المعايير المصرية للتقييم العقارى نسخة للنقاش العام 2015

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫نسخة للنقاش العام‬

‫‪ 1‬فبراير ‪5112‬‬

‫صفحة ‪1‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫تقديم رئيس الهيئة العامة للرقابة المالية‬ ‫يسعدنى تقديم مشروع أول معايير مصرية للتقييم العقارى‪ ،‬والتى تعد أول معايير وطنية للتقييم العقارى‬ ‫فى المنطقة العربية‪ ،‬وهى بعد مناقشتها وإصدارها الشك ستمثل إضافة هامة للسوق العقارى واألنشطة‬ ‫المالية المصرفية وغير المصرفية ومن ضمنها التمويل العقارى والتأجير التمويلى وسوق المال والتأمين‬ ‫إضافة إلى العديد من أوجه النشاط االقتصادى‪.‬‬ ‫وجاء حرص الهيئة العامة للرقابة المالية على ضرورة وجود معايير مصرية معتمدة للتقييم العقارى‪،‬‬ ‫تمثل المرجعية لكافة األطراف ذات العالقة بجمهورية مصر العربية‪ ،‬إنطالقا من دور الهيئة الذى حدده‬ ‫الدستور فى المادة ‪ 251‬من كونها ضمن الهيئات المستقلة واألجهزة الرقابية وفى المادة ‪ 225‬من‬ ‫واإلشراف على األسواق واألدوات المالية غير المصرفية بما فى ذلك أسواق رأس‬ ‫إختصاصها بالرقابة‬ ‫ِ‬ ‫المال وأنشطة التأمين والتمويل العقارى والتأجير التمويلى والتخصيم التوريق‪ .‬وكذلك إعماال لما نص‬ ‫عليه القانون ‪ 51‬لسنة ‪ 2112‬بشأن تنظيم الرقابة على االسواق واالدوات الماليه غير المصرفية والسيما‬ ‫فى المادة الرابعة من هذا القانون والتى تضمنت "أن تعمل الهيئة على سالمة واستقرار األسواق المالية‬ ‫غير المصرفية وعلى تنظيمها وتنميتها وعلى توازن حقوق المتعاملين فيها‪ ،‬كما تقوم بتوفير الوسائل‬ ‫والنظم وإصدار القواعد التى تضمن كفاء هذه األسواق وشفافية األنشطة التى تمارس فيها‪ .‬وللهيئة فى‬ ‫سبيل تحقيق أغراضها على األخص ما يلى‪ :‬الترخيص بمزاولة األنشطة ‪ ....‬التفتيش على الجهات التى‬ ‫يرخص لها بالعمل فى تلك األنشطة ‪ ....‬حماية حقوق المتعاملين واتخاذ ما يلزم من االجراءات للحد من‬ ‫التالعب والغش فى تلك األسواق‪".‬‬ ‫ويتم قيد خبراء التقييم العقارى فى جمهورية مصر العربية بسجالت الهيئة العامة للرقابة المالية‬ ‫المخصصة للقائمين على تقدير مثل تلك األصول وينظم قيدهم القانون رقم ‪ 541‬لسنة ‪ 2115‬بشأن‬ ‫التمويل العقارى‪.‬‬ ‫هذا وأتقدم بجزيل الشكر ووافر التقدير للجهد المبذول من قبل السيدات والسادة أعضاء اللجنة التى‬ ‫شكلتها الهيئة لصياغة أول مشروع لمعايير التقييم العقارى فى مصر سواء من الخبراء أو ممثلى الجهات‬ ‫ذات العالقة وزمالئى بالهيئة‪ ،‬وأثمن كثيرا كل ما خصصوه من وقت وتكبدوه من مشقة على مدى أشهر‬ ‫طويلة فى مناقشة مختلف جوانب هذا الموضوع الهام واإلطالع على المراجع العالمية وعقد أكثر من‬ ‫عشرين اجتماع ومراجعة الصياغات‪ .‬كما أشير إلى الحرص على وجود خبير فى المحاسبة والمراجعة‬ ‫ضمن أعضاء اللجنة لما لمعايير التقييم العقارى من ارتباط فى بعض جوانبها مع معايير المحاسبة‬ ‫واإلفصاح المالى‪ .‬وخالص اإلمتنان لألستاذ دكتور مهندس أحمد أنيس على تحمله أعباء تنسيق أعمال‬ ‫تلك اللجنة ومثابرته فى تخطيط أنشطتها والتوفيق بين آراء أعضائها وتجميع نتاج مساهماتهم‪.‬‬ ‫وختاما أدعو مختلف المتخصصين والجهات ذات العالقة لمراجعة مشروع المعايير المصرية للتقييم‬ ‫العقارى وإبداء آرائهم ومقترحاتهم بشأنها استهدافا للوصول لنسخة نهائية يتم إصدارها بإذن هللا‪.‬‬ ‫رئيس الهيئة‬ ‫شريف سامى‬

‫صفحة ‪2‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫كلمة اللجنة المكلفة بإعداد المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫بسم هللا الرمح ن الريم‬

‫"وقل امعلوا فسريى هللا معلمك ورسوهل واملؤمنون"‬ ‫صدق هللا العظم‬

‫إنه لمن دواعى الفخر أن تكون هذه المعايير هى أول معايير باللغة العربية تتفق والمعايير الدولية للتقييم‬ ‫‪ ،‬فتقييم االصول ومنها العقارية نشاط يتداخل فى مختلف االنشطة االقتصادية ويؤثر فيها‪.‬‬ ‫ووجود معايير وطنية لتقييم االصول العقارية تتفق والمعايير الدولية انما يهدف لكسب ثقة المتعاملين‬ ‫والمؤسسات المالية والجهات الرقابية والرأى العام فى أعمال التقييم وتسهيل انتقال االموال عبر الحدود‬ ‫وتشجيع تدفق االستثمارات االجنبية ومن ثم كان اصدار معايير للتقييم العقارى احد اهم دعائم االستثمار‬ ‫فى اى دولة ‪.‬‬ ‫إن صناعة معايير للتقييم تتطلب وجود لجنة دائمة للمعايير تهدف الى تطوير وتحديث هذه المعايير‬ ‫وتجيب على تساؤالت خبراء التقييم التى تعنى بتفاصيل المهنة ‪ ،‬وتعنى باصدار طبعات الحقة من هذه‬ ‫المعايير لتواكب االحتياجات االقتصادية المتغيرة للمجتمع ‪.‬‬ ‫وال شك أن هذه المعايير اضافة هامة لالستثمار و التقييم العقارى نامل ان تساهم فى تقدم وازدهار‬ ‫السوق العقارى الذى هو احد اهم مصادر الثروة فى جمهورية مصر العربية والوطن العربى‪.‬‬ ‫وهللا الموفق ‪،،‬‬ ‫أعضاء لجنة تطوير منظومة التقييم العقاري في مصر (والمشكلة بموجب قرار رئيس الهيئة العامة‬ ‫للرقابة المالية رقم ‪ 511‬بتاريخ ‪ 21‬فبراير ‪:)2154‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬

‫‪‬‬

‫ممثل البنك المركزي المصري ‪ -‬أ‪ /‬رفاهية السيد حسين رشدي‪.‬‬ ‫ممثل وزارة اإلسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية ‪ -‬أ ‪ /‬مي عبد الحميد‪.‬‬ ‫ممثل الهيئة العامة لإلستثمار ‪ -‬أ ‪ /‬نبيل السيد إبراهيم‪.‬‬ ‫ممثل الهيئة العامة للرقابة المالية ‪ -‬د‪ /.‬إيمان زكريا حسين‪.‬‬ ‫خبراء فى مجال التقييم العقارى‪:‬‬ ‫ د‪.‬م‪ /‬حسام الدين حسن فؤاد‪.‬‬‫ د‪.‬م‪ /‬حاتم مصطفى محمد‪.‬‬‫ لواء م‪ /‬محمد أحمد أغا‪.‬‬‫ م‪ /‬خالد محمد جمال الدين صدقي‪.‬‬‫ أ‪.‬د‪.‬م‪ /‬محمد نبيل عبد السالم‪.‬‬‫ أ‪.‬د‪.‬م‪ /‬محمد ناصر درويش‪.‬‬‫ أ‪.‬د‪.‬م‪ /‬مها أحمد كمال الدسوقي‪.‬‬‫ أ‪.‬د‪ /‬مشهور غنيم محمد‪.‬‬‫خبير فى مجال المحاسبة والمراجعة‪ :‬أ‪ /‬هشام األفندى‬ ‫منسق اللجنة‬ ‫أ‪.‬د‪.‬م‪ /‬أحمد رجائي أنيس‬

‫صفحة ‪3‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫المحتويات‬

‫أولا‪ :‬مقدمة‪... ... ... :‬‬

‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ... . . .. . ... .... .. .. ... ... .. ..‬‬

‫صفحة ‪2‬‬

‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ...‬‬

‫صفحة ‪6‬‬

‫‪ .2‬ميثاق قواعد السلوك وشرف المهنة لخبراء التقييم العقاري ‪.... .. .. ... ... .. ... ... ... . ..‬‬

‫صفحة ‪8‬‬

‫‪.5‬مقدمة عامة ‪... .. ... ... ...‬‬

‫‪... ... .... .. ..‬‬

‫‪.. ...‬‬

‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ...‬‬

‫صفحة ‪16‬‬

‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ... ... . .. .... ....‬‬

‫صفحة ‪58‬‬

‫‪.... .. .. ...‬‬

‫صفحة ‪52‬‬

‫‪ .2‬المعيار رقم (‪ :)2‬التقييم لحساب قيمة خالف القيمة السوقية‪.... .. .. ... ... .. ... ... ... . ..‬‬

‫صفحة ‪73‬‬

‫‪ .3‬المعيار رقم (‪ :)3‬إعداد تقرير التقييم ‪.. . .. ... .... .. ..‬‬

‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ...‬‬

‫صفحة ‪52‬‬

‫ثالثا ا‪ :‬التــطبيقـات‪.. .. .. .. ... .... .. .. ... .... .. .. :‬‬

‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ...‬‬

‫صفحة ‪25‬‬

‫‪ .5‬منهج التقييم العقارى ‪.. .. ... .... .. .. ... .... .. ..‬‬

‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ...‬‬

‫صفحة ‪27‬‬

‫‪ .2‬التقييم لخدمة إعداد القوائم المالية‪... .. .. ... .... .. ..‬‬

‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ...‬‬

‫صفحة ‪67‬‬

‫‪ .3‬التقييم لخدمة حاالت التمويل‪.. .... .. .. ... .... .. ..‬‬

‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ...‬‬

‫صفحة ‪31‬‬

‫‪ .4‬تقييم المشروعات والعقارات تحت اإلنشاء‪... .... .. ..‬‬

‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ...‬‬

‫صفحة ‪32‬‬

‫رابعا ا‪ :‬المذكرات السترشادية‪.... .. .. ... ... .. ... ... ... .. ....... .. .. ... .... .. .. :‬‬

‫صفحة ‪85‬‬

‫طرق التقييم العقاري‪.... ... ... .. .. ... .... .. .... .. ..‬‬

‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ...‬‬

‫صفحة ‪82‬‬

‫‪ .5‬طريقة البيع المقارن‪.. ..... .. .. .. ... .... .. .. .. ..‬‬

‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ...‬‬

‫صفحة ‪86‬‬

‫‪ .2‬طرق رسملة الدخل‪......... .. .. ... ....... .... .. ..‬‬

‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ...‬‬

‫صفحة ‪82‬‬

‫‪ .3‬طريقة التكلفة‪.... ........ .. .. ... ...... ... .... .. ..‬‬

‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ...‬‬

‫صفحة ‪27‬‬

‫‪ .3‬األساسيات والمفاهيم العامة لممارسة التقييم العقاري ‪... ..‬‬ ‫ثانيا ا‪ :‬معـايير التقييــم‪.. ... .... .. .. :‬‬

‫‪ .5‬المعيار رقم (‪ :)5‬التقييم لحساب القيمة السوقية‪.. .... .. ..‬‬

‫صفحة ‪4‬‬

‫‪... ...‬‬

‫‪...‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫أولا‪ :‬مقدمــــــة‬

‫صفحة ‪5‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫‪ -1‬مقدمة عامة‬ ‫ تنقسم األصول إلى األنواع التالية‪:‬‬‫● عقارية‪.‬‬ ‫● منقولة‪.‬‬ ‫● شركات وأنشطة اقتصادية‪.‬‬ ‫● أوراق مالية‪.‬‬ ‫و تقييم االصول ومنها العقارية نشاط يتداخل فى مختلف االنشطة االقتصادية ‪ ،‬ويعتبر العديد من‬ ‫االقتصاديين أن العقار فى مقدمة مصادر الثروة ومن ثم يعد التقييم العقارى أحد أهم االنشطة التى يتأثر‬ ‫بها اقتصاد اى دولة ‪ ،‬و تصنف المعايير الدولية للتقييم االنشطة االقتصادية التى تساهم فيها عملية التقييم‬ ‫الى االفرع التالية ‪:‬‬ ‫‪ ‬عمليات تبادل الملكية مثل البيع والهبة والتنازل وحق االنتفاع ‪....‬الخ‬ ‫‪ ‬عمليات التمويل بضمان عقار وتشمل االقراض‪ ،‬ومعامالت التمويل المتفقة مع مبادىء الشريعة‬ ‫االسالمية ومنها المرابحة وااليجارة والبيع اآلجل مع حوالة الحقوق ‪ ،‬ومعامالت االيجار‬ ‫التمويلى ‪...‬الخ ‪.‬‬ ‫‪ ‬المنازعات القانونية ‪ ،‬حاالت التحكيم ‪ ،‬حاالت نزع الملكية ‪ ،‬التركات ‪ ،‬التأمين ‪...‬الخ‬ ‫‪ ‬اعداد القوائم المالية للشركات ومؤسسات االعمال ‪.‬‬ ‫مما سبق تتضح اهمية ان تتسم اعمال التقييم بالدقة والحيادية والنزاهة والكفاءة وهو مادفع اغلب معايير‬ ‫التقييم العالمية بان تبدأ بمعايير لميثاق قواعد السلوك الداء مهنة التقييم ‪.‬‬ ‫ووجود معايير وطنية إلزامية لخبراء التقييم العقارى ومعاونيهم لتقييم االصول العقارية تتفق والمعايير‬ ‫الدولية للتقييم انما يهدف لكسب ثقة الراى العام فى اعمال التقييم وتسهيل انتقال االموال عبر الحدود‬ ‫وتشجيع تدفق االستثمارات االجنبية ‪ .‬وعلى ذلك صدرت هذه المعايير لتنظيم مهنة التقييم العقارى‬ ‫ولتكون ملزمة لكل من يمارس هذه المهنة بجمهورية مصر العربية وهى فى ذلك أول معايير تقييم‬ ‫عقارى باللغة العربية ‪.‬‬ ‫وتنقسم هذه النسخة من المعايير الى االجزاء التالية ‪:‬‬ ‫ مقدمة المعايير والتى تهدف الى تقديم األساسيات والمفاهيم العامة لممارسة التقييم العقارى‬‫وميثاق قواعد السلوك بجمهورية مصر العربية ‪.‬‬

‫صفحة ‪6‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫ معايير التقييم وتنقسم الى ثالثة معايير تختص بالتقييم لحساب القيمة السوقية ‪ ،‬المعايير لحساب‬‫قيمة خالف القيمة السوقية واعداد تقرير التقييم ‪ ،‬وكلها ملزمة لممارسة مهنة التقييم بجمهورية‬ ‫مصر العربية ‪.‬‬ ‫ تطبيقات التقييم وتشمل منهج التقييم ‪ ،‬التقييم لخدمة اعداد القوائم المالية ‪ ،‬التقييم لخدمة حاالت‬‫التمويل ‪ ،‬وتقييم المشروعات والمنشآت تحت االنشاء ‪.‬‬ ‫‪ -‬المذكرات االسترشادية وتشمل طرق التقييم ‪.‬‬

‫صفحة ‪7‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫‪ .5‬ميثاق قواعد السلوك وشرف المهنة لخبراء التقييم العقارى‬

‫تمهيد‬ ‫‪ -1‬أهداف الميثاق‬ ‫‪ -5‬مجال العمل‬ ‫‪ -7‬التعريفات الرئيسية‬ ‫‪ -5-3‬االفتراضات‬ ‫‪ -2-3‬الشروط المحددة‬ ‫‪ -3-3‬خبير التقييم‬ ‫‪ -4-3‬خبير التقييم الداخلى‬ ‫‪ -1-3‬خبير التقييم من الخارج– الخبير المستقل‬ ‫‪ -5‬المعايير الخالقية‬ ‫‪ -5-4‬النزاهة‬ ‫‪ -2-4‬تعارض المصالح‬ ‫‪ -3-4‬السرية‬ ‫‪ -4-4‬الحيادية‬ ‫‪ -2‬معايير الكفاءة‬ ‫‪ -5-1‬قبول التكليف‬ ‫‪ -2-1‬االستعانة بخبرة إضافية‬ ‫‪ -3-1‬كفاءة ودقة األداء‬ ‫‪ -6‬قواعد السلوك المهنى‬

‫صفحة ‪8‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫تمهيـــــــــــــــــــــد‪:‬‬ ‫ الهيئة العامة للرقابة المالية هي الجهة الرقابية الوحيدة فى مصر المسئولة عن قيد وتسجيل خبراء‬‫التقييم العقارى وإقرار المتطلبات التنظيمية والرقابية الخاصة بهم‪.‬‬ ‫ يلتزم خبراء التقييم العقارى عند قيدهم فى سجالت الهيئة باالطالع على أحكام هذا الميثاق والتوقيع‬‫على إقرار باطالعهم عليه وإحاطتهم بجميع األحكام الواردة به والتزامهم بها‪.‬‬ ‫ يلتزم خبير التقييم فى عمله بكل القرارات الموضوعة من قبل الهيئة العامة للرقابة المالية‪.‬‬‫ يجب على خبير التقييم أن يتبع جميع القوانين المعمول بها فى جمهورية مصر العربية‪.‬‬‫ ميثاق الشرف ليس بديال عن القوانين المعمول بها وإنما جاء مكمال لها‪ ،‬وحيثما وجد تعارض بين أحد‬‫نصوص ميثاق الشرف وبين القوانين واللوائح التنفيذية المكملة لها يكون المرجع هو القوانين‬ ‫واللوائح‪.‬‬ ‫ يلتزم العاملون بمهنة التقييم والمقيدين بسجالت الهيئة بالقواعد والسياسات والمبادئ المنصوص عليها‬‫في هذا الميثاق‪.‬‬ ‫ في حالة تعرض أحد خبراء التقييم العقارى المقيدين بالهيئة ألى من المواقف أو األمور التى يشوبها‬‫الشك أو الريبة والتى ال تتعرض لها أحكام هذا الميثاق بنص صريح فإن على خبير التقييم الرجوع‬ ‫إلى الهيئة لتحديد اإلجراءات الواجب إتباعها فى ذلك األمر‪.‬‬ ‫ هذا التمهيد جزء ال يتجزأ من الميثاق‪.‬‬‫‪ -1‬أهداف الميثاق ‪:‬‬ ‫‪ -5-5‬الحفاظ على الحيادية والموضوعية فى أداء أعمال التقييم وإعداد تقرير التقييم‪ ،‬والتحقق من‬ ‫التزام خبراء التقييم بأعلى مستويات الحياد وعدم تعارض المصالح‪.‬‬ ‫‪ -2-5‬رفع مستوى أداء المهنة والحفاظ على مصالح العاملين فى مجال التقييم العقارى للحفاظ على‬ ‫المال العام والخاص واكتساب ثقة المستثمرين فى مجال الثروة العقارية‪ ،‬األمر الذى يؤدى إلى‬ ‫تشجيع تدفق رؤوس األموال المحلية واألجنبية فى االقتصاد المصرى ككل‪.‬‬ ‫‪ -5‬نطاق العمل‪:‬‬ ‫‪ -5-2‬كل من يمارس مهنة التقييم العقارى بجمهورية مصر العربية ملزم بما جاء بهذا الميثاق‬ ‫والذى يتوافق مع االشتراطات الدولية ألعمال التقييم وقرارات الهيئة العامة للرقابة المالية‪.‬‬ ‫‪ -2-2‬هذا الميثاق مكمل للقوانين المصرية والقواعد التى تصدرها الهيئة العامة للرقابة المالية‬ ‫واالتحادات ذات العالقة‪.‬‬ ‫صفحة ‪9‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫‪ -3-2‬ال يجوز قبول تقارير التقييم العقارى الرسمية داخل جمهورية مصر العربية إال إذا كانت‬ ‫موقعة من خبير تقييم عقارى مسجل لدى الهيئة العامة للرقابة المالية ومتوافقة وهذه المعايير‪.‬‬ ‫‪ -7‬التعريفات الرئيسية‪:‬‬ ‫‪ -5-3‬االفتراضات‪:‬‬ ‫● االفتراضات هى تعبيرات تحتوى على معلومات وشروط ومواقف تؤثر على حساب القيمة‪.‬‬ ‫● بصفة عامة أغلب أعمال التقييم تحتوى على بعض االفتراضات والتى أحيانا ال يمكن‬ ‫إثباتها‪ ،‬ولكن من المقبول وجود بعض االفتراضات فى أعمال التقييم متى رأى اغلب‬ ‫مجتمع الخبراء ومستخدمي التقييم معقولية هذه االفتراضات‪.‬‬ ‫‪ -2-3‬المحددات‪:‬‬ ‫● محددات التقرير قد تكون بناء على طلب العميل مثل طلب العميل عدم دراسة أحد العوامل‬ ‫التى قد تؤثر على قيمة العقار‪.‬‬ ‫● أو بناء على رأى الخبير مثل ما يتعلق بعدم نشر جزء من تقرير التقييم دون موافقة الخبير‬ ‫وذلك لحماية حقوق الملكية الفكرية‪.‬‬ ‫‪ -3-3‬خبير التقييم‪:‬‬ ‫ هو كل شخص يقوم بتقدير قيمة االصول العقارية وذلك لكافة األغراض من خالل استخدام الطرق‬‫واألساليب الفنية للتقييم العقارى وفقا لآلليات الواردة فى هذه المعايير‪ ،‬ولذلك يجب أن يكون خبير‬ ‫التقييم العقارى على دراية كافية بالعلوم الهندسية المرتبطة بتقييم العقارات وبمهنة البناء والتشييد‬ ‫باإلضافة إلى إلمامه بالمبادئ األساسية لمهنة المحاسبة‪.‬‬ ‫ هو شخص طبيعى حاصل على المؤهالت العلمية المناسبة والالزمة التباع هذه المعايير و يلزم أن‬‫تكون لديه القدرة الفنية والخبرة العملية للقيام بأعمال التقييم العقارى‪ ،‬و أن يكون مصرى الجنسية‬ ‫و مقيدا بسجالت الهيئة العامة للرقابة المالية ‪ ،‬وأن يلتزم بالقواعد الصادرة عنها والخاصة بتنظيم‬ ‫مهنة التقييم العقارى ‪ .‬ويجب أن يتمتع بالسلوك والسمعة الحسنة ويتوافر فيه اضافة الى‬ ‫اشتراطات القيد المعتمدة من الهيئة ما يلى‪:‬‬ ‫● أن يحافظ على مستويات الخبرة والتدريب المستمر خالل حياته العملية‪.‬‬ ‫● أن يتمتع بالخبرة الكافية فى أنواع األسواق والعقارات التى يتعامل فيها‪.‬‬ ‫● أن يكون ملما ومتمرسا بطرق التقييم المتعارف عليها ويستطيع تطبيقها بدقة وتفهم جيد‪.‬‬ ‫● أن يتبع فى عمله المعايير المصرية للتقييم العقارى‪.‬‬

‫صفحة ‪10‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫● أن يراعى جميع متطلبات النزاهة والشفافية وأن يلتزم بكل ما جاء فى ميثاق قواعد السلوك‬ ‫وشرف مهنة التقييم العقارى الوارد بهذه المعايير‪.‬‬ ‫‪ -4-3‬خبير التقييم الداخلى‪:‬‬ ‫● هو الخبير الذى يعمل موظفا لدى العميل مالك األصول العقارية موضوع التقييم أو الممول‬ ‫أو المحاسب القانونى المسئول عن إعداد القوائم المالية لهذا العميل أو المهندس المحايد‬ ‫المعين من الممول للمشروع موضع التقييم‪ .‬ويجب على الخبير الداخلى أن يتمتع بنفس‬ ‫الصفات والمؤهالت التى يتمتع بها الخبير الخارجى المستقل إال أنه لضمان الحيادية وكسبا‬ ‫لثقة الراى العام فإنه يمتنع عليه إصدار تقارير تقييم لألصول المملوكة لهذا العميل بغرض‬ ‫التعامل بها مع جهات أخرى‪.‬‬ ‫‪ -1-3‬خبير التقييم من الخارج– الخبير المستقل‪:‬‬ ‫● هو الخبير الذى ال يعمل كموظف لدى الجهة مالكة األصل العقارى موضوع التقييم أو‬ ‫الجهة المسئولة عن إعداد قوائمها المالية‪.‬‬ ‫‪ -5‬المعايير األخالقية‪:‬‬ ‫على خبراء التقييم االلتزام بأعلى مستويات األمانة والنزاهة فى أداء عملهم والمحافظة على مصالح‬ ‫كل من‪:‬‬ ‫● عمالئهم‪.‬‬ ‫● الرأى العام‪.‬‬ ‫● مهنة التقييم العقارى‪.‬‬ ‫● الجمعيات واالتحادات ذات العالقة‪.‬‬ ‫‪ -5-4‬النزاهة‪:‬‬ ‫● يحظر على خبير التقييم العقارى أن يتسم أى تصرف له بالغش أو الخداع‪.‬‬ ‫● يحظر على خبير التقييم إعداد أو تداول تقرير تقييم يعلم أن به معلومات أو تحليالت غير‬ ‫حقيقية أو غير دقيقة أو غير محايدة‪.‬‬ ‫● يحظر على خبير التقييم أداء أو المشاركة فى أداء أعمال التقييم المخالفة للقوانين أو اللوائح‬ ‫أو قرارات الهيئة العامة للرقابة المالية واالتحادات ذات العالقة‪.‬‬ ‫● يجب على خبير التقييم أن يتبع جميع القوانين المعمول بها فى جمهورية مصر العربية‪.‬‬

‫صفحة ‪11‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫● يحظر على الخبير أن يدعى لنفسه أو يتغاضى عن تصحيح معلومة حول أى مؤهالت‬ ‫علمية أو مهنية أو سابقة خبرة ال يتمتع بها‪.‬‬ ‫● يحظر على خبير التقييم استخدام معلومات غير صحيحة أو مبالغ فيها أو مضللة فى الدعاية‬ ‫لنفسه أو جهة عملة للحصول على تكليف بأداء أعمال‪.‬‬ ‫● خبير التقييم مسئول عن التزام أى من معاونيه أو مستشاريه أو موظفيه بكل االلتزامات‬ ‫الواقعة عليه والواردة بهذا الميثاق‪.‬‬ ‫‪ -2-4‬تعارض المصالح‪:‬‬ ‫● ال يجوز لخبير التقييم أداء أعمال التقييم لجهتين– أو أكثر– متعارضتين فى نفس الوقت إال‬ ‫بموافقة كتابية من كل من الجهتين‪.‬‬ ‫● الخبير مسئول عن التأكد من عدم وجود تعارض بين مصلحته الشخصية أو موظفيه أو جهة‬ ‫عمله أو أقربائه حتى الدرجة الرابعة أو أصدقائه أو مشاركوه ومصالح العميل أو مصالح‬ ‫أى عمالء أخرين‪ .‬وفى حالة وجود احتمال تعارض يلتزم الخبير بإبالغ العميل كتابة بذلك‬ ‫قبل قبول التكليف بالعمل‪ .‬وفى حالة اكتشاف الخبير وجود التعارض بعد التكليف بأداء‬ ‫العمل يكون الخبير ملزما بإبالغ العميل بذلك كتابيا وفى وقت مناسب قبل انتهاء العمل‪.‬‬ ‫● يحظر على خبراء التقييم إصدار تقرير تقييم بغرض التداول لتحديد قيمة عقارات مملوكة‬ ‫لهم أو ألى من أقاربهم حتى الدرجة الرابعة أو ألحد من تابعيهم أو شركائهم أو من ينوبون‬ ‫عنهم ‪ ،‬كما يحظر عليهم شراء عقار قاموا بتقييمه خالل الخمس سنوات التالية لتاريخ التقييم‬ ‫‪ ،‬كما يحظر عليهم اصدار تقرير تقييم لالستخدام فى اغراض التمويل العقارى اذا كانت‬ ‫تربطهم عالقة بأحد أطراف التمويل ‪.‬‬ ‫‪ -3-4‬السرية‪:‬‬ ‫● خبير التقييم ملتزم بالحفاظ على سرية وحماية أى معلومات خاصة بالعميل غير متعلقة‬ ‫باألصل موضوع التقييم قد تنمو إلى علمه أثناء أداء العمل‪.‬‬ ‫● خبير التقييم يلتزم بعدم اإلفصاح عن أى معلومات خاصة بالعمل أو األصل موضوع‬ ‫التقييم– ماعدا الجزء الخاص بوصف العقار‪ -‬كما يلتزم خبير التقييم بعدم االفصاح عن‬ ‫نتائج تقييم تم أداؤه لعميل ما لغير الجهات التى يحددها العميل أو النيابة والقضاء أو أطراف‬ ‫التمويل فى حالة القيام بأعمال تقييم بغرض طلب تمويل أو لجان مراجعة أعمال الخبراء‬ ‫المشكلة سواء من الهيئة العامة للرقابة المالية أو الجهات الرقابية ذات العالقة‪.‬‬

