ANO 20 – No 221 – Outubro/2011 – R$ 9,90
A REVISTA PARA SÍNDICOS, CONDÔMINOS E ADMINISTRADORAS
O síndico ideal Cuidados com o sistema de gás individualizado Radiografia do mercado de Bauru
Recado da editoRa
A
matéria de capa desta edição aborda os atributos mais valorizados no síndico, na visão das administradoras. Há qualidades que são bem-vindas em qualquer atividade, como coerência e organização. Há outras que estão
mais relacionadas à função: delegar poder a terceiros, sejam conselheiros ou o zelador; ter capacidade para estimular o corpo diretivo e os condôminos a participar da gestão; e saber ouvir. Também é importante que o síndico seja firme, mas sem ser autoritário, afirmam os entrevistados. É fundamental, ainda, que ele aplique as normas descritas na Convenção e no Regulamento Interno de forma igualitária, sem distribuir benesses a quem lhe parece mais simpático. Um bom síndico precisa ser conciliador, para intermediar conflitos entre condômi-
R. Dr. Bacelar, 1.043 – CEP 04026-002 – São Paulo/SP Tel. (11) 5591-1300 – Fax (11) 5591-1301 E-mail: secovi@secovi.com.br Portal: www.secovi.com.br
Diretoria Presidente: João Crestana Vice-presidentes: Basílio Jafet, Caio Portugal, Carlos Alberto C. Camargo, Carlos Borges, Ciro Scopel, Cláudio Bernardes, Elbio Fernández Mera, Ely Wertheim, Flavio Amary, Flavio Prando, Hubert Gebara, Ricardo Yazbek Conselho editorial: Hubert Gebara, Sergio Mauad, Paulo André Jorge Germanos, Ricardo Yazbek e Sergio Ferrador
proDução eDitorial
nos, mostra a reportagem. Deve acompanhar a execução do orçamento e acatar as
Assessoria de Comunicação do Secovi-SP
orientações da administradora. Algumas habilidades estão em alta ultimamente, em
reportagem e reDação
função do avanço tecnológico. Conhecimentos básicos de internet, para se comunicar
Editora responsável: Sônia Salgueiro (MTb 15.414)
com moradores, com a administradora e o conselho são cada vez mais importantes. Em outra matéria de destaque da edição, mostramos as vantagens da individualização do gás, assim como os cuidados que garantem o bom funcionamento desse
Redação: leitor@revistasecovi.com.br
Reportagem e redação: Marcos Fernando Queiroz e Silvia Lakatos Fotos: José Carlos T. Jorge Capa: Wagner Ferreira Assistente de redação: Queli Peixoto
sistema.
Colaboradores: Luana Garcia, Márcio Padula e Paula Ignacio (Fontpress Comunicação)
Boa leitura! Sônia Salgueiro
Índice
Apoio: Andressa Ferrer, Catarina Anderáos, Maria do Carmo Gregório, Mariana Dahrug, Rosana Pinto, Shirley Valentin e Silvia Carneiro (Comunicação), Carlos Alexandre Cabral, João Paulo Rossi Paschoal, Karina Zuanazi Negreli, Maraneide Alves Brock, Marta Cristina Pessoa, Rita de Cássia Guimarães Bracale (Jurídico), Roberto Akazawa, Edson Kitamura e Fabricio Pereira (Economia)
Outubro/2011
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Capa
proDução e publicação
Administradoras listam as características mais valorizadas no síndico moderno
Fontpress Comunicação: E-mail: fontpress@fontpress.com.br – Tel. (11) 5044-2557 Arte e editoração eletrônica: Wagner Ferreira
Para anunciar: (11) 5044-2557 / 5041-4715 ou revistasecovisp@fontpress.com.br
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Tiragem: 30.000 exemplares Impressão: IBEP Gráfica
Manutenção Conheça os cuidados básicos para manutenção do gás individualizado
06 11 12 14 23 24 28
É bom saber Espaço do leitor Vida de Síndico Capa Opinião 1 Moeda forte Opinião 2
30 34 37 40 42 44 47
Interior Manutenção Dia a dia Segurança Tira-dúvidas Carta do presidente Guia de produtos e serviços
SECOVI NO INTERIOR Bauru (14) 3227-2616 Campinas (19) 3252-8505 Grande ABC (11) 4121-5335 Jundiaí e região (11) 4523-0833 Santos (13) 3321-3823 São José do Rio Preto (17) 3235-1138 Sorocaba (15) 3211-0730 Vale do Paraíba (12) 3942-9975 CONTATOS SECOVI-SP PABX (11) 5591-1300 Disque Síndico (11) 5591-1234 Eventos (11) 5591-1279 PQE (11) 5591-1198 / 1250 Universidade Secovi (11) 5591-1221 / 1172 / 1284 Câmara de Mediação (11) 5591-1214 Os artigos assinados são de exclusiva responsabilidade de seus autores. Reprodução de matérias somente após expressa autorização da Redação. Os anúncios publicitários são de inteira responsabilidade dos anunciantes.
É bom sabeR
Saiu o reajuste para empregados em condomínios de São Paulo
O
Secovi-SP (Sindicato da Ha-
Sindicato dos Empregados de Edifí-
b) Porteiros ou vigias, garagistas e
bitação) assinou no final de
cios, Zeladores, Porteiros, Cabineiros,
manobristas: R$ 841,73 (correspon-
setembro com o Sindifícios -
Vigias, Faxineiros, Serventes e Outros
dente ao valor horário de R$ 3,83)
de São Paulo, que representa os em-
c) Cabineiros ou ascensoristas: R$
pregados de condomínios e edifícios
841,73 (correspondente ao valor
residenciais, comerciais e mistos,
horário de R$ 4,68)
a Convenção Coletiva de Trabalho
d) Faxineiros e demais empregados:
relativa à data-base de 1º de outubro
R$ 804,75 (correspondente ao valor
de 2011.
horário de R$ 3,66)
A Convenção tem vigência de 12 meses, a contar de 1º de outubro.
Cesta-básica: R$ 130,00 As duas entidades alertam que
Anote as principais cláusulas:
reajustes ou benefícios concedidos
Reajuste salarial: 8,75% sobre os
aos empregados em condomínios
salários de outubro de 2010
advindos de supostas Convenções
Pisos salariais:
firmadas por qualquer outra entidade
a) Zeladores: R$ 878,70 (correspon-
ilegítima são nulos de pleno direito,
dente ao valor horário de R$ 3,99)
devendo ser desconsiderados.
Condomínios da Capital
têm um ano para adaptar geradores
A
6
Prefeitura de São Paulo pror-
teriam que fazer a adaptação até
rogou o prazo para os condo-
20 de setembro. Com a publicação,
mínios se adequarem às
em 22 de setembro, do Decreto nº
novas regras referentes aos com-
52.666/2011, os motogeradores já
bustíveis de grupos geradores. A
instalados terão um ano para ser
responsável pela fiscalização, para
medida prevê que todas as edifica-
adaptados.
solicitar a prorrogação. “Toda medida
ções públicas e privadas que utilizam
Trata-se de um pleito defendido
que visa à proteção do meio ambiente
equipamentos movidos a óleo diesel
pelo Secovi-SP (Sindicato da Habita-
é válida e necessária e terá o nosso
têm de convertê-los, de modo a uti-
ção), por meio de sua Vice-presidência
apoio. Mas o prazo concedido para a
lizar insumos menos poluentes, ou
de Administração Imobiliária e Condo-
adaptação era muito curto. Pouquíssi-
providenciar a colocação de filtros ou
mínios. No dia 13/9, por exemplo, o
mos condomínios teriam condições de
acessórios que reduzam a poluição.
vice-presidente Hubert Gebara reuniu-
cumpri-lo”, afirma Gebara. “Felizmente
Pelo Decreto nº 52.209/2011,
-se com representantes da Secretaria
imperou o bom senso e a Secretaria
editado em março, os condomínios
Municipal do Verde e Meio Ambiente,
prorrogou o prazo por mais 12 meses.”
É bom sabeR
Não perca a Festa
do Síndico
O
s síndicos paulistas têm um encontro marcado no dia 24 de novembro, às 18 horas. É
quando acontece o Encontro Secovi de Síndicos do Estado de São Paulo. Mais conhecido como Festa do Síndico, o evento será no Expo Barra Funda (Rua Tagipuru, 1.000 - Barra Funda - Capital). A exemplo do ano passado, terá coquetel, jantar e sorteio de brindes. A animação fica por conta da Banda New Times. O encontro é promovido há 20 anos pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação) para celebrar o Dia do Síndico, comemorado em 30 de novembro. “É um momento todo espe-
Show com a Banda New Times
biliária e Condomínios do Sindicato.
quedo de 2011do Projeto Ampliar. Tra-
cial de congraçamento e de troca de
Reservas pelos telefones (11)
dicionalmente, os escritórios regionais
informações entre os síndicos e seus
5591-1304 a 1308. O ingresso é um
do Secovi-SP organizam caravanas
familiares”, comenta Hubert Gebara,
brinquedo novo ou em bom estado,
para participar da festa. Informe-se na
vice-presidente de Administração Imo-
que será doado à Campanha do Brin-
sua regional.
Jantar tipicamente italiano
A
proveitando que este é o Ano da Itália no Brasil, o Projeto Ampliar, instituição que profissionaliza jovens em situação de risco social e conta com
apoio logístico do Secovi-SP, escolheu a temática italiana para o seu tradicional jantar beneficente. O evento acontece no dia 17 de novembro, a partir das 19h30, no Buffet França, na Capital. Além de deliciar-se com pratos da cozinha italiana, os convidados poderão assistir, a partir das 22 horas, ao show com Os Três Tenores Brasileiros. Também haverá sorteio de brindes. Os convites estão à venda ao preço de R$ 250,00. Informações no portal www.projetoampliar.org.br, pelo e-mail ampliar@secovi.com.br e telefones (11) 5591-1246 e 3253-3530.
8
É bom sabeR
Programe-se
Universidade Secovi Cursos que serão oferecidos em novembro CURSO
DATA
PROGRAMA
Segurança Predial
7 a 10/11/2011 Das 19 às 22 horas.
Oferecido em três módulos, o curso tem como público-alvo gerentes prediais, síndicos, zeladores, porteiros, vigias e seguranças. Seu objetivo principal é promover a conscientização acerca da disponibilidade e do funcionamento dos dispositivos de segurança, destacando a melhor forma de utilizá-los e os procedimentos operacionais. O curso contribui para o desenvolvimento das seguintes competências: compreender o conceito e a organização de um condomínio, e as relações entre os condôminos e os empregados; entender os aspectos principais sobre segurança patrimonial e os princípios gerais de segurança; avaliar algumas situações e refletir sobre medidas de emergência; aplicar em situações reais os conceitos estudados; e compreender o funcionamento de diversos equipamentos de segurança disponíveis no mercado observando as diferenças entre eles. As aulas serão ministradas pelos ccoordenadores do Manual de Segurança Patrimonial do Secovi-SP: capitão José Elias Godoy, Guilherme de Barros Monteiro Ribeiro e Sérgio Meira de Castro Neto. Carga horária: 12 horas
Práticas Trabalhistas e Previdenciárias para Administração de Condomínios
De 8/11 a 6/12/2011 Às terças e quintas-feiras, das 19 às 22 horas.
Voltado aos profissionais que atuam na administração de Recursos Humanos em condomínios, como encarregados e funcionários de departamentos pessoais de empresas administradoras, síndicos e demais integrantes do corpo diretivo dos condomínios, o curso se propõe a discutir relações do trabalho e área previdenciária. Seu objetivo é proporcionar uma melhor compreensão das práticas trabalhistas e previdenciárias, de modo a mitigar erros na administração de RH, evitar litígios e propiciar segurança nas relações de trabalho, graças ao prévio conhecimento da legislação. Serão discutidos temas como Convenção Coletiva e Acordo Coletivo de Trabalho, contratos de trabalho e de experiência, terceirização de serviços, concessão de folgas e jornada de trabalho. Docentes: Carlos Alexandre Cabral, Karina Zuanazi Negreli e Rita de Cássia Guimarães Bracale.
