HanzePoort by 8-13 Grafisch ontwerpers

Hanze Poort Lelystad

Beeldkwaliteit en promotieplan HanzePoort Lelystad

[voorheen Schouw-oost]

Hanze Poort

Lelystad

17 februari 2005

Inhoud Visie en samenvatting

Markt en positionering

2.1 2.2 2.3

Marktanalyse Positionering Profiel leefstijlen

Plan

3.1 3.2 3.3

Inleiding Stedenbouw Architectuur

Promotie

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Communicatiedoelstelling Merkconcept Promotiestrategie Gebiedspromotie Projectpromotie

Aandachtsgebieden

5.1 5.2 5.3 5.4

Leefstijlgericht ontwikkelen Levensloopbestendig ontwikkelen Living & Comfort Wonen op Maatâ&#x20AC;&#x153; en consumentgericht bouwen

Inhoud

9 13 17

25 25 29 35

69 69 71 77 78 79

83 83 83 84 85

Hanze Poort Lelystad

Energiek & onderweg

Visie en samenvatting

1 Visie en samenvatting

Eindeloos Schouw-oost staat op de drempel van een nieuwe toekomst. Na de sloop van ruim 1200 woningen en de daaropvolgende bodemsanering ligt een uitgestrekt gebied ten westen van station Lelystad klaar om een nieuw leven te beginnen. Het stedenbouwkundig plan van de gemeente is gereed. Aan de ontwikkelaars is de uitdaging Schouw-oost een spannende en aantrekkelijke invulling te geven, die inspeelt op de kansen en kwaliteiten van de plek: vlakbij het nieuwe, levendige stadshart met een breed palet aan centrumvoorzieningen én het station en een nieuwe Hanzelijn voor de deur, waardoor Lelystad zich verder kan ontwikkelen als poort van de Randstad. Vertrekpunt voor het plan vormt het programma van eisen van de gemeente: de bouw van 837 nieuwe woningen en ruim 20.000 m 2 kantoren in een duurzame, groene omgeving met een herkenbare stedenbouwkundige structuur. Levendig en rustig wonen en werken, onderling verbonden door een ring en rand van water en groen. In deze prospectus presenteert AM Wonen haar visie op “HanzePoort Lelystad”, zoals we

Schouw-oost voortaan willen noemen, als referentie aan de Hanzelijn en Lelystad als poort naar de Randstad. Een wervend plan en een wervende naam: de naam Schouw-oost is teveel verbonden met asbest en de emoties van een groot aantal huishoudens die hun oude, vertrouwde omgeving hebben moeten verlaten. Als slogan kiezen we voor “Eindeloos”, wat staat voor een optimale bereikbaarheid en een geweldig gebied om straks te wonen en te werken.

Eén stad, veel smaken Momenteel heeft Lelystad bijna 70.000 inwoners. Als hoofdstad van de provincie Flevoland wil de gemeente de komende tien tot vijftien jaar uitgroeien tot een stad van 80.000 inwoners met 32.000 arbeidsplaatsen - 10.000 meer dan nu. De Hanzelijn en (wellicht) de Zuiderzeelijn zijn daarvoor ankerpunten. HanzePoort Lelystad vormt in onze optiek dan ook een belangrijk strategisch onderdeel van de totale vernieuwing van het Stadshart. Daarbij onderscheidt HanzePoort Lelystad zich van de andere deelgebieden in het Stadshart door een duidelijk accent op wonen. Stedelijkheid, bereikbaarheid en herkenbaarheid vormen daarom de belangrijkste elementen van de positionering die wij het gebied willen meegeven. De marktvisie, het beeldkwaliteitsplan en het promotieplan zijn afgeleid van deze drie L

“kernkwaliteiten”. In onze marktvisie maken wij een onderscheid tussen het zuidelijk deel en het noordelijk deel van het plangebied. In het zuidelijk plangebied zien wij vooral een markt voor één- en tweepersoonshuishoudens: tweeverdieners, starters, éénouder-huishoudens en senioren. Gestapelde woningen, het woonzorgcentrum en een nieuw buurtpark bepalen, met de toekomstige kantoren, het beeld. In het noordelijk deel is grondgebonden wonen dominant. Dit is een uitgelezen plek voor jonge en volwassen gezinnen,

Hanze Poort Lelystad

doorstromende tweeverdieners en empty-nesters die meer behoefte hebben aan ruimte en een eigen tuin. Binnen het plan onderscheiden wij zeven verschillende sferen die passen bij de leefstijlen die we willen aantrekken. In onze marketing komen die sferen tot uiting in een verwijzing naar zeven Hanzesteden: Malmö, Tallinn, Stralsund, Hannover, Riga, Lübeck en Danzig.

Dudok als rode draad Rode draad tussen het noordelijk en zuidelijk deel en de zeven karakteristieke sferen vormt een herkenbaar en karakteristiek architectuurbeeld. Stedelijkheid en samenhang zijn daarbij sleutelwoorden. Vanuit die optiek wij ons hebben laten inspireren door de architectuur van Dudok. Willem Marinus Dudok (1884-1974) staat voor ons in zijn beeldtaal voor een zeer herkenbare architectuur die ruimte biedt om op alle schaalniveaus uitdrukking te geven aan een gevoel van stedelijkheid. Van stad naar buurt, van buurt naar straat, van straat naar huis, van huis naar interieur: in een veelheid aan vormen is steeds sprake van een herkenbaar idioom en materialisatie waardoor woningen, kantoren en publieke gebouwen deel uitmaken van één buurt. Dudok respecteerde de bestaande stad en sloot daar op aan. Groen en natuur worden zoveel mogelijk behouden en ingezet voor de esthetische beleving van de openbare ruimte. Dudok is tot slot zo actueel omdat hij op subtiele wijze omgaat met de relatie openbaar/privé. Deze benadering biedt aanknopingspunten om ook in deze tijd en op een stedelijke plek met veel passanten oplossingen te vinden voor het probleem van de veiligheidsbeleving in het openbaar gebied. Toegankelijkheid en geborgenheid, dynamiek en intimiteit; beide facetten van het stedelijk leven komen in deze benadering tot zijn recht.

Het merk HanzePoort Lelystad De centrale positionering - stedelijkheid, bereikbaarheid en herkenbaarheid - komt tot slot ook tot uitdrukking in het promotieplan. Deze kernkwaliteiten maken het mogelijk om in de gebiedspromotie heel nadrukkelijk HanzePoort Lelystad als één gebied in de markt te zetten. In eerste instantie kiezen we dan ook voor één samenhangende positionering en niet voor een aanpak waarbij verschillende buurtjes afzonderlijk worden neergezet. HanzePoort Lelystad moet in onze optiek een “merk” worden, waarbij de mix van wonen, werken en voorzieningen integraal wordt gepresenteerd. Die mix onderscheidt HanzePoort Lelystad ook van andere woonwijken en werklocaties in Lelystad. Wie echt suburbaan wil wonen en werken, heeft hier weinig te zoeken. Voor deze bewoners en bedrijven biedt Lelystad voldoende alternatieven. Zo´n campagnematige benadering sluit overigens niet uit om op projectniveau naar specifieke leefstijlen eigen accenten te zetten. Senioren hebben behoefte aan een ander verhaal dan jonge starters of gezinnen met kinderen. Hetzelfde geldt voor toekomstige kantoorgebruikers. In de projectpromotie die in de loop van de jaren zijn beslag krijgt, is er voldoende ruimte om communicatief op ieders ambities in te spelen. Eén element in de gebiedspromotie willen wij op deze plek uitlichten. Voor de kantoorlocatie, exclusief het

1 Visie en samenvatting

RGD-cluster, ligt er een afspraak om niet voor 2011 te bouwen. Voor de totale uitstraling van HanzePoort Lelystad is het van groot belang deze plek de komende jaren toch een zekere uitstraling en aantrekkelijkheid te geven. Tijdelijke functies of een tijdelijke inrichting van de openbare ruimte versterken de uitgangspositie van het gebied: voor de woningmarketing op korte termijn en voor de kantorenmarketing op lange termijn.

Samen aan de slag AM Wonen wil voor de gemeente Lelystad een partner zijn die niet alleen langskomt om woningen te ontwikkelen, maar die meedenkt over wonen. In HanzePoort Lelystad, maar ook elders in de stad. De afgelopen jaren hebben wij een aantal woonthemaâ&#x20AC;&#x2122;s die voor de toekomst van belang zijn, geĂŻdentificeerd en uitgewerkt in een concrete aanpak en producten. Wij noemen leefstijlgericht en levensloopbestendig ontwikkelen, consumentgericht bouwen en living & comfort. Deze formules bieden aanknopingspunten om op maat in te spelen op de behoeften van de moderne, kritische woonconsument. Ook heeft het concern de ervaring en expertise in huis om interessante en rendabele kantoorlocaties te ontwikkelen.

Tot slot. AM Wonen streeft niet naar exclusiviteit. Graag zijn wij bereid om samen met de gemeente, Centrada, collega-ontwikkelaars maar met name ook lokale aannemers en bedrijven het concept voor HanzePoort Lelystad verder invulling te geven. Het plan ligt er, de kansen zijn er: laten we er samen voor gaan.

Hanze Poort Lelystad

Verzorgend, harmonieus & fatsoenlijk

Markt en positionering Marktanalyse Bevolkingsopbouw Lelystad heeft bijna 70.000 inwoners. De hoofdstad van de provincie Flevoland wil in tien tot vijftien jaar uitgroeien naar een stad van 80.000 inwoners. De werkgelegenheid moet in dezelfde periode toenemen met minimaal 10.000 arbeidsplaatsen tot in totaal ruim 32.000 arbeidsplaatsen. De komst van een Zuiderzeelijn en Hanzelijn met stopplaats in Lelystad kan, naast de bereikbaarheid, ook de aantrekkelijkheid van Lelystad als woon- en werkgebied doen toenemen. Lelystad groeide jaarlijks met zoâ&#x20AC;&#x2122;n 1.500 tot 2.000 personen.

Markt en positionering 2.1 Marktanalyse

2.1

In de laatste twee jaar is deze groei afgezwakt door de economische ontwikkelingen. Het migratiesaldo is positief. Het aandeel nieuwe Lelystedelingen uit de provincie Flevoland is toegenomen omdat mensen uit Almere Lelystad als een aantrekkelijke vestigingslocatie zien. De stad blijkt vooral interessant te zijn voor de groep van 30-39 jarigen met jonge kinderen. De groep jong volwassenen tussen de 20-29 jaar laat een migratieverlies zien.

9 In vergelijking met de bevolkingsopbouw in Nederland is vergrijzing nog geen echt item in Lelystad. De stad telt relatief veel jongeren en minder ouderen. Gezinnen zijn met 40% van de huishoudens goed vertegenwoordigd. Opvallend is dat Lelystad relatief meer ĂŠĂŠnoudergezinnen (8%) telt dan landelijk (6%). De Lelystadse huishoudens zijn minder kapitaalkrachtig dan gemiddeld in Nederland. Dit beeld wordt mede bepaald door de minder gunstige werkgelegenheidsontwikkeling en arbeidsparticipatie van de bevolking.

Woningvoorraad De woningvoorraad in Lelystad omvat ruim 28.600 woningen en bestaat voor het overgrote deel uit eengezinswoningen. De stad kent een relatief jonge woningvoorraad. Wil Lelystad de doelstelling van 80.000 inwoners halen dan zouden er circa 1.000 woningen per jaar gebouwd moeten worden. In de afgelopen jaren is het nieuwbouwaanbod behoorlijk teruggelopen van circa 800 woningen per jaar naar circa 200 woningen in het afgelopen jaar. In de recente nieuwbouwprojecten werden relatief veel appartementen gerealiseerd. Toch blijft Lelystad een echte laagbouwgemeente. Ook wordt steeds meer in het duurdere segment gebouwd. Dit komt ook naar voren in de gestegen gemiddelde L

WOZ-waarde, die in Lelystad sneller is gestegen dan in Dronten en Almere. Het accent in de nieuwbouw ligt op de koopsector, vandaar dat de verhouding koop / huur anders is dan een paar jaar geleden. De woningvoorraad bestaat nu uit ongeveer 63% koopwoningen tegen 52% in 2000.

