Presentacion by GIOVANNY GARCIA

INVERSIONISTAS

Índice General

Capítulos y sub-capítulos

1. Proyecto

1.1. Descripción General del Negocio y Producto 1.2. Ventajas del Proyecto

2. Entorno Económico y Tendencias

2.1. Negocio Inmobiliario

2.2. Negocio Hotelero

3. Expectativas Financieras

3.1. Panorama General 3.3. Rentabilidad mercados financieros

4.1. Participación Fideicomiso

3.2. Fuentes de Rentabilidad 3.4. Participación Caja Disponible

4. Esquema de aportes

5. Experiencias Promotores

5.1. ARPRO S.A

5.2. PROMINSA LTDA

6.2. Alianza Fiduciaria

6. Esquema de Operación

6.1. Esquema Fiduciario 6.3. Estructura Complejo

1. Proyecto Urban Plaza

Negocio Inmobiliario y Hotelero

1. Proyecto

1.1. Descripción General del Negocio y Producto

Negocio Explotación del complejo inmobiliario y hotelero, a través de los flujos de caja generados por:

- Arriendos de Locales y Oficinas - Operación del Hotel y Estacionamiento

Valorización de Activos a través del tiempo: - Locales, Oficinas y Parqueaderos - Construcción Hotelera

Producto

Activos Proyecto Urban Plaza

Locales y Oficinas

Hotel

Estacionamiento

Arrendamiento

Operación

Locales* 98 Parqueaderos

Oficinas* *Con los M2 en Canje

1. Proyecto

1.2. Ventajas del Proyecto

Ubicación

Privilegiada, a corta distancia de los principales centros financieros, gastronómicos y comerciales del norte de Bogotá.

Esquina Calle 90 con Cra 11, en pleno corazón del Chicó

Respaldo en activos Reales

Actividad empresarial respaldada en activos inmobiliarios, sin asumir el riesgo asociado a la construcción

Permite tomar provecho de las valorizaciones de la zona.

Negocio Diversificado

Proyecto con una mezcla atractiva de negocios: Arriendo de oficinas y Locales, Actividad Hotelera y Servicio Público de Estacionamiento

En su conjunto diversifican el riesgo de inversión.

Esquema Operacional Estructurado

Con un vehículo empresarial eficiente para el manejo del flujo de caja, impuestos (transparencia fiscal) e inclusión de la estructura organizacional

Esquema Fiduciario

Manejo Hotelero

El Hotel estará exento de impuestos por 30 años y será operado por un tercero con experiencia y trayectoria en el mercado

Esquema Fiduciario

2. Entorno Econ贸mico y Tendencias

Negocio Inmobiliario y Hotelero

2. Entorno Econ贸mico y Tendencias

2.1. Negocio Inmobiliario

Oficinas Tarifas Renta

La disminuci贸n en la tasa promedio de renta e incremento en la tasa de vacancia se explica con la sobreoferta.

Se estima que en el 2013 el ciclo inmobiliario nuevamente estar谩 al alza justamente, cuando comience la etapa operativa del proyecto 90-11. Las tarifas de arrendamiento de oficinas proyectadas son coherentes con la din谩mica del mercado inmobiliario. (Tarifas de 2013 se establecen a precios de hoy)

Fuente: Colliers International

2. Entorno Económico y Tendencias

2.1. Negocio Inmobiliario

Tarifas Renta Locales A junio de 2010, el precio promedio del metro cuadrado en arriendo muestra un crecimiento del 26.91% producto del fuerte crecimiento de los primeros meses del año.

Basados en la dinámica actual y proyectada del comercio y consumo, podría decirse que estas tarifas mantendrán una tendencia positiva.

Locales y Oficinas Valorizaciones

Entre el 2003 y 2009, en promedio las valorizaciones de oficinas y locales han sido del 14% y 10% (11) respectivamente. En Chicó (zona de mayor valorización de Bogotá) e incluso en Bogotá, históricamente los porcentajes de valorización son más altos que el promedio general de Colombia.

