principes
sepicnirp
‘ZOHO, de plek waar Rotterdammers de ruimte krijgen om het ‘Nieuwe Rotterdam’ zelf vorm te geven.’
ZOHO principes ZOHO
Te
i
n li
g
s er
t
vi
ra
jv
at
er
ho
fs
tr
aa t
ZOHO in historisch perspectief ZOHO huidige gebruikers
ZOHO is EXPERIMENTEEL Noo
rd
sin
ge
ZOHO is BETROKKEN
l
ZOHO is GEMIXT ZOHO is DUURZAAM ZOHO verbindt
He
er
Bo
k
w el
eg
‘ZOHO: een ‘jong’ gebied dat in ontwikkeling en inmiddels behoorlijk opgeknapt is: levendig en ondernemend.’
ZOHO PRINCIPES We schrijven 2040: het Zomerhofkwartier (ZOHO) is in Nederland en daarbuiten daarbuiten één van de meest geciteerde voorbeelden van experimentele, betrokken, duurzame, gemixte en verbonden gebiedsontwikkeling. Een ontwikkeling met ruimte voor experiment en een vergaande samenwerking tussen participerende burgers en ondernemers, ontwikkelaars en overheid. Een wijkontwikkeling waarbij het ‘place-making’ van bewoners en ondernemers uit de jaren ’10 heeft geleid tot de unieke ‘hotspot’ van de latere decennia. Een wijk waarin sociale, economische en ecologische aspecten onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Een weerbaar, divers en inclusief gebied waarin kleine en grote schaal, bewoners en ondernemers, arm en rijk samenleven en -werken. Kortom: een 21e-eeuwse binnenstadwijk met ballen! Dit is het droombeeld van ZOHOcitizens aan de vooravond van een cruciaal keuzemoment in de ontwikkeling van ZOHO: zetten we de ingezette Slow Urbanism aanpak in nieuwe vorm door of vallen we terug in traditionele vormen van ontwikkeling met alle gevolgen voor de stad en de huidige ZOHOgebruikers van dien? Voor ZOHOcitizens zelf is dit natuurlijk geen serieuze vraag na vijf jaar experimentele Slow Urbanism: doorgaan! ZOHOcitizens daagt woningcorporatie Havensteder, Gemeente Rotterdam en ontwikkelende partijen uit dit pad samen te bewandelen. Woningcorporatie Havensteder en Gemeente Rotterdam werken aan het opstellen van een eventuele tender-uitvraag voor private partijen voor overname en ontwikkeling van het vastgoed in ZOHO. ZOHOcitizens heeft aan Havensteder en Gemeente Rotterdam aangeboden om na te denken over de kaders voor de uitvraag. Het streven is de unieke kwaliteiten ook in de verdere ontwikkeling te versterken en behouden. Wat zijn de centrale waarden die het gebied kenmerken, wat zouden we idealiter terugzien bij de partijen die ZOHO verder gaan ontwikkelen en hoe vertaal je dat in aspecten van de uitvraag? In dit document geeft ZOHOcitizens antwoord op deze vragen. In een interactief en intensief traject hebben de citizens in vijf principes omschreven waar ZOHO in de toekomst voor zou moeten staan. Deze ZOHOprincipes zijn: experimenteel, betrokken, duurzaam, gemixt en verbonden. Dit document vat deze principes samen, licht ze vervolgens uitgebreider toe en geeft aan hoe ze in de toekomstige ontwikkeling geborgd kunnen worden (richtlijnen). Op verschillende manieren zijn deze waarden nu in het gebied te herkennen. Dat wordt duidelijk uit het stuk over verleden en heden van ZOHO. Het gebied kent een bewogen geschiedenis en heeft nu een enorme aantrekkingskracht op creatieve makers en denkers in Rotterdam. Dat is de kracht van de principes: ze zijn in onderlinge samenhang onlosmakelijk met ZOHO verbonden en gelden op deze wijze voor geen enkel ander gebied in Rotterdam of Nederland. Tegelijkertijd zijn de principes oer-Rotterdams:
nuchter, in samenwerking, aanpakken. En het past Slow Urbanism nieuwe stijl; in een algemene Europese trend van lokaal gewortelde op samenwerking gerichte stedelijke ontwikkeling. Dit maken we duidelijk aan de hand van de referenties die in dit document worden belicht. Als één ding deze voorbeelden verduidelijkt dan is het wel dat de antwoorden op de stedelijke problemen superprecies zijn en alleen daar van toepassing kunnen zijn; en dat ze gedragen worden door coalities van gebruikers, overheden en investeerders. En die les moeten we ter harte nemen. Hoe nu verder? ZOHOcitizens wil graag samen met Havensteder en Gemeente Rotterdam de ZOHOprincipes bewaken in het verdere traject. Havensteder en Gemeente Rotterdam nemen daartoe de ZOHOprincipes over in het tendertraject. Let op: het is geen keuze-palet, het is een onderlinge samenhangende set van principes. ZOHOcitizens biedt Havensteder en de gemeente aan de tenderresultaten mede te beoordelen en de uitvoering daarvan te bewaken. ZOHOcitizens ziet in dat geval ook een rol voor zichzelf weggelegd in het delen van de successen (en tegenslagen?) van de ontwikkeling van ZOHO in de komende jaren. Het spreekt vanzelf dat ZOHOcitizens in het vervolg in de gelegenheid worden gesteld als gelijkwaardige (niet gelijke) partner te opereren. Kortom, de toekomst van ZOHO? Kwestie van principes! verantwoording ZOHO is het gebied tussen Noordsingel, Heer Bokelweg, Hofpleinlijn en Teilingerstraat. Woningcorporatie Havensteder en de Gemeente Rotterdam hebben de ZOHOcitizens financieel in staat gesteld om de principes met elkaar en met anderen te ontwikkelen en te formuleren. Havensteder en gemeente hopen hiermee een breed gedragen tender voor de ontwikkeling van het vastgoed van Havensteder en gemeente te kunnen vormgeven. Deze werkwijze is daarmee zelf al een goed voorbeeld van wat citizens beogen: gelijkwaardig en samen, maar vanuit eigen positie en belangen werken aan een mooie toekomst voor ZOHO. ZOHOcitizens zijn de gebruikers van dit gebied: bewoners (Almondestraat, Noordsingel, stukje Teilingerstraat) en ondernemers en hun werknemers (Vijverhofstraat en Hofbogen, Schoterbosstraat, Heer Bokelweg, Schoterboshof, Zomerhofstraat en Teilingerstraat. Ondernemers zijn onder de ZOHOcitizens sterk vertegenwoordigd. De ZOHO 2040 groep is verantwoordelijk voor het opstellen van de principes. Deze groep bestaat uit op alfabetische volgorde: Ron Blom (o.a. WijkTV), Ariënne Boelens (ontwerper), Raymond van den Broek (region lab), Carmen Dirkx (byCarmen), Evert Dorresteijn (MLA+), Joosje van Geest (architectuurhistoricus), Ramon Knoester (WHIM architecture & Recycled Island), Suzanne Linders (architect), Gert Jan te Velde (Vanschagen Architecten), Ron van Vliet (Volq), Piet Vollaard (o.a. Natuurlijke Stad & Stad in de Maak) en Milena Zaklanovic (MLA+).
