 2019

+20 MWp 20 bâtiments Réduction de 3 268 tCO2

Pompe à chaleur

bâtiments

HQ WDP :

pompe à chaleur géothermique

WDP Nederland :

DH&C (District Heating & Cooling) communal – plus de bouteilles d’eau, mais des distributeurs – Classe d’énergie A

WDP Romania :

nouveaux bureaux certifiés LEED – Gold, bornes de recharge de véhicules électriques et matériaux modernes et durables

Bureaux WDP peu énergivores

Consommation de papier bureaux d’entreprise WDP

Les collègues sont invités à imprimer en moindre quantité et avec plus d'efficacité afin de réduire la consommation de papier au bureau. � Optimisation des paramètres d'imprimante existants � Nouvelles polices d'impression � Secure printing via PaperCut � Suivi automatisé de la consommation de papier

Bornes de recharge de véhicules électriques

Les bureaux de WDP ont été équipés de nouvelles bornes de recharge et de bornes d'une capacité supérieure.

Certification

13 sites de WDP 1 Excellent, 7 Very Good, 5 Good

OBJECTIFS 2020 PLAN CLIMAT WDP

WDP va établir un plan climat qui comprendra des actions et objectifs concrets, tout en tenant compte des objectifs climats prévus pour 2030 par l’European Green Deal de l’Union européenne.

SYSTÈME DE MONITORING DE L’ÉNERGIE

Mise à disposition des clients de données et dialogue en vue d’optimiser la consommation d’énergie.

ÉNERGIE SOLAIRE

Ambition : 100 Mwp fin 2021

CERTIFICATION VALEUR EPC

Bureaux HQ de WDP

CONSOMMATION DE PAPIER BUREAUX D’ENTREPRISE DE WDP

• Nombre d'impressions couleurs < 40% du nombre total d'impressions • Nombre total d'impressions -10%

RECHERCHE D'AUTRES POSSIBILITÉS DE CERTIFICATION PERTINENTE DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER DE WDP

ESG Bonne gouvernance d'entreprise

158

Bonne gouvernance d'entreprise

Sérieux et correction dans les affaires, communication ouverte et rapport transparent sur la bonne gouvernance d'entreprise sont garants d'une gestion responsable de l'entreprise. Ici encore, WDP est attentif à l’équilibre entre les intérêts des différentes parties prenantes et de la société.

long terme qui préserve l'emploi durable et une gestion d'entreprise durable, telle que formulée et décrite dans les thèmes d'intérêt retenus.

Un reporting plus étendu et qualitatif de la bonne gouvernance d'entreprise n'est possible que si WDP développe une vision à

RÉALISATIONS EN 2019

NOUVEAU MODÈLE DE GOUVERNANCE

De SCA vers SA

CORPORATE GOVERNANCE CHARTER

Nouvelle charte qui tient compte de la structure de Conseil d’Administration one-tier

CODE ÉTHIQUE

Entreprendre de façon éthique, responsable et durable

CODE OF CONDUCT DES EMPLOYÉS

Valeurs de WDP et politiques de WDP

ESG ROADMAP 2019-23

Roadmap pluriannuelle avec des actions et objectifs concrets au niveau des 7 thèmes d’intérêt de l’ESG Framework La #TeamWDP y a été sensibilisée à travers différents ateliers

FORMATION COMPLIANCE

Différentes sessions Learn@lunch animées par le compliance officer pour l’ensemble de la #TeamWDP autour des thèmes suivants : • GDPR@WDP • Impact de la transformation de WDP en société anonyme • Dealing Code • Code éthique

VIOLATION OU CONDAMNATION DANS LE CADRE D’UNE VIOLATION DU DROIT DE LA CONCURRENCE OU À LA SUITE D’ACTES DE CORRUPTION OU FRAUDULEUX.

• Pas de violation • Pas d'amende

WDP Rapport financier annuel

159

WDP ESG Reporting - ambition future Reporting standards Auparavant

2019

2023

Gold

GRI

Core

Corporate ratings Auparavant

2019

2023

BB Déc. 2018

BBB Déc. 2019

Not Prime D+ Fév. 2019

Prime C

Index

Live score

Ambition : inclusion

Auparavant

2019

Déc. 2018

Déc. 2019

OBJECTIFS 2020 FORMATION COMPLIANCE

Mise en place d’une formation, répétée de manière récurrente, relative aux règles de comportement et aux valeurs reprises dans le Code éthique, le Code of Conduct des employés, la Charte de gouvernance d’entreprise et, également, en matière de HSES et de Risk management.

MATRICE DE DÉLÉGATION

Développement d’une matrice de délégation qui fixe les pouvoirs de décision et de représentation spécifiques des co-CEO et des membres du Comité de gestion

CODE OF CONDUCT DES FOURNISSEURS

Démarrage d’un projet sur deux ans pour définir le Code of Conduct des fournisseurs de WDP

DATA DISASTER RECOVERY PLAN

Poursuite du déploiement

WDP INFORMATION SECURITY TOOLS & POLICIES

Poursuite du déploiement

ESG Bonne gouvernance d'entreprise

160

Reporting et récompenses

GRI

2019

Core

Not Prime D+

E3 S3 G1

Best Press Release

2018

Best Mid & Small Caps

2017

Best Press Release

2016

2015

2014

2013

2012

1. L’utilisation par WDP de données de MSCI ESG Research LLC ou de ses filiales (« MCSI »), et l'utilisation du logo, des marques déposées et marques commerciales ou indices de MSCI, n’impliquent aucun sponsoring, encouragement, recommandation ou promotion de MSCI par WDP. Les services et données de MSCI restent la propriété de MSCI ou de ses fournisseurs informatiques et sont proposés « as-is », et sans garantie. Les noms et le logo de MSCI sont considérés comme marques déposées ou marques commerciales de MSCI.

WDP Rapport financier annuel

161

07 RÃ&#x2030;DACTION DES RAPPORTS SELON LES STANDARDS RECONNUS

Rédaction des rapports selon les standards reconnus Indicateurs clés de performance EPRA

162

7.1 INDICATEURS CLES DE PERFORMANCE EPRA

Le commissaire confirme que les indicateurs Résultat EPRA, EPRA NAV et EPRA NNNAV ont été calculés selon les définitions données dans les Best Practices Recommendations de

l’EPRA et/ou que les informations financières utilisées pour le calcul de ces ratios sont conformes aux données comptables des états financiers consolidés.

Tableau

Indicateur clé de performance EPRA

Définition

Objectif

en euros (x 1 000)

en euros / action

Résultat EPRA

Résultat récurrent provenant des activités opérationnelles.

Il s’agit d’un important indicateur du résultat d’exploitation sous-jacent d’une entreprise immobilière qui montre dans quelle mesure la distribution de dividendes actuelle repose sur le bénéfice.

152 374

0,93

II.

EPRA NAV1

Actif net réévalué, retraité pour inclure les immeubles et les autres investissements en juste valeur et exclure certains éléments peu susceptibles d’être inclus durablement dans un modèle d’exploitation d’immeubles de placement à long terme.

Ajuste les données IFRS NAV pour fournir aux actionnaires les informations les plus pertinentes sur la juste valeur actuelle des actifs et des passifs d’une véritable société de placement immobilier conduisant une stratégie de placement à long terme.

2 203 505

12,8

II.

EPRA NNNAV2

Actif net réévalué EPRA, retraité pour inclure la juste valeur (i) des instruments financiers, (ii) des dettes et (iii) des impôts différés.

Ajuste les données EPRA NAV pour fournir aux actionnaires les informations les plus pertinentes sur la juste valeur actuelle de la totalité des actifs et des passifs d’une entité immobilière.

2 095 820

12,2

Tableau

Indicateur clé de performance EPRA

Définition

Objectif

en %

III.

EPRA NIY3

Revenu locatif annualisé basé sur les loyers perçus à la date du bilan, moins les charges d’exploitation non récupérables, divisés par la valeur de marché du patrimoine, plus les coûts d’acquisition (estimés).

Mesure comparable en Europe pour les valorisations de portefeuilles. Il y a eu par le passé un débat sur les valorisations de portefeuilles à travers l’Europe. Cet indicateur de mesure devrait permettre aux investisseurs de juger plus facilement par eux-mêmes comment l’évaluation de la valeur du portefeuille X se compare à celle du portefeuille Y.

5,6%

III.

EPRA TOPPED-UP NIY3

Cet indicateur ajuste le taux de rendement initial EPRA relatif à l’expiration des périodes de franchise de loyer (ou d’autres aménagements de loyers tels que réductions et échelonnement de loyers).

Fournit le calcul réconciliant la différence entre les EPRA NIY et EPRA TOPPED-UP NIY.

5,6%

IV.

Taux de vacance EPRA

Valeur locative de marché estimée (Estimated Market Rental Value ou ERV) des surfaces vacantes divisée par l’ERV de la totalité du portefeuille.

Une pure mesure (en %) de la vacance.

2,1%

Ratio de coûts EPRA

Frais administratifs et opérationnels (frais de vacance directs inclus et exclus) divisés par les revenus locatifs bruts.

Un critère important pour permettre une mesure significative des changements au niveau des frais d’exploitation d'une entreprise immobilière.

1. NAV = Net Asset Value. 2. NNNAV = Triple Net Asset Value. 3. NIY = Net Initial Yield.

Frais directs de vacance inclus

9,5%

Frais directs de vacance exclus

9,1%

WDP Rapport financier annuel

163 I. RÉSULTAT EPRA en euros (x 1 000)

FY 2019

FY 2018

Bénéfice suivant le compte de résultat IFRS

393 732

328 784

variations de valeur d’immeubles de placement, d’immeubles en cours de réalisation détenus comme investissement et autres intérêts

-278 827

-208 874

- Variations de la valeur du portefeuille immobilier

-285 353

-213 811

6 526

4 937

-10

-787

29 883

9 027

7 972

3 698

Ces ajustements en vue du calcul du résultat EPRA, excluent : I.

- Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires II.

bénéfice ou perte sur la vente d’immeubles de placement, d’immeubles en cours de réalisation détenus comme investissement et autres intérêts

VI.

variations de la juste valeur d’instruments financiers et frais de rupture correspondants

VIII.

impôt différé concernant les ajustements

IX.

ajustements selon les points (I) à (VIII) concernant les joint ventures

participations minoritaires relatives à ce qui précède

Résultat EPRA Nombre moyen pondéré d’actions Résultat EPRA par action (earnings per share) (en euros)

-2 507

-209

2 131

2 721

152 374

134 359

164 047 016

156 655 989

0.93

0,86

31.12.2019

31.12.2018

2 103 917

1 580 521

12.2

9,8

2 103 917

1 580 521

81 819

51 936

II. EPRA NAV en euros (x 1 000)

IFRS NAV IFRS NAV/action (en euros) NAV diluée, après exercice d’options, de titres convertibles et autres titres de participation Prenant (ne comprenant pas) : IV. juste valeur des instruments financiers V. impôts différés EPRA NAV Nombre d’actions EPRA NAV par action (en euros) EPRA NAV

17 769

8 710

2 203 505

1 641 168

172 489 205

161 429 730

12.8

10,2

2 203 505

1 641 168

-81 819

-51 936

-8 097

-8 066

comprenant : I. juste valeur des instruments financiers II. juste valeur des dettes financières III. impôts différés EPRA NNNAV Nombre d’actions EPRA NNNAV par action (en euros)

-17 769

-8 710

2 095 820

1 572 455

172 489 205

161 429 730

12.2

9,7

Rédaction des rapports selon les standards reconnus Indicateurs clés de performance EPRA

164

III. EPRA NIY en euros (x 1 000)

Immeubles de placement - pleine propriété Immeubles de placement - participation des joint ventures Moins développements de projet, réserves foncières et droit d’utilisation de concessions Portefeuille immobilier achevé Provision pour frais d’acquisition estimés Valeur d’investissement du portefeuille achevé

31.12.2019

31.12.2018

4 002 340

3 299 864

46 099

29 796

-436 664

-318 257

3 611 775

3 011 402

152 819

128 903

3 764 594

3 140 305

Revenus locatifs encaissés au comptant annualisés

220 990

195 387

Coûts immobiliers

-10 644

-6 271

210 346

189 116

Loyers nets annualisés

Loyer notionnel à l’expiration de la période de franchise ou d’autres aménagements de loyers Loyer net annualisé ajusté

210 346

189 116

EPRA NIY

B/A

5,6%

6,0%

EPRA TOPPED-UP NIY

C/A

5,6%

6,0%

Revenus locatifs nets 2019 (en euros x 1 000)

Espaces pouvant être loués au 31.12.2019 (in m²)

Revenus locatifs bruts annuels (en euros x 1 000)

Valeur locative escomptée pour espaces vacants au 31.12. 2019 (en euros x 1 000)

Valeur locative totale escomptée (en euros x 1 000)

Vacance (en %)

Belgique

69 638

67 922

1 813 774

71 121

3 189

75 507

4,2%

Pays-Bas

96 075

91 642

2 108 773

102 288

321

103 590

0,3%

France

6 839

6 853

192 675

7 437

175

7 863

2,2%

Luxembourg

1 481

1 429

33 007

1 758

1 960

2,2%

28 269

27 249

890 074

38 386

1 044

40 990

2,5%

202 301

195 094

5 038 303

220 990

4 772

229 911

2,1%

Segment

Revenus locatifs bruts 2019 en euros (x 1 000)

IV. IMMEUBLES DE PLACEMENT – DONNÉES LOCATIVES ET TAUX DE VACANCE (EPRA)

Roumanie Total

Correspondance avec le compte de résultat consolidé IFRS Revenus locatifs de : - actifs destinés à la vente

281

- immeubles de placement déjà vendus

686

14 689

- revenus provenant des panneaux solaires

281

- autres ajustements : joint ventures - Luxembourg Total

-1 481

-1 429

201 788

209 321

Le taux de vacance EPRA s’établit à 2,1% au 31 décembre 2019, par rapport à 2,7% au 31 décembre 2018. Sur la base des informations actuellement disponibles et de la situation actuelle du marché locatif, WDP table sur un taux de vacance moyen EPRA de maximum 3% pour 2020.

WDP Rapport financier annuel

165 V. RATIO DE COÛTS EPRA en euros (x 1 000)

FY 2019

FY 20181

-21 546

-18 939

-256

-427

Y compris : I.

Charges d’exploitation (IFRS)2 I-1. Réductions de valeur sur créances commerciales I-2. Récupération des frais immobilières I-3. Récupération des charges locatives et des taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués I-4. Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remise en état au terme du bail I-5. Frais immobiliers I-6. Frais généraux de la Société

III.

Indemnité de gestion hors élément de profit réel/estimé

Charges d’exploitation (participation joint ventures)

-3 012

-2 197

-7 245

-6 271

-11 034

-10 097

954

963

-451

-424

Hors (si compris ci-dessus) : VI.

Amortissements Coûts opérationnels des panneaux solaires

Coûts EPRA (frais directs de vacance inclus) IX.

Coûts EPRA (frais directs de vacance exclus) X.

Frais directs de vacance B

Revenus locatifs (IFRS) Moins coût net des concessions

XII.. Revenus locatifs (participation joint ventures) Moins coût net des concessions Revenus locatifs bruts

303

304

1 567

1 578

-19 173

-16 519

871

787

-18 302

-15 732

201 788

175 607

-1 633

-1 389

1 481

947

-112

-60

201 523

175 105

Ratio de coûts EPRA (y compris frais de vacance directs)

A/C

9,5%

9,4%

Ratio de coûts EPRA (hors frais directs de vacance)

B/C

9,1%

9,0%

1. Des modifications limitées ont été apportées à la méthode de calcul du ratio de coûts EPRA, qui a légèrement modifié le ratio de coûts EPRA pour 2018. 2. Les charges d'exploitation sont nets des frais administratifs et opérationnels capitalisés selon les normes IFRS pour un montant de 3,2 millions d'euros. Les charges capitalisés concernent principalement les frais de personnel interne des salariés directement impliqués dans le développement du portefeuille immobilier.

Rédaction des rapports selon les standards reconnus Indicateurs clés de performance EPRA

166 VI. IMMEUBLES DE PLACEMENT - ÉVOLUTION DES REVENUS LOCATIFS NETS SUR UNE BASE COMPARATIVE CONSTANTE en euros (x 1 000)

Acquisitions

Ventes

Projets

Revenus locatifs nets totaux

Immeubles détenus pendant deux années

Croissance organique revenus locatifs nets 2019 (en %)

31.12.2018

Immeubles détenus pendant deux années

31.12.2019

Belgique

64 513

982

686

2 578

68 759

63 508

1,6%

Pays-Bas

68 850

2 256

20 665

91 771

68 285

0,8%

5 552

1 302

6 853

5 138

8,1%

734

694

1 429

868

-15,4%

France Luxembourg Roumanie Immeubles destinés à la location

8 502

588

18 158

27 249

8 286

2,6%

148 151

3 826

686

43 398

196 061

146 085

1,4%

Correspondance avec le compte de résultat consolidé IFRS Revenus de l’énergie solaire Luxembourg Résultat d’exploitation sur l’immobilier dans le compte de résultat consolidé IFRS

13 698

991

14 689

-734

-694

-1 429

161 115

3 826

686

43 694

209 321

WDP Rapport financier annuel

167 VII. IMMEUBLES DE PLACEMENT - DONNÉES D’ÉVALUATION en euros (x 1 000)

Juste valeur

Variations de la juste valeur au cours de l’année

Rendement initial net EPRA (en %)

Belgique

1 219 680

124 965

5,4%

Pays-Bas

1 739 147

134 488

5,2%

125 079

5 719

5,5%

27 622

3 860

5,3%

500 248

20 181

7,3%

3 611 775

289 213

5,6%

France Luxembourg Roumanie Total des immeubles disponibles

Correspondance avec le bilan consolidé IFRS - Immeubles de placement en cours de réalisation pour le compte de la société en vue de la location

265 303

- Réserves foncières

106 925

- Droit d’utilisation concession - Actifs destinés à la vente

46 048 6 342

- Autres ajustements : joint ventures - Immeubles disponibles

-27 762

- Immeubles de placement en cours de réalisation pour le compte de la société en vue de la location

-16 589

- Réserves foncières - Droit d’utilisation concession - Actifs destinés à la vente Autres ajustements Immeubles de placement dans le bilan consolidé IFRS

0 -1 748 -563 18 389 4 008 119

Rédaction des rapports selon les standards reconnus Indicateurs clés de performance EPRA

168

VIII. IMMEUBLES DE PLACEMENT - DONNÉES RELATIVES AUX CONTRATS DE BAIL

Durée moyenne

Segment

jusqu’à la première échéance (en années)

Données sur la première échéance à venir des contrats Loyer actuel de contrats de bail expirant à la première échéance à venir en euros (x 1 000)T

jusqu’à l’échéance finale (en années)

année 1

année 2

année 3-5

Données sur la dernière échéance à venir des contrats Loyer actuel des contrats de bail expirant à l’échéance finale en euros (x 1 000)1

année 1

année 2

année 3-5

Belgique

4.3

6,8

9 506

23 949

18 016

4 634

14 360

16 619

Pays-Bas

6.2

6,7

10 265

5 284

29 112

7 744

4 256

25 644

France

4.0

6,4

2 870

2 838

2 432

Luxembourg

8.9

10,6

134

686

134

Roumanie

6.7

8,6

1 079

2 766

7 215

501

1 701

6 331

Total

5.6

7,1

20 984

34 870

57 867

13 013

20 317

51 026

1. Pour le Luxembourg, 55% du loyer actuel sont indiqués.

WDP Rapport financier annuel

169

IX. EPRA CAPITAL EXPENDITURE ANALYSE1 en euros (x 1 000)

Acquisitions2 Projets Like-for-like portfolio3 Intérêts capitalisés4 Total CapEx

Groupe (hors joint ventures)

Joint ventures (part proportionnelle)

Total Groupe

95 796

313 016

9 318

322 334

10 090

3 471

3 487

422 373

9 334

431 707

1. L’aperçu ci-après reprend les investissements qui ont augmenté au bilan dans le courant de 2019. Pour l’aperçu de toutes les transactions et réalisations identifiées en 2019, nous vous renvoyons au chapitre 3.1 2019, depart excellent du plan de croissance 2019-23 – Transactions et realisations 2. Il s'agit de l'investissement net pour tous les acquisitions et ventes effectués. 3. Cela concerne l'amélioration des propriétés existantes. 4. Il s'agit de l'intérêt intercalaire activé pour les projets en cours.

Rédaction des rapports selon les standards reconnus Indicateurs de performance durable EPRA

170

7.2 INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA MÉTHODOLOGIE RELATIVE AU PORTEFEUILLE IMMOBILIER DE WDP Les bâtiments inclus dans le périmètre des rapports représentent une superficie d’environ 1 200 000 m² (couverture réduite en cas d’énergies fossiles) et concernent des biens pour lesquels WDP a un accès direct aux données grâce au Système de monitoring de l'énergie nanoGrid. En taux de couverture, cela représente entre 13% (gaz naturel), 18% (eau) et 26% (électricité) de l’ensemble du portefeuille immobilier. L'utilisation du système nanoGrid a donc modifié la méthodologie appliquée au portefeuille immobilier : dès aujourd'hui, les données de consommation sont disponibles pour une année entière alors qu'auparavant, une estimation était nécessaire pour les mois dont les données de consommation n'étaient pas encore disponibles. 2019 doit être considérée comme une année de transition ; la couverture est en effet inférieure aux attentes, en raison de la poursuite du déploiement des installations nanoGrid en 2019, raison pour laquelle la collecte des données n'est pas encore disponible pour tous les sites ou les données pour une années entière ne sont pas encore disponibles. C'est principalement le cas aux PaysBas, dont la couverture est inférieure à celle de l'année précédente. Dans les autres pays, au contraire, la couverture a sensiblement augmenté. Cette augmentation se poursuivra en 2020. D'autre part, les données ont été complétées via des factures et des rapports de données relatifs aux installations PV et à l'injection dans le réseau. Seuls les sites dont la couverture de données est disponible pour une année entière ont été pris en compte.

Indicateur Surface totale

Mesure des prestations

Unité de mesure Description m2

Électricité

Absolue

MWh

Like-for-like

Couverture 100% du portefeuille immobilier de WDP

Total brut

Ceci concerne les sites couverts à 100% par nanoGrid (données enrichies sur la base de la facturation) et les sites qui utilisent les installations PV à 100%.

Périmètre constant

Comparable au scope de 2018, à l'exclusion de quelques sites dont la différence de consommation semblait trop élevée. Il n'y a pas eu d'extrapolations, à l'exception de quelques installations PV pour lesquelles les chiffres corrects d'injection font défaut et où la moyenne d'électricité injectée dans le réseau a été utilisée. En raison de la fermeture et/ou du redéploiement de quelques sites aux Pays-Bas, le calcul de l'indicateur Like-forlike pour les Pays-Bas n’est pas disponible faute de sites de même nature.

26%

Carburant

Émissions directes de gaz à effet de serre (scope 1)

Absolu brut

MWh

Total brut

Brut normalisé

nMWh

Degré normalisé/ jour

Like-for-like

nMWh

Périmètre constant

Absolue

tCO2/e

Commentaires

Ceci concerne les sites couverts à 100% par nanoGrid (complété sur la base de la facturation).

13%

Total brut

Comparable au scope de 2018, à l'exclusion de quelques sites dont la différence de consommation semblait trop élevée. Pas d'extrapolation de données. En raison de la fermeture et/ou du redéploiement de quelques sites aux Pays-Bas, le calcul de l'indicateur Like-forlike pour les Pays-Bas n’est pas disponible faute de sites de même nature. n.c.

13% Like-for-like

tCO2/e

Périmètre constant

n.c.

WDP Rapport financier annuel

171

Émissions indirectes de gaz à effet de serre (scope 2 electricité)

Eau

Absolue

tCO2/e

Total brut

n.c.

26% Like-for-like

tCO2/e

Périmètre constant

n.c.

Absolue

Total brut

Ceci concerne les sites couverts à 100% par nanoGrid (complété sur la base de la facturation).

Like-for-like

Périmètre constant

18%

Ceci concerne les sites couverts à 100% par nanoGrid (complété sur la base de la facturation).

MÉTHODOLOGIE RELATIVE AUX BUREAUX D’ENTREPRISE DE WDP 100% des bureaux d'entreprise de WDP sont incorporés au périmètre de ce rapport. À l'exception des Pays-Bas (pour lesquels les données sont disponibles pour les mois de janvier à septembre), les données sont disponibles pour l'entièreté de l'année. Il n'y a pas de nouvelles données disponibles pour le bureau en Roumanie ; 2019 doit être considérée comme une année de transition puisque les bureaux de WDP en Roumanie ont été transférés. Cela explique, en partie, le manque de données. L'exercice 2018 est considéré comme année de base pour l'analyse like-forlike. Le scope entre les deux années de reporting n'a pas changé.

Indicateur Surface totale

Mesure des prestations

Unité de mesure Description m2

Électricité

Absolue

MWh

Carburant

Émissions directes de gaz à effet de serre

Émissions indirectes de gaz à effet de serre

Eau

Déchets

Couverture 100% des bureaux d’entreprise de WDP (BE, NL, RO)

Total brut

Like-for-like

MWh

Périmètre constant

Absolu brut

MWh

Total brut

Brut normalisé

nMWh

Degré normalisé/ jour

Like-for-like normalisé

nMWh

Périmètre constant

Absolue

tCO2e

Total brut

Like-for-like

tCO2e

Périmètre constant

Absolue

tCO2/e

Total brut

100%

tCO2/e

Périmètre constant

Absolue

Total brut eau

Like-for-like

Périmètre constant

Absolue

tonnes

Total brut

Roumanie : pas de nouvelles données disponibles Pays-Bas : extrapolation pour le dernier trimestre Roumanie : pas de nouvelles données disponibles

100%

100% Like-for-like

Commentaires

Pays-Bas : pas d'utilisation de combustible, uniquement DH&C

Basé sur la consommation extrapolée ci-dessus (combustible et électricité) pour obtenir une vision complète de 2019. Basé sur la consommation extrapolée ci-dessus (combustible et électricité) pour obtenir une vision complète de 2019. Basé sur la consommation extrapolée ci-dessus (combustible et électricité) pour obtenir une vision complète de 2019.

Roumanie : pas de nouvelles données disponibles 100%

100%

Pays-Bas : en raison du manque d'informations en 2019, les données de 2018 ont été utilisées avant d'être extrapolées en fonction de la superficie actuelle. Les données des années précédentes ont été extrapolées en fonction de la hausse/baisse des ETP dans les différents bâtiments d'entreprise.

Rédaction des rapports selon les standards reconnus Indicateurs de performance durable EPRA

172 INDICATEURS CLÉS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA

Indicateurs de performance durable EPRA

Indicateurs GRI Standards (CRESSD)

Unité de mesure

Portefeuille immobilier de WDP 2018

2019

Durabilité – Indicateurs environnementaux Elec-Abs

302-1

kWh annuels

21 734 194

56 324 248

Elec-LfL 2018

302-1

kWh annuels

16 168 190

15 531 893

DH&C-Abs (normalisé)

302-1

kWh annuels

N/R

DH&C-LfL (normalisé)

302-1

kWh annuels

N/R

Fuels-Abs (normalisé)

302-1

kWh annuels

25 420 448

21 179 919

Fuels-LfL 2018 (normalisé)

302-1

kWh annuels

18 026 314

19 086 494

302-3 CRE1

kWh/m2

GHG-Dir-Abs

305-1

tCO2/e annuel

4 736

3 917

GHG-Indir-Abs

305-2

tCO2/e annuel

7 076

GHG-Dir-LfL 2018

305-1

tCO2/e annuel

3 695

3 913

GHG-Indir-LfL 2018

305-2

tCO2/e annuel

3 250

305-4 CRE3

kgCO2e/m2

6,5

12,1

Water-Abs

303-1

m³ annuel

46 340

47 205

Water-LfL 2018

303-1

m³ annuel

10 538.54

10 429,38

Water-Int

CRE2

m3/m2

0.08

0,06

tonne annuelle de déchets

N/R

tonne annuelle de PMD

N/R

tonne annuelle de papier

N/R

tonne annuelle de matériel organique

N/R

nombre total de certificats BREEAM

Energy-Int

GHG-Int

Waste-Abs

Cert-Tot Indicateurs de performance durable EPRA

306-2

CRE8 Indicateurs GRI Standards (CRESSD)

Description

Durabilité – Indicateurs sociaux Diversité de genre collaborateurs (%homme/%femme) Diversity-Emp

405-1

– globalité de l’entreprise WDP

Diversity-Pay

405-2

Écart salarial

Emp-Training

404-1

Formation et développement des collaborateurs (nombre moyen d’heures annuelles)

Emp-Dev

404-3

Évaluation du personnel (%)

Emp-New hires

401-1

Personnel entrant (abs/%)

Emp-Turnover

401-1

Roulement du personnel (abs/%)

H&S-Emp / Injury rate

403-2

Accidents de travail (nombre de collaborateurs concernés/nombre total d’heures)

H&S-Emp / Lost day rate

403-2

Incapacité de travail (nombre de jours d’incapacité/nombre total d’heures)

H&S-Emp / Absentee rate (long-term)

403-2

Incapacité de travail due à une maladie de longue durée (nombre de jours d'incapacité de travail/nombre d'heures totales)

H&S-Emp / Absentee rate (short-term)

403-2

Incapacité de travail due à une maladie de courte durée (nombre de jours d'incapacité de travail/nombre d'heures totales)

H&S-Emp

403-2

Décès dans le cadre du travail

H&S-Asset

416-1

Pourcentage des évaluations santé et sécurité

H&S-Comp

416-2

Incidents suite au non-respect de la réglementation relative aux impacts sur la santé et la sécurité

Comty-Eng

413-1

Implication dans la société

Gov-Board

102-22

Composition de l’instance de gouvernance la plus élevée

Gov-Selec

102-24

Procédure de sélection et de nomination des membres de l’organe de gestion le plus élevé

Gov-Col

102-25

Procédure de gestion des conflits d’intérêts

– équipe dirigeante de WDP

1. Tous les indicateurs EPRA marqués d'un  ont été vérifiés par Deloitte Réviseurs d’entreprise dans le cadre d'une assurance limitée, pour ce qui concerne le portefeuille immobilier de WDP et les bâtiments d'entreprises de WDP dans le scope de 2019.

WDP Rapport financier annuel

173

Bureaux d’entreprise WDP

Scope du commissaire1

2018

2019

296 571

280 927



296 571

280 927



39 666

40 851



16 281

16 767



319 045

286 733



319 045

258 695



366

340



2,9

47,8



1 197

1 090



1 197

1 090



0,7

0,6



31,5

34,2



0,3



47,2

44,9



1,8

2,0



Évolution 2018-19 : •

• •

•

Augmentation des indicateurs « Absolus » due à l'augmentation de la couverture rendue possible par le Système de monitoring de l'énergie nanoGrid. Augmentation des indicateurs Energy Intensity due à un changement de scope du type de bâtiment. Le scope initial concernait principalement des bâtiments à clients multiples dont WDP gérait les factures d'énergie. Il a été élargi aux magasins réfrigérés, dont la consommation d'énergie est plus intensive. Modification des indicateurs GHG due à l’impossibilité, d'un point de vue économique, d'acquérir de l'énergie verte pour le portefeuille immobilier belge (au moment du renouvellement du contrat d'énergie, fin 2018, les prix de l'électricité explosaient, de même que le coût des garanties d'origine dont le prix était multiplié par rapport aux prix usuels). En 2020, ce contrat d'électricity par rapport au portefeuille immobilier belge, est modifié en énergie verte.

Bureaux d’entreprise WDP 2018

2019

Scope du commissaire1

55/45

58/42



100//0



0,56

0,62



9,72

19,09



100%



12/15%

16/21%



4/5,5%

8/9%



0,000%

0,002%



0,000%

0,019%



0,113%



0,139%



100%



Voir 6. Responsabilité sociale – Employeur durable – Culture d’entreprise

Voir 6. ESG – Engagement parties prenantes et 11.3 Annexes – Contexte des rapports ESG



Voir 4.7.4 Rapport de gestion – Gouvernance d’entreprise – Le Conseil d’Administration du gérant statutaire De Pauw SA – Mandat de l’administrateur

Voir 5. Déclaration de Gouvernance d'entreprise – Conseil d'Administration – Composition



Voir 4.7.4 Rapport de gestion – Gouvernance d’entreprise – Le Conseil d’Administration du gérant statutaire De Pauw SA – Mandat de l’administrateur

Voir 5. Déclaration de Gouvernance d'entreprise – Conseil d'Administration – Composition



Voir 4.7.9. Rapport de gestion – Gouvernance d’entreprise – Conflits d’intérêts

Voir 5. Déclaration de Gouvernance d’entreprise – Conflits d’intérêt



Rédaction des rapports selon les standards reconnus GRI Standards Index

174

7.3 GRI STANDARDS INDEX Norme GRI

Page, URL ou commentaire

GRI 102 : Informations générales 102-1

Nom de l’organisation

255

102-2

Activités, marques, produits et services

13-19, 22-49

102-3

Emplacement du siège de l’organisation

2, 256

102-4

Sites opérationnels

138

102-5

Structure de propriété et forme juridique

94, 255

102-6

Marchés

13-19, 19, 68-82

102-7

Échelle de l’entreprise

68-82, 94, 188-197, 238

102-8

Informations sur les employés et autres travailleurs

151-152, 172-173, 238

102-9

Chaîne logistique

17-18

102-10

Changements au sein de l’organisation et de sa chaîne logistique

22-49

102-11

Principe ou approche de précaution

13-19, 140, 277-279

102-12

Initiatives externes

142, 277

102-13

Adhésion à des associations

281

102-14

Déclaration de la plus haute instance de décision

WDP website

102-15

Principaux impacts, risques et opportunités

13-19, 177-184, 277-279, WDP website

102-16

Valeurs, principes, normes et normes de conduite

13-19, 131-134, 140, WDP website

102-17

Mécanismes pour fournir des conseils et notifier des inquiétudes en matière d’éthique

128-130, 132

102-18

Structure de gouvernance

97-118, 279

102-19

Autorité délégante

279

102-20

Responsable exécutif en matière de facteurs économiques, environnementaux et sociaux

101-108, 114-118, 279

102-21

Consultation des parties prenantes concernant les aspects économiques, écologiques et sociaux

13-19, 277-278

102-22

Composition de l’instance de gouvernance la plus élevée et de ses comités

97-113

102-23

Président de l’instance de gouvernance la plus élevée

102, 108

102-24

Procédure de nomination et de sélection de l’instance de gouvernance la plus élevée

108

102-25

Conflits d’intérêts

128-130

102-26

Rôle de l’instance de gouvernance la plus élevée dans la mise en œuvre de l’objet, des valeurs et de la stratégie

107, 279

102-27

Connaissances conjointes de l’instance de gouvernance

102-106, 279

102-28

Évaluation de l’instance de gouvernance la plus élevée

109

102-29

Identification et gestion de l’impact économique, environnemental et social

131-134, 139-143, 277-279

102-30

Efficacité du processus de gestion des risques

107-108, 131-135

102-31

Contrôle des thèmes économiques, environnementaux et sociaux

131-135

102-32

Rôle de l’instance de gouvernance la plus élevée dans le reporting sur la durabilité

279

102-33

Communication des questions critiques (‘critical concerns’)

128-130, 132, 142, 279

WDP Rapport financier annuel

175

102-35

Politiques en matière de rémunération

119-127

102-36

Processus de détermination de la rémunération

119-127

102-37

Implication des parties prenantes dans la rémunération

119-127

102-40

Listes des groupes de parties prenantes

149

102-41

Conventions collectives de travail

13-19, 142, 277-278

102-42

Identification et sélection des parties prenantes

13-19, 142, 277-278

102-43

Approche de l’implication des parties prenantes

13-19, 142, 277-278

102-44

Thèmes et questions clés soulevés

278

102-45

Entités incluses dans les comptes annuels consolidés

54-61

102-46

Définition du contenu et du périmètre des thèmes du rapport

277-278, 280

102-47

Aperçu des aspects pertinents

140

102-48

Reformulation d’informations

n.r.

102-49

Changement dans le reporting

n.r.

102-50

Période de reporting

280 Exercice du 01.01.2019 au 31.01.2019 inclus.

102-51

Date du dernier rapport publié

Le présent rapport commente les activités au cours de l’exercice 2019. Il succède au Rapport financier annuel 2018 qui a été publié le 22 mars 2019.

102-52

Cycle de reporting

Annuel

102-53

Personnes de contact pour toutes questions concernant le rapport

102-54

Exigences de reporting conformes aux normes GRI

Le present rapport a été établi conformément aux normes GRI: Option Core.

102-55

Tableau de référence GRI

174-176

102-56

Vérification externe

89-90, 269-276 Deloitte Bedrijfsrevisoren fait le compte rendu du pronostic du résultat EPRA, des comptes annuels consolidés et d'une sélection d’indicateurs environnementaux, sociaux et administratifs tels que publiés dans le présent rapport financier annuel.

Rédaction des rapports selon les standards reconnus GRI Standards Index

176

Matérialité Culture de l’entreprise GRI 103 Approche managériale

GRI 102 Généralités

Attirer et garder les talents GRI 103 Approche managériale

GRI 401 Emploi GRI 405 Diversité et égalité des chances

Numérisation GRI 103 Approche managériale

GRI 203 Impact économique indirect Développement des employés GRI 103 Approche managériale

GRI 404 Formation et éducation

Norme GRI

Page, URL ou commentaire

103-1 C Explication du thème repris dans la matrice de matérialité et de son périmètre 103-2 Description de l’approche managériale 103-3 Évaluation de l’approche managériale 102-16 Valeurs, principes, normes et normes de comportement

143-145, 280 143-145 143-145 13-19, 140, 171-173, WDP website

103-1 Explication du thème repris dans la matrice de matérialité et de son périmètre 103-2 Description de l’approche managériale 103-3 Évaluation de l’approche managériale 401-1 Recrutement de nouveaux employés et rotation du personnel

405-2 Proportionnalité de la rémunération entre les hommes et les femmes

145-150, 280 145-150 145-150 148-149, 172173 106, 118, 172-173, WDP website 172-173

103-1 Explication du thème repris dans la matrice de matérialité et de son périmètre 103-2 Description de l’approche managériale 103-3 Évaluation de l’approche managériale 203-1 Investissements en infrastructure et en services

155, 280 155 155 155

103-1 Explication du thème repris dans la matrice de matérialité et de son périmètre 103-2 Description de l’approche managériale 103-3 Évaluation de l’approche managériale 404-1 Nombre moyen d’heures de formation par an et par travailleur

153-155, 280 153-155 153-155 154-155, 172173 154

405-1 Composition des instances de gouvernance et subdivision des collaborateurs

404-3 Pourcentage de salariés bénéficiant d’entretiens périodiques d’évaluation et d’évolution de carrière Efficacité énergétique GRI 103 Approche managériale

GRI 302 Énergie

Santé et sécurité GRI 103 Approche managériale

103-1 Explication du thème repris dans la matrice de matérialité et de son périmètre 103-2 Description de l’approche managériale 103-3 Évaluation de l’approche managériale 302-1 Consommation énergétique au sein de l’organisation 302-2 Consommation énergétique en dehors de l’organisation 302-3 Intensité énergétique 302-4 Réduction de la consommation énergétique 302-5 Réduction des besoins énergétiques des produits et services

103-1 Explication du thème repris dans la matrice de matérialité et de son périmètre 103-2 Description de l’approche managériale 103-3 Évaluation de l’approche managériale GRI 403 Santé et sécurité au travail 403-2 Nombre et types d’accidents du tavail, maladies professionnelles, journées de travail perdues, absentéisme et décès liés au travail GRI 416 Santé et sécurité des clients 416-1 Evaluations de la santé et de la sécurité des catégories de produits et services 416-2 Incidents liés à la non-conformité de l’impact des produits et services sur la santé et la sécurité Bonne gouvernance d'entreprise GRI 103 Approche managériale 103-1 Explication du thème repris dans la matrice de matérialité et de son périmètre 103-2 Description de l’approche managériale 103-3 Évaluation de l’approche managériale GRI 102 Généralités 102-22 Composition de l’instance de gouvernance la plus élevée et de ses comités 102-24 Procédure de nomination et de sélection de l’instance de gouvernance la plus élevée 102-25 Conflits d'intérêts GRI 307 Respect de la législation 307-1 Non-respect des lois et réglementations en matière d’environnement environnementale GRI 419 Respect de la législation 419-1 Non-respect des lois et réglementations en matière sociale et économique socio-économique

156-157, 280 156-157 172-173 172-173 172-173 172-173 172-173 151-153, 280 151-153 151-153 152, 172-173 172-173 172-173

158, 280 158 158 100-113 100-113 128-130 158, 182 177-185

WDP Rapport financier annuel

177

08 FACTEURS DE RISQUE

Compte tenu de l’entrée en vigueur le 21 juillet 2019 du Règlement sur les prospectus, seuls les facteurs de risque décrits qui sont considérés par la Société comme spécifiques et significatifs pour WDP sont repris ci-après. Les risques non spécifiques, c’est-à-dire ceux qui ne concernent pas uniquement une entreprise comme WDP, mais sont plutôt liés, par exemple, à la conjoncture générale ou au commerce au sens large, ne sont donc pas repris dans le présent aperçu.

la Société et de la probabilité de sa survenance. Les facteurs de risques les plus significatifs sont présentés en premier dans l’ordre des facteurs de risque par (sous-)catégorie.

