Inspecciones Nº53

LAS INSPECCIONES TÉCNICAS DE EDIFICIOS Y LA PROTECCIÓN CONTRA INCENDIOS La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es una revisión a la que deben someterse los edificios en función de su antigüedad. Es como un mantenimiento obligado de aquellos elementos que afectan a la seguridad del inmueble, tanto para las personas que lo habitan como para las que pudieran verse afectadas en el exterior del mismo, por una mala conservación. Solo en la ciudad de Málaga, se calcula que serán unos 7.000 los edificios que deberían haber pasado esta revisión antes del 31 de diciembre de 2011.

Germán Pérez Zavala

Oficial Técnico Real Cuerpo de Bomberos del Ayto. de Málaga El 20 de noviembre del año 1985 se aprobaba el Real Decreto 2344 por el que se regulaba la inspección técnica de los vehículos. Desde esa fecha, se establecía mediante una ley los tipos y frecuencias de las inspecciones técnicas a las que debían someterse todos los vehículos matriculados en España.

Posteriormente, y con la necesidad de adaptarse a las directrices establecidas por la Unión Europea, se hizo necesario adaptar la legislación española en aquellos aspectos en los que la normativa comunitaria imponía unos controles más estrictos aprobándose en el año 1994 el Real Decreto 2042, que es el que regula actualmente la inspección técnica de los vehículos, en adelante ITV. Estas inspecciones tienen el objetivo de lograr en los vehículos un mantenimiento legal preventivo, realizado periódicamente por un ente certificador, el cual verifica el cumplimiento de las normas de seguridad y emisiones contaminantes que le sean aplicables. De alguna manera, el hacer los vehículos más ecológicos y más seguros para evitar accidentes.

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INSPECCIONES TÉCNICAS DE EDIFICIOS En el año 2011, el Gobierno, mediante la redacción del Real Decreto Ley 8/2011, estableció la necesidad de un mantenimiento integral preventivo también en los edificios, sometiéndoles periódicamente a la revisión de una serie de elementos que afectan a la seguridad del inmueble y de las personas que lo habitan, o lo que es lo mismo, a una inspección técnica en función de la antigüedad, lo que comúnmente se denomina ITE. Ya en el año 1998, la ley sobre el régimen del suelo y valoraciones establecía en relación a los deberes de los propietarios en cuanto al uso, conservación y

La obligación de realizar la ITE corresponde al/los propietario/s del edificio

rehabilitación de los edificios, la obligatoriedad de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.

Este Real Decreto 8/2011 establece que los edificios destinados preferentemente al uso residencial, con una antigüedad superior a 50 años, que estén ubicados en municipios con población superior a veinticinco mil habitantes, salvo que las Comunidades Autónomas fijen distinta antigüedad y tipo de municipio en su normativa, deberán ser objeto de una inspección técnica periódica que asegure su buen estado y debida conservación, y que cumpla, como mínimo, los siguientes requisitos: • Evaluar la adecuación de estos inmuebles a las condiciones legalmente exigibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.

• Determinar las obras y trabajos de conservación que se requieran para mantener los inmuebles en el estado legalmente exigible, y el tiempo señalado al efecto.

Estas adaptaciones de los edificios se deben aplicar en la forma, plazos y conNúmero 53 – 1er Trimestre de 2012

diciones que regulen las Comunidades Autónomas, y los municipios podrán establecer sus propias actuaciones en el marco de los mínimos estatales y autonómicos, regulando para su aplicación, a través de ordenanzas municipales, las condiciones particulares establecidas para dichas inspecciones.

La obligación de realizar la ITE corresponde al/los propietario/s del edificio, quienes deberán contratar a un técnico independiente o entidad de inspección técnica homologada, a fin de que emita un informe, en el que establezca el estado de conservación del mismo, y si es preciso, o no, realizar las obras de conservación/rehabilitación.

El resultado del informe será favorable cuando el edificio reúna las condiciones antes referidas de seguridad, salubridad y ornato público y decoro.