Aperfeiçoamento em Técnicas de Zeladoria
De 17/11 a 8/12/2011 De segundas a quintas-feiras, das 18h30 às 21h30.
Destinado a zeladores e interessados em atuar na área, o curso tem como proposta capacitar profissionais para atuação na área de zeladoria, propiciando conhecimento de técnicas e métodos atualizados. As aulas serão ministradas pela equipe técnica do Senac (Serviço Nacional de Aprendizagem Comercial) e serão abordados temas como habilidades comportamentais no exercício da função, motivação, relacionamento interpessoal, liderança, comunicação e percepção.
Para saber mais e conhecer outros cursos, acesse http://www.universidadesecovi.com.br/cursos-e-eventos/ ou ligue para (11) 5591-1304 a 1307.
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É bom sabeR
Agende-se
A
R
Rio
inte
programação da Universidade
de segurança dos condomínios para
Secovi para o Interior inclui vários
procedimentos de postura, organização
cursos no mês de novembro.
do condomínio e utilização dos diversos
Veja abaixo um deles. Precisando in-
equipamentos de segurança disponíveis.
formar-se sobre a programação na sua
O curso apresentará os princípios básicos
cidade, contate o escritório do Secovi-SP
de segurança, fornecendo subsídios para
de sua região.
que o aluno aprenda a inibir ações criminosas. Das 9 às 16 horas, na unidade re-
Segurança Predial, dia 17/11 em
gional do Sindicato na cidade. Reservas:
Bauru – Se a intenção é evitar roubos,
tels. (14) 3227-2616 e 3234-4582, e-mail:
a melhor alternativa é preparar a equipe
bauru@secovi.com.br.
espaço do leitoR Lendo a Vida de Síndico da edição 213, “ achei superinteressante a impermeabilização por baixo. No prédio em que resido também pre-
Gostaria de ter os contatos para anun“ ciar na Revista Secovi-SP Condomínios ” Mari Montefusco,
cisamos fazer esse tipo de obra sem danificar o
da Viva Condomínios, São Paulo, SP
jardim. Vocês poderiam me passar os contatos da síndica entrevistada?
”
Lourdes Alcioni, Campinas, por e-mail
Informamos a todos os leitores que a empresa responsável pela comercialização da revista é a Fontpress Comunicação, que pode ser contatada pelos telefones
Passamos o telefone e e-mail da Dona Nelza para a leitora.
(11) 5044-2557 e 5041-4715, e-mail revistasecovisp@ fontpress.com.br.
Este espaço é reservado para você se comunicar conosco. Envie seu comentário, crítica ou sugestão para o e-mail leitor@revistasecovi.com.br.. Você também pode escrever para Revista Secovi-SP Condomínios – Rua Dr. Bacelar, 1.043 – CEP 04026-002 – São Paulo – SP.. Os e-mails e cartas podem ser publicados resumidamente. Aguardamos seu contato!
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Vida de sÍndico Por Sônia Salgueiro
Todos precisam colaborar Adepto da ideia de que todo morador deve contribuir para a melhoria do condomínio, Spinardi está na sua segunda gestão como síndico
M
arco Antonio Spinardi é síndico há quatro anos do Condomínio Edifício Saint Paul, localizado na zona leste paulistana. Nesse período, conseguiu reduzir em 50% a conta de água e criou um fundo de obras para o prédio, com os recursos que deram entrada no caixa do Saint Paul após a execução da dívida de dois condôminos inadimplentes. Graças a essas duas ações, tocou várias obras sem necessidade de rateio extra.
Por que resolveu se candidatar a
tempo para se inteirar. Diria que foi,
síndico?
de certa forma, um período de apren-
Quando mudei para o Saint Paul, o parte da comissão do prédio e eu acei-
Como concilia sua vida profissional
tei. Ele ficou no comando por seis anos
com o comando do prédio?
e, quando decidiu sair, sugeriu me lançar
Tenho um escritório de represen-
candidato. Como acho que todo mora-
tação comercial. Minha mulher é ad-
dor deve contribuir, aceitei e fui eleito.
vogada e, por trabalhar em casa, me ajuda muito, até na hora de levantar
Enfrentou muitas dificuldades no
orçamentos. Quando você precisa
começo?
contratar serviços para o prédio, é
Os dois primeiros anos foram mais difíceis, porque a gente sempre leva
Spinardi: "Os dois primeiros anos foram mais difíceis"
12
dizagem.
antigo síndico me convidou para fazer
importante pesquisar intensamente, para não onerar o condomínio.
Que obras você pôde realizar com
sua primeira gestão?
esses recursos?
Conseguimos reduzir bastante
Fizemos algumas reformas sem
a conta de água. Reformamos os
recorrer a rateios. Trocamos o piso
portões e fizemos outras obras emer-
de toda a área social, reformamos a
genciais, praticamente sem aumentar
guarita, os banheiros dos funcionários
o valor do condomínio. Na verdade,
e o salão de jogos. Tínhamos dois ba-
tivemos um pequeno incremento, mas
nheiros muito amplos para funcionários,
ele ficou muito aquém da inflação.
um para mulheres e outro para homens.
Adquirimos mobiliário para o salão
Do masculino, fizemos dois banheiros
de festas e para a área de piscina,
e transformamos o feminino em uma
modernizamos a central de interfones
sala de múltiplo uso. Essa obra está em
e trocamos a empresa prestadora
andamento. Quanto ao salão de jogos,
desse serviço.
trocamos o piso e mudamos sua porta
Fotos: Calão Jorge
Quais as principais realizações da
e também a do salão de jogos. Ambas O que fez para reduzir o consumo
davam para a entrada social do prédio,
de água?
o que tirava a privacidade dos morado-
Temos uma mina, que não era utilizada porque a água não era potável. Conseguimos canalizá-la e hoje a água é utilizada basicamente para limpeza da garagem, das áreas comuns e das calçadas. Isso
res. Já iniciamos a lava-
“Hoje tenho muito mais visão do dia a dia do prédio e da importância da participação das pessoas”
nos proporcionou uma economia de 50% na conta de água.
gem das fachadas, que também serão pintadas. Nos dois últimos anos, só recorremos ao rateio para reformar os elevadores. Tínhamos um sério problema de infiltração nas cortinas dos 2º e 3º subsolos, e foi feito um
Rateio, só para reformar os elevadores
grande trabalho de impermeabilização. morador. Tenho por princípio informar
Como está sendo a sua segunda
Qual foi a receptividade dos mora-
sempre o que está sendo feito. Acho
gestão?
dores a esse pacote de obras?
que todo morador deveria ser síndico
No final da minha primeira gestão,
O grande problema dos condomí-
pelo menos uma vez, porque essa res-
decidi fazer marcação cerrada sobre
nios é que a maioria dos moradores
ponsabilidade muda o jeito da pessoa
alguns inadimplentes contumazes.
não vê que a área social também é
ver as coisas.
Eram dois moradores que não paga-
propriedade dos condôminos. Essa
vam havia muito tempo, cerca de oito
falta de conscientização de que as
Mudou o seu modo de ver o condo-
ou nove anos. Eles faziam seguidos
obras valorizam o patrimônio faz com
mínio depois que se tornou síndico?
acordos na Justiça e não cumpriam.
que pouca gente se envolva com as
Então resolvi ser mais duro. A dívida
melhorias.
foi para execução e o condomínio
Hoje tenho muito mais visão do dia a dia do prédio e da importância da participação das pessoas. Para
recebeu em torno de R$ 160 mil.
Como é a comunicação com os
as reformas, costumo constituir
Com esse montante, mais o valor
moradores, acerca das obras e de
comissões para tocar o dia a dia da
economizado na conta de água, pela
outros assuntos que interessam
obra, com poder de decisão sobre os
primeira vez o Saint Paul começou a
a todos?
rumos da benfeitoria. Os candidatos
contar com um fundo de reserva para implementar obras.
Costumo colocar comunicados no elevador e envio informativo morador a
aparecem, mas a participação poderia ser mais efetiva.
13
capa Por Sônia Salgueiro
O síndico perfeito
Ilustração: Wagner Ferreira
Saiba se você tem as características mais valorizadas pelas administradoras de condomínios
14
S
er coerente, conciliador e
ter um perfil de autoridade, mas sem
organizado, ter bom senso e
ser autoritário: ele não pode se achar
atitude, saber ouvir e delegar.
o dono do condomínio.
Indefinição não Para Ivana, o sinal mais evidente
Estas são algumas das característi-
Firmeza é fundamental também
da falta de atitude é a indecisão, o
cas mais valorizadas em um síndico.
na concepção de Paulo Bom, diretor
que gera ou agrava um problema
Mas as empresas especializadas em
da Adaplan Imóveis e Condomínios,
existente. E esse estado de dúvida
administração de condomínios apon-
da Capital. “Um bom síndico deve ter
permanente não se restringe a epi-
tam outras características desejáveis.
firmeza e, ao mesmo tempo, ser um
sódios difíceis de administrar, mas a
“Não há uma regra que determine o
ouvinte atento e sensato”, resume.
pendências fáceis de ser resolvidas
síndico perfeito. Todavia, ele deve ter
Ele explica que não é bom o síndico
no dia a dia, com um mero telefonema
paciência para ouvir, capacidade de
decidir uma coisa e depois recuar.
ou e-mail. “Nós, da administradora,
comando, espírito de justiça e lideran-
“Isso é ruim para a administradora
podemos orientar, mas a decisão é
ça para fazer com que os condôminos
e para a massa de condôminos e
do síndico, não nossa.”
participem das assembleias e cum-
funcionários, porque traz insegurança
pram suas decisões”, afirma Hubert
para todo mundo.”
Entre as situações simples que às vezes ficam paradas à espera de um
Gebara, vice-presidente de Adminis-
Uma pessoa calma e sensata é
retorno do síndico está a concessão
tração Imobiliária e Condomínios do
muito bem-vista pelas administrado-
de férias a um funcionário. Como todo
Secovi-SP (Sindicato da Habitação).
ras, mas, no entender de Ivana Lopes
início de ano a administradora envia a
Na opinião de João Annuncia-
Miranda, proprietária da Dinâmica
programação de férias ao síndico, ofi-
to, diretor de Administradoras do
Condomínios, de São José dos Cam-
cializar o descanso é colocar o ponto
Secovi-SP, o síndico também deve
pos, é imprescindível que o síndico
final em um plano predefinido. “Ape-
ser alguém preocupado com a valo-
tenha atitude. “Às vezes ele é calmo,
sar de não se tratar de uma decisão
rização do patrimônio, especialmente
bonzinho, mas não resolve nada”,
difícil ou que precise de assembleia,
hoje, quando não é raro um financia-
afirma. “Esse tipo de síndico atrapalha
é raro o síndico autorizar no primeiro
mento habitacional beirar os 30 anos.
muito o nosso trabalho.”
telefonema.”
Ele considera que o síndico precisa
Segundo Ivana, esses síndicos que demoram a tomar uma decisão não têm perfil de liderança e demonstram ser inseguros. “Ele precisa ter ‘cha’, como definem as empresas de recrutamento: conhecimento, habilidade e atitude. Mas o principal mesmo, a meu ver, é atitude.”