ZOHO In 2005 kocht Havensteder een aantal kantoorgebouwen in ZOHO met het idee deze te slopen en woningen te bouwen. In 2006 is een plan opgesteld met hoge ambities voor een levendig en stedelijk gebied, met een markthal, zwembad, horeca, theater en pannakooi. In 2012 kwam Havensteder door de economische crisis tot de conclusie dat deze ambities niet gerealiseerd kon worden. De vraag drong zich op aan Havensteder en de gemeente: wat te doen met de kantoorgebouwen? Dichttimmeren en wachten tot de crisis zou overwaaien was geen optie. Dit was het begin van een andere aanpak, waarbij niet meer grootschalig werd geïnvesteerd, maar kleinschalig en stapsgewijs: Slow Urbanism. Startpunten van deze nieuwe benadering waren de ombouw van Het _ (blauw witte) Gebouw door CODUM tot een verzamelgebouw voor de creatieve industrie en het tijdelijk gebruik van het NU HIER-terrein op de locatie van de twee jaar eerder afgebrande discotheek. Op deze plek is later – in een oud treinstel – Gare du Nord gevestigd, het enige biologisch-veganistische restaurant van Nederland, waar mensen vanuit het buitenland naartoe komen. Volgende stap was het ‘vullen’ van het Gele Gebouw en het uitwerken van Slow Urbanism voor het hele gebied. Stipo speelde hierbij een cruciale rol; het ging zelf kantoor houden in het Gele Gebouw samen met een flink aantal bedrijven uit zijn netwerk. Nu, anno 2017, is het Gele Gebouw niet meer geel en het is in zijn geheel verhuurd aan makers en denkers die op de een of andere manier zijn verbonden met Rotterdam. Ook ontwikkelde Stipo samen met Havensteder een strategie voor het gehele Zomerhofkwartier. In de gebiedsafspraken over de Agniesebuurt, waar ZOHO formeel onder valt, is het uitgangspunt dat de gemeente zo soepel mogelijk omgaat met het toepassen van wet- en regelgeving. Vanuit de gemeente is in deze periode eigenlijk nauwelijks meer gedaan dan dat. Uit de Slow Urbanism strategie kwam een heel scala aan initiatieven voort. Roodkapje, een cultureel ondernemer die tentoonstellingen en happenings organiseert, is een paar jaar neergestreken aan de Teilingerstraat en bracht daar flink leven in de brouwerij. De begane grond van de gebouwen aan de Zomerhofstraat is naar de straat geopend. In het Gele Gebouw is een café op de begane grond gerealiseerd en de parkeergarage is verbouwd tot Mesh Print Club. In Het _ (blauw witte) Gebouw hebben de WIJkcoöperatie en Broeinest zich gevestigd. De WIJkcoöperatie, Viltmannen, Sociaal Werk, Community Plastics, de Rijwielherstellert etc. zijn voorbeelden van initiatieven die zich richten op bewoners uit de omliggende buurten en die verbinden aan opgaven waar bedrijven in het gebied zich mee bezighouden.
Er zijn experimenten gestart om wonen en werken in de gebouwen te mixen door een kantoorruimte in het Gele Gebouw om te bouwen tot tijdelijke woonruimte, de zogenaamde HUB en door tijdelijk een tiny house op het lage dak van het Gele Gebouw te plaatsen. In een voormalig ijzerbewerkingsbedrijf is MarchĂŠ010 geopend, een overdekte markt voor en door de buurt. ZOHO is met al deze initiatieven niet alleen broedplaats met louter creatieve industrie, hier zijn ook mensen middels sociale vernieuwing bezig met de wijk. Het zijn wel allemaal ondernemers die bewust kiezen voor deze locatie en dat doe je alleen maar als je de potentie van het gebied voor de stad ziet. ZOHO werkt aan de eigen promotie en beeldvorming via website, krant, signing en diverse manifestaties zoals Open ZOHO en Route du Nord. Er is veel belangstelling voor de ontwikkelingen in ZOHO in binnen- en buitenland. Minister Blok heeft zich in het gebied al uitgebreid laten informeren over de ontwikkelingen, evenals het voltallige Rotterdamse gemeentebestuur en vele internationale gasten. Op congressen in binnen- en buitenland is ZOHO een belangrijk voorbeeld van bottom-up stedenbouw.
‘Toffe plek met een rauw randje. Precies de interessante fase van een ontwikkelend gebied.’
ZOHO in historisch perspectief Het Zomerhofkwartier is in de afgelopen honderd jaar van zelfstandige, 19e-eeuwse gemengde woonwijk veranderd in een kantoor- en industriegebied voor bedrijven uit het stadscentrum. De ligging voor deze bedrijven, nabij het centrum, langs uitvalswegen als Heer Bokelweg en Schiekade en de nabijheid van de Hofpleinlijn en het Centraal Station was zeer gunstig. Tegenwoordig is het Zomerhofkwartier weer een gemengd stadsdeel met woningen, werkplekken, horeca, markthal en sociaal-maatschappelijke instellingen als kerken, dansschool en hostel.
Nog steeds zijn fragmenten uit 19e-eeuws gridstructuur afleesbaar zoals de straten van verschillende breedte (Teilingerstraat; boulevard met middenberm, Zomerhofstraat; stadsstraat tot smalle woonstraat als Almondestraat) en de kleinschalige bebouwing van 2 tot 3 bouwlagen met boven- en benedenwoningen en soms een winkel op de begane grond. Tot 1940 was ZOHO een gemengde, stedelijke wijk, min of meer een uitbreiding van het verwoeste stadscentrum, met een mix van wonen en bedrijvigheid. Na de oorlogsverwoestingen werd het gebied aangewezen als bedrijfsterrein. Eerst met de bouw van noodgebouwen voor de directe opvang van gedupeerde ondernemers uit het centrum, en vanaf 1962 met de bouw van permanente kantoor- en bedrijfsgebouwen. Verschillende licht industriĂŤle bedrijven bouwden hun eigen pand of huurden vloeroppervlak in een bedrijfsverzamelgebouw. In de periode 1962-1980 zijn de moderne industriepanden aan een hovenstructuur gebouwd. Veel panden bestaan uit een hoog volume aan de 19 e-eeuwse straten, met aan de achterzijde een zeer diep en laag volume. Dit was bestemd voor aan de grond gebonden bedrijvigheid zoals auto- en machinereparaties/garage, materialenopslag en werkplaatsen. Langs deze achterzijden zijn in de na-oorlogse periode parkeer- en expeditiestraten aangelegd zoals de Schoterboshof en de Schoterbosstraat. In de jaren ‘80 is een deel van de 19 e-eeuwse woningbouw gesloopt (Almondestraat en Zomerhofstraat) en vervangen door sociale woningen langs, maar ook over de bestaande stratenstructuur heen (Almondestraat). De brand in Partycentrum Palace en Parenclub Fantasy-beach in 2007 markeert de overgang naar een nieuwe fase van ZOHO. Nu Hier (www. nuhier.org) start in januari 2009. Het is een meerjarige proef met een nieuwe ontwikkelingsstrategie om wachtgronden te ontginnen als publieke ruimte. Nu Hier legt o.m. een schaatsbaan en moestuin aan, kweekt en stalt kerstbomen, organiseert een Buiten Bioscoop, Buiten Fitness, crossbaan etc. Na Nu Hier, in 2012, gaat de periode van Slow Urbanism van start. Lege gebouwen ooit gekocht door Woningcorporatie Havensteder worden verhuurd aan kleine en creatieve bedrijven en makers. Horeca, organisatie van experimentele festivals, woonprojecten, participatieprojecten en het opknappen van openbare ruimte hebben het gebied een nieuwe aantrekkingskracht gegeven.
ZOHO ligt in de 18e eeuw net buiten de stadsdriehoek, in het landelijke gebied tussen de Schie en de Rotte. In de periode 1854-1870 komt het Waterproject tot stand, nieuwe singels ter verbetering van de ZOHO ligt in de 18e net buiten de stadsdriehoek, het landelijke waterhuishouding in eeuw en rondom de stad. De verbeterde in doorspoeling van gebied tussen deriolen) Schiemaakt en de een Rotte. In periode komt het de sloten (open einde aan de 1854-1870 terugkerende choleraWaterproject tot stand terinverbetering vanvan de de waterhuishouding. In epidimieĂŤn. De Noordsingel ZOHO is deel groene wandeling ZOHO Noordsingel, deel van een groene wandeling rondom de stad. rondomligt de de stad.
Aan het eind van de 19e-eeuw verdriedubbelt het inwonertal van Rotterdam. Op basis van een gemeentelijke infrastructureel plan leggen particuliere grondeigenaren rondom de historische stad nieuwe wijken aan; overwegend met goedkope revolutiebouw zoals alkoof- en rugaan-rugwoningen. Vanaf de Woningwet (1901) treedt de gemeente op tegen Vanaf het eind 19e eeuw groeit het opgerichte inwonertal sterk en worden rondom de de speculatiebouw en zullen nieuw woningbouwoude stad stratenplannen aangelegd door gemeente of particulieren. verenigingen de erbarmelijke woontoestanden verbeteren.
AT RA ST ER G IN IL
ZO
M
ER
HO
FS
TR
AA T
TE
Het Zomerhofkwartier is rond 1900 een nieuw stadsdeel met een stratengrid van brede lanen, straten en smalle stegen. In gesloten bouwblokken van 2-3 bouwlagen woont een gemengde bevolking van arbeiders en kooplieden. Vanaf 1908 rijdt de electrische trein naar Den Haag over de spoorbogen.
ZOHO ligt in de 18e eeuw net buiten de stadsdriehoek, in het landelijke gebied tussen de Schie en de Rotte. In periode 1854-1870 komt het Waterproject stand terboulevard verbetering van de waterhuishouding. In De Teilingerstraat,tot een brede met middenberm, en aan ZOHO ligt de Noordsingel, deel van groene wandeling rondom de stad. weerszijden winkels en bedrijven meteen erboven woningen.