Pour chaque risque, il a été tenu compte de son effet négatif sur

confirme tout au long du présent rapport financier annuel.

WDP mène une politique de risque sur laquelle vous trouverez plus d’informations dans le chapitre 5. Charte de gouvernance d’entreprise et qui se reflète dans la stratégie de notre entreprise (chapitre 2.4 Voici WDP – Notre stratégie) et se

Facteurs de risque

178

ACTIVITÉS DE L’ENTREPRISE ET MARCHÉ 1. CONJONCTURE MARCHÉ LOCATIF DE L’IMMOBILIER LOGISTIQUE ET SEMI-INDUSTRIEL Le marché locatif doit faire face à l’affaiblissement de la demande d’immobilier logistique et semi-industriel, la surabondance de l’offre ou la détérioration de la situation financière des clients. Impact potentiel •

Revenus locatifs et cash-flow touchés par une hausse de la vacance et des frais de renouvellement de la location. Une augmentation de 1% du taux de vacance implique un recul du résultat EPRA de 1,5%.

•

Diminution de la solvabilité de la clientèle de locataires et hausse des créances douteuses faisant baisser le niveau des rentrées de produits locatifs.

•

Baisse de la juste valeur des immeubles et par conséquent aussi de la NAV.

•

Impossibilité de location préalable des projets pour poursuivre le développement du potentiel foncier au sein du portefeuille et le rentabiliser.

MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER LOGISTIQUE ET SEMI-INDUSTRIEL Le marché de l’investissement dans l’immobilier logistique et semi-industriel peut subir un impact négatif par la baisse de la demande d’immobilier de la part des investisseurs immobiliers. Impact potentiel •

Baisse de la juste valeur du patrimoine immobilier.

•

Entraînant une baisse de la NAV et une hausse du taux d’endettement. Toute réduction de 1% de la valeur du portefeuille immobilier implique un recul de 0,20 euro (2,0%) de la NAV et une augmentation de 0,4% du taux d’endettement.

VOLATILITÉ DES TAUX D’INTÉRÊTS Les marchés financiers internationaux peuvent être soumis à des fluctuations brutales des principaux taux d’intérêt à court et long terme. Impact potentiel •

Influence négative sur les charges financières et par voie de conséquence sur le cash-flow en cas de hausse des taux d’intérêts.

•

Fortes fluctuations de valeur des instruments financiers servant à couvrir les dettes.

•

Éventuel impact négatif sur la NAV. Une augmentation de 100 points de base des taux Euribor exerce un impact négatif du résultat EPRA de 2,8 millions d’euros (-1,6%).

2. PORTEFEUILLE IMMOBILIER PROJETS EN EXÉCUTION Ces dernières années, WDP a principalement étendu son portefeuille immobilier par le biais de projets de développement plutôt que par des acquisitions. À la date du présent rapport financier annuel, un volume de développement de 480 millions d’euros de projet a été réalisé (dont 100% loués à l’avance), à savoir 12% de l’ensemble du portefeuille immobilier terminé de WDP au 31 décembre 2019. Les projets de développement peuvent comporter un risque de solvabilité/insolvabilité de l’entrepreneur, de la capacité/incapacité d’obtention des permis et licences requis, de gestion des travaux, etc. Impact potentiel •

Impossibilité d’obtenir les permis requis.

•

Retards importants conduisant à la perte de revenus potentiels.

•

Dépassement substantiel des budgets d’investissement.

•

En cas de développements à risque, périodes prolongées de vacance.

•

Non-réalisation du rendement recherché sur ces développements.

WDP Rapport financier annuel

179

VARIATIONS NÉGATIVES DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES La juste valeur marché des immeubles de placement du Groupe WDP est soumise à des variations et dépend de différents facteurs dont certains sont exogènes et sur lesquels le Groupe WDP n’a peut-être aucun contrôle, comme une baisse de la demande ou du taux d’occupation dans les sous-marchés respectifs où le Groupe WDP est actif, des variations dans les rendements attendus des placements ou des hausses des frais de transaction relatifs à l’acquisition ou au transfert de biens immobiliers. En outre, l’estimation des biens immobiliers peut également être influencée par plusieurs facteurs qualitatifs, en ce compris, mais sans limitation, l’état technique de ces biens, le positionnement commercial, les exigences concernant les dépenses en capital pour les plans d’aménagement, d’établissement et de répartition. Lorsque de nouveaux éléments doivent être pris en compte ou de nouvelles hypothèses doivent être émises en ce qui concerne l’estimation des immeubles de placement qui sont détenus par le Groupe WDP, des estimations ajustées peuvent conduire à une augmentation de la juste valeur qui est attribuée à de tels biens immobiliers. Si de telles estimations entraînent des baisses sensibles de la juste valeur par rapport à des estimations antérieures, le Groupe WDP pourrait subir d’importantes pertes sur de tels biens immobiliers, ce qui aurait un impact négatif considérable sur les résultats et la situation financière du Groupe WDP. Impact potentiel •

Impact négatif du résultat net et de la NAV. Une baisse de 1% du taux d’occupation implique un recul du résultat EPRA de 1,5%.

•

Évolution négative du taux d’endettement. Une baisse de 5% de la valeur réelle des immeubles de placement entraîne une augmentation du taux d’endettement de 2,3%.

•

Impossibilité partielle ou totale de verser des dividendes si les variations négatives cumulées de la juste valeur dépassaient les réserves distribuables.

ASPECT DURABLE DES BÂTIMENTS Les bâtiments ne répondent pas, ou pas dans une mesure suffisante, aux critères d’intensité énergétique et d’intensité de CO2. Impact potentiel •

Rotation élevée de la clientèle et impact potentiel sur les niveaux de loyer.

•

Limite de la possibilité de (renouvellement de la) location

3. CLIENTS RISQUE DE CONCENTRATION Risque de concentration des clients ou des investissements dans un ou plusieurs immeubles ou emplacements. Les dix principaux clients du portefeuille de WDP, tous actifs sur plusieurs emplacements, représentent chacun de 2 à 6% de l’ensemble des revenus locatifs. Le principal site représente moins de 3% du portefeuille et les revenus des panneaux solaires sont responsables de 6% des revenus. Impact potentiel •

Fort repli des revenus et des cash-flows en cas de départ d’un client.

•

Effet renforcé de la baisse de la juste valeur des immeubles entraînant une baisse de la NAV en cas de concentration des investissements dans un ou plusieurs bâtiments.

•

En fonction des certificats d’énergie verte pour l’énergie solaire et en tenant compte du fait que le produit des panneaux solaires représente la principale source de revenus de WDP.

VACANCE La non-reconduction, ou la fin prématurée, de contrats de bail, ou des circonstances inattendues comme une faillite ou un déménagement, qui entraînent une hausse du taux de vacance. Impact potentiel •

Vacance accrue, prise en charge de frais (tels que précompte immobilier, frais de gestion, etc.) et frais commerciaux ou autres normalement facturés liés à la reconduction de la location et/ou à la révision à la baisse de loyers. Chaque année, 10 à 15% des contrats de bail viennent à échéance.

•

Baisse des revenus et des cash-flows.

Facteurs de risque GRI Standards Index

180

RISQUES FINANCIERS RISQUES DE LIQUIDITÉ La stratégie de la WDP dépend beaucoup de sa capacité à trouver les moyens financiers, sous la forme de fonds étrangers ou de fonds propres, afin de pouvoir financer ses activités et ses investissements. Divers scénarios défavorables (comme la perturbation des marchés financiers internationaux des capitaux-actions et des capitaux d’emprunt, une diminution des capacités de prêt des banques, une détérioration de la solvabilité du Groupe WDP, une perception négative des investisseurs à l’égard des sociétés immobilières), qui pourraient, chacun à leur tour, conduire à l’indisponibilité du financement ou à un manque d’options de financement, peuvent se dérouler. Chacun de ces événements pourrait entraîner pour le Groupe WDP des difficultés d’obtenir un financement dans le cadre de ses lignes de crédit, existantes ou nouvelles, ou sur les marchés de capitaux. Impact potentiel •

Impossibilité de financer (par le biais de capitaux propres ou d’endettement) des acquisitions ou des projets en cours de réalisation ou des coûts additionnels faisant baisser la rentabilité recherchée.

•

Indisponibilité du financement (via le cash-flow ou les facilités de crédit disponibles) pour le paiement des intérêts, du capital et des coûts d’exploitation, et pour le remboursement à l’échéance des emprunts en cours et/ ou des obligations en circulation.

•

Coût additionnel des dettes sous l’effet de l’augmentation des marges bancaires, s’accompagnant d’un impact sur le résultat et les cashflows.

•

Risque financier plus élevé pour la partie des dettes à court terme (15% du total), principalement les billets de trésorerie.

GARANTIES CONTRACTUELLES ET PARAMÈTRES LÉGAUX Dans le cadre de ses relations avec des partenaires financiers, le Groupe WDP est tenu de respecter des paramètres financiers spécifiques qui font partie de certains contrats de crédit et/ou des régimes légaux qui s’appliquent à toutes, ou certaines, entités du Groupe WDP. Le non-respect de ces exigences comporte des risques. Impact potentiel •

Sanctions et/ou contrôle renforcé de l’autorité de régulation si certains paramètres financiers ne sont pas respectés (par exemple, le taux d’endettement légal tel que défini dans l’arrêté royal SIR).

•

Éventuelle résiliation de crédits et atteinte à la confiance des investisseurs et des banquiers en cas de non-respect des engagements contractuels.

•

Toutes ou certaines de ces défaillances pourraient permettre à des créanciers (i) d’exiger le remboursement anticipé de ces dettes et d’autres dettes auxquelles s’applique une disposition de cross default ou de cross acceleration, (ii) de déclarer l’exigibilité de tous les emprunts en cours dans ce cadre et/ou (iii) d’annuler les engagements non utilisés.

WDP Rapport financier annuel

181

RISQUES RÉGLEMENTAIRES CADRE LÉGISLATIF DE LA FBI1 Non-respect ou modification des règles imposées par le régime fiscal transparent appliqué aux activités néerlandaises. Depuis le 1 novembre 2010, via sa filiale WDP Nederland N.V. (WDP NL), WDP bénéficie du statut de fiscale beleggingsinstelling (FBI). Pour information, les conditions d’obtention du statut FBI dépendent, notamment, des activités de la maison-mère ainsi que de sa structure d'actionnariat : une FBI qui n'est pas cotée en bourse, comme WDP NL, doit notamment être à 75 % aux mains de personnes physiques, d’entités non soumises à l'impôt, ou d'une FBI cotée en bourse. À l’époque, le fisc néerlandais a confirmé, dans une convention de règlement, que la maison-mère de WDP NL, WDP, était dispensée d’impôt sur les bénéfices en tant que SIR (à l’époque, SICAFI). En effet, pour WDP l’impôt des sociétés exigible est, d’un point de vue relatif et absolu, quasiment nul puisque ses activités ne sont pas soumises à l’impôt des sociétés.1 Ces dernières années, WDP NL, à la demande de l’administration fiscale néerlandaise, a entamé une discussion sur une autre teneur du test d’actionnariat. Toute en considérant, à l'époque et aujourd'hui, que la gestion, la réglementation et la jurisprudence n’ont pas changé, WDP a toujours collaboré de manière constructive à l'exercice visant à examiner si, dans le cadre du test d'actionnariat, WDP pouvait elle-même être considérée comme FBI. WDP considère que – tout en n’étant pas soumise à l'impôt des sociétés – elle opère, en tant que SIR, au sein d’un régime objectivement comparable à celui de FBI, et qu’elle devrait aussi pouvoir réussir ce test d’actionnariat. Les discussions entre WDP et l'administration fiscale néerlandaise visant à vérifier comment une réponse concrète pouvait être apportée pour maintenir le statut FBI de WDP NL, se sont toujours déroulées de façon constructive2. Par la suite, ces discussions ont été suspendues lorsque l'accord de gouvernement néerlandais d'octobre 2017 a stipulé qu'à partir de 2020, les investissements directs en immobilier néerlandais par une FBI – dont WDP, via sa filiale WDP Nederland N.V. – ne seraient plus autorisés dans le cadre de la suppression prévue de l'impôt sur les dividendes. Début octobre 2018, le gouvernement néerlandais a indiqué le maintien de l’imposition des dividendes et du statut actuel de FBI dans son intégralité. Récemment, l'administration fiscale néerlandaise a indiqué que, pour l’instant, elle ne se souhaite pas donner une teneur précise au test d’actionnariat, car celle-ci dépendra notamment de l’issue de milliers d’affaires en appel entre l’administration fiscale néerlandaise et des fonds de placement étrangers autour de la restitution de l’impôt sur les dividendes, dans le cadre desquelles un arrêt de la Cour de justice européenne et par la suite du Hoge Raad néerlandais est attendu dans le courant de 2020. Par ailleurs, l’État néerlandais examine actuellement si une adaptation ciblée du régime FBI est à terme possible et réalisable au moyen d’une évaluation avec, éventuellement, une modification de politique et/ou réglementation à compter de 2021. Dans un nouveau courrier adressé à WDP, l'administration fiscale néerlandaise a indiqué qu'elle supprimait, dès le 1 janvier 2021, le ruling fiscal accordé, et qu'à partir de ce moment « WDP NL devra répondre à toutes les exigences en vigueur aux Pays-Bas pour le statut de FBI, dont les exigences en matière d'actionnariat. » Impact potentiel •

Perte du statut fiscal et, par conséquent, obligation de remboursement de certains crédits (pour 150 millions d’euros, soit moins de 10% de l’encours des dettes), perte du statut fiscal transparent aux Pays-Bas

•

Impact négatif sur les résultats ou sur la NAV en cas de changements éventuels du régime.

•

WDP évalue la différence entre le statut fiscal transparent FIB et l’imposition normale (pro forma) à maximum 3% du résultat EPRA par action actuel (1,00 euro pour 2020).

CADRE LÉGAL DES SIR3 Non-respect

modification

des

règles

imposées

par

régime

fiscal

transparent

appliqué

aux

activités

belges.

Afin de conserver son statut de SIR, la Société doit respecter plusieurs restrictions relatives aux activités, des obligations de diversification, des restrictions au niveau des filiales, des restrictions concernant le taux d’endettement, des obligations en matière de distribution de bénéfices, des exigences relatives à son actionnariat, des procédures relatives aux conflits d’intérêts, des obligations en matière de bonne gouvernance et d’autres obligations spécifiques telles que stipulées dans la Loi SIR et l’AR du 13 juillet 2014 relatif aux SIR. La capacité de la Société de respecter les conditions requises dépend de sa capacité à gérer avec succès ses actifs et son endettement, et de procédures strictes de contrôle interne. Impact potentiel •

Perte du statut fiscal et remboursement obligatoire de certains crédits et/ou de certaines obligations en conséquence.

•

Impact négatif sur les résultats ou sur la NAV en cas de changements éventuels du régime.

1. Voir le chapitre 3.1 2019, depart excellent du plan de croissance 2019-23 – Transactions et realisations – Faits survenus après la date du bilan. 2. Le faible impôt des sociétés concerne les dépenses rejetées. 3. Pour une information plus spécifique, voir le chapitre 11.1. Annexes – Informations générales concernant le statut de REIT.

Facteurs de risque

182

CADRE LÉGISLATIF DE LA SIIC3 Non-respect ou modification des règles imposées par le régime fiscal transparent appliqué aux activités françaises. La Société bénéficie du statut de Société d’Investissement Immobilier Cotée, ou SIIC, via son établissement fixe en France et via sa filiale française, WDP France S.à.r.l. La capacité à respecter les conditions requises pour avoir le statut de SIIC dépend notamment de la capacité de la Société à gérer correctement ses activités connexes et les actifs qui sont affectés à de telles activités. Il est toujours possible que le cadre législatif ou la politique relative aux SIIC (ou leur interprétation par les autorités compétentes, y compris l’administration fiscale) change, ce qui implique un risque que l’établissement fixe français de la Société, ainsi que la filiale française de la Société, ne puissent plus répondre à toutes les exigences légales, telles que les règles de diversification des actionnaires. En outre, la structure de l’actionnariat de la Société peut subir des changements sur lesquels la Société n’a aucun contrôle et qui ne permettent plus de remplir les conditions du régime de SIIC. Impact potentiel •

Pertes du statut fiscal en cas de non-observation des règles.

•

Impact négatif sur les résultats ou sur la NAV en cas de changements éventuels du régime.

CHANGEMENTS DANS LE CADRE LÉGAL AU SEIN DUQUEL L’ENTREPRISE OPÈRE •

Modifications de la législation en matière d’urbanisme Les autorités publiques et/ou administratives peuvent apporter des modifications réglementaires dans le domaine de l’aménagement du territoire qui, à leur tour, peuvent avoir une influence négative sur la possibilité de mettre en location les bâtiments.

•

Modifications de la législation environnementale Les activités et les biens immobiliers du Groupe WDP sont soumis à plusieurs lois et réglementations relatives à la protection de l’environnement, en ce compris, mais sans limitation, la réglementation en matière de qualité du sol, de l’eau et de l’air, les contrôles des produits dangereux ou toxiques, et les directives relatives à la santé et la sécurité. De telles lois et réglementations peuvent également imposer au Groupe ou à ses clients l’obligation d’avoir certaines autorisations ou permis pour exercer ses ou leurs activités.

•

Risque d’expropriation Le Groupe WDP peut être exposé à une expropriation par les autorités publiques et/ou administratives. Dans ce cas, il est possible que le montant de l’indemnisation soit sensiblement inférieur à la valeur réelle des actifs.

Impact potentiel •

Influence négative sur l’activité, le résultat, la rentabilité, la situation financière et les perspectives et impact négatif sur le modèle opérationnel actuel.

•

Influence possible sur le reporting, les exigences en matière de capital, l’utilisation de produits financiers dérivés, l’organisation de l’entreprise. Par suite, impact sur la transparence, sur les rendements atteints et éventuellement sur la valorisation.

•

Effet défavorable sur les possibilités d’exploitation des bâtiments, avec un impact sur les revenus locatifs et la remise en location, et augmentation des coûts de maintien de l’état d’exploitation. Baisse de la juste valeur du patrimoine immobilier et par conséquent aussi de la NAV. Ralentissement des projets de construction neuve et/ou de rénovation.

•

Perte de valeur de l’investissement et vente forcée à perte.

•

Perte de revenus par manque d’opportunités de réinvestissement.

RISQUES LIÉS À DIVERSES DÉCISIONS POLITIQUES RELATIVES À LA FISCALITÉ OU LA LÉGISLATION EN MATIÈRE DE SUBVENTIONS Différentes décisions prises par des autorités politiques régionales, nationales ou européennes, concernant par exemple la fiscalité ou la législation et la réglementation en matière de subventions (notamment celles qui concernent les investissements dans l’énergie alternative) pourraient avoir un impact négatif important sur les activités. Impact potentiel •

En fonction du domaine dans lequel les décisions sont prises, elles peuvent soit avoir un impact sur les résultats financiers de la société (par exemple en fiscalité) soit sur les investissements, la stratégie et les objectifs prévus.

•

Changement du cadre régulatoire en matière de subvention de l’énergie solaire et/ou de nouveaux prélèvements pour l’énergie renouvelable.

•

Impact potentiel du Brexit sur les clients de WDP et leur demande d’espaces de stockage.

3. Pour une information plus spécifique, voir le chapitre 11.1. Annexes – Informations générales concernant le statut de REIT.

WDP Rapport financier annuel

183

RÉGIME FISCAL De nouvelles lois et réglementations peuvent entrer en vigueur ou les lois et réglementations existantes (notamment les pratiques en vigueur dans l’administration fiscale comme celles stipulées dans la circulaire Ci.RH.423/567.729 du 23 décembre 2004 du ministère belge des Finances relatives à la méthode de calcul de l’exit tax qui stipule, entre autres, que la valeur réelle des actifs immobiliers qui sert au calcul de la base de l’exit tax est déterminée en tenant compte des droits d’enregistrement ou de la TVA applicable à la vente des actifs en question, qui peuvent être différents (notamment inférieurs) de la « valeur réelle » de ces actifs telle qu’elle est enregistrée dans les comptes annuels aux fins des normes IFRS ou leur interprétation et application par les autorités (notamment l’administration fiscale) ou les tribunaux, peuvent faire l’objet de modifications. Impact potentiel •

Obligation potentielle de consentir des dépenses supplémentaires importantes relatives à une ou plusieurs propriétés ou, autrement.

•

impact négatif important sur les activités, les résultats d’exploitation, la rentabilité, la situation financière et les perspectives du Groupe WDP.

RISQUES EN MATIÈRE DE CONTRÔLE INTERNE SYSTÈME DE CONTRÔLE INTERNE INADÉQUAT La conséquence d’un système de contrôle interne inadéquat peut résider dans l’impossibilité, pour les parties concernées (Comité d’audit, compliance officer, risk manager, auditeur interne), de jouer leur rôle, ce qui peut entraîner la non-exécution des procédures de garantie du contrôle interne. Impact potentiel •

Les opérations commerciales ne se déroulent pas de manière ordonnée et prudente, avec des objectifs clairement définis, et les ressources déployées ne sont pas utilisées de manière économique et efficace.

•

La méconnaissance de ce risque entraîne un défaut de protection du patrimoine de la Société.

•

Absence, ou insuffisance, d’intégrité et de confiance dans les informations financières et de gestion.

•

Manque, ou insuffisance, de respect des lois et règlements concernés, des lignes de la politique générale, des plans et des règlements intérieurs.

Facteurs de risque

184

RISQUES EN MATIÈRE DE RESPONSABILITÉ SOCIÉTALE

TRANSPARENCE EN MATIÈRE ESG ET DE RESPONSABILITÉ SOCIÉTALE Risque de manque de transparence des décisions et activités du Groupe WDP ayant un effet sur la société, l’environnement, la politique et/ou les collaborateurs de l’entreprise – ensemble ESG – ou reporting trop restreint dans ce domaine. Il y a une attente claire et persistante de la part du marché des capitaux, au sens large, de la stratégie durable de WDP et des rapports dans le domaine. Impact potentiel •

Influence négative de la pérennité de l’entreprise et de ses activités.

•

Accès plus difficile au marché des actions et au marché des titres de créance à la suite d’évaluation négatives d’agences de notation, entre autres.

•

Hausse de prime par les investisseurs en cas de divulgation mauvaise ou limitée en matière de performances énergétiques et d’empreinte carbone du portefeuille et de la société dans sa totalité.

CAPITAL HUMAIN Risque de rotation des membres du personnel occupant des postes clés. Impact potentiel •

Influence négative sur les relations commerciales.

•

Atteinte à la réputation vis-à-vis de parties intéressées.

•

Perte de dynamisme et d’efficacité dans le processus décisionnel de la direction.

WDP Rapport financier annuel

185

09 COMPTES ANNUELS

Comptes annuels

186 TABLE DES MATIÈRES

Comptes annuels consolidés de l’exercice 2019 188 Compte de résultat 188 État du résultat global 190 Composants du résultat net 190 Bilan - Actif 191 Bilan - Passif 192 Aperçu du flux de trésorerie 193 Aperçu de mutation des capitaux propres consolidés 196

Commentaires 198 I.

Informations générales concernant la Société 198

II.

Base de présentation 198

III.

Règles de valorisation 199

IV.

Valorisations comptables significatives et principales sources d’incertitude en matière d’estimation 206

Informations segmentées – Résultat opérationnel 208

VI.

Informations segmentées – Actifs 210

VII.

Données concernant les filiales 211

VIII.

Aperçu des revenus futurs

IX.

Résultat sur la vente d’ Immeubles de placement de placement 213

Résultat financier 213

XI.

Impôts 214

XII.

Immeubles de placement 214

XIII.

Autres immobilisations corporelles 221

XIV.

Instruments financiers 224

XV.

Actifs détenus en vue de la vente 232

XVI.

Créances commerciales et débiteurs douteux

XVII.

Participations dans des entreprises associées et joint ventures 233

XVIII.

Créances fiscales fiscales et autres actifs courants 233

XIX.

Capital 234

XX.

Provisions 236

XXI.

État des dettes 236

XXII.

Taux d’endettement 237

XXIII.

Autres passifs financiers à court et à long terme 238

XXIV.

Effectif moyen du personnel et répartition des frais de personnel 238

XXV.

Transactions entre entreprises liées 239

XXVI.

Droits et Obligations hors le bilan 239

XXVII.

Relations financières avec des tiers 240

XXVIII.

Faits survenus après la date du bilan

212

232

241

WDP Rapport financier annuel

187

Version abrégée des états financiers statutaires de l’exercice 2019 242 Compte de résultat 242 État du résultat global 244 Composants du résultat net 244 Bilan 245 Traitement statutaire du résultat 247 Obligation de distribution conformément à l’AR du 13 juillet 2014 248 Capitaux propres non distribuables selon l’article 7:212 du Code des sociétés 249 Aperçu de mutation des capitaux propres non consolidés 250

Comptes annuels Comptes annuels consolidés de l’exercice 2019

188

9.1 COMPTES ANNUELS CONSOLIDÉS DE L’EXERCICE 2019 COMPTE DE RÉSULTAT en euros (x 1 000)

FY 2019

Annexe

FY 2018

Revenus locatifs

Loyer

VIII

202 748

175 822

201 788

175 607

Indemnité pour rupture anticipée de bail

961

215

III.

184

-1 816

Charges relatives à la location

Loyer à payer sur locaux loués

440

-1 389

Réductions de valeur sur créances commerciales

XVI

-783

-679

Reprises de réductions de valeur sur créances commerciales

XVI

527

252

202 932

174 006

Résultat locatif net

IV.

Récupération des charges immobilières

Récupération des charges locatives et des taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués

18 226

10 978

Refacturation de charges locatives exposées par le propriétaire

8 940

3 132

Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués

9 286

7 846

-21 238

-13 175

-9 127

-3 287

VI.

Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail

VII.

Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués

Charges locatives exposées par le propriétaire Précomptes et taxes sur immeubles loués VIII.

Autres revenus et dépenses liés à la location

Indemnité de gestion du bien immobilier Autres produits/charges opérationnels Produits de l’énergie solaire

XIII

-12 111

-9 888

16 646

16 061

954

963

1 003

561

14 689

14 537

216 566

187 923

Résultat immobilier IX.

-4 552

-4 059

Frais techniques récurrents

Frais techniques

-4 487

-4 309

- Réparations

-3 424

-3 246

- Primes d’assurances

-1 064

-64

250

Frais techniques non récurrents - Sinistres

-64

250

-656

-831

Commissions d’agence

-162

-313

-318

-352

Honoraires d’avocats et frais juridiques

-176

-167

-2 037

-1 381

XII..

Frais commerciaux

Frais de gestion immobilière

Honoraires versés aux gérants (externes) Charges (internes) de gestion d’immeubles

-382

-249

-1 655

-1 132

Frais immobiliers

-7 245

-6 271

Résultat d’exploitation des immeubles

209 321

181 652

WDP Rapport financier annuel

189

XIV.

Frais généraux de la Société

XV.

Autres produits/charges opérationnels (amortissements et réduction de valeur panneaux solaires)

Résultat d’exploitation (avant résultat sur le portefeuille) XVI.

Résultat sur vente d’immeubles de placement

Ventes nettes d’immeubles (prix de vente – frais de transaction) Valeur comptable des immeubles vendus

-11 034

-10 097

-6 526

-4 937

191 761

166 618

787

14 570

33 718

-14 560

-32 931

285 353

213 811

Variations positives de la juste valeur des immeubles de placement

301 891

246 366

Variations négatives de la juste valeur des immeubles de placement

-16 539

-32 556

477 124

381 215

XVIII.

Variations de la juste valeur des immeubles de placement

XII

Résultat d’exploitation XX.

Revenus financiers

Intérêts et dividendes perçus Autres revenus financiers XXI.

Charges d’intérêt nettes

Charges d’intérêts sur emprunts Intérêts intercalaires activés

453

324

246

173

207

151

-39 411

-32 517

-23 486

-20 933

3 471

4 417

-16 380

-14 787

Autres charges d’intérêt

-3 016

-1 214

XXII.

Autres charges financières

-1 257

-819

Frais bancaires et autres commissions

-52

-48

-1 206

-771

XIV

-29 883

-9 027

-70 099

-42 039

3 117

466

410 142

339 642

-10 672

-5 796

-10 672

-5 796

399 470

333 846

Charges résultant d’instruments de couverture autorisés

Autres charges financières XXIII.

Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs financiers

Résultat financier XXIV.

Participation des filiales associées et des joint ventures au résultat

Résultat avant impôts XXV.

Impôts des sociétés

XXVI.

Exit tax

Impôts Résultat net

Attribuable à : Participations minoritaires Actionnaires du Groupe

5 738

5 063

393 732

328 784

Comptes annuels Comptes annuels consolidés de l’exercice 2019

190

ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL en euros (x 1 000)

FY 2019

FY 2018

I. Résultat net

399 470

333 846

II. Autres éléments du résultat global

983

3 876

G. Autres éléments du résultat global, net d’impôt

983

3 876

983

3 876

400 453

337 722

Revalorisation des panneaux solaires Revalorisation des panneaux solaires des joint ventures Résultat global Attribuable à : Participations minoritaires Actionnaires du Groupe

5 961

4 847

394 492

332 875

COMPOSANTS DU RÉSULTAT NET en euros (x 1 000)

FY 2019

FY 2018

Résultat EPRA

152 374

134 359

Résultat sur le portefeuille (participation des joint ventures incluse) – part du Groupe1

277 423

208 257

Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs financiers – part du Groupe

-29 883

-9 027

-6 183

-4 805

Résultat net (IFRS) – part du Groupe

393 732

328 784

en euros (par action)2

FY 2019

FY 2018

Résultat EPRA

0.93

0,86

Résultat sur le portefeuille (participation des joint ventures incluse) – part du Groupe1

1,69

1,33

Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs financiers – part du Groupe

-0.18

-0,06

Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires (participation des joint ventures inclus) – part du Groupe

-0.04

-0,03

2.40

2,10

FY 2019

FY 2018

Résultat EPRA

0.93

0,86

Résultat sur le portefeuille (participation des joint ventures incluse) – part du Groupe1

1,69

1,33

Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs financiers – part du Groupe

-0.18

-0,06

Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires (participation des joint ventures inclus) – part du Groupe

-0.04

-0,03

2.40

2,10

Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires (participation des joint ventures inclus) – part du Groupe

Résultat net (IFRS) – part du Groupe en euros (par action) (dilué)2

Résultat net (IFRS) – part du Groupe

1. Y compris les impôts différés sur le résultat du portefeuille. 2. Calcul sur la base du nombre moyen pondéré d’actions.

WDP Rapport financier annuel

191 BILAN – ACTIF en euros (x 1 000)

31.12.2019

31.12.2018

4 156 619

3 444 026

422

252

XII

4 002 340

3 299 864

3 646 702

3 036 204

248 713

158 202

106 925

105 457

125 244

120 426

Annexe

I. Actifs non courants B.

Immobilisations incorporelles

Immeubles de placement Immeubles disponibles en vue de la location Développements de projets Autres : réserves foncières

Autres immobilisations corporelles

XIII

Immobilisations corporelles destinées à l’usage propre Autres : panneaux solaires E.

Actifs financiers non courants

XIV

Instruments financiers en juste valeur via le compte de résultat Instruments de couverture autorisés Actifs financiers au prix coûtant amorti Autres

4 234

3 060

121 010

117 366

4 743

7 877

3 252

4 743

4 625 4 625

XXV

4 743

Créances commerciales et autres actifs non courants

XIV

4 162

4 972

Participations dans des filiales associées et des joint ventures

XVII

19 707

10 636

66 171

39 307

5 779

739 739

II. Actifs courants A.

Actifs détenus en vue de la vente Immeubles de placement

5 779

Créances commerciales

XIV, XVI

15 364

9 987

Créances fiscales et autres actifs courants

XVIII

34 249

18 990

Impôts

25 181

17 477

Autres

9 068

1 513

Trésorerie et équivalents de trésorerie

XIV

3 604

1 724

Comptes de régularisation

XIV

7 175

7 867

4 222 790

3 483 333

Total de l’actif

Comptes annuels Comptes annuels consolidés de l’exercice 2019

192 BILAN – PASSIF 31.12.2019

31.12.2018

2 149 861

1 610 516

2 103 917

1 580 521

185 746

176 684

Capital souscrit

197 623

184 952

Frais d’augmentation du capital

-11 877

-8 268

Primes d’émission

876 849

646 286

Réserves

647 590

428 767

Résultat net de l’exercice

393 732

328 784

II.

Participations minoritaires

45 944

29 994

2 072 929

1 872 817

1 707 475

1 577 336

357

359

en euros (x 1 000)

Annexe

Capitaux propres I.

Capitaux propres attribuables aux actionnaires

Capital

XIX

Passifs I.

Passifs non courants

Provisions

Autres B.

Dettes financières non courantes

XIV, XXI, XXII

Établissements de crédit Autres C.

Autres passifs financiers non courants

XIV

Instruments de couverture autorisés Autres passifs financiers à long terme D.

Dettes commerciales et autres dettes non courantes

Impôts différés

II.

Passifs courants

Dettes financières courantes

XXIII

XIV, XXI, XXII

Établissements de crédit Autres C.

Autres dettes financières courantes

XIV

Instruments de couverture autorisés Autres passifs financiers à court terme D.

1 476 586

1 190 709

1 046 974

377 490

429 613

122 501

96 184

81 819

55 188

40 682

40 996

3 061

13 357

4 207

365 454

295 481

286 629

221 165

234 485

219 123

52 143

2 042

168

XIV

51 944

47 314

Autres

51 944

47 314

Fournisseurs

46 920

43 421

Impôts, rémunérations et charges sociales

5 024

3 893

Autres passifs courants

8 300

7 724

Autres F.

359

1 568 199

XXIII

Dettes commerciales et autres dettes courantes Exit tax

357

Comptes de régularisation

XIV

8 300

7 724

18 413

19 110

4 222 790

3 483 333

Total de l’actif

WDP Rapport financier annuel

193

APERÇU DU FLUX DE TRÉSORERIE en euros (x 1 000)

Annexe

Trésorerie et équivalents de trésorerie, bilan d’ouverture Flux de trésorerie nets se rapportant aux activités de l’entreprise Résultat net

FY 2019

FY 2018

1 724

1 231

151 945

141 951

399 470

333 846

Impôts1

10 672

5 796

Charges d’intérêt nettes (charges d'intérêts conform IFRS 16 non inclus)

37 111

32 517

Revenus financiers

-453

-324

Plus-value (+)/moins-value (-) sur les ventes

787

446 810

372 622

XIV

29 883

9 027

3 471

4 417

XII

-285 353

-213 811

7 573

5 823

Flux de trésorerie liés aux activités d'exploitation pour l'ajustement des éléments non monétaires, du fonds de roulement et des intérêts payés Variations de la juste valeur des dérivés financiers Intérêts intercalaires Variations de la juste valeur des immeubles de placement Amortissements et réduction de valeur des immobilisations Participation des filiales associées et des joint ventures au résultat Autres ajustements des éléménts non monétaires Ajustement des éléments non monétaires Augmentation (+) / diminution (-) des besoins en fonds de roulement Intérêts payés Flux de trésorerie nets se rapportant aux activités d’investissement Investissements Paiements des acquisitions d’immeubles de placement Paiements des acquisitions par le biais d’actions de sociétés immobilières

XII

Acquisition autres immobilisations corporelles et incorporelles

-3 117

-466

-885

-1 043

-248 428

-196 053

-6 069

1 107

-40 368

-35 725

-446 072

-289 125

-454 568

-387 718

-443 865

-299 045

-79 756

-10 703

-8 917

Ventes

14 570

33 718

Recettes vente d’immeubles de placement

14 570

33 718

Recettes ventes d’actions de sociétés immobilières Financement aux sociétés non-controlées à 100% Financement aux sociétés non-controlées à 100%

XXV

Remboursement de financement aux sociétés non-controlées à 100% Flux de trésorerie nets se rapportant aux activités de financement

-6 074

64 874

-6 074

-8 126

73 000

296 007

147 667

Contraction de crédits

XXI, XXII

488 073

473 964

Remboursement d’emprunts

XXI, XXII

-330 997

-274 034

Dividendes versés2

-67 580

-52 263

Augmentation de capital

196 510

Augmentation de capital participations minoritaires

10 001

Augmentation (+) ou diminution (-) nette des fonds et équivalents de trésorerie

1 880

493

Trésorerie et équivalents de trésorerie, bilan de clôture

3 604

1 724

1. Y compris les impôts différés sur portefeuille ainsi que les impôts différés. 2. Il s'agit ici uniquement de sorties de trésorerie. Il a en effet en 2019 et 2018 un dividende optionnel, où 56% et 68%, respectivement, des actionnaires ont opté pour le paiement du dividende en actions plutôt qu'en numéraire

Comptes annuels Comptes annuels consolidés de l’exercice 2019

194

APERÇU DE MUTATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDÉS 2019 en euros x (1 000)

01.01.2019

Affectation du résultat de l’exercice 2018 Bénéfice de l'exercice précédent

A. Capital souscrit

176 684

Capital souscrit

184 952

Frais d’augmentation du capital

Transfert du résultat sur le portefeuille et revalorisation des filiales

Transfert des variations de la juste valeur des instruments financier

328 784

-8 268

B. Primes d’émission

646 286

C. Réserves

428 767

Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers (+/-) Réserve du solde des variations de la valeur d’investissement des biens immobiliers (+/-)

412 622

283 723

Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement (-)

-110 805

-69 912

Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la hedge accounting telle que définie en IFRS n’est pas appliquée (+/-)

-42 909

Réserve du solde des écarts de conversion sur actifs et passifs monétaires (+/-)

-184

Réserve pour différences de changes liées à la conversion d’activités à l’étranger Réserve des latences fiscales afférentes à des biens immobiliers sis à l’étranger Autres réserves

-9 027

249 -634 25 522

Résultat reporté des exercices antérieurs

144 906

328 784

-213 811

9 027

C. Résultat net de l’exercice

328 784

-328 784

1 580 521

Total des capitaux propres attribuables aux actionnaires du Groupe Participations minoritaires Total des capitaux propres

29 994 1 610 516

WDP Rapport financier annuel

195

Composants du résultat global Composants du résultat global

Autres

Variations de la juste valeur des panneaux solaires

760

Augmentations de capital

31.12.2019

Dividendes versés et augmentation de capital liée au dividende optionnel

Autres

6 535

2 527

10 025

2 646

197 623

-3 490

-119

-11 877

189 975

40 587

876 849

-110 695

185 746

-28

647 589

34 396

730 741 -180 717

-51 936

-184 249 -634 760 -110 695

881

27 163

-35 304

122 907

393 732

760

5 738

223

399 470

983

196 510

-67 580

-28

2 103 917

10 001

-12

45 944

10 001

-39

2 149 861

Comptes annuels Comptes annuels consolidés de l’exercice 2019

196

APERÇU DE MUTATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDÉS 2018 en euros x (1 000)

01.01.2018

Affectation du résultat de l’exercice 2017 Bénéfice de l’exercice précédent

A. Capital souscrit

168 873

Capital souscrit

176 514

Frais d’augmentation du capital

Transfert du résultat sur le portefeuille et revalorisation des filiales

Transfert des variations de la juste valeur des instruments financiers

-7 641

B. Primes d’émission

545 154

C. Réserves

289 256

235 156

Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers (+/-) Réserve du solde des variations de la valeur d’investissement des biens immobiliers (+/-)

295 099

117 523

Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement (-)

-88 045

-22 760

Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la hedge accounting telle que définie en IFRS n’est pas appliquée (+/-)

-59 379

Réserve du solde des écarts de conversion sur actifs et passifs monétaires (+/-)

-184

Réserve pour différences de changes liées à la conversion d’activités à l’étranger Réserve des latences fiscales afférentes à des biens immobiliers sis à l’étranger Autres réserves

16 470

249 -634 21 918

Résultat reporté des exercices antérieurs

120 232

235 156

-94 763

-16 470

C. Résultat net de l’exercice

235 156

-235 156

1 238 439

Total des capitaux propres attribuables aux actionnaires du Groupe Participations minoritaires Total des capitaux propres

1. Cela concerne l’apparition d’une participation minoritaire à la suite de l’intégration intégrale de WDP Romania SRL. 2. Ceci comprend notamment la correction sur capitaux propres à la suite de l’application anticipée de la norme IFRS 16.

WDP Rapport financier annuel

197

Composants du résultat global Résultat net de l’exercice en cours

Autres

Variations de la juste valeur des panneaux solaires

Augmentations de capital

31.12.2018

Dividendes versés et augmentation de capital liée au dividende optionnel

Participations minoritaires1

Autres2

4 042

3 770

4 449

3 989

184 952

-407

-219

-8 268

176 684

58 123

43 009

646 286

4 091

-99 042

-487

-207

428 767

412 622 -110 805

-42 909

-184 249 -634 4 091

-487 -99 042

25 522 -207

144 906

328 784

4 091

62 165

-52 263

-487

-207

1 580 521

5 063

-215

25 141

29 994

333 846

3 876

24 654

-201

1 610 516

62 165

-52 263

Comptes annuels Commentaires

198

9.2 COMMENTAIRES

I. Informations

générales concernant la Société

WDP est une société immobilière réglementée qui revêt la forme d’une SA. Son siège social est établi à Blakebergen 15, 1861 Wolvertem (Belgique). Son numéro de téléphone est le +32 (0)52 338 400. Les comptes annuels consolidés de la société au 31 décembre 2019 englobent la société et ses filiales.

