Руководство по жилищному ипотечному кредитованию by World Bank Russia

Руководство по жилищному ипотечному кредитованию Принципы и процедуры обслуживания ипотечных кредитов

Международная финансовая корпорация (IFC) Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CHMC) «Международное развитие Дежарден»

Москва 2009

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

ПРИНЦИПЫ ОБСЛУЖИВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1 ЦЕЛИ И ПРОЦЕСС . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.1 Цели . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.2 Эффективность операций и обслуживание кредитов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2 ОРГАНИЗАЦИЯ ФУНКЦИИ ОБСЛУЖИВАНИЯ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.1 Функциональный принцип организации обслуживания. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.2 Портфельный принцип организации обслуживания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.3 Организация и активное обслуживание кредитов. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3 ОБСЛУЖИВАНИЕ КЛИЕНТОВ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.4 ХРАНЕНИЕ ДОКУМЕНТОВ ПО ИПОТЕЧНОЙ СДЕЛКЕ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.5 ОТЧЕТНОСТЬ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.6 СБОР ПЛАТЕЖЕЙ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.7 ЧАСТИЧНОЕ И ПОЛНОЕ ДОСРОЧНОЕ ПОГАШЕНИЕ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.7.1 Ограничения на досрочное погашение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.7.2 Досрочное погашение без ограничений . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.8 НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.9 СТРАХОВАНИЕ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.10 УПРАВЛЕНИЕ ПРОСРОЧЕННОЙ И ДЕФОЛТНОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТЬЮ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.10.1 Последовательность действий . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.10.2 Реструктуризация . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.10.3 Обращение взыскания на предмет ипотеки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.11 ОБСЛУЖИВАНИЕ НИЗКОКАЧЕСТВЕННЫХ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.12 ОБСЛУЖИВАНИЕ ПРИ СЕКЬЮРИТИЗАЦИИ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9 9 9 9 10 12 12 13 13 13 14 15 16 16 17 17 18 19 19 19 25 31 34

ПРОЦЕДУРЫ ОБСЛУЖИВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

ХРАНЕНИЕ ДОКУМЕНТОВ ПО ИПОТЕЧНОЙ СДЕЛКЕ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ПОДГОТОВКА ОТЧЕТНОСТИ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.1 Отчет о просроченной задолженности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.2 Отчет о работе с просроченной и дефолтной задолженностью. . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.3 Отчет о резервах на потери по кредитам . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.4 Отчет о просроченной и восстановленной задолженности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.5 Состояние портфеля . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3 СБОР ПЛАТЕЖЕЙ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4 ЧАСТИЧНОЕ И ПОЛНОЕ ДОСРОЧНОЕ ПОГАШЕНИЕ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5 КОНТРОЛЬ ЗА УПЛАТОЙ НАЛОГОВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

40 40 41 42 43 43 44 46 47 48

2.1 2.2

Содержание КОНТРОЛЬ ЗА НАЛИЧИЕМ СТРАХОВОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.6.1 Продление договоров страхования . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.6.2 Получение страхового возмещения. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.7 РАБОТА С ПРОСРОЧЕННОЙ И ДЕФОЛТНОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТЬЮ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.7.1 Последовательность действий при просрочке платежей . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.7.2 Подготовка и осуществление реструктуризации . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.7.3 Обращение взыскания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.7.4 Управление недвижимостью в собственности кредитора . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.8 ОБСЛУЖИВАНИЕ НИЗКОКАЧЕСТВЕННЫХ КРЕДИТОВ — КОНТРОЛЬНЫЙ СПИСОК . . . . . . . . . . . . . .

48 49 49 50 50 58 59 60 61

ПРИЛОЖЕНИЯ И ФОРМЫ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.6

ПРИМЕРНЫЙ ОТЧЕТ

......................................

........................................................

СПИСОК ДОКУМЕНТОВ КРЕДИТНОГО ДОСЬЕ

О КОНТАКТЕ С ЗАЕМЩИКОМ

ВВЕДЕНИЕ

Настоящее «Руководство по жилищному ипотечному кредитованию. Принципы и процедуры обслуживания ипотечных кредитов» является частью «Руководства по жилищному ипотечному кредитованию», опубликованного ранее. Оно описывает принципы деятельности и операционные процедуры для широкого спектра финансовых организаций, работающих на российском ипотечном рынке или рассматривающих возможность выхода на этот рынок. Данное Руководство содержит методическую информацию для универсальных и специализированных ипотечных банков – кредиторов, ипотечных брокеров и компаний по обслуживанию ипотечных кредитов. Руководство составлено на русском и английском языках сотрудниками Проекта IFC «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России» при участии и консультационной поддержке специалистов Канадской ипотечной и жилищной корпорации (CMHC) и компании «Международное развитие Дежарден» (Canada Mortgage and Housing Corporation CMHC, Developpement international Desjardins). Руководство основано на принципах лучшей международной практики и адаптировано к условиям, существующим в России на момент его публикации. Авторы выражают благодарность банкам–партнерам IFC за возможность обмена мнениями и практическим опытом по ипотечному кредитованию в России в ходе подготовки данного материала.

Введение

Международная финансовая корпорация (IFC) Международная финансовая корпорация (IFC), являясь членом Группы Всемирного банка, создает возможности выхода из бедности и улучшения условий жизни людей во всех регионах мира. Мы способствуем устойчивому экономическому росту в развивающихся странах, поддерживая развитие частного сектора, мобилизуя частный капитал и оказывая консультативные услуги и услуги снижения рисков компаниям и правительствам. За 2008 финансовый год IFC инвестировала 16,2 млрд. долл., что на 34% превышает показатель предыдущего года. Дополнительная информация: www.ifc.org IFC в России Россия стала акционером и членом IFC в 1993 г. С тех пор IFC инвестировала в России более 4 млрд. долл. в более чем 170 проектов в различных отраслях экономики страны. Инвестиционный портфель IFC в стране составляет 2,7 млрд. долл., что ставит страну на второе место по объему инвестиций от IFC в мире. В России IFC инвестирует во многие важнейшие отрасли: банковский сектор, лизинг, ипотеку, инфраструктуру, горнодобывающую, пищевую и целлюлозно-бумажную промышленность, добычу нефти и газа, стройматериалы, телекоммуникации, информационные технологии, розничную торговлю и здравоохранение. Более подробно о деятельности IFC в России: www.ifc.org/russia. Жилищное финансирование в IFC Жилищное финансирование является одним из приоритетных направлений деятельности IFC. Инновации в этой области являются важным фактором экономического роста стран за счет укрепления института частной собственности, предпринимательства, финансовых рынков. Инвестиции и консультационные программы IFC помогают устанавливать стандарты и внедрять лучшую мировую практику на всех этапах ипотечного жилищного кредитования.

•

С 1975 г. IFC инвестировала 1,8 млрд. долл. в рынки жилищного финансирования в 35 развивающихся странах,

•

Участвуя в 17 сделках с ипотечными ценными бумагами, IFC способствовала привлечению больше чем 2,2 млрд. долл. в сферу жилищного финансирования.

Информация о Проекте IFC «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России» Цель Проекта Содействие развитию национального рынка жилищного ипотечного кредитования, увеличению его инвестиционной привлекательности и эффективности, повышению доступности ипотеки для заемщика.

Введение

Задачи Проекта • Совершенствование законодательной и нормативной базы жилищного ипотечного кредитования. • Формирование и распространение стандартов терминологии, функций, процедур, методологии и кредитных продуктов. • Распространение стандартов ипотечной индустрии и популяризация ипотеки через проведение семинаров, консультаций и тренингов для кредиторов и заемщиков. Деятельность Проекта

• Содействие принятию законодательных и нормативных поправок в таких областях, как: – финансирование строительства жилья; – налогообложение, учет и оборот закладных; – ипотечные ценные бумаги.

• Совершенствование

рынка ипотечного кредитования путем содействия разработке и внедрению в практику стандартов методологии и процедур ипотечного кредитования, включая: – продажу кредитных продуктов; – андеррайтинг и заключение сделок; – обслуживание финансовых и информационных потоков; – формат, принципы раскрытия и обмена информации; – аналитику портфелей закладных.

• Проведение семинаров, рабочих встреч, тренингов и других образовательных и просветительских мероприятий для участников ипотечного рынка, включая популяризацию и развитие понимания ипотечного кредитования среди потенциальных заемщиков.

Участники Проекта Проект установил тесные рабочие контакты со всеми основными участниками индустрии ипотечного кредитования, включая банки, соответствующие регулятивные органы, Государственную Думу, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), юридические компании, строительные компании и рейтинговые агентства. Основной формой взаимодействия Проекта с участниками рынка является деятельность в рамках Рабочей группы «СУПЕР (Стандарты, Унификация ПЕрвичного Рынка)», которая состоит из 180 специалистов (78 организаций) российского ипотечного рынка. Проект IFC «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России» финансируется, в том числе, правительствами Швейцарии и Нидерландов.

Введение

Государственный Секретариат Швейцарии по Экономике (SECO) Государственный Секретариат Швейцарии по Экономике (SECO) является органом в Швейцарской Конфедерации, в компетенцию которого входят все основные вопросы, связанные с экономической политикой. SECO представляет Швейцарию в многосторонних торговых и международных организациях, содействует развитию демократических обществ и рыночных экономик. Каждый год Швейцария тратит 1,9 млрд. швейцарских франков на развитие сотрудничества. Агентство Международного Делового Сотрудничества (EVD) Агентство Международного Делового Сотрудничества (EVD) является частью Министерства Экономических Отношений Нидерландов. Миссия Агентства — способствовать развитию международного бизнеса и сотрудничества. В качестве государственного агентства и партнера для организаций из частного и государственного сектора EVD ставит своей целью помочь им добиться успеха в международной деятельности.

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

1. Принципы обслуживания ипотечных кредитов 1.1. Цели и процесс 1.1.1. Цели Деятельность банка по обслуживанию кредитов направлена на достижение трех основных целей: • обеспечение максимального процентного дохода; • сохранение основной суммы кредита; • минимизация затрат на обслуживание кредитов. Первая цель предусматривает максимизацию процентного дохода за счет тщательного мониторинга соблюдения заемщиками всех условий кредитного договора. Благодаря этому обеспечивается своевременное получение платежей заемщиков и реинвестирование полученных средств. Вторая цель заключается в сохранении основной суммы кредита и, таким образом, снижении риска за счет: • мониторинга оплаты ежегодных налогов на заложенную недвижимость; • мониторинга наличия страхования предмета залога и других видов страхования; • осуществления эффективного управления неплатежами посредством организации работы с просроченной задолженностью, реструктуризации и при необходимости обращения взыскания на предмет ипотеки. Третья цель — это повышение эффективности обслуживания кредитов. Деятельность по обслуживанию не должна оказывать негативного воздействия на финансовые показатели организации. Для этого необходимо провести анализ эффективности затрат, чтобы удостовериться, что объем ресурсов, выделяемый на деятельность по обслуживанию кредитов является экономически оправданным. Вместе с тем крайне важно, чтобы вышеперечисленные цели достигались параллельно с предоставлением клиентам высокого качества обслуживания. Это предполагает оперативную реакцию на запросы клиентов и предоставление достоверной информации по их требованию. Это также предусматривает оказание поддержки клиентам, когда они переживают временные финансовые сложности, за счет достижения по возможности специальных договоренностей по погашению кредита.

1.1.2. Эффективность операций и обслуживание кредитов Обслуживание кредитов может оказаться дорогостоящей функцией для организации. Поэтому необходимо структурировать работу по обслуживанию таким образом, чтобы она осуществлялась наиболее эффективным путем. Например, не имеет смысла проверять кредитную историю высококачественных заемщиков, особенно если они своевременно вносят платежи по ипотечным кредитам. При этом целесообразно тщательно следить за выполнением обязательств по погашению текущей задолженности категорией более рискованных за9

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

емщиков, чтобы организация могла оперативно вмешиваться и обеспечивать своевременное внесение ипотечных платежей со стороны этой группы клиентов. Организация должна направлять больше усилий на работу с кредитами, которые сопряжены для нее с более высокой степенью риска, и максимально упростить деятельность по обслуживанию кредитов в отношении заемщиков, от которых ожидается своевременное внесение платежей. В этой связи деятельность по обслуживанию кредитов можно разделить на «пассивную» и «активную». В центре стратегии организации должна находиться технология, обеспечивающая эффективность процесса обслуживания кредитов. Обслуживание предусматривает повторяющиеся действия, которые необходимо автоматизировать (например, рассылка клиентам ежемесячных напоминаний об оплате, списание платежей с клиентских счетов, подготовка периодических отчетов или справок для клиентов). При помощи эффективной технологии организация может обеспечить своевременное и полное выполнение повседневных задач, освободив время сотрудников для работы с ипотечными кредитами, требующими индивидуального подхода. Пассивное сопровождение рассчитано на категорию высококачественных заемщиков, которые своевременно выполняют свои обязательства по погашению кредита. По отношению к ним в случае отсутствия задолженности осуществляется обычное (пассивное) обслуживание. Активное сопровождение предусмотрено для категории низкокачественных заемщиков и кредитов, по которым имеются просроченные платежи. В этих случаях деятельность по обслуживанию должна включать дополнительные шаги, описанные в пункте 9.10 (управление неплатежами) и 9.11 (обслуживание низкокачественных кредитов).

1.2. Организация функции обслуживания Размер и структура портфеля кредитов (ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, с плавающей процентной ставкой, гибридные ипотечные кредиты, кредиты под залог недвижимости), а также уровень информационных технологий, используемых для обслуживания кредитов, — все это играет важную роль при определении того, какой принцип организации процессов обслуживания будет для банка оптимальным. Например, при обслуживании кредитов с плавающей ставкой необходимы специальные функции по обслуживанию в связи с периодическими изменениями ежемесячных платежей из-за переустановки процентной ставки по таким кредитам. При обслуживании ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой такие функции не нужны. В отдельных случаях маленький портфель кредитов может обслуживать один человек. С другой стороны, обслуживание большого кредитного портфеля может быть основным направлением деятельности целого отдела. И, наоборот, организация может иметь большой кредитный портфель, но с помощью информационных технологий автоматизировать процесс обслуживания кредитов настолько, что для его осуществления достаточно ограниченного числа сотрудников. 10

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

Кроме того, очень большой департамент обслуживания кредитов может быть разделен на отделы в зависимости от качества обслуживаемых кредитов. Так, например, может быть создан один отдел для регулярного, или «пассивного» сопровождения, т.е. для обслуживания высококачественных кредитов, а также для клиентского обслуживания. А другой отдел будет осуществлять «активное» обслуживание, т.е. работу с низкокачественными заемщиками и кредитами, по которым существует просроченная задолженность. Департамент обслуживания кредитов может быть организован по функциональному или портфельному принципу. Либо кредитор может рассмотреть вопрос привлечения внешней организации, специализирующейся на обслуживании кредитов. Это решение будет также зависеть от бизнес-модели, выбранной организацией-кредитором с самого начала. Для ответа на вопрос, является ли аутсорсинг удачным выбором для организации, необходим анализ корпоративных целей и задач компании, особенно если в перспективе ожидается их развитие. Это основной момент в определении ключевой специализации организации и выявлении неосновных функций, которые можно передать на исполнение третьей стороне. Процедуры и функции, которые не имеют большого стратегического значения для компании, – первые кандидаты для аутсорсинга. Сервисные организации должны определить внутренние возможности, которые обеспечат основные области специализации, однако помимо этого необходимо также решить, какие из этих областей являются стратегическими преимуществами. Функциональную операцию, например управление просроченными платежами, можно выполнять на очень высоком уровне и добиваться высокой эффективности, однако, если управление неплатежами не является основной специализацией компанией, такая возможность необязательно является стратегическим преимуществом. Испытывая конкурентное давление или стремясь улучшить финансовые показатели, компания может предпочесть партнерство с внешней организацией, которая способна предоставить высококачественные услуги при более низкой общей стоимости операций. Сэкономленные средства при передаче неключевых и нестратегических функций сторонней организации могут оказаться значительными и содействовать закреплению компанией своих позиций, особенно на снижающемся ипотечном рынке, когда маржа незначительна. При принятии решения о передаче части функций компании на аутсорсинг важно провести тщательный анализ качества услуг, предоставляемых сторонней организацией, их надежности, требований к безопасности и других сопутствующих факторов.

