ACTIVITEITENVERSLAG 2013
Inhoud
1. 2. 3. 4. 5. 5.1 5.2 5.3 6. 7. 8.
Voorwoord Formatie Organisatie Signaleringen en opvallende zaken Prestatieafspraken Huurteam Oost Bewonersondersteuning Participatie Energie Activering kleine Verenigingen van Eigenaars Overige afspraken en activiteiten
Activiteitenverslag Wijksteunpunt Wonen Oost 2013
p. p. p. p. p. p. p. p. p. p. p.
3 3 4 4 5 7 9 11 15 18 18
Pagina 2
1. Voorwoord Voor u ligt het activiteitenverslag 2013 van Wijksteunpunt Wonen Oost (WSWonen Oost). Dit biedt een overzicht van onze werkzaamheden, knelpunten en signaleringen van het afgelopen jaar. Ook 2013 was een enerverend jaar voor bewoners/huurders. De inkomensafhankelijke huurverhoging, het zeer recent gesloten Woonakkoord en de verhuurderheffing hebben een hoop losgemaakt en geleid tot veel verzoeken om informatie. Er zijn steeds meer onderzoeken die uitwijzen dat de huurprijzen voor veel mensen onbetaalbaar aan het worden is, zoals ook recentelijk blijkt uit een onderzoek door Woning Net. Het afgelopen jaar was achterstallig onderhoud net als voorgaande jaren met stip het grootste thema. Wij zien een stijging in het aantal bewoners dat contact zoekt met vragen over energie besparing. Aanvullend op de bestaande afspraken heeft WSWonen Oost in 2013 een kleine incidentele subsidie gekregen t.b.v. het activeren van slapende kleine Verenigingen van Eigenaars (VvE’s). Dit heeft geleid tot meer contacten met eigenaar-bewoners. Deze zitten soms met ingewikkelde problemen die veel deskundigheid vereisen van de medewerkers. In 2014 zal achterstallig onderhoud waarschijnlijk ons grootste thema blijven. Wij verwachten dat het aantal contacten met eigenaar-bewoners en huurders over energiebesparing komend jaar weer zullen toenemen. Er staan ook weer een aantal nieuwe kabinetsbesluiten voor de boeg. Naast dat in 2013 de inkomensafhankelijke huurverhoging is doorgevoerd zet Minister Blok voor 2014 in op een wijziging van het Woning Waardering Stelsel (WWS). De WOZ -waarde zal onderdeel worden voor de bepaling van ongeveer 25% van het totaal aantal punten en als gevolg van deze aanpassing worden publiek –en privaatrecht bij het bepalen van de maximale huurprijs door elkaar gemixt. Huurders worden daarmee belanghebbende bij de WOZ-waarde bepaling van de woning waarin zij wonen. Hiernaast kan de puntprijs met meer dan 5% stijgen, waarmee in Amsterdam meer woningen kunnen worden geliberaliseerd dan nu al het geval is. Het nieuwe WWS, maar ook de komende huurverhoging die wederom inkomensafhankelijk wordt, zullen, zo is de verwachting, opnieuw leiden tot veel verzoeken om informatie en ondersteuning. Jeroen Koster Coördinator Wijksteunpunt Wonen Oost
Activiteitenverslag Wijksteunpunt Wonen Oost 2013
Pagina 3
2. Formatie Tabel 1. Formatie op 31 december 2013 Formatie 2009 Coördinatie Huurprijsconsulent Bewonersconsulent Administratie Secretariaat Participatiemedewerker
fte 0,89 2,67 1,00 0,83 0,66 1,00
Bij Huurteam Oost zijn twee voltijds stagiaires, 3e jaars studenten van de opleiding Sociaal-Juridische Dienstverlening van de Hogeschool van Amsterdam (HVA) actief.
3. Organisatie Elk kwartaal is er overleg met de begeleidingscommissie van WSWonen Oost, waarbij de coördinator ontwikkelingen en signaleringen bespreekt en verantwoording aflegt over de kwartaalprestaties. De begeleidingscommissie bestaat uit: een beleidsambtenaar van Stadsdeel Oost, twee vertegenwoordigers van de Huurdersvereniging Oost (HO), de betrokken manager van Dynamo en een vertegenwoordiger van het Stedelijk Bureau Wijksteunpunten Wonen. In het wekelijks teamoverleg worden de werkzaamheden besproken en komen inhoudelijke zaken aan bod. Daarnaast is er een wekelijks gezamenlijk overleg van de coördinator met de bewonersondersteuners en de medewerkers participatie. De werkzaamheden van de verschillende medewerkers en contacten met cliënten worden geregistreerd in het registratiesysteem (BOR) dat het Stedelijk Bureau Wijksteunpunten Wonen heeft ontwikkeld. Uit dit systeem worden de in dit verslag beschreven prestatiecijfers gehaald. Het programma fungeert tevens als logboek: per woonruimte wordt een historisch overzicht gegeven van de acties die voor deze woonruimte door het WSWonen zijn ondernomen en de resultaten daarvan.
Activiteitenverslag Wijksteunpunt Wonen Oost 2013
Pagina 4
4. Signaleringen en opvallende zaken Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste signalen en de meest opvallende zaken van 2013 ingedeeld per thema: -
Achterstallig onderhoud: staat ook in 2013 met stip op nummer ĂŠĂŠn. Dat is al jaren het geval. Uitgestelde renovaties door corporaties vergroten het probleem behoorlijk. Soms wordt er dan wel het een en ander aan onderhoud gedaan maar onvoldoende om alle problemen structureel op te lossen.
