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Gastbeitrag: Mit Flexibilität in die Zukunft
Thomas Wührer
macht sich in diesem Beitrag Gedanken über HotelimmobilienInvestments. Er ist Gründer, Geschäftsführer und Alleingesellschafter von Hotelinvest, eines der europaweit größten Maklerunternehmen, die sich auf die Vermittlung von Hotelimmobilien spezialisiert haben. Er stammt aus einer Hotelierdynastie aus Bad Gastein (u. a. Parkhotel Bellevue und die berühmte Bellevue Alm) und machte eine Ausbildung zum Hotelkaufmann, studierte Betriebswirt mit dem Schwerpunkt Marketing und schloss mit einem Master im Bereich Management ab. In den USA baute er mit einem amerikanischen Partner eine der damals größten Tour-OperatorAgenturen auf.
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hotelinvest.org
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Oans, zwoa … 2021 fällt das Münchner Oktoberfest zum zweiten Mal in Folge aus. Das gab es seit über 70 Jahren nicht mehr. Bisher lagen die Gründe für Absagen in Kriegen und ihren Folgen, in der galoppierenden Inflation der 1920er-Jahre und der Cholera. Corona ist eine Zäsur von ähnlicher Dimension für das gesellschaftliche und wirtschaftliche Leben. Davor reisten fast neun Millionen Menschen pro Jahr in die bayerische Landeshauptstadt und führten zu einer Hotelauslastung im Schnitt von 75 Prozent. Allein die 6,3 Millionen Oktoberfest-Besucher generierten Einnahmen von 500 Millionen Euro für die Hotels. 2020 brach der Umsatz der Hotelbranche in München dann um 47,5 Prozent ein. Vor diesem Hintergrund muss man kein Fan der „Wiesn“ sein, um zu verstehen, welche Bedeutung die aktuellen Absagen des größten Volksfests der Welt haben. Und München ist nur ein besonders buntes und prominentes Beispiel für die Krise, an deren Beginn wir uns befinden und deren Höhepunkt uns vermutlich erst noch bevorsteht.
Dennoch: Wir haben gelernt, dass sich komplexe Systeme nach revolutionären Veränderungen wieder von selbst so einregeln, dass sie zu einer neuen Ordnung finden, auch wenn es in der Phase der Transformation zu einer starken Verunsicherung kommen muss. Die Redensart „Der Optimist ist ein Pessimist mit Erfahrung“ bringt das auf den Punkt. So konnten im dritten Quartal 2020, also noch in der Orientierungsphase nach dem ersten Lockdown, die Börsen wieder zulegen. Ihr Verhalten ist nach wie vor ein guter Stimmungsindikator eines Teils der Wirtschaft, weil er die Gesamteinstellung vieler Marktteilnehmer widerspiegelt. Doch für langfristige Investments sind kurzfristige Schwankungen der Börsen als Grundlage für einen Blick in die Zukunft ungeeignet. Auf welcher Basis kann man als Investor jetzt Entscheidungen treffen?
| Bewusstseinsveränderung durch Corona verändert Märkte | Für mich ist da zunächst einmal die Erkenntnis, dass nichts mehr so sein wird, wie es vorher war. Das klingt vielleicht banal, soll aber dabei helfen, das Kommende nicht am Bisherigen zu messen. Die zweite Erkenntnis: Nicht nur die direkten, auch die indirekten Folgen sind wichtig. Erst dann erkennt man die Chancen in komplexen Systemen. So haben die Pandemiemaßnahmen auch zu einer Bewusstseins- und Verhaltensänderung geführt, die anhalten wird. Dazu gehören der endgültige Durchbruch des Internets bei der Kommunikation (Videokonferenzen) oder zum Einkaufen sowie das Arbeiten im „Home-Office“. Beides wiederum hat Folgen auf den Immobilienmarkt. Direkte und indirekte. So dürfte der Bedarf an Büroflächen vermutlich deutlich sinken, weil nie mehr alle Mitarbeiter gleichzeitig am Firmenstandort arbeiten.
| Direkte und indirekte Einflüsse auf Hotels | Was allein dieser Umstand für konkrete Einflüsse auf die Entwicklung von städtischen (und ländlichen) Immobilienstrukturen und die Preisentwicklung hat, wird sich zeigen. In der Pandemie haben aber auch viele Unternehmen festgestellt, dass die meisten persönlichen Treffen vor Ort eigentlich überflüssig sind. Man spart sehr viel Zeit und Geld, wenn man auf so manche Geschäftsreise verzichtet und Videokonferenzen nutzt. Obwohl die Qualität der Besprechungen darunter leidet, wird die Wirtschaft diesen Zuwachs an Effizienz nutzen. Eine Entwicklung, die für so manches Geschäftshotel das Aus bedeuten kann. Dies dürfte vor allem Häuser mit unflexiblem Management, Renovierungsstau und an ungünstigen Standorten betreffen, Häuser die zuletzt ohnehin zu kämpfen hatten. Die notwendige Marktkonsolidierung durch den Strukturwandel halte ich für unvermeidbar. Aber letztlich ermöglicht sie anderen Hotels wiederum das Überleben.