Normes et interprétations applicables à l’exercice ouvert au 1er janvier 2019 (toutes applicables pour les exercices à compter du 1er janvier 2019) •

•

IFRIC 23 Incertitude relative aux traitements des impôts sur le résultat Amendements à IAS 19 Modification, réduction ou liquidation d'un régime Amendements à IAS 28 Intérêts à long terme dans des entreprises associées et des coentreprises Amendements à IFRS 9 Caractéristiques de remboursement anticipé avec rémunération négative Améliorations annuelles des IFRS cycle 2015-2017

Les comptes annuels ont été établis par le Conseil d’Administration du 25 mars 2020 qui a autorisé leur publication.

•

WDP est cotée sur Euronext Bruxelles et Amsterdam.

•

II. Base

Normes et interprétations nouvelles ou modifiées qui ne sont pas encore entrées en vigueur

de présentation

Les comptes annuels consolidés sont établis conformément aux normes internationales d’information financière (IFRS), telles qu’elles ont été acceptées au sein de l’Union européenne, et aux prescriptions légales et administratives, applicables en Belgique. Ces normes comprennent toutes les normes et interprétations nouvelles et révisées, publiées par le Conseil des normes comptables internationales (IASB) et le Comité d’interprétation des normes internationales d’information financière (IFRIC), dans la mesure où elles s’appliquent aux activités du groupe et aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2019. Les comptes annuels consolidés sont exprimés en milliers euros, arrondis au millier le plus proche. Les exercices 2019 et 2018 y sont présentés. Pour les informations financières historiques concernant l’exercice 2017, nous renvoyons aux rapports annuels de 2018 et 2017.

Plusieurs normes, modifications de normes et interprétations ne sont pas encore entrées en vigueur en 2019, mais peuvent néanmoins être appliquées par anticipation. Sauf mention contraire, WDP n’a pas fait usage de cette possibilité. Dans la mesure où ces nouvelles normes, modifications et interprétations sont pertinentes pour WDP, il est indiqué ci-dessous quelle influence leur application peut avoir sur les comptes annuels consolidés de 2020 et ultérieurement. •

•

Les méthodes comptables sont appliquées de manière cohérente aux exercices présentés. •

•

Amendements à IAS 1 et IAS 8 Modification de la définition du terme « significatif » (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2020) Amendements à IFRS 3 Regroupements d’entreprises (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2020, mais non encore adoptés au niveau européen) Amendements à IFRS 9, IAS 39 et IFRS 7 Réforme des taux d’intérêt de référence (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2020, mais non encore adoptés au niveau européen) Amendements des références au Cadre conceptuel de l’information financière dans les normes IFRS (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2020, mais non encore adoptés au niveau européen) IFRS 17 Contrats d’assurance (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 20211, mais non encore adoptée au niveau européen)

1. L’exposé sondage 2019/4 de juin 2019 propose de reporter la date d'entrée en vigueur dans l’UE au 1er janvier 2022.

WDP Rapport financier annuel

199

III. Règles

d’évaluation

Principes de consolidation Filiales Les filiales sont des entités sur lesquelles l’entreprise exerce un contrôle. Une entreprise exerce donc le contrôle sur la filiale si et seulement si la société mère :

Transactions éliminées de la consolidation Toutes les transactions entre les entreprises du Groupe, les soldes et les bénéfices et pertes non réalisés sur les transactions entre entreprises du Groupe sont éliminés lors de l’établissement des comptes annuels consolidés. Regroupements d’entreprises et goodwill

• •

•

détient le pouvoir sur l’entreprise ; est exposée à, ou a des droits sur des produits variables, du chef de son implication dans l’entreprise ; et a la capacité d’exercer son pouvoir sur l’entité émettrice pour influencer le montant des rendements de l’investisseur.

Les sociétés dans lesquelles le Groupe possède une participation directe ou indirecte de plus de 50 % ou dont elle peut déterminer la politique financière et opérationnelle afin d’obtenir des avantages de leurs activités sont entièrement reprises dans les comptes annuels consolidés du Groupe. Cela signifie que l’actif, le passif et les résultats du Groupe sont intégralement exprimés. Les transactions et les bénéfices intra-groupe sont éliminés à 100 %. Les intérêts minoritaires sont les intérêts dans les filiales qui ne sont pas détenues directement ou indirectement par le Groupe. Joint ventures Les joint ventures sont les entreprises sur lesquelles le Groupe exerce un contrôle conjoint, fixé par une convention contractuelle. Ce contrôle conjoint est d’application lorsque les décisions financières et opérationnelles stratégiques se rapportant à l’activité requièrent un accord unanime de la part des parties qui partagent le contrôle (les participants dans la joint venture). Comme prévu par l’IFRS 11 Partenariats, les résultats et l’incidence sur le bilan des joint ventures I Love Hungaria (dans laquelle WDP détient 50 %), WDP Luxembourg (dans laquelle WDP détient 55 %) et WVI (dans laquelle WDP détient 50 %) sont traités selon la méthode de la mise en équivalence. Les statistiques liées au compte rendu concernant le portefeuille présentent encore la part proportionnelle de WDP dans le portefeuille de I Love Hungaria, WDP Luxembourg et WVI. Le résultat des transactions avec les joint ventures mentionnées ci-avant n’est pas éliminé à concurrence de la part dans le Groupe WDP, mais est intégralement reconnu dans le résultat (plus précisément, sous les rubriques Résultat d’exploitation (avant résultat sur portefeuille et Résultat financier).

Lorsque WDP acquiert le contrôle d’un ensemble intégré d’activités et d’actifs, comme défini dans la norme IFRS 3 Regroupements d’entreprises, les actifs identifiables, les obligations et les obligations conditionnelles de l’entreprise acquise sont comptabilisés à leur juste valeur à la date d’acquisition. Le goodwill (fonds de commerce) représente la différence positive entre le coût d’acquisition et la part du Groupe dans la valeur réelle de l’actif net acquis. Si cette différence est négative (goodwill négatif), elle est immédiatement comptabilisée dans le résultat après une réévaluation des valeurs. Après la comptabilisation initiale, le goodwill n’est pas amorti, mais soumis à un test de dépréciation (impairment test) qui est effectué chaque année avec les unités génératrices de trésorerie auxquelles le goodwill a été attribué. Si la valeur comptable d’une unité génératrice de trésorerie dépasse la valeur intrinsèque, la perte de valeur qui en résulte sera comptabilisée dans le résultat et portée en premier lieu en déduction du goodwill éventuel et ensuite aux autres actifs de l’unité, proportionnellement à leur valeur comptable. Une dépréciation du goodwill n’est pas comptabilisée au cours d’un exercice ultérieur. Devises étrangères Les comptes annuels individuels de chaque membre du groupe sont présentés dans l’unité monétaire de l’environnement économique premier dans lequel l’entité est active (sa devise fonctionnelle). Pour l’établissement des comptes annuels consolidés, les résultats et la position financière de chaque entité sont exprimés en euro, c’est-à-dire la devise fonctionnelle de la société mère, et les devises pour la présentation des comptes annuels consolidés. Transactions en devises étrangères Les transactions en devises étrangères sont immédiatement comptabilisées au taux de change à la date des transactions. Les actifs et les passifs monétaires en devises étrangères sont convertis au cours de clôture. Les différences de taux de change réalisées et non réalisées sont comptabilisées dans le compte de résultat, sauf celles

Comptes annuels Commentaires

200

qui se rapportent aux prêts entre les entreprises du groupe et qui répondent à la définition d’un investissement net dans une activité étrangère. Dans ce cas, les différences des cours de change sont comptabilisées dans une composante séparée des capitaux propres et sont traitées dans le compte de profits et pertes après défaisance d’un investissement net. Activités étrangères Les actifs et les passifs sont convertis au cours de clôture, hormis les biens immobiliers qui sont convertis au cours historique. Le compte de résultat est converti au cours moyen de l’exercice. Les différences de conversion qui en résultent sont comptabilisées dans une composante distincte des capitaux propres. Ces différences de conversion sont comptabilisées dans le compte de résultat lorsque l’entité étrangère est aliénée, vendue ou liquidée. Immeubles de placement Les terrains et les bâtiments qui sont conservés pour obtenir des revenus locatifs à long terme sont repris en tant qu’immeubles de placement. Les immeubles de placement sont valorisés lors de la première comptabilisation au prix d’acquisition, en ce compris les frais de transaction et les dépenses directement attribuables. Les terrains qui sont conservés dans le but de lancer des développements de projet sur ceux-ci en vue d’une location ultérieure et d’une plus-value à terme, mais pour lesquels il n’existe encore aucun plan de construction ou développement de projet concret (comme visé dans la définition des développements de projets) (réserves foncières) sont également considérés comme placement immobilier. Les droits d'utilisation comptabilisés au bilan pour la concession ou l’emphytéose ou les contrats de location de ce genre (à la suite de l’entrée en vigueur de la norme IFRS 16), sont également considérés comme un immeuble de placement. Les frais de financement qui sont directement attribuables à l’acquisition d’un immeuble de placement sont également activés. Lorsque pour un actif déterminé, des moyens spécifiques sont prêtés, les frais de financement effectifs dudit prêt sont activés au cours de la période, sous déduction des éventuels revenus de placement provenant du placement provisoire dudit prêt. Après la comptabilisation initiale, la valorisation des immeubles de placement se fait conformément à la norme IAS 40 à la

juste valeur (fair value). Du point de vue du vendeur, la valorisation doit être comprise moyennant la déduction des droits d’enregistrement. Les experts immobiliers indépendants qui assurent la valorisation périodique des biens des SIR estiment que pour les transactions se rapportant à des immeubles en Belgique dont la valeur globale est inférieure à 2,5 millions d’euros, il convient de tenir compte de droits d’enregistrement de 10 à 12,5 %. Selon les régions où lesdits biens sont situés (10 % pour la Région flamande et 12,5 % pour la Région de Bruxelles-Capitale et la Région wallonne). Pour les transactions se rapportant à des bâtiments dont la valeur globale est supérieure à 2,5 millions d’euros, les experts immobiliers indépendants ont estimé la moyenne pondérée des droits de mutation à 2,5 %. Cela est dû à l’utilisation d’un éventail de méthodes de transfert de propriété en Belgique. Ce pourcentage sera revu et adapté annuellement, si nécessaire, par tranche de 0,5 %. Les experts confirmeront le pourcentage à déduire retenu dans leurs rapports périodiques destinés aux actionnaires. En ce qui concerne les bâtiments sis à l’étranger, les experts immobiliers tiennent compte des droits d’enregistrement locaux théoriques. Les estimations sont effectuées tous les trois mois, à la juste valeur. Cela signifie que les frais de transaction de 2,5 % sont comptabilisés via le compte de résultat conformément à IAS 40. Selon l’AR SIR, elles doivent être reprises dans les réserves adéquates à la fin de l’exercice. Les biens immobiliers qui sont construits ou développés pour être utilisés ultérieurement comme immeubles de placement (développement de projet) sont comptabilisés à la rubrique Immeubles de placement à la juste valeur. Après la comptabilisation initiale, les projets sont évalués à la juste valeur. Cette juste valeur prend en compte les risques substantiels liés au développement. Dans ce cadre, il doit être satisfait à tous les critères suivants : les coûts nécessités par le projet sont clairement établis, tous les permis nécessaires à la mise en œuvre du projet ont été obtenus et une partie substantielle du développement de projet est prélouée (signature définitive du contrat de bail). Cette évaluation à la juste valeur (fair value)-est basée sur l’évaluation effectuée par l’expert immobilier indépendant (selon les méthodes et les hypothèses usuelles) et tient compte des frais restant (à l’inclusion d’une estimation des frais imprévus) à supporter pour mener le projet à terme. Toutes les charges qui sont directement liées à l’acquisition ou à la construction de biens immobiliers, et toutes les autres dépenses d’investissement sont comptabilisées dans le prix

WDP Rapport financier annuel

201

coûtant du projet de développement. Conformément à IAS 23, les frais de financement qui sont directement imputables à la construction ou l’acquisition d’un immeuble de placement sont activés sur la période précédant la mise en état de l’immeuble en vue de sa location. L’activation des frais de financement en tant qu’élément du prix coûtant d’un actif entrant en ligne de compte doit débuter à partir du moment où : • • •

des dépenses sont faites pour l’actif ; des frais de financement sont consentis ; des activités sont en cours pour préparer l’actif à son utilisation voulue.

Les activités qui sont nécessaires pour préparer l’actif à son usage voulu excèdent la simple construction physique de l’actif. Elles comprennent aussi les travaux techniques et administratifs avant le début de la construction proprement dite, par exemple les activités ayant trait à l’obtention des autorisations.

Autres immobilisations corporelles Généralités Les autres immobilisations corporelles sont évaluées à leur prix coûtant moins les amortissements et moins-values accumulés. Le prix coûtant comprend tous les frais directement attribuables et la partie pertinente des frais indirects qui ont été encourus pour préparer l’actif en vue de son emploi. Les futures dépenses pour les réparations sont immédiatement comptabilisées dans le résultat, à moins qu’elles n’accroissent les futurs bénéfices économiques de l’actif. La méthode d’amortissement linéaire est appliquée sur la durée d’utilisation estimée de l’actif. La durée d’utilisation et la méthode d’amortissement sont revues au moins une fois par an au terme de chaque exercice. Les immobilisations corporelles sont amorties suivant les pourcentages d’amortissement suivants : •

Ces activités ne comprennent toutefois pas le maintien d’un actif si aucune production ou aucun développement modifiant la situation de l’actif n’ont lieu :

• • • •

•

les frais de financement qui sont faits notamment alors que les terrains sont préparés en vue de leur utilisation sont activés pendant la période au cours de laquelle les activités s’y rapportant ont lieu ; d’autre part, les frais de financement qui sont faits au cours de la période où le terrain est conservé à des fins de construction sans qu’aucune activité de développement n’ait lieu, n’entrent pas en ligne de compte pour l’activation.

L’activation des frais de financement est suspendue durant les longues périodes au cours desquelles le développement actif est suspendu. L’activation n’est pas suspendue pendant une période où des travaux techniques et administratifs d’envergure sont exécutés. L’activation n’est pas interrompue non plus lorsqu’un report provisoire constitue une partie nécessaire du processus destiné à préparer un actif pour son usage voulu ou sa vente.

•

installations, machines et outillage : 10-33 % ; matériel roulant : 10-33 % ; matériel et mobilier de bureau : 10-33 % ; ordinateurs : 10-33 % ; installation de projection : 20 % ; autres immobilisations corporelles : 10-20 %.

Panneau solaire Ceux-ci sont valorisés sur la base du modèle de revalorisation conformément à la norme IAS 16 Immobilisations corporelles. Après la comptabilisation initiale, il convient de comptabiliser l’actif dont la juste valeur peut être déterminée de manière fiable, à concurrence de la valeur revalorisée, soit la juste valeur au moment de la revalorisation moins les éventuels amortissements ultérieurs accumulés et les pertes sur les moins-values particulières ultérieures accumulées. La juste valeur est déterminée sur la base de la méthode d’escompte des produits futurs. La durée d’utilisation des panneaux solaires est estimée à trente ans, sans tenir compte de valeur résiduelle. La plus-value lors du démarrage d’un nouveau site est comptabilisée dans une composante distincte des capitaux propres.

Les bénéfices réalisés/pertes sur la vente sont inclus dans le compte de résultat dans la rubrique Résultat sur la vente d’immeubles de placement. Le résultat réalisé est déterminé

Les moins-values sont également comptabilisées dans cette composante, sauf si elles sont réalisées ou si la juste valeur tombe en deçà du coût initial moins les amortissements cumu-

conformément à IAS 40 et correspond à la différence entre le prix de vente et la juste valeur établie lors de la dernière valorisation. Ce résultat réalisé est reconnu au moment où l’acte notarié relatif à la vente est passé.

lés. Dans ces derniers cas, elles sont comptabilisées dans le résultat. Dans ces derniers cas, elles sont comptabilisées dans le résultat.

Comptes annuels Commentaires

202

Contrat de bail WDP en tant que preneur Au début de la période de location, les contrats de location (à l’exception des contrats de location d'une durée de maximum 12 mois et des contrats de location dans le cadre desquels la valeur de l’actif sous-jacent est faible) sont comptabilisés au bilan en tant que droits d’utilisation et obligations inhérentes à la location à la valeur actuelle des futurs paiements au titre des contrats de location. Tous les droits d’utilisation qui sont classifiés en tant qu’immeubles de placement sont ensuite évalués à la juste valeur, conformément aux règles d’évaluation décrites au point Immeubles de placement. Les loyers minimaux sont repris partiellement comme frais de financement et partiellement comme amortissement de l’obligation en cours de manière à ce que cela résulte en un intérêt périodique constant sur le solde restant de l’obligation. Les charges financières sont directement imputées à charge du résultat. Les loyers conditionnels sont traités comme charges dans les périodes où ils sont exécutés. WDP en tant que bailleur Si un contrat de bail répond aux conditions d’un bail financier (suivant la norme IFRS 16), WDP reconnaîtra, en tant que bailleur, le contrat de bail dès le début dans le bilan comme une créance pour un montant égal à l’investissement net dans le contrat de bail. La différence entre ce dernier montant et la valeur comptable du bien loué (à l’exclusion de la valeur du droit résiduel détenu par WDP) au début du contrat de bail sera reconnue dans le compte de résultat de cette période. Chaque paiement périodique effectué par le preneur sera partiellement reconnu par WDP comme un remboursement de capital et partiellement comme un produit financier, sur la base d’un rendement périodique constant pour WDP. Le droit résiduel détenu par WDP sera reconnu à sa juste valeur à chaque date du bilan. Cette valeur augmentera chaque année et correspondra au terme du contrat de bail à la valeur de marché du droit de propriété complet. Ces augmentations seront reconnues sous la rubrique Variations de la juste valeur des immeubles de placement dans le compte de résultat.

Une moins-value particulière est comptabilisée lorsque la valeur comptable d’un actif, ou l’unité génératrice de trésorerie à laquelle l’actif appartient, est plus élevée que la valeur réalisable. La valeur réalisable est la valeur la plus élevée entre la valeur intrinsèque et la juste valeur moins les frais de vente. La valeur intrinsèque est la valeur actualisée des futurs flux de trésorerie prévus de l’utilisation poursuivie d’un actif et de son aliénation au terme de sa durée d’utilisation sur la base d’un taux d’escompte qui considère les valorisations de marché actuelles pour la valeur temporelle de l’argent et les risques qui sont inhérents à l’actif. La juste valeur moins les frais de vente est le montant pouvant être obtenu de la vente d’un actif dans le cadre d’une transaction objective d’affaire entre des parties indépendantes bien informées entre lesquelles il existe un accord de volonté, après déduction des frais d’aliénation. Pour un actif qui ne génère pas en soi d’importants flux de trésorerie, la valeur réalisable est déterminée par l’unité génératrice de trésorerie à laquelle l’actif appartient. Si la valeur comptable d’un actif ou d’une unité génératrice de trésorerie est plus élevée que la valeur réalisable, le surplus est immédiatement repris dans le compte de résultat comme une moins-value particulière. Les moins-values particulières comptabilisées au cours des exercices précédents sont retirées si une augmentation ultérieure de la valeur réalisable peut être liée de manière objective à une circonstance ou un événement qui a eu lieu après que la moins-value particulière a été comptabilisée. Les moins-values particulières sur le goodwill ne sont pas comptabilisées. Instruments financiers

À la date du bilan, on vérifie pour les actifs corporels et incorporels du Groupe s’il existe une indication que la valeur comptable d’un actif est plus élevée que la valeur réalisable.

Immobilisations financières Tous les actifs financiers sont portés au bilan ou sortis de celui-ci à la date de transaction lorsque l'acquisition ou la vente d’un actif financier s’effectue dans le cadre d’un contrat dont les conditions prescrivent la livraison de l’actif dans le délai prescrit sur le marché concerné ou convenu, et sont valorisés à la juste valeur augmentée des frais de transaction, à l’exception des actifs financiers à la juste valeur avec modifications de valeur dans le compte de profits et pertes, initialement valorisés à la juste valeur.

Si pareilles indications sont présentes, la valeur réalisable de l’actif doit être évaluée. Le goodwill est soumis chaque année à un test de moins-value particulière, peu importe s’il existe une indication.

Les actifs financiers sont classés dans l’une des catégories prévues par l’IFRS 9 Instruments financiers sur la base tant du modèle d’exploitation de l’entité pour la gestion des actifs financiers que des caractéristiques des flux de trésorerie

Moins-values particulières

WDP Rapport financier annuel

203

contractuels de l’actif financier et sont déterminés lors de leur comptabilisation initiale. Cette classification détermine la valorisation des actifs financiers pour les bilans futurs : prix coûtant amorti ou juste valeur. Actifs financiers en juste valeur via le compte de résultat Les actifs financiers sont classés comme étant à la juste valeur avec modifications de valeur via le compte de résultat (JVMPP) lorsqu’ils sont détenus à des fins commerciales. Les actifs financiers à la juste valeur avec modifications de valeur via le compte de résultat sont valorisés à la juste valeur, raison pour laquelle les produits et charges en découlant sont comptabilisés dans le résultat. Un actif financier est repris sous cette catégorie lorsqu’il a été acquis essentiellement en vue d’une revente à court terme. Les dérivés font également partie de la catégorie à la juste valeur avec modifications de valeur via le compte de résultat, à moins qu’ils ne soient considérés comme couverture et qu’ils soient effectifs. Actifs financiers au prix coûtant amorti Les actifs financiers au prix coûtant amorti sont des instruments financiers non dérivés qui sont détenus au sein d’un modèle d’exploitation mis en place pour détenir des actifs financiers afin de recevoir des flux de trésorerie contractuels (Held to collect) et les conditions contractuelles de l’actif financier donnent, à certaines dates, lieu à des flux de trésorerie qui concernent uniquement des versements de capital et d’intérêts sur le capital non réglé (Solely Payments of Principal and Interest – SPPI). Font partie de cette catégorie : la trésorerie et les équivalents de trésorerie, les créances à long terme et les créances commerciales. Les équivalents de trésorerie sont des placements à court terme extrêmement liquides qui peuvent immédiatement être convertis en un montant connu d’espèces, et qui ont une durée originale de maximum trois mois et qui ne comportent aucun risque substantiel de modification de valeur. Les équivalents de trésorerie détenus par WDP sont exclusivement composés de dépôts bancaires et sont par conséquent totalement évalués au prix coûtant amorti. Passifs financiers Les passifs financiers sont classés comme passifs financiers à la juste valeur via le compte de résultat ou comme passifs financiers au prix coûtant amorti. Passifs financiers à la juste valeur via le compte de résultat Les passifs financiers sont classés comme étant à la juste valeur via le compte de résultat lorsqu’ils sont détenus à des fins commerciales. Pour WDP, cela concerne spécifiquement les Interest Rate Swaps pour lesquels aucune comptabilité de couverture n’est appliquée dans la mesure où ils possèdent une juste valeur négative. Les passifs financiers à la juste

valeur via le compte de résultat sont valorisés à la juste valeur, raison pour laquelle les produits et charges en découlant sont comptabilisés dans le résultat. Un passif financier est repris sous cette catégorie s’il a été acquis essentiellement en vue d’une revente à court terme. Les dérivés font également partie de la catégorie à la juste valeur via le compte de résultat, à moins qu’ils ne soient considérés comme couverture et qu’ils soient effectifs. Passifs financiers valorisés au prix coûtant amorti Les passifs financiers au prix coûtant amorti, en ce compris les créances, sont initialement valorisés à la juste valeur, après déduction des frais de transaction. Après leur comptabilisation initiale, ils sont valorisés au prix coûtant amorti. Les passifs financiers du Groupe valorisés au prix coûtant amorti comprennent les dettes financières non courantes (dette bancaire, dette de leasing, emprunt obligataire), les autres passifs non courants, les dettes financières courantes, les dettes commerciales et les dividendes à payer dans les autres passifs courants. Instruments de capitaux propres Les instruments de capitaux propres émis par le Groupe sont classés en fonction de la réalité économique des accords contractuels et des définitions d’un instrument de capitaux propres. Un instrument de capitaux propres est tout contrat qui comprend l’intérêt restant dans l’actif du Groupe, après déduction de toutes les obligations. Les méthodes comptables se rapportant à des instruments de capitaux propres sont décrites ci-dessous. Les instruments de capitaux propres émis par l’entreprise sont comptabilisés pour le montant des sommes reçues (après déduction des frais d’émission directement attribuables). Dérivés Le Groupe utilise des dérivés afin de limiter les risques relatifs à des taux d’intérêt défavorables qui résultent des activités opérationnelles, financières et de placement dans le cadre de son activité. Le Groupe n’utilise pas ces instruments à des fins spéculatives, ne conserve pas de dérivés et n’émet pas de dérivés à des fins commerciales (trading). Les dérivés sont valorisés à la juste valeur conformément à la norme IFRS 9. Les dérivés qui sont actuellement utilisés par WDP ne sont pas qualifiés comme transactions de couverture. Par conséquent, les modifications de la juste valeur sont immédiatement reprises dans le résultat. Ces dérivés sont repris dans les actifs ou passifs financiers avec modifications de la juste valeur via le compte de résultat.

Comptes annuels Commentaires

204

Actifs détenus en vue de la vente Les immobilisations et les groupes d’actifs qui sont aliénés sont classés comme Actifs détenus en vue de la vente si leur valeur comptable sera principalement réalisée dans le cadre d’une transaction de vente et non par l’utilisation poursuivie de ceux-ci. Cette condition est uniquement remplie lorsque la vente est très probable et que l’actif (ou le groupe d’actifs qui est aliéné) est immédiatement disponible pour la vente dans son état actuel. La direction doit s’être engagée dans un projet de vente de l’actif (ou du groupe d’actifs qui est aliéné), qui, selon les attentes, entre en ligne de compte pour la comptabilisation en tant que vente accomplie dans un délai d’un an après la date de la classification. Une immobilisation (ou un groupe d’actifs qui est aliéné) classée comme conservée pour la vente est comptabilisée à la valeur la plus basse entre sa valeur comptable et sa juste valeur moins les frais de vente. Un immeuble de placement destiné à la vente est valorisé de la même manière que les autres immeubles de placement (à la juste valeur). Ces immeubles de placement sont présentés séparément dans le bilan. Provisions

pensions de tous les travailleurs eu égard aux services qu’ils ont rendus au cours de la présente période de service ou au cours des périodes de service précédentes. Les cotisations sont comptabilisées comme charges lorsqu’elles sont dues, et sont alors comptabilisées dans les coûts de personnel. Pour le personnel qui possède un contrat de service fixe, les rémunérations, les primes supplémentaires, les indemnités de départ, les indemnités de licenciement et de rupture de contrat sont comptabilisées dans le compte de profits et pertes dans la période à laquelle elles se rapportent. Revenus Les revenus locatifs comprennent les loyers et les produits qui s’y rapportent directement, comme les indemnités de rupture anticipée de bail. Les produits sont valorisés à la juste valeur de l’indemnité qui est perçue ou sur laquelle un droit a été obtenu. Les produits sont uniquement comptabilisés lorsqu’il est probable que les avantages économiques reviendront à l’entité et qu’ils peuvent être déterminés avec une certitude suffisante. Les revenus locatifs et les autres revenus et frais sont comptabilisés dans le compte de résultat dans les périodes auxquelles ils se rapportent.

Une provision est comptabilisée lorsque : •

•

l e Groupe a une obligation – susceptible d’être invoquée juridiquement ou de fait – existante suite à un événement passé ; il est probable qu’un débit de moyens sera requis pour liquider l’obligation ; et le montant de l’obligation peut être estimé de manière fiable.

Les indemnités de rupture anticipée de contrats de bail sont immédiatement comptabilisées dans le résultat de l’exercice. Les revenus de la vente d’électricité verte au locataire, de la vente d’électricité verte au bailleur et de certificats verts sont comptabilisés au moment où l’électricité verte est produite. Charges

Le montant repris à titre de provision est la meilleure estimation à la date du bilan des dépenses nécessaires pour satisfaire à l’obligation existante, escomptée éventuellement si la valeur temporelle de l’argent entre en ligne de compte. Récompenses du personnel

Les frais liés à la location concernent les moins-values et les reprises sur provisions à inscrire dans les créances commerciales qui sont comptabilisées dans le résultat si la valeur comptable est supérieure à la valeur de réalisation estimée et le loyer à payer pour les actifs loués.

La société possède un certain nombre de régimes à cotisations définies.

Les charges locatives et les impôts sur les bâtiments loués et la récupération de ces charges concernent des frais qui suivant la loi ou les usages sont à charge du preneur. Le proprié-

Un régime de cotisations définies est un plan de retraite en vertu duquel la société verse des cotisations fixes. La société n’a aucune obligation (susceptible d’être invoquée juridiquement ou de fait) de verser des cotisations supplémentaires si le fonds ne devait pas disposer d’actifs suffisants pour payer les

taire imputera ou non ces frais au preneur conformément aux accords contractuels conclus avec le preneur. Les autres revenus et dépenses liés à la location comprennent l’imputation des commissions de gestion aux preneurs, ainsi

WDP Rapport financier annuel

205

que les autres revenus qui ne tombent pas sous les revenus locatifs (dont les revenus provenant de l’énergie solaire).

Pour le calcul des impôts sur le gain fiscal de l’exercice, les taux d’imposition en vigueur à la date du bilan sont utilisés.

Les frais généraux sont des frais qui sont liés à la gestion et au fonctionnement général de WDP. Il s’agit notamment de frais généraux administratifs, de frais de personnel liés à la gestion générale, d’amortissements d’actifs utilisés pour la gestion générale.

L’exit tax – l’impôt sur la plus-value suite à la fusion d’une SIR avec une société qui n’est pas une SIR – est déduite de la plus-value de revalorisation fixée en cas de fusion et est comptabilisée comme un passif.

Les frais liés aux travaux exécutés dans les bâtiments sont comptabilisés de différentes manières, selon le type de travaux : •

•

travaux d’entretien et de réparation : les coûts d’entretien et de réparation sont comptabilisés comme frais courants de la période comptable à la rubrique Charges immobilières, étant donné que ces frais n’accroissent pas les avantages économiques futurs attendus du bâtiment et n’apportent pas de fonctionnalité supplémentaire ou n’améliorent pas le niveau de confort à l’intérieur du bâtiment ; travaux d’amélioration et de rénovation : il s’agit de travaux exécutés de façon occasionnelle dans le but d’ajouter des fonctionnalités au bâtiment et qui accroissent considérablement les avantages économiques futurs attendus. Les coûts de ces travaux (matériaux, honoraires d’entrepreneurs, études techniques, coûts internes, honoraires d’architectes et intérêts payés pendant la période de construction) sont capitalisés. Exemples : installation d’un nouveau système de climatisation, remplacement de toiture, rénovation importante de la totalité ou d’une partie du bâtiment. Les chantiers de construction pour lesquels des coûts sont capitalisés sont préalablement identifiés selon les critères mentionnés ci-dessus.

Impôts sur le résultat Le statut de la SIR prévoit un statut fiscal transparent attendu qu’elle est uniquement assujettie aux impôts sur des éléments spécifiques du résultat comme, par exemple, sur les dépenses rejetées et les avantages anormaux et bénévoles. Aucun impôt de société n’est payé sur le bénéfice qui provient des locations et les plus-values réalisées. Les impôts sur le résultat de l’exercice comprennent les impôts dus et imputables sur l’intervalle de relevé en cours et les précédents intervalles de relevé, les impôts différés ainsi que l’exit tax due. La charge fiscale est comptabilisée dans le compte de résultat à moins qu’elle ne se rapporte à des éléments qui sont immédiatement comptabilisés dans les capitaux propres. Dans ce dernier cas, l’impôt est également comptabilisé à charge des capitaux propres.

En général, les obligations fiscales reportées (créances fiscales) sont comptabilisées pour toutes les différences temporaires (imputables) imposables. Ces créances et obligations ne sont pas comptabilisées si les différences temporaires découlent de la première comptabilisation du goodwill ou de la première comptabilisation (autrement que dans un regroupement d’entreprises) d’autres actifs ou obligations. Les créances fiscales reportées sont comptabilisées pour autant qu’il soit probable qu’un bénéfice fiscal sera disponible qui permettra de régulariser la différence temporaire imputable. Les créances fiscales reportées sont réduites lorsqu’il n’est plus probable que l’avantage fiscal s’y rapportant sera réalisé.

Comptes annuels Commentaires

206

IV. Valorisations

comptables significatives et principales sources d’incertitude en matière d’estimation

Valorisations significatives lors de l’établissement des états financiers •

•

Déterminent s’il y a contrôle, contrôle conjoint ou influence significative sur les placements (voir annexe III. Règles d’évaluation). Déterminent si une entité qui détient des immeubles de placement est une entreprise et, par conséquent, déterminer, lors de l’acquisition d’une entité de ce type, si celle-ci est considérée comme un regroupement d’entreprises, au sens de la norme IFRS 3. Par l’acquisition par phases de WDP Romania, par laquelle WDP a augmenté le pourcentage de participation, à partir de janvier 2018, de 51 % à 80 %, WDP a pris le contrôle sur WDP Romania. Cette acquisition a débouché sur la consolidation intégrale de cette filiale. Compte tenu de la définition actuelle d’une entreprise au sens de la norme IFRS 3 et des lignes directrices y afférentes – à savoir concernant la présence de processus substantiels – la direction a conclu que WDP Romania n’est pas une entreprise. Cette appréciation s’inscrit également dans la lignée des dernières évolutions prévues de la définition d’une entreprise qui prévoit, au cas où pratiquement la totalité de la juste valeur de l’actif acquis est contenu dans un portefeuille d’actifs similaires, cet actif n’est pas considéré comme une entreprise. Dans le cas de l’acquisition par phases d’une filiale qui n’est pas considérée comme une entreprise, aucune revalorisation de la participation existante n’a été comptabilisée et la rémunération payée a été attribuée à l’actif identifiable acquis et, de ce fait, à la totalité des immeubles de placement. Déterminent si des instruments financiers dérivés peuvent être qualifiés de hedge accounting. Le Groupe n’a pas d’instruments de couverture qualifiés de la sorte et donc les évolutions de la fair value des instruments de couverture sont comptabilisées via le compte de résultat (voir annexe XIV. Instruments financiers).

Détermination de la fair value des placements immobiliers La juste valeur (fair value) des placements immobiliers est déterminée par des experts immobiliers indépendants conformément à la réglementation sur les SIR (voir annexe XII. Immeubles de placement).

Hypothèses adoptées pour la détermination de la juste valeur des panneaux solaires WDP a réalisé un important investissement dans l’énergie solaire. Après la comptabilisation initiale, les panneaux solaires (PV) installés sur les toits sont évalués selon le modèle de revalorisation de la norme IAS 16 et comptabilisés à l’actif sous la rubrique Autres immobilisations corporelles. Cette revalorisation est directement comptabilisée en capitaux propres. Il n’y a pas de bonnes pratiques en matière de méthode d’évaluation de cette catégorie d’actifs. La juste valeur des installations PV est calculée à l’aide du modèle de valorisation sur la base des futurs flux de trésorerie (voir annexe XIII. Autres immobilisations corporelles). Hypothèses adoptées pour la détermination du passif financier conformément à la norme IFRS 16 Pour certains investissements, WDP ne détient pas la nue-propriété, mais uniquement l’usufruit, par le biais d’une concession, une emphytéose ou d’autres droits de ce genre. Cela signifie concrètement qu’un passif financier a été constitué conformément à l’IFRS 16. Cette obligation financière se rapporte à la valeur actuelle de tous les futurs paiements inhérents aux contrats de location. Quelques évaluations et estimations sont effectuées dans le cadre de la détermination de la valeur actuelle de ces futurs paiements inhérents aux contrats de location, notamment pour déterminer la durée de la concession (en fonction des possibilités de prolongation contractuelles de la concession et de la durée de vie économique du bien dont l’évaluateur immobilier tient compte dans la détermination de la juste valeur) et du taux d’intérêt incrémental en tant que taux d’escompte des paiements inhérents aux contrats de location. Le taux d’escompte utilisé pour la détermination de cette obligation a été basé sur une combinaison de la courbe d’intérêt et d’un spread en fonction du risque de crédit de WDP, tous deux conformes à la durée restante du droit d’utilisation sous-jacent (voir annexe XIV. Instruments financiers). La courbe d'intérêt est à cet égard basée sur des données de marché observables. Le spread est basé sur des opérations récentes de WDP et ensuite actualisé sur la base des évolutions du marché et extrapolé en fonction du délai. Il s’agit par conséquent d’un élément non observable. Pour une analyse de sensitivité de ce taux d’escompte, nous renvoyons à l’annexe XIV. Instruments financiers.

WDP Rapport financier annuel

207

Comptes annuels Commentaires

208

Informations segmentées – Résultat opérationnel

FY 2019 en euros (x 1 000)

Revenus locatifs1

III.

Charges relatives à la location Résultat locatif, moins les charges liées à la location

Belgique

Pays-Bas

France

Roumanie

Montants non affectés

Total IFRS

71 346

96 204

6 929

28 269

202 748

-85

356

-171

184

71 261

96 560

7 013

28 098

202 932

IV.

Récupération des charges immobilières

Récupération des charges locatives et des taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués

8 154

1 577

1 344

7 152

18 226

VI.

Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail

VII.

Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués

-8 367

-3 711

-1 414

-7 746

-21 238

VIII.

Autres revenus et dépenses liés à la location2

9 957

3 808

143

2 737

16 646

Résultat immobilier

81 004

98 234

7 086

30 241

216 566

IX.

Frais techniques

-1 767

-2 444

-133

-207

-4 552

Frais commerciaux

-528

-68

-146

-656

XII..

Frais de gestion immobilière

-1 413

-315

-32

-277

-2 037

Charges immobilières

-3 708

-2 674

-232

-630

-7 245

Résultat d’exploitation des immeubles

77 296

95 560

6 853

29 611

209 321

XIV.

Frais généraux de la Société

-11 034

XV.

Autres produits/charges opérationnels (amortissements et réduction de valeur panneaux solaires)

-3 382

-1 425

-1 719

-6 526

Résultat d’exploitation (avant résultat sur le portefeuille)

73 914

94 135

6 853

27 892

-11 034

191 761

XVI.

Résultat sur vente d’immeubles de placement

-3

XVIII.

Variations de la juste valeur des immeubles de placement

124 965

134 488

5 719

20 181

285 353

Résultat d’exploitation

198 891

228 623

12 573

48 070

-11 034

477 124

1. Dans le portefeuille WDP, le risque maximum lié aux locataires s’élève à 6% au maximum et le risque maximum par site est inférieur à 3%. Voir également 3.3.1 2019, départ excellent du plan de crois 2. Les produits de l’énergie solaire s’élevaient à 14 689 millions d’euros en 2019 par rapport à 14 537 millions d’euros en 2018. Les produits ont été réalisés en Belgique (8 537 millions d’euros en 2019 d’euros en 2018). Ils font partie de la rubrique VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location. 3. Les joint ventures sont traitées selon la méthode de la mise en équivalence conformément à l’IFRS 11 Partenariats. Le tableau indique le résultat opérationnel (avant les frais généraux et selon la p équivalence IFRS.

WDP Rapport financier annuel

209

FY 2018 Luxembourg3

Autres joint ventures3

Belgique

Pays-Bas

France

Roumanie

Montants non affectés

Total IFRS

Luxembourg3

Autres joint ventures3

1 481

68 411

81 833

6 946

18 632

175 822

947

-4

-1 281

101

-135

-500

-1 816

-91

1 476

67 129

81 934

6 810

18 132

174 006

855

6 932

1 813

1 388

845

10 978

-63

-7 438

-2 992

-1 461

-1 285

-13 175

-15

-2

10 083

3 463

127

2 387

16 061

76 707

84 219

6 919

20 079

187 923

870

-2

-66

-1

-1 564

-1 762

-224

-509

-4 059

-45

-4

-1

-578

-122

-147

-831

-5

-2

-1 396

-12

-15

-1 381

-1

-72

-1

-3 538

-1 841

-384

-508

-6 271

-51

-2

1 429

-1

73 169

82 377

6 535

19 571

181 652

819

-4

-388

-14

-10 097

-340

-12

-2 680

-1 599

-658

-4 937

1 041

-16

70 489

80 778

6 535

18 913

-10 097

166 618

479

-16

-248

1 039

-4

787

3 860

76 969

110 191

8 839

17 811

213 811

512

4 901

-16

147 210

190 969

16 414

36 720

-10 097

381 215

991

-16

ssance 2019-23 – Commentaire sur le portefeuille immobilier consolidé. et 8 710 millions d’euros en 2018), aux Pays-Bas (3 789 millions d’euros en 2019 et 3 440 millions d’euros en 2018) et en Roumanie (2 362 millions d’euros en 2019 et 2 387 millions

participation proportionnelle de WDP) et le réconcilie ensuite avec la participation proportionnelle dans le résultat de ces entités, telle que rapportée selon la méthode de la mise en

La base de segmentation choisie en vue du reporting au sein de WDP est la région géographique. Cette base de segmentation distingue les marchés géographiques sur lesquels

des caractéristiques économiques comparables à l’intérieur de ces segments. Les décisions commerciales sont prises à ce niveau et plusieurs indicateurs clés de performance (tels

WDP opère en Europe. L’activité de WDP est scindée en cinq régions.

que revenus locatifs et taux d’occupation) sont ainsi suivis.