‫صفحة ‪12‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫‪ -4-4‬الحيادية‪:‬‬ ‫● يلتزم خبير التقييم فى أداء عمله بأعلى مستويات الموضوعية واالستقاللية والحيادية وبدون‬ ‫أى اعتبار للمصالح الشخصية‪.‬‬ ‫● يلتزم خبير التقييم بعدم قبول تكليف بعمل يحوى أى توصية بضرورة الوصول إلى قيمة‬ ‫معينة أو استنتاجات مسبقة أو نتائج التقييم‪.‬‬ ‫● ال يجوز أن ترتبط أتعاب خبير التقييم بنتائج عملية التقييم أو بقيمة األصل موضوع التقييم‬ ‫أو أى أحداث مستقبلية‪.‬‬ ‫● لخبير التقييم أن يطلب من العميل ما يراه من بيانات أو مستندات الزمة لعملية التقييم‪ ،‬على‬ ‫أن يكون الخبير مسئوال عن التحقق من أى بيانات أو معلومات مؤثرة على نتائج التقييم‬ ‫وذلك ماعدا سندت الملكية والتى هى مسئولية اإلدارات القانونية إال إذا ورد خالف ذلك فى‬ ‫تقرير التقييم فى الجزء الخاص بمحددات التقييم‪.‬‬ ‫● يلتزم الخبير بعدم قبول أى مهمة تحوى فروض غير واقعية أو غير محتملة التحقق فى‬ ‫خالل فترة مستقبلية معقولة‪.‬‬ ‫● يلتزم خبير التقييم بعدم إبداء أى أراء أو استنتاجات تؤثر على القيمة العقارية تنحاز إلى‬ ‫جنس أو لون أو عنصر أو دين مالم تكن مدعمة ببيانات موضوعية‪.‬‬ ‫● يلتزم خبير التقييم بالحيادية والموضوعية فى أعمال مراجعة تقرير خبير آخر‪ ،‬كما يلزم أن‬ ‫يدرج فى تقريره النهائى بيان سبب االتفاق أو االختالف مع نتائج التقرير األول‪ ،‬كما يلتزم‬ ‫الخبير المراجع بالحفاظ على سرية البيانات والمعلومات واالستنتاجات الواردة بالتقرير‬ ‫األول وال يجوز له مناقشتها أو اإلفصاح عنها إال للعميل طالب المراجعة أو جهات التحقيق‬ ‫القانونية أو لجان المراجعة بالهيئة العامة للرقابة المالية والجهات الرقابية ذات العالقة‪.‬‬ ‫‪ -2‬قاعدة الكفاءة‪:‬‬ ‫‪ -5-1‬قبول التكليف‪:‬‬ ‫● يجب على خبير التقييم قبل قبول أى مهمة أن يتأكد من أن لديه القدرة والخبرة على أداء‬ ‫العمل بكفاءة أو أن لديه القدرة على االستعانة بخبير آخر يمتلك القدرة الالزمة الستكمال‬ ‫العمل بالكفاءة المطلوبة‪.‬‬ ‫● اذا تبين للخبير أثناء تأدية عمله عدم القدرة على أداء عمله بالكفاءة المطلوبة وجب عليه‬ ‫االستعانة بخبير معاون لديه الخبرة والقدرة على إتمام العمل بالكفاءة المطلوبة أو االعتذار‬ ‫عن إتمام العمل‪.‬‬ ‫صفحة ‪13‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫‪ -2-1‬االستعانة بخبرة إضافية‪:‬‬ ‫● فى حال االستعانة بخبير آخر إلتمام العمل يكون الخبير األول مسئوال عن اختيار مساعد‬ ‫لديه الخبرة والقدرة على أداء العمل المكلف به بالكفاءة المطلوبة‪ ،‬ويلتزم الخبير األول بذكر‬ ‫الجزء الذى تولى إعداده الخبير المعاون فى تقرير التقييم كما يلزم توقيع الخبير المعاون‬ ‫على أجزاء التقرير التى شارك فى إعدادها‪.‬‬ ‫‪ -3-1‬كفاءة ودقة األداء‪:‬‬ ‫● يلتزم الخبير بالكفاءة واإلسراع فى عمله ومراعاة مصالح العميل وخاصة فى حاالت طلب‬ ‫التمويل‪ ،‬كما يلتزم الخبير بإبالغ العميل بتقدم األعمال بصفة دورية‪.‬‬ ‫● يلتزم الخبير بتنفيذ تعليمات وتوجيهات العميل والتى ال تتعارض مع متطلبات ميثاق الشرف‬ ‫أو جودة أداء الخبير لعمله‪.‬‬ ‫● يجب أن تكون تعليمات وتوجيهات العميل للخبير مكتوبة وموقعة وال يجوز للخبير قبول أى‬ ‫تعليمات أو توجيهات شفوية من العميل‪.‬‬ ‫● يلتزم الخبير بالبحث والتدقيق واالستعالم عن البيانات الواردة إليه والتى تستخدم فى حساب‬ ‫قيمة العقار‪ ،‬وعلية التأكد من صحتها وإمكان االعتماد عليها‪.‬‬ ‫● يلتزم خبير التقييم بإعداد ملف عمل (ورقى أو إلكترونى) لكل تقرير تقييم يحتوى على كافة‬ ‫المستندات والمراسالت والبيانات والحسابات والتحليالت التى ساعدت للوصول إلى نتائج‬ ‫التقييم‪.‬‬ ‫● يراعى الخبير الحفاظ على ملف العمل لديه لمدة ال تقل عن خمسة أعوام تالية لتاريخ التقييم‪.‬‬ ‫‪ -6‬قاعدة السلوك المهنى‪:‬‬ ‫‪ -5-1‬اإلفصاح‪:‬‬ ‫● يجب أن يكون تقرير التقييم مفيدا وصادقا وواضحا وال يحوى أى غش أو تضليل ويحوى‬ ‫التفاصيل التى تتعلق بالنتائج التى توصل إليها الخبير‪.‬‬ ‫● تقرير التقييم يجب أن يحتوى على وصف دقيق لمجال العمل والغرض من التقييم كما يجب‬ ‫أن يوضح أى فروض أو محددات استخدمها الخبير فى عمله وتأثير تلك الفروض‬ ‫والمحددات على نتائج التقرير‪.‬‬ ‫● يجب أن يحتوى التقرير على تفاصيل كافية لوصف العمل الذى أداه الخبير والنتائج التى‬ ‫توصل إليها والسياق الذى تم من خالله التوصل إلى تلك النتائج‪.‬‬

‫صفحة ‪14‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫● خبير التقييم مسئول عن اإلفصاح عن أى عالقة شخصية أو مهنية مباشرة أو غير مباشرة‬ ‫تربطه باألصل موضوع التقييم قد ينشأ عنها تعارض مصالح‪.‬‬ ‫● يلتزم خبير التقييم الداخلى باإلفصاح عن طبيعة العالقة التى تربطه بالجهة مالكة األصل‬ ‫موضوع التقييم فى مقدمة تقرير التقييم بشكل واضح ال يحتمل إساءة تفسير‪.‬‬ ‫● يلتزم خبير التقييم المستقل باإلفصاح عن أى عالقة تربطه بالعميل طالب التقييم– خالف‬ ‫العمل كخبير تقييم محايد– وذلك حماية للخبير من أن يتهم بعدم الحيادية‪.‬‬ ‫● على خبير التقييم اإلفصاح عن أى محددات للتقرير يرى أنها تؤثر على نتائج التقييم سواء‬ ‫كانت هذه المحددات لظروف خارجيه أو ظروف الخبير نفسه أو طبيعة العمل‪ ،‬وفى حالة‬ ‫االستعانة بخبير خارجى معاون يكون خبير التقييم مسئوال عن اإلفصاح عن شخصية‬ ‫الخبير المعاون ومدى وحدود تلك المعاونة وان لم يعفى ذلك الخبير األصلى من المسئولية‬ ‫عن عمل الخبير المعاون‪.‬‬ ‫● يجب على خبير التقييم اإلفصاح عن عدم اتباع أى من األجزاء االختيارية الواردة فى‬ ‫المعايير المصرية للتمويل العقارى والتى ترد فى المقدمة او التطبيقات او لمذكرات‬ ‫االسترشادية وسبب وبيان عدم تأثير ذلك على النتائج النهائية‪.‬‬ ‫● يجب على خبير التقييم عدم اإلفصاح عن محتويات التقرير إال أمام ذوى الشأن أو جهات‬ ‫الرقابة الرسمية وبصفة رسمية ومكتوبة‪.‬‬ ‫● إذا اضطر الخبير إلى عدم اتباع جزء من هذا الميثاق وذلك خالف قاعدتى األخالق والكفاءة‬ ‫واللتين ال يجوز مخالفتهما‪ -‬يجب عليه اإلفصاح عن أسباب ذلك وتأثير ذلك على النتائج‬ ‫النهائية التى توصل إليها‪.‬‬ ‫● يجب أن يحافظ الخبير على حق الملكية الفكرية لعمله بعدم السماح بنشر نتائج أعماله دون‬ ‫الحصول على موافقة كتابيه منه بذلك‪.‬‬ ‫‪ -2-1‬يحظر على خبير التقييم تقديم أى عطايا مالية أو عينية قيمة أو ما شابه للحصول على أعمال‬ ‫او النهائها ‪.‬‬

‫صفحة ‪15‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫‪ .7‬األساسيات والمفاهيم العامة لممارسة التقييم العقارى‬ ‫‪ - 1‬مقـدمـــــة‪:‬‬ ‫ تعتمد مهنة التقييم العقارى على مجموعة من األساسيات والمفاهيم العامة تتشابه بين أغلب دول‬‫العالم وإن اختلفت التطبيقات أحيانا‪ .‬والغرض من هذا الفصل من المعايير المصرية ألعمال التقييم‬ ‫العقارى تقديم ملخص لهذه المفاهيم العامة المستخدمة فى حساب القيمة لتعريف القارئ بهذه‬ ‫المفاهيم ومعاونته على استخدام طرق التقييم والتى سياتى ذكرها الحقا‪.‬‬ ‫‪ -5‬األرض وحقوق الملكية‪:‬‬ ‫ األرض‪ :‬هى الجزء اليابس من كوكب الكرة األرضية التى نحيا عليه وقديما قيل أن األرض خلقت‬‫مرة واحدة ولذلك فقيمتها تتزايد عبر الزمان نتيجة النمو السكانى المطرد‪ .‬واألرض الصالحة‬ ‫لالستخدام اآلدمى هى جزء من األرض‪ ،‬والمتاح منها لالستغالل فى السوق يتناقص تدريجيا ومن‬ ‫ثم يزيد سعرها مع مرور الوقت‪.‬‬ ‫ األرض إما فضاء أو مطورة‪ ،‬والتطوير يبدأ من أعمال التقسيم وإنشاء البنية األساسية من مرافق‬‫وشرايين حياة– الطرق وشبكات الكهرباء والمياه والصرف الصحى والتليفونات والغاز ‪ ....‬إلخ–‬ ‫وحتى إقامة مبانى عليها‪.‬‬ ‫ تقييم األرض الفضاء أو كما لو كانت فضاء أو األرض وما بها أو عليها من تحسينات– بنية أساسية‬‫أو منشآت– هو مفهوم اقتصادى‪ .‬وسواء كانت األرض فضاء (خام‪ /‬خالية) أو مطورة ففى‬ ‫المفهوم القانونى المصرى تعرف بأنها عقار‪ .‬وتنتج قيمة العقار من قابلية االنتفاع به (االستخدام)‬ ‫والتى يمكن أن تعرف بانها قدرة العقار على الوفاء باحتياجات ومتطلبات المجتمعات البشرية‪.‬‬ ‫وتتميز العقارات بخصوصيتها والتى تتمثل فى التصاقها باألرض وعدم قابليتها للنقل والتى تساهم‬ ‫بفعالية فى قيمة العقار‪ .‬ويساهم فى تحديد قيمة العقارات المطورة محدودية المعروض منها‪ ،‬وعدم‬ ‫مرونة العالقة بين العرض والطلب لوجود فاصل زمنى كبير بينهما فى المعتاد نظرا لالحتياج إلى‬ ‫وقت كبير واستثمارات ضخمة لتوفير أيهما ليتزن مع اآلخر‪ ،‬وثبات الموقع‪ ،‬وطول العمر‪ ،‬وقابلية‬ ‫االستخدام ألى موقع محدد‪.‬‬ ‫ حقوق الملكية‪ :‬هى مبدأ قانونى يشير إلى المزايا التى يحصل عليها مالك العقار‪ ،‬وفى المفهوم‬‫القانونى المصرى تشمل حقوق الملكية التصرف واالستخدام واالستغالل‪ .‬وقد تشمل الحقوق على‬ ‫صفحة ‪16‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫كل المزايا السابقة وتصبح الملكية تامة‪ ،‬أو تكون ملكية منقوصة فى حالة تمتع المالك ببعض هذه‬ ‫المزايا فقط مثل حالة حق االنتفاع‪.‬‬ ‫ طبقا للقانون المصرى يقوم خبراء التقييم العقارى بتقدير قيمة األمالك العقارية وينظم عملهم هيئة‬‫الرقابة المالية‪ ،‬وتضع الهيئة نظام التسجيل والتجديد لهم‪ .‬وكمحترفين فهم ملتزمون باجتياز‬ ‫اختبارات تحريرية مكثفة فى التعليم والتدريب والكفاءة والخبرة‪ ،‬كما أنهم ملتزمون باتباع ميثاق‬ ‫قواعد السلوك وشرف المهنة (الشرف واإلدارة والكفاءة) الوارد بهذه المعايير واتباع المفاهيم‬ ‫العامة لممارسة التقييم العقارى‪.‬‬ ‫ بينما يقوم الخبراء المثمنون بإجراء المزادات العلنية وتحديد السعر األساسى للمزاد وذلك فى حالة‬‫األمالك المنقولة وينظم عملهم وزارة التموين والتجارة الداخلية‪.‬‬ ‫ تتغير أسعار العقارات بمرور الزمن نتيجة للعوامل الرئيسية التالية‪ :‬التغيرات االقتصادية‪ -‬القوانين‪-‬‬‫التغيرات االجتماعية‪ -‬العوامل البيئية‪.‬‬ ‫ العديد من المفاهيم االقتصادية تطبق فى أعمال التقييم العقارى ومنها‪ :‬العرض والطلب‪ -‬المنافسة‪-‬‬‫المساهمة‪ -‬التعويض‪ -‬التوقع‪ -‬التغير‪ -‬التوافق‪ .... -‬إلخ‪ ،‬وتشترك كل هذه المفاهيم فى تأثيرها‬ ‫المباشر وغير المباشر على درجة االستخدام واإلنتاجية للعقار‪ .‬ومن ثم يمكن القول أن درجة‬ ‫استخدام العقار تعكس جميع قوى السوق المؤثرة على قيمة العقارات‪.‬‬ ‫‪ -7‬األمالك العقارية والمنقولة واألصول‪:‬‬ ‫ األمالك العقارية‪:‬‬‫● وفقا لهذه المعايير فالعقار هو األرض الطبيعية وكل ما التصق بها من تحسينات من وضع‬ ‫اإلنسان‪ .‬ومن ثم فالعقار مادى يمكن رؤيته ولمسه‪ ،‬ويشمل ذلك كل ما يقام داخل أو فوق أو‬ ‫تحت األرض‪ .‬وتخضع حقوق الملكية للقوانين المعمول بها بجمهورية مصر العربية سواء‬ ‫ما يخص ملكية المعادن داخل األرض أو شروط البناء تحت أو فوق األرض‪.‬‬ ‫● تنقسم األمالك فى النظام القانونى المصرى إلى أمالك عقارية وهى األمالك الثابتة أو التى‬ ‫تفسد بالنقل ومنها العقار بااللتصاق أو العقار بالتخصيص‪ ،‬واألمالك القابلة لالنتقال والتى‬ ‫تعرف بانها أمالك منقولة‪.‬‬ ‫● حقوق الملكية تشمل المزايا التى يتمتع بها مالك العقار وهى فى القانون المصرى حق‬ ‫التصرف وحق االستخدام وحق االستغالل‪ ،‬وتتحقق الملكية التامة فى القانون المصرى‬ ‫بالتسجيل بمصلحة الشهر العقارى‪ .‬وسند هذه الملكية هو العقد المشهر ومن ثم فأى نوع‬ ‫آخر من العقود– مثل العقود االبتدائية أو عقود وضع اليد أو أحكام صحة التوقيع أو أحكام‬ ‫صفحة ‪17‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫صحة ونفاذ العقد ‪ ....‬إلخ‪ -‬تمثل ملكية ناقصة وغير ثابتة‪ .‬على أن قرارات التخصيص من‬ ‫الهيئات العامة بالدولة تأخذ صفة الملكية التامة وإن لم تكن قد تم تسجيلها بعد بالشهر‬ ‫العقارى وذلك فى حالة عدم مخالفة شروط التخصيص‪.‬‬ ‫ األمالك المنقولة‪:‬‬‫● وتشمل أشياء مادية أو معنوية‪ .‬وفى سياق القانون المصرى فالمنقول الملتصق بعقار يعد‬ ‫عقارا والمنقول المخصص لخدمة عقار يعد عقارا أيضا ويقال عقار بالتخصيص‪.‬‬ ‫ األصول ( وفقا لتصنيف معايير المحاسبة المصرية ) ‪:‬‬‫● طبقا للتعريف الوارد بمعايير المحاسبة المصرية فاألصل هو مورد تسيطر عليه المنشأة‬ ‫نتيجة ألحداث سابقة ومن المتوقع أن ينجم عنه منافع اقتصادية مستقبلية للمنشأة‪ .‬إن ملكية‬ ‫األصل فى حد ذاتها هي أمر غير مادى فى حين أن األصل المملوك يمكن أن يكون ماديا‬ ‫أو أصال غير مادى‪.‬‬ ‫● إن المنافع االقتصادية المستقبلية التي يتضمنها األصل والمشار إليها فى البند السابق قد تأخذ‬ ‫عدة أشكال منها على سبيل المثال استخدام األصل بمفرده أو مع أصول أخرى إلنتاج سلع‬ ‫أو خدمات تباع من قبل المنشأة‪ ،‬أو نتيجة تبادل األصل مقابل أصول أخرى‪ ،‬أو تستخدم‬ ‫لتسوية أو سداد التزامات‪ ،‬أو في صورة توزيعات على المالك‪( .‬راجع إطار إعداد وعرض‬

‫القوائم المالية فقرة (‪.))11‬‬ ‫● يتم االعتراف باألصل فى الميزانية عندما يكون من المتوقع تدفق المنافع االقتصادية‬ ‫المستقبلية إلى المنشأة وأن لألصل تكلفة أو قيمة يمكن قياسها بدرجة من الثقة‪( .‬راجع إطار‬

‫إعداد وعرض القوائم المالية فقرة (‪.))12‬‬ ‫● لقد فرقت معايير المحاسبة المصرية بين كل من األصول المادية واألصول غير المادية‪.‬‬ ‫وفيما يلى مفهوم البنود كما حددتها معايير المحاسبة المصرية‪:‬‬ ‫○ األصول المتداولة‪ :‬يبوب األصل بالميزانية على أنه أصل متداول عندما يتوفر فيه‬ ‫واحد من الشروط التالية‪:‬‬ ‫(أ) عندما يكون من المتوقع تحقق قيمته أو يكون محتفظا به بغرض البيع أو‬ ‫االستخدام خالل دورة التشغيل المعتادة للمنشأة‪.‬‬ ‫(ب) عندما يحتفظ به أساسا لغرض اإلتجار‪.‬‬ ‫(ج) يتوقع تحقق قيمته خالل اثنى عشر شهرا من تاريخ الميزانية‪.‬‬ ‫(د) إذا كان األصل يتمثل في نقدية أو ما فى حكمها (كما هو معرف فى معيار‬ ‫المحاسبة المصرى رقم (‪ )4‬الخاص بقائمة التدفقات النقدية) ما لم يكن هناك قيود‬ ‫صفحة ‪18‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫تمنع تبادله أو استخدامه فى سداد التزام لمدة اثنى عشر شهرا على األقل بعد تاريخ‬ ‫الميزانية‪.‬‬ ‫وبالتالى فهى تشمل على سبيل المثال المخزون والمدينون واألرصدة المستحقة‬ ‫للمنشأة واألصول بغرض المتاجرة والنقدية لدى البنوك وبالصندوق‪ .‬وفى حاالت‬ ‫محددة قد تشمل العقارات (أراضى أو مباني) التى تباع من خالل النشاط العادى‬ ‫للمنشأة‪ .‬وهى ال تشمل األصول الثابتة المبوبة كمحتفظ بها لغرض البيع طبقا لمعيار‬ ‫المحاسبة المصرى رقم (‪.)32‬‬ ‫○ األصول غير المتداولة (األصول الثابتة واألصول طويلة األجل األخرى)‪ :‬وتتمثل في‬ ‫األصول المادية واألصول غير المادية التى ستستوفى شروط أنها أصول متداولة‪.‬‬ ‫وبالتالي يمكن تقسيمها بصورة عامة إلى البندين التاليين‪:‬‬ ‫(أ) العقارات واآلالت والمعدات (األصول الثابتة)‪ :‬وتتمثل في األصول المادية بما‬ ‫في ذلك األراضى والمبانى واآلالت والمعدات وغيرها من األصول المادية التى‬ ‫تحتفظ بها المنشأة الستخدامها فى إنتاج أو توفير السلع أو الخدمات أو لتأجيرها للغير‬ ‫أو ألغراضها اإلدارية‪ ،‬ويكون من المتوقع استخدامها لمدة تزيد عن فترة محاسبية‬ ‫واحدة‬ ‫(ب) األصول طويلة األجل األخرى‪ :‬وتتمثل في األصول التي ال تنوى المنشأة‬ ‫استخدامها فى أنشطتها بل يكون من المتوقع االحتفاظ بها لمدة طويلة على سبيل‬ ‫المثال االستثمارات المتاحة للبيع واالستثمارات المحتفظ بها لتاريخ االستحقاق‬ ‫واالستثمارات فى الشركات التابعة والشقيقة وأرصدة المدينين طويلة األجل‪ ،‬واسم‬ ‫الشهرة واألصول غير المادية األخرى مثل براءات االختراع والعالمات التجارية‬ ‫واألصول المشابهة‪ .‬وتشمل تلك األصول بذلك أصوال مادية وأصوال غير مادية‪.‬‬ ‫وتعتبر من األصول غير المادية أيضا تلك البنود التي تمثل مهارات شخصية مثل‬ ‫المهارات التسويقية واإلدارية والتصنيف االئتمانى والحقوق القانونية ( مثال‪ :‬حقوق‬ ‫االنتفاع وحقوق االمتياز والحقوق الواردة فى العقود )‪ ،‬وتتطلب معايير المحاسبة‬ ‫المصرية ‪ -‬عند اعداد القوائم المالية ‪ -‬التفرقة بين األصول التشغيلية (قصيرة‬ ‫األجل) واألصول االستثمارية (طويلة األجل)‪ ،‬حيث تعتبر األصول التشغيلية هى‬ ‫األصول المطلوبة للعملية التشغيلية المستمرة بالمنشأة فى حين تعتبر األصول‬ ‫االستثمارية هى األصول اإلضافية للمتطلبات التشغيلية‪.‬‬

‫صفحة ‪19‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫● المصطلحات المحاسبية تختلف في بعض األحوال عن المصطلحات األكثر تعارفا لدي‬ ‫خبراء التقييم ‪ ،‬حيث أن خبراء التقييم العقارى عادة معنيين باألصول الثابتة و تتركز عملية‬ ‫التقييم على قيمة األصول أو قيمة الحقوق الناشئة عن ملكية األصول التى يتم تقييمها أكثر‬ ‫من تبويبها كأصول مادية او غير مادية ‪ ،‬إن هذا المفهوم يفرق بين التقييم الموضوعى‬ ‫لألصل بناء على قابليته للتبادل بالسوق وهو مبدأ بنى عليه اسس القيمة السوقية التى سترد‬ ‫الحقا‪ ،‬و مفهوم التقييم العداد القوائم المالية والذى قد يبنى على اسس خالف القيمة السوقية‪.‬‬ ‫‪ -5‬اإلهالك‪:‬‬ ‫ اإلهالك هو انخفاض قيمة المبانى بعد مرور فترة زمنية من عمر المبنى‪ ،‬ويصنف فى تقييم‬‫العقارات إلى ثالثة أنواع وهى‪:‬‬ ‫● اإلهالك الطبيعى ‪ :‬وهو نتيجة تهالك المبنى نتيجة االستخدام ومرور الزمن‪ ،‬ويمكن التأثير‬ ‫على معدالته بأعمال الصيانة‪.‬‬ ‫● التقادم الوظيفى ‪ :‬وهو يمثل انخفاض القيمة نتيجة عدم قدرة العقار على تلبية احتياجات‬ ‫مستخدمى السوق‪ ،‬وقد يكون ناتجا عن تغير مواد وأساليب البناء‪ ،‬أو الذوق العام أو‬ ‫االحتياجات اإلنسانية لمستخدمى السوق‪.‬‬ ‫● التقادم الخارجى ‪ :‬وهو انخفاض القيمة نتيجة عوامل خارجية قد تكون مادية أو اقتصادية أو‬ ‫بيئية ‪.‬‬ ‫ ويمثل اإلهالك بأنواعه فارق القيمة بين قيمة عقار افتراضى حديث البناء مطابق للعقار موضع‬‫التقييم ( فى حالة االستنساخ ) أو مماثل للعقار موضع التقييم فى الوظيفة وقد يختلف فى الخامات‬ ‫أو أساليب البناء( فى حالة االستبدال) وقيمة العقار موضع التقييم ‪.‬‬ ‫ يستخدم مصطلح اإلهالك بصورة مختلفة عند إجراء التقييم عنه عند إعداد القوائم المالية‪ .‬ففى سياق‬‫إجراء تقييم األصول فإن اإلهالك يشير إلى التسويات التي تجرى على تكلفة إعادة إنتاج أو إحالل‬ ‫األصل لتعكس التدهور المادى في قيمته ووظائفه الفنية واالقتصادية (العوامل الخارجية) وكذا‬ ‫التقادم وذلك لتقدير قيمة األصل عند التبادل االفتراضى فى السوق عندما ال يتوافر دليل متاح من‬ ‫عمليات بيع مباشرة‪.‬‬ ‫ فى حين يعرف اإلهالك ألغراض إعداد القوائم المالية (األغراض المحاسبية) بأنه هو التحميل‬‫المنتظم للقيمة القابلة لإلهالك من األصل الثابت على العمر اإلنتاجي المقدر له‪ .‬ومن ثم فهذا‬ ‫المفهوم هو لغرض محدد وهو إعداد القوائم المالية لمنشأة بعينها ومعدالت استخدامها لألصل‬ ‫وليس من الضرورى أن يكون قد تأثر بعوامل السوق‪.‬‬ ‫صفحة ‪20‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫ مما سبق يتضح اختالف اإلهالك من منظور التقييم عن اإلهالك المحاسبى والذى يمثل توزيع‬‫القيمة الدفترية على العمر المفيد للعقار ومن ثم فهو غير متأثر بالسوق وذلك خالفا لمفهوم‬ ‫اإلهالك من منظور التقييم‪.‬‬ ‫‪ -2‬الثمن والتكلفة والسوق والقيمة‪:‬‬ ‫ تختلط فى ما بين العامة تعبيرات مختلفة منها التعبيرات المرتبطة بالثمن والتكلفة والقيمة‪ ،‬لذا لزم‬‫توضيح الفارق فى استخدام هذه التعبيرات االستخدام الفنى فى أعمال التقييم‪.‬‬ ‫ الثمن‪ :‬هو المبلغ المدفوع فعال لقاء بيع العقار‪ .‬ولذا فالثمن حقيقة تاريخية بمعنى أنها وقعت فعال‬‫ويمكن تعريفه أيضا على أنه المبلغ المالى الذى تلقاه البائع نظير بيع العقار‪ .‬وفى بعض األحيان‬ ‫يطلق نفس التعبير على المبلغ الذى يطلبه البائع وليس المبلغ الذى تم تبادل الملكية وفقا له‪.‬‬ ‫ولتوحيد أعمال التقييم واستخدام نتائج السوق فى مقارنة البدائل فقد تعارف الخبراء على استخدام‬ ‫القيمة النقدية للتعامل‪ ،‬ولذا ففى حاالت البيع بالتقسيط لزم تحويل الثمن إلى المكافئ النقدى‬ ‫باستعمال معامل الخصم المناسب واإلشارة إلى ذلك صراحة فى التقرير‪ .‬وبسبب دوافع البيع‬ ‫والشراء لدى أطراف تعامل محدد فقد ال يرتبط الثمن بقيمة العقار‪ .‬على أن الثمن بصفة عامة‬ ‫مؤشر جيد للقيمة النسبية لمقارنة العقارات من وجهة نظر مشترى أو بائع محدد فى لحظة معينة‪.‬‬ ‫ التكلفة‪ :‬هو المبلغ المدفوع من مشترى العقار أو مجموع ما ينفقه المالك فى حالة البناء ويمثل‬‫إجمالى ثمن األرض ونفقات البناء‪ .‬تكلفة المبنى جديد مفهوم يشير إلى تكلفة بناء مبنى افتراضى‬ ‫مطابق– فى حالة االستنساخ– أو مماثل وظيفيا ولكن باستخدام خامات وأساليب إنشاء تاريخ‬ ‫التقييم‪ -‬فى حالة االستبدال– للمبنى موضع التقييم‪ .‬هذا المفهوم يبنى على سعر األرض وتكلفة‬ ‫البناء بأسعار تاريخ التقييم‪ ،‬ويتطلب اإللمام– إضافة إلى أسعار الخامات ومعدالت البناء وتكلفة‬ ‫العمالة والتكاليف المباشرة وغير المباشرة للبناء‪ -‬بهامش أرباح المقاولين‪ .‬وتحدد التكلفة بمقدار ما‬ ‫يدفعه المالك لمقاول عمومى لتنفيذ البناء بطريقة محترفة وبخبرة وفقا لنوع وتعقيد البناء‪.‬‬ ‫ السوق‪ :‬هو المناخ الذى يتم فيه عرض العقارات وتبادلها بين البائعين والمشترين من خالل آليات‬‫البيع والشراء‪ .‬ويقتضى السوق الحر قيام المشتريين والبائعين بتبادل البضائع والخدمات بدون أى‬ ‫قيود على أنشطتهم‪ .‬فى السوق الحر كل طرف يتصرف وفق مصلحته وبفرض درايته باألسعار‬ ‫واالستخدامات النسبية للبضائع والخدمات واحتياجاته الشخصية‪ .‬والسوق قد يكون محلى أو إقليمى‬ ‫أو دولى‪ ،‬وقد تختلف القيمة السوقية للعقار باختالف نوع السوق المعروض فيه الختالف القوة‬ ‫الشرائية للمتعاملين بتلك السوق‪.‬‬ ‫صفحة ‪21‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫ القيمة‪ :‬مفهوم اقتصادى يشير إلى الثمن األكثر احتماال للقبول ألطراف السوق‪ .‬القيمة تمثل رأى‬‫وليس حدث حقيقى ولكنها تقدير للثمن األكثر احتماال الذى يدفع مقابل منتج أو خدمة‪ .‬وعلى ذلك‬ ‫فالقيمة هى ثمن افتراضى مبنى على أسس تعرف بأسس التقييم‪ ،‬ومن ثم فأسس التقييم هى تعريف‬ ‫لالفتراضية التى يبنى عليها حساب قيمة ما‪ .‬ونظرا لتعدد القيم بتعدد الغرض من التقييم يصبح‬ ‫لزاما على خبير التقييم المحترف تحديد نوع القيمة المطلوبة ومن ثم يصبح من الواجب توصيف‬ ‫القيمة بإضافة نوع إليها‪ -‬مثال القيمة السوقية‪ ،‬القيمة االستثمارية ‪ ....‬إلخ–‪ ،‬على أن أشهر أنواع‬ ‫القيمة وأكثرها استخداما هو القيمة السوقية‪.‬‬ ‫‪ -6‬القيمة السوقية‪:‬‬ ‫ القيمة السوقية هى مفهوم يعكس الرؤية المجتمعة لقوى السوق لقيمة العقار‪ ،‬وهو أساس للتقييم‬‫ألغلب موارد السوق الحر ويعرف على النحو التالى‪ :‬المقابل النقدى األكثر احتماال الذى يغله‬ ‫العقار فى تاريخ التقييم فى حالة بيع افتراضى بين طرفين جادين لعملية البيع والشراء وال يستطيع‬ ‫أيهما التأثير على اآلخر وكل منهما على دراية بحالة السوق ويتصرف وفقا لمصلحته الشخصية‬ ‫وبدون اضطرار وذلك وفقا لسوق مفتوح‪ ،‬وبحيث يكون قد سبق عرض العقار للبيع بالسوق فترة‬ ‫تسويق تتفق وحالة السوق العقارى فى ذلك الوقت‪ .‬هذا التعريف يعد تقديرا لقيمة حقوق الملكية‬ ‫لعقار ما فى يوم محدد‪ .‬يطلق أحيانا تعبير القيمة السوقية العادلة بدال من تعبير القيمة السوقية وأى‬ ‫من التعبيرين يلزم أال يختلط بتعبير القيمة العادلة والذى يرد بالمراجع المحاسبية والذى ال يستلزم‬ ‫العرض على قوى السوق كافة ومن ثم فكل قيمة سوقية هى قيمة عادلة وليس العكس بمعنى أن‬ ‫كل قيمة عادلة ليست بالضرورة قيمة سوقية‪.‬‬ ‫‪ -3‬تحليل أعلى وأفضل استخدام‪:‬‬ ‫ تتميز العقارات بان األرض دائمة التواجد ومن ثم عادة تقام عليها العديد من التحسينات والتى تتغير‬‫بمرور الزمن‪ .‬وقد يكون المقام على قطعة أرض تحسينات ال تمثل االستخدام األمثل لألرض‬ ‫والذى يعرف بانه استخدام مسموح به قانونا وممكن من الناحية العملية وذو جدوى اقتصادية‬ ‫ويحقق أعلى قيمة للعقار بين كل االستخدامات المحتملة المحققة للشروط السابقة‪ .‬ويقوم هذا‬ ‫التحليل على افتراضية أن االستخدام األمثل هو الذى تبنى عليه حسابات القيمة السوقية ألرض‬ ‫العقار سواء كانت فضاء أو كما لو كانت فضاء‪ .‬وتقتضى االفتراضية ضرورة أن تكون‬ ‫التحسينات على األرض مطابقة لالستخدام األمثل للحصول على القيمة السوقية للعقار المطور‬ ‫وإال كانت القيمة أقرب إلى القيمة عند االستخدام أو قيمة االستخدام الحالى والذى يعد استخدام‬ ‫مرحلى‪.‬‬ ‫صفحة ‪22‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫ للحصول على قيمة األرض الفضاء أو كما لو كانت فضاء يلزم تحديد أعلى وأفضل استخدام‪ ،‬وفى‬‫حالة تعدد احتماالت أفضل استخدام يلزم قيام الخبير بمناقشة المالك فى تحديد االستخدام األمثل‪.‬‬ ‫ تتحدد القيمة السوقية لألرض من إجراء هذا التحليل ويجب مراعاة أن التحليل ليس فقط تحديد قيمة‬‫األرض وإنما يلزم إجراء العمليات الحسابية المصاحبة لتحديد قيمة أعلى وأفضل استخدام‬ ‫لألرض‪.‬‬ ‫‪ -8‬المنفعة‪:‬‬ ‫ منفعة أى عقار هى عنصر رئيسى فى تحديد قيمته‪ ،‬وتراعى جميع طرق التقييم المتعارف عليها‬‫تحديد الفائدة من استخدام العقار‪.‬‬ ‫ المنفعة مفهوم نسبى وليس مطلق‪ ،‬فعلى سبيل المثال منفعة األرض الزراعية تعتمد على كمية ما‬‫تنتجه من إنتاج زراعى وقيمة ذلك اإلنتاج فى السوق والتى تعتمد على جودته‪.‬‬ ‫ فى األراضي المطورة تعتمد قيمة األرض على منفعتها والتى يعبر عنها كمية المبانى المسموح‬‫بإقامتها على األرض ونوعيتها والعائد الذى يعرضه المجتمع لوحدة البناء من نوعية هذه المبانى‬ ‫(سكنى‪ ،‬تجارى‪ ،‬إدارى‪ ،‬صناعى ‪ ....‬إلخ) والتى تتحدد وفقا للقوانين المعمول بها واإلمكانية‬ ‫العملية لالستخدام والعناصر االقتصادية وأحيانا البيئية المحيطة والتى تتحكم فى حجم البناء على‬ ‫األرض‪.‬‬ ‫ منفعة العقار قد تختلف فى حالة استخدامه كجزء من محفظة أو بصفة منفردة‪ ،‬ومثال ذلك عقارات‬‫سلسلة المطاعم أو سلسلة الفنادق ‪ ...‬إلخ والتى قد تكون قيمتها السوقية كجزء من محفظة مختلفة‬ ‫عن قيمتها منفردة‪ .‬فى هذه الحالة وجب على المقيم اإلشارة إلى اختالف القيمة فى حالة المحفظة‬ ‫عن قيمتها منفردة‪.‬‬ ‫ أحيانا تختلف منفعة عقار ما لمشترى محدد عن عامة المشتريين بالسوق‪ ،‬وفى تلك الحالة قد‬‫يعرض هذا المشترى قيمة تخالف القيمة السوقية لشراء العقار وعادة أعلى منها‪ .‬هذه القيمة ال‬ ‫تعتبر قيمة سوقية ويلزم مراعاة ذلك عند مقارنة السعر عند تطبيق طريقة البيوع المقارنة وتحليل‬ ‫أسعار البيوع السابقة‪ ،‬ويجب اإلشارة إليها عن تحديد القيمة لهذا العقار‪.‬‬

