Руководство по жилищному ипотечному кредитованию by World Bank Russia

Руководство по жилищному ипотечному кредитованию

Международная финансовая корпорация (IFC) Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CHMC) «Международное развитие Дежарден»

Москва 2008

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

СТРАТЕГИЯ И ФИНАНСИРОВАНИЕ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

БИЗНЕС СТРАТЕГИЯ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

БИЗНЕС МОДЕЛЬ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.1 Оценка рыночных условий. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.2 Анализ достоинств, недостатков, возможностей и угроз (SWOT) . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.3 Варианты бизнес модели и их характеристики. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.4 Выбор бизнес модели . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.5 Компоненты бизнес плана . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2 МАРКЕТИНГОВАЯ СТРАТЕГИЯ, ИЛИ БИЗНЕС ПЛАН . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.1 Целевой рынок / сегментация . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.2 Выбор продукта . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.3 Параметры кредита . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.4 Анализ возможностей банка по предложению ипотечных продуктов . . . . . . . . . . . . . 1.2.5 Роль финансирования . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.6 Возможность выдачи и обслуживания ипотечных кредитов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.7 Законодательные аспекты . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.8 Оценка потенциала ипотечных продуктов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.9 Ценообразование . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.10 Финансовые прогнозы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.11 Обобщение и оценка вариантов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.12 План коммуникаций . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.13 Реклама . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.14 Оценка результатов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

11 11 20 24 32 33 33 34 37 46 49 50 50 50 55 55 61 62 62 63 66

НАЧАЛО ОПЕРАЦИЙ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

ВОЗМОЖНОСТИ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.1 Продукт и бизнес модель. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.2 Финансирование. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.3 Организация, человеческие ресурсы и ноу-хау . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.4 Процедуры, документация и формы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.5 Обучение персонала . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.6 Офис и оборудование . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2 ВОЗМОЖНОСТИ ПО ОСУЩЕСТВЛЕНИЮ ИПОТЕЧНЫХ ОПЕРАЦИЙ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.1 Возможности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.2 Приоритетные рынки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.3 Уровни сложности. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.4 Перекрестные продажи . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3 ПЛАН МЕРОПРИЯТИЙ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

79 79 79 79 81 81 81 82 82 82 82 83 83

ФИНАНСИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНЫХ ОПЕРАЦИЙ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

СТРАТЕГИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ И УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ/ПАССИВАМИ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.1 Основные принципы управления активами и пассивами . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

86 86

1.1

2 2.1

3 3.1

Содержание 3.1.2 Определение структуры финансирования . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.3 Выбор комбинации источников финансирования. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.4 Выявление потенциальных рисков и их последствий . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.5 Организация и проведение операций по финансированию . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.6 Методы анализа денежных потоков и ценообразование . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2 ПРИМЕР ФУНКЦИЙ КАЗНАЧЕЙСТВА И ФИНАНСИРОВАНИЯ: БАНК ABC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2.1 Общее представление банка АВС . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2.2 Финансирование ипотечного кредитования . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3 ФИНАНСИРОВАНИЕ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ СЕКЬЮРИТИЗАЦИИ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.1 Подготовка банка к секьюритизации . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.2 Этапы подготовки к секьюритизации . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.3 Ресурсы для секьюритизации . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

88 92 101 107 118 125 125 137 145 145 148 150

ОПЕРАЦИИ ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

153

ВВЕДЕНИЕ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

153

КРЕДИТНЫЙ РИСК В ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ИСТОЧНИКИ КРЕДИТНОГО РИСКА . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2.1 Риск, связанный с рынком . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2.2 Риск, связанный со сделкой . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3 ПРОЦЕСС ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.1 Пример Михаила и Юлии . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

153 153 153 153 154 155

ПРИНЦИПЫ АНДЕРРАЙТИНГА. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

157

ВВЕДЕНИЕ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1.1 Обобщение рисков и анализ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1.2 Общая оценка риска . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2 АНАЛИЗ ЗАЕМЩИКА . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.1 Определение платежеспособности заемщика . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.2 Анализ качества дохода . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.3 Расчет долговых коэффициентов и чистых активов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.4 Кредитные отчеты . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.5 Оценка желания заемщика погашать кредит. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.6 Расчет чистых активов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3 АНАЛИЗ НЕДВИЖИМОСТИ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3.1 Дефекты права собственности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3.2 Аварийное состояние здания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3.3 Техническое обслуживание объекта недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3.4 Невыявленные структурные недостатки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3.5 Завышенная оценка недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.4 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.4.1 Текущие рыночные условия . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.4.2 Оценка стоимости недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.5 АНАЛИЗ РЫНКА . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.6 ОБЩАЯ ОЦЕНКА КРЕДИТНОГО РИСКА . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.6.1 Вводная часть . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.6.2 Выявление всех потенциальных факторов риска . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.6.3 Первоначальная оценка общего риска . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.6.4 Подтверждение или опровержение наличия факторов риска . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

157 160 161 162 162 165 171 173 177 179 180 181 182 182 183 183 183 184 184 185 186 186 186 187 187

4.1 4.2

5 5.1

Содержание 5.6.5 Определение мер защиты и положительных параметров . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.6.6 Проведение всесторонней оценки риска . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.6.7 Разработка дополнительных мер защиты . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.6.8 Решение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.7 МОШЕННИЧЕСТВО . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.7.1 Ответственность за риск мошенничества . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.7.2 Оценка риска мошенничества . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.7.3 Допустимый риск мошенничества и политика управления риском . . . . . . . . . . . . . . . 5.7.4 Противодействие мошенничеству на уровне процедур . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.7.5 Противодействие мошенничеству на уровне кадров . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.7.6 Активное выявление мошенничества ипотечными кредиторами . . . . . . . . . . . . . . . . 5.8 Низкокачественные ипотечные кредиты. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.9 Ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

189 189 189 190 194 195 196 196 196 197 197 198 199

ПРОЦЕДУРЫ АНДЕРРАЙТИНГА . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

200

ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ КВАЛИФИКАЦИЯ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1.1 Ознакомительное собеседование/предварительный анализ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1.2 Собеседование с заявителем . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1.3 Отслеживание кредитного файла . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2 АНДЕРРАЙТИНГ (ОЦЕНКА РИСКОВ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2.1 Проверка документов кредитного дела. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2.2 Заключение андеррайтера . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2.3 Анализ заемщика. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2.4 Анализ объекта недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2.5 Анализ рынка . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2.6 Краткая оценка общего риска . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

200 200 201 202 202 202 203 203 206 207 208

ЗАКРЫТИЕ И РЕГИСТРАЦИЯ ИПОТЕЧНОЙ СДЕЛКИ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

210

ОБЗОР ПРОЦЕССА ЗАКРЫТИЯ ИПОТЕЧНОЙ СДЕЛКИ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ЭТАПЫ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . СТРАХОВАНИЕ И ПОДГОТОВКА КРЕДИТНОГО ДОГОВОРА И ЗАКЛАДНОЙ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ПОДГОТОВКА И СОГЛАСОВАНИЕ ДОГОВОРОВ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

210 211 213 214 217

ПРИМЕР ЗАКРЫТИЯ ИПОТЕЧНОЙ СДЕЛКИ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

219

ЗАКРЫТИЕ СЛОЖНЫХ СДЕЛОК . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.6.1 Рефинансирование кредита — кредиторы сотрудничают . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.6.2 Рефинансирование кредита — кредиторы не сотрудничают. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.6.3 Продажа недвижимости с заменой заемщика . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

220 220 221 221

ПРИНЦИПЫ ОБСЛУЖИВАНИЯ КРЕДИТОВ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

225

ЦЕЛИ И ПРОЦЕСС . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.1.1 Цели . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.1.2 Эффективность операций и обслуживание кредитов. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.2 ОРГАНИЗАЦИЯ ФУНКЦИИ ОБСЛУЖИВАНИЯ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.2.1 Функциональный принцип организации сопровождения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.2.2 Портфельный принцип организации сопровождения. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.2.3 Организация и активное сопровождение кредитов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.3 ОБСЛУЖИВАНИЕ КЛИЕНТОВ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

225 225 225 226 228 228 229 229

6 6.1

7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6

8 8.1

Содержание ХРАНЕНИЕ ДОКУМЕНТОВ ПО ИПОТЕЧНОЙ СДЕЛКЕ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ОТЧЕТНОСТЬ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . СБОР ПЛАТЕЖЕЙ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ЧАСТИЧНОЕ И ПОЛНОЕ ДОСРОЧНОЕ ПОГАШЕНИЕ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.7.1 Ограничения на досрочное погашение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.7.2 Досрочное погашение без ограничений . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.8 НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.9 СТРАХОВАНИЕ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.10 УПРАВЛЕНИЕ ПРОСРОЧЕННОЙ И ДЕФОЛТНОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТЬЮ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.10.1 Последовательность действий . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.10.2 Реструктуризация . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.10.3 Обращение взыскания на предмет ипотеки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.11 ОБСЛУЖИВАНИЕ НИЗКОКАЧЕСТВЕННЫХ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.12 ОБСЛУЖИВАНИЕ ПРИ СЕКЬЮРИТИЗАЦИИ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

229 230 231 232 232 233 233 234 235 235 235 241 246 249

ПРОЦЕДУРЫ ОБСЛУЖИВАНИЯ КРЕДИТОВ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

255

ХРАНЕНИЕ ДОКУМЕНТОВ ПО ИПОТЕЧНОЙ СДЕЛКЕ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ПОДГОТОВКА ОТЧЕТНОСТИ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.2.1 Отчет о просроченной задолженности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.2.2 Отчет о работе с просроченной и дефолтной задолженностью . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.2.3 Отчет о резервах на потери по кредитам . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.2.4 Отчет о просроченной и восстановленной задолженности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.2.5 Состояние портфеля . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.3 СБОР ПЛАТЕЖЕЙ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.4 ЧАСТИЧНОЕ И ПОЛНОЕ ДОСРОЧНОЕ ПОГАШЕНИЕ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.5 КОНТРОЛЬ ЗА УПЛАТОЙ НАЛОГОВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.6 КОНТРОЛЬ ЗА НАЛИЧИЕМ СТРАХОВОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.6.1 Продление договоров страхования . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.6.2 Получение страхового возмещения. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.7 РАБОТА С ПРОСРОЧЕННОЙ И ДЕФОЛТНОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТЬЮ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.7.1 Последовательность действий при просрочке платежей . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.7.2 Подготовка и осуществление реструктуризации . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.7.3 Обращение взыскания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.7.4 Управление недвижимостью в собственности кредитора. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.8 ОБСЛУЖИВАНИЕ НИЗКОКАЧЕСТВЕННЫХ КРЕДИТОВ — КОНТРОЛЬНЫЙ СПИСОК . . . . . . . . . . . . . .

255 255 256 257 258 258 259 261 262 263 263 264 264 265 265 266 267 269 270

ПРИЛОЖЕНИЯ И ФОРМЫ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

271

АНАЛИЗ РЫНКА. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

271

ОСНОВНЫЕ КОНЦЕПЦИИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

272

ПРИМЕР КРАТКОГО ОТЧЕТА АНДЕРРАЙТЕРА . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

281

ПРИМЕРНЫЙ СПИСОК ДОКУМЕНТОВ КРЕДИТНОГО ДОСЬЕ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

284

БИБЛИОГРАФИЯ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

287

8.4 8.5 8.6 8.7

9 9.1 9.2

ВВЕДЕНИЕ

Настоящее «Руководство по жилищному ипотечному кредитованию» описывает принципы деятельности и операционные процедуры для широкого спектра финансовых организаций, работающих на российском ипотечном рынке или рассматривающих возможность выхода на этот рынок. В Руководстве приведены подробные рекомендации по осуществлению ипотечным кредитором операций по кредитованию. Руководство может оказаться полезным для ипотечных кредиторов, которые рассматривают возможность предложения новых ипотечных продуктов или изменения методов своей работы на рынке. Кроме того, Руководство содержит методическую информацию для универсальных и специализированных ипотечных банков — кредиторов, ипотечных брокеров и компаний по обслуживанию ипотечных кредитов. Руководство начинается с части «Стратегия и финансирование», которая призвана помочь руководителям кредитных организаций стратегически переоценить свою организацию и ее место на ипотечном рынке. Эта часть также описывает основные ипотечные продукты, методы их выбора, анализа, ценообразования и продвижения на рынке. Отдельный раздел посвящен выбору способов финансирования ипотечных операций, где рассматриваются теоретические основы структурирования и оценки вариантов финансирования для ипотечного кредитования, а также то, как осуществляется финансирование ипотечных операций (на примере реального банка). В части «Операции по ипотечному кредитованию» рассматривается комплекс процедур, которые совершаются в процессе осуществления ипотечных операций, начиная с приема заявления от клиента и заканчивая управлением просроченными платежами (в том числе андеррайтинг, выдача и обслуживание кредита). Каждый из функциональных элементов процесса ипотечного кредитования рассматривается с точки знения принципов и целей и детального описания процессов и процедур. Руководство составлено на русском и английском языках сотрудниками Проекта IFC «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России» при участии и консультационной поддержке специалистов Канадской ипотечной и жилищной корпорации (CMHC) и компании «Международное развитие Дежарден» (Canada Mortgage and Housing Corporation CMHC, Développement international Desjardins). Руководство основано на принципах лучшей международной практики и адаптировано к условиям, существующим в России на момент его публикации. Авторы выражают благодарность банкам—партнерам IFC за возможность обмена мнениями и практическим опытом по ипотечному кредитованию в России в ходе подготовки данного материала.

Введение

Международная финансовая корпорация (IFC) Международная финансовая корпорация (IFC), являясь членом Группы Всемирного банка, создает возможности выхода из бедности и улучшения условий жизни людей во всех регионах мира. Мы способствуем устойчивому экономическому росту в развивающихся странах, поддерживая развитие частного сектора, мобилизуя частный капитал и оказывая консультативные услуги и услуги снижения рисков компаниям и правительствам. За 2008 финансовый год IFC инвестировала 16,2 млрд. долл., что на 34% превышает показатель предыдущего года. Дополнительная информация: www.ifc.org IFC в России Россия стала акционером и членом IFC в 1993 г. С тех пор IFC инвестировала в России более 4 млрд. долл. в более чем 170 проектов в различных отраслях экономики страны. Инвестиционный портфель IFC в стране составляет 2,7 млрд. долл., что ставит страну на второе место по объему инвестиций от IFC в мире. В России IFC инвестирует во многие важнейшие отрасли: банковский сектор, лизинг, ипотеку, инфраструктуру, горнодобывающую, пищевую и целлюлозно-бумажную промышленность, добычу нефти и газа, стройматериалы, телекоммуникации, информационные технологии, розничную торговлю и здравоохранение. Более подробно о деятельности IFC в России: www.ifc.org/russia. Жилищное финансирование в IFC Жилищное финансирование является одним из приоритетных направлений деятельности IFC. Инновации в этой области являются важным фактором экономического роста стран за счет укрепления института частной собственности, предпринимательства, финансовых рынков. Инвестиции и консультационные программы IFC помогают устанавливать стандарты и внедрять лучшую мировую практику на всех этапах ипотечного жилищного кредитования.

■■ С 1975 г. IFC инвестировала 1,8 млрд. долл. в рынки жилищного финансирования в 35 развивающихся странах,

■■ Участвуя в 17 сделках с ипотечными ценными бумагами, IFC способствовала привлечению больше чем 2,2 млрд. долл. в сферу жилищного финансирования.

Информация о Проекте IFC «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России» Цель Проекта Содействие развитию национального рынка жилищного ипотечного кредитования, увеличению его инвестиционной привлекательности и эффективности, повышению доступности ипотеки для заемщика.

Введение

Задачи Проекта • Совершенствование законодательной и нормативной базы жилищного ипотечного кредитования. • Формирование и распространение стандартов терминологии, функций, процедур, методологии и кредитных продуктов. • Распространение стандартов ипотечной индустрии и популяризация ипотеки через проведение семинаров, консультаций и тренингов для кредиторов и заемщиков. Деятельность Проекта

■■ Содействие принятию законодательных и нормативных поправок в таких областях, как: – финансирование строительства жилья; – налогообложение, учет и оборот закладных; – ипотечные ценные бумаги.

■■ Совершенствование рынка ипотечного кредитования путем содействия разработке и внедрению в практику стандартов методологии и процедур ипотечного кредитования, включая: – продажу кредитных продуктов; – андеррайтинг и заключение сделок; – обслуживание финансовых и информационных потоков; – формат, принципы раскрытия и обмена информации; – аналитику портфелей закладных.

■■ Проведение семинаров, рабочих встреч, тренингов и других образовательных и просветительских мероприятий для участников ипотечного рынка, включая популяризацию и развитие понимания ипотечного кредитования среди потенциальных заемщиков.

Участники Проекта Проект установил тесные рабочие контакты со всеми основными участниками индустрии ипотечного кредитования, включая банки, соответствующие регулятивные органы, Государственную Думу, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), юридические компании, строительные компании и рейтинговые агентства. Основной формой взаимодействия Проекта с участниками рынка является деятельность в рамках Рабочей группы «СУПЕР (Стандарты, Унификация ПЕрвичного Рынка)», которая состоит из 180 специалистов (78 организаций) российского ипотечного рынка. Проект IFC «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России» финансируется, в том числе, правительствами Швейцарии и Нидерландов.

Введение

Государственный Секретариат Швейцарии по Экономике (SECO) Государственный Секретариат Швейцарии по Экономике (SECO) является органом в Швейцарской Конфедерации, в компетенцию которого входят все основные вопросы, связанные с экономической политикой. SECO представляет Швейцарию в многосторонних торговых и международных организациях, содействует развитию демократических обществ и рыночных экономик. Каждый год Швейцария тратит 1,9 млрд. швейцарских франков на развитие сотрудничества. Агентство Международного Делового Сотрудничества (EVD) Агентство Международного Делового Сотрудничества (EVD) является частью Министерства Экономических Отношений Нидерландов. Миссия Агентства — способствовать развитию международного бизнеса и сотрудничества. В качестве государственного агентства и партнера для организаций из частного и государственного сектора EVD ставит своей целью помочь им добиться успеха в международной деятельности.

Стратегия и финансирование Стратегия

СТРАТЕГИЯ И ФИНАНСИРОВАНИЕ 1. Бизнес-стратегия Основа успешного бизнеса не может быть заложена без ответов на три ключевых вопроса: • Какие продукты и услуги будут предлагаться? • Кого организация видит в качестве своих клиентов? • Каким образом будет осуществляться обслуживание клиентов? Выбор бизнес-модели организации во многом зависит от выбранной стратегии для конкурентной борьбы, а именно таких характеристик продукта компании, как: • Цена. • Доступность для клиентов. • Удовлетворение потребностей целевой группы (стратегия сегментации). • Спектр предлагаемых услуг (стратегия дифференциации). Руководство компании должно быть уверено в том, что организация располагает всеми средствами для продвижения конкурентного предложения на рынке, включая профессиональных сотрудников, капиталы, инфраструктуру и прочие ресурсы. Совокупность ответов на поставленные три вопроса и выбор конкурентной стратегии формируют важнейшие составляющие бизнес-модели и определяют маркетинговую стратегию, т.е. специфику продуктов и услуг, ценообразование, каналы продаж, информационную и рекламную деятельность.

1.1. Бизнес-модель Самое простое определение бизнес-модели — это описание того, как организация будет зарабатывать деньги. В частности, модель должна описывать, как банк будет позиционировать себя относительно конкурентов, каким образом он будет организован и каков его целевой рынок. Для определения «бизнес модели» необходимо рассмотреть: 1. Текущие рыночные условия, т.е. внешние факторы. 2. Потенциал организации (SWOT-анализ), т.е. внутренние факторы.

1.1.1. Оценка рыночных условий

Готовность рынка

Решая, выходить или нет на ипотечный рынок, организация должна в первую очередь выяснить, готов ли рынок принять ипотечное финансирование как средство для покупки жилья. Это первый компонент оценки рыночных условий.

Для оценки готовности рынка ипотечного кредитования: • Следует убедиться в наличии адекватной защиты для ипотечных кредиторов с точки зрения законодательства, судебной практики и нормативных актов (без юридической защиты ипотечный кредит становится крупным необеспеченным потребительским кредитом). 11

Стратегия и Финансирование Стратегия

• Необходимо также выяснить, существуют ли правовые основы для а) однозначного определения прав собственности заемщика на приобретаемую недвижимость; б) достоверного и публичного способа регистрации права залога кредитора на заложенное имущество; в) четких механизмов обращения взыскания на объект недвижимости в случае дефолта заемщика. • Проанализировать пакет законодательных актов, принятых Госдумой России в декабре 2004 г., включая дополнения и изменения в следующие законы и кодексы: Закон об ипотечных ценных бумагах, Закон о долевом участии в строительстве, Жилищный кодекс, Закон об ипотеке, Гражданский кодекс. • Оценить деятельность вспомогательных институтов, напрмер Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) или иных рефинансирующих организаций, которые могут облегчить операции по обслуживанию и финансированию ипотечных кредитов.

Анализ рынка

Второй компонент оценки рыночных условий предполагает изучение потенциального спроса, в частности имеется ли у населения желание использовать ипотечное финансирование в целях покупки, строительства или ремонта жилья.

Оценка спроса дает организации возможность определить потенциальный объем ипотечного рынка, а также сформировать для себя количественную цель — цель достижения определенной доли на рынке. (При обсуждении маркетингового плана в пункте 1.2 настоящего Руководства будет предложено подробное исследование потенциальных объемов ипотечных операций.) Организации необходимо собрать следующую информацию: а) Количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилой недвижимости. б) Объемы жилищного строительства. в) Количество уже выданных в стране ипотечных кредитов. Эти сведения собираются с учетом различных географических факторов и временны´х рядов. Так, например, можно собрать данные по всей России или по регионам, по областям или районам, на которые нацелена организация. Рекомендуется собрать данные за максимально возможный период времени (желательно за пять лет или более). Организация должна определить: а) Общее количество единиц вводимого нового жилья в год. б) Общее количество существующих единиц жилья, проданных за год. в) Спрогнозировать эти два показателя на следующие пять лет. На основании полученных сведений организация должна определить разницу между количеством зарегистрированных продаж и объемом жилищного строительства для оценки масштаба вторичного рынка жилья. Кроме того, нужно проверить, сохраняется ли стабильным соотношение между этими двумя показателями по прошествии времени или же вторичный рынок и первичный рынок растут разными темпами. 12

Стратегия и финансирование Стратегия

При прогнозировании рыночных показателей от аналитика в определенной степени потребуется собственная экспертная оценка. Аналитики, как правило, изучают корреляцию данных, на которых базируются их прогнозы. Например, ВВП (валовой внутренний продукт) на душу населения можно соотнести с общим уровнем продаж вторичного жилья плюс новое строительство (на национальном или областном уровне). Новые объемы жилищного строительства могут соответствовать количеству вновь заключенных браков по данным переписи населения и статистических бюро. Для приблизительного подсчета размера нового жилищного фонда можно использовать количество вновь заключенных браков. Для оценки мобильности населения можно опираться на количество измененных адресов и их динамику и сделать вывод о предстоящем объеме перепродаж и объемах нового строительства на данной территории. Для этой цели можно использовать статистику и исследования тенденций занятости. Далее аналитик может попытаться объем нового строительства и продаж вторичного жилья соотнести с развитием ипотечного рынка. Объемы ипотечного кредитования, даже ограниченные, должны увеличиваться при увеличении количества сделок с жильем. Кроме того, аналитик должен принимать во внимание текущие и ожидаемые ставки по ипотечным кредитам: при снижении ставок объемы кредитования, как правило, возрастают. Для дальнейшего подтверждения своих выводов о перспективах ипотечного рынка аналитик также может просмотреть данные опросов, проводимых государственными органами, о перспективах развития ипотечного рынка. Опросы могут служить источником информации о склонности населения к использованию ипотечного кредитования для покупки жилья. Это может дать представление о потенциальном объеме ипотечного рынка в обозримом будущем. Далее аналитик должен произвести примерные расчеты потенциального объема ипотечного рынка на предстоящие пять лет путем сравнения данных о намерениях населения использовать ипотечное кредитование и тенденций по текущим объемам ипотечного кредитования. Впоследствии аналитику необходимо определить, какие организации в настоящее время проявляют активность на ипотечном рынке. Ежегодно публикуемая банковская финансовая отчетность, банковские веб-сайты и отчеты государственных ведомств могут содержать сведения об объемах ипотечного кредитования по количеству вновь заключенных сделок или по ипотечным активам банков. Эту информацию можно использовать для оценки деятельности конкурентов и их доли на рынке. Организации следует уделять особое внимание объемам ипотечного кредитования лидеров рынка и оценивать, насколько рост их объемов кредитования соотносится с темпами роста рынка в целом, а также насколько легким/сложным является выход новых участников на рынок. Организации необходимо также оценить состав крупных игроков в целевом секторе, их объемы ипотечного кредитования, практики по обслуживанию кредитов или их рефинансированию, а также их позиции по сравнению с ведущим игроком. 13

Стратегия и Финансирование Стратегия

На основании оценки текущего и потенциального объема ипотечного рынка и анализа конкурентов руководство банка может определить, достаточен ли нынешний или прогнозируемый объем рынка для успешного выхода их организации на этот рынок. Анализ рыночного цикла

Третий компонент оценки рыночных условий — анализ поэтапной эволюции рынка и его характеристик на каждом этапе.

Рис. 1.1

На основании данной схемы следует обсудить следующие вопросы: • На каком этапе находится ипотечный рынок в данный момент? • Сможет ли организация соответствовать рыночным условиям, типичным для этого этапа бизнес-цикла? • Достаточно ли у организации возможностей для маневра и адаптации к ожидаемым изменениям рыночных условий по мере развития рыночного цикла? Начальная стадия рыночного цикла На начальном этапе рыночного цикла, когда в регионе функционируют всего несколько кредиторов, заемщики не тратят много времени на выбор банка и прилагают немного усилий 14

Стратегия и финансирование Стратегия

для получения информации об основных отличиях ипотечных продуктов и услуг. Разработка дифференцированного продукта для выхода на рынок при этом необязательна. На ранней стадии развития рынка появление и рост новых кредитных организаций само по себе явление новое, заслуживающее внимания заемщиков. Конкуренция на этом этапе ограничена, поэтому заемщикам нетрудно самостоятельно сравнить предложения каждого кредитора путем посещения их офисов и получения персональных разъяснений по новым продуктам. Международный опыт показывает, что кредиторы могут сформировать ложное представление об обеспечении кредита, основываясь на своем опыте с «первыми адептами». Обобщенный отраслевой анализ заемщиков может продемонстрировать иную ситуацию с просроченной задолженностью и убедить кредиторов в необходимости тщательной оценки рисков. Сами клиенты, как правило, не обладают необходимым опытом, чтобы разбираться в нюансах предлагаемых продуктов; им важно соответствовать установленным банком требованиям. В условиях нового рынка неопытные клиенты в сфере ипотечного финансирования могут потребовать от банка гарантии в том, что их сделка надежна и не создаст угрозы их финансовой безопасности, а также не помешает им получить новое жилье. Клиенты на первом этапе, как правило, обладают солидными финансовыми средствами, образованны и устойчивы к риску. Исходя из международного опыта, «первые адепты» новых ипотечных продуктов сами, как правило, являются «сливками» среди заемщиков, поскольку обладают характеристиками для минимизации кредитного риска для банка. Если рассматривать Россию в целом, то нельзя точно сказать, что ипотечный рынок находится на ранней стадии своего развития, так как его характеристики значительно отличаются по регионам. В большинстве регионов есть хотя бы один крупный игрок, предлагающий набор ипотечных продуктов, и рефинансирующая организация. В более крупных городах существует по нескольку кредиторов, предлагающих широкий выбор ипотечных продуктов, различные критерии оценки заемщиков и размеры кредитов. Если обслуживанием местного рынка занимается один тип кредиторов, то рынок по-прежнему находится на начальной стадии развития, поскольку выход новых игроков повлечет за собой существенное перераспределение долей на рынке. В этом случае новым игрокам нет необходимости позиционировать себя путем дифференциации продуктов. Им необходимо продумать альтернативные способы предложения или сопровождения кредитов (например, укрепить личностные взаимоотношения с заемщиками либо ускорить процесс принятия кредитных решений). Иными словами, более мелкие игроки должны использовать очевидные слабости более крупных конкурентов и попытаться сформировать свой собственный имидж. На этом этапе цена (ставка по кредиту) не должна быть дифференцирующим фактором, если только новый участник не уверен в своей способности выдержать ценовую войну с существующими крупными кредиторами. 15

Стратегия и Финансирование Стратегия

Стадия роста Когда рынок вступает в стадию роста (несколько новых кредиторов приходят на рынок, а существующие игроки увеличивают объемы кредитования — ситуация, наблюдаемая в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах), игроки должны применять другую стратегию. На этой стадии заемщики лучше проинформированы и делают свой выбор более осознанно, поэтому кредиторам необходимо прибегать к дифференциации продуктов или услуг, чтобы привлечь внимание потребителей. Кредиторы также могут использовать разнообразные способы привлечения заемщиков (сотрудничество с риэлторами или застройщиками, а иногда и с работодателями для осуществления корпоративных ипотечных программ) для увеличения своей доли рынка и быстрого расширения своих розничных каналов продаж. Бывают случаи, когда новые игроки с крупными ресурсами предпочитают выходить на рынок на втором этапе рыночного цикла и пользоваться преимуществами уже функционирующего рынка, сформированного другими кредиторами. Крупный национальный или иностранный коммерческий банк может составить ценовую конкуренцию или воспользоваться преимуществами своей действующей розничной сети. В частности, если потребители не удовлетворены услугами или продуктами существующего национального банка, то иностранный кредитор может сделать акцент на своем зарубежном происхождении и придать иностранный колорит своему предложению. В этом случае местные игроки могут противопоставить свое знание рынка и понимание российских условий. На стадии роста важную роль в привлечении заемщиков играют цена и параметры кредита, хотя заемщики по-прежнему могут обладать недостаточной информацией и опытом, чтобы в полной мере оценить преимущества и недостатки всех продуктов, предлагаемых различными кредиторами. Кредиторы могут увеличить свои доли на рынке благодаря правильному маркетингу своих инноваций или нестандартным параметрам продукта. Конкуренция между кредиторами, предлагающими разнообразные продукты (по крайней мере, на первый взгляд), может создать ажиотаж на рынке и привлечь заемщиков, которые не обладают достаточными финансовыми ресурсами. В этом случае кредиторам придется иметь дело с высокорискованными заемщиками. Предложение более рискованных продуктов более рискованным заемщикам с целью повышения доступности ипотечного кредитования может существенно повысить риски для банка. Стадия зрелости На стадии зрелости рынка (на 2007 г. данная стадия в России еще не наступила) наблюдается тенденция поглощения более крупными (успешными) кредиторами более мелких кредиторов. Консолидация позволяет осуществить быструю экспансию на рынке и снизить затраты за счет экономии на масштабах. 16

Стратегия и финансирование Стратегия

На этой стадии кредиторы сравнивают свои продукты и услуги с конкурентами; причем дифференциация продуктов становится более сложной. Кредиторы стараются предлагать комплексные услуги своим клиентам, использовать перекрестные продажи и укреплять свои деловые взаимоотношения с клиентами по всем направлениям (ипотека, кредитные карточки, инвестиционные услуги и т.д.). Для стадии зрелости характерен возврат существующих заемщиков на ипотечный рынок (клиенты оформляют ипотеку во второй или в третий раз), которые либо приобретают новое, более дорогое жилье, либо осуществляют рефинансирование. Конкуренция по-прежнему сосредоточена на цене и параметрах ипотечных продуктов. Вместе с тем повышается информированность заемщиков, и они начинают лучше понимать важность того или иного параметра ипотечного кредита для себя. Рынок становится более сбалансированным, кредиторы испытывают потребность в повышении своей прибыли за счет эффективности. На стадии зрелости кредиторы усовершенствуют свои ипотечные программы, в том числе за счет субподряда или специализации (концентрация на каких-либо отдельных этапах процесса ипотечного кредитования или их сочетании: продвижение кредитов, андеррайтинг, рефинансирование, обслуживание). Используя накопленный опыт и базы данных, кредиторы могут заниматься совершенствованием своих методик, повышением эффективности процедур по выдаче кредитов за счет автоматизации процесса принятия решения или количественной оценки риска (скоринг). Помимо унификации и ускорения процесса андеррайтинга, наличие количественных методов оценки кредитного риска позволяет кредиторам работать с более рискованными заемщиками. Некоторые кредиторы расширяют свой рынок за счет привлечения низкокачественных заемщиков, другие специализируются на обслуживании таких низкокачественных кредитов. Подобная стратегия в сочетании со стремлением повысить эффективность, увеличить прибыль и предложить более низкие ставки вынуждает кредиторов рассматривать способы передачи рисков гарантирующим либо рефинансирующим организациям. Стадия спада Теоретически рынок может достичь стадии спада, которая характеризуется снижением темпов роста ипотечного кредитования. Кредиторы могут противодействовать этому путем изменения ипотечных продуктов, способа их предложения и обслуживания. Если тенденции снижения темпов роста становятся долгосрочными, кредиторы могут пойти на повышенные риски, выдавая низкокачественные кредиты с последующей их передачей третьим лицам (путем ипотечного страхования или секьюритизации). На стадии спада стоимость и параметры ипотечных кредитов становятся ключевыми направлениями конкурентной борьбы, операторы каналов сбыта и заемщики приобретают значительное влияние на рынке, так как предложение кредитов превышает спрос.

Стратегия и Финансирование Стратегия

Мы рекомендуем проанализировать условия ипотечного рынка на основе модели пяти сил Портера1, представленной ниже.

Рис. 1.2

Если расстановка сил изменяется в основном по горизонтали, рынок можно считать сформировавшимся. Если перемены происходят в основном по вертикали, рынок считается относительно новым и определяется главным образом теми игроками, которые меняют ассортимент продуктов и методы их продвижения. Конкуренция на новом рынке фокусируется на параметрах ипотечных кредитов и продуктовых инновациях, тогда как на сформировавшемся рынке она происходит по цене и по обеспечению удобства доступа для заемщика. Рассматривая представленную выше модель Портера, кредитору необходимо определить, сможет ли он обеспечить себе позицию на рынке за счет более низких ставок или других параметров кредита. Иными словами, кредитор должен определиться со своей конкурентной стратегией (добиваться лидерства путем снижения процентных ставок или путем предложения новых продуктов). 1

Портер М.Ф. Конкурентная стратегия. Нью-Йорк: The Free Press, 1980.

Примечание: С момента первоначальной публикации Портер предлагал различные усовершенствования своего анализа пяти сил, однако постоянно в его публикациях возникает тема значимости средств, посредством которых фирма может получить устойчивое преимущество на рынке: быть и оставаться отличной от других. Поэтому фирма не должна принимать стратегию ценового лидерства, если считает, что не сможет поддерживать эту позицию. Аналогичным образом фирма не может выгодно воспользоваться своими возможностями инноваций, если она не предпринимает меры по поощрению и вознаграждению инициативы и инвестирования в научно-исследовательские разработки.

Стратегия и финансирование Стратегия

На основании анализа своих сильных и слабых сторон кредитор может решить конкурировать по цене, но при этом он должен быть уверен в том, что конкуренты не смогут повторить его маневр и снизить свои ставки по ипотечным кредитам, что может привести к ценовой войне. На ранней стадии формирования рынка, когда процентные ставки еще не стали основным объектом конкуренции, начало ценовой войны наиболее вероятно. Поэтому кредитор должен выбирать стратегию ценового лидерства, только если у него есть возможность доступа к дешевым финансовым ресурсам, которой нет у конкурентов. Альтернативой для кредитора, планирующего свой выход на ипотечный рынок, является лидерство по продуктам. Кредитор может выбрать такую стратегию, если он убежден, что сможет лучше конкурентов использовать свои возможности в сфере инноваций и оперативных изменений продуктов, каналов продаж или процедур по обслуживанию кредитов. Вместе с тем кредитор, выбирающий стратегию лидерства по продуктам, должен быть осмотрительным и реально оценивать свои продукты, а также иметь четкое представление о возможных ответных действиях со стороны конкурентов. Организация может выбрать и третью разновидность конкурентной стратегии, находящуюся посредине между ценовым и продуктовым лидерством, если она в состоянии быстро реагировать, воспроизводить, адаптировать и реализовывать изменения в ценах и продуктах, инициируемые ведущими конкурентами. Таблица 1.1 Матрица Ансоффа по разработке продукта Рынок

Существующий

Новый

Существующий

Выход на рынок

Разработка продукта

Новый

Развитие рынка

Диверсификация

Продукт

Кредитор может провести дополнительный анализ на основе матрицы Ансоффа по разработке продукта2, представленной выше. Используя матрицу Ансоффа, кредитор выбирает стратегию в зависимости от того, является ли ипотечное кредитование новым для него видом деятельности или он уже имеет опыт в этой сфере. Выбор стратегии также зависит от стадии развития ипотечного рынка. Утвердившийся ипотечный кредитор на сформировавшемся рынке может рассматривать стратегию «продвижения на рынке»: пересмотр позиционирования своего продукта относительно других кредиторов, пересмотр брэнда своего продукта и активизация рекламной кампании для сохранения/увеличения своей доли на рынке. Сформировавшийся ипотечный кредитор может использовать стратегию «разработки продукта», если он захочет попытаться изменить расстановку сил на рынке с помощью предло2

Ансофф Л. Стратегии диверсификации // Гарвардский обзор бизнеса — т. 35. Выпуск 5. Сентябрь—октябрь 1957 г. С. 113–124.

Стратегия и Финансирование Стратегия

жения нового продукта или процедуры ипотечного кредитования. Примером может служить использование альтернативных критериев андеррайтинга ипотечных заемщиков, что может качественно изменить их состав. С другой стороны, сформировавшийся кредитор может рассмотреть возможность предложения уже существующего продукта на новом рынке. Например, он может расширить свою деятельность в регионе, который еще не охвачен другими игроками, либо выбрать целевую аудиторию из заемщиков, которые до сих пор не рассматривалась конкурентами. Например, можно привлечь внимание владельцев квартир, которые до сих пор не рассматривали возможность использования ипотечного кредитования с целью смены существующего жилья на более качественное. Также кредитор может заинтересовать существующих владельцев квартир предложением кредита под залог имеющейся недвижимости для целей проведения ремонта. Это называется стратегией «развития рынка». И, наконец, кредитор, который прежде не занимался ипотечным кредитованием, может рассмотреть возможность выхода на ипотечный рынок с целью расширения своей продуктовой линейки, а также охвата более широкого спектра заемщиков. Это называется стратегий «диверсификации».

1.1.2 Анализ достоинств, недостатков, возможностей и угроз (SWOT) После проведения оценки рынка кредитору необходимо проанализировать, насколько его собственные возможности соответствуют условиям рынка. Например, если предыдущие исследования показывают, что для выхода на рынок необходима дифференциация продукта, то кредитор должен оценить, обладает ли он возможностями для дифференциации (т.е. для предложения нового продукта или услуги). Если нет, то следует изучить возможность партнерства с другими организациями для достижения поставленной цели. Такая оценка может быть проведена методом SWOT-анализа (достоинства (Strengths), недостатки (Weaknesses), возможности (Opportunities) и угрозы (Threats)). Рекомендуется рассматривать каждый компонент SWOT анализа отдельно по группам экспертов. После оценки каждого компонента группы должны собраться вместе и обсудить: • Достаточно ли у организации ресурсов (достоинств) в тех сферах, где имеются или появляются возможности (выявленные при анализе рынка). • Есть ли у организации слабые места (недостатки) в тех сферах, где имеются или возникают угрозы (выявленные при анализе рынка).

Стратегия и финансирование Стратегия

Если у организации недостаточно ресурсов, чтобы выгодно воспользоваться имеющимися возможностями, ее шансы на успех в качестве нового участника ипотечного рынка или на продвижение на новом рынке будут ограничены. Аналогично, если кредитор не имеет возможности оперативно реагировать на потенциальные угрозы со стороны конкурентов, он будет нести убытки и может вообще отказаться от идеи участия в ипотечном кредитовании.

Идентификация угроз и возможностей должна осуществляться с учетом анализа рынка. Достоинства и недостатки необходимо оценивать с учетом стадии развития (бизнес цикла) организации.

Утвердившийся на рынке кредитор, как правило, имеет больше возможностей (финансовые ресурсы, каналы продаж, сотрудники, технология) для противодействия угрозам и может лучше использовать возможности, предлагаемые развивающимся рынком, чем организация, находящаяся на начальной стадии своего развития. Вместе с тем, недостатки могут быть и у крупной сформировавшейся организации, что препятствует оптимальному использованию возможностей, предлагаемых динамично растущим рынком. Например, более крупная организация может обладать недостаточной мобильностью для оперативного принятия решений о выдаче кредита или иметь неадекватную структуру затрат, которые помешают ей в снижении ставок по кредитам. Представленные ниже схема и таблица иллюстрируют типичные этапы жизненного цикла ипотечного кредитора и их характеристики. Например, кредитор, рассматривающий выход на сформировавшийся ипотечный рынок, где большинство игроков предлагают схожие продукты и конкурируют по цене, может предложить более рискованный продукт, адаптированный к пожеланиям клиентов относительно конкретных параметров кредитов, однако на данном этапе развития российского рынка (2007 г.) подобная практика не представляется целесообразной. С другой стороны, кредитор, стремящийся увеличить объем ипотечного кредитования на сформировавшемся рынке, может поддерживать существующие процентные ставки и одновременно адаптировать свои продукты к потребностям каналов продаж (риэлторов, строительных компаний, брокеров).

Стратегия и Финансирование Стратегия

Менеджмент

• • • •

Эксперты Предприимчивы Готовы к риску Фокус на операциях

Сотрудники

• В основном эксперты

• Лидерство экспертов • Лидерство поделено • Доминируют • Отдел обучения кадров между экспертами и бухгалтеры • Трудности с поспешными продавцами и продавцы решениями • Решения сотрудников • Эксперты • Разработаны процедуры основаны на сосредоточены для руководства работой определенных принципах на технологическом и принятием решений развитии

Технология

• Ограниченные ресурсы • Небольшая технологическая база

• Поддержка внутренних • Большие ресурсы коммуникаций • Основной инструмент • Частичная автоматизация повышения процесса принятия эффективности решений • Механизмы поддержки принятия решений с использованием накопившихся данных

Финансовые ресурсы

• Использование • Ограниченные ограниченных автономные ресурсы собственных • Обращение к внешним ресурсов ресурсам • Ограниченные возможности по привлечению внешних ресурсов

• Казначейство ищет оптимальную комбинацию внутренних и внешних ресурсов • Возможность переговоров с внешними поставщиками финансов

Каналы продаж

• Мало отделений • Мало партнеров

• Альянсы и партнерства для расширения сети сбыта

• Слияния и поглощения • Максимальная • Финансируются передача нагрузки инициативы посредников на внешние каналы

Имидж

• • • •

Неопытный Гибкий Изобретательный Принимает риски

• Фокус на стратегическом • Фокус на стратегическом • Много внимания мышлении маркетинге уделяется повышению • Эксперты и советники • Маркетинговые эксперты эффективности • Время распределяется консультируются и маркетингу между операциями с экспертами и организацией по кредитованию • Фокус на повышении эффективности

Динамичный Агрессивный Гибкий Конкурентоспособный

Эксперт Ценовой лидер Эффективный Негибкий

• Повышение эффективности • Рабочие процессы пересматриваются с учетом технологических возможностей • Используется собственный капитал для других секторов • Предпочтение отдается внебалансовому финансированию из внешних источников

• Следует за рынком • Эффективный • Негибкий

Рис. 1.3

Пример. Опытный кредитор на развивающемся рынке может лидировать по цене, укреплять взаимоотношения с клиентами и выдавать стандартные кредиты. Новый участник ипотечного рынка может выбрать специализацию на выдаче или обслуживании кредитов, если у него уже имеется своя розничная сеть отделений.

Стратегия и финансирование Стратегия

При проведении SWOT-анализа можно воспользоваться следующей таблицей для заполнения правой колонки ответами и комментариями: Таблица 1.3 Элементы SWOT

Ответы и комметарии применительно к организации

Достоинства или недостатки Репутация кредитора Сеть отделений или наличие рынка Близость к заемщикам • Существующие клиенты по другим услугам/продуктам • Клиенты организаций-партнеров Средства для финансирования ипотечного кредитования • Наличие финансовых ресурсов в настоящее время • Доступ к дополнительным ресурсам • Валюта, имеющаяся у организации Капитал Продукт • Цена (процентная ставка) • Параметры • Валюта кредитования Уровень квалификации сотрудников • Андеррайтинг заемщиков • Оценка объектов недвижимости и рынка недвижимости • Обслуживание кредита и управление просроченной задолженностью • Казначейские функции (управление активами/пассивами) Технология • Внутренние системы коммуникаций и поддержки принятия решений • Программное обеспечение для управления портфелем ипотечных кредитов • Внешний клиентский интерфейс Принятие решений • Четкое описание процедур • Скорость обработки данных • Делегирование полномочий Возможности или угрозы Общее состояние экономики (уровень занятости, рост ВВП) Политические риски

Стратегия и Финансирование Стратегия Продолжение таблицы 1.3 Элементы SWOT

Ответы и комметарии применительно к организации

Объем и темпы роста ипотечного рынка Положение на рынке недвижимости (рост или спад продаж) Неисполнение обязательств участниками сделок на рынке недвижимости Обменный курс российского рубля по отношению к ведущим мировым валютам Вопросы регулирования (процедуры регистрации недвижимости и ипотеки, требования по достаточности капитала, управление ликвидностью) Обострение конкуренции в сфере ипотечного кредитования • Продукт (параметры и ставка процента) • Услуги • Сеть отделений • Близость к заемщикам Клиенты • Склонность к использованию ипотечного финансирования • Информированность об ипотечном финансировании Существующие кредиторы, ищущие новые каналы продаж • Для обеспечения близости к клиентам • Для обеспечения близости к строительным компаниям Существующие кредиторы, стремящиеся повысить эффективность своих ипотечных операций • Использование специалистов по андеррайтингу • Использование специалистов по обслуживанию кредитов Доступность финансовых ресурсов на вторичном рынке • В рублях • В иностранной валюте Услуги по предоставлению данных • Кредитные бюро • Оценщики недвижимости.

1.1.3. Варианты бизнес-модели и их характеристики При выборе бизнес-модели кредитор должен сопоставить тип организации и результаты SWOT-анализа с различными компонентами стратегии, описанными в следующей таблице. Обратите внимание, что представленные варианты бизнес-модели необязательно являются взаимоисключающими. Например, вариант коммерческого банка для «модели портфельного кредитора» может также предусматривать сохранение статуса «регионального кредитора». 24

Стратегия и финансирование Стратегия Таблица 1.4

Варианты бизнес-модели Коммерческий банк Географический охват Бухучет ипотечных активов

Каналы продаж

Ипотечный банк

Ипотечный брокер

Обслуживающий агент

Национальный / Региональный На балансе

На балансе

Вне баланса

Частично вне баланса при диверсификации финансирования

Розничные точки

Брокеры

Интернет

Выдача кредитов

Андеррайтинг

Финансирование

Обслуживание

Отсутствие обслуживания

Не применимо

Агентства недвижимости

Не применимо

Интернет Операции

Выдача кредитов

Основной агент по обслуживанию Вспомогательный агент по обслуживанию

Некоторые операции по вспомогательному обслуживанию

В следующей таблице описаны основные характеристики и особенности каждого варианта бизнес-модели, компоненты SWOT-анализа, которые могут влиять на выбор бизнес-модели, а также риски, характерные для каждой бизнес-модели. Таблица 1.5 Бизнес-модель (тип организации)

Характеристики и особенности

Коммерческий банк

• Выдает, обслуживает, финансирует и перепродает ипотечные кредиты

(портфельный кредитор)

• Зарабатывает на марже за счет эффективности операций и использования перекрестных продаж • Управляет активами/пассивами для оптимизации соотношения между следующими видами финансирования: – финансирование ипотечных кредитов за счет срочных депозитов с учетом требований ЦБР по ликвидности; – финансирование посредством «уступки» ипотечного портфеля • Продолжает обслуживать ипотечные кредиты, проданные инвесторам

Стратегия и Финансирование Стратегия Продолжение таблицы 1.5 Бизнес-модель (тип организации)

Характеристики и особенности

Особенности

• Банку необходимо обеспечить достаточность капитала для учета ипотечного портфеля на своем балансе в соответствии с нормативами ЦБР • Банку необходимо иметь доступ к срочным депозитам (сберегательным счетам) или другим источникам (например, корпоративным облигациям), а также необходимо иметь остаточную долгосрочную ликвидность (Норматив долгосрочной ликвидности Н4 — см. инструкцию ЦБР № 110-И), чтобы переводить некоторые из своих срочных пассивов в долгосрочные активы (ипотечные кредиты) • Банку необходимо иметь инфраструктуру для выдачи кредитов, андеррайтинга, управления и обслуживания портфеля • Сотрудники с навыками по выдаче кредитов, андеррайтингу, управлению портфелем • Технология для мониторинга и обслуживания кредитов • Банк может использовать возможности перекрестных продаж, возникающие благодаря более глубоким взаимоотношениям с клиентами

Риски

• Несоответствие сроков привлекаемых пассивов срокам выдаваемых ипотечных кредитов • Ликвидность (доступ к денежным средствам по мере необходимости) • Риск реинвестиций вследствие досрочного погашения ипотечных кредитов с фиксированной ставкой • Различная прибыльность активов • Риск волатильности объемов кредитования актуален для крупных кредиторов с развитой инфраструктурой • Кредитный риск (невозврат кредитов) • Операционный риск

SWOT

• Наличие капитала в соответствии с нормативами ЦБР по достаточности капитала • Независимый источник финансирования • Резерв ликвидности в соответствии с нормативами ЦБР по долгосрочной ликвидности • Развитая сеть отделений • Близость к клиенту и возможность перекрестных продаж • Организационная гибкость и адекватные технологии • Подготовленный персонал

Коммерческий банк (внебалансовое кредитование)

• Выдача, андеррайтинг и обслуживание ипотечных кредитов • Зарабатывает на продаже ипотечных кредитов (когда ипотечный портфель продается с премией), вознаграждении за выдачу и обслуживание кредитов и перекрестных продажах

Особенности

• Банку не нужен капитал, поскольку он не владеет ипотечным портфелем на праве собственности. Капитал может использоваться для выдачи большего объема ипотечных кредитов, которые потом будут проданы инвесторам, либо для других операций • Банку не нужно беспокоиться о соответствии нормативам ЦБР по ликвидности, поскольку он продает свой ипотечный портфель инвесторам, другим банкам или агентству по рефинансированию • Банку необходима инфраструктура для выдачи, андеррайтинга, продажи и обслуживания портфеля:

Стратегия и финансирование Стратегия Продолжение таблицы 1.5 Бизнес-модель (тип организации)

Характеристики и особенности – сотрудники с навыками по выдаче кредитов, андеррайтингу, управлению портфелем и просрочкой; – технология для мониторинга и обслуживания кредитов • Банк может также использовать возможности перекрестных продаж, возникающие благодаря более глубоким взаимоотношениям с клиентами

Риски

• Неопределенность в отношении дохода от обслуживания в случае досрочного погашения кредитов • Различная прибыльность операций по обслуживанию • Утрата возможностей перекрестных продаж, если обслуживание кредитов осуществляет третья сторона • Развитая сеть отделений

SWOT

• • • •

Региональный лидер (коммерческий банк с ипотечным портфелем на балансе или вне баланса либо ипотечный банк)

• Выдача, андеррайтинг, финансирование и обслуживание ипотечных кредитов (или какая-либо подкатегория перечисленных видов деятельности) • Доход за счет комиссионных, перекрестных продаж и процентной маржи • Ограниченные операции в регионе

Особенности

• Все особенности, перечисленные для предыдущих бизнес моделей • Банку не требуется знание различных областей кредитования, кроме ипотечного

Близость к клиенту и возможность перекрестных продаж Организационная гибкость и адекватные технологии Квалифицированный персонал Доступ к финансированию на вторичном ипотечном рынке

• Возможность выгодного использования региональных особенностей и сотрудничества с региональными операторами • Присутствие в небольших региональных центрах • Возможность конкурировать с признанными участниками рынка, которые не могут охватить небольшие региональные центры • Региональный охват постепенно приведет к ограничению потенциала роста • Хороший кандидат для слияний и поглощений, когда рынок станет более насыщенным Риски

• Подверженность экономическим и демографическим колебаниям • Подверженность региональным экономическим колебаниям • Ограниченная возможность влияния на рынок по сравнению с общенациональными кредиторами • Подверженность влиянию со стороны нового крупного игрока, выходящего на рынок • Другие риски в зависимости от выбранной бизнес-модели

SWOT

• • • • •

Все параметры SWOT, перечисленные в предыдущих бизнес-моделях Высокая узнаваемость в регионе Способность к охвату некоторых категорий заемщиков Хорошие контакты с местным населением Близость и сотрудничество с местными партнерами

Стратегия и Финансирование Стратегия Продолжение таблицы 1.5 Бизнес-модель (тип организации)

Характеристики и особенности

Ипотечный банк

• Осуществляет выдачу, андеррайтинг, финансирование и обслуживание ипотечных кредитов • Повышение прибыльности за счет эффективного финансирования и снижения операционных затрат

Особенности

• Банку необходимо обеспечить достаточность капитала для учета ипотечного портфеля на своем балансе в соответствии с нормативами ЦБР • Банку необходима возможность (опыт, правовая среда) для выпуска ценных бумаг, обеспечивающих доступ к среднесрочному или долгосрочному финансированию, или для продажи своего ипотечного портфеля агентству по рефинансированию или другому банку • Банку необходима инфраструктура для выдачи, андеррайтинга, продажи и обслуживания портфеля • Сотрудники с навыками по выдаче кредитов, андеррайтингу, управлению портфелем и просрочкой • Технология для мониторинга и обслуживания кредитов • Если требования по достаточности капитала или привлечение финансирования не создают проблем, то – ипотечный банк может самостоятельно обслуживать кредиты; – покупать и обслуживать ипотечные кредиты других банков или оригинаторов; – обслуживать ипотечный портфель других банков за определенную плату (комиссию)

Риски

• Несоответствие сроков пассивов срокам ипотечных кредитов • Ликвидность (доступ к денежным средствам по мере необходимости) • Риск реинвестирования вследствие досрочного погашения ипотечных кредитов с фиксированной ставкой • Различная прибыльность активов • Риск волатильности объемов кредитования актуален для крупных кредиторов с развитой инфраструктурой • Кредитный риск (невозврат кредитов) • Операционный риск • Недостаток диверсификации направлений деятельности банка

SWOT

Стратегия и Финансирование Стратегия Продолжение таблицы 1.5 Бизнес-модель (тип организации)

Характеристики и особенности

Первичный обслуживающий агент (также называется вспомогательным агентом в случае подотчетности главному обслуживающему агенту)

• Обслуживает портфели ипотечных кредитов, выданных другими кредиторами, взимает с заемщиков и перечисляет в банки или инвесторам платежи по ипотечным кредитам. Также может гарантировать своевременное перечисление платежей • Взимает сервисную плату, бонус за качественно выполненные услуги или плату за обслуживание покупки кредитов • Предоставляет показатели динамики портфеля • Обслуживание ипотечных кредитов варьируется (географически и функционально), т. е. объем предоставляемых услуг зависит от пожеланий кредитора • Обслуживание может включать все или некоторые из следующих видов деятельности: прием платежей по кредитам, бухучет и отчетность для инвестора, управление просроченной задолженностью и дефолтами, управление потерями (убытками) и перекрестный маркетинг

Особенности

• Обслуживающий агент может оказывать услуги по обслуживанию ипотечных кредитов с меньшими затратами, чем сам кредитор • Банки могут не справляться с задачей активного мониторинга низкокачественных ипотечных кредитов • Агент может специализироваться на расчетно-информационных аспектах обслуживания кредитов: прием платежей, бухучет и отчетность для инвестора, перекрестный маркетинг (и управление взаимоотношениями с клиентами). Эти услуги могут быть централизированы, автоматизированы и не требовать специальных навыков (ведение переговоров, юридических и т.д.) • Агент может также специализироваться на управлении взаимоотношениями с клиентами, которое требует специальных навыков (ведение переговоров по отсрочке платежей по кредиту, обращению взыскания на объект недвижимости, прием платежей). Этот вид деятельности может оплачиваться по результатам действий, предпринимаемых агентом

Риски

• Риск досрочного погашения — упущенная прибыль • Проблемные клиенты • Дефицит денежных потоков (если обслуживающий агент обязан предоставлять своевременную оплату) • Политический/юридический риск — нежелание судебных или административных органов принимать решение об обращении взыскания на объект недвижимости

SWOT

• Подготовленный и опытный персонал • Хорошее знание рынка недвижимости • Хорошее знание правовых и административных механизмов для исполнения договора • Адекватная технология, обеспечивающая низкие затраты по мониторингу заемщиков и снижающая общие затраты по обслуживанию кредитов • Удаленность от клиента позволяет проявлять жесткость при работе с просрочкой/дефолтами • Доступ к местным партнерам при управлении просрочкой/дефолтами и обращении взыскания

Стратегия и Финансирование Стратегия Продолжение таблицы 1.5 Бизнес-модель (тип организации)

Характеристики и особенности

Интерактивный ипотечный брокер

• Контакт с заемщиком и предоставление информации осуществляются через Интернет. Деятельность интерактивных брокеров обычно ограничивается получением наиболее выгодного финансирования для заемщика • Для открытия кредита необходимо заполнить документы и сформировать кредитный файл в ходе личного собеседования с заемщиком

Особенности

• Сокращается время, необходимо для информирования клиента о параметрах ипотечного кредита, если веб-сайт имеет хорошую структуру для быстрого поиска информации • Необходимы хорошие знания рынка и условий, предлагаемых различными кредиторами; этой информацией частично обмениваются на веб-сайте

Риски

• Интерактивные ипотечные брокеры редко занимаются продажей недвижимости, поэтому влияние нормативных изменений не столь велико, как для предыдущей формы посредничества • Возможность мошенничества (вопрос безопасности данных) • Банки не занимаются андеррайтингом и выдачей кредитов • Ограниченная диверсификация — подверженность доходов колебаниям бизнес-активности

SWOT

• • • • • • • • • •

Доступ к технологии Хорошая технология позволяет снизить затраты на выдачу кредита Хорошее знание рынка Близость к клиенту, приобретающему жилье Клиенты, не лояльные какому-либо кредитору, представляют собой новый рынок Клиенты ищут наилучший вариант для покупки Доступ к банку-партнеру Банки в поисках партнеров Необходимость телефонной поддержки Необходимы офисы для встреч с клиентами и оформления заявки на кредит

Ипотечный брокер (или агентство недвижимости)

• Выдает ипотечные кредиты и предлагает их кредиторам с наилучшими финансовыми условиями — эта услуга может оказываться в сочетании с услугами по продаже недвижимости • Доход в виде комиссионных за «рекомендацию» или «поиск» — брокер работает на кредитора и получает от него вознаграждение • Если заемщик относится к низкокачественной категории, комиссионные оплачиваются заемщиком — в этом случае брокер работает на заемщика

Особенности

• Зависит от организаций, которые принимают кредиты, выданные третьей стороной • Необходимо хорошее знание рынка и условий, предлагаемых кредиторами • Необходимо создать для кредитора «добавленную стоимость» (посредством выдачи качественных кредитов), чтобы обеспечить себе конкурентоспособные условия кредитования • Агентство по недвижимости может играть роль, схожую с ролью брокера. Агентство, как правило, работает с кредитором на условиях эксклюзивности, чтобы обеспечить потребителю более комфортные условия покупки недвижимости; при этом необязательны наиболее выгодные условия кредитования

Стратегия и финансирование Стратегия Продолжение таблицы 1.5 Бизнес-модель (тип организации)

Характеристики и особенности

Риски

• Агентства по недвижимости, выполняющие функции ипотечных брокеров, руководствуются стремлением осуществить сделку купли-продажи, и услуги ипотечного брокера служат средством достижения этой цели. В связи с этим российские регулирующие органы могут последовать опыту других стран и принять решение о запрете совмещения услуг риэлтора и ипотечного брокера в одной компании. Поэтому эта бизнес модель может оказаться в зоне риска • Банки могут отказаться занимаются андеррайтингом и выдачей кредитов • Ограниченная диверсификация — подверженность доходов колебаниям бизнес-активности

SWOT

• • • • •

Основной обслуживающий агент

• Обслуживает весь портфель ипотечных кредитов, находящийся у спецюрлица, в рамках структуры по финансированию или секьюритизации • Отвечает за контроль над первичными обслуживающими агентами и за выполнением ими своих функций в рамках определенной структуры • Собирает плату (комиссию) за обслуживание и обсуждает бонусы за качественно выполненную работу • Может обеспечивать ликвидность для сделки по секьюритизации за счет авансирования части суммы основного долга и процентов, причитающихся инвестору (держателю ценной бумаги) • Отвечает за перераспределение ответственности между обслуживающими агентами, если возникает необходимость в специальных или резервных агентах

Особенности

• Основной обслуживающий агент может обеспечить контроль над деятельностью вспомогательных агентов по обслуживанию ипотечных кредитов с целью придания большей ценности структуре секьюритизации и снижения некоторых рисков для инвесторов • Основной обслуживающий агент может заниматься взаимоотношениями с различными обслуживающими организациями, требующими специальных навыков, с целью удовлетворения требований инвесторов • Деятельность основного обслуживающего агента оценивается рейтинговыми агентствами • Несет ответственность за предоставление отчетности спецюрлицу в рамках структуры

Риски

• Несет значительную ответственность за структуру сделки • Задержки в получении своевременных платежей от вспомогательных агентов приводят к необходимости авансировать средства и, следовательно, поддерживать стабильные финансовые ресурсы или резервные источники ликвидности • Операционные риски — необходимо проводить мониторинг и контроль над деятельностью вспомогательных агентов (например, когда структура секьюритизации предполагает участие многих продавцов) • Политический/юридический риск — если в юридических соглашениях допущена неопределенность или нечеткость в связи с ответственностью вспомогательных обслуживающих агентов

Близость к клиенту, приобретающему жилье Клиенты, не преданные какому-либо кредитору, представляют собой новый рынок Клиенты ищут наилучший вариант для покупки Доступ к банку-партнеру Банки в поисках партнеров

Стратегия и Финансирование Стратегия Продолжение таблицы 1.5 Бизнес-модель (тип организации) SWOT

Характеристики и особенности • • • •

Стабильный, квалифицированный и опытный персонал Надежные и стабильные финансовые ресурсы Хорошее знание основ обслуживания ипотечных кредитов Хорошее знание сделок структурированного финансирования, включая правовые и административные механизмы влияния на исполнение прав и обязанностей по обслуживанию кредитов • Адекватная технология, позволяющая снижать затраты на мониторинг обслуживаемых кредитов и на отчеты и проверки • Четкая позиция основного агента по надзору за обслуживанием кредитов минимизирует юридические риски и гарантирует полномочия по контролю над вспомогательными обслуживающими агентами

1.1.4. Выбор бизнес-модели Команде, принимающей решение о выборе бизнес-модели, нужно обсудить ряд факторов одновременно: 1. Определить, какая бизнес-модель наиболее подходит для организации, исходя из SWOT-анализа. Например, если у компании недостаточно капитала, то оптимальный вариант SWOT — это внебалансовая модель. 2. Проверить соответствие выбранной бизнес-модели текущей стадии бизнес-цикла организации и стадии рыночного цикла. 3. Сформулировать цели по достижению определенной доли рынка (по рынку в целом, в географическом и в сегментном разрезе). Кроме того, команда должна принимать во внимание время, необходимое для реализации каждого варианта бизнес-модели. Представленная ниже таблица дает приблизительные оценки минимальных сроков для реализации каждой бизнес-модели3. (Примечание. В таблице за основу принят уже действующий коммерческий банк.) Таблица 1.6 Приблизительные сроки для реализации различных вариантов бизнес стратегии Характеристики бизнес-модели

Коммерческий банк

Ипотечный банк

Ипотечный брокер

Обслуживающий агент

Бизнес план

2–4 мес.

4–6 мес.

1–2 мес.

Реализация

5–9 мес.

4–8 мес.

1-4 мес.

2–4 мес.

Прежде чем приступить к написанию бизнес-плана, организации необходимо проверить соответствие между ее возможностями и характеристиками выбранной бизнес-модели и рынка. При подготовке бизнес-плана мы рекомендуем следующее: 3

Эти сроки приведены только в качестве примера — даже минимальное время, необходимое для реализации, может варьироваться.

Стратегия и финансирование Стратегия

• Убедиться, что организация изначально обладает достаточными ресурсами для достижения своих целей: а) наличие необходимого количества квалифицированного персонала; б) наличие достаточного финансирования; в) наличие капитала: 1) чтобы соответствовать нормативам ЦБР по достаточности капитала (см. 1.2.7.1); 2) чтобы покрывать расходы и отрицательные денежные потоки на начальной стадии. • Проверить соответствие бизнес-модели и стремлений руководства банка (нет смысла выходить на ипотечный рынок, если руководители организации не настроены на реализацию задуманных планов). • Протестировать правильность выбора бизнес-модели посредством опросов потенциальных клиентов или партнеров . Если обоснованность выбора бизнес-модели подтверждена, организация должна приступить к подготовке бизнес-плана для претворения этой бизнес модели в жизнь.

1.1.5. Компоненты бизнес-плана В бизнес-плане необходимо описать, как будет воплощаться бизнес-модель и как сделать ее реализацию успешной. Бизнес-план — это «карта», которой будет следовать организация. Он должен четко описывать концепцию бизнеса и ее соответствие интересам потенциальных инвесторов, которые будут предоставлять ресурсы для начала деятельности организации. Для действующей организации бизнес-план — это документ, описывающий обязанности и полномочия сотрудников различных департаментов, которые будут отвечать за развитие ипотечного бизнеса, а также бюджет для данного направления деятельности банка. Для работы над составлением бизнес-плана руководству Банка необходимо обратить внимание на следующие вопросы: 1. Каким образом организация будет осуществлять маркетинг своих услуг (т.е. определить, что, кому и как она будет предлагать)? 2. Каким образом организация начнет свою работу (необходимо подробно описать все шаги для осуществления задуманного, сделать финансовые прогнозы и прогнозы развития организации в целом)? 3. Какова стратегия финансирования (нужно определить оптимальную структуру финансирования, отвечающую целям организации по устойчивости, получению максимальной прибыли и соблюдению нормативов ЦБР)?

1.2. Маркетинговая стратегия, или бизнес-план В этой главе рассматривается процесс разработки маркетинговой стратегии банка, включая анализ рынка и факторов, определяющих стратегию банка (продукты, цены, каналы продаж, организация рекламной кампании). 33

Стратегия и Финансирование Стратегия

Для составления бизнес-плана организации потребуются результаты анализа рынка, результаты маркетинговых исследований, прогноз финансовых результатов и план реализации мероприятий. (Бизнес-план, как правило, содержит детальное описание организационной структуры, но этот аспект не рассматривается в нашем Руководстве.) Бизнес-план дает хорошую возможность собрать мнения сотрудников ипотечного департамента и вспомогательных департаментов (IT, финансы и казначейство, маркетинг) с целью нахождения оптимального решения.

1.2.1. Целевой рынок / сегментация Первый элемент разработки маркетинговой стратегии — определение целевого клиентского сегмента. Банк может принять решение о продаже однородного продукта всем клиентам одним способом и не выделять какую-либо отдельную группу клиентов или рынок (регион). Это называется «массовый маркетинг». Такой подход оправдан, если он создает для банка определенные преимущества (такие как снижение затрат). Однако в сфере финансовых услуг массовый маркетинг редко оправдывает себя, поскольку затраты на охват всего населения страны оказываются существенными. Таким образом, банку необходимо рассмотреть вариант предложения своих ипотечных программ определенному сегменту рынка или вариант использования различных способов продаж различным сегментам рынка. Этап I

Выбор критерия для сегментации

При разработке сегментированной маркетинговой стратегии банку необходимо определить критерии, по которым будет осуществляться сегментация. Некоторые банки выбирают территориальный критерий, т.е. охват всех клиентов из одного региона, в котором кредитор имеет устойчивые позиции и знание рынка. Другие банки выбирают демографический критерий в расчете на свои возможности эффективно осуществлять ипотечное кредитование группы населения определенного возраста, размера семьи, рода занятий или уровня доходов. Третьи банки рассматривают психографические критерии для определения своей целевой клиентской базы. Например, банк может выбрать категорию заемщиков, которые любят риск или имеют большие амбиции, в качестве клиентской базы для кредитов с высоким показателем кредит/залог (К/З). Кроме того, банк может рассматривать поведенческие аспекты и соответственно создавать кредитный продукт, ориентированный на семью или на заемщиков, впервые покупающих жилье. Этап II

Оценка сегмента

После определения банком различных критериев для сегментации необходимо оценить привлекательность каждого сегмента. 34

Стратегия и финансирование Стратегия

Оценить объем сегмента. Для ипотечного кредитования это означает: • количество людей, купивших и собирающихся купить жилье в ближайшем будущем; • количество людей, собирающихся воспользоваться ипотечным кредитованием для финансирования покупки недвижимости; • возможность привлечения клиентов к использованию этой формы финансирования. На развивающихся рынках банку важно понять, почему только часть семей использует ипотечное финансирование для улучшения своих жилищных условий и как сделать кредитование более доступным и привлекательным для заемщиков. Рассчитать и спрогнозировать темпы роста каждого сегмента. Аналитик должен также проанализировать факторы роста (развитие конкретной отрасли экономики, старение населения и жизненный цикл; общий рост экономики и т.д.). Определить привлекательность каждого сегмента: обслуживается ли этот сегмент другими банками и насколько активно; уровень и характеристики конкуренции. Этап III

Корпоративное позиционирование

После того как банк определил для себя привлекательный сегмент, он должен определить, может ли он эффективно использовать данный сегмент в своих интересах. Для этого можно воспользоваться моделью пяти сил Портера, которая описана в пункте 1.1.1, может помочь определить, обладает ли организация конкурентными преимуществами для обслуживания выбранного сегмента рынка и являются ли эти преимущества устойчивыми4. Банк должен определить, каким образом он займет свое место на рынке и каким образом будет позиционировать себя и свой продукт (в маркетинге это называется «позиционированием»). На этом этапе банк может остановиться на нескольких сегментах. При этом ему нужно решить, как позиционировать себя в каждом сегменте. Для этого можно использовать проведенное ранее исследование рынка. Позиционирование должно основываться на выявленных потребностях или дефиците на рынке, который банк может восполнить. • Например, для клиентов, впервые покупающих жилье, банк может позиционировать себя в качестве кредитора, который окажет заемщику всестороннюю поддержку в прохождении сложных этапов процесса покупки жилья. • Банк также может позиционировать себя как организацию, которая лучше других понимает потребности семьи в улучшении жилищных условий и которая может предложить заемщикам надежную поддержку в процессе смены жилья. • Кроме того, банк может выбрать позиционирование, основанное на доступности кредита для заемщика или скорости работы. Также банк может позиционировать себя как место, где семье могут предложить комплексное обслуживание и финансирование на различные нужды. 4

Будьте осторожны при использовании цены (ценовое лидерство) в качестве направления для конкуренции: поддержание этой позиции может оказаться очень сложным и дорогостоящим.

Стратегия и Финансирование Стратегия

Существующие клиенты и их потенциал Банку необходимо проанализировать, насколько целевые сегменты рынка могут быть представлены уже существующими клиентами (см. 1.2.1). Например, вкладчики универсального банка могут подпадать под различные целевые сегменты для ипотечного кредитования. В этом случае банку следует рассмотреть возможность использования существующих отношений с клиентами в целях развития нового бизнеса. Если банку известны размеры сбережений его вкладчиков, размер их капитала, род занятий и семейное положение, возраст и жилищная ситуация, он может приблизительно оценить, кто из его вкладчиков мог бы заинтересоваться ипотечным кредитом для покупки жилья. Эту же информацию можно использовать для оценки платежеспособности и надежности клиентов. Аналогичным образом организация может рассмотреть существующих заемщиков по потребительским кредитам. В случае обслуживания организаций (предприятий) банк может рассмотреть возможность предложения корпоративных ипотечных программ, если финансовое состояние работодателя оценивается как устойчивое. Способность привлекать новых клиентов На развивающихся и новых рынках клиенты могут предпочитать не менять свой банк из-за двойного дискомфорта по поводу использования нового вида финансирования и обращения к новому кредитору. Банки на ранних стадиях развития рынка могут отказываться выдавать кредит заемщику, не являющемуся его зарплатным клиентом. Такая осторожность не оправдывает себя, если закон не разрешает арест зарплаты в счет погашения просроченных ипотечных платежей. Зачастую клиенты могут предпочитать не разделять свои финансы между несколькими банками, поскольку это может создать им лишние временны´е затраты. Некоторые клиенты любят чувство собственной «важности» для банка, в котором они обслуживаются. Поэтому ипотечный кредитор, пытающийся переманить к себе клиентов из других банков, может столкнуться с необходимостью предложения им целого комплекса банковских услуг. Анализ конкуренции В начале этого раздела мы говорили о том, что банку необходимо позиционировать себя с учетом нужд каждого целевого сегмента рынка и формировать «привлекательное предложение» для каждого сегмента. Желательно, чтобы такое «привлекательное предложение» было уникальным (т.е. чтобы подобный продукт не предлагался ранее конкурентами). Таким образом, выбор целевого сегмента и продукта, ориентированного на нужды этого сегмента, необходимо осуществлять с учетом анализа конкурентов. 36

Стратегия и финансирование Стратегия

Анализ конкуренции не ограничивается простой идентификацией другого банка (банков), который обслуживает выбранный сегмент рынка, и должен включать следующие аспекты: • Какой продукт предлагает конкурент, обслуживающий данный сегмент рынка? • Как он представляет этот продукт? • Осуществляет ли конкурент реализацию своего продукта самостоятельно или совместно с партнерами? • Что позволяет конкуренту предлагать этот продукт? Какие средства используются конкурентом для финансирования ипотечного кредитования? Как организовано управление рисками? • Насколько успешен (популярен) предлагаемый конкурентом продукт? Какие характерные для этого конкурента тенденции можно выявить? Если существует несколько конкурентов, предлагающих похожие продукты, необходимо выяснить, каким образом каждый из них дифференцирует себя или как они удерживают рынок. Затем банку необходимо определить, как он может позиционировать себя относительно конкурентов и как он может сохранять стабильность своей позиции.