Administração de conflitos O síndico ideal tem bom senso e poder de discernimento. “Ele deve ser criterioso e coerente, tratando Foto: Calão Jorge
todos os moradores do mesmo jeito”, defende Annunciato. “Se permitir
Bom: “O síndico deve ter firmeza e, ao mesmo tempo, ser um ouvinte atento e sensato”
15
capa Por Sônia Salgueiro
Foto: Calão Jorge
que um condômino estique o tapete na garagem para secar, não poderá dizer não aos outros condôminos”, exemplifica. Essa regra vale para tudo, conforme o diretor de Administradoras do Secovi-SP – até mesmo para os casos de atraso de pagamento do boleto de condomínio. Ele diz que o síndico não pode abrir mão de multa e de juros, exceto se houver uma assembleia para mudar a Convenção. “Ainda assim, essa decisão não é retroativa, para não quebrar o princípio da isonomia”, ensina. Afinal, quem recorreu ao cheque especial – e pagou juros –
Annunciato: “Ele deve tratar todos os moradores do mesmo jeito”
para quitar o condomínio na data certa vai se irritar ao saber que seu vizinho
“A vontade da maioria precisa imperar,
que ajudam a integrar as pessoas,
atrasou o pagamento e foi poupado
e o síndico deve ter muita clareza em
segundo Meira.
da multa.
relação a isso.” Por isso mesmo, ele aconselha a
to apreciada pelo diretor. “O síndico
indispensável que o síndico atue de
criação de canais de comunicação
pode valer-se de todos os talentos do
maneira conciliadora, para intermediar
com os condôminos, seja via e-mail
prédio”, ressalta, explicando que é
conflitos e promover o bom enten-
ou livro de sugestões e reclamações.
interessante aproveitar a experiência
dimento entre os condôminos. Para
Uma boa estratégia é fazer uma
de um condômino que é engenheiro e
tanto, é importante saber se relacionar
pesquisa junto à comunidade para
de outro que é advogado em prol do
bem, no entender de Paulo Bom. “Ele
conferir se há alguma melhoria dese-
condomínio. “Ao colaborar, esse mora-
tem que saber conversar, explicar as
jada, o que as pessoas estão achando
dor traz benefícios para a coletividade
coisas sem ‘ser grosso’ e sem gerar
da limpeza ou dos funcionários e o
e também para si próprio”, expõe.
que é positivo e negativo no condo-
Hélio Coelho Neto, diretor ad-
“Faz parte da fun-
mínio. “Dá trabalho, mas o resultado
ministrativo-financeiro da Mario Dal
ção gerir conflitos”,
direciona os esforços para a vontade
Maso Empreendimentos Imobiliá-
apoia Sergio Meira de
da maioria.”
rios, também acha que, além de ter
atrito”, conclui.
uma visão global do condomínio, o
Castro Neto, diretor de Condomínios do
Gestão participativa
Foto: Calão Jorge
síndico ideal precisa permitir – e até incentivar – a participação de todos
Secovi-SP. Partindo-se
16 16
A gestão participativa, aliás, é mui-
Na avaliação de Annunciato, é
do pressuposto de
De acordo com o diretor de Con-
que toda história
domínios, um bom síndico não realiza
Ele reconhece que o modelo de
tem dois lados, sa-
somente assembleias ordinárias,
gestão participativa gera mais traba-
ber ouvir é um re-
mas também extraordinárias, para
lho para a administradora, “afinal, há
quisito básico.
ampliar debates. Nessas horas, uti-
mais gente cobrando”. Mas garante
liza estratégias para incentivar uma
que o resultado é melhor, “porque
maior participação dos condôminos.
a gestão participativa reflete o que
Um café antes, um lanchinho depois
a maioria quer, não o que o síndico
da assembleia, são coisas simples,
deseja”. Segundo ele, “os síndicos
Meira: “Faz parte da função gerir conflitos”
os moradores.
capa Por Sônia Salgueiro
comenta. Segundo ele, o empreendimento tem responsabilidades tributárias, fiscais e trabalhistas maiores que as exigidas de empresas de pequeno e médio porte. “Por isso, é importante estar sempre próximo da administradora.”
Tecnologia à mão De maneira geral, as qualidades mais valorizadas nos dias atuais são as mesmas do passado. Alguns conhecimentos, entretanto, ganharam mais força. Esse é o caso da internet. “Hoje a comunicação eletrônica entre condôminos e síndico, entre síndico e administradora e entre condôminos e de maior sucesso, que garantem a
a impressão de que o reajuste foi
administradora é muito mais comum.
harmonia no condomínio, são aqueles
descomunal”, justifica. Por isso, é
Por esse motivo, convém que o sin-
que permitem que os demais mem-
fundamental acompanhar e acatar o
dico tenha algum conhecimento da
bros do conselho falem e que também
que a administradora diz em relação
área”, diz João Annunciato.
os ouve”.
ao orçamento.
é interessante o síndico estar um pouco mais disponível, visto que, diante
da administradora. Ele também sabe
de uma comunicação naturalmente
Um bom síndico acompanha a
delegar e cobrar. Outra qualidade
ágil, os condôminos – como todos os
execução do orçamento, “para evitar
muito apreciada é a organização,
cidadãos – não querem mais aguardar
que o prédio entre em déficit”, de
especialmente em relação aos paga-
resposta por muito tempo.
acordo com Annunciato. Junto com
mentos e vencimentos de contratos.
“Esse tipo de conheci-
a administradora, o síndico deve ficar
“Às vezes, o síndico quer ter uma
mento é desejável, mas
atento se há necessidade de aumento
conta própria, porque acha que ela
não chega a ser um im-
do valor do condomínio. “Às vezes, a
traz mais segurança, porém não con-
peditivo”, frisa o diretor
administradora sugere um reajuste de
segue coordenar as obrigações com
de Administradoras.
1,5%, mas, por entender que é pouco,
sua vida pessoal”, diz ele. Aí o cheque
ele prefere deixar do jeito que está. O
chega às mãos da administradora em
considera que é
problema é que, com essa postura,
cima da hora e, havendo qualquer
importante o
ele vai queimando as reservas do
problema – um erro de preenchimen-
síndico ter no-
empreendimento.”
to, por exemplo –, as consequências
Annunciato diz que vários síndi-
18
Paulo Bom pondera que um bom síndico sempre segue as orientações
Também Coelho Neto
podem significar atraso e multa.
cos se gabam de ficar muito tempo
O síndico também tem de reco-
sem elevar o boleto. “Mas depois
nhecer que precisa de assessoria,
acabam aumentando o condomínio
frisa Meira. “A administração de um
em 20%, para uma inflação que ficou
condomínio é muito complexa, en-
nos 5% nos últimos tempos, dando
volvendo mais de 120 atividades”,
Coelho Neto: “A gestão participativa reflete o que a maioria quer, não o que o síndico deseja”
Foto: Calão Jorge
Orçamento
Em função dessa nova realidade,
capa Por Sônia Salgueiro
ções básicas de internet. “A maioria já trabalha com e-mail”, comenta, informando que até síndicos mais idosos já manejam bem o computador. “Isso profissionalizou mais ainda o mercado”, avalia. Bom, da Adaplan, concorda. “Com a internet, o síndico agiliza sua administração”, avalia. Oitenta por cento dos prédios que compõem a carteira da administradora têm alguma forma de acesso à internet. Mas ainda há muito espaço para avanço. Ele informa que só 10% dos seus clientes são realmente ativos em termos de informática, isto é, utilizam o computador todos os dias. Mesmo reconhecendo os benefícios do e-mail, Bom observa que, algumas vezes, ele atrapalha um pouco. “O que antes levava cinco minutos para ser resolvido, agora demanda 10 e-mails monossilábicos, porque todo mundo copia todo mundo.” Até em função do advento da informática, a comunicação é hoje mais valorizada. “Antes, o síndico fazia as coisas e ninguém sabia. Hoje, as pessoas querem ser informadas e ele tem de prestar contas. Essa comunicação é importante, porque às vezes o síndico faz tudo certo e as pessoas não sabem”, afirma Meira.
A trajetória de um síndico profissional Renato Daniel Tichauer é síndico profissional de três condomínios na Grande São Paulo, todos residenciais. “Iniciei minha trajetória como a maioria dos síndicos profissionais, no prédio onde moro”, relata. Naquela época (2003), seu condomínio não tinha administradora e o síndico era obrigado a assumir todas as responsabilidades pelo dia a dia do prédio, ajudado por uma empresa de contabilidade. “Eu me senti meio perdido”, relembra. Ele conta que buscou muita informação na internet, comprou livros, fez cursos. “Também contratei uma administradora. Ninguém sabe tudo e é melhor pagar um pouco mais e ter o suporte de uma boa administradora." “Comecei de forma amadora no meu prédio e vi que esse era um nicho interessante, que dava para conciliar a atividade que já desenvolvia (representação comercial de roupas) com a administração de outros prédios”, lembra. Conforme foi se profissionalizando, outros prédios começaram a procurá-lo. “Eles queriam que eu fosse figura jurídica”, esclarece, informando que conseguiu alterar o objetivo social de sua empresa para incluir prestação de serviço na área de síndico profissional. “Isso dá uma tranquilizada nos meus clientes.” Ele considera que a demanda crescente por síndicos profissionais em empreendimentos residenciais – algo incomum há poucos anos – aconteceu porque houve um boom do mercado imobiliário. O surgimento dos condomínios-clube, empreendimentos muito mais complexos, também colaborou para esse aumento de interesse. “Está cada vez mais difícil encontrar um morador que aceite, de forma voluntária ou com isenção do condomínio, assumir o posto. Quem tem alguma atividade profissional dificilmente consegue tocar bem o empreendimento”, avalia o síndico profissional. Tichauer gosta de trabalhar com condomínios de todos os tipos. “É bom porque a gente lida com todo tipo de problema”, explica. Não por acaso, ele é síndico de um empreendimento popular situado em Cotia (Grande São Paulo), composto atualmente por 1.600 moradias, entre casas e apartamentos, e que até dezembro terá 2.480 moradias, tudo dentro do Programa Minha Casa, Minha Vida. Também comanda dois condomínios de alto padrão, ambos localizados na Capital, um no bairro do Morumbi e outro nos Jardins. O síndico vai aos condomínios de duas a três vezes por semana. “Sempre em horários alternados e sem avisar, porque é assim que se pegam os grandes problemas”, frisa. Mas está permanentemente dispo-
Foto: Divulgação
nível por e-mail ou intranet.
20
Tichauer: “Comecei de forma amadora no meu prédio e vi que esse era um nicho interessante”
opinião Por Hubert Gebara
Em torno do
síndico O
síndico ideal existe? É o mesmo que per-
firme nas decisões. Precisa saber falar e ouvir, sempre
guntar se existe também o condomínio
respeitando opiniões divergentes e interferindo na
ideal. Mas ambas as perguntas são válidas.
hora certa com a decisão tomada.
Nesta edição da Revista Secovi-SP Condomínios, esta
Precisa, é claro, cercar-se de bons profissionais,
é a matéria de capa. Em nossa opinião, o síndico
desde o zelador até o faxineiro. Deve interagir com o
ideal – assim como os condomínios – está em for-
conselho consultivo, com o subsíndico e com a admi-
mação. Tudo no condomínio passa por um processo
nistradora, além da rica diversidade de fornecedores.
de aprendizado.