‫صفحة ‪23‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫‪ -2‬مفاهيم متخصصة ‪:‬‬ ‫ العقارات المتخصصة هى عقارات نادرا ما تباع فى السوق بصفة منفردة إال كجزء من بيع المنشأة‬‫االقتصادية المرتبطة بها وذلك الرتباطها بحرفة أو مهنة ما‪ -‬ومثال على ذلك مبانى المستشفيات‬ ‫أو المصانع‪ -‬والتى تنفرد بتميزها عن المنشآت العامة بسبب تصميمها أو أبعادها أو موقعها أو أى‬ ‫أسباب أخرى‪ .‬وحيثما ال تتوافر للمقييم بيانات بيع حقيقى فى السوق فقد يلجأ المقيم إلى طرق‬ ‫أخرى مثل التكلفة أو غيرها‪ ،‬ولذا يجب فى هذه الحاالت أن تبنى طرق الحساب على معلومات‬ ‫مستقاة من السوق العقارى ومعبرة عنه‪ .‬ولذا كلما كان ممكنا لزم على الخبير حساب قيمة األرض‬ ‫وتكاليف البناء واإلهالك وهامش ربح المالك من واقع بيانات السوق العقارى وعليه تفسير أسس‬ ‫التقييم التى اعتمد عليها فى حساب القيمة التى توصل لها‪.‬‬ ‫ فى حاالت التغيرات االقتصادية أو االجتماعية أو السياسية الحادة والتى ال يمكن خاللها تحديد‬‫القيمة السوقية وفقا لتعريفها فقد يواجه خبير التقييم صعوبة كبيرة فى عمله‪ ،‬ومع ذلك فإنه‬ ‫استرشادا بتعريف القيمة السوقية وباستخدام بيانات السوق ومنطقه يمكن التوصل إلى نتائج تقييم‬ ‫جيدة ومفيدة لطالب التقييم‪.‬‬ ‫ يجب أن يشمل تقرير التقييم‪ -‬إضافة إلى المتطلبات الواردة بالمعيار رقم (‪ )3‬من هذه المعايير–‬‫الغرض من التقييم واستخدام التقرير‪ ،‬كما يجب أن يرد بالتقرير فى حالة التقييم إلعداد القوائم‬ ‫المالية تصنيف األصل موضع التقييم وفقا للمعايير المحاسبية المصرية‪.‬‬ ‫ عمل الخبير ينقسم إلى جزأين هامين وهما أداء التقييم وإعداد التقرير‪ .‬وتعد كتابة التقرير وتحديد‬‫أسس التقييم وعرض النتائج عمال هاما‪ ،‬ولذا لزم الوضوح فى تعريف التعبيرات الفنية لكل من‬ ‫المقيم وقارئ التقرير‪ ،‬كما يلزم إلمام المقيم بطرق التقييم وخواص السوق العقارى الخاص‬ ‫بالعقار‪.‬‬ ‫‪ -11‬أسس التقييم‪:‬‬ ‫ مفهوم القيمة السوقية مرتبط بالتصور الجماعى وتصرفات المتعاملين فى السوق العقارى‪ .‬وهو‬‫مفهوم يأخذ فى االعتبار العوامل السياسية واالجتماعية واالقتصادية والبيئية التى تؤثر على قيمة‬ ‫العقار‪ .‬وحيث أن القيمة السوقية تبنى على حالة السوق وجب أن تكون بيانات طرق حسابها‬ ‫مستقاة من السوق‪ .‬ولذا فالتقييم لحساب القيمة السوقية يعتمد فقط على تفاعل قوى السوق وال يؤخذ‬ ‫بعين االعتبار أى قوى أخرى من خارج السوق‪ ،‬ولذا وجب فى حالة التقييم لحساب القيمة السوقية‬ ‫اتباع اآلتى‪:‬‬ ‫صفحة ‪24‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫● إجراء تحليل أعلى وأفضل استخدام والذى يعد أحد أهم عناصر تحديد القيمة‪.‬‬ ‫● استنباط البيانات المستخدمة فى الحساب من واقع سوق العقار موضع التقييم واستخدام‬ ‫طرق تعكس تفاعل أطراف السوق وتحركاتهم‪.‬‬ ‫● استخدام طرق البيوع المقارنة (طريقة السوق) أو رسملة الدخل أو التكلفة بشرط أن تكون‬ ‫البيانات واألساليب المستخدمة مستقاة من واقع السوق‪.‬‬ ‫ إضافة إلى القيمة السوقية قد يطلب من المقيم إعداد تقييم على أسس اقتصادية ال تتوافق والقيمة‬‫السوقية مثل‪ :‬القيمة العادلة‪ ،‬القيمة االستثمارية‪ ،‬القيمة الخاصة‪ ،‬القيمة التزاوجية ‪ ....‬إلخ‪ .‬ولذا‬ ‫فإنه فى حالة إعداد تقييم وفقا ألسس خالف القيمة السوقية يجب ذكر الفروض التى يبنى عليها‬ ‫التقييم والتى عادة تكون مختصة بتلك الحالة تحديدا‪ ،‬كما يلزم أن يذكر بالتقرير األساس الذى تم‬ ‫االعتماد عليه وأنه يخالف القيمة السوقية وسبب اختالفه عن أسس حساب القيمة السوقية‪ .‬ويلزم‬ ‫فى هذه الحالة استخدام طرق تحليل وبيانات عملية كافية للوصول إلى نتائج يمكن االعتماد عليها‬ ‫فى أعمال التقييم‪.‬‬ ‫‪ -11‬طرق التقييم‪:‬‬ ‫ لحساب قيمة العقار وفقا ألسس التقييم يتم اتباع طرق التقييم المتعارف عليها‪ .‬طريقة التقييم تشير‬‫إلى الخطوات الحسابية المستخدمة فى تقدير القيمة‪.‬‬ ‫ األصل فى التقييم هو استخدام طرق التقييم الثالث المعروفة– البيع المقارن‪ ،‬الرسملة‪ ،‬التكلفة–‬‫ويمكن إسقاط إحدى الطرق أو اثنتين منهما بشرط أال تتغير نتيجة التقييم نتيجة لهذا اإلسقاط وأن‬ ‫العميل مطلع على هذا اإلسقاط‪ .‬كما يجب أال تتبع طريقة الرسملة وحدها لتحديد القيمة السوقية‪.‬‬ ‫وتعتمد طرق حساب القيمة السوقية على المبدأ االقتصادى للتعويض وبيانات السوق العقارى‪.‬‬ ‫وينص المبدأ المشار إليه أن المشترى الحريص لن يدفع لشراء منتج أو خدمة أكثر من تكلفة‬ ‫الحصول على منتج أو خدمة مماثلة أو بديلة إضافة إلى تأثير فارق الزمن والمخاطرة والجهد‬ ‫المبذول للحصول عليها‪ ،‬وأن أقل تكلفة ألفضل البدائل المتاحة– مماثل أو بديل– هى المحددة‬ ‫للقيمة السوقية لذلك المنتج أو الخدمة‪.‬‬ ‫ طرق التقييم المعتمدة على بيانات السوق لحساب القيمة السوقية‪:‬‬‫● طريقة البيوع المقارنة‪ :‬طريقة مقارنة تعتمد على أسعار بيع عقارات مماثلة أو مشابهة‬ ‫(عقارات مقارنة) لتحديد القيمة للعقار المستهدف عن طريق عمل مقارنات بين مزايا‬ ‫وعيوب العقارات المباعة سابقا وتلك للعقار المستهدف وإجراء عملية تعديل أسعار البيع‬ ‫السابقة للحصول على األسعار المكافئة لحاالت بيع افتراضى للعقار المقارن‪.‬‬ ‫صفحة ‪25‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫ فى األسواق الناشئة قد ال تتوافر حاالت بيع حقيقى سابق‪ ،‬وفى هذه الحالة يمكن استخدام‬‫أسعار المعروض بالسوق أو العروض المقدمة من المشتريين مع مراعاة تعديل األسعار‬ ‫عند التفاوض وأن بعض هذه العروض قد ال ينطبق عليها تعريف القيمة السوقية الخاص‬ ‫بجدية طرفى التعاقد‪.‬‬ ‫● طريقة رسملة الدخل‪ :‬طريقة مقارنة تستخدم التدفقات النقدية المتوقعة للعقار– اإليرادات‬ ‫والمصروفات– ويحسب بناء على رسملة هذه التدفقات القيمة السوقية للعقار‪ .‬طرق‬ ‫الرسملة متعددة الدقة والتفصيل وتربط الدخل بنوع محدد من العقارات وذلك بتحويل الدخل‬ ‫المستقبلى إلى قيمة حالية‪ .‬طرق الرسملة تتعدد من مضاعف الدخل اإلجمالى أو الفعال‪،‬‬ ‫معامل الرسملة‪ ،‬القيمة المتبقية‪ ،‬إلى خصم التدفقات النقدية التى تعتمد على تحويل الدخل‬ ‫إلى قيمة باستخدام معدالت عائد (خصم)‪ .‬بصفة عامة فمبدأ التعويض ينص على أن‬ ‫التدفقات النقدية التى تنتج أعلى فائدة ترتبط بنفس مستوى المخاطرة يقود إلى القيمة األكثر‬ ‫توقعا‪.‬‬ ‫● طريقة التكلفة‪ :‬وهى طريقة مقارنة تعتمد على البديل لشراء العقار المعروض أن المشترى‬ ‫يستطيع بناء مبنى جديد مطابق أو بديل يوفر نفس المنفعة مع األخذ فى االعتبار تأثير عمر‬ ‫المبنى الحالى ودرجة المخاطرة والجهد المبذول لعملية البناء‪ .‬فى هذه الطريقة يتم التعبير‬ ‫عن تأثير العمر بخصم اإلهالك الطبيعى والتقادم الوظيفى والتقادم الخارجى من قيمة المبنى‬ ‫االفتراضى الجديد للحصول على القيمة السوقية‪ ،‬أما المخاطرة والجهد فتتمثل فى هامش‬ ‫ربح المالك‪.‬‬ ‫طرق التقييم السابقة سوف ترد بتفصيل أكثر فى المذكرات االسترشادية الواردة في البند رابعا‪.‬‬ ‫ عند أداء تقييم لحساب القيمة خالف القيمة السوقية تستخدم نفس طرق التقييم السابقة مع استخدام‬‫بيانات قد تخالف البيانات السوقية وعلى سبيل المثال‪:‬‬ ‫● جهة ما قد تطبق طريقة التكلفة لمقارنة حساب تكلفة مشروع حديث بمبانى أخرى مقامة من‬ ‫قبل مع اعتبار حساب هامش الربح للجهة المالكة مخالف للقيمة المعتادة بالسوق‪ .‬هذا‬ ‫التطبيق يخالف بيانات السوق فى تحديد هامش الربح وتكون القيمة الناتجة غير سوقية‪.‬‬ ‫● مالك أرض قد يدفع قيمة تخالف تلك المحسوبة وفقا لطريقة البيوع المقارنة– عادة أعلى–‬ ‫ألن األرض المباعة تجاور أرض يملكها وضم القطعتين يضيف إلى قيمة األرض التى‬ ‫يملكها‪ ،‬والقيمة الناتجة تكون قيمة خاصة‪.‬‬ ‫● مستثمر قد يطبق معدل خصم خاص به– عادة يزيد عن عائد السوق– لحساب قيمة عقار‬ ‫يشتريه وتكون النتيجة مخالفة للقيمة السوقية‪ ،‬وهى قيمة استثمارية‪.‬‬ ‫صفحة ‪26‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫ الحكمة من تعدد طرق التقييم هى إتاحة أكثر من فرصة لإللمام بآليات السوق فى تحديد سعر العقار‬‫المعروض‪ ،‬ويبقى أنه على المقيم اختيار النتيجة النهائية بناء على ثقته فى دقة البيانات المستخدمة‬ ‫وتعبيرها عن حالة السوق ومالءمة كل طريقة للقيمة المحسوبة ومالئمة القيمة المحسوبة لطبيعة‬ ‫العقار‪ ،‬ومن ثم تكون القيمة النهائية والتى تعبر عن القيمة السوقية واقعة بين قيم الطرق المختلفة‬ ‫وبنسب يختارها المقيم وفقا للضوابط السابقة‪.‬‬

‫صفحة ‪27‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫ثانيا‪ :‬معـايير التقييــم‬

‫صفحة ‪28‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫‪ .1‬المعيــــار رقم (‪)1‬‬ ‫التقييم لحساب القيمة السوقية‬

‫صفحة ‪29‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫المعيــــار رقم (‪)1‬‬ ‫التقييم لحساب القيمة السوقية‬ ‫‪ -1‬مقدمـــــة‪:‬‬ ‫ الهدف من هذا المعيار هو تحديد تعريف موحد للقيمة السوقية للعقار وتفسير القواعد العامة‬‫المرتبطة بهذا التعريف وطرق وأساليب التقييم المستخدمة لحساب هذه القيمة‪.‬‬ ‫ القيمة السوقية يمكن تعريفها على أنها مقياس للمبلغ المدفوع فى عملية بيع افتراضى للعقار موضع‬‫التقييم فى تاريخ التقييم إذا كان العقار معروضا فى ظروف السوق الحر العادل وأن العملية تمت‬ ‫بين طرفين بإرادة حرة فيما بينهما وكالهما على دراية بالسوق ويتصرف لمصلحته‪.‬‬ ‫ تحسب القيمة السوقية بتطبيق طرق وأساليب التقييم التى تعكس حالة العقار وظروف السوق‬‫العقارى المعروض به العقار فى تاريخ التقييم‪ ،‬وطرق التقييم المستخدمة هى‪ :‬طريقة البيوع‬ ‫المقارنة وطريقة رسملة الدخل وطريقة التكلفة‪.‬‬ ‫ بصفة عامة طرق التقييم اذا طبقت باستخدام بيانات تعكس حالة السوق والتطبيق السليم للعمليات‬‫الحسابية والمنطقية ألى طريقة ستقود إلى قيم متقاربة ومنطقية لحساب القيمة السوقية‪.‬‬ ‫ تبنى طري قة البيوع المقارنة على بيانات مبيعات حديثة لعقارات مماثلة وأحيانا قد تعتمد على حاالت‬‫معروضة مع مراعاة هامش التفاوض وجدية البائع‪.‬‬ ‫ تعتمد طريقة الرسملة على بيانات التدفقات النقدية السوقية ومعدالت العائد السارية بالسوق‬‫العقارى‪.‬‬ ‫ تعتمد طريقة التكلفة على التكاليف المباشرة وغير المباشرة المتالك عقار مستنسخ أو بديل‬‫المستنتجة من المقاولين بالسوق العقارى و معدالت اإلهالك بأنواعه‪ -‬الطبيعى والتقادم الوظيفى‬ ‫والخارجى– المتفقة وظروف السوق العقارى فى تاريخ التقييم‪.‬‬ ‫ تعتمد النتيجة النهائية لحساب هذه القيمة على توافق نوعية العقار مع طريقة الحساب‪ ،‬وعلى الخبير‬‫إجراء عملية توفيق لنتائج الطرق الثالثة للوصول إلى القيمة النهائية المعبرة عن رؤية السوق‬ ‫لقيمة العقار‪.‬‬

‫صفحة ‪30‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫‪ -2‬نطاق المعيار ‪:‬‬ ‫ يطبق هذا المعيار عند حساب القيمة السوقية للعقار المستهدف وتعتمد على فرضية أن هناك بيع‬‫افتراضى للعقار بالسوق‪.‬‬ ‫ القيمة السوقية هى أساس التقييم فى حاالت كثيرة منها الحاالت التالية‪:‬‬‫● معاونة المشترين أو البائعين فى تحديد سعر شراء العقار أو فى تحديد السعر المطلوب أو‬ ‫حاالت االندماج أو االنفصال‪.‬‬ ‫● حاالت استخدام العقار كضمانة لتمويل‪.‬‬ ‫● حاالت نزع الملكية أو إعادة االستخدام أو نزاعات التحكيم أو حساب مقابل التعويض‬ ‫ألضرار نشأت من الظواهر الطبيعية ‪.......‬إلخ‪.‬‬ ‫● دراسات الجدوى والقيمة االستثمارية لمشروع ما‪ ،‬تأثير إعادة تخطيط منطقة ما‪ ،‬تحديد‬ ‫القيمة الدفترية لعرض أسهم ما‪ ،‬تحديد القيمة اإليجارية‪ ،‬تحديد مقابل حق االنتفاع ‪.....‬إلخ‪.‬‬ ‫‪ -3‬تعريفات‪:‬‬ ‫ القيمة السوقية‪ :‬المقابل النقدى األكثر احتماال الناتج من عملية بيع افتراضى لعقار فى تاريخ‬‫التقييم بين بائع ومشترى جادين فى ظروف سوق حر‪ ،‬وعادل وأن يكون سبق عرض العقار لفترة‬ ‫عرض مناسبة تحددها آليات السوق العقارى‪ ،‬وأن الطرفين يتعامالن بإرادة حرة‪ ،‬وأن يكون‬ ‫العرض للكافة بدون أى قيود‪ ،‬وأن كل من الطرفين على دراية بالسوق ويتصرف وفق مصلحته‬ ‫الشخصية وبدون اضطرار من البائع أو اندفاع للمشترى‪.‬‬ ‫ ملكية عقار‪ :‬ملكية عقار تشمل العقار ذاته وكل حقوق الملكية المرتبطة به‪.‬‬‫ المبلغ النقدى األكثر احتمال ‪ :‬هى المبلغ االفتراضى الذى يتم على أساسه تبادل الملكية وفقا‬‫إلجماع أغلب اطراف السوق فى عملية بيع حر‪ ،‬وهو ليس بالضرورة نتاج عملية بيع حقيقية‬ ‫وذلك بغض النظر عن تكلفة العقار أو الضرائب على العقار وال يشتمل على أى محفزات خاصة‬ ‫لتسهيل التسويق والبيع مثل التقسيط أو التمويل المنخفض أو المدعوم أو الضرائب أو عمولة‬ ‫التسويق‪ .‬هذا المبلغ يجب أن يكون نقدا لسهولة مقارنة حاالت البيع ولفصله عن قيم أخرى مثل‬ ‫القيمة التبادلية أو الثمن اآلجل ‪...‬إلخ‪.‬‬

‫صفحة ‪31‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫ تاريخ التقييم ‪ :‬هو التاريخ الذى تتحقق فيه القيمة المشار إليها‪ ،‬وهو ما يعنى أن التقييم لحظى وفقا‬‫لرؤية السوق العقارى فاذا تغيرت حالة السوق العقارى تتغير القيمة‪ .‬تاريخ التقييم قد يكون إما‬ ‫سابقا لتاريخ إجراء التقييم أو مساويا له‪ ،‬وفى حالة طلب العميل حساب القيمة فى وقت الحق عن‬ ‫تاريخ إجراء التقييم‪ ،‬مثل حساب القيمة عند اكتمال بناء العقار‪ ،‬فالنتيجة المحسوبة ال تكون قيمة‬ ‫سوقية النتفاء علم الخبير بحالة السوق بدقة مقبولة والناتج فى هذه الحالة قد يعرف بالقيمة المأمولة‬ ‫وينطبق عليها المعيار رقم (‪ )2‬من هذه المواصفات‪.‬‬ ‫ بائع جاد ‪ :‬بائع افتراضى جاد ولكنه ليس مضطرا أو مندفعا للبيع بأى ثمن و غير مستعد لبقاء‬‫العقار معروضا لحين الحصول على سعر معين بغض النظر عن حالة السوق ‪ ،‬وهو بائع متحمس‬ ‫لبيع العقار وفقا ألعلى سعر يسمح به السوق الحالى وبعد فترة تسويق مناسبة مهما كان هذا‬ ‫السعر‪ .‬هذا التعريف ال يشمل أى ظروف خاصة بالبائع ألنه مبنى على بائع افتراضى للعقار‪.‬‬ ‫ مشترى جاد ‪ :‬مشترى افتراضى جاد ولكنه ليس مدفوعا بدوافع شخصية تجعله يشترى بأى ثمن‪،‬‬‫وهو مشترى مطلع على حالة السوق ويتصرف وفق حالة وتوقعات السوق الحالى وليس وفقا‬ ‫لتوقعات تخيلية لحالة السوق ال يمكن إثباتها‬ ‫ معاملة بين طرفين بإرادة حرة ‪ :‬هى معاملة بين طرفين افتراضيين ال عالقة بينهما– مثل األب‬‫واإلبن أو الشركة والموظف لديها أو الرئيس والمرؤوس أو عملية تسوية عينية بين البنك‬ ‫والعميل– قد تؤثر على سعر تبادل الملكية بينهما‪ ،‬فالقيمة السوقية تفترض طرفين ال عالقة بينهما‬ ‫وكل منهما يتصرف لصالحه الشخصى‪.‬‬ ‫ فترة عرض مناسبة ‪ :‬أن العقار كان معروضا للكافة فترة مناسبة لحالة السوق فى تاريخ التقييم‬‫بأكثر الطرق مالءمة لبيع ذلك العقار‪ .‬هذه الفترة يجب أن تكون كافية لجذب انتباه عدد كافى من‬ ‫المشترين‪ .‬فترة العرض تسبق تاريخ التقييم وهى خالف فترة التسويق والتى تقع بعد تاريخ التقييم‪.‬‬ ‫ أطراف التعامل على دراية بالسوق و كل يتصرف لمصلحته ‪ :‬دراية األطراف قد تكون شخصية أو‬‫من خالل معاونين لهم مثل السماسرة أو خبراء التقييم أو المهندسين‪ ،‬والدراية تشمل التعرف على‬ ‫حالة العقار وأسعار العقارات المشابهة بالسوق العقارى وال تشمل رؤى مستقبلية للسوق‪.‬‬ ‫ بدون اضطرار من البائع ‪ :‬البيع ليس اضطرارى وهو ما يخرج البيع الجبرى من هذا التعريف‪.‬‬‫‪ -‬بدون اندفاع للمشترى ‪ :‬أن دوافع الشراء ال تشمل الدوافع الشخصية ألن المشترى افتراضى‪.‬‬

‫صفحة ‪32‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫ أعلى وافضل استخدام ‪ :‬االستخدام األكثر احتماال لألصل وهو ممكن التنفيذ ومسموح به قانونا وذو‬‫جدوى اقتصادية ويعطى أعلى قيمة للعقار بين جميع االستخدامات األخرى‪.‬‬ ‫ خبير التقييم الداخلى ‪ :‬هو خبير تقييم تربطه عالقة مستمرة مع مالك العقار او طالب التقييم كأن‬‫يكون مراجع الحسابات لدى الشركة او موظف بالشركة ‪ ،‬واليجوز للخبير الداخلى اجراء تقييم فى‬ ‫حاالت التمويل ‪.‬‬ ‫ السوق المفتوح ‪ :‬السوق هو المناخ الذى يتم فيه تبادل السلع بين المشتريين والبائعيين ‪ ،‬وصفة‬‫المفتوح تنصب على ان السلع معروضة للجميع ‪.‬‬ ‫ السوق العادل ‪ :‬هو سوق يخلو من اى قيود وتتصرف فيه كل االطراف لصالحها‪.‬‬‫‪ -5‬العالقة بمعايير المحاسبة المصرية‪:‬‬ ‫ إن التقييم ألغراض إعداد القوائم المالية الذي يتم التركيز فيه على القيمة السوقية يجب أن يقرأ فى‬‫إطار هذا المعيار‪.‬‬ ‫ يوفر التقييم ألغراض إعداد القوائم المالية إرشادا إلى المقيمين والمحاسبين والجمهور وذلك فيما‬‫يتعلق بمعايير التقييم التي تؤثر على النواحى المحاسبية لدى إعداد القوائم المالية‪ .‬وبالتالى فإن‬ ‫القيم العادلة لألصول العقارية سواء كانت ضمن األصول الثابتة أو االستثمارات العقارية أو‬ ‫المخزون أو األصول العقارية التى تؤول للمؤسسات مقابل الديون عادة ما تكون هي القيمة‬ ‫السوقية‬ ‫ هناك العديد من أمثلة المصطلحات المستخدمة فيما بين المقيمين والمحاسبين والتي قد تتفق فيما‬‫بينهم أو قد تختلف‪ ،‬وحيث أن ذلك قد يؤدى إلى الخلط بين بعض المصطلحات لذا فمن المهم‬ ‫استخدام تلك المصطلحات للمقيمين أو للمحاسبين كل فى سياق تطبيقاته ‪.‬‬ ‫ عند تطبيق معايير المحاسبة المصرية إلعداد القوائم المالية يتم احيانا استخدام مصطلح القيمة‬‫العادلة بديال عن مصطلح القيمة السوقية على اعتبار أن مصطلح القيمة العادلة متوافق مع القيمة‬ ‫السوقية‪.‬‬ ‫ تحوى معايير المحاسبة المصرية افتراض ضمنى بين سطور تعريف القيمة العادلة مفاده أن المنشأة‬‫مستمرة دون النية أو الحاجة إلى التصفية أو خفض عملياتها بطريقة جوهرية أو القيام بمعامالت‬

‫صفحة ‪33‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫بشروط معاكسة‪ ،‬وبالتالي فالقيمة العادلة ليست المبلغ الذي سوف تقوم المنشأة بالحصول عليه أو‬ ‫سداده في معاملة إجبارية أو تصفية أو بيع جبرى وهى فى ذلك تتفق والقيمة السوقية ‪.‬‬ ‫‪ -2‬نص المعيار ‪:‬‬ ‫ ألداء تقييم متوافق مع هذا المعيار يلزم على الخبير اتباع كل ما جاء بميثاق شرف المهنة فيما‬‫يخص قواعد األخالق والكفاءة واإلفصاح وإعداد التقرير‪.‬‬ ‫ عند حساب القيمة السوقية للعقار يلزم قيام الخبير باتباع اآلتى‪:‬‬‫● إعداد التقييم والتقرير بطريقة تخلوا من أى معلومات قد تضلل القارئ‪.‬‬ ‫● التأكد من أن القيمة السوقية تم التوصل إليها باستخدام بيانات منتقاة من واقع السوق‬ ‫العقارى‪.‬‬ ‫● التأكد من أن القيمة السوقية تم التوصل إليها باستخدام طرق وأساليب تقييم سليمة‪.‬‬ ‫● أن التقرير يحوى المعلومات والبيانات الكافية والتى تجعل قارئ ومستخدم التقرير ملما‬ ‫إلماما كافيا بتفاصيل حساب القيمة وكيفية التوصل إليها والمنطق والتحليل والنتائج النهائية‬ ‫التى تم التوصل إليها‪.‬‬ ‫● توافق التقرير مع متطلبات إعداد التقرير– معيار رقم (‪ )3‬من هذه المعايير‪ -‬والتى‬ ‫تتضمن‪:‬‬ ‫○ تعريف القيمة المطلوبة (القيمة السوقية) وتحديد الغرض من التقييم‪.‬‬ ‫○ تحديد تاريخ التقييم– تاريخ تحقق القيمة‪ -‬وتاريخ المعاينة وتاريخ إصدار التقرير‪.‬‬ ‫○ تقديم تحديد ووصف دقيق للعقار موضع التقييم وحقوق الملكية‪.‬‬ ‫○ وصف مجال العمل ودرجة فحص العقار‪.‬‬ ‫○ تقديم وصف كامل لالشتراطات ومحددات التقرير والتى تؤثر فى القيمة الواردة‪.‬‬ ‫○ تقديم شرح كامل ودقيق لطرق التقييم المستخدمة وأسباب استخدامها والمنطق خلف‬ ‫استنتاجات الخبير وكيفية التوصل للنتيجة النهائية‪.‬‬ ‫○ إدراج شهادة للخبير يشهد بها بموضوعية وحيادية التقييم وعدم اعتماد األتعاب على‬ ‫القيمة التى تم التوصل إليها وتطبيق هذه المواصفات ومتطلبات اإلفصاح األخرى‪.‬‬

