A
ctualité de la Promenade des Anglais
N
A
ews of the Promenade des Anglais
ttualità della Promenade des Anglais
Editorial
Les Anges iront-ils au Paradis ?
A découvrir : La Promenade bordée de de sable blanc... P. 4 et 5
Non-résidents et plus-value immobilière P. 6
Immobilier : petites surfaces toujours à la hausse P8
© La Gazette de la Promenade
magazine trimestriel Directeur de la publication : Kirkor Ajderhanyan 107 Promenade des Anglais 06000 NICE Tél. : 04 93 44 83 83 Fax : 04 93 8615 26 E-mail : contact@107promenade.com Conception et réalisation : Muriel Guigui Crédits photos : Photos Editions Gilletta Nice-Matin Alain Malaval Artval - Nice Sources légendes photos : La Promenade des Anglais Histoire et chroniques - Collection Les Petits Gilletta
Imprimerie Baud - St.Laurent du Var
«E
l l e est le Paradis sur Te r r e » , n o u s sommes nous dit, en nous installant au 107, voilà près
de 30 ans. « Elle devrait être le Paradis sur Terre », pensons-nous encore avec conviction aujourd’hui. Sa beauté est indiscutable, naturellement enchâssée au pied des Alpes, rehaussée par des joyaux architecturaux offerts par les
nombreux architectes de talent qu’elle a su inspirer. Trait d’union entre la « Baie des Anges » et Nice qui la borde, elle relie aussi la capitale azuréenne à son passé heureux et porte tout son avenir. Offrant à ses habitants une concentration exceptionnelle l’aéroport, la plage et la ville - elle résume tous les atouts d’une ville moderne. Pourtant, sa beauté naturelle, fragile, souffre aujourd’hui d’une plaie vive tracée par le symbole d’une modernité dépassée : la voiture a transformé la plaisante promenade, lieu de la joie de vivre partagée entre ciel et mer, en autoroute urbaine. Nous lui dédions une Gazette, pour
“Paradise on Earth!” we thought when we first settled at 107 Promenade, nearly 30 years ago. To-day, my wife and I are both convinced that the Promenade should still be “Paradise on Earth”, thanks to its natural beauty, its architecture and modern town conveniences : international airport, beaches.. Unfortunately the traffic has changed the Promenade into a “motorway”! With the launching of the Promenade Gazette, we’d like to share ideas and projects for the future, with those who love the Promenade. Contact us! Let’s share our thoughts with you so that the Promenade can shine! Together with you the Promenade des Anglais will once again be “ Paradise on Earth ”. K. A.
partager, avec tous ceux qui l’aiment, notre aspiration à la voir cicatriser et évoluer. Des architectes l’ont imaginée en 1995 vaste promenade partagée entre ombre et lumière, laissant à l’automobile tout le loisir d’y flâner, et bordée par une plage de sable blanc. Pourquoi pas ? Nous vous présentons ce projet. Dites-nous ce que vous en pensez, envoyez-nous vos idées. Notre ambition, au fil des numéros, est de faire avancer toutes les idées citoyennes pour LA faire briller de tous ses feux. La Gazette de La Promenade est née. Avec vous, La Promenade des Anglais sera le Paradis sur Terre. Kirkor AJDERHANYAN
“È « il paradiso sulla terra »” ci siamo detti, 30 anni fa, quando siamo arrivati al “107 Promenade”. “Dovrebbe essere « il paradiso in terra »” pensiamo oggi. D’indiscutibile bellezza naturale, arrichita da opere degli architetti che ha inspirato, punto d’incontro tra la Baia degli Angeli e la città di Nizza che offre ai suoi abitanti tutti i vantaggi di una città moderna. Nello stesso tempo, questa modernità ne ha aperto una piaga transformando progressivamente la “Promenade des Anglais” in autostrada urbana. Le dedichiamo una Gazzetta al fine di condividere con altri appassionati della Promenade la nostra speranza di vederla cicatrizzare ed evolversi. Nel 95, architetti hanno ideato per essa ampi spazi dedicati alle passeggiate, ombraggiate ed illuminate, spiaggie con sabbia bianca... Dateci il vostro parere, inviateci idee et progetti. Il nostro progetto è, tramite questa Gazzetta, di portare avanti le diverse idee per fare brillare la Promenade del suo stesso splendore. Con voi, la Promenade des Anglais ritornerà “Il paradiso sulla terra”. K. A.
1 - La Gazette de la Promenade - n°1 - Mai 2005
Une annee sur la Promenade Nice au sommet.
Palais de la Méditerranée : la légende revivra-t-elle ? Qu’ils soient
pour ou contre l’obligation de conserver sa façade originelle, classée monument historique en 1989, tous les Niçois attendaient avec impatience la renaissance, sur la Promenade, du lieu mythique que fut le Palais de la Méditerranée : ce navire art déco conçu en 1929 par les architectes niçois Charles et Marcel Dalmas à la demande des Gould, couple de milliardaires américains « inventeurs » de Juan-les-Pins. Fermé en 1978, puis démoli, il bénéficia de 3 ans de travaux pour 120 millions d’euros avant sa réouverture en 2004. Ce complexe moderne réunissant un hôtel 4 étoiles, un casino, des restaurants et une salle de spectacles accueille déjà nombre de manifestations et congrès. On aurait souhaiter pour cette adresse légendaire une entrée d’hôtel plus prestigieuse. Et l’on se prend à rêver au retour des belles terrasses de l’ancien Palais de la Méditerranée largement ouverte sur la Promenade...le jour où la circulation automobile aura été réduite.
+8.525 véhicules par jour. En 2004,
la circulation automobile sur la Promenade des Anglais s’élevait en moyenne à 68 750 véhicules par jour. Soit 8 525 véhicules de plus qu’en 2003. Les automobilistes sont venus au bord de mer éviter les embouteillages dus aux travaux d’aménagement d’une voie de circulation en site propre des bus parallèle à la Promenade.