1.2.2. Выбор продукта Эта глава раскрывает тему выбора продукта для организации, разрабатывающей бизнес—план по предложению новой ипотечной услуги. Аналогичную процедуру необходимо проводить и существующей организации по ипотечному кредитованию, которая рассматривает внедрение нового продукта. В этом случае стоит рассмотреть следующие шаги: • Ипотечный отдел (см. организационную структуру в пункте 2.1.3): 1. Предпринять шаги с 1.2.1 по 1.2.14, консультируясь с отделом коммуникационной стратегии и маркетинга и финансовым отделом. 2. Подготовить краткий отчет и рекомендации исполнительному комитету для принятия решения. • Исполнительный комитет может обратиться к комитету по управлению активами/пассивами для дальнейшего изучения вопроса. • Ипотечный отдел выполняет следующие действия: 3. Получает учетные коды. 4. Производит изменения в ИТ. 5. Документирует продукты и процедуры. 6. Готовит персонал. • Отдел коммуникационной стратегии и маркетинга оказывает поддержку. Банк может выделить себя благодаря качеству и форме своего обслуживания, ассортименту предлагаемых продуктов и услуг, а также цене своих продуктов. Продукт и цена являются наиболее важными направлениями конкурентной борьбы. Вместе с тем банк должен предлагать продукты, которые соответствуют его возможностям (прежде всего, источникам финансирования, имеющимся в его распоряжении). 37

Стратегия и Финансирование Стратегия

В следующей главе описываются различные виды ипотечных продуктов, которые банки могут предлагать в соответствии с российским Законом об ипотеке, а также их преимущества и недостатки. Банк должен уделять особое внимание недостаткам, чтобы понять, есть ли у него возможности для конкурентного предложения данного продукта. Ипотечные продукты могут отличаться на основании следующих характеристик: • Процентная ставка (и ее максимальное изменение по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой). • Комиссии. • Цель кредита (покупка, строительство, ремонт). • Валюта кредита (доллар США, рубль, другая валюта). • Метод погашения (один раз в месяц, два раза в месяц и т.д.). • Период действия предложения банка — время до закрытия сделки, в течение которого обещанная клиенту ставка сохраняется неизменной. • Срок погашения кредита. • Критерии отбора — максимальное значение коэффициентов П/Д и К/З и характеристики заемщика. • Условия частичного или полного досрочного погашения (период моратория, минимальные или максимальные суммы частичного досрочного погашения, шаровые платежи). • Возможность уступки кредита третьему лицу. Например, кредит с фиксированной ставкой (FRM) может предлагаться банками на разных условиях. Один кредитор может предложить FRM только в долларах США, другой — в долларах и рублях. Также два конкурирующих кредитора могут предлагать заемщику ипотечный кредит с плавающей ставкой по аналогичной базовой процентной ставке, но при этом разную степень защиты от колебаний процентной ставки. В пункте 1.2.3 будут рассмотрены различные характеристики, которые можно закладывать в любой тип ипотечных продуктов. Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой (FRM) ОПРЕДЕЛЕНИЕ Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой — это кредит, обеспеченный залогом недвижимости, для которого процентная ставка остается неизменной в течение всего срока погашения кредита. В некоторых странах5 ставка фиксируется на период времени, который короче, чем период погашения (например, ставка по кредиту, выданному на 20 лет, может пересматриваться каждые 5 или 10 лет). В России фиксированная ставка, как правило, устанавливается на весь срок погашения кредита. В настоящее время на российском рынке предлагаются два вида ипотечных кредитов 5

Например, в Германии, Франции, Великобритании и Канаде.

Стратегия и финансирование Стратегия

с фиксированной ставкой. По мере развития рынка их выбор может быть увеличен (например, банки могут ввести кредиты с ограниченной амортизацией и шаровыми платежами). •

Ипотечный кредит с постоянным погашением (EPM)6 — это кредит с равными периодическими платежами. Если кредит погашается ежемесячно, то все ежемесячные платежи будут одинаковыми на протяжении всего срока кредита. Периодические платежи включают в себя проценты и часть основного долга. На ранних стадиях погашения платеж состоит в основном из процентов. Со временем доля погашения основного долга в ежемесячном платеже растет, а доля процентов пропорционально сокращается.

•

Ипотечный кредит с постоянной амортизацией (CAM) — это кредит с постоянной суммой погашения основного долга в составе периодического платежа в течение всего срока кредита. Например, для CAM со сроком погашения 20 лет заемщик будет ежемесячно погашать 1/240 (20 лет × 12 месяцев) первоначальной суммы кредита. В начале платежи будут достаточно большими, так как они включают неизменную часть погашения основного долга (1/240 в предыдущем примере) и проценты. Как и в случае EPM, клиент оплачивает проценты по не погашенной на начало периода (месяце) сумме основного долга. Со временем, по мере погашения основного долга, сумма начисляемых процентов снижается быстрее, чем по EPM. Поскольку суммы погашения основного долга остаются постоянными, а процентные платежи уменьшаются, периодические платежи снижаются, т.е. они не являются равными, как в случае с EPM. Сравнительный анализ EPM и CAM

• •

•

Эффект качелей7: эффект качелей ярче выражен в CAM, чем в EPM, поэтому CAM предусматривает более высокие периодические платежи в первые годы погашения кредита. Погашение основного долга: CAM предусматривает более крупные суммы периодических платежей в счет погашения основного долга в первые годы. Инвестор, который приобретает права на получение ипотечных платежей (посредством секьюритизации), будет получать более крупные суммы для реинвестиций в ранние годы, поскольку основной долг погашается быстрее, чем по EPM. Таким образом, CAM имеет более высокую степень процентного риска (риска реинвестиций), чем EPM. Кредитный риск: CAM сопряжен с меньшим кредитным риском по двум причинам: 1) сумма кредита может быть меньше, чем по EPM; 2) кредит по CAM погашается быстрее, чем по EPM, поэтому фактический коэффициент К/З (LTV) ниже на протяжении всего срока кредита.

Иногда его называют ипотечным кредитом с постоянными платежами (CPM).

«Эффект качелей» — это влияние ипотечных платежей на семейный бюджет в течение периода погашения. По мере роста процентных ставок и инфляции увеличивается разница в размере периодического ипотечного платежа относительно дохода семьи. Например, при высоких процентных ставках первый платеж может соответствовать 40% семейного дохода, тогда как 240-й платеж (по кредиту на 20 лет) может составлять, скажем, всего 15% семейного дохода, поскольку со временем доход увеличивается (вследствие инфляции), а платежи остаются неизменными (по EPM). Таким образом, финансовое бремя, ложащееся на заемщиков в реальном выражении, больше в первые годы погашения. Экономисты рассматривают «эффект качелей» как неблагоприятный для доступности жилья: чем он выше, тем выше первоначальный барьер доступности жилья и вследствие этого меньшее число семей могут претендовать на ипотечное финансирование.

Стратегия и Финансирование Стратегия Таблица 1.7 ПРЕИМУЩЕСТВА ипотечного кредита с фиксированной процентной ставкой (FRM) Для кредитора

Для заемщика

Простота объяснения продукта для клиента, которому можно показать график платежей на весь срок кредита

Защита от колебаний процентной ставки, которые могут привести к неожиданным проблемам с доступностью кредита

Более высокая процентная маржа, чем по кредитам с плавающей процентной ставкой

Легко понять график погашения и включить его в свой финансовый план

Более высокая процентная ставка привлекает инвесторов (если кредитор использует внебалансовую модель) и позволяет кредитору получить относительно высокую прибыль (если кредитор использует заемные средства для финансирования ипотечных операций)

Дополнительная свобода, если заемщик имеет право досрочно погасить или рефинансировать кредит без штрафных санкций (если выгода от рефинансирования больше, чем затраты на получение кредита)

Предсказуемость денежных потоков Стабильный инвестиционный механизм для институциональных инвесторов, заинтересованных в предсказуемых доходах

НЕДОСТАТКИ ипотечного кредита с фиксированной процентной ставкой (FRM) Для кредитора Трудности с финансированием, поскольку кредитору необходимо обеспечить финансирование на весь ожидаемый срок кредита или найти инвесторов, желающих приобрести такие кредиты При отсутствии штрафных санкций за досрочное погашение у кредитора возникает риск того, что в период снижения процентных ставок кредит будет досрочно погашен, а он по-прежнему будет обязан платить за привлеченные денежные средства по первоначальной (более высокой) ставке Для инвестора, приобретающего обязательства, обеспеченные портфелем ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, в период снижения ставок возникает риск реинвестиций, так как ему придется реинвестировать полученные средства по более низким ставкам. Кредиторы и инвесторы обычно требуют премию за риск досрочного погашения Комиссия за открытие кредита и другие комиссии/ штрафы, связанные с рефинансированием кредита, оказывают сдерживающий эффект на заемщика. Поэтому досрочное погашение обычно происходит, когда снижение рыночной процентной ставки достаточно для компенсации платежей, за рефинансирование Небольшие кредиторы могут не иметь возможности для финансирования кредитов с фиксированной ставкой, поскольку им сложнее привлечь долгосрочные ресурсы. Секьюритизация или продажа ипотечных активов рефинансирующим агентствам может помочь решить проблему финансирования ипотечных кредитов с фиксированной ставкой 40

Для заемщика FRM, как правило, имеют более высокие процентные ставки по сравнению с другими видами ипотечных кредитов, что может сделать ипотечное кредитование недоступным или вынудить заемщиков покупать более дешевое жилье

Стратегия и финансирование Стратегия

Ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой (ARM) ОПРЕДЕЛЕНИЕ Ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой — это кредит, обеспеченный залогом недвижимости с плавающей (регулируемой) процентной ставкой в течение всего срока погашения кредита. Ставка по кредиту меняется вместе с выбранной базовой ставкой. Базовая ставка может быть разной (по выбору банка). Например, банк может установить процентную ставку для ARM на основании заранее определенного спрэда (процентной маржи) над ставкой ЛИБОР 8 или над базовой ставкой ЦБРФ. Периодичность (частота) пересмотра ставки является другим важным параметром ипотечного кредита с плавающей ставкой. Кредиторы могут пересматривать ставку ежеквартально, раз в полгода или раз в год. При этом заемщики могут быть обеспокоены своей незащищенностью от рыночных колебаний процентных ставок. Чтобы придать ARM большую привлекательность, кредиторы зачастую используют «лимит изменения ставки» по ARM. Существуют «периодические лимиты» и «постоянные лимиты», хотя на практике эти два вида лимитов применяются одновременно для одного и того же продукта. Ограничения могут иметь форму максимального лимита изменения ставки либо лимита максимального изменения периодического платежа. • Периодический лимит связан с максимально допустимым повышением процентной ставки в ходе каждого периодического пересмотра ставок. Например, банк может установить лимит на уровне 0,25% при ежеквартальном пересмотре или 1,25% при ежегодном пересмотре ставки. • Постоянный лимит связан с максимально допустимым повышением процентной ставки в течение всего срока кредита. Например, постоянный лимит может предусматривать, что ипотечная ставка никогда не будет повышаться более чем на 3% нарастающим итогом в течение жизни кредита. Чтобы устранить опасения клиентов по поводу колебаний процентной ставки, кредиторы за пределами России ввели понятие «опцион на оплату»9 по ARM. Заемщики получают «опцион» (т.е. возможность) частично или полностью отложить выплату дополнительных процентов, связанных с пересмотром процентной ставки. Вместе с тем, когда заемщик выбирает опцион на неполный пересмотр ставки, остающиеся непогашенными дополнительные проценты прибавляются к сумме основного долга. В итоге кредитор получает полную выплату начисленных дополнительных процентов. Поскольку «опцион на оплату» дает заемщикам возможность осуществлять неполные процент8

LIBOR — London Interbank Offered Rate (ЛИБОР) — средняя процентная ставка, по которой ведущие международные банки в Лондоне предоставляют друг другу кредиты. Эта ставка ежедневно публикуется Ассоциацией британских банкиров и агентством «Рейтер» и широко распространена в качестве базовой ставки для отслеживания стоимости заемных средств на рынке.

Особенно популярно в США, главным образом среди низкокачественных заемщиков.

Стратегия и Финансирование Стратегия

ные платежи в течение определенного периода времени, этот вид ипотечного кредитования имеет «отрицательную амортизацию», что в России НЕ допускается и НЕ рекомендуется. Существует два способа пересмотра процентных ставок по ARM: • Повышение ежемесячных (периодических) платежей на основе пересмотренной ставки. • Пересмотр срока погашения кредита (до максимума, обычно 30 лет). При этом ежемесячный (периодический) платеж остается таким же, как и на момент выдачи кредита, а срок погашения меняется таким образом, чтобы с учетом пересмотра процентной ставки кредит погашался посредством равных платежей. Кредиторы могут структурировать ARM таким образом, чтобы пересмотр ставки происходил только при повышении базовой ставки (т.е. снижение базовой ставки НЕ приведет к сокращению ставки по кредиту для клиента). При этом кредитор, как правило, предлагает более низкую ставку по кредиту, поскольку заемщик соглашается принять на себя дополнительный риск. Заемщики, которых устраивает такой параметр, выбирают банк, предлагающий максимально низкую ставку или наиболее короткий срок погашения кредита с целью ограничить свои риски. Таблица 1.8 ПРЕИМУЩЕСТВА ипотечного кредита с плавающей процентной ставкой (ARM) Для кредитора

Для заемщика

Легче управлять активами/пассивами, поскольку Более низкая ставка по сравнению с FRM, появляется возможность финансировать ипотечные по крайней мере, в ближайшей перспективе операции за счет краткосрочных ресурсов. Организация, принимающая вклады на депозиты, может использовать эти средства для финансирования ипотечного кредитования с учетом нормативов ликвидности ЦБРФ. При этом разница между ставкой по кредиту и стоимостью финансирования может быть такой же, как для FRM, а риски существенно ниже Возможность использовать срочные депозиты и коммерческие бумаги для финансирования ипотечных операций по текущим ставкам Даже небольшие, менее опытные кредиторы могут привлечь ресурсы для предложения ARM Досрочное погашение, частичное или полное, не приводит к риску реинвестиций, поскольку стоимость финансирования меняется одновременно со ставкой по кредиту

Те же условия досрочного погашения, что и по FRM

Стратегия и финансирование Стратегия Продолжение таблицы 1.8 НЕДОСТАТКИ ипотечного кредита с плавающей процентной ставкой (ARM) Для кредитора

Для заемщика

Возможно повышение кредитного риска в тот момент, когда заканчивается период фиксированной ставки и заемщик сталкивается с проблемой доступности кредита (в том случае, если повышение ставки приводит к повышению платежа, а не к удлинению срока погашения кредита)

По окончании периода фиксированной процентной ставки ставка по ARM может значительно повыситься вследствие повышения базовой ставки. Это может создать проблему доступности кредита, особенно при отсутствии лимитов на повышение ставки или в случае высоких лимитов

Трудности с управлением активами/пассивами в том случае, если стоимость привлеченных средств окажется выше ставки по ипотечному кредиту вследствие лимита повышения процентной ставки

Неопределенность по поводу стоимости финансирования жилья в будущем — больше беспокойства о будущем

Требует больше затрат на управление, в том числе и на более сложные информационные системы для учета изменений в платежах

Сложность понимания продукта

Сложнее объяснить клиенту методику вычисления и изменения ставки, а также разъяснить возможные риски существенного изменения размера платежа в будущем Меньшая маржа (прибыль), чем по FRM, особенно если банк привлекает внешние средства финансирования Сложнее обслуживание ипотечных кредитов, т.к. периодически необходимо извещать заемщика об изменении размера платежа и следить за правильностью вменения такого переменного платежа

Гибридный ипотечный кредит (hybrid) ОПРЕДЕЛЕНИЕ Гибридный ипотечный кредит сочетает в себе черты ARM и FRM. Как правило, гибридный кредит начинается с периода фиксированной ставки. По истечении периода фиксированной ставки ставка устанавливается в таком же порядке, что и для ARM. В течение периода плавающей ставки пересмотр производится на основании выбранной базовой ставки, например ЛИБОР. Подобно заемщикам по ARM, заемщики по гибридным кредитам могут ощущать незащищенность от рыночных колебаний процентных ставок. Чтобы придать гибридным продуктам большую привлекательность, кредиторы предлагают «лимит повышения процентной ставки». Лимиты по гибридным продуктам устанавливаются таким же образом, что и по ARM: • Периодический лимит связан с максимально допустимым повышением процентной ставки в ходе каждого периодического пересмотра ставок. Например, банк может установить лимит на уровне 0,25% при ежеквартальном пересмотре или 1,25% при ежегодном пересмотре ставки. 43

Стратегия и Финансирование Стратегия

• Постоянный лимит связан с максимально допустимым повышением процентной ставки в течение всего срока кредита. Например, постоянный лимит может предусматривать, что ипотечная ставка никогда не будет повышаться более чем на 3% нарастающим итогом в течение жизни кредита. Существуют два способа пересмотра процентных ставок по гибридным кредитам: • Повышение ежемесячных (периодических) платежей на основе пересмотренной ставки. • Пересмотр срока погашения кредита (до максимума, обычно 30 лет). При этом ежемесячный (периодический) платеж остается таким же, как и на момент выдачи кредита, а срок погашения меняется таким образом, чтобы с учетом пересмотра процентной ставки кредит погашался посредством равных платежей. Кредиторы могут структурировать гибридный кредит таким образом, чтобы пересмотр ставки происходил только при повышении базовой ставки (т.е. снижение базовой ставки НЕ приведет к сокращению ставки по кредиту для клиента). При этом кредитор, как правило, предлагает более низкую ставку по кредиту, поскольку заемщик соглашается принять на себя дополнительный риск. Заемщики, которых устраивает такой параметр, выбирают банк, предлагающий максимально низкую ставку или наиболее короткий срок погашения кредита сцелью ограничить свои риски. Среди кредиторов10 получила распространение практика по предложению относительно низкой («завлекающей») ставки в течение периода фиксированной ставки. По завершению периода фиксированной ставки ставка устанавливается на рыночном уровне, что может вызвать у заемщика «шок доступности кредита». Таблица 1.9 ПРЕИМУЩЕСТВА гибридных ипотечных кредитов Для кредитора Легче управлять активами/пассивами, поскольку появляется возможность финансировать ипотечные операции за счет краткосрочных ресурсов Организация, принимающая вклады на депозиты, может использовать эти средства для финансирования ипотечного кредитования с учетом нормативов ликвидности ЦБРФ. При этом разница между ставкой по кредиту и стоимостью финансирования может быть такой же, как для FRM, а риски существенно ниже Кредитор может также использовать срочные депозиты или коммерческие бумаги для финансирования ипотечных операций по текущим ставкам

Для заемщика Ставка может быть ниже, чем по FRM в периоды, когда кривая доходности устремляется вверх (т.е. когда краткосрочные ставки ниже долгосрочных ставок). Примечание. Гибридные кредиты невыгодны для заемщиков, когда кривая доходности устремляется вниз

Те же условия досрочного погашения, что и по FRM и ARM

Основное преимущество гибридных кредитных продуктов состоит в том, что кредитор и инвестор не привязаны к какому-либо определенному уровню процентной ставки Даже небольшие, менее опытные кредиторы могут привлечь ресурсы и для предложения гибридных кредитов 10

Особенно в США и Великобритании.

Стабильные фиксированные ежемесячные платежи в первые годы кредита

Стратегия и финансирование Стратегия Продолжение таблицы 1.9 ПРЕИМУЩЕСТВА гибридных ипотечных кредитов Досрочное погашение, частичное или полное, не приводит к риску реинвестиций, поскольку стоимость финансирования меняется одновременно со ставкой по кредиту

НЕДОСТАТКИ гибридных ипотечных кредитов Для кредитора (те же, что и по ARM)

Для заемщика (те же, что и по ARM)

Меньшая маржа (прибыль), чем по FRM, особенно если банк привлекает внешние средства финансирования

Сложность понимания продукта

Неопределенность по поводу стоимости финансирования жилья в будущем — больше беспокойства о будущем

Кредит под залог существующей недвижимости (HEL) ОПРЕДЕЛЕНИЕ Кредит под залог существующей недвижимости — это кредит, обеспеченный залогом недвижимости, уже принадлежащей заемщику на праве собственности. Кредит под залог существующей недвижимости может принимать любую из перечисленных выше форм (т.е. иметь фиксированную, плавающую или гибридную ставку и различные графики погашения). HEL отличается назначением кредитования, т.е. он не обязательно служит для целей покупки или строительства жилья. При HEL заемщик получает кредит, обеспеченный долей его собственности в объекте недвижимости11. Такой кредит может служить различным целям, включая приобретение другой недвижимости (кредит в этом случае будет служить первоначальным взносом при покупке другой недвижимости), ремонт, финансирование обучения детей и т.д. Заявки на получение HEL, как правило, проходят такую же процедуру андеррайтинга, что и заявки на получение FRM, ARM или гибридных кредитов. Если кредитор не уверен в том, что кредит будет служить дальнейшему повышению финансового благосостояния заемщика, он может установить более консервативные коэффициенты К/З (LTV) и П/Д (PTI). Кредиторы 11

Собственная доля = разница между рыночной стоимостью недвижимости и остатком по кредитам, обеспеченным этой недвижимостью (если недвижимость уже обременена залогом).

Стратегия и Финансирование Стратегия

обычно предлагают привлекательные условия по кредитам под залог существующей недвижимости для целей приобретения другого жилья. Таблица 1.10 ПРЕИМУЩЕСТВА кредита под залог существующей недвижимости (HEL) Для кредитора

Для заемщика

Позволяет кредиторам предлагать потребительские кредиты, обеспеченные недвижимостью

Дает возможность для получения потребительского кредита по более низким ставкам

Хорошая возможность для всестороннего сотрудничества с клиентом

Создает условия для ускорения процесса повышения своего благосостояния

Возможность для выдачи двух ипотечных кредитов одному и тому же клиенту (более низкие затраты на выдачу кредита), когда заемщик оформляет залог на существующий дом/квартиру для оплаты первоначального взноса за новое приобретаемое жилье и берет второй кредит под залог нового жилья

НЕДОСТАТКИ Кредита под залог существующей недвижимости (HEL) Для кредитора Отсутствуют

Для заемщика Отсутствуют

1.2.3. Параметры кредита Ипотечные продукты могут различаться по различным параметрам, описанным ниже. Процентная ставка Существует много способов представления процентной ставки. Некоторые банки выражают ставку в форме годового номинального процента. Номинальная ставка может быть заявлена, например, на уровне 10%, а фактическая ставка при этом составит 10,47%12. Другие кредиторы представляют фактическую ставку процента, т.е. ставку, которая учитывает в себе все комиссионные сборы. Такую ставку ЦБ называет эффективной годовой процентной ставкой (APR). Расчет эффективной годовой процентной ставки — APR — основан на методе IRR (внутренняя норма прибыли), который учитывает все денежные потоки, включая комиссии и сборы, которые заемщик должен заплатить. Для расчета эффективной годовой процентной ставки на калькуляторе или при составлении таблицы: • Введите сумму кредита и комиссий — как правило, вводится как отрицательное значение; • Введите серию ежемесячных платежей (240 ежемесячных платежей при кредите на 20 лет): 12

Если исходить из того, что ставка начисляется ежемесячно, то i = (1+ (номинальная годовая ставка /12))12 — 1, где i является фактической годовой ставкой.

Стратегия и финансирование Стратегия

o для FRM ежемесячные платежи рассчитываются на основе номинальной годовой ставки, установленной для заемщика; o для ARM ежемесячные платежи рассчитываются так, как если бы первоначальная ставка сохранялась в течение всего срока ипотечного кредита; o для гибридных кредитов ежемесячные платежи рассчитываются на основе первоначальной (фиксированной) ставки. • Согласно письму ЦБРФ № 78-Т, ЭПС должна включать все сборы, взимаемые кредитором и платежи третьим лицам, необходимость которых обусловлена кредитным договором. Сюда входят комиссия за выдачу кредита, плата за составление документации, плата за оценку недвижимости, страховые премии, оплата услуг нотариуса и т.п. Комиссии В некоторых странах кредиторы взимают плату за выдачу или рефинансирование кредита. Для кредитора, который выбирает внебалансовую бизнес модель, комиссия нередко является одним из основных источников дохода наряду с прибылью (процентным спрэдом), получаемой при продаже кредитов. Комиссии, как правило, включаются в расчет эффективной годовой процентной ставки и, следовательно, могут стать объектом активной конкуренции. Комиссии обычно устанавливаются в процентном соотношении к сумме кредита. Комиссии должны обеспечивать кредитору покрытие затрат на выдачу кредита. Цель кредита (покупка, строительство, ремонт) Некоторые кредиторы предлагают ипотечное кредитование на любые цели при условии, что сумма кредита меньше стоимости заложенной недвижимости. Ипотечное финансирование обычно предлагается для покупки жилья или ремонта. С развитием ипотечного рынка в России ипотечное финансирование для строительства новых домов набирает популярность. Кредиторы могут также предлагать ипотечные кредиты под залог уже имеющейся у заемщика недвижимости для строительства или покупки другого жилья либо для совершения крупных покупок (автомобиль, мебель, оплата образования и т.п.). Валюта (доллары США, рубли или другая валюта) Ипотечные кредиты могут выдаваться в рублях или в иностранной валюте. Поскольку источники и ставки финансирования в рублях и в иностранной валюте для банка могут быть разными, ставки по ипотечным кредитам в зависимости от валюты кредитования также, как правило, различаются. (Примечание. В разделе 3 будут рассмотрены валютные риски для кредитора.) Также важно учитывать, в какой валюте заемщик получает зарплату. Несоответствие между валютой доходов и расходов для заемщика может привести к сложностями по погашению кредита при повышении курса валюты кредита. 47

Стратегия и Финансирование Стратегия

Метод погашения (ежемесячно, два раза в месяц и т.д.) Кредиты в России обычно погашаются ежемесячными платежами. Кредиторы могут выделить свой продукт за счет графика погашения. Например, погашение кредита более частными платежами обойдется заемщику в такую же сумму за год, однако позволит существенно сэкономить на выплате процентов в течение всего срока ипотечного кредита. Однако возможно, что затраты, связанные с управлением более частыми платежами, могут оказаться неоправданно высокими на данном этапе развития ипотечного кредитования в России. Период времени до закрытия сделки, в течение которого ставка остается неизменной В России, как правило, заемщик стремится получить предварительное одобрение ипотечного кредита и узнать условия кредитного договора до покупки жилья. Зачастую купля-продажа занимает несколько месяцев. За время, прошедшее с момента получения клиентом одобрения от банка и до момента выдачи денежных средств, ситуация на рынке может измениться. Необходимость в предоставлении заемщику некоторых гарантий сохранности достигнутых договоренностей привела к тому, что кредиторы стали предлагать «период моратория» на изменения условий кредитования с целью привлечения клиентов. Период погашения (срок кредита) Более длительные периоды погашения позволяют сократить размер ежемесячных (периодических) платежей для заемщиков. Однако по прошествии определенного количества лет влияние срока кредитования на доступность кредита уменьшается, а влияние на суммарную стоимость кредита повышается. Критерии отбора заемщиков — максимальное соотношение доходов заемщика и обслуживания долга (П/Д), стоимости залога и суммы кредита (К/З), а также характеристики заемщика В части «В» настоящего Руководства мы рассмотрим методы для оценки качества потенциального заемщика. Эти методы в основном связаны с расчетом суммы задолженности и возможностями заемщика по обслуживанию долга, а также с оценкой стоимости заложенной недвижимости (расчет коэффициента К/З). Критерии отбора заемщиков определяются в соответствии со степенью допустимого риска для банка. Банк может выделить себя среди конкурентов за счет степени риска, которую он готов принять на себя и соответствующей стоимости кредита (процентной ставки). Условия частичного или полного досрочного погашения (период моратория, минимальная или максимальная сумма досрочного погашения, шаровые платежи) Кредиторы могут разрешать своим заемщикам досрочное погашение ипотечного кредита без штрафных санкций. При такой практике кредитор может столкнуться со сложностями фи48

Стратегия и финансирование Стратегия

нансирования своих операций, поскольку вероятность досрочного погашения необходимо оценивать и учитывать при управлении активами/пассивами. Кредитор может выделиться среди других банков путем взимания пени (штрафа) за досрочное погашение в обмен на предложение заемщику более низкой процентной ставки, отражающей более низкую стоимость финансирования. Кроме того, кредитор может рассмотреть возможность разрешения частичного досрочного погашения или контроля над ним, предлагая в обмен другие финансовые стимулы. Возможность замены предмета залога Жилищная ситуация заемщика со временем может измениться, и возможность замены предмета залога может оказаться привлекательным вариантом для него. Например, когда заемщик продает свое жилье и покупает другое, банк может разрешить заемщику использовать средства первоначального кредита для финансирования новой покупки. В этом случае банк может принять в качестве залога вновь приобретенный объект недвижимости.

1.2.4. Анализ возможностей банка по предложению ипотечных продуктов Прежде чем предлагать ипотечный продукт, банк должен оценить следующие параметры. Допустимый риск Все ипотечные кредиты несут в себе рыночный риск (который также включает в себя риск ликвидности) и кредитный риск. Рыночный риск — это риск, возникающий для банка, если стоимость финансирования оказывается выше, чем ставка по кредиту. Этот риск может возникнуть из-за затруднений банка с привлечением финансирования, повышением стоимости финансирования на внешних рынках или из-за досрочного погашения ипотечных кредитов. (В разделе 3 рассматривается, как казначейство банка должно управлять этим риском.) Банк может принимать на себя рыночный риск, но в этом случае он должен будет брать дополнительную премию (устанавливать более высокую ставку) и грамотно управлять деятельностью своего казначейства. Можно перевести рыночный риск на инвесторов (которые покупают ипотечные портфели или ипотечные ценные бумаги). В этом случае премию будет назначать инвестор. Наконец, риск может принимать на себя заемщик при получении ипотечного кредита с плавающей ставкой или гибридного кредита, а также при наличии ограничений на досрочное погашение. В этом случае кредитор сможет предложить более низкую ставку. Важно проверять соответствие параметров кредита, цены и механизмов (стоимости) финансирования ипотечных операций банка. 49

Стратегия и Финансирование Стратегия

Кредитный риск — это риск неисполнения заемщиком своих финансовых обязательств перед банком (риск дефолта заемщика). Кредитор должен оценить вероятность дефолта, умноженную на возможные финансовые потери при дефолте, и включить этот фактор в процентную ставку в качестве премии за риск. Таким образом, риск будет переложен на заемщика. Обычно для учета кредитного риска используется коэффициент К/З (LTV — см. часть «В» Руководства). Премия за риск начисляется, когда коэффициент К/З превышает определенные нормы, установленные банком. Иначе говоря, кредитор может взимать дополнительную премию для формирования специального резерва. Также кредитор может использовать полученную премию для приобретения страховки от кредитного риска (дефолтный своп или ипотечное страхование).

1.2.5. Роль финансирования Как уже отмечалось ранее, кредиты с фиксированной ставкой и возможностью полного досрочного погашения представляют особые сложности для казначейства банка, особенно если кредитор принимает на себя рыночный риск. Банк может не иметь достаточно квалифицированный персонал и ресурсы для управления активами/пассивами в таких условиях. В таком случае кредитор может рассмотреть продукты с плавающей ставкой или гибриды и/ или введение ограничений на досрочное погашение кредита. Также кредитор может рассмотреть использование внебалансовой модели и продажи кредитов рефинансирующей организации типа АИЖК или передачи риска инвесторам посредством секьюритизации своих ипотечных активов.

1.2.6. Возможность выдачи и обслуживания ипотечных кредитов Как уже отмечалось, продукты с плавающей ставкой и гибридные кредиты требуют подробных разъяснений для клиентов до момента приема заявления на кредит. На протяжении всего срока погашения кредита в моменты, когда происходит пересмотр ставок, кредитор должен проверять, осведомлен ли клиент о размере своих новых (пересмотренных) обязательств перед банком и может ли с ними справиться. Поскольку кредит с плавающей ставкой или гибридный кредит требуют больших усилий на стадии выдачи, это должно отразиться в более высоких комиссиях за открытие кредита или более высоких комиссиях для брокеров/партнеров.

1.2.7. Законодательные аспекты Без законодательного регулирования ипотечное кредитование могло бы создать существенный риск для стабильности финансовой системы страны. Для митигации риска Правительство РФ приняло соответствующее законодательство (Закон об Ипотеке), которое определяет порядок выдачи и регистрации ипотеки. Кроме того, ЦБРФ принял ряд положений для регулирования деятельности банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Эти положения называются пруденциальными нормами, поскольку они требуют применения консервативных методов финансового управления, обеспечивающих наличие в банке достаточных средств для компенсации возможных потерь при дефолте заемщиков или потерь от неадекватного управления активами/пассивами банка. 50

Стратегия и финансирование Стратегия

Пруденциальные нормы определяют размер собственного капитала, который необходимо иметь банку, чтобы осуществлять ипотечное кредитование, и норму ликвидности, которую банку необходимо поддерживать для управления денежными потоками, активами и пассивами в сфере ипотечного кредитования. Капитал Инструкция ЦБРФ № 110-И, глава 2, требует, чтобы капитал составлял от 10% до 14% кредитного портфеля банка (это называется коэффициент Н1). Для банков с капиталом 5 млн. евро и более требование по достаточности капитала составляет 10% баланса ипотечного портфеля. Для банков с капиталом менее 5 млн. евро требуемый уровень достаточности капитала составляет 11%. Для банков, выпускающих ипотечные облигации, это требование составляет 14%. Для расчета достаточности капитала совокупный баланс ипотечного портфеля уменьшается на сумму резервов на возможные потери по кредитам (см. 1.2.7.3). На данном этапе ЦБРФ не признает ипотечное кредитование в качестве обеспеченного кредита и требует такой же уровень капитала, что и для других форм потребительских кредитов. Более того, в настоящее время законодательством не признается возможность сокращения кредитного риска посредством приобретения дефолтных свопов или страховки от дефолта (даже если бы эти инструменты были доступны кредиторам в России) при расчете размера кредитного портфеля, потенциально подверженного риску, для которого необходимо формировать капитал. Для компенсации этого обременения банки могут рассмотреть возможность продажи своего кредитного портфеля третьему лицу, сохраняя за собой обязанности по обслуживанию кредитов и взаимодействию с заемщиками. Данную операцию принято называть внебалансовой. Если кредит продан третьему лицу, он больше не учитывается на балансе банка-оригинатора и, следовательно, банку больше не нужно поддерживать первоначальный размер капитала. Таким образом, банк может выдавать кредит и получать за это комиссию, затем продавать кредит третьей стороне, оставляя за собой функцию по обслуживанию, и получать комиссию за обслуживание. При выборе бизнес-модели нельзя недооценить важность учета требований к собственному капиталу. Эти требования также влияют на дизайн ипотечных продуктов, иначе ими будет невозможно заинтересовать инвесторов, и банку придется держать их на балансе вместе с соответствующим собственным капиталом. Ликвидность Нормативы ЦБРФ требуют, чтобы банки соответствовали трем нормативам ликвидности. Мгновенная ликвидность — норматив Н2. Этот коэффициент не оказывает прямого влияния на стратегию ипотечного кредитования, поскольку он сравнивает объем наличных денежных средств и их эквивалентов с краткосрочными обязательствами: 51

Стратегия и Финансирование Стратегия Н2 =

Наличность + активы, доступные в течение одного дня Обязательства, погашаемые в течение одного дня

≥ 15%.

Текущая ликвидность — норматив Н3. Этот норматив определяет наличие достаточной ликвидности в течение 30 календарных дней. Банк, финансирующий свои ипотечные операции за счет собственных средств, должен быть обеспокоен соответствием этой норме в случае, если выданные им ипотечные кредиты были частично профинансированы за счет срочных депозитов, срок погашения которых должен истечь в течение 30 дней. Банку с такой стратегией финансирования необходимо продемонстрировать наличие достаточной ликвидности (активы, доступные в течение 30 дней) для покрытия 1) минимум 50% срочных займов, привлеченных для финансирования ипотечных операций, со сроком погашения в течение одного месяца; 2) части срочных депозитов, которые могут быть изъяты вкладчиками досрочно, в течение этого месяца. Н3 =

Наличность + активы, доступные в течение 30 дней Обязательства, погашаемые в течение 30 дней

≥ 50%.

Долгосрочная ликвидность — норматив Н4. Этот норматив измеряет наличие достаточной ликвидности в течение предстоящего года. Банк, финансирующий свои ипотечные операции за счет собственных средств, должен быть обеспокоен соответствием этой норме в случае, если выданные кредиты были частично профинансированы за счет срочных депозитов, срок погашения которых должен истечь в течение одного года. Банку с подобной стратегией финансирования необходимо продемонстрировать, что его долгосрочные активы (свыше одного года) не превышают 120% суммы его долгосрочных пассивов (например, срочные депозиты на срок свыше одного года) и собственного капитала. Иными словами, ипотечный портфель должен финансироваться за счет обязательств со сроком погашения свыше одного года. Н4 =

Активы со сроком один год и более Пассивы со сроком погашения один год и более + собственный капитал

≤ 120%.

Коэффициенты ликвидности не имеют такой важности для банка, который использует внебалансовую бизнес модель. Резервы на возможные потери по кредитам Помимо необходимости соблюдать требования ЦБРФ к достаточности капитала, кредитору, который держит ипотечный портфель у себя на балансе, нужно создать резерв на случай возможных потерь. Нормативы ЦБРФ предусматривают два метода создания резервов: Метод пула. Банки могут рассчитывать размер резерва на основе динамики пула ипотечных кредитов, по которым эффективная годовая процентная ставка (APR см. пункт 1.2.3.1) известна заемщикам и сумма остатка основного долга составляет менее 0,5% банковского капитала. Нормативы предусматривают два возможных варианта использования метода пула: 1) включение стандартных кредитов (без просрочек) в отдельный пул; 2) включение стандартных кредитов и кредитов с просрочкой платежа не более 30 дней в один пул. 52

Стратегия и финансирование Стратегия

В таблице представлены нормативы резервирования по каждому из этих двух вариантов. Таблица 1.11 № п/п

Тип пулов

Минимум резервирования для ипотечных кредитов (% остатка пула) Вариант 1

Вариант 2

Стандартные кредиты (без просрочки)

0,5

Кредиты c просрочкой от 1 до 30 дней

1,5

Кредиты c просрочкой от 31 до 90 дней

Кредиты c просрочкой от 91 до 180 дней

Кредиты c просрочкой свыше 180 дней

0,75

Метод индивидуального кредита. Пункт 1.7 Положения ЦБРФ № 254-П предусматривает классификацию кредитов по пяти категориям и принципы формирования резервов для каждой категории: Таблица 1.12 Нормативы ЦБ по формированию резервов кредитными организациями № п/п

Категория кредита в зависимости от степени риска

Стандартные кредиты: отсутствие кредитного риска — вероятность дефолта отсутствует

Нестандартные кредиты: умеренный риск ненадлежащего исполнения кредитных обязательств

Сомнительные кредиты: значительный кредитный риск

Проблемные кредиты: высокий кредитный риск

Безнадежные кредиты: вероятность возврата кредита отсутствует

Норма резервирования (%) 0 1–20 21–50 51–100 100

Ипотечные кредиты, которые нельзя сгруппировать с другими кредитами для расчета резервов по методу пула; кредиты с остатком ссудной задолженности свыше 0,5% банковского капитала; кредиты, по которым кредитор не раскрывает эффективную годовую процентную ставку (APR) заемщикам, необходимо оценивать индивидуально с учетом их текущего кредитного качества. Нормативы ЦБРФ предусматривают ежеквартальное проведение такой оценки. Для определения рейтинга по каждому кредиту, требующему формирования индивидуального резерва, банк должен следовать следующей процедуре. • Оценить каждый кредит с учетом двух факторов: o финансовое состояние заемщика; o кредитная история заемщика. 53

Стратегия и Финансирование Стратегия

• Присвоить этим факторам один из следующих рейтингов: o хороший; o средний; o плохой. • Финансовое положение заемщика и его кредитную историю необходимо оценивать ежеквартально. Проведенная оценка должна быть задокументирована и включена в кредитный файл. • Резервы необходимо корректировать с учетом текущей оценки заемщика и категории риска, присвоенной кредиту на последнюю отчетную дату. Финансовое состояние заемщика оценивается следующим образом: • Финансовое положение заемщика оценивается на основе собственной методологии банка. Эта методология должна учитывать общие требования нормативов ЦБ. Банку необходимо использовать официальные формы подтверждения дохода заемщика (например, 2-НДФЛ) и любые другие сведения (положительная/отрицательная кредитная история, судебные разбирательства в отношении заемщика и т.д.). • Финансовое состояние нельзя оценить как «хорошее», если имеются сведения о том, что заемщик потерял работу (в случае, если у заемщика отсутствуют значительные сбережения); его доходы значительно снизились; заемщик потерял значительные сбережения; к заемщику были предъявлены уголовные обвинения или начато серьезное гражданское судебное разбирательство. Банку нужно использовать профессиональные суждения и проявлять скептицизм. • Если у банка отсутствует информация о финансовом положении заемщика в течение одного квартала, ипотечный кредит нельзя классифицировать выше второй категории риска и минимальный резерв должен составлять 20%. Если у банка отсутствует информация за последние два квартала, то кредит нельзя классифицировать выше третьей категории риска и минимальный резерв должен составлять 50%. Кредитную историю заемщика необходимо оценивать следующим образом: • История обслуживания кредитной задолженности считается «хорошей», если основная сумма долга и проценты погашаются своевременно и за последние 180 дней имеется не более одной просрочки платежа, которая не превышает 30 дней. • Историю обслуживания кредитной задолженности нельзя оценить как «хорошую», если: o Основной долг и проценты по кредиту погашаются заемщиком за счет средств других кредитов (за исключением случаев, когда заемщик имеет хорошее финансовое положение в течение текущего и предыдущего года). o Имеется одна просрочка платежа за последние 180 дней, которая продолжалась от 31до 60 дней. o Кредит выдан для рефинансирования другого действующего кредита (кредитов). •

История обслуживания долга считается «плохой», если: o Имелись просроченные платежи за последние 180 дней со сроком, превышающим 60 дней. o Кредит был реструктурирован, имеются просроченные платежи и финансовое положение заемщика считается «плохим».

Стратегия и финансирование Стратегия

1.2.8. Оценка потенциала ипотечных продуктов Прежде чем выводить ипотечный продукт на рынок, кредитору рекомендуется проверить заинтересованность рынка. Кредитор может предложить новый продукт в одном филиале (в качестве пробной акции), чтобы проверить реакцию рынка. Кредитор может также провести маркетинговый опрос выборки своих клиентов. Чтобы получить более полное представление о заинтересованности рынка (а не только интерес со стороны существующих клиентов), кредитор может рассмотреть возможность найма компании, специализирующейся в проведении опросов в фокус-группах.

1.2.9. Ценообразование Ценообразование относится к числу важнейших решений, которые предстоит принять кредитору для позиционирования своего продукта (продуктов) на рынке в условиях конкуренции. Если ставка процента слишком высокая, потребители уйдут к конкурентам, а за кредитором быстро закрепится отрицательная репутация в глазах заемщиков. Если ставка процента слишком низкая, кредитор пожертвует часть своей прибыли и, возможно, попадет в условия опасной ценовой войны с конкурентами. В итоге цена зависит от уровня цен конкурентов и должна учитывать шесть факторов, приведенных ниже. Определение цены обычно входит в обязанности главы ипотечного департамента. Ипотечный департамент должен ориентироваться на плановые показатели (такие как прибыль или уровень рентабельности), которые будут лежать в основе ценообразования, а также на мнения казначейства. Следующие шесть факторов должны быть рассмотрены ипотечным департаментом при определении цены своих ипотечных продуктов. Стоимость источников финансирования В разделе 3 настоящего Руководства анализируются различные варианты финансирования ипотечных операций. Важно отметить, что стоимость финансирования должна учитывать влияние пруденциальных норм ЦБ. Риск Ипотечное кредитование сопряжено с потенциальными потерями из-за кредитного риска и с платой за рыночный риск. В ходе определения цены данные затраты кредитор должен включить в размер процентной ставки (например, потенциальные потери по кредитам в среднем предусматривают надбавку в 125 базисных пунктов). Ставка за вычетом стоимости финансирования и административных затрат должна как минимум компенсировать прогнозируемые потери. 55

Стратегия и Финансирование Стратегия

Что касается кредитного риска, то для кредитора может оказаться целесообразным разделить риски по уровням и на их основании устанавливать различные процентные ставки для различных групп заемщиков. Например, ставка может быть определена как функция коэффициента кредит/залог (LTV). Если банк использует страхование от дефолта, то он может предложить пониженную ставку с учетом меньшего кредитного риска заемщикам, оплачивающим данный вид страхования. Административные затраты Системы управленческого учета позволяют определить затраты на осуществление ипотечного кредитования. Для банка важно учитывать все компоненты административных затрат: затраты на выдачу кредита, андеррайтинг, закрытие, обслуживание и финансирование (за вычетом непосредственно стоимости финансовых ресурсов). Кредитор может принять решение о взимании комиссии за выдачу кредита (сюда относится стоимость оплаты услуг брокера, если такие используются, и стоимость оплаты труда персонала, который занимается ипотечным кредитованием) или включить затраты на выдачу кредита в ставку процента. Данные затраты следует включать в эффективную годовую процентную ставку (APR), если банк хочет извлечь выгоду из резервов, рассчитываемых по методу пула. Практика управленческой отчетности кредитора может предусматривать учет затрат на ипотечное кредитование при расчете агрегированных накладных расходов, необходимых для управления всей организацией. Независимо от того, осуществляется ли обслуживание кредитов банком или другой организацией, затраты на обслуживание также необходимо включать в ставку процента по кредиту. Если кредитор предпочитает внебалансовую бизнес-модель и платит третьей стороне за обслуживание авансом, необходимо включать стоимость обслуживания с учетом ожидаемого срока жизни кредита. Таким образом, кредитор может полностью учесть затраты на обслуживание кредитов в течение более короткого периода времени, если кредиты имеют тенденцию к досрочному погашению. Требования к уровню рентабельности Существует множество способов оценки рентабельности (прибыльности) ипотечного кредитования: чистая прибыль, доходность активов и доходность капитала. Наиболее полный метод — это доходность капитала (ROC = чистая прибыль/необходимый капитал). Этот показатель охватывает не только достаточный уровень процентной ставки, но и позволяет сравнивать доходность различных классов активов с учетом пруденциальных норм ЦБ. Например, актив (деятельность), генерирующий доход в размере 2 млн. долл. с учетом требований к капиталу в размере 20 млн., выглядит менее привлекательно, нежели актив, генери56

Стратегия и финансирование Стратегия

рующий доход в 1 млн., но предусматривающий резерв в размере 5 млн. Очевидно, что первый вариант позволяет получить годовой доход в размере 10%, тогда как второй — в размере 20%. Однако для более полного сравнения прибыльности активов необходимо учитывать их риск. Доходность с учетом риска (RAROC) можно рассчитать путем вычета из дохода суммы резерва на риск прежде, чем рассчитывать доходность капитала. Расчеты также должны учитывать фактор времени. Показатели ROC и RAROC отражают доходность актива в определенный момент времени. Чтобы восполнить этот пробел, кредитор может рассчитать внутреннюю норму прибыли (IRR) по своим капиталовложениям в ипотечное кредитование и определить, соответствует ли установленная процентная ставка по кредиту уровню IRR. Кредитор может также рассчитывать норму прибыли финансового управления с поправкой на риск (FMRR) или ставку, необходимую для генерирования нулевой чистой приведенной стоимости (NPV = 0) по требованиям ЦБ к капиталу с учетом реинвестиций промежуточных денежных потоков по контролируемым ставкам в течение ожидаемого срока жизни кредита. Данная калькуляция принимает в расчет все комиссии, проценты и премии, взимаемые в течение этого срока. Цена, следовательно, будет установлена на таком уровне, который генерирует FMRR, соответствующую требованиям кредитора и ценам конкурентов. Доступность кредита и потенциал рынка Спрос на ипотечное кредитование напрямую связан с суммарным эффектом цены на жилье и цены ипотечного кредита. Кредитор может управлять факторами, которые определяют этот суммарный эффект: • Процентная ставка: чем ниже ставка, тем более доступным становится жилье. • Распределение риска: если кредитор принимает риск колебаний процентной ставки и риск реинвестиций на себя, цена кредита будет выше (поэтому кредиты с плавающей ставкой, как правило, предлагаются по более низким ставкам, чем кредиты с фиксированной ставкой; возможность досрочного погашения без штрафных санкций, как правило, требует более высокой ставки). • Эффект качелей: если продукт предполагает ежемесячные платежи, которые остаются неизменными в реальном13 выражении в течение всего срока кредита, то такой продукт становится более доступным для потребителей в первые годы погашения кредита. • Период погашения: кредит с более длительным периодом погашения предусматривает более низкие ежемесячные платежи. По прошествии определенного количества лет более длительный период амортизации будет обеспечивать лишь незначительные сокращения платежей. При этом общая стоимость кредита за весь срок его действия оказывается более высокой. Кредитору следует рекомендовать такой период погашения, который наилучшим образом отвечает интересам потребителя. 13

Платежи остаются неизменными в реальном выражении, если они повышаются пропорционально темпам инфляции.

Стратегия и Финансирование Стратегия

Спрос на кредиты также связан с требованиями, предъявляемыми банками к заемщикам. Например, при низком коэффициенте К/З потребителям необходимо накопить более крупную сумму для первоначального взноса. Процесс накопление первоначального взноса может привести к отсрочке покупки; при этом в течение этого времени цены на дома могут вырасти больше, чем сбережения клиента. Другие критерии отбора также оказывают влияние на спрос на кредиты. Например, если банки принимают заявления от индивидуальных предпринимателей, они расширяют круг потенциальных заемщиков. При анализе потенциального спроса на продукт кредитор должен тщательно изучить, вписывается ли предлагаемый им продукт в существующий уровень спроса или в неосвоенные сегменты рынка. Цена конкурентов Маркетинговый план должен определить цену конкурентов с учетом всех комиссий. Необходимо подготовить таблицу с ценами конкурентов на основе эффективной годовой процентной ставки и ее компонентов. Предлагаемую кредитором цену, параметры продукта и составляющие цены также необходимо включить в эту таблицу для сравнительной оценки конкурентоспособности кредитора. Каналы продаж Каналы продаж служат для установления связи между поставщиком услуг (или продукта) и потребителем. В сфере финансовых услуг канал — это «место контакта» заемщика и кредитора. Существует мнение, что назначением канала является простое предоставление продукта или услуги. На деле канал может служить гораздо большему диапазону целей, таких как: • Информирование клиентов об услугах, предлагаемых кредитором. • Консультирование клиентов относительно услуг или продуктов, наиболее соответствующих их потребностям. • Поиск и привлечение клиентов. • Обсуждение условий предоставления услуг, выбранных клиентом. • Оценка клиента и риска. • Закрытие сделки. • Получение информации о потребностях клиентов и их впечатлении о банке. • Предложение других услуг (перекрестная продажа). Кредитор, который использует собственные розничные каналы продаж, теоретически может охватить все эти цели. Правда, это еще не гарантирует, что клиент сам придет в отделение кредитора. Система сбыта, основанная на посредничестве, иногда может оказаться более успешной. Вместе с тем она ограничивает возможности банка по использованию контакта с клиентом в своих целях, а также требует компенсации.

Стратегия и финансирование Стратегия

Важно отметить, что кредитор может использовать смешанные каналы продаж. В этом случае нужно уделять внимание недопущению конфликтов интересов между каналами. Например, конфликт может возникнуть, если определенные условия кредитования предлагаются только через филиалы банка, а не через посредников. Розничные банковские операции (прямая розница) Коммерческий банк, диверсифицирующий свою деятельность за счет включения ипотечного кредитования, может использовать уже имеющуюся сеть филиалов. Кредитор может использовать время нахождения потенциального клиента в филиале (по другим делам), чтобы проинформировать его о преимуществах своих ипотечных программ. Зная своего клиента, сотрудники филиала в состоянии быстро определить уровень риска данного заемщика и предложить ему привлекательные условия кредитования. Разветвленная сеть филиалов также предоставляет банку возможность для рекламы своих продуктов и их преимуществ. И, наконец, разветвленная сеть филиалов — это хорошая возможность «присутствия» в месте расположения отделения с целью лучше изучить потребности местного населения и предложить ему продукты, удовлетворяющие его потребности. Филиальная сеть — это дорогой канал: необходимо найти место, обустроить офис, содержать и охранять его, платить зарплату и обучать персонал. Кроме того, прямые продажи являются менее гибкими с точки зрения объемов работы и могут стать тяжелым финансовым бременем в периоды рыночного спада. Если филиальная сеть существует, но инфраструктура ограничена, кредитор может рассмотреть смешанную стратегию. Посредники (брокеры) Существуют два вида посредников: ипотечные брокеры, которые специализируются на выдаче кредита, и риэлторы, которые продают недвижимость и могут облегчить поиск финансирования для заемщика. Как правило, брокеры получают от кредитора комиссию за поиск клиента и рекламу. Вместе с тем проблемные клиенты (с плохой кредитной историей) скорее сами будут оплачивать услуги брокера за поиск кредитора, который бы согласился предоставить им кредит. Брокеры обычно предоставляют банку подготовленные файлы с документами и оценку заемщика на основании критериев, определенных кредитором. Брокеры НЕ принимают решения об одобрении кредита. Заявления, полученные от брокеров, передаются в отдел андеррайтинга кредитора для изучения и последующего одобрения. В настоящее время риэлторы в России имеют право открывать кредиты от имени банков. Однако кредитор должен отдавать себе отчет в том, что риэлторы мотивированы возможностью осуществления сделки купли-продажи. Ипотечный кредит — это завершающий этап процес59

Стратегия и Финансирование Стратегия

са покупки жилья, и посредник заинтересован в том, чтобы убедить кредитора в выдаче кредита на основании имеющихся у него фактов. Существует также риск того, что посредники могут установить тесные взаимоотношения с сотрудниками кредитора в местных отделениях с целью повышения процента одобренных заявлений. Ипотечные брокеры, с другой стороны, мотивированы стремлением обеспечить для своего клиента максимально выгодные условия сделки. Ипотечные брокеры строят свою рекламу на том, что они могут получить более выгодные условия кредитования для своих клиентов от банка. Кредитор, планирующий использовать посредников, должен учитывать следующее: • Необходимость оплаты комиссионных ипотечным брокерам или затраты на финансовые стимулы (например, меньшая комиссия для заемщика) могут обойтись кредитору дороже, чем собственные каналы продаж, хотя такими затратами легче управлять (менять их уровень без каких-либо последствий для кредитора). • Необходимость мониторинга качества работы посредников. Кредитору недостаточно осуществлять андеррайтинг заявлений, поступивших от посредников; ему необходимо оценивать общее качество их работы и качество рекомендуемых ими клиентов. Банк должен информировать посредников о своей оценке результатов их деятельности, а на это уходит время. • Необходимость тщательного андеррайтинга — представленную посредниками информацию нужно проверять, так как она может нести в себе повышенный риск. • Преимущества сотрудничества и необходимость создания взаимовыгодных условий. Брокер может обеспечить своим клиентам более выгодные условия сделки или облегченный доступ к кредиту. Брокер выигрывает, приобретая хорошую репутацию и закрывая сделку, а кредитор приобретает ипотечного заемщика. • Обучение. Брокерам нужна информация и подготовка, что требует дополнительного времени и ресурсов со стороны банка. С другой стороны, это может оказаться удачным рекламным ходом. Следует отметить, что риэлтор обычно предпочитает работать с ограниченным числом кредиторов. Риэлтор даже может работать на условиях «эксклюзивности», если кредитор готов предложить привлекательные условия для его клиентов. Для сравнения: ипотечный брокер не будет работать на условиях эксклюзивности для кредитора и будет пытаться работать с максимально возможным количеством кредиторов. В бизнес-плане необходимо описать, как будет создаваться и поддерживаться брокерский канал, а также финансовые последствия выбора этого канала. Интернет Брокер может специализироваться в поиске наиболее выгодных условий среди кредиторов для своих клиентов. Эта бизнес-модель может иметь несколько вариаций. Например, Интернет-брокер может специализироваться на предоставлении потенциальным заемщикам выбора из максимального числа кредиторов.

Стратегия и Финансирование Стратегия

После того как между кредитором и заемщиком установлен контакт, кредитор принимает дела и рассматривает заявку на кредит. По этой модели комиссионные брокера будут небольшими. Иначе, брокер может предложить дополнительную услугу по встрече с клиентом, оформлению заявки на кредит и предоставлению документов на рассмотрение кредитора. Этот тип брокера получает более высокое вознаграждение. Банк может использовать Интернет для ознакомления потенциального клиента со своими условиями предоставления кредита. Стоимость разработки Интернет-портала для банка относительно невысока, по сравнению с брокером. Для банка отсутствуют какие-либо технологические затраты, кроме затрат на создание привлекательного веб-сайта. Для брокера затраты могут оказаться выше. С одной стороны, технология должна обеспечить широкий интерфейс с максимальным числом кредиторов, а с другой — веб-сайт должен предоставлять актуальную на текущий момент информацию о ставках и условиях кредитования, предлагаемых кредиторами, а для этого необходимо постоянно тратить время на исследование рынка и обновление данных. Кредитор или брокер, рассматривающий возможность Интернет-продаж, НЕ должен использовать этот канал, если он не имеет соответствующих ресурсов для качественного выполнения работы по дизайну и поддержке веб-сайта. Посетители сайтов очень требовательны и не потерпят технической неисправности или несовершенства в работе системы. Стратегические альянсы Кредитор может рассмотреть вариант расширения своего присутствия на рынке посредством создания альянсов с несколькими компаниями. Например, можно предложить корпоративные программы кредитования для сотрудников каждой компании (или государственного ведомства), если финансовое положение этой компании представляется устойчивым. Можно также обсудить с местным работодателем возможность распределения риска при кредитовании в труднодоступных регионах. Также можно рассмотреть партнерство с девелоперами для финансирования строительства и предоставления индивидуальным заемщикам ипотечных кредитов для покупки квартир в новостройках. В любом случае необходимо, чтобы банк предлагал партнерам привлекательные условия. В таких соглашениях обычно задействованы крупные суммы деньг. При достижении договоренности с партнерами банку необходимо найти способы ускорения процесса рассмотрения заявок и андеррайтинга заемщиков и таким образом сокращения затрат на эти процедуры.

1.2.10. Финансовые прогнозы Финансовые прогнозы включают данные результатов всех рыночных исследований и выбора стратегий для расчета ожидаемых результатов, которые кредитор с определенной долей вероятности должен достигнуть за конкретный отрезок времени с учетом выбранной бизнес-модели. 61

Стратегия и Финансирование Стратегия

Обычно финансовые прогнозы связаны с оценкой оптимистичного, базового и пессимистичного сценария развития событий, проводимой на стадии исследования рынка. Необходимо подготовить полный комплект прогнозируемой стандартной финансовой отчетности, содержащей диапазон показателей на предстоящие 5 лет (как минимум) — от пессимистичных до оптимистичных. Прогноз должен включать расчет затрат, которые будут необходимы для достижения результатов по каждому из выбранных сценариев. Важно выделить требования к капиталу, которые необходимо соблюдать в течение прогнозного периода. Суть хорошей стратегии сводится к мобилизации ресурсов для достижения намеченных целей. В этой связи качество финансовых прогнозов зависит от их соответствия комплексу мер, необходимых для достижения поставленных целей. Это касается не только требований к капиталу, но и необходимости обеспечения требуемого количества и уровня квалификации сотрудников.

1.2.11. Обобщение и оценка вариантов Финансовые прогнозы дают кредитору количественную оценку вариантов, которые должны принести наибольшую прибыль. Однако на этом этапе решение НЕ должно сводиться к простому сравнению цифр. Выбор стратегии должен сочетать в себе следующее: • Финансовые результаты — сравнение краткосрочных и долгосрочных выгод. • Устойчивость — вероятность того, что положительные финансовые результаты будут поддерживаться на определенном уровне в последующие годы. • Потенциал — оценка потенциала кредитора по реализации каждого варианта, включая капитал и человеческие ресурсы. • Культура — соответствие выбранного варианта стилю организации. • Репутация — соответствие стратегии представлениям потенциальных клиентов об организации. • Лидерство — следование выбранному варианту. • Коррективы — организационные изменения, необходимые для реализации каждого варианта, и способность организации принять эти перемены.

1.2.12. План коммуникаций После того как кредитор выбрал бизнес-модель и полностью определился с продуктами и стратегией их реализации, ему необходимо определить, как и когда стратегия будет доведена до сведения сотрудников организации и рынка. Цели Кредитор должен определить, кого он хочет поставить в известность о своих планах по выходу на ипотечный рынок и услугах, которые он будет предлагать. • Ключевой целевой аудиторией являются сотрудники банка, которых необходимо мобилизовать для реализации стратегии ипотечного кредитования. Их необходимо проинформировать в первую очередь. 62

Стратегия и финансирование Стратегия

• Затем необходимо проинформировать существующих клиентов, проверить их интерес к ипотечной программе банка и получить комментарии. • Необходимо поставить в известность инвесторов, для которых появятся новые инвестиционные механизмы. • Необходимо довести информацию о предстоящем предложении ипотечного кредитования в данном банке до сведения брокеров, риэлторов и девелоперов. • СМИ также должны быть проинформированы о предстоящем выходе кредитора на ипотечный рынок и снабжены справочными материалами. Ключевые пункты В ходе разработки стратегии кредитор должен был определить, в чем заключается привлекательность его предложения для рынка. Теперь необходимо довести это до сведения рынка. Кредитор не может рассчитывать на то, что рынок сам оценит преимущества его программы. Поэтому необходимо определить основные составляющие привлекательности предложения. Необходимо подготовить четкие, понятные и вызывающие интерес послания, которые можно использовать при проведении информационной кампании. Выбор инструментов коммуникации Существует много способов коммуникации. Как правило, личное общение необходимо, если реакция получателя важна для отправителя. Поэтому сотрудники банка не должны узнавать о том, что они будут задействованы в продаже нового ипотечного продукта, посредством общих внутренних сообщений. Сотрудникам необходимо объяснить значение этого продукта для банка, а также набор средств, которые будут использованы для реализации этой инициативы. При этом сотрудники должны иметь возможность получать дополнительные разъяснения по возникающим у них вопросам. Банк может направить персональные письма с информацией о новом продукте или услуге существующим клиентам. Банк также должен определить, целесообразен ли личный контакт с клиентами, кто будет его обеспечивать, на чем нужно будет акцентировать внимание, а также целесообразность разделения клиентов по целевым группам. Особого внимания заслуживают СМИ. СМИ ищут материал, достойный освещения в новостях. Они скорей всего НЕ станут освещать деятельность кредитора, который планирует предоставлять продукт, схожий с тем, что уже предлагают другие. Наличие инновационного параметра может обеспечить рекламу в СМИ, особенно если полезность этого нововведения можно продемонстрировать на реальном примере из жизни. План коммуникаций должен определять затраты на PR и стоимость возможных альтернативных вариантов.

1.2.13. Реклама На этом этапе процесса бизнес-планирования кредитор уже имеет четкое представление о преимуществах своего предложения и о том, как он построит систему коммуникации с за63

Стратегия и Финансирование Стратегия

интересованными сторонами. Вместе с тем кредитору необходимо выйти за пределы круга известных ему физических лиц и организаций и заявить о себе на рынке в целом, усиливая резонанс от раннее посланного сообщения. Перекрестные продажи Коммерческому банку, занимающемуся различными видами деятельности, не следует ограничиваться существующими клиентами при предложении ипотечных программ. Банк должен подумать о предложении других услуг, связанных с покупкой жилья (например, рекомендовать страховые компании), и о том, как правильно привлечь внимание заемщика, рассматривающего возможность использования ипотечного кредитования. Банку необходимо подготовить своих специалистов по кредитованию для того, чтобы максимально эффективно использовать контакт с заемщиком во время приема заявки на ипотечный кредит с тем, чтобы изучить финансовое состояние заемщика, использование кредитной карты, наличие существующего автокредита и т.д. Банку необходимо оценить все потенциальные направления взаимодействия с клиентом и определить, в какой сфере он может предложить тому дополнительную услугу. Кроме того, банку необходимо подготовить свои офисы для предоставления нового ипотечного продукта. В банке должны быть стенды с описанием его ипотечной программы. Также необходимо обеспечить набор информационных материалов (буклетов), которые могут помочь заемщику определить для себя доступность и условия ипотечного кредитования. Подходы к рекламе Существует много способов, посредством которых кредитор может проинформировать рынок о своем предложении ипотечного кредитования, включая следующие способы: • рекламу по телевидению; • рекламу по радио; • рекламу в газетах и журналах; • Интернет; • наружную рекламу; • мероприятия (выставки, посвященные продаже недвижимости, и др.). Реклама в СМИ — это дорогостоящее мероприятие, которое может и не окупиться. Кредиторы, как правило, планируют свои затраты на СМИ с целью обеспечения максимальной прибыли от вложенных средств. Например, реклама ипотечного кредитования в автожурнале может оказаться бесполезной, а реклама в журнале для молодоженов или в журнале, посвященном внутреннему обустройству жилья, может оказаться целесообразной. Кредитор может рассмотреть возможность размещения объявления в газете, которая печатает объявления о купле-продаже квартир. Существуют бесплатные публикации предложений по купле-продаже недвижимости, которым нужны рекламодатели из других сфер.

Стратегия и финансирование Стратегия

Продюсеры теле- и радиопередач обычно могут предоставить демографическую характеристику своих зрителей/слушателей, что облегчает оценку целесообразности рекламы в данных передачах для кредитора. Кредитор может также договориться с агентом по продажам Интернет-порталов о размещении своей рекламы в наиболее заметных местах веб-страниц. Интернет является эффективным способом рекламы для кредитора: существует множество сайтов по продаже недвижимости в различных городах России, которые могут разместить объявление кредитора в обмен на плату за каждый просмотр объявления. При этом кредитору необходимо убедиться в том, что пользователь такого Интернет-портала может получить быстрый доступ к дополнительной информации об ипотечных продуктах и о том, как подать заявку на кредит. Кроме того, реклама на публичных семинарах, посвященных проблемам покупки жилья, или издание собственного бесплатного путеводителя по покупке жилья могут оказаться хорошей идеей. Помимо традиционных подходов к рекламе, кредитор может рассмотреть: • Семинары по покупке жилья. Если кредитор считает, что заемщик не разбираться в процессе покупки жилья и тем более в преимуществах ипотечного кредитования, он может организовать семинар для граждан в определенном районе города во внерабочее время с участием банковских сотрудников, юриста или нотариуса, а также оценщика или риэлтора, или семинар для профессионалов в сфере недвижимости, которые впоследствии смогут использовать материалы, предоставленные кредитором, для консультации своих клиентов о том, где лучше получить ипотечный кредит и какой продукт им лучше выбрать. • Подборка материалов о покупке дома: руководство по самостоятельному осмотру и выбору дома, выбор оптимальной формы ипотечного кредита и расчетная таблица с возможным графиком платежей. • Бюллетень, раскрывающий потенциальным покупателям и продавцам жилья факты о текущем состоянии жилищного рынка и рынка жилищного финансирования. • Поддержка общественных мероприятий: спонсорство мероприятия, которое привлечет целевую аудиторию, дает возможность донести до участников ключевое сообщение кредитора и бесплатно раздать информационные материалы. • Совместный маркетинг: разделение затрат на рекламу с продавцом нового объекта недвижимости или с продавцом материалов для ремонта жилья.

Выбор рентабельных способов рекламы на целевом рынке Реклама продукта может оказаться дорогостоящим мероприятием и привести к напрасной трате денег, если она не ориентирована на охват целевой аудитории кредитора. Ответ на вопрос «Какой рекламный метод использовать?» вытекает из определения целевого сегмента. Это позволяет рассчитать затраты выбранного метода на одного человека и сравнить альтернативные способы рекламы между собой.

Стратегия и Финансирование Стратегия

Как правило, рекламная стратегия учитывает демографические, психографические и поведенческие аспекты целевой аудитории и помогает выявить рекламные ходы, нацеленные на конкретную аудиторию. Например, поведенческие аспекты могут быть использованы для рекламной кампании, направленной на молодоженов. Иначе говоря, кредитор может выбрать журнал, нацеленный на интересующий его демографический сегмент, например на образованных молодых специалистов, которые ездят на горнолыжные курорты. Также кредитор может разместить телевизионную рекламу в программе, ориентированной на людей, любящих приключения, если он считает, что именно такими психографическими характеристиками должны обладать его заемщики.

1.2.14. Оценка результатов Последний компонент бизнес-плана, который необходимо обсудить руководству банка, — это разработка системы оценки результатов деятельности, которая обеспечит его необходимой информацией для проведения соответствующей корректировки стратегии или методов, используемых при ипотечном кредитовании. Оценка результатов деятельности также позволит идентифицировать риски, требующие принятия соответствующих мер. На этом рисунке отражена взаимосвязь между оценкой результатов деятельности и оценкой риска: это два полярных полюса. С одной стороны, высокая оценка указывает на успешное достижение целей, а с другой — высокая оценка означает высокий уровень риска, который требует внимания руководства. Рис. 1.4

Оценка условий предпринимательской деятельности На предыдущих этапах процесса бизнес-планирования мы представили полный анализ рынка и SWOT-анализ организации. Важно, чтобы эта работа не оставалась статичной, т.е. чтобы стратегия и тактика кредитора НЕ основывались на оценке рынка, проведенной несколько месяцев назад, а отражали изменяющиеся условия на рынке. При подготовке SWOT-анализа (как минимум, возможности и угрозы, которые являются внешними для организации) кредитор определил для себя ключевые аспекты рынка, которые необходимо отслеживать. Мы предлагаем организовать мониторинг или оценку внешней среды (отслеживание динамики возможностей и угроз) по следующим направлениям: 66

Стратегия и финансирование Стратегия

• Факторы, определяющие спрос на жилье: o Доход, занятость, ВВП на душу населения. o Цена на жилье (включая налоги). o Арендные платежи. o Доступность (цена, доходы и условия кредитования). o Демография. • Факторы, определяющие предложение жилья: o Объемы строительства, незавершенное и завершенное строительство. o Помещения, готовые для продажи. o Пустующие помещения, предназначенные для аренды. o Цена строительных материалов. o Наличие земельных участков под жилищное строительство. o Объемы продаж. o Отношение объема продаж к числу выставленных для продажи объектов. • Факторы, определяющие ипотечный рынок: o Число одобренных заявок (объемы кредитования и стоимость). o Характеристики заемщиков (возраст, доход, семейное положение, профессия). o Характеристики кредита (коэффициенты К/З и П/Д, валюта). o Цель кредитования (покупка, строительство, ремонт, жилищные кредиты). o Просрочки по кредитам. o Изменение рыночной доли кредитора. o Ипотечное кредитование в процентном отношении к ВВП (в разрезе всей страны). o Ипотечные кредиты по источникам финансирования. Кредитор может также отслеживать результаты своей деятельности. Для этого можно использовать следующие критерии: • Удовлетворенность клиента. • Новые клиенты в процентном отношении к клиентам — тенденция. • Существующие клиенты (другие направления бизнеса), которые ушли к другим ипотечным кредиторам. • Рост благосостояния клиентов (измеряется путем индексирования стоимости недвижимости, купленной с помощью ипотечного кредита). • Другие операции банка в соотношении к ипотечным счетам (для измерения перекрестных продаж). Необходимо учесть, что обслуживающие агенты обращают внимание на приведенные выше показатели. Рыночные индикаторы могут быть использованы для прогнозирования развития индустрии в целом и данного кредитора в частности. Также для оценки кредитора обслуживающий агент может обратить внимание на степень удовлетворенности клиентов (как заемщиков, так и поставщиков финансовых ресурсов). Оценка организации Мнения многих исследователей сошлись на том, что традиционное управление и финансовая отчетность не дают полной информации, необходимой для управления компанией. Нематери67

Стратегия и Финансирование Стратегия

альные активы, такие как человеческие ресурсы и корпоративная культура, стали основным источником конкурентного преимущества в информационную эпоху, а большинство традиционных финансовых показателей не принимают эти активы в расчет. В целях поддержания конкурентоспособности и успешного развития компании все больше нуждаются в структуре или методологии использования показателей оценки деятельности, определении целей на будущее, распределении ресурсов и организации функционирования компании. Подход к управлению рисками организации (ERM) Управление рисками в организации — это разновидность системы сбалансированных показателей14. Этот подход особенно актуален для финансовых организаций, так как он предполагает комплексную оценку деятельности компании, включая краткосрочные и долгосрочные перспективы, точки зрения поставщиков финансовых ресурсов и клиентов, а также проверку устойчивости организации. В рамках этого подхода кредитор рассматривает свою деятельность и риски через призму следующих параметров (можно добавить несколько других): • Внешние отношения. • Условия предпринимательской деятельности. • Кредитный риск. • Рыночный риск. • Финансы. • Операции. • Человеческие ресурсы. • Технология. • Правовые аспекты. Настоящее руководство рекомендует ERM подход для определения системы показателей оценки результатов деятельности организации (обратите внимание: первые два компонента системы управления рисками уже были рассмотрены ранее). Кредитный риск — вероятность возможных убытков, вызванных несостоятельностью ипотечных клиентов15. Таблица 1.13 Оценка кредитного риска Индикатор Н1 — коэффициент достаточности капитала

Описание Должен соответствовать нормам ЦБ; измеряет достаточность капитала кредитора в случае наступления серьезных потерь по кредитам

См.: Kaplan Robert S. and Norton David P. «The Balanced Scorecard: Translating Strategy into Action».

Кредитный риск влияет на все другие кредитные продукты — в этом руководстве охарактеризованы показатели деятельности, относящиеся только к ипотечному кредитованию.

Стратегия и финансирование Стратегия Продолжение таблицы 1.13 Оценка кредитного риска Индикатор Просрочка платежа по кредиту (количество, сумма и процентная доля от непогашенного остатка по портфелю):

Описание Измеряет ожидаемые дефолты. Эти данные берутся из более объемного и подробного отчета, который готовится для отдела по управлению портфелем

• 30 дней

Просрочка платежа в 30 дней или менее может произойти в силу временных обстоятельств и изменяться со временем

• 60 дней

Просрочку платежа свыше 30 дней необходимо отслеживать, особенно если тенденция нарастает. Просрочка платежа свыше 30 дней должна быть меньше рыночной нормы (1% — это высокий показатель)

• 90 дней и более Просрочки (свыше 30 дней — количество и сумма):

• по коэффициенту К/З;

Дает представление о вероятности последующих дефолтов. Чем больше концентрация неплатежей с высоким К/З или П/Д, тем больше вероятность дефолта

• по коэффициенту П/Д Обращение взыскания (количество и средние потери по размеру и в процентном отношении к первоначальной сумме кредита за прошедший период)

Позволяет измерить серьезность понесенных убытков вследствие дефолтов. Этот показатель должен быть ниже рыночной нормы (1% — очень высокий показатель)

Обращение взыскания в процессе (количество, стоимость кредитов и прогнозируемые потери)

Позволяет измерить серьезность понесенных убытков вследствие дефолтов

Уровень предупрежденных потерь (количество случаев с просрочкой свыше 90 дней, которые удалось разрешить в пользу банка, в процентном отношении к количеству всех кредитов с просрочкой свыше 90 дней)

Показатели эффективности работы отдела по управлению портфелем — уровень предупрежденных потерь может быть выше 50% и демонстрировать тенденцию роста, пока не будет обеспечен уровень приблизительно в 70%

Убытки, покрываемые страхованием от дефолта, в % совокупных убытков (если такое страхование используется)

Показатель потребности в большем использовании первичного ипотечного страхования

Количество и стоимость кредитов по коэффициенту К/З (LTV)

Общий показатель уровня риска ипотечного портфеля. Может также быть показателем того, что кредитору не свойственен высокий риск, если у него мало кредитов с высоким коэффициентом LTV

Количество и стоимость кредитов по кредитному скорингу (если применимо)

Общий показатель уровня риска ипотечного портфеля. Может также быть показателем того, что кредитору не свойственен высокий риск, если у него мало кредитов с низким скорингом

Количество и стоимость низкокачественных кредитов

Общий показатель уровня риска ипотечного портфеля. Может также быть показателем того, что кредитору не свойственен высокий риск, если количество низкокачественных кредитов сокращается

Риск концентрации — доля кредитов, приходящихся на пять ведущих девелоперов

Показатель угрозы кредитного риска по кредитам на строительство в связи с несостоятельностью девелопера

Стратегия и Финансирование Стратегия

Рыночный риск — вероятность снижения стоимости ипотечного актива из-за колебаний финансового рынка. Таблица 1.14 Оценка рыночного риска Индикатор

Описание

Н3 — текущая ликвидность

Должен соответствовать нормативам ЦБ и оценивает достаточность краткосрочной (30 дней) ликвидности для покрытия краткосрочных обязательств — не менее 50%

Н4 — долгосрочная ликвидность

Должна соответствовать нормативам ЦБ и оценивает достаточность долгосрочной (свыше 365 или 366 дней) ликвидности для покрытия долгосрочных обязательств — не более 120%

Количество и размер досрочных погашений и их отклонения от прогнозируемых уровней

Этот показатель можно представить в абсолютном или относительном выражении (фактические показатели к планируемым). Отклонения от прогнозируемого уровня досрочного погашения могут потребовать пересмотра стратегии казначейства или изменения продукта

Фактические/ожидаемые платежи по ипотечным кредитам (за вычетом просрочек)

Альтернативный способ измерения влияния частичного или полного досрочного погашения на деятельность банка. Этот коэффициент должен равняться единице; отклонения от единицы необходимо отслеживать для выявления тенденций досрочного погашения

Стоимость, подверженная риску (VAR). Предполагает расчет потери стоимости ипотечного портфеля на основе стандарта отклонения процентной ставки, умноженного на определенное число отклонений (в зависимости от требуемой точности). (См. в разделе о секьюритизации метод расчета стоимости портфеля.)