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

1.2.1. Функциональный принцип организации обслуживания В этом типе организации, нередко называемой системой специалистов, функции обслуживания кредитов разделены между сотрудниками — каждый сотрудник специализируется на выполнении одной из многих функций обслуживания, необходимых для управления ипотечным портфелем. Чем больше размер портфеля, тем выше степень специализации каждого сотрудника, работающего в департаменте обслуживания кредитов. При такой системе «регулярное» сопровождение кредитов осуществляется рядовыми сотрудниками, а «специальное» сопровождение выполняют старшие специалисты. В зависимости от степени специализации старшие специалисты могут также выполнять другие важные задачи, например оценку и утверждение изменений в договорах. Одно из преимуществ системы специалистов заключается в том, что у каждого сотрудника, имеющего определенную сферу ответственности, формируются конкретные навыки. Это в свою очередь облегчает обучение и повышение квалификации. Вместе с тем у сотрудников может появиться чувство неудовлетворенности из-за выполнения однообразных повторяющихся действий. Еще более сложно заполнить вакантные должности из-за высокой специализации каждого члена коллектива сотрудников. Менеджерам также необходимо уделять время структурированию и гармонизации рабочих функций, а также формировать эффективное взаимодействие между специалистами департамента для обеспечения слаженности в работе. Достоинства и недостатки функционального принципа организации обслуживания кредитов не совсем очевидны для клиентов и могут зависеть от характера клиентуры. Некоторые клиенты могут позитивно воспринимать общение с хорошо подготовленными специалистами и быстрые ответы — молодым клиентам, использующим обезличенные и в высшей степени доступные банковские услуги, может импонировать такой подход. Другие клиенты могут предпочесть общение с одним и тем же специалистом независимо от того, какой вопрос возникает по поводу обслуживания, — клиенты могут предпочесть индивидуальный подход.

1.2.2. Портфельный принцип организации обслуживания Портфельная организация — это система, при которой небольшая группа сотрудников выполняет все функции обслуживания применительно к определенной группе кредитов. Для этой системы необходимо, чтобы все сотрудники отдела могли выполнять различные задачи. Такая система особенно удобна при наличии маленького портфеля. Как правило, в этом случае создание системы специалистов не оправдано с точки зрения рентабельности. Гибкость и хорошее клиентское обслуживание относятся к очевидным преимуществам портфельного принципа организации обслуживания. Более того, сотрудники будут, скорее всего, испытывать удовлетворение в связи с выполнением разнообразной работы. Однако для обу12

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

чения и формирования навыков новых сотрудников потребуется больше времени; при этом маловероятно, что кто-нибудь из них будет экспертом в каком-то конкретном аспекте обслуживания кредитов. В заключение следует отметить, что система специалистов и портфельная система имеют свои преимущества и недостатки. Размер портфеля (и в определенной степени уровень автоматизации процедур обслуживания) является основным элементом, который необходимо принимать во внимание при определении, какая из систем больше подходит банку. Как правило, следует начинать с системы портфельной организации и формировать функциональную систему по мере роста портфеля ипотечных кредитов.

1.2.3. Организация и активное обслуживание кредитов В зависимости от размера и структуры портфеля, а также доли низкокачественных кредитов в портфеле и уровня просроченной задолженности, всю деятельность по активному обслуживанию кредитов может выполнять один и тот же сотрудник или группа сотрудников, либо она может выполняться отдельными сотрудниками или группами сотрудников. Например, если доля низкокачественных ипотечных кредитов достаточна велика, имеет смысл назначить специалистов по обслуживанию кредитов, которые будут отвечать за все процессы обслуживания, связанные с управлением этим портфелем. С другой стороны, если портфель низкокачественных кредитов мал, то специалист (специалисты) по обслуживанию кредитов, ответственные за управление просроченными платежами, могут также заниматься и обслуживанием низкокачественных кредитов.

1.3. Обслуживание клиентов Как уже упоминалось, обслуживание клиентов является важной составляющей процесса сопровождения кредитов. От клиентов поступают различные запросы, на которые необходимо быстро реагировать. Хорошая практика предусматривает контакт с новым заемщиком при передаче кредита в департамент обслуживания, чтобы убедиться в том, что заемщик понимает, как осуществлять платежи по кредиту. Для общения с заемщиками можно использовать различные методы, например телефонные звонки, письма или текстовые сообщения. Банку необходимо определить наиболее эффективный подход, принимая во внимание свои возможности и потребности клиента. Важно предоставить заемщикам телефонный номер, по которому они могут получать информацию относительно своего ипотечного кредита. Сотрудники банка, отвечающие за получение таких звонков, должны иметь доступ к клиентской информации в режиме он-лайн, чтобы в большинстве случаев давать оперативные ответы на запросы заемщиков.

1.4. Хранение документов по ипотечной сделке Важно обеспечить надежное хранение всей документации, связанной с ипотечной сделкой. Такие документы должны храниться в соответствии с требованиями Центрального банка. 13

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

Требования к хранению документов являются составляющей процедур управления риском, часто устанавливаемой регулирующими органами. После выдачи кредита кредитное дело передается в департамент обслуживания кредитов. На этом этапе кредитные файлы просматриваются в последний раз, чтобы убедиться в том, что в деле имеются все необходимые документы. Если это не так, то файл возвращается в департамент закрытия ипотечных сделок с отметкой о необходимых действиях по исправлению ситуации. Когда файл сформирован, его помещают на хранение в безопасное хранилище. Юридические документы (например, закладная и договоры) должны находиться в помещении, защищенном от пожара, влаги и насекомых. Юридические документы, заключение андеррайтера и решение о выдаче кредита, содержащее необходимые подписи, а также отчет об оценке необходимо сканировать, предпочтительно в формате PDF. Все файлы и документы необходимо хранить до полного погашения кредита и в течение 5 лет после погашения.

1.5. Отчетность Для банка/обслуживающей организации очень важно постоянно поддерживать обновленную оценку показателей кредитного портфеля, особенно в отношении просроченной задолженности и дефолтов. Как будет видно из процедур, описанных в главе 2, отчетность по ипотечному портфелю сфокусирована на следующих основных направлениях: • Просроченная задолженность: кредитор анализирует характер и тенденции просрочек платежей. Например, если уровень просроченной задолженность растет в период до 30 дней, но стабилен в отношении просроченной задолженности по другим периодам (до 60 дней, до 90 дней и т.д.), кредитор может сделать вывод, что заемщики сталкиваются с проблемами по срокам оплаты или имеют привычку забывать о своевременном внесении платежей либо не предпринимают мер по заблаговременной оплате в периоды краткосрочных отлучек. В этом случае кредитор может прибегнуть к ряду вспомогательных мер, например, усовершенствовать процесс уведомления об оплате, приурочить дату внесения платежа по кредиту к дате получения заработной платы заемщиками, либо довести до сведения заемщика важность поддержания хорошей кредитной истории и последствия несвоевременного внесения платежей. С другой стороны, если отчетность свидетельствует об увеличении уровня просроченной задолженности, например до 90 дней или более, департамент обслуживания кредитов должен проанализировать возможные структурные причины такого увеличения (например, рост безработицы) и необходимость в активных шагах для решения вопросов, которые могут быть специфичными для данной группы заемщиков (например, ликвидация основного работодателя). 14

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

• Управление просроченной и дефолтной задолженностью: кредитор оценивает адекватность и своевременность принятия соответствующих мер по работе с просрочками и дефолтами. Например, кредитор может захотеть убедиться в том, что менеджер департамента обслуживания кредитов твердо знает, что просрочки не остаются незамеченными, что, если клиент пропустил свой платеж, то с ним связываются, предлагают помощь и оценивают имеющиеся проблемы. Ключевой момент в этой работе — убедиться в том, что организация предпринимает оперативные и адекватные действия в ответ на просрочку платежей. • Ликвидация просроченной задолженности: кредитор может сравнивать объем неплатежей и кредиты, по которым просрочка платежа была ликвидирована. Например, количество и размер кредитов с просрочкой в 90 дней или более, по которым платежи были восстановлены. • Резервы на возможные потери по кредитам: департамент обслуживания кредитов предоставляет финансовому департаменту информацию, необходимую для составления отчетности и формирования резервов по просроченным кредитам. • Информация о портфеле: департамент обслуживания кредитов формирует отчет о размере портфеля кредитов и досрочного погашения (частичного и полного). Как будет видно далее, при предоставлении услуг по обслуживанию в сделках по секьюритизации такая отчетность будет также содержать характеристику денежных потоков (фактические в сравнении с плановыми) и платежи, произведенные обслуживающим агентом во избежание нарушений денежных потоков.

1.6. Сбор платежей Ипотечные кредиты должны полностью амортизироваться. Это значит, что заемщикам следует погашать основную сумму долга периодическими платежами в течение срока кредитования. Поэтому кредитор должен предоставить заемщику график амортизации кредита, включая разбивку процентов и основного долга по каждому ежемесячному платежу. Новый график погашения кредита необходимо предоставлять заемщикам всякий раз, когда меняются платежи по ипотечному кредиту (в том числе вследствие реструктуризации). Это особенно важно для кредитов с плавающими процентными ставками. Обычно ежемесячный платеж заемщика состоит из процентов и основного долга. В него может также включаться штраф за просрочку, если платеж не был произведен в срок. Заемщики могут производить оплату посредством автоматического списания средств со счета или самостоятельного внесения денежных средств. Когда кредитор использует автоматическое списание, важно оформить разрешение заемщика на ежемесячное списание с его счета определенной суммы. Всякий раз, когда заемщик производит платеж наличными (посредством банкомата или иным образом), заемщик получает квитанцию, подтверждающую сумму и дату оплаты. Если платежи вносятся в систему вручную, то зачисление по возможности должно производиться в день получения платежа. Это значит, что ссудный счет пополняется в тот же день, что и внесение платежа. 15

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

Если возможно, кредитор должен применять автоматическую систему, которая ежемесячно инициирует перевод средств со счета заемщика на ссудный счет. Этот процесс эффективен и сокращает количество ошибок и опущений. Кроме того, банк знает, что платеж будет получен в должную дату (за исключением случаев, когда на счету клиента недостаточно средств). Это позволяет кредитору делать более точные прогнозы по денежным потокам. Более того, автоматизация позволяет существенно экономить время по сравнению с другими способами осуществления платежей. Ежегодно, даже если доступ к счету возможен через Интернет-сайт банка, клиенты должны получать выписку по счету с указанием остатка основного долга по кредиту и суммы процентов, уплаченных в течение года. Эту справку, как правило, готовят в начале каждого года. Обслуживающая организация также должна представлять подробный анализ всех операций в связи с платежами заемщика по первому запросу заемщика.

1.7. Частичное и полное досрочное погашение 1.7.1. Ограничения на досрочное погашение В зависимости от способа фондирования ипотечного кредитования полное или частичное досрочное погашение заемщиками своих ипотечных кредитов может влиять на стоимость фондирования кредитора. Например, при снижающихся ставках кредитор может столкнуться со стоимостью фондирования по ставкам выше той ставки, которую он может получить при реинвестировании средств от досрочно погашенных ипотечных кредитов. Кроме того, кредиторы несут расходы по выдаче кредита, для компенсации которых требуется определенное время. Чтобы защититься от этих рисков, кредитор может прибегнуть к различным методам, описанным ниже: • мораторий на досрочное погашение; • ограничения и штрафные санкции за досрочное погашение. Мораторий на досрочное погашение Если штрафные санкции за досрочное погашение не предусмотрены, распространена практика ввода периода моратория, в течение которого досрочное погашение не допускается. Например, если кредиторы не назначают штрафных санкций за досрочное погашение, то они могут ввести 6-месячный мораторий на досрочное погашение. Ограничения и штрафные санкции за досрочное погашение Кредитные договоры в России могут предусматривать досрочное погашение без штрафных санкций, сборов и комиссий. Досрочные погашения могут быть частичными или полными – когда погашается вся сумма задолженности. После каждого частичного досрочного погашения банк должен предоставить заемщику новый график платежей. Штраф за досрочное погашение обычно устанавливается в процентах от суммы досрочного погашения. 16

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

Некоторые кредиторы могут вводить ограничение минимальных сумм досрочного погашения. Например, частичное досрочное погашение основного долга может осуществляться в рамках определенных контролируемых параметров — кредит может погашаться на 10% основной суммы, причитающейся в любой 12-месячный период. В этом примере полное погашение приведет к штрафной санкции. Штраф может также быть процентом, который начисляется на досрочно погашенный остаток основного долга в течение предварительно установленного количества месяцев, например в течение 6 месяцев.

1.7.2. Досрочное погашение без ограничений Если клиент обращается с заявлением о полном досрочном погашении (т.е. осуществлении полной выплаты по кредиту), департамент обслуживания кредитов должен подготовить письмо с расчетом остатка основного долга по кредиту и суммы процентов, причитающихся на день планируемого внесения платежа по полному погашению. Чтобы рассчитать сумму полного досрочного погашения, необходимо рассчитать сумму процентов за период между последней датой внесения платежа по кредиту и днем планируемого внесения платежа по полному погашению. В письме необходимо указать размер ежедневного процента на случай изменения даты внесения платежа по полному погашению. Кроме того, в этом письме также необходимо отразить все дополнительные сборы и комиссии (включая штрафные санкции, если имеются). После полного погашения кредита кредитное дело необходимо закрыть и предоставить заемщику освобождение от обязательств по кредиту. Для этого кредитор предоставляет письма о погашении кредита заемщику и поручителю (если он был). Банк также должен подготовить и направить письмо в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним с подтверждением того, что кредит полностью погашен, а залог необходимо снять. Кроме того, необходимо направить уведомление в страховую компанию с подтверждением полного погашения кредита.

1.8. Налоги на недвижимость Обычно налог на имущество должен ежегодно оплачиваться заемщиком (собственником недвижимости). Как правило, этот налог подлежит уплате один или два раза в год. В промежуточные месяцы существует опасность того, что заемщик не сможет собрать нужную сумму для оплаты своих налогов на недвижимость в установленную дату оплаты. В случае неуплаты налогов на имущество физических лиц в установленные сроки к физическим лицам применяются меры налоговой ответственности в соответствии с действующим законодательством. Поэтому кредитор должен защищать свой интерес в заложенном имуществе и иметь возможность удостовериться в том, что налоги на недвижимость регулярно оплачиваются. Один из методов такого контроля предусматривает требование о представлении заемщиком банку письменного документа (квитанции) с подтверждением оплаты налогов на недвижимость. Этот документ необходимо представлять по каждой произведенной оплате налога. 17

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

Например, если налоговые органы требуют оплату два раза в год, тогда подтверждение оплаты налогов необходимо предоставлять в банк 2 раза в год. Поэтому важно определить количество и размер налоговых платежей по каждому ипотечному кредиту и подготовить план работы, который предусматривает систематическую проверку оплаты налогов.

1.9. Страхование Кредиторы обычно требуют, чтобы заемщик (заемщики) страховал жизнь и/или нетрудоспособность, т.к. потеря трудоспособности ставит под угрозу возможность получения дохода и, соответственно, осуществления выплат по кредиту. По страхованию жизни сумма покрытия должна быть достаточна для полного погашения кредита в случае смерти заемщика. Кредиторы также требуют, чтобы заложенная недвижимость была застрахована от рисков утраты и повреждения (например, в результате пожара, взрыва, затопления и т.д.) для обеспечения сохранности предмета залога. Нередко также требуется страхование титула (права собственности) для защиты заложенной недвижимости от притязаний третьих сторон. Задачей департамента обслуживания кредитов является контроль за тем, чтобы все необходимые договоры/полисы страхования оставались действующими в течение срока ипотечного кредита или были заменены полисами, заключенными со страховыми компаниями, отвечающими требованиям кредитора. Эта работа крайне важна, поскольку обычно договоры страхования необходимо продлевать каждый год путем оплаты ежегодных страховых взносов. Поэтому агент по обслуживанию должен убедиться, что премии, необходимые для продления договоров страхования, уплачены заемщиками. Как и в случае с оплатой налогов на недвижимость, кредитор должен попросить заемщика и/или страховщика подтвердить, что договоры страхования были продлены и оплачены. Для этого необходимо выполнение последовательных действий, чтобы представить в банк документы, подтверждающие действительность всех необходимых договоров страхования и достаточность размера страхового покрытия по ним. Для этого персоналу департамента обслуживания кредитов необходимо иметь список заемщиков, по которым должно наступить продление договоров страхования, и минимум за две недели до этой даты сотрудники связываются с клиентами. Заемщикам, которые уже произвели оплату страховой премии, напоминают, что они должны предоставить ее подтверждение кредитору. Тех заемщиков, кто не продлил свои страховки, предупреждают о необходимости исполнения обязательств по страхованию и о том, что это надо сделать до истечения срока действующих страховых договоров/полисов. Заемщиков, которые отказываются или не могут возобновить свои страховые полисы, незамедлительно направляют в отдел управления неплатежами в составе департамента обслуживания кредитов. Департамент обслуживания кредитов должен быть оповещен о любом изменении в договоре/полисе страхования и о замене страховой компании. 18

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

1.10. Управление просроченной и дефолтной задолженностью Возникновение просроченной задолженности по ипотечным кредитам означает для кредитора потерю дохода и возможности направить полученные средства на выдачу новых кредитов. Более того, если просрочка платежа продолжается достаточно долго, это может привести к дефолту заемщика и потерям для кредитора. Банк должен предпринимать все возможные меры, чтобы ликвидировать просроченную задолженность по кредиту. Соответственно, управлению просроченной задолженностью должно уделяться повышенное внимание.