26 ministres de la Défense, membres de l’OTAN, réunis pour la première fois sur le sol français ! Ce fut à Nice, en février 2005 ! La réunion était informelle, elle n’en nécessitait pas moins d’importants moyens. Après l’accueil de l’Europe, en 2001, qui aboutit à la signature du Traité de Nice, la capitale azuréenne, une nouvelle fois, s’est trouvée au cœur des évènements du monde et a prouvé sa capacité à organiser une manifestation d’envergure. Le beau temps fut de la partie. Donald Rumsfeld « himself » sembla ravi et les 500 journalistes purent relayer à travers le monde l’image d’une ville où il fait bon vivre -malgré les encombrements dus à la construction du tramway… et à l’instauration des périmètres de sécurité instaurés à chaque déplacement des délégations ! L’occasion pour les automobilistes d’apprécier la Promenade au pas !
La Promenade réservée à 8.000 piétons et coureurs. Le 24 avril, plus
de 7 500 coureurs ont envahi la Promenade à l’occasion de l’édition 2005 du Semi-Marathon de Nice (21Km100), épreuve de niveau international qualificative pour le Championnat du Monde et néanmoins ouverte à tous -juniors et licenciés de fédérations handisport compris. Résultats des épreuves sur le site officiel : www.nicesemimarathon.com
Carnaval 2005, Roi du Fol Climat Merdaille… Les délires des dessinateurs de
grands journaux internationaux avaient été une nouvelle fois requis pour dessiner les chars de Carnaval 2005. Il s’agissait de faire rire et de donner à penser sur les dérèglements climatiques et environnementaux de notre planète… Mais cette année, les spectateurs, une nouvelle fois esbaudis devant les batailles de fleurs et corsos carnavalesques qui égayèrent la Promenade des Anglais, ne purent s’empêcher de penser à la vague qui ravagea plages et villages en Asie du Sud-Est quelques semaines plus tôt. La Ville de Nice venait de voter l’envoi de 100.000 euros à la station balnéaire thaïlandaise de Phuket, avec laquelle elle est jumelée. Et puis, le Roi Fol Climat n’était pas sitôt brûlé que l’on préparait déjà son successeur, le Roi des Dupes, amené à régner sur La Promenade, du 11 au 28 février 2006. Nous voilà prévenus…
L’Hôtel Radisson à neuf.
331 chambres et suites, avec bars et restaurants « tendances », facilités pour les séminaires et réunions, un centre de fitness et une piscine extérieure chauffée avec terrasse panoramique : à « l’autre » extrémité de la Promenade, le Radisson SAS Hotel a rouvert ses portes, après avoir été intégralement refait.
Il etait une fois -
Once upon a time - c’era Una volta
Lou Camin dei Ingles Un étroit sentier littoral existait à Nice depuis l’époque où les légions romaines campaient sur les hauteurs de Cemenelum (Cimiez)… En 1822, le révérend Lewis Way arrive à Nice et suggère à ses ouailles -de riches Anglais qui ont formé une petite colonie depuis la fin des années 1760- d’aménager ce sentier en une route carrossable sur la partie comprise entre l’embouchure du Paillon et les dernières villas du littoral (à hauteur de la rue Meyerbeer actuelle). Les travaux de la « Beach Road », payés par une souscription, s’achèveront en 1824. Il faudra attendre 1844 et l’élargissement du chemin à l’occasion des grands travaux déterminés par le Consiglio d’Ornato, pour que les Niçois appellent cette voie littorale de quatre mètres de large « Lou camin dei Ingles ». J. DEFER : Lou Camin dei Ingles (1865) 2 - La Gazette de la Promenade - n°1 - Mai 2005
Zoom sur l’Immobilier Dans un contexte général de forte hausse des prix
L’agglomération niçoise reste raisonnable Les prix de l’immobilier ont connu une nouvelle hausse en 2004. Le marché de l’agglomération de Nice est demeuré le plus sage du littoral. ue se passe-t-il quand l’offre se réduit alors que la demande est pressante ? Les prix grimpent. Cette loi universelle s’est une nouvelle fois appliquée à l’immobilier neuf azuréen en 2004. Selon l’Observatoire immobilier de la Côte d’Azur, l’an dernier, 20% de logements neufs en moins ont été mis sur le marché par rapport à 2003. Et le prix moyen de ces logements s’est élevé à 4 286 €/m² (26% plus cher qu’en 2003). 4 286 €/m², c’est 16% plus cher que le prix moyen des ventes enregistrées en 2004 (3 882€/ m²). Début 2005, il ne restait plus que 1 863 logements neufs à vendre, au prix moyen de 4 521 €/m². C’est logiquement sur l’agglomération « Pôle Azur Provence » (autour de Grasse) que les logements ont été mis en vente au prix le plus bas (2 884 €/m²). Et sur la Riviera Française (Beausoleil, Menton, Roquebrune-CapMartin), là où les droits à construire restants
Q
sont extrêmement réduits, que les nouveaux programmes se sont affichés au prix moyen le plus élevé : 5 177 €/m² (+36% par rapport à 2003). Le secteur de la Communauté d’agglomération Nice Côte d’Azur apparaît ainsi plutôt raisonnable. Le prix moyen des logements mis en vente s’est élevé 3 875 €/m² (+21%).
Spécialiste Appartements Vue Mer Promenade des Anglais
La moins chère du littoral En 2004, dans les cœurs des villes du littoral des Alpes-Maritimes (1), les logements se sont revendus au prix moyen de 2.961€/m², ce qui représente une hausse de 13% par rapport à 2003 et de 67% depuis 1999. Là encore, la communauté d’agglomération de Nice s’affiche au prix moyen le plus bas du littoral : 2 372 €/ m² (voir tableau). Etant le plus en relation avec la demande locale -après l’agglomération de Grasse-, le marché immobilier de l’agglomération de Nice reste toujours très demandé et s’affirme bien le moins spéculatif -donc le plus sûr- du littoral azuréen. 1 - L’Observatoire immobilier de la Côte d’Azur base ses statistiques revente sur les DIA (déclarations d’intention d’aliéner), soit sur les seuls secteurs des grandes villes du littoral soumis au droit de préemption des communes.