Cette base de segmentation est importante pour WDP, étant donné que la nature de l’activité, la clientèle, etc. présentent

Il n’est pas jugé pertinent par WDP d’appliquer une deuxième clé de segmentation, étant donné que l’activité se concentre principalement sur la location de sites logistiques.

Comptes annuels Commentaires

210

VI. Informations

segmentées – Actifs1

31.12.2019 en euros (x 1 000)

Belgique

Pays-Bas

France

Roumanie

Total IFRS

Luxembourg

Autres jointventures

Immeubles de placement

1 319 613

1 922 433

125 553

634 742

4 002 340

40 676

5 423

Bâtiments existants

1 248 711

1 762 102

125 079

510 809

3 646 702

29 510

Projets en cours de réalisation pour le compte de la société

55 882

111 868

80 963

248 713

11 166

5 423

Réserves foncières

15 020

48 462

474

42 969

106 925

4 293

1 486

5 779

563

63 023

45 528

16 694

125 244

1 939

135

2 159

4 233

61 083

45 393

14 534

121 010

Belgique

Pays-Bas

France

Roumanie

Total IFRS

Luxembourg

Autres jointventures

Immeubles de placement

1 150 603

1 582 434

119 547

447 279

3 299 864

27 498

2 298

Bâtiments existants

1 119 197

1 443 905

119 073

354 029

3 036 204

26 870

Projets en cours de réalisation pour le compte de la société

13 369

92 781

52 052

158 202

627

2 298

Réserves foncières

18 038

45 748

474

41 198

105 457

739

1 881

65 962

38 699

15 766

120 426

2 237

196

627

3 060

63 725

38 502

15 138

117 366

Actifs détenus en vue de la vente Autres immobilisations corporelles Immobilisations corporelles destinées à l’usage propre Autres : panneaux solaires

31.12.2018 en euros (x 1 000)

Actifs détenus en vue de la vente Autres immobilisations corporelles Immobilisations corporelles destinées à l’usage propre Autres : panneaux solaires

1. Y compris les projets de développement conformes à la norme IAS 40.

WDP Rapport financier annuel

211

VII. Données

concernant les filiales

Partie du capital

31.12.2019

31.12.2018

100%

Dénomination et adresse complète du siège Entreprises intégralement reprises dans la consolidation WDP France SARL - rue Cantrelle 28 - 36000 Châteauroux - France WDP Nederland N.V. - Hoge Mosten 2 - 4822 NH Breda - Pays-Bas

100%

avec participation dans WDP Development NL S.A. - Hoge Mosten 2 4822 NH Breda - Nederland1

100%

80%

Eurologistik 1 Freehold BV - Blakebergen 15 - 1861 Wolvertem - België2

100%

BST-Logistics SA – Blakebergen 15 – 1861 Wolvertem – Belgique63

100%

WDP Invest SA - Blakebergen 15 - 1861 Wolvertem - Belgique4

100%

WDP Romania SRL - Office Center Equilibrium - Strada Gara Herstrau 2, Etaj 10 077190 Bucarest - Roumanie

Joint ventures I Love Hungaria SA - Mechelsesteenweg 64, Bus 401 - 2018 Antwerpen (Anvers) Belgique5

50%

WDP Luxembourg SA - Parc Logistique Eurohub Sud - 3434 Dudelange - Luxembourg6

55%

WVI GmbH - Tillypark 1 - 86633 Neuburg a.d. Donau - Allemagne7

50%

1. WDP Development NL S.A. a été créée en août 2011 sous forme de société de développement permanente pour le compte de WDP Nederland S.A 2. Le 7 juin 2013, WDP a acquis 100% des actions d’Eurologistik 1 Freehold, qui détient les droits sur un site logistique existant à Vilvorde. Cette transaction n’est pas considérée comme un regroupement d’entreprises. 3. Il s’agit d’une joint venture constituée en avril 2017 entre WDP SA et le développeur de projets Thys Bouwprojecten pour assurer le développement du site de Westerlo, Nijverheidsstraat 13. Au début du mois de juillet 2018, WDP a acquis les 50% d’actions restantes de Thys Bouwprojecten. Par conséquent, WDP détient aujourd’hui 100% des parts de BST-Logistics NV. La société a fusionné avec WDP SA le 5 août 2019. 4. WDP Invest SA a été créé le 19 juillet 2019 et est une filiale à 100% de WDP SA. 5. Il s’agit d’une joint venture constituée en mai 2015 entre WDP SCA et le promoteur immobilier L.I.F.E. NV en vue de la reconversion du bâtiment Hungaria à Leuven. 6. Il s’agit d’une joint venture qui détient les droits sur le site Eurohub Sud, dont les pouvoirs publics luxembourgeois détiennent 45% et dont WDP a acquis 55% des actions le 13 octobre 2017 dans le but de poursuivre le développement du site. 7. Le 18 décembre 2019, WDP a acquis, via sa filiale à 100% WDP Invest SA, une participation de 50% dans les actions de WVI GmbH, une joint venture avec VIB Vermögen.

I love Hungaria SA, WDP Luxembourg SA et WVI sont les joint ventures du Groupe, consolidées selon la méthode des mises en équivalence. Conformément au rapportage interne du Groupe WDP, ces informations sont toujours données dans la proportion qu’elles représentent. Le Chief Operating Decision Maker prend les décisions de gestion sur la base des informations fournies sous cette forme. Il n’y a pas d’écart à réconcilier entre la valeur reprise au bilan selon la méthode des mises en équivalence et la part proportionnelle des capitaux propres de ces joint ventures, ni de dividendes versés par ces joint ventures, ni aucune limite aux transferts de liquidités vers d’autres sociétés du Groupe.

WDP SA a acquis 100% des parts de BST-Logistics SA qui est, depuis début juillet 2018, également entièrement consolidée. Auparavant, cette entité était comptabilisée selon la méthode de mise en équivalence. En décembre 2019, WDP a acquis, via sa filiale à 100% WDP Invest SA, une participation de 50% dans les actions de WVI GmbH, une joint venture avec VIB Vermögen. Dans les informations segmentées, WDP Luxembourg SA est traitée séparément compte tenu de la répartition géographique. I Love Hungaria et WVI sont reprises à la rubrique Autres joint ventures.

Comptes annuels Commentaires

212

VIII. Aperçu

des revenus futurs

en euros (x 1 000)

FY 2019

FY 2018

à un an au plus

215 379

189 251

à plus d’un an et à moins de cinq ans

581 765

486 037

à plus de cinq ans

675 361

602 475

1 472 505

1 277 763

Revenus locatifs futurs (y compris les produits de l’énergie solaire) dont l’échéance est

Total

Ce tableau comprend un aperçu des revenus locatifs (y compris les produits de l’énergie solaire) conformément aux contrats de bail en cours. Ceux-ci sont basés sur les loyers indexés qui seront perçus jusqu’à la date d’échéance finale convenue dans les contrats de bail. L’impact de l’indexation des loyers représente respectivement 1,7% et 1,4% pour les exercices 2019 et 2018. Les revenus locatifs ont augmenté de 15,2% par rapport à l’année passée. Cela provient principalement de la forte croissance du portefeuille (voir également 3.1 2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 – Transactions et réalisations). Contrat de bail type Généralement, les loyers sont payés d’avance tous les mois (parfois trimestriellement). Ils sont indexés chaque année à la date anniversaire du contrat de bail. Selon les dispositions contractuelles, les impôts et les taxes (précompte immobilier compris), la prime d’assurance et les frais communs sont imputés au locataire, qui est tenu de verser chaque mois une provision à cet effet en plus de son loyer. Un décompte des dépenses effectives lui est ensuite envoyé chaque année. Afin de garantir le respect des obligations qui sont imposées au locataire en vertu du contrat, le locataire est tenu d’apporter une garantie locative qui revêt la plupart du temps la forme d’une garantie bancaire pour six mois.

Au début du contrat, les parties font appel à un expert indépendant chargé d’établir un état des lieux contradictoire. À l’expiration du contrat, le locataire est tenu de restituer le bien loué dans l’état décrit dans l’état des lieux établi au début du contrat sous réserve de l’usure normale. Un état des lieux de sortie est établi. Le locataire est responsable de la réparation des dommages constatés et de l’indisponibilité éventuelle de ces locaux pendant la réparation dudit dommage. Il est interdit au locataire d’exercer des activités à risque dans le bien loué, sauf moyennant l’accord écrit préalable de WDP. Le cas échéant, WDP peut exiger que le locataire prenne certaines mesures de précaution. Si le locataire a exercé une activité à risque pendant la durée du contrat, il est tenu avant la fin du contrat, de faire procéder à une étude informative du sol et au cas où une pollution du sol serait constatée, il sera responsable de toutes les éventuelles obligations d’assainissement et tous les dommages consécutifs. Le locataire se charge lui-même d’obtenir son permis d’exploitation et d’environnement. Un refus ou le retrait de ses autorisations ne donne pas lieu à la résiliation ou à l’annulation du contrat. Le locataire ne peut céder son contrat ou sous-louer les locaux loués par lui sans l’accord écrit préalable de WDP. En cas d’accord concernant la cession d’un contrat de bail, le locataire initial demeure solidairement responsable vis-à-vis de WDP. Le locataire a l’obligation de faire enregistrer à ses frais le contrat.

WDP Rapport financier annuel

213

IX. Résultat

sur la vente d’immeubles de placement

en euros (x 1 000)

Ventes nettes d’immeubles (prix de vente - frais de transaction)

FY 2019

FY 2018

14 570

33 718

-14 560

-32 931

787

FY 2019

FY 2018

Revenus financiers

453

324

Intérêts et dividendes perçus

246

173

Valeur comptable des immeubles vendus Résultat sur la vente d’immeubles de placement

Une plus-value de 0,01 million d’euros a été réalisée. En 2019, les sites de Sint-Niklaas, Boortmeerbeek (Leuvensesteenweg 238), Leuven – Wilsele, une partie du site d’Anderlecht et une partie du site de Leuven (Vaart 25-35) ont été cédés.

X. Résultat

financier

en euros (x 1 000)

Autres revenus financiers

207

151

Charges d’intérêt nettes

-39 411

-32 517

Charges d’intérêts sur emprunts

-23 486

-20 933

3 471

4 417

-16 380

-14 787

-2 300

-716

-1 214

-1 257

-819

Intérêts intercalaires activés Charges résultant d’instruments de couverture autorisés Charges d’intérêts relatives aux dettes de leasing comptabilisées conformément à IFRS 16 Autres charges d’intérêt Autres charges financières Frais bancaires et autres commissions

-52

-48

-1 206

-771

Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs financiers

-29 883

-9 027

Résultat financier

-70 099

-42 039

Autres charges financières

Les commentaires sur le Résultat financier se trouvent sous

La politique en matière de risque pratiquée par WDP dans le

3.2.1, 2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 – Résultats financiers – Commentaire sur le compte de résultat consolidé 2019 (schéma analytique).

cadre de sa politique financière est présentée au chapitre 8. Facteurs de risque. Les dérivés actuellement utilisés par WDP ne sont pas considérés comme des transactions de couverture. Par conséquent, les modifications de la juste valeur sont immédiatement reprises dans le résultat.

Comptes annuels Commentaires

214

XI. Impôts

Exercice 2019

Exercice 2018

Impôts des sociétés et exit tax

-1 724

-1 589

Impôts différés

-7 972

-3 695

en euros (x 1 000)

Précompte mobilier sur les dividendes devant être versés par les filiales Total

XII.. Immeubles

-975

-511

-10 672

-5 796

de placement1

MOUVEMENTS DURANT L’EXERCICE 31.12.2019

en euros (x 1 000)

Niveau selon IFRS Juste valeur au terme de l’exercice précédent Investissements Nouvelles acquisitions Acquisition d’immeubles de placement par le biais de transactions d’actions2 Reports vers actifs détenus en vue de la vente Aliénations

Belgique

Pays-Bas

France

Roumanie

Total IFRS

Luxembourg

1 150 603

1 582 434

119 547

447 279

3 299 864

27 498

55 792

122 951

287

147 562

326 593

9 318

6 600

84 047

19 719

110 366

-18 348

-1 487

-19 835

Variation de la juste valeur

124 964

134 488

5 719

20 181

285 353

3 860

Variation latente sur les immeubles existants (+/-)

118 556

126 838

5 719

16 798

267 911

2 981

Variation latente sur les immobilisations en cours (+/-)

6 409

7 650

3 383

17 442

879

1 319 613

1 922 433

125 553

634 742

4 002 340

40 676

Valeur d’acquisition

922 005

1 560 014

106 693

592 724

3 181 435

37 209

Valeur assurée

855 764

1 129 696

94 800

433 680

2 513 940

23 687

71 346

96 204

6 929

28 269

202 748

1 481

Juste valeur au terme de l’exercice

Revenus locatifs en 2019 en euros (x 1 000)

31.12.2018

WDP Rapport financier annuel

215

Belgique

Pays-Bas

France

Roumanie

1 000 694

1 282 310

121 022

2 404 027

12 324

Investissements

21 281

162 596

595

91 783

276 256

12 683

Comptabilisation initiale du droit d’utilisation des contrats de location (IFRS 16)

24 000

16 166

1 285

41 451

1 964

Niveau selon IFRS Juste valeur au terme de l’exercice précédent

Nouvelles acquisitions

Total IFRS

Luxembourg

3 495

11 206

72 142

86 843

38 796

264 259

303 055

-14 633

-10 910

-25 543

-35

Variation de la juste valeur

76 969

110 191

8 839

17 811

213 811

513

Variation sur les immeubles existants (+/-)

76 844

101 055

8 839

17 898

204 636

669

126

9 136

-87

9 174

-157

1 150 603

1 582 434

119 547

447 279

3 299 864

27 498

Valeur d’acquisition

877 960

1 354 503

106 406

425 443

2 764 312

27 891

Valeur assurée3

810 713

940 675

90 816

312 274

2 154 478

22 607

68 411

81 833

6 946

18 632

175 822

947

Acquisition d’immeubles de placement par le biais de transactions d’actions2 Reports vers actifs détenus en vue de la vente Aliénations

Variation latente sur les immobilisations en cours (+/-) Juste valeur au terme de l’exercice

Revenus locatifs en 2018

Roumanie

3 134 772

-134 772

1. Y compris les projets de développement conformes à la norme IAS 40. 2. La différence avec le montant indiqué dans l’aperçu du flux de trésorerie est due au fait que la reprise de la société impliquait également la reprise du fonds de roulement. 3. La valeur assurée correspond à la valeur à neuf du bâtiment pour laquelle 100% du portefeuille d’actifs est assurée. Hors foncier.

Les dépenses en capital ont trait aux investissements effectués dans le cadre des nouvelles acquisitions, des développements de projets et des investissements de la société au sein du portefeuille existant (pour de plus amples détails, voir 3.1 2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 – Transactions et réalisations). Le portefeuille immobilier est valorisé à la juste valeur. La détermination de la juste valeur se fait à partir de données non observables. Il en résulte que les actifs dans les immeubles de placement entrent dans le niveau 3 de la hiérarchie de la juste valeur déterminée dans la norme IFRS. En 2019, aucun changement n’est intervenu au niveau de la hiérarchie de la juste valeur. Pour information, le niveau 1 de la hiérarchie de la juste valeur prévoit que la valeur soit calculée sur la base des cours cotés (non modifiés) sur un marché actif pour des actifs ou des passifs

identiques, alors que le niveau 2 se fonde sur d’autres données que celles du niveau 1, lesquelles peuvent être directement ou indirectement dérivées des actifs ou passifs concernés. Tous les actifs sont valorisés en fonction de leur niveau d’utilisation le plus élevé et le meilleur étant donné que dans aucun cas cette utilisation n’est inférieure au niveau le plus élevé et le meilleur. Les variations positives de la juste valeur des immeubles de placement s’expliquent par le renforcement du rendement de l’immobilier logistique et les plus-values latentes sur les développements de projets. Après addition de la valeur locative de marché estimée pour les parties non louées, le taux de rendement locatif brut se monte au 31 décembre 2019 à 6,3%, soit un pourcentage stable par rapport à 6,7% à la fin de 2018.

Comptes annuels Commentaires

216

En 2019, WDP a identifié un volume d’investissements nets d’environ 550 millions d’euros (panneaux solaires compris), Ces investissements ont été réalisés sur les différents marchés domestiques : Benelux, France et Roumanie. Pour une description détaillée des acquisitions individuelles et des projets (loués préalablement) réalisés ou en cours de réalisation, voir 3.1 2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 – Transactions et réalisations.

Le tableau ci-dessous donne une comparaison entre le revenu locatif annuel pour ces bâtiments et les loyers effectivement perçus en 2019 (l’année de l’acquisition de ces bâtiments) depuis leur acquisition. En 2019, la décision a également été prise de céder les sites non stratégiques à Leuven et Boortmeerbeek. En 2019, ces sites généraient des loyers d’un montant d’environ 686 400 euros.

BIENS ACQUIS en euros (x 1 000)

Pays

Revenus locatifs annuels

Revenus locatifs effectifs

Zwolle, Galvaniweg Hasselt, Hanzeweg 18-22

2 460

1 360

630

Deventer, Nering Bögelweg 40

912

Cluj-Apahida

936

4 938

2 059

Total

1. Méthodologie d’évaluation L’estimation d’un site consiste dans la détermination de la valeur de ce site à une date donnée, c’est-à-dire du prix auquel le site pourra probablement être négocié entre des acquéreurs et des vendeurs bien informés et consentants, sans qu’il n’y ait à tenir compte d’une quelconque convention particulière entre eux. Cette valeur est la valeur d’investissement si cette valeur correspond au prix total à payer par l’acquéreur, majoré d’éventuels frais de transactions, ou de TVA lorsqu’il s’agit

d’une acquisition soumise à la TVA. La juste valeur, au sens du référentiel IAS/IFRS, s’obtient en soustrayant de la valeur d’investissement une part appropriée des frais de transaction et /ou de la TVA. Pour le calcul de la variation de la juste valeur, les frais de transaction théoriques locaux sont déduits de la valeur d’investissement. Pour chaque pays, ces droits sont en moyenne les suivants : Belgique : 2,5 %, Pays-Bas : 6,2%, France : 4,9%, Luxembourg : 7% et Roumanie : 1,5 %.

WDP Rapport financier annuel

217

NON OBSERVABLES DANS LA DÉTERMINATION DE LA JUSTE VALEUR1

Niveau selon IFRS

Classification selon la répartition géographique

Belgique

Pays-Bas

France

Roumanie

Luxembourg

Juste valeur 31.12.2019 en euros (x 1 000)

1 329 891

1 923 918

125 553

634 742

40 676

Méthode d’évaluation

Intrants 31.12.2019

Fourchette (min./ max.) (Moyenne pondérée) 31.12.2019

Taux d’escompte & Capitalisation revenus

VLE (en euros/m²)2

21-115 euros/m² (43 euros/m²)

Taux d’escompte

3,8% – 7,6% (5,5%)

Croissance attendue du loyer (inflation)

1,25%-1,25% (1,25%)

Facteur de capitalisation (rendement exigé)

4,2% – 8,3% (6,0%)

Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première échéance)

2 mois – 27,3 ans (4,3 ans)

Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance finale)

6 mois – 27,3 ans (6,4 ans)

VLE (euros/m²)2

25-85 euros/m² (48 euros/m²)

Croissance attendue du loyer (inflation)

1,85%-1,85% (1,85%)

Facteur de capitalisation (rendement exigé)

4,0%-8,9% (5,0%)

Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première échéance)

5 mois - 15,5 ans (6,2 ans)

Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance finale)

3 mois - 15,5 ans (6,7 ans)

VLE (euros/m²)2

38-40 euros/m² (39 euros/m²)

Facteur de capitalisation (rendement exigé)

5,2% – 7,3% (5,8%)

Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première échéance)

1 an - 10 ans (4,0 ans)

Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance finale)

3,3 ans – 10 ans (6,4 ans)

VLE (euros/m²)2

24-72 euros/m² (47 euros/m²)

Facteur de capitalisation (rendement exigé)

7,2%-9% (7,5%)

Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première échéance)

9 mois – 12 ans (6,7 ans)

Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance finale)

9 mois – 27,6 ans (8,6 ans)

VLE (euros/m²)2

58-58 euros/m² (58 euros/m²)

Facteur de capitalisation (rendement exigé)

5,5%-6,0% (5,7%)

Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première échéance)

4 an - 13 ans (9 ans)

Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance finale)

5 ans – 15 ans (10,6 ans)

Capitalisation revenus

1. Pour d’autres intrants non observables qui ne sont pas repris dans le tableau ci-dessus, nous renvoyons au chapitre 7.1. Rédaction des rapports selon les standards reconnus – Indicateurs clés de la performance EPRA – IV. Données locatives et taux de vacance (différence entre la valeur locative attendue et réelle), 3.3.1 2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 – Rapport immobilier – Aperçu des projets en exécution (coût out-of-pocket escompté pour le développement de projets) et 3.3.1 2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 – Rapport immobilier- Principales informations sur les biens (année construction et superficie pouvant être louée en m²). Cet aperçu indique des intrants non observables pour la détermination de la juste valeur des bâtiments existants du portefeuille immobilier et des projets en exécution. 2. Pour la VLE, il a été tenu compte uniquement des loyers des espaces disponibles. La fourchette importante (min./max.) s’explique par la diversité des types d’espaces de stockage (du stockage extérieur aux entrepôts réfrigérés).

Comptes annuels Commentaires

218

2. Sensibilité des évaluations La sensibilité de la juste valeur en fonction des modifications des intrants significatifs non observables utilisés dans la détermination de la juste valeur des objets classés au niveau

3 selon la hiérarchie IFRS juste valeur est (ceteris paribus) est la suivante :

INTRANT SIGNIFICATIF NON OBSERVABLE Impact sur la juste valeur en cas de : baisse

hausse

VLE (en euros/m²)

négatif

positif

Taux d’escompte

positif

négatif

Rendement exigé

positif

négatif

Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première échéance)

négatif

positif

Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance finale)

négatif

positif

Taux d’occupation (EPRA)

négatif

positif

Croissance attendue du loyer (inflation)

négatif

positif

En outre, une hausse (baisse) de la durée restante du contrat de bail entraîne généralement une baisse (hausse) du taux d’escompte (et du rendement exigé). Une hausse (baisse) du taux d’occupation peut entraîner hausse (baisse) du taux d’escompte (et du rendement exigé). En outre, la sensibilité de la juste valeur du portefeuille peut être estimée comme suit (par une approche ceteris paribus): une hausse (baisse) de 1 % des revenus locatifs entraîne une

hausse (baisse) de la juste valeur du portefeuille d’environ 35 millions d’euros (ceteris paribus). Une hausse (baisse) du rendement exigé de 25 points de base entraîne une baisse (hausse) de la juste valeur du portefeuille d’environ 180 millions d’euros (ceteris paribus).

WDP Rapport financier annuel

219

3. Processus d’évaluation Le processus d’évaluation au sein de WDP adopte une approche centralisée dans laquelle la politique et les procédures relatives aux estimations de l’immobilier sont réalisées par le CEO et le CFO, après approbation par le Comité d’audit. Par la même occasion, l’expert indépendant assigné aux différentes parties du portefeuille immobilier est désigné. Généralement, des contrats sont conclus pour une période renouvelable de trois ans avec exigence de double rotation comme visé dans la Loi du 12 mai 2014 dans le cadre des SIR (voir 10.6. Document permanent – Expert immobilier). Les critères de sélection comprennent notamment la connaissance du marché local, la réputation, l’indépendance et l’assurance des standards professionnels les plus élevés. Les honoraires des experts immobiliers sont fixés pour la durée de leur mandat et ne sont pas liés à la valeur des biens estimés. Dans chaque pays, nous avons recours à des experts indépendants, pour veiller à ce que les spécificités de chaque région géographique et donc le caractère paneuropéen et diversifié du portefeuille immobilier soient correctement rendus. Le portefeuille immobilier est évalué chaque trimestre par

Expert immobilier

Localisation

Stadim Jones Lang LaSalle Cushman & Wakefield CBRE

des experts immobiliers indépendants. Les méthodes d’évaluation sont déterminées par les experts externes et fondées sur une approche multicritères. L’expert immobilier indépendant détermine la valeur de marché réelle sur la base d’un modèle discounted cash flow, une méthodologie de capitalisation des revenus et/ou en fonction de transactions commerciales comparables. En outre, les estimations obtenues de la sorte sont comparées avec le rendement initial et les points de comparaison disponibles via des transactions récentes portant sur des biens comparables (dont ceux achetés par WDP cette même année). Le cycle d’évaluation sur l’exercice comprend une visite du site après laquelle un rapport d’estimation détaillé est établi pour chaque bien individuel ainsi que trois desktop reviews qui reflètent et intègrent les nouvelles données fournies par WDP relativement à la situation locative ainsi que les principales hypothèses liées aux intrants significatifs non observables.

Juste valeur (en euros x 1 000)

Partie du portefeuille

Belgique1

795 453

20%

Belgique

534 438

13%

Pays-Bas

1 308 169

32%

Pays-Bas

615 749

15%

BNP Paribas Real Estate

France

125 553

CBRE

Roumanie

634 742

16%

Jones Lang LaSalle

Luxembourg

Total

1. Y compris la part proportionnelle d’I Love Hungaria dans le portefeuille.

40 676

4 054 781

100%

Comptes annuels Commentaires

220

Les experts immobiliers indépendants ont intégralement accès à toutes les données quantitatives et qualitatives liées au portefeuille immobilier. Le Group controller assure le contact permanent et l’échange d’informations avec les experts immobiliers (tels que contrats de bail, informations liées au taux d’occupation, échéances, investissements, coûts d’entretien et de réparation, etc.). En outre, deux fois par an, les plans d’asset management sont discutés en détail pour chaque bien par le CEO, le Country Manager et les experts. À la réception des rapports d’estimation trimestriels, tous les écarts matériels (positifs et négatifs) en termes absolus et relatifs sont comparés par rapport aux quatre derniers trimestres et analysés par le group controller et le CFO. Sur cette base, le CEO, le CFO et les experts respectifs mènent une discussion approfondie visant à ce que toutes les données liées aux

sites soient précisément et intégralement reflétées dans les estimations, une attention spéciale étant portée aux projets de développement immobiliers. Les experts immobiliers réalisent une estimation indépendante du profil du cash-flow futur et précisent le risque par une combinaison de plusieurs projections de cash-flows (par exemple hausse de loyers, vacance, incitants, investissements, etc.) et les rendements exigés ou les taux d’escompte appliqués. Ensuite, les estimations finales sont présentées au Comité d’audit.

WDP Rapport financier annuel

221

XIII. Autres

immobilisations corporelles

MOUVEMENTS DURANT L’EXERCICE

31.12.2019

en euros (x 1 000) Panneau solaire

Niveau selon IFRS

Au terme de l’exercice précédent Investissements

Autres1

n.r.

117 366

3 060

31.12.2018

Total IFRS

n.r.

Panneau solaire

Autres1

Total IFRS

Roumanie

n.r.

120 426

93 799

2 077

95 876

8 885 0

9 187

1 862

11 049

7 754

975

8 729

Nouvelles acquisitions

Acquisitions par le biais de transactions d’actions

16 874

548

17 422

-8 885

Aliénations

-28

-5 543

-688

-6 232

-1 061

-512

-1 573

983

3 876

Amortissements et réduction de valeur

-6 526

-688

-7 215

-4 937

-512

-5 449

Au terme de l’exercice

121 010

4 234

125 244

117 366

3 060

120 426

Valeur d’acquisition

115 575

7 367

122 942

101 058

6 246

107 304

Variation de la juste valeur Plus-values

1. Par Autre il convient d’entendre : Installations, machines et équipement, mobilier et matériel roulant et Autres immobilisations corporelles.

VALEUR ASSURÉE – PANNEAUX SOLAIRES Classification selon la répartition géographique

Valeur assurée (en euros x 1 000)

Belgique

Pays-Bas

Roumanie

17 363

28 639

12 365

Belgique

Pays-Bas

Roumanie

MÉTHODOLOGIE D’ÉVALUATION - PANNEAUX SOLAIRES Classification selon la répartition géographique

Niveau selon IFRS

61 083

45 393

14 534

Revenus 20191 (en euros x 1000)

Juste valeur au 31.12.2019 (en euros x 1 000)

8 537

3 789

2 362

dont certificats verts

7 595

2 061

1 912

942

1 728

450

dont électricité verte (diminuée des coûts y afférents)

Comptes annuels Commentaires

222

Belgique

Pays-Bas

Roumanie

Méthode d’évaluation

Taux d’escompte

Ensoleillement implicite

Dans le modèle, le calcul est basé sur un ensoleillement implicite de 950 heures par an fondé sur les statistiques météorologiques et sur les données relatives à une population du parc qui atteignait 39 sites au 31 décembre 2019.

Dans le modèle, le calcul est basé sur un ensoleillement implicite de 900 heures par an fondé sur les statistiques météorologiques et sur les données relatives à une population du parc qui atteignait 41 sites au 31 décembre 2019.

Dans le modèle, le calcul est basé sur un ensoleillement implicite de 1 250 heures par an fondé sur les statistiques météorologiques et sur les données relatives à une population du parc qui atteignait 4 sites au 31 décembre 2019.

Certificats verts (GSC)

En Flandre, les certificats verts (CV) sont attribués à chaque projet par le VREG (Vlaamse Regulator van de Elektriciteits- en Gasmarkt ou régulateur flamand des marchés du gaz et de l’électricité) moyennant un prix fixe par certificat pendant une période de vingt ans. Pour les sites opérationnels, le niveau de prix des certificats varie entre 93 et 450 euros par MWh.

Les subsides sont octroyés par le RVO (Rijkstdienst voor Ondernemend Nederland, le Service fédéral pour l’entrepreneuriat néerlandais) à chaque projet pour une période de quinze ans. Le montant maximal de ces subsides par MWh produit dépend du moment de l’introduction de la demande et a été défini de sorte que le produit maximal, subsides compris, atteigne 107-147 euros/MWh.

Les certificats verts (CV) sont attribués à chaque projet par l’ANRE (régulateur roumain de l’énergie) pendant une période de quinze ans. Les projets PV de WDP en Roumanie reçoivent 4 CV par MWh d’énergie verte produite (dont 2 avec report conformément à la réglementation). Par la suite, les certificats peuvent être vendus sur le marché réglementé à un prix de 29 euros par certificat. Pour ce qui est des parcs terrestres, WDP a conclu un contrat de fourniture de 10 ans avec Enel (un des leaders internationaux sur le marché de l’énergie).

En Wallonie, les certificats verts sont attribués à chaque projet par la CWaPE (Commission wallonne pour l’Énergie) moyennant un prix garanti par certificat pendant une période de dix ans. Pour les sites opérationnels, le niveau de prix des certificats est à 65 euros par certificat. Prix de l’énergie

Le prix de l’énergie augmente en termes réels de 1,5 % par an. Cette hausse est appliquée sur la base Endex. Le point de départ adopté est le prix Endex moyen (voir www. apxendex.com) (BE power) CAL t + 1, 2, 3. À la fin de 2019, la valorisation a été faite sur la base des moyennes Q2 20, Q3 20, Q4 20 et Q1 21 publiées au 31 décembre 2019 ainsi que des CAL 21 et 22.

Le prix de l’énergie augmente en termes réels de 1,5 % par an. Cette hausse est appliquée sur la base Endex. Le point de départ adopté est le prix Endex moyen (voir www. apxendex.com) (NL-power) CAL t + 1, 2, 3. À la fin de 2019, la valorisation a été faite sur la base des moyennes Q2 20, Q3 20, Q4 20 et Q1 21 publiées au 31 décembre 2019 ainsi que des CAL 21 et 22.

Le prix de l’énergie augmente en termes réels de 1,5 % par an. Cette hausse est appliquée sur les prix réellement perçus pour la vente d’énergie verte.

Taux d’escompte

Le rendement exigé se calcule comme le coût moyen pondéré du capital en fonction du taux d’intérêt à long terme, de la prime liée aux risques du marché et du risque pays spécifique.

Baisse du rendement

L’installation PV connaît une baisse de rendement de 0,6% par an et est mise hors service au bout de trente ans. À cet égard, il n’est pas tenu compte de la valeur résiduelle éventuelle ni du coût de démantèlement de l’installation.

Entretien et réparation

Il est tenu compte des divers coûts opérationnels liés à l’exploitation et au coût d’entretien décennal afin de maintenir l’état d’exploitation conforme à l’évolution attendue.

1. Les revenus sont constitués de la vente de certificats verts et de la vente d’électricité verte au locataire et/ou au fournisseur d’énergie, moins les coûts associés à l’entretien des panneaux solaires.

WDP Rapport financier annuel

223

Sensibilité des évaluations La sensibilité de la juste valeur en fonction des modifications des intrants significatifs non observables utilisés dans la détermination de la juste valeur des objets classés au niveau

Intrant significatif non observable

3 selon la hiérarchie IFRS juste valeur est (ceteris paribus) est la suivante :

Impact sur la juste valeur en cas de : baisse

hausse

Ensoleillement implicite

négatif

positif

Certificats verts (GSC)

négatif

positif

Prix de l’énergie

négatif

positif

Taux d’escompte

positif

négatif

Baisse du rendement

négatif

positif

Entretien et réparation

positif

négatif

En outre, la sensibilité de la juste valeur des panneaux solaires peut être estimée comme suit (par une approche ceteris paribus) : une hausse (baisse) de 25 pb des revenus locatifs

entraîne une baisse (hausse) de la juste valeur des panneaux d’environ 2 millions d’euros.

Processus d’évaluation Il n’existe pas de modèle d’évaluation standard pour les investissements en panneaux solaires. La juste valeur des installations de WDP est calculée à l’aide du modèle discounted cash flow sur la base des produits et des charges futurs. Le cycle d’évaluation sur l’exercice comprend une mise à jour de fin d’année complète et détaillée de toutes les hypothèses et des cash-flows attendus ainsi que trois desktop reviews qui effectuent un roll-forward du modèle ainsi que les principales hypothèses liées aux intrants significatifs non observables.

Les données et les intrants liés aux cash-flows futurs attendus sont vérifiés en continu à l’aide des statistiques disponibles sur la totalité des installations PV tandis qu’une étude de cohérence comparable est effectuée sur les exigences de rendement financier des investisseurs. Les valorisations finales sont validées chaque trimestre par le Comité d’audit.

Comptes annuels Commentaires

224

XIV. Instruments

financiers

31.12.2019 (en euros x 1 000)

Rubrique bilan IFRS 13

Niveau (IFRS 13)

Immobilisations financières Actifs en juste valeur via le compte de résultat - Instruments de couverture autorisés

I. E.

Interest Rate Swap Actifs financiers au prix coûtant amorti

2 I. E.

I. G.

Créances commerciales

II. D.

Trésorerie et équivalents de trésorerie

II. F.

Créances à long terme Créances commerciales et autres actifs non courants Créances à court terme

Comptes de régularisation de l’actif : charges d’intérêts sur prêts et instruments de couverture autorisés Charges d’intérêts sur prêts

Charges d’intérêts sur instruments de couverture autorisés

Total

Passifs financiers Passifs financiers non courants Emprunt obligataire : placement privé

I. B.

Emprunt obligataire : retail bond

I. B.

Dette bancaire

I. B.

Autres passifs financiers non courants

I. B.

Autres passifs financiers non courants

I.C.

Instruments de couverture autorisés : Interest Rate Swaps

Instruments de couverture autorisés : Interest Rate Swaps (forward start)

Autres passifs financiers à long terme

Passifs financiers courants Emprunt obligataire : retail bond

I. B.

Billets de trésorerie

II. B.

Dette bancaire

II. B.

Autres dettes financières courantes

I. B. et II. B.

Autres passifs financiers courants

II.C.

Instruments de couverture autorisés : Interest Rate Swaps

Instruments de couverture autorisés : Interest Rate Swaps (forward start)

Autres passifs financiers à court terme Dettes commerciales et autres dettes courantes

3 II. D.

Comptes de régularisation du passif : charges d’intérêts sur prêts et instruments de couverture autorisés Charges d’intérêts sur prêts

Charges d’intérêts sur instruments de couverture autorisés

Total

WDP Rapport financier annuel

225

Actifs/passifs financiers valorisés à leur juste valeur via le compte de résultat

Actifs/passifs financiers au prix coûtant amorti

Valeur comptable

4 743

4 162

15 364

3 604

27 937

251 289

254 275

124 964

129 781

1 190 709

1 238

64 743

17 076

40 656

50 000

50 293

199 000

35 485

2 143

0 0

168

51 944

8 114

526 82 344

Juste valeur

1 955 709

526

2 038 053

2 046 150

Comptes annuels Commentaires

226

31.12.2018 (en euros x 1 000)

Rubrique bilan IFRS 13

Niveau (IFRS 13)

Immobilisations financières Actifs en juste valeur via le compte de résultat - Instruments de couverture autorisés

I. E.

Interest Rate Swap Actifs financiers au prix coûtant amorti

2 I. E.

Créances à long terme Créances commerciales et autres actifs non courants

2 I. G.

Créances à court terme

Créances commerciales

II. D.

Trésorerie et équivalents de trésorerie

II. F.

Comptes de régularisation de l’actif : charges d’intérêts sur prêts et instruments de couverture autorisés

Charges d’intérêts sur emprunts

Charges d’intérêts sur instruments de couverture autorisés Total

Passifs financiers Passifs financiers non courants

Emprunt obligataire : placement privé

I. B.

Emprunt obligataire : retail bond

I. B.

Dette bancaire

I. B.

Autres passifs financiers non courants

I. B.

Autres passifs financiers non courants

I.C.

Instruments de couverture autorisés : Interest Rate Swaps

Instruments de couverture autorisés : Interest Rate Swaps (forward start)

Autres passifs financiers à long terme Passifs financiers courants

Billets de trésorerie

II. B.

Dette bancaire

II. B.

Autres dettes financières courantes

I. B. et II. B.

Autres passifs financiers courants

II.C.

Instruments de couverture autorisés : Interest Rate Swaps

Instruments de couverture autorisés : Interest Rate Swaps (forward start)

Autres passifs financiers à court terme Dettes commerciales et autres dettes courantes

2 II. D.

Comptes de régularisation du passif : charges d’intérêts sur prêts et instruments de couverture autorisés

Charges d’intérêts sur emprunts

Charges d’intérêts sur instruments de couverture autorisés

Total

WDP Rapport financier annuel

227

Actifs/passifs financiers valorisés à leur juste valeur via le compte de résultat

Actifs/passifs financiers au prix coûtant amorti

3 252

Valeur comptable

Juste valeur

3 252

4 625

4 972

9 987

1 724

21 384

24 636

301 038

124 932

131 148

1 046 993

3 623

54 225

963

40 996

150 950

68 173

2 042

168

47 314

8 509

502

1 794 739

1 850 429

1 555 606

502 55 690

Comptes annuels Commentaires

228

Évaluation des instruments financiers L’ensemble des moyens financiers du groupe correspond aux niveaux 1 et 2 de la hiérarchie des justes valeurs. L’évaluation de la juste valeur s’effectue à intervalles réguliers. En cas de faillite de l’une des deux parties contractantes, la position nette des dérivés sera prise en compte pour cette contrepartie. Le niveau 1 de la hiérarchie des justes valeurs comporte les placements en numéraire, la trésorerie et les équivalents de trésorerie dont la juste valeur est fondée sur le cours en bourse. Le niveau 2 de la hiérarchie des justes valeurs concerne les autres actifs et passifs financiers dont la juste valeur se fonde sur des intrants observables et d’autres données qui peuvent être directement ou indirectement dérivées des actifs ou passifs concernés. Les méthodes d’évaluation relatives à la juste valeur des instruments financiers de niveau 2 sont les suivantes : la juste valeur des actifs et passifs financiers susnommés est évaluée à la valeur comptable, à l’exception du prêt obligataire dont la juste valeur est déterminée à l’aide d’un modèle de discounted cash-flow basé sur les taux d’intérêt en fin d’exercice, dans la mesure où ce dernier n’est pas fréquemment négocié (niveau 2). Comme les autres dettes financières sont engagées à un taux d’intérêt variable, la juste valeur est proche de la valeur comptable.

Détermination du passif financier conformément à la norme IFRS 16 Pour certains investissements, WDP ne détient pas la nue-propriété, mais uniquement l’usufruit, par le biais d’une concession, une emphytéose ou d’autres droits de ce genre. Cela signifie concrètement qu’un passif financier a été constitué conformément à l’IFRS 16. Ce passif financier est compris dans les rubriques Autres passifs financiers à long terme et Autres passifs financiers à court terme. Le passif financier se rapporte à la valeur actuelle de tous les futurs paiements inhérents aux contrats de location. Le taux d’escompte utilisé pour la détermination de ce passif a été basé sur une combinaison de la courbe d’intérêt et d’un spread en fonction du risque de crédit de WDP, tous deux conformes à la durée restante du droit d’utilisation sous-jacent. La sensibilité de la détermination de ce passif financier peut être évaluée comme suit (sur la base d’une approche ceteris paribus) : l’effet d’une hausse (baisse) du taux d’escompte de 25 points de base aurait donné lieu à une baisse (hausse) du passif financier d’environ 7 millions d’euros, avec un impact sur le taux d’endettement de 0,2%.

Le niveau 3 de la hiérarchie des justes valeurs concerne le portefeuille immobilier et les passifs financiers constitués conformément à la norme IFRS 16 dont la juste valeur est déterminée à l’aide d’intrants non observables.

