Finanzieren

Baufinanzierung

Eine ordentliche Finanzierungsplanung und professionelles Kostenmanagement gehören zu jedem Bauprojekt. Welche Kosten auf Sie zukommen und wie Ihre Finanzierung klappt, erfahren Sie hier.

Dem ersten Spatenstich geht eine Menge Planung voraus. Neben den grundsätzlichen Entscheidungen über Grundstück, Gebäudeart und größe sowie Beauftragung der Ausführenden, ist der erste und wichtigste Schritt in Ihrem privaten Hausbauprojekt wohl das Kostenmanagement. Als Bauherr sollten Sie stets den Überblick bewahren, sollten zumindest eine vage Vorstellung davon haben, welche Kosten auf Sie zukommen und in welchem Rahmen sich diese bewegen können. Je nach Bauphase lassen sich die Kosten im Laufe der Zeit immer genauer und detaillierter berechnen, was aber eine während des gesamten Bauprojekts andauernde Kostenplanung voraussetzt. Stellen Sie sich die Frage richtig: „Wie viel Haus kann ich für mein Geld bauen?“ Und nicht: „Wie viel Geld kostet mein Traumhaus?“ Nur durch eine realistische Planung bewahren Sie sich vor bösen Überraschungen. Die Antworten auf die folgenden Fragen werden Ihnen dabei helfen:

• Was kann ich mir leisten? • Welche Eigenmittel habe ich (Bares, Sparbücher, Bausparverträge, Versicherungen, Wertpapiere, Erbe …)? • Was kann ich mir durch reelle (!) Eigenleistungen ersparen? • Wie hoch sind meine derzeitigen monatlichen Fixausgaben (Miete, Betriebskosten, Ratenzahlungen, Lebenshaltungskosten …)? • Sind die möglichen Förderungen beantragt und eingerechnet (Wohnbauförderung, Energiesparförderung,

Landeszuschüsse, Darlehen …)? • Sind alle Zusatz und Nebenkosten einberechnet (Grundsteuer, Provisionen, Bewilligungen, Eintragungen …)? • Kenne ich alle Finanzierungsmöglichkeiten und habe ich mich diesbezüglich professionell beraten lassen?

Achtung vor Kostenfallen!

Achten Sie in jeder Phase Ihres Hausbauprojekts auf Kostenüberschreitungen, sonst kann es am Ende zu einer Lawine an Mehrkosten kommen! Vergleichen Sie anfallende Ausgaben mit Ihrer Kostenplanung und steuern Sie rechtzeitig dagegen. Dabei ist es besonders wichtig, dass Sie nicht bloß die Endsumme kennen, sondern vielmehr bei jedem einzelnen Arbeitsschritt mit genauen Zahlen planen.

Wo gebaut wird, können Fehler passieren, das ist unvermeidlich, ebenso wie gewisse Baumängel. Wichtig ist, dass diese rechtzeitig entdeckt werden, um sie nach Möglichkeit ebenso schnell wieder zu beheben. Kontrollieren Sie daher die Baustelle in allen Bauabschnitten – am besten täglich. Bei der Abnahme einzelner Arbeitsschritte (oder gar des fertigen Hauses) ist es nämlich meistens zu spät, um Fehler noch einigermaßen

kostenschonend auszumerzen. Bestimmte Mängel sind auch erst später – unter Umständen nach einigen Jahren – feststellbar. Sie sollten sich rechtlich absichern, wer in welchen Fällen haftet und wer verpflichtet ist, die Mängel auf seine Kosten zu beheben! Unklare Definitionen und Vereinbarungen können unter Umständen weitreichende Folgen bis hin zu einem Baustopp haben.

Baufinanzierung – so klappt’s

Ganze 80 Prozent der Eigentumswilligen brauchen Unterstützung von einem Kreditinstitut, wenn es an den Immobilienkauf geht. Die meisten von uns werden also wohl einmal im Leben mit dem Thema „Kredit“ konfrontiert. In der Regel sind es in Österreich 110.000 bis 200.000 Euro, die aufgenommen werden müssen, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren. Getilgt werden die Schulden beim Kreditgeber dann übrigens im Laufe von durchschnittlich 21 Jahren.

Doch welches Darlehen ist das richtige? Und wie erhalte ich die Kreditzusage meiner Bank am ehesten? Welche Möglichkeiten der Fremdfinanzierung gibt es und wie viel Kredit wird mir überhaupt gewährt werden?