Por seguridad, el Real Decreto 8/2011 entiende que el edificio no implique un riesgo para las personas que lo habitan, y para ello, se establece en la propia legislación que deberán ser reparadas sus fachadas, ya sean exteriores, interiores o medianeras, así como otros elementos del mismo cuyo mal estado pueda ser un riesgo para la seguridad de las personas, poniendo algunos ejemplos como son las chimeneas, los falsos techos, las cornisas, los salientes, los vuelos o los elementos ornamentales y de acabado. Pero veamos qué es lo que disponen otras legislaciones relacionadas con el tema.

LEGISLACIÓN La Ley del suelo de 2007, establece en su artículo 9 que la propiedad de un edificio tiene el deber de conservarlo en las condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad, y ornato legalmente exigibles, así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación.

La Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, del 2002, establece que los propietarios de los edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, realizando los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, a fin de mantenerlos en todo momento con las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo. Los informes técnicos que se emitan, como resultado de las inspecciones, deberán consignar las deficiencias apreciadas, sus posibles causas y las medidas recomendadas en su caso, con fijación de un orden de prioridades, para asegurar la estabilidad, Número 53 – 1er Trimestre de 2012

la seguridad, la estanqueidad y la consolidación estructural.

Ordenanzas municipales La ordenanza de Málaga, por ejemplo, tiene por objeto regular la obligación de los propietarios de las edificaciones, urbanizaciones, solares, terrenos y demás bienes inmuebles, de conservarlos en estado de seguridad, salubridad y ornato público, de acuerdo con la legislación aplicable.

Por comentar otra ordenanza municipal, por ejemplo la de Madrid, en la que se establecen otras condiciones de los edificios como pueden ser la accesibilidad de los accesos, las escaleras, los pavimentos, las barandillas, los pasamanos, los elementos de señalización y comunicación sensorial (braille, altorrelieves, bucle magnético, etc.), los ascensores existentes y demás elementos de comunicación horizontal o vertical del edificio.

No conozco lo que se dispone en otras ordenanzas municipales, pero por lo que he podido comentar con los técnicos que se dedican a realizar este tipo de inspecciones, y con los técnicos municipales que las controlan, cuando se relaciona la palabra seguridad, se refiere solamente a seguridad estructural y no a seguridad contra incendios. Por otra parte, las distintas disposiciones legales que hemos comentado se refieren a términos como,

conservar, mantener, o adecuarlos a las condiciones legalmente exigibles.

Ninguna de las legislaciones de protección contra incendios que se han regulado en España han tenido carácter retroactivo. Solo el Reglamento de Seguridad Contra Incendios en los Establecimientos Industriales establece que a través del órgano competente de la Comunidad Autónoma correspondiente, se le podrá requerir a una industria, con una implantación anterior a la entrada en vigor de dicho reglamento, la cual haya sido ampliada o reformada, la aplicación del vigente Reglamento.

REQUISITOS DE SEGURIDAD El Código Técnico de la Edificación solo establece que en las obras de reforma de un edificio en el que se mantenga el uso, el Documento Básico de Seguridad contra Incendios es de aplicación solo a los elementos del edificio que hayan sido modificados por la reforma, siempre que el objetivo sea una mayor adecuación a las condiciones de seguridad contra incendios establecidas en el mismo documento.

No tiene por objeto este artículo, plantear la posibilidad de que las ITE contemplen también la adaptación de las condiciones de seguridad contra incendios de los edificios antiguos a las exigidas por la Prevención de INCENDIOS

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CONFIGURACIÓN INICIAL Cuarto de contadores

Cuarto de contadores

Planta tipo

Ascensores

RF-60

Ventilación

Ascensores

Ventilación

Ventilación

Ascensores

Vivienda

RF-120 RF-60

Vivienda

Portal Planta baja

RF-60

RF-120

Planta tipo

Ascensores

Ventilación

Vivienda

Vivienda

Portal Planta baja

CONFIGURACIÓN FINAL Configuración del portal y la escalera

normativa vigente, ya que el adaptarlas sería en algunos casos imposible, bien por las características propias del edificio o bien por el costo económico de la adaptación, que sería, en algunos casos, muy elevado.

