Василий Бужор
Строительство для нестроителей
www.flavia-stroy.ru/ www.flavia-stroy.ru/ 1
Оглавление Об авторе .................................................................................................................. 3 Предисловие ............................................................................................................ 4 Семь раз отмерь – один раз отрежь! .............................................................. 5 Основные проблемы строительства ................................................................ 7 Как правильно подойти нестроителю к вопросам строительства собственного дома? ............................................................................................. 8 Ваш дом в руках бригады! .................................................................................16
www.flavia-stroy.ru/ 2
Об авторе
Меня зовут Василий Бужор, я строитель-практик. Занимаюсь своим делом уже почти 20 лет, и за все время моей работы, всегда был актуален вопрос-проблема, которая остается и сегодня, существовать она будет и в будущем. Тема - строительство для нестроителей или как построить свой дом самому.
www.flavia-stroy.ru/ 3
Предисловие
Строительный бум 90-х, хотя и не в той мере, но все-равно продолжается и сегодня. Очень много людей мечтает о своем доме, даче... И большинство этих людей, конечно же, не строители. Сегодня уже нет дефицита в строительных и отделочных материалах как когда-то, от строительных бригад нет отбоя, да и с участками для строительства тоже, особых проблем нет. Казалось бы, есть все условия для того, чтобы строится с удовольствием. Просто, выбери понравившийся проект, заключи договор со строителями и все пойдет как по маслу. Бывает и так. Но чаще, как показывает практика, - все, почти, наоборот. И не всегда виной тому, невысокие, в целом, качество строительных и отделочных материалов и услуг, но и мы сами. Кто-то из нас изначально решил для себя, что свой собственный дом, от начала и до конца, он будит строить сам, кто-то хочет купить его, чтобы, как ему кажется, разом перемахнуть через большую часть проблем, кто-то ещё как-то решит этот вопрос. Но все равно www.flavia-stroy.ru/ 4
всех нас ждет почти одинаковый список дел (вопросов), который нам необходимо будет решить самим, либо с привлечение специалистов. И те вопросы, которые не строитель сам решить не может, по причине отсутствия знаний строительного дела, возникают перед ним в виде проблем. Что это за проблемы? Как их решить? Как их обойти стороной человек,
плохо
или
совсем
не
ориентирующемуся
в
строительстве?
www.flavia-stroy.ru/ 5
Семь раз отмерь – один раз отрежь! Так гласит народная мудрость. Об этом говорили из древности. И в Библии тоже говорит Господь решившему строить башню, пусть прежде обсчитает все издержки, чтобы не получилось так, что достроить не сможем и будет опозорен. Как часто мне приходилось это наблюдать и предупреждать об этом других! Как это не странно, но причиной этой проблемы возникающей в самом начале пути, является наше непреодолимое сильнейшее желание скорее и скорее построить и вселиться в дом своей мечты! Ослепленные
этим
желанием,
мы
устремляемся
вперёд
и
движемся без оглядки, без какого-то либо плана действий, игнорируя часто
советы
знакомых
прошедших
через
это.
И
бывает
останавливаемся только тогда, когда чаще всего уже поздно что-то исправить.