OBLIGATION DE LIQUIDITÉ AUX ÉCHÉANCES LIÉES AUX EMPRUNTS À LONG TERME (FLUX DE TRÉSORERIE CONTRACTUELS ET INTÉRÊTS NON ACTUALISÉS) en euros (x 1 000)

31.12.2019

Entre un et deux ans

315 482

Entre deux et cinq ans

742 997

Plus de cinq ans Total

704 224 1 762 703

WDP Rapport financier annuel

229

Instruments financiers à la juste valeur (conformément à la norme IFRS 9) Le groupe utilise des instruments financiers dérivés pour couvrir le risque de taux sur ses dettes financières en vue de réduire la volatilité du résultat EPRA (qui constitue la base du dividende) tout en maintenant le coût de l’endettement à un niveau le plus bas possible. La gestion de ces instruments de couverture se fait au niveau central dans le cadre d’une politique de macro-couverture (macro hedging). Le groupe n’utilise pas les instruments financiers dérivés à des fins spéculatives et ne détient pas de dérivés à des fins commerciales (trading). Les dérivés qui sont actuellement utilisés par WDP ne sont pas qualifiés comme transactions de couverture. Par conséquent, les modifications de la juste valeur sont immédiatement reprises dans le résultat.

vérifiées par WDP à l’aide de l’actualisation des flux de trésorerie contractuels futurs sur la base des courbes d’intérêt correspondantes. La détermination de la juste valeur se fait à partir de données observables. Il en résulte que les contrats IRS entrent dans le niveau 2 de la hiérarchie de la juste valeur déterminée dans la norme IFRS. La juste valeur est déterminée en fonction d’un modèle de discounted cash flow sur la base des taux d’intérêt pertinents sur le marché, tels que reflétés dans la forward interest curve à la date du bilan. En 2019, aucun changement n’est intervenu au niveau de la hiérarchie de la juste valeur. Durant cette période aucun instrument de couverture n’a été amorti avant l’échéance finale. Plusieurs de ces instruments de couverture ont été prolongés pour, avec le temps, les rendre neutres du point de vue des liquidités.

Ces contrats ont été évalués à la date du bilan à leur juste valeur, en application de la norme IFRS 9. Ces informations sont reçues des différents établissements financiers et sont

31.12.2019 Classification selon IFRS

Niveau selon IFRS

Montant notionnel Taux d’intérêt (en %) en euros (x 1 000)

Durée (en années)

Interest Rate Swap

972 364

0,88

7,7

Interest Rate Swap (forward start)

200 000

0,91

9,6

1 172 364

0,90

8,0

Montant notionnel Taux d’intérêt (en %) en euros (x 1 000)

Durée (en années)

Total

31.12.2018 Classification selon IFRS

Niveau selon IFRS

Interest Rate Swap

1 024 618

1,20

6,8

Interest Rate Swap (forward start)

150 000

0,90

10,0

1 174 618

1,16

7,2

Total

Comptes annuels Commentaires

230

La variation de la juste valeur et la valorisation à la juste valeur des instruments de couverture à la date du bilan se présentent comme suit : en euros (x 1 000) Juste valeur à la date du bilan

31.12.2019

31.12.2018

-81 819

-51 936

Immobilisations financières

3 252

Instruments financiers en juste valeur via le compte de résultat

3 252

Autres passifs financiers non courants

81 819

55 188

Instruments de couverture autorisés

81 819

55 188

Autres dettes financières courantes

Instruments de couverture autorisés

-29 883

-9 027

Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs financiers Revenus

28 237

1 422

Charges

-58 119

-10 449

Le tableau ci-dessous donne un aperçu de l’impact de la juste valeur des IRS au cas où le taux d’intérêt monterait ou baisserait de 0,50% maximum : Modification du taux

Impact de la modification en juste valeur des IRS au 31.12.2019 (en euros x 1 000 000)

-0,50%

-49,1

-0,25%

-24,3

0,00%

0,0

+0,25%

23,7

+0,50%

46,8

Pour l’impact des modifications de taux sur le résultat EPRA, nous vous renvoyons au chapitre 3.4 2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 – Perspectives. OBLIGATION DE LIQUIDITÉ AUX ÉCHÉANCES LIÉES AUX PRODUITS DÉRIVÉS en euros (x 1 000)

31.12.2019

Entre un et deux ans

21 362

Entre deux et cinq ans

25 352

Plus de cinq ans Total

9 264 55 977

Pour un aperçu détaillé des risques financiers et autres, des

2019-23 – Résultats financiers – Gestion des ressources finan-

facteurs susceptibles de les atténuer et de leur maîtrise, voir le chapitre 8. Facteurs de risque. Pour une discussion de la gestion des risques financiers (dont risque de crédit, risque de liquidité, risque d’intérêt, risque de contrepartie), voir le chapitre 3.2.3 2019, départ excellent du plan de croissance

cières. De même, pour l’analyse de la sensibilité, nous renvoyons au chapitre 3.4 2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 – Perspectives et à l’Annexe XXI. État des dettes.

WDP Rapport financier annuel

231

XV. Actifs

détenus en vue de la vente

31.12.2019

en euros (x 1 000)

31.12.2018

Belgique Actifs détenus en vue de la vente à la fin de 2018 Actifs détenus en vue de la vente à la fin de 2019

739 4 292

Pays-Bas Actifs détenus en vue de la vente à la fin de 2018 Actifs détenus en vue de la vente à la fin de 2019

Total

0 1 486

5 779

739

Comptes annuels Commentaires

232

XVI. Créances

commerciales et débiteurs douteux

Créances commerciales

31.12.2019

31.12.2018

Clients

15 310

11 339

Moins-values comptabilisées sur débiteurs douteux

-2 765

-3 275

2 819

1 923

15 364

9 987

31.12.2019

31.12.2018

en euros (x 1 000)

Factures à établir / notes de crédit à recevoir Créances commerciales

Les créances commerciales sont payables préalablement à la période de location. Le tableau ci-dessous synthétise les créances commerciales échues.

en euros (x 1 000) Non échues et échues < 30 jours

10 803

dont qualifiées de créances douteuses Échues 30-60 jours

0 533

dont qualifiées de créances douteuses Échues 60-90 jours

dont qualifiées de créances douteuses

297

0 115

0 3 678

dont qualifiées de créances douteuses Total clients

-24

dont qualifiées de créances douteuses Échues > 90 jours

7 271

0 3 872

-2 765 15 310

-3 251 11 339

-2 765

-3 275

31.12.2019

31.12.2018

-3 275

-3 352

-783

-679

Retraits

527

252

Autres

766

504

-2 765

-3 275

Débiteurs douteux - tableau de mutation

en euros (x 1 000)

Au terme de l’exercice précédent Ajouts

Au terme de l’exercice

WDP Rapport financier annuel

233

La provision pour débiteurs douteux s’établit à 2,8 millions d’euros, en recul par rapport à l’année précédente.

Ces derniers peuvent veiller, via leurs contacts directs avec le client, à un suivi approprié des arriérés de loyer.

On applique, pour la détermination des provisions pour créances douteuses à constituer, une procédure claire dans le cadre de laquelle une évaluation des pertes attendues sur les créances commerciales impayées est réalisée sur base trimestrielle, et des réductions de valeur correspondantes sont comptabilisées. De cette manière, la valeur comptable des créances commerciales approche la juste valeur. En matière de politique de débiteurs, WDP effectue un screening régulier de la crédibilité de son fichier locataires. Les soldes ouverts des clients sont également communiqués chaque mois en interne à tous les collaborateurs commerciaux et techniques.

D’une manière plus générale, le risque lié au crédit est également limité par le fait que WDP garantit une répartition suffisante de ses locataires. Outre la norme légale de 20 %, l’objectif interne est d’arriver à ce que 10% maximum des revenus locatifs (y compris les revenus de l’énergie solaire) dépendent d’un seul et même client. Pour les principaux locataires, voir 3.3 2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 – Rapport immobilier – Commentaire sur le portefeuille immobilier consolidé. En outre, le risque lié au crédit est également limité par le risque maximal par site de 5%.

XVII. Participations

dans des entreprises associées et joint ventures

en euros (x 1 000) Solde de dpart Création de nouvelles joint ventures Augmentations de capital dans des joint ventures Achat d’actions d’une joint venture, par lequel celle-ci est entièrement consolidée dans ses comptes IFRS (méthode de mise en équivalence auparavant) Participation des filiales associées et des joint ventures au résultat Autres Solde final

XVIII. Créances

31.12.2019

31.12.2018

10 636

31 626

400

5 555

4 433

-25 689

3 116

466

-200

19 707

10 636

fiscales et autres actifs courants

en euros (x 1 000)

31.12.2019

31.12.2018

Créances fiscales

25 181

17 477

Autres actifs courants Total

9 068

1 513

34 249

18 990

Comptes annuels Commentaires

234 XIX. Capital

Évolution du capital souscrit au 31.12.2019 (en euros x 1 000)

Constitution de Rederij De Pauw Augmentation de capital par incorporation des réserves Augmentation de capital par émission publique (y compris la prime d’émission) Augmentation de capital par le biais de transactions de fusion et de scission Augmentation de capital par incorporation des réserves afin d’arrondir le montant en euros Augmentation de capital par apurement des pertes 1999

Capital souscrit et nombre d’actions au moment de l’entrée en bourse (juin 1999)

2001

Augmentation de capital suite à une fusion par absorption de Caresta

2001

Augmentation de capital par incorporation des réserves afin d’arrondir le montant en euros

2003

Nombre d’actions1

50 12 69 558 53 327 -20 575 49 425

46 480 000

2 429

1 817 151

Augmentation de capital par émission publique (y compris la prime d’émission)

27 598

6 899 592

2006

Augmentation de capital en raison de la scission partielle de Partners in Lighting International

29 415

4 952 304

2006

Diminution de capital allant de pair avec la création de réserves disponibles

2009

Augmentation de capital suite à la transaction avec DHL

2009

Augmentation de capital

2011

Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel

2011 2012 2012

Augmentation de capital en raison de la scission partielle d’Immo Weversstraat

2012

-40 000

6 478

5 654 131

25 130

21 934 388

5 216

4 553 059

Augmentation de capital suite à la transaction avec Betafence

3 642

3 179 022

Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel

4 988

4 354 091

675

589 582

Augmentation de capital en raison de la transaction Lake Side bis

5 910

5 158 524

2013

Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel

4 600

4 015 172

2013

Augmentation de capital en raison de la fusion directe avec trois sociétés à Geel

3 400

2 967 713

2014

Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel

3 693

3 222 219

2014

Augmentation de capital suite à la transaction de Tiel

7 213

6 293 560

2015

Augmentation de capital en raison de la transaction MLB

5 468

4 772 796

2015

Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel

3 102

2 707 516

2016

Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel

3 603

3 144 561

2016

Augmentation de capital en numéraire avec droit d’allocation irréductible

19 004

16 586 920

2017

Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel

3 933

3 432 527

2017

Augmentation de capital par scission partielle suivie d’un apport en nature

1 547

1 350 111

2018

Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel

3 989

3 481 275

2018

Augmentation de capital transaction Asse-Zellik (1)

360

314 020

2018

Augmentation de capital transaction Asse-Zellik (2)

2018

Augmentation de capital transaction Tiel, Veghel et Bleiswijk

2019

Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel

2019

Augmentation de capital via ABB (accelerated bookbuild)2

Total

956

834 582

3 133

2 734 914

2 646

2 309 475

10 025

8 750 000

197 623

172 489 205

1. Afin d’augmenter la négociabilité, l’accessibilité et l’attractivité de l’action WDP, celle-ci a été divisée par un facteur 7 le 2 janvier 2020. Le tableau a été adapté dans ce sens. 2. Placement privé accéléré et exonéré auprès d’investisseurs institutionnels internationaux avec constitution d’un livre d’ordres.

WDP Rapport financier annuel

235

Nombre d’actions donnant droit à un dividende1 Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel

31.12.2019

31.12.2018

161 429 730

154 064 939

2 309 475

3 481 275

3 883 516

8 750 000

172 489 205

161 429 730

393 732

328 784

2.40

2,10

Augmentation de capital par apport en nature Augmentation de capital via ABB (accelerated bookbuild) Nombre d’actions ouvrant droit à dividende en fin d’exercice

Résultat net (IFRS) – part du Groupe (en euros x 1 000) Résultat net (IFRS) – part du Groupe par action (en euros)2

WDP ne possède qu’une seule catégorie d’actions, à savoir des actions ordinaires. Les détenteurs de celles-ci ont le droit de recevoir le dividende déclaré et ont droit à une voix par action lors des Assemblées Générales d’actionnaires. Toutes les actions ont été entièrement libérées et sont nominatives ou dématérialisées. Le Conseil d’Administration est autorisé, dans les limites des dispositions impératives du droit des sociétés applicable, à augmenter le capital aux dates et conditions qu’il fixera, en une ou plusieurs fois, à concurrence d’un montant maximum de :

naire qui approuve l’autorisation (à savoir le 187 597 676,87 euros). Cette autorisation est valable pour une durée de cinq ans à partir de la publication du procès-verbal de l’Assemblée générale extraordinaire du 11 septembre 2019 (à savoir le 25 septembre 2024). Cette autorisation est renouvelable. Au 31 décembre 2019, le solde disponible du capital autorisé était de : •

•

I.93 798 838,43 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une augmentation de capital par apport en numéraire avec la possibilité d’exercice par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation irréductible (au sens de la loi SIR) ; et II. 93 798 838,43 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une augmentation de capital dans le cadre de la distribution d’un dividende optionnel ; et III. 18 759 767,68 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à (a) une augmentation de capital par apport en numéraire ou (b) une augmentation de capital par apport en numéraire sans possibilité d’exercice par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation irréductible (au sens de la loi SIR), ou toute autre forme d’augmentation de capital, ou (c) toute autre forme d’augmentation de capital, étant entendu que le capital dans le cadre de cette autorisation ne pourra pas être augmenté d’un montant supérieur à celui du capital à la date de l’Assemblée Générale Extraordi-

•

I. 93 798 838,43 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une augmentation de capital par apport en numéraire avec la possibilité d’exercice par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation irréductible (au sens de la loi SIR) ; et II. 93 798 838,43 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une augmentation de capital dans le cadre de la distribution d’un dividende optionnel ; III. 8 734 803,45 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à (a) une augmentation de capital par apport en numéraire ou (b) une augmentation de capital par apport en numéraire sans la possibilité d’exercice par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation irréductible (au sens de la loi SIR), ou (c) toute autre forme d’augmentation de capital, étant entendu que le capital dans le cadre de cette autorisation ne pourra pas être augmenté, durant la période résiduelle de l’autorisation, d’un montant supérieur à celui du capital à 187 597 676,87 euros.

Comptes annuels Commentaires

236 XX. Provisions

31.12.2019

en euros (x 1 000)

Solde de dpart Montants utilisés Ajouts

655

-2

-530

234 359

< 5 ans

Ces provisions ont été principalement affectées à l’assainissement éventuel des terrains sis à Heppignies (rue de Capilône), Londerzeel (Weverstraat 2), Vilvoorde (Havendoklaan 10), Aalst (Tragel 47) et Anderlecht (rue Frans Van Kalken 9).

Au cours de l’exercice 2019, les analyses, les activités de surveillance et les assainissements ont été poursuivis, pour satisfaire ainsi à toutes les obligations légales locales en matière d’assainissement du sol. Le poste Provisions en souffrance fin 2019 représente encore 0,4 million d’euros.

XXI. État

359

357

Solde final

Date du débit prévu des moyens économiques

31.12.2018

des dettes Solde ouvert

en euros (x 1 000)

Billets de trésorerie

31.12.2019

< 1 an

31.12.2018

31.12.2019

1-5 ans

31.12.2018

31.12.2019

> 5 ans

31.12.2018

31.12.2019

31.12.2018

199 000

150 950

199 000

150 950

Avances à terme fixe

14 832

67 539

14 832

67 539

Crédits à taux révisable

20 654

634

20 654

634

Prêt obligataire

50 000

—

50 000

—

2 143

2 042

2 143

2 042

286 629

221 165

286 629

221 165

1 190 709

1 046 993

—

688 157

530 988

502 551

516 005

376 253

425 970

—

217 200

266 658

159 053

159 312

1 238

3 623

—

1 021

3 274

217

349

1 568 199

1 476 586

—

906 378

800 920

661 821

675 666

Autres Dettes financières courantes Crédits à taux révisable Prêt obligataire Autres Dettes financières non courantes

Total

1 854 828

1 697 751

286 629

221 165

—

906 378

800 920

—

661 821

675 666

WDP Rapport financier annuel

237

Pour de plus amples informations sur les dettes financières, nous renvoyons au chapitre 3.2.3 2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 – Résultats financiers – Gestion des ressources financières. Pour plus d’informations sur les engagements pris avec les banques, voir annexe XXVI. Droits et engagements hors le bilan. Pour un aperçu complet de la sensibilité, nous renvoyons au tableau concerné au chapitre 3.4 2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 – Perspectives.

XXII.

L’évolution des dettes de 1 697,8 millions d’euros à 1 854,8 millions d’euros intègre un montant immatériel de mouvements non-cash, à savoir l’amortissement des coûts liés à ces dettes sur la durée de ces dernières. L'aperçu du flux de trésorerie fait également abstraction de ce montant immatériel de mouvements non-cash. Voir 9.1 Comptes annuels consolidés de l’exercice 2019 – Aperçu du flux de trésorerie.

Calcul du taux d’endettement 31.12.2019 31.12.2019 (IFRS) (proportionnel)

en euros (x 1 000)

Engagements à long et à court terme

2 072 929

2 100 285

31.12.2018 31.12.2018 (IFRS) (proportionnel)

1 872 817

1 893 778

À l’exclusion de : I.

Passifs non courants - A. Provisions

357

359

Passifs non courants - C. Autres passifs financiers non courants - Instruments de couverture autorisés

81 819

55 188

Passifs non courants - F. Impôts différés - Obligations

13 357

15 908

4 207

5 405

II. Passifs courants – A. Provisions

II. Passifs courants – E. Autres passifs financiers courants – Autres : Instruments de couverture

18 413

18 418

19 110

19 062

1 958 984

1 983 784

1 793 954

1 813 764

4 222 790

4 250 146

3 483 333

3 504 293

3 252

4 222 790

4 250 146

3 480 081

3 501 041

46,4%

46,7%

51,5%

51,8%

II. Passifs courants - F. Comptes de régularisation Total endettement

Total de l’actif À l’exclusion de : E. Immobilisations financières - Instruments financiers en juste valeur via le compte de résultat - Instruments de couverture autorisés Total des actifs pris en compte pour le calcul du taux d’endettement

Taux d’endettement

A/B

Comptes annuels Commentaires

238

XXIII.

Autres passifs financiers à court et à long terme 31.12.2019

31.12.2018

Passifs financiers non courants

40 682

40 996

Passif financier conformément à la norme IFRS 16

40 682

40 996

Passifs financiers courants

168

Passif financier conformément à la norme IFRS 16

168

40 851

41 164

en euros (x 1 000)

Total

Pour certains investissements, WDP ne détient pas la nue-propriété, mais uniquement l’usufruit, par le biais d’une concession, une emphytéose ou d’autres droits de ce genre. Le passif financier se rapporte à la valeur actuelle de tous les futurs paiements inhérents aux contrats de location. Le tableau ci-dessous indique les échéances de ce passif.

Solde ouvert

< 1 an

1-5 ans

> 5 ans

en euros (x 1 000)

31.12.2019

31.12.2018

31.12.2019

31.12.2018

31.12.2019

31.12.2018

31.12.2019

31.12.2018

Passif financier conformément à la norme IFRS 16

40 851

41 165

168

1 155

915

39 527

40 082

XXIV.

Effectif moyen du personnel et répartition des frais de personnel

en euros (x 1 000)

31.12.2019

31.12.2018

63,8

54,5

Dans les entreprises entièrement consolidées Effectif moyen du personnel (en ETP1) a) Ouvriers

4.8

4,4

b) Employés

59.1

50,1

Employés administratifs

38.1

31,7

Employés techniques

21.0

18,4

Répartition géographique du personnel (en ETP1)

63.8

54,5

Europe occidentale

48.8

43,7

Europe centrale et orientale

15.1

10,8

Frais de personnel (en euros x 1.000)

6 594

5 003

a) Rémunérations et avantages sociaux directs

5 046

3 772

b) Cotisations patronales pour les assurances sociales

842

700

c) Primes patronales pour les assurances extralégales

286

221

d) Autres frais de personnel

420

310

1. ETP Équivalent Temps Plein.

WDP a conclu pour les membres de son personnel pos-

d’assurance groupe est conforme à la Loi Vandenbroucke

sédant un contrat de service fixe une assurance groupe à régime à cotisations définies (defined contribution plan) auprès d’un assureur extérieur. La Société contribue à ce fonds, qui est indépendant de la Société. Les cotisations au plan d’assurances sont financées par l’entreprise. Le contrat

sur les pensions. Le 31 décembre 2019, la société d’assurance a confirmé que la pénurie touchant la garantie du rendement minimum légal n’est pas substantielle.

WDP Rapport financier annuel

239

XXV. Transactions

entre entreprises liées

Jusqu’au 1er octobre 2019, un indemnité d’administrateur était attribuée à De Pauw SA, en tant que précédent gérant de WDP SA SCA. Le montant de l'indemnité d'administrateur a été fixé à 1 650 000 euros pour l’année 2019. Il correspond au coût global, conforme au marché, pour le Conseil d’Administration du précédent gérant en 2019, en ce compris le régime de bonus des co-CEO, la gestion de la SIR et les frais administratifs. À partir du 1er octobre 2019, l’Assemblée générale extraordinaire du 11 septembre 2019 a décidé le changement de forme juridique de WDP de société en commandite par actions en société anonyme. Elle a également décidé de donner son congé au gérant précédent et a approuvé le paiement du prorata de sa rémunération à hauteur de 1 237 500 euros (frais inclus). Nous vous renvoyons à l’annexe dans le rapport en euros (x 1 000)

de rémunération au chapitre 5 Déclaration de Gouvernance d’entreprise. Outre l’indemnité de gestion, d’autres transactions entre WDP et ses joint ventures I Love Hungaria en WDP Luxembourg ont eu lieu en 2019. Le tableau ci-dessous donne un aperçu des créances ouvertes de I Love Hungaria et WDP Luxembourg vis-à-vis de WDP. Il s’agit principalement des créances à long terme, des créances à court terme, des management fees facturés et des recettes financières comptabilisés chez WDP et reçus de I Love Hungaria et WDP Luxembourg.

31.12.2019

31.12.2018

Créances

6 767

6 038

À plus d’un an

4 743

4 625

À un an au plus (intérêts et soldes ouverts des clients)

2 024

1 413

Résultat d’exploitation (avant résultat sur le portefeuille)

391

589

Frais de gestion et autres

391

589

Résultat financier

191

118

Revenus d’immobilisations financières

191

118

XXVI. Droits

et engagements hors bilan

Au 31 décembre 2019, WDP SA et ses filiales ont constitué des garanties bancaires d’un montant total de 3 378 578 euros, dont les bénéficiaires se répartissent entre les catégories En euro Environnement Location et concession Services Exécution des travaux

WDP Nederland S.A. s’est engagée à acquérir deux bâtiments situés à Breda et De Lier (pour un montant convenu de 32 millions d’euros au total). Ces locaux professionnels seront acquis au premier semestre 2020. WDP Nederland S.A s’est engagée à libérer un terrain de

suivantes et à concurrence des montants suivants :

31.12.2019 1 412 211 842 369 7 979 1 116 019

construction destiné à la réalisation de bâtiments professionnels à Zwolle, pour un montant préalablement convenu de 6 millions d’euros. Ce terrain doit être libéré au plus tard en 2023.

Comptes annuels Commentaires

240

WDP a pris dans le cadre de son programme d’investissement en cours différents engagements liés à des projets et des acquisitions, comme indiqué dans le rapport de gestion.

•

La société mère WDP SA a donné les cautionnements suivants en faveur de ses filiales respectives : • •

•

Un cautionnement à hauteur de 25 millions d’euros au profit d’ABN AMRO, à titre de sûreté des engagements de WDP Nederland NV (pour le financement de montants à court terme par une avance à terme fixe de maximum 25 millions d’euros, dont 8 millions ont été utilisés). Un cautionnement au profit de la BEI à titre de sûreté des engagements de WDP Romania SRL à hauteur de 44 millions d’euros. Un cautionnement au profit de Banque et Caisse d’Épargne de l’État à titre de sûreté des engagements de WDP Luxembourg SA à hauteur de 21 millions d’euros.

•

WDP a contracté les engagements suivants avec des établissements financiers2 : •

Engagement à l’endroit de différents établissements financiers afin de ne pas grever les actifs immobilisés de sûretés réelles, comme des hypothèques (negative pledge). WDP confirme qu’aucune hypothèque ou autre sûreté réelle ne subsiste dans le portefeuille immobilier ou les autres actifs au 31 décembre 2019.

XXVII. Relations

WDP a conclu cet engagement avec les différents établissements financiers pour pouvoir conserver sa qualification en tant que SIR. Les conditions requises sont exposées dans la Loi du 12 mai 2014 et dans l’AR du 13 juillet 2014. Pour plus d’informations, voir 11. Informations générales concernant le statut de REIT. Pour le financement de ses activités aux Pays-Bas par le biais de WDP Nederland N.V., WDP a pris l’engagement de conserver le statut de FBI (fiscale beleggingsinstelling ou organisme de placement collectif à caractère fiscal). WDP s’engage auprès de certains établissements financiers à maintenir l’Interest Coverage Ratio2 à un niveau défini. Pour WDP, ce niveau est de 1,5x minimum. Pour 2019, celui-ci s’élève à 4,5x. WDP s’engage auprès de certains établissements financiers à rembourser le crédit en cas de changement de contrôle et si l’établissement financier en fait la demande à cette occasion. WDP s’engage auprès de certains établissements financiers à limiter à 15% de la valeur comptable du portefeuille les projets non préloués (développements à risque). Au 31 décembre 2019, ce ratio s’élève à 0 %.

Au 31 décembre 2019, WDP remplit tous les engagements pris avec les établissements de crédit comme avec les détenteurs d’obligations.

financières avec des tiers 31.12.2019

31.12.2018

135 280

129 810

Autres missions de contrôle

29 815

16 850

Autres missions en dehors des missions de révision

12 700

56 500

70 188

34 115

En euro Commissaire Le(s) commissaire(s) et les personnes auxquelles il(s) est (sont) lié(s) Rémunération du commissaire Rémunération pour activités exceptionnelles ou missions spéciales exécutées au sein de la Société par le(s) commissaire(s)

Rémunération pour activités exceptionnelles ou missions spéciales exécutées au sein de la Société par des personnes liées au(x) commissaire(s) Missions de conseil fiscal

2. Par Établissements financiers, il faut entendre les organismes de crédit, mais aussi les pourvoyeurs de capitaux actifs par l’intermédiaire des marchés de capitaux d’emprunt, tels que des titulaires d’obligations ou des investisseurs dans le programme de billets de trésorerie.

WDP Rapport financier annuel

241

En application de l’article 3:64, §1-5 CSA, sans préjudice des principes d’interdiction découlant de l’article 3:63 CSA, le commissaire ne peut prester d’autres services que les missions qui lui sont attribuées par la loi ou par la législation de l’Union européenne, si le montant total des honoraires de ces services représente plus de septante pour cent du montant total des honoraires prévus à l’article 3:65 § 2 CSA. La règle des 70% doit s’entendre comme une moyenne

En euro Honoraires payés pour service financier En euro Honoraires des experts immobiliers Stadim Cushman & Wakefield (Pays-Bas) BNP Paribas Real Estate

sur la durée du mandat en cours. Pour ce calcul, le montant des honoraires des services facturés par Deloitte Réviseurs d’entreprise SCRL sont considérés, à l’exception des honoraires pour les missions légales confiées au commissaire de la Société. WDP SA n’a pas dépassé la règle des 70% au 31 décembre 2019.

31.12.2019

31.12.2018

88 148

346 446

31.12.2019

31.12.2018

446 532

417 664

99 692

99 628

129 076

114 836

9 400

14 800

CBRE – Pays-Bas

73 959

69 275

Jones Lang LaSalle-Belgique

47 500

46 700

CBRE - Roumanie

81 205

63 125

5 700

9 300

31.12.2019

31.12.2018

Jones Lang LaSalle-Luxembourg en euros (x 1 000) Primes d’assurances

2 127

1 844

Belgique

750

702

Pays-Bas

905

750

France

Luxembourg

265

167

Roumanie Panneaux solaires Belgique

Panneaux solaires Pays-Bas

Panneaux solaires Roumanie

XXVIII. Faits

survenus après la date du bilan

Pour la description des événements survenus après le 31 décembre 2019, nous vous renvoyons à 3.1 2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 – Transactions et réalisations – Faits survenus après la date du bilan.

Comptes annuels Version abrégée des états financiers statutaires de l’exercice 2019

242

9.3 VERSION ABRÉGÉE DES ÉTATS FINANCIERS STATUTAIRES DE L’EXERCICE 2019 Le commissaire a émis sans réserve un rapport sur les comptes annuels statutaires de WDP SA. qui ont été établis conformément aux normes IFRS, telles qu’elles ont été adoptées au sein de l’Union européenne, et conformément l’AR

du 7 décembre 2010. Au moment de la publication du présent rapport financier annuel, les comptes annuels statutaires n'étaient pas encore déposés.

COMPTE DE RÉSULTAT1 en euros (x 1 000) I.

Revenus locatifs

Loyer

FY 2019

FY 2018

71 055

68 109

70 095

67 895

Indemnité pour rupture anticipée de bail

961

214

III.

-85

-1 282

-1 222

-334

-297

Charges relatives à la location

Loyer à payer sur locaux loués Réductions de valeur sur créances commerciales Reprises de réductions de valeur sur créances commerciales Résultat locatif net IV.

Récupération des charges immobilières

Récupération des charges locatives et des taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués

167

237

70 970

66 827

8 308

7 090

Refacturation de charges locatives exposées par le propriétaire

2 277

2 064

Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués

6 031

5 026

VI.

Frais incombant au locataire et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail

VII.

Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués

-8 527

-7 565

Charges locatives exposées par le propriétaire

-2 327

-2 085

Précomptes et taxes sur immeubles loués

-6 199

-5 480

9 981

9 879

Indemnité de gestion du bien immobilier

816

828

Autres produits/charges opérationnels

628

342

8 537

8 710

Résultat immobilier

80 732

76 286

IX.

VIII.

Autres revenus et dépenses liés à la location

Produits de l’énergie solaire

-1 796

-1 594

Frais techniques récurrents

-1 771

-1 842

Réparations

-1 729

-1 698

Primes d’assurances

-42

-145

Frais techniques non récurrents

-25

249

Sinistres

-25

249

-551

-631

-93

-125

-471

-467

Frais techniques

Frais commerciaux

Commissions d’agence Publicité Honoraires d’avocats et frais juridiques

-40

-1 439

-1 432

Charges (internes) de gestion d’immeubles

-1 439

-1 432

Frais immobiliers

-3 786

-3 657

Résultat d’exploitation des immeubles

76 945

72 630

XII.

Frais de gestion immobilière

WDP Rapport financier annuel

243

XIV.

Frais généraux de la Société

XV.

Autres produits/charges opérationnels (amortissements et réduction de valeur panneaux solaires)

Résultat d’exploitation (avant résultat sur le portefeuille) XVI.

Résultat sur vente d’immeubles de placement

7 945

18 307

-3 382

-2 680

81 509

88 257

-248

14 570

21 638

Valeur comptable des immeubles vendus

-14 557

-21 886

XVIII.

124 478

78 043

Variations positives de la juste valeur des immeubles de placement

146 765

82 210

Variations négatives de la juste valeur des immeubles de placement

-22 287

-4 167

Résultat d’exploitation

206 000

166 052

41 388

22 762

41 253

22 625

Ventes nettes d’immeubles (prix de vente - frais de transaction)

XX.

Variations de la juste valeur des immeubles de placement2

Revenus financiers

Intérêts et dividendes perçus Redevances de location-financement et similaires Autres revenus financiers XXI.

Charges d’intérêt nettes

Charges d’intérêts sur emprunts Intérêts intercalaires activés Charges résultant d’instruments de couverture autorisés Produits résultant d’instruments de couverture autorisés

135

137

-41 459

-35 804

-23 095

-19 854

154

-16 380

-14 787

Autres charges d’intérêt

-2 137

-1 214

XXII.

-1 072

-505

Autres charges financières

Frais bancaires et autres commissions

-43

-39

-1 029

-466

XXIII. Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs financiers

-29 883

-9 027

Instruments de couverture autorisés auxquels la hedge accounting telle que définie en IFRS n’est pas appliquée

-29 883

-9 027

Résultat financier

-31 026

-22 574

Résultat des participations qui sont comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence

219 968

185 828

Résultat avant impôts

394 942

329 306

-1 211

-525

-1 211

-522

393 732

328 784

Autres charges financières

XXIV.

Impôts des sociétés

XXV.

Exit tax

Impôts Résultat net

1. Jusqu’au 31 décembre 2018, les participations dans les filiales étaient valorisées comme instruments financiers conformément à la norme IFRS 9. À partir du 1er janvier 2019, ces participations sont valorisées sur la base de la méthode de mise en équivalence, conformément à IAS 28. Cette modification des règles de valorisation a pour conséquence que les dividendes distribués par les participations sont repris comme diminution de la valeur comptable de la participation, que d’autres modifications des fonds propres (revalorisation des panneaux solaires, impact IFRS 16) des participations sont également reprises comme augmentation/diminution de la valeur comptable et que le résultat des entreprises associées est repris à la rubrique Part dans le résultat des participations comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence. Le dividende de 10 222 millions d’euros versé par WDP Nederland à sa maison-mère en 2018 est désormais traité sous la rubrique Part dans le résultat des participations comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence plutôt que la rubrique XX. Revenus financiers – Intérêts et dividendes perçus. L’impact de la revalorisation des panneaux solaires des participations (2,5 millions d’euros) et l’impact IFRS 16 (1,5 million d’euros) sont directement comptabilisés dans les fonds propres au lieu de l’être sous la rubrique XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers. La part dans le résultat des participations traitée selon la méthode de mise en équivalence est désormais reprise dans une rubrique séparée. La conséquence de ce qui précède est une réduction du résultat net de 2018 de 332 623 000 euros à 328 784 000 euros. 2. Il s’agit ici uniquement des fluctuations de la juste valeur des immeubles de placement. Les fluctuations de la juste valeur des panneaux solaires sont directement comptabilisées dans les capitaux propres, à la rubrique Réserves, conformément à la norme IAS 16.

Comptes annuels Version abrégée des états financiers statutaires de l’exercice 2019

244

ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL en euros (x 1 000)

FY 2019

FY 2018

Résultat net

393 732

328 784

II.

Autres éléments du résultat global

760

4 091

G. Autres éléments du résultat global net d’impôt

760

4 091

-1 898

1 605

2 658

2 486

394 492

332 875

Revalorisation des panneaux solaires Belgique Revalorisation des panneaux solaires des participations comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence1

Résultat global

1. En raison de l’application d’IAS 28, la revalorisation des panneaux solaires des participations selon la méthode de mise en équivalence figure également sous Autres éléments du résultat global.

COMPOSANTS DU RÉSULTAT NET en euros (x 1 000)

Résultat EPRA

31.12.2019

31.12.2018

82 538

76 868

Résultat sur le portefeuille

124 491

77 795

Résultat des participations qui sont comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence

219 968

185 828

Revalorisation des instruments financiers

-29 883

-9 027

-3 382

-2 680

393 732

328 784

31.12.2019

31.12.2018

Résultat EPRA

0.50

0,49

Résultat sur le portefeuille

0.76

0,50

Résultat des participations qui sont comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence

1.34

1,19

Revalorisation des instruments financiers

-0.18

-0,06

Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires

-0.02

-0,02

2.40

2,10

31.12.2019

31.12.2018

Résultat EPRA

0.50

0,49

Résultat sur le portefeuille

0.76

0,50

Résultat des participations qui sont comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence

1.34

1,19

Revalorisation des instruments financiers

-0.18

-0,06

Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires

-0.02

-0,02

2.40

2,10

Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires Résultat net (IFRS)

en euros par (par action)1

Résultat net (IFRS)

en euros (par action) (dilué)1

Résultat net (IFRS)

1. Calcul sur la base du nombre moyen pondéré d’actions.

WDP Rapport financier annuel

245

BILAN - ACTIF1 en euros (x 1 000)

31.12.2019

31.12.2018

31.12.2017

Immobilisations

4 006 312

3 300 233

2 611 236

Immobilisations incorporelles

393

216

146

Immeubles de placement

1 327 508

1 132 650

1 008 286

Immeubles disponibles en vue de la location

1 256 512

1 103 491

982 853

Développements de projets

55 882

11 550

6 121

Autres : réserves foncières

15 114

17 609

19 311

Autres immobilisations corporelles

63 080

66 018

66 566

1 996

2 293

1 876

61 083

63 725

64 690

1 130 961

966 423

776 740

3 252

5 764

Immobilisations corporelles destinées à l’usage propre Panneaux solaires E.

Actifs financiers non courants1 Instruments financiers en juste valeur via le compte de résultat Instruments de couverture autorisés

3 252

5 764

Actifs financiers au prix coûtant amorti

1 130 961

963 171

770 976

Autres

1 130 961

963 171

770 976

1 011

1 004

822

1 483 359

1 133 922

758 676

Créances commerciales et autres actifs non courants

Participations comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence1

Actifs courants A.

42 367

30 026

34 250

Actifs détenus en vue de la vente

4 292

739

7 525

Immeubles de placement

4 292

739

7 525

Créances commerciales

Créances fiscales et autres actifs courants Créances fiscales Autres actifs courants

4 163

2 685

3 972

31 242

24 451

20 921

165

1 285

31 077

24 390

19 636

Trésorerie et équivalents de trésorerie

1 151

662

1 138

Comptes de régularisation

1 518

1 489

694

385

286

132

1 069

1 126

486

4 048 679

3 330 259

2 645 486

Revenus immobiliers courus non échus Frais immobiliers payés anticipativement Intérêts et autres frais financiers payés anticipativement Autres

Total de l’actif

1. Jusqu’au 31 décembre 2018, les participations dans les filiales étaient valorisées comme instruments financiers conformément à la norme IFRS 9. À partir du 1er janvier 2019, ces participations sont valorisées sur la base de la méthode de mise en équivalence, conformément à IAS 28. Cette modification des règles de valorisation a pour conséquence que les dividendes distribués par les participations sont repris comme diminution de la valeur comptable de la participation, que d’autres modifications des fonds propres (revalorisation des panneaux solaires, impact IFRS 16) des participations sont également reprises comme augmentation/diminution de la valeur comptable et que le résultat des entreprises associées est repris à la rubrique Part dans le résultat des participations comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence. Le dividende de 10 222 millions d’euros versé par WDP Nederland à sa maison-mère en 2018 est désormais traité sous la rubrique Part dans le résultat des participations comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence plutôt que la rubrique XX. Revenus financiers – Intérêts et dividendes perçus. L’impact de la revalorisation des panneaux solaires des participations (2,5 millions d’euros) et l’impact IFRS 16 (1,5 million d’euros) sont directement comptabilisés dans les fonds propres au lieu de l’être sous la rubrique XXIII Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers. La part dans le résultat des participations traitée selon la méthode de mise en équivalence est désormais reprise dans une rubrique séparée. La conséquence de ce qui précède est une réduction du résultat net de 2018 de 332 623 000 euros à 328 784 000 euros.

Comptes annuels Version abrégée des états financiers statutaires de l’exercice 2019

246

BILAN - PASSIF en euros (x 1 000)

31.12.2019

31.12.2018

31.12.2017

Capitaux propres

2 103 917

1 580 786

1 238 023

Capitaux propres attribuables aux actionnaires

2 103 917

1 580 786

1 238 023

Capital

185 746

176 751

168 939

Capital souscrit

197 623

184 952

176 514

Frais d’augmentation du capital

-11 877

-8 201

-7 575

Primes d’émission

876 849

646 286

545 154

Réserves

647 590

428 965

288 774

Résultat net de l’exercice

393 732

328 784

235 156

Passifs

1 944 762

1 749 473

1 407 463

Passifs non courants

1 631 628

1 513 355

1 158 293

Provisions

357

655

Autres

357

655

Dettes financières non courantes

1 524 199

1 432 567

1 108 966

Établissements de crédit

1 147 946

1 002 974

782 779

Autres

376 253

429 593

326 187

Autres passifs financiers non courants

106 940

80 432

48 673

Instruments de couverture autorisés

81 819

55 188

48 673

Autres passifs financiers non courants

25 121

25 244

132

Dettes commerciales et autres dettes non courantes

II.

Passifs courants

313 134

236 117

249 170

Dettes financières courantes

280 003

207 168

227 730

Établissements de crédit

227 860

205 126

225 784

52 143

2 042

1 946

123

Dettes commerciales et autres dettes courantes

18 505

13 573

9 321

Fournisseurs

14 222

10 656

6 730

4 283

2 917

2 591

140

498

474

Autres C.

Autres dettes financières courantes Instruments de couverture autorisés Autres passifs financiers courants

Impôts, rémunérations et charges sociales E.