Pero volviendo a la comparativa con la ITV, por ejemplo, cuando se estableció la obligatoriedad de que todos los coches llevaran cinturón de seguridad, se concedió un plazo de tiempo para que los que no lo tuvieran, por ser antiguos, lo instalaran al pasar sus inspecciones técnicas correspondientes. No estábamos hablando de instalarles a los vehículos antiguos otros componentes de seguridad muy implantados hoy en día en los vehículos actuales como pudiera ser el airbag, o los frenos ABS, que presentan un grado de seguridad reconocido y prácticamente exigido ya para todos los coches nuevos, sino de una modificación donde el coste de la instalación de los mismos era muy pequeño comparado con la magnífica mejora en las condiciones de seguridad que se conseguía para sus ocupantes. Por tal motivo, todos los propietarios de vehículos antiguos vieron con buen grado la modificación exigida, y se instalaron sin ningún problema.

Pues precisamente esa va a ser la reflexión que creo nos debemos plantear en este artículo, la posibilidad de mejorar las condiciones de seguridad de los edificios antiguos, mejoras que no impliquen un costo elevado y que aumenten notablemente las condiciones de seguridad contra incendios del edificio, no con el objetivo de cumplir al cien por cien la normativa vigente, sino de mejorar sus condiciones.

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EJEMPLO REAL Hace algunos años, se produjo un incendio en un edificio de la ciudad de Málaga, con el terrible desenlace de tres fallecidos, dos críos y su madre. El edificio, de trece plantas fue construido en el año 1971.

El incendio se produjo de madrugada en el portal del edificio, donde ardieron los revestimientos de madera de las paredes y un sofá, y el humo afectó inmediatamente a la escalera, la cual no contaba con ninguna protección. La equivocada decisión de un ciudadano que pasaba por allí de alertar a los vecinos a través del portero electrónico, hizo que algunos vecinos se despertaran e intentaran acceder a la escalera para garantizar su absurda evacuación hasta la calle. En ese fatídico recorrido fallecieron las tres personas, y varios vecinos sufrieron quemaduras e intoxicaciones por los gases producidos, permaneciendo varios días ingresados en el hospital. Cuando llegaron los bomberos, el fuego se extinguió rápidamente, prácticamente en cinco minutos, pero las consecuencias del mismo fueron terribles.

A los pocos días del siniestro, algunos vecinos se preocuparon por lo ocurrido,

Nos queda la esperanza de que en futuras inspecciones se pueda hablar de seguridad en general y no solo de seguridad constructiva

y solo motivados por su propia seguridad decidieron averiguar si existía la posibilidad de poder realizar en el edificio algunas mejoras en las condiciones de seguridad contra incendios que evitaran la angustiosa situación vivida. Yo fui a ver el edificio y me encontré con la configuración inicial del portal y escalera.

Como se puede observar en el dibujo, en el portal, tras subir un tramo de escalera, el arranque de la escalera que accedía a las viviendas estaba situado en la parte izquierda, y en el resto de plantas, el desarrollo de la escalera quedaba al margen de los descansillos donde estaban las puertas de acceso a cada vivienda. La escalera contaba con ventilación natural, a través de las ventanas que tenía en cada planta y que comunicaban con un patio interior.

La solución era bien sencilla, si colocábamos una puerta resistente al fuego en el acceso a la escalera desde el portal y compartimentábamos también la escalera en cada planta, conseguíamos que la escalera quedara protegida.

Cuando trataron esta reforma en la reunión de la comunidad, algunos vecinos manifestaron su disconformidad ante las inconveniencias, tanto económicas como de ejecución que suponía tal reforma, pero cuando se les indicó las ventajas que suponía frente a cualquier incendio en el edificio, que la escalera estuviera compartimentada, que la ejecución se iba a realizar con paneles resistentes al fuego trasdosados, sin las molestias normales de una obra, y que el costo no iba a suponer ningún tipo de desembolso extraordinario, teniendo en cuenta la preocupación existente en la comunidad por el mal rato Número 53 – 1er Trimestre de 2012

que pasaron aquella noche, la respuesta fue unánime.

Este ejemplo viene como anillo al dedo con lo que os comenté antes de los cinturones de seguridad de los vehículos, la relación entre la posibilidad de mejorar las condiciones de seguridad, el coste de dicha mejora y el resultado obtenido; y esa relación sí creo que se debería haber tenido en cuenta en las distintas ordenanzas municipales a la hora de realizar las correspondientes inspecciones técnicas de los edificios.

