Справочник Недвижимость России 2014 by mvorobev

ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ». С проектными декларациями можно ознакомиться на сайте www.lenspecsmu.ru

СОДЕРЖАНИЕ

Часть I

Главные цифры и тренды Российская Федерация

стр. 11

Часть II

Рынок двух столиц Москва Московская область Санкт-Петербург

стр. 39 стр. 65 стр. 85

Часть III Региональные рынки Екатеринбург Казань Краснодарский край Нижний Новгород Новосибирск Омск Ростов-на-Дону Тюмень и Ханты-Мансийский автономный округ

стр. 125 стр. 147 стр. 165 стр. 183 стр. 199 стр. 213 стр. 229 стр. 243 ВЫПУСК 12

Руководитель проекта Вячеслав ЭСКИН РЕДКОЛЛЕГИЯ Главный редактор Анастасия ЯСИНСКАЯ Шеф-редактор Дмитрий СИНОЧКИН Руководитель отдела развития Галина ЕГОРОВА Ответственный секретарь Татьяна ИВАНОВА Выпускающий дизайнер Галина КИСЕЛЕВА Верстка Светлана ТРОИЦКАЯ РЕКЛАМНОЕ АГЕНТСТВО Директор Андрей КОЛГАНОВ Менеджеры Сергей ИВАНОВ, Юрий ПАНЮТИН, Юлия ЛЕВИТОВА Т. 327-27-20, т./ф. 327-27-21

Корректура: Нина КНЯЗЕВА, Юлия ТАБАЧНАЯ Техническое обеспечение Михаил ВОРОБЬЕВ Свидетельство о регистрации №П 1658 от 03.06.1998 г. Установочный тираж — 10 000 экз. Дата подписания: среда, 27 августа 2014 г., по графику 18.00, фактическое время 17.30 Свободная цена Редакция и издательство — ЗАО «Информационно-издательский центр «Недвижимость Петербурга». Генеральный директор — Вячеслав Леонидович ЭСКИН 190005, Санкт-Петербург, Измайловский пр., 31/165, телефон 327-27-19 Отпечатано в типографии ООО «Типография «НП-Принт». Санкт-Петербург, Чкаловский пр., 15 Номер заказа 449. Оформить заказ справочника можно на сайте: www.nsp.ru или по телефону редакции 320-71-91

¢͌ͤͯͨ͟͡ͽÀͮ͟ͰͱͶ͟¡À ¢͂͑́À̈́ͤͤͩͬͭͪͤͫ͡Ͱ¡À

EDITORIAL

Карта острова сокровищ К

огда в мировой финансовой системе намечается шторм, деньги начинают искать тихую заводь. И, как правило, находят ее — в виде набора объектов недвижимости. Они, конечно, тоже могут подешеветь, но уж никак не в разы. А вот с акциями предприятий и банков и даже с гособлигациями это случается. При этом недвижимость — самый патриотичный продукт, потому что совершенно не экспортный. Любое строение привязано к месту. Есть множество локальных рынков и рыночков, со своими уникальными особенностями. Задача справочника «Недвижимость России-2014» — указать заинтересованным читателям места, где инвестиции в сектор real estate способны принести впечатляющий результат. Мы отобрали города и регионы, где рынки наиболее развиты и в то же время остались свободные ниши для капиталов. Перечень не закрытый. Так, на нашей «инвестиционной карте» не оказалось приграничных Владивостока и Калининграда, динамичных Калуги и Белгорода. В 2015-м обещаем исправиться. Увы, статистика не входит в число приоритетных для государства областей. Тем не менее мы постарались собрать сведения о жилом фонде, объемах строительства, составе земель и т. п., до которых смогли дотянуться.

Аналитические выкладки частных консультантов тоже порой вызывают вопросы. Поэтому нам представлялось важным дополнить обзоры конъюнктуры интервью с первыми лицами крупных девелоперских компаний и с «профильными» чиновниками, которые знают рынок на «кончиках пальцев». Довершает «портфолио» каждого региона подборка материалов о наиболее ярких проектах, реализуемых на его территории. В федеральном разделе мы приводим основные показатели, позволяющие сравнивать Россию с Европой: доля строительной отрасли в экономике, ввод жилья на тысячу человек и т. д. Главный вывод: земли у нас много, но используется она неэффективно. Прежде всего — из-за дефицита инфраструктуры (дорог и мощностей). Это не только проявление нашей «особости», но и гигантский потенциал, который — возможно — будет использован. Другой важнейший диссонанс: потребность в жилье попрежнему высока, но платежеспособный спрос ограничен. Проще говоря: в жилье особенно нуждаются те, у кого нет денег, чтобы его купить. Поэтому без точных и умных мер господдержки не обойтись.

ВЕДУЩЕЕ В ГОРОДЕ ИЗДАТЕЛЬСТВО ПО ОСВЕЩЕНИЮ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВА Основано в 1993 году.

ВЫПУСКАЕМЫЕ ИЗДАНИЯ Еженедельная информационно-аналитическая газета «НЕДВИЖИМОСТЬ И СТРОИТЕЛЬСТВО ПЕТЕРБУРГА» Основные рубрики: Новости рынка недвижиwww.nsp.ru мости. Обзоры и аналитика. Власть. Конфликты. Интервью и актуальные комментарии. Городская среда. Стройплощадка. Архитектура и градостроительство. Недвижимость для бизнеса. Вторичный рынок квартир. Загородный рынок. Финансовый рынок. Стройиндустрия. Оценка и консалтинг. Рынок элитной и зарубежной недвижимости. Реклама товаров и услуг рынка недвижимости.

Информационно-аналитический ежегодник «НЕДВИЖИМОСТЬ РОССИИ-2014» Ежегодное издание, в котором читатели полуwww.stranaestate.ru чают уникальную возможность сравнить инвестиционную привлекательность рынков обеих столиц, городов-«миллионников» и регионов, у которых есть своя история успеха. Общая характеристика российского рынка недвижимости по федеральным округам: инвестиционные приоритеты. Рынки двух столиц: формирование агломераций.

Справочник по долевому строительству «КВАРТИРЫ В СТРОЯЩИХСЯ ДОМАХ» Еженедельный журнал-каталог строящегося жилья с реестрами и картами поиска, планами квартир. Специальные кредитные предложеwww.newestate.ru ния банков и акции застройщиков. Новости, обзоры рынка, особенности законодательства, консультации специалистов и ответы на вопросы читателей. Аналитика и статистика цен на жилье.

Городской каталог недвижимости KOMNED.RU Еженедельный журнал-каталог рынка коммерческой недвижимости. Предложения по покупке, продаже, аренде недвижимости и www.komned.ru земли от фирм и частных лиц. Официальный каталог объектов, предложенных в аренду территориальными подразделениями КУГИ. Мониторинг законодательства, новости, обзоры рынка, интервью, консультации специалистов.

РАСПРОСТРАНЕНИЕ. Издания ЗАО «ИИЦ «Недвижимость Петербурга» распространяются через крупные оптово-розничные сети продажи прессы в Санкт-Петербурге, по подписке, через сеть собственных стоек в профильных комитетах администрации Санкт-Петербурга, строительных компаниях, бизнес-центрах, агентствах недвижимости, а также на тематических выставках, семинарах и конференциях. ЗАО «ИИЦ «Недвижимость Петербурга» 190005, Санкт-Петербург, Измайловский пр., д. 31, тел. +7 (812) 327 27 20; факс +7 (812) 327 27 21, reklama@np-inform.ru реклама

Часть I

Вечный двигатель экономики В 2013 году в России общий объем вложений в основной капитал составил 13,3 трлн рублей. По сравнению с предыдущим годом, по данным Росстата, инвестиции сократились на 0,2%. По сведениям официальной статистики, из этой солидной суммы 51% составили инвестиции в здания (кроме жилых) и сооружения. За год строительные организации выполнили работ на 5,9 трлн рублей — 98,5% к уровню предыдущего года.

Р О С С И Й С К А Я Ф Е Д Е РА Ц И Я

инвестиции

о итогам 2012 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России превысил $7 млрд. Почти половина вложений (более 45%) приходится на сегмент торговой недвижимости, 30% — на офисный, 15% — на гостиницы. По результатам 2013-го специалисты компании CBRE зафиксировали тоже около $7 млрд, эксперты Colliers International отметили рост — $8,2 млрд. Впрочем, в первом полугодии, на фоне известных внешнеполитических событий, украинского кризиса и объявленных санкций вложения в коммерческую недвижимость сократились в три раза. И дальнейшие прогнозы пока не слишком оптимистичны: CBRE ожидает, что при самом лучшем раскладе годовой показатель может превысить $3,5 млрд, что составляет около 50% от уровня 2013-го. В этих условиях рынок жилищного строительства выглядит более надежным и понятным. Тем более по объему инвестиций он превосходит коммерческий сегмент на порядок. В 2012 году в России было сдано 65,7 млн кв.м жилья. Если допустить, что все построенное — продано (как правило, в большинстве случаев так и есть), и рассчитывать исходя из официального уровня фактических затрат (то есть, по себестоимости), получится, что россияне потратили на приобретение квартир не менее 2,26 трлн рублей — порядка $66,5 млрд. В 2013 году ввод составил 70,5 млн кв.м — это около 2,55 трлн руб., или $72,9 млрд. По официальным расчетам показатели несколько скромнее: инвестиции в жилье в 2013 году оценены в 2,13 трлн рублей, это 16% от общего объема инвестиций в основной капитал (против 12,2% в 2012 году). По сведениям Росстата, средства насе-

ления, привлеченные застройщиками в порядке долевого участия, достигли 216,5 млрд рублей, или 39,1% от общего объема инвестиций (против 39,4% в 2012 году).

Не хуже, чем у соседей Всего за прошлый год на территории Российской Федерации за счет всех источников финансирования построено 929 400 новых квартир общей площадью 70,5 млн кв. м. Нынешние темпы ввода составляют около 97% от максимальных значений: больше всего сдали в эксплуатацию в 1987 году (72,8 млн кв.м). С 2004-го по 2008-й объемы строительства жилых домов ежегодно увеличивались. В 2009-м и 2010-м случился спад, обусловленный финансовым кризисом и неблагоприятной конъюнктурой. Затем вновь начался рост. В 2012 году ввод общей площади жилых

ГЛ А В Н Ы Е Ц И Ф Р Ы

Доля строительства в ВВП России составляет около 7%. Это близко к среднемировым показателям: в валовом продукте США строительство занимает 4%, в Германии — 4,2%, во Франции — 5,6%, в Испании — 10,5%. Можно сравнить с Восточной Европой: в Польше этот показатель — 6,9%, в Чехии — 5,7%, в Болгарии — 5,1%. Земли российских населенных пунктов составляют всего 1,2% от территории страны. Но эта скромная доля не так уж и мала — 19 886,9 тысячи га. Земли застройки, в свою очередь, занимают 17,8% территории поселений — 3 542,3 га. Сельскохозяйственных территорий в наших городах и поселках втрое больше. За 2013 год в РФ было сдано в эксплуатацию 70,5 млн кв.м жилья — 0,49 кв.м на каждого россиянина. Инвестиции в жилье в прошлом году составили 2,13 трлн рублей — 16% от всех вложений в основной капитал. На покупку квартир в новостройках за прошлый год россияне потратили около $73 млрд — в полтора раза больше, чем стоила Олимпиада-2014.

ɇɚ ɪɵɧɤɟ ɤɨɧɫɚɥɬɢɧɝɨɜɵɯ ɢ ɷɤɫɩɟɪɬɧɵɯ ɭɫɥɭɝ ɫ ɝ ɋɜɢɞɟɬɟɥɶɫɬɜɨ ɆɊɉ ɨ ɝɨɫ ɪɟɝɢɫɬɪɚɰɢɢ ʋ ɨɬ ɝ

домов увеличился на 5,6%, в 2013-м — на 7,2%. В расчете на 1000 человек населения ввод в среднем вырос с 207 кв.м в 2000 году до 491 кв.м в 2013-м. Существенно выше среднего этот показатель в Московской области (1045 кв.м на тысячу человек), в Тюменской (1047) и Белгородской (839), где вообще год за годом строят много, невзирая на кризис. Близко к лидерам — Ленинградская область (774 кв.м на тысячу жителей). Самые низкие цифры — в Республике Коми (164 кв.м), в Ивановской области (222); Магадан, Мурманск и Чукотка, судя по статистике, вообще вне рынка: там строят не просто мало, а в разы меньше, чем в среднем по России. Любопытно, что и в Москве показатель ввода на тысячу жителей ненамного выше, чем в депрессивной и дотационной Ивановской области, — 261 кв. м. В целом объем ввода жилья по России находится на уровне других госу-

Р О С С И Й С К А Я Ф Е Д Е РА Ц И Я Динамика ключевых показателей российской экономики, млрд рублей Показатель

ВВП в текущих ценах Инвестиции в основной капитал Объем работ по виду «строительство»

2010

2011

2012

2013

46 308,5

55 967,2

62 218,4

66 755,3

9152,1

11 035,6

12 568,8

13 255,5

4454,2

5140, 3

5711, 8

5917,2

По данным Росстата и Минфина

Распределение земель РФ по формам собственности на 01.01. 2013 Категория собственности В государственной и муниципальной собственности В собственности юридических лиц В собственности граждан

Тыс. га

1 576 822,5 14 720,2 118 281,9

99,2 0,9 6,9 По данным Росреестра

Структура земель РФ по категориям на 01.01. 2013 Категории земель Земли лесного фонда Земли сельхозназначения Земли запаса Земли особо охраняемых территорий и объектов Земли водного фонда Земли населенных пунктов Земли промышленности, иного специального назначения

Тыс. га

1 121 928,1 386 135,8 90 864,6 46 065,8 28 044,5 19 886,9 16 898,9

65,6 22,6 5,3 2,7 1,6 1,2 1,0 По данным Росреестра

Распределение земель населенных пунктов РФ по угодьям на 01.01.2013 Тип угодий Сельскохозяйственные угодья Земли застройки Лесные площади Под дорогами Лесные насаждения, не входящие в лесной фонд Под водой Болота Нарушенные земли В стадии мелиоративного строительства Прочие земли

Тыс. га

9446,1 3542,3 2065,8 1906,2 653,4 619,2 435,1 96,5 8,6 1113,7

47,5 17,8 10,4 9,6 3,3 3,1 2,2 0,5 0,04 5,6 По данным Росреестра

дарств постсоветского пространства и Восточной Европы: в Беларуси, Польше, Казахстане строят от 400 до 480 кв.м на тысячу граждан. В Молдове, Таджикистане, Болгарии, Венгрии и Армении — менее 150 кв.м на тысячу населения. В первом полугодии 2014-го строители отчитались за 29 389 000 кв.м сданного жилья, показатели несколько уступают прошлогодним.

Стратегия минимализма В среднем на одного россиянина в прошлом году приходилось 23,4 кв.м общей площади жилых помещений (в 2000 году — 19,2 кв.м). Средний размер жилых помещений в сданных новостройках начиная с 2009 года устойчиво сокращается: в первый послекризисный год этот показатель составил 85,3 кв.м, в 2010-м — 81,5 кв.м, в 2013-м — 75,8 кв. м. (Надо учитывать, что средняя площадь рассчитывается вместе с ИЖС; если брать только многоквартирные постройки, цифры значительно скромнее.) В новых индивидуальных домах средняя площадь жилых помещений в 2013 году составила 134,4 кв.м (в 2000 году — 118,8 кв.м). В многоквартирных новостройках преобладают однокомнатные квартиры — 39%, доля двухкомнатных — 31%, трехкомнатных — 20%. Доля квартир с четырьмя комнатами и более составила 10%. Снижение среднего размера квартир в новых домах происходит за счет квартирографии, то есть благодаря опережающему росту числа однокомнатных квартир. По сравнению с 2012 годом их количество увеличилось на 16,1%, число «двушек» — на 10,3%, трехкомнатных — на 6,4%, четырехкомнатных и более — на 5,8%.

инвестиции Динамика ввода жилых домов в РФ, млн кв.м 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Январь – май 2014 г.

61,2

64,1

59,9

58,4

62,3

65,7

70,5

29,4

121,1 39,2

104,6 39,5

93,5 33,9

97,6 29,7

106,6 28,7

105,6 29,5

107,2 33,7

130,2 н/д

Введено жилых домов В % к предыдущему году Незавершенные объекты (без ИЖС)

По данным Росстата

Строительство жилья (по субъектам РФ) 1-е полугодие 2014 года

2013 год Субъект РФ

Ввод жилья, тыс. кв.м

% к 2012 г.

В т.ч. инд. дома

Незаверш. дома (без ИЖС)

Доля незаверш. к вводу (без ИЖС)

Всего

Российская Федерация

69 390,8

105,6

30 390,2

33 652,4

84,5

29 389,0

Центральный федеральный округ

19 668,3

108,2

7156,3

7916,1

60,9

8482,5

Белгородская область

1295,4

106,6

980,6

321,0

102,2

566,3

Брянская область

526,9

116,3

211,8

95,8

30,4

244,3

Владимирская область

517,4

101,9

259,5

218,1

84,3

198,8

Воронежская область

1346,4

121,3

491,0

1624,9

189,5

417,5

Ивановская область

232,4

104,7

80,2

254,6

167,3

62,7

Калужская область

615,8

100,5

344,3

261,9

86,1

264,5

Костромская область

225,4

110,1

151,6

87,1

113,7

166,1

Курская область

494,1

115,9

187,7

428,4

139,5

238,6

Липецкая область

861,1

106,7

583,4

351,3

126,2

369,5

Московская область

6897,3

104,2

1757,3

2335,5

41,5

3013,7

Орловская область

378,5

105,3

132,3

540,9

219,6

173,0

Рязанская область

552,8

108,0

216,0

60,1

17,8

194,9

Смоленская область

410,1

157,0

208,5

398,2

197,6

175,6

Тамбовская область

702,1

110,5

495,9

42,0

20,3

229,6

Тверская область

490,5

119,5

290,8

87,3

40,8

116,7

Тульская область

503,0

162,2

293,4

91,4

43,6

205,6

Ярославская область

486,6

105,5

222,5

163,6

62,0

282,8

г. Москва

3132,4

102,7

249,4

554,2

19,6

1562,3

6209,7

106,4

1513,7

3400,4

72,1

3493,6

Республика Карелия

Северо-Западный федеральный округ

219,1

112,2

64,6

97,6

63,4

94,0

Республика Коми

142,7

162,9

40,3

111,6

108,9

49,3

Архангельская область

316,3

104,5

120,2

259,3

124,2

106,2

26,7

79,9

10,7

44,8

190,2

3,4

Архангельская область без авт. округа

в том числе: Ненецкий авт. округ

289,6

107,5

109,5

214,5

115,8

102,8

Вологодская область

496,3

127,6

241,9

385,5

147,1

322,5

Калининградская область

629,5

108,2

205,8

126,2

29,7

455,3

Ленинградская область

1292,7

112,5

425,2

40,3

4,7

850,9

Мурманская область

24,5

100,7

2,6

68,6

312,6

3,0

Новгородская область

320,5

102,3

143,7

141,5

80,3

89,3

Псковская область

184,6

86,0

93,9

94,9

104,5

111,8

ɇɚ ɪɵɧɤɟ ɤɨɧɫɚɥɬɢɧɝɨɜɵɯ ɢ ɷɤɫɩɟɪɬɧɵɯ ɭɫɥɭɝ ɫ ɝ ɋɜɢɞɟɬɟɥɶɫɬɜɨ ɆɊɉ ɨ ɝɨɫ ɪɟɝɢɫɬɪɚɰɢɢ ʋ ɨɬ ɝ

Р О С С И Й С К А Я Ф Е Д Е РА Ц И Я Строительство жилья (по субъектам РФ) 1-е полугодие 2014 года

2013 год Субъект РФ

Санкт-Петербург

Ввод жилья, тыс. кв.м

% к 2012 г.

В т.ч. инд. дома

Незаверш. дома (без ИЖС)

Доля незаверш. к вводу (без ИЖС)

Всего

2583,5

100,3

175,5

2075,0

86,2

1411,2

7721,6

97,3

4616,7

2788,4

89,7

3851,6

Республика Адыгея

106,8

109,3

72,2

90,0

Республика Калмыкия

108,9

127,7

45,6

24,8

38,0

34,4

Краснодарский край

3943,7

90,2

2203

1447,3

83,0

2111,2

Астраханская область

594,8

116,4

393,7

111,0

55,2

207,0

Волгоградская область

833,9

94,3

515,1

213,4

66,9

358,7

Ростовская область

2133,6

107,5

1387,1

991,9

132,9

1050,4

Южный федеральный округ

Северо-Кавказский федеральный округ

3848,0

102,6

2615,1

574,7

42,6

1528,4

Республика Дагестан

1529,1

106,5

1291,5

283,5

118,9

400,0

Республика Ингушетия

250,6

280,2

57,9

47,9

24,8

56,5

Кабардино-Балкарская Республика

275,4

97,7

245,2

32,7

108,1

93,0

Карачаево-Черкесская Республика

109,6

124,9

82,5

8,4

30,8

86,2

Республика Северная Осетия — Алания

210,2

102,2

36,9

47,6

27,7

77,1

Чеченская Республика

341,1

108,0

335,9

69,6

233,5

490,2

Ставропольский край Приволжский федеральный округ

1132,0

84,9

565,2

85,0

12,9

325,4

15 249,7

107,5

8364,1

8112,4

117,5

5967,4 1088,3

Республика Башкортостан

2484,6

106,9

1648,5

883,2

105,5

Республика Марий Эл

369,5

105,2

220,6

184,6

123,9

156,3

Республика Мордовия

305,2

114,8

119,1

155,5

83,9

118,3

Республика Татарстан

2400,3

100,0

1399,1

1722,9

172,1

1215,5

Удмуртская Республика

533,1

103,3

239,6

364,0

124,5

249,7

Чувашская Республика

831,1

101,5

470,1

296,2

80,7

248,7

Пермский край

1004,1

121,6

486,7

735,6

139,6

377,8

Кировская область

487,1

119,1

136,5

180,5

51,5

235,4

Нижегородская область

1530,3

101,9

950,7

1898,7

326,5

519,8

Оренбургская область

787,4

111,8

497,8

330,0

113,9

416,3

Пензенская область

829,4

112,2

429,8

270,1

67,6

252,4

Самарская область

1739,3

117,2

662,7

463,6

43,1

437,5

Саратовская область

1314,4

106,4

785,5

478,1

90,4

381,7

Ульяновская область

634,0

104,4

317,2

149,4

47,2

269,8

6493,6

102,1

2136,3

4582,8

103,6

2508,9

Курганская область

288,5

115,4

191,0

303,2

310,3

145,9

Свердловская область

1741,7

93,2

654,8

971,7

87,7

777,0

Тюменская область

2681,8

104,6

742,0

2531,1

127,7

1021,6

975,2

95,4

168,8

1231,8

144,8

261,0

Ямало-Ненецкий авт. округ

239,0

121,0

30,2

155,4

73,5

61,7

Тюменская область без авт.округов

1467,6

109,1

543,0

1143,9

124,3

698,9

Уральский федеральный округ

в том числе: Ханты-Мансийский авт. округ — Югра

Челябинская область

1781,7

106,3

548,5

776,7

63,0

564,4

7810,0

105,1

3043,0

4907,5

100,0

2986,0

Республика Алтай

107,7

133,6

78,5

23,0

78,6

54,6

Республика Бурятия

380,1

112,0

262,5

112,4

95,5

158,1

Сибирский федеральный округ

инвестиции

Калининград в 2013-м стал, по версии журнала Forbes, лучшим российским городом для бизнеса.

Строительство жилья (по субъектам РФ) 1-е полугодие 2014 года

2013 год Субъект РФ

Ввод жилья, тыс. кв.м

% к 2012 г.

В т.ч. инд. дома

Незаверш. дома (без ИЖС)

Доля незаверш. к вводу (без ИЖС)

Всего

Республика Тыва

60,8

109,6

52,1

13,8

158,4

41,4

Республика Хакасия

201,3

116,0

79,1

81,7

66,8

59,6

Алтайский край

663,4

102,7

350,0

508,2

162,6

295,3

Забайкальский край

290,2

95,8

111,9

168,7

91,8

84,8

Красноярский край

1132,5

105,2

321,4

1129,7

139,3

407,3 205,9

Иркутская область

829,2

95,2

337,5

375,7

61,2

Кемеровская область

1090,8

100,5

563,0

618,5

117,2

424,8

Новосибирская область

1700,1

108,2

454,0

962,4

76,5

810,2

Омская область

822,5

111,3

262,5

511,2

90,7

231,9

Томская область

531,3

108,5

170,6

402,3

111,5

212,0

2150,4

108,0

755,5

1370,1

98,2

570,6 130,7

Дальневосточный федеральный округ Республика Саха (Якутия)

405,8

113,9

194,1

344,8

157,9

Камчатский край

82,5

114,0

16,4

30,7

46,5

13,3

Приморский край

614,2

100,5

241,1

208,7

55,9

143,6

Хабаровский край

320,2

93,0

87,2

465,0

199,6

90,9

Амурская область

362,8

114,3

62,1

284,4

94,7

52,1

Магаданская область

15,3

76,4

1,4

11,6

83,8

0,5

Сахалинская область

286,1

133,1

109,6

15,2

8,9

98,7

Еврейская АО

63,2

116,8

43,5

9,7

48,9

40,9

Чукотский АО

0,4

34,4

По данным Росстата

ɇɚ ɪɵɧɤɟ ɤɨɧɫɚɥɬɢɧɝɨɜɵɯ ɢ ɷɤɫɩɟɪɬɧɵɯ ɭɫɥɭɝ ɫ ɝ ɋɜɢɞɟɬɟɥɶɫɬɜɨ ɆɊɉ ɨ ɝɨɫ ɪɟɝɢɫɬɪɚɰɢɢ ʋ ɨɬ ɝ

Р О С С И Й С К А Я Ф Е Д Е РА Ц И Я Динамика ввода жилья в РФ на 1000 человек населения, кв.м Субъект РФ

Российская Федерация Центральный ФО Белгородская область Брянская область Владимирская область Воронежская область Ивановская область Калужская область Костромская область Курская область Липецкая область Московская область Орловская область Рязанская область Смоленская область Тамбовская область Тверская область Тульская область Ярославская область г. Москва Северо-Западный ФО Республика Карелия Республика Коми Архангельская область в т.ч. Ненецкий АО Архангельская без НАО Вологодская область Калининградская область Ленинградская область Мурманская область Новгородская область Псковская область Санкт-Петербург Южный ФО Республика Адыгея Республика Калмыкия Краснодарский край Астраханская область Волгоградская область Ростовская область Северо-Кавказский ФО Республика Дагестан Республика Ингушетия Кабардино-Балкарская Республика Карачаево-Черкесская Республика Республика Северная Осетия Чеченская Республика Ставропольский край

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

353 455 621 187 230 362 164 259 157 279 521 951 309 318 291 372 252 156 189 434 341 163 185 152 836

429 521 701 228 256 415 131 450 204 325 593 1136 384 388 296 447 301 202 324 433 415 198 209 206 876

449 500 730 248 287 478 158 621 219 390 610 1138 406 429 343 504 251 264 308 290 482 224 198 277 1526

419 493 718 273 310 380 174 450 267 400 620 1209 379 438 347 507 329 251 293 239 420 253 131 196 1015

409 455 718 305 333 450 179 495 226 337 627 1124 316 403 352 520 333 253 229 154 408 221 89 234 1005

271 536 398 16 247 176 502 398 96 214 527 668 242 321 230 264 58 266 176 223 69 290

400 806 499 15 312 187 554 510 157 266 718 723 290 396 277 290 568 276 200 247 38 344

448 855 535 12 398 218 672 527 184 204 760 379 313 468 285 323 152 288 204 277 45 385

404 648 606 28 383 280 541 478 286 249 656 471 276 421 301 374 91 298 191 278 60 389

340 558 610 35 366 221 546 491 307 302 690 495 255 423 323 389 383 307 148 278 91 396

436 469 748 332 305 427 205 593 236 351 652 1153 426 416 378 555 313 170 324 156 426 277 129 232 719 297 362 577 623 29 429 266 549 500 277 361 702 498 242 441 337 415 194 318 173 282 59 455

459 471 790 360 356 476 211 609 310 380 693 945 462 447 267 589 307 202 363 256 426 306 99 251 786 231 325 612 660 31 499 323 516 571 220 299 824 504 342 466 394 489 205 328 186 291 241 478

491 523 839 422 366 579 222 654 347 443 739 1045 490 484 423 657 380 329 383 261 462 344 164 273 809 253 468 666 774 32 518 280 509 553 240 392 736 586 315 502 433 520 560 339 240 298 274 492

В 2000 году доля «единичек» составляла 20%, двухкомнатных — 29%, а самыми популярными были трехкомнатные: 34%. Крупногабаритное жилье (4 комнаты и более) тоже составляло заметный сегмент: 17%. Тяга к минимализму, конечно, обусловлена не только изменением состава средней семьи, но и чисто материальными проблемами: среди многодетных семей доля бедных существенно выше. Некоторые социологи полагают, что рождение второго, а тем более — третьего ребенка в большинстве случаев исключает семью из потенциальных участников рынка жилья. Государственная помощь многодетным пока носит локальный характер: проще всего решить эту проблему, предоставляя таким семьям участки под самостоятельную застройку…

Моя крепость Сегмент ИЖС сохраняет завидную стабильность, показывая, насколько благодетельным для частной инициативы может быть минимальное внимание государства: с 2005 года стабильно вводится от 20 млн до 30 млн кв.м частных жилых домов, в последние годы — с устойчивой тенденцией к росту. В 2013-м индивидуальными застройщиками сдано 225 000 жилых домов общей площадью 30,7 млн кв.м (108,1% к 2012 году). Доля индивидуального домостроения в общем вводе жилых домов в прошлом году составила 43,5%. Существенно выше среднего этот показатель в Тамбовской (70,7%) и Белгородской (75,7%) областях; индивидуализм также поощряется в Карачаево-Черкесской Республике (76%), Республиках Дагестан (84,5%) и Тыва (89%), Кабардино-Балкарской Республике (89,6%) и Чеченской Республике (91,8%).

инвестиции

В 2013 году на 50–80% увеличился ввод общей площади индивидуальных жилых домов в Пермском крае, Иркутской, Калининградской, Костромской, Тюменской (без автономных округов) и Тверской областях, а также в Петербурге. В Вологодской области он удвоился. В абсолютных цифрах среди субъектов РФ больше всего жилья строят в Московской области: доля региона — 10,5% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом. В Краснодарском крае — 5,6%, Москве — 4,5%, Тюменской области — 3,9%, Петербурге — 3,7%. По совокупности в десятке регионов-лидеров возводят около половины всего российского жилья. В составе новостроек более трети составляют 10–16-этажные дома. Доля частного жилищного строительства в 2013 году достигла 88,1% ввода. К сожалению, статистика вообще не учитывает строительство домов в коттеджных поселках и садоводствах.

ЖСК почти не видно По данным официальной статистики, за прошлый год для членов жилищностроительных кооперативов (ЖСК) возведено 469 300 кв. м. ЖСК строили на территории 16 субъектов РФ, но доля такой формы жилищного строительства незначительна — всего 0,7%. В четырех субъектах РФ она превышает 2%: кооперативы популярны в Ставропольском крае (8,8%), Томской (2,2%), Кировской (6,0%) и Саратовской (6,9%) областях. Показатели странные: по крайней мере, в Московском и Петербургском регионах на кооперативы приходится, по разным оценкам, 15–25% объема строительства. Впрочем, возможно

Динамика ввода жилья в РФ на 1000 человек населения, кв.м Субъект РФ Приволжский ФО Республика Башкортостан Республика Марий Эл Республика Мордовия Республика Татарстан Удмуртская Республика Чувашская Республика Пермский край Кировская область Нижегородская область Оренбургская область Пензенская область Самарская область Саратовская область Ульяновская область Уральский ФО Курганская область Свердловская область Тюменская область в т.ч. Ханты-Мансийский авт.округ Ямало-Ненецкий АО Тюменская область (без АО) Челябинская область Сибирский ФО Республика Алтай Республика Бурятия Республика Тыва Республика Хакасия Алтайский край Забайкальский край Красноярский край Иркутская область Кемеровская область Новосибирская область Омская область Томская область Дальневосточный ФО Республика Саха (Якутия) Камчатский край Приморский край Хабаровский край Амурская область Магаданская область Сахалинская область Еврейская авт. область Чукотский авт.округ

ɇɚ ɪɵɧɤɟ ɤɨɧɫɚɥɬɢɧɝɨɜɵɯ ɢ ɷɤɫɩɟɪɬɧɵɯ ɭɫɥɭɝ ɫ ɝ ɋɜɢɞɟɬɟɥɶɫɬɜɨ ɆɊɉ ɨ ɝɨɫ ɪɟɝɢɫɬɪɚɰɢɢ ʋ ɨɬ ɝ

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

330 420 322 248 473 275 671 266 219 243 314 285 234 314 255 362 156 296 518 515 484

407 458 401 284 542 314 794 330 271 318 365 394 399 398 325 463 207 384 623 588 485

451 580 425 335 589 318 776 312 310 404 378 432 412 436 387 516 302 394 665 595 439

424 579 428 328 532 304 678 262 247 421 362 437 318 445 407 440 313 369 596 547 259

416 493 435 346 535 317 698 288 281 438 288 450 324 453 360 399 175 411 535 369 266

352 280 234 225 80 259 177 160 314 134 288 405 451 366 170 302 94 160 150 162 82 127 117 125

479 358 256 280 109 307 243 209 408 234 363 482 552 432 204 334 64 185 196 199 89 206 168 125

580 372 286 318 146 362 258 233 389 239 383 526 510 509 224 303 194 190 225 220 92 294 221 30

411 324 296 256 164 347 269 243 304 246 383 458 305 418 240 306 195 203 281 179 98 327 274 77

308 343 332 280 161 264 272 248 349 258 362 518 357 418 261 316 179 273 234 200 101 404 297 6

456 518 454 359 631 332 710 284 304 445 367 486 414 465 431 451 202 424 626 489 316 904 378 373 369 313 170 293 264 251 370 311 393 562 423 435 308 333 214 303 299 292 117 483 302 43

476 572 508 323 629 340 657 314 309 456 349 539 462 493 475 523 280 434 736 650 366 980 481 386 385 349 179 326 269 276 379 359 395 582 374 462 318 373 226 313 256 387 130 435 312 24

513 611 536 374 627 351 674 381 370 466 393 609 541 526 499 538 317 406 780 656 455 1047 513 414 425 391 253 380 278 270 398 402 398 634 419 498 348 437 258 316 242 447 101 592 368 8

По данным Росстата

Р О С С И Й С К А Я Ф Е Д Е РА Ц И Я

Росстат «не видит» те ЖСК, которые привлекают деньги, но не выступают, в роли застройщика. И с 2015 года, когда кооператив обязан будет иметь права на землю и допуск к строительству, ситуация может измениться. В сельской местности темпы жилищного строительства относитель-

но выше, чем в городах и поселках городского типа. Для сельских жителей введено на 11,5% больше площади жилья (к уровню 2012-го), для горожан на 5,9% больше. В 2012 году ситуация была обратной: прибавка для сельчан составила 1,4%, в городах и ПГТ — 7%.

При этом в расчете на 1000 человек населения в городах и поселках городского типа в 2013 году было введено на 26 кв.м больше, чем в сельской местности. (В 2012 году — на 50 кв.м.) Видимо, после кризиса возник некоторый перекос: сегмент ИЖС продолжал функционировать, а многоквартирная застройка притормозила, затем индустриальное домостроение резко прибавило, сейчас дисбаланс устраняется.

Распределение новых жилых домов по этажности в РФ в 2013 году, % 1-3 этажа

4-5

6-9

10-16

17 и более

Количество жилых домов

Показатель

98,0

0,5

0,4

0,7

0,4

Общая площадь жилых домов

50,0

4,0

8,6

19,2

18,2

«Эконом» на старте

По данным Росстата

Стандартам экономического класса соответствовало 4 223 000 кв.м построенного и сданного жилья. Успешнее всего такие дома строили в Тюменской области (419 900 кв.м), Республике Татарстан (349 000 кв.м), Ставропольском крае (282 400 кв.м), а также в Кемеровской, Самарской и Ульяновской областях (примерно по 267 300 кв.м). Масштабное строительство жилья эконом-класса по новым правилам (с господдержкой) начнется не ранее 2015 года, ввод — в 2016-м и позднее. В прошлом году господдержка жилищного строительства из федерального бюджета распространялась на 1 282 400 кв.м, введенных в 2013-м

Динамика стоимости жилищного строительства, руб. за кв.м Жилые дома квартирного типа, без ИЖС Период/Показатель

в сельской местности

всего

в городах и поселках городского типа

2005

13 812

16 799

13 708

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

16 840 20 720 26 622 30 312 31 877 33 320 34 354 36 439

20 817 22 666 25 886 30 111 32 391 32 420 31 182 33 823

16 704 20 644 26 662 30 324 31 844 33 371 34 557 36 649 По данным Росстата

Количество и площадь построенных в РФ квартир Показатель / Период

2000

2005

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Число построенных квартир, тысяч

373

515

722

768

702

717

786

838

929

Средний размер, кв.м общей площади

81,1

84,5

84,7

83,4

85,3

81,5

79,3

78,4

75,8

По данным Росстата

Динамика индивидуального жилищного строительства в РФ Показатель / Период

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Введено в действие инд. жилых домов, тысяч

113,2

123,9

140,5

184,6

196,4

206,8

188,6

197,7

208,5

225,0

Их общая площадь, млн кв.м в % к предыдущему году Доля в общей площади введенного жилья, %

16,1 106,1 39,2

17,5 108,9 40,2

20,0 113,9 39,5

26,3 131,7 43,0

27,4 104,0 42,7

28,5 104,3 47,7

25,5 89,4 43,7

26,8 104,9 43,0

28,4 106,0 43,2

30,7 108,1 43,5

По данным Росстата

инвестиции

жилых домов. Это на 8,2% меньше, чем в 2012 году: юбилей Победы миновал, большинство ветеранов квартиры получили. Сейчас за счет бюджета жилье строится или по политическим мотивам (Северная Осетия—Алания — 29,3% жилья введено за счет государства), или после стихийных бедствий (в Камчатском крае — 39,3%). Государственные организации сдали в эксплуатацию 76,9% жилья в Ингушетии, в Приморском крае — 26,1%, в Хабаровском — 23,2%. На Чукотке все 400 кв.м построило государство. Доля новостроек, профинансированных за счет региональных и местных бюджетов, за год увеличилась на 7,7%. В 2013 году введено 1 739 800 кв.м такого жилья. Средний по России показатель — 2,5% жилья, в Москве — 21,7%, Магаданской области — 31,4%, Ненецком автономном округе — 45,8%. Роль региональных программ ипотечного кредитования жилищного строительства пока не слишком заметна. Такие программы действовали в 20 субъектах РФ, всего построено 649 100 кв.м — на 5,7% меньше, чем в прошлом году. Региональная программа успешно реализуется только в Татарстане (349 000 кв.м), в других субъектах РФ показатели на порядок ниже.

Затраты и цены Себестоимость строительства одного кв.м общей площади жилых домов квартирного типа, введенных в 2013 году, составила 36 439 рублей (в 2012 году — 34 354 рубля, в 2005-м — 13 812 рублей). Фактическая стоимость строительства выше среднероссийского уровня в полтора раза и более по вполне понятным естественным причинам (логистика) наблюдалась в Магаданской области (66 909 рублей) и на Сахалине (57 249 рублей), а также

Задолженность граждан по кредитам, млн руб. (на 01.06.2014) В рублях и в валюте, всего Субъект РФ РФ в целом ЦФО Белгородская область Брянская область Владимирская область Воронежская область Ивановская область Калужская область Костромская область Курская область Липецкая область Московская область Орловская область Рязанская область Смоленская область Тамбовская область Тверская область Тульская область Ярославская область г. Москва СЗФО Республика Карелия Республика Коми Архангельская область в том числе Ненецкий автономный округ Архангельская область без данных по НАО Вологодская область Калининградская область Ленинградская область Мурманская область Новгородская область Псковская область Санкт-Петербург ЮФО Республика Адыгея (Адыгея) Республика Калмыкия Краснодарский край Астраханская область Волгоградская область Ростовская область СКФО Республика Дагестан Республика Ингушетия Кабардино-Балкарская Республика Карачаево-Черкесская Республика Республика Северная Осетия — Алания Чеченская Республика Ставропольский край

ɇɚ ɪɵɧɤɟ ɤɨɧɫɚɥɬɢɧɝɨɜɵɯ ɢ ɷɤɫɩɟɪɬɧɵɯ ɭɫɥɭɝ ɫ ɝ ɋɜɢɞɟɬɟɥɶɫɬɜɨ ɆɊɉ ɨ ɝɨɫ ɪɟɝɢɫɬɪɚɰɢɢ ʋ ɨɬ ɝ

Всего по розн. кредитам 10 485 667 2 989 119 94 368 60 988 83 993 121 861 49 452 72 335 33 246 65 404 61 897 690 393 39 643 65 094 58 266 49 587 75 917 92 042 74 651 1 199 982 1 120 448 54 523 85 159 92 675 5369 87 306 85 927 63 885 124 164 73 276 40 691 34 663 465 485 863 046 23 463 21 852 347 036 65 102 133 396 272 197 292 818 31 866 4 314 36 986 22 728 30 608 16 400 149 916

В т. ч. ЖК

В т. ч. ипотека

Просроч.

3 089 343 905 989 20 166 16 523 21 533 35 690 13 023 23 803 9249 17 603 15 361 240 111 10 567 20 570 19 596 12 829 25 336 25 564 21 376 357 089 343 849 15 505 29 514 30 509 2670 27 839 28 175 15 155 36 821 15 020 10 650 8253 154 247 196 834 3539 4690 77 650 14 860 34 655 61 440 61 304 6931 213 7683 3442 6221 493 36 321

2 973 260 885 577 18 846 16 089 20 566 34 640 12 856 23 106 9106 16 657 14 941 237 633 10 081 20 293 19 251 12 323 25 176 25 251 20 677 348 085 333 551 15 182 25 187 29 965 2651 27 314 27 514 14 816 36 264 14 736 10 353 7908 151 626 188 620 3370 4598 73 564 14 463 33 996 58 629 58 419 6776 173 6942 3176 5857 489 35 006

231 750 22 624 116 42 169 375 78 89 28 105 72 7 336 23 79 83 20 617 75 116 13 201 3154 37 55 107 2 105 177 327 422 52 63 26 1 888 2105 29 9 1 036 48 452 531 916 237 2 65 25 190 23 374

Р О С С И Й С К А Я Ф Е Д Е РА Ц И Я Задолженность граждан по кредитам, млн руб. (на 01.06.2014) В рублях и в валюте, всего Субъект РФ

ПФО Республика Башкортостан Республика Марий Эл Республика Мордовия Республика Татарстан Удмуртская Республика Чувашская Республика Пермский край Кировская область Нижегородская область Оренбургская область Пензенская область Самарская область Саратовская область Ульяновская область УФО Курганская область Свердловская область Тюменская область в том числе ХМАО в том числе ЯНАО Тюменская область без ХМАО и ЯНАО Челябинская область СФО Республика Алтай Республика Бурятия Республика Тыва Республика Хакасия Алтайский край Забайкальский край Красноярский край Иркутская область Кемеровская область Новосибирская область Омская область Томская область ДФО Республика Саха (Якутия) Камчатский край Приморский край Хабаровский край Амурская область Магаданская область Сахалинская область Еврейская автономная область Чукотский автономный округ

Всего по розн. кредитам 1 902 540 271 088 33 017 37 769 260 279 102 363 70 107 208 948 72 328 199 937 137 393 67 527 216 405 135 784 89 595 1 230 676 55 545 371 366 536 829 261 545 88 641 186 643 266 936 1 549 193 13 135 88 023 20 469 34 310 149 695 84 831 276 726 222 663 201 339 235 917 135 794 86 291 537 826 98 344 28 010 139 698 119 716 70 491 17 607 49 108 11 337 3515

В т. ч. ЖК

В т. ч. ипотека

Просроч.

570 602 74 895 11 592 12 135 73 272 35 080 27 808 64 253 23 375 63 004 37 988 19 078 65 821 35 872 26 429 426 203 15 776 108 948 222 730 121 886 40 990 59 854 78 749 438 156 1423 17 222 5033 9430 35 692 21 386 88 256 63 177 47 774 81 351 37 082 30 330 146 406 31 848 6847 32 764 35 058 18 793 4702 12 424 2954 1016

537 605 64 014 11 330 11 568 70 511 30 940 27 573 57 158 22 245 60 578 37 157 18 351 64 905 35 363 25 912 400 757 14 336 101 768 212 109 117 255 38 064 56 790 72 544 425 645 1406 17 151 5021 9 60 35 290 21 269 84 439 62 650 45 984 79 185 34 617 29 473 143 086 31 215 6721 32 212 34 523 17 911 4609 12 019 2875 1001

4454 433 52 32 387 195 132 941 79 574 170 57 1093 206 103 2823 116 992 663 220 63 380 1 052 3940 11 102 41 71 320 58 886 540 432 824 510 145 652 70 10 237 184 80 4 60 5 2 По данным ЦБ

В прошлом году Московская область стала лидером по вводу жилья в эксплуатацию (на фото — новостройки Химок).

в Хабаровском крае (54 926 рублей) и Ямало-Ненецком автономном округе (54 549 руб.). Самые низкие затраты — в Республике Дагестан (22 087 рублей), Курской области (22 854 рубля) и Республике Адыгея (22 995 рублей). Для домов эконом-класса, возведенных юридическими лицами, себестоимость составила 31 500 рублей. Дешевле всего такие дома удалось построить в Ярославской (18 000 рублей за кв.м), Челябинской (22 000) и Курской (22 100) областях. В прошлом году корпоративные застройщики отдали предпочтение кирпичным (37,2% общей площади введенного жилья), монолитным (24,9%) и панельным (22,4%) жилым домам. У индивидуальных застройщиков также в фаворе кирпич (38,5%), деревянные дома занимают 24,1%, блочные — 21%. По типам жилья и технологиям дешевле всего получились таун-хаузы и дома ИЖС из газобетонных блоков — по 30 300 рублей за «квадрат». Средняя цена реализованных на первичном рынке квартир за 2013 год выросла на 4,8%; в конце года этот показатель превысил отметку 50 200 рублей. Цены на основные строительные материалы и конструкции увеличились в среднем на 1,8%. (В прошлом году —

инвестиции Динамика жилищного фонда в РФ, млн кв.м

на 4,3%.) Реальные располагаемые доходы населения за прошлый год при этом подросли на 3,2%.

Кредитное бремя В структуре использования денежных доходов населения доля расходов на покупку недвижимости составила 4% (в 2012-м — 4,2%). По данным Центробанка, в прошлом году физическим лицам было выдано жилищных кредитов (в рублях и валюте) на сумму 1404,5 млрд рублей — в 1,3 раза больше прошлогоднего. Лидер по ипотечным долгам — Москва (11,8% от общего объема по РФ), за столицей следуют Московская (7,4%) и Тюменская (6,2%) области. Доля Петербурга — 4,8%, Свердловской области — 3,4%. Ситуация как с объемами застройки: на десятку лидеров приходится более половины (53,7%) жилищных кредитов, выданных в РФ. Средневзвешенная ставка составила 12,5% в рублях и 9,7% — в иностранной валюте. Задолженность граждан по жилищным кредитам на 1 января 2014 года — 2765,5 млрд рублей. В первом полугодии 2014-го спрос на жизнь в долг еще вырос, подстегнутый нестабильностью рубля. За шесть месяцев российские банки выдали населению кредитов на покупку жилья на 758,4 млрд рублей — на 39% больше, чем за тот же период 2013-го, подсчитали в «Секвойя Кредит Консолидейшн». Суммарный ипотечный портфель вырос до 3,04 трлн рублей. Наибольшее количество ипотечных кредитов было выдано в Москве, Московской области, Петербурге и Тюменской области — в совокупности на эти регионы пришлось 30,4% всех ипотечных займов. При этом существенно вырос объем просрочки: по 3% выданных кредитов

Показатель

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

94,6

95,9

99,1

99,5

99,4

98,9

93,9

43,6

50,6

61,0

64,1

59,9

58,4

62,3

65,7

70,5

2,1

1,9

2,6

2,3

2,9

2,6

2,4

2,0

2,9

Ветхий и аварийный жилой фонд Ввод жилья Выведено по аварийности и ветхости

По данным Росстата

Динамика показателей ипотеки в РФ Показатель

2010

2011

2012

2013

Объем выданных ИК, накопленным итогом с начала года, млн руб.

376 331

716 944

1 031 992

1 353 926

Объем задолжености по ИК, млн руб.

1 129 373

1 478 982

1 997 204

2 648 859

Количество выданных ИК, накопленным итогом с начала года, шт.

301 433

523 582

691 724

825 039

7906

10 352

13 961

1848

Задолженность по ипотеке на душу населения, руб. / чел.

По данным ЦБ и АИЖК

Ипотечное жилищное кредитование в РФ на первое полугодие 2014 года Период За 2013-й 01.02.2014 01.03 01.04 01.05 01.06

Количество кредитов, ед.

Сумма выданных кредитов, млн руб.

Задолженность

Просроченная

Средневзвеш. ставка

823 175 47 656 117 684 197 871 291 530 367 047

1 338 731 78 973 197 209 333 038 493 498 624 160

2 536 869 2 563 333 2 627 771 2 697 273 2 794 679 2 867 974

25 443 25 562 25 851 25 762 26 070 26 354

12,4 12,3 12,3 12,2 12,2 12,2 По данным ЦБ и АИЖК

Компании — лидеры по вводу жилья в России, тыс. кв.м Компания

2012

2013

СУ-155

1300

1650

ГК «ПИК»

1297

859 620

ГК «Мортон»

800

Стройсектор «Базового элемента»

437

548

ГК «Эталон»

363

468

ГК «Балтрос»

518

421

Томская домостроительная компания

280

390

«ЮгСтройИнвест»

201

337

ГК «Кортрос»

378

310

Группа ЛСР

333

ɇɚ ɪɵɧɤɟ ɤɨɧɫɚɥɬɢɧɝɨɜɵɯ ɢ ɷɤɫɩɟɪɬɧɵɯ ɭɫɥɭɝ ɫ ɝ ɋɜɢɞɟɬɟɥɶɫɬɜɨ ɆɊɉ ɨ ɝɨɫ ɪɟɝɢɫɬɪɚɰɢɢ ʋ ɨɬ ɝ

301 По данным InfoLine

Р О С С И Й С К А Я Ф Е Д Е РА Ц И Я Пилотный рейтинг инвестиционного климата за 2013 год (разработчик — Агентство стратегических инициатив) Итог

Регуляторная среда

Институты для бизнеса

Инфраструктура и ресурсы

Поддержка МБ

Калужская обл.

Ульяновская обл.

Красноярский край

Респ. Татарстан

Костромская обл.

Тульская обл.

Краснодарский край

Томская обл.

Регион

Алтайский край

Владимирская обл.

Ростовская обл.

Челябинская обл.

Ленинградская обл.

Самарская обл.

Хабаровский край

Москва

Респ. Саха (Якутия)

Свердловская обл.

Ставропольский край

Санкт-Петербург

Приморский край

E По данным InfoLine

граждане задерживали платежи. Средняя сумма ипотечной задолженности по итогам первого полугодия 2014-го составила 1,18 млн рублей — на 31,7% больше, чем в прошлом году. По данным ЦБ РФ, к началу июня объем просроченной задолженности по ипотеке достиг 231,75 млрд рублей. Дмитрий СИНОЧКИН, ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

SORRY Естественно, приведенные выше данные не претендуют на исчерпывающую полноту. Ситуация меняется стремительно, статистика не поспевает. Есть и системная проблема: конечно, ввод нового жилья надо оценивать не отдельно, а в привязке к существующему жилому фонду. Однако переход на кадастровую систему сделал это невозможным. Цитируем Росстат: «В связи с отсутствием нормативно-правового акта, устанавливающего порядок государственного учета жилищного фонда в РФ, в том числе его государственного технического учета (включая техническую инвентаризацию), официальная статистическая информация за 2013 год сформирована на основе данных органов местного самоуправления не по полному кругу собственников жилищного фонда…»

Лучшие российские города для бизнеса (по версии журнала Forbes, 2013 год) Место 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Город

Итоговый балл

Кадры

Доступность фин. ресурсов

Инфраструктура

Налоги

Доступность госзаказов

Численность населения, тыс. чел.

Калининград Уфа Краснодар Томск Омск Тольятти Иркутск Кемерово Казань Саратов

58.90,59 53.10,53 52.80,53 51.20,51 51.20,51 50.60,51 49.90,5 49.80,5 49.60,5 46.80,47

0,59 0,61 0,52 0,59 0,53 0,51 0,45 0,26 0,41 0,58

0,66 0,45 0,51 0,34 0,48 0,32 0,48 0,5 0,5 0,35

480,48 780,78 530,53 670,67 570,57 810,81 660,66 830,83 730,73 670,67

0,93 0,42 0,65 0,67 0,62 0,67 0,47 0,37 0,58 0,38

0.340,34 0.140,14 0.430,43 0.240,24 0.310,31 0.090,09 0.350,35 0.440,44 0.100,1 0.160,16

440 1100 760 510 11300 720 610 540 1170 840 По данным InfoLine

власть и рынок

Р О С С И Й С К А Я Ф Е Д Е РА Ц И Я

Павел КОРОЛЕВ:

«Сроки реализации проектов затягиваются из-за проблем с землей» В конце июня президент Владимир Путин подписал масштабный — более 300 страниц — пакет поправок в Земельный кодекс. Фактически речь идет о третьем этапе земельной реформы: государство стремится ввести в оборот огромные территории, не используемые вообще или используемые неэффективно. Изменения затронут интересы миллионов граждан и десятков тысяч юридических лиц, в том числе — компаний строительного сектора. Комментирует новый порядок распоряжения землей заместитель руководителя Минэкономразвития РФ Павел Королев: он курировал подготовку законопроекта и представлял его от имени Правительства РФ в Федеральном cобрании.

– Павел Эдуардович, зачем понадобилось менять земельное законодательство? Да еще так радикально… В чем заключаются главные недостатки действовавшего до сих пор порядка? – Прежде всего необходимо говорить о том, что большинство изменений — это необходимость, обусловленная более чем десятилетним периодом реализации положений действующего еще Земельного кодекса. Во многом речь идет не об из-

ɇɚ ɪɵɧɤɟ ɤɨɧɫɚɥɬɢɧɝɨɜɵɯ ɢ ɷɤɫɩɟɪɬɧɵɯ ɭɫɥɭɝ ɫ ɝ ɋɜɢɞɟɬɟɥɶɫɬɜɨ ɆɊɉ ɨ ɝɨɫ ɪɟɝɢɫɬɪɚɰɢɢ ʋ ɨɬ ɝ

Р О С С И Й С К А Я Ф Е Д Е РА Ц И Я

менениях, а о существенных, давно необходимых для экономики дополнениях и уточнениях. В земельном законодательстве впервые появляются процедуры, которых прежде всего должны придерживаться чиновники. Для граждан и предпринимателей вводятся понятные сроки предоставления земельных участков. Крайне важно также введение закрытого перечня случаев отказов в их предоставлении. – В новом законе сохраняются случаи выделения земли без торгов. Чем обусловлена такая необходимость? – Случаи предоставления земель целевым назначением сохраняются, однако акценты в новой версии Земельного кодекса сдвигаются в сторону аукционов. Для реализации участков под коммерческие объекты нежилого назначения — только аукционы. Предоставление участков для жилищного

строительства будет осуществляться преимущественно в аукционном порядке. – Но все же есть исключения — например, для особо важных инвестпроектов… – Да, в тех случаях, когда у региона есть потребность в реализации значимого инвестиционного проекта, допускаются исключения. Но лишь при соблюдении критериев, установленных Правительством РФ. Решение о предоставлении участка под важный проект принимает высшее должностное лицо субъекта РФ. При этом глава региона не может по своему усмотрению объявить конкретное предложение от инвестора «особо важным» и придать данному проекту статус стратегического. Проект должен будет соответствовать определенным требованиям. В настоящее время такие критерии разрабатываются, и мы приглашаем экспертов к обсуждению.

ГЛ А В Н Ы Е Ц И Ф Р Ы

За 2013 год органы государственного земельного надзора выявили 80 648 случаев самовольного занятия земельных участков или использования их без правоустанавливающих документов. Всего самострою и самозахвату подверглись 1 486 881,4 га. 7166 раз земельное законодательство нарушили компании и организации (739 494,39 га), 10 112 нарушений допустили должностные лица (524 579,93 га), 63 370 — граждане (222 807,06 га). Нарушителей оштрафовали (по совокупности) на 141 млн рублей, взыскать за год удалось 90,192 млн руб. В среднем такое правонарушение обходится виновному в 1748 рублей. Всего по Российской Федерации контролерам и администрации удается добиться устранения нарушений в 66,5% случаев. Однако в Москве этот показатель составил 22,7%, в Санкт-Петербурге — 34,3%. (Данные Росреестра по исполнению функций государственного земельного надзора.)

Зачастую сроки реализации многих проектов уходят «далеко за горизонт разумного» именно из-за проблем с землей. – Еще вопрос в связи со сроками: как будет решаться судьба многочисленных «долгостроев»? – Под строительство земля с торгов будет отдаваться в аренду только на нормативный срок, максимум — на 10 лет. По истечении предусмотренного договором срока орган местного самоуправления имеет полное право участок вместе с незавершенным объектом продать. Действующий арендатор, который не справился со строительством, с вступлением поправок в силу не будет иметь преимущественного права на продление договора аренды. Это избавит жителей от необходимости ходить десятилетиями вокруг огороженного котлована. А застройщиков заставит более ответственно относиться к своим проектам. – В законе предусмотрена обязанность органов власти выставлять свободные участки на торги, если поступили заявления от граждан или юридических лиц. Какую цель преследует эта норма? Будет ли она работать напрямую или понадобятся подзаконные акты? – Основная задача данной нормы — это вовлечение в оборот как можно большего количества участков. Создать условия для получения гражданами ресурса для дачного и жилищного строительства, снизить забюрократизованность сферы земельных отношений. Эти вопросы ставятся не впервые, они обсуждались еще на заседании Государственного совета в октябре 2012 года, когда, собственно, и было принято решение о масштабной реформе в этой сфере. При этом основ-

власть и рынок

ные положения Земельного кодекса будут действовать вне зависимости от наличия или отсутствия подзаконных актов. В то же время подзаконные акты создают дополнительные возможности для доступа к земельным ресурсам — например, в них будут предусмотрены способы подачи документов в электронной форме. Что касается сроков, то решением правительства акты должны быть подготовлены к концу этого года, а то и раньше. Обсуждать проекты документов можно будет уже в сентябре-октябре. – Нет ли у вас опасений, что муниципалитеты займутся активной распродажей, а потом окажется, что для важных объектов земли не хватает? – Да и пусть бы занялись и тем самым пополнили свою казну, а будущие, даже аффилированные, собственники будут платить налоги! Задачу по обеспеченности участками объектов социальной и инженерной инфраструктуры решают не столько местные власти, сколько нормы по резервированию и территориальному планированию. В территориальных схемах должны быть предусмотрены участки для объектов социальной инфраструктуры, для прокладки сетей и дорог, выделены зоны интенсивного развития и т. п. Местные власти должны понимать перспективы развития муниципального образования и заранее определить предназначение той или иной ее части. В том числе — зарезервировать то, что может потребоваться в будущем. Власть должна быть компетентна! Только так мы можем перейти к нормальному, прозрачному управлению земельными ресурсами. Потенциальный инвестор, застройщик или будущий собственник дол-

жен понимать, что, к примеру, в этом конкретном месте он может строить здание не выше трех этажей. Сложившаяся практика порочна, это режим постоянных переговоров заинтересованных лиц с администрацией, закулисная торговля за право получить участок подешевле или вовсе бесплатно, чтобы построить дом на одиндва этажа выше положенного. – До сих пор земля считалась (и была) главным муниципальным ресурсом, фактически за него и шла борьба на выборах в ОМСУ первого уровня. Какие меры контроля предусмотрены, чтобы исключить злоупотребления «на местах»? – Мы уже с вами говорили, что основное новшество «нового» Земельного кодекса — это наличие процедур, сроков и закрытого перечня оснований для отказа. Это серьезное подспорье и для борьбы с недобросовестными бюрократами, и для органов судебной власти. – Какое влияние окажут новые нормы и новый порядок предоставления участков на ситуацию в строительном комплексе? – Прежде всего мы рассчитываем, что сокращение сроков, детальная регламентация снизят административные

издержки и позволят повлиять на сроки и стоимость возводимого жилья, промышленных объектов. – Для обычных граждан в документе тоже заложены какие-то бонусы, новые возможности? – Возможностей множество. Например, сельские специалисты смогут получить землю в ускоренном порядке и без конкурса. – Предусмотрен ли какой-то переходный период, чтобы можно было оценить влияние принятых корректив на правоприменительную практику, определить «узкие места»? – Закон в целом вступает в силу с 1 марта 2015 года. Есть время, чтобы подготовиться. Переходный период не стали делать, комплексность законопроекта этого не допускает.

Беседовал Дмитрий СИНОЧКИН, ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

КСТАТИ Павел Королев родился 22 февраля 1960 года. Окончил Финансово-экономический институт. С 1996 по 2002 год возглавлял представительство Академии экономических наук и предпринимательской деятельности России в Германии. С 2002 по 2004 г. — финансовый директор Московского центра международного сотрудничества правительства Москвы. 2004–2009 гг. — советник, заместитель директора Департамента имущественных отношений и реформирования Министерства транспорта России. С 2009-го — в аппарате Правительства Российской Федерации. В 2010–2012 гг. — вице-президент фонда «Сколково». С 22 апреля 2012 года — первый вице-премьер правительства Свердловской области. В июне 2012-го назначен заместителем министра экономического развития РФ.

ɇɚ ɪɵɧɤɟ ɤɨɧɫɚɥɬɢɧɝɨɜɵɯ ɢ ɷɤɫɩɟɪɬɧɵɯ ɭɫɥɭɝ ɫ ɝ ɋɜɢɞɟɬɟɥɶɫɬɜɨ ɆɊɉ ɨ ɝɨɫ ɪɟɝɢɫɬɪɚɰɢɢ ʋ ɨɬ ɝ

актуальный комментарий

Р О С С И Й С К А Я Ф Е Д Е РА Ц И Я

Антон ПОСКОНИН:

«Нерешаемых проблем нет» ОАО «Оборонсервис» переживает не самый простой момент в своей истории. В июне на совещании под председательством министра обороны РФ Сергея Шойгу было принято решение о реструктуризации холдинга. Началась подготовка проекта новой концепции управления и графика первоочередных мероприятий. В документе есть фраза, наглядно передающая сложность задачи: «В целях наиболее полного удовлетворения потребностей Минобороны, действуя при этом в условиях конкурентной рыночной среды…» О проблемах и задачах, стоящих перед организацией, мы беседуем с генеральным директором ОАО «Оборонсервис» Антоном Поскониным.

– На какой стадии сейчас находятся преобразования? – По результатам анализа мы выяснили, что часть акционерных обществ внутри «Оборонсервиса» фактически не нужна для обеспечения нужд Министерства обороны. По сути проводилась работа по определению

структуры холдинга, функционала… Появился ответ на самый сложный вопрос: «Что именно внутри «Оборонсервиса» реально нужно для армии?» В рамках исполнения решения президента РФ на совещании в июне этого года под руководством министра

обороны Сергея Шойгу было принято решение о реорганизации холдинга «Оборонсервис» и создании на его основе нового в составе четырех субхолдингов. А именно: 1) единый строительный и жилищно-коммунальный; 2) объединенный производственный; 3) бытового обслуживания и снабже-

актуальный комментарий

ния; 4) по предоставлению услуг связи и телекоммуникации. Мы проводим необходимые организационные и корпоративные мероприятия, следуем намеченным курсом. – Какое место в новой структуре займет «Оборонстрой»? У вас там довольно разветвленное хозяйство… – Как я уже сказал, строительная и жилищно-коммунальная функции будут объединены. Ранее они были разделены между несколькими предприятиями. «Оборонстрой» занимался собственно строительством, а его дочернее предприятие «РЭУ» — поставкой тепла; «Славянка» оказывала услуги по эксплуатации и содержанию жилого и нежилого, в том числе казарменного, фондов Минобороны; субхолдинг «Оборонэнерго» содержал энергосетевой комплекс ведомства. Мы объединяем все работы по строительству, ремонту, реконструкции и дальнейшей эксплуатации в одну управленческую структуру на базе ОАО «Оборонстрой» и создаем единого оператора. – Будет ли холдинг строить жилье для военных или сейчас они получают субсидии и пособия? – Сейчас предоставление жилья тем, кому это положено по выслуге лет или в связи с выходом в отставку, осуществляется в том числе и в форме денежных субсидий. Но это вопрос не к нам: если министерство сочтет необходимым строить жилые дома — конечно, будем строить. У нас отношения подрядчика и заказчика. – Для этого необходимо держать штат, иметь технику… – Цель строительной деятельности «Оборонстроя» — создание тех объектов социального сектора, которыми

не занимается ФГУП «Спецстрой». Функция «Спецстроя» — строительство объектов специального назначения и военных объектов. А все, что относится к социально-культурной сфере, — это к нам. У нас, помимо жилых, есть много объектов. – Функция эксплуатации военных городков остается? – Частично эти функции Минобороны забирает обратно. Например, уборка казарм. С одной стороны, при создании клининговой функции внутри холдинга преследовалась благая цель — освободить военнослужащих от несвойственных им обязанностей. Но оказалось, это экономически невыгодно, да и не стоит забывать, что так исторически сложилось. В части казарменного фонда — там, где есть военнослужащие срочной службы либо контрактники, — уборкой будет заниматься воинская часть,

мися коммуникациями, а также в тех случаях, когда это возможно, вместе с городками передаются и прилегающие дороги. Очевидно, что в течение последних полутора лет работы Департамента имущественных отношений Минобороны была в целом снята проблема общегосударственного масштаба, затрагивающая интересы десятков тысяч граждан, проживающих в данных поселениях, утративших свое первоначальное оборонное значение. – В состав имущества ОАО «Славянка» на правах филиалов входят два десятка гостиниц, причем несколько — в Москве и Московской области («Багратион», «Пахра», «Лефортово», «Софрино»), в Петербурге («Михайловская», «Орбита»). Что ждет эти предприятия? Будут ли они специализированными или станут частью рынка?

«Военные городки передаются муниципалитетам со всеми имеющимися коммуникациями, а в тех случаях, когда это возможно, вместе с городками передаются и прилегающие дороги». «хозспособом». А например, обязанности по обеспечению эксплуатационными услугами медицинских и учебных учреждений Минобороны останутся у холдинга «Оборонсервис». – Что известно о мероприятиях Минобороны, связанных с передачей военных городков муниципалитетам? – Знаю, что большая часть таких мероприятий завершена. И большинство военных городков передаются муниципалитетам со всеми имеющи-

ɇɚ ɪɵɧɤɟ ɤɨɧɫɚɥɬɢɧɝɨɜɵɯ ɢ ɷɤɫɩɟɪɬɧɵɯ ɭɫɥɭɝ ɫ ɝ ɋɜɢɞɟɬɟɥɶɫɬɜɨ ɆɊɉ ɨ ɝɨɫ ɪɟɝɢɫɬɪɚɰɢɢ ʋ ɨɬ ɝ

– Они будут консолидированы на базе холдинга «Военторг» и сохранят свои функции по предоставлению гостиничных услуг для Минобороны. – Перед ними будут ставиться коммерческие задачи? – Согласно новым принципам управления, главная задача «Военторга», как и других подразделений «Оборонсервиса», — качественное и своевременное обеспечение Вооруженных сил. А не достижение высокого уровня прибыли. Вместе с тем

Р О С С И Й С К А Я Ф Е Д Е РА Ц И Я

«Военторгом» разработаны планы по развитию и по модернизации своих фондов. Оказание гостиничных услуг будет осуществляться «Военторгом» на контрактной основе. Военнослужащий, отправляясь в командировку, имеет на руках командировочное предписание и суточные и может их использовать в том числе для оплаты гостиницы. Не обязательно нашей. Просто надо учитывать: наши гостиницы располагаются именно там, где в них есть потребность, — рядом с объектами военного назначения, оборонными заводами и так далее. – В ходе конверсии многие предприятия и части перевели или расформировали, теперь вокруг нормальная городская застройка… – Такие предприятия будут действовать как нормальные экономические субъекты. – Много ли земли в хозяйстве «Оборонсервиса»? – Каждое предприятие, входящее в холдинг, — это субъект экономической деятельности. При этом все они действуют в интересах Министерства обороны. Если участок нужен для основной деятельности — он останется у предприятия. Если есть излишки, неиспользуемое имущество, их нужно вывести из имущественного комплекса и реализовать. Есть программа реализации непрофильных объектов, она как раз и предназначена для того, чтобы профинансировать модернизацию производств, развитие предприятий, наши планово-убыточные предприятия. – Почему — планово-убыточные? – Минобороны — довольно сложный заказчик и потребитель

услуг. В том числе в силу значительной разнесенности объектов. Например, поставка тепла. Одно дело, если необходимо организовать теплоснабжение компактного городского поселения. И другое — если нужно обогреть два-три здания, находящиеся за десятки километров от ТЭЦ. Предстоит строить отдельную подстанцию, везти туда уголь или тянуть газопровод… Далеко не всегда деятельность наших РЭУ будет коммерчески эффективной, и не всегда она может окупаться через государственные тарифы. Вот для содержания (в том числе) таких предприятий мы разработали программу реализации непрофильных активов. Привлекли специализированную организацию… – На торгах? – Да, прошел конкурс, его выиграл Российский аукционный дом. Прежде всего, на торги будет выставлено неиспользуемое имущество «Оборонстроя», в котором завершается проведение инвентаризации активов и подготовлены программы модернизации фондов и технологий. Формирование окончательного реестра непрофильных объектов «Оборонстроя» для их продажи, как и первые торги, запланированы на осень 2014 года. – На сайте «Военторга» объявлено о сдаче в аренду нескольких сотен объектов. Ими тоже будет заниматься РАД? – С «Военторгом» — особая история. Во-первых, около 40% объектов расположено на закрытых, режимных территориях, здесь не получится привлекать для проведения торгов третьих лиц, да и «Военторг» в настоящее время располагает необходимыми техническими и кадровыми ресурсами, достаточными для того, чтобы торги проводить самостоятельно. Важно, что «Военторг»

сдает свое имущество в аренду с обязательной функциональной нагрузкой. Одновременно с договором аренды заключается договор на ведение определенного вида деятельности. Если это столовая — значит, там и должен быть организован общепит. Если магазин при военном городке — значит, должна функционировать нормальная торговля. Приоритетна не цена, а качество услуги. – А будет еще дополнительный выпуск акций? – Да, на сегодня «Оборонстроем» объявлена дополнительная эмиссия. – Кому из участников рынка могут быть интересны пакеты таких предприятий, как «Славянка» или «Оборонэнерго»? – О рынке речь не идет. Акции будут распределены по закрытой подписке. Это форма реструктуризации: в ней будут участвовать Министерство обороны и сам холдинг. – Что вызывает наибольшие трудности по ходу решения этих структурных задач? – Нерешаемых проблем нет. Мы наметили цели, есть график, мы по нему и продвигаемся.

Беседовал Дмитрий СИНОЧКИН, ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

актуальный комментарий

Р О С С И Й С К А Я Ф Е Д Е РА Ц И Я

Светлана КУЗНЕЦОВА:

«Мы ориентируемся на регионы»

За время своей работы Фонд РЖС предоставил на аукционах чуть более 400 участков (в общей сложности свыше 11 200 га) для строительства жилья, предприятий по производству стройматериалов и других объектов недвижимости. В 2013-м около 45% всех земель, реализованных на торгах органами госвласти и местного самоуправления под жилую застройку (или более 3500 га), были переданы инвесторам по итогам аукционов Фонда РЖС. В 2014-м Фонд планирует предоставить на торгах в общей сложности 3750 га для жилищного строительства. Не менее 55 участков в разных регионах будут реализованы с обязательством застройщика продать готовое жилье эконом-класса по фиксированной цене. О том, где в России можно строить квартиры дешевле 30 000 руб./кв.м, как бюджетники создают ЖСК и что будет с не разграниченными государственными землями, рассказывает заместитель генерального директора Фонда Светлана Кузнецова.