Zuallererst muss festgehalten werden: Eine Garantie auf Kreditbewährung gibt es nicht. Wenn Sie jedoch folgende Punkte einhalten, kommt es eher zu einem positiven Verlauf im Gespräch mit der Bank:

Genügend Eigenkapital: Je mehr Sie selbst zum Kapitalbedarf beitragen können, desto leichter wird es, für den Rest eine Finanzierung zu finden. Darum: Legen Sie sich schon rechtzeitig einen Sparplan mit genauen Zielen fest. Eine Vollfinanzierung mit Fremdkapital ist in Europa (glücklicherweise) nicht möglich, dadurch wird auch der Konsument einigermaßen davor geschützt, ein Projekt anzugehen, das er sich eigentlich überhaupt nicht leisten kann. Ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent plus Nebenkosten sollte im besten Fall vorhanden sein, um einen Kredit zu erhalten.

Girokonto nicht überziehen: Kreditinstitute achten nicht nur darauf, wie viel Sie verdienen bzw. welche regelmäßigen monatlichen Einnahmen auf Ihrem Konto landen, sondern auch darauf, wie Sie mit Geld umgehen. Wenn sich Ihr Girokonto regelmäßig im Minus befindet, beeinträchtigt das die Einstufung Ihrer Kreditwürdigkeit.

Einkommens- & Familienverhältnisse offenlegen: Stellen Sie sich auch die Frage nach der Sicherheit Ihres Einkommens oder wie stabil Ihre Ehe tatsächlich ist, wenn Sie einen Kredit gemeinsam mit Ihrem Partner aufnehmen wollen. Der Bank genügen hier die Fakten, Sie aber sollten für sich selbst auf Nummer sicher gehen.

Bausparvertrag abschließen: Bausparer haben es leichter, zu einem Kredit zu kommen. Ihnen wird von Ihrem Kreditinstitut in der Regel ein Bauspardarlehen angeboten.

Wie viel Kredit bekomme ich?

Um diese Frage beantworten zu können, muss sie in drei Teilfragen aufgeschlüsselt werden, die Sie sich auch einzeln stellen können. 1. Wie hoch ist meine Wunschrate? Manche sprechen bei der Wunschrate auch von der Wohlfühlrate. Diese wird häufig mit der aktuellen Miete verglichen. Realistisch ist für die meisten Kreditwerber eine Rate, die etwa 20 Prozent über der bisherigen Miete liegt. 2. Wie hoch darf meine Maximalrate sein? Diese Fragestellung ist für Sie besonders wichtig, um sich zwischen variabler und fix verzinster Finanzierung zu entscheiden. Ein variabler Kredit beinhaltet aufgrund der aktuellen Zinspolitik niedrigere Zinsen, dafür aber auch ein höheres Risiko, da die Zinsen wohl früher oder später wieder steigen werden. Ein Fixzinskredit sorgt für eine gute Kalkulierbarkeit über einen langen Zeitraum – diese Sicherheit kostet allerdings. 3. Wie viel Eigenkapital kann ich in einem Jahr ansparen? Das ist für Sie deshalb von Bedeutung, weil Sie mit den jährlich angesparten Mitteln Sondertilgungen vornehmen können. Das sind außerplanmäßige Rückzahlungen Ihres Kredites, die beispielsweise zu einer Reduzierung der Laufzeit oder der monatlichen Rate eingesetzt werden.

Ausgaben vs. Einnahmenn

Stellen Sie eine Haushaltsrechnung auf. Was nehmen Sie monatlich fix ein, welche gleichbleibenden Ausgaben haben Sie? Unregelmäßige Einkommen, wie z. B. Prämien und Bonifikationen, sollten bei dieser Aufstellung nicht enthalten sein. Bei den Ausgaben unbedingt auch jene Zahlungen berücksichtigen, die nur einmal im Jahr anfallen, diese werden häufig vergessen.

Im Zusammenhang mit Ihrer Hausfinanzierung sollten Sie auch den Abschluss einer Risikoablebensversicherung prüfen. Diese sollte in der Regel in Höhe der Kreditsumme abgeschlossen werden, um die Angehörigen abzusichern. Die Immobilie selbst ist natürlich ebenfalls zu versichern. Hier geht es in erster Linie um die Eigenheimversicherung bzw. Haushaltsversicherung.

Wie viel Geld bekomme ich?