Стоимость, которую может потерять ипотечный портфель с вероятностью 95–99% (в зависимости от допустимого банковского риска) + /– интервал, рассчитанный на основе анализа отклонений исторических факторов, влияющих на стоимость ипотечных кредитов. Этот показатель имеет особое значение для комитета по управлению активами/ пассивами, который определяет его максимально допустимый уровень. Если показатель превышает максимально допустимый уровень, казначейство должно принять меры по восстановлению VAR в рамках отведенного лимита

Оценка по рынку (Mark-to-market). Расчет стоимости ипотечного портфеля на основе текущих рыночных условий

Политика комитета по управлению активами/пассивами предусматривает контроль за максимальным изменением стоимости ипотечного портфеля при оценке по рынку. Эти изменения необходимо отслеживать

Реальная/прогнозируемая стоимость финансирования по сравнению с выбранным критерием (базовой ставкой)

Это соотношение между стоимостью финансирования (фактической и прогнозируемой) необходимо отслеживать. Коэффициент, стабильно превышающий единицу, требует изменений в стратегии казначейства.

Стратегия и Финансирование Стратегия

Финансовые показатели деятельности Таблица 1.15 Оценка финансового риска Индикатор

Описание

Затраты на выдачу одного кредита по типу продукта (на основе системы управленческого учета)

Отслеживает соответствие комиссий, взимаемых с клиентов, затратам. Тенденция повышения затрат может быть не обоснована увеличением объемов кредитования

Комиссия за выдачу/затраты на выдачу по типу кредита (на основе системы управленческого учета)

Соотношение должно быть не меньше единицы

Затраты на обслуживание одного кредита по типу продукта

Тенденция роста не может служить обоснованием. Если плата за сопровождение назначается другим лицом, необходимо сопоставить взимаемую плату с понесенными затратами

Доходность капитала (ROC) по ипотечным операциям

Показатель рентабельности ипотечных операций — должен быть значительно выше, чем ипотечная ставка, и сравниваться с показателем ROC по всем продуктам банка, а также с планируемым показателем ROC

Ставка доходности финансового управления (FMRR) по ипотечным операциям

Другое измерение рентабельности ипотечных операций — должно быть значительно выше, чем ипотечная ставка и сопоставляться с FMRR по продуктовой линии банка, а также с ожидаемым показателем FMRR

Доход от ипотечных операций

Доходность на один кредит и объемы

Чистая прибыль по продуктовой линейке

Может использоваться при обсуждении ценообразования

Операционная эффективность ипотечного департамента Таблица 1.16 Оценка операционного риска Индикатор

Описание

Время рассмотрения заявки

Должно быть как можно короче. Менеджеры должны проводить мониторинг тенденций и изучать причины изменений сроков рассмотрения заявок. Можно определить следующим образом: • 80% одобрены за 2 дня (либо отказано в выдаче); • 90% одобрены за 4 дня; • 100% одобрена за 10 дней

Количество и стоимость одобренных кредитов

Показатель объема и показатель рыночных тенденций. Рост отказов может быть обоснованным или отражать чрезмерную осторожность кредитора (нежелание брать на себя риски)

Количество и стоимость отказов

Сигнализирует о необходимости пересмотра политики ипотечного кредитования

Стратегия и Финансирование Стратегия Продолжение таблицы 1.16 Оценка операционного риска Индикатор

Описание

Количество выданных кредитов, приходящееся на одного сотрудника отдела кредитования

Этот показатель деятельности зависит от технологии, сложности продукта, рыночной конъюнктуры

Количество выданных кредитов, приходящееся на одного сотрудника отдела обслуживания кредитов

Этот показатель деятельности зависит от технологии, сложности продукта, рыночной конъюнктуры

Количество выданных кредитов, приходящееся на одного сотрудника отдела закрытия кредитов

Этот показатель деятельности зависит от технологии, сложности продукта, рыночной конъюнктуры

Количество, стоимость и процент кредитов с просрочками, которым был возвращен нормальный статус в течение пять дней

Показатель уровня фрикционной просрочки — тенденцию роста необходимо изучать и принимать меры, например, более частые напоминания или альтернативные способы урегулирования

Количество, стоимость и процент кредитов с просрочками в 30 дней и более, которым был возвращен нормальный статус

Показатель риска и эффективности персонала, ответственного за управление дефолтами

Количество, стоимость и процент кредитов с просрочками в 60 дней и более, которым был возвращен нормальный статус

Показатель риска и эффективности персонала, ответственного за управление дефолтами

Количество, стоимость и процент кредитов с просрочками в 90 дней, которым был возвращен нормальный статус

Показатель риска и особенно эффективности персонала, ответственного за управление дефолтами — рост этого показателя в сочетании со снижением предыдущего показателя (60 дней) может сигнализировать о необходимости ускорения процесса урегулирования проблем с задолженностью или процедуры уведомления

Казначейство Отчеты с указанием инструментов ипотечного финансирования

Указывает на соответствие принятой политике казначейства

Сумма и степень использования резервных ресурсов ликвидности для ипотечного финансирования

Указывает на неэффективность финансирования

Человеческие ресурсы Таблица 1.17 Оценка кадрового риска Индикатор

Описание

Уровень текучести кадров (ипотечный департамент) число увольнений/число должностей

Рост этого показателя может сигнализировать о появлении проблемы: неадекватное вознаграждение, атмосфера в коллективе и т.д.

Средний уровень использования больничных (ипотечный департамент)

Рост этого показателя может сигнализировать о появлении проблемы: следствие неграмотного управления и т.д.

Стратегия и финансирование Стратегия Продолжение таблицы 1.17 Оценка кадрового риска Индикатор

Описание

Процент использованного отпуска (ипотечный департамент)

Рост этого показателя может сигнализировать о неустойчивости операций ипотечного департамента

Среднее количество дней на обучение одного сотрудника (ипотечный департамент)

Показатель устойчивости или потенциальной неустойчивости — изменения требуют разъяснений

Средние затраты на обучение одного сотрудника (ипотечный департамент)

Показатель устойчивости или потенциальной неустойчивости — изменения требуют разъяснений

Количество жалоб сотрудников (ипотечный департамент)

Рост жалоб требует изучения

Количество предложений от сотрудников (ипотечный департамент)

Показатель заинтересованности персонала — регулярный обмен мнениями с сотрудниками

Технологические и юридические риски Таблица 1.18 Оценка технологического и юридического риска Индикатор

Описание

Процент достигнутых целей, предусмотренных в технологическом плане

Требует постоянного наблюдения и пересмотра плана. Невыполненные задачи требуют принятия мер

Средний срок службы оборудования

Чем старше оборудование, тем выше вероятность сбоев в системе и низкого качества работы. Этот показатель должен улучшаться со временем и стабилизироваться на определенном уровне

Процент времени, когда ипотечная платформа функционировала в полном объеме

Важный параметр эффективности ипотечного департамента, который может влиять на качество клиентского интерфейса. Организации нередко ставят цели для операционного режима на уровне от 99 до 99,5%. Отклонения от этой нормы требуют разъяснений

Уровень удовлетворенности интерфейсом ипотечной платформы со стороны компаний или агентств (обслуживание, финансирование)

Даже продвинутый интерфейс может не отвечать потребностям пользователей. Поэтому ежегодный опрос об их удовлетворенности может быть необходим

Затраты на технологию на одного сотрудника

Общий показатель зависимости кредитора от технологии. Снижение показателя может потребовать детального изучения

Количество и размер претензий к кредитору, предъявленных на рассмотрение суда

Не включает процедуры обращения взыскания — (это показатель качества) — рост показателя заслуживает внимания

Количество поправок к законодательству, находящееся на рассмотрении регулирующих органов (ипотечный департамент)

Изменения в законодательстве могут повлиять на выбор бизнес-модели или продукта — их количество и частота свидетельствуют о том, что в ипотечном бизнесе предстоят изменения 73

Стратегия и Финансирование Стратегия

Ответственные за оценку показателей эффективности Все сотрудники и менеджеры должны изучить и учитывать в работе описанные выше показатели эффективности ипотечной деятельности. При этом важно четко определить, кто из сотрудников отвечает за расчет каждого показателя, поскольку показатели, которые входят в ответственность конкретного сотрудника, привлекают больше внимания. В нижеследующей таблице проводится краткое описание рассмотренных выше показателей и указываются лица, которые должны быть ответственными за каждый из них. Обратите внимание: если между должностными лицами или отделами налажено взаимодействие, это также может влиять на оценку эффективности деятельности организации. Иногда один и тот же показатель может входить в компетенцию и отдела, и сотрудника. Такие индикаторы должны иметь разные определения на разных уровнях. Например, показатель «уровень предупрежденных потерь» определяется на уровне банка, региона и портфеля сотрудника для полной мобилизации усилий организации в целях предотвращения потерь по просроченным кредитам. Аналогичным образом показатели количества кредитов, выданных одним сотрудником, могут быть представлены на уровне банка, региона и даже сотрудника. Таблица 1.19

Н1 — коэффициент достаточности капитала Просрочка платежей по кредитам Обращение взыскания Обращение взыскания в процессе Уровень предупрежденных потерь Потери, покрытые страховкой от дефолта 74

Директор (вице-президент) по ипотечному финансированию

Индикатор

Исполнительный комитет или комитет по управлению активами/пассивами

Показатели эффективности деятельности — операции по ипотечному финансированию *

X X

Выдача кредита

Андеррайтинг

Управление портфелем

Менеджер

Специалист

Менеджер

Специалист

Менеджер

Специалист

Стратегия и финансирование Стратегия Продолжение таблицы 1.19

Количество и стоимость кредитов по коэффициенту К/З (LTV) Количество и стоимость кредитов по кредитному скорингу Количество и стоимость портфеля низкокачественных кредитов Риск концентрации — % кредитов с пятью ведущими застройщиками Н3 — текущая ликвидность Н4 — долгосрочная ликвидность Количество и размер досрочных погашений и их динамика Фактические / ожидаемые платежи по ипотечным кредитам Стоимость, подверженная риску (VAR) Изменения стоимости при оценке по рынку Реальная / прогнозируемая стоимость финансирования по сравнению с базовой ставкой Затраты на выдачу одного кредита, сгруппированные по типу продукта Комиссия за выдачу/ затраты на выдачу кредита, сгруппированные по типу продукта

Директор (вице-президент) по ипотечному финансированию

Индикатор

Исполнительный комитет или комитет по управлению активами/пассивами

Показатели эффективности деятельности — операции по ипотечному финансированию *

X X

Выдача кредита

Андеррайтинг

Управление портфелем

Менеджер

Специалист

Менеджер

Специалист

Менеджер

Специалист

Стратегия и Финансирование Стратегия Продолжение таблицы 1.19

Затраты на обслуживание одного кредита, сгруппированные по типу продукта Доходность капитала (ROC) по ипотечным операциям Ставка доходности финансового управления (FMRR) Доход по ипотечным операциям Чистая прибыль по каждой продуктовой линейке Время ответа — с подачи заявления до утверждения Уровень одобренных кредитов, количество и стоимость Уровень отказов, количество и стоимость Количество кредитов, приходящихся на одного сотрудника, ответственного за андеррайтинг, в год Количество кредитов, приходящихся на одного сотрудника, ответственного за выдачу кредитов, в год Количество кредитов, приходящихся на одного сотрудника, ответственного за обслуживание кредитов, в год 76

Директор (вице-президент) по ипотечному финансированию

Индикатор

Исполнительный комитет или комитет по управлению активами/пассивами

Показатели эффективности деятельности — операции по ипотечному финансированию *

Выдача кредита

Андеррайтинг

Управление портфелем

Менеджер

Специалист

Менеджер

Специалист

Менеджер

Специалист

Стратегия и финансирование Стратегия Продолжение таблицы 1.19

Количество, стоимость и процент кредитов, которым был возвращен статус «действующих» после пяти дней Количество, стоимость и процент кредитов, которым был возвращен статус «действующих» после 30 дней Количество, стоимость и процент кредитов, которым был возвращен статус «действующих» после 60 дней Количество, стоимость и процент кредитов, которым был возвращен статус «действующих» после 90 дней Отчеты с указанием инструментов, не соответствующих допустимой степени риска Сумма и уровень использования ресурсов резервной ликвидности Уровень текучести кадров (ипотечный департамент) Средний уровень пропуска по больничному листу (ипотечный департамент) % использования отпуска (ипотечный департамент) Среднее число дней обучения на одного сотрудника (ипотечный департамент)

Директор (вице-президент) по ипотечному финансированию

Индикатор

Исполнительный комитет или комитет по управлению активами/пассивами

Показатели эффективности деятельности — операции по ипотечному финансированию *

Выдача кредита

Андеррайтинг

Управление портфелем

Менеджер

Специалист

Менеджер

Специалист

Менеджер

Специалист

Стратегия и финансирование Стратегия Продолжение таблицы 1.19

Средние затраты на обучение одного сотрудника (ипотечный департамент) Количество жалоб сотрудников (ипотечный департамент) Количество предложений сотрудников (ипотечный департамент) % выполненных задач по технологическому плану (ипотечный департамент) Средний срок службы оборудования % операционного времени ипотечной платформы Степень удовлетворенности интерфейсом компаний и агентств Технологические затраты на одного сотрудника (ипотечный департамент) Количество и стоимость претензий к банку, находящихся на рассмотрении суда (ипотечный департамент) Число рассматриваемых нормативных изменений (ипотечный департамент)

Директор (вице-президент) по ипотечному финансированию

Индикатор

Исполнительный комитет или комитет по управлению активами/пассивами

Показатели эффективности деятельности — операции по ипотечному финансированию *

Выдача кредита

Андеррайтинг

Управление портфелем

Менеджер

Специалист

Менеджер

Специалист

Менеджер

Специалист

* В данной таблице не указано, как показатели эффективности деятельности будут включены в таблицы для оценки эффективности деятельности казначейства, отдела кадров, управления информационных технологий. При оценке эффективности деятельности этих подразделений должны использоваться дополнительные показатели. 78

Стратегия и финансирование Начало операций

2. Начало операций В этой части настоящего Руководства содержится поэтапное описание того, как должно происходить формирование и развитие ипотечного отдела. Четкая постановка приоритетов, основанных на оценке преимуществ, возможностей и недостатков, обеспечивает успешное начало операций, которое также необходимо согласовать с наличием финансовых ресурсов, технологиями и ноу-хау.

2.1. Возможности Для любой стратегии или плана действий необходимы ресурсы. Настоящий раздел посвящен оценке возможностей банка по реализации плана или началу операций.

2.1.1. Продукт и бизнес-модель Полноценная реализация стратегии ипотечного кредитования невозможна без принятия решений относительно типа создаваемой организации и продуктов/услуг, которые она будет продавать. Окончательные решения о характере продукта (например, точная цена) могут приниматься позднее, но на этом этапе, для начала реализации ипотечного кредитования персонал должен быть осведомлен о базовых параметрах продуктов/услуг (кредиты с фиксированной или переменной ставкой и т.д.). Для этого банку необходимо определить, располагает ли он достаточным финансированием для начала операций. Также надо решить, будет ли кредитор учитывать свои ипотечные операции на балансе или вне баланса, поскольку без учета этого решения не всегда можно определить, располагает ли кредитор достаточным капиталом для осуществления своих планов в долгосрочной перспективе.

2.1.2. Финансирование После того как станут известны бизнес-модель и основные характеристики продукта (продуктов), казначейство может оценить прогнозы денежных потоков, предложенных в бизнесплане, и определить последовательность действий для подготовки кредитора к осуществлению кредитных операций.

2.1.3. Организация, человеческие ресурсы и ноу-хау Приступая к осуществлению своих планов, кредитор должен решить, кто возглавит ипотечные операции. Этот человек впоследствии будет отвечать за формирование команды и осуществление бизнес-плана. На этом этапе функциональный лидер должен удостовериться в том, что его команда обладает навыками и ноу-хау, необходимыми для приема заявок, оценки риска, выдачи и обслуживания кредитов. Из приведенного ниже примера организационной структуры видно, что функциональный лидер может быть директором (или вице-президентом), подотчетным вице-президенту, отвечающему за потребительские кредиты. Этот директор взаимодействует с другими подразделениями организации, например с отделом информационных технологий и корпоративных активов, бухгалтерией, казначейством, отделами коммуникаций и маркетинга. 79

Стратегия и финансирование Начало операций

На схеме представлено, как можно организовать ипотечный отдел в виде единого пункта предоставления всех услуг, связанных с ипотекой. Разумеется, при разветвленной организации услуг, в зависимости от объема операций, функции по выдаче и андеррайтингу можно осуществлять децентрализованно по пунктам предоставления услуг, наряду с другими видами потребительских и корпоративных услуг.

Рис. 2.1

При разветвленной сети филиалов, каждому отделению будет предоставлен объем полномочий по одобрению кредитов до определенной суммы. Кредиты свыше определенной суммы должны передаваться на рассмотрение ипотечному департаменту в главном или региональном офисе. При этом обслуживание кредитов и управление портфелем, как правило, остаются централизованными, даже при увеличении объема операций. Функция «представитель отдела обслуживания клиентов» может быть отделена от функции «специалист по кредитованию», если объемы операций позволяют провести такое разделение. Кроме того, на схеме видно, что кредитный комитет подотчетен директору по ипотечному финансированию. В некоторых организациях кредитный комитет рассматривает и одобряет все кредиты; в других организациях — только кредиты, превышающие определенный лимит. Практика показывает, что оптимальным решением вначале является рассмотрение всех кредитов на кредитном комитете. Вместе с тем, по мере накопления опыта у персонала и налаживания системы мониторинга, андеррайтерам могут быть предоставлены полномочия по утверждению кредитов в рамках установленных лимитов. 80

Стратегия и финансирование Начало операций

Департамент андеррайтинга должен функционировать отдельно от подразделения по приему заявок, чтобы обеспечить надлежащее распределение обязанностей и отделить функцию по анализу риска от потенциального давления со стороны клиента. Департамент андеррайтинга может также осуществлять технические услуги, например оценку и проверку состояния недвижимости. Однако, если объемы кредитования не позволяют банку содержать собственный штат оценщиков или это представляется нецелесообразным, эти услуги можно получать из внешних источников. Функциями подразделения по управлению портфелем являются обслуживание стандартных кредитов и управление просроченной задолженностью (иногда называемое «специальное обслуживание»), включая процедуру обращения взыскания. Если объемы позволяют, управление портфелем может также подразумевать работу по управлению недвижимостью, приобретенной банком в ходе процедуры обращения взыскания (хотя это маловероятно с учетом существующей в России практики обращения взыскания). Задачами подразделения мониторинга и разработки продуктов являются подготовка или приобретение аналитических отчетов, необходимых для разработки новых продуктов, и оказание, таким образом, аналитической поддержки директор по управлению отделением (департаментом) по ипотечному кредитованию.

2.1.4. Процедуры, документация и формы Перед тем как приступать к осуществлению операций, необходимо получить четкое представление о том, как должен вести себя персонал, общаясь со своими первыми клиентами или получая от них первые заявки. Кроме того, должны быть четко определены полномочия по одобрению кредитов. Осуществление операций — это НЕ этап, на котором кредитор разрабатывает свой бизнес-процесс. Осуществление операций — это, скорее, этап тестирования процедур и систем, на котором нет места для импровизации. Самое худшее, что может случиться с кредитором в этот момент, — это произведение неудачного первого впечатления. Чтобы этого избежать, с первого дня осуществления ипотечных операций кредитор и его сотрудники должны продемонстрировать свою компетентность и подготовленность.

2.1.5. Обучение персонала Необходимо подготовить персонал до начала осуществления ипотечных операций. Вместе с тем целесообразно, чтобы инструктор оставался в пределах досягаемости сотрудников, имея возможность помогать им при решении проблем или подготавливать новых сотрудников по мере их ознакомления с продуктами и операциями. Как правило, на первых этапах недостаточно целиком полагаться на кураторов, поскольку они сами могут быть заняты изучением политики кредитора или индивидуальными кредитными заявками.

2.1.6. Офис и оборудование Практически так же, как невозможно начать осуществление плана без сотрудников, так и сами сотрудники не могут функционировать без рабочего места и оборудования (компьютеры и системы). Кредитор может отложить реализацию плана, если он не имеет в своем распоряжении офиса для встреч с клиентами.

Стратегия и финансирование Начало операций

Операции можно осуществлять без сложной компьютерной программы и базы данных (формировать файлы вручную), однако в этом случае персонал и кураторы должны быть уверены, что они применяют стандартные формы файлов, предложенные в настоящем Руководстве, и что созданы надлежащие условия для контроля конфиденциальности, т.е. кредитные заявки не лежат на рабочем столе без присмотра. Как уже говорилось, для кредитора недопустимо испортить первое впечатление о себе — необходимо оперативно обрабатывать заявления на кредит.

2.2. Возможности для осуществления ипотечных операций Осуществление ипотечных операций редко начинается в масштабах всей страны. Если рассматривать поэтапное осуществление операций, крайне важно определить, где и когда приступить к началу операций, поскольку начинать нужно в тот момент и в том регионе, где успех наиболее вероятен. Поэтому кредитору предлагается рассмотреть следующие шаги для начала поэтапного осуществления операций.

2.2.1. Возможности Может случиться так, что персонал одного отделения подготовлен к началу ипотечных операций лучше, чем персонал других отделений. Возможные причины: отсутствие куратора (тренера/руководителя), не синхронизировано время тренингов для персонала, не завершена установка технического оборудования, не завершено оборудование офиса и т.п. Независимо от причин, в момент начала поэтапного осуществления операций не рекомендуется отказываться от работы с клиентами в неподготовленных отделениях: возможно, целесообразнее, пока не будет завершено полное техническое оснащение филиала, направить клиентов в действующие отделения, принеся им извинения и оказав дополнительную поддержку. Если поэтапное начало операций происходит в отсутствие запланированной цели, трудно синхронизировать информационные и рекламные мероприятия, имея ограниченные операционные возможности. И в этом случае кредитор должен просчитать, какое мнение может сложиться о кредитной организации, если слова ее работников расходятся с их делами.

2.2.2. Приоритетные рынки Кредитор может прийти к выводу, что он в состоянии выделить достаточно ресурсов для охвата приоритетных рынков, но не сможет продвинуться в другие сегменты рынка, которые могут оказаться менее прибыльными. Поэтапное начало операций, основанное на приоритетных рынках, логично само по себе: продукты, ключевые послания, коммуникационные и рекламные мероприятия изначально разрабатывались для приоритетных рынков. Поэтому стратегия будет завершенной при направлении ресурсов на эти рынки.

2.2.3. Уровни сложности Кредитор может приступить к началу осуществления операций на тех рынках, которые наиболее знакомы персоналу. Например, кредитор может начать операции с кредитов на новые 82

Стратегия и финансирование Начало операций

здания, чтобы избежать неопределенности с вопросами о праве собственности на объект недвижимости. Также кредитор может приступить к программе кредитования в сотрудничестве с работодателем — на основе коллективной программы — так у кредитора будет больше уверенности в отношении источника дохода заемщиков и их надежности. Тем не менее, эта стратегия будет «пилотной» фазой для кредитора. При этом ему не рекомендуется инициировать свой маркетинговый план, если он не готов принимать заявления от заемщиков, не входящих в определенную пилотную группу.

2.2.4. Перекрестные продажи Наличие (или отсутствие) перекрестного пакета или стратегии продаж не должно служить основанием для отсрочки начала операций. У кредитора будут другие возможности для контакта с ипотечными клиентами с целью предложить им дополнительные услуги. Справедливо и обратное утверждение: перекрестные продажи не могут быть использованы для привлечения клиентов, если кредитор еще не готов предоставить ипотечные кредиты.

2.3. План мероприятий Заключительным компонентом бизнес-плана должен быть «План мероприятий», учитывающий факторы, приведенные в пункте 2.2. План мероприятий начинается с определения приоритетов и принципов осуществления операций. Компоненты плана мероприятий должны, как минимум, содержать следующее: • Продукты и политику банка по их реализации. • Человеческие ресурсы и ноу-хау. • Финансовые ресурсы (капитал и ликвидность). • Процедуры. • Процесс документации. • Технология. • Реклама. • Помещение, оборудование. • Начало операций. • Коммуникации. • Поэтапное расширение. • Мониторинг показателей эффективности деятельности. По каждому компоненту план мероприятий определяет: • Ответственное лицо. • Ресурсы (члены команды, финансовые ресурсы, эксперты). • Необходимое время. • Сроки. • Прогнозируемые даты начала операций. • Прогнозируемые даты завершения операций. • Необходимые условия (т.е. этот компонент требует выполнения той или иной работы). 83

Стратегия и финансирование Начало операций

Менеджерам полезно подготовить диаграмму Ганта (Gantt chart), наглядно демонстрирующую, каким образом будут осуществляться мероприятия по осуществлению ипотечных операций. Не менее важно удостовериться, что люди, ответственные за различные компоненты, могут совместно выполнять намеченный объем работы в назначенный срок. Обычно план мероприятий содержит также структуру управления проектом, например руководитель проекта, наблюдательный комитет и комитет, ответственный за отдельные компоненты плана работы. Крайне важной составляющей успеха в ходе реализации новой функции внутри организации является создание механизма для её поддержки со стороны существующих вспомогательных функций: план мероприятий по реализации проекта НЕ МОЖЕТ требовать отдачи от лиц, которые не связаны с организацией. Например, если компьютерные системы нуждаются в модификации, чтобы поддерживать ипотечный модуль, то план мероприятий по реализации ипотечной программы должен предусматривать оказание необходимой поддержки IT службой в установленные сроки. Аналогичным образом, программа найма или обучения персонала не может быть осуществлена без активной поддержки со стороны департамента управления кадрами.

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

3. Финансирование ипотечных операций В главе 1 мы определили, что способы финансирования ипотечного кредитования, доступные организации, должны в значительной степени определять ее бизнес-модель, стратегию и структуру ипотечных продуктов. В настоящей главе рассматривается, какими могут быть способы финансирования. Также показано, каким образом организации необходимо осуществлять финансирование. Традиционно ответственность внутри банка за финансирование лежит на отделе казначейства. Отдел казначейства должен выполнять широкий спектр задач: • Способствовать развитию стратегий бизнеса, продуктов и управлению рисками организации в целом. • Определять надлежащим образом комбинацию и баланс между активами и пассивами, чтобы обеспечить необходимое финансирование для выполнения бизнес-стратегии, управляя собственным капиталом, долговыми обязательствами и ликвидностью организации; • Обеспечивать выполнение политики по управлению рисками, утвержденной организацией. • Регулярно осуществлять финансовые сделки, такие как эмиссия долговых инструментов, покупка активов, а также подготавливать соответствующую отчетность. • Вести переговоры и заключать соглашения с третьими лицами, участвующими в процессе финансирования и продажи/обслуживания ипотечных кредитов в интересах организации. • Соблюдать требования, установленные организациями, которым банк предоставляет услуги. • Поддерживать связи, сотрудничать и соблюдать требования организаций, осуществляющих доступ к рынкам капитала (например, эмиссия ценных бумаг) России и международным рынкам. В настоящей главе описаны перечисленные выше элементы, которые касаются финансирования ипотечного кредитования. Глава разделена на три основные части: первая посвящена концепциям, вопросам и соображениям, которые обязан понимать ипотечный кредитор, чтобы разрабатывать свою стратегию фондирования, соблюдая необходимые принципы управления активами/пассивами. Вторая часть представляет практический пример коммерческого Банка АВС, который занимается розничными продуктами и ипотечным кредитованием. В примере рассматривается структура деятельности казначейства внутри банка, осуществляемая ежегодно, ежемесячно и на регулярной основе, проводимая им политика и операции, связанные с финансированием ипотечного кредитования (включая управление активами/пассивами), Третья часть главы сосредоточена на концепциях, соображениях, подготовке и обязанностях, с которыми предстоит столкнуться банку, чтобы получить финансирование путем секьюритизации. 85

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

3.1. Стратегия финансирования и управление активами/пассивами Для разработки стратегии финансирования ипотечного кредитования банку необходимо пройти через следующие основные этапы: • определение требований финансирования. • определение надлежащей комбинации источников финансирования. • определение потенциальных источников рисков и смягчение их возможных последствий. • организация финансирования и осуществление соответствующих операций. Подробнее эти этапы представлены в пунктах 3.1.2–3.1.5. В качестве введения в пункте 3.1.1. изложены основные принципы, о которых необходимо иметь четкое представление для того, чтобы разрабатывать стратегию финансирования организации.

3.1.1. Основные принципы управления активами и пассивами Управление активами/пассивами представляет собой координацию соответствия активов и пассивов организации. Эта координация — непростая задача, которая подразумевает принятие различных бизнесрешений: • Оценка текущих потребностей в финансировании. • Определение доступных источников финансирования. • Выбор источников, который обеспечит надлежащий баланс между активами и пассивами. • Обеспечение достаточности капитала и управление рисками. • Обеспечение ликвидности, необходимой для организации. Данные решения касаются различных видов деятельности организации: • от повседневного управления казначейством денежными средствами для обеспечения своевременного погашения долговых обязательств; • до глобальных стратегических решений в области ведения бизнеса, изучения спроса и оптимального предложения продуктов, для обеспечения финансирования, поддержки бизнеса и достижения поставленных целей особенно в отношении предлагаемых продуктов. ОПРЕДЕЛЕНИЕ Управления активами и пассивами — «постоянный процесс формулирования, осуществления, мониторинга и доработки стратегий, касающихся активов и пассивов, для достижения финансовых целей организации, с учетом допустимого уровня риска и других ограничений»16 На практике это означает, что деятельность организации, т.е. создание или приобретение активов организацией, а также принятие обязательств подлежат управлению в целях обеспечения постоянного баланса и соответствия между денежными притоками и оттоками, которые будут поступать по активам и выплачиваться по пассивам соответственно. 16

SOA Professional Actuarial Specialty Guide: Asset-Liability Management, page 2.

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

Это также предусматривает осуществление операций для поддержания баланса и управления рисками, которые потенциально могут нарушить этот баланс. К таковым рискам относятся: • рыночный риск (риск изменения процентных ставок и курсов валют); • несоответствие по срокам активов и пассивов; • правовой риск; • кредитный риск; • риск ликвидности. Наконец, управление активами/пассивами также зависит от четкого определения лиц, ответственных за активы, пассивы и операции по управлению рисками, а также мониторинга и отчетности для поддержания баланса. Эти ответственности обычно подлежат контролю корпоративного управления банка и комитета по управлению активами/пассивами, назначенного руководством банка. Как отмечалось во вступительной части, ответственность за разработку и осуществление надлежащей стратегии по управлению активами/пассивами (утвержденной комитетом по управлению активами/пассивами) лежит на отделе казначейства банка17. Казначейство осуществляет операции для управления активами/пассивами, используя различные методы, чтобы выявлять какие либо несоответствия между активами и пассивами и осуществлять управление рисками в соответствии с приоритетами деятельности организации в установленные сроки: Таблица 3.1 Период времени

Приоритеты управления активами/пассивами в качестве примера

Мгновенный (1 день)

Ежедневные расчеты и обеспечение ликвидности Отчетность и мониторинг рисков и убытков

Краткосрочный (30 дней)

Предстоящие входящие и исходящие денежные потоки Оценка активов и пассивов и отчетность об их краткосрочном несоответствии Нейтрализация несоответствия активов и пассивов

Среднесрочный (1 год)

Оценка активов и пассивов и отчетность об их среднесрочном несоответствии Сценарный анализ, моделирование риска и стресс-тесты Нейтрализация несоответствия активов и пассивов

Долгосрочный (свыше 1 года)

Оценка активов и пассивов и отчетность об их долгосрочном несоответствии Рассмотрение возможности финансирования новых ипотечных продуктов и использования инструментов хеджирования — соответствующая разработка надлежащих аналитических методов и моделей. Нейтрализация несоответствия активов и пассивов

Для ипотечных кредиторов управление активами/пассивами и выбор соответствующих методов и параметров измерения риска зависят от основных характеристик ипотечных активов, 17

Обратите внимание на то, что функции казначейства и деятельность по управлению активами/пассивами можно распределить между несколькими департаментами, как показано на примере, изложенном в пункте 3.2, или сосредоточить в одном департаменте при условии, что существует окончательное и четкое распределение обязанностей, как показано в пункте 3.1.5.

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

которые будут созданы и удержаны на балансе. Процесс управления активами/пассивами будет основан на следующем: • Измерение, моделирование и управление финансовыми рисками. • Координация разработки ипотечного продукта, а также операции по заимствованию и инвестированию. • Финансовая отчетность. Это необходимо для поддержания баланса между ипотечными активами и пассивами организации, используемыми в качестве источников финансирования, обеспечивая рентабельность и платежеспособность организации.

3.1.2. Определение структуры финансирования Деятельность казначейства и источники привлечения финансовых ресурсов банка зависят от комплекса выполняемых им функций: • Только выдача кредитов. • Выдача кредитов и обслуживание кредитов. • Привлечение внешних специалистов или предоставление услуг аутсорсинга другому банку. В связи с этим источники привлечения финансовых ресурсов, приемлемые для банка, определяются исходя из его бизнес-стратегии, запланированных объемов выдачи кредитов, характеристик продуктов и следующих компонентов бизнес-модели: • Объемы выдачи ипотечных кредитов. • Стратегия управления ипотечным портфелем. • Внебалансовая стратегия (продажа кредитов другой организации или секьюритизация). • Обслуживание ипотечных кредитов, инфраструктура и другие функции в процессе продажи/обслуживания ипотечных кредитов. Казначейство разрабатывает финансовую стратегию в соответствии с бизнес-моделью организации. В качестве первого шага при формулировании такой стратегии казначейство должно определить потребности банка в финансировании, т.е. задать следующие вопросы и найти на них ответы. • Какие объемы финансирования необходимы для осуществления бизнес-стратегии? На высшем уровне решение по объемам выдачи кредитов должно опираться на бизнесстратегию и маркетинговые планы для того, чтобы четко определить объемы выдачи кредитов и характеристики ипотечных продуктов в зависимости от количества кредитов и среднего размера кредита. Это необходимо для определения объема финансовых ресурсов для выдачи ипотечных кредитов согласно бизнес-стратегии. Однако недостаточно зафиксировать только объем выдачи кредитов на основе прогнозов. Казначейство должно сделать этот объем значимым, ответив на следующие вопросы.

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

• Когда необходимо привлекать финансовые ресурсы? Первоначально запланированные объемы выдачи кредитов не дают полного представления о предстоящих действиях казначейства организации. Привлечение финансовых ресурсов должно быть рассмотрено с точки зрения ожидаемых сроков, периодичности и определенного промежутка времени. Казначейству необходимо определить необходимый для кредитования объем денежных средств на ближайший квартал и — в идеале — на ближайший месяц. Особенно важно учитывать сроки, если маркетинговая стратегия предусматривает планы по объему выдачи в сжатые сроки. Поэтому казначейство должно также учитывать временной диапазон привлечения ресурсов, т.е. краткосрочный, среднесрочный и долгосрочный, особенно если банк планирует устойчивый рост и развитие. В этом отношении сезонность объемов и прогнозов также имеет большое значение. Если количество заемщиков, желающих купить дом, существенно ниже зимой и выше летом, казначейству необходимо учитывать это при планировании. Если казначейство неправильно оценит необходимый объем финансирования, может возникнуть избыточная ликвидность (например, в случае излишнего заимствования на рынке капитала), что приведет к излишним расходам для казначейства. С другой стороны, недостаточность ликвидности (нехватка денежных средств) в то время, когда спрос на ипотечные кредиты высок, не позволит банку достигнуть поставленных целей. • Какой уровень ликвидности и способ финансирования в непредвиденных обстоятельствах необходимо учесть при планировании? При планировании казначейством необходимых объемов финансирования недостаточно просто ориентироваться на бизнес-план и маркетинговые прогнозы. Казначейство должно также учитывать внутренние потребности, в частности: o Необходимый уровень ликвидности для осуществления платежей (периодических или полного погашения обязательства) по всем текущим обязательствам (т.е. пассивам) в поставленный срок. o Необходимый уровень ликвидности для осуществления платежей (периодических или полного погашения обязательства) по всем предстоящим обязательств, которые примет казначейство от имени банка. o Затраты и платежи за обслуживание и сопровождение активов и пассивов. o Выполнение нормативов ЦБ мгновенной, текущей и долгосрочной ликвидности. o Наличие альтернативных источников финансирования в случае, если один из существующих источников станет недоступным, для того чтобы не было чрезмерной зависимости от какого-либо источника финансирования (предотвратить риск концентрации).

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

• Какова маневренность банка и какие затраты готов понести банк для достижения конкурентного успеха? Финансирование также должно соответствовать приоритетам банка в отношении продуктов, особенно если бизнес-стратегия основана на параметрах продуктов для обеспечения конкурентного успеха. Например, если организация стремится конкурировать за счет возможности предложить более низкие процентные ставки либо другой маневренности, то при осуществлении финансирования необходимо учитывать это обстоятельство. Поэтому казначейству необходимо предусмотреть определенные параметры продукта, которые придадут ему гибкость, необходимую для обеспечения более дешевого фондирования и меньших рисков (например, параметры, касающиеся кредитного риска или требований к ликвидности). Конкуренция на рынке также является одним из наиважнейших факторов. Если ожидается возрастание конкуренции и банку будет необходимо реагировать с помощью инновационных продуктов или ценообразования, тогда казначейству потребуется более гибкая стратегия финансирования, чтобы суметь отреагировать на изменения и связанные с ними сложности и риски. При этом необходимо сохранение общего баланса между активами и пассивами. Гибкость в финансировании можно обеспечить путем надлежащей диверсификации источников финансирования, чтобы обеспечить наличие денежных средств в установленный срок при допустимом уровне риска. • Каковы характеристики активов (т.е. ипотечных кредитов), которые будут созданы, при наличии данных финансовых ресурсов? Казначейству необходимо иметь четкую картину о параметрах ипотечных продуктов, создание которых предстоит финансировать, в частности о процентных ставках и денежных потоках. Как уже упоминалось в предыдущей главе, существует множество ипотечных кредитов, которые можно предложить заемщикам и которые могут пользоваться спросом. Разумеется, казначейство должно четко представлять структуру денежных потоков по ипотечным активам, поскольку они будут напрямую связаны с риском, подлежащим контролю, и выбором доступных источников финансирования (и их стоимостью). В этом отношении казначейство должно рассматривать ипотечные кредиты как любой другой финансовый инструмент. Казначейство должно учитывать, что ипотечные активы рефинансируемы. Стоимость актива, расходы и способы финансирования ипотечных кредитов напрямую связаны с рисками, характерными для ипотечных активов. Например, ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой и опционом полного досрочного погашения (т.е. у заемщика есть опцион, или возможность полного погашения кредита без уплаты штрафа за досрочное погашение) обладает риском досрочного погашения. Это значит, что существует риск того, что ипотечный актив не будет существовать в течение всего запланированного срока до погашения и, как следствие, по нему не будет получен весь процентный доход, на который рассчитывали при выдаче кредита.

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

Поэтому казначейству недостаточно учитывать только кредитное качество актива при фактической оценке актива. Если казначейство стремится продать ипотечный актив другой организации или инвесторам, тогда оно должно учитывать, что покупатель непременно учтет этот момент в своих расчетах, что может существенно повлиять на цену актива при продаже. Эти аргументы также касаются других рисков (например, кредитного риска или риска платежеспособности заемщика) и характеристик самого актива (например, структуры процентной ставки, юридической силы документации и наличия закладной). • Каковы другие аргументы, связанные с ведением бизнеса, достаточностью капитала, бухгалтерским учетом и правовыми соображениями, которые влияют на виды финансирования и способы управления активами/пассивами? У организации могут быть ограничения, связанные с видом деятельности, достаточностью капитала, бухгалтерским учетом и другими аспектами, которые характерны для бизнесмодели, вида деятельности, масштаба/потенциала операций, существующего сочетания собственного капитала и пассивов. Также важным фактором является готовность и желание организации заниматься вопросами учета (например, учет хеджирования), испытывать изменения правового режима и т.д. Хотя эти вопросы будут оказывать существенное влияние на выбор источников финансирования, они также могут быть включены в анализ особенностей финансирования. Это особенно справедливо в отношении организаций, которые должны интегрировать финансирование ипотечного кредитования в стратегию общего финансирования, которая включает другие виды деятельности и операции. Эти вопросы также в большей степени относятся к следующим аспектам: o Стоимость/доходность держания на балансе и управления активами по сравнению с потребностями в капитале организации. o Бухгалтерские и налоговые последствия, которые могут возникнуть в случае продажи активов при использовании внебалансовых стратегий. •

Какие внешние услуги будут необходимы для получения доступа к финансированию? Скорее всего, казначейство не будет в состоянии самостоятельно организовать финансирование организации, не прибегая к услугам других организаций в силу ограничений деятельности казначейства внутри организации, и соображений рентабельности. Если казначейство или банк в целом будет пользоваться услугами других организаций (например, привлечение клиентов, разработчиков технологий, трансфертных агентов, хранителей документации т.д.), тогда предстоящие и текущие затраты на эти услуги необходимо включить в стоимость операций казначейства, связанных с финансированием.

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

3.1.3. Выбор комбинации источников финансирования После того как банк определил свои краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные цели, необходимо рассмотреть следующие моменты, чтобы определить, какие способы финансирования ему доступны и являются приемлемыми для обеспечения финансовых потребностей. • Комбинация доступных источников финансирования Казначейству необходимо серьезно проработать вопрос о том, все ли варианты финансирования, существующие на рынке, действительно доступны для организации. Оценка выбора источников финансирования должна не только учитывать внешние препятствия к использованию источников финансирования (например, со стороны регулятора, при недостаточной развитости рынка), но и принимать во внимание соображения рациональности и рентабельности. Ипотечный банк не принимает депозиты и, значит, не имеет доступа к такому источнику финансирования, поэтому ему необходимо полагаться на другие источники и продажу ипотечных кредитов (другой организации или инвесторам, используя механизм секьюритизации), чтобы обеспечить необходимое финансирование. Напротив, небольшой коммерческий банк принимает депозиты и имеет доступ к этому источнику финансирования, что в некоторых случаях может быть рентабельным по сравнению с затратами на эмиссию корпоративных облигаций или осуществлением активной внебалансовой стратегии. Однако такому банку необходимо соблюдать обременительные нормативы ЦБ по достаточности капитала. • Насколько источники финансирования отвечают требованиям бизнеса/финансирования/стратегии организации Казначейство должно учитывать каждый из приведенных факторов, чтобы определить соответствующую диверсификацию источников финансирования в рамках осуществляемого финансирования. o Достаточность объема каждого источника финансирования. o Временные ограничения, при использовании данного источника финансирования (необходимая подготовка, гибкость или ограничения по срокам). o Стабильность источников финансирования и их доступность в будущем (одноразовая сделка или возможность привлечения ресурсов на постоянной основе). o Затраты/ресурсы/усилия, необходимые для привлечения финансирования (и работа, необходимая после его привлечения). • Возникновение потенциального риска и сложности управления риском Как указано в разделе, посвященном управлению рисками, казначейству необходимо управлять рисками, свойственными активам и пассивам. При рассмотрении вариантов финансирования казначейство должно учитывать текущий допустимый уровень риска и подверженность организации рискам, а также возможность возникновения новых потенциальных рисков при данных способах финансирования. 92

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

• Использование действующих механизмов централизованного финансирования Благодаря государственной политике обеспечения доступности жилья, могут существовать или быть созданы в будущем рыночные стимулы для облегчения доступа к выгодному финансированию ипотечного кредитования. Специализированные организации, такие как АИЖК, могут быть созданы для рефинансирования ипотечных активов. Кроме того, изменения законодательства по ипотечному кредитованию могут способствовать использованию механизмов финансирования, обеспечивающих более низкую стоимость фондирования или преимущества с точки зрения риска. Казначейству необходимо помнить об этих преимуществах, чтобы обеспечить их использование для оптимальной комбинации источников финансирования ипотечных кредитов. Варианты финансирования и бизнес-модель в процессе продажи ипотечных кредитов Как показано в главе 1, для организации необходимо соответствие друг другу бизнес-модели, ипотечных продуктов и источников финансирования, которые доступны организации. В таблице приведены некоторые ключевые взаимосвязи между выбором источников финансирования и типами ипотечных продуктов. Таблица 3.2 Тип ипотечного продукта Источник финансирования

Депозиты

Долговые инструменты / эмиссия облигаций

Кредит с фиксированной ставкой (FRM)

Кредит с плавающей ставкой (ARM)

Кредит под залог недвижимости

Гибридный кредит

Обеспечивает высокую маржу, если объем депозитов стабилен, в силу низкой стоимости финансирования, характерной для депозитов. Четкое соответствие активов/пассивов, если облигации выпущены с фиксированным купоном и сроком погашения, близким к сроку погашения ипотечных кредитов Риск досрочного погашения необходимо хеджировать (например, свопы, покупка дополнительных активов)

Возможность близкого соответствия ипотечных кредитов и долговых инструментов, если ставки по обоим инструментам плавающие. Снижение риска досрочного погашения

Для начального периода с фиксированной ставкой взаимосвязь такая же, как и для краткосрочного FRM

Если ставка по кредиту Для последующего фиксированная — периода см. столбец FRM с плавающей ставкой рассматривается как Если ставка новое финансирование по кредиту для ARM плавающая — (финансирование для см. столбец ARM периода с плавающей ставкой не должно учитывать досрочное погашение при переустановке ставки)

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций Продолжение таблицы 3.2 Тип ипотечного продукта Источник финансирования

Внебалансовый

Кредит с фиксированной ставкой (FRM) Легче прогнозировать денежные потоки, поскольку ставка фиксированная Премия инвесторов за риск досрочного погашения может отразиться на цене

Кредит с плавающей ставкой (ARM) Поскольку ставка изменяется в соответствии с рыночным индексом, инвесторы обычно не требуют премии для компенсации риска досрочного погашения

Кредит под залог недвижимости

Для фиксированной ставки — см. столбец FRM Для плавающей ставки — см. столбец ARM

Гибридный кредит

Ценообразование будет более сложным из-за неопределенности денежных потоков после переустановки ставки

Решения о выборе источников финансирования следует принимать, исходя из различных соображений, если организация является участником несвязанного процесса продажи ипотечных кредитов. Для организаций, которые не держат на балансе ипотечные кредиты (т.е. являются только оригинаторами), нет необходимости рассматривать широкий спектр способов финансирования, поскольку их бизнес-модель больше ориентирована на обслуживание. Такие организации скорее сосредоточены на своих функциях в процессе продажи кредитов и предоставлении различных услуг по управлению, мониторингу и распределению денежных средств. Организации, выполняющие другие функции, могут уделять большее внимание инфраструктуре, необходимой для поддержки самого процесса. Такая организация должна быть способна привлекать финансовые ресурсы, но в большей степени применять внебалансовые инструменты, чтобы избежать активного управления активами/пассивами. Коммерческие банки, напротив, скорее обладают наибольшей гибкостью в отношении способов финансирования. Следующая схема (рис. 3.1) иллюстрирует различные варианты финансирования, присутствующие в процессе продажи ипотечных кредитов. Проиллюстрированы варианты финансирования для трех основным видов организаций: • Ипотечные накопители, т.е. организации, которые скупают ипотечные кредиты в качестве инструментов инвестирования. • Ипотечные банки, т.е. организации, которые выдают ипотечные кредиты. • Коммерческие банки, т.е. организации, которые выдают ипотечные кредиты, а также предлагают другие розничные продукты и коммерческие банковские услуги.

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

Рис. 3.1

Балансовое финансирование: депозиты, ликвидные активы, сделки репо, а также краткосрочные и долгосрочные заимствования Простейшие формы финансирования осуществляются за счет собственных активов организации или использования активов для привлечения заемных средств. Эти источники финансирования, как правило, проще с точки зрения структуры и объема операций, необходимых для сделок по привлечению денежных средств. При таких стратегиях финансирования подразумевается, что банк удерживает на балансе ипотечные активы, отсюда и появился термин «балансовое» финансирование. Как правило, у организации больше контроля при получении доступа к денежным средствам, и, если существуют другие направления бизнеса, финансируемые за счет такого же источника, то финансирование ипотечных кредитов можно интегрировать в общий процесс финансирования. Балансовое финансирование включает следующие способы: • Ликвидные активы. • Депозиты (краткосрочные и долгосрочные). • Краткосрочные долговые обязательства. • Краткосрочный залог активов (например, сделки репо). 95

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

• Корпоративный долг (краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные долговые обязательства, выпущенные на рынке капитала). • Обеспеченные залогом корпоративные долговые обязательства (корпоративный кредит под залог ипотечных активов, предоставленный банком или другой организацией, облигации с ипотечным покрытием) Тем не менее нередко существуют ограничения на привлечение денежных средств при использовании данных источников финансирования. Организации может не хватать собственного капитала или возможностей по использованию капитала для привлечения финансовых ресурсов. Источники финансирования, которые обеспечивают быстрый доступ к денежным средствам, полезны для краткосрочного фондирования, однако они не обеспечивают объемы финансирования, которые можно привлечь путем более крупных и регулярных финансовых сделок. Таблица 3.3 Источник финансирования Депозиты

Сильные стороны и возможности

Слабые стороны и риски

Постоянное наличие депозитов может улучшить доступ к финансовым ресурсам, а также общие направления бизнеса за счет формирования устойчивых связей с клиентами

Организации необходимо иметь лицензию для приема депозитов

Краткосрочные и среднесрочные депозиты имеют различную устойчивость для фондирования

Наличие инструментов с более высокой доходностью на рынке может привести к снижению объема депозитов, поскольку вкладчики предпочитают инвестировать денежные средства в инструменты с более высокой доходностью

Депозиты можно принимать в рублях или долларах США, что обеспечивает естественное хеджирование ипотечных кредитов, финансируемых в той же валюте

Вкладчиков необходимо стимулировать к вложению средств в депозиты

Краткосрочные вклады и вклады до востребования ухудшают нормативные показатели ликвидности Н3 и Н4

Может быть выгодным источником финансирования, поскольку вкладчики не рассчитывают на высокую прибыль Ликвидные активы

Легко и мгновенно доступны

(денежные средства или легко реализуемые активы)

Применимы к управлению краткосрочной ликвидностью Ипотечные кредиты обеспечивают более высокую доходность, чем ликвидные активы

Держать ликвидные активы может оказаться дорогостоящим На ликвидные активы не распространяются требования к достаточности капитала, а на ипотечные кредиты распространяются — поэтому общие требования к достаточности капитала вырастут при использовании данного источника Обычно наличие ликвидных активов ограничено и не является устойчивым источником финансирования для больших объемов ипотечных кредитов

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций Продолжение таблицы 3.3 Источник финансирования Кредит под залог ипотечных активов

Сильные стороны и возможности

Слабые стороны и риски

Позволяет использовать активы для привлечения долгосрочных денежных ресурсов, обеспечивающих финансирование, поэтому несоответствие активов/пассивов должно быть минимальным (близкие ставки и сроки)

Финансирование обычно осуществляется периодически: сделки осуществляются в установленный срок и/или при наличии определенного объема

Доступ к долгосрочным денежным ресурсам облегчает соблюдение нормативов ликвидности Н3 и Н4

Необходимо обеспечить высокое качество актива, надежное обеспечение (закладная) и четкую документацию, чтобы можно было воспользоваться залогом

Нет необходимости использовать другие типы активов для финансирования ипотечных операций (если не требуется дополнительного обеспечения) Возможность налаживания финансовых связей с другой организацией

Условия кредита и объем/тип требуемого залога должны быть рентабельны

Рефинансирующая организация, скорее всего, введет ограничения на качество активов, политику и процедуры. Например, могут быть предусмотрены документация, отчетность и другие требования

Гибкость замены активов без проработки вопросов действительной продажи, поэтому меньше ограничений для управления ипотечными активами (обслуживания) Корпоративный долг (включая корпоративные облигации)

Стоимость фондирования соответствует кредитоспособности всей организации (выгодно, если другие виды деятельности сопряжены с меньшим риском) Наличие подходящих инвесторов и рынка позволит привлечь краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные ресурсы и облегчить управление активами/ пассивами Может обеспечить доступ к большим объемам финансирования Доступ к долгосрочным средствам облегчает соблюдение нормативов ликвидности Н3 и Н4

Необходимы опыт, ресурсы и механизмы для доступа к рынкам капитала Стоимость фондирования соответствует кредитоспособности всей структуры (невыгодно, если другие виды деятельности сопряжены с более высоким риском) Может быть обеспечен доступ к большим объемам финансирования, чем необходимо в данный момент времени (например, можно привлечь объем финансирования, достаточный на весь год прогнозируемой выдачи кредитов), поэтому необходимы навыки и ресурсы для управления инвестициями в другие инструменты/активы Привлечение финансирования и его стоимость могут зависеть от общей суммы долга организации, поэтому может быть ограничен выбор финансирования для других направлений бизнеса 97

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций Продолжение таблицы 3.3 Источник финансирования

Сильные стороны и возможности

Слабые стороны и риски Банк может подлежать дополнительному регулированию согласно законодательству о ценных бумагах и присутствию на рынке Присутствие на рынках капитала выдвигает требования к отчетности и обязательства по раскрытию информации инвесторам и рынку в целом

Краткосрочные заимствования

(заимствования у ЦБ или обеспеченные заимствования у других банков — межбанковский кредит)

Обыкновенный межбанковский кредит, заимствования у ЦБ или обеспеченные заимствования у других банков Целесообразно для краткосрочного финансирования и управления ликвидностью ЦБ является альтернативой межбанковскому заимствованию и может предложить более выгодные условия по сравнению с межбанковской ставкой

Источник финансирования может быть непостоянным Ненадежно для больших объемов финансирования Источник особо чувствителен к конкурентной среде. Конкурентные банки могут отказать в дальнейшем финансировании или предложить невыгодные ставки кредитов

Большие банки имеют больший доступ к финансовым ресурсам или более простой доступ к сложным механизмам финансирования и соответственно могут предоставить более дешевое финансирование Репо (краткосрочный залог активов)

Обеспечивает оперативное использование существующих активов для обеспечения ликвидности Не предусматривает фактическую продажу активов

Необходим опыт и способность к заключению сделок по выкупу (репо) Механизм может быть нерентабельным, если другие направления бизнеса его не поддерживают

Позволяет создавать краткосрочные активы с использованием долгосрочных активов в качестве залога Облигации с ипотечным покрытием

Обеспечивает те же долгосрочные долговые преимущества, что и при выпуске корпоративных облигаций

Те же нормативные и учетные требования, что и при выпуске корпоративных облигаций

Те же выгоды использования ипотечных активов, что и при рефинансировании

Мало апробировано в России (но предусмотрено законом об ипотечных ценных бумагах)

Сильные стороны и возможности Использование ипотечных кредитов в качестве залога (обособленного) от других заимствований, поэтому инвесторы защищены от общего кредитного качества юридического лица (можно рассматривать как более выгодный долг по сравнению с корпоративным)

Слабые стороны и риски Может повлиять на стоимость выпуска корпоративных долговых обязательств, поскольку инвесторы могут потребовать премию за эти долговых инструменты, если ипотечные кредиты являются единственным активом банка Требования к отчетности и раскрытию информацию могут быть строгими и дорогостоящими

Внебалансовое финансирование: продажа «только кредитов» (без дополнительных условий) и структурное финансирование/секьюритизация У организации может не хватить ресурсов и возможностей держать на балансе ипотечные активы. Также удержание активов на балансе может не являться стратегией или желанием организации. В качестве альтернативы держания на балансе выданных ипотечных кредитов возможна их продажа. Продажа организацией ипотечных кредитов позволяет получить денежные средства и снять активы с балансового учета. Кроме того, в зависимости от бизнес-модели организация может также получать доход за обслуживание проданных активов (ипотечных кредитов). Продажа ипотечных кредитов является одним из важных способов управления рисками. Рассмотрим ипотечный кредит в качестве актива как ценную бумагу. Бумага приносит доход по амортизируемому остатку основного долга в течение некоторого промежутка времени. Ипотечные кредиты, как и другие активы, обеспечивают денежные потоки процентных платежей и основного долга в течение длительного промежутка времени. Однако важно учесть, что в зависимости от характеристик денежных потоков, в частности возможности досрочного погашения для заемщика, ипотечные кредиты также обладают неопределенностью в отношении общей суммы дохода. В этом отношении ипотечные кредиты обладают процентным риском, т.е. необходимостью реинвестирования досрочно погашенных денежных средств, и недостаточной доходностью, которая ожидалась по ипотечному кредиту. Кроме того, они обладают кредитным риском, т.е. потерей процентного дохода в случае досрочного погашения при дефолте заемщика и основного долга в случае, если стоимость обеспечения недостаточна для покрытия остатка основного долга. Организация может заниматься только продажей ипотечных кредитов. Если она хочет увеличить долю ипотечных активов в общей совокупности активов (или типов ипотечных кредитов), тогда возможна покупка кредитов у других организаций. В этом случае банк будет принимать ипотечные кредиты на баланс, а другие организации будут осуществлять внебалансовую стратегию. И наоборот, банк может продать кредиты другой организации, которая намерена купить ипотечные кредиты. 99

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

Продажа ипотечных кредитов позволяет монетизировать активы и обеспечить высвобождение капитала. Организация официально снимает активы с баланса и передает риски по ипотечным активам новому покупателю. Важно помнить, что покупатель ипотечных кредитов учтет риски, свойственные кредитам (в частности, риск досрочного погашения и кредитный риск), при определении цены, по которой он готов купить кредиты. Можно продавать отдельные ипотечные кредиты, но, чтобы сделка продажи была рентабельной (закрытие сделки и расходы), покупающая организация скорее установит минимальное количество и объем ипотечных кредитов, который она намерена купить в данный момент. В первый раз, когда одна организация готовится продать свои кредиты другой организации, скорее всего, будут осуществлены комплексный анализ и административные процедуры для того, чтобы убедиться в следующем: • Андеррайтинг ипотечных кредитов в соответствии со стандартами, приемлемыми для покупателя. • Наличие юридической документации, четко подтверждающей юридическую силу ипотеки, надлежащее и полное обеспечение (может потребоваться закладная). • Правильное хранение и передача документации по запросу покупателя. • Обслуживание кредитов может осуществляться только при соблюдении надлежащего стандарта покупателя или может быть передано покупателю, если продающая организация не намерена обслуживать кредиты. • Ипотечные кредиты выбраны в соответствии с критериями, установленными покупателем. Исходя из подобных принципов, применяемых при продаже «только кредита», можно также снять ипотечные кредиты с баланса путем их продажи для сделок структурного финансирования, которые монетизируют ипотечные активы с помощью секьюритизации. Секьюритизация, как правило, предусматривает передачу активов и рисков, свойственных этим активам, другой структуре, созданной исключительно для покупки ипотечных активов и выпуска ценных бумаг, которые финансируют покупку. Обычно эту структуру называют специальным юридическим лицом (SPV), которой существует исключительно в целях покупки и структурирования активов, привлечения провайдеров услуг для передачи активов и связанных с ними рисков. СпецЮрЛицо выпустит ценные бумаги, которые будут проданы инвесторам. Эти ценные бумаги могут удостоверять долю их владельцев в праве общей собственности на ипотечные активы (т.е. инвестор покупает долю в основном пуле активов) или являться долговыми инструментами (инвестор покупает долговое обязательство или облигацию, по которой выплачивается процентный доход и основной доход), обеспеченные ипотечными активами SPV. Структуры, созданные для секьюритизации могут значительно отличаться с точки зрения сложности СпецЮрЛиц, рисков, инструментов и участвующих организаций. Структура может быть создана по типу «много продавцов» для ипотечных кредитов, проданных SPV не100

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

сколькими организациями, или включать только одну организацию, т.е. «одного продавца». С примерами структур можно ознакомиться в пункте 3.3. Ипотечный банк должен определить, будет ли продажа ипотечных кредитов отдельной структуре связана с дополнительными рисками. Также необходимо рассмотреть возможность участия других организаций, ответственности или сложности в силу характера сделки, ее структуры и эмитируемых ценных бумаг. Для организации сложность сделки будет также зависеть от степени вовлечения в обслуживание кредитов, ответственности и рисков, связанных с ипотечными активами или другими аспектами структуры. Если ипотечная организация стремится осуществить сделку по структурному финансированию или секьюритизацию самостоятельно, тогда ей понадобится привлечение инвестиционного банка, юристов, рейтинговых агентств и других провайдеров услуг. Предварительное время и затраты, связанные с организацией такой структуры, особенно на российском рынке, где к настоящему времени сделки такого рода можно пересчитать по пальцам, скорее всего будут высокими для небольших специализированных банков.

3.1.4. Выявление потенциальных рисков и их последствий Третьим этапом разработки стратегии финансирования является выявление потенциальных источников риска, которые могут повлиять на способность финансировать ипотечное кредитование. В этом разделе рассматриваются финансовые риски, присущие управлению активами/пассивами, а операционные риски, связанные с деятельностью казначейства, будут представлены в пункте 3.1.5. В последующих разделах будут рассмотрены особенности и стратегия управления основными рисками, которые влияют на финансирование ипотечного кредитования организации. Финансовые риски в рамках общей политики управления рисками Прежде чем приступить к обсуждению конкретных видов финансовых рисков, которые необходимо учитывать при финансировании, банку следует помнить, что понятие риска подразумевает более чем негативные последствия для бизнеса и что управление рисками, связанными с финансированием ипотечного кредитования необходимо рассматривать в рамках общих принципов банка по управлению рисками. Риски могут представлять угрозы, однако они также являются перспективами для бизнеса. Организации необходимо рассмотреть источники, последствия рисков, допустимые значения и вероятность всех типов рисков с учетом целей и стратегии общего бизнеса, поставленных задач, имеющихся методов и ресурсов для принятия мер в случае материализации риска, и все это нужно сопоставить с целями бизнеса и ожидаемой прибыли. Эти аргументы следует учитывать не только департаменту казначейства организации; необходима всесторонняя политика управления рисками, которая вписывается в рамки корпоративного управления организации с учетом ее бизнес-стратегии, целей и ресурсов. 101

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

Политика управления рисками должна определять следующее: • Виды и допустимые уровни (лимиты) рисков, которыми будет управлять казначейство (смягчать их воздействие и хеджировать). • Типы и параметры инструментов, которые оно создаст, купит, эмитирует и использует для хеджирования. • Отчетность по соблюдению установленных требований, чтобы обеспечить надлежащие и независимые механизмы измерения и мониторинга подверженности рискам. Управление, смягчение влияния и хеджирование финансовых рисков Как правило, можно ограничить риски и управлять ими с помощью следующих мер: • Неподверженность рискам (например, минимальные кредитные требования, характеристики продукта и стандарты качества) или установление приемлемого лимита подверженности риску. • Осуществление мониторинга для предотвращения риска. • Заключение соглашений и мониторинг для создания мер предотващения риска и планов на случай непредвиденных обстоятельств до материализации риска (например, события, которые связаны с контрагентом и приводят к возникновению риска). • Заключение соглашений или осуществление деятельности, которые также могут включать риск, но нейтрализуют воздействие других видов риска (например, валютные свопы). • Покупка активов или использование услуг, которые обеспечивают защиту от нежелательных/негативных последствий в случае материализации риска (например, страхование, повышение кредитного качества, кредитные линии). Данные меры называются управлением, смягчением влияния и хеджированием рисков. Таблица 3.4 Управление рисками

Определение потенциальных источников риска, измерение и мониторинг потенциального несоответствия активов/пассивов или убытков (т.е. подверженности рискам), а также определение допустимых значений риска для организации, т.е. приемлемые уровни различных видов риска

Смягчение влияния риска

Инструменты и действия, нацеленные на ограничение и контроль над материализацией риска и/или его потенциально негативного воздействия, к примерам относятся ограничения подверженности кредитному риску, операционные меры контроля, мониторинг и отчетность

Хеджирование риска

Нейтрализации риска и нежелательных последствий в случае материализации риска. Хеджирование можно обеспечивать с помощью стратегии финансирования, осуществляемой банком (т.е. комбинация и соотношение активов и пассивов), и использования инструментов хеджирования или производных контрактов (деривативов)

Все эти подходы взаимосвязаны и поддерживают баланс управления активами/пассивами, который достигается за счет компенсации возможных и нежелательных несоответствий по срокам и стоимости активов и пассивов, которые могут возникнуть в связи с рыночными событиями и оказать влияние на позиции организации.

102

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

Нейтрализация нежелательных эффектов обеспечивается с помощью • добавления новых активов и пассивов с параметрами, которые создают противоположный, т.е. компенсирующий, эффект; • исключения активов или пассивов, которые способствуют указанным несоответствиям; • ограничение состава активов и пассивов, который может вызвать несоответствия. Стратегия управления рисками и выбор организацией методов управления, смягчения влияния и хеджирования рисков будут разработаны в соответствии с существующими на рынке инструментами, доступными организации, а также с учетом баланса затрат и выгод от использования упомянутых инструментов. Если инструменты управления рисками, особенно инструменты хеджирования, отсутствуют на российском рынке, организация может разработать свои собственные методы (например, новые технологии, модели и т.д.) или организовать доступ к производным инструментам на других рынках (например, свопы на европейских рынках). Решение относительно таких инструментов необходимо принимать с учетом следующих факторов: • принятая корпоративная политика и лимиты риска; • масштаб, последствия и затраты, связанные с подверженностью рискам (потенциальные убытки); • что необходимо защищать (например, качество активов, денежные потоки, способность исполнения обязательств); • тип подверженности рискам (например, инструменты хеджирования валютного риска); • сроки подверженности рискам и необходимость в смягчении/хеджировании (например, 100-процентное управление краткосрочным риском, 70-процентное управление среднесрочным риском и т.д.); • затраты/выгоды конкретного инструмента управления риском, в том числе возможность возникновения новых рисков в ходе его использования. В таблице представлено краткое описание основных видов производных инструментов18, которые широко используются казначейством19. Таблица 3.5 Форвардные контракты

Договор между двумя сторонами, согласно которому одна сторона согласна продать другой стороне определенное количество товара, валюты или финансовых инструментов по заранее установленной цене в определенную дату в будущем. Например, ипотечный банк может планировать покупку определенных активов, которые понадобятся ему в будущем, чтобы поддерживать баланс между активами и пассивами. Банк заключает форвардные соглашения на покупку активов в иностранной валюте на определенную дату в будущем, чтобы обеспечить объемы ипотечных кредитов, которые будут выданы в этой валюте к моменту наступления даты форвардной сделки.

Выдержка из определения ISDA https://www.isdadocs.org/index.html и «How to minimize Risks With Derivatives” by Karen M. Kroll («Как минимизировать риски посредством деривативов» Карен Кролл, январь 2005 г., выпуск Business Finance

Организация, заинтересованная в активном использовании деривативных инструментов, должна учитывать ресурсы, предоставляемые Международной ассоциации банков, специализирующейся на процентных и валютных свопах — International Swaps и Dealers Association, Inc. (ISDA) https://www.isdadocs.org/index.html. В частности, стандартные юридические соглашения, определения и стандарты этой ассоциации.

103

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций Продолжение таблицы 3.5 Форвардные сделки связаны с кредитным риском контрагента. Каждая сторона сделки несет риск того, что другая сторона не сможет выполнить обязательства на дату исполнения контракта, т.е. дату форвардной сделки. Риском можно управлять путем тщательного анализа качества контрагента сделки, с которым организация намерена заключить форвардное соглашение Форвардное соглашение по процентным ставкам представляет собой форвардный контракт по краткосрочной процентной ставке, как правило ЛИБОР, по которому денежные обязательства на дату исполнения рассчитываются по номиналу и основаны на разнице между предварительно установленной форвардной ставкой и рыночной ставкой на данную дату. Датой исполнения такого контракта является дата, в которую определены денежные обязательства Фьючерсные контракты

Фьючерсные контракты также предусматривают предстоящую поставку базового актива по заранее согласованной цене и являются котируемыми инструментами на биржах Условия фьючерсов, как правило, высоко стандартизированы в соответствии с правилами биржи, на которой они торгуются, обычно это требование от каждой стороны ежедневно «оценивать по рынку» цену фьючерсного контакта и выставлять маржу, т.е. дополнительные денежные средства для другой стороны, если ожидается изменение стоимости базового актива Требования о выставлении маржи и оценки по рынку ограничивают подверженность кредитному риску контрагента, так что каждая сторона уверена в том, что другая сторона сможет выполнить свои обязательства. Каждая сторона защищена достаточными денежными средствами, корректируемыми ежедневно. Ипотечная организация может иметь мотивацию к покупке фьючерсов вместо использования форвардных контрактов в силу стандартности и ликвидности этих контрактов

Свопы

Своп — это частное соглашение между двумя сторонами об обмене денежными потоками в заранее установленные моменты времени (даты платежей) в течение согласованного срока контракта (срока исполнения) Ипотечная организация может использовать свопы для компенсации потенциального несоответствия денежных потоков между ипотечными активами и пассивами по срокам, процентным ставкам или валюте Свопы широко используются для управления рисками в сделках секьюритизации Процентный своп — соглашение об обмене процентными денежными потоками, рассчитанными по номиналу свопа, в установленные моменты времени (даты платежей) в течение срока действия соглашения. Как правило, одна сторона, вступившая в своп, передает (или принимает) риск, связанный с изменением определенной процентной ставки. Платежные обязательства каждой стороны рассчитывается на основе различных процентных ставок. В процентном свопе номинал не подлежит обмену. Хотя стандартные свопы отсутствуют, простой процентный своп обычно относится к типичному процентному свопу, по которому одна сторона платит фиксированную ставку, а другая сторона — плавающую ставку Свопы связаны с кредитным риском контрагента, поскольку каждая сторона принимает риск того, что другая сторона может не исполнить обязательство в один из моментов времени в течение срока действия контракта Потери по свопу происходят в двух случаях: во-первых, с другой стороной соглашения может произойти дефолт; во-вторых, своп «в деньгах» для стороны, которая не нарушает обязательства. Сумма убытка зависит от открытой кредитной позиции по свопу

104

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций Продолжение таблицы 3.5 Открытая кредитная позиция по свопу — это сумма, которая будет утрачена, если дефолт произойдет немедленно. Открытая кредитная позиция, равна текущей рыночной стоимости, если она положительна, и равна нулю, если текущая рыночная стоимость имеет отрицательное значение. Участники свопа также рассчитывают предстоящие открытые позиции по свопам, которые имеют потенциально положительные значения в течение срока действия свопа; будущие открытые позиции используются для определения кредитных отчислений (ожидаемый риск) и кредитного лимита (пик риска) Стороны свопа могут договориться о включении мер по смягчению кредитного риска, например, регулярная оценка по рынку и выставление маржи, чтобы управлять соответствующими открытыми кредитными позициями другой стороны по сделке Опционы

Опционы — контракты, которые предоставляют держателю контракта право купить или продать ценную бумагу (базовый актив) по заранее установленной цене (цена исполнения). Держатель контракта не обязан использовать свое право. Эти контракты могут оцениваться в соответствии с ценой исполнения опциона и нередко являются предметом купли—продажи

Инструменты и методы хеджирования, которые не соответствуют бизнесу и политике организации в области риска, а также не отвечают предусмотренным затратам и выгодам, не должны использоваться для управления рисками, связанными с операциями казначейства. Источники финансовых рисков Таблица 3.6 Рыночный риск

Риск того, что активы станут недостаточными для выполнения обязательств по пассивам, из-за снижения стоимости активов и инвестиций в силу макроэкономических изменений (например, изменения процентных ставок или курсов валют) или других событий, которые влияют на значительную долю рынка (также называется систематический риск) Локализация и диверсификация активов могут защитить от рыночного риска за счет эффективности (и риска недостаточной эффективности) различных сегментов рынка. Это особенно касается тех активов, исполнение которых демонстрировало отсутствие корреляции или отрицательную корреляцию в различные моменты времени Определенные виды рыночного риска можно хеджировать с помощью производных инструментов

Процентный риск, вид рыночного риска

Несоответствие между процентами платежами с активов, которые были созданы, куплены и удержаны на балансе, относительно процентами платежей по пассивам, используемым для финансирования активов (например, проценты, причитающиеся по облигациям) Необходимо учитывать разницу между сроками денежных потоков процентных платежей Также учитывается риск неполучения размера ожидаемых процентов от активов (например, в случае досрочного погашения ипотечных кредитов и снижения ставок) и возникающее в связи с этим несоответствие активов/пассивов

Валютный риск, вид рыночного риска

Несоответствие валют активов и пассивов Риск финансовых потерь, возникающий в случае снижения курса валюты активов, относительно курса валюты пассивов, что приводит к дисбалансу между активами и пассивами

105

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций Продолжение таблицы 3.6 Риск несоответствия сроков пассивов и активов

Риск того, что возникнет вероятность убытков из-за несоответствия сроков и дат погашения активов и пассивов Ипотечные 30-летние активы, финансируемые за счет выпуска облигаций сроком на 30 лет, имеют совпадающие сроки, однако, если ипотечные кредиты содержат опцион досрочного погашения, фактический срок активов будет менее 30 лет Если невозможно заменить досрочно погашенные кредиты новыми, которые восполнят остающийся срок обязательств по облигациям, возникает риск того, что активы будут недостаточны для обязательств, исполнение которых наступает в установленную дату При сопоставлении срока активов и пассивов необходимо учитывать, что несоответствия могут увеличить подверженность рыночному риску (процентный риск) и ограничения по ликвидности, особенно если долгосрочные неликвидные активы финансируются краткосрочными пассивами

Кредитное качество актива и кредитный риск

Риск того, что несоответствие между активами и пассивами произойдет в результате потери части или всей стоимости актива из-за его кредитного качества, которое будет негативно влиять на платежи в соответствии с договорными условиями. Наихудший сценарий предусматривает полное неисполнение обязательств В случае с ипотечными активами это риск убытков по основному долгу и/или процентам из-за того, что заемщик не исполняет обязательства, а обеспечения заложенной недвижимости недостаточно для погашения основного долга Стандарты андеррайтинга, дополнительные гарантии и страхование являются основными мерами, смягчающими воздействие этого риска

Кредитный риск контрагента

Риск того, что контрагент, т.е. кредитор или иной поставщик услуг не сможет выполнять свои финансовые обязательства или предоставлять услуги, и вследствие этого возникают финансовые убытки Особенно важно при использовании привлеченных специалистов, свопах и аналогичных инструментах, а также при покупке/использовании структурно финансированных долговых обязательств Можно смягчить влияние этого риска, учитывая кредитное качество контрагента, устанавливая лимиты на концентрацию риска для каждого контрагента, проводя мониторинг кредитного качества контрагента относительно событий, приводящих к понижению рейтинга, и проводя переоценку по рынку

Правовой риск

Риск того, что договоры и другие права не будут иметь юридическую силу, и что законодательство может измениться, с последующим возникновением негативных финансовых и иных последствий. Правовые риски могут присутствовать во всех контрактах, используемых организацией для создания активов (т.е. договоры, касающиеся самих ипотечных кредитов), а также в тех договорах, которые используют для управления и хеджирования других рисков (например, договоры об операционном обслуживании, соглашения о хеджировании). Все договоры должны четко разграничивать функции, права, и ответственности. Если законодательство в конкретной стране не апробировано в судах, то могут возникнуть сложности с нейтрализацией этого риска. Необходимо уделять внимание найму квалифицированных юридических советников, которые понимают многосторонние задачи казначейства, имеют опыт в специальных отраслях, способны объяснить последствия (финансовые и риск) для деятельности с точки зрения правовых вопросов, а также обеспечить, чтобы заключения были четко зафиксированы в письменной форме.