‫صفحة ‪34‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫‪ -6‬إيضــــــاحـــات ‪:‬‬ ‫ مفهوم القيمة السوقية ال يعتمد على حالة بيع حقيقى يقع فى تاريخ التقييم ولكنه هو تقدير للسعر الذى‬‫يجب أن يتحقق لحالة بيع فى تاريخ التقييم بشروط التعريف السابق‪ .‬القيمة السوقية تمثل السعر‬ ‫الذى يرتضيه بائع ومشترى فى تاريخ التقييم وكل منهما سبق له دراسة حالة السوق العقارى وملم‬ ‫بمستوى األسعار والبدائل المطروحة ومتوافر لديه الوقت الكافى لتبادل عروض الشراء والرد‬ ‫عليها وإنهاء إجراءات صفقة البيع‪.‬‬ ‫ مفهوم القيمة السوقية يفترض التفاوض بين البائع والمشترى فى سوق مفتوح منافس اقرب إلى‬‫السوق العادل ويتوافر به عدد كبير أو أحيانا عدد محدود من المشاركين وغير مقيد‪.‬‬ ‫ القيمة السوقية تعتمد على بيانات وأسعار بيع العقارات المقارنة‪ .‬عملية التقييم تقتضى إجراء بحث‬‫وتحليل لبيانات وأسعار بيع العقارات المقارنة إلجراء عملية المقارنة وللوصول إلى استنتاجات‬ ‫سليمة للسعر النموذجى مدعومة ببيانات السوق‪ .‬على خبير التقييم دراسة البيانات التى تعرض‬ ‫عليه و البيانات المتاحة واتجاهات السوق والبيوع المقارنة‪ .‬وحيثما لم تتوافر بيانات كافية وجب‬ ‫على الخبير اإلفصاح عن أن القيمة التى تم التوصل إليها هى نتيجة تقديره وبناء على خبرته‬ ‫الشخصية كما لزم عليه اإلفصاح عن تأثير غياب هذه البيانات على القيمة المحسوبة‪ .‬كل أعمال‬ ‫التقييم تتطلب حكم الخبير ويلزم على الخبير اإلفصاح عما اذا كانت القيمة السوقية التى تم‬ ‫التوصل إليها تعتمد على بيانات السوق أو على تقدير الخبير بدرجة أكبر نتيجة عدم توافر بيانات‬ ‫السوق المقارنة‪.‬‬ ‫ نتيجة طبيعة السوق العقارى المتغيرة يلزم على خبير التقييم مراعاة تغير البيانات المقارنة بمرور‬‫الوقت وأن البيانات المتاحة تمثل السوق فى تاريخ التقييم وتتفق وتعريف القيمة السوقية‪.‬‬ ‫ فى حاالت األسواق المتغيرة اقتصاديا أو اجتماعيا قد تنتج حاالت بيع ال تعكس الحالة الحقيقية‬‫للسوق فى تاريخ التقييم‪ ،‬فى هذه الحالة يجب على خبير التقييم االعتماد على نتائج هذه الحاالت‬ ‫بدرجة أقل‪.‬‬ ‫ تعريف القيمة السوقية يعتمد على بيع افتراضى للعقار بالسوق الحر األقرب لظروف السوق العادل‬‫بعد فترة عرض وبطريقة عرض مناسبة‪ ،‬هذه الفترة تسبق تاريخ التقييم‪ .‬نتيجة لخصوصية‬ ‫األصول الثابتة تكون أسواق بيعها عادة أقل تنظيما مقارنة بأسواق األصول المالية– األسهم‬ ‫والسندات‪ -‬فهى أقل تكرارا فى عدد مرات البيع وفى أسواق أقل تنظيما وكفاءة ولذا كانت هذه‬ ‫األصول أقل سيولة‪ .‬لألسباب السابقة اقتضى تعريف القيمة السوقية العرض لفترة زمنية مناسبة‬ ‫صفحة ‪35‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫للتسويق واستكمال صفقة البيع‪ .‬ومن هنا كانت نتائج البيع الجبرى أو البيع االضطرارى أو‬ ‫المرتبط بفترة عرض محددة قصيرة– المزادات‪ -‬ال يتطابق مع شروط التعريف السابق للقيمة‬ ‫السوقية‪.‬‬ ‫ العقارات التجارية داخل المحافظ العقارية قد تختلف قيمتها داخل المحفظة عن قيمتها السوقية‬‫منفردة‪.‬‬ ‫ يلزم أن تتضمن كل تقارير التقييم اإلشارة إلى الغرض من التقييم‪ .‬وفى حالة التقييم إلعداد القوائم‬‫المالية يلزم على الخبير تحديد نوعية األصل وفقا للمعايير المحاسبية المصرية‪.‬‬ ‫‪ -3‬قواعد اإلفصاح‪:‬‬ ‫ تقارير التقييم يجب أال تؤدى إلى نتائج مضللة‪.‬‬‫ يجب أن يتضمن التقرير تعريف للقيمة السوقية‪.‬‬‫ يجب أن يتضمن التقرير االستخدامات الحالية للعقار‪.‬‬‫ يجب أن يحتوى التقرير تحديد ألعلى وافضل استخدام للعقار‪.‬‬‫ يجب تحديد تاريخ التقييم (تاريخ تحقق القيمة المحددة) وتاريخ المعاينة وتاريخ إصدار التقرير‪.‬‬‫ يجب تحديد الغرض من التقييم وأى إضافات يراها الخبير الزمة للوصول إلى تفسير سليم لرأى‬‫الخبير‪.‬‬ ‫ الخبير مسئول عن تحديد نوعية أى قيم أخرى خالف القيمة السوقية قد يضطر إلى استخدامها فى‬‫التقرير‪.‬‬ ‫ فى حال قيام خبير داخلى بإعداد تقييم لعميل يجب على الخبير أن يذكر عالقته بالعميل فى التقرير‬‫ونوعية تلك العالقة ‪.‬‬ ‫‪ - 8‬قاعدة التوافق ‪:‬‬ ‫ التوافق مع هذا المعيار يقتضى االلتزام بما جاء بالمعيار رقم (‪ )3‬من المعايير المصرية للتقييم‬‫العقارى والخاصة بإعداد التقرير‪.‬‬

‫صفحة ‪36‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫‪ .5‬المعيــــار رقم (‪)5‬‬ ‫التقييم لحساب قيمة خالف القيمة السوقية‬

‫صفحة ‪37‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫المعيــــار رقم (‪)5‬‬ ‫حساب قيمة خالف القيمة السوقية‬ ‫‪ -1‬مقدمـــــة‪:‬‬ ‫ على الرغم من أن اغلب أعمال التقييم تتم وفقا ألسس حساب القيمة السوقية إال أنه فى بعض‬‫األحيان قد يضطر خبير التقييم الى إجراء أعمال تقييم على أسس التتفق وتلك المتفقة مع تعريف‬ ‫القيمة السوقية‪ ،‬وفى هذه الحاالت يتم التقييم وفقا لمتطلبات هذا المعيار‪ .‬وفى تلك الحاالت يلزم‬ ‫إلمام كل من الخبير ومستخدم التقرير بأسس حساب القيمة خالف القيمة السوقية وتأثير ذلك على‬ ‫نتيجة التقييم‪.‬‬ ‫‪ -2‬نطاق المعيار‪:‬‬ ‫ يغطى هذا المعيار حساب القيم خالف القيمة السوقية والتى قد يكلف الخبير بحسابها وفقا لطبيعة‬‫المهمة الموكلة إليه‪ ،‬وتشترك جميع هذه القيم فى أنها تخالف تعريف القيمة السوقية فى بعض أو‬ ‫أحد شروطها‪ ،‬ويغطى هذا المعيار الحد األدنى للمعلومات الواجب توافرها عند استخدام أحد القيم‬ ‫التى يغطيها مجال العمل‪.‬‬ ‫ القيم التى سيتضمنها هذا المعيار هى‪:‬‬‫● القيمة العادلة‪.‬‬ ‫● قيمة االستخدام الحالى‪.‬‬ ‫● القيمة االستثمارية‪.‬‬ ‫● القيمة المستدامة‪.‬‬ ‫● القيمة التأمينية‪.‬‬ ‫● التقدير الكمى‪.‬‬ ‫● قيمة التصفية‪.‬‬ ‫● قيمة األنقاض‪.‬‬ ‫● القيمة المتبقية‪.‬‬ ‫● القيمة التزاوجية‪.‬‬ ‫● القيمة الخاصة‪.‬‬ ‫● قيمة الجدك‪.‬‬ ‫● السعر األساسي للمزاد‪.‬‬ ‫● قيمة السداد العينى‪.‬‬ ‫● قيمة حق االنتفاع‪.‬‬ ‫صفحة ‪38‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫ على الخبير تحديد الغرض من التقييم قبل استخدام أى من القيم المشار إليها والتى تختلف عن القيمة‬‫السوقية‪.‬‬ ‫ تطبيق " التقييم لخدمة اعداد القوائم المالية " يجب ان يقراء فى اطار هذا المعيار‪ -.‬استخدام أسس‬‫تقييم خالف القيمة السوقية قد يحدث نتيجة ضرورة قانونية أو موضوعية أو تنفيذا لتعليمات المالك‬ ‫ال تتوافر شروط تطبيق القيمة السوقية‪ ،‬وفى جميع الحاالت السابقة النتيجة النهائية تختلف عن‬ ‫القيمة السوقية‪.‬‬ ‫‪ -3‬تعريفات‪:‬‬ ‫ أسس التقييم ‪ :‬هى نص الفروض الرئيسية المستخدمة فى عملية التقييم لغرض محدد‪.‬‬‫ القيمة العادلة ‪ :‬هى المقابل المالى لتبادل أصل بين طرفين محددين على دراية بحالة السوق وكل‬‫منهما راغب فى إجراء التبادل ويتصرف كالهما بإرادة حرة‪.‬‬ ‫ قيمة الستخدام الحالى ‪ :‬قيمة استخدام العقار وقت التقييم وهى عادة قيمة مرحليةيكون المبنى‬‫خاللها ال يتفق وأعلى وأفضل استخدام لألرض‪.‬‬ ‫ القيمة الستثمارية ‪ :‬هى المقابل المالى لألصل من وجهة نظر مستثمر‪ -‬أو مجموعة مستثمرين‪-‬‬‫محدد وذلك الستثمار محدد أو أهداف استثمارية محددة‪ .‬هذا التعريف يربط قيمة األصل بأهداف‬ ‫محددة لمستثمر– أو مجموعة مستثمرين‪ -‬محدد‪ ،‬والمعتاد أن تكون هذه القيمة أكبر من القيمة‬ ‫السوقية‪.‬‬ ‫ القيمة المستدامة ‪ :‬هى صافى القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية للعقار‪.‬‬‫ القيمة التأمينية ‪ :‬المقابل المالى إلعادة األصل لحالته– وقت شراء التأمين– وال تشتمل على ثمن‬‫األرض فى حالة األصول العقارية‪.‬‬ ‫ التقدير الكمى ‪ :‬التقدير اإلحصائى للمقابل المادى لتبادل أصل عقارى فى عملية تقييم مجمعة‪ ،‬يعتمد‬‫هذا التقدير على نماذج رقمية للقيمة السوقية للعقارات المشابهة‪.‬‬ ‫ قيمة التصفية ‪ :‬المقابل المالى لتصفية أصول أعمال‪ ،‬ويتم بفرض تصفية العمل نفسه وبيع األصول‬‫منفردة‪.‬‬ ‫ قيمة األنقاض ‪ :‬المقابل المالى لبيع المخلفات المتبقية من أصل عقارى– خالف األرض‪ -‬بعد هدمه‬‫ويفترض قيمة للمخلفات إعادة التدوير‪.‬‬ ‫ القيمة المتبقية ‪ :‬قيمة العقار عند انتهاء فترة االستثمار سواء بالبيع فى حالة فترات االستثمار‬‫المحددة أو الهدم عند انتهاء العمر االقتصادى للمبنى‪.‬‬ ‫صفحة ‪39‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫ القيمة التزاوجية ‪ :‬قيمة إضافية تنتج من تجميع أصلين أو أكثر وحيث يكون قيمة األصول مجمعة‬‫أكبر من مجموع قيمة األصول منفردة‪.‬‬ ‫ المشترى الخاص ‪ :‬هو مشترى محدد ألصل ما حيث يمثل األصل للمشترى قيمة أعلى من القيمة‬‫السوقية عند تملك المشترى لهذا األصل وذلك خالفا للمشترى العام بالسوق‪.‬‬ ‫ القيمة الخاصة ‪ :‬المقابل المالى الذى يعرضه المشترى الخاص‪ -‬وهو عادة أعلى من القيمة‬‫السوقية– والذى يعكس القيمة الخاصة لهذا المشترى الخاص‪.‬‬ ‫ القيمة (السعر األساسى) للمزاد ‪ :‬الحد األدنى للمقابل المادى لترسية مزاد علنى لبيع أصل عقارى‪.‬‬‫ قيمة السداد العينى ‪ :‬المقابل المادى لتبادل أصل بين مالك وممول فى حالة فشل األول فى سداد‬‫مديونيته للثانى‪ .‬ويلزم عند تحديد هذه القيمة توقع نسبة مصروفات إلعادة األصل لحالة قابلة‬ ‫إلعادة البيع للغير والوقت إعادة تأهيل األصل ومصروفات إعادة البيع‪ .‬ولذا فهو عادة أقل من‬ ‫القيمة السوقية‪.‬‬ ‫ قيمة مقابل حق النتفاع ‪ :‬القيمة الحالية للمقابل المادى الذي يسدده المنتفع لشراء حق االنتفاع‬‫بأصل عقارى‪ ،‬وتتحدد قيمته وفقا لشروط التعاقد وطريقة السداد ومدة حق االنتفاع وسعر العائد‬ ‫على رأس المال ومعدل التضخم‪ ،‬وفى حالة السداد مرة واحدة عند بداية التعاقد يكون أقل من‬ ‫القيمة السوقية‪،‬‬ ‫‪ -5‬العالقة بمعايير المحاسبة المصرية‪:‬‬ ‫ ألداء تقييم متوافق مع هذا المعيار يلزم على الخبير اتباع كل ما جاء بميثاق شرف المهنة فيما‬‫يخص قواعد األخالق والكفاءة واإلفصاح وإعداد التقرير‪.‬‬ ‫ فى معظم األحوال تتطلب معايير المحاسبة المصرية تحديد القيمة العادلة والتى تتفق و حساب‬‫القيمة السوقية لألصل ‪.‬‬ ‫ فى بعض الحاالت وعلى الرغم مما سبق فقد يكون التقييم على أساس قيمة بخالف القيمة السوقية‬‫مطلوبا طبقا لمعايير المحاسبة المصرية‪ ،‬وهذا يتضمن‪:‬‬ ‫● القيمة العادلة لألصول العقارية المدرجة ضمن األصول الثابتة عند استخدام نموذج إعادة‬ ‫التقييم وعندما تسمح القوانين واللوائح بذلك‪.‬‬ ‫● القيمة العادلة لالستثمارات العقارية عند استخدام نموذج إعادة التقييم‪.‬‬ ‫● القيمة االستخدامية طبقا لمعيار المحاسبة المصرى رقم (‪" )35‬اضمحالل قيمة األصول"‬ ‫لألصول العقارية المدرجة ضمن األصول الثابتة أو االستثمارات العقارية عند قياسها‬ ‫صفحة ‪40‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫بالتكلفة وألغراض حساب خسائر االضمحالل في قيمتهما عندما توجد مؤشرات عن هذا‬ ‫االضمحالل‪.‬‬ ‫● فى بعض الحاالت تقدير القيمة التخريدية لألصل ألغراض حساب اإلهالك طبقا لمعيار‬ ‫المحاسبة المصرى رقم (‪" )51‬األصول الثابتة وإهالكاتها"‪.‬‬ ‫على انه فى كل األحوال فإن القيمة تخص فقط منشأة بذاتها‪ .‬وفى هذا اإلطار فان مواصفة التقييم‬ ‫رقم (‪ )2‬يناقش هذه األمور وبتفصيالت أكبر‪.‬‬ ‫ عرفت معايير المحاسبة المصرية خسارة االضمحالل فى القيمة بأنها المبلغ الذى تزيد فيه القيمة‬‫الدفترية لألصل عن القيمة االستردادية له المتمثلة في قيمته العادلة ناقصا تكاليف البيع أو قيمته‬ ‫االستخدامية أيهما أكبر‪.‬‬ ‫ عرفت معايير المحاسبة المصرية القيمة االستخدامية بانها القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية‬‫المتوقع حدوثها من األصل فى حين أن القيمة العادلة ناقصا تكاليف البيع هى المبلغ الذى يمكن‬ ‫الحصول عليه من بيع أصل ما أو وحدات مولدة للنقد مخصوما منه تكاليف البيع فى عملية بين‬ ‫أطراف لديهم الرغبة فى التبادل وعلى بينة من الحقائق ويتعامالن بإرادة حرة‪.‬‬ ‫‪ -2‬نص المعيار‪:‬‬ ‫ ألداء تقييم متوافق مع هذا المعيار يلزم على الخبير اتباع كل ما جاء بميثاق شرف المهنة فيما‬‫يخص قواعد األخالق والكفاءة واإلفصاح وإعداد التقرير‪.‬‬ ‫ ألداء تقييم لقيمة خالف القيمة السوقية يلتزم الخبير باآلتى‪:‬‬‫● إعداد وتقديم العمل بطريقة واضحة وال تقبل اللبس‪.‬‬ ‫●ان يكون التقييم مبنى على بيانات ومعلومات مناسبة ألعمال التقييم‪.‬‬ ‫● التأكد من أن القيمة التى تم التوصل اليها والمعايير المحيطة بها توافق الغرض من التقييم‪.‬‬ ‫● التأكد من اتباع طرق وأساليب التحليل المناسبة للتوصل إلى القيمة المطلوبة‪.‬‬ ‫● التأكد من أن التقييم تم بناء على توافر معلومات كافية لدعم طرق التحليل والنتائج‪.‬‬ ‫● توفير معلومات كافية للتأكد من أن قارئ التقرير يتفهم البيانات ومنطقية العمليات الحسابية‪،‬‬ ‫وأنه سيتوصل إلى نفس النتائج والتحليالت التى توصل إليها معد التقرير‪.‬‬ ‫● أن التقرير يتوافق مع متطلبات المواصفات المصرية إلعداد التقرير (معيار رقم (‪ ))3‬ولذا‬ ‫يلتزم الخبير‪:‬‬

‫صفحة ‪41‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫○ تحديد أسس التقييم (ذكر نوع القيمة المحسوبة وأنها تخالف القيمة السوقية) وذكر‬ ‫الغرض واالستخدام من التقرير وتاريخ تحقق القيمة وتاريخ المعاينة وتاريخ إصدار‬ ‫التقرير‪.‬‬ ‫○ تحديد ووصف األصل بوضوح وتحديد حقوق الملكية التى تم االعتماد عليها فى‬ ‫التقييم‪ ،‬ووصف مجال العمل المستخدم عند إعداد التقييم‪.‬‬ ‫○ ذكر كل الفروض والمحددات التى اعتمد عليها التقييم‪.‬‬ ‫○ ذكر الفروض التى تختلف عن أو تضاف إلى الفروض المستخدمة فى تحديد القيمة‬ ‫السوقية والتى تخص القيمة المحسوبة‪.‬‬ ‫○ تقديم شرح كامل للطرق و االساليب المتبعة إلعداد التقييم والمنطق المستخدم فى دعم‬ ‫البيانات واألساليب واآلراء واالستنتاجات الموجودة بالتقرير‪.‬‬ ‫○ إرفاق فقرة تتضمن التوافق مع المعايير المصرية ألعمال التقييم وذكر أى اختالف‬ ‫عما تتطلبه هذه المعايير وأسباب ذلك‪.‬‬ ‫○ حيث ال يعتبر البيع بالمزاد الجبرى أحد حاالت أسس التقييم‪ ،‬فإنه فى حاالت التنفيذ‬ ‫على العقار يلزم أن يتبع الخبير ماورد بالالئحة التنفيذية لقانون التمويل العقارى حول‬ ‫ما يخص التنفيذ على العقار من توصيات ‪.‬‬ ‫○ يلتزم الخبير بالتأكيد على أن القيم الواردة فى التقرير اليمكن تفسيرها على أنها قيم‬ ‫سوقية حسب التعريف الوارد فى المواصفات وأن القيمة الواردة فى التقرير هى قيمة‬ ‫خالف القيمة السوقية‪.‬‬ ‫‪ -6‬إيضاحات‪:‬‬ ‫ أسس التقييم تصف الفروض التى يبنى عليها التقييم‪ ،‬وهذه األسس قد تختلف باختالف القيمة‬‫المحسوبة‪ .‬هذه األسس ليست طرق وال أسلوب للتقييم كما أنها ليست وصف لألصل موضع‬ ‫التقييم‪ .‬القيمة السوقية هى أكثر األسس المستخدمة فى أعمال التقييم‪ .‬هذا المعيار يقدم ويناقش‬ ‫أعمال التقييم ألسس خالف القيمة السوقية‪ .‬األسس موضع األعمال فى هذه المواصفة يمكن‬ ‫تقسيمها إلى ثالث مجموعات مختلفة كالتالى‪:‬‬ ‫● المجموعة األولى‪ :‬تعكس هذه المجموعة الفائدة التى يتمتع بها المالك وترتبط به‪ ،‬والمثال‬ ‫على ذلك القيمة االستثمارية‪.‬‬ ‫● المجموعة الثانية‪ :‬هذه المجموعة تمثل القيمة المقبولة لتبادل األصل بين طرفين محددين قد‬ ‫يوجد بينهما عالقة سابقة وكل منهما يعمل لصالحه وال تأثير ألى منهما على اآلخر فإن‬ ‫صفحة ‪42‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫األصل ال يلزم أن يكون معروضا للبيع للسوق العام والسعر قد يعكس المميزات التى قد‬ ‫يتمتع بها أى من الطرفين مقارنة بأطراف السوق العام‪ ،‬وهذه المجموعة تشمل القيمة‬ ‫العادلة والقيمة الخاصة والقيمة اإلضافية‪.‬‬ ‫● المجموعة الثالثة‪ :‬هذه المجموعة تشير إلى قيمة محددة بعقد أو قانون (عقود التخصيص)‪.‬‬ ‫ القيمة العادلة تختلف عن القيمة السوقية– ألغراض خالف المحاسبية– فى كونها المقابل المالى‬‫العادل بين طرفين محددين آخذين فى االعتبار المميزات أو العيوب التى قد تلحق بأى طرف‬ ‫نتيجة تبادل األصل‪.‬‬ ‫ على الرغم من أن القيمة العادلة قد تتساوى مع القيمة السوقية أحيانا إال أن هناك حاالت قد يضطر‬‫الخبير ألخذ اعتبارات تختلف عن تلك المستخدمة عند حساب القيمة السوقية‪.‬‬ ‫ القيمة الخاصة قد تنشأ إذا تمتع األصل بعناصر قد تجعله أكثر جاذبية لمشترى محدد أو مجموعة‬‫مشتريين محددين مقارنة بالسوق العام فى حالة القيمة السوقية‪ ،‬هذه العناصر قد تكون طبيعية أو‬ ‫جغرافية أو مرتبطة بحقوق الملكية‪ .‬القيمة السوقية تقتضى إهمال أى من عناصر القيمة الخاصة‬ ‫ألن تعريفها يهمل وجود مشترى محدد‪.‬‬ ‫ بعض حاالت العقار تمثل نوع من الحاالت الخاصة وال يجوز اعتبارها ضمن أسس التقييم‪ .‬مثال‬‫على ذلك قيمة األنقاض والقيمة المستدامة وقيمة التصفية والسعر األساسى للمزاد‬ ‫● قيمة األنقاض‪ :‬هذه الحالة تصف األصل حين يصل إلى نهاية عمره االقتصادى المفيد‪ .‬هذا‬ ‫التعريف يمثل القيمة االقتصادية لمخلفات العقار– خالف األرض– والتى قد تستخدم فى‬ ‫إعادة التدوير‪.‬‬ ‫● قيمة التصفية والقيمة المستدامة تنطبق على تقييم أصول األعمال‪.‬‬ ‫● البيع الجبرى يمثل حالة بيع اضطرارى خالل فترة محددة وقد ال يشمل فترة تسويق مناسبة‪،‬‬ ‫وعليه فنتيجة البيع قد تخالف القيمة السوقية‪ .‬نتاج البيع فى هذه الحاالت مرتبط بالضغوط‬ ‫على البائع وفترة التسويق المتاحة‪ .‬نتيجة البيع فى هذه الحالة ال يمكن توقعها بطريقة‬ ‫منطقية العتمادها على الموقف المعرض له البائع ولذا فهذه الحالة ال تعتبر من أسس تحديد‬ ‫القيمة‪.‬‬ ‫ المجموعة الثالثة من القيم خالف القيمة السوقية تمثل حاالت التخصيص والضرائب العقارية‪ .‬هذه‬‫المجموعة تتحدد باعتبارات عادة خالف القيمة السوقية وترتبط بقرارات حكومية‪.‬‬ ‫ جميع القيم السابقة تعتمد على فروض خاصة بها يلزم على خبير التقييم إدراجها بطريقة واضحة‬‫بالتقرير‪.‬‬

‫صفحة ‪43‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫‪ -3‬قواعد اإلفصاح‪:‬‬ ‫ يلزم على الخبير توضيح الغرض من التقييم ومدى قابلية القيمة الواردة لالستخدام ومحددات القيمة‬‫الواردة بالتقييم‪.‬‬ ‫ ال يجوز للخبير استخدام قائمة المحددات أو الفروض الستخدام أى استثناءات غير مالئمة من هذه‬‫المواصفات‪.‬‬ ‫ ال يجوز للخبير استخدام فروض غير مناسبة– فى ضوء الحقائق المعمول بها وقت التقييم– ويجب‬‫ذكر الفروض المستخدمة بالتقرير‪.‬‬ ‫ يجب أن يحوى التقرير فقرة موقعة من الخبير حول شهادة الخبير وموضوعيته وعدم وجود‬‫تعارض مصالح ‪ ....‬إلخ‪.‬‬ ‫ يلتزم خبير التقييم الداخلى باإلفصاح فى نص منفصل عن أى عالقة تربطه باألطراف طالبة التقييم‪.‬‬‫‪ - 8‬قاعدة التوافق ‪:‬‬ ‫ التوافق مع هذا المعيار يقتضى االلتزام بما جاء بالمعيار رقم (‪ )3‬من المعايير المصرية للتقييم‬‫العقارى والخاصة بإعداد التقرير‪.‬‬

‫صفحة ‪44‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫‪ .7‬المعيــــار رقم (‪)7‬‬ ‫إعــداد تقـرير التقييم‬

