Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 by World Bank Russia

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования России и основных изменений за 2006–2008 гг. Данная публикация представляет собой Обзор российской практики жилищного ипотечного кредитования за время работы Проекта Международной финансовой корпорации (IFC) «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России», т.е. за 2006–2008 гг. Назначение Обзора – представить наиболее полную информацию о российском ипотечном рынке, обеспечить участников рынка и всех заинтересованных лиц аналитическим материалом о текущем состоянии отрасли, а также определить сферы, требующие усовершенствования и обозначить направления дальнейшего развития ипотеки в России. © Международная финансовая корпорация (IFC), член Группы Всемирного банка. 2009. 2121 Pennsylvania Avenue, N.W., Washington, D.C. 20433 www.ifc.org Все права защищены. Подготовлено к печати и опубликовано издательством «Алекс», г. Москва alexpublishers.ru ISBN 978-5-9618-0049-0

| 2

COДЕРЖАНИЕ

Введение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Международная финансовая корпорация (IFC). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Информация о Проекте IFC «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России» . . . .

6 7

1. Макроэкономическая среда и влияние финансового кризиса на российский рынок жилищного финансирования. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2. Обзор банковского сектора . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3. Обзор ипотечной индустрии в России. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4. Развитие рынка ипотечного кредитования . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.1. Ипотека в регионах . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2. Конкурентная среда. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3. Изменения в ипотечных продуктах . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.4. Рынок жилой недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.5. Секьюритизация . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.6. Анализ динамики поведения ипотечных кредитов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

21 25 26 28 32 35 37

5. Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1. Правовая среда . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1.1 Обзор правовой среды (2005–2006 гг.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1.2. Выдача и обслуживание ипотечных кредитов (2005–2006 гг.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1.3. Изменения законодательства в сфере регулирования ипотечного кредитования в 2006–2008 гг.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2. Страхование в ипотечном кредитовании . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.1. Требования законодательства. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.2. Требования операторов вторичного рынка. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.3. Требования кредиторов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.4. Требования по страхованию жизни/здоровья заемщика, недвижимости и титула . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.5. Процедура оформления и вступление в силу договоров страхования. . . . . . . . . . . . . . 5.2.6. Покрываемые риски. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.7. Контроль за страховым обеспечением . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.8. Наступление страхового случая и порядок осуществления страховых выплат . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3. Налогообложение и отчетность. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3.1. Налогообложение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3.2. Бухгалтерский учет и отчетность . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.4. Обзор основных изменений в процессе ипотечного кредитования за 2006–2008 гг. . . . . . 5.4.1. Андеррайтинг . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.4.2. Выдача кредита . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.4.3. Обслуживание ипотечных кредитов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.4.4. Аналитика ипотечных портфелей и управление рисками . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

41 41 41 44 52 57 57 58 58 59 61 63 63 63 64 64 69 74 74 75 76 78

3 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

Введение

Данный документ представляет собой Обзор российской практики жилищного ипотечного кредитования за время работы Проекта Международной финансовой корпорации (IFC) «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России», т.е. за 2006–2008 гг. Назначение Обзора – 1) представить наиболее полную информацию о российском ипотечном рынке, которая может послужить основой для разработки стратегий, оценки инвестиционных проектов и консультационных услуг IFC в сфере жилищного финансирования; 2) обеспечить участников рынка и всех заинтересованных лиц аналитическим материалом о текущем состоянии отрасли, специфике правовой, бухгалтерской и налоговой среды и практики кредитования; 3) обозначить направления дальнейшего развития ипотеки в России, а также определить области, требующие усовершенствования или изменения с целью повышения операционной эффективности и общей привлекательности рынка. Вследствие того, что ресурсы Проекта ограничены, в Обзоре представлен анализ текущей практики лишь некоторых ведущих участников российского рынка ипотечного кредитования; поэтому существует вероятность расхождений между описанной практикой и практикой отдельных участников рынка. При подготовке документа широко использовались открытые статистические данные и аналитические обзоры, а также материалы, разработанные за время деятельности Проекта. В основу Обзора положены результаты исследования, проведенного Проектом при участии руководителей и сотрудников десяти ведущих ипотечных кредитных и рефинансирующих организаций России. Они любезно поделились с сотрудниками Проекта своими мнениями и прогнозами относительно российского рынка ипотеки, а также информацией о практике ведения ипотечных операций в своих организациях. Мы благодарим всех, кто принял участие в подготовке данного материала. Особенно мы хотели бы выразить признательность за участие в написании Обзора нашим партнерам, а именно: Татьяне Вознесенской – в период подготовки Обзора – Председателю Правления Русского Ипотечного Банка (входит в состав Газэнергопромбанка (Группа компаний Газпром)); Павлу Войтову – Первому Заместителю Генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК);

| 4

Введение

Сергею Гришаеву – Начальнику казначейства Банка DeltaCredit (ДельтаКредит); Александру Егорову – Заместителю Председателя Правления АБ «ГПБ-Ипотека»; Андрею Котельникову – в период подготовки Обзора – Начальнику департамента розничного бизнеса Собинбанка (входит в состав Газэнергопромбанка (Группа компаний Газпром)); Науму Либкинду – Директору департамента регионального развития Банка Жилищного Финансирования; Василию Палаткину – в период подготовки Обзора Руководителю департамента ипотеки и управления продуктами розничного бизнеса Банка Уралсиб; ныне – Директору департамента розничного бизнеса Русь-банка; Сергею Постнову – Первому заместителю Председателя Правления Банка Жилищного Финансирования; Андрею Сучкову – Старшему вице-президенту, Начальнику управления секьюритизации и синдикации ВТБ; Евгению Чепенко – Советнику Генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК); Александру Черняку – Генеральному директору АТТА Ипотека; Николаю Шитову – Председателю Правления Городского Ипотечного Банка.

5 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

Международная финансовая корпорация (IFC)

Международная финансовая корпорация (IFC), являясь членом Группы Всемирного банка, создает возможности выхода из бедности и улучшения условий жизни людей во всех регионах мира. Мы способствуем устойчивому экономическому росту в развивающихся странах, поддерживая развитие частного сектора, мобилизуя частный капитал и оказывая консультативные услуги и услуги снижения рисков компаниям и правительствам. За 2008 финансовый год IFC инвестировала 16,2 млрд. долл., что на 34% превышает показатель предыдущего года. Дополнительная информация: www.ifc.org IFC в России Россия стала акционером и членом IFC в 1993 г. С тех пор IFC инвестировала в России более 4 млрд. долл. в более чем 170 проектов в различных отраслях экономики страны. Инвестиционный портфель IFC в стране составляет 2,7 млрд. долл., что ставит страну на второе место по объему инвестиций от IFC в мире. В России IFC инвестирует во многие важнейшие отрасли: банковский сектор, лизинг, ипотеку, инфраструктуру, горнодобывающую, пищевую и целлюлозно-бумажную промышленность, добычу нефти и газа, стройматериалы, телекоммуникации, информационные технологии, розничную торговлю и здравоохранение. Более подробно о деятельности IFC в России: www.ifc.org/russia. Жилищное финансирование в IFC Жилищное финансирование является одним из приоритетных направлений деятельности IFC. Инновации в этой области являются важным фактором экономического роста стран за счет укрепления института частной собственности, предпринимательства, финансовых рынков. Инвестиции и консультационные программы IFC помогают устанавливать стандарты и внедрять лучшую мировую практику на всех этапах жилищного ипотечного кредитования.

■■ С 1975 г. IFC инвестировала 1,8 млрд. долл. в рынки жилищного финансирования в 35 развивающихся странах.

■■ Участвуя в 17 сделках с ипотечными ценными бумагами, IFC способствовала привлечению больше чем 2,2 млрд. долл. в сферу жилищного финансирования.

| 6

Международная финансовая корпорация (IFC)

Информация о Проекте IFC «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России» Цель Проекта Содействие развитию национального рынка жилищного ипотечного кредитования, увеличению его инвестиционной привлекательности и эффективности, повышению доступности ипотеки для заемщика.

Задачи Проекта Совершенствование законодательной и нормативной базы жилищного ипотечного кредитования. Формирование и распространение стандартов терминологии, функций, процедур, методологии и кредитных продуктов. Распространение стандартов ипотечной индустрии и популяризация ипотеки через проведение семинаров, консультаций и тренингов для кредиторов и заемщиков.

Деятельность Проекта

■■ Содействие

принятию законодательных и нормативных поправок в таких областях,

как:

– финансирование строительства жилья; – налогообложение, учет и оборот закладных; – ипотечные ценные бумаги.

■■ Совершенствование рынка ипотечного кредитования путем содействия разработке и внедрению в практику стандартов методологии и процедур ипотечного кредитования, включая: – продажу кредитных продуктов; – андеррайтинг и заключение сделок; – обслуживание финансовых и информационных потоков; – формат, принципы раскрытия и обмена информации; – аналитику портфелей закладных.

■■ Проведение семинаров, рабочих встреч, тренингов и других образовательных и просветительских мероприятий для участников ипотечного рынка, включая популяризацию и развитие понимания ипотечного кредитования среди потенциальных заемщиков.

7 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

Участники Проекта За время работы (2005–2008 гг.) Проект установил тесные рабочие контакты со всеми основными участниками индустрии ипотечного кредитования, включая банки, соответствующие регулятивные органы, Государственную Думу, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), юридические компании, строительные компании и рейтинговые агентства. Основной формой взаимодействия Проекта с участниками рынка является деятельность в рамках Рабочей группы «СУПЕР (Стандарты, Унификация ПЕрвичного Рынка)», которая состоит из 180 специалистов (78 организаций) российского ипотечного рынка. От имени Проекта IFC мы выражаем благодарность всем экспертам партнерских банков и организаций, которые участвовали в деятельности Рабочей группы «СУПЕР» в течение последних трех лет. Проектом и Рабочей группой «СУПЕР» была разработана серия продуктов для российской ипотечной индустрии – M-FAMILY. Названия продуктов и разработок начинаются с буквы «М» (от английского «mortgage» – ипотека) и аббревиатуры, содержащей описание продукта. В M-FAMILY входят: •

M_NORMA – Обзор российской практики жилищного ипотечного кредитования;

•

M_LOAN – унифицированный Набор документов и методик для исследования ипотечных операций кредитора;

•

M_IDEA – аналитический Бюллетень, содержащий информацию о последних достижениях, новостях и тенденциях российской ипотеки;

•

M_DATA – Стандарт данных описания ипотечного кредита и аналитики портфеля;

•

M_CODE – Кодекс этики ипотечного кредитора;

•

M_SOFT – Инструмент аналитики портфеля ипотечных кредитов;

•

M_GOAL – Руководство по жилищному ипотечному кредитованию;

•

M_STRIDE – Стандарт формата и содержания раскрытия информации о рисках, связанных с ипотечным кредитованием и секьюритизацией;

•

M_TERM – Стандарт терминологии ипотечного рынка.

Все заинтересованные лица могут воспользоваться материалами Проекта на сайте www.ifc.org/russia_mortgage Проект IFC «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России» финансируется, в том числе, правительствами Швейцарии и Нидерландов.

| 8

Международная финансовая корпорация (IFC)

Государственный Секретариат Швейцарии по Экономике (SECO) Государственный Секретариат Швейцарии по Экономике (SECO) является органом в Швейцарской Конфедерации, в компетенцию которого входят все основные вопросы, связанные с экономической политикой. SECO представляет Швейцарию в многосторонних торговых и международных организациях, содействует развитию демократических обществ и рыночных экономик. Каждый год Швейцария тратит 1,9 млрд. швейцарских франков на развитие сотрудничества.

Агентство Международного Делового Сотрудничества (EVD) Агентство Международного Делового Сотрудничества (EVD) является частью Министерства Экономических Отношений Нидерландов. Миссия Агентства — способствовать развитию международного бизнеса и сотрудничества. В качестве государственного агентства и партнера для организаций из частного и государственного сектора EVD ставит своей целью помочь им добиться успеха в международной деятельности.

“

Роль международных финансовых организаций на российском ипотечном рынке на сегодняшний день заключается в предоставлении и распространении информации о международной практике ипотечного кредитования, а также поддержке уверенности среди инвесторов

”

Сергей Гришаев, Начальник казначейства, Банк ДельтаКредит

В деятельности Проекта IFC за период с 2005 по 2008 гг. принимали участие следующие сотрудники: •

Мария Астраханцева, аналитик;

•

Наталия Беруашвили, советник по юридическим вопросам;

•

Лидия Голикова, советник по связям с общественностью;

•

Елена Клепикова, руководитель Консультативных Программ IFC в сфере жилищного финансирования в Восточной Европе и Центральной Азии;

•

Татьяна Королева, советник по юридическим вопросам;

•

Катерина Левитанская, заместитель руководителя проекта,

•

Екатерина Ломакина-Румянцева, аналитик;

•

Анна Петрова, ассистент проекта;

•

Елена Фурсова, аналитик;

9 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

| 10

•

Андрей Кудьяров – советник по налогообложению и бухгалтерскому учету;

•

Кирилл Милишников, аналитик,

•

Андрей Милютин, руководитель проекта;

•

Юрий Туктаров, советник по юридическим вопросам;

•

Рустам Туркменов, советник по юридическим вопросам;

•

Эдуард Якубов – координатор Консультативных Программ IFC в сфере жилищного финансирования в Восточной Европе и Центральной Азии.

Макроэкономическая среда и влияние финансового кризиса на российский рынок жилищного финансирования

1. Макроэкономическая среда и влияние финансового кризиса на российский рынок жилищного финансирования Макроэкономическая ситуация в Российской Федерации (РФ) не осталась не затронутой мировым финансовым кризисом, как и предсказывали многие инвесторы и аналитики в первой половине 2008 г. По оценкам Economist Intelligence Unit (EIU)1 ВВП на конец 2008 г. составит 18,763 млрд. руб. – на 7% больше, чем в 2007 г. При этом темп роста ВВП в 2008 г. будет на 1.1% ниже, чем в предыдущем году. По прогнозам EIU на 2009г., темпы роста ВВП снизятся до 3.7%, а его объем составит 19,461 млрд. руб. Средний уровень инфляции в октябре 2008 г. составил 11%, и, по предварительным расчетам EIU, он составит 14.1% на конец 2008 г. В 2009 г., по прогнозам EIU, уровень инфляции должен снизится до 9.8%. Уровень безработицы в августе 2008 г. достиг 7% (или 5.7 млн. чел.). Уровень безработицы является запаздывающим индикатором состояния экономики, и он еще не достиг своего максимума. Следовательно, показатели на конец года могут быть значительно выше. Рисунок 1.1 Динамика ежемесячного уровня безработицы по федеральным округам РФ (%) 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0

В среднем по России

Центральный ФО

Северо -Западный ФО

Южный ФО

Приволжский ФО

Уральский ФО

Сибирский ФО

Дальневосточный ФО

Источник: Федеральная служба государственной статистики (Росстат). www.gks.ru 1

Economist Intelligence Unit (EIU) Russia Country Report, November 2008.

11 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

Безработица имеет очень неравномерное распределение между различными федеральными округами (ФО) РФ. Наименьший уровень безработицы наблюдается в Центральном ФО, а наивысший – в Южном ФО (см. рис 1.1). Обменный курс рубля к доллару США с августа по ноябрь 2008 г. вырос на 17%. По оценкам EIU, снижение стоимости рубля будет наблюдаться и в 2008–2009 гг. (см. табл. 1.1). Таблица 1.1 Изменения обменного курса рубля к доллару США (поквартально) Дата

РУБ./ДОЛЛ.

1 апреля 2007 г.

26,00

1 июля 2007 г.

25,82

1 октября 2007 г.

24,95

1 января 2008 г.

24,55

1 апреля 2008 г.

23.5

1 июля 2008 г.

23.41

1 октября 2008 г.

25.37

1 января 2009 г.

29.39

Источник: ЦБ РФ

Вследствие убытков, понесенных международными инвесторами по американским ипотечным ценным бумагам и их производным, а также смены настроений на международных рынках ценных бумаг, начался массовый отток иностранного капитала из РФ, что привело к падению российского фондового рынка и дефициту денежных средств для банков.

“

Международным финансовым организациям нужно больше предоставлять инвестиций и консультаций для российской ипотеки. Пока же, насколько нам известно, из международных финансовых организаций только IFC принимает активное участие в развитии российского ипотечного рынка

”

Павел Войтов, Первый заместитель Генерального директора, АИЖК

В связи с недостатком ликвидности банки начали резко снижать объемы кредитования по всем группам клиентов, и данная тенденция будет продолжаться на протяжении 2009 г.2 2

| 12

Economist Intelligence Unit (EIU) Russia Country Report, November 2008.

Макроэкономическая среда и влияние финансового кризиса на российский рынок жилищного финансирования

Российский рынок начал испытывать влияние финансового кризиса особенно остро во второй половине 2008 г. Возросшая стоимость и недостаток финансовых ресурсов стали основными факторами, повлиявшими на решение многих банков либо полностью приостановить, либо существенно изменить условия ипотечного кредитования (см. рис. 1.2). Ставки по ипотечным кредитам резко выросли (на 4–8% и более), а сроки кредитования в среднем сократились с 30 до 15 лет (см. рис. 1.3). Кредиторы также ужесточили свои требования к заемщикам и предмету залога. В результате ипотека становится все менее доступной для заемщиков. Рисунок 1.2 Темпы выдачи новых ипотечных кредитов ведущими ипотечными кредиторами (по полугодиям, в млн. руб.)

Газпромбанк ТрансКредитБанк КИТ Финанс Абсолют ДельтаКредит Уралсиб ВТБ 24 Сбербанк 0

50 000

100 000 1П - 2007

2П 2007

150 000

200 000

1П 2008

Источник: РБК (www.rbc.ru)

На резкое сокращение объемов ипотечного кредитования во втором полугодии 2008 г. повлиял ряд факторов, включая следующие: •

Кризис ликвидности.

•

Кризис доверия в банковской сфере, что спровоцировало практически полную остановку деятельности на рынке межбанковского кредитования.

•

Временная приостановка рефинансирования ипотечных кредитов Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое является основным источником ликвидности для мелких региональных банков.

•

Финансовые трудности у крупных ипотечных кредиторов (в частности, Банк КИТ Финанс, который оказался не в состоянии платить по своим обязательствам и был продан консорциуму инвесторов– ОАО «Российские железные дороги» (РЖД) и ИГ «Алроса»). 13 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

•

Смена приоритетов ипотечных кредиторов с наращивания объемов портфелей ипотечных кредитов в сторону работы с просроченной задолженностью и управления существующим портфелем.