1.10.1. Последовательность действий Кредит считается просроченным с того дня, когда не был произведен очередной ежемесячный платеж. Это событие должно незамедлительно повлечь за собой соответствующие действия кредитора. Так, клиенту необходимо направить напоминание после первого пропущенного платежа. Если клиент не исправляет ситуацию с просроченным платежом, тогда специалист по обслуживанию предпринимает шаги для встречи с клиентом и совместной оценки ситуации. Эта встреча поможет определить, стоит ли направлять усилия на реструктуризацию или все-таки необходимо прибегнуть к процедуре обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Это также станет важной возможностью для оценки состояния недвижимости и ее рыночной стоимости. Когда специалист по обслуживанию кредитов имеет четкое представление о сложившейся ситуации, он может рекомендовать тот или иной порядок действий — от предоставления заемщику возможности реструктурировать кредит до обращения взыскания на предмет залога.

1.10.2. Реструктуризация Хотя большинство заемщиков люди честные, ответственные и заслуживающие доверия, многие из них могут оказаться неспособными самостоятельно справиться с ситуацией, приведшей к возникновению просроченной задолженности по кредиту. К числу причин этого явления можно отнести чувство растерянности, отсутствие компетентного совета или просто незнание, куда обратиться со своей проблемой. Поэтому для департамента обслуживания кредитов крайне важно наладить контакт с заемщиком на раннем этапе, когда ситуация с просрочкой платежа только начинает развиваться: несвоевременные действия по работе с просроченной задолженностью могут дорого стоить организации, а оперативные действия могут предотвратить ухудшение ситуации. Кредитор должен как можно раньше определить причину просрочки заемщиком платежа по ипотечному кредиту и установить, может или не может заемщик исправить эту ситуацию. Нередко кредитор может оказать заемщику содействие в поиске конструктивного решения для устранения различных причин, повлекших за собой возникновение за19

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

долженности по кредиту. Ключом к успеху в переговорах о реструктуризации являются 1) личный контакт с заемщиком и 2) твердый и вместе с тем разумный подход банка/обслуживающей организации. Тем не менее банк может незамедлительно приступить (в установленные законом сроки — см. главу, посвященную обращению взыскания на предмет ипотеки) к обращению взыскания на предмет залога, если очевидно, что любое соглашение об урегулировании долга (реструктуризации) не исправит положения с задолженностью или заемщик не выполняет условия ранее согласованных договоренностей о подобном урегулировании. Каждый из разобранных далее случаев просрочки платежа имеет особые обстоятельства, но в любом случае каждый конкретный случай заслуживает индивидуального рассмотрения. • Временная потеря работы заемщиком: Если заемщик временно лишился работы и обладает финансовыми ресурсами или доходом из других источников, то ожидается, что часть имеющихся в его распоряжении средств будет направлена на погашение платежей по ипотечному кредиту. • Забастовки и увольнения: Не рекомендуется вводить общий мораторий на платежи для всех заемщиков, оказавшихся в такой ситуации. Каждый случай нужно рассматривать индивидуально, пытаясь найти наиболее оптимальное решение. • Сезонная безработица: Заемщик должен обеспечить своевременное внесение платежей по ипотечному кредиту. Вместе с тем в особых обстоятельствах банк может согласиться на получение платежей не в полном размере в периоды безработицы заемщика при условии, что заемщик производит повышенные платежи в период занятости. Однако такие договоренности об оплате не должны приводить к необоснованному увеличению просрочки платежей, ставя под угрозу обеспечение обязательств по ипотечному кредиту. • Смерть заемщика: Если просроченные платежи стали результатом смерти заемщика, то необходимо предоставить разумный период времени для урегулирования требований по страхованию жизни или наследуемому имуществу, прежде чем предпринимать дополнительные действия, принимая во внимание иные активы заемщика и рыночную стоимость недвижимости по отношению к непогашенному ипотечному долгу. Особые соглашения по урегулированию просроченной задолженности Достижение соглашения по урегулированию просроченной задолженности уместно тогда, когда заемщик переживает временные трудности. Соглашение между заемщиком и кредитором предусматривает частичную отсрочку (сокращение) планового платежа по ипотечному кредиту и план по погашению просроченной задолженности. При этом соглашение ни при каких обстоятельствах не должно предусматривать полное или частичное освобождение заёмщика от исполнения своих обязательств и погашения задолженности перед кредитором. В рамках особых соглашений кредитор должен: • обеспечить полную письменную документацию по всем соглашениям о реструктуризации задолженности за подписью заемщика; 20

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

• решить вопрос о необходимости аннулирования закладной и выдачи или не выдачи новой (в случае, если по реструктурируемому ипотечному кредиту выдавалась закладная); • убедиться в приемлемости нового графика погашения для нарушившего обязательство заемщика с учетом его финансового положения; • предусмотреть, чтобы период уменьшенных ежемесячных платежей и срок ликвидации просроченной задолженности были как можно короче; более продолжительные периоды отсрочки и погашения просроченной задолженности могут усугубить проблему взыскания и привести к ненужному для кредитора риску полного дефолта заемщика; • проводить тщательный и своевременный мониторинг соблюдения условий соглашений по урегулированию задолженности и приступать к процедуре обращения взыскания, если заемщик не выполняет условий соглашения. Особые договоренности по урегулированию задолженности с заемщиком, переживающим финансовые сложности, должны, как минимум, предусматривать, чтобы заемщик производил ежемесячные ипотечные платежи, эквивалентные жилищному коэффициенту Платеж/ Доход* на уровне 35% общего ежемесячного дохода семьи из всех источников. Кроме того, крайне важно проводить тщательный анализ ситуации при достижении особых договоренностей по оплате с заемщиком, которых оказался без работы или не будет работать в течение определенного периода в ближайшем будущем. При достижении соглашения об урегулировании задолженности с такими заемщиками, кредитор/обслуживающая организация может руководствоваться следующими критериями: • За исключением случаев, когда имеются особые смягчающие обстоятельства, заемщик должен был работать без перерыва в течение двенадцати месяцев до потери работы. • Безработица заемщика носит сезонный характер, и он демонстрирует удовлетворительную историю погашения ипотечного кредита. • Профессия безработного заемщика востребована на рынке. • Безработицу следует отнести к временному увольнению, и заемщик имеет высокие шансы найти новую работу. Важно установить лимит для максимальной суммы отсрочки по ежемесячному ипотечному платежу. Эта максимальная сумма будет зависеть от причин неисполнения обязательств и обстоятельств заемщика. Вместе с тем в рамках общей практики банк не должен рассматривать какие-либо особые договоренности об урегулировании задолженности, если общая сумма отсроченного ежемесячного платежа по основному долгу и процентам превышает 15% первоначальной суммы кредита. При подготовке документов для соглашения по урегулированию задолженности кредитор должен всесторонне изучить и документировать следующую информацию: • доход заемщика; • занятость; • информация о семье — состав и совокупный доход из всех источников; • обязательства по погашению ипотечного кредита, включая условия погашения, просроченные платежи, штрафные санкции и т.д.; * Жилищный коэффициент Платеж/Доход (ЖК). ЖК = [Основной долг и проценты по ипотечному кредиту + коммунальные платежи + страховые платежи] / Ежемесячный установленный совокупный доход × 100.

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

• другие финансовые обязательства, в том числе существующие соглашения об урегулировании задолженности, утвержденные в прошлый период; просроченные платежи (если имеются); • первоначальная стоимость предмета залога: сумма зарегистрированных обременения на недвижимость плюс сумма отсроченного основного долга и процентов не должна превышать первоначальную цену приобретения недвижимости; • рыночная стоимость недвижимости, являющейся предметом залога; • условия соглашения об урегулировании задолженности, согласованные с заемщиком; • основание для такого соглашения с кратким описанием обстоятельств заемщика; • предлагаемый план реструктуризации. Ликвидация просроченной задолженности Если финансовое положение заемщика улучшилось или заемщик вновь принят на работу и способен производить платежи по ипотечному кредиту в полном объеме, кредитор должен приступить к переговорам о погашении имеющейся задолженности. Ожидается, что вся накопившаяся задолженность будет возвращена в течение максимально короткого периода (максимум 24 месяца) с учетом финансовых возможностей заемщика. Любой выработанный и согласованный с заемщиком план ликвидации просроченной задолженности необходимо изложить в письменном виде и ознакомить с ним заемщика. План погашения должен соответствовать финансовым возможностям заемщика и быть максимально коротким по продолжительности. Вместе с тем, если заемщик не соблюдает достигнутые договоренности, необходимо оперативно приступить к процедуре обращения взыскания. В качестве рекомендации следует ожидать, что заемщик будет производить ежемесячные платежи, эквивалентные, как минимум, жилищному коэффициенту Платеж/Доход на уровне 35% совокупного ежемесячного дохода семьи из всех источников, чтобы вносить плановые ипотечные платежи и вернуть сумму просроченной задолженности. Далее в таблице показано, как это может быть осуществлено на практике. Недвижимость, оцененная в 155 тыс. долл. США, была первоначально приобретена за $150.000 (первоначальный взнос в размере 50 тыс. долл. США и кредит на сумму 100 тыс. долл. США). Кредит был одобрен банком, с учетом ежемесячного дохода заемщика в размере 3,6 тыс. долл. США (что соответствует жилищному коэффициенту Платеж/Доход (ЖК) 27%), и, кроме того, недвижимость находится в хорошем районе. Спустя два года заемщик потерял свою работу и только по прошествии пяти месяцев смог найти аналогичную работу с несколько меньшей заработной платой. Ежемесячный доход заемщика теперь составляет 3,2 тыс. долл. США. Банк и заемщик договорились о том, что остаток долга будет погашен в течение оставшегося срока кредита, а отсроченные непогашенные проценты будут погашаться в течение пяти лет по немного более высокой процентной ставке (12%). В результате согласованный план реструктуризации предусматривает, что жилищный коэффициент Платеж/Доход (ЖК) будет несколько выше (34%) в предстоящие пять лет. 22

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

Таблица 1.1 Цена покупки недвижимости (долл. США)

150 000

Оценочная стоимость недвижимости (долл. США)

155 000

Первоначальный взнос (долл. США) Сумма кредита (долл. США) Ежемесячный доход при получении кредита (долл. США)

50 000 100 000 3600

Срок кредита (мес.)

240

Процентная ставка

Ежемесячный платеж по кредиту (долл. США)

965,02

ЖК = 27% На момент реструктуризации:

Оставшийся срок кредита (мес.) Накопленные непогашенные проценты (долл. США) Остаток по кредиту (долл. США) Пересмотренный доход (долл. США)

213 5500 97 000 3200

Пересмотренные платежи по кредиту (долл. США)

974,76

Дополнительный ежемесячный платеж (60 месяцев) (долл. США)

122,34

Всего пересмотренные ежемесячные платежи

1097,01

ЖК = 34%

Изменение срока погашения кредита Этот метод применяется тогда, когда платежеспособность заемщика снижается на неопределенный период времени. Если заложенная недвижимость находится в хорошем состоянии и заемщик обладает финансовыми возможностями производить ежемесячные платежи в меньшем размере, возможно увеличение срока погашения кредита. Вместе с тем новый срок погашения не должен превышать максимально допустимый срок кредитования, установленный банком, и оставшийся экономический срок службы здания. В таблице представлен сценарий, аналогичный описанному ранее, за исключением того, что на этот раз заемщик быстро проинформировал банк о том, что его доход существенно сократился и попросил банк продлить срок кредита путем возврата к первоначальному сроку (240 месяцев). Пропуска платежей по кредиту не было, поэтому, нет необходимости в капитализации процентов. Мы можем видеть, что увеличение срока кредита позволяет вернуть жилищный коэффициент Платеж/Доход (ЖК) на более приемлемый уровень; без пересмотра периода амортизации коэффициент ЖК вырос бы до 34,5% (965/2800 долл. США = 34,5%).

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

Таблица 1.2 Цена покупки недвижимости (долл. США)

150 000

Оценочная стоимость недвижимости (долл. США)

155 000

Первоначальный взнос (долл. США) Сумма кредита (долл. США) Ежемесячный доход при получении кредита (долл. США)

50 000 100 000 3600

Срок кредита (мес.)

240

Процентная ставка

Ежемесячный платеж по кредиту (долл. США)

965,02

ЖК = 27% На момент реструктуризации:

Оставшийся срок кредита (мес.)

218

Оставшийся пересмотренный срок кредита (мес.)

240

Накопленные непогашенные проценты Остаток по кредиту (долл. США) Пересмотренный доход (долл. США)

0 97 000 2800

Пересмотренные платежи по кредиту (долл. США)

936,07

Всего пересмотренные ежемесячные платежи (долл. США)

936,07

ЖК = 33%

Капитализация Этот метод применяют, когда заемщик испытывает значительные, но временные финансовые трудности и в настоящий момент в состоянии возобновить регулярные ежемесячные платежи, но не может погасить накопившуюся просроченную задолженность. Капитализация позволяет ликвидировать просроченную задолженность в течение всего срока кредитования, а не в краткосрочной перспективе. Сумма просроченной задолженности прибавляется к кредиту вместе с процентами, и новая увеличенная сумма кредита подлежит выплате в течение оставшегося или пересмотренного периода погашения. Капитализацию необходимо рассматривать в качестве последней меры по возврату просроченной задолженности, и к этому варианту можно прибегать только один раз в течение всего срока погашения заемщиком кредита. В приведенном примере накопившиеся неоплаченные проценты прибавляются к задолженности по кредиту, и получившаяся сумма в 102,5 тыс. долл. США погашается в течение пересмотренного срока в 240 месяцев, чтобы обеспечить приемлемый и устойчивый жилищный коэффициент Платеж/Доход (ЖК) на уровне 31%.

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

Таблица 1.3 Цена покупки недвижимости (долл. США)

150 000

Оценочная стоимость недвижимости (долл. США)

155 000

Первоначальный взнос (долл. США) Сумма кредита (долл. США) Ежемесячный доход при получении кредита (долл. США) Срок кредита (в месяцах) Процентная ставка Ежемесячный платеж по кредиту (долл. США)

50 000 100 000 3600 240 10 965,02

ЖК = 27% На момент реструктуризации:

Оставшийся срок кредита (мес.)

218

Остающийся пересмотренный срок (мес.)

240

Накопленные непогашенные проценты (долл. США) Остаток по кредиту (долл. США) Пересмотренный доход (долл. США) Всего пересмотренные ежемесячные платежи (долл. США)

5500 97 000 3200 989,15

ЖК = 31%

Капитализацию просроченных платежей по основному долгу и процентам и других непогашенных или просроченных платежей следует применять при следующих условиях: • капитализируемая сумма не превышает 20% первоначальной суммы кредита; • общая сумма кредита не должна превышать первоначальной суммы кредита — в противном случае потребуется регистрировать изменения в закладной; • срок погашения ипотечного кредита с момента капитализации не превышает максимально допустимого банком периода кредитования; • срок погашения ипотечного кредита с момента капитализации не превышает оставшийся экономический срок службы недвижимости, являющейся предметом залога.

1.10.3. Обращение взыскания на предмет ипотеки Обращение взыскания на предмет ипотеки — это юридическая процедура, которая приводит к реализации заложенного объекта недвижимости, а выручка от его продажи поступает кредитору в счет обеспечения выполнения обязательств заемщика по ипотечному кредиту. Если сумма, вырученная от продажи предмета ипотеки, после покрытия всех необходимых расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией, превышает сумму не 25

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

погашенного заемщиком долга, то остальная часть возвращается заемщику. В противном случае, если выручка от продажи предмета ипотеки недостаточна для погашения всей суммы кредита, то кредитор вправе взыскивать с заемщика оставшуюся задолженность по кредиту. Тем не менее в этом случае судебный иск будет направлен на все активы заемщика, а право требования кредитора не будет иметь преимущества относительно претензий других кредиторов (если таковые имеются). Обращение взыскания на заложенное имущество может быть прекращено в любое время до момента его реализации, при условии уплаты заемщиком кредитору всех причитающихся последнему сумм и возмещения расходов на обращение взыскания. Кредитор может инициировать процедуру обращения взыскания после того, как заемщик не выполнил своих обязательств по договору или закону (дефолт заемщика). На практике кредитные договоры содержат перечень оснований для начала процедуры обращения взыскания. Наиболее общие основания для обращения взыскания на предмет залога — это нарушение сроков1 внесения платежей по кредиту или неспособность заемщика досрочно погасить кредит по требованию кредитора. Основные этапы процедуры обращения взыскания включают следующее: 1) переговоры между кредитором и заемщиком; 2) заключение соглашения/обращение в суд; 3) продажа объекта недвижимости; 4) распределение суммы, вырученной от продажи; 5) выселение. Российское законодательство позволяет обращение взыскания на заложенное имущество независимо от статуса данного недвижимого имущества для заемщиков. Например, на заложенное по ипотеке жилое недвижимое имущество может быть обращено взыскание, даже если это имущество является единственным жильем заемщика и его членов семьи (в случае, если были предусмотрены все предписанные законодательством условия). Вместе с тем, на практике тот факт, что отчуждаемое жилье является единственным местом жительства заемщика, может усложнить процедуру выселения. Действующее законодательство предусматривает, что обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество может осуществляться как в судебном, так и во внесудебном порядке. Далее в таблице представлены все за и против этих двух способов обращения взыскания и подробное описание процедуры для каждого случая.