Locations Saisonnières 107, Promenade des Anglais - 06000 NICE Tel. : 04 93 44 83 83 - Fax : 04 93 8615 26 E-mail : contact@107promenade.com
FNAIM-06
Déjà 80 ans de compétence et d’innovation
Patrick Siksik Président de la FNAIM-06
Les 620 cabinets de gestion et agences immobilières affiliés à la Chambre syndicale FNAIM des AlpesMaritimes fêtent, en 2005, ses 80 ans. L’occasion de souligner l’importance de son rôle économique. a chambre départementale de la Fédération Nationale des Agents Immobiliers -FNAIM- a 80 ans. Elle a, au fil des ans, accru son influence en donnant de nombreux dirigeants à la Fédération nationale et largement participé à faire remonter auprès du gouvernement les attentes des consommateurs, proposant des mesures réalistes régulièrement reprises dans les lois. La FNAIM-06, partenaire du monde socio-économique -elle est notamment membre de l’Observatoire immobilier de la Côte d’Azur- met en oeuvre des solutions concrètes. Pour lutter contre le problème récurrent du logement des actifs, devenu un frein au développement économique de la Côte d’Azur, la FNAIM-06 s’apprête à mettre à disposition des chefs d’entreprise et administrations, un fichier, accessible aussi via Internet, de l’ensemble des biens à la location disponibles chez ses adhérents.
L
Par ailleurs, les membres de la FNAIM s’engagent à promouvoir le dispositif très incitatif du Conseil Général des AlpesMaritimes pour inciter les propriétaires à remettre sur le marché leurs logements laissés vacants. « Un logement vide se dégrade et génère des coûts (taxe sur la vacance, charges de copropriétés), rappelle Patrick Siksik, président de la FNAIM06, alors que les propriétaires bénéficient désormais d’aides financières, conseils et garanties pour valoriser leur patrimoine. »
Tous les produits de la revente FNAIM-06 derrière une seule porte
La FNAIM-06 vient de créer le Service Inter Agences (SIA), qui donne accès à l’offre globale du marché immobilier de la revente. Il suffit de pousser la porte d’une seule agence immobilière pour trouver toute l’offre Fnaim du secteur. Enfin, le logo FNAIM apposé à l’entrée d’une agence apporte au consommateur la garantie qu’il traite avec un professionnel compétent. FNAIM-06 Moteur économique de la Côte d’Azur « Chaque année apporte de nouveaux textes concernant l’immobilier, rappelle Patrick Siksik. Un professionnel doit sans • 620 cabinets affiliés dans les Alpes-Maritimes. cesse réactualiser sa connaissance des lois et • 80 millions d’Euros de chiffre d’affaires par an. règlements, ainsi que de l’interprétation qui • 2 100 emplois directs. en est donnée par les tribunaux. Le service juridique spécialisé de la FNAIM fait ce Le choix du public azuréen : travail et nous avons rendu obligatoire la • 5 400 ventes immobilières par an. formation permanente de nos adhérents. » • 28 000 bailleurs de locations vides. Pour le plus grand bénéfice de leur • 40 000 locataires logés en résidence principale. clientèle. • 1 500 appartements et villas en locations de vacances. • 160 000 copropriétaires régis par les syndics FNAIM. 3 - La Gazette de la Promenade - n°1 - Mai 2005
La Promenade Avenir Ambitieux et réaliste
Une Promenade bordée de sable blanc
En 1995, la Ville de Nice a lancé un concours d’idée sur l’aménagement de la Promenade des Anglais. L’un des projets s’étendait jusqu’à la plage, proposant son ensablement. Il n’a pas été lauréat. Ses concepteurs affirment qu’il est réalisable. Il nous semble à la fois ambitieux et simple, cohérent avec l’histoire du lieu. Et d’une grande actualité. Projet Atelier de la Plage (Causse - Rigault - Benaïm) - J.-P. Gomis : une Promenade élargie, rendue aux piétons et bordée d’une large plage façon Copacabana.
Le dernier geste audacieux remonte à 1930, il a dessiné la Promenade actuelle. A l’approche de l’an 2000, lancer un tel projet était un acte et un symbole forts.
Votre projet partait d’une figure imposée par la Ville : réduire la circulation à deux fois deux voies… J. C. - Depuis 1930, Nice a vu sa population croître de 50% et la voiture imposer son emprise grandissante sur la Promenade. Elle a transformé l’espace ludique où l’on venait exposer sa bonne fortune en une autoroute urbaine difficilement franchissable, avec son cortège de nuisances - bruit, pollution… Dans notre projet, l’automobile ne circule que pour le plaisir. Aujourd’hui, le doublement de la voie rapide et la relance du projet de doublement de l’autoroute A8 donnent toute sa crédibilité au projet de repousser le trafic au nord de la Promenade.
Quel est votre projet pour La Promenade ? J. C. - D’abord, redonner la Promenade aux piétons : transformer la chaussée nord, terre-plein central compris, en une vaste promenade piétonne de 13 mètres de large, ombragée par des chênes verts, et développer l’activité des commerces (boutiques de luxe, restauration). La circulation est repoussée loin des immeubles qui retrouvent la paix. e n’est certainement pas un hasard : le projet est signé d’un groupement d’architectes niçois : Atelier de la Plage (Jean Causse - Francis Rigault - Michel Benaïm), situé… 57 Promenade des Anglais, associé à Jean-Paul Gomis. Pour la Gazette, Jean Causse revisite son projet.
C
Vous êtes allés loin dans votre réponse au concours d’idées lancé en 1995 par la Ville de Nice… Jean Causse - La Promenade, c’est le collier de perles de Nice, sa vitrine prestigieuse. A deux reprises déjà et à 70 ans d’intervalle, Nice a lancé des travaux d’envergure qui ont assuré le rayonnement de sa Promenade pour plusieurs décennies. A chaque fois, cet acte volontaire et audacieux a permis la revitalisation de son économie, de sa splendeur, pour le plus grand bonheur de tous et… des finances locales !
La Promenade proiettata nel futuro Nel 1995 la città di Nizza lanciava un concorso d’idee nuove per la pianificazione dellla Promenade. Uno studio di architetti nizzardi « Atelier de la Plage » proponeva un progetto ambizioso creare una paseggiata d’ombra e di luci. In primo luogo trasformare l’attuale carreggiata Nord in una passeggiata larga 13 metri e sviluppare attività commerciali di lusso sotto gli immobili. La circolazione delle auto riservata al solo piacere di gironzolare, ammirare….Ridotta della metà con due strade separate da 4.4 m di prato e giovani palme, lontana dagli immobili e dalle terrazze
davanti ai negozi. La pianificazione della parte Sud sarà in parallelo con il progetto - « ambizioso ma realistico » assicurano gli architetti proteggere le spiaggie dalla furia del mare e consentire la loro apertura tutto l’anno. Suggeriscono la costruzione di una diga in mare per rompere il mareggio e permettere la creazione di spiaggie di sabbia larghe 20 m. La passeggiata sud si allargherebbe di 10 metri. Gli architetti metterebbero gli stabilimenti balneari in locali nuovi e otterebbero parcheggi per 500 posti macchina con accesso diretto alle spiaggie.