Hanze Poort Lelystad

Woningmarkt Op dit moment staan in Lelystad circa 593 bestaande woningen te koop. Het grootste deel hiervan bestaat uit eengezinswoningen. Zoâ&#x20AC;&#x2122;n 44% van het aanbod bevindt zich onder de

200.000,- k.k. In de prijsklassen

175.000,- tot

200.000,- en

250.000,- tot

275.000,- is het aanbod relatief gering. Er is een ruime keuze uit tussen- en hoekwoningen. De gemiddelde vraagprijs voor een tussenwoning bedraagt ca. een hoekwoning bedraagt ruim

160.000,- voor 110 m2 en de gemiddelde vraagprijs voor 200.000,- voor 125 m 2. Het aanbod vrijstaande woningen

is met 22 % relatief groot, waarbij veel woningen een vraagprijs hebben boven de 450.000,-. De markt voor appartementen is nauwelijks aanwezig in Lelystad. De afzet van nieuwbouwappartementen verloopt moeizaam. Dit ligt niet zozeer aan de prijs-kwaliteitverhouding, maar eerder aan het ontbreken van de doelgroepen op dit moment. Toch zijn appartementen met een juiste combinatie van plaats, product en prijs interessant voor starters en ouderen. De voorkeur van Lelystedelingen gaat relatief meer uit naar koop eengezinswoningen. De grootste groep woningzoekenden wordt gevormd door de een- en tweepersoonshuishoudens tussen de 23 en 54 jaar. In Lelystad vindt de woningproductie vooral plaats op uitbreidingslocaties. Het aandeel nieuwbouw in de bestaande stad neemt wel toe. Het gaat dan om kleinere inbreidingslocaties of om herstructureringslocaties. Het zwaartepunt van de nieuwbouwproductie ligt nu in De Landerijen en loopt door tot 2007. Hier worden uiteindelijk 1.600 woningen gebouwd. Vanaf 2006 komt de productie in het WOP Noordwest en in Schouw-oost op gang. De grootschalige uitbreiding aan de zuidzijde van Lelystad, Warande, zal nog even op zich laten wachten. Ook vindt nog nieuwbouw plaats aan de kust en in het Stadshart. De concurrentie voor de nieuwbouwontwikkelingen in Lelystad wordt vooral gevormd door het bestaande woningaanbod. De verwachting is dat de vraag naar woningen voor gezinnen en voor een- of tweepersoonshuishoudens blijft aanhouden. Onze ontwikkelingsvisie sluit hierbij aan door grondgebonden woningen en appartementen te realiseren op een locatie in de stad, nabij het station en de vele aanwezige voorzieningen in het Stadshart. Het bestaande aanbod kan vaak niet aan deze wens voldoen en het nieuwbouwaanbod bevindt zich vooral aan de randen van Lelystad.

2 Aanbod bestaande bouw in Lelystad

prijsklassen

[k.k.]

aantal

woningtype

162

tussen

hoek

< 150.000 150.000 -

175.000

175.000 -

200.000

200.000 -

250.000

106

aantal

232

tweekapper

schakelwoning

250.000 -

275.000

vrijstaand

128

275.000 -

300.000

appartement

300.000 -

350.000

593

100

350.000 -

400.000

400.000 -

450.000

> 450.000

593

100

Markt en positionering

Aanbod bestaande bouw naar vraagprijs

Funda, 02-02-2005

11 Kantorenmarkt In Lelystad zal de ontwikkeling van de kantorenmarkt de komende jaren vooral bepaald worden door het aanbod in het centrumplan. Nadat deze ontwikkeling afgerond is, kunnen er kantoren aangeboden worden op de locatie HanzePoort Lelystad. Op kleinere schaal worden er nog enkele kantoorprojecten rondom de afslag Lelystad van de A6 aangeboden, met huurprijzen rond de

125,- per m 2. Ook voor de kantorenmarkt geldt dat er naast

nieuwbouw een forse hoeveelheid bestaande bouw wordt aangeboden. Een aantal positieve aanknopingspunten voor de kantorenmarkt zijn: • Groei van het aantal inwoners en aantal arbeidsplaatsen in Lelystad • Komst van de Hanzelijn • Groei van het Provinciehuis • Groei van Almere met uitstraling op Lelystad Het is uiteraard moeilijk om te voorspellen hoe de kantorenmarkt zich de komende jaren zal ontwikkelen. Met name de komst van de Hanzelijn zal in de komende jaren een trekker worden. Hierdoor kan het in plaats van een beperking een positief punt zijn dat pas na 2011 met de kantorenontwikkeling gestart kan worden.

Voor de doelgroep overheid / semi-overheid zien wij op langere termijn goede kansen. Ook in centra van andere steden is rondom het station en het stadhuis een concentratie van deze doelgroep te zien. De invulling van de kantoren kan naar behoefte worden geregisseerd door de grote gebruikers in een vroeg stadium te consulteren. Dit zijn bijvoorbeeld de Provincie Flevoland, de Rijksgebouwendienst en de gemeente zelf. Zeker door de beoogde

Hanze Poort Lelystad

Opvoedend, veerkrachtig & actief

2 Markt en positionering

inwonersgroei van Flevoland (vooral ook in Almere) zal de provincie meer ruimte nodig hebben, terwijl de huidige locatie nu al nagenoeg is volgebouwd. Vooralsnog moet van een huurprijsniveau van tussen

100,- en

125,- per m 2 worden

uitgegaan, hetgeen uiteraard zal veranderen door de economische omstandigheden tussen nu en 2011.

2.2

Positionering In de inleiding is in het kort de positionering van Schouw-oost beschreven, deze wordt hier verder uitgewerkt. De positionering is afhankelijk van de intrinsieke kwaliteiten van het plan(gebied), het onderscheidend vermogen ten opzichte van concurrerende projecten in Lelystad en omgeving en de marktpotentie. Aan de hand daarvan kan een aantal kernkwaliteiten worden benoemd, die de drager vormen voor zowel de planontwikkeling als de communicatie. Tevens kan uit deze kernkwaliteiten het profiel van de geschikte doelgroepen worden afgeleid.

Kenmerken plangebied

Schouw-oost bestaat uit een stedelijk, zuidelijk deel (wonen en werken) en een meer suburbaan, noordelijk deel (wonen). Het zuidelijke deel van Schouw-oost krijgt een stedelijk karakter, met voorzieningen en kantoren en -aan de zuidoost kant- het NS-station. De woonbebouwing wordt gevormd door zowel gestapelde bouw als laagbouw. Het is van belang dat het zuidelijke deel ook een ‘verblijfsgebied’ wordt voor de bewoners van Schouw-oost. Het centrumpark kan hiertoe bijdragen. Het noordelijk deel van Schouw-oost krijgt een woonfunctie en daarmee duidelijk een ander karakter dan het zuidelijke deel. Ook is hier alleen sprake van laagbouwwoningen. De stedenbouwkundige opzet is eenvoudig, met aan de spoorkant hofjes en aangrenzend een singelstructuur. Gebiedskenmerken Stedelijk zuidelijk deel

Suburbaan noordelijk deel

• Woon-, werk en verblijfsfunctie

• Woonfunctie

• Bepaalde mate van stedelijkheid

• Bouw overwegend laag en suburbaan

• Concentratie van voorzieningen en kantoren

• Eenvoudige opzet

• Ligging nabij NS-station

• Voorzien van hofjes, water en groen

• Woonomgeving stedelijk door kantoren en voorzieningen • Bouw gestapeld & laag, modern stedelijk • Verblijfsgebied mede door Centrumpark Woonmilieu: modern stedelijk

Woonmilieu: modern

Hanze Poort Lelystad

2 In tegenstelling tot de andere nieuwbouwlocaties in Lelystad is Schouw-oost een relatief kleinschalige, binnenstedelijke locatie. De meeste nieuwbouwlocaties in Lelystad zijn grootschalig en bevinden zich aan de rand van de stad. Schouw-oost onderscheidt zich verder van andere locaties door haar ligging nabij het stadshart: het is geen anonieme buitenwijk in een omgeving die nog helemaal opgebouwd dient te worden. Belangrijk sellingpoint is de nabijheid van voorzieningen (stadshart) en het station op loopafstand. Op de zakelijke markt profileert Lelystad zich als dynamische omgeving waar bedrijven de

Markt en positionering 2.2 Positionering

Onderscheidend vermogen t.a.v. concurrerende projecten

ruimte krijgen. De vestigingscriteria voor bedrijven zijn soepeler dan elders. De komende jaren zijn in het stadshart echter nog voldoende kantoorlocaties beschikbaar. Vanuit restrictieve overwegingen (ontwikkeling Stadshart) is dan ook afgesproken dat in Schouwoost tot 2011 geen kantoren worden ontwikkeld. Schouw-oost valt derhalve te beschouwen als een reservelocatie die optimaal kan profiteren van het moment dat de Hanzelijn gereed is. Dit vormt een belangrijk selling-point.

Kernkwaliteiten Ondanks de verschillen tussen de twee deelgebieden noord en zuid, zijn er ook veel gezamenlijke kenmerken aan te geven. Daardoor heeft het totale plangebied een gemeenschappelijke identiteit en kan het als één gebied worden gepositioneerd en geprofileerd [zie ook hoofdstuk 4 Promotie].

Deze kernkwaliteiten zijn: • Levendigheid In het zuidelijk deel wordt de levendigheid bepaald door de mix van functies, leefstijlen en woningtypen. De nabijheid van het centrum leidt ook tot bezoekers op straat. In het noordelijk deel zit de levendigheid in de variatie in woningtypen, groen en speelplekken op straat.

• Nabijheid voorzieningen Als onderdeel van het Stadshart bevat Schouw-oost zelf een aantal voorzieningen (woonzorgcentrum, park). De winkels en voorzieningen in het stadshart zijn op loopafstand. Ook het Bultpark is op loopafstand.

• Bereikbaarheid De wijk is optimaal bereikbaar per auto, fiets, voet en openbaar vervoer. Selling-point bij uitstek vormt de nabijheid van het station en de toekomstige Hanzelijn.

• Geborgenheid Geborgenheid is met name bij een stedelijke omgeving met veel passanten en mensen van buiten van belang. De relatie openbaar-privé en de veiligheid in en om L

de woningen krijgen daarom veel aandacht. Het politiekeurmerk is standaard bij alle woningen.

• Herkenbaarheid Dit komt met name tot uitdrukking in de karakteristieke beeldkwaliteit. Deze bestaat uit één stedelijke architectuurstijl (Dudok) die de leidraad vormt voor alle deelprojecten en die zowel in het noordelijk als zuidelijk deel wordt gehanteerd.

Hanze Poort Lelystad

Leefstijlen stedelijk, zuidelijk deel Leefstijl

Leeftijd

Aanspreekbaar op unieke sfeerkenmerken

Starters Ontspannen & ongebonden

20-35 jaar

• Levendigheid • Gemak • Gezelligheid • Veiligheid

Starters Pril, opgeleid & veelbelovend

25-30 jaar

• Bereikbaarheid • Culturele interesse • Prijs- kwaliteitbewust

Doorstromers Pragmatisch & tevreden

30-50 jaar

• Brede interesse • Leven bewust • Hoge mate van tolerantie

Doorstromers Opvoedend, veerkrachtig & actief

25-45 jaar

• Veiligheid • Gezelligheid • Gemak

Senior Grijs gedegen & kritisch

50 +

• Traditioneel

Senior Rust & levenslust

50 +

• Stijlvol • Vitaal

Senior Plichtsgetrouw & gemoedelijk

50 +

• Sterke binding directe omgeving

Senior Oud & zorgbehoevend

70 +

• Beperkte binding met buitenwereld • Gericht op zorg

Leefstijlen suburbaan, noordelijk deel Leefstijl

Leeftijd

Aanspreekbaar op unieke sfeerkenmerken

Doorstromers Energiek & onderweg

30- 50 jaar

• Gemak • Bewegingsgericht • Anoniem

Doorstromers Verzorgend, harmonieus & fatsoenlijk

25-35 jaar

• Geborgenheid • Harmonieus • Balans tussen werk/privé

Doorstromers Stijlvol, geregeld & geslaagd

35-55 jaar

• Sportief • Sociaal • Binding door activiteiten

Senior Gearriveerd & comfortabel

50 +

• Vitaal • Op het nu gericht • Toekomstbewust

2 Markt en positionering

Deze kernkwaliteiten zijn voor een aantal leefstijlen van belang. Hierna wordt in het kort een profiel geschetst van deze leefstijlen. In het ontwerp en in de promotie worden per leefstijl bepaalde accenten gezet. Sommige leefstijlen (bijvoorbeeld gezinnen met kinderen) hechten bijvoorbeeld meer aan geborgenheid, terwijl andere leefstijlen (jonge starters) meer aangesproken worden door de levendigheid die de nabijheid van het station en de voorzieningen genereert.