Se não diuturna, é uma gestão full time. Nem todo
As cidades começaram a se verticalizar quando
mundo atenta para as exigências do cargo. O síndico
os terrenos começaram a faltar e o valor do metro
responde civil e criminalmente pelo condomínio. Uma
quadrado atingiu novos patamares. Pode parecer que
falha sua pode gerar prejuízos para toda a comuni-
não, mas na vida das cidades esse é um processo
dade local. Não é para diletantes. É para quem está
recente. Na cidade de São Paulo, o conceito de con-
bem informado sobre Lei do Inquilinato, Código Civil,
domínio em sua complexidade surgiu nos anos 50, e
CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), Código
os que hoje chamamos de condomínios-clube surgi-
de Defesa do Consumidor. E para quem tem sua
ram nos anos 70. Os síndicos seguiram as mesmas
cultura geral.
etapas. De condômino aposentado, interessado em
Condomínios são o produto final do mercado
ocupar parte do seu dia livre, o síndico evoluiu para
imobiliário. Sejam residenciais ou comerciais, são
o profissional hoje comum nos grandes conjuntos
instalados quando muitas etapas já foram cumpridas.
residenciais e comerciais.
Essa instalação é um momento importante para o
Ele precisa agora atuar como se estivesse numa
novo empreendimento. Ali começam os primeiros
empresa. Carga tributária, vida social intensa intramu-
contatos entre condôminos – alguns veteranos da
ros, aparato tecnológico focando lazer e segurança,
vida condominial, outros marinheiros de primeira
entre outros itens da nova gramática dos condomí-
viagem. O síndico ideal vai precisar também saber
nios, exigem dele uma gestão onipresente, em muitos
administrar o sonho de cada um na nova vida que
casos diuturna. Há uma exuberância de conflitos a
começa naquele momento. Administrar sonhos pode
administrar. Ele precisa ser flexível, simpático, mas
ser a coisa mais difícil.
hubert Gebara é vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da habitação)
23
moeda foRte Por Paula Ignacio
Mudanças
no seguro obrigatório Agora o condomínio tem duas modalidades para escolher: cobertura simples ou ampla. O ideal é que a opção seja feita em assembleia
D
esde o dia 1º de julho, as
que fixa as diretrizes da política de se-
riscos de incêndio e destruição total
seguradoras são obrigadas
guros privados. Até o final do primeiro
ou parcial das edificações. Ela abran-
a oferecer duas modalidades
semestre, valia a Lei nº 4.591/64, que
ge também a proteção contra quedas
do seguro condomínio: a cobertura
determinava a obrigatoriedade ape-
de raios e explosões. Já a cobertura
básica simples e a cobertura básica
nas da cobertura básica.
ampla cobre todos os riscos e danos
De acordo com a nova resolução,
materiais que o condomínio venha a
solução nº 218/2010, do Conselho
a cobertura básica simples mantém
sofrer em decorrência de aconteci-
Nacional de Seguros Privados, órgão
a característica de seguro contra os
mentos de qualquer natureza.
Foto: Divulgação
ampla. Isso é o que determina a Re-
24
para a maioria dos condomínios. De
te de Ramos Elementares da Porto
acordo com Saba, há pouca procura
Seguro, as reais vantagens da nova
por ela, provavelmente pelo desco-
modalidade ainda não estão claras
nhecimento e pouca compreensão da
para todos. “Existem muitos problemas
sua abrangência.
que podem acontecer, como acidentes
Assim como a modalidade simples,
com funcionários, e a cobertura ampla
a cobertura ampla não pode segurar
só assegura as áreas do condomínio,
integralmente os condomínios. Ela só
e não as pessoas ou os bens dos
cobre as edificações, e não os riscos
moradores”, esclarece.
totais que os moradores ou funcioná-
Vale destacar que, ao contratar
rios correm, como roubos. Nesse caso,
qualquer uma das duas modalidades,
os contratantes podem recorrer a uma
os condomínios podem incluir co-
cobertura opcional.
Foto: Divulgação
Segundo Marcelo Santana, geren-
berturas opcionais não obrigatórias, de acordo com suas necessidades:
Mais mudanças
contra vendaval, danos elétricos, quebra de vidros, subtração de bens
Com a nova resolução, as segura-
do condomínio e dos condôminos,
doras não são mais obrigadas a arcar
alagamento e desmoronamento,
com o valor total dos prejuízos ou dos
entre outras.
imóveis. Agora, as empresas só restituirão o valor exato do prejuízo que
Cobertura ampla
o condomínio tiver, e até, no máximo, o valor exato contratado. “Antes da
Saba: "É impossível prever totalmente futuras eventualidades"
Como as seguradoras trabalham
resolução, as seguradoras chegavam
com previsões, há funcionários e es-
a cobrir as despesas ou prejuízos
contratação do seguro sem consultar
pecialistas capacitados para avaliar
além dos valores contratados no
os condôminos e não adicionar uma
detalhadamente as probabilidades
seguro, mas agora só são obrigadas
cobertura opcional importante, caso
de eventos futuros nos locais. No
a pagar a quantia exata segurada”,
ocorra um problema não previsto no
entanto, na cobertura ampla, não há
informa Saba.
seguro, ele terá de assumir civilmente todos os prejuízos.
como prever o que pode acontecer.
Também é preciso levar em conta
“Quando falamos da cobertura ampla
que o seguro condomínio não deve
Segundo o executivo da Marítima,
de condomínios, é impossível prever
cobrir prejuízos decorrentes de atos
mesmo que o síndico tenha contra-
totalmente futuras eventualidades.
ilícitos provocados pelo contratante;
tado o seguro de responsabilidade
Essa é uma mudança enorme pro-
atos de hostilidade ou de guerra pro-
civil, não existe cobertura para erros
porcionada pela nova resolução”,
vocados por direito civil, militar ou atos
ou omissões por parte dele na hora
diz Cláudio Saba, diretor de Riscos
de autoridade pública; e deterioração
das contratações do seguro obriga-
Especiais da Marítima Seguros.
gradativa do imóvel decorrente de ma-
tório de condomínios. “O ideal é que
nutenção deficiente ou inadequada,
tudo seja esclarecido em assembleia,
entre outros agravantes.
junto a outros condôminos. Na maio-
Por esse motivo, algumas seguradoras têm oferecido a cobertura ampla a preços muito altos, inviáveis
Santana: Pessoas e bens dos moradores não são cobertos pela cobertura ampla
A contratação do seguro condo-
ria dos casos, as seguradoras enviam
mínio é de inteira responsabilidade do
representantes que ajudam a explicar
síndico, e a opção pela cobertura bási-
quais as características das constru-
ca e seus opcionais deve ser decidida
ções e os possíveis riscos, indicando
em assembleia. Se o síndico realizar a
as melhores coberturas”, conclui.
25
informe publicitário
Elevador a grande invenção. Cada vez mais atual e presente A necessidade da construção dos edifícios cada vez se faz mais presente decorrente do aumento da população, escassez e valorização dos terrenos além da segurança pessoal. O equipamento que possibilitou a construção dos edifícios mais modestos até os chamados arranha céus foi o elevador. Portanto, podemos afirmar com certeza que esse equipamento foi a grande invenção dos últimos tempos, pois sem ele não teríamos a condição de verticalizar as edificações, concentrando e acomodando grande número de famílias e escritórios comerciais. A viabilização do elevador foi possível a partir de 1.853, com a invenção de um dispositivo que foi denominado de Limitador de Velocidade e Freio de Segurança, que tem como função brecar a cabina do elevador caso sua velocidade nominal, exceda a pré-estabelecida. Com esse dispositivo acoplado, foi possível transportar passageiros com total segurança. Cada vez mais a questão de segurança está presente no nosso cotidiano, e, em função de alguns fatos e metodologia, o mercado de
elevadores vêm adotando como padrão, efetuar a revisão desse dispositivo, em média a cada 02 (dois) anos independente do tempo de uso do elevador, executando a aferição, testes e substituição de lacre. Como estes trabalhos não estão contemplados nos contratos de assistência técnica, deverão ser objeto de proposta e negociação entre empresa e cliente. Em abril de 2010 foi publicado, na Revista Direcional a entrevista feita com o consultor Engenheiro Sérgio Rodrigues, especializado em elevadores aonde diz que: “LIMITADORES DE VELOCIDADE Esses componentes são os responsáveis pela parada de emergência da cabina, caso a velocidade de descida seja alta (evita a sua queda). Eles apresentam desgaste natural e periodicamente devem ser calibrados e testados (normalmente a cada 2 anos). “Mensalmente faz-se a verificação da lubrificação e da ausência de ruídos.” Elevadores são absolutamente seguros desde que sua manutenção seja feita de forma adequada, portanto não deixe de fazer as manutenções preventivas Evite Acidentes.
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00
opinião
Separando o joio do trigo Uma discussão sobre a cobrança de taxas em Associações de Proprietários de Lotes e em condomínios
C
rescentes têm sido as deci-
recursos naturais, entre outros), con-
seus associados, dentro do que é de-
sões acerca da legalidade da
forme os arts. 53 a 61 do Código Civil,
terminado em seu estatuto? É possível
cobrança de taxas em asso-
tem sua origem na união de pessoas
comprovar os benefícios gerados ou
ciação de proprietários de loteamentos
sem finalidade de lucro para o exer-
atribuídos aos associados ou aos seus
fechados e em condomínios. Embora
cício de determinadas atividades que
destinatários? É possível estabelecer
parecidas e muito confundidas, essas
alcançam o interesse coletivo e o bem
uma ligação direta entre a prestação
cobranças devem ser inseridas nos
comunitário.
dos serviços ou benefícios gerados pela
seus respectivos contextos. Por isso,
Essa relação, formada por pro-
associação e a pessoa que está sendo
é preciso ter cautela quanto à super-
prietários de imóveis para consti-
cobrada, seja ela associada ou não?
ficialidade com que, muitas vezes, as
tuir-se uma associação de determina-
Foram adotadas as medidas adminis-
interpretações sobre determinadas de-
do loteamento, ou mesmo bairro, rua
trativas corretas para a constituição do
cisões judiciais são levadas a público.
etc., é bem mais ampla do que parece
crédito em favor da associação (credo-
A controvérsia cresce à medida que
e envolve os direitos fundamentais
ra) e contra a pessoa que deverá pagar
a discussão sobre a possibilidade da
também previstos na Constituição, os
(beneficiário/devedor)? A administração
cobrança de contribuições associativas
quais, igualmente ao direito de livre as-
da associação é realizada de forma
fica restrita somente à questão do direito
sociação, não podem ser deixados de
correta (pessoas habilitadas, controles
de alguém poder ou não associar-se a
lado, ou mesmo ignorados, em nome
apropriados e prestação de contas
uma entidade civil, ou ainda, ao fato de
da conveniência.
que possam atender a comunidade e
essa associação ser ou não legalmente constituída.
28
Por Marcos Davi Monezzi, Inácio Silveira do Amarilho e Mariangela Iamondi Machado*
A cobrança de contribuições as-
a legislação pertinente)? As medidas
sociativas, aqui consideradas como
jurídicas, quando necessárias, são ado-
Cabe esclarecer que a cobrança
aquelas em que uma associação de
tadas por profissionais regularmente
de cotas associativas das Associa-
proprietários de lotes busca em juízo
contratados e habilitados?
ções de Proprietários em Loteamentos
a satisfação daquilo que entende ser
Verificadas essas questões, nota-
não se equipara à cobrança de cotas
seu por direito, deve seguir os requisi-
mos que as decisões judiciais, tanto
condominiais. Elas possuem requisitos
tos necessários para qualquer medida
as que autorizam as cobranças quanto
diversos, de modo que não devem ser
judicial dessa natureza, não podendo
as que desautorizam, possuem como
confundidas nem por quem cobra, nem
ser generalizada apenas por um “pode
pano de fundo ou base pelo menos
por quem é cobrado, e muito menos
ou não pode cobrar”.
uma das situações acima descritas.
por quem julga esse tipo de demanda.
