+7 495 636 28 73 | info@xeliusestate.ru | www.xeliusestate.ru ООО «Кселиус трейдинг» ИНН: 7702812662 КПП: 770201001
Юридический адрес: 127051, г. Москва, Малый Сухаревский переулок, д. 9, стр. 1, офис 36
Фактический адрес: 115054, г. Москва, ул. Дубининская, д.57, стр.2, офис 2302
Процедуры реализации схем инвестирования в недвижимость
#1 100%-я оплата всей суммы на приобретение инвестиционного обЪекта Схема действий: 1. Подписание договора на оказание услуг c XELIUS ESTATE. 2. Перечисление авансового платежа. 3. Оценка целей и финансовых возможностей инвестора: — Определяем какой суммой располагает инвестор (для 100%-й оплаты); — Какой объект готовы приобретать, с какой целью (перепродажа, аренда). 4. Поиск объектов инвестирования исходя из финансовых возможностей, составление шорт-листа подобранных объектов, в зависимости от различных факторов: — Какие строящиеся объекты в данном ценовом диапазоне можно подобрать на территории Московской области (учитываем удаленность от МКАД, ЖД станций, станций метро, автомагистрали и т.д.), расположение на территории Новой Москвы; — Какие варианты квартир есть у застройщиков. 5. Согласование списка объектов с инвестором, выбираем наиболее ликвидные и с наименьшей стоимостью.
+7 495 636 28 73 | info@xeliusestate.ru | www.xeliusestate.ru ООО «Кселиус трейдинг» ИНН: 7702812662 КПП: 770201001
Юридический адрес: 127051, г. Москва, Малый Сухаревский переулок, д. 9, стр. 1, офис 36
Фактический адрес: 115054, г. Москва, ул. Дубининская, д.57, стр.2, офис 2302
6. Проверяем у объектов: — Соответствие 214-ФЗ; — Юридическую чистоту документов, благонадежность застройщика; — Наличие аккредитации банками выбранного объекта. 7. Согласовываем цену выбранной квартиры и варианты приобретения, возможность бронирования квартиры у застройщика. 8. Получаем копию паспорта инвестора для заключения договора бронирования и договора на оказание услуг по регистрации основного договора в регистрирующем органе (при необходимости). 9. Инвестор подписывает ДБ (договор бронирования) или договор оказания услуг по подбору квартиры и производит оплату через расчётный счёт застройщику. 10. Подписание договора на оказание услуг по регистрации основного договора (ДДУ). 11. Личный приезд инвестора и подписание договора участия в долевом строительстве (ДДУ) у застройщика. 12. Оплата по договору на оказание услуг по регистрации ДДУ в регистрационной палате. 13. Ожидание зарегистрированного договора долевого участия - до 20 дней. 14. Оплата застройщику всей суммы стоимости квартиры (100% оплата) после регистрации. 15. Ожидание окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. 16. Получение информации о ходе строительства объекта от XELIUS ESTATE. 17. Разработка стратегии: реализация или аренда. 18. Поиск клиента (покупателя, арендатора). 19. Реализация объекта: переуступка прав или договор купли-продажи.
+7 495 636 28 73 | info@xeliusestate.ru | www.xeliusestate.ru ООО «Кселиус трейдинг» ИНН: 7702812662 КПП: 770201001
Юридический адрес: 127051, г. Москва, Малый Сухаревский переулок, д. 9, стр. 1, офис 36
Фактический адрес: 115054, г. Москва, ул. Дубининская, д.57, стр.2, офис 2302
При сделке с Договором участия в долевом строительстве, в рамках 214-ФЗ реализация происходит следующим образом: 1. Находим покупателя. 2. Уведомляем застройщика о намерениях продать квартиру, получаем письменное согласие. 3. Готовим с застройщиком договор на переуступку прав - оформление договора переуступки застройщиком может быть платным. 4. Согласовываем условия и оплату между сторонами. 5. Выбираем банк и открываем ячейку или аккредитив в банке (закладка/перечисление денежных средств). 6. Подписываем договор об открытии ячейки или аккредитива, в котором указаны условия для их раскрытия. 7. Подписываем договор на переуступку. 8. Подаём документы на регистрацию. 9. После регистрации сделки по переуступке, встречаемся в банке для проведения взаиморасчётов.