4 - La Gazette de la Promenade - n°1 - Mai 2005
Vous avez choisi d’offrir une plage de sable à la Baie des Anges… J.C. - L’idée consiste à installer en mer un dispositif anti-houle pour protéger la plage des coups de mer et permettre ainsi aux établissements balnéaires d’ouvrir tout au long de l’année. Nous immergeons ensuite une digue à une quarantaine de mètre du rivage puis nous remblayons pour créer une plage large, en pente douce que nous recouvrons avec du sable. En prenant soin d’alterner les plages de sable et de galets : ces derniers ont leurs inconditionnels ! Sur la plage ainsi élargie, nous faisons avancer le trottoir sud de la Promenade de 10 mètres supplémentaires. Nous voilà avec 20 mètres de trottoirs offrant une promenade au soleil pour l’hiver. En dessous, nous aménageons des locaux tout neufs pour les établissements balnéaires. Enfin, il suffit de relier entre elles
The Future Promenade, lined with white sand beaches In 1995, the town of Nice launched a project concerning new installations for the Promenade des Anglais. A creative project was brought forward by architects located on the Promenade itself. They suggested a large Promenade with shade and light. The first step is to transform the existing road on the north side into a vast, sheltered, 13 meter wide pedestrian zone with ‘boutiques’ and restaurants at the foot of the apartment buildings. Traffic would be reserved for enthusiasts who leisurely drive along the boulevard. The road would be reduced to two lanes separated by lawns and young palm trees located far from buildings and terraces.
The installations of the south side of the Promenade would obviously match the rest of the project. Protecting the beaches from swells thus the possibility of staying open all year round is “ambitious but realistic” declare the architects (Atelier de la Plage, Nice. They suggest the construction of a breakwater and anti-swell devices allowing new large sand beaches with soft slopes of 20 meters. The south Promenade for pedestrians could be 10 meters wider than the existing one. Under the Promenade, the architects foresee seaside resort activities in the new installations and a car park with a capacity of 500 vehicles with direct access to the beaches.
La Promenade Avenir
Un rendez-vous avec l’Histoire tous les 70 ans En 1995, les architectes constataient, en préambule à leur projet : « Il y a 140 ans, Nice élargissait « Lou Camin dei Ingles » par la création d’un trottoir nord de 3 mètres, une chaussée de 11 m et une promenade sud de 15 m. surplombant la plage : « la Promenade » naissait. Il y a 70 ans, la physionomie actuelle se dessinait, faisant écrin aux splendides architectures qu’elle abritait : le Négresco, le tout nouveau Palais de la Méditerranée, le Casino Jetée Promenade… » Il est temps aujourd’hui de proposer un réaménagement cohérent, ambitieux mais réaliste, qui prenne en compte les enjeux du siècle qui vient. »
Jean Causse et Francis Rigault - Architectes (Atelier de la Plage)
Quelques témoignages
les alvéoles actuelles des plagistes pour réaliser un parking de 500 places en accès direct aux plages.
Comment assurez-vous la protection des plages contre la houle ? J.C. - Par l’immersion d’une vingtaine de caissons en béton (50mx20 m), à trois mètres sous la surface de la mer et à environ 90 m du rivage. La vague passe audessus des caissons, frappe sur la digue, revient et passe sous les caissons pour casser la vague suivante, empêchant la houle de se former. Une étude commandée à un spécialiste de l’installation des plates-formes en mer du Nord est formelle : c’est faisable. Ce type de barrage est déjà mis en œuvre au large de Barcelone.
Est-ce financièrement concevable ? J.C. - Notre projet -mobilier urbain compris- avait été chiffré à 250 MF (38M€) en 1995 pour un kilomètre -distance entre les Jardins Albert 1er et le boulevard Gambetta- soit 1 milliard de francs pour toute la Promenade... l’équivalent du coût estimé du projet actuel de nouvelle mairie. Le coût de la digue pèse lourd mais cette digue règle durablement le problème bien réel de la diminution continue de la plage agressée par la houle. D’autres éléments sont à mettre dans la balance, côté recettes. Imaginez le succès touristique pour la ville de tels aménagements ! De plus, le coût de construction des parkings pourrait être délégué à l’entreprise gestionnaire. Et la création d’établissements balnéaires supplémentaires augmenterait les recettes payées à la Ville pour les concessions. Le prix de l’immobilier ferait un bon. Etc.
Encore des travaux à Nice ? J.C. - Les travaux peuvent se faire au rythme des capacités d’investissements de la Ville. Quel que soit l’ordre de réalisation des travaux, la circulation automobile fonctionne et l’agrément de vie de la Promenade n’est que peu affecté.
Y a-t-il un élément que vous pourriez ajouter aujourd’hui ? J.C. - Oui. Faire passer la ligne 2 du tramway en limite de la chaussée Sud. L’avantage : son tracé ne serait coupé par aucune voie et le faire passer ici coûterait très nettement moins cher que le faire passer en ville.