ɇɚ ɪɵɧɤɟ ɤɨɧɫɚɥɬɢɧɝɨɜɵɯ ɢ ɷɤɫɩɟɪɬɧɵɯ ɭɫɥɭɝ ɫ ɝ ɋɜɢɞɟɬɟɥɶɫɬɜɨ ɆɊɉ ɨ ɝɨɫ ɪɟɝɢɫɬɪɚɰɢɢ ʋ ɨɬ ɝ

Р О С С И Й С К А Я Ф Е Д Е РА Ц И Я

– Участвует ли Фонд РЖС в новой федеральной программе «Жилье для российской семьи», которую правительство утвердило в мае? – Безусловно. Тем более в ней использованы многие наработки Фонда. Например, так называемые голландские аукционы, которые мы проводим с декабря 2012-го, фигурируют в программе как базовый способ предоставления участков под строительство жилья эконом-класса. Земля передается в безвозмездное срочное пользование или аренду той компании, которая заявит наименьшую цену будущего жилья. Фонд уже предоставил 49 площадок (856,3 га) на таких торгах под строительство примерно 680 000 «квадратов» эконом-класса. В правительственной программе, как известно, стартовая цена аукциона фиксируется на уровне 80% от рыночной стоимости квартир в конкретном регионе, но не более 30 000 руб./кв.м. – Сумма, согласитесь, очень скромная… – Для столичного региона, Петербурга, Ленобласти и еще некоторых субъектов РФ — да. Однако есть и другие населенные пункты, где цены Росстата ненамного превышают 30 000 руб. 80% от этих сумм попадают в обозначенный Правительством РФ диапазон. Это, например, Ивановская, Саратовская, Новосибирская, Ульяновская, Орловская, Волгоградская, Курская, Тамбовская области, Ставропольский и Краснодарский края. Кроме того, девелопер не обязан продавать за такие деньги все возведенное жилье. В программе фигурирует ограничитель — не менее 25 000 кв.м эконом-класса в проекте. Поэтому чем масштабнее стройка, тем больше возможностей для снижения цен. В правительственной программе также заложены механизмы уменьшения

себестоимости. Например, обеспечение участков инфраструктурой за счет последующего выкупа у застройщика объектов инженерии из расчета не более 4000 руб. на кв.м жилья эконом-класса. Кроме того, компании могут воспользоваться библиотекой проектов повторного применения, составленной Фондом. Наши эксперты подсчитали, что применение этих наработок позволяет сэкономить от шести месяцев до года на этапе проектирования. – В программе предусмотрена оригинальная схема финансирования инженерной инфраструктуры при помощи специализированных обществ проектного финансирования. Вам этот механизм не представляется излишне сложным? – Мне он представляется рыночным. Размещение инфраструктурных облигаций, подразумевающее привлечение денег с рынка, — один из возможных и хороших вариантов. Можно было бы субсидировать застройщиков, компенсировать проценты по кредитам, выданным на создание инфраструктуры, и т.п. Но это деньги не возвратные. Фонд тоже использует финансовые механизмы обеспечения участков инженерией, полностью или частично оплачивая подключение к инфраструктуре (конкретная сумма фигурирует в аукционной документации). Для этого необходимо соблюдение нескольких базовых условий: размер участка — не менее 50 га, доля жилья эконом-класса в проекте не менее 75%, отсутствие бюджетного финансирования объектов инфраструктуры, а также отрицательный показатель NPV в проекте. Некоторые площадки, которые мы реализуем на торгах, требуют столь серьезных инфраструктурных затрат, что это негативно влияет на экономику застройщика. В такие проекты мы инвестируем, доводя их до точки безубыточности. В этом подходе есть свои

плюсы и минусы, поскольку он не вполне рыночный. Авторы программы предлагают решать проблему инфраструктуры подругому. Думаю, эти инструменты могут работать на разных площадках, а у девелопера, который захочет участвовать в строительстве жилья эконом-класса, будет выбор. Программа ориентирована на тех же потребителей, что и Фонд, поэтому при ее реализации мы постараемся максимально задействовать площадки, находящиеся в нашем активе. На мой взгляд, успех проектов комплексной жилой застройки заключается в их тщательном сопровождении и координации. У Фонда сейчас 203 стройки в разной стадии, и мы будем заниматься ими вплоть до момента выдачи ключей новоселам. Такой подход позволяет сократить сроки реализации проектов примерно вдвое, если сравнивать со средними по рынку показателями. – Неприятно делить страну на Москву и собственно Россию, но очевидно, что программа, да и деятельность Фонда ориентированы в основном на регионы… – Действительно, Фонд реализует проекты в 49 субъектах РФ. При этом мы идем от конкретных федеральных участков, которые не используются ведомствами или используются ими неэффективно либо находятся в казне РФ и могут быть задействованы под жилищное строительство. В основном речь идет о сельхозземлях: площадок в границах населенных пунктов мало. Мы руководствуемся принципом feedback, отталкиваясь либо от предложений местных властей, либо от техзадания инвестора, для которого начинаем поиск участка. Правда, приобрести его он сможет только на аукционе. Первые регионы, где стартовали проекты Фонда, — Тюменская, Ки-

актуальный комментарий Ход реализации проектов комплексного освоения на участках Фонда РЖС на 01.08.2014 г. (выборочно по субъектам РФ) Регион

Дальневосточный ФО Приморский край Приволжский ФО Кировская обл. Нижегородская обл. Пермский край Саратовская обл. Республика Татарстан Северо-Западный ФО Новгородская обл. С.-Петербург Северо-Кавказский ФО Сибирский ФО Иркутская обл. Новосибирская обл. Омская обл. Уральский ФО Свердловская обл. Тюменская обл. Челябинская обл. Центральный ФО Воронежская обл. Курская обл. Московская обл. Москва Орловская обл. Тамбовская обл. Ярославская обл. Южный ФО Волгоградская обл. Краснодарский край Ростовская обл.

Количество реализуемых проектов

Общая площадь земельных участков, га

Проектная площадь жилья, кв.м

14 12 53 6 20 5 8 7 13 6 1 6 24 6 10 4 30 3 15 10 38 3 3 10 6 3 3 4 25 7 12 5

817,86 744,05 2911,95 109,14 1293,00 130,4578 469,00 269,16 531,68 177,52 79,47 220,85 1 496,17 350,03 901,16 107,83 1774,77 347,7601 543,014 644,7873 1655,64 61,7775 46,0591 185,4382 209,2071 7,5681 239,47 182,7086 805,79 199,77 516,4583 30,44

2 004 904 1 802 402 6 462 084 503 696 2 424 522 284 723 1 542 163 447 887 1 139 122 255 030 54 000 456 000 2 603 570 619 699 1 402 595 152 081 4 754 197 569 863 1 637 414 1 848 710 4 109 895 620 083 342 320 786 896 632 723 31 360 643 135 207 094 2 960 242 311 483 2 322 023 94 036

Строительство и ввод в эксплуатацию, тыс. кв.м 2010

2011

2012

2013

2014

49,076 7,809 61,25 61,248 -

64,674 30,856 31,13 31,13 291,92 122,56 9,1164 160,22 -

81,273 81,27 48,705 14,797 53,98 7,79 46,19 333,96 41,41 77,76 130,67 84,10 -

28,940 28,94 174,929 53,254 29,139 58,843 20,301 20,301 429,50 304,23 125,27 565,61 27,1292 59,76 25,32 453,39 20,738 20,74 -

24,825 6,435 18,390 99,791 49,652 50,139 84,467 17,42 21,501 45,546 -

По данным Фонда РЖС

ровская, Курская области, Республика Чувашия. Мы активно работаем в Челябинске, очень высок потенциал у Нижегородского региона. Большие объемы застройки в Приморском крае. – Возможны ли условия, при которых Фонд станет активным участни-

ком рынка в Москве и Петербурге? Или такая цель не ставится? – Мы не стремимся наращивать присутствие в столицах, больше ориентируемся на регионы. Фонд способствует формированию инфраструктуры местных рынков и стимулирует в какой-то мере их развитие. К примеру, даже нерыночные по сути проекты создания

ɇɚ ɪɵɧɤɟ ɤɨɧɫɚɥɬɢɧɝɨɜɵɯ ɢ ɷɤɫɩɟɪɬɧɵɯ ɭɫɥɭɝ ɫ ɝ ɋɜɢɞɟɬɟɥɶɫɬɜɨ ɆɊɉ ɨ ɝɨɫ ɪɟɝɢɫɬɪɚɰɢɢ ʋ ɨɬ ɝ

ЖСК для бюджетников обеспечивают занятость мелким и средним подрядным фирмам, которых отбирают на конкурсной основе. При этом мы продолжаем работать на активных и конкурентных столичных рынках. Так, в Москве реализуются шесть проектов жилищного строительства на девяти участках общей площа-

Р О С С И Й С К А Я Ф Е Д Е РА Ц И Я

дью около 210 га. В эксплуатацию введено примерно 650 000 «квадратов» (доля жилья эконом-класса — 60%). В числе застройщиков, которые приобрели землю в аренду на аукционах Фонда, — ГК «Пионер» и ЗАО «Мосфундаментстрой-6». Для нас, безусловно, актуально взаимодействие с московскими властями. Сейчас для столицы приоритетны инфраструктурные проекты, и Фонд безвозмездно передает региону территории под строительство дорог, детских садов и школ, трансформаторных подстанций и других объектов инфраструктуры. Всего предоставлено восемь таких участков (по совокупности примерно 17,5 га). Кроме того, мы участвуем в создании агрокластера на присоединяемых к столице землях. На территории Старой и Новой Москвы создаются и жилищные кооперативы. Пока их три. В эти ЖСК хотят вступить около 900 человек. Будет построено примерно 50 000 кв.м жилья. В Петербурге ЖСК тоже активно формируются. Например, четыре из них созданы для освоения бывших территорий Аграрного университета в Пушкине, предназначенных под ИЖС. Планируемый объем строительства — около 7500 кв.м. Все ЖСК получают землю в безвозмездное срочное пользование. Как правило, их члены нуждаются в ипотечном кредитовании, и мы инициируем разработку специальных продуктов со Сбербанком, ВТБ и др. Например, совместно со Сбербанком запущены ипотечные программы для участников пилотных кооперативных проектов — «Каинская Заимка» (Новосибирск) и ЖСК «Остров» (Приморский край, о. Русский).

ных для строительства заводов стройиндустрии. Фонд выставит на торги свыше 90 га в Раменском районе Московской области под комплексную жилую застройку. На сентябрь запланирован аукцион на право аренды 24 га в Республике Бурятия. В III квартале планируется вовлечь в оборот примерно 105 га под Петербургом, в Сестрорецке на Авиационной улице (часть территорий аэродрома Горская). Аукцион по этому лоту намечен на IV квартал.

– Какие наиболее крупные и интересные лоты будут выставлены на аукционы до конца года? – В сентябре пройдут торги за право аренды участков общей площадью около 25 га в Карелии, предназначен-

– Планирует ли Фонд участвовать в программе по созданию арендного жилья? – Летом вступил в силу новый федеральный закон о наемных домах. Пока в нем не предусмотрен порядок

– Сколько жилья сейчас строится на землях Фонда РЖС? Какими темпами развиваются эти проекты? – За прошлый год объем ввода жилья вырос вдвое. К началу 2013-го на участках Фонда было возведено чуть более 1 млн кв.м, к началу 2014-го — уже 2,27 млн «квадратов» (из них 49% — экономкласс). На разных стадиях строительства сейчас находится примерно 24,5 млн кв.м. В 48 субъектах РФ создаются 106 кооперативов. Уже приняты решения о передаче 32 ЖСК, объединяющих более 3600 граждан, участков общей площадью 344 га, где планируется построить 230 000 кв.м жилья. В этом направлении мы тоже значительно продвинулись за последний год. В Казани и Владикавказе уже есть введенные в эксплуатацию кооперативные дома. В активной фазе — проекты 35 заводов по производству стройматериалов. В Новосибирске уже работают предприятия по выпуску ячеистого газобетона «Бетолекс» и строительной извести. Рассчитываем, что к концу 2014-го инвесторы запустят еще три комбината.

предоставления Фондом РЖС участков для строительства и последующей эксплуатации таких объектов. Поэтому мы готовим предложения по корректировке № 161-ФЗ, который регулирует деятельность Фонда. В них будут прописаны соответствующие механизмы, включая контроль за целевым использованием участков и жилых помещений в наемных домах. – В июне были приняты очередные поправки в Земельный кодекс. В результате полномочий у Фонда стало больше. В чем суть новшеств? – Вы говорите о 171-ФЗ, который позволяет нам вовлекать в оборот участки, госсобственность на которые не разграничена. Теперь эти земли тоже можно задействовать под жилищное и иное строительство, используя механизмы Фонда РЖС. Причем все доходы от продажи или передачи в аренду таких участков застройщики перечислят в местные бюджеты, как это установлено Бюджетным кодексом РФ. Кроме того, мы получили возможность разрабатывать и направлять в органы местного самоуправления проекты изменений в генпланы и ПЗЗ поселений, а также городских округов. Это публичные полномочия, но у многих МО, к сожалению, просто нет средств на то, чтобы вносить поправки в утвержденную градостроительную документацию. В основном речь идет о территориях, присоединяемых к населенным пунктам. Чтобы включить в их границы такие участки и провести работу по определению вида разрешенного использования земель, нужны соответствующие документы. Так что наши компетенции, на самом деле, расширяются. Беседовала Анастасия ЯСИНСКАЯ, ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Проектная декларация на сайте компании

Часть II

Москва собирает земли Два главных фактора — недавнее приращение территорий и постоянно увеличивающееся население — являются мощными стимулами для столичного стройкомплекса. По данным на август 2014-го, в Москве строятся 6383 объекта общей площадью 40 млн кв. м. За первое полугодие в столице введено в эксплуатацию около 3,7 млн кв.м недвижимости — на 0,3 млн больше, чем за аналогичный период предыдущего года. Строители сдали 142 жилых дома (около 1,5 млн кв.м), 12 административно-деловых комплексов (363 000 кв.м), девять многофункциональных центров (637 000 кв.м), 30 объектов торгово-сервисного назначения (111 000 кв.м). Введены 25 социальных объектов, а также 12 производственных (в прошлом году — всего два). По предварительной оценке, до конца года в Москве будет сдано в эксплуатацию 8,7 млн «квадратов» с разным функционалом.

конъюнктура

з этого объема 2,4 млн кв.м будут введены на территории Троицкого и Новомосковского административных округов (так называемая Новая Москва). Плановый объем жилищного строительства составит порядка 1,6 млн кв. м. Еще 860 000 кв.м — остальная недвижимость; в новых объектах различного назначения будет создано около 40 000 рабочих мест. Самые масштабные столичные проекты связаны с развитием транспортных артерий. Так, в 2014-м планируется проложить 140 километров дорог, открыть 9 новых станций метро, создать несколько транспортно-пересадочных узлов. По словам руководителя столичного стройкомплекса Марата Хуснуллина, затраты на транспортное строительство сейчас составляют 70% адресной инвестиционной программы, а на жилье — всего 10%. Другое направление — сохранение и обустройство центра города, в частности, реконструкция исторических улиц Покровка, Большая и Малая Дмитровка, Кузнецкий Мост и других. Большую часть этих работ мэрия планирует завершить в сентябре. В числе приоритетных задач столичного Департамента городской политики — сокращение количества долгостроев, строительство спортивных объектов и сопутствующей инфраструктуры к ЧМ-2018, развитие территорий Новой Москвы и многое другое.

Наприсоединялись тут! Жилищный фонд Москвы насчитывает более 73 000 жилых домов, в которых расположены 4,039 млн квартир. На каждого москвича приходится 19 кв.м (меньше только в северо-кавказских республиках

МОСКВА и на Алтае). Жилищный вопрос остается в числе первоочередных проблем. К этому фактору добавляется давление внешнего спроса. По сведениям Росстата, к официально признанной численности населения столицы можно прибавить еще 2 млн «неучтенных» граждан. По сведениям ФМС на июнь 2014-го, 1,1 млн гастарбайтеров получили разрешение на трудоустройство в Москве. Покупка жилья и регистрация по месту жительства для многих граждан остается весьма популярным способом легализации своего присутствия в столице. Этот фактор поддерживает спрос даже в условиях экономического спада. Из всего объема жилья, построенного в Москве за первое полугодие, 802 700 кв.м сданы в Новой Москве и около 708 000 кв.м — в Старой. Кроме того, в январе – июне ввели в эксплуатацию 200 000 кв.м апартаментов. (Этот формат можно не считать жильем, но он влияет на спрос и на цены.) По данным портала Irn.ru, предложение квартир во II квартале 2014-го распределялось следующим образом: примерно 936 400 кв.м предлагалось в Старой Москве, еще 338 700 кв.м — в Новой. (В Московской области, также в значительной степени ориентированной на столичный спрос, — 3 184 400 кв. м.)

ГЛ А В Н Ы Е Ц И Ф Р Ы

При этом за второй квартал количество новостроек в границах Старой Москвы выросло почти на 21%: в июне 2014-го на продажу предлагались 8704 квартиры в 154 домах против 7205 квартир в 140 новостройках в марте. Цены на присоединенных территориях примерно на 25% ниже, чем в прежних границах города. Впрочем, Старая Москва тоже неоднородна: внутри Третьего транспортного кольца (ТТК), в радиусе 4–6 километров от Кремля, практически нет новостроек эконом- и комфорт-класса. В конце полугодия средняя стоимость «квадрата» в Новой Москве составила около 100 000 рублей, в столице за ТТК и в районах за МКАД — 198 500 рублей. Средняя цена предложения новостроек в Старой Москве (без учета премиального сегмента и апартаментов) — 213 900 руб. за кв. м. За первое полугодие они подорожали на 11%. Существенное влияние на динамику цен оказали изменения, связанные с выходом новых проектов. Так, в эконом-классе средняя цена выросла по итогам II квартала на 24%. Основная причина — начало продаж в новом корпусе ЖК «Вершинино» от 187 000 руб. за кв. м. В то же время недорогие квартиры, например в ЖК «Некрасовка-

С 2012 года к Москве были присоединены обширные территории Московской области — около 140 000 га. 21 муниципалитет вошел в состав двух новых округов — Троицкого и Новомосковского. Теперь площадь Москвы составляет 251 000 га — шестой показатель в рейтинге крупнейших городов мира. Население Москвы, по официальным данным, превышает 12 млн человек и имеет устойчивую тенденцию к росту.

МОСКВА

Парк», активно вымывались с рынка. Итоговый прирост за I полугодие 2014-го в этом сегменте составил 39%. В комфорт-классе на территории Старой Москвы по итогам I квартала, наоборот, отмечалось снижение индекса средних цен на 5%, что также обусловлено влиянием на конъюнктуру кон-

кретных проектов: в продажу вышли квартиры в «Царицыно-2», недорогие на начальной стадии строительства. Однако по итогам полугодия аналитики все же зафиксировали небольшой прирост — на уровне 1%. Увеличение цен в бизнес-классе, по данным компании Blackwood, за вто-

Жилищный фонд Москвы Период/Показатель Число жилых строений, единиц Общая площадь жилищного фонда*, млн кв.м Число квартир**, тыс. Средний размер одной квартиры, кв.м общей площади жилых помещений Приходится жителей на одну квартиру, человек Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, кв. м

2007

2008

2009

2010

2011

2012

39 632 208,6 3767

39 619 211,6 3803

39 801 214,0 3835

39 869 215,7 3855

40 160 217,7 3877

73 217 230,7 4039

55,4

55,6

55,8

56,0

56,2

57,1

3,0

18,6

18,8

18,7

19,3

* Общая площадь в жилых домах, специализированных домах (общежития, дома-интернаты и т.д.), жилые помещения, пригодные для проживания, в других строениях. ** Квартиры в жилых и других строениях (без общежитий и домов-интернатов). По данным Росстата

Динамика объема предложения на рынке столичных новостроек в I полугодии 2014 г. (за пределами ТТК) * Локация

Количество объектов, шт.

Количество квартир в продаже, шт. 1 кв. 2 кв. 2014 2014

Общая площадь жилья в продаже, кв.м 1 кв. 2 кв. 2014 2014

1 кв. 2014

2 кв. 2014

Новая Москва

135

119

5074

5385

300 700

338 700

Москва за ТТК

173

188

12 394

11 642

1 032 400

936 400

* В центре Москвы жилые проекты эконом- и комфорт-класса фактически отсутствуют, поэтому в таблице приводятся данные по новостройкам за пределами ТТК. По данным компании «ИРН-Консалтинг»

Динамика средней стоимости столичных новостроек в I полугодии 2014 г. (за пределами ТТК) * Стоимость квартир, млн руб. Локация

Новая Москва Москва за ТТК

Стоимость квадратного метра, руб.

1 кв. 2014

2 кв. 2014

1 кв. 2014

2 кв. 2014

5,42 17,36

6,35 15,97

91 500 208 400

99 300 198 500

рой квартал составило 3%, по итогам полугодия — 9%. В Новой Москве расклад несколько иной. Быстро увеличивается предложение в новых ЖК. За второй квартал 2014-го в продажу вышли квартиры в 65 новых корпусах — 25% от общего предложения новостроек. Его объем на присоединенных территориях на конец июня составил 265 домов (на 16% выше показателя I квартала). Большинство вышедших на рынок вариантов — это корпуса в уже реализуемых крупных жилых проектах. В структуре предложения новостроек в Новой Москве, по подсчетам Blackwood, преобладает эконом-класс (43% от всех квартир) и комфорт-класс (54%). В среднем по столице в бизнесклассе цены фактически не изменились (- 0,2%) и составляют 122 990 руб. за кв. м. За полугодие максимальный прирост объема предложения продемонстрировал премиум-класс — 63% и элитный сегмент — 24%. На рынок элитных новостроек за первое полугодие вышли пять новых проектов. Как правило, это клубные дома на 6–15 квартир. Исключение — «Дом на Котельнической набережной», рассчитанный на 143 квартиры. Цены в долларовом выражении можно считать относительно стабильными с умеренной коррекцией в сторону повышения по мере роста строительной готовности объектов. По оценкам Knight Frank, сейчас в элитных новостройках в продаже находятся около 1300 квартир и апартаментов. Средневзвешенная цена квартир и апартаментов премиального сегмента на «первичке» составляла в первом полугодии $18 711/кв.м и $15 703/ кв.м соответственно. Самые высокие цены — более $27 000 за кв.м — за-

конъюнктура

фиксированы, по данным компании Tweed, на Патриарших прудах и Остоженке; премиальные апартаменты в районе Якиманки продавались дороже $25 000 за кв. м. Спрос в первом полугодии был неравномерен. Январь и февраль отметились традиционным сезонным спадом, зато с марта по май активность стала ажиотажной на фоне инфляционных ожиданий. К июню-июлю ситуация стабилизировалась. По оценке специалистов «ИНКОМНедвижимость», на первичном рынке Москвы и Подмосковья доля сделок с жильем эконом- и комфорт-класса в I полугодии 2014-го составила около 76% от общего объема продаж. По форматам лидерами спроса в Старой Москве, по данным компании «ПСН-Недвижимость», стали апартаменты — 36% от общего числа сделок. Среди квартир лидирует бизнес-класс — 61%. Что касается новостроек Новой Москвы, наиболее востребованы объекты, минимально удаленные от МКАД

(«Первый Московский», «Переделкино Ближнее» и т. д.). По ценовой категории традиционно лидируют недорогие предложения — до 4 млн за квартиру. По типу жилья — 1- и 2-комнатные квартиры. Сводных данных по количеству сделок в открытом доступе нет, на сайте столичного Управления Росреестра вообще нет раздела, в котором регулярно публиковались бы сведения о количестве зарегистрированных договоров (ипотеки, долевого участия, куплипродажи и пр.). Косвенным показателем может служить объем операций на вторичном рынке: по данным компании «Метриум Групп», с января по май 2014-го зафиксирована 70 401 сделка с жильем, а за аналогичный период 2013 года — 46 614. (Рост — плюс 51%.) Другой важный индикатор — ипотека. По сведениям АИЖК, за пять месяцев текущего года москвичи взяли 20 792 ипотечных кредита на общую сумму 75 335 млн рублей. За тот же период прошлого года банки выда-

Динамика ввода жилья в Москве, млн кв.м

По данным Росстата

Средневзвешенные цены предложения в новостройках Старой Москвы по округам, июнь 2014 г. Административный округ СВАО САО СЗАО ЗАО СВАО ВАО ЮВАО ЮАО ЮЗАО ЗелАО ЦАО

Цена за кв. м, руб. 217 880 175 970 193 390 260 480 217 880 207 230 144 680 153 290 247 070 104 170 314 930 По данным компании Blackwood

Средневзвешенные цены предложения в новостройках Новой Москвы, июнь 2014 г. Поселение

Цена, руб. за кв. м

Говорово

127 300

Рассказовка

110 700

Пыхтино

83 100

Кокошкино

83 800

Большое Свинорье

71 600

Первомайское

75 500

Зверево

56 300

Киевский

64 000

Горчаково

65 400

Троицк

91 500

Софьино

63 000

Знамя Октября

66 700

Щербинка

77 900

Воскресенское

107 800

Десна

84 900

Марьино

75 800

Коммунарка

109 500

Московский

95 500

Сосенки

126 900

Газопровод

90 000

Столбово

122 000

Бачурино

100 300 По данным компании Blackwood

МОСКВА

ли жителям столицы 13 973 кредита на 53 497 млн. В штуках рост на 39%, в деньгах — на 40%. По итогам первого полугодия доля ипотечных сделок на первичном рынке Московского региона составила 45%, говорится в обзоре компании «МИЭЛЬНовостройки». В некоторые месяцы доля ипотечных покупок достигала 55%. В наиболее востребованных проектах эта доля может составлять и 80%. С января по июнь в элитном сегменте зарегистрировано 255 сделок (на 9% больше прошлогоднего показателя), их средний бюджет — $1,2 млн.

Под диктовку арендатора Первое полугодие получилось неоднозначным для сегмента торговой недвижимости. С одной стороны, достигнуты рекордные за последние четыре года показатели по вводу новых объектов, с другой — доля вакантных площадей заметно выросла, если сравнивать с прошлым годом: с 2,5 до 4%. Этот тренд особенно заметен в сегменте street-retail. Очевидно, мы наблюдаем тенденцию смещения спроса арендаторов от объектов уличной торговли к так называемым торговым коридорам и площадям в ТЦ. Причины: сдвиг поОсновные показатели рынка торговых площадей Москвы в I полугодии 2014 г. Показатель Общая площадь ТЦ в Москве, кв.м (GLA) Общая площадь ТЦ, открытых в Москве в I полугодии 2014 г., кв.м (GBA) Общая площадь ТЦ, открытых в Москве в I полугодии 2014 г., кв.м (GLA) Количество ТЦ, открытых в Москве в I полугодии 2014 г. Уровень вакантности, %

Значение 4 519 880 706 420

помещения для объектов социальнобытовой и торговой инфраструктуры. В многоквартирных домах под нее традиционно отводят первые этажи, в малоэтажных — возводят отдельные здания. Таким образом, формат «магазин у дома» развивается вслед за строительством жилых комплексов.

Крупнейшие торговые центры, открытые в Москве в I полугодии 2014 г. Название «VEGAS Крокус Сити»

Адрес

GLA, кв.м

66-й км МКАД

111 400

GoodZone

Каширское ш., вл. 12

56 000

«Весна»

84-й км МКАД, пересечение с Алтуфьевским шоссе

56 000

«Реутов Парк»

Носовихинское шоссе, 45

41 000

«Москворечье»

Каширское шоссе, 26

16 480 По данным компании Colliers International

Наиболее крупные сделки по аренде торговых площадей в Москве в I полугодии 2014 г. Компания / Сеть

Объект/Адрес

Площадь, кв. м

ТРЦ «Рио» / Москва, Киевское шоссе, 1,5 км от МКАД

8000

ТРЦ Columbus / Москва, Варшавское шоссе, 140

5200

Mori Cinema IMAX

ТРЦ «Бутово Молл» / Москва, Воробьевское шоссе, 4А

4000

Media Markt

ТРЦ «Ереван Плаза» / Москва, ул. Большая Тульская, 13

3500

«Физика»

ТРЦ «Афимолл Сити» / Пресненская наб., д. 2

3000

Cinema Star

ТРЦ «Рио» / Москва, Киевское шоссе, 1,5 км от МКАД

1700

Stock-s Enter

Стрит-ритейл / Москва, ул. Новоясеневская

1300

Marks & Spencer

ТЦ «Европейский» / Москва, пл. Киевского вокзала, 2

1200

«Дети»

ТРЦ «Бутово Молл» / Москва, Воробьевское шоссе, 4А

1200

ТЦ «Остров» / Москва, ул. Шипиловская, 50, к. 1

1200

Стрит-ритейл / Москва, ул. Новый Арбат, 17

576

ТРЦ «Бутово Молл» / Москва, Воробьевское шоссе, 4А

330

ТЦ «Парус» / Москва,Новокуркинское ш., 1

315

ТРЦ «ВиВа!» / Москва, Северное Бутово, ул. Поляны, 8

300

Стрит-ритейл / Москва, Кузнецкий Мост, 6/3

216

«О’Кей» «Декатлон»

«Детский Мир» Burger King Violeta by Mango «585»

307 780

Happy City

Harman

2,8

Apple

По данным компании Colliers International

купательских предпочтений в сторону моллов в сегменте торговли одеждой и обувью; снижение количества банковских отделений; замедление роста числа сетевых кафе и ресторанов. Однако и street-retail тоже развивается: в большинстве строящихся жилых комплексов предусмотрены

Стрит-ритейл / Москва, ул. Тверская, 6

160 По данным компании Praedium

конъюнктура Диапазоны арендных ставок по типам арендаторов торговых площадей

Профиль / Тип арендатора

Продуктовый гипермаркет Продуктовый супермаркет Гипермаркет формата DIY Бытовая техника и электроника Спортивные товары

Площадь, кв.м

Диапазон средних ставок аренды, $/кв.м в год*

>8 000

80–250

4000–8000

150–400

2000–4000

250–600

>10 000

80–200

3000–4000

160–200

1200–2500

250–600

3000–6000

200–400

1200–2500

380–600

Товары для детей

1000–2500

250–600

Многозальный кинотеатр

3000–5000

140–380

Детские развлечения

1000–5500

120–250

Арендаторы торговой галереи

1500–3000

200–400

500–1200

400–1000

250–500

600–1200

100–250

1000–2000

50–100

1500–3000

<50

2000–5000

Ресторан

250–500

600–1200

Кофейня

80–160

800–1600

90–130

1400–2500

50–70

1500–3000

Фуд–корт * Не включая НДС и эксплуатационные расходы.

По данным компании Colliers International

Крупнейшие проекты ТРК, заявленные к открытию в Москве до конца 2014 г. Название

GBA, кв.м

GLA, кв.м

«Авиа Парк»

399 550

224 800

Columbus

277 000

140 000

«Мозаика»

134 000

68 000

«Кунцево Плаза»

252 000

58 900

«Смоленский Пассаж», 2-я очередь

61 500

46 000

«Красный кит», 2-я очередь

62 800

45 500

«Рио»

70 000

45 000

«Центральный Детский магазин»

72 220

36 490

«Водный»

50 500

32 100

«Драйв»

42 000

26 000 По данным компании Colliers International

Сейчас в торговом сегменте сложился «рынок арендатора», хотя это не вполне справедливо в отношении высоколиквидных торговых помещений, которые как были в дефиците, так и остались. В краткосрочной перспективе (до конца года) снижения уровня вакансий не ожидается. Напротив, есть прогноз роста как минимум до 10%. При этом спрос тоже растет, но не успевает за предложением. Так, по оценке агентства Praedium, с начала года спрос составил 70 000 кв.м, что является рекордом за пять кварталов. По данным компании JLL, во II квартале 2014-го суммарная площадь торговых центров Москвы увеличилась на 183 000 кв.м за счет ввода в эксплуатацию новых объектов. Это наивысший квартальный показатель за последние четыре с половиной года: предыдущий максимум был зафиксирован в IV квартале 2009-го — 280 000 кв. м. Похожие данные приводят и специалисты Colliers International. Согласно их исследованию, за первое полугодие в России открылись 15 торговых центров общей площадью 564 706 кв.м. Более половины из них запущены в Москве. По подсчетам компании Knight Frank, новые торговые объекты, введенные в эксплуатацию в 2013–2014 гг., сконцентрированы преимущественно на юге столицы. ЮАО (самый густонаселенный округ Москвы) укрепил лидерство по объему предложения и вошел в тройку наиболее обеспеченных качественными торговыми площадями округов (на первом месте — малонаселенный ЦАО). Что касается остальных округов Москвы, то, по данным компании «Магазин Магазинов», на Южный округ приходится 16,5% совокупного объема предложения, Северо-Восточный — 14,2%, Северный — 12%. Наименьший объем — в Зеленограде (0,2%), Троиц-

МОСКВА

ком и Новомосковском округах (3,2%) и в Восточном (4,0%). Можно предположить, что в ближ айшее время Новомосковский округ будет в роли успешного догоняющего, год от года там строится все больше жилой недвижимости, уже в 2014 году первые очереди крупных проектов («А101», «Прима-парк» и др.) будут введены в эксплуатацию, и у новоселов возникнет потребность в магазинах.

Офисная гигантомания Столичный офисный рынок в первой половине года демонстрирует две тенденции: изменение структуры спроса и большой ввод новых площадей. По данным компании JLL, во II квартале 2014-го рынок качественных офисов в Москве разросся на 324 000 кв.м, а общий объем офисного предложения в столице достиг отметки 16,2 млн кв. м. Во II квартале введено в эксплуатацию 11 бизнес-центров.

Основные показатели офисного рынка Москвы в I полугодии 2014 г. Показатель

Значение

Общий объем предложения, млн кв.м

15,0

Класс А

3,0

Класс В

12,0

Поглощение, кв.м

510 000

Чистое поглощение, кв.м

161 000

Уровень вакантных площадей, %

11,5

Класс А

25,0

Класс В

8,2

Средневзвешенная ставка аренды в Центральном Деловом районе, $/кв.м в год (без эксплуатационных расходов и НДС)

800

Класс А

900

Класс В

650 По данным компании Colliers International

В то же время, по сведениям компании CBRE, на офисном рынке столицы в первом полугодии зафиксировано снижение спроса.

Вот основные данные, которые характеризуют конъюнктуру в середине года. Во II квартале ведены в эксплуатацию три деловых центра

Топ-5 самых крупных бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в Москве в I полугодии 2014 г. Название

Класс

Девелопер

«Президент Плаза»

«Башня Евразия»

«Столица-Девелопмент», «СтройГазКонсалтинг» «Техинвест»

Поклонная ул., 3а «Аркус III» Кутузовский пр-т, 32г

В А В

«Альпине-Газ» AB Development «СтройГазКонсалтинг»

Площадь, кв.м 114 700 86 800 79 500 34 300 33 700

По данным компании Colliers International

Примеры крупных сделок по аренде/покупке офисов в Москве в I полугодии 2014 г. Объект

Класс

Арендатор/ Покупатель

Площадь, кв. м

Тип сделки

БЦ «Красная Роза» БЦ «Алкон» Бизнес-парк «Гринвуд» БЦ Wall Street БЦ «Кубик» «Даниловская мануфактура 1867» (корпус «Ситцевый») БЦ «Лотос» БЦ «Онегин» БЦ «Омега Плаза»

А А В+ А В+

«Яндекс» PepsiCo Конфиденциально Модис Конфиденциально

19 000 13 000 11 167 3950 2580

Аренда Аренда Аренда Аренда Покупка

В-

ПрофMедиа

2000

Аренда

В+ В+ В+

Конфиденциально Конфиденциально Компания «АйТи»

1400 1157 6390

Покупка Покупка Аренда По данным компании Praedium

Наиболее значимые бизнес-центры, ожидаемые к вводу в эксплуатацию в Москве до конца 2014 г. Название «Комсити», здание «Альфа» «ОКО» «Лотос» «Эволюция» «Верейская Плаза III» «Порт Плаза» «Сириус Парк» «Водный»

Девелопер

Площадь, кв.м

PPF Real Estate Capital Group MR Group Snegiri «Плаза Девелопмент» «Плаза Девелопмент» «Плаза Девелопмент» MR Group

126 000 110 000 79 500 79 000 72 000 62 500 62 470 61 570 По данным компании Colliers International

конънюктура

Офисные девелоперы в столице в этом году идут на рекорд.

Динамика средних запрашиваемых арендных ставок в бизнес-центрах разной категории, $/кв.м в год

* Прогноз.

По данным компании Colliers International

Распределение запрашиваемых ставок аренды по удаленности от центра Москвы, $/кв.м в год

По данным компании Colliers International

МОСКВА

класса А общей офисной площадью около 158 900 кв.м («Президент Плаза», «Аркус III», «Аврора БП» cтроение F). Если анализировать показатели с начала года, получается, что за шесть месяцев рынок пополнился 289 300 кв.м офисов высшей категории. Это больше годовых объемов ввода за 2010–2013 гг. (277 700 кв.м, 218 500 кв.м и 224 600 кв.м соответственно). Всего в I полугодии сдано в эксплуатацию 532 800 кв.м офисов, подсчитали эксперты CBRE. При этом объем заключенных сделок во II квартале уменьшился на 60% (если сравнивать с I кварталом 2014-го). В объектах класса А в аренду сдано 30 300 кв.м, в В-классе — 54 100 кв.м (64% от всех сделок). Основной объем транзакций пришелся на зону внутри Третьего транспортного кольца (73%), однако территории за пределами ТТК лидируют по объему нового офисного строительства (74% от всех площадей, введенных в эксплуатацию). Офисные блоки до 1000 кв.м пользуются наибольшим спросом: 82% всех заключенных договоров. Аналитики CBRE зафиксировали во II квартале всего три контракта на помещения от 2000 кв. м. Доля свободных площадей увеличилась за II квартал с 13 до 14,5%. В классе А объем вакансий вырос с 20,6 до 24%, в классе В — с 10,8 до 12%. До конца года в Москве должны появиться еще 836 000 кв.м офисов. В ре-

зультате по итогам 2014-го на рынок может выйти около 1 млн кв.м новых помещений. При этом общий объем предложения качественных офисных площадей в столице увеличится на 6,7% и достигнет 16,4 млн кв. м. В числе крупнейших проектов, заявленных на 2014 год, — офисный парк «Комсити», здание «Альфа» (107 000 кв.м), МФК «ОКО» (87 600 кв.м) и «Аркус lIl» (34 300 кв.м).

«Вон из Москвы!» По информации Департамента градостроительной политики г. Москвы пятая часть недвижимости, введенной в эксплуатацию в столице в I полугодии 2014-го, расположена в производственно-коммунальных зонах. Общая площадь новых объектов составляет более 666 000 кв.м, на жилье приходится 247 500 «квадратов». В столице набирает обороты редевелопмент промышленных площадок. В качестве примера можно привести жилые микрорайоны «Царицыно» и «Царицыно-2», строящиеся в производственной зоне № 28 Ленино, микрорайон «Большое Кусково» в промзоне № 55 Перово и строительство комплекса «Вершинино» в зоне № 33 Верхние Котлы. Самая известная промзона Москвы — территория бывшего завода ЗИЛ — тоже будет трансформирована

в жилые кварталы с объектами социальной инфраструктуры. Что касается складской недвижимости, большинство аналитиков оперирует понятием «Московский регион», подразумевая Москву и область. Это связано с тем, что крупнейшие логистические центры и технопарки выводят с территории столицы в Подмосковье. Поэтому, хотя строительство складов идет в регионе мощными темпами, собственно в Москве таких объектов немного. По оценкам компании Praedium, за первые шесть месяцев 2014-го на рынок складской недвижимости Московского региона вышло около 505 000 кв.м, причем в I квартале — 165 000 кв.м, а во II квартале — 340 000 кв. м. Из них в пределах столицы расположены лишь холодильно-складской комплекс MX LOGISTIC (промзона Курьяново, 12 800 кв.м) и терминал «Сити-Бокс» (Варшавское шоссе, 125, 4800 кв.м), остальные — в области. В пределах МКАД находятся всего 8% площадей, введенных в эксплуатацию в I полугодии. Во II половине года планируется завершить логистический парк «Киевское-22», расположенный в 22 км от МКАД по Киевскому шоссе на территории Новой Москвы (девелопер — CPD Group). Площадь терминала — 114 000 кв.м, что сделает его крупнейшим качественным складом, введенным на территории Новой Москвы.

Складские объекты, введенные в Москве в 2013-м — I полугодии 2014 г. и заявленные к вводу до конца 2014 г. Объект Терминал «Магистральный» Холодильно-складской комплекс MX LOGISTIC Терминал «Сити-Бокс» Логистический парк «Киевское-22»

Расположение Москва, Магистральный переулок, 1 Москва, промзона Курьяново, Проектируемый проезд 4386, корпус 8 Москва, Варшавское ш., 125, стр. 18 22 км от МКАД по Киевскому шоссе (Новая Москва)

Общая площадь, кв.м

Девелопер

Срок ввода

4000

Компания «Сити-Бокс»

2013 г.

12 800

Компания MX LOGISTIC

I полугодие 2014 г.

4800 114 000

Компания «Сити-Бокс» CPD Group

I полугодие 2014 г. До конца 2014 г. По данным компании Praedium

конъюнктура

Не все отель, что сдается Не вся гостиничная недвижимость, строящаяся в Москве, является таковой на самом деле. Популярные в столице апартаменты по документам числятся отелем, но при продаже позиционируются как альтернатива квартире. Отели в Москве тоже строятся и реконструируются, прежде всего, в рамках подготовки к ЧМ-2018. В этом году в столице планируется ввести в эксплуатацию 18 гостиниц более чем на 3700 мест. Если эти планы осуществятся, то это будет на шесть объектов больше, чем в 2013-м. Напомним, в конце 2012-го столичные власти утвердили отраслевую схему размещения гостиниц до 2025 года. Всего за этот период в городе планируют построить 364 гостиничных комплекса на 167 900 мест. Новые отели будут возводить в срединных и периферийных зонах города, а также на территории Новой Москвы. В историческом центре гостиницы появятся в основном за счет реконструкции расселенных жилых домов, реставрации зданий-памятников и в составе строящихся многофункциональных комплексов, таких, например, как знаменитый «Москва-Сити». Отели планируют размещать возле объектов спорта, культуры, выставочных и рекреационных комплексов, административных учреждений — в общем, у точек притяжения туристических потоков. Программа разбита на два этапа. До 2017 года будут готовы 154 гостиницы на 58 400 мест, с 2017-го по 2025-й — еще 210 (на 109 500 человек). На присоединенных территориях Новой Москвы запланированы 7000 гостиничных номеров на 14 100 мест. Что касается апартаментов, на столичном рынке насчитывается 63 таких проекта. Основная их часть (46%) расположена в Центральном админи-

Территория завода «Серп и молот» предназначена под редевелопмент.

стративном округе. Значительные доли у САО (17,5%) и СЗАО (11%). С января по май на рынок вышли пять проектов с апартаментами бизнескласса: МФК «Лайнер» от компании «Интеко», Резиденция «МОНЭ» от компании «ПАНАВТО», Резиденция Loft17 от RED Development, Re: Form от компании «Колизей», «РАССВЕТ LOFT*STUDIO» (KR Properties). За те же пять месяцев рынок пополнился двумя проектами комфорткласса: «Новая Пресня» («Конти») и «Савеловский Сити» (MR Group). В мае было объявлено, что московское правительство совместно с Минстроем России подготовит законопроект, который позволит приравнять апартаменты к жилью. Эксперты полагают, что документ обяжет застройщиков обеспечить апартаменты социальной инфраструктурой, а это неизбежно повлечет за собой рост цен. Премиальный сегмент от этого пострадает не сильно, а вот апартаменты эконом-класса могут потерять часть покупателей.

Доля апартаментов в структуре предложения на рынке новостроек Старой Москвы по итогам первого полугодия 2014-го составила почти 33%. В структуре предложения основная доля по-прежнему приходится на объекты бизнес-класса (45%), 31% — комфорт-класс, оставшиеся 24% позиционируются как элитные. Для всех видов коммерческой недвижимости (за исключением гостиничной) остается справедливой общая тенденция: высокие темпы строительства и запуска новых площадок, смещение спроса в пользу качественных объектов, стабильность арендных ставок и увеличение доли вакантных площадей. Последнее не стоит считать негативным явлением, скорее, это реакция рынка на массовое увеличение предложения.

Мария НЕРЕТИНА

власть и рынок

МОСКВА

Сергей КУЗНЕЦОВ:

«Мне нравятся кварталы Барселоны и Парижа» Сергей Кузнецов был назначен главным архитектором Москвы в августе 2012-го. Это событие привлекло внимание. Во-первых, он молод: на момент назначения ему было всего 35. А новой главе столичного Института Генплана Кариме Нигматуллиной не исполнилось на тот момент и 30, так что в столичном архитектурно-градостроительном блоке появилась молодая команда. Во-вторых, г-н Кузнецов стал первым главным архитектором Москвы, пришедшим из бизнеса: он был управляющим партнером одного из крупнейших частных архитектурных бюро России — «SPEECH Чобан/Кузнецов». Новый главный приступил к делу без пауз: сразу же был реанимирован Архитектурный совет Москвы.

лючевые принципы, которые продвигает Сергей Кузнецов, — квартальная застройка, архитектурные конкурсы, дизайн городской среды, популяризация архитектуры как института, привлечение международных экспертов. – Относительно принципов квартальной застройки есть большая путаница в умах. Вот основные версии: «это среднеэтажная застройка

с небольшими дворами», «застройка с более мелкой по отношению к микрорайону сеткой улиц», «периметральная застройка». Что для вас квартальная застройка? – Главное — это четкое разграничение понятий «улица» и «двор». В микрорайоне дома стоят без определенной системы, неясно, где частные, а где общественные пространства. При квартальной застройке двор как частное, приватное пространство четко сфор-

мирован. В квартале у зданий есть и парадный фасад, и дворовый. Кварталы возрождают улицы как место для общественной жизни, как основу комфортной среды. В микрорайоне улицы как таковые отсутствуют, вместо них магистрали. В наших новых проектах — ЗИЛ, Коммунарка, Сколково, Рублево-Архангельское, «Серп и Молот» — мы стараемся эти принципы учитывать. Там будет и разнообразие фасадов, и обще-

власть и рынок

ственные первые этажи, и смешение функций в пределах квартала. Мне кажется, часто люди лишь делают вид, что не понимают, что такое квартал. Им проще действовать по инерции, по накатанной технологии возводить ту же самую панель, которую строили 20–30 лет назад, создавать те же гигантские микрорайоны, где дома просто выброшены на территорию в случайном порядке и где вечером на улицу страшно выйти. Квартал — это не прихоть. Это вопрос комфорта, социального контроля, декриминализации среды. Это способ создания общественного пространства, где есть возможность проводить время. Сегодня людям незачем выходить на улицу: там ничего нет, кроме дискомфорта. – В качестве первого московского опыта квартальной застройки подается уже построенный комплекс на Базовской улице. Это панельные 17-этажки, расставленные по периметру огромного двора: 420 метров на 70. По-вашему, это квартал? – Конечно, нет. У нас нет иллюзий, что это реализованный принцип квартальной застройки. Мы вошли в проект, когда все градостроительные решения уже были приняты, мы работали только с посадкой домов и их внешним видом. Не было возможности уйти от панельных секций, снизить этажность. Естественно, при такой высоте зданий из-за требований по инсоляции возникает гигантское пространство между домами. Тем не менее мы попытались решить двор как интересное пространство внутреннего парка. Я был на открытии комплекса: там чувствуешь себя комфортно. Это, конечно, не ГринвичВиллидж, но уже и не Марьино. Дома ведь не строятся за один день. То, что проектируется сегодня, появится только через несколько лет. Да, «Ба-

зовскую» показывают как первую попытку что-то сделать. Но это, конечно, нельзя считать образцом того, что мы хотим видеть в перспективе. – Есть ли у кварталов какие-то предельные параметры? Какая этажность для вас является максимальной при квартальной застройке? – Нужно разграничивать общественную и жилую застройку. Общественная зона может добирать высоту стилобатной частью, там высотность не ограничена. Примеры: Манхэттен или кварталы Чикаго. Другое дело — жилье. Мне нравятся, как обустроены кварталы в Барселоне или Париже. Комфортный квартал Барселоны имеет длину 135 на 135 метров, дома по 6–8 этажей. Эта высота кажется мне оптимальной, ну может быть, 9 этажей. Но это не догма, акценты допустимы. Мы понимаем сегодня, что зданиями с такой этажностью можно обеспечить нормальную плотность застройки — до 25 000 кв.м на гектар. Мы видим, что исторические кварталы Парижа или Петербурга попрежнему популярны, люди там живут и получают удовольствие. Современные кварталы могут быть просторнее, нужен поиск проектных решений. – Столичные девелоперы активно выстраиваются под знамена квартальной застройки, однако в рамках городского заказа по-прежнему штампуются обычные панельные микрорайоны. Будет ли эта ситуация меняться? – На Архсовете Москвы мы будем утверждать принципы модернизации ДСК. Мы сформулировали пакет таких требований, но есть желание обкатать их на профессиональном сообществе, услышать мнение экспертов. Мы хотим прийти к консенсусу по вопросу формирования масштаба застройки

с соответствующей этажностью и пропорциями. Речь пойдет, в частности, об угловых секциях, которые позволят делать полноценную квартальную среду. Мы прописываем, что первые этажи должны обязательно нести общественную функцию. Но мало сделать их просто нежилыми, надо оборудовать нормальные витрины, предусмотреть высоту потолка, звукоизоляцию, возможности загрузки магазинов и прокладки инженерных сетей. Нужны гибкость планировок, разнообразие фасадных материалов, методы работы с кондиционерами и так далее. – Насколько российские нормы по инсоляции препятствуют квартальной застройке? Нужно ли их менять? – Среди специалистов сегодня есть консенсус: инсоляция — это анахронизм, препятствующий созданию нормальной городской среды. С этим согласны чиновники и архитекторы, планировщики и специалистыпроизводственники. Породившие эту норму причины (туберкулез, рахит) давно в прошлом. С медицинской точки зрения это не актуально. В то же время нельзя сказать, что сегодня устаревшие нормы фатально препятствуют квартальной застройке. Проблема — во многом — в головах. То, к чему мы пришли в градостроительстве, — это результат десятилетий осуществления принципов социалистического города: «есть отдельные промзоны и микрорайоны, нет частных машин». Общество изменилось, а мы по инерции движемся тем же путем. И сразу переключить сознание людей невозможно. Но я верю в пилотные проекты, в модели, которые покажут, как строить хорошо можно. Когда будут реализованы ЗИЛ или Коммунарка, люди увидят живой пример, и двигаться будет легче. В принципе даже при

МОСКВА

существующих нормах можно строить полноценные кварталы. Не все нормативы лежат в пределах нашей компетенции. Мы уже работаем над нормами по парковкам, по отступам от красных линий, нормированию придомовой территории. Что касается пожарных требований и инсоляции — это уже на уровне Минстроя и федеральных правил. Здесь что-то изменить намного сложнее. – Вы предлагаете ослабить нормы по инсоляции или отменить? – Мое мнение: для жилья в целом инсоляцию надо отменить. Возможно, эту норму стоит оставить для квартир, которые выдаются очередникам. Что касается социально нормированных объектов — детских садов и школ — это можно обсуждать. Я не медик и не знаю, насколько ученики нуждаются, чтобы прямые лучи проникали в классы. Весь мир считает КЕО (коэффициент естественного освещения), и этого вполне достаточно. – Будут ли принципы квартальной застройки закреплены в какихто городских документах, например в мастер-плане? – Безусловно, это будет документально закреплено. – Два года назад в Москве было много разговоров о необходимости мастер-плана, сейчас о нем почти не вспоминают. Эта тема еще актуальна для городских властей? – Мы все ближе подходим к его созданию. Нужно уходить от попыток нарисовать город с горизонтом планирования 30 лет. Это было невозможно даже в эпоху советской плановой экономики. Надо переходить на мастер-планирование. – В Москве за последние пару лет было проведено много архитектур-

ных и градостроительных конкурсов. Что они дают? – Конкурсная практика позволяет сравнивать большое количество вариантов, создает условия для здоровой конкуренции между мастерскими. Конкурсы — это способ коммуникации архитекторов с обществом и профессиональный лифт для молодежи. В России долгое время существовала иная система распределения заказов. Результаты нельзя назвать удачными. Я неплохо знаю ситуацию в Германии, там большинство объектов распределяется через конкурсы. Это регулярный процесс, как и во всей Европе. Для меня конкурс — ключевой инструмент для повышения качества и конкурентоспособности отечественной архитектуры. – Американский интернет-журнал Huffington post включил новый парк в Зарядье в дюжину проектов, формирующих архитектурное будущее планеты. Насколько он актуален для России? – Проект экстремально актуален. Только такие пилотные, знаковые проекты служат локомотивом развития. На них отрабатываются ключевые моменты, которые потом уходят в массовое производство. Они задают планку. – Высказываются сомнения по поводу реализуемости этого проекта. Степь, тундра, леса и болота у стен Кремля… – Задачи выстраивать экосистемы не стоит. Мы понимаем, что в центре города это невозможно. Это в первую очередь архитектурный проект, и зелень в нем играет декоративную роль, создает визуальные эффекты. Что касается реализации — в моей практике было много случаев, когда архитекторы были вынуждены искать нестандартные подходы. Решения в конце концов находились, возникали новые технологии.

Мы рассчитываем, что проект будет реализован в 2017 году. – Объявлен конкурс по Москвереке. Почему он важен? – Огромные земли вдоль реки сегодня не вовлечены в оборот. Река — это ценнейший городской ресурс, сейчас это уже все поняли. Кстати, в 1930-е эту ценность хорошо осознавали, именно тогда в Москве были сделаны классные набережные, потом их не строили много лет. И сейчас мы говорим: «Давайте развивать пространства вдоль воды на новом уровне прочтения, с новым пониманием качества жизни». – Почему почти за десятилетие инвестиционного бума в Москве международные «звезды» архитектуры так ничего успешного и не построили? – Есть проблема качественного сопровождения проектов. Иностранным проектам нужна крепкая адаптация, на которую наши специалисты нечасто способны. И не всегда девелоперы готовы за это платить. Кроме того, в России многие, кто заказывает работу, считают себя крупными специалистами во всем, включая архитектуру. Часто — без оснований. Заказчик считает, что если он платит архитектору деньги, значит, тот вроде как ниже по статусу и ему можно давать указания. Плюс нет понимания финального качества продукта. У тебя получается сарай, а ты считаешь, что это дворец. Это проблема не иностранных архитекторов, а нашей архитектуры как института.

Беседовал Алексей ЩУКИН

МОСКВА

Топ-новостройки Микрорайон «Царицыно», «НДВ-Недвижимость»

Микрорайон «Солнцево-Парк», ГК «Мортон»

Микрорайон «Царицыно» (1-я очередь) — крупнейший жилой проект комфорт-класса, расположенный в границах Старой Москвы. Комплекс расположен в ЮАО, напротив Царицынского парка, в семи минутах транспортом от ст. м. «Царицыно». Участок ограничен ул. Элеваторная, Липецкая и 6-я Радиальная. Девелопером и техническим заказчиком проекта выступает ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов»; соинвестором и эксклюзивным продавцом — компания «НДВ-Недвижимость». Проект стоимостью более 26 млрд рублей представляет собой редевелопмент бывшей территории хлебокомбината. Микрорайон расположится на территории более 43,84 га, где в общей сложности запланировано порядка 800 000 кв.м жилья. Первая фаза предусматривает возведение 15 монолитно-кирпичных корпусов переменной этажности (6–8–11–15 этажей). Общая площадь жилых домов составляет 370 000 кв.м (5560 квартир). Помимо жилых корпусов возводятся объекты инфраструктуры: поликлиника на 175 посещений в смену, спортивный комплекс с бассейном, две школы на 1000 учащихся, четыре детских сада на 410 мест, торгово-развлекательный комплекс. Строительство микрорайона, в котором будут жить около 15 000 человек, началось в 2010 году; завершится проект, включая ввод объектов инфраструктуры, до конца 2014-го. Первые этажи всех корпусов нежилые. Здесь расположатся магазины, аптеки, предприятия бытового обслуживания, рестораны, отделения банков и т. д. Под каждым жилым корпусом находится подземный паркинг (всего на 7030 машиномест), отдельно строится многоуровневый наземный гараж (на 1530 авто). На территории строящегося рядом ЖК «Царицыно-2» запланирована школа на 825 мест, а также детский сад на 320 малышей. Стоимость квадратного метра в августе 2014-го начиналась от 102 000 рублей (без отделки) и от 114 000 рублей (с отделкой). Минимальная стоимость квартиры — 4 596 669 рублей.

Микрорайон «Солнцево-Парк» — одна из крупнейших новостроек Новой Москвы. Комплекс расположен на юго-западе столицы, в Новомосковском административном округе, в 9 км от МКАД по Боровскому шоссе. Двадцать пять жилых корпусов высотой от 13 до 25 этажей возводятся на территории 56 га, рядом с Ульяновским лесопарком со стороны Солнцево. Всего в проекте будет построено 470 000 кв.м жилья — 8663 квартиры. (689 апартаментов учитываются отдельно и в площадь жилой застройки не входят.) После полного заселения здесь будут проживать более 24 000 человек. В «Солнцево-Парке» также строятся три детских дошкольных учреждения на 600 мест, две школы на 1000 детей каждая, стадион, скейт-парк, многочисленные спортивные и детские площадки. В микрорайоне предусмотрен культурный центр, где разместятся библиотека, досуговые клубы, кружки, театральные студии и концертный зал. На территории будет построен православный храм, открыт Памятный знак в честь 200-летия победы в войне 1812 года. Застройщиком выступает Группа компаний «Мортон». Корпуса № 1–5 возводит давний партнер ГК «Мортон» — Домостроительный комбинат № 1. Строительство корпусов № 7–9 ведет компания ГВСУ «Центр». Дома серии П111М пользуются большим спросом: с начала реализации микрорайон «Солнцево-Парк» занял лидирующее место среди объектов ГК «Мортон» по количеству заявок от клиентов. Строительство началось в 2010 году, и в конце 2014 года микрорайон будет полностью введен в эксплуатацию (на август 2014-го не сданными остаются только три корпуса). Общая стоимость проекта оценивается в 17,5 млрд рублей. В августе стоимость квадратного метра в «Солнцево-Парке» начиналась от 67 500 рублей; минимальная стоимость квартиры — 2 982 200 рублей.

МОСКВА

Топ-новостройки Жилой район «Москва А101», компания «Авгур Эстейт»

ТРК «Авиа Парк», компания AMMA Development

«Москва А101» — часть проекта комплексного развития территории «А101» (3 км по Калужскому шоссе), комплекс располагается на территории Новой Москвы. Речь о создании масштабного жилого массива с просторной прогулочной территорией, детскими и спортивными площадками во дворах, зонами отдыха, а также велосипедными дорожками и лыжными трассами. Основу жилой застройки составляют 48 домов переменной этажности (8, 12, 14 и 16 этажей). Их возводят по монолитно-кирпичной технологии. В новом районе появятся объекты социальной и бытовой инфраструктуры: две школы, два детских сада, поликлиника, пять многоуровневых паркингов, торгово-развлекательный центр с фитнес-клубом, кафе, магазины, пожарное депо, АЗС и мойка. Девелопер проекта — компания «Авгур Эстейт», один из лидеров рынка недвижимости Московского региона. Генеральные подрядчики — европейская компания ООО «ЦРНА Гора Инженеринг» и ООО «Строительная компания «Стратегия». Первые семь корпусов будут готовы до конца 2014 года. Общая площадь застройки «Москва А101» составляет 100 га, общая площадь жилых помещений — 670 000 кв.м (более 11 000 квартир). Здесь будут проживать около 35 000 человек. Цены, актуальные на август 2014-го: «единички» — от 84 000 руб./кв.м, «двушки» — от 81 000 руб., трехкомнатные квартиры — от 76 000 руб. «Москва А101» в 2013-м признан лучшим жилым комплексом в категории «Доступное и достойное жилье» по версии национальной премии в области недвижимости «RREF Awards». На полную реализацию всего комплексного проекта освоения земель «А101», частью которого является «Москва А101», отводится более 30 лет. Строительство в рамках «большого» проекта будет вестись на территории 13 000 га (с 3-го по 23-й км Калужского шоссе). Здесь по совокупности запланировано от 15 млн до 20 млн кв.м жилья. Например, как часть проекта «А101» позиционируются поселки таунхаузов «Кронбург» и «Вяземское» (девелопер — ГК «Масштаб»).

После открытия, запланированного на ноябрь 2014-го, ТРК «Авиа Парк» станет крупнейшим торговым комплексом в России и, пожалуй, в Европе. Его арендуемая площадь составит 231 000 кв.м (общая — 463 000 кв.м). Пока пальма лидерства у ТРК «Мега Белая Дача» с арендопригодным пространством 214 000 кв.м. ТРК «Авиа Парк» расположен на Ходынском поле в Москве, на территории аэродрома им. Фрунзе; девелопер проекта — компания AMMA Development. Генподрядчик проекта — турецкая компания «Ренессанс Констракшн». ТРК имеет удобное расположение: он построен вдоль Ленинградского проспекта, у пересечения с Хорошевским шоссе. В пешеходной доступности находятся станции столичного метро «Аэропорт» и «Динамо», станция «Ходынское поле» откроется всего в 100 метрах от «Авиа Парка». В двух километрах от комплекса пройдет 4-е транспортное кольцо. «Якорные» арендаторы четырехуровневого ТРК (плюс два уровня паркинга): «Ашан» (22 500 кв.м), Debenhams (8400 кв.м), OBI (15 000 кв.м), Media Markt (6300 кв.м), Hoff (10 000 кв.м) и другие. Торговая галерея «Авиа Парка» представляет собой разветвленную сеть переходов: из одной торговой зоны можно легко попасть в другую. В числе операторов — около 500 магазинов международных брендов: re: Store, Samsung, Finn Flare, Zara, Pull and Bear и пр. Развлечения обеспечат многозальный кинотеатр «Каро Фильм», детский город Minopolis, развлекательный центр «Маша и медведь». Средняя арендная ставка в «Авиа Парке» составляет 23 000 рублей за кв.м в год. Эксклюзивный брокер — компания JLL. По данным на август 2014-го, в «Авиа Парке» было сдано порядка 85% площадей. Около 6000 кв.м в центре третьего этажа выделяется под открытое модное пространство — Trend Island. Это так называемый остров, который сдается в аренду корнерам блоками от 50 до 300 кв.м. Операторами Trend Island должны стать российские дизайнеры и зарубежные бренды, которые сейчас можно видеть в столичных креативных пространствах «Красный октябрь», «Флакон», ArtPlay и пр. «Якорным» арендатором выступит мультибрендовый магазин ITEMS, занимающий площадь 800 кв.м (эта марка уже представлена в Tsvetnoy Central Market). Объем инвестиций в создание комплекса эксперты оценивают в $2 млрд.

МОСКВА

Топ-новостройки ЖК Wellton Park, концерн «Крост»

ЖК «Некрасовка-Парк», компания «ЛексионДевелопмент»

В конце 2014-го концерн «Крост» завершает ЖК Wellton Park. Это один из первых проектов комплексной квартальной застройки в столице. Работы по возведению огромного жилого комплекса бизнес-класса на западе Москвы, в районе ст. м. «Октябрьское поле» (район ХорошевоМневники), начались еще в 2006 году. Площадь застройки составляет 120 га, здесь уже возведено 2 млн кв.м площадей, в том числе 1 млн кв.м жилой недвижимости. В двух кварталах Хорошево-Мневников концерн «Крост» снес 28 «хрущевок», из которых было переселено 2000 семей. Они получили квартиры в комплексах Wellton Park и Unionpark. В новых кварталах «Крост» создает комплексную инфраструктуру: детские сады, школы, парки, паркинги, объекты бытового обслуживания. В прошлом году был введен в эксплуатацию образовательный центр, объединяющий детсад и начальную школу. Паркинги и объекты благоустройства концерн эксплуатирует сам, объекты образования передает городу. В проектировании комплекса принимали участие такие известные специалисты, как Рэм Кулхаас и Рикардо Бофилл. Проект предусматривает возведение 8 корпусов, два из которых — 16 и 17 — представляют собой обособленный проект «Золотая Миля». Он расположен в самой престижной части жилого комплекса, вдоль Карамышевской набережной, на последних этажах разместились дорогостоящие пентхаусы, а на первом этаже — апартаменты бизнес-класса (они позиционируются как место для жизни и работы, а не исключительно как «альтернативное жилье»). Всего в комплексе создано более 6500 квартир, в них будут проживать около 20 000 человек. В середине 2014-го продажи открыты в четырех корпусах; здесь доступны квартиры площадью от 31 до 90 кв.м, минимальная стоимость — 5 600 000 рублей. Территория ЖК Wellton Park полностью огорожена и круглосуточно охраняется. В 2011-м «Крост» решил использовать узнаваемый бренд и запустил проект «Wellton Park Новая Сходня» — четыре квартала-кластера в деревне Подолино, в 15 км от МКАД.

Новый столичный микрорайон «Некрасовка-Парк» возводится в 5 км от МКАД, на территории района Некрасовка. Это один из немногих масштабных жилых проектов эконом-класса, возводимых на территории Старой Москвы. Ранее эта местность называлась Люберецкие поля, а территория использовалась Мосводоканалом в качестве одного из очистных сооружений при обработке сточных вод столицы. Для реализации проекта понадобилось провести полную выемку грунта на 6-метровую глубину. Загрязненную почву заменили кварцевым песком, и теперь, по мнению застройщика, микрорайон будет построен на самых чистых землях в Москве. Транспортную доступность обеспечит развязка на 8-м км МКАД, введенная в эксплуатацию в конце 2011 года. По плану в районе Некрасовка появятся три современных квартала, застроенных 25 жилыми домами серий Д25Н1, П-44 и П44Т (в сумме — около 360 000 кв.м). Всего здесь предусмотрено 6500 квартир (от одно- до трехкомнатных). Население микрорайона составит около 20 000 человек. В составе комплекса «Некрасовка-Парк» предусмотрены три детских сада, школа, поликлиника, физкультурно-оздоровительный комплекс, автостоянки, торговый центр. Девелопер проекта — компания «ЛексионДевелопмент», созданная в 2010 году. «Некрасовка-Парк» — ее первый проект на московском рынке. Тем не менее Сбербанк России открыл для застройщика кредитную линию под залог строящегося жилья в размере 4 млрд рублей. Стройка стартовала в 2012 году, в 2014-м сдается в эксплуатацию первая очередь. Целиком проект планируется завершить в 2016 году. По данным компании «Миэль», весной 2014-го жилье в комплексе «Некрасовка-Парк» входило в тройку самых недорогих предложений первичного рынка: 95 000 рублей за квадратный метр в «двушке», 4,325 млн — за однокомнатную квартиру. Сейчас в открытой продаже есть варианты площадью от 38 до 86 кв.м. Комплексное развитие Некрасовки предполагает возведение 5 млн кв.м жилья.

МОСКВА

Топ-новостройки Складской комплекс MX LOGISTIC, компания MX LOGISTIC

ЖК «Первый Московский Город-парк», компания «Абсолют Недвижимость»

Холодильно-складской комплекс MX LOGISTIC в Курьяново (ст. м. «Печатники») построен одноименной логистической компанией. В мае 2014-го он был введен в эксплуатацию и стал одним из немногих новейших логистических центров, расположенных в границах Старой Москвы. Это первый за последние 15 лет объект такого уровня, построенный непосредственно на территории столицы. MX LOGISTIC занимает территорию 31 300 кв.м. Комплекс класса А имеет полезную площадь 12 800 кв.м и обеспечивает единовременное хранение 15 000 паллетомест (пять ярусов). Рабочая высота потолков — 11,1 м. Количество доков — 19. Полы наливные, с допустимой нагрузкой 1000 кг на кв.м. Стоянка для легкового и большегрузного транспорта рассчитана более чем на 50 машиномест. У терминала выигрышная локация: в Юго-Восточном округе, вблизи Третьего транспортного кольца, Волгоградского проспекта и Каширского шоссе. Конкурентное преимущество объекта — возможность хранить товары в пяти температурных режимах. В разных камерах можно одновременно разместить продукты, поддерживая диапазон температур от +15 до - 25 °C. За сутки комплекс способен обработать до 4500 тонн грузов. В списке предоставляемых услуг также значится транспортировка товаров в пределах Москвы и области, а также всего Центрального региона. Кроме того, клиентам предлагают в аренду офисы от 20 до 50 кв.м. Стоимость ответственного хранения не разглашается. Расценки, по данным собственника, индивидуальны. Компания MX LOGISTIC входит в холдинг «Синерго-Альянс», имеющий многолетний опыт работы на логистическом рынке и оказывающий услуги по обработке, хранению и транспортировке продовольствия. Второй складской объект компании — ОАО «Холодильник № 5–6» в районе ст. м. «Павелецкая».

«Первый Московский Город-парк» — новый микрорайон города Московский, входящего в состав Новой Москвы. Население Московского — 17 400 человек, до МКАД — 8 км. Город Московский расположен к юго-западу от центра столицы, основная магистраль — Киевское шоссе. По планам городской администрации, в ближайшие год-два здесь должны появиться новые станции метро — «Тропарево», «Румянцево», «Саларьево». (Станцию «Саларьево», расположенную рядом с комплексом, мэр Москвы Сергей Собянин обещал открыть в уже декабре 2014-го.) Наличие метро может существенно изменить динамику продаж и поднять стоимость жилья в микрорайоне. В первых двух кварталах появятся 46 домов серии П-111М, П-44, КОПЭ и ряд объектов социальной инфраструктуры. Всего здесь планируют возвести 64 дома, по совокупности — 1,174 млн кв.м недвижимости, в том числе — более 10 000 квартир на 37 000 жителей. Проектом предусмотрено создание гаражей и парковок, опорного пункта охраны порядка, центра социального обслуживания, магазинов шаговой доступности, отделений банков и связи, поликлиники, зоны отдыха, бассейна и других объектов инфраструктуры. В роли застройщиков выступают «Совхоз Московский+» и компания «Абсолют Недвижимость». Строительство началось в 2011 году. Инвестиции в проект уже составили более 6 млрд рублей, площадь застройки — 50 га. В «Городе-парке» в первом полугодии 2014-го сдано в эксплуатацию около 121 000 кв.м жилья, введен детский сад на 140 мест. Завершается строительство еще одного детсада, рассчитанного на 220 малышей, и школы на 600 учащихся. По графику весь проект финиширует в 2016 году. В августе 2014-го в микрорайоне продавались квартиры от одной до четырех комнат площадью от 31 до 105 кв.м. Минимальная стоимость предложения — 3 300 000 рублей.

актуальный комментарий

МОСКВА

Александр ВАХМИСТРОВ:

«Если кому-то нужен дом в виде шара — мы построим» Весной 2014-го «Группа ЛСР» выиграла конкурс на освоение территории ЗИЛа. Проект достался компании недешево: 28 млрд рублей за три участка общей площадью около 62 га. С запуском этого проекта «Группа ЛСР» стала не просто одним из участников конкурентного столичного рынка, она обосновалась на лидирующих позициях. До 2022 года здесь появится около 1,5 млн кв.м новых построек, из них 950 000 кв.м — жилье. О преимуществах и рисках проекта мы говорим с генеральным директором «Группы ЛСР» Александром Вахмистровым. – Как вам работается в столице, есть ли существенная разница с другими регионами? – Мы работаем в нескольких субъектах РФ, особенности есть везде. Практически во всех регионах в последние несколько лет происходил процесс смены власти, причем на Урале и в Подмосковье не один раз. Приходят новые команды, начинают разбираться в хозяйстве: что за проекты, насколько они необходимы и пр. Московская администрация года полтора-два тоже занималась инвентаризацией, но довольно быстро разобралась, и сейчас все отлажено. Сейчас в Москве на удив-

ление четко выстроены длительные, но совершенно понятные процедуры. И этим столица отличается от Петербурга в лучшую сторону. Кстати, несколько лет назад все было наоборот. В Петербурге были ясные правила, в Москве — нет. Потом ситуация изменилась. – Один из спорных вопросов в столичном градостроительстве — социальные обязательства при возведении апартаментов. В вашем проекте такой формат тоже предусмотрен? – Конечно, ведь мы купили практически готовый проект. И с градострои-

тельной точки зрения он был довольно скучный. Вот продольные и поперечные проезды, вот между ними цеха. Цеха убрали, нарисовали дома. Получился такой квадратно-гнездовой вариант. Мы сделали эскиз концепции. Без лукавства, сохраняя общий объем застройки. Где-то понижаем этажность, убираем транспортную функцию с набережной, делаем ее пешеходной. Ключевые параметры проекта не меняются, но он становится интереснее. Причем часть положенной для нормального жилья социальной инфраструктуры мы возьмем на себя.

МОСКВА

– Вот так вот легко вы «режете» доходность проекта? – Мы выигрываем в качестве, это важнее. Мы предложили сделать несколько акцентов (еще раз подчеркну — сохраняя общую площадь застройки), предусмотреть большой художественно-выставочный центр, которым могли бы пользоваться все москвичи, а не только жители нового микрорайона. Возможно, это будет концертный комплекс, мы еще не решили. С нашей стороны над архитектурной концепцией работает группа архитекторов под руководством Олега Харченко — главного архитектора «Олимпстроя», бывшего главного архитектора Санкт-Петербурга. Мы не навязывали свой подход, просто предложили то, что считаем более правильным. Нас услышали. – Корректировка проекта потребует нового круга согласований? – Это очень важный проект для Москвы, без преувеличения — проект номер один. И по локации, и по значимости, и как опыт комплексного редевелопмента… Столичные специалисты много сделали для подготовки и проведения конкурса, они очень серьезно подошли к этой задаче, к продаже этой территории. Конечно, мы будем проходить все процедуры, предусмотренные Градостроительным кодексом. – Как складываются отношения с соседями, которые тоже осваивают территорию ЗИЛа? – В планах правительства Москвы — создание на реорганизуемой площадке крупного транспортно-пересадочного узла и станции метро «Технопарк». Новый микрорайон будет иметь отличную транспортную доступность. Через департаменты мэрии все задачи между собой увязаны. Есть еще проект Сбербанка (спортивный комплекс «Арена»),

но его параметры пока не утверждены. Мы встречались с руководителями смежных проектов — с соседями надо жить дружно, ведь проблемы по транспорту, по инженерии у нас общие. – Недавно Москва объявила о предстоящей продаже под застройку территории завода «Москвич». Это теперь модно? – Дело не в моде. Не надо изобретать велосипед. Лет 12 назад я смотрел на стенде Парижа проект редевелопмента площадки завода «Ситроен» — это 40 га в 15-м округе; сейчас 14 га занимает парк (кстати — имени Андре Ситроена), остальное — новостройки. Москва идет по тому же пути. Ностальгии здесь быть не должно, на мой взгляд, в крупных городах производства надо выводить из центра. Дело не только в экологии. Можно завезти самое современное оборудование. Но таскать туда-сюда через центр тысячи, десятки тысяч тонн комплектующих и материалов — это абсурд. Невозможно там наладить производство! Есть проблемы по энергетике, лакокрасочное производство предполагает санитарные зоны и так далее. Автомобили станут «золотыми». Можно оставить заводской музей и ретро-автомобили. Кстати, в Париже так и сделали. – В условиях освоения этой территории есть какие-то дополнительные требования, выходящие за рамки стандартных, — по дорогам, по «социалке», строительству источников энергоснабжения? – Нет, все вполне обычно. В конкурсных документах предусмотрено, что часть социальной инфраструктуры строит Москва, часть мы. Нам важно, чтобы получился не спальный район, а самостоятельная, самодостаточная территория с коммерческими помеще-

ниями. Новый район должен стать притягательным для москвичей и туристов, и именно поэтому мы рассматриваем различные варианты развития функции досуга: увеличение прогулочных зон вдоль Москвы-реки, создание театров, музеев и концертных площадок. Часть набережной будет пешеходной. Я надеюсь, она станет таким же символом столицы, как и набережная Круазетт в Ницце или набережная Орсе в Париже. – Реновация территории автозавода таит в себе какие-то специфические задачи? Особые загрязнения? – Загрязнения стандартные — масла и так далее. Сейчас идут исследования. Часть грунта и конструкций придется вывозить, часть можно будет использовать, например, под временные дороги. – Планируете ли привлекать к этому проекту соинвесторов? – Нет. Будем застраивать сами. – За сколько лет Москва «переварит» такой объем жилья в одном месте? – Проект рассчитан до 2022 года. На стройку хотим выйти уже в этом году, начнем подготовительные работы. Мы уже примерно представляем, что будет в первой очереди. И с 2015 года будем понемногу сносить, понемногу продавать и строить. Бессмысленно ставить задачу: сразу все снести, вывезти грунты и ходить потом по этой площадке. Плановая реализация — 120 000–150 000 кв.м в год. Общий объем инвестиций — около 100 млрд рублей. – Насколько для вас важна имиджевая составляющая этого проекта? – Когда мы принимали решение идти в этот проект, по-моему, имиджевая сторона вообще не обсуждалась. Мы смотрели только параметры бизнеса.