www.flavia-stroy.ru/ 6
Основные проблемы строительства Не хватило денег на строительство? – проблема неприятна, но решаемая. Потерли много материалов из-за ошибок? – пережить можно. Много перестраивали, переделывали на этапе когда «ещё не поздно»? – ужасно, но терпимо. Но бывают ошибки, которые исправить
настолько
накладно
или
совсем
невозможно,
что
приходится смириться и с этим жить. Если возможно, конечно. Выходить из таких ситуаций самому уж точно не получиться. И приходится, спасая дом и себя платить много больше, чем пришлось бы заплатить в начале для составления плана грамотного строительства. Пример. 1. Неправильно посажен дом (вертикально) из-за отсутствия отметок. В результате: половина высоты цоколя засыпано землей (и это только половина требуемой высоты) и пришлось с 20 соток вывозить землю (в основном плодородный слой)
≈ 1000 м 3, плюс
потерян вид (пропорции дома нарушены). 2. Из-за плохого утепления цокольного этажа, зимой всегда образовывался конденсат на стенах внутри, и это сделало этаж полностью бесполезным. 3. Неудовлетворительно выполнили или упустили гидроизоляцию полов в целом. Периодически сыро до плесени. 4. Звукоизоляция неудовлетворительная в перекрытии между этажами. В спальных комнатах все всегда слышно (семья большая). Спать невозможно. 5.Очень холодный пол в жилом цокольном этаже из-за слабого утепления. 6. Много соединений потекло в полу и над подвесным потолком в уже жилом доме, через 0,5-1 год после ремонта. 70% отделки пришлось переделать. www.flavia-stroy.ru/ 7
А теперь представим, что кто-то строит дом не только на свои средства. Так уж велико желание иметь свой дом, что человек уходит в долги, занимая у друзей, в банке. Тогда, достроительные расчёты должны быть в три раза точнее, а действия на строительной площадке в три раза четче и решительнее. Тут попадаться на необдуманных поступках, находясь в таком положении просто глупо. Ведь на примерах видно, какими бывают горькими плоды наших совершенно необдуманных поступков и действий. Да, и вообще-то, мы и не можем, будучи не строителями, додуматься до чего-то. Ведь во всем отлично разбираться просто невозможно. Каждый должен заниматься своим делом! Иногда достаточно только попросить совета в нужный момент, чтобы избежать, порой, непоправимого.
www.flavia-stroy.ru/ 8
Как правильно подойти нестроителю к вопросам строительства собственного дома? Хочу поделиться с Вами своим скромным опытом и, в общем, расскажу сказанного
об
основных
надеюсь,
порождающей
все
вопросах
всем
нестроителя.
видно,
остальные
что
Но
основной
проблемы,
из
выше-
проблемой
является
наша
неподготовленность к серьезнейшему и ответственейшему делу: устройства собственного жилья, в котором Вам и Вашей семье предстоит долго и беззаботно жить. Дом можно построить самому, а можно и купить. Не выясняя, что лучше и выгоднее, кто-то безоговорочно идет именно на покупку, либо из-за нехватки времени на строительство, либо сама идея строительства не по душе. Покупают дома в разной готовности: «под чистовую отделку», «под ключ» и др., при этом кто-то прибегает к помощи специалиста, а кто-то полагается на свое мнение, и результаты, кончено, разные. Степень риска купить вместе с домом мешок сюрпризов увеличивается в зависимости от степени готовности дома. Чем больше там работ выполнено, тем больше шансов получить более породистого кота в мешке. Кончено это не
всегда
сегодняшний
так,
но
день
уверяю это
Вас,
очень
на
часто
случается. Вот несколько случаев из моей практики:
www.flavia-stroy.ru/ 9
Примеры 1. Случай покупки дома под чистовую отделку с инженерными коммуникациями. Желание было именно с инженеркой. Дом купили практически без проверки, кончено без специалиста. Не было исполнено чертежных съемок. Их никто и не просил 60% переделывать. 2. Покупка дома «под ключ». Через 2 года отделку полностью переделали + 30% инженерных работ. Добавляли радиаторы, розетки.
Дуло
из
под
подоконников.
Механизмы
окон
были
бракованными – меняли окна. Добавляли утепления по перекрытию. Улучшали звукоизоляцию. Сырые углы в цоколе (обмазочн., оклеечн.) и снаружи дренаж. Ломали обмостку. Проступившая плитка. Вздулся ламинат (стиральная машина). 3. Поселок №. Юрист. 4. Покупка в стадии фунд-короб-крыша, без утепления окон идр. Проверили конструкцию, крышу со специалистами. Далее под собствен. Присмотром до конца. Вот
и
судите
сами, на
чем
экономите?
