[ gastkommentar ]
Mit Flexibilität in die Zukunft
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Foto: www.hotelinvest.org
ans, zwoa … 2021 fällt das Münchner Oktoberfest zum zweiten Mal in Folge aus. Das gab es seit über 70 Jahren nicht mehr. Bisher lagen die Gründe für Absagen in Kriegen und ihren Folgen, in der galoppierenden Inflation der 1920er-Jahre und der Cholera. Corona ist eine Zäsur von ähnlicher Dimension für das gesellschaftliche und wirtschaftliche Leben. Davor reisten fast neun Millionen Menschen pro Jahr in die bayerische Landeshauptstadt und führten zu einer Hotelauslastung im Schnitt von 75 Prozent. Allein die 6,3 Millionen Oktoberfest-Besucher generierten Einnahmen von 500 Millionen Euro für die Hotels. 2020 brach der Umsatz der Hotelbranche in München dann um 47,5 Prozent ein. Vor diesem Hintergrund muss man kein Fan der „Wiesn“ sein, um zu verstehen, welche Bedeutung die aktuellen Absagen des größten Volksfests der Welt haben. Und München ist nur ein besonders buntes und prominentes Beispiel für die Krise, an deren Beginn wir uns befinden und deren Höhepunkt uns vermutlich erst noch bevorsteht. Dennoch: Wir haben gelernt, dass sich komplexe Systeme nach revolutionären Veränderungen wieder von selbst so einregeln, dass sie zu einer neuen Ordnung finden, auch wenn es in der Phase der Transformation zu einer starken Verunsicherung kommen muss. Die Redensart „Der Optimist ist ein Pessimist mit Erfahrung“ bringt das auf den Punkt. So konnten im dritten Quartal 2020, also noch in der Orientierungsphase nach dem ersten Lockdown, die Börsen wieder zulegen. Ihr Verhalten ist nach wie vor ein guter Stimmungsindikator eines Teils der Wirtschaft, weil er die Gesamteinstellung vieler Marktteilnehmer widerspiegelt. Doch für langfristige Investments sind kurzfristige Schwankungen der Börsen als Grundlage für einen Blick in die Zukunft ungeeignet. Auf welcher Basis kann man als Investor jetzt Entscheidungen treffen?
Thomas Wührer macht sich in diesem Beitrag Gedanken über HotelimmobilienInvestments. Er ist Gründer, Geschäftsführer und Alleingesellschafter von Hotelinvest, eines der europaweit größten Maklerunternehmen, die sich auf die Vermittlung von Hotelimmobilien spezialisiert haben. Er stammt aus einer Hotelierdynastie aus Bad Gastein (u. a. Parkhotel Bellevue und die berühmte Bellevue Alm) und machte eine Ausbildung zum Hotelkaufmann, studierte Betriebswirt mit dem Schwerpunkt Marketing und schloss mit einem Master im Bereich Management ab. In den USA baute er mit einem amerikanischen Partner eine der damals größten Tour-OperatorAgenturen auf. hotelinvest.org
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chen Treffen vor Ort eigentlich überflüssig sind. Man spart sehr viel Zeit und Geld, wenn man auf so manche Geschäftsreise verzichtet und Videokonferenzen nutzt. Obwohl die Qualität der Besprechungen darunter leidet, wird die Wirtschaft diesen Zuwachs an Effizienz nutzen. Eine Entwicklung, die für so manches Geschäftshotel das Aus bedeuten kann. Dies dürfte vor allem Häuser mit unflexiblem Management, Renovierungsstau und an ungünstigen Standorten betreffen, Häuser die zuletzt ohnehin zu kämpfen hatten. Die notwendige Marktkonsolidierung durch den Strukturwandel halte ich für unvermeidbar. Aber letztlich ermöglicht sie anderen Hotels wiederum das Überleben. | Chancen für hotelähnliche Angebote | Spätestens jetzt sollte jedem also klar