106

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций Продолжение таблицы 3.6 Операционный риск

Риск убытков в случае, если процедура или политика не осуществляются или осуществляются неправильно Защита и мониторинг, необходимые для обеспечения эффективности и осуществления операций согласно требованиям по управлению активами/пассивами надлежащим образом в соответствии с политикой организации по управлению рисками Также необходимо учитывать операционные риски, связанные с другими организациями, осуществляющими деятельность, от которой зависит успех операций данной организации

Риск ликвидности

Вероятность несоответствия между наличием ликвидных средств (т.е. наличных средств) в соответствии с операционными обязательствами и обязательствам организации по пассивам Может возникнуть вследствие множества причин (например, убытки вследствие другого риска, задержки или сбоя внутреннего или внешнего процесса, и поэтому средства отсутствуют в нужный момент времени) Необходимо иметь доступ к денежным средствам на непредвиденные случаи, чтобы обеспечить наличие денежных средств, когда необходимо погашать долговые обязательства При выборе источников финансирования между мгновенным и периодическим необходимо учитывать потребности в ликвидности и нормативные требования, предусмотренные регулирующими органами Стратегия диверсификации финансирования, а также источники ликвидных средств на случай непредвиденных обстоятельств обеспечивают оптимальную защиту от материализации риска ликвидности Необходимо заблаговременно подготовить четкие операционные инструкции, чтобы в случае наступления непредвиденных обстоятельств источники финансирования могли быть эффективно доступны в случае материализации риска ликвидности

3.1.5. Организация и проведение операций по финансированию В качестве четвертого этапа казначейство должно завершить разработку стратегии финансирования вместе с планом ее выполнения. Этот раздел посвящен внутренним требованиям к операциям казначейства и управлению рисками, а также практике, применяемой банком для финансирования ипотечного кредитования. Структура операций, системы и отчетность Как и любое функциональное подразделение организации, департаменту казначейства необходимы ресурсы и инфраструктура для финансирования ипотечного кредитования. Как правило, работа департамента казначейства распределяется между тремя управлениями или подразделениями: фронт, мидл и бэк-офис следующим образом (см. табл. 3.7). 107

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций Таблица 3.7 Фронт-офис

Осуществляет выполнение основных планов и задач и управление инвестициями. Фронтофис определяет модели и методы, необходимые для достижения поставленных целей. Эта работа включает следующее: • Постоянный мониторинг и управление активами и финансированием (включая проработку сценариев и прогнозирование). • Инвестирование. • Постоянное выявление возможностей и препятствий для успешного осуществления финансирования.

Мидл-офис

Мидл-офис отвечает за то, чтобы деятельность Фронт-офиса не выходила за рамки корпоративной политики управления рисками, установленных лимитов и требований. Эта деятельность предусматривает измерение риска, отчетность и мониторинг внутри казначейства, в том числе: • Разработка лимитов финансового риска. • Меры по смягчению влияния риска и политики (включая постоянный пересмотр). • Внедрение инфраструктуры/систем для мониторинга и отчетности по деятельности, рискам, мерам контроля и изменениям, связанным с деятельностью фронт-офиса. • Анализ методов моделирования и прогнозирования, разработанных фронт-офисом с целью обеспечить соблюдение установленных параметров риска

Бэк-офис

Бэк-офис отвечает за администрирование и расчеты фронт-офиса, в частности за работу по оформлению торговли активами, денежных расчетов и т.д. Бэк-офис может также отвечать за структуру информационных технологий, необходимую для внедрения аналитических моделей, которые были разработаны и утверждены фронт-офисом

Казначейству необходимо контролировать расходы, чтобы обеспечить эффективное и экономичное осуществление операций и надлежащее распределение финансовых ресурсов. В небольшой организации возможно совмещение функций мидл- и бэк-офисов. Однако крайне важно не совмещать функции фронт-офиса с мидл- и бэк-офисами, обеспечить четкое распределение ответственности за контроль над рисками. Это позволит внедрить структуру, при которой политика в области рисков находит свое отражение в деятельности казначейства и отделена от операций со сделками, проводится мониторинг соблюдения лимитов рисков, используются инструменты управления рисками (в частности, инструментов хеджирования). Аналитические процедуры управления активами и пассивами Для осуществления намеченной стратегии финансирования казначейству необходимо выполнять стратегию управления активами/пассивами и использовать аналитические методы, которые предусматривают разделение между управлением рисками (с помощью хеджирования портфеля пассивов), с одной стороны, и контролем эффективности — с другой стороны. Казначейству необходимо рассмотреть вопросы управления денежными средствами, активами, рисками и контроля эффективности в соответствии со структурой своей деятельности. 108

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

Казначейству необходимо проработать использование методов по управлению активами/пассивами для выполнения определенных требований по финансированию, стратегии риска, достаточности ресурсов и намеченных показателей эффективности следующим образом: • Оценка активов и локализация риска. • Надлежащая структура ипотечных активов и прогнозирование. • Решения о локализации финансирования (выгоды диверсификации при выборе комбинации различных источников финансирования). • Сегментация портфеля по классу ипотечных активов (типу ипотечного продукта). • Устранение, снижение и управление рисками с помощью использования производных инструментов или стратегии динамической локализации активов (преимущества хеджирования). • Анализ несоответствия портфелей активов и пассивов и отчетность (краткий анализ сопоставления активов/пассивов). Применяемые для различных типов ипотечных кредитов и линий продуктов методы управления активами/пассивами должны быть скоординированы, поскольку окончательные решения по управлению активами/пассивами должны приниматься комплексно, а не по отдельности. Казначейству также необходимо подготовиться к доработке этих решений на регулярной основе и с учетом изменяющегося состояния рынка, а также стоимости и возможностей финансирования. Такой подход должен ориентироваться на финансовые цели и параметры риска, чтобы обеспечить наличие четких границ и ответственности, в рамках которых казначейство осуществляет свои функции. Казначейство может использовать различные методы управления активами/пассивами для выполнения стратегии финансирования. Выбор этих методов необходимо сопоставлять с показателями доходности ипотечного бизнеса в целом. Однако необходимо также рассчитывать доходность по ипотечным кредитам для каждого вида ипотечного продукта. Это обеспечит прозрачность линий продуктов и позволит сравнить рентабельность различных продуктов, особенно с точки зрения их характеристик и стоимости финансирования. Как показано в пункте 1.2.9.4, существует множество методов для измерения доходности ипотечных продуктов. В примере пункта 3.2 показано, что организация ежемесячно пересматривает свою стратегию по управлению активами/пассивами. Как правило, казначейство формирует портфель пассивов на основе определенных источников финансирования и ипотечных активов, которые обеспечивают поступление денежных потоков. Напротив, казначейство доработает параметры ипотечных активов, созданных и удерживаемых банком, чтобы привести в соответствие совокупность активов и обязательств по пассивам. Выбор будет зависеть от практики управления активами/пассивами, утвержденной для общих операций казначейства (т.е. других направлений бизнеса), лимитов риска и операционных ресурсов. Казначейство выбирает сочетание различных методов управления активами/пассивами, чтобы сегментировать подверженность риску и показатели доходности. 109

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

Далее представлены три основных метода управления активами/пассивами. Метод I Иммунизация денежных потоков Теоретически предусматривает обеспечение идеального статичного соответствия между денежными потоками, поступающими по портфелю активов, и денежными потоками, которые будут выплачиваться по пассивам. В ипотечном кредитовании это означает, что банк структурирует ипотечные активы и пассивы для достижения идеального баланса между получаемой суммой платежей по ипотечным кредитам и суммой, выплачиваемой по долговым обязательствам, за счет которых фондированы эти кредиты. Портфели активов и пассивов структурируются так, чтобы соответствовать друг другу и обеспечивать наличие необходимых денежных средств для погашения обязательств при наступлении срока исполнения (периодические платежи и платежи в срок погашения). Это означает, что разница в процентных ставках и валютах между ипотечными кредитами и пассивами должна учитываться при структурировании сочетания активов и пассивов, чтобы обеспечить достаточные денежные потоки для компенсации этой разницы. Преимущество этого подхода в его простоте. Тем не менее по мере усложнения портфелей активов и пассивов организации становится труднее обеспечивать такое соответствие, особенно в отношении доходности по ипотечным активам относительно обязательств по пассивам. Наличие активов, которые привязаны к рыночным ставкам, и пассивов с фиксированными купонами, приводит к несоответствиям по доходности и денежным потокам. Для ипотечных кредитов с опционом досрочного погашения также необходимо реинвестирование, которое приводит к возникновению процентного риска. При идеальном подходе к управлению денежными потоками понадобятся дополнительные активы для покрытия этого риска, что может привести к неэффективному использованию активов. Тестирование денежных потоков состоит из следующих шагов: • Сопоставьте пассивы источников финансирования с активами, соответствующими этим источникам. Проверку денежных потоков можно осуществлять для финансирования всех ипотечных кредитов на балансе, однако, если источники финансирования применяются для конкретных ипотечных активов, сопоставление должно быть соответствующим образом сегментировано. • Выберите сценарии для тестирования, которые могли бы оказать воздействие на динамику пассивов и активов. • Спрогнозируйте денежные потоки, необходимые для выполнения обязательств по пассивам, и спрогнозируйте денежные потоки, ожидаемые по активам. Денежные потоки по ипотечным активам необходимо тестировать исходя из различных сценариев и учета закономерностей между переменными составляющими, которые влияют как на пассив, так и на потоки по ипотечным кредитам (например, процентный риск). 110

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

• Проанализируйте результаты. Определите потенциальное несоответствие и сопоставьте его с риском; платежеспособностью и запланированной доходностью. Потенциальными несоответствиями можно управлять путем «иммунизации» денежных потоков от рисков, которые могут создавать эти несоответствия. Иммунизация обеспечивает динамичное управление рисками, особенно процентным риском путем хеджирования, чтобы достигался баланс управления денежными потоками за счет более гибкого подбора инструментов (включая инструменты хеджирования) в отличие от фиксированных соотношений между активами и пассивами. Возможность идеального управления риском при управлении денежными средствами сочетает преимущества и недостатки. Казначейство, которое выбирает крайне осторожную стратегию в отношении риска, сочтет этот метод подходящим для достижения своих целей. Вместе с тем казначейство может пойти на более динамичное применение этого метода или ограничить его использование для части комбинации активов и пассивов. Метод II Оптимизация профицита Чтобы оптимально увеличить доходность и использование активов, при управлении активами/пассивами можно руководствоваться методом сегментации активов для выделения классов активов, которые в отдельности не коррелируют с определенными классами пассивов и их денежными потоками. Казначейство установит необходимый баланс между общей позицией активов, общей позицией пассивов, риском, связанным с обязательствами и потенциальными выгодами с учетом показателей доходности. Разделение денежных потоков и применение метода сегментации может привести к возникновению избыточных активов, т.е. избыточной стоимости активов в сравнении с пассивами, в рамках определенного уровня риска и промежутка времени. Казначейство может оптимизировать избыточные активы для достижения своих целей. Во-первых, это позволит прогнозировать поведение активов/пассивов с использованием математических моделей для получения вероятностных сценариев по всем факторам риска (учет фактических и возможных поведенческих параметров), затем сформировать комплекс оптимальных портфелей. Оптимизация профицита может повлечь за собой более высокий уровень риска, чем метод управления денежными потоками в силу слабой корреляции и косвенной взаимосвязи между активами и пассивами. Метод III Инвестирование в соответствии с пассивами Исходя из принципов оптимизации профицита и потенциально более высокого уровня риска, казначейство может принять менее консервативный подход, который позволяет добиться большей эффективности, чем при идеальном хеджировании риска.

111

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

Инвестирование в соответствии с пассивами обеспечивают это за счет формирование классов активов, необходимых для приведения в соответствие активов/пассивов и в то же время хеджирования пассивов банка. То есть денежные потоки по пассивам приводятся в соответствие с активами, и/или риски, свойственные пассиву, нейтрализуются при помощи методов хеджирования. Ориентируясь на инвестирование в соответствии с пассивами, казначейство может установить параметры активов для соответствия пассивам, которые оно будет использовать для финансирования активов (принимая во внимание требования по управлению рисками, свойственными ипотечным кредитам) и финансирования ипотечного кредитования. В рамках инвестирования в соответствии с пассивами казначейство определит источники финансирования и планы по выполнению обязательств на основе ипотечных активов, которые будут созданы в течение срока существования данного обязательства. При этом казначейство будет управлять активами и денежными потоками, поступающимми по активам, ориентируясь на денежные потоки по пассивам, к которым привязаны данные активы. Управление кредитным риском Для поддержания баланса в управлении активами/пассивами казначейству предстоит управлять двумя основными источниками кредитного риска, с которыми столкнется организация, осуществляющая ипотечное кредитование: 1) кредитное качество самих ипотечных активов и 2) кредитное качество контрагентов. По ипотечным активам процесс управления кредитным риском включает следующее: • Процедуры утверждения/андеррайтинга и управление портфелем. • Аналитика кредитного риска. • Управление заимствованиями и активами. Казначейство не участвует в фактическом процессе андеррайтинга и управлении портфелем ипотечных кредитов, однако оно должно содействовать разработке политики андеррайтинга и определению позиции в отношении риска организации. Казначейству также необходимо участвовать в процессе мониторинга текущей подверженности риску при первом появлении сигналов о потенциальных проблемах в кредитной динамике активов. Эти вопросы представляют интерес для казначейства, наряду с диверсификацией ипотечного портфеля (по территориальному принципу, предмету залога, сроку до погашения, типу заемщика и т.д.) поскольку ипотечные кредиты составляют значительную часть структуры активов, которые казначейство сопоставляет с пассивами. Для обеспечения надлежащего управления кредитным риском ипотечных активов банк должен предусмотреть следующее: • Четкая политика по всем видам риска, которым подвержен банк, с эффективными процедурами, обеспечивающими соответствие критериев андеррайтинга этой политике. • Регулярный пересмотр политики и процедур андеррайтинга, чтобы обеспечить неизменное соблюдение политики риска во время низкой доходности. 112

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

• Периодический пересмотр стандартов андеррайтинга в соответствии с историческими данными (уровень дефолтов) или изменение составляющей риска процентной ставки ипотечных кредитов. • Четко документированные критерии, которые определяют переход процедур андеррайтинга внутри организации (достаточно подробное описание по типу продукта и группе клиентов). • Четкие принципы, соответствующие общей кредитной стратегии и мониторингу риска организации. • Четко определенные роли и ответственности по мониторингу и отчетности по подверженности рискам. Напротив, казначейство подвергнет организацию кредитному риску, который увеличит стоимость финансирования, если организация и/или ипотечные активы будут неблагоприятно рассматриваться рейтинговыми агентствами, другими контрагентами и инвесторами в следующих случаях: • Неадекватная политика по видам риска, которым подвержена организация. • Склонность компрометировать политику андеррайтинга во время низкой доходности, с минимальным изменением или без изменений стандартов андеррайтинга с учетом исторических данных. • Отсутствие четких критериев передачи процедур андеррайтинга внутри организации. • Отсутствие четких принципов мониторинга риска и отчетности. Казначейство должно быть готово к отчетности по кредитному риску и представлять количественные измерения риска по контрагентам и ипотечному портфелю на регулярной основе и по запросу руководства организации. Также необходимо иметь количественную оценку кредитных рисков по различным типам активом на уровне всей организации с учетом установленных кредитных параметров стресс-теста. Управление рыночным риском При управлении рыночном риском на глобальном уровне казначейство должно учитывать потенциальное несоответствие между активами и пассивами в силу рыночной конъюнктуры, влияющей на стоимость активов. Вместе с тем для ипотечного кредитования необходимо рассматривать несоответствия процентных ставок, валют и сроков, которые будут возникать как из-за характеристик ипотечных продуктов, так и из-за динамики их поведения. Вид рыночного риска, а именно риск несоответствия сроков активов и пассивов, возникает из-за несоответствия сроков и дат погашения активов и пассивов. В идеале все активы могут быть финансированы за счет пассивов, обладающих идентичными сроками до погашения. Процентный риск является чистым эффектом влияния изменения процентных ставок на организацию и зависит от направления и величины расхождения по срокам активов и пассивов. 113

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

Несоответствия по срокам также порождают процентный риск. Если срок до погашения актива больше срока до погашения пассива, любое изменение процентных ставок отразится на стоимости активов больше, чем на стоимости пассивов. Определение несоответствий по срокам до погашения (направление и величина) позволит казначейству сделать выводы о потенциальном воздействии изменения процентных ставок на чистую стоимость активов/пассивов ипотечного бизнеса. Вместе с тем стратегия хеджирования, основанная на совмещении сроков до погашения, не всегда позволяет устранить весь процентный риск, поскольку учитывает неденежные потоки по портфелю, а только их сроки до момента погашения. При управлении денежными средствами необходимо учитывать остаточный риск. Мониторинг дюрации Метод дюрации более актуален, чем простой метод сопоставления сроков до погашения для измерения процентного риска, поскольку он не только принимает во внимание сроки до погашения, но и время поступления денежных потоков по финансовому инструменту или портфелю, подверженному процентному риску. Метод определяет «средний срок» актива или пассива. Ипотечные активы, которыми управляет ипотечная организации, скорее всего, не будут обладать фиксированными денежными потоками и будут изменяться при колебании процентных ставок, т.е. это активы с изменяющимися ставками и встроенным опционом досрочного погашения. Дюрацию таких активов необходимо измерять с учетом этого опциона. Поэтому более адекватным измерением «среднего срока» является «эффективная дюрация». Измерение эффективной дюрации основано на стохастической модели изменения процентных ставок. Поскольку большинство стохастических процессов по моделированию изменения процентной ставки не имеют аналитического решения для дюрации, обычно для ее оценки используются численные методы. Наиболее распространенный способ измерения дюрации — это численный метод с использованием трех оценок, каждая из которых осуществляется на основе процентной сетки или дерева, предназначенного для имитации различных уровней процентной ставки. Далее каждая краткосрочная ставка во всем дереве увеличивается на 50 базисных пунктов и проводится новая оценка. Затем каждая краткосрочная процентная ставка уменьшается на 50 базисных пунктов относительно первоначальных уровней дерева и проводится третья оценка. И, наконец, процентное изменение цены относится к изменению процентных ставок, которое в данном случае составляет 100 базисных пунктов, и в результате получается оценка эффективной дюрации. Несоответствие между дюрациями активов и пассивов приводит к большому риску при возрастании процентных ставок. С учетом взаимосвязи срока до погашения и процентной ставки чем больше срок до погашения долгового инструмента, тем чувствительнее, при прочих равных, стоимость этого долгового инструмента к каким либо изменениям процентных ставок.

114

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

Казначейству необходимо составлять отчет с описанием результатов анализа дюрации, который называется «отчет о несоответствии дюрации». Отчет содержит статическую информацию о соответствии активов и пассивов на момент отчета. Такие отчеты должны готовиться часто (минимум один раз в неделю; лучше ежедневно, если это возможно), поскольку данные в этих отчетах весьма чувствительны ко времени, и даже незначительное изменение процентных ставок и других макроэкономических факторов может привести к значительным изменениям несоответствия активов и пассивов. В случае если казначейство имеет доступ к процентным свопам для управления процентным риском, то возможно использование этих инструментов для полного или частичного устранения несоответствий. При этом необходимо учитывать стоимость свопа при оценке активов и пассивов20. Управление валютным риском Валютный риск появится в случае, если пассивы и соответствующие активы номинированы в разных валютах. Например, ипотечные кредиты, выданные в рублях, обеспечены пассивами кредитора в долларах США. В этом случае существует риск того, что стоимость ипотечных активов может снизиться относительно стоимости пассивов, если курс рубля упадет по отношению к курсу доллару США и активов окажется недостаточно для выполнения обязательств по пассивам. Самая простая стратегия управления валютными несоответствиями активов/пассивов основана на естественном хеджировании, которое устраняет несоответствие между пассивом и определенными активами за счет других активов, которые соответствуют данному пассиву. Например, привлечение депозитов или финансирования в той же валюте, что и активы, или покупка активов, которые восполнят несоответствие всего портфеля по валюте. Валютные деривативы также можно использовать для хеджирования риска валютных колебаний. Валютный форвард является контрактом, согласно которому стороны обмениваются денежными потоками в двух разных валютах на заранее определенную дату в будущем. Перекрестный валютный своп является по существу процентным свопом, при котором происходит обмен платежами в одной валюте на соответствующие платежи в другой валюте. При заключения контракта перекрестного валютного свопа стороны сделки производят первоначальный обмен условным номиналом, размер которого равен величине основного долга обязательства в разных валютах. В течение срока действия свопа каждая сторона выплачивает 20

По определению, принятому ISDA (Международная ассоциация свопов и деривативов), стоимость процентного свопа определяется следующим образом: «Стоимость процентного свопа для контрагента — это разница между чистой приведенной стоимостью платежей, которые контрагент рассчитывает получить, и чистой приведенной стоимостью платежей, которые контрагент рассчитывает произвести. При заключении контракта свопа стоимость в большинстве случаев равна нулю для обеих сторон и становится положительной для одной и отрицательной для другой в зависимости от движения процентных ставок. Приведенная стоимость — это стоимость количества, которое предстоит получить в будущем, скорректированная по временной стоимости денег (упущенный процент в ожидании количества.»).

115

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

другой стороне проценты (в той же валюте, в которой была получена сумма основного долга). При окончании срока действия свопа стороны обмениваются первоначальными суммами основного долга в обратном порядке. Перекрестный валютный своп не стоит путать с традиционным FX свопом, который является простой срочной валютной сделкой, при которой в установленную дату происходит обмен валютой и в другую установленную дату происходит обратный обмен валютой, который компенсирует первую сделку. FX своп является комбинацией двух форвардных контрактов, которые организованы как одна сделка. Валютный опцион представляет собой контракт, который предоставляет покупателю право, но не обязанность купить или продать одну валюту по заранее установленной цене в течение некоторого заранее определенного периода времени или на определенную дату (дату окончания срока действия опциона). Управление ликвидностью Анализ ликвидности проводится для управления денежными средствами, которое связано с управлением активами/пассивами и включает анализ структуры обязательств организации и структуры денежных ресурсов и активов. Банки, использующие розничные депозиты в качестве основных источников финансирования при наличии большой, стабильной и диверсифицированной клиентуры, сталкиваются с совершенно другими вопросами ликвидности по сравнению с ипотечным банком, который, как правило, привлекает финансирование на рынках капитала. Казначейству следует оценить риски ликвидности и проанализировать позицию организации с точки зрения следующих аспектов: • Стабильность каждого источника финансирования. • Структура погашения пассивов и обязательств. • Способность выполнять обязательства по мере наступления их сроков погашения (в частности, объемы обязательств или другие ограниченные возможности организации). • Способность монетизировать активы (при наступлении срока погашения активов или продажи на ликвидных рынках). • Способность срочно привлечь финансирование при непредвиденных обстоятельствах и связанные с этим расходы. Кроме того, казначейство должно обеспечить соответствие банка требованием ликвидности, описанным в предыдущей главе. Мгновенная ликвидность — норматив Н2 Минимальное значение — 15% Денежные средства + высоколиквидные активы Обязательства до востребования в течение одного дня

116

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций Это соотношение влияет на повседневные операции казначейства и стратегию управления денежными средствами по активам и пассивам, поскольку сопоставляет доступные или приравненные к доступным денежные средства и краткосрочные пассивы.

Текущая ликвидность — норматив Н3 Минимальное значение — 50% Денежные средства + активы до востребования в течение 30 дней Обязательства до востребования в течение 30 дней

Это соотношение касается наличия достаточной ликвидности в течение 30 календарных дней. Казначейство имеет ограниченную маневренность в отношении предстоящих обязательств по пассивам и обязано обеспечить наличие минимум 50% необходимых денежных средств. Для этого необходимо применять более консервативный подход к управлению денежными средствами по активам/пассивам в течение краткосрочного периода времени. Необходимо осуществлять мониторинг и прогнозы в соответствии с текущими месячными планами.

Долгосрочная ликвидность — норматив Н4 Максимальное значение — 120% Активы со сроком до погашения один год и более Обязательства со сроком до погашения один год и более + собственный капитал Это отношение самым непосредственным образом влияет на ипотечное кредитование. Оно обеспечивает дополнительную гибкость и оптимизацию в рамках управления активами/пассивами казначейства в течение одного года и предусматривает большую комбинацию активов при расчетах. Вместе с тем оно не допускает использования краткосрочных активов для погашения пассивов с более продолжительным сроком.

Управление операционным риском Казначейство должно организовывать свою деятельность, процессы, процедуры, документацию и отчетность/структуру отчетности таким образом, чтобы учитывать операционный риск, связанный со всеми видами операций. Казначейству следует рассматривать операционный риск не отдельно, а как составную часть потенциальной подверженности другим видам риска, а управление операционным риском должно стать элементом управления всеми видами риска. Например, если ипотечные активы созданы не в соответствии с надлежащей политикой и лимитами риска или казначейство ненадлежащим образом осуществляет операции по управлению активами/пассивами, то могут материализоваться другие риски на уровнях, которые в расчет не принимались. Казначейство должно обеспечить учет операционного риска следующим образом: • включить мониторинг операционного риска в повседневное управление рисками; • определить четкие требования к отчетности и инфраструктуре, чтобы они ориентировались на основные показатели риска и игнорировали неуместные показатели; • рассмотреть стратегии выделения и перевода денежных средств, чтобы установить меры предосторожности и минимизировать вероятность событий, приводящих к убыткам; 117

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

• отслеживать события, приводящие к убыткам, включать положения о триггерах для выполнения условий контрактов и управления пассивами для улучшения контроля; • сопровождать управление ликвидностью четким планированием различных сценариев непредвиденных обстоятельств с помощью проверенных процедур, обеспечивающих эффективность.

3.1.6. Методы анализа денежных потоков и ценообразование 21 Как упоминалось выше, банку предстоит обеспечить поступление достаточных денежных средств по ипотечным кредитам при продаже их СпецЮрЛицу при секьюритизации. Оценка ипотечных кредитов или ипотечных портфелей в самом простом случае — это оценка будущих поступлений денежных потоков и вычисление их чистой приведенной стоимости. Владение ипотечным кредитом (или портфелем ипотечных кредитов) дает владельцу актива (активов) право на регулярный денежный поток основного долга и процентных платежей. Поступления по всем ипотечным кредитам будут следовать определенному графику платежей в зависимости от процентной ставки, графика платежей и графика амортизации основного долга, а также опциона досрочного погашения. Опцион досрочного погашения изменяет этот график из-за возможности заемщика осуществлять досрочное погашение частично или полностью без уплаты штрафов. Однако остается под вопросом, какие именно денежные потоки поступать по ипотечному кредиту в будущем. Изменение процентных ставок может поставить задачу их прогнозирования. Опцион досрочного погашения может повлиять на денежные потоки, доходность и дюрацию, подвергая, таким образом, владельца ипотечного актива (активов) процентному риску и риску досрочного погашения. Существуют два подхода к определению цены ипотечных кредитов, основанные на построении денежных потоков и моделировании досрочного погашения: прогноз денежных потоков на основе вероятности, определенной с учетом исторических данных, и рассмотрение ипотечного кредита как ценную бумагу с встроенным опционом (оценка опциона). В качестве основы любой оценки ипотечного кредита, как и любой другой ценной бумаги, важно учитывать основные характеристики кредита при построении денежного потока. Построение денежного потока основано на следующих ключевых характеристиках: • График амортизации кредита, предусмотренный кредитным договором: Обязательства по уплате основного долга, предусмотренные в графике амортизации, который заемщик обязан соблюдать в соответствии с условиями договора. • Процентная ставка (ставки) и платежи по кредиту. Требования к уплате процентов, которые обязан осуществить заемщик. Рассмотреть процентную ставку, возможность 21

Этот пункт описывает основные концепции, касающиеся аналитических исследований ипотечных процессов. Более подробные разъяснения и описания рекомендуем посмотреть в специализированных изданиях, посвященных этой теме, например в работах Франка Фабоцци (Frank J. Fabozzi), особенно «Fixed Income Mathematics» и «The Handbook of Mortgage Backed Securities», изданных Mc-Graw-Hill Publishers.

118

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

ее изменения, основания и сроки изменения. Определить, каким образом фактически начисляются проценты (например, проценты начисляются на непогашенную сумму основного долга в соответствии с фактической месячной процентной ставкой в первое число месяца), в соответствии с условиями кредитного договора или по рыночным условиям. • Права (т.е. опционы), которые имеет заемщик по изменению первоначального графика амортизации кредита. Все «особенности» или характеристики ипотечного кредита, которые позволяют заемщику изменить ожидаемый денежный поток. Рассмотреть все способы, с помощью которых заемщик может ускорить график амортизации ипотечного кредита путем увеличения ежемесячных платежей, осуществляя единовременные погашения либо пропуска платежа. • Любые другие соображения, которые могут повлиять на вероятность неполучения ожидаемых денежных потоков, т.е. способы, путем которых может быть изменен график амортизации. Финансовые принципы В общем случае цена любого финансового инструмента может быть выражена как чистая приведенная стоимостью (NPV) дисконтированных денежных потоков. Цену любого долгового обязательства можно представить следующим образом: , где P — цена долгового обязательства; M — срок погашения обязательства; PV(t) — приведенная стоимость денежного потока в момент времени t; df(t) — коэффициент дисконтирования для момента времени t. Кредитный риск может быть отражен одним из двух следующих способов: • кредитный спред включается в коэффициент дисконтирования df(t); • денежные потоки cf(t) включают убытки, т.е. в них учитывается уровень дефолта. Ипотечные кредиты не являются ликвидным активом на российском рынке, и основная часть рефинансирования осуществляется Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Агентство рефинансирует (покупает) кредиты по номинальной стоимости, независимо от параметров кредита. Такая цена не является рыночной. Поэтому второй подход может оказаться проще, с учетом предположений банка об уровнях дефолта по своему портфелю. В этом случае коэффициенты дисконтирования экстраполируются из кривой доходности государственных облигаций. Однако денежные потоки по ипотечному кредиту не являются аналогом потоков по безрисковым облигациям с нулевым купоном, поэтому генерирование cf(t) сложнее, поскольку потоки зависят не только от процентных ставок, но и от динамики досрочного погашения. Денежные потоки необходимо планировать в соответствии с условиями кредитного договора, однако также необходимо учесть прогнозируемое досрочное погашение, которые заем119

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

щик может осуществлять во время срока действия ипотечного кредита. Этот прогноз должен включать частичное досрочное погашение (curtailment) и полное досрочное погашение всего остатка основного долга. Далее для простоты расчетов не будем учитывать дефолты либо будем учитывать их как полное досрочное погашение. Ежемесячные денежные потоки (cf) по портфелю ипотечных кредитов можно рассчитать, используя следующие формулы22: cf(t) = MP(t) + PP(t) = TPP(t) + IP(t); MP(t) – SP(t) + IP(t); TPP(t) = SP(t) + PP(t); где

MP(t) — плановый размер платежа по ипотечному кредиту в период времени t; B(t-1) — баланс кредита на начало периода t (= конец периода t–1); WAC — средневзвешенная процентная ставка всех кредитов в портфеле; T(t-1) — средневзвешенный оставшийся срок до погашения по всем кредитам в портфеле на начало периода t; TPP(t) — общая сумма платежа в счет погашения основного долга в период t; IP(t) — общая сумма процентного платежа в период t. , где SP(t) —плановый платеж в счет погашения основного долга в период t; PP(t) —полное и частичное досрочное погашение основного долга в период t. В случае полного досрочного погашения оставшийся до погашения срок T(t) на предстоящий период сокращается ровно на один месяц (независимо от объема досрочного погашения). Поэтому T(t)=T(t-1)–1. Этого не так при наличии частичного досрочного погашения, при котором ежемесячные платежи по ипотечным кредитам не изменяются. Оставшийся срок до погашения T(t) для предстоящего платежного периода может сократиться более чем на один месяц. В результате средневзвешенный срок портфеля сокращается быстрее при том же объеме досрочного погашения основного долга. При плановом ежемесячном платеже MP(t) на период времени t, балансе на конец периода B(t) и средневзвешенном купоне WAC оставшийся срок до погашения срок T(t) на конец платежного периода t (= начало периода t+1) можно рассчитать по следующей формуле: . Эту формулу можно вывести, решив уравнение для T(t), которое является выше приведенной формулой для ежемесячного платежа MP(t), при фиксированных значениях B, MP и WAC. 22

Из книги Фабоцци «Fixed Income Mathematics»

120

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

Обратите внимание на то, что результат аналитического расчета T(t) необязательно является целым числом. Это значение является средневзвешенным оставшимся сроком до погашения портфеля. SMM(t) — мера досрочного погашения в месяц, которое представляет собой скорость досрочного погашения в данный месяц, выраженную десятичной дробью, т.е. доля 1 долл. США непогашенного остатка основного долга ипотечного кредита на начало месяца, которая досрочно погашается в течение данного месяца: .

CPR(t) — условный процент досрочного погашения — годовая мера досрочного погашения по портфелю с учетом характеристик портфеля, исторических данных о досрочном погашении (если имеется) и ожидаемых изменений макроэкономической ситуации или иных факторов. .

В каждый период времени t баланс портфеля на начало периода B(t-1) можно разделить на две составляющие: 1) досрочно погашенный баланс TPP(t) и 2) баланс, по которому осуществляются плановые платежи: B(t–1) –PP(t). Для второй компоненты баланса SP(t)=MP(t) — процентный платеж с баланса, который погашается по графику (без досрочного погашения) Снижение баланса ипотечного портфеля для каждого месяца представлено следующим уравнением: B ( t ) = B ( t −1) − TPP ( t ) .

Эффективная дюрация Дюрация измеряет чувствительность цены облигации к небольшим изменениям процентных ставок. Дюрацию можно представить как приблизительное процентное изменение цены при параллельном изменении в кривой доходности на 100 базисных пунктов (bp). Дюрацию используют для определения механизма хеджирования при ГЭП-анализе пассивов и активов, как это показано на примере в пункте 3.2. Несоответствие в позиции активов/пассивов происходит при изменениях кривой доходности, которые порождают изменения стоимости активов. Представленная в примере пункта 3.2 позиция по нейтрализации риска использует стратегию хеджирования при изменении цены ипотечных активов вследствие изменения кривой доходности на 1 базисный пункт. Такие измерения чувствительности, как модифицированная дюрация и дюрации Маколея, основаны на предположении, что денежные потоки не изменяются при изменении процентных ставок. В случае ипотечных кредитов, где денежные потоки зависят от процентных ставок и досрочного погашения, эти измерения неприемлемы. 121

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

Эффективная дюрация учитывает изменения денежных потоков при изменении процентных ставок. Если уровень процентной ставки изменяется в обоих направлениях на величину Δy, создавая две цены − P и + P, эффективная дюрация рассчитывается с помощью следующей формулы , где P− — цена при снижении ставок на небольшую величину Δy; P+ — цена при повышении ставок на небольшую величину Δy; P0 — первоначальная цена; Δy — изменение ставки, используемое при расчете цены (указано в качестве процента в годовом исчислении). Эффективная конвекция Конвекция измеряет скорость, с которой дюрация изменяется в ответ на изменение процентных ставок. Это измерение можно использовать для характера изменения дюрации и оценки общей динамики активов, если ставки меняются с течением времени в силу макроэкономических перемен. Как правило, ипотечные кредиты обладают отрицательной конвекцией, что означает, при прочих равных условиях, что эффективная дюрация будет переоценивать возрастание цены при снижении ставок и недооценивать убывание цены при повышении ставок. Положительная конвекция характеризует финансовые инструменты, цена которых являются менее чувствительной при повышении процентных ставок (дюрация сокращается) и более чувствительной при понижении процентных ставок (дюрация увеличивается). Для приблизительного расчета конвекции используется следующая формула: Конвекция

Досрочное погашение и модели оценки Досрочное погашение является одним из основных факторов при оценке ипотечного кредита или портфеля кредитов. Поэтому оценка во многом похожа на метод чистой приведенной стоимости для долгового обязательства, однако, в то время как для долгового обязательства денежные потоки однозначно предопределены, для ипотечных кредитов денежные потоки зависят от досрочного погашения. Досрочное погашение ускоряет возврат основного долга и соответственно снижает объем процентных платежей по ипотечному активу. Если превалирующие процентные ставки на рынке не меняются или увеличиваются, банк не будет испытывать негативного воздействия досрочного погашения основного долга. Получив досрочное погашение, банк сможет финансировать новые ипотечные кредиты с более высоким процентным доходом. Однако при снижении превалирующих ставок банк рискует потерять доход, поскольку он не сможет финансировать другой актив, который мог бы приносить доход, ожидаемый по ипотечному кредиту, необходимый для удовлетворения требований в позиции активы/пассивы. 122

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

Если по ипотечному кредиту ожидались процентные платежи по ставке выше рыночной в момент досрочного погашения основного долга, это означает, что существует вероятность убытков, поскольку досрочно погашенный основной долг нельзя реинвестировать под такой же процент, который ожидался первоначально, при выдаче ипотечного кредита. Это значит, что новый актив, который банк создаст или купит, используя денежные средства досрочно погашенного основного долга, будет иметь более низкую стоимость. Досрочное погашение, как правило, прогнозируются на основе годовой меры — условного процента досрочного погашения (CPR), который выражается в виде месячного измерения – мера досрочного погашения в месяц (SMM). С учетом того, что досрочное погашение происходит в связи с различными причинами, такими как изменение процентных ставок, макроэкономические изменения, или другими причинами, моделирование досрочного погашения стало составной частью анализа денежных потоков по ипотечным кредитам. Исторические данные являются важным элементом для понимания динамики досрочного погашения. Чтобы понять, насколько обоснованы предположения банка в отношении скорости досрочного погашения, банку необходимо проводить мониторинг и отслеживать досрочное погашение по ходу своей деятельности. Это следует осуществлять ежемесячно и в соответствии с характеристиками ипотечного портфеля, а также причинами/видами досрочного погашения (например, частичное досрочное погашение, полное досрочное погашение вследствие рефинансирования, полное досрочное погашение в результате продажи недвижимости, полное досрочное погашение из-за дефолта заемщика и обращения взыскания). Это поможет банку понять, когда и почему он сталкивается с досрочным погашением своего портфеля. Отчетность по объемам и причинам досрочного погашения стратифицирует портфель в соответствии с различными характеристиками: • география (место нахождения) объекта недвижимости; • возраст заемщика; • процентная ставка по ипотечному кредиту; • оставшийся срок до погашения; • первоначальный коэффициент кредит / залог; • остаток основного долга; • ежемесячный платеж, основанный на размере дохода заемщика в момент выдачи кредита; • первоначальный срок кредита; • комиссия за выдачу кредита; • валюта кредита. Система управления рисками должна обеспечить банку возможность отслеживания этих показателей постоянно, чтобы анализ тенденций досрочного погашения мог регулярно пополнять отчетность по этому аспекту. Динамика досрочного погашения, наблюдаемая банком, поможет в разработке прогнозов досрочного погашения, которые будут использованы как при оценке активов, так и при тестировании сценариев позиции активы/пассивы. 123

Стратегия и финансирование Финансирование ипотечных операций

Важно помнить о том, что исторические данные нельзя просто дублировать прогнозируя объемы досрочного погашения. Скорее, эти данные можно использовать для определения зависимости между прогнозируемой скоростью досрочного погашения и ожидаемой скоростью досрочного погашения по кредитам с определенными параметрами при определенных макроэкономических условиях. Поэтому модель ценообразования/оценки ипотечного кредита позволит определить чистую приведенную стоимость серии денежных потоков. Ожидаемый денежный поток за отдельно взятый период генерируется с учетом возможности досрочного погашения заемщиком и ряда параметров кредита. На других ипотечных рынках эта оценка проводилась с использованием двух подходов23: • Эконометрическая модель, которая дорабатывается с учетом исторических данных о досрочном погашении для прогнозирования денежных потоков по финансовому инструменту. • Модели, основанные на теории опционов, которые рассматривают право рефинансирования кредита как опцион, исполняемый заемщиком Поскольку процентные ставки российского рынка не отличаются волатильностью и полное досрочное погашение не достаточно чувствительно к изменению процентных ставок, модели, основанные на теории опционов не применимы к российскому ипотечному рынку в настоящее время. Эконометрические модели оценки Данный подход предусматривает статистический анализ данных досрочного погашения за предыдущие периоды времени, которые вводятся в эконометрическую модель досрочного погашения. Модели досрочного погашения разрабатываются на основе математических уравнений, которые используют внешние данные (превалирующие процентные ставки) и имеющиеся исторические данные о досрочном погашении. Эти модели могут учитывать стимул заемщика к рефинансированию в соответствии с величинами превалирующих процентных ставок (если применимо), выдержкой (возрастом) кредита, сезонности (время года), которые могут повлиять на рефинансирование или частичное досрочное погашение кредитов портфеля в целом. С учетом статистически значимых параметров портфеля прогнозируются денежные потоки по ипотечным кредитам и рассчитывается чистая приведенная стоимость этих прогнозируемых потоков. Недостаток такого подхода заключается в том, что макроэкономические факторы, определяющие состояние рынка ипотечных кредитов, могут существенно изменяться. Аналитики могут бесконечно обновлять свои модели досрочного погашения, однако эти модели всегда будут отставать от изменений в макроэкономике ипотечного рыка. В России исторических данных может быть недостаточно, что затрудняет использование этих моделей. 23

Для полного представления о параметрах оценки см. книгу А.Дж.Фабоцци «Пособие по расчету фиксированного дохода» (The Handbook of Fixed Income Mathematics, 4th ed., F. J. Fabozzi, Ed. (McGraw-Hill) 2006).

124

Пример: банк АВС Управление рисками и финансирование

3.2. Пример функций казначейства и финансирования: банк ABC Для наглядности приведен следующий практический пример применения принципов, представленных в пункте 3.1. Рассматриваются, в частности, элементы организации и политики банка ABC, а также операционные процедуры, применяемые этим банком для осуществления своей деятельности по финансированию ипотечного кредитования. Пример разделен на две основные части. В пункте 3.2.1 представлена общая информация о банке АВС, затем структура его казначейства, далее описаны бизнес-модель, политика и структура управления рисками. Пункт 3.2.2 посвящен операционной деятельности по управлению активами/пассивами, т.е. ежегодному планированию, ежемесячному анализу и текущей деятельности (отчетность, мониторинг, трейдинг), которые сопровождают финансирование ипотечного кредитования банка ABC. Далее, упоминая «банк», мы подразумеваем «банк АВС».

3.2.1. Общее представление банка АВС Банк ABC — это универсальный банк, предоставляющий полный спектр услуг за пределами России, в том числе розничные банковские операции, депозиты, потребительское кредитование и ипотечные кредиты, являющиеся основной деятельностью банка на развитом рынке, на котором широко используются инструменты хеджирования. Банк несет преимущественно кредитный и процентный риски, свойственные деятельности банка по кредитованию и привлечению депозитов. Кредитный риск по ипотечным активам контролируется путем соблюдения стандартов андеррайтинга и соблюдения политики в сфере кредитования. Для управления процентным риском банк ABC осуществляет управление активами и пассивами, которое регулируется политикой, предварительно утвержденной Комитетом по управлению активами/пассивами и Советом директоров. Ежемесячно комитет по управлению активами/пассивами осуществляет мониторинг соблюдения политики по управлению активами/пассивами и утверждает активную стратегию в этой сфере для сохранения параметров допустимого риска, изложенных в политике банка. Эта политика сфокусирована на определении четких параметров управления рисками, в частности для обеспечения необходимой доходности при соблюдении приемлемого уровня процентного риска, а также ограничений по ликвидности и капиталу. Банк ABC управляет позицией активов/пассивов путем их ежемесячного сопоставления для определения фактических и потенциальных несоответствий между активами и пассивами и последующего принятия мер по устранению или недопущению выявленных несоответствий. Такой анализ активов и пассивов сопровождается и тестируется с помощью имитационного 125

Пример: банк АВС Управление рисками и финансирование

анализа, чтобы определить, могут ли гипотетические изменения процентных ставок привести к изменению чистой приведенной стоимости активов и пассивов, а также планировать корректировки, необходимые для соответствия активов и пассивов в целях поддержания их баланса. Финансирование ипотечного кредитования банка ABC осуществляться из нескольких источников, основная часть которого приходится на депозиты до востребования и краткосрочные депозиты, однако доля финансирования также приходится на краткосрочные и долгосрочные инструменты заимствования. Уровень допустимого риска банка АВС весьма низкий, и соответственно его деятельность по управлению активами/пассивами нацелена на недопущение несоответствия между позициями активов и пассивов. Это означает, что ежемесячная деятельность по управлению активами/пассивами не только измеряет любые фактические или потенциальные несоответствия, но и также то, что стратегия по управлению активами/пассивами нацелена на устранение фактических несоответствий и профилактику потенциальных несоответствий. Соответственно любое неблагоприятное расхождение устраняется банком с помощью изменения композиции активов и пассивов ежемесячно. Кроме того, относительно части своего баланса, финансируемой за счет краткосрочных и долгосрочных инструментов заимствования, банк принимает меры по минимизации любого неблагоприятного несоответствия, прогнозируя возможное образование несоответствия при изменении на 0,01% кривой доходности. То есть, измеряя чувствительность к изменению ставок на 0,01%, исходя из результатов этого анализа, банк АВС принимает меры по нейтрализации позиции активов/пассивов относительно потенциального несоответствия. Нейтрализация достигается за счет добавления новых активов и пассивов, которые компенсируют потенциальное несоответствие, а также с помощью инструментов хеджирования, например процентных свопов, которые оказывают эквивалентный эффект для нейтрализации позиции банка. Банк ABC осуществляет финансирование ипотечных операций следующим образом: 1. Определяет четкую структуру отчетности и распределения обязанностей в рамках финансирования (казначейство и управление рисками). 2. Ежегодно разрабатывает и определяет стратегию финансирования (объемы и диверсификация/комбинация источников) для достижения целей своего корпоративного бизнес-плана. 3. Определяет четкую комплексную политику по управлению активами/пассивами (инвестиции, финансирование и управление рисками) и регулярно ее пересматривает (ежегодно и по мере необходимости). 4. Ежемесячно проводит анализ управления активами/пассивами, включая сценарный анализ для моделирования/тестирования чувствительности активов и пассивов к изменениям процентных ставок для различных периодов времени. 5. Ежедневно активно осуществляет месячную стратегию по управлению активами/пассивами и соответствующий мониторинг для соблюдения политики по управлению рисками. 126

Пример: банк АВС Управление рисками и финансирование

Организационная структура банка Представленная ниже схема раскрывает ключевые элементы организационной структуры банка АВС, касающейся деятельности казначейства и финансирования ипотечного кредитования. Обратите внимание, что эта структура не является полной организационной структурой банка.

Рис. 3.2

Структура обеспечивает четкое распределение обязанностей руководства (принятие решений), управления рисками и казначейства банка. Как показано в пункте 3.1.5.1, эта структура отражает четкое разделение обязанностей между • фронт-офисом, т.е. сделки, осуществляемые казначейством; • мидл-офисом, т.е. мониторинг и оценки рисков, осуществляемые отделом по управлению рисками; • бэк-офисом, т.е. регистрация сделок, осуществляемая отделом финансов. Совет директоров Совет директоров отвечает за управление общей деятельностью банка. Совет директоров задает стратегическое направление деятельности и определяет цели банка, устанавливая лимиты корпоративного риска и обеспечивая преемственность корпоративной политики и принятия решений. Совет директоров проводит заседания один раз в квартал. На заседаниях он рассматривает отчеты о положении дел банка в целом, в частности отчеты о показателях предыдущего квартала и выполнении планов (которые были поставлены в бизнес-плане), основные риски (подверженность рискам относительно лимитов) связанные с деятельностью банка и осуществлением стратегии управления рисками несоответствия активов/пассивов. Совет директоров отвечает за утверждение бизнес-стратегии и политики банка в отношении финансирования, инвестиций и управления рисками. Стратегия и политика анализируются и утверждаются Советом директоров минимум один раз в год. Аудиторский комитет Аудиторский комитет банка ABC дает рекомендации Совету директоров по поводу взвешенности финансового управления банком, содействия совета осуществлению наблюдения за общей системой внутреннего контроля, финансовой отчетностью и аудиторскими процедурами. 127

Пример: банк АВС Управление рисками и финансирование

Необходимость Аудиторского комитета и описание его деятельности продиктованы нормативными условиями корпоративного управления, при которых работает банк (т.е. они предусмотрены законодательством по корпоративному управлению, которого обязан придерживаться банк). В результате Аудиторский комитет отвечает за доработку и рекомендации относительно всех необходимых изменений в политике финансировании, инвестиционной политике и политике управления рисками на утверждение Совета директоров. Аудиторский комитет представляет Совету директоров проведенный анализ и рекомендуемые изменения минимум один раз в год. Аудиторский комитет также отвечает за анализ и составление сводных данных для общих отчетов по финансовому управлению и управлению рисками банка, представляемых ежеквартально на заседания Совета директоров. Комитет по управлению активами/пассивами Комитет руководящего уровня с полномочиями по принятию решений отвечает за пересмотр, обсуждение и руководство финансовой политикой, позициями, рисками, финансовой стратегии и соответствующую деятельность банка АВС. Помимо президента банка, члены Комитета по управлению активами/пассивами являются высшим руководством банка АВС, которые являются специалистами в области финансового управления. Это председатель правления, финансовый директор, руководитель казначейства, вице-президент по вопросам риска и вице-президент по финансам. Президент банка является председателем Комитета по управлению активами/пассивами и отвечает за руководство деятельностью банка в целом. Ежегодно с учетом необходимых изменений комитет отвечает за анализ и рекомендации относительно политики финансирования, инвестиций и управления рисками для утверждения Аудиторским комитетом и Советом директоров. Комитет отвечает за текущий анализ и утверждение следующих вопросов банка АВС: • Способность финансировать и управлять рисками по предлагаемым новым ипотечным продуктам банка АВС (представляемых отделом по разработке продуктов). • Комбинация (виды и распределение) источников финансирования и инструментов заимствования (стратегия финансирования), используемая банком АВС для осуществления его бизнес-стратегии (т.е. продукты, объемы выдачи кредитов и цели). • Управление рисками, нейтрализация и инструменты хеджирования, которые используются для того, чтобы обеспечить соблюдение политики риска и утвержденных Советом директоров лимитов риска, а также защиту портфеля активов/пассивов от рисков, связанных с потенциальными изменениями его стоимости. • Управление активами и инвестиционная стратегия, включая типы активов, характеристики рисков, ожидаемую доходность и т.д. для того, чтобы обеспечить соблюдение инвестиционной политики, утвержденной Советом директоров. • Все новые финансовые инструменты (активы, например инвестиции и новые ипотечные продукты, и пассивы, например выпущенные долговые обязательства), удерживаемые банком АВС.

128

Пример: банк АВС Управление рисками и финансирование

Комитет заседает каждый месяц для выполнения изложенных выше задач. При осуществлении финансового управления комитет прибегает к внутренней и внешней экспертизе и отчитывается перед Аудиторским комитетом Совета директоров. Решения комитета принимаются на основе большинства голосов его членов и подтверждаются председателем (президентом). Президент представляет Комитет по управлению активами/пассивами, сообщая о решениях и рекомендациях Аудиторскому комитету и Совету директоров. Управление рисками, казначейство и отдел финансов Эти три подразделения в представленной выше организационной схеме банка соответствуют трем функциональным сферам деятельности банка АВС в целом. На практике это три отдела, ответственные за осуществление и/или контроль над политикой, утвержденной Советом директоров, которые подотчетны Комитету по управлению активами/пассивами. Будучи независимыми, эти группы отчасти работают сообща для достижения целей, определенных в стратегии и политике банка. Каждая группа обязана поддерживать другую группу и осуществлять взаимодействие при разработке операционной политики, стратегии, сделок, корпоративного планирования, внутреннего контроля, финансовой отчетности и отчетов по управлению рисками. Вместе с тем важно отметить, что отчетность и ответственности каждой из этих групп целенаправленно отделены друг от друга. Такое разделение обязанностей соответствует международной практике и обеспечивает формирование банком АВС надлежащей структуры управления и распределение ответственности за осуществление задач и контроль. Таблица 3.8 Казначейство

Отдел казначейства отвечает за работу фронт-офиса, связанную с деятельностью казначейства и финансированием банка АВС Казначейство банка АВС фактически разрабатывает и осуществляет финансирование/ заимствования, инвестиции и стратегию хеджирования для поддержки кредитной деятельности банка (т.е. все продукты, включая ипотечные кредиты) и устанавливает ставки кредитования в соответствии с кредитной политикой банка. Основные обязанности следующие: • Управление ликвидностью банка в соответствии с потребностями и нормативами. • Управление кредитным и рыночным рисками в соответствии со стратегией и политикой, утвержденными Комитетом по управлению активами/пассивами и Советом директоров. • Подготовка прогнозов и сценариев для тестирования состояния активов, ликвидности и уровней рисков. • Управление портфелем активов и портфелем инвестиций, включая сделки купли— продажи и трейдинг. • Нейтрализация рисков и управление инструментами хеджирования. • Управление источниками финансирования и пассивами

Управление рисками

Отдел управления рисками банка АВС отвечает за работу мидл—офиса, связанную с деятельностью казначейства и с финансированием

129

Пример: банк АВС Управление рисками и финансирование Продолжение таблицы 3.8 Отдел управления рисками отвечает за следующее: • Выявление, измерение, мониторинг и подготовка отчетов по финансовым позициям, подверженности рискам и показателям банка по финансированию, инвестиционной деятельности и хеджированию, осуществляемых казначейством. • Анализ стратегии заимствований и инвестирования (включая пересмотр всех новых инструментов, структур сделок и стратегий до заключения сделок) и представление рекомендаций комитету по управлению активами/пассивами. • Разработка и рекомендации утвержденных лимитов по кредитному и рыночному риску. • Разработка и внедрение соответствующей системы управления рисками, информационного мониторинга и отчетности. • Координация и ведение переговоров по заключению соглашений с основными партнерами и соответствующая документация по производным инструментам, а также сделкам по выкупу/обратному выкупу. • Предоставление расчетов консолидированного уровня риска для каждого бизнеснаправления и банка в целом, в частности в отношении финансового, кредитного и рыночного риска, с которым сталкивается банк АВС Отдел финансов

Отдел финансов отвечает за работу бэк-офиса, связанную с деятельностью казначейства и финансированием банка АВС. В частности, группа отвечает за управление денежными средствами, прогнозирование объема денежных средств, банковские операции, расчеты, проверки, учет и финансовую отчетность по инвестициям и деятельности казначейства банка

Направления бизнеса и финансовая структура Банк АВС является универсальным коммерческим банком, принимающим депозиты. Банк предлагает своим клиентам ассортимент розничных продуктов, включая депозиты и кредитование. Он управляет активами, пассивами и внебалансовыми операциями в соответствии с основной деятельностью Банка: • Розничные банковские услуги и вклады до востребования. • Срочные вклады. • Ипотечное кредитование. • Кредитование физических лиц, т.е. кредиты частным лицам, кредитные линии и кредитные карты. Банк АВС предлагает банковские продукты в соответствии со своей бизнес-стратегией, ежегодно утверждаемой Советом директоров, чтобы обеспечить полный спектр финансовых услуг с минимальным привлечением или без привлечения внешних услуг по управлению активами / пассивами и разработке продуктов, Портфель ипотечных кредитов банка состоит из кредитов с фиксированной процентной ставкой и сроком 15–25 лет. Структура активов и пассивов банка (на момент исследования) представлена в следующей таблице. 130

Пример: банк АВС Управление рисками и финансирование Таблица 3.9 Активы на балансе

Пассивы/источники финансирования

25% — ипотечные кредиты

25% — вклады до востребования

25% — другие кредиты

20% — срочные вклады

15% — инструменты хеджирования

10% — краткосрочные обязательства по сделкам репо и краткосрочные долговые обязательства

35% — инвестиции и собственный капитал

25% — среднесрочные и долгосрочные корпоративные облигации 20% — собственный капитал

Соотношение пассивы/финансирование определенное ежегодным бизнес—планом, основано на необходимом объеме финансирования и стабильности, свойственной источникам финансирования. Это соотношение подлежит постоянному мониторингу и если пропорции начинают претерпевать изменения (например, снижение объема депозитов), то композиция активов/ пассивов корректируется, чтобы компенсировать изменения (например, увеличить спрос и привлекательность депозитов или корректировать другие источники финансирования). Согласно принятой стратегии, банк АВС финансирует создание портфеля ипотечных активов с помощью различных источников финансирования, которые обеспечивают стабильные объемы финансирования и управление процентным риском. Банк определил свой внутренний финансовый потенциал, т.е. наличие денежных средств, достаточных для финансирования 20%-ого объема выдаваемых ипотечных кредитов. Эти денежные средства поступают с ликвидных активов банка и вкладов до востребования. Ипотечные кредиты банка финансированы преимущественно за счет срочных вкладов (от 1 года до 5 лет): в частности, на момент подготовки этого примера, 60% ипотечных кредитов финансированы краткосрочными депозитами частных клиентов, а 10% ипотечных кредитов финансированы срочными депозитами корпоративных и государственных клиентов. Остальные 10% финансированы за счет привлечения средств по краткосрочным заимствованиям и сделкам репо (т.е. заимствования, обеспеченные банковскими активами). Со временем краткосрочные долговые обязательства трансформируются в долгосрочные: происходит консолидация краткосрочных заимствований и эмиссия более долгосрочных облигаций с параметрами, соответствующими параметрам ипотечного портфеля, изначально финансированного за счет краткосрочных инструментов. Банк ABC мог изначально выпустить облигации, а затем использовать денежные средства для выдачи ипотечных кредитов. Такой стратегический выбор предусматривает «предварительное финансирование» запланированного объема выдачи ипотечных кредитов и последующее создание ипотечных активов. Однако такой подход требует управления крупными суммами поступлений по выпущенным облигациям до момента создания активов, чтобы обеспечить доход и одновременно поддерживать ликвидность.

131

Пример: банк АВС Управление рисками и финансирование

Комитет по управлению активами/пассивами пришел к выводу, что большой объем вложений в ликвидные активы не позволит получить доход, достаточный для покрытия процентных платежей по облигациям, и банку придется фиксировать отрицательную доходность своих активов. Поэтому банк не стал предварительно финансировать создание активов, а лишь осуществлял периодическую эмиссию облигаций таким образом, чтобы их объемы соответствовали портфелю уже созданных ипотечных активов. Стратегия и культура: политика финансирования, инвестиций и управления рисками Совет директоров банка ABC утвердил бизнес-стратегию и лимиты риска, которые позволят достичь поставленных целей при нулевой подверженности риску. Это значит, что деятельность по управлению активами/пассивами нацелена на то, чтобы в структуре активов и пассивов банка не было существенных несоответствий. Банк достигает этой цели с помощью четкой политики финансирования, инвестирования и управления рисками. Политика финансирования, инвестиций и управления рисками формирует часть общей основы корпоративного управления рисками и вместе с тем отражает формируемую банком культуру и политику действия без рискованных операций в области финансирования, инвестирования и хеджирования. Политика была разработана и утверждена советом директоров в соответствии с учредительными документами банка (устав и внутренние нормативы управления) и применимыми нормативными актами/рыночными стандартами. Политика четко отражена в документе, который описывает общие основы управления рисками для деятельности банка в сфере инвестиций, заимствований и хеджирования, включая меры по управлению, нейтрализации, диверсификации и ограничению сопутствующих рисков: риска ликвидности, рыночного риска и кредитного риска. Предусмотренные в данном документе директивы и политика излагают общие параметры организационной структуры и практики управления финансовыми рисками банка, определения лимитов риска для поддержки ликвидности, финансовой стабильности и капитала банка. Стратегия банка в сфере кредитования, финансирования, инвестиций и хеджирования, которая осуществляется с учетом этой политики, должна официально утверждаться Комитетом по управлению активами/пассивами до начала ее реализации. Как отмечалось выше, такое утверждение является частью ежемесячного обзора, осуществляемого Комитетом по управлению активами/пассивами. Основы политики банка формируются так, чтобы не отставать от рынка и действовать согласно наилучшей практике финансовой индустрии, для достижения бизнес-целей и эффективного управления рисками. Необходимые изменения сопровождаются постоянным анализом, входящим в ответственность отдела по управлению рисками, отчетностью и контролем, осуществляемым комитетом по управлению активами/пассивами и Аудиторским комитетом. При этом окончательное утверждение остается за Советом директоров, заседание которого происходит минимум один раз в год. 132

Пример: банк АВС Управление рисками и финансирование

Регламент политики банка состоит из следующих разделов: 1. 2. 3. 4.

Введение и цель политики. Бизнес деятельность и цели банка АВС. Основы корпоративного управления банка АВС. Общие директивы: • структура отчетности, полномочия и ответственности; • обзор политики и распределение ответственности; • проверки и соблюдение требований; • приемлемое финансирование, хеджирование и инвестиции; • требования к отчетности о подверженности риску, измерению и моделированию риска;

5. Политика: • политика финансирования; • инвестиционная политика; • политика по кредитному риску; • политика по рыночно риску (процентный и валютный риск); • политика по инструментам хеджирования/производным инструментам; • политика по риску ликвидности; • политика по измерению результатов деятельности; • политика по ценообразованию; • политика по операционному риску; • политика по правовому риску. 6. Краткое изложение внешних нормативных и рыночных стандартов (например, нормативные требования, конфликт интересов, кодексы этики). 7. Глоссарий терминов. Как показано выше, совет директоров управляет деятельностью банка, которая исключает арбитраж риска и наличие неуправляемых позиций. Политика банка соответствует консервативной позиции в отношении риска, нацеленной на поддержание нулевого несоответствия активов и пассивов и управление несоответствием на уровне 0,01%. Регламент политики банка ABC кратко изложен в следующей таблице. Таблица 3.10 Структура корпоративного управления

Четкое распределение ответственности, отчетность и подотчетность внутри структур банка

Общие указания

Все сделки по финансированию, инвестициям и хеджированию заключаются с целью обеспечения оптимальной стоимости при соблюдении политики по управлению рисками. Четкий и постоянный график отчетности по управлению рисками: • Ежемесячная отчетность между функциональными группами и Комитетом по управлению активами/пассивами • Ежеквартальная отчетность перед Комитетом по управлению активами/пассивами и Аудиторским комитетом • Ежеквартальная отчетность Совету директоров

Четкий контроль со стороны Комитета по управлению активами и пассивами и подотчетность ему подразделений банка в отношении управления активами/пассивами

133

Пример: банк АВС Управление рисками и финансирование Продолжение таблицы 3.10 Вся деятельность подлежит внутреннему контролю и проверке банка АВС, а также регулярной внешней аудиторской проверке в ходе годовых проверок финансовой отчетности Необходимо соблюдение принятой политики за редким исключением из правил. Такие исключения (включая обоснования и рекомендации) необходимо представлять и утверждать на комитете по управлению активами/пассивами, Аудиторскому комитету или Совету директоров (в зависимости от характера исключения) Применяемые инструменты должны соответствовать принятой политике по управлению рисками. Эти инструменты должны иметь параметры, присущие своему типу. Любой нестандартный инструмент подлежит такому же анализу, что и исключение из принятой политики По мере необходимости разработка и утверждение моделей прогнозирования, предположения и сценарии должны осуществляться для проверки предпринимаемых стратегий по управлению активами/пассивами, потенциальным несоответствиям и чувствительности к риску. Применение этих моделей, допущений и сценариев считается частью принятой политики и подлежит анализу и утверждению минимум один раз в год Риск убытков необходимо включать в отчеты на детальном уровне (источник подверженности риску) и в консолидированную отчетность. Расчеты риска убытков осуществляются с учетом типа риска, в качестве производной кредитного, рыночного и операционного риска, а также/или других определенных типов риска, в зависимости от обстоятельств Финансовая политика, допустимые инструменты и лимиты

Обеспечение рентабельного и диверсифицированного финансирования для сопровождения кредитной деятельности банка Банк поддерживает стабильное распределение источников финансирования и, в частности, осуществляет активное управление объемом финансирования, поступающего по депозитам Банк может финансировать кредитную деятельность путем использования краткосрочных долговых обязательств, среднесрочных и долгосрочных инструментов заимствования. Инструменты могут быть эмитированы на различных рынках и в различных валютах Инструменты могут обладать свойством подверженности процентному или валютному риску только при возможности иммунизации риска путем имеющихся производных инструментов (например, свопов) Комитет по управлению активами/пассивами может вводить временные лимиты и ограничения в соответствии с типом финансирования

Инвестиционная политика, допустимые инструменты и лимиты

Максимальные экономические выгоды с учетом допустимого уровня риска, а также управления денежными средствами в соответствии с общими операционными требованиями и требованиями ликвидным банка Использование преимуществ инвестирования для хеджирования и управления денежными средствами Повышение доходности, превосходящей запланированные показатели Установление для инвестиций минимальных требований к диверсификации и пределов максимальной концентрации по эмитенту, сектору и рынку

134

Пример: банк АВС Управление рисками и финансирование Продолжение таблицы 3.10 Политика по управления рыночным риском, ограничения и лимиты

Ограничение риска убытков вследствие неблагоприятного изменения процентных ставок и курсов валют, особенно если денежные потоки по активам отличаются от денежных потоков по пассивам по срокам. Основная часть рыночного риска возникает в связи с риском досрочного погашения и несоответствия валют, ставок и сроков активов/пассивов Управление процентным риском в основном путем совмещения сроков и параметров портфелей активов и пассивов, с использованием по мере необходимости инструментов хеджирования Проведение ежемесячного анализа чувствительности к изменениям процентных ставок для определения величины потенциальных колебаний денежных потоков, вызванных изменениями процентных ставок. В частности, влияние процентного шока в 200 базисных пунктов на процентную маржу и экономическую стоимость, соответственно, проверяются путем моделирования сценариев Моделирование риска досрочного погашения и ежеквартальной отчетности на Комитете по управлению активами/пассивами и Совете директоров с учетом двух сценариев: а) сценарий, основанный на наихудших предположениях: б) сценарий, основанный на исторических данных о досрочном погашении. Влияние сценариев оценивается относительно процентной маржи и экономической выгоды Управление валютным риском путем сопоставления валют активов и пассивов, которые используются для финансирования активов

Политика измерения эффективности

Определение основ измерения, анализа и оценки чистой процентной маржи и экономической выгоды инвестирования, финансирования и хеджирования. Комитет по управлению активами/пассивами утверждает соответствующие стандарты Ежеквартальная отчетность по доходности каждого бизнес-направления, а также консолидированной позиции (см. расчет доходности ипотечных продуктов в пункте 3.1) Измерение эффективности инвестирования относительно стоимости финансирования (например, краткосрочные вложения относительно краткосрочной задолженности); Сопоставление эффективности финансирования со стоимостью аналогичного вида финансирования Сопоставление ставок кредитования со стоимостью финансирования, конкуренцией на рынке, операционными затратами и показателями доходности

Политика по управлению правовым риском:

Все договоры, касающиеся всех финансовых инструментов, соглашений, инвестиций и обязательств, должны быть надлежащим образом документированы, иметь юридическую силу и служить защитой правовых интересов банка АВС Необходимо определить принципы анализа правового риска и постоянно осуществлять мониторинг политики, нормативных требований, стандартов и процедур Правовые риски необходимо рассматривать для всех новых инструментов; кроме этого, необходимо их утверждение комитетом по управлению активами/пассивами

Политика управления риском ликвидности, допустимые инструменты и лимиты:

Ликвидность инвестиций и активов сопоставляется с требованиями ликвидности финансирования, которая необходима банку для выполнения платежных обязательств банка Объем необходимой ликвидности прогнозирует казначейство; измерение и мониторинг проводит Отдел по управлению рисками; контроль — Комитет по управлению активами/пассивами, ежемесячно проверяя достаточность денежных средств, необходимых для удовлетворения бизнес-требований, нормативов и обязательств по мере наступления срока их погашения

135

Пример: банк АВС Управление рисками и финансирование Продолжение таблицы 3.10 Объем необходимых денежных средств измеряется на консолидированной основе и прогнозируется на две недели, один месяц, полгода, один год, два года, три года и пять лет. Эти показатели пересматриваются и обновляются ежемесячно в рамках непрерывного анализа, проводимого Комитетом по управлению активами/пассивами, и определения стратегии по управлению активами/пассивами Управление ликвидностью осуществляется путем приведения в соответствие сроков активов и пассивов (насколько возможно), использования диверсифицированных источников финансирования (краткосрочных и долгосрочных) и использования резервных кредитных линий Политика по управлению кредитным риском, допустимые инструменты и лимиты

Необходимо выявить кредитные риски, связанные с инвестированием и хеджированием, а также диверсифицировать и управлять этими рисками для защиты от финансовых дефолтов или убытков, связанных с риском контрагента Все контрагенты и эмитенты должны подлежать кредитному анализу и утверждению; при этом проводится постоянный мониторинг риска и устанавливаются соответствующие кредитные лимиты Ежегодно или по мере необходимости пересматриваются стандарты рейтинговых агентств Необходимо измерять и консолидировать совокупное влияние риска контрагента или эмитента. Приемлемые уровни или стандарты кредитоспособности подлежат постоянному анализу Отдела по управлению рисками Повышение кредитного качества: необходимо использовать приемлемое обеспечение для снижения влияния кредитного риска контрагента, особенно в случае изменения его кредитоспособности. Обеспечение должно быть предметом четкого соглашения и взиматься в соответствии с условиями этого соглашения. Обеспечение, используемое для нейтрализации влияния рисков, необходимо учитывать на отдельных счетах и запрещено использовать в иных целях Нарушения допустимого уровня подверженности риску и снижение рейтинга подлежат мониторингу и рассмотрению в ходе ежемесячного обзора, проводимого Комитетом по управлению активами/пассивами

Политика по управлению операционным риском

Определяются ресурсы, технология и процедуры, позволяющие избежать непредвиденных убытков из-за операционных аспектов финансирования, инвестирования и хеджирования Отчетность, контроль, тренинги и квалификация персонала обеспечивают наличие необходимых операционных навыков у сотрудников Наличие надежных и поддерживаемых систем для управления, расчетов и отчетности по всем источникам финансирования, инвестициям и управлению рисками. В случае сбоя в работе систем в течение 24 часов необходимо задействовать резервные системы Каждый из отделов обязан подготавливать и поддерживать планы по возобновление деятельности, которые подлежат тестированию, обновлению, доработке и утверждению минимум один раз в год

136

Пример: банк АВС Управление рисками и финансирование Продолжение таблицы 3.10 Политика ценообразования

Ценообразование инвестиций, финансирования и инструментов хеджирования должно осуществляться на основе независимых стандартов и методологии, быть своевременным и отражать изменения на рынке, соответствовать рыночной практике и процедурам, а также быть прозрачным, полным, точным и надежным При наличии используются рыночные источники и котировки. При отсутствии таковых используется справедливая стоимость, основанная на утвержденной методологии, разработанной отделом по управлению рисками и утвержденной комитетом по управлению активами/пассивами. В целом при определении банком справедливой стоимости используется стандартная отраслевая практика расчета чистой приведенной стоимости с учетом дисконтирования будущих денежных потоков и использования соответствующей кривой доходности Ценообразование и определение позиций активов и пассивов осуществляются минимум один раз в месяц. При необходимости (например, оценка по рынку для выставления маржи) определение цены осуществляется ежедневно Определение цены осуществляется автоматически с использованием внешних входных данных или справедливых рыночных расчетов

3.2.2. Финансирование ипотечного кредитования Помимо определения структуры и четкой политики банк АВС регулярно содействует эффективному осуществлению деятельности казначейства, связанной с ипотечным кредитованием. Кратко это можно представить следующим образом: 1. Ежегодное бизнес-планирование, определение стратегии финансирования и политики по управлению рисками. 2. Ежемесячные отчеты Комитету по управлению активами/пассивами: измерение и анализ несоответствия активов и пассивов, определение стратегии хеджирования/иммунизации указанных несоответствий и подведение итогов. 3. Текущая деятельность: сделки, переоценка позиций с учетом текущих рыночных цен, мониторинг. Ежегодное бизнес-планирование, определение стратегии финансирования и политики по управлению рисками Бизнес-цели, продукты и стратегию банка АВС ежегодно определяет Совет директоров. Стратегия финансирования и политика также разрабатываются с учетом показателей/опыта за предшествующий год с необходимыми доработками. Каждый октябрь руководители казначейства готовят бизнес-план и стратегию финансирования на следующий год. Цели деятельности определяются по каждой линии ипотечных продуктов, включая как минимум: 1) процентные ставки, которые планируют предложить заемщикам, в зависимости от конкуренции на рынке; 2) запланированные объемы выдачи кредитов на год, на квартал и ежемесячно; 3) характеристики (т.е. переустановки процентных ставок и опционы) ипотечных продуктов. 137

Пример: банк АВС Управление рисками и финансирование

Также готовятся соответствующие планы финансирования (годовые, квартальные и ежемесячные), включая, в частности: 1) ожидаемые объемы депозитов (учитывая возможные последствия волатильности); 2) возможность привлечения более высоких объемов депозитов (или новых источников финансирования); 3) затраты и прогнозы по выпуску долговых обязательств. Бизнес-план должен содержать все предположения об ожидаемой стабильности спроса на ипотеку и о финансовых планах. Минимальные объемы финансирования утверждаются на основании ожидаемой стабильности. Бизнес-план также включает запланированную доходность, которая определена по каждой линии продуктов в зависимости от ожидаемых затрат, связанных с источниками финансирования. Ежемесячная отчетность Комитету по управлению активами/пассивами: ГЭП-анализ, стратегия по управлению активами и пассивами для хеджирования/нейтрализации их несоответствия и оценка эффективности Комитет по управлению активами/пассивами заседает: 5-го числа каждого месяца (или в следующий рабочий день). Повестка дня Комитета по управлению активами/пассивами включает следующее: 1. Обзор управления активами/пассивами: • пересмотр позиции активов/пассивов; • пересмотр показателей портфеля и сценарный анализ; • обсуждение стабильности источников финансирования. 2. Анализ эффективности: сравнение запланированных показателей, экономических ожиданий и фактические значений показателей: • измерение рисков и их мониторинг; • объемы ипотечного кредитования (т.е. наращивание портфеля); • запланированная доходность; • периодическое планирование финансирования: потребности и ожидания. 3. Вопросы политики и необходимые изменения: • рассмотрение новых инструментов инвестирования; • рассмотрение новых ипотечных продуктов; • рассмотрение новых видов финансирования; • лимиты риска. 4. Другие вопросы. Все темы для обсуждения и дополнительные пункты повестки дня необходимо представлять председателю Комитета по управлению активами/пассивами до 3-го числа каждого месяца (или в следующий рабочий день). 138

Пример Банк АВС Управление Рисками и Финансирование

Председатель отвечает за составление повестки дня и рассылку всех материалов членам Комитета. Каждый пункт повестки дня предоставлен соответствующим отделом, ответственным за определенное направление деятельности, подлежит обсуждению на заседании круглого стола и последующему принятию решений. Решения Комитета принимаются большинством голосов при обязательном кворуме присутствующих членов. Все члены обязаны голосовать (без права воздерживаться от голосования), и, если представитель не может присутствовать на заседании, его будет представлять другой член Комитета. Программа-минимум заседания Комитета включает следующее: • Четкое понимание текущих позиции активов/пассивов. • Четкое утверждение стратегии хеджирования/нейтрализации для активного управления активами/пассивами на предстоящий месяц. • Фактическая доходность по сравнению с бизнес-планом. • Стратегия для достижения запланированной доходности. В последнюю неделю каждого месяца отчеты для Комитета готовят Отдел финансов, Отдел по управлению рисками и Отдел казначейства. Отдел финансов отчитывается по текущей финансовой позиции (включая подробную структуру активов и пассивов) и сопоставляет показатели бизнес-плана и ожидаемой доходности. Отчеты о рисках раскрывают фактический уровень риска относительно соответствующей политики, в частности: • распределение источников финансирования; • тип инвестиций; • качество инвестиций; • общий уровень подверженности рискам со стороны контрагентов; • кредитное качество контрагентов; • дополнительное обеспечение и величина маржи за прошедший месяц. Казначейство готовит отчет по анализу управления активами/пассивами, в том числе: ГЭПанализ, нейтрализация и хеджирование, а также анализ стресс-теста. Как показано выше, деятельность банка АВС предусматривает исключение несоответствия по срокам и стоимости активов и пассивов. Поэтому ежемесячный анализ этих несоответствий (ГЭП-анализ) рассматривает позиции активов и пассивов, чтобы выявить любые несоответствия, которые могли бы материализоваться. Проводится анализ чувствительности к таким потенциальным несоответствиям, которые могут материализоваться при изменении кривой доходности на 0,01%, а также определяются дополнительные активы, пассивы и хеджирование, которые могут понадобиться банку для смягчения влияния/компенсации потенциального несоответствия. Для ипотечных кредитов, финансируемых за счет собственного капитала и вкладов до востребования, банк АВС установил, что такие источники финансирования не являются чув139

Пример: банк АВС Управление рисками и финансирование

ствительными к изменению процентных ставок. Поэтому банк использует эти источники для финансирования ипотечных кредитов со следующими сроками: 5% для кредитов на 1–2 года, 5 для кредитов на 2–3 года, 5 для кредитов на 3–4 года и 5% для кредитов на 4–5 лет. Ипотечные кредиты, финансируемые за счет срочных вкладов, также соответствуют стратегии управления активами и пассивами во избежание несоответствий по срокам. Управление активами/пассивами для двух данных источников финансирования основано на отчете о позициях активов и пассивов. В случае несоответствия позиций комбинация активов и пассивов изменяется соответствующим образом. Данную комбинацию можно изменять с помощью стратегии увеличения вкладов до востребования или срочных вкладов, а также за счет наращивания ипотечных активов, необходимых для обеспечения нужной позиции активов. Для финансирования за счет заимствований управление активами и пассивами не только измеряет несоответствие, но и предусматривает анализ чувствительности несоответствий к изменениям кривой доходности, или ГЭП-анализ. Далее описан анализ чувствительности и необходимые меры нейтрализации риска, которые предпринимает банк ABC для управления финансированием с помощью заимствования. Этап 1.

