Правовые препятствия для эффективных сельских земельных отношений by World Bank Russia

Public Disclosure Authorized

WTP436

Recent World Bank Technical Papers (continued) No. 397 Lovei, Phasing Out Leadfrom Gasoline: Worldwide Experience and Policy Implications No . 398 Ayres , Anderson , and Hanrahan, Setting Prioritiesfor Environmental MAnagement: An Applica tion to the Mining Sector in Bolivia No . 399 Kerf, Gray, Irwin , Levesque , Taylor, and Klein, Concessionsfor Infrastructure: A Guide to Their Design and Award No. 40 I Benson and Clay, The Impact of Drought on Sub-Saharan African Economies: A Preliminary Examination No. 402 Dinar, Mendelsohn , Evenson, Parikh, Sanghi , Kumar, McKinsey, and Lonergan, Measuring the Impact of Climate Change on Indian Agriculture No . 403 Welch and Frernond, The Case-by-Case Approach to Privatization: Techniques and Examples No. 404 Stephenson, Donnay, Frolova , Melnick, and Worzala, Improving Women Health Services in the Russian Federation: Results ofa Pilot Project No. 405 Onorato , Fox, and Strongrnan, World Bank Group Assistance for Minerals Sector Development and Reform in Member Countries

No . 406 Milazzo, Subsidies in World Fisheries: A Reexamination No. 407 Wiens and Guadagni, Designing Rules for Demand-Driven Rural Investment Funds: The Latin American Experience No . 408 Donovan and Frank , Soil Fertility Management in Sub-Saharan Africa No . 409 Heggie and Vickers, Commercial Management and Financing of Roads No. 410 Sayeg, Successful Conversion to Unleaded Gasoline in Thailand No. 411 Calve , Optionsfor Managing and Financing Rural Transport Infrastructure No. 413 Langford, Forster, and Ma lcolrn , Toward a Financially Sustainable Irrigation System: Lessons from the State of Victoria, Australia, 1984-1994 No . 414 Salman and Boisson de Chazournes , International Watercourses: Enhancing Cooperation and Managing Conflict, Proceedings ofa World Bank Seminar No. 415 Feitelson and Haddad, Identification ofJoint Management Structures for Shared Aquifers: A Cooperative Palestinian-Israeli Effort No . 416 M iller and Reidinger, eds., Comprehensive River Basin Development: The Tennessee Valley Authority No. 417 Rutkowski, Welfare and the Labor Market in Poland: Social Policy during Economic Transition No. 418 Okidegbe and Associates, Agriculture Sector Programs: Sourcebook No . 420 Francis and others , Hard Lessons: Primary Schools, Community , and Social Capital in Nigeria No. 421 Gert Jan Born, Robert Foster, Ebel Dijkstra, and Marja Tumrners, Evaporative Air-Conditioning: Applicationsfor Environmentally Friendly Cooling No. 422 Peter Quaak, Harrie Knoef, and Huber Stassen, Energy from Biomass: A Review of Combusion and Gasification Technologies No . 424 Jaffee, ed ., Southern African Agribusiness: Gaining through Regional Collaboration No. 425 Mohan, ed ., Bibliography ofPublications : Africa Region, 1993-98 No. 426 Rushbrook and Pugh, Solid Waste Landfills in Middle- and Lower-Income Countries: A Technica l Guide to Planning, Design, and Operation No. 427 Marino and Kemper, Institutional Frameworks in Successful Waier Markets : Brazil, Spain, and Colorado, USA No. 428 C. Mark Blackden and Chitra Bhanu, Gender, Growth, and Poverty Reduction: Special Program of Assistance for Africa, 1998 Status Report on Poverty in Sub-Saharan Africa No . 429 Gary McM ahon, Jose Luis Evia, Alberto Pasco -Font, and Jose Miguel Sanchez, An Environmental Study ofArtisanal, Small, and Medium Mining in Bolivia, Chile, and Peru No. 431 Severin Kodderitzsch, Reforms in Albanian Agriculture: Assessing a Sector in Transition No . 432 Luiz Gabriel Azevedo, Musa Asad, and Larry D. Simpson, Management of Water Resources: Bulk Water Pricing in Brazil No. 433 Malcolm Rowat and Jose Astigarraga, Latin American Insolvency Systems: A Comparative Assessment No. 434 Csaba Csaki and John Nash , editors, Regional and International Trade Policy: Lessons for the EU Accession in the Rural Sector- World Bank/FAO Workshop, June 20 -23, 1998 No. 437 Csaba Csaki, Michel Dabatisse, and Oskar Honisch , Food and Agriculture in the Czech Republic: From a "Velvet" Transition to the Challenges of EU Accession

Правовые препятствия для эффективных сельских земельных отношений

в Восточной Европе

и Центральной Азии

Сравнительный анализ

WORLD BANK TECHNICAL PAPER No . 436

Europe and Central Asia Environmentally and Socially Sustainable Rural Development Series

Legal Impediments to Effective Rural Land Relations in Eastern Europe and Central Asia A Comparative Perspective

Editedby Roy Prosterman Tim Hanstad

The World Bank Washington , D.e.

Правовые препятствия

для эффективныхсельских земельныхотношений

в ВосточнойЕвропе и ЦентральнойАзии Сравнительныйанализ

Редакторы

Рой Простерман и Тим Хэнстед

Всемирный Банк, Вашингтон, Округ Колумбия

Издательство« Весь Мир» Москва -

2000

статуса любой территории, также как одобрения или признания этих границ.

Материал данной публикации защищен авторским правом. Всемирный банк приве

данной работы и в обычных условиях безотлагательно предоставит соответствующее разреш

Всемирный банк дает разрешение на частичное конкретным

клиентам

соответствующей

для

оплаты,

внутреннего

направляемой

или

копирование для

личного

пользования

непосредственно в

внутреннего и

или

Расчетный

учебных

центр

по

авто

Copyright Clearance Септег, Inc., 222 Rosewood Drive, Danvers, МА 01923, U.S .A., телефон 97 4470. Просим связаться с Расчетным центром, прежде чем копировать тот или иной раздел .

Для получения разрешения на перепечатку отдельных разделов или глав просим направ

полную информацию, по факсу в Отдел переизданий Расчетного центра по авторскому праву, фа

Все остальные запросы по правам и лицензиям должны направляться Всемирному б адресу или по факсу

202-522-2422.

Перевод выполнен Отделом международных изданий Издательства «Весь Мир» (г. Москва)

Правовые препятствия для эффективных сельских земельных

Пр

отношений в Восточной Европе и Центральной Азии . Сравнител

анализ. Технический доклад Всемирного банка М.: Издательство «Весь Мир»,

2000 . - 312

NQ 436/ Пер.

санг

с.

Доклад Всемирного банка представляет собой широкомасштабное сравните

различным аспектам земельного законодательства в странах Восточной Европы

(ЕЦА). На опыте стран с развитыми земельными рынками рассмотрены вопросы собственности,

приватизации,

ипотеки,

реституции,

земельного

налогообло

реструктуризации фермерских хозяйств и создания регулирующих администра

многочисленных примерах авторы анализируют потенциальные правовые препятс рекомендации.

Книга предназначена для политиков, принимающих решения в области земел руководителей

местных

администраций,

ученых-землепользователей,

юрист

налогообложению, экологов и всех, кто интересуется вопросами земельного права.

The Intemational Bank

юг

Reconstruction and Oevelopme

Washin

на р

Издательство «

ISBN 5-7777-0113-2

Глава

2 Земельная собственность

Глава

3 Приватизация земли

Глава

4 Реституция земли

Глава

5 Реструктуризация фермерских хозяйств

Глава

6 Регулирование землепользования

Глава

7 Операции с землей

Глава

8 Ипотека

Глава

9 Регистрация земель

Глава

10 Земельное налогообложение

Глава

11 Принудительное приобретение

Глава

12 Женщины и земля

Глава

13 Административные земельные институты

Глава

14 Юридические земельные институты

Приложение А. Сводный переченъ потенциальных правовых

препятствий и решений

некоторых странах Центральной и Восточной Европы и странах Балтии

уже достигнут определенный прогресс в переходе к рыночной эконом основанные

на

операциях

между

частными

агентами,

уже

действ

испытывают финансовые и институциональные ограничения.

Поско

незначителен, объединение небольших участков земли происходит о

может представлять проблему в странах, где программы реституции при

небольших фрагментарных владений, как в Венгрии и Румынии, или г структуре хозяйств преобладали мелкие фермы, как в Польше.

Во многих странах бывшего Советского Союза сохраняется раск

относительно проблем риска и преимуществ частной собственности, р путей

их

развития.

выступающие

Консервативные

против

законодательные

полномасштабного

органы

функционирования

рын

утверждают, что неограниченная купля и продажа земли приведут к быс

земельной

собственности

обезземеливанию

руках

сельского

немногих

населения.

крупных

Однако

спекулянтов

наблюдавшеес

доминирование аренды над куплей и продажей, даже там, где они разр

то,

что

эти

опасения

не

имеют

серьезных

оснований.

Чрезмерна

краткосрочный период не была свойственна рынкам земли там, где они свободно

функционировать

где

земля

распределялась

натурал

домашними хозяйствами и индивидуальными владельцами .

В регионе Европы и Центральной Азии (ЕЦА) Всемирный б

время про водит активную работу по мониторингу и оценке процесса пр

реформ и поддержке развития рынков земли. К настоящему времени у

существенное воздействие на страны, являющиеся нашими клиента

Банком исследования использовались в качестве объективных источни

данной проблеме как международными организациями, так и самими э

деятельность, ориентированная на конкретные страны и проблемы, по

полезным более систематически и в более полном объеме регистрирова правовые

исследуемом практику»

)

институциональные

регионе, их

препятствия

рассматривать

преодоления

на

базе

развитию

наиболее

рынков

рациональные

использования

опыта

зе

ме

других

функционирующими рынками земли.

В этой связи Департамент экологически и социально устойчивог ЕЦА

(ЕСА

Environmentally and Socially Sustainable Development D

совместно с Тематической группой Банка по земельной политике

прав

на

землю ,

ипотечного

кредитования,

регистрации

зе

налогообложения, принудительного приобретения земли , участия жен

отношениях , а также роли земельных институтов (административных

Каждой из этих областей проблематики посвящена отдельная глава данно

Хотя в доклад включены при меры по отдельным странам, ука

претендует на полный охват всех проблем рыночных земельных отношени

Скорее, его следует использовать в качестве руководства по типичны проблемам ,

требующим

рассмотрения

специфическом

страновом

диагностирования существующих трудностей по отдельным странам. Я н

качестве данная работа будет широко использоваться и внесет ценный вкла

земли в Европе и Центральной Азии, также как и в других странах за региона.

Директор Департамента экологически и социально устойчивого разви

Институт

сельского

развития

(ИСР)

некоммерческая

ис

консультационная организация, расположенная в Сиэтле, штат Вашинг

Юридическим колледжем Вашингтонского университета. И СР проводит

Азии, бывшего Советского Союза, Европы, Латинской Америки и Бл предоставлению

проведению з е м ел ьн о й

собственности

продвижение

процедур

юридической ,

исследований правовых

политической

следующих

основ

реорганизации

оперативной

характерных

другого

земельного

развития

рыночных

государственных

подде

областях:

ра

законодательст земельных

коллективных

отно

хозяйс

применение современных эффективных систем регистрации земель (зе разработка

правовых

разрешения

земельных

институциональных

конфликтов .

проблемами,

связанными

отношений, с

1990 года.

механизмов

Юристы

земельной

ИСР

реформой

перераспр

работали

развитием

ры

От РЕДАКТОРОВ Хотя

главы

ответственных

данного

докл ада

за их написание ,

каждая

снабжены отдельная

указанием глава является

на

резул

уси лий всех поименованных авторов, а также других сотрудников ИСР .

В подготовке разделов данного доклада, представляющих сравнител земельного

законодательства

в Италии,

Германии,

следующие

специалисты

сельскому

земельному

по

Франции и Японии, праву,

привлеченны

консультанто в по данному проекту: профессор Данило Агостини (Италия

Гримм (Германи я) , профессор Изабель Кугюрье (Франция) и профессор Исо

В подготовке разделов, представляющих сравнительный опыт се

законодательства

в Республике Беларусь, участвовал научный сотрудн

Храпуцкий , профессор Белорусского государственного университета, Ми

Редакторы также хотели бы выразить признательность за важный

данного доклада следующим научным сотрудникам ИСР: Лео Баталову,

Деборе Эспино за, Гретхен Фримен-Каппио, Джейсону Хорнеру, Джейм

Клингбей лу, Эндрю Лангэму, Меган Макклоски, Кристиану Моргану , М

и Дуайт у Ван Уинклу.

и важных институтов, определяющих характер социальных и экономичес

особенно существенно для сельской местности , где земельные отношения

следствия с точки зрения продуктивности сельскохозяйственного производ

устойчивости, экономического и социального положения сельских домашн

тяжении человеческой истории изменения социально-экономических сис дались коренными изменениями в отношениях земельной собственности.

ный переход от плановой к рыночной экономике представляет яркий

явлений. Выработка основ для гладкого и эффективного перехода к отноше

ственности на сельскохозяйственные земли, соответствующим рыночно

развитию, ставит масштабные политические и юридические задачи глобаль

Доклад концентрирует внимание на: а) принципиальных проблем

переходными экономиками стран Восточной Европы и бывшего Советс

ЕЦЛ) в процессе реформирования правовых основ отношений собствен

зяйственные земли; б) потенциальных подходах к решению конкретных сти ,

в докладе освещаются распространенные правовые препятствия у

шений земельно й собственности , соответствующих рыночно ориентиро

этих странах; рассматриваются подходы , которые могут быть применен

могут быть извлечены, на основе опыта земельного законодательства в н ленно развитых странах с высоким уровнем доходов ; излагаются общие

решения в процессе реформирования земельного права в странах ЕЦл.

четырнадцати глав , из которых данная первая глава является вводной. П посвящены таким проблемным областям, как земельная собственность

ли, реституция земли, реструктуризация фермерских хозяйств, регулиро вания,

передача прав на землю ,

ипотечное кредитование,

регистрация

налогообложение, принудительное приобретение земли, участие женщи

ношениях, роль земельных институтов (административных и юридически

Большинство глав доклада имеют сходную структуру, состоящую и

параграфов.' Первый параграф содержит краткое введение в проблематик

втором параграфе рассматривается законодательство стран ЕЦА в соотве

ной области и выделяются правовые препятствия, а в некоторых случаях и

В докладе основное внимание уделяется сельскохозяйственным землям, и детальн

проблемы, связанные с ле сными угодьями, ископаемы ми ресурсами и водными ресу 2

Гл.

13 «Административные земельные институты» и гл. 14 «Юридические земельные

сколько отличную от других глав структуру.

левладения . В нем представлено рассмотрение характеристик эффективно

сравнительный анализ правовых систем стран ЕЦА и некоторые общие про

форме земельного законодательства.

1. Проблемы

реформирования отношений сельскохозяйственного

Проблема реформирования законодательства, регулирующего о

хозяйственного землевладения в странах с переходной экономикой, мо

на три фундаментальные и комплексные задачи: а) обеспечение правам

землю для частных землевладельцев; б) развитие рынка прав собственно

и защита остающихся легитимных общественных интересов . Далее пр рассмотрение каждой из них.

А. Обеспеченность правами землевладения

Обеспечение прав землевладения является важным компонентом эк

тия и, в особенности, развития сельских районов. Обеспеченность правами

делялась и оценивалась различными способами. Различия высказываний о

мельной собственности затрудняют выработку простого и объективного о

землевладения, тем не менее следующее определение содержит ряд ключевых

Обеспеченность правами землевладения существует тогда, когда инд

что он или она обладает правом собственности на участок земли н

основе, не подверженным воздействию со стороны внешних сил, а т

ностью извлекать плоды труда и капитала, вложенных в землю, как п 5 зовании, так и при передаче другому владельцу.

Редакторы выбрали для сравнительного анализа страны, которые: а) имеют развиту

б) расположены на различных континентах (Европа, Северная Америка , Азия); в)

ными площадями сельскохозяйственных земель; г) имеют относительно развитые и

рынки земл и . Поскольку большинство стран ЕЦА являются европейскими и имеют данского з а ко н од ател ь ств а, три из пяти выбранных для сравнения стран

также ст

дицией гражданского законодательства (Германия, Франция и Италия). 4

Такие перечии имеются в гл.

мель», гл.

10 «Земельное

6 «Регулирование эемлепояьзования», гл. 8 «Ипотека»

налогообложение» и гл.

11 «Принудительное

приобретение» .

Frank Place et al., Land Теnиге Security and Agricu/tura/ Perjormance in A/rica: Overview in Searcl1ing For Land Tenure Security in Africa 15,19 (John W. Bruce and Shem Е . Migh

Критерий срока соблюдения (длительности) измеряет период вре

торого эти права имеют силу. В типичном случае все ветки в связке пра

одинаковой длительностью, хотя это и не обязательно так. Третий критерий

степень гарантирования

представляет меру

ема и срока соблюдения имеющихся прав . Если считается , что индивид

земельной собственности в определенном объеме и на определенный ср

может воспользоваться или реализовать эти права, это означает , что он

какими гарантиями . «Право », которым нельзя воспользоваться или ре не является правом.

Там же, см . р . 20.

Там же.

Jack L. Knetsch, Land Use: Уашез, Controls, and Сотрепзайоп, в книге LAW DEVELOPMENT: CASES AND MATERIALS FROM SOUTHEAST ASIA 302 (1993) .

А.М . Оноре предложил перечень и з одиннадцати « стандартн ых случаев » , которые

ставляют частную собственность , в том числе основополагающие права исключител

ного пользования и отчуждения. Полный список случ аев, приводимых Оноре , включ

1) право на исключительное владение ; 2) право на личное пользование и обладание ; 3) право на капитальную стоимость, включая

отчуждение, потребление, бес

ние или разрушение;

4) право на передачу путем дарения , завещания или наследования; 5) право на передачу в пользование другим л и цам; 6) право на получение дохода от использования другими лицами ; 7) право на гарантию собственности (т .е. иммунитет от экспроприации); 8) отсутствие любых условий реализации эт и х прав ; 9) остаточные права на обратный переход теряющих силу имущественных пр 1О) обязанность воздерживаться от использования объекта права, способног лицам ;

11) ответственность А.М . Нопоге,

за исполнение обязательств по погашению долгов .

Ownership, в OXFORD ESSAYS IN JURISPRUDENCE 107, 112-28 (

Хотя многие теоретики подвергают сомнению включение того или иного пункта , пе

ре , те п е р ь широко принят теоретиками собственности как отправной момент в ана

прав частной собственности в за п ад н о й рыночной экономике . См .

Michael Неllе in the Transition [гот Магх to Markets , 111 Harvard Law Review текст (1998). Кроме того , границы этих отдельных случаев варьи

Аппсопппопз: Ргорепу

и последующий

падных странах с рыночной экономикой .

развитию по многим направлениям, в том числе:

повышает производительность за счет роста сельскохоз

ций; "

расширяет объем операций с землей и облегчает передачу

фективно ведущих хозяйство к более эффективно работающ

счет повышения степени надежности контрактов и снижени ции прав ;

снижает число земельных споров за счет более четкого опр

ции прав;

способствует расширению кредита за счет создания допол

к инвестициям , повышения кредитоспособности проектов и вой стоимости земли ;

5) 6)

сокращает э роз ию почв и другие виды экологической дегра

создает политическую стабильность за счет укрепления о

жения фермеров. "

Place, см. п . 5, р. 21.

Рост прои зводительности связан не только с повышением стимулов к инвестици

ми источниками роста эффективности , имеюшими связь с другими пунктами . Н ник

роста

эффективности

возникает,

когда

права

на

землю

становятся

при

(обрашаемыми на рынке). Обеспеченность правами землевладения повышает

пр ав для продажи , что в едет к росту эффективности , поскольку земля может эф

более прои зводительным пользователям. Рынки сельскохозяйственных земель, к

ются при отсутствии обеспеченности правами на землю . Возможность использо

обеспечения кредита также может повышать эффективность. В этом случае риск о

стью или частично переходит к заем шику, что делает кредиторов более склонными и улучшает доступ фермеров к капиталу.

Повышение продуктивности сельскохозяйственного производства за счет этих фа

имеет и другие важные последствия . Они включают : улучшение продовольственно

ние доходов фермерских хозяйств; способность Фермеров благодаря росту доходо

ности по более широкому кругу потребительских товаров и услуг; рост несельскох

(или введение в оборот неисполь зуемых в противном случае производственных этому росту спроса фермеров на товары и услуги .

12 См. GERSHON FEDER ЕТ AL., LAND POLICIES AND AGRICULTURA THAILAND (1988), цитируется. в JOHN W. BRUCE & SHEM Е. MIGHOT-ADHOL LAND TENURE SECURIТY IN AFRICA 15 (1994); см . также ROY PROSTERMAN CНINA'S RURAL LAND SYSTEM: А FIELD REPORT 2 (Rura1 Development Instit

В. РЫНКИ земли

Рынки земли функционируют как мощное средство стимулировани

тельности и инвестиций землепользователей . Эффективные рынки, обесп

ную передачу прав землевладения, служат инструментом перераспределени

наиболее производительных пользователей . Рынки земли также составляю

ипотеки , облегчающей доступ к капиталу, что часто является решающим ус

повышающих производительность. Даже для землевладельцев, не пользующ

ли в течение всей своей жизни, эти рынки определяют и подтверждают сто

торые могут быть переданы следующему поколению и использованы как осн ния направлений человеческой деятельности.

Рынки земли могут быть классифицированы на рынки продажи зе

ды земли. В теории, рынки продажи земли являются наиболее эффектив

сочетания эффективной передачи прав с долгосрочной обеспеченностью

дения. Однако в условиях несовершенства рынка, особенно кредитно

страхования, рынки аренды земли зачастую более действенны с точки зр

эффективность передачи земли, чем рынки продажи. Во всяком случае,

ли , по всей видимости , создаются раньше и развиваются быстрее, чем р

ли . Международный опыт свидетельствует , что усилия, направленные рынков аренды

земли

сочетании

с мерами

по

смягчению

несоверше

страховых рынков, как правило, значительно более результативны, чем ключительно на рынках продажи земли.

Это улучшение положения фермеров и рост их доходов, кроме того, сокращает поб скоропалительной миграции фермеров в города . 13

WILLIAM TНIESENHUSEN ЕТ AL., LAND TENURE ISSUES IN INDJNESIA 2 USAID).

подготовленный ДЛЯ

Steven Hendrix, Ownership Insecurityin Nicaragua, in Property Law in Latin America with (1993).

См . в общих чертах FRIEDRICH НАУЕК, ТНЕ ROAD ТО SERFDOM

Geгshon Feder and IOaus Deininger, Тhe

(1994).

Evalutian а/ the Warld Bank's Land Раису 3, 8-1 О (

клад, подготовленныйДЛЯ Конференции по зем ел ьн ой собственности, рынкам зе мли и

сельских районах Китая,

15-16

мая

1998

г.) . Это, очевидно, особенно верно, когда имее

потенциальных частных арендодателей сельскохозяйственных земель (как в случае многи

рассмотрено далее в настоящем докладе), по сравнению с ситуацией господства круп

дельцев, диктующих условия при высокой плотности населения и ограниченности зе

Развитие эффективных рынков земли требует по крайней мере д

лений в области права . Во-первых, соответствующие политические , за ституциональные меры должны обеспечить прочные и долгосрочные

для широкого круга юридических и физических лиц . Необеспеченные

не будут передаваться . Во-вторых, с помощью этих мер необходимо ра передачу прав землевладения.

Все развивающиеся страны используют рынки земли в качест

обеспечения доступа к земельным ресурсам, эффективного распредел

сурсов и стимулирования их производительного использования и инв

землепользователей . Рынки земли также играют важнейшую роль в

рарной экономики в промышленно развитую экономику и экономику

вития экономики в этом направлении рынки земли способствуют пос

рабочей силы из аграрного в другие сектора, поскольку те, кто хотят

хозяйство, продают свои права на землю (включая стоимость сделан

желающим сохранить свою сельскохозяйственную занятость. В то же

способствуют изменениям внутри аграрного сектора, замещению труд

емкостью по мере того, как размер фермерских хозяйств постепенно

личивается за счет приобретений и объединений. Неразвитые или под

ограничениям рынки земли замедляют эти процессы, отдаляют получ

выгод роста производительности.

Возникающий на основе эффективных рынков земли рост прои

жен, однако, быть сбалансирован с не менее важными целями социаль

политики . Поэтому все рынки земли в той или иной степени подвергаю

Одно из таких средств регулирования состоит в ограничении возможно через продажу, аренду или наследование (см. гл .

7 «Операции

С землей»)

чения предполагают тщательное сбалансирование задач в области повы

сти и укрепления собственности .

общие

положения

ROY L.

PROSTERМAN

DEMOCRAТICDEVELOPMENT7-71

& JEFFREY

М.

RIEDINGER,

(1987).

17 См. CATHERINE FARVACQUE AND PATRIC MCAUSLAN , PERFORMING UR AND INSTIТUTIONS IN DEVELOPING COUNTRIES (Wor1d Bank Urban Мапаяе 5,1992) .

гл.

«Регулирование землепользоваиия»), регистрация земель

мель»), земельное налогообложение (см . гл.

(

см . гл.

«Земельное налогообло

тельное приобретение земли , находящейся в частной собственности,

нужд (см . гл.

14,

«Принудительное приобретение-

разрешение земельн

«Юридические земельные институты»). Эта постоянная, но меняю

дарства, вероятно, потребует существенной институциональной рефо

ных административных и юридических органов , наделенных функция

землей

(см .

особенно

гл.

«Административные

земельные

инст

«Юридические земельные институты» ).

Сфера регулирования землепользования представляет хороший п

сударственный контроль сохраняется в той или иной форме, но сокраща

Даже в странах с развитой рыночной экономикой

с прочным обеспеч

собственности на землю и развитыми рынками земли

государство

права и ответственность по контролю землепользования в интересах общ

состояния. В рыночной экономике правительство «контролирует» отно

ния прежде всего косвенно , через выработку и проведение в жизнь закон лирующих

норм,

отличие

от

стиля

бюрократического

командова

имеющего место во многих странах ЕЦА. В странах с развитой рыночной

дарство обычно не вмешивается в частные решения и действия, так как д принятие решений частными собственниками, обеспеченными правами

правило, является эффективным с точки зрения распределения и исполь

ресурсов и при этом, в большинстве случаев, не противоречит обществе

нию и демократии. Если страны ЕЦА намерены воспользоваться этой

регулирования землепользования в странах с развитой рыночной эконом ликвидировать

государственное

регулирование

землепользования,

масштаб и характер, чтобы оно служило дополнением к преимуществам решений в области распределения и пользования землей.

Возможно, наиболее полезный общий принцип реформирования се

земельного законодательства состоит в том, что любое изменение должно бы на согласование стимулов и ограничений, с тем чтобы нормы способствовали

тивного баланса частных и общественных интересов. Нормы, устанавлива

правительством, должны стимулировать индивидов с помощью средств, в на

чающих долгосрочным целям и ценностям более широкого сообщества. Это соответствующих согласительных процессов.

быть, таким образом, переформулированы, с тем чтобы принять

важность правовых систем. Мы не можем больше закрывать глаз

что не все решения в обществе определяются его культурными х ками или экономическими системами.

В данном докладе основное внимание уделяется конкретным пра

реформирования отношений землевладения в странах ЕЦА и возможны

нодательства, способным устранить эти препятствия. Прежде, чем прист

конкретных правовых препятствий и возможных подходов к их преодол

щий обзор право вой системы. Данный параграф вводной главы состоит и

первом рассматриваются общие характеристики любой правовой систе

продвижению политики рыночно ориентированных реформ . Второй пос

ру правовых систем в странах ЕЦА в сравнительной перспективе. В треть рые общие проблемы подходов к реформе земельного законодательства. А. Характеристики эффективной правовой системы

Эффективные правовые системы в рыночной экономике харак

общие черты , важные для стимулирования экономического развития .

включают: предсказуемость ; справедливость; быстрое вынесение реш обычаям , нормам и уровню экономического развития .

1 .IIредсказуемость Предсказуемость (или прозрачность)

это, вероятно, наиболее важн

стемы, направленной на ускорение экономического роста. Экономические

возможность в максимально доступной степени предвидеть правовые посл

мических действий. Правовая система, не обладающая свойством предсказу статочной степени способствовать индивидуальной инициативе.

Если правовая система строится с учетом требования предсказуе людей, она должна включать написанные, опубликованные и широко

тельные и процедурные нормы . В правовой системе должны быть четк

дуры, необходимые для реализации защищенных законом прав и интере

касающиеся существа нормы должны быть также как можно более пр недвусмысленными .

HERNANDO DЕ SOTO , ТНЕ OTHER РАТН (1990). 16

З. Быстрое вынесение решений

Быстрое вынесение решений или официальное разрешение с экономической инициативе и активности . Слишком многие прав о вые

желательное свойство длительного затягивания, прежде чем официально

может быть завершено. Эти длительные задержки могут быть устранен

числа судей или судов , рассматривающих ожидающие очереди дела; со

мума формальных процедур; установления административных процед

некоторых проблем без длительного и дорогостоящего обращения в суд это

оправдано

практически,

путем

поощрения

разрешения

частных

предварительно организованного посредничества или арбитража. Уси

вынесения решений могут столкнуться с требованиями норм справедли

дует искать необходимый баланс в каждой конкретной ситуации. Так

требует в том числе наличия опубликованных и практически реализуем

определяющих и лимитирующих административные полномочия и свобо

4. Соответствие обычаям,

нормам и уровню развития

Никакая правовая система не может полностью отойти от привы

служиваемого ею населения и при этом оставаться эффективной. Правов

отражать, до определенных существенных пределов, правовые и социал

дан данной страны, в противном случае они могут оказать сопротивле

закону. Если законы и механизмы их осуществления не считаются спр

тимными и близкими людям, которым они служат, то издержки осуще

запретительно высокими . Правовая система должна также соответствов

мического развития страны .. Например, при разработке касающихся су

ных норм необходимо учитывать административные ресурсы и возможн

чтобы эти нормы могли быть реализованы. Ресурсы и возможности су

ются в странах ЕЦА и должны быть приняты во внимание . Кроме того ,

противоречить обычаям землепользования и совершения сделок, факт

мым в данной стране. Закон

одновременно отражение экономической

литической ткани страны и средство ее реформирования.

19 См. W. Lawrence Church, Lega/ Systems, в INSTIТUTIONS IN AGRICULTURAL DE (Melvin G. Blase d., 1971).

См. обсуждение реформы юридических институтов в гл. 14 «Юридические земельн

ва и существуют в большинствестран бывшей Британской империи, вк

нию, Австралию, С ША, Канаду, Индию, Пакистан, Новую Зеландию,

Африки и Юго-Восточной Азии. Эти правовые системы выдвигают на кретные юридические казусы, они основаны на судебных решениях,

прецедента (stare

decisis -

«стоять на решенном», лат.) . В наше время

существенно дополнено законодательством, которое, как правило, при

качестве основного метода построения правовой системы . Однако англ

рожденная им система общего права никогда не воспринимали римское

было воспринято в странах с гражданским правом . Характерные черты о цеденте общего права,

необходимость соблюдения возникших правов

лизованная система судопроизводства

все это , в конечном счете, спос

рованию из разрозненных местных обычаев и примитивной англоса v

правовои системы , деиствующеи на территории всеи страны или юрисди

Социалистические правовые системы ПРОИСХОдЯт от марксистско-л

права и существуют или существовали до недавнего времени в бывшем

PETER DЕ CRUZ, COMPARAТIVELAW IN А CHANGING WORLD 31 (1955). П

семья , определяется как набор глубоко укоренившихся исторически обусловленны

но природы права, его роли в обществе и политической идеологии, организации правовой системы.

JOHN HENRY MERRYMAN,

ТНЕ

C IVIL LAW TRADIТION 2

правовых систем на три основные традиции, или семьи, не означает, что такое разд

тывает все возможные правовые системы, существующие в современном мире . Пра

стран являются гибридными или смешанными системами. Во многих странах Аф

остаются сушественные элементы обычного права (основанного на местных тради

происхождения) . Кроме того, тезис о правовых семьях не свободен от критики и

ции. Тем не менее, большинство специалистов по сравнительному правоведению

классификация правовых систем по трем семьям , или традициям , оправдана нал или господствующих характеристик . См. Dе 22

Cruz , р . 31-40.

Dе Cruz, см . р . 26-27 . Семья правовых систем, основанных на гражданском праве

далее на французскую и немецкую правовые традиции. Французская правовая

строгом выделении : а) частного и уголовного права, берущих свое начало от Коде

л и ч н о го, и ли административного права , разработанного и развитого администрати

из этих двух отраслей права в рамках французской традиции имеет свои суды, прав

работают свои комментаторы и ученые. Немецкая правсвая традиция основана н

систематизированном изучении Римских источников , результатом чего явилась вы

тизации и абстракции германских кодексов , отличающихся от французских кодек ции , способам изложения, чрезвычайной точности . Там же . 2)

Там же, р .

27, 101-102. 18

ствует точка зрения , что сегодня, после полного или значительного освоб

гии, постсоветские правовые системы должны быть переклассифицирован перь их следует включить

в группу

гражданского

права,

поскольку

их д

корни уходят в эту традицию. Действительно , в последние годы многие за

циалистических стран вернулись к досоциалистическим правовым источни

ным с традицией гражданского права . Однако из-за имеющегося в послед

ан гл о -американских правовых принципов на частное и коммерческое прав

гражданского права, а также по причине некоторых остаточных концепц

кого права и идеологии, эволюция правовых систем бывших республик С

постсоциалистических стран Центральной и Восточной Европы может пр

ридным формам , не подпадающим точно под категорию традиции гражда

вопрос не является чисто теоретическим . Если подходить к нему с точки з

формы, он получает практический аспект . Продуманная правовая реформа

исторические и структурные реалии, в которых она происходит . Поэтому н

треть вопрос о том, представляют ли бывшие советские республики и стр

Восточной Европы все еще достаточно однородное пространство , чтобы

реформ, предлагаемые для всего региона . Хотя десятилетиями внедряемое

право вое и экономическое регулирование создало общий исторический оп

Там же , р . 185.

до советизации пра во вые с и стем ы стран Центральной и Восточной Европы нахо

влиянием традиций римского гражданского пр ав а , в особенности , з а ко н од ател ь н

Франции, Германии, Австрии и Швейцарии,

203 (199 7).

UGO MATTEI , COMPARATIVE LAW

Большинство за п ад н ы х правоведов считают, что социалистическое право

тельную семью , не входящ ую в семью систем гр ажданского права , однако некотор

членом группы систем гражданского прав а или ее подвидом. См.

JOHN HAZARD LEGAL SYSTEM (1977); MERRYMAN , см. п . 21.; SYPONWICH, ТНЕ CONCEPT (1990); QUIGLEY, Socialist Law and the Civil Law Tradition, AMERICAN JOURNAL LAW 78 1 (1989). Черты, отличающие социалистическое право от гражданского права, 1)

социалистическое право з а п р о гр а м м и р о ва н о к отмиранию по мере исчез

ственности и общественных классов и переход а к коммунистическому общес

2) в социалистических странах господствует одна политическая партия ;

3) в социалистических с и сте мах право подчинено созданию нового э ко н о м и ное право поглощено публичным правом ;

социалистическое право носит псевдорелигио зный характер;

социалистическое право является прерогативным, а не нормативным .

Dе

Cruz, см.

п. 21, р. 183-185.

Vattei, см . п. 25, р. 203. 19

ким условиям и задачам . Во многих случаях модели гражданского пр

более ПОДХОДЯЩИМИ , благодаря досоциалистическому опыту граждан

шинстве стран ЕЦА и поскольку социалистические право вые системы,

ходят, ближе к системам гражданского права . В то же время в систем

права также имеются пригодные модели и полезные уроки для стран Е

дует игнорировать в процессе правовой реформы ." Страны ЕЦА дол

ность воспользоваться наилучшими решениями, имеющимися в систем во всем мире.

С. Общие проблемы подхода к реформе земельного права

1. Нужны ли земельные кодексы?

В большинстве стран ЕЦА возможны два пути реформы земельног ка кодекса земельного законодательства, охватывающего всю область

отношений, или б) постепенное продвижение вперед на основе приняти

декретов, охватывающих лишь определенные аспекты земельных отноше

не следует рассмотреть оба пути и их преимущества, а окончательный вы мости от того, какой подход несет больше выгод «потребителям»

дейс

альным владельцам прав земельной собственности.

Существуют аргументы за и против обоих подходов. Единый зе

здавая систематизированную основу для регулирования земельных о земельного

законодательства,

может упростить управление

землепол

информационные затраты правового процесса и будет способствова

земли. Кодекс также способствует сокращению дублирования или пр

конодательства и облегчает выявление пробелов в нем ." Разумеется, 2'

Там же , р.

205-207.

29 См . Ann Seidman and Robert Seidman, Dra/ting Legislation /ог Development: Lessons [ AMERICAN JOURNAL OF COMPARATIVE LAW 1,10-13 (1996). 30

Пригодность англо-американских моделей ДЛЯ использования в правовых реф

Восточной Европы объясняется рядом факторов, среди которых большая гибкос мость норм частного права от публичного права . См. Раиl

Rubin , Growing а Legal Economies, 27 CORNELL INERNATIONAL LAW JOURNAL 1 (1994) ; Р.И. Brie Frameworks/or Markets in Eastern Еигор е, 7 TRANSNATIONAL LAW JOURNAL 35 (1

3 1 См . Steven Иепdгix , Legislative Re/orm 0/ Property Ownership in Kazakhstan, 15 DE . REVIEW 159,160 (June 1997); GianmariaAjani & Ugo Mattei, Codifying Property Law i

течение которого отсутствие правовых норм, определяющих решение к

ных проблем, может превратиться в значительную помеху. Наконец, сл

даже среди западноевропейских стран гражданского права, где многи

блоки кодифицированы , земельные кодексы встречаются весьма редко .

2. О пр еделение земельной юрисдикции

Любая страна , осуществляющая реформу законодательства , долж

сделать выбор и четко определить соотношение функций национально

нижестоящих (региональных и местных) органов власти. Основопола

распределения юрисдикции (права принимать нормы) по отношению к

возглашаются в конституции страны. Юрисдикция по отношению к з может быть придана центральному правительству ,

региональным орга

ществляться совместно центральными и региональными органами.

Все

но применялись в странах с развитой рыночной экономикой . Выбор бу цифических политических и географических условий каждой страны.

В большинстве случаев на основе конституции или инструментов

ренных конституцией , должны быть разрешсны дальнейшие основные

шего и приоритетного значения , в том числе: а) каким образом разли бездействие со стороны исполнительной и законодательной властей

Some Suggestions from Comparative Law and Economics, COMPARAТIVE LAW REVIEW 117,123-126 (1995). 32

HASТINGS

INT

Farvacque & McAus1an, см. п. 17, р . 54.

зз Н апример , Россия пытается принять всеобъемлющий земел ьн ы й кодекс в течен с ерье зны е р азногласия ме жду фракциями з ако н одател ь н о го органа и между за ко н то м препятствуют е го принятию .

Когда нормотворческие полномочия по отношению к земел ьн ым вопросам прина

п ра в и тел ьству, оно , как правило , может делегировать эти полномочия региональн

вла ст и, л иб о в широко м объеме , либо по конкретно установленным проблемам . В э

ны е ор ганы обычно получают эт и полномочия от центр ального правительства и д ей л ах пр едоста вленных им полномочий. 35

Когда нормотворчески е полномочия по зем ел ьн ы м вопросам принадлежат сов

н ацион ального и регион альных пр авительств , региональны е органы обычно мог

н ые з а к о н ы постольку, поскольку они н е противоречат действующему государств

ству. В эт и х случаях, если национальное правительство не установило нормы по

с ам , регион альные органы имею т больше самостоятельности по принятию норм п

пени политизированная за советский период) и ее функции должны б

ны по ряду важных аспектов либо в самой конституции, либо через п

инструменты власти. Могут ли суды принимать обязательные решения

нов, противоречащих конституции, и по другим вопросам (включая в

толкования конституции), рассмотренным в двух предыдущих парагра вовать доктрина, функционально идентичная

stare decisis

( есгоять на

согласно которой суды будут следовать судебным прецедентам? Судеб

жет играть очень важную и влиятельную роль, способствующую эффе

зяйственным земельным отношениям, но эта роль должна быть четко о

111. Заключение

Разработка правовых основ, направляющих и способствующих эфф

нию отношений сельскохозяйственного землевладения в русле рыночно о

вития, является важнейшей задачей для стран ЕЦА. Общая цель состоит

задач: а) достижение обеспеченности правами землевладения; б) развити

ной собственности; в) определение и защита легитимных общественных ин

земли . Роль права и правовой системы в этом процессе является решающей

общий, так и специфический характер. С общей точки зрения правовая с

чается предсказуемостью, справедливостью, быстрым вынесением реше

обычаям , нормам и уровню экономического развития страны, способствуе

скому развитию, в том числе развитию эффективных отношений сельскох

владения. Со специфической точки зрения право является инструменто

тивности реформы экономической и социальной политики. Для реализа

она должна быть переведена на конкретный язык права. Если законодател

шенные проблемы, политика окажется недейственной. Разрабатывая пра мы отношений сельскохозяйственной земельной собственности, страны

воспользоваться опытом (как положительным, так и отрицательным) друг

этой задачи потребует масштабного сравнительного исследования, вкла целью данного доклада.

Введение

Системы землевладения могут быть систематизированы

разли

но наиболее распространена классификация по формам «собствен собственность, государственная собственность и групповая собств

формы собственности могут присутствовать и в типичном случае су

стране. Однако во многих странах доминирует одна из указанных тре

ности. Частная собственность доминирует в странах с развитой рыно

включая Западную Европу, Северную Америку, Японию, Австралию и Государственная собственность с правами аренды или пользования,

частным лицам или группам, является важной формой землевладени

Азии и в бывшем Советском Союзе. Владение на основе аренды явл

новных форм землевладения как в частной , так и в государственной м

Земельные системы могут быть классифицированы и иначе . Элликсон классифи

собственности, а в соответствии с числом лиц, которые обладают рутинным право

пользование участком земли .

(1933).

Robert

С.

Ellickson, Property in Land, 102 YALE LAW JO

Он различает « ч аст н у ю собственность» (при которой лишь небольшое числ

ресурсу) и «общественную собственность» (при которой рутинное право на вхожден

зование участком земли имеют большее, чем ограниченное число лиц) . Частная со

разделяется на индивидуальную собственность и собственность домашнего хозяйст

ственность подразделяется на групповую собственность, собственность открытого

собственность. Групповая собственность означает собственность коллектива, член

чем в домашнем хозяйстве, но все же достаточно узко, чтобы давать возможность п

контактов. В системе открытого доступа право вхождения универсально . Племенна

ставляет землевладение, право вхождения в которое не является неограниченным , н

более широкий круг лиц по сравнению с групповой собственностью. Там же .

Другая классификация подразделяет земельные системы на частную, совместную, г тему без собственности , каждая из них характеризуется правами и обязанностями

В системах частной собственности индивидуальные частные владельцы имеют прав

ственно приемлемые виды пользования и обязанность воздерживаться от общес

видов. В системах государственной собственности индивиды имеют обязанность с

ступа и пользования, установленные контролирующим или управляющим органом,

ганы) имеет право определять порядок пользования и доступа. В системах совмест

равляюшая группа (<<владельцы») имеет право исключать нечленов, а отдельные

группы (<<совладельцы») имеют и права , и обязанности в отношении . норм исполь земли . Наконец, системы без собственности являются, по сушеству , системами с которых все индивиды имеют права и не имеют обязанностей по отношению

жанию земли.

к ис

DANIEL WACHTER, FARMLAND DEGRADATION IN DEVELOPIN ROLE OF PROPERTY RlGHS AND AN ASSESSMENT OF LAND TIТL INTERVENTION 27-28 (Land Tenure Center, Ul1iversity оfWisсjпsiп-Маdisоl1, LTC Ра 23

течение ограниченного времени . Все земельные системы также наклад прав разнообразные наборы обязанностей или ограничений.

Уточнение специфики прав и обязанностей, связанных с соб решающее значение в любой системе земельной собственности.

пользователи, не являющиеся собственниками, не могут эффекти

работать, если они не знают или не понимают , какими правами и о ношении земли они обладают.

Данная глава состоит из четырех параграфов . Во вступительном

кий обзор систем частной собственности , государственной собственно

собственности на землю . В параграфе П рассматриваются правовые пр

ти и потенциальные препятствия, связанные с установлением гаранти

щих передаче прав землевладения в странах ЕЦл. В параграфе ПI обсу дательство

различных

развитых

стран

рассмотренные в параграфе П. Параграф

III

решает

IV,

проблемы

земель

основанный на представ

обсуждении, содержит перечень правовых препятствий в облас

венности в странах ЕЦА и некоторых возможныхрешений по их устран

А. Системы частной собственности

Сочетание частной собственности и широких личных прав яв

камнем обществ в Западной Европе, Северной Америке и Австралии на

них двух столетий.' До второй половины 19 в. концепция частной собст

Более детальное перечисление специфических прав см . в гл.

права », примечание J

9и

1 «Введение В рефор

сопровождающий текст .

В этих странах вся собственность на землю первоначально исходила от правитель

вся земля, находящаяся в частной собственности, первоначально была приобре

английской короны (до независимости США), федерального правительства СШ дельных штатов. Ко времени «открытия » Америки европейцами в

в . европейс

взаимному согласию, что все новые территории будут принадлежать стране-пер

осуществлять контроль над данной территорией. После Американской войны з

подписала с США до го в ор , предоставивший собственность на зе мл ю отдельно к

ных тринадцати штатов. Поскольку значительная часть земель в различных: штат

враждебными коренными американцами, штаты передали собственность н а эти з

вительству США. Федеральное правительство, кроме того, приобрело дополните

частях страны путем открытия , завоевания и покупки у Франции, Испании и Ро пр авительство и правительства штатов сохраняли собственность на часть з е м ел ь ,

ретению собственности (право правительства приобретать собственность

нужд) . Эти ограничительные меры будут рассмотрены ниже в различ

доклада. Их масштабы и характер варьируют в различных странах , но ни

абсолютного права частных землевладельцев.

Помимо типичных преимуществ частной собственности существу тенциальные негативные эффекты. В их число входят: а) концентрация

в руках небольшого числа частных владельцев; б) связанная с этим проб

ного доступа к земле групп с низкими доходами; в) существенное расхо

ными доходами, составляющими стимулы для действий частных собств

венными выгодами и потерями , воздействующими на более широкое соо

Высокая концентрация земельной собственности и сопровожда

часто ведут к несправедливому пути экономического развития. Такие

приводили к перераспределительным земельным реформам в рамках си

ственности и/или к переходу к системе господства государственной соб

лю. Ряд стран с системами частной собственности ввели ограничения

проблем , связанных с неравенством в развитии землевладения. Эти ог

риваются в гл.

7 «Операции с землей»

В системах частной собственности могут возникнуть существе

между частными доходами , стимулирующими землевладельца, и общест

и потерями, имеющими значение для более широкой части общества. Т

частных и общественных интересов может возникнуть в результате по

причин . Во-первых, некоторые действия, выгодные для частного собст

чая

98% обрабатываемых земель,

была передана в частную собственность . Земли, ос

ности федерального правительства, составляют почти исключительно пустыни, па

Основная часть федеральных земель н аходится в малозаселенных районах за п ад а СШ 4

Концепция середины

19 в . об абсолютной власти частного землевладельца над земл 1848 г. П

соседям или обществу иллюстрируется решением Высшего суда Норвегии в

кирпичной фабрики добывал глину на своей земле , и это стало причиной оползня на

шив муниципальную дорогу и частный дом. Действовавшее законодательство не позв

или домовладельцу взыскать ущерб. Однако муниципалитет обратился в Суд за реш

добычи. Суд отверг этот иск на том основании , что добыча не вышла з а пределы пра

участка. Суд вынес решение, что в спорных случаях существует презумпция неогран

владельца.

AXEL НAEREM, LEGAL RESTRICTIONS ON ТНЕ PRIVATE OWNER NORWAY 1 (без даты) (неопубликованная рукопись , имеющаяся в Институте сельског

ретение (некоторые из них рассмотрены в гл . жение (рассмотрены в гл.

10) и

« Операции с землей»), зем

принудительное приобретение (рассмотре

Частная собственность на землю, как правило, включает такие

а) гарантированное долгосрочное или постоянное владение землей и п

ее использования; б) минимальные ограничения на пользование земле

ограничения на передачу земли; г) возможность использовать землю в

ния при привлечении капитала. Эти права предоставляют частным зем

ные преимущества . Во -первых, обеспеченность правами землевладени

ная с частной собственностью, дает важнейшее экономическое преим

принципа «что посеешь, то и пожнешь». Иными словами, частные зем быть уверены, что плоды вложений в землю достанутся им, даже если

лизуются в отдаленном будущем и если, сделав вложение, они решат

случае продажи стоимость вложений вернется продавцу, поскольку ры

отразит любые инвестиции , в том числе долгосрочные и медленно ок

которые увеличат будущие доходы.

В о - вто р ы х , относительное отсутствие ограничений на использо

способствовать эффективности, поскольку позволяет честным землевла

нять характер использования в ответ на изменения условий. Ограничен

правовом режиме частной собственности на землю, являются скорее ог

менение широких категорий использования (например , от сельскохоз

мерческому или промышленному использованию), чем на движения вн

(например, от выращивания пшеницы к выращиванию хлопка или садов

В-третьих, возможность передачи земли , находящейся в частной

собствует ее эффективному распределению . Если другое лицо способн

более продуктивно, чем данный собственник, последний может сам пер имовыгодной цене.

В- ч етверты х , земля, находяшаяся в частной собственности, как

пользоваться как обеспечение (при ипотечном кредитовании), открыва

Классическим примером негативных внешних последствий является загря знен

среды или почвы на близлежаших участках зе мл и .

Jack Knetsch, Land Use: Va/ues, Contro/s апа Сотрепзайоп , в книге LAW DEVELOPMENT IN SOUTHEAST ASIA 302 (Euston Оцап & William Neilson eds., 19

с ВОЗМОЖНОСТЫО передачи. Права долгосрочного использования могут слу

заменителем частной собственности, если они могут передаваться , обра

служить обеспечением ипотечного кредита и связаны с незначительными

обязанностями. Другими словами, право долгосрочного использования связку прав , идентичных правам собственника. В. Системы государственной собственности

в конечном счете все страны признают и в той ИЛИ иной степени исп

государственной или правительственной собственности на землю. В ее крайне

во может владеть всей или почти всей землей и распределять права доступа, по

ния и передачи земли. Такое положение характерно для многих стран ЕЦА,

стран Африки к югу от Сахары. В других случаях государственная собственнос

зервирована ДЛЯ зон стратегической важности или как резерв ДЛЯ будущих потр

Условия пользования государственными землями также различны.

чаях государство предоставляет право аренды отдельным лицам или гр

делаться ДЛЯ разных целей и на различные сроки. Например, в Израиле,

земли находится в государственной собственности, государство предос

срок до

196 лет.

в других случаях, особенно в Африке, такие земли по-прежнему

жители в соответствии с их обычными правилами (рассмотренными ниж

дарственные операции и пользование землей также распространены в ус

вания государственной собственности и в типичном случае осуществляю

ными сельскохозяйственными или другими государственными предприят

Концепция государственной земельной собственности, которая вв

частую была в определенной мере реакцией на наблюдавшиеся и реальн

следствия относительно неограниченнойчастной собственности. Предп

лее прямой контроль за использованием и распределением земельных ре

больщей справедливости.Однако концепция государственнойсобственн

залась не свободной от многих недостатков. Государственнаясобственно стую предъявляет чрезмерные требования к компетенции и честности

систем и их способности эффективно реагировать на изменения потреб

часто ведет к недостаточной обеспеченности пользователей правами, чт 7

Там же , р .

302.

права на землю принадлежат определенной группе людей, объедин

родственными или производственными связями . Во-вторых, эти систе

в основном на обеспечение доступа к земле для всех членов группы. В

предполагают установление и соблюдение взаимных обязательств меж

группы. В-четвертых, они, как правило, допускают индивидуальное за

крайней мере части земли. Наконец, эти системы, как правило , запре вают передачу прав на землю лицам вне данной группы .

Многие из коллективных , совместных и основанных на обычаях

землевладения возникли, когда возможности обмена прибавочным пр лики, уровень социальной сплоченности группы высок, возможности

трактных отношений незначительны, а технические и экономические и

ны. В значительной мере благодаря таким условиям, эти системы собс

отношение к земле скорее не как к фактору производства, а как к источ средоточию культурных и идеологических ценностей и обязательств.

Степень эффективности этих систем, однако , часто является фу

сплоченности группы , относительного отсутствия спроса на землю и ог

возможностей выгодного использования ресурсов. С ростом сельског

В значительной части Африки к югу от Сахары системы землевладения, основан

руют использование земли, которая формально находятся в собственности госуда

статус государственной собственности обычно ничего не означает для собственни

оценок , примерно

80% африканских фермеров владеют землей , которую они обра JOHN W. BRUCE, LAND TENURE ISSUES AND STRATEGIES FOR AGRICULTURAL DEVELOPMENT IN SUB-SAHARAN 92 и сопровождающий текст (LAND TENURE CENTER, UNIVERSIТY OF WISCO Рарег 145) (March 1986). Анализ традиционных систем землевладения в Африке см Rights Systeтs and Agricultural Developтent in Sub-Saharan Africa, 2:2 RESEARCH O John W. Вгцсе, et аl ., Searching for Land Tenure Security in Africa (1993); Thomas African Agrarian Systems (1993). диционных систем землевладения .

Анализ традиционных форм землевладения в Латинской Америке см . в ERIC

REFORМ

OF RURAL LAND МARКETS IN LATIN AМERICA ЛNО ТНЕ CARI PLANT, LAND RIGHTS FOR INDIGENOUS AND TRIBAL PEOPLES IN DEVELOPI 111

Обширный

анализ традиционного

землевладения

в Южно- Тихоокеанском

LARMOUR, ЕО ., CUSTOMARY LAND TENURE: REGISTRATION AND DE PAPUA NEW GUINEA (Рарца New Guinea National Research Institute Monog ACQUAYE & R. CROCOMBE, EDS. , LAND TENURE AND RURAL PRODUCТI ISLANDS (University ofSouth Pacific, Institute ofPacific Studies and UNFAO, 1984). 28

А. Частная собственность на землю

Вопрос о правовых основах частной собственности на землю в ст

быть поставлен двояко. Во-первых, предусматривает ли законодательств венность на землю в принципе , и , во-вторых,

предусматривает

ли оно ве

обычно связываемы х с правами частной собственности?

Все страны Центральной и Восточной Европы , не входившие в С

допускают частную собственность на землю . Фактически , в большинстве собственность на землю оставалась конституционной и « л егал ьно й» на

периода коллективизации . " Однако конституционное признание частно й

землю не означает автоматического развития рынка зем ли. Требуется бо

вовая основа , а ограничения по ключевым аспектам , связанным с частно прежде всего по правам передачи и использования земли,

сводят на не

собственности." До последнего времени Туркменская Республика

страной Средней Азии , где конституция формально признает частную

землю, однако это мало что дало для развития земельной реформы или р

тически , землю, находящуюся в «частном владении » в Туркменской Рес

закону, нельзя продать, подарить или даже обменять. 15

Киргизская Республика первоначально решала проблему частной

землю, которая до того находилась в государственной или коллективн

запретив полную собственность на землю, но предоставив права землеп

11 Zvi Lerman, Changing Land Re/ations and Farтing Structures in Forтer/y Sociali AGRICULTURAL LANDOWNERSНIP IN TRANSIТION ECONOMIES 58 (Gene W

Значимость такой « с обств е н н ост и» з ачастую значительно принижалась. Например ,

шинство частных владельцев сельскохозяйственных з ем ел ь фактически были вын ужд

ным коллективным хозяйствам пользоваться их земле й , хотя они при этом , как пр

собственниками . Там же .

12 См . гл. 7 « Опер ации с землей» для детального рассмотрения ограничений на передач 6 « Регулирован ие землепользования» для детального рассмотрения огр аничений зе мл е

13Lerman, см. источник в п. 11, р . 58.

Zvi Lerman & Karen Brooks, Land Reform in Turkmenistan, в LAND REFORM IN ТН UNION AND EASTERN EUROPE 162 (Stephen Wegren ed., 1998) (далее - Land Reform

1 5Тамже ,с .173-175.

сельскохозяйственной землей только в постоянное или временное поль ные правительства выделяют землю частным фермерским хозяйствам

надела и условия выделения. Частные хозяйства наделяются землей то

жизненного наследуемого владения или долгосрочной аренды (на срок б

На практике граждане и частные фермеры в Узбекистане аренд

тивных сельскохозяйственных предприятий и, таким образом, цели Права аренды

и землепользования могут быть приостановлены се

предприятием или местным органом власти на основании « н ар у ш е н и

различных других проступков . Договоры аренды нередко предусматр

определенных культур и сдачу их коллективному хозяйству. " Сельско

приятия совместно с местными органами власти решают, кто может б

Гарантированное право доступа к земле для индивидуального или се

отсутствует , даже если вы являетесь членом коллективного или государ

в Узбекистане даже домашние приусадебные участки принадле

пожизненного наследуемого владения . Земля для них выделяется адми

хозяйственного предприятия. Критерии, определяющие размер участ

щиеся ресурсы земли, участие получателя в работе коллективного хозя новленные уставом предприятия, мнение администратора.

Конституция Киргизской Республики, ст. 4. Статья 4 первоначально гласила: «8

з е мл я , ее недра , воды , воздушное пространство , леса, растительный и животный гатства являются собственностью государства» . 17

Указ президента Киргизской Республики « О мерах по дальнейшему развитию

держке з ем ел ьн ой и аграрной реформы в Киргизской Республике » рен дума в октябре

1998 г .

ноября

199

в конституцию Киргизской Республики бы ли внесены п

прочего , предусматривают права частной собственности на землю. 18

З акон Республики Узбекистан « О зе мле», СТ.

10. (20 июня 1990 г.) (с доп ол н е н ия

(далее Узбекский Земельны й кодекс).]

1. Там же , СТ. 23.

Ju1ia Eckert & George Elwert , Land Тепипе in Uzbekistan , [ог Оешвспе Gе Zusammel1arbeit (GTZ) Sector Project: Re1evance of Land Тепиге Оемеюртпепт (February 1996). Полевое исследование , проведенное Институтом сельского раз положение (Заппагу 1988).

111

Узбекский Закон о земле, СТ.

21. 30

« с о б стве н н о сти»

старомодной бюрократией или руководством коллек

качестве оправдания грубого вмешательства в права частного землевл зование или передачу земли.

В. Права собственности на недра

Большинство стран ЕЦА, приватизировавших землю, приватизир

на поверхность земли , но не права на недра. Ряд комментаторов рассма _ф

щественныи

акт и потенциальное препятствие дл я рынка земли ,

хотя

мах гражданского права фактически принят такой же подход .

в Российской Федерации все ресурсы недр остаются собственн

включая как ценные материалы, так и не имеющие ценности. " Согласно сийской Федерации:

земля и другие природные ресурсы используются и охраня

Федерации как основа жизни и деятельности народов, прожи ствующей территории;

земля и другие природные ресурсы могут находиться в част

ной , муниципальной и иных формах собственности. "

Хотя Конституция четко не устанавливает , что государство с

над всеми подземными ресурсами, Закон « О недрах » уточняет госуд

венность. Он устанавливает, что все недра принадлежат государств

или федерального правительств) и что для эксплуатации минераль

проведения подземных строительных работ любого типа должны быт

Be/arus: Recent Deve/opments in Land Legis/ation, EAST/ WEST EXECUТIVE G ШОЕ (

Закон Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на получ

в е н н о ст ь и на продажу з е м ел ь н ых участков для ведения личного подсобного и дач н о ства и индивидуального жилищного строительства »

(23 декабря 1992 г.).

См . Steven Е . Hendrix, Legis/ative Re/orm о/ Property Ownership in Kazakhstan , 15 DEV REVIEW 159,161 п.2 (June 1997).

Закон Российской Федерации NQ2395-1 « О недрах» (21 февраля 1992 г.).

Конституция Российской Федерации, ст. 9.

Как минимум, любые законы, определяющие собственность

вносить ясность, кто обладает правами на недра . Если государство сох

др а приватизированной з е мл и , закон должен четко определить, какого

сация выплачивается частному землевладельцу, если государство эксп

дает концессию на эксплуатацию третьему лицу) права на недра э таким способом, который связан с использованием ее поверхности . с. Иностранная собственность на землю

Некоторые страны ЕЦА законодательно запретили владение

з е мл и иностранными гражданами или юридическими лицами. Причи таким действиям , по-видимому, двояка : стремление предотвратить

отсутствующих на данной земле , и стимулировать хозяйствование н

вл адеет; опасение, что богатые иностранные предприниматели скупят

сельскохозяйственных земель по цене , значительно превышающей ту,

платить граждане стран ЕЦл.

Латвия распространила право земельной собственности на юрид

рые зарегистрированы в стране и капитал которых более чем напол

латвийским гражданам или совместным предприятиям со странами

Латвией инвестиционные соглашения. " Литва внесла поправку в с

предоставляющую права собственности на землю иностранным физич

ким лицам в странах ЕС и странах-членах ОЭСР, но определенно и

права сельскохозяйственные земли . " Россия в настоящее время не за

ную собственность на землю, но некоторые проекты законов опре

Закон « О недрах» .

2~ Там же . 29

Там же .

Там же.

Проект Земельного кодекса Казахстана (1995). Хотя этот проект Земельного ко

Федеральное собрание еще не одобрило Земельный кодекс, в декабре

1995

Г.Закон

президентским указом .

Wi1liam Н . Meyers & Natalija Kaz1auskiene, Land Reform in Estonia, Latvia, and Еппиап 14, р . 104.

п. 33

Там же .

рые, напротив, делают такое ограничение полезным . Прежде всего

при меры стран ЕЦА показывают, что такое ограничение имеет полит

тельность и может при необходимости служить оправданной уступкой

конодательства , предоставляющего гражданам широкие права по владе

земли. Во-вторых, с точки зрения справедливости, сохранение столь в

нально привлекательного имущественного интереса во владении граж

жет быть оправдано, если существует высокая степень риска скупки ин тельного количества земли. С другой стороны, запрет иностранной

землю может воспрепятствовать притоку инвестиций, столь необход секторов экономики стран ЕЦА.

Ограничение иностранной собственности на сельскохозяйствен

стадии процесса реформы может оказаться курсом, благоприятным с п

зрения. Более того, такой курс практически не окажет влияния на опер

если иностранцы будут иметь другую возможность доступа к сельскох лям

непосредственно через права аренды или опосредованно через со

ятия. Таким образом, запрет на иностранную собственность на сельско

ли может послужить уступкой, которую реформаторы захотят сделать больших прав на землю для граждан стран ЕЦА.

D. Собственность на землю предприятий

Одним из важнейших вопросов политики в данной области в стра

Восточной Европы был вопрос о покупке иностранными и отечественны

значительной части приватизируемой земли на ранних стадиях приватиз

STEPHEN HODGSON & CORMAC CULINAN, А COMPARAТIVE SURVE RESTRICT, REGULATE OR BENEFIТ FRO OF LAND ВУ FOREIGNERS 46, 47 (Food and Agricilture Organization ofthe United Na

ADMINISTRAТIVE MEASURES ТО

Земельный кодекс Украины , ст.

Csaba Csaki and Zvi Lerrnan, Land Reforт and Restructuring in Hungary in the 1990s, в 14., р .234-235.

Конституция Литвы, ст.

Закон Чешской Республики

47.

NQ 229 «Об изменении отношений собственности на

скохозяйственное имущество», раздел 39

Конституция Болгарии, СТ. 22.

411

Meyers & Kazlauskiene, см . п . 32.

3 (21 мая 1991

г.).

тановления состоял в том , чтобы заблокировать собственность на зем

предприятий, но эта политическая задача может быть решена более эф

кого распространения запрета владения землей только на иностранные

честве альтернативного варианта может быть установлен максимальный

сти на землю для предприятий."

Российское законодательство , напротив , не запрещает собстве на землю. Однако в России в процессе реорганизации коллективных и

зяйств одним из потенциальных препятствий для индивидуальной час

на землю оказалась опасность того , что владельцы земельных паев бу жить свои права собственности в крупные фермерские предприятия ,

свои права собственности на землю . В процессе реорганизации хозяйст

ных паев могли быть , а зачастую и были принуждаемы к тому , чтобы в

тавной капитал предприятия без права дальнейшего их изъятия для ор ского

хозяйства .

Крупные

сельскохозяйственные

предприятия

осуществлять такое принуждение по отношению к владельцам земель

данный момент не готовы начинать собственные крестьянские хозяйст дены вкладывать права на земельные паи в уставной капитал.

Российский Закон « О сельскохозяйственной кооперации» (дека

положения, разрешающие членам фермерских хозяйств бессрочно вкла

венности на свои земельные фонды в производственные кооперативы

большинство производственных кооперативов создаются в результате р

ствующих сельскохозяйственных организаций . Статья

10(1)

предусма

фермерской предпринимательской организации в процессе приведени

Законом « О сельскохозяйственной кооперации » могут принять решени

ствующую структуру или реорганизовать в один или несколько коопер

сельскохозяйственных организаций или крестьянские хозяйства. Стать

Там же, р .

92.

Там же , р.

105.

Csaki & Lerman, см . п . 36. , р . 234-235 .

См . гл.

8 «Ипотека».

См . гл.

6 « Регулирование землепользования».

В Гражданском кодексе Российской Федерации положения относительно акцио

96-104,

явно не допускаюти зъятий в натуральнойформе взносов в уставный капи

ности

на землю предприятий

беЗВОЗ,вратные

вложения

прав собств

(участок или пай) могли бы быть полностью запрещены, либо наложен 2

рий на подобные трансферты после выделения земельных паев. Другой

разрешении безвозвратных взносов капитала при условии наличия опре

Такие гарантии могут включать: разрешение только двусторонних, но н

сделок ; предупреждающие пояснения в стандартном договоре о внесен

но , требование нотариальной регистрации договора.

Е. Совместная собственность на землю

Относительно пользования и распоряжения землей, находящейся

ственности двух или более лиц, необходимы особые право вые положения

этих собственников правами землевладения и возможностью участия в

из распространенных ситуаций в странах бывшего Советского Союза ка землевладения, принадлежавших коллективным или государственным

работниками данного хозяйства. Каждый член хозяйства имеет право

Земельные паи представляют недемаркированные (т.е. неразграниченн

территории сельскохозяйственного предприятия, где владелец пая явл

пенсионером или служащим социальной сферы . Земельные паи принад

представляют территориально недемаркированную долю определенного

находящейся в совместной собственности с другими владельцами земель

Гражданский кодекс Российской Федерации содержит положе

совместной собственности, но не рассматривает должным образом сп

блемы совместной собственности владельцев земельных паев. Наприм

общем виде разрешает любому участнику общей (совместной) доле требовать выделения доли в натуральной форме, но статья

252(3)

доб

согласно которому участники «приходят К соглашению относительно с

Л ица могут также в качестве своего вклада заключать договор об аренде своих земел

воляет им приобретать контроль над земельным участком после истечения срока аренд

Если бы такая доля имела место в США или большинстве других юрисдикций с сис

владелец земельного пая, составляющего одну из пяти сотен равных долей на

4000 га

на территории коллективного хозяйства, был бы определен как владелец « н едел и м о й

из этих

4000 га.

Он мог бы при желании подать прошение в суд о « в ыдел е н и и» самос

демаркированных восьми га, которые стали бы его индивидуальной собственностью

весьма редким случаем, так как в этих странах большинство совместных ( ьобъединен принадлежит двум или, в крайнем случае, очень небольшому числу людей .

также изымать землю,

представленную

его земельным

паем,

из предпр

крестьянского фермерского хозяйства.

Хотя положения Гражданского кодекса об изъятии применимы к имущества,

находящегося

сельскохозяйственных

с совместной

собственности,

они не дейс

земельных паев . Земельные паи коренным обр

форме и функции от других типов имущества, находящегося в совместн

том числе, как правило, значительной его части, поэтому для них тре

право вые нормы. Авторы Гражданского кодекса, по всей видимости, мельные паи, но существует неясность относительно применимости к

Фактически, положения о совместной собственности гражданских коде

зии, Узбекистана и Чешской республики очень близки к положениям

гражданских кодексах западноевропейских стран. Но при разработке по собственность коллективных хозяйств не рассматривалась.

В гражданск

мельном законодательстве стран ЕЦА необходимо прояснить, как норм

венности на землю крупных хозяйств отличаются от общих норм, рег ную собственность на землю и имущество.

49 До

этого времени основным источником земли ДЛЯ индивидуальных крестьянски

ные земельные фонды . 511

Постановление Правителъства Российской Федерации NQ 86 «О процедуре реорг

и государственных хозяйств»

(29 декабря 1991

г.) . Постановление

NQ 86

установил

тивных хозяйств, работников государственных хозяйств и пенсионеров на получен ственных долей . 51

Постановление Правительства Российской Федерации

NQ 708 «О процедуре прив (4 сентября 1992

ции предприятий и организаций агропромышленного комплекса»

реорганизации коллективных и государственных хозяйств и распределения земел долей . 52

Указ Президента Российской Федерации NQ 1767 «О регулировании земельных

аграрной реформы в России »

(27

октября

1993 г.) .

Указ

NQ 1767 предоставил

влад

право продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и завещать земельные паи; обм

на имущественные; использовать земельный пай для увеличения индивидуальных ния индивидуального хозяйства или индивидуального жилищного строительства. 53

Указ Президента Российской Федерации

1996 г.) .

NQ 337 «О конституционном праве граж

Этот указ подтвердил права владельцев земельных паев на их сдачу в аренд

дажу, дарение, наследование и обмен. Он также обязал Правительство разработать с земельными паями.

индиви дуальные права обычно применимы к обрабатываемой земле,

штабным совместным ресурсам естественных пастбищ и пастбищной з вило , не применимы.

Животноводство на значительных территориях многих стран Е ЦА

ральной Азии , зависит от естественных пастбищ, которые, в свою очере

кого и неустойчивого уровня осадков. 59 Это ограничивает продуктивность

месте . З анимающиеся выпасом домашние хозяйства или группы, как п

положения за счет перегона стад по пастбищной территории , которая ув

мере при уменьшении осадков и росте неустойчивости их уровня . Это оз

ких условиях пастбища вряд ли могут быть разделены между индивидуал хозяйствами и при этом представлять це нные пастбищные уч астки , так

да ю щая в распоряжение каждого дом аш н е го хозяйства , была бы слишко

л ас ь бы по своей продуктивности . Кроме того , ценные пастбищные т

в ключать пастбища для всех четырех времен года и по этому , как правило

статочно большими . Та ки м условиям обычно наиболее соответствует тот местной собственности. Н аи б ол ь ш и е дискуссии относительно совместного управления

модель, разработанная Гар р етто м Хардин ом в 60-х годах. Эта модель , на совместного пол ьзования », показывает, что деградация окружающей

используемых ресурсо в п р оисходит всякий раз, когда много лиц совмес

).j

П рое кт зе м ел ь н ого кодекса Казахстана (1995), см . п. 3 1.

Hendrix , см . п . 24., р . 164.

Там же.

Peter С. Вloch & Kathryn Rasmussen, Land Reform т Kyrgyzslan,. в Land Reform , см . п .

П р и определении подходящего для пастбищ режима собственности следует акку

п астбищ . Для небольшого пастбищ а , например , земли вокруг у кр ы т и й для д о м а ш и ли покосов , во зделываемых отдельными до м а ш н и м и хозя йствами , может подойти

ное вл адение и ли привати зиров анное право пользования. Но дл я крупных необра

используемых большими группами людей, подходит, скорее , тот или иной ви д гру

венной собственности, и введение частной собственности может привести к серьезн 5'

Статистика ФАО показывает , что странами ЕllЛ , имеющими более 8 млн . га пос

зе м ел ь, являются Казахстан Узбекистан

(20 ,8 tabIe 1 (1995) .

(186,8 млн . га), Россия (87,3 млн . га) , Туркменская Респ (12,4 млн. га) и Киргизия (8 ,5 млн . га) . FAO Prod

млн . га) Турция

скота могут годами пересекать зе мл и и и м еть обычные права н а в ы па

вносит ясности в то, при знается л и « о б ы ч ай » и к ак он при зн ается , долж скота платить государству , если оно является собственником зе мл и .

отношении применения Земельного кодекс а к местной пр актике , ка к и речие между местны ми обычаями и н ацион альной поли тико й , скорее собность управляющи х органов проводить в ж из н ь эту п оли тику.

Отс утствие четки х законодательны х пр ав и от ветст венн о сти ,

пользование пастбищны х земель в Кирги з ско й Респ у блик е , м о гут с

проблемой , когда размеры стад увеличатся и в о зникнут ко нфликты ПО

п ас. " Государство сохранило права собственности н а земл ю и п еред

равлению сельским органам власти, не р азработав до стато ч н ы х практ

или требований относительно форм альных процедур. " Правовы е п ол

611

Garrett Hardin , The т,'аdеgy oftlle Сот топя. 162 SC1 ENCE 1243 (1968).