актуальный комментарий

Мы понимали, что для Москвы это важный проект, и это вселяло уверенность, что обязательства города будут выполнены в срок. Важно показать: реновация промышленных территорий может быть эффективной. У нас уже есть примеры: мы строим ЖК «Донской Олимп» в Южном округе столицы, на улице Серпуховской вал, на месте бывшего завода по переработке цветных металлов. Тоже ведь довольно бессмысленное занятие — возить тысячи тонн металла к Донскому монастырю и обратно. Мы оплатили новую площадку, демонтаж оборудования, частично — закупку нового. И когда на новом месте началось производство — тогда мы получили разрешение на строительство. У нас накоплен серьезный и успешный опыт. Мы в 1998 году осуществили первый в Петербурге проект редевелопмента в историческом центре — это комплекс зданий молокозавода на пересечении улицы Радищева и Саперного переулка. Сейчас ведем строительство ЖК «София» — более 300 000 кв.м на территории бывшего кирпичного завода «Керамика». ЖК «Европа Сити» (более 100 000 кв.м) возводится на участке, где ранее располагался завод «Электрик». По масштабу с ЗИЛом сопоставим, наверное, наш проект квартала на Октябрьской набережной (Петербург), будем строить на участке более 50 га. – Для фасадных решений по ЗИЛу привлекаете западных архитекторов или наши будут работать? – Мы пригласим для разных участков и российских, и иностранных архитекторов. Мы ставим задачу построить жилье, которое будет отличать неординарная архитектура, хороший стиль, современные материалы и технологии.

– Какие технологии будут использоваться? – Мы рассматриваем все современные технологии, которые можно применить в этом проекте. В части кварталов на территории ЗИЛа будут монолитные дома. Не исключено, что индустриальное домостроение мы тоже будем использовать, этот вопрос сейчас активно обсуждается. С помощью этой модернизированной технологии «Группа ЛСР» имеет возможность реализовать любые планировки: если кому-то нужен шарообразный дом — мы построим. – Какие-то из заводских построек планируете сохранять? – Там нет ни охранных обязательств, ни памятников. Про сути, мы ничего сохранять не должны, но мы хотим это сделать. И вышли с инициативой: оставить некоторые фасады по одной из улиц. Как напоминание о заводской архитектуре, чтобы сохранить память места, подчеркнуть преемственность. – Сегодняшняя ситуация — санкции, фактическое закрытие рынков капитала для России — может повлиять на ход реализации проекта, на финансовую схему? – Не думаю. В соответствии с проектом освоения территории ЗИЛа из собственных средств мы должны покрыть только платежи 2014-го и 2015 года. В конце 2015 года мы планируем начать строительство и открыть продажи. Мы уверены, что начиная с 2016 года поступлений от продаж будет более чем достаточно, чтобы покрыть затраты по проекту, включая платежи за землю. Жилищное строительство напрямую не зависит от санкций, оно ориентировано на внутренний спрос. С другой стороны, конечно, наша площадка — не автономна, и она зависит от всего, что происходит в стране.

– А если, например, кредиты подорожают, инфляция возрастет? – Мы думали сделать проект быстрее, чем прописано в документах. Если ситуация будет неблагоприятной, если спрос снизится — придется укладываться в нормативные сроки. – Вы параллельно ведете несколько крупных проектов в Петербурге, в Ленобласти, в Москве… Где столько покупателей возьмете? – Мегаполисы обладают большой притягательной силой. Люди охотно едут именно в Москву и Петербург. И жилищная проблема у нас далеко еще не решена. В 2000 году у нас в Петербурге было 18 кв.м на человека. В Хельсинки, Гамбурге (это тоже северные города, связанные с морем) — от 35 до 40 кв.м. Значит, чтобы комфортно жили 5 млн человек, нужно построить столько же, сколько было построено до нас, за 300 лет. Кроме того, надо учитывать, что раньше вообще не было других возможностей для покупки жилья, кроме накопления. ЖСК, паи и так далее. Сейчас все-таки развито ипотечное кредитование, и у «Группы ЛСР» есть множество ипотечных программ, с разными банками. – Как вы оцениваете риски проекта? – Если о политике не говорить — других не вижу.

Беседовал Дмитрий СИНОЧКИН, ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Часть II

Подмосковье: теснота вокруг столицы Рост населения и активное жилищное строительство вынуждают правительство Московской области пересмотреть градостроительную политику. За 2013-й и первый квартал 2014-го Градсовет Московской области отклонил почти 40% поданных на рассмотрение проектов. Как правило — из-за дефицита объектов социальной инфраструктуры, плохой транспортной доступности и превышения высотного регламента. Ужесточаются градостроительные нормы: год назад в Подмосковье запретили строить выше 17 этажей, затем исключили возможность возведения домов 30 устаревших массовых серий; в июне 2014-го ограничили этажность для малых городов (от трех до девяти этажей, в зависимости от количества населения), втрое увеличили предписанные площади зеленых зон. Власти спешат: более 200 генпланов подмосковных городов утвердят уже к концу 2015 года, а не к 2017-му, как планировалось ранее.

конъюнктура

дно из приоритетных направлений деятельности — развитие территорий, прилегающих к ЦКАД, на которых планируется реализовать проекты по строительству технопарков и жилых районов. Другая важная задача — контроль за соблюдением законности и борьба с самостроем. До конца года будут снесены более 500 нелегальных построек.

Деревенские многоэтажки В середине 2014 года в Московской области были выставлены на продажу 65 000 квартир в 1306 новостройках. За первое полугодие рынок пополнился 199 новыми жилыми корпусами (15% от общего количества новостроек в предложении) общей площадью 2,2 млн кв. м. Большая часть выведенных в продажу проектов (59%) относится к эконом-классу. За шесть месяцев 2014-го индекс цен в новостройках Подмосковья прибавил 3,7%. Ситуация более спокойная, чем в прошлом году (рост за первое полугодие 2013-го составил 5,3%). В эконом-классе средняя цена предложения на конец июня достигла 71 540 руб.за кв.м, в комфорт-классе — 79 590 руб. В бизнес-классе стоимость «квадрата» даже несколько снизилась, в основном — за счет изменения структуры предложения квартир по отдельным проектам. По данным аналитиков «ПересветИнвеста», в июне 2014-го наибольшую долю рынка занимали одно- и двухкомнатные квартиры: 42,7 и 34,4% соответственно. Доля «трешек» составила 19,9%, многокомнатных вариантов — 3%. В отдельных новых ЖК эконом-класса доля квартир-студий и однокомнатных по совокупности достигает 60–80% от общего числа всех квартир в проекте.

МОСКОВСКАЯ ОБЛАС ТЬ В общей структуре предложения в Подмосковье преобладают новостройки комфорт-класса — 65% от общего количества. Доля «эконома» в первом полугодии 2014-го выросла с 29 до 33%. Бизнес-класс в дефиците: всего 2% от общего объема предложения. Комфорт-класс представлен проектами Flight City (дер. Елино Солнечногорского района), «Битцевские холмы» (город Видное), «Планерный», «Маяк» (город Химки) и др. На первичном рынке представлены как многоэтажные комплексы, так и среднеэтажные проекты. Пока сложно сделать выводы о доминировании какого-либо типа застройки. К многоэтажному формату относятся, например, жилые комплексы «Влюберцы» и «Люберцы 2015» (город Люберцы), «Лобня Сити» (город Лобня), «Новоселки» (город Ивантеевка), «Трубино» (поселок Литвиново Щелковского района). В сегменте средне- и малоэтажных проектов можно выделить ЖК Apila (село Успенское Одинцовского района), «Голландский квартал» (город Ивантеевка), «ЗаМитино» (у дер. Сабурово Красногорского района), «Красногорский» (поселок Нахабино Красногорского района), «Шервудский лес» (дер. Прохорово Чеховского района) и др.

ГЛ А В Н Ы Е Ц И Ф Р Ы

Спрос на жилую недвижимость в Подмосковье в первом полугодии 2014-го был нестабильным. Всплеск интереса к приобретению недвижимости пришелся на март-апрель; эксперты связывают его с геополитической обстановкой, инфляционными ожиданиями и с рекламной активностью застройщиков. В первом полугодии количество обращений потенциальных покупателей в Подмосковье выросло на 35% (в столице — на 19%). Однако постоянное появление на рынке новых объектов сдерживает рост цен. По данным АИЖК, за пять месяцев текущего года жители Подмосковья взяли 19 334 ипотечных кредита на общую сумму 50 728 млн рублей. За тот же период прошлого года банки выдали жителям области 15 778 кредитов (на 41 049 млн рублей). В штуках рост на 22,5%, в деньгах — на 23,6%.

Предместья для индивидуалистов По данным компании «ИРН-Консалтинг», весной 2014-го на первичном рынке загородного жилья в Московском регионе застройщики предлагали дома и участки в 370 коттеджных поселках.

Площадь Московской области — 44 379 кв.км; население — 7 133 620 человек. На территории находятся 360 муниципальных образований: 36 городских округов, 36 муниципальных районов, 111 городских и 177 сельских поселений. Важную роль в экономике играет строительный комплекс: в области ежегодно вводится в эксплуатацию 12–14% от всего объема строящегося в России жилья. В строительстве работают около 8600 организаций, в них занято 700 000 человек. На протяжении нескольких лет на каждого жителя Подмосковья вводится по 0,95–1,2 кв.м жилья в год.

М О С КО В С К А Я О Б Л А С Т Ь Жилищный фонд Московской области, тыс. кв.м Показатель/Период

2008

2009

2010

2011

2012

188 723,4

197 428,1

204 500,7

212 833,2

210 017,9

государственный

4771,8

4817,6

4736,2

5241,3

5073,3

муниципальный

37 861,7

34 778,8

32 225,6

31 233,8

29 726,8

частный

146 024,9

157 827,3

167 534,5

176 353,7

175 213,4

другой

65,0

4,4

в среднем на одного жителя, кв.м

27,1

28,1

28,8

29,6

Жилищный фонд – всего, в т.ч.:

29,8

По данным Росстата

Динамика основных показателей первичного рынка жилья в Московской области Показатель/Период

1 кв. 2014

2 кв. 2014

47 672

51 078

Площадь квартир в продаже, кв.м

3 049 100

3 184 400

Средняя стоимост квартир, млн руб.

4,71

4,68

Количество новостроек в продаже, шт.

Средняя стоимост кв.м в новостройках, руб.

208 400

198 500 По данным «ИРН-Консалтинг»

Города — лидеры по объему жилищного строительства в Подмосковье (на август 2014 г.) Площадь, кв.м

Кол-во объектов, шт.

Кол-во квартир, шт.

Средняя стоимость, руб. за кв.м

Балашиха

213 700

3440

72 200

Красногорск

189 800

3118

97 300

Железнодорожный

141 700

2280

70 100

Реутов

126 000

1735

93 400

Видное

124 700

1931

81 100

Химки

119 000

1706

69 800

Звенигород

103 400

1749

51 400

Мытищи

95 800

1737

94 700

Домодедово

93 800

1559

59 400

Щелково

93 700

1105

65 000

Одинцово

78 900

1189

89 600

Подольск

65 400

1057

65 700

Лобня

64 000

1371

61 600

Люберцы

58 600

683

Название/Показатель

92 200 По данным «ИРН-Консалтинг»

Средняя стоимость дома с землей в организованных коттеджных поселках под постоянное проживание (в 30 км от МКАД) на юго-западе, западе, северо-западе и севере Новой Москвы и Подмосковья составляет 36,5 млн руб., на северо-востоке, востоке, юговостоке и юге Московского региона — 12,7 млн руб. Дом в дачном поселке с электричеством и магистральным газом (за 30 км от МКАД) в среднем можно купить за 6–7 млн руб. В первом полугодии 2014-го в Московской области появились 37 новых коттеджных поселков. 31 проект из них относится к жилью эконом-класса, четыре — к бизнес-классу, элитное предложение пополнили два новых проекта. Всего объем нового предложения составил около 8000 единиц (готовые дома, таун-хаузы, участки с подрядом и без подряда). В его структуре преобладают поселки с участками без подряда — порядка 61%. Наиболее активно новые объекты выводятся на рынок на Новорижском (24%) и Дмитровском направлениях (19% вариантов). Почти 40% предложения сосредоточено на расстоянии от 16 до 30 км от МКАД. По оценке «РБК-Недвижимость», в первом полугодии наибольшее количество сделок на рынке загородной недвижимости совершалось в низкобюджетном сегменте. По данным корпорации риэлторов «Мегаполис-сервис», рынок бюджетной загородной недвижимости весной потерял почти 30% покупателей. Сокращение количества сделок по сравнению с прошлым годом произошло за счет уменьшения в структуре спроса доли участков со строениями. Дорогие дачные дома, как и коттеджи для постоянного проживания, могут оставаться невостребованными годами. Популярностью пользуются таунхаузы и коттеджи эконом- и комфорт-

конъюнктура

класса, цена которых не превышает 5–6 млн рублей. По мнению экспертов, это связано с активным строительством в Подмосковье жилья бюджетной категории, которая создает не самое благоприятное соседство для элитных домовладений. В дорогом сегменте за шесть месяцев заключено около 180 сделок; наибольшим спросом пользовались коттеджи — 53% продаж, на сблокированное жилье пришлось 28% транзакций, на участки — 19%. Средний бюджет покупки коттеджа составил $2,3 млн, участка — $2,8 млн и таунхауза (или лейн-хауза) — $1,5 млн. Респектабельные дома чаще приобретали в поселках на Новорижском шоссе (69% сделок). На втором месте — Рублево-Успенское шоссе (18% сделок). По удаленности спрос на рынке высокобюджетной загородной недвижимости распределился довольно равномерно: в поясе до 10 км от МКАД — 36%

Распределение предложения по типам в загородных комплексах, %

Средневзвешенные цены предложения в новостройках МО по классам в июне 2014 г., руб. за кв. м

Динамика ввода жилья в Московской области, млн кв.м

Класс

По данным компании «Инком. Загородная недвижимость»

Цена, руб. за кв. м

Эконом

71 540

Комфорт

79 590

Бизнес

183 750 По данным компании Blackwood

Средняя стоимость объектов комфорт-класса на загородном рынке в I полугодии 2014 г., млн руб. Формат

Средняя стоимость

Участки без подряда

2,5

Таун-хаузы

11,5

Коттеджи

Квартиры в малоэтажных домах

8,1

По данным компании «Инком. Загородная недвижимость»

По данным Росстата

М О С КО В С К А Я О Б Л А С Т Ь

Офисные объекты Подмосковья, запланированные к вводу в эксплуатацию во II полугодии 2014 г. Адрес

Площадь, кв.м

г. Химки, ул. Новаторов, 15

26 500

г. Химки, Вашутинское шоссе, 20

10 650

Объект БЦ «Новатор» Bosch HQ

от всех сделок, 35% — 11–20 км и 29% на удалении 21–30 км от МКАД. Средняя площадь коттеджей, реализованных в первом полугодии 2014-го, составила 570 кв.м, сблокированного жилья — 370 кв. м. На сегодняшний день на рынке загородной недвижимости спрос на дома классов «бизнес» и «премиум» довольно низкий.

По данным компании Praedium

Пора догонять столицу Обеспеченность торговыми площадями в городах Московской области на 1000 жителей, кв.м Текущая обеспеченность

Прогнозируемая к концу 2014 г.

Химки

767

Подольск

142

Одинцово

153

207

ОреховоЗуево

268

Красногорск

280

650

Люберцы

199

351

Город

Коломна

269

Зеленоград

230

Балашиха

187

250

Электросталь

354

Мытищи

623

1062

Реутов

1221

1669 По данным компании «Иола»

В начале 2014 года в городах Подмосковья функционировало более 90 профессиональных торговых центров, причем 11 ТЦ были введены в 2012 году и первой половине 2013-го. По данным компании «Иола», объем рынка качественных ТЦ в городах ближнего Подмосковья составляет около 824 000 кв.м арендопригодных площадей. С августа 2012-го в эксплуатацию сдано порядка 180 000 «квадратов» в качественных объектах. Наибольшая доля (46%) приходится на города-спутники и города, расположенные на удалении менее 30 км от МКАД (24%); среди них можно выделить Мытищи, Красногорск, Химки и Королев. Далее 60 км от МКАД нет крупных строящихся объектов. В проектной стадии находятся два торговых центра в г. Луховицы и в г. Ступино об-

Ставки аренды в качественных торговых центрах в зависимости от типа арендатора Ставки аренды, $/кв. м в год

Тип арендатора «Якорные» арендаторы

280–545

Развлекательная зона

140–180

Торговая галерея до 500 кв.м

1200–4850

Торговая галерея от 500 до 1500 кв.м

580–1250

По данным компании Praedium

щей арендопригодной площадью около 30 000 кв. м. Немногим более половины торговых площадей в подмосковных ТЦ относятся к районному формату, примерно треть — к окружному. На долю суперрегиональных ТЦ приходится около 19% арендопригодного пространства, данный формат представлен действующим ТРК «РИО» в Реутове и введенным в конце 2012-го ТРК «Июнь» в Мытищах. Формат региональных торговых центров в ближайшем Подмосковье пока не представлен. Однако в ближайшие два года в результате ввода новых крупных ТЦ сегментация рынка изменится: практически в равных долях будут представлены суперрегиональный, региональный и суперокружной форматы. Среди наиболее значимых строящихся объектов можно выделить: ТРК «Левый берег» (GLA — 140 000 кв.м) и ТРК «Красный Кит», 2-я очередь (GLA — 47 000 кв. м). Доля торговых центров районного и окружного форматов существенно снизится (до 16,52 и 11,08% соответственно). В среднесрочной перспективе прогнозируется прирост новых площадей на уровне 27–28% в год. К 2015-му общий объем качественных торговых центров Подмосковья может составить более 1,3 млн кв. м. В числе объектов, ввод которых намечен на следующий

Наиболее крупные сделки по аренде торговой недвижимости в Московской области за I полугодие 2014 г. Арендатор

Арендуемая площадь, кв.м

Торговый объект

«Лента»

12 100

ТРЦ «Удачи» / МО, Наро-Фоминск

Inditex S.A.

6000

ТЦ «Zеленопарк»/ МО, Солнечногорский р-н, г.п. Ржавки, мкр №2

«М.видео»

3400

ТРЦ в Люберцах / МО, г. Люберцы

«Детский мир»

1000

ТЦ «Реутов Парк» / МО, Балашихинский р-н, г. Реутов, Носовихинское ш., 45 По данным компании Praedium

конъюнктура

год, специалисты компании «Иола» отмечают «Рига Молл» (80 000 кв.м GLA), «Zеленопарк» (130 000 кв.м GLA) и «Сфера Молл» (60 000 кв.м GLA). Арендные ставки довольно стабильны. Верхняя ценовая отметка составляет, по данным «Иолы», 5000 руб./кв.м в месяц (с учетом НДС без коммунальных расходов). Речь о качественных ТЦ, расположенных в районных центрах Московской области в пределах 20 км от МКАД, или об отдельно стоящих павильонах размером до 20 кв.м, находящихся у железнодорожных станций (вокзалов) областных городов.

Курс на Химки Спрос на офисную недвижимость ослабевает на фоне увеличивающихся объемов ввода площадей и большого количества заявленных проектов. За I полугодие 2014 года в Московском регионе было сдано в эксплуатацию 388 000 кв.м качественных офисов, из них только 64 000 кв.м — в Московской области (данные агентства Praedium). Крупнейшим бизнес-центром, введенным в области, стал БЦ Mebe One Khimki Plaza (город Химки) площадью 44 000 кв. м. Всего же на Подмосковье пришлось около 18% от общего объема новых площадей. По оценке компании Praedium, во втором полугодии ситуация несколько изменится. На долю Московской области и земель, прилегающих к МКАД, придется уже 28% всех вводимых площадей. Флагманом развития офисной недвижимости в Московской области становятся Химки. Частично это можно объяснить следствием столичной тенденции: деловые комплексы «уходят» из центра Москвы, смещаются к МКАД и постепенно пересекают ее границы. И если на юге есть потенциал раз-

вития на территориях Новой Москвы, то на севере именно город-спутник Химки представляется наилучшим плацдармом для строительства бизнесцентров. Если в 2013-м доля сделок по аренде помещений в бизнес-центрах в зоне МКАД и МО составляла всего 2%, то в I полугодии 2014-го она выросла до 14%, подсчитали в агентстве Praedium. Специалисты компании полагают, что девелоперам, активно реализующим офисные проекты в вблизи МКАД или за ее пределами, стоит уделить особое внимание работе с ограниченным спросом, ориентированным на данную зону. Главный тренд последних двух лет заключается в том, что девелоперы предпочитают выходить на высококонкурентный рынок с качественными объектами, поэтому 92% офисов, которые планируется завершить до конца года, относятся к классу А.

Что касается арендных ставок, с начала года они снизились на фоне прироста предложения на 7–10%. Средний уровень расценок на периферии составляет $350/кв.м в год (по данным Praedium). Похожую оценку приводят в Colliers International: $330/кв.м в год — для объектов, находящихся за пределами МКАД. Уровень вакансий за полгода увеличился на 2,5% и достиг 15%, подсчитали специалисты Praedium.

Кладовщики идут на рекорд Первая половина года ознаменовалась снижением активности спроса на фоне растущих темпов ввода нового предложения на рынке складской и индустриальной недвижимости Московского региона. Во II квартале был сдан в эксплуатацию рекордный

Крупные торговые объекты, запланированные к вводу в Московской области в 2014–2015 гг. Местоположение

Общая площадь, кв.м

Торговая площадь, кв.м

Срок ввода

Химки, мкр Левобережный, 79 км МКАД

300 000

140 000

4 кв. 2014

ТП «Отрада», 4-6-я очереди

7-й км Пятницкого шоссе, рядом с Митино

160 000

н/д

4 кв. 2015

МФК «Красный Кит», 2-я очередь

Мытищи, Шапаровский проезд

108 000

47 500

3 кв. 2014

Название ТРК «Левый берег»

ТЦ «Курс Мытищи»

Мытищи, ул. Станционная, 7

5600

4150

4 кв. 2014

ТРК «Zеленопарк»

Солнечногорский р-н, г.п. Ржавки

140 000

110 000

1 кв. 2015

ТК «Восточный ветер» ТРК «Променад» ТРК «007-М7 Ритейл Парк» ТРК «Леденцовопарк» ТРЦ «Западная Звезда» ТЦ «Формула Х»

Балашиха, мкр 1 Мая

60 000

14 000

4 кв. 2014

Мытищи, ул. Мира, 12/18

55 000

26 000

4 кв. 2015

Ногинск

91 200

40 100

4 кв. 2014

Одинцовский р-н, СП Жаворонковское

85 000

52 000

4 кв. 2015

Одинцово, ул. Говорова, 161

21 000

14 000

3 кв. 2014

Ленинский р-н, СП Совхоз имени Ленина, д. Ближние Прудищи

32 400

17 000

1 кв. 2015

По данным компании «Иола»

М О С КО В С К А Я О Б Л А С Т Ь

объем складов, что на фоне ослабевающего спроса привело к увеличению среднего уровня вакансий: с 2,1 до 2,9%. Есть вероятность, что доля свободных площадей подрастет к концу года до 6% (анализ агентства Praedium). За первые шесть месяцев 2014-го на рынок вышло около 505 000 кв.м складов, причем в I квартале — 165 000 кв.м, а во II квартале — 340 000 кв. м. Для сравнения: по итогам 2013-го совокупный показатель ввода составил примерно 700 000 кв.м площадей, из которых на I полугодие пришлось всего 260 000 «квадратов». На середину 2014-го объем качественных объектов складской и индустриальной недвижимости составил в Московском регионе 6 535 000 кв.м (данные Praedium). Активность девелоперов смеща-

ется с южного направления на юговосточное. В первом полугодии их доли в общей структуре ввода составили 14 и 38% (соответственно). Именно на юго-востоке были завершены наиболее крупные терминалы («Технопром Бритово», «Инфрастрой Быково» и логистический парк ТЛК «Томилино). На северном направлении в I полугодии было сконцентрировано 36% нового предложения (184 000 кв.м). Здесь реализованы такие проекты, как индустриальный парк «PNK-Север», логистический парк «Дмитров», индустриальный парк «Орудьево». На восточное направление пришлось 8% всех сданных площадей (весьма скромный показатель, если сравнивать с 2013-м — 21%). Примечателен и тот факт, что на территории Москвы (внутри МКАД) введено лишь 3% от общего объема складов.

Совокупный объем сделок со складскими площадями составил в I полугодии 240 000 кв. м. За аналогичный период 2013-го было реализовано 450 000 «квадратов». Кроме того, стали скромнее и потребности арендаторов. Если анализировать транзакции с крупными блоками (от 10 000 кв.м), то средний размер арендуемых помещений уменьшился с 18 000 кв.м (по итогам 2013-го) до 13 000 «квадратов». Так, во II квартале 2013-го рекордным стал договор аренды, заключенный компанией IKEA на 72 000 кв.м в «Логопарке Север», а в I полугодии 2014-го самой крупной являлась сделка со складским блоком в 30 000 кв. м. К середине года арендные ставки, по данным компании Praedium, стабилизировались. Площади класса А сдаются в среднем по $130 за кв.м в год (triple net), класса В — по $115. Каче-

Складские объекты, введенные в эксплуатацию в Московской области в I полугодии 2014 г. Объект

Расположение

Площадь, кв.м

Девелопер

Производственно-складской комплекс «Современные складские технологии» («Технопром Бритово»)

Раменский район, вблизи д. Бритово

80 000

ООО «Современные складские технологии»

Индустриальный парк «PNK-Север»

27 км от МКАД по Рогачевскому шоссе

55 300

PNK Group

28 км от МКАД по Симферопольскому шоссе, на пересечении с ММК

17 000

Холдинг «Строительный Альянс»

Дмитровское шоссе, 30 км от МКАД

75 500

Ghelamco

Раменский район, пос. Быково

61 424

ООО «Инфрастрой Быково»

6 км от МКАД, между Новорязанским и Старорязанским шоссе

49 500

GHP Group

Производственно-складской комплекс Логистический парк «Дмитров» (здание В) Производственно- складской комплекс «Инфрастрой Быково» (корпус Л) Складское здание «Томилино К-43» Индустриальный парк «Орудьево»

Дмитровский район, д. Ивашево

42 000

FM Logistic и ГК «Московский Ипотечный Центр — МИЦ»

Ногинский район, г.п. Обухово, Кудиновское ш., 4

39 000

Компания «Атлант-Металлопласт»

Вблизи г. Чехова, 49 км от МКАД по Симферопольскому шоссе

30 300

PNK Group

Подольский район, Симферопольское шоссе, с/п Стрелковское, с. Покров

23 000

«Лого Групп»

Производственно-складской комплекс «Шереметьево»

г. Лобня, 16-й км Ленинградского шоссе

11 300

«Стройбизнесгрупп»

Складской комплекс «Голицыно»

г. Голицино, 25-й км по Минскому шоссе

2660

«ГЕМА Инвест»

Складской комплекс «Атлант-Металлопласт» Логистический парк «PNK-Чехов 2» Логистический парк «Покров»

По данным компании Praedium

конъюнктура

Новые жилые кварталы в городе Видное.

ственные терминалы вблизи МКАД удерживают расценки на уровне $140 за кв.м в год (triple net). По прогнозу, годовой ввод складов в Московском регионе составит 800 000– 900 000 кв. м. Объем поглощения при благоприятных условиях достигнет 800 000 кв.м, что означает ожидаемое оживление спроса на складскую недвижимость во II полугодии, констатируют в агентстве Praedium.

Много, но мало В Московской области наиболее востребован и динамично развивается формат загородных отелей. По мнению аналитиков компании «Веско Консалтинг», спрос на них все еще превы-

шает предложение более чем вдвое. Для таких гостиниц главное — организовать досуг постояльцев. Поэтому некоторые девелоперы делают акцент на развлекательных или спортивных комплексах, а отель становится их обязательным дополнением. Количество мест в крупных пансионатах и домах отдыха Московской области каждый год увеличивается примерно на 10%. В I полугодии рынок пополнился только одним крупным объектом. В Истринском районе МО (около деревни Кострово) был завершен четырехзвездный Hilton Garden Inn New Riga на 164 номера. Курортный комплекс занял территорию 14 га. Девелопер проекта — компания Amtel Properties. Некоторые экспер-

ты, в частности аналитики компании Blackwood, предполагают, что международные операторы будут активно осваиваться в Московской области. Так, о проекте на берегу Истринского водохранилища уже заявила сеть Hyatt, планирующая построить здесь к 2017 году комплекс на 168 номеров и 52 апартамента. Однако сейчас развитию этой тенденции мешает геополитическая обстановка.

Мария НЕРЕТИНА

власть и рынок

МОСКОВСКАЯ ОБЛАС ТЬ

Александр ЧУПРАКОВ: «В Московской области сделки с сельхозтерриториями теперь совершаются по рыночной стоимости, а не по заниженной» 2013 год стал переломным в политике Московской области в сфере имущественных отношений. Власти региона аккумулируют новые земельные активы, взялись за инвентаризацию участков и объектов недвижимости, проводят активную приватизацию, в регионе принят закон о государственночастном партнерстве. О том, почему подмосковные усадьбы сдаются в аренду по рублю за квадратный метр и как быстро проверить все крупные сельхозучастки на территории региона, рассказывает заместитель председателя правительства Московской области Александр Чупраков. – Земельный банк Московской области (МО) за последнее время существенно возрос. Как добились таких результатов? – Количество и площадь участков, находящихся в казне области, действительно возрастают. Источников пополнения земельного банка несколько. Во-первых, мы выявляем неиспользуемые территории, закрепленные за учреждениями и предприятиями Московской области (в 2013-м обнаружено примерно 800 га). Во-вторых, Минобороны передает

власть и рынок

области имущество военных городков. В-третьих, власти региона выкупают земли сельхозназначения, используя право преимущественного приобретения. Системная работа по преимущественному праву выкупа имеет еще и другую цель. Возможно, более важную. В результате этой работы удалось добиться того, что на территории Московской области сделки с сельхозтерриториями стали совершаться по рыночной стоимости, а не по заниженной, как было раньше. Собственники существенно занижали налогооблагаемую базу и недоплачивали налоги. Теперь, как только подобные сделки попадают в поле зрения Министерства имущественных отношений, принимаются решения о выкупе земли в собственность области. Наконец, Московская область оформляет права на участки, находившиеся в неразграниченной госсобственности. Их выявляет специально созданное Государственное бюджетное учреждение «Центр содействия развитию земельно-имущественного комплекса Московской области». С начала 2014-го в области выявлено более 15 000 гектаров неразграниченной земли. В этом году в собственность субъекта оформлено уже более 100 участков. Первые из них — к примеру, в Красногорском, Солнечногорском районах — уже выставляются на торги. Только за 2013 год в собственность Московской области было оформлено свыше 9000 га территорий, планы на этот год — свыше 10 000 га. Для сравнения: на начало 2013-го области принадлежало менее 20 000 га земли. В ее казне находилось 1360 га неиспользуемых сельхозтерриторий. Можно сказать, что область фактически не участвовала в рыночном обороте участков, у нее отсутствовали инвести-

ционно привлекательные площадки. Так, за 2012 год доход от продажи земель составил лишь 1,4 млн рублей. Частные организации, имея доступ к базам данных, находили неиспользуемые участки, приходили к главам муниципальных образований и получали эти земли в аренду без торгов — по заниженным ценам. В целом считаем, что увеличение областного земельного фонда будет способствовать привлечению в регион инвесторов. – Что для этого делается? – При помощи специалистов профильных министерств определяются варианты наиболее эффективного использования участков, оформляемых в собственность региона. Идет работа по изменению категории и видов разрешенного использования земель. Действует новая схема взаимодействия с главами муниципалитетов, чтобы сделать процедуру распоряжения землей публичной, открытой и максимально доступной. В регионе создан и работает Градостроительный совет под руководством губернатора Московской области Андрея Воробьева. В составе совета — все министры, также к работе привлекаются представители федеральных структур, органов местного самоуправления и общественных организаций. Распоряжения органов местного самоуправления по землепользованию и градостроительству не проходят без разрешения Градсовета. В его ведении — принятие всех решений по этим вопросам, выработка единого подхода к распоряжению землей и проведение единой государственной политики в области градостроительных отношений. Госдума, по инициативе правительства Московской области, предоставила возможность субъектам Федерации принимать на себя некоторые полно-

мочия органов местного самоуправления — в том числе по распоряжению неразграниченными землями. В результате с 1 января 2015 года эти полномочия муниципалитеты в Московской области будут осуществлять только по согласованию с Градостроительным советом. Полномочия органов местного самоуправления существенно ограничены законом Московской области, у правительства МО появилась контрольная функция, что дает возможность проводить государственную политику в области земельных отношений. До конца года рассчитываем выручить от продажи территорий под застройку не менее 1,5 млрд рублей. К примеру, на октябрь запланированы торги по девяти участкам (в совокупности — около 13 га) под малоэтажное жилищное строительство в Солнечногорском районе. Уже сформирован план работы по продаже земли на I квартал 2015 года. В Раменском районе к торгам готовятся несколько участков — в г. п. Кратово (7,6 га) и с. п. Ганусовское (44,1 га). Эта схема — не единственная. В регионе принят законопроект о государственно-частном партнерстве, позволяющий использовать различные механизмы для привлечения частных инвесторов — с соблюдением их финансовых и имущественных интересов. – В этом году Московская область продавала в рамках программы приватизации весьма привлекательные объекты в столице. Осталась ли подобная недвижимость для новых аукционов? – С конца 2013 года Минмособлимущество проводит инвентаризацию объектов, находящихся в собственности субъекта Федерации и закрепленных за различными ГУПами и ГУ. К концу

власть и рынок

первого полугодия 2014-го проверено более 2,5 млн кв.м недвижимости и 1700 га участков. Выявлено более 300 объектов, незадействованных в хозяйственном обороте или неэффективно используемых. По каждому принимаются индивидуальные решения, в том числе — о возможности приватизации. На этот год министерство запланировало 32 аукциона по продаже недвижимости и пакетов акций. Ожидаемый доход от реализации этих объектов — не менее полумиллиарда рублей. До конца года будет сформирован реестр лотов для аукционов, намеченных на 2015 год. Пока в этом перечне — 14 участков (общей площадью 42 га) и 69 объектов недвижимости (36 185 кв.м). Они должны принести в бюджет минимум 1,5 миллиарда рублей. Объекты в столице — отдельная статья дохода. Речь о 16 зданиях, которые высвобождаются органами госвласти Московской области в связи с предстоящим в 2016-м переездом в административное здание «Два капитана» в Красногорске. Ранее оно было возвращено в собственность региона в судебном порядке как незаконно отчужденное имущество. В этом году мы рассчитываем реализовать в столице два объекта на ул. Садовой-Триумфальной. Их прогнозируемая стоимость — не менее 90 млн рублей. В планах на 2015-й — 10 зданий (около 34 000 кв.м) в центре Москвы, оцененных почти в 4 млрд рублей. На 2016-й остаются еще три объекта (почти 20 000 кв.м.) стоимостью не менее 1,83 млрд. – Московская область передает инвесторам в аренду областные усадьбы, имеющие историческую ценность. Сколько регион планирует на этом заработать? – Здесь главная цель — не извлечение дохода, а восстановление

и сохранение памятников, находящихся в заброшенном состоянии. Объекты культурного наследия передаются в аренду сроком на 49 лет с условием, что арендатор за свой счет выполнит весь комплекс реставрационных работ, уложившись в семь лет. Затем он будет платить за аренду по рублю за квадратный метр в год. К августу 2014-го уже состоялись аукционы на право льготной аренды пяти областных усадеб: «Аигина» (с. Талицы Пушкинского района), «Черкизово» (в сельском поселении «Радужное» Коломенского района), «Пущино-на-Наре» (Серпуховский район), «Дом управляющего Балашихинской мануфактурой» (г. Балашиха) и «Зенино» (п. Зенино Люберецкого района, в 20 км от МКАД). До конца года, в рамках реализации губернаторской программы «Усадьбы Подмосковья», запланированы еще шесть открытых аукционов. Речь идет об усадебных комплексах, находящихся в собственности Московской области: «Васино» и «Дача Боткина» (Чеховский район), «Кузьминское» (Домодедово), «Филатово» (Истринский район), «Больничный комплекс Гребнево» (Щелковский район) и «Спасское» (Воскресенский). Региональный опыт по реализации губернаторской программы переняли и муниципальные образования — Каширский район, Люберцы и Коломна. – На фоне продовольственных санкций сельхозземли оказались в зоне особого внимания. Как подмосковные власти контролируют их целевое использование? – В области насчитывается 1 478 000 га сельхозземель (33% всей ее территории). Собственники таких участков регулярно обращаются в органы местного самоуправления за льготами по земельному налогу. Проверив в 2013 году примерно 210 000 гектаров сельскохозяй-

ственных территорий, мы выяснили, что 41% земель используется с нарушением закона. Задача на 2014-й — проинспектировать все сельскохозяйственные участки площадями от 100 га. В план проверок включены 1 200 000 га земель. Цель — повысить поступления в местные бюджеты (при нецелевом использовании налог взимается в размере 1,5% от кадастровой стоимости), в перспективе изымать территории (если они простаивают более тех лет) и вовлекать участки в сельхозоборот. Чтобы справиться с таким объемом, мы изменили принципы работы земельных инспекторов. Первичное обследование не требует составления акта о проверке. Достаточно зафиксировать факт нецелевого использования участка. Это становится поводом для обращения в прокуратуру и осуществления дальнейшего муниципального земельного контроля. К 1 августа органы местного самоуправления уже обследовали 72% территорий. Из них 23% (или 194 000 га) не используются по целевому назначению. В новой редакции КоАП РФ штраф за такое нарушение увеличен до 10% от кадастровой стоимости участков (но не более 500 000 рублей). В завершение отмечу, что в перечне задач, стоящих перед имущественным блоком правительства Московской области, — систематизация и пополнение земельно-имущественного комплекса, повышение эффективности его использования, а в целом — создание условий для того, чтобы Подмосковье, будучи благоприятной территорией для инвестиций, стало во всех отношениях регионом-лидером. Именно такая цель поставлена нам губернатором. Подготовила Анастасия ЯСИНСКАЯ, ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

М О С КО В С К А Я О Б Л А С Т Ь

Топ-новостройки ЖК «Западное Кунцево» (Одинцово), ФСК «Лидер»

ЖК «Южное Домодедово» (Домодедово), Группа компаний «СУ-155»

Одинцово — один из важнейших центров притяжения строительной активности, который относится к ближнему Подмосковью. Этот город удален от МКАД всего на 6 км и связан со столицей достаточно скоростным Минским шоссе и железнодорожной веткой. Хорошая транспортная доступность и благоприятная экологическая обстановка придали Одинцово статус респектабельного пригорода. Здесь строят жилье комфорт- и бизнес-класса, рассчитанное на людей, работающих в Москве и имеющих уровень дохода от среднего и выше. В 2013–2014 гг. завершается строительство ЖК «Западное Кунцево», расположенного в 2 км от МКАД, в поселке Ромашково Одинцовского района Московской области. Проект подразумевает строительство 19 монолитных жилых корпусов в 5–6 этажей. В первую очередь входят 12 зданий, рассчитанных на 914 квартир общей площадью 49 860 кв.м. Во второй очереди предусмотрены еще семь домов на 881 квартиру (по совокупности — 50 100 кв.м). В «Западном Кунцево» представлены одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные варианты площадью от 31,7 до 107,9 кв.м. В состав комплекса войдут следующие объекты инфраструктуры: детский сад, общеобразовательная школа, помещения под магазины, двухуровневый подземный паркинг на 600 авто и наземные стоянки. Поскольку «Западное Кунцево» — проект малоэтажный, стройка идет довольно быстро. Работы на площадке начались в 2012 году, а к концу 2014-го комплекс должен быть завершен. Застройщик — Финансово-строительная корпорация «Лидер», в портфеле которой более десяти проектов в Московском регионе. Инвестиции в «Западное Кунцево» оцениваются примерно в 5 млрд рублей. В августе 2014-го минимальная стоимость квартиры в ЖК составляла 4 466 000 руб. (ее площадь — 36 кв.м). Цена квадратного метра — от 95 000 руб. «Западное Кунцево» является частью проекта «UP! Квартал», подразумевающего создание жилых комплексов повышенной комфортности.

Город Домодедово сейчас переживает строительный бум. Девелоперы одновременно возводят здесь 14 масштабных жилых комплексов, многочисленные объекты инфраструктуры, торговые, офисные и складские объекты. Большинство жилых проектов относится к эконом-классу со средним бюджетом покупки в 2 000 000 рублей за однокомнатную квартиру. Доступная цена, развитая городская инфраструктура, относительно небольшая удаленность от Москвы (13 км от МКАД) делают Домодедово привлекательным в глазах покупателей. Самый масштабный проект в городе — «Большое Домодедово». Собственник земли — одноименное ООО, которое входит в группу компаний Coalco Development. Эту территорию (площадью более 200 га) осваивают несколько застройщиков. В частности, компания «ЛСР-Недвижимость-М» строит ЖК «Новое Домодедово». Группа компаний «СУ-155» по соседству возводит квартал «Южное Домодедово». В период с 2012-го по 2014-й в его строительство будет вложено 10,9 млрд рублей. ЖК возводят в несколько очередей. В составе первой (квартал № 3) — 15 панельных зданий, расположенных на территории 27 га. Это шесть 22-этажных башен серии И-155Б и девять домов серии И-155МК переменной этажности (12 и 17 этажей). В первой очереди ЖК «Южное Домодедово» предлагаются студии (25–29 кв.м) и квартиры от одной до четырех комнат (их площадь варьируется от 36 до 140 кв.м). Минимальное по цене предложение — 1 950 000 рублей. Уже в рамках первой очереди предусмотрены два детских садика (на 120 мест каждый), школа на 900 учеников, торговый центр, паркинг и пр. Целиком ЖК должен быть введен в эксплуатацию в конце 2015 года. В состав ГК «СУ-155» входят более 80 промышленных предприятий и строительных организаций. Группа возводит жилье эконом-класса в 50 российских городах. Ежегодный объем ввода — около 1,5 млн кв.м.

М О С КО В С К А Я О Б Л А С Т Ь

Топ-новостройки ЖК «Олимпийская деревня Новогорск» (Химки), компания «Химки-Групп»

ЖК «Микрогород «В лесу» (Красногорск), компания Rose Group

Химки, наверное, самый популярный у застройщиков город Подмосковья. Жилых комплексов самых разных форматов и ценовых категорий здесь возводят очень много. Удачная локация (0 км от МКАД), природные ландшафты и канал имени Москвы делают Химки перспективной площадкой для реализации проектов высшей ценовой категории. Один из наиболее интересных ЖК в Подмосковье — «Олимпийская деревня Новогорск» — авторский проект Ирины Александровны ВинерУсмановой, заслуженного тренера РФ, президента Всероссийской федерации художественной гимнастики. Застройщиком и эксклюзивным продавцом выступает компания «Химки Групп», созданная в 2012 году. Проект и Генеральный план «Олимпийской деревни Новогорск» разработан ООО «Архитектуриум. Мастерская Владимира Биндемана». На 12 гектарах на берегу реки расположились 120 частных домов с собственными участками и просторными верандами (по совокупности — 30 000 кв.м), а также два малоквартирных дома (жилой площадью примерно 7000 кв.м). Это две первые очереди комплекса. Сейчас идет строительство его третьей фазы (дома от 202 до 254 кв.м) — в общей сложности 9000 «квадратов». Целиком работы должны завершиться в I квартале 2015-го. В ЖК предусмотрена разнообразная инфраструктура: Международная академия спорта Ирины Винер, детсад, школа с углубленным изучением английского языка, фитнес-клуб класса «люкс» и медицинский центр. Также в распоряжении жителей и гостей комплекса — гольф-поле, имеющее общую границу с комплексом, и форелевое хозяйство. Общий объем инвестиций в проект оценивается в 4 млрд рублей. Квартиры предлагаются от 4 млн рублей. В начале августа 2014-го Epion Holdings Limited, принадлежащая Алишеру Усманову, консолидировала 100% акций ЗАО «Химки Групп». Сейчас в портфеле этой компании семь проектов общей площадью 600 000 кв.м, включая объекты в Новогорске (несколько проектов объединены общей концепцией «Олимпийская деревня Новогорск») и в Ватутинках в Новой Москве (под рабочим названием «Олимпийская деревня Ватутинки»).

Красногорск уникален хотя бы потому, что стал первым подмосковным городом, до которого дотянулось столичное метро. Хотя не из всех районов легко добраться до станции подземки, привлекательность Красногорска в глазах покупателей квартир и застройщиков существенно возросла. Сейчас в городе с населением 128 000 человек строятся 25 комплексов. Причем около половины из них сдаются в этом году. В результате инфраструктура, особенно социальная, уже не справляется с растущей нагрузкой. Поэтому наиболее востребованы новостройки, где есть своя «социалка». ЖК «Микрогород «В лесу» — проект девелопера Rose Group. До ребрендинга фирма называлась RGI International и снискала известность строительством элитного жилья в районе «Золотой мили». ЖК на самом деле расположен в лесополосе, в 6 километрах от МКАД по Пятницкому шоссе. По плану здесь должно быть возведено 1,3 млн кв.м недвижимости на территории 77 га. Площадь жилья — около 642 000 кв.м. Комплекс спроектирован в архитектурной мастерской Speech. Строительство первой очереди микрогорода началось в марте 2011-го. В ее составе — три жилых дома (12–14 этажей). Всего 1193 квартиры (размером от 27 до 116 кв.м) плюс подземные паркинги в каждом корпусе (по совокупности — почти 1200 машиномест). Эти корпуса уже введены в эксплуатацию. В сентябре 2014-го должны начать работу школа и детский сад. В ЖК предусмотрены еще два детсада, вторая школа, центр детского творчества и пр. Вторая очередь (сдается в эксплуатацию в III квартале 2015-го) — это еще пять корпусов (от 7 до 12 этажей) в общей сложности на 1501 квартиру. Емкость подземных паркингов — 1401 машиноместо. Инвестиции в первую очередь проекта оценивались более чем в 5 млрд рублей. Из них примерно 1–1,1 млрд рублей вложено в строительство школы и еще 600 млн рублей — в детсад. В апреле 2014-го Rose Group договорилась со Сбербанком CIB по финансированию II очереди в размере 5,8 млрд руб. ($161 млн). По итогам I полугодия 2014-го Rose Group отчиталась, что I очередь проекта распродана на 91% (реализовано 1086 квартир), II — на 28% (459 квартир). Средняя цена «квадрата» в I полугодии 2014-го составила почти 122 000 руб. Доля ипотечных сделок — 56%.

М О С КО В С К А Я О Б Л А С Т Ь

Топ-новостройки ЖК «Ньютон» (Мытищи), компания Tekta Group

ЖК «Миниполис «Самоцветы» (Люберцы), компания «Сити-XXI век»

Мытищи — еще один город-спутник, вплотную примыкающий к МКАД. Из Москвы сюда можно добраться на пригородном поезде (обычном и скоростном), по Осташковскому и Ярославскому шоссе. Также сюда ведет прямой съезд с Кольцевой. Однако новостроек здесь не так много — не более десятка, хотя все проекты достаточно масштабны. ЖК «Ньютон» находится в центре г. Мытищи (ул. Кирпичная, 11, 13), в 6 км от МКАД и в полукилометре от ж/д станции Мытищи. Застройщик — ООО «Тантьем». Девелопер — компания Tekta Group. Генподрядчик — ООО «Итерн». Жилой комплекс разместится на территории около 2 га. Земля находится в собственности застройщика. Проект включает два монолитных жилых корпуса переменной этажности (от 12 до 25 этажей) на 995 квартир. Паркинг, размещенный в стилобате многоэтажек, рассчитан на 592 машиноместа. Общая площадь зданий — 103 130 кв.м. Общая площадь квартир — 61 780 кв.м. Покупателям предлагают несколько вариантов повышенной комфортности: в проекте запланированы восемь двухэтажных таун-хаузов с отдельными входами, а также несколько пентхаусов с выходами на эксплуатируемую кровлю. Первые уровни предназначены под коммерческое использование: там предусмотрены 45 коммерческих встроек, включая помещения под магазины (в том числе — супермаркет), офисы, объекты сервиса, включая автомойку. Кроме того, в жилых секциях будут оборудованы 125 кладовых. Стройка стартовала в феврале 2013 года. Инвестиции в этот проект, по данным проектной декларации, оцениваются в 5,3 млрд рублей. Плановое завершение работ — IV квартал 2014-го. В продаже на начало августа были 1–3-комнатные квартиры (площадью от 41 до 131 кв.м). Минимальная цена предложения — 5 200 000 рублей.

Город Люберцы занимает четвертое место по численности населения в Московской области и первое по плотности, причем оба показателя имеют тенденцию к росту. Застройка в Люберцах идет очень активными темпами: в середине 2014-го девелоперы возводили здесь 12 жилых комплексов. Главная проблема города — транспорт: люберецкие пробки вошли в легенды. Большинство возводимых в Люберцах новостроек относятся к экономклассу с минимальной стоимостью квартиры 2 млн рублей и средней — 3,5 млн. Однако есть и проекты бизнес-класса. Это ЖК «Миниполис «Самоцветы» от компании «Сити-XXI век». Этот девелопер работает на рынке более 13 лет и входит в группу компаний «Новард». За время деятельности компания инвестировала в строительство более 50 жилых объектов. Миниполис — общая концепция для нескольких комплексов, возводимых компанией. Ее суть — «город в городе». Застройщик обеспечивает не только квадратные метры, но и инфраструктуру, а также управляющую компанию. Строительство «Самоцветов» началось в 2011 году и завершится в 2014-м, сумма инвестиций в проект составляет 3,5 млрд рублей. Жилая часть миниполиса включает три 23-этажных корпуса, возводимых по индивидуальному проекту. В домах предлагаются 1-, 2- и 3-комнатные квартиры, площадь которых варьируется от 39 до 94 кв.м. Планировки свободные. Минимальная стоимость жилья — 5 500 000 рублей. Кроме того, на территории миниполиса запланированы разнообразные магазины и центры обслуживания населения, детская поликлиника, физкультурно-оздоровительный центр с первым в Люберцах 25-метровым бассейном. Отдельного внимания заслуживает реабилитационный центр для ветеранов Великой Отечественной войны (и приравненных к ним категорий лиц). Здесь появятся физиотерапевтический и процедурный кабинеты (курсы ультразвуковой и магнитотерапии), кабинет диагностики, лекарственного электрофореза, ингаляции, душевая с гидромассажем, тренажерный зал, комната релаксации. Всего на территории комплекса предусмотрено более 3500 кв.м нежилых помещений.

М О С КО В С К А Я О Б Л А С Т Ь

Топ-новостройки ТРК «Реутов Парк» (Реутов), AMMA Development

ТРК «VEGAS Крокус Сити», компания Crocus Group

Реутов благодаря своему расположению — 0 километров от МКАД — застраивается очень активно, и жилье здесь пользуется спросом. Сейчас в городе предлагаются квартиры более чем в 10 новостройках. Одно из огромных преимуществ Реутова — наличие станции метро «Новокосино» в черте города. Вслед за жильем появляются и крупные объекты коммерческой недвижимости. ТРК «Реутов Парк» — проект шведской компании AMMA Development. Участок, отведенный под застройку, занимает 8,2 га. Общая площадь комплекса — 90 000 кв.м, арендопригодное пространство — 41 000 кв.м. Под торговлю и развлечения отведены три этажа. Под ними расположен двухуровневый паркинг, рассчитанный примерно на 1100 авто. Генеральный подрядчик — компания Renaissance Construction. Управляющая компания — JLL. Она же обеспечивает эксплуатацию ТРК. Общий объем инвестиций в проект оценивается в $100 млн. Строительство комплекса на Носовихинском шоссе, 45 началось в ноябре 2012 года. Его техническое открытие состоялось в январе 2014-го, торжественное — в апреле этого года. «Якорными» арендаторами «Реутов Парка» являются гипермаркеты «Ашан», универмаг Debenhams, мультиплекс «Каро Фильм». В течение года в комплексе откроются 140 магазинов сетевых брендов, таких как H&M, МКМ, Mango, «Спортмастер», «Л’Этуаль» и другие. К середине года здесь уже работали «М.видео», «Детский мир», Adidas, Reebok, Savage, O’stin, Henderson, Kanzler, Milavitsa, Ralf Ringer, а также кафе и рестораны («Шоколадница», «Крошка Картошка», «Теремок», Burger King). Арендные ставки не разглашаются. По информации из открытых источников, компактный (около 30 кв.м) блок на третьем торговом уровне предлагался, к примеру, по ставке в размере 12% от товарооборота, но не менее чем за $2200/кв.м в год (без НДС и эксплуатационных расходов). «Реутов Парк» расположен в 3 км от МКАД, в 10-минутной пешеходной доступности от ст.м. «Новокосино». До метро «Новогиреево» и «Выхино» можно добраться на транспорте за 15 мин. В зоне охвата комплекса проживают примерно 700 000 человек.

В мае 2014-го состоялось открытие торгового центра «VEGAS Крокус Сити», расположенного рядом с уже известными ТРК «Крокус Сити Молл» и «Твой дом». Новый объект находится на 66-м км МКАД, на территории крупнейшего в России торгово-выставочного и делового центра «Крокус Сити». Последний занимает примерно 90 га в Красногорске, рядом с МКАД, между Новорижским и Волоколамским шоссе, на берегу Москвы-реки. На территории комплекса даже расположена своя станция метро — «Мякинино». Кроме торговых площадей, в состав «Крокус Сити» входят выставочный центр «Крокус Экспо», концертный зал «Крокус Сити Холл», яхт-клуб, отель Holiday Inn, бизнес-отель «Аквариум», вертолетная площадка и др. Девелопер «VEGAS Крокус Сити» (как и остальных объектов под брендом «Крокус») — компания Crocus Group. Инвестиции в создание ТРК составили 12 млрд рублей, 59% из которых предоставил Сбербанк РФ. Прогнозируемый срок окупаемости проекта — 8,5 лет. Общая площадь пятиэтажного «VEGAS Крокус Сити» составляет 283 456 кв.м, арендопригодное пространство — 111 398 «квадратов». Под комплексом расположена двухуровневая подземная парковка на 2800 машиномест. Второй выход из ст.м. «Мякинино» расположен прямо внутри «Вегаса». В числе арендаторов уже заявлены более 250 торговых брендов (BNS Group, Adidas Group, «Детский мир», Inditex Group, JamilCo, «М.видео», PVH Corp., Media Markt). Среди ресторанов — легендарный Nobu, модный Rose Bar, более демократичные заведения Zafferano, «Эдоко» и многие другие. Кроме того, в «VEGAS Крокус Сити» расположены самый большой кинотеатр в Европе «Каро Фильм» (22 зала), вторая концертная площадка на территории «Крокус Сити» (VEGAS City Hall) и океанариум. Ожидается, что арендаторы целиком заполнят новый ТРК к концу года. Средняя ставка аренды в «Вегасе» составляет $750 за кв.м в год. Для Crocus Group торгово-развлекательные комплексы под названием VEGAS — сетевой проект. Первый ТРК с таким именем заработал на Каширском шоссе четыре года назад. Третий — «VEGAS Кунцево» — по плану откроется в середине 2016 года.

актуальный комментарий

МОСКОВСКАЯ ОБЛАС ТЬ

Андрей ТУПИЦЫН: «Московский аэротрополис по площади будет равен Мурманску» Аэропорт Домодедово продолжает притягивать самый большой в России и Восточной Европе пассажиропоток: 14,9 млн человек за первое полугодие 2014-го. Вместе со значительными территориями, зарезервированными под развитие аэропорта, такой объем перевозок позволяет говорить о создании в Московской области аэротрополиса — нового по российским меркам формата городской застройки. Подробности — в интервью с Андреем Тупицыным, управляющим директором ЗАО «Домодедово Пэссенджер Терминал», до недавнего времени — управляющим директором ЗАО «Домодедово НонАвиэйшн сейлз».

– Кто разработал концепцию аэротрополиса? В чем она заключается? – Аэропорт Домодедово всегда задавал новые тренды. В советское время он был испытательной площадкой для дальнобойного ИЛ-62 и сверхзвукового ТУ-144. В постсоветский период аэропорт первым построил терминал, со-

ответствующий международным стандартам. Термин «аэротрополис» возник в 2000 году. Его ввел доктор Университета Северной Каролины, профессор Джон Кассарда, изучив опыт развития крупнейших аэропортов мира. Согласно его теории вокруг авиационных хабов образуются города — как в преж-

ние времена вокруг торговых гаваней. Идея — в синергии от деятельности аэропорта и бизнеса, который располагается в непосредственной близости к нему. Прямая и быстрая связь с поставщиками, клиентами, партнерами по всему миру обеспечивает коммерческую эффективность инвестиций в проекты.

М О С КО В С К А Я О Б Л А С Т Ь

В тот момент Домодедово еще не соответствовал в полной мере условиям для организации аэротрополиса. Но вокруг аэропорта уже было зарезервировано довольно много земли под дальнейшее развитие. Руководство смогло посмотреть на 10 и даже 20 лет вперед. С 2000 по 2013 год пассажиропоток аэропорта вырос более чем в 10 раз — с 2,8 млн до 30,76 млн пассажиров. Мы стали обслуживать на 71 авиакомпанию больше, чем раньше, и сейчас с Домодедово сотрудничают 85 авиаперевозчиков. Они осуществляют регулярные рейсы по 242 направлениям, 87 из них — уникальные для московского авиаузла. Таким образом, аэропорт достиг уровня и класса, необходимого для создания аэротрополиса. В качестве главного стратегического консультанта мы привлекли Джона Кассарда. В 2011– 2012 годах он разработал «дорожную карту» аэротрополиса DME. – Существует порог, не достигнув которого аэропорт не сможет стать точкой притяжения масштабных инвестиций? – Сейчас в мире 13 авиахабов развиваются по концепции аэротрополиса. Считается, что достаточный потенциал имеют всего 25 аэропортов — лидеров по пассажиропотоку. Домодедово в их числе. Важную роль играет достаточное количество земельных активов. В Домодедово под развитие зарезервировано более 16 000 га свободных территорий. У крупных западных аэропортов земельный банк значительно скромнее. Например, у аэропорта Шарль де Голль всего порядка 3200 га, у амстердамского Скипхолла — 2700 га, у Хитроу — чуть больше 1000 га. Один из самых коммерчески успешных в неавиационном плане аэропортов — Цюрих — может распорядиться примерно 800 га земли, причем большая часть уже застроена.

Еще одно условие — мультимодальность, сочетание разных видов транспорта. Доступность Домодедово обеспечивают воздушный, железнодорожный и автомобильный транспорт. Мы надеемся, что они будут дополнены легким метро или скоростным трамваем. – Проект в Домодедово будет отличаться от аналогов? – В силу того, что это опыт новый даже по мировым меркам, трудно говорить о каких-то стандартах. Безусловно, все проекты сближает стремление расширить сферу влияния, создать дополнительные рабочие места, обязательность жилой застройки рядом с местами приложения труда. В остальном аэротрополисы так же не похожи друг на друга, как и обычные города. Они развиваются в странах с разным законодательством, разной культурой, религией, градостроительными традициями, принципами управления. В Гонконге не только объединили два острова в борьбе за территорию, но и к скоростному железнодорожному, автомобильному и авиасообщению добавили сообщение по морю. Деятельность аэротрополиса влияет примерно на 26 млн жителей — от Гонконга до южного побережья Китая. Проект в международном аэропорту Дубаи примечателен тем, что инвесторы сами развивают аэропортовую инфраструктуру: строят рулежные дорожки, взлетно-посадочные полосы, пассажирские и грузовые терминалы. Наряду с этим строится огромный комплекс Dubai World Central. К 2020 году здесь появятся 850 небоскребов, рабочими местами будут обеспечены 750 000 человек — размах невероятный. По оценкам Cashman&Wakefield, на территории аэротрополиса DME будет создано 93 000 рабочих мест. – Градостроительный подход к развитию Домодедово уже опре-

делен? Существует мастер-план территории? – Есть Генеральный план аэротрополиса DME, разработанный в 2011 году ГУП «НИИ комплексного проектирования». В нем выделены зоны делового назначения и размещения производственных объектов, спорта, отдыха и туризма, а также жилья. Нанесены основные инженерные коммуникации, дорожная сеть и объекты транспортной инфраструктуры, которых пока еще нет, но они уже включены в федеральную целевую программу. Генплан Домодедово лег в основу генеральных планов муниципальных образований, в границы которых попадает аэротрополис. Это городской округ Домодедово, Ленинский и Раменский районы. Сейчас Генплан дорабатывается, выполняется более детальное функциональное зонирование первой фазы проекта. Речь идет примерно о 500 га земель, расположенных рядом с федеральными трассами А105 Москва — аэропорт Домодедово и М4 «Дон». Участки на первой линии предназначены для общественно-деловой застройки. На второй линии — под размещение складов и производственных зданий. Эта территория лучше всего подготовлена к девелопменту — переведена или готова к переводу в категорию земель населенных пунктов, участки размежеваны, по ним выполнен технический аудит. Предусмотрено также зонирование территории в зависимости от близости к воздушной гавани. Примыкающие к аэропорту земли образуют АэропортСити, более широкий радиус — земли аэротрополиса. – Вы планируете ввести единый архитектурный код для территории, привлечь архитектурные бюро для разработки концепции застройки?

актуальный комментарий

– Интересные проекты будут дополнительными драйверами развития. Единый архитектурный стиль актуален для торговых, выставочных и деловых центров, которые разместятся вдоль трассы, соединяющей Домодедово с Москвой. При этом мы понимаем, что некоторые из них по стилистике и архитектуре могут и выбиваться из общего ряда. Если инвестор решит строить здесь Диснейленд — это замечательно, хотя такое сооружение вряд ли будет гармонировать с нашим смарт-терминалом. Поэтому подход к архитектуре и дизайну будет смешанным. В АэропортСити проекты будет согласовывать существующая в Домодедово Служба архитектурно-технического надзора. В остальном аэротрополисе мы позволим инвесторам большую степень творческой свободы. Пока мы не планируем приглашать архитектурные бюро для разработки единой концепции, хотя в будущем это может стать актуальным. Важно сказать, что, хотя в аэротрополисе предполагается современная архитектура, она будет соседствовать с памятниками XVI–XVII веков — их на нашей территории 38. Природные условия позволят расположить офисы и выставочные центры в непосредственной близости к лесопарковым зонам и лугам. Предполагается благоустройство набережных Москвы-реки и Пахры. – По какой схеме вы будете привлекать девелоперов? Речь идет о продаже подготовленной земли под отдельные проекты или передаче ее в аренду? – У нас две основные схемы: «строительство — владение —передача» и «строительство — передача — оперирование». Они понятны инвесторам и соответствуют требованиям финансирующих организаций. Все договоренности между DME и инвесторами заключаются в рамках английского права.

Собственник владеет объектом, но не землей — она передается в аренду. Срок зависит от конкретного проекта, его масштабов, местоположения, времени окупаемости — вплоть до 49 лет. Такую концепцию предложил Джон Кассарда. Она необычна для России, но широко применяется в мире. – Конкретные проекты уже есть? – В разной степени реализации и подготовки — чуть более 70 девелоперских проектов. В сентябре 2013-го, например, на территории Аэропорт-Сити открылась фабрика бортового питания — наш совместный проект с мировой сетью кейтеринга LSG Sky Chefs, у которой больше 200 предприятий в 48 странах. Только за 2013 год мы подготовили более 20 проектов, некоторые из них уже нашли инвесторов. Сейчас ведем переговоры о сооружении двух паркингов, ресторана, двух заправок, гостиницы и торгового центра. – А кто и по какой схеме будет обеспечивать территорию аэротрополиса инженерными мощностями? – Коммуникации в ближайшей к аэропорту зоне — Аэропорт-Сити — мы планируем строить за свой счет. Что касается всего аэротрополиса, будем применять разные схемы. Какие-то проекты могут быть реализованы за счет бюджетов местных администраций, в некоторых ситуациях вкладывать средства придется инвесторам. Территория слишком велика, чтобы делать сейчас более точный прогноз. Мы провели техаудит, который позволяет определить имеющиеся мощности, возможности и технические условия подключения объектов, перспективные потребности в мощностях. Планы их развития согласовываются с планами муниципальных образований. В транспортную инфраструктуру инвестирует государство. В 2014 году завершается строительство второго железнодорожного пути

между станциями Авиационная и Аэропорт. К 2016-му будет введен в эксплуатацию четвертый путь от Павелецкого вокзала до станции Домодедово. Эти два проекта позволят сократить интервал движения скоростных электропоездов с 30 до 20 минут. Строится новая платформа для аэроэкспресса — с современным архитектурным обликом, с прямыми выходами в здание аэровокзала на разных уровнях. – Компания «Домодедово НонАвиэйшн сейлз» сразу создавалась как агентство территориального развития? – Нет, ее задачи шире. В управлении «Домодедово Нон-Авиэйшн сейлз» находятся не только 16 000 га территории, но и все коммерческие площади, включая офисные здания, торговые, складские и производственные помещения на территории аэропорта. Компания привлекает сюда российские и мировые бренды, владельцы которых считают крупнейшую по пассажиропотоку воздушную гавань страны эффективной площадкой для продвижения. Мы одно из двух предприятий аэропорта, которые выступают его коммерческими агентами. По авиационному бизнесу это Domodedovo Commercial Services, по неавиационному — «Домодедово Нон-Авиэйшн сейлз». Такая модель позволяет наиболее эффективно строить отношения с партнерами. Масштаб и новизна проекта таковы, что пока трудно представить, что получат на выходе аэропорт, ближайшие территории, Москва и Россия. Мы рассчитываем, что вокруг Домодедово через 5–10 лет вырастут торговые и логистические центры, штаб-квартиры крупнейших компаний мира, современные гостиницы. Беседовала Наталья АНДРОПОВА, ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Часть II

Àëåêñåé ÃÓÑÅÂ: «Öåíà è êà÷åñòâî ïðîäóêòà – îñíîâíîå îðóæèå â êîíêóðåíòíîé áîðüáå çà ïîêóïàòåëÿ» Ñåãîäíÿ ïîêóïàòåëè æèëüÿ ìåäëåííî, íî âåðíî ïîâûøàþò ñâîè òðåáîâàíèÿ è ðóáëåì ãîëîñóþò çà êîìôîðò. Íà ôîíå óñèëèâàþùåéñÿ êîíêóðåíöèè ìíîãèå ïåòåðáóðãñêèå çàñòðîéùèêè âçÿëè êóðñ íà óëó÷øåíèå õàðàêòåðèñòèê ñâîåãî ïðîäóêòà. Êàêèå öåëè ñòàâÿò êðóïíåéøèå äåâåëîïåðû îòðàñëè, ÷òî îêàçûâàåò âëèÿíèå íà âûáîð ïîêóïàòåëÿ? Îá ýòîì è ìíîãîì äðóãîì ìû áåñåäóåì ñ Àëåêñååì Ãóñåâûì, êîììåð÷åñêèì äèðåêòîðîì ÎÎÎ «Ãëàâñòðîé-ÑÏá». – Àëåêñåé, ðàññêàæèòå â äâóõ ñëîâàõ î âàøåé êîìïàíèè. Êàêèå ïðîåêòû ñåé÷àñ íàõîäÿòñÿ â ðåàëèçàöèè? – «Ãëàâñòðîé-ÑÏá» – ñèëüíàÿ äåâåëîïåðñêàÿ ñòðóêòóðà, êîòîðàÿ ðàáîòàåò â Ïåòåðáóðãå ñ 2006 ãîäà. Óæå áîëåå äâóõ ëåò ìû çàíèìàåì ëèäèðóþùèå ïîçèöèè ñðåäè ñòðîèòåëüíûõ êîìïàíèé ïî òåìïàì ñòðîèòåëüñòâà è îáúåìàì ââîäà æèëüÿ â ýêñïëóàòàöèþ. Ñåãîäíÿ ïîðòôåëü «Ãëàâñòðîÿ-ÑÏá» âêëþ÷àåò áîëåå 700 ãà çåìëè è 5 ìëí êâ. ì ïëîùàäåé ðàçëè÷íîãî íàçíà÷åíèÿ. Ìû ðåàëèçóåì òðè æèëûõ îáúåêòà, äâà èç êîòîðûõ ÿâëÿþòñÿ êðóïíåéøèìè ïðîåêòàìè êîìïëåêñíîãî îñâîåíèÿ òåððèòîðèé Ñàíêò-Ïåòåðáóðãà. Ðå÷ü èäåò î æèëûõ êîìïëåêñàõ «Ñåâåðíàÿ äîëèíà» â Âûáîðãñêîì ðàéîíå è «Þíòîëîâî» – â Ïðèìîðñêîì. Çàâåðøàåòñÿ ñòðîèòåëüñòâî ÆÊ «Ïàíîðàìà 360» â Àäìèðàëòåéñêîì ðàéîíå. - Êàêèå ñåãîäíÿ ñòðàòåãè÷åñêèå öåëè ó âàøåé êîìïàíèè?

– Íàøè öåëè ìîæíî ðàçäåëèòü íà äâà ñòðàòåãè÷åñêèõ áëîêà. Ñ îäíîé ñòîðîíû, ýòî ðàáîòà íàä ñóùåñòâóþùèìè ïðîåêòàìè, â êîòîðûõ âàæíî ñîõðàíèòü òåêóùèå òåìïû è êà÷åñòâî ñòðîèòåëüñòâà, à ñ äðóãîé – ïîâûøåíèå óðîâíÿ êëèåíòñêîãî ñåðâèñà. Óæå ñåãîäíÿ äëÿ ýòîãî áûëî ìíîãîå ñäåëàíî: ìû îðãàíèçîâàëè call-öåíòð, êîòîðûé ðàáîòàåò 7 äíåé â íåäåëþ, óâåëè÷èëè øòàò ñîòðóäíèêîâ îòäåëà ïðîäàæ, ÷òî ïîçâîëèëî áîëåå êà÷åñòâåííî îáñëóæèâàòü íàøèõ ïîêóïàòåëåé, ìû îïòèìèçèðîâàëè ðåêëàìíóþ ïîëèòèêó, îáíîâèëè ñàéòû ïðîåêòîâ. Ñåé÷àñ «Ãëàâñòðîé-ÑÏá» ðàáîòàåò íàä ñîâåðøåíñòâîâàíèåì ñòàíäàðòîâ îòäåëêè êâàðòèð, êîòîðûå áóäóò óäîâëåòâîðÿòü òðåáîâàíèÿì ñîâðåìåííûõ ïîêóïàòåëåé.