Рисунок 1.3 Изменения средневзвешенных процентных ставок по ипотечным кредитам (%) 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0

руб. Источник: ЦБ РФ; АИЖК.

| 14

долл. США

Обзор банковского сектора

2. Обзор банковского сектора

На конец 2008 г. Центральным банком Российской Федерации (ЦБ РФ, или Банк России) было зарегистрировано 1,1763 банков. Несмотря на большое число действующих кредитных организаций, российский банковский сектор является высоко концентрированным, главным образом за счет присутствия трех крупнейших государственных банков (Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк). По состоянию на 01.10.2008 активы десяти крупнейших банков составляли 51%, а активы пяти крупнейших банков – 41% всех активов банковского сектора в России (см. табл. и рис. 2.1). Совокупные активы банков на 01.11.2008 составили 25.28 триллиона рублей, собственный капитал – 3.35 триллионов рублей. Таблица 2.1 Топ-10 российских банков по размеру активов

Название банка

Активы (млн. руб.) на 01.10.2008

Доля всех банковских активов (%)

Сбербанк России (Сбербанк)

5,816,550

ВТБ

1,978,374

Газпромбанк

1,122,045

Россельхозбанк

717,219

Банк Москвы

665,509

Альфа-Банк

621,406

Райффайзенбанк

509,817

Юникредит Банк

490,940

ВТБ 24

483,024

Росбанк

432,487

Источник: РБК (www.rbc.ru).

Объем привлеченных депозитов физических лиц по итогам 3-го квартала 2008 г. составил 5,978 млрд. руб., 86% которых – средства в рублях и лишь 14% – в иностранной валюте. Примечательно, что 57% всех депозитов составляют срочные вклады на срок от 1 года до 3 лет. К концу августа 2008 г. средневзвешенные процентные ставки по депозитам на срок свыше 1 года составили 10.2% в рублях и 6.3% в иностранной валюте.

ЦБ РФ. Бюллетень Банковской Статистики. 2008. №12 (187).

15 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

Рисунок 2.1 Топ-5 российских банков по величине активов (концентрация банковского сектора, %)

Сбербанк

ВТБ

Газпромбанк

Россельхозбанк

Банк Москвы

Остальные банки

Источник: РБК (www.rating.rbc.ru).

В то же время, объем кредитов, предоставленных банками населению на 01.09.2008, составил 3,890 млрд. руб. при средневзвешенных ставках по кредитам на срок свыше 1 года 13.5% в рублях и 9.3% в иностранной валюте. Просроченная задолженность по кредитам, выданным физическим лицам, на 1 сентября 2008г. составила 3.2% и продолжает увеличиваться. Количество филиалов кредитных организаций на территории РФ на 01.10.2008 насчитывало 3,512, из которых 795 (или 23%) принадлежат Сбербанку. Количество банков с иностранным участием составило 221, при этом число 100%-ных дочерних предприятий иностранных финансовых институтов составило 74, а организаций с не менее чем 50%-ным иностранным участием – 24.

| 16

Обзор ипотечной индустрии в России

3. Обзор ипотечной индустрии в России Ипотечное кредитование в России начало активно развиваться после принятия в 1998 г. Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ипотеку стали развивать различные группы кредиторов: универсальные и специализированные, центральные (московские) и региональные, крупные и небольшие банки. Российское правительство также осуществляет активную политику по поддержке ипотечного жилищного кредитования через государственные/подконтрольные государству банки (Сбербанк, Внешторгбанк, Газпромбанк), Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и различные федеральные и региональные бюджетные социальноориентированные программы ипотечного жилищного финансирования. Мощный толчок развитию рынка ипотечного кредитования дало образованное по решению Правительства Российской Федерации Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), создавшее систему рефинансирования ипотечных кредитов, благодаря которой малые и средние банки стали активнее развиваться и выдавать ипотечные кредиты в регионах. Российские частные банки реализуют собственные ипотечные программы; некоторые из них также занимаются выкупом кредитов у более мелких региональных оригинаторов. С начала 2006 г. по 01.10.2008 г. российский ипотечный рынок вырос почти в 17 раза (с 52.8 до 947.5 млрд. руб.). Ипотечные кредиторы, применяющие различные бизнесмодели, за последние три года достигли очень многого. В частности, создали собственные ипотечные программы «с нуля»; обучили своих сотрудников ипотечному кредитованию; добились значительного роста объемов своих портфелей, стандартизации и автоматизации ипотечных операций, инноваций в ипотечных продуктах и создания разветвленной сети филиалов; а также широкой узнаваемости своих брэндов среди потенциальных заемщиков. Ряд организаций разработал собственные стандарты для рефинансирования ипотечных портфелей более мелких кредиторов, а также успешно наладил механизм секьюритизации ипотечных активов как за рубежом, так и в России.

“

Среди наиболее значимого, произошедшего за последние 3 года на российском рынке ипотечного жилищного кредитования, можно отметить следующее: • возросшее количество участников • стандартизация программ и каналов продаж • возникновение института ипотечных брокеров • включение страховых компаний в процесс ипотечного кредитования • региональное развитие ипотеки • улучшение работы регистрирующих органов • международный финансовый кризис, заставивший российских кредиторов задуматься о рисках выдачи ипотечных кредитов низкокачественным заемщикам

”

Василий Палаткин, Директор департамента розничного бизнеса, Русь-Банк

17 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

По мнению опрошенных нами экспертов, наиболее значимыми положительными событиями (помимо собственно формирования рынка и роста национального ипотечного портфеля) на российском ипотечном рынке за последние 3 года являются следующие: 1. Российские сделки по секьюритизации ипотечных активов.

“

Без секьюритизации ипотечных активов рынок ипотечного жилищного кредитования не может активно расти. Секьюритизационные сделки дали рынку возможность развиваться дальше

”

Николай Шитов, Председатель Правления, Городской Ипотечный Банк

2. Государственное внимание к ипотечной индустрии. 3. Стандартизация ипотечных программ и каналов продаж. 4. Развитие инфраструктуры рынка (брокеры, страховые компании, оценщики, консультанты, рефинансирующие организации, коллекторские компании). 5. Коммерциализация рынка рефинансирования ипотечных кредитов, т.е. выход на рынок коммерческих организаций. 6. Расширение деятельности АИЖК. 7. Законодательные и нормативные изменения в области ипотеки. 8. Участие «дочек» западных банков в развитии ипотеки в России. 9. Усиление конкуренции, которое оказало положительное влияние на улучшение качества работы всех участников рынка и государственных банков в частности. 10. Развитие ипотеки в регионах. 11. Улучшение работы регистрирующих органов. 12. Мировой финансовый кризис, заставивший российских кредиторов задуматься о рисках, связанных с ипотечным кредитованием низкокачественных заемщиков, и способах их минимизации. Примечательно, что большинство респондентов выделили осуществление ипотечных секьюритизационных сделок как самое главное достижение российского ипотечного рынка за 2006–2008 гг.

“

| 18

Секьюритизационные сделки – это прорыв

”

Александр Черняк, Генеральный директор, АТТА Ипотека

Обзор ипотечной индустрии в России

Помимо разворачивания мирового финансового кризиса, ограничившего доступ кредиторов к финансированию, самым отрицательным явлением за последние три года наши эксперты считают либерализацию параметров ипотечных кредитов. Также они отмечают следующие негативные события/тенденции: 1. Рост стоимости жилья, приведший к снижению его доступности для населения и оказывающий негативное влияние на доступность ипотеки. 2. Снижение или приостановка выдачи ипотечных кредитов малыми региональными банками из-за: а) повышения ставок/снижения спроса на кредиты; б) снижения объемов выкупа и ужесточения стандартов АИЖК; в) опасения держать новые ипотечные кредиты у себя на балансе – малым кредиторам необходим механизм для быстрой продажи кредитов рефинансирующим организациям.

“

Главная нерешенная проблема российского ипотечного рынка – это недостаточный доступ ипотечных кредиторов к долгосрочным финансовым ресурсам

”

Татьяна Вознесенская, в период подготовки Обзора – Председатель Правления, Русский Ипотечный Банк

К основным факторам, сдерживающим дальнейший рост ипотечной индустрии в России, можно отнести следующие: 1. Ограниченный доступ ипотечных кредиторов к долгосрочным финансовым ресурсам. 2. Дефицит ликвидности в банковском секторе. 3. Недостаточная стандартизация рынка, что снижает уверенность участников в возможности продажи своих ипотечных активов, а также повышает стоимость вторичных операций. Необходимо создание единой прозрачной площадки для купли-продажи ипотечных портфелей. 4. Недостаток квалифицированных кадров и специализированных обучающих институтов. 5. Несовершенство законодательства и регулирования в сфере обращения взыскания и выселения заемщиков. (Например, на сегодняшний день невозможно выселить заемщиков, у которых родился ребенок в квартире, купленной по ипотеке, либо вообще обратить взыскание на предмет залога, если требования кредитора несоразмерны стоимости предмета залога.) Также нерешенным остается вопрос о фонде жилья для расселения обанкротившихся заемщиков. 6. Проблемы налогообложения заемщиков при рефинансировании ипотечных кредитов (налоговые льготы не сохраняются). 7. Проблемы налоговых вычетов для заемщиков, порождающие серые схемы и уход от налогов (налоговый вычет в 2,000,000 руб. не отвечает реальной стоимости жилья, по крайней мере в крупных городах).

19 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

8. Сомнительное качество выданных кредитов и необходимость их грамотного обслуживания. 9. Недостаточные объемы жилищного строительства. 10. Несовершенство законодательства в сфере долевого строительства жилья, не способствующее привлечению в эту сферу кредитных организаций. 11. Высокие, относительно доходов населения, цены на жилую недвижимость. 12. Отсутствие в России инвесторов в долгосрочные финансовые инструменты. В России на сегодняшний день не сформирован класс инвесторов, которые готовы были бы инвестировать свободные денежные средства в длинные активы, хотя такие компании имеются – это Пенсионный фонд Российской Федерации, страховые компании, Институты развития. Однако они не спешат проявлять интерес к ипотечным ценным бумагам российских эмитентов. В приобретении ипотечных ценных бумаг могут быть заинтересованы и другие участники рынка. Формирование класса инвесторов в ипотечные ценные бумаги или ипотечные активы помогло бы снять важный для всех финансовых институтов вопрос ликвидности, что, в свою очередь, способствовало бы развитию рынка ипотечных ценных бумаг на территории России и дальнейшему развитию рынка ипотечного кредитования. Необходимость формирования класса инвесторов в ипотечные ценные бумаги обусловлена тем, что условия, на которых осуществляется выдача ипотечных кредитов, должны быть подтверждены и приняты со стороны покупателя этих бумаг. Поскольку такой рынок в России отсутствует, то у банков, выдающих ипотечные кредиты, из-за отсутствия канала сбыта возникают проблемы с их последующим рефинансированием, особенно в результате разразившегося финансового кризиса на мировых рынках, в связи с чем банки не могут точно знать, какими параметрами должны обладать выдаваемые ими ипотечные кредиты, чтобы они были максимально интересны инвесторам. Проведенных сделок секьюритизации явно недостаточно для того, чтобы сформировать единый подход к требованиям по выдаче и сопровождению ипотечных кредитов. Также участники рынка считают, что правительство должно уделять больше внимания решению вопроса недостатка долгосрочных финансовых ресурсов для ипотечных кредиторов, в том числе через специализированные финансовые институты-посредники.

“

На российском ипотечном рынке существует серьезная проблема с квалифицированными кадрами и со стандартами обучения кадров

”

Александр Черняк, Генеральный директор, АТТА Ипотека

| 20

Развитие рынка ипотечного кредитования

4. Развитие рынка ипотечного кредитования

В целом, если абстрагироваться от влияния финансового кризиса, российская ипотечная индустрия достигла значительных успехов за прошедшие 3 года, выражающиеся в росте объемов ипотечного кредитования, развитии ипотеки в регионах и популяризации ипотечного кредитования среди населения.

“

Важно, что за последние годы на рынке была сформирована необходимая инфраструктура (оценщики, брокеры, страховые компании, консультанты), а также произошла стандартизация рынка

”

Андрей Котельников, В период подготовки Обзора – начальник департамента розничного бизнеса, Собинбанк

Доля ипотечных сделок при покупке жилья существенно возросла: в 2006 г. она составляла 6% всех сделок купли-продажи недвижимости, в 2007 г. – 10%, а в 2008 г. достигла 15%. При этом в отдельных регионах, например, в Томской области, она достигает 30–50%.

“

Главное достижение российского рынка ипотечного кредитования за последние 3 года – это в первую очередь то, что ипотека стала реальным инструментом повышения доступности жилья и решения жилищной проблемы для населения

”

Андрей Сучков, Старший вице-президент, Начальник управления секьюритизации и синдикации, ВТБ

Тем не менее, однозначно определить стадию развития российского ипотечного рынка сложно. Некоторые из опрошенных нами экспертов считают, что он находится на начальной стадии формирования, другие – на стадии зрелости, третьи – спада, но большинство полагают, что российская ипотека переживает стадию роста. В первой половине 2008 г. российский ипотечный рынок продолжил тенденцию (см. таблицы ниже), наметившуюся в 2007 г., по замедлению темпов роста ипотечного кредитования. Однако, если в 2007 г. темпы роста ипотечных портфелей тормозились из-за недостаточного числа кредитоспособных заемщиков, то в 2008 г. снижение темпов роста связано с начавшимся кризисом ликвидности в банковской среде, несмотря на высокий спрос на ипотеку среди населения. Также, в отличие от 2007 г., в 2008 г. ставки

21 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

по ипотечным кредитам начали резко расти (из-за повышения стоимости финансирования для банков). Некоторые банки произвели по 3–6 пересмотров своих процентных ставок за первые три квартала 2008 г. По состоянию на 01.10.10.2008 агрегированный портфель ипотечных кредитов в России достиг 947.5 млрд. руб. (или 3% ВВП) – на 59% больше по сравнению с началом года4. Таблица 4.1 Сравнительные показатели состояния российского ипотечного рынка по итогам 3-го квартала в 2007 и в 2008 гг. Показатель

01.10.2007

01.10.2008

Изменение за 12 месяцев

Число банков, предоставляющих жилищное финансирование

735

750

+15

Объем предоставленных кредитов на жилищное финансирование, включая ипотечные кредиты, с начала года

424 млрд. руб. 615 млрд. руб. +45%

Число банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты

557

586

Объем предоставленных ипотечных жилищных кредитов с начала года

364 млрд.

537 млрд. руб. +48%

Средневзвешенный срок ипотечного кредита, выданного в рублях

196 мес.

214 мес.

+18 мес.

Средневзвешенный срок ипотечного кредита, выданного в иностранной валюте

185 мес.

207 мес.

+22 мес.

Средневзвешенная процентная ставка по ипотечному кредиту, выданному в рублях

12.7%

0.0%

Средневзвешенная процентная ставка по ипотечному кредиту, выданному в иностранной валюте

11%

10.9%

-0.1%

+29

Источник: Бюллетень Банковской Статистики ЦБ РФ, 2008. №12 (187).

Таблица 4.2 Динамика роста российского ипотечного рынка в 2006–2008 гг. Показатель

01.07.2006

01.07.2007

01.07.2008

Кредиты на жилищное финансирование, включая ипотечные кредиты, млн. руб.

192,496

503,052

993,884

Ипотечные кредиты, млн. руб.

104,528

374,440

825,038

Доля ипотечных кредитов в общей массе кредитов на жилищное финансирование (%)

54%

74%

83%

Годовой прирост ипотечного портфеля (%)

300%

258%

120%

Источник: Бюллетень Банковской Статистики ЦБ РФ. 2008. № 10 (185). 4

| 22

Бюллетень Банковской Статистики ЦБ РФ. 2008. № 12 (187).

Развитие рынка ипотечного кредитования

В октябре 2008 г. по мере ухудшения ситуации с ликвидностью большинство банков приостановило выдачу ипотечных кредитов, а оставшиеся на рынке кредиторы снизили процент одобренных заявок на кредит в два раза в результате ужесточения требований к заемщикам. Также, по словам большинства наших респондентов, изменилось поведение ипотечных портфелей: уровень просроченной задолженности и дефолтов стал расти, в то время как уровень досрочных погашений стал сокращаться. Портфель ипотечных кредитов, рефинансированных АИЖК, можно рассматривать в качестве модели поведения рублевых ипотечных портфелей в России. Портфель АИЖК составляет 11% всех ипотечных кредитов, выданных в стране, и еще около 11% кредитов со схожими характеристиками было выдано партнерами АИЖК и в настоящее время находится на балансах этих организаций. Портфель АИЖК регионально диверсифицирован, поэтому средний уровень просроченной задолженности не представляет серьезных поводов для беспокойства. Правда, показатели в отдельных областях выглядят тревожно (в частности, в Приволжском и Южном ФО), где уровень просроченной задолженности достигает 20–25%. По мере ухудшения экономической ситуации и роста уровня безработицы в стране уровень просроченной задолженности по ипотеке будет расти (см. рис. ниже). Рисунок 4.1 Уровни просроченной задолженности по регионам РФ (портфель рефинансированных ипотечных кредитов АИЖК, %) 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Март 2008

Апрель 2008

Май 2008

Июнь 2008

Июль 2008

Август 2008

Центральный ФО

Северо - Западный ФО

Южный ФО

Приволжский ФО

Уральский ФО

Сибирский ФО

Дальневосточный ФО

В среднем по России

Сентябрь 2008

Источник: АИЖК.