См . DANIEL W. BROMLEY & MIC HA EL М . CE RNEA , ТН Е MANAGE PROPERTY NAT URAL RESO URC ES (World Bal1k D iscussiol1 Paper 57, 1989). Н

с овм е ст н о го п ользован ия » б ыла п од вергн ута с ом не н ию Элликсоном , котор ый з а

ные с ел ьские ж ители и и х лид е р ы ч асто созд а ют м е хан и з м ы внут рен него об щест

собствующие с о вм естн ом у и спользо в анию о б щей зе м л и . Е йтскво п . с м. П .

1.,

р.

п я ть при зн а к о в , котор ы е м огут сдел ать уча сто к земл и более при год н ым дл я общин

н и зки й уро ве нь продукти вн ости в расч ете н а ед и н и цу площади; б) н и з кая частота

кая зав исимость от у рожая ; в) не з н ач ител ьн ая возможность улучше ния ил и и нте

ност ь в з начитель ной те р рито р ии дл я э ф ф е кт и в н о го исполь зов ания ; е) вложен

только п ри значительных р аз м ер а х групп . См .

EVO LU ТI ON

I NSTIТUTIONS

FOR

EL 1NO R OST ROM , GOVE RN ING 63 (1991) .

COLLECТIVE ACT ION

62 Hendrix, см п 24, р. 164. 6J Там же , р . 1 6 3 .

64 Bloch апd Rasmuss el1, с м . п . 57, р. 131.

65 Мон голия , не входящ ая в чи сл о стра н ЕЦА , может п ре п однест и уроки от нос ите

р азра б отки п ол ожени й о ме стно м у п равле н ии п а стб ищ ными землями и фо р мализ

ния

исполь зовани я.

Ин ст итут

изу чения

проблем

ра звития

пр и

Сас

( Вел и коб р ита ни я) н еда в но пр едпр и н я л совместный проект исс ледования и ра зраб

ти пастб ищ ного з ем ле вл аде н и я в Мо нголии, где совместны е п а стб и щ н ы е зе м л и с

м ельной пл ощ ад и . Про е кт вкл ючал обш ирный об зор вариантов правовы х п ол ож е

ш ении п астбищн о го з е мл е вл аде н и я в М он гол и и . См . OptiOllSf Ol' tlle Ref onll ofG!'azin (Po1icy Апегпапсез for Livestock Оеме юргпегп in Mongolia PoIicy О р t iо пs Paper No М онголии за п ре щает пр и в ат и з аци ю сов мест н ых п ас тби щн ы х з е м ел ь ,

но зе м е

зе мл и . В Ге р м ан и и

0,5%

обрабатываемой земл и уп равляются церков

публичного права и региональными административными органами. В скохозяйственн ой и

0,5 %

обрабатываемой з е мл и являются государстве

тыо , п р и ч е м по чти все эти земли используются под экспериментальные

хозяйства . В С ША менее

2% обрабатываемой

земли являются собственно

правительства и используются, главным о б разо м , для исследовательских

вается в дру ги х разделах дан н о го доклада , частная собственность на зе

имеет ограничения , но все они обеспечивают частным владельцам пра

управления и распоряжения землей со значительной степенью свободы ." Имеются и дру ги е примеры стран, где « ч р ез в ы ч ай н о успешное

u u основано на аре нде государственнои земли , а не на частнои со б ственно

Н идерл а ндах значительная часть сельскохозяйственн ой земли пр инадл еж

н а п рактике используется как частновладельческая : фермеры р ас п ол а

обеспеченностью правами владения , а самостоятельные фермы могут пе ворным рыночным ценам .

в Израиле примерно

93% земли

принадлежат государству , Админи

тию и Еврейскому национальному фонду , Е Н Ф

(Jewisl1 National Fund) .

ходятся в частном владении.) В ся эта общественная земля управляется З трацией Израиля

(Israel Land Authority, ILA). О н а не может б ыть прода 99 лет, а недавно максимальны увеличен до 196 лет . " В 1949 г. , когда было создано государство Израиль л ю от правительства Бр итан с ко й подмандатной территории (British Mand но подлежит сдаче в аренду на сроки до

землю, « п о ки н угук» арабами во время войны з а независимость. Собств

л и была поручена созданной тогда государственной Администрации по

ский национальный фонд (ЕН Ф) был с оздан в

1901

г. О н собирал по все

страны р азреш ает государств енную собственность н а п астбищные зе мл и с пр авом

групповой аренды на срок до 66

60 лет.

Там же , р .

14.

Тпе Ministry о/ Agricu/ture о/ the Governmen t о/ Kyrghyzs tan : Report оп Соттипа

CONSULTANTS LTD. р 9. 67

См . гл.

6 « Регулирован ие эемлепользования »

., Lerman & Brooks, см . 69

п.

и гл .

7 « Оп ерации с землей ».

14., р . 182.

Там же.

Evelin Gordon, Sharol1: Ооуегпгпетп Lands тау Ье Sold rather than Leased, JERUSAL 1996, р . 8.

711

венность на все подземные ресурсы , даже если поверхность земли находи

венности; в) в некоторых странах государство сохраняет собственность тол сы недр, а частные землевладельцы обладают собственностыо на обычные

в США давно установлено , что частные землевладельцы обладаю находится под поверхностью земли .

'п

Более того , землевладельцы в С

отделять и передавать д ру ги м лицам свои права на минеральные ресурсы

Германский Гражданский кодекс содержит аналогичный подход.

Право собственника на участок земли распространяется на пространств

и на массу земли под поверхностью. Однако собственник не может зап u

ва, осуществляемые на ЭТОИ высоте или глу

ине , которые он не имеет пр

Франция в общем предоставляет землевладельцу права на недра ничениями . Согласно французском у Гражданскому кодексу:

Собственность на землю включает собственность над и под ней

вправе осуществлять на ней любые насаждения и строительство , к

нужными, кроме исключений , определенных в документе

Services

Servit

«<Земельный сервитут и земельные службы »), Он вправе п

землей любые работы по строител.ьству и выемке, которые сочте

осуществлять на их основе любые проекты, кроме исключений , в u

законов и постановлении о до

ыче , а также законов и постановлени

Таким образом , хотя землевладельцы обладают правом на подзе

использование ограничено. Например , на любое бурение на глубину бо на

б ыть

представлена заявка

в орган,

осуществляющии

надзор з а

поз

Основной за ко н: «Израильские зе мл и», принятый Кнессетом 19 июля 1960 г . и о

На-Сhukkiш шfа.gоv . il:

No. 312, July 29, 1960, 70/00/ con sit/laws/bas. 5.

р.

56;

можно посмотреть в

Интернете н а

53А AMERICAN JURISPRUOENCE 20 Mines and Minerals sec . 172.

Там же, sec. 174.

CIVIL СООЕ OF GERMANY Book 3, sec . 905.

CIVIL СООЕ OF FRANCE , art. 552 .

MINING СООЕ OF FRANCE, art. 131. 40

Сходным образом в Чили государство является собственником вс

мые минеральные и топливные ресурсы, кто бы ни был собственником п земли.

79 Ч

астные лица могут получить концессии

на разведку и эксплу

сов. " Эти концессии могут быть переданы, служить залогом и не могут

стране принят иной подход к нефтяным ресурсам, выражающийся в то

сохраняет исключительное право на добычу нефти . " Обычно правительс

тракты с частными предприятиями на транспортировку нефти и делит с н

Конституция Мексики определяет, что государство является со

минералов и веществ, находящихся в виде жил , пластов, масс или гориз

щих залежи , отличные по своей природе от земли », и , таким образом,

между правами на ценные и неценные подземные ресурсы. " В Португали

частные предприятия могут эксплуатировать ценные ресурсы, однако , о 84

получить концессию на добычу от соответствующих органов власти.

с. Иностранная собственность на сельскохозяйственные земл

Одним из способов более узкого определения ограничений част

на сельскохозяйственные земли является введение запрета на владение

ранных лиц и предприятий. Такие запреты на иностранную собственн

ствовать иностранным инвестициям, особенно если иностранные гра кие

лица

не

могут

каким

либо

иным

способом

пробрести

гаран

землепользования и возможность их передачи. Опыт стран с развитой

микой показывает . что регулирование иностранной собственности н

сельскохозяйственную, более распространено , чем прямое запрещение ственности .

Там же,

Юрисдикции ,

запрещающие

иност

art. 7.

7К Конституция Португалии 79

регулирующие или

- CONSTIТUTION OF PORTUGAL, art. 84.

MINING СООЕ OF CНILE, Law 18248 (Sept. 26, 1983).

КО Там же .

К l Конституция Чили

CONSTIТUTION

ю MARТINDALE-HUBBEL

Ю Конституция Мексики 84

OF CНILE art. 19.

1NTERNATIONAL DIGEST CHL-8 (1998) . CONSTIТUTION

Там же ; MARТINDALE-HUBBEL

OF MEXICO art. 27.

INTERNATIONAL LAW DIGEST POR-6 (1998

CНILE .

чений на покупку земли иностранными лицами, нет их и во Франции Бельгии и Люксембурге.

В Японии нет явных законодательных ограничений на покупк

цами, но ее сельскохозяйственная политика четко благоприятствует с

ледельцев. Японский Сельскохозяйственный земельный закон

акт, регулирующий контроль, использование и отчуждение сел ьско мель,

предписывает

отказ

разрешении

на

сделки

по

передаче

«оцениваются как потенциально ведущие к системе крупного зем

скольку очень немногие иностранцы могут быть з а и н те р е с о в а н ы в п

в Японии для целей непосредственной личной обработки, иностран фактически не имеет места .

Некоторые провинции Канады ограничивают иностранную собст Провинции Альберта и Манитоба установили л и м ит для иностранной акров

га), а Саскачеван использует Земельный банк для сохранения

ных земель в собственности или под контролем непосредственных з е м л е

В США федеральное законодательство не ограничивает приобрет

ственных земель иностранцами, но требует от иностранных собствен

своих владений и операций в Министерстве сельского хозяйства США.

штаты ввели ограничения на иностранные приобретения сельскохо з ~

Например, штаты Аиова,

иннесота

иссури

з а п р е ща ют иностра

на сельскохозяйственные (но не другие) земли, а штат Иллинойс треб

при приобретении сельскохозяйственной земли представлять отчет в Деп

' 5 STEPHEN HODGSON & CORMAC CULLINAN, А COMPARATIVE SUI~V ADMINISTRATIVE MEASURES ТО RESTRICT, REGULATE, OR BENEFIТ FRO OR USE OF LAND ВУ FOREIGNERS 1 (Food and Agricu1tura1 Organization ofthe Uni

86 Isoshi Kajii, Development о/ StlUctural Policy - Centering Аюипа the Agricultural Land Le AGRICULTURAL POLICY RESEARCH CENTER, CHANGES IN JAPAN 'SAGRARIAN

Саг! У. Dombek & Cynthia Button, Agrarian Land Law, р . 199-200.

" 7 UNIТED STATES СООЕ ANNOTATED secs. 3601-8 . 89

IOWA СООЕ ANNOTATED secs. 567.1, 567.2 (West 1997).

91'

MINNESOTA STATUTES ANNOTATED sec . 500.221 (West 1997).

MISSOURI ANNOTATED STATUTES sec . 442 .571 (West 1997). 42

ном законе. В американском штате Миннесота акционерные общества, о

ченной ответственностью , пенсионные и инвестиционные фонды и товар

ченной ответственностыо не могут заниматься сельским хозяйством или вл

или иным путем приобретать права на недвижимую собственность , испол

годную для использования в сельскохозяйственном производстве. Исклю

семейные сельскохозяйственные корпорации , исследовательские и экспе

зяйства, фермы корпораций, созданные до 1973 г.

Установление максимальных пределов может ограничить опасность

тиями площадей, считающихся слишком значительными. " Одно из возмо

стоит в установлении связи между пределом земельной площади в собстве

кого лица и численностью

участников или акционеров предприятия.

Ка

может быть разрешено владение максимальным размером площади, а это быть умножен на количество акционеров. В то же время, ни одно лицо не

контролировать больше, чем индивидуальный максимум земли. Такая сист французским законодательством , определяющим « структу р н ы й контроль »

хозяйствами . В соответствии с этим законодательством, для определенных

димых с целью создания и поддержания семейных ферм, требуется разрешен

обшества должны удовлетворять фиксированным количественным услови

деляются путем умножения имеющих права землепользователей в возрасте

земельной площади, разрешенной для одного человека." Е. Собственность на пастбищные земли

Системы частной собственности, по всей видимости , не пригодны

или выгульных земель, использовавшихся в режиме совместной собст

ILLINOIS COMPILED STATUTES ANNOTATED sec. 50/3 (West 1997).

James R. Мазоп, Jr., Psst, Неу Buddy, Wаппа Виу а Соцпггу? Ап Есопоmiс апd Poli Federal апd State Laws Gоvегпiпg Fогеigп Оwпегshiр of Uпitеd States Real Estate, 27 VAN OF TRANSNATIONAL LAW464 (1994).

Там же , р.

MINNESOTA STATUTES ANNOTATED sec. 500.24.3. (West 1996).

См . гл.

467.

6 « Регулиров ание землепользования ».

IsabelIe Couturier , Rural Land Law in Ртапсе (Мау 1998) (неопубликованный матери

ститута сельского развития) . На практике отказ в разрешении случается редко.

учетом многих потенциально противоречивых экономических и соци личных

производственных

системах

сельскохо зяиственных

зонах.

противоречия между целями национального, или центрального правит

социальными и экономическими реалиями , могут потребоваться комп альтернатив. Для эффективного осуществления управления ресурсами

ственном, или централизованном уровне должна обеспечивать конкрет

наделение нижестоящих органов полномочиями по реализации политик

Системы местных органов власти

для реали зации политики необходима э ф ф е кти в н ая система ор

нию четких прав досту п а к з емл е, мониторингу э кол оги ч е с ки безопас

ния , обеспечению необходимого уч аст и я в управлении землепользова

споров ." Многие э ксперты соглашаются с тем , что управленческие фун

собственности, долж н ы быть спущены до максимально возможного н

бенно при слабом правительстве , поскольку проведение в жизнь регул

ления и эффективная оценка состояния ресурсов требуют организации ческого

учета

поголовья

скота

земельного

аудита.

102 К

роме

того ,

правило, более адаптивны к социальным нормам и стереотипам повед

руют на экономические потребности местных сообществ , которыми о

ные органы власти способны лучше использовать знание местных усл чувство ответственности за знание про

блем

и поиск решении.

103

Животноводческие организации или крестьянские хозяйства мо

распределения ресурсов и использовать системы власти , которые част

См . DANIEL W. BROMLEY AND MICHAEL М . CERNEA, ТНЕ MANAG PROPERTY NATURAL RESOURCES , (World Bank Discussiol1 Рарег No. 57, 1989 AL., LIVESTOCK AND ТНЕ ENVIRONMENT: FINDING А BALANCE 92-94 (199

См . Bromly, п. 60. , р . 15-19 ; STEVEN W. LAWRY, LAND TENURE , SMALLHOLDER LIVESTOCK DEVELOPMENT IN BOTSWANA (La nd Тепцге С 78, March 1983) р . 49-51 .

11" HENNING STEINFELD ЕТ AL ., LIVSTOCK - ENVIRONMENT INTERAC OPTIONS 46 (1997). 10 1

Там же , р .

47 .

102

Там же, р .

31.

]11]

Там же, р.

31. 44

пределение прав пользования внутри этих групп также должно быть

за в и с и м ости от таких факторов, как индивидуальные владения или се

ти .! " Права выпаса в рамках определенных сообществ должны распреде

между отдельными животноводами , насколько позволяют сезонные ко кормов (продуктивности пастбищ) . Во многих случаях в таких системах

в количественном выражении в зависимости от наличия кормов (продук В расчете на конкретное поголовье и вид скота (например ,

2 права = 1 кор

Проверки состояния земель и поведения сообщества

Правила активного мониторинга ресурса могут дать возможност

определить сезонную продуктивность и распределение земель, выделен

Конкретный мониторинг на местах также дает возможность определить

зав и сим ости от расхождений между положениями регулирования земле

тическими действиями сообщества. Постоянный мониторинг позволяет

и учет плотности поголовья, сроков пользования , конкретных площаде

ходимо для осуществления регулирования. Финансовые средства , нап

держание земельных ресурсов , могут также получить более точное цел

для деградирующих земель , обеспечивая их быструю инвентаризацию . П

вовых норм, определяющих систему мониторинга, следует тщательно р ности существующих административных органов.

Участие в нормотворческом процессе

Вовлечение пользователей земельными ресурсами, или членов сообщ

порядка управления ресурсами дает возможность органам низового уровня дить политику , установленную органами высшего уровня .

109 С

оединяя зна

национальной политикой управления землепользованием , органы низовог

вероятность того, что регулирующие меры будут приемлемыми и будут собл

IIJ4 Bromley , см. п. 1IJS T aM же , р . 1116

IJ7

61, р. 15,37-39.

15-19.

См . GLENN G . STEVENSON, COMMON PROPERTY ECONOMICS 103-106 (19 T aM же .

JIJSSteinfe1d, см. п. !IJ9 СМ .

60., р. 47.

Bromley, п. 60, р. 2-39.

знакомству с местной практикой.!" Число споров может сократиться,

на местном уровне более точно отражает традиционные взаимоотношен

ственности местных органов может обеспечить действие механизма с

котором землепользователи активно воздействуют на нарушителей пор

и заставляют их соблюдать его .!"

Средства управления

а) Штрафы и санкции

Правовые нормы, определяющие дифференцированные штрафы

емые владельцами или официальными лицами в качестве представителе

полагают экономическое воздействие в случае выпаса скота в масшта выделенные права .

111

- Наложение

штрафов на местном уровне дает возм

наказание в соответствии с конкретным ущербом , нанесенным данной

тивным механизмом воздействия могут служить возрастающие штраф

экономические стимулы к нарушению установленного порядка снижа

штабов нарушения, а реальный ущерб, нанесенный крупными наруше

увеличении шграфа.! " Ь) С б оры и н ало ги

П л ата за пользование и земельные налоги часто необходимы

вой инфраструктуры управления землепользованием и могут примен альное средство ограничения допуска дополнительного поголовья

пастбищным ресурсам. Плата, как правило, определяется в зависимо

поголовья или количества выделенных прав на выпас . В о многих пр

тых странах эти сборы слишком низки, чтобы служить эффективны

мического воздействия, но они могут обеспечить минимальный объ нансирования управления .

114

"" Там же, с . 31-34. 111

Stevenson, см. п . 106, р . 135-136.

112 Там

же, р . 125, 126.

11.1 Там

же .

114

См . Stevenson, п . 106., р . 125-126; Steinfeld, п . 100, р . 32-33.

приобретение любых прав на объекты совместной собственности , контро

ном уровне. Жители , владевшие на да н н ы й момент правами на з е м ел ьн ы

сы , распола гали властью принимать решения о приеме в сообщество но

следующих установлен иях был определен порядок наделения жителей

пользования пастбищными землями . Правила предусматривают , что гра

сылать на общую территорию пастбищ больше коров, чем они способны

чение з и м ы . На любого, кто попытается за вл адеть большей долей прав,

тельные штрафы . Все жители деревни участвуют в голосовании по уста

Управляет землей ассоциация , образуемая всеми местными жителями , вл

Ассоциация выбирает должностных л и ц , которые нанимают персонал , на

нарушения правил пользования совместной собственностью, организу

удобрений на летних пастбищах и проведение ежегодных работ по куль

Трудовое участие и плата за пользование обычно устанавливаются пропо ловью скота каждого собственника .

в некоторых швейцарских деревнях практикуются иные распреде

чени я. Они могут учитывать: а) размер площади луга , принадлежащего ф

ческий объем сена, з а готавл и вае м о го фермером ; в) стоимость земли, нах

венности в дол и н е ; г) число паев , принадлежащих членам кооператив швейцарских деревень те, кто распределяет права пользования ,

это ка

з е мл е й . Иными словами, здесь имеет место высокий уровень самоуправле

в США система управления пастбищными землями служит илл

циальных управленческих проблем, свя занных с принадлежностью пр

равления совместной собственностью уровню центрального правительс

правительство США распоряжается государственными землями , пред пастбищ .

(Вц геац

Большая часть этих земель управляется Бюро земельного

of Lапd

Мапаgеmепt, BLM) , которое является федеральным аге

структуру Министерства внутренних дел . Полномочия БЗУ по управлен пастбищными землями восходят к Закону Тэйлора о пастбищах

г.

1934

расширены серией актов об охране окружающей среды, направленных

блем экологии пастбищ и управления . БЗУ управляет приблизительно 115 Там

же . р.

1IbTaM

же.

117

126-127.

ELINOR OSTROM, GOVERNING ТНЕ COMMONS , ТНЕ EVOLUТION OF I ACTION 61-65 (1991).

COLLECТIVE

потре

б ность

воде,

если

качестве

паст

б ища

используется

госуд

Поскольку государственные пастбищные земли расположены преи

шливых районах запада США, они производят относительно не

кормов на единицу площади . Корма, потребляемые на государстве

ляют всего два процента всех кормов, потребляемых в США мясны

скотом.

1'1

Девятнадцать процентов УМС на государственных земля

порациям или «животноводам-любителям ».

р1

Федеральная политика США в области государственного вла пастбищными ресурсами часто критикуется как средство излишнего поративных животноводческих хозяйств, нальному

использованию

ресурсов

в действительности спосо

приносящее

мало

пользы

на

Полномочия БЗУ по управлению национальными пастбищными земл

рии законов , которые не содержат в достаточной мере механизма прим

их положений. Абсолютный размер земель, находящихся в ведении Б

проводить точную инвентаризацию своих ресурсов. В результате БЗУ

ность поголовья и выделяет земли на основе данных, не учитывающих

дающих возможности осуществлять регулирование с учетом конкретн

Плата за пользование пастбищами, устанавливаемая БЗУ, оцениваетс

кая, всего на уровне одной пятой от реальной рыночной стоимости. Т

том всех факторов, полная величина субсидирования получателей разр

ние пастбищами приближается к 200 млн лолл .!" Эта цифра превышает владельцев ранчо, пользующихся государственными землями, на

10-2

Bruce М. Репсгу, Re/orming Livestock Grazing оп the PubIic Domain: Ecosystem Manag Guidelines Вюге а New Path/or Range Management, 27 Nоrtl1wеstегп School of Law (o JOURNAL OF ENVIRONMENTAL LAW 513,522-23 (1997) . 11"

119 Todd М. Ойпяег, PubIic Range/ands Re/orm: New Prospects/or Collaboration and Loca/ Advisory Counci/s, 69 UNIVERSIТY OF COLORADO LAW REVIEW 633,636 (1998) .

Ргапк J . Га'еп and Кагеп Вudd-F<чеп, The Right to Graze Livestock оп the Lands: th Western Grazing Rights, 30 ШАНО LAW REVIEW 505,507 (1993-94).

1211

121

Olil1ger, см. 11 .. 119, р . 636.

122

Gary С. Вгупег, U.S. LAND AND NATURAL RESOURCES POLICY 154 (1998) .

l2J

Там же , р . 163-172.

124

0linger, см. 11.119, р . 639 .

125 Там

же.

гие, если не все , права, обычно связанные с частной собственностью. Потенциальные решения

Разрешить частную собственность на сельскохозяйствен

•

конституции и земельном законодательстве . Предусмотреть тельстве обеспечение прав землевладения

126

права продаж

д о го в о р н о й цене , а также права аренды , заклада и передачи ния и наследования .

•

127

Предоставить права дол госроч н о го пользования землей , на

государственной или общественной собственности , включая

ванные права землевл адения, передачи и заклада. Специфиче связанные

этими

правами

землепользования ,

должны

соо

правам , которыми в обычном случае располагает частный собст

•

Если поддержка запрета частной собственности вызвана глав

реальной или предполагаемой опасностыо иностранной собст

землю или на сельскохозяйственные земли , установить надле

ничения или даже запрет на иностранную собственность.

•

Ввести четкие правовые нормы, регулирующие права собствен

дра . В случае , если государство сохраняет права на недра земли,

в частной собственности, следует предусмотреть в законодательс

компенсации , выплачиваемой частному землевладельцу, при э

прав на недра государством или третьей стороной , если послед

эксплуатации сказываются на использовании поверхности земли.

Потенциальное препятствие: запрещение собственности на землю предприят

Сельскохозяйственные предприятия , которые не могут владеть полной мере быть участниками рынка земли .

126

См . обсуждение необходи мых условий обеспеченности правами земле владе н ия

пятствий в гл. 127

6 « Регули рова ни е землепользования »

и гл.

11 « П р инудител ьное приобрет

См. обсуждение прав на осушествление операций, включая потенциальные пр

решения , в гл.

7 « О п ер а ции с землей ». 49

Сельскохозяйственные предприятия , имеющие право собственн

быть в состоянии вынудить мелких , только что возникших землевл

свои земельные паи в уставный капитал предприятия без права послед

ли в натуральной форме. Потенциальные решения

•

Запретить безвозвратные капитальные вложения земли, пр

шив краткосрочные вложения, например, в виде прав аренды.

•

Установить 2-З-летний мораторий на безвозвратные капит

ния земли с момента выделения земельных паев.

•

Разрешить безвозвратные капитальные вложения земли пр

ределенных

защитных

мер,

которые

могут

включать

ронних сделок при запрете многосторонних,

разре

предупреждени

ном договоре вложения, требование нотариальной регистрац

Потенциальное препятствие: нормы совместной собственности могут не

отношению к долевому участию в рамках совместной земельной собственн

Земельные доли представляют небольшие части земли , наход

собственности значительного числа людей. Нормы совместной собств

ченные для супругов, семей или других малых групп совместных собс дят для долевой земельной собственности. Потенциальное решение

•

Предусмотреть альтернативные нормы для долевой земель

ности в гражданском кодексе или земельном законодательст

ляющие индивидуальным владельцам долевой земельной

права продажи, сдачи в аренду и передачи земельных долей

без согласия других участников. Эти нормы должны также пр

право владельцев долевой собственности на изъятие своих зе

в натуральной форме без согласия других совместных собстве

Потенциальное препятствие: правовые нормы, регулирующие ресурсы, на

ном имущественном пользовании, еще не разработаны или «излишне прива

ресурсами, включающие следующие характеристики:

1) четкое определение границ земельных участков ; 2)

четкое определение владельцев прав;

согласованность между правами владения и местными услов

участие в управлении заинтересованных лиц ;

активный аудит состояния земельных ресурсов и поведения

дифференцированные санкции , налагаемые остальными

или подотчетными им должностными лицами ;

быстрое и низкозатратное разрешение споров ;

права владельцев на создание собственных институтов б

вмешательства со стороны правительственных органов.

в данной главе рассматриваются устойчивые правовые барьеры

скохозя й ст ве н н о й земли , существующие в странах ЕЦА , а также опыт с но ч н о й э ко н о м и ко й по поиску путей их преодоления.

Прежде всего следует отметить, что термин «приватизация земли» и

з н ач е н и я широкого спектра процессов, происходящих встранах ЕЦА, при

веду щ их к каким-либо существенным результатам в плане передачи прав з

ные руки. Значимым определением этого понятия может быть следующее:

от государства частным лицам прав на землю, являющихся функциона

п олной собственности . Эти права включают: постоянные или долгосроч

свобод н ое решение относительно использования земельного участка с у

регулирования землепользования; свободную продажу, сдачу в аренду, пер ва н и я и совершение других операций с землей.

в странах ЕЦА в отношении земли, которая может быть охаракте

т и зированная в соответствии с этим определением, приватизация в об

пе р едач у постоянных, передаваемых прав собственности; в некоторых

Ц И51 означала передачу долгосрочных, отчуждаемых прав землепользо

трансферт этих прав на землю крупным сельскохозяйственным предпр

л и ц не сопровождается получением отдельными лицами соответствую

н ую передачу или изъятие земли в натуральной форме, то такой трансфе п р и в ат и з и ц и и .

Хотя в странах ЕЦА многие правовые барьеры для приватизации

ствуют, следует отметить , что значительная часть земли уже приватизиро

прои зводственных сельскохозяйственных земель находится в частно Польше , где частнособственнические фермы продолжали существовать

ко м режиме ,

76%

сельскохозяйственных земель уже находились

в част

м ом е нт начала реформы." В Киргизской Республике приватизирована б ных зем ел ь. ' В России были приватизированы 58% пахотных земель.'

Csaba Csaki& Zvi Lerman , Land Reform and Farm Restructuring in Hungary During the 1 IN ТНЕ FORMER SOVIET UNION AND EASTERN EUROPE 237 (Зтерпеп К . We Lal1d Reforl11) .

з Тензюп Grows оп Famling Jssues, ТНЕ 3

FINANCIAL ТIMES LIMIТED, April6 , 1990.

Интервью Кэтрин Расмуссен (Директор представительства Гражданской сети

(Citizel1s' Network

(ог Рогетяп

Affairs),

Бишкек, Киргизская республика) с Качки

р ук о в од и тел е м Республиканского центра по з е мл е и аграрной реформе в Киргизс

течение двух поколений , была столь огромна , что для некоторых из н

ошибки психологически неприемлемо : они « в отказе » . Ясно , что данная г

предлагать средства преодолен ия такого рода препятствий для тех стран , гд

11.

Правовые проб лемы пр ивати зации в стран ах ЕЦА А. З ап р еще ние частно й собственности на земл ю

Ч тоб ы зе мля могла б ыть пере дана из государственной или группо

в частную, конституция или законодател ьство должн ы предусматривать ность или , по крайней ме ре, не запрещать ее .

Н е котор ы е страны ЕЦА запрещают частную собственность на земл ю

публики Бел арусь гласи т, что « земл и сельскохо зяйственного назначения на

ности государства » ." До референдума 17 октября 1998 года Конституция Кирг гласила , что «земля ... является собственностью государства» . " Закон , одоб

мом, содержит поправку , согласно которой « земл я ... может находиться в час

ной, совместной и других формах собственности » ." Конституция Узбекиста 1998

г.) , представленное г-жой Расм уссен Институту сельского развития . Согласно

л о ва, зем ел ь н ы е сертификаты были выпущены на

86% пахотны х зе мел ь страны .

• Государственный комитет Российской Ф едераци и по зем ел ьн ы м ресурсам и зе (1996) (дал е е - З емельны й комитет) (М атериал имеется в распоряжении Ин ститута

Если право н а выделение земл и в натуральной форме не существует , то форм у с

более правильно определить как групповую , а не ч астн ую. 6

Land Reform , см . п . 1.

Там же .

, Конституция Республики Беларусь , СТ. 13. ' Там же . 111

Кон сти туция Киргизс кой Респуб лики , СТ. 4. Референдум , состоявши йся 17 октяб

ч астности , вопрос относительно того , следует л и вн ести изменени е в Конституцию , с об стве н н о с т ь на з е мл ю . Большинство голосов было под ано за это и зменение . 11

Закон Киргизской Республики « О внесении измен ений и дополнени й в Констит

публики », разд .

1(1) (1988) .

вания был увеличен до 99 лет. 15 В. Передача в неполную собственность, или прав, «сходных» С правами частной собственности

При рассмотрении проблем приватизации земли важный вопрос сос

ре официально передаваемые права являются функциональным эквивал

Воплощают ли права на землю, передаваемые частным экономическим аге

прав», включая: права землевладения, гарантированные от угрозы возврата

исключением чрезвычайных обстоятельств; право свободного выбора напра

земли в рамках ее целевого назначения и режимов зонирования; права на сд

дарение, сдачу в залог или отчуждение иными способами , удобными владе

неравнозначен полной собственности, передаваемой под частный контроль? в

ряде

случаев

передаваемые

права

ошибочно

характери зуют

ственности», тогда как не являются таковыми. Иллюстрацией могут служ

ектов законов в России. Первый , проект «Земельного кодекса» , одобренн бранием в

1997 г.

(на который затем было наложено вето Президентом Ел

вал разрешение частной собственности на сельскохозяйственную земл проекте фактически запрещались операции с этой землей. " Проект Кодек

права собственности частных фермеров, запрещая продажу земли час ~

зяиств, первоначально полученнои от коллективных хозяиств

,и предпис

ству прочей земли, находящейся в частной собственности, в случае прекр

частной фермы." Эти положения превратил и понятие собственности в нас

Конституция Республики Узбекистан, ст. 55.

Указ Президента Киргизской Республики NQ 23 «О мерах по развитию (углубле

ной реформы в Киргизской Республике»

(1994).

"Там же. 15

Указ Президента Киргизской Республики NQ UP-297 «О мерах по дал ь н е й ш е м

венной поддержке земельной и аграрной реформы 13 Кирги зской Республике » 16

Проект Земельного кодекса Российской Федерации , ст. 4б, 48 (1997).

Там же, ст. 83, 87.

г к Там же, ст. 19

Там же, ст.

104(3). 1Об. 54

(199

пожизненного пользования землей . Эти права пользования могут быть

наследования , но не могут быть продан ы , переданы , отданы в з а кл ад ил

с пособом . " Кром е того, арендные права зачастую иллюзорны, так как о '3

альными законами." Н акон е ц , за государством сохраняется основная соб

лю , следовательно имеет место та или иная степень необеспеченности

Эта сохраняющаяся роль государства может оказывать расхолаживающ получателей прав землевладения, кажущихся пожизненными.

в Узбекистане также сельскохозяйственные земли выделяются индиви

'40 перации с землеи , таким о б раз

телям в пожизненное наследуемое владение .'

в Б ел арус и сельскохозяйственные земли выделяются кооператив гим крупным сельскохозяйственным предприятиям , Т .е . коллективам , а

и то только в постоянное пользование . " Отчужден и е этой земли невозмо в Албании сельскохозяйственные земли коллективи зированных

р ати во в были распределены в собственность , но земли государственных '6

приватизированы, а распределены « в пользование» . ' Эта последняя фо

1{1

Там же , ст. 11 (О ригин альное и здание, по-видимому , содержит неточное указани

проект Кодекса

1997 г. , а речь идет о проекте Закона 1998 г. Е сть Закон , но не проект,

государственном регулиров ании о беспечения плодородия з е мел ь сельско хозя йствен это , видимо , д ру го й за к о н 21

Прим . п ер еел

См . Закон РСФС Р « О крестьянски х (ферм ерски х) хозяйствах» , ст. 5 (1990 ). Дейст

нено Указом П р е з и де н та Российской Ф едер ации

Ng 2287

« О приведении з е м ел ь н

Р ос с и й с ко й Ф еде р ац и и в соответствие с Конституцией Р о сс и й с ко й Феде рации » 22

(24

Гражданский кодекс Российско й Ф еде рац и и , ст . 266, 267 (1994) . Эти статьи явля

Гр ажданского кодекса , которая н е вводится в действ и е до принятия Земельно го к

з ако н Росси йской Ф еде р а ц и и « О введен ии в дей ст в и е части перво й Гр ажд ан с ко го Ф еде р а ц и и » , ст. 23

13 (30

ноября

1994

г .) .

Закон о крестьянских (фермерских) хозяйствах, см . п . 21., ст 10. Статья 10 разреш

мельного участка,

находяшегося

в пожи зн енном

н а сл едуе м о м

владении , только ес

временно н ет р уд ос п о с о б н ы м , на учебе или призван н а военную службу . 24

З акон Ре с публ и ки Узбекистан « О земл е» , СТ. 20, 27 (1990) .

Зем ельны й кодекс Рес п убл и ки Беларусь , СТ . 7.

Peter С. Bloch, Pickil1g Ир the Pieces: Сопзойаайоп о/A!bal1ia Radica! Еапа Re/oml ,B Land Кеюп

В Киргизской Республике Национальный земельный фонд был

цесса реформы с целью предоставления орошаемой земли этническим

циональный земельный фонд был впоследствии ликвидирован и его з

щий земельный фонд", земля продолжала томиться под государст

использовалась сельскохозяйственными производителями только в ф

аренды . Лишь в конце

1996

г. правительство Киргизии приняло пост

долгосрочных прав пользования на

50%

земли, находящейся в земель

1998 г. Этот крайний срок не был выполнен, хотя продажи земли прои 32

Кроме того , в России примерно

пахотной земли сохраняетс

собственности в качестве фондов перераспределения." Эта земля остае

так как, в стране, по крайней мере, многие пользователи земель земел

лучили землю в частную собственность бесплатно от правительства. П

ние собственности на до п ол н ител ь н ую землю из земельного фонда мо

как неоправданный подарок. Однако, поскольку значительная часть э

дится в пользовании у частных лиц (обычно в форме аренды или пож

мого владения) , впечатление подарка может быть устранено с помощь

ния в течение определенного времени до передачи в собственность. Та Украинском законе «О крестьянском (частном) хозяйстве », который

Там же , р . 194.

2Х Там же, р .

246 .

Там же.

311

Ука з Президента Кирги зской Республики NQ VII-369 « О неотложных мерах по о

з а к о н о в Киргизской Республики, регулируюших земельные отношения и други хозяйстве» 31

(10 ноября 1991 г.) .

Указ Президента Киргизской Республики « О мерах по дальнейшему развитию

держке земельной и аграрной реформы в Киргизской Республике »

ноября

1995

З2 Указ Президента Кирги зской Республики NQ 01-327 «О мерах, направленных

зе мле п ол ьзо ва н ия и о создании рыночной кредитной системы в сельском хозяйст

ЗЗ Интервью сотрудника Института сельского развития Рене Джиоварелли с Качк

руководителем Республиканского иентра по земле и аграрной реформе в Кирги зс (март )4

1998 г .) .

Земельный комитет, см . п .

4. 56

Согласно законодательству Венгрии, зующих

14% всей

26 сельскохозяйственных

пре

сельскохозяйственной земли, остаются в государствен u

В качестве предполагаемого ядра интегрирован нои производственнои сис

В Эстонии приватизация всей сельскохозяйственной земли про

программы реституции. Земли , не подпадающие под требования рести

государственной собственности . Эти земли составляют до земли в стране

, они

50%

всей сел

подлежат приватизации по решению местных власте

времени прогресс в этой области очень незначительный.

Для сохранения государственной собственности на некоторые сел

земли, например, используемые для проведения исследований, существ

причины. Однако эти потребности, как правило, составляют лишь очен всей сельскохозяйственной земельной базы.

Е. Проблема доходов региональных и местных органов власти и приватизация земли

Задача приватизации земли может в ряде случаев вступить в прот

ностями обеспечения доходов региональных и местных органов власти

мере, восприниматься как противоречащая этим потребностям . Во многи

Закон Республики Украины « О крестьянском (частном) хозяйстве» ст. 5 (1991) .

)Ь Постановление Правительства Российской Федерации NQ708 « О процедуре приват ции предприятий и организаций агропромышленного комплекса», разд.

20-23 , 26

дополнениями, содержащимися в Постановлении Правительства Российской Федер бря

1992

г.); Указ Президента Российской Федерации

развитии аграрной реформы в России», разд, .1 7

5 (27

NQ 1767 « О регулировании 1993 г.) .

зе

октября

Земельный комитет, см. п. 4.

), BRADLEY ROREM & RENEE GIOVARELLI, AGRARIAN REFORM IN ТНЕ RUS 23 (Rura1 Development Institute Reports оп Foreign Aid and Deve10pment N 95, October 1 )9

Agricultural Companies {о Remain in State Property, МТI Hungarian News Agency , Februar

411 ТНЕ WORLD BANK, ESTONIA AGRICULTURAL AND FORESTRY POLICY AGRICULTURE POLICYNOTE N 10, February26, 1997).

Там же.

если законодательство обеспечивает местные органы власти значите

приватизации земли. Областной закон «О земле» был принят в ноябре

ния разрешают местным администрациям выставлять на аукцион прав

аренды на принадлежащую им землю, при этом они получают все дохо начало октября

1998 г.

местные администрации Саратовской области п

аукционов, на которых были приватизированы

436

участков земли (в т

сельскохозяйственной земли) ." Хотя эти 53 участка (занимающих 2452 очевидно скудную сумму в 510 тыс. руб. (примерно 75 тыс. долл.) ", она

определенный доход для местных администраций, которые в противном

бы ничего, и является шагом вперед в свете того факта, что рыночные рынок только начинает функционировать .

Кроме

68 аукционов,

проведенных в Саратовской области, аукци

товской земли был проведен в Москве 30 октября 1998 года." Этот а

еще один шаг на пути развития рынка земли, а также должен послужи

нения местных бюджетов в Саратове .

Неясность относительно того, какой уровень власти контр

подлежащую приватизации

Одно из возможных препятствий для развития рынка земли в с

в отсутствии правовой ясности относительно того, какой уровень орг лирует землю, являющуюся объектом

приватизации.

период при

странах ЕЦА в 90-х годах процесс прояснения собственности на з

регионального и местного уровней власти часто оказывался запутанны

ное и земельное законодательство во многих случаях проводило ра

ральной, региональной, местной и муниципальной собственностыо н

Закон Саратовской области Российской Федерации «О земле»

См . Положение «О тендерах и аукционах по продаже земельных участков», разд . 4

(1997).

NQ 2-Р (23 ян NQ 2 « Об утверждении Поряд

областным Комитетом по земельным ресурсам и управлению землей ,

Постановление Правительства Российской Федерации

ния торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам зем ложенных на территориях городских и сельских поселений, или права их а р е нд ы»

Комитет по земельным ресурсам и земельной собственности Саратовской област

Там же.

4. Владимир Демченко, Саратовская область продана с аукциона , ИЗВЕСТИЯ, 31 ок

G. Влияние

политики реституции на приватизацию

Проблема реституции

явилась существенным

компонентом

процесса в странах Восточной и Центральной Европы и Б алтии . Если

ЕЦА выбр али вариант финансово й комп ен с ации землевладельцам , чь с п р ав едл и в о

конфискованы

предыдущ ими

ко мм унистически ми

пр

д руги е пошли по п ути фи зического во зврата з емл е вл аде н ий их до ко мму с т в е н н и кам.

49 Э

тот процесс , одн ако , ч а с то ок азыв ался сло жны м и дли те

Эстония де м о н стр и рует при м е р трудностей , свя з анны х с р ести ту

цией . В соответствии с Законом о принципах реформы собственности, политику

Ф и зическои v

реституции

з е мл и .

50 О

днако,

по

причине

слож

та кже нехватки ресурсов местных органов власти для выполнения з ада полностыо удовлет ворены только около

10%

претен зи й на реституци

гл асно оценка м , посл е з а в е р ш е н и я процес са р еституц ии

50%

с ельско

м ель Эстонии все еще будут н аходиться в го с ударстве н н о й собственнос вс е м у ,

претен зии

по

реституции

заде рж и ва ют

привати з ацию

э то

« Р е ституция земли » р ассматрив аются основны е тр удности процесс а рес Хотя осуществление реституции вызвало затруд н е н ия, с политич

проблема реституции весьма ответственна, по этому маловероятно, что с существенные поправки в свою политику рести туции.

С м . Закон Российской Федерации « О государственн ых и м уницип альных землях»

См . Генн ад и й А. Волков , За ко н одательное р егул ирование прав государственно й с

родные рес ур сы

(1996) ( нео публ и ко ва н ная р абота в в иде файла Института сельског HARDING, COMMERCIAL REAL ESTATE MARKET DEVELOPMENT IN RUSSIA Series, No. 109, Т11е Wor1d Bal1k, Ju1y 1995).

В ч исл о стр ан , выбравши х фи зич ес кое восстановлени е земел ь н ых владений, вход

к а , Сло вакия , Э сто н ия, Л атвия , Ли тва и Болгари я . См . Апп а

Еаи- Сеп на !

Еигор е :

Сотрапзоп ,

Gelpern, The La ws апа OF PENNSYLVA

UN I V E R S IТY

INTER NATIONAL BUSINESS LAW315 (1993). 511

ESTONIAAGRICULTURALAND FORESTRY POLICY И РDАТ Е, см . п . 40., р . 8 ,9

Там же .

сшх " 53 Германия Япония" Италия" Франция"

98% 99% 99% 93% 91%

В . Производственные площади в государственной собственно

В странах с развитой рыночной экономикой в редких случаях

производственных сельскохозяйственных площадей принадлежит прав зи-правительственным

ведомствам,

но

эти

органы

предоставляют

час

срочные, передаваемые права пользования . Ведущим примером являетс

ство Израиль , его Администрация по развитию и Еврейский национал совокупности владеют примерно

92% земли.

Эти государственные земли

даны частным лицам , но сдаются в аренду на срок до

99 лет ,

недавно

лет. Израильское сельскохозяйственное производство почти полностью

ципе передаваемого арендного землепользования государственными зем

Другим примером является Гонконг. До передачи Гонконга по

1997 г . ;2

вся земля принадлежала правительству Великобритании и была п

UNIТED STATES DEPARTMENT OF ТНЕ INTERIOR, BUREAU OF LAND MA

LANDS STATISIICS : 1992 (1992) .

Federal ОШсе of Statistics, published in Land und Forstwirschaft, Fischerei , F Bodennutzung der Betriebe , S. за, З1 (1995) (Germany) . Надо отметить , что данная ц

частной земли, а земли, находящейся в частном управлении. Разумно предполож

часть этой земли находится в частной собственности, если исключить земли, нах состоянии в бывшей ГДР . ;4

Isoshi Kajii, Rura1 Land in Japan (Мау 1998) (неопубликованная работа в виде фай

развития) .

;; GENERAL AGRICULTURAL CENSUS (lta1y), цит. по Оапйо Agostini, Rura1 Land (Неопубликованная работа в виде файла Института сельского развития).

Isabelle Couturier, Rural Land Law in France (Мау 1998), (Неоп убликованная раб (91 %) отражает долю сельскохозяйственных собственности домашних хозяйств. Остальные 9% принадлежат юридическим л

сельского развития) . Этот показатель доля которых не установлена. Там же .

Один из подходов демонстрируют США. Согласно Закону о го

Act) 1862 г.

( егомсгелы » , историческое название земельных наделов

нец мог получить до

160 акров

(около

га) государственной земли бес

получал право на владение землей только после проживания на участке

течение пяти лет." В результате принятия Закона о гомстедах десятки м u

сударственнои земли

ыли переданы в частную со

ственность .

D. Управление и охрана земель

Необходимость должным образом управлять землей и охранять ее

оснований сохранения государственной собственности. Однако в стра

ночной экономикой практически универсальным решением этих задач

приватизации, а применение законодательства о зонировании и землеп

ным земельным владениям. Таким путем достигаются преимущества

собственности

одновременно

учет

законных

общественных

инте

«Регулирование землепользования». Е. Государственное сельскохозяйственное производство

Неспособность приватизировать определенные части обрабатыва

нах ЕЦА, по всей видимости, определяется двумя основными политичес

сохраняющимся убеждением , что правительство играет законную, непос

основном сельскохозяйственном производстве; продолжением правит

водства деятельностью специализированных хозяйств , выполняющих ф ния широких производственных потребностей (таких, как предприятия та и семеноводству).

Считается,

что в отсутствие контроля со стор

указанные потребности не будут удовлетворяться.

ROGER BRISTOW, LAND USE PLANNING IN HONG KONG 160 (1984).

5~ Там же. 59

Crown Lease Ordinance, Laws ofHong Kong, САР 40, Issue 13.

См . Crown Land Resumption Ordinance , Laws ofHong Kong , САР 124, Issue 9.

61 Ап

Act to Secure Homesteads to Actu al Settlers оп the Public Domain (Тле Homestead A 1,2 (Мау 20,1862) .

См.

PAUL W. GATES , НISTORY OF PUBLIC LAND LAW DEVELOPMENT 799 (1 61

наиболее важных местных и сто ч н и ко в доходов является налогообложе

ний . С М . гл.

10 « З емель н ое налогообложение ». G. Реституция

О пы т стран с рыночной экономикой по фи зич еской р еституц

точной частью Ге р м а н и и , которая испытала во многом сходные тр уд

Е ЦА . Vегm оgе пsgеsеtz « < з акон О богатстве ») пред усм атривает во звр ащ

ритории бывшей ГДР ее преды дущим собственникам бе з компенсац

тельной компенсацией , за исключением з е м л и , э кс п р о п р и и р о в а н н

1949 гг . п о законам и решениям советской оккуп ационной админи реституции

проходил медленно из -за: трудности

и д ентификации

мельных участков , подпадающих под требов ания р ести туции ; конфл по отношению к одним и тем же уч а ст к а м.

Кроме то го, многие зе м

б уд учи объектами активных требований , могл и стать объектами поте

з и й и поэтому не могли быть распроданы до их р азрешения . " Б резу

млн га обрабатываемой земли в бывшей ГД Р примерно

неприватизи рованными .

1,3

млн . г

6б

Н. Распределение государственной земл и между ур ов н ям и вл Как указывало сь в параграфе

II ,

потенциальным правовым препя

тизации земл и явл яется отсутствие правовой ясности того , какой урове

рует землю . О п ыт р еш е н и я этой проблемы в рыночной экономике мож

п римере расп ределения земли в штате Аляска между федер альным пра тельством штата и группами коренных жителей Аляски .

Ge setz zur Regelung offen er Vermogen sfragen , У. 29.3 .1991 ( BG 81. 1 S.957) sec . 1. С м. East Сеппап Real Рюрепу А па Т11 е Suргеm е Сопзн ииюп а Песиюп о/Аргil2З, 1991, 13 M ICHIGAN 10U RNAL OF INTER NATIO NAL LAW 832

Ооу1е , А ВШег [пп етап се :

Lei1a Sfeir Luesch en, Collective Еаппз in Ттнзиюп in tlle Гопп ек Оеппап Петостн Economic Studies, 33 (Summer 1994).

Там же .

Agrarbericl1t of the Оеггпап Fed er a1 Gоvегпm епt , No . 234 (1996), uи т . п о О г. С п пв Law in Germany (Мау 1998) (Неопубликов анна я р абот а в ви д е ф а й л а Ин сти тут UL RIC H Е. KO ESTER AN O KAREN М . BROO KS, AGR IC ULTURE ANO GERMA (World В а п k O iscu ssion Рар е г No. 355 , 1997).

мель Аляски , имеющих национальное значение (Alaska Natiol1al [птегезт u Act, ANILCA/ , по которому все оставшиеся земли были переданы в фе

охраны земель, кроме того были упрощены процедуры передачи з е мл и го рациям коренных жителей .

Из всей земли, участвовавшей в этом процессе, обрабатываемые

весьма не значительную часть, тем не менее эти принципы и политика р

между различными уровнями власти (федеральным, на уровне штата , с ным) могут оказаться весьма полезным опытом.

IV. Перечень потенциальных правовых препятствий

и решений

в данном параграфе кратко представлены потенциальные право

проблемы , связанные или вызванные недостатками приватизации зем

возможные решения . Эти возможные решения не претендуют на то , чт

дартными рецептами для условий всех стран, а лишь предлагают подхо

быть рассмотрены с учетом специфических условий и сопутствующих про

Потенциальное препятствие: запрет частной собственности на землю.

Частная собственность на землю не разрешена, что делает приватиза Потенциальные решения

•

Внести поправку в конституцию или соответствующий закон,

ривающую частную собственность как одну из форм собственно

См . Cooley, The Evolution о/ Alaska Land Policy,B ALASКA RESOURCES DEVELO

ТНЕ

1980'S 13 (т. Morehouse ed ., 1984). Rudd , Who Owns Alaska-Mineral Rights A Changing Land Ownership, 20 ROCKY MOUNTAIN MINERAL LAW INSТITUTE 109 Schwarzwa1der, A1aska Land and Natural Re.source Rights (Sept ember 6, 1996) (неопубли в виде файла Института сельского развития) .

Там же.

7" Там же .

предус матривать передачу частным лицам полностью обеспеч тированных .

долгосрочных

прав

землевладения,

включая

троль, использование и отчуждение земли.

Потенциальное препятствие: приватизационное законодательство

редачу прав землевладения, которые существенно уже прав полной собстве

Земля , принадлежащая государству , передается частным лицам

следуемое владение , постоянное пользование или в аренду , но не в част Потенциальные решения

•

Ликвидировать « п ожиз не н ное наследуемое владение »

и н

«постоянное пользование» как формы дальнейшего распредел ством прав з е мл е вл аде н ия .

•

Законодательным путем конвертировать в собственность все п

частным лицам долгосрочные права землепользования (независ

землевладения), которые были предоставлены правительством .

получило землю бесплатно, и дополнительное бесплатное предо

желательно с политической точки зрения, земля может передават

тол ько после выполнения условия ее обработки этим лицом в те

ленного периода времени. В странах ЕЦА, где частная собственн

запрещена, указанные права могут быть конвертированы в долго

аренды (или долгосрочные права пользования), полностью от единоличному решению правовладельца .

•

Государственные зе мл и , в настоящее время выделенные в к

пользование, после истечения срока краткосрочных прав пол

гут быть приватизированы в процессе конкурентных торгов,

тем продажи через аукцион . В альтернативном варианте, если л ити ч е с кое

решение

передаче

подобной

земли

тем

час

которые ее обрабатывают, эти лица могут приобрести собств

бесплатно, либо за определенную денежную сумму, либо при определенных условий.

Потенциальное препятствие: государственные земельные фонды в редается частным владельцам или пользователям достаточно быстро .

Потенциальное препятствие: земля, находящаяся в пользовании се предприятий, исключена из приватизации.

Земля, которая могла быть лучшим образом использована при

управлении, пребывает в государственной собственности , тогда как дру в тех же странах ЕЦА приватизированы . Потенциальные решения

•

Категории специализированных сельскохозяйственных пред

ключенные из приватизации земли , могут быть строго ограни

чать только те , сохранение которых под государственным ко

сматривается как необходимое , и в государственной собствен

оставаться тол ?ко та земля специализированных предприятий ,

ствительно используется для решения ограниченного круга в

ственных задач. Все прочие земли могут быть поэтапно приват

соответствии с действующим законодательством о приватизаци

•

Ограничить возможности местных администраций по пре

исключений из приватизации, поставить все исключения на р на уровне центрального правительства для подтверждения их

правовым нормам, установленным для таких исключений.

Потенциальное препятствие: стимулы, предоставленные региональ нам власти с целью поддержки приватизации земли, недостаточны.

Региональные и местные органы власти имеют ограниченные и

весьма стесненные бюджеты , что может вызвать отсутствие с их сторон тизации земли , если они не получают' финансово й выгоды. Потенциальные решения

•

Законодательно предусмотреть , что все или подавляющая час

приватизации земли , находящейся в собственности или по провинциальных и местных правительств , должны оставаться

нии местных органов , либо распределяться между местным и

ным уровнями. В альтернативном варианте , законодательно пр что все или

подавляющая часть доходов от приватизации зе

щейся в собственности или под контролем местных, регионал

ти, обладающей правом провести их приватизацию . Потенциальные решения

•

Законодательные и регулирующие положения могут предусм а

кий и своевременный процесс определения, какой уровень вл

конкретными участками земли или какой уровень власти обла провести приватизацию конкретных участков зе м л и.

•

Федеральное правительство может уступить любое имеющеес

во на сельскохозяйственные земли местным органам власти в

дения приватизации. Такая передача полномочий может истек чании определенного периода времени.

Потенциальное препятствие: политика реституции ведет к оттягиван

Физическая реституция земли докоммунистическим владельцам

и длительным процессом. В результате, как возврат земли первоначальн

так и приватизация земли (по отношению к которой нет реальных треб оказываются замедленными .

Потенциальное решение

•

Некоторые ограниченные решения рассматриваются в гл.

4 «Р

Не менее дюжины стран Восточной и Центральной Европы и Балтии

коны, согласно которым прежним владельцам возвращается их собственнос

ется за нее компенсация.' В большинстве этих стран частная собственност Второй мировой войны .' Процесс реституции представляет собой лишь один распределения национализированной земли среди частных лиц. ' В странах , кой вариант земельной реформы,

применялось несколько методов, котор

можно объединить в три группы .

1. Земля,

постройки и хозяйственные объекты возвращались бывши

никам или их наследникам. Возвращался тот же участок земли или о

венности либо соответствующий участок земли в том же районе или

нешнего проживания прежнего владельца (всего шесть из перечисл

выбрали физическое восстановление прежних земельных владений).

2. Бывшие владельцы получали компенсацию обычно 3. Там,

в виде ваучер

где собственность на землю никогда официально не переда

дарству, права собственника восстанавливались , если он мог доказа во или представить «свидетеля ».

Государства Балтии предоставляли бывшим владельцам право выбирать

требование на участок земли, которым он владел до национализации, либо тр

ления ему такого же участка земли в том же районе или в месте его нынешнего

требовать предоставления компенсации.' В Албании в процессе распределения

только нынешние землепользователи. Бывшие собственники получили компе

циально выпущенных государственных облигаций." В Чехословакии землю

Аппа Gelpem, The Laws and Politics ofReprivatization in Еазт-Сеппа! Еигоре : А Comparison, PENNSYLVANIAJOURNALOF 1NTERNAТI ONAL BUSINESSLAW 315 ,315 & П .l (1993 ны 11 стран: Албания, Болгария, Хорватия, Чешская Республика, Эстония, Германия, Вен

Румыния и Словакия. Кроме того, Закон о реституции приняла Латвия .

Zvi Lerman, Changing Land Relations апо FarmingStructures пт Formerly Socialist Соцптпез , в ECONOMICS 61 (Сепе WUl1derlich ed., 1995). ) StephenWegren, Intгoductiion : The Third Wave of20th-Century Land Reform , Post-Soviet Stat in the FORМER SOVIET UNION AND EASTERTN EUROPE, xxi (Бтерлеп Wegrel1 ed., 199 Reform). 4 Gelpem, см. п . 1, р. 315. Это Чешская Республика , Словакия, Эстония , Латвия, Литва и ; WiIliam Н. Meyers and Natalija Kazlauskene, Land Refoгm in Estonia, Latvia, and Lithuania: А in Land Refoгm, см. п . 3, р. 92. 6 Leгman, см. п . 2., р. 61. 2

LANDOWNERSНIP ш TRANSIТIONAL

•

потребовала интенсивного использования административны

рычагов в решающие моменты это процесса";

•

затормозила развитие земельного рынка, потому что землю, по

ституции, нельзя было надежно использовать, передавать, закла

как завершится длительный процесс реституции";

•

привела к увеличению числа «отсутствующих» собственников

зяйственной земле, поскольку многие собственники, получивш

землю , не являются фермерами и не живут в сельской местности.

Эта глава акцентирует внимание на влиянии процесса реституции н

возможных правовых решениях. Следует заметить, что реституция являет

л ити ч ес ки м решением, многие право вые и политические решения, хорош

приняты . Поскольку в законы о земельной реформе и реституции уже был

причем поправки могут вноситься и в будущем, правовые рекомендаци

мальное значение для этого процесса, который в значительной мере заве

политическом отношении. Существует немного прямых аналогов этого ти

нах с развитой рыночной экономикой, из которых можно было бы извлечь

11. Перечень

потенциальных правовых препятствий и решений

в этом разделе коротко освещены потенциальные правовые препя ношение или возникающие

в ходе приватизации,

а также предлагаются

тенциальные право вые решения . Эти решения не являются одинаковыми до рассматривать не более как один из подходов к проблеме.

' Там же.

, Keitl1 S. Howe, Politics, Equity, and Efficiency: Objectives and Outcoтes in Bulgarian Land Ref 3, р. 214. 9 Там же , р. 217. 111 CsabaCsaki and Zvi Lermal1, Lal1d Rеfопn апс Fапn Кеыгцсшппа in Нцпяагу During the п. 3, р . 229. ]] Обычными элемент ами процесса реституции являются гарантирование свидетельств

р егистрация этих свид етельств и прин ятие окончате льного решения по поводу этих сви

12 13

Мейерс и Казлаускене обсуждают эту проблему для стран Балтии. Meyers & Kaz1ausk В Герм ании проходила борьба с процессом реституции земель в бывшей ГДР, что соз

В конце концов были дости гн уты договоренности относительно обя зательств, ресурсо

пра13013ЫХ механи змов . Не смотря н а это, процесс реституции все же замедлился. Читай

опыте Германии в гл .З « П риватизация земли».

пряжена с определенными трудностями (потеряны документы или

среди претендентов на эти земельные участки). По оценкам , про

свидетельств на право собственности на землю и регистрации этих

потребует от 6 до 1О лет. 14

В Болгарии многие земельные собственники потеряли свои земли

ского строительства . Поэтому им были выделены участки в друг

сожалению , у государства не было достаточного количества земли

летворить все эти требования . Министерство сельского хозяйства промышленности

приняло

меры ,

которые

предусматривали

пре

бывшим собственникам компенсации в виде ваучеров (а не предос

земли, так и ваучеров) . Этот законодательный акт был попыткой у

тельный процесс реституции , получения свидетельств на право со и их регистрации.

Серьезную проблему в большинстве стран , где землю возвраща

владельцам в физическом виде, представляет длительность этого п

обходимость выдачи свидетельств на право собственности и их

которые находятся в ведении местной администрации, ограничива

во земли для проведения сделок. Во всех вышеперечисленных ст

быть продана только земля, зарегистрированная в земельной книге Потенциальные решения

•

Изменить правила, что позволит ускорить процедуру для пот

продавцов в обмен на возмещение.

•

Для лиц, которые не смогли получить свою собственность в пер

физических границах, или лиц , у которых спорные границы участк

ваучер или выплачивается финансовая компенсация вместо земли ном виде .

Потенциальное препятствие: сельскохозяйственная земля, находящаяся у гор используется или не передается в другие руки .

Meyers & Kaz1auskene, см . п . 5, р . 94-96. WORLD BANK, ESTONlAAGRICULTURALAND FORESTRY POLICYUPDATE 9 (E Po1icy Note NO.1 О , Реогцагу 26, 1997); Meyers & Kaz1auskiene, см. п . 5, р. 103-104.

имели только право владения землей . Кроме того, для продажи земли тр u

местных земельных властеи, что сильно тормозило развитие земельного

скохозяйственной земли была разрешена в Румынии только В

1994 г.

Потенциальное решение

•

Пересмотреть закон с целью стимулирования передачи земли в

собственниками, которые вновь получили свою землю, не могут ил

ее, но при этом не намерены вести на этой земле хозяйство . Закон м

же сдавать в аренду «спорные » земли, определить перечень приорит

ных арендаторов, а также предоставить арендаторам преимуществ земли после решения спорных вопросов.

Howe, см .

Там же.

п.

8, р . 219.

DАVШ С. HENRY, REVIVING ROМANlA'S RURAL ECONOMY 21 (RFE/RL Research Report , February 18,1994).

Там же

EricaAngiewich, Agrarian Rеfопn and the Land Law in post-Ceaucescu Romania 20 ( 1994 Masters Thesis, University ofWashington, в виде файла Институга сельского р азви 21 Mark А. Меуег, Romania:Analysisand Review о/ New LeasingLaw, EastjWest Executive Guid available in LEXIS, World Library, ALLNEWS File. Закон об аренде No . 14/1994 посвящен 20

копись

сельскохозяйственной собственности . 22

Остроту проблемы управления хозяйством и инвестиций в землю можно было бы осл

редавалась фермерам в долговременную аренду с предоставлением преимущественно

(по цене, соответствующей цене, предлагаемой другой стороной, при условии , что собс

дать), при этом получение свидетельства на право собственности и его регистрацию ос

Roy Рrostепnап and Tim Hanstad, An Analysis of the Czechoslovakian Land Rеfопn Pro Perspective 19 (February 1992) (неопубликованная рукопись, созданная по итогам двух к ванных в Республике Чехии и Республике Словакии - на файле Институга сельского Германии « с п ор н ая » зе мля предоставлял ась на срок до 12 лет. Приоритет в предоста

фермеры, ставшие «жертвами» предыдущей зем ел ьн о й реформы, или бывшие незави

выразили желание вновь создать частное хозяйство. Приоритет отдавался та кже новым

стоянно проживали в Западной Германии на

3 октября 1990 г.

Если же обе стороны и

фикацию, приоритет отдавался фермерам, которые хотели арендовать именно ту зем

вели хозяйство . Следующая степень очередности предоставлялась преемникам бывших списке очередников были лица, которые не являлись местными жителями на

Lueschen, Collective Farms in Transition in the Former STUDIES 33 (1994).

Сегmаn

3 ок Democratic Republic, 36 COM

ЕЦА обрабатывали коллективные хозяйства (колхозы), государственные хоз другие сельскохозяйственные структуры

коллективные по форме и функц

венность и распределение земли через рыночный механизм вообще не сущест

стве этих стран бьmи сделаны более или менее удачные попытки решить земе

реструктуризации вышеперечисленных типов сельскохозяйственных предпри

в этой главе исследуется, каким образом ряд правовых и государ

мов препятствует решению земельного вопроса в ходе реструктуризац венных предприятий .

1. Перераспределение

прав собственности, хозяйствования и п

ли, обрабатываемой крупными сельскохозяйственными предпр пользу частных лица.

Недопущение возможности возврата долговременного или пос

конного контроля над землей крупным сельскохозяйственным пре

Физическая деколлективизация земли, находящейся у круп

хозяйственных предприятий, и передача ее более мелким хозяйс

Эта глава освещает приемлемый опыт стран с развитой рыночной он весьма мал, если речь идет о земельных отношениях, возникающих

сельскохозяйственных предприятий. В главе коротко изложены факторы

преобразованию организационной структуры в связи с реституцией зем

эти вопросы освешены в гл.

11. Препятствия,

«Приватизация земли» и гл .

«Реституция

выявленные в странах ЕЦА

А. Формализация прав собственности на землю в реструктурир ованных хозяйствах

Первым шагом при решении вышеперечисленных задач является

ности на землю от крупных сельскохозяйственных предприятий намеч

Термин « круп н ое сельскохозяйственное предприятие» используется в этой главе дл

лективных хозяйств (колхозов) , государственных хозяйств (совхозов) и других типо

тур; б) новых крупных сельскохозяйственных предприятий , которые образовались и

тур. Эти новые крупные предприятия остаются коллективными по многим призн

находиться в частной собственности акционеров, членов этих предприятий или друг

венных предприятий или пенсионерам.' Система земельных паев вообщ тельно решена.

Подобная ситуация имеет место в Белоруссии. По закону в сельскохозяйственного

назначения

передана

кооперативам,

компа

крупным сельскохозяйственным предприятиям в постоянное польз

получили работники предприятий или другие сельские жители в как

поминающей систему земельных паев. Очень малая часть земли был нам под частные фермы.

Во-вторых, в странах, где принята политика возвращения земли п

и их наследникам, права прежних собственников или наследников долж

ны и подтверждены. Однако предусмотренные законом методы рассмо

ции этих прав замедлили этот процесс в ряде стран (страны Балтии) . " В. Право проведения сделок с земельными паями Проведение операций (сделок) с земельными паями является

элементом реорганизации хозяйственной структуры в анализируемых с

рехода земельных паев к мелким частным фермам и другим новым сел

предприятиям будет постепенным. Он имеет место тогда, когда индиви 2

См. Указ Президента Российской Федерации N 323 « О неотложных мерах по осу

реформы в РСФСР» от Ф едерации

N 86

27 де к аб ря 1991

г. (Далее

Указ

N 323) .

Постановление пра

« О процедуре реоргани зации колхозов и совхозов»

пр авительства Российско й Федер ации

организаци й АПК »

N 708

(27

декабря

« О процедуре прив атизации и реорган

(4 сентября 1992 г. ) .

) Указ Пре зидента Россий ской Федерации N 1767 « О регулировании земел ьн ы х агр арной реформы в России » , разделы 5 и 9 (27 октября 1993 г.) (Далее - Указ РФ N

Закон Республики Узбекистан «О зе мл е» Статья 10 (1990 г. с внесенными попра Lerman , Land Reform in Uzbekistan, в LAND REFORM IN ТНЕ FORMER SOVIET U EUROPE 150-55 (Stephen К . Wegren, ed ., 1998).

Зем ельный кодекс Республики Беларусь, ст. 7.

William Н . Meyers & Nata1ija Kazl au skiene , Land Reform in Estonia, Latvia, REFORM , п . 4 , р . 93 ; ТНЕ WORLD BANK, ESTONIA AGRICULTURAL AND UPDATE 7-9 (EC4NR Agricultura1 Policy Note N 10, February 26, 1997). Более под гл. 4, « Рест итуция земли » . Дискуссии о проблемах регистрации зем ли в стра

«Регистрация земель ».

чения сильно сдерживают рыночный оборот земельных паев. В проекте

Российской Федерации

1997 г.

разрешается сдача в аренду земельных п

сельскохозяйственным предприятиям для увеличения их уставного ка

аренда , продажа, или другие сделки с землей не разрешены . "

Другая проблема, которая вытекает из проекта Земельного коде что

владельцы

земельных паев

имеют право

осуществлять

свои

сделк

сроки (например, сдавать их в аренду коллективному хозяйству), инач

будут вновь национализированы и потеряны. Это положение направл

использования земли, но данная цель не достигается. Так или иначе эт

себе угрозу нарушения прав собственника на землю. Земля будет испол

имеет экономический смысл; обеспечить рациональное использование

ном порядке невозможно . Таким образом, в сельском хозяйстве больши зируемой группы новые собственники земельных паев не могут сдавать

водить какие-либо иные сделки с этими паями. Однако они не должн

Кроме того, если руководители крупных сельскохозяйственных пре

обычно враждебно относятся к правам на земельные паи) знают, что со

ных паев должны сдать их в аренду или потерять, эти лидеры будут п

брать в аренду земельные паи даже в случае , когда их предлагают. Рос

тельно разрешила этот вопрос, установив трехлетний период, в течение

мельный пай, в отношении которого не сделано четкого распоряжения,

л е кти вн о му хозяйству, причем за собственником сохраняется право о операции до конца трехлетнего периода.

с. Процесс выхода из крупных сельскохозяйственных предприят

Самым спорным моментом процесса реорганизации сельскохозя

ятий и системы земельных паев является возможность земельного собст

По данным полевых исследований Института сельского развития, в России при

паев принадлежит пенсионерам ; когда они умирают, их паи переходят к их сыновья

ь Tirnothy N . Ash, Agricu1tural and Land Reforrn in Ukraine, в LAND REFORM , см. п. 4 9

Проект Земельного кодекса Российской Федерации , статья 99 (1997). Это положен

ствующему законодательству в России . См. Указ РФ

N 1767,

п.

раздел

(где ч

полная свобода в проведении сделок с земельными паями). ] 11

Указ Президента Российской Федерации N 337 « О реализации конституционного

л ю» , раздел

9 ( 7 марта 1996 г.)

(Дальше

Указ РФ

N 337). 73

Что касается второ й категории , то обн ар уж и в аются четыр е т и па ствий. Во-первых, в России н аделы з е мл и, которы е пр едоставляются

дел я т ься и з заранее выделенного « з е м ел ь н о го м а сси в а » , который опре

предприятия и который может быть расположен в отдале н и и и ли быт ь

в л ю б о м случае это неудобно , если с о б ст в е н н и к з е м ел ь н о го пая ж и ве

колхоза , а « зе м ел ьн ы й м ассив» расположен вбли зи де рев н и Б это го

вторы х , при меняемы й в России м етод выдел ени я зем л и в в и де пая з

сторон ; в случае отс утствия согласия р ешени е о мест о нахожд е н и и у ча с

стные

вл асти .

Э тот метод Ф у н к ц и о н и рует д остат о чно ус пе ш н о,

тр

луч ш е е, его э ф ф е кт и в н о ст ь зави си т от готов н ости местных вл астей в

н ую з емлю с до статоч н о удо б н ы м ме сто п ол ожен ием . В - тр еть и х , в за к

очень четко прописана ситуация , при которо й кр е ст ья ни н у , жела ю щем

с зе м ел ь н ым пае м , предоставлял ась бы земля с реднего качества и удоб

желател ь н о вблиз и его де ре ве н с кого дом а . В-ч ет верты х , в законе соде но четкие форм улировки относител ьно с итуа ции, ко гда и з кол хо з а

сколько семей, чтобы им выделялись в виде земел ь н ых п а е в смеж ные у че

вр аждебно

настроенны е

руководители

кол х о зов

п о п ы та ютс я

разбросанные участки.

Интересный опыт решения эти х пробл ем б ыл найден во Вл адими

сии. Официальные власти это й области приняли процедур у , по зволяющ ные уч астки земли примерно среднего качест ва и место п ол оже н и я . Эта

на просто й теории игр , одним и з эл е м е н то в которо й я вля ется до ст иже н

м ежду р еш ением собстве нни ка зе м ел ь н ого пая в ыйти и з кол хоза и мн е остальных совл адельц ев зе мл и.

Пра вител ьст во Рос си йс ко й Федерац и и « Ре ком е нда ц и и по пр оцедуре раздел ен и я

н а п аи » , р азделы

28- 30,

одоб р е но по ста н о вле н и е м пр а вительства Р ос си й с ко й Ф ед

дуре осу ществле н ия пр ав а собстве н н и ков з е мл и на з е м ел ь н ые и доле в ые паи »

фе

сутс твии со гласи я с о б стве н н и к, жела ю щ ий вы дел иться со своим з е м ел ь н ы м паем р ати т ься

суд,

ч то

я вл я ется

д о ро гой

ан нул и рова н о у каз о м пр езиде н та

N 337,

Указ РФ N 323, см. п. 2, р азд ел 7.