+7 495 636 28 73 | info@xeliusestate.ru | www.xeliusestate.ru ООО «Кселиус трейдинг» ИНН: 7702812662 КПП: 770201001
Юридический адрес: 127051, г. Москва, Малый Сухаревский переулок, д. 9, стр. 1, офис 36
Фактический адрес: 115054, г. Москва, ул. Дубининская, д.57, стр.2, офис 2302
#2 Приобретение квартиры с помощью ипотеки Кредит на приобретение строящегося жилья
Кредит на приобретение готового жилья
Кредит под залог имеющегося жилья
Используется с целью дальнейшей
При покупке квартиры на вторичном
При этом, в случае удачной инвестиции
перепродажи квартиры или сдачи в
рынке недвижимости с учётом ипотеки
и продажи квартиры в новостройке,
аренду после оформления в
можно её сдавать через короткий
погашаем сумму кредита, выводим из
собственность и необходимого
промежуток времени после проведения
залога имеющееся жильё и оставляем
необходимого ремонта.
прибыль себе.
ремонта.
При правильном выборе объекта и проведения перепланировки, можно добиться более высокой доходности.
Схема действий: 1. Подписание договора на оказание услуг c XELIUS ESTATE. 2. Перечисление авансового платежа. 3. Оценка целей и финансовых возможностей инвестора: — Определяем какой суммой располагает инвестор (первоначальный платёж); — Какой объект готовы приобретать, с какой целью (перепродажа, аренда). 4. Получаем копию паспорта инвестора для заключения договора бронирования и договора на оказание услуг по регистрации основного договора в регистрирующем органе (при необходимости). 5. Поиск объектов инвестирования исходя из финансовых возможностей, составление шорт-листа подобранных объектов, в зависимости от различных факторов: — Какие строящиеся объекты в данном ценовом диапазоне можно подобрать на территории Московской области (учитываем удаленность от МКАД, ЖД станций, станций метро, автомагистрали и т.д.), расположение на территории Новой Москвы; — Какие варианты квартир есть у застройщиков.
+7 495 636 28 73 | info@xeliusestate.ru | www.xeliusestate.ru ООО «Кселиус трейдинг» ИНН: 7702812662 КПП: 770201001
Юридический адрес: 127051, г. Москва, Малый Сухаревский переулок, д. 9, стр. 1, офис 36
Фактический адрес: 115054, г. Москва, ул. Дубининская, д.57, стр.2, офис 2302
6. Согласовываем список объектов с инвестором, выбираем наиболее ликвидные и с наименьшей стоимостью. 7. Проверяем у объектов: — Соответствие 214-ФЗ; — Юридическую чистоту документов и благонадёжность застройщика; — Наличие аккредитации банками выбранного объекта. 8. Согласовываем цену выбранной квартиры и варианты приобретения, возможность бронирования квартиры у застройщика (фиксирования квартиры и цены).
На этом этапе смотрим возможность приобретения квартир по специальным предложениям или акциям от застройщика, а также ищем возможности максимального снижения цены на продаваемые квартиры.
Как это происходит: У застройщика появляется в продаже пул квартир для реализации по специальной акции. Это процент от стоимости квартиры, скидка с кв.м., или различные акционные купоны и прочее. Используем всё это для снижения цены. Если у застройщика имеется несколько продавцов (агентств недвижимости), то им застройщик кроме комиссии (процента от стоимости проданной квартиры) разрешает давать скидки покупателю. Например, до 3 000 рублей за кв.м. Клиенту агентство предлагает скидку в размере 2 000 рублей за кв.м. Соответственно, 1 000 рублей за каждый метр агентство получает в качестве выручки к своей комиссии. Если мы начинаем торг по скидке с разными продавцами на этом объекте, то имеем потенциальную возможность получить дополнительную скидку для клиента. В данном случае это еще 1 000 рублей за кв.м. Итого, в случае удачного торга, общая скидка на приобретаемую квартиру составит 3 000 рублей с кв.м.! Тут же фиксируем цену в договоре.