23 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

Кредиторы опасаются последствий принятия Закона «О банкротстве физических лиц» в его октябрьском варианте. В случае его одобрения банки будут вынуждены еще больше сократить или/и вовсе прекратить кредитование физических лиц в связи с возросшими рисками невозврата кредитов и отсутствием юридических механизмов защиты интересов кредиторов. Закон «О банкротстве физических лиц» ориентирован на защиту физического лица и не предлагает кредитным организациям адекватное решение проблемы невозврата кредитов, что не способствует заинтересованности кредитных организаций в дальнейшем развитии кредитования населения. Если в настоящее время, в случае дефолта по кредиту, кредитор способен вернуть свои денежные средства путем обращения взыскания на предмет ипотеки, даже через 1–2 года (с учетом срока судебных процедур и обращения взыскания), то с принятием закона этот срок увеличивается минимум до 5 лет – срок, который предоставляется должнику для восстановления своей платежеспособности. При этом абсолютно ничего не говорится о том, каким образом банкам компенсировать выпадающие доходы и рассчитываться с инвесторами по привлекаемым денежным средствам, срок которых, как правило, составляет не более 1 года, или с физическими лицами, открывшими депозиты, срок возврата которых составляет до 2 лет. Принятие закона может поставить банки перед выбором либо прекратить кредитование физических лиц вовсе, защитив себя, таким образом, от повышенных рисков и получения убытков, либо установить такие требования к заемщикам, которые будут выполнимы единицами из всей массы обращающихся за кредитами, что сделает кредитование населения и особенно ипотечное практически недоступным для среднего и ниже среднего класса. Кроме того, банки опасаются роста безработицы в стране, которая, по прогнозам EIU, к концу 2008 г. составит 5.9%, а в 2009 г. 6.2%, что представляется весьма оптимистичным в свете опросов руководителей компаний различных отраслей экономики, 34% которых заявили о своих намерениях сократить минимум 10% штата сотрудников. Рост безработицы приведет к увеличению теневого сектора экономики, что, в свою очередь, даже после завершения кризиса банковской ликвидности приведет к сокращению ипотечного кредитования из-за отсутствия у граждан официальных справок о доходах. По мнению некоторых из опрошенных нами кредиторов, одним из наиболее опасных и нежелательных событий на рынке ипотеки в 2008–2009 гг. могут стать слияния и поглощения среди российских банков, а также переход ипотечного кредитования в руки государственных компаний и банков.

| 24

Развитие рынка ипотечного кредитования

“

Среди наиболее нежелательных прогнозов развития событий на российском рынке ипотеки в 2009 году можно выделить продолжение кризиса ликвидности в банковской среде

”

Сергей Постнов, Первый заместитель Председателя Правления, Банк Жилищного Финансирования

4.1. Ипотека в регионах Ипотечное кредитование имеет неравное распределение по регионам РФ. Наибольший объем (31%) ипотечных кредитов выдается в Центральном ФО, включающем Москву и Московскую область (см. рис. 4.1.1). Рисунок 4.1.1 Региональное распределение ипотечного кредитования в России (по объему задолженности, %) на 01.07.2008 4 16

14 12 16

Центральный ФО

Северо -Западный ФО

Южный ФО

Уральский ФО

Сибирский ФО

Дальневосточный ФО

Приволжский ФО

Источник: Бюллетень Банковской Статистики ЦБ РФ. Региональное Приложение. 2008. № 3.

Следует отметить, за 2006–2008 гг. произошло изменение в региональной структуре ипотечных портфелей банков: доля кредитов, выданных в Центральном федеральном округе, сократилась с 41% до 31%, а доля кредитов, выданных в других регионах, соответственно увеличилась. Лидером прироста ипотечного портфеля стал Сибирский ФО; его доля увеличилась с 13% до 16% за 2 года.

25 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

При этом наиболее высокий уровень задолженности по ипотечным кредитам на душу населения наблюдается в Уральском ФО – 9,414 руб. (см. рис. 4.1.2). В среднем по стране данный показатель составляет 5,810 руб. Рисунок 4.1.2 Ипотечная задолженность на душу населения (руб.) 4,556

6,803

6,887 7,380

2,569

9,414 4,450

Центральный ФО

Северо -Западный ФО

Южный ФО

Уральский ФО

Сибирский ФО

Дальневосточный ФО

Приволжский ФО

Источники: Бюллетень Банковской Статистики ЦБ РФ. Региональное Приложение. 2008. № 3; Федеральная служба государственной статистики

4.2. Конкурентная среда По состоянию на 01.10.2008 ЦБ РФ было зарегистрировано 586 банков, предлагающих ипотечное кредитование. В их число входят различные типы кредиторов: иностранные и российские банки, государственные и частные, специализированные и универсальные банки. Крупнейшими держателями ипотечных портфелей остаются подконтрольные государству Сбербанк и ВТБ 24, а также Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) (см. рис. 4.2.1). По состоянию на 01.07.2008 портфель рефинансированных АИЖК жилищных ипотечных кредитов составил 92 млрд. руб. (или 11% объема общей ипотечной задолженности по стране). Доля Сбербанка в общем портфеле ипотечных кредитов снизилась с 57% на 01.07.2006 до 50% на 01.07.2008; тем не менее, он попрежнему остается крупнейшим ипотечным кредитором в России. Ведущими частными ипотечными кредиторами по итогам первого полугодия 2008 г. являются банки Уралсиб, КИТ Финанс и ДельтаКредит. Среди частных рефинансирующих организаций на российском рынке лидирующие места занимают ГПБ-Ипотека, КИТ Финанс, АТТА Ипотека, ДельтаКредит, Абсолют Банк

| 26

Развитие рынка ипотечного кредитования

и Русский Ипотечный Банк. Эти организации разработали собственные стандарты и требования к ипотечным кредитам, которые они выкупают у более мелких банковоригинаторов. Таблица 4.2.1 Топ 10 ипотечных кредиторов (по размеру портфеля) на 01-07-2008

№ Название банка п/п

Портфель ипотечных кредитов по ОСЗ (млрд. руб.)

Доля национального ипотечного рынка (%)

Сбербанк

411.6

ВТБ 24

134.7

Банк Уралсиб

41.2

КИТ Финанс

38.7

Банк ДельтаКредит

Абсолют Банк

27.7

Москоммерцбанк

25.6

Райффайзенбанк

25.1

Транскредитбанк

22.8

ГПБ-Ипотека

19.5

Источник: РБК и Бюллетень Банковской Статистики ЦБ РФ, 2008. №10 (185).

Рисунок 4.2.1 Концентрация российского ипотечного рынка на 01.07.2008 (по размеру ипотечных портфелей, %)

5 5

16 50

Сбербанк

ВТБ 24

Банк Уралсиб

КИТ Финанс

Банк ДельтаКредит

Абсолют Банк

Москоммерцбанк

Райффайзенбанк

Транскредитбанк

ГПБ - Ипотека

Остальные кредиторы

Источник: РБК и Бюллетень Банковской Статистики ЦБ РФ, 2008, № 10 (185).

27 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

Как видно из рис. 4.2.2, прирост объемов предоставленных ипотечных кредитов крупнейшими игроками на рынке (за исключением Сбербанка) в первом полугодии 2008 г. резко снизился по сравнению с аналогичными периодами 2007 и 2006 гг., что неудивительно в свете кризиса ликвидности в банковском секторе. Одновременно возросла концентрация рынка ипотечного кредитования, так как многие кредиторы приостановили свои ипотечные программы (см. рис.4.2.1). В частности, Хоум Кредит энд Финанс Банк, Московский Кредитный Банк, ТрансКредитБанк приостановили все программы; Райффайзенбанк отменил продукты с плавающими процентными ставками; Банк «Возрождение» отменил кредитование в иностранной валюте5. В ответ на сложившуюся на рынке ситуацию банки начали вносить существенные изменения в свои требования к потенциальным ипотечным заемщикам, а также в основные параметры ипотечных кредитов (такие как размер первоначального взноса, сроки кредитования, максимальный размер кредита и процентные ставки). Рисунок 4.2.2 Динамика роста объемов ипотечного кредитования ведущими кредиторами за первое полугодие 2006–2008 гг. (% к аналогичному периоду предыдущего года) 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 -50

197 104

137

86 30 5 Де ль та Кр ед ит КИ Т Ф ин ан Ра с йф фа йз ен ба нк ГП Б -И по те ка

Ур ал си б Ба нк

Ба нк

ВТ

Б2

Сб ер ба нк

-17

01.07.2006

01.07.2007

01.07.2008

Источник: РБК и Бюллетень Банковской Статистики ЦБ РФ, 2008. № 10 (185).

4.3. Изменения в ипотечных продуктах На протяжении последних 3 лет (2006–2008 гг.) в российском банковском секторе наблюдались тенденции к консолидации, которые усилились во второй половине 2008 г. в связи с начавшимся кризисом ликвидности, поставившим некоторые банки на грань банкротства. Одним из следствий банковской консолидации (а также возросшей конку5

| 28

По данным АИЖК. www.ahml.ru.

Развитие рынка ипотечного кредитования

ренции на рынке ипотеки) стала стандартизация ипотечных продуктов, предлагаемых кредиторами. В значительной степени на унификацию продуктов повлияла деятельность рефинансирующих организаций, занимающихся выкупом портфелей ипотечных кредитов у первичных кредиторов, таких как АИЖК, ГПБ-Ипотека, АТТА Ипотека, ДельтаКредит, КИТ Финанс, Русский Ипотечный Банк, ВТБ, НИКОМ и др. Суммарный портфель ипотечных кредитов данных организаций по итогам первого полугодия 2008 г. составлял более 50% всего ипотечного рынка России. Рефинансирующие организации выкупают только те пулы ипотечных кредитов, которые отвечают их стандартам и требованиям к андерpайтингу заемщиков и основным параметрам кредитов. Таким образом, многие первичные кредиторы, особенно в регионах, адаптировали свои продукты к требованиям рефинансирующих организаций, с которыми они сотрудничают. При этом банки, работающие по собственным программам, продолжают вводить новые продукты и модифицировать уже существующие с целью повышения эффективности управления рисками в сложившихся условиях. Например, Банк ДельтаКредит, первым предложивший ипотечный продукт с плавающей ставкой в конце 2005 г., в октябре 2008 г. ввел новый гибридный продукт «ДельтаЭконом». Программа представляет собой симбиоз продуктов с фиксированной и плавающей процентной ставкой. Погашение кредита в течение первых пяти лет происходит с учетом фиксированной ставки. А начиная с шестого года жизни кредита, ДельтаЭконом трансформируется в кредит с плавающей процентной ставкой, привязанной к индексу Mosprime3M. При этом фиксированная ставка, действующая в течение первых пяти лет, на 1.5% меньше, чем фиксированная ставка по традиционным продуктам Банка. Общей тенденцией для всех ипотечных кредиторов в 2008 г. стало повышение процентных ставок по кредитам, ужесточение требований к андерайтингу заемщиков и изменение параметров кредитования с целью минимизации банковских кредитных рисков. До 2008 г. на рынке наблюдались прямо противоположные тенденции по либерализации и популяризации ипотечного кредитования, выражавшиеся в агрессивных темпах роста ипотечных портфелей (свыше 150% в год), увеличении доли ипотечных кредитов в активах банков, снижении процентных ставок и требований к заемщикам. Таблица 4.3.1 Средневзвешенные процентные ставки по ипотечным кредитам

Дата

Руб. фиксированная Долл. фиксированная Руб. плавающая ставка ставка ставка

Долл. плавающая ставка

15/10/08

15.41

12.83

16.36

10.66

03/10/08

14.92

12.56

14.93

10.52

29 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

Таблица 4.3.1 (продолжение)

Дата

Руб. фиксированная Долл. фиксированная Руб. плавающая ставка ставка ставка

01/07/08

12.5

10.8

01/04/08

12.4

10.8

01/01/08

12.6

10.9

01/10/07

12.7

01/07/07

11.2

01/04/07

13.4

11.4

01/01/07

13.7

11.4

Долл. плавающая ставка

Источники: ЦБ РФ; АИЖК.

Так, к основным изменениям в ипотечных продуктах по состоянию на ноябрь 2008 г. можно отнести следующие:

| 30

•

Повышение минимально допустимого уровня первоначального взноса до 30% с 0–10%, ранее предлагавшегося рядом кредиторов (АТТА Ипотека, Уралсиб).

•

Снижение среднего значения коэффициента кредит-залог (К/З) до 70–50% (АТТА Ипотека, Уралсиб, Национальный Резервный Банк (НРБ), Собинбанк и др.)

•

Введение обязательного требования к потенциальным заемщикам по предоставлению официального документа, подтверждающего доходы. Так, к примеру, АТТА Ипотека приостановила действие продукта «Свободный», предусматривавшего предоставление кредита без подтверждения дохода заемщиков.

•

Повышение процентных ставок на 4–8% и более. В среднем процентные ставки, предлагаемые ведущими частными ипотечными кредиторами в ноябре 2008 г., по рублевым кредитам составили 15–18% в рублях и 12–16% в долларах и евро. В ряде банков ставки повысились еще более существенно. Например, в АльфаБанке минимальная ставка в ноябре 2008 г по рублевым кредитам составила 21.4%, а по долларовым 16.4%.

•

Ряд банков пересматривает свои программы с тем, чтобы ввести новые продукты с плавающими ставками, которые смогут лучше учитывать банковские процентные риски (ДельтаКредит, Собинбанк).

•

Усиление дифференциации процентных ставок (с интервалом 2–4%) в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования.

•

Уменьшение максимального размера кредита. Например, в Абсолют Банке максимальный размер кредита составляет 15 млн. руб., или 500 тыс. долл., в НРБ он равен 35 млн. руб., или 1.5 млн. долл., а в Уралсибе (крупнейшем региональном ипотечном кредиторе) – 1 млн. руб.

Развитие рынка ипотечного кредитования

•

Ограничение максимально допустимого возраста заемщика на дату окончания действия кредитного договора. Например, Альфа-Банк ограничил возраст до 59 лет для мужчин и до 54 лет для женщин.

•

Ряд банков приостановили кредитование новостроек и кредитование на любые цели под залог недвижимости (АТТА Ипотека), а также кредитование под залог земельных участков (Городской Ипотечный Банк).

Примечательно, что по мере развития экономики и банковского сектора в России и укрепления рубля по отношению к доллару США и евро в 2006–2008 гг. менялась структура ипотечных портфелей банков с точки зрения валюты кредитования. Доля кредитов, выданных в иностранной валюте, снизилась с 58% в начале 2006 г. до 21% в первой половине 2008 г. (см. рис. 4.3.1). Это является благоприятным фактором для российских ипотечных кредиторов, поскольку снижает валютные риски для банков (и заемщиков). Рисунок 4.3.1 Изменение соотношения между рублевыми и долларовыми ипотечными продуктами за 2006-1П-2008 гг. (%)

80 70

51 38

29 21

30 20 10 0 01.01.2006

01.07.2006

01.01.2007 руб .

01.07.2007

01.01.2008

01.07.2008

долл . США

Источник: Бюллетень Банковской Статистики ЦБ РФ, 2008. № 10 (185).

Важным событием на ипотечном рынке также стало утверждение новых стандартов АИЖК 15 мая 2008 г., а также включение в эти новые стандарты требований, относящихся к андеррайтингу заемщиков, что ранее Агентством не практиковалось, а относилось исключительно к компетенции первичных кредиторов. Новые стандарты АИЖК ввели такие требования к заемщикам, как: •

обязательное наличие гражданства РФ и регистрации по месту жительства;

•

предельно допустимый возраст заемщика на дату окончания действия кредитного договора – 65 лет;

31 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

•

исключение дивидендов, чеков от покупок на крупные суммы и субсидий на покупку жилья, предоставляемых местными органами власти, из расчета дохода заемщиков;

•

ограничение числа созаемщиков до 3 человек;

•

обязательная регистрация прав собственности на недвижимость и регистрация в качестве созаемщиков всех неработающих совершеннолетних членов семьи основного заемщика, которые в ближайшем будущем могут пойти на работу и начать получать доходы (например, неработающая супруга или дети-студенты).

Требования новых стандартов АИЖК к рефинансируемым кредитам включают следующие: •

ни одного просроченного платежа сроком 30 и более дней;

•

не допускаются закладные, используемые для обеспечения более чем одного кредитного обязательства.

АИЖК также объявило о запуске нового пилотного проекта «Военная ипотека», который будет использовать накопленные средства государственных отчислений военнослужащим в качестве первоначального взноса по ипотеке (по прошествии 20 лет службы эти отчисления становятся собственными средствами военнослужащих). Прогрессивным в законе является то, что участник накопительно–ипотечной системы может не ждать достижения 20 лет службы, когда появляется право на использование накопленных средств, а уже по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе имеет право на заключение с уполномоченным федеральным органом договора целевого жилищного займа в целях решения своей жилищной проблемы или погашения денежных обязательств перед кредитором, предоставившем ему кредит на улучшение, приобретение или строительство жилья. В целях реализации данного закона АИЖК разработало ипотечный продукт, который не только позволил запустить пилотный проект по реализации обеспечения военнослужащих жильем с использованием накопительно-ипотечной системы, но и увеличить размер кредита, предоставляемого военнослужащему, почти в два раза по сравнению с обычными требованиями. При этом разработанный продукт позволяет приобретать военнослужащему жилье, рассчитываясь по ипотечному кредиту только средствами накопительных взносов, не изымая собственные средства из семейного бюджета.

4.4. Рынок жилой недвижимости По данным Росстата, в январе–сентябре 2008 г. в России было введено в эксплуатацию 397.4 тыс. квартир общей площадью 35.2 млн. кв. м. – всего на 3.9% больше, чем в соответствующем периоде предыдущего года. Таким образом, в 2008 г. в России произошло значительное снижение темпов роста ввода нового жилья (для сравнения:

| 32

Развитие рынка ипотечного кредитования

в январе–сентябре 2007 г. было введено на 30.9% больше жилья, чем за первые 9 месяцев 2006 г.). Это связано с приостановкой банковского кредитования строительной индустрии в середине лета 2008 г. На фоне экономического спада в строительной индустрии в России продолжался рост объемов индивидуального строительства частных жилых домов. За первые 9 месяцев 2008 г. населением за счет собственных и заемных средств было введено 131.4 тыс. жилых домов общей площадью 18 млн. кв. м – на 7.7% больше, чем в январе–сентябре 2007 г6. Таким образом, в 2008 г. средняя площадь жилых помещений, приходящихся на одного жителя РФ, составит 21.6 кв. м. По мнению наших респондентов, замедление темпов жилищного строительства является одним из наиболее опасных событий для дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования в России. Низкие темпы роста жилищного строительства наряду с растущими доходами населения приводят к росту цен на жилье, что, в свою очередь, ограничивает его доступность для населения даже при наличии ипотечного кредитования. Рисунок 4.4.1 Цены на первичном рынке жилой недвижимости 70 000 60 000

руб ./кв.м.

50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 – 1К-07

2К-07

3К-07

4К-07

1К-08

2К-08

3К-08

Дата (квартал )

Центральный ФО

Северо - Западный ФО

Южный ФО

Приволжский ФО

Уральский ФО

Сибирский ФО

Дальневосточный ФО

В среднем по России

Федеральная служба государственной статистики (Росстат).

33 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

Рисунок 4.4.2 Цены на вторичном рынке жилой недвижимости 90 000 80 000 руб ./кв.м.