-
Inkomensafhankelijke huurverhoging: in 2013 was voor het eerst sprake van huurverhoging waarbij het percentage van de verhoging, 4, 4,5 of 6,5% gekoppeld werd aan het huishoudensinkomen van 2011. De regeling is behoorlijk ingewikkeld en leidde tot een grote aanloop op de spreekuren en veel vragen per mail en telefoon. Tevens bleken niet alle corporatie medewerkers op de hoogte van het feit dat een huurder die bezwaar maakt, zijn huurverhoging niet hoeft te betalen tot er een uitspraak is van de Huurcommissie. Dat leidde tot een aantal onnodige aanmaningen en dreigende taal in sommige brieven over huurachterstanden.
-
Onbetaalbaarheid van het wonen: uit meerdere onderzoeken in 2013 is gebleken dat huren voor een grote groep mensen onbetaalbaar aan het worden is. De alsmaar stijgende huren en de niet meestijgende inkomens leiden tot grote problemen. Woonquoten tot wel 37% maken het voor (een aantal) bewoners onmogelijk hun dagelijkse lasten nog op te brengen.
-
Energiearmoede: de alsmaar stijgende energierekening is eveneens een probleem. Bewoners in woningen met een slechte energieprestatie betalen tot wel 260 euro per maand aan energielasten. WSWonen Oost probeert deze bewoners te helpen door te laten zien wat zij zelf kunnen doen aan energie besparen maar ook om te bezien of bewoners collectief energiebesparende maatregelen kunnen afdwingen bij hun verhuurder.
-
Woningdelen en verkamering: ook in Oost worden steeds meer woningen kamergewijs verhuurd. Dat leidt in sommige gevallen tot overlast omdat de kamerbewoners vaak met velen op een kleine oppervlakte wonen en een ander ritme hebben dan hun buren. Kamergewijs verhuren is zeer lucratief omdat er al snel 500-600 euro per kamer wordt gevraagd en betaald. De huurprijzen van de kamerbewoner verlagen lukt bijna nooit door de manier waarop de contracten zijn opgesteld. Zeker is wel dat er heel vaak veel te veel wordt betaald als je een puntentelling voor een kamer zou maken.
Activiteitenverslag Wijksteunpunt Wonen Oost 2013
Pagina 5
-
Langdurig tijdelijke verhuur: Ook in 2013 zijn er gevallen aan het licht gekomen van langdurig tijdelijke verhuur door corporaties waarbij bewoners deels op tijdelijke vergunningen huren en vervolgens jaren en jaren op anti-kraak wonen. Door uitstel van renovaties ligt het voor de hand te verwachten dat de aantallen gaan toenemen. Ook de verruiming van de maximale termijn in de Leegstandswet van 5 naar 7 jaar zal leiden tot langduriger tijdelijke verhuur. Een arrest van het gerechtshof Amsterdam betreffende de ontruiming van een 80 tal woningen in de Parooldriehoek eind 2013 gaf heel helder aan de er grenzen zijn aan de termijnen en manieren waarop woningen op deze manier tijdelijk mogen worden verhuurd.
-
Borgsom: vooral bij expats is het schering en inslag dat bij vertrek de borgsom zonder enige geldige reden wordt ingehouden. Deze zaken gaan keer op keer naar een advocaat waarna de borgsom meestal snel alsnog wordt terugbetaald.
-
Tijdelijke verhuur: ook in 2013 heeft WSWonen Oost geconstateerd dat contracten regelmatig als “tijdelijk” worden aangeboden maar dat eigenlijk niet zijn. Er is dan gewoon sprake van een regulier contract.
-
Woningruil: door alle wijzigingen in de puntentelling wordt woningruil praktisch onmogelijk. De huurprijs stijgt bij de ruil fors en dit maakt de ruil onbetaalbaar. Een manier om dit op te lossen is bij de rechter vragen om indeplaatsstelling. De huur blijft bij ruil dan op het oude niveau. In 2013 zijn er meerdere indeplaatsstellingen bij de kantonrechter gelukt.
-
Monumentenpunten: door de wijziging van de puntentelling van monumenten (+ 50 punten) is de maximale huur van de toch wel kleine (31 m2) en slecht geïsoleerde woningen in Jeruzalem bij nieuwe verhuur gestegen tot dicht onder de liberalisatiegrens. Deze woningen worden aangeboden voor 650-665 euro op Woningnet en in een enkel geval zelfs boven de liberalisatiegrens.
-
Energielabel: huurders die twijfelen aan de juistheid van een energielabel kunnen bij een WSWonen terecht voor advies. Een aantal medewerkers is opgeleid in de EPA-systematiek. Overleg met de verhuurder leidt soms tot aanpassing van zijn gegevens, maar is vaak wel tijdrovend. En regelmatig blijft de twijfel. Huurders kunnen helaas zelf geen bezwaar maken tegen het afgegeven label, dat kan alleen de eigenaar. Hiervoor zou eigenlijk een oplossing moeten komen
-
Dak –en thuislozen: er is een flinke stijging van het aantal dak – en thuislozen op zoek naar een onderkomen. De voor hen beschikbare opvanghuizen hebben lange wachtlijsten.