Стоит
ли
так
безрассудно поступать, когда на кону не один миллион,… а чего? У всех по-разному. Я думаю, что все понимают, что дом, построенный на продажу будет стоить дороже, за счет, часто не малых наценок на прибыль и т.д.,
чем
дом,
построенный
самостоятельно
для
себя,
при
одинаковом качестве материалов и работ. Если тот, кто
строит
на
продажу,
уменьшает себестоимость объекта за счет качества и количества недоплат
материала, работникам, то
тот, кто строит сам себе, делать этого не станет, по www.flavia-stroy.ru/ 10
понятным причинам, а наоборот, будет использовать все самое лучшее, и экономить разумно, советуясь со специалистом. Не трудно догадаться какое качество дает гастарбайтер работая ржавым мастерском на поддельном цементе, укладывая горбатую плитку? Искать
хороший
дом
процесс
небыстрый. Надо
искать,
объездив немало мест и конечно находить самому, а вот принимать решение о покупке самому не стоит. Необходимо заключение специалиста. Зачем нужен риск? Ведь только продавцу известны истинные причины продажи своего дома (особенно если это точечная продажа, не массовая) и истинное качество. Вам он об этом не расскажет. Дом, который находится в очень хорошем месте, и очень хорошо выглядит и вдруг, продается, да ещё не очень дорого. Много подозрений закрывается невольно. Возможно, там все нормально (не все же мошенники), а может там есть тщательно скрытые дефекты, которые, кстати, может обнаружить только специалист и то, бывает, не сразу. Намного все яснее, когда сам строишься, но нужен участок. Те, у кого его нет, займутся поиском где-то в своем районе, недалеко от дорогих мест, работы, квартиры в городе
и
др.
Кому
то
нужна
обязательно охрана, центральные коммуникации, хорошие дороги, инфраструктура, лесные. Все
это
современных коттеджных
можно
найти
в
множественных
поселках
вместе
с
ненормально огромными ежемесячными коммуникациями платежами и др. поборами устроенными управляющими компаниями. Но это не все, на что нужно обращать внимание при выборе участка. Необходимо так же выбирать его хорошей
формы
(удобной
для
строительства),
не
переувлажненным, желательно без крутых уклонов. Обращать www.flavia-stroy.ru/ 11
внимание на наличие природного газа (это самое недорогое топливо, после дров и угля), нужное количество кВт электроэнергии и др. комунн., хороших соседей, хорошей цены. В некоторых моментах желательно тоже посоветоваться с специалистами, например, на предмет определения типа грунтов, увлажнения, уклона, завоза грунта или наоборот вывоза и др. Смотреть
надо
также
в
каком
состоянии
документ, нет
ли
ограничений на строительство, зон, обрамлений и др. Проект на дом сегодня выбрать достаточно легко и не так дорого. Из огромного количества информации в Интернете и журналах
Вы быстро
подберетё
нужное, учитывал
все ваши
требования и пожелания: внешний вид, площадь, количество комнат разного назначения, этажность и многое другое. Вы также можете заказать в дополнение к основным частям проекта : эскизным, архитектурным, конструктивным и разделам по инженерным
коммуникациям
(водоснабжение
и
канализация;
отопление, вентиляция, кондиционирование; электрика и слаботочка и
др.),
также
любой
интересующий Вас раздел, включая такие разделы как, организация
строительства
и
документация.
сметная
Так же, обязательно нужен паспорт раздел все,
объекта. содержит
что
Этот в
себе
необходимо
для
предоставить в местную архитектуру для получения разрешения на строительство,
кроме
свидетельства
на
землю
и
листа
с
размещением дома и других построек на участке. Если возможно, закажите копии всех частей проекта для подрядной организации и резервную.
www.flavia-stroy.ru/ 12
Опытный строитель без особого труда может внести изменения в проект по желанию Заказчика : изменить стеновой материал, перекрытия, планировку и размер дома в разумных пределах. Важный документ до начала строительства – это генплан участка – с нанесенными на него объектами которые Вы хотели бы видеть у себя на участке. Вы можете составить его сами, на большом ватмане или листе миллиметровки,
либо
со
специалистом.
Разместите
на
нем
абсолютно все: сам дом, баню, хозблок, детскую площадку, навесы, тротуары, скважины, септик и т.д., именно там, где этого хотите Вы. Если этот документ составит специалист, то он нанесёт на него ещё и
вертикальные
горизонтальные и
размеры,
ещё
и
с
и
отметки согласуя
планом
по
благоустройству Вашего участка.