Характеристика длинной позиции

Казначейство разделяет ипотечный портфель, финансируемый за счет заемных средств, который оно намерено защитить от потенциальных несоответствий активов/пассивов, на однородные сегменты, чтобы выявить ипотечные портфели (или пулы) с общими характеристиками. Казначейство рассматривает каждый ипотечный портфель в качестве одного мега-кредита, для которого можно определить прогнозируемые денежные потоки, в течение каждого периода времени (т.е. для каждого месяца). Процентная ставка каждого портфеля — это средневзвешенная величина процентных ставок ипотечных кредитов в этом портфеле, т.е. средневзвешенный купон (WAC). Вместе с тем портфель сформирован на основе определенной однородности ставок, чтобы средневзвешенный купон значительно не отклонялся вследствие изменений распределения ипотечных кредитов, вызванных досрочным погашением. Этап 2.

Чистая приведенная стоимость денежных потоков на основе кривой доходности

Казначейство прогнозирует денежные потоки по ипотечным кредитам (используя принципы денежных потоков, приведенные в пункте 3.1.6) путем расчета графика следующих показателей для каждого месяца: • Размер полного планового платежа на данный месяц: на основании суммы непогашенного основного долга, процентного платежа и оставшегося графика амортизации. • Размер ожидаемого процентного платежа: на основании процентной ставки и суммы непогашенного основного долга на конец предыдущего периода. 140

Пример: банк АВС Управление рисками и финансирование

• Размер ожидаемого амортизационного платежа: размер полного планового ожидаемого платежа за вычетом процентного платежа. • Прогнозируемое досрочное погашение: рассчитываются на основе определенной скорости досрочного погашения (CPR), применяемой к остатку основного долга — сюда включены принятые предположения относительно полного досрочного погашения и частичного досрочного погашения. Применяемая скорость досрочного погашения рассчитывается Отделом по управлению рисками на основе смоделированных ожиданий согласно опциону досрочного погашения, встроенному в ипотечные кредиты, и исторических данных банка АВС по досрочному погашению (используется скорость досрочного погашения за предыдущие периоды, которые подлежат ежемесячному учету — как это изложено в разделе, посвященном обслуживанию ипотечного кредита). • Размер полного ожидаемого платежа: сумма планового амортизационного платежа, процентного платежа и размер прогнозируемого досрочного погашения. • Размер непогашенного основного долга на конец текущего периода: Размер основного долга на конец предшествующего периода за вычетом суммы амортизационного платежа и досрочного погашения. Ипотечные портфели оцениваются на основании чистой приведенной стоимости прогнозируемых денежных потоков с использованием суверенной кривой доходности для дисконтирования денежных потоков для каждого периода. Суверенная кривая доходности основана на стоимости государственных заимствований и вычисляется с учетом купонов и сроков до погашения государственных облигаций и с помощью интерполяции. Этап 3.

Анализ чувствительности для изменения на 0,01% кривой доходности и нейтрализация риска

Определив стоимость ипотечных активов, казначейство банка АВС приступает к оценке чувствительности стоимости активов или изменения стоимости предстоящих денежных потоков по ипотечным кредитам. Изменение стоимости происходит при сдвиге на 1 базисный пункт (т.е. 0,01%) кривой доходности. Эта оценка отражает низкую допустимость банком влияния процентного риска, поскольку стратегия банка по финансированию предусматривает минимальную подверженность риску и его нейтрализацию при изменении стоимости активов. Производится пересчет стоимости денежных потоков на основе изменения кривой доходности и вычитания первоначальной стоимости. Эта величина получается путем пересчета стоимости денежных потоков при сдвиге на 0,01% кривой доходности и вычитания первоначальной стоимости денежных потоков, дисконтированных по фактической кривой доходности. Полученная величина указывает на изменение стоимости активов при сдвиге кривой доходности на 1 базисный пункт. С учетом цели нейтрализации риска эта величина используется для определения структуры хеджирования и нейтрализации за счет покупки новых активов и использования механизмов хеджирования, которые будут компенсировать изменение стоимости активов.

141

Пример: банк АВС Управление рисками и финансирование

Этап 4.

Хеджирование и стратегия финансирования

Объем хеджирования необходимо распределить между задействованными инструментами финансирования, что приведет к обратному изменению стоимости в случае изменения кривой доходности на 0,01%. Банк АВС определяет надлежащее сочетание инструментов следующим образом: • определение изменения стоимости при сдвиге кривой для всех инвестиций и инструментов хеджирования, которые предусмотрены политикой инвестирования и управления рисками; • обратный расчет соответствующей доли инвестиций и определение инструментов хеджирования таким образом, чтобы обеспечить хеджирование общей суммы долларов потенциального изменения. Казначейство банка АВС войдет в короткую позицию по совокупности государственных облигаций для хеджирования длинной позиции по ипотечным кредитам. Кроме того, будут использованы фьючерсы с более короткими сроками для денежных потоков, которые поступают раньше, по сравнению со сроками облигаций, являющимися базовым активом фьючерсов. Это позволит компенсировать длинную позицию по ипотечным кредитам. . Заметим, что банк АВС предпочитает осуществлять текущее финансирование за счет краткосрочных заимствований и лишь от случая к случаю прибегает к долгосрочному заимствованию на рынке, т.е. эмиссии облигаций. Сценарный анализ Соответствие активов/пассивов, изменение процентных ставок и досрочное погашение Отдел по управлению рисками разрабатывает модели прогнозирования, допущения и сценарии, необходимые тестирования стратегий по управлению активами/пассивами, потенциальных несоответствий и чувствительности к процентному риску структуры активов и пассивов. Сюда относится анализ планов по финансированию, текущий и прогнозируемые спрос на кредиты и способы инвестирования. Годовой бизнес-план является базой для достижения основных показателей и целей, а ежемесячная позиция по активам и пассивам служит основой для предстоящих позиций по активам и пассивам. Прогнозный анализ, проводимый Комитетом по управлению активами/пассивами, предусматривает следующее: 1. Экономическое прогнозирование: группой по управлению рисками прогнозируются два сценария для учета возможных экономических факторов, которые будут влиять на структуру активов/пассивов банка. Сюда относится учет изменения инфляции, процентных ставок и макроэкономической ситуации. 2. Макроэкономические сценарии используются для прогноза закономерного спроса на ипотечные кредиты и депозиты по каждому из двух сценариев. 3. Определяется разница между изменением спроса на ипотечные кредиты и депозиты. 4. Устанавливаются обоснованные планы по предложению ипотечных кредитов и наличию депозитов с учетом произведенной оценки, целей бизнес-стратегии и возможности переноса образующегося несоответствия путем инструментов маркетинга. Цель заключается 142

Пример: банк АВС Управление рисками и финансирование

в оптимальной минимизации несоответствия, поскольку депозиты обеспечивают самое дешевое финансирование. 5. Определение дополнительных потребностей в финансировании, которое будет необходимо для покрытия оставшегося несоответствия в течение предстоящих периодов на 6 месяцев, 1 год и 3 года. Период продолжительностью 1 год (или менее) рассматривается как планирование важнейшей деятельности, тогда как 3 года рассматриваются скорее как общая стратегическая перспектива. Допущения, на основе которых проводится ежемесячный анализ несоответствий активов и пассивов, также моделируются и оцениваются ежемесячно. Анализы чувствительности к изменению процентных ставок проводятся ежемесячно, чтобы протестировать амплитуду потенциальных колебаний денежных потоков, вызванных изменениями в процентных ставках. В частности, последствия шокового изменения процентной ставки на 200 базисных пунктов для процентной маржи и экономической стоимости тестируются путем моделирования сценариев. Изменение ставки применяется ко всем переменным компонентам анализа чувствительности процентной ставки, которые влияют на позицию по активам и пассивам, в частности объемы досрочного погашения, объемы депозитов, спрос на ипотечные кредиты, наличие финансирования и кривая доходности. Последствия таких шоковых изменений демонстрируют возможные последствия при неблагоприятном развитии событий, которые банку предстоит учитывать в своем планировании. Ежемесячная деятельность Комитета по управлению активами/пассивами защищает от постоянного воздействия изменений, однако риск шоковых изменений в течение месяца также тестируется. Банк предпочитает управлять своими активами/пассивами путем проведения ежемесячного анализа. Банк допускает, что может произойти изменение в стоимости его позиции по активам/пассивам в случае резких изменений ставок или кривой доходности в течении анализируемого периода. Предусмотренное соотношение активов и пассивов можно корректировать, если присутствует значительная чувствительность к таким шокам. Кроме того, банк может проводить внеплановый анализ активов/пассивов в случае непредвиденного значительного изменения на рынке, требующего применения стратегий по нейтрализации (хотя такое случается редко). Банк АВС может по своему усмотрению сократить анализируемый период до одной недели. Риск досрочного погашения моделируется и включается в ежеквартальные отчеты для Комитета по управлению активами/пассивами и Совета директоров на основе двух сценариев: а) сценарий, основанный на наихудших предположениях, и б) сценарий, основанный на исторических данных о досрочном погашении. Эффект сценариев оценивается относительно процентной маржи и экономической стоимости. Фиксируются фактическое досрочное погашение, и для анализа активов/пассивов принимается условный процент досрочного погашения (CPR) после соответствующего обновления. 143

Пример: банк АВС Управление рисками и финансирование

Значение CPR — это совокупная скорость прогнозируемого уровня частичного и полного досрочного погашения (рефинансирование и дефолт без учета убытков), смоделированная с учетом встроенного опциона (т.е. возможности исполнения опциона заемщиком вследствие изменения процентных ставок) и скорректированная с учетом других факторов (например, сезонность). Текущая деятельность: сделки, оценка по рынку, мониторинг Текущий поток документации из фронт-офиса (ведет переговоры по всем сделкам) переходит в бэк-офис (регистрирует все сделки) и затем в мидл-офис (осуществляет контроль, чтобы сделки соответствовали политике, рискам и лимитам). Казначейство осуществляет торговые операции, необходимые для обеспечения стратегии хеджирования и финансирования по активам/пассивам, утверждаемой Комитетом по управлению активами/пассивами. Отдел по управлению рисками осуществляет постоянный мониторинг и измерения фактической позиции по активам/пассивам. Все нарушения политики по инвестированию или применению других инструментов, которые не предусмотрены или не утверждены, подлежат контролю и приводят к остановке торговой операции со стороны отдела по управлению рисками, который ежемесячно отчитывается перед Комитетом по управлению активами/пассивами. По мере необходимости новые инструменты для инвестирования, хеджирования или финансирования рассматриваются в Комитете по управлению активами/пассивами с последующим принятием решений (этот процесс занимает от двух до трех месяцев): 1. Отдел казначейства определяет новый инструмент, который он намерен использовать. 2. Отдел казначейства разрабатывает бизнес-обоснование для нового инструмента: почему он необходим, его преимущества, влияние на финансирование, сопутствующие расходы и работа. 3. Вице-президент казначейства представляет предложение Комитету по управлению активами/пассивами. 4. Комитет по управлению активами/пассивами анализирует предложение и принимает решение, стоит ли Отделу по управлению рисками анализировать выдвинутое предложение. 5. После указаний комитета по управлению активами/пассивами отдел по управлению рисками анализирует предложение, чтобы оценить риск, рекомендовать использование, утверждение и разработку политики (критерии, лимиты и т.д.) для включения в общую политику управления рисками. 6. На следующем заседании Комитета по управлению активами/пассивами вице-президент по управлению рисками представляет результаты анализа риска и рекомендации (включая рекомендуемую политику). 7. Комитет по управлению активами/пассивами принимает решение относительно использования нового инструмента и внесения изменений в политику. Отдел финансов отвечает за регистрацию всех сделок, т.е. обеспечивает внесение сделок в системы, выдачу необходимых документов и подтверждений по сделкам. Отдел финансов также осуществляет переводы денежных средств и активов и обеспечивает мониторинг и фиксирование позиций. 144

Стратегия и финансирование Секьюритизация

3.3. Финансирование с использованием секьюритизации Настоящий раздел представляет различные аргументы и шаги, которые необходимо рассмотреть банку при подготовке к финансированию ипотечных активов путем их продажи структуре, созданной для секьюритизации, т.е. третьему лицу, или специальному юридическому лицу (SPV), которое в свою очередь привлечет денежные средства с помощью эмиссии ценных бумаг (или серии ценных бумаг) для продажи инвесторам. Как указывалось в предыдущей главе, банк может определить стратегию финансирования, которая предусматривает частичное или полное использование способов внебалансового финансирования. Чтобы осуществить внебалансовое финансирование путем продажи своих ипотечных кредитов и секьюритизации, банку необходимо подготовиться к такой продаже. Чтобы убедиться в том, что банк готов к финансированию путем секьюритизации, необходимо предпринять следующие шаги: • убедиться, что банк понимает характер/структуру сделок по секьюритизации, в отношении которых он заинтересован либо участвовать, либо содействовать их осуществлению; • создать ипотечные активы так, чтобы их можно было продать (т.е. чтобы они отвечали требованиям покупателя по качеству и параметрам); • управлять ипотечными активами, чтобы подготовить их к продаже (т.е. чтобы они отвечали требованиям покупателям по форме и существу); • оценить стоимость ипотечных активов на основе прогнозируемых денежных потоков и кривой доходности, используемых для управления активами/пассивами; • подготовиться с операционной точки зрения, чтобы соответствовать критериям участия в структуре секьюритизации, включая эффективное идентифицирование конкретных ипотечных кредитов, подходящих для продажи; соблюдение всех требований к отчетности и документации, необходимых для завершения продажи; участие в оценке со стороны рейтинговых агентств и, если применимо, участие в предстоящем обслуживании ипотечных кредитов; • рассмотреть, готов ли банк к покупке выпущенных ценных бумаг (например, остаточный транш) в рамках сделки и будет ли эта покупка соответствовать политике банка по управлению рисками и инвестированию; • оценить затраты и экономическую эффективность сделки. Предварительные мероприятия подготовят банк к участию в сделке по секьюритизации и выполнению конкретных требований и процедур, на которых будет настаивать спонсор структуры (сам банк или инвестиционный банк).

3.3.1. Подготовка банка к секьюритизации Секьюритизация обеспечивает монетизацию ипотечных активов путем реструктурирования ипотечных активов в ценные бумаги, которые выпускаются для продажи инвесторам. 145

Стратегия и финансирование Секьюритизация

Такая трансформация позволяет финансировать ипотечные кредиты путем выпуска долговых обязательств (т.е. ценных бумаг), которые отвечают инвестиционным параметрам, выдвигаемым инвесторами.

Рис. 3.3 Таблица 3.11 Этап 1 Разработка и построение структуры сделки

Спонсор (как правило, банк, который выдает ипотечные кредиты, или инвестиционный банк в роли организатора сделки) собирает участников, необходимых для разработки параметров и «формирования» структуры, т.е. создает правовую структуру с правами и ответственностью, необходимую для создания структуры финансирования Этот процесс обычно начинается с подготовки «основных условий», где изложены важнейшие параметры, которыми должна обладать структура, тип (качество и характеристики) покупаемых ипотечных кредитов, тип (качество и характеристики) выпускаемых долговых инструментов, запланированный объем, необходимые и имеющиеся в наличии инструменты управления рисками (например, процентные и валютные свопы) Эмитирующая структура обычно создается исключительно для целей секьюритизации: это покупка ипотечных кредитов и эмиссия долговых инструментов. Отсюда и название специальное юридическое лицо (SPV) SPV примет выполнение обязательств по выпускаемым им ценным бумагам. СпецЮрЛицо не имеет другого капитала, кроме ипотечных активов и инструментов управления рисками (деривативы, избыточное обеспечение, дополнительные гарантии, резервные фонды, кредитные линии для обеспечения ликвидности), которые необходимы для управления риском, если его не передавать инвесторам

Этапы 2 и 3 Передача портфеля ипотечных кредитов SPV Эмиссия долговых инструментов

146

Ипотечная организация продает свои ипотечные активы и передает право требования по ним (удостоверенные закладными) специальному юридическому лицу. Чтобы финансировать покупку этих ипотечных кредитов, SPV привлекает средства путем выпуска ценных бумаг для инвесторов на рынке капитала

Стратегия и финансирование Секьюритизация

Скорее всего, инвестор не станет приобретать просто ипотечный актив. Ипотечные кредиты обеспечат инвестору доход, но денежные потоки будут чрезмерно частыми и связаны с неопределенностью в связи с процентным риском, вызванным досрочным погашением, также инвестор напрямую будет подвержен кредитному риску. Скорее, инвестор найдет другие активы, т.е. ценные бумаги, для инвестиций, которые обеспечат доходность и параметры денежных потоков, подходящих для инвестора, и это будет намного проще, чем покупка ипотечных кредитов. Секьюритизация позволяет получить доступ к инвестиционному потенциалу рынков капитала путем использования ипотечных кредитов (а также инструментов управления рисками) для выпуска инструментов инвестирования, отвечающих требованиям целевых инвесторов, и облигаций с характеристиками, которые их устраивают. При организации структуры секьюритизации спонсору (инвестиционному банку) и другим участникам структуры необходимо принимать во внимание следующие основные моменты: • параметры и качество финансируемых активов; • характер денежных потоков (в частности, характер досрочного погашения) ипотечных кредитов, предназначенных для продажи; • тип эмитируемых ценных бумаг; • характер потока платежей по ценным бумагам; • распределение риска, желания инвесторов и передача риска в рамки структуры; • необходимость в последующем выпуске ценных бумаг с использованием данной структуры. На данной схеме приведен пример типичной структуры секьюритизации.

Рис. 3.4

147

Стратегия и финансирование Секьюритизация

Определение финансовых требований и аргументы в пользу секьюритизации Банк, участвующий в сделке по секьюритизации, будет принимать участие либо в числе многих банков, которые продают ипотечные кредиты специальному юридическому лицу (т.е. много продавцов), либо в качестве единственного продавца. Когда банк является одним из многих участников или продает активы предварительно созданному кондуиту, он должен быть готов проявлять гибкость, придерживаться политики, требованиям, ограничениям и техническим условиям структуры. Если банк не создал структуру в сотрудничестве с другими банками-партнерами, скорее всего у банка не будет возможности оказывать влияние на эти элементы и, в частности, на типы ипотечных кредитов, пригодных для продажи структуре. Если банк намерен участвовать в секьюритизации, где он будет единственным продавцом, он сможет приспосабливать эту структуру для своих краткосрочных и долгосрочных целей по финансированию. Эта же структура, возможно, сможет выпускать несколько серий ценных бумаг только в том случае, если при ее учреждении предусматривалась такая гибкость. Если финансовая стратегия банка предусматривает использование секьюритизации в качестве основного источника финансирования в течение длительного срока, тогда учреждение структуры секьюритизации, которая может заниматься организацией регулярных выпусков, может быть оправдана. Инвесторы могут также предпочесть покупку ценных бумаг, выпускаемых утвердившейся структурой по секьюритизации (т.е. успешный предыдущий опыт способствует формированию доверия на рынке). До начала разработки структуры секьюритизации, отвечающей своим финансовым требованиям, ипотечный банк должен быть готов предпринять следующие шаги: • Анализ нормативной базы (бухгалтерский учет, правовые аспекты и рынок ценных бумаг). Если ожидаются трансграничные сделки, необходимо рассмотреть международные законодательные аспекты. • Анализ предпочтений инвесторов и рыночной практики. В частности, какие лимиты риска (или затраты на премию) существуют на рынке, какие параметры лучше воспринимаются, какова глубина имеющихся ресурсов. • Определение правовых требований и правил учета для структурирования сделки, в частности обеспечение концепции действительной продажи и ограниченного регрессного требования к банку. • Выявление зон риска и вариантов перевода, управления и смягчения риска (например, методы повышения кредитного качества, свопы, требования к обеспечению, требования по реинвестированию). • Разработка/оформление юридического лица, документации и структуры риска.

3.3.2. Этапы подготовки к секьюритизации В таблице представлены обоснования и принципы24, которым должна следовать ипотечная организация при подготовке активов к секьюритизации. 24

Документ ISDA о розничных структурированных продуктах: проект принципов управления взаимоотношениями между провайдером и дистрибьютором.

148

Стратегия и финансирование Секьюритизация Таблица 3.12 Распределение

Распределение инвестиций между инвесторами происходит через посредников, например инвестиционные банки, а не напрямую из ипотечной организации. Ипотечная организация должна быть готова к работе с другими организациями и обеспечить проведение всестороннего анализа по любому такому посреднику. Банку предстоит рассмотреть, является ли такой посредник адекватным распределителем для размещения ценных бумаг в целях финансирования конкретного вида ипотечных продуктов Существует множество способов, путем которых ипотечная организация может быть уверена в надежности процедур посредника. Вопросы, которые предстоит рассмотреть, включают типовую клиентскую базу, опыт, репутацию и соблюдение законов

Внутреннее разграничение

Если инвестиционный и ипотечный банки являются структурами одного и того же холдинга или корпорации, то им предстоит четко разграничить свои операции и обеспечить самостоятельные системы отчетности и управления Такое разграничение должно быть надежным и определяться требованиями правовых норм, соблюдением установленных нормативов, конфиденциальностью и другими принципами, которые можно продемонстрировать внешним сторонам (например, рейтинговым агентствам)

Создание ипотечных продуктов

Ипотечному банку необходимо подтвердить высокое качество своих ипотечных активов, в основе которых заложены четкие стандарты андеррайтинга, надежная внутренняя процедура утверждения и установленные процедуры управления Ипотечный банк может потребовать подтверждения всех ипотечных кредитов закладными, чтобы обеспечить безупречное соблюдение требований к документации. Слабая документация может привести к обсуждению правового риска при анализе качества ипотечных активов

Обязательства по отчетности и прозрачность

Ипотечный банк должен быть готов к выполнению обязательств по строгой и регулярной отчетности и быть прозрачным. Эти требования применимы на момент продажи активов и на постоянной основе (если банк сохраняется функция обслуживания кредитов). Отчетность, предоставляемая в рамках секьюритизации, должна быть неизменно точной и соответствовать структуре и нормативным требованиям От ипотечного банка ожидают предоставление отчетности и других материалов, которые отличаются точностью и четкостью и представление которых соответствует согласованным обязательствам в рамках структуры

Управление ипотечными активами

Ипотечному банку предстоит управлять ипотечными активами и предоставлять документарные подтверждения этому, чтобы обеспечить беспрепятственную идентификацию ипотечных активов и доступ к ним для продажи. Для этого необходим постоянный мониторинг ипотечных параметров и динамики денежных потоков, чтобы определить ипотечные кредиты, которые соответствуют требованиям структуры секьюритизации, а также представить наглядное подтверждение динамики денежных потоков и характер риска При подготовке ипотечных кредитов для потенциальной продажи необходимо обсудить ведение ипотечной документации, в частности, ее хранение. Извлечение и передача документации (т.е. закладных) требуют времени и опыта депозитарной работы. Если в ходе своей деятельности банк прибегает к услугам опытных депозитариев для хранения таких документов (до момента продажи), то это облегчит передачу документов при продаже

Четкое распределение обязанностей и полномочий

Ипотечная организация должна обеспечить наличие документированной фиксации и согласия других членов структуры со своими соответствующими полномочиями и ответственностью по ипотечным активам по отношению друг к другу и к инвесторам. Отсутствие этого может подвергнуть банк правовому риску и разрушить внебалансовый механизм созданной структуры. Законодательные и нормативные акты могут не предусматривать необходимого разграничения между поставщиками и дистрибьюторами продуктов, и это может привести к неопределенности в разграничении правовой или нормативной ответственности 149

Стратегия и финансирование Секьюритизация

3.3.3. Ресурсы для секьюритизации Глубина и масштаб необходимой работы банка по секьюритизации своих ипотечных кредитов, будут, разумеется, различными в зависимости от степени участия банка в других аспектах структуры и от того, играет ли банк доминирующую роль в этой структуре или нет. Тем не менее, существуют закономерности по конкретным процедурам и действиям, которые предстоит осуществлять. Деятельность по финансированию, в частности, будет включать следующее: • Определение, какие активы подходят для продажи. • Определение, какие активы банк намерен продать. • Оценка стоимости активов и определение цены, по которой банк стремится осуществить продажу. • Подготовка ипотечных активов для продажи, например формирование пулов или портфелей для продажи; определение дополнительного повышения кредитного качества, необходимого для поддержки кредитного качества и потоков платежей; обеспечение подготовки требований к юридической документации и постоянной отчетности, планирование — на случай непредвиденных обстоятельств — по управлению риском и вопросам ликвидности. Формирование пулов: критерии и данные Ипотечный банк должен быть способен формировать свой портфель активов для определения объема и качества тех активов, которые он намерен продать. Если отчетность и информация по активом не носят централизованного характера, это может сделать процесс более трудоемким. Кроме того, ошибки при централизованной инфраструктуре управления ипотеками создадут проблемы, связанные с непригодностью к продаже, и могут обернуться утраченной возможностью продажи выделенных активов. Ипотечный банк может испытывать затруднения с определением критериев и стандартов приемлемости для ипотечных кредитов, предназначенных для продажи. Банку необходимо быть готовым к адаптации к требованиям, установленным другими организациями. Вместе с тем банку также необходимо запрашивать четкие указания относительно нюансов этих требований, чтобы обеспечить четкое понимание своей ответственности. Управление, хранение и изоляция документов С учетом того, что ипотечный кредит — это актив, который существует на основании пакета юридических документов, производство, проверка и управление документацией являются для банка важнейшим компонентом управления активами. Банк может установить собственные стандарты, которые он считает достаточными в качестве минимальных требований к документации по кредиту. Однако к продаже этих активов могут применяться более строгие требования.

150

Стратегия и финансирование Секьюритизация

Закладные, которые предназначены для продажи третьей стороне или являются составной частью секьюритизированного пула, должны быть физически отделены от следующих документов: • по другие кредитам, которые не предназначены для продажи; • по кредитам, которые продаются другим лицам; • любых других документов и соглашений. При подготовке к продаже ипотечных кредитов организации стоит ожидать, что покупающая организация запросит представление окончательного перечня для проверки и подтверждения документов, необходимых для учета каждого продаваемого ипотечного кредита. Этот перечень составляется в ходе продажи и служит письменным подтверждением продажи активов и наличия всех основных документов, подтверждающих этих активы. Форма перечня, скорее всего, будет продиктована покупающим спецюрлицом/организацией, однако продающая организация должна ожидать, что эта форма будет содержать следующие элементы: • Полный раздел с указанием всех продаваемых кредитов и всех несоответствий по кредитам, согласованных для продажи. • Полный перечень предоставляемых документов и их статус (оригинал, копия, не зарегистрирован/зарегистрирован и т.д.). • Полное описание предметов залога, представленных в каждом документе. • Подтверждение получения и уведомление о получении документов адресатом (скорее всего, депозитарием). Если первое представление документов оказалось неполным в последующем представлении дополнительных документов должно быть указано следующее: • Обновленный перечень представляемых документов и их статус (оригинал, копия, не зарегистрирован/зарегистрирован и т.д.). • Полное описание предметов залога, представленных в каждом документе. • Указание на то, является ли это окончательным представлением документов по данному кредиту. • Подтверждение получения и уведомление о получении документов адресатом. Все иные соглашения в связи с секьюритизацией необходимо хранить в надежном месте в отдельных файлах с четким обозначением в качестве таковых. Документация сделки по продаже должна четко разграничивать различные полномочия и обязанности ипотечной организации. В частности, в документации должен быть отражен сохраняемый за банком объем полномочий и прав кредитора в отношении некоторой доли ипотечных кредитов.

151

Стратегия и финансирование Секьюритизация

Участие в процессе присвоения рейтинга25 Ипотечному банку необходимо подготовиться к тщательному анализу со стороны рейтинговых агентств, поскольку качество сделки по секьюритизации анализируется и оценивается по шкале. Скорее всего, это будет сопровождаться активными посещениями, встречами, собеседованиями и изучением документов ипотечной организации. Процесс оценки будет касаться качества ипотечных кредитов и ипотечной организации, в частности, по следующим параметрам: • качество ипотечного актива за предыдущие периоды; • управление и организация; • внутренние меры контроля; • динамика портфеля за предыдущие периоды; • управление денежными средствами; • организационная эффективность; • управление кредитным активом. Ответственность за текущее обслуживание Все дополнительные обязанности в качестве первичного кредитора и обслуживающего агента, которые сохраняются за ипотечной организацией, оформляются официальными письменными соглашениями. Эти соглашения, вероятно, будут содержать оговорку о том, что ипотечная организация не должна без письменного согласия покупающей организации осуществлять следующие действия: • Вносить или допускать внесение какого-либо изменения в условиях ипотечного кредита. • Принимать обязательство по освобождению обеспечения или залога (если имеется) по ипотечным кредитам. • Сокращать или увеличивать срок до погашения ипотечных кредитов. • Заменять ипотечные кредиты. • Отказываться от какого-либо права требования в отношении заемщика или какого-либо поручителя по ипотечным кредитам. Эти условия существуют, поскольку ипотечная организация обязана помнить о том, что ипотечный актив ей больше не принадлежит и она не обладает контролем над ним. Неспособность соблюдать эти правила повлечет за собой регресс в отношении сделки и подвергнет сомнениям действительность продажи ипотечных кредитов.

Банку рекомендуется ознакомиться с критериями сопровождения и процедурами всех обслуживающих агентов, участвующих в сделке. Такая информация, как правило, предоставляется рейтинговыми агентствами по запросу, а также размещена на веб—сайтах.

152

Операции по ипотечному кредитованию Введение

ОПЕРАЦИИ ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ 4. Введение Этот раздел посвящен вопросам, с которыми сталкивается кредитор при оформлении заявления заемщика на кредит и принятии решения о выдаче кредита заемщику.

4.1. Кредитный риск в ипотечном кредитовании Кредитный риск возникает в силу неопределенности, обусловленной взаимодействием различных факторов (состояние экономики, процентные ставки, обстоятельства заемщика), которые могут в совокупности повлиять на результаты деятельности ипотечного кредитора. Кредитный риск — это риск потенциальных потерь кредитора в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. При ипотечном кредитовании возможны два варианта развития событий: • Заемщики своевременно выполняют свои обязательства по погашению кредита. • Заемщики не исполняют своих обязательств по кредитному договору, и кредитор взыскивает непогашенную сумму основного долга и проценты, причитающиеся по кредиту, путем продажи предмета залога.

4.2. Источники кредитного риска Источниками кредитного риска могут являться как события, происходящие на рынке в целом (в экономике, в сфере ипотечного кредитования), так и непосредственно связанные с конкретными ипотечными кредитами.

4.2.1. Риск, связанный с рынком Кредитный риск, как правило, тесно связан с различными социальными, экономическими и политическими потрясениями. Например, повышению кредитного риска может способствовать наступление экономической рецессии, сопровождающейся безработицей и снижением цен на жилье. Следствием такой ситуации может быть рост числа дефолтов заемщиков и увеличение потерь кредиторов при обращении взыскания на заложенное имущество. Кредитный риск, обусловленный рыночными факторами, можно рассматривать как вероятность того, что большое число заемщиков столкнутся со снижением цен на жилье вследствие наступления определенного макроэкономического события, например резкого роста процентных ставок или экономической рецессии. Города, население которых занято в одной отрасли промышленности, в большей степени подвержены данному фактору риска.

4.2.2. Риск, связанный со сделкой Кредитный риск, связанный с конкретной ипотечной сделкой, — это вероятность наступления дефолта заемщика, который не связан с исполнением обязательств другими заемщиками. Например, дефолты, возникающие в результате развода, потери заемщиком трудоспособности или завышенной оценки предмета залога. Источниками кредитного риска в таких случа153

Операции по ипотечному кредитованию Введение

ях являются низкокачественные заемщики или существенные события, наступление которых сложно прогнозировать (например, развод).

4.3. Процесс ипотечного кредитования В представленной ниже таблице проиллюстрированы основные этапы процесса ипотечного кредитования. Таблица 4.1 Этапы ипотечного кредитования Предварительное собеседование с заявителем/Предварительная квалификация Собеседование при подаче заявления на кредит: • заполнение заявления на кредит • прием полного пакета документов Андеррайтинг: • проверка документов кредитного дела; • заемщик; • недвижимость; Общий анализ кредитного риска • рынок Принятие кредитного решения: • рекомендация андеррайтера; • решение о выдаче/отказе в выдаче кредита; • уведомление клиента о принятом решении Ипотечная сделка и государственная регистрация прав • юридическая документация (кредитный договор, договор поручительства, закладная, договор ипотеки или купли-продажи); • выдача ипотечного кредита; • процедура регистрации прав на недвижимое имущество; • расчеты по сделке купли-продажи Обслуживание кредита: • плановое обслуживание кредитов; • взыскание просроченной задолженности; • управление дефолтной задолженностью: o реструктуризация; o обращение взыскания на недвижимое имущество

Процедура андеррайтинга является аналитическим процессом, по итогам которого специалист банка готовит заключение с рекомендацией о предоставлении или отказе заемщику в предоставлении ипотечного кредита. Более точно андеррайтинг можно определить как качественный и количественный анализ заемщика, объекта недвижимости, являющейся предметом залога, а также рынка жилья для оценки кредитного риска кредитора. Таким образом, в процессе андеррайтинга ипотечных кредитов необходимо учитывать множество разнообразных факторов, а также тщательно анализировать широкий спектр информации.

154

Операции по ипотечному кредитованию Введение

Для оценки общей степени риска важно провести анализ различных составляющих кредитного риска, связанных с ипотечным кредитованием, а именно: • Анализ заемщика для определения его возможности и желания платить по кредиту — минимизация кредитного риска, связанного с конкретной ипотечной сделкой. • Анализ объекта недвижимости для определения его рыночной стоимости и состояния, в котором он находится, — минимизация кредитного риска, связанного с конкретной ипотечной сделкой. • Анализ рынка жилья для определения риска падения стоимости объекта недвижимости – минимизация кредитного риска, связанного с рынком. Андеррайтинг завершается обобщением результатов анализа заемщика, объекта недвижимости и рынка жилья. Далее готовится рекомендация андеррайтера, и кредитный файл представляется в кредитный комитет/уполномоченному сотруднику для принятия окончательного решения о выдаче кредита. Процесс принятия решения предусматривает ознакомление с кредитным досье, рекомендациями андеррайтера и утверждение/отклонение кредитной заявки. Кредитный специалист сообщает заемщику окончательное решение банка. Ипотечная сделка и государственная регистрация прав включают подготовку юридической документации, необходимой для проведения сделки, выдачу кредита, регистрацию договора купли-продажи, права собственности заемщика и ипотеки и окончательные расчеты между покупателем и продавцом недвижимости. Далее кредитное дело передается в департамент обслуживания, который осуществляет контроль за исполнением заемщиками обязательств по кредиту.

4.3.1. Пример Михаила и Юлии В настоящем Руководстве мы будем использовать практические примеры, которые иллюстрируют различные этапы процесса ипотечного кредитования. Далее мы будем рассматривать пример Михаила и Юлии, которые хотят купить квартиру в Москве. У пары двое маленьких детей. В настоящее время они снимают квартиру, однако доходы уже позволяют взять ипотечный кредит и приобрести собственную квартиру. Михаил и Юлия пока не подобрали конкретный вариант, но они уже определились с критериями отбора квартиры (район, удаленность от метро, площадь и т.д.). Михаил и Юлия нашли ипотечный банк с приемлемыми условиями кредитования и заполнили электронную форму заявления на сайте банка. Через некоторое время сотрудник банка позвонил заявителям, и они договорились о встрече. Первый визит заемщиков в банк26 На первой встрече заявители хотят понять, какие ипотечные продукты банка им подходят и какова максимальная сумма кредита, на которую они могут рассчитывать. 26

Первый и второй визиты в банк можно совместить, если заемщики получили всю необходимую информацию по Интернету или от ипотечного брокера.

155

Операции по ипотечному кредитованию Введение

Михаил и Юлия предоставляют кредитному специалисту следующие данные. Первоначальный взнос:

50 000 долл.

Ежемесячный доход Михаила:

2 970 долл.

Ежемесячный доход Юлии:

1 500 долл.

Расчетный срок кредита:

15 лет

Непогашенные кредиты

Отсутствуют

Кредитная карта

Отсутствует

Источник первоначального взноса подарок родителей Михаила

Кредитный специалист рассказывает об ипотечных продуктах банка, преимуществах и недостатках каждого из них и помогает с выбором. Михаил и Юлия выбрали стандартный ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой и сроком погашения 10 лет. Сделав предварительный расчет, специалист банка разъясняет заявителям следующую информацию. Во-первых, максимальная сумма кредита зависит от стоимости приобретаемого объекта недвижимости, при этом важную роль играет коэффициент Кредит/Залог27 (см. пункт 5.2.5). Во-вторых, при расчете суммы кредита жилищный коэффициент Платеж/Доход28 (ЖК) или совокупный коэффициент Платеж/Доход29 (СК, см. пункт 5.2.3) не должны превышать установленные лимиты. На основе представленных выше сведений Михаил и Юлия могут получить кредит в размере 122 тыс. долл. под 10% годовых, при первоначальном взносе в 50 тыс. долл. стоимость приобретаемой квартиры не должна превышать 172 тыс. долл. Кредитный специалист предлагает назначить следующую встречу через неделю для заполнения заявления и представления полного пакета документов на кредит в соответствии с перечнем банка. Второй визит заемщиков в банк При помощи кредитного специалиста потенциальные заемщики заполняют заявление на кредит и представляют все необходимые документы. Кредитный специалист проверяет комплектность и достоверность документов и информирует заявителей о том, что они получат ответ примерно через неделю. Сформированное кредитное досье направляется в отдел андеррайтинга. 27

Аналог коэффициента Loan-to-Value Ratio (LTV).

Аналог коэффициента Housing Debt-to-Income Ratio (HDTI).

Аналог коэффициента Total Debt-to-Income Ratio (TDTI).

156

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

5. Принципы андеррайтинга 5.1. Введение Анализ заявления на ипотечное кредитование основывается на андеррайтинге заемщика, объекта недвижимости и рынка, что позволяет учесть различные факторы, оказывающие влияние на кредитный риск. Таблица 5.1 Факторы заемщика

Анализ возможности и желания заемщика погашать кредит

Факторы объекта недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Факторы рынка

Анализ влияния рыночных условий и динамики цен на стоимость объекта недвижимости, выбранного заемщиками

Завершающий этап предусматривает оценку общего риска, связанного с заявлением на ипотечный кредит. Для этого проводится оценка сильных и слабых сторон заявления и приемлемость совокупного кредитного риска для банка. Например, высокое значение долговых коэффициентов заемщика (СК, ЖК) может быть принято, если сумма кредита значительно ниже рыночной стоимости заложенной недвижимости. Или увеличение максимального размера кредита может быть оправдано в условиях растущих цен на недвижимость. Оптимальный подход к определению совокупного кредитного риска предусматривает использование системы кредитного скоринга. Кредитный скоринг — это основанный на статистических данных метод количественной оценки кредитного риска заемщика. Целью скоринга является определение вероятности погашения кредита в будущем, основанное на поведении заемщика в прошлом. В процессе скоринга представленная заявителем информация переводится в цифровой формат. Существенным параметрам, характеризующим заемщика, присваиваются определенные коэффициенты (баллы), которые суммируются для получения итогового скорингового балла. При накоплении статистических данных по просроченным платежам и дефолтам, скоринговая модель калибруется для более точного прогнозирования поведения кредитов. Кредиторы могут разрабатывать скоринговые системы самостоятельно или использовать скоринг третьих лиц. На развитых рынках важную роль играет скоринг заемщиков, предоставляемый кредитными бюро. Например, американская компания Fair Isaac Corporation, специализирующаяся на скоринговых системах, обнародовала следующие сведения о степени влияния различных параметров на итоговый скоринговый бал, присваиваемый заемщику (FICO score): • 35% — своевременность погашения обязательств в предыдущие годы; • 30% — величина долга, выраженная соотношением текущего возобновляемого кредита к максимально возможной сумме кредита; 157

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

• 15% — продолжительность кредитной истории; • 10% — тип кредита; • 10% — запросы на получение кредита, сделанные в ближайшее время, и/или сумма недавно полученного кредита. Эти взвешенные величины разрабатывались на основе анализа статистических данных о зависимости неплатежей по кредиту от различных параметров заемщика. Если информация в кредитных бюро сформирована недавно (для формирования кредитной истории необходимо от 6 до 10 лет) или данные отсутствуют, при разработке скоринга применяется альтернативный подход. Для этого аккумулируется вся доступная информация о ранее принятых положительных/отрицательных кредитных решениях и об исполнении заемщиками своих обязательств (например, данные могут касаться дохода заемщиков, их профессии, возраста, семейного положения, числа иждивенцев, текущих платежей за жилье, текущего и предполагаемого объема задолженности, коэффициента Кредит/Залог и т.д.). Затем на основе статистического анализа и мнения экспертов определяются параметры, которые существенно влияют на возможности заемщика выполнять обязательства по ипотечному кредиту. Отобранным параметрам присваиваются баллы, отражающие степень влияния каждого из них на уровень кредитного риска; в заключение выводится общий балл по каждому заявлению о выдаче кредита. Разработчики скоринговой системы корректируют набор факторов и баллы после сравнения результатов скоринга и фактического исполнения обязательств по «выдержанным» ипотечным кредитам. После корректировок скоринговая система утверждается и вводится в работу андеррайтеров; с течением времени в систему вносятся новые коррективы на основе накопленной истории просрочек и/или дефолтов. В следующей таблице представлен пример30 того, как может выглядеть скоринг заемщика. Таблица 5.2 Характеристика Стаж на последнем месте работы (в месяцах)

Статус

Должность

Вариант ответа

Баллы

Вес

Взвешенный балл

0–12 13–24 25–48 49–60 61 и более

0 1 2 3 4

от 0 до 20

Наемный сотрудник Предприниматель Прочее

3 1 1

от 10 до 30

Собственник Руководитель Менеджер Специалист Прочее

3 2 1 1

от 5 до 15

Характеристики, классификации, балльная система, взвешенные величины и взвешенные баллы представлены ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО для иллюстрации и могут весьма существенно отличаться от значений, полученных в результате упомянутого выше анализа.

158

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга Продолжение таблицы 5.2 Характеристика

Вариант ответа

Баллы

Вес

Взвешенный балл

Всего валовой семейный доход за месяц

0–70 000 руб. 70 000–120 000 руб. 120 000–170 000 руб. 170 000 руб. и более

5 4 3 2

от 10 до 25

Чистые активы заемщика

Менее 100 000 руб. 100 000–200 000 руб. 200 000–400 000 руб. 400 000 руб. и более

5 4 3 2

от 20 до 50

Совокупный коэффициент Платеж/ Доход

0–20% 20,01–25% 25,01–30% 30,01–35% 35,01% или более

10 7 5 2 0

от 0 до 100

Жилищный коэффициент Платеж/Доход

0–20% 20,01–25% 25,01–30% 30,01% или более

10 7 5 0

от 0 до 200

Всего

от 45 до 440

Полная скоринговая модель также предусматривает критерии для объекта недвижимости и рынка, например: Заемщик (см. выше)

440 пунктов

Недвижимость • тип • местонахождение • рыночная стоимость

260 пунктов

Рынок • условия • тенденции

100 пунктов

Всего

800 пунктов

В указанном выше примере заявление на кредит должно набрать по результатам скоринга минимум 500–600 пунктов для положительной рекомендации андеррайтера. При разработке и внедрении скоринговой системы необходимо принимать во внимание следующее: • Разработка и внедрение скоринговой системы является дорогостоящим и трудоемким процессом и требует привлечения опытных специалистов. • Для обоснования своей скоринговой модели банку необходимо иметь статистику по ипотечным кредитам, включая данные о кредитах с просроченными платежами и дефолтах. У одного банка может оказаться недостаточно собственной статистики для самостоятельной разработки скоринговой системы, поэтому несколько банков могут объединиться для разработки общей скоринговой системы. 159

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

• На момент разработки скоринга у банка должна быть подробно разработанная кредитная политика, включающая критерии андеррайтинга. Кроме того, банк должен быть готов к изменению этой политики, если она не соответствует кредитным рискам и лучшей практике на рынке. • Внедрение скоринговой системы в банке не всегда хорошо воспринимается сотрудниками, т.к. скоринг может привести к серьезным изменениям в методах их работы. Поэтому все изменения должны быть продуманы заранее, чтобы организовать обучение специалистов и подсчитать связанные с этим расходы. • Для внедрения скоринга банк может рассмотреть следующие варианты: приобрести/разработать новую скоринговую систему или изменить уже существующую. • Необходимо разработать процедуру принятия решений, не совпадающих с рекомендациями скоринговой системы. Такие решения должны быть исключением, основываться на четких критериях и приниматься руководителями/кредитными комитетами, обладающими соответствующими полномочиями. • При отсутствии/недостатке исчерпывающей информации из кредитных бюро сложнее разработать и внедрить скоринговую систему. Кредитные бюро аккумулируют информацию по всей истории погашения заемщиком кредитов (включая просрочки платежей, дефолты и т.д.). Современные кредитные бюро также могут фиксировать задолженность заявителя по налогам и историю платежей за коммунальные услуги (телефон, газ, электричество). Кредитный скоринг — это мощное средство для оценки вероятности возврата кредита. Вместе с тем нельзя недооценивать затраты на разработку и внедрение надежной скоринговой системы. Поэтому до внедрения скоринга необходимо провести сравнительный анализ предполагаемых затрат на разработку скоринга и ожидаемого снижения операционных затрат и убытков в результате более быстрой и объективной оценки кредитного риска. Если банк не готов к разработке и внедрению скоринговой системы, альтернативой являются отработанные методологии андеррайтинга. Вместе с тем банк может готовиться к разработке скоринговой системы путем сбора информации о причинах и величине просроченной задолженности, дефолтов и т.д. Аккумулирование необходимой информации облегчит последующую разработку кредитного скоринга.

5.1.1. Обобщение рисков и анализ Андеррайтеру необходимо обобщить все факторы риска и сделать соответствующий анализ каждого из них. В таблице представлены основные факторы риска и соответствующие объекты анализа. Таблица 5.3 Факторы риска Заемщик

160

• • • • • •

Недостаточный доход Отказ от платежа Потеря дохода после выдачи кредита Снижение дохода после выдачи кредита Увеличение расходов после выдачи кредита Мошенничество с подтверждением дохода

Анализ • Источник первоначального взноса • Источник, стабильность и величина дохода • Чистые активы заемщика • Платежеспособность • Кредитная история

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга Продолжение таблицы 5.3 Факторы риска

Анализ

Недвижимость

• • • • • •

Дефекты титула собственности Аварийное состояние здания Снижение стоимости недвижимости Завышенная оценка недвижимости Невыявленные существенные риски Мошенничество с правоустанавливающими документами на недвижимость

Рынок

• Ухудшение ситуации • Общее снижение активности на рынке • Кризис на рынке

• Оценка недвижимости

• Существующие условия • Тенденции

Например, кредит может быть просрочен, если заемщик не имеет достаточного дохода для осуществления платежей. Чтобы предотвратить такую ситуацию, кредитору необходимо рассмотреть следующие вопросы: • Достаточен ли доход заемщика для выполнения обязательств по погашению кредита? • Существует ли вероятность роста дохода или хотя бы его сохранения в течение длительного времени? • Если рассчитанные платежи по кредиту со временем возрастут, увеличится ли доход в аналогичной пропорции, а если нет, то можно ли ожидать обслуживания долга в соответствии с кредитным договором? Чтобы ответить на эти вопросы, кредитору необходимо рассмотреть источник и стабильность дохода потенциального заемщика.

5.1.2. Общая оценка риска Каждому фактору, способствующему увеличению или минимизации риска, присваивается рейтинг (низкий, средний, высокий). На основе анализа всех факторов заявлению на кредит присваивается общая оценка риска. Таблица 5.4 Уровень риска Низкий

Средний

Высокий

Заемщик Недвижимость Рынок Общий

Таблица 5.5 Общий уровень риска

Заключение

Заявление на кредит 1 Низкий

Положительное

Заявление на кредит 2 Средний

Дополнительная информация Дополнительный анализ Дополнительное обеспечение (поручительство/гарантия/залог) Положительное/отрицательное

Заявление на кредит 3 Высокий

Отрицательное 161

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

Как правило, подготовка заключений по заявлениям 1 и 3 не требует дополнительных усилий, поскольку в данном случае вывод очевиден. Заявление 2 более сложное: средний уровень риска требует от андеррайтеров проведения дополнительного анализа для принятия правильного решения. Заявления на кредит включают как положительные, так и отрицательные параметры, которые необходимо анализировать во взаимосвязи друг с другом. В результате анализа могут потребоваться дополнительные меры, направленные на минимизацию выявленных рисков.

5.2. Анализ заемщика 5.2.1. Определение платежеспособности заемщика Чтобы принять решение о платежеспособности заемщика для погашения кредита, андеррайтеру необходимо проанализировать следующие факторы риска: • недостаточный доход; • потеря дохода после выдачи кредита; • снижение дохода после выдачи кредита; • увеличение расходов после выдачи кредита. Андеррайтинг заемщика включает следующие этапы: • проверка наличия и величины семейного дохода; • анализ качества доходов заявителя в целях определения источников и доли дохода, которые необходимо учесть при расчете коэффициентов долга; • расчет коэффициентов долга (совокупного коэффициента Платеж/Доход и жилищного коэффициента Платеж/Доход) и чистых активов заявителя; • решение о платежеспособности и кредитоспособности заемщика. Совокупный доход заемщиков и созаемщиков нередко поступает из нескольких источников. Некоторые из источников дохода перечислены ниже: • зарплата на основном месте работы; • доход от сверхурочной работы; • доход от внештатной работы или работы по совместительству; • инвестиционный доход от сбережений, облигаций и других вложений; • чистый доход от сдачи недвижимости в аренду; • доход от предпринимательской деятельности; • комиссионный доход; • пенсия. Если у заявителя значительную часть дохода составляет доход от сверхурочной работы или премиальные, необходимо проанализировать величину этого дохода за последние два года или более продолжительный период. Это позволит андеррайтеру оценить, стоит ли учитывать и в каком размере этот дополнительный доход. При анализе дохода созаемщика применяется тот же подход, что и для заемщика.

162

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

Если доход заявителя существенно отличается от среднерыночного уровня дохода, соответствующего образованию, профессии и должности заемщика, необходимо уточнить и перепроверить представленную информацию. Для выявления отклонений банку необходимо создать базу данных с информацией о среднерыночном уровне доходов сотрудников различных профессий (см. таблицу). В идеале база данных о доходах должна периодически обновляться и автоматически учитываться скоринговой системой. Таблица 5.6 Доход Стаж

Занимаемая должность

Медиана

Среднее значение

Уровень доходов Минимальный

Максимальный

База данных включает сведения о рыночном уровне дохода сотрудников с различным образованием и трудовым стажем. Основным источником информации для формирования такой базы данных обычно являются кадровые агентства или другие специализированные организации. Банк может установить долгосрочные взаимоотношения с несколькими крупными агентствами и регулярно обновлять свою базу данных. Если доход заемщика существенно отличается от среднерыночного уровня, это может быть сигналом для более тщательной оценки кредитного риска. В этом случае стоит задать заемщику вопросы относительно его зарплаты и должностных обязанностей (совмещает ли он несколько функций и т.д.). Определение общего дохода потенциального заемщика является лишь начальным этапом анализа. Андеррайтеру также предстоит проверить информацию о том, что заявитель действительно является сотрудником организации, указанной в его заявлении, и что такая организация существует. Важным вопросом в процессе андеррайтинга является документальное подтверждение дохода. Обычно доходы заявителей подтверждаются налоговой декларацией о доходе, финансовой отчетностью или письмом работодателя на бланке компании, подписанном ответственным должностным лицом. Существующие способы подтверждения дохода можно классифицировать в зависимости от вида дохода и занятости заявителя. Наемным сотрудникам необходимо представить справку о заработной плате по форме 2-НДФЛ. Эта справка ежегодно предоставляется работодателем в налоговые органы РФ по суммам доходов, выплаченных сотрудникам, и удержанного налога на доходы. Справка по форме 2-НДФЛ выдается работодателем с подписью главного бухгалтера и печатью работодателя. Информация о занимаемой должности заемщика обычно подтверждается заверенной работодателем копией трудовой книжки или трудового договора. Если заявитель не может представить налоговую декларацию или справку 2-НДФЛ, банк имеет право принять письмо работодателя, подтверждающее текущий доход, должность, стаж сотрудника и его дальнейшие перспективы. Важно также обладать информацией о текущем 163

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

статусе заявителя, например, находится ли он на испытательном сроке, только что принят на работу, является штатным или внештатным сотрудником. Все представленные в банк документы, подтверждающие доход заявителя, должны проверяться на предмет соответствия указанной в них информации действительности. Заявитель должен иметь постоянную работу в течение одного года у одного работодателя или как минимум завершить свой испытательный срок. Индивидуальным предпринимателям необходимо представить последнюю налоговую декларацию по форме 3- НДФЛ вместе с финансовой отчетностью за последние три года. Таблица 5.7 Способы подтверждения дохода

Предприниматель

Наемный сотрудник

Тип занятости

Ситуация

Документы

Справка 2-НДФЛ полностью подтверждает доход, необходимый для получения кредита

Доход подтверждается официальными документами (справкой по форме 2-НДФЛ, выписками с банковского счета и трудовым соглашением)

Справка 2-НДФЛ не полностью подтверждает доход, необходимый для получения кредита

Доход частично подтверждается справкой по форме 2-НДФЛ и полностью подтверждается письмом работодателя

Отсутствует доход, подтвержденный официальными документами. Необходимо дополнительно запросить информацию о доходах за прошедший год

Доход подтверждается письмом работодателя

Отсутствует возможность подтвердить доход вышеприведенными способами

Доход подтверждается выписками с банковских счетов заявителя, чеками о крупных расходах и иными косвенными способами

Официальные документы полностью подтверждают доход, необходимый для получения кредита

Доход подтверждается официальными документами: налоговой декларацией по форме 3-НДФЛ, финансовой отчетностью или налоговой декларацией по упрощенной системе налогообложения/единому налогу на вмененный доход

Отсутствует возможность полностью подтвердить доход при помощи официальных документов (необходимо подтверждение минимум за 3 года)

Доход подтверждается различными формами: внутренней бухгалтерией и управленческой отчетностью; информацией от поставщиков и потребителей продукции, прочее

При андеррайтинге заемщика необходимо проанализировать соотношение заявленной и подтвержденной величины дохода, а также их соответствие среднему уровню дохода сотрудника с аналогичными обязанностями. Также необходимо проанализировать семейный бюджет заемщика и убедиться в том, что доход соответствует образу жизни и расходам заявителя. Кроме того, важно проверить объем непогашенных долгов заявителя. 164

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

Если все заявленные сведения совпадают, то вероятность представления недостоверных данных снижается (например, завышенных доходов и т.д.). Россияне, проживающие за границей, и иностранцы Особого внимания требуют заявления на кредит, поступающие от россиян, проживающих за границей, и от иностранцев, проживающих в России. В обоих случаях необходим взвешенный анализ при оценке кредитного риска таких заявлений.

Россиянам, проживающим за границей, необходимо представить минимум три рекомендации от родственников, проживающих в России, и/или поручительство резидентов РФ. Эти рекомендации/поручительства/гарантии должны быть оформлены до выдачи кредита. Кроме того, важно получить подтверждение факта проживания заявителя в зарубежной стране, его статуса, наличия разрешения на работу и т.д. Андеррайтеру необходимо связаться с работодателем заявителя (по телефону, электронной почте, факсу и т.д.) для подтверждения его занятости и доходов. При анализе заявлений на кредит от иностранцев, проживающих в России, необходимо проверить их статус и убедиться в том, что пребывание не является кратковременным. Также важно удостовериться, что заявитель соблюдает все законодательные требования, предъявляемые к иностранцам, проживающим в России (виза, вид на жительство и т.д.); для проверки статуса заявителя в его собственной стране можно обратиться с запросом в соответствующее посольство. Кроме того, специалисты банка должны поинтересоваться у заемщика о его планах на будущее в России и оценить их реалистичность.

5.2.2. Анализ качества дохода При определении качества дохода цель андеррайтинга заключается в оценке риска, связанного с возможной потерей или снижением дохода после получения кредита. Анализ заемщика не ограничивается подтверждением общей суммы дохода, получаемого заявителем. Андеррайтер должен установить стабильность и регулярность доходов, чтобы можно было прогнозировать сохранение платежеспособности заемщика в течение всего срока кредитования. Доходы заемщика могут быть временными или нестабильными и, следовательно, не подходящими для погашения ипотечного кредита. Примером такого дохода может быть доход от сверхурочной работы. Пока не подтверждено постоянство этого вида работ, доход нельзя учитывать в качестве регулярного при оценке платежеспособности заемщика. Поэтому андеррайтеру необходимо определить ту величину дохода, исходя из которой заемщик может производить платежи в течение всего срока ипотечного кредита. Доход должен быть документально подтвержден за 12 месяцев для наемных сотрудников и за 3 года — для предпринимателей. При анализе дохода заявителей необходимо учитывать следующие факторы. 165

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

Доля дохода созаемщика, принимаемого в расчет при андеррайтинге Доход созаемщиков может учитываться на 100% если это стабильный и документально подтвержденный доход. Более того, созаемщик (созаемщики), как правило, должны быть сособственником (сособственниками) предмета залога. Это обеспечивает более высокую мотивацию для заемщика выплачивать ипотечные платежи даже при возникновении финансовых проблем. Важно различать созаемщика и поручителя. Обычно созаемщик также является сособственником предмета залога, и в качестве созаемщика чаще всего выступают супруг/супруга заявителя или его близкий родственник. При анализе созаемщика применяется тот же подход, что и при анализе основного заемщика. При расчете максимальной суммы кредита учитывается совокупный доход заемщика и созаемщика (созаемщиков). Поручительство применяется банками в качестве дополнительной гарантии погашения кредита заемщиком. Поручитель обычно не является сособственником предмета залога; его участие становится востребованным только при возникновении просроченной задолженности по кредиту. Не стоит привлекать поручителей для компенсации высокого кредитного риска, связанного с заявлением на получение кредита. Поручитель необходим для компенсации лишь отдельных факторов риска, например непродолжительного стажа работы или отсутствия кредитной истории у заемщика. Так, поручитель может потребоваться, если заявителем выступает выпускник учебного заведения, у которого есть хорошая работа, но отсутствует кредитная история. Андеррайтеру необходимо проанализировать финансовое положение поручителя, чтобы убедиться, что в случае возникновения просрочки поручитель сможет погасить кредитное обязательство вместо заемщика. Дополнительный доход Нередко потенциальный заемщик получает существенный доход на не основной или сверхурочной работе. Андеррайтер должен определить, какая доля такого дохода будет сохраняться в течение всего срока ипотечного кредита. Дополнительный доход необходимо анализировать по тем же критериям, что и основной доход31. Доход, полученный по совместительству, может быть принят в расчет, если такая работа не мешает основному источнику дохода и не препятствует работнику в ведении нормального образа жизни. Если вторая работа является существенной помехой основной работе, это может привести к увольнению с основной работы. Инвестиционный доход Инвестиционный доход является одной из наиболее сложных составляющих доходов заемщика, оценка которого требует взвешенного подхода и хорошего понимания объекта инвестиций. 31

Под основным доходом обычно понимается доход заемщика, доля которого составляет более 50% совокупного дохода.

166

Операции по Ипотечному Кредитованию Принципы Андеррайтинга

К инвестиционному доходу относятся: • дивиденды акционерам; • доход по облигациям; • процент по депозитам; • доход от вложений в паевые инвестиционные фонды и фонды управления; • доход от сдачи в аренду недвижимости; • прочие инвестиционные доходы. Инвестиционный доход должен иметь историю продолжительностью минимум 2 года. Для качественного управления кредитным риском рекомендуется учитывать только подтвержденный и регулярный доход, принимая во внимание не более 70% такого дохода (т.е. учитывать его с коэффициентом не более 0,7). Так, дивиденды акционерам на развивающихся рынках являются слишком нестабильным показателем, чтобы рассматривать их как регулярный доход. Проценты по депозитам можно учитывать только в том случае, если они носят среднесрочный характер (более 1 года). В подтверждение дохода по депозитам заемщик должен представить: • договор о депозите в банке; • выписку с депозитного счета за последние 12 месяцев или справку банка о начисленных процентах по вкладу за последние 12 месяцев. Применительно к аренде в качестве регулярного дохода можно рассматривать только чистый арендный доход, полученный за период не менее 6 месяцев. Чистый арендный доход — это арендный доход за вычетом расходов на арендуемый объект. Если отсутствуют данные, подтверждающие расходы, андеррайтеру необходимо рассчитать все обоснованные затраты, связанные с объектом недвижимости, например его содержание, налоги, страховка, прочие финансовые расходы собственника. Арендный доход не должен составлять более 50% доходов заемщика. Арендные правоотношения должны подтверждаться договором аренды. В соответствии с российским законодательством любой договор аренды на срок, превышающий 11 месяцев, должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Заемщик может подтвердить арендный доход, предъявив выписку из ЕГРП о зарегистрированном договоре аренды и об отсутствии обременения на данный объект недвижимости. Заемщик также должен представить в банк правоустанавливающие документы на сдаваемый в аренду объект недвижимости, договор аренды и справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Характер найма Периодические изменения спроса на рынке труда приводят к тому, что доход от некоторых видов профессиональной деятельности является менее стабильным, чем от других. Вид работы также важен для оценки постоянства дохода. Так, поскольку компьютеризированное оборудование стремительно вытесняет неквалифицированный труд, прессовщик имеет больше шансов потерять работу по сравнению со специалистом, обслуживающим компьютеризированный прессовочный механизм. 167

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

Сезонный доход Сезонность некоторых видов работ делает их менее надежным источником дохода. Если заявитель может подтвердить сезонный доход в течение трех лет у одного и того же работодателя, такой доход может быть учтен при условии наличия дополнительных источников дохода. Для расчета среднемесячной величины сезонный доход, полученный за год, необходимо делить на 12 месяцев, а не на количество месяцев, составляющих сезон работы. Андеррайтеру необходимо проверить, что предстоящая сезонная работа будет по-прежнему востребована. Переводы средств из-за рубежа Переводы из-за границы можно учитывать, если есть основания полагать, что перечисления будут осуществляться в течение всего срока кредитования. Переводы средств из-за рубежа можно учитывать с понижающим коэффициентом 0,5–0,75. Заемщик должен представить в банк подтверждение того, что перечисления из-за границы продолжаются в течение длительного срока (не менее 6 месяцев). В качестве подтверждения могут быть предоставлены выписки с банковских счетов или квитанции о переводе денежных средств. Андеррайтеру необходимо понимать источник перечислений. В ходе интервью с заемщиком андеррайтер должен выяснить: • степень родства отправителя денежных средств заемщику; • в какой стране находится родственник, осуществляющий переводы; • статус (виза/вид на жительство, разрешение на работу); • где и как долго он работает; • каковы его перспективы (получение вида на жительство/иностранного гражданства и т.д.). Доход из-за рубежа в любом случае не должен составлять более 30% принимаемого в расчет дохода. Премиальные Премиальные, как правило, выплачиваются нерегулярно и зависят от различных факторов, таких как прибыль компании-работодателя, выполнение плановых показателей и пр. Поэтому, если премиальные не являются регулярным доходом, их не стоит учитывать. С другой стороны, в некоторых организациях ежеквартальная или ежемесячная премия является практически постоянной составляющей зарплаты заемщика. В данном случае регулярность выплаты премии должна быть подтверждена документами о получении доходов за период времени от 1 года. При расчете ежемесячного дохода такая регулярная периодическая премия должна рассчитываться на месячной основе и прибавляться к чистой величине ежемесячного дохода без премиальных. Например, ежеквартальная премия делится на 3 для получения средней суммы дополнительного дохода в месяц.

168

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

Качество работодателя Андеррайтер должен иметь представление об экономических событиях, которые могут оказать влияние на компанию-работодателя. Например, если в ближайшее время планируется подписание международного соглашения, которое может негативно повлиять на сталелитейную отрасль, андеррайтеру необходимо проконсультироваться со специалистами для оценки возможных последствий для работодателя заявителя. На качество работодателя могут оказывать влияние следующие факторы: • состояние экономики; • отрасль или сфера деятельности; • государственное регулирование отрасли; • история и размеры компании; • рыночная доля и конкурентоспособность; • количество сотрудников; • репутация компании. Основными факторами, которые принимаются во внимание, являются стабильность деятельности, перспективы работодателя и вероятность ликвидации бизнеса. Профессиональный опыт Важным показателем того, что заемщик сохранит свой уровень дохода, является опыт работы. В данном случае предполагается, что если работник имел постоянно возрастающий доход в течение ряда лет, то высока вероятность успешного поиска другой работы при возникновении проблем с текущей. Смена работы Заемщик, который недавно (менее года назад) сменил работу, подлежит более внимательному анализу для оценки его перспектив на новой работе. Новая работа должна быть постоянной. Заявления от заемщиков, которые недавно кардинально поменяли свою профессию, например инженер стал биржевым брокером, и не имеют достаточного опыта в новой сфере деятельности, также должны рассматриваться с осторожностью. Незначительный трудовой стаж или его отсутствие Сложно оценить стабильность работы заявителей, которые только начинают трудовую деятельность. В таком случае андеррайтеру может помочь информация о семье, образовании и другие общие характеристики заемщика, однако риск по таким заявителям выше среднего. Как минимум, кредитору стоит рассмотреть сферу занятости заявителя: если на рынке труда наблюдается высокий спрос на такие профессии, то риски ниже; одновременно заявитель, только что получивший работу в сфере, где наблюдается избыток рабочей силы, представляет собой более высокий риск. В последнем случае кредитору необходимо исходить из консервативных предположений о вероятности повышения дохода и не предлагать таким заявителям кредиты, платежи по которым могут со временем увеличиваться (например, гибридные кредиты). 169

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

Предприниматели К предпринимателям обычно относят заемщиков, которым принадлежит не менее 25% доли участия в каком-либо бизнесе. Заемщик должен хорошо понимать суть бизнеса вне зависимости от фактического участия в принятии управленческих решений. Срок владения бизнесом должен составлять не менее 1 года. Предприниматели представляют особую сложность при андеррайтинге. Сложности связаны как с необходимостью понимания банком конкретного бизнеса заявителя, так и с тем, что в развивающихся странах значительная часть малого/среднего бизнеса не может представить официальную финансовую отчетность. В идеале банку необходимо разработать детальную методологию андеррайтинга предпринимателей, регламентирующую составление финансовой отчетности (баланса, отчета о прибылях и убытках, отчета о денежных средствах) на основе фактической бухгалтерии заемщика. Методология также должна включать перечень необходимых мероприятий для андеррайтинга предпринимателей, примерная структура которых может выглядеть следующим образом: 1. Интервью с клиентом. 2. Анализ общедоступной информации о состоянии отрасли заемщика (Интернет, другие средства массовой информации, экономические отчеты, другие предприниматели и т.д.). 3. Анализ информации о клиенте (кредитная история, семейное положение, наличие дополнительных источников доходов, наличие долговых обязательств, образ жизни и т.д.). 4. Анализ общей информации о бизнесе (сфера деятельности, история, собственники, доля на рынке, репутация, масштаб, сотрудники, поставщики, потребители, конкуренты, продукция/услуги и т.д.). 5. Анализ управленческой отчетности клиента с последующим составлением балансов, отчетов о прибыли и убытках, отчетов о движении денежных средств. 6. Выезд для осмотра бизнеса клиента (например, осмотр торговых помещений, замер выручки и т.д.). 7. При необходимости — коммуникации с партнерами, поставщиками, клиентами и конкурентами заемщика, а также оценка факторов, свидетельствующих о повышенных рисках бизнеса. 8. Расчеты коэффициента Кредит/Залог и долговых коэффициентов Платеж/Доход. Предприниматели могут представлять различные документы, подтверждающие их кредитоспособность и платежеспособность: финансовую и управленческую отчетность, налоговые декларации, выписки с банковских счетов и т.д. Зачастую представители малого бизнеса применяют упрощенную систему налогообложения или единый налог на вмененный доход. • Предприниматели, перешедшие на упрощенную систему налогообложения, представляют соответствующую налоговую декларацию. Андеррайтеру необходимо учитывать до170

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

ход за вычетом предпринимательских расходов заявителя и уплаченного единого налога, деленный на количество месяцев в отчетном периоде. • Предприниматели, которые применяют единый налог на вмененный доход, также представляют в банк специальную налоговую декларацию. В этом случае андеррайтер учитывает вмененный доход за вычетом зарплаты работников. Затраты на зарплату необходимо подтвердить расчетом по авансовым платежам по единому социальному налогу, в котором отражены суммы дохода, начисленные наемным сотрудникам. Лица, занимающиеся частной практикой, должны представлять налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ; при этом среднемесячный доход рассчитывается путем деления годовой суммы на 12. У сотрудников банка, работающих с частными клиентами, могут возникнуть трудности с составлением финансовой отчетности предпринимателей. Практика показывает, что в данном случае очень ценной может быть помощь кредитных аналитиков, работающих с корпоративными клиентами. Банк может организовать для специалистов по ипотеке внутренний тренинг по андеррайтингу предпринимателей. Совместными усилиями специалистов по работе с частными и корпоративными клиентами может быть разработана детальная инструкция для оценки малого и среднего бизнеса, которая облегчит и стандартизирует труд всех сотрудников, анализирующих финансовое состояние предпринимателей данного сектора.

5.2.3. Расчет долговых коэффициентов и чистых активов После анализа источников и качества дохода андеррайтеру необходимо определить уровень дохода, который можно обоснованно ожидать в течение всего срока ипотечного кредита. Такой уровень дохода может быть ниже подтвержденного, например если заявитель получает крупные суммы за сверхурочную работу или необычно высокие комиссионные. Принятый андеррайтером уровень дохода называется установленным доходом. Существуют два основных способа оценки платежеспособности заявителя на ипотечный кредит: • жилищный коэффициент Платеж/Доход; • совокупный коэффициент Платеж/Доход. Важно рассчитывать оба коэффициента, поскольку каждый из них измеряет конкретный аспект задолженности будущего заемщика. Высокое значение ЖК означает, что существенная часть дохода заемщика используется для оплаты жилья, приобретенного в ипотеку. В этом случае у такого заемщика может быть нехватка денежных средств для оплаты всех других расходов. С другой стороны, низкий ЖК и высокий СК свидетельствуют о том, что у заемщика много долгов для погашения помимо задолженности по ипотеке. Анализируя оба коэффициента, андеррайтер составляет более полную картину объема долговых обязательств потенциального клиента.

171

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

Жилищный коэффициент Платеж/Доход (ЖК)32 ЖК Это процентная доля установленного совокупного дохода заемщика, необходимая для покрытия платежей в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту, коммунальных платежей и договоров страхования. Этот коэффициент применяется для измерения возможностей заемщика по оплате указанных выше платежей. Максимально приемлемое значение жилищного коэффициента обычно устанавливается на уровне 32–40%. ЖК = [Основной долг + проценты] по ипотечному кредиту + коммунальные платежи + + страховые платежи / Ежемесячный установленный совокупный доход × 100. Важно отметить, что значение ЖК нельзя использовать изолированно от другой информации о заявителе. Например, заемщик с четырьмя детьми имеет финансовые обязательства, отличные от обязательств человека, не имеющего иждивенцев. Заемщик с ЖК на уровне 30% и амортизацией кредита в течение 15 лет имеет риск, отличный от риска заемщика с таким же ЖК, но сроком кредита в 25 лет. Платежи в счет оплаты по второй ипотеке одного и того же объекта недвижимости необходимо также включать при расчете жилищного коэффициента Платеж/Доход. Совокупный коэффициент Платеж/Доход (СК)33 Другой важной составляющей оценки платежеспособности заемщика в отношении ипотечных платежей является определение того, насколько другие долги заемщика могут повлиять на его возможность погашать рассматриваемый ипотечный кредит. СК, подобно ЖК, используется вместе с оценкой других факторов и анализом дополнительной информации. СК — это процентная доля установленного совокупного дохода, необходимого для погашения основного долга и процентов по всем кредитам заемщика, коммунальных платежей и страховки, алиментов и других обязательных платежей. Обычно максимальная величина совокупного коэффициента для жилищной ипотеки устанавливается на уровне 40–50%. СК = [Основной долг + проценты] по всем кредитам + коммунальные платежи + страховые платежи + другие обязательные платежи / Ежемесячный установленный совокупный доход × 100. Этот коэффициент дает реальную картину задолженности потенциального заемщика. Андеррайтеру необходимо проанализировать характер обязательств, которые включены в расчет этого коэффициента, чтобы понять степень риска по данному заемщику. Высокие коэффициенты долга сигнализируют о наличии потенциальных проблем, которые обычно требуют дальнейшего изучения.

Аналог коэффициента Housing Debt-to-Income ratio (HDTI).

Аналог коэффициента Total Debt-to-Income ratio (TDTI).

172

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

Вместе с тем при наличии у заемщика значительных чистых активов или первоначального взноса (низкий коэффициент Кредит/Залог), высокие коэффициенты долга можно считать приемлемыми. Далее, в разделе, посвященном обобщению риска, рассматривается соотношение положительных и отрицательных параметров заявления на кредит. Важно рассматривать вышеназванные долговые коэффициенты с учетом особенностей, присущих различным типам ипотечных кредитов. Так, если заявитель обращается за ипотечным кредитом с плавающей процентной ставкой, высокому коэффициенту Платеж/Доход необходимо уделить особое внимание. В случае повышения процентной ставки заемщик может не справиться с выросшим платежом по кредиту. Для кредитов с изменяющейся и плавающей ставкой долговой коэффициент необходимо рассчитывать на основе максимальных ожидаемых платежей по кредиту. Анализ бюджета Если уровень дохода заемщика и/или значения коэффициентов долга приближаются к установленным лимитам, андеррайтер должен подготовить или запросить у заемщика подробный анализ семейного бюджета. Анализ бюджета заявителя может помочь андеррайтеру понять возможности заявителя по погашению основного долга и процентов по ипотечному кредиту, коммунальных, страховых и других обязательных платежей.