Il etait une fois -
“ My name is Maria Zweiacker. I am a banker specializing in electronic stock trading and a financial advisor. I live on the Promenade des Anglais, a block from the Hotel Negresco. In 1999 when my husband and I visited Nice, we decided that this was the city for us. While all other towns are quiet in the Winter time or off season months, Nice continues to be a city on the move. The breathtaking view of the Mediterranean Sea and the golden glow of the sun against the buildings make a property on the Promenade irresistible. I like the continuous motion all day long. The boats passing by, the joggers, the walkers, the skaters and even the people taking the bus to work add to the charm of the Promenade. We purchased the apartment two years ago and, as time passes by, the uplifting feeling I have has only increased. The golden sunrise each morning and the red-orange skies at sunset would
make anyone’s feeling indescribable. I would support a project which would improve the Promenade. A sandy beach, less traffic, more parking spaces for beach goers and perhaps first class boutiques would definitely be a plus. The beach facilities definitely have to be improved and there should be lifeguards on duty during the high season. If the beach area were improved, it would attract more people which would then encourage the opening of more restaurants, more water sports and ultimately will attract more tourists from all over the world who would normally go to white sandy beaches in the Caribbean! ”
« La prima volta che ho visto la “Côte d’Azur” e Nizza, 40 anni fa, mi son detta : è un posto meraviglioso. Mi piaccerebbe abitare. Cosi, quando sono andata in pensione, ho deciso di venire qui. Mi piace tanto Nizza perché è goiosa, festosa, tutti i giorni ci sono delle manifestazioni. Non ci si annoia perchè è piena di negozi, grandi magazini… Questa promenade è bellissima, dove tu incontri tutti quando passeggi. L’unico problema è che, tanti anni fa, passavano molto meno automobili ed era più tranquila. Adesso sembra un’autostrada. Passeggiare con meno automobili quindi meno inquinamento, per persone della nostra età, sarebbe l’ideale. Ed avere piu possibilità d’ombra (non c’è una pianta) : i giardini sono molto distanti per noi, non c’è un bar per prendere un caffè, naturalmente dal Negresco sino qui. Bisogna fare kilometri per potersi sedere... Se questo progetto potesse avvrarsi, sarebbe bellissimo. Darebbe un maggior splendore alla città di Nizza, non avremmo bisogno di andare ai Caraibi perché il mare ha un colore meraviglioso. Io non ci saro più ma se ci fosse un progetto di questo genere, Nizza non avrebbe 1000, 2000 o 5000 clienti ma ne avrebbe 500 o 100000 di più ! »
« Nous habitons la Promenade depuis 2000. Nous y avons acheté un logement pour y vivre et aussi à titre d’investissement immobilier. Son climat, son soleil et une certaine nostalgie de ce que nous avons connu de Nice il y a 40 ans, nous attachent à cette ville. Mais la situation actuelle de la Promenade est catastrophique. Nous constatons la dégradation de la Promenade d’année en année. Nous avons la mer, le soleil, les palmiers… mais, au bout du compte, une autoroute ! Il y a beaucoup trop de voitures... et de vélos sur les trottoirs. La Promenade évolue de la même manière que les grands boulevards de Paris, jadis extraordinairement huppés et aujourd’hui ordinaires et banals. Il faudrait rendre la Promenade au maximum piétonne, réduire la circulation de différentes manières -instaurer un péage sur la Promenade des Anglaiset préserver son côté bourgeois. Le projet que vous nous présentez est absolument remarquable et répond totalement à toutes nos attentes. Il est très ambitieux et sans doute seraitil très long à réaliser. En attendant, il faut mettre en place des solutions intermédiaires pour réduire la circulation et rendre la Promenade des Anglais plus agréable. »
Rosi Lerre, Promenade des Anglais.
M. Stefani, Directeur financier retraité.
Once upon a time - c’era Una volta
Lou Camin dei Ingles devient progressivement la Promenade des Anglais En 1856, la rue du Littoral-des-Anglais est élargie à 10 mètres et prolongée jusqu’à l’embouchure du Magnan. Le 15 avril 1860, Nice est rattachée à la France. En 1874, le chemin de fer arrive à Nice depuis Paris. Sur le bord de mer, de nombreux hôtels et villas sont mis en chantier. Une digue de protection a été édifiée, qui permet les flâneries jusqu’au soir sur une voie élargie à 12 mètres, éclairée au gaz depuis 1862 et ombragée : les premiers palmiers ont été plantés dès 1868. La Promenade des Anglais est née. Promenade des Anglais en 1888 5 - La Gazette de la Promenade - n°1 - Mai 2005
Actualite juridique et fiscale Non-résidents
Un régime spécial d’imposition des plus-values La plus-value réalisée par un non-résident lors de la cession d’un bien est imposée à 33% ou à 16%. Elle peut aussi être exonérée. epuis le 1er janvier 2004, le régime d’imposition des plus-values réalisées par des nonrésidents varie selon qu’ils détiennent le bien directement ou par l’intermédiaire d’une société de personnes. Un taux d’imposition d’un tiers s’applique : - aux associés de sociétés de personnes dont le siège est situé en France, qui ne sont pas fiscalement domiciliés ou n’ont pas leur siège social dans un Etat communautaire, en Norvège ou encore en Islande ; - aux associés personnes morales de sociétés de personnes dont le siège est situé en France, qui sont fiscalement domiciliés dans un autre Etat communautaire ou en Norvège et en Islande. Les personnes physiques et associés personnes physiques de sociétés non soumises à l’Impôt sur les sociétés résidents d’un Etat communautaire sont soumis à un prélèvement fiscal de 16%. Cette mesure concerne également les résidents de Norvège et d’Islande.
D
Une exonération particulière est prévue lors de la cession par les personnes physiques de l’habitation qu’ils ont en France.
Exonération Pour bénéficier de cette exonération, le cédant doit être ressortissant d’un Etat membre de la Communauté européenne et avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieur à la cession.
Cette exonération est accordée dans la limite d’une résidence par contribuable. Pour les plus-values réalisées à compter du 1er janvier 2005, une nouvelle condition s’ajoute : pour bénéficier de cette exonération, la personne physique cédante doit également avoir eu la libre disposition du bien « depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession » - ce qui revient à avoir été propriétaire du bien pour une durée minimale de 12 mois avant la cession. Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2005, les ressortissants de la Norvège et de l’Islande peuvent bénéficier de cette exonération s’ils répondent aux conditions. Pour toute information complémentaire et consultation gratuite, contacter M. Kirkor au 06 14 59 88 99.
Plus-values immobilières
Savoir déduire le coût des travaux La plus-value se calcule sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien. Il est possible d’intégrer au prix d’achat le montant de certains travaux.
Quels travaux ?
Travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration.
Pour quel montant ?
Soit le montant réel des travaux, soit un forfait de 15 % du prix d’acquisition. - Les frais réels peuvent être pris en compte, si les travaux ont été réalisés par une entreprise (factures à l’appui) et réalisées après achèvement ou acquisition. Les dépenses d’entretien et de réparation ne peuvent être prises en compte. - Le forfait de 15% pour travaux peut être appliqué si la vente intervient plus de 5 ans après l’acquisition, à condition que l’immeuble soit bâti (terrain exclu). Cette formule du forfait est appréciable, le contribuable n’ayant aucun justificatif à apporter.