Activiteitenverslag Wijksteunpunt Wonen Oost 2013
Pagina 6
5. Prestatieafspraken 5.1 Huurteam Oost Huurteam Oost ondersteunt huurders met vragen of verzoeken over de huurprijs en de kwaliteit van de woonruimte. Huurders kunnen zelf verzoeken om een woningopname. Daarnaast benadert het huurteam actief huurders van woningen waar recent een nieuwe huisvestingvergunning is aangevraagd of huurders van woningen waar signalen zijn over hoge/extreme huurprijzen, achterstallig onderhoud of extreme servicekosten. Elke actieve benadering bestaat uit een brief en een folder, waarna in een aantal gevallen een aanbelronde volgt. De medewerkers van Huurteam Oost verrichten (renovatie gereed?, douche cabine op 40 cm woningopnames, starten diverse procedures, verzorgen mede van keukenblok geplaatst) de inloopspreekuren, selecteren adressen voor de actieve benadering, wonen zittingen bij van de Huurcommissie of kantonrechter (als gemachtigde van huurder) en registreren de verzamelde gegevens. Ze vorderen ook onverschuldigd betaalde huur namens huurder bij de verhuurder terug. In woningen die gebouwd zijn voor 1984 wordt standaard een energiecheck aangeboden, waarbij medewerkers kijken naar enkel glas, de leeftijd van de cv ketel, vloerisolatie en bezien of energetische woningverbeteringen mogelijk zijn. Daarmee kan comfort worden verbeterd, energie en geld worden bespaard. In 2013 zijn er 106 energiechecks gedaan. In 12 gevallen heeft een individuele aanvraag voor energetische verbetermaatregelen ook tot maatregelen geleid. Een ander belangrijk onderdeel van het WSWonen Oost zijn de woonspreekuren. Er zijn twee inloopspreekuren: maandag 19.00-20.00 uur en woensdag 9.00-12.00 uur. Tijdens deze spreekuren kunnen huurders advies, informatie en ondersteuning krijgen op het gebied van huren. De onderwerpen zijn zeer divers. Zij variĂŤren van huurverhoging tot woningruil, van puntentelling tot splitsingsvergunning, van woning zoeken tot huurcontract, van aanvangshuur tot opzegging, van aanschrijving tot monumentenstatus, van achterstallig onderhoud tot woningverbetering, van servicekosten tot WOZ en energiebesparing. Sinds 1 juli 2013 is het spreekuur ook opengesteld voor eigenaar-bewoners, die met name met vragen over het functioneren van hun VvE langskomen. Alle spreekuurcontacten worden geregistreerd in het registratiesysteem BOR. De meeste contacten, woningopnames en gestarte procedures hebben betrekking op achterstallig onderhoud. Met een aantal corporaties zijn goede afspraken gemaakt waarmee onderhoud snel wordt opgelost en onnodige procedures voorkomen. Activiteitenverslag Wijksteunpunt Wonen Oost 2013
Pagina 7
Tabel 2. Prestatieafspraken Huurteam Oost Omschrijving Woningopnames Contacten (inclusief WSWonen)* Procedures (streefcijfer) Bezoekers spreekuur (inclusief WSWonen)**
Afspraak 2013 400-650 3700-5400 400-600 1250-1500
Resultaat 2013 687 7371 431 1605
* Contacten met klanten worden alleen geregistreerd indien zij voor dossiervorming van belang zijn. Eenmalig gegeven adviezen worden in principe ook geregistreerd. ** Het is niet mogelijk om spreekuurbezoekers Huurteam en WSWonen te scheiden. Deze zijn dan ook als gezamenlijke afspraak opgenomen.
De afspraken voor de prestaties van Huurteam Oost zijn gebaseerd op een stedelijk model, dat gecreëerd en verfijnd is op basis van behaalde resultaten in het verleden. Het stedelijk model gaat uit van prestaties per fte huurprijsconsulent. In totaal waren er 7371 contacten met bewoners die zijn verdeeld over 1738 woningen. Dat wil zeggen dat er gemiddeld per unieke woning in 2013 iets meer dan 4 contacten waren. Hieronder in Tabel 3 ziet u het overzicht van de soort contact per thema. Tabel 3. Contacten Huurteam per thema Thema’s Achterstallig onderhoud Huurprijskwesties Woonruimteverdeling Huurbescherming Overige huurrecht Ingreep in de woning Energie
Aantal 2731 2487 572 531 399 351 284
Naast de individueel gestarte procedures zijn er in meerdere complexen collectieve successen behaald vooral op het gebied van servicekosten. Honderden huurders hebben kwijtschelding gekregen, variërend van € 60,- tot meer dan € 200,- per bewoner. Deze gewonnen procedures zijn niet individueel geregistreerd.
Activiteitenverslag Wijksteunpunt Wonen Oost 2013
Pagina 8
5.2 Bewonersondersteuning Bewonersondersteuners adviseren en ondersteunen individuele bewoners of bewonersgroepen die te maken hebben of krijgen met een ingreep in de woning, zoals splitsen en samenvoegen, renovatie en sloop. De bewonersondersteuners gaan proactief te werk. Op basis van aangevraagde vergunningen bij de stadsdelen of plannen van eigenaren benaderen zij huurders. Zij lichten bewoners voor over rechten en plichten en streven naar een organisatievorm van bewoners (meestal een bewonerscommissie) zodat bewoners voor hun gemeenschappelijke belangen kunnen opkomen. In 2013 zijn verschillende bestaande commissies ondersteund en nieuwe commissies opgezet. Vaak is een voornemen tot sloop, renovatie, afdwingen energiebesparende maatregelen (en soms ook splitsen) de aanleiding voor bewoners om de krachten te bundelen. Daarnaast is een groot aantal individuele bewoners ondersteund. Tabel 4. Afspraken bewonersondersteuning Omschrijving Voorlichtingsbijeenkomsten * Bezoekers spreekuur (inclusief Huurteam) Contacten (inclusief Huurteam) Ondersteuning bewonersorganisaties
Afspraak 2013 25 1250-1500 3700-5400 200
Resultaat 2013 44 1605 7371 278
*Dit betreft het aantal voorlichtingsbijeenkomsten gezamenlijk van bewonersondersteuners, de participatiemedewerkers en soms huurteammedewerkers.