+7 495 636 28 73 | info@xeliusestate.ru | www.xeliusestate.ru ООО «Кселиус трейдинг» ИНН: 7702812662 КПП: 770201001
Юридический адрес: 127051, г. Москва, Малый Сухаревский переулок, д. 9, стр. 1, офис 36
Фактический адрес: 115054, г. Москва, ул. Дубининская, д.57, стр.2, офис 2302
9. Инвестор подписывает ДБ (договор бронирования) или договор оказания услуг по подбору квартиры и производит оплату через расчётный счёт застройщику. 10. Подписание договора на оказание услуг по регистрации основного договора (ДДУ). 11. Инвестор предоставляет необходимый пакет документов для банка (пакет для физлиц и для ИП - отличаются в разных банках). Документы для физлица (по основному месту работы): — Справка 2-НДФЛ или справка по форме банка; — Копия трудовой книжки или трудового Договора; — Заявление-анкета по форме банка; — СНИЛС (пенсионное свидетельство); — Копия паспорта клиента. Для индивидуальных предпринимателей (ИП) пакет документов согласовывается отдельно в зависимости от требований банка, в который направляем заявление-анкету.
12. Проверяем предоставленные инвестором документы. 13. Подаем документы в предварительно выбранные банки на получение одобрения по ипотечному кредиту. 14. Ожидание одобрения ипотечного кредита банком на выбранный объект недвижимости. Срок ожидания зависит от многих факторов, обычно до 5 дней. Если объект не аккредитован банком, то всё равно можно получить одобрение, но срок при этом возрастёт.
15. Личный приезд инвестора для подписания кредитного договора и подписание договора участия в долевом строительстве (ДДУ) у застройщика – в один день. 16. Оплата по договору на оказание услуг по регистрации ДДУ в регистрационной палате. 17. Ожидание зарегистрированного договора долевого участия - до 20 дней. 18. Оплата первоначального взноса и суммы ипотечного кредита после регистрации.
+7 495 636 28 73 | info@xeliusestate.ru | www.xeliusestate.ru ООО «Кселиус трейдинг» ИНН: 7702812662 КПП: 770201001
Юридический адрес: 127051, г. Москва, Малый Сухаревский переулок, д. 9, стр. 1, офис 36
Фактический адрес: 115054, г. Москва, ул. Дубининская, д.57, стр.2, офис 2302
19. Ожидание окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. 20. Получение информации о ходе строительства объекта от XELIUS ESTATE. 21. Получение информации о завершении строительства в соответствии с договором с целью необходимости принятия объекта долевого строительства Дольщиком. 22. Получение Свидетельства о собственности. 23. Разработка стратегии: реализация или аренда. 24. Поиск клиента (покупателя, арендатора). 25. Реализация объекта: переуступка прав или договор купли-продажи.
Три способа продажи квартиры, находящейся в ипотеке: Самостоятельно (без участия третьих лиц) — Получить согласие банка на продажу ипотечной квартиры и определить суммы задолжности на определенную дату между продавцом и покупателем; — Предоставить предварительное соглашение между продавцом и покупателем, заверенное нотариально. Это соглашение даёт банку гарантию того, что покупатель не передумает в случае возникновения непредвиденных ситуаций (больше вероятность предоставления и заверения данного соглашения); — Перечисление покупателем суммы задолжности по кредиту на счёт банка, после чего продавец получает от банка закладную и документ (справку) об отсутствии кредитной задолжности. С указанными документами продавец идёт в регистрационную палату, где регистрируется снятие обременения на продаваемое жилое помещение, договор купли-продажи и переход права собственности на квартиру; — Если оговорённая цена квартиры выше, чем сумма долга по ипотечному кредиту, то разница закладывается в день сделки в депозитарную ячейку банка (любого, не обязательно банка-кредитора по ипотеке). Условием доступа к данным денежным средствам является предъявление зарегистрированного договора купли-продажи. В некоторых случаях банки дополнительно требуют предоставить нотариально заверенную копию свидетельства о праве собственности на квартиру.