De Vanaf Zomerhofstraat het eind 19e eeuw met brede groeittroittoirs, het inwonertal geziensterk vanafendeworden Schiekade rondom de richting oude stad Hofbogen. stratenplannen Links een aangelegd pompstation. door gemeente of particulieren.
Het bombardement in mei 1940 legt o.a. de binnenstad & ZOHO plat. Tijdens de oorlog worden in het Zomerhofkwartier meerdere noodloodsen en noodbedrijfsgebouwen gebouwd voor bedrijven die in de binnenstad zaten. Als eerst wordt de amateurtoneelzaal Palace opgetrokken.
AT RA ST ER G IN IL
ZO
M
ER
HO
FS
TR
AA T
TE
1940-1962, in ZOHO ontstaat een noodindustriewijk voor dakloze bedrijven en industrieĂŤn uit het centrum. De bedrijfruimtes zijn gebouwd door de Industriestichting Rotterdam.
Doorkijk naar Zomerhofstraat, locatie Gele Gebouw
Zomerhofstraat, locatie blauwwitte gebouw, lage bedrijfsruimtes met winkels en showrooms.
AT RA ST ER G IN IL
ZO
M
ER
HO
FS
TR
AA T
TE
HE
ER
B
E OK
E LW
G
1962-2008; Het bestemmingsplan voor ZOHO (1962) bepaalt de aanleg van een kwadrant met bedrijfs- en kantoorgebouwen, een kwadrant met nijverheidheidsscholen en de aanleg van de brede Heer Bokelweg.
Aan de Zomerhofstraat verrijzen het verzamelgebouw met o.a. P.J. Kusse rijwielhandel (nu Fit for Free) in 1961-62 en de Rotterdamse Auto Maatschappij naar ontwerp van Herman Haan, 1962.
Aan de Zomerhofstraat: Eggelmeijer, bouwmaterialen en tegelzetter, 1962 en het Aannemersbedrijf fa. W. Hartman & Zn, Cornelis Elffers, 1962.
Het Waalveem naar ontwerp van architect Leen Kolpa, 1967-69, krijgt toch een 6e bouwlaag.
Het verzamelgebouw Katshoek, 1966, naar ontwerp van architect H. Maaskant, valt te duur uit voor kleine bedrijven uit het Zomerhofkwartier en wordt een kantoorpand voor aannemer en gemeentelijke diensten.
Aan de Vijverhofstraat wordt in 1965 de Koninklijke IJzerwaren- en Gereedschapshandel Kramer & Rรถder N.V. gebouwd naar ontwerp van architecten Arie Krijgsman & Jan van Duin. De glazen glasgevel met stalen profielbalken is op dat moment een technisch hoogstandje. Op de onderste lagen een winkel en een toonzaal, op de hogere verdiepingen kantoren.
De brand in Palace in 2007 markeert de overgang naar een nieuwe fase van ZOHO. Project Nu Hier (www.nuhier.org), start in januari 2009. Het is een meerjarige proef met een nieuwe ontwikkelingsstrategie om wachtgronden te ontginnen als publieke ruimte. Nu Hier legt o.a. een schaatsbaan aan, een moesttuin, kweekt groente en stalt kerstbomen etc.
‘Rotterdam is geheel nieuw voor mij en ZOHO biedt mij de mogelijkheid om Rotterdam Noord te ontdekken en op een toegankelijke manier andere ondernemers te ontmoeten.’
‘ZOHO is een waanzinnig mooi stuk Rotterdam, waar de toekomst van de stad ligt.’
ZOHO huidige gebruikers Hoe zie jij ZOHO nu en in de toekomst? Met deze vraag zijn wij op pad gegaan en hebben wij de gebruikers in Zomerhofkwartier benaderd. We hebben persoonlijke gesprekken gevoerd, maar hebben ook voor zover bekend alle bedrijfsmatige huurders/gebruikers in ZOHO een digitale vragenlijst toegestuurd. Deze vragenlijst heeft een respons van 68,3%. In deze analyse zijn verschillende beweegredenen van gebruikers in ZOHO de revue gepasseerd. Gebruikers zijn trots op de ontwikkelingen, de mogelijkheden en de creativiteit in dit woon- en werkgebied. Uit de bevindingen in deze analyse kunnen we onderstaande conclusies trekken. De kracht van ZOHO — diversiteit van ondernemende en energieke bedrijven — grote verscheidenheid aan ruimtes — aantrekkelijk voor nieuwkomers en zittende gebruikers — goed bereikbaar en betaalbaar — ruimte voor ideeën en initiatief — inspirerend, potentieel, experimenteel, verborgen en opkomend gebied — broedplaats voor stadsmakers De toekomst van ZOHO — behoudt de kracht, zoals de samenhang en de gezonde mix van functies en bedrijven — in de toekomst moet ZOHO ook betaalbaar blijven voor de huidige gebruikers — veel gebruikers willen ook in de toekomst onderdeel blijven van ZOHO De kracht en de toekomst van ZOHO zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Voor de toekomstige inrichting van ZOHO is het van belang om de kracht van ZOHO te benutten en te versterken, waarbij voor de gebruikers in het gebied een belangrijke rol is weggelegd.
Soort bedrijf In ZOHO bevindt zich een grote hoeveelheid van diverse bedrijven en mensen. Veel van deze ondernemende bedrijven richten zich op ontwikkeling, ontwerp en innovatie. Sommige houden zich bezig met advies en/of onderzoek, ontwerp, architectuur en maken. Veel van deze bedrijven onderscheiden zich echter weer door hun eigen specialisatie en richting.
advies (coaching, ruimtelijk)
internet
architectuur (stedenbouw, historie, ingenieurs)
retail
kunstenaar / maker grafisch ontwerp videomaker / fotograaf innovatie educatie
horeca sociale diensten lijf /sport overig
Aantal m2 in gebruik In het Zomerhofkwartier is een verscheidenheid aan bedrijfsruimte beschikbaar. Aantal vierkante meters dat de verschillende ondernemers gebruiken, is zeer verschillend, waarbij veel ruimtes als kantoorruimte en/of bedrijfsruimte worden gebruikt. Opvallend is de grote verscheidenheid in gebruik bij het kleinste aantal m2 en de grote verscheidenheid in gebruik bij het grootste aantal m2.
7 - 15m2
15 - 30m2
30 - 40m2
40 - 50m2
50 - 70m2
> 70m2
kantoor bedrijfsruimte opslag anders
Aantal jaar werkzaam in ZOHO Meer dan de helft van de bevraagde gebruikers zijn tussen twee en vijf jaar werkzaam in ZOHO. Verder blijkt dat het gebied nog steeds nieuwe gebruikers kent en ook wat meer honkvaste gebruikers (5 jaar of meer). Opvallend is dat het gebied dus zowel aantrekkelijk blijkt te zijn voor nieuwkomers (0-1 jaar) als voor de gebruikers die langer in ZOHO werkzaam zijn (2 jaar en meer).
14%
19%
14%
53%
Tussen de 0 en 1 jaar Tussen de 1 en 2 jaar Tussen de 2 en 5 jaar 5 jaar of langer
Waarom ZOHO? ZOHO als locatie om te werken, waarom kiest een creatieve ondernemer in eerste instantie niet voor de Van Nelle Fabriek, het Industriegebouw of het Lloydkwartier? Veel genoemde redenen zijn de goede bereikbaarheid, betaalbaarheid en ruimte. Daarnaast worden de locatie, gemeenschapszin, de bottom-up initiatieven en ontwikkeling als beweegredenen voor vestiging in ZOHO genoemd.
GELIJKGESTEMDEN
OMGEVING CREATIEF PRETTIGE TOEGANKELIJK GOEDE BEREIKBAARHEID MIX VAN FUNCTIES ONTWIKKELING
LEVENDIG
IMAGO
INNOVATIEF
BETAALBAAR
LOCATIE
RAUW
FRIS
RUIMTE
INTERESSANT
ENERGIE
CONTACT
GEMEENSCHAPSZIN
BOTTOM-UP INITIATIEVEN
INSPIREREND
HOE BESCHRIJF je deze plek? Nu duidelijk is waarom gebruikers hier in eerste instantie zijn gekomen, vroegen wij ons af hoe ZOHOgebruikers het Zomerhofkwartier beschrijven. Uit de reacties blijkt dat ZOHO veel ruimte creëert voor nieuwe ideeën en initiatief. Verder wordt ZOHO beschreven als een inspirerend, potentieel, experimenteel, verborgen en opkomend gebied voor diverse ondernemers, waarbij ontmoeting centraal staat.