De onderwerpen van de voorlichtingsbijeenkomsten waren vooral een ingreep in de woning (renovatie, sloop), slim een woning zoeken via woningnet, wat te doen bij achterstallig onderhoud, energie besparen = geld besparen, ventileren en gezond wonen en hoe een bewonerscommissie op te zetten. De afspraak voor ondersteuning bewonersorganisaties is gebaseerd op ondersteuningsmomenten van georganiseerde huurders (bewonerscommissies). Dat kunnen vergaderingen zijn maar bijvoorbeeld ook het inhoudelijk beoordelen en becommentariĂŤren van sociaal plannen. Verschillende bewonerscommissies worden ondersteund. In een enkel geval betreft het een beheercommissie. In de overige gevallen betreft het renovatie, sloop (bij meerdere corporaties en een enkele particuliere eigenaar) en splitsen (particuliere eigenaren). Een twintigtal huurdersgroepen en bewonerscommissies heeft in 2013 ondersteuning gekregen van het WSWonen Oost. Veelal zijn het al bestaande commissies, maar regelmatig helpt WSWonen Oost ook met het oprichten van een nieuwe bewonersgroep. Zoals eerder gezegd is vaak een voornemen tot sloop of renovatie de aanleiding de krachten te bundelen. Het streven naar energetische woningverbeteringen is in 2013 ook vaak reden geweest voor krachtenbundeling van bewoners. Het WSWonen streeft ernaar de invloed van huurders bij renovatieprocessen te vergroten. In 2013 zijn met behulp van WSWonen Oost 11 nieuwe commissies opgericht (of in een paar gevallen oude commissies heropgericht). Zie het overzicht in tabel 5 op pagina 10. Activiteitenverslag Wijksteunpunt Wonen Oost 2013
Pagina 9
Tabel 5. Nieuwe bewonerscommissies 2013 Naam BC
Beschrijving
Verhuurder
BC Archimedesplantsoen
Complex van 41 woningen met hoge energiekosten. Energierapport opgesteld n.a.v. bezoek energiebus. Daarna energiewerkgroep opgericht die het gesprek probeert aan te gaan met EH over mogelijke verbetermaatregelen
Eigen Haard
BC Hofmeyrstraat blok B
Nieuwbouw-WIBO-complex met 28 woningen. Uiteenlopende klachten
Ymere
BC Insulinde/Riouw
Renovatieproject voor 31 woningen met terugkeermogelijkheid.
Eigen Haard
BC Tweede Oosterparkstraat 135-197
Complex van 84 woningen met enkel glas. BC heeft De Key succesvol onderhandeld met verhuurder over aanleg dubbel glas. Hiervoor heeft de BC een lening van 200.000 euro binnengehaald i.h.k.v. tender bewonersinitiatieven Amsterdam Investeringsfonds.
BC Steve Biko
Complex van 24 woningen met veel achterstallig onderhoud.
Eigen Haard
BC Wagenaarstraat 482
Nieuwbouw WIBO-complex met opleveringsgebreken
De Key
BC Kastanjeweg/3e Oosterparkstraat
Complex gaat gesplitst worden en huurders willen (n.a.v. een voorlichting door WSWonen Oost) in overleg met verhuurder over hoe hun belangen gewaarborgd blijven in hun toekomstige gemengde complex.
Ymere
BC Louise Wenthuis
Reeds bestaande BC die met hulp van WSWonen Oost Stadgenoot nieuw leven ingeblazen is en nu met verhuurder onderhandelt over controversiĂŤle renovatie/grootonderhoud complex (171 woningen).
BC Pieter Holmplein 1-147
Reeds bestaande BC bijgestaan in organiseren protest Ymere tegen afrekening servicekosten 2010.
BC Shravan
Woongroep voor Surinaams-Hindoestaanse ouderen. Samen met verhuurder heroprichting BC nadat de eerste door onderlinge twist ten onder was gegaan.
Rochdale
BC Meander
Project valt in 2 delen uiteen: deel renovatie en verkoop en deel groot-onderhoud. BC behartigt belangen huurders in proces
Ymere
Activiteitenverslag Wijksteunpunt Wonen Oost 2013
Pagina 10
5.3 Participatie Voor het werk van de participatiemedewerker(s) zijn geen kwantitatieve afspraken gemaakt behalve voor het geven van voorlichtingen in samenwerking met de bewonersondersteuner (zie hierboven). De participatiemedewerkster heeft als taak het vergroten van de zelfredzaamheid van bewoners en het betrekken van moeilijk bereikbare groepen bij woon gerelateerde onderwerpen. Daarnaast is zij verantwoordelijk voor de ondersteuning en het faciliteren van de lokale huurdersvereniging, de Huurdersvereniging Oost (HO). Hieronder volgt een overzicht van drie participatieprojecten: Slim zoeken naar een woning, Toolkit Bewonerscommissies en Gemengde complexen. De energieprojecten worden ook door de participatiemedewerkers uitgevoerd en zijn terug te vinden in het volgende kopje: 5.4 Energie.
Project: Slim zoeken naar een woning Sinds 2009 heeft WSWonen Oost een wekelijkse inloop voor bewoners die opzoek zijn naar een nieuwe woning via het Woningnetsysteem. De inloop wordt uitgevoerd door vrijwilligers en stagiaires van WSWonen Oost. De participatiemedewerker coördineert het project. Sinds 2013 zien we ook een grote groei in aantal huisvestingvragen op het algemene spreekuur van WSWonen Oost. Hieronder de cijfers van de 2013 gevolgd met drie belangrijke signaleringen en de belangrijkste resultaten uit een stedelijk onderzoek dat is uitgericht.