– Äîëæíà ëè ñòðîèòåëüíàÿ êîìïàíèÿ â ñåãîäíÿøíèõ óñëîâèÿõ ñîñðåäîòî÷èòüñÿ íà îäíîì èëè íåáîëüøîì êîëè÷åñòâå íàïðàâëåíèé èëè âûïîëíÿòü ïîëíûé öèêë ðàáîò? Ïî÷åìó? – Âñå çàâèñèò îò ïîñòàâëåííûõ öåëåé è èìåþùèõñÿ ðåñóðñîâ. Ìû ðåàëèçóåì ïðîåêòû «ïîä êëþ÷»: çàíèìàåìñÿ èõ êîíöåïòóàëüíîé ðàçðàáîòêîé, ñòðîèì è ñäàåì â ýêñïëóàòàöèþ. Â ñòðóêòóðå êîìïàíèè ôóíêöèîíèðóþò ñîáñòâåííûå ïðîåêòíîå è àðõèòåêòóðíîå áþðî, à òàêæå ñëóæáà ýêñïëóàòàöèè. Îäíàêî ïðè íåîáõîäèìîñòè ýòî íå ìåøàåò íàì ïðèâëåêàòü ñòîðîííèõ ýêñïåðòîâ, íàïðèìåð, ê ðàçðàáîòêå àðõèòåêòóðíîé êîíöåïöèè èëè ê ïðîåêòèðîâàíèþ. Â îïðåäåëåííûõ ñëó÷àÿõ ýòî ïîçâîëÿåò ïîâûñèòü ïðèâëåêàòåëüíîñòü ïðîåêòîâ, îïòèìèçèðîâàòü èõ ñåáåñòîèìîñòü. - Ñåãîäíÿ çàñòðîéùèêè ãîâîðÿò î ñåðüåçíîé êîíêóðåíöèè íà ðûíêå. Â ÷åì îíà âûðàæàåòñÿ? ×òî ïðåäïðèíèìàþò êîìïàíèè, ÷òîáû ïîëó÷èòü êîíêóðåíòíûå ïðåèìóùåñòâà? – Êîíêóðåíöèÿ íà ñòðîèòåëüíîì ðûíêå Ïåòåðáóðãà âñåãäà áûëà ñåðüåçíîé è áóäåò òîëüêî óñèëèâàòüñÿ. Ïîêóïàòåëü ñåãîäíÿ ëó÷øå îðèåíòèðóåòñÿ â êîìïàíèÿõ è ïðåäëàãàåìûõ îáúåêòàõ. Îí ñòàíîâèòñÿ âñå áîëåå ðàöèîíàëüíûì: ÷åòêî ôîðìóëèðóåò ñâîè òðåáîâàíèÿ ê æèëüþ è çíàåò, çà ÷òî ïëàòèò. Ó÷èòûâàÿ êîëè÷åñòâî ñóùåñòâóþùèõ ïðîåêòîâ è íîâûå çàÿâëåííûå îáúåêòû, íà ïåðâûé ïëàí âûõîäÿò íå òîëüêî êà÷åñòâî ñòðîèòåëüñòâà, öåíà êâàäðàòíîãî ìåòðà è òåìïû âîçâåäåíèÿ æèëüÿ, íî è êîìôîðò ïðîæèâàíèÿ. Óæå íåäîñòàòî÷íî ïðîñòî ïîñòðîèòü äîì – íåîáõîäèìî äóìàòü î ðàçâèòèè èíôðàñòðóêòóðû âíóòðè êîìïëåêñîâ, òðàíñïîðòíîé äîñòóïíîñòè, ïîñëåäóþùåé ãðàìîòíîé ýêñïëóàòàöèè îáúåêòà. Â èòîãå âûèãðûâàåò òîò, êòî ìîæåò ïðåäëîæèòü íàèáîëåå êà÷åñòâåííûé ïðîäóêò ïî äîñòóïíîé öåíå. - Êàêèå ìåòîäû ñòðîèòåëüíûå êîìïàíèè áóäóò èñïîëüçîâàòü â áîðüáå çà ïîêóïàòåëÿ? – Çàñòðîéùèêè áóäóò êîíêóðèðîâàòü íå òîëüêî ïî öåíàì, íî è ïî êà÷åñòâåííûì õàðàêòåðèñòèêàì ïðîäóêòà: ïîâûøåííîå âíèìàíèå áóäåò óäåëÿòüñÿ ïëàíèðîâî÷íûì ðåøåíèÿì, îòäåëêå ÌÎÏ, âíóòðèêâàðòàëüíîé è ïðèäîìîâîé òåððèòîðèè è äðóãèì ïàðàìåòðàì. Ðàçâèòèå è ïîääåðæàíèå áëàãîïðèÿòíîé ñðåäû ïðîæèâàíèÿ âî âñåõ ñâîèõ ïðîåêòàõ – ýòî îñíîâíîå íàïðàâëåíèå ðàáîòû «Ãëàâñòðîÿ-ÑÏá» íà áëèæàéøèå ãîäû. Ñåãîäíÿ ìû ãîòîâû èíâåñòèðîâàòü â ïîâûøåíèå êà÷åñòâà æèçíè è óðîâíÿ êîìôîðòà æèòåëåé íàøèõ êîìïëåêñîâ.

glavstroi-spb.ru

Петербургские парадоксы Петербург — один из двух российских мегаполисов, притягивающих из регионов деньги, людей, головные офисы компаний… При этом по состоянию инвестиционного климата город умудрился занять одно из последних мест в пилотном рейтинге Агентства стратегических инициатив. Петербург получил минимальные баллы по качеству регулирования и по состоянию институтов для бизнеса. В 2013 году объем инвестиций в основной капитал городских предприятий составил 366,9 млрд рублей. Это меньше, чем в предкризисном 2008-м (366,9 млрд) и даже в посткризисном 2010-м (401,5 млрд рублей).

оманда, пришедшая в Смольный вместе с губернатором Георгием Полтавченко осенью 2011-го, полтора года занималась преимущественно ревизией доставшегося наследия: были отменены или отложе-

ны несколько крупных инвестпроектов (Орловский туннель, мост на остров Серный, редевелопмент территории «Адмиралтейских верфей»), притормозилось согласование градостроительной документации, практически

прекратились торги по предоставлению городских участков под застройку. Строителей в добровольнопринудительном порядке обязали возводить социальные объекты за свой счет. Постепенно стало очевидным, что

конъюнктура по привлекательности для инвесторов Северная столица проигрывает не только Москве и Калуге, но и ближнему соседу — Ленинградской области. Только со второй половины 2013-го инвестиционный климат стал смягчаться: стартовали несколько крупных проектов комплексной застройки, в 2014-м прояснились правила работы в историческом центре, выросли темпы ввода нового жилья.

Новостройки: экспансия мегаполиса Любопытный факт: в Петербурге лидером по объему новой застройки является… Всеволожский район Ленобласти. И хотя спрос на жилье в регионе растет, цены остаются стабильными или даже падают, потому что предложение увеличивается еще быстрее. Лучшим стимулятором продаж в 2013-м и 2014 году стали плохие новости и реальные проблемы в экономике. По данным на июль, в Петербурге и ближних пригородах в продаже находится 4,11 млн кв.м жилья (более 80 000 квартир) — это наивысший показатель за всю историю рынка. В обжитых районах города «квадрат» типового жилья стоит 96 000 рублей, в пригородах — около 74 000. Квартиры категории «массмаркет» занимают более 82% в общем объеме предложения. Жилье в объектах бизнес-класса обойдется в среднем в 149 000 рублей за кв.м, в элитных новостройках — 230 000 руб. Цены последний год растут примерно вровень с официальным показателем инфляции. Первичный рынок Петербургского региона оценивается как остроконкурентный, при этом доля крупных застройщиков весьма существенна. В прошлом году ГК «Балтрос» отчиталась за ввод 427 000 кв.м жилья, Комитет по строительству сдал 215 000 кв.м,

САНКТПЕТЕРБУРГ «Группа ЛСР» ввела в эксплуатацию 187 000 кв.м, «Главстрой-СПб» возвел 158 000 кв.м и 109 000 кв.м — Setl City. Всего «первая пятерка» обеспечила более трети построенного в Петербурге жилья. Фактически в регионе сформировался рынок мегаполиса: во Всеволожске, в деревнях Кудрово и Мурино, в Новом Девяткино и Низино строятся вполне городские многоэтажные кварталы, 70–80% покупателей в них — петербуржцы. Работают на областных стройплощадках преимущественно все те же городские застройщики: ГК «ЦДС», «Строительный трест», Setl City, ГК «КВС», недавно к ним присоединились «Группа ЛСР» и «Росстройинвест». Властям двух субъектов Федерации приходится сообща решать градостроительные и (особенно) транспортные проблемы. При этом острая конкуренция за инвестиции и инвесторов тоже имеет место. Административные границы размываются под давлением математики: в Петербурге средняя плотность населения 36,6 человека на гектар, в Ленобласти — 21 человек на квадратный километр. В 174 раза меньше.

ГЛ А В Н Ы Е Ц И Ф Р Ы

В Петербурге в 2013 году застройщики сдали 2,583 млн кв.м. Но и в области построили и ввели 1,29 млн кв.м, причем если считать квадратные метры на 1000 жителей, то по этому показателю область заметно опережает Петербург: 774 «квадрата» против 509. По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, общий объем продаж в регионе начиная с 2011-го ежегодно растет примерно на 0,5 млн кв.м. То есть спрос увеличивается. А цены — нет: за 2013 год в спальных районах квартиры подорожали всего на 6,5%, вровень с инфляцией. Опережающими темпами увеличивается объем рынка (общая площадь новостроек): в начале прошлого года этот показатель составлял 7,3 млн кв.м, в конце — 8,3 млн, а к концу первого полугодия 2014-го — уже 8,9 млн кв.м. Тон в открытии все новых стройплощадок задавала Ленобласть: в 2013 году в регионе было выдано 308 разрешений на строительство многоквартирных домов, из них 208 — во Всеволожском районе.

Площадь Санкт-Петербурга — 140 300 га. На долю земель жилой застройки приходится 7,4%. Население — 5,132 млн человек. Денежные доходы на каждого горожанина в 2014 году составили 27 834 руб. в месяц (14-е место среди субъектов РФ). В петербургских многоквартирных домах, по данным, полученным в ходе кадастровой оценки в 2012 году, находятся 1,97 млн квартир; общая площадь квартирного жилого фонда — 114,02 млн кв.м; площадь средней петербургской квартиры — 57,86 кв.м. В черте города также есть 27 165 индивидуальных жилых домов, их общая площадь — 3,32 млн кв.м; средняя площадь частного домовладения — 122,1 кв.м. Средняя обеспеченность жильем — 22,86 кв.м на человека. В Петербурге в год строится 2,5–3 млн кв.м жилья; годовой объем продаж на первичном рынке оценивается в 230–280 млрд рублей.

САНК ТПЕТЕРБУРГ Петербургский жилой фонд: квартирография Средняя площадь квартиры, кв.м

Доля в структуре жилого фонда, %

1-комнатные

36,5

25,09

2-комнатные

52,0

39,36

3-комнатные

69,6

28,74

4-комнатные

88,2

4,42

5-комнатные

118,3

0,88

Тип квартиры

6-комнатные

103,9

0,59

7 и более

133,6

0,92 По данным ГУП «ГУИОН»

Структура предложения по типам квартир на первичном рынке

На 1 января 2014-го общая площадь жилья, выставленного на продажу, составила, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», около 3,7 млн кв.м: 2,6 млнкв.м в границах города и еще 1,1 млн — в пригородной зоне. В начале июля 2014-го объем предложения вырос до 4,11 млн кв.м, в пригородах — до 1,27 млн кв.м. Относительно недорогая земля остается важным преимуществом пригородной застройки, но цена перестала быть единственным аргументом. Начиная с 2013 года устойчивым трендом стали комплексные решения, повышенное внимание к обустрой-

Основные показатели рынка новостроек в 2013-2014 гг. (Петербург и пригородная зона)

Доля в предложении,%

Комнат 1-комнатные

2-комнатные

3-комнатные

4-комнатные

5 и более

Объем рынка, млн кв.м Объем предложения (оценочно), млн кв.м Объем спроса (оценочно), млн кв.м Объем ввода, млн кв.м (только СПб) Вывод на новых объектов, млн кв.м Средняя цена (типовые новостройки в спальных районах), руб./кв.м

СПб

Период/Вид договора

Передача в собственность СПб

III кв.

IV кв.

I кв.

II кв.

7,27 3,09 0,79 0,58 1,04 79,83

7,46 3,47 0,9 0,33 1,23 79,99

8,1 3,66 1,0 1,03 1,29 81,98

8,36 3,96 1,16 0,64 1,43 82,86

8,47 3,92 1,31 0,93 1,48 84,93

8,9 4,11 1,1 0,48 86,38

По договорам куплипродажи

По договорам долевого участия

СПб

ЛО

СПб

26 690

9 915

92 292

42 647

16 315

9829

58 350

18 217

92 096

41 339

23 649

22 230

4775

46 869

21 406

6 925

6131

0,444

2004

1,758

0,466

2012 год

2005

2,273

0,534

2013 год

2006

2,376

0,672

6 мес. 2014 года

15 970

2007

2,637

0,844

2008

3,212

0,908

2009

2,603

1,031

2010

2,656

1,044

2011

2,706

1,076

2012

2,576

1,150

2013

2,583

1,291

1,411

0,851

II кв.

ЛО

1,214

По данным администраций СПб и ЛО

I кв.

Динамика регистрации прав на жилые помещения в СПб и ЛО

ЛО

2003

6 мес. 2014

2014

По данным ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» и ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Динамика ввода жилья в Петербурге и Ленобласти, млн кв.м Период/ Регион

2013

Показатель/Период

По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

ству общественных пространств и внутренней логистике; все чаще местные застройщики (УК «Новоселье», «Ленстройтрест», «СПб Реновация» и др.) привлекают к работе над проектами европейских архитекторов. С «Ленстройтрестом» сотрудничают голландские, финские и шведские зодчие; для компаний ЮИТ и R.B.I. строит Рикардо Бофилл; «Элемент-Бетон» возводит в поселке Лупполово (примерно 10 км от КАД) «Финский квартал»… При этом рост покупательской требовательности и спроса на петербургские и областные новостройки зафиксирован на фоне весьма тревожных

ЛО

По данным Управления Росреестра по СПб и Управления Росреестра по ЛО

Средние цены предложения строящегося жилья по классам и территориям, тыс. руб./кв.м (на 01.07.2014) Класс Масс-маркет Бизнес Элита

Обжитые районы СПб

Административно подчиненные районы

Пригородные районы ЛО

96,07 149,14 253,04

75,19 122,85 215,20

74,19 -

По данным ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость»

САНК ТПЕТЕРБУРГ

процессов в экономике и в финансовой сфере.

Негативный стимул В прошлом году рост ВВП РФ, по официальным данным, составил всего 1,2%. Реальные располагаемые доходы населения оказались на 1,5% ниже, чем в 2012-м. Тревожные ожидания в начале 2014 года поддерживались нестабильностью валютного курса. Однако это явление, для экономики в целом малоприятное, на рынке жилья сказалось самым благоприятным образом. «Увеличение числа покупателейинвесторов стало заметно уже в начале года, — говорит Анастасия Фролова, руководитель департамента продаж ГК «РосСтройИнвест». — Наученные горьким опытом прошлого кризиса, они начали заранее вкладывать средства в недвижимость».

«Хотя количество инвестиционных покупок и возросло в первом квартале, их доля в общем объеме не так велика, чтобы каким-то образом повлиять на дальнейший спрос, — считает Роман Розенталь, генеральный директор компании Mirland Development Corporation. — Все же спрос в большинстве случаев формируется потребностью людей улучшать свои жилищные условия». Специалисты компании «ГлавстройСПб» зафиксировали в первые два месяца 2014-го рост спроса на 8,5%, если считать по отношению к декабрю, и на 25% — в годовом интервале. «Рост продаж — следствие снижения курса рубля, — заявляет Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб». — Характер сделок говорит об увеличении числа «инвестиционных квартир». В «СПб Реновации» заговорили об «ощутимом росте спроса на жилье

эконом- и комфорт-класса». В «Петербургской Недвижимости» в январе, феврале и марте регистрировали по 2000 сделок — почти столько же, сколько в традиционно ажиотажном декабре. «Страхи, связанные с девальвацией рубля, стали катализатором, подхлестнув покупателей к скорейшим действиям, — отмечает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». — В ситуации, когда рубль каждый день падает, волей-неволей начинаешь быстрее принимать решения». «Фактор Крыма» сделал долгосрочные прогнозы бессмысленными; ослабление рубля вывело недвижимость в число самых привлекательных активов. Однако фундаментальные риски тоже никуда не делись: рынок жилья не может существовать автономно, в отрыве от остальных отраслей экономики. В конце июня 2014-го лидер ипотечного рынка Сбербанк повысил ставки

Динамика цен на типовое жилье в новостройках по зонам в СПб и ЛО Локация/ Период Центр Спальные р-ны «Дальний город» Пригороды Область

Июнь

Июль

Авг.

Сент.

Окт.

Нояб.

Дек.

Янв.

Февр.

Март

Апр.

Май

Июнь

Изм. за год,%

145 398 79 987 57 287 66 993 61 957

148 121 80 852 57 344 65 334 61 897

149 033 81 251 57 738 65 407 61 544

145 947 81 977 58 031 66 632 61 420

146 211 82 852 56 861 67 099 61 528

147 541 83 227 55 538 68 665 61 871

144 685 82 876 55 692 69 245 62 502

146 987 83 707 56 117 70 090 63 528

146 011 82 997 56 414 71 222 64 412

147 221 84 930 56 486 72 441 65 069

141 990 85 584 58 517 71 675 65 496

140 234 86 128 60 696 71 408 66 119

141 195 86 383 61 5850 70 860 65 073

- 2,9 + 8,0 + 7,5 + 5,8 + 5,0

2013

2014

По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Динамика предложения строящихся многоквартирных домов с учетом очередей в СПб и ЛО, шт. Локация/Период Центр Спальные р-ны «Дальний город» Пригороды Область Всего

Июнь 2013

Июль

Авг.

Сент.

Окт.

Нояб.

Дек.

Янв. 2014

Февр.

Март

Апр.

Май

Июнь

75 279 26 73 240 693

79 289 26 81 245 720

80 272 26 76 249 703

87 283 30 74 269 743

93 273 29 79 275 749

95 278 27 74 267 741

93 276 30 71 266 736

91 261 30 71 258 711

92 265 30 69 272 728

95 262 31 64 282 734

98 255 33 58 276 720

98 260 28 60 281 727

100 276 33 65 282 756

Изм. за год,шт. + 25 -3 +7 -8 + 42 + 63

По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

конъюнктура

Динамика средних цен на типовые квартиры на вторичном рынке в Петербурге, за кв.м Месяц

Рубль

USD

Euro

Июль 2013 Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Январь 2014 Февраль Март Апрель Май Июнь Июль

88 673 88 983 89 468 89 462 89 724 89 676 90 295 90 785 91 691 92 724 93 681 93 785 93 805

2709 2697 2738 2800 2754 2717 2693 2581 2530 2601 2687 2730 2706

2070 2025 2053 2049 2044 1989 1971 1893 1835 1884 1953 2005 1997

по жилищным кредитам — пока на 0,5-1 процентный пункт. А в июле Центробанк, реагируя на введение санкций со стороны США и ЕС, повысил ставку рефинансирования.

Без излишеств

По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Новый виток конкуренции в границах городского пространства, скорее всего, будет связан с развитием сегмента апартаментов. В Москве этот формат занимает до 40% в общем объеме новых проектов, в Петербурге показатели намного скромнее, но тенденция та же. Первый опыт уже есть: ГК «Пионер» в январе 2014-го сдала в эксплуатацию апарт-комплекс YE’S в Выборгском

Динамика ипотечного кредитования в СПб и ЛО Выдано жилищных кредитов за год

Сумма, млн руб.

587 600

745 971

В т.ч. ипотечных кредитов

Сумма, млн руб.

520 658

697 417

2011 год РФ Ленобласть

4612

8012

4352

7743

Петербург

16 093

35 161

15 375

34 073

РФ

739 393

1 054 073

690 050

1 017 316

Ленобласть

6750

12 378

6459

12 139

Петербург

22 468

51 605

21 722

50 530

822 935

1 338 597 16 643

2012 год

2013 год РФ

878 496

1 385 361

Ленобласть

9005

16 832

8732

Петербург

28 629

66 079

28 048

65 089 По данным ЦБ РФ

Общая задолженность граждан по розничным, жилищным и ипотечным кредитам, млн руб. (данные на 1 июня 2014 г.)

РФ

Всего кредитов

В т.ч. жилищных

В т.ч. ипотечных

Просроч. по ЖК и ИК

Доля просроч., %

10 485 667

3 089 343

2 973 260

40 668

1,3

Ленобласть

124 164

36 821

36 264

422

1,16

Петербург

465 485

154 247

151 626

1888

1,22 По данным ЦБ РФ

районе на улице Хошимина: 16-этажное здание общей площадью 52 000 кв.м включает 975 апартаментов. Компания «Балтийский монолит» возводит на Васильевском острове (пр. Кима) комплекс бизнес-класса Docklands, в котором запланированы три корпуса с апартаментами в стиле «лофт», в общей сложности — 22 500 кв.м. Летом сдан в эксплуатацию комплекс «Вертикаль» на Московском проспекте, 73 (NAI Becar). Апартаменты предусмотрены и в проекте ГК «БестЪ» Avenue-Apart в Петроградском районе. Компания «С.Э.Р.» согласовывает документы по высотному комплексу Ingria Tower на Поклонной горе. Фирма «СоюзИнвест Девелопмент» в комплексе «Салют!» стабильно продает по 50–60 апартаментов в месяц (всего их 600). Во второй очереди комплекса в «лист ожидания» было включено 210 квартир, с началом продаж все эти сделки были подписаны в течение двух недель. Компания «Внешстройпроект» согласовала документацию для строительства МФК в Калининском районе: 25 000 кв.м займут апарты. В комплексе разместятся около 500 номеров класса «комфорт-плюс», ориентировочная стоимость — от 85 000 рублей за кв.м. Инвестиции в проект превысят 4,2 млрд рублей. Площадка расположена недалеко от строящегося ЖК «Калина Парк» «Группы ЛСР». То есть в этой зоне возникнет такая же прямая конкуренция, как и в Московском районе: комплекс «Салют!» возводится по соседству с ЖК Viva (тоже от «Группы ЛСР»). Пока разные форматы друг другу не мешают — «обычное» жилье в той же локации, что и апартаменты, реализуется на 10–15% дороже. «Покупатели выяснили для себя те вопросы, которые их волновали, — говорит руководитель проекта «Салют!» Сергей Ногай. — Проблемы с регистра-

САНК ТПЕТЕРБУРГ

цией, эксплуатационными расходами, управлением их уже не пугают, потому что мы внятно объясняем, как будем их решать». Специалисты по PR и GR, впрочем, не исключают обострения информационных войн: вполне вероятно, что вскоре мы увидим мощную атаку на формат апартаментов, с призывами к социальной справедливости и равноправной конкуренции. Петербургский вице-губернатор Марат Оганесян, курирующий строительство, недавно предложил «запретить строительство апартаментов, не обеспеченных социальной инфраструктурой». Аналогичные идеи обсуждают и в столице. Аналитики по умолчанию причисляют апартаменты, продаваемые в собственность инвестора, к категории жилья. Без таких обременительных излишеств, как требования по «социалке» или по инсоляции, но с приятными бонусами в виде развитых сервисных служб.

Управляемые риски Излучая оптимизм при общении со СМИ, застройщики исподволь готовятся к сложным временам. Причем используют при этом различные стратегии. Например, «Строительный трест» год за годом стабильно вводит около 100 тысяч кв.м в год в сегменте комфорти бизнес-класса. В этом году компания начала масштабный проект в поселке Новоселье (ближний пригород, Ломоносовский район). Против обыкновения, фирма здесь не будет продавать жилье на стадии строительства — только готовое. «При долевом участии, если вошел в проект, уже не перенесешь сроки. А мы сейчас 25–30% строим на свои средства, — говорит заместитель генерального директора компа-

Комплекс «Дудергофская линия» компания «ЛенРусСтрой» возводит на границе города и области.

нии Беслан Берсиров. — И в Новоселье мы не планируем продавать, пока не сдадим дома госкомиссии. В конце 2014 года введем первые корпуса — и тогда уже откроем продажи». Большинство застройщиков такой возможностью не располагает. В основном компании регулируют объем вывода объектов на рынок, деля крупный комплекс на несколько очередей. Конкурентная ситуация в этом году дополнительно осложнится появлением нового фактора. «СПб Реновация» планирует за год вывести в продажу более 3000 квартир, причем все — в обжитых кварталах, в рамках программы расселения «хрущевок». На рынок давит и неуклонно растущая себестоимость строительства. С начала года начали действовать федеральные требования по страхованию профессиональной ответственности участников рынка: либо договор со страховщиком, либо банковская га-

рантия. Пока вроде бы получается плюс 2–3% к себестоимости. В мае 2014-го руководители «ЛенЭнерго» заявили о том, что вводится новый порядок подключения коммерческих новостроек к сетям. По словам застройщиков, затраты увеличиваются в 2–2,5 раза. Это может привести к удорожанию жилья еще на 5–10%. А в ситуации стабильного спроса (в основном — со стороны конечных пользователей) резерв для повышения цен весьма ограничен. «На рынке сейчас довольно большое предложение, вряд ли спрос его превысит, — говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС». — Все зависит от макроэкономической ситуации. Спрос будет расти какое-то время, пока не упрется в ограниченную платежеспособность населения, потом начнется спад». Продажи нового жилья, набравшие разгон в первом квартале, во втором за-

САНК ТПЕТЕРБУРГ

метно притормозили. Внешнеполитический фон и избыточно эмоциональная реакция СМИ привели к ожидаемому результату: некоторые из потенциальных покупателей в ситуации неопределенности стали «перекладываться» не в квадратные метры, а в валюту. Многие просто отложили решение «квартирного вопроса» до лучших времен. Реальные доходы населения, по данным Росстата, в первом полугодии сократились на 0,2% (по сравнению с аналогичным периодом 2013-го). По данным экспертов, все большая доля выданных населению кредитов уходит не на новые покупки, а на погашение долгов. Ипотечный сектор пока выглядит относительно более благополучным: задолженность по жилищным кредитам составляет менее 4% ВВП (тогда как в Восточной Европе — от 10 до 40%), и доля просроченных кредитов относительно невелика: 1,22% — по Петербургу, 1,16% — по Ленобласти. То есть резервы для роста у рынка есть. Другой вопрос — будет ли этот потенциал реализован. Для этого нужна уверенность в завтрашнем дне, сегодня это самый дефицитный товар. Но строительный комплекс набрал хороший разгон, и для корректировки ему нужно время. В Петербурге за пер-

вое полугодие 2014-го строители сдали в эксплуатацию 1 275 000 кв.м жилья в многоквартирных домах. В Ленобласти — 850 800 кв.м (примерно половина — ИЖС). История продолжается: даже с учетом весеннего покупательского ажиотажа объем нового предложения растет, опережая спрос. Это — главная тенденция на рынке новостроек петербургского региона.

3,4 млн кв.м 2,5 млн кв.м 422 000 кв.м 250 000 кв.м 190 000 кв.м 492

По данным Colliers International

Петербург остается одним из самых насыщенных магазинами городов России и Европы (если анализировать объем качественных торговых площадей на душу населения). Однако в этом году рост рынка замедлился. В первом полугодии в городе не появилось ни одного крупного торгового объекта. Объем предложения ТЦ, по данным Colliers International, остался на уровне 2013-го — 2,5 млн кв.м. По оценке JLL, несколько меньше — 2,06 млн. С учетом отдельных гипермаркетов, в том числе DIY, а также мебельных центров общая площадь торговых объектов достигла 3,4 млн кв.м. По данным JLL, на 1000 петербуржцев приходится 401 «квадрат»

торговых площадей, по подсчетам Colliers International — 492 кв.м. Если девелоперы выполнят взятые на себя обязательства, через два-три года эта цифра достигнет 550 кв.м. До конца 2014-го обещаны пять — семь новых объектов с суммарной арендопригодной площадью от 119 000 до 170 000 кв.м (оценки JLL и Colliers International). В 2015-м запустят вторую очередь ТРК «Питер-Радуга» (27 000 кв.м), а компания Hines откроет первый Outlet Village Pulkovo в Петербурге (21 800 «квадратов»). В первом полугодии рынок торговой недвижимости продолжал адаптироваться к ухудшающейся макроэкономической ситуации. За исключением

Наиболее крупные сделки по аренде в ТРК в первом полугодии 2014 г.

GBA, кв.м

GLA, кв.м

Девелопер

«Европолис»

141 700

60 500

Fort Group

«Монпансье»

42 500

30 500

«Фоника»

«Галактика»

21 750

16 660

«Торговый двор»

«У Красного моста»

36 500

10 900

«БТК-Девелопмент»

«Адмирал»

11 240

7000

«Советник»

По данным JLL, Colliers International

Площадь современных торговых объектов (GLA): - торговые центры - гипермаркеты - DIY-центры - мебельные центры Обеспеченность площадями (GLA) в торговых центрах, кв. м на 1000 чел.

Взвешивать осторожно

Наиболее крупные торговые комплексы, планируемые к открытию в 2014 г. Название объекта

Основные индикаторы петербургского рынка торговых площадей по итогам I полугодия 2014 г.

Арендатор

Арендуемая площадь, кв.м

Название объекта

Inditex (7 брендов)

6230

ТРК «Европолис»

Rovio (Angry Birds)

3900

ТРК «Европолис»

«Мама детям»

2000

ТРК «Охта Молл»

Mango

1056

ТРЦ «Жемчужная Плаза»

Hamleys

1100

ТРК «Невский Центр»

1830

Отдельное здание

«Азбука вкуса»

По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

конъюнктура

короткого апрельского всплеска реальный розничный товарооборот продолжал снижаться. Арендные ставки на этом фоне существенно не менялись, но ритейлоры переоценивают эффективность действующих и планируемых магазинов. Они готовы рассматривать новые проекты, но при этом закрывают неприбыльные точки. Впрочем, на рынок Петербурга продолжают выходить новые бренды. Британская сеть магазинов игрушек Hamleys арендовала в ТЦ «Невский Центр» 1100 кв.м под первый в городе магазин. Среди других дебютантов — немецкая обувная сеть Deichmann, открывшая магазины сразу в нескольких ТРК. Mango выводит новый бренд Violeta by Mango. На Невском проспекте открывается первый магазин премиальной британской марки Agent Provocateur. Доля свободных помещений в ТЦ сократилась к середине года до 5,5% (оценка JLL), что отчасти обусловлено отсутствием новых объектов. Значительный уровень вакансий наблюдается лишь в ТК с изъянами в локации, концепции, планировках и пр. Их постепенно переформатируют. Так, за-

вершился ребрендинг ТЦ «Капитолий на Пионерской»; «АйБи ГРУПП» заканчивает реконцепцию ТК «Космополис»

в ТРК «Экополис»; ГК «О’КЕЙ» начала перепрофилировать ТЦ «Подсолнух» под Villa Outlet Center; закрылась «Кару-

Арендные ставки для разных арендаторов ТРК Профиль Продуктовый гипермаркет Гипермаркет DIY Бытовая техника и электроника Спортивные товары Товары для детей Многозальный кинотеатр Детские развлечения

Арендатор торговой галереи

Ресторан Кофейня Фуд–корт

Площадь, кв. м

Средние ставки аренды, $/кв.м в год*

8000–12 000 1500–3500 >10 000 2500–4000 1200–2500 1200–2500 1000–2000 3000–5000 1000–5500 1200–3000 500–1200 250–500 100–250 50–100 <50 250–500 80–160 90–130

160–250 250–450 120–170 160–180 250–400 180–350 250–400 140–220 100–180 200–350 350–600 600–1000 800–1300 1200–1800 1500–2500 300–500 1200–2000 1000–1300

* Ставки указаны без учета НДС, но включают эксплуатационные расходы. По данным Colliers International

Динамика доходов населения и розничного товарооборота в Петербурге, %

По данным JLL

тыс. кв.м

Баланс рынка торговых комплексов

По данным JLL

САНК ТПЕТЕРБУРГ

сель» на Пулковском шоссе (ее концепция будет пересмотрена); шведы планируют модернизировать фуд-корты в ТРК «Мега-Дыбенко» и «Мега-Парнас». В ТК появляются новые форматы развлечений, прежде всего детских. До конца года в ТРК «Европолис» откроется первый в городе тематический парк Angry Birds. Ставки аренды в ТЦ весьма дифференцированы. В объектах, где идет активная арендная кампания, девелоперы дают ключевым операторам скидки до 10– 15%. В действующих объектах им предоставляют дисконт на 3–6 месяцев либо замораживают индексацию ставки на год. До конца года эксперты не ожидают серьезных перемен. На фоне санкций инвесторы будут еще тщательнее взвешивать свои риски. При этом локальные торговые проекты могут стать вполне успешными, прежде всего, в кварталах, где идет массовая жилая застройка.

Газпром-спаситель Рынок офисной недвижимости Петербурга стабилизируется. Первое полуго-

дие 2014-го завершилось вполне предсказуемо. Но к концу года конъюнктура может ухудшиться. За этот период в городе введено свыше 78 300 кв.м качественных площадей, и общий объем рынка превысил 2,06 млн кв.м (данные Colliers International). В компании Knight Frank St. Petersburg приводят близкие цифры: 74 100 и 2,12 млн кв.м соответственно. Большая часть офисных новостроек приходится на класс А. Самые крупные из них — БЦ «Электро» (15 700 кв.м), полностью арендованный структурами Газпрома и «Лукойл» (18 600 кв.м), где основное пространство заняла одноименная компания. Объем поглощения в I полугодии превысил показатели ввода и достиг, по данным Colliers International, 87 000 кв.м (с учетом площадей, предназначенных для собственников, как в случае с «Лукойлом»). В Knight Frank St. Petersburg подсчитали, что в аренду сдано 83 900 «квадратов» (почти вдвое больше, чем за I полугодие 2013-го). Среди арендаторов преобладают компании — разработчики недр. На них, по данным JLL, пришлось бо-

Динамика ввода офисных площадей в Петербурге, тыс. кв.м

Баланс рынка офисных площадей руб./кв.м/мес.

По данным JLL

лее 41% всех сделок. Уже около двух лет именно структуры Газпрома, переезжающие в Петербург, спасают офисный рынок от перегрева. Только в этом году две самые крупные сделки аренды заключены с «дочками» монополиста: в БЦ «Цеппелин» (16 500 кв.м) — в первом квартале и «Электро» (15 700 кв.м) — во втором. Благодаря Газпрому доля пустующих площадей в деловых комплексах класса А если не снижается, то остается на прежнем уровне — 18%. В сегменте В отмечен небольшой рост вакансий — до 8%. Основным спросом пользуются помещения от 100 до 250 кв.м (30% сделок) и от 500 до 1000 кв.м (25%). Ставки аренды практически не изменились, эксперты отмечают небольшой рост в рамках статистической погрешности (1–2%). За офисы класса А запрашивают в среднем 1350 руб./кв.м в месяц ($461/кв.м в год), за класс В — 970–980 руб./кв.м в месяц ($332/кв.м в год). Цены указаны без учета НДС, но включают операционные расходы (данные Colliers International). Из крупных сделок купли-продажи можно выделить приобретение ком-

По данным JLL

100

САНК ТПЕТЕРБУРГ

Основные индикаторы петербургского офисного рынка по итогам I полугодия 2014 г. Общее предложение

2,06 млн кв.м

Чистое поглощение, I полугодие 2014 г.

87 000 кв.м

Вакансия

13%

Средняя арендная ставка (класс А)

1350 руб./кв.м в месяц*

Средняя арендная ставка (класс В)

970 руб./кв.м в месяц*

* Ставки указаны без учета НДС, но включают эксплуатационные расходы. По данным Colliers International

Наиболее крупные сделки по аренде офисов в первом полугодии 2014 г. Арендатор Газпром Газпром «ФосАгро» Deutsche Bank «A+ Девелопмент» AdVisual «М-Стайл» Medical Clinic «ЭталонПроект» «ПМП» «Банк Хоум кредит» «УралСиб Страхование»

Арендуемая площадь, кв.м

Бизнес-центр

Класс

16 500 15 700 3500 2340 1360 1100 3000 2800 2700 1881 1800 1346

«Цеппелин» «Электро» «Сенатор» «Северная Столица» Technopolis Pulkovo «Сенатор» «Золотая Долина» «Достоевского, 19» «Полевая Сабировская, 39» «У Ростральных колонн» «Гренадерский» «Красная Заря»

А А А А А А В В В В В В

По данным Colliers International, Knight Frank St. Petersburg, JLL, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

Нескладный дефицит

Крупные офисные центры, планируемые к вводу во II полугодии 2014 г. Название

Арендная площадь, кв.м

Класс

Адрес Наб. Адмирала Лазарева, 22

«Тринити Плейс»

27 300

«Экспофорум»

20 000

Петербургское ш.

«Пассаж»

7000

Итальянская ул., 17

«Эко-Статус»

4000

Лиговский пр., 140

«Сенатор» (новый корпус)

8055

Ул. Кропоткина, 1

«Сенатор»

13 600

Московский пр., 60

«Виктория Плаза», I оч.

22 000

Пл. Победы, 2

SetlCenter

21 300

Ленинский пр., 153 А

«Луч»

13 300

Металлистов пр., 7 А

«На Кушелевской дороге»

11 840

Кушелевская дорога, уч. 1

«Стачек 59»

9500

Пр. Стачек, 59 В

«Формида»

7600

Уткин пр., 4а

Итого

165 495 По данным Colliers International, JLL, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

панией «РВМ Капитал» (связана с РЖД) бизнес-центра класса А Sinop (21 192 кв.м) у Plaza Lotus Group. Сделка оценивается в $57,1 млн. Кроме того, Fort Group продала в этом году два из пяти своих бизнес-центров: Apollo (8000 кв.м) купила ГК «ЦДС», а «Литеру» (2367 кв.м) — «БТК девелопмент». В свою очередь, в июле Fort Group приобрела у компании «ВТБ Девелопмент» проект офисного комплекса класса А на 45 000 кв.м у станции метро «Электросила». Его возведение начнется до конца года. Сейчас в Петербурге строится более 40 офисных зданий. До конца 2014-го, по данным Knight Frank, будет введено свыше 170 000 кв.м новых площадей; в JLL ожидают 220 000–230 000 кв.м (половина — класса А) при прогнозируемом объеме поглощения 160 000– 180 000 «квадратов». Очевидно, что перепроизводство будет серьезно сдерживать рост ставок и снижать загрузку деловых центров, а это, в свою очередь, приведет к сокращению числа девелоперских проектов.

Девелоперы постепенно выводят на рынок новые складские проекты, в том числе «замороженные» в кризис. Их оптимизму способствует низкий уровень вакансий в действующих терминалах. В первом полугодии, по данным Knight Frank St. Petersburg, в эксплуатацию сдано 87 000 кв.м складских площадей, из которых 61 000 — спекулятивные. Общий объем предложения для арендаторов достиг 1,32 млн кв.м, а с учетом объектов, предназначенных для самих собственников, превысил 2,32 млн кв.м. Доля вакансий плавно выросла до 7,3%. Близкие цифры у Colliers International: 1,2 млн кв.м складов сдаются в арен-

С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте www.triumph-park.ru

102

САНК ТПЕТЕРБУРГ

ду и около 2 млн — общий объем рынка, свободных площадей на нем 4,2%. Во втором квартале 2014-го стало больше проектов для собственных нужд. Так, Х5 Retail Group хочет построить два склада; «Юлмарт» — четыре логистических центра; «Почта России» намерена создать распределительный центр. Пока доля таких проектов — около 21% от общего объема, в будущем она может вырасти до 25%. Во второй половине года на рынок могут поступить более 200 000

кв.м новых складов, из которых около 180 000 — спекулятивные (данные Knight Frank). При сохранении текущей конъюнктуры за год арендаторы способны поглотить 160 000–180 000 кв.м. Спрос на склады остается высоким. В I полугодии, по данным Colliers International, арендовано около 97 000 кв.м. Правда, брокеры учли и сделки по строящимся складам, а их — около 60%. Основным двигателем спроса остается розничная торговля, на долю кото-

Производственно-складские комплексы, планируемые к открытию во второй половине 2014 г. Название проекта «Армада-Парк» «Осиновая Роща», II оч. «А Плюс Пушкин» «Троицкий» «Руслан» , II оч. СТК, II оч. ПНК-КАД Nordway, III оч. «Орион», IV оч. «Ладога», I оч.

Место

Класс

Складская пл., кв.м

Девелопер

Шушары, Московское ш. Парголово, Горское ш., 6 Пушкин Пр. Обуховской Обороны / КАД Пушкинский район Бугры, Всеволожский р-н Шушары, п. Петро-Славянка Шушары Каменка, Горское ш. Всеволожск, ул. Гончарова, 2

А A В A А В А А А А

70 500 50 400 37 000 39 940 30 000 26 000 19 160 17 500 7300 6200

«Адамант» Корпорация «Стерх» «А + Девелопмент» Resolute Asset Management LLP «Руслан» «Инвест- Бугры» PNK Group BSV (Hanner / Girteka) «Орион» «Агротрейд»

Итого

263 700 По данным Colliers International

Наиболее крупные сделки по аренде складов в первом полугодии 2014 г. Арендатор «О’КЕЙ» ТД «Эдельвейс» Н/д* ТД «ЦентрОбувь» Snop Rus LLC «Верный» Алкогольная компания* Kintetsu World Express Unior Professional Tools Rittal

Арендуемая площадь, кв.м

Объект

Класс

15 000 11 500 8917 6367 6500 5000 3579 3200 2900 2000

«Осиновая Роща», II оч. «Магнитогорская, 32» «Армада Парк» «АКМ Логистик» «Орион» «Шушары» «Осиновая Роща», II оч. «Орион» Nordway, III оч. ЛП «Шушары»

А В А А А А А А А

* Название арендатора не раскрывается. По данным JLL, Knight Frank St. Petersburg

рой пришлось от 40 до 70% всех заключенных договоров (данные Knight Frank и Colliers International соответственно). На втором месте — производственные компании (около 20% сделок), замыкают тройку логистические фирмы 7–10%. В этом году также закрыты две крупные сделки купли-продажи: компания «A+Development» купила имущество завода «Балтимор-Нева» (28 740 кв.м) у концерна Unilever; а «Охта-Групп» — офисно-складской комплекс у компании «Транссфера» (13 000). Конкуренция привела к ожидаемой коррекции ставок. К середине года они снизились до уровня конца 2013-го: $125–130/кв.м в год для класса А и $100–120 — для класса В (без учета НДС и КУ). Эксперты уверены, что заявленный объем новых площадей стабилизирует ценники на этом уровне, а неблагоприятные внешние факторы способны их даже уменьшить. Поэтому многие девелоперы сейчас предпочитают варианты built to suit.

Ограниченное гостеприимство 2013 год оказался удачным для гостиничного рынка Петербурга. Во всех сегментах рынка показатели доходности номера (RevPAR) выросли на 15% и выше. Успех вряд ли можно повторить. Спад в экономике, а также последствия санкций в отношении России уже сказались на туристическом потоке. В прошлом году, по данным Комитета по туризму, Петербург посетили более 6,3 млн гостей, из которых 3 млн — иностранцы. (В 2012-м их было 6 млн, включая 2,9 млн иностранцев.) В Российском союзе туриндустрии ожидают, что по итогам 2014-го туристов станет на 10% меньше. По данным Colliers International, на середину года в Петербурге насчитыва-

103

конъюнктура Индикаторы гостиничного рынка по итогам 2013 г. Количество объектов размещения, с учетом мини-отелей

653

Количество номеров

28 300

Количество номеров на 1000 жителей Туристический поток в 2013-м

7 6,3 млн чел.

По данным Комитета по туризму администрации Петербурга

Динамика цен на размещение в отелях разной категории, руб./сутки за номер Категория 5* 4* 3*

В мае TELLUS GROUP вместе с турецким партнером заложила первый камень индустриального парка «Кола» в Ленинградской области. Площадь ИП — 123,7 га, объем инвестиций — 13,5 млрд рублей.

лось 135 качественных объектов размещения (без учета мини-отелей) на 19 300 номеров. В 2014-м официально открылся только один отель — Indigo (119 номеров). Сейчас строятся восемь гостиниц (почти на 1400 номеров), они должны открыться до конца 2016 года. Заявлен еще ряд проектов, продолжают развиваться хостелы. Этот формат

2013

I полугодие 2014-го

13 799 6459 3837

14 489 6847 4009

15 360 7250 4330

По данным Colliers International

все более популярен у девелоперов и у сетевых операторов. Базовые тарифы на проживание в отелях верхних ценовых сегментов выросли с начала года на 6–8%, в среднем сегменте — на 8–10%. Перенос Петербургского экономического форума с июня на май позволил хотельерам добиться высокой загрузки в последний

Основные гостиницы, запланированные к вводу во второй половине 2014–2016 гг. Название

Адрес

Количество номеров

Дата открытия

Категория

«Астон» Park Inn** Hilton (ExpoForum) Hampton by Hilton (ExpoForum) Golden Tulip Holiday Inn Jumeirah Б/н

Профессора Ивашенцева ул., 4 Аэропорт Пулково (новый терминал) Пулковское ш. / Петербургское ш. Пулковское ш. / Петербургское ш. Киевская ул., 5 Кременчугская ул., 13 Невский пр. / М. Морская ул. Пироговская наб., 7

150 200 240 210 235 129 74 150

2014 2014 2015 2015 2015 2016 2016 2016

5* 4* 5* − 4* 4* 5* 4*

Итого

2012

1388

** Гостиница Park Inn в Пулково открылась в конце июля. По данным Colliers International

месяц весны и улучшить общие показатели. По данным JLL, выручка с номера в гостиницах категории «люкс» в мае увеличилась вдвое, если сравнивать с прошлым годом. Однако летом объемы бронирования оказались ниже, чем в прежние годы. В целом по итогам полугодия загрузка отелей сохранилась на уровне 2013-го — около 67%. По мнению экспертов JLL, инвестировать в новые гостиничные проекты нужно с большой осторожностью, прежде всего, из-за их длительной окупаемости и высокой конкуренции. Даже объекты категории три «звезды» испытывают сложности с заполнением из-за миниотелей и хостелов. Успешными могут быть лишь некоторые проекты в центре либо рядом с ключевыми транспортными узлами, например поблизости от Ладожского и Балтийского вокзалов. Дмитрий СИНОЧКИН, Халмурат КАСИМОВ, ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Дмитрий Астафьев: «Большинство проектов доступного жилья уйдут в Ленобласть» Массовое строительство доступного жилья сегодня сместилось в приграничные с Петербургом районы Ленобласти. Начала свой первый областной проект и компания «ЛенСпецСтрой». О том, как будут развиваться эти территории в дальнейшем и с какими рисками могут столкнуться девелоперы и дольщики, рассказывает генеральный директор компании Дмитрий Астафьев. – Чем руководствовались, когда подбирали участок для проекта «Ленинградская перспектива» в Девяткино? – Это перспективная территория. Именно в приграничные районы уйдет основной объем недорогого жилья. Просто в Петербурге нет инженерно подготовленных территорий. Такой подготовкой занимался только «тоталитарный коммунистический режим». Все территории в Северо-Приморской части, в районе Ржевка-Пороховые и т. д. были обеспечены инженерией еще в советское время. Там, где сегодня идет массовое строительство, все трубы проложены до 1990-х годов. В Петербурге земли-то много, но либо ее функция не предусматривает жилье, либо нет коммуникаций. Вывод: строить негде. Конечно, проекты редевелопмента заводских территорий вполне реализуемы. Но хотя бы из-за высокой стоимости рекультивации земли там не может быть дешевого жилья. Есть интересные примеры освоения производственных земель — появились красивые дома, но цена квадратного метра там запредельная, и говорить о доступном жилье не приходится — оно уйдет в Ленобласть. – Но и в Ленобласти с сетями непросто? – Их не хватает, но их активно строят. Областные власти реализуют программу газо- и теплоснабжения. Выделены участки и средства для строительства тепловых станций. По сравнению с Петербургом Ленобласть бедная, но там есть локальная целевая программа развития. Там четко понимают, где необходимо сконцентрировать административный ресурс, деньги, куда привлекать инвесторов. Посмотрите на Приморск, Выборг, сейчас занялись Кингисеппом. Так же

Компания «ЛенСпецСтрой» занимается строительством, проектированием, обследованием технического состояния зданий и сооружений, согласованиями проектных решений, а также выполняет функции застройщика и генерального подрядчика. Возглавляет компанию академик РАЕН, доктор технических наук, профессор кафедры «Теоретическая механика» Дмитрий Астафьев. Среди последних реализованных проектов три комплекса в Приморском районе: «Медный всадник», «Ленинградские вечера» и «Ленинградская симфония». Их общая площадь — более 220 000 кв.м. На Карельском перешейке, на берегу озера Александровское, ведется строительство коттеджных поселков бизнеси эконом-класса «Александровские берега» и Karelia Holidаy Park. Недавно компания приступила к реализации нового масштабного проекта в Девяткино — квартала «Ленинградская перспектива». реклама

и в Девяткино — не было бы там массового строительства, если бы Ленобласть не создала для этого условия, в частности не согласовала Генплан. Конечно, не все так безоблачно — проблемы есть везде. Но в Ленобласти этим занимаются. А в Петербурге, например, чиновники говорили, что городу вообще не нужны новостройки, поскольку придется строить детские сады и школы. – Насколько реальна угроза перепроизводства на приграничных территориях? – Ее не будет, просто Петербург будет увеличиваться. То, что это называется Ленобластью, ничего не меняет — это территория агломерации. В Милане и Париже уже давно не понимают, где проходит граница между городом и не городом. Еще Владимир Яковлев, будучи губернатором, говорил, что только для удовлетворения потребностей горожан надо построить 50 млн кв.м жилья. А с тех пор построили 25–30 млн, причем далеко не все купили петербуржцы. Не забывайте про миграцию из стран бывшего СССР. К сожалению, но мы пройдем по тому же пути, что и вся Европа. Пояс оседлости, куда петербуржцы будут бояться войти. Но это потом, а пока цены на это жилье вполне подъемны для жителей бывших братских советских республик. В отличие от Москвы, где цены просто запредельны. Около 30% покупают приезжие — это у нас, а у тех, кто продает еще дешевле, этот процент еще больше. Оставшиеся «квадраты» — перераспределение жилья между жителями города. Перепроизводства не будет. Это доказывается активностью строительных компаний — я могу ошибаться, но не лидеры строительной индустрии. – Как вы оцениваете изменения в законодательство о местном самоуправлении? – Если откровенно, то деятельность отдельных представителей власти и монополистов кроме как форс-мажором не назвать. Это в любом бизнесе, не только в строительном. Но то, что согласование генпланов будет проходить хотя бы на районном уровне, уже хорошо. Это снимет вопросы, возникающие из-за некомпетентности муниципалов, — здесь даже не в коррупции дело. Деревня Мурино не может решать градостроительные вопросы на огромной территории, которая в десятки раз больше, чем сам поселок. У муниципалов нет ни проектного института, ни экспертных организаций. Как десять депутатов будут голосованием решать, какой ширины делать улицу — девять метров или 18?

– Но договориться с муниципалитетами было проще. Согласовать высотность в 25 этажей с Ленобластью не получится. – Так это и хорошо. Это иллюзия, что строить 25-этажный дом — самоцель девелопера. Просто когда в Мурино не было Генплана, люди покупали маленький надел и, конечно, «впихивали» огромный дом. Цена надела рассчитывается исходя из того, сколько на нем можно построить. Когда утвердили Генплан, в котором предусмотрены дороги, социальные объекты и т. д., земля продается по той же цене за 1 кв.м улучшений. Чем больше этажей, тем фундамент «толще», лифтов надо больше, противопожарные нормы особые. Даже материалы поднимать дороже — наценки за высотные работы. Сейчас участков под застройку стало больше, и лучше я построю невысокий дом, но на большом участке. Это всем выгодно: застройщики получают свою прибыль, власти — современные, соответствующие нормативам кварталы, а покупатели — комфорт за счет нормальной плотности застройки. – С 1 января 2014 года стало обязательным страхование ответственности перед дольщиками. Уже выбрали схему? – Такое впечатление, что страна борется со строительной отраслью. Обязательное страхование похоже на вымогательство. Это неминуемо приведет к росту цен. Нам повезло — наши объекты получили разрешение до 1 января 2014 года. Здесь работы на два-три года хватит. Но знаю, что строители организовывают свои собственные банки или страховые компании — своим за страховку или гарантию будут платить не 5%, а 2%. У нас уже есть система страхования вкладов, но последние события с закрытием банков показывают, что далеко не все получают компенсации. А с «долевкой» еще сложнее. Даже если выплатят дольщикам страховку, они не смогут на эти деньги купить такую же квартиру. Ведь на начальном этапе строительства цены гораздо ниже, на то она и «долевка». А фирма разорится под конец строительства дома, плюс еще пару лет процедура банкротства займет. И вернут гражданину его 50 000 рублей за 1 кв.м, но лет через семь, когда только из-за инфляции стоимость «квадрата» вырастет до 100 000 рублей. – Какие риски, на ваш взгляд, сегодня самые вероятные? – Риск только один — американские санкции и санкции Евросоюза, которые могут сказаться на стоимости кредитных средств. Сегодня нельзя строить без займов. В кредит можно взять у дольщика или в банке. А долевое участие в который раз хотят запретить, что может быть выгодно только компаниям с западным капиталом, которые могут получить дешевые кредиты. Застройщику, особенно небольшой компании, получить кредит непросто. Но пока банки не перестанут кредитовать, будем строить. – Где риски выше: на рынке квартир или коттеджей и таунхаусов? – Коттеджные поселки и таунхаусы себя исчерпали. Если хотим жить за городом, то надо иметь хорошие подъезды к этому городу. Дороги у нас тоже построены в советское время, их не расширяли, а автопарк вырос в разы. Люди из этих коттеджей просто в город не въедут. Общественного транспорта тоже нет — за границей из таких поселков на работу добираются на автобусах или по железной дороге. Да и цена земли высокая. В ближнем пригороде — 250 000– 300 000 рублей за сотку. А нужно минимум соток 10. Плюс сам дом площадью 150–200 кв.м — вот и имеем стоимость в 15–18 млн. А сравнимая по площади трехкомнатная квартира обойдется в 10 млн рублей, и добираться до работы гораздо проще. Вот и думайте, что люди выберут для постоянного проживания. Но это если не говорить о дачных коттеджных поселках и объектах более высокого уровня. Там, конечно, ситуация другая.

Проект «Медный всадник» расположен северо-западнее пересечения Мебельной и Туристской улиц, получил адрес: Лыжный переулок, 8, корпус 1. Дом состоит из девяти секций высотой от 21 до 23 этажей. Всего проектом предусмотрено 999 квартир (от студий площадью 28,7 кв.м до трехкомнатных площадью до 106 кв.м). На последних этажах расположены двухуровневые квартиры с террасами. На первом этаже предусмотрены офисные и вспомогательные помещения площадью более 2800 кв.м, имеющие самостоятельные входы. Также предусмотрен подземный паркинг.

«Ленинградская симфония» расположена по соседству — Лыжный переулок, дом 4, корпус 1. Это дом из пяти разновысотных секций (20–22–25 этажей). Здесь предусмотрено всего 713 квартир и встроенные помещения площадью почти 2500 кв.м. Застройщик предлагает покупателям «единички» площадью 43–55 кв.м, «двушки» (63–80 кв.м) и трехкомнатные квартиры — от 83 до 105 кв.м, а на последних этажах квартиры со свободной планировкой.

Комплекс «Ленинградские вечера» возведен западнее пересечения Мебельной и Туристской улиц (Мебельная улица, 47, корпус 1). Шестисекционное здание имеет переменную этажность от 21 до 25 этажей и рассчитано на 771 квартиру. В проекте одно-, двух-, трехкомнатные и двухуровневые квартиры с террасами площадью от 38 до 116 кв.м. Лифт в подземный паркинг. На первом этаже расположены встроенные коммерческие помещения площадью около 2000 кв.м.

Новый проект компании — квартал «Ленинградская перспектива» — расположен в пешеходной доступности от станции метро «Девяткино». В 2012 году компания приобрела здесь два участка общей площадью 5,7 га, на которых в настоящее время ведется строительство трех жилых корпусов на 2500 квартир. Первую очередь планируют сдать в 2015 году. Суммарная площадь зданий 171 000 квадратных метров. реклама

Осенью 2014 года объединение «Строительный трест» — лидер кирпичного домостроения Петербурга — выводит на рынок масштабный проект комплексного освоения территории в пос. Новоселье на юго-западной границе города и области. Новый жилой квартал соединяет в себе высокие потребительские свойства кирпича — традиционного строительного материала компании и инновационные технологические решения, многие из которых впервые выходят на рынок недвижимости Санкт-Петербурга и области. 28 жилых домов, 330 тысяч квадратных метров жилья комфорт-класса, две школы и четыре детских сада, спортивный комплекс с бассейном, торговоофисный центр, отдельное парковочное место на каждую квартиру. Всё это — только первый микрорайон будущего жилого квартала «NEWПИТЕР», в самом имени которого символически объединился наш город, Питер, и каждый из нас, его жителей.

Соединение традиций и инноваций «Строительный трест» уже многие годы является единственным крупным застройщиком Петербурга, предлагающим покупателям квартиры в кирпичных домах, наружные стены которых полностью строятся из этого натурального, экологически чистого материала. реклама

При этом к многочисленным преимуществам традиционной технологии компания постоянно добавляет новые современные инженерные опции. Скрытая разводка коммуникаций в стяжке пола, радиаторы отопления европейских производителей с улучшенной теплопередачей, вытяжная вентиляция с механическим побуждением, качественные современные стеклопакеты, устройство узлов учета расхода воды и отопления с дистанционным считыванием, двухзонная система очистки воды, скоростные бесшумные импортные лифты — все эти и многие другие технические характеристики давно являются нормой для объектов «Строительного треста». Каждый новый жилой комплекс застройщика можно смело назвать более совершенным, чем предыдущий. Теперь, обобщая свой 22-летний опыт рабо-

ты, актуальные запросы потребителей и главные европейские градостроительные тенденции, «Строительный трест» предлагает во многом уникальный проект. В нем соединилось все, что делает жизнь в Питере привлекательной для горожан — современных, активных, рациональных людей, которые хорошо понимают, на какие детали стоит обращать внимание при выборе новой квартиры.

Единая комфортная среда обитания Жилой квартал «NEWПИТЕР» строится возле пересечения КАД с Красносельским шоссе — месте, удобном с точки зрения транспортной доступности для поездок практически в любой район Петербурга, а также в аэропорт Пулково, в Петергоф, Ломоносов, Стрельну, на побережье Финского залива.

Плотность населения в квартале будет полностью соответствовать действующим региональным нормативам и не превысит 9–10 тысяч кв. метров застройки на 1 гектар. Таким образом, нагрузка на придомовые территории и места общего пользования в микрорайоне будет в разы меньше, чем в активно развивающихся районах СанктПетербурга (20–30 тыс. кв. метров/га). Квартал сформируют дома малой и средней высотности, преимущественно от 7 до 9 этажей. Кроме них, здесь появятся паркинги, объекты ритейла, социальная инфраструктура, спортивно-развлекательные и торговые комплексы — все, что обеспечит будущим новоселам полноценную комфортабельную жизнь в собственном микрорайоне. Жилые объекты будут построены по кирпичной технологии, в стилистике классических петербургских фасадов. Дома украсят эффектные декоративные элементы, а оригинальная баварская кладка из кирпичей различных оттенков сделает их еще привлекательнее. Закрытые внутренние дворы будут защищены как от автомобилей, так и от посторонних лиц. Подъезд к домам организуют только со стороны улицы. На каждую квартиру предусматривается отдельное парковочное место. Безбарьерная среда — отсутствие ступенек, крылец и других препятствий — сделает заезд в парадные удобным для колясок и велосипедов. Возле подъездов запланированы велопарковки, а вдоль магистралей — велосипедные дорожки. Пешеходные переходы в квартале будут построены по новым стандартам, с учетом потребностей слабовидящих людей: специальная тактильная плитка, отличная по своей фактуре от привычного тротуара, поможет им ориентироваться в пространстве. На всей территории квартала предусмотрено комплексное благоустройство, озеленение, создание мест для отдыха и прогулок. В специально отведенных местах расположатся площадки для сбора мусора с заглубленными контейнерами.

Современные инженерные коммуникации

Уникальные планировочные решения

В жилом квартале «NEWПИТЕР» предусмотрено много технологических опций, которые сделают жизнь новоселов еще более удобной. Так, счетчики тепла, электричества и воды вынесены на лестничную клетку: для снятия показаний сотрудникам управляющей компании не надо беспокоить жильцов. Водоотводы на каждую квартиру также разместятся в местах общего пользования: это позволит отключать воду в конкретной квартире, не затрагивая соседей. В квартирах не будет привычных вентиляционных блоков, что позволяет не ограничивать возможности проектировщиков и более рационально использовать полезную жилую площадь. Большой вентиляционный блок теперь располагается в местах общего пользования, а в квартиры идут только вентиляционные трубы. Также в доме организована механическая вытяжка. Постоянный равномерный напор воды на всех этажах обеспечивается благодаря работе насосной системы, которая автоматически подает воду в магистраль исходя из потребностей жильцов: чем больше водозабор — тем больше подается воды. В домах предусмотрены качественные инженерные коммуникации: полипропиленовые трубы ХВС и ГВС фирмы Blue Ocean (Великобритания), трубы отопления Metzerplas (Израиль), радиаторы Vogel&Noot (Австрия). На окнах устанавливаются стеклопакеты с профилями Ivaper и KDE (Германия), двухкамерным остеклением и клапанами микропроветривания Aereco. Отделка мест общего пользования будет выполнена в ярких, позитивных тонах: на стенах — декоративная штукатурка и краска финских производителей, на полу — керамогранитные плиты. Во всех парадных предусмотрены подвесные потолки. В каждом подъезде запроектировано место для хранения колясок, велосипедов и другого спортинвентаря.

Первый жилой дом квартала «NEWПИТЕР» — это пять секций, где запроектировано 278 квартир различных планировок и метражей, от комфортных однокомнатных до просторных трехкомнатных, площадью от 33 до 97 кв. метров. Благодаря качественной квартирографии, даже однокомнатные квартиры будут максимально удобны. Например, в них предусмотрены просторные кухни площадью до 19,5 кв. метров. В двухкомнатных квартирах их площадь достигает 30 кв. метров. Свободные планировочные решения позволяют будущим владельцам, при желании и наличии необходимых согласований, объединять несколько помещений в одно или, наоборот, зонировать пространство по собственному вкусу. Необычные квартиры, с возможностью организации двухуровневой планировки, расположены на первых этажах здания, которые особенно уютны за счет малого количества квартир на лестничной клетке: соседями по этажу будут всего 2–3 семьи. В проекте также представлены планировки с открытыми террасами площадью до 31 кв. метра. Во всех квартирах выше второго этажа есть остекленные лоджии и балконы. Покупателям квартир в жилом квартале «NEWПИТЕР» будет доступна как качественная предчистовая отделка с белой шпатлевкой, так и квартиры, полностью готовые к проживанию. Чистовая отделка, выполненная из материалов высокого класса, представлена в двух вариантах — в теплой классической гамме и сдержанной скандинавской стилистике.

Первый дом жилого квартала «NEWПИТЕР» уже построен и ждет своих покупателей. Подробности на сайте www.stroytrest.spb.ru. реклама

власть и рынок

САНКТПЕТЕРБУРГ

Михаил ДЕМИДЕНКО:

«Ввод жилья увеличился в полтора раза» Отношения между петербургскими строителями и городской администрацией никогда не были ни простыми, ни безоблачными. Статус Всемирного наследия и ревнивое отношение горожан к любому заметному вмешательству в сложившуюся среду тоже ситуацию не упрощает. Однако в последние годы объектов, которые потом назовут «градостроительными ошибками», вроде бы стало поменьше. Бизнес реже жалуется на бюрократические проволочки и избыточность административных барьеров. О том, как постепенно налаживается диалог между Смольным и строительным сообществом, рассуждает председатель Комитета по строительству администрации СанктПетербурга Михаил Демиденко. – Какое место занимает строительная отрасль в структуре петербургской экономики? – Строительная отрасль Петербурга всегда была одним из «центров силы», генерируя и концентрируя вокруг себя производственно-эксплуатационную деятельность. Экономика города отчасти напоминает часовой механизм, а строительный сектор — пружина, ко-

торая приводит его в действие. Строительство жилья при освоении новых территорий способствует развитию дорожно-транспортной, телекоммуникационной, инженерной и социальной инфраструктуры. Проектируются и прокладываются новые дороги, развязки, мосты. Увеличивающийся пассажиропоток заставляет модернизировать аэропорты, развивать новые

технологии в железнодорожных перевозках. Объем ввода жилья — это на поверхности. Но есть еще огромный пласт проблем, скрытых от наших глаз: развитие технологий водо- и электроснабжения, обеспечения пожарной безопасности и так далее. В строительной отрасли мегаполиса непосредственно задействованы более

109

власть и рынок

120 000 работающих, вместе со смежными отраслями и производствами — сотни тысяч людей. В прошлом году оборот строительных организаций составил более 300 млрд рублей — на 65% больше, чем в 2012-м. Все это говорит о том, что строительная отрасль — одна из самых важных и динамично развивающихся в экономике Петербурга. – В чем специфика города, насколько серьезно отличаются от других регионов установленные правила? – У нас есть сформированная база градостроительных документов: утвержденный Генеральный план, принятые Правила землепользования и застройки, сформировавшаяся структура ограничений, связанных с охраной объектов культурного наследия и прилегающих к ним территорий. И есть, конечно, особая ответственность, обусловленная статусом исторического Петербурга. Центр города и дворцово-парковые ансамбли — памятники мирового значения. Это не только предмет гордости, это оказывает дисциплинирующее воздействие на всех участников строительного процесса. Вместе с тем Петербург — один из двух российских мегаполисов. Он притягивает бизнес, многие компании стремятся разместить здесь офисы, организовать новые проекты. Эти основные тенденции создают особый инвестиционный климат. – Какие проблемы в строительном комплексе вы считаете первоочередными, требующими безотлагательных решений? – Необходимо совершенствовать инструментарий ключевых игроков строительного рынка. Мы работаем над тем, чтобы механизм взаимодействия с исполнительными органами государственной власти, от которых зависит решение

С точки зрения Смольного, в центре Петербурга можно строить только в рамках тщательно проработанных правил.

тех ли иных вопросов, был нормально отрегулирован. Чтобы в максимально короткие сроки рассматривалась вся разрешительная документация, без задержек проходили согласования. В Петербурге реализуется много значимых проектов. Но главное, что, на мой взгляд, должно их объединять, — принципы создания комфортной среды в новых кварталах. Мы не можем строить жилые дома в голом поле или давать инвесторам возможность строить такие микрорайоны. Квартал должен быть обеспечен всей инфраструктурой начиная от магазинов шаговой доступности и заканчивая хорошими дорогами. – Насколько серьезна конкуренция в строительстве, можно ли считать достаточными объемы ввода, приемлемыми — качество построенного и сроки? – По итогам 2013 года (по данным Росстата) Петербург вошел в пятерку регионов — лидеров по строительству жилья, обеспечив ввод жилой недвижимости в объеме 3,7% от общего объема ввода жилья в РФ. В этом году мы сохраняем высокие темпы. За шесть месяцев 2014-го сда-

но в эксплуатацию 733 жилых дома на 24 903 квартиры общей площадью 1 411 218 кв. м. В сравнении с предыдущими тремя годами ввод жилья увеличился практически в полтора раза. Это достойный результат работы строительного комплекса. Разумеется, жилье остается не таким доступным, как хотелось бы. Необходимо совершенствовать банковские инструменты, чтобы люди могли без проблем приобрести квартиру, при этом не оставшись без средств к существованию. Важным моментом считаю необходимость усиления на законодательном уровне контрольных функций в области долевого строительства. Мы ведем постоянный мониторинг ситуации по каждому проблемному объекту. Сотрудники комитета регулярно выезжают на стройплощадки, устраивают плановые и внезапные проверки. Застройщики предоставляют нам всю необходимую документацию, а дольщики имеют возможность лично общаться с застройщиками на совещаниях, проводимых в Комитете по строительству. Мы довольно плотно работаем и с застройщиками, и с населением. Многие

110

САНК ТПЕТЕРБУРГ

и сегодня не разбираются в тонкостях приобретения жилья в новостройках. Для повышения правовой грамотности граждан мы запустили глобальную информационную кампанию, включающую размещение социальной рекламы на главных магистралях Петербурга, стикеры в вагонах метро, ролики в общественном транспорте. Мы также взяли на вооружение обширный спектр современных интернет-технологий. Готовится обновление приложения «Дольщику: полезные советы» для мобильных устройств. – В прошлом году Смольный заявил, что объекты социальной инфраструктуры будут возводить сами застройщики. Как приживается новый порядок? Как используются отчисления в благотворительный фонд? – Сегодня четко налажена схема взаимодействия городских властей с застройщиками. Для строительных компаний, которые готовы компенсировать нагрузку, растущую пропорционально площади вводимого жилья, открыт специальный банковский счет. Пожертвования поступают в бюджет Петербурга и носят исключительно добровольный характер. На данный момент на счете уже 900 млн рублей. Эти средства на-

КСТАТИ

правлены на выполнение проектноизыскательских работ для объектов Адресной инвестиционной программы Комитета по строительству. Есть перечень детских садов и школ в новых кварталах, которые мы планируем включить в Адресные программы Комитета по строительству на 2015– 2017 годы. К вводу в 2014–2015 годах планируется 21 социальный объект: 14 детских садов по совокупности на 2160 мест, семь общеобразовательных школ на 6300 учеников. Пять объектов застройщики безвозмездно передают на баланс Петербурга, еще 16 планируются к выкупу в собственность города. За полтора года экономия уже составляет более двух с половиной млрд бюджетных рублей. – Насколько реальны заявленные администрацией города планы по сохранению и развитию центра? Что будет делаться в первую очередь? – Работы ведутся на основании принятой городской программы «Сохранение и развитие территорий «Конюшенная» и «Северная Коломна — Новая Голландия» на 2013–2018 годы». На территории «Конюшенная» расположены

Михаил Демиденко родился в 1965 году в городе Сочи. Окончил Ленинградское военное училище, проходил службу в Софринской бригаде особого назначения (войска МВД). С 1994 года учился на юридическом факультете Академии труда и социальных отношений, которую закончил в 1999 году по специальности «юрист». В 2011-м закончил Академию коммунального хозяйства и строительства, получив диплом инженера ПГС. В строительной отрасли Михаил Демиденко с 1994 года. С 2000-го работал в крупных холдинговых инжиниринговых структурах и службах заказчика Министерства культуры, ГК «Ренова», ООО «Русал» и др. Участвовал в проектировании, строительстве и вводе в эксплуатацию многих объектов на Сахалине, в Ростове, Москве и Екатеринбурге. С марта 2013 года — советник вице-губернатора Петербурга Марата Оганесяна. 19 августа 2013-го назначен на должность председателя Комитета по строительству. Женат, воспитывает четверых детей.

159 зданий и сооружений, в «Северной Коломне — Новой Голландии» — 212. Согласован календарный план выполнения работ, подготовлена методика проведения обследований. Объекты разбиты на 20 участков, сформированы 10 рабочих бригад. Определены состав и структура отчетов по обследованию, составлена программа работ, установлен порядок рассмотрения и согласования документации. Завершены полевые работы по предварительному (визуальному) обследованию объектов недвижимости. Выявлены 9 объектов с признаками аварийности конструкций, ведется камеральная обработка результатов, подготовка и корректировка технических отчетов по визуальному обследованию. На данный момент на согласование представлены технические отчеты по 371 зданию и по 31 объекту транспортной инфраструктуры. Весной 2014-го приняты решения по дальнейшей организации работ и привлечению к ним профильных организаций города. Завершение детального (инструментального) обследования запланировано на сентябрь 2014 года. – Каким бы вы хотели видеть Петербург через 10 лет? – Петербург — один из активно развивающихся мегаполисов нашей страны. Будет здорово сохранить эту тенденцию. Я мечтаю о том, чтобы мы не только сохраняли, но и создавали такие сооружения, которые также могли бы стать отличительной особенностью города и привлекать туристов со всего мира. Работая в Петербурге, я осознал масштаб архитектурного наследия, которое мы получили, — это ценнейший дар, и сохранять его нужно всем миром. Подготовил Дмитрий СИНОЧКИН, ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Жилье под куполами В 2014 ГОДУ КОМПАНИЯ РОССТРОЙИНВЕСТ НАЧАЛА СТРОИТЕЛЬСТВО МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА ЗОЛОТЫЕ КУПОЛА В СЕРТОЛОВО. СТАРТОВАЛИ И ПРОДАЖИ КВАРТИР В ПЕРВОЙ ОЧЕРЕДИ ПРОЕКТА.

часток расположен рядом с Выборгским шоссе, в окружении озёр и природы. Расстояние до КАД составляет 11 км, до озера Медное — всего 1,5 км. До станции метро, а ближайшими будут «Проспект Просвещения», «Озерки» и «Парнас», можно добраться за 15 минут. Здесь застройщик создаст полноценный мини-город со своей инфраструктурой. Проектом предусмотрено около 300 000 кв.м жилья. Всего построят 39 четырехэтажных домов, рассчитанных примерно на 7000 квартир. В центре квартала разместится площадь с православным храмом и зеленым садом. На крышах ряда угловых секций появятся купола. А сами дома образуют уютные закрытые дворы. Также здесь появятся два детских сада (на 220 мест каждый) с бассейнами, школа на 825 учащихся с большим спортивным стадионом, детский парк развлечений (включающий зеленый парк, аттракционы и детское кафе), спортивный парк с уличными спортивными тренажерами. Кроме того, уже сейчас в 400 метров от «Золотых куполов» в микрорайоне Сертолово Черная речка действует новый детский сад и амбулатории городской поликлиники, а в 1 км — школа. Помимо встроенных помещений на первых этажах, предусмотрен и большой торгово-развлекательный ком-

Группа компаний «РосСтройИнвест»

плекс. Здесь же разместится фитнес-центр с бассейном и культурно-образовательный центр ГК «РосСтройИнвест». В квартале появятся велосипедные дорожки и велопарковки, прогулочные дорожки и беседки для отдыха, Wi-Fi-зоны, а также зоны для пикников и барбекю, во дворах — детские площадки с травмобезопасным покрытием. В компании говорят, что не будет и проблем с парковкой — запланирован двухэтажный паркинг, многочисленные открытые парковки, плюс стоянки у домов. Небольшая плотность застройки позволяет не экономить на парковках и озеленении, площадь которого вдвое превышает минимально необходимую. Стройку будут вести в пять очередей и полностью завершить проект планируют до 2019 года. Первую очередь, рассчитанную на 1466 квартир, введут в конце 2016 года. Помимо жилья тогда же появится первый детский сад, кабинет семейного врача и пункт охраны порядка. Застройщик предлагает различные варианты, в том числе и европланировок, начиная от студий и заканчивая трехкомнатными квартирами. На первых этажах есть квартиры с собственными палисадниками. Жилье можно приобрести как с отделкой, так и без нее. На старте продаж минимальная стоимость квартиры составляла 1,39 млн рублей.

Санкт-Петербург, пр. Добролюбова, 17 (812) 331-50-11 www.rsti.ru Проектная декларация на сайте компании.