Продолжительность просрочки можно определить в кредитном договоре.

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

Таблица 1.4 ВНЕСУДЕБНАЯ ПРОЦЕДУРА

СУДЕБНАЯ ПРОЦЕДУРА За

Гибкая процедура реализации предмета ипотеки и, как следствие, получение более высокой суммы от продажи

Более надежный способ Меньше возможностей для мошенничества

Менее длительная по времени Менее дорогостоящая

Против Заемщик может оспорить процедуру через суд

Длительная по времени (до 2 лет)

Возможность мошенничества

Дорогостоящая (судебные издержки, оплата услуг юристов и т.д.) Жесткие правила реализации предмета ипотеки, которые могут отразиться на цене продажи

Внесудебная процедура Внесудебный способ обращения взыскания рекомендуется только тогда, когда заемщик четко продемонстрировал свое стремление к сотрудничеству и при наличии значительной доли собственных средств заемщика в стоимости недвижимости (если стоимость недвижимости превышает непогашенную сумму кредита, у заемщика есть мотивация к ограничению судебных издержек и срока начисления процентов, чтобы вернуть максимальную часть собственных средств). Внесудебная процедура допускается практически во всех случаях, за исключением следующих (обращение взыскания в перечисленных случаях допустимо только при помощи судебной процедуры): • Необходимо получить разрешение или согласие другого лица/органа для ипотеки имущества2. • Предметом ипотеки является недвижимость, имеющая историческую, художественную или иную культурную ценность для общества3. • Предметом ипотеки является недвижимость, находящаяся в общей собственности нескольких лиц, при этом один из сособственников отказывается дать свое согласие на внесудебное урегулирование требований ипотечного кредитора. • Иные ситуации, не относящиеся к жилищной ипотеке. 2

В определенных случаях закон предусматривает необходимость получения собственником согласия для передачи в залог недвижимости (например, есть требование о получении специального разрешения, если один или несколько членов семьи залогодателя находятся под защитой органов опеки и попечительства, что применимо к определенному члену семьи клиента с ограниченной правоспособностью или несовершеннолетнему без родителей).

Некоторая недвижимость может рассматриваться в качестве объектов, имеющих значимую историческую или иную культурную ценность для общественности. Вместе с тем это редко наблюдается при жилищном ипотечном кредитовании.

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

Как показано далее, внесудебный порядок урегулирования предусматривает заключение соглашения между заемщиком, а также собственником (собственниками) отчуждаемой недвижимости и кредитором. Это соглашение может быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания4 (т.е. после неисполнения заемщиком своих обязательств). Соглашение о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество требует обязательного нотариального удостоверения. Нотариус обычно проверяет правоспособность сторон по заключению данного соглашения, а также соблюдение требований законодательства в отношении соглашения. Закон устанавливает перечень определенных требований к содержанию соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке. Поэтому до нотариального удостоверения стороны должны согласовать следующие положения: • Описание объекта недвижимости, используемого в качестве обеспечения, и его стоимости. Весьма вероятно, что не исполнивший обязательства заемщик закажет новую оценку недвижимости, чтобы урегулирование состоялось на основе текущей оценки стоимости объекта недвижимости. • Сумма, подлежащая уплате в пользу кредитора заемщиком, и, если залогодателем выступает третья сторона, то и залогодателем. Банк и заемщик определяют точную сумму непогашенной задолженности, которая включает сумму основного долга, проценты и штрафы за просрочку платежа по ипотечному кредиту, расходы в связи с продажей объекта недвижимости и т.д. • Способ реализации предмета ипотеки или условие о приобретении данного объекта недвижимости кредитором. Банк и заемщик согласуют способ продажи отчуждаемой недвижимости (предмета ипотеки). Также рекомендуется включать порядок распределения выручки, поступающей от продажи отчуждаемого объекта. • Указание на существующие ипотеки данного имущества и права третьих лиц в отношении заложенной недвижимости, если имеются. Кредитор должен получить выписку из государственного реестра (ЕГРП), чтобы подтвердить наличие/отсутствие действующих обременения и залогов. Кредитор должен учесть следующее: если заемщик считает, что его права нарушены соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, он имеет право в любой момент в ходе внесудебной процедуры взыскания обратиться в суд. Если суд признает, что права заемщика были нарушены, то соглашение будет признано недействительным. В этом случае банк может потерять время и деньги, поскольку ему придется заново начинать процедуру взыскания, только уже через суд. Кредитор или обслуживающий агент должны разъяснить заемщику преимущества внесудебного урегулирования. Например, кредитор может подчеркнуть, что в случае внесудебной процедуры расходы значительно ниже, чем при судебном порядке обращения взыскания (затраты на юристов, временные затраты и т.д.). Таким образом, повышается вероятность того, 4

Возможные основания для обращения взыскания обычно предусмотрены кредитным договором или законом.

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

что заемщик получит свою долю вложенных средств после продажи предмета залога, если сумма от его реализации превысит сумму задолженности по кредиту. По окончании процедуры обращения взыскания на предмет залога необходимо в обязательном порядке решить вопрос с аннулированием закладной (если она выдавалась). Судебная процедура Как описывается ниже, судебная процедура обращения взыскания — это взыскание непогашенной задолженности через суд. Судебная процедура обращения взыскания (Часть 1)

Рис. Рис.1.1 7.1 Судебная процедура обращения взыскания (Часть 2)

Рис. Рис.1.2 7.1 29

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

В большинстве случаев судебное обращение взыскания является дорогостоящей и трудоемкой процедурой. Длительность такой процедуры может занимать от нескольких месяцев до нескольких лет. Прежде чем приступить к судебной процедуре обращения взыскания, кредитор обычно направляет заемщику письмо с требованием досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и указанием суммы, подлежащей уплате, а также намерением кредитора обратиться в суд при невыполнении этого требования. Хотя сроки для направления такого письма законодательством не определены, на практике рекомендуется направлять письмо минимум за две недели до обращения в суд. С учетом продолжительных сроков судебной процедуры обращения взыскания для кредитора крайне важно включить в исковое заявление описание процедуры, используемой для расчета суммы, подлежащей уплате. Это описание может быть использовано судом для определения суммы, подлежащей уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, и порядок распределения суммы, вырученной от продажи недвижимости. Суд принимает решение о принятии или отказе в рассмотрении искового заявления. В случае принятия иска суд назначает дату судебного заседания и приглашает истца (кредитора по ипотечному кредиту) и ответчика (заемщика). На практике этот процесс может занимать до 180 дней. Решение суда должно содержать следующую информацию: • предмет ипотеки — объект недвижимости, на который обращается взыскание; • сумма, подлежащая уплате кредитору (основной долг, проценты, штрафы и пени); • способ реализации предмета ипотеки (публичные торги или аукцион); • начальная цена продажи заложенного имущества. Первоначальная цена продажи Существуют два варианта определения первоначальной цены продажи заложенного недвижимого имущества. Стороны (кредитор и заемщик) могут либо 1) заключить соглашение, либо 2) цена продажи будет определена судом в случае разногласий между сторонами. Реализация предмета залога, на который обращено взыскание Общее правило для распределения суммы от продажи предмета залога таково, что если вырученная сумма превышает непогашенные обязательства заемщика перед кредитором, включая штрафы и комиссии, то кредитор обязан вернуть разницу заемщику. Российское законодательство регулирует порядок реализации заложенного имущества, на которое было обращено взыскание. Стороны могут воспользоваться двумя возможными способами: • Публичные торги: публичные торги организуются специализированной компанией, которая назначается либо судебным исполнителем, либо по согласованию сторон. • Аукцион: применение этого способа предоставляет кредитору и заемщику возможность определить некоторые аспекты публичных торгов, например выбор организатора и места проведения аукциона. 30

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

1.11. Обслуживание низкокачественных ипотечных кредитов В начале настоящей главы говорилось о том, что обслуживание кредитов может проводиться в пассивном или активном режиме. Разница между двумя подходами определяется интенсивностью и методом общения между кредитором или обслуживающей компанией и заемщиком. Активный подход предусматривает установление личного контакта с заемщиком со стороны департамента обслуживания кредитов и оперативную реакцию на любое проявление затруднений заемщика с внесением ежемесячных платежей по ипотечному кредиту. Кроме того, активный подход к обслуживанию предусматривает мониторинг текущего состояния низкокачественных заемщиков. Иногда активное сопровождение кредита может предусматривать проверку кредитоспособности клиентов на предмет роста их задолженности или качества погашения других кредитов. Если результаты неудовлетворительные, то департамент обслуживания кредитов незамедлительно связывается с клиентом для оценки его финансового положения, даже если на тот момент клиент регулярно вносит платежи по ипотечному кредиту. В результате такого усиленного мониторинга кредитор находится в контакте с заемщиком (например, чтобы убедиться в следующем: клиент понимает, что задолженность по оплате недопустима), чтобы убедиться в том, что платежи будут произведены. В результате заемщик четко осознает, что кредитор примет оперативные меры в случае просрочки по внесению ежемесячного платежа. Для сравнения: пассивное обслуживание предусматривает действия со стороны кредитора только в ответ на проблемы, возникающие с оплатой ипотечной задолженности. Пассивное сопровождение не должно осуществляться в отношении высокорискованных заемщиков. Обычно к низкокачественным ипотечным кредитам относят кредиты заемщикам, которые допускали просрочку платежей/дефолты в прошлом, не могут подтвердить свои доходы или имеют другие причины низкого кредитного качества. Если кредитор решает кредитовать более рискованных заемщиков, то важно четко представлять, во-первых, различие между стандартными и низкокачественными кредитами и, во-вторых, принимать соответствующие меры по активному управлению более высоким уровнем риска, сопряженным с низкокачественными ипотечными кредитами. Классификация кредитов на стандартные и низкокачественные должна привести к различным процедурам обслуживания, которые необходимо согласовать с внешним обслуживающим агентом (если применимо). На развитых рынках, где распространены низкокачественные кредиты, кредитные бюро предоставляют кредиторам скоринговые баллы потенциальных заемщиков. Так, в США заявители со скорингом FICO выше определенного уровня (например, 620) считаются качественными клиентами, а заявители со скорингом ниже 620 пунктов — низкокачественными заемщиками. В настоящее время аналогичные скоринговые системы в России отсутствуют, и кредиторам необходимо классифицировать кредиты на стандартные и низкокачественные по другим критериям. 31

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

При отсутствии кредитного скоринга банк может считать низкокачественными кредиты с двумя и более факторами риска. Или кредитор может принять решение, что заемщик, имеющий просрочки по прошлым кредитам за последние три года, будет автоматически классифицироваться как низкокачественный. Таблица 1.5 Потенциальные факторы риска низкокачественного кредита Перерывы в рабочем стаже и нестабильный доход Предприниматели Высокие коэффициенты долга ЖК > 32% СК* > 40% Нулевые или отрицательные чистые активы Кредитный отчет свидетельствует о неисполнении обязательств и просрочке платежей Коэффициент Кредит/Залог > 80% Отсутствие официального подтверждения дохода

Ниже приводится краткое описание факторов риска, которые являются существенными при классификации низкокачественных кредитов. Низкокачественные заемщики являются более рискованными, чем качественные заемщики. Поэтому в отношении низкокачественных заемщиков и заемщиков, задолженность которых была реструктурирована, рекомендовано осуществлять активное обслуживание. Соответственно у кредитора появится «контрольный список» кредитов, требующих активного сопровождения. В зависимости от способа организации департамента обслуживания каждый кредит (группа кредитов), занесенный в контрольный список, будет закреплен за конкретным специалистом для «специального обслуживания» (или активного сопровождения). Первый контакт с заемщиком С момента выдачи и начала обслуживания кредита необходимо устанавливать личный контакт с данной категорией заемщиков. Если процесс обслуживания автоматизирован, информация о выданных кредитах сразу же поступает в хронологическом порядке к специалисту по сопровождению кредитов, который звонит новому клиенту для приветствия. Его текст должен быть стандартным. Иногда для экономии времени устанавливаются системы автоматического соединения (которые продолжают осуществлять соединение до тех пор, пока не дождутся ответа). Во время приветственного звонка специалист по обслуживанию кредитов разъясняет необходимость своевременного осуществлении платежей и влияние неплатежей на кредитную историю заемщика. Специалисту предоставляется возможность донести до заемщика важность исполнения обязательств по ипотечному кредиту, планирования личного бюджета и приоритета ипотеки перед другими обязательствами. * Совокупный коэффициент Платеж/Доход (СК). СК = [основной долг и проценты по всем кредитам + коммунальные платежи + страховые платежи] / ежемесячный установленный совокупный доход х 100.

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

Последующие звонки Специалисты по сопровождению кредитов должны работать максимально продуктивно и не тратить время на звонки тем клиентам, которые уже произвели свои платежи. Чтобы исключить ненужные звонки и повысить эффективность сбора платежей, необходимо обрабатывать платежи в течение дня и по возможности в интерактивном режиме вносить информацию в систему, обеспечивая доступ к ней сотрудникам по обслуживанию кредитов. Это позволит избегать напоминаний заемщикам, уже осуществившим платеж. Если применяется автоматическая система соединения, то используемая база данных должна обновляться, чтобы исключить звонки, которые могут восприниматься заемщиками как излишнее давление на них. Если заемщик просрочил платеж на один день, департамент обслуживания кредитов должен незамедлительно позвонить клиенту и узнать причину (обратите внимание: такие звонки совершаются спустя некоторое время в отношении «качественных» клиентов). Цель звонка — донести важность своевременного осуществления платежей, дать понять клиенту, что кредитор серьезно относится к сбору платежей по текущей и просроченной задолженности. Цель звонка также заключается в том, чтобы выявить серьезные проблемы: например, если заемщик потерял работу, в этом случае кредитор хочет убедиться в том, что он первый претендент на оплату. Если целесообразно, во время телефонных переговоров можно обсудить альтернативные договоренности по оплате: своевременное вмешательство снижает риск кредитных потерь. Если кредитор не может связаться с заемщиком, необходимо предпринять меры, чтобы определить его нахождение, начиная с работодателя (специалист по обслуживанию кредита должен убедиться, что заемщик все еще работает — работодатель может подтвердить, что заемщик в отпуске, что объясняет его забывчивость по оплате кредита). Взимание платежей Чтобы обеспечить получение своевременных и полных платежей со стороны низкокачественных заемщиков, целесообразно, чтобы сроки внесения платежей совпадали с платежным циклом заемщика. Это также следует сделать в отношении созаемщиков, если применимо. Также важно иметь возможность безакцептного списания платежей со счета заемщика. Комплекс таких мер увеличивает надежность получения платежей по низкокачественным ипотечным кредитам. Если платежи производятся с просрочкой, то специалист по обслуживанию должен выяснить, получает ли заемщик и созаемщик доход в данный момент с той регулярностью, которая была заявлена изначально на момент выдачи кредита. Между отделом обслуживания клиентов и отделом по сбору платежей необходимо наладить сотрудничество, особенно по низкокачественным клиентам. Информационная система обслуживания должна обеспечивать доступ ко всем данным по счетам, а также обмен информацией в режиме реального времени. Когда сотрудники отдела обслуживания клиентов принимают звонок, они должны незамедлительно видеть статус клиента по неплатежам, нарушенные обязательства и текущий 33

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

платежный статус. В сложных ситуациях звонок в отдел обслуживания клиентов может быть немедленно переведен в отдел, который целенаправленно занимается сбором платежей. Специалисты по обслуживанию кредитов должны иметь беспрепятственный доступ к платежной истории низкокачественных заемщиков. На основе этой истории специалист принимает решение, можно ли от заемщика принять обещание произвести оплату в будущем. Вместе с тем, когда речь идет о просроченных или неполных платежах, в обмен на терпимость в отношении просрочки платежа, специалист должен, как минимум, попытаться получить частичный платеж. Повторяющиеся и необоснованные просрочки платежей нельзя оставлять без последствий: необходимо начислять пени, информировать кредитные бюро (это может заблокировать доступ к другим кредитам). И в качестве крайней меры кредитор может потребовать полного досрочного погашения кредита. Однако такой вариант не должен рассматриваться, если создается впечатление, что кредитор в результате может потерять больше, чем в ходе сбора просроченной задолженности. Управленческий контроль Управленческий контроль за результатами работы департамента обслуживания кредитов и доступ к информации в режиме реального времени очень важны для эффективного управления операциями по обслуживанию низкокачественных кредитов. Особое внимание необходимо уделять соблюдению клиентами условий соглашений по оплате, уровню и динамике просроченной задолженности и уровню потерь при дефолтах. Информацию необходимо собирать и анализировать на уровне всего портфеля (портфель низкокачественных кредитов) и отдельно для портфелей (групп кредитов), порученных специалистам по обслуживанию, чтобы отслеживать результаты деятельности каждого специалиста и по мере необходимости воздействовать на качество их работы. Таким образом, для обслуживания низкокачественных ипотечных кредитов необходимы технологии и процедуры, которые обеспечивают следующее: • выявление проблем и оперативное реагирование на раннем этапе; • доступ ко всей информации внутри организации; • технологии, обеспечивающие работу в режиме реального времени, для оперативного обновления информации; • четкое документирование информации в течение всего периода дефолта без необходимости повторного ввода данных; • наличие ресурсов для эффективного сбора платежей, работы с просроченной задолженностью и минимизации убытков при обращения взыскания на заложенную недвижимость; • внимание со стороны руководства и управленческий контроль; • всесторонний сбор информации и оценка поведения клиентов и встроенная возможность по использованию этой информации;

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

• анализ тенденций и показателей за предыдущие периоды с использованием внутренней базы данных.