(Bezoekers worden geholpen met WoningNet vragen)
Tabel 6. Resultaten ‘Slim zoeken naar een woning’ Omschrijving: Openstelling inloop: Aantal bezoekers:
Afspraak 2013 45 Geen afspraak
Resultaat 2013 39 560
- Vele wijzigingen en uitzonderingen in wet- en regelgeving betreffende huisvesting Voorafgaande jaren bestond het grote gros van de bezoekers uit internieters (mensen die niet om kunnen gaan met computer/internet) en mensen die de Nederlandse taal niet machtig zijn. Sinds 2013 ziet WSWonen Oost een groei van bewoners die wel zelfredzaam zijn met de Woningnetsite maar door de vele wijzigingen en uitzonderingen in wet- en regelgeving betreffende huisvesting, door de bomen het bos niet meer zien. Aan de ene kant zijn de toenmalige toewijzingsnormen (huishoudsamenstelling /oppervlakte woning en bindingseisen) afgeschaft maar daarvoor in de plaats zijn er verschillende toewijzingsnormen op basis van inkomen en doelgroepen. Daarbij heeft elke gemeente van het ROA gebied eigen voorrangsgroepen en de corporaties hebben eigen van elkaar verschillend beleid.
Activiteitenverslag Wijksteunpunt Wonen Oost 2013
Pagina 11
- Niet goed functionerende Woningnetsite De Woningnetsite kampte in het voorjaar van 2013 met veel problemen. Veel filters en functies werkten niet naar behoren, een lange periode vermeldde de site foutieve huurtoeslaginformatie. Een aantal weken konden woningzoekenden niet reageren op woningen op de site. Door het slecht functioneren van de site in het voorjaar van 2013 kon WSWonen woningzoekenden geen goede ondersteuning bieden en is besloten de inloop zes weken te sluiten. Dit is ook de reden dat het afgesproken aantal openstellingen niet volledig is gehaald. - Acceptatieproces woningen WSWonen Oost signaleert dat in de praktijk de werkelijke toewijzing van woningen niet altijd even goed verloopt. Woningzoekenden missen uitnodigingen voor bezichtigingen van woningen. Acceptatie van woningen na bezichtigingen komen niet op de juiste afdeling binnen bij corporaties waardoor men soms de woning misloopt. In deze situaties kunnen woningzoekenden de desbetreffende corporatie slecht bereiken en verloopt de communicatie moeizaam. Stedelijk onderzoek dienstverlening WoningNet Sinds 2011 is Woningnet overgegaan op het uitsluitend digitaal aanbieden van woningen. Sinds de digitalisering van de krant is de toegankelijkheid van de website van Woningnet en de begeleiding aan internieters bij het zoeken, reageren en accepteren van woonruimte door WoningNet niet geëvalueerd. Na de overgang kreeg WSWonen Oost meerdere signalen binnen dat huurders niet met dit systeem konden omgaan. Naar aanleiding van deze signalen zijn er specifieke werkafspraken gemaakt omtrent de dienstverlening van WSWonen Oost en de dienstverlening van corporaties om de groep internieters te ondersteunen met het Woningnetsysteem. Deze afspraken zijn afgelopen jaar in samenwerking met het Stedelijk Bureau van WSWonen geëvalueerd. Uit dit evaluatieonderzoek is gebleken dat de website van Woningnet niet voldoet aan de verwachtingen die vooraf zijn vastgelegd. Het Woningnetsysteem is instabiel. Uit interviews en enquêtes met corporaties, medewerkers van het Wijksteunpunt Wonen en de internieters blijkt dat de website van WoningNet niet goed functioneert ondanks alle verbeteringen op de site. Naast de site van Woningnet zijn de Woningnetspreekuren van de WSWonen en de dienstverlening van corporaties geëvalueerd. Hieruit is gebleken dat het Woningnetspreekuur over het algemeen goed functioneert maar men meer gestimuleerd moet worden het zelf te leren en te doen. Uit dit evaluatieonderzoek is ook gebleken dat de ondersteuning die de corporaties bieden mager is, vaak bestaat de hulp uit een papieren uitdraai maken van het wekelijkse aanbod. Tevens is gebleken dat een aantal corporaties de woningzoekenden doorverwijzen naar het WSWonen, wat niet conform de werkafspraak is. WSWonen Oost en het Stedelijk Bureau zullen in 2014 de bevindingen en aanbevelingen presenteren aan de Amsterdamse Federatie van Woningbouwcorporaties (AFWC) met als doel concretere werkafspraken en afstemming te realiseren. Geïnteresseerden kunnen het gehele rapport bij ons opvragen. Activiteitenverslag Wijksteunpunt Wonen Oost 2013
Pagina 12
Project: Toolkit Bewonerscommissie Bewoners die een bewonerscommissie willen opzetten, kunnen bij WSWonen Oost een map ‘Toolkit Bewonerscommissie’ opvragen. De map is sinds juli 2012 ook online te downloaden via www.wswonen.nl/oost. Tabel 7. Afname Toolkit Bewonerscommissie 2013 Omschrijving: Opgevraagd/gedownload
Resultaat 2013 21
Aantal online bekeken
182
* Toolkit staat sinds juli 2012 online
Het opzetten en het goed functioneren van een bewonerscommissie kost tijd. Op internet is (te) veel informatie te vinden, wat bewoners vaak afschrikt. WSWonen Oost heeft vanuit haar ervaring en expertise een verzameling gemaakt van praktische handleidingen, wet- en regelgeving en voorbeelddocumenten. Het doel is om bewoners handvatten te bieden om een bewonerscommissie op te richten en een goede basis te vormen voor het opkomen van hun gemeenschappelijke belang. In 2013 heeft WSWonen Oost de Toolkit verder uitgebreid met informatie over belangenbehartiging en samenwerkingsmogelijkheden in gemengde complexen (huurders en eigenaar-bewoners).