Seguramente habrán pasado por los distintos departamentos de ayuntamientos, inspecciones técnicas de edificios como el del ejemplo, edificios que con solo una pequeña reforma podrían haber ganado mucho en su seguridad contra incendios, y sin embargo se ha perdido la oportunidad de mejorar la seguridad de muchas personas que habitan en él.

También existirán otros muchos edificios que no tienen las mismas posibilidades de mejorar sus vías de evacuación, sin embargo, y de forma general, nos podríamos hacer las siguientes preguntas al respecto: • ¿No se podría haber exigido a los edificios que para pasar las inspecciones favorablemente se exigiera, al menos, la

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colocación de extintores en las escaleras, como se exige a los edificios actuales?

• ¿No se podría haber exigido la disminución de las combustibilidades de algunos de los materiales que componen, por ejemplo, las paredes de los portales y escaleras?

• ¿No se podría haber exigido la colocación de una puerta resistente al fuego en el acceso al cuarto de contadores, o cuarto de calderas que comunica con el portal?

Estas y otras modificaciones posibles, tendrían un coste mínimo comparado con el de las estructurales, de accesibilidad o de ornato del edificio, y la mejora en la seguridad contra incendios sería enorme.

Con respecto al tema económico, algunas comunidades autónomas, por ejemplo, para fomentar el ahorro energético, han dispuesto subvenciones para mejorar las condiciones de aislamiento térmico de los edificios antiguos, cuando se consigan unos valores que igualen o superen un 50% los exigidos hoy en día por el CTE a los edificios de nueva construcción. ¿Se podría hacer lo mismo, pudiéndose premiar con subvenciones, la adecuación a la seguridad contra incendios de los edificios antiguos?

Cuando se exigió, por la ley de accesibilidad, que a los edificios que tuvieran escaleras para acceder a sus ascensores se les dotara de rampas de acceso en sus portales, en algunos casos parecía imposible dicha posibilidad, sin embargo el ingenio y la necesidad, hizo que se solucionara esta exigencia con elementos mecánicos o con diferentes soluciones de complicados trazados que ocupaban gran parte del portal para conseguir la pendiente mínima exigida, solucionándose el problema de la accesibilidad para las personas con minusvalía que habitaban en el edificio.

Creo que se está perdiendo una oportunidad para mejorar la seguridad contra incendios de los edificios antiguos de este país, aunque aún nos queda la esperanza de que en futuras inspecciones, se pueda hablar de seguridad en general y no solo de seguridad constructiva.

En el reciente estudio de víctimas de incendio del año 2010 realizado por la Fundación MAPFRE y la APTB, se puede comprobar que el 84,4% del total de las muertes por incendio ocurridas en dicho año se han producido en los edificios, entendiendo como tales los de uso residencial, residencial público, hospitalario, docente, comercial, pública concurrencia, e industrial, y de ese tanto por ciento, el 83,4% de las muertes se produjeron solo en edificios de viviendas.

Es decir, las viviendas encabezan muy de largo el ranking de fallecidos por incendio, y en el estudio se hace una reflexión sobre el número de viviendas de este país, que por su antigüedad no tienen la obligación legal de ser adaptadas a la normativa vigente.

De todas formas, y para terminar, lo que está claro es que, por ejemplo, la Ordenanza de Málaga contempla, que desde del 31 de diciembre de 2011 se tendrán que realizar las inspecciones técnicas de los edificios construidos o rehabilitados entre 1957 y 1981, y tendrán como plazo hasta el 31 de diciembre de 2013, donde se empezarán a exigir las inspecciones a los edificios construidos o rehabilitados entre 1982 y 1996, fechas donde ya existía una normativa de aplicación para garantizar las condiciones de protección contra incendios, y al menos, en esos edificios, se deberá comprobar que las condiciones legalmente exigibles en su día, se siguen cumpliendo. ¿Qué pasará con aquellos en los que no se tuvo en cuenta la normativa para su construcción? Habrá que ir manejando, de nuevo, las antiguas normativas.

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