2.3

Profiel leefstijlen Gezien de verschillen tussen het zuidelijke en noordelijke deelgebied kunnen per deelgebied verschillende leefstijlen worden onderscheiden. Hieronder wordt eerst een profiel geschetst van de leefstijlen in het zuidelijke, meer stedelijke deel met een mix van wonen, werken en voorzieningen, en vervolgens van de leefstijlen in het noordelijke deelgebied waar wonen dominant is.

Leefstijlen stedelijk, zuidelijk deel Ontspannen en ongebonden: Alleenstaande (door)starters (ca. 25-35 jr.)

De alleenstaande (door)starters die ge誰nteresseerd zijn in het zuidelijke deel zijn nog vrij jong (ca. 25-35 jr.) en hebben veelal een lager dan modaal inkomen. Zij laten over het algemeen een huurappartement achter, een goedkoop en verouderd koopappartement of verlaten het ouderlijk huis. Zij zoeken een levendige buurt met voorzieningen en gezelligheid. Sociaal contact en veiligheid zijn eveneens belangrijk.

Woonwensen: Deze groep heeft een voorkeur voor appartementen, zowel in de huurals de koopsfeer, met name in het goedkope tot middeldure segment. Een ruime differentiatie in groottes en prijsklassen is van belang in verband met maximaal haalbare koopsommen en een brede marktbenadering.

Pril, opgeleid en veelbelovend: Jonge startende tweeverdieners (ca. 25-30 jr.) Met een hoger opleidingsniveau en startsalaris is deze doelgroep ge誰nteresseerd in het meest levendige deel van Schouw-oost. Zij laten een (huur-)appartement achter of verlaten het ouderlijk huis om te gaan samenwonen. Onder deze doelgroep komt een substantieel deel forenzen voor. Een plek met uitstraling, goede bereikbaarheid, de nabijheid van voorzieningen en een eigen parkeerplaats zijn locatie-eigenschappen waarnaar de groep op zoek is. De prijs-kwaliteitverhouding is hier gunstiger dan in het Stadshart. Ze willen niet de lasten van het Stadshart, maar maken er wel veelvuldig gebruik van. Deze doelgroep L

wordt verdere gekarakteriseerd door een hoge maatschappelijke betrokkenheid en culturele belangstelling.

Woonwensen: De doelgroep zoekt woningen in de koop- maar ook in de huursector. Een driekamerappartement voorzien van werkkamer met internetvoorzieningen en flexibele indeling, zou passend zijn. Ook kan een stadswoning in de huursector aantrekkelijk zijn.

Hanze Poort Lelystad

Ontspannend & ongebonden

2 Deze doelgroep omvat vooral veel gezinnen. Zij laten veelal een huur- of goedkoper koopappartement achter en zetten een volgende stap in hun wooncarrière. Deze groep woont graag in een gemengde omgeving met winkels in de buurt en nabij het openbaar vervoer. Zij zijn tolerant tegenover mensen die anders zijn, hebben een brede interesse en leven bewust.

Woonwensen: Deze doelgroep zoekt een appartement of een grondgebonden woning in de vorm van een stadswoning of een woon-werkwoning. Zij zoeken geen zeer luxe woning, geen ‘show off’, maar een mooie aparte woning met bijzondere architectuur is een pré. Een thuiswerkruimte is belangrijk. Bij een appartement hoort

Markt en positionering 2.3 Profiel leefstijlen

Pragmatisch en tevreden: Doorstromenders (ca. 30-50 jr.)

een ruim balkon.

Opvoedend, veerkrachtig en actief: Eénoudergezinnen (ca. 25-45 jr.) Voor éénoudergezinnen in alle leeftijdscategorieën kan het zuidelijke deel van Schouwoost een uitkomst zijn. Gezin en carrière proberen zij te combineren. Gemak is hierbij het kernwoord: nieuwbouw zorgt ervoor dat onderhoud aan de woning voorlopig niet aan de

orde is. Maar ook gemak in de zin van activiteiten combineren: kinderen wegbrengen naar school, werken, boodschappen doen en thuiskomen met de kinderen. Een veilige en knusse woonomgeving is belangrijk.

Woonwensen: Eénoudergezinnen hebben een voorkeur voor een grondgebonden woning met kleine tuin (compacte rijwoning), zowel huur als koop. Een appartement/maisonnette gelegen op de begane grond met een tuintje behoort ook nog tot de mogelijkheden. Er is ruimte nodig voor drie slaapkamers.

Grijs, gedegen en kritisch: Senioren die graag zelfstandig willen blijven wonen (50+) Deze doelgroep wil graag veilig en functioneel semi-stedelijk wonen op locaties waarbij voorzieningen binnen handbereik zijn. Daarnaast wenst men een vertrouwde omgeving en zijn sociale contacten belangrijk. De doelgroep stelt eisen aan de kwaliteit van de omgeving: rust, groen, voldoende parkeerruimte en vooral veiligheid. Deze doelgroep komt uit de omringende buurten van Schouw-oost (onder andere Kempenaar en Schouw West).

Woonwensen: Deze doelgroep heeft de wens om gelijkvloers te gaan wonen en geeft de voorkeur aan een appartement of een (patio)bungalow in zowel de huur als de koopsector. Wijziging van het fiscale stelsel biedt kansen voor dure huur. Zeker wanneer deze doelgroep het vrijgekomen kapitaal wil gaan gebruiken voor leuke dingen (uitstapjes, vakanties en dergelijke). Gemaksdiensten als huismeester, klusjesdienst en andere services zijn L

handig, maar spelen niet direct een rol bij de keuze om gelijkvloers te gaan wonen. De wat oudere, zelfstandig wonende senioren kiezen voornamelijk voor de sociale huursector.

Hanze Poort Lelystad

Pragmatisch & tevreden

2 Markt en positionering

Rust en levenslust: Welgestelde, vitale 50-plussers Voor de welgestelde 50-plussers komt eventueel een luxe, kleinschalig appartementencomplex in aanmerking. Zij zijn zeer gesteld op een hoogwaardige woonomgeving. Hiervoor is het appartementengebouw in het centrumpark geschikt.

Woonwensen: Comfort, hoog afwerkingsniveau, 4 kamers, ruime living met veel licht, voorkeur directe relatie living en royale buitenruimte met goede bezonning, (afsluitbare) keuken met veel bergruimte, voldoende inpandige bergruimte, goede algemene verlichting en veel aandacht voor inbraakwering.

Plichtsgetrouw en gemoedelijk: Senioren die zorg nodig hebben Deze senioren kennen een afnemende mobiliteit en vitaliteit. Hun actieradius is gering en de leefwereld is verkleind. Geestelijk is men redelijk tot zeer vitaal. Een levendige omgeving is belangrijk, contact met derden wordt gewaardeerd en gezelligheid spreekt aan. Nabijheid van zorgvoorzieningen is essentieel.

Woonwensen: Zij betrekken zelfstandige huurwoningen in de nabijheid van het woonzorgcentrum en zijn zorgbehoeftig. Groen en activiteit (bijvoorbeeld een dierenweide) in

de nabije omgeving zijn belangrijk voor de beleving.

Oud en zorgbehoevend: Senioren die intensieve zorg nodig hebben De leefwereld is beperkt tot de eigen persoon en zo mogelijk op de zeer nabije omgeving.

Woonwensen: Deze doelgroep woont in een wooncluster (groep bewoners) of in het woonzorgcentrum.

Leefstijlen suburbaan, noordelijk deel Energiek en onderweg: (Doorstromende) tweeverdieners (ca. 30-50 jr) Zij laten veelal een huur- of goedkoper koopappartement achter en zetten een volgende stap in hun wooncarriĂ¨re. Qua inkomen gaat het zowel om lagere als hogere inkomensgroepen. Deze groep woont graag in een gemengde omgeving met winkels in de buurt en nabij het openbaar vervoer. Zij voelen zich niet erg verbonden aan een woning of woonplaats en verhuizen gemakkelijk. Zij hebben behoefte aan anonimiteit en dynamiek.

Woonwensen: De doorstromende tweeverdieners zoeken zowel een appartement of een grondgebonden woning in de vorm van een stadswoning. Zij zoeken aparte woonvormen, statusverhogende projecten zijn aantrekkelijk (niet saai en burgerlijk). L

Hanze Poort Lelystad

Grijs, gedegen & kritisch

2 Markt en positionering

Verzorgend, harmonieus en fatsoenlijk: Jonge gezinnen (ca. 25-35 jr) Het gaat hier om de doelgroep startende gezinnen in de leeftijdscategorie 25-35 jaar met jonge kinderen. Zij laten over het algemeen een huur- of koopappartement achter of een grondgebonden huurwoning. Hun inkomen is modaal. Zij zoeken een levendige omgeving in de nabijheid van voorzieningen. Zij zijn gericht op een gezellig en knus huis waar geborgenheid is te vinden. Zij zijn harmonieus ingesteld en gemakkelijk in de omgang. Niet te intiem samenleven maar wel verantwoordelijkheid nemen. Gezin en carrière worden met elkaar gecombineerd, zonder zich op één van beide toe te leggen. Het zijn ‘gewone’, modale en eigentijdse gezinnen.

Woonwensen: Deze doelgroep geeft de voorkeur aan een betaalbare grondgebonden koopwoning met tuin. Men wenst een rijwoning, hoekwoning of een twee-onder-één-kapwoning. Huiselijkheid is belangrijk en deze groep houdt van inloop. De woonkamer zal dan ook groot genoeg moeten zijn voor sociaal verkeer (feestje, gezellig samenzijn, veel mensen te eten). Zij zoeken niet alleen ruimte in huis, maar ook rondom het huis. Zo houden zij graag zicht op hun spelende kinderen voor de deur. Veiligheid in en om het huis is belangrijk voor deze doelgroep. Zo wil men zicht op de auto en deze het liefst voor de deur parkeren. Dit stelt eisen aan de inrichting van de openbare ruimte.

23 Stijlvol, geregeld en geslaagd: Volwassen gezinnen (ca. 35-55 jr) Dit zijn gezinnen in de leeftijdscategorie 35-55 jaar met opgroeiende kinderen. Het inkomen is veelal bovenmodaal. De volwassen gezinnen zijn sportief, sociaal en veel bezig met huis en tuin. Gezelligheid wordt binnen het eigen gezin en bij vrienden gezocht. Door werk, de kinderen en de sportvereniging hebben zij binding met de woonomgeving.

Woonwensen: Deze doelgroep geeft de voorkeur aan koopwoningen. Men wenst een ruime rijwoning, hoekwoning, tweekapper of zelfs vrijstaande woning. De volwassen gezinnen verkeren in een levensfase dat er hogere eisen aan wonen en de woonomgeving worden gesteld. De woonomgeving moet verzorgd zijn. Exclusieve voorzieningen in de nabijheid, groen en een eigen parkeerplek zijn essentieel.

Gearriveerd en comfortabel: Empty-nesters (50+) De empty-nesters (kinderen zijn de deur uit) vormen een doelgroep voor de twee-onderéén-kapwoningen en vrijstaande woningen. Deze jonge senioren zijn vitaal en staan midden in het leven, toch denkt men al na over later.

Woonwensen: Deze doelgroep wenst een volledig woonprogramma op de begane grond (dus hoofdslaapkamer en badkamer). Op de eerste verdieping is nog ruimte voor 1 of 2 L

slaapkamers en bergruimte. Deze doelgroep zoekt heel duidelijk meerwaarde in een woning in de vorm van een royale woonkamer en een buitenruimte met een goede bezonning. Gemak vormt een belangrijk aspect bij prettig wonen.

Hanze Poort Lelystad

1. Ligging

Auto

Enkhuizen 25 min.

Heerenveen 45 min.

Hoorn 40 min.

Leeuwarden 60 min. Groningen 75 min.

Spoor A6

Toekomstige Hanzelijn richting Zwolle

Recreatie Markermeer en bossen

Locatie Station

Almere 17 min. Amsterdam 38 min. Utrecht 71 min.

Recreatie

Auto

Spoor

Veluwemeer 20 min.

Almere 20 min. Amsterdam 40 min. Gooimeer 20 min.

Veluwe 30 min.

Utrecht 50 min.