1.12. Обслуживание при секьюритизации В рамках секьюритизации ипотечных активов после продажи своего портфеля ипотечных кредитов организация-кредитор может продолжать действовать в качестве обслуживающего агента. В качестве обслуживающего агента организации необходимо осуществлять определенную деятельность по обслуживанию всего или части секьюритизированного ипотечного портфеля. Ответственность, требования и условия, согласно которым должна осуществляться деятельность по обслуживанию пула ипотечных кредитов, четко определяются в договоре между обслуживающей организацией и структурой, которой она оказывает эти услуги (обычно это эмитент5). В этом договоре, называемом «договор обслуживания», излагаются основные условия и положения, касающиеся исполнения обязанностей сервисного агента по обслуживанию пула ипотечных кредитов. Обслуживающий агент назначается эмитентом и действует от его имени. Эмитент может также поручить обслуживающему агенту выполнение других разовых услуг. Обслуживающий агент вправе, по определенным аспектам, предусмотренным в договоре обслуживания, перепоручать или заключать договоры субподряда на предоставляемые услуги, однако ответственность перед эмитентом сохраняется за обслуживающим агентом. От обслуживающего агента ожидается высокий уровень профессионализма и внимания при предоставлении оговоренных услуг и осуществлении любых связанных с этим функций. Обычно от обслуживающего агента ожидают проявления такого же уровня профессионализма, прилежания и внимания, которые можно ожидать от реального владельца портфеля ипотечных кредитов. Кроме того, ожидается, что обслуживающий агент будет поддерживать административные, операционные и информационные системы в соответствии со стандартами, установленными эмитентом. В частности, для того, чтобы не произошло смешения секьюритизированных активов с другими ипотечными кредитами, которые могут принадлежать обслуживающему агенту на праве собственности или находиться у него на обслуживании по поручению третьих лиц. Обычно услуги обслуживающего агента оплачиваются в виде ежемесячных вознаграждений (плата за обслуживание). Как правило, устанавливается дата оплаты, в которую обслуживающий агент должен перечислять платежи, полученные от заемщиков за соответствующий 5

Обслуживающий агент — это юридическое лицо, которое отвечает за получение процентных и амортизационных платежей по пулу ипотечных кредитов, а также осуществление ряда других административных операций, в частности, учет, страхование, налоговые сборы, получение текущих платежей, уведомление о задержках платежей, сбор статистических данных и т.п. В сделках секьюритизации обслуживающий агент действует от имени и в интересах третьих лиц. Конкретные лица зависят от юрисдикции выпуска секьюритизации и применимой нормативно-законодательной базы, т.е. этими лицами могут быть эмитент, доверительный управляющий или ипотечный агент. Используемый в данной главе Руководства термин «эмитент» относится ко всем типам перечисленных юридических лиц.

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

платежный период. В эту дату обслуживающий агент получает плату за обслуживание в соответствии с условиями договора обслуживания и с учетом действующего в рамках данной структуры секьюритизации порядка распределения денежных потоков. Эмитент может обеспечить дополнительную поддержку структуре сделки по секьюритизации путем обеспечения беспрепятственной замены обслуживающего агента. В этом случае другая организация будет нанята в качестве «резервного обслуживающего агента» по «договору резервного обслуживания», согласно которому может быть проведена замена обслуживающего агента в случае, если его необходимо отстранить или если агент больше не может предоставлять услуги в соответствии с условиями «договора обслуживания». Обслуживающий агент обычно осуществляет регулярные функции по обслуживанию пула ипотечных кредитов (например, взимание платежей, отчетность и управление неплатежами), а также функции по администрированию и управлению документооборотом от имени эмитента. Договор обслуживания подробно излагает сроки, условия, ответственность и обязательства обслуживающего агента. Обычно в договоре обслуживания прописаны функции, которые обязан выполнять обслуживающий агент, включая (но не ограничиваюсь) следующее: • Администрирование, оформление и учет документов: По мере необходимости и целесообразности представление соответствующих документов по ипотечным кредитам лицу, осуществляющему депозитарные услуги; осуществление перерегистрации закладных в уполномоченном регистрационном органе; постоянное взаимодействие с заемщиками по вопросам обслуживания кредитов и уведомление заемщиков о любых административных изменениях, которые необходимо осуществить, например о замене выгодоприобретателя по договорам страхования. • Сбор платежей: Прием, оформление, администрирование и накопление платежей по обслуживанию долга (регулярные погашения ипотечного кредита, а также любые полные и частичные досрочные погашения), которые производят заемщики; аккумулирование платежей на отдельных счетах, указанных в договоре обслуживания; регулярное (например, ежемесячное) последующее перечисление платежей лицу, указанному в договоре обслуживания (например, эмитенту). • Мониторинг: Мониторинг исполнения заемщиками обязательств по ипотечным кредитам; контроль за наличием страхового покрытия; контроль за соблюдением требований к процедурам, системам и информационным технологиям, обеспечивающим выполнение требований по обслуживанию кредитов. • Отчетность: Предоставление ежемесячной и другой запрашиваемой отчетности эмитенту и другим лицам в соответствии с формой и графиком, которые предусмотрены в договоре обслуживания, в том числе ежемесячная отчетность о фактических платежах, просроченной задолженности, об обращении взыскания на предмет залога расхождениях между полученными и перечисленными платежами. • Управление просроченной и дефолтной задолженностью: Работа с заемщиками, которые допустили просрочку платежей, изучение причин неисполнения обязательств и информирование эмитента; по мере необходимости индивидуальная работа с заемщиками, находящимися в дефолте и инициация процедур обращения взыскания в соответствии с процедурами и графиком, которые предусмотрены в договоре обслуживания. 36

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

Кроме перечисленных выше услуг, договор обслуживания также обычно содержит обязательные условия, гарантии возмещения убытков и степень ответственности, которую обслуживающий агент несет перед эмитентом. Как правило, обслуживающий агент обязан компенсировать эмитенту разницу между теми средствами, которые он должен переводить ежемесячно эмитенту, и средствами, которые получены от заемщиков (за вычетом оплаты услуг). Такая компенсация осуществляется независимо от причин возникновения расхождения между полученными и перечисленными платежами, включая (но не ограничиваясь) мошенничество, банкротство, операционный сбой или неисполнение обязательств по сопровождению кредитов. Обязательные условия и гарантии, которые обслуживающий агент предоставляет эмитенту6, обычно касаются его финансовых показателей, соблюдения соответствующих правовых норм и правил и соответствия договорным и транзакционным требованиям. Примеры обязательств обслуживающего агента: • Обслуживающий агент учрежден в соответствии с действующим законодательством и является платежеспособным. • Обслуживающий агент получил и исполняет все соглашения, полномочия, лицензии, необходимые в связи с организацией и ведением его деятельности. • Обслуживающий агент обладает корпоративными полномочиями по заключению юридических соглашений и обязательств, по которым он является стороной в рамках структуры секьюритизации. • В отношении обслуживающего агента отсутствует назначенное судебное разбирательство, которое может оказать на него существенное негативное воздействие. • Не проводится, не назначено и не было высказано угрозы о проведении государственного или официального расследования или дознания в отношении обслуживающего агента, которое может оказать на него существенное негативное воздействие. • Самая последняя финансовая отчетность обслуживающего агента была подготовлена в соответствии с требуемыми стандартами бухгалтерского учета, раскрывает все виды ответственности и излагает достоверную и объективную информацию о финансовом состоянии обслуживающего агента. • Отсутствие негативного изменения финансового положения обслуживающего агента и перспектив такого изменения в ближайшем будущем. • Все действия, условия и меры, которые необходимо осуществить, выполнить и произвести для заключения, исполнения и соблюдения обслуживающим агентом юридических документов и обязательств, по которым он является стороной (и для придания таким документам юридической силы в отношении агента), были осуществлены, выполнены и произведены. • Обязательства, принятые обслуживающим агентом по юридическим соглашениям, по которым он является стороной, правомерны и носят обязательный характер и не приведут к нарушению законодательства, уставов или других договоров. • Вся соответствующая информация, представленная обслуживающим агентом в связи с выполнением им юридических соглашений, по которым он является стороной, яв6

Как отмечалось в предыдущей сноске, обслуживающий агент может также отчитываться перед другими структурами (например, ипотечным агентом и платежным агентом).

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

ляется достоверной и точной во всех отношениях и не вводит в заблуждение в силу какого-либо опущения, двусмысленности или иного основания.

Примеры обязательных условий, которые должен соблюдать обслуживающий агент: • Своевременная и надлежащая подготовка своей финансовой отчетности; • Получение и соблюдение всех необходимых разрешений, согласований, лицензий и утверждений в связи со своей деятельностью и документами по сделкам секьюритизации; • Не заключать каких-либо сделок по слиянию, за исключением разрешенных юридическими договорами в рамках структуры секьюритизации или с согласия доверительного управляющего, с уведомлением рейтинговых агентств, которые присваивали рейтинг сделке по секьюритизации. • Соблюдение всех юридических договоров и обязательств, по которым агент является стороной в рамках структуры секьюритизации. • Незамедлительное уведомление эмитента и доверительного управляющего о наступлении какого-либо события, которое может привести к прекращению полномочий обслуживающего агента. • Предоставление эмитенту или его представителям права обоснованного доступа и проверки журналов отчетности и соответствующих записей обслуживающего агента. • Соблюдение законов соответствующей юрисдикции в отношении защиты прав потребителей и защиты информации. Как отмечалось выше, эмитент или доверительный управляющий сохраняет за собой право расторгнуть договор с обслуживающим агентом, если последний больше не может выполнять условия договора обслуживания. Договор обслуживания обычно включает механизм, согласно которому обслуживающий агент получает уведомление о прекращении полномочий, а также перечень основных «событий, повлекших расторжение договора» (также называется «событие неисполнения обязательств обслуживающим агентом»), которые станут или послужили основаниями для прекращения полномочий обслуживающего агента. Примеры событий, являющихся основанием для прекращения полномочий обслуживающего агента: • Неспособность обслуживающего агента произвести какой-либо ежемесячный или иной платеж, предусмотренный договором обслуживания. • Неспособность обслуживающего агента исполнить какое-либо из своих обязательств или особых условий по договору обслуживания. • Какое-либо свидетельство, справка, заявление или заверение, предоставленное обслуживающим агентом, оказались недостоверными, неполными или неточными или становятся таковыми в силу какого-либо существенного изменения. Если наступает какое-либо из перечисленных событий, то эмитент или доверительный управляющий вправе прекратить полномочия обслуживающего агента в соответствии с процедурой, предусмотренной в договоре обслуживания. Как правило, это решение сопровождается вручением обслуживающему агенту уведомления о расторжении договора обслуживания. Примеры событий, когда прекращение полномочий обслуживающего агента становится автоматическим и приводит к изменению в деятельности, осуществляемой обслуживаю38

Принципы обслуживания ипотечных кредитов

щим агентом до вручения ему уведомления о прекращении полномочий, включают следующее: • Если в России становится неправомерным (или в какой-либо иной применимой юрисдикции в рамках структуры секьюритизации) соблюдение обслуживающим агентом своих полномочий по договору обслуживания. • Наличие форс-мажорных обстоятельств препятствует или серьезно затрудняют исполнение обслуживающим агентом его обязательств по сопровождению кредитов. • Неплатежеспособность/несостоятельность обслуживающего агента. Если наступает такое событие, обслуживающий агент, не дожидаясь вручения уведомления о расторжении договора, предпринимает следующие действия. Сначала агент должен уведомить эмитента и доверительного управляющего о наступлении события (и прекращении своих полномочий, если необходимо), затем обслуживающий агент должен предпринять все необходимые шаги, чтобы обеспечить соблюдение всех обязательств, особых условий и гарантий по договору обслуживания. В договоре обслуживания могут содержаться конкретные действия, которые необходимо предпринимать обслуживающему агенту, например: • Обслуживающий агент должен осуществлять доверительное управление (в интересах эмитента и доверительного управляющего) всей документацией, записями, денежными средствами или активами, за которые он несет ответственность по договору обслуживания. • Продолжает выполнять все обязательства по договору обслуживания до получения уведомления о прекращении полномочий с указанием конкретной даты и времени прекращения деятельности. • Предпринимает любые дальнейшие действия по указанию и требованию эмитента или доверительного управляющего. • Если получены указания или требования от эмитента или доверительного управляющего, прекращает любые действия, предусмотренные договором обслуживания. В случае прекращения полномочий обслуживающего агента могут также обязать способствовать и соблюдать требования эмитента по содействию в замене обслуживающего агента на резервного. Резервный обслуживающий агент может уже быть определен по договору резервного обслуживания или выбран эмитентом по прекращении полномочий обслуживающего агента. Обычно обслуживающий агент обязан предоставить резервному обслуживающему агенту все соответствующие документы и записи и предпринимать любые дополнительные действия, которые эмитент и доверительный управляющий могут обоснованно требовать для передачи резервному обслуживающему агенту прав и обязанностей по договору обслуживания.

Процедуры обслуживания ипотечных кредитов

2. Процедуры обслуживания ипотечных кредитов 2.1. Хранение документов по ипотечной сделке Все документы по ипотечной сделке должны храниться в надежном и безопасном месте, обеспечивающем их сохранность. Хранение закладных должно осуществляться в депозитарии. До сдачи документов на хранение необходимо провести окончательную проверку, чтобы убедиться, что файл является полным, все документы имеются в наличии и являются действительными (см. приложение 1). Юридическую документацию необходимо хранить в помещении, защищенном от пожара, влаги и насекомых. Юридические документы, заключение андеррайтера и решение о выдаче кредита, содержащее необходимые подписи, а также отчет об оценке необходимо сканировать, предпочтительно в формате PDF. Все документы должны храниться в делах как минимум до полного погашения кредита и в течение последующих пяти лет. Файлы подлежат уничтожению после этого периода. Сотрудник, ответственный за обслуживание кредитов • Получает кредитные дела из департамента по закрытию ипотечных сделок: 1) проверяет наличие и правильность всех необходимых документов; 2) если каких-то документов не хватает, возвращает дело в департамент закрытия сделок с отметкой об исправлениях, которые необходимо внести. 3) если дело полное: а) сканирует необходимые документы и хранит их в соответствующей базе данных; б) помещает юридические документы в защищенное от пожара помещение, а остальные документы по делу — в безопасное хранилище; в) направляет дела в архив, когда кредит полностью погашен. • Уничтожает дела по прошествии пятилетнего периода. • Поддерживает систему отслеживания документов и файлов на электронных и бумажных носителях для обеспечения беспрепятственного доступа к ним.