Activiteitenverslag Wijksteunpunt Wonen Oost 2013
Pagina 13
Project: Pilot met gemengde complexen (huurders tussen kopers) Al enige tijd worden steeds meer huurwoningen verkocht. Huurders krijgen als gevolg hiervan naast hun verhuurder, te maken met een vereniging van eigenaars. Ook de andere partijen in een gemengd complex, de eigenaar bewoners, VvE’s en beheerders, krijgen te maken met verschillende wet- en regelgeving (huurwetgeving en appartementsrecht), die op sommige punten met elkaar (kunnen) botsen.
Gemengd complex VVE
Beheerder
Eigenaar-bewoner
Verhuurder
Huurder
Huurder/bewoner scommissie
Bewonerscommissie
Bestuur
Als pilotproject 2013 heeft WSWonen Oost informatie in de vorm van collectieve voorlichting gegeven over wet-, regelgeving en samenwerkingsmogelijkheden tussen de partijen. Deze voorlichting wordt gegeven aan gemengde complexen en huurcomplexen waar de verhuurder de intentie heeft om woningen te verkopen. Tabel 8. Ondersteuning aan gemengde complexen als gevolg van Pilot project Omschrijving Voorlichting aan gemengde complexen Ondersteuning bewonerscommissie
Resultaat 2013 2 2
WSWonen Oost heeft in 2013 twee voorlichtingen gegeven met een vervolgtraject waarbij bewoners verder zijn ondersteund om een bewonerscommissie op te richten. Inzet is een overlegvorm met de verhuurder of in de VvE te realiseren om ervoor te zorgen dat de belangen van huurders goed vertegenwoordigd worden in een (toekomstig) gemengd complex.
Activiteitenverslag Wijksteunpunt Wonen Oost 2013
Pagina 14
6 Energie De energieprojecten in Oost worden uitgevoerd door de participatiemedewerker. De participatiemedewerker heeft middels verschillende projecten bewoners met energie vragen en besparingsbehoefte geactiveerd. Hiervoor zijn voorlichtingsavonden georganiseerd, is een Energiebus bedacht en gebruikt en er is geĂŤxperimenteerd met Huurcommissie procedures. In 2013 hebben wij bewoners(groepen) uit 5 complexen ondersteund met energiebesparing. Drie van de vijf zijn in 2013 nieuw opgestart
(Bewonersinformatieavond Tweede Oosterparkstraat)
Naast de complexmatige aanpak ondersteunen wij bewoners ook individueel middels een Energiecheck. Daarover meer bij 5.1 Huurteam Oost. Hieronder volgen de cijfers van het aantal bewoners en een overzicht van de wooncomplexen die op dit moment ondersteund worden. Tabel 9. Energieondersteuning 2013 Soort ondersteuning Aantal nieuwe complexen Totaal aantal ondersteunde complexen Aantal huishoudens Aantal gevoerde procedures bij de Huurcommissie
Aantal 2 5 250 3
Tabel 10. Ondersteunde wooncomplexen 2013 Omschrijving complex Edisonstraat (Particulier) Tweede Oosterparkstraat (Corporatie) Archimedesplantsoen (Corporatie) Laplacestraat (Corporatie) Kramatweg (Particulier)
Gestart Omschrijving 2011 Huurders willen dubbel glas en zuinige verwarming. Na stuklopen van overleg ondersteuning bij starten kort geding. 2012 Voor huurders aanvraag gedaan bij AIF (Amsterdams Investeringsfonds) om dubbel glas te krijgen. Project in samenwerking met De Key. Afronding project. 2013 Huurders willen woningen beter isoleren en hebben interesse in zonnepanelen. 2013 Huurders willen kruipruimte isolatie. 2013 Bewoners willen dubbel glas en zuinigere CV. Bewonersavond in voorbereiding.
Activiteitenverslag Wijksteunpunt Wonen Oost 2013
Pagina 15
Project: Energiebus bezoek resulteert in startdocument voor overleg De Energiebus is een elektrische bus die op aankondiging langs gaat bij bewoners. Tijdens het Energiebusbezoek voeren medewerkers van WSWonen Oost samen met actieve bewoners Energiechecks uit in de woningen om een zo goed mogelijk beeld te krijgen van het betreffende wooncomplex. De bewoners gaan huis-aan-huis om handtekeningen te verzamelen voor hun energie initiatief. Bij de Energiebus -die op de stoep geparkeerd staat- wordt een klein terrasje met tafels en stoeltjes opgezet en koffie/thee en soep geserveerd voor de bewoners. Bij de bus kunnen bewoners terecht voor informatie over energie besparen. Van de verzamelde gegevens wordt een energierapport opgesteld waarin staat omschreven welke energetische verbeteringen toegepast zouden kunnen worden en wat het draagvlak daarvoor is onder de bewoners. Het energierapport dient als startdocument voor het overleg tussen de huurders en verhuurder. In 2013 heeft de Energiebus twee complexen met succes bezocht aan de Tweede Oosterparkstraat en het Archimedesplantsoen. In beide gevallen is gebleken dat een overgrote meerderheid van de bewoners (+70%) interesse had in energie besparende woningverbeteringen. In de Tweede Oosterparkstraat is inmiddels een akkoord bereikt tussen de bewoners en de verhuurder voor het aanbrengen van dubbel glas. Op het Archimedesplantsoen zijn de bewoners nog in gesprek met de verhuurder.