Указ РФ N 337, см . п. 10, раздел 10.

д олго й

см. п.

10,

п роцеду ро й .

р аздел ы

Т р е б ов а н и е

еди

10.

См . Резолюцию N 2 коми тета Вл ади мирс ко й обл аст и п о зе мель н ы м рес урсам

« Р е ко м е нда ц и и по опр ед ел ен ию место пол ожен ия з е м ел ь н ы х у ч астков дл я л иц , в ы

об м ен н а земел ьн ы е паи »

(31

июля

1997).

С о гласн о это й про цедуре , владеле ц зе м е

вый ти из кол хо з а с з е мл ей , и пр едста ви тели о стал ь ных с о вл ад ел ь ц е в з е м л и, рассма

мельного пая вносит его в качестве своей доли в уставной капитал предпр

не имеет права выйти из этого предприятия со своей землей, чтобы созда

или сдать эту землю в аренду более предприимчивому соседнему фермеру.

в недостаточно богатых государствах ЕЦА основная масса крестьян

венные земельные наделы, как правило, не отличается экономическим б ибольшую ценность в их производственных активах составляет земля ,

при носить более высокий доход ее собственнику, если бы была вовлечен оборот. Од н ако в обмен на свой пай в виде земли, внесенный в уставной

тия, земельный собственник получает обычно только долю в капитале с

ного предприятия. Такое предприятие имеет огромную задолженность и н

вать своим пайщикам (акционерам) дивиденды или другие формы прибыл

Развитие процесса внесения земельных паев в уставной капитал предп заторможено или даже остановлено из-за ряда возможных юридических мер ,

•

введение полного запрета или долголетнего моратория на пер

скохозяйственному предприятию земельных паев их собственни

•

требование оформления такой сделки в виде двустороннего п

контракта между земельным собственником и предприятием, а

ния в виде поднятия рук (скажем, в конце общего собрания пр

или подписания всеми сторонами единого документа по этой сде

•

контракт

передаче 18

предупреждение

земельного

пая

предприятию

должен

о том, что право собственника на землю, кото

риантов расположения поля , на котором должна быть размечена земля владельца

одна сторона отвергает предложение др у го й стороны в отношении какого-то поля , э

м ается. Процесс пере говоров продолжается до тех пор, пока одна сторона не при

другой стороны , или пока не останется всего одно поле . В таком случае участки ра плошали на краю этого поля специалисты из районного земельного комитета . 15 Указ 16

РФ N 337, см . п . 1О , раздел 4.

Гражданский Кодекс республики Киргизии, СТ. 105.

Рассматривать взносы земельного пая в уставной капитал предприятия как про

можно весьма условно. Ценой при этом является доля в капитале этого предприят собственности , куда сделаны в зносы . l'

Во время дискуссии в Институте сельского развития один высокий российский чи

вание с предупреждением о вреде курения , которым снабжаются пачки сигарет .

ятиями создает прочный барьер на пути к необходимой де колл е кти в и з

тий, поскольку делает невозможным использование земельных паев д

дуальных

ферм .

Это

очень

напоминает

процедуру

передачи

зем е

предприятия . Такая аренда сохраняет крупные неэффективные предп из совершенно неравных конкурентных позиций (хотя номинально

договариваться) и очевидно предусматривает очень низкую арендную п

землю в аренду. Это мешает собственникам земельных паев использо

землю более выгодно, поскольку развивается земельный рынок и ста

что земля имеет цену. Долговременная аренда земельных паев санкци некоторых государствах ЕЦЛ, например, в

Р оссии .

F. Разграничение земельных паев на земле Одна из возможных помех процессу реорганизации колхо зов

ЕЦА состоит в том, что при существующей структуре з е мл е п ол ьз о в

представляет собой только собственность на определенное количе

физические границы этой земли не определены. Фактически з е м ел право на определенное количество земли, которая ра змещается

где

рии бывшего колхоза или совхоза. Местоположение этого пая лишь ле, где его собственник намерен превратить этот пай в земельный

колхоза или совхоза для того, чтобы создать собственную ферму, пр лю в арен ду третьему лицу .

Поскольку с самого начала земельный пай не размечен границам

не имеет настоящего чувства собственника, и потому, маловероятно,

венную ферму или осуществит какую-либо сделку со своей землей. С д

земельный пай не размечен на земле , его владелец должен решить , пр

полнительную землю для организации собственной фермы. Ему безра

земля находиться поблизости от других собственников , которые хотел

участки земли. Он может договориться с любым из бывших коллектив 19

Будет очень затрудн ител ьн о требовать нотариального з а ве ре н и я таких контракт

риального з а в е р е н и я обычных контрактов о прод аже зе м ел ь н ы х участков и з е м е ный акт

в есьма дорогая процедура в финансовом плане.

211

Закон Российской Федерации « О сельскохозяйственной кооперации » , СТ .

Указ РФ

Имеются и другие примеры, когда многовариантность расположения участков

10 ( 19

N 337, см. П . 1О, раздел 4.

си тся к продаже или аренде з е мл и уже действующему частном у фермеру, котор

ли собственник готов обрабатывать его индивидуально, продать или сд ему лицу. Кроме того

492

бывших колхоза подписали соглашение с Ми

номики и реформ Молдовы о том, что таким способом будет проведен

работников этих хозяйств."

Сельскохозяйственные предприятия, освобожденные от ре

Большим препятствием для развития земельного рынка является пред

ном право для многих колхозов не проходить процедуру приватизаци

ции . В результате земля этих предприятий не разделяется между раб

налом, связанным с этим предприятием. Подробно эти вопросы анал Приватизация Земли . Н. Уменьшение размера хозяйства

Экономическая реформа имеет две задачи зяйственного назначения гражданам, и, вторую,

передачу прав на

деколлективизац

ние на более мелкие хозяйства) крупных сельскохозяйственных предп

силу своих размеров не способны быть продуктивными, прибыльным

ми . Земельные законодательства некоторых стран (Беларусь и Узбек

действуют сохранению крупномасштабного сельского хозяйства. В др да

заходит

речь

размерах

предприятий,

подразумеваются

по

землевладельцы. Ни в одной стране законом не оговорена необходим

размеров сельскохозяйственных предприятий."

смежный со своей землей , или выхода из крупного предприятия одновременно не которые хотели бы иметь общий участок земли . 23

Интервью по телефону с Робертом Митчеллом , юридический отдел Института

юридический отдел Проекта 24

USAID

по р азвитию земельных рынков , Кишинев , Мол

См . также Рой Простерман « П оч ем у так важно и для крестьян , и для России , чтоб

в частную собственность и ее можно было бы покупать , продавать , сдавать в ар

1998 г.)

(текст выступления на 9-м ежегодном совещании Ассоциации фермеров и к

в файле Института сельского развития): сравнивалась урожайность зерновых в Росси

JOHAN VAN ZYL ЕТ AL., AGRARIAN STRUCTURE IN POLAND: ТНЕ МУТН SUPERIORIТY (Wor1d Bank Роliсу Research Working Рарег 1596, Apri1 1996); AGRICULTURAL PRODUCТIVIТY IN ТНЕ SOCIALIST COUNTRIES (1986) (пок

темпы прироста продуктивности сельского хозяйства в восьми странах Восточной Е Азии , включая Китай);

HANS BINSWANGER ЕТ AL., POWER, DISTORTIONS , RE IN AGRICULTURAL LAND RELATIONS (Wor1d Bank Working Рарег WPS 1194

ние, определяющее максимальное количество гектаров сельскохозяйст

рое может находиться у одного лица или предприятия . Этот максимум

но высоким, чтобы обеспечить достаточную свободу при определении был бы гораздо меньше традиционных размеров колхозов и совхозов.

тивным, положение о максимальных размерах должно распространятьс

лю , находящуюся в собственности отдельного лица или предприятия, н рая арендуется.

Еще одной возможной мерой правового порядка, стимулирую

могла бы стать реструктуризация или списание (частично или полностью

зяйственных предприятий государству (эти предприятия или неплатеж

ходятся на грани банкротства) при условии, что эти колхозы и совхозы

более мелкие хозяйства. Эта мера отличается от тех , которые применяло

по отношению к колхозам, когда списывало с них долги . Она позволил зационным единицам быть свободными от долгов .

111.

Сравнительный опыт реструктуризации фермерских хозяйств

в странах с развитой рыночной экономикой

За исключением Германии в странах с развитой рыночной экон

сутствуют примеры передачи коллективной зем ли в частные руки и разу

Johnson & Vernon Ruttan, Why are Farтs So Sтatr? 22 WORLD DEVELOPME PETERSON & Y.КISLEV, ECONOMIES OF SCALE IN AGRICULTURE: А RE-EX EVIDENCE (отдел сельского хозяйства и прикладной э ко н ом и ки университета ш Пол, StaffPaper Р91-43) (излагается мнение о том, что преимущества крупномасш

сельском хозяйстве не существуетз а исключением весьма специфическихобстоятел 25

См . Постановление Правительства Российской Федерации

жегородской области »

(15

апреля

1994;

N 324 « Об опыте аг

постановление правительств а Российской

реоргани зации сельскохозя йственных предприятий, исходя и з опыта Нижегородс

1994

г .) и Постановление Правительства Россий ской Федерации « О процедуре ре

венности на землю и долю 13 общественной собственности»

(1 феврал я 1995 г .) .

Эти

правила установления права на землю , а также использов ание аукци онов дл я пере

предприятиям. Вместе с тем они не предусматривают насильст венного ра зукруп

участки . Реализация этих документов (хотя они имели и д р у г и е пр еимуществ а) не разукрупнению сельскохозяйственных предприятий. См . также

PRIVAТIZATIONAND

FARM REORGANIZATION PROJECT 78

IFC , LAND REFO

OPERAТIONALRE

анализируемой группы. Дело в том, что бедная ресурсами Германия

циальной защиты . В-третьих, с самого начала процесса преобразов

имелись соответствующие институты (административные, банковска

которые обеспечили поддержку этому процессу, тогда как в большинст кие механизмы поддержки еще только развиваются .

в Германии процесс приватизации земли , обрабатываемой преж

совхозами, носил экстенсивный характер, развивался постепенно и основ

дательной базе реституции. Тем не менее , этот процесс еще не полност

лось немало трудностей. Но уже в u

ходилось В частнои со

ственности.

1995 г. 85% сельскохозяйственной

земл

Что касается прав на проведение сделок с землей, то территория

дала под действие закона Федеративной Республики Германии, который тью . Как будет показано в гл.

7 «Операции

с землей», закон Германии пре

владельцам широкие права самим решать вопрос, надо ли и на каких усл

лю в аренду, продавать и проводить какие-либо иные сделки с землей . Сд

была преобладающей формой сделок с землей в Восточной Германии

хозяйственной земли сдавались в аренду крестьянам. " Продажа земли бы u

В меньшеи степени, хотя также имела место.

Законодательство Германии не содержит никаких особых положе

разделения земель, обрабатываемых бывшими совхозами и колхозами. За

за процесса реструктуризации хозяйств была сфокусирована на формал здан н ы х производственных единиц и разделении неземельных активов.

венникам было предоставлено право самим решать вопрос о разделе зем сельскохозяйственной земли находится у преемников колхозов , хотя эти u

тывают только половину тои земли, которои владели колхозы.

ULRICH Е. KOESTER & КAREN М . BROOKS, AGRICULTURE AND GERMAN (World Bank Discussion Рарег No. 355, 1997).

Там же, р.

Там же р .

Там же, р .

20.

9. 31.

)() Там же, р . 13,20. 1997 UNIТED STATES DEPARTMENT OF AGRICULTURE, A GERMAN COMMODIТIESAND AGRICULTURE (USDA Report, September 29,1997 79

Потенциальное решение

•

Передать права на землю членам колхозов и совхозов, пенсио

никам социальной сферы, связанным с бывшими колхозами и со

Потенциальное препятствие: право на проведение сделок с земельн страняется на все возможные сделки с землей.

Невозможность уч аство вать во всех видах сделок либо по причи

ний на проведение сделок с землей , либо в силу определенных ограни

п аи сдержи вает проведение реструктуризации сельскохозяйственных пр

Потенциальные решения

•

Принять за ко н одател ьн ы й акт, предоставляющий всем с

сельскохозяйственной земли законное право покупать , продав аренду , з а кл ад ы в ать, дарить или завещать ее.

•

Земельное законодательство должно распространяться как

паи, так и на земельные участки, за исключением случаев, ко

специальные правила пользования некоторыми земельными п

•

Земельные паи должны быть переданы всем гражданам, а не т

в настоящее время работает на этом предприятии и где разме

мельный пай . Если работникам предприятия предоставляется пр

ное право на приобретение пая , это преимущество должно бы

правом первого отказа в целях удовлетворения спроса лиц со с

первого отказа должно быть оговорено специальными правилами

•

Закон долже н не допустить потери права на земельный пай

альное решение о его местонахождении еще не принято. Нын

зо вател ь (колхоз) будет продолжать пользоваться этой земле

пока держател ь пая не выберет себе местоположение участ предъявит требование на землю.

Потенциальное препятствие: правила наделения земельными паям

лучение земли среднего качества и с удобным местоположением.

•

В соответствии с законом при соблюдении объективных оц

нять процедуру , которая предоставляет лицу , выходящему из

мельным паем или лицу, которому он этот пай передал, гара

право получения земли среднего качества и с удобным местопо

Потенциальное препятствие: внесение земельных паев в уставной к

рассматривается как окончательное, необратимое решение.

В этом заключается определенный риск усиления прав собстве

лишение владельцев земельных паев права на принятие последующего р

собственной фермы или проведении сделок с землей Потенциальные решения

•

Запретить рассматривать вклад земли земельным собственник

капитал колхоза как окончательное , бесповоротное решение. Раз

ду или краткосрочный вклад земли в уставной капитал предприяти

•

Разрешить окончательный вклад земли в уставной капитал

при определенных гарантиях. Эти гарантии могут составлять двусторонних контрактов с лицами , вносящими свою землю,

ние использования многосторонних контрактов с этими лица

димым элементом этой процедуры является предупреждение о

последствиях и требование нотариального заверения контракта.

•

Разрешить собственникам земельных паев, вносящих их в ус

тал предприятия , оговаривать срок внесения, предоставить возм

хода из предприятия в любое время с получением примерно тако

•

Ограничить тремя годами срок внесения земельного пая или

использования прав на него сельскохозяйственным предприяти

Потенциальное препятствие: предоставление земельных паев в дол

крупным сельскохозяйственным предприятиям может означать закреплени ных производственных единицах.

Внесение земельных паев в уставной капитал предприятия , по сущ

процесс разделения этого предприятия на более мелкие единицы, закре

говременном использовании неэффективными производственными един

Потенциальные решения

•

Как только будет выражено

пожелание

относительно

формы демаркации , должен быть введен з ако н одател ьн ы й ак

ривающий выпуск сертификата на зе м ел ьн ы й пай , где н а карт

значен соответствующий участок земли . Разграничение на з

про водиться в случае , если владелец з е мл и пожелает выйти

землей.

•

Выпустить сертификаты , констатирующие , что зе мл я выде

пая вбли зи деревни, где проживает собственник п ая, а не гденой территории бывшего колхоза .

П отенциальное препятствие: отсутствие законодательства, санкц щение размеров сельскохозяйственных предприятий .

в большинстве стран ЕиА основная масса обраб атываемой зе м

ходится у крупных предприятий, которые являются прямыми « н асл ед

совхозов и которые были преобразованы чисто формально ( екосметиче

попытка их преобразования ограничилась только уменьшением разм еро Потенциальные решения

•

Отменить поддерживаемые законом правила , благоприят

хранению крупных сельскохозяйственных предприя тий .

•

Установить максимальный размер земельной собственност

сельскохозя йственного предприятия . При этом и дл я ч астных

предприятий могут быть использованы одинаковые критерии

мумы должн ы быть достаточно больш ими , чтоб ы обеспечи

гибкость при определении р азмеров своих ф ерм , но все же меньшие размеры, чем у бывших колхозов и совхозов .

•

Государство могло бы реструктурировать или списать дол

предприятий -должников в обмен на обя зательство разделить э тия на более мелкие производственные единицы .

Контроль за использованием земли требует согласования общест

необходимости повышения эффективности и учета затрат на их реализ

ограничений на использование земли может наряду с основной задачей о

ной больших затрат как отдельных лиц , так и общества .' Препятствия в и ли или требования, которые очень тяжелы для частных лиц, могут стать

деленности в принятии решений об аренде земли, особенно когда в в

нарушение его лишают права на землю, а иногда и без выплаты компен

освободившихся от социализма, часто преувеличивают значение общест игнорируя вопросы эффективности и интересы отдельных лиц .

Требования, предъявляемые к использованию земли (разрешение живание, открытое пространство, ограничения на развитие, связанные с

логических норм), могут затормозить развитие земельного рынка и эффек

вание земли, если эти требования слишком высоки и жестки. Законопрое

как «чрезмерно ограничительный», хотя потребуется согласование (част

социальных, экономических и экологических целей. Более того, институ

ции могут быть весьма проблематичны, даже если сами правила затрудне

Например, требование «обеспечения развитию> на первый взгляд может

обоснованным. Однако если штат соответствующего агентства неукомпл

штат состоит из коммунистов-аппаратчиков, враждебно относящихся к п

ственности на землю, или лиц, не способных осуществлять эту процедуру

менно, результатом может быть неэффективное использование земли и

ных санкций и/или неразвитый земельный рынок. Государству должна принадлежать решающая роль в обеспечении

пользования земли, но при этом не могут ущемляться права других лиц или

дарство контролирует характер использования через региональные и экологи

Использование земли, которое не связано с правами отдельных лиц и орган вом не контролируется .

в параграфе

этой

главы

рассматриваются

примеры

исполь

странах ЕЦА; в параграфе

экономикой; в параграфе

111 - использование земли в странах с ра IV приводится перечень потенциальных пре

ных с использованием земли и мешающих развитию земельного рынка

I Jack L. Knetsch, Land Use: Va/ues , Саппои and Сотрепзайоп, в LAW AND ECONOM CASES AND MATERIALS FROM SOUTHEAST ASIA 289 (Euston Quah & William A.W

ретая права собственности на землю, в ожидании возможного произв

также нежелания банков (в зависимости от серьезности наказания) уча

ровании покупки земли. Нечеткость формулировки в законе приводи зрачности и предсказуемости.

Статья

285

Гражданского кодекса РФ гласит, что земля может бы

венника в случае систематического нарушения правил ее рационально

частности, если она не используется по прямому назначению или если

ли приводит к снижению ее плодородия или сильно ухудшает эколог Эти положения весьма неопределенны , но в то же время могут сделать ников объектом серьезных санкций .

В России, по крайней мере в одной 'и з областей, местные земел

щают фермы в инспекционных целях , чтобы определить, насколько ра

ется земля. Эти местные чиновники имеют право « н аказ ы вать» земель

конфисковать землю по причине ее нерационального использования . В ти чиновники конфисковали примерно

тыс. гектаров сельскохозя

причине ее «н ерацио нал ьно го использования». ' Статья

Гражданского кодекса Казахстана гласит: «зем ел ьн ы е

наносить вред земле по причине существования права на землю или инте

статье

116 оговорено

требование «рационального использования » земли

Узбекистана и Молдовы также содержат требование о необходимости

пользования» земли , а за нарушение этого требования предусматриваютс В Законе о земле

(1994)

Венгрии перечислены нормативы об

чески безопасного использования земли и предоставлена доволь

действий местным земельным органам по определению, насколько п

ется земля и какие изменения в схеме ее обработки допустимы. Обоз

что озабоченность по поводу экологии вполне оправдана, но при ре

бования нельзя предоставлять слишком большую свободу действи

Гражданский кодекс Российской Федерации , статья 285.

з Эти долж н остн ы е л и ца трактуют слово « р аци о н аль н ое использование » как неис

BRADLEY ROREM & RENE GIOVARELLI , AGRARIAN REFORM IN ТНЕ RUS (Rural Development Iпstitutе Reports оп Fогеigп Aid and Dеvеlорmепt No . 95, October 4

Земельный Кодекс Молдовы , ст . 23 и 24 ; Закон республики Узбекистан «О

1990г.).

сам . Вмешательство государства в контроль за качеством почв вообще ходимым.

Согласно Российскому аграрному законодательству, при невыпо

ных требований по улучшению качества земли и охране почв могут быть

и другие санкции ." в

Гражданском

кодексе

Казахстана

статьи

11О

требу

« п о вы ш е ния продуктивности почв». Несмотря на отсутствие специаль отношении владельцев могут быть применены серьезные санкции с этих широко декларированных требований . Статья

Гражданского

прекращение прав собственности « з а систематическое нарушение зе ником или пользователем его обязательств»; статья ные и даже уголовные санкции.

125 предусматрива

Земельный кодекс Молдовы дает государству право конфисковать ее неиспользования

или

снижения

почвенного плодородия ,

а также пр

обработки земли, противоречащих местным планам борьбы с эрозией. ' с. Неиспользование земли

в некоторых странах ЕЦА действуют законы, требующие соответ

зования сельскохозяйственной земли и допускающие ее конфискацию з

Такие правила отражают многолетнее неверие в рыночные силы и увер

чиновники могут лучше осуществлять контроль за использованием земл

ца . С психологической и логической точки зрения это мало чем отличает

ских директив, использовать ли землю для выращивания пшеницы, хлоп

ной свеклы. Для фермера было бы разумно с точки зрения агрономии

земли временно оставлять под паром или не засевать. Однако угроза ш

Csaba Csaki & Zvi Lerman, Land Reform and Farm Restructuring in Hungary Durin REFORM IN ТНЕ FORMER SOVIET UNION AND EASTERN EUROPE 235 (Stephe

Указ Президента Российской Федерации No . 2162 «Об усилении государственного к

нием зе мли и защите з ем ел ь в ходе аграрной реформы»

( 16 декабря 1993 г .) .

Steven Hendrix, Legislative Reform of Property Ownership in Kazakhstan , 15 DEV REVIEW , 159, 162 (June 1996).

н Земельный кодекс Республики Молдова , статьи 23 и 24.

делают законными и те, и другие действия.

Молдова , Узбекистан, Казахстан и Украина относятся к той гру

дарству предоставляется право конфисковать землю в случае ее неисп

Земельного кодекса России

1991

г. (ст.

39) разрешает

отбирать землю в

зования. Эта земля могла бы быть присоединена к земельному фонд

распределения среди отдельных хозяйств или индивидуальных фермеро в занятии сельским хозяйством. В

1993 г .

президент Ельцин отменил эт

же требование отбирать землю у собственника в случае ее неиспользов рования земельного фонда.

Тем не менее, в России, как и в других странах бывшего Совет

продолжают отбирать у частных владельцев по причине ее неиспользова

л асте й , где более половины земли не обрабатывается по экономически чем

находится

она

преимущественно

государства

инспектора

продолжают отбирать землю у частных землевладельцев по причине ее н

На Украине от частных землевладельцев требуют постоянно обр

изымать ее из оборота ни на один год . Если эти условия не выполняютс

яся в частной собственности, может быть отобрана местными властями.

Землю отбирают земельные комитеты, Т .е . учреждения , где соб

проведении земельных сделок , составляются земельные карты и регист

весьма проблематично. В России работники земельных комитетов счи

ние и конфискацию земли своей основной работой. А поскольку так 9

В статье

284 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится , что уча

отобр ан у его собственника в случае , если будучи предназначенным для с ельско

водств а , постройки жилого дома фермера или возведения хо зяйственных постро

для эт и х целей в течение трех лет ( если более долгий срок не установлен з а к о н о м

статье весьм а неконкретно приводятся случаи исключений и з этого правила. О находится в

17 главе

Гражданского кодекса) в настоящее время не д е й ст ву ет , пос

са долж н а вступить в действие лишь после вступления в де й с тв и е Земельного к

д е р а ц и и , а Земельный кодекс еще не принят . См. также Закон Российской Фед

действие части

1 Гражд анского п.

Кодекса Российской Федерацию>, с .

111

Rorem & Giovarelli , см.

3, р . 28,29.

Csaba Csaki & Zvi Ееппап , LAND REFORM IN UKRAINE:

FIRST FIVE YEARS 16 (World Bal1k Discussion

Рарег

ТНЕ

No . 371,1997) . 86

13 (декабрь 1

Требования наказания за нарушение порядка использования земл

кие. В Российской Федерации и конкретно в одной из ее областей обсужд

принятия положений, согласно которым у собственника земельного у

отобраны права на землю, если он не восстановил хозяйство, находящее пострадавшее от пожара или

наводнения

в течение двух лет.

13 В

осстан

после стихийного бедствия не всегда возможно и благоразумно с экономи

ния, и владелец земли это хорошо понимает . Поэтому наказание за отказ

хозяйства в виде лишения права на землю является слишком суровым ине

Статья

243 Гражданского

кодекса Российской Федерации допускает

компенсации) в качестве санкции «за уголовное преступление или другое н

Неконкретность формулировки «другое нарушение закона» может быть ис

решение конфискации , если землю используют не по правилам, которые

приняты в данной области и которые считают нарушением Уголовного Код

Согласно «Закону О земле», в Узбекистане права собственности

земли могут быть отобраны местными властями в силу нескольких причи

широко сформулированы . В частности, нарушение контракта об аренд пользование

земли;

нерациональное

использование

земли,

что

выраж

урожайности сельскохозяйственных культур, использование земли, кото

жение почвенного плодородия или отрицательные экологические последс

вание земли в течение одного года в сельскохозяйственных целях или дв хозяйственных

целях;

неиспользование

земли, u

купленной

наследования или неиспользование заложеннои земли.

на

ау

Закон Узбекистана «О земле» содержит и другое весьма спорное т

ности, оно гласит, что крестьянские фермы, как только они создадутся, д

лять районным властям отчеты, в том числе и финансовые, чтобы эти рай

ли оценить современное состояние и достигнутые успехи этих ферм. Ес

успешна, то ее владелец может быть лишен права пользования землей, (

пользовании, поскольку в Узбекистане не разрешена частная собственнос

Rorem & Giovarelli, см. п . 3, р. 23-30 .

1.1

Проект зако на Самарской области Российской Федерации « О зем ле » , статья 51 ( 19

1. Закон Республики Узбекистан « О земле» , СТ. 18 (20 июня 1990 г.). 15

Zvi Lerman, Chal1gil1g Веюноп» апа Еатнт; Structures il1 Formerly Socialist Соитпез, ECONOMIES 146 (Gene Wunder1ich ed. , 19

LANDOWNERSНIPIN TRANSIТIONAL

попадает земля , прилежащая к городу. Поскольку конкуренция за зем

ной близости от города при водит к росту цен на нее, затраты, связанны

существенны. Поэтому спекулянты и дельцы отдают предпочтение с

земле, удаленной от города на достаточно большие расстояния , которая

цену и обеспечивает получение более высокой прибыли. " Во-вторых, с

раниченные площади обрабатываемой земли, обеспокоены необходи

земли в целях получения достаточных продовольственных ресурсов в бу

Обусловленные законом требования относительно использовани ной

земли

несельскохозяйственных

целях

могут

быть

следую

« несельс кохозя й ствен ное развитие» (строительство отдельного дома или

сельскохозяйственных районах ; б) более широко использовать сельско

для несельскохозяйственных целей (жилищного и промышленного стр

торговли) . В целях сохранения обрабатываемой земли некоторые стран

вие четкие запреты или достаточно неуклюжие требования, разрешающи

вания земли в несельскохозяйственных целях. Эти процедуры запрета

очень субъективные и непрозрачные) могут не дать возможности оцени

скохозяйственного производства и сельской местности, а также задерж

Правила соответствующего использования земли должны учитывать оче чащих друг другу факторов

развитие урбанизации, рост и плотность н

обрабатываемой земли на душу населения, продовольственную безопас

ная база охраны сельскохозяйственной земли должна учитывать также не ние использования земли для коммерческих целей, строительства жилья

в некоторых странах жестко лимитировано использование с

земли внесельскохозяйственных целях." Например, в странах Балтии бовалось, чтобы сельскохозяйственная земля использовал ась только

венного производства. Эти требования препятствовали развитию земел

1992 г.

в Литве были отменены ограничения на использование земли то

ственных целях; местным властям были даны указания по реализации э

Гцлюап, Agriculture аз а Resource: Statewide Land Use Prograтs/or the Preservation

0/ F

401,403 . 17 William Н . Meyers & Nata1ija Кацацвктепе, Land Re/orт in Estonia, Latvia, and Analysis, в LAND REFORM , см . п . 5, р . 92, 93 , 103. l'

Там же, р . 103.

Там же , р. 92, 93.

В других странах были установлены правила, разрешающие или

процессы. В качестве иллюстрации обратимся к Словении. В течени

землю защищали от использования «не по назначению », причем было

разграничение. Для того, чтобы использовать сельскохозяйственную з

хозяйственных целях, требовалось разрешение . Это разрешение было т

даже если оно получало одобрение со стороны властей , возникала про

жения. Налог, которым облагалась сельскохозяйственная земля «для п

лял около 8 тыс. долл . США за один участок. " В проекте Земельного к

Федерации зафиксировано, что для использования сельскохозяйственн

целей требуется одобрение исполнительной власти в области или район

земля . При этом в Земельном кодексе не оговаривается, каким должн ?4

или неодобрение. '

111.

Использование земли в странах с развитой рыночной экономик А. Неиспользование и рацио~альное использование земли

По этому поводу существуют опасения двоякого рода. Первое св

неиспользование или недостаточно эффективное использование земли

снижению производства. Вторая проблема связана с тем, чтобы помешать ции земель.

Многие западноевропейские

страны

не обеспокоены

про

уровня сельскохозяйственного производства. В самом деле, Европейский

некоторых фермеров не производить , Т .е . ограничивать производство дл живать цены на определенном уровне.

Иными словами, нерациональ

вызывает большую тревогу, чем неиспользование .

211

В главе

Csaki & Ееггпап, см. п . 11 , р . 16.

17 Гражданского кодекса Статья No. 285 не действует, поскольку не принят

BELARUS: Recent Developments in Land Legislation, East/ West Executive Guide, Januar LEXIS , WORLD LIВRARY, ALLNEWS File.

источнику -на ф айле 23

CHERYL W. GRAY & FRANJO О. SТIBLAR, ТНЕ EVOLVING LEGAL FRAMEW SLOVENIA 14 (Wor1d Bal1k Working Рарег No . 893, ApriI1992)

SECTORACТIVIТY IN 24

Проект Земельного кодекса Российской Федерации, СТ.

14 (1998 г.).

В течение многих послевоенных лет аграрное законодательство США , фокусируя

и зводстве, требовало от фермеров изъять часть земли из хозяйственного пользов

кто-либо выражает желание обрабатывать такую землю , он должен пред

тия фермы (бизнес-план). Если этот план принимают , землю передают в

Характер и срок аренды определяет закон . Местные власти должны пост

владельца земли о том, что его земля будет зарегистрирована как неи имеются желающие взять эту землю в аренду.

По данным некоторых обследований, необрабатываемые земли

лопродуктивны и трудны для обработки , так как размещаются в холми

стности . Например, в районе Венето примерно

80%

необработанных з

ся в альпийских и прилегающих к ним районах . Более того, в конце

годов не было необходимости обрабатывать такую неиспользуемую зе рынке ЕС имелся избыток нереализованных сельскохозяйственных

финансировать программы изъятия земель из хозяйственного пользов

щения «излишков » сельскохозяйственных товаров ." Что касается раци

зования земли, то законодательство Италии предусматривает , что в сл делец не использует лишние луга , местные власти могут использовать 30 за это определенную плату.

де й ст в и я программ поддержания цен.

WHY

IТ

DAVID

RЛРР,

HOW

ТНЕ

U.S. GOT INTO

CANT GET OUT 174 (1988) .

зе Agrarbericl1t ofthe Federal Оомегпгпепт 1996, TZ.278 цпо Вауапап Agrarbericl1t 1996, Z по Сппзп ап

Grimm, Rura1 Land in Germany

(Мау

1998)

(неопубликованная рукопис

сельского р азвития). 27

Законы, регулирующие экол огич е с ки рациональное использование земли в уязв

ют : Федеральный закон о чистой воде

(Federa1

С1еап

Water Act),

UNIТED

STATE

(ограничив ается использование прибрежных или заболоченных з е м ел ь) ; з а ко н ы , д

штатов

« О росте управления»

(Growth

Мапаяегпепт

Acts , WASHINGTON R

70А)(возлагающий ответственность на местные власти за проведение мер по защите находящихся у частных лиц); з а ко н ы, действующие на уровне штатов з е м л я м и» (Бпогейпе Мапаяетпепт

Acts, WASНINGTON REVISED

« О б упра

СООЕ sec.90-58)

л и р о ван и е н а уровне штатов и местном уровне использованияприбрежныхи з аб ол о

зк Земельный закон Италии No . 440 « О нормах использования необрабатываемой , л но обрабаты ваемой з е м л и » 29

( 4 августа 1978 г .) .

Danilo Agostini, Rural Ьапс Law il1 Italy (Мау 1998) (неопубликованная рукопис

сельского разви тия) . .111

Там же .

титься к префекту, а тот

в департамент по управлению землей с прос

землю необ рабатываем ой . Подо б но е закл ючение позволяет всем заинте

мерам обратиться за и с п ол ьзо в ан и е м земли . П р еф е кт информи рует влад

же н решить в течение двух месяцев, осваивать ли эту землю в течение г

аренду на один год . Е сл и владелец земли не дает ответа или дает отри

п рефект имеет прав о раз р е ш и т ь заинтересованной стороне осваивать эт

префекта может быть обжаловано в административном суде, и суд може v

ние О принудительнои аренде земли .

Втор о е. П р еф е кт может обязать департамент по управлению земл

ние в отношении земель, исп ользуемых под пары , дл я занятия их под паст

под л е с н ы е угодья . П р е ф е кт обязан опубликовать результаты этого заключ каждого землевладельца персонально. Вл адел е ц имеет три года для того

вать и использовать землю . Если же владелец отказывается от права на зе

жет передать обработку земли третьей стороне (добровольно или по прину

содействие землевладельцу в доб ровол ьной продаже его земли, ли б о конф л ю для использования в о

б щественных целях.

в итоге, хотя во Фран ц и и земля м ожет быть отобрана за неис поль

вило действует редко . Даже в случае, когда землю определяют как неисп

лец имеет возможность обрабатывать ее сам , сдать в аренду или п родать ч

лее того, если у владельца земля отоб рана, о н получает за нее компенсацию

В Я п о н и и из -за высокой численности населения создается больше

ношении сельскохозяйственной земли, чем в Западной Е вро п е или Север этому здесь предусмотрены более жесткие меры против землевладельцев

батывают землю или обрабатывают ее неэффективно . Эти меры следующи

•

Аграрный комитет оказывает содействие тем , кто не использ

эффективно использует землю.

Isabelle Couturier, Rural Еапс Law il1 Ргапсе (Мау 1998) (неопубликованная рукопись

ра звития) . )2

Там же .

)) Сельскохозяйствен ный кодекс Ф ран ци и , ст. LI 25-1 . 34

Там же .

фермеру, которого отобрали. Если мэр или местный сельскохозяйстве ражают желание арендовать эту ферму или использовать ее совместно,

ется , в законе о сельскохозяйственномрайоне оговорен механизм, кот

нудительное создание арендного хозяйства по распоряжению глав

называется «правом специального использования»."

Таким образом, в Японии земля, которая постоянно не использ

ется неэффективно, может быть продана или сдана в аренду принудит

Японии, которые реализуют эти законы, свободны от коррупции и хор

мейному фермерству и праву частной собственности на землю. Совер можно наблюдать в странах Восточной Европы и Центральной Азии.

В. Необходимостьсохранения и повышения почвенного плод

в большинстве промышленно развитых стран выражают озабо

сохранения почвенного плодородия в экологическом смысле. Поэтому

лированию охраны почв содержатся преимущественно в экологически

конах о земле .

Законы Германии о сохранении почвенного плодородия кажутс хотя и не содержат четких формулировок. Одним из факторов, оказ

почвенное плодородие, являются удобрения. В одном из законов Герм я

Законе об удобрениях ,зафиксировано, что удобрения нельзя применят ветствии с наиболее рациональными методами ведения хозяйства»

(

кой»). «Наиболее рациональные методы ведения хозяйства» определяют

зs Закон об управлении сельским хозяйством Японии, глава 27, параграф 1. 36

Компании по рационализации владения землей созданы для того, чтобы содей

земель через экономическое регулирование аренды . Они приобретают у зе мл е вл ад их земель на

10 лет

в обмен на сумму, которая покрывает арендную плату за эти

землю в повторную аренду нескольким фермерам, которые ежегодно платят аренд Корпорации были созданы совместно муниципалитетами, предпринимательским

ми.

Agricu1tura1 Basic Law of Japan, art.3, item 2 (1970), 42 (Food and Agricu1tura1 Policy Research Селтег 1998).

цитируется по

Changes in Jap

Agricultura1 District Act of Japan, secs. 15-715-14 .

Dungemitte!gesetz уогп 15.11.1977, BGB1.1S.2134, цитируется по Grimm, см. п . 26. 92

почв. Запрещаются изменения , наносящие ущерб почвам; подвергшиес

ли должны быть восстановлены . В Законе перечислены наиболее рацион

дения хозяйства в аграрном секторе":

при обработке почвы необходимо учитывать погоду и мес

хозяйства;

структура почвы должна сохраняться или улучшаться;

3. по

возможности следует избегать уплотнения почв;

следует избегать эрозии , учитывая наклон участка, преобл

правления ветра , водный режим , покров почвы ;

5. должны

быть сохранены характерные природные элементы о

лей, особенно изгороди , лесные участки, хребты и террасы ;

6. необходимо

применять севообороты сельскохозяйственных

культур;

содержание гумуса необходимо сохранять за счет внесения д

количества органических удобрений или путем сокращения обработки.

За нарушение перечисленных правил накладываются штрафы. Для т

граждан соблюдать законы об охране почв, могут быть применены следующи

• достижение согласия •

с помощью властей или третьей стороны

применение исключительных мер воздействия

( если

может б

шение между исполнителем и государственными властями или

" Там же . 411

Gesetz zum Schutz vor schiidlichen Bodenveranderungen

und zur Sanierung Grimm, см . п . 26. 41

Там же, раздел

уоп

AIt1asten

(Вuпdеs-Воdепsсhutzgеsеtz-ВВоdеп

17.

SchG) , BGBI.

«улучшенные агротехнические методы » в целях охраны почв и водных

получение государственных субсидий." Федерал ьное агентство по охра ды

(Environmental Protection Agency,

Е РА) уприняло государственные

воды, которые требуют борьбы с эрозией в рамках штатов . Каждый ш

каким образом выполнять требования Е РА. Большая часть штатов при

программы по этому вопросу . Некоторые штаты (например, Калифор

агентствам по контролю за водой право отдавать специальные распоряж

на борьбу с сильной почвенной эрозией . "

Соблюдение стандартов охраны почв, зафиксированных в феде

и программах на уровне штатов, контролируют местные отделения Слу

ных ресурсов и Агентство по обслуживанию ферм. Фер м ер добровольн

тификат, согласно которому он обязуется следовать предписанной практ

в некоторых американских штатах в целях содействия охране п

логи . В штате В и с ко н с и н действует налоговое законодательство штата,

рого фермеры, придерживающиеся стандартов охраны качества почв и лотовую скидку.

в С ША местные власти многих штатов применяют собственные

эрозией. О б ы ч н о эти меры п редусматривают гражданское или уголовно

менение методов (сельскохозяйственных или иных), которые р ез ко уве

также дают право местным властям штрафовать землевладельцев за рос

Die Recl1grundlagen Шг ihre Anwendung йпсеп sich in сеп Yerwaltungsvollstreckul1g der Lander. Еппейтепеп s. Z .B. bei Н . MAURER, AlIg. YerWaltungsrecht, 11. Aufl . М цитируется по Grimm, см . п . 26.

Закон

об

уголовном

наказании

за

экологические

преступления

имеет

« К р и м и н ал ь н ы е действия против окружаю шей среды » в Уголовном кодексе Ге р м а н 44

U l1ited States PubIic Law N о . 127, sec. 111 (1996) .

Интервью по телефону с Вгисе Eisenman, Resource Сопзегсапошы for the Natura

Service, June 22, 1998;

См.

также

Greg

Мопппап,

United States Agricultural S

(Меморандум на Института сельского р азвития) . 46

Там же .

" William L. Church, St ewardship о/ Еапа and Natural Resources: Ратпапа Сопуепзюп, UN IYERSIТY OF ILLINOIS LAW REV IEW 521 , n.114 (1986) (цитируется по W ANNOTATED secs.91 .13 (8) (d) ,92 .I04&92.I05(1998». 94

« н е о с ведо мл е н н ы е землевладсльцы» знали о содержании в земле опасны

ли ее покупателю, не поставив его в известность об этом, они обязаны оп очистке земли .

в Японии не существует оговоренных законом требований о мето ботки земли . Закон

1970 г .

об охране почв предусматривает, что в проекта

Министерством сельского хозяйства , оговорено требование об улучшен

улучшения почвенного плодородия и ирригационные проекты реализу

ветствии с Законом

1949 г.

об улучшении земель.

с. Наказания за нарушение правил использования земли

Наказаниям посвящен данный раздел главы. Применяют следующи

• штрафы ; •

судебное предписание;

• лишение

возможности получения государственных субсидий;

• уголовное •

наказание;

принудительная аренда или продажа земли с уплатой расходо

ником;

•

действия государственных служб и третьих лиц по возмеще

ненного ущерба за счет владельца .

Ни в одной из стран с развитой рыночной экономикой закон н

конфискацию земли за нарушение правил ее использования . Даже прину в качестве наказания применяется очень редко.

D. Использование сельскохозяйственной земли в несельскохо

. Существует

немало способов защитить сельскохозяйственную зем

вания в несельскохозяйственных целях, не при бегая к методам запрета и

ничениям . Они включают в себя: а) сдерживание или, напротив, стимул

несельскохозяйственной деятельности ; б) снятие запрещений или ограни 48

Eiserman, см.

п.

45. 95

ных собственников на использование сельскохозяйственной земли или

скохозяйственных целях для того, чтобы обеспечить промышленный ро рост предусматривает усиление урбанизации, что вынуждает мелких

пользовать свои фермы для иных целей, особенно там, где « з о н ы плани

осуществлять «конверсию» обрабатываемой земли. По Закону о сельск ле

для

того,

чтобы

использовать

эту

землю

несельскохо

(промышленное, торговое или жилищное строительство, лесные угод

шенис." В некоторых районах фермеры достаточно легко обращают ча

тываемую землю для использования в других целях. Ослабление завис

ний по конверсии осуществляется через процесс зонирования испол этом ниже) .

Согласно Закону об использовании земли Японии, различаются зяйственной земли . Первый тип

это высокопродуктивная сельскохоз

Третьему типу относятся земли , находящиеся в зоне, где реализуются

рукции; земли с газом, водой и другими коммуникациями; сельскохозя

торую окружают городские земли или она находится в местности с урб

пой . " Второй тип сельскохозяйственной земли является промежуточн

третьим типом, иначе говоря, к этой категории относится сельскохозя

ходящаяся в зоне, которая будет урбанизирована в ближайшем будущем

Как правило, на сельскохозяйственную землю Первого типа ник

решения; а на земли Третьего типа разрешения выдают. Что же касает

па , то разрешения для ее использования в несельскохозяйственных цел

чае, если нет земли Третьего типа или она не подходит.

Если земля, подлежащая конверсии , имеет площадь в четыре ге шсние предоставляет Министерство сельского хозяйства; в остальных

-фектуры . Конверсия без разрешения наказывается в административном

Политика Германии в большей степени направлена на ограниче

венного производства, чем на его рост, поэтому сокращение обрабаты

раничивается. Закон устанавливает ограничения относительно того , 49

Jарап

Agricultural Lапd Act of 1952, arts . 4-5 .

511

По закону о городском планировании 1970 г. сельскохозяйственная земля, нахо

ритории , подлежащей городской застройке , может использоваться в этих целях б

но требуется уведомить Комитет по сельскому хозяйству.

собой постройками);

внешняя земля.

На земле запланированного развития разрешено любое строитель

вечает требованиям плана развития. " Что касается внутренней незапла

разрешаются постройки независимо от их назначения, если они сочетаю

планировкой и соответствуют типу и степени использования здания, ти размеру участка.

Вся земля, которая не зарегистрирована как площадь развития и

незапланированная зона, считается внешней землей. По возможности

быть свободны от построек. Здесь разрешены постройки, включая сель если они занимают не

б ольшую

часть хозяиства .

Во Франции в Закон об охране земель входят законы о зонировани

ющей среды, национальном и региональном развитии . Закон ориенти план использования земли . Этот план выделяет сельскохозяйственные шищают от урбанизации, городские зоны и промышленные зоны.

55 П

ри

из-за ограниченного земельного рынка разрешается строительство пост

ственного назначения за пределами городских участков. Должно быть по на возведение сельскохозяйственных построек в сельскохозяйственной

нынешней городской застройки . Сюда относятся теплицы, амбары, коню

Оценка очень субъективна . Например, может быть отказано в строител для сына

Ф ермера,

которыи лишь временно ему помогает.

Французское законодательство устанавливает некоторые огранич

ра сельскохозяйственной земли. Если арендатор изменяет характер ис 51

Подробнее -

Secs.29,30 BauGB, цитируется по Grimm, см . п . 26.

См. secs.29,34 BauGB , цитируется по Grimm,cM. п. 26

Это положение должно быть одобрено в административном и судебном порядке.

вают 55

«Austragshauser».

Этот план должен учитывать Кодекс городского планирования и положение Закон

та ;6

в Agrarbericl1t des Bundesregierung 1996, Tz.218, цитируется в Grimm, п

( 8 января 1993 г.

апреля

1994 г.).

Couturier, см. п . 31.

в США действуют федеральные , законы штатов и местные закон

или, по крайней мере, замедляющие процесс использования сельскохо

несельскохозяйственных целях. Первым таким документом является з

скохозяйственных зем ел ь 1981 г.

Претворение этого закона в жизнь

ральные органы . В их обязанности входит вынесение заключения, буду рицательно

влиять

на сельскохозяйственные

земли .

Министерство

США разработало критерии такой обязательной оценки. Этот закон не

эффекта, так как не требует смягчающих мер, запрещения использова венной земли в несельскохозяйственных ношении отдельных лиц.

целях или проведения прину

Вторым документом, регулирующим использование земли на ф

является Закон о фермах для будущего, который был принят в 1990 г.

ливает гарантированные государством займы и льготную процентную

займов для фондов охраны земель в отдельных штатах. В штате Вермонт.

1993 г.

такой

Законы штатов и местные законы о конверсии сельскохозяйств

очень гибки и ограничивают конверсию различными методами. Законы

зяйственных районах предоставляют земельным собственникам возм

войти в эти районы . Возможны следующие льготы: а) ослабление местн

та законодательных правил , которые так или иначе препятствуют сельс

ятельности; б) зонированная зашита; в) варьирование сумм налогообл

ния на действия, связанные с исключительным владением землей; д) п

«права на развитие» . Районные про граммы часто требуют от землевладе

Обзор законов о сельском хозяйстве Франции . Апелляция решения суда от 12 окт

Couturier,

п.

31.)

Спцгсп , см. П .

З акон о заш ите сельскохозяйственных земель . 7 UNIТED ST А TES СО D Е ANNO

К.

аl . ,

47.

Jack Haugrud , Agricu1ture 483-84 в SUSTAINABLE ENVIRONMENTAL LAW eds., 1993).

Public Law 101-624, Tit1e Х1У, Subtit1e Е , Chapter 2, Nov.28, 1990, 104 Stat.3616.

Haugrud, см . п. 60, р. 484. 98

разделении земель ; в) скользящая шкала на основе разделения земли по

ловного использования земли. П ереч и сл е н н ы е подходы не стимулируют, несельскохозяйственное использование земли .

Крупномасштабное зонирование требует , чтобы любое несельск

пользование распространял ось на небольшие участки земли . Миним альны ся от

4 до 26О гектаров ,

что примерно соответствует размеру находящихся п

Зонирование , основанное на принципе разделения земли, разреш

число участков несельскохозяйственного использования на фиксирован

земли сельскохозяйственного использования. Например, н а сельскохо з

ди в а на

16 ге ктар о в может быть разрешен один участок 160 гектара х - 1О участков . При тако м подходе

несельскозяйственн

несельскохозяйстве

сительно малы, причем , как правило , они должн ы быть расположены

друга, чтобы большие площади были отданы сельскому хозяйству . " Ино бы несельскохозяйственный уч асто к размещался на менее пригодной ~

нои зе м л е и соответств енно менее привлекательнои с точки зр ения

ерм

Принцип разделения уч астко в по скользящей шкале не треб ует

л е н н о го количества несельскохозяйственных участков на каждом гекта

венной земли . Разрешение на несколько несельскохозяйственных участ

гого. Например , на каждый земельный участок или хозяйство разрешает число участков (это позволяет маленькому хозяйству иметь столько же ,

му); количество несельскохозяйственных участков определяется в соот ными характеристиками .

Наконец, выделение з о н условного использования позволяет раз

з емл ю дл я несельскохозяйственного использования при соблюдении о

Там же, р .

487.

Jacqueline Р . Hand , Right-to Farm Laws: Breaking New Огоцпс ш the РгеэегOF PIТTSBURGH LAW REVIEW 296 (1984).

UNIVERSIТY 65

Haugrud, СМ. п. 60, р . 490.

Там же, р.

296.

Там же, р .

490.

Там же.

нужд сельского хозяйства в течение нескольких лет. Отложенный нало

л и конверсия прои зошла после истечения срока соглашения с влад

подход

дифференцированному

«автоматического прсрывателя .

налогообложению

осуществляе

отсрочки от уплаты налогов. Если

ность землевладельца превышает его подоходный налог , при меняется налога.

еще подход, основанныи на налогоо

ложении , связан с с

мических стимулов для превращения фермерской земли в землю не

ного использования и предлагает обложение налогом землевладельце

вают от улучшения инфраструктуры (канализация , вода и т .д.) . Напр

сельскохозяйственной земли не пользуется новой усовершенствован

рой , ему разрешено уплачивать более низкий налог. Если землевладел

пользоваться такой инфраструктурой, налог с него взимается. Если вп

ская земля переходит в несельскохозяйственное использование, полно

возобновлястся. " в некоторых американских штатах местные власти применяют ретения методом покупки или другим способом права на проведение

называемое « п р а в о на развитие ») . Это выражается в том , что землевла

жи, сдачи в аренду, дарения , передачи в наследство и т.д. передает пр

ние своей земли дл я несельскохозяйственного использования . Получ

может быть и государство, и частное лицо ; срок может колебаться о

бесконечности . Подобные меры реали зуются путем установления пер такое

преобразование

з е мл и .

Прежде

всего

определяют

зону

со

хозяйственная земля) и зону развития (несельскохозяйственная земля

в зоне сохранения разрешено продавать право на преобразование се

земли земельным собственникам и з зоны развития, побуждая послед

но использовать землю в несельскохозяйственных целях. Посредством

собственники сельскохозяйственной з е м л и могут получать экономиче О

б разования

Там же , р.

711

Там же , р . 491,492.

Там же, р . 492; Hand, см . п . 64, р . 294.

Там же, р . 492; Hand , см. п . 64, р . 294.

Haugrud, см . п . 60, р . 492, 493 ; 84 REV1SED СОDЕ OF WASНINGTONsecs.34 .200

земли .

491.

100

характера использования земли на местное сельское хозяйство ; г) способн

шегося с просьбой об изменении характера использования земли, реализова

с учетом стоимости земл и в текущих ценах; д) наличие несельскохозяйствен

сельскохозяйственной земли, подходящей для данного проекта; е) экономи

земли для сельскохозяйственных целей, включая и ту землю, которая может в урбанистических целях; ж) сможет ли освоение этой земли сформировать

ство и создать четкую границу городскому развитию ; з) близость земли к ул

кам и другим элементам общественной инфраструктуры ; и) будет ли иметь

мерческую стоимость земля , которую отобрали для проекта ; к) защита с

таких как имеющих водоносные горизонты, пойменные луга, заказ ни ки, р v

геологическои опасности , за

олоченные з емл и .

2. Возможные правовые ограничения

для нормальной сельскохозяйственной деятельности

В США, где бурно происходит рост городов, жилые и городс

ближе подступают к существующим фермам. Фермеры обеспокоены т

невная сельскохозяйственная деятельность может быть ограничена по

что она является «помехой » для новых соседей. Слово « п о м еха» можн роко

как серьезное вмешательство в использование и наслажден

США это является законной причиной для действий. " Помехой могу от животноводческой фермы. В

из

штатов США д е й с т в у ют зако

му » . Все эти законы гласят , что сельскохозяйственная деятельность не

помехи в результате и зменения условий (например , роста городского

местности и вокруг нее , если эта деятел ь н о сть осуществляется более

законы не де й с тв у ют в случаях з а гр я з н е н и я воды или рек и действий

здо р о в ь ю .

Закон предусматривает борьбу с помехами только в отноше

но не государства как ко л лективного л и ц а .

Wasllil1gtol1 State Growth М апаяегпепт Act , REVISED CODE OF WASНINGTONAN

Интервью по тел ефо н у сПитером Райл и (Piter Riley), штат В ашинггон . Оерапгпег

апё Есопоппс Dеvеlорmепt , ноябрь

1995

Gfowth

7ь STEVEN EMMANUEL, TORTS 77

М ап аяегпепт Divisiоп ( з аметки на ф айле Институ

г.) .

Нппс, с м . п .

281 -89 (1988).

64, р . 289, 297-298. 101

зя йствен н ых помех. Тем не менее жалобы, поступающие от местных жителей

ра города принять административные меры по удалению животноводческих

навить часы ра б оты сельскохозяиственных машин, уп орядочить о прыскиван

П о французским законам разрешение на постройку жилого дом

нено, если этот дом может испытывать влияние помех от сельскохозяйс

ти . ет

Соседи фермера могут обратиться в суд с жалобой на него, если эт их жало б ы или в случае , если он не принимает мер по устра 83

О бусловл е н н ы е законом требования ограничения помех от сельского х

лее ч еткое определение в решении суда . Такое решение гласит, что к испытывать нормальные неудобства из -за соседства в местности, где

эти неудобства «ненормальные», сосед может получить компенсацию . Ч

« н ор м ал ь н ое неудобство » не существует, а п отому невозможно получ

части фермеров . Та ки м образом , оценку действий дают местные власти

фермера могут потребовать уплаты компенсации соседу. " Действия в от

зяйственных помех могут быть изменены в соответствии с законом , кот

ли лицо , пострадавшее от сельскохозяйственных помех уехало, если с

деятельность признана законной и если ситуация не ухудшилась посл

шего лица, то это лицо не может получить компенсацию . "

« Вu п d еsi m m i ss i о пssсh utzgеsеt z» (B lmScI1G) (ф едеральный за кон о загрязнении

также Vеroгdпuпg иЬег gепеhmiguпgsЬеd iiгftigе Апlаgеп -4.В l mSсhV-

1 S. 504

(положения Гражданского кодекса) , 79

(Neufassung) Be Biirgerliches Gesetzbuch уогп 18.8 цитируется по Grimm, см . п . 26

(общественн ая правовая защита) и

Sec. 4 раг. 1 BlmSc11G , цитируется по Grimm , см. п. 26.

к\' Sec 14 BlmSc11G , цитируется по Grimm, см . п. 26.

" В отличие от федерального зако н а о контроле за загрязнением окружающей сре

такой же н аправленности (его соблюдение контролируют частные лица) потерял с

важные положения о защите соседства содержатся в разделе '2

906 BGB

Isosl1i Kajii, Rural Lа п d Law оп Jарап (Мау 1998) (неопубликованный материал на

ского развития) . '3

Кодекс Франции о пл анировании городов, ст .

'4 Гражданский кодекс Фр анции , ст.

R I I 1.3.

545,1382-83 .

,; Couturier, см . п . 31. '6

( Граждански

BUILD ING AND HO USING СО DЕ OF FRANCE aгt . LI12-16. 102

вания в сельской и горной местности. "

Программы Италии были ориентированы на сохранение дере ве н ь

Как и в Японии , законодательство направлено н а социально-экономиче ных районов , развитие и улучшение транспортной системы , р азвитие улучшение социального и культурного обслуживания населения .

Во Франции проблема сокращения сельского населения не имеет

Депопуляция возникает вследствие сокращения экономической деятел местности, а , главное,

как результат снижения роли сельского хозяй

Н е с м отря на эту тенденцию численность сельского населения не снижа с ел ьс ки х местностях, прилегающих к городам, население растет, но при

более удаленных от городов местностях .

Законами

1975

1985

гг . государство во Франции попыталось сде

населения деревень в горных районах и в зонах низкопродуктивных зем

1995 гг.

были направлены на п оддержку сельского хозяйства и сохранени

ды . В Правилах

2078-92

Европейского Совета от

30 июня 1992 г.

эти прог

ны « П ро грам м ам и глобального управления сел ьс ки м и районами » .

Эти программы позволяют сельским районам создавать комитеты ектов экономического ,

социального и

культурного развития , а также п

производства в определенной зоне . Затем местная администрация исслед

определенный круг лиц или представители этой зоны принимают или отв

л и проект принимают , финансовые средства дл я его реализации предос

пейский Союз или французское правительство, или местные власти , з

этом проекте . Критические замечания в адрес этих про грамм сформулир

ле н ных или содержащих противоречия проектах . " Во Ф р а н ц и и де й ствуют также, так называемые , « се кторал ьн ы е

ленные на возрождение различных секторов дея тел ьн ости в определенн 87

Закон о развитии сельских районов в горной местности (1965) ; З акон о при

мер по освоению обезлюдевших районов

людевших р айон ах

(1990

(1980

(1970

г . и д р у г и е годы) ; З акон о специ

г .) ; З акон о с п ециальных мерах по ожи влению обе

г.) ; Закон об оживлении специальных и горных р а йонов

Agostil1i ,CM . п . 29.

Couturier, см . п . 31. 103

(1993

г. ) .

IV. Перечень потенциальных препятствий

и решений

в этом разделе суммируются описанные выше потенциальные п

были обнаружены в странах ЕЦА, и предлагаются способы их устранен

опыте стран с развитой рыночной экономикой. Эти предлагаемые реше

нотипными, их нельзя применять к каждой стране. Например, для боль

дЛЯ которых в прошлом были характерны бюрократизм и враждебное о

собственности на землю , предпочтительным решением были бы миним сударственного вмешательства, ослабление бюрократической власти и

Это предпочтение имеет еще больший смысл для той из стран, где в на

сутствуют и другие специфические черты, например, наличие больших

ных площадей при небольшой численности населения, или проблемы т

рократия особенно инертна , коррумпирована и идеологически враждебн

Потенциальное препятствие: земля конфискуется из-за нерационал или использования в несельскохозяйственных целях.

Широко распространенные требования о том, что земля подлеж

рациональному использованию, и применение жестких санкций за на

ваний (конфискация и отнятие права на землю) делают невозможным с угрожают безопасности аренды земли . Потенциальные решения

• Для

обеспечения лучшего использования сельскохозяйствен

до полагаться на рыночные рычаги при небольшом государс троле

•

Обусловленные законом требования об облегчении перед

сельскохозяйственной земли, которая не используется или н

обрабатывается, могли бы повысить ее продуктивность, не ли

ее владельца права частной собственности . Аренда земли

чо Закон от 9 января 1985 г. ( гор н ы е районы); C.E.F . принят 15 июля 1991 г.; Сельско Франции , ст .

R113-13 . 104

конфискацию , серьезное ущемление права частной собственно лю, что противоречит новым конституциям стран ЕЦА) .

•

При отсутствии должного характера эксплуатации или каких

упущений , вызывающих нерациональное использование земли,

за ко н а , предусматривающие официальные действия и наложе на землевладельца представляются оправданными.

•

Защита против особых случаев нежелательного использов

признанных незаконными вследствие введения особых требов

блюдению рационального использования; осуществлению эк политики и планированию комплексного использования земли

IIотенциальное препятствие: требования повышения качества и п

открывают дорогу постоянному неоправданному вмешательству государст

собственности на землю.

Непомерные требования по улучшению качества почв и при это м

критериев такого улучшения, применение серьезных санкций за несоот

бованиям, делают невозможным их справедливое соблюдение и позволя тивно вмешиваться .

Потенциальные решения

•

Четко сформулировать требования по улучшению качества

почвы и ориентироваться на заинтересованность фермера в про ких улучшений.

•в

тех случаях, когда фермерам необходима информация и к

по улучшению земли , создавать финансируемые и проводимы

вом программы по обучению фермеров навыкам улучшения зем

•

Четко сформулировать требования к методам эксплуатации

почв, нарушение которых влечет за собой штрафы .

•

Мониторинг качества почв и условий их эксплуатации в соо

определенными законом требованиями, стандартами внесения

105

лирования участия фермеров в программах охраны качества земли и во вые льготы при соблюдении стандартов качества почв.

Потенциальное препятствие: наказания за нарушение использования зе

Некоторые наказания и санкции за несоблюдение законов исполь

зяйственной земли (чрезмерные штрафы, неоправданное уголовное на

ция, принудительная продажа) могут привести к отсутствию гарантий п раничить сделки с землей на рынке. Потенциальные решения

•

Устранить возможность конфискации земли как санкциони

казание за несоответствие требований об использовании земли.

•

Предусмотреть в законе необходимость предварительного у

механизм реализации наказания до наложения штрафа, при продажи или аренды.

•

Предоставить возможность земельным собственникам со

государственными организациями по поддержке сельского хо

лью подготовки и реализации согласительного плана до того, к дет наложено наказание.

Потенциальное препятствие: серьезно ограничено использование з хозяйственных целей.

Правила, которые решительно запрешают конверсию сельскох

для несельскохозяйственных целей, или правила, которые так админис цессуально

нескладны,

что

запрещают

конверсию,

могут отрицательн

земли и необходимые изменения в использовании земли . Существует

раничительных подходов для оказания поддержки использования се

земли и защиты сельскохозяйственной земли от конверсии.

Потенциальные решения

•

Разрешить возведение на сельскохозяйственной земле сел

венных построек или фермерского жилого дома .

106

строительства , урбанизации и т.д.

•

Разработать правила налогообложения, которые поощряли бы ис

фермерами земли в сельскохозяйственных целях (но не методом нака

•

Создать в сельскохозяйственных районах возможности, позв

жителям получать от этого выгоды в обмен на обязательства

обрабатывать землю или как-то иначе использовать ее в сель венных целях

•

Содействовать развитию в сельских районах местной промы

инфраструктуры, социальной сферы как способа сохранения се селения и охраны сельскохозяйственного использования земли .

•

Несмотря на озабоченность государства о несельскохозяйственн

вании сельскохозяйственной земли, необходимо принять законы

ферму» . Согласно этим законам, сельскохозяйственную деятельн

рассматривать как помеху несельскохозяйственной среде, ферме

быть оштрафован, если сельскохозяйственная деятельность осуще четко оговоренный период времени (например, в течение года) .

•

Принять правила, требующие разрешения от местных властей

и функционирование сельскохозяйственных предприятий, кото

всего будут мешать другим жителям. Эта процедура требует пр

ного предупреждения и общественных слушаний. Если же сель

венная деятельность получила одобрение, она не может быть осп

107

ной местности. Планы использования земли и процесс их реал

лучше отразить местные особенности и потребности . Желат планирование на регион альном и национальном уровне дл я

рокой базы развития местных планов .

2. Состав планирующих органов . Закон о планировании исполь

ли долже н четко определить состав каждого планирующего о

жители данной местности понимали его организационную су

телям должна быть пр едоставлена воз можность участия в эти щих органах

.3.

Права и обязанности планирующих органов. Закон о плани

пользования земли должен четко определить права и обязанн

планирующего органа (местного , районного, национ ального) жать дублиро вания , конфликтов, неудач .

Процедуры принятия, совершенствования и реализации план

планировании

использования земли должны ч етко определит

принятия , совершенствования и проведения любых планов по

нию з е мл и . Это является первым шагом в обеспечении участ дел ь це в в э т и х процессах .

Соотношение между уровнями планирования . Закон должен

ничить функции национальных , региональных и местных п

органов . Должно быть также определено соотношение между ~

планирующими органами на одном и том же уровне.

Участие общественности в проиессе планирования. Должна

лена степень уч астия общественности в процесс е планирова процесс планирования должен быть организован так , чтобы

щественность к участию. В США и Зап адной Европе требуе

участие общественности в местном и региональном планир

правило, это осуществляется через избранных представителей. мают участие на всех уровнях планирования. Широкая связь

См . Robert Mitchell & Bradley Rorem , Land Use P/annin g Concepts, (Меморандум дл

файле Института сельского ра зви тия ,

1 ноября 1994 г.)

108

Экологические требования . Закон должен признать и/или опр

обходимые экологические требования, которые будут введены

преобразования( «развития »

Обычно такие нормативы устана

деральное правительство на национальном уровне,

причем

мо

контроль за их соблюдением делегируются региональным и мес

тям . Расходы, связанные с соблюдением экологических требова

же возникшие в результате нерегулированного загрязнения и п

ресурсов, должн ы быть распределены между властями всех ур

цом, занимающимся преобразованием (еразвитием ») земли.

Контроль за соблюдением назначения использования земли. Вс

процесс планирования должен включать и такой элемент, как

соблюдением назначения использования земли .

10. Контроль

за компактностью (плотностью). Учитывая уже

щую и запланированную инфраструктуру должен быть устан

троль за компактностью (плотностью) . Выражается это в том , чт дел е ц должен

максимально использовать свою собственност

отведенных границах.

11.

Планирование

общественной

инфраструктуры.

Планы

исп

земли должны включать и планирование инфраструктуры (дор ные сооружения, водоснабжение, школы, парки) .

12.

Охрана исторических и культурных ценностей . Законы о пл

использования земли должны в первую очередь заботиться об о

рических районов и исторических объектов как культурных ц потом уже руководствоваться интересами « р аз в и т и я» .

13.

Необходимость учитывать прежний характер использования з

в законы об использовании земли вводят новые стандарты,

учитывать прежний характер ее использования , который може

дать с новыми стандартами, предусматривающими широкие воз

свободу действий для ее «развития».

14.

Передача права на «развитие» земли . Законы о планировани

вания земли и процедура одобрения этих планов должны преду

109

когда заинтересованное лицо имеет четкую цель и следует

процессуальным правилам . Отступление от местного плана

ли ш ь гарантией для реализации одобренного ранее плана.

110

в этой главе рассматриваются ограничения, существующие в реги

тральной Азии (ЕЦЛ), на возможность купить, продать, арендовать, пе

ния , завещать или каким-то другим образом передать права на землю, а

виде эти ограничения существуют в странах с развитой рыночной экон

контроль за решениями по передаче прав на землю необходим для эффек

нирования земельного рынка. Этот контроль наделяет властью тех, кто н

тен в земельном вопросе и наиболее заинтересован в эффективном испол

11.

Юридические вопросы, касающиеся земельных сделок в страна А. Запрет на продажу земли

Законодательствами

некоторых стран ЕЦЛ не предусмотрено

ра

четкий запрет на продажу сельскохозяйственной земли, находящейся в ча

Украине Земельный кодекс предусматривает частную собственность на с

ную землю, но не дает права на покупку или продажу этой земли. ' В Росс ного кодекса, принятый Федеральным собранием летом

1997

ложено

запрещает

вето

президентом

Ельциным),

однозначно

г. (впосле

пр

зяйственной земли. '

Кроме того, запрет на продажу земли в странах ЕЦЛ осуществляет

долгосрочных прав на пользование землей, которые не включают прав

пример, в Белоруссии, Узбекистане и России долгосрочные права собст скохозяйственную

землю часто заложены в «постоянном

пользовании»

наследуемом владению> . Эти формы владения, по существующим опреде шают передачу земли путем продажи. В Гл.

«Приватизация земли», ра

стоянное (долговременное) пользование и пожизненно наследуемое влад

В этой главе не рассматриваются вопросы ипотеки; о них см . в гл. 8, «Ипотека».

Проект Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 83,87 (1997).

] Земельный кодекс Украины ст .3 (март 13, 1992). Декрет президента Украины «О

ускорению земельной реформы в сфере сельскохозяйственного производсгва» (10

глашает, что паи на сельскохозяйственные угодья могут быть куплены и проданы, о рится о сельскохозяйственной земле как таковой.

111

успешно способствовать реализации этих целей.

Для начала, широкий мораторий на продажу никогда не был хо тельства, подтверждающие этот факт , существуют в странах ЕЦл. В

формирования экономики болгарское законодательство запретило гра

землю от государства или из муниципального земельного фонда , пере п

течение первого 1О-летнего периода.' Три балтийских государства такж раторий на продажу сельскохозяйственных земель' Осознав , что эти за цесс реформирования, моратории были сняты." Аналогично, Конститу

вы признал недействительным шестилетний мораторий на продажу с земли .

Правительства некоторых стран ЕЦЛ установили моратори

д а р с т в е н н ы х земель , которые были переданы частным владельца примеру,

болгарское

законодательство

предусматривает ,

что

сел

земли на неудобьях и в малонаселенных местах могут быть перед

обработки с последующей передачей в собственность (и соответст

передачу) на безвозмездной основе спустя десять лет с начала обр мораторий отбивает охоту у претендентов, которые не намерены

фермерством .

Следующая проблема , стоящая за мораторием на продажу зем платно от государства ,

предотвращение явления, называемого « с ко р

прибыль ». Есть опасения , что «земельные спекулянты» получат землю

платно или по низким ценам, а затем быстро сбудут ее, получив нес

Эти опасения относятся даже к земле, полученной от частных владель

Закон о сельскохозяйственных угодьях, см . выше, п . 4, статья 26.

; Williarn Н . Meyers & Natalija Каzlаuskiепе, LAND REFORM Lапd Reforrn iп Еstоп Comparative Analysis IN ТНЕ FORMER SOVIET UNION AND EASTERN E Wеgгеп , ed., 1998) (далее - по тексту Земельная реформа).

' Там же 7

Закон Молдовы NQ. 369-ХIII «О внесении изменений в Земельный кодекс »,

(решением Конституционного суда от

2 октября 1996 г. он признан неконституци NQ . 1202-XIII (май 29, 1997), вносящий по

решения Конституционного суда Закон ХlIl .

н Закон о сельскохозя йственных угодьях , см . выше п . 4, ст. 26.

112

цессе работы в хозяйстве ; их новые права поэтому не свалились с неба, чуждены.

Должно ли такое

« н а п равл е н н ое средство » принимать форму мо

тельно. Мораторий не имеет законной силы; методы типа налогообложе прибыли могут быть более эффективными .

Ну и наконец , зе мля может рассматриваться как объект приватиз

мышленным , торговым и другим несельскохозяйственным предприяти

ширенный мораторий не распространяется на продажу этих неземель может распространяться также и на продажу земли .

с. Недостаток процедур и моделей осуществления операций (

в странах ЕЦЛ земельные рынки только начинают возобновлять тилетнего перерыва: в некоторых случаях перерыв был даже большим , в

ги х государствах земельные рынки только появляются , поскольку нико

сколько-нибудь значительно развиты. Таким образом , во многих стран мельными

рынками является

в лучшем случае рудиментарным,

часто

сделками , касающимися маленьких садовых участков. Даже если у стр

тельство, в котором должным образом прописаны ПрИНЦИПЫ земельного

нирования частных действий, часто граждане неспособны воспользоват

ми своих новых прав в силу собственной неосведомленности и недостат

системе. Частично это связано с : а) отсутствием материалов , регулирующ

ствления сделок и написанных в приемлемой форме; и б) моделей контр ции различных типов сделок.

Российский опыт помогает приблизиться к решению данной про как правовые и регулирующие материалы России содержат процедуры и

по продаже маленьких участков садового типа и по аренде сельскохозя

Земельный кодекс Украины , ст . 17 (март 13, 1992). См. также CSABA CSAКl & REFORM IN UKRAINE: ТНЕ FIRST FIVE YEARS 16 (Woгld Bank Discussion Рарег N

111

Ре золюция Правительс тв а Российско й Федерации

стков гражданами Российской Федерации » (май

NQ. 503, « П рав ил а покупки И пр 30, 1993), содержит наряду с м

ступенчатую схем у ос уществления сделки купли-продажи з е мл и . Кроме того , Указ п

Федерации

NQ. 337

« О реали зации гражданских конституционных прав на землю » (м

правительство подготовить типовые соглашения о долгосрочной аре н де зе м ел ьн ы х ние этого указа Государственный Комитет по земельным ресурсам и з е м ел ь н о й по

113

Цель и основные участники каждо й сделки довол ьно однотипны.

Детально прор аботанные процедуры должны служить в качеств

дл я з е мл е вл адел ьца и л и ца, которому передаются права на землю , чтоб

ку . Процедуры должны в основном определять круг требований , необх

тракте. Кроме того , про цедуры должны содержать статьи закона , котор дим о

зн ать

для

закл юч е н и я

соглашения.