2. Locatie binnen Lelystad

Spoor Toekomstige verbinding met noordelijke provincies

Auto Enkhuizen, Hoorn

Recreatie Golfbaan, bossen

Recreatie Haven, kustboulevard

Kempenaar Kempenaar

Groene wijk, strakke architectuur, 2 lagen, plat, stucwerk

Bultpark

Stadshart Winkelcentrum. kantoren, horeca, Locatie

Stadshart

theater, stadhuis

Schouw-west Schouw-west Station

2 lagen plus kap, gele baksteen

Provinciehuis

Spoor Almere, Amsterdam en Utrecht

Auto [A6] Almere, Amsterdam en Utrecht Heerenveen, Leeuwarden en Groningen

Plan

3.1 Inleiding

3.1

Inleiding Lelystad, hoofdstad van Flevoland, stad van rust, ruimte, groen en water. Een nieuwe stad, prachtig gelegen aan het Markermeer. Van de kale vlakte waar in 1967 de eerste bewoners hun huis betrokken, is Lelystad inmiddels uitgegroeid tot een stad. Maar de ontstaansgeschiedenis van dit bijzondere stukje Nederland is niet vergeten, de bosrijke omgeving in het nieuwe landschap geeft de stad een natuurlijke inbedding in het polderlandschap. Het vermaarde natuurgebied â&#x20AC;&#x2DC;De Oostvaardersplassenâ&#x20AC;&#x2122; aan de zuidkant van Lelystad heeft internationale bekendheid. Lelystad is uitstekend bereikbaar via het hoofdwegennet (A6) van Nederland en via een rechtstreekse spoorverbinding met Almere en Amsterdam. De stad wordt in de nabije toekomst opgenomen in de Hanzelijn, de nieuwe oost-west spoorverbinding tussen Noord-Nederland en de Randstad. De centrale ligging in Nederland biedt ook volop recreatiemogelijkheden naar de Veluwe het Veluwemeer en het Naardermeer. [zie kaart 1] Schouw-oost ligt ten westen van het NS station Lelystad en heeft grote waarde voor heel Lelystad als woonlocatie, maar ook als werkgelegenheidslocatie. Het vormt met zijn lig-

ging in het centrum een overgangsgebied tussen stad en Stadshart. Het plangebied met het naastliggende station wordt door stedelijke verkeerswegen en spoor uitstekend ontsloten. Het stadscentrum met winkelcentrum, horeca, theater en stadhuis ligt op loopafstand, evenals het waterrijke Bultpark. Op fietsafstand ligt de jachthaven, de toekomstige kustboulevard, een golfbaan, poldernatuur en bossen. De plek in de stad wordt gekenmerkt als een binnenstedelijke ontwikkelingslocatie waar dynamiek en rust als contrast, kwaliteit geeft. [zie kaart 2]

Hanze Poort Lelystad

3. Kernkwaliteiten locatie

Bestaande kwalitatief hoogwaardige parkzone

Voortzetting zuidelijke parkzone

Bultpark op loopafstand

Markermeer, kustboulevard en bossen op fietsafstand Stadshart op loopafstand

Groene ringstructuur als drager

Buurtpark met buurtvoorzieningen

Economische ontwikkelzone langs spoor en station

Voorname groene allee met dubbele bomenrij

Station op loopafstand

Kwalitatief hoogwaardige zone met groen en water

Station

3 dig plan van de gemeente intrinsieke kwaliteiten toe aan deze plek in de stad. Aan de Noordzijde biedt de parkzone uitzonderlijke woonkwaliteiten. Deze parkzone wordt langs de hofbebouwing in het oosten doorgezet als kwaliteit. De allee tussen de toekomstige kantoorlocatie en het NS station vormt een voorname hoofdontsluiting. Het groengebied langs de Visarenddreef is een waardevolle bestaande kwaliteit langs de locaties van de RGD kantoren en de vier woontorens. Het buurtpark, met centraal gelegen voorzieningen, is als plek de verbindende schakel (kwaliteit) in het meest stedelijke gebied van de locatie. De verkeersring biedt als groene hoofdontsluiting een rijke sequentie van beelden en woonsferen. De kantoorzone tegenover het NS station verbeeldt met zijn specifieke concept de economische potentie van de toekomstige Hanzelijn. [zie kaart 3]

3.1 Inleiding Kernkwaliteiten locatie

Naast de eerder genoemde kwaliteiten van dynamiek en rust voegt het stedenbouwkun-

Hanze Poort Lelystad

4. Stedelijk/groenstedelijk

5. Groenstructuur Legenda

Bestaand groen + water als uitloper Bultpark

Groen stedelijk Stedelijk

Voortzetting zuidelijke parkrand

Groene ringstructuur

als drager

Bestaand groen

Buurtpark

spoor

Groene hoven

Groene hoven Groen binnenhof

Groene allee

Groene hoven Bestaand groen + water

Hoofdstructuur: Het stedenbouwkundige

Groen: Groen vormt als factor een belangrijk structurerend,

plan biedt kansen en mogelijkheden voor

kwalitatief element in het hele plangebied. Het maakt als natuurlijk

grote differentiatie van woontypologieën,

medium de verschillende jaargetijden zichtbaar en voelbaar.

sferen en werklocaties (functiemenging).

Groene randen: De groen elementen langs de randen van de locatie

Het plan is in zijn hoofdstructuur te lezen als

worden gevormd door de parkzone aan de zuidrand, de voortzetting

een gebied met twee sferen (delen), een

hiervan langs de oostelijke spoorzijde, de groene allee naar het

noordelijk ‘groenstedelijk’- en een zuidelijk

station en het groen langs de Visarenddreef.

‘stedelijk deel’.

Groene ring: De ring is als hoofdstructuur in het gebied een belangrijk bindend element, dit wordt in ruimtelijke en natuurlijke zin bevestigd door het ritme van bomen die met hun gezamenlijke kruinen in alle seizoenen de ruimte en allure van de ring bevestigen. Het Buurtpark: Het buurtpark verbindt in ruimtelijke zin een drietal bijzondere woonfuncties en is primair aanwezig in het stedelijke deel van de ring. Het is als directe woonomgeving voor de parkbebouwing en als openbaar groen een belangrijk stedenbouwkundig element. Groene hoven: De groene hoven tussen de bebouwing langs de zuidelijke- en oostelijke rand van het plan bevestigt het specifieke karakter van de plek.

3 Stedenbouw Het stedenbouwkundige plan biedt kansen en mogelijkheden voor grote differentiatie van woontypologieën, sferen en werklocaties (functiemenging). Het plan is in zijn hoofdstructuur te lezen als een gebied met twee sferen (delen), een noordelijk “groenstedelijk”en een zuidelijk “stedelijk deel”. De werkvoorzieningen (kantoren), gestapelde woningbouw en wijkvoorzieningen bevinden zich voornamelijk in het stedelijk zuidelijk deel. De

3.2 Stedenbouw Analyse

3.2

grondgebonden woningen bepalen voor het overgrote deel het karakter en de sfeer van het groenstedelijke noordelijke deel. De kamstructuur van de bebouwing langs de zuidelijke- en oostelijke rand van de locatie is een wisselend ritme van massa en ruimte van bebouwing en groen. Het vormt met de verscheidenheid van hofbebouwing, kantoren en woontorens de openbare randen van het gebied. Groen vormt een belangrijk structurerend, kwalitatief element in het plangebied. De groene ring verbindt de verschillende sferen van wonen en werken. De groen elementen langs de randen van de locatie en het buurtpark zijn als directe woonomgeving en als openbaar groen belangrijke stedenbouwkundig elementen. De groene hoven tussen de bebouwing langs de zuidelijke- en oostelijke rand van het plan bevestigen het specifieke karakter van de plek.

Hanze Poort Lelystad

6.Kamstructuur

7. Ring als collier

Parkrand

Hofjes

Kleinschalige

Wand

bebouwing

Bebouwing als vinger/ kamstructuur ingroen langs randen [zuid, oost, noord] Losse objecten in het groen Buurtpark

Kantoorbebouwing Wand

Kamstructuur: De kamstructuur van de

Ring als collier: De ring is als drager een

bebouwing langs de zuidelijke- en oostelijke

ruimtelijk element van bijzondere betekenis

rand van de locatie is een wisselend ritme van

en is de verbinding van verschillende sferen

massa en ruimte van bebouwing en groen.

van wonen en werken.

Het vormt met de verscheidenheid van hofbebouwing, kantoren en woontorens de openbare randen van het gebied en bevestigt de stedelijke nabijheid.

8. Functies Legenda

Woningen, grondgebonden Woningen gestapeld Bestaand

Zorg en wonen

3.2 Stedenbouw Analyse

Kantoren

Functies: De werkvoorzieningen (kantoren), gestapelde woningbouw en wijkvoorzieningen bevinden zich voornamelijk in het stedelijk zuidelijk deel. De grondgebonden woningen bepalen voor het overgrote deel het karakter en de sfeer van het groenstedelijke noordelijke deel.

Hanze Poort Lelystad

9. Openbare ruimte

10. Tijdelijke inrichting wisselstrook Legenda

Tuinmuren Hagen Parkzone

Parkzone

Groene hoven

Groene ring

Opwaarderen

Buurtpark Tijdelijk

groen Groene hoven

Groene allee

Groene hoven

Bestaand groen + water

aan te leggen park

3 Om het totale gebied een kwalitatief hoogwaardige uitstraling te geven, is extra aandacht nodig voor de inrichting van de openbare ruimte. Binnen praktische randvoorwaarden dienen materialisering en kleurstelling van openbare routes, trottoirs, enzovoort zorgvuldig te worden afgestemd op de in aardetinten uitgevoerde baksteenarchitectuur. De afscheiding tussen openbaar/privé wordt met het oog op een rustige, eenduidige vormgeving consequent vormgegeven door hagen en tuinmuren. Het buurtpark neemt binnen het plan een bijzondere plek in. Het heeft niet alleen de functie van kijkgroen, maar ook van verblijfsgebied. Daarnaast zou het park ruimte moeten bieden aan gezamenlijke buurtactiviteiten. [zie kaart 9]

Parkeren Een zorgvuldig ingerichte openbare ruimte vraagt om parkeeroplossingen die zo weinig mogelijk inbreuk maken op de beeldkwaliteit. Hiertoe hebben de vrijstaande woningen en de twee-onder-één-kapwoningen twee opstelplaatsen op eigen terrein. Alle kantoorgebouwen hebben een verdiepte of halfverdiepte gebouwde parkeervoorziening. Bij grondgebonden woningen wordt voor zover mogelijk uitgegaan van één opstelplaats op eigen terrein. Daar waar parkeren plaatsvindt in het openbare gebied worden de parkeerplaatsen omzoomd door hagen en ingericht met bomen.

Tijdelijke inrichting wisselstrook De kantorenlocatie tegenover het NS station kan door middel van een tijdelijke invulling tot het moment van realisatie na 2011 een welkome aanvulling zijn op het naastgelegen gebied. In ons voorstel vergroten wij op deze locatie tijdelijk het buurtpark zodat het drie

3.2 Stedenbouw Openbare ruimte Parkeren Tijdelijke inrichting wisselstrook

Openbare ruimte

keer zo groot wordt en in het centrumgebied een tijdelijke extra kwaliteit genereert. Idee is om hier een bijzondere, recreatieve functie te maken, bijvoorbeeld een jeu des boules-baan. Deze zone blijft natuurlijk uitermate geschikt voor kantoren of woonappartementen. [zie kaart 10]

Hanze Poort Lelystad

3 Architectuur Rode draad tussen het noordelijk en zuidelijk deel vormt een herkenbaar en karakteristiek architectuurbeeld. Stedelijkheid en samenhang zijn daarbij sleutelwoorden. Vanuit die optiek hebben wij ons laten inspireren door de architectuur van Dudok.

Beeldtaal: inspiratie Dudok

3.3 Architectuur Beeldtaal

3.3

Willem Marinus Dudok (1884-1974) was een Nederlandse architect, onder meer bekend door zijn ontwerp van het Raadhuis in Hilversum. Dudok behoorde niet tot en bepaalde stroming maar stond open voor het beste wat de verschillende stromingen hem boden. In het Hilversumse Raadhuis is bijvoorbeeld onmiskenbaar de invloed van Frank Lloyd Wright zichtbaar. In het buitenland wordt de stijl van Dudok nog steeds gezien als de ideale samenvoeging van de Nederlandse architectuurstromingen uit het begin van de twintigste eeuw. Dudok werkte van een hoog schaalniveau naar een laag. Van stad naar buurt, naar straat,

naar gevels, naar plattegronden die logisch uit de vorm van het gebouw voortkwamen. Dudok respecteerde de bestaande stad, zijn woonwijken sluiten aan op het eigen karakter van die stad. De natuur wordt zoveel mogelijk gerespecteerd en ingezet ter verhoging van de esthetische beleving van de openbare ruimte. De openbare ruimte staat centraal. Hij gebruikte monumenten als dragers van de wijken en groene zones-door-de-wijk en pleinen om ‘het plastische ritme’ te verhogen. De voornaamste eis van de bouwblokken was dat de vorm een economische en fraaie bebouwing mogelijk maakte. Daarin was het onderscheid tussen (brede) verkeerswegen en (smalle) woonstraten van groot belang. Dudok gebruikte deze hiërarchie om zijn straten levendig te maken. Het instrumentarium hiervoor bestond uit verspringing of kromming van gevelwanden, verhoogde bouwblokken, uitbouwen maar ook poorten. Dudok ontwierp verschillende wijken, scholen en gemeentelijke gebouwen voor Hilversum en bepaalde daarmee het gezicht van de stad. Daarnaast was hij een veelgevraagd architect in het gehele land. In 1954 ging Dudok met pensioen, maar bleef nog wel betrokken bij het bouwen in Hilversum. Op 6 april 1974 overleed de toen al wereldberoemde architect.