‫صفحة ‪45‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫المعيار رقم ( ‪) 7‬‬ ‫إعداد تقرير التقييم‬ ‫‪ -1‬مقدمـــــة‪:‬‬ ‫ الهدف من هذا المعيار هو تحديد قواعد إعداد تقرير التقييم ووصف محتوياته‪.‬‬‫‪ -2‬نطاق المعيار ‪:‬‬ ‫ يختص هذا المعيار بالقواعد الخاصة بإعداد تقرير التقييم أيا كان نوعية القيمة المطلوبة ( سوقية أو‬‫خالفه ) ‪.‬‬ ‫ اتباع هذا المعيار إجبارى على كل من المقيم الداخلى والخارجى‪.‬‬‫ بعض متطلبات حساب القيم غير السوقية قد تتطلب معايير خاصة لإلفصاح ولذا لزم أن يقرأ هذا‬‫المعيار مع المعيار رقم (‪ )2‬من هذه المعايير‪ ،‬كما يلزم ان يقراء مع المعيار رقم ( ‪ ) 5‬من هذه‬ ‫المعايير‪.‬‬ ‫‪ -3‬تعريفات‪:‬‬ ‫ تقرير التقييم ‪ :‬تقرير يقدم النتيجة النهائية للقيمة المطلوبة وطرق وأساليب التقييم المستخدمة‬‫للحصول عليها‪.‬‬ ‫‪ .5‬يجب أن يحوى تقرير التقييم على اآلتى‪:‬‬ ‫● تعريف األصل موضع التقييم‪.‬‬ ‫● تحديد حقوق الملكية (من المستندات المقدمة من المالك)‪.‬‬ ‫● تحديد الغرض من التقييم‪.‬‬ ‫● تعريف أساس حساب القيمة‪.‬‬ ‫● تحديد تاريخ المعاينة وتاريخ التقييم‪.‬‬ ‫● تحديد مجال العمل ووصف المعاينة‪.‬‬ ‫● تحديد محددات التقييم‪.‬‬ ‫● تقديم شهادة الخبير‪.‬‬ ‫ شهادة خبير التقييم ‪ :‬أحد محتويات تقرير التقييم يشهد فيها خبير التقييم على اآلتى‪:‬‬‫● أن التقييم تم أداؤه والتقرير تم إعداده وفقا ألفضل علم للخبير‪.‬‬ ‫صفحة ‪46‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫● أن التحليل والنتائج ال يحدها سوى المحددات الواردة بالتقرير‪.‬‬ ‫● أن الخبير ال يوجد لديه أى اهتمام بالعقار أو يورد خالف ذلك‪.‬‬ ‫● أن أتعاب الخبير ال تعتمد على نتيجة التقييم أو التقرير‪.‬‬ ‫● أن الخبير لم يطلب منه تحقيق نتيجة معينة وليس له أى عالقة باألطراف المعنية بالعقار‪.‬‬ ‫● أن التقييم تم متوافقا مع المعايير وميثاق الشرف‪.‬‬ ‫● أن الخبير لديه المؤهالت العلمية المطلوبة ألداء التقييم‪.‬‬ ‫● أن الخبير لديه الخبرة فى منطقة ونوعية العقار موضع التقييم الكافية ألداء العمل بالكفاءة‬ ‫المطلوبة‪.‬‬ ‫● أن الخبير قد قام شخصيا بمعاينة العقار ودرجة المعاينة أو يذكر سبب خالف ذلك‪.‬‬ ‫● عدم تواجد أشخاص– خالف من ورد ذكرهم بالتقرير– لهم عالقة بأى جزء هام من التقييم‬ ‫أو التقرير‪.‬‬ ‫ تقرير تقييم شفهى‪ :‬قيام الخبير بتحديد قيمة او اتجاه قيمة شفهيا بدون كتابة‬‫ تقرير تقييم مكتوب‪ :‬أصل تقرير مقدم من الخبير كتابة وقد يكون سردى او على هيئة جدول ‪ ،‬كما‬‫قد يكون ملخص او مفصل ‪.‬‬ ‫ تقرير تقييم إلكترونى‪ :‬أصل تقرير مكتوب ومرسل عبر االنترنت باى من لغات الكتابة االلكترونية‬‫‪ -5‬العالقة بمعايير المحاسبة المصرية‪:‬‬ ‫ عند إتباع هذا المعيار فمن المتوقع أن تقرير التقييم يستوفى أو يزيد فى محتوياته عن ما تتطلبه‬‫معايير المحاسبة المصرية من معلومات بغرض اإلثبات واإلفصاح‪.‬‬ ‫ تطبيق " التقييم لخدمة إعداد التقارير المالية " يجب أن يقرأ فى إطار هذا المعيار ‪.‬‬‫ تتطلب معايير المحاسبة المصرية عند إثبات معامالت أو أرصدة معتمدة على تقارير المقيمين أو‬‫الخبراء أن تتضمن هذه التقارير بيانات ومعلومات هامة يتم استخدامها في إثبات المعامالت‬ ‫واألرصدة أو اإلفصاحات المطلوبة بموجب معايير المحاسبة المصرية ومن أهمها‪:‬‬ ‫● مصدر‪/‬مصادر المعلومات المستخدمة‪.‬‬ ‫● االفتراضات واألساليب المستخدمة ومدى تماشيها مع الفترات السابقة إن وجدت‪.‬‬ ‫● نتائج عمل الخبير في ضوء المعرفة الكلية للخبير بالنشاط‪.‬‬ ‫● الطرق واالفتراضات الهامة المطبقة فى تحديد القيمة ‪ ،‬على أن يتم ذكر ما إذا كان ذلك‬ ‫التحديد مدعما بدليل سوقى أو يعتمد بشكل أكبر على عوامل أخرى (يجب اإلفصاح عنها)‬ ‫وذلك نتيجة لنوعية العقار والبيانات السوقية المقارنة‪.‬‬ ‫صفحة ‪47‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫● حدود التقديرات التى من المحتمل بصورة كبيرة أن تكون القيمة ضمنها إن أمكن ذلك‪.‬‬ ‫● تاريخ التقييم‪.‬‬ ‫● ما إذا كان األساس الذي تم االعتماد عليه لتحديد القيمة هو االعتماد على األسعار الموجودة‬ ‫بالسوق عن معامالت حديثة مستقلة وعادلة تحدث بالسوق وفقا إلرادة حرة‪ ،‬أو يتم تقديرها‬ ‫بناء على أساليب تقييم أخرى‪.‬‬ ‫● معدالت الخصم المستخدمة في التقييم ومعدالت العائد المستخدمة ‪.‬‬ ‫● االستثمارات العقارية ‪ ( :‬وفقا لما جاء بمعايير المحاسبة المصرية ) هى عقارات (أراضى‬ ‫أو مبانى– أو جزء من مبنى– أو كالهما) محتفظ بها من المالك لتحقيق إيجار (اإليجار‬ ‫التشغيلى) أو ارتفاع فى قيمتها أو كلـيهما وكذا األرض المحتفظ بها لغرض مستقبلى غير‬ ‫محدد فى الوقت الحاضر وهذا كله ليـس بغرض االستخدام فى اإلنتاج أو توريد البضائع‬ ‫أو الخدمات أو األغراض االدارية أو البيع ضمن النشاط المعتاد للمنشأة‪.‬‬ ‫‪ -2‬نص المعيار‪:‬‬ ‫ ألداء تقييم متوافق مع هذه المعايير يلزم على الخبير اتباع كل ما جاء بميثاق شرف المهنة فيما‬‫يخص قواعد األخالق والكفاءة واإلفصاح وإعداد التقرير‪.‬‬ ‫ يجب أن يحتوى تقرير التقييم على اآلتى‪:‬‬‫● النتائج النهائية بطريقة واضحة وغير مضللة‪.‬‬ ‫● تحديد األصل موضع التقييم تحديدا اليقبل اللبس‪.‬‬ ‫● تحديد العميل والغرض من التقييم‪.‬‬ ‫● تحديد التواريخ المرتبطة بعملية التقييم ‪:‬‬ ‫○ تاريخ التقييم (تاريخ تحقق القيمة)‪.‬‬ ‫○ تاريخ المعاينة‪.‬‬ ‫○ تاريخ صدور التقرير‪.‬‬ ‫● تحديد وتعريف أسس التقييم‪ :‬القيمة السوقية أو القيمة خالف السوقية‪.‬‬ ‫● تعريف ووصف‪:‬‬ ‫○ حقوق الملكية (من المستندات المقدمة من المالك)‪.‬‬ ‫○ نوع الملكية خالف الملكية الخالصة‪.‬‬ ‫○ مجال العمل والمعاينة‪.‬‬ ‫○ الخواص الطبيعية للعقار‪.‬‬ ‫صفحة ‪48‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫○ منطقة العقار‪.‬‬ ‫● تحديد كل الفروض والمحددات التى اعتمد عليها التقييم‪.‬‬ ‫● وصف أى فروض خاصة أو غير معتادة واحتماالت تحقق كل فرض على حده‪.‬‬ ‫● وصف البيانات والمعلومات المستخدمة فى حساب القيمة وبيان مصدرها‪.‬‬ ‫● وصف دراسة تحليل السوق المستخدمة وطرق وأساليب التقييم والمنطق فى تحليل واعتماد‬ ‫النتائج والنتيجة النهائية‪.‬‬ ‫● فى حاالت التنفيذ على العقار يلزم اتباع ماجاء بالالئحة التنفيذية لقانون التمويل العقارى‬ ‫حول هذه الحالة‪.‬‬ ‫● إرفاق فقرة تمنع استخدام أو نشر أو اإلشارة إلى التقرير أو القيمة النهائية أو اسم الخبير أو‬ ‫مؤهالته دون موافقة مكتوبة مسبقة من الخبير‪.‬‬ ‫● إرفاق فقرة تشير إلى توافق التقرير مع المعايير والتى تشمل اتباع كافة المعايير أو أى‬ ‫اختالف عنها وفى هذه الحالة يلتزم الخبير ببيان هذه االختالفات وتأثير ذلك على تطبيق‬ ‫قواعد ميثاق الشرف‪.‬‬ ‫● التوافق مع هذه المعايير يقتضى أن يحوى التقرير على شهادة الخبير والتى يجب ان تشتمل‬ ‫على ‪:‬‬ ‫● أن التقييم والتقرير تم إعداده وفقا ألفضل علم للخبير‪.‬‬ ‫● أن التحليل والنتائج ال يحدها سوى المحددات الواردة بالتقرير‪.‬‬ ‫● أن الخبير ال يوجد لديه أى اهتمام بالعقار أو يذكر خالف ذلك‪.‬‬ ‫● أن أتعاب الخبير ال تعتمد على نتيجة التقييم او التقرير‪.‬‬ ‫● أن الخبير لم يطلب منه تحقيق نتيجة معينة وليس له أى عالقة باألطراف المعنية بالعقار‪.‬‬ ‫● أن التقييم تم متوافقا مع هذه المعايير وميثاق الشرف‪.‬‬ ‫● أن الخبير لديه المؤهالت العلمية والمهنية المطلوبة ألداء التقييم‪.‬‬ ‫● أن الخبير لديه الخبرة فى منطقة ونوعية العقار موضع التقييم الكافية ألداء العمل بالكفاءة‬ ‫المطلوبة‪.‬‬ ‫● أن الخبير قد قام شخصيا بمعاينة العقار ودرجة المعاينة أو يذكر سبب خالف ذلك‪.‬‬ ‫● عدم تواجد أشخاص– خالف من ورد ذكرهم بالتقرير– لهم عالقة بأى جزء هام من التقييم‬ ‫أو التقرير‪.‬‬ ‫● ذكر اسم الخبير والمؤهالت العلمية والمهنية والتوقيع‪.‬‬

‫صفحة ‪49‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫ يلتزم الخبير بالحفاظ على نسخة كاملة ورقية أو إلكترونية من التقرير الفترة الزمنية التى يتطلبها‬‫القانون وعلى األقل لمدة خمسة أعوام‪.‬‬ ‫ لكل أنواع التقارير يراعى االحتفاظ بملف عمل يحوى التفاصيل والبيانات اإلضافية وأى اتصاالت‬‫أو مستندات مكملة للتقرير أعتمد عليها الخبير فى عمله لمدة خمسة أعوام التالية إلصدار التقرير‪.‬‬ ‫‪ -6‬إيضاحات‪:‬‬ ‫ السياق الذى تقدم به نتيجة أعمال التقييم ال يقل أهمية عن العمل نفسه ولذا لزم أن يشمل السياق‬‫اإلشارة الى استخدام بيانات السوق العقارى والطرق واالفتراضات المستخدمة للوصول إلى نتيجة‬ ‫أعمال التقييم وأسس التقييم المستخدمة‪.‬‬ ‫ تقديم نتاج العمل يجب أن يتم بطريقة واضحة وبشفافية ومنطقية تمكن القارئ العادى غير‬‫المتخصص من تفهم التقرير والنتائج التى توصل إليها خبير التقييم‪.‬‬ ‫‪ -3‬التقرير اإللكترونى‪:‬‬ ‫ الخبير مسئول عن اتباع الخطوات المناسبة لحماية محتوى التقرير من العبث بأجزائه أو حدوث‬‫أخطاء أثناء نقل التقرير إلكترونيا‪ ،‬ويجب توفير الحماية الكافية لذلك‪.‬‬ ‫ مصدر وتاريخ وساعة النقل يجب أن تكون واضحة ومحددة بتقرير النقل‪.‬‬‫ تاريخ وساعة الوصول يجب أن تكون محددة‪.‬‬‫ الخبير مسئول عن حماية التوقيع ‪.‬‬‫ يلتزم الخبير بالحفاظ على نسخة كاملة ورقية أو إلكترونية من التقرير الفترة الزمنية التى يتطلبها‬‫القانون وعلى األقل لمدة خمسة أعوام‪.‬‬ ‫ طريقة تقديم التقرير للعميل تعتمد على االتفاق المسبق بين الخبير والعميل‪.‬‬‫‪ -8‬قواعد اإلفصاح‪:‬‬ ‫ متطلبات اإلفصاح عند إعداد التقرير بخبير داخلى‪:‬‬‫● اذا اختلف دور الخبير عن كونه خبير محايد كأن يكون مستشار أو مهندس ‪ ...‬إلخ وجب‬ ‫عليه ذكر ذلك فى التقرير‪.‬‬ ‫‪ -‬يلتزم الخبير باإلفصاح عن أى قواعد أو أعراف محلية تقتضى مخالفة هذا المعيار فى التقرير‪.‬‬

‫صفحة ‪50‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫‪ -2‬قاعدة التوافق ‪:‬‬ ‫للتوافق مع هذه المعايير يجب على خبير التقييم العقارى اللتزام بالتالى ‪:‬‬ ‫ يقرأ هذا المعيار مع المعيار رقم ( ‪ ) 5‬فى حالة التقييم لحساب القيمة السوقية ومع المعيار رقم (‪) 2‬‬‫لحساب القيم خالف ذلك ‪.‬‬ ‫ يحظر مخالفة أن يكون كل تقرير واضحا ودقيقا ‪ ،‬وأن ترد نتائج التقييم واضحة وغير مضللة ‪،‬‬‫ويجب أن يرد بالتقرير محددات وفروض التقييم وشهادة الخبير‪.‬‬ ‫ فى المهام التى تحوى تعليمات من المالك تخالف هذه المعايير ال يجب قبول العمل إال بالشروط‬‫التالية‪:‬‬ ‫● أن يتأكد الخبير أن هذه التعليمات لن تضلل مستخدم التقرير‪.‬‬ ‫● أن يتأكد الخبير أن التقييم يمكن االعتماد على نتائجه فى حالة تنفيذ هذه التعليمات‪.‬‬ ‫● أن يخبر الخبير العميل أن تلك التعليمات سترد صراحة بالتقرير‪.‬‬ ‫● اسس التقييم خالف القيمة السوقية يجب أن ترد صراحة بالتقرير‪.‬‬

‫صفحة ‪51‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫ثالثا‪ :‬التــطبيقـات‬

‫صفحة ‪52‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫تطبيق رقم (‪)1‬‬ ‫‪ .1‬منهج التقييم‬

‫‪ -1‬مقدمـــــة‪:‬‬ ‫ تنظيم مهنة التقييم يحتاج إلى تحديد نمط إلداء التقييم مما يسهل عملية األداء والمراجعة وتوحيد‬‫خطوات العمل تحقيقا لجودة العمل وتسهيال على المجتمع فى متابعة العمل وكسبا لثقة المجتمع فى‬ ‫أعمال التقييم والقائمين عليها‪.‬‬ ‫ عمل الخبير ينقسم إلى قسمين رئيسيين وهما‪:‬‬‫● أداء أعمال التقييم‪.‬‬ ‫● إعداد تقرير التقييم‪.‬‬ ‫ هذا التطبيق يعنى بالتفاصيل الرئيسية ألداء أعمال التقييم‪ ،‬أما تفاصيل إعداد وإصدار تقرير التقييم‬‫فيرجع فيها إلى المعيار رقم (‪ )3‬من هذه المعايير‪.‬‬

‫‪ -2‬نطاق التطبيق ‪:‬‬ ‫ يقدم هذا التطبيق منهج موحد ألداء أعمال التقييم العقارى‪ ،‬وااللتزام بهذا المنهج ضرورة لتوافق‬‫تقرير التقييم مع هذه المعايير‪.‬‬

‫‪ -3‬تعريفات‪:‬‬ ‫ قيمة االستخدام الحالى لألرض‪ :‬هى قيمة األرض على استخدامها الحالى‪ ،‬وعادة تمثل هذه القيمة‬‫نسبة حجم البناء الحالى إلى حجم البناء األمثل والمتفق مع أعلى وأفضل استخدام لألرض‪.‬‬ ‫ قيمة االستخدام الحالى للعقار‪ :‬حاصل جمع قيمة المبانى وقيمة االستخدام الحالى لألرض‪.‬‬‫‪ -‬الفروض العامة‪ :‬هى افتراضات يبنى عليها أعمال التقييم بصفة عامة وال تخص عملية تقييم بعينها‪.‬‬

‫صفحة ‪53‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫ الفروض الخاصة‪ :‬هى افتراضات يبنى عليها أعمال التقييم لعملية تقييم بعينها وقد تكون بناء على‬‫طلب العميل أو يفرضها الخبير‪.‬‬ ‫ محددات التقييم‪ :‬فقرة بالتقرير تشمل الفروض العامة والخاصة والتى تحدد نتائج األعمال‪.‬‬‫ شهادة الخبير‪ :‬فقرة بالتقرير يشهد فيها الخبير أنه مارس عمله بحيادية وشفافية ولم يطلب منه‬‫التوصل إلى قيمة محددة أو اتجاه قيمة معين وأن أتعاب الخبير ال ترتبط بنتائج األعمال‪ ،‬وذلك كما‬ ‫هو موضح تفصيال بالمعيار رقم (‪.)3‬‬ ‫‪ -‬فترة العرض‪ :‬الفترة الزمنية بين تاريخ عرض العقار للبيع بالسوق إلى تاريخ التقييم‪.‬‬

‫‪ -5‬العالقة بمعايير المحاسبة المصرية‪:‬‬ ‫ فى معظم األحوال يتطلب التقييم طبقا لمعايير المحاسبة المصرية تحديد القيمة العادلة‪ .‬وينص معيار‬‫التقييم رقم (‪ )5‬أن استيفاء هذه المتطلبات عادة ما يتحقق بناء على تقدير المقيم للقيمة السوقية‬ ‫لألصل‪.‬‬ ‫ فى بعض الحاالت وعلى الرغم مما سبق فقد يكون التقييم على أساس قيمة بخالف القيمة السوقية‬‫مطلوبا طبقا لمعايير المحاسبة المصرية‪ ،‬وهذا يتضمن‪:‬‬ ‫● القيمة العادلة لألصول العقارية المدرجة ضمن األصول الثابتة عند استخدام نموذج إعادة‬ ‫التقييم وعندما تسمح القوانين واللوائح بذلك‪.‬‬ ‫● القيمة العادلة لالستثمارات العقارية عند استخدام نموذج إعادة التقييم‪.‬‬ ‫● القيمة االستخدامية طبقا لمعيار المحاسبة المصرى رقم (‪" )35‬اضمحالل قيمة األصول"‬ ‫لألصول العقارية المدرجة ضمن األصول الثابتة أو االستثمارات العقارية عند قياسها‬ ‫بالتكلفة وألغراض حساب خسائر االضمحالل في قيمتهما عندما توجد مؤشرات عن هذا‬ ‫االضمحالل‪.‬‬ ‫● فى بعض الحاالت تقدير القيمة التخريدية لألصل ألغراض حساب اإلهالك طبقا لمعيار‬ ‫المحاسبة المصرى رقم (‪" )51‬األصول الثابتة وإهالكاتها"‪.‬‬

‫صفحة ‪54‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫على انه فى كل األحوال فإن القيمة تخص فقط منشأة بذاتها‪ .‬وفى هذا اإلطار فان معيار التقييم رقم‬ ‫(‪ )5‬يناقش هذه األمور وبتفصيالت أكبر‪.‬‬ ‫ عرفت معايير المحاسبة المصرية خسارة االضمحالل فى القيمة بأنها المبلغ الذى تزيد فيه القيمة‬‫الدفترية لألصل عن القيمة االستردادية له المتمثلة في قيمته العادلة ناقصا تكاليف البيع أو قيمته‬ ‫االستخدامية أيهما أكبر‪.‬‬ ‫ يختلف مفهوم القيمة االستخدامية لدى معايير المحاسبة المصرية عنها فى هذا التطبيق‪ ،‬حيث عرفت‬‫معايير المحاسبة المصرية القيمة االستخدامية بانها القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية المتوقع‬ ‫حدوثها من األصل فى حين أن القيمة العادلة ناقصا تكاليف البيع هى المبلغ الذى يمكن الحصول‬ ‫عليه من بيع أصل ما أو وحدات مولدة للنقد مخصوما منه تكاليف البيع فى عملية بين أطراف‬ ‫لديهم الرغبة فى التبادل وعلى بينة من الحقائق ويتعامالن بإرادة حرة‪.‬‬

‫‪ -2‬نص التطبيق‪:‬‬ ‫ تتلخص خطوات أداء التقييم فى اآلتى‪:‬‬‫● مرحلة التكليف‪:‬‬ ‫○ يلزم مراعاة أن يكون هناك خطاب تكليف من العميل طالب التقييم قبل بدء العمل‪.‬‬ ‫○ يوضح خطاب التكليف‪:‬‬ ‫■ العقار موضع التقييم والغرض من التقييم واستخدام التقرير‪.‬‬ ‫■ أى شروط أو محددات أو توجيهات وشروط خاصة يطلبها العميل‪.‬‬ ‫■ أتعاب خبير التقييم‪.‬‬ ‫● تحديد مجال التقييم‪:‬‬ ‫○ يشتمل مجال العمل على تحديد العناصر التالية‪:‬‬ ‫■ التحديد الدقيق‪ -‬غير القابل للبس‪ -‬للعقار موضع التقييم‪.‬‬ ‫■ ذكر اسم مالك العقار ونوعية حقوق الملكية المستخدمة فى التقييم‪.‬‬ ‫صفحة ‪55‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫■ نوع القيمة المطلوب تحديدها وسبب اختيار هذه القيمة (أسس التقييم)‪.‬‬ ‫■ نوع المعاينة الظاهرية للعقار (خارجية وداخلية‪ ،‬خارجية فقط‪ ،‬أو عدم‬ ‫المعاينة)‪.‬‬ ‫● جمع وتحليل البيانات‪:‬‬ ‫○ تنقسم البيانات إلى األنواع التالية‪:‬‬ ‫■ بيانات تختص بالحالة االقتصادية وحالة السوق العقارى العام وبمنطقة العقار‪.‬‬ ‫■ بيانات تختص بالعقار موضع التقييم والعقارات المقارنة‪.‬‬ ‫■ بيانات تختص بطرق التقييم‪.‬‬ ‫● تحليل أعلى وأفضل استخدام‪:‬‬ ‫○ هو تحليل يجرى بهدف تحديد القيمة السوقية لألرض الفضاء أو كما لو كانت أرض‬ ‫فضاء‪.‬‬ ‫○ يمكن عدم القيام بهذا التحليل فى حالة أعمال تقييم عدد محدد من الوحدات فى نفس‬ ‫المبنى‪.‬‬ ‫○ هو تحليل وليس رقمويقتضى تحديد االستخدام الحالى واالستخدام األمثل ألرض‬ ‫العقار‪.‬‬ ‫○ االستخدام األمثل يقتضى تحقق الشروط التالية‪:‬‬ ‫■ أن يكون مسموح به قانونا‪.‬‬ ‫■ أن يمكن تحقيقه فعليا‪.‬‬ ‫■ أن يكون له جدوى اقتصادية‪.‬‬ ‫■ االستخدام المحقق ألعلى وأفضل استخدام هو المحقق ألعلى قيمة لألرض‪،‬‬ ‫وهو المحقق للقيمة السوقية‪.‬‬ ‫○ ينتهى التحليل السابق بتحديد القيمة السوقية واالستخدام األمثل لألرض الفضاء‪ ،‬أو‬ ‫لألرض كما لو كانت فضاء فى حالة العقارات المبنية‪.‬‬ ‫صفحة ‪56‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫○ عند حساب القيمة السوقية للعقار فى حالة استخدام األرض استخداما مغايرا عن‬ ‫االستخدام األمثل ال يجوز جمع القيمة السوقية لألرض مع قيمة المبانى حيث أن‬ ‫االستخدام فى هذه الحالة ال يتفق واالستخدام األمثل‪ ،‬ويمكن جمع قيمة االستخدام‬ ‫الحالى لألرض مع قيمة المبانى لحساب قيمة االستخدام الحالى للعقار‪ .‬فى هذه الحالة‬ ‫تكون القيمة السوقية للعقار هى القيمة األكبر بين القيمة السوقية لألرض كما لو كانت‬ ‫فضاء وقيمة االستخدام الحالى للعقار‪.‬‬ ‫● طرق حساب قيمة األرض‪:‬‬ ‫○ طريقة البيوع المقارنة‪ :‬تتحدد قيمة األرض بمقارنة حاالت بيع سابقة وحديثة‬ ‫ألراضى مماثلة مع عمل تعديالت السعر المناسبة والتى تتفق واختالف خواص‬ ‫األرض موضع التقييم عن حاالت األراضى المقارنة‪.‬‬ ‫○ طريقة تنمية المنتجعات‪ :‬تستخدم فى حاالت تنمية األراضي كبيرة المساحة والتى‬ ‫تنمى على مراحل زمنية متتالية‪ ،‬وهى إحدى مرادفات طريقة التكلفة مع األخذ فى‬ ‫االعتبار تغير قيمة النقود عبر األزمنة المختلفة‪.‬‬ ‫○ طريقة حصة األرض‪ :‬وهى طريقة غير مباشرة وتقريبية وتعتمد على فرضية أن‬ ‫قيمة األرض هى نسبة من قيمة العقار األمثل الذى يمكن بناؤه على تلك األرض‪،‬‬ ‫وأن هذه النسبة ثابتة فى المنطقة الواحدة فى الزمن الواحد‪ ،‬ويمكن حساب تلك النسبة‬ ‫بمقارنة هذه النسبة لعقارات مقارنة مباعة حديثا‪.‬‬ ‫○ طريقة االستخالص‪ :‬وهذه أيضا طريقة غير مباشرة لحساب قيمة األرض فى حالة‬ ‫عدم توافر حاالت بيع مقارن لألرض موضع التقييم‪ ،‬وتعتمد على نظرية التوزيع‬ ‫االقتصادية والتى تقضى بأن ثمن بيع العقار األمثل الممكن بناؤه على األرض يتوزع‬ ‫بين أرباح المالك وتكلفة البناء (خامات وأتعاب فريق البناء) وثمن األرض‪ .‬من‬ ‫تحديد تكلفة البناء وأرباح المالك لعقارات مقارنة مباعة حديثا يمكن حساب قيمة‬ ‫األرض‪.‬‬ ‫○ طريقة القيمة المتبقية لألرض‪ :‬وهى إحدى طرق الرسملة والتى ستقدم ضمن طرق‬ ‫الرسملة الحقا‪.‬‬

‫صفحة ‪57‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫○ طريقة رسملة إيجار األرض‪ :‬وهى إحدى طرق الرسملة والتى ستقدم ضمن طرق‬ ‫الرسملة الحقا‪.‬‬ ‫● تطبيق طرق التقييم‪:‬‬ ‫○ إلعداد تقييم كامل يلزم استخدام طرق التقييم الرئيسية الثالث وهى‪:‬‬ ‫■ طريقة البيوع المقارنة (طريقة السوق)‪.‬‬ ‫■ طريقة رسملة الدخل‪.‬‬ ‫■ طريقة التكلفة‪.‬‬ ‫○ وعلى الخبير مراعاة ضرورة أن تكون البيانات والمعلومات المستخدمة فى تطبيق‬ ‫هذه الطرق مستنتجة من السوق العقارى وتمثل حالته‪.‬‬ ‫○ يمكن إسقاط استخدام طريقة أو طريقتين بالشروط التالية‪:‬‬ ‫■ أال يؤثر هذا اإلسقاط على النتيجة النهائية للتقييم‪.‬‬ ‫■ أن يطلع الخبير المالك على هذا اإلسقاط وآثاره على النتيجة‪.‬‬ ‫■ وبصفة عامة ال يجوز االعتماد على طريقة رسملة الدخل بمفردها فى حساب‬ ‫القيمة السوقية‪.‬‬ ‫○ تنتهى هذه الخطوة من أداء التقييم بالحصول على ثالث قيم مختلفة للعقار موضع‬ ‫التقييم (قيمة لكل طريقة)‪ .‬تقارب القيم السابقة يعطى مؤشرا جيدا على جودة النتائج‪.‬‬ ‫● توفيق النتائج واستخالص القيمة النهائية للتقييم‪:‬‬ ‫○ تعتمد هذه الخطوة على مراجعة نتائج التقييم السابق وتقدير القيمة النهائية‪.‬‬ ‫○ للخبير تحديد اآلتى‪:‬‬ ‫■ قيمة واحدة محددة تقع بين القيمتين الصغرى والكبرى من نتائج طرق التحليل‬ ‫السابقة‪.‬‬ ‫■ أو تحديد حد أقصى وأدنى للقيمة‪.‬‬ ‫■ أو تحديد قيمة واحدة ونسبة مئوية تمثل درجة دقة النتائج‪.‬‬ ‫صفحة ‪58‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫ الخطوة الثانية هى إعداد التقرير‪:‬‬‫● يجب أن يصدر التقرير وفقا لمتطلبات المعيار رقم (‪ )3‬من هذه المعايير‪.‬‬ ‫● التقارير قد تكون مفصلة أو مختصرة‪ ،‬والفارق هو درجة تفصيل تقديم النتائج بغض النظر‬ ‫عن أداء أعمال التقييم‪.‬‬ ‫● محددات التقييم وشهادة الخبير‪:‬‬ ‫○ يلزم أن يحوى التقرير فقرة توضح كل الشروط والمحددات التى بنى عليها التقييم‪.‬‬ ‫المحددات قد تكون عامة أو خاصة بموضوع التقييم‪ ،‬وقد تكون بناء على تعليمات‬ ‫العميل أو افتراضات الخبير‪.‬‬ ‫○ التوافق مع هذه المعايير يتطلب إقرار الخبير بأن العمل تم بحيادية ونزاهة ولم يطلب‬ ‫منه التوصل إلى قيمة محددة أو اتجاه قيمة معين وأن أتعاب الخبير ال تعتمد على‬ ‫نتائج التقييم أو أحداث مستقبلية‪.‬‬ ‫‪ -6‬إيضاحات‪:‬‬ ‫ يلزم تحديد أساس التقييم لتحديد ما إذا كانت القيمة سوقية أو خالف ذلك‪ ،‬وفى الحالة الثانية يلزم‬‫تحديد تعريف القيمة المطلوب البحث عنها‪.‬‬ ‫ الغرض من التقييم والقيمة المطلوب حسابها مرتبطان ببعضهما‪ ،‬ولذا يلزم أن يكون الخبير ملما‬‫بسبب والغرض من إعداد التقييم‪.‬‬ ‫ لتحديد العقار قد يلجأ الخبير إلى الحدود الواردة بالعقود المسجلة أو لوصف موضع العقار بالنسبة‬‫لجزء ثابت من العقار ال يمكن تغييره‪.‬‬ ‫ لتحديد منطقة العقار يلزم مراعاة العوامل التالية‪:‬‬‫● الفواصل الطبيعية‪.‬‬ ‫● الفواصل الصناعية مثل محاور الحركة أو خطوط السكك الحديدية‪.‬‬ ‫● اختالف نوعية العقار‪.‬‬ ‫● اختالف المستوى االقتصادى للمنطقة‪.‬‬

‫صفحة ‪59‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫ البيانات العامة لحالة السوق العقارى قد تشتمل على‪ :‬عدد العقارات المماثلة المعروضة للبيع فى‬‫تاريخ التقييم‪ ،‬عدد الوحدات المزمع إنشاؤها قريبا‪ ،‬متوسط أسعار البيع بالمنطقة‪ ،‬الحد األدنى‬ ‫واألقصى ألسعار العقارات المماثلة‪ ،‬متوسط زمن العرض بالسوق فى تاريخ التقييم‪ ،‬نسبة البناء‬ ‫بالمنطقة‪ ،‬وغيرها من البيانات الموضحة لحالة السوق‪.‬‬ ‫ فى حاالت التمويل قد يكون من المفيد بيان توقع الخبير لتطور األسعار بالمنطقة مستقبليا خالل فترة‬‫التمويل‪ ،‬وهذا التوقع وإن كان خارج عملية التقييم يعد غير ملزم للخبير وإن كان من أعمال‬ ‫استقراء المستقبل فى ضوء المعلومات المتاحة وقت التقييم للحالة االقتصادية وحالة السوق‬ ‫العقارى‪.‬‬ ‫ درجة معاينة العقار تتنوع من المعاينة الظاهرية من الداخل والخارج وهى الحالة العامة إلى عدم‬‫المعاينة وذلك فى حاالت اضطرارية مثل التنفيذ على العقار أو عدم المعاينة االختيارى فى حالة‬ ‫بعض أعمال المراجعة‪.‬‬ ‫ األصل فى أعمال التقييم هو أن يقوم الخبير بنفسه بمعاينة العقار موضع التقييم ظاهريا من الداخل‬‫والخارج والعقارات المقارنة من الخارج اعتمادا على أنها سبق وصفها من الداخل وقت عرضها‬ ‫للبيع وذلك حيثما تتواجد العقارات المعروضة للبيع‪.‬‬ ‫ فى الحاالت االضطرارية التى قد ال يتمكن فيها الخبير من معاينة العقار موضع التقييم ظاهريا من‬‫الداخل يلزم عليه ذكر ذلك تفصيال بالتقرير وأسباب ذلك‪ -‬مثل حاالت التنفيذ على العقار أو‬ ‫مراجعة تقرير معد بمعرفة خبير آخر‪ .‬وفى هذه الحاالت يفضل أن يشير الخبير إلى تصوره عن‬ ‫مدى تأثير عدم المعاينة على نتائج التقييم‪.‬‬ ‫ تطبيق طرق وأساليب التقييم يجب أن يعتمد على بيانات مشتقة من واقع السوق العقارى بمنطقة‬‫العقار مثل بيانات تكلفة البناء وأتعاب المقاولين ومعدالت البناء وأسعار األراضى فى حالة طريقة‬ ‫التكلفة‪ ،‬وأسعار العقارات المشابهة ودرجات االختالف عن العقار المقارن وزمن بيع هذه‬ ‫العقارات فى طريقة البيوع المقارنة‪ ،‬وإيجار السوق ومصروفات الوحدات المشابهة ومعدالت‬ ‫العائد على االستثمار العقارى فى طريقة رسملة الدخل ‪ ....‬إلخ‪.‬‬ ‫ تقرير التقييم يجب أن يحوى نص الفروض العامة وأى فروض خاصة اعتمد عليها الخبير‪.‬‬‫ فى حالة وجود استخدام لألرض خالف االستخدام األمثل المحقق ألعلى وأفضل استخدام يجب‬‫مراعاة حساب قيمة االستخدام الحالى (القيمة المؤقتة) لألرض إضافة إلى حساب القيمة السوقية‬ ‫صفحة ‪60‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫لألرض ( وفى حاالت ضرورة إزالة المبنى لتحقيق االستخدام األمثل لألرض ال يمكن إضافة قيمة‬ ‫المبانى إلى القيمة السوقية لألرض الفضاء)‪ ،‬وتكون القيمة السوقية فى هذه الحالة للعقار (األرض‬ ‫والمبانى) هى األكبر بين قيمة االستخدام الحالى للعقار والقيمة السوقية لألرض الفضاء‪.‬‬ ‫ فى حاالت التقييم لغرض أعداد القوائم المالية يلزم على الخبير ذكر نوعية العقار وفقا لألنواع‬‫الواردة بالمعايير المحاسبية المصرية‪.‬‬ ‫ فى حالة تباين نتائج طرق التقييم تباينا كبيرا يجوز للخبير إعادة مراجعة طرق التقييم بغرض‬‫تصحيح ما يراه مناسبا من النتائج السابقة‪ ،‬وفى جميع الحاالت ال يجوز تغيير نتيجة أى طريقة‬ ‫دون تعديل إما البيانات المستخدمة أو طريقة الحساب‪ ،‬ويلزم أن تكون العمليات الحسابية سليمة‬ ‫وأن يتأكد الخبير من أن مستخدم التقرير سيستخلص نفس النتائج التى توصل إليها الخبير فى حالة‬ ‫استخدام نفس المعطيات‪.‬‬