качестве

пример а ,

с ел ьскохозя йственно й земли или зем ел ьно го пая , они должны включать

•

идентифи ка цию земел ьн о го уч астка ил и р аз мер земельн о

ющегося пред мето м сдел ки;

•

необходи м ость ре ги страции арендного соглашения , если тако

•

заявление, по которо му арендные пл атежи могут совершаться

в натуре , и что они м огут быть фиксированными или варьирова с о ва н и ю сторон ;

•

заявление о ч астоте оплаты арендного договора, по согласова

•

зая вл е н и е относительно того, является ли арендодатель и

ответственным за оплату земельного налога ; это должно быт сторонами , по их желанию;

•

зая вле н ие

пр еждевременном

прекращении

договора

полнения е го усл о вий и последующей процедуре ; и

ти повых с о гл аш е н и я об аренде земельн ого уч астка н аряду с 1 3 -ступенчато й про

таких с о гл а ш е н и й . (Указа ния п о пр оцедур е офор мл ения контр актов по передач

аренду, Типо вое с о гла ше ние об ар енде зем ел ь н ых участ ков м ногоч исл е н н ым и соглаше ни е о пр едоставл ен ии земл и в аре нду, все

16.05.96

р ег ион альны м земельным ком итетам

за подпи сью Н .В . Комова , п

под н аз в ани е м

« О форме ко нтр

нормат и в н ых мате р иал ов долж н о б ыл о стимул и р о ват ь р аз витие рынка малых уч ас хозя йстве нн ых зем ел ь н ых участ ко в , 11

Roy L. Ргоыепп ап et аl . Pro spects for Family Farming in Russia, 49 EUROPE-ASIA ST 114

ет ему право на его продажу;

•

заявление относительно того, когда контракт купли-продаж

силу; обычно это происходит, когда регистрируется купчая;

•

заявление о том, как покупатель оплатит покупку земли (д

другим образом), и когда эта оплата должна произойти (немед

сячно и т.д.);

•

списание любых обязательств (заклады , залоги и т.д.) на

мельного

•

участка;

дополнительные сроки или условия, которые должны быт

рены до регистрации контракта ;

•

строки для адресов и подписей покупателя и продавца;

•

место для заверения нотариусом (если это необходимо) и д

ционной печати и подписи; и

•

дату заключения контракта.

Ограничения на покупку земли иностранцами

Некоторые страны ЕЦА ограничивают собственность и покупку

ми гражданами и юридическими лицами. Эти вопросы подробно рассм

«Собственность на землю». Е. Ограничения на продажу земли

с целью сохранения целевого назначения сельскохозяйственн

Некоторые страны ЕЦА пытаются предотвратить превращени

венных земель в земли несельскохозяйственного использования путем

См . обшие положения « О процедуре оформления контрактов передачи в аренду

принятые Саратовским областным Комитетом по земельным ресурсам

и землеу

1998). 13

Эти положения взяты из проекта «Типовое соглашение купли-продажи земельн

было подготовлено Институтом сельского развития (Апрель

115

1997).

•

Для соблюдения условий потребовалось бы участие про

Кроме того, продавец имел бы небольшое желание делать рес

•

Если покупатель изменяет цель использования земли

продать землю, получить деньги, и не более того.

соглашения

купли-продажи ,

это

нарушение

может привес

нию контракта недействительным, что повлечет за собой р другие проблемы.

•

Возможность

права оставшегося

продавца аннулиров

(фактически, частное обязательство по закладной) может дитование

ипотеки

сельскохозяйственной земли

пониз

землю .

Опасения относительно сохранения целевого назначения се

земель в наилучшем виде проявляются в правилах по зонированию и

мель. См. дискуссию в гл.

«Регулирование землепользования ».

Похожий тип ограничений существует в Молдове, где по зако

хозяйственной землей могут только фермеры." Это ограничение буд

чество заинтересованных покупателей и делать землю менее привле ект ипотеки, а также, возможно, понизит цену на землю.

Другое препятствие к продажам земли в странах ЕЦА ,

тре

купатель сельскохозяйственной земли демонстрировал либо свой

ского хозяйства, либо имел сельскохозяйственное образование. К раничения предусмотрены

М олдавским

законодательством .

16 В

то в

Указ президента Российской Федерации

N2. 1767 «О регулировании зем ел ь н ых 5 (октябрь 27, 1993); Рекомендаци 9, утвержденные резолюцией Пр авитель

сельскохозяйственной реформы в России », разд . чи з е мл и и имущес твенных долях », р азд.

рации

N2. 96, « О 1,1995).

процедуре осуществления прав собственности на землю и

(февраль ]5

Закон Республики Молдова

ст . ]6

N2 . 1308-ХIII «О нормативной цене и процедуре про

6(2) (1997).

Телефонный р азговор с Робертом Митчеллом , адвокатом (атторнеем) персона

развития и Проекта

USAID

(США) по развитию з е м ел ь н о го рынка, Кишинев, Мол

116

согласно Украинскому закону, гр ажда н и н , который имеет в собстве

участок, может сдать его в аренду только на срок не более трех лет, л

лет с учетом особых обстоятельств, таких как служба в армии. " В Венг ственная земля может быть сдана в аренду на срок не более десяти л ет

Эти пределы сроков аренды ограничивают принятие решений ч и , как следствие, ослабляют развитие рынка з е мл и в целом . Более

странах ЕЦА снятие ограничений на аренду земли , наложенных гос серьезно поддержать развитие земельного рынка.

Например , в некоторых странах ЕЦА сельскохо зяйственная зе

на частникам через систему земельных паев . Зем ля продолжает исп

шими колхо зными и совхо зными хозяйствами , однако новые собств

паев могут сдать в аренду , продать или передать свои паи более прои

стным хозяйствам и другим предприятиям, или ото звать свои доли

зд а т ь свои собственные фермерские хозяйства . Однако , если частн

з аключил договор на долгосрочную сдачу земли в аренду бывшим ко

зам (может, под влиянием недостаточной осведомленности относ

землю) , то в этом случае земельные паи нельзя будет передавать боле

ным фермерским хозяйствам , когда возникнут возможности . Любая

рвать с бывшим колхозом или совхозом, которые являются неэффект

изводительными сельскохозяйственными единицами по всем пара

по этому потеряна. Таким образом, может существовать необходимо

сроков арен ды земель, сдаваемых бывшим колхозам и совхозам , так

воры бы ли краткосрочными , могут быть необходимы , однако это мо

чески приемлемо только если все арендные договоры будут (по крайн чально) ограничены короткими сроками . Другой тип ограничений устанавливает условия относительно

ле ц з е м л и может сдать в аренду свой участок . Сдача з е мл и в аренду п

С уч етом опр еделенных политических соображени й такие требования не примен

с ель скохозя йственных у год и й по положениям реституции ( м н оги е и з ни х могут быт м и) и ли по а ре нд н ы м согл ашениям (некоторые из ни х д е н и й и д ру г их соци альных служб). 18

З ем ел ьный кодекс Украины , СТ.8 .

Csaki & Lегшап, см . выше , п. 9, р. 235. 117

р аботники сельских школ,

предусматривается обычно наследование земли в контексте гражданс

целом. Это также является хорошим показателем и хорошо прослежив

бании" и Чешской Республики. "

Налоги на наследство могут также оказывать влияние на земел

см. гл.

10, «Земельное налогообложение». 12 «Женщины и землю>.

Проблемы, касающиеся женщ

см. в гл.

Н. Приоритетные права на покупку земельных участков

Некоторые страны региона ЕЦА предоставляют особым катег

имущественное право на покупку сельскохозяйственных земель, если э

чены для продажи. Это право осуществляется в основном путем удов ний, заявленных потенциальным

« в н е ш н и м»

покупателем,

посколь

часто оставляет это на скорее на логическое усмотрение, чем устанавли

приоритетных прав существует несколько политических причин, включ

венности на землю для обработчиков этой земли, разрешение местны

очередь приобретать землю для продажи, мешать спекуляции землей и хорошем состоянии.

Прежде всего, необходимо делать различия между приоритетн

ставляемыми государством в процессе приватизации земли, и приорит

танавливаемыми законом, регулирующим продажу земли , находящей

венности. В данном случае, государство как собственник земли може

политический выбор относительно того, кто должен извлечь выгоду от

новление приоритетных прав в этом при мере приблизительно, однак быть четко обозначены .

Более того, в последнем случае приоритетные права примен

земли представляют собой главное нарушение права частного соб ]11

Земельный кодекс РСФСР , ст.9 (1990) .Эта статья была признана утратившей за

нии Указа Президента Российской Федерации

NQ . 2287

«О приведении земельног

сийской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации » (дека 21

Там же.

Закон Албании « О земле » , ст. 25 (1991) .

Гражд анский кодекс Чешской Республики , часть УН.

118

сле этих категорий преференциальных покупателей появляется возмож

свое приоритетное право кому-нибудь еще и прибыльно продать свою зе

Земельный Кодекс Украины дает арендаторам сельскохозяйствен право приобрести землю, которую они берут в аренду, в собственность .

в России Гражданский кодекс и особое законодательство по обе

реформы предусматривают, что в случае, если владелец пая на сельскохо

хочет продать свой пай земли, находящийся в коллективной собственност v

ли имеют льготное право купить паи по предлагаемои цене, при прочих ра

в каждом из этих случаев, процедуры осуществления приоритетны

таны в деталях. В результате проверка правильности любой продажи земл

с учетом этих прав, не представляется убедительной. Даже если процед

деталях, они были бы достаточно сложны, поскольку возрастает слож осуществления сделки.

28 Д

руги ми словами, существует или нет соответс

осуществления приоритетных прав, преимущественное право остается пятствием для продажи земли.

и наконец, потенциальному неприоритетному покупателю земел

дется истратить существенные средства для сбора информации, необх

участка, удовлетворяющего его потребностям. Если этот потенциальный

что любому предложению, которое им будет сделано, будет противопос

ние приоритетного покупателя, потенциальный покупатель может быть

Закон о сельскохозяйственных угодьях, см. п. 4, ст. 9.

Закон Албании N!. 7983 « О покупке и продаже сельскохозяйственных угодий, л

(1995). 26

Земельный кодекс Украины, ст. 8.

Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 250 (1994) (Российская Федераци

см . п . 2'

14, разд. 5.

Теоретически к любой процедуре осуществления приоритетных прав возникает це

сколько определенно и четко должно быть внешнее предложение для осуществлен

прав ; нужно ли имеющим такие права предлагать те же самые сроки и условия ка

какие временные и требования по существу относятся к приоритетным и как быстро

вать; если имеется более одной льготной группы , должны ли быть следующие зам

ответить; что произойдет, если первоначальный оферент отзовет (или увеличит) свое

119

времени вступления во владение, продавец должен заплатить подохо u

суммы, полученнои от продажи » .

Политические требования в поддержку высоких налогов на приб ление создать препятствие на пути спекуляции землей и затруднить

прибылей от приватизации. Более того, такие налоги, которые откро продажу земли «как средство устрашения »

31 ,останавливают также мене

землевладельцев от продажи ими земель более успешным и эффективн то время как использование высоких налогов в качестве инструмента

еще быть гарантом в определенных ситуациях, страны ЕЦА расцени

этих налогов также как фактор негативного влияния, которое они ока з е м ел ь н о г о рынка .

J. Высокие налоги на передачу собственности

Налогообложение передачи собственности на землю представля

щей продажной цены земли, в отличие от оценки только части продажн

торая составляет прибыль. Высокие налоги представляют собой препя

мель , в результате чего потенциальные продавцы могут решить не прода

что они не хотят платить налог на продажу земли. Кроме того, высокие

могут вылиться в недекларируемые цены , которые разрушат лучшее св

ной стоимости, необходимой для установления рыночно-обоснованног

создадут несправедливые условия для налогоплательщиков, которые ак

ют поступления от продаж . 32

Закон Республики Молдова NQ. 1308-XIII « О нормативной цене и процедуре прод

ст .

6(6) (1997) .

Csaki & Lегmап , см . п . 9, р. 256.

Там же .

Viпсепt Кеп агп , Рпзрепу Taxation and Land Policy in France, 11 PROPERTY ТАХ

(Высо кий налог на передачу собственности на зе мл ю во Франции возможно влия

ночные затрат ы , поднимая операционные затраты) ; Апсегв Миllег , Agricultural Ьап to а Market Есопогпу, в книге AGRICULTURAL LANDOWNERSНlPIN TRANSI (Gene WUl1derlich ed ., 1995). (Лучший выход для переходной экономики обложить

шествить это через комбинацию следуюших налогов :(I) ежегодный налог, основан стоимости ;

(2)

ни зкий налог на передачу собственности

н алог на доход с капитала.).

120

(1-2%

рыночной стоимо

В Ро с с и и сельскохозяйственные производители, которые арендуют зем

принадлежащих государству земельных распределительных фондах, плат

земельного налога, который очень низок."

в то время как намерение ввести номинальные арендные платеж

шим, будет способствовать сохранению продуктивности земель, вески

быть приведены в доказательство того факта, что номинальные платежи

частного арендного рынка . Зачем фермер станет арендовать землю у

если он может получить такую же землю практически даром от госуда

ного фонда? Бол ее того, аренда земли по номинальным ставкам про

представление, что земля не является продуктом сельскохозяйственно

который надо платить , тогда как за горючее и удобрения платить надо . Т

ценного продукта производства , к которой прибегает земельный рынок ,

чила бы продуктивное и эффективное использование зе мл и .

L. Максимал ьные ограничения р азмера

П равил а , которые устанавливают верхний предел землевладения жесткими и лимитирующими сделки на земельн ом рынке . О бъя с н ен и тельно

ограничения

максимального

р аз м е р а

землевладения

стремл

спекуляции землей и предотвратить о бразо ван и е латифундий латин оаме

то время, как стр ан ы ЕЦА в последнее время не приняли ограничение мера землевладения, в ряде стран этот вопрос все еще обсуждается .

Примеры ограничения максимальных размеров землевладения м

нах Е ЦА в процессе реформирования. Н ап рим е р , ранний закон Б олгар и

форме »

(1991) ограничивал

размеры землевладения

30-10

гектарами в ра

ческой области Добрудже и 20-10 гектарами в любом другом месте. " В 1

)) Rebecca S. Rudnick, Taxing Foreign lnvestment т Real Property, 13 BOSTON UNIVE INT ER NAT IO NAL LAW 395 ,410 (1995) .

), Н апример , во Влади м и рс кой области ставка земельного налога колеблется в зав составляе т от 3092 неденоминированных рублей (около 51 центов) за гектар пахотн номинированных рублей (около 75 центов) за гектар . Алексей Пулин , Меморанду

развития из Центра поддержки земельной реформы Владимирской области . СМ . : И

гообложению

6 (декабрь 5, 1996)

(на файле Института сельского развития).

); Keith S.Howe , Politics, Equity, апа Efficiency, Objectives апа Outcomes in Bulgarian La Reform , см .

п.

р.

214-15 . 121

другими словами , не к бывшим совхозам и колхозам . Хотелось бы знать

щитники установления максимальных размеров землевладений в Росс

ствовать появлению латифундий, когда никто , иной, как бывшие колл которые уже обрабатывают огромные земельные площади , образуют чем частные лица или частные хозяйства.

М. Требования к минимальному размеру землевладения

Подобно ограничениям максимальных размеров землевладения

устанавливают минимальный потолок землевладения, могут также быть

ми и лимитирующими земельные сделки. Обычно эти правила предна

чтобы предотвратить раздробление сельскохозяйственной земли на уч

лые, чтобы быть экономически жизнеспособными.

Некоторые страны ЕЦА приняли минимальные пределы землевл

позволяют семьям образовать односемейные хозяйства. Например , в Кирг минимальный размер землевладения

пять гектаров пахотной земли

земельный пай одной семьи . Семья поэтому не может независимо образо

зяйство, а вынуждена кооперироваться с другими семьями ." В похожем , пиющем положении

молдавский закон, по которому тот, кто желает в

пай натурой и выйти из колхоза, должен иметь земельный пай не мен

«минимума обменной площади». Практическим эффектом этого закона бы

около

60 владельцев земельных паев должны были бы вместе выходить из к онный суд Молдовы признал в апреле 1996 г. это положение неконституц ио

Там же .

Указ Президента Киргизской Республики

N2 . 23 « О мерах по углублению земел

венной реформы в Кирги зской Республике » (февраль 38

22, 1994).

Указ Президента Киргизской Республики «О мерах по дальнейш ему развитию и

держке земельной и сельскохозяйственно й реформы в Кирги зской Республике » (но )9

Указ Президента Кирги зской Республики « О мерах по дальнейш ем у развитию

держке земельной и сельскохозяйственно й реформы в Кирги зско й Ре сп ублике » ( н о

сократил все еще высокие требования к миним альном у размеру зем ельного участка в действии . 411

UNIТED STATES DEPARTMENT OF STATE, MOLDOVA COUNTRY REPORT

PRACТICES FOR

1996 (Department ofState

Нитап

Rights Country Reports, February 122

111.

Земельные сделки в странах с развитой рыночной экономик А. Запрещение продажи земли

Ни одна развитая страна не имеет в своем законодательстве запрет

скохозяйственной

земли. Напротив,

ность в сельском хозяйстве так высока

единственное

объяснение тому, ч

это наличие рыночного механиз

передачу земли более производительным пользователям , и в то же вр

продавцу продать свою землю за сумму, которая зачастую позволяет ем

капиталовложения и получить прибыль. В. Мораторий на продажу земли

Использование моратория для достижения политических целей р

в развитых странах . В частности, Соединенные Штаты имеют давнее и

регулирование , направленное против ограничений на отчуждение и кас

собственности. 42

Германии закон не содержит никаких аналогов мора

земли , даже на землю, которая была недавно приватизирована в вост

страны . Гражданский кодекс Франции жестко стоит на страже прав, га

дельцу свободу распоряжаться своими «вещами », которые включают, е лает, и землю.

Более старый сравнительный опыт

это «Закон О Гомстедах. (СШ

ставляет поселенцам безвоздмездное право собственности на государств

они прожили на ней или обрабатывали ее в течение пяти лет." Таким об

пятилетний мораторий существовал, поскольку поселенцы должны бы

причастность к обрабатываемой земле , прежде чем они получат ее в собст

чения по «Закону О Гомстедах- отличаются от ограничений на продажу з к людям, которые уже владеют своей землей. К тому же, это еще вопрос ,

на продажу земли законную силу, или в основе лежала коммерческая подо

Гражданский кодекс Российской Федерации, СТ.

СМ. C URTIS

Моитат

258.

J. BERGER & JOAN С. WILLIAMS, PROPERTY: LAND OWNERSНIP AND U Brow Lodge N2. 82 У . ToscaN2, 257 Са1 . Арр . 2d 22 (1968).

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС ФРАНЦИИ , СТ.

An Act to Secure Homesteads to Actua1 Sett1ers оп the Public Domain (The Homestead A

544 (1994).

1-2 (Мау 20,1862). 123

туции, который по своей природе является свидетельством того, что земл

во изъята у этих людей?" Ответ на все эти вопросы - аргументированное с. Процедуры и модели земельных сделок

Развитые страны имеют опыт работы с частными правами и с щийся многими десятилетиями, чаще

столетиями. Механизмы и м

осуществлению земельных сделок часто вырабатывались через практи

течение многих лет, а юридическая основа оказывала помощь и давала

щие функции этим механизмам.

в Германии Гражданский кодекс служит основой для механиз

Кодекс предусматривает, что сделки, которые касаются прав на землю

ляться через посредство соглашения между сторонами сделки, с обесп

тариата и с регистрацией земли ."

Французский закон также содержит некоторые ведущие процед

ский кодекс содержит специфические процедуры и модель для заключен v

сельскохозяиственнои земли.

47 Г

олландскии закон содержит аналогичны

в Соединенных Штатах земельное право в значительной степе

щем праве, является результатом проработки решений, выносимых ст воначально в Англии, позднее

судами отдельных штатов, а затем

ческих действий штатов. Норм осуществления сделок не существует

основываются на законе и практике . Аналогичные схемы справедлив

трактов, которые отражают закон, но разрабатываются частными ст v

ежедневнои коммерческои деятельности.

В некоторых странах ЕЦА земля даже формально не приватизирована; поскольк

ет, что те, кто владели землей до коллективизации, продолжают оставаться ее соб дельцев земли просто з аста в ил и разрешить коллективное пользование их землей . 46

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС ГЕРМАНИИ , РА3Д . 873, 925.

СЕЛЬСКИЙ КОДЕКС ФРАНЦИИ, СТ. L-411.

4Х Wim Brussaard, Agrarian Land Law in the Nether/ands, в книге AGRARIAN LAND L

WORLD ]27 (Margaret Rosso 49

Gгossman

& Wim Brussaard eds., ]992)

(Далее

- Agraria

CHARLES DONAHUE, JR. ЕТ AL., PROPERTY: AN INTRODUCTION ТО ТН (Srd .ed . ]993) .

INSTIТUTION 576-77

124

Закон С ША не содержит ни ограничений на сделки с землей, п

сохранение целевого назначения сельскохозяйственных з е м ел ь , ни треб

лю этой зе мл и , чтобы он обладал сельскохозяйственными знаниями и

з е мл е вл аде н и я сводятся к зонированию , использованию земель, а порой

ву , регулирующему взимание земельного налога , но не к з ако н у о земе

процедуре . О п ыт Соединенных Штато в

возможно , наилучшая модел

дан н о й области.

Ге рм а н с ки й закон предусматривает одобрение администрации на

хозяйственных земель, но в этом одобрении может быть отказано тольк

п редстояшей продажи п оявится участо к менее одного гектара или, наоб

участок слишком мал для ведения сельского хозяйства . " Н емецкий зако

го, чтобы процедура сделки гарантировала сельскохозяйственное исполь

того , чтобы ее покупатель демонстрировал свои сельскохозяйственные зн

Японский закон содержит значительные ограничения на сделки венной з е мл е й , его основная цель

защитить систему « с об ст ве н н и к

политика была объявлена государственной целью Сельскохозяйственног

на 1952 г., который закреплял результаты послевоенной земельной рефо

дение этой политики, С ел ьскохозя й стве н н ы й земельный закон предус

сделки с сельскохозяйственной землей требуют раз решения п равител

сделка , приводящая к «лендлордизму» , должна быть отклонена. " Муници

хозяйственным комиссиям предоставляется право на проведение расслед

См . Ronald Вегпоп Brown , Whatever Наррепса [о tlle Unijorm Land TransactionsAct?, 20 1018 (1996) . Акт был разработан престижной частной группой , Национ альной Конф

к ации госуд арственных за к о н о в .

Ге р м ан с ки й за кон « Об административном контроле за передачей собственности

объединений "

(Administrative Control of the Transfer of Owners hip of Agricu ltur al (BGBI.IS. 1091), secs.2,9.

Там же .

;3 Isoshi Kajii, Deve/opment о/ Structura/ Po/icy Centering Around the Agricu/tura/ Land Le AGRIC ULTURAL PO LICY RESEARCH CENTER, CHANGES IN JAPAN 'S AGRA R (1998) (Д алее по тексту И з м енения в с ельскохозя йственной структур е Японии ) . Н е содержавшиеся в Законе о сельскохозяйственных угодьях 1952 год а , были впоследств

Там же .

125

сохранить целевое назначение сельскохозяйственных земель , однако т

владелец имел сельскохозяйственное образование или опыт. " Таким о

жет купить сельскохозяйственную землю без разрешения, но потенциа

земли должен быть квалифицированным лицом. Более того, учитывая

интереса к профессиональной подготовке Фермера , эти ограничения

большей гибкостью . " Если такое образование или опыт будут применя

ничения в странах ЕЦА, это должно быть сделано с такой же гибкостью, Е. Арендные ограничения

Аренда земли, включая регулирование отношений между земле

даторами, является, возможно, самым слаборегулируемым типом земе

нах с развитой рыночной экономикой Что касается , в частности аренда нах с развитой рыночной экономикой исходят из понимания,

что

меньшими правами, чем землевладелец , поэтому нуждается в особой ю

Многие законы охраняют арендаторов , однако, во многих странах ЕЦ

арендаторами являются крупные земельные предприятия, директора ко

ятельные фигуры местного масштаба, в то время как «л е ндл о рдьк правило бывшие работники этих предприятий, а ныне

(

пенсионеры

меньше прав , чем директора . Таким образом, если речь идет о приме

ного законодательства стран с развитой рыночной экономикой для стр

литики, которую они в настоящее время осуществляют (защита бесси го),

то

окончательное

регулирование

должно

быть

направлено

специальной защиты арендодателю .

Французский закон , регулирующий аренду сельскохозяйствен

лит арендаторам. 58 Закон о землевладельцах и арендаторах 1946 г. пре мальный срок аренды сельскохозяйственной земли

девятилетний пе

новления, если арендный договор не оговаривал особо срок аренды ил

период менее девяти лет, закон считает его равным девяти годам. " Зак 55

Там же (цитируется Аграрный зем ельн ы й зако н ) .

Louis Lorvellec, Agrarian Law in France, в Agrarian Land Law, см. п . 48, р . 64.

См. Isabelle Couturier, Rural Land Law in France (Мау 1998) (неопубликованная

ского развития) . 5'

Lorvellec, см . п . 56, р . 54.

СЕЛЬСКИЙ КОДЕКС ФРАНЦИИ, СТ .

L411 -5.

126

обеспечивающих надежную защиту арендаторов. Эти положения включ

ление максимальных размеров арендной платы, юридическое право ар

новление договора об аренде и приоритетные права арендатора на аренд

результате такого подхода арендаторы в Японии имеют « п рочн ое И до

менное право на обработку арендуемой земли » ."

Напротив , закон Соединенных Штатов и законодательная практи

сельскохозяйственных земель и арендаторам свободу в обсуждении ме

арендного соглашения. Взаимно согласовываются размеры арендных п

ление арендных соглашений также должно быть согласовано арендодате

а не то, что арендатор имеет юридическое право на автоматическое возо

в Соединенных Штатах (за небольшим исключением, таким, как малый

нах с интенсивным сельским хозяйством) землевладельцы и арендато земельных сделок имеют равные полномочия .

в Италии арендное законодательство содержит статьи, защищ

чтобы сохранить послевоенные преобразования , которые были предприн

плата фиксирована на определенном « с пр аведл и вом» уровне и договоры

хозяйственной земли могут заключаться на срок не менее 15 лет. " в Германии закон

1985 г.

об административном контроле за аре

содержит уведомительные требования к арендным соглашениям." Владе

ственной земли должны «сообщать о заключении и любой модификаци шения компетентным властям ».

65 Б

олее того , власти могут заставить аре

тора переделать л и б о расторгнуть контракт по самому незначительн

веским основанием здесь может быть довод о раздроблении земли .

ЫI Lorvellec , см . п . 56, р . 54; см. также Соцшпег, см . п. 57, р . 64.

Ы И зменения в аграрной структуре Японии, см . п . 53, р . 37. 62

Там же .

Paola Ропц , Agrarian Land Law in [ta/y, в Agrarian Land Law, см. п . 48, р . 113.

Герм ански й зако н об адми н и страти в н ом контроле за лизинговыми контрактам

Adm inistrative Contro1 of Leasing Contract s) (1985) , цити руется по Christian Grim Germany (М ау 1998) (неоп убликованная р абота на фай л е Института сельского р азви 6;

Wo1fgang Winkler, 7he LawofAgricu/tura/ LandUse /;1 theFedera/ RepubIicofGennany, в Лgraпап L

Там же , р .

81-82. 127

Некоторые страны с развитой экономикой разделяют озабочен

хранения сельхозугодий в качестве функциональной экономической е

мер умирает и его состояние должн о перейти его наследникам. В то вре кодекс

Г ермании

содержит основнои

акон

о наследовании

некото

имеют особые законы по наследованию фермерских хозяйств . Самый

типа,

Nordwestdeutche Hojeordnung,

действует в землях Гамбург, Нижня

ный Рейн-Вестфалия и Шлезвиг-Гольштейн. " Первым делом владелец л и наследование его фермы выполняться по положениям

Hojeordnung и тьям Гражданского кодекса. 72 Если используется Hojeordnung, ферма пе

ному из наследников, остальным предоставляется общая на всех сумма

сокращенном виде, чтобы гарантировать ферме продолжительное суще деятельность .

73 т

ак , государство дает

ер меру механизм, позволяющии

во, однако, воспользоваться этим механизмом или нет, решает сам ферм

Японский закон о наследовании не имеет отдельных статей о на

хозяйственной земли. Более того , по закону о сельскохозяйственной з

сельскохозяйственную землю по наследству , но не собирается ее обра продать,

иначе он

рискует тем,

что

государство ее у него экспроприир

вряд л и подойдет странам региона ЕЦА, где земельный рынок тольк мельный вопрос исторически слишком больной.

В Соединенных Штатах наследование сельскохозяйственной зем

щим законом о наследовании в каждом штате. Особые статьи, направл

щение ликвидации усадеб или требований, чтобы земля принадлежала тывает, не существуют.

Brussaard, см. п . 48 , р. 128.

6Н Там же . 69

Torgeir Ацыепа, Agrarian Land Law in Norway, в Аgгагiап Lапd Law, см. п. 48, р. 143.

ГРАЖДАН СКИЙ КОД ЕК С Г ЕРМАНИИ, РАЗД. 1922-2385.

Nordwe stdeutsclle Ноfеогdпuпg (Правил а для фермерских хозяйств в Северо-запад

См. Спгпгп, п. 64.

Там же, р.

Сельскохозяйственный зем ел ьн ы й зако н (Agricultural Lапd Act, arts . 6 & 9), цит

Rural

Lапd

Law

Iп J арап (М ау

1998)

(неопубликованная работа Института сельского

128

мер нуждается в земле, чтобы увеличить размеры своего участка и изъяв тить цену , оговоренную между владельцем и не

Ф ермером» .

французский закон четко предусматривает, что когда владелец пытае

(за немногими исключениями), арендатор, который обрабатывал эту землю

ней мере трех лет имеет приоритетное право на ее приобретение. Владелец д

тору два месяца, чтобы решить, приобретать ли землю." Как отмечено ра странах ЕЦА арендаторы

это часто большие бывшие государственные и к

ства , которые и не нуждаются в юридической (правовой) помощи при покупк

Напротив, закон Соединенных Штатов не обеспечивает ни одну г

венными правами на приобретение земельного участка путем передачи. З

ного « п рава первого отказа», которое предоставило бы прежнему владельц

телю или другой заинтересованной стороне окончательное право вмеши потенциальным покупателем.

Н. Высокие налоги на прибыль от ранних продаж земли

Законы многих стран предусматривают обложение налогами пр

зе мл и и другого имущества. Некоторые из этих законов предусматривают

логовые ставки на имущество, приобретенное в короткие сроки . Эти за

меняются одинаково ко всем видам имущества, в отличие от их примене

скохозяйственным землям , как это имеет место в странах ЕЦл.

в Японии стандартная налоговая ставка на доход с капитала состав этого , префектурные и муниципальные налоговые ставки

(3%

соот

ход с капитала относятся к доходам от земельных сделок. Кроме того, б

логами

(40% национальный, 4% префектурный, 8% муниципальный)

обл

питала, полученного от продажи земельных активов, которые были в пол лет . Таким образом, общая налоговая ставка на прибыль зовании более

10 лет,

52%, если

Winkler, см. п . 65, р. 81-82.

Сельский кодекс Франции, СТ .

менее

10 лет .

412-5-412-13 . 129

- 39%,

если ак

ходным налогом, от налога освобождается прибыль, реинвестированна u

во в данныи период времени.

78 Б

олее высокими налогами не о

лагаетс

ходится в собственности непродолжительное время .

Согласно французскому закону , если доход с капитала был на

двух лет после при обретения имущества, налоговые ставки снижаются ющий год. Продажа собственности, находящейся во владении более от налогов.

в Соединенных Штатах доход от продаж сельскохозяйственной ется налогами

как федеральными, так и на уровне штата,

а ранняя

гается более высокой налоговой ставке. На деле, некоторые штаты фак ют

от

налогов

доход

капитала ,

полученного

от

фермерского имущества . В штате Висконсин поправка

продажи

1998 г .

сельх

к Закон

капитала предусматривает полное освобождение от налога доходов, пол

детям или другим близким родственникам. "

в то время как тексты существующих налоговых законов в стр

ночной экономикой, как правило, не содержат положений относитель

высоких налоговых ставок к продажам, совершающимся в течение кор

мени , страны с развитой рыночной экономикой время от времени исп

кие налоговые ставки для того, чтобы удержать от продажи имущество,

ходящееся в собственности непродолжительное время. Например , Со

1930-х и 1940-х годах имели федеральный налог на прибыль от прода

чая земельные участки. По этому закону ставка налога постепенно уме

времени, которое земельный участок оставался в собственности владе

уровень налоговой ставки достигался спустя 1О лет."

Общую концепию см. в KOICНI NISНIMURA ЕТ AL., FUDOUSAN-КANKEI

(REAL ESTATE ТАХ, УОLИМЕ

1, NATIONAL TAXES) 18-20 (1992).

" Grimm, см . п. 64. " Couturier, см . п. 57. '11

Wisconsin Statute sec. 71 .05(6)(Ь)(25) (1998) ; Саге Zeuske, Gov. Deserves Credit fo April18, 1998, at7A.

САР1ТАL Т1МЕS ,

' 1 См .

Revenue Act of 1934, ch . 277, sec . 117(а) , 48 Stat. 680, 714 (1934), современна (supp . У , 1981).

1202(а)

130

В Японии налоги на перед ачу собственности обычно не взимают

образом, пока сельскохозяйственная земля не пробудет в собственности

Центральное правительство Франции облагает налогом на продаж ли, налог этот оплачивается во время продажи . Ставка налога

процен

имости , которая зависит от типа собственности. Базовая (тарифная) став

сельскохозяйственная земля оценивается гораздо меньшей ставкой (2,6

ные нало ги на продажу земли во Франции установлены на региональн

(общественном) уровне. Ставка налога , взимае мая департаментом, сост

мунальная ставка, которая плюсуется к региональной, не должна превыш

В некоторых странах налог на передачу собственности приобрета

сбора , который является налогом на инструменты передачи и взимается,

на . Размер гербовых сборов часто исчисляется как процент от цены прод

рых случаях , от оценочной стоимости. Странами, применяющими гербо

ся Дания

(1,2%), Австралия, Япония, Швеция (1,5%-3%, в зависимост ли земля в частном или общественномвладении) и Великобритания."

Как можно было убедиться, практически все страны с развитой р

кой облагают тем или иным типом налога передачу земли . Несмотря н

сальное использование,эти налоги являются препятствием при соверше

лок. Оптимальноерешение в случае с передачей земли

просто их устра

Ставки арендной платы на земли, находящиеся в государств

Как это видно из гл.

«Приватизация землю>, государство в стра

ночной экономикой не имеет в собственности пахотной земли и поэто вать влияния на рынок путем сдачи в аренду этой земли .

Grimm, см. п. 64.

JOAN YOUNGMAN & JANE MALME, AN INTERNATIONAL SURVEY OF TA BUILDINGS 215 (1994) .

Nishimura, см. п. 77, р. 8-20.

Renard , см . п . 32, р.148.

86 Youngman & Маlте, см . 83, р. 130. 87

Там же . , р . 39,121,186.

131

аре ндаторам и , а не зе мл е владел ьцам и . По послевоенной (после Втор

реформе большинство этих арендаторов стали собственниками земли , к тывали. Кроме того, размер фермы был сокращен до такого, который

силами одной семьи . В результате этой реформы большинство земле

более трех гектаров было выкуплено и перераспределено. " Эта политик

вала минимальный размер землевладения и нашла отражение в закон

венной земле

1952 года ,

по которому сделки с сельскохозяйственной зем

ствляться только с правительственного одобрения,

которое исключа

могла повлечь за собой образование крупного землевладения». " Это пол

раничениями площади до одного гектара, которую землевладелец мог с

фективно способствовало установлению максимального размера сел землевладения поря дка трех гектаров.

в Японии идея , согласно которой землевладелец должен быть е

венником пахотной земли , со временем изжила себя. Начиная с

1962 го

торые обрабатывали свою собственную землю, уже не применялись огр ва земельной площади, которую они могли иметь в собственности. В максимальных размеров землевладения

б ыли

сняты.

Во Фр анции ограничения максимальных размеров землевладен

осуществления политики создания и сохранения семейных ферм." Таки

нимали различные формы. Например, Общества по управлению земле

тием

(Societies

тог

Land Management and Rura1 Establishment, SAFER),

щественные корпорации, которые играют главную роль на рынке се

эемли" во Франции, не будут одобрять расширение фермы до площади с

хь

Kajii,

,. Там

см. п .

же , р .

53, р. 13-15.

35.

911

Там же, р .

See Kajii, см. п. 74.

36-37

9~ Сельский кодекс Франции , ст. L331-1 . 9)

Сельский кодекс Франци и, ст . LI43-2.

Франция использует понятие, получившее н азвание sшfасе minimale d'installation (S

размещение , в акрах» , как ос новную единицу измерения площади хозяйств а (Сельс

Lorvellec, см .

п.

56,

р.

64.).

Национальный р азмер

SMIB 25

гектаров был установлен Н

том по структурной политике . Ме стные SМIвводятся аналогичным комитетом д е п а

132

ля ет фермерам увеличить размер своих земель до 125 га."

L. Требования к миним альным размерам земл евладения

Ю р иди ч е с ки е ограничения на минимальный раз м е р з е мл е вл аде н и

промышленно развитых стран с целью не допустить р аздр о бле н и е зе мл и

ющихся слишком малыми для того , чтобы быть экономически жи знесп

эти ограничения , особенн о в Западной Европе , могут быть усложненным

в Ге р м а н и и з ако н одател ьство предотвращает раздробление путе бований к прежней администрации дать разреш е н и е на передачу прав ~

дель цу сельскохозяиственнои земли .

99 Р

аз решение может

ыть и не п риня

емый сельскохозяйственный участок по пл ощади меньше одного гектара

Ге р м а н с к и й з а ко н также содержит положения , н аправленные н

стков сельскохо зя йств енных земель с тем , чтобы повыси ть производи

шить условия труда . ! " Это может принять вид слияния ряда мелких з е

но , существенно большее п о площади . Тол ь ко местная администраци консоли дации земель может вынести решение о

выделении района д

на местном уровне в « схе м е регионального директора по структурной полит ике»

могут быть меньше чем менее

50%

30% от

(SD

национального уровня , в гористой местности или в сп

от национального з н ачен ия . (Сельский кодекс Франции , ст.

L312- 5).

Одна

ния , учитывающие специфику сельскохозяйственных культур или зе мле п ол ьзо ва н и я ,

SMJ дЛЯ гвоздики , выращиваемой в оранжереях Ниццы , составляет 0,5 гектара ; SMJ бищ 95

- 250 ге ктаров . Lorvellec, см.

п.

58, р . 64.

See Kajii, см . п . 74.

"Тол ь ко четыр е типа комп аний (страховые компании , акци о н е р н ы е компании , к

местностях и общества по управлению з е мл е й и сельским хозяйством) могут быть чл во ограничивается двадц атью годами . Сельский кодекс Франции, ст . 97

Там же , ст.

R-322-2 .

R- 322-1.

9' Helge WuifТ, Agrarian Land Law in Denтark, в Agrarian Land Law 39, см . п . 48. 99

Wink1er, см . п . 65, р . 8 1; с м . также The G erm an Act о п the Administrative Control ofth Agricultural Holdings (1uly 28, 1961).

оп 11111

Wink1e r, см . п. 65, р . 85.

1111 Flurbereinigungsgesetz (F1urbG) (закон о повторном разделе) мотп 16.3.1976 , BGB 1. 1 Grimm , см . п . 64.

133

ции Больцано. В Больцано минимальный стандарт , на старинный

« т аза спшзо» ( <<закрытая горная ферма »), требует, чтобы ферма был

шой, чтобы адекватно обеспечивать проживание пяти человек при ср вого дохода .

105

в Японии , где сельскохозяйственные владения очень малы п

щадями в странах ЕЦА , приобретение земли через покупку или аре разрешается , если после покупки п лощадь вл адения составит о-ве

) 106 О

Х оккаидо.

днако меньшие владения

0,5

разрешаются для

га

выра

цветов . В этом случае многие мелкие владельцы предпочитают обраб сте. Хозяин землевладения, которое было по площади больше , чем

нимум, а впоследствии стало меньше этого минимума, должен арен порцию холдинга и может продолжать управлять этими же землями.

Во Франции , где приоритеты и руководящие принципы установ

ми властями , для изменений , нарушений определенного участка сельхо

разрешение властей. Например , разрешение потребуется , если уч асто

площадью меньше 2 SMJ каждый . 107 Эта цифра может быть уменьшена д партаменте оправдывают такое сокращение.

Наконец, в Соединенных Штатах и Канаде запрещены сделки

дроблению, однако не вводится и минимальный стандарт на размер зем кой подход представляется наиболее приемлемым для стран ЕЦА.

] (1)

Winkler, см. п. 65, р . 79.

11]]

Роггц, см . р . 63 , р. 109.

]114

Гра ждански й кодекс И талии , ст . 846.

11]5

Оаппо Agostini , Rural Land Law гп Italy ( М ау 1998) (неоп убликованная р абота Ин

вития). ]0.

See Kajii , см.

п.

11>7

Lorvellec, см . п . 56, р. 64-65

74.

134

•

Принять юридические правила, разрешающие покупать

землю, в том числе сельскохозяйственную, что является часть ственности во всех развитых странах.

•

Там, где полноценная собственность на землю подменена

или правами пользования, принять правила, которые напряму ляют

право покупать и продавать эти права.

Потенциальное препятствие: мораторий на продажу земли отодвигае от земельного рынка .

З апреты на продажу сельскохозяйственных земель на различные

обретения могут препятствовать эффективному развитию земельного ры

Потенциальные решения

•

Убрать юридические положения о моратории из всех статей,

щих передачу или распределение сельскохозяйственной земл относящихся к частным сделкам .

• Убрать

юридические положения о моратории на продажу за и

непродолжительного моратория на недавно приватизированн

исключением моратория на землю, купленную у государства ,

по реституции или предоставленную на правах земельного пая).

•

Убрать юридические положения , которые требуют или разр

торий на все продажи, но применить законы , которые предпол

ние более высоких налогов на прибыль от продажи земли и дру приватизированного имущества.

•

Мораторий , если и вводится , должен быть принят на более к

мя , чем это делается в странах ЕЦл. Пять лет представляется ным сроком.

Потенциальное препятствие: отсутствие необходимых механизмов прав на сделки препятствует реализации юридических прав.

Отказ принять и сделать доступными процедуры и формы, необхо

ции прав по сделкам может тормозить эффективное функционирование зе

135

•

Разрешить

иностранным

гражданам

или

организациям

права пользования или арендные права на сельскохозяйств

или права собственника через совместное предприятие .

Потенциальное препятствие: ограничения на земельные сделки ка целевое назначение сельскохозяйственной земли.

Ограничение на использование сельскохозяйственной земли при

кам продажи может сократить число покупателей до узкого Kpy~a функ меров и таким образом ограничить рынок сельскохозяйственной земли,

Потенциальные решения

•

Убрать все

юридические положения, которые требуют ил

ограничения на использование сельскохозяйственных земель

решать все проблемы через зонирование и закон о землепользо

•

Убрать юридические требования того, что покупателями с

ственной земли должны быть фермеры, тем самым расширит тенциальных покупателей.

Потенциальное препятствие: ограничение аренды земли .

Законы, которые ограничивают продолжительность времени, на

участок может быть арендован или сдан в аренду, ограничивают воз

сдать в аренду свой участок земли, могут сдерживать развитие как аренд

и коммерческих рынков. Приведенные соображения относительно ма

аренды могут быть рассмотрены как юридические препятствия во многи

Потенциальные решения

•

Взять за основу юридические положения законов промыш

тых стран, касающиеся ограничений на аренду земли, дающие

ти тем, кто в них ущемлен. В странах ЕЦА, как правило, мень ми наделены арендодатели, а не арендаторы.

•

Осуществлять основную политику путем применения прав

ды земельных паев , которые устанавливают максимально кор

136

•

Принять регулирующие положения, ликвидирующие все ль

обретение земельных участков . Лицам, имевшим ранее льготы участка, может быть предложена за него самая высокая цена.

•

Если в законе сохраняются приоритетные права , надо огран

чество льготников одной группой и проработать приемлему осуществления их прав .

Потенциальное препятствие: финансовые штрафы за раннюю прод вовать развитию эффективного рынка.

Финансовые штрафы на прибыль от краткосрочных продаж сел

земли могут создавать препятствия для передачи земл и наиболее произв

зователю. Однако , если существуют опасения по поводу краткосрочных сокий уровень налоговых ставок на прибыль от ранних продаж может

чтителен чем запреты , моратории и другие ограничения на отчуждение се

Потенциальные решения

•

Применить закон о налогах, который предусматривает регули

вок на прибыль от продажи земли, так, чтобы назначенная ставка

дилась в обратной пропорции к продолжительности срока владени

•

Принять закон о налоге на доход с капитала, который единоо

меняется к прибылям от продажи всех видов имущества , включая ничиваясь) сельхозугодья.

•

Так или иначе , применение особого налога на прибыль от про

годий или налога на доход с капитала, который используется одина

видов имущества, рассмотреть исключение или сокращение в став

ного налога на прибыль от продаж сельхозугодий близким родствен

Потенциальное препятствие: высокие ставки на передачу земли мог тивность сделок.

Высокие ставки на передачу земель в странах с переходной эконом

бильность владельцев земли и ведут к недодекларированию коммерческих

137

государственной собственности, могут сбивать цены на частную аренду и н

в государственной собственности в странах ЕЦА продолжают ос

ные земельные площади , которые сдают в аренду по номинальной ст тормозить или даже остановить развитие частного земельного рынка.

Потенциальные решения:

•

Принять правила, позволяющие землю, которая сдается в

дарством по очень низким арендным ставкам, передать в с

землепользователей бесплатно, или по номинальной цене.

•

в качестве альтернативы

принять правила, позволяющ

землю лицу, предлагающему самую высокую цену, через сери

организованных таким образом, чтобы земля была бы пред приватизации через какое-то время ,

скорее,

чем ее придется

по демпинговым ценам .

Потенциальное препятствие: ограничения максимального размера мог

ствующим в настоящее время крупным колхозам и в ушерб новому частному ры

Верхние границы доз вол е н н ы х площадей землевладений осложн

при совершении сделки и ставят частные хозяйства в дискриминирован

новременно с этим способствуют получению прибыли неэффективны зами и совхозами.

Потенциальные решения

•

избегать ограничения максимального размера земли, приоб

рез частные сделки.

•

Если ограничения максимального размера установлены, они

применены к частным фермам и юридическим организациям

шим параллельные критерии, и должны быть установлены н

размеров среднего фермерского хозяйства региона, где распол

•

Ограничения максимального размера могут соответственно

ных

ситуациях уменьшить размер косметически реорганизов

за или совхоза (госхоза). См. гл.

5 «Реструктуризация 138

фермерски

быть ниже , чем размер самого маленького земельного пая, для

позволить владельцам земельных паев начать создавать собст

ное фермерское хозяйство, а не быть нацеленным против частн

139

Во всем мире фермеры испытывают потребность (или получают

кредите как дл я краткосрочных , так и для долгосрочных целей . Сельско

тельность, как правило , предполагает долгий период отсутствия пост

подготовки почвы , сева, ухода за культурами, уборки) , затем его сменя

активных де н ежн ых поступлений (после уборки) . Многие фермеры не и

личности дл я покрытия и здержек в период предпосевной обработки по

культурами ; постоянно ощущается потребность в краткосрочном кред

создание ферм и расширение м асштабов производства требует крупных в эл е м е н ты основного капитала

з е мл ю, машины , скот и постройки. О

ные з атр аты капитала по истечению нескольких лет. Если фермерская с

достато ч н ы м размером денежных средств для инвестиций, проблему м

мощью среднесрочного и дол го ср оч н о го кредита. Соотношение Фермер

дита является важным показателем экономического положения фермера

Наличие юридически гарантированного права на землю и возмо

может иметь важное положительное значение для фермера с точки зрен

л уч е н и я кредита , так как юридическое право на землю является четко й

при получении кредита. Гарантированный залог играет очень важную

решений относительно предоставления кредита , поскольку заключае

важных и взаимосвязанных моментов.' Во-первых, залог частично или сит риск возможных потерь с кредитора на заемщика. Во-вторых, залог

емщика избегать дефолта (т.е. быть объявленным некредитоспособным чие з алога увеличивает вероятность того , что кредитор предоставит

четвертых, при существующей процентной ставке сумма кредита , по-в

З алог я вляется важн ы м, но не ед и н ств е н н ы м фактором принятия решения кредит

креди та . К д р уг и м фактор ам относятся с умм а кредита, прям ая и косвенная цена (с

н а , фигурирующая в сд елке по покупке и продаж е), срок кредита , специальная ин

за е м щ и ка, в ч а ст н о ст и, способност ь и вероя тность выплаты, (например, история

р епутация з ае м щ и ка , е го свя зи в да н н о й местности , не сельскохозяйственный д охо

касаюшаяся большой группы за е м щ и ко в , такая , как прогноз цен н а сельскохозяйс

ты на получение требуемой информации, относительные ад м и н и стр ат и в н ы е расх

мером кредита . См . GERSHON FEDER ЕТ AL. , LAND POLlCIES AND FARM THAILAND 45 (1988) ; и 101111 Вгисе , Do Indigenos Тепипе System Constrain Agricultura AGRARIAN SYSTEMS 44 ( Пю гпав Bassert & Donald Grummey eds. , 1993). 2 Н аш Binswal1ger & Mark Rosel1zweig, Behavioral and Material Determinants of Agricuture , 22 10URNAL ОР DEVELOPMENT STUDIES 510 (OctoberI985) .

140

рые фермер находит для себя приемлемыми; развитие консультативной

обеспечить успех в сельскохозяйственных н ововведениях; политическая

новка, которая в случае нео бходимости разреш ает лишение права выку

цен, позволя ющий покрыть издержки, с вязанные с инвестициями (или с

ра п редставить реальны й бизнес-план кредитору).'

11. Закон

об ипотеке в стран ах ЕЦА

В этом разделе оп и с ы вается ряд прав овых характеристик и треб

(например , возможн ость сдачи земли в зал ог) и законы (или их отсутствие А. Возможнос ть сдачи земл и в залог

Хотя в большинстве стран этих регионов законом р азрешен а ипо пов зем ли , существует

залога .

неско лько причин,

в силу которых з е мл ю не исп

Во - первых, для того , чтобы земля могла служить зал огом, должн

э Неофициальные данные о состоянии неофициального рынка кредитов в государст

ствуют о том , что п роцентная ставка приме рно на две трети выше, если не обесп

DEVELOPMEN T BANK, FROM CENTRALLY PLANNED Т О MARKET ECON APPROACH, VOLUME 3,208 (Pradumna Rana & Naved Hamid eds., 1996). 4

Вгцсе , см . п .

1, р . 44.

В следующем разделе обсуждаются правовые помехи возможности залога зе мл и . И

правового характера .

Гото в н ост ь з ае м щ и ко в предложить з е мл ю в качестве з ал о

видимому , влияет на вероятность использования ипотеки как средства финансиров

венной деятельности . Среди частных фермеров в пя ти стр ан ах был проведен опрос ,

зов ать свою землю как залог, если бы кредитор отказался предоставить кредит бе з з

тельно ответили

40,5% фермеров

в Б олгар и и ,

26% в Румынии , 19,6% в Албании , 16 43 до 70%. WORLD BANK, FARM RESTRUC TENU RE IN REFORMING SOCIALIST ECONOMIES: А СОМРАRЛТIУЕ ANALYS CENTRAL EUROPE (World Bank Discussion Раре г No. 268, 1995). Польше . Отрицательный ответ дали от

Опрос , проведенный в Ре с публи ке Грузия , показал , что только з о ва н и я узакон енного права н а ар енду ,

45% высказ алис ь

15% фер меров

поддер

проти в . В пер иод провед е

вовало з акон а об ипотеке , покупка и прод ажа зе мл и бы ли за п ре ше н ы . Среди р еспо

ствовала практика пользования кредитом, официальным или неофици альным . Тол они готовы зал ожить свою землю , а

идею даже в случае , если н е б

получить кредит. О коло

56% отвергли эту 40% респондентов ответили ,

что , вероятно , им было бы л

ский кредит, если бы они могли предложить в качестве гарантии официальный

WORLD BANK, LAND REFORM AND PRIVATE FARMS IN GEORGIA: 199 Agricultural Policy Note No.6, September 1996). 141

имеют гарантий на аренду земли или законного права на передачу зе м

Эстонии не существует правовых границ для покупки и продажи земли сельскохозяйственной земли по -прежнему принадлежит государству и

ловиях краткосрочной аренды семейными фермами, коллективными х ~

ми сельскохозяиственными предприятиями.

редачу

аренды

земли

является

важным

6 Б

олее того, отсутствие гар

препятствием

для

получен

Украины устанавливает б-летний мораторий на продажу земли частны

получения свидетельства о собственности . ' По существу, мораторий на

пятствует развитию ипотеки . Украинские фермеры, получившие кредит

свою недвижимость (дом, землю)." В странах Балтии ипотека развивает правовые органы ввели ограничения на право частной собственности

ловлено тем, что банки не смогли получить в собственность такие з е мл лишения права на выкуп залога. Кроме того, многие частные фермеры

ства собственности на свою землю, что делает маловероятным приняти ли в качестве з ал ога.

В семирныи ~ б анк проводил сравнительное исслед

Подобный опрос был пров еден среди фермеров в Армении. Он показал , что две т

мнения о том , н адо ли разрешить или зап р ет ить ипотеку, Все же БО % четко ответи

кладывать свою землю, если бы не было другой возможности получения кредита, и

мнение, что им было бы легче получить кредит, если бы в качестве з ал о га они мог

альное свидетельство на зе мл ю . Iб

WORLD BANK, LAND REFORM AND PRIVATE (EC4NRAgricultural Policy Note No .8, ОесетЬег ]99б).

Преобл адание негативного отношения к ипотеке может стать препятствием или п

ности в странах, где они проживают. Процесс смягчения или устранения препятс такое н егативное отношение.

' WORLD BANK, ESTONIA AGRICULTURAL AND FORESTRY POLICY UPDAT Policy Note No.] О , February 2б , ]997) . 7

Там же, см. Приложение Г .

х З Е М ЕЛ Ь Н Ы Й КОДЕКС УКРАИНЫ , статья ]7 (13 м арта ]992 г .) . Следует отмети

ключает небольшие участки зе мл и. В более позднем постановлении Кабинета мини редача вспомогательных уч астков з е мл и , садовых участков, участков под д а ч ам и и

б-летнем моратории. СаЬiпеt

of Мiпistегs Edict of Ukгаiпе « О п Ргivаtiziпg Agricll]tur ]992). См . также Тппотпу Азп, Land and Agricultural Reform in Ukraine, в LAND REFO SOVIET UNION AND EASTERN EUROPE 70 (Steve Wегgеп ed., ]998).

• См. п . 8 и сопроводител ьный текст.

]() William Meyers & Natalija Каslаuskiепе, Land Reform in Estonia, Latvia, and Lithuania, Lапd Reforrn, см. п . 8, р . ]04, ]05. ]42

где сделки с землей являются обычным явлением, законодательные прав

теки помогают людям понять, какие моменты они должны осознать, что

ные и эффективные соглашения.

Наконец, если ипотека разрешена законом, то этим законом могут

ограничения на типы земли , которую можно закладывать, или какие-ли

ния. Введенный недавно в России «Закон об ипотеке» запрещает ипоте

венной земли. " Украинский закон разрешает сдавать в залог земельны

чтобы владельцы земельных паев получили разрешение от других владель

ев. Сделки с земельными паями на Украине ограничены б-летним морат

ворилось выше). В Республике Киргизии владельцы земельных паев мог не только по «стартовой цене» . «Стартовая цена»

это минимальная сто

пая, которую устанавливают деревенские власти." По закону Узбекистан

ли, которые обрабатывают землю всю жизнь с правом наследования, мо

земельный участок, если он куплен на аукционе."

Что касается ипотеки земельных паев, то даже если она разреше

нуть практический вопрос, сможет ли банк быть уверен в том, что земля с

WORLD BANK, FARM RESTRUCTURING AND LAND TENURE IN REFO ECONOMIES: А СОМРАRЛТIУЕ ANALYSIS OF EASTERN AND CENTRAL EU Bal1k Discussiol1 Рарег No.268, 1995).

Этот сценарий имеет много общего с бывшим Советским Союзом, где ипотека явл

ем . В некоторых восточноевропейских странах ипотека была разрешена и при соци

GRAY, EVOLVING LEGAL FRAMEWORKS FOR PRIVATE SECTOR DEVELOP AND EASTERN EUROPE (Woгld Вапк Discussiol1 Рарег No . 209, 1993).

Закон Республики Киргизии «О залоге» ( 20 мая 1997 г.) . Речь о земельных паях иде

новлениях . Постановление Правительства Республики Киргизии «О процедуре оп

паев и сертификатов, гарантирующих право на использование земельного пая» . Рез

о принятии этого постановления

No. 632 ( 22

августа

1994 г.).

Земельные паи

эт

находилась в собственности или владении бывшего члена или работника реорганиз

совхоза совместно с другими их членами до момента его выхода из колхоза или совхо дел о з е м ел ь н ы х паях в Гл.

«Реструктуризация фермерских хозяйств».

Закон Российской Федерации No . 102-РФ «Об ипотеке» (залоге недвижимости), стат

Постановление Правительства Республики Киргизии «О процедуре определения

дан и сертификатах, гарантирующих право на использование земельного пая», ре

этого постановления 16

NO.632 (22 августа 1994 г.).

Закон Республики Узбекистан «О земле» , статья 17 (12 октября 1995 г.) .

143

кредит . Покупатель использует свою денежную наличность и взятые в

расплатиться за зе мл ю с ее владельцем. Владелец передает свою земл рый платит ему

10 тыс .

долл . Одновременно покупатель закладывает э

честве обеспечения кредита в

8 тыс . долл .

Такая форма ипотеки позволяет потенциальному покупателю з

достаточной наличности или других видов залога, все же позволить се

Эта форма ипотеки чрезвычайно облегчает проведение сделок с землей,

вает число участников земельного рынка, позволяя участвовать в нем и

скромными финансовыми средствами .

Ознакомление с проектами законов стран ЕЦА показывает , что разрешают использовать ипотеку при покупке земли, ли

бо

категориче

Условия , категорически з а п р е щаю щ ие такую форму ипотеки, следующ

дит под з ал о г сельскохозяйственной земл и возможно либо для улучше

венной земли, либо дл я целей сельскохозяйственного производства ; б) ку имеют право только лица, уже являющиеся владельцами земли .

в Венгрии же разрешено использовать ипотеку при покупке . предусматривает использование недвижимости

в качестве залога;

во

движимость используют для целей финансирования."

Это положение находится в резком противоречии с мнением прот

купку и продажу земли в некоторых странах ЕЦА, утверждающих , что так

дет концентрироваться в руках богатых городских покупателей. Эти же о

против использования ипотеки при покупке (или выступают против всех

скохозяйственной земли) . Таким образом, значительно возрастает вероятн

покупатель должен иметь достаточно наличных денег и при этом не брать в

Про екты зако н о в России и Республики Киргизии имеют одинаковые положения.

" Термин « геа! езтаге » (недвижимость) , используемый в англо-американских общ

отношении з е мл и и построек на это й з е мл е, более или менее э кв и вале нте н термин

«immovabIe р горепу »

(недви жимое имущество) .

Gra y, см. п. 12, р. 71 Цитируются параграфы 265-269 Гражданского кодекса Венгр

211

Если у потенци ального покупа теля не хватае т наличных денег, и он не может по

д ит , единственной возможностью о стается в ариант продажи , когда продавец желае ту за покупку на протя жении определенного

период а в р е м е н и .

144

огр аничений . Эта статья гл аси т , что если соглашени е об ипо теке н е о гов опре деленных услови й страхования сданно й в зал о г собственности , з ал

счет собственных средств за стр ахо ват ь эту собственность от потерь и или , по кра йней мере , на сумму , об еспеченн ую залогом . В статье

35 огов

л о годател ь не в состоянии обеспечить страховку , тогда зал о годержател ь

но потребовать представления застрахо ван н о го зал о го вого обя зательства

П ол оже н и е о дефолте (т .е . невыплате в срок долга) рассматривает стр ахо

выч айной меры ввиду того, что определенный риск (наприм ер, риск нав

подверженных наводнениям , или риск , который может быть причинен

районах , подверженных землетрясениям) м ожет быть не з астр ахо ва н на

му . Эту тревогу м ож н о как-то смягчить , если зал о годател ь устран ит из

де ф ол те . В это м случае новые зал о годател и могут не беспокоиться о посл

в отличие от это го, закон « Об ипотеке » Литовской Ре сп убл и ки тре

и хозяйственные постройки были застрахо ван ы к зар а н ее оговоренном долга. Исключениесоставляет земля, которая не требует страхования.

D. Пр авила

по уведомлению и возможн ость преодолен и я де ф о

Права кредитора на землю после то го, как з алогодатель не може

существу , являются вопр осом о гарантиях сделки с землей . П рава креди обеспеченно й и необеспеченной ипотеке . Если зал о годател ь не может в

новно й дол г и проценты по нему , то кредитор может начать процедуру о

па залога. Но поскольку отказ от права выкупа залога явля ется слишком

обходимы специальные положения по уведомлению должн и ка и возмож

дефолта, без этих правил залогодатель вряд ли будет использовать сво обеспечения .

П ол оже н ия закона , предусматривающие ус коре н и е выплаты по вому обязательству , гарантированному ипотекой , являются следующей

чает , что вследствие разного рода де ф олто в вся сумм а основного дол га с

и подлежит оплате. " Многие проекты законов по ипотеке в странах Е Ц 21

ГРАЖдАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАUИИ , статьи No.329-333 ;

ДЕКС РЕСП УБЛИКИ КИР ГИЗИИ , статьи

No. 320- 323.

З акон Респ ублики Литвы « О б ипотеке » , статьи 8, 32 ( 6 октября 1992 г.) .

См. обсуждени е положения о страховании, изложенного выш е .

145

Е. Передача субъекта ипотеки

Статья

Российского закона «Об ипотеке» и проект закона

зия «Об ипотеке » гласят, что залогодатель должен иметь согласие к

чи субъекта ипотеки третьему лицу, если только в соглашении об ипо

рен какой-либо иной способ. Гражданский кодекс Узбекистана такж

если в законе или контракте не оговорены какие -либо иные условия, .

екта ипотеки требуется согласие кредитора.

Это обстоятельство бу

ность на рынке недвижимости и может предоставить кредитору сли троль над субъектом ипотеки.

в отличие от этого закон об ипотеке Чешской Республики и Ли

бодную передачу субъекта ипотеки . Однако такая свобода может умень

тора предоставлять кредит. По закону Чешской Республики, если лицо

то вещь (согласно контракту), часть которой находится в залоге, тогда логу переходят к лицу, которое получило эту вещь по трансферту

знало ли оно или должно было бы знать о залоге. Теперь это лицо несет

ственность за стоимость залога, а иногда и всей стоимости приобретен

долговое обязательство, обеспеченное залогом, больше стоимости зало

трансферту не несет ответственности за уплату всего долгового обязател в статье

закона Литвы «Об ипотеке» говорится, что если пра

заложенную землю переходит к другому владельцу, ипотека также пере

Закон Литвы разрешает лицу, которое приобрело заложенную землю,

венность от ипотечной задолженности, предложив кредитору сумму н

чем долговое обязательство . Если кредитор не согласен на это предложе дать эту собственность на открытых торгах по стартовой цене, которая

ну десятую выше предложенной ему цены . Если собственность не прод 24

Закон Республики Литвы « О б ипотеке» . Если дебитор не может заплатить по до

указанному в контракте сроку , практикуются следующие правила : предварительно

ставление возможности преодоления дефолта ; дебитор и собственник заложенной

ляются, что долг должен быть выплачен в течение двух месяцев, в противном случа

ность будет продана на аукционе . Там же , ст . С .53 . Предупреждение и уведомление л ич н о ; получатель д олже н расписаться в знак получения . Там же, ст .

31.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН, С .

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС ЧЕШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ, разд. 151-d.

146

277.

на централизованного планирования в некоторых восточноевропейских

залог жилья, выселение практиковалось редко, так как эта процедура

много времени . В некоторых странах государство прежде чем лишить зал

выкуп его жилья, должно было предоставить ему какое-нибудь жилье вза Статья его

постоянного

закона России «Об ипотеке » запрещает выселение зал проживания

по

причине лишения

права

на

выкуп

за

этого залога. Поскольку это требование Закона не оговаривает какого-то

да , то , по-видимому, бывший залогодатель может оставаться в своем жи

но долго. Существуют исключения из этого правила, но они не выполня

селения не применяется , если ипотека обеспечивает кредит, который

покупки жилого дома или если до заключения дого вора об ипотеке члены

ля проживали с ним или если они въехали в заложенный до м или кварти

до своего въезда предоставили нотариально заверенны й документ о сог

ложенный дом или квартиру в случае лишения права на выкуп залож

Разрешение для тех , кто въехал в дом или квартиру после подписания

зависит от того, могут ли возникнуть трудности из-за этого исключения и

Эти весьма серьезные ограничения сдерживают готовность кред

лять кредит под залог дома или квартиры . Маловероятно, что кредитор

дома в качестве залога под кредит, который может ограничить получен купки земли .

G. Период времени между дефолтом и лишением права на вык Статья

350

российского Гражданского кодекса и статья

281

Гра

Узбекистана разрешают суду отсрочить открытую продажу заложенной

одного года по просьбе залогодателя . Если этот залогодате ль еще должен

который накапливается , такой льготный период времени может быть о

звать у кредитора нежелание предоставлять кредит , что делает необход

(гарантию) в форме залога. Никакие специальные условия не перечис л

предоставляется полная свобода действий. Такое положение закона мож деленность в отношении ипотеки.

Закон Литвы

«06 ипотеке», см. п. 22, СТ. 65.

Gray , см. П. 12, р . 29 и 72. В Болгарии и Венгрии ипотека 6ыла разрешена еще во вр

147

ниям . Тендер на сельскохозяйственную землю может быть препятс

сельскохозяйственной земли при отсутствии заранее оговоренных усл

кон требует, чтобы потенциальный покупатель имел опыт занятия се

несколько лет . В этой ситуации число покупателей может сильно сокр

тендер усиливает неопределенность в процессе потери права выкупа за

вестно, будет ли кредитор принимать сельскохозяйственную землю в ка

1. Собственность банков на землю

Среди политиков стран ЕЦА бытует мнение, что через процед выкуп залога земли банки могут приобрести право собственности на

земли. При отсутствии ограничений на банковскую собственность на

спекулировать землей и тратить большие суммы на покупку земли, к

результате потери права на выкуп залога. Четкие ограничения на собс землю могут устранить это препятствие для ипотеки.

Источники ипотечногокредита

Ранее в России в ходе обсуждения вопроса об ипотеке возник

впоследствии отказались, но которая может появиться в других стра

идеи в том, что предоставление кредитов под залог земли может осущ

ный, созданный государством « З е м ел ьн ы й баню>. По причине сущес

венного института в ипотечном кредитовании, особенно в области пр

тов под залог сельскохозяйственнойземли, эта функция может быть сл

для коммерческих кредиторов, а потому монопольная роль такого госу

тута в рыночной экономике не может быть оправдана.

111 Законы

об ипотеке в странах с развитой рыночной экономико

А. Возможность сдачи земли в ипотеку Во всех странах с развитой рыночной

экономикой

закон раз

землю под залог. Более того, в этих странах закон не только разрешае

право на сельскохозяйственные

земли и передачу этих прав. В США з

печенная сельскохозяйственными

землями,

играет важную роль в ра

зяйства. В настоящее время существование преобладающей части аме

148

муниципальных сберегательных банков и финансировать деятельност

Государственные агентства, выполняющие спонсорские функции , гар

вые обязательства

Landesbanks,

причем процентные ставки в этих банка

ных банков. В последние семь лет

Landesbanks

стали объектом критик

Европейского союза (Ее) из-за того, что государство гарантирует их стат ство рассматривается как несправедливое преимущество и

неоправда

общественных средств." в Италии и государственные, и частные финансовые институты мерам деньги в долг, используя землю в качестве залога. Частные комм

бы выполняют роль посредника между фермером и государством или ре

тями. Государственные и региональные власти предоставляют капитал д

дородия почв, а также для покупки земли и построек. В 70-х годах гене

(которая прежде была национальной программой)", стимулировавшая п

семейными фермерами, переложила эту ответственность на региональн и административные органы. 29

34 П

очти во всех регионах были приняты з

долги американских фермеров можно разделить на две крупные категории : долги,

з е м л и (и постройками на ней), и долги, связанные с покупкой неземельных активов

ственности, которая включает сельскохозяйственные машины , скот, удобрения, се большая фермерская задолженность была зафиксирована в

1995 г. - 151 млрд долл USOA jERS ТаЫе 3-4 Farm http:jj www.econ.ag.gov.jbriefingjfbejsfj fbfp95jtabIesj

задолженности связано с покупкой земли и построек. (ОесетЬег .10 KEIТH .11

31, 1991-95),

на сайте

MEYER ЕТ AL., AGRICULTURAL LAW: CASES ANO MATERIALS 54 (19

Ог. Christian Gгimш, Rural Land Law in Germany (Мау 1998) (неопубликованная р

ститута сельского развития) .

Мтслае! Gruson, Landesbank State Guarantees Should Survive Еи Challenge, INTERNA LAW REVIEW 39 (Jапuагу 1998); Michel Gruson, Сап Dachshunds Ее Whippets?, EC 1997, р .70 : Мгспае! Gгusоп & Uwe h. Sсhпеidег, The Сегmаn Landesbank, COLUM REVIEW 337 (1995) .

.12

.13

Было со здано специальное агентство Cassa рег lа Раппапопе della Proprieta Conta

посредником между потенциальными продавцами и покупателями . Одновременно долговременные кредиты под низкий процент индивидуальным покупателям и

кооперативам. В настоящее время властями . См . ниже, п.

Cassa функционирует

совместно с региональным

34, р . vii.

ERIC SHEARER & GUISEPPE BARBERO, PUBLIC POLICY FOR ТНЕ PROM FARMS IN IТALY: ТНЕ EXPERIENCE OF ТНЕ FUNO FOR ТНЕ FORMA PROPERTY 10 (World Вапk Oiscussion Рарег No . 262,1994).

.1.

149

В странах ЕС государство выплатит про цент за расходы, связанные с п ссудного процента.

В. Использование ипотеки при покупке земли. в США эта операция разрешена во всех

50 штатах. Данные за 199

ипотечная задолженность фермеров сокращается, тогда же как неип имущество)

возрастает . Этот факт говорит о растущем использовании

ловий кредитования сельскохозяйственных машин и других средств прои

росте покупки сельскохозяйственной земли за наличные деньги. "

в Японии з ако н одател ьство предусматривает два подхода к вопр

нии залога при покупке . Первый состоит в том, что залогодателю зем

приоритет по сравнению с другими кредиторами. Другой подход пред

тийный контракт, который включает использование земли в качестве и

права выкупа залога без требования открытой продажи земли. " Начиная с

1948

г. итальянский закон поощрял развитие мелки

посредством использования ипотеки для покупки земли.

Закон 1948 г.

38 Н

аряду с д

предусматривал предоставление ипотечных займов инс

хозяйственного кредита и особенно специальными банками при усл

ного субсидирования ссудного процента в размере не более 3% на сро дине 60-х годов бы ло

принято дополнительное законодательство,

главной задачей оказание содействия эффективным семейным фер

Там же.

361995 Agricu1tura1 Income and Finance, ECONOMIC RESEARCH SERVICE, October 18,1996, avai1able in LEXIS 37

Гражданский Кодекс Японии , статья 369; Japan Preliminary

Registration Security Contract Act , Law No . 78 (1978) . 3' Shearer & ВагЬего , сноска 34, стр . 7 39

Законопроект Италии No. 114 (февраль 1948 г.) был

ратифицирован парламентом только в

1950 г .

См.

Shearer &

ВагЬеro, сноска

8, стр .8 .