werden, dass die Hotelbranche nicht mehr so weitermachen kann wie früher. Die Alternativen liegen jedoch schon länger offen vor uns, ja teilweise werden sie bereits umgesetzt. Und sie haben nichts mit dem Virus zu tun, sondern gehen einher mit einem tief greifenden Wandel. Um die daraus erwachsenden Chancen nutzen können, muss man das Geschäftsmodell „Hotel“ zunächst verstehen und dann in einen neuen Kontext setzen. „Hotel“ lässt sich im weiteren Sinne als Angebot für den zeitlich begrenzten Aufenthalt in möblierten Räumen, ergänzt um zahlreiche Dienstleistungen, definieren. Die Grenzen von Hotels zum privaten Wohnen, aber auch zur geschäftlichen Nutzung von Immobilien verlaufen in Zukunft immer fließender. | Leben mit allem Komfort: Serviced Apartments | Ein Beispiel dafür bringt uns zurück nach München. Als der Trainerstar Pep Guardiola zu Bayern München wechselte, erwarb er zunächst eine Wohnung in den Lenbach Gärten. Dieses ab 2005 errichtete Luxusquartier mit Büros, Wohnungen und dem 5-Sterne-Hotel The Charles der Rocco-Forte-Gruppe weist eine – nur Eingeweihten bekannte – Besonderheit auf. Denn die Nobelwohnungen des Max Palais verfügen nicht nur über einen Concierge-Service, der nahezu alle individuellen Wünsche erfüllt. Das Haus ist auch über einen unterirdischen Gang direkt, sicher und geschützt vor den Blicken der Öffentlichkeit mit dem Schwimmbad und Spa verbunden, dessen Einrichtungen die Bewohner mitnutzen können. In den eigenen vier Wänden wohnen, aber mit den Annehmlichkeiten eines Hotels – dieses Konzept wurde hier konsequent und auf höchstem Niveau umgesetzt. Und es fand seine Kunden, als Zweit- oder Drittwohnung ebenso wie für viel beschäftigte Persönlichkeiten mit entsprechendem finanziellen Hintergrund wie im Fall Pep Guardiola.
| Bewusstseinsveränderung durch Corona verän dert Märkte | Für mich ist da zunächst einmal die Erkenntnis, dass nichts mehr so sein wird, wie es vorher war. Das klingt vielleicht banal, soll aber dabei helfen, das Kommende nicht am Bisherigen zu messen. Die zweite Erkenntnis: Nicht nur die direkten, auch die indirekten Folgen sind wichtig. Erst dann erkennt man die Chancen in komplexen Systemen. So haben die Pandemiemaßnahmen auch zu einer Bewusstseinsund Verhaltensänderung geführt, die anhalten wird. Dazu gehören der endgültige Durchbruch des Internets bei der Kommunikation (Videokonferenzen) oder zum Einkaufen sowie das Arbeiten im „Home-Office“. Beides wiederum hat Folgen auf den Immobilienmarkt. Direkte und indirekte. So dürfte der Bedarf an Büroflächen vermutlich deutlich sinken, weil nie mehr alle Mitarbeiter gleichzeitig am Firmenstandort arbeiten. | Longstay-Nutzung – von günstig bis privilegiert | Ein anderes Geschäftsmodell, das sich – zwischen Ho| Direkte und indirekte Einflüsse auf Hotels | Was tel und privatem Wohnen – einer immer größeren Beallein dieser Umstand für konkrete Einflüsse auf die liebtheit erfreut, ist das Konzept des „Longstay“. Wie Entwicklung von städtischen (und ländlichen) Immo- der Name bereits andeutet, handelt es sich um längere bilienstrukturen und die Preisentwicklung hat, wird Aufenthalte von Gästen mit einer Dauer von mehresich zeigen. In der Pandemie haben aber auch viele ren Wochen bis zu mehreren Monaten. Die Serviced Unternehmen festgestellt, dass die meisten persönli- Apartments sind voll möbliert und meist auch mit 38
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