Разместить
пространстве (горизонтально
на
в
глаз и
вертикально) дом, баню, тротуар, площадки и др. при помощи гидроуровня и рулетки достаточно сложно. Но это необходимо и важно сделать правильно, чтобы потом не завозить или не вывозить грунт с участка, как уже указывал на такую ошибку ранее… Правильно ли начинать строительство с самого дома, или начать, допустим, с забора или скважины, мы разберемся позже, после того, как составили хотя бы укрупненную оценку стоимости всего строительства. Сможем ли мы построить все сразу, без остановки, с остановками лишь на технологические перерывы или будем строить поэтапно, по мере поступлении средств? Рассчитать стоимость всех объектов помимо дома не так сложно. Можно позвонить поставщикам услуг и материалов (допуст. www.flavia-stroy.ru/ 13
Бани, тротуарной плитки) и узнать стоимости, поговорить о скидках и т.д. Можно что-то узнать у соседей, знакомых, друзей которые уже что-то построили. Укрупненную смету на сам дом сделать можно самому, используй методички, пошаговые инструкции, справочники. Это непросто для нестроителя, но если он это сделает, то строительство проще будет контролировать. Как
уже
говорилось
ранее,
смету можно заказать при покупке проекта, как отдельный раздел. Но если
предполагаются
какие-то
изменения
в
проекте,
обсчитать
дом
у
У
кого-то
подрядчиков. примете
строители,
то
лучше
строителей есть
которые
на уже
построили качественно, недорого и без
проблем
дом,
кому-то
из
знакомых, тогда остается их только пригласить на переговоры и поручить объект дома, а затем заключить договор на строительство. Рассчитывать стоимость дома, правильнее разбивая работы на этапы:
общестроительные,
инженерные,
отделочные,
фасад,
благоустройство территории и другое. Если к Вам перешла строительная бригада, которая недавно завершила благополучно работы у Вашего знакомого, то все проще. Вы уже знаете к чему готовиться. Особых страхов нет. Но когда бригада Вам известна только по рекламе из Интернета или журнала, то необходимо более надежно защитить себя грамотно составленным договором, который должен быть на бумаге, а не только на словах. Туда нужно прописать все: сумму договора, обязанности и ответственности сторон, условия расторжения договора, подробный перечень работ, которые обязуется выполнить бригада, график приема работ со сроками и порядок расчетов. Указывайте www.flavia-stroy.ru/ 14
стоимость материалов, их количество, качество (марка, плотность, размеры, состав, порода (если это пиломатериал(, производителя). Примеры 1) При закупке пиломатериалов мои заказчики дважды меняли лес, один раз довозили a) длина, толщина,; b) порода; c) довоз из-за того, что не доложили к-во 2) Марки цемента 400 вместо 500, К-во киллограм в мешке. 3) Пеноплекс _ аналог не имеет техн. характеристик что оригинал. Цена у него ниже. 4) Кирпич 1,5 марка не соответствовала. Договор был только на словах о каширск. Кирпиче. В результате привезли другой, более дешевый как оказалось, но худшего качества, хотя и той же марки. 5)
Электропровода
(без
сертифиц.
качества)
привезли
некондацию (тоньше сечение, с дефект изоляции). Примеров
очень
много.
Подделок
много
особенно
в
отделочных материалах. Вы можете закупать все или выборочно материалы сами и передавать
на
хранение
и
пользование
бригаде,
а
также
отчитываться за него.
www.flavia-stroy.ru/ 15
Ваш дом в руках бригады! С первых дней пребывания бригады на Вашем объекте, можно определить,
насколько
серьезные
они
специалисты,
о
их
квалификации. Стоит только понаблюдать: 1) как относятся к инструменту, в каком он состоянии, достаточно
посмотреть
на
мастерки,
уровни,
правила,
эл.