Nesse sentido, a situação fica
Para que a aplicação dos princípios
Enquanto a taxa condominial (arts.
mais clara se avaliarmos as seguintes
legais que regem as situações de uma
1.331 a 1.358 do Código Civil) trata de
questões: a associação está legalmente
vida em sociedade venha a alcançar
uma obrigação decorrente da relação
constituída? Os recursos adquiridos
a devida justiça, é necessário que
de co-propriedade (o patrimônio é
pela associação são destinados para
qualquer decisão judicial ocorra dentro
comum ao menos em parte), a contri-
os fins estabelecidos em seus estatu-
de uma lógica social, sustentada por
buição a uma associação (segurança,
tos sociais? A prestação de contas da
critérios fáticos, sensatos e precisos,
lazer, esportes, manutenção de áreas
associação é regular e devidamente
onde o bem coletivo deve ter força
verdes, aproveitamento sustentável de
realizada por seu corpo diretivo junto a
sobre o que for de natureza individual,
sem que para isso se deixe de consi-
quem recebeu se escuse de cumprir
no Código Civil), àquelas que venham
derar os direitos constitucionais. Tudo
com a contraprestação respectiva.
a prestar de forma não transparente
isso deve transcorrer dentro de um
Assim fica mais fácil entender que
qualquer serviço que não seja de
ambiente propício ao bom senso, sem
o resultado das ações de cobrança de
evidente interesse das comunidades
que bandeiras genéricas e ideológicas
contribuições de associações perante
que supostamente elas representam
sejam utilizadas como justificativa para
proprietários de lotes (associados ou
e nem àquelas que tenham como in-
deixar de cumprir com aquilo que se
não) dependerá mais do encontro
tenção primeira a promoção de fundos
chama cidadania e sociedade.
entre legalidade e razoabilidade do
e ações de natureza meramente arre-
Como se percebe, a legalidade da
que da busca de um conceito fechado
cadadora, sob o pretexto de prestar
cobrança das associações não está
sobre o “pode ou não pode cobrar”,
benefícios que não foram legalmente
vinculada somente ao fato puro e sim-
comumente verificado em matérias que
e nem regularmente deliberados por
ples do direito de associar-se, situação
abordam o tema de forma superficial ou
suas comunidades.
prevista na Constituição, mas também
que são oportunas para esse ou aquele
ao direito à vida com dignidade, ao
segmento da sociedade.
Cabe, portanto, o correto esclarecimento à sociedade, ao mercado
meio ambiente equilibrado, à saúde, à
Cumpre salientar, finalmente, que
Imobiliário e aos agentes que atuam
propriedade, à segurança, ao lazer, à
o Secovi-SP, por intermédio de sua
junto ao Poder Judiciário (advogados,
educação, à livre locomoção, ao uso
Diretoria de Associações em Lotea-
promotores e juízes), para que seja
consciente do solo e tantos outros que
mentos, vem trabalhando exatamente
buscada em suas decisões e argumen-
não podemos deixar de aplicar um prin-
no sentido de orientar as associações
tações uma análise bastante criteriosa
cípio que é o da razoabilidade.
sobre quais são os requisitos legais
e minuciosa dos fatos, dos feitos e
Para o caso das cobranças, tanto
necessários para sua regular existência
das circunstâncias que cercam as
em associações como em condomí-
e consequentes direitos e deveres, não
comunidades e as entidades civis que
nios, não é razoável alguém receber por
se alinhando àquelas associações cla-
as congregam, visando separar o joio
algo que não entregou ou não fez, do
ramente formadas de forma ilegal (sem
do trigo com a devida sabedoria, pela
mesmo modo que não é razoável que
o cumprimento dos requisitos previstos
qual deve se nortear a nossa Justiça.
*Os autores são integrantes da Diretoria de Associações em loteamentos da Vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da habitação)
29
inteRioR Por Marcos Fernando Queiroz
No coração do Estado, uma cidade “sem limites” Dados oficiais revelam que Bauru possui mais de 400 condomínios verticais, 14 horizontais e cerca de 20 loteamentos fechados
B
auru, situada a de 350 qui-
tras metrópoles da região, a cidade
ção locais”, constata Riad Elia Said,
lômetros da capital paulista,
também vive a grande ebulição do
diretor geral do Secovi-SP na cidade.
representa um dos principais
mercado imobiliário. “Multiplicam-se
Segundo o dirigente, uma das
polos de desenvolvimento do Interior
os condomínios, aumentam as de-
grandes preocupações da entidade
do Estado. Como acontece em ou-
mandas da gestão e da administra-
no município é incentivar diretrizes
Foto: Jornal da Cidade de Bauru
Bauru: mercado que atende quase todos os públicos
30
Conselho de Síndicos Segundo Leilane Figueiredo Strongren, diretora setorial de Condomínios do Secovi-SP em Bauru, o grande foco de sua gestão é a profissionalização do síndico. “Temos trabalhado muito a questão por meio do nosso Conselho de Síndicos, principalmente no que tange à responsabilidade das novas demandas da função e à formação dessa figura essencial ao condomínio.” Nesse sentido, o Conselho de Síndicos de Bauru trava constantes entendimentos com a Universidade para que o desenvolvimento aconteça
nunca moraram em um condomínio”,
Secovi para, cada vez mais, levar
de forma sustentável, com mobilidade
analisa.
à região opções de cursos que
Uma característica na região é
atendam desde o porteiro até o ele-
do solo urbano, onde principalmente
a alta quantidade de unidades de
mento mais especializado do setor.
o cidadão morador de condomínios
2 dormitórios abrigadas em prédios
“A Universidade tem diferenciais a
cultive e multiplique essa consciência.
sem elevador. “Um dos objetivos é
oferecer, pois hoje o profissional de
“Os condomínios são núcleos so-
baratear o valor da taxa condominial”,
condomínios quer saber do mercado
ciais cujos habitantes desempenham
informa. Os serviços de portaria 24
de uma forma ampla. Embora as
papel fundamental para o bem-estar
horas, de zeladoria e de limpeza
comum. Cada qual pode realizar
são os que mais encarecem o con-
várias e profícuas ações, desde as
domínio. “Com o rateio entre mais
mais simples – como a reciclagem
apartamentos, esse valor tende a
de óleo doméstico – até as mais com-
diminuir”, comenta.
plexas, a exemplo do engajamento
Outra justificativa para o mercado
com questões de âmbito político ou
condominial bauruense permanecer
econômico”, analisa Said.
aquecido é a grande rotatividade
Em sua opinião, o crescimento
de estudantes. Eles ocupam aparta-
local também se dá devido ao au-
mentos de 1 dormitório ou mesmo as
mento da renda e do poder aquisitivo
kitchenettes, no máximo em dupla.
das famílias das classes C e D, além
Já a procura por condomínios fe-
das facilidades na concessão de
chados e loteamentos, com amplas
crédito para a compra de imóveis.
áreas verdes e de lazer, torna-se uma
“Enquanto as vendas de residências
constante, devido especialmente aos
de alto padrão se estabilizam, as dos
quesitos comodidade e segurança.
imóveis mais populares se multipli-
“A cidade é acolhedora, campo fértil
cam. Com isso, o setor condominial –
para trabalhar, estudar, investir e viver.
principalmente as administradoras –
O mercado local é promissor e aten-
deve ficar atento a essa nova e varia-
de praticamente todos os públicos”,
da demanda, pois muitos cidadãos
adiciona Said.
Foto Calão Jorge
e a partir de uma ocupação ordenada
Riad: “Enquanto as vendas de residências de alto padrão se estabilizam, as dos imóveis mais populares se multiplicam”
31
inteRioR Por Marcos Fernando Queiroz
iniciativas ainda sejam relativamente onerosas para a realidade local, já conseguimos sensibilizar boa parte do setor, principalmente por meio das transmissões simultâneas”, acrescenta Leilane. Atualmente, avalia a diretora, o síndico bauruense enfrenta mais problemas de âmbito social do que dificuldades mais corriqueiras, como a inadimplência. “A Justiça local tem sido muito rápida, e não é surpresa que os casos sejam resolvidos bem antes de qualquer protesto”, diz. Segundo Leilane, o nome Secovi-SP é forte e abre portas, como se pode perceber pelos bons retornos da recente parceria com a Polícia Militar estadual. “Ao longo de 2011, tratamos
Desafios para síndicos e administradoras AdmiPara Andréa Merighi, gerente administrativa da NP Full Service ínios nistradora de Condomínios na cidade de Bauru, o número de condom se também voltados para as classes altas continua crescendo. Porém, ndimentos observa um maior investimento de construtoras em empree brasileira, ia voltados às classes C e D. “Com a estabilidade da econom horizontais as construtoras têm investido em condomínios e loteamentos como lazer com atrativos voltados para a melhoria da qualidade de vida,
diz. e segurança, cada vez mais escassos nos grandes centros”, as adpara De acordo com a gerente, atualmente o grande desafio qualificada ministradoras e síndicos de Bauru é encontrar mão-de-obra vigilância. e ria para exercer cargos de portaria, serviços gerais, zelado civil, A maior oferta de emprego, com destaque para a construção das os Human exige cada vez mais dos departamentos de Recursos demos administradoras locais, na busca de bons funcionários. “Enten ia melhor da ivo este fato como positivo, pois, além de ser um indicat ados”, econômica, nos incentiva a oferecer serviços cada vez mais qualific finaliza Andréa.
nos bairros mais periféricos. “O que
nio sequer, agora assiste a vários
qualquer classe social.”
antes era privilégio do Centro e Zona
lançamentos para a classe C. A
Um fenômeno que acontece hoje
Sul agora está generalizado. A Zona
cidade cresce para todos os lados”,
em Bauru é a expansão imobiliária
Leste, que não tinha um condomí-
constata.
Foto:Divulgação
Foto: Jornal da Cidade de Bauru
por aqui são muito preocupantes em
Leilane: Expansão imobiliária nos bairros periféricos
32
Foto: Calão Jorge
dos problemas de segurança, que
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Por Paula Ignacio
Cada um paga
o seu
A individualização de gás já é realidade em muitos condomínios paulistanos. Compreenda suas características e alguns cuidados essenciais para manutenção e segurança
A
34
s distribuidoras de gás
esses fazem com que a procura pela
cionários especializados trabalham
expandiram seus serviços
individualização aumente a passos
em conjunto para definir os melhores
nos condomínios, que hoje
largos no País. “A principal vantagem
locais para instalação das tubulações
contam com a possibilidade de con-
é proporcionar ao cliente apenas o
e abrigo para medidores.
tratar programas de individualização
pagamento do seu próprio consu-
No caso de edificações já exis-
do produto. Entre as vantagens pro-
mo”, diz Cristiano de Lima, gerente
tentes, as distribuidoras fazem uma
postas pelo sistema, merecem des-
de Atendimento a Condomínios da
vistoria completa das áreas comuns
taque a contenção de desperdícios,
Comgás em São Paulo.
para definir os melhores locais de
a garantia de fornecimento contínuo
Segundo Lima, geralmente o
instalação. Tubulações de gás, que
do produto, a facilidade de manu-
fornecimento individual é contratado
abrigam um produto altamente
tenção das instalações e valores de
pelos empreendimentos ainda na
inflamável, não devem ser coloca-
contas mais justos. Benefícios como
fase de construção. Nesse caso, fun-
das próximas a fiações elétricas,
por exemplo, deve seguir alguns re-
hidráulicos. “Quando o condomí-
quisitos: há uma distância adequada
nio nos contrata, durante a vistoria
entre os tanques, o abrigo deve ser
avaliamos bem o local e solicitamos
bem aberto, ventilado e distante
uma planta completa do empreen-
de ignições elétricas, dentre outros
dimento. Conhecer as fundações,
detalhes que somente especialistas
encanamentos e instalações elétricas
sabem avaliar com precisão”, afirma.