Non residenti
Non-residents
Special regulations for property profits taxation Since January 1st 2004, profits made when selling a property have been taxed differently and can be exonerated, depending upon whether the owner is an individual or if it concerns a partnership. Partners from French based Property profits partnerships who do not pay tax or How you deduct the cost of repairs, etc. partnerships that do not have their headquarters in the EU, Norway The profit is calculated on the difference between or Iceland are taxed up to 33%, as the buying and the selling price. are legal entity partners of French Work on the property; doing it up, enlarging and based partnerships, who live and improving, can be included. The real cost can be pay tax elsewhere in the EU, taken into account if the work was carried out by a Norway or Iceland. company after completing or purchasing (invoices Individual entities and individual required). However, maintenance and repairs entity partners which are not liable cannot be included. to corporation tax and live in any There is a 15% flat rate for work on the property, if EU member state, Norway or the sale takes place more than 5 years after the Iceland, are taxed up to 16% initial purchase (except for a plot of ground). This might be very useful, as the seller does not need Exoneration to provide any written proof. Individual entities can be exonerated if the seller is a EU citizen and has lived in France and paid tax in France for at least two uninterrupted years (regardless which two years ) before selling, but this only applies for one property per taxpayer. Concerning profits made after January 1st 2005, the seller (citizens from EU, Norway or Iceland) must also have been a full owner from the 1st of January of the previous year before the sale occurs, which means for a minimum of twelve months before the sale. For free information and advice please call Mr. Kirkor at 00 33 614598899.
Specialisti Appartamenti sulla Promenade des Anglais Bellissimi Appartamenti con Vista Mare e Sole Affitti Stagionali 107, Promenade des Anglais - 06000 NICE Tel. : 0033-4 93 44 83 83 - Fax : 0033-4 93 8615 26 E-mail : contact@107promenade.com
6 - La Gazette de la Promenade - n°1 - Mai 2005
Un regime speciale d’imposta sulla plus-valenza La plus-valenza realizzata da un non residente al momento della cessione del bene, è imponibile al 33% o al 16%, ma puo anche essere esonerato. Dal primo gennaio 2004 il regime Plus-valenza d’imposta varia secondo che la plus-valenza è realizzata da Come dedurre il costo dei lavori non residenti proprietari in nome L’utile si calcola sulla differenza tra il prezzo di proprio o tramite società. vendita, meno il prezzo d’acquisto. E` possibile sottrarre anche il prezzo di alcuni Esonerazioni lavori: Una particolare esonerazione è - di costruzione, ricostruzione, ampiamento e prevista al momento della vendita migliorie. per le persone fisiche e per un E` possibile farlo per l’ammontare effettivo dei solo alloggio detenuto in Francia. lavori o per un montante forfettario del 15% del Per beneficiare di tale prezzo d’acquisto. esonerazione, il venditore deve Nel primo caso i lavori devono essere stati essere : realizzati da un’impresa (su presentazione di - cittadiono di uno Stato mebro fatture), il secondo caso è applicabile se la vendita - domiciliato fiscalmente in Francia avviene 5 anni dopo l’acquisto e solamente per per due anni di seguito la costruzione (il terreno ne resta escluso). - proprietario del bene da almeno Quest’ultima possibilità non impone al venditore 12 mesi. l’apporto di nessun giustificativo. Per maggiori informazioni e consultazioni gratuite, chiamare il Signor Kirkor : 00 33 614598899.
1930 : La Promenade gagne 15 mètres sur la plage En 1928, déjà, l’intense circulation et le stationnement anarchique incitent le maire, Jean Médecin, à transformer la Promenade en une large artère bordée d’une esplanade dominant la mer. Quinze mètres sont ainsi gagnés sur la plage et la construction d’une digue en béton permet d’arrêter la fureur des vagues qui, régulièrement, envoyait les galets jusqu’à la rue de France. La plage est réduite d’autant mais, sur la promenade, les chaises bleues tournent franchement le dos à la mer. Ce qui passionne les hivernants ce sont… les autres hivernants.
L’Agenda En mai et en juin
Portrait Robert Malacarne, Plage du Ruhl
A deux pas de La Promenade
« La Promenade est LE lieu capable de redorer le prestige international de Nice »
En MAI : 7ème PRINTEMPS DES MUSEES
Au 1 Promenade des Anglais, Robert Malacarne exploite, avec sa sœur Claudine, la plage du Ruhl, créée en 1920 par leur grand-père, Alfred Malacarne. Déjà fondateur de l’OGC Nice en 1904, Alfred créera le syndicat des plagistes de Nice, que les Malacarne présideront de père en fils jusqu’à ce que Robert passe récemment le relais à l’un de ses confrères.
Musée National Message Biblique Marc Chagall Le 04/05/2005 - 20 h 30 Concert : Musique de chambre Oeuvres de Gabriel Fauré par le Trio Belkin **Opéra de Nice Salomé, de Richard Strauss Drame musical en 1 acte Les 20, 24 et 26/05/2005 - 20h00 Le 22/05/2005 - 14h30 Direction musicale : Marco Guidarini ***Palais Nikaia Le 22/05/2005 - 15h00 LA PLUS GRANDE GUINGUETTE *Centre culturel de la Providence (Vieux Nice) Le 29/05/2005 - A 18h00 VIENNE CLASSIQUE ET ROMANTIQUE Ludwig Van BEETHOVEN, Franz SCHUBERT, Johannes BRAHMS. Yva FENOUIL, piano; Charles LOCKIE, alto. En JUIN : Festival de Musique Sacrée (Eglises du Vieux-Nice) Fête de la Musique - 21 juin Festival du Livre - Jardins Albert 1er *Centre culturel de la Providence (Vieux Nice) Le 11/06/2005 - A 20 h 30 Concert : ENSEMBLE DE LA SOCIETE DE MUSIQUE ANCIENNE Œuvres instrumentales françaises, italiennes et anglaises de la Renaissance à l’époque prébaroque. ***Palais Nikaia Opéra : TURANDOT Les 16 et 18 juin 2005 - 20h00
*Centre culturel de la Providence 4 placette de la Providence • Tél. : 04 93 80 34 12 **OPERA DE NICE 4-6 rue St François de Paule • Tél. : 04 92 17 40 00 ***PALAIS NIKAIA - Salle de spectacles de Nice Route de Grenoble • Tél. : 04 92 29 31 12
Il etait une fois -
Quelle est la situation de La Promenade des Anglais aujourd’hui ? La plage du Ruhl en 1927
Robert Malacarne - Contrairement à Cannes ou à Les Niçois se retrouvaient en bandes pour jouer au volley sur une plage Monaco, Nice a perdu en grande partie la clientèle encore large. On devine, derrière, encore tout proche de la plage, l’hôtel haut de gamme qui se pressait ici au début du siècle Savoy (aujourd’hui le bâtiment de l’office du tourisme). dernier. Et la Promenade s’est paupérisée... des espaces pour se développer. Mais ce projet suscite toujours beaucoup de scepticisme.