Hanze Poort Lelystad

1. Woningbouw Marconistraat Hilversum 2/3. Woningbouw Merelstraat Hilversum 4. De Bijenkorf Rotterdam 5. Johannes Calvijnschool Hilversum

3 De architectuur van Dudok heeft in hoofdlijnen de volgende karakteristieken: • Rijke, gedifferentieerde vormgegeven hoofdvolumes • Plastiek, sterke schaduwwerking • Horizontale belijning met verticale accenten • Sterke ritmiek • Warme baksteenarchitectuur • Subtiele, fijne detaillering De vertaling van deze beeldkenmerken in abstracte en meer letterlijke zin vormt de verbindende factor in de beeldtaal voor het beeldkwaliteitsplan voor HanzePoort Lelystad. In het zuidelijk gelegen stedelijk deel en in de noordelijk gelegen parkrand leidt een abstracte vertaling tot een moderne sculpturale architectuur. Het noordelijk plandeel draagt meer letterlijke vormkenmerken van de architectuur van Dudok in zich, met een menging van kubisme en zadeldaken.

3.3 Architectuur Beeldkenmerken HanzePoort Lelystad

Beeldkenmerken HanzePoort Lelystad

Naast deze overkoepelende beeldtaal komt de samenhang binnen het totaalplan tot stand door de eenheid in materialisering van de bebouwing, het groen als bindend element en de vormgeving van de afscheiding tussen openbaar en privé. Alle bebouwing is gedacht in baksteen in warme aardetinten, variërend van antraciet via (donker) bruin, bruin/rood, (donker) rood naar diep oker. Uitzondering op deze regel zijn een aantal eyecatchers, verspreid door het plan, met een bijzonder en afwijkend materiaalgebruik.

Hanze Poort Lelystad

11. Stedenbouwkundige onderdelen

1. (Losse) bebouwing in groene parkrand aansluitend op wijk Kempenaar

4. Hofjes opgespannen tussen groene ring en groene parkrand 2. Kleinschalige bebouwing aan ring

langs spoor

en as aansluitend op bebouwing Schouw West

5.Rijwoningen als begeleiding van de ring

3. Rijwoningen als begeleiding van diagonaal

6. (Grootschalige) kantoorbe8. Bebouwing aansluitend op

bouwing langs spoor

bebouwing Schouw-west en bestaande kerk & school

7. Park en ring gerelateerde bebouwing

10. Rijksgebouwendienst 9. Grootschalige bebouwing gerelateerd aan Visarenddreef en kantoorbebouwing

3 Rekening houdend met de verschillende omliggende gebieden en de rijke differentiatie van functies en sferen binnen het stedenbouwkundig plan is een opdeling gemaakt in stedenbouwkundig te onderscheiden onderdelen. [zie kaart 11] Op basis van deze indeling is gekozen voor ontwerpeenheden met een beschrijving van de beeldtaal per ontwerpeenheid [zie kaart 12 op volgende pagina]. In het hart van het plan, ter plaatse van het

3.3 Architectuur Deelgebieden

Deelgebieden

buurtpark, zijn drie stedenbouwkundige onderdelen samengevoegd tot een ontwerpeenheid om op deze wijze op deze specifieke plek het stedelijke en het groenstedelijke gebied in architectonische zin te koppelen. Per ontwerpeenheid wordt door middel van schetsen met beeldkenmerken en referenties de beeldkwaliteit per onderdeel in kaart gebracht. Vanuit de marktvisie wordt per deelgebied aangegeven welke leefstijlen naar verwachting ge誰nteresseerd zullen zijn. Daarnaast wordt vanuit het gewenste beeld een architectensuggestie gedaan.

Hanze Poort Lelystad

12.

5 6

3 Omschrijving beeldtaal

1. Moderne sculpturale en plastische archi-

4c. Bouwblok met patio-woningen aan park

tectuur gecombineerd met de kwaliteiten

en rijwoningen aan diagonaal en ring. Platte

van traditionele materialen; relatie met plat-

daken aan diagonaal, vormgeving refererend

te daken in het groen, wijk de Kempenaar.

aan tegenover liggende luxe rijwoningen. Plastiek, ritmiek, wandwerking; aan ring

2. Landelijke (dorpse) stijl, rijk qua hoofd-

horizontale belijning met vertikale accenten

vorm en detaillering; a-symmetrische 2/1

als ritmiek. Patiowoningen aan de parkzijde:

kappers, vrijstaande woningen en senioren-

overstek op collonade als overgangsgebied

woningen; steile pannendaken.

naar park; gevel in baksteen.

3. Hofjes: korte rijwoningen met plastische,

5. Kantoorbebouwing: kamstructuur met

kubistische beëindigingen aan spoor en ring,

groene binnenhoven aan ring. Hoge plint als

met daartussen zadeldaken. Ritmiek van

begeleiding van de groene allee. Begane

“koppen” aan spoor en ring. Straat met

grond transparant met mogelijkheid voor

verblijfskwaliteit; op begane grond open

bijzonder programma. Basis metselwerk (als

relatie met straat.

overgang naar hoven in zuidelijk deel) met

3.3 Architectuur Omschrijving beeldtaal

per samenhangende ontwerpeenheid

transparante “koppen” uitkijkend over spoor, 4. Koppeling in architectonische vormgeving

richting Stadshart.

van noordelijk stedelijk en zuidelijk groen stedelijk gebied.

6. Strakke plastische architectuur, op maaiveld open relatie met omgeving (o.a. in

4a. Wand langs ring; kubistische plastische

verband met veiligheid).

beëindiging van blokken met daartussen zadeldaken, referend aan tegenoverliggende

7. Kubistisch of sculpturaal vormgegeven

hofjes. Begeleiding van ring, horizontale

moderne appartementen en kantoorge-

belijning, ritmiek op verschillende schaal-

bouwen op de schaal van de bestaande kan-

niveaus.

toren van de Rijksgebouwendienst en de Visarenddreef. Kamstructuur met groene

4b. (Luxe) rijwoningen als begeleiding van

binnenhoven, ondergrondse parkeergarage.

diagonaal. Voorname, statige uitstraling. Architectuur gekarakteriseerd door platte

S. Specials: autonome objecten op verschil-

daken, plastiek en ritmiek.

lende plaatsen binnen stedenbouwkundig plan met een bijzondere vormgeving in de zin van materialisering en architectuur. L

Hanze Poort Lelystad

Sculpturale architectuur in 2/1 kap, vrijstaande woningen

parkzone gerelateerd aan

aansluitend op Schouw-west

bebouwing de Kempenaar

Strakke wand al begeleiding diagonaal,

Special

ruimtevormend richting park

Parkgerelateerde architectuur

Special

Ritme van koppen aan spoor

Wand met langskappen als begeleiding van ring

Intermediair tussen kantoorbebouwing [links] en hofwoningen

Kwalitatief hoogwaardige

Special

architectuur in kamstructuur aansluitend op architectuur RGD-kavel

Ritme van koppen op hoger schaalniveau

3 De architectonische hoofdprincipes voor het plan zijn in het kort: • Aan de oostzijde langs het spoor is gekozen voor een sterke ritmiek van kubistisch vormgegeven koppen oplopend in schaal vanaf de hofwoningen in het noorden naar de grootschalige kantoorbebouwing in het zuidelijk deel. Het kantorencomplex ten noorden van de diagonaal vormt in architectonische zin de overgang van de kantoorbebouwing naar de hofwoningen. • Langs de Visarenddreef wordt de kwalitatief hoogwaardige architectuur van de RGD kavel voortgezet in een grootschalige kamstructuur van appartementenblokken. • In de noordelijke parkzone wordt in een kubistisch/sculpturale vormgeving aansluiting gezocht bij de bouwblokken met platte daken in het groen van de wijk de Kempenaar. • De lange wand in het noordoostelijke deel van het gebied begeleidt met langskappen de ring ter plaatse en refereert met een fraaie ritmiek van verticale accenten aan de koppen

3.3 Architectuur Architectonisch hoofdprincipes

Architectonische hoofdprincipes

van de hofbebouwing aan de overzijde van de ring. • Een strakke horizontaal gelijnde wand met verticale accenten begeleidt de diagonaal in het hart van het plan. Daarnaast werkt de drielaagse wand sterk ruimtevormend als een

van de opstanden langs het park. • De door wanden van de diagonaal en ring omsloten bebouwing van twee-onder-éénkapwoningen en vrijstaande woningen vormen in architectonische zin een overgang naar de rijwoningen met kappen in Schouw-west. • De gevels van de bebouwing direct grenzend aan het park worden specifiek vormgegeven met een colonnade als overgang naar het groen. • Tenslotte verlevendigen een viertal, verspreid door het plan liggen eyecatchers het architectonische beeld.

De naamgeving van de deelgebieden wordt in het promotieplan verder uitgewerkt. Hierbij zijn namen van andere Hanzesteden gebruikt.

Hanze Poort Lelystad

Rijke, gedifferentieerde hoofdvorm

Deelgebied 1 MalmĂś Kubistisch, sculpturaal

Strookvensters richting groen

Plastiek Haag als afscheiding openbaar/privĂŠ

Kubistisch, sculpturaal

Rijke, gedifferentieerde hoofdvorm

Strookvensters richting groen; open relatie met park

Plastiek

Bouwkundig vormgegeven terrassen in park

Leefstijlen Appartementen

2/1-kap- en vrijstaande

Starters - Pril, opgeleid en veelbelovend

Doorstromers - Stijlvol, geregeld en geslaagd

Patiowoningen Senior - Gearriveerd en comfortabel

Hanze Poort Lelystad

Deelgebied 1 Malmรถ 45 Moderne kubistische en plastische architectuur gecombineerd met de kwaliteiten van traditionele materialen; relatie met platte daken in het groen, wijk de Kempenaar.

Woonprogramma Appartementen Patiowoningen 2/1-kap- en vrijstaande woningen

Suggestie architect Appartementen, 2/1-kap- en vrijstaande woningen FARO architecten bv

Patiowoningen ArchitectenCie

Deelgebied 2 Tallinn

Grote, steile zadeldaken

Rijke, gedifferentieerde hoofdvorm, asymmetrisch

Landelijke (dorpse) stijl Rijke, subtiele detaillering

Haag als afscheiding openbaar/privĂŠ

Leefstijlen Doorstromers - Stijlvol, geregeld en geslaagd Senior - Gearriveerd en comfortabel

Hanze Poort Lelystad

Deelgebied 2 Tallinn

47 Landelijke (dorpse) stijl, rijk qua hoofdvorm en detaillering; a-symmetrische 2/1 kappers, vrijstaande woningen en senioren-woningen; steile pannendaken.

Woonprogramma 2/1-kap- en vrijstaande woningen

Suggestie architect Mix van 4 verschillende architecten Hagenbeek Architecten Architectenbureau Ellerman, Lucas, van Vugt Inbo Architecten Molenaar & Van Winden architecten

Deelgebied 3 Stralsund

Kubistische/plastische koppen parkrand/spoor

Zadeldak Parkrand

Groene ring

Kubistische/plastische koppen aan ring

Haag als afscheiding openbaar/privĂŠ

(Tuin) muur als afscheiding openbaar/privĂŠ richting ring

Straat met verblijfskwaliteit

Erkers: open relatie met straat

Leefstijlen Doorstromers - Verzorgend, harmonieus en fatsoenlijk Senior - Gearriveerd en comfortabel

Hanze Poort Lelystad

Deelgebied 3 Stralsund

H L

49 Hofjes: korte rijwoningen met plastische, kubistische beëindigingen aan spoor en ring, met daartussen zadeldaken. Ritmiek van “koppen” aan spoor en ring. Straat met verblijfskwaliteit; op begane grond open relatie met straat.