В это время ссудный процент в коммерческих банках составлял около 9%. См. п. 7 150

С. Передача субъекта ип отеки

в С ША ли цо, заложившее недвижимость, может свободно пере

ипотеки, запрещающие передачу залога неэффективны, т.к . незаконно

чуждение ." В то же время ипотечное соглашение может побудить кредит

корить выплату долга, если лицо , заложившее землю , передавало третьем

недвижимость б ез согласия кредитора . Тако й пункт , или оговорка , в д

называется « об обязательной продаже»

(<<due-on-sale clause»). Об ы ч н о ст

на том, что залогодатель выплатит долг за зал оженную землю и передас

движимость , свободную об ипотечного долга . Покупная цена устан авл и в

статочности для выплаты залогодателем его собственной дол и в недвижи

погашения ипотечного долга. Покупатель собственности по тран сфер ипотечный кредит, чтобы купить недвижимость." Пункт « об обязательн 41

Там же , р . 9. Закон Италии No . 590 (1965) . До того , как был принят этот закон пра

вало выплату банкам ссудного про цента. Займы по этому закон у предоставляли сь из 42

Shearer & В агЬе ro , см . п . 34, р . 16, 17

Возможность получения земли на правах владельца или арендатора - это комплек

блем, одни правовые решения не могут создать земельный рынок . Действующая в И

дитования (субсиди рования) позволяет семейным фермерам уч аствовать в з е м ел ь н

не имеют другого способа сохранить свою конкурентоспособность . Ра зрешенный использование ипотеки при покупке

необходим , но недостаточен . В докладе Все

л и и содержится такое з а кл ю ч е н и е: « н е в оз м ожн о ожидать , что не имеющие ресурсо

обр етать сельскохозяй ственную з е мл ю по рыночным цен ам с упл атой рыночного п

ха н из м у любой реформы , даже в случае предоставления д олгос р о ч н ых кредитов. К

амортизации неизбежно приведут к снижению семейного бюджета д о ур о в ня ниже

см . п . 44

56.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС Ф РАНU И И , СТ. 2114, 2103-2 .

Решения судов С ША и В ел и кобритани и обычно отражают четкую политику гос

бодного отчуждения земли . Огра н и ч е н ия на отчуждения , которы е содержатся в до г щества , почти всегда признаются судами недействительными .

LAW OF 46

PROPERТY 35

ROGER

А.

CUNN 1

(1984).

В настоящее время принцип обязательной продажи широко используется кредито

законодательством штатов , тогда как в прошлом не сушествовало единого мнения .

тив этого принципа, утверждали , что он содержит необоснованное ограничение отч

ти и что отдельные физические или юридические лица не будут переводить третьим

ную недвижимость , если для этого им будет необходимо оплатить ипотеку. Те ,

обязательной продажи, приводили два аргумента. П ер в ы й состоит в том, что креди

пользуя условия контракта, хотят избавиться от кредитов под низкие проценты и со

151

ный залогодатель остается лично ответственным за выплату долга, если

спишет с него часть долга. Если это происходит, он становится гаранто

часть недвижимости, стоимость которой недостаточна для покрытия дол

Если получатель по трансферту принимает на себя обязательства

то в случае его несостоятельности уплатить долг, кредитор может лиши

заложенного имущества и продать эту недвижимость на аукционе. Он

чить решение суда против получателя по трансферту по поводу уплаты д

долгового обязательства без лишения права выкупа залога. Хотя получа

берет на себя персональную ответственность за ипотеку, это не избавл

лицо, заложившее недвижимость, от необходимости долгового обязате

залогодатель несет ответственность в том случае, если эта часть недвиж

окажется недостаточной для погашения долга. Залогодатель оказываетс нии, чем получатель по трансферту, т.к. последний, принимая на себя

ность, имеет больше стимулов к оплате, поскольку он оказывается пер тить или потерять недвижимость из-за де

Ф олта.

По законам Германии ипотека не ограничивает использование

глашения о том, что владелец обязуется не передавать землю третьему л

вать ее не требуется .

48 Е

сли же земля продана, кредитор может призна

новому собственнику взять на себя долг . Уведомление о продаже должн

дитору в письменном виде и содержать ссылку на тот факт, что лицо, пр

долг, занимает место прежнего (должника), если только кредитор не объ

в течение шести месяцев . В случае отказа кредитора , первоначальный д

ветственным за долг. Конечно, земля продолжает быть субъектом ипот нового собственника.

л и то в при ставке текушего рыночного процента (новые ипотечные кредиты при ны

та могут быть выше, чем кредиты , предоставленные ранее под более ни зкий проце

дит не всегда) . Обя зательная продажа обычно приводит к снижению процента по хотя кредиторы , чтобы компенсировать низкие доходы от неоплаченных кредитов , высокие процентные ставки на новые ипотечные кредиты. Второй аргумент

ст

продажи просроченного з ал о га утверждают, что эт от принцип может быть допусти

руживает, что переход собственности в другие руки может ослабить его безопаснос

ность дефолта . См.

Eric J.Murdock, The Due-on-Sale Controversy: Beneficial E.lJects Depository !nstitution ActoJ1982, 1984 DUKE LAW JOURNAL 121 (1984).

John W. Вгпсе, REAL ESTATE FINANCE 88-102 (1979) .

., ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС ГЕРМАНИИ, разд. 1136 (1992). 152

жи собственности. Если кредитор настаивает на открытой продаже,

слать уведомление получателю по трансферту и заявить, что цена за со одну десятую выше согласованной цены или объявленной стоимости .

настаивает на принудительной продаже, третье лицо платит согласован

дает собственность должника, заложившего эту собственность. Если ж

кредитора об открытой продаже, получатель по трансферту платит за

превышающую согласованную между ним и лицом, заложивш им земл

согласиться с кредитором (продавцом) об окончательной цене, котора

начальную цену продажи." В разделе II этой главы уже упоминалось, чт ния содержатся в законе Литвы «Об ипотеке».

Уведомление, возможности преодоления дефолта, наказа

в США залогодатель считается в состоянии дефолта, если он

долг или предоставить какие-либо иные обязательства, обеспеченн

датель может быть признан в состоянии дефолта, если он не може или страховку.

в случае дефолта залогодателя, практически все соглашения об тору право ускорить выплату всего долга. Если этого не происходит , то явить о лишении права выкупа залога , чтобы хоть частично «спасти »

залогодателя. Согласно статье договора об ускорении, кредитор може

долга сразу же после того, как залогодатель объявил о дефолте; но уско

не может быть сделано автоматически. Во многих штатах действует пр

должен послать официальное уведомление залогодателю, где будет сод

ние об ускорении выплаты долга и о сроке, с которого начинается счет э

в американском штате Айова если кредитор полагает, что заем

стоянии дефолта по сельскохозяйственной ипотеке, он должен послать

ние О праве последнего на преодоление дефолта (если он имеет такое п

ет право

на преодоление дефолта за исключением случая,

когда

заемщику уведомление о праве на преодоление дефолта с учетом двух п

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС ФРАНЦИИ, разд. 3, гл. 6 и 8.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС ИТАЛИИ , ст. 2889-97.

В США эти налоги и платежи по страховке обычно вносят на депонентский счет

тор , выдавший кредит под залог зе мл и , из этого счета делает платежи за зал

Jurisprudence 2d (Mortgages) , разд . 500, 501 (1996). 153

штатах

после завершения процедуры лишения права на выкуп зало

получатель ипотеки по трансферту, наследники, арендаторы и сли

кредиторы имеют право на частичное погашение долга. Если несколь во

на

частичное

погашение

долга,

они

могут

договориться

(приоритетности) своих интересов . Первоочередность на частичное

имеет залогодатель . Во многих случаях сторона , выплачивающая долг оплатить долга .

55 З

всю

задолженность

по

ипотеке

частями,

поскольку

ускор

аконодательное положение о погашении долга частями пред

ку период времени (иногда до двух лет) после продажи недвижимости

ния права выкупа залога, в течение которого он по частям выплачива

га. " Такое право выплаты долга по частям предоставляет заем

преодолеть недостаточность продажной цены на недвижимость после ее выкуп .

57 М

огут возразить, что право на выплату долга по частям по

на выкуп залога (в срок от

до

дней) может подорвать интерес

купателей участвовать в торгах по покупке такого залога или (что па

зить цену , уплачиваемую за такой залог, потому что покупатель дол

от малейшего риска, которым грозит это право. "

Законодательные акты некоторых штатов США содержат положе

отказа, которое требует , чтобы покупатель на продаже просроченного за

ложение о покупке или аренде от третьего лица, должен предоставить п

емщику купить свой залог по предложенной цене до того, как примет п 52

IOWA СООЕ ANNOTATED, sec.654.2A (2)(3) .

Там же, раздел

Законодательное положение о возможности выкупа при продаже

654 2А(4)

просроченной ипотеки существует в

25 штатах США. В дополнение к закону штат 12 месяцев до 3 месяцев . Закон от 12 мая 1957 г. 1957 ILLINOIS L Patrick B.Bauer, Statutory Redemption Reconsidered: The Operation of Iowa's Rede Counties Between 1881 and 1980,70 Iowa LAW REVIEW 343,345-347 (January 1985). выплат снижен с

GRANT S. NELSON & DALEA.WHIТMAN, REAL ESTATE FRANCE LAW 467-72

Там же , р .

Bauer, см. п. 54, р . 345, 346.

Покупатель при просроченной ипотеке будет требовать возместить ему все, что о

611.

ствует право о выкупе. Однако он должен будет заплатить компенсационные изде постоянно проживал на ферме или в своей сельской местности.

154

чтобы устранить эту угрозу. Не установлено никаких четких временных кредитору предоставляется

право самим договориться . Но по истече

времени кредитор имеет право получить удовлетворение от сданной в з

роза не устранена или если невозможно каким-либо иным способом о

ность ипотеки. " Кредитор может также попытаться обратиться в суд с ж ственника земли и его действий ." Гражданский кодекс Германии позво страхования собственности. " По законодательству Германии, если ип кредитор не удовлетворен оплатой долга, он может потребовать уплаты земли и собственности,

на которые распространяется

ипотека.

Суд д

продажи в связи с просроченной выплатой залога . Кредитор может о принудительным

приказом,

если он имеет нотариально

заверенное согл

ям которого заемщик обязан немедленно быть лишен права выкупа сво

ственности. Такое соглашение, как правило, подписывают во время его з Е. Лишение права выкупа залога

Федеральный закон США и законы многих американских штато

которую защиту против процедуры лишения права выкупа, если она ка

ройки и прилегающей земли залогодателя . Первоначально система охра

ла создана, чтобы защитить постройки и прилегающую к ним собстве

ранчьеров, и осуществлялась в разных формах . Администрация по мелк

ставляет и страхует кредиты заемщикам; а Министерство сельского хозя

собственность в качестве обеспечения кредитов. Эти меры защиты позв в случае, если Администрация по мелкому бизнесу или Министерство

Leif С. Jensen, Agricu/tura/ Lending т the 1980's. Аn [пзитпсе Сотрапу'з Perspect LAW REVIEW 353,359-61 (1988).

UNIVERSIТY 611

IOWA CODEANNOTATED sec.654.16A (1997).

См. раздел III . А, выше, где обсуждается вопрос о Cassa.

В это время ставка ссудного процента составляла 4%. Shearer &

ВагЬеro , см. п .

34, р . 30.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС ГЕРМАНИИ, разд . 1133.

Там же, р .

1134.

Там же, разд.

1127-30.

BUSINESS TRANSACTIONS IN GERМANY (FRG) , (BERND RUSTER,ed),

действующие на

4/2/96. 155

прибыли. В силу этой причины во многих штатах кредитору разрешает

ние з ал оже н н о й собственностью только после дефолта залогодателя. Е

ствл я ет контроль над недвижимостью, он может владеть ею, и не заним

Кредитор может накапливать арендную плату и прибыль за нед

да де ф ол та залогодателя до периода, когда залогодатель или уплачивае дв иж и м о ст ь поступает на аукцион . Кредитор должен использовать

м е нт дл я с дачи в аренду недвижимости; если он этого не сделал, су

него з а аре нд н ую плату , которую он мог бы обеспечить, если бы проя

Если кредитор использует недвижимость для себя, он должен вычес

надлеж ит л и ч н о ему нормальную арендную плату за свое местопребыв

Если аренда имеет место в период действия залогового согла

р аничивается арендой. Если аренда имеет место после сдачи недвиж д и то р

имеет право

вступить во

владение,

основываясь на том,

что

бол ь ш е прав на владение , чем залогодатель. Если же кредитор не в

н едвижимостью, тогда арендатор не платит арендную плату заемщик

дато р не имеет контракта с кредитором (лицом, принявшим недвиж

ситуация трудна для кредитора, т.к. многие соглашения об ипотеке такой ситуации.

Во всех американских штатах кредитор может потребовать от

или юридическую организацию (получателя) для сбора арендной пла и меет место л и ш е н и е права выкупа . Этот получатель назначается для

ной недвижимости в течение процедуры лишения права выкупа. Суд п

н еобходимости назначения получателя . В случае назначения получател

етс я обеспечивать безопасность кредитора путем вступления во владе дв ижи м о ст ыо и путем сбора арендной платы и прибыли . Весьма часто

з нач и ть получателя для того, чтобы вести дела залогодателя при незако

в ы ку п а зал о га . Суд обычно удовлетворяет запрос, если только сам биз дв иж и м о с т ь, является су

б ъектом

ипотеки, как например, жилая построи

67 7 UN IT ED STATES CODEANNOTATED, гл. 50, подгл . iv, разд . 2000(1998). 6>

T EXAS CONSTIТUTION art . XYI , Sec .50; WASНINGTON REVISED СООЕ, sec .

1>9

Nе lsо п & Wl1itmап, см . п . 55, р . 178-82, 185-89.

711

Та м же . стр . 195-211 .

156

лишении права выкупа залога было принято только в

4500 случаях 11 % требований было принято решение об открытой продаже. "

и т

F. Продажа сельскохозяйственной земли после обмена права

В Японии для того , чтобы земля была представлена на открыту

ди м о разрешение; в качестве покупателей могут выступать только ф

продажи земли после отмены права выкупа такая же , как и при друг

сельскохозяйственной земли . Если на торги не приходят опытные по

может потребовать от государства выкупить эту землю для погашения дарство обязано продать землю опытным фермерам. "

G. Правила, регулирующие собственность банков на землю

Переход сельскохозяйственной земли в собственность банков п

шения права на выкуп залога в странах с развитой рыночной экономик

вариантов . В США федеральный закон устанавливает ограничения на в u

владеть землеи .

75 Б

анк может иметь со

ственную недвижимость только в

Во-первых, если это необходимо для его деятельности. Сюда отн

ка для транспорта, помещения для операционной деятельности вне оф

может получить недвижимость в качестве обеспечения под предоставля

правило , банк становится собственником такой недвижимости либо в с

ва выкупа залога и торгов по сумме долга при продаже этой недвижимос 76 В

мает от должника документ с печатью на эту недвижимость.

случае , е

лучил недвижимость , на которую потеряно право , то , согласно федер

11Grimm, сноска 31. 12

Isabella Couturier, Rural Land Law in France (Мау 1998). (Неопубликованная рукопи

сельского развития).

13Japan's Agricu1tura1 Land Act , arts. 33-35(1952). 74

Там же , р .36 . Законом не ограничен период времени , в течение которого государс

л ей .

1512 UNIТED STATES CODEsec.29 (1997). 16 Ne1son & Whitman, см . п. 55, р. 93-95 . 157

в Италии ограничения на собственность земли у банков также о

ральный банк не разрешает коммерческим банкам приобретать землю в

торги после лишения права выкупа заложенной земли. Напротив , в Герм

запрещений или ограничений для владения финансовыми институтами со

По закону Франции кредитор может стать ' с о б ствен н и ко м залож

ника только в случае, если это положение содержится в ипотечном дого

в случае невозвращения долга должником, его собственность переходит ко это правило используется редко .

IV.

Перечень потенциальных правовых препятствий и потенциал

в этом разделе перечисляются возможные помехи функциони

странах ЕЦА. В зависимости от правовой и институциональной структу

некоторые препятствия имеют место в одной из стран, но при этом о

Для каждого препятствия предлагаются возможные решения , исходя из

витой рыночной экономикой. Эти решения следует оценивать в соотве

тями той страны, для которой они рекомендованы. Многие из предпола ПОДХОДЯТ для всех стран в одинаковой степени.

Потенциальное препятствие: недостаточные юридические положен ипотеки.

Потенциальные решения

•

Разработать конкретное законодательство, в котором сод

подробное описание правил и процедуры ипотеки (перечень

которые должны быть включены в законодательство, см . в ра главы).

Потенциальное препятствие: отсутствие гарантий права на землю, ности передачи этого права делают залог земли невозможным.

77 12 UNIТED STATES CODEsec.29 (1997). 18

Couturier, см . п. 72. 158

ально оговорить , что сельскохозяйственная земля может быть как залог .

• Исключить из закона положения, которые косвенным образ

безопасности , ограничивают возможность передачи земли, ил ипотеку

•

Развивать общественные институты в целях предоставлен

(кредитов) заемщикам , которые хотели бы создать сельскох

фермы или расширить масштабы уже существующих ферм. В

от особенностей страны и обстоятельств некоторый риск дл

могут смягчить государственные учреждения, которые могли вать между частным кредитором и заемщиком .

Потенциальное препятствие: отсутствие специальных положений по торые могут затормозить практику ипотеки.

Даже если ипотека разрешена законом, гарантируются права на

их передача, отсутствие специальных правил , процедур и форм могут за ипотеки и, в конце концов, помешать развитию рынка кредитов.

Потенциальные решения

•

Принять специальную процедуру и формы (включая образ

тов) , которые точно определили бы протокол , права и обязан тировать к конкретным условиям и принять схему и модели ,

стандартную процедуру и формы в максимально возможной ме

Потенциальное препятствие: ограничения на типы земли, которые залог, могут помешать развитию кредита.

Законодательные положения, запрещающие ипотеку сельскохо

ограничивают ее стоимость, которая используется как залог. Они такж

можные типы улучшения , которые можно было бы профинансировать з

(кредит) денег. В результате они могут серьезно сдерживать развитие кр рынка.

См . гл. 7 «Операции с землей».

159

мел ь н о м у рынку вообще мешает ,

если в нем не участвуют покупа

де н еж н о й н аличности для оплаты покупаемой собственности. Потенциальное решение

•

в з а ко н одател ьн о м порядке недвусмысленно разрешить т

ипотеки , когда пр иобретаемая земля закладывается , чтобы ра

продавцо м . В сячески сти мулировать ее использование и разр ветствующие установления и процедуры .

Потенциальное препятствие: дефолт и положения, связанные с лиш

залога (уведомление, возможность преодоления дефолта, наказания, стр

слишком общими, чересчур ограничительными нечеткими или вообще несу

Ч ересчур широкие или нечеткие правила (относительно наказани

в ы пл ату долга) , чрезмерно ограничительные правила (например , треб

зал о га) или просто отсутствие правил (например , относительно уведо

пр а ва н а вы куп зал ога, ускорения выплаты долга и возможности пре сде р жи в а ют или косвенно запрещают ипотеку.

Потенциальные решения

•

Принять ясные и четкие правила, касающиеся ипотеки, кот

л ял и бы протокол , права и обязанности.

• в за ко н н ом

порядке потребовать , чтобы в случае де фолта до

послано фор м альное уведомление о дефолте и о праве заемщик

ле н и е дефолта . Установить число попыток, которое заемщик н а преодоление дефолта (всего три раза или один раз в

•

Предусмотреть в законе , что кредитор может потребовать уск

ту дол га по

истечении

преодоления деф олта

•

12 месяц

периода времени ,

предоставленного д

(45 дней) .

Предостав ить должникам законное право погасить ипотечну

ность до или после завершения процедуры л и ш е н и я права вы

но н е да ват ь дл ител ьн о го времени для освобождения от упла вершения процедуры лишения права выкупа залога.

160

защиту залогодателей земли, могут сократить число кредиторов.

Слишком ограничительные правила, направленные на защиту з

могут оказать сдерживающий эффект на рынок кредитов и вынудить кр

предоставление кредитов под залог либо установить высокую ставку п

крыть связанный с этим риск. Существуют правила, запрещающие высе должника

из

его жилого дома

после л и ш е н и я

права

на

выкуп

залога

долгий период времени между дефолтом и продажей просроченно го зал

вающие продажу просроченного залога на тендерной основе (конкурсн том рынке .

Потенциальные решения

•

Развивать обусловленную законом процедуру защиты жилья

его семьи в период лишения права на выкуп залога ; установить

времени между дефолтом и лишением права на выкуп залога.

•

Если покупатель на аукционе после лишения права на выкуп

лагает сдать в аренду или продать недвижимость третьему ли

чальному залогодателю недвижимости будет гарантировано п

отказа (т.е. отдано предпочтение) в покупке или аренде недв тех же условиях.

Потенциальное препятствие: слишком ограничительные правила, защиту залогодателя, могут снизить активность рынка земли. Слишком ограничительные правила , направленные на защиту

отрицательно повлиять на земельный рынок . Например , требование сог

передачу залогодателем субъекта ипотеки, может снизить активность зем Потенциальные решения

•

Не требовать письменного согласия кредитора до возможн

земли (залога). Но если заемщик передает заложенную недви

согласия кредитора, то по условиям ипотечного договора посл

ускорить возвращение долга, согласно статье « о б обязательн

(due-to-sale) .

161

Потенциальное препятствие: боязнь приобретения банками земли в

текающая из этого спекуляция землей может привести в странах ЕЦА к за

банками при продаже просроченного залога, сильно ограничить возможност получению займов под залог земли.

Некоторые страны с развитой рыночной экономикой испытыва

того, что разрешение банкам иметь землю в собственности в целях инве привести к спекуляции землей и к концентрации в их руках большого

несобственных активов. Этот страх может быть особенно сильным и п

странах ЕЦА , где приватизированные банки уже имеют большую эконом

Потенциальные решения.

•

Установить определенные ограничения для банков и други

по ипотеке в отношении возможности приобретать землю в с

там , где собственность приобретается в результате использов

качестве залога для получения кредита у того или иного кредит

вить р азрешенный срок для собственников на период, необ

избавления от просроченного залога

(2-5 лет).

У. Основные положения, необходимыев Законе об ипотеке

Ниже приводится большой список положений, которые следу

разработке законов об ипотеке в странах ЕЦл.

1. Положение , з ал о год ател ь

разрешающее кредитору лишать права выкупа

не

может

или

не

желает

своевременно

выплат

представить обязательство , обеспеченное ипотекой.

2. Условие,

согласно которому кредитор , принявший землю в

преимущественное право перед другими кредиторами при реал екта ипотеки . Об исключениях должно быть упомянуто особо .

3. Условие,

разрешающее залогодателю вернуть себе недвижим

цедуры лишения права на выкуп залога.

162

ипотеки и обязательство залогодателя выступать против требов лиц , направленных на субъект ипотеки.

8. Требования о передаче субъекта ипотеки. Эти положения до

шать отчуждение и в то же время защищать интересы кредитора

9. Разрешение

передачи залога земли в последующие залоги ( ев

последующие ипотеки) и описание приоритетности требований всех ступеней.

10. Описание

оснований для лишения права на выкуп залога

для ускорения выплаты основного долгового обязательства, об

ипотекой. Требование уведомления и предоставление возможно ления дефолта, а в случае невозможности оплатить долговое во

определенного периода времени.

11 . Процедура лишения 12. Процедура

права выкупа заложенной земли.

реализации

субъекта

аренды

процесса

(выплаты) долга, включая ограничения на денежные штрафы менты, связанные с ипотекой.

13. Процедура определения

срока ипотеки.

14. Обязательства ипотечного банка, 15. Стандартные

который приобретает субъ

формы и контракты по ипотеке, которые ур

кредитора и залогодателя в их правах и обязанностях.

163

повышения гарантии земельной собственности, стимулирования и пр

правления эволюции рынков земли. Система регистрации земли може

здание земельного рынка, устранив такие препятствия, как процедурны

редаче земли , неполнота сведений, нечеткое определение пределов юридических лиц и отсутствие твердой гарантии права собственности. землю предоставляет потенциальным

покупателям или арендаторам д

тверждающее действительную принадлежностъ прав на землю, которую

пить, тем самым уменьшив риск при заключении подобных сделок.' Кр

ные системы регистрации земли могут обеспечить гарантию банкам

собственникам недвижимости для повышения плодородия почвы, усо

логовый кодекс в части, касающейся земли, и улучшить государстве

мельными отношениями . 2

11.

Препятствия на пути создания эффективных систем

регистрации прав на землю в странах ЕЦА. А. Отсутствие правовых норм.

Для любой системы регистрации прав на землю необходимым ус

личие полного свода правовых и процедурных норм, четко установленн страны Восточной Европы и Центральной Азии (далее

ЕЦА) уже п

попытки создать правовые рамки регистрации земли. Однако, опыт от

зывает, что отсутствие четких правовых норм может затормозить процес

в Белоруссии, в частности, отсутствует четкая правовая база про прав на землю. Так как практика опережает создание правовых рамок,

вым вопросам регистрации прав просто не обращаются. В отсутствие ос

гулирующего регистрацию прав на землю, юридически подразумеваем

ющиеся регистрации, неясны, а процедурные нормы - большей частью

HANS ВINSWANGER ЕТ AL., POWER, DISTORТIONS, REVOLT, and REFORM LAND RELAТIONS 64 (World Bank Policy Research Working Рарег N . WPS 1164, July

Tim Hanstad, Designing Land Registration Systeтsfor Developing Countries, 13 А

AMERICAN

UNIVERSIТY INTERNATIONAL

LAW REVIEW 647,657-64 (1998)

ных преимуществ системы регистрации земли).

] Stephen Butler, Registration of Rights to Immovable Рroрегtу in the Republic of Be Administration in the Former Soviet Union 10 (1996) (неопубликованная рукопись на 164

инстанции.

Даже в тех странах ЕЦА, где закон о регистрации прав на зем

пройти значительный период времени, прежде чем административный м

в соответствии с законом. Это может создать неопределенность в отнош

которые регистрируются в промежуток времени между принятием закон

ционирования собственно административного механизма. В Молдавии,

принятый « Зако н о кадастре недвижимой собственности », предусматрив

ональной системы действующих на местном уровне учреждений, осуще

рацию прав, в компетенцию которых входит регистрация всех юридическ

другие виды недвижимости. Подсчитано , что потребуется несколько лет ,

стема начнет функционировать в полном объеме. Однако, вызывает об

факт, что в этот период времени существующие процедуры регистрац

других сделок с землей не будут задействованы и образовавшийся проце тормозит развитие рынка земли .

В. Регистрация не является единственным доказательством д дающего право собственности.

Существует две основных системы регистрации прав на землю . П

будем рассматривать, - система регистрации сделок (в частности, в СШ

тривает запись или регистрацию документов, затрагивающих права на зе ского развития) . А

set of government « гес отпгпе поай о пв» regarding registration of immo issued, but these recommendations аге not considered binding legal authority. Interview w Кhraputsky, Belarus State Law Department (July 8, 1998).

Тем не менее, проект закона о регистрации прав в настоящее время рассматривает

гизской Республики и , вероятно , будет принят в ближайшем будущем . Выдержки из триваются в следующих разделах этой главы. 5

Постановление Правительства Республики Киргизии « О процедуре выделения зем

данам и выдаче свидетельств о праве пользования ими ') , принято правительством

NQ 632 (август 22, 1994). 6

Исследования, проводимые Институтом сельского развития в Киргизской Республ

Robert Mitchell, Land Market Problems in Moldova 1 (June 1998) (неопубликованная р

ститута сельского развития) . 8

Подробное описание системы регистрации сделок с землей, принятой в США, см

этой главы.

165

ство не гарантирует и не обеспечивает правильность сведений, содержащ

Согласно системе регистрации свидетельств, регистрационная за

ственным доказательством право во го статуса свидетельства. Регистрато

просто доказательство, а, по сути дела, окончательное, полное, сущес

момент решение." Отличительной чертой регистрации свидетельств явл

свидетельств о правах на землю зависит только от содержания регистр

от каких-либо посторонних документов.

б еспечивает точность

11 С

имволически государство

сведении при регистрации свидетельств.

Впервые регистрация свидетельства о праве на землю была вве

1858

г. сэром Робертом Торренсом.

Идея Торренса состояла в том, ч

могла скорее показывать реальное состояние собственности, чем являт

прав на нее и гарантировать все права , зафиксированные в земельном к

сле того, как Торренс ввел в употребление понятие о регистрации свид

лии, подобная система получила развитие (хотя и очень медленное) в Ан Суть системы регистрации

земельный кадастр, который под

владельцев свидетельства . В нем также перечисляются все ограничен

Эти две системы не являются взаимоисключающими. Наоборот, каждая из них в

ные варианты, и з которых можно составить множество комбинаций . Основные п эт и х комбинациях

неоспоримость сведений , содержащихся в кадастре , относите

ства и степени надежности этих сведений, гарантируемых государством .

'" Это всегда относится к определенным «лишенным юридического действия пр это й главы .

'1 Эти докум е нты так же необходимы для того , чтобы предоставить регистратору п

мерений собственника получить права на землю , передать или прекратить их. Хотя

кументов могут устанавл ивать договорные пр ава, тем не менее, по своей природе о

права на землю и их передачу. Это свя зано с тем , что обычно закон о регистрации с

тривает только внесение соответствующих записей в кадастр в качестве законного вия на права собственности и передачу их. 12

Иногда предпочитают термины « н егати в н ая» И «позитивная» системы рег

« р е ги стр а ц и и сделок» и «регистрации свидетельств» . По «негативной» системе про

сделки , совершаемые с участком з е мл и. Эта регистрация не предусматривает выдач

кую силу свидетельства , но в случае спора может быть использована в качестве док

вес эт о й системе, «позитивная » предусматривает выдачу свидетельства о праве на у которого является государство .

166

цию в кадастр на имя нового собственника (в системе, которая исполь выдается новое свидетельство). Не возникает никакой необходимости других документов.

Регистратор заводит дела или папки , содержащие оригиналы ил

ментов, которые относятся к регистрации прав на землю, с тем чтоб

контролировать их. Эти дела, или папки , обычно снабжаются индекс

легко определить местонахождение сведений, относящихся к любому у

(например, потенциальному покупателю), желающему узнать правово

участка, необходимо только изучить существующий в данный момент

лицо захочет пойти дальше и узнать детали или историю вопроса , к

этот земельный участок, он или она могут прочитать и оценить имеющ

просу документы. Но это не всегда бывает необходимо. Экспертиза сви вычайно простая процедура и не потребуется дублирования поисков ,

дет неоднократная передача одного и того же участка земли . Однако, т

если будет доступна самая последняя информация, не будет необходи

доверенному лицу покупателя или страховой компании, страхующе

право собственности, заниматься архивными поисками при каждой но

Почти все комментаторы сходятся во мнении, что регистрац

права является более предпочтительной по сравнению со всеми сущ стоящее время системами,

в основе которых лежит регистрация сде

книгах . 15 Регистрация свидетельств делает свидетельства о праве на з

ными, простыми , логичными И дешевыми . По этой причине те си

прав на землю, которые не обеспечивают единственного доказател могут замедлить процесс регистрации .

R. CUNNINGHAM ЕТ AL., ТНЕ LAW OF PROPERTY 828-29 (1984) .

Там же, р.

829.

15 См. там же, р . 97, 98; см. также John McLaughlin and David Раlmег, Land Registratio Journal 1996-1 at 22-3 ; JESSE DUKEMINIER & JAMES RRIER, PROPERTY 768Brabner-Smith, Land Тitle Trans/er. А Regression, 48 YALE LAW JOURNAL 1125, Goldner, Comment, The Тоггеns System о/ Title Registration: А Proposal [о» EfJec UNIVERSIТY OF CALIFORNIA LOS ANGELES LAW REVIW , 661,681-86 (1982); [о» а Тitle Registration System [о« Realty, 11 RICHMOND LAW REVIEW 501, 525 (19 Economic Analysis о/ the Land Тitle Systems [о» Trans/en"ing Rea! Property, 6 JOURNAL 213-15 (1977) .

167

сведений в том виде, который позволит регистратору вынести быстрое

относительно статуса свидетельства, в данный момент, не представляет

Указ о регистрации прав, принятый в Казахстане, является хоро

мативного акта, регулирующего процесс регистрации свидетельств пра констатируется, что только регистрация прав является единственным

ществования этих прав на землю. Указ Президента о регистрации прав н ривает ,

что

права на

недвижимость возникают только после их регис

что зарегистрированные права на недвижимость превосходят незарегис

рые возникают в результате заключения контракта или любого другого являющегося основанием для таких прав.

с. Необходимость уточнения и защиты незарегистрированны

Почти во всех системах регистрации прав на землю, включая с

свидетельств, определенные категории прав на землю и ограничения счи

действительными, даже если они не внесены в кадастр . Такие права и

относят к так называемым «лишенным юридического действия правам».

чают залоговое право на имущество в обеспечение уплаты налога, а так

ния на использование земли, содержащиеся в законодательстве. Эти

ные, но юридически действительные права и ограничения , как правил

свидетельствах о правах и сделках . Большинство из них делятся на две к

обязательства , которые вытекают из законодательных актов, в частност

лю , использовании земли, сервитуте или возможности принудительного

Зарегистрированные сведения при системе регистрации сделок обычно обеспечи

в случае требований со стороны третьих лиц в отношении недвижимости, на кото обр ащено взыскание . 17

СМ . S.R. SIMPSON, LAND LAW AND REGISTRATION , 21 (1976).

'~ Республика Казахстан, Указ Президента « О государственной регистрации прав со ней » , ст.

3.1 (25 декабря, 1995) (далее -

,'> Там же , ст . 211

Указ о регистрации, Республика Казахстан).

3.2.

Simpson, см. выше п. 17, р. 18-19. Одно из критических замечаний в адрес систе

том, что эти «Лишенные юридического действия права» стали многочисленными чально поставленную цель

составление перечня всех прав на определенный участ

168

установленные федеральным законодательством права органов власти с новные ограничения на использование земли и ряд запретов (в связи с

целях сохранения общественной безопасности и охраны окружающей ср ~

аренду и пользование земле и в течение срока менее трех лет; права супру

Другой, относящийся К этой сфере, вопрос касается земельных п

юридических лиц , которые возникли до принятия нынешнего законодат

ции прав на землю и поэтому не являются зарегистрированными в соот

конодательством. В таких случаях должны быть уравновешены две поте ключающие цели. Первая из них

создание всеобъемлющего кадастр

все или подавляющее большинство земельных участков. Вторая цель

существующих собственников, которые получили права еще до того, к

нынешние регистрационные нормы или система. Вторая цель более ва

поэтому, естественно, должна иметь приоритет. Гарантией этому долж ное признание законом юридической действительности приобретенных

Законы о регистрации прав в ряде стран

ЕЦА не полностью п

правах, которые собственники получили до вступления в силу этих зак

принятый в России закон «О государственной регистрации прав на нед

и сделок с ним» (Закон о регистрации прав на землю в Российской Феде

ет собой хороший образец урегулирования подобных вопросов. Статья

сит, что земельные «права ..., возникшие до момента вступления в сил рального

закона,

признаются

юридически

действительными

пр

государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным за

дарственная « регистр ация прав, осуществляемая ... до вступления в сил

рального закона, является юридически действительной»."

Могут быть предприняты и другие меры с целью включения пра

уже приобрели их, в регистрационную систему, созданную в соответств

дательством. Под этими мерами подразумевается регулярная перерегис

Симпсон подчеркивает, что « регистрация свидетельства не исключает и не может

мость инспекции земли до проведения сделки с ней » . Там же, р. 22

Проект закона Киргизской Республики « О государственной регистрации прав на

ВО», СТ. 23

6 (сентябрь 1997) (далее :

Проект Закона о регистрации, Киргизская Республ

Закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижим

с ним» , СТ .

11.2 (17 июня , 1997) (далее :

Закон о регистрации , РФ) .

169

Медленный процесс регистрации пр ав и выдачи свидетельств

(свя зан с трудностями процесса реституции) считается одним из дву

ных препятствий, сдерживающих развитие хорошо функционирующе этих странах .

Так же медленно происходит процесс регистрации прав и выд

Венгрии, где , как отмечают специалисты , быстрая выдача свидетель

венности является важным фактором развития рынка земли. " Задер прав на землю u

в среднем

сделок с землеи .

на шесть месяцев у с и л и в а ет неопределенн

Важное значение для придания регистрации прав на землю юриди

предписание об использовании документов установленного образца для

трационных сделок с землей . Это требование содействует ускорению пр прав и минимизирует возможность ошибок. Юристы часто возражают

дарти з ир о ван н о й, отпечатанной формы документа , так как его заполне

настолько простым, что у юристов не находится веских оснований требо

вознаграждения за помощь при оформлении передачи прав . Тем не мене

Англии, Кении и Судана показывает , что использование бланков уста н u П остановлениям вполне возможно. "8 Н апример , согласно англииским

на з е мл ю

1925

дет подписан

г ., все, что необходимо сделать лицам, передающим права

документ,

это всего лишь заполнить следующие пункты

ства , цену покупки , имя того лица , на которое переходит право. Если эт

сти исправления или дополнения , документ такой формы позволяет это

~. См . GREGORY MOHRMAN , RO~ANIAN LAND REFORM (September 1995) (не пись на фай ле Института сел ьс ко го раЗБИТИЯ) .

25 См. Wil1iam Н . Meyers & Nata1ija Kazlauskiene, Land Reform in Estonia, Latvia, a REFORM IN ТНЕ SOVIET UNION AND EASTERN EUROPE 92 (Wegren ed ., 1998)

2. Csaba Csaki & Zvi Lerman, Land Reform and Farm Restructuring ш Нппяагу Duril1g the с м . Быше п . 25, р. 230-32.

CH ERYL W. GRAY, EVOLVING LEGAL FRAMEWORKS FOR PRIVATE SECTO CE NTRALAND EASTERN EUROPE 71 (Wor1d Bank Discussion Р арег 209,1993 ).

28 Simpsol1, см. выше п . 17, р . 360; GERHARD LARSSON , LAND REGISTRATIO SYSTEMS 119 (1991) . 29 Там же , р . 1 1 9 .

170

установив при этом ее максимальных пределов, могут привести к непозво

регистрационным сборам . В статье

6 Указа

Президента Республики Казах

венной регистрации прав собственности и сделок с ней » говорится, что за ко н одател ьством плата может быть установлена как за регистрацию

мость и сделок с ней , так и за информационное обслуживание». " Одна

какое-либо указание относительно примерного уровня этой платы . Ста содержит положение , в некоторой степени облегчающее ситуацию , т.к n нотариального заверения всех

Ф актических сделок с недвижим остью .

Закон о регистрации прав на землю Росси йской Федераци и пр

субъектам Российской Федерации самим устанавливать размеры регис

которые не должны превышать максимально до п усти м о го уровня , уст

ральным правительством . " Такой подход может защитить правообладат высоко й платы за регистрацию прав. Одн ако , существенны й недостаток

состоит в том , что в законе не только не обозначается максимальны й пре

указывается какое -либо федеральн ое законодательство , содержащее тако

Альтернативой высокому уровню платы может служить либо шкал

ванных взн осов , возможно, предполагающих субсидии государства ; л и б о

взносов , исходящая из низкого процента от стоимости передаваемой не

шкала взносов, в основу которой положен принцип возмещения расход

гистрационным учреждением , без учета п рибыли .

О б сужде н и е цены сделок с землей см . в Гл .

7, « Операци и с землей».

Ин ституциональные недостатки .

Институциональные недостатки , которые затрудняют четкое функ

сте м ы реги страции прав на з е мл ю, могут привести к осложнению и пов

регистрации , а также ум е н ьш ить пользу от ее реализации. Специфически

Телефонн ый разговор представителя Института с ел ьского развития с Уолтером К

Аге нтства м еждународ н о го р азвития США , прини м авшим участи е в Проекте по рег л ю в Гр узии

(1998).

Указ о регистрации, Республика Казахстан , см . выш е п . 18, ст . 6.

Там же, ст. 23.

За кон о регистрации , РФ, см . выше п . 23, ст . 1'1.2.

171

ЛЮ.

35 В

ряде стран правительства медленно и очень неэффективно реа

преодоления межведомственной конкуренции и создания одного един

ния, которое несет ответственность за разработку и реализацию системы

Предложение одного из экспертов по разрешению проблемы

конкуренции без создания каких-либо новых учреждений в Таджикиста

приемлемо и для других стран ЕЦл. ЭТО предложение предусматривае

симого федерального министерства функцией контроля за системой зем

(

в случае Таджикистана

это Министерство юстиции), а местные орг

цией определения, в компетенцию какого из ведомств (среди тех, кто уж

регистрацией) будет отнесена регистрация в подведомственной им т

местных органов власти должно быть подтверждено Министерством ю

это сертифицированное учреждение , на котором остановили свой выб

регистрацию земли под надзором Министерства юстиции . "

в Узбекистане Гражданский кодекс предусматривает, что право никает в момент регистрации прав (ст.

185) и

что право владения, пере

прекращение прав на недвижимую собственность является объектом го страции прав (ст.

84).

Однако, какое именно учреждение занимается р

Гражданском кодексе не указывается. По закону «О земле», право на в

мельных участков регистрируется местными или региональными орган

GERALD MCGRATH ЕТ AL., ISSUES AND КЕУ PRINCIPLES IMPLEMENTATlON OFCADASTRALAND LAND REGISTRATlON SYSTEMS : А EASTERN EUROPE AND ТНЕ FORMER SOVIET UNlON 5 (November 1996) (н

пись, подготовленная для Международной конференции по проблемам земельной ления ею, Орландо, Флорида) (на файле Института сельского развития) .

Во многих странах в дореформенный период функции регистрации прав на зе

принадлежали различным орган ам государственной власти и/или функции реги

сельскохозяйственного назначения и городскую землю принадлежали различным ной власти.

ТНЕ WORLD BANK, LAND REGISTRATlON AND LAND ТITLING PROJECT I (EC4NR - Agriculture Policy Note NQ . 2, 1966).

37 JENNIFER DUNCAN, DRAFТ REPORT ON LEGAL IMPEDIMENTS ТО D AGRICULTURAL LAND MARKET IN TAJIКISTAN (November 4, 1998) (копия на

ского развития) .

172

Такая система таит в себе угрозу допущения большого количества ошиб

использования различных стандартов и отсутствия координации. Все э

эффективность системы регистрации в целом. Необходимо, чтобы еди

ное учреждение, ответственное за политику и руководство в сфере земе

ти, установило эффективную современную систему регистрации прав. "

В России также существуют проблемы, все еще до конца нереше

лены тем фактом, что, согласно Гражданскому кодексу , принятому в процессе регистрации прав на недвижимость принадлежит

М инистерс

время как первоначальная регистрация прав на земли сельскохозяйстве

другие участки земли проводилась (хотя и в очень ограниченных правов ственным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (часть

рации земли выполняли вообще другие учреждения). Закон Российско

сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок

обеспечивает основу для создания со временем унифицированной сист

циальные разногласия, существующие между Министерством юстици

строительства и Госкомземом, а также между органами власти федерал

ного уровней, все еще требуют разрешения." С другой стороны, проект закона, принятый в Киргизии В

199

предусматривает и создание единого государственного регистрационно

гистра

под надзором Министерства юстиции, и определение обязанн

ности учреждений по регистрации прав на местах." Под «объединенн .

системой регистрации прав» подразумевается республиканское государс (Госрегистр) и местные регистрационные органы . ные органы регистрации

В проекте закона ука

областные, межобластные и городские фил

ТНЕ WORLD BANK, ARMENIA: ТНЕ CHALLENGE OF REFORM IN ТНЕ AGR 39 (World Bank Country Study, 1995).

Гражданский кодекс Российской Федерации, гл . 6, ст.

131 (далее - Гражданский к

Постановление Правительства Российской Федерации

NQ 1378 « О мерах по реа

закона о государственной регистрации прав на недвижимое имушество и сделок с ря , 41

1998).

Проект Закона о регистрации , Киргизская Республика , см. выше п .

22. В

на обсуждается в Парламенте Киргизии и, очевидно , вскоре будет принят. 42

Там же, ст.

8.2-3. 173

настоя ш

ции прав , требовать от физических и юридических лиц регистрирова сведения,

относящиеся

вие с этои системои.

к праву

или

ограничению

права

на недвижим

Отсутствие квалифицированных кадров, имеющих опыт составле

ется проблемой для многих стран ЕЦА , особенно на начальном этапе ст регистрации з е мл и .

47 В

ажную роль в развитии это и системы имеют под

ние сотрудников. Создание и функционирование системы регистрации шого количества высококвалифицированных специалистов, имеющих

готовку и практический опыт .

В докладе ООН

(1972

г.)

были опр

важнейшие условия для подготовки руководителей регистрационных слу

Во-первых, руководители высшего звена должны, время от времени,

срочную переподготовку по фундаментальным вопросам системы регис

лю. Во-вторых , высшим должностным лицам и квалифицированным ка миться с аналогичными программами регистрации прав на землю в

трет ь и х, штату сотрудников должн а быть предоставлена возможность по

форме периодически проводимых семинаров с целью расширения круго

профессионального уровня в соответствии с требованиями современного

Ограничение публичного доступа к сведениям,

касающимся регистрации прав на землю.

Как и в большинстве случаев , в этой области закон может либо

шению проблемы , л и б о явиться помехой . Статьи закона о регистрации ограничения публичного досту п а к сведениям , весьма проблематичны.

чения до сту п а к сведениям, целостность системы регистрации прав в д

может оказаться под угрозой . Более того , если до ступ к кадастру ограни

е го в качестве источника информации о рынке земли оказывается неэ

полнение к ограничению доступа к сведениям в прямом смысле следует

Там же , СТ.

8.4-5.

Там же , СТ.

9.1.

Там же, СТ.

10.3.

" Там же .стГ г. г. 47

Gray, см. выш е п. 27.

" С м . PETER F. DALE & JOHN D. MCLAUGHLIN , LAND INFORMATION MANA

174

ленная категория лиц может получить информацию относительно сами

вающих документов . " К этой категории относятся правообладатели ,

доверенность от правообладателя , руководители местных и региональн

налоговые и правоохранительные органы и наследники правообладателя.

в Проекте закона Республики Киргизия о регистрации прав пре

крытый характер сведений о государственной регистрации

и особо тве

необходимость для государственных учреждений , осуществляющих рег

л и ал о в предоставлять информацию относительно регистрации и зареги

на недвижимость любому заинтересованному лицу." Единственное и

требований состоит в том, что документы и сведения , составляющие го

ну , не могут быть предъявлены кому-либо. 54 О днако , проект закона не

« государстве н н ая тайна» , поэтому остается неясным , скажется л и это и

ничении доступ а к кадастру. Установление процедурного порядка и разм

может быть назначена за предоставление информационных услуг, находи v

государственного учреждения , занимающегося регистрациеи прав

оср

Своевременность доступа также является важным вопросом. В

немедленный доступ к кадастру долже н быть гарантирован любому лицу

доказать свое право на получение информации . Если все же немедленны

ям невозможен по причинам, носящим административный или кадровы

ка во времени между запросом и получением информации должна быть м

Проект киргизского з акона о регистрации прав не содержит каки

л оже н и й , касающихся своевременности предоставления доступа к св

щимся в кадастре. Однако, в законе нет никаких указаний и относит такого доступа.

З акон Росси йской Федерации NQ 122-ФЗ « О государственной регистрации прав н

ст во и сделок с ни м » , ст . 511

Там же , ст.

51 Там

же , ст.

7.1 (21 июля, 1997).

7.3. 7.3.

Проект закона о регистрации , Кирги зская Республика , см . выш е п . 22, ст. 23.1.

Там же , ст .

5< Там 55

23.2.

же .

Там же, ст.

23.2. 175

о регистрации и зарегистрирован ных правах на собственность заинтер Так как задержка на такой срок не вызвана необходимостью, она таит в

угрозу отказа собственников, в ряде случаев, от регистрации при сове дв иж и м о ст ь ю .

Н. Комплексные требования, предъявляемые к описанию и плану земельных участков.

Законы о ре гистрации прав на недвижимое имущество или закон

стре обычно предусматривают определенные требования к составлени

ных участков , с целью дальнейшей регистрации прав на них. Предъяв

могут повлечь з а собой составление сложного и дорогостоящего плана .

точности составления плана может служить препятствием в том случае

н едвижимости откажется от регистрации своих прав по финансовым свя зи со з н ач ител ь н ой стоимостью процедуры составления плана. Под

ду требованиями , предъявляемыми к описанию недвижимости , и соот

да м и его осуществления , по сути дел а , подразумевается выбор между

тел ьн о стью подготовки до кументо в . Выбор в ту или иную сторону оп

соображениями технических возможностей , чем доводами экономическ

туемыми необходимостью или способными ускорить процесс регистрац

который будут вовлечены все или почти все земельные участки.

К счастью , высокая степень надежности и эффективности реги

быть достигнута при использовании относительно простого описания

уч астка земли. В полно й мере это относится к описанию земель сельск

значения. Даже в Австралии при использовании системы Торренса, кот

руется с составлением точных планов, продавец земли , как правило , бы

доста влят ь покупателю план земельного участка или даже иметь его.

продавец в состоянии достаточ н о точно идентифицировать свой земель

сделать это , не прибегая к составлению плана, покупатель не имеет пра до ста вл е н и и ему такого документа .

Закон о р е ги стр ации , РФ , см . выше п.

Там же , СТ .

23, СТ. 7.2.

7.4.

5Н Указ о р еги страции , Респ ублика Казахстан , см. выш е П. 18, СТ.22 .2. 59

г .г.охц; CADASTRAL SURVEYS WIТНIN COMMONWEALTH 47 (1976) .

176

чении границ», содержащемся в Указе Президента NQ 176i

1 ,

до поло

проекте Земельного кодекса, предусматривающих наличие «то п о граф

масштабе, удобном для пользования), на котором будет представлена, с

фических знаков и символов , полная карта местоположения и рельефа

ния плана в соответствии с последним по времени проектом использо последнее положение не является обязательным при регистрации прав зяйственного назначения.

Проект закона Киргизской Республики о регистрации прав пред

набор требований к описанию границ земельного уч астка , который чаще

ся и в других странах ЕЦА . Сила закона исходит из нормы , призн ающ

требований к описанию границ земельного участка . В случае необход

интересами государства , или по желанию правообладателя предусмат введения более детального описания.

Статья

25 проекта закона допускает и приблизительное установлен

собственности и их уточненный вариант." Как правило, для включения в ных индексов бывает достаточно установления примерных границ." В тех ходимо уточнение границ, эта процедура может быть инициирована либо

дящим регистрацию прав, либо самим правообладателем земельного участк

Кроме того, проект закона определяет процедурные нормы ут мельной собственности. Если учреждение по регистрации прав сочтет

нить границы какого-либо участка земли , прежде всего , оно должно пр

ронам , чья собственность в той или иной мере может быть затронута

границы .

бб

Выслушав все заинтересованные стороны , учреждение по ре

З акон о регистрации , РФ, см. выше п . 23, ст. 18(4).

Указ Президента Российской Федерации N2 1767 « О регулировании земел ьн ых

аграр но й реформы в России » , 62

(27 октября 1993) (далее :

Указ"N2

1767, РФ).

Проект Земельного кодекса Российской Федерации , ст. 71.1 (11 июня , 1997) ( пр

бр анием в

1997 г.) .

Проект Закона о регистрации , Киргизская Республика , см. выше сноску 22, ст. 2

Там же.

Там же , ст. 25.2-5.

Там же , ст . 25.3.

177

1. Отсутстви е

надежного механизма возм ещен ия уще р б а

в результате до пущенных ошибок п ри государственн ой р егист

Установление правовой ответственности за технические ошибки

реждением по регистр ации прав, а также страхового фонда , возмещаю

ких ошибок , является составно й частью больш инства систем регистра

прав ах на з е мл ю. В з а ко н ах о регистрации прав на з е м л ю должн ы содер

определяющие , в каких именно случаях государство несет ответственн

ре ги стр ации прав . Также в за ко не долж н о быть предусмотрено , что в

де н и е по регистрации прав берет на себя ответственность за до пуще н

дар ст ве н н ый страхово й фонд воз мещает ущерб , причиненный и м. Стр

доста вл я ют гарантию собственн икам земли , комп енсируя ущер б сто р о в р е з ультате до пуще н н ых ре гистратором ошибок. Т акое положение

шинств е ( хотя и не во вс ех) стран , использующих систему регистра

пр ава х . 70 О д на ко, в свя зи с н еобходимостью и н ве ст и р о ва н и я страхов

тельства стр ан ЕЦА при р ассмотрении вопрос а о приня тии или реформ

р егистр ации свидетельств , вероятно , будут противостоять признанию ответственности за до пу ще н н ы е регистратором ошибки .

« З а ко н Российской Федерации о регистрации прав » не провозгла

ховых фондов, из средств которых государство могло бы возмещать ущ

ти в ш е й права в результате до п уще н н о й ошибки. Согласно этому Закону

ца имеют право до б и ваться возмещения ущерба непосредственно от т

.7 Та м же , ст.

., Та м

же , ст.

25.4. 25.5.

и Указ о ре ги стра ции , Ре сп убли ка Казахстан , см . выш е п . 18, ст. 9.2. 70

С м . THEODORE B.F .R UOFF, AN ENGLISHMAN LOOKS АТ ТНЕ TORRENS S

п редлагает тр и пр инцип а в качестве осно вы для дост иже н и я ус пеха в вопро с е р е ги

пр а ве н а земл ю. Один и з н их

п р ин ци п ст р аховани я: он закл ючаетс я в том, что уч

ц ии п рав воз м еш ает у ще рб , п о н ес енны й како й-либо сто ро ной в р езультате ошиб ки р.

13.

Другие д ва принц ип а

сл еду юши е :

а ) принцип зе р кал ь н ого отражен и я,

р е ги стр атор точно и п олн о п ер е н оси т в е с ь ф актич е с ки й м атери ал в с в ид етел ьств

со глас но которо му р е ги с тр атор я вляется ед и н ст в е н н ым источни ком информации д купателей, прав а которы х как б ы с крыты за кул и с ой. Там же, р .

8, 11 .

В то вр емя , к

с и с те мы р ег истр ации свиде тел ь ств п ред пола га ют н ал ичи е страх о в ых фондов , в друг

м ании , М ал а й зии , Фиджи ,

обх одятся без них .

Simpson , с м . 178

выш е п.

17, р . 181 .

ства, проводящего регистрацию прав , Госрегистра, с целью возмещени

терь или ущерба, понесенного каким-либо фи зическим или юридиче

следующих причин: а) ошибочных сведений, содержащихся в регистр

или официальном документе, выданном учреждением по регистрации

тей и ошибок, допущенных служащими учреждений , входящих в регис

му , а также умышленного совершения ими должностного преступлени

предъявляемые в адрес страхового фонда, будут заслушиваться в суде п ного

рассмотрения

их

органами ,

относящимися

регистрационнои

причиненного ущерба подсчитывается на основании оценки стоимос

жимости , произведенной на момент подачи иска , а не на момент рег претен зии относительно ущер

ба

основываются на его независимои оц

уч р ежде н и й, относящихся к регистрационной системе , не несут мате

венности за до пу ще н н ы е ошибки и неточности при условии добросове

ими своих служебных обязанностей, но несут ответственность в соотве

тельством Киргизской Республики в случае умышленного совершения

ступления, злоупотребления служебным положением или других прес

Все иски в адрес страхового фонда должны быть зая вл е н ы в течение тр возникновения.

В статье

Проекта закона устанавливается перечень исключени

ветственности учреждений государственной регистрационной системы .

ложениям, страховой фонд не несет ответственности за ущерб, причин тью

самого

истца,

результате

ошибки

содержащеися в описании границ и плане. v

и 78 Н

неточности ,

допущенно

а основании этих вышеи

истец может получить возмещение от той стороны , которая несет отве

Leo S. Batalov, Russian Title Registration System for Realty апа its EfJect оп Foreign Inve WASHINGTON LAW REVIEW (1998).

За кон о ре гистрации , РФ , см . выш е п .

7.1

Проект Закон а о регистр ации , Кирги зская Респ ублика , см . выш е п. 22, ст. 35,32.1

Там же , ст.

75 Там

же, ст.

32.1. 32.2-3.

Там же , ст.

32.4.

Там же , ст.

33.

n Там же , ст.

23, ст. 31.2.

34.1.

179

временем. " Другой подход состоит в том, чтобы отложить учреждение

более поздний период , когда накопления от регистрационных взносов д

торый позволит создать такой фонд без дополнительного государственно

Такой подход был одобрен в Молдавии . Хотя по «Закону О кадастре недв

от

1998 т.

и предусматривается создание страхового фонда, однако его р

рование , по всей видимости, откладывается на неопределенной будущее." Как правило, страховые фонды используются для возмещения несшим

убытки

в результате

допущенных

сотрудниками

регистрац

ошибок. Однако, право на возмещение ущерба может зависеть от вида

лиц, которые пострадали от него. Например , в ряде стран законодатель

предусматривает гарантию возмещения ущерба, понесенного в результа

щений , допущенных при первоначальной регистрации земельного участ ства стран показывает, что иски к страховым фондам довольно редки

хотя бывают исключения. "

Безотносительно к сроку и подходу к вопросу об учреждении гос

хового фонда, закон, регулирующий процесс регистрации, должен опр

ние или учреждения, которые ответственны за создание страховых фонд

вить для

них срок,

в течение которого будет представлен на расс

создания страховых фондов. Кроме того, закон должен содержать поло

Там же, ст .

811

Simpson , см. выше п . 17, р . 28,181.

Послание по электронной почте Роберта Митчелла, директора группы по право

34.2.

юшей в рамках американского Проекта содействия международному развитию, ко

оказание помоши Молдавии по реги страции прав на недвижимость и вьщаче свиде <2

Simpson , см . выше п . 17, р . 180.

Два случая из опыта использования системы Торренса, возможно, являются наи

ми исключений . В штате К алифорния в

1918 г .

супружеская пара купила землю,

з ар е г и стр и р о в а н ы по с и сте м е Торренса, и свидетельство не отражало наличия ипо долл . Ч ере з

19 лет

тяжбы бы ло вынесено решение о выплате

48 тыс. долл. из стр 39 тыс . долл . GiII У . Frances Inv. Со., 19 F. 2d 880 (с.С.А.9 ( 4997). См . также RICHARD R. POWELL, REGISTRATION OF ТНЕ TIТLE ТО LA NEW YORK 98 (1938) . Аналогичный случай произошел в 1929 г.в штате Небраска, ра сполагая суммой в 182 долл ., д олже н был исполнить судебное решение о выпла York Соцпту , Neb ., 26 F.2d 623 гс .с .хв (Neb.), М ау 14,1928) (N2 8010). шего только суммой в

180

в этом разделе рассматриваются два различных подхода к вопр прав на землю. Первый подход

система регистрации прав на землю ,

единенных Штатах Америки. Вторая

немецкий кадастр, модель регис

лю , принятая, согласно Гражданскому кодексу во многих европейских ст А. Соединенные Штаты

Система регистрации прав на землю в Соединенных Штатах осно

рации или записи сделок с землей ." Запись сделок с землей представля

цию или запись документов, затрагивающих права на землю. Эта сис

сколько сот лет назад в ряде европейских стран с целью предотвращени земли .

85 П

ри условии регистрации или записи сделки в государственном

чае двойной продажи земли, может быть установлено преимущественно

дый штат имеет свой собственный закон о регистрации сделок, в котор

генеральной линией, допускается широкое судебное толкование. "

См . выше раздел П, В этой главе, где обсуждается система регистрации сделок и

свидетельств .

В условиях отсутствия системы регистрации прав на землю , процесс передачи пр

бе з оформления каких-либо документов публичного характера , и обычно ограничи

процедурой, В то время, когда общины были небольшими и сплоченными, фактиче

сделке в присутствии нескольких свидетелей , членов общины , был достаточным до

чи земли и служил гарантией не только покупателю, но и уведомлением третьим ли

которые могли быть заинтересованы в этой земле . Поэтому многие правовые сист

существования, а также системы обычного права в развивающихся странах относятс че прав, как к достаточной гарантии при переходе земли другим лицам . Однако, по становились менее сплоченными

и с более сложной структурой , этот процесс нео

переставал удовлетворять. Покупателям и другим заи н терес о ван н ы м сторонам прих

детельствованные членами общины права собственников на землю . Н аиболее серье

теля заключался в возможности покупки зе мл и у з е мл е вл адел ь ца , который уже пер

гому лицу. В этом смысле такому же риску подвергались банки и другие потенциал жившие з а пределами этой общины . 86

В классическом примере, если землевладелец А продает свою землю В, а затем на f

С , то С , естественно , проиграет В в случае, если В сразу же зарегистрирует свою сде

зу же вступит во влад ение землей. И регистрация, и вступление во вл адение з ем « ув едомл е н и е м» С о преимущественных правах В . С может только требовать по

деньги. Однако, если В не зар еги стри р ов ал сделку и не вступил во владение землей ,

и получит землю С. Тогда В должен будет требовать по суду от А вернуть ему д

NELSON

ЕТ

AL., CONTEMPORARY PROPERTY 972-990 (1996).

181

Как правило, в документах о зарегистрированной сделке содержа

де н и я : а) имя лица , передающего право, и лица, к которому оно перех

ченная за собственность; в) описание собственности; г) заявление об ис

ных в свидетельство , принимаемых на себя лицом, к которому перех

сделки ; е) удостоверяющий документ , заверенный нотариусом; ж) печа

учреждения, удостоверяющая, что сделка зарегистрирована; з) штампы

внесение всех регистрационных плат и всех надлежащих налогов."

Юридические требования, предъявляемые к описанию земельно

ных штатах , удовлетворяются по-разному. В большинстве штатов докуме

собственности содержат общую формулировку, единственно требуя «ос

праве описания собственности » ." На практике это требование может быт дующим образом : а) составлением «описания границ-"; б) ссылкой на мельный план, например , Генеральный план ; в) предоставлением карты м

" Хотя ссылки , сдел анные на США и други е страны с системой частного землевлад

стр ации и переходу «собственности », они, в целом, могут быть отнесены и к систе м альные права частных лиц на зе мл ю не являются правами собственности .

нн

Goldner, см . выше п . 15, р. 663.

Н9 Сцппшяпагп , см. выше п . 90

13, р. 774.

Goldner, см. выше п . 15, р . 663. Сложные вопросы «уведомле ния» возникают, ког

л е н ы и за ре г и стр и р о в а н ы, но ошибочное внесение (например, неправильно записа

в и т н ы й индекс по в ине ре гистратора имело место . В случае , если вопрос об «увед возникает, такие вопросы обычно разрешаются в судебном порядке. 9]

Nelson, см .

выше п .

86, р . 905-7 .

См. например: COLORADO REVISED STATUTES sec. 38-55-122 (1997); ANNOTATED sec. 26.1286 (21) (1997) .

Границы устанавливаются следующим образом: от какого-либо заметного объек

уч астке з е мл и, например , дерева, камня , землемерного столба или забора двигают

правлении, л и б о отмеряя определенное расстояние, либо ориентируясь на этот об

погр аничная линия . Затем выбирается новое направление и отмеряется новое ра

вторую по граничную л и н и ю. Этот процесс продолжается до тех пор, пока послед

не сольется с точкой , от которой начинался отсчет, таким образом ограничивая уча 9.

Деление участка земл и на более мелкие требует подготовки нового плана, на к

созданные объекты недвижимости . На нем будут показаны новые улицы, которые

182

свидетельства, которые скажутся на их правах в недвижимости. Полисы

страхование свидетельств, выдаются страховыми компаниями, которые

зируются в этом виде страхования. Страхование свидетельства гарантир

на собственность, которую приобрели, зарегистрированы. Стандартный

свидетельство, распространяет свое действие только на те случаи, когда

ваются в документах публичного характера, и не страхует от пороков, ли

ховой компании, либо обнаруженных вне официальных документов. На

чай , как посягательство на право, когда истину можно установить тольк

или путем проведения инспекции собственности , не относится к страхо торых страхует стандартный полис .

К омпания,

страхующая свидетельство ,

после

изучения докумен

щих , что свидетельство не обременено ничем , выдает полис и , таким обр

себя риск лица, к которому псрешли права, в случае ПОКУПКИ им небезуп

ства. Так как этот « р и с к»

неизбежен при регистрации , то появляетс

« гаранти и» того , что свидетельство не обременено. Эту гарантию , хотя

плату со стороны собственника земли , обеспечивает компания." В слу

вые участки земли, которые подлежат продаже . Поскольку этот план утверждаетс

власти и регистрируется , все продажи участков земли производятся только в соответ

8 большинстве округов США эти сложные и скрупулезные поиски осуществляют Lobel, см.

ющей свидетельства, адвокатом или какой-либо независимой компанией . 96

Одна из компаний по страхованию свидетельств насчитывает

касающихся свидетельств, и

15 контор ,

76 различных ист

которые теоретически необходимо охватит

стояния свидетельства.

Обычно компании по страхованию свидетельств имеют свою собственную подбо

ментов , касающихся регистрации прав на землю , которые они приобретают в вид

(официально в большинстве стран такие документы имеют публичный доступ и

ны). Компании по страхованию свидетельств обычно имеют свой собственный ин участков земли , и другие индексы к этим документам, с тем чтобы облегчить поиск.

" Сравнительный анализ стоимости передачи свидетельства на право собственност

рации свидетельств по сравнению со стоимостью передачи свидетельства при сис показывает ,

215-20. 8

что в первом варианте стоимость в два раза выше , чем во втором .

дельцы в США выплатили около

3,6 млн

долларов в

1997 г. Средняя 150 тыс . долл.

при покупке жилья для отдельной семьи стоимостью

эттле в

Janc

значительной степени в результате неэффективности системы регистр а

1966 г.

составила примерно

950 долл .

стоимость стр а

(заем в размер

Если позже покупатель рефинансируе

лучения более выгодной процентной ставки, он будет выплачивать другой страхо

300 долл.

Телефонный разговор с сотрудником

Norwest Mortgage Loan

183

Биллом Ветце

в ряде американских штатов приняты аналогичные системы

тельств (системы Торренса), но, в целом, используются они мало. Главн

чается в том, что закон требует дорогостоящей и продолжительной по вр

тем чтобы заменить одну систему регистрации прав на землю (регистр

(регистрация свидетельства) . По этой причине замена происходит крайн

в тех случаях, когда речь идет о дорогой земельной собственности в горо

никогда в случаях, касающихся земель сельскохозяйственного назначени В.Германия Германский земельный кадастр

(Grundbuch)

был введен в

1897 г .

ном кадастре (Огшпйзцслогогшпя) ."" Этот закон требует обязательно

прав, связанных с зем ел ьн о й собственностью, поэтому в Земельном кад

вещные права на недвижимое имушество.'" Регистрации также подлежи

витутов, переход или прекращение прав, ограничения (обременения), до ление, ипотека и аренда .

102 Л

ые произошедшие изменения в правово

другой собственности не являются юридически действительными до те

будут зарегистрированы ; после регистрации они немедленно вступают в

манского кадастра положен принцип регистрации свидетельств . Это озн

си, внесенные в кадастр, представляют собой, при отсутствии доказате

тивного, доказательство существующего в данный момент правового ста

в Германский земельный кадастр вносятся только те изменения

дят в результате сделки, а не те , которые проистекают из публичного пра как сервитут, переход или прекращение прав, преимущественные права

охранных целях. Несмотря на отсутствие в кадастре документов, касаю

ний , они остаются юридически действительными, поэтому собственни ными что

органами

власти долж е н

б Ы б ыть уверенным

предпринять дополнительное

в возможности использования земли по своему у

Nelson, см . выше п . 86, р . 1002-04.

I IЮ

NIGEL FOSTER, GERMAN LEGAL SYSTEM & LAWS 285 (1996) .

101

Там же .

102

Там же.

111 .1 Там

1114

же.

Там же , СТр .

изучение

285.

184

собственностью и налоги с недвижимости . В третьем движимости и их приоритеты.

обеспечительн

106

Несмотря на то, что ознакомиться с реестром могут только лица,

дическим правом на это, широкая интерпретация этого положения позво

чительному кругу лиц пользоваться таким правом. Под этой категорией л

ся любые собственники , уже владеющие зарегистрированным правом или

о нем , а также кредиторы лиц, владеющих зарегистрированным правом

что органы государственной власти и нотариат имеют право осуществлят ем кадастра.

107

IV. Перечень потенциальных правовых препятствий и потенциаль

Этот раздел содержит перечень потенциальных правовых препятс

ния эффективной системы регистрации прав на земельную собственнос

Каждое из потенциальных препятствий сопровождается предложением о бе его устранения

потенциальным решением, являющимся результат

веденного сравнительного анализа. Безусловно, возможные решения д

ваться в общем контексте правовых и институциональных рамок, а такж

обычного права, принятых в каждой конкретной стране. Не все пред могут оказаться пригодными для стран ЕЦА.

Потенциальное препятствие: отсутствие или недостаточность правов

Детальная разработка норм и процедур , четко сформулированных необходимым условием для любой системы регистрации прав на землю . Потенциальное решение

•

Должно быть разработано особое законодательство, содержа

санные в деталях юридические нормы и процедуры по регулир

1115

E.J.COHN, MANUAL OF GERMAN LAW 1291 (1968).

106

Там же .

1117

Там же, р.

190. 185

•

Одобрить систему регистрации свидетельств, при которой з

тре представляет собой единственное доказательство прав на з системы регистрации сделок) .

•

Правовые положения, регулирующие регистрацию прав, до

тировать, что земельный кадастр является единственным док существования прав.

• Даже

при системе регистрации сделок , когда запись в кадастр

единственным д о к аз ател ьств о м прав, кадастр должен содержа

сведений и быть организован таким образом, чтобы было просто определить статус свидетельства о правах на каждый

(к примеру, долже н быть индекс земельных участков, а не т л и ц , передающих право , и лиц , к которым переходит право).

Потенциальное препятствие: неясный правовой статус незарегис недвижимое имущество и ограничений (обременений),

Даже при системах регистрации свидетельств о правах на землю,

и ограничения (обременения) обычно считаются юридически действит

заре ги стр и р ован н ым и (такие, как залоговое право на имущество в обе

лога). Отсутствие специальных пояснений относительно того, какие п

(обременения) являются юридически действительными без регистраци

что сведения, содержащиеся в кадастре, не будут столь полезны, права

будут гарантированы и , в целом, затормозится процесс заключения сде

связана еще одна проблема, состоящая в том, что права на землю , возн

в силу настоящего закона о регистрации, и незарегистрированные, сог

имеют неопределенный правовой статус.

Потенциальные решения

•

Законы , регулирующие регистрацию прав , должны включа

ный перечень прав и ограничений (обременений) , которые я

ди чес ки действительными, даже не будучи зарегистрированны

•

Законы , регулирующие регистрацию , должны включать пол

что право на недвижимость, возникшее до вступления в дейс

186

дельные сроки для действий органов государственной регист

ответственности за их несоблюдение.

•

Утвердить профессионально подготовленный и компетент

трудников в учреждения, занимающиеся оформлением сдело мостью .

•

Ввести использование форм установленного образца при

всех сделок с землей с целью ускорения процедуры регистра также приведет к уменьшению возможности

допущения техн

бок.

Потенциальное препятствие: отсутствие стимула к проведению рег дельцев в результате высокого уровня регистрационных плат.

Высокая регистрационная плата приведет к отказу владельцев о на свою земельную собственность. Потенциальные решения

•

После создания системы регистрации прав необходимо буде

на фиксированном низком уровне плату за регистрацию прав

держать и сохранить эту систему. Задача должна заключаться

создать такую административную систему, которая бы оставал

чески выгодной даже в условиях введения платы за регистра

доступном уровне, который не тормозил бы процесс заключ

Уровень платы мог бы определяться либо стоимостью самой

образом, чтобы дорогостоящие сделки покрывали расходы б

сделок), либо были установлены на твердо фиксированной осн

•

Ограничение сведений, содержащихся в кадастре, только са

димыми, такими , как описание земельного участка , имя со

пр ., будет способствовать минимизации стоимости регистраци ответственно, платы за нее.

1" 8

Simpson, см. выше п. 17, р. 301, 302. 187

В идеале , в компетенции единого централизованного учрежден

тывающего политику и осуществляющего управление в сфере не

должн о находиться создание и функционирование системы реги

•

Правовые нормы должн ы устанавливать необходимость сво

предоставления всех сведений, запрашиваемых регистрационн нием, со стороны други х государственных учреждений .

•

Система регистрации должна быть разработана и принята в ф

по которому учреждение по регистрации прав должно автоматич

мироваться о вс ех случаях передачи или наследования прав, сов

решению суда , нотариуса , местных или центральных органов

особенно важно при наследовании прав , так как, в противном с

ствует з н ач ител ьн ы й риск того , что такие изменения в правах с

не будут в н есе н ы. Более того , было бы целесообразно , чтобы н до м ства у ведо млял и

регистратора о всех залоговых правах на

обеспечение уплаты налога с тем, чтобы учреждение по регис

могло составить для своего сведения собственный перечень таки

Потенциальное препятствие: отсутствие публичного доступа к инфо ции прав на земельную собственность.

П реимущество от регистрации прав на земельную собственность

ков земли может быть реализовано только в случае -возможности публич лучению сведений , содержащихся в кадастре.

Потенциальные решения

•

Закон о регистрации долже н содержать положение о публи

пе к сведениям, касающимся регистрации прав любых лиц ленные сроки .