2.2. Подготовка отчетности Каждый месяц необходимо готовить различные отчеты: о просроченной задолженности, о работе с дефолтной задолженностью и о резервах на потери по кредитам (ежеквартально для рублевых кредитов. Кроме того, если платежи взимаются в пользу третьей стороны, то необходимо готовить ежемесячную отчетность для эмитента

Процедуры обслуживания ипотечных кредитов

2.2.1. Отчет о просроченной задолженности Этот отчет описывает общую ситуацию с просроченной задолженностью в банке. Он показывает уровень просроченной задолженности в процентах и абсолютном выражении по ипотечным кредитам с просрочкой платежа 30, 60 и 90 и более дней. 7

Таблица 2.1 Расчет уровня просроченной задолженности в процентах от количества кредитов Процент просрочки =

Количество ипотечных кредитов с просрочкой платежа в 90 7 дней и более × 100 Общее число ипотечных кредитов в портфеле

Расчет уровня просроченной задолженности в процентах от суммы основного долга Процент просрочки =

Сумма задолженности по кредитам, просроченным в течение 90 дней и более × 100 Непогашенный остаток по портфелю ипотечных кредитов

Необходимо проанализировать тенденции по предыдущим отчетам. Если ситуация с просрочками ухудшается, необходимо провести тщательный анализ, чтобы выяснить причины и выработать соответствующие решения. Кроме этого, если уровень просроченной задолженности увеличивается быстрее в более продолжительные периоды (60 дней и особенно свыше 90 дней), то департамент обслуживания кредитов должен выяснить, можно ли объяснить это увеличение структурными факторами (например, безработица) и какие меры в данном случае можно предпринять (например, активное предложение реструктуризации). Или рост задолженности в более короткие сроки (до 30 дней) может указывать на необходимость административных мер, чтобы избежать просроченных платежей со стороны заемщиков. Таблица 2.2 Пример отчета о просроченной задолженности Июнь 2007 года

Июль 2007 года

Август 2007 года

Руб.

До 30 дней До 60 дней До 90 дней Свыше 90 дней

Аналогичный расчет производится для кредитов с просрочкой в 30 дней или 60 дней; таким образом, рассчитываются три уровня просроченной задолженности.

Процедуры обслуживания ипотечных кредитов

2.2.2. Отчет о работе с просроченной и дефолтной задолженностью Отчет о просроченной задолженности важен для оценки общих кредитных показателей портфеля. Вместе с тем этого отчета недостаточно для проверки адекватности управленческих действий в целях снижения потенциальных потерь. С управленческой точки зрения представленную выше таблицу следует дополнить перечнем просроченных кредитов и кратким описанием предпринимаемых действий вместе с суммой основного долга по кредитам, подвергающимся риску. Этот перечень необходимо подготовить по аналогии с вышеприведенной таблицей, отдельно указав кредиты с просрочкой до 30 дней и т.д. Важно отметить, что при оказании услуг по обслуживанию в рамках сделок по секьюритизации этот отчет необходимо предоставлять незамедлительно по запросу лиц, по поручению которых предоставляются услуги по сопровождению кредитов. В отчет необходимо включать следующую информацию: • номер кредита; • общая сумма просроченной задолженности и дата последнего произведенного платежа; • местонахождение предмета ипотеки; • тип кредита; • причины неисполнения обязательства; • принятые меры: o шаги по исправлению ситуации с просроченной задолженностью; o статус процедуры обращения взыскания Таблица 2.3 Пример отчета о работе с просроченной и дефолтной задолженностью Номер Кредита

Местонахождение предмета ипотеки

Общая сумма просроченной задолженности

Дата последнего произведенного платежа

Сумма кредита

Принятые меры

Просрочка до 30 дней Письмо с напоминанием от 12.03.2007 Просрочка 30–50 дней Запрос клиента о реструктуризации Просрочка 60–89 дней Заключение договора о реструктуризации – начало погашения 01.07.2007 Просрочка 90 дней или более Клиент уведомлен о том, что судебная процедура обращения взыскания будет начата через ХХ дней

Процедуры обслуживания ипотечных кредитов

Этот отчет предназначен не для высшего руководства, а скорее, для лиц, управляющих работой департамента обслуживания кредитов, чтобы обеспечить своевременное принятие действий при просрочке платежей в погашение кредита. Со временем, по мере изменения просрочки по кредиту от 30 до 59 дней, от 60 до 89 дней и от 90 дней и более, в отчете необходимо указать действия, которые в совокупности нацелены на «спасение» кредита.

2.2.3. Отчет о резервах на потери по кредитам Банк-кредитор должен периодически предоставлять в ЦБР информацию о своих просроченных кредитах — ежемесячно по кредитам в иностранной валюте и ежеквартально по рублевым кредитам. Вместе с описанием состояния ипотечного портфеля (и других видов активов) организация должна продемонстрировать, что она сформировала надлежащие резервы на возможные потери по кредитам. Департамент обслуживания отвечает за сбор и подготовку информации по просроченным кредитам и предоставление дополнительной информации по запросу финансового департамента для формирования надлежащих резервов в соответствии с нормативами ЦБР и внутренним порядком организации. Департамент обслуживания кредитов также отвечает за ежемесячную передачу следующей информации в бухгалтерию организации: • регулярные платежи и досрочные погашения; • наступление просрочки платежей; • просроченные платежи; • штрафы, комиссии, пени и другие сборы.

2.2.4. Отчет о просроченной и восстановленной задолженности Этот отчет предоставляет информацию о работе по управлению просроченными платежами. Результаты вносятся в таблицу в зависимости от длины просрочки (с указанием общей суммы по всем просроченным кредитам). В начале таблицы указывают объем всей задолженности с разбивкой по срокам неплатежей, затем в таблице описываются результаты работы по управлению просроченной задолженностью. Сначала представлен «уровень исправления» — процент ипотечных кредитов, по которым просроченная задолженность была ликвидирована (соотношение количества «исправленных» кредитов/просроченных кредитов). Затем следуют «восстановленные кредиты», в том числе кредиты, подлежащие «реструктуризации». Аналогичную таблицу можно подготовить для отслеживания результатов деятельности специалистов по сопровождению кредитов.

Процедуры обслуживания ипотечных кредитов

Пример отчета о просроченной и восстановленной задолженности Таблица 2.4 Задолженность Периоды просрочки

Кол-во

Уровень исправления

Сумма

Исправленные кредиты

Реструктуризация

Кол-во

Сумма

До 30 дней 30–59 дней 60–89 дней Свыше 90 дней Всего

2.2.5. Состояние портфеля Этот отчет предназначен для анализа обслуживаемого ипотечного портфеля. Некоторые кредиторы предпочитают представлять данные о портфеле с разбивкой по году выдачи кредита, чтобы иметь представление о выдержке такого портфеля. Таблица 2.5 Год

Всего кредиты* Кол-во

Сумма

Досрочные погашения Кол-во

Всего 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 И т.д.

* За вычетом досрочных погашений.

Сумма

Кредиты по периодам амортизации * > 25 лет Кол-во

Сумма

20 лет Кол-во

Сумма

< 15 лет Кол-во

Сумма

Процедуры обслуживания ипотечных кредитов

Специалист по обслуживанию кредитов • Получает необходимую информацию из операционной системы и, если необходимо, из других источников. • Готовит необходимые отчеты: o о просроченной задолженности; o о работе с просроченной и дефолтной задолженностью; o для департамента бухгалтерского учета; o для эмитента, если необходимо (ежемесячный). • Проводит предварительный анализ отчетов по просроченной задолженности и управлению просроченной задолженностью: o сопоставляет ситуацию с предыдущими месяцами; o определяет улучшение, стабильность или ухудшение ситуации; o готовит краткую характеристику ситуации. • Направляет отчет для департамента бухгалтерского учета в департамент бухгалтерского учета. • Направляет ежемесячный отчет для эмитента третьим сторонам, если необходимо. o Если имеются просроченная или иная проблемная задолженность, старшему специалисту необходимо изучить отчет до отправки его третьим сторонам. • Направляет отчет о просроченной задолженности и отчет о работе с просроченной задолженностью старшему специалисту (по обслуживанию кредитов и/или по работе с просроченной/дефолтной задолженностью). Старший специалист/менеджер (по обслуживанию кредитов и/или по работе с просроченной/дефолтной задолженностью) • Анализирует отчеты: • Проверяет наличие положительной динамики по работе с просроченной задолженностью. o Если ее нет, то связывается со специалистом по обслуживанию кредитов для анализа текущей ситуации и, при необходимости, корректировки действий сотрудников; • Оценивает общую ситуацию и готовит краткое сообщение для руководителей высшего звена. Если ситуация ухудшается, рекомендует возможные решения. • Представляет краткое сообщение руководству. Высшее руководство Решает вопрос о необходимости изменения процедур и/или организации работы с просроченной и дефолтной задолженностью.

Процедуры обслуживания ипотечных кредитов

2.3. Сбор платежей Погашение кредита начинается спустя 30 дней после его выдачи. Сумма ежемесячного платежа состоит из основного долга и процентов за установленный период с учетом срока кредитования. Для заемщиков, которые имеют счет в банке, погашение осуществляется путем автоматического списания с их счетов при наличии предварительного согласия каждого заемщика. Если заемщик не имеет счета в банке, необходимо внести сумму для погашения кредита до наступления даты ежемесячного платежа. Специалист по обслуживанию кредитов • Направляет клиенту напоминание о наступлении даты платежа в виде SMS-сообщения или иным способом за 3 дня до указанной даты. Операционный департамент • Готовит кассовое поручение для наличного платежа заемщика. • Переводит средства на основании заявления заемщика об оплате страховой премии согласно договору страхования. • При необходимости конвертирует деньги в другую валюту на основе заявления заемщика. • Взыскивает пени за просрочку платежа: o выявляет кредиты, по которым имеются просроченные платежи при помощи отчета о работе с просроченной задолженностью; o рассчитывает пени за просроченный платеж, исходя из количества дней просрочки, умноженных на ежедневную процентную ставку и сумму просроченного платежа; o готовит письмо с информацией о просрочке платежа, штрафах за просрочку и способах внесения оплаты; • •

Получает и обрабатывает просроченные платежи. Обновляет счет заемщика в тот же день, если возможно.

Сбор платежей для секьюритизации В сделках по секьюритизации обслуживающая организация собирает платежи заемщиков по ипотечным кредитам в пользу третьей стороны. В этом случае департамент обслуживания кредитов агрегирует все платежи на консолидированном процентном счету и консолидированном счету основного долга и готовит ежемесячный отчет с указанием всех сумм, накопленных на этих счетах, и статуса ипотечных кредитов, по которым осуществляется обслуживание в рамках заключенного договора об обслуживания. В этом отчете описываются денежные потоки для инвестора, объем погашенных процентов и основного долга, а также даются пояснения при расхождении между прогнозируемыми и фактическими суммами. Например, разница, возникающая из-за просроченных платежей и компенсированная обслуживающим агентом, если по договору обслуживания обслуживаю46

Процедуры обслуживания ипотечных кредитов

щий агент обязан компенсировать недостаточность денежных потоков, а также возникающая из-за досрочных погашений.

2.4. Частичное и полное досрочное погашение Заемщики могут досрочно погасить всю сумму кредита или ее часть. В случае частичного досрочного погашения необходимо соответствующим образом скорректировать график погашения. Заемщику необходимо направить кредитору заявление на досрочное погашение ипотечного кредита (полное или частичное) за 5 дней до планируемой даты погашения. После частичного досрочного погашения, в отсутствие договора об ином, размер ежемесячного платежа остается прежним, а оставшийся срок кредита сокращается. Также возможно пересчитать размер ежемесячного платежа после частичного досрочного погашения таким образом, чтобы первоначальный срок кредита сохранялся. Это следует делать не более одного раза в год после письменного запроса заемщика и одобрения со стороны департамента андеррайтинга. В случае полного досрочного погашения необходимо предоставить заемщику освобождение от обязательств по кредиту. Специалист по обслуживанию кредитов В случае частичного досрочного погашения: • Получает письменные уведомления от заемщиков, в которых: o содержатся заявления на досрочное погашение; o запрашивается пересчет ежемесячных платежей. • Получает частичное досрочное погашение от заемщиков. • Вносит все необходимые записи в компьютерную систему. • Готовит и передает заемщикам выписку по счету, в которой указывается новый непогашенный остаток и новый график погашения, если сумма платежа изменена. В случае полного досрочного погашения: • Получает полное досрочное погашение от заемщиков. • Вносит необходимые записи в компьютерную систему. • Предоставляет заемщику освобождение от обязательств по кредиту. • Готовит письмо о погашении кредита для заемщика. • Готовит письмо о погашении кредита для поручителя (если он был). • Направляет уведомление в страховую компанию с подтверждением полного погашения кредита. • Готовит и направляет письмо в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним с подтверждением того, что кредит полностью погашен, а залог необходимо снять. • Информирует департамент бухгалтерского учета. 47

Процедуры обслуживания ипотечных кредитов

• Производит различные учетные записи для закрытия кредита. • Сдает дело в архив.

2.5. Контроль за уплатой налогов на недвижимость Заемщик должен представить банку письменный документ (квитанцию), подтверждающий оплату налогов на недвижимость. Этот документ необходимо предоставлять по каждой произведенной оплате налога. Например, если заемщик производит оплату два раза в год, тогда подтверждение оплаты должно предоставляться банку тоже дважды в год. Поэтому важно определить количество и даты налоговых платежей по каждому ипотечному кредиту. Более того, необходимо систематически отслеживать надлежащую оплату налогов всеми ипотечными заемщиками. Специалист по обслуживанию кредитов • Готовит и обновляет электронный файл, включающий следующую информацию: o ФИО заемщика, номер кредита, номер телефона и адрес электронной почты заемщика; o сумма и дата оплаты. • Фиксирует получение от заемщиков подтверждений об оплате налогов. • Обновляет список на основе информации, предоставленной заемщиками (подтверждения об оплате налогов). • За две недели до наступления даты оплаты налогов связывается с заемщиками, которые не подтвердили оплату своих налогов: o если налоги не оплачены в надлежащее время, необходимо встретиться с заемщиком и проанализировать ситуацию; o в крайне редких случаях, если заемщик испытывает временные финансовые затруднения, банк может оплатить налоги вместо заемщика в рамках особых договоренностей с заемщиком.

2.6. Контроль за наличием страхового обеспечения Кредитор/обслуживающая организация должны обеспечивать соблюдение всеми заемщиками условий по страхованию, что означает контроль за наличием страхового обеспечения по всем ипотечным кредитам в достаточном объеме и в течение всего срока кредита. Это очень важно, поскольку договоры страхования необходимо продлевать каждый год, своевременно оплачивая страховые премии. Таким образом, кредитор должен осуществлять тщательный мониторинг наличия страхового обеспечения по всем кредитам. Мониторинг предусматривает получение непосредственно от заемщика и/или страховой компании подтверждения о наличии необходимых договоров страхования и своевременной оплате страховой премии. В процессе мониторинга кредитор должен обеспечить предоставление всех документов, подтверждающих наличие и достаточность страхового покрытия.

Процедуры обслуживания ипотечных кредитов

Банку необходимо поддерживать и обновлять перечень всех ипотечных кредитов с указанием очередных сроков уплаты страховых взносов. Сотрудник по обслуживанию связывается с заемщиками, которые не предоставили подтверждения об оплате минимум за две недели до наступления соответствующей даты. В рамках данной процедуры обслуживания также должен быть предусмотрен порядок действий при наступлении страховых случаев и получении страхового возмещения. Как только обслуживающий агент узнает о наступлении страхового случая, он должен получить подробнейшее описание ситуации и установить, предоставил ли заемщик все необходимые документы в страховую компанию. Если этого не произошло, обслуживающий агент должен предпринять соответствующие действия, обеспечивающие предъявление всей документации в сроки, установленные в страховом полисе, чтобы исключить задержки /отказ в выплате страхового возмещения. Обслуживающий агент обязан четко отслеживать подачу документов в страховую компанию и получение страхового возмещения.

2.6.1. Продление договоров страхования Специалист по обслуживанию кредитов • Готовит и обновляет электронный файл, включающий следующую информацию: o ФИО заемщика, номер кредита, номер телефона, адрес электронной почты заемщика; o название, номер телефона и внутренний номер страховой компании; o дата продления договора страхования и размер страховой суммы. • Удостоверяет получение от заемщиков подтверждения продления договора страхования/оплаты очередного страхового взноса. • Ежедневно обновляет перечень на основе информации, предоставленной заемщиками (подтверждение продления договора страхования). • Проверяет достаточность страхового покрытия по отношению к непогашенному остатку по кредиту и стоимости объекта недвижимости, являющейся предметом залога. • Связывается с заемщиками, которые не подтвердили продление своих договоров за две недели до наступления соответствующей даты.