112

САНК ТПЕТЕРБУРГ

Топ-новостройки ЖК «Триумф Парк», MirLand Development Corporation

Административно-деловой комплекс «Невская Ратуша», ЗАО «М» («ВТБ-Девелопмент»)

В 2014 году застройщик заканчивает вторую очередь первого в России жилого экопроекта. (Первая очередь была сдана в 2013-м.) Хотя «зеленые» технологии — пока еще не главный мотив при выборе жилья, компания делает ставку именно на «зеленый сертификат». Результаты продаж подтверждают правильность выбранной концепции. «Триумф Парк» возводят на участке 40 га на пересечении Дунайского проспекта и Пулковского шоссе. Общая площадь построек составит порядка 1 млн кв.м: около 865 000 кв.м жилья (9000 квартир), 36 000 кв.м коммерческих помещений для сопутствующей инфраструктуры, 90 000 «квадратов» общественного назначения, две школы (всего 2000 мест) и четыре детсада (всего на 880 малышей). Общий объем инвестиций оценивается примерно в $1,5 млрд. Осенью 2012 года проект получил сертификат соответствия международному экологическому стандарту BREEAM. Эксперты Международной организации BRE Global оценивали менеджмент проекта, рассчитывали, как скажется стройка на окружающей территории, измеряли «уровень благоприятствования» здоровью жителей, энергоэффективность, транспортную доступность, качество материалов и многое другое. В итоге энергопотребление в будущих квартирах, по сравнению с аналогичными комплексами, должно сократиться на 25%, водопотребление — на 40%, а теплопотери — на 22%. Первая очередь ЖК — здания площадью около 50 000 кв.м на 510 квартир, паркинг на 194 места и восемь коммерческих помещений — введена в эксплуатацию летом 2013 года. Вторую, на 630 квартир, сдают в конце 2014-го. Продажи идут довольно активно, хотя сложно судить, что именно работает — удачная локация или мода на экологичность. В первой и второй очередях ЖК «Триумф Парк» не реализованы всего несколько десятков квартир. Третья очередь — восемь блоков высотой 8–23 этажа на 1350 квартир, встроенные помещения и подземный паркинг на 300 автомобилей. Завершить ее планируют в 2016-м. В этой части проекта уже реализовано около 500 квартир. Покупателям предлагают варианты от студий до четырехкомнатных апартаментов. Цены на жилье начинаются от 85 850 рублей за кв. м. Студия площадью 27,5 кв.м обойдется в сумму от 2,735 млн рублей.

«Невская Ратуша» — самый крупный проект коммерческой недвижимости в центре Петербурга. Он возводится рядом со Смольным и примечателен, в частности, тем, что в его рамках построено здание для администрации города. Сюда переедут основные органы исполнительной власти города (24 профильных комитета). Идея преобразования депрессивной промышленной территории возникла в 2006 году, тогда же было подписано инвестиционное соглашение между городом и инвестором — ЗАО «М». В 2007-м проведен международный конкурс на разработку архитектурной концепции, еще через два года проекту присвоен статус стратегического. Работы на площадке начались в 2010-м. Комплекс строится на месте бывшего трамвайного парка № 4, между ул. Новгородская, Моисеенко и Дегтярным пер. На территории 6,1 га предусмотрены девять зданий высотой 8–10 этажей общей площадью 366 431 кв. м. В ноябре 2013-го сдана первая очередь — два бизнес-центра площадью 39 956 и 28 384 кв.м (арендопригодная — 22 125 и 16 154 кв.м соответственно). Здание для администрации (115 391 кв.м) возведено, идут отделочные работы. В первом квартале 2015-го объект передадут заказчику. Три здания первой очереди объединены площадью с фонтаном. Корпуса оснащены новейшими инженерными системами; интерьеры общественных зон выполнены по авторским дизайн-проектам. На втором этапе предусмотрены три бизнес-центра примерно по 20 000 кв.м каждый и четырехзвездочный отель на 252 номера. Срок сдачи — 2016 год. В завершающей очереди — еще два деловых корпуса на 27 217 и 26 268 кв. м. Их планируют ввести в 2018-м. Под территорией всего комплекса предусмотрен двухуровневый паркинг на 2384 автомобиля из расчета 1 место на каждые 75 арендуемых «квадратов». Инвестиции в проект оценены в 32 млрд рублей, из которых 17 млрд — затраты на первую очередь. Над «Невской Ратушей» работает международная команда: генпроектировщик — АМ «Евгений Герасимов и партнеры» совместно с NPS tchoban voss GmbH & Co. KG; управляющий проектом — компания Aecom. Финансовый партнер — Банк ВТБ, консультант заказчика — «ВТБ-Девелопмент». В аренду предлагают помещения от 150 кв.м в одном из введенных БЦ. Уровень ставок — от 1400 руб./кв.м в месяц (с НДС). Велика вероятность, что второй готовый корпус (тот, что поменьше) целиком займут структуры ВТБ.

113

САНК ТПЕТЕРБУРГ

Топ-новостройки ЖК в поселке Новоселье, ЗАО «Строительный трест»

Многофункциональный комплекс Riverside, компания Setl City

Для компании «Строительный трест» это первый среднеэтажный проект комплексного освоения территории. Застройщик намерен возвести (на приобретенных у владельца участках) более 510 000 кв.м жилья комфорт-класса. Возможно, «Строительный трест» еще увеличит свой земельный банк в Новоселье. Проект реализуют на территории около 500 га у пересечения КАД и Красносельского шоссе (Ломоносовский район Ленобласти). Земля принадлежит СевНИИ гидротехники и мелиорации. Генплан предусматривает жилищное строительство на 237 га. Здесь можно разместить около 1,5 млн кв. м. Изначально «Строительный трест» приобрел 55 га, на которых построит около 330 000 кв.м жилья комфорт-класса (28 домов высотой 6–12 этажей), 30 000 кв.м встроенных коммерческих помещений, две школы на 550 мест каждая, четыре детских сада (два по 145 и два по 190 мест), фитнес-центр с бассейном (6000 кв.м), два офисно-торговых здания, паркинги и т. д. Здания образуют закрытые для автотранспорта внутренние дворы, где разместятся только спортивные и игровые площадки. Возле парадных обещают велопарковки, а вдоль магистральных улиц — велосипедные дорожки. Первый дом (7–9-этажное здание общей площадью порядка 20 000 кв.м) завершат осенью 2014-го. Здесь разместятся 278 квартир (общая площадь — около 15 000 кв.м), 140 из них — однокомнатные. 660 кв.м отведены под коммерческие помещения. Отличительная особенность проекта — просторные кухни-гостиные в каждой квартире (в «единичках» — до 19,5 кв.м). Есть и квартиры с открытыми террасами размером более 31 кв. м. Продажу жилья в компании решили начать только после завершения стройки (около трети объектов «Строительного треста» выводится на рынок только после окончания работ). В компании уверены, что покупатели должны вживую увидеть все преимущества проекта. На соседних участках началось строительство еще двух корпусов, завершить которые планируют к осени 2015-го. Жилая площадь каждого из них составляет около 16 000 кв.м, высотность — 7–9 этажей. Летом 2014-го «Строительный трест» приобрел еще 32 га, на которых планирует возвести 188 000 кв.м жилья. Здесь построят 14 кирпичных домов высотой 5–12 этажей, пять многоуровневых паркингов на 1300 машин, школу на 550 учеников, детсад на 160 мест и прогимназию на 290 мест.

В конце 2014 года строители завершат первый из трех этапов многофункционального комплекса Riverside на Ушаковской набережной, 3. Это один из примеров редевелопмента промышленной территории, в результате которого появится элитный жилой комплекс. Участок 6,8 га ранее принадлежал Северному заводу. В 2006 году его приобрела компания «РГС-Недвижимость», снесла существовавшие постройки, провела рекультивацию территории, но затем работы остановились. Компания планировала создать здесь МФК общей площадью более 300 000 кв.м, но в ее проекте преобладала коммерческая составляющая, а в кризис и посткризисный период такой вариант вызывал сомнения. В конце 2011 года участок перекупила компания Setl City. Новый проект разработала АМ «Интерколумниум». В составе комплекса общей площадью 180 000 кв.м предусмотрены шесть жилых зданий площадью свыше 100 000 кв.м (в сумме — 1382 квартиры), отель на 82 апартамента, бизнесцентр площадью 2600 кв.м, детсад на 140 мест, крытый паркинг с эксплуатируемой кровлей на 1162 авто, также встроенные помещения под офисы, торговлю и сервис. Общий объем инвестиций оценивается в 10,6 млрд рублей. В рамках первой очереди построят три жилых здания по 20 этажей (497 квартир), детский садик с бассейном, а также часть паркинга. Ассортимент: от студий (от 30 кв.м) до шестикомнатных квартир с видовыми террасами. В квартирах верхних этажей установят панорамные окна. В квартале не предполагается постоянная парковка во дворах, для этой цели предусмотрен подземный паркинг на 1162 места. Жилье позиционируется в сегментах «бизнес-класс» и «премиум». В первой очереди к августу остались непроданными менее 40 квартир по средней цене 160 000 рублей за кв. м. Во второй очереди появятся три жилых корпуса (на 572 квартиры), которые образуют единое здание, по форме напоминающее греческую букву омега. На заключительном этапе построят еще два «точечных» дома (на 313 квартир), бизнес-центр и отель. Полностью завершится проект в первом квартале 2016-го. В компании еще не решили, будет ли в МФК Riverside классическая гостиница или апартаменты.

114

САНК ТПЕТЕРБУРГ

Топ-новостройки ТРК «Охта Молл», концерн SRV

ЖК «Панорама 360°», компания «Главстрой-СПб»

Осенью 2013-го финский концерн SRV начал строительство самого крупного в районе Охты ТРК «Охта Молл». Это один из первых торговых объектов в Петербурге, который возводится по «зеленым технологиям» (претендует на LEED Gold). Речь идет о трансформации территории бывшего завода «Знамя труда». Участок 8 га ограничен ул. Якорная, Магнитогорская и пр. Шаумяна и Металлистов. Инвестор еще до кризиса начал выкупать отдельные небольшие наделы и здания у разных собственников и лишь пару лет назад консолидировал территорию. «Охта Молл» — первая очередь масштабного проекта МФК «Охта Сити» (ранее — Septem City) общей площадью порядка 450 000 кв. м. МФК обещает стать одним из самых крупных коммерческих проектов в Петербурге. Инвестиции оценены в сумму более $1 млрд. На следующих стадиях запланированы деловые центры и отель, хотя концепция до конца не утверждена: не исключено, что вместо офисов появятся апартаменты или жилье. МФК развивает SRV совместно с финским инвестиционным фондом Russia Invest. Остальные участники проекта ТРК «Охта Молл» также из Суоми: архитектурная концепция — от бюро L Architects, генподрядчик и генпроектировщик — ООО «СРВ Девелопмент», управляющая компания — SRV, соинвестор — фонд Russia Invest. Общая площадь пятиуровневого (два из них — подземные) торгового здания — 144 000 кв.м, арендопригодная — 76 000. Для посетителей предусмотрены 1900 машиномест в подземном, наземном и крытом паркингах. Всего в комплексе разместятся более 240 магазинов. «Якорными» арендаторами будут гипермаркеты: продуктовая Prisma (8500 кв.м), Decathlon (спортивные товары), Media Markt (бытовая техника и электроника), «Мама детям», мебельный гипермаркет. Кроме того, предусмотрены фитнесцентр Susanin Fitness (сеть Sculptures), фэшн-«якорь» и концептуальные рестораны. Запланированы большая детская развлекательная зона, кинотеатр и фуд-корт более чем на 20 операторов. На начало августа предварительные договоры подписаны на 10% площадей, ведутся переговоры еще по 30% помещений. Ставки не разглашаются. Эксклюзивный брокер по сдаче помещений в аренду — компания JLL. Открытие «Охта Молла» намечено на весну 2016-го. Затраты на реализацию проекта оценены в 250 млн евро (более 11 млрд рублей), окупить их намерены за 8–10 лет.

До конца 2014 года компания «Главстрой-СПб» должна завершить первый этап реновации застроенной территории между улицами Шкапина и Розенштейна и набережной Обводного канала. Это один из первых подобных проектов в Петербурге. В 2004-м после обрушения одного из пустующих зданий на улице Шкапина город взялся за расселение домов. Всего расселили более 2500 человек (свыше 1000 семей). На снос бюджет потратил еще 240 млн рублей. Помимо жилья здесь располагались складские объекты, промышленные и социально-бытовые. Изначально город хотел выставить на продажу под застройку около 11 га. Позже площадь сократили до 7 га, однако и их полностью не освободили — на участке остались здания Университета технологии и дизайна и ГАСУ. В итоге на аукционе, прошедшем в конце 2007-го, «Главстрой-СПб» приобрел права на 5,1 га. При начальной цене 561 млн рублей лот обошелся победителю в 701 млн. По условиям торгов завершить проект надо было в 2012 году. Однако не все арендаторы вовремя выехали, да и кризис внес серьезные коррективы. Сначала застройщик собирался возвести здесь офисный центр, трехзвездочную гостиницу и паркинг. Общая площадь комплекса должна была составить 320 000 кв. м. После пересмотра концепции в проекте помимо коммерческих объектов появилось жилье. Сроки строительства неоднократно переносились, а город вообще грозился забрать участок. Тем не менее сроки продлили, хоть и с большим штрафом, до декабря 2015 года; первая стадия проекта — жилая — уже на завершающем этапе. Строители возвели четыре корпуса на участке 2,5 га. Общая площадь зданий высотой от девяти до 21 этажа — около 80 000 кв. м. Также предусмотрено примерно 3250 кв.м встроенных помещений и два подземных паркинга в общей сложности на 324 места. В домах разместилось 1180 квартир (около 58 500 кв.м). Есть разные варианты — от студий до трехкомнатных. Базовая стоимость квартир составляет от 78 300 до 102 000 рублей за кв. м. Ориентировочная стоимость первого этапа строительства — 5,5 млрд рублей. О характеристиках второй фазы проекта в компании пока не говорят — она еще в стадии разработки.

115

САНК ТПЕТЕРБУРГ

Топ-новостройки ЖК «LIFE-Приморский», группа компаний «Пионер»

ЖК «Самоцветы», Группа компаний «Эталон»

Комплекс на Приморском проспекте — первый проект, строящийся по концепции «Жилые кварталы LIFE» в Петербурге. Впервые этот бренд «Пионер» вывел на рынок в 2011-м в Москве. Участок 2,8 га на Приморском проспекте, 52 застройщик приобрел в 2012-м. Ранее здесь размещались производственные корпуса завода «Редан». Надел выходит на Большую Невку, напротив Елагина острова. С ним граничит выявленный объект культурного наследия — дача Алсуфьевых (Петербургский яхт-клуб). Концепцию ЖК разработала компания Knight Frank St. Petersburg. Генпроектировщик — Архитектурная мастерская Цыцина. Полный комплекс услуг по управлению строительством оказывает международная компания AECOM. Разрешение на строительство ГК «Пионер» получила в конце 2013-го. На участке возведут четыре разновысотных (10–12 этажей) корпуса общей площадью более 87 000 кв.м. Всего предусмотрено 847 квартир (почти 49 000 кв.м), около 2000 кв.м встроенных помещений, подземный паркинг на 526 машиномест и двухэтажный пристроенный детсад на 75 малышей. Ориентировочная стоимость строительства — почти 5 млрд рублей. Завершить проект планируют весной 2016-го. Корпоративный стандарт LIFE разработан ГК «Пионер» на основе анализа потребительских предпочтений. Помимо качества строительства такие дома должны иметь хорошую транспортную доступность, полноценную социальную и коммерческую инфраструктуру, отвечать экологическим стандартам и иметь высокие показатели энергоэффективности. Кроме того, у них всегда есть собственная управляющая компания. В комплексе «LIFE-Приморский» представлены разные варианты квартир — от студий до пятикомнатных. Площадь студий начинается с 25 кв.м, «единички» имеют размер до 52 «квадратов», «двушки» — от 48,5 до 91 кв.м. Самый просторный вариант — 204 кв.м. Некоторые квартиры обладают просторными террасами, в жилых корпусах предусмотрены кладовые. Покупателям предлагают варианты, подготовленные под чистовую отделку и с ремонтом «под ключ». Продажи стартовали весной. Разброс стоимости квадратного метра велик: от 95 000 руб. (за 5-комнатные квартиры) до 190 000 руб. (за «единички»). Кстати, ГК «Пионер» принадлежит и соседний участок площадью 1 га, который она выкупила у компании «ЮИТ». Возможно, здесь появится вторая очередь комплекса.

ГК «Эталон» начала редевелопмент заводской территории на Васильевском острове. ЖК «Самоцветы» станет одним из самых крупных проектов в этом районе, связанном с выводом производства. Комплекс «Самоцветы» появится на площадке бывшего завода имени Калинина. Работы развернутся на участке более 8 га (Уральская ул., 4). Летом 2014 года компания «ЛенСпецСМУ» (входит в ГК «Эталон») получила разрешение на строительство первого корпуса. Всего проект предусматривает возведение четырех домов класса «комфорт+» общей площадью 205 000 кв. м. Генпроектировщиком выступила компания «Урбис-СПб». Завершить строительство кирпично-монолитных корпусов с навесными вентилируемыми фасадами планируют в начале 2017 года. Высота зданий — до 11 этажей. Два из четырех корпусов образуют закрытые дворы. Всего запланировано 2015 квартир. 44% из них — однокомнатные, хотя в квартирографии есть весь набор: от студий до четырехкомнатных вариантов. Предусмотрен и детский сад площадью 4800 кв.м на 190 мест. Генподрядчиком выступает ЗАО «Новатор» (также входит в холдинг «Эталон»). Первая очередь — это 11-этажное здание из 12 секций, в котором разместятся 626 квартир общей площадью 42 000 кв. м. Размеры студий — 34– 42 кв.м, «единичек» — 37,6–58 метров, «двушек» — 59–86 кв.м, «трешек» — от 85,3 до 129,4 кв.м, четырехкомнатных — 113–126,5 кв. м. Продажи квартир в этом корпусе начались в конце лета. С гражданами будут заключать договоры долевого участия по 214-ФЗ. В первой очереди ЖК предусмотрены встроенные помещения на первом и части второго этажа — почти 5000 кв.м, подземный паркинг и встроенно-пристроенная автостоянка, в которой часть мест будет механизирована. По совокупности парковки смогут вместить 581 автомобиль. Площадь участка под первой фазой комплекса — около 1,5 га. По плану она будет готова уже в третьем квартале 2015-го. Свободных площадок на Васильевском острове мало, а вот заводов — в избытке. Редевелопмент по необходимости становится одним из популярных вариантов освоения этой зоны.

СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЫХ ДОМОВ В ГАТЧИНСКОМ РАЙОНЕ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

ЗАСТРОЙЩИК

ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС ОРЛОВА РОЩА с подземным паркингом и встроенными коммерческими помещениями Этажность — 8-10 эт. Количество квартир — 534. Введен в эксплуатацию 18.01.2013 г.

ПРОЕКТ КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ ТЕРРИТОРИИ Ленинградская обл., Гатчинский р-н, д. Малые Колпаны, микрорайон Речной Две очереди строительства 1-я очередь: • Два жилых кирпичных дома 6-7 этажей. Ввод в эксплуатацию — в феврале 2014 года. • Детский сад на 140 мест с бассейном. Ввод в эксплуатацию — в ноябре 2013 года. • Котельная 2-я очередь: два жилых дома 9-11 этажей. Окончание строительства — IV кв. 2014 г.

Проектные декларации опубликованы на сайте

www.rechnoy-kvartal.ru Отдел по продаже недвижимости: (81371) 51 440, (911) 099 32 24

актуальный комментарий

САНКТПЕТЕРБУРГ

Олег ПАШИН:

«Городское пространство — это весьма ограниченный и очень ценный ресурс» Холдинг Setl Group в 2013 году реализовал в собственных проектах и по договорам с застройщиками 16 500 квартир (740 000 кв.м) — это примерно 25% регионального первичного рынка. С Олегом Пашиным, генеральным директором ЦРП «Петербургская Недвижимость» (компания входит в холдинг), мы беседуем об особенностях рынка, о конкуренции между городом и областью и о том, как покупатели вынуждают застройщиков искать и находить новые решения.

– Ваша компания много строит и еще больше — продает. Как вы оцениваете изменения в настроениях покупателей за последние полгода? – Никаких серьезных изменений нет. Исключая, наверное, нервный период в феврале-марте, когда никто толком не понимал, что происходит. В мае-июне уже все стало поспокойнее. В СМИ идут грозные публикации о спаде, а у нас его что-то не наблюдается, у коллег из ЦДС или ЛСР тоже все неплохо. У крупных компаний рост продаж в июле по сравнению с июнем составил 30–50%. Появляются новые интересные проекты, покупатели нормально реагируют. Рынок позволяет продавать довольно значительные объемы… – При этом по статистике доходы граждан не выросли. – Знаете, я занимаюсь недвижимостью 20 лет, с 1994 года. И вот ровно с 1994 года я задаю себе этот вопрос: откуда

119

актуальный комментарий

у людей деньги? Возможно, статистика не все знает о доходах граждан… Кроме того, приобретение жилья настолько важный вопрос, что его решение становится главным приоритетом. Люди берут кредиты, залезают в долги, но хотят иметь собственную квартиру. – Можно ли объяснить высокий уровень спроса при общем спаде в экономике — продолжающимся расслоением? Кто-то становится богаче, многие — беднее… – Не думаю. Скорее, благодаря новым проектам-«миллионникам» цена удерживается на том уровне, который позволяет рассчитывать на массовый спрос. Люди с зарплатой 40 000–50 000 руб. уже могут взять ипотеку и приобрести квартиру. Цена приемлема для массового потребителя. Покупают главным образом малогабаритное жилье, и покупают люди абсолютно обыкновенные, рядовые. – Какой уровень дохода позволяет включиться в рынок? – По-разному, в зависимости от объема имеющихся накоплений. Но, допустим, для семьи, в которой двое взрослых и ребенок, если есть накопления на минимальный первый взнос — тогда нужно около 65 000–70 000 руб. общего ежемесячного дохода. Это позволяет выплачивать кредит, 25 000–30 000 руб. в месяц, и жить в собственной однокомнатной квартире. – Насколько важна роль ипотечного драйвера? – У нас доля кредитных сделок доходит до 50%. Это много. Если бы ставка была как на Западе — 4%, объем сделок увеличился бы в разы. И это быстро привело бы к росту цен. Кстати, одно из следствий широкого распространения ипотечного кредитования — уходит практика рассрочек от строителя. На два-три года — большие платежи по-

лучаются. Кроме того, покупка в кредит приравнивается к стопроцентной оплате, что дает дополнительные скидки. Другое дело, что большинство дольщиков старается погасить кредит пораньше. – Центробанк повышает ставки, Сбербанк ужесточает условия по ипотеке. Финансисты встревожены ростом просрочки по ипотечным кредитам. Как это скажется на рынке? – Пока неясно, где будет точка остановки. Пока повышение ставок, которое уже произошло, на объемах продаж не сказалось. Здесь важны оба фактора: и увеличение ежемесячного платежа, и общая неуверенность, что доходы сохранятся хотя бы на прежнем уровне. – Смольный заявил, что к 2020 году в Петербурге будет около 6 млн жителей. Вы ощущаете приток новых покупателей? Насколько платежеспособны те, кто переезжает к нам из других регионов? – Как это ни странно, приезжих в последние год-два стало несколько меньше. Был стандартный уровень — 22–23%. Сейчас доля внешних сделок упала до 20%. На мой взгляд, дело не столько в платежеспособности приезжих, сколько в увеличении доли петербуржцев. Те люди, которые раньше откладывали покупку, теперь могут себе ее позволить. Кого-то перестало устраивать старое жилье. В составе иногородних покупателей традиционно преобладают мурманчане, архангелогородцы, вообще жители Северо-Запада. Плюс вся география страны — от Владивостока до Воронежа. – Как соотносятся в вашем портфеле собственные проекты и те, которые вы продаете по договору? – Мы стараемся выдерживать соотношение 40 на 60. Сейчас у нас около

десятка собственных проектов, где мы выступаем в роли застройщика. Соотношение «город — область» с учетом нового крупного проекта в Петербурге — также примерно 60 на 40. В области у нас масштабные проекты «Семь столиц» и «GreenЛандия». А в Петербурге вышел на рынок крупный проект в Каменке. По большому счету деление на город и область чисто формальное. Город идет за КАД, это естественный процесс, во всем мире происходит что-то похожее. Спрос на областные новостройки обусловлен ценой. И сами проекты стали более интересными, чем несколько лет назад. Все застройщики говорят о комфортной среде обитания, все озабочены площадкамидорожками, все вкладываются в социальную инфраструктуру (добровольно или нет — это уже другой вопрос). Есть жесткие требования госорганов, да иначе сегодня жилье и не продать. Именно поэтому востребованы и успешны крупные проекты, не обязательно «миллионники», но хотя бы 200 000–300 000 кв.м. В точечном доме инфраструктуру и среду не обеспечить. – Не многовато ли «миллионников» заявлено за последние год-полтора? – Пока рынок выглядит вполне сбалансированным. Это подтверждает и стабильность средних цен. Провальных проектов очень немного, хотя есть, конечно, отдельные случаи. Но это, как правило, результат маркетинговых просчетов. В целом пока все хорошо. – Нет опасения, что начатые крупные проекты как раз и останутся без «социалки»? – Если смотреть за развитием крупных комплексов — там дома растут как грибы, буквально. Если сложится неблагоприятная конъюнктура, процесс может несколько замедлиться. Меньше будут вводить, строить дом не за год,

120

САНК ТПЕТЕРБУРГ

а за полтора, в соответствии с темпами продаж. Теоретически возможно и отставание «социалки», но не критичное. Причем на нижнем уровне цен покупатели готовы мириться и с транспортными проблемами, и с отставанием социальной сферы. – Есть координация между регионами по проблемам транспорта и инфраструктуры? – Руководители Петербурга и области прекрасно осознают необходимость взаимодействия. Так что проблемы решаются. Конечно, всерьез их разруливать без федеральных денег невозможно. Трудности в развитии мегаполиса не сводятся к миграции «окраина — центр». Иногда через город на работу можно часами добираться, гораздо дольше, чем из Кудрово по Кольцевой. И это тоже придется решать: ограничивать въезд, делать платный доступ в центр, разрешать парковаться четным номерам по четным дням, нечетным по нечетным — мы от этого никуда не денемся. Городское пространство — это весьма ограниченный и очень ценный ресурс, надо только им по-умному распорядиться. Застройщики уже вкладываются в проектирование дорог — и мы, и ЮИТ, и другие. Но масштабы проектов зависят не только от цены и каких-то ключевых параметров среды, но и от возможности продавать определенные объемы в конкретном месте. В Кировске «миллионник» точно не нужен, да и в Приозерске тоже. И в Выборге. – Как повлияет изменение порядка согласований, передача строительных полномочий на уровень области? Это хорошо или плохо? – Процедуру это немного утяжелит, но в целом все к лучшему. Будет больше порядка и меньше волюнтаризма.

– Свободные земли, пригодные к освоению, в ближнем пригороде еще есть или все расхватали? – Реализация приличного проекта в конкретном месте делает ликвидными и территории по соседству, на которые раньше никто бы и не посмотрел. Когда мы начинали строить в Кудрово, не понимали — кто и как будет это покупать. А сейчас уже и цена городская, и народ попривык. Когда смотрели на ковер из желтеньких цветов в Девяткино — тоже были сомнения. Теперь все это застроено, и уже за Янино застройщики пошли. – В Янино строит «Ленстройтрест»… – Да, и они молодцы — вполне европейского уровня проект. А ведь раньше этот застройщик не сильно углублялся в такие вещи, как организация общественных зон, планировки. Но жизнь заставляет. – То есть ближние пригороды так или иначе будут последовательно застроены? – Да. – Для вас город — это механизм или организм? – По ощущениям — однозначно организм. Достаточно сложная, развивающаяся система. Причем его развитие зависит не только (а иногда — и не столько) от рыночных механизмов. Но и от выбранного способа управления, от возможности пролоббировать то или иное решение. – У нас год от года средняя площадь квартир становится все меньше, а в квартирографии преобладают студии и «единички»… То есть главным критерием остается цена? – Не только. В Европе тоже строят малогабаритные квартиры, спальни по 10 кв.м, гостиная-кухня — 16 кв.м.

Это востребовано. Часть функций выносится вовне, в те самые общественные пространства. – В развитии апартаментов не видите опасного конкурента? – Пока нет. Ценовая разница в 20– 25% между жильем и нежильем позволяет успешно их продавать. Но людям не очень нравится, когда коридорная система и много-много студий, это минус. И дельта в стоимости отражает дополнительные риски и различия в статусе. В сегменте апартаментов больше инвесторов, а эта группа более чувствительна к конъюнктуре. – Весной, на пике спроса, инвесторов было особенно много? – Не стоит противопоставлять эти мотивы. В жизни все сложнее. Кто-то зарабатывает от начала к концу проекта, у кого-то цель — чтобы пока сдавать, а потом дети подрастут. И мотив сбережения тоже работает, и вместо пенсионного обеспечения многие планируют использовать квартиру. Жилье — вещь многофункциональная.

КСТАТИ

Сейчас у Setl Group в стадии реализации 11 проектов: пять в Петербурге (ЖК «ЗимаЛето», RIO, More, Riverside, The Residence), два — во Всеволожском районе Ленобласти (ЖК «Семь столиц», «GreenЛандия»), четыре в Светлогорске Калининградской области (ЖК «Лето», АLpenPark, LakeСity, «Золотые пески»). Всего — 947 000 кв.м. Готовятся к выходу на рынок комплексы «Мироздание», «Алые паруса», «Солнечный город», «Планетоград», Stokholm, «Чистое небо» (все в Петербурге) — по совокупности 3 163 000 кв.м.

Беседовал Дмитрий СИНОЧКИН, ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» ГК РОССТРОЙИНВЕСТ ВОЗВЕДЕТ НА БЕРЕГУ НЕВЫ ЖИЛОЙ НЕБОСКРЕБ ВЫСОТОЙ В 46 ЭТАЖЕЙ. ПРОЕКТ ПРОХОДИТ ЭКСПЕРТИЗУ, НАЧАЛО СТРОИТЕЛЬСТВА ЗАПЛАНИРОВАНО НА ЧЕТВЕРТЫЙ КВАРТАЛ 2014ГО.

од этот комплекс застройщик приобрел участок размером 2,5 га в Усть-Славянке (Невский район) на Заводской улице. Это в 4,5 км от КАД и в 2,5 км от станции метро «Рыбацкое». Ранее эту территорию занимал завод «РМЗЛЕС». Однако производство давно остановилось, территорию предприятия использовали как транспортноскладскую зону. Заводские постройки разобраны, площадка подготовлена к строительству. Проект разработала компания «ЯРРА проект» (входит в ГК «РосСтройИнвест»). ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» предусматривает строительство двух башен: высотой 140 метров (46 этажей) и 70 метров (22 этажа) соответственно. Общая полезная площадь комплекса составит около 65 000 кв.м. Предусмотрены паркинг и открытые парковки, отдельное здание детского сада и коммерческие помещения на первых этажах. Их компания будет сдавать в аренду под конкретную функцию. Здесь появятся аптека, салон красоты, небольшой ресторан, кафе, продуктовый магазин, отделение банка, предприятия сферы обслуживания, фитнес-центр с бассейном и т. д. Обязательный перечень таких объектов предусмотрен собственной концепцией компании «Доступный комфорт». Проект проходит проверку в Главгосэкспертизе в Москве. Начать работы и продажи квартир (по договорам долевого участия) застройщик рассчитывает в конце 2014 года. Покупателям предложат разные варианты — от студий до трехкомнатных. В некоторых квартирах предусмотрены террасы.

Группа компаний «РосСтройИнвест»

Санкт-Петербург, пр. Добролюбова, 17 (812) 331-50-11 www.rsti.ru

Александр ЦАРЕВ:

«Я надеюсь, что санкции не коснутся среднего бизнеса» Компания «Росса Ракенне СПб» уже 19 лет эксклюзивно представляет в России финский концерн HONKA: строит дома и коттеджные поселки премиум-класса. Благодаря ее деятельности HONKA удерживает лидерство в сегменте деревянного домостроения на территории нашей страны многие годы. Это подтверждают объемы продаж, а также богатая коллекция призов, дипломов и профессиональных премий. Недавно «наградная полка» в петербургском офисе компании пополнилась еще одним кубком: фирма получила звание «Партнер года» от компании HONKA! Об особенностях и нюансах этого сложного бизнеса мы беседуем с председателем совета директоров «Росса Ракенне СПб» Александром Царевым. — Поясните, пожалуйста, чем вас наградили? — В июне состоялся ежегодный международный саммит партнеров концерна HONKA, приуроченный к открытию новой линии завода в городе Карстула, в Финляндии. Там и состоялось награждение: по итогам 2013 года финны признали нашу компанию лучшим партнером года. Для нас это не стало неожиданностью, ведь крупнейшим партнером HONKA мы являемся много лет. — А если в цифрах? — На Россию приходится 20–25% продукции, производимой концерном. Эта цифра сопоставима с количеством продаж HONKA на территории Финляндии. — Как развивается региональная сеть в России? — В 1998 году мы открыли представительство в Москве, в 2008-м — офис в Перми, реклама

а в 2012-м — в Казани. В этом году было открыто представительство в Екатеринбурге; уже есть интересные предложения, а также инвесторы, которые готовы осваивать собственные земельные активы вместе с нами… — Преимущественно — в формате поселков? — Да.

В Казани таких традиций нет: там вообще леса мало. И далеко не все понимают, что такое деревянный дом и какой у него статус. Тем не менее в Казани у нас вполне успешный опыт: есть частные заказы, есть контакты с корпоративными заказчиками. В прошлом году в Татарстане мы построили 5 частных домов HONKA, причем два — это резиденции, более 1000 кв.м каждая.

— Сколько заказов надо получить филиалу, чтобы нормально себя чувствовать? — Не меньше чем один заказ в месяц. 10–12 домов в год — это прожиточный минимум. В каждом регионе — свои особенности. Например, в Екатеринбурге есть традиции деревянного домостроения. Но в восприятии большинства дом из дерева ассоциируется с деревенской избой — люди недостаточно знакомы с возможностями современного строительства.

— В управлении такими разнесенными филиалами, наверное, есть проблемы? — Наш приоритет — качество, и найти в регионе готового менеджера, который досконально разбирался бы в нашей продукции, — невозможно. Людей надо воспитывать. Поэтому на первых этапах работы ведущие специалисты компании, архитекторы, менеджеры вылетают к крупным заказчикам на место. Приняв участие в строительстве десятка домов HONKA, человек уже начинает по-

нимать, что к чему, разбираться в тонкостях. Потому что одинаковых проектов не бывает. Но если говорить о филиалах, то основным рынком для нас по-прежнему остаются Москва и Подмосковье. Они дают около 60% оборота компании. — Ваш набор офисов практически совпадает с теми, которые мы выбрали для справочника… — Это очевидно: города-миллионники, где есть развитый рынок. — Не могу не спросить: вся эта история с санкциями, с сокращением экономического сотрудничества — она как-то отразится на деятельности компании? — Облачность сгущается. Но без наших оборотов HONKA просто не выживет. И таких структур, плотно завязанных на Россию, в Финляндии много. Финны прекрасно понимают степень своей зависимости от российского рынка. Из всего хора европейских голосов финский — самый сдержанный. Я надеюсь, что политическая риторика и «точечные» санкции не коснутся среднего бизнеса, не приведут к разрыву деловых связей. Двадцать лет вкладывать деньги в развитие, в узнаваемость бренда — терять их жалко, и нам и финнам. — Что нового в ассортиментной линейке? В Финляндии пару лет как сняли запрет на многоэтажное строительство из дерева... — Нынешний уровень технологий, завязанный в первую очередь на безусадочные конструкции, открывает широкие возможности. Я не сторонник строительства пятиэтажных домов из дерева, мне это не близко. Но как минимум трехэтажные дома — это вполне допустимо. HONKA в последние два года очень активно продвигает коммерческое строительство. В Финляндии есть программа строительства экологически чистых общественных зданий. Кроме того, ЕС принимает все более жесткие нормативы по энергоэффективности. И вот совмещение требований по применению теплои энергосберегающих материалов с экологичностью и привело к росту популярности деревянных конструкций. — В России есть такие заказы? — У нас есть опыт строительства общественных учреждений. Например, детский сад при коттеджном поселке в Подмосковье. По заказу компании «Уралсиб» был возведен загородный детский дом, но это тоже была частная инициатива. Без активного государственного участия этот спрос не сформировать… Намного лучше обстоит дело с коммерческими проектами: рестораны, гостиницы. Надеюсь, до конца года мы подпишем контракт в Казани на строительство такого же ресторана, как известный «Рыба на даче» в Сестрорецке. Еще

один ресторан, большей площади, будем строить в Подмосковье, в Архангельском. Идут переговоры по реализации проекта в Кабардино-Балкарии: строительство гостиничного комплекса, в рамках программы развития курортов. — Какова доля коммерческой недвижимости в общем обороте HONKA в России? — Каждый контракт на коммерческое строительство финансово довольно значим, но они растягиваются во времени, так что пока все равно немного — около 10%. — В какую сумму обойдется российскому заказчику дом «от HONKA» средней площади? — Это зависит от многих параметров, но, покупая полноценный дом «под ключ» для одной семьи, можно уложиться примерно в 300–350 тысяч евро. — За прошлый год в России прибавилось 33 тысячи долларовых миллионеров. Вы ощущаете приток новых покупателей? — Определенный рост заказов есть, в первом полугодии — примерно на 20%. Но это может быть обусловлено не только появлением новых миллионеров, но и, например, нестабильностью рубля в начале года. — Запрет на выезд и на владение зарубежными активами тоже сказывается? — Все-таки наш типичный заказчик — это не федеральные чиновники, а представители среднего и крупного бизнеса. Чиновников больше не стало, а вот бизнес активизировался. — Как строится управление в уже сданных вами поселках? Управляющую компанию еще не создали? — Пока нет. При совместном (соседском) проживании в поселке 30–40 состоятельных семей неизбежно возникают противоречия, дополнительные требования. Пока они снимаются за счет дополнительных затрат застройщика. Конечно, профессиональное управление — возможный вариант. Но это пока планово-убыточный бизнес, и очень хлопотный. Надо внимательно подсчитать, перекроют ли имиджевые выгоды эти неизбежные издержки. В «Медном озере-2», как и в других построенных нами поселках, мы создали ТСЖ, остались в качестве эксплуатирующей структуры.

— В вашей продукции сегодня преобладают типовые решения или индивидуальные? — Право выбора всегда остается за заказчиком. Пока преобладают индивидуальные решения, и даже типовые проекты домов приходится серьезно перерабатывать. Но вот, например, в «Медном озере-2» 80% домов построены по типовым проектам, с небольшими доработками и коррективами. Есть закономерность: чем больше объект (по площади), тем выше вероятность, что для него потребуется индивидуальное решение. — У вас ведь не только почетное звание «Партнера года», вы практически каждый год какие-то профессиональные призы получаете… — Да, и каждый год, когда нам вручают очередную профессиональную премию, кто-нибудь искренне говорит, что не понимает, как можно организовать и наладить такой бизнес. Одно дело — запустить строительство многоквартирного дома или даже комплекса, и совсем другое — контролировать сто таких площадок. Потому что с точки зрения управленческого ресурса организационные издержки сопоставимы. И за каждым проектом — индивидуальные требования заказчика, который будет вносить свои изменения и дополнения. Это сложный бизнес, его нельзя поставить на конвейер. Уровень управляемости — главная трудность для дальнейшего развития. К счастью, есть люди, которые работают у нас много лет, и их опыт и знания во многом позволяют нивелировать эту проблематику. — Бренд HONKA — вещь многосоставная. И все же: чью роль можно назвать определяющей? От кого в наибольшей степени зависит качество построенного? — Ошибка на любом этапе может привести к негативным последствиям. Но в моем представлении для развития компании, для того, чтобы бренд HONKA оставался на должном уровне, ключевая фигура — архитектор. Архитектура должна быть новой, современной, интересной. Опыт наших архитекторов таков, что они уже отчасти выполняют функции конструкторов. Получая чертежи с завода, наши специалисты уже видят нюансы, видят, где могут возникнуть проблемы. Текст подготовил Дмитрий СИНОЧКИН

Honka в переводе с финского — «сосна». Реализованные проекты компании: «Хонка Парк», «Русская Швейцария», Honka Family Club, «Медное озеро», Repino Village — под Петербургом, Le Meridien Moscow Country Club и «Дачи Honka», — в Подмосковье, «Деревня Демидково» — в Перми. Сейчас открыты продажи в проектах «Медное озеро-2», HONKANOVA Concept Residence, Repino Village, Honka Family Club — под Петербургом, HONKA CLUB, «Истринская Ривьера», «Дачи Honka» и «Берег Honka» — в Подмосковье, «ЗАВИДОВО HONKA» — в Тверской области, «Королевские дачи» — в Пермском крае. реклама

РАЗГОВОРЫ ОБ ОТМЕНЕ ИНСТИТУТА НЕГОСУДАРСТВЕННОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ УТИХЛИ — ЧИНОВНИКИ ГОВОРЯТ О СЕРЬЕЗНЫХ ИЗМЕНЕНИЯХ «ПРАВИЛ ИГРЫ», НО НЕ О ЛИКВИДАЦИИ САМОЙ СХЕМЫ. О ТОМ, КАКИХ НОВОВВЕДЕНИЙ СТОИТ ЖДАТЬ И КАКИЕ ПРОБЛЕМЫ УЖЕ СУЩЕСТВУЮТ, РАССКАЗЫВАЕТ ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР КОМПАНИИ «НЕГОСУДАРСТВЕННЫЙ НАДЗОР И ЭКСПЕРТИЗА» А ЛЕКСАНДР ОРТ. — С какими сложностями сегодня сталкиваются застройщики в первую очередь? — Если обобщить все проблемы, то на первом месте будут стоять разночтения между Генеральным планом, Правилами землепользования и застройки и градостроительными планами участков. В последних зачастую просто нет четких параметров, необходимых для проектирования, или между этими документами возникают противоречия. В одном, например, прописана этажность дома, во втором — высота в метрах, что далеко не всегда одно и то же. У чиновников нет единых формулировок и единого подхода к оформлению этих документов. — Так как быть? — Решается это повторным походом в КГА, чтобы подтвердить те или иные параметры. В некоторых случаях проходится даже Градостроительный план менять. Где-то и КГА признает свои ошибки, где-то они просто дают свои пояснения. Так что у многих застройщиков возникают эти сложности еще на стадии подачи документов в экспертизу.

щего законодательства. Есть превышения высотности или плотности застройки, нарушение отступов от границ участков и т.д. Из небольшого участка стараются «выжать» максимум — встречается это довольно часто. Вот здесь веры некоторым проектировщикам нет — несколько случаев заставили нас очень внимательно рассматривать соответствующие разделы во всех поступающих к нам проектах. — Застройщики безропотно устраняют просчеты? — Некоторые пытаются оспорить, кто-то пытается получить дополнительные согласования. А иногда застройщик дает понять своему проектировщику, что «выжать» максимум еще не значит, что можно нарушать закон.

— В Петербурге вступила в силу новая версия 820 закона «О границах охранных зон…». В центре города стало легче работать? — В старой редакции было много противоречий, и ряд проектов в центральной части города был просто заморожен. Но и с новой версией пока не все понятно — органы власти, которые связаны с реализацией закона, ссылаются на отсутствие подзаконных актов, положений, внутренних регламентов ведомств. Получается, что закон вышел, а получить согласования застройщикам невозможно. КГИОП и КГА ссылаются друг на друга, а застройщики пока ничего сделать не могут.

— Бывает такое, что заказчик просто уходит в другую экспертизу? — В 2013 году такие случаи были. Сейчас такого, чтобы компания забрала документацию и больше не вернулась, нет. Думаю, что к нам такие уже просто не приходят, понимая, что мы не будем закрывать глаза на эти нарушения. Да и застройщики понимают, что эти несоответствия легко выявляются на стадии выдачи разрешения на строительство. «Пена», которая образовалась в момент массового создания негосударственных экспертиз, сошла. Теперь никто не думает, что можно решить любые вопросы и согласовать любой проект. Есть пара компаний, которые позволяют себе какие-то вольности, но остальные действительно проводят серьезную экспертизу и нацелены на результат. И такой показатель, как отказ в выдаче разрешения на строительство по результатам негосударственной экспертизы, теперь учитывается и очень важен, во всяком случае для нас. Для нашей компании, если проект, который мы проверяли, не получил разрешение на строительство, это серьезное ЧП.

— Качество проектной документации улучшилось? — Да. Но есть случаи, когда проектировщики, в угоду заказчику, где-то сознательно, а где-то подсознательно идут на нарушение действую-

— Какие нововведения ждут негосударственную экспертизу? — НОЭКС и Минстрой ведут серьезную работу, направленную на совершенствование системы. Осенью должен быть готов предва-

197046, Санкт-Петербург, П.С., Троицкая пл., 1, лит. А, пом. 16 Н Тел. (812) 233-33-66, факс (812) 232-17-45 info@nnexp.ru www.nnexp.ru

рительный вариант поправок в соответствующие законы. Многое делается для сближения государственной и негосударственной экспертизы, вырабатываются единые требования и к самим заключениям. Фактически не будет разделения между государственной и негосударственной — есть заключение, и оно должно быть в общем реестре. Появится порядок обжалования негосударственных экспертиз, которого не было. И перечень мер, которые принимаются по жалобам и выявленным недостаткам. — Сейчас негосударственная экспертиза работает по принципу экстерриториальности. Но ведь в разных регионах много своих особенностей. — Действительно, петербургская экспертиза может давать заключения по проектам и в Ямало-Ненецком округе, и на Сахалине, и наоборот — эксперты из других регионов могут оценивать проекты в Петербурге. Есть опасения, что эксперты с Дальнего Востока могут не учесть все тонкости петербургского законодательства, хотя я уверен, что законы должны быть едиными для всей страны. Естественно, рассматривая проект на Дальнем Востоке, мы должны внимательнее смотреть вопросы сейсмичности. А если смотрим проект в Якутии, то надо учитывать вечную мерзлоту. У нас есть такие специалисты, а в самых сложных случаях приглашаем консультантов из вузов и научных институтов. Так что экстерриториальность для экспертизы не проблема. — Сегодня экспертиза не имеет срока действия — правильно ли это? — С одной стороны, она и не может иметь срока действия. С другой — законодательство у нас меняется довольно быстро. Как член рабочей группы по разработке поправок в закон о негосударственной экспертизе, я давал свое предложение ограничить срок действия заключения тремя годами. Конечно, если строительство еще не начато. То есть если ты получил заключение, но за три года работы так и не начал, то надо проводить повторную экспертизу.

Часть III

Солнечный город на юге Екатеринбурга ЗАО ФОРУМГРУПП ПРИСТУПИЛО К СТРОИТЕЛЬСТВУ НОВОГО КРУПНОГО ЖИЛОГО РАЙОНА СОЛНЕЧНЫЙ В ЮЖНОЙ ЧАСТИ ЕКАТЕРИНБУРГА. 1 СЕНТЯБРЯ 2013 ГОДА СОСТОЯЛАСЬ ЦЕРЕМОНИЯ ЗАКЛАДКИ КАПСУЛЫ ВРЕМЕНИ НА СТРОЙПЛОЩАДКЕ, В КОТОРОЙ ПРИНЯЛ УЧАСТИЕ ГУБЕРНАТОР ЕВГЕНИЙ КУЙВАШЕВ.

илой район «Солнечный» — крупнейший проект развития территории Екатеринбурга последних лет, к реализации которого в 2013 году приступило ЗАО «Форум-групп». Он знаменует переход от точечной застройки к комплексному освоению крупных районов мегаполиса. Новый жилой район на площади 362 га в южной части Екатеринбурга будет построен в границах продолжения улицы 2-я Новосибирская, Екатеринбургской кольцевой автодороги (ЕКАД) и линии электропередач. В ближайшие десять лет здесь будет построено 2,5 миллиона квадратных метров жилья в 8–16-этажных домах. Предполагается, что здесь будут жить порядка 85 тысяч человек. На первых этажах многоквартирных домов разместятся магазины и другие предприятия торговой и социальной инфраструктуры. Первый жилой блок (квартал) будет введен в строй в начале 2015 года. Объемы строительства и ввода жилья будут нарастать: в 2015 году планируется построить 75 тысяч квадратных метров жилья, в 2016 — 100 тысяч квадратных метров, в 2017 году — реклама

125 тысяч квадратных метров. В «Солнечном» будут преобладать дома эконом-класса, при возведении которых будут применяться самые современные строительные технологии и материалы, в том числе энергоэффективные. Концепция освоения столь крупной территории предполагает партнерство с другими крупными девелоперами и застройщиками, которые приступят к работе уже в 2014 году. В рамках единой концепции «Форум-групп» сохраняет свой статус генерального застройщика. Строительные участки будут сдаваться в аренду с условием выполнения определенного набора требований по концепции района. При освоении территории нового района ЗАО «Форум-групп» активно взаимодействует с властями города, используя механизмы государственно-частного партнерства (ГЧП). Специалисты компании подготовили проектно-изыскательскую документацию по продолжению улицы 2-я Новосибирская, которую начали строить городские службы. В рамках ГЧП специалисты компании выполнили также проектные работы по переустройству и модернизации ближайшего узла газоснабжения. Обеспечивает газификацию района специализированное предприятие «Екатеринбурггаз».

ЗАО «ФОРУМ-ГРУПП» 620014 Екатеринбург, ул. Радищева, 25 Телефон (343) 215-92-20 E-mail: secret@forum-gd.ru www.forum-gd.ru

Холдинг «Форум-групп» — профессиональная многопрофильная девелоперская компания. Основные направления деятельности — девелопмент земли, жилой, торговой и офисной недвижимости. Компания полного цикла организует подбор земельного участка, финансирование проекта, разработку концепции, организацию проектирования и строительства, комплексное управление недвижимостью холдинга. Среди приоритетов компании — развитие крупномасштабных проектов комплексного развития территорий, формируя для потребителей не только современную инфраструктуру для решения повседневных задач, но и комфортную окружающую среду. Среди крупных реализованных проектов — клубный дом «Тихвинъ», ТРЦ «Радуга парк», галерея роскоши «Luxury», торговая галерея по ул. Радищева, дeловые центры ОАО «МРСК Урала», УБРиР и «Венский дом». В стадии реализации — строительство жилых комплексов «Прибрежный», «Мечта» и крупного жилого района «Солнечный».

При реализации проекта «Солнечный» акцент будет сделан прежде всего на комплексное освоение территории, сбалансированное строительство жилых и инфраструктурных объектов, обеспечение комфортности проживания. Особенность планировки в том, что все автопарковки вынесены за пределы двора на внешний периметр квартала. Внутри двора — игровые и спортивные площадки и пешеходные дорожки. Гостевые парковки будут расположены на расстоянии около 500 метров от домов. Такая логика развития позволяет убрать из жилмассива автомобили, которые во дворах в центре города занимают все газоны и тротуары. В перспективе в «Солнечном» появятся пешеходный бульвар, школа и детские сады, поликлиника, крупные торговые центры, спортивный и торгово-развлекательный центр, детские и спортивные площадки. Посредине жилого массива предусмотрен парк площадью 15 га, его концепция предполагает обустройство пешеходных дорожек, зон отдыха, спортивных и игровых площадок. Дополнительную привлекательность «Солнечному» придаст соседство с крупнейшим в регионе развлекательным парком

362 га площадь жилого района «Солнечный» 2,5 млн кв.м общая площадь квартир до 50 тыс. кв.м общая площадь встроенных помещений 300 тыс. кв.м общая площадь помещений многофункциональных торговых центров

DreamWorks, инвестора для его строительства привлекают областные власти. Два года потратили специалисты ЗАО «Форум-групп» на всестороннюю предпроектную подготовку и разработку уникального проекта. В результате жители «Солнечного» получат не только комфортные квартиры, но и благоприятную среду обитания, вблизи которой нет промышленных предприятий и городского смога. Концепция района построена таким образом, чтобы воспитать у жителей чувство хозяина, сформировать особый микроклимат жилого социума, где все заботятся об общем благоустройстве и добрососедских отношениях. реклама

Город-завод меняет имидж Екатеринбург прощается с брутальным образом промышленного центра. Курс взят на превращение города в многофункциональный мегаполис. Заводы переезжают на окраины, освобождая место новым жилым кварталам, а городская территория расширяется за счет проектов комплексной застройки. Сбавлять темп девелоперы и власти не намерены. К 2018-му Екатеринбургу предстоит совершить качественный рывок, чтобы принять матчи Чемпионата мира по футболу, а затем стать международным конгресс-центром.

конъюнктура

катеринбург в лидерах среди региональных мегаполисов по количеству построенного жилья — наряду с Новосибирском. За десять лет в городе введено порядка 10 млн кв. м. В последние несколько лет застройщики сдавали в эксплуатацию более миллиона «квадратов» ежегодно. План на 2014-й аналогичный. При этом городские власти признают: уплотнительная застройка себя исчерпала. Площадок, пригодных для строительства жилых и коммерческих объектов, в центральных районах практически не осталось. Девелоперам предлагают земли на окраинах — под комплексное освоение. На себя мэрия берет возведение соцобъектов и дорог в таких проектах. Правда, чиновники подчеркивают: бюджет города ограничен, поэтому создание «социалки» будет отставать от темпов жилой застройки. Областные власти заявляют о готовности софинансировать проекты комплексного освоения территорий. В частности, обеспечивать площадки инженерными коммуникациями в обмен на продажу части жилья по сниженным ценам — малообеспеченным гражданам. Для этого проект должен получить статус приоритетного — после подачи пакета документов и рассмотрения правительственной комиссией. В случае положительного решения инвестор освобождается от уплаты налога на имущество, платит пониженный налога на прибыль (13,5%) в течение пяти лет. Однако по факту единственный КОТ, реализуемый в Екатеринбурге по принципу частногосударственного партнерства, — район «Академический» от ГК «КОРТРОС». Остальные проекты уже несколько лет находятся в стадии соглашений о намерениях, и девелоперы реализуют их самостоятельно — привлекая партнеров или банковское финансирование. Параллельно власти Екатеринбурга занимаются освоением застроенных

ЕКАТЕРИНБУРГ территорий. С 2011-го на земельные торги регулярно поступают площадки с ветхими домами. Девелоперам предстоит расселить жителей бараков и возвести на участках новые здания. Проблем с инженерными сетями в обжитых кварталах нет, однако расселение ветхого фонда связано со значительными затратами. Кроме того, в Екатеринбурге идет постепенный редевелопмент промышленных территорий. Из 32 заводов, которые должны быть вынесены за пределы города в соответствии с Генпланом, больше трети уже переехали. Что касается коммерческой недвижимости, власти Екатеринбурга приветствуют приход в город новых торговых сетей. Их представителям помогают с поиском участков под строительство объектов. Также инвесторов ждут в гостиничном сегменте и конгрессной сфере.

В прошлом году мэрия утвердила для Екатеринбурга новый стратегический проект: уральский мегаполис должен стать международным конгрессцентром. Плюс в 2018-м город примет матчи Чемпионата мира по футболу — к этому моменту ожидается появление новых гостиничных объектов.

Офисы уходят из центра С начала 2014-го девелоперы Екатеринбурга сдали в эксплуатацию три бизнес-центра — по совокупности около 19 400 кв.м офисных площадей. Показатель довольно высокий: для примера, за весь прошлый год в городе построено шесть БЦ общей площадью 47 000 кв. м. Аналитики констатируют: в Екатеринбурге все еще преобладают деловые комплексы класса С (около

ГЛ А В Н Ы Е Ц И Ф Р Ы Екатеринбург — самый компактный город«миллионник» в стране. Размеры его застроенной территории: 20 км с севера на юг и 15 км с запада на восток. Общая площадь Екатеринбурга — 114 300 га, из них 45,6% — земли поселений, 6,5% — промышленные территории, 18,3% — земли с/х назначения, 24,8% — лесной фонд. Городской жилой фонд — порядка 34 млн кв. м. Екатеринбург занимает четвертое место в стране по численности населения — после Москвы, Петербурга и Новосибирска. По данным на 1 января 2014 г., в городе постоянно проживают 1,4 млн человек. На каждого приходится по 23 кв.м жилья. Средняя зарплата в Екатеринбурге — 37 100 руб. в месяц. В прошлом году этот показатель составлял 33 000 руб. Розничный товарооборот по итогам 2013-го достиг 677 млрд руб. По этому показателю город лидирует среди других «миллионников» и занимает десятое место в списке субъектов РФ, хотя субъектом и не является. По объему инвестиций в основной капитал Екатеринбург тоже лидирует, уступая только Казани (104,9 млрд руб.). Причем если в столице инвестиции в основном бюджетные, то в Екатеринбурге — частные. Индекс промышленного производства по крупным и средним организациям города в 2013-м составил 108% — это выше среднероссийского показателя (100,3%).

Țȍȓ ȜȈȒș

130

Е К АТ Е Р И Н Б У Р Г

52%). Хотя в последние пять — семь лет их постепенно замещают более качественные объекты. Тем не менее БЦ класса С востребованы у малых компаний и стартапов. Такие объекты, как правило, отличаются выгодной локацией и возможностью арендовать небольшую площадь (10–20 кв.м). Хотя недостатков тоже хватает: неудовлетворительный микроклимат, неразвитая инфраструктура, зачастую небольшая парковка и т. п. По данным администрации Екатеринбурга, в городе насчитывается 80 объектов офисной недвижимости — по совокупности 1 141 000 кв. м. На долю офисных центров класса А приходится порядка 3% предложения, бизнес-центры класса В+ занимают 10% рынка, доля объектов класса B — 35%. При этом сегменты В и В+ развиваются наиболее динамично: ценовые характеристики таких объектов более привлекательны, а число международных и крупных федеральных компаний (основных потребителей офисов класса А) в Екатеринбурге ограничено. Самые значимые БЦ города — 54-этажный «Высоцкий», внесенный

в Книгу рекордов Гиннесса как самый высокий комплекс в Урало-Сибирском и Центрально-Азиатском регионах (198 м); «Президент», оборудованный интеллектуальными лифтами, вертолетной площадкой и первыми в Екатеринбурге зарядными станциями для электромобилей; «Венский дом», построенный по принципам «зеленого» девелопмента. Несмотря на интенсивный ввод новых объектов, спрос на помещения в качественных деловых центрах сохраняется, а доля свободных площадей снижается. Так, вакансии в комплексах класса А сократились в I квартале 2014-го до 19,5% (в январе — марте 2013-го этот показатель составлял 29%). Показатели для класса В — 14 и 18% (соответственно). По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), тенденция не затронула только самый малочисленный сегмент — офисы класса В+. В этом секторе уровень свободных площадей остался прежним — 7%. Причина — не в отсутствии спроса, а в увеличении предложения. В 2013-м был введен БЦ «Арена» (класс В+), где на момент открытия пустовало немало офисов.

Динамика ввода и поглощения офисной недвижимости в Екатеринбурге, тыс. кв.м

По данным администрации Екатеринбурга

За I квартал 2014-го объем поглощения качественных помещений составил 18 500 кв. м, сообщают аналитики УПН. И добавляют: если бы такие темпы сохранялись, рынок развивался бы наиболее гармонично. Однако положительная динамика — это в значительной степени инерция предшествующего периода. Эксперты констатируют несвойственную для Екатеринбурга тенденцию: средняя стоимость кв.м жилья на вторичном рынке превысила среднюю цену купли-продажи офисов, хотя еще в 2013-м помещения в БЦ были дороже квартир. Дело в том, что квартиры в прошлом году дорожали, а офисные площади — нет. Причин несколько: инвесторы стали осторожнее относиться к вложениям в коммерческую недвижимость. Сказывается и осложнение ситуации в сфере малого бизнеса — повышение соцвыплат, уход в тень и закрытие тысяч ИП. Арендные ставки тоже не растут, а в отдельных сегментах наблюдается их снижение. Так, по информации УПН, в классе В стоимость аренды за последний год уменьшилась на 4%. Средний по-

Динамика средней арендной ставки в торговых центрах Екатеринбурга, руб. /кв.м в месяц

По данным Уральской палаты недвижимости

131

конъюнктура

казатель в марте 2014-го составил 940 руб./кв.м в месяц. В бизнес-центрах уровня А расценки стабильны: 1400– 1600 руб./кв.м в месяц. Не изменились показатели и в классе С — 720 руб./ кв. м. Единственный сегмент, где отмечен слабый рост, — офисы категории В+. Аренда в таких БЦ обходится в среднем в 1280 руб. за «квадрат» (на 2,4% дороже, чем в марте 2013-го). По данным на первую половину 2014-го, в городе возводится 360 000 кв.м современных офисных площадей. Половина из них расположена в центре, еще 42% — в районах, к нему приближенных. Центр популярен, несмотря на проблемы с парковкой, пробками и пр. Однако деловые комплексы начали развиваться и на отдаленных территориях. Девелоперы продолжают расширять офисную географию, задействовав для строительства БЦ городские окраины. «Большие возможности у площадок в районе ЕКАД. Конечно, офисный центр категории А там не поставить, но В+ или В — вполне. Тем более город уже перенасыщен БЦ класса А, так что строить такие объекты в принципе нецелесообразно», — поясняет Олег Кудрявцев, гендиректор Cross Development Group. И добавляет: уход офисных объектов из центра для девелоперов выгоден — стоимость земли ниже. Кроме того, есть возможность взять большую площадку и построить объемные паркинги. Новым этапом развития рынка аналитики считают создание МФК, сочетающих офисные, торговые, жилые и гостиничные метры. Так, «Атомстройкомплекс» приступил к возведению МФК Opera Tower напротив БЦ «Высоцкий». Комплекс планируется сдать в конце 2016-го. Компания «Стражи Урала» создает одноименный МФК в районе «Екатеринбург-Сити». Уральский финансовый холдинг намерен застроить площадку бывшего завода по обработке

цветных металлов комплексом с апартаментами, а также офисными, выставочными и другими пространствами. Владимир Боликов, вице-мэр по вопросам потребительского рынка и услугам, анонсирует в 2014 году ввод более 100 000 кв.м качественных офисных помещений. Среди них — деловой центр «ГринПарк» и сразу два объекта от ИК RED. Также Cross Development Group введет в строй третий деловой комплекс Clever Park, а PRED GROUP намерена сдать 18-этажный центр AVRORA класса А. Этот девелопер начнет в 2014-м строительство 29-этажного БЦ «Малевич». К работам над деловым комплексом с апартаментами также приступает ГК «Маршал», а компания «Деловой Дом на Архиерейской» запускает вторую очередь одноименного БЦ на ул. Чапаева. Оба объекта по плану должны быть сданы в начале 2015-го. Все проекты реализуют девелоперы, давно работающие на местном рынке. Появления в регионе новых игроков (федеральных или иностранных) пока не предвидится.

Еще не все куплено В п р о ш л о м год у Е к ате р и н бу р г в о з гл а в и л р е й ти н г р о сс и й с к и х городов-«миллионников» по обеспеченности площадями в качественных торговых центрах: 383 кв.м на тысячу жителей. Крупнейшими объектами на сегодня являются ТРК «Гринвич» (225 000 кв.м), ТРК «МЕГА» (131 000 кв.м) и ТРК «Радуга Парк» (130 000 кв.м). Рынок ТЦ пополняется довольно активно: в первом квартале 2014-го в эксплуатацию введено более 50 000 кв. м. Для сравнения: за весь прошлый год в городе было сдано 97 000 кв.м торговых площадей. В Екатеринбурге функционируют 66 крупных объектов с совокупным торговым пространством более

54-этажный БЦ «Высоцкий» внесен в Книгу рекордов Гиннеcса как самый высокий комплекс в Урало-Сибирском и Центрально-Азиатском регионах.

970 000 кв. м. Среди них десять ТРК, восемь мебельных и интерьерных ТЦ. По данным консалтинговой компании «Урал-Гермес», больше всего в Екатеринбурге классических торговых центров (35% от общего количества), наименее распространены аутлеты и ритейл-парки (по 2% в общей структуре предложения). По данным управляющих компаний, объем вакантных площадей не превышает 2%. В наиболее успешных и давно работающих ТЦ их вовсе нет, зато формируются листы ожидания. Эксперты не отрицают, что рынок перегрет. Зампред Комитета по товарному рынку мэрии Екатеринбурга Наталья Фирстова комментирует: «Мы давно говорим инвесторам: нужно дважды подумать, прежде чем начинать строительство. Срок окупаемости новых ТРЦ все время удлиняется». Глава УК RED Алексей Клименко уточняет: насыщение рынка уже наступило, но развитие торговой недвижимости продолжится.

Țȍȓ ȜȈȒș

132

Е К АТ Е Р И Н Б У Р Г

Так или иначе, в 2014-м запланирован ввод двух ТЦ («Пассаж» и Astroom) и двух гипермаркетов («Максидом» и «О’Кей»). При благоприятном стечении обстоятельств рынок торговых центров Екатеринбурга в этом году может расшириться на 250 000–280 000 кв. м. У ведущих девелоперов сформированы и более долгосрочные планы. До 2020-го в Екатеринбурге анонсировано строительство еще 15 объектов. Крупнейшие из них: ТРЦ компании RED на 168 000 кв.м; мультимодальный транспортно-пересадочный узел на 350 000 кв.м, где торгово- раз вле кательная часть займет более 100 000 «квадратов», от PRED GROUP; ASTRA mall — на 300 000 кв. м (УК ARCHITECTOR). Возрастающая конкуренция обязывает девелоперов работать над концепцией ТЦ, в том числе заниматься реконцепцией существующих объектов. Так, в новых и реконструируемых ТЦ Екатеринбурга запланированы планетарий, дельфинарий, океанариум (ТРК ASTRA mall), открытый парк аттракционов, театральная и концертная площадки (ТРК «Глобус»), тематические парковые зоны (ТРК «Радуга»). Несмотря на высокий спрос на торговые площади, арендные ставки стабильны. В течение 2013-го ценовые показатели практически не менялись. В первом квартале этого года был зафиксирован рост, однако его причиной стало падение рубля относительно основных мировых валют. Аналитики УПН поясняют: в большинстве ТЦ ставки номинированы в долларах или евро. При этом в договорах зачастую обозначен коридор курса. В результате резкое удорожание валюты в I квартале 2014-го привело к увеличению базовой части арендной платы для многих операторов. С начала года средний по городу показатель подрос на 5% и составил 3174 руб./кв.м в месяц. Управляющие компании большинства

ТЦ не видят предпосылок для дальнейшего повышения ставок, а по итогам 2014-го динамика — с большой вероятностью — окажется отрицательной.

Жить не нажиться В 2013-м объем ввода многоквартирного жилья в Екатеринбурге сократился на 26% и составил 683 800 кв. м. Вицемэр по вопросам капстроительства и землепользования Сергей Мямин объяснил причины спада уменьшением числа земельных аукционов — в середине прошлого года часть полномочий по распоряжению неразграниченными территориями перешла от горадминистрации к области. По словам Валерия Ананьева, гендиректора НП «УС «Атомстройкомплекс», спрос на новое жилье еще далек от насыщения, но предложение сдерживает нехватка земель под застройку и неподготовленность участков. Как следствие, цены на них очень высоки. Так, стоимость 1 га земли под жилую застройку в городе достигает 110 млн руб. При этом купить на торгах площадку в центре Екатеринбурга

невозможно. В 2013-м все выставленные на аукционы пятна располагались на окраинах. Делается это намеренно, в соответствии с Генпланом Екатеринбурга — резервы для уплотнения исчерпаны. В ближайшее время активная застройка будет происходить в удаленных районах города. В частности, это проекты «Солнечный», «Хрустальные ключи», «Патрушихинские пруды» и пр. Осваивать такие территории екатеринбургские девелоперы предпочитают комплексно — застраивая их не только жилыми, но и коммерческими объектами, современными детсадами, школами, больницами, спорткомплексами, ТРК и т. п. При этом застройщики созрели для совместной работы и называют ее «частно-частным партнерством». Так, «Форум групп» (девелопер проекта «Солнечный») обеспечивает площадку инфраструктурой, а после — предлагает другим застройщикам брать участки в аренду и возводить там жилье. Другой «частночастный» вариант — объединение нескольких строительных компаний для освоения масштабной территории, когда затраты на социальную и ин-

Динамика ввода многоквартирного жилья в Екатеринбурге, тыс. кв.м

* Прогноз.

По данным администрации Екатеринбурга

133

конъюнктура

женерную инфраструктуру они делят между собой. По такой схеме компании Brusnika, «Атомстройкомплекс» и «AVS Девелопмент» будут строить район Александровский на 250 га в городеспутнике Екатеринбурга Березовском. Предполагается, что такой альянс позволит снизить издержки. От точечных и уплотнительных проектов застройщики тоже не отказыва-

ются, но подчеркивают: комплексный подход применим и тут. Воткнуть высотку на застроенной территории недостаточно, нужно органично вписать ее в среду микрорайона. Например, в сложившихся кварталах расселяют и сносят ветхое жилье, возводят новое, закладывая в проекты новые дороги, парковки, парки и т. д. По такому принципу компания «Синара-Девелопмент»

Динамика средней стоимости жилья на первичном рынке Екатеринбурга, руб./кв.м

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости»

Динамика средней стоимости квартир на первичном рынке с разным количеством комнат, тыс. руб. Период Август 2013 Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Январь 2014 Февраль Март Апрель Май Июнь

1-комн.

2-комн.

3-комн.

2730,7 2761,0 2742,1 2782,5 2780,9 2797,0 2828,1 2839,1 2957,9 2988,9 2979,3

3801,0 3779,8 3794,8 3769,5 3768,7 3820,5 3912,9 3889,2 4035,5 4125,7 4137,2

5050,6 4963,4 4861,3 4914,6 4908,4 4832,6 4754,4 4777,0 5036,0 5275,5 5473,6

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости»

строит рядом с Центральным стадионом ЖК «Крыловъ», «Атомстройкомплекс» возводит ЖК «Авангард» в Пионерском районе. Та же схема используется при редевелопменте промышленных площадок. К примеру, «ЛСР. Недвижимость — Урал» возводит жилой квартал «Рассветный» на месте бывшего цеха завода ЖБИ. Со временем дело должно дойти и до реновации

Динамика средней стоимости жилья на вторичном рынке Екатеринбурга, руб./кв.м

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости»

Динамика средней стоимости квартир на вторичном рынке с разным количеством комнат, тыс. руб. Период Август 2013 Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Январь 2014 Февраль Март Апрель Май Июнь

1-комн.

2-комн.

3-комн.

2725 2787 2797 2836 2866 2885 2886 2917 2945 2953 2976

3585 3597 3629 3624 3624 3645 3648 3689 3703 3665 3723

5282 5363 5375 5375 5393 5392 5295 5371 5373 5262 5398

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости»

Țȍȓ ȜȈȒș

134

Е К АТ Е Р И Н Б У Р Г

кварталов, застроенных «хрущевками». Застройщики Екатеринбурга продолжают делать ставку на жилье экономи комфорт-классов. На долю первой категории в 2013-м пришлось 26% ввода, второй — 74%. Еще одной тенденцией стало перераспределение покупательского спроса с вторичного рынка жилья на первичный. По данным УПН, соотношение продаж достигло 40 × 60 в пользу новостроек. При этом за I кв. 2014 г. стоимость квартир на «первичке» повысилась на 7% (до 61 000 руб. за кв.м), тогда как «вторичка» подорожала на 2,2%. В новостройках Екатеринбурга в последнее время преобладают «единички». По итогам 2013-го на их долю пришлось 49% квартир в домах, введенных в эксплуатацию. Двухкомнатные варианты — это 34% в структуре предложения. Набирают популярность студии: их доля достигла 1% от общего ввода многоквартирного жилья. По оценкам участников рынка, в 2014-м они способны ввести более 1 млн кв.м жилья. Предпосылки для этого есть, спрос на квартиры точно будет. Банки создают новые ипотечные программы и охотно становятся партнера-

ми в строительных проектах. Девелоперы начинают новые объекты, особенно в эконом-сегменте. Плюс областные власти в рамках госпрограмм выделяют деньги на строительство и реконструкцию детсадов, больниц, образовательных и культурных учреждений — это тоже стимулирует застройщиков.

Дефицит как аргумент В 2013-м в Екатеринбурге и городахспутниках построено 91 000 кв.м складских площадей классов А, В+ и В. По данным УПН, всего в городе функционируют 1,8 млн кв.м складов, половина из которых — объекты категории А и В+. Самые крупные — логопарк «Пышма» (195 000 кв.м), терминал «Чкаловский» (192 900 «квадратов») и ТЛЦ «Северный» (23 000 кв.м). Несмотря на довольно интенсивное пополнение рынка, девелоперы не могут полностью удовлетворить спрос со стороны оптовых и розничных торговых компаний. Вакантных площадей в терминалах уровня А и В+ сейчас нет. Их управляющие составляют листы ожидания, и, если какой-то блок

Динамика средних арендных ставок на рынке складов Екатеринбурга и городов-спутников, руб./кв.м в месяц

По данным Уральской палаты недвижимости

освобождается, новый клиент приходит за считанные недели. В сегменте складов класса В свободны не более 2% площадей. Для новых комплексов покупатели или арендаторы находятся еще на стадии строительства. По данным УПН, при высоком спросе и дефиците предложения уровень арендных ставок на склады классов А и В+ за последние два года менялся незначительно. Последний раз их заметный рост наблюдался в конце 2011-го — начале 2012 г., когда расценки вернулись на докризисный уровень. За год (если сравнивать с первым кварталом 2013-го) прирост ставок аренды на склады А и В+ составил 3,6%. Такие объекты сдаются в среднем по 420–430 руб./кв.м в месяц. В классе В динамика схожая (плюс 4%), а средний ценовой уровень — 360 руб./ кв. м. Склады низкого качества (категории С и D) с конца 2013-го незначительно подорожали. За первый квартал ставки подросли на 3%. Дефицит качественных объектов делает рынок интересным для инвесторов. Так, в марте 2014-го московская PNK Group объявила о старте проекта по созданию индустриального парка

Динамика рынка складских площадей в Екатеринбурге и городах-спутниках, тыс. кв.м

По данным аналитического отдела Риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости

135

конъюнктура

класса А+ — «PNK-Екатеринбург» (общей площадью 125 000 кв.м). Начать стройку планируют во второй половине 2014-го, а завершить — в 2016-м. Cross Development Group уже приступила к реализации проекта индустриального «Про-бизнес-парка», который разместится на развязке ЕКАД. На участке 180 га компания планирует возвести к 2018 году 800 000 кв.м складских, торгово-офисных и производственных площадей. Еще один перспективный проект индустриального парка — «Исетский» — намерена реализовать компания «Атомстройкомплекс». Он займет 73 га в северной промышленной части города-спутника Екатеринбурга Среднеуральска. Вдобавок финская Itella заявила о готовности построить в городе два склада общей вместимостью 30 000 паллетомест по схеме build-tosuite. Оба объекта разместятся на 5 га и станут продолжением действующего терминала Itella в районе Новосвердловской ТЭЦ.