‫صفحة ‪61‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫منهج التقييم‬ ‫تحديد مجال العمل‬ ‫العقار– المالك– نوع الملكية– نوع القيمة المطلوبة– استخدام التقرير– محددات التقرير– شهادة الخبير‬ ‫تاريخ التقييم – تاريخ المعاينة – تاريخ إصدار التقرير‬

‫جمع وتحليل البيانات‬

‫تحليل السوق‬

‫بيانات العقارات المقارنة‬

‫بيانات طرق التقييم‬

‫تحليل أعلى وأفضل استخدام‬

‫تحديد قيمة األرض‬

‫طريقة البيوع المقارنة‬

‫طريقة رسملة الدخل‬

‫طريقة التكلفة‬

‫توفيق النتائج وتقدير القيمة النهائية‬

‫صفحة ‪62‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫تطبيق رقم (‪)5‬‬ ‫‪ .5‬التقييم لخدمة إعداد القوائم المالية‬

‫‪ -1‬مقدمـــــة‪:‬‬ ‫اعداد القوائم المالية للشركات ومؤسسات االعمال يتطلب تقييم االصول المملوكة لتلك المؤسسات‬‫ويعتمد ادراج تلك االصول على معايير المحاسبة المستخدمة ولذا كانت اهمية هذا التطبيق‪.‬‬

‫‪ -2‬نطاق التطبيق ‪:‬‬ ‫ يستخدم هذا التطبيق فى حالة تقييم االصول الدراجها بالقوائم المالية للشركات والمؤسسات ‪.‬‬‫‪ -3‬تعريفات‪:‬‬ ‫● القيمة الدفترية‪ :‬هى القيمة التى يظهر بها األصل الثابت فى الميزانية بعد خصم مجمع‬ ‫اإلهالك الخاص به ومجمع خسائر االضمحالل فى قيمته‪.‬‬ ‫● التكلفة‪ :‬هى مبلغ النقدية أو ما فى حكمها المدفوعة أو التى تم تكبدها أو القيمة العادلة للمقابل‬ ‫الذى قدم من أجل الحصول على األصل الثابت عند اقتنائه أو إنشائه‪.‬‬ ‫● القيمة القابلة لإلهالك ‪ :‬هى تكلفة األصل الثابت أو أى قيمة أخرى بديلة للتكلفة فى القوائم‬ ‫المالية ناقصا منها القيمة التخريدية لالصل أو القيمة المتبقية له فى نهاية عمره اإلنتاجى‬ ‫المقدر‪.‬‬ ‫● اإلهالك‪ :‬هو التحميل المنتظم للقيمة القابلة لإلهالك من األصل الثابت على العمر اإلنتاجى‬ ‫المقدر له‪.‬‬ ‫● القيمة االستخدامية ‪ :‬هى القيمة الحالية للتدفقات النقدية المتوقع الحصول عليها من‬ ‫االستخدام المستمر لألصل ومن تخريده فى نهاية عمره اإلنتاجى المقدر أو من المتوقع أن‬ ‫تتكبده عند تسوية إلتزام‪.‬‬ ‫● القيمة العادلة‪ :‬هى القيمة التبادلية ألصل معين بين أطراف معينة كل منهم لديه الرغبة فى‬ ‫التبادل وعلى بينة من الحقائق ويتعامالن بإرادة حرة ‪.‬‬ ‫صفحة ‪63‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫● اضمحالل القيمة‪ :‬هى مقدار النقص فى القيمة االستردادية لألصل الثابت عن قيمته الدفترية‪.‬‬ ‫● القيمة االستردادية‪ :‬هى صافى القيمة البيعية لألصل أو قيمته االستخدامية أيهما أكبر‪.‬‬ ‫● صافى القيمة البيعية‪ :‬هو السعر التقديرى للبيع من خالل النشاط العادى ناقصا التكلفة‬ ‫التقديرية لإلتمام وكذلك أية تكلفة أخرى يستلزمها إتمام عملية البيع‪.‬‬ ‫● القيمة التخريدية‪ :‬هى صافى القيمة المتوقع الحصول عليها حاليا نتيجة التخلص من األصل‬ ‫لو كان بحالته المتوقع أن يكون عليها فى نهاية عمره اإلنتاجى المقدر بعد خصم تكاليف‬ ‫التخلص منه‪.‬‬ ‫● العمر اإلنتاجى المقدر هو ‪:‬‬ ‫○ الفترة التى تتوقع المنشأة أن تنتفع خاللها باألصل الثابت‪ .‬أو‬ ‫○ عدد وحدات اإلنتاج أو عدد وحدات مماثلة تتوقع المنشأة الحصول عليها من ذلك‬ ‫األصل الثابت‪.‬‬ ‫(ب) معيار المحاسبة المصرى رقم (‪( ،)35‬فقرة ‪ :)1‬اضمحالل قيمة األصول‪:‬‬ ‫● السوق النشطة‪ :‬هى السوق التى تتوفر فيها الشروط التالية‪:‬‬ ‫○ أن تتماثل البنود التي يتم التعامل فيها فى السوق‪.‬‬ ‫○ أن يتواجد عادة مشترين وبائعين لديهم الرغبة فى التعامل فى أى وقت وبشكل‬ ‫طبيعى‪.‬‬ ‫○ األسعار متاحة للعامة‪.‬‬ ‫● الوحدة المولدة للنقد‪ :‬أصغر مجموعة يمكن تحديدها من األصول التى تولد تدفقات نقدية‬ ‫داخلة وتكون مستقلة بشكل كبير عن التدفقات النقدية الداخلة من غيرها من األصول أو‬ ‫مجموعات األصول‪.‬‬ ‫● القيمة العادلة ناقصا تكاليف البيع‪ :‬هى المبلغ الذى يمكن الحصول عليه من بيع أصل ما أو‬ ‫وحدات مولدة للنقد مخصوما منه تكاليف البيع فى عملية بين أطراف لديهم الرغبة فى‬ ‫التبادل وعلى بينة من الحقائق ويتعامالن بإرادة حرة‪.‬‬

‫صفحة ‪64‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫● خسارة االضمحالل فى القيمة‪ :‬هى المبلغ الذى تزيد فيه القيمة الدفترية لألصل أو الوحدة‬ ‫المولدة للنقد عن القيمة االستردادية لها‪.‬‬ ‫● القيمة االستردادية لألصل أو للوحدة المولدة للنقد‪ :‬هى قيمته العادلة ناقصا تكاليف البيع أو‬ ‫قيمته االستخدامية أيهما أكبر‪.‬‬ ‫● القيمة االستخدامية‪ :‬هى القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية المتوقع حدوثها من أى‬ ‫أصل أو وحدة مولدة للنقد‪.‬‬ ‫ يرجع إلى كافة التعريفات الواردة بالمعايير المصرية للتقييم العقارى للمقارنة مع التعريفات السابقة ‪.‬‬‫‪ -5‬العالقة بمعايير المحاسبة المصرية‪:‬‬ ‫ تتعرض معايير المحاسبة المصرية لعدد من المفاهيم والتعريفات التى قد تختلف فى مضمونها عن‬‫مثيالتها من مفاهيم وتعريفات وردت فى معايير التقييم العقارى ‪ - .‬وتعتمد معايير المحاسبة‬ ‫المصرية على التعريفات الواردة اعاله ‪ :‬وذلك فى ضوء تعريفات (أ) معيار رقم (‪( ،)51‬فقرة‬ ‫‪ :)1‬األصول الثابتة وإهالكاتها ‪.‬‬ ‫‪ -2‬نص التطبيق‪:‬‬ ‫ يتطلب إعداد القوائم المالية للمنشآت فى حاالت عديدة تقييم العقارات من أراضى ومبانى‪ ،‬وتعتبر‬‫أعمال وضوابط التقييم العقارى طبقا لهذه المعايير مالئمة لهذا الغرض بعد قيام الجهة المعدة‬ ‫للقوائم المالية بمراعاة تأثر القيمة المستخرجة من التقييم العقارى بأية تسويات قد تتطلبها معايير‬ ‫المحاسبة المصرية إن لزم األمر‪.‬‬ ‫ قد تستخدم إدارة المنشاة لدى إعدادها قوائمها المالية التقييم العقارى فى الحاالت التالية‪:‬‬‫● تقييم العقارات المدرجة ضمن األصول الثابتة إلى قيمتها العادلة– إذا سمحت القوانين بذلك‪.‬‬ ‫● تقييم العقارات المدرجة ضمن األصول الثابتة التى تقاس بالتكلفة بغرض تحديد قيمة خسائر‬ ‫االضمحالل في قيمتها‪.‬‬ ‫● تقييم العقارات المبوبة كاستثمارات عقارية التى تقاس بالتكلفة بغرض تحديد قيمة خسائر‬ ‫االضمحالل في قيمتها‪.‬‬ ‫● تقييم العقارات المبوبة كاستثمارات عقارية عندما تقاس بالقيمة العادلة‪.‬‬ ‫صفحة ‪65‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫● تقييم العقارات المبوبة كمخزون بالقوائم المالية بغرض تحديد صافي القيمة البيعية‪.‬‬ ‫● تقييم العقارات التى تحصل عليها المؤسسات مقابل الديون‪.‬‬ ‫● تقييم العقارات التى تدخل ضمن عمليات تجميع األعمال (اقتناء الشركات)‪.‬‬ ‫‪ -6‬إيضاحات ‪:‬‬ ‫ طبقا للفقرة (‪ )21‬من معيار المحاسبة المصرى رقم (‪" )51‬األصول الثابتة وإهالكاتها"‪ ،‬فإن القيمة‬‫العادلة لألصل الذى ال وجود لعمليات مماثلة له فى السوق يمكن قياسها بطريقة يعتمد عليـها إذا لم‬ ‫يكن هناك تغيرا هاما فى تقدير القيمة العادلة المتوقعة لألصل أو كانت التقديرات المختلفة فى‬ ‫إطار معين يمكن تحديدها بمعقولية واستخدامها فى تقدير القيمة العادلة‪.‬‬ ‫ طبقا للفقرة (‪ )35‬من معيار المحاسبة المصرى رقم (‪" )51‬األصول الثابتة وإهالكاتها"‪ ،‬فإن‬‫األصل الثابت والذى يمكن قياس قيمته العادلة يتم إدراجه عندما تسمح القوانين واللوائح بذلك‬ ‫على أساس قيمة إعادة التقييم التى تعكس القيمة العادلة لألصل فى تاريخ إعادة التقييم ويتم إعادة‬ ‫التقييم على فترات منتظمة وكافية للتأكد من أن القيمة الدفترية ‪ -‬الحالية ‪ -‬ال تختلف جوهريا عن‬ ‫تلك التى تم تحديدها باستخدام القيمة العادلة فى تاريخ إعداد الميزانية ‪.‬‬ ‫ طبقا للفقرة (‪ )32‬من معيار رقم (‪" )51‬األصول الثابتة وإهالكاتها"‪ ،‬تتمثل القيمة العادلة لألراضى‬‫والمبانى عادة فى القيمة السوقية‪ ،‬ويتم تحديد هذه القيمة عن طريق التقدير الذى يتم عادة بمعرفة‬ ‫خبراء متخصصين فى التقييم‪.‬‬ ‫ طبقا للفقرة (‪ )33‬من معيار رقم (‪" )51‬األصول الثابتة وإهالكاتها"‪ ،‬تتحدد القيمة العادلة لبنود‬‫األصول الثابتة بالقيمة السوقية التي يحددها خبراء التقييم‪ .‬وعندما ال يكون هناك دليل على القيمة‬ ‫السوقية بسبب الطبيعة المتخصصة لألصل أو بسبب ندرة تداول مثل هذه األصول إال كجزء من‬ ‫نشاط مستمر‪ ،‬فإنه يتم تقييمها على أساس العائد أو التكلفة االستبدالية بعد خصم مجمع اإلهالك‪.‬‬ ‫ طبقا للفقرة (‪ )34‬من معيار رقم (‪" )51‬األصول الثابتة وإهالكاتها"‪ ،‬فإن تكرار إعادة التقييم عندما‬‫تسمح القوانين واللوائح بذلك تعتمد على التغير فى القيمة العادلة لبنود األصول الثابتة المعاد‬ ‫تقييمها‪ ،‬وعندما تكون القيمة العادلة لألصول المعاد تقييمها تختلف جوهريا عن قيمتها الدفترية‬ ‫سوف يتطلب األمر إعادة تقييمها مرة أخرى‪ .‬وحين تتغير القيمة العادلة لبعض بنود األصول‬ ‫الثابتة تغيرا هاما وسريعا بسبب طبيعتها فقد يستدعى هذا إعادة تقييمها سنويا عندما تسمح‬ ‫القوانين بذلك‪.‬‬ ‫صفحة ‪66‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫ طبقا للفقرة (‪ )34‬من معيار رقم (‪" )51‬األصول الثابتة وإهالكاتها"‪ ،‬فعندما يعاد تقييم أحد بنود‬‫األصول الثابتة فيجب إعادة تقييم كل بنود مجموعة األصول الثابتة التى ينتمى إليها هذا البند‪.‬‬ ‫ طبقا للفقرة (‪ )31‬من معيار رقم (‪" )51‬األصول الثابتة وإهالكاتها"‪ ،‬يجب إعادة تقييم كل بنود‬‫األصول التي تشكل مجموعة من األصول الثابتة فى نفس الوقت حتى يمكن تجنب التقييم‬ ‫االختيارى وما يترتب عليه من أن تحتوى القوائم المالية على بنود متعددة تابعة لمجموعة واحدة‬ ‫مقيمة بأسس مختلفة‪.‬‬ ‫ طبقا للفقرة (‪ )11‬من معيار رقم (‪" )51‬األصول الثابتة وإهالكاتها"‪ ،‬تستنفد المنشأة العوائد‬‫االقتصادية لألصول الثابتة عن طريق استخدامها لألصل‪ ،‬ولكن هناك عوامل أخرى مثل التقادم‬ ‫الفنى والزمنى تؤدى إلى إنقاص المنافع االقتصادية المتوقعة حتى لو لم يستخدم األصل‪ ،‬وعلى‬ ‫ذلك يجب أخذ جميع العوامل السابقة فى االعتبار عند تحديد العمر اإلنتاجى المقدر لألصل‬ ‫وإهالكاته‪.‬‬ ‫ طبقا للفقرة (‪ )2‬من معيار المحاسبة المصرى رقم (‪" )2‬المخزون"‪ ،‬تقاس قيمة المخزون من‬‫العقارات– اذا كان نشاط المنشأة يسمح بذلك‪ -‬على أساس التكلفة أو صافى القيمة البيعية أيهما أقل‪.‬‬ ‫وفى هذا اإلطار تقضى الفقرة (‪ )7‬من ذات معيار المحاسبة المصرى بأن صافى القيمة البيعية هو‬ ‫االجمالى النقدى الذى تتوقع المنشأة تحقيقه من بيع مخزونها من خالل دورة النشاط العادى‬ ‫مخصوما منها مصروفات البيع ‪ ،‬فى حين أن القيمة العادلة هى تقدير لالجمالى النقدى التى يمكن‬ ‫تبادل نفس المخزون به بين بائع ومشترى كل منهما لديه الرغبة فى التبادل فى السوق‪ .‬ومن ثم‬ ‫فإن صافى القيمة البيعية يرتبط بظروف المنشأة فى حد ذاتها فى حين أن ذلك قد ال ينطبق على‬ ‫القيمة العادلة‪ .‬ومن هنا فإن صافى القيمة البيعية قد ال يساوى القيمة العادلة بعد تخفيضها‬ ‫بالمصروفات البيعية‪.‬‬ ‫ بالنسبة لألصول العقارية المدرجة ضمن األصول الثابتة وكذا االستثمارات العقارية التى يتم‬‫قياسهما بالتكلفة مع قياس االضمحالل فى القيمة‪ ،‬عرفت معايير المحاسبة المصرية خسارة‬ ‫االضمحالل فى القيمة طبقا لمعيار رقم (‪" )35‬اضمحالل قيمة األصول" بأنها المبلغ الذى تزيد‬ ‫فيه القيمة الدفترية لألصل عن القيمة االستردادية له المتمثلة فى قيمته العادلة ناقصا تكاليف البيع‬ ‫أو قيمته االستخدامية أيهما أكبر‪.‬‬ ‫ عرف معيار رقم (‪" )35‬اضمحالل قيمة األصول" القيمة االستخدامية بأنها القيمة الحالية للتدفقات‬‫النقدية المستقبلية المتوقع حدوثها من األصل‪ ،‬فى حين أن القيمة العادلة ناقصا تكاليف البيع هى‬ ‫صفحة ‪67‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫المبلغ الذي يمكن الحصول عليه من بيع أصل ما أو وحدات مولدة للنقد مخصوما منه تكاليف البيع‬ ‫فى عملية بين أطراف لديهم الرغبة في التبادل وعلى بينة من الحقائق ويتعامالن بإرادة حرة‪.‬‬ ‫ بموجب معيار رقم (‪" )34‬االستثمار العقارى"‪ ،‬فإن االستثمارات العقارية هى عقارات (أراضى أو‬‫مبانى– أو جزء من مبنى– أو كالهما) محتفظ بها من المالك لتحقيق إيجار أو ارتفاع فى قيمتها أو‬ ‫كلـيهما‪ ،‬وليـست لالستخدام في اإلنتاج أو توريد البضائع أو الخدمات أو لألغراض اإلدارية أو‬ ‫للبيع ضمن النشاط المعتاد للمنشأة‪.‬‬ ‫ وطبقا للفقرة (‪ )31‬من المعيار المحاسبى المشار اليه فعندما تختار المنشأة نموذج القيمة العادلة فى‬‫قياس االستثمار العقارى لدي إعدادها للقوائم المالية كسياسة محاسبية فيجب تطبيق هذه السياسة‬ ‫على جميع االستثمارات العقارية ‪.‬‬ ‫ وتنص فقرة ( ‪ ) 1‬من المعيار رقم (‪ ) 31‬على ان القيمة العادلة لالستثمارات العقارية هي القيمة‬‫التبادلية ألصل معين بين أطراف كل منهم لديه الرغبة في التبادل وعلى بينة من الحقائق‬ ‫ويتعامالن بإرادة حرة ‪ ،‬وهذا التقدير للقيمة العادلة ال يشمل اى تغير فى السعر ‪ -‬بالتضخم أو‬ ‫االنكماش ‪ -‬نتيجة شروط خاصة أو ظروف معينة مثل التمويل غير المعتاد أو الترتيبات الخاصة‬ ‫بالبيع مع إعادة التأجير أو المبالغ الخاصة أو االمتيازات التي تمنح من قبل أى طرف له صلة‬ ‫بعملية البيع‪ ،‬ومن ثم تتحدد القيمة العادلة بدون إجراء أى خصم لتكاليف عملية البيع أو اى‬ ‫عملية استبعاد اخرى ‪ ،‬وبالتالى تعكس القيمة العادلة لالستثمار العقاري ظروف السوق فى تاريخ‬ ‫اعداد الميزانية‪.‬‬ ‫ طبقا لفقرة (‪ )41‬من معيار رقم (‪" )34‬االستثمار العقارى"‪ ،‬تتحدد القيمة العادلة بشكل أفضل من‬‫خالل األسعار الحالية فى السوق النشطة للعقارات المشابهة فى نفس الموقع والحالة ولشروط‬ ‫إيجاريه أو تعاقدية مشابهة‪ ،‬وعلى المنشأة مراعاة تحديد أية فروق فى طبيعة أو موقع أو حالة‬ ‫العقار أو الشروط التعاقدية فى عقود اإليجار أو العقود األخرى المرتبطة بالعقار‪ .‬وفى حالة غياب‬ ‫األسعار الحالية فى سوق نشطة للعقارات موضع التقييم يكون على المنشأة األخذ فى االعتبار‬ ‫المعلومات من مصادر اخرى والتي تشمل‪:‬‬ ‫● األسعار الحالية في سوق نشطة لعقارات مثيلة من حيث طبيعتها وحالتها وموقعها (أو‬ ‫الخاضعة إليجار مختلف أو عقود أخرى) ثم يتم تعديلها بما يعكس االختالفات عن‬ ‫العقارات موضع التقييم ‪.‬‬

‫صفحة ‪68‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫● األسعار المعلنة فى اآلونة األخيرة في سوق أقل نشاطا‪ ،‬مع تعديلها بما يعكس التغيرات فى‬ ‫الظروف االقتصادية والتى أثرت على تلك األسعار منذ تاريخ المعاملة‪.‬‬ ‫● التدفقات النقدية المتوقعة المخصومة على أساس توقعات يعتمد عليها للتدفقات النقدية‬ ‫المستقبلية ومؤيدة بشروط أو بنود أى عقود إيجار أو عقود أخرى قائمة‪ ،‬ومؤيدة كذلك إن‬ ‫أمكن بأدلة خارجية مثل اإليجار فى األسواق الحالية لعقارات مشابهة فى نفس الموقع‬ ‫وبنفس الحالة وباستخدام معدالت خصم تعكس تقديرات السوق الحالية المتعلقة بعدم التأكد‬ ‫بشأن قيمة وتوقيت التدفقات النقدية‪.‬‬

‫صفحة ‪69‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫تطبيق رقم (‪)7‬‬ ‫‪ .7‬التقييم لخدمة حالت التمويل‬

‫‪ -1‬مقدمـــــة‪:‬‬ ‫ الغرض من هذا التطبيق هو توفير إطار عام ألعمال تقييم األصول التى تعرض كضمانة عقارية‬‫للحصول على تمويل أو قرض‪.‬‬ ‫ من الضرورى أن يقوم الخبراء بتطبيق مبادئ أعمال التقييم المتعارف عليها لتوفير آراء واضحة‬‫ومستقلة وموضوعية وذات أهمية الحتياجات طالب التقييم‪.‬‬

‫‪ -2‬نطاق التطبيق ‪:‬‬ ‫ هذا التطبيق يستخدم في حاالت التقييم لألصول التي تستخدم أو يقترح أن تستخدم كضمانة لقرض‬‫أو تمويل‪ .‬يجوز أن يكون التمويل أو القرض على أى نوع سواء كانت الفائدة ثابتة أو متغيرة ‪.‬‬

‫‪ )3‬تعريفات‪:‬‬ ‫ التمويل العقارى‪ :‬هو تمويل شراء او بناء او ترميم او تحسين العقارات الغراض السكن‬‫والوحدات االدارية والمنشات الخدمية ومبانى المحال المخصصة للنشاط التجارى وذلك باى من‬ ‫الطرق التمويلية التالية ‪ :‬االيجارة ‪ ،‬المرابحة ‪ ،‬المشاركة ‪ ،‬حق االنتفاع للعقار‪ ،‬الشراء بالجل‬ ‫وحوالة الحق وذلك كله بضمانة عقارية اساسا وضمانات اخرى استثناءا‪.‬‬ ‫ التأجير التمويلي للعقارات‪ :‬هو توفير التمويل الالزم لمستاجر العقار الستخدامه فى مباشرة نشاطه‬‫االنتاجى أو الخدمى مع التزام المؤجر بنقل ملكية العقار إلى المستأجر عند نهاية عقد اإليجارة لقاء‬ ‫مقابل نقدى رمزى في حالة إختيار المستأجر ممارسة حقه في الشراء‪.‬‬ ‫ العقارات المتخصصة ( ذات الطبيعة المتخصصة )‪ :‬هى عقارات نادرا ما تباع فى السوق بصفة‬‫منفردة إال كجزء من بيع المنشأة االقتصادية المرتبطة بها وذلك الرتباطها بحرفة أو مهنة ما‪-‬‬ ‫صفحة ‪70‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫ومثال على ذلك مبانى المستشفيات أو المصانع‪ -‬والتى تنفرد بتميزها عن المنشآت العامة بسبب‬ ‫تصميمها أو أبعادها أو موقعها أو أى أسباب أخرى‪.‬‬ ‫ األصول التجارية (العقارات المرتبطة بمنشأة تجارية)‪ :‬نوعيات خاصة من العقارات المتخصصة‬‫التي تصمم لغرض خاص أو نوع محدد من األعمال والتى عادة تباع بالسوق كجزء من المهنة‬ ‫التي تخدمها‪.‬‬ ‫ قيمة اإلقراض (قيمة الرهن العقارى (طبقا للمعايير األوروبية))‪ :‬هى قيمة العقار كما تحددها القيمة‬‫التسويقية المستقبلية آخذين فى االعتبار‪:‬‬ ‫● المستقبل البعيد للعقار‪.‬‬ ‫● حالة السوق العقارى المحلي العادية‪.‬‬ ‫● االستخدام الحالي واالستخدامات األخرى المحتملة المناسبة للعقار‪.‬‬ ‫● العناصر التنبؤية ال يجب أن تؤخذ فى االعتبار عند تحديد قيمة العقار‪.‬‬ ‫قيمة الرهن العقارى يجب أن تقدم بطريقة واضحة وشفافة‪ .‬وفى جمهورية مصر العربية يعتبر‬ ‫حساب هذه القيمة ضمن اعمال تحليل المخاطر والتى عادة يحددها محلل مالى متخصص لدى‬ ‫الممول ‪.‬‬

‫‪ -5‬العالقة بمعايير المحاسبة المصرية‪:‬‬ ‫ ال تتطرق معايير المحاسبة المصرية للتقييم ألغراض اإلقراض والتمويل إال عند األخذ فى‬‫االعتبار قيمة العقار المقدم كضمان لمديونية وذلك بغرض تحديد القيمة االستردادية لالصل‬ ‫المتمثلة فى صافى قيمته البيعية أو قيمته االستخدامية وقت التقييم ‪ ،‬أو فى إطار تحديد القيمة‬ ‫االئتمانية لحجم التمويل وقيمة خسائر االضمحالل فى قيمة األصل عن قيمته الدفترية‪ .‬باإلضافة‬ ‫إلى ذلك فإن هناك بعض المتطلبات التنظيمية واالئتمانية التي تفرضها بعض الجهات الرقابية مثل‬ ‫البنك المركزى المصرى والهيئة العامة للرقابة المالية بالنسبة ألعمال التمويل العقارى والتأجير‬ ‫التمويلى وشركات التامين للعقارات المقدمة كضمان لالقراض والتمويل بما فى ذلك نسبة التمويل‬ ‫الى قيمة العقار ‪.‬‬

‫صفحة ‪71‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫ على الرغم من تماشي تعريف القيمة السوقية فى إطاره العام بين معايير التقييم ومعايير وضوابط‬‫منح االئتمان واإلقراض إال أنه يمكن أن يكون هناك اختالف فى الفروض األساسية للتقييم ومن‬ ‫أهمها‪:‬‬ ‫● الفرضية الرئيسية فى حاالت تقييم األصول بغرض اإلقراض والتمويل هى أن المؤسسة‬ ‫المقترضة سوف تستمر في عملها بمستوى التشغيل الحالى وقت منح التمويل والى المستقبل‬ ‫المنظور (مدة منح التمويل) وبصفة دائمة ودون فصل العقار عن المؤسسة المقترضة‪،‬‬ ‫وبالتالى فإن القيمة فى حالة العقارات المتخصصة (المرتبط قيمتها بالنشاط) قد تتأثر من‬ ‫حيث قابلية التسويق للعقار الضامن بشكل منفصل عن نشاط المؤسسة‪.‬‬ ‫● ال تسمح كافة المتطلبات االئتمانية والتنظيمية للجهات المانحة مثل البنوك وشركات التمويل‬ ‫العقارى وشركات التأجير التمويلى وشركات التأمين باسس للتقييم بديلة عن القيمة السوقية‬ ‫عند قبول العقارات كضمان للتمويل سواء كان طويل األجل أو قصير األجل وبغض النظر‬ ‫عن قبوله ضمان أساسى أو ضمان إضافى‪.‬‬ ‫● ال تسمح كافة المتطلبات االئتمانية والتنظيمية للجهات المانحة للتمويل مثل البنوك وشركات‬ ‫التمويل العقارى وشركات التأجير التمويلى وشركات التأمين باسس للتقييم بديلة القيمة‬ ‫السوقية عند تحديد قيمة العقارات وقت التنفيذ عليها استيفاء لحقوق الممول فى حالة التعثر‬ ‫أو أى حاالت أخرى مسببة للتنفيذ على العقار‪.‬‬ ‫● عند حساب نسبة االقراض او التمويل يحق للجهة المانحة إجراء تسويات أو تعديالت– إن‬ ‫لزم األمر‪ -‬على القيمة الواردة بالتقييم العقارى ‪ ،‬مع ضرورة اإلفصاح عن تلك التعديالت‬ ‫واإلجراءات والشروط لكل من المقيم العقارى والجهات األخرى التى قد تستخدم هذه القيمة‪.‬‬ ‫● تختلف أسس منح التمويل لدى البنك المركزى المصرى طبقا لضوابط منح االئتمان بضمان‬ ‫العقار حيث يتم التفرقة لدى تحديد الجدارة االئتمانية للعمالء وتكوين المخصصات بين‬ ‫ثالث مجموعات وهى‪ :‬القروض الممنوحة للمؤسسات والقروض ألغراض استهالكية‬ ‫والعقارية لإلسكان الشخصى والقروض الصغيرة لألنشطة االقتصادية‪.‬‬ ‫● فى اغلب األحوال يتم التركيز لدى الجهات المانحة للتمويل بضمان عقارى على إدارة‬ ‫المخاطر االئتمانية بحيث يتم تقييم الجدارة االئتمانية أخذا فى االعتبار مخاطر القيمة العادلة‬ ‫للعقارات عند منح االئتمان أو زيادته أو تجديده وعند تكوين المخصصات بما فى ذلك‬ ‫مخاطر السوق بالنسبة للعقارات محل الضمان‪.‬‬ ‫صفحة ‪72‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫● يحدد البنك المركزى المصرى نسب من القيمة السوقية للضمانات التي يمكن االعتداد بها‬ ‫لدى تكوين المخصص سواء كانت ضمانات نقدية أو ما في حكمها وأوراق مالية وضمانات‬ ‫عقارية وتجارية مع تحديد األركان القانونية الواجب توافرها فى تلك الضمانات والقواعد‬ ‫المنظمة لتحديد قيمتها العادلة والتى تعتبر معايير إضافية علي متطلبات معايير التقييم‬ ‫العقارى‪.‬‬ ‫● تتضمن أسس تحديد الجدارة االئتمانية للعمالء الصادرة عن البنك المركزى المصرى‬ ‫شروطا للعقارات التى يعتد بها ألغراض منح التمويل وتكوين المخصصات وتتمثل فى‪:‬‬ ‫○ الشروط القانونية‪:‬‬ ‫■ أن تكون القيمة العادلة قابلة للتحقق خالل فترة ال تجاوز سنة‪.‬‬ ‫■ أن تكون فى الحصص المفرزة حيث ال يعتد بالحصص التي تكون على‬ ‫المشاع‪.‬‬ ‫○ األركان القانونية للضمانات العقارية‪:‬‬ ‫■ حصول البنك على شهادة بالتصرفات العقارية متضمنة أسماء وبيانات أطراف‬ ‫عقد الرهن وبيان الديون وشروطها‪.‬‬ ‫■ أن يتم قيد رهن األصول العقارية بمكتب الشهر العقارى الكائن فى دائرته‬ ‫العقار بالسجل الخاص بذلك والحصول على شهادة تفيد أن قيد الرهن من‬ ‫الدرجة األولى‪.‬‬ ‫■ أن يكون للعميل الحيازة المستقرة على تلك الضمانات‪.‬‬ ‫■ يجب أن يتم تحديد القيمة العادلة لألصول موضوع الرهون العقارية مرة على‬ ‫األقل كل ثالث سنوات ما لم تكن هناك من المؤشرات التى تفيد وجود تغير‬ ‫جوهرى فى هذه القيمة فيتعين إعادة تقييم تلك األصول‪.‬‬