| Chancen für hotelähnliche Angebote | Spätestens jetzt sollte jedem also klar werden, dass die Hotelbranche nicht mehr so weitermachen kann wie früher. Die Alternativen liegen jedoch schon länger offen vor uns, ja teilweise werden sie bereits umgesetzt. Und sie haben nichts mit dem Virus zu tun, sondern gehen einher mit einem tief greifenden Wandel. Um die daraus erwachsenden Chancen nutzen können, muss man das Geschäftsmodell „Hotel“ zunächst verstehen und dann in einen neuen Kontext setzen. „Hotel“ lässt sich im weiteren Sinne als Angebot für den zeitlich begrenzten Aufenthalt in möblierten Räumen, ergänzt um zahlreiche Dienstleistungen, definieren. Die Grenzen von Hotels zum privaten Wohnen, aber auch zur geschäftlichen Nutzung von Immobilien verlaufen in Zukunft immer fließender.
| Leben mit allem Komfort: Serviced Apartments |
Ein Beispiel dafür bringt uns zurück nach München. Als der Trainerstar Pep Guardiola zu Bayern München wechselte, erwarb er zunächst eine Wohnung in den Lenbach Gärten. Dieses ab 2005 errichtete Luxusquartier mit Büros, Wohnungen und dem 5-Sterne-Hotel The Charles der Rocco-Forte-Gruppe weist eine – nur Eingeweihten bekannte – Besonderheit auf. Denn die Nobelwohnungen des Max Palais verfügen nicht nur über einen Concierge-Service, der nahezu alle individuellen Wünsche erfüllt. Das Haus ist auch über einen unterirdischen Gang direkt, sicher und geschützt vor den Blicken der Öffentlichkeit mit dem Schwimmbad und Spa verbunden, dessen Einrichtungen die Bewohner mitnutzen können. In den eigenen vier Wänden wohnen, aber mit den Annehmlichkeiten eines Hotels – dieses Konzept wurde hier konsequent und auf höchstem Niveau umgesetzt. Und es fand seine Kunden, als Zweit- oder Drittwohnung ebenso wie für viel beschäftigte Persönlichkeiten mit entsprechendem finanziellen Hintergrund wie im Fall Pep Guardiola.
| LongstayNutzung – von günstig bis privilegiert | Ein anderes Geschäftsmodell, das sich – zwischen Hotel und privatem Wohnen – einer immer größeren Beliebtheit erfreut, ist das Konzept des „Longstay“. Wie der Name bereits andeutet, handelt es sich um längere Aufenthalte von Gästen mit einer Dauer von mehreren Wochen bis zu mehreren Monaten. Die Serviced Apartments sind voll möbliert und meist auch mit
einer Kochmöglichkeit ausgestattet. Zwar werden sie privat genutzt, der Anlass ist jedoch fast ausschließlich beruflich bedingt. Denn mit diesem Hybridmodell aus Hotel und privatem Wohnen sollen im Premiumbereich zum Beispiel Manager oder Profisportler, die am neuen Wohnort noch keine Bleibe haben, oder andere Personen mit einem mobilen Berufsleben angesprochen werden.
| Digitale Nomaden im Fokus | Bei den Zielgruppen für solche, im Dreieck von Beruf, Privat und Hotel positionierten, Geschäftsmodelle hat sich der Begriff der Digitalen Nomaden herausgebildet. Dabei handelt es sich um Personen, die zum Arbeiten nur einen Laptop, ein Telefon und eine gute Internetverbindung benötigen. Mit der Digitalisierung hat sich dieser Personenkreis nicht nur spürbar vergrößert. Die Programmierer, Web-Designer, Content-Entwickler, Berater, Influencer oder Journalisten haben auch die Freiheit entdeckt, überall auf der Welt arbeiten zu können. Und sie machen davon reichlich Gebrauch. Das bietet auch Hotels neue Chancen. Bereits im Herbst 2020, also in der Atempause nach dem ersten Lockdown, konnte man dafür erste Anzeichen erkennen. Hotels auf den Kanarischen Inseln, die kein Risikogebiet darstellten, warben offensiv um diese Zielgruppe mit dem guten Argument, dass man doch Arbeit und Urlaub auf diese Weise perfekt verbinden könnte. Dubai initiierte gleich für seine Tourismus-Branche eine aufwendige Youtube-Kampagne, um auf die Vorteile mobiler Arbeit und ihrer Vorteile im Wüstenstaat hinzuweisen. Das Modell „Digitale Nomaden“ dürfte nicht zuletzt durch die Erfahrungen mit Home-Office während der Lockdowns weiter an Attraktivität gewinnen.