Отели для бизнеса В 2013-м в Екатеринбурге открылись три гостиницы, по совокупности рассчитанные на 65 номеров (105 мест). По данным горадминистрации, в уральском мегаполисе функционирует 110 отелей

и дополнительных средств размещения (в общей сложности 9200 мест). Львиная доля (95%) принадлежит федеральным и региональным операторам. В городе представлены сети Rezidor, Hyatt, Wyndham, Accor и др. Средняя стоимость стандартного одноместного номера в 2013-м увеличилась на 35%. В городе стало в три раза больше хостелов (30), увеличилось число апарт-отелей (сейчас их пять). Аналитики констатируют: в последние годы развитие гостиничного сегмента несколько замедлилось, однако город по-прежнему интересен крупным сетям, пока здесь не представленным. Так, в 2014-м запланировано открытие DoubleTree by Hilton Ekaterinburg (четыре «звезды»), который строит пермская УК BS Hospitality Management. Ожидается ввод еще одного объекта — на 89 номеров, однако оператор отеля пока не определен. Пополнить свой портфель в Екатеринбурге намерена и корпорация Hyatt. Сеть планирует взять в управление шесть этажей в строящейся башне «Исеть» и создать там апарт-отель. По уровню обеспеченности гостиничными номерами на тысячу жителей Екатеринбург отстает от российских городов с туристическим потенциалом (Казань, Нижний Новгород, Ростов-наДону), но опережает другие крупные города России. Основу турпотока

Динамика среднегодовой загрузки гостиниц в Екатеринбурге, %

* Прогноз.

По данным администрации Екатеринбурга

Екатеринбурга в отличие от перечисленных выше «миллионников» формирует деловой туризм — около 70% гостей приезжают с бизнес-целями. Познавательный и рекреационный туризм не развиты. Поэтому большинство городских отелей располагают конгресс-площадками. В конце 2013-го городские власти утвердили для Екатеринбурга новый стратегический проект: уральский мегаполис должен стать международным конгресс-центром. По расчетам чиновников, к 2020-му в городе будут проходить 700 мероприятий ежегодно, число их участников превысит 120 000 человек, при этом каждый шестой будет иностранцем. Сити-менеджер Александр Якоб пообещал: власти займутся развитием материально-технической базы конгрессной деятельности — предполагается открыть более 50 площадок. В связи с этими планами и предстоящим ЧМ-2018 эксперты считают строительство новых гостиниц оправданным. Екатеринбург испытывает нехватку скромных отелей уровня 1–2 «звезды», и с приближением мундиаля дефицит будет ощущаться все острее. У европейских и российских туристов экономичные гостиницы весьма популярны. К 2018-му все отели города должны пройти классификацию. Пока официальные «звезды» есть только у 38 объектов. Среди них преобладают гостиницы класса три «звезды» (их 20). Четырехзвездочных отелей в городе 11, а «пятерок» — три. В 2013-м уровень загрузки отелей снизился на 1%, если сравнивать с 2012-м, и составил 62%. По мнению аналитиков, это говорит о хорошем уровне спроса на гостиничные услуги. В странах Европы нормой считается 50%-я заполняемость. Екатерина СИМОНОВА

Țȍȓ ȜȈȒș

власть и рынок

ЕКАТЕРИНБУРГ

Сергей МЯМИН: «Мы не можем «распечатать» любую территорию под комплексное освоение»

Привлекать в Екатеринбург инвесторов, готовых вкладываться в девелоперские проекты, местным властям не приходится. Заместитель главы администрации города по вопросам капитального строительства и землепользования Сергей Мямин уверен: игроки из других регионов сами сюда стремятся. Но зеленый свет власти дают далеко не всем. Получить входной билет на высокодоходный рынок Екатеринбурга могут, по словам г-на Мямина, только компании с серьезными финансами и сложившейся репутацией.

Екатеринбурге работают порядка 50 застройщиков. По совокупности они каждый год сдают по 1 млн кв.м жилья и примерно столько же — коммерческих площадей. Рынок давно сформирован, однако монополии на нем нет, полагают в администрации. За два последних года в город пришли три новых игрока: тюменский девелопер Brusnika занялся строительством жилья в уральском мегаполисе и его городе-спутнике Березовском; федеральная ГК «Экодолье» возводит малоэтажный поселок на 140 га в пригороде Екатеринбурга; московская PNK Group реализует проект складского

терминала класса А+. Сергей Мямин подчеркивает: приход новых инвесторов городские власти приветствуют. Но не всех подряд. – Каким критериям должна соответствовать девелоперская компания, чтобы начать работать в Екатеринбурге? – Это должен быть игрок с безупречной репутацией, без шлейфа обманутых дольщиков за плечами. Компания должна быть прозрачна, публична, способна показать свои активы, инвестировать в стройки наперед, тем самым гарантируя их устойчивость. Заходить

в проекты системно, продуманно, иметь концепцию развития на рынке Екатеринбурга. У нас спрос на недвижимость стабильно высок на протяжении многих лет, а уровень цен на квадратные метры уступает разве что обеим столицам. Ясно, что это все манит инвесторов. Может быть, не москвичей: у них и свой рынок крайне доходный. Но компании из других регионов в Екатеринбург стремятся — это факт. Мы в администрации относимся к новым инвесторам, появляющимся в строительной сфере, щепетильно. Наверное, так происходит и в любом другом мегаполисе. Дело в том, что стро-

137

власть и рынок

«Академический» — самый крупный проект комплексного освоения территорий в Екатеринбурге. На площадке 1300 га запланировано строительство 13 млн кв.м недвижимости.

ительные циклы долгие, и на каждом этапе властям и бизнесу приходится достигать взаимных соглашений, которые не всегда формализуются и прописываются на бумаге. Поэтому отношения администрации Екатеринбурга и девелопера должны быть долгосрочные и доверительные: муниципалитет должен доверять застройщику, а он — горадминистрации. Такое взаимодействие выстраивается годами, с новыми игроками в этом плане сложнее. Однако сказать, что наш рынок закрыт для внешних инвесторов, нельзя. Компании заходят, начинают работать, вкладываются в проекты. Да еще и берут на себя дополнительные обязательства: Brusnika, например, добровольно взялась решить проблему с обманутыми дольщиками, достроить несколько таких объектов в городе. ГК «Экодолье» возводит малоэтажку — формат не такой экономически привлекательный, как жилые высотки. Далеко не каждый игрок стремится в эту сферу: выше издержки, связанные с транспортной

и инженерной инфраструктурой, меньше квадратных метров можно «снять» с гектара. Все ведь хотят строить максимально высоко и плотно. Так что стабильные, финансово обеспеченные, способные выполнять обязательства на всех этапах реализации проектов инвесторы в городе нужны. А огульно открывать дверь на рынок с криком: «Заходи, кто хочешь, строй, что хочешь!» — мы не намерены. Иначе получим хаос. – Какие направления девелопмента администрация города считает приоритетными? – Вообще в крупном разностороннем диверсифицированном городе — а Екатеринбург именно такой — востребованы все виды недвижимости. Жилье в течение нескольких лет развивается очень активно, причем границы города расширяются за счет новых районов комплексной застройки. Таких проектов много: «Академический», «Солнечный», «Патрушихинские пру-

ды», «Северная корона» и др. Каждый возводится на территории 100–300 га и рассчитан на проживание нескольких десятков тысяч человек. По сути, девелоперы создают новые небольшие города со всей инфраструктурой. Так что жилье, особенно — комплексные проекты, безусловно, в приоритете. Никуда не ушла и тема торговой недвижимости. Хотя Екатеринбург и лидирует в стране по обеспеченности площадями в торговых и торгово-развлекательных центрах, этому бизнесу есть куда развиваться — если не количественно, то качественно. Девелоперы возводят ТЦ новых форматов. Рынок офисной недвижимости в городе очень высококонкурентный, тем не менее здесь тоже есть пространство для маневра. Очень активно в последние пару лет пошла тема апартаментов. Этот сегмент быстро растет, сейчас уже порядка 10% жилья, строящегося в городе, приходится на его долю. Рынок неоднозначный, администрация Ека-

Țȍȓ ȜȈȒș

138

Е К АТ Е Р И Н Б У Р Г

теринбурга к нему относится аккуратно. Мы не раз рассматриваем такие проекты и даем разрешение на строительство, если компания готова максимально приблизить комплекс апартаментов к жилью. То есть обеспечить его машиноместами, социальной инфраструктурой, соблюсти нормы по инсоляции и т. д. Кроме того, в последние годы стали активно строиться социальные объекты за счет бюджетов всех уровней (детсады, школы, спорткомплексы). Это тоже приоритетное для города направление. А вот промышленные проекты идут тяжело. Хотя эта сфера в приоритете совершенно точно — появление новых производств, использующих современные технологии, городу необходимо. Мало просто застроить Екатеринбург жильем и коммерческими объектами, нужно ведь создавать и места приложения труда. Надеюсь, эта сфера еще получит развитие. – Осталось ли еще в городе место для новых проектов комплексного освоения территорий? Инвесторам стоит на них рассчитывать? – Здесь очень важно соблюсти баланс. Сейчас в городе реализуется таких проектов на 20 млн кв. м. Когда администрация Екатеринбурга согласовывает подобную застройку, то берет на себя обязательство обеспечить район социальной инфраструктурой.

Возможности городской казны ограничены, поэтому важно, чтобы нас не порвало, как воздушный шар, в который бесконечно дуют-дуют-дуют. Если затеять сразу десять проектов, в итоге может получиться «дырявый» район, где не будет детсадов, или дорог, или общественный транспорт туда не дотянется. Я не могу сказать: «Дорогие инвесторы, все к нам, мы можем «распечатать» любую территорию под комплексное освоение». Потому что это популизм. Я как потом буду смотреть в глаза горожанам, которые получат некомфортную среду проживания? Во всем мире комплексные проекты начинают только при совмещении бюджетных возможностей всех уровней и вложений частных компаний, в том числе естественных монополий. Убежден, что это правильно. – Как в принципе обстоят дела с участками под застройку в городе? Достаточно ли земли поступает на аукционы? – В границах Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги (ЕКАД) сегодня свободных участков практически нет. 95–98% земель закреплены на том или ином праве. То есть находятся в аренде, собственности, бессрочном пользовании. Мы порой не можем даже найти участок для значимых соцобъектов! Два года назад составляли план перспективных

КСТАТИ Сергей Мямин родился 1 февраля 1972-го в Екатеринбурге. Окончил УГТУ-УПИ по специальности «инженер-системотехник», имеет степень MBA. Карьеру начал в 1999-м с должности начальника отдела материалов Главного управления железных дорог Свердловской области. Затем был заместителем директора Уральского домостроительного комбината, гендиректором компании «Нова-строй». Также работал исполнительным директором «Форум-групп» и руководил заводом ЖБИ «Бетфор». Пост заместителя главы администрации города Екатеринбурга занимает с апреля 2012-го. Женат, воспитывает троих детей.

площадок, пригодных для жилищного строительства. Увидели, что из земель, потенциально пригодных для освоения, порядка 60% — частные, еще 10% — областные и федеральные. Остается 30% территорий. Как правило, они расположены за ЕКАД и не обеспечены инфраструктурой. Это сложная земля. Ее тяжело развивать. Тем не менее мы намерены каждый год выставлять на аукционы по 20–30 га. Помимо этого на торги поступят застроенные территории, которые находятся в городской черте. Это площадки с ветхими домами, которые девелоперы могут расселить и возводить там новое жилье. Причем такие территории мы готовим к аукционам целыми кварталами. – Какие планы по вводу недвижимости администрация Екатеринбурга ставит на 2014–2015 гг.? Городу удастся сохранить темпы строительства? – В этом году у нас есть все предпосылки к тому, чтобы сдать 1 млн кв.м жилья и поддержать этот объем в 2015-м. Сейчас в стадии строительства находится 2,5 млн «квадратов» — это хороший задел. По коммерческой недвижимости ожидаем ввод на уровне 700 000–900 000 кв. м. То есть Екатеринбург динамику не теряет, подтверждая статус интересного для инвестиций и бизнеса города. Мы же продолжим создавать для этого возможности — готовить площадки для строительства, согласовывать проектную документацию, работать с каждым объектом персонально. Главное, чтобы ситуация в экономике была стабильной.

Беседовала Екатерина СИМОНОВА

139

Е К АТ Е Р И Н Б У Р Г

Топ-новостройки ТРЦ «Гринвич» (IV очередь), Общество «Малышева 73»

ТРЦ «Глобус», Mallino Development Group

Весной 2014-го (с вводом IV очереди) торгово-развлекательный центр «Гринвич» стал крупнейшим в Екатеринбурге. Его площадь выросла на 120 000 кв.м, достигнув 255 000 «квадратов». В новой фазе проекта с арендопригодным пространством 72 400 кв.м разместились 104 магазина (из них пять представляют новые для города бренды), а также объекты общепита (на 1500 кв.м): ресторан международной сети Carls Junior, ранее представленный только в Петербурге, два молодежных заведения, детский ресторан и круглосуточный паб. Плюс продуктовый гипермаркет на 6000 кв.м сегмента «средний плюс» и детский развлекательный центр «Фэнтези Град» (на 4500 кв.м), созданный по аналогии с проектом KidZania в «Дубай Молле». Кроме того, в новой очереди «Гринвича» появились два новых кинозала (один из них — на 520 мест). Подземный паркинг IV фазы рассчитан на 580 авто. Рядом девелопер обустроил восьмиуровневую парковку. Лицом новой рекламной кампании «Гринвича» стала голливудская актриса Милла Йовович. Сумму контракта руководство ТРЦ не раскрывает. Заполняемость четвертой очереди летом 2014-го составляла 95%, средняя арендная ставка — $150/кв.м в месяц. Девелопер проекта — Общество «Малышева 73». Инвестиции в новую очередь ТРЦ составили 6 млрд руб. Окупить вложения компания рассчитывает за 6–7 лет. IV фаза «Гринвича» начала строиться в 2011-м. Заказчиком выступила компания «Инвестторгстрой», техзаказчиком — СМП «ГорРемСтрой», генпроектировщиком — «Уралпроектдубрава». Концепцию объекта разработали фирма «Грачев и партнеры» и архитектурная мастерская «Менгир». Здание выполнено в классическом стиле, чтобы вписаться в окружающую застройку. (ТРЦ расположен в историческом центре Екатеринбурга — в квартале ул. Радищева — 8 Марта — Вайнера — Куйбышева.) Это место считается в городе «намоленным»: с 1972-го здесь работал первый универсам самообслуживания в Екатеринбурге. Первая очередь «Гринвича» сменила его в 2006-м. Сразу после запуска IV очереди девелопер начал строить пятую. По предварительным расчетам, она обойдется в 5,5 млрд руб. Главной «фишкой» проекта станет прямое соединение с метро. Один из эскалаторов станции «Геологическая» будет выходить сразу в «Гринвич». Девелопер рассчитывает, что это повысит посещаемость ТРЦ. С 2010-го этот показатель снизился — с 5,56 человека на кв.м в день до 3,21.

«Глобус» стал самым масштабным в Екатеринбурге проектом реконцепции торговой недвижимости. Прежде комплекс, запущенный в 2002-м, назывался «Екатерининский» и занимал 52 000 кв. м. Несмотря на неправильное зонирование, ТРЦ за короткое время стал точкой притяжения не только жителей «спальных» районов юга Екатеринбурга (Химмаша и Ботаники), но и посетителей из центра. Однако за десять лет эксплуатации объект морально устарел. На фоне кризиса 2008-го у «Екатерининского» сменился собственник. Актив перешел от ХК «Лидер» к экс-главе концерна «Калина» Тимуру Горяеву. Бизнесмен продал свое предприятие компании Unilever и сосредоточился на девелоперских проектах, основав компанию Mallino Development Group. Реконструкция «Екатерининского» стартовала весной 2013-го, а первая очередь «Глобуса» открылась уже в конце прошлого года. В ней представлены галерея ведущих федеральных брендов, фуд-корт, продуктовый и спортивный гипермаркеты, гипермаркет бытовой техники. Также запланирован кинотеатр на десять залов, парк развлечений и зона отдыха под открытым небом, расположенная вдоль набережной с городским пляжем и спортплощадками. Центром притяжения ТРЦ уже сейчас является аквапарк «Лимпопо» — единственный на Урале. Эксклюзивным консультантом по маркетингу и сдаче в аренду площадей «Глобуса» выбрана компания Jones Lang LaSalle. Первая очередь заполнена на 100%, средняя ставка аренды — 3150 руб./кв.м в месяц. Вторую очередь ТРЦ девелопер планирует сдать осенью 2014-го. После завершения всех работ комплекс станет одним из самых крупных в Екатеринбурге. Его общая площадь достигнет 158 000 кв.м, арендопригодная — 84 000 «квадратов». В 2015-м в составе «Глобуса» по плану заработает первый в городе стационарный дельфинарий. По экспертным оценкам, объем инвестиций в этот проект составит 250–300 млн руб. Его расчетная посещаемость — 50 000–60 000 человек в год. Срок окупаемости проекта превысит десять лет. Любопытно, что в этом году Mallino Development Group удалось отстоять право использовать название «Глобус» в суде. Немецкий холдинг Globus требовал, чтобы девелопер отказался от этого бренда.

Țȍȓ ȜȈȒș

140

Е К АТ Е Р И Н Б У Р Г

Топ-новостройки Башня «Исеть», Уральская горнометаллургическая компания

Район «Солнечный», компания «Форум-групп»

Башня «Исеть» станет первым в Екатеринбурге комплексом элитных апартаментов. Возвести 52-этажный небоскреб на территории будущего квартала Екатеринбург-Сити, расположенного в центре города, неподалеку от зданий правительства области и регионального Заксобрания, решили еще в 2007-м. Тогда девелопер — Уральская горно-металлургическая компания (УГМК) — планировал разместить в здании и офисные площади тоже. Проект разработало французское архитектурное бюро Valode&Pistre. Однако после кризиса 2008-го было решено переформатировать комплекс и сделать весь небоскреб жилым. Автор новой архитектурной концепции — Вернер Зобек, глава Штутгартского института концептуального дизайна и легких конструкций, известный приверженностью к экологическим зданиям. Вид башни изменился радикально: вместо конструкции со шпилем, напоминающей молекулу ДНК, теперь она представляет собой цилиндр высотой 209 метров (более 70 000 кв.м). Здесь разместят 250 апартаментов площадью от 80 до 490 кв. м. До 47-го этажа высота потолков составит 3 метра, выше — 4 м. Цена апартаментов начинается с 200 000 руб. за «квадрат». Застройщик «Исети» считает, что стоимость оправдана: башню оборудовали самыми современными инженерными системами, инфраструктурой и пр. К примеру, отопление подключат со всех сторон — в помещениях будут теплые полы, радиаторы и системы кондиционирования с использованием фанкойлов. Панорамный фасад выполнен из специального стекла с серебряным напылением, защищающего от солнечной радиации (коэффициент отражения — около 20%). В здании предусмотрены четыре технических этажа, где будут находиться блоки приточной вентиляции, а также семь лифтов и две незадымляемые лестничные клетки. В ядре башни разместится противопожарная зона с отдельной системой вентиляции и несгораемыми стенами. Технологии работы УГМК перенимала у строителей «Москва-Сити». Помимо апартаментов в «Исети» запланированы бутики, ресторан, кафе, spa-салон, бассейн, детский сад и четырехэтажная парковка на 420 машин, которые будут заезжать внутрь комплекса по винтовой рампе. Объем инвестиций в строительство обозначен на уровне $180 млн. 30% вложений — доля УГМК, остальные средства предоставил Газпромбанк. Монолитные работы на объекте уже завершены, ведется остекление и отделка. Ввести башню планируют в 2014 году.

Жилой район «Солнечный» — один из самых крупных в стране проектов комплексного освоения территорий. Строительство стартовало прошлой осенью в южной части города (в границах продолжения ул. 2-я Новосибирская и ЕКАД). По планам девелопера — компании «Форум-групп» — на территории 362 га в ближайшие десять лет появится около 2,5 млн кв. м жилья эконом-класса с небольшими по площади квартирами. Предполагается, что жителями «Солнечного» станут около 85 000 человек. Жилые дома запланированы с переменной этажностью — от 5 до 16 этажей. При их возведении будут применять самые современные строительные технологии и материалы. У «Солнечного» есть ряд особенностей. Так, здесь реализуется концепция закрытых дворов: парковочные карманы расположены вокруг домов, а во двор, где разместятся детские и спортивные площадки, можно попасть только пешком. Архитектурно-планировочной доминантой района предполагается сделать бульвар и парк площадью 18 га — к их обустройству девелопер уже приступает. Это значит, что с моменту ввода первых жилых кварталов парк уже будет готов. В «Солнечном» предусмотрена и торговая зона. Для комплексной коммерческой застройки предназначена окраина района, граничащая с ЕКАД. На территории 70 га расположится ритейл-парк. Его концепция в стадии проработки. Дополнительную привлекательность «Солнечному» придаст соседство с крупнейшим в регионе развлекательным парком DreamWorks (к его строительству столичная ГК «Регионы» намерена приступить в этом году). По планам «Форум-групп», в 2015-м в «Солнечном» будет готово 77 000 кв.м жилья, в 2016-м — еще 100 000 «квадратов», в 2017-м — 125 000. Начиная с 2018-го, плановый ежегодный ввод достигнет 300 000 кв. м. Чтобы ускорить стройку, девелопер привлекает соинвесторов. При этом «Форум-групп» выступает генеральным застройщиком и берет на себя планирование территории и обеспечение каждого пускового участка коммуникациями и дорогами. Земля предлагается девелоперам по фиксированной цене (в которую входит все вплоть до ГПЗУ). Поддержку проекту оказывают региональные и городские власти. Областное правительство рекомендовало естественным монополиям включить район в их инвестпрограммы. Детсады, школы и поликлиники в «Солнечном» будут строиться на средства городского бюджета. Под социальные объекты в районе запланированы четыре участка. Продажи квартир в «Солнечном» стартовали летом 2014-го. Цены — от 38 000 руб./кв. м.

141

Е К АТ Е Р И Н Б У Р Г

Топ-новостройки Район «Мичуринский», компания «ЛСР. Недвижимость — Урал»

Бизнес-центр Clever Park, компания Cross Development

Жилой район «Мичуринский» стал первым в Екатеринбурге масштабным проектом малоэтажной застройки. На 52 га в районе Широкой Речки (несколько километров от центра города) появится 70 трехэтажных секционных домов комфорт-класса. Плотность застройки «Мичуринского» сравнительно низкая — около 4000 кв.м на 1 га. По замыслу девелопера проекта — компании «ЛСР. Недвижимость — Урал» — район позволит совместить преимущества жизни в мегаполисе с экологичностью. С юга от «Мичуринского» расположены леса, с запада — сады, на территории есть рекреационная зона с естественным озером Половинное. Проектом предусмотрено благоустройство спуска к водоему и пляжа. В районе запроектировано нестандартное для Екатеринбурга жилье. Помимо одно-, двух- и трехкомнатных квартир здесь предусмотрены студии, квартиры с выходом в палисадник и двухуровневые варианты с высотой потолков до 4 м. На первых этажах запланированы квартиры с подполом. Его можно превратить в мастерскую, кладовую или винный погреб. Площадь помещений варьируется от 29 до 80 кв. м. Строительство «Мичуринского» стартовало в начале 2013-го. В конце прошлого года девелопер сдал первые 12 домов (свыше 33 000 кв.м) и сейчас возводит еще тринадцать. Здания имеют форму скобок, расположены парами и образуют закрытые для автомобилистов дворы. В проекте предусмотрены объекты инфраструктуры, в том числе три детских сада и школа. «Мичуринский» возводят по технологии сборного домостроения. При отделке фасадов применяют энергоэффективную бесшовную технологию, позволяющую повысить теплосбережение дома на 30% (по сравнению с традиционными зданиями из сборного железобетона), а также улучшить звукоизоляцию в помещениях. Новые центральные сети и коммуникации в «Мичуринском» совмещены с автономными — в квартирах установлены индивидуальные газовые котлы, обеспечивающие отопление и ГВС. Завершение проекта намечено на конец 2017-го. К этому времени в «Мичуринском» появится 230 000 кв.м жилья. Летом 2014-го квартиры в этом комплексе продавались от 49 000 до 68 000 руб./кв. м.

Бизнес-центр Clever Park — самый крупный в Екатеринбурге деловой комплекс. Компания Cross Development возводит на территории 10 га в районе ул. Фурманова — Машинная — Ткачей «микст» с бизнесапартаментами, офисной и торговой составляющими. Объект соответствует классу А: здания с панорамным остеклением, современные системы приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования, высокоскоростные лифты и т. п. При этом Clever Park находится за пределами центра города — на берегу реки Исети, на пересечении основных транспортных магистралей. За счет этого дорога от Clever Park до аэропорта Кольцово занимает 10 минут. Любопытно, что ранее на площадке планировалось создать самый крупный в России выставочный центр с гостиницей на 470 мест, офисами, конгресс-холлом и др. Однако в 2009-м прежний собственник участка — ХК «Лидер» — отказался от этой идеи. Компания Cross Development вышла на стройплощадку в мае 2013-го и уже в конце прошлого года ввела первую очередь: десятиэтажное здание с офисами, занимающими 3–8-й этажи, торговыми площадями на двух нижних уровнях и двухуровневыми апартаментами на 9–10-м этажах. Площадь объекта составила 9800 кв. м. Офисные площади в среднем сдаются по 950 руб./кв.м в месяц. Этим летом заполняемость БЦ превышала 90%. Вторую очередь девелопер намерен ввести до осени 2014-го. В 24-этажном здании площадью 15 400 «квадратов» предусмотрены офисные и торговые площади. Третий пусковой комплекс Clever Park — 14-этажка (на 14 200 кв.м) — начнет работу в конце этого года. Все три здания будут объединены подземным паркингом (примерно на 150 авто). В нем один уровень (комплекс строится на берегу реки, и подземные воды находятся близко к поверхности). Запланирована также наземная шестиуровневая парковка на 500 машин. Общий объем инвестиций в проект оценивается в 2 млрд руб. Заемные средства задействованы в минимальном объеме. В роли застройщика выступает местная компания «Уралбилдинг».

Țȍȓ ȜȈȒș

ȱȪɉɏô ȲȫȪȯɏȮɘ ǨȕȒȌȌ ȑȕȓȖȇȔȏȐ ȞȒȌȔȕȉ ǨȕȒȌȌ Ȋȕȗȕȋȕȉ ǷȕȘȘȏȏ ǱȕȓȖȇȔȏȏ ȏ ȖȇȗșȔȌȗȢ ȏȎ ǷȕȘȘȏȏ ȘșȗȇȔ ǸǴǪ Ǹǿǧ ǩȌȒȏȑȕȈȗȏșȇȔȏȏ ǪȌȗȓȇȔȏȏ ǿȉȌȝȏȏ ǻȏȔȒȦȔȋȏȏ ǱȏșȇȦ ǷȕȘȘȏȐȘȑȇȦ ǪȏȒȣȋȏȦ ȚȖȗȇȉȒȦȥȠȏȜ ȏ ȋȌȉȌȒȕȖȌȗȕȉ ȑȇȑ ȕȈȠȌȘșȉȌȔȔȇȦ ȕȗȊȇȔȏȎȇȝȏȦ țȌȋȌȗȇȒȣȔȕȊȕ ȚȗȕȉȔȦ Ȗȗȕȉȕȋȏș ȝȌȒȌȔȇȖȗȇȉȒȌȔȔȚȥ ȖȕȒȏșȏȑȚ Ȗȕ ȘȕȎȋȇȔȏȥ ȚȘșȕȐȞȏȉȕȊȕ ȑ ȉȔȌȟȔȏȓ ȚȘȒȕȉȏȦȓ ȏ ȖȗȕȎȗȇȞȔȕȊȕ ȗȢȔȑȇ ȔȌȋȉȏȍȏȓȕȘșȏ ȉ ȘșȗȇȔȌ ǵȘȔȕȉȔȇȦ ȝȌȒȣ ǪȏȒȣȋȏȏ ³ ȕȈȌȘȖȌȞȌȔȏȌ ȘșȇȈȏȒȣȔȕȊȕ ȗȕȘșȇ ȗȢȔȑȇ ȔȌȋȉȏȍȏȓȕȘșȏ ǷȕȘȘȏȏ ȏ ȘȕȎȋȇȔȏȌ ȈȒȇȊȕȖȗȏȦșȔȕȐ ȘȗȌȋȢ ȋȒȦ ȖȕȉȢȟȌȔȏȦ ȖȗȕțȌȘȘȏȕȔȇȒȏȎȓȇ ȋȌȉȌȒȕȖȌȗȘȑȏȜ ȏ ȚȖȗȇȉȒȦȥȠȏȜ ȑȕȓȖȇȔȏȐ

ȮȨɋɒô ȰȨȱȳȮȫȱɕ

ȮȨɋɒô ȰȱȫɏȲȳȨȩɒȳȫəɖȲȳȩȨ

ǳȏȔȏȘșȌȗȘșȉȕ ȤȑȕȔȕȓȏȞȌȘȑȕȊȕ ȗȇȎȉȏșȏȦ Ƿǻ ǳȏȔȏȘșȌȗȘșȉȕ ȗȌȊȏȕȔȇȒȣȔȕȊȕ ȗȇȎȉȏșȏȦ Ƿǻ ǳȏȔȏȘșȌȗȘșȉȕ ȕȈȕȗȕȔȢ Ƿǻ ǳȏȔȏȘșȌȗȘșȉȕ ȘșȗȕȏșȌȒȣȘșȉȇ ȏ ǭǱǼ Ƿǻ ǳȏȔȏȘșȌȗȘșȉȕ șȗȇȔȘȖȕȗșȇ Ƿǻ ǳȏȔȏȘșȌȗȘșȉȕ ȤȔȌȗȊȌșȏȑȏ Ƿǻ ǫȌȖȇȗșȇȓȌȔș ȖȗȕȓȢȟȒȌȔȔȕȘșȏ ȏ ȏȔțȗȇȘșȗȚȑșȚȗȢ ǶȗȇȉȏșȌȒȣȘșȉȇ Ƿǻ ǳȕȘȑȕȉȘȑȇȦ ȊȕȗȕȋȘȑȇȦ ǫȚȓȇ ǶȗȇȉȏșȌȒȣȘșȉȕ ǳȕȘȑȉȢ ǶȗȇȉȏșȌȒȣȘșȉȕ ǸȇȔȑș ǶȌșȌȗȈȚȗȊȇ ǧȋȓȏȔȏȘșȗȇȝȏȏ ǬȑȇșȌȗȏȔȈȚȗȊȇ ǵȓȘȑȇ ǶȌȗȓȏ ǴȕȉȕȘȏȈȏȗȘȑȇ ǧȘșȗȇȜȇȔȏ ǶȗȇȉȏșȌȒȣȘșȉȇ ǳȕȘȑȕȉȘȑȕȐ ǲȌȔȏȔȊȗȇȋȘȑȕȐ ǹȥȓȌȔȘȑȕȐ ǩȕȒȊȕȊȗȇȋȘȑȕȐ ǹȉȌȗȘȑȕȐ ǸȇȗȇșȕȉȘȑȕȐ ǱȇȒȚȍȘȑȕȐ ǺȒȣȦȔȕȉȘȑȕȐ ȕȈȒȇȘșȌȐ ǱȗȇȘȔȕȋȇȗȘȑȕȊȕ ȑȗȇȦ ǩȌȋȚȠȏȌ țȌȋȌȗȇȒȣȔȢȌ ȏ ȗȌȊȏȕȔȇȒȣȔȢȌ Ǹǳǯ

ǸȇȔȑș ǶȌșȌȗȈȚȗȊ PDLO#JXG HVWDWH UX

ȭȫɐɏɉȮȨȱȯɏȮɕȫô ȰȨȱȳȮȫȱɕ

5,&6 ² 5R\DO ,QVWLWXWLRQ RI &KDUWHUHG 6XUYH\RUV ),$%&, ² 7KH ,QWHUQDWLRQDO 5HDO

(VWDWH )HGHUDWLRQ ,5(0 ² ,QVWLWXWH RI 5HDO (VWDWH 0DQDJHPHQW .,,1.2 ² WKH 5HDO (VWDWH (GXFDWLRQ DQG 7UDLQLQJ ,QVWLWXWH

ǳȕȘȑȉȇ PVN#JXG HVWDWH UX ǶȗȌȋȘșȇȉȏșȌȒȣȘșȉȕ ȉ ǴȏȍȔȌȓ ǴȕȉȊȕȗȕȋȌ QQ#JXG HVWDWH UX ǶȗȌȋȘșȇȉȏșȌȒȣȘșȉȕ ȉ ǷȌȘȖȚȈȒȏȑȌ ǹȇșȇȗȘșȇȔ ND]DQ#JXG HVWDWH UX ǶȗȌȋȘșȇȉȏșȌȒȣȘșȉȕ ȉ ǬȑȇșȌȗȏȔȈȚȗȊȌ ȏ ǸȉȌȗȋȒȕȉȘȑȕȐ ȕȈȒȇȘșȏ HNDWHULQEXUJ#JXG HVWDWH UX ǶȗȌȋȘșȇȉȏșȌȒȣȘșȉȕ ȉ ǸȇȓȇȗȌ VDPDUD#JXG HVWDWH UX ǶȗȌȋȘșȇȉȏșȌȒȣȘșȉȕ ȉ ǵȓȘȑȌ RPVN#JXG HVWDWH UX ǶȗȌȋȘșȇȉȏșȌȒȣȘșȉȕ ȉ ǹȥȓȌȔȏ ȏ ǹȥȓȌȔȘȑȕȐ ȕȈȒȇȘșȏ W\PHQ#JXG HVWDWH UX

ZZZ JXG HVWDWH UX

ȮȨɋɒô ȰȱȯȫȬȳɕ ǳǬ ǭ ǫǺǴǧǷǵǫǴȂǬ ǶǷǵǬǱ ǹȂ ȓȌȍȋȚȔȇȗȕȋȔȢȐ ȏȔȉȌȘșȏȝȏȕȔȔȢȐ țȕȗȚȓ Ȗȕ ȔȌȋȉȏȍȏȓȕȘșȏ 352(VWDWH ,QYHVWRUV &OXE ȓȌȍȋȚȔȇȗȕȋȔȢȌ ȈȏȎȔȌȘ șȚȗȢ ȉȕ ǻȗȇȔȝȏȥ ǩȌȒȏȑȕȈȗȏșȇȔȏȥ ǻȏȔȒȦȔȋȏȥ ǿȉȌȝȏȥ ǱȏșȇȐ ȆȖȕȔȏȥ ǳȇȒȇȐȎȏȥ ǱȇȔȇȋȚ Ǹǿǧ ǪȌȗȓȇȔȏȥ ȏ ȋȗȚȊȏȌ ȘșȗȇȔȢ ȓȌȍȋȚȔȇȗȕȋȔȢȌ ȕȈȚȞȇȥȠȏȌ ȖȗȕȊȗȇȓȓȢ ² &30 &&,0 țȕȗȓȏȗȕȉȇȔȏȌ ȋȌȒȌȊȇȝȏȐ ȋȒȦ ȚȞȇȘșȏȦ ȉ ǳȌȍȋȚȔȇȗȕȋȔȢȜ ȉȢȘșȇȉȑȇȜ ² 0,3,0 (;32 5($/ 0,3,0 $VLD ȗȕȘȘȏȐȘȑȏȐ ȤșȇȖ ǳȌȍȋȚȔȇȗȕȋȔȕȊȕ ȑȕȔȑȚȗȘȇ ),$%&, țȕȗȚȓ Ȗȕ ȚȗȈȇȔȏȘșȏȑȌ 3528UEDQ ǻǬ ǫǬǷǧ ǲȃǴȂǬ ǶǷǵǬǱ ǹȂ ȑȒȇȘȘȏțȏȑȇȝȏȦ ȕȈȡȌȑșȕȉ ȍȏȒȕȐ ȏ ȑȕȓȓȌȗȞȌȘȑȕȐ ȔȌȋȉȏȍȏȓȕȘșȏ ȉȘȌȗȕȘȘȏȐȘȑȏȐ ȑȕȔȑȚȗȘ Ȗȕ ȤȑȕȒȕȊȏȞȌȘȑȕȓȚ ȋȌȉȌȒȕȖȓȌȔșȚ *5((1 $:$5'6 ȌȍȌȊȕȋȔȢȌ ǷȕȍȋȌȘșȉȌȔȘȑȏȌ ȘȇȓȓȏșȢ Ȗȕ ȏșȕȊȇȓ ȗȇȎȉȏșȏȦ ȗȢȔȑȇ ȔȌȋȉȏȍȏȓȕȘșȏ 0HGLD $ZDUGV

ȋȌȦșȌȒȣȔȕȘșȏ ȚȖȗȇȉȒȦȥȠȏȜ ȑȕȓȖȇȔȏȐ ȖȌȗȌȉȕȋ ȏ ȏȎȋȇȔȏȌ ȘȖȌȝȏȇȒȏȎȏȗȕȉȇȔȔȕȐ ȒȏșȌȗȇșȚȗȢ ǪǺǫ $QDO\WLFV ȘȕȎȋȇȔȏȌ ȌȋȏȔȕȊȕ ȇȔȇȒȏșȏȞȌȘȑȕȊȕ ȝȌȔșȗȇ $5( ² $FDGHP\ RI 5HDO (VWDWH ² ǧȑȇȋȌȓȏȦ ȔȌȋȉȏȍȏȓȕȘșȏ ȖȕȋȊȕșȕȉȑȇ ȖȗȕțȌȘȘȏȕȔȇȒȣȔȢȜ ȑȇȋȗȕȉ ȋȒȦ ȗȇȈȕșȢ Ȕȇ ȗȢȔȑȌ ȔȌȋȉȏȍȏȓȕȘșȏ ǷǬǪǯǵǴǧ ǲȃǴȂǬ ǶǷǵǬǱ ǹȂ ȕȈȚȞȇȥȠȏȌ ȘȌȓȏȔȇȗȢ ªǵȘȕȈȌȔȔȕȘșȏ ȚȖȗȇȉȒȌȔȏȦ ȏ ȤȑȘȖȒȚȇșȇȝȏȏ ȕȈȡȌȑșȕȉ ȑȕȓȓȌȗȞȌȘȑȕȐ ȔȌȋȉȏȍȏȓȕȘșȏ« ȕȈȚȞȇȥȠȇȦ ȖȗȕȊȗȇȓȓȇ ªǫȌȉȌȒȕȖȓȌȔș ȏ ȚȖȗȇȉȒȌȔȏȌ ȔȌȋȉȏȍȏȓȕȘșȣȥ« ȓȌșȕȋȏȞȌȘȑȏȐ ȋȕȑȚȓȌȔș ªǷȌȑȕȓȌȔȋȇȝȏȏ Ȗȕ ȖȕȉȢȟȌȔȏȥ ȤȔȌȗȊȌșȏȞȌȘȑȕȐ ȤțțȌȑșȏȉȔȕȘșȏ ȍȏȒȢȜ ȏ ȕȈȠȌȘșȉȌȔȔȢȜ ȎȋȇȔȏȐ« ªȑȗȚȊȒȢȌ ȘșȕȒȢ« Ș ȚȞȇȘșȏȌȓ ȗȌȊȏȕȔȇȒȣȔȢȜ ȇȋȓȏȔȏȘșȗȇȝȏȐ реклама

ȑȕȔȑȚȗȘ ȍȚȗȔȇȒȏȘșȕȉ 352(VWDWH

ȗȇȎȗȇȈȕșȑȇ ȖȗȕțȌȘȘȏȕȔȇȒȣȔȢȜ ȘșȇȔȋȇȗșȕȉ

актуальный комментарий

ЕКАТЕРИНБУРГ

Виктор АНАНЬЕВ: «Для устойчивого развития нужен индустриальный парк» Проекты комплексной жилой застройки вносят новые ноты в жизнь небольших городов. Администрация Свердловской области и строительная компания «Атомстройкомплекс» решили пойти дальше — полностью преобразить город-спутник Екатеринбурга Среднеуральск, изменить его облик и привычки обитателей, дать толчок промышленному развитию и частной предпринимательской инициативе. Подробности — в интервью с Виктором Ананьевым, директором по развитию компании «Атомстройкомплекс». – Как родилась идея такого проекта и почему вы за него взялись? – Идея комплексного развития Среднеуральска возникла из мысли о том, что хорошо бы вывести головной офис компании из центра Екатеринбурга. У него есть два существенных недостатка: тяжелая экологическая ситуация и транспортные пробки. Мы искали для офиса чистое место, где был бы парк, чтобы сотрудники могли гулять, заниматься спортом и жить поблизости. Среднеуральск удачно расположен, всего в 16 км от Екатеринбурга, рядом красивый водоем, лес. Мы выбрали место для офиса, консолидировали участок площадью 100 га, перевели его в правильную градостроительную зону, внесли изменения в Правила землепользования и застройки, сделали ППТ и даже прошли публичные слушания. Офис и жилье (для сотрудников и в свободную продажу) — эту программуминимум компания может выполнить без всякого участия государства.

Но нам хотелось, чтобы жилая среда была более современной и удобной, чтобы жить и работать в Среднеуральске в ближайшие годы стало престижнее, чем в центре Екатеринбурга. Это заставило задуматься о более сложных вещах. Сейчас Среднеуральск — это малый город со всеми обычными проблемами: заброшенный, с ветхой инфраструктурой, у граждан нет ощущения перспективы. Чтобы жители «старого» и «нового» Среднеуральска могли комфортно сосуществовать, надо менять постановку вопроса — нужна комплексная программа развития. Городом, в котором проживает 100 000–150 000 человек, управлять непросто, тем более — заниматься его развитием. А в Среднеуральске всего 21 400 жителей. В итоге совместно с муниципалитетом и правительством Свердловской области мы разработали программу «Новый Среднеуральск».

– Расскажите о ней подробнее. – Программа утверждена администрацией города и проходит согласование с правительством области. К 2020 году население должно вырасти до 60 000 человек. Фактически появится новая административная единица «Большой Среднеуральск». Площадь жилого фонда увеличится с 576 000 до 1 145 000 кв. м. Мы рассчитываем, что улучшение среды обитания, появление новых торговых, развлекательных, досуговых центров изменит отношение горожан к собственной жизни, свободному времени и т. д. Компания как основной инвестор отвечает за развитие, во-первых, делового ядра в формате технопарка. Из 40 000 кв.м офисной недвижимости, которую мы рассчитываем построить, головной офис «Атомстройкомплекса» займет всего 15 000 кв. м. Остальное сдадим в аренду. Желающих занять офис рядом с нами достаточно. В результате здесь будет работать около 4000 человек. Вместе с се-

145

актуальный комментарий

мьями — примерно 10 000 людей будет проживать вокруг делового центра. На 100 га запланировано 500 000 кв.м жилой застройки, это будет микрорайон «Южный берег», в нем будут строиться квартиры для сотрудников «Атомстройкомплекса» в рамках специальной корпоративной программы. С точки зрения транспортной доступности Среднеуральск — это удаленный район мегаполиса. Но если екатеринбуржцы купят квартиры в Среднеуральске, а потом будут ездить в город на работу, они только усилят острую проблему маятниковой миграции. Надо сделать так, чтобы необходимость в поездках возникала лишь несколько раз в месяц: к друзьям, в оперный театр. А работа, пешие и велосипедные прогулки, покупки и походы в кино — все это происходило бы рядом с домом. Гарантией того, что город будет развиваться комплексно, должен стать индустриальный парк. Здесь нам потребуется поддержка государства. – На каких условиях? – На реализацию всей комплексной программы развития Среднеуральска государство выделяет около 15% от ее стоимости, которая превышает 52 млрд руб. В финансировании участвуют бюджеты всех уровней, включая федеральный. Эти 15% пойдут на строительство дорог, магистральных сетей, объектов социальной инфраструктуры. Индустриальный парк также должен стать нашим совместным проектом. Совместно со Свердловской областью мы создадим управляющую компанию, вложим средства в подготовку инженерной инфраструктуры для ИП и будем зарабатывать, сдавая производственные площади арендаторам. – Не продавать участки, а сдавать готовые производственные корпуса? – Часть площадей — под мелкие производства — мы построим заранее. Промышленные площади для более

В разработке нового Генплана Среднеуральска участвовали британские архитекторы.

крупного бизнеса будем возводить, руководствуясь конкретным техническим заданием и учитывая технологические потребности, а затем сдадим их в аренду. Возможность выкупа объектов в собственность рассматривается. Всего в индустриальном парке «Исетский» можно построить 400 000 кв.м и разместить 25 предприятий. Земли для этого достаточно: под ИП отведено 73 га. – У компании своя огромная производственная база. Эти мощности вы тоже переведете в индустриальный парк? – Частично. Но стройкомплекс — это готовые заводы с оборудованием, нет смысла перемещать их. Кроме того, мы предполагаем разместить в ИП предприятия более наукоемкие, чем изготовление стройматериалов. Парк рассчитан на отрасли машиностроения, приборостроения. Но вот производство светопрозрачных конструкций мы, возможно, переведем туда. – У всех ИП проблема привести на территорию достаточно мощностей. Нужны не только сети, но и го-

ловные источники. Как вы решили эту задачу? – Это город энергетиков. Среднеуральская ГРЭС производит в разы больше, чем нужно Среднеуральску. Это один из основных поставщиков электричества и тепла в Екатеринбург. В 3 км от электростанции вопросов с энергией не возникает, это сильная сторона проекта. – Каким образом формируется новая жилая среда и чем будущий Среднеуральск должен качественно отличаться от старого? – Мы не стремимся создать жесткую городскую среду с плотностью застройки 18 000–20 000 кв.м на гектар. У нас заложено всего 6000 кв.м на 1 га, высотность — четыре-пять этажей, и квартальный тип застройки. Такие параметры комфортны для жизни, нет ощущения муравейника, но их достаточно, чтобы работали магазины, рестораны, появлялись места притяжения. То есть мы создаем именно городскую среду. Но природный ландшафт здесь настолько хорош, что важно ничего не испортить. Жилой массив пересекает главный проспект, на который будут выходить

Țȍȓ ȜȈȒș

146

Е К АТ Е Р И Н Б У Р Г

помещения стрит-ритейла. Кроме того, спроектировано пешеходное кольцо. Дворы будут подняты на полтора метра относительно проезжей части, над ней предусмотрены мостики. Пешеход с коляской или велосипедист сможет совершить прогулку через весь микрорайон, не пересекаясь с автомобилями. Вокруг этого зеленого пешеходного маршрута мы располагаем социальную и спортивную инфраструктуру: детские студии, клубы, площадки для волейбола, баскетбола и настольного тенниса. Мы реконструируем стадион «Энергетик», построим центр водных видов спорта. В проекте есть и футбольное поле, вернее — целая тренировочная база. И поскольку один из этапов Чемпионата мира по футболу в 2018 году будет проходить в Екатеринбурге, а Среднеуральск находится близко к городу, мы хотим довести базу до такого уровня, чтобы одна из команд, участвующих в ЧМ, могла жить и тренироваться здесь. – Кто занимался проектированием? – В структуре компании есть проектное бюро, которое выполнило новый Генплан Среднеуральска. Но по многим вопросам нам помогали британские архитекторы. И, отдавая должное своим

КСТАТИ

специалистам, я считаю, что без иностранных проектировщиков мы справились бы хуже. У них другая школа. Они проектируют города и кварталы исходя не из административной или экономической целесообразности, а из потребностей жителей, из ощущений человека, который находится на улице. Они намечают зеленые зоны, прогулочные маршруты, причем кольцевые предпочитают линейным. Для них комфорт пешехода и велосипедиста не менее важен, чем комфорт владельца автомашины. По жилым кварталам выполнен эскизный проект, мастер-план, на его основе разработан и утвержден проект планировки территории. На первые кварталы проектная документация передана в экспертизу, мы в стадии рабочего проектирования. – А реновация старой застройки разве не планируется? У вас не получится в результате «город контрастов»? – Действительно, наши 100 га находятся на окраине Среднеуральска, это фактически гринфилд. Мы и сети прокладываем новые, тянем их в обход города, бурим свои скважины, хотя потом они будут интегрированы в общую водопроводную систему.

Компания «Атомстройкомплекс» (Екатеринбург) основана в 1995 году. В составе вертикально интегрированного строительного холдинга — более 50 предприятий, которые занимаются производством стройматериалов, всеми видами общестроительных, специальных, дорожных работ. В сферу интересов холдинга входят строительство жилья, коммерческой недвижимости, социальной инфраструктуры, девелопмент и управление объектами. В портфеле компании более 2 млн кв.м недвижимости в Екатеринбурге и Свердловской области. В числе знаковых проектов — областной перинатальный центр, театр детского балета «Щелкунчик», Камерный театр, Екатеринбургский театр юного зрителя, Центр микрохирургии глаза, противотуберкулезный диспансер. У холдинга сформирован полный цикл производства стройматериалов, действует собственный проектный институт. «Атомстройкомплекс» реализовал первый в Екатеринбурге проект по созданию элитного жилья (микрорайон «Малаховский»), а также возвел первые в городе жилые высотки (ЖК «Аквамарин», ЖК «Февральская революция»).

Среднеуральск застроен в основном послевоенными двухэтажками, хотя есть пяти- и девятиэтажные дома, возведенные относительно недавно. Есть один проект комплексного освоения территории внутри Среднеуральска, где планируется расселять бараки, — там действительно вопиюще заброшенная территория. Но других кварталов, которые надо было бы сносить целиком, нет. Нет промзон, которые пришлось бы выводить из центра. Проблемы Среднеуральска мы планируем решать иначе. В одном месте появится небольшой торговый центр, в другом — школа. Сейчас мы обсуждаем с мэрией строительство на въезде высотного по местным меркам 15-этажного здания — чтобы было понятно: люди въезжают именно в город. Надо просто локально улучшать среду. И я уверен, когда наши планы будут реализованы, трудовая и предпринимательская активность в городе оживет, и рост пойдет естественным образом. Появится спрос, а значит, и торговля, через несколько лет город заживет интенсивной жизнью. – В программе комплексного развития — новые школа, гимназия, поликлиника и реабилитационный центр, детские сады суммарно на 1300 мест, капитальный ремонт старой школы и поликлиники. Все это — на деньги государства или вы тоже участвуете? – Задуман даже студенческий городок для филиала университета. Проектную документацию разрабатывает застройщик, то есть мы. Но когда есть проект и комплексная программа развития, бюджетные деньги на строительство социальных объектов в Свердловской области, как правило, удается найти.

Беседовала Наталья АНДРОПОВА, ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Часть III

Государственный девелопмент Универсиада 2013 года обеспечила столице Татарстана не только современные спортивные объекты, но и новые дороги, транспортные развязки, благоустроенные парки. Лучше стал работать общественный транспорт, на городских дорогах теперь меньше пробок. В Казани активны все секторы рынка недвижимости, включая индустриальный, а самый заметный девелопер — государство. Республиканские и городские власти инициируют масштабные проекты редевелопмента промзон, строительства социальных жилых микрорайонов и инновационных городов-спутников.

жегодно Татарстан входит в число российских регионов — лидеров по объему вводимого в эксплуатацию жилья. В 2013-м в республике было построено 2,4 млн кв.м, из которых 809 900 кв.м — доля Казани. За пять

месяцев 2014-го в Татарстане сдано 997 000 кв.м жилья (41,6% от годового задания). В Казани за этот период построено 392 700 «квадратов». В 2014– 2016 гг. прогнозируемый ввод жилья составит не менее 900 000 кв.м в год.

Город не мелочится Местные власти ставят перед девелоперами задачу комплексного освоения территорий, поскольку места для точечной застройки в городе практиче-

конъюнктура ски не осталось. В приоритете — реализация масштабных проектов, таких как «Казань XXI век», «Солнечный город», «Изумрудный город», «Светлая Долина», «Радужный», «Светлый». Помимо развития окраин и пригородов, акцент делается на освоении неэффективно используемых промышленных зон. Например, Адмиралтейская слобода в Кировском районе станет пилотной площадкой, где предполагается отработать процесс редевелопмента с переносом действующих предприятий. Площадь этого исторического района (адмиралтейство здесь создал еще Петр I) составляет около 365 га. Территория с севера ограничена старым руслом Казанки, с востока — рекой Казанка, с юга — Волгой, с запада — улицей Восточной. В сентябре 2013-го была презентована концепция возрождения слободы, разработанная Казанским государственным архитектурно-строительным университетом (КГАСУ) и научно-проектным центром «Интерра». К 2030 году ее хотят превратить в туристический центр города. Ориентировочная смета мегапроекта, предполагающего «микст» государственного и частного финансирования, — 45 млрд рублей. По расчетам КГАСУ, бюджетные вложения составят от 12 млрд до 15 млрд рублей, из них почти 6,4 млрд — средства федеральных целевых программ. Остальные инвестиции должен принести бизнес, который будет вкладываться в инфраструктуру и строительство жилья. В мае 2014-го утвердили проект планировки территории. Главным элементом будущего комплекса станет парк «Старое русло», который расположится примерно на 84 га. Будет благоустроен туристический подъезд к Зилантовому монастырю, появится набережная. Кроме того, здесь запланировано строи-

КАЗАНЬ тельство примерно 137 000 кв.м жилья, школы на 1500 мест и четырех детских садов (на 220, 150, 90 и 70 детей). Один из масштабных проектов в пригородной зоне — создание микрорайона «Салават Купере» в пос. Залесный. В нем будет примерно 1,5 млн кв.м многоквартирного жилья — это больше, чем в настоящее время насчитывается на территории всего Кировского района. Речь идет об освоении территории 360 га. В «Салават Купере» будут проживать свыше 50 000 человек. Одновременно со строительством жилья предусмотрен ввод 22 детских садов, семи школ и поликлиники. Вопрос транспортного обеспечения будет решен за счет строительства дороги-дублера Горьковского шоссе. Жилье в комплексе будет предоставляться также в рамках программы «Социальная ипотека». Заказчиком выступает Некоммерческая организация «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» (ГЖФ).

В мае 2014-го на стройплощадке состоялась торжественная церемония закладки капсулы в фундамент «Салават Купере». В этом году начнется возведение четырех кварталов — по совокупности 380 000 кв.м (6305 квартир). По плану, первые жильцы въедут в квартиры уже во второй половине 2015-го. Объем инвестиций в первый этап строительства оценивается в 12,5 млрд рублей. В качестве партнера в проект привлечена ГК «Таиф». Предполагается, что компания возьмет на себя обязательства по созданию инженерной инфраструктуры в обмен на часть жилья. При этом ГЖФ вместе с бизнескомпаньоном н ам ерен созд ать «замкнутую» эффективную систему использования коммунальной инфраструктуры, сообщает «РБК. Татарстан». ГЖФ уже определил подрядные организации, которые будут строить «Салават Купере»: ОАО «Камгэсэнергострой», ООО «Грей-Строй»,

ГЛ А В Н Ы Е Ц И Ф Р Ы

Казань расположена на левом берегу Волги, при впадении в нее реки Казанки, в 820 км к востоку от Москвы. Протяженность города с севера на юг составляет 29 км, с запада на восток — 31 км. По данным на 2014-й, в Казани официально проживают 1,19 млн человек. Город разделен на семь административных районов. В 2013-м Казань произвела товаров на сумму 255,6 млрд рублей (на 8,2% больше, чем в 2012-м). Объем инвестиций в основной капитал составил 184,6 млрд рублей. На долю малого и среднего бизнеса в валовом территориальном продукте в 2013 году пришлось 34%. По итогам 2013-го уровень регистрируемой безработицы составил 0,58% — рекордно низкий показатель за последние 10 лет. Ожидается, что в 2014–2016 гг. он не превысит 1%. Среднемесячная зарплата горожан по итогам 2013-го — 29 580,4 руб. (на 16,2% больше, чем в 2012-м). С января по май 2014-го она увеличилась до 30 703 руб.

Țȍȓ ȜȈȒș

150

КАЗАНЬ

Преображение Адмиралтейской слободы — мегапроект в историческом центре Казани.

ООО «Акташ» и ПСО «Казань». Проект планировки разработан ГУП «Татинвестгражданпроект». Жилье в микрорайоне будет предоставляться в рамках программы «Социальная ипотека». Ее участниками могут стать семьи, где есть бюджетники и работники организаций, софинансирующих программу, молодые и многодетные семьи, граждане, проживающие в ветхом или аварийном жилье. Типовым социальным жильем будет застраиваться и территория на выезде из города — за Республиканской клинической больницей (Приволжский район). На территории 45 га ГЖФ за 2–2,5 года построит один из самых благоустроенных микрорайонов Каза-

ни со школами, детсадами и торговообщественным центром. В целом казанский рынок жилья отличается стабильностью. Спрос и предложение сбалансированы. Небольшой всплеск активности наблюдался весной 2014-го: на фоне падения курса рубля горожане спешили вкладывать накопления в недвижимость. В результате за три месяца квартиры в среднем подорожали на 3–5%. Основным спросом в Казани пользуются одно- и двухкомнатные варианты небольшой площади, а также «трешки» до 75 кв. м. По данным аналитиков Сервера недвижимости Казани и РТ, средняя стоимость квадратного метра на «вторич-

ке» в Казани составляла в июне 2014-го 67 500 рублей, а в новостройках — 50 700 рублей. На «первичке» стоимость типовых однокомнатных квартир (размером 40–45 кв.м) начинается с 2,6 млн рублей, «двушки» (70–75 кв.м) предлагаются от 3,7 млн рублей, трехкомнатные (около 85 кв. м) — от 4,4 млн рублей. В рейтинге городских районов по стоимости жилья лидируют Вахитовский и Ново-Савиновский, где «квадрат» на «вторичке» оценивается в 79 800 руб. и 73 300 руб. соответственно (данные на июнь 2014-го). Самые доступные квартиры, как правило, в Авиастроительном районе — в среднем 57 800 руб./кв. м.

151

конъюнктура

До конца года риэлторы прогнозируют рост цен на жилье в пределах 5–7%.

Динамика средней стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке Казани, руб./кв.м

Магазинов много не бывает По данным международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield, в 2013 году Казань заняла 10-е место среди российских городов в рейтинге обеспеченности торговыми метрами на тысячу жителей. Общий объем качественных площадей в торговых центрах Казани (GLA) достиг 420 102 кв. м. Одним из первых современных городских ТЦ стал «XL» в Ново- Савиновском районе площадью более 35 000 кв. м. Основная часть торговых объектов была введена к 2005 году, к празднованию 1000-летнего юбилея столицы Татарстана. Например, в 2005-м заработала «Мега» общей площадью 120 000 кв. м. Затем появились еще несколько ТЦ: «Парк-Хаус», «СуварПлаза», «Кольцо», «Корстон», «Тандем». Кроме того, была выполнена реконструкция ЦУМа. Изобилие торговых площадей привело к тому, что к концу «нулевых» активность девелоперов в этом сегменте снизилась. В 2010 году был сдан в эксплуатацию ТЦ «Франт», в 2011-м — II очередь ТЦ «Южный» — 48 000 кв. м. В 2013-м в Ново-Савиновском районе открылся гипермаркет «Леруа Мерлен» площадью 18 000 кв. м. Объем инвестиций в этот проект составил 1 млрд рублей. В мае прошлого года на пересечении проспекта Победы и улицы Аграрной, на территории 8 га был запущен агропромышленный парк «Казань». Его общая площадь — 50 000 кв.м, из которых 10 000 «квадратов» занимают уличные торговые павильоны, 10 800 кв.м — два торговых зала на 490 арендаторов,

По данным Сервера недвижимости Казани и РТ

6100 кв.м — цеха для переработки с/х продукции, 11 400 кв.м — склады. Рядом с основным зданием расположена гостиница на 38 номеров, кафе и паркинг на 219 машиномест. Агропарк построен на средства федерального и республиканского бюджетов. Стоимость его создания составила 2,4 млрд рублей. Аренда павильона с витриной для сельхозпроизводителя составляет от 10 000 рублей в месяц. Для горожан в агропарк ходит бесплатный автобус по специальному маршруту. В 2014-м в Казани заработал обновленный «Детский мир», расположенный в самом центре города, на ул. Пушкина. В ноябре 2013-го четырехэтажное здание приобрела компания Landor Investments. Вместе с ремонтом объект обошелся новому владельцу в 30 млн долларов. По итогам I квартала 2014 года, диапазон арендных ставок на торговые помещения в центре города (Вахитовский район) и в Ново-Савиновском районе составляет от 600 до 2500 рублей

за кв.м в месяц. В Кировском и Авиастроительном районах, где предложение торговых площадей ограничено, стоимость аренды варьируется от 500 до 800 руб./кв.м в месяц. Максимальные ставки в крупных торговых центрах и на лучших магистралях достигают 3500 руб./кв.м в месяц.

Центр для работы Активная фаза строительства деловых центров в Казани прошла. Традиционно наиболее востребованы офисы в центре и в Ново-Савиновском районе. Разброс ставок (в зависимости от качества и локации объектов) — от 500 до 1500 руб. за кв.м в месяц. Попрежнему слабо развита коммерческая недвижимость в Авиастроительном и Кировском районах города, где самые низкие ставки и меньше всего предложений. Офисные помещения там предлагают в аренду от 400 до 700 руб./кв.м в месяц (данные на конец I квартала 2014-го).

Țȍȓ ȜȈȒș

152

КАЗАНЬ

Агропромышленный парк «Казань» построен на средства федерального и республиканского бюджетов.

В 2013-м рынок бизнес-центров пополнился несколькими объектами. По данным издания «Деловой квартал», была введена II очередь БЦ класса А «Корстон» (9000 кв.м). Завершены БЦ «Паравитта» категории В+ (10 500 кв. м) БЦ «Уницентр» (класс В, 6800 кв.м), БЦ на Тинчурина (3500 кв.м). На 2014-й запланирована сдача II очереди БЦ класса В+ «Татария» (4000 кв.м), БЦ класса В+ на Московской; БЦ класса В+ «Парк Победы» (5100 кв.м), БЦ класса В на Заводской (4300 кв.м). Наилучшую заполняемость, по данным «Делового квартала», в мае 2014-го демонстрировали БЦ «Корстон», техно-

парк «Идея», «Бизнес-парк» и бизнесцентр на Ибрагимова (офисы класса В и В+). В этих БЦ вакантных площадей нет. Офисные площади предусмотрены в составе масштабных проектов «Иннополис» и «СМАРТ Сити Казань», которые являются составной частью концепции «Большая Казань». «Иннополис» — город-спутник в 15 км от Казани, рассчитанный на 155 000 жителей. Возможно, это первый за последние 20 лет пример в России, когда создается новый город с отраслевой направленностью. На территории 2200 га (площадь застройки — 1200 га) будут жить и работать специ-

алисты IT-сектора. К декабрю 2014-го по плану сдается I очередь «Иннополиса». Будет завершено строительство 7-этажного здания технопарка имени А. С. Попова. Его площадь составит 6910 кв. м, стоимость строительства — 2,65 млрд рублей. Кроме того, в конце года будет сдан учебно-лабораторный корпус Университета в сфере высоких технологий размером 9700 кв. м. Весь проект должен быть реализован к 2027 году. «СМАРТ Сити Казань», расположенный недалеко от международного аэропорта Казани, — еще один город-спутник, рассчитанный почти на 60 000 жителей и на 30 000 рабочих мест. Здесь предусмотрено создание особой экономической зоны, научно-образовательного центра с технопарками, вузом и студенческим городком на 10 000 человек. Запланированы крупный медицинский кластер, общественно-деловой центр с торговой и офисной недвижимостью и парковая зона размером 105 га. Перед Универсиадой в городе появилась большая программа восстановления и реконструкции старинных особняков. Более 30 зданий уже приведены в порядок. По некоторым продолжаются работы. Это означает, что вскоре на офисном рынке появится новый для города формат — объекты, предназначенные для штаб-квартир серьезных компаний.

Средняя стоимость жилья на вторичном рынке Казани по районам города, руб./кв.м Тип квартиры 1-комн. 2-комн. 3-комн. Все предложения

Авиастроительный

Вахитовский

Кировский

Московский

Ново-Савиновский

Приволжский

Советский

63 600 59 200 53 000 57 800

77 900 71 300 81 600 79 800

64 300 70 500 55 300 65 800

72 700 63 800 52 800 62 100

77 600 76 200 68 500 73 300

66 200 60 100 61 100 62 500

67 200 59 300 61 400 62 300

По данным Сервера недвижимости Казани и РТ

153

конъюнктура

Кладовщики осторожничают Казань — один из самых крупных транспортных и логистических узлов России. Здесь пересекаются железнодорожные пути, каждый год аэропорт налаживает сообщение с новыми городами мира. Через Казань проходят несколько федеральных трасс. Все это благотворно влияет на развитие складской логистики. Среди современных терминалов выделяется индустриальный парк класса А — «Биек Тау», расположенный в 6 км от Казани, на федеральной трассе М7. Комплекс занимает участок 45,5 га. В 2009 году была запущена первая очередь терминала — около 160 000 кв. м. Со временем «Биек Тау» должен быть расширен до 260 000 «квадратов». Другие объекты категории А — двухэтажный комплекс общей площадью 20 332 кв.м от компании «ТрастИнвестСтрой», расположенный на 11-м км федеральной автомобильной дороги Казань — Оренбург, а также терминал «Q-Park Казань» в Лаишевском районе, с. Столбище (его площадь — 83 000 кв.м). Складские помещения класса В сосредоточены в основном в городских промзонах. Например, в таких производственно-складских комплексах, как «Союз» на ул. Васильченко, 1 (20 000 кв.м) и на ул. Гладилова, 53 (22 900 кв.м). Обоими объектами управляет компания «АС Менеджмент». По данным отдела оценки Министерства земельных и имущественных отношений Татарстана на I квартал 2014 года, арендовать складские и производственные помещения в Казани можно примерно за одни и те же деньги во всех районах города. Отапливаемые склады предлагаются в среднем по 350 рублей за кв.м в месяц, неотапливаемые — по 150–200 руб.

Свободные помещения встречаются во всех районах города. Больше всего вариантов — в промзонах, пригородах и вблизи казанской Кольцевой дороги. Однако эксперты сетуют на нехватку качественного предложения. Зато 5–7 лет назад рынок был им перенасыщен. Специалисты компании Cushman & Wakefield вспоминают, что, когда в конце «нулевых» были одновременно введены в эксплуатацию терминалы «Q-Park Казань» (от ирландского девелопера Quinn Group) и «Биек Тау» (от «Евразии Логистик»), начались ценовые войны и снижение ставок. Объекты заполнялись долго, но сейчас их загрузка близка к 100%, отмечают аналитики издания «Деловой квартал».

Между тем, новые терминалы в последние годы фактически не строились. Девелоперы опасаются это делать, поскольку, хотя и фиксируют растущий спрос, не могут просчитать его. В результате проекты в основном реализуются по схеме built-to-suit. Эксперты, опрошенные «Деловым кварталом», уверены, что будущее — за складами хорошего качества (класса А и В) за чертой города, на основных федеральных трассах.

Излишки гостеприимства Гостиницы в Казани активно строились к Универсиаде, которая прошла в столице Татарстана летом 2013-го.

Основные характеристики торговых комплексов Казани в 2014 году Название торгового центра

Местоположение

Общая площадь, кв.м

Пр. Ибрагимова, 56

74 000

Пр. Ямашева, 97

36 200

ГУМ

Ул. Пушкина, 13/50

13 472

ОАО «ГУМ»

От 14 760 до 46 681

Пр. Победы, 141 Пр. Ямашева, 93 Ул. Ю. Фучика, 90

120 000 40 000 54 000

ООО «ИКЕА Мос» ООО «КазТоргКом» ЗАО «УК «Франт»

До 102 971 От 8581 до 15 446 От 5950 до 28 900

«Тандем»

«Мега Казань» «Савиново» ТЦ «Франт»

Диапазон арендных ставок, руб./кв.м в год

Девелопер ЗАО «ИСК «Тандем» ЗАО «Торговый комплекс «ИКС ЭЛЬ-Казань»

От 5149 до 44 621 От 5149 до 68 648

По данным портала rent.ru

Арендные ставки на офисные площади в разных районах Казани, руб./кв.м в месяц Район

Диапазон арендных ставок

Вахитовский

600–1500

Ново-Савиновский

500–1300

Московский Советский Приволжский Авиастроительный Кировский

450–800 450–900 450–1200 400 400–750 По данным отдела оценки Министерства земельных и имущественных отношений Татарстана

Țȍȓ ȜȈȒș

154

КАЗАНЬ

На время игр в город приехало более 150 000 гостей. Благодаря международным состязаниям туристический поток в Казани за прошлый год вырос на 25%. В городе функционируют 128 объектов размещения на 6000 номеров (10 000 мест). При этом более 70% номерного фонда приходится на 31 гостиницу. В международной системе onlineбронирования представлены 97 местных отелей (на 27% больше, чем в 2012-м). В прошлом году в Казани заработали 34 новые гостиницы, в том числе 13 хостелов. В результате общий номерной фонд увеличился на 20%. Среди объек тов, запущенных в 2013-м, — «Биляр» на ул. Островского, хостел «Коммуна» на ул. Парижской

Коммуны, «Кристалл» на ул. Р. Яхина, гостиница «Олимп» в составе многофункционального 14-этажного комплекса на ул. Р. Зорге, второе здание гостиницы «Корстон» и др. Новые отели в основном имеют категорию 3–4 «звезды». Исключение — пятизвездный «Корстон Роял Отель Казань». В городе представлены гостиницы таких международных «цепочек», как Ramada, Marriot, Rezidor. Летом 2014-го стоимость проживания в отелях три «звезды» начиналась с 2000 рублей за номер в сутки, «четверки» стоили от 4000 руб., «пятерки» — от 5000 руб. В ближайшее время открытие крупных гостиничных комплексов в городе

не планируется. Владельцы казанских отелей констатируют, что окупить уже построенные объекты сложно, пишет «РБК. Татарстан». Ожидаемые сроки возврата инвестиций выросли с общемировых 7–8 лет до 12. Особым спросом казанские гостиницы пользуются в праздничные дни. Так, высокая (от 50%) загрузка традиционно наблюдается с конца декабря до второй декады января.

Анастасия ГАЛКИНА

Основные характеристики складских комплексов Казани в 2014 году Название комплекса

Месторасположение

Общая площадь, кв.м

Высота потолков, м

MAX нагрузка на 1 кв.м пола, тонн

Год постройки

Управляющая компания

Класс А «Биек Тау» «Q-Park Казань» Логистический комплекс Логистический парк «Константиновский»

Высокогорский р-н, 806-й км федеральной трассы M7, дер. Макаровка Лаишевский р-н, с. Столбище, Советская ул., 271 Лаишевский р-н, 11-й км федеральной трассы Казань – Оренбург Высокогорский р-н, в 2,5 км восточнее с. Константиновка

160 000

2009

«Евразия Логистик»

83 000

2009

«Логистика»

20 332

2005

«ТрастИнвестСтрой»

15 251

н/д

2009

«С-Лоджистик»

Класс В Производственно-складской комплекс Производственно-складской комплекс «Союз» Офисно-складской комплекс Производственно-складской комплекс «Московский» Ново-Савиновский складской комплекс

Казань, ул. Гладилова, 53

22 924

2,96–7,73

н/д

1930

«АС Менеджмент»

Казань, ул. Васильченко, 1

20 000

2,9–5,2

н/д

1950–1970

«АС Менеджмент»

Казань, Амирхана, 50

12 000

8–14

н/д

«Технология-Сервис»

Казань, ул. Мухамедьярова, 31

7439

2,7–4,8

н/д

1967

«AС Менеджмент»

Казань, Ново-Савиновский р-н

5000

2008

«Логопарк»

Складской комплекс

Казань, ул. Южнопромышленная, 10

4200

н/д

2010

«С-Лоджистик»

Производственно-складской комплекс

Казань, ул. Горьковское Шоссе

8000

3,2–9,3

н/д

1974–2000

«AС Менеджмент»

По данным издания «Деловой квартал»

власть и рынок

КАЗАНЬ

Ратмир ШАЙДУЛЛИН:

«Мы тоже инвесторы. Пока начинающие» В прошлом году из 12 млрд рублей доходов бюджета Казани более 2,6 млрд рублей обеспечил городской Комитет земельных и имущественных отношений (КЗИО) за счет продажи объектов муниципальной недвижимости и сдачи их в аренду. План по сборам на 2014-й — 3,3 млрд рублей. Председатель КЗИО Ратмир Шайдуллин признается: пул недвижимости, которым располагает комитет, к сожалению, не такой привлекательный, как, например, у группы компаний ASG Алексея Семина — самого крупного частного владельца площадей в Казани. (В активе ASG — около 280 000 кв.м в столице Республики Татарстан и других ее городах.) Чтобы успешнее конкурировать на рынке, руководитель КЗИО заявляет о готовности повернуться лицом к инвестору и не намерен выступать простым «сборщиком денег».

– Учитывая, что недвижимость в активе КЗИО не в самом лучшем состоянии, много ли желающих купить ее или взять в аренду? – Конечно. Продажей объектов, сдачей в аренду и передачей в оперативное управление мы занимаемся постоянно. Какая-то часть имущества предоставляется общественным организациям в безвозмездное пользование. Однако в нынешнем законодательстве есть множество ограничений,

мешающих нам выступать на равных с инвестиционными компаниями, профессионально управляющими недвижимостью. К примеру, прежде чем передать объект собственнику или арендатору, мы должны вначале произвести его рыночную оценку, а это возможно, только если на конкурсной основе выбран оценщик. Однако даже если тот свою работу сделал, оценка действительна всего полгода. Если этот срок истек, а недвижимость

все еще не реализована, всю процедуру приходится запускать заново. Причем все это стоит дополнительных бюджетных ассигнований, которые мы вынуждены запрашивать у исполкома — по-другому никак, такой закон. А если мы сдали объект, то, к примеру, не можем компенсировать арендатору стоимость ремонта. Единственный для него вариант покрыть расходы — это подать на КЗИО в суд, и мы ему сами это советуем.