CREËREN VAN GEZAMENLIJKE MEERWAARDE
ONTMOETING HIPPIG
WERKPLAATS VOOR ROTTERDAMSE PIONEERS COMMUNITY GEVOEL DOOR ZOHOCITIZENS JONG GEBIED
INSPIREREND
EIGENWIJZE BROEDPLAATS VAN STADMAKERS ROTTERDAMSE SFEER PRIMA
BELOFTE
BROEDPLAATS
GUNSTIGE LIGGING
TRANSITIEGEBIED
GEMENGDE FUNCTIE
VRIJHEID IN ONDERNEMEN ONGEPOLIJSTE DIAMANT
AANGENAME OMGEVING
RUIMTE VOOR NIEUWE IDEEËN EDGY
VERZAMELCOMPLEX
CREATIEF
EERLIJK
VEEL POTENTIE
OPKOMENDE HORECA
LEVENDIG
LAAGDREMPELIG
RUIMTE VOOR EXPERIMENT
BUURT ONTWIKKELING
FIJN
BOTTOM-UP INITIATIEVEN KANSEN VOOR SAMENWERKING
PRACHTIGE LOCATIE MET OUDE LELIJKE PANDEN
VERBORGEN
Kernwoorden In de diverse sessies in het werkatelier van ZOHOcitizens zijn verschillende kernwoorden genoemd. Aan andere gebruikers in ZOHO is de vraag gesteld of zij vinden dat die kernwoorden passen bij ZOHO. Over het algemeen blijkt dat veel (kern)woorden (meer dan 70%) inderdaad passend worden gevonden in ZOHO. Opvallend zijn de (kern)woorden ondernemerschap, ruimte voor experiment en creatief. Deze woorden worden bijna 100% passend gevonden bij ZOHO. Verder valt op dat de bevraagde gebruikers het (kern)woord A-modieus niet passend vinden. Over de (kern)woorden ‘kleine korrel’ en ‘koppelstuk’ zijn de meningen verdeeld. Bij een aantal is navraag gedaan over deze twee woorden. Het werd duidelijk dat de woorden niet werden begrepen
Ruimte voor experiment Geen kapsones Creatief Kleine ondernemers Makers Collectief Koppelstuk A-modieus Diversiteit Specifiek in de stad Eigenaarschap Rommelig Innovatief Zelfredzaamheid Ondernemerschap Kleine korrel
Wanneer zou je weggaan uit ZOHO? Over het algemeen blijkt dat de factoren ‘te hoge lasten/huur’ en ‘het verdwijnen van de samenhang en gezonde mix van bedrijven/functies’ uitschieters zijn. De vraag is of de bovenste vijf redenen niet allemaal neerkomen op dezelfde reden (geen ruimte voor experiment, top-down, rauw randje weg, gedomineerd voor commercie). In dit overzicht is er gekozen om de nuancering te tonen.
als er geen ruimte meer is voor ontwikkeling en/of experiment als de gezonde mix van bedrijven/functies verdwijnt en/of samenhang wegvalt als er te veel top-down opgelegd wordt als het gedomineerd wordt door commercie als het rauwe randje er af is te hoge lasten/huur te weinig ruimte als woon/werksituatie verandert als functioneren onmogelijk wordt gemaakt te grote onzekerheid als ik weggestuurd word bij sloop bij onveiligheid als ik andere plannen krijg bij aantrekkelijk aanbod ik heb geen plannen om weg te gaan
BLIJF JE VERBONDEN AAN ZOHO DOOR HUUR OF KOOP? Als de plannen van Havensteder doorgaan en verschillende gebouwen in het Zomerhofkwartier daadwerkelijk worden verkocht, willen de huidige gebruikers dan verbonden blijven aan ZOHO en hoe? Over het algemeen geeft een meerderheid van de bevraagde gebruikers (77%) aan om ook in de toekomst onderdeel te blijven van ZOHO, waarbij 54% aangeeft dat zij onderdeel willen blijven uitmaken door huur. Daarnaast zegt 21% van de gebruikers het nog niet te weten. Opvallend is het lage percentage van gebruikers dat ‘nee’ antwoordt. Tot slot geven sommige gebruikers aan te willen investeren als er een collectief verband aanwezig is.
2% 21% 23%
54%
Ik weet het nog niet Ja d.m.v. huur Ja d.m.v. (collectieve) koop Nee
’In ZOHO heerst een fijne maaksfeer. Als jonge ontwerpers kregen wij het gevoel hieraan te kunnen bijdragen en iets te kunnen toevoegen.
1
2
4
10 1 11
12
2 3
9
4
6 5
zeer waardevol vanwege architectuurhistorie / architectonische kwaliteit / huurders / levendigheid in de buurt waardevol vanwege huurders / functies / levendigheid in de buurt zeer waardevolle openbare ruimte
10
11
13
12
7
8
5
6
NR 1 1965 Architect Krijgsman & van Duin Functie bedrijfsverzamelgebouw, hostel, kleine winkels Bijzonder stalen gevel met glas Staat te renoveren
Jaar
NR 2 - Marche 010 Functie markthal Bijzonder grote houten - met glazen vouwpui, verbindende wijkfunctie Staat geheel gerenoveerd in 2017 NR 3 daklozenopvang Bijzonder sociale functie Staat te renoveren
Functie
7
8
NR 6 - Hartman & zn 1962 Architect Cornelis Elffers Functie aannemersbedrijf, kerk Jaar
NR 7 Jaar 1962 Functie bedrijfsverzamelgebouw, kerk
NR 8 Jaar
1962 Architect Herman Haan garage, kerk
Functie
NR 9 - Fit for free Jaar 1961-62 Functie sportschool NR 10
NR 4 - Het_ (blauw witte) gebouw Functie bedrijfsverzamelgebouw, wijkcentrum Bijzonder uiteenlopende bedrijven, waarvan sommigen de straat verlevendigen
Functie
bedrijfsverzamelgebouw uiteenlopende bedrijven
Bijzonder
NR 11 - Cruijff Court NR 12 - Nu hier 2009 Functie moestuin, buurttuin, park
Jaar
NR 5 - Gele Gebouw Jaar 1967-69 Architect Leen Kolpa Functie bedrijfsverzamelgebouw, sportschool, makerswerkplaatsen, cafe Bijzonder uiteenlopende bedrijven Staat gevel gerenoveerd in 2017
NR 13 - Regentuin 2017 Functie regenwater buffer, park
Jaar
wonen in ZOHO Vanschagen Architecten
groene daken De daken van ZOHO worden gebruikt en zijn begroeid
tijdelijk gebruik In ZOHO is er ruimte voor intiatief & testlocaties voor tijdelijk gebruik
‘ZOHO is een ongepolijste buurt met een creatief brein.’
‘Een plek waar betrokken ondernemers de ruimte nemen om het gebied (mede) te ontwikkelen en te verbeteren, waar een prikkelende cultuur leeft van uitproberen en creativiteit.’
ZOHO is EXPERIMENTEEL In ZOHO is ruimte voor experiment. Ruimte voor bedrijven die experimenteren en innoveren in hun vakgebied. Er zijn testlocaties voor wisselende ruimtelijke experimenten. En er is ruimte voor experiment in de ontwikkeling van het gebied en gebouwen zelf, zowel in het proces als in de uitwerking. In ZOHO leren we van de experimenten en zetten we de lessen in voor een nog betere volgende stap.