é essencial para evitar inconvenientes
Após a verificação dos melhores
e acidentes, em especial durante as
locais para instalação das tubulações
obras de implementação”, afirma
e abrigos, a distribuidora decide,
o gerente de vendas da Copagaz,
junto ao condomínio, os locais de
Fábio Laurenzano.
Foto: Divulgação
para-raios ou mesmo encanamentos
Abrigo deve ser bem aberto e ventilado
entrada do fornecimento de gás
A instalação dos pontos de for-
As tubulações e centrais de distri-
dentro de cada uma das unidades.
necimento dentro das unidades
buição e armazenamento de tanques
Tanto o Gás Liquefeito de Petróleo
depende do perfil do condomínio
devem ser construídas e instaladas
(mais conhecido como gás de co-
e dos condôminos. Em geral, as
de acordo com as normas técnicas
zinha) quanto o GNV (Gás Natural)
entradas mais utilizadas são para
exigidas pela ABNT (Associação
podem ter diversas utilizações. “O
a cozinha, próximas ao fogão e nas
Brasileira de Normas Técnicas).
gás é mais conhecido e utilizado para
áreas de serviço, onde fica instalado
Todos os equipamentos de medição
cozimento, mas pode ser usado para
o aparelho de aquecimento da água.
precisam do selo de autenticação
aquecimento de água e ambientes,
“Normalmente são os próprios con-
do Inmetro (Instituto Nacional de
substituindo a energia elétrica nes-
dôminos os responsáveis pela com-
Metrologia, Normalização e Quali-
ses casos”, explica Jonas Capacle,
pra dos aparelhos de aquecimento
dade Industrial) e os engenheiros
coordenador de Negócios da Su-
movidos a gás”, acrescenta Capacle.
responsáveis pelas obras devem ser
pergasbrás em São Paulo. Segundo
cadastrados no Crea-SP. Laurenzano
as distribuidoras, os condomínios
diz que a utilização de equipamentos
podem utilizar o gás para aqueci-
de proteção e sinalização adequada,
mento de piscinas, saunas, lareiras,
Para os condomínios que opta-
além de mão de obra qualificada,
ar condicionado e churrasqueiras,
rem pelo fornecimento de GLP (gás
são imprescindíveis. “A central em
gerando uma economia de até 40%
de cozinha), será necessária a cons-
que ficam armazenados os tanques,
nas contas de energia elétrica.
trução de um abrigo para os tanques
Limpeza e manutenção
de armazenamento e medidores – este jamais deverá ser construído em
Campanha destaca o gás de cozinha
garagens e outros locais com pouca circulação de ar. O abrigo também precisa ser bem sinalizado, e funcio-
orientar Em julho deste ano, teve início uma campanha voltada a ão do Gás os consumidores brasileiros sobre as vantagens da utilizaç Sindigás, pelo Liquefeito de Petróleo, o gás de cozinha. Encomendada Rino Com, sindicato que reúne as distribuidoras do produto, junto à mostra os principais atributos do produto. público Segundo Fernando Piccinini, da Rino Com, a ideia é mostrar ao com conta e que “além de mais barato, o GLP tem poder calorífico maior comércio”. um número significativo de distribuidoras, o que facilita o livre eletrônica, e A campanha, composta de anúncios para mídia impressa
nários devem orientar os moradores
se estende até maio de 2012.
Já o abrigo para os medidores não
a manter distância do local e jamais fumar ou jogar bitucas de cigarros nas proximidades. É fundamental a colocação de um portão com grades para melhor circulação do ar. Os tanques precisam receber pintura anualmente para evitar seu enferrujamento e deterioração. pode ficar próximo aos elevadores ou
35
manutenção para-raios, pois estes podem ocasionar pequenas faíscas durante o funcionamento. A limpeza dos abrigos da central
Foto: Calão Jorge
Por Paula Ignacio
de armazenamento e dos medidores normalmente é feita pelas distribuidoras, que repõem o gás em média duas vezes por mês e realizam a leitura e medição uma vez ao mês. É exigido que um funcionário do condomínio sempre acompanhe o trabalho do profissional designado pela empresa. Uma vez por ano, todos os condomínios são obrigados por lei a contratar uma empresa responsável pela medição de estanqueidade das tubulações. A medida ajuda a verifi-
Individualização: Valor de conta mais justo
car necessidades de manutenção ou até mesmo pequenos vazamentos.
Orientações de segurança
“As distribuidoras são responsáveis
Foto: Divulgação
pela manutenção das tubulações
em caso de vazamentos, por exemplo”, conclui.
Os administradores dos condo-
O vazamento de gás costuma ser
de gás somente até os leitores e
mínios devem atentar para detalhes
de fácil identificação, principalmente
medidores”, afirma Cristiano de Lima.
importantes em relação às tubulações
por causa do cheiro. Outro sinal é o
de gás. Caso haja obras ou reformas
aparecimento de manchas escuras
em uma das unidades, é necessário
nas tubulações. Os abrigos nunca
fornecer a planta da localização exata
devem ser utilizados para guardar
dessas tubulações, de forma a prevenir
objetos como os produtos de limpeza
vazamentos e acidentes. O síndico
e manutenção do condomínio, que
deve informar os moradores sobre
podem prejudicar ou deteriorar os
cuidados e prevenções simples que
tanques e medidores.
ajudarão a manter o condomínio em segurança.
Caso seja identificado um vazamento, o ideal é que o funcionário
Segundo Capacle, a empresa
oriente os condôminos a abrir todas
deve fornecer todas as informações
as portas e janelas. Recomenda-se,
necessárias ao síndico e emprega-
ainda, jamais acender as luzes ou
dos do condomínio. “O funcionário
ligar aparelhos e interruptores, não
especializado pode acompanhar o
atender aparelhos celulares, isolar o
síndico em assembleia para explicar
local e até mesmo desligar os eleva-
aos condôminos todo o procedi-
dores, além de contatar com urgência
mento, e funcionários devem rece-
a distribuidora.
ber treinamento para conhecer os
Se todos esses cuidados forem
medidores e até mesmo bloquear o
observados, a manutenção da ins-
fornecimento de gás das unidades
talação do gás individualizado será simples e todos poderão desfrutar
Cliente paga apenas pelo que consome
36
de maior comodidade e economia.
dia a dia
Dicas e indicadores que facilitam a administração do seu condomínio Icon Secovi-SP – Índice de Custos Condominiais MÊS: Agosto/2011
total geral per
pessoal / encargo
Var. % icoN
Mês
tarifas
Var. %
12 Ano meses
icoN
12 Mês Ano meses
manut. de equipamentos
Var. % icoN
12 Mês Ano meses
Índice Base Dez/01 = 100,000
icoN
Mês
Diversos
conservação e limpeza
Var. %
Var. %
12 Ano meses
icoN
Var. %
Mês
Ano
12 meses
icoN
Mês
Ano
12 meses
ago/10 181,502 0,18
1,34
5,23 181,397 0,00 0,26 5,85 174,397 0,00 0,21 3,20 197,004 0,77
5,28
5,61 180,696
0,73
4,59
4,45
170,885 0,77
5,28
5,61
set/10
182,921
0,78
2,13
5,36 181,397 0,00 0,26 5,85 179,297 2,81 3,03 3,03 199,269 1,15
6,50
6,38 182,331
0,90
5,54
5,26
172,850 1,15
6,50
6,38
out/10
192,001
4,96
7,20
7,16 196,322 8,23 8,51 8,51 179,297 0,00 3,03 3,03 201,282 1,01
7,57
7,40 183,880
0,85
6,44
6,23
174,595 1,01
7,57
7,40
nov/10 192,596 0,31
7,53
7,47 196,322 0,00 8,51 8,51 179,297 0,00 3,03 3,03 204,200 1,45
9,13
8,85 186,029
1,17
7,68
7,39
177,127 1,45
9,13
8,85
dez/10
192,882
0,15
7,69
7,69 196,322 0,00 8,51 8,51 179,297 0,00 3,03 3,03 205,609 0,69
9,88
9,88 187,034
0,54
8,26
8,26
178,349 0,69
9,88
9,88
jan/11
193,615
0,38
0,38
8,09 197,008 0,35 0,35 8,61 179,297 0,00 0,00 3,03 207,234 0,79
0,79 11,50 188,309
0,68
0,68
9,49
179,758 0,79
0,79
11,50
fev/11
194,405
0,41
0,79
8,26 197,623 0,31 0,66 8,94 179,297 0,00 0,00 3,03 209,306 1,00
1,80 11,30 190,024
0,91
1,60
9,55
181,556 1,00
1,80
11,30
mar/11 194,683 0,14
0,93
8,19 197,623 0,00 0,66 8,94 179,297 0,00 0,00 3,03 210,604 0,62
2,43 10,95 191,242
0,64
2,25
9,20
182,681 0,62
2,43
10,95
abr/11
0,11
1,04
8,12 197,623 0,00 0,66 8,94 179,297 0,00 0,00 3,03 211,551 0,45
2,89 10,60 192,216
0,51
2,77
9,10
183,504 0,45
2,89
10,60
mai/11 195,089 0,10
1,14
7,96 197,623 0,00 0,66 8,94 179,297 0,00 0,00 3,07 212,461 0,43
3,33
9,76 193,119
0,47
3,25
8,58
184,293 0,43
3,33
9,76 8,64
194,891
jun/11
195,143
0,03
1,17
7,79 197,623 0,00 0,66 8,94 179,972 0,38 0,38 3,46 212,079 -0,18
3,15
8,64 192,837 -0,15
3,10
7,64
183,961 -0,18
3,15
jul/11
195,095 -0,02
1,15
7,68 197,623 0,00 0,66 8,94 179,972 0,00 0,38 3,20 211,824 -0,12
3,02
8,35 192,732 -0,05
3,05
7,44
183,740 -0,12
3,02
8,35
ago/11 195,287 0,10
1,25
7,59 197,623 0,00 0,66 8,94 179,972 0,00 0,38 3,20 212,756 0,44
3,48
8,00 193,452
3,43
7,06
184,549 0,44
3,48
8,00
FOLHA DE PAGAMENTO
Pisos Salariais:
Verificar a Convenção Coletiva de Trabalho da cidade do condomínio no site www.secovi.com.br
ACÚMulO DE CARGO: 20%
ADICIONAl NOTuRNO: 20%
0,37
ÍNDICES DE PREÇO (Agosto/2011)
hORAS EXTRAS: Cidade de São Paulo e demais municípios: 50% CESTA BáSICA: Verificar Convenção Coletiva de Trabalho da cidade do condomínio no site www.secovi.com.br fGTS – OuTuBRO/2011 (Data de recolhimento até 7/11/11) = 8% sobre o total da remuneração paga ao empregado
PIS – OuTuBRO/2011 (Data de recolhimento até 25/11/11) = 1% sobre o total da folha de pagamento de empregados
INSS – OuTuBRO/2011 (Data de recolhimento até 18/11/11) *TABElA DE SAláRIO DE CONTRIBuIçãO (R$) – a partir de julho/2011: Até 1.107,52 De 1.107,53 a 1.845,87 De 1.845,88 a 3.691,74 Acima de 3.691,74
= = = =
8,00 % 9,00 % 11,00 % R$ 406,09
*SAláRIO-fAMílIA – a partir de 1º/1/2011 Remuneração mensal até R$ 573,91 = R$ 29,43 Remuneração mensal acima de R$ 573,91 até R$ 862,60 = R$ 20,74 * Tabela de salário de contribuição previdenciário e cotas de salário-família alteradas pela Portaria MPS/MF 407/2011, publicada no DOU de 15/7/2011. Quanto à vigência, observar que em relação ao salário-família foi fixada retroativamente a 1º/1/2011, havendo conflito em relação à vigência da tabela de salário de contribuição, haja vista que o art. 7º da citada Portaria determina a sua observância para fatos geradores ocorridos a partir de 1º/1/2011 e o Anexo II da mesma norma a partir de julho/2011. Dessa forma, recomendamos ao empregador que consulte a Receita Federal do Brasil a fim de se certificar quanto à data correta de vigência da referida tabela.