Woonprogramma Rijwoningen in hofjes Hof met binnentuin Levensloopwoningen

Suggestie architect Iedere architect een (deel van een) hofje Hagenbeek Architecten Architectenbureau Ellerman, Lucas, van Vugt Inbo Architecten Molenaar & Van Winden architecten

Deelgebied 4a Hannover

Verticale ritmiek Zadelkap Sculpturale/plastische beĂŤindiging blokken

Haag als afscheiding openbaar/privĂŠ

Wand als begeleiding van ring

Leefstijlen Doorstromers - Energiek en onderweg

Hanze Poort Lelystad

Deelgebied 4a Hannover 51 Koppeling in architectonische vormgeving van noordelijk stedelijk en zuidelijk groen stedelijk gebied.

Wand langs ring; kubistische plastische beeindiging van blokken met daartussen zadeldaken, referend aan tegenoverliggende hofjes. Begeleiding van ring, horizontale belijning, ritmiek op verschillende schaalniveaus.

Woonprogramma Luxe rijwoningen

Suggestie architect KOW Stedenbouw & Architectuur

Deelgebied 4b Hannover

Ritme

Plastiek

Wand als begeleiding van diagonaal door plan; voorname uitstraling Muur als afscheiding openbaar/privĂŠ

Leefstijlen Doorstromers - Energiek en onderweg Doorstromers - Stijlvol, geregeld & geslaagd

Hanze Poort Lelystad

Deelgebied 4b Hannover 53 Koppeling in architectonische vormgeving van noordelijk stedelijk en zuidelijk groen stedelijk gebied.

(Luxe) rijwoningen als begeleiding van diagonaal. Voorname, statige uitstraling. Architectuur gekaraktiriseerd door platte daken, plastiek en ritmiek

Woonprogramma Luxe rijwoningen

Suggestie architect Inbo Architecten

Deelgebied 4c Hannover

Plastiek, ritmiek

Colonnade als overgangsgebied naar park

Ritme

Plastiek

Muur als afscheiding openbaar/privĂŠ

Wand als begeleiding diagonaal door plan

Leefstijlen

Rij + patiowoningen

Luxe appartementengebouw met evt. zorgfuncties

Starters - Ontspannen en ongebonden

Senior - Rust en levenslust

Doorstromers - Opvoedend, veerkrachtig en actief Senior - Grijs gedegen en kritisch

Hanze Poort Lelystad

Deelgebied 4c Hannover 55 Koppeling in architectonische vormgeving van noordelijk stedelijk en zuidelijk groen stedelijk gebied.

Bouwblok met patiowoningen aan park en rijwoningen aan diagonaal en ring. Platte daken aan diagonaal, vormgeving refererend aan tegenover liggende luxe rijwoningen. Plastiek, ritmiek, wandwerking; aan ring horizontale belijning met vertikale accenten als ritmiek. Patiowoningen aan de parkzijde: overstek op collonade als overgangsgebied naar park; gevel in baksteen. Zorgcentrum / wonen ouderen Senior - Oud en zorgbehoevend Senior - Plichtsgetrouw en gemoedelijk

Woonprogramma

Suggestie architect

Rij + patiowoningen

Rij- + patiowoningen RPHS architecten

Exclusieve appartementen met evt.

Appartementengebouw met

zorgfuncties

evt. zorgfuncties Mecanoo architecten

Zorgcentrum / wonen ouderen

Zorgcentrum/wonen ouderen Spring architecten

Deelgebied 5a Riga

Glazen koppen richting park Transparante plint Groene binnenhoven aan parkzijde

Kamstructuur

Parkzijde

Glazen koppen uitkijkend op Stadshart Ritmiek

Plastiek Leefstijlen kantoren Plint als begeleiding van groene allee

Overheid en semi-overheid Commercieel

Transparante begane grond, mogelijk met bijzonder programma Spoorzijde

Hanze Poort Lelystad

Deelgebied 5a Riga 57 Kantoorbebebouwing: kamstructuur met groene binnenhoven aan ring. Hoge plint als begeleiding van de groene allee. Begane grond transparant met mogelijkheid voor bijzonder programma. Basis metselwerk (als overgang naar hoven in zuidelijk deel) met transparante â&#x20AC;&#x153;koppenâ&#x20AC;? uitkijkend over spoor, richting stadshart.

Referentie indien woningbouw

Programma Kantoren 2011 - 2014 Eventueel na 2014 woningen

Leefstijlen wonen Starters - Pril, opgeleid en veelbelovend Doorstromers - Pragmatisch en tevreden

Suggestie architect Theo Verburg Architecten

Deelgebied 5b Riga

Vertikale accenten

Rijke, kubistische hoofdvorm

Subtiele detaillering

Plastiek

Leefstijlen kantoren

Leefstijlen wonen

Overheid en semi-overheid

Starters - Pril, opgeleid en veelbelovend

Commercieel

Doorstromers - Pragmatisch en tevreden

Horizontale belijning

Hanze Poort Lelystad

Deelgebied 5b Riga 59 Intermediair tussen kantoorbebouwing en hofwoningen met typische Dudok-architectuur.

Programma Commercieel en/of (semi)-overheid kantoren, eventueel na 2014 woningen

Suggestie architect RPHS architecten

Deelgebied 6 Lübeck

Muur als tuinscheiding

Plastiek Haag als afscheiding openbaar/privé Transparante plint, open relatie straat (en veiligheid) Ritme

Groen binnenhof met parkeren

Plastiek Haag als afscheiding openbaar/privé Transparante plint, open relatie straat (en veiligheid) Ritme

Leefstijlen Appartementen

Hof met woningen

Levensloopbestendige woningen

Doorstromers - Pragmatisch en tevreden

Senior - Grijs, gedegen en kritisch

Doorstromers - Opvoedend, veerkrachtig en actief

Hanze Poort Lelystad

Deelgebied 6 L端beck

61 Strakke plastische architectuur, op maaiveld open relatie met omgeving (o.a. in verband met veiligheid.)

Woonprogramma Appartementen Hof met woningen Levensloopbestendige woningen

Suggestie architect Appartementen Bedaux de Brouwer Architecten Hof met woningen Theo Verburg Architecten Levensloopbestendige woningen Diederen Dirrix van Wylick architecten

Deelgebied 7 Danzig

Appartementen (kamstructuur) op de schaal van de kantoren van de RGD

Koppen richting Visarenddreef Groene binnenhoven Moderne, kloeke blokken

Relatie plint met groen en water

Plastiek, verfijning

Leefstijlen Starters - Ontspannen en ongebonden Starters - Pril, opgeleid en veelbelovend

Hanze Poort Lelystad

Deelgebied 7 Danzig 63 Kubistisch of sculpturaal vormgegeven moderne appartementen en kantoorgebouwenop de schaal van de bestaande kantoren van de Rijksgebouwendienst en de Visarenddreef. Kamstructuur met groene binnenhoven, ondergrondse parkeergarage.

Programma Kantoren op RGD-kavel Goedkope huurappartementen

Suggestie architect BDG Architecten & Ingenieurs

Specials

Referenties S1/S3

H L

Hanze Poort Lelystad

Specials

Referenties S2 S4

65 Programma S1 - Huurappartementen S2 - Luxe huur S3 - Appartementen huur s4 - Patiowoningen

Suggestie architecten S1 - Cepezed S2 - Mecanoo S3 - Bedaux & Brouwer S4 - Architecten Cie

Referenties S4

Samenvatting architectensuggesties

Hanze Poort Lelystad

FARO Inbo Ellerman Lucas van Vugt Hagenbeek Molenaar van Winden RPHS KOW

Spring Theo Verburg Dirrix Diederen van Wylick BDG

S1 S2 S3 S4

Cepezed Mecanoo Bedaux & Brouwer Architecten Cie

Stijlvol, geregeld & geslaagd

Promotie lisatie van Schouw-oost. Schouw-oost roept immers door haar verleden (asbest, sloop) een negatieve connotatie op. Het gebied biedt nu voor de bewoners van Lelystad een troosteloze aanblik. Het is zaak dit negatieve imago om te buigen en positieve associaties op te roepen bij de bevolking en potentiĂŤle gegadigden voor de woningen en de kantoren. Een heldere positionering vormt de basis voor de promotie van het nieuwe Schouw-oost. Bij positionering gaat het erom de positieve kwaliteiten van de nieuwe wijk in het bewustzijn van de beoogde leefstijlen te verankeren en de meerwaarde aan te geven ten opzichte van andere ontwikkelingen in Lelystad en elders. De inzet van de gemeente is immers circa eenderde van de woningen af te zetten bij bewoners van buiten de gemeente. Ook voor de kantoren dienen prospects van buiten geworven te worden. Een belangrijk beslispunt bij de positionering betreft de definitie van het gebied: Richt

Promotie 4.1 Communicatiedoelstelling

Gebiedspromotie is een belangrijk instrument voor een succesvolle ontwikkeling en rea-

de promotie zich op het totale gebied (woningen en kantoren) of alleen op de woningen? Zoals eerder aangegeven is onze inzet om het gebied in zijn totaliteit in de markt te zetten. De aantrekkelijkheid van de woningen ten opzicht van soortgelijke woningen elders in Lelystad wordt immers voor een groot deel bepaald door de nabijheid van het station, de

voorzieningen in het centrum en de levendigheid die (op termijn) door kantoren en voorzieningen wordt gegenereerd. Een probleem bij de promotie van Schouw-oost als kantoorlocatie vormt overigens wel het feit dat de kantoren pas na 2011 in ontwikkeling genomen kunnen worden, gezien de bestaande afspraken met de ontwikkelaars van het Stadshart. Dit kan een knelpunt vormen bij de marketing van de woningen. Een leeg gebied is onaantrekkelijk en heeft een negatieve uitstraling. Vandaar het idee voor een tijdelijke inrichting van dit gebied. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de communicatiedoelstelling, het merkconcept, de communicatiestrategie en op de communicatiemiddelen die nodig zijn om Schouw-oost als â&#x20AC;&#x2DC;merkâ&#x20AC;&#x2122; in de markt te zetten.

4.1

Communicatiedoelstelling De communicatieopgave kunnen wij vertalen in de volgende doelstelling voor de gebiedspromotiestrategie: opbouwen van naamsbekendheid en een wervend imago van Schouwoost als een centrumlocatie waar gewoond en gewerkt wordt. Schouw-oost dient te worden neergezet als een merk dat binnen en buiten Lelystad bekend is en positieve associaties oproept.

De gebiedspromotie vormt weer de basis voor de projectpromotie van de verschillende onderdelen/deelprojecten die in de loop der tijd successievelijk worden gerealiseerd. Gebiedspromotie vormt als het ware de kapstok voor de promotie van de afzonderlijke projecten. Per deelgebied (en doelgroep) kunnen echter wel concreet speciale accenten worden neergezet.

Hanze Poort Lelystad

Beeld leefstijlen

4 Merkconcept Kwaliteiten De gekozen positionering (zie hoofdstuk 2) vormt de basis voor het merkconcept. Deze kwaliteiten vormen een kapstok voor de boodschap die moet worden gecommuniceerd, de naam, de visualisatie en de pay-off. Hieronder worden de kernkwaliteiten die de drager

Promotie 4.2 Merkconcept

4.2

vormen voor het merkconcept nogmaals aangegeven. • Levendigheid In het zuidelijk deel wordt de levendigheid bepaald door de mix van functies, leefstijlen en woningtypen. De nabijheid van het centrum leidt ook tot bezoekers op straat. In het noordelijk deel zit de levendigheid in de variatie in woningtypen, groen en speelplekken op straat. • Nabijheid voorzieningen Als onderdeel van het Stadshart bevat Schouw-oost zelf een aantal voorzieningen (woonzorgcentrum, park). De winkels en voorzieningen in het stadshart zijn op loopafstand. Ook het Bultpark is op loopafstand. • Bereikbaarheid De wijk is optimaal bereikbaar per auto, fiets, voet en openbaar vervoer.

Selling-point bij uitstek vormt de nabijheid van het station en de toekomstige Hanzelijn. • Geborgenheid Geborgenheid is met name bij een stedelijke omgeving met veel passanten en mensen van buiten van belang. De relatie openbaar-privé en de veiligheid in en om de woningen krijgen daarom veel aandacht. Het politiekeurmerk is standaard bij alle woningen. • Herkenbaarheid Dit komt met name tot uitdrukking in de karakteristieke beeldkwaliteit. Deze bestaat uit één architectuurstijl (Dudok) die de leidraad vormt voor alle deelprojecten en die zowel in het noordelijk als zuidelijk deel wordt gehanteerd. Voor het merkconcept is het van belang een keuze te maken voor de twee of drie meest onderscheidende elementen die boven worden genoemd. Het merkconcept dient daarop te worden gebaseerd. De belangrijkste onderscheidende kenmerken betreffen in onze optiek: stedelijkheid, bereikbaarheid en herkenbaarheid.