ZOHO is een broedplaats voor creativiteit en innovatie waar het experiment wordt gevierd. De drijfveer hiervoor is een onderzoekende houding en de drang tot verbetering en vernieuwing. Het gaat om het anticiperen op een mogelijke toekomst en het vormgeven van de gewenste toekomst. Dit is belangrijk voor de stad nu de kenniseconomie dominant is geworden. De ontwikkeling van communicatie en het veranderende klimaat hebben de afgelopen jaren een grote invloed op onze samenleving en de manier waarop we werken, wonen en ontspannen. Niet innoveren betekent dat we onze stad inrichten met kennis die bij de ontwikkeling al achterhaald is. Daarbij missen we kansen om de uitdagingen van de toekomst naar onze hand te zetten. Voor een ondernemende stad is dat ondenkbaar. Ook vanuit economisch perspectief is het - om op de lange termijn rendabel te zijn - noodzakelijk te anticiperen op toekomstontwikkelingen. Flexibiliteit en dynamiek zijn daarin van wezenlijk belang. In ZOHO zijn veel bedrijven gevestigd die nieuwe antwoorden zoeken op de uitdagingen voor de stad van morgen. Enkele voorbeelden hiervan zijn de Slimme Regenton van Bas Sala, de lokale plasticverwerking van Community Plastics, bijzondere buitenverlichting van Paula Arntzen, avontuurlijke sieraden van Annelotte Vos en de sieraadverhalen van Johanneke van Helden. Dit zijn bedrijven die ruimte nodig hebben om te experimenteren: betaalbare werkruimte en een openbare ruimte waar experimenteren mogelijk is. Maar ook ruimte waar gewerkt kan worden en niemand problemen heeft met eventuele overlast. De makersverdieping van het Gele Gebouw, de Bouter & Kok-hal, Time Window en Scrap zijn hiervan aansprekende voorbeelden. De regentuin, de tuin voor Gare du Nord, het Bastaplein en de straten van ZOHO zelf zijn de openbare ruimte waarin de experimenten worden uitgevoerd. Voor de stad en voor ZOHO is deze experimenteerruimte van levensbelang. ZOHO is de afgelopen jaren zelf een experiment geweest. In een proces van Slow Urbanism is het gebied stap voor stap levendig gemaakt en is gewerkt aan de ontwikkeling van het gebied. Hierbij wordt iedere ingreep beoordeeld op zijn effecten. Ontwikkeling als onderzoek op een lopend proces. Slow Urbanism is sleutelen aan een draaiende motor. Deze dynamiek verdient voortzetting in een co-creatief proces bij de ontwikkeling van ZOHO. Minimaal zou dit proces de komende vijf jaar tot 2022 voortgezet moeten worden. Traditioneel wordt een gebied ontwikkeld vanuit een visie, vastgesteld door de gemeente, ingevuld door een ontwikkelaar met een ontwerper en in ĂŠĂŠn keer gerealiseerd door een professionele bouwer. De overheid is steeds verder teruggetreden in dit proces en heeft meer en meer overgelaten aan de markt. In 2008 is deze vorm van ontwikkelen tot een crisis gekomen, omdat ontwikkelingen speculatief werden. Het ging om geld verdienen op de korte termijn in plaats van waardecreatie op de lange termijn voor de stad en haar gebruikers. Het ging om de transactie in plaats van een duurzame investering. Sinds deze vastgoedcrisis is de roep om een andere benadering sterker geworden.
Bewoners zijn mondiger geworden en verlangen een actieve rol in de ontwikkeling van de stad. In ZOHO zoeken we naar nieuwe ontwikkelvormen waarin de huidige en toekomstige gebruikers een co-creatieve rol hebben. Dit kan zijn bij de vorming van de plannen voor het gebied, maar ook als aandeelhouder in bijvoorbeeld een coรถperatie. Dit kan ook op delen van het gebied en gefaseerd, wat goed past bij het stap voor stap ontwikkelen in Slow Urbanism. Het experiment omarmen in de ontwikkeling van ZOHO houdt in dat op alle terreinen innovatie en onderzoek voorop staan. Experimenteren betekent vragen stellen: Hoe kunnen nieuwe woonvormen antwoord geven op actuele en toekomstige maatschappelijke vragen als eenzaamheid bij ouderen, korte duur kleine wooneenheden van gescheiden ouders, afwijkende samenlevingsvormen, woon-werk wensen van de toekomst, integratiebevorderende tijdelijke woningen voor vluchtelingen? Hoe kan de straat zo ingericht worden dat niet de auto (of het verkeer) vormbepalend is, maar het straatleven, het ontmoeten en het verblijven? Hoe kan in het publieke domein ruimte vrijgemaakt worden die telkens weer anders gebruikt en ingericht kan worden, zodat het als testlocatie kan dienen? Hoe kan ruimte gemaakt worden waar de makersindustrie zich kan ontwikkelen, zodat het gebied programmatisch divers wordt en er weer werk in de stad gebracht wordt? Hoe kunnen ingrepen, die de stad duurzamer en veerkrachtiger maken, leiden tot nieuwe ruimtelijke concepten? Experimenteren betekent ook leren. Experimenten kunnen goed uitpakken, maar kunnen ook mislukken of deels slagen. Wat werkt wel en wat werkt niet? Dat is een belangrijke vraag die we onszelf blijvend moeten stellen.
richtlijnen voor een experimenteel ZOHO — We versterken de mix van innovatieve denkers en makers in ZOHO binnen gebouwen. Hiertoe blijft het aanbod van betaalbare werkruimte minimaal gelijk aan de omvang in 2017. De ruimten voor denkers en makers verschillen van elkaar; denkers hebben kantoorruimten (open vloeren, kleinere ruimtes, bijeenkomstplekken) nodig, makers gebruiken grote ruimten met voldoende daglicht, een minimale van 3m en 50% minimaal 4,5m. — Er is ruimte voor experimentele woonvormen in aanvulling op meer traditionele woonvormen van kleine en grote appartementen. De experimentele vormen betreffen zowel de typologie en eigendomsvorm van de woning zelf, als de relatie van de woningen onderling (delen van woningonderdelen zoals logeerkamer, wasmachines, etc.) en de relatie van de woning met de werkruimten (al dan niet verbonden, ruimte voor werken in de woning). — Ook in de ontwikkeling van ZOHO zelf blijft ruimte voor experiment. Dit betekent ruimte houden (zowel in gebouwen als in de openbare ruimte) voor toekomstige ontwikkeling en nu ruimte bieden aan (tijdelijke) experimentele invullingen. ZOHO wordt voorbereid op de afnemende rol van de auto door de ruimte die de auto nu nog wel benut (straat, parkeerruimte) flexibel vorm te geven met mogelijkheden voor alternatief gebruik. — We leren van experimenten in ZOHO en we delen die met geïnteresseerden uit Rotterdam, Nederland en het buitenland. Daartoe vindt er onder andere een tweejaarlijkse evaluatie plaats van de gebiedsontwikkeling in ZOHO.
shared space, Brighton Gehl Architects Openbare ruimte ingericht als ontmoetings- en verblijfsplaats. Er is ruimte voor alle gebruikers van voetgangers tot auto’s.
Speelplaats, heijplaat VenhoevenCS architecture+urbanism Landschappelijk meerduidige buitenruimte voor spelen, verblijven en vergroening.
Eckwerk Holzmarkt, Berlijn De cooperatie van ondernemers en bewoners die de Holzmarkt ontwikkeld heeft, ontwikkelt ook een project voor woningen en werkruimte met gemeenschappelijke stedelijke binnenruimte.
ZOHO is BETROKKEN In ZOHO heerst een bruisend en uniek klimaat waar bewoners en gebruikers zeggenschap hebben. In ZOHO heerst betrokkenheid, zowel in de openbare ruimte als bij sociaal-maatschappelijke initiatieven. Gebruikers nemen ook verantwoordelijkheid voor onderhoud en beheer en kunnen meebeslissen over inrichting en invulling van hun woon- en werkomgeving. Er is ruimte om zelf initiatieven te ontplooien.
Eén van de kenmerken van ZOHO is een grote mate van ‘community’. Bewoners en ondernemers zijn betrokken en voelen zich verantwoordelijk voor elkaar en hun omgeving. Zij ontplooien initiatieven in fysieke en sociale zaken om de uitstraling en de sfeer van het gebied te verbeteren. Bewoners en ondernemers verbeteren zelf de openbare ruimte: ze plaatsen installaties voor het scheiden van afvalstromen en voor de opslag van energie; ze verfraaien en verduurzamen de buitenruimte met gevel- en moestuinen en extra groen; ze spelen een actieve rol bij het verfraaien van gevels en gevelkunstwerken. Bewoners en gebruikers verenigen zich in ZOHOcitizens. Deze stichting communiceert op verschillende manieren via website, nieuwsbrief en social media. Er zijn bruisende borrels en events. Ook in kleinere verbanden per gebouw verenigen gebruikers zich om met elkaar zaken efficiënter te organiseren, voor gezelligheid en voor het netwerk. Voorzieningen zoals vergaderruimtes en werkplaatsen worden gedeeld. De betrokkenheid is op dit moment het sterkst ontwikkeld bij de ondernemers in het gebied. In het ZOHO van de toekomst zijn ook bewoners actief betrokken bij hun woon- en leefomgeving. De ontwikkelvorm en de vorm van het eigendom spelen hierin een belangrijke rol: in een wooncoöperatie of in een collectief particulier opdrachtgeverschap is de betrokkenheid van de bewoners vele malen groter. Betrokkenheid met je woonbuurt of werkomgeving, buiten je eigen huis, familie of werkplek, is niet vanzelfsprekend en zal er niet zomaar zijn. Het groeit door de jaren heen en vraagt om een lange adem. Naarmate de betrokkenheid zich verder ontwikkelt, krijgen wonen en werken meer kwaliteit. Bovendien krijgt het gebied steeds meer karakter. Het is geen anoniem stuk stad, maar ademt een eigen sfeer en heeft een eigen smoel. Er valt van alles te beleven, er is reuring. Er heerst een community-gevoel binnen een stedelijke setting. De groeiende eigenheid van het gebied zal aandacht trekken, er komen mensen op af. Het imago wordt steviger en dat verhoogt ook de waarde van het gebied. Het vertrouwen wordt vergroot en daarmee de intrinsieke waarde van het gebied. Maar het versterkt ook de marktwaarde. Betrokken bewoners en gebruikers creëren een ‘vibe’ en een positief imago, en versterken de gebiedsmarketing. Betrokkenheid in ZOHO draagt bij aan de veerkracht van Rotterdam als stad waar mensen zelf het heft in handen nemen en participeren in de groei van hun stad. Het heeft een politiek-maatschappelijke betekenis. Koning Willem Alexander omschreef het in zijn Troonrede van 2013: ‘Het is onmiskenbaar dat mensen in onze huidige netwerk- en informatiesamenleving mondiger en zelfstandiger zijn dan vroeger. Gecombineerd met de noodzaak om het tekort van de overheid terug te dringen, leidt dit ertoe dat de klassieke verzorgingsstaat langzaam maar zeker verandert in een participatiesamenleving. Van iedereen die dat kan, wordt gevraagd verantwoordelijkheid te nemen voor zijn of haar eigen leven en omgeving.’