70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 – 1К-07

2К-07

3К-07

4 К-07

1 К-08

2К-08

3К-08

Дата (квартал) Центральный ФО

Северо - Западный ФО

Южный ФО

Приволжский ФО

Уральский ФО

Сибирский ФО

Дальневосточный ФО

В среднем по России

Источник: Федеральная служба государственной статистики (www.gks.ru).

Вышеприведенные графики показывают, что в 2007 г. рост цен на жилье, как на первичном, так и на вторичном рынке оставался относительно стабильным. В конце года наблюдался традиционный скачок, связанный с вводом в эксплуатацию большого числа объектов и проведением различных акций девелоперами, что ведет к повышению спроса со стороны населения и инвесторов. Начиная со 2-го квартала 2008 г. рост цен практически приостановился в большинстве регионов РФ. По времени это совпадает с началом кризиса ликвидности в банковской системе и значительным падением российского фондового рынка. Таким образом, спрос на недвижимость начал сокращаться по следующим причинам: •

Существенно сократившееся предложение и снижение доступности ипотечного финансирования.

•

Уменьшение инвестиционного спроса со стороны традиционных инвесторов в недвижимость, которые понесли существенные убытки от операций на фондовых рынках (на эту категорию приходилось около 30% покупок на первичном рынке недвижимости).

•

Ухудшающаяся экономическая ситуация, особенно в регионах.

В краткосрочной перспективе предложение на рынке новостроек может возрасти, поскольку некоторые частные инвесторы попытаются «уйти с рынка». Однако в долгосроч-

| 34

Развитие рынка ипотечного кредитования

ной перспективе оно значительно сократится в связи с финансовыми трудностями, которые испытывает строительная индустрия. Из-за финансового кризиса банки прекратили кредитование строительных проектов. Как следствие, многие крупные девелоперы заморозили свои существующие проекты на неопределенный срок, а более мелкие оказались на грани банкротства. Несмотря на снижение спроса, сокращение предложения на рынке новостроек может поддержать цены на первичном рынке жилья, т.е. не позволить им резко упасть, как прогнозировал ряд экспертов.

4.5. Секьюритизация Как уже ранее отмечалось, опрошенные нами руководители банков и рефинансирующих организаций считают сделки по секьюритизации (как трансграничные, так и внутренние) одним из главных достижений российской ипотечной индустрии за прошедшие 3 года. Первая такая сделка была проведена летом 2006 г. банком ВТБ при поддержке IFC. Основными предпосылками для развития вторичного рынка стали стандартизация, автоматизация, развитие региональной сети оригинаторов и рефинансирующих агентств, а также усиление контроля над качеством активов.

“

Главным достижением российского рынка ипотечного кредитования за последние 3 года, безусловно, является развитие ипотечной инфраструктуры в России до уровня, позволяющего секьюритизировать ипотечные активы и обслуживать секьюритизированное. Это законченный цикл неких отношений с рынком по привлечению средств, это встреча нуждающихся в деньгах и тех, у кого они реально есть – заемщика и инвестора. Важно, что такие (секьюритизационные) сделки удалось осуществить по российскому законодательству, и то, что они нормально обслуживаются. Все последующие сделки – они возможны. И у российского рынка есть очень хорошие перспективы и работающие стандарты

”

Александр Егоров, Заместитель Председателя Правления, АБ «ГПБ-Ипотека»

35 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

В связи с ростом кредитных спрэдов и сокращением спроса на ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) среди инвесторов объем новых выпусков в 2008г. оказался гораздо ниже запланированного банками и рефинансирующими организациями. По данным АИЖК на 2008г., было заявлено семь сделок секьюритизации ипотечных активов: пять оффшорных (Урса Банк, Хоум Кредит энд Финанс Банк, ВТБ, НРБ) и две внутренних (АИЖК и ВТБ). Также не реализовались ранее намеченные планы по секьюритизации Банка ДельтаКредит, который планировал осуществлять по одной–две сделки в год. По состоянию на декабрь 2008 г. российскими эмитентами было проведено одиннадцать трансграничных и пять внутренних выпусков ИЦБ (см. табл. 4.5.1). Таблица 4.5.1 Сделки по секьюритизации ипотечных активов в 2006–2008 гг. Дата

Эмитент

Валюта Размер Рейтинг разме- выпуска старшего щения (млн.) транша

Купон по старшему траншу

Юрисдикция размещения

07-2006

ВТБ

долл.

88.3

A1/BBB+

1m LIBOR + 1%

Внешняя

07-2006

ГИБ

долл.

73.9

Baa2

3m LIBOR + 1.6%

Внешняя

11-2006

Совфинтрейд/ ГПБ-Ипотека

руб.

3,000

Baa2

7.27%

Внутренняя

12-2006

Совфинтрейд/ ГПБ-Ипотека

евро

165.2

EURIBOR+1.3%

Внешняя

04-2007

Дельта Кредит

долл.

215.4

A2/A

LIBOR + 1.05%

Внешняя

05-2007

АИЖК

руб.

3,295

6.94%

Внутренняя

06-2007

Совфинтрейд/ ГПБ-Ипотека

евро

198.3

A3/BBB+

1m EURIBOR + 1.1% Внешняя

07-2007

Москоммерц

долл.

184.4

Baa2/BBB

LIBOR + 1.75%

Внешняя

10-2007

КБ МИА

руб.

2,000

–

Внутренняя

12-2007

УРСА Банк

руб.

9,057

BBB+

–

Внешняя

02-2008

АИЖК

руб.

10,727

8.5%

Внутренняя

04-2008

КИТ Финанс

руб.

6,050

BBB+

8.75%

Внешняя

05- 2008

Русский Ипотечный Банк

долл.

140

–

Внешняя (непубличное размещение)

06-2008

КИТ Финанс

руб.

4,750

ВВВ+/ruAAA

–

Внешняя

07- 2008

Евротраст

руб.

2,735

–

Внешняя

12-2008

АИЖК

Руб.

11,330

–

10.5%

Внутренняя

Источник: www.rusipoteka.ru.

| 36

Развитие рынка ипотечного кредитования

4.6. Анализ динамики поведения ипотечных кредитов В рамках работы Проекта IFC «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России» были проанализированы три внутренние сделки по секьюритизации российских ипотечных кредитов: ГПБ-Ипотека, Первый ипотечный агент АИЖК, и Второй ипотечный агент АИЖК. Информация об активах является публично доступной. Ее эмитент обязан публиковать каждый месяц согласно российскому законодательству (закон «Об ипотечных ценных бумагах»). Информация в реестрах ипотечного покрытия раскрывается на уровне каждого кредита. В 2008 г. Проектом был разработан аналитический инструментарий M_SOFT, который позволяет аккумулировать и автоматически обрабатывать данную информацию. По мере накопления данных оценки агрегированных показателей и характеристик портфеля становятся более точными (статистически значимыми). Ниже приведены характеристики обеспечения трех сделок по секьюритизации (см. табл. 4.5.2): Таблица 4.5.2 Основные характеристики трех внутренних сделок по секьюритизации ипотечных активов Показатель

ГПБ-Ипотека

Первый ипотечный агент АИЖК

Второй ипотечный агент АИЖК

Дата отсечения

31.08.2006

14.03.2007

01.09.2007

Объем портфеля на дату отсечения

3,094,096,424

3,294,794,549

10,727,617,399

Количество кредитов на дату отсечения

6,015

8,168

18,861

Дата закрытия сделки

12-2006

05-2007

02-2008

Купон старшего транша А

8.00%

6.94%

8.50%

Размер транша А (млн. руб.)

3,000

2,900

9,440

Размер транша Б (млн. руб.)

264

590

Размер транша В (млн. руб.)

131

697

Три портфеля ипотечных активов были объединены в аналитических целях из-за следующих обобщающих характеристик: •

Сопоставимые стандарты кредитования (мораторий на досрочное погашение и т.д.).

•

Единая валюта кредитования (рубли).

•

Фиксированная процентная ставка.

•

Существенная региональная диверсификация.

•

Сокращение срока до погашения кредита при частичном досрочном погашении (ЧДП).

•

Идентичная скорость ЧДП, похожий тренд полных досрочных погашений (ПДП) по возрасту кредита.

37 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

На основании объединенного портфеля были выявлены тренды динамики поведения «типичного» ипотечного кредита.

Досрочное погашение При частичном досрочном погашении сохраняется ежемесячный платеж и сокращается срок до погашения (по умолчанию). В результате ЧДП сокращает средневзвешенную жизнь актива быстрее, чем ПДП при том же объеме досрочного погашения. Стабильная скорость частичного досрочного погашения в годовом измерении составляет 5% CPR7. Скорость полного досрочного погашения возрастает в течении первых трех лет жизни кредита и стабилизируется на уровне 15% CPR. На рис. 4.5.1 представлены кривые полного, частичного и суммарного досрочного погашения портфеля по возрасту кредита. Рисунок 4.5.1 Динамика досрочного погашения портфеля по возрасту кредита % 25

Полное ДП Частичное ДП 12

Суммарное ДП 20

CPR

Баланс (млрд . руб.)

5 2

Возраст (мес.)

Дефолты В данном анализе технические дефолты (неуплата страховых платежей и т.д.) не рассматривались. Дефолтными считаются кредиты, просроченные на 90 дней и более. Также при дефолте заемщика сервисный агент исполняет опцион выкупа кредита из ипотеч7

| 38

Процент остаточного основного долга, который досрочно погашается в течение года. Ставка CPR выражается через меру выбывания в месяц SMM, отражающую процент остаточного основного долга, который досрочно погашается в течение одного месяца: CPR=1-(1-SMM)12.

Развитие рынка ипотечного кредитования

ного покрытия. Таким образом, происходит замена на денежные средства, что с финансовой точки зрения равносильно полному досрочному погашению для инвестора ИЦБ. С точки зрения активов уровень дефолтов «типичного» кредита возрастает до 1.3% CDR8 за первые три года жизни кредита. На рис. 4.5.2 представлены кривая дефолтов (фактические данные) и три варианта модели дефолтов (Модель 1 – Модель 3). Для возраста кредита от 13 до 30 мес., данные являются наиболее достоверными, так как каждая точка кривой оценена на основании большого объема кредитов (не менее 6 млрд. руб.). Рисунок 4.5.2 Уровень дефолтов по возрасту кредита % 2.0

14 Уровень дефолтов

1.8

Модель 1 12

Модель 3 1.6

Модель 2

CDR

1.2 8 1.0 6 0.8 0.6

Баланс (млрд. руб.)

1.4

0.4 2 0.2 0.0

0 5

Модели 1–3 получены путем экстраполяции и являются возможными вариантами трендов уровня дефолтов. Модель 1 основана на наиболее достоверных оценках уровня дефолтов до 30-го месяца выдержки кредита и предполагает возрастание уровня дефолтов до возраста 17 месяцев, затем снижение в возрасте 17–27 месяцев и стабилизацию дефолтов на уровне 0.5% CDR. Модель 2 основана на всех наблюдениях и предполагает возрастание и дальнейшую стабилизацию дефолтов в возрасте 27 месяцев на уровне 1.2% CDR. Модель 3 наиболее близка к фактической кривой дефолтов и основана на предположении, что уровень дефолтов возрастает, затем убывает по аналогии с моделью 1 и затем снова возрастает до уровня 1.2% CDR, как в модели 2. 8

Процент остаточного основного долга кредитов пула, которые стали дефолтными в течение года. Ставка CDR выражается через меру дефолтов в месяц (MDR), отражающую процент остаточного основного долга, который выбывает из пула в связи с дефолтами в течение одного месяца: CDR=1-(1-MDR)12..

39 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

При данной скорости досрочного погашения средневзвешенная жизнь «типичного» кредита данного портфеля составит 2.5 года; уровень потерь до восстановления (предполагая 100% убыток при дефолте) при использовании модели 1 составит 1,75%, а для модели 2–3%. Из-за отсутствия информации о восстановлении в реестрах ипотечного покрытия аналитику необходимо сделать собственные предположения об уровне восстановления.

| 40

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России

5. Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России 5.1. Правовая среда 5.1.1. Обзор правовой среды (2005–2006 гг.) Законодательство об ипотеке и ипотечном жилищном кредитовании в Российской Федерации начало развиваться с середины 1990-х, когда Государственной Думой РФ был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». С тех пор законодательная среда претерпела существенные изменения, ряд из которых был принят в декабре 2004 г. и заключался в принятии пакета законопроектов из 24 законодательных актов, включающих изменения в Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Гражданский кодекс, Жилищный кодекс и принятие законов «Об ипотечных ценных бумагах» и «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». На момент начала работы Проекта IFC (конец 2005 г.) правовая среда ипотечного жилищного кредитования в России уже содержала достаточно подробное регулирование большинства важнейших аспектов ипотечного кредитования, в том числе: •

выдачи ипотечных жилищных кредитов;

•

передачи и регистрации прав собственности на недвижимое имущество;

•

заключения договора об ипотеке;

•

регистрации ипотеки;

•

обращения взыскания и реализации взысканного имущества;

•

уступки прав по ипотечным жилищным кредитам;

•

выдачи закладных по ипотечным кредитам и передачи по ним прав;

•

секьюритизации ипотечных кредитов.

Понятие ипотеки В соответствии с действующим законодательством ипотека является одним из видов залога, предметом которого выступает недвижимое имущество. Как и все виды залога, ипотека возникает в обеспечение основного обязательства и гарантирует приоритетность прав залогодержателя перед остальными кредиторами на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества. Ипотека подлежит государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе (ФРС) и считается возникшей только после такой регистрации. Регистрация ипотеки про-

41 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

водится в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Законом «Об ипотеке» и другими нормативными актами9.

Закладная Закладная является одним из важнейших элементов российского рынка ипотечного жилищного кредитования. По информации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), на конец 2005 г. более 50% ипотечных жилищных кредитов, выданных в Российской Федерации, сопровождались выдачей закладных. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее владельца: •

право получать платежи по обязательству, обеспеченному ипотекой;

•

право обратить взыскание на заложенное по ипотеке имущество в случае невыполнения должником своих обязательств.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, то и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Составленная закладная подписывается указанными лицами и вместе с договором об ипотеке либо иными документами, влекущими возникновение ипотеки в силу закона, представляется в орган государственной регистрации. После регистрации ипотеки орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, выдает закладную первоначальному залогодержателю. С момента выдачи закладной первоначальному залогодержателю должник и залогодатель становятся обязанными по закладной. Юридическая природа закладной сложна и содержит в себе следующие признаки: 1. Закладная удостоверяет права ее владельца получить исполнение по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога ее владельца на имущество, обремененное ипотекой. 2. Высокая оборотоспособность закладной. 3. Защита прав добросовестного приобретателя закладной. В соответствии с Законом «Об ипотеке», добросовестный приобретатель защищен даже в случае приобретения закладной, выбывшей из собственности ее бывшего владельца, помимо воли последнего. 4. Абстрагированность закладной от договоров, заключаемых в процессе ипотечного кредитования с заемщиками. Содержание закладной приоритетно перед договорами кредитования и ипотеки.

| 42

Подробное описание проблем, возникающих в процессе государственной регистрации, изложено в следующем разделе.

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России

5. Требования к информации, содержащейся в закладной: законодательство устанавливает ряд требований к содержанию закладной, которая отражает информацию о наиболее существенных аспектах кредитного договора и ипотеки. Исходя из вышеперечисленных признаков, можно отметить, что использование закладных при ипотечном кредитовании предоставляет ипотечным кредиторам ряд преимуществ. Оно позволяет упростить и ускорить оборот прав по обеспеченному ипотекой обязательству либо по договору об ипотеке, поскольку передача прав по закладной производится путем совершения сделки в простой письменной форме, не требующей государственной регистрации смены залогодержателя, в отличие от уступки прав по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству. Однако действовавшее на начало 2006 г. законодательство содержало в себе ряд барьеров, препятствовавших дальнейшему развитию оборачиваемости закладных, в частности: •

Отсутствие унифицированной формы закладной

Несмотря на то что Закон «Об ипотеке» содержит довольно подробные требования к информации, представленной в закладной, пока на российском рынке нет единых стандартов представления такой информации. В частности, отсутствует стандартизированная форма закладной. В результате это привело к появлению большого количества разных версий закладной среди участников рынка. Это, в свою очередь, негативно отражается на возможностях потенциальных инвесторов приобретать данные закладные в большом количестве у разных банков, так как закладные, используемые различными банками, могут в корне отличаться друг от друга. •

Отсутствие депозитарного учета оборота закладных

Законодательство не предусматривает ведения депозитарного учета прав на закладные. Для продажи/залога/передачи в доверительное управление закладных владельцу закладной необходимо письменно заполнять передаточные надписи, прилагаемые к самим закладным, что в случае продажи большого количества закладных ведет к высоким издержкам по передаче закладных. Введение депозитарного учета закладных, который даст возможность фиксировать права на закладные на специальных счетах депо (фиксация в бездокументарной форме), позволило бы существенно снизить данные издержки, а также, благодаря специальному регулированию такого рода фиксации, повысить безопасность совершаемой сделки. •

Невозможность выдачи закладных в течение всего срока кредита

Действующее законодательство по закладным предусматривает, что закладные могут выдаваться первоначальным залогодержателям после государственной регистрации ипотеки. На практике ФРС выдает закладные только в самом начале, когда регистрируется ипотека. Данная практика практически исключает возможность получения закладных на любом этапе кредита, кроме как в самом его начале. То есть если ипотечный кредит был выдан кредитором без получения закладной по нему, то в случае возник-

43 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

новения необходимости получения закладной кредитору необходимо разрабатывать сложные схемы для того, чтобы получить закладную.

5.1.2. Выдача и обслуживание ипотечных кредитов (2005–2006 гг.) Этап 1.

Принятие заявления и оценка

Заявка на получение кредита Обычно потенциальный заемщик должен заполнить стандартную форму заявления на предоставление кредита и представить кредитору документы, подтверждающие следующее: •

Личность заявителя (паспорт или его эквивалент) и семейное положение.

•

Состояние здоровья заявителя (медицинская справка).

•

Место работы заявителя (копии трудовой книжки, копии действующих трудовых контрактов).

•

Финансовое положение заявителя (подтверждение доходов, налоговые декларации и т.д.).

•

Подтверждение права собственности на имущество, которое будет использоваться в качестве обеспечения ипотечного кредита, и отсутствие/наличие обременений на данное имущество (справка из государственного реестра, копия договора о купле-продаже).