| Service ist kein Luxus mehr! | Neben dem Berufsleben gibt es auch in der Lebensphase davor und danach zukünftig vermehrt Nachfrage nach hotelähnlichen Beherbergungs- und Dienstleistungen. So wurden in letzter Zeit viele Studentenwohnheime realisiert, bei denen sich durch eine zeitgemäße Möblierung aufwendige Umzüge oder die Anschaffung einer Erstausstattung erübrigen. Hotelähnliche Services konnten dabei mit einem reduzierten Concierge-Angebot und durch IT-Ausstattung unterstützt ebenfalls günstig mit ins Gesamtkonzept eingebunden werden. Ähnliches tut sich beim Thema Wohnen im Alter. Ältere Menschen brauchen deutlich weniger Wohnraum (den sie sich teilweise auch gar nicht mehr leisten können), dafür aber mehr Unterstützung. Dabei ist noch nicht von einer dauerhaften Pflege die Rede, sondern nur von speziellen Services, die im Alter an Bedeutung zunehmen: Einkaufen, Dienstleistungen wie die Reinigung der Wohnräume, Entgegennahme der Post, Physiotherapie, ambulante Pflege, Essenslieferungen, Chauffeurdienste und vieles mehr kann von einem Concierge erledigt oder vermittelt werden bzw. baulich als Einrichtung integriert werden. Auch hier entstehen also in einem Spezialbereich Chancen für Mischformen zwischen Hotel und privatem Wohnen.
| Sozialer Zusammenhalt als Quartiersvision | Ein Projektentwickler und Kunde von Hotelinvest geht einen ganz anderen Weg. Er spezialisiert sich nicht auf eine Nutzerzielgruppe, sondern vereint vermeintlich gegensätzliche Anforderungen und Bedürfnisse zu einer Symbiose. Das Konzept besteht in einer Quartierslösung, die jüngere und alte Menschen wieder zusammenbringt und sozialer Vereinsamung entgegenwirkt. Die Quartiere verfügen nicht nur über altersgerechte Wohnungen mit innovativen Sicherheitslösungen, sondern auch über ein, an Größe und Bedarf angepasstes, vielfältiges Dienstleistungs-, Nahversorgungs- und Gesundheitsangebot. Klassische Alters- und Pflegeheime werden damit teils überflüssig und sind nur dem Fall der vollständigen Pflegebedürftigkeit vorbehalten. Als einer der größten privaten Immobilienbestandshalter in Deutschland, der Schweiz und England entwickelt dieses Family Office nicht nur die Quartiere, sie bleiben immer zu 100 % im Eigentum der investierenden Familie. Gesucht werden für die Projekte Lagen im Umfeld von Städten mit mindestens 100.000 Einwohnern in Bayern und Österreich und mit Größen ab 10.000 m2. Auch ältere Hotel-Liegenschaften haben bei den genannten Voraussetzungen eine Chance für eine profitable Zukunft im Wandel. „Spätestens jetzt sollte jedem also klar werden, dass die Hotelbranche nicht mehr so weitermachen kann wie früher.“
Ski-Star Manuel Feller bucht seine Hotelaufenthalte und Wellness-Behandlungen über die Hotelwebseite oder direkt in der neuen CASABLANCA Gäste-App. Die Organisation & Verwaltung der Reservierungen erfolgt im Hintergrund mit der Hotelsoftware (PMS) und dem integrierten Zusatzmodul Wellnessplaner.
Die Ressourcenverwaltung von CASABLANCA übernimmt alle Aufgaben einer modernen Objekt- und Terminverwaltung. Die Anwendungsmöglichkeiten der Software zur terminlichen und logistischen Planung sind beinahe unbegrenzt.
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ie mühsame, teilweise sogar noch mit händischen Listen oder ExcelTabellen geführte Verwaltung von Seminarräumen, Objekten, Wellnessanwendungen und Veranstaltungen ist mit der CASABLANCA Ressourcenverwaltung Geschichte. Alle zur Verfügung stehenden Ressourcen – wie Räumlichkeiten, Hoteleinrichtungen, Mietgegenstände, Mitarbeiter oder Dienstleistungen – können nämlich terminlich und logistisch verwaltet werden. Der Hotelier und das Personal haben somit immer einen aktuellen Überblick von allen freien und belegten Ressourcen des gesamten Betriebes.