Fuente: DANE

2. Entorno Económico y Tendencias

2.2. Negocio Hotelero

Variación Precio de Venta Hotel por en Colombia En promedio, la valorización del precio de venta de los hoteles ha sido del 10.7%. Salvo en los 2004, en todos los períodos hubo incremento

Salvo en los 2004, en todos los periodos el precio del Hotel por se incrementó Fuente: DANE

Ocupación Anual Promedio Bogotá Exceptuando el año 2009 (59.7%), en los últimos 8 años la ocupación anual promedio de Bogotá ha estado entre el 60% y 70%, Adicionalmente, la zona norte es la de mayor ocupación (preferida por los turistas) Fuente: COTELCO

2. Entorno Económico y Tendencias

2.2. Negocio Hotelero

Tarifa de Renta Promedio Bogotá (Miles) Desde el 2004 hasta el 2010, las tarifas de habitación se han incrementado de forma continua La tarifa promedio de renta del Hotel (proyecto Urban Plaza) es mayor a la de Bogotá, aunque es competitiva en el marco de los hoteles de negocio Fuente: COTELCO

Características Mercado Bogotá Origen

Segmento

Extranjero

51% 49%

Doméstico

Turismo Negocios

13%

87%

El turismo que se da en Bogotá corresponde, principalmente, al sector corporativo, ejecutivos y empresarios que llegan a la ciudad y al país por negocios o inversiones.

Fuente: COTELCO

3. Expecttivas Financieras

Negocio Inmobiliario y Hotelero

3. Expectativas Financieras

Valor Residual

Proyecciones Ingresos y Costos

3.1. Negocio Hotelero

Horizonte Requerimiento de Capital

Estructura Financiera Buscada

Requerimientos de Capital

Deuda al DTF+9%

5 a単os

25,1%

$11.550

Aportes de Capital

Indefinido

74,9%

$34.500

3. Expectativas Financieras

3.2. Fuentes de Rentabilidad

Rango conservador; el limite superior es menor al incremento promedio histรณrico de los ร ndices de Precios de Edificaciones Nuevas (IPEN)

Valorizaciรณn Patrimonial

Diferencia entre el valor de venta (2.011) y aportes realizados

TIR Inversionistas Rentabilidad de Caja

(TIR Global, Complejo inmobiliario + Hotel)

Diferencia Valor de Venta y Aportes

16% - 18% Rango basado en diferentes escenarios de ingresos y costos; rentabilidades no incluyen el impuesto de renta

21.185 Mill. Valor Teรณrico de venta es el resultado de multiplicar los en el proyecto (activos) por el precio del asociado (incluyendo su valorizaciรณn)

3. Expectativas Financieras

3.3. Rentabilidades Mercado Financiero

Rentabilidades 2005 - 2010 (Hasta Ago.)

La alta rentabilidad del mercado accionario est谩 sujeta a un alto nivel de riesgo, representado por la volatilidad del mercado de capitales y el riesgo propio de la acci贸n

Promedio

Desviaci贸n

Acciones

28.7%

46.3%

Renta Fija

6.7%

3.3%

D. Soberana

5.4%

4.5%

No hay activos tangibles asociados a las inversiones en Renta Fija y Deuda Soberana. El beneficio financiero resulta de la diferencia entre los flujos de caja financieros y el valor de compra

Los proyectos inmobiliarios tienen respaldo en activos tangibles y no presentan los niveles de volatilidad del mercado accionario

3. Expectativas Financieras

3.4. Participaci贸n Flujos de Caja Disponibles

Con los en canje participando en el Proyecto

SIN los * en canje participando en el Proyecto

Inversionistas

55,63%

74,04%

Promotores

19,50%

26,96%

Inversionistas Lotes En Canje

24,88%

N/A

Con la entrada de los en canje se disminuyen las participaciones de inversionistas y promotores Esto se compensa con el mayor valor de los flujos de caja ( en el proyecto)

Participaci贸n Flujos de Caja Diponibles

Por lo tanto, NO genera impactos en las TIR y, adicionalmente, genera unidad de negocio

Flujo de caja a repartir entre los inversionistas. Incluyendo los en Canje, multiplicado por el porcentaje de participaci贸n; se contrastan con la inversi贸n.