5.2.4. Кредитные отчеты Кредитные отчеты используются андеррайтерами для оценки возможностей и желания заемщика погашать кредит на основе истории погашения предыдущих и текущих обязательств. Кредитные отчеты предоставляются кредитными бюро, специализирующимися в сборе и хранении информации о кредитной истории заемщиков. Кредитные бюро собирают информацию в стандартном формате у кредиторов и некоторых других организаций (банков, компаний, работающих с кредитными картами, розничных кредиторов, других небанковских финансовых институтов и предприятий коммунального хозяйства). Кредитные бюро аккумулируют и перепроверяют полученные данные для подготовки кредитного отчета по каждому индивидуальному заемщику. Такие отчеты дают полную картину о заемщиках и предоставляются кредиторам на платной основе. Кредитные отчеты должны содержать как минимум следующие сведения: • персональные данные заявителя; • информацию кредиторов о погашении заемщиком кредитов; • информацию о запросах на кредит. Другая дополнительная информация может включать: • информацию из официальных источников; • информацию из коллекторских агентств. Персональные данные, как правило, включают имя заемщика, идентификационный номер, например номер страхового свидетельства государственного пенсионного страхования; дату 173

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

рождения, прежние имена, текущий и предыдущий адрес; другие формы идентификации; информацию о происшествиях, например краже документов, удостоверяющих личность, а также дату обновления данных. В разделе, обобщающем кредитную историю, содержится информация по всем кредитам, которые были/есть у заемщика, его текущих счетах, данные о просрочках и дефолтах, а также все запросы в отношении заемщика минимум за последние 12 месяцев. Кредитный отчет также включает информацию о взысканиях денежных средств со счетов или имущества заемщика. Кредитные бюро также изучают официальную информацию и заносят в файлы физических лиц вынесенные судебные решения. Наконец, во многих странах кредитные отчеты содержат скоринг кредитного бюро. Скоринг кредитного бюро основывается на информации, полученной от различных кредиторов, а также на публичной информации и поэтому включают характеристики, которые отсутствуют у индивидуального кредитора, такие как общий объем кредитов, количество непогашенных кредитов и предыдущие дефолты. Обычно кредитные бюро присваивают скоринговый балл на основе трех видов данных за прошедшие периоды: • дефолты по предыдущим кредитам; • положительная платежная история; • предыдущие запросы. При определенных обстоятельствах скоринговые модели могут включать другие виды данных: • данные третьих сторон, например решения суда и решения о банкротстве; • демографические данные, например возраст заемщиков. Кредитный отчет используется андеррайтерами для оценки: • предыдущей кредитной истории заявителя (при наличии); • текущего уровня задолженности; • срока погашенных/текущих кредитов; • наличия запросов на новые кредиты. Анализ кредитного отчета На раннем этапе своей работы кредитные бюро не имеют достаточных данных для полноценного анализа кредитной информации, поэтому они просто информируют заинтересованные стороны о динамике кредитов и накапливают информацию, поступающую от кредиторов. На более позднем этапе своего развития, по мере накопления базы данных за предыдущие годы, кредитные бюро могут представлять кредиторам комплекс различных услуг, в том числе кредитный скоринг заемщиков. Вместе с тем анализ данных кредитного отчета и подготовка заключения о кредитоспособности и платежеспособности заявителя являются прямой обязанностью андеррайтера. При анализе кредитного отчета можно выделить следующие ключевые вопросы. 174

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

Противоречивые, неточные или неполные сведения Андеррайтер должен определить, имеются ли какие-либо несоответствия между данными кредитного отчета и информацией, предоставленной заемщиком в заявлении и другой документации. Последующие действия необходимы для выяснения причин несоответствий и устранения противоречивых, неточных или неполных сведений. Недостоверность сведений, представленных заявителем на начальном этапе, может свидетельствовать о необходимости тщательной проверки всей заявленной информации. Нередко в кредитном отчете могут фигурировать дополнительные кредиты, которые отсутствуют в заявлении заемщика. Заявители также могут занижать размер текущей задолженности по своим существующим кредитам. Однако это может быть и следствием незнания точной величины остатка основного долга по текущим кредитам, а не сознательной попытка ввести банк в заблуждение. В любом случае андеррайтеру необходимо получить обоснованное объяснение любой вызывающей сомнения информации. Репутация Динамика платежей по предыдущим кредитам — хороший индикатор будущего поведения заявителя. Поэтому важно изучить историю погашения кредитов заемщика. Самые лучшие заемщики обычно имеют долгосрочную историю полного и своевременного погашения долговых обязательств. По итогам изучения кредитного отчета формируется четкая картина погашения прошлых и текущих обязательств. Сложности с погашением кредитов в прошлом Серьезными сигналами при оценке кредитной истории заемщика являются дефолты по предыдущим кредитам, просрочки платежей, судебные решения об обращении взыскания на предмет залога по инициативе коллекторских агентств или кредиторов. В таких случаях андеррайтеру необходимо получить более подробную информацию от заемщика, т.к. могли существовать объективные причины предыдущих сложностей с погашением кредитов. Цель кредита Важно изучить цели кредитов, полученных заемщиком в прошлом. Это может быть индикатором склонности заемщика жить в долг. Так, кредит для поездки в отпуск или покупки мебели представляется менее «качественным», по сравнению с кредитом, использованным для увеличения чистых активов заявителя (например, приобретения квартиры). Альтернативные источники кредитной информации Если поступающие из кредитного бюро данные о кредитной истории заемщика недостаточны, можно использовать другие источники информации. Андеррайтер может связаться с: • другими банками и финансовыми организациями; • поставщиками коммунальных услуг; • работодателями. 175

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

Кредиторы оплачивают услуги кредитных бюро в форме: • абонентской платы; • оплаты каждого запроса со значительными скидками; • в комбинированной форме, сочетающей два первых варианта. Отчеты, как правило, создаются в электронной форме; крупные кредиторы получают кредитные отчеты напрямую в свои автоматизированные системы. Характерные модели доступа к базе данных кредитного бюро включают: • Интерактивный доступ. Самый популярный доступ в режиме он-лайн. Это формат, ориентированный на интеграцию автоматизированных систем (между Интернет-узлами), при котором система клиента (кредитора) подсоединяется к бюро посредством арендуемой высокоскоростной линии. Взаимодействие с кредитным бюро осуществляется полностью в автоматизированной системе клиента без участия человека. • Модемное подключение или доступ к веб-сайту. В этом случае доступ к кредитному бюро обеспечен посредством Интернет-браузера или другой компьютерной программы. После подключения к бюро клиент предоставляет необходимые данные для авторизации (имя пользователя, пароль и т.д.), чтобы обеспечить вход в систему кредитного бюро. Этот способ доступа предпочтителен для многих пользователей, которые технически не готовы или имеют ограниченные запросы к кредитному бюро и для которых интерактивный доступ слишком дорог. • Доступ к утилите для управления базой данных. Этот способ доступа обеспечивает клиентам экономичный вариант обработки больших запросов. Кредиторы предоставляют в кредитное бюро информацию на DVD, CD или в электронной форме, а бюро быстро обрабатывает представленную информацию. Этот способ обычно применяется для мониторинга кредитного риска по портфелям крупных клиентов. Объем дополнительных услуг кредитных бюро в значительной степени зависит от условий, в которых они работают. Тенденции на развитых рынках свидетельствует о создании комплекса вспомогательных услуг, ориентированных на потребности кредиторов. Кредитное бюро, как правило, предлагают услуги или решения, которые помогают их клиентам улучшить или ускорить принятие решений путем использования массива данных кредитных бюро. Так, система поведенческого скоринга может ежемесячно предоставлять доступ к кредитному файлу клиента, чтобы идентифицировать обновления, а не только предоставлять данные в момент подачи заявки. Мониторинг кредитного портфеля Мониторинг и поддержание качества кредитного портфеля являются важной задачей для всех кредиторов, особое значение она приобрела в последние годы в связи с предстоящим введением Базельского соглашения по капиталу II (далее «Базель-II»). Некоторые кредитные бюро в развитых странах предоставляют услуги по мониторингу кредитного портфеля в течение длительного периода, используя целый набор стандартной отчетности и скоринговых продуктов.

176

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

К таким услугам относятся: • Услуги по мониторингу портфеля. В данном случае кредитор информируется о любом существенном изменении в кредитном файле клиента, например о дефолте кредита другого кредитора. • Пакетный скрининг. Эта услуга позволяет кредиторам периодически обновлять параметры риска по целым портфелям благодаря обзору текущих кредитных скорингов своих клиентов. • Мониторинг и отчетность. Обычно эти услуги востребованы небольшими кредиторами, у которых ограничены собственные возможности для подготовки управленческой информации по наблюдению за кредитным качеством портфеля. Для применения подхода, основанного на внутренних рейтингах (согласно требованиям «Базеля-II»), кредиторам необходимо рассчитывать не только вероятность дефолта, но и величину потерь кредитора в случае дефолта заемщика. Кредитные бюро с широкими аналитическими возможностями применяют моделирование, различные программные решения и консультационные услуги для содействия клиентам в соблюдении установленных норм. Выявление мошенничества По мере роста рынка розничного кредитования обычно учащаются случаи мошенничества в сфере финансовых сделок. Мошенничество может варьировать от представления ложной информации — приукрашенных данных в кредитном заявлении — до более серьезных форм мошенничества, как, например использование подложных документов. Кредитные бюро разрабатывают различные продукты и услуги, чтобы помочь кредиторам идентифицировать и предотвратить мошенничество. Эти продукты могут включать: • Перекрестные ссылки — относительно простые продукты, предусматривающие перекрестные ссылки на файлы с различными данными для выявления несоответствий. • Базы данных об известных/подозреваемых в мошенничестве закрытых группах пользователей. Например, в Великобритании применяется Система предотвращения мошенничества в кредитной сфере (CIFAS) в Великобритании — база данных об обнаруженных или подозреваемых мошенниках. • Скоринг мошенничества. Этот продукт может принимать форму индивидуальных программ по заказу отдельных организаций или типовых моделей, разработанных кредитными бюро. • Система выявления мошенничества. Это передовые программные решения, построенные на комбинации правил логики, скоринга и расширенных баз данных для выявления случаев мошенничества. Так, при помощи анализа динамики платежей был разработан целый набор программных решений специально для выявления мошенничества с кредитными картами.

5.2.5. Оценка желания заемщика погашать кредит При приобретении объекта недвижимости со 100%-ным коэффициентом Кредит/Залог первоначальный взнос заемщика отсутствует и, соответственно, у него меньше стимулов для осуществления платежей по кредиту в случае ухудшения финансовой ситуации или падения цен 177

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

на рынке недвижимости. Статистика показывает, что заемщик, инвестирующий собственные средства в недвижимость, в большей степени склонен выполнять обязательства даже при возникновении каких-либо сложностей. Поэтому важно, чтобы доля первоначального взноса составляла минимум 10%. В развитых странах обычно применяется ипотечное страхование, которое обеспечивает защиту кредитора и инвесторов от потерь, возникающих в связи с дефолтом заемщика по жилищному ипотечному кредиту (обычно при коэффициенте Кредит/Залог более 80%). Ипотечное страхование может осуществляться как на уровне индивидуальных кредитов на этапе выдачи, так и на уровне отдельных пулов. Подтверждение первоначального взноса При анализе заявления заемщика кредитору важно получить подтверждение того, что заемщик обладает достаточной суммой денежных средств на первоначальный взнос и оплату всех расходов на закрытие ипотечной сделки. Подтверждение оплаты первоначального взноса является важным аспектом процесса андеррайтинга. В идеале заемщик предоставляет выписки с банковских счетов, свидетельствующие о постепенном накоплении сбережений. Чтобы подтвердить обоснованность сбережений необходимо сопоставить их объем с доходами заявителя. Величина сбережений сопоставляется с кредитным отчетом, чтобы определить, совпадает ли дата какого-либо крупного депозита с кредитными запросами. В этом случае может оказаться, что заемщик заимствует первоначальный взнос в других кредитных организациях. В ходе анализа источника первоначального взноса банк может потребовать у заемщика подписания заявления о том, первоначальный взнос на покупку жилья не был заимствован у другого кредитора или физического лица. Заемщики также могут заявлять о внесении первоначального взноса продавцу. Для подтверждения этого факта необходимо запросить у заемщика подписанное авансовое соглашение/договор задатка/предварительный договор купли-продажи. Важно отметить, что сумма аванса/ задатка обычно намного меньше первоначального взноса и применяется для подтверждения серьезности намерений сторон сделки. Если для внесения первоначального взноса заемщик планирует продажу акций или облигаций, кредитору необходимо оценить рыночную стоимость этих финансовых активов и получить документы, подтверждающие факт их продажи до выдачи ипотечного кредита. Если заемщик планирует продать собственную недвижимость, андеррайтеру необходимо убедиться, что текущая рыночная стоимость такой недвижимости достаточна для внесения первоначального взноса. Если источником первоначального взноса является подарок, необходимо письмо дарителя, подтверждающее, что переданная сумма не подлежит погашению на каких-либо условиях.

178

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

Оценка чистых активов заемщика Андеррайтеры должны принимать во внимание чистые активы заемщика. Заемщики с высокими чистыми активами обладают более высокой платежеспособностью, поскольку они могут продать активы при возникновении временных финансовых трудностей.

5.2.6. Расчет чистых активов Чистые активы заявителя рассчитываются как разница между его активами и пассивами. Чистые активы физического лица — важный фактор при оценке кредитного риска заемщика. Обычно заявители с высокими чистыми активами представляют меньший риск по сравнению с другими заявителями. Изучение чистых активов заявителя также дает возможность андеррайтеру проверить наличие незаявленных долгов (например, заемщик может заявить о праве собственности на автомобиль, не сообщив о наличии автокредита). Этот показатель демонстрирует возможности заемщика по управлению своими финансовыми активами. Справка о чистых активах заявителя, приложенная к заявлению на кредит, должна содержать перечень всех его активов и обязательств. Важно, чтобы этот документ не просто перечислял активы заявителя, но и содержал их реальную стоимость. Принимаемые в расчет активы должны находиться в собственности заявителя и не иметь обременения. Примеры таких активов приведены в таблице ниже. 3435

Таблица 5.8 Какие активы заявителя принимать в расчет? ДА

НЕТ

Наличные денежные средства

Личные вещи

Депозитный сертификат

Автомобили 34

Облигации

Оборудование 35

Акции

Права требования

Вложения в паевые фонды

Зарубежные активы

Земля и другая недвижимость

Автомобиль может считаться активом. Однако стоимость этого актива должна учитывать амортизацию и любой обеспеченный кредит на его приобретение. На практике после вычета амортизации и кредита автомобиль редко является значимым активом.

Оборудование редко считается активом, который можно продать для повышения платежеспособности заемщика. Обычно оборудование необходимо для получения дохода, и поэтому продажа оборудования может негативно отразиться на доходе и платежеспособности заявителя. Если заявителю на праве собственности принадлежит оборудование, которое не используется для поддержания дохода, то оно может быть включено в качестве актива, но исходя из оценки текущей стоимости иза вычетом амортизации и любой задолженности, связанной с покупкой такого оборудования.

179

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

Оценка чистых активов Первый шаг — это подтверждение данных заявителя о наличии активов. Андеррайтер сверяет предоставленную информацию с данными кредитного отчета и другими документами, любые несоответствия уточняются у заявителя. При оценке чистых активов заемщика необходимо учитывать многие факторы, в том числе: • динамику активов в годовом исчислении; • возраст заемщика; • уровень дохода и количество иждивенцев; • характер активов и пассивов. Анализ ежегодной динамики необходим для оценки изменений в чистых активах заемщика. В идеале чистые активы должны возрастать с возрастом заявителя. Снижение величины чистых активов сигнализирует о наличии возможных проблем, в этом случае необходимо получить разъяснения от заемщика. Возраст заявителя также является существенным фактором при оценке чистых активов заявителя. Так, одна и та же величина чистых активов может быть значительной для человека в возрасте 25 лет, и недостаточной для 50-летнего заявителя. Здесь логика такова, что в 50 лет человек должен иметь какие-либо активы. При отсутствии таковых кредитор может задать вопрос относительно правомерности декларируемого дохода или возможностей заявителя по финансовому планированию и принятию долговых обязательств. Уровень дохода заявителя и число иждивенцев также влияют на рост чистых активов. Обычно чем выше доход, тем выше чистые активы. И наоборот, чем выше число иждивенцев, тем ниже величина чистых активов заявителя. Другим важным индикатором может служить тип заявленных заемщиком пассивов. Так, ликвидная облигации с рыночной стоимостью 2 млн. руб. является более предпочтительным активом по сравнению с антикварными часами, оцененными в такую же сумму. На этом этапе также важно понять, достаточно ли денег у заемщика для оплаты затрат на закрытие ипотечной сделки, например на оплату комиссий банка, услуг риэлтора, государственную регистрацию ипотеки и перехода права собственности, а также расходов на переезд.

5.3. Анализ недвижимости Андеррайтинг предмета залога обычно предполагает анализ соответствия объекта недвижимости требованиям банка по следующим параметрам: • тип недвижимого имущества (коттедж, квартира в многоквартирном доме, земельный участок и т.д.); • год постройки и состояние здания (новостройка, аварийное, под снос и т.д.); • место расположения (центр города, спальный район, окраина, пригород и т.д.); • этажность и планировка; • коэффициент Кредит/Залог (LTV).

180

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

При андеррайтинге предмета залога обычно выделяют шесть основных факторов риска: • дефекты права собственности (титула); • аварийное состояние здания; • изменение или отсутствие технического обслуживания здания; • завышенная оценка недвижимости; • не выявленные структурные недостатки.

5.3.1. Дефекты права собственности Если при помощи ипотечного кредита приобретена недвижимость с серьезными дефектами титула, то в случае неисполнения заемщиком обязательств могут возникнуть сложности с обращением взыскания на заложенное недвижимое имущество. И, наоборот, при возникновении проблем с титулом заемщик может перестать платить по кредиту. Кроме того, дефекты права собственности отражаются на стоимости и ликвидности объекта недвижимости. В договоре купли-продажи обычно оговаривается, что недвижимость свободна от обременения и судебных разбирательств. В целом выражение «дефекты титула» означает наличие обременения, сервитутов, ограничений, правопритязаний, других интересов или требований, которые затрагивают права собственника на недвижимость. К «дефектам титула» также относятся изъяны или неточности в правоустанавливающих, документах. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписку из ЕГРП) можно получить в Федеральной регистрационной службе. Выписка необходима, чтобы проверить право собственности на недвижимость и наличие зарегистрированных обременений на рассматриваемый объект недвижимости. Выписка из ЕГРП содержит следующую информацию, которая может указывать на потенциальные дефекты: • описание объекта недвижимости (кадастровый номер, название, целевое назначение, фактическая площадь, адрес); • данные о законном собственнике (собственниках)/правообладателе (правообладателях) недвижимости; • тип зарегистрированного права; • действующие обременения на недвижимость (название, тип, правообладатель обременения и условия), зарегистрированные в ЕГРП; • данные о существовании каких-либо зарегистрированных договоров об участии в долевом строительстве, объектах долевого строительства, участниках долевого строительства; • данные о любом действующем правопритязании или любом действующем требовании, заявленном в судебном порядке. Выписку из ЕГРП получает продавец недвижимости.

181

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

Страхование титула В силу наличия возможных «дефектов титула», не выявленных в процессе андеррайтинга, кредиторы обычно требуют от заемщиков страхования титула предмета залога. Страхование титула — это страхование от риска потерь, возникающих в связи с наличием дефектов в титуле собственности, а также существующих правами третьих лиц. Страховой случай — это утрата или ограничение права собственности на недвижимость по причинам, не зависящим от страхователя. Титульное страхование обеспечивает возмещение потерь в случае утраты права собственности на приобретенную недвижимость (например, в результате признания сделки купли-продажи недействительной или удовлетворении виндикационного иска). Потерю/ограничение права собственности необходимо подтвердить окончательным решением суда, включая решение, вступившее в силу после истечения срока договора страхования при условии, что иск был подан в суд в течение срока действия указанного договора. Отчет или заключение о титуле собственности Заключение юридического отдела Банка относительно наличия/отсутствия «дефектов титула» на предмет залога может применяться по мере необходимости при наличии сомнений у андеррайтеров.

5.3.2. Аварийное состояние здания Андеррайтер должен обращать внимание на год постройки и место расположения предмета залога. При наличии сомнений андеррайтер может запросить у заемщика справку о степени износа здания и о том, что местными органами власти не планируется его снос. В России обязательным является страхование предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения. Типичными покрываемыми рисками являются пожар, залив, стихийные бедствия, падение летательных аппаратов или их частей, противоправные действия третьих лиц. До выдачи кредита заемщик представляет в банк договор страхования и квитанцию об оплате ежегодного страхового взноса. Выгодоприобретателем по данному договору является кредитор.

5.3.3. Техническое обслуживание объекта недвижимости В ответственность заемщика входит необходимость содержания предмета залога в хорошем состоянии. Если недвижимость содержится ненадлежащим образом, то не исключено, что стоимость предмета залога после принятия обязательств по кредиту будет снижаться. Стандартные условия кредитного договора обычно предусматривают право кредитора инспектировать предмет залога для оценки его состояния. С увеличением кредитного портфеля ежегодные проверки каждого объекта недвижимости могут оказаться дорогостоящим мероприятием. Поэтому кредиторы могут осуществлять выборочные проверки. 182

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

5.3.4. Невыявленные структурные недостатки Иногда недвижимость может иметь серьезные структурные недостатки, которые значительно снижают рыночную стоимость и ликвидность объекта. Если такие недостатки не выявлены и не отражены в оценочной стоимости предмета залога, то существует риск возникновения убытков в результате снижения стоимости недвижимости. Структурные недостатки могут остаться незамеченными в силу различных причин. Например, объект недвижимости может иметь сильное повреждение, вызванное грибком плесени. При этом продавец может намеренно предпринимать шаги по сокрытию проблемы. Андеррайтер должен внимательно изучить отчет об оценке на наличие структурных недостатков. Если, по мнению оценщика, предмет залога находится в плохом состоянии или у андеррайтера возникают опасения, необходимо организовать осмотр объекта недвижимости компетентным специалистом. Такой специалист может быть банковским сотрудником или приглашенным специалистом.

5.3.5. Завышенная оценка недвижимости Если оценка предмета залога завышена и сумма кредита рассчитывалась на основе оценочной стоимости, то возникает риск недостатка средств от продажи объекта для погашения кредита при невыполнении заемщиком своих обязательств. Причинами завышенной оценки недвижимости могут быть ошибка, некомпетентность оценщика или намеренное искажение информации. Чтобы предотвратить завышение стоимости недвижимости, андеррайтер/специалист по ипотечным сделкам должен обладать хорошими знаниями в области недвижимости36. Андеррайтер должен быть уверен в том, что стоимость недвижимости достаточна для обеспечения ипотечного кредита. Отчет об оценке независимого оценщика с хорошей репутацией может минимизировать риск завышенной оценки недвижимости и возможного мошенничества.

5.4. Оценка недвижимости Оценка недвижимости может быть проведена внутренним или независимым специалистом. Независимая оценка необходима для определения адекватной оценочной стоимости недвижимого имущества, соответствующей ему площади, места расположения, состоянии, планировки, ликвидности и т.д. Отсутствие требования банка о независимой оценке недвижимости увеличивает риск ошибочной оценки недвижимости вследствие неверной информации или давления со стороны клиента.

Обычно при получении «предварительного утверждения» ипотечной заявки объект недвижимости отсутствует и поэтому на данный момент андеррайтер ограничивает свой анализ оценкой кредитоспособности и платежеспособности заемщика. После нахождения объекта недвижимости андеррайтер/специалист по ипотечным сделкам проверяет соблюдение требований банка к предмету залога и достаточность стоимости недвижимости для обеспечения кредита.

183

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

Для независимой оценки необходимо выбирать высоквалифицированных оценщиков из хорошо известных и зарекомендовавших себя оценочных компаний, которые занимаются оценочной деятельностью минимум три года. При этом банк должен регулярно проверять качество отчетов об оценке. Отчет об оценке должен содержать следующую минимальную информацию: • цель и фактическая дата оценки; • оценка текущих условий рынка недвижимости; • оценка стоимости недвижимости. Необходимо, чтобы андеррайтер хорошо понимал текущую ситуацию на рынке, рыночную стоимость недвижимости и возможный диапазон цен. Рыночная стоимость обычно определяется как наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости на конкретную дату с учетом сложившихся рыночных условий.

5.4.1. Текущие рыночные условия Отчет об оценке должен содержать краткое описание текущих рыночных условий, в том числе: • Комментарий о динамике цен на недвижимость и об объемах ипотечного кредитования; • Краткое описание объекта недвижимости и его состояния; • Описание района и внешних условий. Отчет об оценке должен содержать фотографии объекта недвижимости. Для более качественной оценки рекомендуется также включать в отчет фотографии сопоставимых объектов недвижимости. Описание должно содержать точную характеристику достоинств и недостатков объекта недвижимости, включая, если применимо, перечень необходимого ремонта и нетиповых особенностей. Необходимо также указать имеющиеся несоответствия техническому паспорту квартиры и произведенные перепланировки. Андеррайтерам также важно произвести оценку реального срока продажи недвижимости по предлагаемой рыночной стоимости.

5.4.2. Оценка стоимости недвижимости Стоимость недвижимости обычно основывается на сопоставлении информации о прямых продажах аналогов оцениваемого объекта. Вспомогательная информация должна включать описание как минимум трех сопоставимых продаж, на основе которых формируется сравнительная таблица с корректировками и окончательной оценочной стоимостью объекта недвижимости. Отчет об оценке должен содержать комментарии по любым другим факторам, влияющим на увеличение рисков предмета залога (например, о степени износа здания). Правомерность выводов по результатам сравнительного анализа прямых продаж зависит от адекватности сопоставляемых объектов. Эти объекты должны отбираться по сделкам, заключенным на рыночных условиях и иметь сходные характеристики с оцениваемым объектом. При анализе сопоставимых объектов необходимо обращать особое внимание в следующих случаях: • Сопоставимые объекты находятся в другом районе. • Информация о продажах неактуальна, если превышает шесть месяцев для нормальных рыночных условий, в таком случае необходимы разъяснения от оценщика. Если рынок 184

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

перегрет или снижается, может потребоваться актуальная информация за более короткий срок (например, неделя, месяц). • Цены продажи всех объектов значительно ниже или выше цены продажи оцениваемого объекта. • Необходимы значительные корректировки с учетом физических характеристик объектов недвижимости, таких как год постройки, площадь, количество комнат. • Другой тип сопоставляемых объектов недвижимости. Если андеррайтер после изучения отчета об оценке приходит к выводу, что оценка не завершена, необходимо попросить оценщика предоставить недостающие сведения. Недостаточно обоснованные суждения аналогичным образом должны быть разъяснены оценщиком. Если андеррайтер не получает удовлетворительные ответы, может возникнуть необходимость в другой оценке. При наличии серьезных расхождений между фактической ценой продажи объекта недвижимости и рыночной стоимостью, представленной в отчете об оценке (более 5%), также необходимо попросить разъяснения оценщика и получить соответствующее заключение. Риски банка ниже, если предметом залога является типовая недвижимость, которая обладает высокой ликвидностью и на такие объекты наблюдается устойчивый спрос. Для нетиповых объектов недвижимости характерны более высокие риски, так как рынок таких объектов ограничен и менее ликвиден. Уникальное/необычное расположение или дизайн ограничивает рыночную привлекательность объекта недвижимости. Нетипичные дома также трудно поддаются точной оценке; поэтому риск банка может быть высоким, несмотря на низкий коэффициент Кредит/Залог. Более подробно основные концепции оценки объектов недвижимости представлены в приложении.

5.5. Анализ рынка Анализ текущей ситуации на рынке жилья в целом, а также изменений на рынках ипотечного кредитования и труда является важной составляющей ипотечного андеррайтинга. Анализ рынка может осуществляться внешними специалистами или сотрудниками банка. Главное, чтобы андеррайтер имел возможность доступа к отчету об анализе рынка с актуальной информацией. Отчет о состоянии рынка должен содержать анализ следующей информации (более подробно см. в приложении «Анализ рынка»): • местная экономика; • демография; • текущее состояние рынка жилья; • стоимость и доступность ипотечного кредита; • эффект доверия местных потребителей; • эффект государственного регулирования; • вторичный рынок жилья; • соотношение и перспективы спроса/предложения. Отчеты о состоянии рынка обычно подлежат обновлению как минимум 2 раза в год. 185

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

5.6. Общая оценка кредитного риска Суммирование риска может происходить не одновременно, как это представлено в настоящем руководстве. На практике заявитель обычно запрашивает предварительное утверждение кредита до начала поиска объекта недвижимости. В этом случае суммирование рисков происходит после окончания двухэтапного процесса утверждения заемщика и объекта недвижимости, а также анализа рынка. В результате определяется соответствующий уровень общего риска. Общая оценка кредитного риска является последним этапом процесса андеррайтинга. Он предусматривает выявление всех факторов риска, связанных с ипотечным заявлением и оценкой того, сбалансированы ли эти факторы положительными параметрами кредита и мерами защиты. При наличии дисбаланса в сторону негативных факторов андеррайтеру предстоит рассмотреть вопрос о необходимости дополнительных мер защиты (поручительство, гарантия и т.д.) для нейтрализации рисков или об отказе в кредитовании.

5.6.1. Вводная часть По некоторым заявлениям общая оценка кредитного риска не составляет труда, поскольку большинство факторов являются либо положительными, либо отрицательными. Более сложный анализ необходим при оценке заявлений, содержащих противоположные характеристики. В данном случае андеррайтер должен взвесить все факторы риска и подготовить рекомендацию. Процесс суммирования риска включает следующие шаги: • выявление всех потенциальных факторов риска; • первоначальная оценка общего риска; • получение дополнительной информации; • подтверждение или опровержение наличия факторов риска; • определение мер защиты и положительных параметров кредита; • проведение всесторонней оценки риска; • разработка дополнительных мер защиты.

5.6.2. Выявление всех потенциальных факторов риска Чтобы определить все факторы риска, андеррайтеру необходимо иметь полное представление о типе кредита, его параметрах и степени потенциального риска, связанного с заемщиком, объектом недвижимости и текущим состоянием рынка. В данном случае важным источником информации является заявление потенциального заемщика (см. приложение). Андеррайтеру необходимо провести анализ всех факторов риска и предложить меры защиты для нейтрализации существующих рисков. Андеррайтер должен понимать, соответствует ли объект недвижимости потребностям заемщика. Если объект не удовлетворяет потребностям заемщика, при возникновении финансовых затруднений мотивация осуществлять ипотечные платежи будет меньше. Очевидно, что проводить такую оценку непросто, однако размер дома должен соответствовать составу семьи, а близкое расположение приобретаемой квартиры к месту работы является примером тех параметров, которые стоит принимать во внимание. 186

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

Если объект недвижимости нуждается в ремонте, необходимо поинтересоваться у заемщика о наличии достаточных средств на ремонт.

5.6.3. Первоначальная оценка общего риска На первоначальном этапе часть заявителей может представить убедительную и документально подтвержденную информацию, позволяющую четко определить общий уровень риска. Подготовить положительную/отрицательную рекомендацию по этим заявлениям относительно просто. Тем не менее и в этом случае андеррайтеру необходимо внимательно проанализировать все факторы риска, связанные с заявлением. Вместе с тем информация о других заявителях может быть противоречивой. В этом случае необходимо подробное исследование для подтверждения полноты первоначального анализа или определения, анализ какой дополнительной информации необходим для проведения надлежащей оценки риска.

5.6.4. Подтверждение или опровержение наличия факторов риска После получения дополнительной информации андеррайтер оценивает факторы риска и необходимость привлечения дополнительного обеспечения. Иногда заявитель, который соответствует всем установленным критериям, может оказаться рискованным. Так, небольшое изменение в положении заемщика (временная безработица или неожиданные расходы) может привести к неисполнению обязательств. Особенно уязвимыми к изменениям ситуации на финансовых рынках являются заемщики, имеющие непогашенные кредиты с плавающей ставкой. Ниже приведены примеры анализа факторов риска при проведении андеррайтинга. Анализ факторов риска Таблица 5.9 Фактор риска: заемщик с перерывами в трудовом стаже 1. Заемщик должен ответить на следующие вопросы: 1) Каковы причины перерыва в стаже? 2) Перемена работы осуществлялась в одной и той же сфере или в разных? 3) Принято ли в сфере деятельности заявителя столь часто менять работу?

Фактор риска: заемщик с высоким коэффициентом Платеж/Доход 1. Подтвердить точность коммунальных и страховых платежей. 2. Проверить точность расчета коэффициента Платеж/Доход. 3. Запросить/проанализировать документы, подтверждающие доход заявителя. 1) Убедиться, что доход указан полностью. 2) Существуют ли дополнительные источники дохода? 3) Какая доля дополнительного дохода включена в заявление? Почему? 4) Какая работа выполняется по совместительству? 5) Имеется ли подтверждение стабильности получения дополнительного дохода?

187

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга Продолжение таблицы 5.9 Фактор риска: заемщик с высоким коэффициентом Платеж/Доход 1. Проверить возможность снижения коэффициента Платеж/Доход за счет увеличения срока кредита. 2. Убедиться, что заемщик имеет необходимые средства на закрытие ипотечной сделки. 3. Запросить информацию о величине платежей по предыдущим обязательствам, коммунальных платежей или аренды и сравнить с новыми расчетными платежами. 1) Будет ли существенное увеличение ежемесячных расходов в случае выдачи ипотечного кредита? 2) Если да, то понимает ли заявитель, как это может отразиться на его образе жизни? 4. Убедиться, что источник первоначального взноса проверен и понятен. 5. Оценить, является ли высокий коэффициент Платеж/Доход следствием высоких процентных ставок, для которых прогнозируется снижение. 6. Попросить заемщика подготовить подробный семейный бюджет и изучить его.

Фактор риска: заемщик с необоснованно низкими чистыми активами 1. Получить объяснение от заемщика. 2. Изучить совокупный коэффициент Платеж/Доход. При высоком значении коэффициента необходимо подумать о включении дополнительных мер защиты.

Фактор риска: заемщик с высоким совокупным коэффициентом Платеж/Доход 1. Проанализировать обязательства заемщика. 1) Существует ли вторая ипотека, автокредит или иной краткосрочный кредит, который будет погашен в течение ближайших двух месяцев? 2) Попросить, чтобы заемщик подготовил подробный бюджет, и изучить его. 2. Еще раз убедиться, что в кредитном отчете и заявлении на кредит все обязательства совпадают и включены при расчете совокупного коэффициента Платеж/Доход. 3. Подтвердить наличие денежных средств для закрытия ипотечной сделки.

Фактор риска: кредитный отчет свидетельствует о дефолтах или просрочках, данные кредитного отчета не соответствуют заявлению заемщика 1. Получить разъяснения от заемщика. При наличии ошибки специалисту банка необходимо сделать дополнительный запрос в кредитное бюро.

Фактор риска: заемщик-предприниматель 1. Уделить особое внимание анализу бизнеса заявителя, истории его создания, легальности, стабильности и прибыльности.

Фактор риска: нетипичная недвижимость 1. 2. 3. 4. 5.

Оценить, подлежат ли исправлению нетипичные особенности объекта недвижимости за умеренную плату. Проанализировать историю продаж рассматриваемого объекта недвижимости (сколько раз, как часто и т.д.). Убедиться, что нетипичные особенности точно отражены в установленной рыночной стоимости. Подтвердить, что объект недвижимости соответствует критериям банка. Убедиться, что заемщик знает недостатки объекта недвижимости, и что недвижимость соответствует его потребностям. 6. Попросить оценщика проанализировать дополнительные аналоги рассматриваемого объекта недвижимости, если расчет рыночной стоимости недостаточно обоснован.

188

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга Продолжение таблицы 5.9

Фактор риска: плохое состояние объекта недвижимости 1. Заказать профессиональный осмотр объекта недвижимости, чтобы определить его состояние. 2. Оценить степень износа и оставшийся экономический срок объекта недвижимости. 3. Убедиться, что рыночная стоимость точно отражает состояние объекта недвижимости.

5.6.5. Определение мер защиты и положительных параметров Андеррайтер отмечает положительные параметры заявления и оценивает достаточность мер защиты с учетом выявленных факторов риска.

5.6.6. Проведение всесторонней оценки риска Всесторонняя оценка риска предполагает анализ положительных и отрицательных параметров ипотечного заявления, наличия потенциальных факторов риска, т.е. андеррайтер рассматривает, является ли заявление приемлемым с точки зрения кредитного риска. Далее, по результатам анализа разрабатываются различные меры защиты.

5.6.7. Разработка дополнительных мер защиты Краткое описание факторов риска и мер защиты Таблица 5.10 Факторы риска

Меры защиты

• Заемщик с перерывами в трудовом стаже • Необходима дополнительная информация • Заемщик с высокими долговыми коэффициентами • Поручитель • Заемщик с необоснованно низкими чистыми • Созаемщик активами • Увеличить срок кредита • Кредитный отчет свидетельствует о дефолтах • Сократить сумму кредита • • •

или просрочках, данные кредитного отчета не соответствуют заявлению заемщика Заемщик-предприниматель Нетипичная недвижимость Плохое состояние объекта недвижимости

Важно понимать, что меры защиты могут применяться для компенсации минимум двух факторов риска. Если заявление сопряжено с большим количеством факторов риска, его необходимо отклонить. Защитные меры необходимы для снижения факторов риска при утверждении кредита. При этом кредитору необходимо ответить на следующие вопросы: • Каков уровень риска данного заявления на кредит? • Какой максимальный риск приемлем для банка? • Обеспечивают ли меры защиты достаточную уверенность в случае выдачи кредита?

189

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

5.6.8. Решение Андеррайтер готовит рекомендацию, которая будет представлена в кредитный комитет37 или руководителю, уполномоченному принимать решения. На основании проведенного анализа рекомендация может быть положительной, отрицательной или при необходимости привлечения дополнительных гарантий и других мер защиты условно-положительной. Эффективный процесс кредитования предполагает быстрое и беспристрастное принятие решений. В банках с простой структурой (один ипотечный центр) организовать эффективный процесс принятия кредитных решений достаточно просто, поскольку организации достаточно решить, какие полномочия по принятию кредитных решений можно предоставить (если предоставлять) андеррайтерам или их руководителям и какие решения должны неизменно приниматься кредитным комитетом. В банках с разветвленной филиальной сетью и большим количеством отделений необходимо сделать выбор между централизованной и децентрализованной структурой. При централизованной структуре решения о выдаче кредита принимаются в головном подразделении кредитным комитетом, уполномоченным руководителем или и тем и другим. В децентрализованной структуре решения принимаются на уровне филиала местным кредитным комитетом, уполномоченным руководителем или и тем и другим, в соответствии с утвержденными лимитами филиала. Ниже перечислены факторы, которые должна учитывать организация с разветвленной филиальной сетью при выборе между централизованной и децентрализованной структурой: • Объемы: если банк получает в год лишь несколько сотен кредитных заявлений для их рассмотрения и утверждения, целесообразно применять централизованную структуру принятия решений. Когда объемы заявлений достигнут нескольких тысяч в год, централизованная структура может не справиться с такими объемами. • Опыт: если банк только начинает заниматься ипотечным кредитованием, централизованный процесс утверждения всех кредитных заявлений в головном офисе будет более предпочтительным до тех пор, пока у сотрудников банка не появится опыт по оценке кредитного риска и согласованию процедур региональными подразделениями. В дальнейшем для филиалов обычно устанавливаются лимиты, в рамках которых они могут принимать самостоятельные решения. • Знание рынка: заявления на кредит необходимо анализировать с учетом специфики местного рынка (рынка труда, рынка жилья и т.д.). Региональный андеррайтер с большей вероятностью обладает знанием местной экономики и рынка жилья, особенно в районах, удаленных от центрального подразделения андеррайтинга. Андеррайтер головного подразделения может обладать такими знаниями только при обработке значительного 37

Кредитный комитет головного офиса организации может состоять из руководителя управления ипотечного кредитования, начальников отделов андеррайтинга и сопровождения кредитов, юридического департамента и отдела по управлению рисками, службы безопасности. Кредитный комитет филиала может состоять из руководителя филиала и лица, ответственного за банковские операции с физическими лицами.

190

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

объема заявлений на кредит, поступающих из различных регионов. Вместе с тем заключения андеррайтеров головного офиса будут более объективными. • Автоматизация андеррайтинга: при помощи кредитного скоринга андеррайтеры получают возможность быстро обрабатывать большие объемы заявлений на кредит. Это приводит к централизации андеррайтинга и более объективному принятию решений. • Скорость: при отсутствии электронного оборота документов на перемещение кредитных файлов из филиала в центральное подразделение для принятия решения может затрачиваться значительное количество времени. Низкая скорость принятия решений может стать негативным фактором в конкурентной борьбе. • Мошенничество: первым шагом для профилактики мошенничества является разделение функций андеррайтинга и продажи кредита, т.е. в данном случае андеррайтер не общается с клиентом напрямую и не может быть подвергнут уговорам или другим способам воздействия. • Поэтапное делегирование полномочий: в банках с разветвленной филиальной сетью часто применяется компромиссный вариант между децентрализованной и централизованной структурами принятия решений — предоставление кредитным комитетам в филиалах полномочий по утверждению кредитов в пределах установленных лимитов, сверх которых решения принимаются в головном офисе. Также группе андеррайтеров могут быть предоставлены полномочия по утверждению стандартных кредитов в рамках установленного лимита, сверх которого необходимо утверждение кредитного комитета/соответствующего руководителя. Ниже представлен пример структуры принятия кредитных решений в зависимости от организации банка. Таблица 5.11

Пример структуры утверждения ипотечного кредита Полномочия по принятию кредитных решений Параметры кредита Стандартный кредит, не выше средней суммы кредита38 Стандартный кредит, до 150% средней суммы кредита

Два андеррайтера

Кредитный комитет в филиале

Кредитный комитет в головном офисе

X X

Прочие

Пример Андеррайтинг заемщика — Ознакомление с кредитным файлом Андеррайтер принимает очередной кредитный файл и начинает работу. В первую очередь он проверяет наличие всех обязательных документов, обращая внимание на подписи, даты и печати (если применимо) на всех документах. Одновременно андеррайтер направляет запрос в кредитное бюро о кредитной истории заявителя. 38

Банку необходимо ежегодно/ежеквартально пересматривать лимиты принятия кредитных решений на основе изменения средней суммы кредита или других факторов

191

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

После ознакомления с документами заемщика андеррайтер проверяет декларируемый доход заявителей. Для этого доход заявителя сопоставляется со среднерыночным уровнем дохода специалиста с аналогичным образованием, профессией и опытом работы. Андеррайтер анализирует позитивную и негативную информацию о работодателях заявителей, полученную из открытых источников. Затем андеррайтер звонит работодателям, которые подтверждают факт занятости, должность и величину дохода Михаила и Юлии, указанную в заявлении. Вместе с тем, андеррайтер узнает, что доход Михаила включает бонус в размере 500 долл. США, который не является регулярным доходом, т.к. зависит от результатов деятельности компании-работодателя. В результате бонус вычитается из суммы семейного дохода, на основе которого рассчитывается максимальная сумма кредита. Таким образом, сумма принимаемого в расчет дохода составляет теперь 3970 долларов США. Для подготовки обоснованного заключения андеррайтер ознакомился с отчетом об анализе рынка, содержащем информацию о последних тенденциях на рынке ипотечного кредитования, рынке труда и динамике цен на рынке недвижимости. Андеррайтинг заемщика — Долговые коэффициенты Андеррайтер рассчитывает максимальный ежемесячный платеж (основной долг + проценты) в соответствии с коэффициентами долга. Расчеты андеррайтера таковы: Таблица 5.12 Исходные данные

Расчет

Максимальный ЖК

32%

Максимальный СК

40%

Коммунальные услуги + страховка

110 долл. США/месяц

Другие обязательства (обучение детей)

300 долл. США /месяц

Жилищный коэффициент Платеж/Доход (ЖК)

Ежемесячный платеж = [(0.32) * 3970] — 110 = 1160 долл. США

Совокупный коэффициент Платеж/Доход (СК)

Ежемесячный платеж = [0.4 * 3970] — (110 + 300) = 1178 долл. США

Андеррайтер выбирает минимальный из двух полученных результатов: 1160 долл. США

Андеррайтинг заемщика — Анализ кредитного отчета Поскольку заявители декларируют отсутствие текущих кредитов, андеррайтер анализирует кредитный отчет из кредитного бюро и убеждается в том, что долги отсутствуют. Андеррайтинг заемщика — Проверка наличия первоначального взноса Андеррайтер проверяет наличие первоначального взноса и выясняет, что источник собственных средств — подарок родителей, факт которого дарители подтвердили. 192

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

Андеррайтинг заемщика — Оценка чистых активов Поскольку у заявителей отсутствуют долги и при этом они располагают 80 тыс. долл. США наличными, автомобилем и хорошей мебелью, чистые активы считаются положительными. Также андеррайтер понимает, что у Михаила и Юлии есть достаточная сумма денежных средств на закрытие ипотечной сделки и переезд. Андеррайтинг заемщика — Отчет об андеррайтинге После проведенного анализа андеррайтер готовит краткий отчет об андеррайтинге заемщика со следующей рекомендацией: Таблица 5.13 Заявление на ипотечный кредит Максимальный ежемесячный платеж Первоначальный взнос Срок кредита Процентная ставка Максимальная сумма кредита

Стандартное 1160 долл. США 50 тыс. долл. США 15 лет 10% 108 тыс. долл. США

Решение о выдаче кредита После изучения отчета об андеррайтинге кредитный комитет согласился с приведенными доводами и принял положительное решение. Михаил и Юлия проинформированы о положительном решении банка и должны найти квартиру в течение 4 месяцев. Андеррайтинг недвижимости 1. Специалист по оформлению ипотечных сделок информирует супругов о документах, которые они должны собрать на объект недвижимости, включая отчет об оценке независимого оценщика. 2. Михаил и Юлия нашли подходящую им квартиру. Продавец соглашается на участие в ипотечной сделке и предоставляет покупателям необходимый пакет документов на квартиру; стороны подписывают авансовое соглашение: Таблица 5.14 Фактическая цена продажи квартиры Аванс

142 тыс. долл. США 5 тыс. долл. США

Все документы предоставляются специалисту по оформлению ипотечных сделок, который направляет их андеррайтеру. 193

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

1. Андеррайтер проверяет наличие всех необходимых документов, их подлинность, а также актуальность (даты). Объект недвижимости должен соответствовать требованиям банка. Независимый оценщик оценил квартиру в 159 тыс. долл. США, что ненамного отличается от фактической цены продажи объекта. 2. Андеррайтер представляет заключительный отчет об андеррайтинге предмета залога с итоговой информацией: Таблица 5.15 Фактическая цена продажи квартиры

162 тыс. долл. США

Оценочная стоимость квартиры

159 тыс. долл. США

Первоначальный взнос

70 тыс. долл. США

Сумма кредита

92 тыс. долл. США

Ежемесячный платеж Коэффициент Кредит/Залог

988,61 долл. США 58% (< 80%)

Жилищный коэффициент Платеж/Доход (ЖК)

27,6% (< 32%)

Совокупный коэффициент Платеж/Доход (СК)

35,2% (< 40%)

Рекомендация Поскольку соблюдены стандартные требования к предмету залога и коэффициентам, в частности низкое соотношение Кредит/Залог, рекомендуется утвердить кредит.

3. После изучения отчета об андеррайтинге недвижимости кредитный комитет принял положительное решение.

5.7. Мошенничество Ипотечное мошенничество определяется как намеренное искажение существенной информации, предоставление неверных данных или опущение сведений, на основании которых кредитор выносит решение о выдаче, приобретении или страховании ипотечного кредита. Существенным искажением информации, квалифицируемым как ипотечное мошенничество, является следующее: • Ложная информация о занятости или доходе заемщика, указанная в заявлении на кредит. • Завышенные или заниженные оценки объектов недвижимости. • Притворные договоры купли—продажи. • Фальсифицированная или неверно представленная информация о первоначальном взносе. • Нецелевое использование кредитных средств. • Любой другой обман во время кредитного цикла. Самый распространенный вид мошенничества — это искажение заявителями своего финансового положения в заявлениях на кредит в целях получения кредита, на который они не могут претендовать. При этом заемщики действительно хотят стать собственниками жилой недви194

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

жимости и погашать ипотечный кредит. Очевидно, что при завышенной платежеспособности заемщику гораздо сложнее выполнять обязательства по погашению кредита. Другой случай мошенничества — это когда заявитель обращается за кредитами под разными именами и залогом нескольких объектов недвижимости либо с перспективой довольно быстрой перепродажи недвижимости и получения прибыли, либо в целях сдачи недвижимости в аренду и получения арендных платежей для погашения кредитов. Для реализации такой схемы мошенники используют фиктивные удостоверения личности и поддельные документы о доходах. В последней схеме может участвовать группа сообщников, включая брокеров, риэлторов и юристов. Следующий вид мошенничества предусматривает цепочку продаж объекта недвижимости группой людей, состоящих в сговоре друг с другом. Цена квартиры повышается с каждой продажей. Этот вариант наиболее удобен в условиях растущего рынка. Иногда мошенники используют настоящие имена, но чаще прибегают к вымышленным. Этот вид мошенничества нередко связан с участием юристов, брокеров и риэлторов. Практика показывает, что для кредитора мошенничество ради приобретения недвижимости, как правило, менее рискованно, нежели мошенничество ради получения прибыли. В первом случае обычно план прост и незамысловат. Более того, в большинстве случаев мошенник имеет намерение погасить кредит. Мошенничества ради получения прибыли хорошо спланированы и организованы. Цель мошенничества заключается в быстрой перепродаже недвижимости с получением прибыли и/ или неисполнением обязательств. В такие схемы обычно вовлечено множество сторон по нескольким сделкам с недвижимостью, и убытки кредитора могут быть значительными. Управление риском мошенничества Руководители банка несут ответственность за распознавание проблемы, разработку и мобилизацию внутренних средств защиты для решения проблемы. Для этого Совет директоров/ правление банка должны иметь полную информацию о ситуации с ипотечным мошенничеством. Для этого необходимо предусмотреть отчет о случаях мошенничества (в том числе ипотечных), представляемый Совету директоров внутренним аудитором банка на регулярной основе.

5.7.1. Ответственность за риск мошенничества Все сотрудники банка ответственны за выявление и информирование о случаях мошенничества. Вместе с тем, в первую очередь, ответственность за риск мошенничества несет служба безопасности банка. Руководитель этой службы обязан докладывать директору и Совету директоров банка об общей ситуации с мошенничеством. Поскольку мошенничество нередко выявляется внутренними аудиторами, департамент аудита и служба безопасности должны сотрудничать в этой сфере для предотвращения и выявления случаев мошенничества. 195

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

5.7.2. Оценка риска мошенничества Банк должен стараться идентифицировать масштаб ипотечного мошенничества любого рода. Помимо этого банку необходимо подсчитать потенциальные и реальные убытки от случаев ипотечного мошенничества. Статистика должна включать все случаи мошенничества, отделение/регион/отдел, где они были реализованы и на какие суммы. Кроме того, важно понимать, каким образом выявляются случаи мошенничества и какие меры предпринимаются для их предотвращения. Разбирательства в связи с мошенничеством должны доводиться до сведения всех заинтересованных сотрудников и использоваться в специальных программах обучения для предотвращения мошенничества. Для всех случаев мошенничества должны быть составлены подробные описания схемы, как мошенничество было выявлено, кто участники, каким образом банк выходил из сложившейся ситуации, какова сумма общих убытков, понесенных банком, и какие уроки были извлечены из этого опыта.

5.7.3. Допустимый риск мошенничества и политика управления риском Банку необходимо поставить цель по созданию таких условий ипотечного кредитования, при которых мошенничество подлежит раннему выявлению; при этом должно быть общеизвестно, что ввести банк в заблуждение непросто. В целях повышения эффективности процесса борьбы с мошенничеством важно взаимодействие банка с другими кредиторами для оперативного обмена информацией, а также повышения отраслевых возможностей по разрешению таких ситуаций. Чтобы сократить случаи мошенничества в банке или предотвратить их появление, важно разработать стратегию, в том числе: • повысить общую информированность сотрудников банка о случаях ипотечного мошенничества; • возглавить или принимать участие в комитете участников ипотечного рынка по противодействию мошенничеству и разработке кодекса этики кредиторов; • разработать административные процедуры по предотвращению мошенничества и проанализировать результаты расследования случаев мошенничества; • наладить постоянную связь и обмен информацией о случаях мошенничества с другими банками и саморегулируемыми организациями.

5.7.4. Противодействие мошенничеству на уровне процедур В случае аутсорсинга функций привлечения и предварительного анализа клиентов банк должен заключить договорные соглашения с третьими сторонами, от которых они будут принимать заявления на ипотечное кредитование (например, брокеры и другие посредники). Такое соглашение должно содержать краткое описание всех операций, которые должен провести посредник от имени кредитора по каждому заявлению. Банку необходимо разработать процедуру анализа отчетов об оценке недвижимости, чтобы минимизировать вероятность мошенничества и предоставления неправильной оценки пред196

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

метов залога. Перечень одобренных банком оценщиков должен регулярно пересматриваться, все прецеденты неверной оценки должны тщательно расследоваться с принятием соответствующих мер. Также банк может координировать деятельность в данном направлении со страховыми компаниями и другими участниками рынка. Банк должен предусмотреть в своих инструкциях конкретные требования к проверке правоустанавливающих документов на объект недвижимости и истории перехода права собственности.

5.7.5. Противодействие мошенничеству на уровне кадров Для работы в данном направлении банку необходимо учитывать базовые принципы кадровой политики: • набор сотрудников с хорошей репутацией; • подготовка и проведение обучения всех сотрудников в целях повышения их информированности и предотвращения мошенничества; • регулярная оценка результатов деятельности подразделений и сотрудников для выявления любых правонарушений и/или подозрительного поведения; • увольнение сотрудников, вовлеченных в мошенничество.

5.7.6. Активное выявление мошенничества ипотечными кредиторами Первая мера предосторожности в отношении мошенничества — это организация хорошего андеррайтинга. Для этого необходимо: • убедиться в том, что заявитель может обслуживать запрашиваемый кредит, скорее всего, будет выполнять принятые на себя обязательства и сохранит свою платежеспособность; • убедиться в том, что объект недвижимости имеет реалистичную оценку и вероятность сохранения стоимости высока; • повторная проверка содержания кредитного файла, когда по какой-либо причине выясняется несоответствие данных в документах и заявлении заемщика. Андеррайтер должен удостовериться, что заявление полностью заполнено и не содержит противоречивых сведений о возрасте, доходе, профессии, уровне жизни, накопленных активах и обязательствах заемщика. Каждому участнику ипотечной сделки необходимо представить удостоверяющий документ с фотографией. Банк также осуществляет дополнительную проверку, если нет информации в кредитном бюро или отчет из кредитного бюро охватывает данные лишь за короткий промежуток времени. В таких случаях кредитор предпринимает ряд дополнительных действий, например, уточняет у заявителя величину его чистых активов и источники их финансирования, связывается с предыдущим кредитором, чтобы познакомиться с историей платежей, и т.д. При анализе заявления банку важно удостовериться, что источником первоначального взноса являются собственные средства заемщика. Кроме того, кредитор должен проверить информацию о занятости, занимаемой должности и заработной плате заявителя. 197

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

5.8. Низкокачественные ипотечные кредиты До сих пор в настоящем руководстве шла речь о внутренних процедурах, применимых к стандартным ипотечным кредитам с умеренным уровнем кредитного риска. Вместе с тем кредитор может принять решение о выдаче высокорискованных ипотечных кредитов с более высокими процентными ставками. Обычно к низкокачественным ипотечным кредитам относят кредиты заемщиков, которые допускали просрочку платежей/дефолты в прошлом, не могут подтвердить свои доходы или имеют другие причины низкого кредитного качества. Если кредитор решает кредитовать более рискованных заемщиков, то важно четко представлять, во-первых, различие между стандартными и низкокачественными кредитами и, вовторых, принимать соответствующие меры по активному управлению более высоким уровнем риска, сопряженным с низкокачественными ипотечными кредитами. Классификация кредитов на стандартные и низкокачественные может привести к различным процедурам обслуживания, которые необходимо согласовать с внешним обслуживающим агентом (если применимо). На развитых рынках, где распространены низкокачественные кредиты, кредитные бюро предоставляют кредиторам скоринговые баллы потенциальных заемщиков. Так, в США заявители со скорингом FICO выше определенного уровня (например, 620) считаются качественными клиентами, а заявители со скорингом ниже 620 пунктов — низкокачественными заемщиками. В настоящее время аналогичные скоринговые системы в России отсутствуют, и кредиторам необходимо классифицировать кредиты на стандартные и низкокачественные по другим критериям. Как упоминалось в пункте 5.6.7, существует много факторов риска, которые должны учитываться андеррайтером на стадии подготовки заключения. При отсутствии кредитного скоринга банк может считать низкокачественными кредиты с двумя и более факторами риска. Или кредитор может принять решение, что заявитель, имеющий просрочки по прошлым кредитам за последние три года, будет автоматически классифицироваться как низкокачественный. Ниже приводится краткое описание факторов риска, которые являются существенными при классификации низкокачественных кредитов. Таблица 5.16 Потенциальные факторы риска низкокачественного кредита Перерывы в рабочем стаже и нестабильный доход Предприниматели Высокие коэффициенты долга ЖК > 32% СК > 40% Нулевые или отрицательные чистые активы Кредитный отчет свидетельствует о неисполнении обязательств и просрочке платежей Коэффициент Кредит/Залог > 80% Отсутствие официального подтверждения дохода 198

Операции по ипотечному кредитованию Принципы андеррайтинга

5.9. Ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой Заявления на ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой должны рассматриваться с особой тщательностью. В данном случае существует вероятность того, что повышение процентной ставки в течение срока кредитования повлияет на регулярность платежей заемщика. Если заемщик будет находиться в сложной финансовой ситуации, он не сможет осуществлять свои платежи. Важно убедиться в том, что у заявителя есть возможность выплачивать кредитные платежи в случае роста процентной ставки. Поэтому в данных обстоятельствах кредитору необходимо рассмотреть возможность снижения лимитов Жилищного коэффициента платеж/доход (ЖК) и Совокупного коэффициента платеж/доход (СК) при определении максимальной суммы кредита с плавающей ставкой. Другой часто применяемой мерой является установление верхней границы процентной ставки для таких кредитов.

Операции по ипотечному кредитованию Процедуры андеррайтинга

6. Процедуры андеррайтинга 6.1. Предварительная квалификация 6.1.1. Ознакомительное собеседование/предварительный анализ Целью данного этапа является предварительный анализ платежеспособности и кредитоспособности потенциальных клиентов банка. Клиенты звонят по телефону или приходят в банк для получения информации об условиях ипотечного кредитования. Кредитный специалист информирует клиента в соответствии с условиями ипотечного кредитования о следующем: • требования к заемщикам и объектам недвижимости; • условия кредитования (ставка, срок и т.д.); • процедуры и время оформления сделок; • комиссии; • прочие платежи (страховка, оценка, нотариус и т.д.). Кредитный специалист анализирует ситуацию клиента. Если клиент уже нашел квартиру, важно оценить, соответствует ли эта квартира потребностям клиента и его платежеспособности. Задача кредитного специалиста на этом этапе заключается еще и в понимании последствий покупки квартиры для данного заявителя. Например, площадь и местоположение квартиры должны соотноситься с количеством проживающих в нем членов семьи и местом их работы и учебы. Более того, приобретаемая квартира должна быть в хорошем состоянии, в противном случае клиенту будет необходимо сделать ремонт. Если подобранный вариант нуждается в ремонте, кредитному специалисту необходимо оценить, сможет ли клиент профинансировать необходимый ремонт. На предварительном этапе производится расчет максимальной суммы кредита со слов заявителя о доходах и занятости, семейном положении и т.д. Для этого кредитный специалист использует специальную программу или ипотечный калькулятор. Результаты предварительного анализа сообщаются клиенту. Ниже представлен процесс оформления кредитной заявки до передачи сформированного кредитного файла андеррайтеру. Таблица 6.1 Шаг

Потенциальный заемщик

Кредитный специалист

Предварительная квалификация заемщика

Поиск подходящего ипотечного кредита и ознакомление с условиями при помощи: • Интернета; • ипотечного брокера; • посещения отделения банка

Проведение предварительного интервью: • Форма предварительной квалификации. • Предварительный анализ. • Информирование о результатах. • Помощь в выборе подходящего продукта. • Информирование о следующих шагах. • Предоставление списка документов. • Договоренность о следующей встрече

200

Операции по ипотечному кредитованию Процедуры андеррайтинга Продолжение таблицы 6.1 Шаг

Потенциальный заемщик

Кредитный специалист

Вторая встреча с заемщиком

Встреча с кредитным специалистом для интервью

Интервью: • Помощь в заполнении заявления на ипотечный кредит. • Проверка пакета документов. • Информация о следующих шагах

Передача кредитного файла в отдел андеррайтинга

Формирование кредитного досье и передача андеррайтерам

Кредитный специалист • Встречается с потенциальным заемщиком и информирует его об условиях ипотечного кредитования • Заполняет форму предварительной квалификации заемщика. • Проводит предварительный анализ и рассчитывает максимальную сумму кредита на основе информации, предоставленной клиентом. • Если результаты предварительной квалификации заявителя отрицательные (т.е. расчетная сумма кредита недостаточна для покупки недвижимости в предполагаемом ценовом диапазоне), информирует клиента о том, что он не соответствует требованиям банка. • Если результаты предварительной квалификации заявителя положительные, назначает вторую встречу с клиентом для приема полного пакета документов и заявления на ипотечный кредит. • Предоставляет клиенту перечень необходимых документов.

6.1.2. Собеседование с заявителем Собеседование с потенциальным заемщиком нацелено на получение всей необходимой информации и документов для дальнейшего андеррайтинга и принятия решения. Заявления, полученные по Интернету, анализируются, и определяется дата собеседования с заявителем. Формирование качественных кредитных файлов способствует: • быстрому и эффективному оформлению заявлений на кредит; • точной оценке рисков, связанных с заявлением; • восстановлению оснований принятия решения. Кредитный специалист: • Проводит собеседование с клиентом (клиентами). • Помогает клиенту заполнить заявление на кредит (см. приложение). • Проверяет комплектность и правильность оформления пакета документов, представленных заявителем в соответствии с перечнем, при необходимости просит клиентов предоставить недостающие документы: o напоминает клиентам, что рассмотрение их заявлений начнется только после представления полного пакета документов. 201

Операции по ипотечному кредитованию Процедуры андеррайтинга

• Если заявитель уже нашел квартиру, проверяет документы, необходимые для андеррайтинга недвижимости, например правоустанавливающие документы и отчет об оценке. • Моделирует потенциальный кредит на основе представленных документов и сведений: o рассчитывает максимальную сумму кредита на основе сведений, предоставленных клиентами; o убеждается в том, что расчетная сумма кредита соответствует потребностям клиента и что ежемесячный платеж по кредиту не превышает установленных лимитов (долговые коэффициенты). • Рассчитывает примерный коэффициент Кредит/Залог на основе полученной информации и убеждается, что этот коэффициент соответствует условиям кредитования банка. • Проводит в конце собеседования предварительный анализ кредитного дела. • Информирует клиентов о следующих шагах. Расчет коэффициента Кредит/Залог Сумма кредита = Стоимость объекта — Первоначальный взнос Коэффициент Кредит/Залог =

Сумма кредита × 100 Стоимость объекта

Рис. 6.1

6.1.3. Отслеживание кредитного файла В идеале контрольный лист о прохождении кредитного дела создается в электронной форме и заполняется в интерактивном режиме так, чтобы все заинтересованные сотрудники могли в любой момент посмотреть текущий статус заявления на кредит. Кредитный специалист и андеррайтер отвечают за заполнение в контрольном листе соответствующих этапов оформления кредита.

6.2. Андеррайтинг (оценка рисков) 6.2.1. Проверка документов кредитного дела Когда кредитное дело сформировано, кредитный специалист направляет файл андеррайтеру, который анализирует представленные документы. Важно исключить прямые контакты между андеррайтерами и заемщиками, поскольку в таком случае реально существует риск того, что заемщик попытается воздействовать на андеррайтера путем уговоров, угроз или подкупа. Поэтому, если какая-то информация отсутствует, андеррайтер обращается к кредитному специалисту, который запрашивает недостающие сведения у заявителя. Обычно к основным документам относятся: заявление на кредит, паспорт, трудовая книжка или трудовой договор; документы, подтверждающие доходы и активы заявителя. Для предпринимателей основными документами являются: учредительные документы, общие сведения о компании и ее собственниках; финансовая и управленческая отчетность. 202

Операции по ипотечному кредитованию Процедуры андеррайтинга

Андеррайтер • Проверяет правильность заполнения заявления. • Проверяет наличие всех необходимых документов в кредитном файле, их достоверность и подлинность: o проверяет документы при помощи всех доступных методов в случае возникновения обоснованных сомнений в их подлинности; o подшивает в дело полученные письма, факсимильные сообщения и другие документы, полученные в ходе работы над файлом.

6.2.2. Заключение андеррайтера Отчет об андеррайтинге представляет собой стандартную форму заключения андеррайтера по итогам оценки заявления на кредит. Отчет об андеррайтинге предусматривает обобщение полученных сведений о заявителе, объекте недвижимости, состоянии рынка и итоговую рекомендацию.

6.2.3. Анализ заемщика Первоначальный взнос Первоначальный взнос представляет собой собственные средства заемщика, которые вместе с кредитными средствами направляются на приобретение квартиры. Чем выше сумма первоначального взноса, тем ниже риск кредитора. Источником первоначального взноса не должны быть заемные средства заемщика. Андеррайтер • Анализирует собственные средства заемщика, которые могут быть сформированы из нескольких источников: o денежные средства, накопленные заемщиком в течение некоторого периода времени; o земельный участок и/или недвижимость в собственности заемщика, стоимость которых согласно последней оценке соответствует необходимой величине первоначального взноса; o подарок родственника, подтвержденный подписанным письмом дарителя; o безвозмездные субсидии, предоставленные государственными или муниципальными органами или работодателем заявителя. • Удостоверяется, что источником первоначального взноса не являются заемные средства заявителя. • Убеждается в том, что первоначальный взнос находится на банковском счете клиента или что в кредитном файле находится документ, подтверждающий факт передачи первоначального взноса продавцу квартиры.

203

Операции по ипотечному кредитованию Процедуры андеррайтинга

Доход Заявители должны документально подтвердить источники, величину и стабильность заявленного дохода. Совокупный доход заявителей может формироваться из нескольких источников. Банк должен оценить долю общего дохода, которая будет учитываться при расчете долговых коэффициентов обслуживания долга; при этом основным критерием должна быть стабильность дохода. Любая форма нестабильного, временного или неопределенного дохода НЕ включается в расчет. Такой же порядок действует в отношении дохода созаемщика. Если у заявителя заключен трудовой договор на фиксированный срок, важно определить дальнейшие перспективы найма с учетом образования, специализации и опыта работы. Желательно, чтобы стаж наемных сотрудников на последнем месте работы составлял не менее одного года, а опыт предпринимательской деятельности заявителей-предпринимателей — не менее трех лет. На момент подачи заявления в банк заявитель должен иметь постоянную работу. Если заемщики не хотят или не могут сообщить свой доход или сведения, которые позволят кредитору осуществить оценку обоснованности заявленного дохода, то заявление на кредит должно быть отклонено. Если кредитор принимает заявление на низкокачественный кредит с более высокой процентной ставкой, важно, чтобы в таком случае коэффициент Кредит/Залог был меньше допустимого максимального значения и чтобы кредит НЕ имел негативной амортизации. Андеррайтер • Анализирует документы, подтверждающие доходы заявителя и созаявителя: o проверяет, работает ли заемщик у данного работодателя на момент рассмотрения заявления; o требует разъяснений и/или других дополнительных документов, если необходимо; o проверяет стабильность дохода; o проверяет статус найма (постоянный, временный, почасовой и т.д.) и перспективы; o изучает стабильность и перспективы сферы деятельности заемщика. • Запрашивает разъяснения, если декларируемый доход существенно отличается от среднерыночного. • Определяет доход, который используется при расчете долговых коэффициентов. Чистые активы Чистые активы заявителей представляют собой превышение активов над пассивами. Чистые активы определяются путем формирования перечня активов и вычитания непогашенных долгов. Заявители с высокими чистыми активами обладают активами, которые превышают пассивы и чем выше разница, тем лучше их платежеспособность. Заявители, долги которых превышают стоимость их активов, несут более высокие риски. 204

Операции по ипотечному кредитованию Процедуры андеррайтинга

Анализ чистых финансовых активов должен учитывать разные факторы, в том числе возраст, доход заявителей, число иждивенцев и характер активов и пассивов заемщиков. Андеррайтер • Анализирует чистые активы заявителей на основе имеющейся информации: o анализирует активы и пассивы заявителя; o рассчитывает чистые активы. Платежеспособность Платежеспособность заемщиков измеряется при помощи долговых коэффициентов. Жилищный коэффициент Платеж/Доход (ЖК) представляет собой соотношение платежей, связанных с объектом недвижимости (ипотечные платежи и т.д.) и валового дохода заемщика. Совокупный коэффициент Платеж/Доход (СК) рассчитывается путем деления всех обязательных платежей заемщика, в том числе в счет погашения кредитов, на совокупный доход. Коэффициент СК представляет собой индикатор, который указывает долю совокупных платежей в доходе заемщиков. Расчет максимальной ежемесячной платежеспособности заемщиков ЖК = [Основной долг + проценты] по ипотечному кредиту + коммунальные платежи + страховка / Ежемесячный установленный совокупный доход × 100 СК = [Основной долг + проценты] по всем кредитам + коммунальные платежи + страховка + другие обязательные платежи / Ежемесячный установленный совокупный доход × 100

Рис. 6.2

Андеррайтер • Рассчитывает коэффициенты обслуживания долга и убеждается в том, что они соответствуют установленным лимитам. o Если заемщик выбирает ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой, андеррайтеру необходимо учесть наличие ограничений по процентной ставке и негативной амортизации. Кредитная история На основании информации о погашении кредитов заемщиком в прошлом, можно делать предположения о его поведении в будущем. Для этого в кредитном бюро необходимо запросить отчет о кредитной истории заявителя

205

Операции по ипотечному кредитованию Процедуры андеррайтинга

Если заемщик получает кредит в первый раз, важно проверить историю других платежей, используя альтернативные источники информации, например компании, работающие с кредитными карточками, поставщики коммунальных услуг и работодатели. Андеррайтер • Анализирует кредитную историю заявителей: o запрашивает информацию о заявителях из кредитных бюро и других источников; o анализирует текущие и погашенные кредиты заявителей; o проверяет историю платежей из альтернативных источников. Обобщенный анализ заемщика Андеррайтер • На основе анализа полученных документов и дополнительных сведений определяет o уровень риска заемщика — низкий, средний или высокий.

6.2.4. Анализ объекта недвижимости Анализ объекта недвижимости осуществляется андеррайтером на основе представленных правоустанавливающих документов, отчета об оценке, полученного из аккредитованной оценочной компании и других сведений. Аккредитованный банком оценщик определяет рыночную стоимость объекта недвижимости и оценивает его состояние. Оплата услуг, предоставляемых оценочной компанией, относится на счет клиентов. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости Оценщик • Посещает объект недвижимости и обследует его состояние. • Оценивает недвижимость. • Готовит отчет, включая заключение о рыночной стоимости и состоянии недвижимости. Андеррайтер или технический эксперт банка • Изучает объект недвижимости на предмет соответствия требованиям банка. • Получает отчет оценочной компании и убеждается в том, что он соответствует требованиям законодательства и внутренним стандартам банка. • Определяет стоимость объекта недвижимости, которая будет учтена при расчете окончательного коэффициента Кредит/Залог. В данном случае рекомендуется принимать во внимание минимальную величину: фактическую цену покупки квартиры и ее рыночную стоимость.

206

Операции по ипотечному кредитованию Процедуры андеррайтинга

Обобщенный анализ объекта недвижимости Андеррайтер • На основе анализа всех предоставленных документов определяет риск объекта недвижимости — низкий, средний или высокий; • Чтобы упростить выявление факторов риска, можно использовать пункт 5.6.4 настоящего руководства.

6.2.5. Анализ рынка Анализ жилищного рынка предполагает оценку информации о влиянии рыночных условий на стоимость конкретного объекта недвижимости. Стоимость недвижимости зависит от множества различных факторов (как присущих отдельному объекту недвижимости, так и рынку в целом). Если рынок недвижимости движется в сторону избыточного предложения (рынок покупателя), то цены на недвижимость имеют тенденцию к снижению. И наоборот, если рынок движется в сторону дефицита предложения (рынок продавца), то цены имеют тенденцию к повышению. Важно знать условия на рынке недвижимости (рынок покупателя, продавца, сбалансированный) и их влияние на стоимость недвижимости, приобретаемой при помощи ипотечного кредита. Условия общенационального и локального (регионального, муниципального, районного) рынка способны оказать негативное воздействие на стоимость недвижимости. Это может зависеть от стадий экономического цикла или изменений в структуре местной экономики. Спад на рынке может быть значительным, если определенное количество экономических факторов одновременно демонстрирует негативную тенденцию. Сочетание негативного воздействия всех факторов приводит к кумулятивному эффекту, который способен превратить обычное замедление роста цен на недвижимость в длительное снижение. При наличии полного отчета об анализе рынка андеррайтер старается выявить на раннем этапе тенденции перегрева или снижения рынка. В отсутствии полноценного отчета об анализе жилищного рынка рекомендуем анализировать рынок на основе информации из различных источников, в частности из отчета об оценке и из средств массовой информации. Андеррайтер • На основе отчета об анализе жилищного рынка и других источников информации определяет кредитный риск, обусловленный рыночными факторами: низкий, средний или высокий. • Чтобы упростить выявление факторов риска, можно использовать пункт 5.6.4 настоящего руководства.

207

Операции по ипотечному кредитованию Процедуры андеррайтинга

6.2.6. Краткая оценка общего риска Каждое заявление на ипотечный кредит имеет положительные и отрицательные характеристики, которые необходимо рассматривать во взаимосвязи друг с другом. С учетом результатов анализа и выявленных рисков могут быть запрошены дополнительные гарантии для покрытия этих видов риска (например, поручительство). По итогам рассмотрения кредитной заявки андеррайтер готовит заключение, которое может содержать один из следующих вариантов: • одобрение; • условное одобрение с дополнительными гарантиями и/или изменениями; • отказ. Андеррайтер • Проверяет аналитические отчеты, документы и другие материалы для кредитного дела и проводит окончательный анализ заемщика, объекта недвижимости и рынка. • Оценивает уровень кредитного риска, связанного с данным заявлением. • Разделяет факты и предположения. • Проверяет все факты: есть ли письменное подтверждение устной информации, были ли должным образом проанализированы документы и подтверждены в случае сомнений. • Определяет, что может произойти при негативном развитии событий. • Определяет факторы риска, связанные с объектом недвижимости, заемщиком, состоянием рынка, соответствие объекта недвижимости потребностям и образу жизни заемщика, а также его возможности содержать этот объект и погашать ипотечный кредит. • Предлагает меры защиты, если необходимо. • Готовит рекомендацию вместе с кратким обоснованием. • Заполняет краткий отчет андеррайтера. • Представляет кредитное дело в кредитный комитет или менеджеру, ответственному за принятие решений.

208

Операции по ипотечному кредитованию Процедуры андеррайтинга

Процесс оценки общего кредитного риска

Рис. 6.3

209

Операции по ипотечному кредитованию Закрытие и регистрация ипотечной сделки

7. Закрытие и регистрация ипотечной сделки Настоящий раздел посвящен процедуре закрытия ипотечной сделки в случае приобретения квартиры (ипотека в силу закона). Ипотека в силу договора применяется при выдаче кредитов на различные цели (например, на ремонт) под залог недвижимости заемщика/залогодателя. В таком случае регистрируется договор ипотеки, заключенный между банком и заемщиком. Закрытие ипотечной сделки является завершающей стадией процесса выдачи ипотечного кредита. Закрытие ипотечной сделки можно охарактеризовать как процесс, который включает подготовку и подписание необходимых договоров с заемщиком, выдачу кредита, регистрацию договора купли-продажи, перехода права собственности и ипотеки в пользу кредитора.