инструмент – и станет ясно. И уж совсем несерьезно, если они вовсе без инструментов, и просят его у Вас. 2) за тем, как они складируют и переносят материалы (цемент на
землю,
прокладки
в
пиломатериалы,
кровельное
железо
волочили) 3) посмотреть на то, как устроен их быть (постели, кхн, душ) 4) по их режиму и распорядку. Пример Если в бытовку зайти не возможно без противогаза. Два человека попросили отдельное жилье, из 8 «белье». Они и оказались серьезными специалистами. Если у руководителя такая бригада, то он сам такой и наоборот. От нерадивого руководителя (прораба) уходят хорошие рабочие-специалисты. Если нет условий дл отдыха и работы, нет профессионального инструмента, нет зарплаты. В общем, очень важно какой руководитель работ на объекте. У хорош.
Руководителя
всегда
есть
квалифицированный
костяк
бригады.
www.flavia-stroy.ru/ 16
Пример 1) Кирпичная кладка к мастерам - 10 подсобников и учеников 2) крыша - 1 мастер + 2 подсобника. Лучше стадо баранов под управлением льва, чем стадо львов под управлением баран. В условия расторжения договора обязательно нужно указывать: неудовлетворительное качество работ, небрежное отношение и порча стройматериалов, имущества заказчика, пьянство и др. Отношения, как с руководителем работ, так и с рабочими должны быть деловыми без лишних разговоров и действий. Пример Заказчик напоил всю бригаду по случаю своего дня рождения. Все с этого началось. Потом они его угощали с каждой зарплаты и в конечном результате – плохое качество работ, отказ платить финальные суммы и очень плохое расставание. Если контроль за расходом материалов можно осуществлять и самому, то контроль за качеством работ лучше совместно со специалистом. Это очень важно и необходимо прописать в договоре. Акты приемники разных работ и особенно скрытых обязательно нужно заполнять и подписывать в составе : Заказчик, технадзор и подрядчик. Только после того, как технадзор принял работы, подписал акты, можно рассчитываться за этот этап работ. График
выполнения
работ
и
порядок
авансирования
и
расчетов, так же должен быть в приложении договора. От графика авансирования и расчетов за работы лучше не отступать. Конечно, если отношения с бригадой почти панибратские, происходит все наоборот. Но случаи бывают разные.
www.flavia-stroy.ru/ 17
Пример 1) Бригадир попросил крупный аванс, якобы для всей бригады и пропал. Бригада отказалась работать без денег. 2) После получения денег вперед, качество страдает. Если на этапе общестроительных работ все более или менее проходит гладко, то с момента начала инженерных и отделочных работ хлопот заметно добавляется. Этого этапа многие строители опасаются, так как хоть и знают, как правильно организовать работы, все равно много нестыковок, переделок. Переделки случаются неизбежно, у когото больше, у когото меньше и не бесплатные
они
вовсе, для того, по чьей
вине
они
происходят. Ещё и неумение организовывать последовательность работ может стоить не дешево: испорченный материал, дополнительные работы, срыв сроков. Из-за этого часто на этом этапе работ случается разлад между заказчиком и подрядчиком, между руководителем и работниками. А когда разлад, какая там работа? Ошибка ещё в том, что отделочники стремятся начать свои работы, когда ещё идут работы по прокладке коммуникаций, когда ещё не проверены и не приняты скрытых в полу, в стенах, в потолках трассы. Надо еще подготовить исполнительную документацию и подписать её, сделать сьемку (фото, видео). Только тогда можно начинать отделочные работы (черновые и чистовые). www.flavia-stroy.ru/ 18
То же касается и уличных коммуникаций: освещение участка, полив, канализация и др. Их так же необходимо провести до бетонирования площадок тротуаров и до всех отделочных работ. При
облицовке
фасада,
те
же
провода,
те
же
трубы
(кондиционирование, полив и др.). Что же касается отделочных работ, то если все предшествующие работы были выполнены, верно, и точно, то этот этап может доставить Вам массу удовольствий. Ведь близится срок осуществления Вашей мечты. Дом преображается, наряжается на глазах. Приятные хлопоты. Но о них в другой раз.
www.flavia-stroy.ru/ 19