3. Expectativas Financieras

3.4. Participación Flujos de Caja Disponibles

Total Inversionistas*

Inversionistas con paquete de inversión máximo*

Inversionistas con paquete de inversión mínimo*

*Con los M2 en Canje

4. Esquema de Aportes

Negocio Inmobiliario y Hotelero

4. Esquema de Aportes

3.4. Participación sobre el Fideicomiso

Participación Fiduciaria

Tamaño de los Derechos Fiduciarios

Límites Paquetes de Inversión

$1 millón c/u Participaciones

Fecha % Flujo de Caja

Máximo

Mínimo

5.000

1.000

8,06%

1,61%

2011 Enero

Abril

2012 Julio

Enero

Julio

5% 25% 25% 35% 10%

5. Experiencias Promotores

Negocio Inmobiliario y Hotelero

5. Experiencia y Trayectoria Promotores

5.1. ARPRO Arquitectos Ingenieros S.A.

ARPRO

ARQUITECTOS INGENIEROS S.A Fue establecida en 1978 y hace parte de la Organización Chaid Neme Hnos. Sus servicios consisten en promocionar, planificar, diseñar, construir y gerenciar proyectos de infraestructura / inmobiliarios. Cuenta con certificado ISO 9001 para los servicios que presta y cuenta con experiencia en implementación de tecnologías LEED.

Primera constructora en Colombia en certificar un proyecto LEED / leadership in energy and enviromental design/ Se obtuvo en categoría plata para el edificio de NOVARTIS de Colombia

5. Experiencia y Trayectoria Promotores

5.2. PROMINSA LTDA

PROMINSA LTDA. fue constituida en el 2004 por DIEGO LOBO GUERRERO D. y JORGE HOYOS M., Expertos y conocedores del sector inmobiliario

Se enfoca en la promoción, planificación y gerencia de proyectos de construcción y venta inmobiliaria dentro de sus logros, se destaca lo siguiente: Gestiones y tramites de Compra de Terrenos

Consecución y admón. de Créditos Hipotecarios

Gerencia, ventas, Escrituración & Subrogación

Dirección Proyectos

Control de presupuesto y programación

Por valor de $50.200 Mill

Por valor de 115.000 Mill

De viviendas por valor de 287.500 Mill

De construcción de viviendas por 46.000 M2

De proyectos e interventoria por 29.500 M2

6. Esquema de Operaci贸n

Negocio Inmobiliario y Hotelero

6. Esquema de Operación

6.1. Esquema Fiduciario

Criterio Comparación

Sociedad

Fideicomisos

Estatutos

Escritura Publica (Costos)

Documento Privado

Normatividad

De orden público

Autonomía de la voluntad

Vigiladas

Supersociedades

La Fiduciaria

Actúan

Representante Legal

Representante de la Fiduciaria

Contabilidad

Órganos de Dirección

Obligatorios

Flexibles

Responsabilidad

Administradores

Responsabilidad Fiduciaria

Obligaciones

De los Comerciantes

Vehículo Sucesoral

A Veces

Pactos de Accionistas

Liquidación

Dispendiosa

Ágil

Sólo de Tipo Comercial

Tratamiento Tributario como sociedades

Impuesto de Renta

Retefuente

Renta Presuntiva

IVA

ICA

Reserva Legal

Reparto de Dividendos

Utilidad

Caja

Beneficio para activos productivos

TIR Inversionista Proyecto Urban Plaza

11% - 13%

16% - 18%

6. Esquema de Operación

6.2. Alianza Fiduciaria

Sociedad con 24 años de experiencia

Empresa de la Organización DeLima – Antiguos dueños de DeLima Marsh – Alianza Valores – Datecsa (Sharp, Kyocera) – Concesionarios : Mazda, Kia, Ford, Volkswagen – Colbesa S.A. envasadora de Gatorade – Más de 40 empresas nacionales e internacionales

Calificaciones: Fondo Común Ordinario AAA/2 y la sociedad M1 (la más alta)

Administra cerca de 1.600 fideicomisos, la más grande (la más alta)

6. Esquema de Operación

6.3. Estructura Complejo Inmobiliario y Hotelero

Se encargará de la administración del complejo inmobiliario (incluyendo estacionamiento) y, además, controlará los resultados de la operación Hotelera

Gerencia Contaduría

Asistencia Administrativa

Asesoría Jurídica Coordinación Administrativa

Grupo de Aseo

Grupo de Recepción

Grupo de Vigilancia

Grupo de Mantenimiento

Grupo de Estacionamiento

6. Esquema de Operación

6.3. Estructura Complejo Inmobiliario y Hotelero

Fideicomiso 90-11 Propietario – Ejerce C o n t r o l p o r m e d i o d e l a A d m i n i s t r a c i ó n

Hotel Operador – Recibe % de l o s i n g r e s o s y f l u j o s d e c a j a h o t e l e r o s

BH Hoteles (5)

Costos operación Manejo Hotel Contrato de Administración

Regalías de Marca Franquicia

Enfoque Segmento Alto de Turismo de Negocios

Eficiencia operativa (manejo de costos operativos y de inversión)

7. Referencias Bibliográficas

(1-2) METRO CUADRADO.COM. Datos Generales del mercado de chicó [En línea].