In het huidige collegeprogramma van Rotterdam, 2014-2018, met de titel ’KENDOE’, wordt expliciet genoemd dat als bewoners en ondernemers in een buurt meer ruimte krijgen (van de gemeente) en zelf het voortouw nemen er veel positiefs kan ontstaan. In de portefeuille van Joost Eerdmans zit bestuurlijke vernieuwing; ‘Rotterdammers moeten meer zeggenschap krijgen en mee kunnen beslissen over de toekomst van hun wijk en hun stad.’ Dit gebeurt niet alleen met gebiedscommissies, maar ook met burgerjury en ‘right to challenge’; burgers krijgen daarmee het recht om voorzieningen in hun wijk of buurt over te nemen en zelf het beheer te voeren. Of zoals Rotterdam Partners het formuleert: een stad waar de Make It Happen mentaliteit voelbaar en zichtbaar is. Met partijen die voor Rotterdam kiezen en hun eigen invulling geven aan de Rotterdamse mentaliteit en ‘can do’ spirit. Of je nu bewoner bent, bezoeker, of ondernemer sector of cluster: Rotterdam. Make It Happen. Als uitnodiging en belofte.
richtlijnen voor een betrokken ZOHO — Bewoners en ondernemers (ZOHOcitizens) hebben een rol in de beoordeling van ingediende biedingen in de tenderprocedure. — Planvorming en ontwikkeling van het gebied vinden plaats in een nauwe samenwerking tussen huidige ondernemers en bewoners van het gebied, investeerders, ontwikkelaars, gemeente en Havensteder. De inschrijvers in de tenderprocedure worden beoordeeld op een plan van aanpak om bewoners en ondernemers uit ZOHO actief te betrekken bij de planontwikkeling. — Bewoners, ondernemers, eigenaren en gemeente zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor hun woon- en werkomgeving met respect voor ieders unieke positie in het gebied. Dit betekent een vorm van regulier overleg, het ZOHOberaad, tussen deze partijen met heldere afspraken over verantwoordelijkheden. Grond- en vastgoedeigenaren faciliteren en borgen zeggenschap van bewoners en gebruikers op de inrichting en op het functioneren van hun buurt. — ZOHOcitizens is spreekbuis voor bewoners en ondernemers en helpt informatie van en naar de gebruikers te organiseren. Zij wordt hiertoe ondersteund door gemeente en eigenaren. — In het gebied zijn verschillende openbare en collectieve ontmoetingsruimtes, wel en niet commercieel, binnen en buiten in de openbare ruimte. — Vastgoed in handen van meerdere eigenaren en/of collectieven is een pré zodat de betrokkenheid bij het gebied ook vanuit meerdere partijen en belanghebbenden komt.
Holzmarkt, Berlin Cooperatief ontwikkeld gebied. De grond is gekocht door Stiftung Abentrot, een Zwitsers pensioenfonds. Zij hebben de grond in ontwikkellease gegeven aan de Holzmarkt coรถperatie, die bestaat uit bewoners en ondernemers die in het gebied zaten.
NU HIER / GarE du NOrd Tuin ZOHO Met het project Nu Hier zijn bewoners betrokken geraakt en hebben zij invloed op de vormgeving van hun woonomgeving.
ZOHO is GEMIXT ZOHO is een gemixt gebied van middelgrote gebouwen en groene tussenruimten. Haar middelgrote korrel zorgt voor verbinding en samenwerking, voor flexibele ontwikkeling die zich in de loop der tijd laat bijsturen en voor een gebied met een mix van middelgrote en kleine gebouwen, van oude en nieuwe gebouwen, van wonen en werken, van lage en hoge inkomens, van middelgrote en kleine bedrijven. ZOHO is een levendig gebied waar alles kan.
ZOHO ligt op een unieke plek tussen het grootschalige Rotterdamse centrum en de 19e-eeuwse stad. De kenmerkende korrelgrootte van ZOHO wordt bepaald door het 19 e-eeuwse stratenpatroon met verschillende straatprofielen: een boulevard met middenberm Teilingerstraat, de brede stadsstraat als Zomerhofstraat en Vijverhofstraat en smallere straten als Almondestraat. De middelgrote naoorlogse bedrijfsgebouwen zijn binnen dit stratenpatroon gebouwd rondom parkeer- en expeditiehoven met een hoog bouwvolume aan de straat en met een diep en laag volume aan de binnenhof. Op één van de hoven ligt een parkeergarage, op de ander een Cruyff-court. De combinatie van 19 e-eeuwse fragmenten, straten en woningen aan de Almondestraat en aan de Noordsingel, met de moderne naoorlogse industriegebouwen en hofstructuren uit de jaren 1960, maakt het stadsdeel anders dan ieder ander stadsdeel van Rotterdam. Deze tussenstad is gevuld met kleine en middelgrote bedrijven, te klein voor het centrum, maar ook niet passend in de 19e-eeuwse wijk. Deze structuur is flexibel gebleken. De middelgrote korrel zorgt voor binding en samenwerking tussen groepen en men voelt zich verantwoordelijk voor het gebouw/ gebied. Men heeft zeggenschap over het gebouw en het gebied, waardoor experiment en flexibel gebruik mogelijk zijn. De middelgrote korrel betekent dat gebouwen doorgaans niet breder zijn dan 30 tot 40 meter, en niet hoger dan 6 verdiepingen. Tussen de gebouwen zijn maat- en vormverschillen en elk gebouw heeft een eigen identiteit, is dus herkenbaar. Deze factoren zorgen voor het herkennen van een gebouw als ‘jouw’ gebouw. Daarbij speelt het contact met de mede-gebruikers van dat gebouw eveneens een grote rol. Hoe meer contact, hoe meer men zich thuis voelt en daardoor betrokken is. Deze korrelgrootte zorgt eveneens voor levendigheid op straat. Er zijn voldoende entrees en gevelopeningen aan de straat die zorgen voor activiteit en ontmoeting. De koppeling met de groene hoven versterkt de levendigheid en interactie. Het gebied is grotendeels autoluw om het gebruik en de mogelijkheden van de openbare ruimte te vergroten. In de toekomst zal het auto-eigendom afnemen, meer gedeelde auto’s, zeker als de zelfrijdende auto geïntroduceerd wordt. ZOHO moet daarop anticiperen. Omdat de middelgrote korrel zich bewezen heeft als randvoorwaarde voor betrokkenheid en levendigheid van het gebied dient deze in de toekomstige ontwikkeling gehandhaafd te blijven en versterkt worden. Beeldbepalende en goed bruikbare gebouwen en groene hoven moeten worden gehandhaafd en gerenoveerd/verbeterd. De bestaande bebouwing wordt aangevuld met enerzijds nieuwe bebouwing van vergelijkbare schaal, eventueel gestapeld, en anderzijds gecombineerd met bebouwing die zich aansluit bij de kleinere korrel van de 19 e-eeuwse stad. Dit zorgt voor een flexibel ontwikkelmodel. Er wordt per kavel/plot ontwikkeld. Daardoor kan
iedereen mee-ontwikkelen en mede-eigenaar worden of medezeggenschap krijgen. Een geleidelijke groei van het gebied is mogelijk. Het gebied blijft herkenbaar als tussengebied in de stad en verbindt de 19e-eeuwse stad en het centrum. ZOHO heeft zijn eigen identiteit. Een mix van functies (wonen en werken) is mogelijk en maakt een levendige stadswijk.