2.6.2. Получение страхового возмещения Специалист по обслуживанию кредитов • Готовит и обновляет перечень всех кредитов, по которым наступили страховые случаи: o связывается с заемщиками и страховщиками, если необходимо получить информацию; o убеждается в том, что страховщики знают о предстоящих страховых выплатах в пользу кредитора/обслуживающего агента. • Оформляет полученное страховое возмещение по аналогии с частичным или полным досрочным погашением. 49

Процедуры обслуживания ипотечных кредитов

2.7. Работа с просроченной и дефолтной задолженностью Управление неплатежами и дефолтами основано на тщательной оценке вариантов работы с нарушающим обязательства заемщиком. В ответ на каждый просроченный платеж кредитор/обслуживающий агент должен предпринимать определенный и последовательный порядок действий, направленный на ликвидацию просроченной задолженности и недопущение дефолта заемщика. Вероятность успеха ликвидации задолженности повышается, если действия предпринимаются сразу после первого пропущенного платежа. Реструктуризация задолженности должна проводиться с учетом финансовых возможностей заемщиков и позволять клиентам погасить свою задолженность и продолжать регулярные ежемесячные платежи в течение разумного периода времени.

2.7.1. Последовательность действий при просрочке платежей Просроченная задолженность по кредиту возникает в тот день, когда пропущен очередной ежемесячный платеж. Как правило, пропущенный платеж выявляется бухгалтерской системой организации, которая фиксирует отрицательный остаток по счету (после того, как система пыталась списать ипотечный платеж). Система, как правило, также фиксирует дату, в которую баланс стал отрицательным. Просроченные ипотечные кредиты фиксируются в ежедневном отчете, который предоставляется департаменту обслуживания кредитов. Выявление просроченной задолженности должно незамедлительно активизировать следующую последовательность действий, которую, как правило, выполняет специалист по обслуживанию кредитов. На следующий день после просрочки платежа (для низкокачественных заемщиков): • Специалист по обслуживанию кредитов звонит заемщику. • Выясняет причину просрочки платежа. • Если не представляется возможным связаться с заемщиком, звонит работодателю. • Информирует кредитное подразделение. Спустя три дня после просрочки платежа (для низкокачественных заемщиков): • Оценивает варианты — обсудить реструктуризацию, если применимо. • Запрашивает информацию в кредитном бюро, выясняет, есть ли другие кредитные проблемы. • Выясняет перспективы исполнения и погашения задолженности. • Фиксирует результат переговоров. • Рассматривает возможность частичной оплаты. • Информирует клиента о штрафных санкциях. • Информирует руководителя кредитного подразделения и сотрудника службы безопасности (если такая служба сформирована)/отдела по работе с просроченной задолженностью.

Процедуры обслуживания ипотечных кредитов

В случае: • невозможности установления контакта с заемщиком (поручителем), • отрицательного результата переговоров (отказ в погашении долга и/или кредита) • положительного результата переговоров, но фактического неисполнения обязательств в течение семи календарных дней, Специалист по обслуживанию кредитов передает в письменной форме сведения о данном заемщике в службу безопасности/отдел по работе с просроченной задолженностью. Сотрудник службы безопасности/специалист отдела по работе с просроченной задолженностью незамедлительно принимает все необходимые меры, направленные на погашение просроченной задолженности, в том числе, но не ограничиваясь: Ǻ проводит телефонные переговоры и встречи с заемщиком, Ǻ встречается с поручителями, Ǻ выясняет наличие имущества (в первую очередь, недвижимости и транспортных средств) у заемщика и поручителей, Ǻ согласовывает с заемщиком (поручителями) окончательный срок погашения задолженности и т.д. В ходе переговоров с заемщиком-должником и поручителями в обязательном порядке до их сведения доводится информация о негативных последствиях неисполнения обязательств, в том числе: Ǻ о направлении информации о неисполнении обязательств в бюро кредитных историй, Ǻ о возможных проблемах с получением кредитов в будущем в любом банке в связи с неблагоприятной кредитной историей заемщика-должника и поручителя, Ǻ о возможных ограничениях, связанных с перемещениями за пределы России, при принятии мер по обеспечению иска в случае обращения взыскания на имущество должника. Просрочка платежа на один месяц (для качественных заемщиков): • Направляет напоминание в виде SMS-сообщения спустя один день после пропущенного платежа. • Направляет повторное напоминание в виде SMS-сообщения спустя 5 рабочих дней после пропущенного платежа; информирует кредитное бюро. • Направляет письмо—напоминание спустя 10 рабочих дней после пропущенного платежа. Два просроченных ежемесячных платежа: • Контакты с заемщиком. • Оценка ситуации: o определяет, может и хочет ли клиент исправить ситуацию; o оценивает необходимость реструктуризации задолженности; Три просроченных ежемесячных платежа (две просрочки для низкокачественных заемщиков): • Встреча с заемщиком. • Запрашивает оценку недвижимости и ее состояния. • Обсуждает план реструктуризации. • Информирует кредитное бюро. 51

Процедуры обслуживания ипотечных кредитов

Четыре просроченных ежемесячных платежа (три просрочки для низкокачественных заемщиков): Направляет • письмо с требованием о полном досрочном погашении кредита. • совместно с сотрудником службы безопасности/отдела по работе с проблемной задолженностью подает служебную записку на имя руководителя обслуживающего подразделения с указанием всех предпринятых действий и с приложением необходимых материалов, а также ставят вопрос перед кредитным комитетом банка о целесообразности взыскания задолженности в судебном порядке. Пять просроченных ежемесячных платежей (четыре просрочки для низкокачественных заемщиков): • Начало процедуры обращения взыскания на объект недвижимости, являющийся предметом залога. В определенных случаях может оказаться необходимой выездная проверка объекта недвижимости, если есть опасения по поводу безопасности жильцов и/или сомнения относительно структурного качества объекта и/или любые другие существенные проблемы, которые могут оказать влияние на последующую цену продажи. В целом обслуживающий агент не обязан инспектировать недвижимость, которая служит обеспечением по просроченному ипотечному кредиту, если он связался с заемщиком и работает с ним над устранением просрочки платежа. Однако обслуживающий агент должен проверить состояние недвижимости, если 1) он не может связаться с нарушившим обязательство заемщиком; 2) он может связаться с заемщиком, но выясняет, что тот не собирается вносить платеж по кредиту либо 3) он может связаться с заемщиком, но заемщик не выполняет обещание, данное им в отношении ликвидации просрочки, или отказывается сотрудничать с обслуживающим агентом над устранением просрочки платежа. Обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке Внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога осуществляется в том случае, если после наступления момента неисполнения обеспеченного залогом обязательства кредитор и должник (поручитель, залогодатель) заключили соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога и это соглашение нотариально удостоверено. Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания должно содержать следующие сведения: Ǻ данные, позволяющие идентифицировать имущество, за счет которого удовлетворяются требования кредитора, и стоимость этого имущества, Ǻ суммы, подлежащие уплате кредитору должником, Ǻ способ реализации имущества либо условия его приобретения кредитором. Дополнительно стороны могут предусмотреть в соглашении: Ǻ реализацию имущества на публичных торгах или открытом аукционе, Ǻ приобретение имущества кредитором для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований кредитора к должнику. 52

Процедуры обслуживания ипотечных кредитов

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке: Ǻ в течение трех дней с момента принятия решения кредитным комитетом кредитора об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке, сотрудник отдела по работе с просроченной задолженностью осуществляет подготовку проектов необходимых документов и согласовывает в юридическом подразделении, Ǻ сотрудник отдела по работе с просроченной задолженностью согласовывает с должником (поручителем, залогодателем) день подписания соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога. В случае реализации имущества на публичных торгах или открытом аукционе сотрудник отдела по работе с просроченной задолженностью обеспечивает организацию и проведение торгов или аукциона с привлечением необходимых организаций и служб в соответствии с требованиями законодательства, а также осуществляет контроль над получением копий платежных документов, свидетельствующих о погашении задолженности. Обращение взыскания на предмет залога в судебном порядке. Подготовка и подача искового заявления В день получения материалов, касающихся просроченной задолженности, специалист по обслуживанию кредитов производит расчет размера государственной пошлины и готовит служебную записку на ее оплату, которая передается в финансовое подразделение кредитора. В течение трех дней с момента получения материалов по просроченной задолженности готовится исковое заявление в суд, а также ходатайство о принятии мер по обеспечению иска (в случае необходимости). При необходимости получения в период подготовки иска дополнительных консультаций, сведений или документов привлекаются сотрудники соответствующих подразделений кредитора или, в случае необходимости, заказываются у сторонних организаций (отчет об оценке, экспертное заключение и т.п.). Исковое заявление и приложения к нему, включая платёжное поручение об уплате государственной пошлины, подаются в суд в ближайший определённый в суде приемный день. При сдаче искового заявления в обязательном порядке на копии искового заявления проставляется штамп (отметка) сотрудником суда о принятии материалов. При направлении иска почтой на копии искового заявления делается отметка о дате сдачи материалов в канцелярию кредитора, а впоследствии прикладывается квитанция почтового отделения о принятии материалов для отправки в суд. Меры по обеспечению иска При удовлетворении судом ходатайства об обеспечении иска, специалист по обслуживанию кредитов незамедлительно получает копию определения и исполнительный лист на руки (если это невозможно, то - по почте), которые передает в соответствующее подразделение кредитора. В случае наложения ареста на принадлежащее заемщику (поручителю, залогодателю) транспортное средство, незамедлительно после получения определения суда о наложении ареста 53

Процедуры обслуживания ипотечных кредитов

специалист по обслуживанию кредитов передаёт его в службу безопасности для направления в территориальное подразделение ГИБДД. Копия определения с отметкой ГИБДД о его принятии к исполнению в течение трех дней возвращается сотрудником службы безопасности в кредитное или иное соответствующее подразделение кредитора. Сотрудник обслуживающего подзразделения в рамках исполнительного производства осуществляет взаимодействие с судебным приставом-исполнителем по всем вопросам, возникающим в процессе исполнения. В случае отказа суда в удовлетворении ходатайства о принятии мер по обеспечению иска ответственный сотрудник в тот же день докладывает об этом руководителю подразделения для принятия решения об обжаловании решения суда. Судебное производство У кредитора должен вестись Журнал назначенных к рассмотрению судебных дел, содержащий сведения о: Ǻ сотрудниках, ответственных за каждое судебное дело, Ǻ наименовании дела по фамилии должника, Ǻ сумме задолженности, Ǻ цене иска, Ǻ дате подачи иска, Ǻ дате назначения судебного процесса, Ǻ результатах рассмотрения иска, Ǻ дате направления материалов в подразделение, участвующее в судебных делах, Ǻ дате погашения задолженности перед кредитором. По усмотрению кредитора журнал может содержать иные сведения, необходимые кредитору или учитывающие специфику рассматриваемого дела. Сотруднику подразделения, представляющего интересы кредитора в судебном заседании, выдаётся доверенность на представление интересов кредитора и необходимые для предъявления в судебном заседании документы. В целях обеспечения своевременного рассмотрения дела и предотвращения затягивания процесса из-за несвоевременного извещения ответчиков о дате судебного заседания, сотрудник кредитора с согласия или по поручению суда обеспечивает направление ответчикам через канцелярию кредитора, либо нарочным уведомления о дате, месте и времени судебного заседания. На копии уведомления делается отметка о дате передачи его в канцелярию кредитора или дате вручения ответчику с получением (при возможности) его росписи о получении. В целях обеспечения принудительного взыскания задолженности с должника (поручителя, залогодателя) сотрудник кредитора лично прибывает в суд для получения исполнительного листа или решения вопроса о сроках выдачи исполнительного листа. В случае отказа/частичного отказа в удовлетворении исковых требований кредитора его сотрудник в тот же день докладывает об этом своему непосредственному начальнику и с его санкции в течение рабочего дня, следующего за оглашением резолютивной части решения: 54

Процедуры обслуживания ипотечных кредитов

Ǻ подготавливает и подает в суд краткую кассационную/апелляционную жалобу, Ǻ подготавливает служебную записку на оплату государственной пошлины за рассмотрение кассационной или апелляционной жалобы и передает ее в финансовое подразделение. В течение трех дней после изготовления решения суда в полном объеме сотрудник кредитора подает полную кассационную/апелляционную жалобу с получением на ее копии отметки о приеме. При направлении жалобы почтой на копии жалобы делается отметка о дате сдачи материалов в канцелярию кредитора, а впоследствии прикладывается квитанция почтового отделения о принятии материалов для отправки в суд. Исполнительное производство В течение пяти рабочих дней после выдачи исполнительного листа на принудительное взыскание задолженности сотрудник кредитора составляет заявление о возбуждении исполнительного производства и передает исполнительный лист в территориальное подразделение службы судебных приставов (ССПИ) по месту нахождения должника (поручителя, залогодателя) или его имущества, о чём делается отметка в Журнале исполнительного производства. После передачи исполнительного листа в территориальное подразделение ССПИ, сотрудником осуществляется непрерывный мониторинг исполнительного производства. В рамках такого мониторинга контролируется: Ǻ своевременное вынесение сотрудником ССПИ постановления о возбуждении исполнительного производства, Ǻ вынесение постановления о запрете выезда должнику за пределы Российской Федерации, Ǻ своевременная рассылка запросов сотрудником ССПИ в территориальные органы ФНС, ПФР, ГИБДД, Учреждения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, банки и т.д., Ǻ своевременное направление постановлений о наложении арестов на выявленное имущество и денежные средства должника. В целях наиболее эффективного взаимодействия с территориальными подразделениями ССПИ сотрудник кредитора не реже одного раза в неделю/месяц обязан выезжать в соответствующие подразделения ССПИ и знакомиться с делом по исполнительному производству, отмечая, при необходимости, результаты выезда в Журнале исполнительного производства. В случае выявления имущества, стоимость которого нуждается в квалифицированной оценке, сотрудник кредитора организует проведение оценки этого имущества независимым оценщиком. При расхождении суммы оценки, проведенной независимым оценщиком, и суммы, установленной судебным приставом-исполнителем, сотрудник кредитора по согласованию с руководителем обжалует действия судебного пристава-исполнителя в вышестоящее подразделение ССПИ или в суд. После передачи имущества должника (поручителя, залогодателя) на реализацию в специализированную организацию сотрудник кредитора осуществляет мониторинг реализации и контролирует соблюдение законодательно установленных сроков реализации имущества.