Die Frage sollte nicht heißen, wie viel Kredit Sie bekommen, sondern wie viel sie Sich leisten wollen. Trotz monatlicher Kreditrate sollte nämlich auch genügend Raum für andere Ausgaben, wie Lebenshaltungskosten, Freizeitaktivitäten und Sparen vorhanden sein. Wichtig ist, sich nicht zu überfordern und Ihren aktuellen Lebensstandard durch eine Hausfinanzierung nicht zu beeinträchtigen.

Wussten Sie, dass die Bank mittels einer fiktiven Kreditrate (die meist mit 3,5 bis 4,0 % p.a. kalkuliert wird) prüft, ob sich der Kunde den angestrebten Kredit auch leisten kann? Fällt die Haushaltsrechnung der Bank leicht negativ aus, kann eine Kreditvariante mit Fixzinssatz helfen.

Zusammengefasst kann gesagt wer den, dass die Kreditvergabe zum größten Teil von Ihrem monatlichen Einkommen sowie der Überdeckung in der Haushaltsrechnung abhängt.

Sind Kreditrechner hilfreich?

Im Netz gibt es inzwischen jede Menge Kreditrechner, die Ihnen mit wenigen Klicks zum Hausbaukredit verhelfen. Der klare Vorteil dieser Rechner ist, dass Sie sich vor einem Beratungsgespräch schon viele Informationen holen können, z. B. wie hoch Ihre Kreditrate ist, welche Nebenkosten auf Sie zukommen, wie die aktuellen Zinssätze aussehen und wie sich Ihre Rate bei verschiedenen Laufzeiten verändert. Diese und weitere Angaben, wie etwa die Höhe des Soll und Effektivzinssatzes, müssen bei Kreditrechnern im Internet angegeben werden. Sind diese Informationen nicht vorhanden, handelt es sich vermutlich um einen unseriösen Rechner und Sie lassen lieber die Finger davon, um dann im eigentlichen Banktermin keine bösen Überraschungen zu erleben. Und da sind wir schon beim zweiten Punkt: Ein Beratungsgespräch mit einem Experten kann der Onlinerechner natürlich niemals ersetzen. Tatsache ist nämlich, dass Sie beim selbständigen Vergleichen von Immobilienkrediten nur eine geringe Chance auf bestmögliche Bedingungen haben. Man vergleicht im Internet ja lediglich Standardangebote, die mit einem individuellen Angebot natürlich nicht gleichzusetzen sind. Zudem agieren Banken sehr unterschiedlich. Sind Sie ein treuer Kunde, bekommen Sie im persönlichen Gespräch vermutlich ein besseres Angebot als online. Und einen Kredit, den die erste Bank ablehnt, kann die nächste schon gewähren. Aber eben nicht ohne persönlichen Kontakt.

Nebenkosten nicht vergessen!

Neben den reinen Baukosten fallen Baunebenkosten an, die man nicht unterschätzen darf. Selbst wenn man sein Haus zum Komplettpreis kauft, kommt niemand um Steuern und Gebühren, Kosten für den Notar oder auch für die Aufschließung herum. Die ungeliebten Nebenkosten können bis zu 20 Prozent der gesamten Baukosten betragen. Kalkulieren Sie deshalb nicht zu knapp!

Diese Kosten werden anfallen:

• Grunderwerbssteuer beim Kauf eines Grundstücks • Notargebühren • Gebühr für den Grundbucheintrag • Maklerprovision, wenn der Kauf von einem Makler vermittelt wurde • Gebühren für die Erteilung der Baugenehmigung (meistens einige Hundert Euro) • Je nach Baugrund muss unter Umständen ein Baugutachten erstellt werden, für das sich die Kosten ebenfalls auf mehrere

Hundert bis tausend Euro belaufen.

Lesen Sie die Leistungsbeschreibung!

Lesen Sie unbedingt die Leistungsbeschreibung der Dienstleister und Handwerker genau und vergessen Sie nicht: Auch die Müllentsorgung oder der Abtransport von anfallendem Erdreich kostet Geld – bis zu mehreren Tausend Euro. Eine Entsorgung wird aber oft nicht veranschlagt.

Auch die Anschlüsse für Strom, eventuell Gas, Wasser, Kanal, Telefon, Internet und Kabelanschluss schlagen in der Regel mit mehreren Tausend Euro zu Buche. Hinzu kommt die Versorgung mit Baustrom und Bauwasser sowie Mietkosten für eine Baustellentoilette und Versicherungsschutz während der Bauzeit.

Welches Darlehen passt?