Autres passifs courants Autres

Comptes de régularisation

140

498

474

14 363

14 755

11 646

Produits immobiliers perçus anticipativement

4 281

4 125

3 638

Intérêts et autres frais courus non échus

8 689

8 728

6 735

Autres

1 393

1 902

1 273

4 048 679

3 330 259

2 645 486

Total du passif

WDP Rapport financier annuel

247

TRAITEMENT STATUTAIRE DU RÉSULTAT en euros (x 1 000)

31.12.2019

31.12.2018

Résultat net

393 732

328 784

Transfert aux/des réserves

249 695

199 149

Transfert à/de la réserve du solde (positif ou négatif) des variations de juste valeur des biens immobiliers1

283 939

211 997

exercice comptable

289 539

214 582

réalisation de biens immobiliers

-5 599

-2 585

Transfert à/de la réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement

-4 362

-3 821

exercice comptable

-4 362

-3 821

Transfert à la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la hedge accounting telle que définie en IFRS est appliquée

exercice comptable

Transfert de la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la hedge accounting telle que définie en IFRS est appliquée

exercice comptable 5.

Transfert à la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la hedge accounting telle que définie en IFRS n’est pas appliquée

-29 883

-9 027

exercice comptable

-29 883

-9 027

Transfert de la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la hedge accounting telle que définie en IFRS n’est pas appliquée

exercice comptable

Transfert à/de la réserve du solde des écarts de conversion sur actifs et passifs monétaires

Transfert à/de la réserve des latences fiscales afférentes à des biens immobiliers sis à l’étranger

Transfert à/de la réserve des dividendes reçus destinés au remboursement des dettes financières

10.

Transfert aux/des autres réserves

0 0

exercice comptable

11.

Transfert au/du résultat reporté des exercices antérieurs

Rémunération du capital conformément à l’article 13, §1, alinéa 1 de l’AR SIR.

77 927

70 129

Rémunération du capital – autre que C

49 715

40 566

Résultat à reporter

16 395

18 940

1. Basé sur la valeur de la propriété d’investissement. Ce poste contient également le résultat du portefeuille des participations.

Comptes annuels Version abrégée des états financiers statutaires de l’exercice 2019

248

OBLIGATION DE DISTRIBUTION CONFORMÉMENT À L’AR DU 13 JUILLET 2014 en euros (x 1 000)

FY 2019

FY 2018

Résultat net

393 732

328 784

3 553

3 192

731

297

-167

-237

-175 949

-166 579

-13

248

-124 478

-78 043

97 409

87 661

5 599

2 585

-5 599

-2 585

Plus-values réalisées sur biens immobiliers antérieurement, exonérées de l’obligation de distribution et n’ayant pas été réinvesties dans un délai de quatre ans (+)

Plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l’obligation de distribution (B)

77 927

70 129

77 927

70 129

Amortissements (+) Réductions de valeur (+) Reprises de réductions de valeur (-) Reprises de loyers cédés et escomptés (-) Autres éléments non monétaires (+/-)

Résultat sur vente de biens immobiliers (+/-) Variations de la juste valeur des biens immobiliers (+/-) Résultat corrigé (A) Plus-values et moins-values réalisées sur biens immobiliers durant l’exercice (+/-) Plus-values réalisées sur biens immobiliers durant l’exercice, exonérées de l’obligation de distribution sous réserve de leur réinvestissement dans un délai de quatre ans (-)

Total (A+B) x 80%

Réduction de l’endettement (-)

Obligation de distribution

1. Il s’agit ici de la part dans le résultat des participations comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence (corrigée par les dividendes perçus des participations) augmentée de la variation des instruments de couverture autorisés non soumis à la hedge accounting telle que définie par IFRS.

WDP Rapport financier annuel

249

CAPITAUX PROPRES NON DISTRIBUABLES SELON L’ARTICLE 7:212 DU CODE DES SOCIÉTÉS ET DES ASSOCIATIONS 31.12.2019

31.12.2018

Capital libéré ou, s’il est supérieur, capital appelé

197 623

184 952

Primes d’émission indisponibles en vertu des statuts1

686 874

646 286

Réserve du solde positif des variations de juste valeur des biens immobiliers2

847 393

578 843

Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement

-31 248

-28 819

Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la hedge accounting telle que définie en IFRS n’est pas appliquée

-81 819

-51 936

27 163

26 095

Capitaux propres non distribuables selon l’article 7:121 du Code des sociétés et associations

1 645 986

1 355 421

Actif net

2 103 917

1 580 786

-127 642

-110 695

1 976 275

1 470 091

330 289

114 670

en euros (x 1 000)

Autres réserves déclarées indisponibles par l’Assemblée Générale3

Distribution de dividendes proposée

Actif net après distribution

Marge restante après distribution

1. La prime d’émission découlant de l’ABB (accelerated bookbuild) d’un montant de 189 975 035,77 euros n’est pas reprise ici puisqu’elle a été comptabilisée sur un compte disponible. 2. Basé sur la valeur d’investissement de la propriété, y compris les variations de la juste valeur des filiales liées aux biens immobiliers (voir également annexe V. Informations segmentées – Résultat opérationnel, car il s’agit d’une réserve non distribuable. C’est principalement un élément non-cash. 3. Basé sur les réserves de revalorisation des panneaux solaires (y compris les variations de la juste valeur des filiales liées aux panneaux solaires) et l’impact de l’IFRS 16 sur les capitaux propres (y compris les variations de la juste valeur des filiales liées à l’IFRS 16), car il s’agit à chaque fois d’une réserve non distribuable. C’est principalement un élément non-cash.

Comptes annuels Version abrégée des états financiers statutaires de l’exercice 2019

250

APERÇU DE MUTATION DES CAPITAUX PROPRES NON CONSOLIDÉS 2019

en euros x (1 000)

01.01.2019

Affectation du résultat de l’exercice 2018 Bénéfice de l’exercice précédent

A. Capital

176 751

Capital souscrit

184 952

Frais d’augmentation du capital

Transfert du résultat sur le portefeuille et revalorisation des filiales

Transfert des variations de la juste valeur des instruments financiers

-8 201

B. Primes d’émission

646 286

C. Réserves

428 965

328 784

Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers (+/-) Réserve du solde des variations de la valeur d’investissement des biens immobiliers (+/-)

369 921

208 922

Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement (-)

-24 998

-3 821

Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la hedge accounting telle que définie en IFRS n’est pas appliquée (+/-)

-42 908

Autres réserves

-9 027

26 010

Résultat reporté des exercices antérieurs

100 940

328 784

-205 101

9 027

C. Résultat net de l’exercice

328 784

-328 784

1 580 786

Total des capitaux propres

WDP Rapport financier annuel

251

Composants du résultat global Résultat net de l’exercice en cours

Autres

Variations de la juste valeur des panneaux solaires

Augmentations de capital

31.12.2019 Dividendes versés et augmentation de capital liée au dividende optionnel

Autres

6 535

2 527

-67

185 746

10 025

2 646

-3 490

-119

-67

-11 877

197 623

189 975

40 587

876 849

760

-110 695

-224

647 590

578 843 -28 819

-51 936

760

393

27 163

-110 695

-617

122 338

393 732

760

196 530

-67 600

-290

2 103 917

Comptes annuels Version abrégée des états financiers statutaires de l’exercice 2019

252

APERÇU DE MUTATION DES CAPITAUX PROPRES NON CONSOLIDÉS 2018

en euros x (1 000)

01.01.2018

Affectation du résultat de l’exercice 2017 Bénéfice de l’exercice précédent

A. Capital

168 939

Capital souscrit

176 514

Frais d’augmentation du capital

Transfert du résultat sur le portefeuille et revalorisation des filiales

Transfert des variations de la juste valeur des instruments financiers

-7 575

B. Primes d’émission

545 154

C. Réserves

288 774

235 156

Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers (+/-) Réserve du solde des variations de la valeur d’investissement des biens immobiliers (+/-)

264 955

104 966

Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement (-)

-22 387

-2 611

Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la hedge accounting telle que définie en IFRS n’est pas appliquée (+/-)

-59 378

16 470

Autres réserves

17 636

Résultat reporté des exercices antérieurs

87 948

235 156

-106 638

-16 470

235 156

-235 156

1 238 023

C. Résultat net de l’exercice

Total des capitaux propres

4 283

WDP Rapport financier annuel

253

Composants du résultat global Résultat net de l’exercice en cours

Autres

Variations de la juste valeur des panneaux solaires

Augmentations de capital

31.12.2018 Dividendes versés et augmentation de capital liée au dividende optionnel

Autres

4 042

3 770

176 751

4 449

3 989

184 952

-407

-219

-8 201

58 123

43 009

646 286

4 091

-99 042

-14

428 965

369 921 -24 998

-42 908

4 091

26 010 -99 042

-14

100 940

328.784

328 784

328.784

4 091

62 165

-52 263

-14

1 580 786

Comptes annuels Version abrégée des états financiers statutaires de l’exercice 2019

254

WDP Rapport financier annuel

255

10 DOCUMENT PERMANENT

Informations générales Raison sociale (article 1 des statuts coordonnés)

Forme juridique, constitution1

Warehouses De Pauw, abrégé en WDP.

La Société a été constituée sous la forme d’une société anonyme portant la dénomination de Rederij De Pauw, par acte passé devant Maître Paul De Ruyver, notaire à Liedekerke, le 27 mai 1977 et publié aux Annexes du Moniteur belge du 21 juin 1977, sous le numéro 2249-1. Cette SA est devenue la société absorbante au sein de laquelle le patrimoine immobilier de neuf sociétés a été réuni dans le cadre d’une opération globale de fusion et de scission. Simultanément, la Société a pris la dénomination de Warehousing & Distribution De Pauw

Lieu d’enregistrement, numéro d’entreprise, code d’identification pour les entités juridiques La Société est inscrite auprès de la Banque Carrefour des Entreprises, juridiction de Bruxelles, section néerlandophone, sous le numéro du registre des personnes morales 0417.199.869. Le code d’identification pour les entités juridiques (LEI – legal entity identifier) est le 549300HWDYC5JXC85138.

1. Voir également à ce sujet le chapitre 2.3 Voici WDP – Histoire et faits marquants.

et elle a été transformée en société en commandite par actions (SCA). Les modifications de statuts allant de pair avec ces

Document permanent

256

changements ont été exécutées conditionnellement par acte passé devant Maître Siegfried Defrancq, notaire à Asse-Zellik, agissant en tant que notaire suppléant de Maître JeanJacques Boel, notaire à Asse, légalement empêché, le 20 mai 1999, comme publié aux Annexes du Moniteur belge du 16 juin suivant sous le numéro 990616-21, validées par deux actes en date du 28 juin 1999, passés devant le même notaire, et publiées aux Annexes du Moniteur belge du 20 juillet suivant sous les numéros 990720-757 et 758. La raison sociale a été modifiée lors de l’Assemblée Générale Extraordinaire du 25 avril 2001 en Warehouses De Pauw, comme cela a été consigné dans un acte passé devant Maître Siegfried Defrancq précité, remplaçant Maître Jean-Jacques Boel précité, légalement empêché, et publié aux Annexes du Moniteur belge du 18 mai suivant sous le numéro 20010518-652. Lors de l’Assemblée générale extraordinaire du 11 septembre 2019, la forme juridique de WDP a été modifiée en société anonyme, à effet au 1er octobre 2019, tel que constaté par l’acte passé devant le notaire Tim Carnewal, et publié aux Annexes du Moniteur belge du 25 septembre, sous le numéro 19127672.

publié aux Annexes du Moniteur belge du 5 février 2020 sous le numéro 20020249. Statut SIR (article 1 des statuts coordonnés) Depuis le 28 juin 1999, WDP était inscrite auprès de l’Autorité des services et marchés financiers (Financial Services and Markets Authority), en abrégé FSMA, en tant que société d’investissement à capital fixe immobilière de droit belge, en abrégé sicaf immobilière de droit belge. Pour mieux s’adapter à la réalité économique et en raison d’un cadre juridique adapté à WDP en tant qu’entreprise immobilière opérationnelle et commerciale, WDP a changé de statut le 16 octobre 2014 pour revêtir celui de société Immobilière réglementée publique (SIR publique). Les modifications de statuts correspondantes ont été effectuées par acte passé devant le notaire précité Maître Yves De Ruyver, remplaçant le notaire précité Maître Jean-Jacques Boel, légalement empêché, comme publié aux Annexes du Moniteur belge du 31 octobre 2014 sous le numéro 14199666. En tant que Société Immobilière Réglementée publique, WDP est soumise à la loi relative aux sociétés immobilières réglementées. Siège de la Société (article 3 des statuts coordonnés)

Depuis lors, les statuts de WDP ont été modifiés à plusieurs reprises, pour la dernière fois le 6 janvier 2020 par un acte de règlement constatant la division de l’action par un facteur 7, conformément à la décision de l’Assemblée générale extraordinaire du 11 septembre 2019. Cet acte de règlement a été passé devant le notaire Tim Carnewal à Bruxelles et a été

La Société est établie en Région flamande. Le siège peut être déplacé en Belgique sur décision du Conseil d’Administration, pour autant que pareil déplacement n’impose pas la modification de la langue des statuts en vertu de la réglementation linguistique applicable.

WDP Rapport financier annuel

257

Durée (article 2 des statuts coordonnés)

i) les immeubles tels que définis aux articles 517 et suivants du Code civil et les droits réels sur des immeubles, à l’exclusion des biens immobiliers de nature sylvicole, agronomique ou minière; ii) les actions ou parts avec droit de vote émises par des sociétés immobilières dont le capital est détenu directement ou indirectement à hauteur de plus de 25% par la société ; iii) les droits d’option sur des biens immobiliers ; iv) les actions de la SIR publique ou institutionnelle, à condition que, dans ce dernier cas, plus de 25% du capital soit détenu directement ou indirectement par la société ;

vii) les droits de participation dans des organismes étrangers de placement collectif immobilier qui figurent sur la liste visée à l’article 260 de la loi du 19 avril 2014 ; viii) les droits de participation dans des organismes de placement collectif immobilier qui sont établis dans un autre État membre de l’Espace économique européen et qui ne figurent pas sur la liste visée à l’article 260 de la loi du 19 avril 2014, dans la mesure où ils sont soumis à un contrôle semblable à celui des sicaf immobilières publiques ; ix) les actions ou parts émises par des sociétés (i) avec la personnalité morale ; (ii) qui relèvent du droit d’un autre État membre de l’Espace économique européen ; (iii) dont les actions sont admises ou non sur un marché réglementé et/ou qui font l’objet ou non d’un régime de contrôle prudentiel ; (iv) dont l’activité principale concerne l’acquisition ou la fondation de biens immobiliers en vue de leur mise à disposition à des utilisateurs, ou la possession directe ou indirecte d’actions des sociétés avec une activité similaire ; et (v) qui sont exonérées de l’impôt sur les revenus provenant du bénéfice qui découle de l’activité visée dans la disposition sous (iv) ci-dessus, à condition d’observer certaines obligations légales, et qui sont au moins tenues de redistribuer une partie de leurs revenus à leurs actionnaires (nommées « Real Estate Investment Trusts » (en abrégé « REIT »)) ; x) les certificats immobiliers tels que visés à l’article 5, §4, de la loi du 16 juin 2006 ; xi) les parts des FIIS ; xii) ainsi que tous les autres biens, actions ou droits qui sont définis comme biens immobiliers par la réglementation SIR.

v) les droits qui découlent de contrats par lequel un ou plusieurs biens sont donnés en leasing à la société, ou d’autres droits d’usage analogues sont octroyés ; vi) les parts de sicaf immobilières publiques ou institutionnelles ;

Les biens immobiliers visés aux points (vi), (vii), (viii), (ix) et (xi) qui constituent des parts dans des fonds d’investissement alternatifs au sens de la Directive 2011/61/EU du Parlement européen et du Conseil du 8 juin 2011 sur les gestionnaires

La durée de la Société est illimitée. Objet de la Société (article 5 des statuts coordonnés) L’article 5 des statuts stipule que la Société a pour objet exclusif : a) de mettre des biens immobiliers à disposition d’utilisateurs, directement ou via une société dans laquelle elle possède une participation, conformément aux dispositions de la loi SIR et aux décisions et règlements pris en exécution de celle-ci ; et b) dans les limites de la loi SIR, de posséder des biens immobiliers, tels que mentionnés à l’article 2, 5°, i à xi de la Loi SIR. Par biens immobiliers, il faut entendre :

Document permanent

258

de fonds d’investissement alternatifs et modifiant les Directives 2003/41/CE et 2009/65/CE ainsi que les Règlements (CE) n° 1060/2009 du Parlement européen et du Conseil du 16 septembre 2009 sur les agences de notation de crédit et (UE) n° 1095/2010 du Parlement européen et du Conseil du 24 novembre 2010 instituant une Autorité européenne de surveillance (Autorité européenne des marchés financiers), modifiant la décision n° 716/2009/CE et abrogeant la décision 2009/77/ CE de la Commission ne peuvent être qualifiés d’actions ou parts avec droit de vote émises par des sociétés immobilières, quel que soit le montant de la participation détenue directement ou indirectement par la Société. c) la conclusion, ou l’accession, à long terme directe, ou via une société dans laquelle elle possède des parts conformément aux dispositions de la Loi SIR, le cas échéant en collaboration avec des tiers, d’un ou de plusieurs contrats des types suivants avec un maître d’ouvrage public : i) contrats DBF, les contrats dits « Design, Build, Finance » ; ii) contrats DB(F)M, les contrats dits « Design, Build, (Finance) and Maintain » ; iii) contrats DBF(M)O, les contrats dits « Design, Build, Finance, (Maintain) and Operate » ; iv) contrats pour les concessions de travaux publics relatifs aux bâtiments et/ou autre infrastructure de nature immobilière et aux services relatifs à ceux-ci, et sur base desquels : i) la société immobilière réglementée est responsable, de la mise à la disposition, l’entretien et/ou l’exploitation pour une entité publique et/ou les citoyens comme utilisateurs finaux, afin de répondre à un besoin social et/ ou de permettre l’offre d’un service public ; et ii) la société immobilière réglementée, sans devoir nécessairement disposer des droits réels, peut assumer, complètement ou en partie, les risques de financement, les risques de disponibilité, les risques de demande et/ou les risques d’exploitation, ainsi que le risque de construction ; et d) le développement, la création, la gestion, l’exploitation ou la mise à disposition à long terme directe ou via une société dans laquelle elle possède des parts conformément aux dispositions de la loi SIR, le cas échéant en collaboration avec des tiers, par ou au nom de la société :

ii) d’installations pour le transport, la répartition, le stockage ou la purification d’eau, en ce compris les biens liés à ces infrastructures ; iii) d’installations pour la production, le stockage et le transport d’énergie renouvelable ou non, en ce compris les biens liés à ces infrastructures ; ou iv) d’incinérateurs et de déchetteries, en ce compris les biens liés à ces infrastructures. Dans le cadre de la mise à disposition des biens immobiliers, la société peut exercer toutes activités en relation avec la création, la construction (sans préjudice de l’interdiction d’agir comme promoteur immobilier, sauf dans le cas d’opérations occasionnelles), la transformation, l’aménagement, la rénovation, le développement, l’acquisition, l’aliénation, la location, la sous-location, la gestion, l’échange, l’apport, la cession, le lotissement, la mise sous le régime de la copropriété ou de l’indivision d’immeubles au sens visé ci-dessus, l’octroi ou l’acquisition de droits de superficie, d’usufruit et d’emphytéose ou d’autres droits réels ou personnels sur les biens immobiliers décrits ci-dessus, la gestion et l’exploitation des biens immobiliers. Conformément à la loi SIR, la Société peut aussi procéder à : •

•

i) d’installations et facilités de stockage pour le transport, la répartition ou le stockage d’électricité, de gaz, de combustibles fossiles ou non fossiles, et d’énergie en général, en ce compris les biens liés à ces infrastructures ;

•

la prise de biens immobiliers en location-financement, avec ou sans option d’achat ; la mise en location-financement de biens immobiliers, avec ou sans option d’achat, étant entendu que la mise en location-financement de biens immobiliers avec une option d’achat peut uniquement être exercée comme activité accessoire ; à titre accessoire ou temporaire, la réalisation de placements en valeurs mobilières ne constituant pas des biens immobiliers dans le sens de la loi SIR. Ces placements seront effectués conformément à la politique de gestion des risques adoptée par la Société et ils seront diversifiés, de façon à garantir une diversification des risques adéquate. La Société peut également détenir des liquidités non affectées. Les liquidités peuvent être détenues dans toutes les monnaies sous la forme de dépôts à vue ou à terme ou de tous instruments du marché monétaire aisément mobilisables ; octroyer des hypothèques ou d’autres sûretés ou garanties dans le cadre du financement des activités immobilières de la Société ou de son Groupe ; octroyer des crédits ; effectuer des opérations sur des instruments de couverture autorisés par la législation SIR, pour autant que ces opérations s’inscrivent dans le cadre d’une politique de couverture de risques financiers, arrêtée par la Société, à l’exclusion de toute opération de nature spéculative.

WDP Rapport financier annuel

259

La Société peut acquérir, prendre ou donner en location, céder ou échanger tous les biens mobiliers ou immobiliers, matériaux et fournitures et, en général, accomplir toutes les opérations commerciales ou financières qui se rapportent directement ou indirectement à son objet et à l’exploitation de tous les droits intellectuels et propriétés commerciales s’y rapportant.

Moyennant le respect de la réglementation SIR, la Société peut prendre part par le truchement d’apports en numéraire ou en nature, de fusion, scission ou une autre restructuration sur base du droit des sociétés, de souscription, de participation, d’intervention financière ou de toute autre manière, à toutes sociétés ou entreprises existantes ou à constituer, en Belgique ou à l’étranger, dont l’objet social est similaire au sien, ou est de nature à promouvoir ou faciliter la réalisation de son objet.

Le Conseil d’Administration ayant déjà eu deux fois recours à l’autorisation qui lui a été donnée d’augmenter le capital, le solde disponible du capital autorisé se monte aujourd’hui encore à :

Pour toute modification des statuts de la société, l’accord préalable de la FSMA est requis.

Capital social Capital (article 7 des statuts coordonnés) Le capital souscrit de WDP SA se monte à 197 622 641,10 euros et est représenté par 172 489 205 actions ordinaires, représentant chacune le 1/172 489 205e du capital. Aucune de ces actions ne confère de droit de vote spécial ni d’autre droit quelconque. Capital autorisé (article 8 des statuts coordonnés) Le Conseil d’Administration est autorisé, dans les limites des dispositions impératives du droit des sociétés applicable, à augmenter le capital aux dates et conditions qu’il fixera, en une ou plusieurs fois, à concurrence d’un montant maximum de : i) 93 798 838,43 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une augmentation de capital par apport en numéraire avec la possibilité d’exercice par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation irréductible (au sens de la loi SIR) ; et ii) 93 798 838,43 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une augmentation de capital dans le cadre de la distribution d’un dividende optionnel ; et iii) 18 759 767,68 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à (a) une augmentation de capital par apport en numéraire ou (b) une augmentation de capital par apport en numéraire sans la possibilité d’exercice par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation irréductible (au sens de la loi SIR), ou (c) toute autre forme d’augmentation de capital ;

Cette autorisation est renouvelable.

i) 93 798 838,43 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une augmentation de capital par apport en numéraire avec la possibilité d’exercice par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation irréductible (au sens de la loi SIR) ; ii) 93 798 838,43 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une augmentation de capital dans le cadre de la distribution d’un dividende optionnel ; iii) 8 734 803,45 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à (a) une augmentation de capital par apport en numéraire ou (b) une augmentation de capital par apport en numéraire sans la possibilité d’exercice par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation irréductible (au sens de la loi SIR), ou (c) toute autre forme d’augmentation de capital ; étant entendu que le capital dans le cadre du capital autorisé au cours de la période de cinq ans de l’autorisation ne pourra pas être augmenté d’un total supérieur au montant de 187 597 676,87 euros. Ces augmentations de capital peuvent être réalisées par apport en numéraire, par apport en nature ou par incorporation de réserves, y compris les bénéfices reportés et les primes d’émission, ainsi que tous les composants des fonds propres sous les comptes annuels simples IFRS de la Société (dressés en considération de la loi SIR) susceptibles de conversion en capital, le cas échéant avec création d’actions ou autres titres (de tout type existant alors), conformément aux dispositions impératives du droit des sociétés applicable et de la loi SIR. Les éventuelles primes d’émission seront portées à un ou plusieurs comptes distincts dans les capitaux propres au passif du bilan. Le Conseil d’Administration est libre de décider de placer les éventuelles primes d’émission, éventuellement après déduction d’un montant maximal égal aux frais de l’augmentation de capital au sens des règles IFRS applicables sur un compte indisponible, qui comme le capital, devra servir de garantie pour les tiers, et qui ne pourra en aucun cas être débité ou extourné que par décision de l’Assemblée générale

Document permanent

260

prise selon les modalités requises pour une modification des statuts, sauf pour la conversion en capital, comme prévu ci-dessus.

Par ailleurs, le Conseil d’Administration est autorisé, pendant une période de cinq années consécutives au 11 septembre 2019 à :

Aux conditions et dans les limites déterminées aux alinéas un à cinq du présent article, le Conseil d’Administration est également autorisé à créer ou émettre, non seulement des actions, mais aussi des droits de souscription (le cas échéant attachés à un autre titre), des obligations convertibles, des obligations remboursables en actions ou d’autres titres (de tout type existant alors), tout en respectant les dispositions impératives du droit des sociétés en vigueur et de la loi SIR.

•

Sans préjudice de l’application des dispositions impératives du droit des sociétés applicable et de la loi SIR, le Conseil d’Administration peut en outre limiter ou supprimer le droit de préférence, également quand cela se fait en faveur d’une ou plusieurs personnes qui ne sont pas membres du personnel. Le Conseil d’Administration a le pouvoir de modifier les statuts de la Société conformément à la ou aux augmentations de capital qui ont été réalisées dans le cadre du capital autorisé.

recevoir, et prendre en gage, des actions, et certificats y relatifs, de la Société à un prix, ou une contrevaleur, de 0,01 euro minimum et à un prix, ou une contrevaleur, maximal correspondant à 125% du cours de clôture du jour de négociation précédant la date de transaction, sans que la Société ne puisse détenir d’actions, et certificats y relatifs, de la Société qui représentent plus de 10% du nombre total d’actions ; aliéner des actions, et certificats y relatifs, de la Société, notamment en faveur d’une ou plusieurs personnes spécifiques autres que le personnel, à un prix, ou une valeur, minimum égale à 75% du cours de clôture du jour de négociation précédant la date de transaction.

Au 31 décembre 2019, WDP SA ne possédait aucune action propre. Modification du capital (article 12 des statuts coordonnés)

Rachat d’actions propres (article 10

Sauf la possibilité d’utilisation du capital autorisé par décision

des statuts coordonnés)

du Conseil d’Administration, et moyennant le respect des dispositions impératives du droit des sociétés applicable et de la réglementation SIR, il ne peut être décidé d’une augmentation de capital ou d’une réduction de capital que par une Assemblée générale extraordinaire, en présence du notaire.

La Société peut acquérir, prendre en gage et vendre ses propres actions et les certificats y relatifs, conformément au droit des sociétés applicable.

WDP Rapport financier annuel

261

•

Augmentation de capital en numéraire

En cas d’augmentation de capital par apport en numéraire et sans préjudice de l’application des dispositions impératives du droit des sociétés applicable, le droit de préférence peut être limité ou supprimé. Si, dans un tel cas, conformément aux dispositions impératives de la réglementation SIR, un droit d’allocation irréductible doit être accordé aux actionnaires existants lors de l’attribution de nouveaux titres, ce droit d’allocation irréductible devra répondre au moins aux conditions suivantes : 1° il porte sur l’entièreté des titres nouvellement émis ; 2° il est accordé aux actionnaires proportionnellement à la partie du capital que représentent leurs actions au moment de l’opération ; 3° un prix maximum par action est annoncé au plus tard la veille de l’ouverture de la période de souscription publique ; et 4° la période de souscription publique doit dans ce cas avoir une durée minimale de trois jours de bourse. •

Augmentation de capital en nature

En cas d’émission de titres contre apport en nature, les conditions suivantes doivent être respectées, sans préjudice des dispositions impératives du droit des sociétés applicable :

ne leur quote-part du bénéfice, de la valeur nette par action et du capital ainsi que l’impact en termes de droits de vote. Pour l’application du point 2 ci-dessus, il est permis de déduire du montant visé au point (b) du point 2 un montant correspondant à la portion des dividendes bruts non distribués dont les nouvelles actions seraient éventuellement privées. Le Conseil d’Administration justifiera, le cas échéant, d’une manière spécifique dans son rapport spécial, le montant du dividende ainsi déduit et il exposera les conditions financières de l’opération dans le rapport financier annuel. Les règles spéciales en matière d’augmentation de capital en nature exposées ci-avant ne sont pas applicables en cas d’apport du droit au dividende dans le cadre de la distribution d’un dividende optionnel, à condition que l’octroi de celui-ci soit effectivement ouvert à tous les actionnaires. •

Fusions, scissions et opérations assimilées

Les règles spéciales en matière d’augmentation de capital en nature à l’article ci-avant sont applicables mutatis mutandis aux fusions, scissions et opérations assimilées auxquelles la Réglementation SIR se réfère dans ce contexte spécifique. Dans ce cas, par « date de la convention d’apport » il y a lieu d’entendre la date du dépôt du projet de fusion ou de scission.

Contrôle de la Société

1) l’identité de la personne qui fait l’apport doit être mentionnée dans le rapport particulier du Conseil d’Administration relatif à l’augmentation de capital par apport en nature ainsi que, le cas échéant, dans les convocations à l’assemblée générale où il sera décidé de l’apport en nature ; 2) le prix d’émission ne peut être inférieur à la plus faible des deux valeurs que sont (a) une valeur nette d’inventaire ne datant pas de plus de quatre mois avant la date de la convention d’apport ou, au choix de la société, avant la date de l’acte d’augmentation du capital et (b) la moyenne des cours de clôture des trente jours calendrier précédant cette même date ; 3) sauf si le prix d’émission ainsi que leurs modalités sont déterminés et communiqués au public au plus tard le jour ouvrable suivant la conclusion de la convention d’apport en mentionnant le délai dans lequel l’augmentation de capital sera effectivement réalisée, l’acte d’augmentation de capital

Aucune catégorie d’actionnaires ne bénéficie de droits de contrôle spéciaux. WDP ne compte aujourd’hui qu’un seul actionnaire de référence, qui a un représentant au Conseil d’Administration avec application du droit de proposition obligatoire, comme le stipule l’article quinze des statuts coordonnés, dont voici un extrait :

est passé dans un délai maximum de quatre mois ; et 4) le rapport prévu au point 1 ci-dessus doit également expliciter l’incidence de l’apport proposé sur la situation des anciens actionnaires et plus précisément en ce qui concer-

teur supplémentaire soit désigné pour chaque tranche de 10% d’actions qu’il détient individuellement et directement dans la société, en vertu de son droit de proposition obligatoire lors de l’assemblée annuelle... »

« Sans préjudice des dispositions impératives du droit des sociétés applicable et sans préjudice de la loi SIR, et aux conditions et modalités du présent article, toute personne physique, personne morale ou société (avec ou sans personnalité juridique) qui détient individuellement et directement au moins 10% des actions de la société (un «Actionnaire de Référence ») a droit à ce qu’un administrateur soit désigné en vertu de son droit de proposition obligatoire lors de l’assemblée annuelle. Un Actionnaire de Référence a, aux conditions et modalités du présent article, droit à ce qu’un administra-

Document permanent

262

Commissaire (article 20 des statuts coordonnés) Le 25 avril 2007, le cabinet Deloitte Réviseurs d’entreprises, société civile ayant la forme d’une SCRL, membre de l’Institut des Réviseurs d’Entreprise, ayant ses bureaux à Gateway building Aéroport Bruxelles National 1 J, 1930 Zaventem, a été désigné en tant que commissaire de WDP. Le 27 avril 2016, le commissaire, représenté par sa représentante permanente, Kathleen De Brabander, a vu son mandat renouvelé jusqu’à l’assemblée annuelle de 2019. Le 6 décembre 2016, WDP a lancé une procédure d’appel d’offres ouverte pour ce mandat de commissaire conformément au Règlement européen sur les audits 537/2014/UE. Conformément à ce règlement, le mandat de Deloitte Réviseurs d’entreprises était déjà venu à échéance lors de l’assemblée générale du 26 avril 2017. Cette assemblée générale a procédé au renouvellement du mandat de Deloitte Réviseurs d’entreprises, représenté par sa représentante permanente, Kathleen De Brabander, jusqu’à l’assemblée annuelle de 2020. Lors de l’Assemblée Générale annuelle du 24 avril 2019, une rotation interne du représentant permanent du commissaire a été effectuée, dans le cadre de l’article 22 §3 de la loi du 7 décembre 2016 portant organisation de la profession et de la supervision publique des réviseurs d’entreprises. Rik Neckebroeck a succédé à Kathleen De Brabander pour le temps restant du mandat, à savoir jusqu’à l’assemblée annuelle de 2020. À l’occasion de l’Assemblée Générale annuelle du 29 avril 2020, le Conseil d’Administration proposera de renouveler Deloitte Réviseurs d’entreprise pour une période de trois ans, avec comme représentant permanent monsieur Rik Neckebroeck. Le mandat du commissaire couvre le contrôle des comptes annuels consolidés et celui des comptes annuels non consolidés de WDP SA, ainsi que des autres filiales belges. En France, le cabinet Deloitte & Associés, représenté par Pierre-Marie Martin, dont les bureaux sont établis 67, rue de Luxembourg, 59777 Euralille, a été désigné comme commissaire de la filiale WDP France SARL. Aux Pays-Bas, le cabinet Deloitte Accountants BV, représenté par Martijn Heerschop, dont les bureaux sont établis Gustav Mahlerplein 2970, 1081 LA Amsterdam, a été désigné comme commissaire des filiales WDP Nederland N.V. et WDP

Development NL N.V. Au Luxembourg, Deloitte Audit SARL a été représenté par Ronan Richard, dont les bureaux sont établis Boulevard de Kockelscheuer 20, 1821 Luxembourg, désigné comme commissaire de la filiale WDP Luxembourg S.A. En Roumanie, Deloitte Audit SRL, représenté par Elena-Irina Dobre, dont les bureaux sont établis au Building The Mark, Calea Griviței nr. 84-98 și 100-102, etajul 8 și etajul 9, Sector 1, Boekarest, a été désigné comme commissaire de la filiale Warehouses De Pauw Romania SRL. Les honoraires du commissaire sont déterminés sur la base des tarifs conformes au marché et indépendamment de la société, conformément au code de déontologie et des normes de l’Institut des Réviseurs d’Entreprise, et suivant les dispositions relatives à l’indépendance du commissaire exposées dans le Code des sociétés et des associations. Pour plus d’informations sur les honoraires du commissaire, nous vous renvoyons à l’annexe XXVII. Relations financières avec des tiers au chapitre 9. Comptes annuels.

WDP Rapport financier annuel

263

Service financier (paying agent) ING Belgique SA Marc Sanders Cours Saint-Michel 60, 1040 Bruxelles + 32 2 547 31 40 marc.sanders@ing.be Les honoraires du service financier sont déterminés sur la base des conditions conformes au marché et indépendamment de la société, sous la forme d’un pourcentage du volume des transactions concernées (versement du dividende, dividende optionnel, etc.).

peut désigner un expert que pour une période renouvelable de trois ans. De plus, l’expert ne peut évaluer un même bien immobilier que pendant une période maximale de trois ans, qui doit être suivie d’une période d’attente (cooling off period) d’une durée identique de trois ans. Un expert ayant déjà effectué un terme de trois ans ne pourra donc être désigné pour un nouveau terme de trois ans que s’il est chargé durant ce nouveau terme d’évaluer une autre partie du patrimoine de la SIR publique ou de ses filiales. Des règles particulières s’appliquent si l’expert est une personne morale. Les experts immobiliers désignés par WDP SA sont : •

Pour de plus amples informations sur les honoraires du commissaire, nous vous renvoyons à l’annexe XXVII. Relations financières avec des tiers au chapitre 9. Comptes annuels.

•

Expert immobilier Conformément à la loi SIR, l’expert valorise tous les bâtiments de la SIR et de ses filiales à la fin de chaque exercice. La valeur comptable des bâtiments figurant au bilan est ajustée à ces valeurs. Au terme de chacun des trois premiers trimestres de l’exercice, l’expert immobilier indépendant actualise en outre la valorisation totale établie à la fin de l’année précédente sur la base de l’évolution du marché et des caractéristiques propres à chacun des biens en question. L’expert immobilier valorise également le patrimoine immobilier de la SIR et de ses filiales lorsque la SIR souhaite procéder à une opération telle qu’une émission d’actions ou une fusion. Chaque immeuble à acquérir ou à céder par la SIR ou par ses filiales est valorisé par l’expert immobilier indépendant avant la transaction. La valorisation par l’expert revêt un caractère obligatoire de prix minimum (en cas d’aliénation) et de prix maximum (en cas d’acquisition) pour la SIR, lorsque la partie cocontractante est une personne entretenant des liens étroits avec la SIR (comme le prévoit la réglementation applicable aux SIR) ou lorsque les personnes précitées obtiennent un quelconque avantage à l’occasion de la transaction en question. La législation sur les SIR énonce des recommandations sur la méthode des experts immobiliers afin de garantir l’indépendance nécessaire de ceux-ci lors de l’estimation de biens immobiliers. Il est précisé que la rémunération des experts ne doit pas être liée à la valeur du bien immobilier soumis à l’expertise. Il est en outre imposé à la SIR une double exigence de rotation pour l’(les) expert(s) nommé(s) par elle. Ainsi, la SIR ne

•

Stadim CVBA, Mechelsesteenweg 180, 2018 Anvers – Belgique, représenté par Philippe Janssens ; Jones Lang LaSalle SPRL, avenue Marnix 23, 1000 Bruxelles – Belgique, représenté par Jean-Philip Vroninks ; Cushman & Wakefield VOF, Gustav Mahlerlaan 362364, 1082 ME Amsterdam – Pays-Bas, représenté par Frank Adema ; CBRE Valuation & Advisory Services B.V., Gustav Mahlerlaan 405, 1082 MK Amsterdam – Pays-Bas, représenté par Walter de Geus ; BNP Paribas Real Estate, 167 quai de la Bataille de Stalingrad, 92867 Issy-Les-Moulineaux Cedex – France, représenté par Jean-Claude Dubois ; CBRE Real Estate Consultancy SRL, Aviatorilor Blvd 8A, 1st district, Bucarest – Roumanie, représenté par Ovidiu Ion ; Jones Lang LaSalle Luxembourg SECS, rue du Puits Romain 37, L-8070 Bertrange – Luxembourg, représenté par Angélique Sabron.

Ces personnes physiques sont les représentants valables des personnes morales avec lesquelles les contrats ont été conclus. La rémunération des experts immobiliers est sans lien avec la valeur du bien immobilier et est basée sur une rémunération fixe par bien à estimer et/ou sur une rémunération variable en fonction de la superficie à estimer. Les contrats avec les experts respectent la réglementation en la matière. Pour de plus amples informations sur la répartition du portefeuille immobilier et les honoraires du commissaire, nous vous renvoyons respectivement à l’annexe XII. Immeubles de placement au chapitre 9. Comptes annuels et à l’annexe XXVII. Relations financières avec des tiers au chapitre 9. Comptes annuels.

Document permanent

264

Assurances WDP et ses filiales doivent souscrire une couverture d’assurance appropriée pour tous leurs biens immobiliers. La couverture d’assurance doit satisfaire aux conditions du marché. Tous les bâtiments de WDP sont assurés à la valeur de construction. Pour de plus amples informations sur la valeur assurée et les primes acquittées pour la couverture de l’assurance, nous vous renvoyons respectivement à l’annexe XII. Immeubles de placement au chapitre 9. Comptes annuels et à l’annexe XXVII. Relations financières avec des tiers au chapitre 9. Comptes annuels.

Structures situées à l’étranger Afin de pouvoir assurer de manière optimale la gestion de son patrimoine immobilier étranger, WDP SA a créé des filiales dans différents pays d’Europe (ces filiales n’ont pas le statut de « SIR institutionnelle »). •

•

Les sociétés du Groupe possèdent plusieurs caractéristiques communes. La structure de la société est dans chaque cas l’équivalent local d’une société privée à responsabilité limitée (SPRL) ou d’une société anonyme (SA). WDP détient une participation de 100% dans toutes les filiales étrangères sauf dans la joint-venture WDP Romania (80%), WDP Luxembourg (55%) et WVI (Allemagne) (50%).

Les résultats des filiales sont soumis à l’impôt local sur les sociétés, à l’exception de WDP Nederland qui bénéficie du statut fiscal d’organisme de placement collectif à caractère fiscal (Fiscale Beleggingsinstelling ou FBI) et de WDP France qui bénéficie du statut de SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) et de la transparence fiscale correspondante. De plus amples informations sur le statut fiscal d’organisme de placement collectif à caractère fiscal (Fiscale Beleggingsinstelling ou FBI) et le statut de SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) Sont disponibles au chapitre 11.1 Annexe – Informations générales relatives au statut REIT et au chapitre 3.4 2019, 2019, départ excellent du plan de croissance 201923 – Transactions et réalisations.