+7 495 636 28 73 | info@xeliusestate.ru | www.xeliusestate.ru ООО «Кселиус трейдинг» ИНН: 7702812662 КПП: 770201001
Юридический адрес: 127051, г. Москва, Малый Сухаревский переулок, д. 9, стр. 1, офис 36
Фактический адрес: 115054, г. Москва, ул. Дубининская, д.57, стр.2, офис 2302
С помощью банка Последовательность шагов будет аналогичной рассмотренной выше, но с некоторыми отличиями. — Покупатель вносит сумму денежных средств, необходимую для погашения ипотечного кредита на банковский депозит или же в банковскую ячейку, но исключительно этого же банка. Если имеется разница между суммой ипотечного кредита и продажной стоимостью квартиры, то она закладывается на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры в другую депозитарную ячейку; — Банк самостоятельно доводит до сведения регистрационной палаты, что ипотечный кредит выплачен, а также передаёт всю необходимую документацию, в частности, закладную на квартиру в ипотеке. После этого происходит регистрация сделки купли-продажи ипотечной квартиры с переходом права собственности на недвижимость к покупателю (процедура аналогична рассмотренной выше); — Разницу денежных средств продавец получает из банковской ячейки после регистрации сделки купли-продажи недвижимости.
Путём покупки кредита Происходит покупка не недвижимости, а ипотечного кредита, т.е. покупатель становится новым заёмщиком, а квартира по-прежнему остаётся в залоге у банка: — Банк одобряет нового заёмщика на ипотечный кредит; — Банк, покупатель и продавец подписывают соглашение о переходе долга по ипотечному кредиту.
+7 495 636 28 73 | info@xeliusestate.ru | www.xeliusestate.ru ООО «Кселиус трейдинг» ИНН: 7702812662 КПП: 770201001
Юридический адрес: 127051, г. Москва, Малый Сухаревский переулок, д. 9, стр. 1, офис 36
Фактический адрес: 115054, г. Москва, ул. Дубининская, д.57, стр.2, офис 2302
#3 Рассрочка Схема действий: 1. Подписание договора на оказание услуг c XELIUS ESTATE. 2. Перечисление авансового платежа. 3. Оценка целей и финансовых возможностей инвестора: — Определяем какой суммой располагает инвестор (первоначальный взнос или 100% -я оплата); — Какой объект готовы приобретать, с какой целью (перепродажа, аренда). 4. Поиск объектов инвестирования исходя из финансовых возможностей, составление шорт-листа подобранных объектов, в зависимости от различных факторов: — Какие строящиеся объекты в данном ценовом диапазоне можно подобрать на территории Московской области (учитываем удаленность от МКАД, ЖД станций, станций метро, автомагистрали и т.д.), расположение на территории Новой Москвы; — Какие варианты квартир есть у застройщиков. 5. Согласовываем список объектов с инвестором, выбираем наиболее ликвидные и с наименьшей стоимостью. 6. Проверяем у объектов: — Соответствие 214-ФЗ; — Юридическую чистоту документов и благонадёжность застройщика; — Наличие аккредитации банками выбранного объекта. 7. Согласовываем цену выбранной квартиры и варианты приобретения, возможность бронирования квартиры у застройщика (фиксирования квартиры и цены).