Wenn es um die Erfüllung des Wohntraums geht, sind Annuitäten bzw. Hypothekarkredite die am häufigsten zur Verfügung gestellten Immobiliendarlehen. Sie bieten eine langfristige Planungssicherheit. Die vereinbarten Raten (Annuitäten) setzen sich dabei immer aus der Kapitaltilgung und den Zinsen zusammen. Das Darlehen wird in gleichbleibenden Teilbeträgen Monat für Monat abgezahlt, wobei der Tilgungsanteil steigt und der Zinsenanteil aufgrund des geringer werdenden aushaftenden Darlehens sinkt. Die Bank wird dabei ins Grundbuch eingetragen und hat somit alle Sicherheiten. Rückgezahlt wird der Kredit entweder mit laufender Tilgung oder einem rückzahlungsfreien Zeitraum. Die früher übliche endfällige Tilgung ist im Privatbereich ebenso wie der Fremdwährungskredit nicht mehr üblich. Zurzeit ist ein Hypothekarkredit aufgrund der niedrigen Zinsen eine besonders interessante Lösung für Sanierungsund Bauwillige. Jedoch – mögliche Zinsschwankungen sollten immer bedacht werden!

Fix oder variabel verzinst?

Grundsätzlich sind zwei Modelle der Verzinsung möglich: fix oder variabel. Die EZB hat ihren Leitzins Anfang 2016 auf den historischen Tiefststand von unglaublichen 0,0 Prozent festgelegt. Und: eine spürbare Zinserhöhung scheint auch für die nächsten Jahre mehr oder weniger ausgeschlossen. Für Sparer und Anleger sehr negativ, für all jene, die einen Kredit aufnehmen möchten, hingegen sehr erfreulich. Denn niedrige Zinsen bedeuten niedrigere Rückzahlungsraten und damit geringere Belastungen. Oder? Grundsätzlich gilt: Auch wenn in Krisenzeiten die Zinsen niedrig stehen und ein Kredit günstig kommt: Wie bei jeder Finanzangelegenheit sollte sorgfältig entschieden und auf alle Details geachtet werden. 90 Prozent der in Österreich vergebenen Privatkredite sind variabel verzinst. Die Zinshöhe richtet sich dabei im Normalfall nach dem EURIBOR, plus Spesen für Bank, Risikoabsicherung etc. Variabel heißt also, der Zinssatz kann sich ändern. Die Bank hat das Recht, im Rahmen eines gesetzlichen Indikators, die Zinsen jederzeit nachzubessern, sobald sich der EURIBOR verändert. Das hat dann natürlich höhere Belastungen für den Kreditnehmer zur Folge. Zum Verständnis: Ist der EURIBOR erst einmal auf unter 0,5 Prozent gesunken, ergibt dies variable Zinsen von rund 1,5 bis 2,5 Prozent. Nach unten ist bei solchen Zahlen nicht mehr viel Platz, und daher muss damit gerechnet werden, dass die Zinsen wieder steigen. Mit Blick auf Stände von bis zu 10 Prozent und darüber (im Jahr 1993 lag er bei knapp 14 Prozent!), ist das Risiko für den Kreditnehmer bei variabler Verzinsung also höher.

Die zweite Möglichkeit ist die sogenannte indikatorgebundene oder fixe Verzinsung. Bei der indikatorgebundenen Variante gilt ein vereinbarter Anpassungszeitraum nach EURIBOR. Die fixe Verzinsung kann für ein bis maximal zehn Jahre vereinbart werden. Vorzeitige Rückzahlungen sind dabei allerdings in den meisten Fällen nicht möglich.

In Zeiten besonders niedriger Zinsen empfiehlt es sich dementsprechend also eher, einen Kredit mit fester Verzinsung zu wählen und die Zinsbindung so lange wie möglich, im besten Fall für 15 bis 20 Jahre zu vereinbaren (Zinscap!). Auch sollten Sie die Tilgung so hoch wie möglich ansetzen, sodass nach dem

Ende der vereinbarten Zinsbindung nur noch eine kleine Restschuld bleibt. Erkundigen Sie sich auch nach der Möglichkeit einer Begrenzung nach oben nach Ablauf der Fixzinsphase.

Finanzierung kostet!