Variação - em% Indicador Mês
Ano
12 meses
IGP-DI
0,61
3,52
7,81
IGP-M
0,44
3,48
8,00
IPC
0,39
3,88
6,84
INPC
0,42
4,14
7,40
IPCA
0,37
4,42
7,23
INCC-DI
0,13
6,21
7,75
fontes: FGV, IBGE e Fipe/USP Elaboração: Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP
37
seguRança Por Marcos Fernando Queiroz
Novidade no combate
a incêndios
Corpo diretivo precisa ficar atento porque, em caso de sinistro, responsabilidade recai diretamente sobre síndico e corpo diretivo, afirmam especialistas do setor
O
Decreto Estadual nº 56.819/11
cumpridas e atendidas a contento, po-
tenção do AVCB (Auto de Vistoria do
trouxe novidades no que
dem implicar em acidentes com sérias
Corpo de Bombeiros) no condomínio.
tange à segurança contra
consequências jurídicas à figura do
“A administradora pode ser, até mesmo,
incêndio das edificações e áreas de
síndico. “Ainda é cedo para identificar
um agente facilitador nesse processo,
risco, dando providências correlatas em
diferenças ou mesmo traçar parâmetros
controlando prazos de vencimento
relação ao tema. “Esse documento, que
sobre a eficácia ou benefício oriundos
de documentos ou intermediando os
na verdade atualiza a legislação anterior,
do decreto, mas teoricamente o condo-
demais trâmites”, defende.
atende artigo previsto na Constituição
mínio precisa estar sempre equipado
Federal, mas infelizmente muitos con-
para enfrentar sinistros dessa espécie,
domínios ainda não estão atentos ao
seja em que proporção for, até porque o
fato”, diz o engenheiro Ricardo Gon-
Código de Defesa do Consumidor pre-
Conforme informações do coro-
çalves, membro da Vice-presidência
vê penalidades para pequenos eventos
nel Jovelli Marcatti, oficial da reserva
de Administração Imobiliária e Condo-
dessa ordem”, elucida.
do Corpo de Bombeiros, o Decreto
Mais Instruções Técnicas
O engenheiro afirma que, de modo
nº 56.819/11 trouxe um acréscimo
De acordo com Gonçalves, é fun-
geral, os síndicos ainda não têm a
no número de Instruções Técnicas
ção das entidades de classe divulgar
clara noção ou o devido cuidado com
(ITs) – de 38 para 44 – em relação ao
e conscientizar a categoria para tais
aquilo que, segundo ele, é o princípio
anterior. “É preciso ter em mente que
exigências legais que, se não forem
da segurança: a instalação e manu-
essa legislação não contempla apenas
mínios do Secovi-SP.
o combate a incêndios, que é efetuado Foto: Divulgação
por meio dos sistemas de hidrantes e extintores e também por intermédio de uma série de defesas passivas, como compartimentação de áreas, controle de fumaça, controle da carga de incêndio e escadas de segurança que propiciam uma rápida e segura saída dos usuários da edificação”, analisa. O oficial defende que esses itens sejam acompanhados de procedimentos claros, corporificados num Plano de Emergência (conforme orienta a IT 16), desenvolvido por brigadistas treinados (IT 17).
40
de dois anos. As ART (Anotações de Responsabilidade Técnica), de insta-
do Estado de São Paulo tem investido
lação ou manutenção dos sistemas e
substancialmente na prevenção de
equipamentos, quando exigidas pelo
tais sinistros, sempre balizado numa
Corpo de Bombeiros, devem ter prazo
adequada legislação. “A evolução nor-
máximo de validade de um ano.
mativa deve acompanhar a evolução da
Uma vez solicitada vistoria, se apro-
sociedade, pois todos os dias surgem
vada em primeira instância, o AVCB é
novos equipamentos e tecnologias
expedido de imediato pelo Corpo de
construtivas em benefício da segurança
Bombeiros, como determina o novo
das pessoas, do meio ambiente e das
decreto. Caso persistam exigências
edificações”, afirma.
para correções, o Corpo de Bombeiros
Foto: Calão Jorge
Para Marcatti, nos últimos anos o Corpo de Bombeiros da Polícia Militar
Ele informa ainda que, quando o
fará mais uma vistoria, sem cobrar taxa
Corpo de Bombeiros identifica conflitos
adicional. Se ainda assim os problemas
nessas regras, cuida de informá-los aos
não forem sanados ou justificados, o
fóruns competentes, que por sua vez,
condomínio deverá recolher uma nova
na medida do possível, providenciam
taxa. “Uma vez identificadas incorre-
que esses problemas sejam eliminados
ções no processo, o interessado tem
as normas da época da construção”,
quando da edição de novas legislações.
um ano para solicitar nova vistoria, den-
esclarece o coronel Marcatti.
A importância do AVCB
tro da mesma taxa. É bom lembrar que
A exemplo do AVCB, o Atestado de
a edificação, nesse ínterim, encontra-se
Brigada de Incêndio comprova que os
irregular”, alerta o coronel Marcatti.
ocupantes da edificação receberam
O AVCB é o documento por meio do qual o Corpo de Bombeiros se
Gonçalves: É preciso divulgar e conscientizar os condomínios para a necessidade de atitudes preventivas”
treinamentos teóricos e práticos de pre-
Brigada de Incêndio
certifica de que a edificação possui as
venção e combate a incêndios. “A ausência dele expõe os usuários a maio-
condições de segurança previstas na
“Quando uma construtora entrega o
res riscos de sinistro, e a administração
legislação. A fiscalização da existência
empreendimento, cabe ao síndico dar
pode ainda sofrer sanções legais como
e validade do AVCB nos condomínios
continuidade às questões da prevenção
multas, interdições etc.”, ilustra o oficial
é de responsabilidade da Prefeitura,
contra incêndio no condomínio”, avisa
do Corpo de Bombeiros. Os prédios re-
mas, principalmente devido ao imenso
Ricardo Gonçalves. A primeira atitude
sidenciais multifamiliares estão sujeitos
volume de solicitações, essa logística
sensata, segundo ele, é executar um
a tais exigências do decreto estadual,
fica prejudicada, segundo o coronel
projeto, e, posteriormente, instalar os
e não é usual a prática do treinamento
Marcatti. “Tal expediente é mais comum
equipamentos necessários, o que pode
de abandono para essa modalidade de
quando existe uma denúncia específi-
ser feito com a ajuda de uma consultoria
habitação, conforme ele.
ca”, adiciona.
especializada. “Por último acontece
No que diz respeito à formação da
Já as edificações comerciais e
a solicitação da vistoria ao Corpo de
Brigada de Incêndio, Marcatti concorda
industriais precisam apresentar o
Bombeiros. Mas isso custa dinheiro, e
com o engenheiro Gonçalves. “Muitos
Atestado de Brigada de Incêndio e o
muitas vezes o síndico deixa tudo de
condomínios não cumprem as exigên-
AVCB quando necessitam de alvará de
lado”, ressalta.
cias necessárias, mas a recorrência do
funcionamento, que é obrigatório. “Por
É relativamente comum os prédios
problema e as implicações jurídicas
essa razão, esses empreendimentos
mais antigos não terem o projeto apro-
decorrentes dessa omissão recaem
são sempre fiscalizados”, completa.
vado. Nesse caso, há necessidade de
prioritariamente sobre o síndico”, diz.
O Auto de Vistoria é expedido com
se remontar todo o processo. “Cabe
De acordo com o oficial, a princípio
validade de três anos para edifica-
evidenciar que, se não houve altera-
Brigada significa prevenção, combate
ções, exceto para locais de reunião
ção de área construída na edificação,
a incêndio, primeiros socorros e aban-
de público. Neste caso, a validade é
serão consideradas para exigências
dono do prédio.
41
Área trabalhista carlos alexandre cabral oab/Sp 97.378
tiRa-dÚVidas Como implantar no condomínio o trabalho em tempo parcial? O síndico deve esperar acumular três quotas condominiais em atraso, para iniciar o processo de cobrança? Essas e outras questões são respondidas pelo Departamento Jurídico do Secovi-SP
1 Quando o empregado é afastado do trabalho por determinação médica, até quando o condomínio deve seu pagamento? O contrato de trabalho fica suspenso a partir do 16º dia de afastamento (o art. 476 da CLT dispõe: “Em caso de seguro-doença ou auxílio-enfermidade, o empregado é considerado em licença não remunerada, durante o prazo desse benefício.”), isto é, todos os seus efeitos deixam de vigorar, exceto no caso de acidente do trabalho em que permanece a obrigatoriedade do empregador quanto aos depósitos do FGTS. Deve ser observada ainda a cláusula da convenção coletiva de trabalho da categoria que trata da Complementação do Auxílio-Doença (Observação: A complementação é igualmente devida no Acidente do Trabalho, tendo em vista que o empregado que sofre acidente ou doença do trabalho também recebe auxílio-doença).
2 Se o auxiliar de manutenção for promovido a zelador, deverá parar de exercer as funções pertinentes ao seu cargo atual? Promover o auxiliar de manutenção a zelador do prédio não implicará necessariamente que ele pare de efetuar os serviços que vem prestando, pois é possível elaborar um contrato ou adendo contratual referente à promoção no qual sejam enumeradas as funções que ele deverá desempenhar no exercício do novo cargo, aí podendo ser incluídas as funções do cargo atual (Observação: O Anexo I, da convenção coletiva de trabalho da categoria, em seu art. 4º, parágrafo primeiro, dispõe: “Zelador é o empregado a quem compete, salvo disposição em contrário no contrato individual de trabalho, as seguintes tarefas...”
42
3 Como implantar no condomínio o trabalho em tempo parcial? O trabalho em regime de tempo parcial é previsto no artigo 58-A e seus parágrafos 1º e 2º, da CLT: Art. 58-A - Considera-se trabalho em regime de tempo parcial aquele cuja duração não exceda a 25 horas semanais. § 1º O salário a ser pago aos empregados sob o regime de tempo parcial será proporcional à sua jornada, em relação aos empregados que cumprem, nas mesmas funções, tempo integral. § 2º Para os atuais empregados, a adoção do regime de tempo parcial será feita mediante opção manifestada perante a empresa, na forma prevista em instrumento decorrente de negociação coletiva” Para a adoção do regime supra para os empregados que já trabalham no regime integral se faz necessária a realização de uma negociação coletiva com o sindicato dos empregados. Quanto ao salário, deverá ser observada a determinação do parágrafo 1º do artigo, isto é: a remuneração deve ser proporcional à dos empregados que, em regime de tempo integral, ocupam a mesma função do empregado a tempo parcial (para uma contratação em que não haja outro empregado de mesmo cargo, como é o caso do zelador, pode ser usado o piso da categoria). Para calcular o salário a ser pago pelo trabalho a tempo parcial divida o salário do empregado de tempo integral (na mesma e com remuneração superior ao piso), ou o piso pertinente ao cargo (se for por meio período, não havendo empregado de tempo integral de mesmo cargo, basta pagar metade do piso da categoria) por 220 e multiplique o resultado pelo número de horas trabalhadas pelo empregado a tempo parcial, não esquecendo de acrescentar ao cálculo as folgas semanais remuneradas (a folga tem valor equivalente a um dia de trabalho). Deverão ser observados ainda os artigos 59, § 4º (proibição de horas extras no regime de tempo parcial) e 130-A (férias proporcionais), ambos da CLT, se for essa modalidade de contrato adotada.
tiRa-dÚVidas
1 O síndico pode exercer também o cargo de zelador? Embora não exista proibição expressa na lei para que o cargo de síndico seja exercido por empregado do condomínio, o que ocorre na prática é uma incompatibilidade na cumulação dos cargos, pois, na hipótese, o síndico será empregador e empregado de si mesmo ao mesmo tempo. Muitas vezes, os interesses do zelador, na condição de empregado, são conflitantes com os interesses do condomínio empregador, que terá como representante a pessoa do síndico, do que poderá decorrer algum impasse na administração condominial. Dentro de tal contexto, podem ser citadas duas situações inusitadas: 1ª: Se a comunidade condominial não estiver satisfeita com o desempenho do zelador, quem irá rescindir seu contrato de trabalho em nome do condomínio, se tal atribuição cabe ao síndico, cuja pessoa é a mesma do zelador? 2ª: Como o zelador poderia pleitear direitos trabalhistas seus em face do condomínio, se este deve ser representado pelo síndico em juízo? A pessoa do autor se confundiria com a do réu. Por esses e muitos outros inconvenientes cotidianos, a cumulação das funções de zelador e de síndico não é aconselhável.