Țȍȓ ȜȈȒș

156

КАЗАНЬ

Или еще такой момент. КЗИО может сдавать объект в аренду только на три года (опять же продиктовано действующим законодательством), причем договор не подлежит дальнейшей пролонгации. Даже если мы друг друга полностью устраиваем, комитет вынужден по истечении этого срока вновь выставлять объект на торги, и никакой гарантии, что действующий арендатор на них победит, нет. У коммерсантов все гораздо проще: с партнером заключают допсоглашение. Так что, к сожалению, мы для инвесторов пока крайне неудобны, и бизнес нас воспринимает по большей части как сборщика денег. – Коммерсанты говорят, что с городом работать проблематично — не знаешь, как муниципалитет поведет себя завтра… – Самая большая проблема муниципалитетов в сфере недвижимости — это их неготовность работать по запросу. Зачастую наблюдается картина, когда одно и то же здание выставляют на торги десятки раз, хотя гораздо проще и правильнее было бы либо передать его в безвозмездное пользование некоммерческому учреждению, либо «посадить» туда городскую структуру, а на аукцион передать другое, более востребованное помещение. То же самое с землей: инвестор хочет строить, допустим, многоквартирный дом или торговый центр, а ему предлагается участок, мягко говоря, не совсем подходящий для конкретных целей. Для меня первоочередная задача — сделать так, чтобы бизнес понял: город готов реагировать на его чаяния и нужды. На каждый объект нам важно найти хотя бы одного заинтересованного покупателя: рынок работает сбалансированно, так что остальные клиенты, как говорится, придут на очередь. Кое-что уже сделано в чисто технической части: на сайте Комитета зе-

мельных отношений есть прогнозный план приватизации, объекты предстоящих торгов с фотографиями и подробным описанием, технические планировки, планы участков и т. д. В скором времени грядет еще одно новшество: каждый надел будем продавать в комплекте с градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ), в котором прописано, что и какой этажности здесь можно строить. А пока у нас практика «телега впереди лошади»: сначала инвестор покупает территорию и лишь потом идет получать на приобретенный участок ГПЗУ. Летом на сайте КЗИО (kzio.kzn.ru) начал работу новый удобный сервис для инвесторов — бесплатная электронная подписка на автоматизированную рассылку объявлений о торгах, проводимых муниципалитетом. Любой желающий, зарегистрировавшись на нашем сайте, сможет в режиме онлайн получать на электронную почту информацию о предстоящих аукционах по аренде и продаже муниципального имущества, и уже не нужно будет каждый день заходить на сайт комитета для просмотра объявлений. Весной мы проводили «круглый стол» на тему инвестиций в муниципальную недвижимость. Пригласили представителей крупнейших риэлторских компаний города, агентств недвижимости из Москвы и Петербурга, нескольких инвестиционных банков. В результате поняли, что потенциальных инвесторов в первую очередь отпугивает недостаток информации. Эта проблема вскоре будет решена. Среди других полезных идей, которые уже реализуются, — бизнес-туры для потенциальных инвесторов с выездом на муниципальные объекты, выставляемые на продажу. В ближайшее время мы проведем переговоры с крупными банками, чтобы создать специальный банковский продукт для

участников муниципальных торгов. Банк по заявке потенциального инвестора откроет ему кредитную линию, и в случае победы предпринимателю предоставят кредит на оплату муниципального имущества. В 2104-м КЗИО продолжает активную работу по постановке на кадастровый учет так называемой неразграниченной собственности. Проще говоря — пустующих участков. В общей сложности их набирается порядка 5600 га, то есть примерно 6–7% от площади города. Немного, но в условиях хронического дефицита земли, как говорится, и это хлеб. – Кто получает право распоряжаться землей после того, как она поставлена на учет и ей присвоен кадастровый номер? – Мы и получаем. Почему так важно «описать» все городские земли? На подходе новый Генплан Казани, в котором не должно быть белых пятен. В числе бесхозных много участков, образующих природный каркас города. Важно понять, где мы оставим ландшафт в том виде, в котором он существует сейчас, а где, сохраняя разумный баланс, можем думать о развитии города. – В Казани прошла акция «Народная инвентаризация». Много ли бесхозных земель было выявлено по ее итогам? – Достаточно много. Причем это были и участки с кадастровыми номерами, не вовлеченные в хозяйственный оборот, а также земли, имеющие кадастровый номер, но не имеющие владельца. В ходе «Народной инвентаризации» было выявлено немало пустующих федеральных и республиканских земель. Это тоже ресурс: на этих территориях можно возводить жилье при участии Фонда РЖС или строить здания для размещения республиканских ведомств.

157

власть и рынок

Разграничение собственности важно и с точки зрения сохранности земель: есть немало желающих — я имею в виду мошенников — «нарисовать» государственный акт и, прикрываясь этой «липой», поставить участок на кадастр, зарегистрировать как свою собственность и тут же его перепродать. Работу по постановке на учет пустующих земель мы планируем завершить к концу года. В городское Управление архитектуры и градостроительства уже предоставили информацию с описанием земель общей площадью 700 га с целью дальнейшего межевания, постановки на кадастровый учет и вовлечения в хозяйственный оборот. – К вопросу о Генплане. Будут ли в новом градостроительном документе отражены интересы инвесторов — нынешних и потенциальных? – И инвесторы, и застройщики в один голос говорят, что в отсутствие проектов планировок территорий (ППТ) они вынуждены работать вслепую, ведь именно этот документ определяет, что, где и какой этажности должно строиться, как проходят «красные» линии, какой должна быть социальная инфра-

структура. У нас был огромный период градостроительного провала. Если с 1962 года по 1995-й было разработано и утверждено 13 проектов планировки территорий, то с 1995-го по 2008-й, то есть 13 лет, документацию по планировке территорий в Казани вообще не делали. В законодательстве существовала дыра: ППТ были не обязательны к разработке. У муниципалитета были другие приоритеты. Ведь подготовка таких документов может стоить (в зависимости от глубины проработки и сложности участка) от нескольких десятков до нескольких сотен миллионов рублей. Застройщики же и инвесторы этим пользовались — территории осваивались стихийно, участки формировались бессистемно. В результате мы имеем то, что имеем. С 2008-го по 2013-й утверждено уже 18 (!) проектов планировки, из которых шесть — в минувшем году, причем три из них были разработаны за счет средств частных инвесторов. То есть за шесть лет в Казани появилось больше ППТ, чем за предыдущие пятьдесят. – Поскольку многие земли внутри городской черты еще не «покрыты»

КСТАТИ В ближайшие три года КЗИО планирует реализовать 69 500 кв.м недвижимости, а также несколько пакетов акций (ОАО «Казметрострой», Московский рынок, НовоСавиновский рынок, «Жилсервис» и др.) и 49% долей в ООО «Банк Казани». На продажу, в частности, будут выставлены отдельные постройки. Например, здание на ул. Баумана, 56, недостроенный центр ведической культуры «Махариши», объекты на Мало-Московской ул., 20/18 и на ул. Гладилова, 26/6, а также незавершенная торговая «Подземная галерея» на ул. Баумана. Ратмир Шайдуллин родился в 1980 году в г. Нижнекамске. Окончил Казанский государственный университет по специальности «юриспруденция». Кандидат наук. Успел поработать в частных юридических компаниях, преподавал в Казанском филиале Российской академии правосудия. По настоящее время — доцент, завкафедрой в этом учебном заведении. В 2010–2012 гг. работал в Прокуратуре Казани. С осени 2013-го — председатель Комитета земельных и имущественных отношений исполнительного комитета МО г. Казани. Женат, воспитывает двоих детей.

ППТ и сетью коммуникаций, считаете ли вы необходимым и оправданным присоединение к Казани новых территорий? – Безусловно. Да, это требует больших ассигнований. Да, денег в бюджете всегда не хватает. Однако надо смотреть вперед — земли присоединяют не только и не столько для удовлетворения текущих надобностей, сколько с заделом на будущее. И самая большая проблема, на мой взгляд, — это не прокладка сетей, а наличие у вновь присоединяемых территорий владельцев, которые давным-давно, предвидя развитие событий, купили эти участки (в статусе земель сельхозназначения) и теперь спят и видят, когда их переведут в разряд земель поселений. Если город захочет что-то здесь строить, нам придется платить за выкуп участков в десятки, если не в сотни раз больше, чем потратили на приобретение этой земли ее нынешние владельцы. Единственная возможность законного изъятия (не считая судебной процедуры для недобросовестных собственников) — если в Генплане поселения, к примеру, будет предусмотрено строительство дороги, проходящей через конкретный участок. – Довольны ли вы городом, в котором живете? – Как чиновник — нет, поскольку вижу, что Комитет будет обеспечен работой на годы вперед. Как простой горожанин — безусловно, доволен, так как мне есть с чем сравнивать. Я часто бываю в Москве, Петербурге и других крупных городах. Поэтому с уверенностью могу сказать, что Казань развивается гораздо гармоничнее, чем другие «миллионники», а тем более — Москва.

Беседовала Анастасия ГАЛКИНА

Țȍȓ ȜȈȒș

158

КАЗАНЬ

Топ-новостройки ЖК «Современник», ООО «ЮИТ Казань»

ЖК «Лазурные небеса», ООО «Доминатус»

ЖК «Современник» расположен в Ново-Савиновском районе (на пересечении пр. Ф. Амирхана и ул. С. Хакима), на правом берегу Казанки, в одном из самых перспективных мест Казани. Из окон домов открываются вид на Кремль, мост Миллениум, реку и окрестности. По сути, это целый микрорайон, который будет состоять из одиннадцати жилых домов, трех многоуровневых паркингов и здания детского сада на 140 мест. Строительство первого корпуса в составе ЖК началось в I квартале 2008-го, последний дом по плану будет сдан в I квартале 2017-го. По состоянию на лето 2014-го в эксплуатацию введено два жилых корпуса и паркинг. В высокой степени готовности находятся еще три дома. Застройщик и генеральный подрядчик — ООО «ЮИТ Казань» («дочка» финского концерна YIT), генеральными проектировщиками выступали ООО «Домарк», ООО «Акведук», ООО «ПФ «Универсал», ТРООИВАиДЛК. Общая площадь комплекса составит 105 436 кв. м. Дома разновысотные: от 9 до 25 этажей. Преобладают 16-, 18- и 20-этажные корпуса. В ЖК «Современник» в общей сложности 1643 квартиры. Планировочные решения разные: компактные варианты (от 33 кв.м) с кухней-нишей, типовые «единички» (около 40 кв.м) с просторной кухней (примерно 12 кв.м), квартиры с двумя санузлами (при площади от 60 кв. м). Во всех квартирах имеются остекленные балконы (около 4,5 кв.м), высота потолков не менее 2,7 м, в подвале предусмотрены кладовые размером примерно 2,6 кв. м. Есть возможность объединения соседних квартир, поскольку стены между ними выполнены не из сплошного монолита, а с применением опорных несущих колонн, что не отражается на конструктиве здания. В квартирах используется горизонтальная разводка систем отопления, трубы из поперечно сшитого полиэтилена. Жилые корпуса оборудованы системой принудительной вентиляции, заводскими блочными тепловыми пунктами Danfoss, рассматривается вопрос о применении в очередном доме системы рекуперации. Первые этажи ЖК предназначены для коммерческого использования. Размер нежилых встроек — от 60 кв. м. Уровень цен на квартиры зависит от стадии готовности конкретного корпуса и этажа. В среднем на начальном этапе строительства квадратный метр стоит около 69 000 рублей, а на завершающем — 77 000 руб.

ЖК премиум-класса «Лазурные небеса» расположен в Советском районе на пересечении улиц Взлетная и Патриса Лумумбы. 37-этажное здание высотой примерно 128 метров — первый небоскреб в Казани. Изначально он должен был иметь брата-близнеца, но затем проект упростили, и дело ограничилось двухэтажным встроенно-пристроенным корпусом. Здание небоскреба представляет в плане два сегмента круга размером 14,4 на 52,4 м, сдвинутых по своей продольной оси. Стройка стартовала в 2007 году, комплекс сдан в эксплуатацию в ноябре 2013-го. Компания-застройщик — ООО «Доминатус», генпроектировщик — ООО «Агхай». Размер участка — 4310 кв.м, площадь застройки — 2230 кв.м, общая площадь ЖК «Лазурные небеса» — 66 913 кв. м. В комплексе 256 квартир (по совокупности — 38 156 кв.м). Трехэтажный подземный паркинг рассчитан на 275 машин. Все квартиры (от одной до четырех комнат) просторные. Так, размер «единички» — 77 кв.м, «двушки» — 122 кв.м, «трешки» — 173 кв.м, четырехкомнатной — 220 кв. м. Высота потолков в квартирах 3 метра. Панорамное остекление фасада выполнено с использованием оконного профиля фирмы REYNAERS и двухкамерных стеклопакетом GUARDIAN энергосберегающей группы ClimaGuard® и солнцезащитной SunGuard®. Теплопроводимость используемого стекла приравнивается к 60 см кирпичной стены. В здании смонтировано климатическое оборудование CLIVET. Каждое помещение подключено к централизованной системе вентиляции и кондиционирования. ЖК обслуживают шесть бесшумных лифтов. Цены на квартиры зависят от их размера и этажа (чем выше, тем, естественно, дороже). Стоимость жилья на нижних уровнях — 100 000–120 000 рублей за кв. м. Бюджет самых дорогих покупок — 24–27 млн. Распродать апартаменты девелопер рассчитывает примерно за 3,5 года. На крыше ЖК оборудована вертолетная площадка. Первый (частично) и второй этажи занимают офисные помещения общей площадью 1424 кв. м. На третьем уровне предусмотрены прачечная-химчистка, студия красоты, аптека. Также здесь разместятся административные помещения: службы управляющей компании, опорный пункт пожаротушения, диспетчерская и пр. Стоимость проекта составила 2 млрд рублей. Основным инвестором выступил Росинтербанк.

159

КАЗАНЬ

Топ-новостройки Технополис «Химград», ОАО «УК «Идея Капитал»

«Корстон Tower Казань», ГК «Корстон»

Технополис «Химград» — современный индустриальный парк, расположенный в северо-западной части Казани на въезде в город со стороны федеральной трассы М-7 «Волга». Общая площадь территории составляет 131 га. Проектом предусмотрено строительство 500 000 кв.м различных зданий и сооружений. Технополис создан в 2006-м по решению правительства Татарстана на территории производственного объединения «Тасма». ОАО «Химград» на 100% принадлежит государству в лице Министерства имущественных отношений РТ. Управляет индустриальным парком частная компания — УК «Идея Капитал». Проект реализуется на принципах государственно-частного партнерства. Так, «Химград» участвовал в федеральной программе создания индустриальных парков в сфере высоких технологий. По ней в 2007–2010 гг. проект получил порядка 1,4 млрд руб. (средства федерального и республиканского бюджетов). Эти деньги были вложены в инженерную и транспортную инфраструктуру. К середине 2014-го в «Химград» удалось привлечь уже почти 12 млрд частных инвестиций. То есть каждый бюджетный рубль принес почти десять частных. Совместно с Газпромбанком реализован проект расширения бизнесинфраструктуры. За счет кредитной линии на 630 млн руб. удалось реконструировать и построить порядка 50 000 кв.м производственных и офисных помещений. Это коммерческая часть проекта, не предполагающая господдержки. В настоящее время действует программа Сбербанка «Новая индустриализация» с интересными условиями и для УК, и для резидентов. Объекты «Химграда» представляют собой в основном быстровозводимые модульные здания свободной планировки. В технополисе свыше 230 резидентов. В их числе — как известные бренды (Bosch, Panasonic, Yokogawa Electric, GE Money Bank и др.), так и малый и средний бизнес, занятый в области малотоннажной химии, переработки полимеров, нанотехнологий и пр. Компаниям предоставляются площади и участки на праве аренды и/или выкупа. Наличие комплексной инженерной инфраструктуры позволяет обеспечить быстрый старт производств. Плата за технологическое присоединение к энергоресурсам с резидентов не взимается. Следующая фаза проекта — строительство 65 000 кв.м новых помещений на месте старых корпусов. Объем требуемого финансирования — около 1 млрд рублей.

В июле 2013-го заработала вторая очередь многофункционального комплекса «Корстон-Казань». Это самое яркое событие прошлого года на офисном рынке столицы Татарстана. Новая башня, названная «Корстон Tower», включает гостиницу на 211 номеров категории четыре «звезды», целый этаж конференц-залов, 10 этажей бизнес-центра с офисами класса А (на 9000 кв.м) и конгресс-центр с 8 залами вместимостью от 50 до 150 человек. Венчает этот сложный «пирог» панорамный ресторан Extra Lounge на 25-м этаже. Общая площадь комплекса составляет 22 500 кв. м. Парковка рассчитана на 600 машиномест. Девелопер — группа компаний «Корстон», в активе которой объекты коммерческой недвижимости в Москве, Казани и Серпухове. Проект «Корстон Tower Казань» разработала компания «Велп». Строительство началось в марте 2012-го и заняло чуть больше года. Первая очередь гостинично-торгового «микста» «Корстон-Казань» открылась в ноябре 2006-го. Общая площадь всего комплекса составляет около 100 000 кв.м, а совокупная емкость паркинга — примерно 1000 машиномест (он самый крупный в Казани). Объем капиталовложений в первую фазу проекта составил порядка $100 млн, во вторую — более $60 млн. Кредитную линию в размере $42 млн на строительство второй очереди предоставил банк «Петрокоммерц». «Корстон-Казань» — первый МФК в регионе, сочетающий гостиничную, торгово-развлекательную и офисную функции. Комплекс расположен в деловом центре столицы Татарстана, на пересечении трех оживленных магистралей (мост Миллениум, ул. Н. Ершова и ул. Вишневского), имеет удобные подъездные пути. Летом 2014-го все офисы «Корстон Tower Казань» были заполнены арендаторами. Помещения сдаются с чистовой отделкой. В основном они нарезаны на блоки от 20 до 40 кв. м. Диапазон арендных ставок — 1225– 1500 рублей за кв.м в месяц. В стоимость аренды включены коммунальные платежи, стоимость электроэнергии, тариф за уборку помещений и вынос мусора. Телефонная связь и Интернет оплачиваются отдельно.

Țȍȓ ȜȈȒș

актуальный комментарий

КАЗАНЬ

Сергей УРАКОВ: «Варварская точечная застройка — это вчерашний день»

Казанская компания «АК БАРС Девелопмент» ведет несколько проектов комплексного освоения территорий. О том, почему в столице Татарстана цены на жилье относительно невысокие, с какими трудностями сталкиваются в городе новые игроки, как победить точечную застройку и куда вкладывать деньги, если рынок уже насыщен предложением, рассуждает заместитель генерального директора ООО «АК БАРС Девелопмент» Сергей Ураков. – Как вы оценивается текущее состояние казанского рынка недвижимости? – Если охарактеризовать его одним словом — это стабильность. Рынок находится в равновесии, спрос и предложение сбалансированы. Это видно и по ценам: резкого роста нет. Хочу отметить, что платежеспособный спрос сейчас в значительной степени формируется ипотекой. В Казани

с участием кредитных средств проходит около 40% сделок с жильем. При этом все больше ипотечных клиентов предпочитают новостройки. Если приобретать квартиру на вторичном рынке, то зачастую после всех выплат по кредиту этому жилью будет уже 60–70 лет. – Какие крупные проекты реализованы «АК БАРС Девелопмент» в последние годы? Что в планах?

– Мы занимаемся крупнейшими жилыми стройками в Казани: «Казань XXI век», «Солнечный город», «Светлая Долина». Все они подразумевают комплексное освоение территорий. «Казань XXI век» — первая очередь масштабного инвестпроекта «Седьмое небо», одного из тех, что формируют образ современной Казани. Он реализуется на месте старого аэропор-

161

актуальный комментарий

та. Объем будущего жилья превысит 1,5 млн кв. м. Речь идет об освоении территории 198 га. ЖК «Казань XXI век» находится в центре Советского района, в 15-минутной доступности до центра. Освоение территории началось в 2005 году. За это время построены и введены в эксплуатацию 20 жилых домов, а также объекты социальной инфраструктуры — три современных детсада и не имеющий аналогов в республике высокотехнологичный Центр образования, сочетающий детский сад с лингвистическим уклоном, начальную и среднюю школу, лицей. Сейчас идет активное строительство II очереди этого жилого комплекса. Уже возведены два дома, приступаем еще к трем. Летом 2014-го квартиры продавались от 55 500 руб./кв. м. Другой наш проект — жилой комплекс «Солнечный город» — расположен в Приволжском районе Казани, в 20 минутах езды от центра города и международного аэропорта. Здесь предусмотрено строительство нескольких жилых массивов, включающих жилье комфорт-класса, торговые и офисные помещения, объекты социальной и инженерной инфраструктуры, рекреационные зоны. Микрорайон состоит из 20 жилых домов разной степени комфортности общей площадью 320 800 кв. м. Актуальный на июнь уровень цен — от 42 000 рублей за кв. м. ЖК «Светлая Долина» расположен вдоль Мамадышского тракта Казани в 15-минутной доступности от центра и торговых центров «ИКЕА» и «МЕГА». На территории 38,38 га появится 21 жилой дом, рассчитанный на 20 000 жителей. Реализация следующих очередей этих проектов продолжится в ближайшие годы. – В чем заключаются основные трудности для застройщика в Татарстане?

Микрорайон «Солнечный город» состоит из 20 жилых домов разной степени комфортности общей площадью 320 800 кв.м.

– Одна из острых проблем — дефицит участков под жилую застройку в городской черте. Причем ситуация возникла не сегодня. Отсюда — дороговизна земли. Цены на участки под застройку, естественно, зависят от местоположения. В черте города они достигают 35 000 руб. за кв.м, в пригородах начинаются от 5000 руб. за кв.м Нехватка территорий создает трудности и для конечного потребителя. Во дворах буквально на глазах вырастают одноподъездные «свечки», заслоняющие свет обитателям соседних домов, а жильцы таких новостроек не имеют ни полноценной придомовой территории, ни стоянок для машин. Такая варварская застройка — это вчерашний день. Территории должны осваиваться комплексно. Надо отдать должное республиканским и городским властям, которые взяли в последние годы этот вопрос под свой контроль, и в историческом центре города проблема точечной застройки стоит уже не так остро.

В 2013-м в Татарстане было введено почти 2,4 млн кв.м жилья, из которых 809 900 кв.м приходится на Казань. Определенную конкуренцию создают и государственные программы. Так, с 2005 года регион реализует республиканскую программу социальной ипотеки. Это льготные (на срок до 28,5 года под 7% годовых в рублях) кредиты на покупку нового жилья, специально возводимого на средства регионального бюджета, предприятий республики, а также самих льготников (бюджетников, работников некоторых предприятий и других категорий населения). Квадратные метры, которые строит государство, оказывают свое влияние на рынок. Ведь потенциальные покупатели могли бы приобрести жилье в частных проектах с использованием ипотечных кредитов. Именно поэтому цены на квартиры в Казани находятся не на самом высоком уровне, если сравнивать с другими успешно развивающимися субъектами РФ.

– Насколько серьезна конкуренция на региональном рынке? – Она довольно высока. Республика традиционно входит в число лидеров жилищного строительства в России.

– Есть ли еще на рынке незанятые и интересные для бизнеса ниши? – Рынок Казани — один из самых развитых среди российских городов«миллионников». Как по темпам жилищ-

Țȍȓ ȜȈȒș

162

КАЗАНЬ лы и мини-отели, так и высококлассные объекты, в том числе — отели крупнейших международных «цепочек». Конкуренция оказалась столь высокой, что теперь в «низкий сезон» неудачные проекты имеют проблемы с заполняемостью. Рынок офисов Казани тоже пережил фазу активного насыщения еще несколько лет назад. Сейчас крупные деловые комплексы не только не строятся, но и не анонсируются. Поэтому можно смело сказать, что совершенно свободных ниш в столице Татарстана нет, как нет и сверхприбылей. Но если на рынке появится более качественный объект по разумной цене, конкуренты «подвинутся», ведь ротацию арендаторов еще никто не отменял.

ЖК «Светлая Долина» занимает территорию почти 40 га.

ного строительства, так и по уровню обеспеченности коммерческой недвижимостью. О конкуренции среди застройщиков жилья я уже говорил, остановлюсь теперь на других сегментах. Мощный стимул развитию рынка коммерческих площадей дал 1000-летний юбилей Казани, который мы отмечали в 2005 году. К круглой дате в горо-

КСТАТИ

де появились новые торговые центры и гостиницы. В итоге много лет подряд Казань по уровню обеспеченности торговыми площадями на душу населения находилась в первой тройке среди российских городов. К Универсиаде 2013-го окончательно сформировался гостиничный рынок. Были построены как недорогие хосте-

Компания «АК БАРС Девелопмент» создана в 2008 году. Специализируется на инвестициях в недвижимость и реализации девелоперских проектов «под ключ»: от разработки концепции до ввода в эксплуатацию объекта и дальнейшего управления активами. В настоящее время ведет проекты в Москве, Казани, Омске. Запланирован выход и в другие перспективные регионы. Основную часть инвестиционного портфеля составляют проекты комплексной жилой застройки с коммерческой и социальной инфраструктурой. В настоящее время в стадии активного строительства в Казани находятся жилые комплексы совокупной площадью 243 000 кв. м. В процессе освоения — 526 га территорий, на которых реализуются семь проектов. Численность сотрудников предприятия — 126 человек.

– В общем, бизнес продолжается. Какие направления станут приоритетными в обозримом будущем? – Власти уже наметили основные тренды развития города. Например, Казань вскоре последует опыту Москвы и Петербурга по трансформации неэффективно используемых промышленных территорий. Мэрия уже обозначила три бездействующие промышленные площадки — в Адмиралтейской слободе, в районе Речного порта, в Советском районе на ул. Родина. К тому же мегаполис будет активнее развиваться за счет пригородов. Крупнейшие проекты в этой зоне — «Салават Купере» и территория на выезде из города (за Республиканской клинической больницей) — связаны с массовым строительством типового социального жилья. Мы тоже развиваемся активно. Общий портфель реализуемых проектов — более 3,5 млн кв.м жилья и другой недвижимости. Беседовала Анастасия ГАЛКИНА

͐ͫͨ͟Ͱ ͎ͤͰͤͮ͠ͱͮ͢ ͋ͬͯͨͬͯͨͧ͡ΧÀ ͮ͟Χͬͫ

Часть III

Капитан южных строек Краснодар за последние годы вошел в число лидеров среди региональных центров России практически во всех сегментах рынка недвижимости. Однако быстрые объемы ввода нового жилья, торговых и офисных объектов уже привели к насыщению рынка. В ближайшие годы краснодарским девелоперам предстоит совершить переход от количества объектов к качеству.

а последние несколько лет Краснодар по ряду показателей социально-экономического развития вышел на первые места не только среди региональных центров юга России, но и в масштабах страны в целом. Кубанская столица возглавляет рейтинги городского развития ряда авторитетных федеральных изданий, таких как «Русский репортер», РБК и Forbes. В первом рейтинге раз-

вития городов юга России, опубликованном в журнале «Эксперт ЮГ» в июне 2014 года, Краснодар также уверенно лидирует, заметно опередив по ряду параметров Ростов-на-Дону.

Кубанское изобилие Столица Кубани занимает территорию 841,4 кв.км (1,1% территории Красно-

дарского края). Четыре внутригородских округа, а также пять сельских округов и 29 сельских населенных пунктов входят в границы муниципального образования «Город Краснодар». Такая значительная площадь (для сравнения: территория Ростова-на-Дону — всего 348,5 кв. км) сама по себе является ключевым ресурсом для девелопмента, прежде всего для строительства жилья и коммерческой недвижимости.

конъюнктура Население Краснодара, по официальным данным на 1 января 2012 года, — 851 200 человек. Фактически же оно давно перевалило за 1 млн человек (неофициально называются цифры до 1,5 млн), поскольку город стал центром притяжения для жителей окрестных сельских районов и малых городов (включая расположенную по ту сторону реки Кубань Республику Адыгею). Однако пока амбиции Краснодара на полном основании войти в число российских «миллионников» не оправдались. Среднемесячная заработная плата в Краснодаре в 2013 году составляла 34 435 рублей, это второе место на юге России после Сочи. Для сравнения: в 2010 году этот показатель был равен 22 588 руб. Общая площадь жилого фонда на начало 2013 года — 7,1 млн кв. м. В 2012 году общая площадь жилых помещений, приходившихся на одного жителя, составляла 26,8 кв. м. В расчете на душу населения здесь стабильно строят более 1 кв. м на человека в год. (В 2011–2012 годах показатель составлял 1,4 кв.м на человека в год.) Порядка 85% сдаваемого в эксплуатацию жилья в Краснодаре приходится на многоквартирные дома. Объем продаж в 2012 году составил, по данным краснодарской консалтинговой компании Macon Realty Group, 16 900 квартир. О б о р от р о з н ич н о й то р го в л и в Краснодаре в 2013 году превысил 121 млрд рублей (в 2010 году — 74,7 млрд). В расчете на одного жителя (136 200 рублей) по этому показателю Краснодар также занимает одно из первых мест в стране. Инвестиции в основной капитал в 2013-м превысили 319 млрд рублей (2010 год — 191 млрд). Значительный рост инвестиций объясняется прежде всего бумом жилищного строи-

К РА С Н О Д А Р С К И Й К РА Й тельства и реализацией ряда проектов, связанных с Олимпиадой в Сочи. По объемам инвестиций на душу населения (357 300 руб. в прошлом году) Краснодар на юге России до недавних пор уступал только Сочи, значительно опережая Ростов-на-Дону. Специфика рынка недвижимости Краснодара в последние годы определялась успешным взаимодействием власти и бизнеса в совокупности с высокой покупательной способностью населения города и региона. Политика городских властей в сфере девелопмента определяется в первую очередь акцентом на комплексное освоение территорий (КОТ). До кризиса 2008–2009 годов предполагалось сделать ставку на комплексную реконструкцию центра, однако затем акценты были смещены на строительство крупных микрорайонов на окраинах. Быстрый результат здесь был достигнут в результате эффективного сотрудничества с Фондом РЖС, что обеспечило застройщикам значительные земельные ресурсы. Усилия городских и краевых властей легли на подготовленную почву. Специфика рынка жилищного строительства Краснодара (и в целом Краснодарского края) в том, что это одна из немногих территорий России, где практически полностью сохранилась инфраструк-

тура индустриального домостроения, созданная в советский период. В настоящее время ряд крупных ДСК (например, краснодарское ЗАО «ОБД» и АПСК «Гулькевичский») входят в группу компаний ВКБ бизнесмена Виктора Бударина. Г-н Бударин также является основным акционером банка «Кубань Кредит» — крупнейшего в Краснодарском крае. Связка банковского капитала и девелопмента стала одним из факторов, который обусловил быстрый рост краснодарских строек. Так, в 2012 году в крае было введено 4,3 млн кв. м жилья, из которых 1,3 млн пришлось на индустриальное домостроение, а предприятия группы ВКБ сдали порядка 800 000 кв. м. Впечатляющие результаты Краснодара в сегменте коммерческой (прежде всего торговой) недвижимости объясняются тем, что кубанская столица является «магнитом» для всего региона с довольно высоким уровнем жизни в сельских территориях. Тратить деньги обитатели кубанских станиц и «вторых» городов традиционно ездят именно в Краснодар. Кроме того, здесь зарегистрирована крупнейшая по обороту торговая сеть России — «Магнит», также вносящая заметный вклад в развитие рынка торговой недвижимости.

ГЛ А В Н Ы Е Ц И Ф Р Ы

Краснодар занимает территорию 841,4 кв. км. Население, по официальным данным на 1 января 2012 года, — 851 200 человек. Фактически же оно давно перевалило за миллион. Среднемесячная зарплата горожан в 2013 году составляла 34 435 рублей. Общая площадь жилого фонда на начало 2013 года — 7,1 млн кв. м. По итогам 2013-го оборот розничной торговли в Краснодаре превысил 121 млрд рублей, а инвестиции в основной капитал составили более 319 млрд рублей.

Țȍȓ ȜȈȒș

168

К РА С Н О Д А Р

Динамика средней стоимости жилья на вторичном рынке Краснодара, руб./кв.м

Динамика средней стоимости жилья на первичном рынке Краснодара, руб./кв.м

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости»

Разворот тренда Успехи краснодарских девелоперов стали восприниматься настолько привычно, что руководство города не боялось декларировать амбициозные планы. В конце 2012 года на Форуме крупнейших компаний ЮФО, который ежегодно проводит в Краснодаре журнал «Эксперт ЮГ», мэр города Владимир Евланов заявил, что в ближайшие 10 лет нужно построить 33 млн кв. м жилья более чем

на 500 000 человек, в результате чего население города достигнет 2 млн человек. Реальность довольно быстро начала вносить коррективы. Уже во второй половине 2013-го Владимир Евланов сообщил, что краснодарские застройщики планируют сократить объем ввода жилья по сравнению с прошлогодними показателями (в 2012 году сдали 1,5 млн). В результате, по данным Краснодарстата, по итогам 2013-го ввод жилья в Краснодарском крае сократился на 9,8%, при

этом доля индивидуального жилищного строительства выросла до 55,9% против 43,8% годом ранее. Всего в регионе ввели в эксплуатацию 3,94 млн кв.м; собственно в Краснодаре за год сдали 1,304 млн «квадратов»: 17 170 квартир и 1457 индивидуальных домов. Таким образом, впервые за несколько лет Краснодар продемонстрировал первые признаки разворота устойчивого тренда. «Насыщение рынка уже произошло, поэтому темпы застройки будут снижаться», — прогнозирует генеральный директор ЗАО «ОБД» Александр Залуцкий. По его оценке, индустриальное домостроение каждый год выдавало на рынок Краснодара порядка 450 000– 500 000 кв. м жилья, которое было интересно не только жителям города и края, но и покупателям из северных регионов (только в 2011-м миграционный прирост населения Краснодара превысил 16 000 человек). Большая оборачиваемость жилья привела к тому, что в регион пришло много застройщиков, цены на квартиры перестали расти, динамика продаж снизилась. У аналитиков рынка недвижимости есть и другие объяснения того, почему снижаются темпы жилищного строительства в Краснодаре. В исследовании «Строительная отрасль юга России-2014», выполненном Macon Realty Group и журналом «Эксперт ЮГ», отдельно акцентирован такой фактор, как сокращение покупательной способности населения в ходе начавшейся на потребительском рынке рецессии. Эта тенденция оказала воздействие и на стоимость жилья в Краснодаре. В течение 2013 года минимальные цены на квартиры в кубанской столице заметно упали: если в конце 2012 года самый дешевый «квадрат» в экономклассе обходился в 34 500–35 000 рублей, то в начале 2014-го на рынке встречались варианты от 28–30 тысяч рублей за кв. м. По оценке генерального

169

конъюнктура

директора Macon Realty Group Ильи Володько, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Краснодара составляет 43 500 рублей, на вторичном — 46 500 рублей, «Уровень цен, скорее всего, не изменится и останется на уровне прошлого года, — прогнозирует г-н Володько. — Снижения точно не будет, так как уже сейчас цены находятся на минимальном уровне из-за большого предложения на рынке». Еще один фактор снижения активности застройщиков в долгосрочном периоде связан с возможностями инфраструктуры. «Чтобы развить район, надо заплатить за землю, которая в Краснодаре стоит дорого, провести теплосети, водозабор, канализационные и ливневые сооружения, а также подвести электричество. При этом в Краснодаре все мощности, которые можно было взять, уже разобраны. Сто гектаров мощными темпами надо застраивать шесть-семь лет — немногие компании способны на такое», — поясняет Александр Залуцкий. Его прогноз: эти условия будут удерживать новых застройщиков от вхождения на рынок Краснодара, который еще недавно был для девелоперов весьма привлекательным. А это означает, что дальнейшая концентрация рынка неизбежна. С такой точкой зрения согласен и застройщик из другого сегмента недвижимости Краснодара — малоэтажных поселков премиум-класса. «Рост, который наблюдался последние три года, не может продолжаться вечно. Кроме того, зачастую неоправданно дорожают ресурсы, например зарплаты или стоимость получения техусловий на подключение», — отмечает генеральный директор управляющей компании «Европа-Инжиниринг» Алексей Трушин. По его мнению, спрос на жилье на краснодарском рынке будет снижаться, конкуренция — усиливаться, это приведет к тому, что мелкие игроки уйдут с рынка

Динамика средней стоимости квартир на вторичном рынке с разным количеством комнат, тыс. руб. Период Апрель 2013 Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Январь 2014 Февраль Март Апрель Май Июнь

1-комн.

2-комн.

3-комн.

1954,0 1978,6 2041,7 2037,1 2033,9 2127,3 2107,5 2101,6 2082,9 2094,0 2133,4 2098,9 2133,4 2101,5 2112,5

3003,8 3056,0 3085,2 3058,9 3044,2 3088,7 3100,8 3119,5 3092,4 3102,9 3226,7 3180,5 3240,2 3212,5 3229,2

4341,6 4404,0 4436,3 4401,2 4347,1 4243,1 4314,5 4315,5 4415,0 4375,0 4514,1 4499,6 4635,9 4645,5 4586,1

Динамика средней стоимости квартир на первичном рынке с разным количеством комнат, тыс. руб. Период Апрель 2013 Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Январь 2014 Февраль Март Апрель Май Июнь

1-комн.

2-комн.

3-комн.

1639,1 1721,7 1785,5 1835,1 1832,5 1823,1 1827,0 1839,1 1850,8 1858,1 1841,7 1857,9 1853,3 1853,5 1887,8

2758,1 2777,6 2792,7 2801,9 2816,2 2819,0 2782,7 2800,8 2850,6 2855,1 2853,3 2858,5 2865,8 2903,4 2948,0

4113,6 4140,8 4144,3 4163,3 4207,3 4233,0 4138,9 4150,1 4230,1 4236,0 4257,1 4232,0 4304,3 4436,5 4462,9

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости»

либо займут нишевые сегменты. В целом же строительная отрасль будет прогрессировать в большей степени на качественном уровне, а не на коли-

чественном, как прежде. Основной территорией комплексного освоения в Краснодаре сейчас является Восточно-Кругликовский

Țȍȓ ȜȈȒș

170

К РА С Н О Д А Р деревня» (девелопер — ГК «Европа») с таун-хаузами от 3,325 млн рублей (данные портала Yuga-Build.Ru) и различными типами коттеджей.

Станичники обогнали Европу

«Восточно-Кругликовский» — один из крупных проектов комплексного освоения территорий в Краснодаре.

микрорайон в северной части города, где работают несколько крупных местных девелоперов: ЗАО «Кубанская марка», ООО «Деловой мир», «ЮгСтройИнвест Кубань», «Девелопмент ЮГ» и другие. Здесь преобладает жилье эконом-класса стоимостью 35 000–40 000 рублей за кв. м. Например, в ЖК «Восточно-Кругликовский» (девелопер — ЗАО «Кубанская марка») однокомнатные квартиры продаются по 38 700–43 000 рублей за «квадрат», двухкомнатные — по 37 400–39 400 руб., трехкомнатные — по 35 100–37 000 рублей. В краснодарских новостройках бизнес-класса ориентировочная стоимость квадратного метра составляет 55 000 руб. В качестве примера можно привести новый ЖК «Оскар» (от ООО «ПроектСервис-Юг»), где студии (51 кв.м) летом 2014-го предлага-

ли за 2,8 млн рублей, «единички» (50– 59 кв. м) — за 2,73–3,28 млн, «двушки» (67–97 кв.м) — за 3,63–5,24 млн рублей, трехкомнатные (100–124 кв.м) — за 4,82–6,36 млн, а четырехкомнатные (164 кв.м) — за 8,38 млн рублей (данные портала «Жилой Краснодар»). В сегменте премиум-класса можно выделить две группы объектов: многоэтажные жилые комплексы и малоэтажные поселки в черте города. Самый известный объект первого типа — ЖК «Ривьера» от корпорации «Девелопмент ЮГ» в Прикубанском округе города, где ценники начинаются с 7,669 млн рублей (за однокомнатную квартиру площадью 70 кв.м, а четырехкомнатные квартиры площадью 304–413 кв.м продаются по цене 38,5–49 млн рублей (данные портала «Жилой Краснодар»). Наиболее известный малоэтажный проект премиум-класса — «Немецкая

По данным Macon Realty Group, Краснодар занимает уверенное первое место среди крупных городов России по обеспеченности населения качественными торговыми площадями: на одну тысячу жителей кубанской столицы приходится 824 «квадрата», в то время как в Мадриде этот показатель — 780 кв.м, в Праге — 660 кв.м, а в Самаре, занимающей второе место в России, — только 457 кв. м. Бум торговой недвижимости в Краснодаре начался еще раньше, чем в жилищном строительстве, и актуальные тенденции похожи: сейчас динамика ввода новых площадей заметно снижается, рынок в значительной степени насыщен. Об этом, в частности, свидетельствует статистика сдачи торговых площадей по Краснодарскому краю в целом — в 2013 году было введено всего 100 000 кв.м торговой недвижимости, тогда как в соседних регионах этот показатель оказался значительно выше (Ставропольский край — 200 000 кв.м, Ростовская область — 180 000 кв.м). Тем не менее в последние годы в кубанской столице в торговом секторе было реализовано несколько знаковых проектов, которые напоминают о том, что лидерство Краснодара будет сохраняться еще долго. Например, торговый комплекс OZMall неподалеку от краснодарского аэропорта — крупнейший на данный момент на юге России. Его начали строить еще до кризиса, в 2007 году, а закончили — в 2012-м. Объем инве-

171

конъюнктура

стиций составил 300 млн евро, общая площадь — 227 000 кв.м (арендопригодная — 164 000 кв.м). В комплексе четыре «якорных» арендатора, а также предприятия общепита, ледовый каток, боулинг, кинотеатры и другие развлечения. По данным портала CRE.Ru, ставки аренды для операторов торговой галереи составляют 3500–8000 рублей за кв.м в месяц без НДС и эксплуатационных платежей. В историческом центре кубанской столицы наиболее заметный торговый объект — ТЦ «Галерея Краснодар» общей площадью более 145 000 кв.м, разместившийся на территории бывшего завода «Октябрь». Первая очередь комплекса была открыта в 2008 году, вторая — в феврале 2014-го. Инвестором ТЦ выступило ОАО «ТПС Недвижимость», вложившее в проект порядка $230 млн. По данным портала «БиБосс. Ру», средняя арендная ставка в «Галерее» составляет 1200 рублей за кв. метр в месяц.

Офисов больше не надо В последние годы спрос на качественную офисную недвижимость в Краснодаре в значительной степени стимулировали крупные федеральные и международные компании, которые активно открывали в кубанской столице свои представительства. После того как Сочи выиграл право на проведение Олимпиады, Краснодар стал активно теснить Ростов-на-Дону в статусе «южной столицы». Многие компании решили создать южную штабквартиру именно здесь. В их числе — Райффайзенбанк, PWC, Ernst & Young; в Краснодаре также находится Южный региональный комитет Ассоциации европейского бизнеса и т. д. На данный момент Краснодар находится на первом месте среди региональных центров юга России по обе-

Характеристики некоторых бизнес-центров Краснодара Название (класс) «Централь» (А) «Девелопмент-ЮГ» (А) «Оскар» Торгово-офисный центр «Ньютон» (В) «Сормовка»

Район

Общая площадь, кв.м

Стоимость аренды, руб./кв.м в месяц

Центр, ул. Красная ЗИП / Чистяковская роща 40 лет Победы / Чистяковская роща

3500 14 000

1300 850–950

4900

500–1500

ЗИП / КраснодарЭкспо

17 350

от 800

7000

440–540

Гидрострой / Аэропорт

По данным АН Concordia и портала Life-Realty.Ru

Характеристики некоторых торговых центров Краснодара Название «Галерея-Краснодар» «Красная площадь» «Мега-Адыгея Кубань» «Галактика» OZ МОЛЛ

Район

Общая площадь, кв.м

Стоимость аренды, руб./кв.м в год

Центр, ул. Красная Прикубанский округ Западный Карасунский Карасунский

94 000 175 000 150 000 115 000 227 000

14 400 (в среднем) 16 000–160 000 9792–54 000 18 000–120 000 н/д По данным портала BeBoss.Ru

спеченности качественной офисной недвижимостью — 235 кв.м на 1000 жителей. Всего в городе насчитывается порядка 200 000 кв.м качественных помещений для бизнеса (классов А и В). Крупнейший объект категории А — 15-этажный БЦ «Олимпик Плаза» площадью 18 000 кв.м, открытый еще в 2008 году. Запрашиваемые арендные ставки в краснодарских БЦ класса А составляют от 1000 рублей за квадратный метр. Актуальный (на лето 2014-го) диапазон для класса В — 500–900 руб./кв.м в месяц (в зависимости от качества объекта и его локации). По оценке Macon Realty Group, сейчас рынок сбалансирован. Явной потребности в дополнительных офисных помещениях в Краснодаре нет. Поэтому в среднесрочной перспективе объем ввода новых бизнес-центров будет снижаться. На начало 2014-го доля вакантных офисных площадей в Краснодаре составляла порядка 5%. «Можно с уверенностью утверждать, что нет

ни одного БЦ, в котором бы была стопроцентная заполняемость. Арендатору сегодня есть из чего выбрать. При этом основополагающим фактором является цена, а уже потом укомплектованность БЦ», — комментирует ситуацию на рынке Сусанна Погосова, исполнительный директор департамента коммерческой недвижимости краснодарской компании «Аякс-Риэлт».

Проживем без мундиаля Основным драйвером роста гостиничного рынка Краснодара остается деловой туризм — в кубанской столице круглогодично проводится большое количество мероприятий, в том числе межрегионального и федерального уровней. В город с бизнес-целями приезжают около 1,5 млн человек в год. В 2013-м гостиничный фонд Краснодара насчитывал 3500 номеров — это самый значительный показатель на юге

Țȍȓ ȜȈȒș

172

К РА С Н О Д А Р Точка быстрого роста

Торгово-развлекательный комплекс OZ MОЛЛ расположенный неподалеку от краснодарского аэропорта, — крупнейший на юге России.

России. Для сравнения: в Ростове-наДону, который тоже развивает деловой туризм, — только 1800 номеров. Главная тенденция — увеличение доли качественного предложения. Значительная часть гостиниц представляет собой мини-отели, расположенные в обширном частном секторе Краснодара, который начинается в двух шагах от центральной улицы Красной. Только 30 из 150 городских отелей имеют классификацию от 3 до 5 «звезд». Сравнительно недавно планы отельеров были связаны с надеждами на проведение в Краснодаре матчей Чемпионата мира по футболу. Однако этого ценного «приза» кубанская столица неожиданно лишилась. Тем не менее недостатка в новых проектах высокой звездности нет. Первой гостиницей под между-

народным брендом стал открывшийся в 2013 году Hilton Garden Inn Krasnodar 4* на 165 номеров. В 2014-м планируется открытие отеля Marriott 5* на 262 номера с конференц- и фитнес-залами, ресторанами, паркингом (девелопер — ГК «ЕвропаИнвест»). В начале 2015-го предполагается завершить строительство 14-этажного гостиничного комплекса Ibis 3* на 220 номеров. Это будет первый на юге России отель этой сети под управлением Accor Group. На 2016-й в районе ТЦ «Красная площадь» в северной части Краснодара запланирован запуск отеля Four Points by Sheraton 4* (200 номеров) под управлением оператора Starwood Hotels&Resorts Worldwide.

Развитие складского сегмента напрямую связано с показателями торгового бизнеса, который, как сказано выше, в Краснодаре чувствует себя превосходно. Тем не менее еще несколько лет назад качественная складская недвижимость была в дефиците, в том числе из-за того, что некоторые проекты отложились в связи с кризисом. Переломным стал 2012 год, когда в Краснодаре были введены в эксплуатацию два крупных складских комплекса — первые местные объекты класса А. Это терминал a2logistic Krasnodar на Ростовском шоссе площадью 62 000 кв.м (проект реализован в две очереди) и международный логистический центр «ЕврАзЭС Краснодар» (30 000 кв.м). По оценкам экспертов Knight Frank Russia & CIS, в 2013 году общий объем складских площадей класса А и В составлял в Краснодаре 173 500 кв. м. Еще несколько проектов должны быть реализованы в этом году. Например, планируется ввести первую очередь комплекса «Логоцентр Кубань» класса А площадью 40 000 кв. м. Целиком он будет готов к 2017 году. Тогда размеры терминала достигнут 180 000 кв. м. Тем не менее и в этом секторе есть риск перегрева рынка. Так, до кризиса 2008–2009 гг. в Краснодаре было заявлено строительство более 900 000 кв.м складской недвижимости, но в основном эти проекты так и остались на бумаге. По оценке Ильи Володько, в планах девелоперов (по состоянию на 2013-й) было создание около 500 000 кв.м складов класса А и В. Однако перспективы строительства многих терминалов сегодня выглядят сомнительно. Николай ПРОЦЕНКО, журнал «Эксперт ЮГ»

Олимпийское перепроизводство В период подготовки к Олимпиаде в Сочи произошел настоящий строительный бум. Теперь девелоперам надо продать все построенное, что довольно проблематично. Уровень цен на жилье в олимпийской столице по-прежнему высок.

есколько лет подряд на Сочи лил «золотой дождь». Так, объем инвестиций в основной капитал в 2010 году составил 117 млрд рублей, в 2011-м — 177,2 млрд, в 2012-м — 168,5 млрд рублей. Показатели по объему работ в строительстве за тот же период: 62,2 млрд, 105 млрд и 96,9 млрд рублей (соответственно). Эти цифры примерно втрое превышают объемы строительных работ, выполненных за тот же срок в Краснодаре. Помимо собственно олимпийских объектов, в Сочи была создана современная дорожнотранспортная инфраструктура, появи-

лось немало новых гостиниц, курортных объектов и, конечно же, жилья. В 2010-м в Сочи было введено в эксплуатацию 416 500 кв.м, в 2011-м — 465 200 «квадратов», в 2012-м — 581 200 кв.м, или 1,33 кв.м на душу населения. Это один из самых высоких в стране показателей удельного ввода жилья, хотя в расчете на одного сочинца обеспеченность жильем все еще сравнительно невысока — 21,7 кв.м (для сравнения: в Краснодаре — 26,8 кв. м). Самым масштабным девелоперским проектом, реализованным в преддверии Олимпиады, стал комплекс «Гор-

ки Город». Он построен в двух уровнях (540 и 960 м) на курорте «Горная Карусель» в поселке Эсто-Садок (5 км от Красной Поляны). Во время Олимпиады здесь находилась медиа-деревня горного кластера Игр. Авторы проекта — «звезды» современной отечественной архитектуры Михаил Филиппов и Максим Атаянц — попытались создать полноценную городскую среду в условиях горного рельефа. «Горки Город» включает более 1600 гостиничных номеров категории 3–5 «звезд» (в том числе под мировыми брендами Sheraton, Swissotel, Rixos и др.) и более 1400 апартаментов. В настоящее время

Țȍȓ ȜȈȒș

174

СОЧИ

Игрушечная Европа в Красной Поляне.

основным собственником объекта является Сбербанк. В Имеретинской низменности, рядом с Олимпийским парком, ведущим девелопером выступила ГК «Кортрос» («Ренова — Строй Груп»), построившая на двух участках площадью 36 га курортный комплекс «Park Inn Имеретинская». Его общая емкость — 3600 номеров, объем инвестиций — порядка $600 млн. Появление новых отелей международных «цепочек» позволило резко снизить цены на отдых. Например, в июле 2014-го пятизвездный Radisson Blu Paradise Resort в Имеретинской низменности предлагал неделю проживания в двухместном номере за 33 000 рублей — раньше о таких расценках в Сочи можно было только мечтать. Увеличение предложения сказалось и на стоимости жилья. За последние два года квартиры в Сочи подешевели примерно на 20%. По данным портала Dmir.Ru, в III квартале 2012-го средняя

цена квадратного метра составляла 102 800 рублей, а в июле 2014-го — уже 87 100 руб. Однако такой дисконт недостаточен, чтобы спрос на курортное жилье стал массовым как у сочинцев (со средней зарплатой 36 300 руб. по итогам 2013-го), так и у остальных россиян. «Риэлторы пытаются сдерживать цены искусственно», — считает мэр Сочи Анатолий Пахомов. По его словам, многие застройщики готовы продавать квартиры и по 40 000 рублей за «квадрат». Градоначальник фактически признает, что в городе произошло перепроизводство жилья. «Высотного строительства в Сочи больше быть не должно», — заявил он в недавнем интервью. В связи с этим планируется корректировать Правила землепользования и застройки. О том, что амбиции девелоперов в Сочи выходят за грани разумного, аналитики предупреждали задолго до Олимпиады. Еще в 2011-м эксперты

краснодарской консалтинговой компании Macon Realty Group отмечали, что каждый месяц в Красной Поляне продается не более 20 апартаментов, в то время как объем заявленных к реализации квартир измерялся сотнями. «С большой долей уверенности можно предположить, что профицит предложения в этом районе будет сохраняться и в ближайшие годы», — прогнозировал глава компании Илья Володько. Действительно, многие новостройки в самом Сочи, в Имеретинской низменности и на Красной Поляне «радуют» по вечерам жителей и гостей города темными окнами. «Олимпиада подхлестнула застройщиков: темпы строительства значительно увеличились без соотнесения с Генпланом, пусть и не продуманным, и без какого-либо анализа реальной потребности в таком количестве жилья», — говорит архитектор Наталья Захарова, редактор портала «Архитектура Сочи». По ее мнению, критичен не столько объем имеющегося предложения, сколько низкое качество новой жилой среды: отсутствие придомовых территорий с детскими площадками и достаточным количеством парковочных мест, нехватка социальной и дорожной инфраструктуры. В этой ситуации девелоперам остается уповать на помощь государства. В начале июля 2014-го Совет Федерации одобрил законопроект о создании в Сочи игорной зоны. Она предусмотрена в границах участков, предоставленных для размещения олимпийских объектов, строительство которых велось не за счет госкорпорации «Олимпстрой». По мнению большинства экспертов, речь идет в первую очередь о «Горки Городе» — похоже, сейчас это единственная возможность окупить инвестиции. Николай ПРОЦЕНКО, журнал «Эксперт ЮГ»

власть и рынок

К РА С Н О Д А Р С К И Й К РА Й

Юрий РЫСИН:

«На месте олимпийских гостиниц появится полноценный жилой район» Строительный комплекс Краснодарского края — один из крупнейших в России и на протяжении последних лет сохраняет лидирующие позиции по ряду показателей. Так, в прошлом году объем работ, выполненный всеми хозяйствующими субъектами края по виду деятельности «Строительство», составил 459,3 млрд рублей — это третье место в стране после Москвы (635,9 млрд рублей) и Тюменской области (503 млрд рублей). А по жилищному строительству Краснодарский край (по состоянию на 1 января 2014-го) занимает второе место после Московской области. В прошлом году на территории края введено в эксплуатацию 3,944 млн квадратных метров жилья.

а этими убедительными показателями скрывается серьезная работа краевого Департамента архитектуры и градостроительства, который обладает редкой для региональных чиновников компетенцией — умением формировать планы территориального развития и «увязывать» их с политикой привлечения инвестиций в регион. Характерный пример: формирование значительного земельного банка для комплексного освоения территорий делает Краснодарский край привлекательным для крупных девелоперских холдингов, таких как ГК «Кор-

трос» или казанский «Сувар Эстейт», не говоря о местных лидерах строительного комплекса — холдинге ВКБ, корпорации «Девелопмент-ЮГ» и др. В результате Краснодар за несколько последних лет стал одним из наиболее динамично растущих региональных центров России, по ряду социальноэкономических показателей значительно опережающим своего главного южного конкурента — Ростов-на-Дону. А в кризис 2008–2009 гг. именно развитый строительный комплекс стал одной из тех отраслей, обеспечивших устойчивое развитие экономики Кубани.

Успехи, разумеется, можно ассоциировать с Олимпиадой в Сочи, благодаря которой на регион пролился «золотой дождь» инвестиций. Но руководство края хорошо понимает, что самое сложное начнется как раз после Олимпиады. С одной стороны, сейчас требуется грамотно распорядиться ее наследием, с другой — создать новые точки роста, которые компенсируют неизбежное сокращение капиталовложений. Новыми приоритетами инвестиционной и градостроительной политики становятся развитие промышленности и транспортной инфраструктуры — при неиз-

Țȍȓ ȜȈȒș

176

К РА С Н О Д А Р С К И Й К РА Й

менно высокой роли жилищного строительства. О том, как эти задачи решает кубанская администрация, рассказывает руководитель Департамента архитектуры и градостроительства — главный архитектор Краснодарского края Юрий Рысин. – Краснодарский край — один из российских лидеров по темпам ввода жилой недвижимости, здесь активно развивается комплексное освоение территорий. Какие условия созданы в крае для реализации таких проектов? – Новая государственная программа «Комплексное и устойчивое развитие территорий Краснодарского края в сфере строительства, архитектуры и дорожного хозяйства» нацелена на оптимальный путь освоения территорий на долгосрочной основе. Она предусматривает адресное вовлечение в оборот крупных участков суммарной площадью более 2080 гектаров. Мы выступили с предложением вовлечь в оборот для муниципальных нужд в соответствии с градостроительной документацией около 1500 гектаров федеральных земель, и Правительство России нас поддержало. В распоряжение краевой администрации передано девять участков (более 360 га), в том числе 150 га для бесплатного предоставления многодетным семьям. 46 участков общей площадью более 1100 гектаров переданы для жилищного и иного строительства Фонду РЖС, крупнейшим партнером которого является Краснодарский край. Большинство площадок находятся в стадии подготовки планировочной и проектной документации. – Можете ли вы привести примеры конкретных проектов, которые реализуются благодаря этим мерам? – Первым крупным застройщиком в Краснодаре стала компания «Сувар

Стадион «Фишт» -— один из символов Сочинской Олимпиады.

Эстейт» из Казани, которая в прошлом году приступила к комплексному освоению территории 75 гектаров — возведению микрорайона «Казанский» в районе Западного обхода Краснодара. Ввод первой очереди запланирован на 2015 год. Создание социальных объектов в микрорайоне взял на себя муниципалитет. Городская администрация планирует прокладку новой троллейбусной линии к микрорайону. Сейчас готовится проектная документация по микрорайону малоэтажной застройки в поселке Лазурный, где на участке 150 гектаров будут размещены дома для семей с тремя и более детьми. – Какова законодательная база для проектов комплексного освоения территорий? – Наличие документов территориального планирования создает более комфортные условия для такого перспективного роста. Сейчас Краснодарский край обеспечен этими базовыми документами на 100 процентов. Разработано 37 схем территориального планирова-

ния муниципальных районов, 352 генеральных плана сельских поселений, 30 генеральных планов городских поселений и 7 генеральных планов городских округов. – Какие точки роста строительной отрасли региона вы можете выделить, помимо жилищного строительства? – На работу большинства отраслей, доставку грузов и комплектующих, мобильность туристических и гостевых перемещений, функционирование портового хозяйства влияет состояние дорог и транспортной инфраструктуры. Поэтому градостроительная политика на Кубани больше ориентирована на усиление промышленного и транспортного секторов экономики. В свою очередь, это потребует развития научно-производственной, технической и машиностроительной отраслей. В ближайшей перспективе особое внимание мы уделим развитию градообразующих индустриальных производств и созданию новых рабочих мест. Первые три промышленных парка на Кубани будут

177

власть и рынок

созданы в Краснодаре, Абинске и Армавире. Еще один важный проект — развитие порта Тамань. В 2012 году ФГУП «Ространсмодернизация» разработало проект планировки южной части Таманского полуострова для размещения портовых объектов и обслуживающей инфраструктуры. После их ввода общая мощность порта составит 11 млн тонн в год с возможностью увеличения до 20 млн тонн. Проектные предложения по развитию портового комплекса отражены в схеме территориального планирования всего Темрюкского района. Другие точки роста — жилищное строительство, а также туристско-рекреационные кластеры Азово-Черноморского побережья, Апшеронского, Мостовского, Северского, Темрюкского и других районов, где расположены природные заповедники и минеральные источники, памятники археологии, истории и культуры. – Краснодар постепенно становится туристическим центром: здесь проходит немало деловых мероприятий, открываются офисы крупных российских и международных компаний. Какая инфраструктура нужна городу для развития делового туризма? – Повышение роли Краснодара как исторического и туристического центра — в наших планах. Для этого в город привлекаются мировые лидеры гостиничного бизнеса. На месте старой гостиницы «Центральная» на углу улиц Мира и Красной уже построен семиэтажный Hilton Garden Inn на 105 номеров — пока это единственный в городе отель международный сети. В этом году появится еще одна пятизвездочная гостиница премиум-класса под брендом Marriott (22-этажное здание на улице Красной). Отреставрирована гостиница «Интурист». Также будет построена сеть гостиниц эконом-класса и престижных четырех- и пятизвездочных отелей. Зна-

чительное внимание уделяется благоустройству столицы края. В 2012-м было решено продлить до 2017 года целевую программу «Краснодару — столичный облик». Финансирование предусмотрено из бюджетов края и столицы Кубани. Результатом реализации программы стало улучшение качества городской среды, в 2013 году Краснодар заслуженно признан одним из самых комфортных городов страны. – Какая судьба ждет гостиничную недвижимость, построенную к Олимпиаде в Сочи? – Территория трехзвездочных гостиниц на 4200 мест в юго-восточной части Имеретинской низменности будет реорганизована в полноценный жилой район с развитой социальной и культурно-бытовой инфраструктурой. Предусмотрено перепрофилирование гостиниц в жилые многоквартирные дома с 1-, 2-, 3-комнатными квартирами. Апартаменты для круглогодичного проживания разместятся на территории трехзвездочных гостиниц основной Олимпийской деревни в северо-западной части Имеретинской низменности. На прилегающем к ним участке планируется построить крытый аквапарк, объекты социальной инфраструктуры и административнообщественные здания. – Могли бы вы привести другие примеры перепрофилирования олимпийских объектов? – Большая ледовая арена передается в ведение Минспорттуризма России и будет использоваться в качестве Центра соревнований по зимним видам спорта и развлекательного центра. На Центральном стадионе, предназначенном для футбольных матчей, в 2018 году будет проведена часть игр Чемпионата мира по футболу. Здание главного медиа-центра перепрофи-

лируется в торгово-развлекательный комплекс. Крытый конькобежный центр на 8000 зрителей — в выставочный центр для международных, всероссийских и региональных экспозиций. Имеретинский порт, который был создан в устье реки Мзымта и использовался как грузовой район морского порта Сочи, сейчас переделывают в яхтенные марины на 600 стояночных мест. – Удалось ли в Сочи и в целом на Черноморском побережье справиться с разгулом самостроя? – Проблема незаконного строительства, по словам губернатора Краснодарского края Александра Ткачева, приобретает характер стихийного бедствия. В краевом реестре зданий и сооружений, возведенных с нарушением земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, числится 1767 объектов. Наибольшее их количество — на территории Черноморского побережья. Особо острая ситуация сложилась в Сочи: только в прошлом году на территории города было выявлено 514 капитальных объектов, построенных самовольно. Совместно с органами местного само-управления мы принимаем меры по пресечению таких строек. Они уже принесли свои результаты. В прошлом году было снесено 964 капитальных объекта. Третья их часть находилась на Черноморском побережье края и в Краснодаре, в том числе шесть многоквартирных жилых домов. В этом году планируется снести 272 аналогичных постройки, по поводу которых уже возбуждено исполнительное производство.

Беседовали Евгений ГРИЦУН, журнал «Вестник», Николай ПРОЦЕНКО, журнал «Эксперт ЮГ»

Țȍȓ ȜȈȒș

178

К РА С Н О Д А Р С К И Й К РА Й

Топ-новостройки ЖК «Ривьера», ЗАО «Девелопмент-ЮГ»

Бизнес-центр AVM, ООО «РДКомпани»

Главным краснодарским «хитом» прошлого года в премиум-классе стал ЖК «Ривьера» от ЗАО «Девелопмент-ЮГ» — одного из главных игроков краснодарского рынка жилья в высоком ценовом сегменте. Комплекс, сданный в эксплуатацию в конце 2013-го, состоит из двух 152-квартирных кирпично-монолитных 22-этажных зданий, расположенных в Чистяковской роще — зеленой зоне кубанской столицы. Поблизости расположены пять краснодарских вузов и исторический центр города, супермаркеты «Табрис», «Магнит», детсады, школы, продуктовый рынок, магазины шаговой доступности, транспортная развязка. Отличительная черта ЖК — по сути, гостиничный сервис: служба reception может вызвать такси, отправить корреспонденцию, заказать уборку квартиры, поставить машину в паркинг, поднять на этаж покупки. У жильцов «Ривьеры» есть возможность пользоваться бизнес-центром застройщика, а также тренажерным залом, массажным кабинетом, фитнесцентром, бассейном и т. д. В комплексе имеется детская комната. В холле установлен камин. Высота потолков в квартирах — более 3 метров. ЖК оборудован системами центрального кондиционирования, видеонаблюдения и пр. Общая площадь квартир «Ривьеры» — 21 781 кв.м (их размеры — от 76,95 до 500 кв.м), площадь наземной части комплекса — 30 120 кв. м. Кроме того, предусмотрен трехуровневый подземный паркинг на 234 машиноместа. Жилье в «Ривьере» в основном крупногабаритное. «Единичек» и «двушек» всего по 10 штук, зато есть 57 трехкомнатных квартир, 41 четырехкомнатная и 24 пятикомнатные. Имеются даже 6- и 7-комнатные варианты. Рыночная стоимость жилья в «Ривьере» летом 2014-го варьировалась от 7,669 млн рублей за 1-комнатную 70-метровую квартиру до 49 млн за апартаменты размером 413 кв.м (данные портала «Жилой Краснодар»). На олимпийских стройках в Сочи подрядчики, близкие к руководству региона и ГК «Олимпстрой» (что гарантировало своевременную и полноценную оплату), хорошо заработали. Теперь эти средства вкладывают в элитную недвижимость, разогревая региональный рынок.

Летом 2014-го в Краснодаре сдается в эксплуатацию восьмиэтажный бизнес-центр AVM, позиционируемый владельцем в классе А, площадью 7550 кв.м с охраняемой парковкой на 80 машиномест и гостевой — на 40. Он станет частью будущего многофункционального комплекса, в состав которого также войдут торговый центр и жилые дома. Объект расположен в восточной части города на улице Уральской (на месте бывшего оптово-розничного рынка «Мишутка»). Стоимость строительства бизнес-центра оценивается примерно в 200 млн рублей. Инвестором выступает частное лицо — краснодарский предприниматель, имя которого не разглашают; управляет объектом ООО «РДКомпани» (RDC). Компания RDC образована в 2004-м, в настоящее время управляет крупнейшим в регионе складским комплексом класса А — а2logistic KRASNODAR. В портфеле фирмы также новый проект по строительству ТЦ «Лето», складской комплекс класса А в Краснодаре, ТРК в Кореновске и др. Архитектурная концепция бизнес-центра разработана Altea Project s. r.l. (Виченца, Италия). Здание оборудовано тремя скоростными лифтами OTIS, центральными системами кондиционирования и приточно-вытяжной вентиляции, электроснабжение осуществляется от двух ТП, резервное — от дизельной станции. БЦ AVM расположен между административным центром Краснодара (9 км) и международным аэропортом (7 км). Район характеризуется высокой деловой активностью, плотным автомобильным и пешеходным трафиком. По соседству расположены крупнейшие ТРЦ Краснодара — «СБС Мегамолл», «Меридиан», «Медиаплаза» и «Галактика». Площадь земельного участка — 55 000 кв. м. Строительство объекта стартовало в августе 2013-го, управляющая компания уже начала подписывать предварительные договоры с арендаторами. Офисные помещения сдаются в аренду от 50 кв. м. Максимальный доступный блок — 3700 кв. м. Арендная ставка начинается от 750 руб./кв.м в месяц. У инвестора есть планы развивать эту территорию и дальше. Сейчас по соседству с БЦ строится торговый центр ORSETTO. Следующая очередь — несколько многоквартирных жилых домов бизнес–класса. Предварительный бюджет этого проекта оценивался в $331,5 млн.

179

К РА С Н О Д А Р С К И Й К РА Й

Топ-новостройки ЖК «Сан-Сити», ООО «Южный берег Сочи»

ЖК «Александрийский маяк», ООО «Светлячок»

ЖК «Сан-Сити» — многоквартирный 27-этажный элитный жилой комплекс с двумя подземными и цокольными этажами, состоящий из двух корпусов на общем стилобате. Расположен на Курортном проспекте в микрорайоне Приморье (Хостинский район Большого Сочи), в 400 м от моря. Из окон каждой квартиры открывается панорамный вид на море и горы. В составе ЖК — свой оборудованный пляж, до которого можно добраться на своем же фуникулере. В комплекс входит подземная парковка на 208 мест, бассейн, spa-центр с турецкой баней, фитнес-клуб, рестораны, бары, спортивная и детская площадки. На крыше «башен-близнецов» ЖК предусмотрена вертолетная площадка. «Изюминка» проекта — субтропический парк с реликтовыми деревьями. Архитектурная концепция «Сан-Сити» разработана в стиле средиземноморского хайтека. Фасад напоминает яхту-катамаран. Жилые секции объединены вестибюльной группой в первом и втором уровнях здания. Площадь участка — 5 га. Общая площадь комплекса — 82 600 кв.м (299 квартир). Размеры квартир варьируются от 80,8 до 305,1 кв. м. «Единичка» (82 кв.м) предлагается за 8,7 млн рублей, «трешки» (110,8–152,8 кв.м) стоят 8,97–13,6 млн рублей, многокомнатные апартаменты (260–305,1 кв.м) — 21,2 млн. Минимальная стоимость «квадрата» — 81 000 руб. Застройщик — ООО «Южный берег Сочи» — входит в ГК «Корпорация «ГРАС». Она значится в числе 30 ведущих девелоперов России. Специализируется на управлении недвижимостью, девелопменте и пр. Инвестиционная стоимость объекта — $141 млн. Строительство, прерванное из-за проведения Олимпиады, возобновилось этим летом. Срок сдачи «Сан-Сити» в эксплуатацию — 2014 год.

Один из самых фешенебельных жилых комплексов Сочи. Первая очередь ЖК сдана в эксплуатацию в 2007 году, последняя — в 2013-м. Расположен в переулке Морской, в центральной парковой зоне города, в 70 м от моря, рядом с гостиницей Radisson Park Hotel, санаторием «Черноморье», концертным залом «Фестивальный», Зимним театром, аквапарком «Маяк» и центральной набережной. «Александрийский маяк» — многоквартирный 22-этажный монолитный комплекс, состоящий из жилого корпуса и клубного развлекательнооздоровительного центра, включающего бутик-отель. Проект выполнило ООО «АМ «Архипроект» Ованеса Задикяна. Одна из архитектурных особенностей — панорамное остекление каждого апартамента. Сейсмоустойчивость строений — 8–10 баллов. Первый этаж находится на высоте 30 м над уровнем моря. Территория комплекса занимает 0,5 га, площадь застройки — 42 100 кв. м. Spa-центр с бассейном и собственной террасой (2042 кв.м) располагается на цокольном, первом и втором этажах. Бутик-отель (по совокупности — 1254 кв.м) состоит из десяти апартаментов с собственными террасами, располагается на третьем и четвертом этажах комплекса. Площадь каждого номера — от 75 до 82 кв. м. Отель готов к эксплуатации. Все апартаменты отделаны в разных стилях, интерьеры не повторяются. В главном корпусе есть салон красоты, круглосуточные магазины, сервисцентр, подземный паркинг. В специальной пристройке — бассейн с подогревом воды, фитнес-центр, тренажерные залы, медкабинет. Рядом лифты на городской пляж. В здании комплекса также имеется ресторан Light House. Он продан оператору и функционирует с 2009 года. Площадь 110 квартир — от 170 до 305 кв. м. Стоимость квадратного метра — от 160 000 до 491 000 рублей. В результате общий бюджет покупки составляет 28–33 млн рублей. Инвестиции в проект оцениваются в $68 млн. Разрешительные документы на строительство ЖК получало сочинское ООО «Светлячок», однако на сайте столичной ГК «Корпорация «ГРАС» комплекс «Александрийский маяк» значится в портфеле проектов.