Avez-vous des suggestions concernant des améliorations possibles ? Pourquoi Nice ne reconnaît-elle plus à sa R. M. - Pour une amélioration immédiate, il suffirait Promenade le rôle de vitrine de prestige ? de mieux éclairer le trottoir sud et faire circuler des « képis » jusqu’à trois ou quatre heures du matin. Rendre la Promenade aux promeneurs et ne plus l’abandonner aux commerçants à la sauvette. Augmenter les espaces ombragés par des pergolas et créer quelques îlots de verdure. Harmoniser de façon élégante les entrées des plages privées. Et… permettre aux plagistes de couvrir leurs terrasses par un simple prolongement du trottoir et d’y poser quelques tables et parasols. Pas de restauration, juste des glaces et boissons. Nous avions demandé cette autorisation à la municipalité précédente qui nous l’avait refusée. Nous prenions pourtant à notre charge ces aménagements destinés à agrémenter la vie sur la Promenade.
Que pensez-vous du projet qui consisterait à élargir et ensabler la plage après l’avoir protégée contre la houle ? R. M. -Nos plages ont besoin d’être protégées contre les coups de mer -l’un d’eux a conduit les pompiers à naviguer en canots pneumatiques… dans la rue piétonne ! Nous pourrions alors ouvrir les plages plus largement. Du sable sur la Promenade… Jean Médecin en avait fait mettre, dans le milieu des années 50 ! Il a été emporté par la mer, à cause de la pente trop forte. Il faut une digue sous-marine pour compenser la pente. Sous Jacques Médecin, les ingénieurs avaient conçu une digue composée de… carcasses de voitures ! Elle présentait l’avantage écologique d’offrir aux posidonies
R. M. - Nice ne vit pas avec la mer et ne croit pas en elle. La Promenade rassemble pourtant tous les atouts pour faire renaître le prestige de Nice auprès de sa clientèle internationale haut de gamme.
Déjà trois générations ! Alfred Malacarne créa la plage du Ruhl en 1920, pour le compte de son employeur, M. Martinez, propriétaire de l’hôtel Ruhl (et du Martinez à Cannes). Trois ans après, il la rachetait avec l’argent de la vente de la Cave Niçoise, un bistrot qui appartenait à Carmen, sa seconde épouse. « En ce temps là, les plages de Nice étaient larges -elles commençaient au milieu de l’actuelle Promenade, rappelle Robert Malacarne. Opéra Plage, la Tour Rouge, au port, et La Grande Bleue, à l’emplacement du Blue Beach actuel, existaient déjà. Et La Grande Bleue offrait même des bains d’eau de mer chauffée ! » Alfred Malacarne avait installé des parasols, des planches en bois posées à même les galets pour s’allonger et une vingtaine de cabines de déshabillage en bois blanc, le tout à deux pas du Casino de la Jetée qu’Alfred trouvait beau la nuit, illuminé, mais laid le jour, tout en ferraille ! « Les Niçois venaient sur la plage pour se retrouver en bande et jouer au volley, le matin et en fin d’après-midi, raconte encore le plagiste. Ils laissaient passer la grosse chaleur et mon grand-père en profitait pour faire sa sieste à l’ombre d’une barque de pêcheur retournée. Il se reposait de ses traversées incessantes entre la Plage et… le bar du Savoie : un restaurant-bar-théâtre situé en face de la plage et auquel il achetait les consommations commandées par ses clients. « Sa façon à lui de gérer les stocks ! »
Once upon a time - c’era Una volta The Promenade gains 15 metres on the beach La Promenade guadagna 15 metri sulla spiaggia
7 - La Gazette de la Promenade - n°1 - Mai 2005
Reperes Les prix de la Promenade
L’immobilier sur la Promenade
Dernières ventes réalisées
Les studios et 2 pièces à la hausse
Latest sales Ultime vendite
• Au 285, 1er étage 2 pièces - 40,10 m² - 150.000€ • Au 193, 3ème étage Studio - 40,18 m² - 170.000€ • Au 235, 6ème étage 2 pièces - 40,02 m² - 216.000€ • Au 177, 1er et 2ème étage 3/4 pièces - 115,47 m² - 395.000€ • Au 193-195, 3ème étage 3 pièces - 83,75 m² avec garage - 425 000€ • Au 89 - Rez-de-jardin 3 pièces, 100 m² avec garage - 430 000€ • Au 91, 2ème étage 3 pièces - 116,51 m² - 565 000 €
Les prix des grands appartements marquent le pas, ceux des studios et deux pièces continuent leur progression. Kirkor Ajderhanyan, agent immobilier spécialisé exclusivement sur le marché immobilier de la Promenade, et qui travaille en famille avec son épouse Karine et leur fille Teni, fait le point.
Qu’est-ce qui caractérise l’offre de produits immobiliers de la Promenade des Anglais ?
Méridien se vendent sans problème même si cela prend un peu plus de temps.
Kirkor Ajderhanyan. - La Promenade offre une longue suite d’immeubles interrompue ici et là par quelques rares maisons qui ont résisté à la pression foncière. La majorité est constituée d’immeubles bourgeois édifiés dans les années 50 et conçus par leurs architectes dans une recherche de modernité : appartements beaucoup plus lumineux, grandes baies vitrées, larges balcons. Très souvent bien entretenus, ils conservent la préférence des acquéreurs. Les autres résidences, « modernes » car construites dans les années 60-70, offrent des espaces de vie plus réduits. Depuis trois ans, la Promenade, comme la ville toute entière, voit ses façades ravaler. Avec le renouveau du Palais de la Méditerranée, cela améliore sensiblement la qualité de l’offre.