7.1. Обзор процесса закрытия ипотечной сделки На этапе закрытия ипотечной сделки банк предоставляет кредитные средства заемщику, который в свою очередь передает их продавцу. Право собственности заемщика и ипотека в пользу банка становятся правомерными только после их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Прежде чем выдать денежные средства продавцу и тем самым завершить процесс закрытия ипотечной сделки, сторонам необходимо предпринять ряд шагов перед закрытием сделки и в процессе ее закрытия. Процесс закрытия ипотечной сделки происходит только после завершения следующих предварительных этапов: • этап до закрытия сделки: андеррайтинг заемщика; • этап до закрытия сделки: андеррайтинг объекта недвижимости. Основными стадиями процесса заключения ипотечной сделки являются следующие: • Проверка этапов, предшествующих закрытию ипотечной сделки. • Подготовка кредитного договора, закладной и договора поручительства (если применимо). Заключение договоров страхования. • Подписание кредитного договора, закладной и договора поручительства. Выдача кредита и заключение договора купли-продажи между покупателем и продавцом. • Предоставление документов на государственную регистрацию (договор купли-продажи, закладная). • Подтверждение факта государственной регистрации права собственности и ипотеки. • Окончательные расчеты между продавцом и покупателем.

210

Операции по ипотечному кредитованию Закрытие и регистрация ипотечной сделки

7.2. Предварительные этапы Как указывалось выше, закрытие ипотечной сделки происходит только после того, как банк принял положительное решение о выдаче кредита, а заемщик подписал предварительный договор купли-продажи (или другое соглашение, например договор аванса/задатка) с продавцом т.е. клиент нашел объект недвижимости и согласен его купить по согласованной сторонами цене). Вкратце шаги, предшествующие закрытию ипотечной сделки, можно изложить следующим образом: • Заемщик/покупатель получает предварительное согласие кредитора на выдачу ипотечного кредита. • Заемщик/покупатель находит объект недвижимости, который продавец готов продать по согласованной сторонами цене. • Продавец представляет пакет документов (см. приложение 1) на объект недвижимости. • Заемщик/покупатель и продавец подписывают договор аванса/задатка или предварительный договор купли-продажи, содержащий условие о расторжении договора в случае отказа банка от выдачи кредита на покупку данного объекта недвижимости. • Кредитор завершает процесс андеррайтинга и одобряет выдачу кредита на приобретение конкретного объекта недвижимости. Только после завершения всех этих шагов начинается процесс закрытия ипотечной сделки. Этапы перед закрытием ипотечной сделки: андеррайтинг заемщика и недвижимости Представленная ниже схема иллюстрируют шаги, которые предшествуют процессу фактического закрытия сделки.

Рис. 7.1 211

Операции по ипотечному кредитованию Закрытие и регистрация ипотечной сделки

На схеме слева от первой фигуры заемщика первым элементом выступает банк, который проводит андеррайтинг заемщика. При андеррайтинге банк рассчитывает максимальный размер кредита, процентную ставку и срок кредита. Если банк принимает положительное решение о выдаче кредита, заемщику предоставляется четкое описание параметров и условий одобренного ипотечного кредита. Нередко условия одобренного кредита (представленные в письме) включают ограничения на возможный выбор объекта недвижимости или дополнительные условия (например, о привлечении поручителя). Получив уведомление об одобрении банком кредита, заемщик может всерьез заняться поиском недвижимости. При нахождении объекта недвижимости стороны договариваются о цене, и заемщик предоставляет в банк информацию о параметрах выбранного объекта недвижимости. Этап перед заключением ипотечной сделки: предварительный договор купли-продажи между покупателем и продавцом / авансовое соглашение / договор задатка На этом этапе заемщик и продавец предоставляют в банк полный пакет документов для андеррайтинга объекта недвижимости. После завершения процедуры андеррайтинга предмета залога банк подтверждает окончательное решение о предоставлении кредита. Заемщик сообщает об этом продавцу, и стороны заключают предварительный договор купли-продажи/ авансовое соглашение/договор задатка. Условия предварительного соглашения должны четко оговаривать цену недвижимости и срок, до истечения которого должна состояться сделка. На схеме ниже представлен этап, предшествующий заключению сделки на примере предварительного договора купли-продажи.

Рис. 7.2 212

Руководство по жилищному ипотечному кредитованию

212

Операции по ипотечному кредитованию Закрытие и регистрация ипотечной сделки

7.3. Страхование и подготовка кредитного договора и закладной Первый этап закрытия ипотечной сделки состоит из трех следующих шагов: • Проверка правильного выполнения шагов, предшествующих закрытию ипотечной сделки. • Проверка договоров страхования на соответствие требованиям банка (жизни и трудоспособности заемщика, недвижимого имущества и титула собственности). • Подготовка кредитного договора, закладной и договора поручительства (если применимо).

Рис. 7.3

Крайне важно проверить наличие каждого из следующих элементов до заключения ипотечной сделки, а именно, убедиться в том, что: • андеррайтинг заемщика и предмет залога были надлежащим образом проведены и задокументированы; • заемщик и продавец заключили предварительный договор купли—продажи/авансовое соглашение/договор задатка и согласовали цену объекта недвижимости, способ расчетов и другие основные условия и банк располагает копиями этих документов; • надлежащим образом оформленное положительное решение о предоставлении кредита было передано заемщику и отражено в документах кредитного досье; • вся необходимая информация была предоставлена заемщику; • условия, касающиеся требований к страхованию и расходам по ипотечной сделке, разъяснены заемщику; • заключены все необходимые договоры страхования (страхование жизни заемщика, имущества и титула собственности) в аккредитованной банком страховой компании; • соответствующие сроки оплаты страховых взносов (страхование жизни, имущества и титула собственности) были согласованы между заемщиком и страховой компанией. 213

Операции по ипотечному кредитованию Закрытие и регистрация ипотечной сделки

Для подготовки к ипотечной сделке в банке осуществляется подготовка кредитного договора и договора поручительства (если применимо). Кредитный договор должен включать каждый из следующих элементов: • четкую идентификацию заемщика; • четкое описание предмета залога; • условия выдачи ипотечного кредита, в том числе: требования к страхованию, обязательства по погашению (ежемесячные или иные платежи, если применимо), сумма кредита, процентная ставка (и условия изменения ставки, если применимо), права заемщика по изменению графика платежей или срока (например, досрочное погашение или рефинансирование кредита), обязательства заемщика по содержанию недвижимости и т.д.

7.4. Подготовка и согласование договоров Для закрытия ипотечной сделки кроме кредитной документации и договора купли-продажи также необходимо соглашение между заемщиком, продавцом и банком для оформления расчетов — договор аренды банковской ячейки или аккредитив (см. схему ниже).

Рис. 7.4 214

Операции по ипотечному кредитованию Закрытие и регистрация ипотечной сделки

При подготовке ипотечной сделки рекомендуем использовать контрольные листы. Контрольный лист должен содержать перечень документов/операций, необходимых для проведения сделки (положительное решение о выдаче кредита, правоустанавливающие документы на объект недвижимости и т.д.). Использование контрольных листов может повысить качество обслуживания клиентов и снизить риск возможных ошибок при подготовке ипотечной сделки. Перед проведением ипотечной сделки специалист по ипотеке должен заполнить контрольный лист, пример которого приведен ниже. Контрольный лист при подготовке ипотечной сделки Таблица 7.1 № п/п

Документ

Наличие

Заявление и другие документы, необходимые для андеррайтинга заемщика

√

Отчет об оценке и другие документы, необходимые для андеррайтинга предмета залога

√

Отчет об анализе рынка жилья

√

Краткий отчет андеррайтера

√

Положительное решение кредитного комитета о выдаче кредита

√

Уведомление заемщика о положительном решении банка

√

Предварительное согласие страховой компании на страхование предмета залога

√

Произведен расчет расходов заемщика на закрытие ипотечной сделку и заемщик уведомлен о всех предстоящих расходах

√

Заемщику открыт текущий счет в банке (при необходимости)

Кредитный договор, договор поручительства, закладная подготовлены и заранее представлены заемщику для ознакомления

√

Дата и время проведения ипотечной сделки согласованы с заемщиком, продавцом квартиры, риэлторами обеих сторон и нотариусом

√

Специалисту банка необходимо удостоверитьсяв том, что все вышеперечисленные документы находятся в банке, а копии документов заверены специалистами. Примерный перечень документов, предоставляемый в банк по объекту недвижимости, приведен в приложении. Договоры, необходимые для расчетов между покупателем и продавцом недвижимости Процесс закрытия ипотечной сделки должен учитывать 30-дневный срок государственной регистрации права собственности и ипотеки, а также риск того, что в регистрации будет отказано. При помощи специальных соглашений происходит юридическое оформление договоренности между кредитором, заемщиком/покупателем и продавцом, определяющей условия выплаты денежных средств. Такие соглашения обеспечивают сторонам гарантии по выплате 215

Операции по ипотечному кредитованию Закрытие и регистрация ипотечной сделки

денежных средств после завершения государственной регистрации и предъявления банку соответствующих документов. Стороны могут использовать два вида соглашений: • трехсторонний договор аренды банковской ячейки; • безотзывный аккредитив. Использование банковской ячейки или аккредитива обеспечивает защиту всем сторонам ипотечной сделки. Кредитор защищен, поскольку его денежные средства не будут переданы продавцу без подтверждения государственной регистрации ипотеки. Заемщик защищен, поскольку он не передает денежные средства продавцу до тех пор, пока не подтвержден переход права собственности. Продавец защищен, поскольку у него есть гарантии банка о выдаче денежных средств при выполнении заранее оговоренных условий. Государственная регистрация завершает переход права собственности к заемщику/покупателю и подтверждает наличие обременения в пользу кредитора. Соответственно, продавец получает денежные средства после подтверждения факта государственной регистрации права собственности заемщика на предмет залога и ипотеки. Таблица 7.2 Банковская ячейка

Все три стороны (заемщик, банк и продавец) заключают договор (трехстороннее соглашение) об использовании банковской ячейки для хранения денежных средств, условиях доступа и выдачи денежных средств. Стороны договариваются о том, что используемые для покупки недвижимости денежные средства находятся в банковской ячейке до момента получения документов из органов государственной регистрации Договор аренды банковской ячейки предусматривает, что денежные средства будут выданы продавцу после предоставления банку документов, свидетельствующих о государственной регистрации права собственности заемщика и ипотеки в пользу банка. При отказе в регистрации первоначальный взнос возвращается заемщику, а сумма кредита – кредитору

Аккредитив

Заемщик и банк заключают договор безотзывного аккредитива, который включает положения о том, что денежные средства передаются банком продавцу после подтверждения факта регистрации права собственности и ипотеки. Этот договор является отдельным соглашением между заемщиком и банком и предоставляется продавцу в качестве подтверждения того, что денежные средства будут выплачены ему после завершения регистрации сделки Аккредитив четко указывает на то, что денежные средства будут переведены на счет продавца только тогда, когда продавец предоставит подтверждение регистрации. Отсутствие подтверждения о регистрации означает, что денежные средства не будут переведены

Подписание договоров и помещение денежных средств в банковскую ячейку После согласования условий и подготовки необходимого пакета документов назначается день ипотечной сделки. В день ипотечной сделки осуществляется: • подписание кредитного договора между банком и заемщиком и договора поручительства между банком и поручителем (если применимо); 216

Операции по ипотечному кредитованию Закрытие и регистрация ипотечной сделки

• подписание договора банковской ячейки или аккредитива. В случае расчетов при помощи банковской ячейки происходит выдача кредита наличными и помещение денежных средств в банковскую ячейку; • подписание договора купли-продажи. До заключения ипотечной сделки сотрудник банка должен убедиться в том, что: • надлежащим образом оформлено окончательное решение о выдаче кредита; • заключены договоры страхования жизни и трудоспособности заемщика, предмета залога и титула; • все условия, оговоренные в решении о предоставлении кредита, были выполнены.

7.5. Государственная регистрация Процесс государственной регистрации права собственности и ипотеки предусмотрен Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Если заемщик приобретает квартиру при помощи ипотечного кредита, возникает «ипотека в силу закона», предусмотренная Законом об ипотеке (залоге недвижимости). Этот механизм применим, когда заемщик использует кредитные средства для приобретения жилья и одновременно оформляет его залог в пользу кредитора. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента регистрации права собственности заемщика. Срок государственной регистрации — до 30 дней. Заемщик/покупатель и продавец предоставляют необходимые документы на регистрацию в отделение Федеральной регистрационной службы (ФРС). Зачастую их сопровождает сотрудник банка и/или агенты недвижимости. Обычно стороны сделки предоставляют в ФРС следующие документы: • копии документов, удостоверяющих личности сторон; • договор купли-продажи; • закладную; • кредитный договор; • правоустанавливающие и другие документы продавца на недвижимость; • учредительные документы банка — полный пакет документов может быть предоставлен только один раз, после чего достаточно прилагать к пакету документов выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) и ссылаться на определенный номер, присвоенный учредительным документам банка в ФРС; • письмо из банка с запросом о регистрации закладной. В региональных отделениях ФРС список необходимых документов может различаться. Сотрудники банка должны четко знать, какие документы необходимо предоставить в конкретное отделение ФРС, чтобы подготовить заемщика и продавца к оформлению документов. Заемщик и продавец могут воспользоваться услугами агентов недвижимости для сдачи документов на регистрацию. В таком случае им необходимо оформить нотариальную доверенность на предоставление соответствующих полномочий агентам недвижимости. 217

Операции по ипотечному кредитованию Закрытие и регистрация ипотечной сделки

Государственная регистрация включает: • Проверку правоустанавливающих и кредитных документов государственным регистратором. • Регистрацию o договора купли-продажи, закладной (если применимо) и права собственности заемщика/покупателя; o ипотеки. После завершения государственной регистрации покупатель и продавец получают документы из ФРС, производят окончательные расчеты и подписывают акт приема-передачи недвижимости, а банк получает все необходимые документы. Обычно для получения денежных средств продавец должен представить в банк выписку из ЕГРП, подтверждающую факт государственной регистрации права собственности заемщика и ипотеки и ряд других документов (например, нотариальную копию зарегистрированного договора купли-продажи, акт приема–передачи). После окончательных расчетов продавец пишет расписку покупателю на полную стоимость объекта недвижимости. На схеме ниже представлен пример заключительного этапа ипотечной сделки.

Рис. 7.5 218

Операции по ипотечному кредитованию Закрытие и регистрация ипотечной сделки

Пример закрытия ипотечной сделки Михаил и Юлия получили окончательное решение банка о выдаче ипотечного кредита на приобретение выбранной квартиры. До закрытия ипотечной сделки созаемщики должны: • подписать с продавцом авансовое соглашение/договор задатка/предварительный договор купли-продажи квартиры (если он не был заключен ранее); • заключить договоры страхования жизни и трудоспособности созаемщиков, предмета залога и титула, на сумму, равную величине кредита. Оплатить страховые премии по заключенным договорам страхования; • вышеуказанные договоры и квитанции об оплате страхового взноса должны быть представлены в банк. При подготовке ипотечной сделки кредитный специалист заполняет контрольный лист, проверяя наличие всех необходимых документов. День сделки согласовывается с Михаилом и Юлией, их продавцом, риэлторами обеих сторон и нотариусом. Кредитный специалист готовит кредитный договор и закладную, операционист — договор аренды банковской ячейки, нотариус — договор купли-продажи. Электронные формы договоров заранее высылаются по электронной почте покупателям и продавцу для ознакомления. Продавец предпочитает наличный расчет, поэтому кредитный специалист заказывает в кассе наличные на день сделки, а также бронирует необходимую для расчетов сейфовую ячейку. В день сделки Михаил и Юлия приходят в банк раньше продавца и агентов недвижимости для подписания кредитного договора, закладной и получения кредита. Далее в банк приходят продавец и риэлторы, стороны согласовывают и подписывают трехсторонний договор аренды банковской ячейки. В присутствии продавца квартиры и сотрудника банка Михаил и Юлия закладывают в банковскую ячейку остаток первоначального взноса (45 тыс. долл. США) и кредитную сумму (92 тыс. долл. США). Далее стороны в сопровождении сотрудника банка едут к нотариусу для подписания договора купли-продажи квартиры при помощи кредитных средств. Для упрощения процесса Михаил и Юлия, а также продавец оформляют доверенность на агентов недвижимости для сдачи пакета документов на государственную регистрацию. После завершения государственной регистрации стороны посещают квартиру и подписывают акт приема-передачи. Продавец представляет в банк зарегистрированный договор куплипродажи, выписку из ЕГРП и получает денежные средства, заложенные в банковскую ячейку. После выемки денежных средств из банковской ячейки продавец пишет расписку на полную стоимость квартиры и передает ее Михаилу и Юлии.

219

Операции по ипотечному кредитованию Закрытие и регистрация ипотечной сделки

7.6. Закрытие сложных сделок В случае сложных сделок базовый принцип самого процесса закрытия ипотечной сделки не изменяется; вместе с тем некоторые особенности этого процесса заслуживают отдельного внимания. Ниже приведены три возможных сценария развития событий: первый касается рефинансирования, при котором происходит переход заемщика от одного кредитора к другому по согласованию сторон; второй — это рефинансирование с альтернативным кредитором, когда первоначальный кредитор отказывается от сотрудничества; третий сценарий предусматривает сделку купли-продажи, при которой происходит замена заемщика.

7.6.1. Рефинансирование кредита — кредиторы сотрудничают При этом сценарии заемщик уведомляет своего кредитора о намерении рефинансировать кредит у другого кредитора на более выгодных условиях и получает выписку об остатке основного долга на дату рефинансирования кредита. Заемщик подписывает с новым банком кредитный договор на сумму остатка основного долга по первоначальному кредиту. Новый банк (банк А) подписывает с первоначальным банком (банк В) договор уступки права требования, перечисляет банку В остаток основного долга по кредиту, а первоначальный банк предоставляет новому банку закладную и письмо, подтверждающее полное погашение заемщиком ипотечного кредита. Новый банк (банк А) направляет в ФРС уведомление об изменении владельца закладной с копией договора уступки права требования. Представленная ниже схема иллюстрирует этот процесс и последовательность действий сторон.

Рис. 7.6 220

Операции по ипотечному кредитованию Закрытие и регистрация ипотечной сделки

7.6.2. Рефинансирование кредита — кредиторы не сотрудничают Если первоначальный кредитор не желает сотрудничать (что приводит к дополнительным юридическим и регистрационным расходам), заемщик может сменить кредитора путем действий, представленных на схеме ниже.

Рис. 7.7

Во-первых, заемщик получает подтверждение о непогашенном остатке основного долга по ипотечному кредиту (ООД) и оформляет новый кредитный договор с новым кредитором (банк А) на сумму, равную ООД кредита перед первоначальным банком (банк В). Заемщик уведомляет первоначальный банк о своем намерении досрочно погасить кредит полностью. После подтверждения того, что первоначальный банк уведомлен (обычно для этого необходим определенный период времени), банк А переводит банку В сумму нового ипотечного кредита заемщика. Первоначальный банк предоставляет заемщику письмо, подтверждающее полное погашение ипотечного кредита, и обращается в ФРС с уведомлением о прекращении обременения (ипотеки). Одновременно банк А обращается в ФРС с заявлением о регистрации обременения. В данном случае банк А на время регистрации имеет необеспеченный кредит, что создает дополнительные риски.

7.6.3. Продажа недвижимости с заменой заемщика Сделки купли-продажи недвижимости, в которых продавец является ипотечным заемщиком, также относятся к категории сложных. В процессе сделки покупатель должен получить необеспеченный кредит от кредитора или денежные средства из других источников, которые будут переданы продавцу, чтобы получить освобождение от обязательств по существующему кредиту. 221

Операции по ипотечному кредитованию Закрытие и регистрация ипотечной сделки

Только после погашения существующего кредита и снятия обременения с объекта недвижимости покупатель может получить ипотечный кредит на покупку данного объекта. Без сомнения, эта проблема серьезно затрудняет развитие рынка ипотечного кредитования. Если ипотечный заемщик со временем захочет увеличить жилплощадь или переехать в другой район, то он столкнется со сложностями при продаже своей недвижимости другому ипотечному заемщику. Для решения этой проблемы необходимо внесение изменений в действующее законодательство. Далее представлена схема, на которой продавец и покупатель подписывают договор куплипродажи, предусматривающий принятие покупателем обязательств продавца по ипотечному кредиту и согласие банка с этим решением. Покупатель предоставляет банку необходимую информацию для андеррайтинга, а банк определяет, согласен ли он с заменой заемщика по существующему кредиту. После получения согласия кредитора продавец и кредитор обращаются в ФРС для регистрации замены заемщика по ипотечному кредиту. 3. Продажа с заменой заемщика (замена заемщика/собственника недвижимости в рамках одного банка) Из-за роста цен на недвижимость новому заемщику может потребоваться больший размер кредита по сравнению с ООД по кредиту продавца. Поэтому приведенная схема будет жизнеспособной лишь в случае, если покупатель сможет внести соответствующий первоначальный взнос.

Рис. 7.8 222

Операции по ипотечному кредитованию Закрытие и регистрация ипотечной сделки Таблица 7.3 Этапы проведения ипотечной сделки и операции банка 1. Выполнение действий, предшествующих заключению сделки

Проверка надлежащего проведения андеррайтинга заемщика, предмета залога и рынка жилья Проверка положительного решения о предоставлении кредита и комплектности документов в кредитном досье Раскрытие необходимой информации заемщику о предстоящих расходах на оформление ипотечной сделки и условиях страхования Согласование договоров страхования (жизни заемщика, недвижимости и титула собственности) с аккредитованной страховой компанией Согласование порядка оплаты страховых взносов между заемщиком и страховой компанией Предварительная встреча/звонок покупателю, продавцу и риэлторам для координации дальнейших действий по закрытию ипотечной сделки (согласование цены приобретаемой недвижимости, порядка расчетов, даты сделки, условий договора о расчетах (банковская ячейка/аккредитив), формы и содержания договора купли–продажи и т.д.)

2. Подготовка к встрече с заемщиком и продавцом

Открытие текущего счета заемщика Заемщик вносит первоначальный взнос на свой текущий счет (после этого первоначальный взнос можно использовать для помещения в банковскую ячейку) Заказ сотрудником банка необходимой суммы денежных средств на дату сделки для выдачи кредита наличными (в случае расчетов с использованием банковской ячейки) Подготовка кредитного договора, договора поручительства (если необходимо) и закладной Подготовка договора аренды банковской ячейки/аккредитива (далее описывается более распространенный способ расчетов наличными при помощи банковской ячейки) Координация действий нотариуса/агента недвижимости по подготовке договора купли-продажи

3. Встреча с заемщиком/ покупателем и поручителем для подписания кредитного договора, закладной и договора поручительства (если применимо)

Проверка наличия и правильности оформления договоров страхования и оплаты страховых взносов Зачисление суммы кредита на текущий счет заемщика Подписание договора аренды банковской ячейки с заемщиком и продавцом Получение наличных денежных средств со счета заемщика и помещение в банковскую ячейку Подписание договора купли-продажи заемщиком/покупателем и продавцом Сдача пакета документов в ФРС для государственной регистрации договора купли– продажи, перехода права собственности и ипотеки в ЕГРП Получение уведомления от заемщика/покупателя о том, что документы были поданы на регистрацию. При отсутствии уведомления от заемщика/покупателя сотрудник банка, ответственный за заключение сделки, должен связаться с ними для получения разъяснений

223

Операции по ипотечному кредитованию Закрытие и регистрация ипотечной сделки Продолжение таблицы 7.3 Этапы проведения ипотечной сделки и операции банка 4. Расчеты после завершения государственной регистрации:

Встреча с покупателем и продавцом для получения следующих документов: • копии зарегистрированного договора купли-продажи; • копии свидетельства права собственности заемщика или выписки из ЕГРП; • копии акта приема-передачи недвижимости; • другие документы в соответствии с условиями договора аренды банковской ячейки (выписка, подтверждающая прекращение регистрации продавца и других лиц в данной квартире, оплата коммунальных услуг и т.д.) Предоставление продавцу доступа к банковской ячейке. Продавец получает денежные средства из банковской ячейки и предоставляет расписку заемщику (копию необходимо предоставить кредитору) Информирование отдела обслуживания ипотечных кредитов о завершении расчетов по ипотечной сделке

5. Завершающие шаги

Получение закладной из ФРС Передача закладной депозитарию на хранение

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

8. Принципы обслуживания кредитов 8.1. Цели и процесс 8.1.1. Цели Деятельность банка по обслуживанию кредитов направлена на достижение трех основных целей: • обеспечение максимального процентного дохода; • сохранение основной суммы кредита; • минимизация затрат на обслуживание кредитов. Первая цель предусматривает максимизацию процентного дохода за счет тщательного мониторинга соблюдения заемщиками всех условий кредитного договора. Благодаря этому обеспечивается своевременное получение платежей заемщиков и реинвестирование полученных средств. Вторая цель заключается в сохранении основной суммы кредита и, таким образом, снижении риска за счет: • мониторинга оплаты ежегодных налогов на заложенную недвижимость; • мониторинга наличия страхования предмета залога и других видов страхования; • осуществления эффективного управления неплатежами посредством организации работы с просроченной задолженностью, реструктуризации и при необходимости обращения взыскания на предмет ипотеки. Третья цель — это повышение эффективности обслуживания кредитов. Деятельность по обслуживанию не должна оказывать негативного воздействия на финансовые показатели организации. Для этого необходимо провести анализ эффективности затрат, чтобы удостовериться, что объем ресурсов, выделяемый на деятельность по обслуживанию кредитов является экономически оправданным. Вместе с тем крайне важно, чтобы вышеперечисленные цели достигались параллельно с предоставлением клиентам высокого качества обслуживания. Это предполагает оперативную реакцию на запросы клиентов и предоставление достоверной информации по их требованию. Это также предусматривает оказание поддержки клиентам, когда они переживают временные финансовые сложности, за счет достижения по возможности специальных договоренностей по погашению кредита.

8.1.2. Эффективность операций и обслуживание кредитов Обслуживание кредитов может оказаться дорогостоящей функцией для организации. Поэтому необходимо структурировать работу по обслуживанию таким образом, чтобы она осуществлялась наиболее эффективным путем. Например, не имеет смысла проверять кредитную историю высококачественных заемщиков, особенно если они своевременно вносят платежи по ипотечным кредитам. При этом целесообразно тщательно следить за выполнением обязательств по погашению текущей задолженности категорией более рискованных заемщиков, 225

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

чтобы организация могла оперативно вмешиваться и обеспечивать своевременное внесение ипотечных платежей со стороны этой группы клиентов. Организация должна направлять больше усилий на работу с кредитами, которые сопряжены для нее с более высокой степенью риска, и максимально упростить деятельность по обслуживанию кредитов в отношении заемщиков, от которых ожидается своевременное внесение платежей. В этой связи деятельность по обслуживанию кредитов можно разделить на «пассивную» и «активную». В центре стратегии организации должна находиться технология, обеспечивающая эффективность процесса обслуживания кредитов. Обслуживание предусматривает повторяющиеся действия, которые необходимо автоматизировать (например, рассылка клиентам ежемесячных напоминаний об оплате, списание платежей с клиентских счетов, подготовка периодических отчетов или справок для клиентов). При помощи эффективной технологии организация может обеспечить своевременное и полное выполнение повседневных задач, освободив время сотрудников для работы с ипотечными кредитами, требующими индивидуального подхода. Пассивное сопровождение рассчитано на категорию высококачественных заемщиков, которые своевременно выполняют свои обязательства по погашению кредита. По отношению к ним в случае отсутствия задолженности осуществляется обычное (пассивное) обслуживание. Активное сопровождение предусмотрено для категории низкокачественных заемщиков и кредитов, по которым имеются просроченные платежи. В этих случаях деятельность по обслуживанию должна включать дополнительные шаги, описанные в пункте 9.10 (управление неплатежами) и 9.11 (обслуживание низкокачественных кредитов).

8.2. Организация функции обслуживания Размер и структура портфеля кредитов (ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, с плавающей процентной ставкой, гибридные ипотечные кредиты, кредиты под залог недвижимости), а также уровень информационных технологий, используемых для обслуживания кредитов, — все это играет важную роль при определении того, какой принцип организации процессов обслуживания будет для банка оптимальным. Например, при обслуживании кредитов с плавающей ставкой необходимы специальные функции по обслуживанию в связи с периодическими изменениями ежемесячных платежей из-за переустановки процентной ставки по таким кредитам. При обслуживании ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой такие функции не нужны. В отдельных случаях маленький портфель кредитов может обслуживать один человек. С другой стороны, обслуживание большого кредитного портфеля может быть основным направлением деятельности целого отдела. И, наоборот, организация может иметь большой кредитный портфель, но с помощью информационных технологий автоматизировать процесс обслуживания кредитов настолько, что для его осуществления достаточно ограниченного числа сотрудников. 226

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

Кроме того, очень большой департамент обслуживания кредитов может быть разделен на отделы в зависимости от качества обслуживаемых кредитов. Так, например, может быть создан один отдел для регулярного, или «пассивного» сопровождения, т.е. для обслуживания высококачественных кредитов, а также для клиентского обслуживания. А другой отдел будет осуществлять «активное» обслуживание, т.е. работу с низкокачественными заемщиками и кредитами, по которым существует просроченная задолженность. Департамент обслуживания кредитов может быть организован по функциональному или портфельному принципу. Либо кредитор может рассмотреть вопрос привлечения внешней организации, специализирующейся на обслуживании кредитов. Это решение будет также зависеть от бизнес-модели, выбранной организацией-кредитором с самого начала. Для ответа на вопрос, является ли аутсорсинг удачным выбором для организации, необходим анализ корпоративных целей и задач компании, особенно если в перспективе ожидается их развитие. Это основной момент в определении ключевой специализации организации и выявлении неосновных функций, которые можно передать на исполнение третьей стороне. Процедуры и функции, которые не имеют большого стратегического значения для компании, – первые кандидаты для аутсорсинга. Сервисные организации должны определить внутренние возможности, которые обеспечат основные области специализации, однако помимо этого необходимо также решить, какие из этих областей являются стратегическими преимуществами. Функциональную операцию, например управление просроченными платежами, можно выполнять на очень высоком уровне и добиваться высокой эффективности, однако, если управление неплатежами не является основной специализацией компанией, такая возможность необязательно является стратегическим преимуществом. Испытывая конкурентное давление или стремясь улучшить финансовые показатели, компания может предпочесть партнерство с внешней организацией, которая способна предоставить высококачественные услуги при более низкой общей стоимости операций. Сэкономленные средства при передаче неключевых и нестратегических функций сторонней организации могут оказаться значительными и содействовать закреплению компанией своих позиций, особенно на снижающемся ипотечном рынке, когда маржа незначительна. При принятии решения о передаче части функций компании на аутсорсинг важно провести тщательный анализ качества услуг, предоставляемых сторонней организацией, их надежности, требований к безопасности и других сопутствующих факторов.

227

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

8.2.1. Функциональный принцип организации сопровождения В этом типе организации, нередко называемой системой специалистов, функции обслуживания кредитов разделены между сотрудниками — каждый сотрудник специализируется на выполнении одной из многих функций обслуживания, необходимых для управления ипотечным портфелем. Чем больше размер портфеля, тем выше степень специализации каждого сотрудника, работающего в департаменте обслуживания кредитов. При такой системе «регулярное» сопровождение кредитов осуществляется рядовыми сотрудниками, а «специальное» сопровождение выполняют старшие специалисты. В зависимости от степени специализации старшие специалисты могут также выполнять другие важные задачи, например оценку и утверждение изменений в договорах. Одно из преимуществ системы специалистов заключается в том, что у каждого сотрудника, имеющего определенную сферу ответственности, формируются конкретные навыки. Это в свою очередь облегчает обучение и повышение квалификации. Вместе с тем у сотрудников может появиться чувство неудовлетворенности из-за выполнения однообразных повторяющихся действий. Еще более сложно заполнить вакантные должности из-за высокой специализации каждого члена коллектива сотрудников. Менеджерам также необходимо уделять время структурированию и гармонизации рабочих функций, а также формировать эффективное взаимодействие между специалистами департамента для обеспечения слаженности в работе. Достоинства и недостатки функционального принципа организации обслуживания кредитов не совсем очевидны для клиентов и могут зависеть от характера клиентуры. Некоторые клиенты могут позитивно воспринимать общение с хорошо подготовленными специалистами и быстрые ответы — молодым клиентам, использующим обезличенные и в высшей степени доступные банковские услуги, может импонировать такой подход. Другие клиенты могут предпочесть общение с одним и тем же специалистом независимо от того, какой вопрос возникает по поводу обслуживания, — клиенты могут предпочесть индивидуальный подход.

8.2.2. Портфельный принцип организации сопровождения Портфельная организация — это система, при которой небольшая группа сотрудников выполняет все функции обслуживания применительно к определенной группе кредитов. Для этой системы необходимо, чтобы все сотрудники отдела могли выполнять различные задачи. Такая система особенно удобна при наличии маленького портфеля. Как правило, в этом случае создание системы специалистов не оправдано с точки зрения рентабельности. Гибкость и хорошее клиентское обслуживание относятся к очевидным преимуществам портфельного принципа организации обслуживания. Более того, сотрудники будут, скорее всего, испытывать удовлетворение в связи с выполнением разнообразной работы. Однако для обу228

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

чения и формирования навыков новых сотрудников потребуется больше времени; при этом маловероятно, что кто-нибудь из них будет экспертом в каком-то конкретном аспекте обслуживания кредитов. В заключение следует отметить, что система специалистов и портфельная система имеют свои преимущества и недостатки. Размер портфеля (и в определенной степени уровень автоматизации процедур обслуживания) является основным элементом, который необходимо принимать во внимание при определении, какая из систем больше подходит банку. Как правило, следует начинать с системы портфельной организации и формировать функциональную систему по мере роста портфеля ипотечных кредитов.

8.2.3. Организация и активное сопровождение кредитов В зависимости от размера и структуры портфеля, а также доли низкокачественных кредитов в портфеле и уровня просроченной задолженности, всю деятельность по активному сопровождению кредитов может выполнять один и тот же сотрудник или группа сотрудников, либо она может выполняться отдельными сотрудниками или группами сотрудников. Например, если доля низкокачественных ипотечных кредитов достаточна велика, имеет смысл назначить специалистов по сопровождению кредитов, которые будут отвечать за все процессы обслуживания, связанные с управлением этим портфелем. С другой стороны, если портфель низкокачественных кредитов мал, то специалист (специалисты) по сопровождению кредитов, ответственные за управление просроченными платежами, могут также заниматься и обслуживанием низкокачественных кредитов.

8.3. Обслуживание клиентов Как уже упоминалось, обслуживание клиентов является важной составляющей процесса сопровождения кредитов. От клиентов поступают различные запросы, на которые необходимо быстро реагировать. Хорошая практика предусматривает контакт с новым заемщиком при передаче кредита в департамент обслуживания, чтобы убедиться в том, что заемщик понимает, как осуществлять платежи по кредиту. Для общения с заемщиками можно использовать различные методы, например телефонные звонки, письма или текстовые сообщения. Банку необходимо определить наиболее эффективный подход, принимая во внимание свои возможности и потребности клиента. Важно предоставить заемщикам телефонный номер, по которому они могут получать информацию относительно своего ипотечного кредита. Сотрудники банка, отвечающие за получение таких звонков, должны иметь доступ к клиентской информации в режиме он-лайн, чтобы в большинстве случаев давать оперативные ответы на запросы заемщиков.

8.4. Хранение документов по ипотечной сделке Важно обеспечить надежное хранение всей документации, связанной с ипотечной сделкой. Такие документы должны храниться в соответствии с требованиями Центрального банка. 229

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

Требования к хранению документов являются составляющей процедур управления риском, часто устанавливаемой регулирующими органами. После выдачи кредита кредитное дело передается в департамент обслуживания кредитов. На этом этапе кредитные файлы просматриваются в последний раз, чтобы убедиться в том, что в деле имеются все необходимые документы. Если это не так, то файл возвращается в департамент закрытия ипотечных сделок с отметкой о необходимых действиях по исправлению ситуации. Когда файл сформирован, его помещают на хранение в безопасное хранилище. Юридические документы (например, закладная и договоры) должны находиться в помещении, защищенном от пожара, влаги и насекомых. Юридические документы, заключение андеррайтера и решение о выдаче кредита, содержащее необходимые подписи, а также отчет об оценке необходимо сканировать, предпочтительно в формате PDF. Все файлы и документы необходимо хранить до полного погашения кредита и в течение 5 лет после погашения.

8.5. Отчетность Для банка/обслуживающей организации очень важно постоянно поддерживать обновленную оценку показателей кредитного портфеля, особенно в отношении просроченной задолженности и дефолтов. Как будет видно из процедур, описанных в главе 10, отчетность по ипотечному портфелю сфокусирована на следующих основных направлениях: • Просроченная задолженность: кредитор анализирует характер и тенденции просрочек платежей. Например, если уровень просроченной задолженность растет в период до 30 дней, но стабилен в отношении просроченной задолженности по другим периодам (до 60 дней, до 90 дней и т.д.), кредитор может сделать вывод, что заемщики сталкиваются с проблемами по срокам оплаты или имеют привычку забывать о своевременном внесении платежей либо не предпринимают мер по заблаговременной оплате в периоды краткосрочных отлучек. В этом случае кредитор может прибегнуть к ряду вспомогательных мер, например, усовершенствовать процесс уведомления об оплате, приурочить дату внесения платежа по кредиту к дате получения заработной платы заемщиками, либо довести до сведения заемщика важность поддержания хорошей кредитной истории и последствия несвоевременного внесения платежей. С другой стороны, если отчетность свидетельствует об увеличении уровня просроченной задолженности, например до 90 дней или более, департамент обслуживания кредитов должен проанализировать возможные структурные причины такого увеличения (например, рост безработицы) и необходимость в активных шагах для решения вопросов, которые могут быть специфичными для данной группы заемщиков (например, ликвидация основного работодателя). 230

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

• Управление просроченной и дефолтной задолженностью: кредитор оценивает адекватность и своевременность принятия соответствующих мер по работе с просрочками и дефолтами. Например, кредитор может захотеть убедиться в том, что менеджер департамента обслуживания кредитов твердо знает, что просрочки не остаются незамеченными, что, если клиент пропустил свой платеж, то с ним связываются, предлагают помощь и оценивают имеющиеся проблемы. Ключевой момент в этой работе — убедиться в том, что организация предпринимает оперативные и адекватные действия в ответ на просрочку платежей. • Ликвидация просроченной задолженности: кредитор может сравнивать объем неплатежей и кредиты, по которым просрочка платежа была ликвидирована. Например, количество и размер кредитов с просрочкой в 90 дней или более, по которым платежи были восстановлены. • Резервы на возможные потери по кредитам: департамент обслуживания кредитов предоставляет финансовому департаменту информацию, необходимую для составления отчетности и формирования резервов по просроченным кредитам. • Информация о портфеле: департамент обслуживания кредитов формирует отчет о размере портфеля кредитов и досрочного погашения (частичного и полного). Как будет видно далее, при предоставлении услуг по обслуживанию в сделках по секьюритизации такая отчетность будет также содержать характеристику денежных потоков (фактические в сравнении с плановыми) и платежи, произведенные обслуживающим агентом во избежание нарушений денежных потоков.

8.6. Сбор платежей Ипотечные кредиты должны полностью амортизироваться. Это значит, что заемщикам следует погашать основную сумму долга периодическими платежами в течение срока кредитования. Поэтому кредитор должен предоставить заемщику график амортизации кредита, включая разбивку процентов и основного долга по каждому ежемесячному платежу. Новый график погашения кредита необходимо предоставлять заемщикам всякий раз, когда меняются платежи по ипотечному кредиту (в том числе вследствие реструктуризации). Это особенно важно для кредитов с плавающими процентными ставками. Обычно ежемесячный платеж заемщика состоит из процентов и основного долга. В него может также включаться штраф за просрочку, если платеж не был произведен в срок. Заемщики могут производить оплату посредством автоматического списания средств со счета или самостоятельного внесения денежных средств. Когда кредитор использует автоматическое списание, важно оформить разрешение заемщика на ежемесячное списание с его счета определенной суммы. Всякий раз, когда заемщик производит платеж наличными (посредством банкомата или иным образом), заемщик получает квитанцию, подтверждающую сумму и дату оплаты. Если платежи вносятся в систему вручную, то зачисление по возможности должно производиться в день получения платежа. Это значит, что ссудный счет пополняется в тот же день, что и внесение платежа. 231

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

Если возможно, кредитор должен применять автоматическую систему, которая ежемесячно инициирует перевод средств со счета заемщика на ссудный счет. Этот процесс эффективен и сокращает количество ошибок и опущений. Кроме того, банк знает, что платеж будет получен в должную дату (за исключением случаев, когда на счету клиента недостаточно средств). Это позволяет кредитору делать более точные прогнозы по денежным потокам. Более того, автоматизация позволяет существенно экономить время по сравнению с другими способами осуществления платежей. Ежегодно, даже если доступ к счету возможен через Интернет-сайт банка, клиенты должны получать выписку по счету с указанием остатка основного долга по кредиту и суммы процентов, уплаченных в течение года. Эту справку, как правило, готовят в начале каждого года. Обслуживающая организация также должна представлять подробный анализ всех операций в связи с платежами заемщика по первому запросу заемщика.

8.7. Частичное и полное досрочное погашение 8.7.1. Ограничения на досрочное погашение В зависимости от способа фондирования ипотечного кредитования полное или частичное досрочное погашение заемщиками своих ипотечных кредитов может влиять на стоимость фондирования кредитора. Например, при снижающихся ставках кредитор может столкнуться со стоимостью фондирования по ставкам выше той ставки, которую он может получить при реинвестировании средств от досрочно погашенных ипотечных кредитов. Кроме того, кредиторы несут расходы по выдаче кредита, для компенсации которых требуется определенное время. Чтобы защититься от этих рисков, кредитор может прибегнуть к различным методам, описанным ниже: • мораторий на досрочное погашение; • ограничения и штрафные санкции за досрочное погашение. Мораторий на досрочное погашение Если штрафные санкции за досрочное погашение не предусмотрены, распространена практика ввода периода моратория, в течение которого досрочное погашение не допускается. Например, если кредиторы не назначают штрафных санкций за досрочное погашение, то они могут ввести 6-месячный мораторий на досрочное погашение. Ограничения и штрафные санкции за досрочное погашение Кредитные договоры в России могут предусматривать досрочное погашение без штрафных санкций, сборов и комиссий. Досрочные погашения могут быть частичными или полными – когда погашается вся сумма задолженности. После каждого частичного досрочного погашения банк должен предоставить заемщику новый график платежей. Штраф за досрочное погашение обычно устанавливается в процентах суммы досрочного погашения. 232

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

Некоторые кредиторы могут вводить ограничение минимальных сумм досрочного погашения. Например, частичное досрочное погашение основного долга может осуществляться в рамках определенных контролируемых параметров — кредит может погашаться на 10% основной суммы, причитающейся в любой 12-месячный период. В этом примере полное погашение приведет к штрафной санкции. Штраф может также быть процентом, который начисляется на досрочно погашенный остаток основного долга в течение предварительно установленного количества месяцев, например в течение 6 месяцев.

8.7.2. Досрочное погашение без ограничений Если клиент обращается с заявлением о полном досрочном погашении (т.е. осуществлении полной выплаты по кредиту), департамент обслуживания кредитов должен подготовить письмо с расчетом остатка основного долга по кредиту и суммы процентов, причитающихся на день планируемого внесения платежа по полному погашению. Чтобы рассчитать сумму полного досрочного погашения, необходимо рассчитать сумму процентов за период между последней датой внесения платежа по кредиту и днем планируемого внесения платежа по полному погашению. В письме необходимо указать размер ежедневного процента на случай изменения даты внесения платежа по полному погашению. Кроме того, в этом письме также необходимо отразить все дополнительные сборы и комиссии (включая штрафные санкции, если имеются). После полного погашения кредита кредитное дело необходимо закрыть и предоставить заемщику освобождение от обязательств по кредиту. Для этого кредитор предоставляет письма о погашении кредита заемщику и поручителю (если он был). Банк также должен подготовить и направить письмо в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним с подтверждением того, что кредит полностью погашен, а залог необходимо снять. Кроме того, необходимо направить уведомление в страховую компанию с подтверждением полного погашения кредита.

8.8. Налоги на недвижимость Обычно налог на имущество должен ежегодно оплачиваться заемщиком (собственником недвижимости). Как правило, этот налог подлежит уплате один или два раза в год. В промежуточные месяцы существует опасность того, что заемщик не сможет собрать нужную сумму для оплаты своих налогов на недвижимость в установленную дату оплаты. В случае неуплаты налогов на имущество физических лиц в установленные сроки к физическим лицам применяются меры налоговой ответственности в соответствии с действующим законодательством. Поэтому кредитор должен защищать свой интерес в заложенном имуществе и иметь возможность удостовериться в том, что налоги на недвижимость регулярно оплачиваются. Один из методов такого контроля предусматривает требование о представлении заемщиком банку письменного документа (квитанции) с подтверждением оплаты налогов на недвижимость. Этот документ необходимо представлять по каждой произведенной оплате налога. 233

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

Например, если налоговые органы требуют оплату два раза в год, тогда подтверждение оплаты налогов необходимо предоставлять в банк 2 раза в год. Поэтому важно определить количество и размер налоговых платежей по каждому ипотечному кредиту и подготовить план работы, который предусматривает систематическую проверку оплаты налогов.

8.9. Страхование Кредиторы обычно требуют, чтобы заемщик (заемщики) страховал жизнь и/или нетрудоспособность, т.к. потеря трудоспособности ставит под угрозу возможность получения дохода и, соответственно, осуществления выплат по кредиту. По страхованию жизни сумма покрытия должна быть достаточна для полного погашения кредита в случае смерти заемщика. Кредиторы также требуют, чтобы заложенная недвижимость была застрахована от рисков утраты и повреждения (например, в результате пожара, взрыва, затопления и т.д.) для обеспечения сохранности предмета залога. Нередко также требуется страхование титула (права собственности) для защиты заложенной недвижимости от притязаний третьих сторон. Задачей департамента обслуживания кредитов является контроль за тем, чтобы все необходимые договоры/полисы страхования оставались действующими в течение срока ипотечного кредита или были заменены полисами, заключенными со страховыми компаниями, и отвечающими требованиям кредитора. Эта работа крайне важна, поскольку обычно договоры страхования необходимо продлевать каждый год путем оплаты ежегодных страховых взносов. Поэтому агент по обслуживанию должен убедиться, что премии, необходимые для продления договоров страхования, уплачены заемщиками. Как и в случае с оплатой налогов на недвижимость, кредитор должен попросить заемщика и/ или страховщика подтвердить, что договоры страхования были продлены и оплачены. Для этого необходимо выполнение последовательных действий, чтобы представить в банк документы, подтверждающие действительность всех необходимых договоров страхования и достаточность размера страхового покрытия по ним. Для этого персоналу департамента обслуживания кредитов необходимо иметь список счетов заемщиков, по которым должно наступить продление договоров страхования, и минимум за две недели до этой даты сотрудники связываются с клиентами. Заемщикам, которые уже произвели оплату страховой премии, напоминают, что они должны предоставить ее подтверждение кредитору. Тех заемщиков, кто не продлил свои страховки, предупреждают о необходимости исполнения обязательств по страхованию и о том, что это надо сделать до истечения срока действующих страховых договоров/полисов. Заемщиков, которые отказываются или не могут возобновить свои страховые полисы, незамедлительно направляют в отдел управления неплатежами в составе департамента обслуживания кредитов. Департамент обслуживания кредитов должен быть оповещен о любом изменении в договоре/ полисе страхования и о замене страховой компании. 234

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

8.10. Управление просроченной и дефолтной задолженностью Возникновение просроченной задолженности по ипотечным кредитам означает для кредитора потерю дохода и возможности направить полученные средства на выдачу новых кредитов. Более того, если просрочка платежа продолжается достаточно долго, это может привести к дефолту заемщика и потерям для кредитора. Банк должен предпринимать все возможные меры, чтобы ликвидировать просроченную задолженность по кредиту. Соответственно, управлению просроченной задолженностью должно уделяться повышенное внимание.

8.10.1. Последовательность действий Кредит считается просроченным с того дня, когда не был произведен очередной ежемесячный платеж. Это событие должно незамедлительно повлечь за собой соответствующие действия кредитора. Так, клиенту необходимо направить напоминание после первого пропущенного платежа. Если клиент не исправляет ситуацию с просроченным платежом, тогда специалист по обслуживанию предпринимает шаги для встречи с клиентом и совместной оценки ситуации. Эта встреча поможет определить, стоит ли направлять усилия на реструктуризацию или все-таки необходимо прибегнуть к процедуре обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Это также станет важной возможностью для оценки состояния недвижимости и ее рыночной стоимости. Когда специалист по обслуживанию кредитов имеет четкое представление о сложившейся ситуации, он может рекомендовать тот или иной порядок действий — от предоставления заемщику возможности реструктурировать кредит до обращения взыскания на предмет залога.

8.10.2. Реструктуризация Хотя большинство заемщиков люди честные, ответственные и заслуживающие доверия, многие из них могут оказаться неспособными самостоятельно справиться с ситуацией, приведшей к возникновению просроченной задолженности по кредиту. К числу причин этого явления можно отнести чувство растерянности, отсутствие компетентного совета или просто незнание, куда обратиться со своей проблемой. Поэтому для департамента обслуживания кредитов крайне важно наладить контакт с заемщиком на раннем этапе, когда ситуация с просрочкой платежа только начинает развиваться: несвоевременные действия по работе с просроченной задолженностью могут дорого стоить организации, а оперативные действия могут предотвратить ухудшение ситуации. Кредитор должен как можно раньше определить причину просрочки заемщиком платежа по ипотечному кредиту и установить, может или не может заемщик исправить эту ситуацию. Нередко кредитор может оказать заемщику содействие в поиске конструктивного решения для устранения различных причин, повлекших за собой возникновение задолженности по кредиту. Ключом к успеху в переговорах о реструктуризации являются 1) личный 235

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

контакт с заемщиком и 2) твердый и вместе с тем разумный подход банка/обслуживающей организации. Тем не менее банк может незамедлительно приступить (в установленные законом сроки — см. главу, посвященную обращению взыскания на предмет ипотеки) к обращению взыскания на предмет залога, если очевидно, что любое соглашение об урегулировании долга (реструктуризации) не исправит положения с задолженностью или заемщик не выполняет условия ранее согласованных договоренностей о подобном урегулировании. Каждый из разобранных далее случаев просрочки платежа имеет особые обстоятельства, но в любом случае каждый конкретный случай заслуживает индивидуального рассмотрения. • Временная потеря работы заемщиком: Если заемщик временно лишился работы и обладает финансовыми ресурсами или доходом из других источников, то ожидается, что часть имеющихся в его распоряжении средств будет направлена на погашение платежей по ипотечному кредиту. • Забастовки и увольнения: Не рекомендуется вводить общий мораторий на платежи для всех заемщиков, оказавшихся в такой ситуации. Каждый случай нужно рассматривать индивидуально, пытаясь найти наиболее оптимальное решение. • Сезонная безработица: Заемщик должен обеспечить своевременное внесение платежей по ипотечному кредиту. Вместе с тем в особых обстоятельствах банк может согласиться на получение платежей не в полном размере в периоды безработицы заемщика при условии, что заемщик производит повышенные платежи в период занятости. Однако такие договоренности об оплате не должны приводить к необоснованному увеличению просрочки платежей, ставя под угрозу обеспечение обязательств по ипотечному кредиту. • Смерть заемщика: Если просроченные платежи стали результатом смерти заемщика, то необходимо предоставить разумный период времени для урегулирования требований по страхованию жизни или наследуемому имуществу, прежде чем предпринимать дополнительные действия, принимая во внимание иные активы заемщика и рыночную стоимость недвижимости по отношению к непогашенному ипотечному долгу. Особые соглашения по урегулированию просроченной задолженности Достижение соглашения по урегулированию просроченной задолженности уместно тогда, когда заемщик переживает временные трудности. Соглашение между заемщиком и кредитором предусматривает частичную отсрочку (сокращение) планового платежа по ипотечному кредиту и план по погашению просроченной задолженности. В рамках особых соглашений кредитор должен: • обеспечить полную письменную документацию по всем соглашениям о реструктуризации задолженности за подписью заемщика; • убедиться в приемлемости нового графика погашения для нарушившего обязательство заемщика с учетом его финансового положения; • предусмотреть, чтобы период уменьшенных ежемесячных платежей и срок ликвидации просроченной задолженности были как можно короче; более продолжительные периоды отсрочки и погашения просроченной задолженности могут усугубить проблему взыскания и привести к ненужному для кредитора риску полного дефолта заемщика; 236

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

• проводить тщательный и своевременный мониторинг соблюдения условий соглашений по урегулированию задолженности и приступать к процедуре обращения взыскания, если заемщик не выполняет условий соглашения. Особые договоренности по урегулированию задолженности с заемщиком, переживающим финансовые сложности, должны, как минимум, предусматривать, чтобы заемщик производил ежемесячные ипотечные платежи, эквивалентные жилищному коэффициенту Платеж/Доход на уровне 35% общего ежемесячного дохода семьи из всех источников. Кроме того, крайне важно проводить тщательный анализ ситуации при достижении особых договоренностей по оплате с заемщиком, которых оказался без работы или не будет работать в течение определенного периода в ближайшем будущем. При достижении соглашения об урегулировании задолженности с такими заемщиками, кредитор/обслуживающая организация может руководствоваться следующими критериями: • За исключением случаев, когда имеются особые смягчающие обстоятельства, заемщик должен был работать без перерыва в течение двенадцати месяцев до потери работы. • Безработица заемщика носит сезонный характер, и он демонстрирует удовлетворительную историю погашения ипотечного кредита. • Профессия безработного заемщика востребована на рынке. • Безработицу следует отнести к временному увольнению, и заемщик имеет высокие шансы найти новую работу. Важно установить лимит для максимальной суммы отсрочки по ежемесячному ипотечному платежу. Эта максимальная сумма будет зависеть от причин неисполнения обязательств и обстоятельств заемщика. Вместе с тем в рамках общей практики банк не должен рассматривать какие-либо особые договоренности об урегулировании задолженности, если общая сумма отсроченного ежемесячного платежа по основному долгу и процентам превышает 15% первоначальной суммы кредита. При подготовке документов для соглашения по урегулированию задолженности кредитор должен всесторонне изучить и документировать следующую информацию: • доход заемщика; • занятость; • информация о семье — состав и совокупный доход из всех источников; • обязательства по погашению ипотечного кредита, включая условия погашения, просроченные платежи, штрафные санкции и т.д.; • другие финансовые обязательства, в том числе существующие соглашения об урегулировании задолженности, утвержденные в прошлый период; просроченные платежи (если имеются); • первоначальная стоимость предмета залога: сумма зарегистрированных обременения на недвижимость плюс сумма отсроченного основного долга и процентов не должна превышать первоначальную цену приобретения недвижимости; • рыночная стоимость недвижимости, являющейся предметом залога; • условия соглашения об урегулировании задолженности, согласованные с заемщиком; • основание для такого соглашения с кратким описанием обстоятельств заемщика; • предлагаемый план реструктуризации. 237

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

Ликвидация просроченной задолженности Если финансовое положение заемщика улучшилось или заемщик вновь принят на работу и способен производить платежи по ипотечному кредиту в полном объеме, кредитор должен приступить к переговорам о погашении имеющейся задолженности. Ожидается, что вся накопившаяся задолженность будет возвращена в течение максимально короткого периода (максимум 24 месяца) с учетом финансовых возможностей заемщика. Любой выработанный и согласованный с заемщиком план ликвидации просроченной задолженности необходимо изложить в письменном виде и ознакомить с ним заемщика. План погашения должен соответствовать финансовым возможностям заемщика и быть максимально коротким по продолжительности. Вместе с тем, если заемщик не соблюдает достигнутые договоренности, необходимо оперативно приступить к процедуре обращения взыскания. В качестве рекомендации следует ожидать, что заемщик будет производить ежемесячные платежи, эквивалентные, как минимум, жилищному коэффициенту Платеж/Доход на уровне 35% совокупного ежемесячного дохода семьи из всех источников, чтобы вносить плановые ипотечные платежи и вернуть сумму просроченной задолженности. Далее в таблице показано, как это может быть осуществлено на практике. Недвижимость, оцененная в 155 тыс. долл. США, была первоначально приобретена за $150.000 (первоначальный взнос в размере 50 тыс. долл. США и кредит на сумму 100 тыс. долл. США). Кредит был одобрен банком, с учетом ежемесячного дохода заемщика в размере 3,6 тыс. долл. США (что соответствует жилищному коэффициенту Платеж/Доход (ЖК) 27%), и, кроме того, недвижимость находится в хорошем районе. Спустя два года заемщик потерял свою работу и только по прошествии пяти месяцев смог найти аналогичную работу с несколько меньшей заработной платой. Ежемесячный доход заемщика теперь составляет 3,2 тыс. долл. США. Банк и заемщик договорились о том, что остаток долга будет погашен в течение оставшегося срока кредита, а отсроченные непогашенные проценты будут погашаться в течение пяти лет по немного более высокой процентной ставке (12%). В результате согласованный план реструктуризации предусматривает, что жилищный коэффициент Платеж/Доход (ЖК) будет несколько выше 34% в предстоящие пять лет. Таблица 7.4 Цена покупки недвижимости (долл. США)

150 000

Оценочная стоимость недвижимости (долл. США)

155 000

Первоначальный взнос (долл. США) Сумма кредита (долл. США) Ежемесячный доход при получении кредита (долл. США)

100 000 3600

Срок кредита (мес.)

240

Процентная ставка

Ежемесячный платеж по кредиту (долл. США) 238

50 000

965,02

ЖК = 27%

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов Продолжение таблицы 7.4 На момент реструктуризации: Оставшийся срок кредита (мес.) Накопленные непогашенные проценты (долл. США) Остаток по кредиту (долл. США) Пересмотренный доход (долл. США)

213 5500 97 000 3200

Пересмотренные платежи по кредиту (долл. США)

974,76

Дополнительный ежемесячный платеж (60 месяцев) (долл. США)

122,34

Всего пересмотренные ежемесячные платежи

1097,01

ЖК = 34%

Изменение срока погашения кредита Этот метод применяется тогда, когда платежеспособность заемщика снижается на неопределенный период времени. Если заложенная недвижимость находится в хорошем состоянии и заемщик обладает финансовыми возможностями производить ежемесячные платежи в меньшем размере, возможно увеличение срока погашения кредита. Вместе с тем новый срок погашения не должен превышать максимально допустимый срок кредитования, установленный банком, и оставшийся экономический срок службы здания. В таблице представлен сценарий, аналогичный описанному ранее, за исключением того, что на этот раз заемщик быстро проинформировал банк о том, что его доход существенно сократился и попросил банк продлить срок кредита путем возврата к первоначальному сроку (240 месяцев). Пропуска платежей по кредиту не было, поэтому, нет необходимости в капитализации процентов. Мы можем видеть, что увеличение срока кредита позволяет вернуть жилищный коэффициент Платеж/Доход (ЖК) на более приемлемый уровень; без пересмотра периода амортизации коэффициент ЖК вырос бы до 34,5% (965/2800 долл. США = 34,5%). Таблица 7.5 Цена покупки недвижимости (долл. США)

150 000

Оценочная стоимость недвижимости (долл. США)

155 000

Первоначальный взнос (долл. США) Сумма кредита (долл. США) Ежемесячный доход при получении кредита (долл. США)

50 000 100 000 3600

Срок кредита (мес.)

240

Процентная ставка

Ежемесячный платеж по кредиту (долл. США)

965,02

ЖК = 27% 239

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов Продолжение таблицы 7.5 На момент реструктуризации: Оставшийся срок кредита (мес.)

218

Оставшийся пересмотренный срок кредита (мес.)

240

Накопленные непогашенные проценты Остаток по кредиту (долл. США) Пересмотренный доход (долл. США)

0 97 000 2800

Пересмотренные платежи по кредиту (долл. США)

936,07

Всего пересмотренные ежемесячные платежи (долл. США)

936,07

ЖК = 33%

Капитализация Этот метод применяют, когда заемщик испытывает значительные, но временные финансовые трудности и в настоящий момент в состоянии возобновить регулярные ежемесячные платежи, но не может погасить накопившуюся просроченную задолженность. Капитализация позволяет ликвидировать просроченную задолженность в течение всего срока кредитования, а не в краткосрочной перспективе. Сумма просроченной задолженности прибавляется к кредиту вместе с процентами, и новая увеличенная сумма кредита подлежит выплате в течение оставшегося или пересмотренного периода погашения. Капитализацию необходимо рассматривать в качестве последней меры по возврату просроченной задолженности, и к этому варианту можно прибегать только один раз в течение всего срока погашения заемщиком кредита. В приведенном примере накопившиеся неоплаченные проценты прибавляются к задолженности по кредиту, и получившаяся сумма в 102,5 тыс. долл. США погашается в течение пересмотренного срока в 240 месяцев, чтобы обеспечить приемлемый и устойчивый жилищный коэффициент Платеж/Доход (ЖК) на уровне 31%. Таблица 7.6 Цена покупки недвижимости (долл. США)

150 000

Оценочная стоимость недвижимости (долл. США)

155 000

Первоначальный взнос (долл. США) Сумма кредита (долл. США) Ежемесячный доход при получении кредита (долл. США) Срок кредита (в месяцах) Процентная ставка Ежемесячный платеж по кредиту (долл. США)

240

50 000 100 000 3600 240 10 965,02

ЖК = 27%

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов Продолжение таблицы 7.6 На момент реструктуризации: Оставшийся срок кредита (мес.)

218

Остающийся пересмотренный срок (мес.)

240

Накопленные непогашенные проценты (долл. США) Остаток по кредиту (долл. США) Пересмотренный доход (долл. США) Всего пересмотренные ежемесячные платежи (долл. США)

5500 97 000 3200 989,15

ЖК = 31%

Капитализацию просроченных платежей по основному долгу и процентам и других непогашенных или просроченных платежей следует применять при следующих условиях: • капитализируемая сумма не превышает 20% первоначальной суммы кредита; • общая сумма кредита не должна превышать первоначальной суммы кредита — в противном случае потребуется регистрировать изменения в закладной; • срок погашения ипотечного кредита с момента капитализации не превышает максимально допустимого банком периода кредитования; • срок погашения ипотечного кредита с момента капитализации не превышает оставшийся экономический срок службы недвижимости, являющейся предметом залога.

8.10.3. Обращение взыскания на предмет ипотеки Обращение взыскания на предмет ипотеки — это юридическая процедура, которая приводит к реализации заложенного объекта недвижимости, а выручка от его продажи поступает кредитору в счет обеспечения выполнения обязательств заемщика по ипотечному кредиту. Если сумма, вырученная от продажи предмета ипотеки, после покрытия всех необходимых расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией, превышает сумму не погашенного заемщиком долга, то остальная часть возвращается заемщику. В противном случае, если выручка от продажи предмета ипотеки недостаточна для погашения всей суммы кредита, то кредитор вправе взыскивать с заемщика оставшуюся задолженность по кредиту. Тем не менее в этом случае судебный иск будет направлен на все активы заемщика, а право требования кредитора не будет иметь преимущества относительно претензий других кредиторов (если таковые имеются). Обращение взыскания на заложенное имущество может быть прекращено в любое время до момента его реализации, при условии уплаты заемщиком кредитору всех причитающихся последнему сумм и возмещения расходов на обращение взыскания. Кредитор может инициировать процедуру обращения взыскания после того, как заемщик не выполнил своих обязательств по договору или закону (дефолт заемщика). На практике кредитные договоры содержат перечень оснований для начала процедуры обращения взыскания. Наиболее общие основания для обращения взыскания на предмет залога — это нарушение 241

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

сроков39 внесения платежей по кредиту или неспособность заемщика досрочно погасить кредит по требованию кредитора. Основные этапы процедуры обращения взыскания включают следующее: 1) переговоры между кредитором и заемщиком; 2) заключение соглашения/обращение в суд; 3) продажа объекта недвижимости; 4) распределение суммы, вырученной от продажи; 5) выселение. Российское законодательство позволяет обращение взыскания на заложенное имущество независимо от статуса данного недвижимого имущества для заемщиков. Например, на заложенное по ипотеке жилое недвижимое имущество может быть обращено взыскание, даже если это имущество является единственным жильем заемщика и его членов семьи (в случае, если были предусмотрены все предписанные законодательством условия). Вместе с тем, на практике тот факт, что отчуждаемое жилье является единственным местом жительства заемщика, может усложнить процедуру выселения. Действующее законодательство предусматривает, что обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество может осуществляться как в судебном, так и во внесудебном порядке. Далее в таблице представлены все за и против этих двух способов обращения взыскания и подробное описание процедуры для каждого случая. Таблица 7.7 ВНЕСУДЕБНАЯ ПРОЦЕДУРА

СУДЕБНАЯ ПРОЦЕДУРА За

Гибкая процедура реализации предмета ипотеки и, как следствие, получение более высокой суммы от продажи

Более надежный Меньше возможностей для мошенничества

Менее длительная по времени Менее дорогостоящая

Против Заемщик может оспорить процедуру через суд

Длительная по времени (до 2 лет)

Возможность мошенничества

Дорогостоящая (судебные издержки, оплата услуг юристов и т.д.) Жесткие правила реализации предмета ипотеки, которые могут отразиться на цене продажи

Продолжительность просрочки можно определить в кредитном договоре.

242

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

Внесудебная процедура Внесудебный способ обращения взыскания рекомендуется только тогда, когда заемщик четко продемонстрировал свое стремление к сотрудничеству и при наличии значительной доли собственных средств заемщика в стоимости недвижимости (если стоимость недвижимости превышает непогашенную сумму кредита, у заемщика есть мотивация к ограничению судебных издержек и срока начисления процентов, чтобы вернуть максимальную часть собственных средств). Внесудебная процедура допускается практически во всех случаях, за исключением следующих (обращение взыскания в перечисленных случаях допустимо только при помощи судебной процедуры): • Необходимо получить разрешение или согласие другого лица/органа для ипотеки имущества40. • Предметом ипотеки является недвижимость, имеющая историческую, художественную или иную культурную ценность для общества41. • Предметом ипотеки является недвижимость, находящаяся в общей собственности нескольких лиц, при этом один из сособственников отказывается дать свое согласие на внесудебное урегулирование требований ипотечного кредитора. • Иные ситуации, не относящиеся к жилищной ипотеке. Как показано далее, внесудебный порядок урегулирования предусматривает заключение соглашения между заемщиком, а также собственником (собственниками) отчуждаемой недвижимости и кредитором. Это соглашение может быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания42 (т.е. после неисполнения заемщиком своих обязательств). Соглашение о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество требует обязательного нотариального удостоверения. Нотариус обычно проверяет правоспособность сторон по заключению данного соглашения, а также соблюдение требований законодательства в отношении соглашения. Закон устанавливает перечень определенных требований к содержанию соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке. Поэтому до нотариального удостоверения стороны должны согласовать следующие положения: • Описание объекта недвижимости, используемого в качестве обеспечения, и его стоимости. Весьма вероятно, что не исполнивший обязательства заемщик закажет новую оценку недвижимости, чтобы урегулирование состоялось на основе текущей оценки стоимости объекта недвижимости. 40

В определенных случаях закон предусматривает необходимость получения собственником согласия для передачи в залог недвижимости (например, есть требование о получении специального разрешения, если один или несколько членов семьи залогодателя находятся под защитой органов опеки и попечительства, что применимо к определенному члену семьи клиента с ограниченной правоспособностью или несовершеннолетнему без родителей).

Некоторая недвижимость может рассматриваться в качестве объектов, имеющих значимую историческую или иную культурную ценность для общественности. Вместе с тем это редко наблюдается при жилищном ипотечном кредитовании.

Возможные основания для обращения взыскания обычно предусмотрены кредитным договором или законом.

243

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

• Сумма, подлежащая уплате в пользу кредитора заемщиком, и, если залогодателем выступает третья сторона, то и залогодателем. Банк и заемщик определяют точную сумму непогашенной задолженности, которая включает сумму основного долга, проценты и штрафы за просрочку платежа по ипотечному кредиту, расходы в связи с продажей объекта недвижимости и т.д. • Способ реализации предмета ипотеки или условие о приобретении данного объекта недвижимости кредитором. Банк и заемщик согласуют способ продажи отчуждаемой недвижимости (предмета ипотеки). Также рекомендуется включать порядок распределения выручки, поступающей от продажи отчуждаемого объекта. • Указание на существующие ипотеки данного имущества и права третьих лиц в отношении заложенной недвижимости, если имеются. Кредитор должен получить выписку из государственного реестра (ЕГРП), чтобы подтвердить наличие/отсутствие действующих обременения и залогов. Кредитор должен учесть следующее: если заемщик считает, что его права нарушены соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, он имеет право в любой момент в ходе внесудебной процедуры взыскания обратиться в суд. Если суд признает, что права заемщика были нарушены, то соглашение будет признано недействительным. В этом случае банк может потерять время и деньги, поскольку ему придется заново начинать процедуру взыскания, только уже через суд. Кредитор или обслуживающий агент должны разъяснить заемщику преимущества внесудебного урегулирования. Например, кредитор может подчеркнуть, что в случае внесудебной процедуры расходы значительно ниже, чем при судебном порядке обращения взыскания (затраты на юристов, временные затраты и т.д.). Таким образом, повышается вероятность того, что заемщик получит свою долю вложенных средств после продажи предмета залога, если сумма от его реализации превысит сумму задолженности по кредиту. Судебная процедура Как описывается ниже, судебная процедура обращения взыскания — это взыскание непогашенной задолженности через суд. В большинстве случаев судебное обращение взыскания является дорогостоящей и трудоемкой процедурой. Длительность такой процедуры может занимать от нескольких месяцев до нескольких лет. Прежде чем приступить к судебной процедуре обращения взыскания, кредитор обычно направляет заемщику письмо с требованием досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и указанием суммы, подлежащей уплате, а также намерением кредитора обратиться в суд при невыполнении этого требования. Хотя сроки для направления такого письма законодательством не определены, на практике рекомендуется направлять письмо минимум за две недели до обращения в суд.

244

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

Судебная процедура обращения взыскания (Часть 1)

Рис. 7.1

Судебная процедура обращения взыскания (Часть 2)

Рис. 7.1

С учетом продолжительных сроков судебной процедуры обращения взыскания для кредитора крайне важно включить в исковое заявление описание процедуры, используемой для расчета суммы, подлежащей уплате. Это описание может быть использовано судом для определения суммы, подлежащей уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, и порядок распределения суммы, вырученной от продажи недвижимости. Суд принимает решение о принятии или отказе в рассмотрении искового заявления. В случае принятия иска суд назначает дату судебного заседания и приглашает истца (кредитора по ипотечному кредиту) и ответчика (заемщика). На практике этот процесс может занимать до 180 дней. 245

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

Решение суда должно содержать следующую информацию: • предмет ипотеки — объект недвижимости, на который обращается взыскание; • сумма, подлежащая уплате кредитору (основной долг, проценты, штрафы и пени); • способ реализации предмета ипотеки (публичные торги или аукцион); • начальная цена продажи заложенного имущества. Первоначальная цена продажи Существуют два варианта определения первоначальной цены продажи заложенного недвижимого имущества. Стороны (кредитор и заемщик) могут либо 1) заключить соглашение, либо 2) цена продажи будет определена судом в случае разногласий между сторонами. Реализация предмета залога, на который обращено взыскание Общее правило для распределения суммы от продажи предмета залога таково, что если вырученная сумма превышает непогашенные обязательства заемщика перед кредитором, включая штрафы и комиссии, то кредитор обязан вернуть разницу заемщику. Российское законодательство регулирует порядок реализации заложенного имущества, на которое было обращено взыскание. Стороны могут воспользоваться двумя возможными способами: • Публичные торги: публичные торги организуются специализированной компанией, которая назначается либо судебным исполнителем, либо по согласованию сторон. • Аукцион: применение этого способа предоставляет кредитору и заемщику возможность определить некоторые аспекты публичных торгов, например выбор организатора и места проведения аукциона.