Project: Aanvraag van â‚Ź 200.000,- voor bewonersinitiatief Tweede Oosterparkstraat In de Tweede Oosterparkstraat staat een complex van 80 woningen van De Key. De bewoners melden zich in januari 2013 met de wens voor dubbel glas. Samen met de bewoners is een initiatiefgroep opgericht die is ondersteund door WSWonen Oost en Huurdersvereniging Oost. De initiatiegroep heeft vervolgens met de Energiebus een draagvlakonderzoek verricht bij alle 80 bewoners van het complex. Hieruit bleek dat een overgrote meerderheid van de bewoners graag dubbel glas wil en bereid is daar een redelijke huurverhoging voor te betalen. De Key gaf al snel aan het dubbel glas niet te kunnen financieren. WSWonen Oost heeft vervolgens een aanvraag ingediend namens de bewoners en De Key bij het investeringsfonds om het project alsnog mogelijk te maken. Inmiddels heeft meer dan 70% van de bewoners ingestemd met het huurverhogingsvoorstel en zal het HR++ glas midden 2014 geplaatst worden bij alle bewoners. Activiteitenverslag Wijksteunpunt Wonen Oost 2013
Pagina 16
Project: Energie besparen = Geld besparen In 2013 is WSWonen Oost doorgegaan met het geven van groepsworkshops over de invloed van het woongedrag op de energierekening. Bij de voorlichtingen zijn in totaal 150 energiedozen uitgedeeld. WSWonen van andere stadsdelen hebben het project overgenomen. In 2014 zal het project worden voortgezet. Tabel 11. Workshops Energie besparen = Geld besparen in 2013 Doelgroep Ouderen van Turkse, Marokkaanse, Surinaamse en Hollandse afkomst Voedselbank
Aantal workshops 8
Aantal deelnemers 182 deelnemers
3
27 deelnemers
Project: Pilot procedure bij Huurcommissie omdat woningen niet warmer dan 20 graden worden Een groep huurders uit een complex in de Edisonstraat in Amsterdam Oost klaagt al jaren over het niet warm kunnen stoken van de woningen. WSWonen Oost heeft met steun van het ‘Proefprocesfonds van de Huurdersvereniging Amsterdam’ het binnenklimaat laten meten en constateerde dat de woonkamers van de woningen in de winter nauwelijks of nooit op 20 graden gestookt kunnen worden. De Huurcommissie is het met WSWonen Oost eens dat hier sprake is van een ernstig gebrek en verlaagt de huurprijs daarom met 60% totdat het gebrek is verholpen. De Huurcommissie hanteert minimale temperatuureisen aan de ruimten in woningen. Als de woning niet voldoet aan de temperatuur normen van Cat. C2 gebrek uit het Gebrekenboek, kan de huur tijdelijk verlaagd worden naar 40% van maximaal redelijke huur. In dit geval is aangetoond dat het hoofdwoonvertrek (woonkamer) niet de benodigde 20 graden haalt bij normaal winters weer. Aanvankelijk was het onduidelijk of het rapport voldoende zou zijn om het gebrek aan te tonen. De huurders van het complex hopen nu dat de huurverlaging de verhuurder prikkelt om het gebrek aan te pakken. Dit kan onder andere door het vervangen van de verouderde collectieve ketel of door het aanbrengen van dubbelglas, waardoor er minder warmte verloren gaat.
Activiteitenverslag Wijksteunpunt Wonen Oost 2013
Pagina 17
7. Activering kleine Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) In 2013 heeft WSWonen Oost een kleine incidentele subsidie van stadsdeel Oost gekregen ten behoeve van het activeren van kleine VvE’s (tot 12 leden) in 2013. Met deze middelen zijn er een 4- tal voorlichtingen gegeven aan leden van de VvE’s in Amsterdam Oost. De voorlichtingen zijn gegeven door medewerkers van VvE Gemak, die jarenlange ervaring hebben in het activeren en beheren van VvE’s. Naast de voorlichtingen zijn de twee wekelijkse inloopspreekuur opengesteld voor eigenaar-bewoners en kunnen zij informatie en advies krijgen middels telefoon of email. WSWonen Oost heeft een contract met VVE-kennis en advies afgesloten t.b.v. inhoudelijke ondersteuning bij ingewikkelde vragen. Uit de contacten met eigenaar-bewoners is gebleken dat er nogal wat VvE’s inactief zijn en dat de kennis over het functioneren van de VvE, regelmatig onvoldoende is. Dat uit zich dan met name als er in een VvE problemen ontstaan, zoals bijvoorbeeld achterstallig onderhoud. Dan blijkt dat er niet gespaard is voor het verhelpen van de onderhoudsproblemen en weet men niet hoe de problemen op te lossen. De verwachting is dat ook in 2014 er een kleine incidentele subsidie voor activering van de kleine VvE’s ter beschikking wordt gesteld.
8. Overige afspraken en activiteiten Bereikbaarheid WSWonen Oost heeft twee inloopspreekuren per week: maandag 19.00-20.00 uur en woensdag 9.00-12.00 uur. Het betreft gezamenlijke spreekuren van huurteammedewerkers, bewonersondersteuners en ook participatiemedewerkers. WSWonen Oost is telefonisch bereikbaar van maandag tot en met donderdag tijdens kantooruren. WSWonen Oost is ook bereikbaar via e-mail. Via de website www.wswonen.nl kunnen bewoners via een link direct een vraag stellen. Faciliteiten bewoners(groepen) Wijksteunpunt Wonen Oost biedt bewoners(organisaties) faciliteiten. Er kan gebruik gemaakt worden van de vergaderruimtes, kopieerapparaat en documentatie. In voorkomende gevallen kan er gebruik gemaakt worden van computers. De Huurdersvereniging Oost maakt gebruik van de locatie als kantooradres, vergaderruimte en spreekuurlocatie. Website De Wijksteunpunten Wonen in Amsterdam hebben een gezamenlijke website www.wswonen.nl, met een link naar de eigen websites van de wijksteunpunten.