Citado el 5 de Octubre de 2010. http://contenido.metrocuadrado.com/contenidom2/ciudyprec_m2/inforbog_m2/informacindesectores/ARTICULO-

WEBPL_ DET_NOT_REDI_PRECIOS-2010251.html.

(3)

COTELCO. OPHC 2008 [Medio Magnético]. Cuadro 6. Segmento del Mercado

(Negocios y Convenciones)

(4)

EL COLOMBIANO.COM. El PIB de Colombia crecerá 4.7%: FMI Lunes [En

línea]. Citado el 11 de Octubre de 2010.

http://www.elcolombiano.com/BancoConocimiento/E/el_pib_de_colombia_crecera_47_fmi/el_pib_de_colombia_crecera_47_fmi.

asp?CodSeccion=186

(5)

SEMANA.COM. ¿Qué son los Civets?. [En línea]. Citado el 11 de Octubre de

2010. http://www.semana.com/noticias-economia/civets/142694.aspx.

(6)

DOING BUSSINESS. Economy Rankings. [En línea]. Citado el 9 de Octubre de

2010. http://www.doingbusiness.org/economyrankings/.

(7)

INVEST IN COLOMBIA. Bogotá: Centro global para servicios, logística,

manufactura y agroindustria. Mayo de 2010. Citado el 9 de Octubre de 2010.

h t t p : / / w w w . i n v e s t i n b o g o t a . o r g / a r c h i v o s / f i l e / P O R Q U E _ B O G O T A /presentacion_general_sobre_bogota_ib2010.pdf.

(8)

PORTAFOLIO.COM.CO. 7.000 habitaciones de hotel tiene Bogotá y espera sobrepasar las 8.500 en dos años, revela estudio. [En línea] Citado el 2

de Octubre de 2010.

h t t p : / / w w w. p o r t a f o l i o . c o m . c o / e c o n o m i a / e x p e c t a t i v a / A R T I C U LO-WE B - NOTA_INTERIOR_PORTA-5729108.html

(9)

COLLIERS INTERNATIONAL. Bogotá Colombia, Oficinas, Research & Forecast Report [Medio Magnético] Citado el 2 de Octubre de 2010.

(10) LONJA DE BOGOTÁ. Dinámica Inmobiliaria Junio de 2010. [En línea] Citado

el 2 de Octubre de 2010.

http://www.lonjadebogota.org.co/LinkClick.aspx?fileticket=P%2bxGS505QZA%3d&language=es-CO

7. Referencias Bibliográficas

(11) DANE. Boletín de Prensa. Índice de Precios de Edificaciones Nuevas I Trimestre.

16 de Junio de 2010. [En línea] Citado el 2 de Octubre de 2010.

http://www.dane.gov.co/files/investigaciones/boletines/ipen/bol_ipen_Itrim09.pdf

(12) DANE. Boletín de Prensa. Muestra mensual de comercio al por menor. Julio de

2010. [En línea] Citado el 2 de Octubre de 2010.

http://www.dane.gov.co/files/investigaciones/boletines/mmcm/bol_mmcm_jul10.pdf

(13) LA REPUBLICA.COM.CO. Economía Colombiana crecerá 6% en 2.010:

FENALCO. [En línea] Citado el 2 de Octubre de 2010.

http://rse.larepublica.com.co/archivos/ECONOMIA/2010-09-08/economia-colombiana-creceraseis-por-ciento-en-2010-fenalco_109943.php

(14) COTELCO. OPHC 2008 [Medio Magnético]. Cuadro 17. Ventas Totales en Hotel (15) PORTAFOLIO.COM.CO El martes, Bogotá amanecerá con 524 habitaciones

hoteleras más. [En línea] Citado el 2 de Octubre de 2010.

h t t p : / / w w w . p o r t a f o l i o . c o m . c o / n e g o c i o s / e m p r e s a s / A R T I C U L O - W E B -NOTA_INTERIOR_PORTA-7829907.html

(16) SEMANA.COM Colombia vuelve al mapa del turismo mundial. [En línea] Citado

el 2 de Octubre de 2010.

http://www.dinero.com/wf_ImprimirArticulo.aspx?IdRef=68848&IdTab=1