Naamgeving Gezien het asbest-verleden en negatieve imago is het noodzakelijk een nieuwe naam te kiezen. De naam Schouw-oost verwijst teveel naar dit verleden en heeft bovendien onvoldoende stedelijke uitstraling. Vanuit die optiek is gekozen voor “HanzePoort Lelystad”. HanzePoort Lelystad verwijst naar de Hanzelijn én naar de stedelijkheid en de herkenbaarL

heid die wordt geassocieerd met vroegere Hanzesteden. Ook is het mogelijk om een link te leggen naar een van de centrale thema uit het Structuurplan Lelystad 2015: de poort naar de Randstad. De geschiedenis van de Hanzesteden biedt ook aanknopingspunten voor visualisaties en teksten die verwijzen naar bereikbaarheid, ligging en dergelijke. Ook Poort verwijst naar

Hanze Poort Lelystad

Logoâ&#x20AC;&#x2122;s deelgebieden Deelgebied 1 MalmĂś

Hanze Poort Lelystad H

Deelgebied 2 Tallinn

Deelgebied 3 Stralsund

Hanze Poort Lelystad H

Deelgebied 4 Hannover

Hanze Poort Lelystad H

Deelgebied 5 Riga

Deelgebied 6 LĂźbeck

Deelgebied 7 Danzig

Deelgebied Specials

H Hanze Poort Lelystad Grafische beeldtaal deelgebieden

Hanze Poort Lelystad

4 Promotie

bereikbaarheid en toegankelijkheid van het gebied. HanzePoort Lelystad geeft toegang tot het centrum en het achterliggende gebied. Tegelijk is er ruimte voor een relatie met zaken als authenticiteit, onthaasting (rustig wonen) en een samenhangende karakteristieke architectuur die eigen is aan historische steden in de Middeleeuwen. Voor de zeven deelgebieden stellen we voor de namen van zeven Hanzesteden te gebruiken: Malmö, Tallinn, Stralsund, Hannover, Riga, Lübeck en Danzig. Elke Hanzestad staat voor de sfeer van het deelgebied. De steden geven ook de mate van stedelijkheid aan. Malmö zal in het zuidelijk deel van HanzePoort Lelystad liggen en Tallinn in het noordelijke deel.

Beeldmerk/logo HanzePoort Lelystad wordt gevormd door zeven deelgebieden. Elk deelgebied kent zijn eigen vorm en beeldgebruik, die een onderlinge samenhang hebben. De vormen zijn gebaseerd op de verschillende woning-typologieën, in het beeld wordt de betreffende doelgroep van het deelgebied afgebeeld. Het beeldmerk voor het gehele gebied HanzePoort Lelystad is opgebouwd uit de zeven vormen van de deelgebieden.

Het kleurgebruik laat het beeldmerk leven en geeft daarmee de levendigheid van HanzePoort Lelystad aan, maar ook de diversiteit van het gebied. Tot slot maken juist de verschillende kleuren het beeldmerk herkenbaar en uniek waardoor het onderscheidend en herkenbaar is.

Pay-off In het verlengde van bovenstaande positionering kan een pay-off ontwikkeld worden die representatief is voor het gebied en daarmee in een zin krachtig het gebied neerzet. Een pay-off die de positionering en de naam HanzePoort Lelystad krachtig ondersteunt, is: Eindeloos. Met deze pay-off spreken we de leefstijlen aan als het gaat om de vele kanten die je op kunt in dit gebied, namelijk qua vervoer, voorzieningen, enzovoort. Naam, pay-off en logo versterken elkaar.

Hanze Poort Lelystad

Beeldtaal [leefstijlen/grafische toepassingen] gecombineerd met willekeurig deelgebied

Doorstromers -

Starters -

Senior -

Energiek & onderweg

Pril, opgeleid & veelbelovend

Grijs, gedegen& kritisch

Senior -

Doorstromers -

Starters -

Plichtsgetrouw & gemoedelijk

Stijlvol, geregeld & geslaagd

Ontspannend & ongebonden

Senior -

Doorstromers -

Gearriveerd & comfortabel

Opvoedend, veerkrachtig & actief

Verzorgend, harmonieus & fatsoenlijk

Doorstromers -

Senior -

Starters -

Pragmatisch & tevreden

Rust & levenslust

Ontspannend & ongebonden

Senior Oud & zorgbehoevend

Werken

Hanze Poort Lelystad

Eindeloos Wonen in HanzePoort

Hanze Poort

Lelystad

4 Promotiestrategie In de promotiestrategie kan een aantal, opeenvolgende fasen worden onderscheiden. Eerst wordt de aanpak van de gebiedspromotie beschreven, daarna de promotie van de afzonderlijke deelgebieden en projecten.

Vaststellen positionering en merk Na de selectie van de ontwikkelaar stellen de gemeente, Centrada en de gekozen ontwikkelaar gezamenlijk de definitieve positionering en het merk vast. Tevens stellen de partijen

Promotie 4.3 Promotiestrategie

4.3

met elkaar de spelregels op voor de gebiedspromotie en overige communicatie. Een werkgroep vanuit de partijen definieert en bewaakt het communicatiebeleid.

Promotiecampagne Uiterlijk een half jaar voorafgaande aan de start van de verkoop- en verhuuractiviteiten van het eerste deelgebied start er een gebiedspromotiecampagne. Tussen de start van de

campagne en de projectpromotie mag niet een te lange periode zitten, anders zakt de aandacht weg. In de periode voorafgaan aan de campagne vindt de merkontwikkeling met name plaats via free-publicity rond planvorming. De gebiedspromotiecampagne is eenmalig. Indien tussen de verkoopactiviteiten van de verschillende deelprojecten teveel tijd zit, zijn tussentijds gebiedspromotionele activiteiten nodig. Herhaling vormt immers de basis voor merkontwikkeling. Qua strategie willen wij ons breed richten op de toekomstige bewoners vanuit Lelystad zelf. Zij vormen het overgrote deel van de toekomstige bewoners. Daarbij is het van belang het negatieve imago door het asbest-verleden om te buigen. Daarnaast zal er zeer gericht gecommuniceerd moeten worden met leefstijlen van buiten Lelystad, aangezien ruim 30% van de bewoners van buiten Lelystad moet komen. Gezien de kosten zijn wij geen voorstander van algemene reclameactiviteiten in landelijke media (tenzij onderdeel van een citymarketingcampagne voor het hele Stadshart). Free-publicity in lokale en regionale media, direct mail en mond tot mond reclame via huidige bewoners van Lelystad vormen ons inziens daarvoor de beste ingrediĂŤnten. Daarnaast valt te denken aan gerichte informatie aan bedrijven die (tijdelijke) huisvesting zoeken voor werknemers in de Randstad. Deze informatie is primair gericht op de beschikL

baarheid van de woningen, maar heeft ook een spin-off ten behoeve van de profilering van Schouw-oost als kantoorlocatie in de toekomst.

Hanze Poort Lelystad

Database opbouwen De free-publicity en de promotiecampagne vormen de basis voor het opbouwen van een database met prospects. Vooralsnog betreft dat vooral potentiële toekomstige bewoners. Deze prospects worden op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen in het gebied. De database die op deze manier in de loop van de tijd wordt opgebouwd, kan vervolgens worden ingezet bij de verkoop en verhuur van de woningen. Nadere afspraken dienen te worden gemaakt wie de database beheert. Dit hangt ook samen met de rol van in te schakelen makelaars.

Projectpromotie In eerste instantie dient alle aandacht uit te gaan naar het promoten van het gebied en het bereiken van de communicatiedoelstelling. Pas daarna kan er gestart worden met het promoten van de verschillende projecten. De gebiedspromotie vormt de basis voor de projectpromotie.

4.4

Gebiedspromotie In deze paragraaf geven wij een aanzet voor middelen die voor de gebiedspromotie ingezet kunnen worden. Alle middelen worden ingezet om naamsbekendheid te genereren en een positief beeld op te bouwen. Startbijeenkomst (kick-off) Het is relevant om de negatieve connotatie die Schouw-oost oproept bij de Lelystedelingen, om te buigen tot een nieuw beeld. Start van de promotiecampagne vormt een feestelijke kick-off, bijvoorbeeld een ontbijt met het gemeentebestuur, persrelaties, omwonenden van het gebied en andere Lelystedelingen. Een goed moment vormt de afronding van de bodemsanering. Dit maakt duidelijk dat het gebied schoon is en klaar voor een nieuwe toekomst. De startbijeenkomst is ook een mooi moment om de nieuwe naam van het gebied bekend te maken. De publiciteit rond de kick-off vormt de start van het opbouwen van de eerder genoemde database met namen en adressen van prospects voor woningen (en eventueel kantoren). Informatieadres Gezien de schaal van het project is het waarschijnlijk niet aantrekkelijk om een apart informatiecentrum in te richten. Wel komt er een aparte stand in het gemeentelijk informatiecentrum. Tevens komt er een vaste contactpersoon met telefoonnummer en adres (bij de gemeente of één van de partners) waar geïnteresseerden terecht kunnen. De contactpersoon is tevens verantwoordelijk voor het opbouwen en beheer van een website. Promotiemiddelen Een centraal medium voor de promotie van HanzePoort Lelystad vormt een wervende en interactieve website www.hanzepoort.nl. Andere promotiemiddelen die ingezet zullen worden zijn: bouwborden in en rond het plangebied, posters in abri’s

4 aan het gebied. Free-publicity De promotiemiddelen richten zich primair op Lelystedelingen. Free-publicity is echter ook gericht op prospects van buiten de gemeente. Belangrijke middelen daarbij zijn de regionale radio en TV evenals de huis-aan-huis-bladen in Lelystad, Dronten en Almere. Deze worden uitgenodigd bij belangrijke momenten, feestelijke activiteiten, maar ook bij nieuwe ontwikkelingen bijvoorbeeld als er meer bekend is over de inrichting van het gebied. Regelmatig wordt de pers uitgenodigd om met voorlichters van de partij-

Promotie

en pay-off werken mee aan de naamsbekendheid en het hechten van positieve waarden

4.4 Gebiedspromotie 4.5 Projectpromotie

(bushokjes) en een commercial in de bioscoop en op Omroep Flevoland. Beelden, naam

en aan tafel te zitten. Ook valt te denken aan free-publicity via media van partners in het gebied, zoals de woningcorporatie en wijkkranten.

4.5

Projectpromotie Na de gebiedspromotie zal meer duidelijkheid zijn over de planning van de verschillende deelgebieden en projecten. Zodra deze informatie bekend is, kan gestart worden met projectpromotie. In de projectpromotie zijn drie trajecten te onderscheiden:

1. De woningen 2. De zorgvoorzieningen en -woningen 3. De kantoren Deze paragraaf geeft een aanzet welke activiteiten en middelen kunnen worden ingezet op bovenstaande trajecten. Daarbij moet wel aangemerkt worden dat de plannen onderhevig zijn aan kennis en tijd. De ontwikkeling van de kantoren zal op zâ&#x20AC;&#x2122;n vroegst in 2011 starten. Het kan zijn dat er andere plannen worden ingezet omdat de marktwensen en -informatie veranderd is. Voor de projectpromotie geven we daarom een impressie.

Promotie woningen De woningen zijn geschikt voor verschillende leefstijlen (zie hoofdstuk 2). Bij de promotie van de woningen richten wij ons op de verschillende leefstijlen en de sfeerkenmerken die voor de leefstijlen van belang zijn. Middelen die ingezet kunnen worden zijn: Mailings De prospects uit de eerder genoemde database en databases van makelaars ontvangen een mailing over de verschillende woningen, zowel koop- als huurwoningen. Lelystedelingen en mensen buiten Lelystad die ingeschreven staan als woningzoekende bij de gemeente, corporatie en makelaars ontvangen een mailing over de nieuwe mogeL

lijkheden in Lelystad en de projecten. Website Een website met alle informatie over de verschillende woningtypen en de mogelijkheden van het gebied biedt geĂŻnteresseerden ook mogelijkheid om zich in te schrijven voor de mailing. De website is een gezamenlijk product van de samenwerkende partijen. De websites van deze partijen linkt ook door naar deze site.