Combien vaut un appartement sur la Promenade ?
Comment se porte le marché en ce printemps 2005 ? K. A. - L’ensemble de la Côte d’Azur connaît depuis 2000 un marché immobilier florissant, soutenu par la présence des étrangers. Ces derniers sont heureux de pouvoir investir sur la Côte d’Azur et à un prix raisonnable par rapport aux grandes villes européennes. Plaisir et investissement patrimonial se mêlent : un phénomène largement amplifié par le développement de l’offre des compagnies aériennes « low cost » qui met la douceur de vivre azuréenne à une heure et demie de toute capitale européenne. Sur la Promenade, où 80% des acquéreurs sont étrangers - principalement Irlandais, Italiens, Anglais et Scandinaves- , la demande reste vive pour les studios et deux pièces dont les prix continuent de progresser. Les prix des 3 et 4 pièces ont tendance à stagner. Ils se vendent bien quand ils sont présentés au prix du marché. Sinon, il ne trouvent pas preneurs. Les grands appartements d’exception dans l’axe Negresco-
Nice, far less expensive than Cannes
Kirkor Ajderhanyan, Estate Agent, specialized in Promenade apartments, tells us more… …About real estate offer : “Many of the sea front “bourgeois” style buildings date back to the fifties, with big French windows, large balconies. The latter are favourites on the Promenade. Other more recent buildings, built in 1960/1970 are less spacious. In the past 3 years, façades have been freshened or renovated, making sea-fronts more attractive.” About the market prices : “The front is flourishing with foreign investors and sales have increased mainly with Italians, the Irish, English and Scandinavians… Studios and one bedroom apartments are the most popular. From the beginning of the year, the
cost for these has increased, whereas the cost for 3 and 4 “pieces” has remained the same. Prices vary greatly depending upon location, condition, floor, view... ranging from roughly 2 300 € to 6 000 €/m². But Nice is far less expensive than Cannes ! If the traffic is rather noisy on the Promenade, big improvement will be seen in the next two years with a larger fly-over, the tramway and an east/west bus. This will definitely reduce traffic on the Promenade. For all of these reasons the Promenade’s future is bright and the right place for medium and long term investments.”
Specialist in Seafront Apartments on Promenade des Anglais Beautiful Apartments with Sea view & Sunshine
K. A. - D’Est en Ouest, le
marché immobilier se répartit en trois secteurs : l’hôtel Méridien - Magnan, Magnan-Fabron, Fabron - Carras. Leur prix vont décroissant, Fabron - Carras étant trois fois moins cher que l’Hôtel Méridien - Magnan.
Les prix varient ainsi de 2 300 à 6 000€/m², selon la situation de l’immeuble, sa proximité avec le centre ville, son standing et son état d’entretien, sa fréquentation, l’état de l’appartement, l’étage et la vue...
Investir sur le Promenade est-il toujours judicieux ? K. A. - Le prix moyen de la Promenade est encore loin de celui de la Croisette -jusqu’à 15000€/m² - et pourtant : le site naturel est unique et la Promenade concentre une offre exceptionnelle : l’aéroport, la plage, la ville, ses commerces, ses écoles et tous ses services, à proximité immédiate ! C’est cela, la modernité ! Pourtant, la Promenade souffre du fait qu’elle est devenue une autoroute urbaine : alors rares sont les familles qui souhaitent y vivre à l’année. Mais nous connaissons actuellement le pire. Dans deux ans, le doublement de la voie rapide sera achevé. Avec son prolongement vers le Nord-Est de Nice, elle offrira aux automobilistes une alternative efficace pour traverser rapidement la ville. La mise en service du tramway et de la ligne de bus en site propre d’est en ouest devraient aussi alléger le trafic automobile et permettre à la Ville de Nice de poursuivre, sur la Promenade, la réduction de la chaussée livrée à la circulation automobile. Pour toutes ces raisons, nous estimons que la Promenade reste un marché tourné vers l’avenir et un investissement attractif à moyen et long terme.
Mono e bilocali al rialzo
Kirkor Ajderhanyan agente immobiliare specializzato sulla Promenade risponde ad alcune domande spiegando che, contrariamente ai grandi appartamenti che hanno tendenza a stabilizzare i loro prezzi, i mono e bilocali continuano ad aumentarli, grazie a investitori stranieri. - La Promenade offre una notevole molteplicità di costruzioni che vanno dagli anni 50 sino ai 70. Queste ultime offrono spazi vitali più ridotti rispetto ai precedenti. La preferenza degli acquirenti si dirige verso le costruzioni degli ani 50, i condomini sono spesso ben tenuti e con grandi vetrate e bei terrazzi. - Dal 2000 il mercato immobiliare è in piena espansione grazie agli investitori stranieri essenzialmente Irlandesi, Italiani, Inglesi e Scandinavi. Le distanze ravvicinate ed i costi inferiori dei trasporti aerei, associati al piacere di vivere sulla costa con dei prezzi dell’immobiliare abbordabili rispetto alle altre grandi città europee ci danno la spiegazione del fenomeno. Quanto vale promenade?
un
appartamento
sulla
- La promenade va anche divisa in tre grandi settori che vanno da Carras a Fabron, a Magnan sino al Meridien e naturalmente i prezzi variano da 2300 a 6000 € il m². secondo l’ubicazione, lo stato dell’appartamento, il tipo d’immobile, il piano, la vista... Investire sulla Promenade è sempre interessante? K. A. - Non bisogne dimenticare che i prezzi della Promenade sono notevolmente inferiori a quelli della Croisette a Cannes che arrivano ai 15000€ il m² e che intanto offre la vicinanza di un’aereoporto, spiaggie, bei negozi, scuole e tutti i servizi di una grande città. Certo la Promenade soffre del traffico urbano notevole. Ma non bisogna dimenticare che tra due anni, alla conclusione dei lavori della «via rapida», il traffico vi sarà dirottato con notevolle allegerimento dello stesso. Per tutte queste ragioni credo che il mercato immobiliare della Promenade è attrativo a medio e lungo ternine.
Holiday Rentals 107, Promenade des Anglais - 06000 NICE Tel.: 0033-4 93 44 83 83 - Fax: 0033-4 93 8615 26 E-mail : contact@107promenade.com
8 - La Gazette de la Promenade - n°1 - Mai 2005