•

Ведение кадастра должн о быть достаточно простым с тем,

лицо могло легко получить все относящиеся к делу сведения , с

1119

Такие залого вы е пр ава не зан осятся в кадастр . Залоговое право на имущество в о

ло га обы чно относится к л и ш е н н ым юридического действия правам ,

но регистра

чень з ал о го в ых пр ав , с те м чтобы предостави ть сведения потенциальным покупателя

188

•

Выбор в пользу тех или иных требований, предъявляемых к о

мельных участков и

составлению соответствующих планов, д

деляться необходимыми экономически обоснованными факт

чисто техническими возможностями) и способствовать созда

ного рынка с включением в него всех или почти всех земельных

•

Требуемый уровень точности описания земельного участка д

возможность переноса границ в случаях спора или неясности

земельных паев в пределах или за пределами существующего у

составления многоцелевого кадастра) предоставлять право пла

и оценщикам измерять площадь участка. Необходимо признать

мель сельскохозяйственного назначения не требуется такая т описании, как для городских земель.

Потенциальное препятствие: отсутствие надежных гарантий возме

чиненного в результате допущенных при государственной регистрации ошибо

Допущенные технические ошибки, отсутствие четко установленн

за это и надежной гарантии возмещения ущерба препятствуют росту до

гистрации прав и вынуждают собственников отказываться от регистраци Потенциальные решения

•

Законы о регистрации должны четко устанавливать, в каких с

дарство несет ответственность за технические ошибки, допуще дением по регистрации прав .

•

Законы о регистрации должны предусматривать создание г

ного страхового фонда для возмещения ущерба, понесенного стороной в результате допущенных регистратором ошибок .

•

Кроме того, закон должен содержать процедурные нормы дл

ния иска о возмещении ущерба фондом и определения вида ущерба, который может быть избран истцом .

189

того , зарегистрированы они или нет .

Положения о создании единой системы регистрации пра

ном (или сопоставимом) уровне.

Обязательная регистрация свидетельств о правах на недви

Регистрация прав на доли земельной собственности .

Собственность , на которую распространяются регистрац

ва , должна быть внесена в регистрационное свидетельство.

Права на арендуем ую сроком менее трех л ет землю не под

тр а ции .

Создание единого учреждения по регистрации прав на все

жимого имущества и утверждение положения о том , что права , з

ванные в каком-либо другом учреждении , не имеют юридическо Установление меры ответственности должностных лиц,

10.

ющих

регистрацию

прав,

также

правовых

норм,

регламен

полномочия .

11.

Особы й порядок регистрации прав :

а) Комплектация всех документов по каждому участку земл

имеющее подразделы согласно структурной организации об ти .

б ) Пр исвоение номера каждому свидетельству , выданному нику каждо го объекта недвижимости .

в) В случае раздела недвижимости и возникновения новых о отдельно го кадастрового номера каждо му из них .

г) Свод до кументо в, касающихся перехода , аренды , ипотеки

д) Регистрация квартир .

190

м) Введение установленных сроков для действий должностн н) Замена утерянных свидетельств.

о) Микрофильмирование свидетельств и документов .

п) Нарушение установленных пределов. р) Регистрация после вынужденной продажи .

с) Плата. т) Штраф.

12.

Перечень особых оснований для отказа в регистрации пр

жимое имущество .

13.

Юрисдикция суда в отношении исков и споров.

14.

Государственное свидетельство установленного образца о

венника на землю и . другие стандартные формы удостоверени венной регистрации прав .

15.

Положение , предусматривающее хранение оригинала Г

ного свидетельства о праве собственника на землю в учреждени рации прав , а копии свидетельства

16.

собственником.

Обязательная автоматическая регистрация дарственных н

мую в частные руки государственную собственность.

17.

Отсутствие необходимости в предоставлении чертежа и

мельного участка при регистрации прав на земельную собств

долю земельной собственности, которая получена по дарствен

ленной на этот объект недвижимости в первый раз.

18.

Права на земельную собственность, зафиксированные в

кументах,

при передаче

их другому

собственнику

действительными и подлежат регистрации .

191

остаются

23.

Регистрации подлежат и бессрочные права пользования з

ва на аренду и временное пользование , предоставляемые фе или местными органами власти.

24.

Учреждение по регистрации прав несет ответственност

причиненный в результате допущенных ошибок и небрежности

25.

Положения, определяющие, в каких случаях государство

ственность за ошибки при регистрации прав.

26.

Положения о создании страхового фонда и конкретном м

функционирования.

192

создание и обслуживание частных земельных рынков различными путя

мельный налог является важным инструментом для переноса части дох

ции земли в общественный сектор. В экономике почти всех стран ЕЦ

местах, как ожидается, будут вскоре брать или уже берут на себя ответст

рые, многие или все проблемы того устрашающего перечня деятельности

ет местные дороги, коммунальные услуги, социальное обеспечение, осн фраструктуры,

пенсии,

безработицу,

здравоохранение

образование

земельного налога могут быть направлены в значительной и постоянн

фонды обслуживания этой сферы, тем самым, укрепляя поддержку прив ны государства и местных органов самоуправления.

Во-вторых, хорошо сбалансированная структура земельного нал

помощь в гладком функционировании земельного рынка. Высокий странах ЕЦА может заставить мелких фермеров, работающих на грани

также пенсионеров продавать свою землю сельскохозяйственным пре

богатым фермерам, что приведет к сосредоточению большого количеств

носительно небольшого числа владельцев. Точно так же высокие нало

высоких налогов) может отпугнуть людей в колхозах и совхозах от выход

чать небольшое частное хозяйство, таким образом, при водя к срыву их р

другой стороны, недостаточный сбор налогов может принизить цели р мельного налога и создать неравноправие среди налогоплательщиков .

Целью данной главы является вскрытие правовых препятствий для эф

ния земельным налогом в странах ЕЦА и описание подходов, которые был

странами с развитым земельным законодательством в целях разрешения этих

разделе указываются такие препятствия, за ними, в третьем разделе, следуют

ходы. Четвертый раздел содержит перечень препятствий параллельно со спо ния

торые

потенциальными решениями,

необходимо

включить

а пятый раздел содержит перечень об

законодательство,

управляющее

земел

дополнение к юридическим препятствиям, обсуждаемым в данной главе , зде

и другие вопросы, связанные с земельным налогом и относящиеся к передаче

Земельный налог имеет « особое значение для выживания финансовой автономии

ния » Е.

Lipinsky, Тhe Еипсйопз о/ Taxation and Рагm Credit in Agrarian Re/orms and Lan Countries, в LAND REFORM AND ТНЕ PR OBLEMS OF LAND LEGISLAT семинар ВАСХНИЛ и ФАО) 253 (Москва 10-14 июня, 1991 г.) ; см. также Anders Ми Тах and the Transition to а Market Есопоту, в AGRICULTURAL LANDOWNERS ECONOMIES, 127-46 (Gene Wunderlich ed., 1995). МеmЬег

193

Н едостаток точной информации о рыночной стоимости во мног

тр уд н я ет формирован ие э ф фе кт и в н о го земельного закона . Несмотря на странах ЕЦА уже начался

процесс формирования

стоимости земельн

очень часто у них отсутс твует система регистрации и кадастра , необхо но го ведения запи си эти х дан н ых в целях оценки . Ко мментаторы

предпосы лки к со зданию э ф фе кти вн ого и спр аведливого н ало га : а) вс е

н алогооб ло жения собственности , б) офици альная систем а зап и си (или к

где включ ен а информация о размере , стоимости , собственнике и прод

уча стка з е мл и, и в) способность ад м и н истра ци и уточнять кадастр , оце

ввод ить в де й ствие налог. ' В случае непринятия системы регистрации з будет затруд не на разработка точного и справедливого земельного закона

И з- за недостатка рыночной информации в налоговых закона

м н о гих странах ЕЦА дЛЯ земельного налогообложения использовалось

другие факторы , а не рыночные оценки ." Оценки по площади земл и яв

ными ставками на квадратный м етр или гектар земл и, которые отличают

ре гиона . ' Оценки по площадям обычно бывают устаревшими и сильно з

м огут быть до определ енной степени несправедливыми , потому что не с

оценок в районах недавних пр еобразований . О це н ки по площадям разл ти , и наиболее неточные дан н ы е могут генерироваться при наличии

менной. В Чехословакии единственным фактором оценки земли было

HANS P.BINSWANGER ЕТ AL., POWER, DISTORTIONS , REVOLT IN AG RELATIONS 69 (World Bank Workin g Рарег No .WPS 1164,1993).

) Одно й из н аи б ол ее важны х причин с коре йше го установления си стемы зем ельно

ц и и в стр ан ах с п ереходно й эко н ом и кой я вл я ется созд ание базы для зем ел ь н о го н [тетсн опя Вепсе еп

Land Po/icy

апа

Land-Based

Тах

Po/icy, 11 PROPERTY

ТАХ

По д и с кусс и и о затруд не н и ях в земельно й регистраци и в с транах ЕЦА, см . Гл .

JOU 9, Рег

• См . напр. Указ Президента Российской Федерации Ng1204 «Порядок определения ти зе мл и » 5

марта

1994

г. ) .

В соответствии с зако н ом Таджики стан а , н априм ер , « Ставка зем ел ь н о го нало га н е

э ко н ом и ч е с ко й деятел ь н о ст и земл е п ол ьз о в ател е й и уста н а вл и вается в фор ме стаби ниц у земель н ой площ ади ...» З акон Респ ублики Тадж и к и ста н

Ng449

« О б оплате за з е

6 Thomas А. Reiner & Апп Louis Strong, Formation of Land and Hou sing Markets in JOURNAL OF ТНЕ AMERICAN PLANNING ASSOCIATION 200 , 207 (Spring 199

н алог в Ч е хо словакии д о р еформ

1993

г . с о ста влял

долл.j га. С умма ф актичес

м о гл а бы ть з н ач и тел ь н о н иже. Несм отря на правовы е положения дл я оценки н а

од на и та же ставка ч асто прим енял ась для всей де ре в н и. Местные власти могли сни

194

нят с поправками закон « О земельном налоге », чтобы соответствовать пе экономике.

По

новым

правилам

правительство

облагает

налогом

« р ы н оч н о й ценности» одинаково расположенных земель. Вместо того, ч

но оценивать все участки , правительство начало с оценочной рыночной

квадратный метр для различных классификаций земли." Поскольку рын время полевых работ в

зем ел ьн о го

налога

1992 г .

не

Институт сельского развития посетил два кооператива

собиралось ;

фермеры

заявили,

что

это

не

единичны

PROSTERMAN & ТIM HANSTAD, Ап Ana1ysis of the Czechs10vakian Land R Comparative Perspective, 24 (February 1992) (неопубликованная статья , подготовленн

венного круглого стола Институтом международного сельскохо зяйственного коопе

глобального эко н о м и ч ес кого действия совместно с Институтом сельского развития) 7

В « З ако н е об оплате за зе мл ю» Украины 1992 г. разработаны таблицы оценки на

основе качества зе мл и. И з эт и х налоговых таблиц были получены « Н о р м ат и в н ы е ц

лей . По мнению наблюдателей, такой подход к оценке давал в ре зультате , как прои га, так и прои звольные нормативные цены на зе м л ю . ТНЕ R

CSABA CSAКI & ZVI LERMA UKRAINE , ТНЕ FIRST FIVE YEARS, 19 (Wor1d Bank Discussiol1 Рарег No . 371,

В некоторых регионах России, например, чиновники были слишком оптимистич

ной стоимости з е м ел ь сельскохозяйственного назначения . В то время как ау кц и о

мель , находящихся в муниципальной собственности , которые состоялись в Саратов

выявили цены более высокие, чем ожидалось от частных лиц, то цены , выплачивае

венные земл и, были обычно значительно ниже, чем ожидалось ранее . Н а аукцио

Ртищево Саратовской области были выставлены на торги четыре участка сельскох продан был лишь один . Ееопагс

Russia, 8 (Мау 19, 1998)

Ro1fes

апё

Greg Mohrman, Notes

[гот

Fie1d Researc

(неопубликованный мемор андум совместно с Институтом с

аукционе в Балаково Саратовской области в марте

1998 г. участки сельскохозяйств 112 тыс . рублей , были проданы за 30 тыс . рублей в одном случае и за 500 руб Мсьагеп , Russia Holds First Sa1e of Private Land, MOSCOW ТIMES, March 6, 1998 WORLD BROADCASTS , March 7, 1998 (Балаковский аукцион 5 марта 1998 г. был у ные в

сельскохозяйственной земли, на торгах было продано л и ш ь два из трех участков , о не , чем ожидалось) . 9

«Закон об оценке зе мл и » 1993 г. установил детальные характеристики оценки в це

Этот з ако н был пересмотрен в

1994 г.

и испр авлен постановлением правительства

В соответствии с поправкой , « З акон об оценке » установил четыре класса зем ел ь : го

ственные , лесные и прочие. Правительство вначале назначает базовую цену для каж

з н ач а ет зональную сто и м ос т ь зе м л и и з ате м уже определяет регулируюшие факторы

ницу между участками.

ESTONIA 5

ATTIAT F. ОТТ , LAND TAXATION AND ТАХ REFORM IN of Еапс Policy Workil1g Рарег 1997). Примечательно , ч

(Цпсогп Гпвшше

включая Францию и Индонезию, применяют подобный подход для минимизации

каждой и з этих стран оценка любого индивидуального участка зем ли определяе

площадью земли и рыночной стоимостью земли со сходным местоположением . Раз

195

ветских агрономических до кл адах , с дифференцированием на орошаем

з е м л и, по степени качества почв и по относительным потребностям в ми

ниях . " По закону о земельном налоге Польши оценка производится на

ге ктар а» , который служит мерой проектной продуктивности. Величина ра » определяется типом зе мл е п ол ьз о вания , типом почв

категорий)

(близостью к рынкам сбыта) . " «Закон о земельном налоге» Чешской Ре

которому вводится ди фф ер е н ци ро ван и е по плодородию, качеству почв

местоположению (путем привязки ставки налога к населению муницип

более совершенным по сравнению с тем, который основывался на каче

ром режиме) , как указывают некоторые комментаторы. 15

Альтернативным подходом для стран ЕЦА является принятие з

налоге , устанавливающего оценки по площади в первичный период осу с оговоркой

перехода на рыночные оценки по мере поступления ин

те м ами и той , которая в настояшее время используется в Эстонии и Румынии, зак

тегории « с ход н о го местоположения » з е м ел ь основаны на фактической рыночной с ближении к ней . 111

MuelIer, см . п. 1, р . 138. В ажно , чтобы предположения, лежащие в основе проектов

ли убедительными. Опыт Украины внушает быть осторожным. Признавая произвол основанных н а качестве сельскохозяйственных земель, в

1995 г .

на Украине был п

рыночно ориентированный подход к оценке, сформулированный Украинской ака

ход осно ван на проектной продуктивности земли, определяемой по стоимости т

(минус з атраты н а производство) и помноженной на

года со скидкой на коэффи

Хотя этот общий подход звучит достаточно убедительно, но это не относится к пред

в его основе , как становится очевидным по непомерным ценам на землю (в средн

гектар), которые были получены в результате. Такие цены в

20-40

раз превышают

н а зе мл ю и считаются исключительно высокими по рыночным стандартам других

указывают на 3-процентнуюежегодную скидку как на главное затруднение в этой п

что он а слишком ни зкая , чтобы точно учитывать риски, связанные с сельскохозя

вом , которые могут быть особенно высокими в переходной экономике. 1I

Chaki &

Lег

Миеllег, см . п. 1, р. 134.

12 Julia Eckeгt & George Elweгt, Land Гепике ln Uzbekistan 36 (Deutsche Gese Zusammenarbeit Sector Project Рарег 1996). 13

Там же , р.

Reiner & Strong , см .

Там же , р .

36. п.

6, р. 230.

207-08 . 196

логов, создать несправедливость среди налогоплательщиков и вызвать спе

высокой степенью перехода от сельского к городскому землепользованию

ЕЦА, недавно реформировавшие законы о земельном налоге, сделали поп

проблему. Например, предлагаемые изменения в Албанском налогово

предписывают проводить переоценки через каждые 3-5 лег. " Несмотря на ной информации в Эстонии, оценка всех земель проводилась в учитывать и зменения в приблизительных рыночных значениях.

1993

и вн

Независимо от того , будет ли методика оценки в странах ЕЦА б ночных величинах или

на площади, регулирующие нормы и практика

поощряющие неполное сообщение о ценах продаж, облагаемой площад

торах оценки , будут мешать точному составлению информации, необхо

ления налоговой базы. " Более высокие налоговые ставки также могут вы 16

См . напр . Инструкцию Государственно й налоговой млужбы Росси йской Федерац

« З а ко н а О зе мел ь н о м н алогообложении Российско й Федерации - » , за р е ги стр и р о в а

юстиции

6 м ая 1995 г .

под

NQ850

(с поправками и добавл е н иям и

NQ1 от 17 июля 1995

ди с кусс и и о Российском зе м ел ь н ом законодательстве , см. Часть 17

11 , раздел

О , ниже.

МиеlIег, см. п. 1, р. 134. Некоторые комментаторы поддерживают такой быстры

з ам е н ител и рыночной оценки должны быть убраны в переходной экономике, как

того , как начнет действовать рынок, и эта рыночная оценка будет возможна.

AL. , TRANSIТIONS IN LAND AND HOUSING: BULGARIA, 74 (1996) .

ТНЕ

ANN CZECH REPU

Пройдет несколько л ет, пре жде чем систем а зе м ел ь н о го налогообложения Рос сии с

ход от уста н о в ки ур о в н я н алога на основе качества земли и местоположения к оценк

ставки в сочетании с оценкой рыночной стоимости участка сельскохозя йственно

принятом у ф едеральному за ко ну , одн ако , был учре жден пилотны й проект дл я д

видимом у , внесет и зм ен ения в этом н аправлении . По этому зако н у н алоговая б аз

Новгороде и Твери будет исчисляться по оценочной рыночной .сто и м ости . Закон

оценки рыночной стоимости на усмотрение муниципальных органов власти . Закон

ции NQ110-ФЦ , « О проведении э кс п е р и м е н та по налогообложению » недвижимости Тверь » 18

(20

июля

1997 года).

МиеlI ег, см . п . 1, р. 138-39.

19 Roy Кеl1у , /mpf ementing Property-ta x Re/orm in Transitionaf Countries: The Experience GOVERNMENT AND POL1CY 319,326 (1994) .

См. МиеlI ег, см . п . 17, р. 127-46.

71 Точное

информирование о рыночных переходных цен ах является важным шагом

ным налогам на собственность.

Strong,

см. п .

17, р . 227. 197

было бы нагляднее и более ответственно перед налогоплательщиками . По

кону в России, например, в городах разрешено оставлять лишь

налога. Из остающихся

60%

40%

поступ

на областной или региональный уровень напра

достаются центральному правительству.

25 дл

я сравнения, закон Таджикист

веса при распределении налоговых поступлений в пользу местных органов

городские органы исполнительной власти получают

85% общего

и лишь 15% распределяются на государственном уровне.

числа нал

Во-вторых, нечеткие обязанности в расходах у местных органов

эффективно распределять поступления от земельного налога и, таким

энтузиазм налогоплательщиков. В Болгарии, Венгрии и Польше туманн

ляющие расходные полномочия местных органов власти, по таким стат

образование, местный транспорт и охрана окружающей среды, создали неэффективное распределение налоговых поступлений. А в Болгарии

ченные расходные полномочия местных властей затрудняют эффектив

налоговых поступлений. " С. Чрезмерное налогообложение

Комментаторы иногда рекомендовали использовать высокие земель

ство поощрения эффективного эемлепользования." Генри Джордж, америк

См . дискуссию ниже, п. 90.

WORLD BANK, WIТH FARMER'S EYES : А GRASSROOTS PERSPECТIVE ON LA IN MOLDOVA 23 (World Bank Рарег, TC4NR Agriculture Policy No.7, 1996) (далее Moldova).

Отсутствие адекватных местных поступлений остается препятствием эффектив

Kelly, см. 25

19, р .319 .

Закон Российской Федерации

февраля далее 26

п.

1992

г. ;

16 июля 1992

Ng 1738-1,

г.,

«Об оплате за землю» (11 октября 1991 год

14 мая 1993

г.,

августа

1994

г. ,

августа

1995

г.

«Закон об оплате за землю ») .

Земельный кодекс Республики Таджикистан, СТ.37 (1990 г.) (с поправкой от 13 дек

Riclblrd М . Bird et al., Fiscal Decentralization ln Transition Economies: А Long Way {о Go (World Bankj PRDTE, March 1995). В Болгарии, например, министр здравоохра расходы на медицинский инвентарь в муниципальных больницах . Там же, р . 8.

Дебаты по этому вопросу относятся к группе французских экономистов

«фи зиократы», которые предлагали единый налог на земельную ренту в качестве ср

198

Во-первых, современные частные зе мл е вл адел ь ц ы или землеполь

ЕЦА будут иметь финансовые потери, так как они несут первичные рас

ровании зе мл и . Когда происходит обложение зе м ел ьн ы м налогом, земл

л е п ол ьзо вател ь сталкивается с внезапной и значительной потерей кап

перспектива будущих н алоговых платежей понижает текущую стоимость

запно и значительно теряет стоимость . Частные фермерские хозяйства

сильно при таком снижении стоимости земли, так как доступ к кредитам

улучшения земель , становится особенно трудным в условиях, когда зе мл ность как залоговое средство.

ния продукции сельского хоз яйства , (считавшейся тогда первичным и сточником

л и ч н ы х классов. 29

Robinson , см .

п.

3, р . 130.

HENRY GEOGE , PROGRESS AND POVERTY 406 (4th ed. 1948).

Предполагая , что маргинальные земл и безубыточны , Т.е. доходы от неокультуре

де ржкам, э ко н о м и ч е с кая рента ' участка «А» определяется как общая прибыль с уча

прибыль с маргинального участка земли. По мнению приверженцев зем ел ь н о го нал

ние налогом в

100%

стоимости земли будет: а) поощрять наилучшее использование

« нет р уд о в о е . богатст во на д о сти же н и е распределения д о ходо в и в) препятствовать с

См . Roy Ргозгеггпап & David B1edsoe, High Land Taxes : А Dangerous а п с Virtu ally U n 1994) (неопубликованный меморандум на файле Института сельского развития) .

В то время как преобладающе й з а б ото й в странах ЕЦА я вляется чрезмерное н алог ниженное налогообложение ,

по крайней мере , в рыночной э ко н о м и к е

може

блемы. По мнению некоторых современных комментаторов , законы, которые до

налоговые ставки слишком ни зкого уровня в рыночно й э ко н о м и ке, могут не дости

ных при введении нало га : более справедливого распределения поступ лений от час большей рациональности в решениях о з е мл е п ол ьз о в а н и и . См . Коошзоп , см. п.

з е мл е вл аде н и я являются ни зкими, то з е мл е вл ад ел ь ц ы (общественные и частные)

просто удержив ать з е мл ю в ожид ании прироста капитала , чем относиться к ней , ка

ств а. В ре зультате з нач ител ь н ая ч асть з е м ел ь будет удерживаться от пров яжи на рын д ол го с р оч н о й арен ды) дл я спекулятивных целей . Свя занный с этим ре зультат

не

з о в а н и е з е м л и или полное неиспользование з е мл и . Такая схема прослеживалась в

д и с кусс и ю с м . ниже , п .

106.

Несмотря на риск , сопровождающий недостаточное налогообложение, низкий нало ствие . Как будет обсужд аться далее в разделе

111

данной главы, страны ЕЦА бе з фу

ков сельскохозяйственной земли , а также имеющие различные негативные факторы

ние н а сельскохо зяйств енный сектор и , возможно , на всю экономику в целом , мог усл угу, реали зуя ни зкую налоговую ставку , по крайней мере до того, как появится менятся д р у ги е э ко н о м и ч ес к ие параметры .

199

земельного налога собственность на землю сельскохозяйственного назн

центрирована в руках правительства, превращая его по сути, в своего р

дел ь ца . Те землевладельцы или арендаторы, которые оказались неспос и з- за ухудшения условий аренды или рынков сбыта, могут возвратить

ные хозяйства. Даже в годы с хорошими условиями производства нал

столько высокими, что мелкие фермеры и пенсионеры не смогут оплати

к консолидации земель и общественному неодобрению земельного налог

В Молдове, например, некоторые фермеры отреагировали на резкое пов

налога в

1995 г.

путем сокрытия информации и отказа от уплаты налога .

могут позволить себе уплачивать налоги в условиях, когда отсутствует к

возмещение от налоговых поступлений . " В-четвертых, высокие земельные налоги и ощущение высоких

могут удержать членов больших колхозов от выхода из них, чтобы нача

шого крестьянского хозяйства. Полевые исследования, проведенные Ин

развития в России и Таджикистане осенью

1998 г. ,

показали, что новые ч

хозяйства и члены колхозов систематически сообщали, что высокие зе

ляются препятствием для ведения частного хозяйства. Препятствующи

ся особо высоким, когда высокие ставки земельных налогов сопровожда

ми механизмами их введения, строгими штрафными санкциями, вкл права землепользования, а также отсутствие вы

б ара

натуральнои оплаты.

Часто бывает трудно судить о значении конкретного земельного

ной стране ЕЦА и з- за проблем оценки , (обсужденных выше), которые с

ствие развитого земельного рынка. Даже в отношении налоговых поступ

N. Hamid , Dispossession and Differentiation ofthe Peasantry in the Punjab During Colon PEASANT STUDIES 52-72 (1983), цитируется по Binswanger, см . п . 2, р . 69. (Значит лог явился причиной концентраци'и землевладений в Индии) . 32

зз Land Privatization il1 Moldova, см . п.23, at 23

.Ч Некоторые страны ЕЦА сделали попытку устранить возможный охлаждающий эф гов н а частных фермеров путем введения ограниченных освобождений от уплаты

ных фермеров . Российский з а ко н предусматривает освобождение от налога на ских хозяйств. « З а ко н об оплате за землю », см . выше п.

25,

СТ .

12.

5 ле

Закон Таджикис

ос вобождение от налога на один год для новых частных фермеров на окультуренны

на з е мля х , превращенных и з неокультуренных в окультуренные. Закон

«Об оплате з а з е мл ю» СТ .

9 (15

мая

1997 г.) .

200

Ng450 Ре

янских хозяйств" , не устанавливает ставки налогообложения в виде про

земли, вместо этого установлена фиксированная сумма налога за один

каждого из 89 субъектов России." Налоговый уровень для многолетних

бищ определяется путем экстраполяции из фиксированной ставки нало

сированный уровень налога значительно отличается от области к област

ре , номинально связан с качеством почв и потенциальной продукти

однако , ставки являются чрезвычайно низкими." В попытке противосто

ню инфляции в России в течение нескольких последних лет уровень на высился приблизительно в

кону 1991 г.

90 раз

по сравнению с исходным уровнем , ус

Российский закон предусматривает для областей некоторую сво фактического уровня налога с использованием

критериев качества и м

мель , при этом уровень федерального налогообложения служит исходн

числения." Законодательным органам в областях разрешено регулироват 35

Bird , см . п . 27.

Мuеllег, см . п . 1, р . 127-46.

п Кеllу , см. п . 19, р. 326. 38

Там же.

« З акон об оплате за землю», см. выше п . 25, ст. 4.

Здесь же ст. 5; Приложение 1.

Там же , ст. 5. Ставки, предусмотренные для Владимирской области , наприм ер , р

от

3092

(старых) рублей (грубо равных

центу) за один гектар пашни в районе Гус

центам) в Суздальском районе. Алексей Пулин, М

сельского развития от Центра поддержки земельной реформы Владимирской област

(5 дек. 1996 г.) 42

(на файле Института сельского развития).

Уровень налогообложения повышалея в 1994, 1995, 1996 и 1997 гг. по нижеследую

актам :

•

Закон Российской Федерации N29-ФЦ, « О Федеральном бюджете на

• Постановление Правительств а 1995 Г. » , (7 июня 1995 г.).

Российско й Федерации

N2562,

1994 год », (1 июля

" О б индексации ставки

• Постановление Правительства Российской Федер ации N2378 , " О б индексации ста вк 1996 Г. » , (3 апреля 1996 г.) и Закон Российско й Федерации N229-ФЦ, " О Федер альном (26 февраля 1997 г .) (с поправкой от 14 июля 1997 г .) . 43

См. « Закон об оплате за землю » , выше п. 25, ст. 5.

201

это го указа в отношении частного ведения хозяйства будет в з н ач ител ьн

того, как строго он будет вводиться в силу и от того, будет ли он примен к большим коллективным предприятиям и крестьянским хозяйствам .

Е. Освобождение от уплаты налогов и льготы Излишнее применение льгот и освобождения от уплаты налога

ном налоге в Е ЦА может ограничивать потенциальные поступления о

повышение их общих ставок (для земель, которые действительно облага v

кажать ценность сел ьскохозяиственных земель и землепользования .

47 Н

з е м ел ь н о го нало гообл ожения частного р ы н ка дл я государства важно

сбо р налога и установить, возможно, б олее широкую нал оговую базу . Э

логообложению подлежит вся земля , включительно сельскохозяйственн в частном , коллективном , так и государственном владении .

Законы , устанавливающие освобождение от у пл ат ы налога , н

вают поступ ления от налогов и создают ощущение несправедливос

фактической) , но они могут также принизить саму идею социальны

рые они призваны з а щ и щат ь . В некоторых случаях льготы и освоб

налога за неокультуренные земли, которые пред назначались для то

собственников от их п р од аж и промышленникам, на самом деле фак

н Инструкция Государственной налого вой службы Российской Федерации Российско й Федераци и об оплате за з е мл ю» , раздел 4;

Здесь же, раздел

13 (17 ап р еля 1995 г.)

Ng 29,

(с поправк

14.

4. Указ П рез иде нта Российской Федерации

Ng854, « Об индексации ставок земель

1998 г) .

47 См. общие вопросы в Миеllег, см . п . 1, р . 128; Освобождения от налогов в зем ел ь дател ьстве Советской э п ох и включали те земли , которые использовались коопера

вом , з е мл и сельскохозяйственного н азн ачения, ( если дох од был также предметом

н алога), з ем л и, используемые иностранными гос ударствами, медицинскими учре

ми .

Ott , см.

п.

4' С м . Mueller ,

9, р . 2.

п . 1, р . 128. « < Гла вн ым пр авилом н алоговых реформ , которы е предс

ч а сть пер е ходного проц есс а , является то , что налогов ая база должна быть по возмо

ч то бы можно бы ло поддерживать налоговые ставки н а до статоч н о ни зком уровне .

га ет, что сельскохозя йственный сектор должен быть частью налоговой базы и нести бремени - .)

202

условием при рассмотрении ставок земельного налога, и более бедные зе

дены от налога . В результате были наказаны владельцы земли с хороши

ощрялось ведение хозяйства на бедных землях."

Польский земельный закон, несмотря на недавние реформы, с

ленные случаи освобождения от налогов за земли сельскохозяйственного новленные в

32 различных

законах, эти случаи освобождения от налога

ственную собственность, посольства и международные организации , аэ

школы, Ассоциацию польских служащих-огородников и землю , испол

учреждениями . Местные органы власти сохраняют за собой юридическ

вобождать от налогообложения также любую другую собственность. 53

Действующий земельный закон России пестрит загадками по осв

лога." Возможно, что наибольшую проблему представляет широта полн

чиновников, которые предоставляют освобождения и льготы, основывая

пах землепользования, но также и на категориях налогоплательщиков и д

логоплательщиках. "

JOAN YOUNGMAN & JANE MALME, AN INTERNATIONAL SURVEY OF TA BUILDINGS 4 (1994).

JANE Н . MALME , POLICIES AND PRACТICES THAN PROMOTE ASSESSM STUDIES OF ALTERNATIVE MODELS 2, Линкольновский институт земельно Instinute of Land Policy 1991).

Wil1iam L. Church, Раптапа Сопуепзюп; Тпе View [гот 1986, UNIVERSIТY OF ILL 521, 550 n. 123 (1986).

Там же , р . 548, n. 115 (налоговые законы , в оценке основывающиеся на самой выс

венной стоимости ,

например связывающие оценочную стоимость с качеством поч

тяжелое бремя налогов, а вместе с тем самое высокое давление конверсии, на са

культуры) ;

Reiner & Strong,

см. п.

р.

207.

Кеllу, см . п .19, р . 327.

Статья 12 З акона об оплате за землю , см. выше примечание 25 , насчитывает 20 ос

н алога для к атегорий на основе земли и для отдельных налогоплательщиков . 55

См ., напр., Закон Российской Федерации Ng2003-1 « О налогах на собственность с

ст .

4 (9 декабря 1991 г .) (с 1994 г ., 27 января 1995 г.)

добавлениями и поправками от

22 декабря 1992

г. ,

дека

(предоставляющий автономным органам власти и городам

налоги для некоторых категорий налогоплательщиков и для отдельных налогоплател

203

в сравнении с преимуществамиупрощения бюрократизмаи поддержан

лога на низком уровне при осуществлениистрогой политики «без освоб

Другие проблемы, связанные с предоставлением льгот и освоб •

уклонение от уплаты налога и судебные тяжбы.

В то время как ставка

лога, основанная на размере владения, может отражать социально жела

из комментаторов полагает, что в зависимости от этого типа налоговой

лее вероятно, что крупные землевладельцы создадут искусственные по

уклонения от налогов , чем продадут землю мелким владельцам или увел

Льготы по земельному налогу на основе размера владения (то есть более

тара земли мелких владений) не имели успеха, когда их пытались прим

Бангладеш, Бразилии, Колумбии и на Ямайке.

F. Неадекватное внимание к сбору налогов Провал в обеспечении адекватной процедуры сбора налогов и

может привести к несостоятельности даже самой лучшей юридической

налога. Страны ЕЦА, которые концентрируют свое внимание на точнос

зивности в сборе и введении налога, могут повредить своим первоначал

Польше, например, законодательные усилия в реформировании систем

были сосредоточены на улучшении оценочных процедур, при этом, уде

другим составляющим, необходимым для достижения конечной цели

га». " По мнению одного комментатора, эксклюзивное внимание По оценки нанесло серьезный ущерб ее реформе земельного налога." Алба

водила политику, способствующую сбору налога, в предлагаемом перес

Mueller, см . п .1, р . 127-46.

Eckert & Elwert, см . п.12 , р . 36.

Kelly, см. п.19, р. 326 (освобождения от уплаты налогов по предлагаемому Албан

ну будут ограничиваться собственностью, используемой иностранными государс родными органи зациями по взаимным международным соглашениям). ;9

Bil1swal1ger, см . п .2, р . 70.

611

См . там же.

Там же .

Kelly, см . п.19, р. 329

'] Там же

204

бы более или менее полно уверен в его потенциальной ценности и даж

вании его права на землю, будучи неспособным или просто незаинте

налог . Если налоговое ведомство заставит владельца нести полную отв

ситуации и вынудит его платить штрафы за несоблюдение срока или н

это приведет к потере надела, а земля, вероятней всего , вернется обрат

ву. Конечная юридическая ответственность за уплату налога в таких сит

возложена на коллективного пользователя , а денежные штрафы или уде

лагаться на коллективные фонды , не связанные с земельным , что и б ным инструментом принуждения.

G. Высокие налоги на передачу земли.

Высокие налоги на передачу земли не только затрудняют ее пер

зывают в результате занижение объявленной цены, чем разрушается с

тельство рыночной стоимости , необходимой для установления земельно

рованного на рынок , и создают несправедливость для налогоплательщи соо

б щают точные

сведения о ценах продаж.

67 Т

о , что составляет « в ы с о к

Там же , р.

Факторы , влиявшие на недостаточный сбор налогов в Индонезии до реформ 198

328-29.

Во-первых, использование системы для формирования плановых з аданий сверху в

пр авительство уста н а вл и вает плановые задания по региональным налоговым посту

от величины налогов , собранных в прошлом) , что имело тенденцию к недооценке

поступлени й . Если вместо этого в основу прогнозирования налоговы х поступлени

ную рыночн ую стоимость недвижимости в дан н ом регионе , то это должно повыш а

сбор налога до максимума. Во-вторых , ручная обработка всей н алоговой информ а

расчета налогов . В-третьих , система сбора налога в сельской местно сти была н епр

достаток точной информации о собственности потребовал от сборшиков налогов

« н а месте » в полевых условиях. Наконец , налогоплательщики не имели мотивов

налога из-за отсутствия санкций . Налоговая реформа 1986 г. ввела строгие сроки у 6 месяцев со штрафом за опоздание в оплате . Roy Кеllу, Property Taxation , в GOVERNMENT IN INDONESIA 126 (Nick Dervas ed., 1989). 66

По дальнейшей ди скусси и о земельных наделах см . Гл.

5, « Реструктуризация ферме

Vincent Renard, Property Taxat ion and Land Policy in France, 11 PROPERTY ТАХ JOU

( М ожн о оспорить, что н алог на передачу во Франции искусственно завыш ен. ) (С амым л уч ш и м способом налогообложения земли для переходной э ко н ом и ки

ежегодного налога на основе

1-3% рыночной

стоимости б) низкого налога н а п ер

стоимости) и в) умеренного налога с прироста капитала.)

205

выше, чем на другое имущество, то будет менее вероятно, что рационал

даст свою землю покупателю, который использовал бы ее более проду например, высокие налоги с прироста капитала вызвали спекуляцию и

жение на рынке, что, в свою очередь, вызвало искусственное повышение

дискуссии, связанной с направлениями, по которым налоги на передачу

дению дел, а также о сравнительных подходах к налогу с прироста капи

скохозяйственного назначения, см . Гл.

1. Высокие

«Операции с землей ».

налоги на наследование

Законы, устанавливающие низкие налоги на наследование земл

землевладельцев скорее к удержанию земли в качестве недвижимости, ч

как фактор производства .

70 Е

сли налог на наследование земли ниже, чем

во, то люди будут стремиться превращать большую часть своего состоян

планируя ее как самоцель, исключая все больше земли из рыночной про

тельно снимая ее с арендного рынка. Такого рода схема наблюдается, п

нии . " Страны Восточной Европы, которые приняли налоги с дарения

движимости, включают Чешскую Республику , Болгарию, Венгрию , Сло

Республику, РСФСР и Польшу. "

Но в данный момент в странах ЕЦЛ, вероятнее, будет проблема

характера, то есть установление слишком высоких налогов с наследован

мание даже умеренного налога с наследования до того, как установивши

предсказуемые и известные цены, в странах ЕЦЛ может вызвать возврат

До тех пор, пока хорошо функционирующий рынок не образует разу

"' Rebecca S. Rudnick, Taxing Fareign /nvestment INTERNATIONAL LAW JOURNAL 395,410 (1995).

Real

Рпорепу,

Marie Anchordoguy, Land Ройсу: А Palicy Failure, в LAND ISSUES IN JAPAN: А P Haley & Kozo Уататша eds ., 1992) (далее - Land Issues 111 Тарап) .

(Jоlш О . 711

Заметим, что использование земли в качестве капитала необя зательно ведет к не

менения как фактора производства, если арендные рынки относительно свободны, может сдавать земли в аренду, удерживая ее в собственности как капитал. 71

Yukio Nogucl1i, Land Prab!ems and Palicies in [арап : Structural Aspects, d Lalld Issues [п

Rudl1ick, см. п .68, р. 191, п.40. 206

в этом разделе изложены сравнительные подходы к разрешению юри

ний, описанных в Разделе

11 ,

выше: а) неточная и несправедливая оценка

распределение поступлений от налогов; в) чрезмерное налогообложение,

уплаты налогов и льготы ; д) неадекватное внимание к сбору налогов, е) изл

на наследование. По дальнейшей дискуссии о юридических подходах к эфф обложению с передачи земли и с прироста капитала, см. выше Гл.

7, «Операц

А. Неточная и несправедливая оценка

1. Реестр/кадастр

в Соединенных Штатах все описания прав на собственность и вл

ны на собственность и продажу обычно записываются в окружном суде

(кадастре) того округа , где расположена земля. Первичные подразделен

вают налог с недвижимости в каждом штате (округе , муниципалитете , ш

специальном управлении) , несут ответственность за сбор информации и

точников, которая может включать положения о землепользовании из ок

пальных отделов планирования , данные о продаже и аренде и информ

строительства из соответствующих служб. " Налоговый чиновник оформл ровую оценку или карты налогообложения .

Система земельного налога во Франции основана на регистрации

ем нумерации участков в фискальном кадастре . Землевладельцы обязан мацию обо всех физических изменениях земельного участка налоговым

рые про изводят обновления в кадастре. Чиновники используют эту инф

для определения категории собственности и ее налогообложения в соотв

ложением , характеристикой и использованием. "

Налоговые чиновники в Канаде имеют высокую степень юридич

для оценки информации из целого ряда источников , включая титуль

дастр , который содержит описания собственности и информацию о прав

же , покупке и прочие риэлторские дан н ы е, а также любую другую инфо

мую с точки зрения самой собственности .

Jоuпgmап & Malme, см . п.49, р . 211.

Там же, р .

См . там же , р .

127. 96-97 .

207

Рыночно-ориентированная оценка

По закону Соединенных Штатов приемлемая рыночная стоимос

наивысшему и наилучшему экономическому использованию, является

зо й з е м ел ь н о го налога. В различных штатах используют разную метод высшего и наилучшего использования,

включая сравнительные торги,

хода , (на основе текущей арендной стоимости) и стоимость возмещения

Оценка по «Земельному закону Франции - определяется Статутом ция которого состоит из

категорий для целей оценки . Министерство фи

л и ч и н ы для образцового участка по каждой из семи групп, затем комитет

ляют все участки по категориям ." Земельный налог основан на

п ол ьзо ван ия . Оценка по каждой категории определяется по сравнимой аре

исчислением арендной стоимости из рыночной стоимости. Центральная

рация увеличивает эти начальные оценочные ставки путем периодического

Оценка земель по налоговому закону Индонезии проводится в

формацией, получаемой на сравнительных торгах. Для снижения оцен

вительство установило категории оценки земли и строений подобно те

ются во Франции. Категории основаны на местоположении участка

зе мл и за один квадратный метр . Таким путем правительство добивается

ности в оценке, избегая издержек при индивидуальной оценке каждой с

Там же, р.

25.

В 1986 г. Индонезия провела широкие реформы земельного законодательства и

ветствующих налогов с недвижимости одним унифицированным национальным н

ения (РВВ) и провела р еформы , ориентированные на сбор налога, уделив главное

ра и введения налога . В результате этих реформ налоговые поступления от недв Ин доне зии в пя ть раз по сравнению с предыдущим уровнем . Там же, р .

133-40.

7х Там же. 79

См . общие факты в JAMES С. BONBRIGHT, ТНЕ VALUATION OF PROPERTY

работа , хотя и была написана много лет назад, остается классическим произведен вопросах, связанных с оценкой .

хо

Renard , см . п .6 7 , р . 147-48.

х ' Уоцпягпап & Ма1те , см . п.49 , р . 128. 82

Там же, р .

133-40. 208

пяти лет для регулирования величин с помощью общих факторов на вр

Дании происходит раз в четыре года, но этот период времени может бы кону в Японии переоценка проводится каждые три года. " Национальн 6 тре б ует пр ов одить пере оценку каждые шесть лет.

Стимулы для точной отч етности

Налоговые органы при развитой ры ночно й экономике часто исп в будущем налоги с прироста капитала в качестве стимула для точной

щейся информации о цене продаж в целях земельного налогообложения

прироста капитала применяется в отношении к прибыли при продаже з

ривает стимулирование покупателя, чтоб ы он не занижал цену покупк

ложения, так как эта цена становится основой для исчисления дохода по

кз

Lipinsky, см. п.1 , р. 254.

" Там же . '5

В Соединенных Штатах периоды переоценки различаются от штата к штату. В

ежегодной переоценки, органам по оценке приходится автоматически регулирова периода лет между оценками . Ма1те, см . п .50, р.

П ер и оди ч е с ки е и частые перео

зывать высокую степень одн о родн ости оценки в Соединенных Ш татах . 86

Там же , р.

См. Youngman & Ма1те, см . п.49, р. 120.

32.

KOICНI NISНIMURA et.a1., REAL ESTATE ТАХ VOLUME II , PREFECTURAL

318-20 (1992). •9

Несмотря на этот правовой мандат, последняя оценка земельного налога была в

шики и теоретики были единодушны в своей критике в том, что оцениваемые зна

стают от рыночной стоимости, вызывая искажения и неадекватную налоговую базу р.

147-48

(Повторно отложенная общая переоценка побудила принятие статута

проведение переоценки налоговой базы) . 90

Во времена эры Мейджи в Японии многие фермеры занижали данные о площадя

обложению, как считалось , слишком высоким земельным налогом

(2% стоимости

один комментатор заметил , что занижение сведений не вылилось бы в проблем у

у р о в н е м . Не является это проблемой и теперь, когда землевладельцы не желают пр

приращениям капитала . (Цены покупки , сообщаемые в целях земельного налог

пользуются как стоимостная база для расчета дохода, подлежащего обложению нал

тала при будущей продаже . Таким образом, сообщение полных и точных данных о

налогообложения дает возможность иметь б олее высокую базу, а в результате бол

209

да как в других

каждый налоговый орган (такой , как школьный район 9'

логи , которые распределяются округом. - Налоговые поступления рас

местными органами власти на основе их способности собирать налоги и фискальных нужд .

Распределение налоговых поступлений часто про

уравнительной оценки, при которой налоговые поступления распредел

дикциями В обратнои п ропорциональности к материальному u

огатству. ~

П о закону Ф р ан ци и центральное правительство автомати чески ра

вые поступления среди подчиненных ему национальных органов власти

способностью и п р ил а гаем ы м и усилиями для сбора налогов.

П оступл е н ия от налога с имущества составляют значительную час

вых поступлений во многих странах . Например , налоги на недвижимость составляют большинство местных налоговых поступлений в каждой

стран:

Австралия (91-97%), Канада (81 %), Соединенные Штаты ( (74,5%) и Израиль (66%). 95 П оступл ен ия от налога с имущества служат т источником поступлений от местных налогов (41%) в Японии" , Герман

ликобритании.

в Индонезии местные и провинциальные органы власти сохра

поступлений от земельного налога :

16%

65%

налоговых поступлений остаютс

поступают провинциальным органам,

пределяются между местными орга нами

10% -

центральному прави

центральным

правительство

доход при продаже . В то же время, это также дает возможность предоставлять инф ночных ценах земельной налоговой администрации .) См . 91

Nogucl1i, см .

п. 71, р.

20.

Практически все местные органы власти зави с и м ы в какой-то мере от налогов н а

которых странах , включая Австралию, Канаду и США, местные власти почти исклю них . 92

Kelly,

см . п . 19 , р .

320.

Youngman & Маlте, см. п.49 , р . 127.

чз Там же, р.

209-11 .

Там же, р .

127.

Там же, р .

42.

Там же .

Цргпзку, см . п .1, р .

253. 210

Наилучшая ставка налога для определенной страны ЕЦА будет зав

факторов, включая функционирование земельного рынка, развитие рынк

сельскохозяйственных культур, макроэкономические факторы, влияющи

ность сельского хозяйства и общего понимания , что земля представляет знач

Вне пределов ЕЦА фактические ставки земельного налога контр

ными способами. При одном подходе устанавливается переменная ста

периодически меняться . При альтернативном подходе устанавливается е

ка, но при этом сохраняется контроль над процентным отношением оц

налоговой базы, которая облагается налогом по данной ставке . По зако

пример , ежегодно применяется единая ставка налога, равная

0,5%.

Клю

дл я эффективной налоговой ставки является коэффициент оценки, еже

емый Президентом в размере от

20 до 100%

полной рыночной стоимос

Это образует эффективную ставку налога , равную

0,1-0,5% от

полной р

ти .: " Еще одной важной переменной для эффективной налоговой ставки

во имеющихся налоговых льгот и случаев освобождения от уплаты на этом в следующем разделе.

По закону о земельном налоге в австралийском штате Новый Юж

оцениваемая ниже ля, оцениваемая

160 тыс . австралийских долларов освобождается от уп выше 160 тыс. - облагается налогом со ставкой, равной

рыночнои стоимости .

\ 0\

По налоговому закону Дании взимается окружной земельный нал

про цента от оценочной рыночной стоимости и муниципальный земельн

от

0,6 до 2,4 % от рыночной

стоимости.

\ 02

В Соединенных Штатах местные органы власти устанавливают

пределах, указанных штатом и в зависимости от ежегодных фискаль

Кеllу , СМ . п.65, р. 122.

" Уоц пагпа п & Ма1те , СМ . п.49 , р . 133-40. 100

Кеllу, СМ . п.65 , р.

1111

Youngman & Ма1те , СМ. п.49 , р . 81.

119.

1 II2Тамже , .р.118 .

211

половины оценочной рыночной стоимости, с эффективной налог нои u

, 7%о.

105

Ежегодно в Японии также взимается налог со специальных земл

ределенного размера, не используемых в обороте. По этому закону, вз

0,3%

от рыночной стоимости , первые

30 тыс.

иен за один квадратный

от налогообложения, что в результате является освобождением от нал u

шинства сельскохозяиственных земель.

106

Можно рекомендовать тем странам ЕЦА, в которых еще не фун

продумать принятие законов, позволяющих иметь низкие единообраз

ки, как это предусмотрено законом Индонезии

1986

г . Если такой за

усилиями по сбору и введению налога, то даже при низкой налоговой

чать значительные налоговые поступления. Разрешая уплату налога н

обстоятельствах (например, если правительство уже собирает посев

оно содержит зерновые резервы), можно обеспечить дополнительну

сионеров и мелких фермеров, чтобы они могли платить налог. Сущест в

начале с

низкими

ставками

это

нарушение

интересов

налогопл

при низких ставках может повысить политические ставки, когда в буд

изменить . Правительству следует предвидеть это, записывая в условия

(езакат солнца») и, закрепляя свои полномочия повышать налогову ленном этапе в будущем.

FTA News/etter Нigh/ights E/ectronic Fi/ing, Farm Тахез, 92 ТАХ NOTES ТООАУ, Оес 0,84% рыночной стоимос at Senate Agricu/ture Раnе/ Hearing оп Possible Тах Reforms (о Aid Agribusiness, 95 ТАХ 1995. 103

левладельцы платили земельный налог по средней ставке

11"

Поправки к налоговым законам в 1990 г. позволили знач и тельно упростить освоб

земель сельскохозяйственного назначения .

Anchordoguy,

см . п.

69, р. 106.

10;

Уоцпягпап & Malme, см . п.49 , р . 150.

1116

Комментаторы з а м етил и, что этот налог должен быть хотя бы равным 0,5%, чтоб

спекуляцию . Один комментатор убедительно доказывает в отношении японской н

земли в Японии распределяются и используются неэффективно. Он указывает на и

цены на землю, при одновременном существовании многих земель, остающихся н

недостаточно используемыми. Он также указывает на низкие земельные налоги (

Великобританией) как один из факторов, вынуждающих людей, рассматривать зе чем как фактор прои зводства .

Noguchi,

см . п . 71, р .

18-20. 212

вые послабления через доходы или продажу сельскохозяйственной зем

третьих, в иных закон ах , как в принятом в Индонезии, вообще не пред

освобождений от уплаты земел ьного налога или льгот по сельскохозяйст

В Соединенных Штатах, в

47 из 50 штатов

приняты з ако н ы , пре

торые л ьготы по сельскохозяйственным землям.!" Частичное освобож

сельского хозяйства, лесного хозяйства и открытых пространств част

оценки , основанной скорей на текущей ценности пользования , чем н ~

шеи

рыночнои

стоимости

использования.

110 Б

ольшинство

программ я

ными И временными . В типичной программе владелец земли сельскохо

чения заключает контракт с государством, по которому он обязуется земле в течение

10-20

л ет в обмен на снижение налогового бремени.

предпочитает более ранний выход из контракта, он обязан выплати скидку плюс проценты.

111

Налоговые зако н ы, принятые федеральным правительством и не

США, предоставляют альтернативные варианты льгот по налогу с имущ

налогового бремени фермерам. Скидки по подоходному налогу или к

штатах позволили фермерам в отдельных случаях сохранить свою землю.

кальных программ , которая носит название «руб ил ьни к» , фермерам дает

1117

Оправдания для н алоговых л ьгот включают: а) ослабление потенци ально регрес

гов собственности; б) снижение влияния налоговых и зм енений в и зменяющихся

я х ; в) у м е н ь ш е н и е политич еского давления на нало говых чиновников с тем , чтоб

выш али

н е котор ы е

категории собственности на местном уровне ;

г) усиление

обеспечение продолжающегося использования з е м ел ь для социально желательных

р.

27; and JANE Н . MALME, PREFERENТIAL PROPERTY ТАХ TREATMENT lnstitute of Land Policy 1993). Относительно пункта (5) , см . дискуссию об альтерн просу о сохранении сельскохозяйственных земель в Гл. 6, « Регулир ова ни е землеполь 111'

Youngman & Маlте , см. п.49 , р . 9.

David L. Chicoine et al. The EfJects о/ Farm Property Тах Вейе] Programs оп Farm Finan ECONOMICS 516 (1982) , цитируется по Тегепсе J. Centner, Preserving Rural-Urban F the Rural Environment: Looking а! Selected German Institutional Responses, 11 AR INTERNATIONAL AND COMPARAТIVELAW 27 (1997).

1119

1111

Там , где применимо исключение по текущей ценности исполь зования, оценка

дится на основе фактической или сравнимой ренты . 111

Сlшгсh, см . п .

51, р . 549, п . 117.

112

См . в Т.ч. W1SCONSIN STATUTE sec. 71.09 (11) (1998).

213

в Германии земли сельскохозяйственного назначения в принципе

обложению . Однако большинство налоговых законов содержит льготы ил

уплаты налога на сельскохозяйственную недвижимость. Например, сельс лесные земли оцениваются

в соответствии с та

б лицами

сокращеннои о

ский налоговый закон также предусматривает прямые выгоды для мелких ставляя безналоговый режим на

процентов стоимости хозяйства фе

нетто-активы менее определенного уровня.

118

По Японскому налоговому закону полная ставка земельного налог

тожительством , применима к сельскохозяйственным землям, если они н

специальной защиты в городских районах , как установлено «Актом прод

земель »

1974 г.,

или иначе попадают в район быстро повышающейся стои

зя й стве н н ая земля , попадающая в защитную зону, облагается налогом п

ночной стоимости.! " Налоговые поправки 1990 г. упростили процедуру

скохозяйственных земель в «продуктивные зеленые районы » . Некоторые

освобождение завело в тупик одну из оригинальных идей из налоговой р

которой расширялось бы налогообложение сельскохозяйственных земель

ния спекуляции , вызвавшей высокие цены на землю под застройку, путе

скохозяйственных земель (даже при низком уровне использования) вне р

11.1 М аlте , 114

см . п .50 , р.

Спцгсп , см. п.

28.

51, р. 548 п. 113; см. также 26 Uпitеd States Code sec. 57(2) (1998),

и здержки обычно списываются в течение длительного периода времени, которы

ожидаемому полезному сроку службы приобретаемых средств: величина, списыва

нимается как вычитаемые издержки при расчете облагаемого дохода того года. Но

могут предусматривать более быстрое списание или даже вычитание всей стоимост обретения. 115

Church, см . п. 51, р . 548, п . 113.

116

Там же , р.

548, П.110.

117 1965 Вuпdеsgеsеtzblаtt 1 1861-95 ; 1970 цитируется по Beatrice Кпегг, The Impact of tl1rough the German Тах System , 18 EUROPEAN REVIEW OF AGRICULTURAL ECO (1991).

llS Там же , р . 1 9 9 . 119

Уоuпgmап & Маlте , см . п.

1211

Апсhогdоguу, см . п .

49, р . 19.

69, р . 105-06. 214

важность огр аничения льгот и освобождений от уплаты налога до само уровня .

121

124 В

о -пе рв ых ,

важно,

что

земельныи

налог

переходнои

э ко

Nishimura, см . п . 88. Си стем а для 1991-1993 гг. работала следуюшим образом : бы

уровней « коэф ф и ц и е н тов ре гулирования бремени»

в соответствии с пятью уровн

о це нки .

Ко эффи ци е нт о це нки

Ко эффици е нт р е гулиро вания

брем ени

1,075 ил и

м ен ее

От 1 , 0 7 5 до

1,15 От 1 , I 5 до 1,3 От 1,3 до 1,5 Б ол ее 1,5 Таким образом , в

1990 Г.,

1991

1,025 1,05 1,1 1,15 1,2

г. н алог на постоянный капитал исчислялся на осно ве оце

ум н оже н н о й н а со от ветствую ш и й ко эффициент ре гулиро вания бр емени . Т ам

Ш Там же , р . 96. J23

See Ren ard , см. п .67 , р . 148; Youngman & М а1те , см . п.49 , р . 126.

IН Освобождения от уплаты зе м ел ь но го н алога или л ьготы на земли сельскохозяйств развитых стр ан ах был и предметом критики во многих случаях . В Великобритании

сельскохозя йствен ных земель от уплаты земельного налога в основном имело н е гат

мн ению одного комментатора, это освобождение снизи ло поступлени е налогов в пол

что вызвало повышение зависимости местных властей от кредитов и рес урсов , пер ев

ного пр авительства . Усилени е фискальной зав ис им ости местных властей от центр аль

сво ю очередь , пони з ило ме ст ну ю автономию и по высило контроль центр ального пр

нятием реш ени й н а м ес т н о м уровне . Это освобожден ие от н алога также повысило и

но го рынка п утем повышения цены н а з е мл и сельскохоз я йственного н азн ачения , что

вы зв ало повышенную спекуляцию . Н а ко н е ц , искусств енно поощряя устойчивое исп

х о з я й стве н н ы х з е м ел ь у городов -спутников , освобождение от нало га вызвало де п р е

аренды

жилишной

LAND OWN ERS НI P

собственности ,

а также

преув ел и че н н ы й

спрос

на дома и

AN D TAXATION IN AME RICAN AG RICULTU RE 193- 84

1995). Н ал о го в ые льготы

(

н а сельскохозяйственные зе мл и в Соединенных Штатах и К

большого усп еха в д о ст иже н и и одной и з гла в н ы х их целей: с охр а н е н и я з е м ел ь с ел ьск

з н ач е н ия . Н е смотря на то , что выгоды , пол уч енные бл агодаря оц енкам пол езной ст

сни зи ли н алого вое бре м я н а с ел ьс кохозяйст ве н н ы е зе мл и, они оказ ались недостаточ

и з м енить выбор зе мл е п ол ьзова н и я в пер е ходных р а йон ах . Разница в д оходах между с

испол ьзов ани ем при раз витии городов - сп утников обычно пер св ешив аетлюбы е пот

л ь гот. J u1 i а п К.

Greenwood & J еп пifег А. Whybrow, Property Тах Tretment о/ Agricultu Canada: lmplications/ or Land Use Policy, 11 PROPE RTY ТАХ JOUR NAL 159, 161 (1992)

таторы полагают, ч то льготы на текушее использова ние фактически увеличили ко нве

215

исполнением административных полномочий, могут возникать значит для коррупции.

в большинстве стран база земельного налога (включая освобож

лога) определяется в законах , принимаемых центральным правительст системах

властями штата или провинции. Местные чиновники не

прои зводить категорические или индивидуальные изменения базы з

Соединенных Штатах, например, местные органы власти могут имет

нять налоговую ставку, но они редко имеют полномочия изменять нал

начает , что местные власти, включая местных чиновников, не имеют

ставлять или отменять освобождения от налогов.

Е. Неадекватное внимание к сбору налогов Налоговые законы и положения должны способствовать сбору и описано в примечании

77, выше , налоговые поступления Индонезии уве 1986 г., которая была ориентирована на с

результате налоговой реформы

рованный налоговый закон обращал внимание скорее на сбор и введени

ность оценок. По закону

1986 г.

налоги собирались ежегодно или с влад

получает выгоду от собственности . : " Чтобы способствовать сбору налога

хо зяйственного назн ач ения из- з а разрешения спекулянтам платить низкие нало

ально конвертируемые з е мл и.

Church,

см. п.51, р., п.

23.

Для фермеров и спекул

да вл е н и е развития может быть больше, чем когда-либо в конце временного контра Япония также испытывала трудности с освобождениями от налогов. До

1990

г. п

т ел ь ст ву обычно в городских районах сельскохозяйственные земли облагались по

з е мл и , предназначенные для застр о й ки . Однако, и з-за многочисленных налоговы

ситуаций с зе мл е й сельскохозяйственно го назначения, более

86% эти х земель ок Naoto Кап, Proposa/s for Liberating Моге Land for Housing, в OPINIONS PRICE PROBLEMS , 30, цитируется по Anchordoguy, см . п . 69, р . 103. Более того,

налогом.

шие дл я себя в таких л аз е й к ах исключительно го статуса, оказались на дел е «л и п о

ной работе было раскрыто, что до

60% л и ц ,

получавших особый налоговый режи

сельскохозяйственного н азн ачения , вовсе их не обрабатывали, а удерживали город

тивных целе й . Там же , р. 125

126

103-04.

Общие вопросы см . в Мuеllег, п.49 , р .

135-36.

Из- за неясности сведений о владельце, правительство может назначить ответ

собственности или того , кто получает выгоду . В разделе юшая

во

многих

странах

ЕИА ,

где

возложение

выше, отмечалась друг

ответственности

на

факт

(коллектив), а не на бывше го владельца (вл адельца участка з е мл и ) кажется более п

216

года на право выкупа заложенной собственности.

129

Сбор и введение налога в Соединенных Штатах управляется по з

ным предписаниям и исполняется выборными чиновниками . Основны

ных правил являются вполне единообразными . Земельный налог собир

долженность более трех лет вызывает конфискацию земли и продаж

публичного аукциона. В среднем собираемость налога в США приближае

Там, где имеются и пассивные держатели права на землю и ее фак тели, (такие, как владельцы перераспределенных земельных наделов и

приятия, которые физически обрабатывают землю в этих наделах), буде

желательно предусмотреть в законе, чтобы на фактического пользоват

ответственность за уплату земельного налога, а пассивные держатели пр в случае неуплаты налога. В Эстонии применили такой подход в законе

принятом в декабре 1993 года.!"

Налоги на наследство

Стоимость земли подлежит обложению налогом при наследов

многих странах, включая Данию, Францию, Японию, Нидерланды, Шве

127 Youngman & Malme , см . п.49 , р . 135-36. Ш Там же , р . 129

128.

Отметим , что и в Канаде, и в Соединенных Штатах, потеря прав не имеет места

долженность в три или более лет. Несмотря на то, что потеря прав после истечен

реальностью , такая возможность может быть реализована как крайнее средство , но частной собственности . 130

131

Там же, р .

214.

Но закон ы Эстонии не могут заходить слишком далеко . Закон 1993 г. предусма

зе м ел ь н ы й налог будет взиматься с зе мле п ол ьз о в ателя, а не с юридического с о б с

установления частной собственности на зе мл ю . В случаях , где юридический собс

он и должен был платить земельный налог.

Ott,

см. п .

9, р. 4. По

крайней мере, там,

зе м ел ь н ы х наделов , даже формальное установление частной собственности у не по

земельного надела, (который, возможно, является членом коллективного хозяйства

вы зовет адекватного внимания к реальной действительности, потенциальной ценн

передачи своих прав на землю. Возложение на него ответственности за уплату зе

можная потеря прав в таких случаях является простым рецептом для ренационали венных земель .

217

венником, може т ис числяться по стоимости, намного ниже рыно чной, «стоимость ю

сель скохозяйственного

земли к продолже ни ю ее об работки.

и н вестир о ва н ия » ,

целях

поощ

134

Сельскохозяйственн ые земли в Со еди н е н н ы х Ш татах в п ринцип

обложению п ри н асл едо ва н и и , как п о законам штата, так и по федерал

фактически они ос вобождены от уплаты налога или имеют льготы . В снижены ставки налога с наследования сельскохозяйственных земель.

ральном налоговом кодексе, которые вносились в 1987 r. вень

общих

ос воб ожде н и й

от

уплаты

налога

135 ,

а затем в 19

недвижимости ,

« у н и ф и ци ро ван н ы м п рижизненным кредитом ») , предусматривая план

срочку , что позволило фермерам уплачивать налог с недвижимости в пе

не через девять месяцев после смерти . ! " П оправки 1997 г . предусматрив ния (до 675 тыс . долларов) для деловых кругов, имеющих семейную с

изменения снизили бремя налога с собственности , как фермерской, т

132

Youngman & Маl те, см . п.49 , р. 41,204.

133

Ог. С ппзйап

Grimm, Rural Land Law in Germany (Мау 1998) (неопубликованная

ститута сельского развития) . 1)4

Nishi mura, см . п. 88, р . 656- 57, 689-90. « иена сельскохозяйственногои н ве сти р о

н а , которую будут давать за землю, если она будет продана на свободном рынке , ка васмая сельскохозяйственная земля . Облагая лишь часть цены на зе м л ю , которая скохо зяйственного инвестирования », закон дает наследнику ,

который согласен

земли, освобождение от налога в той части рыночной стоимости земли, которая

спекуляции по будушей жилишной или промышленной з астр о й ке . П о ка наследник

зе м л и , налог с наследства в этой спекулятивной части не взимается. Если наследни

более

20% земли,

прекрашает ее обработку или не дает сведений в течение трех л е т

женный налог с наследства, а также

6,6%

ежегодно. Там же . Один комментатор у

что в Я п о н и и низкий налог с наследства на землю (относительно других средств) п

шать более высокий процент своих средств в недвижимость, как самоцель , так

больше земли от рыночной продажи.

Noguch i, см .

п.

71, р . 21.

ш Centner, см. п.109.

Ron Durst & Jam es Мопkе , Тпе Changing Тах Burdens 0/ Раппет в NAT I0N SE RVICE 5, 7-8 (March 6,1998). ( В соответствии с поправками в Код л е н и й 1997 г. ожидается , что унифицированный кредит увеличится к 2006 г. с 600 т 1) 6

STAТlSТlCS

долларов.) 137

Это и с кл юч е н и е предоставля ется в дополнен ие к унифицированному пожизненн

случаев, когда п р и сум мирован ии получается более

1,3 млн. 218

долларов . Там же .

мости, а если земля оценивается выше

тыс . франков, то она облагае

рыночной стоимости. Это значительная скидка в сравнении с общим зак

следования, когда имущество передается прямым наследникам с взиман

20%, в зависимости от полной стоимости земли.!" G.

Прочие налоги, связанные с землей

По дискуссии о комиссионных при заключении сделок и налог продажах земли в условиях, не связанных со странами ЕЦА, см. Гл.

IV.

«О

Перечень потенциальных правовых препятствий и потенциаль

в данном разделе предлагается перечень погенциалъных правовы

шающих эффективному налогообложению земли в условиях, не связ ЕЦА, и потенциальные решения их, полученные при сравнительном рассмотренном в Разделе

III

данной главы.

Потенциальное препятствие: юридические правила, которыми руко

мельном налогообложении, недостаточны. Потенциальное решение

•

Разработать специальное законодательство, в котором соде

ветствующие детализированные правила и положения для руко

земельном налогообложении (перечень пунктов, включаемых нодательство, см. в разделе У, Гл.

10,

«Земельное наяогообложеви

Потенциальное препятствие: отсутствие письменной и наличной ры мешает точной оценке земли.

Отсутствие рыночной информации в странах ЕЦА представляет

ной оценки земельного налога. В результате неточной инечастой оuен

база для налоговых поступлений и возникает неравенство среди налогопл

lJ8

INTERNAL REVENUE СООЕ, sec. 2032А (1998).

139

Isabelle Couturier, Rural Land Law in France (Мау 1998) (неопубликованная рукопи

сельского развития) .

219

Потенциальное препятствие : точная оценка затруднена из-за недост

Экономика в странах ЕЦА часто имеет недостаточно ресурсов проведения точной индивидуальной оценки.

Потенциальные решения

•

Реализация процедур поможет установить категории оцен

местоположения и средней земельной стоимости (или сред

зе м ел ьн ой стои мости) по площади . Такой подход поможет сба тивность и точность новой налоговой системы.

•

Законодательство может обеспечить использование обно

оценки по площади , принятых В Советскую эпоху .

Потенциальное препятствие: занижение сведений о ценах на землю

ной оценке и справедливому налогообложению. Занижение сведений о ценах на землю искажает информацию создает несправедливость среди налогоплательщиков.

Потенциальные решения

•

Налоговое законодательство должно требовать, чтобы инфо

не продаж, (сообщаемая при регистрации сделок с землей), ис

как для целей земельного налогообложения, так и для устано мостной

базы

при

исчислении

прироста

капитала.

Налог

должны публично разъяснять покупателям, что занижение ц

обернется для них более высокими налогами при перепродаже.

Потенциальное препятствие: оценка земельного налога на основе л

факторов (таких как площадь или почва), является неточной и зачастую ус

Методика оценки в Советскую эпоху на основе лишь качества по

л а часто устаревшей и неточной. В то же время риск большой неточно

ночной стоимости сельскохозяйственных земель в отсутствие полнос

ще го рынка подсказывает быть осторожным в принятии немедленных рыночным »

подходом.

220

Земельное законодательство может сначала устанавливат

•

обновленным данным площади, а затем обеспечить перехо

ориентированной оценке по мере поступления информации.

Законы и положения могут устанавливать периодические

•

одного до четырех лет) циклы переоценки. Потенциальное

препятствие:

неэффективное

распределение

нало

между правительством и местными органами власти затрудняет эффективн логовых поступлений.

Переливание средств от земельного налогообложения вверх це

тельству , а не вниз местным органам власти противоречит основно й цел

в большинстве стран (финансирование расходов местных органов власти Потенциальные решения

•

Налоговы й закон , который удерживает или распределяет по

земельного налога среди местных органов власти на основе и

тей и способности создавать эти поступления. При этом, крит

ности в средствах может играть какую-то роль в процессе распр

обратная связь должна быть достаточно жесткой , чтобы обес

ную мотивацию к сбору налогов и видимые результаты на места

Потенциальное препятствие: нечеткая ответственность в расходах и

ных полномочий у местных органов власти затрудняют эффективное расх поступлений.

Туманные правила расходных полномочий местных органов влас

ям , как народное образование , местный транспорт и охрана окружающ

путаницу и неэффективность в распределении налоговых поступлени й

ных расходных полномочий не позволяет местным властям э ф ф екти вн логовые поступления .

Потенциальные решения

•

Принять четкие письменные правила для руководства исп

остающихся на местах или распределяемых средств от налогов

ний. Включать нужные статьи для расходования местными вл

221

Потенциальные решения

•

Принять законодательство,

устанавливающее низкие

ил

ставки земельного налога . Важность получения земельного нал просто лежит под ногами, начиная со скромных налоговых

перевешивать любую опасность спекуляции землей, вызывае

ставками, по крайней мере, на первых этапах развития земельн

•

Предвидеть и устранять политические барьеры, возникаю

личении ставки в будущем, устанавливая в налоговом законод

ловия типа «закат солнца», которые четко определяют полном вых органов увеличивать налоги .

•

Законодательство может предусматривать уплату налога на

как и наличными деньгами, если позволяют обстоятельства, ( ли уже имеются посевные квоты

или

если

правительство сод

вые резервы).

•

Добиваться сбалансированности гибких и стабильных став

нятия законодательства,

которое предусматривает изменение

ределенных параметрах.

Юридические полномочия устанав

параметры могут быть переданы региональному или национал

тельству, а местные власти могут сохранять за собой изменен лога в пределах этих параметров.

•

Принять законодательство, устанавливающее льготы, кото

ранять негативные последствия высоких налогов на земли се

венного назначения . Эти льготы можно предоставлять через н

ственность (например, путем оценки современного использо

как в Соединенных Штатах и Канаде, единых скидок при оцен

базы, как в Германии, или полного освобождения от уплаты

Великобритании), через подоходный налог или снижение н

мерское оборудование и личную собственность, используему

хозяйства. Смотри ниже предупреждения о льготах.

Потенциальное препятствие: многочисленные и комплексные осв

налогов или льготы по землям сельскохозяйственного назначения могут за земельный налог.

222

Потенциальное препятствие: неадекватные правовые и регулирую

введению налога препятствуют эффективному функционированию земельно

Реформы юрисдикции , в которых не уделяется достаточного вни

дению налога, может понизить усилия налоговой реформы . С другой с

ние к уплате налога пассивных держателей права на землю угрожает рис но приватизированных земельных наделов назад в руки государства.

Потенциальные решения

•

Продумать такие реформы в земельном законодательстве и

жения , которые бы отдавали приоритет подходам , ориенти

сбор налогов , а не на их оценку.

•

Принять четкие письменные процедуры по сбору и введ

чтобы обеспечить адекватные налоговые поступления и так

тельство, которое устанавливает необходимую администрати зацию.

•

Там, где имеются и пассивные держатели права на землю , и

пользователи (такие, как владельцы , получившие наделы зем тивные предприятия ,

которые все еще физически обрабат

представляющие собой эти наделы) , предусмотреть в налог

чтобы на фактического пользователя была возложена ответ

уплату земельного налога, а пассивные держатели права на зем

своих прав в случае неуплаты налога .

Потенциальное препятствие: чрезвычайно низкие или чрезвычайн наследство могут в результате приводить к спекуляции, с одной стороны, дарственному землевладению, с другой стороны .

Низкие налоги с наследства на землю или их отсутствие могут преврашению большого количества средств в недвижимость в качестве

разом , изымая все больше земли с продажи на рынке. С другой стороны

следства , применимый к участкам земли небольшого размера в отсутств ка, будет в результате вызывать возврат земли назад в руки государства.