Les bénéfices nets peuvent être versés à WDP et le prélèvement à la source ou l’exonération de ce prélèvement dépendent de la directive européenne mères-filiales, de sa transposition dans la législation locale des pays respectifs et des traités sur la double imposition en vigueur conclus entre la Belgique et les différents pays où WDP opère. Les résultats des filiales étrangères sont repris dans la consolidation après élimination des amortissements sur les biens immobiliers et compensation d’éventuels impôts latents sur les plus-values fiscales. Le choix des méthodes de financement (prêts de groupe ou prêts bancaires) dépend toujours de l’effet de ces financements sur le taux d’endettement consolidé de WDP (le taux d’endettement consolidé maximum à respecter est fixé à 65% par la loi SIR. Le même taux d’endettement maximum s’applique aussi au niveau individuel à la SIR). Dans la consolidation, les prêts de Groupe subordonnés n’ont pas d’impact sur le taux d’endettement du groupe, au contraire des prêts bancaires. Dans le cadre de cette stratégie de financement, il convient surtout de tenir compte (en plus du taux d’endettement) de deux principes d’imposition importants qui varient d’un pays à l’autre : • •

les règles relatives à la thin capitalisation3 des sociétés ; le taux de précompte mobilier sur les intérêts de l’encours des prêts de groupe payés au pays d’origine.

WDP SA est représenté en France par son établissement stable situé 28 rue Cantrelle, 36000 Châteauroux. WDP Nederland N.V. a elle-même une filiale détenue à 100%, WDP Development NL N.V., Hoge Mosten 2, 4822 NH Breda.

3. La thin capitalisation fait référence à l’usage excessif de fonds étrangers dans une société, aux fins de bénéficier au maximum de la déduction fiscale des intérêts. Les réglementations fiscales locales mettent généralement des limites à la déductibilité fiscale de la partie des dettes qu’elles considèrent comme excessives.

WDP Rapport financier annuel

265

11 ANNEXES

11.1 INFORMATIONS GÉNÉRALES

CONCERNANT LE STATUT DE REIT

Une société immobilière réglementée publique (SIR publique) Généralités Societe immobiliere reglementee publique : •

est une société immobilière qui (i), en substance, met des biens immobiliers à disposition d’utilisateurs, (ii), dans les limites du cadre légal, peut posséder d’autres types de

peut exercer toutes les activités liées à la construction, l’aménagement, la rénovation, le développement (pour son propre portefeuille), l’acquisition, l’aliénation, la gestion et l’exploitation de biens immobiliers, (iv), dans les limites du cadre légal, peut également investir dans le secteur des

biens immobiliers (droits de participation dans des sicaf publiques et institutionnelles, droits de participation dans des OPC, actions émises par d’autres REIT, certificats fonciers et droits de participation dans un FIIS), et (iii), dans le cadre de la mise à disposition de biens immobiliers,

infrastructures (entre autres via un PPP) ou le secteur de l’énergie (en autres l’énergie renouvelable) ; suit une stratégie visant à détenir ses biens immobiliers sur le long terme ; privilégie, dans l’exercice de ses activités, une gestion ac-

•

Annexes Informations générales concernant le statut de REIT

266

•

• • •

•

tive, ce qui implique qu’elle est responsable elle-même du développement et de la gestion au jour le jour des biens immobiliers, et que toutes les autres activités qu’elle effectue apporteront une valeur ajoutée aux biens immobiliers ou à leurs utilisateurs, comme la prestation de services qui complètent la mise à dispositions des biens immobiliers concernés ; dispose, pour l’exercice des activités mentionnées ciavant, d’une structure de gestion propre, d’une organisation administrative, comptable, financière et technique ainsi que du contrôle interne adapté ; est assujettie aux dispositions de la Loi SIR et de l’AR SIR ; doit être créée sous forme de société anonyme ; est cotée en bourse et 30% au moins des actions doivent être détenues par le public ; ne peut agir (directement ou indirectement) en tant que promoteur immobilier (sauf de façon occasionnelle) ; peut détenir des sociétés dans lesquelles elle détient directement ou indirectement plus de 25% des parts (ce que l’on appelle les sociétés du périmètre) ayant ou non le statut de SIR institutionnelle ; se conforme à des règles strictes concernant les conflits d’intérêts et les structures de contrôle interne.

Les SIR publiques et institutionnelles sont soumises au contrôle de la FSMA. Outre l’article 7.96 (conflits d’intérêts des administrateurs) et l’article 7.97 (conflits d’intérêts des sociétés liées) du Code des sociétés et associations, qui s’appliquent à toutes les sociétés cotées, il existe pour les SIR une procédure spéciale concernant les conflits d’intérêts fonctionnels (en vertu de l’article 37 de la loi SIR). Pour de plus amples informations concernant chacune de ces procédures, nous vous renvoyons au chapitre 5. Déclaration de Gouvernance d’entreprise – Conflits d’intérêt. Réglementations spéciales applicables à la SIR publique Patrimoine immobilier Aucune transaction ne peut avoir pour conséquence que plus de 20% des actifs consolidés forment un seul ensemble d'actifs, et ce, afin que les risques soient suffisamment répartis.

démontre qu’une telle dérogation est justifiée compte tenu des caractéristiques spécifiques du placement et en particulier de la nature et de l’importance de celui-ci et, dans chaque cas, à condition que le taux de l’endettement consolidé de la SIR publique et de ses filiales ne dépasse pas 33% des actifs consolidés au moment de l’acquisition (après déduction des instruments de couverture autorisés). La dérogation et les dispositions qui y sont liées doivent être détaillées dans le prospectus et dans les rapports financiers périodiques établis par la SIR, jusqu’à ce que la dérogation n’ait plus d’effet. Étant donné la diversification efficace de son portefeuille, pareille dérogation n’a pas été attribuée à ce jour à WDP. Sociétés du périmètre Les sociétés du périmètre sont des sociétés dans lesquelles une SIR détient, directement ou indirectement, plus de 25% des actions. Toutefois, les participations dans des sociétés du périmètre sur lesquelles la SIR publique n’exerce pas de contrôle, exclusif ou conjoint, ou dans lesquelles elle ne détient pas, directement ou indirectement, 50% du capital, peuvent dépasser 50% de la juste valeur des actifs consolidés dans la SIR publique. À l’heure actuelle, WDP détient uniquement des participations dans des sociétés où elle exerce un contrôle exclusif ou conjoint ou dont elle détient directement ou indirectement au moins 50% du capital. Rapport financier La législation européenne stipule que les SIR publiques, comme toutes les autres sociétés cotées en bourse, sont tenues d’établir leurs comptes annuels consolidés selon le référentiel international IAS/IFRS. Par ailleurs, une SIR publique (comme une SIR institutionnelle) doit, dans le cadre de l’application de la Loi SIR, également établir ses comptes annuels statutaires conformément aux normes IAS/IFRS. Comme les placements immobiliers représentent la plus grande partie des actifs d’une SIR, les SIR doivent évaluer ces placements à leur juste valeur en application de la norme IAS 40. Valorisation La juste valeur d’un actif déterminé est valorisée à la fin de

La FSMA peut cependant, dans certains cas, autoriser une dérogation à la limite susmentionnée, plus particulièrement (a) pour une période de maximum deux ans à compter de la date du permis, (b) lorsque la SIR démontre qu’une telle dérogation est dans l’intérêt des actionnaires ou (c) lorsque la SIR

chaque exercice par un expert indépendant (l'évaluateur). Cette juste valeur est actualisée par cet expert à la fin de chacun des trois premiers trimestres de l’exercice, en vertu de l’évolution du marché et des caractéristiques de l'actif concerné. Ces valorisations sont contraignantes pour la SIR

WDP Rapport financier annuel

267

publique en ce qui concerne la composition de ses comptes annuels statutaires et consolidés. En outre, l’expert indépendant devra, dans certains cas spécifiques, valoriser l’actif déterminé de façon ad hoc. C’est entre autres le cas lors de l’émission des actions ou dans le cas d’une fusion, d’une scission ou d’une opération assimilée. Le bien immobilier détenu par une SIR publique n’est pas amorti. Résultat À titre de rémunération du capital, la société doit verser une somme correspondant au moins à la différence positive entre les montants suivants : •

•

80% minimum d’un montant égal à la somme du résultat corrigé et des plus- values nettes sur la réalisation des biens immobiliers qui ne sont pas exemptes de versement ; et la réduction nette au cours de l’exercice de l’endettement de la société.

Il va de soi que cette obligation ne s’applique que si le résultat net est positif et pour autant que la société dispose d’une marge distribuable conformément aux dispositions du droit des sociétés en vigueur. Dettes et garanties Le taux d’endettement consolidé et statutaire de la SIR publique est limité à 65% du total des actifs statutaires ou, selon le cas, consolidés (après déduction des instruments de couverture autorisés). Lorsque le taux d’endettement consolidé de la SIR publique et de ses filiales dépasse 50% des actifs consolidés (après déduction des instruments de couverture autorisés), elle doit élaborer un plan financier accompagné d’un calendrier d’exécution, décrivant les mesures destinées à éviter que le taux d’endettement consolidé ne dépasse 65% des actifs consolidés. Une SIR publique ou les sociétés du périmètre de celle-ci ne peuvent consentir une hypothèque ou octroyer d’autres sûretés ou garanties que dans le cadre du financement des activités du groupe. Le montant total couvert par ces hypothèques, sûretés ou garanties ne peut dépasser 50% de la juste valeur globale des actifs de l’ensemble consolidé constitué par (i) la SIR publique, (ii) les sociétés qu’elle consolide en application des normes IFRS, et (iii) si elle ne les consolide pas en application des normes IFRS, les sociétés du périmètre. Par ailleurs, aucune hypothèque, sûreté ou garantie ne peut porter sur plus de 75% de la valeur de l'actif grevé en question. SIR institutionnelle Outre les sociétés immobilières (traditionnelles), les sociétés du périmètre d’une SIR publique peuvent prendre le statut de SIR institutionnelle (qui recueille ses moyens financiers

Annexes Informations générales concernant le statut de REIT

268

exclusivement auprès d’investisseurs éligibles ou de personnes physiques à condition que le montant minimal de la souscription ou du prix payé ou de la contrepartie dans le chef de l’acquéreur soit supérieur ou égal à 100 000 euros, et pour autant que la souscription ou le transfert soit effectué conformément auxdites règles) et dont les titres ne peuvent être acquis que par de tels investisseurs. Ce statut permet à la SIR publique de réaliser par exemple des projets spécifiques avec des tiers.

Fiscale Beleggingsinstelling (FBI) À compter du 1er novembre 2010, WDP Nederland N.V. est passé sous le régime des organismes de placement collectif à caractère fiscal (Fiscale Beleggingsinstelling ou FBI) et bénéficie donc d’un tarif fiscal de 0%. Pour pouvoir bénéficier de ce régime, la société doit remplir les conditions suivantes : •

WDP n’a pas de filiale avec le statut de SIR institutionnelle. Régime fiscal La SIR (publique et institutionnelle) est soumise à l’impôt des sociétés au tarif normal, mais seulement sur une base imposable limitée, composée de la somme des (1) avantages anormaux ou bénévoles obtenus par elle et (2) des dépenses et des coûts non déductibles au titre de frais professionnels, autres que les réductions de valeur et les moins-values réalisées sur des actions. Elle peut en outre être soumise à la taxation spéciale pour cause de commissions secrètes de 103%, ou de 51,5% si l’acquéreur est une personne morale, des commissions versées et des rémunérations qui ne sont pas justifiées par des fiches individuelles et un relevé récapitulatif. Le précompte mobilier sur les dividendes distribués par une SIR publique s’élève à 30% (sauf pour les actionnaires qui, moyennant présentation d’une attestation, prétendent à l’application d’un taux réduit). Les sociétés qui font une demande d’agrément en tant que SIR, qui opèrent une fusion avec une SIR ou qui scindent une partie de leur patrimoine immobilier et la transfèrent dans une SIR sont soumises à une imposition spécifique sur la plus-value (exit tax) de 15%. L’exit tax est le pourcentage d’imposition que ces sociétés doivent payer pour quitter le régime fiscal de droit commun. Au plan fiscal, ce transfert est traité comme un partage (partiel) du capital social par l’ancienne société à la SIR. Dans le cadre d’un partage du capital social, une société doit traiter la différence positive entre les versements en numéraire, en titres ou sous toute autre forme, et la valeur revalorisée du capital libéré (en d’autres termes la plus-value qui est présente dans la société) comme un dividende. Le Code des Impôts sur les Revenus stipule que la somme versée est égale à la valeur réelle du capital social à la date où l’opération a eu lieu (art. 210, § 2 C.I.R. 1992). La différence entre la valeur réelle du capital social et la valeur revalorisée du capital libéré est assimilée à un dividende distribué. Les réserves déjà grevées peuvent être déduites de cette différence. Ce qui reste ensuite représente donc en règle générale la base imposable qui est soumise au taux de 15%.

•

WDP Nederland N.V. doit être une société à responsabilité limitée (besloten vennootschap), une société anonyme (naamloze vennootschap) ou un fonds commun de placement (fonds voor gemene rekening). L’objet statutaire et les activités réelles de WDP Nederland N.V. doivent exclusivement consister en investissement de patrimoine. Le financement des investissements à l’aide de fonds étrangers ne peut dépasser 60% (de la valeur comptable au sens de la législation fiscale néerlandaise) s’il s’agit d’immeubles. Les autres investissements (ne concernant pas des immeubles) ne peuvent être financés à l’aide de fonds étrangers qu’à hauteur de 20% de leur valeur comptable au sens de la législation fiscale néerlandaise. À compter de l’application du régime FBI, les bénéfices d’exploitation de WDP Nederland N.V. doivent être mis à la disposition de l’actionnaire de WDP Nederland N.V. dans les huit mois qui suivent la fin de l’exercice. Les bénéfices distribués doivent être également répartis sur toutes les actions. Les actions de WDP Nederland N.V. doivent pour au moins 75 % être détenues par un organisme qui n’est pas soumis à l’impôt sur les bénéfices. Il ne peut être détenu 5% ou plus des actions (in)directement par des personnes physiques. Il ne peut être détenu 25% ou plus des actions par le biais de fonds domiciliés à l’étranger pour des personnes physiques ou morales domiciliées aux Pays-Bas. Pour de plus amples informations sur le statut FBI, nous vous renvoyons respectivement au chapitre 3.4 2019, départ excellent du plan de croissance 2019-23 – Transactions et réalisations.

WDP Rapport financier annuel

269

Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) Depuis 2005, c’est le régime français des SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) qui est appliqué à l’établissement fixe de WDP en France et à sa filiale WDP France SARL, grâce auquel elle bénéficie du tarif fiscal de 0%. Pour pouvoir bénéficier de ce régime, la société doit remplir les conditions suivantes : •

•

La société mère doit avoir la structure d’une SA ou de toute autre forme de société par actions pouvant être admise à la cotation. Cette société mère doit être cotée sur une bourse régie par le droit européen. La principale activité de la SIIC doit consister dans la location d’immeubles. Les développements immobiliers ne doivent pas excéder 20% de la valeur comptable brute du portefeuille. Un actionnaire principal ou un groupe d’actionnaires agissant de concert ne peut détenir plus de 60% des actions de WDP. Le bénéfice provenant de la location de bâtiments, les plus-values réalisées sur la cession de bâtiments, les plus-values réalisées sur la cession de titres de sociétés de personnes ou de filiales qui sont soumises à l’impôt sur les

•

sociétés et qui ont opté pour le statut de SIIC, les produits qui sont versés par leurs filiales ayant opté pour le statut de SIIC et la quote-part dans les bénéfices de sociétés de personnes sont exonérés de l’impôt sur les sociétés. Les SIIC ont l’obligation de distribuer 95% des bénéfices exonérés provenant des opérations de location des immeubles et 60% des bénéfices exonérés provenant de la cession d’immeubles et de titres de sociétés de personnes et de filiales qui sont soumises à l’impôt des sociétés et qui ont opté pour le statut de SIIC et 100% des dividendes qui leur sont versés par leurs filiales soumises à l’impôt sur les sociétés et qui ont choisi le statut de SIIC. Paiement d’une exit tax au taux de 19% sur les plus-values latentes potentielles dégagées sur des immeubles appartenant à la SIIC ou à ses filiales qui sont soumises à l’impôt sur les sociétés et qui ont opté pour le statut de SIIC, et sur les titres de sociétés de personnes qui ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés.

11.2 VÉRIFICATION EXTERNE

Conclusions des experts immobiliers Mesdames, Messieurs, Nous avons le plaisir de vous présenter notre estimation de la valeur du portefeuille immobilier de la société WDP SA au 31 décembre 2019. WDP nous a confié, en notre qualité d’experts immobiliers indépendants, la mission de déterminer la valeur d’investissement et la juste valeur (fair value) de son portefeuille immobilier. Les estimations faites ont à la fois pris en compte les

remarques et les définitions mentionnées dans les rapports et les directives des International Valuation Standards, publiées par l’IVSC. La juste valeur ou fair value est définie par la norme IAS 40 comme étant le montant pour lequel un actif pourrait être échangé entre deux parties bien informées, consentantes et sans intérêts particuliers communs ou non. L’IVSC considère que ces conditions sont remplies si la définition de la valeur de marché mentionnée ci-dessus est respectée. La valeur de

Annexes Vérification externe

270

marché doit en outre refléter les contrats de bail en cours, l’actuelle marge brute d’autofinancement (ou cash flow), ainsi que des hypothèses raisonnables concernant les revenus locatifs potentiels et les charges prévues. Dans ce contexte, les frais de transaction doivent être ajustés à la situation réelle du marché. La juste valeur est calculée en intégrant les frais de transaction usuels à la valeur d’investissement. En tant qu’experts immobiliers, nous disposons d’une qualification pertinente et reconnue et possédons une expérience actualisée concernant des biens dont le type et la situation sont comparables aux biens du portefeuille immobilier de WDP. Lors de l’estimation des biens, nous avons à la fois tenu compte des contrats de bail en cours et de tous les droits et obligations découlant de ces contrats. Nous avons estimé chaque bien séparément. Les estimations ne tiennent pas compte d’une éventuelle plus-value qui pourrait être générée si la totalité du portefeuille était mise en vente sur le marché. Nos estimations ne tiennent pas non plus compte des frais de commercialisation propres à une transaction donnée, comme les frais de courtage ou de publicité. Nos estimations sont basées sur une inspection annuelle des biens immobiliers concernés, ainsi que sur les renseignements fournis par WDP sur la situation locative, les superficies, les croquis ou les plans, les charges locatives et la fiscalité immobilière liés au bien considéré, ainsi que sur les aspects de conformité et de pollution. Les informations fournies ont été jugées exactes et complètes. Nous avons établi nos estimations en considérant qu’aucun élément non communiqué n’était susceptible d’affecter la valeur du bien. Chaque expert immobilier indépendant est responsable de l’évaluation de la partie du portefeuille lui ayant été attribuée par contrat.

En nous fondant sur les remarques faites aux paragraphes précédents, nous sommes en mesure de confirmer que la juste valeur (fair value) du patrimoine immobilier (à l’exclusion des panneaux solaires et y compris les Actifs destinés à la vente) de WDP s’élève à 4 054 781 128 euros (quatre milliards cinquante-quatre millions sept cent quatre-vingt-un mille cent vingt-huit)1 au 31 décembre 2019. Meilleures salutations, Philippe Janssens Administrateur délégué Stadim Rod Scrivener National Director Valuation & Advisory Jones Lang LaSalle Belgium Hero Knol Director CBRE Netherlands Frank Adema International Partner Head of Valuation & Advisory The Netherlands Cushman & Wakefield Jean-Claude Dubois Director of the International department BNP Paribas Real Estate Frank Weyers Director Jones Lang LaSalle Luxembourg Ovidiu Ion Head of Valuation CBRE Romania

1. Cette valeur est obtenue par l’addition des valeurs confirmées par les différents experts immobiliers. Ce résultat est présenté à l’annexe XII Immeubles de placement au chapitre 8.2. Comptes annuels – Annexes.

WDP Rapport financier annuel

271

Rapport du commissaire sur les comptes annuels Rapport du commissaire à l’assemblée générale pour l’exercice clos le 31 décembre 2019 - Comptes consolidés Rapport du commissaire à l’assemblée générale de Warehouses De Pauw SA pour l’exercice clos le 31 décembre 2019 - Comptes consolidés Dans le cadre du contrôle légal des comptes consolidés de Warehouses De Pauw SA (« la société ») et de ses filiales (conjointement « le groupe »), nous vous présentons notre rapport du commissaire. Celui-ci inclut notre rapport sur les comptes consolidés ainsi que les autres obligations légales et réglementaires. Le tout constitue un ensemble et est inséparable.

Fondement de l’opinion sans réserve Nous avons effectué notre audit selon les Normes internationales d’audit (ISA), telles qu’applicables en Belgique. Par ailleurs, nous avons appliqué les normes internationales d’audit approuvées par l’IAASB applicables à la présente clôture et non encore approuvées au niveau national. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont plus amplement décrites dans la section « Responsabilités du commissaire relatives à l’audit des comptes consolidés » du présent rapport. Nous nous sommes conformés à toutes les exigences déontologiques qui s’appliquent à l’audit des comptes consolidés en Belgique, en ce compris celles concernant l’indépendance.

Nous avons été nommés en tant que commissaire par l’assemblée générale du 26 avril 2017, conformément à la proposition de l’organe d’administration émise sur recommandation du comité d’audit. Notre mandat de commissaire vient à échéance à la date de l’assemblée générale délibérant sur les comptes annuels clôturés au 31 décembre 2019. Nous avons exercé le contrôle légal des comptes consolidés de Warehouses De Pauw SA durant 13 exercices consécutifs.

Nous avons obtenu de l’organe d’administration et des préposés de la société, les explications et informations requises pour notre audit.

Rapport sur les comptes annuels consolidés

Les points clés de l’audit sont les points qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants lors de l’audit des comptes consolidés de la période en cours. Ces points ont été traités dans le contexte de notre audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et lors de la formation de notre opinion sur ceux-ci. Nous n’exprimons pas une opinion distincte sur ces points.

Opinion sans réserve Nous avons procédé au contrôle légal des comptes consolidés du groupe, comprenant l’état du bilan consolidé au 31 décembre 2019, ainsi que l’état consolidé du résultat net et des autres éléments du résultat global, l’aperçu de mutation des capitaux propres consolidés et l’aperçu consolidé du flux de trésorerie de l’exercice clos à cette date, ainsi que les annexes, contenant un résumé des principales méthodes comptables et d’autres informations explicatives, dont le total du bilan consolidé s’élève à 4 222 790 (000) EUR et dont l’état consolidé du résultat global se solde par un bénéfice de l’exercice de 400 453 (000) EUR. A notre avis, les comptes consolidés donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière du groupe au 31 décembre 2019, ainsi que de ses résultats consolidés et de ses flux de trésorerie consolidés pour l’exercice clos à cette date, conformément aux normes internationales d’information financière (IFRS) telles qu’adoptées par l’Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.

Nous estimons que les éléments probants que nous avons recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Points clés du contrôle

Annexes Vérification externe

272

Points clés de l’audit

Comment notre audit a traité le point clé de l'audit

Valorisation des immeubles de placement

•

Les immeubles de placement valorisés à la juste valeur (4 002 340 (000) EUR représentent 95% du bilan consolidé au 31 décembre 2019. Les variations de valeur du portefeuille immobilier ont un impact significatif sur le résultat net consolidé de la période et sur les fonds propres. Le portefeuille comprend des immeubles donnés en location et en cours de construction. Les acquisitions et cessions d’actifs immobiliers représentent des transactions significatives. Le Groupe utilise chaque trimestre des experts immobiliers indépendants pour valoriser à la juste valeur son portefeuille d’immeubles. Ces experts sont désignés par la Direction du Groupe et effectuent leurs travaux en accord avec les ‘International Valuation Standards’, publiées par l’IVSC. Ils ont une connaissance confirmée des marchés immobiliers sur lesquels opère le Groupe. Le portefeuille est valorisé sur base de la méthode d’actualisation des flux ou de capitalisation de la valeur locative estimée et/ou sur base de la méthode des comparables de marché. Les projets de développement sont valorisés suivant la même méthodologie mais prenant en déduction l’ensemble des coûts nécessaires à la finalisation du projet de développement ainsi qu’une prime de risque liée aux aléas de réalisation du projet. Les données clés de l’exercice de valorisation sont les taux de capitalisation ainsi que les loyers actuels du marché, qui sont influencés par les tendances du marché, les transactions comparables ainsi que les caractéristiques spécifiques de chaque immeuble dans le portefeuille. Le risque d’audit se justifie par les hypothèses et les jugements importants liés à l’exercice d’évaluation.

•

Référence aux annexes Nous renvoyons aux états financiers, y compris les notes annexées aux états financiers: note III, Règles d’évaluation; note XII. Immeubles de placement.

Nous avons évalué le contrôle interne mis en place par la direction en lien avec la valorisation des immeubles de placement et avons testé leur conception et leur mise en œuvre. Nous avons évalué la compétence, l’indépendance et l’intégrité des experts immobiliers externes. Nous avons discuté et revu le processus de valorisation, la performance du portefeuille immobilier et les hypothèses et jugements importants, en particulier les rendements et les valeurs locatives estimées. Nous avons évalué et comparé les hypothèses clés avec des données externes de l’industrie et des transactions immobilières comparables, en particulier le rendement. Nous avons effectué des procédures d'audit pour évaluer l'intégrité et l'exhaustivité des informations fournies aux experts indépendants, en particuliers les revenus locatifs, les caractéristiques clés des contrats de location et d'occupation. Nous avons comparé les montants repris dans les rapports d’évaluation des experts immobiliers aux données comptables et ensuite nous les avons réconciliés aux états financiers. Dans le cadre de nos procédures d’audit effectuées sur les acquisitions et les cessions d’immeubles, nous avons évalué les contrats importants ainsi que la documentation du traitement comptable lié à ces transactions. Pour les actifs en développement, nous nous sommes également assurés que les informations disponibles relatives aux contrats de construction et aux budgets correspondaient aux dépenses à réaliser, qui sont déduites de l’évaluation de ces actifs en développement. Les dépenses capitalisées ont été testées par échantillonnage sur base des factures et les coûts budgétés à réaliser ont été comparés aux documents justificatifs (par exemple en examinant les contrats de construction originaux). Enfin, nous avons évalué le caractère approprié et complet des informations fournies sur la juste valeur des immeubles de placement.

WDP Rapport financier annuel

273

Responsabilités de l’organe d’administration relatives à l’établissement des comptes consolidés

•

L’organe d’administration est responsable de l'établissement des comptes consolidés donnant une image fidèle conformément aux normes internationales d’information financière (IFRS) telles qu’adoptées par l’Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique, ainsi que du contrôle interne qu’il estime nécessaire à l’établissement de comptes consolidés ne comportant pas d’anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs. •

Lors de l’établissement des comptes consolidés, il incombe à l’organe d’administration d’évaluer la capacité du groupe à poursuivre son exploitation, de fournir, le cas échéant, des informations relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer le principe comptable de continuité d’exploitation, sauf si l’organe d’administration a l’intention de mettre le groupe en liquidation ou de cesser ses activités ou s’il ne peut envisager une autre solution alternative réaliste.

•

Responsabilités du commissaire relatives à l’audit des comptes consolidés Nos objectifs sont d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, et d’émettre un rapport du commissaire contenant notre opinion. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, qui ne garantit toutefois pas qu’un audit réalisé conformément aux normes ISA permettra de toujours détecter toute anomalie significative existante. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l‘on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes consolidés prennent en se fondant sur ceux-ci. Lors de l’exécution de notre contrôle, nous respectons le cadre légal, réglementaire et normatif qui s’applique à l’audit des comptes consolidés en Belgique. L’étendue du contrôle légal des comptes ne comprend pas d’assurance quant à la viabilité future de la société ni quant à l’efficience ou l’efficacité avec laquelle l’organe d’administration a mené ou mènera les affaires de la société. Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes ISA et tout au long de celui-ci, nous exerçons notre jugement professionnel et faisons preuve d’esprit critique. En outre :

•

nous identifions et évaluons les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, définissons et mettons en œuvre des procédures d'audit en réponse à ces risques, et recueillons des éléments probants suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie significative provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie significative résultant d'une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ; nous prenons connaissance du contrôle interne pertinent pour l'audit afin de définir des procédures d'audit appropriées en la circonstance, mais non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne du groupe ; nous apprécions le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par l'organe d’administration, de même que des informations les concernant fournies par ce dernier ; nous concluons quant au caractère approprié de l'application par l'organe d’administration du principe comptable de continuité d'exploitation et, selon les éléments probants recueillis, quant à l'existence ou non d'une incertitude significative liée à des événements ou situations susceptibles de jeter un doute important sur la capacité du groupe à poursuivre son exploitation. Si nous concluons à l'existence d'une incertitude significative, nous sommes tenus d'attirer l'attention des lecteurs de notre rapport du commissaire sur les informations fournies dans les comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas adéquates, d'exprimer une opinion modifiée. Nos conclusions s'appuient sur les éléments probants recueillis jusqu'à la date de notre rapport du commissaire. Cependant, des situations ou événements futurs pourraient conduire le groupe à cesser son exploitation ; nous apprécions la présentation d'ensemble, la structure et le contenu des comptes consolidés et évaluons si les comptes consolidés reflètent les opérations et événements sous-jacents d'une manière telle qu'ils en donnent une image fidèle ; nous recueillons des éléments probants suffisants et appropriés concernant les informations financières des entités ou activités du groupe pour exprimer une opinion sur les comptes consolidés. Nous sommes responsables de la direction, de la supervision et de la réalisation de l'audit au niveau du groupe. Nous assumons l'entière responsabilité de l'opinion d'audit.

Annexes Vérification externe

274

Nous communiquons au comité d'audit notamment l'étendue des travaux d'audit et le calendrier de réalisation prévus, ainsi que les observations importantes découlant de notre audit, y compris toute faiblesse significative dans le contrôle interne.

sur les comptes consolidés et les autres informations contenues dans le rapport annuel sur les comptes consolidés, à savoir: •

Nous fournissons également au comité d'audit une déclaration précisant que nous nous sommes conformés aux règles déontologiques pertinentes concernant l'indépendance, et leur communiquons, le cas échéant, toutes les relations et les autres facteurs qui peuvent raisonnablement être considérés comme susceptibles d'avoir une incidence sur notre indépendance ainsi que les éventuelles mesures de sauvegarde y relatives.

les éléments obligatoires du rapport annuel de WDP conformément aux articles 3:6 et 3:32 du Code des sociétés et des associations qui sont repris aux chapitres suivants : 8. Facteurs de risque, 4.1. Rapport de gestion – Chiffres clés consolidés, 4.2. Rapport de gestion – Commentaire sur les résultats consolidés pour l’année 2019, 4.3. Rapport de gestion – Transactions et réalisations, 4.4. Rapport de gestion – Gestion des resources financières – 4.6. Rapport de gestion – Perspectives, 4.7. Rapport de gestion – Gouvernance d’entreprise et 9. Comptes annuels

Parmi les points communiqués au comité d'audit, nous déterminons les points qui ont été les plus importants lors de l'audit des comptes consolidés de la période en cours, qui sont de ce fait les points clés de l'audit. Nous décrivons ces points dans notre rapport du commissaire, sauf si la loi ou la réglementation en interdit la publication.

comportent une anomalie significative, à savoir une information incorrectement formulée ou autrement trompeuse. Sur base de ces travaux, nous n’avons pas d’anomalie significative à vous communiquer.

Autres obligations légales et réglementaires

Mentions relatives à l’indépendance

Responsabilités de l’organe d’administration

•

L’organe d’administration est responsable de la préparation et du contenu du rapport de gestion sur les comptes consolidés et des autres informations contenues dans le rapport annuel sur les comptes consolidés.

•

Responsabilités du commissaire Dans le cadre de notre mandat et conformément à la norme belge complémentaire aux normes internationales d’audit (ISA) telles qu’applicables en Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans ses aspects significatifs, le rapport de gestion sur les comptes consolidés et les autres informations contenues dans le rapport annuel sur les comptes consolidés, ainsi que de faire rapport sur ces éléments. Aspects relatifs au rapport de gestion sur les comptes consolidés A l’issue des vérifications spécifiques sur le rapport de gestion sur les comptes consolidés, nous sommes d’avis que celui-ci concorde avec les comptes consolidés pour le même exercice et a été établi conformément à l’article 3:32 du Code des sociétés et des associations. Dans le cadre de notre audit des comptes consolidés, nous devons également apprécier, en particulier sur la base de notre connaissance acquise lors de l’audit, si le rapport de gestion

Notre cabinet de révision et notre réseau n’ont pas effectué de missions incompatibles avec le contrôle légal des comptes consolidés et notre cabinet de révision est resté indépendant vis-à-vis du groupe au cours de notre mandat. Les honoraires relatifs aux missions complémentaires compatibles avec le contrôle légal visées à l’article 3:65 du Code des sociétés et des associations ont correctement été valorisés et ventilés dans l’annexe aux comptes consolidés.

Autres mentions •

Le présent rapport est conforme au contenu de notre rapport complémentaire destiné au comité d'audit visé à l'article 11 du règlement (UE) n° 537/2014.

Zaventem, 25 mars 2020 Le commissaire ________________________________ Deloitte Bedrijfsrevisoren SCRL Représenté par Rik Neckebroeck

WDP Rapport financier annuel

275

Rapport du commissaire relatif à l’examen d'indicateurs de prestation environnementale, sociale et financière Rapport du commissaire exprimant une assurance limitée sur une sélection d’indicateurs RSE publiés dans le document «Rapport annuel » de Warehouses De Pauw SA pour l’exercice l’année clôturée le 31 décembre 2019 A l’attention du Conseil d’Administration En notre capacité de commissaire, nous avons effectué des travaux visant à nous permettre d’exprimer une assurance limitée sur certains indicateurs RSE (les « Données RSE ») mentionnés dans le document « Rapport annuel » de Warehouses De Pauw SA pour l’année clôturée le 31 décembre 2019 (le « Document »). Ces Données RSE ont été établies conformément aux « Best Practices Recommendations » of the “European Public Real Estate Association” (EPRA) au sujet du rapportage de développement durable (EPRA BPR on Sustainability Reporting, 3rd version). Les Données RSE ont été identifiées par le symbole dans le Document. Le périmètre de nos travaux s’est limité aux Données RSE, relatives à l’année 2019 et ne couvre que les indicateurs de la performance environnementale des bâtiments, les indicateurs sociaux et les indicateurs de gouvernance conservés dans le périmètre de rapportage défini par Warehouses De Pauw SA. Comme indiqué dans le Rapport annuel (7.2 Indicateurs de performance durable EPRA), le périmètre de rapportage pour les indicateurs de performance environnementale ne couvre que 26% % du portefeuille immobilier pour l’électricité et 13% pour le gaz (en m2). Le périmètre de rapportage pour les indicateurs sociaux et les indicateurs de gouvernance couvrent toute l’organisation de Warehouses De Pauw SA. Les procédures d’assurance limitée ont été effectuées sur les Données RSE obtenues et retenues dans le périmètre de Warehouses De Pauw SA. Les conclusions formulées ci-après portent dès lors sur ces seules Données RSE et non sur l’ensemble des informations présentées dans le Document.

Responsabilité du Conseil d’Administration Le Conseil d’Administration de Warehouses De Pauw SA est responsable pour les Données RSE et les informations y faisant référence et présentées dans le Document, ainsi que pour la déclaration que le rapport adhère aux exigences de « EPRA BPR on Sustainability Reporting ». Cette responsabilité comprend la sélection et l’utilisation de méthodes appropriées à la préparation des Données RSE, la fiabilité des informations sous-jacentes ainsi que l'utilisation d'hypothèses et d'estimations raisonnables. En outre, la responsabilité du Conseil d’Administration comprend également la définition, la mise en place et le suivi de systèmes et procédures appropriés permettant la préparation des Données RSE. Nature et étendue des travaux Notre responsabilité est d'exprimer, sur base de nos travaux d’assurance limitée, un avis indépendant sur les Données RSE. Notre rapport a été préparé conformément aux termes décrits dans notre lettre de mission. Nous avons conduit nos travaux conformément à la norme internationale ISAE (International Standard on Assurance Engagements) 3000 (Revised)1. En appliquant cette norme, nos procédures visent à obtenir une assurance limitée sur le fait que les Données RSE ne comportent pas d'anomalies materielles. Ces procédures sont moins approfondies que les procédures d'une mission d'assurance raisonnable. Nos principales procédures d'examen ont consisté à: •

évaluer et tester la conception et le fonctionnement des systèmes et des processus utilisés pour la collecte, le traitement, la classification, la consolidation et la validation des Données RSE et les méthodes utilisées pour le calcul et

1 ISAE 3000 (Revised) - Assurance engagements other than audits or reviews of historical information

Annexes Vérification externe

276

• •

l'estimation des Données RSE identifiées par le symbole  dans le tableau p172 comme mentionné dans le Document; mener des entretiens avec les personnes responsables; inspecter, sur base d'un échantillonnage, des documents internes et externes pour évaluer la fiabilité des Données RSE et mener des tests de cohérence sur la consolidation de ces Données RSE.

aspects significatifs, conformément aux exigences de EPRA Best Practices Recommendations on Sustainability Reporting (3rd version). Zaventem, le 25 mars 2020 Le commissaire

Conclusion Sur base de nos travaux d’assurance limitée, comme décrit dans ce rapport, nous n'avons pas relevé d'anomalies materielles de nature à nous laisser penser que les Données RSE relatives à Warehouses De Pauw SA, identifiées dans le Document par le symbole , n’ont été établies, dans tous leurs

Zaventem, 25 mars 2020 Le commissaire ________________________________ Deloitte Bedrijfsrevisoren SCRL Représenté par Rik Neckebroeck

WDP Rapport financier annuel

277

11.3 CONTEXTE DES RAPPORTS ESG Développement du ESG Framework de WDP Analyse Les Sustainable Development Goals (SDG) des Nations Unies et les tendances et développements au sein du secteur sont à la base de l’ESG Framework. En outre, différents cadres et benchmarks ESG ont été analysés, en tenant compte des points d’attention spécifiques exigés par chaque industrie pour ces cadres et benchmark : European Public Real Estate

Association (EPRA), Global Reporting Initiative (GRI) et Sustainability Accounting Standards Board (SASB). Les priorités et conclusions de différentes agences de notation et de recherche de premier plan, comme Vigeo, MSCI, ISS et l’indice Dow Jones Sustainability (DJSI) ont été également prises en compte.

Fournisseurs Communauté

Financiers

#TEAMWDP

Investisseurs

CLIENTS

Actionnaires Décideurs

Annexes Contexte des rapports ESG

278

Sélection des parties prenantes

quelle mesure nos parties prenantes sont-elles attachées à chacune de ces matérialités ? »

Les parties prenantes pertinentes pour WDP sont celles avec qui, et pour qui, notre entreprise commerciale immobilière propose des bâtiments et des solutions immobilières. Matérialités

Dans une deuxième phase, après un atelier interne, ces matérialités ont été classées selon leur impact sur les activités : « Quel est l’impact potentiel d’une matérialité spécifique pour WDP, en tenant compte des opportunités qu’elle offre, mais aussi des risques qu’elle entraîne ? »

Sur la base des conclusions de l’analyse précitée, treize matérialités ont été retenues et classées, dans une première phase, sur la base de la pertinence en tant que partie prenante : « Dans

ÉLEVÉ

Attirer et garder les talents

Numérisation

Intérêt pour les parties prenantes de WDP

Émissions de gaz à effet de serre

Culture de l’entreprise

Efficacité énergétique Impact du changement climatique

Développement des employés

Santé et sécurité Diversité et inclusion

Bonne gouvernance d'entreprise

MOYEN

Gestion des eaux

Implication dans la communauté locale

Gestion des déchets

FAIBLE

Lien avec employeur durable Lien avec gestion d’entreprise durable

MOYEN

ÉLEVÉ

Impact activités pour WDP

Thèmes d’intérêt pertinents Le résultat de cette analyse est une matrice qui fait clairement apparaître une fracture et nous amène, à l’heure actuelle, aux (sept) thèmes d’intérêt les plus pertinents. Les thèmes d’intérêt pertinents pour WIDP peuvent être repris sous deux piliers : • Vision durable de l'employeur Notre rôle d’employeur durable contribue à l’avenir et au succès opérationnel de notre entreprise, avec la #TeamWDP comme principale chaînon. Nous mettons en

place le cadre optimal pour chaque collaborateur. Il est essentiel que chacun se sente valorisé et que toutes les compétences et talents soient développés et utilisés de façon optimale. • Gestion d’entreprise durable La gestion d’entreprise durable doit contribuer au fonctionnement optimal de l’entreprise, en mettant l’accent sur l’efficience et la transparence. En procédant de cette manière, WDP entend créer une plus-value pour l’ensemble des parties prenantes, en se concentrant sur la satisfaction client et en visant un impact positif sur les personnes et sur l’environnement.

WDP Rapport financier annuel

279

PROCESSUS DE DÉCISION

Conseil d’Administration

Comité ESG

Sustainability engineer

• Conçoit la politique durable et l’incorpore dans la stratégie d’entreprise • Intègre les propositions formulées par le Comité ESG dans la stratégie d’entreprise • Se réunit au moins six fois, et organise une concertation ESG au moins une fois par an

• Membres du Comité de gestion • Propose la stratégie durable et les KPI associés • Évaluation permanente de la stratégie durable • Émet des propositions en matière de développement durable et présente au Conseil d’Administration, à des moments prévus, l’état des lieux de la réalisation de la stratégie durable du Groupe WDP • Fait un rapport annuel sur la base du rapport ESG repris dans le rapport financier annuel • Réunion ESG au moins une fois par trimestre

Team HSES

ESG Team

Annexes Contexte des rapports ESG

280

Étendue et périmètre du reporting Le rapport ESG de WDP constitue un élément du rapport financier annuel, avec pour objectif la clarification de la politique ESG de l’entreprise, sur la base d’indicateurs et paramètres comparables. La période de reporting du présent rapport correspond à celle du rapport financier annuel, dans le cas présent l’exercice 2019. Chaque année, WDP publie dans le rapport une mise à jour de ses activités ESG.