richtlijnen voor een gemixt ZOHO — ZOHO blijft een mix van bestaande en nieuwe gebouwen, van middelgrote en kleine schaal, van wonen, werken en vrije tijdbesteding en van gebouwidentiteiten. Beeldbepalende en goed bruikbare gebouwen en groene hoven moeten worden gehandhaafd en verbeterd. Er is een gelijkwaardige mix in oppervlakte tussen wonen (max. 70%) en werken (minimaal 30%). — De structuur van de middelgrote korrel blijft gehandhaafd en is de basis voor de verdere ontwikkeling. Het is wenselijk de kleinere korrel toe te voegen. Deze middelgrote korrel is de basis voor eventueel te (her)ontwikkelen gebouwen. Er wordt per kavel/plot ontwikkeld. Daardoor kan iedereen mee-ontwikkelen en medeeigenaar worden of medezeggenschap krijgen. Een geleidelijke groei van het gebied is mogelijk. — In het woningaanbod komt de nadruk op het middensegment wonen (huur en koop) in een mix van typologieën: woonwerkwoningen, woon-werkplaatswoningen, grondgebonden woningen met tuin en appartementen (waarvan een gedeelte vrij indeelbaar). Dit programma leidt tot een mix van bewonersgroepen, van alleenstaand en gezinnen tot senioren. — De menselijke schaal in de openbare ruimte is uitgangspunt: gebouwdelen grenzend aan de openbare ruimte zijn maximaal drie tot vijf lagen, daarboven zijn setbacks mogelijk. De bestaande groene ruimten (regentuin, hier-nu-tuin) blijven gehandhaafd en versterkt als waardevolle ontmoetings- en verblijfsplek.
no towers
no enclosed blocks
yes! intensive city plots
Cityplot studioninedots De mix van een middelgrote korrel en een kleine stedenbouwkundige korrel creeert een levendige stadswijk.
Buiksloterham, Amsterdam studioninedots en DELVA Landscape Architects
faircharm creative quarter, Londen Karakusevic Carson Architects Door een goede samenwerking tussen bestaande huurders, de ontwikkelaar en het ontwerpteam is met respect voor de stedelijke korrel van het historische district, een serie van ruimtes en zichtlijnen tussen oude en nieuwe gebouwen ontworpen. De nieuwe hoven creeren informele ontmoetingen en extra werkruimtes en zijn een aanvulling op de openbare ruimtes in het gebied.
faircharm creative quarter, Londen Karakusevic Carson Architects 148 woningen, 5000m2 werkruimtes, meerdere gebouwen
LSQ Bermondsey 400 woningen en 20.000m² werken. Combinatie van herbestemming en nieuwbouw, aanwezige creatieve ondernemers zijn in het gebied behouden door fasering.
De Melkfabriek Arnhem studioninedots Een voormalig fabrieksterrein wordt omgebouwd tot woon-werk gebied, een prettige mix ontstaat op dit terrein, vergelijkbaar qua grootte met 280 woningen (mix stadswoningen en appartementen), plek voor de ‘creatieve klasse’ (max 750m2 per ondernemer, kantoren niet toegestaan), waaronder een foodmarket, horeca, evenementen kunst en cultuur, ondernemers, stadsbrouwerij, autoluw gebied.
De Melkfabriek Arnhem studioninedots
ZOHO is DUURZAAM ZOHO is maximaal klimaatbestendig. In ZOHO spelen stadsnatuur en biodiversiteit een grote rol, wordt het groene oppervlak vergroot en wordt hemelwater intern vastgehouden, gezuiverd en vertraagd afgegeven. ZOHO wekt zijn eigen energie op met innovatieve en slimme installaties, een ‘nul op de meter’ wijk die is gepland en gebouwd op de principes van circulair bouwen. Een gebied waar de auto te gast is. ZOHO is een weerbare wijk, waarin sociale, ecologische en economische duurzaamheid tot één integraal geheel wordt ontwikkeld.
In 2040 is ZOHO een klimaatadaptieve koploper. Aansluitend op Rotterdam Climate Initiative en bestaande projecten in de wijk (Agniesebuurt) zoals het loskoppelen van hemelwaterafvoer en aanleggen van een waterplein en regentuin is klimaatadaptie een logisch en noodzakelijk vervolg op de huidige ontwikkelingen. Klimaatadaptieve doelstellingen dragen bij aan een ecologische en gezonde woonwerkomgeving. Veel groen in de wijk, zowel op straatniveau als op de daken helpt om regenwater af te voeren en te zuiveren, voordat het in openwater of het grondwater terechtkomt. Om klimaatdoelstellingen kracht bij te zetten, ontwikkelt ZOHO zich tot een wijk die haar eigen energie opwekt. Nul op de meter. Een combinatie van hoogwaardige isolatie, zonnepanelen en slimme installaties. ZOHO zet in op zoveel mogelijk behoud van de bestaande bebouwing. Een goede verwerking van het bouwafval, met demontage en afvalscheiding zorgt samen met demontage-eisen van de nieuwbouw voor een circulaire bouwstroom. Biodiversiteit is een van de nieuwe speerpunten van het mondiale duurzaamheidsbeleid. Ook in de stad kan de biodiversiteit en de ecologische structuur worden verbeterd. ZOHO wordt één van de voorbeeldwijken die het Rotterdamse ecologische beleid, zoals vastgelegd in de ‘Ecologische kaart Rotterdam’, vormgeeft. Vergroening van straten en daken wordt zodanig uitgevoerd dat het ook ecologische betekenis heeft (inheemse soorten, insectenvriendelijke soorten, natuurlijk beheer etc). Veel klimaatbeheersingsdoelen en ecologische doelen kunnen gezamenlijk worden gerealiseerd door het vergroenen van straten en daken. Ook groene gevels dragen bij aan biodiversiteit en aan het beheersen van hitte-stress. ‘Een sociaal duurzame leefomgeving bevordert de kwaliteit van leven (gezondheid en welzijn) van bewoners en gebruikers, zowel nu als in de toekomst. Zij doet dit door adequate en toegankelijke voorzieningen te bieden in een veilige, aantrekkelijk vormgegeven omgeving die in sociaal opzicht prettig is om te wonen en te werken, ook – en juist – waar sprake is van diversiteit.’ (uit: Sociaal duurzame gebiedsontwikkeling DSP – groep) Om ook een sociaal duurzame ontwikkeling mogelijk te maken, streven we naar een gefaseerd ontwikkelplan waarin samengewerkt wordt met de huidige gebruikers van het gebied. Leer-werkplekken voor jongeren in de naburige wijken dragen bij aan de lokale economie. De gemeente Rotterdam werkt aan de ontwikkeling Smart City Planner die voor duurzaamheid kansen en verbeterpunten van een gebied identificeert. De ontwikkeling van ZOHO is een uitgelezen kans deze Planner te testen en te benutten voor de tendervoorwaarden. Een nulmeting vooraf, middels bijvoorbeeld DuurzaamheidsProfiel van een Locatie (DPL) en een meting na
afloop maken de duurzame ontwikkeling van het gebied zichtbaar. Een flinke stap voorwaarts is randvoorwaarde voor gunning van de aanbesteding. Duurzaamheid is meer dan louter aandacht voor energiebesparing, circulariteit en klimaatbeheersing. Een werkelijk duurzame wijk integreert naast ecologische, ook sociale en economische duurzaamheid tot een organisch geheel. Een duurzame wijk is een weerbare (veerkrachtige) wijk die in staat is om bij verstoring of crisis ‘op eigen kracht’ terug te veren naar een stabiele toestand. Deze uitgangspunten worden verder uitgewerkt in ‘Rotterdam Resilience Strategie’.
richtlijnen voor een duurzaam ZOHO — Nabijheid van het station en het centrum is een kans om de parkeernorm minimaal te halveren. In de ontwikkeling wordt zo veel mogelijk geanticipeerd op verandering in het toekomstig autogebruik (deelauto, zelfrijdende auto). De bestaande parkeergarage (Katshoek) moet beter benut gaan worden. Dit draagt bij aan een gezonde stad en CO2-reductie. — Gebruik maken bestaande bebouwing, hergebruik is een goede start voor een circulaire wijk. — Subsidie en financieringsmogelijkheden benutten door gebruik te maken van BREEAM certificering waar bovengenoemde onderdelen onder vallen. — ZOHO wordt 100% klimaatbestendig. Al het regenwater dat op ZOHO valt (daken en straten) wordt vastgehouden en vertraagd en gefilterd op de Noordersingel afgevoerd. Daarvoor moet het regenwater (vooral dat wat op het straatoppervlak komt) licht worden gefilterd. Hiervoor kan een polderdak worden aangelegd. Opties zijn de daken van de bedrijfsgebouwen of het dak van de Hofbogen. — 100% van het oppervlak van ZOHO wordt groen. Dat betekent dat alle daken vergroend moeten worden: ofwel oogsten zonneenergie ofwel (beter) 100% groen dak. Dit helpt hittestress voorkomen, zorgt voor waterberging, heeft een isolerende functie en neemt fijnstof op. — Het is moeilijk om elke gebouw voor zich ‘nul op de meter’ te maken, maar voor de wijk als geheel is dit wel het streven door gebruik te maken van grotere schaalopties (bodemverwarming, warmte-koude opslag, centraal zonnepark etc).