223

дит к спекуляции), и соображения, возникающие при примене

наследства на сельскохозяйственные земли в отсутствие фун

ния земельного рынка (т.е. при отказе от наследства, что приво

ту земли государству).

•

Создать систему льгот в законе о налоге с наследства, котор

нованы на площади земли, землепользовании и категории нас

вать освобождение от уплаты налога на любое количество земл

площади, которая использовалась как «бесплатно распредел

наследник является или членом семьи, или другим членом ко

хозяйства. Если наследник не принадлежит ни к той, ни к др

рии, но земля находится в пределах «бесплатно распределяемо

то собственность подлежит обложению налогом по очень низ разрешается оплата налога натурой.

У. Перечень вопросов для закона о земельном налогообложении

Реализация эффективного закона о земельном налогообложен

некоторых общих принципов, которые не могли быть очевидными непо

дыдущих дискуссиях и в перечне потенциальных препятствий и предла

ных решений. В данном разделе более широко освещены некоторые

структурного И институционального характера . Нижеследующий перече

полноту, но предназначен служить инструментом для выявления некот

торые важны для стран ЕЦА, когда они столкнутся с ними при принят ном налогообложении.

Определение административного уровня или уровней, на кот

ствляется оценка, сбор, распределение и введение налога.

Принятие решения о том, кто будет осуществлять функции,

законом, на каждом административном уровне и каковы будут администрации .

Установление общей налоговой базы . Будут ли исчислятьс

рыночной стоимости, по стоимости земельной площади или п этих факторов?

224

Стратегия для установки освобождений от уплаты налога и

которые маловероятно могут привести к значительному возвра сударству.

Принятие решения о том, как использовать условия «закат с

воляющие пересматривать в будущем оценку, ставку или осво налога.

10. Определение

лиц, ответственных за уплату налога: в некото

это должен быть пользователь, а не держатель права на землю.

11 . Определение механизмов по сбору налога и руководству. 12. Определение

механизмов по распределению налоговых сред

водству.

13. Установление

механизмов по введению налога и руководст

штрафные санкции за неуплату и льготные сроки .

14. Принятие

методики оповещения налогоплательщиков об

стоимости и сроках уплаты.

15. Обеспечение

налогоплательщикам возможности участия пут

ний с жалобами и мониторинга, вплоть до ответственности на п венном уровне .

16.

Решение о том, откуда будет поступать информация, необх

оценки, сбора, введения и распределения, и кто будет иметь к не

17.

Определение статей расходования поступлений от земель

или их части , находящейся в распоряжении местных органов вла

225

храняет за собой право на принудительное отчуждение частной собстве

и право на приобретение земельного участка у его владельца или владе

де йствия чрезмерному использованию этого права в большинстве гос

система правил, четко определяющих цели, для которых землю разреш

принудительном

порядке ,

размеры

компенсаций ,

выплачиваемых з

другим собственникам) , а также процедуру приобретения земельных

стране эти правила варьируются в зависимости от существующего бал

венным и частным землевладением, однако все они имеют важное зна

нирования земельного рынка. Правила или практика принудительного п рые

не

защищают

гарантированного

адекватно

право

землепользования,

на

частное

снижают

землевладение,

стоимость

земли ,

огр

ность использовать земельный надел в качестве залога и таким образо витию земельного рынка .

11.

Право вые механизмы для обеспечения принудительного приобр

в странах ЕЦА Поскольку в странах ЕЦА доля земель, находящихся в частных невелика, принудительное

приобретение

пока не стало главным препя

рынка земли . Очень часто, когда у государства возникает потребность в

участке, он оказывается в описи земель общественной собственности , чт

димость его при обретения у частного владельца или пользователя . Точно т

зации коллективных хозяйств существуют возможности соблюсти требо

законодательства , не передавая полностью отдельные участки сельскохоз

частные руки. По мере увеличения доли сельскохозяйственных

земель

расхождения между общественными и частными интересами неминуем все более очевидными. Перед государствами ЕЦА во весь рост встанет

приемлемых правил и процедур принудительного приобретения, которые вительству

выкупить

землю для осуществления

ущемляя гарантированных

вполне

определенных

законом прав частных землевладельцев .

Отдельные предварительные попытки создать в странах ЕЦА пр принудительного

приобретения

испытывают на себе негативное влия

традиционного главенства права государства над правом личности и сл

ной базы . Можно

отметить четыре типичных

препятствия

юридичес

сл и ш ко м общее , без необходимого уточнения деталей перечисление

прину дительное приобретен ие земельных участков; б) низкие компенс

226

пекса' и в принятом В 1993 г. с поправками 1996 г. Законе о процедуре к

зе мл е вл адел ьцам, землепользователям и земельным арендаторам , а так

венных потерь (в дальнейшем

Статья

Закон о компенсациях,

1993).

Гражданского кодекса России дает возможность Фе

279(1)

тельству и местным властям приобретать у владельцев земельные участки ных или муниципальных нужд путем принудительного изъятия.

Согласно статье

279(2) ,

решения об изъятии земельных участков

исполнительные органы федерального правительства или местной адми

статье говорится , что конкретные органы , наделенные подобными пра

шения , и особенности процедуры подготовки и принятия таких решени

ляться федеральным и местным законодательством, которого пока не сущ

в статье

содержится требование относительно предварите

279(3)

Согласно данному пункту, орган, принявший решение, должен не менее

мировать владельца земельного участка о предстоящем изъятии. Выкуп

ченной к изъятию, до истечения годичного срока допускается только с с

Изъятие лишь части участка можно осуществлять тоже лишь с согласия в Компенсационные выплаты регулируются статьей

ном о компенсациях мельного

участка

(1993

281

Гражданско

г.). Гражданский кодекс предписывает, что

определяется

соглашением

между землевладельцем

органом , изымающим землю, и что это соглашение должно основыват стоимости земельного участка и расположенного на нем недвижимого

потерь, вытекающих для владельца из факта изъятия земельного участка

причиненные в результате досрочного прекращения обязательств владе

третьих сторон, а также от утраченной выгоды».' Добавление « ут

(утраченной прибыли) к «рыночной стоимости» может фактически пр

возмещению для владельца, поскольку дисконтируемая стоимость ожид

дохода обычно заметно влияет на рыночную стоимость недвижимого иму I

ГРАЖдАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, гл. 17, ст. 279-283. С

РФ « О введении в действие части

1 Гражданского

кодекса Российской Федерации »

кодекса вводится в действие в день введения в действие «Земельного кодекса Рос

Поскольку Земельный кодекс еше не принят, гл. 2

Там же , гл . 17, ст. 279(5).

Там же, ст .

17 Гражданского

281 (2). 227

кодекса пока в сил

Анализ изложенных выше положений свидетельствует о том , чт

регулирующий вопросы принудительного приобретения , не обеспечивае

интересов землевладельцев по нескольким причинам. Во-первых, ни Г ни Земельный кодекс и никакие другие последующие законодательные

пределов «государственных или муниципальных НУЖД », позволяя госуд

лю для очень широкого спектра целей . Во-вторых, ни в одном послед земельном

законодательном акте не указываются конкретно

ни

испо

наделенные правом изымать земли, ни особый порядок подготовки и п

изъятии, что создает правовой вакуум, в котором бесчисленные админи

имеют возможность отчуждать земли у частных владельцев. В-третьих, з дарства добиться принудительного изъятия через суд , статья

282 Гражда

чего не говорит о том, может ли землевладелец и при каких обстоятельс

недостаточно обоснованной общественной необходимости) предотврат тие своего земельного участка .

В. Киргизская Республика

Правила и процедуры принудительного приобретения, упомяну

екта Земельного кодекса Киргизской Республики , опубликованного

менее адекватны, чем предусмотренные российским Гражданским коде

вершенно не определены цели, для которых в Киргизской Республик изъята. В статье

ничего не говорится о том, какие органы власти и

земельные участки, какова процедура подготовки и принятия решения о

праве землевладельцев обращаться в судебные инстанции , чтобы не доп

надлежащих им земельных участков. Компенсационные выплаты исчи рыночной стоимости земли, зданий и сооружений, расположенных на

с учетом всех потерь, причиненных землепользователю, в том числе и

ных досрочным прекращением обязательств по отношению к третьим с

ренности с землевладельцем государство может вместо денежной ком

вить другой земельный участок.

См. общие положения Закона РФ

1993 «О процедуре компенсации потерь земле

з о в ател я м и земельным арендаторам, а также сельскохозяйственных потерь » .

' Г РАЖдАН С КИ Й КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, гл. 17, ст. 282. 6

Когда готовился настояший доклад, проект Земельного кодекса Кир гизской ре

1997 г.)

все еше находился на рассмотрении киргизского однопалатного парламента

228

хозяйственных целей разрешается лишь в особых случаях и требует пред рения Кабинета министров Республики Узбекистан.

D. Таджикистан

в Таджикистане также не существует достаточных гарантий прот земельных участков для общественных и частных нужд . В статье

72 Зем

ворится , что когда « ком п етентн ый исполнительный орган » принимает

имущества дехканина или о передаче земельного участка другому гражд предприятию

или

организации , то землевладелец имеет право

урожая и затрат на мелиорацию земли. Статьи

44-48

на воз

Земельного код

правила компенсации сельскохозяйственныхпотерь, однако неясно,

правила и в какой мере к случаям принудительногоизъятия земли госу нами.

Названные выше статьи серьезно подрывают права частного

позволяют государству отбирать землю у правомочноговладельца путе

его прав на земельный участок другому лицу; в них не определены чет

туры, обладающие правом на принудительное отчуждение частной с

указаны обстоятельства,допускающиеосуществлениеэтого права; и , н тьях нет никаких указанийна процедуру оценки убытков и на порядо

левладельцу не только потерь, связанных с сельскохозяйственнойпро ратой земельногоучастка.

Е. Польша

Сравнительнодетально разработанная юридическая структура, к

принудительногоотчуждения, предоставляетпольским частным землев

менее надежную защиту их прав. Статья 21 Конституции Республики По

что «экспроприация допускается только для общественных целей и при

пенсации» . ' Это положение дополняет гл . 6 закона 1991 г. « Об управле

нием и об экспроприации недвижимого имущества « <Экспроприационн

Экспроприационного закона включает

29 статей

75 параграфов ,

в кото

числяются цели, допускающие экспроприацию , указаны размеры выпл

саций и устан авли вается процедура изъятия земли в городе и сельско й

Закон Республики Узбекистан « О земле» от 20 июня 1990 г. (с поправками , принят

~ КОНСТИТУЦИЯ ПОЛЬШИ, ст.

21. 229

Строительства и технического обслуживания школ , больниц,

жений и кладбищ.

Строительства и технического обслуживания зданий и сооруж

для национальной обороны и обеспечения общественной безопаснос

тельство и техническое обслуживание тюрем и мест содержания несов ступников .

Строительства многоквартирных домов.

5. Для решения других очевидных общественных задач . 10 Упоминание в статье

46.2(5)

« других очевидных общественных з

необходимости в будущем расширять перечень допустимых целей в з рядке .

Статья

Закона

содержит

положения ,

которые

касаются

« ра ци о н ал ь н ого остатка» . Согласно этим положениям, государству разр

ировать как весь земельный участок целиком, так и часть его, однако ес

не подходит для рациональной утилизации в традиционных целях, вла вать экспроприации всего участка земли.

Закон также обязывает государственный орган, желающий прио

венных целей земельный участок, сперва оповестить о своем намерении

акцией правомочных землевладельцев . " После вручения извещения

орган должен провести переговоры с правом очными землевладельцами

трех месяцев и попытаться приобрести недвижимое имущество на осн

глашения . " С истечением срока переговоров экспроприирующий орган

Польский закон « О б управлении землепользованием и об экспроприации недви

46.1 (далее "' Там же , ст. 1I

Там же, ст.

12 Там

же , ст.

Польский экспроприационный закон).

46.2(1-5) . 47.2-3. 49.3.

" Там же.

230

всего участка, по отдельности ;

4. Каким

образом недвижимое имущество использовалось и опи

дельных компонентов;

Недвижимости , которые необходимо предоставить лицам, в

пользующимся строениями и участками, намеченными к экспроприации

ставления новых недвижимостей ;

Сведения на владельца или обладателя недвижимого имуществ

ется владельцем;

7. мого

Запись переговоров , проведенных с владельцем с целью прио

имущества ,

а также другие документы ,

подтверждающие невозм

контракт о купле-продаже , описывающие имеющиеся варианты обеспе

ным недвижимым имуществом , согласно статье 61.15

К рекомендации необходимо еще приложить : постановление об

под инвестиционный проект; карту экспроприируемой зоны с указани

общей площади и границ недвижимого имущества или его частей, входя

экспроприации подлежат более

50%

земельного участка, то нужно об

экспроприируемую часть и остаток); заверенную копию выписки из кад

ющую право собственности на рассматриваемую недвижимость, вместе с

личии любых прав наложения ареста на это недвижимое имущество за д ный

участок

документов,

не

зарегистрирован ,

удостоверяющих

то

можно

представить

права землевладельца ,

или

заверен

свидетельств

нотариуса о том , что интересующее недвижимое имущество не значится стре ,

или же

выписки

из земельных и

строительных документов,

уст

ность землевладельца. 16

Постановление об экспроприации выносит официальный предст

рации районного уровня после изучения соответствующей рекомендаци

53, в

постановлении об экспроприации должно быть указано следующее.

Там же, СТ.

49.2.

Там же, СТ .

51(1-7) .

Там же , СТ.

51(1-4) .

231

Детальное изложение фактической стороны дела и подр

обоснование.

7. Наставление относительно средств и способов апелляции."

Если рекомендация об экспроприации отвергается соответству

ем, то лицо, издавшее постановление, обязано вычеркнуть из кадастра

страционных документов запись или пометку о начатой процедуре."

Закон содержит положения, которые самым подробным образо

сы компенсации. Так, например, он требует выплатить паушальную д

цию", основанную на рыночной стоимости экспроприированной земл ней строений", в течение 14 дней после вступления в силу постановле '2

ЦИИ.- С согласия правомочногоземлевладельцаоценка компенсации м

на период в три месяца после вступления в силу постановленияоб эксп

случае исполнительныйорган, издавший постановлениеоб экспропри

ти отдельное компенсационное предписание." Несвоевременная вы официальнымигосударственнымиорганами жениями Гражданского кодекса.

повод для наказания в с

При определении компенсации за землю исходят из ее стоимо

экспроприационного постановления", изменения в юридическом с

имущества после начала процедуры экспроприации не влияют на форм

Там же, ст.

53.1(1-7).

IН Там же, ст.

52.3.

Там же, ст.

55.1.

20 Там 21

же, ст.

56.1.

Там же , ст . 60.1 . Компенсация за постоянные строения и сооружения, связанн

землей , соответствует затратам на их возведение за вычетом функционального приации.

Там же , ст .

55.2.

Там же , ст.

55.3.

Там же, ст.

55.4.

Там же, ст.

53.3. 232

же образом, как и в случае с экспроприируемой недвижимостью . " Несколько положений,

касающихся компенсации,

сельскохозяйственным угодьям. Согласно статье

59.1.,

относятся н

владельцы подоб

дящихся в сельскохозяйственном обороте в момент экспроприации , име

щение утраченной прибыли, определяемой на основании текущих рыно

кретный урожай за вычетом потенциальных расходов владельца на его уб

владелец имеет право на компенсацию затрат на агротехническую обра б о

Если экспроприационное постановление вступает в силу в разгар сель

сезона и не более, чем за пять месяцев до предполагаемого сбора урожа

руках владельца до фактического окончания операции ."

За земли с многолетним урожайным циклом фермеры имеют прав затрат (в зависимости от местоположения участка) на окультуривание д

на возмещение предполагаемого дохода за весь период до окончания цик

утраченного в результате экспроприации за вычетом ежегодного физич

земли, начиная с первого урожайного года и до дня экспроприации . "

Положения польского закона « О б управлении землепользованием

ции недвижимого имущества» являются примером достаточно глубоког

димого для адекватной юридической базы, регулирующей проблемы при

обретения

сельскохозяйственной

Там же , СТ .

Там же , СТ. 56.4.

земли.

Они

52.2.

2~ Там же , СТ. 56.2. 29

Там же, СТ.

311

Там же, СТ . 61.1.

Там же, СТ.

Там же, СТ. 61.3.

Там же, СТ. 59.1.

Там же.

Там же, СТ. 68.

Там же, СТ.

56.3.

61.2.

59.2. 233

обеспечивают

такой

гарантируются законом . В данном разделе сравниваются отдельные пр

развитых и развивающихся государств с целью выявления компонентов

принудительного приобретения

А. Доктрины общественной цели

В той или иной мере все законы, регулирующие принудительно

раничивают право государства на экспроприацию случаями , которые

ным целям. " Различия в определении понятия « об ществе нная цель» юший

уровень

противопоставления

прав

частных

землевладель

потребностям в землях. Как правило, законы, касающиеся экспропри

собой или свод общих принципов, или перечень условий для конкрет

сочетание обоих форм. "

В общих принципах лишь провозглашается, что экспроприация

ловное наличие общественной цели, предоставляя государственным ис

дебным органам значительную свободу действий при толковании и при

странам , избравшим подобный подход, принадлежат Соединенные Ш

Вьетнам и колониальный Гонконг . В конституциях США и Филиппин

частная собственность не может быть изъята для общественного испо ведливои компенсации. u

ство дел,

~п рецедентное

право о

б оих

государств накопил

посвященных толкованию понятия «о б щественное исполь

MICHAEL KIТAY. LAND ACQUISIТION IN DEVELOPING COUNTRIES 40 (19

" Там же . 39

Там же. Содержащиеся в законах термины могут быть разными . Вместо слова « общи й», « н ародны й» , « колл ек т и вны й» , а вместо « ц ел и» - « п отребно

стоять

«инт ер ес»; « п ол ьза: И т. д . Там же . 411

КОНСТИТУЦИЯ СОЕДИНЕННЫХ ШТАТОВ , ст.

5; КОНСТИТУЦИЯ ФИЛИП

4' Например, в Соединенных Штатах конституционные формулировки , относящи

приобретению , истолковывались как ограничивающие право правительства на пр

ние частной собственности лишь приобретением земли для общественного исполь

Берм е н против Паркера,

348

США

26 (1954),

Верховный суд США вновь опреде

поль зование » как «общественную цель» и заявил , что администрация округа Кол

при знанными негодными земельные участки частным строительным фирмам , т

уничтожить трущобы и сделать город более благоустроенным

жилищной комиссии штата Гавайи против Мидкиффа ,

234

467

служат «обществ

США

229 (1984),

Вер

Перечень условий , с другой стороны , ограничивает экспроприа вполне

конкретными

целями,

как

школы,

дороги

правительственны

четко обозначены в законодательных актах в качестве общественных соо

речень предоставляет исполнительным и судебным органам значительно

чем общие принципы. " Условия перечня могут быть эксклюзивными ми ." Первые содержат всеобъемлющий список особых общественных ц разрешается экспроприация земли. " Вторые обычно представляют собо

цию с общими принципами, и экспроприация возможна , когда цель зна

же не противоречит сформулированным общим принципам ."

Из-за «жесткости » эксклюзивных перечней они находят применен

рых странах. Однако отдельные государства используют их, чтобы зафик

при которых правительству дозволяется быстро, не дожидаясь определ

выплаты компенсации, завладеть землей. " В Гватемале , например , подоб

перечень разрешает в короткий срок изымать землю в случае войны , се

ков , стихийных бедствий , а также при строите льстве дорог и автомагистра

Бразилия и Мексика могут служить при мерами государств , соче

зивный перечень с общими принципами при решении вопросов экспро признает две цели, оправдывающие

принудительное

приобретение:

«об

зу», суть которой уточняется перечнем условий , касающихся национальн перераспределение

земли , находящейся в руках небольшого числ а крупных владел

пользу арендаторов соответствует доктрине общественной цели . 42

Земельный закон Вьетнама , ст. 27 (1993).

ЗАКОНЫ ГОНКОНГА, с . 124 (далее - ЗГК) .

Dr. Christian Grimm. Rural Land Law in Germany, 1998 (Неопубликованная рукопис - Grimm)

сельского развития) (Далее 45

СМ. П. 37, р. 40.

Там же , р. 40-41.

Там же.

4' Там же . 49

Там же.

511

Там же .

51 Там

же.

235

и з влеч ен ию и сохране нию пр едметов и издели й , имеющих художестве

или археологическую ценность , а также с целью разукрупнения обшир строительства объектов , представляющих «общественный интерес» . К

кон

2359 от 1865 г .

относит : доро ги, школы , парки , стадионы, муницип

В этих же з аконах пропис ан а и процедур а принудительного приобре все го э кс п р о п р иа ция сел ьс кохозяйственн ых зе м ел ь происходит тогда ,

ны е вл асти о существл яют пл аны гор одско го развития , требующие ра

ли щн ой и п ро м ы шле нн ой застрой ки . Считается , что подобные преоб

« об ществе н н ы м интер е сам ». 56

Широкомасштабное обследование , проведенное как в развитых

щихся гос ударствах , свидетельствует о том , что доктрина общественной ват ы в а ет :

•

тр ан спортны е с о о руже н ия, в то м числе дороги, каналы , шос

до р о г и , тротуар ы и пешеходные дор ожки, м осты, дам б ы, при порты ;

•

стро ител ьство

обществен ных

здани й ,

включая

школы ,

больницы , про мышленные предприятия, церкви и социальное

•

военны е объекты ;

•

со о руже н ия ком мун альных сл ужб , обеспечивающих снаб

газом и эле ктр оэн е ргией, с и стемы канализации , орошения и о дохра нил и ща;

Там же , р . 41-42. Это включает перерасп ределитель ную земельную реформу, име

для мн огих традиционно раз вивающихся стран. Общий обзор по этому вопросу

Philippine Land Reform:

Тп е

делом М ид к и ф ф а (см . в п .

Just Compensation Issue, 63 41)

WASНINGTON

LAW REVIE

;) Kitay, см . п . 37, р. 42. ;4

Там же .

;; И сно ва тема земел ь н ой р ефор м ы , затраги ваю щая круп ные частные поместья . См.

;Ь Оапйо Agostini , Rura1 Land Law пт Ita1y. М ау 1998 ( не опубл икован ная рукопи сь на ского р аз ви т и я ) .

236

ходимостью дальнейшего ее уточнения и разъяснения путем судебного

первую очередь относятся к государствам, где законы, касающиеся экс

жат широкие общие принципы . Без подобных разъяснений общие прин

государственным органам большие возможности действовать по свое

экспроприации земли, не обеспечивая должного контроля. В. Оценка и компенсация

Большинство законов об экспроприации, говоря об уровне ком ляют такие выражения,

как « сто и м о сть В текущих ценах»

« с п р а в едл

Разным системам экспроприации, однако, присущи различные методы компенсации, который соответствует рыночным ценам или критериям

мещения ». С этими способами определения могут быть связаны важн эффективности и справедливости.

Статья

Конституции Соединенных Штатов содержит требов

компенсации » за любое изъятие частной собственности. " Конституци требует «вы платы справедливой компенсации ». " Аналогичный пункт о пенсации» имеется и в

б разильскои v

конституции.

61 В

основе такого подх

ние сохранить владельцу или пользователю экспроприированного земел

самые экономические условия, какие у него были до экспроприации; он

гатиться, ни впасть в нищету. Изучение практики компенсационных в

развивающихся государствах свидетельствует о многообразии методо следует считать «справедливой компенсаций » .

Ниже рассматриваютс

компенсации в нескольких странах.

в Соединенных Штатах критерием справедливого возмещения

рыночная цена земли , подлежащей изъятию, Т.е. та сумма денег, котору

Kitay, см. п. 37, р. 43-44. Экспроприацияземл и в ходе аграрной реформы в прин

з е м л я используется неудовлетворительноили если есть необходимостьизъять опре

л и у слишком обширных частных поместий. 58

Там же, р. 50. Hanstad, см . п . 52.

КОНСТИТУЦИЯ СОЕДИНЕННЫХ ШТАТОВ , СТ.

6()

КОНСТИТУЦИЯ ФИЛИППИН, СТ. 3, разд, 9.

КОНСТИТУЦИЯ БРАЗИЛИИ, СТ.

153, параграф . 22 (поправка 1,1967). 237

УАМ приблизительно равна средней рыночной цене экспроприируемог

ка. Каждый землевладелец должен в течение 30 д ней принять или отверг

Точная сумма возмещения зависи т от правового статуса зе мл е вл

которые не занимаются сельским хозяйством, могут рассчитывать на

владельцы-арендаторы получают двойную , а собственники, возделы ва

ную УАм .

Устанавливая компенсацию сверх УАМ , власти рассчитыва

владельцев принять предложение о во змещении, не прибегая к судебном

Однако если землевладельца не удовлетворяет предложенная ком

обратиться в судебную палату по гражданским делам. В это м случае жа т .н. Провинциальный экспроприационный комитет , в который входят

мерского профсоюза, сельскохозяйственных кооперативов и местных и

ганов . Комитет принимает решение о размерах выплат , основываясь на

земельного рынка и УАМ участка земли , намеченного к и зъятию. Его с

при закрытых дверях, и землевладелец не может выступать на нем в качес

После определения суммы компенсации циального экспроприационного комитета

по соглашению и ли

выносится постановление

и земля переходит от частного владельца в собственность органов, ос

проприацию . Когда землевладелец принимает изначальное предложение

соглашается с решением Провинциального комитета, установленная су

ему в полном объеме еще до экспроприации земельного участка. Однако

творяют размеры выплаты, названной комитетом, он вновь может обр

палату по гражданским делам . В таком случае установленная комитетом

ся в банке на счету землевладельца до разрешения конфликта. Если су

мым увеличить компенсацию , то недостающую сумму выплачивает о

См . Shoemaker v. United States , 147 US282, 1893; Riley v. District ofCo/umbia Redev e/ F3d 641 (D.C. Cir. 1957).

Компенсация за городскую землю определяется инач е , чем з а зе мл ю в сельской м

рыночная стоимость з е м л и

пополам

(Vm + 10RD)j2.

(Vm)

десятикр атный кадастровый д оход

рыночной цены на городскую зе мл ю . См . 64

(RD) ,

полу

На пра ктике получается комп енсация , которая прибли

Agostini ,

п.

56.

Там же .

Ь5 Т ам же .

"" Там же .

238

ки исключается любой доход от недвижимости, если он является результ

противоречащей закону , вредным для здор о вья пользователей недвижимо

ровья населения ; Д) если невозможно определить цену земельного участк

рынка на конкретный вид его использования , за основу расчета суммы

выплат можно взять затраты на обеспечение владельца равноценным уча

известных обстоятельствах допускается компенсация снижения стоимос вие ее истощения , даже если участок и не экспроприируется .

70 К

роме того

вующее в сельскохозяйственном производстве на отчуждаемом земель

экспроприации лишается своей доли прибыли, он имеет право на до п ол н

сацию , если в течение трех лет начнет сельскохозяйственное производство

территории

В еликобритании.

в Германии существуют развернутые правила, которые регулиру

как порядок подачи заявки на право экспроприации земельного участка,

ведение публичных слушаний, вынесение постановления об экспроприа размеров компенсации. Для сельскохозяйственных угодий компенсация

не на категорию земли, подлежащей изъятию . В случае разделения и разо

ваемых полей владельцу полагается добавочная компенсация, которая, к

тывает :

а)

дополнительное

время ,

затрачиваемое

на дорогу ;

б)

уще

возникшими объездами; в) возросшие затраты из-за увеличившейся прот

поместья; г) вред от ухудшившейся конфигурации землевладения . При р

сительно размера выплат землевладелец вправе обратиться в судебную п ским делам.

А в колониальном Гонконге , где правительство является собст мель, но сдало их в аренду отдельным гражданам сроком на

75 лет,

земе

решал, необходима ли вообще компенсация , а затем устанавливал ее ра

дел е н и и правомерности компенсации принималось во внимание : а) с

Там же .

'" Не подпадают под действи е этих зако н ов л и ш ь арен даторы со сроком аренды в один (England's compulsoгy purchase Act) , 196 ский « За ко н о п р и о б р ете н и и з е мл и ы England 's Asquisition of Land Act) , 1981 г. , разд . 1

л и й с ки й « За ко н о прину дите льном за ку п ке»

«З а ко н О зе м ел ь н о й компенс ации » Великобритании (England 's Land Compensation A

7(1

KEIТH DAVIES. LAW OF COMPULSORY PURCHASEAND COMPENSATION, 19

« З а ко н О зе м ел ь н ой компенсации » Великобритании (England's Land Coinpensation A

« З ако н О зе м ел ь н о й компенсации » Великобритании , 1973 Г., п. 34.

239

размеры компенсации соответствовали той сумме , какую мог получит

вольно продав участок на свободном рынке .

Согласно бразильскому «Закону об экспроприации »

1956

г ., « с

сация » принимает во внимание : а) оценочную стоимость имущества,

б) покупательную цену недвижимости и получаемый от нее доход; в) движимости; г) степень сохранности имущества и его застрахованную

ную цену равноценной недвижимости за последние пять лет ; е) сниже шегося имущества после экспроприации земли.

В ряде стран в качестве основы для исчисления размеров компе

оценочная стоимость имущества, с которого взимается налог. В Ме

имеет право на выплату суммы, заявленной или воспринятой им в кач

гообложения, с учетом изменения стоимости недвижимости с момен ~

дущеи ее оценки .

76 В С

ингапуре максимальная компенсация не превы

логовой службе стоимость имущества, а в г . Гватемале к этой велич

30%.77 Заявленную налоговую стоимость использовали в 1976-1977 ~

экспроприацияхв ходе проведения земельнои ре

ормы.

Размеры компенсационных выплат владельцам или пользова

ванной земли могут существенно влиять на производственную эффек вое

положение

других

землевладельцев .

ЛИШКОМ

низкая

компенс

мельных собственников от расходования средств на повышение п

боязни, что они при экспроприации земли не смогут вернуть стоимост ~ ~О П

ции.

ри недостаточнои

См. выше ЗГК, п .

,. Там

компенсации

анки менее охотно выдают

43 (р. 124:1О) .

же .

Бразильский « З ако н об экспроприации » 1956 Г., упомянутый в Кitay , см . п. 37, р

Кitay, см. п.

Там же.

Основной закон аграрной реформы Сальвадора ,

37, р. 51 . 1980, ст. 13 (Декрет 153).

Jack L. Knetsch. Land Use: Values, Controls and Сотрепзайоп. в: LAW AND ECON CASES AND MATERIALS FROM SOUTHEAST ASIA , eds. Euston Оцап & William

811

Там же , р.

307. 240

теперь он только-только начинает создаваться. Но и в тех странах, г

поступает в продажу, есть другие возможности определить справедл

пенсации . Если существует хотя бы рынок аренды сельскохозяйстве ная плата уже представляет собой доход от участка, который может

капитал; точно так же, если из валовой стоимости произведенной п

обычные производственные издержки, то остаток u

арендатора, которыи можно капитализировать .

84 К

это чистый дох

роме того, владель

торого предполагается экспроприировать, по крайней мере в качес

могут предложить равноценный участок.

с. Процедурные правила

Процедурные правила, касающиеся принудительного приобрете

важные ограничения на власть государства и защищают права землевлад

ла и своеволия при экспроприации земли. Действенная процедура пр минимум, заблаговременное извещение о намерении экспроприировать

непосредственное участие обладателей земли в прозрачном для публи можность апелляции .

Хотя большинство нормативных актов, связанных с экспроприа ложения, обязывающие информировать землевладельцев о намерении

землю, однако сроки и форма оповещения существенно различаются юрисдикции.

В Великобритании, например, министерство, местная администр

стные структуры, планирующие приобрести землю, должны описать же

ссылкой на карту местности, опубликовать сообщение об экспроприаци

«Министр заявил, что «Закон О приобретении землю> (Land Acquisition Act) должен

Acquisition Ас! (о п.

S2 См ., 83

Ье

Amended Says Ministry,

ТНЕ STRAIТS ТIMES,

п.

79, р. 307.

Там же. Например , по индийскому «Закону О приобретении земли» (lndia Land A

земледелец имел право на дополнительные

15% от рыночной

за принудительное изъятие . См . Кitay, . п. 37, р . 51. 84

Oct. 16, 1986), цитир

79, р. 307.

стоимости земли в ка

Всестороннее обсуждение подходов к оценкам для различных юридических целе

различных фактических данных в:

JAMES BINBRIGHT, ТНЕ VALUATION OF PRO 241

решением об изъятии земли, так и с оценкой ее стоимости." В Никара извещают

предстоящем

принудительном

приобретении

«Государственном регистре недвижимого имущества» информирования. 91 П риведенные примеры

пут

довольно невра

свидетельствуют,

что

могут быть явно несправедливыми.

Непосредственное участие землепользователя в разбирательств

нимать различные формы." В Великобритании все получатели извещен

разить свое несогласие с планами экспроприации публично или перед номоченным .

Окончательное

решение

том,

следует ли

издавать

изъятии, выносит после изучения всех возражений министр, который д

ровать о своем решении все заинтересованные стороны с разъяснение ших его занять подобную позицию. Итальянская

процедура принудительного приобретения откры

можности участия землевладельцев в экспроприационном процессе. Ни рядок изъятия сельскохозяйственных земель для городских нужд

наи

ющийся вид экспроприации сельхозугодий,

Согласно законам план

городского

2359 от 1865 г.

развития,

вывешивают на период в

его копию

15 дней

359 от 1992 г.,

с указанием

как только муни

участков,

подлежащ

в здании муниципалитета. Персонал

не извещают, однако они могут ознакомиться с планом и намечаемыми

ровании их собственности. При желании владельцы земельных участк

изложить свои возражения. Претензии допускаются на следующих ос

тельная аналитическая работа муниципалитета не была достаточно ос

Английский Закон о приобретении земли, см . П. 68,1981.

,. ЗГК , см . П . 43, р.124:4. " Там же

" Кпау , см . П . 37, р .60 . '9 Там же.

"Там же. 91

Там же , р.

61.

Там же, р.

51. 242

водятся открытые слушания, на которых землевладелец вправе доказыват

дения о настоятельной необходим ости приобрете ния именно его участ

защиту выдвигать аргумент «неадекватного остатка», если предп олагается

земли." В Индонезии закон требует, чтобы формальной процедуре прину дения непременно предшествовали переговоры властей с землевладельцем.

Право землевладельцев на апелляцию является весьма действенны

административного произвола. Эти права существенно различаются в зав их воздействия и могут, в первую очередь, касаться самого решения

(декларация) или предмета экспроприации (выбор), или же размеров комп В о многих странах возможности обжалования декларации, когда

рируется на наличии подлинной потребности в пересмотре зонирован

венных угодий, довольно ограничены ." В Соединенных Штатах с повыш относятся к декларациям , в которых говорится об общественных целях , пускаются,

если возникает впечатление,

что экспроприация

служит ск

государственным интересам." В Мексике также разрешается землевлад 93 Там

же, р .

94Там

же.

61.

95 « Н еаде квагн ым остатком » называют оставшуюся после частичной экспроприации

стка, которую невозможно по каким-либо причинам использовать с выгодой. По ни землевладелец может потребовать экспроприации

всего участка, если в результат

возникнет « н е ад е к в атн ы й остаток ».

SUTANU BEHURIA. SOME ASPECTS OF LAND ADMINISTRATION IN INDON FOR BANK OPERATIONS (Asian Development Resource Center Occasional Paper No .

ская практика принудительного приобретения, однако , была подвергнута критике

отмечали ведущую роль государства в процессе экспроприации , упор на принужде

притоку в страну иностранных инвестиций , снижает уровень защищенности земел

не способствует увеличению частных капиталовложений в сельскохозяйственно

WILLAIM

TНIESENHEUSEN ЕТ

AL. LAND TENURE IN INDONESIA (Неопубли Inc . Report, 1917) (На файле Инс

сультантов по сельскохозяйственномуразвитию вития). 97

Кitay, см. п. 37, р .64 .

9' Там же.

COMPENSATION FOR COMPULSORY PURCHASE: А СОМРАRЛТIУЕ STU 1975), р. 150. Примером может служить экспроприация для спортивных сооружени

ния проекта промышленного развития, который не обеспечивает достаточный обще

его претворением в жизнь . Там же.

243

О ценка

почти повсеместно является предметом уточнения .

104 В

вах допускается судебное разбирательство первоначальных компенсаци

наличии нарушений процедурнorо характера , ошибок и злоупотреблени

торым другим причинам .: " В колониальном Гонконге вопрос о компе венной проблемой , которая могла быть обжалована. 106

IV Перечень

потенциальных препятствий и потенциальных решен

в данном разделе приведены потенциальные препятствия на пу

тивной законодательной структуры, регулирующей все стороны процес

приобретения сельскохозяйственной земли в государствах ЕЦл. За опис

пятствия следует предложение относительно целесообразного метода е

веренного н а практике в отдельных странах, о чем шла речь выше в дан

ся,

потенциальный

метод

решения

проблемы

необходимо рассмат

существующих в конкретном государстве правовых норм и институцион

также де й ствую ще го в нем обычного права . Не все методы имеют унив ние в странах ЕЦл.

Потенциальное препятствие: отсутствуют необходимые правовые н принудительное приобретение. Потенциальные решения

•

Нужно создать соответствующую законодательную базу, со

тальные правила и процедуры, регулирующие принудительно

1""

Кitay, см . п .

1"1

Там же , р .

1"2

Там же .

1"3

Там же.

1"4

Там же .

1" 5

Т ам же .

1"6

См . ЗГК, п .

37, р .64 .

65.

43, разд. 124. 244

служит общественным целям.

•

Рамки доктрины общественной цели можно обозначить об

ципами, дополнив их судебными интерпретациями или перечн

Руководствуясь перечнем условий, нужно определить, являетс

клюзивным или неэксклюзивным. В регионах, где слабая адм

ная власть или коррупция могут явиться причиной чрезмерн

земли , необходимо задействовать эксклюзивный перечень. Одн местная власть достаточно сильна и коррупция

не переросла

проблему , более подходящим может оказаться неэксклюзивный

Потенциальное препятствие: узаконенные стандарты для компенсац бованиям.

Отсутствие подробных и надежных критериев для определения р

ции может снизить стоимость, тормозить сделки с землей, прежде всего в

онах сельской местности , где вероятность экспроприации особенно велик Потенциальные решения

•

Законы, регулирующие принудительное приобретение, должн

констатировать необходимость компенсации, но и содержать правила исчисления компенсационных выплат.

Потенциальное препятствие: при использовании существующих ком дартов цена изымаемой земли получается ниже рыночной.

Для подлинной гарантии собственности на землю фермер должен

случае экспроприации он получит компенсацию , соответствующую ее

стоимости . Когда подобной уверенности нет, фермер невольно воздержи

ций для улучшения производства из боязни , что при изъятии никто не

затраты. Банки также неохотно предоставляют ссуды и кредиты под залог

там, где экспроприация наиболее вероятна, т.к. справедливо опасаются изымут, они не смогут вернуть сполна заемные деньги.

Потенциальные решения

•

в законах должно быть проriисано, что основой для компенс

проприированную землю является ее полная рыночная цена.

245

рыночную цену на землю, приплюсовывая к основной сумме

«утраченную выгоду» . Правда, подлинный уровень потерь тру мерить,

но перспектива их возмещения увеличивает гаранти

собственности на землю и побуждает фермеров к более эффек пользованию сельскохозяйственных земель.

Потенциальное препятствие: четко не обозначены властные структу отчуждать землю.

Законы, провозглашающие право на принудительное приобретен

общих выражениях, создают, по сути многочисленным правительствен

приятные условия экспроприации земельной собственности, что приво

потерям сельскохозяйственных земель и порождает недоверие к практи приобретения.

Потенциальные решения

•

Законы, регулирующие процедуру изъятия, должны указать

властные структуры,

которые правомочны отчуждать землю,

вать наказание для тех, кто противозаконно присваивает себе тако Потенциальное препятствие: процедурные правила, регулирующие

обретение, недостаточно четко прописаны.

Процедурные правила накладывают серьезные обязательства на

органы и придают уверенность правомочным владельцам земельной соб

Потенциальные решения:

•

Действующее законодательство должно содержать подроб

регулирующие процедуру принудительного приобретения. Хо

107

В Великобритании в особых случаях, когда отсутствует рынок земли, компенсац

тратам, которые необходимы для того, чтобы обеспечить владельца равноценным

Великобритании почти все сельскохозяйственные земли находятся в частном влад правительство должно выдать собственнику экспроприированной земли столько он мог при обрести равноценный участок земли . В стране , где государство владеет

вом сельскохозяйственных земель, оно без труда может выделить равноценную зе ценной компенсации .

246

Потенциальные решения

•

Н еобходи мо обяз ать ре ги ональн ы е или местные власти, п

экспро приацию земли, предварительно, до окончател ьн ого од

п роприации, представить в центральные или, по крайней мере

ящие органы следующие документы : а) детальный план экс указав размеры и местоположение изымаемой земли и цель

ции; б) ответы на возражения заинтересованных землевладел

занные в процессе изъятия; в) доказательства четкого собл

предписанных законом процедурных правил ; г) свидетельст

компенсации всем землевладельцам, затронутым экспроприаци

• с учетом плотности населения в сельской местности и особен

качества плодородной почвы в отдельных странах В осточ н о

Центрально й Азии возможен полный запрет на изъятие земли скохозяйственных нужд или , в случае крайней

необходим

разрешения на подобную экспроприацию должно при надлеж

инстанциям центрального правительства. !" У . Перечень вопросов , которые должны найти отражение в законе опринудительном приобретении и процедурных правилах

Н едвус м ы сл е н ное заявление о том, что экспроприировать з

только для общественных нужд и за компенсацию'";

2. П ереч ен ь конкретных целей , до п ускаю щ и х экспроприацию ; 3.

О п ис ан и е процедуры , с помощью которой можно добавлят

задачи к перечню конкретных целей или вычеркивать из него ;

"18

Относительно просьб ч астных л и ц о переводе сельскохозя йственных земель вне

категорию см . гл. 6, « Регуяирование землепользования » . В Китае с весны 1997 Г. де й

ющи й использование сельскохозя йственных зем ель для несельскохо зяйственных н

Институтом сельского развития исследования заставл я ют ус о м н и т ь ся в его эф ф е к

Use Controls Tightened , China 109

Dаilу ,

March 29, 10\997 .

Эти слова должн ы содержаться как в Конституции , так и в сп ециальном законе о

обретении .

247

9. Положения

об извещениях;

10. Временные

ограничения для действия официальных власт

ниями за нарушение установленных законом сроков);

11. Требование,

чтобы государственные служащие подробно

цели и процедуру экспроприации ;

12. Возможность

для землевладельцев оспаривать решение об

ции;

13 . Возможность для

землевладельцев участвовать в подготовит

цессе и в принятии решений, которые предшествуют экспропр

14. Учреждение судебных и полусудебных

органов обеспечива

симое рассмотрение возникающих проблем;

15.

Минимальные сроки выплаты компенсации.

248

Для соблюден ия принципов справедливости , честности и равных д

стей оч ень важно, чтобы женщины любой страны обладали наравне с му бором связанных с земл е й прав. Хотя в странах Восточной Европы и

женщины , как правило , могут получить землю, их з ем ел ь н ы е права усту

правам мужч и н, и они им еют лиш ь ограниченный доступ к рынку земли с м атр и в ать

с уществующие

ограниче ния ,

полезно

уяс нить ,

ч то

следует

мельными правами . В контексте настоящей дискуссии они сформулиро

чески и социально признанные права, которые гарантируются такими в

тами, как сельские организации и государственные структуры» . ' Данное чает р азличные составные элементы , важные для понимания значения

мельных прав , которые должн ы быть признаны не только юридически , но

просто признаны , но и гарантированы . Оба эти элемента играют сущес анализе доступа женщин к рынку земли .

Наибольшее воздействие на женщин оказывают те права, которые

семейными отношениями . В первую очередь , это касается права женщин

чае изменения ее семейного статуса в результате развода , ухода , немощи

га, смерти родителей или рождения ребенка.

в конце главы рассматриваются потенциальные правовые препятс

вам на сельскохозяйственную землю, причем речь пойдет не только о во

на земельный рынок , но и о некоторых других проблемах , имеющих отно

11. Юридические

проблемы, касающиеся прав женщин

на сельскохозяйственные земли в странах ЕЦА А. Выдача и регистрация свидетельства на право владения землей и других документов

в норм ативны х документах земельные права часто описываются

семье й как хозяйственной единицей. Это, например, верно для Киргизс REKHA МЕНRЛ. WOMEN LAND AND SUSTAINABLE DEVELOPMENT. 4. (l Research оп Women. Working Рарег No. 1, 1995). ВINAAGARWAL. А FIELD OF ONE

Постановлени е Правительства Киргизской Республики « О процедуре определения

дан и выдаче сертификата о праве пользования земельной долей ». Введено в дей стви тел ьства Киргизской Республики

NQ632 от 20 августа 1994 г. 249

ческих прав сдать в аренду или заложить землю, как-то участвовать в зе

они будут лишены возможности получать доход от земельного надела .

Права членов семьи фермера, не упомянутых официально в ре

четко не обозначены и весьма неопределенны .

Нужно, правда, отметить, что сложившиеся обычаи и культурны

ствуют смягчению этих проблем. Однако формальная защита законных

может оказаться настоятельно необходимой в условиях нормально фун мельного рынка.

Согласно российскому законодательству, земля выделяется не на лицо в отдельности, и соответствующие сертификаты регистрируются в

рядке.' Это положение закона защищает права каждой женщины - обла

ного надела . Российское законодательство также предусматривает обра u

хозяиств С совместным правом со

Закон о крестьянских хозяйствах

ственности, которые регистрируются

1991

г. не требует, чтобы все члены х

свои имена в заявление о его регистрации", правда , в статье 7 записано, мянуть всех трудоспособных членов семейства, однако впоследствии она

По киргизскому законодательству, на семью выдается только о

праве на земельный участок. Площадь выделяемой земли определяетс установленного

законом

минимального

надела

на число

членов до

(включая и детей)." Исходя из киргизского законодательства неясно,

Закон «О земле» (с исправлениями) Республики Узбекистан от

Постановление Правительства Российской Федерации

22 июня 1990 г.

NQ 86 от 29 декабря 1991 г. «О

ции колхозов и совхозов» . Постановление закрепляет право членов колхозов , работни

неров на получение земельного надела и доли от коллективной или государственной с 5

Гражданский кодекс Российской Федерации (в дальнейшем Гражданский кодекс

навливает, что фермерское хозяйство принадлежит ее членам на правах совместн это не противоречит закону или контракту. 6

Закон «О крестьянских хозяйствах» РСФСР (с поправками от

Указ президента Российской Федерации

5 января 1991

г.)

NQ 2287 «О приведении земельного зак 24 декабря 1993 г .

ской Федерации в соответствие с Конституцией » от

, Постановление Правительства Киргизской Республики «О процедуре определени

дан и о выдачи сертификата на право пользования земельным наделом», введенное

250

гласно которому имущество , приобретенное в браке, признается совмес

тью, но в нем ничего не говорится О регистрации этой собственности под

собственников. Семья считается законной хозяйственной единицей, где

тролирует все операции с землей."

А вот по закону Чешской Республики всякая вещь, приобретенная

супругов, считается , за немногими исключениями, нераздельной совмес

тъю." К исключениям относятся : а) имущество , полученное одним из с

подарка или в порядке наследования; б) имущество, удовлетворяющее ли

сиональные потребности одного из супругов ; в) имущество , возвращенно

титуции. По обоюдному соглашению супруги могут расширить или огран

ные

законом

рамки

нераздельной

собственности.

Однако

если

сог

недвижимого имущества, то его следует изложить письменно и зарегистр

недвижимости. " В любом случае соглашение должно быть оформлено в нотариусом документа." Оба супруга имеют право пользоваться всем иму находится в их нераздельной совместной собственности . 14 В. Раздел совместного имущества Законодательство Чешской Республики, касающееся совместной

пругов, проживающих в браке , создает почву для довольно обширных пр если

один

из

супругов

захочет,

используя

нераздельное

совместное

им

собственное дело , ему (или ей) понадобится согласие другой стороны. Пр

ответе суд отменит совместное владение имуществом . " Во-вторых, как NQ 432

от

августа

1994

г. В Чуйской обл асти земельный сертификат выдавался к

однако Министерство сельского хозяйства и водных ресурсов эти сертификаты не пр 9

Там же .

Steven Е . Hendrix, Legislative Re/orm о/ Property in Kazakhstan , 15 DEVELOPMENT P 164 (Зцпе 1996). В настоящее время действует президентский указ « О земле », по 1995 г .

'<1

Гражданский кодекс Чешской республики , разд.

Там же , разд. 143(а).

143 (в дальнейшем Чешский гражд

" Там же . 14 Там 15

же, разд .

144.

Там же , разд . 148(а) .

251

мейного бизнеса (в том числе и для сельскохозяйственной фермы) с

предположения, что оба супруга до тех пор совместно владеют землей

ществом , пока по соглашению письменно не изменят своего отношени

Подобный контракт должен быть подписан обоими супругами.

Еще одно потенциальное препятствие к реализации прав женщи

ложения чешского законодательства, касающегося раздела имущества

отмены совместного владения. Когда прекращается совместное нера

обе стороны должны выработать соглашение о разделе имущества ил

сделать суду, подав соответствующее прошение. Если в течение трех л

не удается (ни путем прямых переговоров , ни через суд) , то движимое

дуального пользования передается по принадлежности каждому из су

движимое и недвижимое имущество переходит в совместное раздель

ными долями У каждого супруга.

17 И

снова это положение закона ста

равные условия , поскольку будучи женой фермера , она может вов сложными

сельскохозяйственными

машинами.

Например,

очень

(движимое имущество) управляет только мужчина . Если доля женщин

зяйственной техникой , ей будет значительно труднее самостоятельно

зяйственное производство, основать новую ферму . Необходимо узако водственное оборудование делилось между супругами поровну .

в соответствии с чешским законодательством, суд может отмен дение и при наличии между супругами брачных отношений, если одна

в судебные органы с подобным иском «по важным причинам», и особе

что продолжение совместного владения «противореч ило бы истинной м

вольно неопределенные формулировки , открывающие суду самые ши

действовать по своему усмотрению. Оба супруга должны иметь законны

дящееся в совместном владении имущество и забирать землю и имущест симо от побудительного мотива .

По румынскому закону , если супруги решают отделиться друг от

во распределяется между ними равными долями. Дом или квартиру

продавать , а выручку делить поровну. К несчастью , в Румынии образов

хватка жилья и чрезвычайно строгие законы , касающиеся коммунальн 16

Там же , разд. 143(а) .

. 17

Там же, разд , 143(а).

Там же, разд.

148(2). 252

' 1

участка . - Как следствие всех этих мер , женщина, пожелавшая оставить к

рье, не всегда будет в состоянии продолжить за н и м аться сельским хозяйс

Упомянутые выше юридические ф ор м ул и ро в ки составлены в не

ниях и , по идее , одинаково применимы и к мужчинам, и к жен щинам, од

положении может о казаться именно женщина , особенно при раз воде.

D. Сделки

с землей

Во всех странах ЕЦА при осуществлении сделок с землей , находя

владе н и и, требуется в той или иной форме согласие всех совладельцев , од

идет о письменном или нотариально оформленном согласии . Между тем з

дател ьстве требование письменного согласия надежнее защитило бы заму

торая менее склонна к сделкам с землей. Кроме того, письменное согласие гарантирует соблюдение интересов третьей стороны

участника сделки , и

ственник, не подтвердивший письменно своего согласия может позднее поп

сделку , утверждая , что ничего не знал о ней или что никакого устного соглас

Согласно статьям

246

247

Гр аждан с ко го кодекса РФ , владени

распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности (

ном владении), осуществляется с согласия всех участников. Одн ако пис циально офо рмленного согласия не требуется . в статье

272

также идет речь о п олучении согласия на распоряже

совместном владении , но не говорится, что оно должно быть в письменн

Как указан о в Гражда н с ко м кодексе Чешской Рес публ и ки , теку

за н н ы е с вещами в совместном владении, решаются самостоятельно лю

совместной собственности может находиться только земля) . Од н ако при

выходящи х за эти рамки , требуется со гласие обоих супругов , правда, не

менное . Без такого согласия л юбое действие считается юридически несос 19

N icki Negrau , Symposium. The Statu s о/ Women in New Mark et Economies: Living in PostJOURNAL OF INT ERNAT IONAL LAW, р . 117,131-132 (Fall , 1996

CONNECТICUT 211

Гражд анский кодекс Р Ф , СТ . 258; Гражданский кодекс Кирги зской Республики ,

Кирги зский гражданский кодекс . 21

См . Гл. 7, « Опер ации С землей» .

Чешский гражданский кодекс, разд. 145. См . п . 11 .

253

Е. Наследование земли

Не во всех государствах ЕЦА есть правовые нормы, четко регули

следования. В некоторых странах действует общее право, а в Центральн

ное влияние оказывают законы ислама, согласно которым дочери насле ну то го , что получают сыновья.

в Узбекистане , несмотря на статью

Конституции, провозгл

м ужчин и женщин , на практике и по законам общего права женщин у

можности наследовать землю. В некоторых случаях семьи , не имеющие

от коллективных хозяйств меньше зе мл и, поскольку , согласно общему редается по наследству д о ч е ря м .

ния

распределения

земли ,

24 Б

ез четких юридических правил, кас

лица ,

контролирующие

сельскохоз

(руководители коллективных хозяйств и служащие местной администра пятственно дел ить з е мл ю , основываясь на неофициальных правилах .

Юридические нормы наследования изложены в Гражданском к

спублики . Наследование возможно в соответствии с законом или по з

учетом того и другого. В первом случае (по закону) супруг или супруга имущества

другая половина делится поровну между детьми незав

втором случае (по завещанию) остальные несовершеннолетние наслед

чить по крайней мере гарантированную законом долю", а взрослы меньше половины этой доли имущества . " Требование о выделении не

наследникам по меньшей мере гарантированной законом доли может нию з е м ел ь н о го надела.

Catherine Bestem an. Access (о Lan d, в : G ender and Agricultural Development. (Eds. Ellen Hansen), 1995, р. 18,24.

Во время изуче н ия ситуации в Узбекистане руководители коллективных хозя й ств

ал и с там Инст и тута , что при о п редел е н ии размеров зе м ел ь н о го участ ка, выделяем в сегда приним али во вни м ание пол детей . 2;

Ч ешс ки й гражда н с кий кодекс , см . п . 11 , разд , 479.

Там же, разд.

473(1).

Гарантированн ая за ко н о м доля - это та часть имущества , которую наследник п

за в е ща н и я .

Ч ешский гражданский кодекс , см . п . 11 , разд. 479.

254

риям: « р аздел ь н о е» И « о б ще е» .

к первой категории принадлежит имущество, которым кажды й

н а основан ии л и ч но го права . По сути сюда относится все, что супруги п

ления в брак, а также полученное после этого в виде подарков или в пор Любой из них имеет полное право по своему усмотрению управлять и дел ь н о й собственностью .

Имущество, которое в браке приобрел каждый из супругов и кото

дарком или унаследованной вещью , становится общей собственностью .

поступления супругов , проживающих в браке, и все имущество , куплен образуют часть имущественной общности .

в Соединенных Штатах закон об имущественной общности надел

равными правами , они одинаково могут управлять и распоряжаться общей

исключением случаев, когда один из супругов отсутствует или делается не жаться имуществом

сделках с землеи, с предметами домашнего о

ихода

гими вещами должны участвовать оба супруга, заявляя о своем согласии в пи

в некоторых штатах США закон предписывает при разводе дели

во « п оро в ну» , причем, от судьи требуется проделать это не « ар и ф м ети 29

Проблемы общей собственности в Соединенных Штатах подробно рассматривают

al. Соптегпрогагу

Ргорепу.

1996, р. 381-389.

Nigel Foster. GERMAN LEGAL SYSTEM & LAWS (2d . Ed.), 1996, р . 308.

Гражданский кодекс Италии , приложение В (8).

В Аризоне , Калифорнии , Айдахо , Луи зи ане , Неваде , Нью-М ексико , Техасе, Ваши

Ra1ph С. Brashir. Disinheritance and the Modem Family , 1994, р. 83, 183. 33

р.

45. CASE WESTERN RES

Румыния , Чешская Республика и Болгария включили в свои закон одател ьств а по

обшности .

Emi1y Stoper & Emi1ia Гап е-а . Symposium : The Status о/ Women in N and Women's Employment Policy in Post-Communist Bulgaria, 12 CONNEC INTERNATIONAL LAW, Fall1996 , р . 9.

Петостйганоп

См . п . 29, с. 385.

Там же . Техас я вл яется исключением , т.к. по е го закон ам каждый супруг полность

ко тем имуществом , к аким он вл ад ел бы будучи холостым . 36

В Калифорнии , Л уи зи ане , Нью-М ексико .

255

И распоряжаться о

б щим

имуществом самостоятельно, деиствуя в одиноч

Однако, если какая-то часть собственности нужна для выполнени

обя занностей одного из супругов , тогда ему или ей принадлежит исключит

л е н ия эти м имуществом . Кроме того для продажи или сдачи в аренду земли

обоих супругов. Французское закон одательство обеспечивает честное и сп ни е общим имуществом с помощью четырех условий . Во -п ервых , каждый

ветственность за повреждение и неправильное использование общей собсг

дует отметить , что л юбой из суп руго в может реализовать общее имуществ

его или ее заработок, если участвует в расходах на домашнее хозяйство ." В из супругов в процессе управлен ия имуществом наносит ущерб насущным

п ер во й инстанции может за претить провинившейся стороне распоряжаться

без соглас ия другой стороны." В -третьих, любой из супругов может обрати о п ередаче ему или ей права жены или мужа распоряжаться собственност один и з супругов не может передавать свои « п рава, которые обеспечивают

новку» без согласия другого брачного партнера." По французскому зако

нельзя принудить жить в усл о ви ях совместной собственности , и раздел сов

всегда возможен , если этому нет никаких препятствий в виде судебного р ного согл ашения сторон . Суд может отложить процедуру раздела на срок

медленная реали зация эти х пл анов негативно отразится на стоимости нер

ности или если один из совладельцев может начать сельскохозяйственную конце определенного периода времени .

N еlsоп , См . п . 29, р. 387. Это положен ие позволяет судье самому определять , что значи

." Деле ние « п ор о в н у» при м еня ется в ш татах Ари зон а , Айдахо , Н евада , Техас и Ваш си н не во шел ни в од н у и з д вух катего ри й. 39

MARY ANN GLENDON . ТНЕ TRANSFORMATION OF FAMILY LAW: STATE, L STATES AND WESTERRN EU RO PE, 1989, р. 120.

ТНЕ UN IТ E D 4 t1

Гр ажда н с ки й кодекс Фр ан ции , СТ.

1421.

4' Там же. 4!

Та м же, СТ .

4 ,'

G lе п dо п, с м . п .

Там же .

Граждан с кий кодекс Франции, СТ .

1423. 39, р . 122.

815. 256

ра м ежду сторонами не требуется.

По итальянскому законодательству, все имущество , приобретенн

ния брака считается общей собственностью, если только супруги не выра

но другие условия, которые изложат письменно и заверят у нотариуса. "

Японский гражданский кодекс признает три разновидности супруж

ти : а) раздельное имущество, приобретенное до брака; б) раздельное имущ

каждым супругом в браке (заработная плата, доход от предприниматель

подарки и наследства); в) общее имущество или все, что нельзя отнести

собственности . 52 Однако суды , как правило, исходят из идеи , что муж

больший доход) обязан поддерживать семью, а жена после развода может п ственные претензии.

53 Я

понская правовая система в вопросах раздела иму

на судебные решения, и это очевидно ставит женщин в невыгодное положе

В. Неотъемлемые права на землю

в Соединенных Штатах , кроме имущественной общности, дейс

тельство различает три основных вида неотъемлемого права на землю: а владение зе мл е й несколькими лицами (возникшее в результате дара или

раздельное совладение (совместное владение без индивидуального пра

отдельную часть земли; в) нераздельное совладение супругами. " Первая и 47

Brashier, см. п. 32, р. 308. В Германии права на общее имущество не предполагают

по контр акту.

4~ Там же . 49

Там же . Раздел имущества может быть осуществлен и в момент составления брачно

роны со гласятся и нотариально заверяли , что имущество останется раздельным и ч

будет « в ы р а в н и в а н ия имущества» . 511

И з совместной собственности исключаются подарки , унаследованное и приобрете

ств о (если можно установить время приобретения) . 51

Danilo Аgоstiпi, Rura1 Law iп Italy (Мау 1998) (неопубликованная рукопись на файле

развития) . 52

Гражданский кодекс Японии , СТ. 762, п араграфы 1,2.

;' Там же . ;4

В да н н о м разделе частично использованы материалы книги : R. CUNNINGHAM

PROPERTY. 2d. ed, 1993,

р.

187-199. 257

С . Наследование земли

в Соединенных Штатах, если земля находится в нераздельном с (первая форма) или супругов (третья Форма), то после смерти одного

тавшийся в живых партнер становится единственным владельцем всего

этого , при нераздельном совладении без индивидуального права на отде

ства подобных взаимных прав наследования не существует; доля выгод

ется по завещанию, а в отсутствии такового - его законным наследника

Согласно американскому законодательству, касающемуся имущес

каждый из супругов имеет право передать по завещанию всю свою раз

общей собственности. " По правилам некоторых штатов, если один из с

оставив завещания , то все общее имущество переходит в собственность му в Германии, если один из супругов умирает без завещания, то

имеет право на половину или на все приобретенное в браке, в зависимо гих законных претендентов на наследие .

Во Франции, когда нет завещания , супруг или супруга получа

собственности , а другая половина причитается остальным наследника

правам . Из нее четверть принадлежит детям, но остается в пожизненно

щего родителя ." Что касается сельскохозяйственной земли, то супруг ( з а ко н н ы й наследник может продолжать ее обрабатывать и приобрести

л и она превышает положенную ему по завещанию или по закону долю

одном условии : он занимался на этой земле сельским хозяйством еще

владельца или брачного партнера. Правда, закон требует, чтобы новый

л е ц вып латил остальным наследникам полную стоимость их доли имущес

;; См .

ниже разд . [[[ .с.

;(, Сцпгппял агп, см . п . 54, р . 188-193. ;7

Там же.

Исправленный Кодекс штата Вашингтон , 1997, разд . 11 .04 .015(1)( а).

Glel1dol1, см. п. 39, р. 249.

ео Isabelle Cuturier. Rur a[ Lапd Law iп Fгапсе (н еопубликованная рукопись на файл р азвития) . 61

Гражданский кодекс Франции, ст. 832.

258

IV. Перечень потенциальных юридических препятствий и

способов

Ниже дается перечень потенциальных препятствий, которые могу

женщин во владении, использовании и реализации земли в государства

мые способы устранения препятствий заимствованы из опыта стран с р

экономикой. Разумеется, применять их следует с учетом особенностей з а

зы, институциональной системы и действующего общего права в кажд

предлагаемые решения подходят для каких-то особых случаев.

Потенциальное препятствие: свидетельство на право владения земле трируется на семью.

Часто женщины с законными правами на землю не упоминаются дических документах , что делает их права весьма неопределенными.

Потенциальные решения

•

Законодательно закрепить условие, согласно которому все при

в браке имущество, за исключением подаренного и унаследов ставляет Т.Н. имущественную общность;

•

Узаконить правило, при котором все члены семейства, совме

ющие имуществом, должны быть непременно названы поимен рационных документах.

•

Принять закон, обеспечивающий одинаковые права супругам

владеющим имуществом. Каждый из них должен иметь возмож зоваться

всем

имуществом,

находящимся

совместной

соб

Один из супругов может быть наделен единоличным правом рас

общим имуществом, если его партнер покинул семью, пропал б оказался неправоспособным.

Ineke мап Ha1sema. HOUSEWIVES IN ТНЕ FIELD: POWER, CULTURE AND GE BRAZILIAN VILLAGE, (Ce1da, 1991) , р . 100, 128.

Frans Раппа . CONTESTING ТНЕ HOUSEHOLD ESTATE: SOUTHER BRAZILl MODERN AGRICULTURE, (Ce1da, 1992), р . 26.

259

•

Ввести в зако н положение, согласно которому всякий семе

включая и семейное фермерское хозяйство , является совмест

ностыо , подлежаще й , при необходимости , дел е н и ю н а равны е лу совладельцев .

Потенциальное препятствие: члены единого крестьянского хозяйств

не могут взять с собой свою долю земли и имущество натурой .

Женщин ам подчас невозможно при разводе , покидая крестьянс чить свою дол ю недвижимости.

Потенциальные решения

•

З аконодательно предоставить членам крестьянского хозя йст

шим ферму , возможность при желании требовать выделени щейся им доли зе мл и и другого имущества натуро й .

• Прин ять

з а ко н , позволяющий супругам в л ю б о м случае де

совместной собственности, независимо от установленной за мальной площади земельного участка.

Потенциальное препятствие : раздел имущества при разводе может

тельное хозяйствование одного или обоих супругов.

Когда имущество делится в соответствии с принципом исключи

в ания, женщине часто до стается менее ценное оборудование, Т.е. в бо

наиболее сложных и , следовательно, дорогих сельскохозяйственных

преимущественно мужчины. Женщине, не получившей справедливую д

стьянской фермы, намного труднее до б ы вать средства на существование Потенциальные решения

•

При нять з ако н , согласно которому при разделе имущест

бизнеса или крестьянского хозяйства каждый супруг получа ную

минимальную

долю

всего

д в и ж и м о го

недвижимого

Всякие изменения этих условий допускать только с письменн сторон .

260

•

Предоставить обоим супругам одинаковые права на общее

требуя подписи обоих на документах при передаче этого имуще пользовании его в качестве залога.

•

Аналогичное правило должно распространяться на все виды

собственности, а не только на имущественную общность .

Потенциальное препятствие : правила наследования земли имеют су или же противоречивы .

Отсутствие четких юридических правил , регулирующих порядок

ли , может привести к неравномерному ее распределению между собств и ж е н с ко го пола .

Потенциальные решения

•

Зафиксировать законодательно, что каждый из супругов мо

щанию передать свою раздельную собственность и половину о

венности; другая половина достается оставшемуся в живых па

сутствие завещания партнер получает всю совместную собствен

•

Установить правила наследования , в которых не упоминает

полов или преимущество по половому признаку, а дается прав

самим решить , как распределить свое имущество . Одновреме лить обязательную минимальную долю для супругов .

•

Принять закон , предписывающий распределять земли , преж

шиеся в государственной и коллективной собственности , рав

среди всех бывших членов госхозов и колхозов, а также их дет имеют на нее право.

•

Ввести в действие закон , позволяющей наследнику , обра

землю до смерти

завещателя

получившему по завещанию

ного надела , приобрести весь участок вместе с хозяйством , в

следникам , не занятым в сельском хозяйстве , полную денежну их долей.

261

нах, где он успешно и активно функционирует. Хотя все эти организа

от друга по организационным формам, структуре, численности сотруд

вия и масштабам полномочий, они во многом выполняют сходные обя

ют похожие услуги. В частности, их деятельность, помимо прочего, р

следующие сферы хозяйствования:

•

планирование и землепользование;

•

налогообложение;

•

регистрация земли;

•

землемерная съемка;

•

кредитование и ипотечные операции;

•

страхование;

•

посреднические услуги и брокерские операции.

в некоторых странах ЕЦА существуют подобные административ

органы, которые действуют более или менее удовлетворительно. Напри

нистерство земельной политики, строительства и коммунальных услуг

полномочия , оно осуществляет планирование и контроль за использова

тывает земельный налог , регистрирует земельные наделы, руководит м

лением карт местности , проводит перепись земельного фонда и земле

ведет необходимую исследовательскую работу. ' В Молдавии с помощь

министраций был осуществлен обширный проект по выдаче сертифика ния землей

в соответствии с процедурой, разработанной Министерст

управления государственной собственностью (недавно преобразовано в

номики и реформ) вместе с Государственной службой геодезии, картогр

М инистерство создано на базе образованного в 1992 г. « Ком итета по зем ел ьн ой

ресурсам » ; указ Президента Российской Федерации

N2 346 от 26 мая 1992 г.

« Зако н

реформы и зем ел ь н ы х ресурсов при правительстве Российской Федерации » ; указ Федерации 2

N2 483 от 30 апреля 1998 г.

« О структуре федеральных органов исполнит

Временные положения о подготовке проекта по землеустройству от

9 декабря 1997 г

порядке запол нен ия, выдачи и хранения земельных сертификатов, подтверждающих

9 декабря 1997 г . 262

телями).

Если такой институциональной структуры не существует или если о

серьезными изъянами, то продуктивное и эффективное использование зе

или вовсе невозможны, или же связаны с большими трудностями.' Как по

кладе и других источниках, институциональная неадекватность и дезорган

отсутствие необходимых институтов, создают серьезные препятствия, кото

зить или остановить выгодные операции с сельскохозяйственными землями

Например, сверхцентрализованное управление землей в России м

использовании сельскохозяйственных угодий. Ограничительные прави

ния, предоставляющие властям большую свободу действовать по своему

дусматривающие суровые санкции, препятствуют эффективному испол

хозяйственных

земель

Белоруссии,

Болгарии,

Казахстане,

Слове

Молдавии, на Украине, в Киргизской Республике и в России. ' В Албани

лежащей связи и координации между пятью министерствами, работающ

ме регистрации земли, породило путаницу и дублирование усилий . ' Расп

касающиеся расходования денежных средств местными властями, приве

распределением налоговых поступлений в Болгарии, Венгрии, Польше."

гарии жесткие ограничения самостоятельности местной администрации

рования затрат мешают продуктивному использованию бюджетных средс

В настоящем разделе речь идет о некоторых юридических проблем

ное значение для связанных с землей административных и регулирующи

ются отдельные рекомендации, которые, возможно, помогут подготовит

базу для создания прочной законодательной структуры . '

Paul Munro-Faure. Supporting Markets in the Agricu/rura/ Land if Transitiona/ Economies LAND OWNERSНIP IN TRANSIТIONALECONOMIES . Ed . Gene Wunderlich, 1995,

См . Гл. 6 «Землепояьзование».

; David Stanfield. CREAТION OF LAND MARKETS IN TRANSIТION COUNTRIES: LAND ADMINISTRAТION. 10 (Доклад, подготовленны

ТНЕ INSTIТUTIONS OF

конференции по проблемам землевладения и землепользования при Висконсинском 6

См . Гл. 10 «Земельное налогообложение».

' Там же.

х По мнению некоторых специалистов , сушествует три основных категории правов

ция (фундаментальные правила организации общества) ; б) законодательная база (з

263

церковь в ыдв и нул и принцип « с уб с ид и ар н о сти», согласно которо м у э

о с ущ ествля ть н а с амом ни зком ад м и н и стр ат и в н о м и рабочем уровн е , г успешно справ ляться

с поставленными

з ад а ч а м и .

" ц ентральное

правит

ределять общую политическую л и н и ю и разрабатывать регулирующие м

ве которы х регион альны е и м естны е власти могли бы продуктивно р або к при м ер у , цен тр ально е пр ав ите ль ство может з акл юч ить, ч то а

д и та и ипотеки по йдет на пользу а гр арному сектору . О н о же готовит п

ния кр едито в под зал о г и му ще ст ва и утвер ждает стан дартную форм у с

ку м ен тов .

Однако ,

регистрировать

ипот ечные

операции

ос ущест

кас ающиеся зал оже н н о го имущества лучше на местном уровне . И дру

налоговую политику следует вырабатывать на национальном и региона вз и ма н ие

н алогов

р азумнее

ос уществлять

непосре дственно

на мест ах ,

ста вле н ие п л анов зе мле п ол ьз о ва н и я и зониров ания зе мл и, которые , от раж ат ь о бщ ую п ол и ти ку в да н н ы х вопросах , подготовленную

цен т

н альны м пр ави тельст в а ми,

И зв естные основопо лагающи е принципы , как например , право

ст и на зе мл ю, включ ая пр аво свобо дно й куп ли-продажи, целесообр азн

да р ст ве н н о м уровне . В то же время , некоторые до п ол н ител ь н ы е пр авил пустимые з е м ел ь н ые наделы

в частном

вл адении и т . д .) можно опре

пр еделах шк алы , установ л енной центральным

правительст вом . Деяте л

д о го в о р ы , объе д и нения , пр ав а собстве н н ост и, со зд анн ы е в р ам ках пр ави л , и зложе

н ор м ы поведе н ия (культу р ные тради ц и и , уза ко нива ю щ ие и р егулир ующие п о веде

коно дат ель н ая б аза бол ее п од ви жн а и ск о рее подда етс я кр атко срочном у р ефор мир

ци я и ли н ор м ы п о в едени я , кот о р ые э в ол ю ци о н и ру ются з н ач ител ь н о м едл е н нее .

кате го р и и пр а в овых н ор м ме н я ют ся одновр еменно , мо жно ожи дать н екоторо й не у при мер, как уже ука зыв ал ось н еоднокр атн о в н астоящем до кл ад е, конституция

мож

ч а ст н о й с об ств енности, а соответств ующи е проц едуры регистр ации претворения принципа м огут отсутс тво в ать. Оегз лоп В:

Feder & David Fe eny . The Тп еоку о/ Land ECONOMIES OF RURAL ORGAN IZATIONS . Eds. Hoff ed al., 1993 , р . 241.