| Unzählige Einsatzmöglichkeiten |
Die Anwendungsmöglichkeiten der CASABLANCA Ressourcenverwaltung sind individuell und erlauben beinahe jede nur vorstellbare Nutzung: Von der Planung von Veranstaltungen, einem E-Bike- oder SkiVerleih, über die Einteilung von Seminarräumen, die Verwaltung von Sporteinrichtungen bis hin zur Koordination von Gerätschaften oder anderen Einrichtungsgegenständen sind alle Anwendungen möglich – natürlich auch in Kombination miteinander. Die Ressourcenverwaltung bietet das perfekte Rüstzeug für die zentrale RundumVerwaltung.
| Direkte PMSVerbindung & in
dividuelle Konfiguration | Durch die nahtlose Verbindung zur CASABLANCA Hotelsoftware können Leistungen und Artikel direkt verbucht und abgerechnet werden. Auch die Gästekartei des PMSSystems ist direkt mit der Ressourcenverwaltung verknüpft. Somit können Termine genau zugeteilt werden. „Die Konfiguration der CASABLANCA Ressourcenverwaltung orientiert sich genau an der Einrichtung und an den Bedürfnissen des Hotelbetriebes. Ein maßgeschneidertes System wird ausgeliefert“, so das Echo aus dem Tiroler Softwarehaus. In Kombination mit der Homepagebuchung oder der neuen CASABLANCA Gäste-App ergibt sich dadurch ein Gesamtsystem, das Vorteile für den Hotelier und Gast mit sich bringt: „Der Gast bucht beispielsweise seine Wellness-Anwendungen unkompliziert in der Gäste-App oder auf der Hotelwebseite. Die Organisation und Verwaltung aufseiten des Betriebes erfolgen im Hintergrund reibungslos mit der Ressourcenverwaltung.“
| Benutzerfreundlich | Die Benutzeroberfläche ist intuitiv aufgebaut, womit der Umgang für das Personal einfach und schnell erlernbar ist. Der bekannte Workflow und die Bedienung aus der Hotelsoftware ist auch am Ressourcenplan möglich. Des Weiteren optimiert eine voll dynamisch aufgebaut Benutzeroberfläche die Nutzerfreundlichkeit, welche je nach Bedarf angelegt werden kann. Neue Ressourcen und Artikel können jederzeit im Handumdrehen hinzugefügt werden. Darüber hinaus kann die Ansicht am grafischen Ressourcenplan zeitlich (Tag, Woche, Monat) und inhaltlich (Räume, Objekte, Einrichtung, Personal u. v. m.) individuell angepasst werden. Es können also beispielsweise mehrere komplett eigenständige Pläne für die Seminarraumverwaltung, für den eigenen Wellnessbereich und für den Sportartikelverleih angelegt werden – alles in einem System und alles aus einer Hand. www.CASABLANCA.at
Vier familiengeführte 4-Sterne-Superior-Hotels sowie ein 5-Sterne-Hotel haben sich in Südtirol unter der Dachmarke Dolce Vita Hotels zusammengefunden. Der luxuriöse Preidlhof sowie der Feld- und Lindenhof in Naturns, der Jagdhof in Latsch und das Alpiana in Lana – alle weilen im Umkreis von 30 Kilometern.
Sie alle eint ein mediterranes Lebensgefühl, das sie Gästen des Südens in jeweils eigener Manier nahebringen. Denn das Besondere ist: Urlauber buchen eines der Hotels, können im Rahmen des Hotelhoppings aber auch das Angebot der anderen Dolce Vita Hotels genießen. Das heißt konkret: ¾-Verwöhnpension in sämtlichen Restaurants, unbegrenzt scheinende Pools und Saunen, 60 Stunden Aktivprogramm und Live-Unterhaltung an fünf Tagen die Woche und ohne Zusatzkosten.
Ein ganz besonderer Überraschungseffekt wird dem Dolce Vita Roulette nachgesagt: Gäste buchen ihren Urlaub in den Dolce Vita Hotels zu einem Sonderpreis und erfahren erst einen Tag vor ihrer Anreise, in welchem der fünf Hotels sie übernachten!
Den fünf Hoteliersfamilien ist auch das Thema Nachhaltigkeit sehr wichtig. Eckpunkte sind dabei die ökologische Bauweise der Hotels, Förderung der E-Mobilität durch Bereitstellung von E-Tankstellen, Einkauf von eco-zertifizierten und lokalen Produkten sowie Kooperationen mit Organisationen, die sich dem Klimaschutz verschrieben haben. Außerdem engagieren sich die Gastgeber bei Plantfor-the-Planet und haben sich das Ziel gesetzt, die Organisation dabei zu unterstützen, bis nächstes Jahr 5000 Bäume zu pflanzen. www.dolcevitahotels.com