•

Подтверждение наличия/отсутствия другого имущества заявителя, которое может быть использовано в качестве альтернативного или дополнительного обеспечения ипотечного кредита (владение квартирой, земельным участком, автомобилем, банковскими счетами, акциями коммерческих предприятий и т.д.).

•

Другие документы.

Оценка имущества После предоставления всех запрашиваемых документов кредитор начинает процедуру оценки, которая состоит из проверки предоставленной информации и оценки имущества, которое планируется использовать в качестве обеспечения ипотечного кредита. Оценка имущества осуществляется либо независимым лицензированным оценщиком, либо самим кредитором. При выдаче закладных по кредитам, обеспеченным ипотекой в силу закона, оценка имущества должна проводиться в обязательном порядке и независимым оценщиком в остальных случаях такой оценки не требуется.

Этап 2.

Оформление кредита и регистрация права на имущество

Оформление кредита Ипотечные жилищные кредиты выдаются с заключением договора кредитования и договора купли-продажи недвижимого имущества за счет средств кредитной организа-

| 44

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России

ции10. Все договора должны быть заключены в письменной форме. В отличие от договора кредита, договор об ипотеке и договор о купле-продаже недвижимого имущества подлежат обязательной государственной регистрации в ЕГРП и вступают в силу только после ее прохождения. Регистрация данных договоров регламентируется Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Несмотря на то, что Закон содержит основные нормы по регистрации прав (например, причины для отказа в регистрации, публичность сведений ЕГРП и др.), нормы данного Закона содержат определенные барьеры для эффективной регистрации прав залогодержателей по ипотеке. Представленные ниже схемы (см. рис. 5.1.2.1 и 5.1.2.2) раскрывают графическое описание процессов регистрации прав (ипотеки) и оформления ипотечных кредитов. Рисунок 5.1.2.1 Схема 1. Договор о кредите и договор об ипотеке

Заемщик

Дом заемщика

Кредит

Банк

Кредитный договор и договор ипотеки

Регистрация договора об ипотеке (до 30 дней)

Заемщик получает деньги и использует их на цели, предусмотренные кредитным договором

Схема 1 применима, в случае если заемщик или иное лицо, не являющееся заемщиком, но выступающее залогодателем, до момента выдачи кредита имеет в собственности недвижимое имущество. В соответствии с действующим законодательством срок регистрации договора об ипотеке может занять до 30 дней. 10

В случае если заемщик уже имеет недвижимое имущество, которое банк может использовать в качестве обеспечения, то также заключается договор ипотеки на это имущество.

45 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

Рисунок 5.1.2.2 Схема 2. Договор о кредите и ипотека в силу закона

Заемщик

Кредит

Банк

Кредитный договор на приобретение квартиры

Кредитный договор на приобретение квартиры за счет кредитных средств

Регистрация права собственности на приобретаемую квартиру с одновременной регистрацией ипотеки в силу закона (до 30 дней)

Заемщик приобретает дом с одновременным наложением ипотеки на нее

Схема 2 дает графическое описание процесса оформления кредита при ипотеке в силу закона. На сегодняшний день данная схема является наиболее часто используемой на рынке, так как она позволяет получить доступ к ипотечному кредиту заемщикам, не имеющим в собственности недвижимого имущества. Правда даже если заемщик владеет недвижимым имуществом, банк предпочитает использовать механизм ипотеки в силу закона, так как это позволяет наложить ипотеку на приобретаемое имущество, а также существенно снижает риски банка, заключающиеся в чистоте титула на недвижимое имущество. Ипотека в данном случае возникает одновременно с возникновением права собственности заемщика на приобретаемое имущество. Срок регистрации права собственности на недвижимое имущество и соответственно ипотеки составляет до 30 дней. Обе из вышеупомянутых схем могут сопровождаться выдачей закладной. Однако выдача закладной может проходить только наряду с регистрацией ипотеки на недвижимое имущество. Срок регистрации – до 30 дней.

| 46

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России

Рисунок 5.1.2.3 Схема 3. Ипотечный кредит с выдачей закладной

Государственная регистрация права собственности и ипотеки. Как уже было упомянуто ранее, договоры купли-продажи недвижимого имущества и ипотеки подлежат государственной регистрации в ЕГРП. Эти договоры вступают в силу только после их регистрации. Отказ в регистрации означает, что договоры считаются не вступившими в юридическую силу и соответственно не влекут за собой никаких последствий. Законодательство разграничивает регистрацию ипотеки от регистрации права собственности на недвижимое имущество. Кроме того, законодательство предусматривает, что недвижимое имущество может передаваться в ипотеку только собственником имущества. Принимая во внимание данное требование, законодательство предусмотрело механизм ипотеки в силу закона, который фактически уравнивает момент регистрации права собственности на недвижимое имущество с моментом регистрации ипотеки на него. Основной проблемой регистрации ипотеки и прав собственности является отсутствие единых требований, предъявляемых ФРС. Согласно информации, полученной от ипотечных кредиторов, они испытывают определенное количество проблем, связанных с различием в требованиях, предъявляемых региональными отделениями ФРС. К тому же ФРС не имеет унифицированной политики касательно регулирования определенных

47 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

аспектов процесса регистрации, что приводит к субъективным и необоснованным решениям со стороны ФРС.

Регистрация права собственности на недвижимое имущество Процесс регистрации прав собственности на недвижимое имущество является сложным и трудоемким; законодательно определенный срок данного процесса составляет до 30 дней. Кроме того, вследствие определенной загруженности персонала ФРС, на практике имеют место задержки в принятии документов на государственную регистрацию. Для регистрации права собственности на недвижимое имущество заемщик должен представить заявление и документы, установленные Законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». ФРС обязана принять решение о регистрации или об отказе в регистрации права собственности в течение 30 дней после принятии документов, предоставленных заявителем. Основания для отказа в регистрации установлены Законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрация ипотеки Для регистрации ипотеки залогодатель и/или залогодержатель должен предоставить договор ипотеки (договор, на основании которого возникает ипотека в силу закона, в случае ипотеки в силу закона) с приложениями к нему и заплатить государственную пошлины. Срок для регистрации ипотеки равен сроку регистрации права собственности на недвижимое имущество (до 30 дней). Так же, как и в случае регистрации прав собственности, ФРС может отказать в регистрации или приостановить ее в случаях, установленных Законом «Об ипотеке». Законодательство также предусматривает требования о перерегистрации ипотеки в случае изменения ее условий. В то же время, изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случая, когда залогодержатель и залогодатель заключили соглашение о внесении изменений в закладную. Выдача закладной и регистрация прав ее владельца Закладная составляется залогодателем и выдается ФРС первоначальному залогодержателю после государственной регистрации ипотеки. Одной из ключевых проблем в отношении выдачи закладных является отсутствие возможности выдачи закладных на любом этапе жизни кредита, обеспеченного ипотекой. Регистрация владельца закладной в качестве залогодержателя носит добровольный характер (кроме первоначального залогодержателя, который регистрируется в ЕГРП независимо от его воли); каждый из владельцев закладной вправе потребовать своей

| 48

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России

регистрации в качестве залогодержателя. Размер государственной пошлины за такого рода регистрацию минимальный, и на конец 2005 г. он составлял 100 руб.

Этап 3.

Дефолт заемщика и обращение взыскания на заложенное имущество

Действующее законодательство предусматривает, что обращение взыскания на недвижимое имущество может осуществляться как в судебном, так и во внесудебном порядках. В отличие от некоторых стран СНГ, законодательство Российской Федерации позволяет обращение взыскания на заложенное имущество независимо от статуса данного недвижимого имущества для заемщиков. Например, на заложенное по ипотеке жилое недвижимое имущество может быть обращено взыскание, даже если это имущество является единственным жильем заемщика и членов его семьи (в случае, если были предусмотрены все предписанные законодательством условия). Основной проблемой процессов обращения взыскания на имущество, заложенное по ипотечным кредитам, является отсутствие сложившейся практики судов по делам такого рода. Ввиду относительной новизны ипотечного кредитования, большинство ипотечных кредитов исполняется стабильно, и практика по обращению взыскания не является сложившейся, что не позволяет провести детальный анализ такого рода дел. Внесудебный порядок обращения взыскания заложенного имущества Обращение взыскания на заложенное имущество может быть осуществлено во внесудебном порядке. В данном случае залогодержатель и залогодатель должны заключить соответствующее соглашение и нотариально его удостоверить. Необходимо отметить, что это соглашение должно быть заключено после возникновения оснований для обращения взыскания (например, приостановка ежемесячных выплат по ипотечному кредиту заемщиком в течение двух месяцев). Соглашение о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество на практике подробно регламентирует все необходимые аспекты внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество. Как правило, стороны договариваются о стартовой продажной цене заложенного имущества, на которое обращается взыскание, способе его реализации и др. Необходимо отметить, что реализация взысканного во внесудебном порядке имущества может быть осуществлена через аукцион или путем приобретения данного имущества кредитором. При покупке взысканного имущества кредитором последний должен вернуть заемщику сумму, превышающую размер долга. Внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество допускается только в случаях, строго оговоренных законом. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество может быть инициирован залогодержателем путем подачи искового заявления с приложением всей необходимой документации в суд. Суд, рассматривая исковое заявление, принимает

49 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

решение о принятии или непринятии искового заявления в производство. В случае принятия искового заявления суд назначает дату проведения судебного слушания и приглашает на него истца и ответчика. В случае неявки ответчика суд может принять заочное решение, основываясь только на аргументах кредитора. Несмотря на то что законодательство детально регламентирует судебный порядок обращения взыскания, практика подобных судебных дел в России еще слишком мала для проведения подробного анализа. Также, ввиду ограниченных возможностей судов11 по своевременному рассмотрению исков, на практике зачастую возникают временные задержки (до нескольких месяцев) в рассмотрении исков. Действующее законодательство предусматривает возможность отсрочки в обращении взыскания на заложенное имущество. Срок такой отсрочки не должен быть больше одного календарного года. Отсрочка может быть предоставлена судом заемщику при обращении последнего и наличии уважительных причин предоставления отсрочки (например, если заемщик добросовестно выполнял его обязательства, но внезапная болезнь не позволяет ему выплачивать ссуду12). Однако такая отсрочка не может быть предоставлена, если ее использование может существенно отразиться на финансовом положении истца, и она не означает, что начисление соответствующих платежей за пользование денежными средствами должно быть приостановлено.

Реализация взысканного имущества Законодательство предусматривает три способа реализации взысканного имущества: 1. Публичные торги – торги, организованные специализированной аукционной компанией, которая назначается по соглашению сторон или, в случае отсутствие такого рода соглашения, может быть назначена судебным приставом. Торги проводятся в соответствии с требованиями, установленными законодательством (место проведения торгов, стартовая цена и т.п.). 2. Аукцион. Использование этого способа реализации взысканного имущества предоставляет кредитору и заемщику возможность самим определить основные условия продажи, например, место проведения аукциона, стартовую цену продажи, плату за участие в аукционе и т.д. 3. Приобретение взысканного имущества кредитором. Вариант возможен только в случае наличия специального соглашения между заемщиком и кредитором или в случае, если торги были признаны несостоявшимися (т.е. взысканное имущество не было продано ни на первых, ни на повторных публичных торгах). Специальное соглашение предоставляет кредитору право купить недвижимое имущество, предварительно зачтя невыплаченный долг заемщика и выплатив 11 12

| 50

Ввиду большого количества рассматриваемых судами дел. Большинство банков требует страхования заемщиков от наступления такого рода событий.

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России

ему разницу между остатком долга и ценой покупки. В случае признания торгов несостоявшимися, кредитор имеет право купить заложенное имущество по стоимости на 25% ниже, чем его стартовая аукционная цена. Стартовая цена Стартовая цена продажи взысканного имущества определяется в соответствии с соглашением между кредитором и должником по закладной или в соответствии с решением суда. На практике у кредиторов возникают проблемы с данным аспектом процесса обращения взыскания, так как суды не всегда учитывают реальную цену продаваемой недвижимости. Распределение средств, полученных от реализации взысканного имущества Законодательство четко устанавливает, в каком порядке должны расходоваться средства, полученные от реализации взысканного имущества. Общее правило распределения заключается в том, что остаток средств, полученных от реализации недвижимого имущества, должен быть возвращен должнику после удовлетворения всех требований установленных законодательством. В случае если полученная от реализации сумма меньше, чем сумма долга, кредитор имеет право обращать взыскание на другое имущество должника, но при этом требования кредитора не будут приоритетны перед требованиями других кредиторов.

Этап 4.

Передача прав по ипотечному кредиту

Законодательство предусматривает два способа передачи прав по ипотечному кредиту: 1. Уступка прав по кредитному договору или договору об ипотеке (цессия). Кредитор может передать свои права по ипотеке или передать права по кредитному договору третьим лицам путем заключения договора уступки прав (цессии). Заключая подобное соглашение, кредитор передает другому юридическому лицу свои права по кредитному договору и договору об ипотеке. 2. Передача прав по закладной – договор продажи/залога/передачи в доверительное управление ценной бумаги. Владелец закладной может продать/ заложить/передать ее в доверительное управление третьему лицу. Продавец и покупатель закладной должны заключить договор купли-продажи закладной в письменной форме и поставить отметку о новом владельце в закладной. Продажа закладной по договору влечет за собой последствия уступки прав (цессии). Несмотря на то что на сегодняшний момент некоторые положения законодательства о передаче закладных являются спорными13, передача прав по ипотечным кредитам путем заключения такого рода сделок считается наиболее безопасным и удобным способом передачи прав по ипотечным кредитам. 13

См. раздел «Налогообложение и отчетность».

51 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

5.1.3. Изменения законодательства в сфере регулирования ипотечного кредитования в 2006–2008 гг. В октябре 2008 г. Проектом IFC был проведен опрос руководителей и сотрудников партнерских организаций – ведущих экспертов на рынке ипотечного кредитования в России. Опрос был сфокусирован на выявлении основных изменений в законодательстве, произошедших за последние три года. По мнению опрошенных нами экспертов, наиболее значительные положительные изменения в законодательстве и регулировании рынка за последние три года включают следующее.

В сфере общих положений об ипотечном кредитовании •

Издание Приказа Минюста РФ «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» № 213 от 15.06.2006, который утвердил порядок выдачи закладной (новой закладной, дубликата закладной), аннулирования закладной, государственной регистрации соглашения об изменении содержания закладной, а также заложил основы для стандартизации форматов закладных и операций с ними.

•

Издание указаний ЦБ об определении и разглашении эффективной процентной ставки.

•

Внесение изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (Федеральный закон «О внесении изменений в закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» и часть вторую ГК РФ» от 04.12.2007 г. № 324 ФЗ), которые совершенствуют нормативную базу, необходимую для ипотечного кредитования участников накопительной ипотечной системы, с целью обеспечения жильем военнослужащих.

В сфере регистрации ипотеки и договоров о залоге •

| 52

Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ в части требований к обязательной государственной регистрации строящихся объектов недвижимости для целей оформления ипотечного залога. Принятие поправок предоставило дополнительные гарантии участникам долевого строительства и снизило риски кредиторов, предоставляющих ипотечные кредиты на стадии строительства. Однако, по мнению сотрудников АТТА Ипотека, полезный эффект данного закона и дополнений к нему был нивелирован внесением изменений в статью 155 Налогового кодекса РФ от 01.12.2006, допускающую возможность возникновения налога на добавленную стоимость (НДС) при привлечении средств участников долевого строительства. Изменения в Налоговом кодексе вызвали затруднения в толковании и применении законодательства, как у участников рынка, так и у самих налоговых органов.

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России

•

Введение требования по регистрации договора о залоге.

•

Внесение изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ, благодаря которым появилась возможность использовать залог земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

•

Отмена правила об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке, что значительно сократило расходы на заключение таких договоров.

В сфере регулирования процесса обращения взыскания на предмет ипотеки •

Внесение изменений в статьи 292 и 446 ГК РФ, в Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ и в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ, которые способствовали устранению коллизий, связанных с обращением взыскания на единственное жилье заемщиков и их семей, а также с прекращением прав социального найма третьих лиц при обращении взыскания на заложенное имущество.

•

Отмена требования о получении разрешения органов опеки и попечительства в случае проживания несовершеннолетних в отчуждаемой квартире. Теперь согласие требуется только в случае, когда такие несовершеннолетние лишены родительского попечения.

•

Исключение жилого помещения, заложенного кредитору в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» из перечня имущества граждан, на которое невозможно обратить взыскание.

В сфере секьюритизации ипотечных активов •

Принятие закона «О внесении изменений в Федеральный закон “Об ипотечных ценных бумагах”» № 141-ФЗ от 27.07.2006, который собственно сделал возможным осуществление эмиссий ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Данный закон предоставил участникам рынка возможность сопоставлять размер номинальной стоимости облигаций с суммой требований о возврате основного долга для определения достаточности ипотечного покрытия; включать в состав покрытия денежные средства; покрывать расходы, связанные с обслуживанием покрытия и облигаций, за счет ипотечного покрытия, а также осуществлять транширование облигаций.

•

Внесение изменений в Стандарты эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг, Положение о раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг, Положение о деятельности специализированных депозитариев ипотечного покрытия, Положение о порядке определения размера ипотечного покрытия и Правила ведения реестра ипотечного покрытия, утвержденные приказами Федеральной службы по финансовым рынкам Российской

53 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

Федерации, разработка и принятие которых связаны с необходимостью формирования инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг. •

Утверждение «Положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов» в новой редакции (приказ Федеральной службы по финансовым рынкам Российской Федерации от 8 февраля 2007 г. № 07-13/пз-н), касающегося механизмов, способствующих возможности инвестирования средств паевых инвестиционных фондов в ипотечные ценные бумаги при их размещении.

К отрицательным изменениям в законодательстве участники рынка отнесли действия Федеральной антимонопольной службы в части признания не соответствующими Федеральному закону «О защите конкуренции» правил сертификации (аккредитации) страховых компаний. Запрет на заключение соглашений между страховыми компаниями и рефинансирующими организациями существенно осложнит взаимодействие между данными участниками рынка, устранит единообразие страхового покрытия по ипотечным продуктам и вызовет повышение страховых премий, что повлечет за собой удорожание ипотечных кредитов для заемщиков. Также опрошенные нами эксперты выделили ряд аспектов практической деятельности по осуществлению ипотечного кредитования, которые нуждаются в дальнейшем совершенствовании законодательства: Принцип бесповоротности ипотечной системы: на сегодняшний день виндикация недвижимого имущества является основанием для прекращения ипотеки. Данное обстоятельство противоречит принципу бесповоротности, в соответствии с которым в правовых системах, где права на недвижимое имущество подлежат регистрации в публичной системе (в России – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ЕГРП), право на недвижимое имущество не может быть прекращено в связи с недействительностью сделки с недвижимостью.

| 54

•

Возврат документов с регистрации: в соответствии с п. 3 статьи 19 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любая из сторон сделки может подать заявление в регистрирующий орган о возврате документов. Данное обстоятельство препятствует возможности выдачи кредита до государственной регистрации сделки, поскольку кредитор не может быть уверен, что одна из сторон сделки не отзовет документы с регистрации.

