P.P.A 6002 Luzern, Post CH AG – Nr. 7, Jahrgang 113
Mittwoch, 21. Februar 2018
Eine Lokalausgabe der Zuger Presse
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Stockwerkeigentum
Oft fehlt Erneuerungsfonds oder Geld darin Zunehmend kommen Überbauungen in ein Alter, das Sanierungen erfordert. Sind mehrere Eigentümer beteiligt, ist Geld nicht der einzige Diskussionspunkt.
Erneuerungsfonds
Claudia Schneider Cissé
Die Überbauung Weinberg strasse ist rund 25jährig und in Baar längst nicht die einzige Siedlung im Stockwerkeigentum (STEG). Sie hat wie andere ein Alter erreicht, in dem Sanierun gen zum Thema werden. Diese können im Idealfall über einen Erneuerungsfonds finanziert werden (siehe auch Spalte). An der letzten Eigentümer versammlung der STEGWein bergstrasse wurde mitgeteilt, dass für die Aufzüge laut Her steller keine Ersatzteile mehr erhältlich sind. Um sich zu wappnen, wurde eine Arbeits gruppe gebildet, die sich mit einem allenfalls notwendigen Ersatz der Aufzüge befasst. Auch wurde beschlossen, wenn der erste Lift aussteigt, diesen als Ersatzteillager für die wei teren Aufzüge einzulagern. Platz dafür gibt es, weil der Heizungsraum leer steht. Be reits vor einigen Jahren hatten die Eigentümer die Gashei zung durch einen Anschluss an die Holzschnitzelheizung im Quartier ersetzt.
Erneuerungsfonds deckt oft nur einen Teil der Kosten Thema ist zudem eine früher oder später notwendig werden de Terrassendachsanierung. Kosten könnten gespart wer den, wenn gleichzeitig die Fas saden saniert und deshalb ein
An den Eigentümerversammlungen der Überbauung Weinbergstrasse sind künftige Investitionen regelmässig ein Thema. Auch deren Finanzierung. Viele Stockwerkgemeinschaften in Baar ignorieren indes, dass ihre Häuser irgendwann saniert werden müssen. Bild: Daniel Frischherz Gerüst installiert würde. Wür den der Ersatz der Aufzüge und die Sanierungen gleichzeitig anfallen, könnte der Erneue rungsfonds derzeit gut 60 Pro zent der Kosten decken. Man hofft, bis die Sanierungen dann tatsächlich notwendig sind, bei einer Deckung von 80 Prozent zu sein.
Empfehlungen sind durchaus vorhanden Dass im Erneuerungsfonds ein ordentlicher Batzen vorhan den ist, ist keine Selbstverständ lichkeit. Der Hauseigentümer verband (HEV) Zugerland mit Sitz an der Dorfstrasse nimmt zur Kenntnis, «dass es in Baar zahlreiche STEGGemein schaften gibt, die keine Einla gen machen». HEVPräsident Alain Fuchs sagt: «Selbst wenn es einen Erneuerungsfonds gibt, wird dieser oft zu wenig geäuf net.» Nicht zuletzt würden viele Gemeinschaften für Unterhalts
arbeiten und kleinere Investi tionen Beträge aus dem Fonds nehmen, die eigentlich über die laufende Rechnung gehen soll ten. Je nach Objekt empfehle der HEV, einen Fonds zu äuf nen, bis er etwa 10 Prozent des Gebäudeversicherungswertes erreicht hat. Die Baarer Generalunter nehmung Alfred Müller AG – sie verwaltet unter anderem zahlreiche STEGLiegenschaf ten – hat dem Thema Stock werkeigentum in seinem aktu ellen Hausmagazin «Forum» mehrere Beiträge gewidmet. Beat Stocker, Leiter Projektent wicklung bei der Alfred Müller AG, beobachtet, «dass sich Stockwerkeigentümer zum Teil wie Mieter verhalten. Sie negie ren, dass sie ihr Eigenkapital nicht nur in die eigene Woh nung, sondern in die ganze Lie genschaft gesteckt haben». STEGSpezialisten empfeh len, bereits zwei Jahre nach der
Erstellung einer neuen STEG Liegenschaft mit der Äufnung eines Fonds zu starten. Die empfohlene Höhe der jährli chen Einlagen variiert zwischen 0,5 und 1 Prozent des Gebäude versicherungswertes. Studien der Hochschule Luzern zeigen aber, dass die Einzahlungen in die Fonds, wenn überhaupt, im Durchschnitt nur bei zirka 0,25 Prozent liegen.
Genaue Abklärungen unterstützen gute Entscheide Hinzu kommt, dass es den Eigentümergemeinschaften nicht immer leicht fällt, sich über das Ausmass und den Zeitpunkt einer Sanierung einig zu werden. Walter Hoch reutener, Leiter Immobilienbe wirtschaftung der Alfred Mül ler AG, sagt: «Wenn Gebäude etwas älter werden, empfehlen wir den Gemeinschaften, eine Gebäudeanalyse in Auftrag zu geben, welche den Zustand der
Bauteile und nötige Erneue rungsmassnahmen aufzeigt. Auf dieser Basis können die Gemeinschaften das weitere Vorgehen planen.» Die Hoch schule Luzern hat eine Toolbox für die Entwicklung von Lang zeitstrategien im Stockwerk eigentum entwickelt. Das Tool zur Erneuerungsplanung, bei dem die Baukostengruppen Analyse mit dem Erneuerungs fonds verbunden wird, wird aktuell überarbeitet, um seine Nutzung zu vereinfachen. Die STEGEigentümer Wein bergstrasse haben für die ab sehbaren Sanierungen schon mal detaillierte Kostenvoran schläge eingeholt. Was genau dann alles gemacht werden soll und zu welchem Zeitpunkt, wird trotzdem noch zu einigen Diskussionen Anlass geben. Für den Hausfrieden ist das aber schon mal eine weit bes sere Voraussetzung als eine leere Kasse und kein Plan.
Seit 1965 ist das Stockwerk eigentum als jüngste Form des Immobilieneigentums im schweizerischen Zivilge setzbuch geregelt. Das Ge setz macht allerdings keine Vorgaben zum Erneuerungs fonds. Wird keiner geäufnet oder wurde für notwendige Sanierungsarbeiten zu we nig Geld angespart, werden die Stockwerkeigentümer zur Kasse gebeten. Wer sei nen Anteil nicht zahlen kann, riskiert eine Pfändung oder den Zwangsverkauf seiner Wohnung. In den Erneuerungsfonds einbezahlte Gelder gehören der Stockwerkeigentümerge meinschaft. Wer seine Woh nung verkauft, kann in den Fonds getätigte Zahlungen nicht zurückfordern. Ein gut geäufneter Erneuerungsfonds steigert indes die Attraktivi tät eines Verkaufsobjekts. Kaufinteressierte sollten sich stets nach dem Stand des Erneuerungsfonds er kundigen und sich Zahlen dazu schriftlich vorlegen lassen. Über Sanierungen entschei det die Eigentümerversamm lung. Arbeiten zur Erhaltung von Wert und Gebrauchs fähigkeit des Gebäudes be nötigen ein einfaches Mehr, Massnahmen zur Wertstei gerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit (etwa der Einbau einer energie sparenden Heizung) ein qua lifiziertes Mehr (Mehrheit der Wertquoten), Luxusvor haben benötigen einen ein stimmigen Beschluss. csc
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