Activiteitenverslag Wijksteunpunt Wonen Oost 2013
Pagina 18
Publiciteit In elke uitgave van Dwars door de Buurt en de IJ opener zijn artikelen geplaatst. Daarnaast heeft WSWonen Oost meegedaan aan de stedelijke woon-lastencampagne waarbij in Amsterdam huis- aan - huis informatie wordt verspreid over de jaarlijkse huurverhoging en andere huur gerelateerde zaken. De website wordt actief beheerd en ook op sociale media is WSWonen Oost actief. Emil Blaauwfonds (EBF) In 2013 heeft WSWonen Oost 64 verwijzingen afgegeven voor een garantie uit het Emil Blaauw Proceskostenfonds (65 in 2012). Stadsdeel Oost draagt de kosten van het fonds. De verwijzingen uit het fonds zijn bedoeld om huurders in staat te stellen hun recht te halen bij de kantonrechtbank en andere rechtbanken maar ook om huurders te steunen die door hun verhuurder in rechte worden betrokken. In een aantal gevallen worden daartoe gespecialiseerde huurrechtadvocaten ingezet. Het fonds garandeert dekking van de kosten van de advocaat en/of proceskosten, indien het komt tot een proceskostenveroordeling. Hiermee wordt voorkomen dat huurders afzien van hun rechten omdat het voeren van een procedure voor hen financieel riskant en niet haalbaar is. De coördinator van WSWonen heeft de bevoegdheid verwijzingen af te geven tot een maximum bedrag van € 800,per zaak. De verwijzingen hebben onder andere betrekking op: ernstig achterstallig onderhoud, eenzijdige opzegging van huurcontracten door verhuurders, het afpakken van zolderbergingen, onrechtmatige “tijdelijke” verhuur, incasso van onverschuldigd betaalde huur en incasso van ten onrechte niet terugbetaalde borgsommen. Wij ondersteunen en faciliteren de lokale Huurdersvereniging Oost. Huurdersvereniging Oost kan rekenen op faciliteiten en ondersteuning van Wijksteunpunt Wonen Oost. De huurdersvereniging heeft een eigen plek op de locatie van het wijksteunpunt. Er is dagelijks contact over inhoudelijke zaken die de ene keer beter door de huurdersvereniging kunnen worden opgepakt en de andere keer door het wijksteunpunt. Daarnaast is er elke maand structureel overleg tussen coördinator, participatiemedewerker en twee leden van het bestuur van de huurdervereniging. Daarbij komen signaleringen, beleidszaken op stadsdeelniveau, thema’s en soms ook individuele dossiers aan de orde. Huurdersvereniging Oost functioneert goed door het actieve bestuur en een zeer actieve voorzitter. Het bestuur overlegt regelmatig met personen op hoger niveau bij de corporaties. Een gezamenlijk project van Huurdervereniging en wijksteunpunt was het ondersteunen van het bewonersinitiatief in de 2e Oosterparkstraat. Dit heeft geleid tot een lening van € 200.000 tegen lage rente uit het Amsterdams Investering Fonds. Hierdoor krijgen bewoners tegen een gereduceerde huurverhoging dubbel glas in hun woning. De lening was nodig om dit te realiseren. Inmiddels heeft meer dan 70% van de bewoners ingestemd met het voorstel en kan het aanbrengen van dubbel glas van start. Verder is er regelmatig contact met de Huurdervereniging Tuindorp Watergraafsmeer, die verzoeken doet om inhoudelijke ondersteuning t.b.v. hun inhoudelijke overleggen met Ymere.
Activiteitenverslag Wijksteunpunt Wonen Oost 2013
Pagina 19
ď ś Onderzoeken Er zijn twee onderzoeken verricht door stagiaires en studenten van de HVA: een onderzoek naar de dienstverlening van WSWonen Oost rondom de inkomensafhankelijke huurverhoging en naar de dienstverlening rondom onderhoud en de effectiviteit om de problemen op te lossen. Uit de onderzoeken blijkt een hoge mate van tevredenheid over de dienstverlening van WSWonen Oost op beide terreinen. ď ś Tevredenheidonderzoeken In mei 2013 is een stedelijk tevredenheidonderzoek gehouden onder klanten van de huurteams en onder bezoekers van de woonspreekuren. Uit de onderzoeken blijkt dat klanten over het algemeen zeer tevreden zijn met de dienstverlening en op een schaal van 1 tot 10 voor de dienstverlening van Huurteam Oost gemiddeld een 7,9 geven en voor de dienstverlening op de woonspreekuren in Oost gemiddeld een 8,7. ď ś Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag en signaleringen Het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag is een stedelijke organisatie. Vormen van ongewenst verhuurgedrag kunnen hier gemeld worden door huurders zelf, maar ook door medewerkers van de Wijksteunpunten Wonen. In 2013 hebben medewerkers van WSWonen Oost 112 meldingen gedaan over onder andere intimidatie (meestal in relatie tot splitsen), extreme huurprijzen, het afpakken van zolderbergingen, niet rechtsgeldige tijdelijke huurcontracten, de rol van bemiddelingsbureaus bij verhuringen en opzegging van huurcontracten zonder rechtsgrond. Deze signalen worden elk kwartaal in de begeleidingscommissie besproken. Tevens worden de kwartaaloverzichten naar de leden van de Raadscommissie Wonen en Grote Projecten in Oost gestuurd. Ook stedelijk worden signalen besproken.
(Naast dit activiteitenverslag is/komt er een gezamenlijk stedelijk jaarverslag beschikbaar van de Wijksteunpunten Wonen en een jaarverslag van Dynamo.) Activiteitenverslag Wijksteunpunt Wonen Oost 2013
Pagina 20