Процедуры обслуживания ипотечных кредитов

После реализации имущества должника (поручителя, залогодателя) или обращения взыскания на принадлежащие ему денежные средства сотрудник кредитора осуществляет контроль за поступлением денежных средств на соответствующие счета кредитора и, в случае необходимости, организует сверку расчетов с участием сотрудников ССПИ и сотрудников финансового подразделения кредитора. При вынесении сотрудником ССПИ постановления о прекращении исполнительного производства в связи с невозможностью взыскания, сотрудник отдела по работе с просроченной задолженностью в срок, не превышающий одного месяца после возвращения исполнительного листа ССПИ кредитору, повторно предъявляет его в ССПИ для исполнения. Хранение и реализация имущества, переданного кредитору в качестве погашения задолженности или отступного В случае передачи кредитору не реализованного на повторных торгах принадлежащего должнику (поручителю, залогодателю) предмета залога или передачи предмета залога должника (поручителя, залогодателя) в качестве отступного, сотрудником решается вопрос об организации его хранения, который согласовывается с соответствующими подразделениями кредитора. В отношении не реализованного на повторных торгах и переданного кредитору принадлежащего должнику (поручителю, залогодателю) имущества, сотрудником кредитора проводится предварительная оценка его реальной стоимости. Такая оценка может осуществляться на основании материалов специализированных изданий (газеты «Из рук в руки», «Сделка» и т.п.), сети интернет, либо с помощью соответствующих подразделений кредитора или аккредитованных независимых оценщиков. Продажная стоимость предмета залога утверждается кредитным комитетом кредитора на основании подготовленных материалов. После установления продажной цены предмета залога производится оповещение о его реализации: Ǻ сотрудникам кредитора – в первую очередь, Ǻ остальным лицам - в течение месяца после извещения сотрудников кредитора, если к тому времени никто не изъявит желания о приобретении бывшего рредмета залога. Объявление о реализации бывшего предмета залога размещается в сети Internet и специализированных изданиях. В случае не реализации имущества в течение трёх месяцев (для недвижимого имущества 6 месяцев) сотрудник отдела по работе с просроченной задолженностью готовит предложение об уменьшении цены реализации имущества. Вопрос об утверждении новой продажной цены имущества решается кредитным комитетом организации-кредитора. Реализация заложенного недвижимого имущества в добровольном порядке с согласия кредитора. В случае желания заемщика и согласия кредитора, а также в целях сокращения издержек, связанных с обращением взыскания указанными выше способами, возможны дополнительно два способа реализации предмета залога: • путем наделения кредитора, как юридического лица, полномочиями по реализации имущества. Для этого предусматривается следующий порядок действий: 56

Процедуры обслуживания ипотечных кредитов

Ǻ должник (поручитель, залогодатель) составляет заявление, в котором излагает причины невозможности исполнения им обязательств по договору и обращается к кредитору с просьбой разрешить ему реализацию заложенного недвижимого имущества в добровольном порядке самостоятельно или же поручить реализацию имущества кредитору; Ǻ при согласии кредитора, сотрудник отдела по работе с просроченной задолженностью и должник согласовывают цену и условия реализации имущества, Ǻ сотрудник отдела по работе с просроченной задолженностью готовит материал на рассмотрение кредитным комитетом в целях принятия решения по заявлению заемщика. При положительном решении кредитного комитета сотрудник отдела по работе с просроченной задолженностью: Ǻ обеспечивает сбор и составление документов, необходимых для совершения данной сделки (доверенность, агентское соглашение либо договор комиссии); Ǻ как представитель юридического лица, действующий от имени должника, осуществляет реализацию имущества. • путем наделения представителя кредитора, как физического лица, полномочиями по реализации предмета залога. Для этого предусматривается следующий порядок действий: Ǻ должник (поручитель, залогодатель) пишет заявление, в котором излагает причины невозможности исполнения им обязательств по договору и обращается к кредитору с просьбой разрешить ему реализацию предмета залога в добровольном порядке путем выдачи поручения на реализацию предмета залога представителю кредитора, как физическому лицу, и передаёт заявление сотруднику отдела по работе с просроченной задолженностью, Ǻ при получении согласия стороны согласовывают цену и условия реализации предмета залога, Ǻ сотрудник отдела по работе с просроченной задолженностью готовит материал на рассмотрение кредитным комитетом с целью принятия решения по заявлению должника (поручителя, залогодателя). При положительном решении сотрудник отдела по работе с просроченной задолженностью: Ǻ составляет доверенность, которая должна быть нотариально удостоверена и составлена в соответствии с требованиями законодательства РФ, Ǻ действующий как физическое лицо, осуществляет реализацию предмета залога от имени должника. После реализации заложенного имущества денежные средства поступают на счет заемщика, которые он в день поступления перечисляет в пользу кредитора в счёт погашения имеющейся задолженности. Если реализация предмета залога осуществляет с согласия кредитора непосредственно должником (поручителем, залогодателем), то сотрудник отдела по работе с просроченной задолженностью осуществляет полный контроль над совершением сделки и получением денежных средств. Снятие залога с реализованного предмета залога допускается только после поступления денежных средств кредитору либо, с его согласия, после внесения суммы задолженности в арендованный у кредитора индивидуальный сейф (банковскую ячейку). 57

Процедуры обслуживания ипотечных кредитов

2.7.2. Подготовка и осуществление реструктуризации Необходимо как можно раньше определить причину возникновения просрочки платежа, чтобы установить, может или не может заемщик ликвидировать просроченную задолженность. Чем быстрее выясняется проблема, тем больше вероятность того, что кредитор сможет помочь в поиске решения. Важно отметить, что реструктуризация требует личного общения с заемщиком и проявления со стороны кредитора твердого и вместе с тем разумного подхода. Вместе с тем кредитор должен немедленно инициировать процедуру обращения взыскания на предмет залога, если очевидно, что любое соглашение об устранении задолженности не исправит ситуацию или если заемщик не выполняет условия ранее достигнутого соглашения. Специалист по обслуживанию кредитов Выявляет проблему: • Встречается с заемщиком (избегает «механической работы» с использованием повторных уведомлений о просрочке платежа, когда платежи не производятся). • Выясняет подлинную проблему. Собирает факты: • Проверяет ситуацию заемщика: работа, доход, финансовое положение. • Оценивает стоимость и состояние недвижимости. Анализирует проблему: • Выявляет причину (причины) проблемы. • Оценивает готовность заемщика к устранению проблемы. Анализирует возможные варианты: • Готовит план реструктуризации и убеждается, что этот план: o является реалистичным с учетом положения заемщика; o предусматривает окончательное решение. • Получает одобрение начальника (менеджера) департамента обслуживания кредитов. • Безотлагательно инициирует процедуру обращения взыскания, если ситуацию нельзя урегулировать посредством плана реструктуризации. Готовит письменное соглашение: • Заемщик должен подписать письменное соглашение, в котором описываются различные элементы плана реструктуризации, в том числе график погашения. • Посылает запрос в правовой департамент о внесении изменений в закладную и получает соответствующую регистрацию для измененной закладной. Осуществляет план и последующие меры: • Продолжает ежемесячную работу согласно плану реструктуризации, чтобы обеспечить соблюдение условий соглашения и график погашения. • В случае несоблюдения условий соглашения инициирует процедуру обращения взыскания.

Процедуры обслуживания ипотечных кредитов

2.7.3. Обращение взыскания Обращение взыскания — это юридическая процедура, которая в целом завершается реализацией объекта заложенной недвижимости для обеспечения выполнения обязательств заемщика по ипотечному кредиту. В случае нарушения заемщиком своих обязательств обращение взыскания и выселение из заложенного объекта недвижимости могут предприниматься как в судебном, так и во внесудебном порядке. Если заемщик уклоняется от внесудебной процедуры, настоятельно рекомендуется незамедлительно приступить к судебной процедуре взыскания. Специалист по обслуживанию кредитов Определяет тип предстоящей процедуры взыскания: • внесудебное урегулирование; • судебное урегулирование. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (также см. 2.7.1) Встречается с заемщиком: • Достигает договоренности о начальной цене продажи и способе продажи. Получает выписку из Единого государственного реестра для проверки наличия других обременений и/или ипотечных залогов. Предоставляет необходимую информацию нотариусу (одобренному банком): • Нотариус производит нотариальное удостоверение соглашения между кредитором и залогодателем Средства, полученные от реализации предмета залога, направляются на погашение кредита, включая штрафы, пени и прочие сборы: • Оформляет как полное досрочное погашение Если после погашения кредита остаются средства, вырученные от продажи, направляет их заемщику: • Если вырученных от продажи средств не хватает для удовлетворения требований кредитора в полном объеме, оценивает вероятность и целесообразность обращения взыскания на других активы и личного имущества; o если возможно, то приступает к процедуре; o если невозможно, то списывает непогашенный остаток долга. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке (также см. 2.7.1) Направляет письмо заемщику с требованием о полном досрочном погашении кредита: • Указывает подлежащую погашению сумму. • Информирует о том, что банк намерен подать судебный иск, если полная сумма, включая штрафы и пени, не будет погашена в течение 2 недель. 59

Процедуры обслуживания ипотечных кредитов

Подает исковое заявление в суд и представляет подтверждающие документы: • кредитный договор; • закладную (если имеется); • выписку со счета заемщика; • подробное обоснование расчета непогашенного долга; • другие документы, которые может потребовать суд. Присутствует на заседаниях суда: • Предпринимает действия в соответствии с решением суда. • Наблюдает за ходом реализации заложенного имущества. Погашает кредит, включая штрафные санкции и иные причитающиеся платежи, за счет средств, вырученных от реализации предмета залога: • Оформляет как полное досрочное погашение. При наличии оставшихся от продажи средств направляет их заемщику: • Если вырученных от продажи средств не хватает, оценивает вероятность и целесообразность обращения взыскания на другие активы и личное имущество заемщика; o если возможно, то приступает к процедуре; o если невозможно, то списывает непогашенный остаток долга.

2.7.4. Управление недвижимостью в собственности кредитора (также см. 2.7.1) Цель управления недвижимым имуществом, приобретенным в собственность кредитора, заключается в защите банковских инвестиций в недвижимость и реализации недвижимости в максимально короткие сроки по оптимальной цене. Специалист по обслуживанию кредитов Получает оценку недвижимости. Вводит объект недвижимости в систему мониторинга и отчетности по недвижимой собственности организации. Оформляет соответствующее страховое покрытие по недвижимости. Осуществляет смену замков и обеспечивает безопасность объекта недвижимости. Составляет список недвижимости на продажу с помощью риэлтора: • Согласовывает цену продажи на основе оценки после утверждения менеджером по обслуживанию кредитов. • Контролирует процесс продажи недвижимости риэлтором. Завершает продажу недвижимости: • Рекомендует принять цену, предложенную потенциальным покупателем. • Получает утверждение у менеджера по сопровождению кредитов. Закрывает файл по проданному объекту недвижимости. 60

Процедуры обслуживания ипотечных кредитов

2.8. Обслуживание низкокачественных кредитов — контрольный список Все кредиты, определенные как низкокачественные, необходимо включить в «контрольный список». Этот список будут использовать специалисты по обслуживанию кредитов для осуществления «приветственных» звонков и проведения систематического мониторинга. Каждый кредит приписывается к специалисту по обслуживанию кредитов, который становится ответственным за мониторинг данного кредитного дела. Любой контакт с низкокачественным заемщиком необходимо документировать, чтобы своевременно обновлять указанный список. Первая часть списка включает следующую информацию: имя (имена) заемщика (заемщиков), номер счета, дата погашения, непогашенный остаток, сумма платежа, количество просрочек и размер просроченной задолженности. Вторая часть списка должна отражать следующую информацию: дату, цель контакта, краткую запись беседы (см. Приложение 2), предпринимаемые и планируемые действия в отношении данного заемщика, и дату следующего контакта. Необходимо постоянно обновлять список, чтобы повысить эффективность и качество обслуживания клиентов, в частности избегать звонков тем заемщикам, которые уже урегулировали свою ситуацию. Специалист по обслуживанию кредитов Готовит, пополняет и обновляет «контрольный список», в том числе: • часть А: все кредиты, определенные как низкокачественные; • часть Б: все кредиты с просрочкой в 1 день или более по низкокачественным кредитам и 5 дней и более по стандартным кредитам. Вступает в первый контакт («приветственный» звонок) с каждым заемщиком, включенным в часть А списка, для представления: • Разъясняет необходимость осуществления своевременных платежей и последствия возникновения просроченной задолженности (обращение взыскания). • Дает заемщику телефонный номер и адрес электронной почты, по которым можно в банке получить информацию. Совершает последующие звонки и/или встречи с заемщиками, включенными в часть Б списка, и использует различные методы работы с просроченной задолженностью, в зависимости от ситуации заемщика: o предлагает особые договоренности об оплате, если возможно; o разрабатывает план реструктуризации, если возможно; Инициирует процедуру обращения взыскания, если необходимо.

Приложения и формы

Приложения и формы Приложение 1 Примерный список документов кредитного досье Перечень документов по кредиту в порядке поступления8 Дата сдачи кредитного файла ______________________________________________________________________ Заемщик _______________________________________________________________________________________ Созаемщик _____________________________________________________________________________________ Поручитель _____________________________________________________________________________________ Адрес объекта недвижимости _____________________________________________________________________ Регистрационный номер кредита ___________________________________________________________________

№ п/п

Название документа

Форма документа

ФИО сотрудника Наличие банка

I. Документы заемщика 1

Заявление заемщика

Оригинал

Иванов

√

Паспорт заемщика

Копия, заверенная специалистом банка

Иванов

√

Паспорт супруги заемщика

Копия, заверенная специалистом банка

Иванов

√

Трудовая книжка заемщика

Копия, заверенная работодателем

Иванов

√

Трудовая книжка созаемщика

Копия, заверенная работодателем

Иванов

√

Справка о доходах заемщика

Оригинал

Иванов

√

Справка о доходах созаемщика

Оригинал

Иванов

√

II. Документы предмета залога

Паспорт продавца квартиры

Копия, заверенная специалистом банка

Иванов

√

Свидетельство о гос. регистрации права собственности продавца

Копия, заверенная специалистом банка

Иванов

√

Рекомендуется хранить эту форму в качестве титульного листа в каждом кредитном файле. Здесь указан примерный перечень документов, которые должны присутствовать в кредитном деле, и порядок, в котором они должны следовать – на различных этапах, предваряющих и завершающих закрытие ипотечной сделки и выдачу кредита.

Приложения и формы

№ п/п

Название документа

Форма документа

ФИО сотрудника Наличие банка

Договор купли-продажи квартиры

Копия, заверенная специалистом банка

Иванов

√

Выписка из ЕГРП

Оригинал

Иванов

√

Выписка из финансоволицевого счета

Оригинал

Иванов

√

Выписка из домовой книги

Оригинал

Иванов

√

Отчет об оценке предмета залога

Оригинал

Иванов

√

Иванов

√

III. Документы анализа рынка жилья 17

Отчет об анализе рынка жилья

Копия IV. Андеррайтинг

Краткий отчет андеррайтера

Оригинал

Иванов

√

Решение кредитного комитета о выдаче кредита

Оригинал

Иванов

√

Уведомление заемщика о положительном решении

Копия, заверенная специалистом банка

Иванов

√

V. Документы ипотечной сделки 21

Кредитный договор

Оригинал

Петров

√

Договор поручительства

Оригинал

Петров

√

Зарегистрированный договор купли-продажи

Оригинал/Копия, заверенная специалистом банка

Петров

√

Свидетельство о гос. регистрации права собственности заемщика

Копия, заверенная специалистом банка

Петров

√

Выписка из ЕГРП

Оригинал

Петров

√

Договор комплексного страхования жизни и трудоспособности заемщика, предмета залога и титула

Оригинал / Копия, заверенная специалистом Банка

Петров

√

Квитанция об оплате страхового взноса

Копия, заверенная специалистом банка

Петров

√

Документ, подтверждающий оплату комиссии банка за выдачу ипотечного кредита

Копия, заверенная специалистом банка

Петров

√

Приложения и формы

№ п/п

Название документа

Форма документа

ФИО сотрудника Наличие банка

VI. Обслуживание кредита

Дополнительное соглашение о продлении договора страхования

Оригинал / Копия, заверенная специалистом банка

Исаева

√

Квитанция об оплате страхового взноса по дополнительному соглашению

Копия, заверенная специалистом банка

Исаева

√

Заявление о досрочном погашении кредита

Оригинал

Исаева

√

Новый график платежей заемщика

Оригинал

Исаева

√

Информация о просроченной задолженности заемщика

Оригинал

Исаева

√

Информация о классификации кредита в целях резервирования

Оригинал

Исаева

√

Другие документы

Оригинал

Исаева

√

Ф.И.О. сотрудника _________________________

Ф.И.О. сотрудника ___________________________

Документы сдал _____________________

Документы принял ____________________

Приложения и формы

Приложение 2 Отчет о контакте с заемщиком Номер кредита ______ХХХХХ-01___________________________________________________ Заемщик: ___________Иванов И.И._________________________________________________ Созаемщик: __________Иванова А.А._______________________________________________ Местонахождение предмета залога: __г. Москва, ул. Лесная, д.1, кв. 2____________________ Сотрудник отдела обслуживания: ____Петров И.____________________________________ _ Дата встречи / телефонного разговора: ___________10 декабря 2008_____________________ Цель встречи / телефонного разговора: [10] дней просрочки платежа [ Х ] Обсуждение мер по устранению задолженности/плана реструктуризации [ ] Иное ________________________ Содержание и итоги встречи/разговора: В ходе телефонного разговора с заемщиком выяснилось, что заемщики пропустили очередной платеж по причине непредвиденных медицинских расходов на лечение сына. Т.к. они ожидают, что лечение будет оплачено страховой компанией в течение двух недель, заемщик собирается погасить существующую задолженность до конца месяца. Следующие шаги: Удостовериться, что платеж от заемщиков поступил не позднее 25 декабря. В случае не поступления платежа, сразу же связаться с заемщиками.

Подпись сотрудника _________ Петров И. __________________________________________

Содержание этого документа защищено авторским правом. Воспроизводить, копировать или распространять текст публикации полностью или по частям, в любой форме без ссылки на документ Международной финансовой корпорации (IFC) «Руководство по жилищному ипотечному кредитованию. Принципы и процедуры обслуживания ипотечных кредитов» запрещается. Информация в этом документе представлена исключительно с целью ознакомления. IFC, группа Всемирного банка, Государственный Секретариат Швейцарии по Экономике (SECO) и Агентство Международного Делового Сотрудничества (EVD) не несут ответственности за достоверность информации, содержащейся в документе. Это документ не претендует на исчерпывающее освещение вопросов, которые в нем анализируются, и не должен служить основой для принятия деловых решений. По всем правовым вопросам обращайтесь за консультацией к независимому юристу. Информация и материалы, использованные в процессе подготовки этого документа, являются собственностью IFC и сохраняются в ее архивах. © 2009 Международная финансовая корпорация