Hanze Poort Lelystad

Kennismakingsbijeenkomst Alle prospects uit de database en andere geïnteresseerden worden uitgenodigd voor een feestelijke informatiebijeenkomst in het gebied. Verkoopbrochure(s) Een brochure van de verschillende woningtypes is voor alle geïnteresseerden beschikbaar via verschillende kanalen. Flyeren op het station Een gedeelte van de nieuwe bewoners zal ook buiten Lelystad wonen. Met het uitdelen van flyers op het station bereiken we de mensen die in Lelystad werken, maar nog niet wonen. Free-publicity en advertentiecampagne Voor het promoten van de woningen wordt op een bredere doelgroep ingezet dan bij de gebiedspromotie, onder andere met een advertentiecampagne. Wellicht is het mogelijk om een van de media uit te nodigen om de bouw volledig te volgen.

Promotie zorgvoorzieningen en -woningen De promotie van zorgvoorzieningen en specifieke (zorg)woningen vindt primair plaats via intermediairs zoals huisartsen, thuiszorg en verzekeraars of rechtstreeks naar personen die tot de doelgroep horen. Voorkomen moet worden dat woningen danwel het hele gebied een “zorg-imago” krijgt. Dit spreekt noch de doelgroep zelf aan noch andere leefstijlen die niet zorgbehoevend zijn (het “DAF-effect”). In de omschrijving van de leefstijlen van 50+ is ook al gekozen voor andere aanduidingen. Middelen die ingezet kunnen worden zijn: Mailing en informatiebrochure voor intermediairs Bedoeld voor huisartsen, thuiszorg, verzekeraars, zorgkantoor en dergelijke. Direct mail aan woningzoekenden 55+ Ingeschreven woningzoekenden van 55+ in de database en bij makelaars en corporatie ontvangen informatie met een boodschap die speciaal op hen is gericht. Ook kan informatie worden verzonden naar speciale ouderenclubs, zoals de klaverjasvereniging, enzovoort. Persoonlijke begeleiding Ouderen hebben graag persoonlijk contact als het gaat om belangrijke zaken als wonen. Een contactpersoon die ze kennen en die de tijd voor ze neemt, zal ze meer vertrouwen geven in de nieuwe woningen.

4 Promotie

Promotie kantoren Volgens het Programma van Eisen wordt pas vanaf 2011 gestart met de ontwikkeling van kantoren. Voorlopig wordt HanzePoort Lelystad dan ook niet als kantoorlocatie in de markt gezet. Wel dient in de gebiedspromotie het multifunctionele karakter te worden benadrukt. Dit maakt immers onderdeel uit van de totale positionering. De promotie van HanzePoort Lelystad beperkt zich de eerste jaren dan ook tot voorlichting over toekomstige activiteiten aan makelaars en ondernemersverenigingen. Via bedrijfsmakelaars kunnen grotere ondernemingen met langlopende contracten al één op één worden benaderd. De communicatie voor een gerichte werving van bedrijven gaat echter pas over enkele jaren (2008-2009) van start. Wel is het zinvol om Lelystad meer in zijn algemeenheid te promoten als aantrekkelijke stad voor ondernemen middels free-publicity en advertenties in de landelijke media en vakbladen als Property.nl, Building Business en dergelijke.

Hanze Poort Lelystad

Projecten AM Wonen/ AM Vastgoed

Het Regenboogpark is een woonwijk in het centrum van Tilburg met veel groen, waarin 139 woningen gerealiseerd zijn. Het is gerealiseerd op het terrein waar voorheen een textielfabriek stond. Het stedenbouwkundig ontwerp en de architectuur zijn van de Architecten Werkgroep uit Tilburg.

Het Regenboogpark in Tilburg is uitgeroepen tot winnaar van deÂ ULI Global Award for Excellence program.

5 1. Herenstraat Wageningen 2. Culturaplein Ede 3. Statenplein Dordrechts 4. Maanplein Den Haag 5. SVB Utrecht

Aandachtsgebieden ook elders in de stad. De afgelopen jaren hebben wij een aantal woonthema’s die voor de toekomst van belang zijn, geïdentificeerd en uitgewerkt in een concrete aanpak en producten. Dit hoofdstuk geeft u een korte samenvatting van onze visie op leefstijl en levensloopbestendig ontwikkelen, living & comfort en consumentgericht bouwen.

5.1

Leefstijlgericht ontwikkelen De woonconsument is mondig, mobiel, welvarend en goed geïnformeerd. De eisen die hij aan zijn woning stelt, reiken verder dan alleen de functionele aspecten. Emotionele waarden als vrijheid, status, imago en zelfverwezenlijking zijn evenzeer van belang. Diepgaand inzicht in de wensen van de woonconsument is daarmee essentieel voor het vaststellen van de juiste mix tussen doelgroep, prijs, product en locatie. Zeker in een markt die verandert in een vragersmarkt. Leefstijlgericht ontwikkelen is een creatieve manier van ontwikkelen, waarbij AM Wonen

Aandachtsgebieden

woningen te ontwikkelen, maar die meedenkt over wonen. In HanzePoort Lelystad, maar

5.1 Leefstijlgericht ontwikkelen 5.2 Levensloopbestendig ontwikkelen

AM Wonen wil voor de gemeente Lelystad een partner zijn die niet alleen langskomt om

streeft naar vergaande kennis van de normen, waarden, motieven en behoeften van de

consument en deze vervolgens vertaalt in concrete producten voor de woning en woonomgeving. Door in een beleveniseconomie de woonbeleving te gebruiken als informatiebron om het woonproduct af te stemmen op de consumentenwensen kan AM Wonen het marktrisico verder beheersen. Zij is in staat om de toegevoegde waarde voor de consument te vergroten en hiermee een optimalisatie van de waarde van de locatie te bewerkstelligen. Om te begrijpen wat mensen belangrijk vinden, zijn traditionele marketingparameters als sekse, leeftijd, inkomen, opleiding en huishoudsamenstelling niet langer toereikend. Ook zal kennis moeten worden verworven van de leefstijlen, zoals de tijdsbesteding, het consumptiepatroon en de houding ten opzichte van het leven. AM Wonen laat hiernaar gericht onderzoek doen. De relatie tussen deze zachte aspecten en het wonen laat zich echter niet één op één vertalen, maar kan worden aangegeven in de vorm van kansen. De creativiteit van de ontwikkelaar blijft van essentieel belang om tot een goed concept en goed woonproduct te komen. De basis van de creativiteit wordt echter gevormd door exactere en betere informatie over de consument.

5.2

Levensloopbestendig ontwikkelen Door te kiezen voor flexibele plattegrondindelingen, juist ook bij grondgebonden woningtypes is het mogelijk om bijvoorbeeld bij twee-onder-een-kapwoningen naast de L

traditionele plattegrondsindeling, ook indelingen aan te bieden die geschikt zijn om een volledig programma op de begane grond te creëren. AM Wonen kiest bewust voor deze flexibiliteit, waarbij deze keuze ook met het verstrijken van de jaren overeind blijft: als er in HanzePoort Lelystad na bijvoorbeeld 12 jaar bewoning door de eigenaren gekozen wordt voor het veranderen van de traditionele indeling naar een indeling met een

Hanze Poort Lelystad

slaapkamer en een badkamer op de begane grond, dan is dat geen probleem omdat daar tijdens het ontwerpproces al rekening mee is gehouden. Het bestendigen van de woningontwerpen tegen de tijd is een belangrijke en duurzame keuze die daadwerkelijk iets toevoegt aan de kwaliteit van een nieuwe wijk. De generatiewisselingen worden op deze wijze verzacht en verlengen als zodanig het karakter van een wijk met een mix aan leefstijlen. AM Wonen ziet voor HanzePoort Lelystad met name ook in de vrije sector koopwoningen potentie voor dergelijke woonconcepten.

5.3

Living & Comfort De consumentgerichte benadering van AM Wonen en de bijbehorende focus op specifieke leefstijlen heeft onder andere geleid tot ‘Living & Comfort’, een activiteit van AM Wonen voor de ontwikkeling van woonprojecten met comfort- en zorgdiensten voor met name senioren. Het gedachtegoed van Living & Comfort zal worden toegepast in HanzePoort Lelystad. Het Living & Comfort concept reikt van het inventariseren van de wensen van de toekomstige bewoners tot het selecteren en contracteren van leveranciers van diensten. Voor het koppelen van comfort- en zorgdiensten aan HanzePoort Lelystad worden onder meer de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Iedere bewoner is uniek: vraaggericht • Bewoners willen comfortabel wonen en de zekerheid dat men zo lang mogelijk zelfstandig kan blijven wonen en functioneren.

Badkamer

Eetkamer Slaapkamer

Woonkamer

Garage

Slaapkamer

Badkamer Woonkamer

Keuken Entree

Keuken

2/1 kap woning met mogelijkheid garage om te vormen tot slaapkamer/badkamer

Entree

Seniorenwoning

5 heid. De individuele wensen en behoeften van de bewoners zullen ook niet identiek zijn. De één zal behoefte hebben aan een klussendienst, een hondenuitlaatservice en huishoudelijke hulp. De ander wil zijn appartement schoongemaakt hebben en de koelkast weer gevuld bij terugkeer van vakantie. AM Wonen is zich bewust van het feit dat niet iedereen hetzelfde dienstenpakket wil en dat wensen in de loop der tijd kunnen wijzigen. Echter, de zekerheid van zorg in geval van ziekte, ongeval en handicap, dat wil iedereen. Of het nu gaat om huishoudelijke hulp, verzorging, verpleging of professionele noodhulp gedurende zeven dagen per week, 24 uur per dag, Living & Comfort speelt in op deze essentiële behoefte en streeft een hotelgerichte benadering van de vraag na. Zij werkt hiervoor bij voorkeur samen met lokale of regionale aanbieders, in het geval van HanzePoort Lelystad is het zelfs mogelijk binnen het gebied aan te takken op zorgstructuren die hier ontwikkeld zullen worden. Het collectief af te nemen pakket aan diensten wordt in beginsel smal gehouden, terwijl de individuele dienstverlening zo breed mogelijk wordt neergezet. Dit betekent dat de kosten van het collectieve basispakket relatief laag zullen blijven, terwijl die van het individuele pakket aan diensten afhankelijk zijn van hetgeen de bewoner afneemt. Comfort staat voorop in het wonen in HanzePoort Lelystad. Niet alleen in de eigen woning, maar ook wordt rekening gehouden met de realisatie van een of meer algemene ruimtes, bijvoorbeeld een lounge, gastenverblijf of sportzaal. Maar denk ook aan voorzieningen die het gevoel van veiligheid vergroten. Te denken valt aan inbraakbeveiliging, videofoon, videocamerabewaking en andere voorzieningen op het terrein van domotica.

5.4

Wonen op Maat® en consumentgericht bouwen Binnen AM Wonen is consumentgericht bouwen inmiddels een “standard practice” geworden. Met Wonen op Maat® heeft AM Wonen een concept in de markt gezet dat op basis van kwaliteit, service en klantgerichtheid inspeelt op de consumentenwensen voor de woning en de woonomgeving. Zij biedt hiermee de zekerheid van woongenot in de breedste zin van het woord. Niet alleen wordt de nieuwe woning betrouwbaar geleverd, maar we stellen de consument tevens in staat ‘mee te bouwen’. Woonwensen worden via “virtual communities” (websites waaraan naast toekomstige bewoners ook gemeente, ontwikkelaar en mogelijke nutsbedrijven en andere dienstverleners deelnemen) geïnventariseerd. Gedurende het hele proces wordt de consument adequaat geïnformeerd L

over de voortgang en de keuzes die gemaakt moeten worden. Daarmee ontstaat transparantie in het bouwproces en wordt de voortgang voorspelbaar. Dat biedt zekerheid en betrouwbaarheid.

Hanze Poort Lelystad

Aandachtsgebieden

bewegen zich over een zeer breed spectrum: van wonen, zorg, welzijn en comfort tot veilig-

5.3 Living & Comfort 5.4 Wonen op Maat® en consumentgericht bouwen

De wensen en behoeften van bewoners op het terrein van comfort- en zorgdiensten

AM Wonen Noord Oost

AM Wonen Noord Oost BV

BV Chris Jagtman

Zwartewaterallee 25

Arthur van Iterson

Postbus 30050

Carolien Rouwen

8003 CB Zwolle

Sjoerd Quint

T 038 422 12 55 F 038 422 16 32

Inbo Architecten BV Pieter Wester Jaap Hoekstra Romke Lemstra Olof Schonewille Stefan Prins

Rutten Communicatie en Advies BV Jan Rutten Delianne Meenhorst Boukje Klinker

CG Ontwerpers Hans van der Kooi Judith Thelen

Druk EPS Amsterdam

17 februari 2005

I www.amwonen.nl

Hanze Poort Lelystad