•

Ужесточение требований ЦБ к нормам резервирования: для кредитов, по которым уровень дохода заемщиков не подтвержден 2НДФЛ, норматив резервирования был повышен до 50%, что затрудняет работу банков.

•

Закладная: в настоящее время закладная является ценной бумагой, удостоверяющей не только право залога, но также и денежные требования по основному обязательству (по кредитному договору). В этой связи обязательными условиями

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России

закладной являются некоторые условия кредитного договора. Данное обстоятельство приводит к тому, что при регистрации ипотеки регистрирующие органы вместо регистрации обременения предмета залога начинают проверять текст закладной в части условий кредитного договора. Ситуация еще больше усугубляется при внесении изменений в закладную, когда изменения в части условий кредитного договора также проверяются регистрирующим органом. По мнению ряда респондентов, закладная не должна содержать условия кредитного договора, и изменения в основном обязательстве не должны «согласовываться» с регистрирующими органами и поясняться им. Такое правило будет полностью соответствовать смыслу ЕГРП, в котором регистрируются обременения прав, но не содержание обязательств, в обеспечение которых устанавливаются такие обременения. •

Исполнительное производство: законодательство об исполнительном производстве содержит ряд норм, препятствующих передаче недвижимости для продажи на публичных торгах. В частности, приставы вынуждены составлять акты об аресте квартир с параметрами, которые невозможно включить в акт без присутствия должника. В случаях, когда должники не проживают по месту нахождения предмета залога, такие акты составить не представляется возможным, в связи с чем судебные приставы не могут передать документы на квартиру на торги. Поскольку при обращении взыскания на недвижимое имущество обременение в виде ареста на квартиру подлежит регистрации в ЕГРП, требование о составлении акта об аресте недвижимости не применимо. Данное требование необходимо оставить только для движимых вещей.

Также участники рынка считают необходимым внести изменения в действующее законодательство, которые позволят осуществлять сделки с землей и возведенными на ней объектами недвижимости, как с единым объектом, что в свою очередь позволит обеспечить неразрывность последствий совершения сделок и оформления ипотеки в силу закона или в силу договора. •

Деятельность рефинансирующих организаций и налогообложение: одной из наиболее острых проблем налогообложения ипотечных операций для рефинансирующих компаний является проблема обложения налогом на прибыль сумм страхового возмещения по договорам ипотечного страхования. Действующее законодательство не позволяет исключить из состава налогооблагаемой базы по налогу на прибыль такие суммы, в случае если договором страхования либо закладной не предусмотрено получение таких сумм в счет погашения задолженности страхователя перед кредитором, а правоприменительная практика не позволяет исключить такие суммы из налогооблагаемой базы даже при наличии вышеуказанных оговорок.

По своей сути такие выплаты носят компенсационный характер для рефинансирующей компании, однако в Налоговом кодексе такие выплаты не оговорены как не принимаемые для целей налогообложения, а в письмах Минфина РФ и ФНС России такие выплаты трактуются как суммы, включаемые в состав доходов, учитываемых при на-

55 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

логообложении прибыли, независимо от целей, на которые будут направлены суммы страхового возмещения. Также необходимо предоставление возможности равномерного списания понесенных инициатором выпуска ипотечных ценных бумаг расходов для целей уменьшения налогооблагаемой базы в течение всего срока обращения выпуска (статья 272 части второй Налогового кодекса Российской Федерации). Еще одним аспектом, заслуживающим внимания, участники ипотечного рынка назвали необходимость отмены НДС на сервисное обслуживание рефинансированных кредитов. •

Процедура обращения взыскания: предусмотренная действующим законодательством процедура обращения взыскания на предмет залога ввиду своей длительности не позволяет банкам и компаниям оперативно восполнить потоки платежей по ипотечному кредиту. Отсутствие соответствующего Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации не позволяет создать единообразную практику применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части обращения взыскания на предмет залога.

Еще один пример неэффективности существующей практики: признание Высшим Арбитражным Судом в рамках рассмотрения спора между Алтайским ипотечным агентством и Роспотребнадзором условий кредитного договора по ипотечному кредиту, содержащих требование о страховании жизни и трудоспособности заемщика в пользу кредитора, не соответствующим Закону «О защите прав потребителей», ставит под угрозу распространенную на ипотечном рынке в настоящее время систему снижения рисков по ипотечному покрытию. •

| 56

Создание и поддержание внутреннего спроса на вторичном рынке ипотечного кредитования (ИЦБ): необходима государственная поддержка в области законодательного регулирования, направленная на расширение базы внутренних инвесторов за счет включения ипотечных ценных бумаг в перечень разрешенных объектов для инвестирования средств пенсионных накоплений и страховых резервов, разрешение инвестировать временно свободные денежные средства Фонда обязательного страхования вкладов в ипотечные ценные бумаги при их первичном размещении. Для этого нужно внести изменения в Федеральный закон «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации» № 111-ФЗ, в постановление Правительства РФ «Об утверждении инвестиционной декларации Внешэкономбанка о доверительном управлении средствами пенсионных накоплений» № 540 от 01.09.2003, в Приказ Минфина РФ «Об утверждении Правил размещения страховщиками средств страховых резервов» № 100-н от 08.08.2005 и в Федеральный закон «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» № 177-ФЗ.

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России

Кроме того, по мнению экспертов, следует ввести льготный режим налогообложения доходов, полученных инвесторами от вложения средств в ипотечные ценные бумаги, на начальном этапе развития рынка (статья 284 части второй Налогового кодекса Российской Федерации). •

Введение депозитарного учета закладных требует дальнейшего реформирования Закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закон «Об ипотечных ценных бумагах» и Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

•

Требования к ипотечному покрытию, ипотечному агенту и облигациям с ипотечным покрытием; выпуск ипотечных сертификатов участия требуют дальнейшего усовершенствования Закона «Об ипотечных ценных бумагах» № 152-ФЗ от 11.11.2003, Закона «Об акционерных обществах» № 208-ФЗ от 26.12.1995, ГК РФ, Закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002, Закона «О рынке ценных бумаг» № 39-ФЗ от 22.04.1996 и нормативных правовых актов ФСФР России.

•

Субсидиарная ответственность Российской Федерации по заимствованиям ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»: необходимо внести изменения в Бюджетный кодекс Российской Федерации и ряд других законодательных актов.

5.2. Страхование в ипотечном кредитовании 5.2.1. Требования законодательства Согласно существующему российскому законодательству, заложенное в ипотеку имущество должно быть застраховано от рисков утраты и повреждения на сумму не ниже размера обеспеченного ипотекой обязательства14. До принятия ФЗ от 27.07.2006 № 141-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», требования к ипотечному покрытию при выпуске ипотечных ценных бумаг включали в себя наличие двух видов страхования: •

заложенного имущества от рисков утраты и повреждения;

•

жизни и здоровья заемщика15.

При этом страхование жизни и здоровья должника по кредиту должно было осуществляться в пользу самого должника. Данное требование находилось в противоречии с существующей практикой ипотечного кредитования, так как кредиторы требуют заключения всех договоров страхования в свою пользу. Поправки, внесенные в Закон

ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.), Статья 31. 15 ФЗ от 11 ноября 2003 г № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изменениями от 29 декабря 2004 г.), Статья 3.

57 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

«Об ипотечных ценных бумагах»16, исключили страхование жизни и здоровья заемщика из состава требований к ипотечному покрытию.

5.2.2. Требования операторов вторичного рынка Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выдвигает следующие требования к страховому обеспечению ипотечных сделок 17: •

страхование жизни и потери трудоспособности заемщика и созаемщика, имеющего доход, отвечающий требованиям Агентства;

•

страхование риска утраты и повреждения предмета ипотеки.

5.2.3. Требования кредиторов Требования кредиторов к страхованию являются достаточно унифицированными и, как правило, различаются в зависимости от целей, на которые выдается кредит. 1) Если кредит предоставляется на приобретение объекта недвижимости на вторичном рынке жилья, требования по страхованию включают следующее: •

страхование жизни и потери трудоспособности заемщика/созаемщика;

•

страхование объекта недвижимости от риска утраты и повреждения;

•

страхование риска утраты права собственности на приобретаемую недвижимость (страхование титула).

2) Если кредит предоставляется на приобретение строящегося жилья, требования по страхованию могут включать следующее: •

страхование жизни и потери трудоспособности заемщика/созаемщика;

•

страхование объекта недвижимости от риска утраты и повреждения;

•

страхование финансовых рисков.

Страхование финансовых рисков обеспечивает возврат внесенных заемщиком кредитных средств при невыполнении застройщиком своих обязательств в установленный срок. Страховыми случаями являются банкротство, ликвидация застройщика, несоблюдение сроков строительства, непригодность объекта для проживания и некоторые другие, препятствующие возникновению права собственности заемщика на (строящееся) жилье. Особенность страхования финансовых рисков заключается в том, что оно требуется только на срок до оформления заемщиком права собственности на недвижимость. По окончании строительства заемщику будет необходимо застраховать объект недви-

| 58

ФЗ от 27 июля 2006 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об ипотечных ценных бумагах”».

Стандарт АИЖК. www.ahml.ru/standard/stcredit.shtml.

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России

жимости от риска утраты и повреждения. Поскольку заемщик является первым собственником приобретенного жилья, в данной ситуации кредиторы не требуют страхования титула. Следует отметить, что очень немногие кредиторы требуют страхования финансовых рисков. В отсутствие подобного требования, в качестве дополнительного обеспечения по кредиту ими могут быть потребованы поручительство либо залог одобренных кредитором активов, таких, например, как находящаяся в собственности недвижимость.

5.2.4. Требования по страхованию жизни/здоровья заемщика, недвижимости и титула Страхование является одним из существенных условий предоставления банками ипотечных кредитов. Как правило, кредиторы требуют заключения договоров страхования и оплаты страховых премий до момента фактического предоставления кредита. Часто используется комплексный договор (полис) страхования, включающий все три указанных выше вида страхования. По закону только страхование предмета залога (ипотеки) является необходимым условием для предоставления банками ипотечных кредитов. Наличие в кредитном договоре требования о личном страховании, по мнению Роспотребнадзора, является нарушением требований п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»», запрещающего обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Кроме того, Федеральная антимонопольная служба Российской Федерации (ФАС) расценивает требование осуществления заемщиком страхования жизни и страхования потери права собственности на недвижимое имущество в качестве навязывания контрагенту условий договора, невыгодных для него или не относящихся к предмету договора. В ответ на подобные ограничения со стороны государственных органов кредиторы ввели дифференцированные процентные ставки в зависимости от того, какие виды страхового обеспечения выбирает заемщик. Например, Русский Ипотечный Банк ввел так называемые «программы без страхования жизни и титула», предусматривающие страхование только заложенного объекта недвижимости. Процентная ставка по такому кредиту на 3% больше, чем по кредиту со всеми тремя видами страхования. Таким образом, банки мотивируют заемщиков приобретать все три вида страхования путем предложения им наиболее низких ставок по таким ипотечным кредитам. До 2008 г. заемщику предоставлялось право выбора страховой компании из списка компаний, одобренных кредитором.

59 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

В 2008 г. произошли изменения в системе аккредитации страховых компаний банками и их сотрудничества. Существующая в банках система аккредитации, а также содержание заключаемых соглашений о сотрудничестве в большинстве случаев рассматривались Федеральной антимонопольной службой (ФАС) как нарушения антимонопольного законодательства. По мнению ФАС, практика аккредитации страховых компаний при банках фактически является нарушением закона о конкуренции. Помимо требований к финансовой устойчивости, зачастую требования банков могут включать размещение страховщиком определенной суммы на депозите, выплату комиссионного вознаграждения банку в том или ином виде и пр. Подобная практика дает возможность банкам влиять на формирование страховых тарифов. Нарушение антимонопольного законодательства выражалось в заключении банками и страховыми компаниями соглашений о сотрудничестве в рамках ипотечного жилищного кредитования, которые приводят (или могут привести) к установлению тарифов на страхование, а также отказу от заключения договоров с определенными страховыми компаниями и заемщиками. Также речь идет о том, что заключаемые банком и страховыми организациями соглашения о сотрудничестве в рамках ипотечного жилищного кредитования предусматривают помимо страхования предмета ипотеки обязательное страхование заемщиками жизни и титула, что может рассматриваться как невыгодное или не относящееся к предмету договора ипотечного кредитования условие. Соответственно, по мере ужесточения санкций со стороны ФАС, начала меняться и практика взаимодействия банков и страховых компаний. Многие банки либо значительно расширили список страховых компаний, с которыми они сотрудничают, либо вообще отказались от аккредитации и готовы предоставить заемщику возможность самостоятельного выбора страховой компании. В целях предупреждения недопущения необоснованных отказов от заключения кредитных договоров по причине выбора заемщиками той или иной страховой организации ряд банков разработал и разместил в открытом доступе информацию о требованиях к страховым компаниям и договорам страхования. Так, к примеру, банком ВТБ 24 из соглашений о сотрудничестве в рамках ипотечного жилищного кредитования были исключены фиксированные и минимальные тарифы по страхованию жизни, имущества и титула, которые должны применяться страховщиками при комплексном ипотечном страховании. При этом соглашения были дополнены положениями о том, что никакое из условий соглашений не подразумевает обязанностей банка и страховых компаний согласовывать цены, тарифы, скидки или иным образом закреплять взаимную связь стоимости своих услуг для третьих лиц. Страхователем по договорам (полисам) страхования является заемщик, а первым выгодоприобретателем всегда указывается банк-кредитор.

| 60

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России

Срок действия договоров (полисов) страхования должен быть не менее срока кредитования, наиболее типичным является требование «срок кредита + 1 день». Исключение здесь могут составлять требования кредиторов в отношении титульного страхования. Существует, например, практика, когда страхование титула требуется только на первые 3 года с момента предоставления кредита. Это связано со сроком исковой давности по искам о признании сделки недействительной, который в РФ составляет 3 года с момента заключения сделки. Также следует отметить, что некоторые операторы ипотечного рынка, например, АИЖК и некоторые коммерческие банки пошли по пути отказа от требования к титульному страхованию. Сумма страхового возмещения определяется равной задолженности по основному долгу, увеличенной на значение годовой процентной ставки по кредиту, и соответственно уменьшается каждый год согласно графику погашения кредита. Смена выгодоприобретателя по договорам страхования при переходе прав кредитора по кредитному договору к другому лицу/при продаже прав по закладной происходит одним из двух нижеперечисленных способов: 1) Путем подписания дополнительного соглашения к договорам страхования либо заключения нового договора страхования каждый раз, когда меняется кредитор/владелец закладной. 2) Путем внесения в первичные договоры страхования формулировки, выражающей согласие страхователя считать выгодоприобретателем по договору страхования держателя прав кредитора (владельца закладной), являющегося таковым на момент наступления страхового случая. Следует отметить, что в настоящее время большинство участников рынка ипотечного кредитования пошли по второму пути как наиболее удобному и технологичному для всех сторон. Однако здесь возможны определенные юридические риски. Их сущность заключается в том, что в условиях действующего законодательства и судебной практики «генеральное согласие» заемщика может быть не признано судом в качестве надлежащего, действительного основания для замены выгодоприобретателя в договорах страхования имущества и личного страхования при смене владельцев закладной.

5.2.5. Процедура оформления и вступление в силу договоров страхования Иллюстрация процесса заключения договоров страхования приведена на Схеме 4. При страховании жизни/трудоспособности заемщика, страховая компания может потребовать его медицинского освидетельствования. Как правило, необходимость такого освидетельствования определяется исходя из суммы кредита, т.е., как правило, если сумма кредита превышает $75,000–100,000. Если освидетельствования не требуется, страховая компания осуществляет андеррайтинг в течение одного–двух дней.

61 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

Рисунок 5.2.5.1 Схема 4. Процедура заключения договоров страхования Подача заявления и пакета документов от имени заемщика

Банк

Список одобренных страховых компаний

Заемщик

Заявление и пакет документов

Страховая компания

Направление на мед. обследование

Поликлиника

Договор страхования (полис)

Результаты обследования

Андеррайтинг заемщика / объекта недвижимости

Результаты андеррайтинга

Согласно существующей практике заключение договоров страхования и оплата страховой премии являются обязательными требованиями кредиторов для предоставления ипотечного кредита. Обычно договоры страхования заключаются до или одновременно с подписанием кредитного договора, но в любом случае до фактического предоставления кредита заемщику. В части страхования жизни и здоровья заемщика, договор страхования вступает в силу с даты оплаты страховой премии (или первого ее взноса) либо момента фактического предоставления кредита (займа) в зависимости от того, что произошло позднее. В части страхования имущества и страхования риска прекращения или ограничения права собственности страхователя (заемщика) на недвижимое имущество, договор страхования вступает в силу с даты оплаты страховой премии (или первого ее взноса) либо с момента перехода к страхователю (заемщику) права собственности на недвижимое имущество в зависимости от того, что произошло позднее. В случае если страхователь (заемщик) произвел оплату страховой премии (первого взноса), но произошло одно из нижеследующих событий:

| 62

•

к нему не перешло право собственности на недвижимое имущество;

•

залог недвижимого имущества (ипотека) не зарегистрирован в государственном реестре прав;

•

не подписан договор о предоставлении кредита (займа) или кредит (займ) не предоставлен;

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России

то страхование, обусловленное договором, не вступает в силу, а страховщик (страховая компания) обязуется вернуть полученную страховую премию в течение указанного в договоре срока с даты получения письменного уведомления страхователя об указанных выше обстоятельствах.

5.2.6. Покрываемые риски Договор (полис) страхования должен покрывать следующие риски: 1. По страхованию риска утраты или повреждения объекта недвижимости: пожар, взрыв, повреждение водой, противоправные действия третьих лиц, стихийные бедствия. 2. По страхования жизни/трудоспособности заемщика: смерть по любой причине, частичная или полная утрата трудоспособности с присвоением инвалидности 1-ой или 2-ой группы. Некоторые кредиторы также могут потребовать включения временной утраты трудоспособности застрахованного. 3. По страхованию риска утраты права собственности на объект недвижимости: утрата имущества в результате прекращения права собственности на это имущество. Данный факт должен быть подтвержден вступившим в силу решением суда.