‫‪ -2‬نص التطبيق‪:‬‬

‫صفحة ‪73‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫ ألداء تقييم متوافق مع هذه المعايير يلزم على الخبير اتباع كل ما جاء بميثاق شرف المهنة فيما‬‫يخص قواعد األخالق والكفاءة واإلفصاح وإعداد التقرير‪.‬‬ ‫ أداء التقييم بغرض االستخدام كضمانة لقرض أو لتمويل يكون بتحديد القيمة السوقية وفقا للمعيار‬‫رقم (‪ )5‬من المعايير المصرية للتقييم العقارى‪.‬‬ ‫ فى الحاالت التى تقتضى الحيود عن حساب القيمة السوقية يلزم تحديد ذلك بوضوح مع تفسير‬‫وشرح سبب الحيود‪ ،‬وتعريف للقيمة المقدمة فى التقرير وبيان االختالف بين القيمتين‪.‬‬ ‫ يلزم إعداد تقرير التقييم وفقا للمعيار رقم (‪ )3‬من المعايير المصرية للتقييم العقارى‪.‬‬‫ يلزم أن يشمل تقرير التقييم إضافة لما سبق اآلتى‪:‬‬‫● النشاط الحالى والمستقبلى فى السوق الموجود به العقار موضوع التقييم‪.‬‬ ‫● الطلب التاريخى والحالى والمستقبلى على نوعية العقار فى السوق‪.‬‬ ‫● الطلب المستقبلى على االستخدامات األخرى المحتملة للعقار‪.‬‬ ‫● قابلية التسويق الحالية واستمرارية هذه القابلية إن طلبها العميل‪.‬‬ ‫● تأثير أى أحداث مرئية على قيمة العقار (الضمانة)‪.‬‬ ‫● أسلوب التقييم المستخدم‪ ،‬ومدى تطبيق البيانات السوقية فى دعم أسلوب التقييم‪.‬‬ ‫ التقييم بغرض التمويل قد يكون مطلوبا بناء على افتراض حدوث تغيير فى حالة العقار مثل بناء‬‫مبنى جديد أو إعادة تأهيل مبنى حالى‪ ،‬و يتم التقييم فى هذه الحاالت بافتراض أن التغيير قائم فى‬ ‫تاريخ التقييم وليس لتحديد القيمة فى تاريخ التعديل المستقبلى‪ ،‬ويلزم أن يوضح التقرير أن القيمة‬ ‫تمثل أن التغيير تم فى تاريخ التقييم‪ .‬فى هذه الحالة تعرف القيمة المحددة على أنها "القيمة السوقية‬ ‫بافتراض تمام التعديل" وليس "القيمة السوقية"‪.‬‬ ‫ قد يتطلب التقييم الوصول لحالة معينة من األشغال‪ ،‬وفى هذه الحالة يجب أن يعكس هذا االفتراض‬‫الظروف الطبيعية لحالة السوق فى تاريخ التقييم ‪.‬‬ ‫ القروض الشخصية وقروض الشركات عادة يصاحبها ضمانة بأصول عقارية‪ ،‬وقد يحتاج خبير‬‫التقييم لإللمام بطبيعة المؤسسات وشروط القرض‪ .‬وعلى الرغم من أن الممول عادة ما يشترط‬ ‫إبقاء شروط القرض سرية فإن هذا ال يعفى الخبير من اإللمام بشروط القرض‪.‬‬

‫‪ -6‬إيضاحات‪:‬‬ ‫صفحة ‪74‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫ يجب عند بداية العمل تحديد العقار موضع التقييم‪ .‬ويجب مراعاة التفرقة بين أنواع األمالك‬‫(عقارية أو منقولة) فى حالة وجود أكثر من نوع كضمانة ‪ ،‬ويلزم مراعاة القانون المدنى‬ ‫المصرى فيما يخص العقار والعقار بااللتصاق والعقار بالتخصيص‪.‬‬ ‫ الطريقة التي يتم بها تداول العقار بالسوق تحدد األسلوب المناسب لحساب القيمة السوقية بناء على‬‫المعلومات المتوفرة عن السوق‪ ،‬وذلك يعنى أن الخبير سوف يحتاج الستخدام أكثر من طريقة‬ ‫ألداء التقييم ‪.‬‬ ‫ كل طريقة ألداء التقييم– إذا طبقت بعناية‪ -‬ستؤدى إلى الوصول إلى قيمة محددة‪ ،‬على ان كل‬‫الطرق يجب أن تبنى على معلومات من واقع السوق‪ ،‬فبيانات التكلفة واإلهالك يجب أن تبنى على‬ ‫ممارسات السوق‪ ،‬واستخدام طريقة رسملة الدخل–خاصة خصم التدفقات النقدية‪ -‬يجب أن يبنى‬ ‫على توقع إيرادات ومصروفات واقعى لحالة السوق ونوعية العقار وعلى معدل خصم مرتبط‬ ‫بحالة السوق وتطلعات المالك وفقا للغرض من اجراء التقييم ونوع القيمة المحسوبة ‪.‬‬ ‫ أحيانا قد يرغب الممول فى حساب قيمة خالف القيمة السوقية‪ ،‬وفى هذه الحالة يطبق المعيار رقم‬‫(‪ )2‬من هذه المعايير‪ .‬فى حالة استخدام قيم خالف القيمة السوقية يجب تنبيه الممول أن النتائج قد‬ ‫تكون غير حقيقية إذا تعدلت فروض التقييم ‪.‬‬ ‫ العقارات االستثمارية‪:‬‬‫● العقارات االستثمارية‪ -‬المنتجة للدخل– عادة يتم تقييمها بصفة منفردة‪ ،‬على أن مؤسسات‬ ‫التمويل قد تطلب تقييم العقار كجزء من محفظة عقارية‪ .‬فى هذه الحالة يلزم توضيح نوعية‬ ‫التقييم (منفردة أو جزء من محفظة)‪.‬‬ ‫● على الرغم من أنه قد يكون مطلوب من الخبير التعليق على القيمة وقابلية التسويق طوال‬ ‫عمر القرض فإن قدرة المستاجر على الوفاء باإليجار تخرج عن حدود العمل فيما عدا‬ ‫رؤية السوق لجودة المستأجر‪.‬‬ ‫ العقارات المشغولة بالمالك‪:‬‬‫● العقارات المشغولة بالمالك يتم التقييم على افتراض تسليمها خالية من أى إشغال‪.‬‬ ‫● هذه الفرضية ال تستثنى المالك كجزء من السوق ولكنها ال ترتب أى امتيازات للمالك على‬ ‫العقار عند تقييم العقار ‪.‬‬ ‫ عقود اإليجار بين طرفين ذوى عالقة‪:‬‬‫صفحة ‪75‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫● يجب مراعاة الحذر عند تقييم عقار مستخدم كضمانة فى حالة أن المستأجر له عالقة‬ ‫بالمالك‪.‬‬ ‫● إذا اعتقد الخبير أن شروط التعاقد تعطى المالك مميزات تزيد عما تفرضه أحوال السوق‬ ‫العادى وجب تنبيه الممول‪ ،‬وقد يرى الخبير االستغناء عن العقد الحالى عند تقييم العقار‬ ‫كضمانة (فى حالة استخدام طريقة الرسملة)‪.‬‬ ‫ محفزات التمويل‪:‬‬‫● من المعتاد أن يعرض البائع– خاصة المطورين العقاريين– بعض محفزات البيع مثل‬ ‫ضمان االستئجار أو عمل التشطيبات الداخلية التى تناسب المشترى أو األثاث ‪ ....‬إلخ‪.‬‬ ‫● يلزم ان تتجاهل القيمة السوقية تاثير هذه المحفزات التى تؤثر عادة على السعر‪ .‬وقد يكون‬ ‫من المناسب تنبيه الممول لتأثير هذه المحفزات على السعر الحقيقى لهذه األصول‪.‬‬ ‫ العقارات المتخصصة ‪:‬‬‫● العقارات المتخصصة عادة ذات قدرة تسويقية محدودة وقيمتها تتمثل فى كونها جزء من‬ ‫منشأة ما‪ .‬وفى حالة االستخدام كضمانة لقرض أو تمويل يجب افتراض أن العقار خالى وأن‬ ‫التقييم يبنى على أعلى وأفضل استخدام لألرض والذى قد يخالف االستخدام الحالى‪ ،‬وفى‬ ‫هذه الحالة يجب أن يراعي الخبير التكلفة والمخاطر التى قد تصاحب تحقيق أعلى وأفضل‬ ‫استخدام ‪.‬‬ ‫● قد يرفض العديد من الممولين استخدام المبانى المتخصصة كضمان عقارى‪.‬‬ ‫● في كثير من األحيان يتم تقييم العقار كجزء من المنشاة‪ ،‬عندئذ يجب تنبيه الممول إن القيمة‬ ‫قد تعتمد على ربحية واستمرارية المنشأة‪ ،‬وإذا كانت قيمة المبانى الخالية أقل من كونها‬ ‫جزء من المنشاة وجب تنبيه الممول لذلك‪.‬‬ ‫ المنشآت المرتبطة بمهنة‪:‬‬‫● هي نوع من المنشآت المتخصصة بما فى ذلك الفنادق وغيرها حيث تم البناء والترخيص‬ ‫الستخدام محدد‪ .‬عادة يتم تقييم هذه المنشات على أساس الدخل بعد خصم قيمة االسم‬ ‫التجارى‪ ،‬وفي تلك الحاالت وجب تنبيه الممول إلى الفارق الكبير بين تقييم العقار أثناء‬ ‫وجود المنشأة أو حالة توقف العمل وإغالق المنشأة ورفع المخزون وإلغاء التراخيص أو‬ ‫اتفاقيات الفرانشيز التي قد تؤثر على الربحية المستقبلية‪.‬‬ ‫صفحة ‪76‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫● إذا اعتمدت اإليرادات على مستأجر معين أو مستأجر من قطاع تجارى خاص مما قد يسبب‬ ‫تغير الدخل المستقبلى إذا تغير المستأجر وجب التنبيه إلى ذلك فى تقرير التقييم ويجوز أن‬ ‫يتم التقييم على أساس المبنى خالى فى هذه الحاالت‪.‬‬ ‫ األمالك تحت التطوير‪:‬‬‫● المباني التي يتم شرائها إلعادة التأهيل والتطوير أو األراضي المشتراه للتطوير يجب تقييمها‬ ‫آخذين في االعتبار إمكانية تطويرها‪ .‬جميع الفروض الخاصة بالتطوير يجب أن تمثل حالة‬ ‫السوق والعقار ويجب ذكرها صراحة بالتقرير‪.‬‬ ‫● طريقة تقييم العقارات تحت التطوير تعتمد على حالة العقار فى تاريخ التقييم ويجوز أن‬ ‫يراعى حاالت البيع أو اإليجار مقدما‪ .‬ويجب مراعاة االعتبارات التالية‪:‬‬ ‫○ مراعاة الزمن المطلوب للتنمية وتأثير القيمة المضافة على التكلفة واإليرادات مع‬ ‫مراعاة حساب القيمة الحالية للنقود‪.‬‬ ‫○ تقييم حركة السوق العقارى خالل فترة التنمية بأقصى درجة ممكنة‪.‬‬ ‫○ مراعاة المخاطر التى قد يواجها العقار خالل فترة التنمية‪.‬‬ ‫○ توضيح أى عالقة بين المجموعات المسئولة عن التنمية‪.‬‬ ‫ األصول المتناقصة‪:‬‬‫● األصول المتناقصة (مثل المحاجر) تحتاج عناية خاصة حيث يجب تنبيه الممول للمخاطر‬ ‫المرتبطة مع هذا النوع من األصول‪ ،‬كما يجب مراعاة المخاطر المرتبطة بنوع هذا األصل‬ ‫وبرنامجه الزمني لإلنتاج واالستهالك من األصل‪.‬‬ ‫● اإليجارات التي تزيد عن إيجار السوق تعتبر أصل متناقص حيث أن قيمة األصل تتناقص‬ ‫بتمام عقد اإليجار الحالى‪.‬‬ ‫ خبير التقييم‪:‬‬‫● طبيعة ومجال عمل الخبير يجب أن يكون واضحا للخبير ولطالب التقييم‪ ،‬ويجب أن يراعى‬ ‫الخبير المخاطر المرتبطة بالتقييم لغرض اإلقراض حيث أن سوء الفهم أو سوء التفسير قد‬ ‫يقود إلى منازعات قضائية بين الممول والخبير‪.‬‬ ‫● فى حاالت التقييم بغرض التمويل أو اإلقراض يلزم أن يكون الخبير مستقال عن الممول‪.‬‬ ‫● يلزم أن يكون الخبير متمرسا بنوعية العقار والمنطقة أو إذا لم يتوافر عنصر الخبرة وجب‬ ‫االستعانة بأشخاص متخصصين للمعاونة‪.‬‬ ‫ البيع االضطرارى والتنفيذ على العقار‪:‬‬‫صفحة ‪77‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫● قد تطلب مؤسسات التمويل التقييم في حالة البيع الجبرى أو البيع خالل فترة قصيرة‬ ‫(محددة)‪ ،‬وحيث أن تحديد فترة البيع قد تؤثر على النتائج يجب إلمام الخبير بسبب تحديد‬ ‫فترة البيع أو ظروف بيع العقار‪ ،‬ويلزم أن يبلغ الخبير الممول أن القيمة فى هذه الحالة‬ ‫مرتبطة بشروط وتاريخ البيع‪.‬‬ ‫● فى حاالت التنفيذ على العقار يلزم اتباع ما جاء بالالئحة التنفيذية لقانون التمويل العقارى‬ ‫حول هذه الحالة‪.‬‬ ‫ حد االئتمان‪:‬‬‫● أغلب المؤسسات المالية تخضع لقواعد تحدد أكبر نسبة ائتمان مقارنة بحجم الودائع لديها‬ ‫والتي تعرف بحد االئتمان‪ .‬فى المنظومة الدولية فإن معاهدة بازل ‪ 2‬تضع قواعد الحد‬ ‫األقصى من االئتمان وكيفية حسابه وحساب قيمة األصول المستخدمة فى حساب هذه‬ ‫النسبة‪.‬‬ ‫● في بعض الحاالت في األسواق المستقرة يتطلب بازل ‪ 2‬حساب القيمة السوقية وقيمة حد‬ ‫الرهن لضمانات القروض التجارية ‪ .‬معامل المخاطرة للقروض المضمونة حوالي ‪% 11‬‬ ‫لشريحة القروض التي ال تتخطى ‪ % 11‬من القيمة السوقية و ‪ % 11‬لقيمة حد الرهن‪.‬‬ ‫● قيمة حد الرهن هي قيمة بعيدة األمد تعتمد على تحليل مخاطر االئتمان ولذا فهى ليست‬ ‫معيارا لحساب القيمة‪ ،‬وهى معامل يستخدم فى البنوك األوربية وفى جمهورية مصر‬ ‫العربية يخرج حسابها عن نطاق اعمال التقييم العقارى ‪.‬‬

‫‪ -3‬قواعد اإلفصاح‪:‬‬ ‫ إلعداد تقرير عن القيمة السوقية يلزم أن يتبع الخبير المعيار رقم (‪ )3‬من هذه المعايير‪.‬‬‫ ويلزم أن يحوى التقرير شروط التكليف للخبير بشكل واضح ألى مستخدم آخر للتقرير‪.‬‬‫تقارير التقييم يجب أن تقدم بطريقة واضحة وغير مضللة للقارىء العادى‪.‬‬ ‫‪ -‬يلتزم الخبير باإلفصاح عن أى حيود عن هذه المعايير وسبب ذلك‪.‬‬

‫صفحة ‪78‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫تطبيق رقم (‪)5‬‬ ‫‪ .5‬تقييــم المشاريع والعقارات تحـت اإلنشاء‬

‫‪ -1‬مقدمـــــة‪:‬‬ ‫ فى كثير من األحيان قد يكون المطلوب تقييم مشروع أو عقار تحت اإلنشاء‪ .‬وتختلف حالة المبانى‬‫بين مبانى جارى تنفيذها وعادة ما يكون الهدف فى هذه الحالة مقارنة القيمة السوقية للعقار‬ ‫بعناصر التكلفة وأحيانا يكون الهدف حساب التكلفة المتوقعة لحين إنهاء األعمال‪ ،‬أو مبانى متوقفة‬ ‫نتيجة ألسباب متعددة منها ضعف السيولة أو خالف بين أطراف المشروع‪....‬الخ‪.‬‬ ‫‪ -2‬نطاق التطبيق ‪:‬‬ ‫ هذا التطبيق يعنى بأعمال حساب القيمة السوقية للمشروعات أو المبانى تحت التنفيذ سواء كانت‬‫متوقفة أو جارى تنفيذها‪.‬‬ ‫ يقرأ هذ التطبيق مع المعيار رقم (‪ )5‬والخاص بحساب القيمة السوقية‪.‬‬‫‪ -3‬تعريفات‪:‬‬ ‫ القيمة السوقية‪ :‬يرجع إلى تعريفات المعيار رقم (‪.)5‬‬‫ التكلفة‪ :‬فى اعمال تقييم المبانى المتوقفة او تحت االنشاء يلزم التفرقة بين الحالتين التاليتيين ‪:‬‬‫‪ ‬التكلفة التاريخية للعقار موضع التقييم ‪ :‬هى حاصل جمع ما انفقه المالك فى شراء االرض‬ ‫واعمال البناء شاملة المصروفات المباشرة وغير المياشرة حتى تاريخ التقييم ‪.‬‬ ‫‪ ‬تكلفة عقار مماثل ‪ :‬وهى حاصل جمع قيمة االرض مضافا اليها ماانفق على اعمال البناء من‬ ‫مصروفات مباشرة وغير مباشرة حتى تاريخ التقييم‪.‬‬ ‫‪ -‬القيمة المأمولة‪ :‬القيمة فى وقت الحق لتاريخ إجراء التقييم‪.‬‬

‫صفحة ‪79‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫‪ -5‬العالقة بمعايير المحاسبة المصرية‪:‬‬ ‫‪ ‬طبقا لمعيار المحاسبة المصري فيما يتعلق باألصول المادية يتم االعتراف بقيمة المشروعات‬ ‫التي ما زالت تحت االنشاء بالتكلفة الفعلية التى يتحملها المالك دون اعتبار الى هامش ربح‬ ‫له لقاء المخاطرة ‪.‬‬ ‫‪ ‬في بعض الحاالت عندما يتم تقدير ان التكلفة المتكبدة للمشروعات تحت االنشاء مضافا اليها‬ ‫التكاليف حتي استكمال المشروع سوف تزيد عن القيمة العادلة للعقار عند استكماله فإن‬ ‫معايير المحاسبة المصرية تتطلب تخفيض قيمة المشروعات تحت االنشاء بالميزانية بالنسبة‬ ‫والتناسب الي ما يساوي قيمتها االستردادية علي حالتها القائمة ‪ .‬وفي هذا المجال يتم استخدام‬ ‫القيمة المستخرجة من تقارير التقييم لمثل تلك المشروعات في تحديد الخسارة الي يتعين ان‬ ‫تتحملها الشركة ‪.‬‬ ‫‪ -2‬نص التطبيق‪:‬‬ ‫ حاالت تبادل منشآت غير كاملة محدودة جدا عمليا‪ ،‬عدا حاالت بيع مؤسسات بكاملها أو أن يواجه‬‫المالك األصلي حاالت اإلفالس وبالتالى يصبح غير قادر على استكمال المشروع‪.‬‬ ‫ فى حاالت عدم وجود حاالت بيع مقارن يجب استخدام إحدى الطرق المعتمدة على البيانات‬‫السوقية‪ .‬هذه الطرق تعتمد على مصادر المعلومات التالية‪:‬‬ ‫● حاالت بيع عقارات مماثلة فى مناطق أخرى مع مراعاه التعديالت المناسبة‪.‬‬ ‫● حاالت بيع فى ظروف اقتصادية مختلفة مع مراعاة التعديالت المناسبة‪.‬‬ ‫● رسملة الدخل مع مراعاة استكمال بيانات من السوق عن تكاليف البناء وعقود اإليجار‬ ‫وتكاليف اإلدارة ‪ ....‬إلخ‪.‬‬ ‫ القيمة السوقية للمبانى غير المكتملة تعكس رؤية السوق للمبنى عند االكتمال مخصوما منها تكاليف‬‫استكمال المشروع وما يلزم من خصم لمقابلة الربح والمخاطرة الستكمال المشروع‪.‬‬ ‫ جميع بيانات التقييم والفروض الناشئة يجب أن تعكس حالة السوق فى تاريخ التقييم‪.‬‬‫ القيمة المحسوبة قد تكون بافتراض االكتمال اآلن ‪ ،‬أو عند االنتهاء الحقيقى للمشروع‪.‬‬‫ يجب أن تراعى طريقة التقييم تغير العائد والتكلفة مع الزمن الالزم الستكمال المشروع‪.‬‬‫ يجوز أن تعتمد طريقة التقييم على البيانات واألسعار الحالية أو البيانات واألسعار المستقبلية‪ ،‬وفى‬‫كلتا الحالتين– أسعار حالية أو أسعار مستقبلية‪ -‬يجب دراسة تأثير الفروض على قيمة العقار حاليا‬

‫صفحة ‪80‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫أو عند االنتهاء‪ ،‬وبناء على ذلك يتم عمل الخصم المناسب‪ ،‬وال يجوز خلط مدخالت إحدى‬ ‫الحالتين بالحالة األخرى‪.‬‬ ‫ الطريقة األكثر مالءمة لظروف المشروع ‪ -‬بين طرق التقييم‪ -‬هى التى تستخدم لتحديد القيمة‬‫المطلوبة ‪.‬‬ ‫‪ - 6‬ايضاحات‪:‬‬ ‫● المشـروع المكتمل‪:‬‬ ‫○ القيمة اآلن (وهى القيمة السوقية كما لو كان المشروع مكتمال فى تاريخ التقييم)‪:‬‬ ‫استخدام البيانات الحالية تنتج قيمة المشروع كما لو كان منتهيا فى تاريخ التقييم‪.‬‬ ‫○ القيمة عند االكتمال‪:‬‬ ‫استخدام البيانات المستقبلية تنتج قيمة المشروع عند انتهائه‪.‬‬ ‫● اإليجـارات‪:‬‬ ‫○ عند استخدام بيانات اإليجار يجب مراعاة الجهد والزمن الالزمين للوصول لحالة‬ ‫اإلشغال المتزنة‪.‬‬ ‫○ الدخل من اإليجارات المتوقعة يجب أن يعتمد على بيانات السوق سواء فى تاريخ‬ ‫التقييم أو فى تاريخ االنتهاء من المشروع‪.‬‬ ‫○ ويجب مراعاة أى عقود إيجار موجودة مرتبطة باالنتهاء من العقار‪.‬‬ ‫● تكلفـة البنـاء‪:‬‬ ‫○ يجب مراعاة تكلفة استكمال العقود القائمة‪.‬‬ ‫○ ال يجوز االعتماد على تكاليف المراحل السابقة‪ -‬تلقائيا‪ -‬فى تحديد تكلفة المراحل‬ ‫المستقبلية‪.‬‬ ‫○ يلزم مراعاة احتماالت عدم تنفيذ العقود القائمة مما يستوجب االعتماد على عقود‬ ‫جديدة خاصة فى حاالت المشروعات المتوقفة‪.‬‬ ‫● تكلفــة التمويـل‪:‬‬ ‫○ يجب حساب تكلفة تمويل المشروع من تاريخ بدايته حتى سداد التمويل‪.‬‬ ‫○ يجب مراعاة حساب تكلفة التمويل خالل مراحل المشروع المتوقف المختلفة (البناء–‬ ‫التوقف– إعادة االستكمال)‪.‬‬ ‫● تكاليـف أخـرى‪:‬‬ ‫○ يلزم مراعاة عناصر التكلفة القانونية والمهنية‪.‬‬ ‫○ يجب مراعاة تكلفة التسويق ويستثنى من ذلك عموالت البيع‪.‬‬ ‫صفحة ‪81‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫● المخاطـــر‪:‬‬ ‫○ يجب مراعاة جميع المخاطر والتى تشمل تغير كل من تكلفة البناء و تكلفة التمويل‬ ‫والبرنامج الزمنى‪.‬‬ ‫○ يجب أيضا مراعاة المخاطر التالية‪:‬‬ ‫■ أى مخاطر أخرى قد تغير القيمة‪.‬‬ ‫■ زمن تحقق اإليجارات‪.‬‬ ‫■ زمن تحقق القيمة‪.‬‬ ‫● عائــد االستثمار (ربحيـة المستثمـر)‪:‬‬ ‫عند حساب عائد االستثمار لمشترى هذا النوع من العقارات يجب مراعاة ‪:‬‬ ‫○ هامش ربح لمشترى المشروعات غير المكتملة عن المخاطرة التى يتحملها النهاء‬ ‫المشروع ‪ ،‬هذا الهامش يعكس مخاطر عدم استكمال المشروع‪.‬‬ ‫○ هذا الهامش قد يكون مبلغ مقطوع أو نسبة مئوية من تكلفة االعمال المتبقية مع‬ ‫مراعاة احتمال تغيير اجزاء من المبنى سبق تنفيذها ‪ ،‬او اصالح عيوب بالمبنى فى‬ ‫الجزء السابق ‪ ....‬الخ ‪.‬‬ ‫○ هذا الهامش قد يعبر عنه ضمن سعر الخصم او معامل الراسملة عند تطبيق طرق‬ ‫خصم التدفقات النقدية وذلك باستخدام معامل خصم او راسملة أعلى من المستخدم فى‬ ‫المشروعات المكتملة ‪.‬‬ ‫○ إذا تغير استخدام األرض بحيث أصبح المبنى ال يمثل أعلى وأفضل استخدام يجب‬ ‫دراسة تأثير هدم المبنى دون استكماله أو تعديل استخدامه‪ ،‬فى هذه الحالة يلزم‬ ‫مراعاة االستخدام الحالى للمبنى والمخاطر المصاحبة الستكمال المشروع‪.‬‬ ‫○ فى حالة المبانى غير المكتملة فإن العديد من عقود البناء قد تكون منتهية‪ ،‬لذا يجب‬ ‫مراعاة الحذر من افتراض استفادة المشترى من العقود القديمة منخفضة التكلفة أو‬ ‫شهادات الضمان‪ .‬هذا التحذير ينطبق على عقود اإليجار المبرمة مع المالك األصلى‪.‬‬ ‫‪ ‬قيمة االعمال ‪:‬‬ ‫● قيمة األعمال الحالية على حالتها (‪ :)As is‬هى القيمة فى تاريخ المعاينة طبقا لحالة‬ ‫المبانى على الطبيعة‪ ،‬وتمثل قيمة األرض الفضاء ‪ +‬قيمة المنشآت والمبانى الموجودة فعال‬ ‫فى تاريخ المعاينة‪.‬‬ ‫● ال يجوز عند حساب هذه القيمة افتراض استكمال المشروع وحساب قيمته وخصم تكلفة‬ ‫األعمال المتبقية‪ ،‬حيث أن ذلك ينقل مقابل المخاطرة وجهد استكمال األعمال إلى المالك‬ ‫السابق وليس المشترى الذى سيقوم بإتمام المشروع‪.‬‬ ‫‪ o‬المشروعات تحت االنشاء لها اكثر من قيمة يمكن التعبير عنها بالرسم المرفق وهى ‪:‬‬ ‫‪ ‬القيمة عند بداية المشروع وتشمل ثمن االرض والمصروفات غير المباشرة من‬ ‫تراخيص ودراسات ومصروفات تسويق ‪....‬الخ‬ ‫‪ ‬القيمة عند االنتهاء من المشروع وقبل الوصول الى مرحلة اتزان االيجار ‪.‬‬

‫صفحة ‪82‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫‪ ‬القيمة عند او بعد الوصول الى مرحلة اتزان االيجار للمشروع والتى قد تصل‬ ‫احيانا الى اربعة اعوام فى حاالت الفنادق على سبيل المثال ‪.‬‬ ‫‪...‬‬

‫‪...‬‬

‫مراحل التقييم‬ ‫الزمن‬

‫حاالت تقدم المشروع‬

‫ بداية المشروع‬‫– انتهاء البناء‬ ‫– اتزان اإليجار‬

‫● القيمــة المستقبليـة– قبـل اإلشغال– قيمة مأمولة‪:‬‬ ‫○ هى قيمة األعمال منتهية ولكن قبل اإلشغال‪.‬‬ ‫○ التاريخ المتوقع يكون مستقبلى ولذا تكون القيمة مأمولة ‪.‬‬ ‫● القيمة عند اإلشغال الطبيعى‪:‬‬ ‫○ هى القيمة بعد وصول المبنى إلى معدل اإلشغال الطبيعى له‪.‬‬ ‫○ التاريخ المتوقع للوصول إلى هذه الحالة هو الوقت الالزم لالنتهاء من البناء ‪ +‬الوقت‬ ‫المطلوب لإلشغال‪.‬‬ ‫○ وقت اإلشغال يعتمد على دراسة السوق لزمن االستيعاب‪.‬‬ ‫● أرباح المستثمـر‪:‬‬ ‫○ ال تتحقق إال بعد اإلشغال‪.‬‬ ‫○ فى حالة انتهاء البناء وعدم اإلشغال يتحقق للمستثمر جزء فقط من األرباح‪ ،‬ويعتمد‬ ‫هذا الجزء على ممارسات السوق العقارى‪.‬‬

‫صفحة ‪83‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫رابعا ‪ :‬مذكرات استرشادية‬

‫صفحة ‪84‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫طــرق التقيـيـم العقارى‬

‫ طرق التقييم العقارى هى الخطوات المستخدمة فى تقدير القيمة‪ ،‬وهى تعتمد على مبدأ التعويض الذى‬‫يفترض أنه فى حالة تساوى المنفعة فالعقار األقل سعرا يالقى أكبر انتشار وإقبال من المشتريين‪.‬‬ ‫ طرق التقييم المستخدمة فى تقدير القيمة هى‪ :‬طريقة البيوع المقارنة وطريقة رسملة الدخل وطريقة‬‫التكلفة‪ ،‬وإلجراء تقييم كامل يلزم استخدام طرق التقييم الثالثة‪.‬‬ ‫ يجب ان تعتمد جميع طرق التقييم على بيانات مستقاة من واقع السوق العقارى ومن ثم تم تصنيف‬‫جميع الطرق على انها طرق مقارنة وفقا للنوعية المختلفة من البيانات التى تتفق وكل واحدة من هذه‬ ‫الطرق ‪.‬‬ ‫ يمكن إسقاط استخدام طريقة أو طريقتان من طرق التقييم عند إجراء تقييم محدود بشرط أال يؤثر ذلك‬‫اإلسقاط على النتيجة النهائية للتقييم وأن يتم إطالع العميل على هذا اإلسقاط‪ ،‬وبشرط أال تستخدم‬ ‫طريقة رسملة الدخل وحدها لتقدير القيمة السوقية للعقار‪.‬‬ ‫ يجب أن تعتمد طرق التقييم على بيانات من واقع السوق العقارى‪ ،‬وتنجح نتائج تطبيق هذه الطرق كلما‬‫كانت هذه البيانات كافية ودقيقة‪.‬‬ ‫ فى حالة تقدير قيمة خالف السوقية يلزم استخدام طرق تحليل وبيانات عملية كافية من واقع السوق‬‫العقارى للوصول إلى نتائج يمكن االعتماد عليها ألعمال التقييم‪.‬‬