Nicht nur beim Kauf oder Bau einer Immobilie, auch bei der Finanzierung fallen einige Kosten an, die Sie einkalkulieren müssen (siehe dazu Box „Nebenkosten“). So sind Bearbeitungsgebühren, Schätzkosten/Liegenschaftsbewertung, Kosten der Bonitätsprüfung und Vertragserrichtung bereits zu Vertragsbeginn fällig. Die Höhe der Bearbeitungsgebühr steht häufig in einer Wechselwirkung mit der Kreditverzinsung: je niedriger die Gebühr, desto höher die Verzinsung – und das wirkt über die gesamte Laufzeit. Sonstige Posten, die anfallen können: Kosten für eine Bankgarantie, eine Kontoführungsgebühr, die für das Kreditkonto verrechnet wird, eventuelle Änderungsspesen von Sicherheiten, die getauscht werden, wie an die Bank abgetretene Versicherungen, Tilgungsträger etc. Klären Sie auch, ob die Bank etwas verlangt für Vertragsänderungen wie eine Stundung oder eine Laufzeitänderung, ob und in welcher Höhe Pönalen bei vorzeitigen Rückzahlungen fällig werden und ob bei Beendigung des Kreditvertrags etwa Spesen für die Löschung des Pfandrechts anfallen.

Klassiker Bausparen

Besitzen Sie einen Bausparvertrag, dann steht Ihnen zur Realisierung Ihrer Wohnwünsche möglicherweise schon ein Bauspardarlehen zu, mit niedrigen Zinsen und meist einer Fixzinsgarantie. Laufzeiten bis zu 30 Jahren sind keine Seltenheit und ein vereinbarter Höchstzinssatz sorgt für langfristig leistbare Rückzahlungsraten. Pluspunkt für die Bausparfinanzierung ist neben der langen Laufzeit die prompte Verfügbarkeit des Darlehens. Außerdem herrscht kein Währungsrisiko. Ein Bauspardarlehen bietet Ihnen also eine vergleichsweise hohe Sicherheit, beinhaltet eine Zinssatzobergrenze sowie die Möglichkeit, die Rückzahlung je nach Einkommenshöhe steuerlich geltend machen zu können.

Tipps zum Vertragsabschluss

Vereinbaren Sie vertraglich eine möglichst lange Laufzeit mit einer Option auf vorzeitige Tilgung. So schießen die Raten nicht in die Höhe und Sie können trotzdem selbst entscheiden, ob Sie den Betrag schon vor Ablauf der Kreditlaufzeit zurückzahlen wollen. Grundsätzlich gilt die Faustregel: Maximal 30 Prozent Ihres monatlichen Einkommens sollten für die Rückzahlung der monatlichen Rückzahlungsrate beansprucht werden. Schließlich wollen Sie ja auch noch leben! Außerdem müssen unvorhergesehene Ausgaben noch leistbar für Sie sein, und zwar ohne neuen Kleinkredit! Ob kaputter Kühlschrank, Autoreparatur oder gestohlenes Fahrrad, behalten Sie stets zumindest einen kleinen Puffer in Ihrem monatlichen Haushaltsbudget für Notfälle.

Konditionen neu verhandeln

Niemand kann in die Zukunft blicken! Das gilt natürlich auch für den Abschluss von Krediten – selbst wenn hier alle Eventualitäten, die irgendwie eintreten könnten, so gut wie möglich abgedeckt werden möchten.

Fakt ist, alles kann nicht abgesichert werden. Und so ändern sich im Lauf der Zeit auch die Rahmenbedingungen, unter denen der Kredit einst abgeschlossen wurde. Was also, wenn die monatlichen Rückzahlungen aufgrund von Krankheit, Jobverlust oder Scheidung nicht mehr möglich sind?

Was die wenigsten wissen: Es ist nie zu spät, die Konditionen mit der Bank neu zu verhandeln. Dieses Recht hat jeder Kreditnehmer in Österreich! Im Durchschnitt kann eine Zinsersparnis von 0,77 Prozent nachverhandelt werden, auf das Jahr gerechnet sind das rund 850 bis 1.000 Euro. Je nach Restlaufzeit ergibt das nicht zu verachtende Ersparnisse!

Gelungene Finanzierung

• 20 bis 30 % Eigenkapital sollten angespart sein. • Berücksichtigen Sie eine Alleinverdienermöglichkeit. • Achten Sie auf eine monatliche Belastung von max. 30 % Ihres

Einkommens. • Legen Sie auch eine kleine Reserve für unvorhersehbare Ausgaben an. • Schöpfen Sie alle Fördermöglichkeiten aus.Nutzen Sie eine Kreditversicherung zu IhrerSicherheit. • Vergleichen Sie verschiedene Angebote. • Lassen Sie sich von einem Profi ausführlich beraten.

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