Le présent rapport correspond à la stratégie de WDP d’une communication ouverte et transparente L’entreprise entend ainsi présenter une image claire de ses activités durables dans le domaine écologique, économique et social et qui sont les plus pertinentes pour ses parties prenantes. Le présent rapport offre un aperçu clair des forces et des faiblesses de chaque aspect matériel défini et donne, de cette façon, la vision des processus et des performances qui exigent une amélioration.

Lorsque ce rapport fait allusion à WDP, il faut comprendre l’entièreté du Groupe, filiales comprises.

Thèmes d’intérêt

Indicateur EPRA

GRI/CRESD

Périmètres au sein de l’organisation

Périmètres en dehors de l’organisation

Divulgation standard

Catégorie

Aspect

Emp-Turnover

401-1

Social

Emploi

Groupe WDP

Emp-Recrutement

401-1

Social

Emploi

Groupe WDP

Diversity-Emp

405-1

Social

Diversité et égalité des chances

Groupe WDP

Diversity-Pay

405-2

Social

Diversité et égalité des chances

Groupe WDP

Culture de l’entreprise

Développement des employés

Emp-Training

404-1

Social

Emploi

Groupe WDP

Emp-Dev

404-3

Social

Formation et éducation

Groupe WDP

Bonne gouvernance d'entreprise

Gov-Board

102-22

Économique

Gouvernance

Groupe WDP

Toutes les parties prenantes

Gov-Selec

102-24

Économique

Gouvernance

Groupe WDP

Toutes les parties prenantes

Gov-Col

102-25

Économique

Gouvernance

Groupe WDP

Toutes les parties prenantes

307-1

Économique

Respect de la législation environnementale

Groupe WDP

Toutes les parties prenantes

419-1

Économique

Respect de la législation socioéconomique

Groupe WDP

Toutes les parties prenantes

Numérisation

Efficacité énergétique

Cert-Tot

CRE8

Environnement

Énergie

Groupe WDP

Clients

Elec-Abs

302-1

Environnement

Énergie

Groupe WDP

Clients

Elec-LfL

302-1

Environnement

Énergie

Groupe WDP

Clients

DH&C-Abs

302-1

Environnement

Énergie

Groupe WDP

Clients

DH&C-LfL

302-1

Environnement

Énergie

Groupe WDP

Clients

Fuels-Abs

302-1

Environnement

Énergie

Groupe WDP

Clients

Fuels-LfL

302-1

Environnement

Énergie

Groupe WDP

Clients

Energy-Int

CRE1, 302-3

Environnement

Énergie

Groupe WDP

Clients

H&S-Emp

403-2

Social

Santé et sécurité

Groupe WDP

H&S-Asset

416-1

Social

Santé et sécurité

Groupe WDP

Clients et fournisseurs

H&S-Comp

416-2

Social

Santé et sécurité

Groupe WDP

Clients et fournisseurs

Attirer et garder les talents

Santé et sécurité

WDP Rapport financier annuel

281 Adhésion à des associations WDP a choisi d’adhérer à différentes associations et unions professionnelles pertinentes pour ses activités et pour le secteur. Ces partenariats stratégiques apportent un soutien à l’entreprise dans le cadre de la recherche, du développement et du réseautage. Les différentes adhésions sont évaluées sur

L’European Public Real Estate Association est une association sans but lucratif qui représente les entreprises immobilières cotées en bourse en Europe. Elle veille à assurer une transparence optimale envers les investisseurs et les parties prenantes, notamment en proposant des Best Practices comme les indicateurs de performance EPRA.

epra.com

base régulière pour vérifier leur adéquation aux valeurs et objectifs de l’entreprise. WDP ne contribue pas financièrement aux partis ou campagnes politiques.

VIL est une plateforme d’innovation pour le secteur logistique en Flandre qui aide les entreprises flamandes à réaliser des projets logistiques innovants afin d’augmenter leur compétitivité. Pour ses membres, la VIL rapproche des entreprises et organisations de différents secteurs, comme les chargeurs ou les prestataires de services logistiques, mais également des institutions de connaissances, des instances publiques et des entreprises des secteurs informatique, ingénierie, intérim, construction et immobilier.

La BE-REIT Association représente 17 sociétés immobilières réglementées belges. Ces entreprises développent leurs activités dans les principaux segment de l’immobilier (bureaux, immobilier logistique, soins de santé, immobilier résidentiel, retail...).

be-reit.be

vil.be Legal insight,

inside

L’Institut des juristes d’entreprise (IJE) est l’organisation professionnelle fédérale de et pour les juristes d’entreprise, qui soutient ses membres dans l’exercice de leurs fonctions par la formation et l’échange de connaissances L’institut défend et protège les intérêts de la profession en général et du juriste d’entreprise en particulier.

La VOKA est une organisation d’employeurs flamands qui représente plus de 18 000 entreprises en Flandre et à Bruxelles.

VBFV Dutch REIT Association de défense des intérêts communs des établissements d’investissement immobilier cotés en bourse.

voka.be

ije.be

La Belgian Investor Relations Association apporte son soutien aux relations avec l’investisseur belge et propose une plateforme d’échanges d’expériences au moyen d’événements de réseautage et d’ateliers.

La Fédération flamande des investisseurs asbl est une organisation sans but lucratif dont l’objectif est d’informer et de former, d’une manière indépendante, les investisseurs individuels et les clubs d’investissement dans tout ce qui touche la gestion des actifs financiers.

Global Property Research (GPR) apporte son soutien aux institutions financières par le biais d’un benchmarking high-end basé sur une base de données étendue et mondiale d’entreprises immobilières et d’infrastructures cotées en bourse.

globalpropertyresearch.com

vfb.be

belgian-ir.be

BVBV L’Association belge des sociétés cotées asbl est une plateforme dans le giron de la FEB qui défend les intérêts des entreprises belges cotées en bourse. Elle offre une plateforme traitant de différentes questions ou de la réglementation et assure le rôle d’interface entre les sociétés cotées et les autorités extérieures.

La Fédération des entreprises belges (FEB) est l’organisation interprofessionnelle belge des employeurs, formée des différentes fédérations sectorielles qui représentent les différentes industries de premier plan de l’économie belge.

vbo-feb.be

Annexes Alternative Performance Measures

282

11.4 ALTERNATIVE PERFORMANCE MEASURES

Description des Alternative Performance Measures utilisées, à l’exception des indicateurs clés EPRA, dont certains sont considérés comme APM, réconciliés sous le chapitre 7.1 Rédaction des rapports selon les standards reconnus – Indicateurs clés EPRA.

RÉSULTAT SUR LE PORTEFEUILLE (PARTICIPATION DES JOINT VENTURES INCLUSE) – PART DU GROUPE en euros (x 1 000)

FY 2019

FY 2018

Variations de la juste valeur des immeubles de placement

285 353

213 811

787

-7 972

-3 698

Résultat sur la vente d’immeubles de placement Impôts latents sur le résultat sur le portefeuille Participation du résultat des filiales associées et des joint ventures Résultat sur le portefeuille

2 507

209

279 897

211 109

-2 475

-2 853

277 423

208 257

Intérêts minoritaires Résultat sur le portefeuille - part du Groupe

VARIATIONS DES REVENUS LOCATIFS BRUTS À PORTEFEUILLE INCHANGÉ en euros (x 1 000)

FY 2019

FY 2018

Immeubles détenus pendant deux années

155 358

153 214

Projets

43 397

20 281

Achats

3 826

667

Ventes Total

686

2 393

203 268

176 554

-1 481

-947

À l’exclusion de : Revenus locatifs de joint ventures Indemnisation liée aux résiliations de bail anticipées

961

215

202 748

175 822

en euros (x 1 000)

FY 2019

FY 2018

Résultat immobilier (IFRS)

216 566

187 923

Résultat d’exploitation (avant le résultat sur le portefeuille) (hors amortissements et réduction de valeur des panneaux solaires)

198 287

171 555

91,6%

91,3%

Revenus locatifs (IFRS)

MARGE OPÉRATIONNELLE

Marge opérationelle

WDP Rapport financier annuel

283

COÛT MOYEN DE L’ENDETTEMENT en euros (x 1 000)

Résultat financier (IFRS)

FY 2019

FY 2018

-70 099

-42 039

À l’exclusion de : Variations de la juste valeur des instruments financiers

29 883

9 027

Intérêts intercalaires activés

-3 471

-4 417

Coûts d’intérêts liées aux dettes de leasing, comptabilisées selon IFRS 16 Autres charges financières et revenus

2 300

-246

-324

À l’inclusion de : Charges d'intérêts de joint ventures Charges financières (proportionnel) (A) Dettes financières moyennes en circulation au cours de la période (IFRS) Dettes financières moyennes en circulation au cours de la période de joint ventures

-146

-87

-41 778

-37 840

1 835 658

1 571 037

21 189

19 389

Dettes financières moyennes en circulation au cours de la période (proportionnel) (B)

1 856 847

1 590 425

Coût moyen d'endettement annualisé (A/B)

2,2%

2,4%

RÉSULTAT FINANCIER (HORS VARIATIONS DE LA JUSTE VALEUR DES INSTRUMENTS FINANCIERS) en euros (x 1 000)

FY 2019

FY 2018

Résultat financier

-70 099

-42 039

29 883

9 027

-40 216

-33 012

31.12.2019

31.12.2018

1 172 364

1 174 618

51 252

7 072

À l’exclusion de : Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs financiers Résultat financier (hors variations de la juste valeur des instruments financiers)

HEDGE RATIO en euros (x 1 000)

Montant notionnel d' Interest Rate Swaps Dettes financières à taux fixe Obligations à taux fixe

366 500

Dettes financières à taux fixe à la date du bilan et instruments de couvertures (A)

1 590 116

1 548 190

Dettes financières courantes et non courantes (IFRS)

1 854 828

1 697 751

17 346

12 637

1 872 174

1 710 389

85%

91%

Participation proportionelle des joint ventures des dettes financières courantes et non courantes Dettes financières à taux fixe et à taux variable du groupe à la date du bilan (B) Hedge ratio (A/B)

Annexes Alternative Performance Measures

284

TAUX D’ENDETTEMENT

en euros (x 1 000)

Engagements à long et à court terme

31.12.2019 (IFRS)

31.12.2019 (proportionnel)

31.12.2018 (IFRS)

31.12.2018 (proportionnel)

2 072 929

2 100 285

1 872 817

1 893 778

357

359

81 819

55 188

À l'exclusion de : - I. Passifs non courants - A. Provisions - I. Passifs non courants - C. Autrs passifs financiers non courants Instruments de couvertures autorisés - I. Passifs non courants - F. Dettes financières courantes - Obligations

13 357

15 908

4 207

5 405

- II. Passifs courants - A. Provisions

- II. Passifs courants - E. Dette financières courantes - Autres:

Instruments de couvertures - II. Passifs courants - F. Comptes de régularisation Total endettement

18 413

18 418

19 110

19 062

1 958 984

1 983 784

1 793 954

1 813 764

4 222 790

4 250 146

3 483 333

3 504 293

3 252

4 222 790

4 250 146

3 480 081

3 501 041

A/B

46,4%

46,7%

51,5%

51,8%

Total actif À l'exclusion de : - E . Immobilisations financières – Instruments financiers en juste valeur via le compte de résultat – Instruments de couverture autorisés Total actif Taux d'endettement

LOAN-TO-VALUE 31.12.2019 (IFRS)

31.12.2018 (IFRS)

1 854 828

1 697 751

3 604

1 724

1 851 223

1 696 027

3 963 820

3 259 152

121 010

117 366

24 450

15 460

4 109 280

3 391 978

A/B

45,0%

50,0%

en euros (x 1 000)

Dettes courantes et non-courantes Trésorerie et équivalents de trésorerie Dette nette financière

Juste valeur du portefeuille des immeubles de placement (en exclusion des droits d'usage des concessions) Juste valeur du portefeuille des panneaux solaires Financement et articipation des filiales associées et des joint-ventures Portefeuille total Loan-to-value

WDP Rapport financier annuel

285

NET DEBT / EBITDA (ADJUSTED) en euros (x 1 000)

Dettes financières courants et non courants (IFRS) - Trésorerie et equivalents de trésorerie (IFRS)

FY 2019

FY 2018

1 854 828

1 697 751

-3 604

-1 724

Net debt (IFRS)

1 851 223

1 696 027

Résultat d'exploitation (avant résultat sur le portefeuille) (IFRS) (TTM)1

191 761

166 618

6 526

4 937

+ Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires + Participation de joint ventures au Résultat EPRA EBITDA (IFRS) Net debt / EBITDA

610

256

198 897

171 811

A/C

9,3x

9,9x

FY 2019

FY 2018

1 872 174

1 710 389

-4 433

-2 720

en euros (x 1 000)

Dettes financières courants et non courants (proportionel) - Trésorerie et equivalents de trésorerie (proportionel) Dettes financières nettes (proportionel)

1 867 741

1 707 668

- Projets en cours de réalisation x Loan-to-value

-119 917

-80 725

- Financement de joint ventures x Loan-to-value

-1 065

-1 151

Net debt (proportionel) (adjusted)

1 746 759

1 625 793

Résultat d'exploitation (avant résultat sur le portefeuille) (IFRS) (TTM)1

191 761

166 618

+ Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires

6 526

4 937

+ Résultat d'exploitation (avant résultat sur le portefeuille) de joint ventures (TTM)1

1 026

462

199 313

172 017

18 193

7 611

217 506

179 628

B/E

8,0x

9,1x

Résultat d'exploitation (avant résultat sur le portefeuille) (proportionel) (TTM)1 Ajustement pour EBITDA normalisé2 EBITDA (proportioneel) (adjusted) Net debt / EBITDA (adjusted)

1 Pour le calcul de cet APM, il est supposé que le résultat d'exploitation (avant le résultat sur le portefeuille) est un proxy de l'EBITDA. TTM (trailing 12 months) signifie que le calcul est basé sur les chiffres financiers des 12 derniers mois. 2 Sur une base normalisée, c'est-à-dire en incluant l'impact annualisé de la croissance externe en fonction des ventes, des acquisitions et des projets réalisés.

Annexes Informations financières historique incluses par référence

286

11.5 INFORMATIONS FINANCIÈRES HISTORIQUES INCLUSES PAR RÉFÉRENCE

Informations incorporées par référence

Document

Activités opérationnelles

Rapport financier annuel 2018

2. Stratégie (page 12-20) 4.3 Rapport de gestion – Transactions et réalisations (page 38-46) 5.1 Rapport immobilier – Commentaire sur le portefeuille immobilier consolidé (page 100-112)

Rapport financier annuel 2017

5. Stratégie (page 24-32) 6.3 Rapport de gestion – Transactions et réalisations (page 46-59) 8.1 Rapport immobilier – Commentaire sur le portefeuille immobilier consolidé (page 121-134)

Marchés principaux

Rapport financier annuel 2018

5.1 Rapport immobilier – Commentaire sur le portefeuille immobilier consolidé (page 100-112) 5.2 Rapport immobilier – Analyse du marché logistique (page 113-114) 9.2 Comptes annuels – Annexes – V. Informations segmentées – Résultat opérationnel (page 198-199) 9.2 Comptes annuels – Annexes – VI. Informations segmentées – Actifs (page 200) 9.2 Comptes annuels – Annexes – XII. Immeubles de placement (page 204-210)

Rapport financier annuel 2017

8.1 Rapport immobilier – Commentaire sur le portefeuille immobilier consolidé (page 121-134) 8.2 Rapport immobilier – Analyse du marché logistique (page 135-136) 10.2 Comptes annuels – Annexes - V. Informations segmentées – Résultat opérationnel (page 192-193) 10.2 Comptes annuels – Annexes - VI. Informations segmentées – Actifs (page 194) 10.2 Comptes annuels – Annexes - XII. Immeubles de placement (page 201-206)

Investissements

Situation financière

Rapport financier annuel 2018

4.3 Rapport de gestion – Transactions et réalisations (page 38-46)

Rapport financier annuel 2017

6.3 Rapport de gestion – Transactions et réalisations (page 46-59)

Rapport financier annuel 2018

4. Rapport de gestion (page 25-69) 5. Rapport immobilier (page 99-116) 9. Comptes annuels (page 171-262)

Rapport financier annuel 2017

6. Rapport de gestion (page 33-84) 5. Rapport immobilier (page 120-138) 10. Comptes annuels (page 165-250)

WDP Rapport financier annuel

287

Information financière historique

Rapport financier annuel 2018

9.1 Comptes annuels – Comptes annuels consolidés de l’exercice 2018 – Compte de résultat (page 174) 9.1 Comptes annuels – Comptes annuels consolidés de l’exercice 2018 – Bilan (page 177-178) 9.1 Comptes annuels – Comptes annuels consolidés de l’exercice 2018 – Aperçu du flux de trésorerie (page 179) 9.1 Comptes annuels – Annexes (page 184-234)

Rapport financier annuel 2017

10.1 Comptes annuels – Comptes annuels consolidés de l’exercice 2017 – Compte de résultat (page 169) 10.1 Comptes annuels – Comptes annuels consolidés de l’exercice 2017 – Bilan (page 171-172) 10.1 Comptes annuels – Comptes annuels consolidés de l’exercice 2017 – Aperçu du flux de trésorerie (page 173) 10.1 Comptes annuels – Annexes (page 178-227)

Rapport du commissaire

Dividende

Transactions entre parties liées

Information relative au personnel

Rapport financier annuel 2018

9.3 Comptes annuels – Rapport du commissaire (page 235247)

Rapport financier annuel 2017

10.3 Comptes annuels – Rapport du commissaire (page 228235)

Rapport financier annuel 2018

4.6 Rapport de gestion – Perspectives – Prévisions de dividende (page 64)

Rapport financier annuel 2017

6.6 Rapport de gestion – Perspectives – Prévisions de dividende (page 78)

Rapport financier annuel 2018

9.2 Comptes annuels – Annexes – XXV. Transactions entre entreprises liées (page 232)

Rapport financier annuel 2017

9.2 Jaarrekening – Toelichtingen – XXIV. Transactions entre entreprises liées (page 224)

Rapport financier annuel 2018

9.2 Comptes annuels – Annexes – XXIV. Effectif moyen du personnel et répartition des frais de personnel (page 231)

Rapport financier annuel 2017

10.2 Comptes annuels – Annexes – XXIII. Effectif moyen du personnel et répartition des frais de personnel (page 223)

Annexes Lexique

288

11.6 LEXIQUE

Actionnaire de Référence Toute personne physique, personne morale ou société (avec ou sans personnalité juridique) qui détient individuellement et directement au moins 10% des actions de la société, conformément à l’article 15 des statuts de la société. APM (Alternative Performance Measure) Il s’agit d’une mesure financière permettant d’évaluer les performances financières historiques ou futures, la position financière ou le cash-flow d’une entreprise, qui n’a pas été définie dans les directives habituelles en matière de reporting. Conformément aux directives publiées par l’ESMA (European Securities and Market Authority), les définitions des Alternative Performance Measures (APM) appliquées par WDP seront mentionnées en note de bas de page lors de leur première utilisation dans ce rapport financier annuel. Ces définitions seront toujours accompa-gnées d’un symbole () pour attirer l’attention du lecteur sur le fait qu’il s’agit de la définition d’une APM. Apport en nature Les éléments de patrimoine apportés lors de la constitution d’une société ou de l’augmentation de son capital autrement que par le versement d’une somme d’argent. Arrêté royal du 13 juillet 2014 Arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées ou AR SIR, qui forme, avec la loi SIR, ladite réglementation SIR. Voir aussi loi SIR, législation SIR et REIT. BREEAM est le label de référence européen le plus important et le plus utilisé pour la certification de construction durable. Contrairement à d’autres normes, BREEAM adopte une approche multicritères. La certification ne s’attache pas seulement à la performance énergétique d’un bâtiment, mais aussi à l’utilisation du terrain, à l’écologie, au processus de construction, à la consommation d’eau, aux déchets, à la pollution, au transport, aux matériaux, à la santé et au confort. Le score final octroyé à un bâtiment est exprimé par les appréciations Accep-table, Pass, Good, Very Good, Excellent ou Outstanding. La certification ne s’attache pas seulement à la performance énergétique d’un bâtiment, mais aussi à l’utilisation du terrain, à l’écologie, au processus de construction, à la consommation d’eau, aux déchets, à la pollution, au trans-port, aux matériaux, 2. Ce score s’applique uniquement à BREEAM In-Use.

à la santé et au confort. Le score final octroyé à un bâtiment est exprimé par les appréciations Acceptable2, Pass, Good, Very Good, Excellent ou Outstanding. Capitalisation boursière Cours de clôture de la bourse multiplié par le nombre d’actions en circulation à cette date. Capitalisation revenus Pour déterminer la valeur d’un bien immobilier, cette méthode escompte le flux de revenus dans une perpétuité à un rendement exigé donné. Certaines corrections sont ensuite apportées pour refléter les écarts par rapport à une occupation complète dans des conditions conformes au marché (par exemple, sous-location ou sur-location, incentives, vacance, etc.). Certificats verts (GSC) Ces certificats sont attribués à des projets de production d’énergie alternative, et notamment d’énergie solaire, par le VREG (Vlaamse Regulator van de Elektriciteits- en Gasmarkt, le régulateur flamand des marchés du gaz et de l’électricité, voir aussi VREG), la CWaPE (de Commission wallonne pour l’Énergie) ou l’ANRE (régulateur roumain de l’énergie) moyennant un prix minimum par certificat. Code de gouvernance d’entreprise 2020 Le Code belge de gouvernance d’entreprise, qui a été rédigé par la Commission Corporate Governance, contient des lignes de conduite et des dispositions relatives à une gestion correcte, qui doivent être respectées par les entreprises de droit belge dont les actions sont négociées sur un marché réglementé. Compliance Officer Le Compliance Officer est chargé de surveiller le respect des lois, règlements et codes de conduite applicables à la société et, en particulier, des règles ayant trait à l’intégrité des activités de la société. Coût moyen de l’endettement Il s’agit du taux d’intérêt moyen pondéré sur une base annuelle pour la période de reporting, compte tenu de l’encours des dettes et des ins-truments de couverture pendant cette période. (APM)

WDP Rapport financier annuel

289

Couverture de taux d’intérêt Utilisation d’instruments financiers dérivés pour protéger certaines dettes contre une hausse des taux d’intérêt. Croissance sur une base comparable Il s'agit de la croissance organique des revenus locatifs bruts à périmètre comparable, à l'exclusion des développements de projets, des ac-quisitions et des ventes au cours des deux périodes comparées. (APM) CSA Code des sociétés et des associations, introduit par l’art. 2 de la loi du 23 mars 2019 (MB 4 avril 2019), entré en vigueur le 1 mai 2019 (art. 38). Date d’échéance du contrat de bail Date à laquelle il est possible de résilier un contrat de bail. Date de clôture Date de clôture des positions, en vue de l’identification des actionnaires, peu après la date de détachement du coupon. Dealing Code Code de conduite contenant des règles devant être suivies par les membres du Conseil d’Administration et les personnes désignées qui veulent négocier des instruments financiers émis par la société. Dérivés En tant que preneur de crédit, WDP souhaite se couvrir contre une éventuelle hausse des taux d’intérêt. Ce risque de taux peut être en partie couvert à l’aide d’instruments financiers dérivés (comme les contrats de swaps de taux d’intérêt ou IRS). Dividende brut Le dividende brut par action est le dividende avant déduction du précompte mobilier. Voir également Précompte mobilier. Dividende net Le dividende net est égal au dividende brut après retenue du précompte mobilier de 30%. Voir également Précompte mobilier.

d’un apport en nature effectué dans le cadre de la distribution d’un dividende option-nel, un apport en numéraire a lieu, les dispositions particulières de l’article 26, §1 de la loi SIR du 12 mai 2014 relative aux augmentations de capi-tal en numéraire peuvent, en vertu des statuts, être déclarées non applicables, pour autant que ce dividende optionnel soit effectivement ouvert à tous les actionnaires. Les règles particulières relatives à l’apport en nature dans une SIR, telles que prévues à l’article 26, §2 de la loi SIR, ne s’appliquent pas non plus, à moins de satisfaire à certaines conditions. Due diligence Étude approfondie effectuée dans le cadre de toutes les acquisitions et/ou opérations de financement, dans les domaines technique, écono-mique, fiscal, juridique, comptable et administratif – éventuellement avec le concours de conseillers externes spécialisés. EMIR (European Market Infrastructure Regulation) Le règlement prévoit que les informations relatives à toutes les transactions européennes en produits dérivés doivent être rapportées dans des référentiels de transactions accessibles aux autorités de contrôle, dont l’Autorité européenne des marchés financiers (European Securities and Markets Authority, ESMA), pour que les décideurs politiques et les autorités de contrôle aient une vision claire des marchés. Le règlement pré-voit aussi que les contrats dérivés standards doivent être compensés par une contrepartie centrale (cpc), pose des exigences de marge pour les transactions non compensées et soumet les cpc à des exigences strictes en termes d’organisation, de comportement et de contrôle prudentiel. Emprunt bullet Un instrument d’emprunt de type bullet implique que les intérêts sont dus sur le montant principal tout au long de la durée de l’emprunt et que le remboursement total du capital est dû à l’échéance.

Dividende optionnel Dans le cas d’un dividende optionnel, la créance de dividende attachée à un nombre défini d’actions existantes donne droit à une action nouvelle, à un prix d’émission par action pouvant,

EPRA (European Public Real Estate Association) L’EPRA est une association paneuropéenne d’entreprises immobilières cotées en bourse dont le but est de promouvoir le secteur, d’introduire les bonnes pratiques en matière de comptabilité, de reporting et de gouvernance d’entreprise, de fournir des informations de qualité aux inves-tisseurs et une cellule de réflexion concernant des questions importantes auxquelles est confronté le secteur.

le cas échéant, comporter une réduction par rapport au cours de bourse (ou, selon les cas, à un cours de bourse moyen sur une période donnée). L’émission d’actions dans le cadre d’un dividende optionnel est soumise au droit commun des sociétés relatif aux augmentations de capital. Si, en complément

EPRA NAV Actif net réévalué, retraité pour inclure les immeubles et les autres investissements en juste valeur et exclure certains éléments peu susceptibles d’être inclus durablement dans un

Annexes Lexique

290

modèle d’exploitation d’immeubles de placement à long terme. (APM) EPRA NNNAV Actif net réévalué EPRA, retraité pour inclure la juste valeur (i) des instruments financiers, (ii) des dettes et (iii) des impôts différés. (APM) Ex-Date Date à partir de laquelle l’action est négociée en bourse sans droit au versement du dividende à venir ; autrement dit, le jour du détachement du coupon. Exit tax Les sociétés qui font une demande d’agrément en tant que SIR ou qui opèrent une fusion avec une SIR sont soumises à une imposition dite exit tax. Cette taxe de 15% est assimilée à un impôt de liquidation sur les plus-values latentes nettes et sur les réserves exonérées d’impôt. Facility management Département d’appui assurant la gestion journalière du portefeuille immobilier, et plus particulièrement la détermination de la politique de ges-tion des bâtiments existants (travaux d’entretien, d’ajustement et d’amélioration). WDP possède une équipe interne chargée des activités d’appui, travaillant exclusivement pour le compte de l’entreprise. Fair value La juste valeur ou fair value est définie par la norme IAS 40 comme étant le montant pour lequel un actif pourrait être échangé entre deux parties bien informées, consentantes et sans intérêts particuliers communs ou non. La valeur de marché doit en outre refléter les contrats de bail en cours, l’actuelle marge brute d’autofinancement (ou cash flow), ainsi que des hypothèses raisonnables concernant les revenus locatifs potentiels et les charges prévues. FBI (Fiscale Beleggingsinstelling) Régime fiscal particulier aux Pays-Bas, pour lequel il est possible d’opter si certaines conditions sont remplies. Voir également 11.1 Annexes – Informations générales concernant le statut de REIT. Frais de mutation Le transfert de propriété de biens immobiliers est en principe soumis à la perception par l’État de droits de mutation qui constituent la plus grande partie des frais de transaction. Le montant de ces droits dépend du mode de transmission, de la qualité de l’acquéreur et de la situation géographique de l’immeuble.

Free float Pourcentage des actions détenues par le public. Selon la définition de l’EPRA et d’Euronext, il concerne tous les actionnaires qui détiennent indi-viduellement moins de 5 % du nombre total d’actions FSMA (Financial Services and Markets Authority) La FSMA exerce le contrôle du secteur financier belge aux côtés de la Banque nationale de Belgique. Les compétences de la FSMA embrassent les six domaines suivants : le contrôle des marchés financiers et des sociétés cotées, le contrôle des règles de conduite, le contrôle des pro-duits, le contrôle des prestataires de services financiers et des intermédiaires, le contrôle des retraites complémentaires et les contributions à une meilleure éducation financière. Gestion de projet Gestion de projets de construction ou de rénovation. WDP peut compter sur une équipe interne de project managers travaillant exclusivement pour le compte de l’entreprise. Gestion des risques Identification des principaux risques auxquels l’entreprise est confrontée, avec leur éventuel impact, et élaboration d’une stratégie visant le cas échéant à atténuer cet impact. Hedge ratio Pourcentage des dettes à taux fixe et à taux variable couvertes contre les fluctuations des taux par le biais de produits financiers dérivés. Ce paramètre économique n’est pas obligatoire dans le cadre de la loi SIR. (APM) IAS 16 Immobilisations corporelles IAS 16 est une norme IAS/IFRS qui prescrit le traitement administratif des immobilisations corporelles, à moins qu’une autre norme n’autorise ou prescrive un autre traitement. Les questions fondamentales qui se posent concernant la comptabilisation des immobilisations corporelles portent sur la comptabilisation des actifs, la détermination de leur valeur comptable ainsi que des dotations aux amortissements et des pertes de valeur correspondantes. IAS 40 Immeubles de placement IAS 40 est une norme IAS/IFRS qui porte sur la comptabilisation, la valorisation et les informations à fournir concernant les immeubles de pla-cement. Cette norme prescrit le traitement comptable des immeubles de placement et les dispositions correspondantes en matière d’informations à fournir.

WDP Rapport financier annuel

291

IAS/IFRS Normes comptables internationales IAS (International Accounting Standards) et IFRS (International Financial Reporting Standards) relatives à la présentation des comptes annuels, telles que publiées par l’International Accounting Standards Board (IASB). IFRS 9 Instruments financiers : comptabilisation et valorisation IFRS 9 est une norme IAS/IFRS, qui indique comment une entreprise doit traiter et valoriser les instruments financiers dans son bilan. Cette norme impose notamment de porter tous les instruments dérivés au bilan à leur juste valeur. IFRS NAV La IFRS NAV est calculée en divisant les fonds propres calculés conformément à la norme IFRS par le nombre d’actions ouvrant droit à divi-dende à la date du bilan. Indexation En règle générale, chaque année, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, le montant du loyer est ajusté par contrat à l’inflation, selon un indice de référence propre à chaque pays. Information privilégiée Toute information non rendue publique, précise et concernant directement ou indirectement un ou plusieurs émetteurs d’instruments financiers ou concernant un ou plusieurs instruments financiers et qui, si elle était rendue publique, pourrait considérablement influer sur le cours de ces instruments financiers (ou sur celui de leurs dérivés). Installation PV Installation photovoltaïque ou installation de panneaux solaires. Interest Rate Swap (callable) Ces instruments forment une combinaison de swap de taux d’intérêt classique, dans laquelle l’entreprise paie un taux d’intérêt fixe et perçoit un taux d’intérêt variable, et d’option ayant été vendue par WDP à son cocontractant financier pour annuler le swap de taux d’intérêt à compter d’une date donnée. La vente de cette option permet de faire baisser le taux d’intérêt fixe du swap de taux d’intérêt sur toute la durée du contrat. Interest Rate Swap (IRS) Un Interest Rate Swap est un swap de taux d’intérêt dans lequel les parties s’échangent des paiements d’intérêts pendant une durée déterminée. WDP utilise les swaps de taux d’intérêt pour convertir des paiements d’intérêts variables en

paiements fixes, en guise de couverture contre une hausse des taux d’intérêt. IVSC (International Valuation Standards Council) Conseil international des normes d’évaluation. Organe indépendant chargé d’élaborer des normes globales concernant des évaluations, et no-tamment des évaluations dignes de confiance pour les investisseurs et d’autres tiers/intéressés. Juste valeur voir Fair value. Liquidité Nombre moyen d’actions négociées par jour de bourse sur une période donnée. Loan-to-value On obtient le loan-to-value à partir des comptes IFRS en divisant les dettes financières nettes par la somme de la valeur réelle du portefeuille immobilier, de la juste valeur des panneaux solaires et de la participation dans les sociétés liées et joint ventures ou de leur financement. (APM) Loi SIR Loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées modifiée par la loi du 22 octobre 2017, qui forme avec l’arrêté royal SIR la loi SIR. Voir aussi arrêté royal SIR et législation SIR. Loyers contractuels Montants bruts des loyers tels qu’indiqués dans les contrats de bail à la date de conclusion. Marge d’exploitation Voir Marge opérationnelle. (APM) Marge opérationnelle La marge d’exploitation ou marge opérationnelle se calcule en divisant le résultat d’exploitation (avant résultat sur portefeuille) par le résultat immobilier. (APM) Net debt / EBITDA (adjusted) La net debt / EBITDA (adjusted) est calculée proportionnellement comme suit : au numérateur, l’EBITDA trailing-twelve-months adapté pour refléter l’impact annualisé des acquisitions/projets/ventes ; au numérateur, les dettes financières nettes corrigées pour les projets en exécution multipliées par la loan-to-value Groupe (étant donné que ces projets ne génèrent pas encore de loyers mais qu’ils sont déjà (partiellement) finan-cés au bilan) (APM).

Annexes Lexique

292

Portefeuille immobilier Immeubles de placement, y compris bâtiments destinés à la location, immeubles de placement en cours de réalisation en vue de la location et actifs destinés à la vente. Pourcentage de distribution Pourcentage du résultat EPRA distribué sous forme de dividende sur un exercice fiscal donné. Précompte mobilier Prélèvement effectué par une banque ou un intermédiaire financier sur le paiement d’un dividende. Le taux standard du précompte mobilier sur les dividendes est fixé à 30%. Qualité des biens du portefeuille immobilier Le classement en fonction du critère qualité du portefeuille immobilier s’effectue sur la base d’une classification entre entrepôt Classe A BREEAM, entrepôt Classe A, entrepôt Classe B, entrepôt Classe C et entrepôt Cross-dock. Ratio de coûts EPRA (frais de vacance directs inclus) Frais administratifs et opérationnels (y compris frais de vacance directs), divisés par les revenus locatifs bruts. (APM) Ratio de coûts EPRA (hors frais de vacance directs) Frais administratifs et opérationnels (hors frais de vacance directs), divisés par les revenus locatifs bruts. (APM) Réglementation SIR Loi du 12 mai 2014 (Loi SIR) et arrêté royal du 13 juillet 2014 (AR SIR). REIT (Real Estate Investment Trust) Dénomination internationale des fonds de placement immobilier cotés, caractérisés par un régime fiscal spécial, ayant cours notamment en Belgique, aux Pays-Bas et en France. Rendement du dividende Dividende brut divisé par le cours de bourse. Rendement initial Le rapport entre le loyer contractuel (initial) d’un bien immobilier acquis et la valeur d’acquisition. Voir aussi Valeur d’acquisition. Résultat EPRA Il

s'agit du résultat sous-jacent des activités clés et indique la mesure dans laquelle les dividendes payés sont en rapport avec le bénéfice. Ce résultat est calculé comme le résultat net (IFRS) à l’exclusion du résultat sur le portefeuille, des variations de la juste valeur des instruments finan-ciers et

des amortissements et réductions de valeur des panneaux solaires. (APM) Résultat EPRA par action Concerne le résultat EPRA sur la base du nombre moyen pondéré d’actions. (APM) Résultat financier (hors variations de la juste valeur des instruments financiers) Il s’agit du résultat financier conforme à la norme IFRS, hors variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers, qui fournit le coût de financement réel de la Société. (APM) Résultat sur le portefeuille (participation des joint ventures incluse) par action il s’agit du résultat sur le portefeuille (participation des joint ventures incluse) sur la base du nombre moyen pondéré d’actions. (APM) Résultat sur le portefeuille (participation des joint-ventures incluse) Plus-values ou moins-values – Groupe, réalisées ou non, par rapport à la dernière évaluation des experts immobiliers, en ce compris la taxe due sur les plus-values, effectives ou latentes, et la part proportionnelle de WDP dans le portefeuille des sociétés associées et des joint ventures. (APM) Scission partielle La scission partielle est l’acte juridique par lequel une partie du patrimoine d’une société, comprenant aussi bien les droits que les obligations, est transmise sans dissolution préalable à une société existante ou nouvelle, contre remise d’actions de la société bénéficiaire aux associés de la société transférante. SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) Régime fiscal particulier propre à la France, pour les sociétés immobilières cotées en bourse, pour lequel il est possible d’opter si certaines conditions sont remplies. Société Immobilière Réglementée (SIR) Une société immobilière réglementée est une société opérationnelle cotée en Bourse spécialisée dans la mise à disposition de biens immobi-liers à des utilisateurs et qui se conforme aux dispositions de la loi SIR. Elle se positionne dans un contexte international comme REIT (Real Es-tate Investment Trust), caractérisée par un régime de transparence fiscale. La SIR se situe sous le contrôle prudentiel de l’autorité de régulation belge. Voir aussi Réglementation SIR.

WDP Rapport financier annuel

293

Take-up Prise totale en occupation de superficies par les utilisateurs sur le marché locatif pendant une période donnée. Taux d’endettement (IFRS) Le taux d’endettement (IFRS) est calculé de la même façon que le taux d’endettement (proportionnel), conformément à l’arrêté royal du 13 juil-let 2014, mais sur la base d’une réconciliation avec le bilan consolidé conforme à la norme IFRS, qui prévoit que les joint-ventures soient conso-lidées selon la méthode de mise en équivalence. (APM) Taux d’endettement (proportionnel) Taux légal qui, selon la législation SIR, s’obtient en divisant les dettes financières et les autres dettes par le montant total des actifs. Pour la méthode de calcul du taux d'endettement, il est renvoyé à l'AR SIR.

Valeur du portefeuille La valeur du portefeuille se compose des « Placements immobiliers », des « Placements immobiliers en développement pour propre compte en vue de la location », des « Actifs détenus en vue de la vente » et de la « Juste valeur des panneaux solaires ». Valeur intrinsèque La valeur du portefeuille déterminée par les experts immobiliers indépendants, frais de transaction compris. La juste valeur (voir aussi Fair value), au sens du référentiel IAS/IFRS, s’obtient en soustrayant de la valeur d’investissement une part appropriée des droits d’enregistrement et/ou de la TVA. Valeur locative estimée (VLE) La valeur locative estimée est la valeur locative qui est déterminée par des experts immobiliers indépendants.

Taux d’escompte Cette méthode d’évaluation s’appuie sur une projection détaillée du flux de revenus qui est escompté à une valeur nette actuelle à un taux d’escompte donné en fonction du risque de l’actif à estimer.

Variations de la juste valeur des instruments financiers Les variations de la juste valeur des actifs et des passifs financiers (éléments non cash) sont calculées sur la base de la valeur mark-to-market (M-t-M) des couvertures de taux d’intérêt conclues.

Taux d’occupation (EPRA) Le taux d’occupation se calcule en fonction des valeurs locatives des bâtiments loués et des superficies non louées, y compris les produits des panneaux solaires. Les projets en construction et/ou rénovation ne sont pas pris en compte.

Vélocité Nombre de titres négociés en un an, divisé par le nombre total de titres à la fin de l’année.

Thin capitalisation La thin capitalisation souligne l’usage excessif de fonds étrangers dans une société, aux fins de bénéficier au maximum de la déduction fiscale des intérêts. Les réglementations fiscales locales mettent généralement des limites à la déductibilité fiscale de la partie des dettes qu’elles considè-rent comme excessives. Trailing-twelve-months Les chiffres financiers calculés selon le trailing-twelve-months le sont sur la base des 12 derniers mois. Valeur d’acquisition La valeur d’acquisition est la valeur du bien immobilier au moment de l'acquisition. S’il a été payé des frais de mutation, ces frais sont inclus dans la valeur d’acquisition. Voir aussi Frais de mutation. Valeur de vente La valeur réelle à laquelle un bien immobilier donné a été vendu.

294

NOTES

WDP Rapport financier annuel

295

296

WDP Rapport financier annuel

297

WDP SA Blakebergen 15, B-1861 Wolvertem T. +32 (0)52 338 400 info@wdp.eu | www.wdp.eu

facebook-square www.facebook.com/WDPwarehouses twitter-square @WDP_EU linkedin linkedin.com/company/wdp numéro d’entreprise : BE 0417.199.869 (Registre des personnes morales à Bruxelles, section Néerlandophone)