2 O síndico deve esperar acumular três quotas condominiais em atraso, para iniciar o processo de cobrança? A lei não assinala prazo para que o síndico inicie o procedimento de cobrança. Dessa forma, cada síndico determina o prazo que considere suficiente para que o condômino inadimplente se posicione sobre seu débito. Constatada a falta de pagamento, o síndico ou seus prepostos (administradora) deve desenvolver o procedimento de cobrança amigável, por meio de notificação extrajudicial, concedendo um prazo para que o condômino quite seu débito, informando inclusive que ele estará sujeito a cobrança judicial caso não se manifeste no prazo avençado. Decorrido o prazo determinado pelo condomínio, para que o condômino se manifeste sobre a proposta de acordo, etapas mais rigorosas de cobrança poderão ser desenvolvidas.
Área cível marta cristina pessoa oab/Sp 108.073
3 O condômino pode deixar de pagar as quotas condominiais, alegando que as contas do síndico não foram aprovadas em assembleia? O Poder Judiciário não exige que as contas estejam formalmente aprovadas pela assembleia como condição para que o inadimplente seja condenado a pagar o que deve ao condomínio. Os assuntos relativos à prestação de contas deverão ser discutidos no momento propício – assembleia geral de condôminos (art. 1.348, VIII, do novo Código Civil) – ou por meio de ação própria, não sendo cabível apresentá-los como escusa para a falta de pagamento das despesas condominiais em ação de cobrança, como demonstra o julgado seguinte: Condomínio – Despesas Condominiais – Cobrança – Ação Julgada Procedente – Comprovação das Despesas Realizadas pelo Síndico –Desnecessidade – Procedimentos Próprios e Pertinentes à Assembleia dos Condôminos Não se pode exigir, na ação de cobrança das despesas de condomínio, se o síndico aplicou a verba arrecadada nos pagamentos devidos. Igualmente, não se pode exigir a comprovação de pagamentos efetuados com água, serviços de portaria, segurança, coleta de lixo. Tais procedimentos são próprios e pertinentes à assembleia dos condôminos e aprovação das contas do síndico. (2° TACivilSP - Ap. s/ Rev. 603.684-00/2 − 3ª Câm. - Rel. Juiz Ferraz Felisardo - J. 13/2/2001).
Este espaço é um canal permanente para que síndicos e administradoras esclareçam questões relacionadas ao dia a dia da gestão condominial. Envie suas dúvidas para o e-mail juridico@secovi.com.br 43
caRta do pResidente Por João Crestana
Vamos tomar posse daquilo que nos pertence:
as cidades D
urante a Convenção Secovi 2011, realizada em
dos espaços e do conforto e bem-estar de todos, tem
setembro no Sindicato da Habitação, muito se
de ser amplificado além dos muros.
falou sobre mobilidade e a importância de os
No processo de reconstrução das cidades, com
moradores das cidades tomarem posse dos espaços
os cidadãos ocupando as ruas com alegria e vida, os
urbanos, exercendo a cidadania plena.
moradores de edifícios têm papel preponderante. A con-
Como representam 0,5% do território nacional e
fiança mútua entre condôminos, síndicos e empresas
concentram 85% da população do País, as áreas urba-
especializadas em administração de condomínios é a
nas – em particular os centros históricos e culturais – não
mesma que almejamos entre associações, sindicatos,
podem ficar relegadas à própria sorte, em matéria de
universidades e poder público, para que seja praticado
revitalização, nem nas mãos de governantes, que são
o bom urbanismo.
substituídos a cada quatro anos e não planejam o futuro.
Condomínios são espaços com diretrizes claras
É imperativo criar no Brasil a cultura de pertenci-
de ocupação, administração, de exercício de direitos e
mento, tão comum na Europa e nos Estados Unidos,
cumprimento de deveres. Regras são debatidas com
onde as populações têm introjetados os sentimentos de
participação dos moradores e a ocupação dos espaços
colaboração e participação na busca por soluções dos
comuns é definida com Inteligência e respeito. Síndicos
problemas comunitários. Olhar o espaço público como
são eleitos para criar planos de trabalho perenes, e não
extensão da vida privada é a proposta apresentada ao
para atender interesses momentâneos e individuais. Se
debate nesta oportunidade.
não for assim, os moradores se organizam e propõem a
As aspirações dos cidadãos têm de ser levadas
substituição desse representante de um espaço que é
aos governantes, a fim de que haja transformação efe-
comunitário. Não há condomínio de uma única pessoa,
tiva das cidades, que devem ser espaços agradáveis,
assim como não existem cidades de um único grupo ou
seguros, de convivência, interação e aprimoramento
ator. Elas são de todos! E a administração pública tem
das relações.
de prever planejamento de longo prazo, sem qualquer
A solidão compulsória não faz parte da natureza hu-
tipo de distinção econômica ou social.
mana. Os homens são seres sociáveis e o exercício das
Definitivamente, temos de assumir a responsabilida-
relações participativas tem de ser iniciado com urgência.
de individual em prol do coletivo, lembrando que tudo
O convívio em condomínios, que requer tolerância,
o que existe de errado pode ser resolvido com aquilo
cumprimento de regras comuns voltadas à manutenção
que há de certo.
João Crestana é presidente do Secovi-SP (Sindicato da habitação) e da Comissão Nacional da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CII/CBIC)
44
ACESSóRIOS Confiança ....................................................... pág. 49 Jetpump ......................................................... pág. 48 PCJ ................................................................. pág. 48 Travema .......................................................... pág. 48 Uruflex ............................................................ pág. 48 ADMINISTRAçãO DE ESTACIONAMENTOS Doral Park ....................................................... pág. 49 ADMINISTRADORA ADCIP ............................................................. pág. 48 Ativa ................................................................ pág. 49 Coelho e Lima ................................................ pág. 49 Damasco ........................................................ pág. 50 Directa ............................................................ pág. 50 F. Moraes ........................................................ pág. 49 FMS Imóveis................................................... pág. 49 Inove ............................................................... pág. 49 Nuñez Aldin .................................................... pág. 50 Prisma ............................................................ pág. 50 Souza Camargo ............................................. pág. 50 Verti................................................................. pág. 50 Winn ............................................................... pág. 50
Convert ........................................................... pág. 26 CSM................................................................ pág. 53 Delev .............................................................. pág. 52 Ewic ................................................................ pág. 53 Infolev ............................................................. pág. 27 Korman ........................................................... pág. 54 MDE................................................................ pág. 53 Mitson ............................................................. pág. 54 Monciel ........................................................... pág. 54 New Servs ...................................................... pág. 55 Novart ............................................................. pág. 52 Paulista ........................................................... pág. 53 RC................................................................... pág. 55 Santista........................................................... pág. 54 SPL ................................................................. pág. 54 Tecnew............................................................ pág. 55 Universal......................................................... pág. 55 Zapplift ........................................................... pág. 26 EMPRÉSTIMO Empresta Capital............................................ pág. 33 ENGENhARIA R3S Engenharia ............................................. pág. 56
AuDITORIA Conaudi .......................................................... pág. 50
EQuIPAMENTOS DE GINáSTICA Johnson Fitness ............................................. pág. 56
BENEfíCIOS Sodexo ........................................................... pág. 02
fIlTROS Filtrolar............................................................ pág. 56
CATAlIzADOR Dalgas ............................................................ pág. 19
fITNESS Mundo Fit ....................................................... pág. 07
CONSulTORIA DE ElEVADORES Dr. Elevador .................................................... pág. 51
GáS Ultragaz .................................................págs. 21 e 22
CONTROlE DE PRAGAS Desintec ......................................................... pág. 50
IMPERMEABIlIzAçãO Amadeu .......................................................... pág. 57 Landotek ........................................................ pág. 56 Lwart ............................................................... pág. 57 Polican ............................................................ pág. 58 Primer ............................................................. pág. 57 Sipan .............................................................. pág. 57 Vedacit............................................................ pág. 68
DESENTuPIDORA Desentupidora Imperio .................................. pág. 51 Mollitec ........................................................... pág. 51 Real ................................................................ pág. 51 ElÉTRICA Electrician & Building ............................págs. 38 e 52 Exclusiva Engenharia ..................................... pág. 51 LDU do Brasil ................................................. pág. 67 ElEVADORES Alternativa ....................................................... pág. 53 Asselev ........................................................... pág. 52 Basic......................................................págs. 26 e 52 CBE ................................................................ pág. 53
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INDIVIDuAlIzAçãO AJ Martani ...................................................... pág. 03 MASSAGEM Vitalità ............................................................. pág. 58 MóVEIS Milênio Móveis................................................ pág. 19 Silton Flex ....................................................... pág. 58 Solare ............................................................. pág. 58
PINTuRAS Arthcores ........................................................ pág. 58 Colorcryl ......................................................... pág. 59 Converge ........................................................ pág. 58 Electrician & Building ............................págs. 39 e 59 Fachadex........................................................ pág. 60 Francis Empreiteira ........................................ pág. 59 Katec .............................................................. pág. 61 M Bergmann................................................... pág. 59 PGM ............................................................... pág. 60 Pinturas Triunfo ............................................... pág. 61 Repinte ........................................................... pág. 60 Restaurar ........................................................ pág. 60 RPM ................................................................ pág. 61 Sipan .............................................................. pág. 61 PISCINAS Kiazul .............................................................. pág. 61 Mob Piscinas .................................................. pág. 61 Wetnet ............................................................ pág. 62 PISOS Mister Polish ................................................... pág. 62 RElóGIO DE PONTO Dimep ............................................................. pág. 33 SEGuRANçA Alarm-Line ...................................................... pág. 63 Bombardi........................................................ pág. 63 Eletroseg ........................................................ pág. 62 SEGuROS Vila Velha ........................................................ pág. 17 SERVIçOS Hengeserv ...................................................... pág. 63 SOfTwARE BR Condomínio .............................................. pág. 62 TAPETES Novo Espaço.................................................. pág. 47 TERCEIRIzAçãO Grupo Alpha ................................................... pág. 63 Grupo Fort ...................................................... pág. 66 Horus Monitoramento .................................... pág. 63 JVS Serviços................................................... pág. 64 Maxxima ......................................................... pág. 64 Natzar ............................................................. pág. 45 Replace .......................................................... pág. 66 Servig-SP........................................................ pág. 64 Star Ligh t ...................................................... pág. 65 Treze Brasil ..................................................... pág. 65 TREINAMENTOS Avante............................................................. pág. 66 VálVulA REDuTORA DE PRESSãO V.R.P Premium ................................................ pág. 09 VIDROS Terra Vidros..................................................... pág. 66 VIGIlâNCIA Valmac ............................................................ pág. 66
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