5.2.7. Контроль за страховым обеспечением Функция мониторинга порядка уплаты страховых взносов и контроля за страховым обеспечением обычно возложена на подразделения банков, занимающиеся обслуживанием и сопровождением сделок. Как правило, уплата страховых взносов осуществляется заемщиками ежегодно. Стоимость всех трех видов страхования составляет в среднем 0.8–1.5% от суммы кредита в год.

5.2.8. Наступление страхового случая и порядок осуществления страховых выплат 1. По риску утраты/повреждения предмета залога:

В случае повреждения имущества страховая выплата осуществляется в размере стоимости восстановительных расходов. По предварительному одобрению банка выплата может быть произведена напрямую заемщику. В случае уничтожения имущества, не подлежащего восстановлению, страховая выплата осуществляется в размере полной задолженности заемщика перед кредитором. 2. По риску смерти/утраты трудоспособности:

В случае наступления смерти/инвалидности заемщика страховая выплата производится банку в полном размере страховой суммы. Если полученное страховое возмещение превышает размер задолженности по кредиту, то оставшаяся его часть направляется родственникам заемщика или указанному им второму выгодоприобретателю.

63 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

3. По риску утраты права собственности:

В случае утраты заемщиком права собственности на предмет залога по решению суда страховая выплата производится банку-кредитору в полном размере страховой суммы.

5.3. Налогообложение и отчетность 5.3.1. Налогообложение Основные налоги, взимаемые с участников ипотечного рынка: Налог на прибыль – все организации (за исключением небольших компаний, которые могут применять специальные налоговые режимы) являются плательщиками налога на прибыль по плоской шкале 24%. Налоговая база исчисляется как разница между доходами и принимаемыми к расходам затратами. Метод начисления применяется при исчислении доходов и расходов. По общему принципу затраты, для включения их в расходы для исчисления налога, должны быть экономически оправданными и направленными на получение доходов. Положения по принятию к расходам отдельных видов затрат прямо прописаны в НК РФ. Налог на добавленную стоимость (НДС) – организации уплачивают НДС при реализации налогооблагаемых видов товаров, работ, услуг по ставке 18%. Услуги банков обычно не подлежат налогообложению НДС (проценты, комиссии за совершение банковских операций). Однако определение необлагаемых операций является довольно узким, и на практике налоговые органы считают, что отдельные операции, связанные с ипотечным кредитованием, подлежат налогообложению НДС (например, рассмотрение заявки на кредит и др.). Уплачиваемый НДС рассчитывается как разница между полученным от клиентов НДС и уплаченным поставщикам и подрядчикам. Банки имеют право исчислять только НДС с реализации облагаемых услуг, а уплаченный НДС – принимать как расходы для целей налогообложения прибыли. Страховые премии и страховое возмещение не облагаются НДС. Метод начисления применяется всеми налогоплательщиками с 1 января 2006 г. (ранее была возможность использовать кассовый метод). Продажа жилых домов и квартир не облагается НДС с 1 января 2005 г. Государственная пошлина – при совершении юридических действий с недвижимостью уплачиваются фиксированные незначительные государственные пошлины (менее 20 долл.). Единый социальный налог (ЕСН) – налог, уплачиваемый работодателями с заработной платы сотрудников. Налогообложение осуществляется по регрессивной шкале с максимальной ставкой 26%. Многие работодатели стремятся уклониться от уплаты данного налога, выплачивая неофициальный доход сотрудникам, что влияет на процедуры подтверждения доходов заемщиков при андеррайтинге.

| 64

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России

Налогообложение физических лиц Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – все физические лица (резиденты России) являются плательщиками налога по ставке 13%. Налогооблагаемая база включает различные виды доходов (в т.ч. доходы в натуральной форме и материальная выгода) и доходы от прироста стоимости имущества при его продаже (например, от продажи недвижимости). Существует несколько видов налоговых вычетов и типов необлагаемых доходов. Налог на наследство и на дарение – с 1 января 2006 г. в России отменен налог на дарение и наследство, но отдельные виды наследства рассматриваются как доходы для целей налогообложения НДФЛ (например, права на получение роялти), а при дарении объектов недвижимости рыночная стоимость объекта недвижимости включается в налогооблагаемую базу получателя дарения. Налог на имущество физических лиц – физические лица являются плательщиками налога по принадлежащим им объектам недвижимости по прогрессивной шкале от 0.2–2.0% от инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. Конкретные ставки налога устанавливаются законодательными органами в регионах. В настоящее время инвентаризационная стоимость недвижимости значительно меньше, чем их рыночная стоимость (например, в Москве объект недвижимости с рыночной стоимостью 100,000 долларов может иметь инвентаризационную стоимость менее 3,000 долл.). Инвентаризационная стоимость основывается на первоначальной стоимости объекта при вводе его в эксплуатацию с учетом ежегодной переоценки. По объектам, построенным в советское время, разница, между рыночной и инвентаризационной стоимостями является порядковой величиной, по вновь возведенным объектам разница меньше, но также значительна. Государственная пошлина – при совершении юридических действий с недвижимостью уплачиваются фиксированные незначительные государственные пошлины (менее 20 долл.). В настоящее время некоторые вопросы налогообложения, связанные с ипотекой, нечетко прописаны в НК РФ. Налогоплательщики могут делать запросы по применению норм НК РФ в Минфин и действовать согласно его письменным разъяснением. Во время налоговой проверки налоговые органы могут сделать вывод, что используемые разъяснения не соответствуют НК РФ и произвести доначисление налогов исходя из своей позиции. Однако в этом случае к налогоплательщику не могут быть применены штрафные санкции за нарушение налогового законодательства.

Уплата страховых премий В настоящее время в России отсутствуют счета эскроу; соответственно, банкам достаточно сложно осуществлять контроль за своевременной уплатой страховых премий

65 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

заемщиками. Одним из возможных решений данной проблемы может быть уплата банком за заемщика страховой премии с последующим получением от заемщика компенсации. Согласно действующему налоговому законодательству, при уплате банком страховых премий за заемщика эти затраты не принимаются у банка в качестве расходов для целей налогообложения прибыли. Также возмещение страховых премий от заемщика рассматривается как налогооблагаемый доход банка. Исключение сделано для премий по страхованию жизни и здоровья, так как в Налоговом кодексе РФ прямо прописано, что в подобных ситуациях уплаченные за заемщика премии признаются расходами банка, если премии в дальнейшем будут компенсированы заемщиком. Возмещение премии также будет рассматриваться как доход банка.

Наступление страхового случая В соответствии с требованиями ЦБ о создании резервов и учета залога в качестве обеспечения банк должен выступать первым выгодоприобретателем по договорам имущественного страхования. В то же время, по мнению налоговых органов, страховые выплаты, получаемые банком как первым выгодоприобретателем, признаются доходом банка в полной сумме несмотря на то, что часть возмещения должна быть перечислена банком заемщику. Исключением являются выплаты по договорам страхования жизни, так как в НК РФ прямо предусмотрено, что выплаты возмещения по страхованию жизни в пределах остатка задолженности по кредиту и процентам не формируют налогооблагаемые доходы банка.

Услуги сервисного агента – налогообложение НДС В России до сих пор существует сложность с определением налогового статуса (для целей НДС) услуг банка по обслуживанию платежей по портфелю после его продажи (в том числе в рамках секьюритизации) – а именно, по перечислению платежей от заемщика к новому владельцу кредита (закладной). В рамках действующего законодательства неясно, следует ли относить эти услуги к необлагаемым НДС банковским расчетным операциям или относить их к агентским услугам, облагаемым НДС.

Продажа / перепродажа закладных До недавнего времени одним из наиболее спорных вопросов налогообложения, связанных с ипотечным кредитованием, являлся налоговый режим для операций с закладными. В частности, было неясно как следует рассматривать продажу закладной для целей исчисления НДС (ценная бумага не облагается НДС, в то время как уступка права требования облагается НДС). Действующая редакция Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ «допускает двоякое толкование налогового статуса операций с закладными.

| 66

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России

С одной стороны, закладная является именной ценной бумагой (ст. 13 Закона) и по налогу на прибыль применяется ст. 280 Налогового кодекса РФ, с другой стороны, существует формулировка, по которой «передача прав по закладной влечет последствия уступки прав требования» (ст. 48 Закона) и по налогу на прибыль должна применяться ст. 279 НК РФ. 24 июля 2007 г. Федеральным законом № 216-ФЗ были приняты поправки в Налоговый кодекс, в частности в статью 280. Положениями статьи теперь предусмотрено, что операции с закладными нужно рассматривать как уступку прав требования. Федеральным законом от 19.07.2007 г. № 195-ФЗ введен подпункт 26 пункта 3 ст. 149 НК РФ, в котором указано, что не облагаются НДС операции по уступке (переуступке) прав (требований) кредитора по исполнению заемщиком обязательств перед новым кредитором по первоначальному договору, лежащему в основе договора уступки. Также до 1 января 2008 г. в главе 25 НК РФ отсутствовали специальные нормы, регулирующие порядок налогообложения операций с закладными. При исчислении налога на прибыль операции по передаче закладных подлежали налогообложению отдельно в порядке, предусмотренном для операций по реализации ценных бумаг, не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг (п.п. 2 и 8 ст. 280 НК РФ). С вступлением с 1 января 2008 г. в силу изменений, внесенных Федеральным законом от 24.07.2007 № 216-ФЗ в п. 1 ст. 280 НК РФ, операции по передаче прав требования по закладным, осуществляемые банком, купившим это право, признаются реализацией финансовых услуг.

Продажа жилья – налогообложение Когда физическое лицо продает жилье, выручка от продажи жилья подлежит включению в доходы физических лиц, облагаемые по ставке 13%. В то же время налогоплательщик может воспользоваться определенными вычетами. В случае, когда недвижимость находилась в собственности свыше 3 лет, то вычет может быть заявлен в пределах выручки от продажи недвижимости; таким образом, налоговая база будет равна нулю. В случае, когда недвижимость находилась в собственности до 3 лет, вычет может быть заявлен по выбору налогоплательщика или в пределах 2 млн. руб., или в пределах суммы, за которую эта недвижимость была приобретена. В любом случае продавец недвижимости должен представить налоговую декларацию о доходах в налоговые органы до 30 апреля следующего года.

67 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

Влияние налогового режима на ипотечное кредитование Большинство продавцов владеет недвижимостью менее 3-х лет и не желает платить подоходный налог с прироста ее стоимости. Так как до недавнего времени рынок являлся агрессивным рынком продавцов недвижимости, то очень часто условия продажи диктуются именно продавцами. Соответственно, продавцы часто требуют или занижения цены в договоре купли-продажи, или увеличения стоимости продажи жилья на сумму причитающегося с них налога. Оба случая (занижение / завышение цен в договорах купли-продажи) существенно влияют на прозрачность рынка недвижимости и процесс андерайтинга залога.

Налоговые вычеты на приобретение жилья Каждый налогоплательщик при приобретении жилья может получить вычет до 2 млн. руб.18, а также на сумму процентов по ипотечному кредиту (в случае использования кредита). Экономия на налогах может составить 13% стоимости жилья (но не более 2 млн. руб.) плюс 13% величины уплаченных процентов. Вычет может быть заявлен в течение 3 лет с момента приобретения права собственности на недвижимость. Сумма вычета может быть использована также в последующих налоговых периодах до полного использования, но не может быть использована в предыдущих налоговых периодах. Вычет может быть использован лишь раз в жизни. Налогоплательщик может как получить вычет по месту своей работы, так и подать налоговую декларацию в налоговые органы для возврата налога. В первом случае налоговые органы должны подтвердить право налогоплательщика на вычет (подтвердить, что вычет не был использован ранее, и проверить документы).

Подтверждение доходов Большинство банков для подтверждения доходов требуют от потенциальных заемщиков формы налоговой отчетности. К этим формам относятся: — для сотрудников – справка по форме 2-НДФЛ – используется всеми российскими работодателями при предоставлении отчетности в налоговые органы об удержанном налоге. Данная форма подготавливается работодателем (обычно бухгалтерией), подписывается главным бухгалтером (или другим уполномоченным лицом) и удостоверяется печатью организации. — для собственников компаний – декларация по форме 3-НДФЛ – декларация за предыдущий год (в некоторых банках за 2–3 прошедших года), налоговые декларации (в зависимости от налогового режима, применяемого в компании) и бухгалтерская отчетность бизнеса компании обычна за 2 прошедших года. Обычно на таких документах банки требуют наличия отметок налоговых органов о принятии документов с тем, чтобы быть уверенными, что эти же документы были представлены в налоговые органы. 18

| 68

С 1 января 2008 г. Ранее эта сумма составляла 1 млн. руб.

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России

К сожалению, многие работодатели продолжают уклоняться от уплаты налогов (в частности, ЕСН) и/или выплачивают полностью неофициальный оклад, или разбивают вознаграждение на официальную и неофициальную части. Банки пытаются внедрить собственные методики подтверждения неофициальных доходов потенциальных заемщиков.

5.3.2. Бухгалтерский учет и отчетность Бухгалтерский учет операций по ипотечному кредитованию в России (далее РСБУ) основан на нормативных актах Центрального банка России. РСБУ обязательны для всех банков. До декабря 2008 г. особенностью РСБУ являлось признание доходов и расходов по кассовому принципу. Согласно новому Положению 302-П «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации», с 1 января 2008 г. банки должны использовать метод начисления для расчета своих доходов и расходов. С 2005 г. все банки должны также подготавливать отчетность по международным стандартам финансовой отчетности (МСФО), но отчетность по МСФО большинства банков не является в полной мере достоверной. Так называемая отчетность по МСФО в большинстве случаев подготовлена с использованием метода трансформации отчетности по РСБУ в отчетность по МСФО (этот метод является приемлемым согласно ЦБ РФ). Основные нормативные акты ЦБ РФ включают: •

205-П «Положение о правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации» (утратило силу с момента принятия Положения 302-П от 26.03.2007);

•

302-П «Положение о правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации»;

•

19-Т «Методические рекомендации «О порядке составления и представления кредитными организациями финансовой отчетности»;

•

215-П «Положение о методике определения собственных средств (капитала) кредитных организаций»;

•

110-И «Об обязательных нормативах банков»;

•

254-П «Положение о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности»;

•

232-П «Положение о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери».

69 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

Создание резервов Положения ЦБ о создании резервов (по 254-П) не в полной мере адаптированы к розничному кредитованию. Резервы могут создаваться как по каждому кредиту (ссуде), так и по портфелю однородных кредитов (ссуд). Кредит может быть включен в портфель однородных ссуд, если сумма кредита не превышает 0.1% от капитала банка (0.5 % начиная с 01.06.2006). В большинстве своем банки применяют первый метод, так как он распространен в корпоративном кредитовании, где объемы каждого кредита достаточно велики. Для целей формирования резервов кредиты должны ежеквартально переоцениваться. При оценке новых или существующих кредитов принимаются во внимание два показателя: 1) качество обслуживания долга (были ли просрочки платежей); 2) финансовое положение заемщика (потеря работы, потеря вкладов в банках, значительное снижение доходов, существенное снижение стоимости обеспечения). В связи с тем, что по второму показателю проведение анализа не может быть достаточно эффективно автоматизировано (информация по каждому заемщику и объекту обеспечения должна собираться и анализироваться ежеквартально), поэтому данная часть оценки ссуды является трудозатратной для ипотечного кредитования. Таблица 5.3.2.1 Требования резервирования по ипотечным кредитам (за исключением ссуд, сгруппированных в портфель однородных ссуд) Категория качества

Классификация кредитов

По ЦБ РФ (%)

По МСФО (%)

Стандартные

2–5

Нестандартные

1–20

5–20

III

Сомнительные

21–50

20–50

Проблемные

51–100

50–75

Безнадежные

100

Источник: Положение ЦБ РФ № 254-П.

В июне 2008 г. ЦБ РФ принял следующие дополнения в Положение 254-П, касающиеся классификации ссуд: «В случае установления кредитной организацией факта представления ей заемщиком в целях оценки финансового положения указанного заемщика и определения категории качества предоставленной ему ссуды и размера резерва сведений, которые являются недостоверными и/или отличными от сведений, представленных заемщиком органам государственной власти, Банку России, опубликованных заемщиком и/или находящихся в бюро кредитных историй, кредитная организация

| 70

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России

классифицирует ссуду, предоставленную такому заемщику, не выше, чем в III категорию качества с формированием резерва в размере не менее 50% со дня установления кредитной организацией вышеуказанного факта». Также в случае отсутствия финансовой информации по заемщику в течение периода более одного квартала ссуда классифицируется не выше, чем во II категорию качества с формированием резерва в размере не менее 20%. А в случае отсутствия информации в течение периода более двух кварталов, ссуда классифицируется не выше, чем в III категорию с формированием резерва в размере не менее 50%. Если резерв формируется по портфелю однородных ссуд, то может быть применен один из следующих методов: 1) оценка вероятности потерь по портфелю однородных ссуд на основании данных о величине потерь по группе однородных ссуд за прошлый период при обеспечении сопоставимости всех существенных обстоятельств, касающихся характера, объема ссуд, условий деятельности заемщиков и иных обстоятельств; 2) учет различных факторов, относящихся к характеристике заемщиков (например, срок, на который предоставлены ссуды и качество кредитной истории) и текущих экономических условий их деятельности. Расходы по созданию резервов по портфелю полностью принимаются к расходам для целей налогообложения прибыли; при создании резервов по каждому отдельному кредиту к расходам принимаются резервы, созданные по кредитам, не относящимся к стандартным. С мая 2008 г. ЦБ РФ внес дополнения в Положение 254-П, касающиеся формирования резервов по портфелю однородных ссуд. В дополнении сказано: «Кредитная организация формирует резервы по портфелям однородных ссуд в соответствии с применяемой ею методикой оценки риска по соответствующим портфелям однородных ссуд. Кредитная организация распределяет сформированные портфели однородных ссуд по следующим категориям качества: I категория качества – портфели однородных ссуд с размером сформированного резерва 0% (потери по портфелю однородных ссуд отсутствуют); II категория качества – портфели однородных ссуд с размером сформированного резерва не более 3% совокупной балансовой стоимости ссуд, объединенных в портфель; III категория качества – портфели однородных ссуд с размером сформированного резерва свыше 3 и до 20% совокупной балансовой стоимости ссуд, объединенных в портфель;

71 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

IV категория качества – портфели однородных ссуд с размером сформированного резерва свыше 20 и до 50% совокупной балансовой стоимости ссуд, объединенных в портфель; V категория качества – портфели однородных ссуд с размером сформированного резерва свыше 50% совокупной балансовой стоимости ссуд, объединенных в портфель». В связи с кризисом ликвидности в банковской сфере в декабре 2008 г. ЦБ РФ издал Указание № 2156-У в дополнение к Положению 254-П, регулирующий оценку кредитного качества банковских ссуд. Согласно данному Указанию, кредитная организация вправе оценить качество обслуживания долга по ссуде следующим образом. Качество обслуживания долга по ссуде может быть признано хорошим, если имеется случай (имеются случаи) просроченных платежей по основному долгу и/или процентам в течение последних 180 календарных дней продолжительностью (общей продолжительностью): •

по ссудам, предоставленным юридическим лицам, – до 30 календарных дней включительно;

•

по ссудам, предоставленным физическим лицам, – до 60 календарных дней включительно.