8.11. Обслуживание низкокачественных ипотечных кредитов В начале настоящей главы говорилось о том, что обслуживание кредитов может проводиться в пассивном или активном режиме. Разница между двумя подходами определяется интенсивностью и методом общения между кредитором или обслуживающей компанией и заемщиком. Активный подход предусматривает установление личного контакта с заемщиком со стороны департамента обслуживания кредитов и оперативную реакцию на любое проявление затруднений заемщика с внесением ежемесячных платежей по ипотечному кредиту. Кроме того, активный подход к обслуживанию предусматривает мониторинг текущего состояния низкокачественных заемщиков. Иногда активное сопровождение кредита может предусматривать проверку кредитоспособности клиентов на предмет роста их задолженности или качества погашения других кредитов. Если результаты неудовлетворительные, то департамент обслуживания кредитов незамедлительно связывается с клиентом для оценки его финансового положения, даже если на тот момент клиент регулярно вносит платежи по ипотечному кредиту. В результате такого усиленного мониторинга кредитор находится в контакте с заемщиком (например, чтобы убедиться в следующем: клиент понимает, что задолженность по оплате недо246

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

пустима), чтобы убедиться в том, что платежи будут произведены. В результате заемщик четко осознает, что кредитор примет оперативные меры в случае просрочки по внесению ежемесячного платежа. Для сравнения: пассивное обслуживание предусматривает действия со стороны кредитора только в ответ на проблемы, возникающие с оплатой ипотечной задолженности. Пассивное сопровождение не должно осуществляться в отношении высокорискованных заемщиков. Ранее в настоящем Руководстве, в пункте 5.8, были представлены индикаторы, которые могут помочь кредитору классифицировать заемщиков как низкокачественных (другие, соответственно, будут качественными). Низкокачественные заемщики являются более рискованными, чем качественные заемщики. Поэтому в отношении низкокачественных заемщиков и заемщиков, задолженность которых была реструктурирована, рекомендовано осуществлять активное обслуживание. Соответственно у кредитора появится «контрольный список» кредитов, требующих активного сопровождения. В зависимости от способа организации департамента обслуживания каждый кредит (группа кредитов), занесенный в контрольный список, будет закреплен за конкретным специалистом для «специального обслуживания» (или активного сопровождения). Первый контакт с заемщиком С момента выдачи и начала обслуживания кредита необходимо устанавливать личный контакт с данной категорией заемщиков. Если процесс обслуживания автоматизирован, информация о выданных кредитах сразу же поступает в хронологическом порядке к специалисту по сопровождению кредитов, который звонит новому клиенту для приветствия. Его текст должен быть стандартным. Иногда для экономии времени устанавливаются системы автоматического соединения (которые продолжают осуществлять соединение до тех пор, пока не дождутся ответа). Во время приветственного звонка специалист по обслуживанию кредитов разъясняет необходимость своевременного осуществлении платежей и влияние неплатежей на кредитную историю заемщика. Специалисту предоставляется возможность донести до заемщика важность исполнения обязательств по ипотечному кредиту, планирования личного бюджета и приоритета ипотеки перед другими обязательствами. Последующие звонки Специалисты по сопровождению кредитов должны работать максимально продуктивно и не тратить время на звонки тем клиентам, которые уже произвели свои платежи. Чтобы исключить ненужные звонки и повысить эффективность сбора платежей, необходимо обрабатывать платежи в течение дня и по возможности в интерактивном режиме вносить информацию в систему, обеспечивая доступ к ней сотрудникам по обслуживанию кредитов. Это позволит избегать напоминаний заемщикам, уже осуществившим платеж. 247

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

Если применяется автоматическая система соединения, то используемая база данных должна обновляться, чтобы исключить звонки, которые могут восприниматься заемщиками как излишнее давление на них. Если заемщик просрочил платеж на один день, департамент обслуживания кредитов должен незамедлительно позвонить клиенту и узнать причину (обратите внимание: такие звонки совершаются спустя некоторое время в отношении «качественных» клиентов). Цель звонка — донести важность своевременного осуществления платежей, дать понять клиенту, что кредитор серьезно относится к сбору платежей по текущей и просроченной задолженности. Цель звонка также заключается в том, чтобы выявить серьезные проблемы: например, если заемщик потерял работу, в этом случае кредитор хочет убедиться в том, что он первый претендент на оплату. Если целесообразно, во время телефонных переговоров можно обсудить альтернативные договоренности по оплате: своевременное вмешательство снижает риск кредитных потерь. Если кредитор не может связаться с заемщиком, необходимо предпринять меры, чтобы определить его нахождение, начиная с работодателя (специалист по обслуживанию кредита должен убедиться, что заемщик все еще работает — работодатель может подтвердить, что заемщик в отпуске, что объясняет его забывчивость по оплате кредита). Взимание платежей Чтобы обеспечить получение своевременных и полных платежей со стороны низкокачественных заемщиков, целесообразно, чтобы сроки внесения платежей совпадали с платежным циклом заемщика. Это также следует сделать в отношении созаемщиков, если применимо. Также важно иметь возможность безакцептного списания платежей со счета заемщика. Комплекс таких мер увеличивает надежность получения платежей по низкокачественным ипотечным кредитам. Если платежи производятся с просрочкой, то специалист по обслуживанию должен выяснить, получает ли заемщик и созаемщик доход в данный момент с той регулярностью, которая была заявлена изначально на момент выдачи кредита. Между отделом обслуживания клиентов и отделом по сбору платежей необходимо наладить сотрудничество, особенно по низкокачественным клиентам. Информационная система обслуживания должна обеспечивать доступ ко всем данным по счетам, а также обмен информацией в режиме реального времени. Когда сотрудники отдела обслуживания клиентов принимают звонок, они должны незамедлительно видеть статус клиента по неплатежам, нарушенные обязательства и текущий платежный статус. В сложных ситуациях звонок в отдел обслуживания клиентов может быть немедленно переведен в отдел, который целенаправленно занимается сбором платежей. Специалисты по обслуживанию кредитов должны иметь беспрепятственный доступ к платежной истории низкокачественных заемщиков. На основе этой истории специалист принимает решение, можно ли от заемщика принять обещание произвести оплату в будущем. Вме248

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

сте с тем, когда речь идет о просроченных или неполных платежах, в обмен на терпимость в отношении просрочки платежа, специалист должен, как минимум, попытаться получить частичный платеж. Повторяющиеся и необоснованные просрочки платежей нельзя оставлять без последствий: необходимо начислять пени, информировать кредитные бюро (это может заблокировать доступ к другим кредитам). И в качестве крайней меры кредитор может потребовать полного досрочного погашения кредита. Однако такой вариант не должен рассматриваться, если создается впечатление, что кредитор в результате может потерять больше, чем в ходе сбора просроченной задолженности. Управленческий контроль Управленческий контроль за результатами работы департамента обслуживания кредитов и доступ к информации в режиме реального времени очень важны для эффективного управления операциями по обслуживанию низкокачественных кредитов. Особое внимание необходимо уделять соблюдению клиентами условий соглашений по оплате, уровню и динамике просроченной задолженности и уровню потерь при дефолтах. Информацию необходимо собирать и анализировать на уровне всего портфеля (портфель низкокачественных кредитов) и отдельно для портфелей (групп кредитов), порученных специалистам по обслуживанию, чтобы отслеживать результаты деятельности каждого специалиста и по мере необходимости воздействовать на качество их работы. Таким образом, для обслуживания низкокачественных ипотечных кредитов необходимы технологии и процедуры, которые обеспечивают следующее: • выявление проблем и оперативное реагирование на раннем этапе; • доступ ко всей информации внутри организации; • технологии, обеспечивающие работу в режиме реального времени, для оперативного обновления информации; • четкое документирование информации в течение всего периода дефолта без необходимости повторного ввода данных; • наличие ресурсов для эффективного сбора платежей, работы с просроченной задолженностью и минимизации убытков при обращения взыскания на заложенную недвижимость; • внимание со стороны руководства и управленческий контроль; • всесторонний сбор информации и оценка поведения клиентов и встроенная возможность по использованию этой информации; • анализ тенденций и показателей за предыдущие периоды с использованием внутренней базы данных.

8.11. Обслуживание при секьюритизации В рамках секьюритизации ипотечных активов после продажи своего портфеля ипотечных кредитов организация-кредитор может продолжать действовать в качестве обслуживающего агента. 249

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

В качестве обслуживающего агента организации необходимо осуществлять определенную деятельность по обслуживанию всего или части секьюритизированного ипотечного портфеля. Ответственность, требования и условия, согласно которым должна осуществляться деятельность по обслуживанию пула ипотечных кредитов, четко определяются в договоре между обслуживающей организацией и структурой, которой она оказывает эти услуги (обычно это эмитент43). В этом договоре, называемом «договор обслуживания», излагаются основные условия и положения, касающиеся исполнения обязанностей сервисного агента по обслуживанию пула ипотечных кредитов. Обслуживающий агент назначается эмитентом и действует от его имени. Эмитент может также поручить обслуживающему агенту выполнение других разовых услуг. Обслуживающий агент вправе, по определенным аспектам, предусмотренным в договоре обслуживания, перепоручать или заключать договоры субподряда на предоставляемые услуги, однако ответственность перед эмитентом сохраняется за обслуживающим агентом. От обслуживающего агента ожидается высокий уровень профессионализма и внимания при предоставлении оговоренных услуг и осуществлении любых связанных с этим функций. Обычно от обслуживающего агента ожидают проявления такого же уровня профессионализма, прилежания и внимания, которые можно ожидать от реального владельца портфеля ипотечных кредитов. Кроме того, ожидается, что обслуживающий агент будет поддерживать административные, операционные и информационные системы в соответствии со стандартами, установленными эмитентом. В частности, для того, чтобы не произошло смешения секьюритизированных активов с другими ипотечными кредитами, которые могут принадлежать обслуживающему агенту на праве собственности или находиться у него на обслуживании по поручению третьих лиц. Обычно услуги обслуживающего агента оплачиваются в виде ежемесячных вознаграждений (плата за обслуживание). Как правило, устанавливается дата оплаты, в которую обслуживающий агент должен перечислять платежи, полученные от заемщиков за соответствующий платежный период. В эту дату обслуживающий агент получает плату за обслуживание в соответствии с условиями договора обслуживания и с учетом действующего в рамках данной структуры секьюритизации порядка распределения денежных потоков. Эмитент может обеспечить дополнительную поддержку структуре сделки по секьюритизации путем обеспечения беспрепятственной замены обслуживающего агента. В этом случае другая организация будет нанята в качестве «резервного обслуживающего агента» по «договору резервного обслуживания», согласно которому может быть проведена замена обслуживающего 43

Обслуживающий агент — это юридическое лицо, которое отвечает за получение процентных и амортизационных платежей по пулу ипотечных кредитов, а также осуществление ряда других административных операций, в частности, учет, страхование, налоговые сборы, получение текущих платежей, уведомление о задержках платежей, сбор статистических данных и т.п. В сделках секьюритизации обслуживающий агент действует от имени и в интересах третьих лиц. Конкретные лица зависят от юрисдикции выпуска секьюритизации и применимой нормативно-законодательной базы, т.е. этими лицами могут быть эмитент, доверительный управляющий или ипотечный агент. Используемый в данной главе Руководства термин «эмитент» относится ко всем типам перечисленных юридических лиц.

250

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

агента в случае, если его необходимо отстранить или если агент больше не может предоставлять услуги в соответствии с условиями «договора обслуживания». Обслуживающий агент обычно осуществляет регулярные функции по обслуживанию пула ипотечных кредитов (например, взимание платежей, отчетность и управление неплатежами), а также функции по администрированию и управлению документооборотом от имени эмитента. Договор обслуживания подробно излагает сроки, условия, ответственность и обязательства обслуживающего агента. Обычно в договоре обслуживания прописаны функции, которые обязан выполнять обслуживающий агент, включая (но не ограничиваюсь) следующее: • Администрирование, оформление и учет документов: По мере необходимости и целесообразности представление соответствующих документов по ипотечным кредитам лицу, осуществляющему депозитарные услуги; осуществление перерегистрации закладных в уполномоченном регистрационном органе; постоянное взаимодействие с заемщиками по вопросам обслуживания кредитов и уведомление заемщиков о любых административных изменениях, которые необходимо осуществить, например о замене выгодоприобретателя по договорам страхования. • Сбор платежей: Прием, оформление, администрирование и накопление платежей по обслуживанию долга (регулярные погашения ипотечного кредита, а также любые полные и частичные досрочные погашения), которые производят заемщики; аккумулирование платежей на отдельных счетах, указанных в договоре обслуживания; регулярное (например, ежемесячное) последующее перечисление платежей лицу, указанному в договоре обслуживания (например, эмитенту). • Мониторинг: Мониторинг исполнения заемщиками обязательств по ипотечным кредитам; контроль за наличием страхового покрытия; контроль за соблюдением требований к процедурам, системам и информационным технологиям, обеспечивающим выполнение требований по обслуживанию кредитов. • Отчетность: Предоставление ежемесячной и другой запрашиваемой отчетности эмитенту и другим лицам в соответствии с формой и графиком, которые предусмотрены в договоре обслуживания, в том числе ежемесячная отчетность о фактических платежах, просроченной задолженности, об обращении взыскания на предмет залога расхождениях между полученными и перечисленными платежами. • Управление просроченной и дефолтной задолженностью: Работа с заемщиками, которые допустили просрочку платежей, изучение причин неисполнения обязательств и информирование эмитента; по мере необходимости индивидуальная работа с заемщиками, находящимися в дефолте и инициация процедур обращения взыскания в соответствии с процедурами и графиком, которые предусмотрены в договоре обслуживания. Кроме перечисленных выше услуг, договор обслуживания также обычно содержит обязательные условия, гарантии возмещения убытков и степень ответственности, которую обслуживающий агент несет перед эмитентом. Как правило, обслуживающий агент обязан компенсировать эмитенту разницу между теми средствами, которые он должен переводить ежемесячно эмитенту, и средствами, которые получены от заемщиков (за вычетом оплаты услуг). Такая компенсация осуществляется незави251

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

симо от причин возникновения расхождения между полученными и перечисленными платежами, включая (но не ограничиваясь) мошенничество, банкротство, операционный сбой или неисполнение обязательств по сопровождению кредитов. Обязательные условия и гарантии, которые обслуживающий агент предоставляет эмитенту44, обычно касаются его финансовых показателей, соблюдения соответствующих правовых норм и правил и соответствия договорным и транзакционным требованиям. Примеры обязательств обслуживающего агента: • Обслуживающий агент учрежден в соответствии с действующим законодательством и является платежеспособным. • Обслуживающий агент получил и исполняет все соглашения, полномочия, лицензии, необходимые в связи с организацией и ведением его деятельности. • Обслуживающий агент обладает корпоративными полномочиями по заключению юридических соглашений и обязательств, по которым он является стороной в рамках структуры секьюритизации. • В отношении обслуживающего агента отсутствует назначенное судебное разбирательство, которое может оказать на него существенное негативное воздействие. • Не проводится, не назначено и не было высказано угрозы о проведении государственного или официального расследования или дознания в отношении обслуживающего агента, которое может оказать на него существенное негативное воздействие. • Самая последняя финансовая отчетность обслуживающего агента была подготовлена в соответствии с требуемыми стандартами бухгалтерского учета, раскрывает все виды ответственности и излагает достоверную и объективную информацию о финансовом состоянии обслуживающего агента. • Отсутствие негативного изменения финансового положения обслуживающего агента и перспектив такого изменения в ближайшем будущем. • Все действия, условия и меры, которые необходимо осуществить, выполнить и произвести для заключения, исполнения и соблюдения обслуживающим агентом юридических документов и обязательств, по которым он является стороной (и для придания таким документам юридической силы в отношении агента), были осуществлены, выполнены и произведены. • Обязательства, принятые обслуживающим агентом по юридическим соглашениям, по которым он является стороной, правомерны и носят обязательный характер и не приведут к нарушению законодательства, уставов или других договоров. • Вся соответствующая информация, представленная обслуживающим агентом в связи с выполнением им юридических соглашений, по которым он является стороной, является достоверной и точной во всех отношениях и не вводит в заблуждение в силу какоголибо опущения, двусмысленности или иного основания. Примеры обязательных условий, которые должен соблюдать обслуживающий агент: • Своевременная и надлежащая подготовка своей финансовой отчетности; • Получение и соблюдение всех необходимых разрешений, согласований, лицензий и утверждений в связи со своей деятельностью и документами по сделкам секьюритизации; 44

Как отмечалось в предыдущей сноске, обслуживающий агент может также отчитываться перед другими структурами (например, ипотечным агентом и платежным агентом).

252

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

• Не заключать каких-либо сделок по слиянию, за исключением разрешенных юридическими договорами в рамках структуры секьюритизации или с согласия доверительного управляющего, с уведомлением рейтинговых агентств, которые присваивали рейтинг сделке по секьюритизации. • Соблюдение всех юридических договоров и обязательств, по которым агент является стороной в рамках структуры секьюритизации. • Незамедлительное уведомление эмитента и доверительного управляющего о наступлении какого-либо события, которое может привести к прекращению полномочий обслуживающего агента. • Предоставление эмитенту или его представителям права обоснованного доступа и проверки журналов отчетности и соответствующих записей обслуживающего агента. • Соблюдение законов соответствующей юрисдикции в отношении защиты прав потребителей и защиты информации. Как отмечалось выше, эмитент или доверительный управляющий сохраняет за собой право расторгнуть договор с обслуживающим агентом, если последний больше не может выполнять условия договора обслуживания. Договор обслуживания обычно включает механизм, согласно которому обслуживающий агент получает уведомление о прекращении полномочий, а также перечень основных «событий, повлекших расторжение договора» (также называется «событие неисполнения обязательств обслуживающим агентом»), которые станут или послужили основаниями для прекращения полномочий обслуживающего агента. Примеры событий, являющихся основанием для прекращения полномочий обслуживающего агента: • Неспособность обслуживающего агента произвести какой-либо ежемесячный или иной платеж, предусмотренный договором обслуживания. • Неспособность обслуживающего агента исполнить какое-либо из своих обязательств или особых условий по договору обслуживания. • Какое-либо свидетельство, справка, заявление или заверение, предоставленное обслуживающим агентом, оказались недостоверными, неполными или неточными или становятся таковыми в силу какого-либо существенного изменения. Если наступает какое-либо из перечисленных событий, то эмитент или доверительный управляющий вправе прекратить полномочия обслуживающего агента в соответствии с процедурой, предусмотренной в договоре обслуживания. Как правило, это решение сопровождается вручением обслуживающему агенту уведомления о расторжении договора обслуживания. Примеры событий, когда прекращение полномочий обслуживающего агента становится автоматическим и приводит к изменению в деятельности, осуществляемой обслуживающим агентом до вручения ему уведомления о прекращении полномочий, включают следующее: • Если в России становится неправомерным (или в какой-либо иной применимой юрисдикции в рамках структуры секьюритизации) соблюдение обслуживающим агентом своих полномочий по договору обслуживания. • Наличие форс-мажорных обстоятельств препятствует или серьезно затрудняют исполнение обслуживающим агентом его обязательств по сопровождению кредитов. • Неплатежеспособность/несостоятельность обслуживающего агента. 253

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

Если наступает такое событие, обслуживающий агент, не дожидаясь вручения уведомления о расторжении договора, предпринимает следующие действия. Сначала агент должен уведомить эмитента и доверительного управляющего о наступлении события (и прекращении своих полномочий, если необходимо), затем обслуживающий агент должен предпринять все необходимые шаги, чтобы обеспечить соблюдение всех обязательств, особых условий и гарантий по договору обслуживания. В договоре обслуживания могут содержаться конкретные действия, которые необходимо предпринимать обслуживающему агенту, например: • Обслуживающий агент должен осуществлять доверительное управление (в интересах эмитента и доверительного управляющего) всей документацией, записями, денежными средствами или активами, за которые он несет ответственность по договору обслуживания. • Продолжает выполнять все обязательства по договору обслуживания до получения уведомления о прекращении полномочий с указанием конкретной даты и времени прекращения деятельности. • Предпринимает любые дальнейшие действия по указанию и требованию эмитента или доверительного управляющего. • Если получены указания или требования от эмитента или доверительного управляющего, прекращает любые действия, предусмотренные договором обслуживания. В случае прекращения полномочий обслуживающего агента могут также обязать способствовать и соблюдать требования эмитента по содействию в замене обслуживающего агента на резервного. Резервный обслуживающий агент может уже быть определен по договору резервного обслуживания или выбран эмитентом по прекращении полномочий обслуживающего агента. Обычно обслуживающий агент обязан предоставить резервному обслуживающему агенту все соответствующие документы и записи и предпринимать любые дополнительные действия, которые эмитент и доверительный управляющий могут обоснованно требовать для передачи резервному обслуживающему агенту прав и обязанностей по договору обслуживания.

254

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

9. Процедуры обслуживания кредитов 9.1. Хранение документов по ипотечной сделке Все документы по ипотечной сделке должны храниться в надежном и безопасном месте, обеспечивающем их сохранность. Хранение закладных должно осуществляться в депозитарии. До сдачи документов на хранение необходимо провести окончательную проверку, чтобы убедиться, что файл является полным, все документы имеются в наличии и являются действительными. Юридическую документацию необходимо хранить в помещении, защищенном от пожара, влаги и насекомых. Юридические документы, заключение андеррайтера и решение о выдаче кредита, содержащее необходимые подписи, а также отчет об оценке необходимо сканировать, предпочтительно в формате PDF. Все документы должны храниться в делах как минимум до полного погашения кредита и в течение последующих пяти лет. Файлы подлежат уничтожению после этого периода. Сотрудник, ответственный за обслуживание кредитов • Получает кредитные дела из департамента по закрытию ипотечных сделок: 1) проверяет наличие и правильность всех необходимых документов; 2) если каких-то документов не хватает, возвращает дело в департамент закрытия сделок с отметкой об исправлениях, которые необходимо внести. 3) если дело полное: а) сканирует необходимые документы и хранит их в соответствующей базе данных; б) помещает юридические документы в защищенное от пожара помещение, а остальные документы по делу — в безопасное хранилище; в) направляет дела в архив, когда кредит полностью погашен. • Уничтожает дела по прошествии пятилетнего периода. • Поддерживает систему отслеживания документов и файлов на электронных и бумажных носителях для обеспечения беспрепятственного доступа к ним.

9.2. Подготовка отчетности Каждый месяц необходимо готовить различные отчеты: о просроченной задолженности, о работе с дефолтной задолженностью и о резервах на потери по кредитам (ежеквартально для рублевых кредитов — см. пункт 1.2.7.3). Кроме того, если платежи взимаются в пользу третьей стороны, то необходимо готовить ежемесячную отчетность для эмитента

255

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

9.2.1. Отчет о просроченной задолженности Этот отчет описывает общую ситуацию с просроченной задолженностью в банке. Он показывает уровень просроченной задолженности в процентах и абсолютном выражении по ипотечным кредитам с просрочкой платежа 30, 60 и 90 и более дней. 45

Расчет уровня просроченной задолженности в процентах от количества кредитов Процент просрочки =

Количество ипотечных кредитов с просрочкой платежа в 90 45 дней и более × 100 Общее число ипотечных кредитов в портфеле

Расчет уровня просроченной задолженности в процентах от суммы основного долга Процент просрочки =

Сумма задолженности по кредитам, просроченным в течение 90 дней и более × 100 Непогашенный остаток по портфелю ипотечных кредитов

Необходимо проанализировать тенденции по предыдущим отчетам. Если ситуация с просрочками ухудшается, необходимо провести тщательный анализ, чтобы выяснить причины и выработать соответствующие решения. Кроме этого, если уровень просроченной задолженности увеличивается быстрее в более продолжительные периоды (60 дней и особенно свыше 90 дней), то департамент обслуживания кредитов должен выяснить, можно ли объяснить это увеличение структурными факторами (например, безработица) и какие меры в данном случае можно предпринять (например, активное предложение реструктуризации). Или рост задолженности в более короткие сроки (до 30 дней) может указывать на необходимость административных мер, чтобы избежать просроченных платежей со стороны заемщиков. Таблица 9.1 Пример отчета о просроченной задолженности Июнь 2007 года

Июль 2007 года

Август 2007 года

Руб.

До 30 дней До 60 дней До 90 дней Свыше 90 дней

Аналогичный расчет производится для кредитов с просрочкой в 30 дней или 60 дней; таким образом, рассчитываются три уровня просроченной задолженности.

256

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

9.2.2. Отчет о работе с просроченной и дефолтной задолженностью Отчет о просроченной задолженности важен для оценки общих кредитных показателей портфеля. Вместе с тем этого отчета недостаточно для проверки адекватности управленческих действий в целях снижения потенциальных потерь. С управленческой точки зрения представленную выше таблицу следует дополнить перечнем просроченных кредитов и кратким описанием предпринимаемых действий вместе с суммой основного долга по кредитам, подвергающимся риску. Этот перечень необходимо подготовить по аналогии с вышеприведенной таблицей, отдельно указав кредиты с просрочкой до 30 дней и т.д. Важно отметить, что при оказании услуг по обслуживанию в рамках сделок по секьюритизации этот отчет необходимо предоставлять незамедлительно по запросу лиц, по поручению которых предоставляются услуги по сопровождению кредитов. В отчет необходимо включать следующую информацию: • номер кредита; • общая сумма просроченной задолженности и дата последнего произведенного платежа; • местонахождение предмета ипотеки; • тип кредита; • причины неисполнения обязательства; • принятые меры: o шаги по исправлению ситуации с просроченной задолженностью; o статус процедуры обращения взыскания Таблица 9.2 Пример отчета о работе с просроченной и дефолтной задолженностью Номер Кредита

Местонахождение предмета ипотеки

Общая сумма просроченной задолженности

Дата последнего произведенного платежа

Сумма кредита

Принятые меры

Просрочка до 30 дней Письмо с напоминанием от 12.03.2007 Просрочка 30–50 дней Запрос клиента о реструктуризации Просрочка 60–89 дней Заключение договора о реструктуризации – начало погашения 01.07.2007 Просрочка 90 дней или более Клиент уведомлен о том, что судебная процедура обращения взыскания будет начата через ХХ дней

257

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

Этот отчет предназначен не для высшего руководства, а скорее, для лиц, управляющих работой департамента обслуживания кредитов, чтобы обеспечить своевременное принятие действий при просрочке платежей в погашение кредита. Со временем, по мере изменения просрочки по кредиту от 30 до 59 дней, от 60 до 89 дней и от 90 дней и более, в отчете необходимо указать действия, которые в совокупности нацелены на «спасение» кредита.

9.2.3. Отчет о резервах на потери по кредитам Как видно из пункта 1.2.7.3, банк-кредитор должен периодически предоставлять в ЦБР информацию о своих просроченных кредитах — ежемесячно по кредитам в иностранной валюте и ежеквартально по рублевым кредитам. Вместе с описанием состояния ипотечного портфеля (и других видов активов) организация должна продемонстрировать, что она сформировала надлежащие резервы на возможные потери по кредитам. Департамент обслуживания отвечает за сбор и подготовку информации по просроченным кредитам и предоставление дополнительной информации по запросу финансового департамента для формирования надлежащих резервов в соответствии с нормативами ЦБР и внутренним порядком организации, представленными в пункте 1.2.7.3 Департамент обслуживания кредитов также отвечает за ежемесячную передачу следующей информации в бухгалтерию организации: • регулярные платежи и досрочные погашения; • наступление просрочки платежей; • просроченные платежи; • штрафы, комиссии, пени и другие сборы.

9.2.4. Отчет о просроченной и восстановленной задолженности Этот отчет предоставляет информацию о работе по управлению просроченными платежами. Результаты вносятся в таблицу в зависимости от длины просрочки (с указанием общей суммы по всем просроченным кредитам). В начале таблица указывают объем всей задолженности с разбивкой по срокам неплатежей, затем в таблице описываются результаты работы по управлению просроченной задолженностью. Сначала представлен «уровень исправления» — процент ипотечных кредитов, по которым просроченная задолженность была ликвидирована (соотношение количества «исправленных» кредитов/просроченных кредитов). Затем следуют «восстановленные кредиты», в том числе кредиты, подлежащие «реструктуризации». Аналогичную таблицу можно подготовить для отслеживания результатов деятельности специалистов по сопровождению кредитов.

258

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

Пример отчета о просроченной и восстановленной задолженности Таблица 9.3 Задолженность Периоды просрочки

Кол-во

Уровень исправления

Сумма

Исправленные кредиты

Реструктуризация

Кол-во

Сумма

До 30 дней 30–59 дней 60–89 дней Свыше 90 дней Всего

9.2.5. Состояние портфеля Этот отчет предназначен для анализа обслуживаемого ипотечного портфеля. Некоторые кредиторы предпочитают представлять данные о портфеле с разбивкой по году выдачи кредита, чтобы иметь представление о выдержке такого портфеля. Таблица 9.4 Год

Всего кредиты* Кол-во

Сумма

Досрочные погашения Кол-во

Сумма

Кредиты по периодам амортизации * > 25 лет Кол-во

Сумма

20 лет Кол-во

Сумма

< 15 лет Кол-во

Сумма

Всего 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 И т.д.

* За вычетом досрочных погашений.

259

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

Специалист по обслуживанию кредитов • Получает необходимую информацию из операционной системы и, если необходимо, из других источников. • Готовит необходимые отчеты: o о просроченной задолженности; o о работе с просроченной и дефолтной задолженностью; o для департамента бухгалтерского учета; o для эмитента, если необходимо (ежемесячный). • Проводит предварительный анализ отчетов по просроченной задолженности и управлению просроченной задолженностью: o сопоставляет ситуацию с предыдущими месяцами; o определяет улучшение, стабильность или ухудшение ситуации; o готовит краткую характеристику ситуации. • Направляет отчет для департамента бухгалтерского учета в департамент бухгалтерского учета. • Направляет ежемесячный отчет для эмитента третьим сторонам, если необходимо. o Если имеются просроченная или иная проблемная задолженность, старшему специалисту необходимо изучить отчет до отправки его третьим сторонам. • Направляет отчет о просроченной задолженности и отчет о работе с просроченной задолженностью старшему специалисту (по обслуживанию кредитов и/или по работе с просроченной/дефолтной задолженностью). Старший специалист/менеджер (по обслуживанию кредитов и/или по работе с просроченной/дефолтной задолженностью) • Анализирует отчеты: • Проверяет наличие положительной динамики по работе с просроченной задолженностью. o Если ее нет, то связывается со специалистом по обслуживанию кредитов для анализа текущей ситуации и, при необходимости, корректировки действий сотрудников; • Оценивает общую ситуацию и готовит краткое сообщение для руководителей высшего звена. Если ситуация ухудшается, рекомендует возможные решения. • Представляет краткое сообщение руководству. Высшее руководство Решает вопрос о необходимости изменения процедур и/или организации работы с просроченной и дефолтной задолженностью.

260

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

9.3. Сбор платежей Погашение кредита начинается спустя 30 дней после его выдачи. Сумма ежемесячного платежа состоит из основного долга и процентов за установленный период с учетом срока кредитования. Для заемщиков, которые имеют счет в банке, погашение осуществляется путем автоматического списания с их счетов при наличии предварительного согласия каждого заемщика. Если заемщик не имеет счета в банке, необходимо внести сумму для погашения кредита до наступления даты ежемесячного платежа. Специалист по обслуживанию кредитов • Направляет клиенту напоминание о наступлении даты платежа в виде SMS-сообщения или иным способом за 3 дня до указанной даты. Операционный департамент • Готовит кассовое поручение для наличного платежа заемщика. • Переводит средства на основании заявления заемщика об оплате страховой премии согласно договору страхования. • При необходимости конвертирует деньги в другую валюту на основе заявления заемщика. • Взыскивает пени за просрочку платежа: o выявляет кредиты, по которым имеются просроченные платежи при помощи отчета о работе с просроченной задолженностью; o рассчитывает пени за просроченный платеж, исходя из количества дней просрочки, умноженных на ежедневную процентную ставку и сумму просроченного платежа; o готовит письмо с информацией о просрочке платежа, штрафах за просрочку и способах внесения оплаты; • •

Получает и обрабатывает просроченные платежи. Обновляет счет заемщика в тот же день, если возможно.

Сбор платежей для секьюритизации В сделках по секьюритизации обслуживающая организация собирает платежи заемщиков по ипотечным кредитам в пользу третьей стороны. В этом случае департамент обслуживания кредитов агрегирует все платежи на консолидированном процентном счету и консолидированном счету основного долга и готовит ежемесячный отчет с указанием всех сумм, накопленных на этих счетах, и статуса ипотечных кредитов, по которым осуществляется обслуживание в рамках заключенного договора об обслуживания. В этом отчете описываются денежные потоки для инвестора, объем погашенных процентов и основного долга, а также даются пояснения при расхождении между прогнозируемыми и фактическими суммами. Например, разница, возникающая из-за просроченных платежей и 261

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

компенсированная обслуживающим агентом, если по договору обслуживания обслуживающий агент обязан компенсировать недостаточность денежных потоков, а также возникающая из-за досрочных погашений.

9.4. Частичное и полное досрочное погашение Заемщики могут досрочно погасить всю сумму кредита или ее часть. В случае частичного досрочного погашения необходимо соответствующим образом скорректировать график погашения. Заемщику необходимо направить кредитору заявление на досрочное погашение ипотечного кредита (полное или частичное) за 5 дней до планируемой даты погашения. После частичного досрочного погашения, в отсутствие договора об ином, размер ежемесячного платежа остается прежним, а оставшийся срок кредита сокращается. Также возможно пересчитать размер ежемесячного платежа после частичного досрочного погашения таким образом, чтобы первоначальный срок кредита сохранялся. Это следует делать не более одного раза в год после письменного запроса заемщика и одобрения со стороны департамента андеррайтинга. В случае полного досрочного погашения необходимо предоставить заемщику освобождение от обязательств по кредиту. Специалист по обслуживанию кредитов В случае частичного досрочного погашения: • Получает письменные уведомления от заемщиков, в которых: o содержатся заявления на досрочное погашение; o запрашивается пересчет ежемесячных платежей. • Получает частичное досрочное погашение от заемщиков. • Вносит все необходимые записи в компьютерную систему. • Готовит и передает заемщикам выписку по счету, в которой указывается новый непогашенный остаток и новый график погашения, если сумма платежа изменена. В случае полного досрочного погашения: • Получает полное досрочное погашение от заемщиков. • Вносит необходимые записи в компьютерную систему. • Предоставляет заемщику освобождение от обязательств по кредиту. • Готовит письмо о погашении кредита для заемщика. • Готовит письмо о погашении кредита для поручителя (если он был). • Направляет уведомление в страховую компанию с подтверждением полного погашения кредита. • Готовит и направляет письмо в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним с подтверждением того, что кредит полностью погашен, а залог необходимо снять.

262

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

• Информирует департамент бухгалтерского учета. • Производит различные учетные записи для закрытия кредита. • Сдает дело в архив.

9.5. Контроль за уплатой налогов на недвижимость Заемщик должен представить банку письменный документ (квитанцию), подтверждающий оплату налогов на недвижимость. Этот документ необходимо предоставлять по каждой произведенной оплате налога. Например, если заемщик производит оплату два раза в год, тогда подтверждение оплаты должно предоставляться банку тоже дважды в год. Поэтому важно определить количество и даты налоговых платежей по каждому ипотечному кредиту. Более того, необходимо систематически отслеживать надлежащую оплату налогов всеми ипотечными заемщиками. Специалист по обслуживанию кредитов • Готовит и обновляет электронный файл, включающий следующую информацию: o ФИО заемщика, номер кредита, номер телефона и адрес электронной почты заемщика; o сумма и дата оплаты. • Фиксирует получение от заемщиков подтверждений об оплате налогов. • Обновляет список на основе информации, предоставленной заемщиками (подтверждения об оплате налогов). • За две недели до наступления даты оплаты налогов связывается с заемщиками, которые не подтвердили оплату своих налогов: o если налоги не оплачены в надлежащее время, необходимо встретиться с заемщиком и проанализировать ситуацию; o в крайне редких случаях, если заемщик испытывает временные финансовые затруднения, банк может оплатить налоги вместо заемщика в рамках особых договоренностей с заемщиком.

9.6. Контроль за наличием страхового обеспечения Кредитор/обслуживающая организация должны обеспечивать соблюдение всеми заемщиками условий по страхованию, что означает контроль за наличием страхового обеспечения по всем ипотечным кредитам в достаточном объеме и в течение всего срока кредита. Это очень важно, поскольку договоры страхования необходимо продлевать каждый год, своевременно оплачивая страховые премии. Таким образом, кредитор должен осуществлять тщательный мониторинг наличия страхового обеспечения по всем кредитам. Мониторинг предусматривает получение непосредственно от заемщика и/или страховой компании подтверждения о наличии необходимых договоров страхования и своевременной оплате страховой премии. В процессе мониторинга кредитор должен обеспечить предоставление всех документов, подтверждающих наличие и достаточность страхового покрытия.

263

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

Банку необходимо поддерживать и обновлять перечень всех ипотечных кредитов с указанием очередных сроков уплаты страховых взносов. Сотрудник по обслуживанию связывается с заемщиками, которые не предоставили подтверждения об оплате минимум за две недели до наступления соответствующей даты. В рамках данной процедуры обслуживания также должен быть предусмотрен порядок действий при наступлении страховых случаев и получении страхового возмещения. Как только обслуживающий агент узнает о наступлении страхового случая, он должен получить подробнейшее описание ситуации и установить, предоставил ли заемщик все необходимые документы в страховую компанию. Если этого не произошло, обслуживающий агент должен предпринять соответствующие действия, обеспечивающие предъявление всей документации в сроки, установленные в страховом полисе, чтобы исключить задержки /отказ в выплате страхового возмещения. Обслуживающий агент обязан четко отслеживать подачу документов в страховую компанию и получение страхового возмещения.

9.6.1. Продление договоров страхования Специалист по обслуживанию кредитов • Готовит и обновляет электронный файл, включающий следующую информацию: o ФИО заемщика, номер кредита, номер телефона, адрес электронной почты заемщика; o название, номер телефона и внутренний номер страховой компании; o дата продления договора страхования и размер страховой суммы. • Удостоверяет получение от заемщиков подтверждения продления договора страхования/оплаты очередного страхового взноса. • Ежедневно обновляет перечень на основе информации, предоставленной заемщиками (подтверждение продления договора страхования). • Проверяет достаточность страхового покрытия по отношению к непогашенному остатку по кредиту и стоимости объекта недвижимости, являющейся предметом залога. • Связывается с заемщиками, которые не подтвердили продление своих договоров за две недели до наступления соответствующей даты.

9.6.2. Получение страхового возмещения Специалист по обслуживанию кредитов • Готовит и обновляет перечень всех кредитов, по которым наступили страховые случаи: o связывается с заемщиками и страховщиками, если необходимо получить информацию; o убеждается в том, что страховщики знают о предстоящих страховых выплатах в пользу кредитора/обслуживающего агента. • Оформляет полученное страховое возмещение по аналогии с частичным или полным досрочным погашением. 264

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

9.7. Работа с просроченной и дефолтной задолженностью Управление неплатежами и дефолтами основано на тщательной оценке вариантов работы с нарушающим обязательства заемщиком. В ответ на каждый просроченный платеж кредитор/обслуживающий агент должен предпринимать определенный и последовательный порядок действий, направленный на ликвидацию просроченной задолженности и недопущение дефолта заемщика. Вероятность успеха ликвидации задолженности повышается, если действия предпринимаются сразу после первого пропущенного платежа. Реструктуризация задолженности должна проводиться с учетом финансовых возможностей заемщиков и позволять клиентам погасить свою задолженность и продолжать регулярные ежемесячные платежи в течение разумного периода времени.

9.7.1. Последовательность действий при просрочке платежей Просроченная задолженность по кредиту возникает в тот день, когда пропущен очередной ежемесячный платеж. Как правило, пропущенный платеж выявляется бухгалтерской системой организации, которая фиксирует отрицательный остаток по счету (после того, как система пыталась списать ипотечный платеж). Система, как правило, также фиксирует дату, в которую баланс стал отрицательным. Просроченные ипотечные кредиты фиксируются в ежедневном отчете, который предоставляется департаменту обслуживания кредитов. Выявление просроченной задолженности должно незамедлительно активизировать следующую последовательность действий, которую, как правило, выполняет специалист по обслуживанию кредитов. На следующий день после просрочки платежа (для низкокачественных заемщиков): • Специалист по обслуживанию кредитов звонит заемщику. • Выясняет причину просрочки платежа. • Если не представляется возможным связаться с заемщиком, звонит работодателю. Спустя три дня после просрочки платежа (для низкокачественных заемщиков): • Оценивает варианты — обсудить реструктуризацию, если применимо. • Запрашивает информацию в кредитном бюро, выясняет, есть ли другие кредитные проблемы. • Рассматривает возможность частичной оплаты. • Информирует клиента о штрафных санкциях; Просрочка платежа на один месяц (для качественных заемщиков): • Направляет напоминание в виде SMS-сообщения спустя один день после пропущенного платежа. • Направляет повторное напоминание в виде SMS-сообщения спустя 5 рабочих дней после пропущенного платежа; информирует кредитное бюро. • Направляет письмо—напоминание спустя 10 рабочих дней после пропущенного платежа. 265

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

Два просроченных ежемесячных платежа: • Контакты с заемщиком. • Оценка ситуации: o определяет, может и хочет ли клиент исправить ситуацию; o оценивает необходимость реструктуризации задолженности; Три просроченных ежемесячных платежа (две просрочки для низкокачественных заемщиков): • Встреча с заемщиком. • Запрашивает оценку недвижимости и ее состояния. • Обсуждает план реструктуризации. • Информирует кредитное бюро. Четыре просроченных ежемесячных платежа (три просрочки для низкокачественных заемщиков): • Направляет письмо с требованием о полном досрочном погашении кредита. Пять просроченных ежемесячных платежей (четыре просрочки для низкокачественных заемщиков): • Начало процедуры обращения взыскания на объект недвижимости, являющийся предметом залога. В определенных случаях может оказаться необходимой выездная проверка объекта недвижимости, если есть опасения по поводу безопасности жильцов и/или сомнения относительно структурного качества объекта и/или любые другие существенные проблемы, которые могут оказать влияние на последующую цену продажи. В целом обслуживающий агент не обязан инспектировать недвижимость, которая служит обеспечением по просроченному ипотечному кредиту, если он связался с заемщиком и работает с ним над устранением просрочки платежа. Однако обслуживающий агент должен проверить состояние недвижимости, если 1) он не может связаться с нарушившим обязательство заемщиком; 2) он может связаться с заемщиком, но выясняет, что тот не собирается вносить платеж по кредиту либо 3) он может связаться с заемщиком, но заемщик не выполняет обещание, данное им в отношении ликвидации просрочки, или отказывается сотрудничать с обслуживающим агентом над устранением просрочки платежа.

9.7.2. Подготовка и осуществление реструктуризации Необходимо как можно раньше определить причину возникновения просрочки платежа, чтобы установить, может или не может заемщик ликвидировать просроченную задолженность. Чем быстрее выясняется проблема, тем больше вероятность того, что кредитор сможет помочь в поиске решения. Важно отметить, что реструктуризация требует личного общения с заемщиком и проявления со стороны кредитора твердого и вместе с тем разумного подхода. Вместе с тем кредитор 266

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

должен немедленно инициировать процедуру обращения взыскания на предмет залога, если очевидно, что любое соглашение об устранении задолженности не исправит ситуацию или если заемщик не выполняет условия ранее достигнутого соглашения. Специалист по обслуживанию кредитов Выявляет проблему: • Встречается с заемщиком (избегает «механической работы» с использованием повторных уведомлений о просрочке платежа, когда платежи не производятся). • Выясняет подлинную проблему. Собирает факты: • Проверяет ситуацию заемщика: работа, доход, финансовое положение. • Оценивает стоимость и состояние недвижимости. Анализирует проблему: • Выявляет причину (причины) проблемы. • Оценивает готовность заемщика к устранению проблемы. Анализирует возможные варианты: • Готовит план реструктуризации и убеждается, что этот план: o является реалистичным с учетом положения заемщика; o предусматривает окончательное решение. • Получает одобрение начальника (менеджера) департамента обслуживания кредитов. • Безотлагательно инициирует процедуру обращения взыскания, если ситуацию нельзя урегулировать посредством плана реструктуризации. Готовит письменное соглашение: • Заемщик должен подписать письменное соглашение, в котором описываются различные элементы плана реструктуризации, в том числе график погашения. • Посылает запрос в правовой департамент о внесении изменений в закладную и получает соответствующую регистрацию для измененной закладной. Осуществляет план и последующие меры: • Продолжает ежемесячную работу согласно плану реструктуризации, чтобы обеспечить соблюдение условий соглашения и график погашения. • В случае несоблюдения условий соглашения инициирует процедуру обращения взыскания.

9.7.3. Обращение взыскания Обращение взыскания — это юридическая процедура, которая в целом завершается реализацией объекта заложенной недвижимости для обеспечения выполнения обязательств заемщика по ипотечному кредиту. В случае нарушения заемщиком своих обязательств обращение взыскания и выселение из заложенного объекта недвижимости могут предприниматься как в судебном, так и во внесудебном порядке. 267

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

Если заемщик уклоняется от внесудебной процедуры, настоятельно рекомендуется незамедлительно приступить к судебной процедуре взыскания. Специалист по обслуживанию кредитов Определяет тип предстоящей процедуры взыскания: • внесудебное урегулирование; • судебное урегулирование. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке Встречается с заемщиком: • Достигает договоренности о начальной цене продажи и способе продажи. Получает выписку из Единого государственного реестра для проверки наличия других обременений и/или ипотечных залогов. Предоставляет необходимую информацию нотариусу (одобренному банком): • Нотариус производит нотариальное удостоверение соглашения между кредитором и залогодателем Средства, полученные от реализации предмета залога, направляются на погашение кредита, включая штрафы, пени и прочие сборы: • Оформляет как полное досрочное погашение Если после погашения кредита остаются средства, вырученные от продажи, направляет их заемщику: • Если вырученных от продажи средств не хватает для удовлетворения требований кредитора в полном объеме, оценивает вероятность и целесообразность обращения взыскания на других активы и личного имущества; o если возможно, то приступает к процедуре; o если невозможно, то списывает непогашенный остаток долга. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке Направляет письмо заемщику с требованием о полном досрочном погашении кредита: • Указывает подлежащую погашению сумму. • Информирует о том, что банк намерен подать судебный иск, если полная сумма, включая штрафы и пени, не будет погашена в течение 2 недель. Подает исковое заявление в суд и представляет подтверждающие документы: • кредитный договор; • закладную (если имеется); • выписку со счета заемщика; • подробное обоснование расчета непогашенного долга; • другие документы, которые может потребовать суд. 268

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

Присутствует на заседаниях суда: • Предпринимает действия в соответствии с решением суда. • Наблюдает за ходом реализации заложенного имущества. Погашает кредит, включая штрафные санкции и иные причитающиеся платежи, за счет средств, вырученных от реализации предмета залога: • Оформляет как полное досрочное погашение. При наличии оставшихся от продажи средств направляет их заемщику: • Если вырученных от продажи средств не хватает, оценивает вероятность и целесообразность обращения взыскания на другие активы и личное имущество заемщика; o если возможно, то приступает к процедуре; o если невозможно, то списывает непогашенный остаток долга.

9.7.4. Управление недвижимостью в собственности кредитора Цель управления недвижимым имуществом, приобретенным в собственность кредитора, заключается в защите банковских инвестиций в недвижимость и реализации недвижимости в максимально короткие сроки по оптимальной цене. Специалист по обслуживанию кредитов Получает оценку недвижимости. Вводит объект недвижимости в систему мониторинга и отчетности по недвижимой собственности организации. Оформляет соответствующее страховое покрытие по недвижимости. Осуществляет смену замков и обеспечивает безопасность объекта недвижимости. Составляет список недвижимости на продажу с помощью риэлтора: • Согласовывает цену продажи на основе оценки после утверждения менеджером по обслуживанию кредитов. • Контролирует процесс продажи недвижимости риэлтором. Завершает продажу недвижимости: • Рекомендует принять цену, предложенную потенциальным покупателем. • Получает утверждение у менеджера по сопровождению кредитов. Закрывает файл по проданному объекту недвижимости.

269

Операции по ипотечному кредитованию Обслуживание ипотечных кредитов

9.8. Обслуживание низкокачественных кредитов — контрольный список Все кредиты, определенные как низкокачественные, необходимо включить в «контрольный список». Этот список будут использовать специалисты по обслуживанию кредитов для осуществления «приветственных» звонков и проведения систематического мониторинга. Каждый кредит приписывается к специалисту по обслуживанию кредитов, который становится ответственным за мониторинг данного кредитного дела. Любой контакт с низкокачественным заемщиком необходимо документировать, чтобы своевременно обновлять указанный список. Первая часть списка включает следующую информацию: имя (имена) заемщика (заемщиков), номер счета, дата погашения, непогашенный остаток, сумма платежа, количество просрочек и размер просроченной задолженности. Вторая часть списка должна отражать следующую информацию: дату, цель контакта, краткую запись беседы, предпринимаемые и планируемые действия в отношении данного заемщика, и дату следующего контакта. Необходимо постоянно обновлять список, чтобы повысить эффективность и качество обслуживания клиентов, в частности избегать звонков тем заемщикам, которые уже урегулировали свою ситуацию. Специалист по обслуживанию кредитов Готовит, пополняет и обновляет «контрольный список», в том числе: • часть А: все кредиты, определенные как низкокачественные (см. пункт 9.11); • часть Б: все кредиты с просрочкой в 1 день или более по низкокачественным кредитам и 5 дней и более по стандартным кредитам. Вступает в первый контакт («приветственный» звонок) с каждым заемщиком, включенным в часть А списка, для представления: • Разъясняет необходимость осуществления своевременных платежей и последствия возникновения просроченной задолженности (обращение взыскания). • Дает заемщику телефонный номер и адрес электронной почты, по которым можно в банке получить информацию. Совершает последующие звонки и/или встречи с заемщиками, включенными в часть Б списка, и использует различные методы работы с просроченной задолженностью: в зависимости от ситуации заемщика: o предлагает особые договоренности об оплате, если возможно; o разрабатывает план реструктуризации, если возможно; Инициирует процедуру обращения взыскания, если необходимо.

270

Приложения и формы

Приложения и формы Приложение 1 Анализ рынка Анализ рынка — это общий термин для описания процесса оценки спроса и предложения на жилье, выявления и анализа последних тенденций и прогнозирования предстоящей активности рынка жилья. Стоимость недвижимости зависит от разнообразных факторов. Если рынок недвижимости развивается в направлении повышенного предложения (рынок покупателя), то цены на недвижимость, как правило, снижаются. И наоборот, если рынок движется в направлении дефицита предложения (рынок покупателя), то цены будут иметь тенденцию к росту. Важно знать условия рынка жилья (рынок покупателя, сбалансированный, рынок продавца) и их влияние на стоимость недвижимости, указанной в заявлении на кредит. Общие (национальные) и конкретные (региональные, муниципальные, районные) условия рынка могут оказывать отрицательное воздействие на стоимость недвижимости. Это может происходить в ходе обычного экономического цикла, состоящего из стадий спада и подъема, или вследствие кардинальных изменений в структуре местной экономики. Спад на рынке может оказаться особенно серьезным, если определенный набор экономических факторов одновременно демонстрирует снижение. Сочетание негативного влияния всех этих факторов дает совокупный эффект, который может привести к продолжительному снижению рыночной стоимости недвижимости. Отчет о состоянии рынка Отчет о состоянии рынка должен содержать анализ следующей информации: • Местная экономика. • Демография. • Текущее состояние местного рынка жилья. • Стоимость и доступность кредита. • Эффект доверия местных потребителей. • Эффект государственного регулирования. • Вторичный рынок жилья. • Соотношение и перспективы спроса/предложения. Отчеты о состоянии рынка обычно подлежат обновлению минимум два раза в год. Местная экономика Этот раздел отчета о состоянии рынка четко констатирует направление и масштаб изменений местной экономики. Необходимо выявлять и прогнозировать последние тенденции в заня271

Приложения и формы

тости минимум один раз в год. Нередко экономические показатели носят смешанный характер — например, может быть отмечен рост во многих отраслях, в то время как из разговоров с ключевыми фигурами отрасли выясняется, что в следующем году ожидается сокращение рабочей силы. Такие очевидные противоречия необходимо прояснять. Если прогнозируются крупномасштабные сокращения рабочей силы, аналитик должен объективно оценить воздействие этих факторов, поскольку они могут иметь серьезные последствия для андеррайтинга. Если налицо неопределенность в отношении степени спада, то аналитик должен подготовить пессимистический/оптимистический/наиболее вероятный сценарии. Надежный прогноз на следующий год должен также учитывать ожидания других местных экспертов в отношении экономики. В этом случае прогноз позволит выявить вероятные экономические воздействия и степень стимулирования или ограничения рынка жилья, миграции и роста местной экономики. Демография На основе демографического анализа аналитик должен прогнозировать изменения, которые будут происходить в структуре населения. Имея в своем распоряжении анализ старения населения, коэффициентов рождаемости и смертности, аналитик должен уметь прогнозировать потребность населения в жилье и доступность жилья. Также демографический анализ должен принимать во внимание иммиграцию (внутреннюю миграцию) и эмиграцию (внешнюю миграцию). Обычно аналитик знакомится с административной статистикой (например, подключение мобильных телефонов) или оценками экспертов, которые дают представления о количестве въезжающих в страну и выезжающих из страны, чтобы оценить «чистую миграцию» (внутренняя миграция минус внешняя миграция). Затем он смотрит на тенденции и оценивает, к чему приведет это переселение — к повышению или понижению спроса на жилье. Области, переживающие высокие темпы экономического роста, обычно чаще демонстрируют прямые связи между внутренней миграцией и спросом на новое жилье. Качественный анализ миграции и заключения браков может обеспечить оценку ежегодного роста семей минимум на предстоящие три года и распределить общий рост семей по типам жилья и владения. Разумеется, этот анализ необходимо сначала провести на некотором общем географическом уровне — национальном или региональном, однако анализ становится действительно актуальным, если затрагивает местный уровень. Доступность жилья определяется, исходя из динамики средних доходов населения и цен на рынке жилья. Одним из показателей доступности жилья является коэффициент доступности жилья, рассчитываемый как соотношение средней рыночной стоимости квартиры с минимальной площадью, необходимой для семьи со средним составом (например три человека), годового дохода семьи. Данный коэффициент показывает, сколько лет необходимо семье для накопления денежных средств на покупку жилья.

272

Приложения и формы

Текущее состояние местного рынка жилья После установления вероятного количества семей и ожидаемой потребности в новом жилье начинается следующий этап оценки адекватности текущего предложения нового жилья относительно реального спроса для определения того, имеют ли место чрезмерные объемы строительства или на рынке ощущается дефицит предложения. Стоимость кредитов Прогноз процентных ставок и оценка их воздействия на рынок жилья относятся к наиболее сложным аспектам завершения работы над отчетом о состоянии рынка. Устойчивое повышение или понижение процентной ставки может быть одним из факторов спроса на жилье. Если прогнозируется снижение процентных ставок, то спрос на вторичное и новое жилье может соответствующим образом повышаться. Если вторичный рынок жилья в настоящее время находится в сбалансированном положении, то появится потенциал для движения в сторону рынка продавца. Эффект доверия местных потребителей На рынок жилья значительное влияние оказывает степень доверия инвесторов и потребителей. Колебания в степени доверия могут оказать незамедлительное воздействие на продажи и цены. Для оценки доверия покупателей обычно организуются опросы, позволяющие оценить представления потребителей о том, стоит ли покупать жилье сейчас или отложить покупку на некоторое время. Результаты опросов о доверии потребителей обеспечивают полноту картины, поскольку определяют оценку всех факторов, влияющих на их решение приобретать жилье. Эта информация способствует оценке намерений потребителей покупать жилье на рынках, где часть факторов является положительной, другая — отрицательной, а совокупный эффект неочевиден. Изучая различные индексы доверия местных потребителей, аналитик может определить его уровень и сделать выводы относительно воздействия этого доверия на рынок. Эффект государственного регулирования В отчет обычно включается справка о том, стимулирует или ограничивает государство местный спрос и предложение на жилье, а также формулируются выводы о сроках и масштабе прогнозируемого воздействия на вторичный рынок и уровень цен. Вторичный рынок жилья Это важнейший раздел отчета о состоянии рынка, который должен включать анализ следующих компонентов местного рынка жилья: • Продажи. • Активные предложения о продаже жилой недвижимости. • Соотношение фактических продаж и предложений о продаже жилой недвижимости. • Соотношение реальной цены продажи и заявленной цены. 273

Приложения и формы

• Средние сроки продажи объекта недвижимости. • Тенденции в изменениях цен по типу жилья. В идеале отчет должен представлять анализ приведенных выше показателей за последние пять лет, чтобы определить сезонные и цикличные компоненты. Цель анализа заключается в определении того, можно ли разделить рынок на категории рынок покупателя, рынок продавца или сбалансированный рынок. Анализируя представленные выше показатели и оценивая каждый, соотнося его с общепринятыми нормами, можно сделать классификацию рынков важнейшим инструментом оценки рыночного риска. Классификация вторичного рынка жилья Сбалансированный рынок Сбалансированный рынок существует тогда, когда объемы продаж возрастают стабильными темпами роста с долгосрочной тенденцией, а цены растут на уровне темпов инфляции или немного выше. Важно отметить, что темпы прироста на сбалансированном рынке могут колебаться в зависимости от рынка и определяться анализом продаж и цен на долгосрочную перспективу. Рынок покупателя Рынок покупателя существует тогда, когда рынок имеет преимущество в пользу покупателей, а не продавцов вследствие наличия избыточных котировок, немногочисленных продаж, длительных периодов листинга и продавцов, принимающих предложения намного ниже заявленной цены. Снижающиеся рынки характеризуются классическим симптомом избыточного предложения, т.е. невозможностью продаж в течение разумного периода времени. Рынок продавца Рынок продавца в целом характеризуется показателями, превышающими рыночные нормы. Перегретые рынки — это исключительно рынки продавца, когда продажи и цены существенно возрастают относительно предыдущих рыночных норм и недавних средних повышений цен. Таблица П 1.1

Пример классификации местного вторичного рынка недвижимости Критерии

Рынок покупателя

Сбалансированный рынок

Изменение цены

Снижения или повышения меньше инфляции

От 5 до 8% в годовом исчислении

Свыше 12% в годовом исчислении

Количество предложений о продаже недвижимости

Тенденция к повышению и превышению предложения

Баланс спроса и предложения

Тенденция к снижению и дефициту

274

Рынок продавца

Приложения и формы Продолжение таблицы П 1.1 Критерии

Рынок покупателя

Сбалансированный рынок

Рынок продавца

Соотношение реальных продаж и предложений о продаже недвижимости

Менее 25%

От 28 до 40%

Свыше 45%

Время реализации объекта недвижимости на рынке

От 45 до 50 дней

От 30 до 45 дней

Менее 30 дней

Соотношение между фактической ценой продажи и заявленной ценой

Менее 90%

95%

Более 95%

На основе текущего анализа индивидуальных изменений можно отслеживать состояние рынка и его переход от одного этапа к другому. Это исключительно важно для андеррайтеров, поскольку по мере движения рынка от сбалансированного состояния к рынку продавца факторы риска меняются в зависимости от того, насколько быстро осуществляется этот переход и насколько ощутимым становится перегрев. Соотношение и перспективы спроса/предложения Соотношение факторов спроса и предложения — один из наиболее интересных, хотя и сложных разделов отчета о состоянии рынка. Здесь анализируется взаимоотношение факторов спроса и предложения для проведения общей оценки рынка, которая должна четко показать влияние этих факторов на существующий рынок жилья. При подготовке отчета о рынке необходимо рассмотреть краткосрочную перспективу на предстоящий год со следующими выводами: • Вероятные воздействия на занятость, дополнительная миграция, процентные ставки и доверие потребителей. • Оценка того, как эти виды воздействия изменят фактический спрос и как повлияют на изменение цен и объемов. • Вероятность движения первичного рынка жилья от сбалансированного состояния к дефициту предложения или избыточному предложению и соответствующее влияние на вторичный рынок. • Вероятность изменения состояния вторичного рынка (например, переход от рынка покупателя к сбалансированному рынку). Основная задача андеррайтера — оценка общей степени риска, связанного с ипотечным кредитованием. Более высокий риск можно нейтрализовать принятием мер по нескольким направлениям. 275

Приложения и формы

Наиболее значительными из них являются: • Выявление на самых ранних этапах рыночных тенденций к перегреву или снижению. • Предложение мер защиты с учетом факторов повышенного риска. Изменение рыночных условий является наиболее серьезной причиной кредитного риска и убытков. Выявление на ранних этапах зарождающихся тенденций рынка к перегреву или снижению очень важно для успеха любых начинаний по сдерживанию или минимизации их воздействия. Даже незначительное улучшение прогнозирования и мер защиты от такого риска обеспечивает значительную отдачу. Если на рынке ожидается снижение цен на жилье, банку необходимо пересматривать стандарты для коэффициента Кредит/Залог (LTV). В таком случае целесообразно сократить максимально приемлемый уровень LTV, особенно для LTV выше 80%. В действительности, в условиях дефляции существует риск того, что кредит, который первоначально выдавали при 80%-ном LTV, постепенно становится кредитом со значением LTV на уровне 100% и выше.

Приложения и формы

Приложение 2 Основные концепции оценки недвижимости В целях ипотечного кредитования обычно необходима независимая оценка рыночной стоимости закладываемого недвижимого имущества. Рыночная стоимость недвижимого имущества констатируется на конкретную дату и базируется на различных текущих и предыдущих данных. Фактический период времени, в течение которого оценка рыночной стоимости является актуальной, зависит от предыдущей активности на рынке недвижимости и точки зрения оценщика на тенденции рынка. Факторы, влияющие на стоимость Отчет об оценке отражает различные факторы, которые определяют, формируют и изменяют стоимость недвижимого имущества. К основным факторам относятся: • Социальный — отношение человека к собственности на жилье, потребность в наличии развитой инфраструктуры (магазины, кафе, рестораны и т.д.), театров, музеев и т.д. • Политический — зонирование, жилищная и налоговая политика, строительные нормы, регулирование аренды. • Экономический — безработица, уровень доходов, темпы роста экономики. • Физический — климатические факторы, местоположение объекта недвижимости и т.д. Все эти факторы оказывают влияние на стоимость недвижимого имущества, и оценщики их учитывать при оценке стоимости. Оценка рыночной стоимости Рыночную стоимость недвижимости обычно определяют, используя один подход или комбинацию из трех принятых подходов к оценке стоимости: затратного, доходного и сопоставление прямых продаж. Жилая недвижимость обычно оценивается на основе метода сопоставления прямых продаж, т.к. этот подход наиболее реалистичный. Затратный подход используется нечасто, поскольку он во многом зависит от выполнения оценщиком сложной задачи по расчету амортизации. Затратный подход тем не менее полезен для оценки рыночной стоимости недвижимости в сельской местности, где осуществляется меньше сопоставимых продаж либо они не проводятся вовсе, и служит ориентиром стоимости. Доходный подход, с другой стороны, используется для объектов, используемых в инвестиционных целях. Более сложные объекты недвижимости требуют применения двух или трех подходов для интерпретации различных рыночных тенденций и условий. В таком случае на основе результатов этих подходов оценщик определяет окончательную единую оценку недвижимости.

277

Приложения и формы

Рыночный подход (сопоставление прямых продаж) Этот подход предусматривает оценку объекта недвижимости на основе информации о сопоставимых объектах. Хотя информация может различаться в зависимости от типа недвижимости, основными для всех видов недвижимости являются четыре категории данных: • фактическая цена продажи и запрашиваемая цена по сопоставимым объектам; • условия, влияющие на каждую продажу; • местоположение и транспортная доступность каждого объекта; • описание земельного участка и состояние каждого объекта недвижимости. Иногда сопоставимые продажи настолько актуальны и сопоставимы с объектом недвижимости, что прямые сравнения можно проводить без корректировки. Вместе с тем это весьма удивительно, поскольку даже при новой жилищной застройке с повторяющейся планировкой дома различия в индивидуальной стоимости возникают благодаря обустройству, осуществленному собственником, местоположению и расположению объекта. Оценщику предстоит выбрать объекты недвижимости, которые действительно можно сопоставлять, т.е. аналогичные по типу, назначению, местоположению и состоянию. Чтобы получить наиболее точную оценку рыночной стоимости, необходимо свести к минимуму поправки. Важными элементами физического сравнения являются: размер, число комнат, возраст, состояние, стиль и планировка, функциональная адекватность, структурный тип и качество, место и его благоустроенность, а также особенности объекта. Помимо самого объекта недвижимости рассматриваются следующие элементы: район и зонирование, время, сроки и условия продажи. Поправки делаются на сопоставимые продажи, чтобы отразить различия между рассматриваемым объектом и сопоставляемыми объектами. Например, если рассматриваемый объект имеет обставленную комнату для физических упражнений и отдыха, а в сопоставляемом объекте такая комната отсутствует, то к сопоставляемому объекту применяется позитивная корректировка, чтобы уравнять его с рассматриваемым объектом недвижимости. Для определения различий между сопоставляемыми объектами и рассматриваемым объектом применяются корректировки с использованием единиц сравнения, которые понятны покупателям и продавцам недвижимости. Единицы сравнения, используемые в неком районе, не имеют смысла в других районах, поскольку один рынок может не признавать данной единицы сопоставления. В качестве примера может служить разница в 15 квадратных метров жилищной площади в районе, застроенном меньшими и более старыми домами, в сравнении с той же разницей в площади, но в районе, застроенном большими и дорогостоящими домами. Стандартными единицами сравнения для сопоставления прямых продаж являются: • Жилая недвижимость: o цена продажи за единицу; o цена продажи за квадратный метр жилой площади; o цена продажи за квадратный метр площади земли с покрытием; o цена продажи за одну комнату. 278

Приложения и формы

• Земля: o цена продажи за один квадратный метр; o цена продажи за один фронтальный метр; o цена продажи за единицу; o цена продажи за один гектар. Когда все плюсы и минусы корректировок учтены для индивидуальных сопоставимых продаж, получается стоимость каждой продажи. Самая низкая и самая высокая стоимость, получившаяся благодаря скорректированным сопоставлениям, устанавливает границы диапазона стоимости для рассматриваемого объекта недвижимости. Оценщик рассматривает расчет стоимости каждого из сопоставляемых объектов в свете их схожести с рассматриваемым объектом, а также количество и масштаб корректировок. При корреляции этих данных оценщик выбирает окончательную стоимость в рамках диапазона стоимости, которая оптимально отражает рыночную стоимость объекта. Затратный подход Другой подход, который обычно используют оценщики при оценке стоимости недвижимости, сводится к затратам на строительство. Этот подход редко применяется для оценки существующего жилья, однако он может оказаться полезным для недвижимости в сельской местности, для которой либо существует немного сопоставимых продаж, либо они отсутствуют вовсе. Этот метод основан на концепции о том, что затраты на создание инвестиционного объекта недвижимости должны близко соотноситься с его стоимостью. Если затраты на строительство намного выше стоимости, новое строительство прекращается, а избыточный спрос на существующие объекты недвижимости приводит к увеличению цен, пока обе эти величины снова не уравняются. Если затраты намного ниже стоимости, тогда ожидается строительный бум, на рынке появится больше единиц, что приведет к снижению стоимости до уровня затрат на строительство. Затратный подход состоит из оценки стоимости земли, затрат на строительство здания и других сопутствующих затрат, например, обустройство территории, платежи, налоги и проценты на капитал. Общая сумма этих затрат определяет стоимость объекта недвижимости. По каждому из этих компонентов обычно производятся отдельные расчеты. Вместе с тем можно разработать систему массовой оценки, хотя такие системы подвергаются критике за то, что не дают индивидуальной оценки каждой застройки. Например, рынки можно периодически анализировать на предмет стоимости рабочей силы и материалов и можно разработать факторы затрат. Эти факторы содержат все элементы производства здания по размеру и классу, и общие затраты снижаются до цены за один квадратный метр, что впоследствии неизменно применяется ко всем оценкам. Кроме того, предварительно определяются особые корректировки, чтобы учесть любые различия между спецификацией фактора затрат и рассматриваемым зданием. Сюда можно отнести систему кондиционирования, особую внутреннюю или внешнюю отделку, озеленение и движимое имущество. Особо выделяются затраты на оплату профессиональных услуг и затраты на финансирование. 279

Приложения и формы

Стоимость земельных участков определяется периодически согласно категориям земли и рыночным зонам. Установленная стоимость сокращается до удобных единиц измерения, например цены за один квадратный метр, за один фронтальный метр или за одну единицу. Впоследствии эти допущения изменяются по мере необходимости, чтобы отразить различия в стоимости, касающиеся особенностей местоположения объекта. Сверка показателей стоимости В ситуации, когда оценка включает оценку стоимости, выведенную на основе двух принятых подходов, показатели оценки необходимо свести в одно заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости. Оценщику необходимо рассмотреть соответствующие данные по каждому подходу, имея в виду цель оценки и тип оцениваемого объекта недвижимости. Формы оценки Чтобы должным образом документировать оценку недвижимости, оценщик должен завершить отчет, отражающий все важнейшие элементы оценки. Для жилья, предназначенного для одной семьи, оценка нередко проводится по предварительно подготовленной форме. Они называются формами оценки и позволяют оценщику выполнить большой объем оценок по средней цене за единицу, которая намного ниже индивидуального описательного отчета. С точки зрения андеррайтинга, эти формы имеют некоторые недостатки, поскольку они намного менее подробны, чем официальные описательные отчеты. Поэтому важно, чтобы андеррайтер имел четкое понимание всех исходных предпосылок, используемых оценщиком. Методы оценщика Эффективность оценки зависит от данных и информации. Оценщик поддерживает связь с рынком посредством ежедневного общения с застройщиками, кредиторами, риэлторами и поставщиками. Кроме того, необходимо поддерживать библиотеку оценок, содержащую справочные материалы и периодические публикации. Текущий банк данных по оценке должен содержать следующие сведения: • Сделки с недвижимостью: котировки и продажи. • Стоимость земли: регистрируются сделки с землей с участием одной и нескольких семей, которые указывают на текущую стоимость земли по ее местоположению; эта стоимость может быть выражена в рублях за один фронтальный метр, один квадратный метр или одну единицу. • Затраты на обслуживание: информация собирается на постоянной основе у застройщиков и муниципальных предприятий относительно затрат на обслуживание земли и включает стоимость улиц, переулков, канализации, водопроводов. • Факторы затрат: данные включают затраты на материалы, рабочую силу и прочее, анализ цен на здания, рыночные тенденции и прогнозы и инвентарные запасы. • Данные об операционных затратах: эти данные имеются в муниципальных начислениях и налогах, страховках, операционных затратах и управленческих тарифах. • Данные об общих платежах: к ним относятся анализ и прогноз общих платежей в зависимости от формы жилья.

Приложения и формы

Приложение 3 Пример краткого отчета андеррайтера Характеристики кредита Цена объекта недвижимости (RUR /USD):

Цель кредита

Первоначальный взнос (RUR /USD)

Процентная ставка (%)

Сумма кредита (RUR /USD)

Срок погашения

Первоначальный коэффициент Кредит/Залог (%) Ежемесячный платеж (RUR /USD) Для справки: максимальное значение первоначального коэффициента Кредит/Залог [%] Для справки: заявленная сумма кредита (RUR /USD)

Анализ заемщика Доход заемщика

Сумма (RUR /USD) Источник С какого времени: Сумма (RUR /USD) Источник С какого времени

Всего доходов заемщика с учетом корректировок (RUR /USD) Доход созаемщика

Сумма (RUR /USD) Источник С какого времени Сумма (RUR /USD) Источник С какого времени

Всего доходов созаемщика с учетом корректировок (RUR /USD) Всего доходов с учетом корректировок (RUR /USD)

281

Приложения и формы Ежемесячные расходы

Платеж по страхованию имущества (RUR /USD) Прожиточный минимум всех членов семьи (RUR /USD) Расходы на образование (RUR /USD) Платежи по другим кредитам (RUR /USD) Алименты (RUR /USD) Коммунальные платежи (RUR /USD) Расходы на содержание автомобиля (RUR /USD) Другие расходы (RUR /USD) Всего расходов (RUR /USD)

Источник первоначального взноса Активы заемщика

Денежные средства (RUR /USD) Квартира (RUR /USD) Дача (RUR /USD) Гараж (RUR /USD) Автомобиль (RUR /USD) Облигации (RUR /USD) Другие активы (RUR /USD) Всего активы (RUR /USD):

Совокупный коэффициент Платеж/Доход (%) Жилищный коэффициент Платеж/Доход (%) Для справки: максимальное значение совокупного коэффициента Платеж/Доход (%) Кредитная история (плохая, удовлетворительная, хорошая) Анализ заемщика (итог)

Анализ недвижимости Тип и качество (плохое, удовлетворительное, хорошее) Место расположения (город, район) Ликвидность (высокая, средняя, низкая) Рыночная стоимость по отчету оценщика (RUR /USD) Первоначальный коэффициент Кредит/Залог (%) Краткий анализ недвижимости

282

Приложения и формы Анализ рынка жилья Рыночные условия: (рынок покупателя, сбалансированный, продавца)

Тенденции рынка

Краткий анализ рынка

Источник

Рекомендация (общий итог)

Подпись специалиста

Дата:

Необходимые гарантии и поручительства:

Решение:

Подпись

Дата:

Приложения и формы

Приложение 4 Примерный список документов кредитного досье Перечень документов по кредиту в порядке поступления46 Дата сдачи кредитного файла ______________________________________________________________________ Заемщик _______________________________________________________________________________________ Созаемщик _____________________________________________________________________________________ Поручитель _____________________________________________________________________________________ Адрес объекта недвижимости _____________________________________________________________________ Регистрационный номер кредита ___________________________________________________________________

№ п/п

Название документа

Форма документа

ФИО сотрудника Наличие банка

I. Документы заемщика 1

Заявление заемщика

Оригинал

Иванов

√

Паспорт заемщика

Копия, заверенная специалистом банка

Иванов

√

Паспорт супруги заемщика

Копия, заверенная специалистом банка

Иванов

√

Трудовая книжка заемщика

Копия, заверенная работодателем

Иванов

√

Трудовая книжка созаемщика

Копия, заверенная работодателем

Иванов

√

Справка о доходах заемщика

Оригинал

Иванов

√

Справка о доходах созаемщика

Оригинал

Иванов

√

II. Документы предмета залога

Паспорт продавца квартиры

Копия, заверенная специалистом банка

Иванов

√

Свидетельство о гос. регистрации права собственности продавца

Копия, заверенная специалистом банка

Иванов

√

Рекомендуется хранить эту форму в качестве титульного листа в каждом кредитном файле. Здесь указан примерный перечень документов, которые должны присутствовать в кредитном деле, и порядок, в котором они должны следовать – на различных этапах, предваряющих и завершающих закрытие ипотечной сделки и выдачу кредита.

284

Приложения и формы

№ п/п

Название документа

Форма документа

ФИО сотрудника Наличие банка

Договор купли-продажи квартиры

Копия, заверенная специалистом банка

Иванов

√

Выписка из ЕГРП

Оригинал

Иванов

√

Выписка из финансоволицевого счета

Оригинал

Иванов

√

Выписка из домовой книги

Оригинал

Иванов

√

Отчет об оценке предмета залога

Оригинал

Иванов

√

Иванов

√

III. Документы анализа рынка жилья 17

Отчет об анализе рынка жилья

Копия IV. Андеррайтинг

Краткий отчет андеррайтера

Оригинал

Иванов

√

Решение кредитного комитета о выдаче кредита

Оригинал

Иванов

√

Уведомление заемщика о положительном решении

Копия, заверенная специалистом банка

Иванов

√

V. Документы ипотечной сделки 21

Кредитный договор

Оригинал

Петров

√

Договор поручительства

Оригинал

Петров

√

Зарегистрированный договор купли-продажи

Оригинал/Копия, заверенная специалистом банка

Петров

√

Свидетельство о гос. регистрации права собственности заемщика

Копия, заверенная специалистом банка

Петров

√

Выписка из ЕГРП

Оригинал

Петров

√

Договор комплексного страхования жизни и трудоспособности заемщика, предмета залога и титула

Оригинал / Копия, заверенная специалистом Банка

Петров

√

Квитанция об оплате страхового взноса

Копия, заверенная специалистом банка

Петров

√

Документ, подтверждающий оплату комиссии банка за выдачу ипотечного кредита

Копия, заверенная специалистом банка

Петров

√

285

Приложения и формы

№ п/п

Название документа

Форма документа

ФИО сотрудника Наличие банка

VI. Обслуживание кредита 29

Дополнительное соглашение о продлении договора страхования

Оригинал / Копия, заверенная специалистом банка

Исаева

√

Квитанция об оплате страхового взноса по дополнительному соглашению

Копия, заверенная специалистом банка

Исаева

√

Заявление о досрочном погашении кредита

Оригинал

Исаева

√

Новый график платежей заемщика

Оригинал

Исаева

√

Информация о просроченной задолженности заемщика

Оригинал

Исаева

√

Информация о классификации кредита в целях резервирования

Оригинал

Исаева

√

Другие документы

Оригинал

Исаева

√

Ф.И.О. сотрудника _________________________

Ф.И.О. сотрудника ___________________________

Документы сдал _____________________

Документы принял ____________________

БИБЛИОГРАФИЯ Clarke, Michael. Mortgage Fraud, Chapman and Hall, London, 1991. CMHC Loan Insurance Handbook, Insurance Initiation and Insurance Servicing, CMHC, 1993 and updates Consolidated Mortgage Best Practices — Fraud Avoidance. The Canadian Institute of Mortgage Brokers and Lenders, February 2002. Mortgage Lending for Residential Housing, Real Estate Institute of Canada and CMHC, August 1997 Mortgage Lending Toolkit, prepared by ShoreBank International Ltd. for IFC, September 2006 Mortgage Loan Minimum Standards Manual, EBRD, April 2004 Mortgage Loan Servicing, The Institute of Financial Education, Chicago, 1983. Porter, M.F. (1980) Competitive Strategy, The Free Press, New York, 1980 Standardized Procedures, CMHC/DID/CRC Sogema, World Bank project for Algeria, June 2004. Robert S. Kaplan and David P. Norton, The Balanced Scorecard: Translating Strategy into Action SOA Professional Actuarial Specialty Guide: Asset-Liability Management Kalotay, A, Yang, D, and F. J. Fabozzi, An Option-Theoretic Prepayment Model for Mortgages andMortgageBacked Securities, International Journal of Theoretical and Applied Finance (December 2004) F. J. Fabozzi, The Handbook of Fixed Income Mathematics, 4th ed., McGraw-Hill 2006 ISDA document Retail Structured Products: Draft principles for managing the provider/distributor relationship ISDA definitions, https://www.isdadocs.org/index.html Kroll, Karen M. How to minimize Risks With Derivatives, Business Finance, January 2005

© Международная финансовая корпорация (IFC), член Группы Всемирного банка 2121 Pennsylvania Avenue, N.W., Washington, D.C. 20433 www.ifc.org Октябрь 2008 Все права защищены. Сведения, трактовки и заключения, изложенные в данной публикации, отражают позицию авторов и не обязательно совпадают с позициями Международной финансовой корпорации (IFC). Сведения, содержащиеся в данной публикации, основаны на источниках, которые Международная финансовая корпорация считает достоверными, однако не гарантирует их точность и полноту раскрытия информации. Права и Разрешения Материал данной публикации охраняется авторским правом. Копирование и/или передача частей или всей работы без разрешения может являться нарушением применимого права. Полное или частичное воспроизведение настоящего издания в любой форме, осуществляемое в коммерческих целях, не допускается без предварительного разрешения Международной финансовой корпорации.

Подготовлено к печати и опубликовано издательством «Алекс», г. Москва alexpublishers.ru

ISBN 978-5-9618-0046-5