Masthusen, Malmö Herontwikkeling van een voormalig industrieel terrein tot een duurzame woonwijk met een mix van commercieel vastgoed. Als BREEAM gebiedsontwikkeling, met een sterke nadruk op klimaatbestendig bouwen, is het project beloond met de score ‘Very Good’.
King‘s Cross King’s Cross is één van de grootste regeneratie projecten in de UK. Het gebied bestaat uit een groene infrastructuur, een energie centrum met daarbij het behoud van de bestaande bebouwing. Een natuurlijk zwembad zorgt o.a. voor een goede waterhuishouding, biodiversiteit en veraangenaamd leefgebied.
MFO-Park, Zurich Burckhardt + Partner AG Openbare ruimte als belevings- en verblijfsplek.
ZOHO verbindt ZOHO verbindt Centrum met Noord, ZOHO verbindt bewoners en bedrijven en ZOHO verbindt Rotterdamse culturen. Van intellectuelen tot arbeiders, van Brazilianen, Marokkanen, Surinamers en andere Nederlanders. Van religieus tot atheĂŻstisch, van bewoners en ondernemers. ZOHO doet dit op een ontspannen en niet-verplichtende manier. ZOHO is hiermee de proeftuin op sociaalcultureel gebied van Rotterdam.
ZOHO vormt de verbinding tussen Rotterdam-Centrum en Rotterdam-Noord. Nu ligt nog te veel nadruk op het bewegen van en naar Centrum en Noord en is ZOHO voor velen alleen maar een doorgangsgebied zonder eigen identiteit. Desondanks voelen veel bedrijven zich betrokken bij ZOHO: zij bemoeien zich met hun omgeving en hebben hun werkveld in Rotterdam en Nederland. De bewoners van ZOHO wonen aan de rand van het Oude Noorden, maar bevinden zich al met één been in het centrumgebied. Deze bijzondere positie tussen Centrum en Noord in combinatie met ontwikkelkansen is uniek voor Rotterdam. Deze hybride identiteit (bijna centrum, bijna woonbuurt) is een sterke kwaliteit voor de toekomst van het gebied: bedrijven die graag bij de reuring van het centrum zitten en de korte afstand tot CS van belang vinden, maar die zich het dure centrum niet kunnen veroorloven; bewoners die centraal en Rotterdams willen wonen, maar die het centrum te duur en te anoniem vinden. ZOHO is een mix van bewoners en bedrijven, maar mengen gebeurt nog niet veel, zij het steeds meer bij bijvoorbeeld de Wijkcoöperatie en in Marché010. De bedrijven zitten aan de westkant en in het midden, de bewoners aan de oostkant. Uitwisseling vindt plaats tijdens evenementen en in de openbare ruimte. Denk- en lichte maakindustrie veroorzaken geen geluids- en stankoverlast meer voor bewoners, zoals bedrijvigheid vroeger wel kon doen. Nadeel van de scheiding is vooral dat de straten in het bedrijvengedeelte ’s avonds en in het weekend uitgestorven zijn. Een sterkere mix op straatniveau van bedrijven en bewoners kan dit laatste nadeel opheffen, zonder dat het voordeel teniet wordt gedaan. In ZOHO komen veel culturen en religies samen. Men komt elkaar op straat tegen, maar een sterke vermenging is er niet. Maar er zijn diverse aanzetten. Het Cruijffcourt wordt gebruikt door jongeren uit de wijk, maar ook voor clinics van Excelsior en voor evenementen van ondernemers in het gebied. Deze ontspannen ontmoeting koesteren we en willen we versterken in ZOHO. Dat betekent dat er voor iedereen onderdak moet kunnen zijn: we streven naar een maximale mix van woningtypen, van prijs en van eigendom. De openbare ruimte in ZOHO is in voldoende mate en van een kwaliteit die de ontspannen ontmoeting mogelijk maakt.
richtlijnen voor een verbonden ZOHO — We versterken de verbondenheid doordat de fysieke ontwikkeling hiertoe ruimte biedt. Tegelijkertijd zorgt een uitgebreid sociaal en cultureel programma voor verbinding tussen de bestaande en de nieuwe gebruikers van ZOHO. — ZOHO biedt ruimte aan marginale groepen: eenzamen, thuislozen, terugkeerders in de maatschappij, etc. — ZOHO zoekt naar verbindingen tussen bijvoorbeeld ouderen en kinderen, tussen werklozen en bedrijven, tussen christenen en islamieten, tussen intellectuelen en arbeiders; hier in ZOHO kan dat! — Woonruimte richt zich op de (betrokken) Rotterdammer die bewust kiest voor deze plek, niet op tijdelijke gebruikers die Rotterdam als (inter)nationale springplank zien (ex-Amsterdammers, expats).
ZOHO dak region lab Het dak als nieuw landschap. Wonen in de wei op hoogte.
Kalkbreite, Zurich Het gebouw van de Kalkbreite-coĂśperatie is zo groot als een stadsplein, met een bioscoop, 97 appartementen, 5.000 m2 commerciĂŤle ruimte, een eenvoudige bed-and-breakfast en een openbare binnenplaats, allemaal gebouwd in een menselijke schaal, over een tram depot. Met huurprijzen onder de markttarieven.
Kalkbreite, Zurich
‘ZOHO is een inspirerende creatieve omgeving. Waar zowel sociale projecten, duurzame innovatie en design samenkomen. ’
‘Ik ga weg uit ZOHO, als de term ‘Keep ZOHO Weird’ niet meer van toepassing is.’
Droombeeld ZOHO
Droombeeld ZOHO
Droombeeld ZOHO
‘ZOHO is een spannend gebied, volop in beweging met kansen om er zelf iets van te maken.’
colofon De ZOHOprincipes zijn tot stand gekomen door de onmisbare hulp van externe en interne experts. Er zijn twaalf ZOHOcitizens die zich direct heel hard hebben ingezet om de ZOHOprincipes te (onder)zoeken, op te schrijven, te verhelderen en er richtlijnen aan te geven. Dit zijn op alfabetische volgorde: Ron Blom (o.a. WijkTV), AriĂŤnne Boelens (ontwerper), Raymond van den Broek (region lab), Carmen Dirkx (byCarmen), Evert Dorresteijn (MLA+), Joosje van Geest (architectuur-historicus), Ramon Knoester (WHIM architecture & Recycled Island), Suzanne Linders (architect), Gert Jan te Velde (Vanschagen Architecten), Ron van Vliet (Volq), Piet Vollaard (o.a. Natuurlijke Stad & Stad in de Maak) en Milena Zaklanovic (MLA+). Wij willen daarnaast de volgende mensen danken: Tessa van Beelen (Volq), Wout van der Heijden (Volq), Jip Gloudie, Jeroen Laven (STIPO), Willem de Klerk (Workspot), Eireen Schreurs (TU Delft & suboffice architecten), Jasper Eshuis (Erasmus Universiteit), Marieke Kuns, Christiaan Fruneaux (MONNIK), Edwin Gardner (MONNIK), Vincent Schippers (MONNIK), Robin Chang, Beitske Boonstra (Gent Universiteit), Willemijn Schellekes, Bas van der Pol (air), Arie Lengkeek, Ninke Happel (Happel Cornelisse Verhoeven Architecten), Alina Simoviciute, Raquel Paz Ibarria en alle mensen die we hebben geĂŻnterviewd en die de onderzoeksformulieren hebben ingevuld.
citizens
citizens citizens citizens