Качество обслуживания долга по ссуде может быть признано не лучшим, чем среднее, если имеется случай (имеются случаи) просроченных платежей по основному долгу и/ или процентам в течение последних 180 календарных дней, за исключением случаев, предусмотренных вторым–четвертым абзацами настоящего подпункта, продолжительностью (общей продолжительностью): •

по ссудам, предоставленным юридическим лицам, – до 60 календарных дней включительно;

•

по ссудам, предоставленным физическим лицам, – до 90 календарных дней включительно.

Качество обслуживания долга по ссуде признается плохим, если имеется случай (имеются случаи) просроченных платежей по основному долгу и/или процентам в течение последних 180 календарных дней продолжительностью (общей продолжительностью): •

по ссудам, предоставленным юридическим лицам, – свыше 60 календарных дней;

•

по ссудам, предоставленным физическим лицам, – свыше 90 календарных дней.

По ссуде, реструктурированной (например, в случае изменения валюты, в которой номинирована ссуда, изменения срока погашения ссуды (основного долга и/или процентов), размера процентной ставки) с 1 октября 2008 г., кредитная организация вправе

| 72

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России

принять решение о признании такой ссуды реструктурированной без ухудшения оценки качества обслуживания долга. По ссуде, предоставленной кредитной организацией заемщику и направленной с 1 октября 2008 г. на погашение долга по ранее предоставленной ссуде этому заемщику, кредитная организация вправе не ухудшать оценку качества обслуживания долга. Настоящее Указание действует по 31 декабря 2009 г.

Бухгалтерские записи В момент закрытия ипотечной сделки в банке открываются следующие счета: •

текущий счет заемщика (для выдачи кредита и внесения ежемесячных платежей);

•

ссудный счет;

•

счет для учета процентов;

•

внебалансовые счета для учета обеспечение (закладная / залог недвижимости).

Ежемесячные платежи заемщика по кредиту обычно распределяются в следующем порядке: штрафные санкции, просроченные проценты, просроченная сумма основного долга, текущие проценты, текущее погашение основного долга. При просрочке платежа на любой срок остаток задолженности по ссудному счету переводится на просроченную задолженность, а проценты к получению – на счет просроченных процентов. После поступления платежа просроченная задолженность переводится в обычную.

Внешняя отчетность для инвесторов и регулятора По словам наших партнеров, активных на вторичном рынке, наблюдается тенденция к расширению перечня и детализации отчетов для внешних пользователей при сделках секьюритизации и привлечении финансирования. Следствием этого является увеличение трудозатрат и времени на подготовку и трансформацию необходимой внешним пользователям информации. Основные сложности для банков, занимающихся секьюритизацией ипотечных кредитов, при составлении внешней отчетности связаны с предоставлением данных в запрашиваемых инвесторами форматах. Банкам не всегда удается предоставить нужную информацию ввиду ее отсутствия во внутренней информационной системе, которая требует дальнейшего усовершенствования. Также участники рынка испытывают сложности при внедрении новых технологических процессов формирования отчетности в связи с частыми изменениями нормативной базы ЦБ, при внесении изменений в сжатые сроки в уже существующие отчетные формы, а также при введении новых отчетных форм.

73 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

Внутренняя управленческая отчетность Также сотрудники некоторых организаций отмечают, что внутренняя отчетность стала более полной и более содержательной в части дефолтных закладных (оценка состояния на отчетную дату, на дату продажи), а также в части уплаты страховой премии. Таким образом, отчетность стала более информативной. Некоторые игроки разработали форму управленческой отчетности, содержащую данные по результатам рассмотрения заявок клиентов, объемов продаж, доходности по выдаче, а также текущей доходности, уровню обеспеченности кредитов, уровню просрочек и объемов досрочных погашений, которая обновляется ежемесячно. Также некоторые банки начали работу по разработке еженедельной версии такого отчета. Наиболее сложным при этом, как отмечают эксперты, оказалось получение в требуемом формате раздельных данных по кредитам, находящимся на балансе, и по кредитам, находящимися на обслуживании. Другие кредиторы отмечают изменения в сфере своей внутренней управленческой отчетности, связанные с тем, что руководство банков начало требовать еженедельного отслеживания установленных лимитов выдачи ипотечных кредитов, а также концентрации выдаваемых кредитов на каждого застройщика и брокера.

5.4. Обзор основных изменений в процессе ипотечного кредитования за 2006–2008 гг. 5.4.1. Андеррайтинг Наиболее важным достижением банков, занимающихся ипотечным кредитованием, в сфере андеррайтинга стало обособление и изоляция сотрудников отдела андеррайтинга от сотрудников других отделов, участвующих в процессе ипотечного кредитования. Это являлось одной из ключевых рекомендаций, предоставленных сотрудниками нашего Проекта клиентским банкам в ходе проведения анализа их ипотечных операций. Некоторые банки помимо отделения функции андеррайтинга от фронт- и бэкофиса, отдела маркетинга и продаж также разделили функции андеррайтинга заемщиков и предметов недвижимости. В то же время у многих небольших региональных кредиторов отдел андеррайтинга попрежнему остается необособленным от других функций. Это означает, что полномочия сотрудников и процесс одобрения кредитной заявки являются нерегламентированными и непрозрачными, что повышает кредитный риск для оригинатора и для рефинансирующей организации, выкупающей ипотечные портфели таких оригинаторов.

| 74

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России

Другим положительным моментом, повысившим качество андеррайтинга ипотечных заемщиков, стало начало двустороннего сотрудничества кредиторов с кредитными бюро в целях получения информации о предыдущей кредитной истории потенциальных заемщиков. По нашим данным, ряд банков внедрили автоматизированные системы скоринга для андеррайтинга ипотечных заемщиков. Правда, для большинства кредиторов результаты скоринга не являются решающими при принятии решения о выдаче ипотечного кредита. Процесс рассмотрения заявки на ипотечный кредит и принятия кредитного решения занимает от 1–2 до 7–8 дней в крупных универсальных и специализированных ипотечных банках (центральные или крупные региональные банки). У более мелких региональных кредиторов срок рассмотрения заявки составляет от 7 до 35 дней (в среднем 17 дней). В процессе рассмотрения заявки обычно задействованы пять сотрудников банка. Количество документов, требуемых от потенциального заемщика, также существенно различается между крупными центральными и мелкими региональными кредиторами. Как минимум, крупные банки требуют четыре документа (паспорт, 2НДФЛ, трудовую книжку, диплом/свидетельство об образовании) и заявление на кредит от потенциальных заемщиков, работающих по найму. От индивидуальных предпринимателей и собственников бизнесов также требуется отчетность за два последних периода, справка из ИМНС об открытых счетах в банках, справки из банков об отсутствии задолженности и учредительные документы. Мелкие региональные кредиторы в среднем требуют от потенциальных заемщиков по 8–10 документов. Помимо основных документов, перечисленных выше, в зависимости от параметров конкретного заемщика банки могут потребовать справку об активах заемщика (т.е. об имеющихся сбережениях на депозитных счетах в банках, о вложениях в ценные бумаги, об имеющейся недвижимости и т.п.), информацию о существующих кредитных обязательствах, справку о браке и составе семьи, документы о трудоустройстве и др.

5.4.2. Выдача кредита В России отсутствует механизм счетов эскроу или их аналогов. Существуют два основных способа (с различными вариациями) выдачи ипотечных кредитов и осуществления расчетов при приобретении квартиры: оплата наличными и использование различных способов безналичной оплаты (включая аккредитивы). Традиционно продажи за наличный расчет (с использованием ячеек) характерны для Москвы и Санкт-Петербурга; в регионах используют второй метод. Использование ячеек и проведение расчетов в наличных средствах отражают традиционное недоверие к банковскому сектору и непрозрачность рынка недвижимости (распространена практика, когда в договоре купли-продажи указывается заниженная стои-

75 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

мость квартиры по сравнению с реальной ценой сделки из-за стремления продавцов не платить НДФЛ). Обычно банк производит зачисление кредитных средств на текущий счет заемщика. Заемщик (сотрудник банка по доверенности заемщика) получает сумму кредита с текущего счета наличными и кладет их в сейфовую ячейку. Туда же закладывается первоначальный взнос заемщика. Доступ к сейфу ограничен для банка, заемщика и покупателя. После того как сделка купли-продажи и ипотека зарегистрированы в регистрационных органах, продавец получает доступ к сейфу для изъятия наличных. Второй способ более распространен в регионах. Это связано с тем, что в них стоимость недвижимости относительно Москвы и Санкт-Петербурга невелика, и сроки владения отдельным объектом значительны – соответственно, выручка от продажи недвижимости может быть полностью покрыта за счет налоговых вычетов. Заемщик открывает аккредитив на имя покупателя на сумму своего первоначального взноса. Банк перечисляет сумму кредита на данный аккредитив. Покупатель получает доступ к аккредитиву после того, как сделка по купле-продаже и ипотека будут зарегистрированы. Время и количество сотрудников, задействованных в процессе выдачи кредита (закрытия сделки) сильно варьируется среди опрошенных нами банков. У одних кредиторов этот процесс занимает от 1.5 до 2.5 часов с задействованием четырех сотрудников, у других 4–5 часов с задействованием одного–четырех сотрудников, у третьих всего 2–4 часа при участии одного банковского специалиста. При этом менее эффективные кредиторы способны выдать максимум шесть кредитов в день, в то время как более эффективные кредиторы теоретически способны выдать до 30 кредитов в день.

5.4.3. Обслуживание ипотечных кредитов Обслуживание ипотечных кредитов является одной из основных составляющих ипотечного портфеля каждого кредитора. Правильно и качественно организованная и технологически продуманная процедура обслуживания ипотечных кредитов позволяет не только вовремя принимать меры в отношении проблемных заемщиков, но и повышает качество ипотечного портфеля в целом. Кроме того, качество обслуживания ипотечных кредитов является важным показателем при рейтинговании ипотечных ценных бумаг и их оценке потенциальными инвесторами. Для обслуживания ипотечных кредитов в каждой организации-кредиторе создаются отдельные подразделения, которые полностью отвечают за контроль исполнения заемщиками своих обязательств и своевременностью принятия мер по взысканию просроченной задолженности.

| 76

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России

В сфере обслуживания кредитов наши респонденты выделили ряд изменений, произошедших в их организациях за последние три года. Во-первых, были внедрены автоматизированные системы для мониторинга и анализа ипотечных портфелей, сократившие время, трудозатраты и риски, связанные с человеческим фактором, а также позволяющие своевременно выявлять факты неплатежей со стороны заемщиков. Во-вторых, многие кредиторы ввели системы напоминаний заемщикам о предстоящих платежах (телефонные, SMS, электронные), остальные планируют внедрить системы голосового оповещения. При возникновении вопросов или затруднений, связанных с исполнением своих кредитных обязательств, заемщики могут получить консультации у сотрудников банков посредством личных встреч, телефонных переговоров, почтовой и электронной переписки, а также на веб-сайте в секции «Вопросы и ответы» и через автоматизированные колл-центры. При этом в регионах наиболее распространенной является практика личного общения заемщиков с сотрудниками банка, выдавшими кредит (кредитными менеджерами). Также и банки, и рефинансирующие организации стали обращать более пристальное внимание на контроль за своевременной уплатой страховых премий. АИЖК в целях предупреждения снижения качества своего кредитного портфеля ввело в действие Процедуру снижения размера комиссионного вознаграждения региональным операторам и сервисным агентам в случае ненадлежащего исполнения ими обязательств по Договору об оказании услуг. В связи с ухудшением экономической ситуации, кредиторы и рефинансирующие организации начали уделять больше внимания мониторингу и работе с просроченной задолженностью. Например, некоторые банки начали составлять ежедневный отчет об изменениях просроченной задолженности. Некоторые начали передавать в юридическое управление кредиты с просроченными платежами сроком в 60 дней (против 90 дней годом ранее), другие начинают внесудебную процедуру обращения взыскания после 30 дней просрочки. В сфере работы с просроченной задолженностью некоторые организации начали активнее сотрудничать с коллекторскими агентствами, в то время как другие, наоборот, решили нарабатывать практику самостоятельного обращения взыскания на заложенное имущество или создания собственных коллекторских отделов (особенно в регионах). В случае признания кредита дефолтным банки и агентства начинают процедуру обращения взыскания. Как правило, кредиторы предпочитают внесудебный порядок, что значительно сокращает сроки погашения ипотечной дебиторской задолженности

77 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

(1–6 месяцев) и не имеет негативного эффекта на отчетность банка и исполнение нормативов ЦБ РФ. В то же время АИЖК и его партнерские сервисные компании после присвоения закладной категории «дефолтная» начинают судебную процедуру обращения взыскания. При этом, если заемщик на каком-либо этапе процедуры погашает просроченную задолженность, включая пени и штрафы, то обращение взыскания на заложенное имущество прекращается. Длительность судебной процедуры обращения взыскания и погашения просроченной задолженности составляет 1-2 года в Москве и 1.5–2 года в регионах. В процессе взыскания просроченной задолженности при поступлении обращений заемщиков рассматривается возможность реструктуризации задолженности, продажи предмета ипотеки с целью досрочного погашения ипотечного кредита, а также погашения задолженности во внесудебном порядке.

5.4.4. Аналитика ипотечных портфелей и управление рисками Несмотря на положительную динамику развития последних лет, методы и инструменты анализа ипотечных портфелей в российских банках по-прежнему остаются недостаточно развитыми. У ряда кредиторов наметился более структурированный подход к анализу своих портфелей, который включает данные по просроченной задолженности и дефолтам, соотношению кредит/залог, категориям заемщиков. При этом процесс обработки информации недостаточно автоматизирован, и зачастую анализ кредитов производится с помощью пакета MS Ofﬁce. Также, большинство банков не имеют ресурсов и квалифицированных кадров для расчета и прогнозирования уровня досрочного погашения, просрочек и дефолтов. Ряд банков-партнеров IFC использует стандарт M_DATA, разработанный Проектом IFC «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России», для целей аналитики своих ипотечных активов. Риск-менеджмент как отдельная функция начал развиваться в банках совсем недавно – после потрясений в мировой финансовой сфере. До начала кризиса ликвидности кредиторы занимались агрессивным наращиванием своих ипотечных портфелей и не задумывались о сопутствующих рисках и способах их хеджирования. К основным недостатками в области управления рисками ипотечного кредитования можно отнести: •

| 78

Отсутствие департаментов по управлению рисками во многих банках, а также недостаток квалифицированных специалистов в данной области.

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России

•

Отнесение аналитики кредитных портфелей к компетенции Департамента информационных технологий, что ведет к высокой степени фрагментации информации.

•

Недостаточность фундаментальных знаний финансового анализа (низкий уровень знания базовых финансово-кредитных концепций среди сотрудников департаментов управления рисками и отсутствие понимания кривой доходности и дисконтирования среди аналитиков).

•

Отсутствие единого общепринятого подхода к оценке ипотечных кредитов или пулов кредитов на рынке.

Соответственно, российским кредиторам необходимо совершенствовать свои подходы к управлению рисками ипотечного кредитования, в том числе путем внедрения: •

Аналитики ипотечных продуктов: o Стандартные формулы для расчетов денежных потоков. o Определение фиксированных и плавающих процентных ставок по ипотечным кредитам. o Дисконтирование будущих денежных потоков.

•

Аналитики ипотечных пулов: o Оценка портфеля ипотечных кредитов. o Моделирование досрочного погашения. o Оценка поведения ипотечного портфеля. o Расчеты кривой доходности и дюрации.

•

Единых стандартов данных по ипотечным кредитам.

•

Риск менеджмента: o Подверженность ипотечного портфеля колебаниям на рынке. o Стоимость заемных средств и рефинансирования ипотечных активов.

79 |

Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений за 2006–2008 гг.

Содержание этого отчета защищено авторским правом. Воспроизводить, копировать или распространять текст отчета полностью или по частям, в любой форме без ссылки на отчет Международной финансовой корпорации (IFC) «Обзор практики жилищного ипотечного кредитования в России и основных изменений, произошедших за 2006–2008 гг.» запрещается. IFC поощряет распространение этой публикации и настоящим дает свое согласие пользователю этой работы на воспроизведение ее частей для личного некоммерческого использования, без права на перепродажу, дальнейшее распространение или создание продукции, созданной непосредственно на основе содержания или информации, изложенной в публикации. Воспроизведение или использование этого труда иным способом будет обусловлено формальным письменным разрешением IFC. Материалы, содержащиеся в этом отчете, являются обобщением результатов исследования, проведенного в сентябре – ноябре 2008 г. среди сотрудников и руководителей некоторых российских ипотечных банков и организаций, а также информации, полученной из иных открытых источников. Информация в этом отчете представлена исключительно с целью ознакомления. IFC, группа Всемирного банка, Государственный Секретариат Швейцарии по Экономике (SECO) и Агентство Международного Делового Сотрудничества (EVD) не несут ответственности за достоверность информации, содержащейся в отчете. Это отчет не претендует на исчерпывающее освещение вопросов, которые в нем анализируются, и не должен служить основой для принятия деловых решений. По всем правовым вопросам обращайтесь за консультацией к независимому юристу. Информация и материалы, использованные в процессе подготовки этого отчета, являются собственностью IFC и сохраняются в ее архивах. © 2009 Международная финансовая корпорация Этот отчет можно получить в электронном виде по следующему адресу: www.ifc.org/russia_mortage

| 80