‫وفيما يلى شرح مبسط لكل طريقة من طرق التقييم شامال تعريف المصطلحات المستخدمة وخطوات‬ ‫تطبيق الطريقة ومحدداتها‪.‬‬

‫صفحة ‪85‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫‪ .1‬طريقة البيوع المقارنة (طريقة السوق)‬ ‫تستخدم طريقة البيوع المقارنة لتحديد قيمة العقار عن طريق المقارنة مع أسعار بيع سابقة لبعض‬ ‫العقارات المماثلة بعد عمل التعديالت المناسبة على هذه األسعار بناء على عناصر المقارنة المختارة‪.‬‬ ‫تعريفات‪:‬‬ ‫ العقار المستهدف‪ :‬العقار المطلوب تقييمه لتقدير قيمته السوقية‪.‬‬‫ العقار المقارن‪ :‬عقار مشابه للعقار المستهدف مع إمكان وجود بعض االختالفات عنه‪.‬‬‫ عناصر المقارنة (التميز)‪ :‬الصفات الخاصة بالعقارات والتى تؤثر على سعرها مثل الخصائص‬‫الطبيعية للعقار وحقوق الملكية وظروف عملية البيع والعناصر االقتصادية والعناصر غير‬ ‫العقارية‪.‬‬ ‫ الضبط (تعديل السعر)‪ :‬قيمة أو نسبة تعديل سعر بيع العقار المقارن باألخذ فى االعتبار تأثير‬‫عناصر االختالف بينه وبين العقار المستهدف‪ ،‬وهو يعكس القيمة السوقية لتاثير عنصر التمييز‬ ‫موضع التعديل على السعر وليس بالضرورة تكلفة العنصر‪.‬‬ ‫ الضبط القيمى (المالى)‪ :‬فرق قيمة أحد عناصر المقارنة بين العقار المقارن والعقار المستهدف‪.‬‬‫ الضبط النسبى‪ :‬فرق قيمة أحد عناصر المقارنة بين العقار المقارن والعقار المستهدف منسوبا إلى‬‫سعر بيع العقار المقارن‪.‬‬ ‫ تحليل األزواج المتناظرة‪ :‬طريقة لتحديد قيمة أو نسبة أحد عناصر المقارنة‪.‬‬‫ السعر المعدل‪ :‬سعر بيع العقار المقارن بعد إضافة إجمالى الضبط القيمى لعناصر المقارنة بين‬‫العقار المقارن والعقار المستهدف‪.‬‬ ‫ مصفوفة تحليل بيانات العقارات‪ :‬جدول يشمل كافة البيانات الخاصة بالعقار المستهدف والعقارات‬‫المقارنة موضحا به كافة عناصر المقارنة بها وكذا أسعار بيع العقارات المقارنة‪.‬‬ ‫ مصفوفة ضبط أسعار بيع العقارات المقارنة‪ :‬جدول يشمل الضبط القيمى لعناصر المقارنة المختارة‬‫وحساب السعر المعدل للعقارات المقارنة وتقدير قيمة العقار المستهدف‪.‬‬ ‫ الضبط الصافى‪ :‬المجموع الجبرى للضبط القيمى لعناصر المقارنة المختارة للعقار المقارن‪.‬‬‫ الضبط الكلى‪ :‬المجموع المطلق (بإهمال اإلشارة) للضبط القيمى لعناصر المقارنة المختارة للعقار‬‫المقارن‪.‬‬ ‫ الضبط الصافى النسبى‪ :‬نسبة الضبط الصافى إلى سعر البيع األصلى للعقار المقارن‪.‬‬‫ الضبط الكلى النسبى‪ :‬نسبة الضبط الكلى إلى سعر البيع األصلى للعقار المقارن‪.‬‬‫ الوزن النسبى‪ :‬نسبة مساهمة كل عقار مقارن فى تقدير قيمة العقار المستهدف‪.‬‬‫صفحة ‪86‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫خطوات التقييم‪:‬‬ ‫ تحديد كافة البيانات الخاصة بالعقار المستهدف‪.‬‬‫ دراسة السوق العقارى فى منطقة العقار المستهدف واختيار مجموعة من العقارات المقارنة وتحديد‬‫كافة البيانات الخاصة بها شامال سعر البيع األصلى مع مراعاة تدقيق هذه البيانات‪.‬‬ ‫ تحديد عناصر المقارنة (التميز) بين العقارات المقارنة والعقار المستهدف مثل‪:‬‬‫● الخصائص الطبيعية للعقار‪ ،‬والتى منها ‪:‬‬ ‫‪ ‬الموقع – المطل‪ -‬المساحة– حالة البناء‪ -‬جودة البناء– أعمال المرافق العامة وحالتها‬ ‫(تغذية مياه وصرف صحى‪ ،‬كهرباء‪ ،‬غاز‪ –)... ،‬تكييف‪ /‬تدفئة مركزية‪ -‬الخدمات‬ ‫العامة (المدخل‪ ،‬مصاعد‪ ،‬جراج‪ ،‬غرف سطح‪ –)... ،‬تحسينات إضافية (حديقة‪ ،‬فناء‪،‬‬ ‫صالة جيمانزيوم‪ ،‬حمام سباحة‪ ،... -)... ،‬وفى حالة بيوع األراضى يمكن إضافة‪:‬‬ ‫طبيعة االستخدام– انتظام شكل األرض– نسبة الواجهة إلى العمق‪... -‬‬ ‫‪ ‬وبصفة عامة تختلف هذه العناصر باختالف طبيعة العقار ( سكنى ‪ ،‬استثمارى ‪،‬‬ ‫زراعى ‪ ،‬صناعى ‪.....‬الخ ) ‪.‬‬ ‫● حقوق الملكية‪ :‬نوع الملكية‪ /‬الحيازة ‪ -‬نوع االستخدام‪.‬‬ ‫● ظروف عملية البيع‪ :‬محفزات البيع‪ -‬شروط التمويل– توقيت البيع‪.‬‬ ‫● العناصر االقتصادية‪ :‬اإليجارات‪ -‬اإليرادات‪ -‬المصروفات‪ -‬الحالة االقتصادية‪ -‬عقود اإليجار‬ ‫التمويلى‪.‬‬ ‫● العناصر غير العقارية‪ :‬منقوالت‪.‬‬ ‫● أى عناصر أخرى يقدرها خبير التقييم‪.‬‬ ‫ إعداد مصفوفة تحليل بيانات العقارات شاملة أسعار بيع العقارات المقارنة وبيان ما إذا كان هذا‬‫السعر نقدا أو مكافئ نقدى طبقا لشروط الدفع‪.‬‬ ‫ يتم إجراء تحليل لألزواج المتناظرة من العقارات المقارنة لتحديد ضبط كل عنصر من عناصر‬‫المقارنة وذلك باختيار عقارين متطابقين فى كافة عناصر المقارنة ما عدا العنصر المراد تحديد‬ ‫تأثيره‪ ،‬ويتم حساب الضبط المكافئ لتأثير هذا العنصر وهو إما أن يكون ضبط قيمى أو ضبط‬ ‫نسبى‪.‬‬ ‫ إعداد مصفوفة ضبط أسعار بيع العقارات المقارنة التى تحتوى على الضبط القيمى لكل عنصر من‬‫عناصر المقارنة المختارة‪.‬‬ ‫ يتم حساب الضبط الصافى والضبط الكلى والضبط الصافى النسبى والضبط الكلى النسبى لكل عقار‬‫مقارن‪.‬‬ ‫ يتم حساب السعر المعدل لكل عقار مقارن = السعر األصلى ‪ +‬الضبط الصافى‪.‬‬‫صفحة ‪87‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫ يتم تقدير الوزن النسبى لكل عقار من العقارات المقارنة بناء على رؤية خبير التقييم‪ ،‬وهو عادة‬‫يتناسب عكسيا مع القيمة المطلقة للضبط الصافى النسبى ‪ .‬ويلزم مراعاة ان اجمالى االوزان‬ ‫النسبية يساوى ‪ . %511‬ويجوز ان يحدد الخبير وزن نسبى يساوى صفر للعقارات ذات الضبط‬ ‫الصافى النسبي المرتفع القيمة ‪.‬‬ ‫ يتم تقدير قيمة العقار المستهدف وهى حاصل جمع قيمة المساهمة لكل عقار ‪ ،‬وتحسب مساهمة‬‫كل عقار بحساب حاصل ضرب السعر المعدل للعقار فى الوزن النسبى للعقار‪.‬‬ ‫‪ -‬ويفضل فى هذه الطريقة ان يعتمد الخبير على نتائج اكثر من ثالثة عقارات مقارنة ‪.‬‬

‫محددات الطريقة ‪:‬‬ ‫ تعطى هذه الطريقة تقديرا جيدا للقيمة السوقية للعقارات عندما يكون السوق نشطا وبالتالى تتوفر‬‫أسعار بيوع مقارنة يمكن االعتماد عليها‪.‬‬ ‫ يراعى أن يتم اختيار عدد مناسب من العقارات المقارنة حيث أنه يفضل أال يقل عدد العقارات‬‫المقارنة التى يتم مساهمتها فى تقدير قيمة العقار المستهدف عن ثالثة عقارات‪.‬‬

‫إيضاحات‪:‬‬ ‫ هذه الطريقة تعتمد فى حساب تأثير عناصر المقارنة على أسعار البيع وليس تكلفة هذه العناصر‬‫والذى يعرف بمساهمة العنصر فى تحديد القيمة‪.‬‬ ‫ كلما زادت القيمة المطلقة للضبط الصافى أو قيمة الضبط الكلى للعقار المقارن كلما تباعد التشابه‬‫بينه وبين والعقار المستهدف‪.‬‬ ‫ على الرغم من أن اصل الطريقة يعتمد على نتائج حاالت بيع فعلى إال انه فى حالة عدم توافر‬‫حاالت بيع فعلية فإنه يمكن استخدام البيانات التالية كبديل عن أسعار البيع الفعلى مع مراعاة تعديل‬ ‫األسعار وفقا لطبيعة التفاوض بالسوق والتى تترك لتقدير الخبير‪:‬‬ ‫● البيوع الجارى إتمامها‪.‬‬ ‫● عروض األسعار والتى تعطى مؤشرا التجاه السوق مع مراعاة هامش التفاوض فى السعر‬ ‫طبقا لألعراف السائدة وجدية التفاوض وكذا مدة عرض العقار فى السوق‪.‬‬

‫صفحة ‪88‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫‪ -5‬طرق رسملة الدخل ‪:‬‬ ‫تعتمد هذه الطرق على فرضية أن قيمة العقار موضع التقييم ترتبط بالفائدة المستقبلية المتوقعة من العقار‬ ‫(التدفقات النقدية المستقبلية)‪ .‬وتطبق فى هذه الطرق عمليات حسابية لتحويل هذه التدفقات النقدية‬ ‫المستقبلية إلى القيمة الحالية لها‪.‬‬ ‫تعريفات‪:‬‬ ‫ إجمالى الدخل‪ :‬إجمالى اإليرادات السوقية السنوية التى يمكن أن يحققها العقار‪.‬‬‫ الدخل الفعال‪ :‬إجمالى الدخل مخصوما منه خسائر عدم اإلشغال‪.‬‬‫ مضاعف الدخل‪ :‬النسبة بين قيمة العقار وإجمالى الدخل‪.‬‬‫ مضاعف الدخل الفعال‪ :‬النسبة بين قيمة العقار ودخله الفعال‪.‬‬‫ مصروفات التشغيل‪ :‬المصروفات المدفوعة لتشغيل العقار مثل‪ :‬الضرائب العقارية‪ -‬التأمين‪-‬‬‫المصروفات اإلدارية‪ -‬الطاقة‪ -‬النظافة‪ -‬األمن‪ -‬اإلصالح واإلحالل‪... -‬‬ ‫ صافى دخل التشغيل‪ :‬الدخل الفعال مخصوما منه مصروفات التشغيل‪.‬‬‫ معامل الرسملة‪ :‬النسبة بين صافى دخل التشغيل وقيمة العقار‪.‬‬‫ عائد االستثمار‪ :‬ربح المستثمر عن استثمار رأس ماله‪.‬‬‫ معدل عائد االستثمار (سعر الفائدة)‪ :‬النسبة المئوية لعائد االستثمار‪.‬‬‫ العمر االقتصادى المتبقى للمبنى‪ :‬هو العمر المتبقى المفيد اعتبارا من تاريخ التقييم أى عدد‬‫السنوات المتبقية التى يحقق خاللها المبنى قيمته االقتصادية‪ ،‬وهو ناتج خصم العمر الفعال من‬ ‫العمر االقتصادى الكلى‪.‬‬ ‫ معامل االسترداد (معدل االسترداد)‪ :‬النسبة المئوية السترداد الثمن المدفوع بالمبانى خالل العمر‬‫االقتصادى المتبقى للمبنى‪ ،‬وهو يساوى (‪ ÷ 5‬العمر االقتصادى المتبقى للمبنى)‪.‬‬ ‫ معامل رسملة األرض‪ :‬معدل عائد االستثمار‪.‬‬‫‪ -‬معامل رسملة المبنى‪ :‬معدل عائد االستثمار ‪ +‬معامل االسترداد‪.‬‬

‫صفحة ‪89‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫خطوات التقييم‪:‬‬ ‫ تتنوع طرق الحساب من طرق مبسطة تقريبية إلى طرق أكثر صعوبة تأخذ فى االعتبار التغيرات‬‫المحتملة فى قيمة المال عبر الوقت‪.‬‬ ‫ يتم إجراء بحث ميدانى بالسوق العقارى المحلى فى منطقة العقار للحصول على بيانات عن العقار‬‫المستهدف وعدد من العقارات المشابهة حديثة البيع والتى تم إيجارها فى توقيت مقارب لتاريخ‬ ‫البيع (قوائم الدخل والمصروفات السابقة باإلضافة إلى سعر بيع العقارات المشابهة)‪ ،‬مع مراعاة‬ ‫تدقيق هذه البيانات‪.‬‬ ‫ يتم دراسة وتحليل قوائم الدخل والمصروفات السابقة للعقارات المشابهة والعقار المستهدف‪.‬‬‫ بالنسبة للعقار المستهدف يتم إعداد قائمة للتدفقات النقدية التى تعكس توقعات السوق فى خالل السنة‬‫التالية لتاريخ التقييم‪ ،‬حيث يتم تقدير دخل العقار المستهدف على أساس قدرته على توليد الدخل‬ ‫وليس فقط على الدخل الحالى أو السابق‪ ،‬مع افتراض أن العقار يدار بمعرفة إدارة ناجحة تمثل‬ ‫مستوى اإلدارات المماثلة بالسوق العقارى وبما يتفق وطبيعة العقار‪.‬‬ ‫ وتقسم طرق رسملة الدخل إلى مجموعتين‪ :‬طرق الرسملة المباشرة التى تعتمد فى حساب قيمة‬‫العقار على إيراد عام واحد وهو التالى لتاريخ التقييم ‪ ،‬وطريقة خصم التدفقات النقدية التى تعتمد‬ ‫فى حساب قيمة العقار على اإليرادات المتوقعة خالل فترة استثمار العقار‪.‬‬ ‫أ) طرق الرسملة المباشرة‪:‬‬ ‫‪ )5‬طرق مضاعف الدخل‪:‬‬ ‫ هى أبسط طرق التقييم وتعتمد على افتراضية أنه فى الزمن الواحد والمنطقة الواحدة فأن‬‫العقارات المتشابهة لها مضاعف دخل متساوى‪ ،‬وحيث أنه ال يوجد بالطريقة آلية لحساب‬ ‫درجات التشابه فاألمر متروك لخبرة الخبير لتقدير التشابه من حيث الموقع والخواص‬ ‫الطبيعية للعقار والخواص المالية مثل اإليرادات والمصروفات وحقوق الملكية ‪...‬إلخ‪.‬‬ ‫ يتم حساب مضاعف الدخل للعقارات المشابهة من البيانات السابق دراستها وتحليلها‪ ،‬ومنها‬‫يتم تقدير مضاعف الدخل للعقار المستهدف‪.‬‬ ‫ تكون قيمة العقار المستهدف كاآلتى‪:‬‬‫قيمة العقار = إجمالى دخل العقار المستهدف × مضاعف دخل العقار‬ ‫صفحة ‪90‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬ ‫أو‬

‫*‬

‫قيمة العقار = الدخل الفعال للعقار المستهدف × مضاعف الدخل الفعال للعقار‬

‫ هذه الطريقة تستخدم فى حاالت العقارات البسيطة والتى ال يستغرق إنشاؤها فترة طويلة‪.‬‬‫ ويعيب هذه الطريقة عدم تضمنها االشارة الى مصروفات العقار‪.‬‬‫‪ )2‬طريقة معامل الرسملة‪:‬‬ ‫ تتميز هذه الطريقة عن الطرق السابقة بإدخال مصروفات التشغيل فى االعتبار‪ ،‬وتعتمد على‬‫مبدأ مماثل وهو افتراضية أنه فى الزمن الواحد والمنطقة الواحدة فأن العقارات المتشابهة‬ ‫لها معامل رسملة متساوى ‪.‬‬ ‫ يتم حساب معامل الرسملة للعقارات المشابهة من البيانات السابق دراستها وتحليلها‪ ،‬ومنها‬‫يتم تقدير معامل الرسملة للعقار المستهدف‪.‬‬ ‫ تكون قيمة العقار المستهدف كاآلتى‪:‬‬‫قيمة العقار = صافى دخل التشغيل للعقار المستهدف ÷ معامل الرسملة للعقار‬ ‫‪ )3‬طرق القيمة المتبقية‪:‬‬ ‫ تعتبر هذه الطرق من مشتقات طريقة معامل الرسملة‪.‬‬‫ يتم إما تحديد قيمة األرض أوال (بطريقة البيوع المقارنة) أو تحديد قيمة المبنى أوال (‬‫بطريقة التكلفة او البيع المقارن )‪ ،‬ويتم تقدير قيمة العقار المستهدف عن طريق استخدام‬ ‫معامل رسملة المبنى ومعامل رسملة األرض‪.‬‬ ‫ب) طريقة خصم التدفقات النقدية‪:‬‬ ‫ تعتبر هذه الطريقة اكثر الطرق صعوبة‪ ،‬وتتميز بأخذها فى االعتبار تغيرات التدفقات النقدية‬‫المتوقعة خالل فترة استثمار العقار (العمر االقتصادى المتبقى للمبنى)‪.‬‬ ‫ تعتمد الطريقة على اختيار معدل عائد االستثمار وتقدير إيرادات العقار خالل فترة استثماره‬‫وكذا القيمة النهائية عند انتهاء فترة االستثمار وذلك من واقع بيانات السوق العقارى لنفس‬ ‫نوعية العقار موضع التقييم‪.‬‬ ‫ تكون قيمة العقار المستهدف كاآلتى‪:‬‬‫قيمة العقار = القيمة الحالية لكل التدفقات النقدية خالل فترة االستثمار‬ ‫صفحة ‪91‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫محددات الطريقة‪:‬‬ ‫ تنجح هذه الطريقة فى تقييم العقارات ذات الطبيعة التجارية والتى عادة يقتنيها الناس للحصول على‬‫إيراداتها السنوية أو بيعها بعد فترة بعد تضخم ثمنها‪.‬‬ ‫ يمثل البحث الميدانى بالسوق العقارى المحلى فى منطقة العقار أهمية كبيرة لطرق الرسملة من‬‫حيث توفير بيانات المقارنات‪ ،‬وتنجح النتائج المعتمدة على هذه الطريقة كلما توافرت بيانات كافية‬ ‫ودقيقة مستقاة من واقع السوق العقارى (اإليرادات‪ -‬المصروفات‪ -‬معدل عائد االستثمار‪،)...-‬‬ ‫ويفضل االعتماد على بيانات خمسة عقارات مشابهة على األقل‪.‬‬ ‫ تعتمد نتائج هذه الطريقة على تشابه العقار المستهدف والعقارات المقارنة‪ ،‬وتنقسم عناصر التشابه‬‫إلى عناصر طبيعية مثل الموقع ونوعية البناء وحجم البناء‪ ،‬وحقوق الملكية مثل الملكية التامة وحق‬ ‫االنتفاع أو ملكية المبانى دون األرض ‪ ...‬إلخ‪ ،‬وعناصر مالية مثل إيجار المتر أو الوحدة ‪...‬إلخ‪.‬‬ ‫ حيث أن طريقة الرسملة تعتمد على توقع قيم مستقبلية لدخل العقار فإنه يوصى بعدم استخدامها‬‫وحدها لتحديد القيمة السوقية للعقار وإنما يوصى باستخدامها إضافة إلى طريقة واحدة على األقل‬ ‫من طريقتى البيوع المقارنة أو التكلفة‪.‬‬

‫إيضاحات‪:‬‬ ‫ يلزم مراعاة أن معدل عائد االستثمار يعتمد على معدل العائد غير المخاطر والفرصة البديلة والمخاطر‬‫التى يرتئيها المستثمرون بالسوق العقارى وقت التقييم وفى منطقة العقار ولهذه النوعية من العقارات‪.‬‬ ‫ اإلهالك المحاسبى وفوائد قرض التمويل العقارى ال تدخل ضمن مصروفات التشغيل‪ ،‬ويتم معالجة‬‫تأثير اإلهالك من خالل معامل استرداد المبنى أما مصروفات التمويل العقارى فهى مصروفات‬ ‫تمويل وليست مصروفات تشغيل‪.‬‬

‫صفحة ‪92‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫‪ -7‬طريقة التكلفة‬ ‫فى هذه الطريقة تعتمد قيمة العقار موضع التقييم على تكلفة امتالك عقار مماثل أو عقار مشابه محقق‬ ‫لنفس المنفعة‪ ،‬ولحساب قيمة العقار يلزم حساب تكلفة عقار مستنسخ أو بديل فى تاريخ التقييم أوال‬ ‫وإضافة هامش ربح لمالك العقار مقابل المخاطرة والجهد المطلوبين إلقامة العقار ثم خصم مجموع‬ ‫اإلهالك نتيجة لعمر المبنى األصلى‪ .‬وتعرف هذه الطريقة أحيانا باسم الطريقة الهندسية أو طريقة‬ ‫المقاولين‪.‬‬ ‫تعريفات‪:‬‬ ‫ العقار المستنسخ‪ :‬هو عقار افتراضى مطابق للعقار موضع التقييم فى جميع الخواص الطبيعية‪.‬‬‫ العقار البديل‪ :‬هو عقار افتراضى بنفس أبعاد العقار موضع التقييم ويحقق نفس المنفعة‪ ،‬ولكن‬‫باستخدام خامات ونظم إنشاء وتكنولوجيا بناء معاصرة لتاريخ التقييم‪.‬‬ ‫ اإلهالك‪ :‬انخفاض قيمة المبانى بعد مرور فترة زمنية من عمر المبنى‪ ،‬وينقسم إلى‪ :‬إهالك طبيعى‬‫وتقادم وظيفى وتقادم خارجى‪.‬‬ ‫ اإلهالك الطبيعى‪ :‬هو انخفاض قيمة المبانى نتيجة االستخدام والصيانة على مدى عمر المبنى‪،‬‬‫وينقسم إلى جزء قابل لإلصالح وهو عادة لألجزاء قصيرة العمر والتى يحتمل تغييرها عدة مرات‬ ‫خالل عمر المبنى وعادة هى أعمال التشطيبات وجزء غير قابل لإلصالح وهو عادة هيكل المبنى‬ ‫إال ما ندر من الحاالت‪.‬‬ ‫ اإلهالك القابل لإلصالح‪ :‬هو اإلهالك الممكن إصالحه بتكلفة وجدوى اقتصادية‪.‬‬‫ اإلهالك غير القابل لإلصالح‪ :‬هو اإلهالك الذى يصعب إصالحه أو أن تكلفة اإلصالح مرتفعة‬‫وغير اقتصادية‪.‬‬ ‫ التقادم الوظيفى‪ :‬هو انخفاض القيمة نتيجة تغير الذوق العام وطرق وأساليب البناء عبر الزمن‪،‬‬‫وينقسم إلى جزأين أولهما قابل لإلصالح واآلخر غير قابل لإلصالح‪.‬‬ ‫ التقادم الخارجى‪ :‬هو انخفاض القيمة نتيجة عوامل خارجية مؤثرة على قيمة العقار سواء كانت‬‫عوامل اقتصادية أو بيئية أو خاصة بالموقع‪ ،‬وهو عادة غير قابل لإلصالح‪.‬‬ ‫صفحة ‪93‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫ العمر االقتصادى الكلى للمبنى‪ :‬هو العمر المفيد للعقار والذى يحافظ خالله المبنى على قيمته‬‫االقتصادية‪.‬‬ ‫ العمر الفعال للمبنى‪ :‬هو عمر يعتمد على جودة بناء العقار وحالة العقار فى تاريخ التقييم وكفاءة‬‫أعمال الصيانة على مدى عمر المبنى ‪.‬‬

‫خطوات التقييم‪:‬‬ ‫تقدر قيمة العقار على أساس التكلفة الكلية الالزمة إلنشاء عقار مستنسخ أو بديل باألسعار السائدة فى‬ ‫تاريخ التقييم مضافا إليها هامش ربح لمالك العقار مقابل المخاطرة والجهد المطلوبين إلقامة العقار‬ ‫ومخصوما منها قيمة اإلهالك الذي حدث منذ تاريخ إنشائه وحتى تاريخ التقييم‪ ،‬وبذلك تكون قيمة‬ ‫العقار كاآلتى‪:‬‬ ‫قيمة العقار = قيمة األرض ‪ +‬تكلفة اإلنشاء ‪ +‬هامش ربح المالك – اإلهالك‬ ‫ قيمة األرض‪:‬‬‫● فى حالة أن العقار المطلوب تقييمه عبارة عن مبنى يحقق أعلى وأفضل استخدام‪:‬‬ ‫يتم تقييم األرض وفقا ألعلى وأفضل استخدام‪.‬‬ ‫● فى حالة أن العقار المطلوب تقييمه عبارة عن مبنى ال يحقق أعلى وأفضل استخدام‪:‬‬ ‫يتم تقييم األرض طبقا لقيمة االستخدام الحالى‪ ،‬وتكون قيمة العقار وفقا لطريقة التكلفة هى القيمة‬ ‫األكبر بين قيمة االستخدام الحالى للعقار والقيمة السوقية لألرض الفضاء ‪.‬‬ ‫ تكلفة اإلنشاء‪:‬‬‫● تكلفة اإلنشاء هي التكلفة الالزمة إلنشاء عقار مستنسخ أو بديل للعقار المستهدف طبقا لألسعار‬ ‫السائدة فى تاريخ التقييم‪ ،‬وتشمل كل من التكلفة المباشرة (عقود المقاولين) والتكلفة غير المباشرة‬ ‫( تكلفة اإلعداد الهندسى واالقتصادى للمشروع واإلشراف على التنفيذ وإدارة المشروع والتمويل‬ ‫وأعباؤه والرسوم والمصروفات اإلدارية ‪ ...‬إلخ)‪.‬‬

‫صفحة ‪94‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫● يمكن حساب تكلفة اإلنشاء إما عن طريق تقدير تكلفة المتر المسطح بالمقارنة بعقارات مشابهة أو‬ ‫باستخدام طريقة الحصر وهى أكثر دقة إال أنها تحتاج إلى خبرة هندسية وتتطلب وقتا أكثر‪.‬‬ ‫ هامش ربح مالك العقار‪:‬‬‫● هو المقابل المادى الذى يحصل عليه مالك العقار نتيجة الجهد والوقت المبذول والمخاطرة التى‬ ‫يتحملها المالك لبناء العقار‪ .‬هامش ربح المالك قد يحسب كنسبة من قيمة اإلنشاءات فقط أو قيمة‬ ‫اإلنشاءات واألرض‪ ،‬وتحديد هذه النسبة واألساس الذى تبنى عليه متروك عادة لممارسة السوق‬ ‫ولذا يلزم إلمام خبير التقييم بكيفية حساب هذا المقابل المادى وفقا آلليات السوق العقارى‪.‬‬ ‫ اإلهالك‪:‬‬‫● توجد عدة طرق لتقدير قيمة اإلهالك تتدرج فى مدى صعوبة تطبيقها وفى تفصيل قيم اإلهالك‬ ‫المحسوبة منها العمر الفعال او مقارنة اسعار المثل ( البيع المقارن ) و راسملة فاقد الدخل ‪.‬‬ ‫● تعتبر طريقة العمر الفعال ومشتقاتها من أبسط طرق تقدير قيمة اإلهالك الطبيعى‪ ،‬وتعتمد على‬ ‫العالقة بين العمر الفعال والعمر االقتصادى الكلى للمبنى فى تقدير قيمة اإلهالك الطبيعى للمبنى‪.‬‬ ‫ويقدر اإلهالك الطبيعى القابل لإلصالح بتكلفة اإلصالحات المطلوبة إلعادة العقار الى حالة‬ ‫جديدة ‪ .‬وتقدر قيمة هذه اإلصالحات وفقا ألسعار مقاول عمومى محترف وفقا لتصنيف اتحاد‬ ‫المقاولين المصرى لنوعية األعمال المطلوب تنفيذها‪.‬‬ ‫● وتستخدم طريقة البيوع المقارنة والتى تعتمد على استنباط معدل سنوى لإلهالك فى تقدير مجموع‬ ‫اإلهالك ككل‪.‬‬ ‫● كما تستخدم طريقة رسملة الفاقد فى الدخل والتى تعتمد على تحديد الفاقد فى الدخل عن طريق‬ ‫المقارنة بدخل عقارات مشابهة فى تقدير كل من التقادم الوظيفى غير القابل لإلصالح والتقادم‬ ‫الخارجى‪.‬‬ ‫● ويعتبر حساب قيمة اإلهالك عن طريق مالحظة وتحليل حالة العقار هو أكثر الطرق تفصيال ودقة‬ ‫حيث يتم تقدير قيمة اإلهالك القابل لإلصالح وغير القابل لإلصالح لكل نوع من أنواع اإلهالك‬ ‫على حده (اإلهالك الطبيعى والتقادم الوظيفى والتقادم الخارجى)‪ ،‬وهى أكثر الطرق مناسبة فى‬ ‫بعض أنواع العقارات مثل المستشفيات والمصانع ‪.‬‬

‫صفحة ‪95‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫* نسخة للنق اش العام‬

‫*‬

‫محددات الطريقة‪:‬‬ ‫ هذه الطريقة مفيدة فى حساب القيمة السوقية للعقارات حديثة البناء أو العقارات تحت اإلنشاء أو‬‫العقارات الخاصة نادرة التبادل بالسوق‪.‬‬ ‫ يلزم لتطبيق هذه الطريقة االلمام بتكاليف البناء واسعار العمالة وارباح المقاوليين وهامش ربح‬‫المستثمرين العقاريين من واقع السوق العقارى وهو مايتطلب المام الخبير بالعلوم والممارسات‬ ‫الهندسية ولذا يطلق على هذه الطريقة احيانا التقييم الهندسي ‪.‬‬ ‫ يعتبر تقدير قيمة اإلهالك هو أكثر البنود صعوبة عند استخدام هذه الطريقة‪ ،‬ويجب مراعاة‬‫الحرص الشديد عند تقديره‪ .‬وتقل دقة حساب االهالك كلما زاد عمر المبنى ويفضل عدم‬ ‫استخدام الطريقة للعقارات التى تجاوز عمرها العشرون عاما او ‪ %11‬من العمر االقتصادى‬ ‫الكلى للعقار‪.‬‬ ‫***************‬

‫صفحة ‪96‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