• Сат п е п пе Farvacug e & Patrick McAnslan . REFORM ING URBAN LAND POLIC IES IN DE VELOP IN G CO UNTR IES (Wo rld Bank M an agem ent Program me Policy

Р арег9

го О р ас предел ени и ответствен н ости за созда н и е городской инфраструктуры см. :

Opti on

[о г

Urba n Infrastructure

М ап аяептепг ,

1994,

р.

52.

11 Patrick Hennessy. Hurd Calls /0 /' а Nelv Еи Treaty STANDARD , Тппе 17,1 998, р . 10.

264

Protect the Nation State

демонстрировал эффективность деволюции для одних видов услуг и ее

на другие услуги. И хотя эти выводы, строго говоря , не относятся к зак

лировани ю и защите сел ьскохозяйствен ных земель, сделанные им зак учительны .

Деволюция хорош о себя зарекомендовала в тех регионах, где:

•

экономика развита слабо ;

•

услуги и возможность выбора чрезвычайно желательны;

•

потребности в услугах варьируются в зависимости от района ;

•

выгода от институциональных услуг аккумулируется у местны

•

существует сильная местная власть.

Де вол юция менее эффективна там , где:

•

многие клиент ы, получающие экономическую выгоду от усл

точен ы на значительной терр итории;

•

потребности в услугах в ре гио н е одн ородн ы ;

• экономика сильно развита. 13

Чтобы перемещение ответстве н ности и полномочий на местный

успехом , нужн ы известные условия , и степен ь передачи зависит от ситу

кретн ом рай о н е. В о - п ер в ых , местные органы власти должн ы обладать д

в п ринятии решений , в управлении и в другой административной деяте

необходим о учитывать качественные характеристики местных учрежден

смысла передавать обязанности по учету земельного фонда , если у местн

технических воз м ож носте й провести картографическую съемку и меже

случаях пом оч ь в состоянии лишь центральное правительство. В - тр еть

Здесь можно проводить классификацию и дальше

- если деконцентрация сопр

р актеристиками, как выплата на местах зарплат государственным служащим или

тям , то фактически это будет функционир овать уже как «де в ол ю ц и я» . 13

Fox, см .

п.

10, р . 52-53.

265

ставлять населению в отдаленных уголках территории качественные усл ~ ~ 15 ем новеиших технологии.

Органы управления и регулирования любого уровня должны быть

тического вмешательства и давления. Эта свобода намного реальнее, есл

надежные источники финансирования, если руководящий персонал за

политиков и сам не в состоянии извлекать выгоду из политических про

политического вмешательства гарантирует законодательство, которое р

вые полномочия и обязанности и создает предпосылки для финансовой

При этом не следует упускать из виду и такую важную проблему

власти. Предоставление одной организации слишком широких полномо

рах хозяйственной деятельности может привести к столкновению инте

вать злоупотреблению властью. Целесообразнее наделить несколько у

ными функциями. Неплохо, например, устанавливая правила землепол

между двумя или большим числом организаций такие обязанности, как

ликация за ко н одател ьн ых актов и постановлений, обработка заявок на ния, дисперсия инструкций , инспектирование и применение санкций.

Институциональная фрагментация, которая происходит, когда

тесно взаимосвязанные функции , распределяются по многим учреждени

или вертикали), иногда может породить путаницу, небрежное отношени

служивание или полное отсутствие каких бы то ни было услуг. Фрагмен

произойти , если старые учреждения продолжают существовать и после

ции изменились или были отменены вовсе . С появлением новой полит

щие ей функции могут передать ряду старых учреждений, что в итоге мо

их неэффективного выполнения. Поэтому выработка новых функций даться одновременной оценкой возможностей прежних организаций.

такие организации не следует принимать в расчет . Для новых функций

Там же , р . 52-55 . См . таюке п . 9, р . 19-24,91-92. Ynjiro Haymi. Strartgies/or the Re/atioflS. В : AGRICULTURAL POLICY ANALYSIS FOR TRANSIТION ТО А ECONOMY IN VIETNAM . Ed . R. Barker, 1994, р . 14.

William D. Brown & Norman Reid. Misconception, lnstitutiona/ lmpediments, an Goverments. 14 PUBLIC ADMINISTRATION QUARTERLY, 1990, р . 265, 274 .

National Есопоппс Research Associates , Оомегпапсе and Regulatory Regimes for Priv Developl11el1t. (Аыап Development Bank, 1998)_(Далее - Оомегпапсе) .

266

помогает привлечь клиентов и избирателей к участию в принятии админи

ний, поскольку делает понятными объективные факторы, побудившие д таким образом .

•

Структурная прозрачность означает ясное для понимания органи ение учреждения . Н ач ал ьстве н н ая иерархия, распределение конкретных

ный адрес, часы работы и приема, название должности и фамилии служе

все эти сведения должны быть опубликованы и всегда находиться под р

Народ должен иметь в эти учреждения свободный доступ, и периодическ

по ним экскурсии и дни открытых дверей . Функциональная прозрачнос

венности за все, что организация делает, и ясности относительное ее возм

л о в ее компетенции . Эти функции необходимо периодически переоцени

соответствие с меняющимися условиями. П роз рач н ост ь правил означает

их деятельности законы, уставы, кодексы и инструкции всегда доступны

всем желающим. Те, кому следует учитывать их содержание при приняти

ны знать, где найти эти документы. Удобные для пользования обзоры, сп

образцы форм для заполнения и справочники необходимо всегда держать

для населения местах. Сотрудники организаций и учреждений должны у

разъяснять смысл сложных для понимания постановлений и предписа

поступаюшей оперативной информации означает, что сведения (разли

налогообложения, данные о регистрации земли и т.п.), которые собира

лись и использовались для принятия решения исполнительными орган

доступны для ознакомления и понятны гражданам . Неполная, устаревша

ная информация порождает неуверенность и подвергает риску как само тех, кто пользуется его услугами.

с . Пр одукция и нститутов управления

Продукцией государственных организаций и учреждений являются

различные исходящие документы , касающиеся процедурных правил, ин

новлений. Эта продукция должна быть высокого качества, тщательно вы

товленной быстро и с наименьшими затратами . Здесь же обрабатываютс

бумаги с разъяснениями и уточнениями, издаваемые этими институтами .

Функциональные процедуры, созданные и применяемые админис

нами , нужно излагать четко и ясно . В документе необходимо указать кр

полномочий учреждения, установленных законом и приказом вышесто

" М ц п го- Ра ше , См. п. 3, р . 2]-22,93-94.

267

с вя з и и эле ктр о н н о й поч те пока не может быть и речи

во многих стр

м огут воз н и к н ут ь даже с ф аксом и телефонной связью. Требование ре

и вн ес ения и зменений в дей ст ву ю щ и е процедуры должно содержаться министр ативного учр ежд ения .

Промульгация ин стр укций и порядка административной выраб

б ы т ь прозрачно й , ясно й и понятной . Уровень , на котором создавались

я т ь н а их содерж ание. Предн азначенные для применения в национал но м м асш табе , они должн ы бы ть до статоч но специфичны н е сл и ш к о м ограничительны ми

не очень

и не препятствовать их ад а п та ц и и т

п р иемлем ым . Устаревши е уже н есоответствующие нормативные акты с

з а м е н я т ь новы ми . Прозр ачн ость предполагает , что н ацион альная поли

откр ыто и честно , н е содержи т д вус м ы сл е н н осте й и неопределеннос

опасност и ее подрыва ил и и скажения. Местные правила должн ы отраж

ц и он ал ьной полити ки и одновременно уч и ты вать местные особеннос

д и м о , чтобы местны е власти в странах ЕЦА не до п ус кал и своеволия и

янно следи ли за масштаб а ми коррупции и идеологических предрассуд

ве роят н о, существуют в м естных административны х ап п аратах . На всех

н еоб ходимо подготовить быстр ую и э фф е кти в н ую процедуру обжалова т ановл енных правил

национ альных, региональных или местных

гражда н в крупны е ра сходы. Недопустимо также, чтобы рабочий перс

ного органа состоя л исключительно из сотрудников , которые трудилис

ко гда преследовались со вершенно други е цели и проводилась совсем и

з ада ч и и но вые напр авл ения дея тел ьн о сти могут потребовать новых ру п ер сон ал. По кра йне й ме ре, в группах контроля организаций должны все цел о поддер жив ающи е новы е направления в политике.

Кач ественно й и э ф фе кт и в н о й работы уч р ежде н и й при минимал

доб и т ься не скольки ми с п о собам и . Во-первых , сотрудники м огут полу

з а прои з води тельно сть , стр е м ление к мини ми зации и здержек , новатор

н ие услу г, а про м ахи п одлежат наказанию штрафом . " Объективная си зул ьтато в дея тел ьн ост и

да

р уко водства ,

труд

кл ю че вой элемент всяко го основанного на с

с отруд н и ко в

необходимо

органи зовать та

п оказатели были бы побочным продуктом работы при выполнении

Roy L. Prosterman and Jeffrey М. Riedinger. LAND REFORM AND DEMOCR 1987, с ь . 7.

I Ч Рагу а соце & М схцэт ап. с м. п . 10, р. 58-64.

268

ими уже предоставляются всем желающим .

3. Для

приватизации скорее подходят услуги, результаты которы

и качество которых легче контролировать.

4. Лучшими

кандидатами на приватизацию являются услуги , гд

висит от производительности труда.

Качества и эффективности услуг, оказываемых государственными с

также добиться, создав специальные механизмы или, быть может, особы

участвуя в рабочем процессе , могли постоянно контролировать нужные

параметры . Эти группы могли бы включать представителей администраци

~ К И частных компании. онтрольдолжен осуществляется открыто и повседн

Финансирование за счет сборов

Львиная дол я финансирования связанных с зе мле й государстве

тивных учреждений осушествляется за счет поступлений из бюджета . Одн

л у ги, которые предоставляют эти организации , вполне могут оплачиват

частично) сами клиенты. Например, за регистрацию прав собственност

всевозможные виды учета . Большинство развитых стран установило сра

кую регистрационную пошлину, которая отчасти или полностыо покрыв

рационные затраты. При этом необходимо учитывать одно важное обс

правила обязывают гражданина выполнить какое-то условие (например

земельный надел) , размеры сбора не должн ы удержи вать его от этого. "

тую середину . Гражданам с низкими дохода м и целесообразно дел ать скид

вать расходы. Во всех случаях оплата должн а производиться после оказ

вышением ее качества возможно и увеличение тарифов. Введение об

может столкнуться с трудностями политического свойства в регионах , г

луги прежде предоставлялись за номинальную плату или вовсе бесплатн

пошлин чреват более серьезными бедами: снижением поступлений в бюд

экономического роста" , что в конце концов отрицательно скажется на н 2<1

Fox, СМ. п . 10, р. 58-64.

СМ. ПрИМ . 9, с . 92-93 ; ПрИМ. 16, с. 21.

Farvacque & McAu slan , СМ . гл. 9 « Регистр ация земель».

2.1

Fox, СМ . п . 10, р. 73.

269

стративные органы должны обладать характеристиками, перечислен

щем разделе. Для зашиты прав граждан при административной систем

особое значение имеют : а) строгое соблюдение сроков, касающееся по

ра и представления доказательств и принятия решения ; б) гарантии пр

жалобу в судебные инстанции; в) прозрачные процедурные правила ; г)

оформления с использованием понятных стандартных форм и с мини чальными сборами .

111.

Перечень признаков эффективных административных учреж

В дан н о м разделе кратко перечислены

качественные

признаки

эффективно функционирующие административные земельные органы.

вает всех характеристик , и признаки, указанные ниже, не являются обя

до й страны. Необходимо учитывать конкретные условия и существую блемы .

Задача

• ясно очерчена в четко сформулированном законодательстве; • соответствует бюджетным реальностям; •

периодически переоценивается.

Организация

•

правильно отражает задачу, ответственность и полномочия;

•

прозрачна для публики;

• сохраняет разумный •

избегает сверхцентрализации;

• обладает надежной •

баланс между централизацией и деволю

системой связи;

периодически пересматривается;

270

•

разумно распределены по горизонтали и вертикали;

•

отражают уровень, которому они принадлежат (местный , на

•

отражают поступающую информацию ;

•

приватизированы или удобны для создания партнерства с ч

паниями;

•

периодически переоцениваются и обновляются.

Полномочия

•

реальные и свободные от политического вмешательства;

•

могут быть предметом обжалования;

•

отличаются приспособляемостью ;

•

не страдают чрезмерной концентрацией.

Финансирование

•

гарантированное ;

•

поступает из государственного и местного бюджета;

•

может дополняться за счет сборов с клиентов.

Персонал

• опытный; •

не подверженный коррупции и фаворитизму;

•

не относится враждебно к своим обязанностям;

•

положительно воспринимает основанный на материально

метод руководства .

271

Создание беспристрастных и эффективных судебных органов д м ельных споров

непременное условие устойчиво функционирующег

отсутствие может сдерживать развитие этого рынка двумя путями . Во-пе

л ю теряет всякий смысл, если его нельзя гарантировать, и, во-вторых, да

во ч етко обозначено и надежно з а щ и ще н о, сделки с использованием д

совершаться з н ач ител ь н о реже , если не существует официального мех

споров , возникающих в ходе выполнения договорных обязательств .

В странах ЕИА создание беспристрастных и эффективных судеб

целиком и полностью от гл убокого реформирования всей судебной сист

реф ор мы , в ключающи е н абор и подготовку опытных судей , унификацию

процедур и кр уты х а нти ко рру п ци о н н ых мер , потребуют значительного в

госуда рстве н н ы х капиталовложени й . Учитывая , что подобная судебная с

ва х ЕиА пр актически отсутствует , некоторые специалисты считают наиб эт их стран н а ближа йш ую и с ред н ю ю перспективу

создание частных м

ля за соблюдением законов. I

Хотя ч астные механи змы принуждения, такие как арбитраж, мог

нять суде б н у ю систем~ в государствах ЕиА, их не следует рассматривать

теля хорошо функционирующих судебных органов . Для того есть неск

первых , в отсутствие эффективно работающих судов , услуги частных фи

рогими , что будут рядовым гражданам просто не по карману. А это об

важно е з нач е н и е дл я свя занных с зе мл е й конфликтов, поскольку замет

ность и способность фермеров искать удовлетворения своих претензий

те м . Во-вторых , частные организации вероятно , в состоянии более усп

конкретным дел о м, но н е имея государственной поддержки и возможн

свои решения , они не могут соде йствовать формированию прецедентн

н еобходи мо , чтобы граждане поверили в свои законные права . В-третьи за ц и и полностыо за в и ся т от хоро ш о отлаженно й судебной системы

ж из н ь с воих решен и й , есл и стороны , втянутые в конфликт , откажутся в

вол ь н о . Следовательно , отсутствие действен н ых судебных органов меша хран и тел ь н ы м фирмам э ф ф е кти в н о выполнять свои функции.

Вместо анали за с ущ ествующих в странах ЕЦА судебных орган

воохранительны х комп аний в да н н о й главе рассматриваются три ра

Топ агл ап R. Нау & Апрге: Scl1leifer . Drivate Епюгсептепт of PubIic Laws: А Theory of R ECONOMIC REVIEW, 1998, р. 398-403) .

272

11.

Сравнительные подходы к связанным с землей юридическим ин

В большинстве стран споры о земле решаются в судах общей юри

ненных Штатах, например, земельные конфликты разбирают суды штато

по округам), обладающие неограниченной юрисдикцией в вопросах сути

денежной суммы, о которой идет речь в споре. В особых случаях, когда т

тация федерального закона, дело может слушаться одновременно в фед вой

инстанции,

Т.е.

в.

федеральном

обычно распространяется немногочисленным

суде,

чья территориа

на несколько округов штата, но иногда охва

населением. Разбирательство в федеральных судах

лируется, соответственно, аналогичными

окружном

федеральными

правилам и гражданского

су

правилам и штата.

Многие государства предпочитают решать внутренние споры о з

юрисдикции. К ним относится также Италия и Япония. ' Однако некоторые страны и территории, главным образом ради тивности

при разрешении

конфликтов,

создали

специализированные

обыкновенно земельными судами, или трибуналами, которым, несмотр различия в юрисдикции, присущи и известные общие черты.

Во-первых, в большинстве стран земельные суды или трибуналы

того, чтобы справиться с проблемами, постоянно возникающими при

мельных споров технического характера в общих судах. Появление земел

ет попытку обеспечить квалифицированное рассмотрение дел опытными

рующимися в земельных проблемах, и, таким образом, способствова

принимаемых решений , что в глазах потенциальных истцов делает суде 2

Ряд общих проблем (финансирование, подготовка персонала , свобода от политиче

касающихся административных организаций , рассматриваются в гл.

13,

« Адм и н

институты»,

) Danilo Agostini. Ruгal Land Law in Italy. Мау 1998 (неопубликованная рукопись на ского развития). См. также : lasoshi Kajii. Ruгal Land Law in Japan. Мау 1998 (неопу на файле Института сельского развития). 4

Jennifer

Оипсап.

Land Courts. April 13, 1995 (неопубликованная

развития) .

273

рукопись на файл

Главное различие между земельными судами и земельными три

особенностями юрисдикции и порядка ведения дел, которые установлен

условий. В некоторых государствах земельные суды правомочны разби

определенные проблемы. Во Франции, например, суд первой инстанци скохозяйственного землевладения имеет право рассматривать споры по

ния сельскохозяйственных земель для несельскохозяйственных нужд и п

ные земли.' В Нидерландах на уровне кантонов и апелляционных су

называемые трибуналы по вопросам владения недвижимым имущество

ограничена делами, связанными с невозобновляемыми контрактами н v

зяиственных земель.

В Норвегии Суд консолидации земель был создан исключительн

жизнь положений «Закона О консолидации земель». Суд состоит из суд ного землемера, двух членов (неспециалистов) и небольшого аппарата ников. Решения Суда консолидации земель равносильны приговорам

дикции и непохожи на постановления административного органа, вы

избранной политической властной структуры. Суд консолидации обяз ваться с другими государственными планирующими организациями,

могут повлиять на проблемы их юрисдикции. '

Другие страны и территории, однако, предоставили земельным с

полномочия. Трибуналы Гонконга и Земельный и экологический суд Но са (Австралия)

два при мера земельных судов с обширной юрисдикцие

мельных споров. И тот и другой были учреждены для повышения эффек сионализма при разрешении земельных конфликтов.

Louis Lorvellec. Agrarian Land Law in France. В книге AGRARIAN LAND LAW IN ТН 57. Eds. Margret Russo Grossman апё Wim Brussard, 1992 (далее - Agrarian Land Law).

• Wim Brussard. Agrarian Land Law in Netherlands. В: Agrarian Land Law (см. п . 5, р. 1 закону, максимальный срок аренды сельскохозяйственной земли 12 лет (с постройк роек) . Контракты об аренде, заключенные в предусмотренном законом порядке,

ваются еще на

6 лет,

если одна из сторон заблаговременно, в течение установленно

информирует противоположную сторону о своем нежелании продлевать аренду . А

обжаловать подобное решение арендодателя в трибунале, который разбирает жалоб

вом справедливости при условии, что Закон об аренде сельскохозяйственных земе ный участок к какой-то особой категории . Там же . 7

Torgeir Ацвгепа Agrarian Land Low in Norway . В книге: Agrarian Land Law (см . п . 5, р . 274

претензии к правительству

необязательно заявленные в соответствии с

перечисленных в приложении, - за изъятую государством землю . "

Более того , Трибунал , по условиям Закона о лендлордах и арендат

издавать постановления о введении во владение землей , лишении прав н

нии арендной платы и обладает изначальной и апелляционной юрисдикц

В рамках данной юрисдикции Трибунал , как и Высший суд , может освоб

возвращать права , руководствуясь законом или правом справедливости . 10

Земельный трибунал включает президента , которы й является од

хо в н ого суда и назначается главой исполнительной власти , заседателей (в

и и х заместители ) и других членов , назначаемых губернатором из опытны

мых с процедурой оценки земли и другой нужной проблематикой. "

Трибунал заседает с участием одного или нескольких судей , которы

дент. П ри участии нескольких судей президент определяет председательст

ведет слушание. " При возникновении разногласий среди членов Трибунал б ольшинством голосов , при р авном их счете последнее слово остается за пред

Член Тр и бун ал а может пригласить любого эксперта, сведущего в к

альном предмете, чтобы помогать в разбирательстве, н о официальным сч

, « З ако н О Земельном трибунале» Гон кон га , 1974 г. , параграф 8(1) (в дальнейшем тр ибу нале » ) . 9

Подобные претензии должны соответствовать двум усл овиям . Во-первых , осново

дей ст в и я пр авительства в связи: а) с прин удительным приобретен ием прав на з е мл ю;

или изменением прав на землю ; в ) с огр аничительным пр авом пользоваться чужой

во - вторых , Трибунал долже н способ ствовать достижению со гл ашения между истцо Там же, р азд. 111

8(2).

В Гонкон ге Верховны й суд включает Высший суд и Апелляционны й суд . В ерховн ы

огр аниченной гражданско й и уголовно й юрисдикцией и применяет как обычное пра

ведл ивости . Высши й суд облад ает , главным образом , изн ачально й юрисдикцие й , а за н и мается почти и сключите льно жалобами .

PETER HONG KONG LEGAL SYSTEM , 1987, р . 62, 63.

« З ако н О Земельном трибунале» См. п . 8, разд . 4.

З аконы Гонконга, разд.

Там же, разд.

17: 9(1). (далее - ЗГК) .

17: 9(1А) . 275

WESLEY-SMIТH. AN

INTRO

неформальному характеру разбирательства не уступает арбитражным су

Трибунал имеет право самостоятельно решать большинство про

включая : а) линию поведения со свидетелями; б) высказывания по любо

зания за неуважение к суду; г) выдачу ордера на обыск в любых помещ

тельное исполнение своих постановлений и решений; е) заочные решен

Решения Трибунала окончательные и обжалованию не подлеж

стороны есть две ограниченные возможности для апелляции. Во-перв

титься в Апелляционный суд, который не является специализированны

Во-вторых, Трибунал может в течение месяца после принятия решения

вании прийти к выводу о необходимости пересмотра первоначального

нять это внутреннее разбирательство Трибунал может по просьбе одной со

б ственнои v

инициативе

ле свое решение.

и в итоге может отложить, отменить, измени

Земельный и экологический суд Нового Южного Уэльса

в Австралии, Земельный и экологический суд Нового Южног ладает широкой юрисдикцией в земельных спорах. Создан он в

197

единообразия и эффективности судопроизводства по делам, связа

отношениями . До него земельные проблемы рассматривались разл

органами, в том числе Судом земельных оценок и Апелляционным

стном правительстве . "

14 Там

же, разд.

17: 9(5).

" Там же , 17:9(4)(в) .

16«Закон О Земельном трибунале», см. п. 8, разд. 5(а) .

17 STEPHEN В . GOLDBERG ЕТ AL. DISPUTE RЕSОLUТЮN, NЕGОТIАТЮ OTHER PROCESSES. 1992, р . 199-239. В арбитражных судах не принимают во вн

ные правила, касающиеся опроса свидетелей и употребления таких выражений, ка

« н а в од я щ и е вопросы», «да или нет», «квалификация экспертов», что значительно во и делает присутствие многоопытных адвокатов ненужным.

" ЗГК , см . п . 12, разд . 17: 1IА(2). 1 Ч Та м же, р азд . 1 7: 211

1Ia(l).

JAMES CRAWFORD. ANSTRALIAN COURTS OF LAW. 1982, р. 254-255.

276

сматривающий апелляции, касающиеся экологического планирования и охра

ванию сторон или по постановлению Суда, дела могут передаваться из одного

Гражданская юрисдикция Суда позволяет ему: а) проводить или

разбирательство; б) принуждать к соблюдению любых прав, обязательств

вытекающих из условий Закона о планировании или об охране окружающ

сти декларативное решение, касающееся этих прав, обязательств или о

обладает исключительными полномочиями по делам, связанным с прину

ретением земли, он определяет ответственность сторон и право на компе

Суд обычно включает судей и советников, назначенных губернатор

лификации. Судьи Земельного и экологического суда имеют статус, равнозн

Верховного суда." Дополнительным квалификационным требованием для с да является работа в течение пяти лет барристером или в течение семи лет

ховном суде Нового Южного Уэльса." от советника требуется знание проб нирования,

оценки

стоимости

земли ,

управления

природными

ресурса

планирования." Гражданские дела, не требующие принудительных мер , р

участием другого судьи и одного или нескольких советников , или без присут

ного судьи. Гражданские и уголовные дела, предусматривающие принудите

ствия, разбираются одним судьей без участия советников. Назначенный гу

судья определяет, где будет проводиться судебное заседание и кто из судей рассматривать то или иное дело .

Одновременно могут проводиться нескольк

), Этот статус подчеркивается правом обжалования его решений только в Верховном просам.

« Закон О земельном и экологическом суде» Нового Южного Уэльса ,

1979, часть IV,

Там же, ч.

Там же, разд. 31.

Crawford, См. п. 20, р. 256. Декларативное решение относительно прав и статуса

IV, разд. 1, разд, 16-28.

сторон является обязывающим и выносится обычно до начала прений сторон, если вила не были установлены заранее. 26

Земельный и экологический суд Нового Южного Уэльса, см . п .

27 Там

же, разд ,

22, разд. 25.

Насколько известно , в странах ЕЦА понятий «барри стер» и « соли с игор: не существ

и в Англии) барристер представляет в суде интересы клиента, а солиситор дает общи и подготавливает дело к слушанию.

29 Там ) 11

же, разд.

12.

Там же, разд .

29.

277

принудительных мер, должны рассмотреть один или несколько совет

тельствующего судьи. Когда два или несколько советников ведут проце маются большинством голосов , а в случае равного счета решающий

старшему советнику. По вопросам толкования закона советники в любо

разбирательства могут обращаться к главному судье. " В-третьих, Суд м ветника участвовать в судебном заседании по делу, не требующему прин

Судебные процедуры различаются в зависимости от того, относи данской непринудительной юрисдикции; ключевые моменты

подход к разбирательству . Согласно разделу « рас смотре н ие дел

1, 2 и 3 категорий

38 «Закона о

просто

Земельном и э

следует проводить с наименьшими

юридическими тонкостями и с такой быстротой, какую допускает зако

стоятельства дела для вынесения правильного решению) . 35 Например , де

могут рассматриваться в присутствии не самих сторон , а их представите

ляются адвокатами, не связаны правилами, касающимися представлен имеют право о

б ратиться

В ерховныи v

суд за разъяснением по правовым

Суд может распорядиться об обязательной явке в него или заде

мого в нарушении Экологического эакона. " В случае задержания суд р

ли подозреваемого в тюрьму до начала судебного слушания; б) освободи

Суд так же правомочен отнести судебные издержки по уголовному делу

или обвиняемого и заставить уплатить все наложенные штрафы." Зак уголовным делам от

1912 г.

регулирует право на обжалование решений

логического суда по делам « 5 - й категории»."

) 1

Там же , разд .

34.

Там же , разд .

35.

)) Там

же , разд .

36.

Там же, разд.

38.

Там же .

О категориях дел речь шла в начале настоящего подраздела. При рассмотрении д

может подать жалобу, свя занную как с фактическими, так и правовыми аспектами 37

Там же , разд.

3М Там же, разд . 39

Там же, разд .

41. 52, 53. 74.

278

статок

односторонний

характер

судопроизводства .

Поскольку

суд

только дела , связанные с землей , рабочая нагрузка может временами к широких пределах.

111. Перечень

требований, необходимых для создания

в странах ЕЦА эффективной системы разрешения земельных

Создание в странах ЕЦА действенной системы разрешения земельны

проведения основных административных и процессуальных реформ. Необх

коны о собственности и договорное право и, в первую очередь , определить

деть, обладать и использовать землю, а также правила, регулирующие сделк

законы, уже принятые в государствах ЕЦА, провозглашают лишь общие пр

органам необходимо опираться на более детально разработанные законы и п

Нуждаются в реформировании и судебные органы, которые расс ные с землей конфликты . Необходимо прежде всего решить , следует ли

создавать суды или трибуналы с особыми полномочиями рассматривать земельными спорами . При решении необходимо учитывать ряд условий:

•

общий уровень компетентности нынешней системы разреше

ных конфликтов и насколько она свободна от коррупции;

•

можно ли, учитывая знания и опыт судебных работников , об

ды , специализирующиеся на земельных проблемах , и есть ли д

обходимый персонал и денежные средства;

•

существует ли или ожидается такое количество связанных с

ров , чтобы загрузить делами специализированные земельные су

•

делают ли процессуальные особенности или существующие

нешних судебных работников идеологические предубеждения к

тельным формирование новых специализированных судов с н

чим персоналом для рассмотрения связанных с земл ей проб

411

Там же , разд .

74.

Там же , разд.

75.

Crowford , см . п .. 20, р. 255.

279

судебные органы в странах ЕЦЛ все равно будут продолжать испытыват

нием персонала, с обеспечением финансовыми и иными ресурсами,

опыта работы с правовыми проблемами, обычными для рыночных эко

на частной собственности . Улучшение системы разрешения земельных

сматривать важной составной частью обширной программы совершен

органов в странах ЕЦА. Как уже указывалось выше, о земельных адми

низациях в этих государствах подробно говорилось в главе

13.

Есть еще один способ обеспечить прозрачное и беспристраст

земельных конфликтов, помочь гражданам освоиться с существующей

и защитить их законные права. Важную роль в этом могли бы сыгра юридической помощи, предоставляя информацию и консультируя по

касающимся земельных споров . Опыт работы Института сельского р

юридической помощи в России свидетельствует, что наличие подобн ное з н а ч е н и е не только для

отдельных граждан,

которым эти

центры

мельные права и помогают подготовить дела для судебного разбират

формирования общественности и просвещения местных чиновников на частное землевладение.

В середине

1996

г . Институт сельского развития создал во Вл

Центр содействия земельной реформе, где крестьяне, желающие вос

правом на землю, могли получить юридическую консультацию и помощ

три местных адвоката. Практическая деятельность Центра включает: пр

прав в средствах массовой информации и в печатных материалах, орг

встреч с населением, бесплатную помощь отдельным лицам в земельны

ческие советы районным земельным комитетам. В первые же два года с

оказал содействие более чем двумстам клиентам по широкому кругу про

содействия земельной реформе, учрежденный Институтом сельского ра области в феврале

1998 г.,

уже в первые пять месяцев смог помочь сем

Центре работают три самарских адвоката.

Хотя трудно сделать общий вывод о влиянии деятельности этих ц

ние в жизнь законов о земле, тем не менее, можно уже сказать, что их д

помощи конкретным клиентам были достаточно эффективными. Центр

правили в третейский суд

15 дел,

частично участвовали в

9 делах, 4 из

кот

шения. Несколько клиентов утверждают, что без помощи центров, им бы

дела. Более того, многие районные земельные комитеты, которые играю

терпретации и претворении в жизнь земельных прав, часто обращаются

280

•

центр должен работать независимо от государственных ор

привлекать к работе местных юристов;

•

юристы должны регулярно выезжать в села, распространяя и

относительно прав фермеров и местных чиновников , встречатьс

альными клиентами и представлять их на переговорах и в третейс

•

все услуги.должны предоставляться бесплатно.

Следует иметь в виду, что не все государства ЕЦА имеют достаточ

ведов, которые могли бы быть задействованы центрами. "

И, наконец, необходимо усовершенствовать процессуальные прав

чить более надежную защиту прав землевладельцев. В первую очередь п формы должны обеспечить гражданам свободный доступ к земельным

Следует разработать простые для заполнения стандартные формы офици

и снабдить ими фермеров для использования при возникновении прете

за юридические услуги также гарантирует доступность юридической помо

Процессуальные реформы должны также ускорить и удешевить

Временные рамки, регулирующие сроки возбуждения иска, сбор и пре

тельств, процедура судебного разбирательства

все это должно быть ч

неукоснительно исполняться. Необходимо упростить и рационализиров ющиеся выступления сторон, изложения доказательств , методов

справ

ного рассмотрения дел. Затраты, связанные с подачей иска и юридическ ми, должны быть минимальными.

Для утверждения беспристрастности и укрепления доверия гражд

ганам все процедуры должны быть прозрачными, и правила должны со которые могут понести судебные работники за нарушение этих правил.

том является непременное исполнение судебного решения. Если это отс

вается вера в действенность судебной системы, и в таких условиях ферм обращаться в суд для разрешения земельных споров.

Центры юридической помощи финансировались Соединенными Штатами в соотв

иностранной помощи , а также частными фондами. 44

Тщательный отбор адвокатов ДЛЯ работы в Центрах юридической помощи имеет

опыт Института сельского развития, исключительно важное значение.

281

в представленном перечне собраны потенциальные право вы установления эффективных сельских земельных отношений в странах вующие потенциальные правовые решения. Этот перечень препятст ганизован тематически , в соответствии с проблематикой, освещавш главах доклада: Глава 2, «Земельная собственность»; Глава 3, «Привати ва 4, « Реституция земли »; Глава 5, «Реструктуризация фермерских х «Регулирование землепользования»; Глава 7, «Операции с землей »; Гл Глава 9, « Регистрация земель», Глава 10, «Земельное налогообло « Принудительное приобретение »; Глава 12, «Женщины и земля».

Названные главы содержат более подробное описание всех эти пятстви й и предлагаемых решений , которые включены в данный « Ито

ственной или общественной собственности, включая гарантирова левладения, передачи и заклада. Специфические права, связанные землепользования, должны соответствовать правам, которыми в располагает частный собственник .

•

Если поддержка запрета частной собственности вызвана главным

ной или предполагаемой опасностью иностранной собственности

сельскохозяйственные земли , установить надлежащие ограничен

прет на иностранную собственность.

•

Ввести четкие право вые нормы, регулирующие права собственно

случае, если государство сохраняет права на недра земли, находя

собственности, следует предусмотреть в законодательстве характе

выплачиваемой частному землевладельцу , при эксплуатации прав

дарством или третьей стороной, если последствия такой эксплуата на использовании поверхности земли.

Потенциальное препятствие: запрещение собственности на землю пре Потенциальные решения

•

Установить максимальные пределы земельных площадей в собс

приятий в зависимости от числа индивидуальных участников пред

ничением для отдельных участников права владения

не более о

ли.

•

Предоставить неограниченное право собственности предприятия

зяйственные земли.

Потенциальное препятствие: в странах с переходной экономикой пре

щие права собственности на землю, могут принуждать своих членов в в уставный капитал предприятия.

Потенциальные решения

•

Запретить безвозвратные капитальные вложения земли, при этом

косрочные вложения , например, в виде прав аренды.

•

Установить 2-З-летний мораторий на безвозвратные капитальны

л и с момента выделения земельных паев.

•

Разрешить безвозвратные капитальные вложения земли при усл

ных защитных мер , которые могут включать разрешение двусторо

запрете многосторонних, предупреждение в стандартном договоре

бование нотариальной регистрации договора.

283

совместном имущественном пользовании, еще не разработаны или зированы »

Потенциальные решения

•

Избегать или , по крайней мере, действовать с осторожностью

частной собственности применительно к ресурсам совместного п

•

Разработать правовые нормы собственности и пользования со

с ами , включающие следующие характеристики:

четкое определение границ земельных участков ;

четкое определение владельцев прав ;

З) согласованность между правами владения и местными усло

участие в управлении заинтересованных лиц;

активный аудит состояния земельных ресурсов и поведения

ди ф фере нцир о ванные санкции ,

налагаемые остальными

или подотчетными им должностными лицами;

быстрое и низкозатратное разрешение споров;

права вл адельцев на создание собственных институтов

вмешательства со стороны правительственных органов.

284

•

Если частная собственность не будет разрешена конституционн

тем ,

наделять

частных

лиц

гарантированными ,

долгосрочными,

правами землепользования .

Потенциальное препятствие: приватизационное законодательство полными правами собственности. Потенциальное решение

•

Законы, регулирующие приватизацию земли в « собственность»

матривать передачу частным лицам полностью обеспеченных, г долгосрочных прав землевладения , включая права на контроль , отчуждение земли.

Потенциальное препятствие: приватизационное законодательство пред

дачу прав землевладения, которые существенно уже прав полной собстве Потенциальные решения

•

Ликвидировать

«пожизненное

«постоянное пользование»

наследуемое

владение»

как формы дальнейшего распределе

прав землевладения.

•

Законодательным путем конвертировать в собственность все пр

стным лицам долгосрочные права землепользования (независимо

владения), которые были предоставлены правительством. Если ли

землю бесплатно , и дополнительное бесплатное предоставление политической точки зрения , земля может передаваться бесплатно

полнения условия ее обработки этим лицом в течение устан ов

времени. В странах ЕСА, где частная собственность на землю за

ные права могут быть конвертированы в долгосрочные права ар

срочные права пользования), полностью отчуждаемые по единол право владельца.

•

Государственные земли , в настоящее время выделенные в кратк

вание , после истечения срока краткосрочных прав пользования м

тизированы в процессе конкурентных торгов, например, путем пр

цион . В альтернативном варианте , если принято политическое ре

подобной земли тем частным лицам, которые ее обрабатывают,

приобрести собственность либо бесплатно , либо за определенную

либо при выполнении определенных условий.

285

Потенциальное препятствие: земля, находящаяся в пользовании се ных предприятий, исключена из приватизации.

Потенциальные решения

•

Категории специализированных сельскохозяйственных предпри

ные из приватизации земли, могут быть строго ограничены и вкл

сохранение которых под государственным контролем рассматрива

димое, и в государственной собственности может оставаться тол

циализированных предприятий, которая действительно используе

ограниченного круга важных общественных задач. Все прочие з

поэтапно приватизированы в соответствии с действующим зак приватизации.

•

Ограничить возможности местных администраций по предоста

ний из приватизации, поставить все исключения на рассмотрение

рального правительства для подтв ержде ния их соответствия прав

тановленным для таких исключений .

Потенциальное препятствие: стимулы, предоставленные региональн ганам власти с целью поддержки приватизации земли, недостаточны

Потенциальные решения

• Законодательно предусмотреть , что все или подавляющая часть д тизации земли, находящейся в собственности или под контролем

и местных правительств , должны оставаться в распоряжении мест

бо распределяться между местным и провнциальным уровнями. В

варианте, законодательно предусмотреть, что все или подавляющ

от приватизации земли , находящейся в собственности или под кон

региональных или национальных органов власти, должны остават

нии местных органов, либо распределяться между местным и рег нями .

•

Создать систему земельного налогообложения , которая позво

местным

органам

власти

взимать

распоряжаться

счет местной налоговой земельной базы. См. Гл.

доходами ,

10 «Земельное н

Потенциальное препятствие: неясное внутриправительственное ра троля над землей, подлежащей приватизации.

286

Потенциальное решение

•

Некоторые ограниченные решения рассматриваются в гл.

287

4 «Рести

или выплачивается финансовая компенсация вместо земли в нату

Потенциальное препятствие: сельскохозяйственная земля, находя жителей, не используется или не передается в другие руки.

Потенциальное решение

•

Пересмотреть закон с целью стимулирования передачи земл

аренду собственниками, которые вновь получили свою землю, н

тят продавать ее , но при этом не намерены вести на этой земле может разрешить также приоритетности ДЛЯ

сдавать в аренду «спорные»

возможных

арендаторов ,

земли,

а также

опр

предоста

преимущественное право покупки земли после решения спорных

288

Потенциальное препятствие: право на проведение сделок с земельны пространяется на все возможные сделки с землей .

Потенциальные решения

•

Принять законодательный акт, предоставляющий всем собстве

хозяйственной земли законное право покупать, продавать, сдавать дывать, дарить или завещать ее.

•

Земельное законодательство должно распространяться как на

так и на земельные участки , за исключением случаев , когда требую правила пользования некоторыми земельными паями.

•

Земельные паи должны быть переданы всем гражданам , а не т

настоящее время работает на этом предприятии и где размещаетс

пай. Если работникам предприятия предоставляется преимущест

приобретение пая, это преимущество должно быть ограничено пр

каза в целях удовлетворения спроса лиц со стороны . Право первог быть оговорено специальными правилами .

• Закон должен не допустить потери права на земельный пай, ес решение о его местонахождении еще не принято. Нынешний польз

будет продолжать пользоваться этой землей до тех пор, пока держ

берет себе местоположение участка и пока не предъявит требование

Потенциальное препятствие: правила наделения земельными паями

получение земли среднего качества и с удобным местоположением. Потенциальные решення

•

Законом должно быть предусмотрено , что земля, предназначен

ходящих из хозяйства , выделялась бы от всей земли , указанной в з фикате, а не от небольшой части этой земли.

•

Законом должно быть предусмотрено , что выход из колхоза с

правом проведения сделок с землей , которое может осуществлят

собственника земельного пая.

•

в соответствии с законом при соблюдении объективных оценок

цедуру, которая предоставляет лицу, выходящему из колхоза с зем

лицу , которому он этот пай передал, гарантированное право п

среднего качества и с удобным местоположением.

289

ального заверения контракта.

•

Разрешить собственникам земельных паев, вносящих их в

предприятия,

оговаривать

срок

внесения,

предоставить

возмо

предприятия в любое время с получением примерно такой же зем

•

Ограничить тремя годами срок внесения земельного пая ил

пользования прав на него сельскохозяйственным предприятием.

Потенциальное препятствие: предоставление земельных паев в долг

крупным сельскохозяйственным предприятиям может означать за эффективных производственных единицах.

Потенциальные решения

•

Срок аренды земельных паев можно было бы ограничить т

конкурентоспособность собственников земельных паев не уст способности предприятия.

Потенциальное препятствие: отсутствие разграничения на местност мельных паев препятствует выходу из хозяйства их владельцев в

собственной фермы. Потенциальные решения

•

Как только будет выражено пожелание относительно опреде

маркации , должен быть введен законодательный акт, предусма

сертификата на земельный пай, где на карте был бы обозначен

участок земли. Разграничение на земле должно проводиться в слу земли пожелает выйти из колхоза с землей.

•

Выпустить сертификаты, констатирующие, что земля выдел

вблизи деревни, где проживает собственник пая, а не где-то на о рии бывшего колхоза.

Потенциальное препятствие: отсутствие законодательства, санкци щение размеров сельскохозяйственных предприятий.

Потенциальные решения

•

Отменить поддерживаемые законом правила, благоприятств

крупных сельскохозяйственных предприятий.

290

291

тывается, могли бы повысить ее продуктивность, не лишая п дельца права частной собственности. Аренда земли санкционирована местными властями , должна быть предост

землевладельцу должно быть передано необходимое уведомле тельна добровольная аренда . Аренда должна быть краткосроч нее оговоренным сроком в случае, если землевладелец гот сельскохозяйственное производство на земле; арендная плат пать собственнику земли .

• Обусловленные законом требования о принудительной только после официального уведомления, а также возможнос ли смогли бы уменьшить полную потерю собственности. Дол определены правила , требующие принудительную продажу чительных случаях ее неиспользования. Продажу земли до лять ее владелец (иначе такую продажу можно классифицир фискацию , серьезное ущемление права частной собственн что противоречит новым конституциям стран ЕЦА). •

При отсутствии должного характера эксплуатации или ка

упущений, вызывающих нерациональное использование зем

закона , предусматривающие официальные действия и налож землевладельца представляются оправданными.

• Защита против особых случаев нежелательного использова знанных незаконными вследствие введения особых требован

нию рационального использования; осуществлению экологи ки и планированию комплексного использования земли.

Потенциальное препятствие: требования повышения качества

ти почв открывают дорогу постоянному неоправданному вмеш

дарства в права частной собственности на землю. Потенциальные решения

• Четко сформулировать требования по улучшению качества тироваться на заинтересованность Фермера в проведении так

• В тех случаях, когда фермерам необходима информация и к улучшению земли, создавать финансируемые и проводимы программы по обучению фермеров навыкам улучшения земли •

Четко сформулировать требования к методам эксплуата

почв, нарушение которых влечет за собой штрафы.

• Мониторинг качества почв и условий их эксплуатации в определенными законом требованиями, стандартами внесе 292

ва почв.

I10тенциальное препятствие: наказания за нарушение испол очень суровы.

Потенциальные решения

•

Устранить возможность конфискации земли как санкцио

казание за несоответствие требований об использовании земл

•

Предусмотреть в законе необходимость предварительного

механизм реализации наказания до наложения штрафа, продажи или аренды.

•

Предоставить возможность земельным собственникам со

сударственными организациями по поддержке сельского хо

подготовки и реализации согласительного плана до того, к наложено наказание.

Потенциальное препятствие: серьезно ограничено использован сельскохозяйственных целей.

Потенциальвые решения

Разрешить возведение на сельскохозяйственной земле сел ных построек или фермерского жилого дома.

•

Развивать планирование использования земли, зонирова щие правила, которые оказали бы содействие политике сохр хозяйственной земли и ее использования, но прямо запрещ скохозяйственное использование земли . Эти правила могл

•

зонирование неэксклюзивных сельскохозяйственных земел ние возможности передачи в другие руки права на

(развитие) земли и т.д. Проводить В жизнь эти правила испол следовало бы нейтральной организации.

•

Хотя должно существовать некоторое ограниченное закон

ния сельскохозяйственной земли в несельскохозяйственны должно означать запрещение; должны быть предусмотрен правила для земли, предназначенной для использования в ц строительства, урбанизации и т.д.

•

Разработать правила налогообложения, которые поощрял

вание фермерами земли в сельскохозяйственных целях (но н зания).

293

года).

•

Принять правила, требующие разрешения от местных влас

и функционирование сельскохозяйственных предприятий, всего будут мешать другим жителям . Эта процедура требуе

ного предупреждения и общественных слушаний. Если же венная деятельность получила одобрение, она не может быть

294

Потенциальное препятствие: мораторий на продажу земли отод цию выгод от земельного рынка.

Потенциальные решения

• Убрать юридические положения о моратории из всех стат щих передачу или распределение сельскохозяйственной земл носящихся к частным сделкам.

• Убрать

юридические положения о моратории на продажу з непродолжительного моратория на недавно приватизирова

исключением моратория на землю, купленную у государства,

реституции или предоставленную на правах земельного пая).

Убрать юридические положения , которые требуют или раз рий на все продажи, но применить законы , которые предпол более высоких налогов на прибыль от продажи земли и другог

•

ватизированного имущества .

• Мораторий , если и вводится , должен быть принят на более чем это делается в странах ЕЦА. Пять лет представляется мак ком.

Потенциальное препятствие: отсутствие необходимых механизмо ления прав на сделки препятствует реализации юридических прав.

Потенциальные решения

•

Принять процедуры осуществления сделок, а так же наряду

лей контрактов (многочисленные формы моделей контрактов, частном секторе , можно взять из практики промышленно разви

Потенциальное препятствие: запрет на покупку сельскохозяйств иностранных граждан может ограничить финансирование аграрног Потенциальные решения

•

Разрешить иностранным гражданам или организациям пр

ва пользования или арендные права на сельскохозяйствен права собственника через совместное предприятие.

Потенциальное препятствие: ограничения на земельные сделки хранить целевое назначение сельскохозяйственной земли.

295

тем, кто в них ущемлен. В странах ЕЦА, как правило, мен наделены арендодатели, а не арендаторы.

•

Осуществлять основную политику путем применения пра

земельных

паев ,

которые

устанавливают

максимально

ко

времени и минимальный процент арендных платежей, или кращение договора арендодателем.

•

Снять юридические ограничения на предоставление в ар

участков.

Потенциальное препятствие: преимущественные права на прио ных участков усложняют земельные сделки.

Потенциальное решение

•

Принять регулирующие положения, ликвидирующие все

обретение земельных участков. Лицам , имевшим ранее льг участка , может быть предложена за него самая высокая цена.

•

Если в законе сохраняются приоритетные права, надо ог

чество льготников одной группой и проработать приемле осушествления их прав.

Потенциальное препятствие: финансовые штрафы за раннюю препятствовать развитию эффективного рынка.

Потенциальные решения

•

Применить закон о налогах, который предусматривает

ставок на прибыль от продажи земли, так, чтобы назначенна находилась в обратной пропорции к продолжительности землей.

•

Принять закон о налоге на доход с капитала, которы

применяется к прибылям от продажи всех видов имущества, ограничиваясь) сельхозугодья.

•

Так или иначе, применение особого налога на прибыль

хозугодий или налога на доход с капитала, который использу для всех видов имущества, рассмотреть исключение или сок ках подоходного налога на прибыль от продаж сельхозугоди ственникам.

Потенциальное препятствие: высокие ставки на передачу земл эффективность сделок.

296

Потенциальные решения:

• Принять правила, позволяющие землю, которая сдается дарством по очень низким арендным ставкам, передать в соб лепользователей бесплатно, или по номинальной цене.

•

В качестве альтернативы

принять правила, позволя

землю лицу , предлагающему самую высокую цену, через се

организованных таким образом , чтобы земля была бы предст ватизации через какое-то

время ,

скорее , чем

ее

придется р

демпинговым ценам.

Потенциальное препятствие: ограничения максимального раз на руку существующим в настоящее время крупным колхозам и частному рынку сельхозугодий.

Потенциальные решения

•

избегать ограничения максимального размера земли, приоб

частные сделки.

• Если ограничения максимального размера установлены , он применены к частным фермам и юридическим организаци щим параллельные критерии, и должны быть установлены размеров среднего фермерского хозяйства региона , где распо •

Ограничения максимального размера могут соответственн

ных

ситуациях уменьшить размер косметически реорганизов

или совхоза (госхоза). См. гл.

5 «Реструктуризация

фермерских

Потенциальное препятствие: ограничение минимального ра дения может осложнить ситуацию на земельном

рынке

от ра

мельного участка до его наиболее производительного использова Потенциальные решения

•

Не устанавливать юридических ограничений к минимал

земли , приобретенной через частную сделку.

Если ограничения минимального размера установлены быть ниже, чем размер самого маленького земельного пая, позволить владельцам земельных паев начать создавать собс фермерское хозяйство, а не быть нацеленным против частных

•

297

Потенциальные решения

• Обеспечить гарантированность (безопасность) аренды зе м свободную передачу (по крайней мере, в конкретных случаях

оговорить, что сельскохозяйственная земля может быть и залог .

•

Исключить из закона положения, которые косвенным об

безопасности, ограничивают возможность передачи земли, ипотеку.

Развивать общественные институты в целях предостав (кредитов) заемщикам, которые хотели бы создать сельс фермы или расширить масштабы уже существующих ферм от особенностей страны и обстоятельств некоторы й риск

•

могут смягчить государственные учреждения , которые могл между частным кредитором и заемщиком.

Потенциальное препятствие: отсутствие специальных положе форм, которые могут затормозить практику ипотеки. Потенциальные решения

• Принять специальную процедуры и форм (включая обра которые точно определили бы протокол, права и обязанност

к конкретным условиям и принять схему и модели, исполь

ную процедуру и формы в максимально возможной мере .

Потенциальное препятствие: ограничения на типы земли, кот вать под залог, могут помешать развитию кредита.

Потенциальные решения

•

Полностью воздержаться от таких положений; а вместо это

кредит и соотношение спроса и предложения на земельно

осуществления контроля за функционированием ипотеки.

Потенциальное препятствие: отсутствие четкого разрешения

ипотеки при покупке может исключить тех покупателей, у ко

финансовых средств для оплаты покупки наличными. Потенциальное решение

• В законодательном порядке недвусмысленно разрешить т теки, когда приобретаемая земля закладывается, чтобы рас 298

ление дефолта. Установить число попыток, которое заемщик преодоление дефолта (всего три раза или один раз в 12 месяце

•

Предусмотреть в законе, что кредитор может потребовать

ту долга

по

истечении

преодоления дефолта

•

периода

времени,

предоставленног

(45 дней).

Предоставить должникам законное право погасить ипоте

ность до или после завершения процедуры лишения права в

не давать длительного времени для освобождения от уплаты ния процедуры лишения права выкупа залога.

•

Предоставить пер во начальному заемщику законное прав

свою недвижимость по цене, предложенной при продаже пр лога.

Предусмотреть в законе достаточно долгий срок отсрочки платежа , но разрешить взимать в этот период более высокий

•

• Разрешить

кредитору и заемщику самим договариваться о ни, необходимом для преодоления дефолта. Разрешить кред ся в суд, чтобы в судебном порядке запретить заемщику сове которые могут нанести ущерб собственности.

Потенциальное препятствие: слишком ограничительные прави

рующие защиту залогодателей земли, могут сократить число кр

Потенциальные решения

•

Развивать обусловленную законом процедуру защиты жи

его семьи в период лишения права на выкуп залога; установ

времени между дефолтом и лишением права на выкуп залога.

•

Если покупатель на аукционе после лишения права на вык

лагает сдать

аренду

или

продать недвижимость третьему

чальному залогодателю недвижимости будет гарантирован отказа (т.е. отдано предпочтение) в покупке или аренде недв же условиях.

Потенциальное препятствие: слишком ограничительные прави

рующие защиту залогодателя, могут снизить активность рынка

Потенциальные решения

• Не требовать письменного согласия кредитора до возм земли (залога). Но если заемщик передает заложенную не согласия кредитора, то по условиям ипотечного договора п 299

Потенциальное препятствие: боязнь приобретения банками з ность и вытекающая

из этого спекуляция землей может при

E~ к запрету покупки земли банками при продаже проср сильно ограничить возможности банков и помешать получени лог земли.

Потенциальные решения.

Установить определенные ограничения для банков и други ипотеке в отношении возможности приобретать землю в со

•

где собственность приобретается в результате использования ве залога для получения кредита у того или иного кредит разрешенный срок для собственников на период, необход ления от просроченного залога (2-:-5 лет).

300

Потенциальные решения

• Одобрить систему регистрации свидетельств, при которой ре представляет собой единственное доказательство прав на системы регистрации сделок). •

Правовые положения, регулирующие регистрацию прав ,

тировать , что земельный кадастр является единственным существования прав.

• Даже

при системе регистрации сделок, когда запись в када

единственным доказательством прав, кадастр должен содер

сведений и быть организован таким образом, чтобы было от сто определить статус свидетельства о правах на каждый у примеру, должен быть индекс земельных участков, а не тол передающих право , и лиц , к которым переходит право).

Потенциальное препятствие: неясный правовой статус везар

прав на недвижимое имущество и ограничений (обременений), Потенциальные решения

Законы, регулирующие регистрацию прав , должны включа перечень прав и ограничений (обременений), которые явля

•

ки действительными, даже не будучи зарегистрированными.

• Законы , регулирующие регистрацию, должны включать по что право на недвижимость , возникшее до вступления в де регистрации, являются юридически действительными. Зако

предусматривать или признавать механизм включения таки создаваемую систему регистрации.

Потенциальное препятствие: процессы регистрации и выдачи с текают медленно.

Потенциальные решения

•

Законы, регулирующие регистрацию прав, должны устанав ные сроки для действий органов государственной регистрац

ственности за их несоблюдение.

• Утвердить профессионально подготовленный и компете трудников в учреждения , занимающиеся оформлением сдело стью.

301

Уровень платы мог бы определяться либо стоимостью сам образом, чтобы дорогостоящие сделки покрывали расходы сделок), либо были установлены на твердо фиксированной о

•

Ограничение сведений , содержащихся в кадастре , только

димыми, такими , как описание земельного участка, имя соб будет способствовать минимизации стоимости регистрации ственно, платы за нее .

Потенциальное препятствие: институциональные недостатки,

четко указанное учреждение по регистрации прав, отсутствие

ной координации, недостаточная институциональная правоспос

Потенциальные решения

•

Правовые нормы должны четко устанавливать полномочи

ность всех учреждений, вовлеченных в процесс регистрации В идеале, в компетенции единого централизованного учреж тывающего политику и осушествляющего управление в сфе ти, должно находиться создание и функционирование систе

•

Правовые нормы должны устанавливать необходимость

предоставления всех сведений , запрашиваемых регистраци нием, со стороны других государственных учреждений.

•

Система регистрации должна быть разработана и принята

по

которому учреждение

по регистрации

прав должно

авт

формироваться о всех случаях передачи или наследования

ных по решению суда , нотариуса, местных или центральных

Это особенно важно при наследовании прав, так как, в пр

сушествует значительный риск того, что такие изменения в ности не будут внесены. Более того, было бы целесообразно

вые ведомства уведомляли регистратора о всех залоговых п

ство в обеспечение уплаты налога с тем, чтобы учреждение прав могло составить для своего сведения собственный пере Потенциальное препятствие: отсутствие публичного доступа регистрации прав на земельную собственность. Потенциальные решения

•

Закон о регистрации должен содержать положение о публ

сведениям , касающимся регистрации прав любых лиц в уст ки .

302

•

Требуемый уровень точности описания земельного участка

возможность

пере носа

границ

случаях

спора

или

неяснос

земельных паев в пределах или за пределами существующего составления многоцелевого кадастра) предоставлять право п и оценщикам измерять площадь участка. Необходимо призна мель сельскохозяйственного назначения не требуется така описании, как для городских земель.

Потенциальное препятствие: отсутствие надежных гарантий во ба, причиненного в результате допущенных при государствен

ошибок. Потенциальные решения

• Законы о регистрации должны четко устанавливать , в каки дарство несет ответственность за технические ошибки , догг дением по регистрации прав .

• Законы о регистрации должны предусматривать создание ного страхового фонда для возмешения ущерба, понесенно стороной в результате допущенных регистратором ошибок. •

Кроме того, закон должен содержать процедурные нормы

ния иска о возмешении ущерба фондом и определения ви ущерба, который может быть избран истцом.

303

формации мешает точной оценке земли. Потенциальные решения

•

Принять законодательство, устанавливающее создание зе или кадастра для записи информации о собственности и по всю эту информацию чиновникам, оценивающим налог.

Реализовать процедуры, в которых предусматривается и ные публичных земельных аукционов для разработки орие

•

стоимости.

•

Принять законодательство, в котором от налогоплател

сообшать данные о собственности путем подачи деклараций

Потенциальное препятствие: точная оценка затруднена из-за сов.

Потенциальные решения

•

Реализация процедур поможет установить категории оце

нове местоположения и средней земельной стоимости (или лагаемой земельной стоимости) по площади. Такой подход сировать эффективность и точность новой налоговой систе

• Законодательство может обеспечить использование обно тов оценки по площади, принятых в Советскую эпоху. Потенциальное препятствие: занижение сведений о ценах на меху точной оценке и справедливому налогообложению. Потенциальные решения

•

Налоговое законодательство должно требовать, чтобы ин

продаж, (сообщаемая при регистрации сделок с землей), ис для целей земельного налогообложения, так и для устано ной базы при исчислении прироста капитала. Налоговые публично разъяснять покупателям, что занижение цены по для них более высокими налогами при перепродаже.

Потенциальное препятствие: оценка земельного налога на ос или двух факторов (таких как площадь или почва), является тую устаревшей.

Потенциальные решения

304

•

Законы и положения могут устанавливать периодические

ного до четырех лет) циклы переоценки.

Потенциальное препятствие: неэффективное распределение на лений между правительством и местными органами власти зат тивное расходование налоговых поступлений.

Потенциальные решения

•

Налоговый закон , который удерживает или распределяет

земельного налога среди местных органов власти на основе и и способности создавать эти поступления . При этом, критер в средствах может играть какую-то роль в процессе распре ратная связь должна быть достаточно жесткой, чтобы обес мотивацию к сбору налогов и видимые результаты на местах.

Потенциальное препятствие: нечеткая ответственность в расхо

расходных полномочий у местных органов власти затрудня расходование налоговых поступлений.

Потенциальные решения

•

Принять четкие письменные правила для руководства и

остающихся на местах или распределяемых средств от налог

ний. Включать нужные статьи для расходования местными логовый кодекс и положения. Уточнять законодательство и п

деляющую ответственность в расходах со стороны местных вл

Потенциальное препятствие: чрезмерное налогообложение вызы

рынка сельскохозяйственных земель и может привести к нега но-экономическим потрясениям.

Потенциальные решения

• Принять законодательство, устанавливающее низкие и ставки земельного налога. Важность получения земельного н просто лежит под ногами, начиная со скромных налоговых с ревешивать любую опасность спекуляции землей, вызыва

ставками, по крайней мере, на первых этапах развития земел

•

Предвидеть и устранять политические барьеры, возникаю

чении ставки в будущем , устанавливая в налоговом законод

вия типа « з а кат солнца » , которые четко определяют полном органов увеличивать налоги.

Законодательство может предусматривать уплату налога как и наличными деньгами, если позволяют обстоятельства,

•

305

базы, как в Германии, или полного освобождения от упла Великобритании), через подоходный налог или снижение на ское оборудование и личную собственность, используемую зяйства. Смотри ниже предупреждения о льготах.

Потенциальное препятствие: многочисленные и комплексные уплаты налогов или льготы по землям сельскохозяйственного затруднять и принижать земельный налог.

Потенциальные решения

•

Ограничить освобождение от налога в земельном законо

ранить его полностью, где возможно .

•

Законодательство должно отменять полномочия местны

новников изменять налог путем запрещения категорийных

альных изменений в освобождениях от налога.

Потенциальное препятствие: неадекватные правовые и регул сбору и введению налога препятствуют эффективному функц мельного налога.

Потенциальные решения

•

Продумать такие реформы в земельном законодательстве

ния, которые бы отдавали приоритет подходам, ориентиро налогов, а не на их оценку.

•

Принять четкие письменные процедуры по сбору и введе

бы обеспечить адекватные налоговые поступления и такое во, которое устанавливает необходимую административную

•

Там , где имеются и пассивные держатели права на землю

пользователи (такие, как владельцы, получившие наделы тивные предприятия, которые все еще физически обраб представляющие собой эти наделы), предусмотреть в налого

бы на фактического пользователя была возложена ответстве

земельного налога, а пассивные держатели права на землю прав в случае неуплаты налога.

Потенциальное препятствие: чрезвычайно низкие или чрезвыч

логи на наследство могут в результате приводить к спекуляции

ны, или возврату к государственному землевладению, с другой

Потенциальные решения

306

•

Создать систему льгот в законе о налоге с наследства, кот

нованы на площади земли, землепользовании и категории н вать освобождение от уплаты налога на любое количество зе площади, которая использовалась как «бесплатно распред наследник является или членом семьи , или другим членом

хозяйства . Если наследник не принадлежит ни к той, ни к рии , но земля находится в пределах « б е с пл атно распределяе то собственность подлежит обложению налогом по очень н разрешается оплата налога натурой.

307

чуждение земли.

Потенциальные решения

•

Принудительное приобретение следует позволять, тольк

служит общественным целям .

Рамки доктрины общественной цели можно обозначит ципами , дополнив их судебными интерпретациями или пе Руководствуясь перечнем условий , нужно определить , явл кл юз и в н ы м или неэксклюзивным. В регионах, где слабая а

•

власть или коррупция могут явиться причиной чрезмерног

необходимо заде йствовать эксклюзивный перечень. Однако власть достаточно сильна и коррупция не переросла в серь

более подходящим может оказаться неэксклюзивный перече

Потенциальное препятствие: узаконенные стандарты для ком чают требованиям. Потенциальные решения

Законы , регулирующие принудительное приобретение, д констатировать необходимость компенсации, но и содер

•

правил а исчисления компенсационных выплат.

Потенциальное препятствие: при использовании сушествующ

ных стандартов цена изымаемой земли получается ниже рыноч

Потенциальные решения

•

В законах должно быть прописано , что основой для ком

проприированную землю является ее полная рыночная цена

В отсутствие развитого земельного рынка трудно определи ночную стоимость конкретного земельного участка. В таких ус разно отразить в нормативных актах альтернативные подход пример , при исчислении компенсации брать за основу кап стоимость ренты или чистую стоимость производственной прод варианта можно использовать итальянский опыт и ежегодно

•

каждого региона свою цену на землю с учетом вида культивир

плодородия почвы. Землевладелец должен также иметь возмо нии выбрать в качестве компенсации равноценный земельны практикуется в Великобритании .

Отдельные страны , в то м числе и некоторые государства пы и Центральной Азии выплачивают компенсацию, ко

•

308

Потенциальное препятствие: процедурные правила, регулир тельное приобретение, недостаточно четко прописаны. Потенциальные решения:

• Действующее законодательство должно содержать подро регулирующие процедуру принудительного приобретения. Х специальные положения могут и различаться , любые процед должны ,

как

минимум ,

предусматривать предварительное

заинтересованных законных землевладельцев ,

возможность

мнение по поводу экспроприации и право на обжалование.

Потенциальное препятствие: правила и практика принудительн ния непредсказуемы.

Потенциальные решения

Необходимо обязать региональные или местные власти , плани приацию земли, предварительно , до окончательного одобрения представить в центральные или , по крайней мере , в вышестоящи ющие документы: а) детальный план экспроприации , указав раз ложение изымаемой земли и цель экспроприации; б) ответы на в тересованных землевладельцев, высказанные в процессе доказательства четкого соблюдения всех предписанных законо правил ; г) свидетельства об уплате компенсации всем землевладе

•

тым экспроприацией.

• С учетом плотности населения в сельской местности и особ качества плодородной почвы в отдельных странах Восточной

тральной Азии возможен полный. запрет на изъятие земли дл зяйственных нужд или, в случае крайней необходимости , пра на подобную экспроприацию должно принадлежать высоки центрального правительства.

..,

f·"

309

ционных документах .

Принять закон, обеспечивающий одинаковые права суп владеющим имуществом. Каждый из них должен иметь во зоваться всем имуществом, находящимся в совместной соб из супругов может быть наделен единоличным правом ра щим имуществом , если его партнер покинул семью, проп оказался неправоспособным.

•

Создать условия для честного и справедливого управл

собственностью, установив , что супруги несут ответствен другом за ущерб, причиненный имуществу и семейным ин тате неправильного обращения с собственностью.

Потенциальное препятствие: семейный бизнес, в том числе венная ферма, не всегда считается безусловно совместной соб их супругов.

Потенциальное решение

Ввести в закон положение, согласно которому всякий с включая и семейное фермерское хозяйство, является совм ностью, подлежащей, при необходимости, делению на равн

•

совладельцев.

Потенциальное препятствие: члены единого крестьянского хо де из него не могут взять с собой свою долю земли и имушеств Потенциальные решения

•

Законодательно предоставить членам крестьянского хозя

щим ферму, возможность при желании требовать выделени ся им доли земли и другого имущества натурой .

• Принять закон, позволяющий супругам в любом случае совместной собственности, независимо от установленной мальной площади земельного участка .

Потенциальное препягствие: раздел имушества при разводе самостоятельное хозяйствование одного или обоих супругов. Потенциальные решения

•

Принять закон, согласно которому при разделе имуществ

неса или крестьянского хозяйства каждый супруг получа

310

пользовании его в качестве залога .

• Аналогичное правило должно распространяться на все в собственности, а не только на имущественную общность.

Потенциальное препятствие: правила наследования земли име

пробелы или же противоречивы. Потенциальные решения

Зафиксировать законодательно, что каждый из супругов м нию передать свою раздельную собственность и половину ности ; другая половина достается оставшемуся в живых пар вие завещания партнер получает всю совместную собственно

•

Установить правила наследования , в которых не упомин

полов или преимущество по половому признаку, а дается п

самим решить, как распределить свое имущество. Одноврем обязательную минимальную долю для супругов.

•

Принять закон , предписывающий распределять земли ,

шиеся в государственной и коллективной собственности , р среди всех бывших членов госхозов и колхозов , а также их имеют на нее право.

•

Ввести в действие закон, позволяющей наследнику , об

землю до смерти завещателя и получившему по завещани

ного надела , приобрести весь участок вместе с хозяйством следникам , не занятым в сельском хозяйстве , полную д мость их долей.

311

Руководитель производственного отдела: Кузнецова Н А.

Художественное оформление: Поликанин А.А. Технический редактор : КолеснuковаЕ.Н

ЛР

N 064365 от 26.12.95. Подписано в печать 25. 07.2000 Печать офсетная. Формат 60х84/ 8 Уел. печ. л . 39

000

Издательство«ВЕСЬ МИР,>

Официальныйдистрибьюторизданий Всемирногобанка, ООН,

101831, Москва-Центр, Колпачный пер., Тел.: (095)917-80-46, Факс: 917-92-59 Е- гпай: ozimarin@glasnet.ru http ://vesmir.tsx.org

9а .

Отпечатано в России

На обложке: Индивидуальный

фермер

его

жена,

Орловская

область ,

Фотография Леонарда Ролфеса , Институт сельского развития

Россия ,

(Rura1 Deve10p

Редакторы английского издания: Рой Простерман Тим Хэнстед

президент,

вице-президент и исполнительный директор Института сель

Регистрация по Каталогу публикаций Библиотеки Конгресса запрошена.

ТНЕ

WORLD BANK Moscow ОШсе 3, Sadovaya-Kudrinskaya ul. 123242, Moscow, Russia Telephone: (095) 745 7000 Facsimille: (095) 254 8368

Recent World Bank Technical Papers No . 362 Foley , Floor, Madon, Lawali, Montagne , and Tounao , The Niger Household Energy Project: Promoting Rural Fuelwood Mark ets and Village Management of Natural Woodlands No. 364 Jo sling, Agricultural Trade Policies in the Andean Group: Issues and Options No. 365 Pratt , Le G all, a nd de Haan , Investing ill Pastoralism: Sustainable N atural Resource Use in Arid Africa and the Middle East No. 366 Car valho and Wh ite, Combinin g the Quantitati ve and Qualitative Approaches to Poverty Measurement and Analysis: The Practice and the Potential No. 367 Colletta and Reinhold , Review of Early Childhood Policy and Programs in Sub-Saharan Africa No. 368 Pohl , And erson, Claessen s, and Djankov, Privatization and Restructuring in Central and Eastern Europe: Evidence and Policy Options No . 369 Costa-Pierce , From Farmers to Fishers: Developing Reservoir Aqua culturefor People Displaced by Dams No. 370 Dejene, Shishira, Yanda, and Johnsen, Land Degradation in Tanzania: Perception from the Village No. 371 Essama- Nssah , Analyse d'un e repartition du niveau de vie No . 372 Cleaver and Schreiber, In verser la spriale: Les interactions entre la population , l'agriculture et l 'environnement en Afrique subsaharienne No . 373 Onursal and Gautam , Vehicular Air Pollution: Experiencesfrom Seven Latin Am erican Urban Centers No . 374 Jones , Sector Investment Programs in Africa: Issues and Experiences No . 375 Francis, Milimo, Njobvo , and Tembo , Listening to Farmers: Participatory Assessment of Policy Reform in Zambia s Agriculture Sector No. 376 Tsunokawa and Hoban , Roads and the Environm ent: A Handbook No . 377 Walsh a nd Shah, Clean Fuels for Asia: Technical Options for Moving toward Unleaded Gasoline and LowSulfur Diesel No. 378 Shah and N agpal , eds., Urban Air Quality Management Strategy in Asia: Kathmandu Valley Report No. 379 Shah and N agpal , eds., Urban Air Quality Management Strategy in Asia: Jakarta Report No. 380 Shah and N agpal , eds., Urban Air Quality Management Strategy in Asia: Metro Manila Report No. 381 Shah and N agp al, eds ., Urban Air Quality Management Strategy in Asia: Greater Mumb ai Report No . 382 Barker, Ten enb aum , and Woolf, Governance and Regulation of Power Pools and System Operators: An International Comparison No. 383 Goldman , Ergas, Ralph , and Felker, Technology Institutions and Policies: Their Role in Developing Technological Capability in Industry No . 384 Kojim a and Okada , Catching Up to Leadership: The Role of Technology Support Institution s in Japan s Casting Sector No . 385 Rowat, Lubrano , and Porrata, Competition Policy and MERCOSUR No . 386 Dinar and Subramanian , Water Pricing Experiences: An International Perspective No. 387 Oskarsson , Berglund, Seling , Snellman, Stenback, and Fritz , A Planners Guidefor Selecting Clean-Coal Technologies for Power Plants No . 388 Sanjayan, Shen , and Jan sen , Experiences with Int egrated-Conservation Development Projects in Asia No . 389 Int ernation al Commission on Irrigation and Drain age ( IC ID ), Planning the Mana gement, Operation, and Maintenan ce of Irrigation and Drainage System s: A Guidefor the Preparation of Strategies and Manuals No. 390 Foster , Lawrenc e, and Morris, Groundwater in Urban Development: Assessing Management Needs and Formulating Policy Strat egies No . 39 1 Lovei and Weiss, Jr. , Environm ental Management and Institutions in OECD Countries " Lessons from Experience No . 392 Felker, Ch audhuri , G yorgy, and Goldman , The Pharmaceutical Industry in India and Hungary: Policies, Institutions, and Technological Development No . 393 Mohan , ed., Bibliography ofPublications: Africa Region, 1990- 9 7 No. 394 H ill and Shields, Incenti vesf or Joint Forest Man agement in India : Analyti cal Methods and Case Studies No. 395 Saleth and Din ar, Satisfying Urban Thirst: Water Supply Augmentation and Pricing Policy in Hyderabad City , India No . 396 Kikeri , Privatization and Labor: What Happens to Workers When Governments Divest ? (List continues on the inside back cover)