+7 495 636 28 73 | info@xeliusestate.ru | www.xeliusestate.ru ООО «Кселиус трейдинг» ИНН: 7702812662 КПП: 770201001
Юридический адрес: 127051, г. Москва, Малый Сухаревский переулок, д. 9, стр. 1, офис 36
Фактический адрес: 115054, г. Москва, ул. Дубининская, д.57, стр.2, офис 2302
Если имеется возможность приобретения недвижимости (квартиры в новостройке) в рассрочку, то инвестор (покупатель) обязан внести первоначальный взнос, а остаток выплачивать равными долями согласно указанному в договоре графику платежей.
Варианты рассрочки могут быть различными, например: — Она может быть краткосрочной: на 3-6 месяцев, при этом первоначальный взнос обычно составляет до 50%. Она может быть беспроцентная или с минимальной переплатой, обычно не более 3% от стоимости. — При долгосрочной рассрочке, которая оформляется на длительный срок (от 12 месяцев и более) покупатель вносит сумму первоначального взноса от 50 до 70% от стоимости, при этом сама рассрочка будет или беспроцентной, или процентной, ставка может составить до 24% годовых на остаток долга.
При приобретении квартиры в рассрочку документы, подтверждающие платёжеспособность покупателя недвижимости, обычно не требуются, а нужен только паспорт.
У застройщика можно получить и рассрочку на других, более выгодных условиях, каждый вариант, обсуждается индивидуально. Застройщик имеет право установить в договоре сумму в качестве первоначального взноса, которую покупатель внесёт сразу, а также установить размер и порядок начисления последующих платежей, указать сроки, в течение которых они будут выплачиваться. Так же он может предусмотреть определённые меры безопасности при продаже объекта недвижимости в рассрочку. Для этого устанавливаются штрафные санкции за просрочку платежей и другие условия, которые будут прописаны в договоре.
+7 495 636 28 73 | info@xeliusestate.ru | www.xeliusestate.ru ООО «Кселиус трейдинг» ИНН: 7702812662 КПП: 770201001
Юридический адрес: 127051, г. Москва, Малый Сухаревский переулок, д. 9, стр. 1, офис 36
Фактический адрес: 115054, г. Москва, ул. Дубининская, д.57, стр.2, офис 2302
8. Получаем копию паспорта инвестора для заключения договора бронирования и договора на оказание услуг по регистрации основного договора в регистрирующем органе. 9. Инвестор подписывает ДБ (договор бронирования) или договор оказания услуг по подбору квартиры и производит оплату через расчётный счёт застройщику. 10. Подписание договора на оказание услуг по регистрации основного договора (ДДУ). 11. Личный выезд инвестора на подписание договора участия в долевом строительстве (ДДУ). 12. Оплата по договору на оказание услуг по регистрации ДДУ в регистрационной палате. 13. Ожидание зарегистрированного договора долевого участия - до 20 дней. 14. Оплата застройщику всей суммы стоимости квартиры (100%-я оплата) после регистрации. 15. Ожидание окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. 16. Получение информации о ходе строительства объекта от XELIUS ESTATE. 17. Получение информации о завершении строительства в соответствии с договором с целью необходимости принятия объекта долевого строительства Дольщиком. 18. Получение Свидетельства о собственности. 19. Разработка стратегии: реализация или аренда. 20. Поиск клиента (покупателя, арендатора). 21. Реализация объекта: переуступка прав или договор купли-продажи.
+7 495 636 28 73 | info@xeliusestate.ru | www.xeliusestate.ru ООО «Кселиус трейдинг» ИНН: 7702812662 КПП: 770201001
Юридический адрес: 127051, г. Москва, Малый Сухаревский переулок, д. 9, стр. 1, офис 36
Фактический адрес: 115054, г. Москва, ул. Дубининская, д.57, стр.2, офис 2302
Помните, что нужно инвестировать с умом, а значит инвестировать вместе с XELIUS ESTATE.
Запросите свой индвидуальный план инвестирования
+7 495 636 28 73 info@xeliusestate.ru | www.xeliusestate.ru