Țȍȓ ȜȈȒș

актуальный комментарий

К РА С Н О Д А Р С К И Й К РА Й

Алексей ТРУШИН:

«Для комплексной застройки нужна поддержка властей» Краснодарская строительная компания «Европея» выбрала, пожалуй, наиболее трудоемкий и редко встречающийся формат комплексной застройки. Девелопер специализируется на малоэтажных проектах на окраинах Краснодара. Причем создает кварталы, выдержанные в едином дизайне, с невысокой плотностью застройки и собственными объектами инфраструктуры. Генеральный директор «Европеи» Алексей Трушин считает, что без участия администраций будет трудно дальше развивать проекты комплексного освоения. – Несмотря на высокий спрос на жилье на южном рынке, темпы жилищного строительства в ЮФО заметно снижаются. Это видно прежде всего по Краснодару, который несколько лет был лидером на юге России по объемам ввода, но в прошлом году заметно недотянул до плановых показателей. С чем связана эта тенденция и насколько продолжительной она будет? – Во-первых, рынок жилья на сегодняшнем этапе близок к насыщению. Во-вторых, усиливается конкуренция. Надо понимать, что уровень цен на квартиры, если сравнивать со сто-

лицей и крупными городами, невысок, при этом издержки на строительство не только не снижаются, но и растут (затраты на продвижение, обязательное страхование и т. п.). Конечно, лидеры рынка давно и достаточно успешно работают над снижением себестоимости. Но в условиях, когда у покупателя есть широкий выбор, уже недостаточно просто строить — не важно как и не важно где. Компании, у которых нет действительно хороших площадок, концепций проектов, многолетнего положительного имиджа и реальной практики снижения издержек, уже ощущают сокращение спроса и вынуждены более

осторожно подходить к запуску новых объектов. Не последнюю роль в этом играет все более консервативная политика банков по кредитованию девелоперских проектов. Все это ведет к снижению темпов жилищного строительства. – Как вы оцениваете конкурентную среду на краснодарском рынке? Ожидаете ли прихода иногородних, федеральных, игроков? – В Краснодаре строится более двух квадратных метров жилья на человека в год. Это значительно больше, чем в среднем по стране. Как следствие, от-

181

актуальный комментарий

носительно низкий уровень цен и высокая конкуренция на рынке. Но, с другой стороны, это является препятствием для вхождения в регион федеральных игроков: локальные компании успешно обеспечивают предложение. – В чем особенность спроса на жилье в крае? Насколько предложение ему соответствует? – В целом соответствует. Как правило, улучшение качества предложения влечет за собой увеличение затрат, что должно привести к повышению цен либо снижению рентабельности. А зачем тратить больше, если дополнительный доход в существующих условиях получить удается далеко не всегда? Поэтому все застройщики предлагают примерно один и тот же набор потребительских характеристик. Какие-либо улучшения, как правило, компенсируют те или иные недостатки проектов. Себя мы считаем исключением. При среднерыночных ценах предлагаем малоэтажное жилье с низкой плотностью населения, высоким уровнем благоустройства и объектами социальной инфраструктуры. – Правительство ориентирует строителей на создание жилья эконом-класса стоимостью до 30 000 рублей за квадратный метр. При каких условиях реализуемы подобные проекты? – При последовательной работе по снижению издержек, относительно больших объемах строительства и авансировании застройщика заказчиком. – В последние два года динамично растет рынок ипотечного кредитования. Ощущаете ли вы на себе этот процесс? – Доля ипотечных сделок заметно увеличилась в общем объеме операций с недвижимостью. За последние четыре года наблюдается рост в несколько раз.

Жилой район «Европея» занимает территорию 1000 га в трех километрах от Краснодара и рассчитан на 40 000 жителей.

Во многом благодаря этому и поддерживается относительно высокий спрос на жилье. – Краснодар уже несколько лет является лидером комплексного освоения территорий, а соседний Ростов, несмотря на большую численность населения, существенно отстает. Там, по сути, всего два микрорайона, построенных «с нуля», причем девелопер одного из них — краснодарский. Почему в Краснодаре КОТы активно развиваются, хотя на старте условия и проблемы были более или менее одинаковыми? – Я не очень хорошо знаю особенности рынка жилья Ростова, но, на мой взгляд, там действуют два фактора: относительно невысокая активность властей в отношении проектов КОТ и относительно невысокая инвестиционная привлекательность города в целом, несмотря на более высокий

уровень цен на жилье. Надо отдать должное усилиям руководства края и города, направленным на привлечение инвестиций и на развитие Краснодара. Та же программа «Краснодару — столичный облик» работает довольно эффективно. – В чем основные ограничения для развития комплексной застройки городов? Как их преодолеть? – Ограничения могут быть инфраструктурные — дороги, инженерные коммуникации, транспорт, социальные объекты. Это, пожалуй, основной и наиболее капиталоемкий сдерживающий фактор. Есть и территориальные ограничения — мало подходящих площадок в границах административных единиц, а также административные — отсутствие вектора развития территорий. В современных условиях силами однойдвух компаний очень сложно реализовать проекты КОТ при наличии гораздо

Țȍȓ ȜȈȒș

182

К РА С Н О Д А Р С К И Й К РА Й

– Как выстраивается ваше сотрудничество с администрациями города и края? Реализуете ли вы совместные проекты в рамках ГЧП? – Совместных проектов в рамках ГЧП нет. Сотрудничаем с администрациями в части привлечения инвестиций, участвуем в госпрограммах по обеспечению жильем отдельных категорий граждан на конкурсной основе, обращаемся по текущим вопросам территориального планирования, ускорения регистрации прав и т. д.

– Но при этом малоэтажное строительство занимает, напротив, не очень большую долю рынка. Что необходимо для развития этого сегмента? – Наша компания занимается малоэтажкой с 2007 года, хотя сейчас это достаточно затратный вид жилищного строительства. В частности, более дорогие внутриплощадочные сети, благоустройство, удельная стоимость земли в единице площади жилья и т. д. Тем не менее, как показывает опыт Западной Европы, этот сегмент, безусловно, будет расти. Для более активного его развития нужен комплекс мер по развитию инфраструктуры малоэтажных поселков — как инженерной, так и социальной.

– На юге традиционно прочные позиции у сегмента частной индивидуальной застройки. Чем это объясняется: недостатком предложения на рынке или менталитетом? – Скорее менталитетом, традициями, хорошими климатическими условиями, исторически сложившейся относительно большой долей сельского хозяйства в структуре экономики и, соответственно, высоким процентом сельских жителей в структуре населения Краснодара и края.

– Насколько привлекательны для застройщиков «вторые» города Краснодарского края с населением до 300 000 человек? В чем особенность работы на этих рынках? – Потенциально они интересны. Среди так называемых вторых городов можно условно выделить группу достаточно перспективных. Это, например, Новороссийск или Анапа. (Сочи не рассматриваем из-за перенасыщения рынка недвижимости.) При этом есть и менее привлекательные города, ввиду

более доходных альтернатив в виде точечной застройки и работы в уже обжитых районах. То есть на начальном этапе нужна поддержка властей.

КСТАТИ

Компания «Европея» осваивает одноименную автономную территорию 1000 га, на которой строятся жилые микрорайоны. Площадка расположена в трех километрах от Краснодара (Прикубанский внутригородской округ Краснодара). «Европея» рассчитана на 40 000 жителей. Здесь предусмотрены как многоквартирные дома, так и таун-хаузы, коттеджи, дуплексы и пр. Уже введен в эксплуатацию и заселен квартал «Германия — Немецкая деревня», идет строительство ЖК «Европа-сити» и ЖК «Португалия». Коммерческая инфраструктура представлена магазинами (включая 10 супермаркетов), офисами, салонами красоты и связи, объектами соцкультбыта и пр. В «Европее» функционируют отделения банков, интернет-центры и даже конгресс-центр на территории «Немецкой деревни». Здесь предусмотрены три школы (первая открыта в сентябре 2013-го), четыре детсада (первый — на 355 мест — запущен в декабре 2013-го), 10 открытых спортивных площадок, а также велопарк, спорткомплекс и аквапарк, два водоема, фонтаны и пр.

относительно низких доходов населения и невысокого платежеспособного спроса. Его, как правило, удовлетворяют местные застройщики с небольшими объемами строительства. – Насколько вашей компании интересен рынок Крыма? Видите ли вы для себя перспективы развития на этой территории? – Пока не интересен. Будем изучать этот вопрос не ранее следующего года. – Как будет развиваться строительная отрасль Краснодарского края в ближайшие 3–5 лет? Ведь экономика в лучшем случае будет расти замедленными темпами, а в худшем покажет отрицательную динамику. – Строительная отрасль не существует сама по себе. Конечно, на текущем экономическом фоне будет замедление темпов развития. Непроработанные и откровенно некачественные проекты станут исчезать. На рынок новостроек будет все больше давить увеличивающаяся в объемах «вторичка», а банки ужесточат условия финансирования проектов для застройщиков. Ситуация начнет меняться в лучшую сторону лишь под влиянием макроэкономических факторов. – Каковы возможные сценарии развития для вашей компании: освоение новых городов, территорий, выход в другие строительные сегменты? – Мы сосредоточены на разработке и описании оптимального формата малоэтажного жилого комплекса, его тиражировании в другие регионы или города, развитии собственных перспективных проектов в Краснодаре и пригородах. Беседовала Людмила ШАПОВАЛОВА, журнал «Эксперт ЮГ»

Часть III

В ожидании свистка

Нижегородская область испокон веков считалась «карманом России». Пятый по численности населения регион страны и сейчас активно наращивает промышленный потенциал и налаживает новые торговые связи. В 2013-м внешнеторговый оборот области составил $8,365 млрд. Его львиная доля приходится на страны дальнего зарубежья — 90,5%. В прошлом году Нижегородская область впервые преодолела планку в 1 триллион рублей по объему отгруженной промышленной продукции и вошла в десятку регионов России с наилучшим инвестиционным потенциалом.

2005 по 2013 год объем инв е с ти ц и й , п р и в л еч е н н ы х в экономику региона, вырос в четыре раза, объем иностранных вложений — в 10 раз. Большой интерес инвесторов обусловлен несколькими причинами. Во-первых, в Нижегородской области внедрена прозрачная и четкая схема взаимодействия власти и инвестора, построенная по принципу «одного окна». В отличие от большинства других регионов здесь работает профильное Министерство инвестиционной политики, а все проекты рассматриваются на заседаниях специально созданного Инвестици-

онного совета, который возглавляет губернатор. Благодаря этому срок согласований сократился в несколько раз. Во-вторых, область стала одним из первых субъектов Федерации, где принят закон о государственночастном партнерстве. С помощью этого механизма в регионе реализуется несколько крупных проектов. Среди них строительство физкультурнооздоровительных комплексов, станций метро и нового терминала аэропорта. Особое внимание власти уделяют проектам, так или иначе связанным с грядущим Чемпионатом мира по футболу 2018 года.

Жилье на пике роста Жилищное строительство в области развивается ускоренными темпами. В 2013-м только на территории Нижнего Новгорода было введено в эксплуатацию 696 000 кв.м — на 14,3% больше, чем в 2012-м. В предыдущие годы на территории города сдавали не более 500 000 кв. м. В этом году строители еще активизировались. Только за январьфевраль в Нижнем Новгороде введено 25 000 кв.м жилья (вдвое больше, чем за аналогичный период 2013-го). По итогам года, по прогнозу городской

конъюнктура администрации, запланирована сдача 800 000 «квадратов» — на 15% больше прошлогоднего уровня. В первом квартале в Нижнем введено несколько крупных жилых объектов, в том числе 17-этажные дома в ЖК «Седьмое небо» (застройщик — ГК «Столица Нижний»), в ЖК «Цветы» (от той же компании), в микрорайоне «Юг» («Жилстрой-НН»). Кроме того, в эксплуатацию сдан новый комплекс повышенной комфортности — ЖК «Этажи» (девелопер — ГК «Столица Нижний»). Это первый пример комплексной застройки в центральной части Нижнего Новгорода, где все жилье передается покупателям с отделкой. По данным аналитической службы ГК «Триумф», почти 70% квартир, предлагаемых к продаже в новостройках Нижнего Новгорода, приходятся на Нагорную (Верхнюю) часть города, где находится его административный и исторический центр. Безусловным лидером является Нижегородский район — там расположено порядка 35–41% новостроек. Приокский и Советский районы заметно отстают — 15–20%. Самый низкий уровень предложения зафиксирован в Московском районе — менее 2% новостроек. При этом на первичном рынке Нижнего лидирует жилье эконом-класса — на него приходится 68% всего объема предложения. 28% — доля квартир повышенной комфортности. Чуть более 3% — элитные объекты. Средняя стоимость 1 кв.м в Нижнем Новгороде в июне 2014-го составляла 60 370 руб. (данные ГК «Триумф»). Для сравнения: в начале года эта цифра была выше на 0,3% — 60 530 руб. При этом «квадрат» жилья эконом-класса продается примерно за 50 000 руб., а в элитных комплексах стоимость квартир доходит до 80 000 руб./кв. м. Аналитики ГК «Бюллетень недвижимости» оценивают «квадрат» нижегородских новостроек дороже. По их

НИЖНИЙ НОВГОРОД оценке, в июне 2014-го он стоил в среднем 67 522 руб. Одновременно с ростом предложения на «первичке» активизируется и спрос. По данным аналитической службы ГК «Триумф», в конце февраля — начале марта он увеличился почти на 39%. Во многом это обусловлено нестабильностью экономической ситуации. Стараясь обезопасить накопления, люди пытаются вложить их в недвижимость. По оценке экспертов, доля инвестиционных сделок составляет порядка 15–20%. Наиболее перспективными в этом плане считаются квартиры площадью до 30 кв. м. Треть всех запросов со стороны нижегородцев приходится именно на эту категорию. По прогнозу аналитиков, спрос на жилую недвижимость эконом-класса в Нижнем Новгороде будет только расти. Чтобы его удовлетворить, застройщикам придется осваивать окраинные районы города. Возможности центра весьма ограниченны. В то же время у Фонда РЖС огромный земельный банк в Нижегородской области (третий по размеру среди российских регионов): под жилую застройку здесь определено 1300 га. На этих

участках планируется возвести 2,4 млн кв.м многоквартирных домов. Наиболее востребованными будут проекты комплексной застройки со всей необходимой транспортной и социальной инфраструктурой. Комплексными проектами станут микрорайоны «Новинки» (девелоперы — ГК «СУ-155» и «Квартстрой») и «Окский берег» («Экоград «Новоград») на Богородском направлении от Нижнего Новгорода. Численность населения этих микрорайонов может составить порядка 65 000 человек. Серьезной проблемой при реализации столь масштабных проектов может стать недостаточное развитие транспортной инфраструктуры. Уже сейчас на выезде из города возникают серьезные автомобильные пробки.

Товарное перенасыщение По оценке компании Colliers International, Нижний Новгород занимает четвертое место в России по обеспеченности населения торговыми площадями. Специалисты аналитической службы ГК «Триумф» подсчитали, что в начале 2014-го этот показатель составлял

ГЛ А В Н Ы Е Ц И Ф Р Ы

Нижний Новгород занимает территорию 46 650 га. Население Нижегородской области — около 3,28 млн человек. В ее столице обитают примерно 1,27 млн. По данным Росстата на 01.04.2014 г., средний уровень официальной зарплаты в Приволжском федеральном округе один из самых низких в стране — 21 400 руб. в месяц. По данным управления Росреестра по Нижегородской области, в государственной и муниципальной собственности находится 5309,1 тыс. га, или 69,3% земельного фонда, расположенного в административных границах региона. В собственности юридических лиц — 5,8% участков (445,6 тыс. га), частным лицам принадлежит 24,9% (1907,7 тыс. га).

Țȍȓ ȜȈȒș

186

Н И Ж Н И Й Н О В ГО Р О Д

1137 кв.м на тысячу горожан (учитываются все, в том числе и устаревшие, торговые форматы). Еще семь лет назад эта цифра была вдвое меньше. Как сообщает администрация Нижнего Новгорода, общее количество торговых площадей в городе составляет 1 250 000 кв. м. При этом не учитывается ТЦ «МЕГА», который находится в пригороде Нижнего Новгорода и фактически обслуживает городское население. По данным аналитической службы ГК «Триумф», 52% всех торговых площадей приходится на качественные торговые центры, оставшиеся 48% — формат street-retail. За последний год темпы прироста торговых площадей слегка замедлились. Если в 2012 году их арендопригодное пространство увеличилось на 22%, то по итогам 2013-го — менее чем на 9%, или на 69 350 кв. м (данные агентства IDEM). Лидерами по количеству торговых площадей в Нижнем Новгороде считаются Нижегородский и Канавинский районы — среднегородской показатель там превышен более чем в 3,5 раза. А вот Автозаводский и Сормовский районы до норматива не дотянули. Эксперты считают рынок торговых площадей в Нижнем Новгороде пере-

насыщенным. В регионе уже несколько лет работают такие крупные торговые центры, как «Фантастика» и «МЕГА». Площадь каждого из них превышает 100 000 кв. м. В прошлом году в Нижнем Новгороде был введен ТРЦ «Индиго Life» общей площадью 61 600 кв. м. На семи уровнях этого комплекса разместилось свыше 100 магазинов и объектов развлечения. Другой значимый торговый объект, запущенный в прошлом году, — мебельный центр «Фестиваль» (по совокупности — 12 000 кв.м). К концу года должен открыться еще один крупный ТЦ — «Небо» площадью 131 000 кв. м. Девелоперы проекта — Кинокомпания «Маринс Групп» и ГК «Электроника». Характерная тенденция последних лет — смещение акцента с торговой функции на развлекательную. Так, в ТРЦ «Индиго Life» под развлечения отдано более 30% площадей. Наряду со строительством новых центров происходит реконструкция морально устаревших. Один из наиболее показательных примеров — ТЦ «Шоколад». Как только петербургская компания «Балт-клин-комплект» продала его нижегородскому предпринимателю Виктору Беляеву, было принято

Динамика средней стоимости жилья на первичном рынке Нижнего Новгорода, руб./кв.м

решение о масштабной реконструкции. В настоящее время комплекс закрыт. Всего же на территории Нижнего Новгорода функционируют 45 качественных торговых центров. Большинство из них стандартны и не отличаются особой индивидуальностью. В городе совершенно не представлены такие форматы, как аутлет, ритейл-парк, специализированные детские и спортивные торговые центры. Существующие комплексы заполнены в среднем на 95–97%. Средняя арендная ставка в качественных торговых центрах составляет чуть более 3000 руб. за кв.м в месяц. При этом в Нижегородском, Ленинском и Канавинском районах она может превышать 5000 руб. за кв. м. В городе функционируют более 15 гипермаркетов торговой площадью свыше 150 000 кв. м. Среди представленных сетей — «Карусель», «Метро», «Лента», «Ашан», «О’Кей», «Гипермаркет НАШ», а также OBI, «Касторама» и «Максидом».

Дефицит качества По данным рейтинга, составленного федеральным порталом коммерческой недви-

Динамика средней стоимости жилья на вторичном рынке Нижнего Новгорода, руб./кв.м

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости»

187

конъюнктура

жимости «Бизнесметр.рф», Нижегородская область уверенно занимает шестое место среди российских регионов по обеспеченности коммерческой недвижимостью на душу населения. В общей сложности на территории города расположено 1,5 млн кв.м офисных помещений. Однако к качественным площадям можно отнести лишь четверть. Эксперты компании IDEM считают бизнес-центрами 66 объектов общей площадью почти 840 000 кв. м. При этом спрос на качественные офисы до сих пор ограничен. В основном арендаторов интересуют варианты площадью до 250 кв.м — на них приходится 80% спроса. Почти половине таких клиентов требуются помещения до 100 кв. м. С приходом в Нижний Новгород крупных федеральных компаний возник спрос на офисные площади до 1000 кв. м. Правда, как утверждают специалисты аналитической службы ГК «Триумф», доля таких заявок не превышает 5%. К тому же эти клиенты предпочитают не брать помещения в аренду, а покупать их. Распределение рынка по сегментам выглядит следующим образом: бизнес-центры класса А составляют примерно 10% площадей, доля класса В+ — 8%, класса В — 42% и класса С — 40%.

Создание современных офисных центров началось в городе в 2004-м. Пионерами стали «Две башни» на улице Белинского, офисные здания на ул. Семашко, ул. Канавинской, БЦ «Авантаж» на ул. Торговой и реконструированное здание на ул. Родионова (общая площадь этих объектов — порядка 40 000 кв.м). В 2005-м был открыт первый бизнес-центр класса А — «Столица Нижний» общей площадью 22 000 кв. м. За последние пару лет введено в эксплуатацию три современных деловых комплекса: KM City общей площадью 7700 кв.м, «Богемия Палас» (21 000 кв.м) и бизнес-центр на ул. Большая Печерская, 26 (15 000 кв.м). Средние арендные ставки за первый квартал 2014-го подросли всего на 1%. Актуальный диапазон — от 600 до 700 руб./кв.м в месяц. Самые дорогие помещения располагаются в Нижегородском районе — признанном деловом центре города. Там средние расценки могут доходить до 800 руб. за кв. м. При этом, отмечают специалисты IDEM, уровень платы в современных БЦ класса А с отличной локацией может обойтись арендатору до 2000 руб./кв.м в месяц.

Территориальная структура рынка строящегося жилья в Нижнем Новгороде, %

В ближайшее время будет происходить постепенное смещение офисных площадей из центра города в другие районы. По крайней мере, по задумке городской администрации, основная деловая активность должна сосредоточиться в заречной части Нижнего. Основными центрами притяжения бизнеса в этом случае станут Ленинский (пл. Комсомольская как географический центр города) и Канавинский районы (территория Стрелки). Первой «ласточкой» обещает стать запуск в Канавинском районе бизнес-центра «Эсквайр» класса В+ и площадью свыше 6000 кв. м. Застройщик — девелоперская компания «Квартстрой». В связи с сохраняющимся дефицитом современных офисов аналитики прогнозируют рост арендных ставок: примерно на 10–12% до конца года.

Производственноскладской узел Нижегородская область, благодаря особенностям географического положения, относится к числу регионов, наиболее выгодных для размещения

Распределение средней цены предложения на рынке строящегося жилья по административным районам Нижнего Новгорода в I квартале 2014 г., руб./кв.м

По данным аналитического центра «Индикаторы нижегородской недвижимости»

Țȍȓ ȜȈȒș

188

Н И Ж Н И Й Н О В ГО Р О Д

производственно-складской недвижимости. Область находится на слиянии двух крупных рек — Волги и Оки. Кроме того, Нижний Новгород — ближайший к Москве крупный город (от столицы его отделяют всего 400 км). Через Нижегородскую область проходит около 70% всего российского грузопотока с запада на восток (и обратно). По данным аналитической службы ГК «Триумф», объем складских помещений в Нижнем Новгороде — 600 000 кв.м, седьмое место среди российских регионов. При этом более 70% нижегород-

ских складов построены еще в советский период и соответствуют классам С и D. Объем качественных площадей уровня А, В+ и В составляет лишь 225 000 кв. м. Почти половина этого пространства приходится на объекты категории А. 80% складов сосредоточены непосредственно в черте города. Лидируют по объему складских площадей Приокский и Канавинский районы. В остальных частях города подобных площадок гораздо меньше. Средняя площадь складских помещений — порядка

Крупнейшие торговые центры Нижнего Новгорода Название

Формат

«Фантастика» Суперрегиональный РИО Суперрегиональный «Седьмое небо» Региональный «Индиго Life» Суперокружной МЕГА Суперрегиональный

Год открытия

Местоположение

Общая/ арендопригодная площадь, кв.м

Заполняемость, %

2008 2012 2012 2013 2006

Ул. Родионова, 187 Московское шоссе, 12 Ул. Бетанкура,1 Казанское шоссе, 11 Дер. Федяково

162 000/92 000 100 000/68 000 75 000/60 800 61 600/38 800 130 000/102 000

100 97 100 50 100

По данным аналитической службы ГК «Триумф»

Диапазон арендных ставок в торговых центрах по районам Нижнего Новгорода, руб./кв.м в месяц

740 кв. м. Большинство крупногабаритных складских блоков (в среднем — 1200 кв.м) находятся за пределами мегаполиса. Что касается производственных площадок, они тоже в основном расположены в городской черте — около 70%. Еще около 30% находятся на Дзержинском направлении. Четверть всего предложения приходится на индустриальные цеха площадью от 1000 до 2500 кв. м. Еще 22% — варианты от 500 до 1000 кв. м. Представители малого и среднего бизнеса жалуются, что в Нижнем Новгороде практически невозможно отыскать качественные индустриальные помещения размером менее 500 кв. м. Спрос на производственно-складские объекты в Нижегородской области остается высоким. Во многом это обусловлено массовым приходом в регион инвесторов. Только в 2013 году в экономику Нижегородской области было привлечено свыше $1 млрд иностранных инвестиций. Почти 67% из них были направлены в обрабатывающее

Средние арендные ставки в бизнес-центрах по районам Нижнего Новгорода, руб./кв.м в месяц

По данным компании IDEM

конъюнктура

производство. Основным инвестором нижегородской экономики в 2013 году стала Германия, обеспечившая 65% всех иностранных вложений. Из-за ограниченного предложения качественных складских помещений на территории региона доля вакантных площадей на складах классов А и В составляет всего 3%. По данным аналитической службы ГК «Триумф», именно поэтому на протяжении последних нескольких лет в области наблюдается рост арендных ставок. По состоянию на 1 апреля 2014-го средняя стоимость аренды в Нижегородской области составляет 250 руб./кв.м в месяц. Для сравнения: в начале 2013-го она чуть превышала 200 руб. за кв. м. В ближайшие годы в области планируется реализовать несколько крупных проектов в сфере производственно-складской недвижимости. Среди них третий блок Волжского индустриального парка, складской комплекс на территории логистического комплекса «Южный» и логистический центр на станции Доскино. Все эти проекты строятся по схеме built-to-suit. Сейчас это наиболее востребованный подход.

Вакуум гостеприимства Ситуация в гостиничном сек торе неоднозначная. С одной стороны, в преддверии Чемпионата мира по футболу-2018, в Нижнем Новгороде наблюдается острый дефицит номерного фонда. Его общая емкость составляет пока 4500 номеров. Прежде всего не хватает 2- и 3-звездочных отелей. Кроме того, в городе нет ни одной гостиницы «пять звезд». В общей сложности, по оценке консалтингового агентства IDEM, в Нижегородской области порядка 70 объектов размещений. Однако большая часть не соответствует современным

189

Протяженность канатной дороги между Нижним Новгородом и Бором — 3661 метр. Она самая длинная среди европейских канаток, которые используются в качестве общественного транспорта.

требованиям. По данным на конец мая 2014-го, Нижнему Новгороду не хватает для проведения чемпионата 150 номеров для vip-гостей в пятизвездочной гостинице, минимум 80 номеров для размещения команд в четырехзвездочных

отелях, свыше 500 номеров для спонсоров в гостиницах «четыре» и «пять звезд» и свыше 900 номеров для болельщиков в трехзвездочных отелях. Чтобы поддержать гостиничных девелоперов, в 2013-м был принят ре-

Доли основных инвесторов на рынке торговой недвижимости Нижнего Новгорода, %

По данным компании IDEM

Țȍȓ ȜȈȒș

190

Н И Ж Н И Й Н О В ГО Р О Д Основные бизнес-центры Нижнего Новгорода Название

«Лобачевский Plaza» Центр международной торговли «Холодный, 10а» «Новая площадь» «ПентХаус Палас» «Столица Нижний» БЦ на Б. Печерской, 26 «Богемия Палас» ТПК «Печерский» «Две башни» ОЦ на Деловой («Высоково») «Промис» Офис-центр «Волга-Инвест» «Орбита» London KM CITY «Пушкинский» «Городской Оазис» «Бугров Бизнес Парк» «Победа» «Зайцев Бизнес Парк» «Кулибин»

Общая площадь, кв.м 36 811 17 500 14 434 10 558 11 600 23 000 14 500 21 700 10 600 9870 12 000 11 000 11 200 21 253 11 500 12 703 24 754 11 701 24 000 12 000 17 000 10 000

Класс

Дата открытия (реконструкции)

Район

А А В+ В В+ А B+ B+ С В С В В В В+ B+ В С В+ С С А

2008 2009 2009 2008 2010 2005 2010 2012 1993 2005 2011 2007 2010 2004 2008 2011 2005 н/д 2008 2008 н/д Август 2014

Нижегородский Нижегородский Нижегородский Нижегородский Нижегородский Нижегородский Нижегородский Нижегородский Нижегородский Нижегородский Нижегородский Приокский Приокский Советский Советский Советский Советский Автозаводский Ленинский Московский Сормовский Нижегородский

Основные характеристики гостиниц Нижнего Новгорода Название «Ока-премиум» «Волна» «Александровский сад» «Гостиный дом» «Воробей» «Никола Хаус» «Покровка 9А» Rest Home «Острожский Вал» «Октябрьская» «Жук Жак» «Ибис» Easy Room «Монами» «Азимут» «На Ильинке» «У домика Петра» «Нежинский» «Маринс Парк Отель» «Николь» «Ока-бизнес» «Сова» «Гостиница НОУ «Учебно-методический центр Нижегородского облсовпрофа» «Парус» «Омега»

Количество номеров 4 звезды 139 198 49 12 12 31 2 3 звезды 7 21 79 18 220 10 4 157 7 11 5 500 48 280 50 2 звезды

Район Советский Автозаводский Нижегородский Канавинский Канавинский Канавинский Канавинский Канавинский Канавинский Канавинский Канавинский Канавинский Канавинский Канавинский Канавинский Канавинский Канавинский Канавинский Канавинский Московский Советский Советский

Советский

44 1 звезда 64

Советский Автозаводский По данным компании IDEM

гиональный закон «О государственной поддержке организаций, реализующих инвестиционные проекты по строительству (реконструкции) гостиниц или иных средств размещения на территории Нижегородской области в связи с подготовкой и проведением игр Кубка Конфедераций FIFA 2017 и Чемпионата мира по футболу FIFA 2018». Среди мер поддержки — налоговые льготы, предоставление субсидий на возмещение процентной ставки по кредитам, компенсация части затрат на инженерную инфраструктуру, но не более 10 млн руб. в год на одного получателя. Девелоперы откликнулись на предложение региональных властей. Так, уже к концу года в центре Нижнего ООО «Отель Волга Центр» планирует построить трехзвездочный отель City Marriot, рассчитанный на 150 номеров. Общий объем инвестиций оценивается более чем в 900 млн руб. При этом инвестор получит налоговые льготы в размере 80 млн рублей. Также в центре города должна появиться гостиница «четыре звезды», рассчитанная более чем на 150 номеров. Девелопер — ГК «Электроника». Расчетная стоимость проекта — 700 млн рублей, из которых 70% — заемные средства. Завершить строительство предполагается в ближайшие два года. Однако у нынешнего гостиничного дефицита есть и оборотная сторона: никто не может гарантировать, что все новые отели будут востребованы после чемпионата. Актуальная среднегодовая загрузка существующих гостиниц варьируется от 30 до 60%. При этом наибольшие показатели заполняемости наблюдаются в отелях Нижегородского и Канавинского районов, а большую часть постояльцев составляют так называемые бизнес-туристы. Юлия ВАСИЛИШИНА

власть и рынок

НИЖНИЙ НОВГОРОД

Юрий ЩЕГОЛЕВ: «У нас один из лучших в стране законов о поддержке инвесторов»

– Юрий Митрофанович, сейчас в Нижнем Новгороде стройка идет активно, как никогда. Какие проекты власти считают ключевыми? – Город должен развиваться как единый сбалансированный механизм, поэтому все направления, определенные Генпланом и конкретными программами, важны. Если говорить о жилищном строительстве, то в этом секторе все последние годы наблюдается планомерный рост. Развиваются территории микрорайона «Юг» в Автозаводском районе и микрорайона «Бурнаковский» в Московском. Интенсивное

Нижегородские власти в ближайшее время планируют предоставить инвесторам более ста гектаров земель. О новых перспективных территориях для жилищного строительства и создании объектов социальной инфраструктуры при помощи концессии, о приоритетных для города проектах и льготах для инвесторов рассказывает директор Департамента строительства городской администрации Юрий Щеголев.

строительство идет также на территории Нижегородской сельскохозяйственной академии и совхоза «Цветы» Приокского района, в границах улиц Композитора Касьянова и Родионова в Нижегородском районе. В 2014– 2015 гг. начинается освоение улицы Малоэтажной в Автозаводском районе, улицы Украинской в Канавинском, части земель бывшего учхоза «Новинки» Советского и Приокского районов, территории бывших воинских частей. Таким образом, инвесторам за последние годы было предоставлено более 600 га земли в Нижнем Новгороде,

планируется передать еще более 100 га. На выходе мы ожидаем около трех миллионов квадратных метров жилья в период до 2020 г. – В последние годы все чаще говорят о комплексном освоении территорий, при котором жилищное строительство сопровождается созданием необходимой социальной инфраструктуры. Как развивается это направление? – Первоочередной задачей мы считаем строительство детских дошкольных учреждений и физкультурно-

Țȍȓ ȜȈȒș

Н И Ж Н И Й Н О В ГО Р О Д

о з д о р о в и те л ь н ы х к о м п л е к с о в . В рамках программы по ликвидации очереди в детсады Нижнего Новгорода в 2014-м будет введено в эксплуатацию еще шесть ДОУ (по совокупности на 1530 малышей). Часть из них расположена на территориях активной жилой застройки, в том числе детсад на улице Шнитникова в строящемся микрорайоне «Юг» и на улице Цветочной — в микрорайоне «Цветы». Одновременно идет возведение физкультурно-оздоровительных комплексов. В прошлом году мы начали строить ФОК на улице Ярошенко. В 2014-м он будет сдан в эксплуатацию. В этом году приступили к работам над физкультурно-оздоровительным комплексом на проспекте Гагарина в Приокском районе. Сейчас там сооружается монолитный каркас. Этот объект, по плану, тоже будет готов до конца года. – В этом году возобновилась практика возведения физкультурнооздоровительных комплексов при помощи концессионных соглашений. Можно об этом чуть подробнее? – По сути, это можно считать одной из форм государственно-частного партнерства. В рамках концессионных соглашений инвестор на собственные средства строит комплекс, а потом эксплуатирует его в течение оговоренного соглашением срока. Готовый объект сразу после завершения строительных работ регистрируется в муниципальную собственность. Сейчас решается вопрос о создании трех физкультурнооздоровительных комплексов по такой схеме: на улице Родионова в Нижегородском районе, на проспекте Кораблестроителей в Сормовском и на улице Васюнина в Советском. Мы планируем построить их в течение 2014–2015 гг. Тогда к концу 2015го в Нижнем Новгороде будет восемь

192

Метромост через Оку был введен в эксплуатацию в ноябре 2012-го. Благодаря ему из верхней части города в нижнюю можно добраться за считанные минуты.

ФОКов — по одному в каждом районе. Пока их всего три: в Автозаводском, Канавинском и Ленинском районах.

ключение в виде целевого предоставления площадей возможно только для некоммерческих организаций.

– Какие еще формы взаимодействия с инвесторами есть в Нижнем? Как можно получить участок под строительство? – Все площадки под застройку предоставляются в соответствии с Земельным кодексом. Если речь идет об участке под жилищное строительство, единственный способ получить его — аукцион. Если на пятне застройки запланирована коммерческая недвижимость, его выставляют на торги — с предварительным согласованием места размещения объекта. По землям, принадлежащим региону, аукционы проводит правительство Нижегородской области, по муниципальным — городская администрация, а по федеральным — Фонд РЖС. Кроме того, в соответствии с прогнозным планом приватизации администрация города периодически выставляет на аукционы или сдает в аренду (тоже через торги) нежилые помещения. Ис-

– Действуют ли в Нижнем Новгороде какие-то льготы для инвесторов и девелоперов? – Я считаю, в Нижегородской области один из лучших в стране законов о государственной поддержке инвестиционной деятельности. Он распространяется и на инвесторов, работающих на территории Нижнего Новгорода. В соответствии с этим законом проект может получить статус приоритетного. В этом случае его инициатор получает ряд существенных преимуществ: налоговые льготы, государственные гарантии, нефинансовые меры поддержки и многое другое. Инвесторам, которые расселяют ветхий фонд, мы субсидируем процентную ставку по коммерческим кредитам, полученным на реализацию таких проектов. Возможно и бюджетное долевое финансирование строительства инженерных сетей для гостиниц по программе развития туризма.

193

власть и рынок

– Предусмотрена ли поддержка для жилищных девелоперов, хотя бы в тех секторах рынка, в которых город заинтересован больше всего? – Городу нужно жилье экономкласса, но каких-то отдельных программ для девелоперов пока нет. На федеральном уровне Минстрой РФ подготовил программу «Жилье для российской семьи». По ее условиям цена 1 кв.м в таких проектах не должна превышать 30 000 рублей. При этом в программе перечислены категории граждан, имеющих право приобрести жилье на таких условиях. Нижегородская область вошла в число 36 пилотных регионов, где будет реализована эта программа. С 2015 по 2017 год на проспекте Кораблестроителей планируется возвести около 40 000 кв.м жилья эконом-класса, всего около тысячи квартир. Но это и федеральная, и региональная инициатива. Мы, со своей стороны, отвечаем за улучшение жилищных условий работников муниципальной сферы — муниципальных учреждений и предприятий. И в дополнение к федеральной до 1 сентября 2014-го планируем разработать собственную программу. – Какие еще проекты реализуются в Нижнем Новгороде с привлечением федеральных и региональных средств? – Например, строительство детсадов, о котором я уже говорил. Всего за 2013–2015 гг. на территории города планируется возвести пятнадцать дошкольных учреждений более чем на 3000 мест. Кроме того, в рамках программы по развитию водохозяйственного комплекса за счет средств федерального, регионального и муниципального бюджетов создаются берегоукрепительные сооружения на Волге, в микрорайоне Мещерское озеро. С привлечением федерального финан-

сирования в Нижнем Новгороде планируется возвести ряд объектов к Чемпионату мира по футболу 2018 года. – О каких именно объектах идет речь? – Самый значимый — новая линия метро от станции «Московская» до станции «Стрелка». Ее проект уже разработан. Ветка пройдет вдоль улицы Советской, далее обогнет Стрелку и выйдет на Мещерский бульвар, где разместится станция «Стрелка». В будущем метро дойдет по Мещерскому бульвару до улицы Пролетарской, где между улицами Акимова и Карла Маркса появится станция «Волга». Реализация первого этапа — прокладка метро до станции «Стрелка» — начнется этой осенью. Завершить его мы планируем в 2017 году. Не менее важные проекты — строительство и реконструкция инженерной инфраструктуры на территории, прилегающей к стадиону. В первую очередь, это теплотрасса, сети водоснабжения, дождевой канализации, водоотведения и др. Что касается развития транспортной инфраструктуры, одна из самых важных задач — обеспечение подъездов к нижегородскому аэропорту. Планируется строительство четырехполосной автомобильной дороги от аэровокзала до железнодорожного переезда в Петряевке, создание транспортной развязки в районе ст. Петряевка и реконструкция Молодежного пр. с расширением до четырех полос. В этом году мы планируем приступить к проектированию этих подъездов, а в 2015м начать строительные работы. – Какие городские проекты больше всего нуждаются в инвесторах? – Важнейшее направление, которое не развивается из-за отсутствия инвесторов, — создание парковочного пространства. Есть участки с предпро-

ектными проработками на паркинги общей вместимостью несколько тысяч мест, которые мы готовы предложить. Участие частных инвесторов возможно и при строительстве дублера проспекта Ленина по улице Баумана и улице Героя Попова, а также от Молитовского моста до площади Ленина, дублера проспекта Гагарина от Анкудиновского шоссе до улицы Ларина (с эстакадой) в Приокском районе. Кроме того, нуждаются в инвесторах проекты строительства автовокзалов и автостанций, которых нам нужно шесть штук, в том числе в районе поселка Ольгино в Приокском районе. То есть большинство проектов, в которых заинтересован город, так или иначе связаны с развитием транспортной инфраструктуры. Именно она обеспечивает нормальную жизнедеятельность мегаполиса. Мы с вами видим, как серьезно изменился за последние годы город благодаря реконструкции Окского съезда, завершению строительства метромоста с право- и левобережными подходами, пуску метро в Нагорную часть до станции «Горьковская».

КСТАТИ

Юрий Щеголев занимает должность директора Департамента строительства администрации Нижнего Новгорода с июля 2012-го. Ранее возглавлял государственное предприятие Нижегородской области «Нижегородинженерстрой». Под руководством г-на Щеголева в регионе построено и введено в эксплуатацию более 50 объектов, в том числе здания Нижегородского цирка и Дворца спорта, 20 физкультурнооздоровительных комплексов. Были выполнены работы по строительству жилья и восстановлению инфраструктуры в населенных пунктах Выксунского района, пострадавших от лесных пожаров в 2010 году.

Беседовала Юлия ВАСИЛИШИНА

Țȍȓ ȜȈȒș

194

Н И Ж Н И Й Н О В ГО Р О Д

Топ-новостройки «Индиго Life», ГК «Спутник»

ЖК «Этажи», ГК «Столица Нижний»

ТРК «Индиго Life» — торгово-развлекательный комплекс нового поколения, почти 30% площадей в котором отданы под объекты развлечения. Весь объект (от названия до дизайна) выдержан в футуристическом стиле. Комплекс возведен в микрорайоне Верхние Печеры, на пересечении Казанского шоссе и ул. Композитора Касьянова, где идет активное жилищное строительство. Стройка стартовала в августе 2011-го. В эксплуатацию «Индиго Life» был введен в 2013-м. Его общая площадь составляет 61 600 кв.м, арендопригодное пространство — почти 40 000 кв. м. На семи уровнях расположены свыше 100 магазинов, 10-зальный кинотеатр, фитнес-центр, спа-салон, парк активных развлечений и отдыха, более 10 концептуальных ресторанов. В числе «якорных» арендаторов — продуктовый гипермаркет (5300 кв.м), супермаркеты товаров для детей (1500 кв.м), бытовой техники и электроники (1800 кв.м), спорттоваров. В «Индиго Life» находится один из самых крупных в городе детских центров — «Эврика» (2500 кв.м). В конце I квартала 2014-го заполняемость комплекса арендаторами составляла 50%. На цокольном этаже расположена парковка на 1000 машиномест. Ежедневно торговый центр посещает примерно 14 000 человек. Основная ставка сделана на развлечения и магазины категории life style. Застройщиком ТРК выступила девелоперская группа «Спутник» — одна из крупнейших в Нижегородской области. В качестве партнера она также участвовала в строительстве ТЦ «Этажи», «Республика» и «Муравей» в Нижнем Новгороде, ТЦ «Пирамида» и Seven — в Нижегородской области. Генподрядчик «Индиго Life» — международная компания «Маращстрой», которая возводит жилые комплексы, отели, торгово-развлекательные и деловые центры, промышленные и производственные объекты. Общий объем инвестиций в этот проект превысил 2,5 млрд руб.

Жилой комплекс «Этажи» включает в себя два монолитных железобетонных дома переменной этажности (от 5 до 16 этажей) на ул. Невзоровых (Советский район). Он расположен в микрорайоне с развитой социальной и транспортной инфраструктурой, считающемся вторым центром города. Поблизости располагаются торговый центр «Этажи», отделение связи, аптеки, отделения банков, физкультурно-спортивный и оздоровительный центр, школы и поликлиники. Площадь участка застройки — 6102 кв. м. В обоих корпусах разместились 224 квартиры общей площадью 15 318 кв. м. Двухуровневый подземный паркинг рассчитан на 123 автомобиля. «Этажи» — комплекс повышенной комфортности. Это первый в центральной части города проект комплексной застройки, где все квартиры будут переданы жильцам с уже готовым ремонтом. В квартирах установлены межкомнатные двери с натуральным шпоном, стены оклеены виниловыми обоями. В системе отопления используются современные конвекторные обогреватели. На кухнях и в ванных установлена импортная сантехника. Холлы и места общего пользования оформлены керамогранитом и другими декоративными материалами. Во дворе установлена система безопасности с видеонаблюдением и круглосуточным постом охраны. Сама внутренняя территория с прогулочной зоной и детскими игровыми комплексами огорожена. Стройка началась в IV квартале 2012 года. В эксплуатацию жилой комплекс сдан в декабре 2013-го. Застройщик — компания «Старт-Строй», входящая в ГК «Столица Нижний». На ее счету — участие в реализации таких крупных проектов, как ТРЦ «Фантастика», ТЦ «Этажи», ТЦ «Республика», БЦ «Столица Нижний». В начале лета 2014-го квартиры в ЖК предлагали от 79 000 руб./кв.м, стоимость машиноместа в подземном паркинге — от 900 000 рублей. Более половины квартир были куплены еще в 2013-м по ипотеке.

195

Н И Ж Н И Й Н О В ГО Р О Д

Топ-новостройки Микрорайон «Юг», ООО «Жилстрой-НН»

БЦ «Эсквайр», ООО «Квартстрой-НН»

Микрорайон «Юг» — один из самых масштабных проектов комплексной застройки в Нижнем Новгороде. Территория расположена в Автозаводском районе и ограничена улицами Героя Шнитникова, Булавина и рекой Окой. Новый микрорайон будет состоять из 24 домов разной этажности, в том числе трех 23-этажных домов, двенадцати 17-этажных и девяти 10-этажных корпусов. Общая площадь участка, выделенного под строительство, составляет 22,3 га. На нем планируется возвести около 185 000 кв.м жилья категорий «эконом» и «суперэконом» — в общей сложности свыше 4000 квартир. Кроме жилых домов, тут запланирован отдельно стоящий детский сад на 320 малышей, встроенный детсад кратковременного пребывания на 50 мест, школа на 1000 учащихся и ФОК. Изюминкой «Юга» должен стать новый вид транспорта — речное такси. В июне 2014 года уже заработал первый маршрут — до Александровского сада, который связал микрорайон «Юг» и центр Нижнего. С учетом городских пробок это know-how — несомненный плюс проекта. В новом микрорайоне представлено большое количество студий площадью от 18 кв.м и стоимостью от 1 млн руб. Цена «квадрата» жилья варьируется от 55 000 до 60 000 руб. Квартиры застройщик сдает с чистовой или черновой отделкой — по желанию покупателя. Черновой вариант включает стяжку пола, штукатурку и шпатлевку стен, установку счетчиков. Чистовая отделка — обои, линолеум и т. д. Застройщиком микрорайона выступает «Жилстрой-НН» — одна из крупнейших строительных компаний Нижегородской области. На ее долю приходится порядка 10% всех новостроек, сдаваемых в Нижнем. «Юг» начали возводить в конце 2012 года. Завершить комплекс планируют в 2018-м. Общий объем инвестиций в реализацию проекта оценивается в 11 млрд руб.

Бизнес-центр «Эсквайр» — современный офисный центр класса В+, расположенный на ул. Советской в Канавинском районе. Это один из наиболее динамично развивающихся районов Нижнего Новгорода. В ближайшей перспективе он должен стать едва ли не основным центром деловой активности города. В непосредственной близости от БЦ «Эсквайр» находятся железнодорожный вокзал, речной порт и Всероссийский выставочный центр «Нижегородская ярмарка». Район отличается хорошо развитой социальной и транспортной инфраструктурой. Кроме того, именно эта часть города обещает стать основным местом проведения Чемпионата мира по футболу-2018. Здание в стиле мягкого hi-teck отвечает всем современным требованиям. В отделке фасада использовано панорамное остекление. В бизнесцентре предусмотрены эксплуатируемая кровля, централизованные системы отопления, вентиляции и кондиционирования фирмы York, высокоскоростные бесшумные лифты Mitsubishi, оптоволоконные линии связи, круглосуточная охрана и видеонаблюдение. Офисы передаются клиентам в состоянии shell & сore. Размер участка, выделенного под строительство, составляет 0,124 га. Площадь самого 12-этажного бизнес-центра составляет 6250 кв.м, офисная площадь — 4016 кв. м. В здании предусмотрены 52 офисных помещения площадью от 9,4 до 343,4 кв. м. БЦ оснащен парковкой на 135 машиномест. Строительство объекта началось в апреле 2008 года. Предполагаемый срок сдачи в эксплуатацию — II квартал 2014 года. Застройщик — московская компания «Квартстрой-НН» (входит в столичную ГК «Квартстрой»). Общий объем инвестиций в проект не разглашается. В наличии имеются офисы площадью от 20 до 60 кв.м, которые продаются от 59 000 руб./кв. м. Верхние видовые этажи (по 360 кв.м каждый) можно приобрести целиком — от 67 000 руб. за «квадрат».

Țȍȓ ȜȈȒș

актуальный комментарий

ГК «Столица Нижний» — один из самых крупных игроков местного рынка. В активе компании — десяток реализованных проектов в разных секторах: жилом, торговом, офисном. О перспективах бизнеса и интересных нишах для инвестирования рассуждает директор ООО «Столица Нижний Риэлти» Андрей Колобов.

Андрей КОЛОБОВ: «Власть должна поддерживать лишь значимые для города проекты» – Над какими проектами сейчас работает компания? – На ближайшие пять лет наши планы сформированы. В разработке проект торгового центра на пл. Советской. Его площадь составит примерно 80 000 кв.м. Открыть комплекс расчитываем уже в первом полугодии 2015 года.

– А как насчет жилищного строительства? – Сейчас мы реализуем два крупных проекта — ЖК «Цветы» (296 058 кв.м) и ЖК «Седьмое небо» (100 000 кв.м). Первый будет полностью завершен в 2015 году, второй по плану финиширует в 2016-м. Кроме того, есть интересный проект на площади

Свободы. На том месте, где уже 30 лет стоит синий забор, к которому все привыкли, мы намерены возвести жилой дом. На первых трех уровнях разместятся торговые и офисные помещения. В конце года рассчитываем приступить к строительству, а сдать объект — к середине 2016-го.

197

актуальный комментарий

– Не так давно вы начали осваивать новое для себя направление — логистические центры. Расскажите об индустриальной площадке ГК «Столица Нижний». – Она расположена на базе Горьковского металлургического завода рядом с Комсомольским шоссе. Речь идет о территории примерно 50 га. Она должна вместить 130 000–150 000 кв.м складских либо индустриальных объектов. Пока готово около 40 000 кв.м построенных с нуля площадей. Мы планируем ежегодно вводить в эксплуатацию по 20 000–30 000 кв.м. Так что в ближайшие 2–3 года мы должны довести объемы до 110 000 кв.м. – С гостиничными проектами работаете? – Этот сегмент тоже стараемся охватить. У нас есть серьезный проект на Гребном канале. Пока он проходит под условным названием «Яхт-клуб». Там предполагается строительство жилья, административных площадей и четырехзвездочной гостиницы. Думаю, в следующем году войдем в активную фазу освоения этого участка. – Остались ли на городском рынке недвижимости неосвоенные ниши? – Незанятые ниши есть всегда и везде. Другой вопрос — насколько они прибыльны и окупаемы. К примеру, рынок торговых площадей развивается в Нижнем Новгороде на протяжении десяти лет, и, на мой взгляд, спрос абсолютно насыщен. Тем не менее даже здесь есть относительно свободные секторы. Мне представляется, что еще недостаточно представлены мебельные центры. На весь город всего два таких комплекса: «БУМ» и «Открытый материк». Не думаю, что развиваться этому сегменту мешает проблема с площадями, сложности скорее в логистике.

ТЦ «Республика» — один из реализованных проектов ГК «Столица Нижний». Комплекс площадью около 34 000 кв.м входит в число самых крупных торговых объектов города.

– Какой продукт сейчас наиболее востребован на рынке жилой недвижимости? – Спрос смещается в сторону более демократичного жилья меньшей площади. Очень хорошо расходятся однокомнатные квартиры по 40–45 кв.м и двухкомнатные — по 50–60 кв.м. По нашим проектам «Седьмое небо» и «Цветы» могу судить, что нижегородцы стремятся приобрести жилье в комплексах, подразумевающих квартальную застройку с развитой внутренней инфраструктурой. Важно, чтобы рядом с домом была школа, детсад, торговый центр, поликлиника, спортивная площадка и т. д. Особенным спросом пользуются квартиры с отделкой. – В последнее время все чаще говорят о том, что центр города практически застроен. Будет ли девелоперская активность смещаться к окраинам? – Смотря что называть окраиной. По-моему, ЖК «Цветы» расположен на довольно удаленной от центра территории. По крайней мере, пока не по-

строят дублер проспекта Гагарина, так оно и будет. То же самое и с «Седьмым небом». Место хоть и уникальное, на берегу Волги, центром его назвать трудно. Сейчас идет активное жилищное строительство в Автозаводском районе и в Бурнаковской низине. Так что процесс смещения из центра уже начался. В Верхней части активно развивается малоэтажное строительство на выезде из города. Я, правда, не уверен, насколько обоснован ажиотаж вокруг этого проекта. Если исходить из существующей транспортной инфраструктуры, может возникнуть немало сложностей. Проспект Гагарина уже не в состоянии пропускать поток машин, который движется в сторону центра. В результате дважды в день образуются огромные пробки: с утра все едут в центр города, а вечером — обратно. Получается, что для эффективного развития малоэтажного проекта нужно обеспечить жителей рабочими местами неподалеку от дома, чтобы им не приходилось ежедневно ездить на другой конец города.

Țȍȓ ȜȈȒș

198

Н И Ж Н И Й Н О В ГО Р О Д

– Так, может быть, там стоит построить офисные центры? – Судя по спросу, особого потенциала для развития офисных площадей в Нижнем Новгороде сейчас нет. В мае мы ввели в эксплуатацию новое административное здание на ул. Ошарской площадью около 6500 кв. м. Судя по активности потенциальных клиентов, рассчитываем заполнить его за 2–3 месяца. Однако крупных знаковых арендаторов на рынке нет. Можно сказать, что в офисном секторе достигнут определенный баланс спроса и предложения. Если сейчас кто-то, не дай бог, задумает масштабный серьезный проект, это может серьезно подорвать рынок. Учитывая отзыв лицензий у многих банков, а также экономическую и политическую ситуацию в целом, ждать всплеска активности не приходится. – Тогда в чем сейчас наибольшая потребность у города? – Потенциал роста есть у индустриальных площадок и логистических комплексов. Они тесно связаны с производством, а Нижний Новгород всегда считался промышленным центром. Даже сейчас есть прирост производства, хоть и небольшой — 0,2–0,5% в год. Кроме того, логистическими площадками никогда особо не зани-

КСТАТИ

мались. Под склады у нас в городе обычно используют помещения, которые больше ни на что не годятся: старые производственные цеха, заброшенные хранилища. Поэтому и цена на них бросовая. Однако сейчас формируется новая тенденция — на смену старым неэффективным объектам приходят современные логистические площадки. – В каких районах сейчас наибольшая нехватка современных складов? – Логистические комплексы всегда развиваются либо на окраинах, либо за городом. Там у нас поля до самого горизонта: строить можно, сколько хочешь. Проблема только в наличии коммуникаций, поэтому девелоперам приходится идти на дополнительные затраты. Логистика традиционно тяготеет к крупным магистралями. В Нижегородской области с этим проблем нет. Терминалы можно строить вдоль Московской и Казанской трасс — да где угодно. Сейчас потенциально выгодное направление — это Южный обход. Правда, тут все будет зависеть от того, как быстро дорожники замкнут кольцо. Как только это случится, у нас появится такая же окружная магистраль, как МКАД в Москве. Так что перспективы колоссальные.

ГК «Столица Нижний» — универсальный девелопер на местном рынке. Холдинг создан в 2003 году. Реализует проекты с нуля до ввода в эксплуатацию и управления готовыми комплексами. За это время ГК завершила восемь крупномасштабных проектов. В их числе — ТЦ «Фантастика», ТЦ «Республика», ТЦ «Этажи», ТЦ «Седьмое небо», ЖК «Седьмое небо», ЖК «Этажи», БЦ «Столица Нижний». Численность сотрудников ГК превышает 3000 человек. В состав группы входят более 30 нижегородских фирм, в том числе «Старт-Строй», ООО «ИСК Стройград», ООО «Росфинстрой» и т. д. ГК «Столица Нижний» отмечена федеральной премией в области коммерческой недвижимости COMMERCIAL REAL ESTATE AWARDS 2006. По результатам регионального конкурса «Инвестор года-2007» признана победителем в номинации «Девелопмент».

– С какими проблемами традиционно сталкиваются местные девелоперы? К чему стоит приготовиться компаниям, которые выходят в Нижний? – Главная беда в том, что в регионе нет крупных подрядчиков, способных построить с нуля объект любых размеров. В Нижнем Новгороде трудно найти и хороших проектировщиков. То, что у нас в городе строится, — это даже не вчерашний день, а далеко позавчерашний. Если сравнивать с Европой или с той же Москвой, мы сильно отстаем и по технологиям, и по архитектуре. – Насколько заметна поддержка городской и региональной властей? Ощущаете ли вы ее на себе? – Вопрос очень сложный. На мой взгляд, городская власть должна поддерживать лишь те проекты, в которых назрела необходимость. На данный момент Нижнему Новгороду нужно жилье, значит, помощь требуется тем, кто строит качественные недорогие квартиры. Насколько я знаю, такая поддержка действительно есть: в форме предоставления земельных участков, помощи с инфраструктурой и т. д. В связи с грядущим Чемпионатом мира активизировались девелоперы в сфере гостиничной недвижимости. В Нижнем Новгороде до сих пор нет крупных отелей с международным брендом, за исключением трехзвездочного Ibis. Есть планы по открытию гостиницы сети Marriott. Думаю, власть окажет инвесторам всяческую поддержку. Тем более в регионе даже принят специальный закон на этот счет.

Беседовала Юлия ВАСИЛИШИНА

Часть III

Молодой «миллионер» с высоким IQ Новосибирск — третий мегаполис России по численности населения, неофициальная столица Сибири и самый молодой город-«миллионник» в стране. Он расположен в центре железнодорожных, воздушных, автомобильных и речных путей из Европы в Азию, а также из европейской части России на Дальний Восток. Это позволит Новосибирску со временем превратиться в крупнейший за Уралом транспортный хаб, аккумулирующий деловую и потребительскую активность. Кроме того, у города имидж интеллектуального центра. Сибирское отделение РАН, десятки научных институтов и популярных вузов создают базу для развития новых технологий и наукоемких производств. Ежегодно в регионе увеличивается объем инвестиций в основной капитал.

конъюнктура

число приоритетных инвестпроектов региона входят индустриальные и технологические парковые зоны. Власти уделяют особое внимание созданию Промышленно-логистического парка Новосибирской области (ПЛП), который входит в десятку крупнейших индустриальных парков России. Его общая площадь — 2000 га. 18 компаний уже реализуют на территории ПЛП производственные программы, а объем инвестиций превысил 30 млрд рублей. В роли управляющей компании выступает ОАО «Агентство инвестиционного развития Новосибирской области». Другой крупный инфраструктурный проект, реализуемый в рамках федеральной программы по созданию технопарков в сфере высоких технологий, — технопарк Новосибирского Академгородка (Академпарк). На сегодня это комплекс из 11 зданий общей площадью 80 000 кв.м, где разместились более 270 компаний-резидентов. В бизнес-инкубаторе «подрастают» 66 малых наукоемких бизнесов. На территории региона, в поселке Кольцово также формируется Научнотехнологический парк в сфере биотехнологий (Биотехнопарк). «Развитие инновационной инфраструктуры во многом определило конкурентоспособность региона», — уверен врио губернатора Новосибирской области Владимир Городецкий.

Сибирский лидер В 2013-м за счет всех источников финансирования в Новосибирской области введено 1 723 400 кв.м жилья, в том числе 544 000 кв.м малоэтажного. По подсчетам мэрии Новосибирска, в самом мегаполисе сдано

НОВОСИБИРСК 1 167 000 кв.м жилья (105% к аналогичному показателю 2012-го). По итогам прошлого года удельный показатель ввода на душу населения составил по области 0,63 кв. м. Это ощутимо больше, чем в среднем по Сибири (0,38 кв.м на человека за 2013-й) и по России в целом (0,46 кв.м). В первом полугодии 2014-го в Новосибирском регионе сдано более 800 000 кв.м жилья, в самом Новосибирске — 585 309 кв.м (на 46,3% больше, чем за аналогичный период прошлого года). За последние годы в структуре предложения новостроек растет доля объектов эконом-класса. Средняя площадь квартир уменьшается. На рынке преобладают студии и «единички». В дорогом секторе вариантов крайне мало. Редкие дома можно отнести к сегменту выше среднего, поэтому нет смысла делить их на категории «бизнес» и «элита», полагают эксперты компании RID Analytics. Кроме того, отсутствует и общепринятая классификация. По подсчетам мэрии города, среди многоэтажных домов, введенных в 2013-м, 29% приходится на долю каркасных зданий, 25% — панельные дома, 23% — кирпичные, доля монолитных и сборно-монолитных новостроек — 23%. За пять лет в Новосибирске значительно выросла доля каркасных домов

(с 17%), а также монолитных и сборномонолитных (с 7%). Доля кирпичных новостроек, напротив, снизилась вдвое (с 47%). В мэрии Новосибирска определили, что в 2013-м лидером по объему введенного жилья оказался, как и в 2012-м, строительный концерн «Сибирь». В прошлом году его структуры сдали 124 000 кв.м (на 28 000 кв.м больше, чем в 2012-м): пять 18–19-этажных домов по ул. Петухова и 19-этажный дом по ул. Березовой. На втором месте — ООО «Дискус плюс»: 76 200 кв.м в девяти домах (от 12 до 18 этажей) в жилмассиве «Плющихинский» на ул. Татьяны Снежиной. Третья позиция у ГК «СтройМастер» с результатом 57 000 кв.м: 10-этажный дом по ул. Хилокской, а также три дома в Заельцовском районе. В число лидеров местного жилищного рынка также входит компания «Сибакадемстрой» (девять проектов в стадии строительства, суммарный портфель недвижимости — 1 675 000 кв.м). В новых ЖК «На Декабристов», «Европейский берег» и «Панорама» девелопер уделяет внимание архитектуре и качеству жилой среды. Как и большинство российских городов, Новосибирск представляет собой смесь комплексной и точечной застройки. Однако постепенно акценты смещаются в сторону масштабного

ГЛ А В Н Ы Е Ц И Ф Р Ы

Общая площадь Новосибирска, поделенного на две части Обью, составляет 505,62 кв.км. Население, по данным на 2014-й, — 1 547 910 человек. По итогам 2013-го объем инвестиций в основной капитал достиг в Новосибирской области порядка 174,6 млрд рублей. Среднемесячная зарплата в Сибирском федеральном округе в январе–марте 2014-го составила 26 429 руб. По данным на 2012-й, общая площадь жилого фонда Новосибирска — 33 724,4 тыс. кв. м. В Новосибирской области жилое пространство занимает 60 061,2 тыс. кв. м.

Țȍȓ ȜȈȒș

202

НОВОСИБИРСК

Динамика средней стоимости жилья на вторичном рынке Новосибирска, руб./кв.м

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости»

Динамика средней стоимости жилья на первичном рынке Новосибирска, руб./кв.м

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости»

Динамика средней стоимости квартир на первичном рынке с разным количеством комнат, тыс. руб. Период Сентябрь 2013 Октябрь Ноябрь Декабрь Январь 2014 Февраль Март Апрель

1-комн.

2-комн.

3-комн.

1907,0 1915,5 1919,3 1916,2 1913,6 1945,5 2028,1 2066,9

3084,4 3098,1 3104,3 3099,3 3086,9 3094,3 3178,8 3209,9

4230,1 4248,9 4257,5 4250,5 4233,5 4356,2 4432,0 4570,1

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости»

девелопмента. Перед кризисом было начато освоение нескольких крупных площадок. По данным мэрии на начало 2013-го, под комплексную застройку выделено 11 площадок (по совокупности — около 250 га). Все они в разной стадии освоения. Одни из самых застроенных — жилые массивы «Родники» в Калининском районе (общий объем застройки — 521 500 кв.м) и «Плющихинский» в Октябрьском районе (почти 650 00 кв.м). На «Стартовом-Горском» (Ленинский район) к началу прошлого года было возведено более 350 000 кв.м, в жилом микрорайоне на улице Березовой (Первомайский район) — свыше 200 000 кв.м, в «Чистой слободе» (Ленинский район) — почти 200 000 «квадратов». По Генплану Новосибирска, крупные участки под застройку предусмотрены на территориях, прилегающих к «Родникам», «Плющихинскому» жилмассиву и на Ключ-Камышенском плато. В других районах города под комплексное строительство зарезервированы площадки поменьше. Всего же задел по комплексному освоению составляет около 4,2 млн кв.м на ближайшие годы. Другой стратегической задачей для строительной отрасли городские власти видят реновацию территорий, застроенных ветхим и аварийным жильем. Для его расселения, по данным на начало 2013-го, требовалось не менее 40 млрд рублей. Застройщикам предлагают площадки под реновацию на аукционах. С победителями заключают договоры о развитии застроенных территорий. В рамках таких контрактов мэрия участвует в частичном расселении ветхого и аварийного жилфонда. Чиновники планируют до 2015 года расселить по этой схеме 95 многоквартирных домов (из них 21 — за счет бюджета). Правда, такие торги пока

203

конъюнктура

не вызывают особого интереса у застройщиков. Вовлечь в оборот удалось лишь считанные участки. В мае 2014-го средняя цена квартир на вторичном рынке Новосибирска составляла 62 500 руб./кв.м (+1,8%, если сравнивать с декабрем 2013-го). По данным компании RID Analytics, средняя стоимость «квадрата» на «первичке» — 53 800 руб. (+4% к декабрю 2013-го). По подсчетам мэрии Новосибирска, в начале 2014-го в городе насчитывалось 1500 жилых объектов на разной стадии строительства общей площадью 7,5 млн кв. м.

Doubletree by Hilton (около 15 000 кв.м). Проект реализован международным инвестфондом London & Regional Properties. В числе других качественных БЦ — «Сан Сити», «Лига-Капитал», «ЛантаЦентр», «Партнер», «Техноком», «Глорион» и др. По подсчетам RID Analytics, в Новосибирске 19 офисных объектов категории В — по совокупности около 200 000 кв. м. К классу С можно отнести 105 зданий (560 000 кв.м). Морально устаревшие административные корпуса располагаются на площади 513 000 кв.м (их 54 штуки).

Офисы по высшему разряду Эксперты полагают, что новосибирский рынок бизнес-центров класса А пока не насыщен. Первые такие объекты появились в городе еще до кризиса, однако их доля в общем объеме офисов была крайне незначительна, а целевая аудитория к тому времени не сформировалась. Так, в начале 2007-го в Новосибирске насчитывалось лишь 15 000 «квадратов» в деловых комплексах уровня А (в основном объектах builtto-suit) из 1,6 млн офисных метров. Сейчас специалисты RID Analytics выделяют в городе три объекта категории А с суммарным пространством 97 000 кв. м. Это БЦ «Кронос» — крупнейший деловой центр за Уралом общей площадью 45 000 кв.м, которым владеет «Группа Е4». На второй позиции — БЦ «Гринвич» от новосибирского холдинга «Транссервис», в 2008-м признанный лучшим комплексом этой категории в России (по версии CRE): общая площадь здания — 34 170 кв.м, в том числе 9900 «квадратов» занимает подземный двухуровневый паркинг на 250 мест. Третью строчку рейтинга занимает офисно-гостиничный «микст»

Арендаторы вполне созрели для объектов класса А. По данным RID Analytics, в марте 2014-го минимальный уровень вакансий наблюдался именно в комплексах этого уровня (в среднем — 0,5%). В бизнес-центрах категории В пустовали около 3% площадей. При этом арендные ставки в зданиях к ласса А довольно высоки. По информации RID Analytics, в I квартале 2014-го они не изменились, зафиксировавшись на среднем уровне 1300 руб./кв.м в месяц (включая НДС). В бизнес-центрах класса В стоимость аренды увеличилась за первый квартал примерно на 100 руб., достигнув план-

1-комн.

2-комн.

3-комн.

2171,3 2184,2 2196,7 2204,5 2210,6 2227,8 2242,3 2299,6 2351,7 2366,7 2393,6

3192,3 3211,2 3229,6 3241,1 3250,1 3289,3 3330,7 3371,5 3405,3 3407,1 3444,1

4403,8 4429,8 4455,2 4471,1 4483,4 4555,8 4629,7 4679,7 4763,1 4739,6 4821,9

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости»

Отдельные показатели, характеризующие экономику Новосибирской области в 2008-2013 гг.

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Среднемесячная номинальная зарплата, руб./месяц

Инвестиции в основной капитал, млн руб.

Объем иностранных инвестиций, тыс. $

Индекс промышленного производства, в % к предыдущему году

15 713,6 16 798,5 18 229,7 20 308,5 23 245,8 25 598,4

133 410,3 100 447,7 115 014,7 140 097,0 162 170,0 174 594,9

442 904 561 353 435 220 533 334 771 501 859 455

102,4 89,1 108,3 105,0 109,0 107,9

По данным администрации Новосибирской области

Țȍȓ ȜȈȒș

204

НОВОСИБИРСК ки в 900 руб./кв.м в месяц. Большинство БЦ включает в арендную ставку эксплуатационные расходы, коммунальные услуги оплачиваются отдельно. При этом ценовое деление деловых комплексов на классы довольно условно. Например, в БЦ «Сан Сити» (позиционирует себя в классе В+) арендная ставка достигает 1500 руб./кв.м в месяц (данные издания «Деловой квартал»). Управляющие могут себе это позволить: в комплексе заняты все площади и имеется лист ожидания. Помещения в зданиях класса C предлагаются в среднем по 650 руб./кв.м в месяц. 55% арендаторов новосибирских бизнес-центров предпочитают площади от 25 до 100 кв.м, что обходится им от 30 000 до 100 000 руб. в месяц, подсчитали в «Деловом квартале». На втором месте по популярности — варианты от 100 до 300 кв.м (23% клиентов БЦ).

В июне 2014-го в Новосибирске открылся первый пятизвездочный отель. Это гостиница под брендом Marriott.

Рейтинг наиболее успешных бизнес-центров Новосибирска по объему вакантных площадей (на 01.06.2014) Адрес

Вакантная площадь, кв.м

Доля вакансий, %

Фактически сданная в аренду площадь, кв.м

Диапазон арендных ставок, руб./кв.м в месяц

Кол-во мест на парковке (подземная/ наземная)

УК/Собственник

Ул. Ленина, 52

6150

1500

35/20

«Гринвич»

Октябрьская магистраль, 4

178

12 563

900–1100

82/100

«Ланта-ПЛП»

«Техноком» (В+)

Ул. Фрунзе, 86

207

13 322

700–750

45/75

Фирма «ТЕХНОКОМ»

«Кронос» (А)

Ул. Советская, 5

375

35 920

1100

180/200

Бизнес-центр «Кронос»

Пл. Труда, 1

394

9464

1138–1516

0/350

Сибирская девелоперская компания

«Техноком-2» (В+)

Ул. Фрунзе, 88

662

16 090

700–750

109/75

Фирма «ТЕХНОКОМ»

«Бутон» (В)

Красный пр., 17

800

2900

1300-5000

0/115

«Капитал»

«Капитал» (В)

Октябрьская магистраль, 3

800

2900

н/д

0/140

«Капитал»

«Гринвич» (А)

Ул. Красноярская, 35

1300

15 700

1700

250/40

«Гринвич»

«Сан Сити» (В+)

Пл. К. Маркса, 7

1980

19 305

1000–1500

350/750

«УЧЕТ»

«Новая высота» (В+)

Ул. Фрунзе, 242

5543

13 290

700–1000

172/1650

«Торговый квартал - Новосибирск»

«Лига-Капитал» (А)

Вокзальная магистраль, 1/1

9441

8373

1000

135/0

«Лига-Капитал»

Пр. Димитрова 4/1

11 160

2915

800–1200

40/150

«МЕТА-БИЛЗ»

Название БЦ (класс) «На Ленина» (В) «Ланта-Центр» (В+)

МФЦ (В+)

«Кобра» (А)

По данным издания «Деловой квартал»

205

конъюнктура

В среднем на одного арендатора в деловых комплексах города приходится около 200 кв. м. В 2010-м в Новосибирске было сдано в эксплуатацию около 80 000 кв.м офисов, в 2011-м — уже 100 000 «квадратов», зато в 2012-м — 52 000 кв.м, а в 2013-м — лишь 22 500 кв.м (арендопригодное пространство). В частности, на рынок вышел 20-этажный БЦ «Новая высота» общей площадью 33 621 кв.м (офисная — 18 534 «квадрата»). «Фишка» объекта — самая крупная парковка в Новосибирске: по совокупности более 1800 мест на открытой стоянке и в закрытом паркинге. Кроме того, в БЦ имеются ресторан, кафе, боулинг, автозаправка, автомойка, кинотеатр и магазины, включая «Ашан» и «М.видео». Девелопер — компания «Торговый квартал — Новосибирск». Похоже, что замедление темпов офисного строительства оказалось временным. На 2014-й прогнозируется ввод 114 000 кв.м (15 объектов). Впрочем, в RID Analytics полагают, что, скорее всего, сроки сдачи будут отодвинуты, и реально можно рассчитывать примерно на 50% от обещанного. Например, завершен офисный долгострой SARET (общей площадью 45 600 кв.м) на ул. Депутатской (проект стартовал в 2006-м). Осенью к вводу готовятся БЦ «Аэропорт» (4900 кв.м) возле здания городского аэровокзала (управляющий — УК «Капитал»), а также БЦ MOST под управлением УК «Гринвич» (9100 кв.м). Характерно, что некоторые строящиеся бизнес-центры продают по частям еще до ввода в эксплуатацию. Эксперты прогнозируют стабильность на региональном офисном рынке: заполняемость проектов на уровне 97–98% и плавный рост арендных ставок в пределах инфляции. Правда, при ухудшении общеэкономической ситу-

ации столь оптимистичный сценарий реализован не будет.

Торговцы на чемоданах Бум развития торговой недвижимости пришелся в Новосибирске на 2005 год. За прошедшее время многие объекты морально и технически устарели. Такие ТЦ постепенно становятся невостребованными, а современные комплексы быстро заполняют арендаторы. Регион привлекателен для создания ТЦ регионального и суперрегионального масштаба. По количеству торговых площадей — 1,7 кв.м на одного жителя — Новосибирск обогнал многие российские города, но помещения под магазины продолжают пользоваться стабильным спросом. Качественных объектов в городе недостаточно (309 кв.м на тысячу горожан), а профессиональные комплексы соседствуют с неформатными. Арендаторы переезжают из уличных павильонов в цивилизованные торговые центры. Причем процесс идет стремительно. В результате доля свободных площадей в современных ТЦ не превышает 5%, что явно свидетельствует о неудовлетворенном спросе. По данным портала Arendator.ru, в успешных торговых комплексах диапазон арендных ставок на помещения 100–200 кв.м составляет $550–700/кв.м в год, в стрит-ритейле — $580–800. Торговые помещения на оживленных улицах, занимающие первые этажи, предлагаются в собственность в среднем по 74 000 руб./кв. м. Варианты в новостройках зачастую раскупают еще на стадии котлована — цены доходят до 95 000 руб./кв. м. Наиболее крупные торговые объекты Новосибирска — ТРК «МЕГА» (общая торговая площадь — 101 000 кв.м) и ТРК «Аура» (62 000 «квадратов»). Среди интересных новичков — ТЦ «Малинка», открытый в апреле 2013-го после

реконцепции. Трехэтажный объект на ул. Дуси Ковальчук общей площадью 22 900 кв.м (арендопригодная — 17 700 кв.м) принадлежит компании «Сбербанк Управление Активами». Его «якорными» арендаторами стали гипермаркет «О’Кей», магазин товаров для дома «Уютерра» и другие федеральные сети. П о д а н н ы е к о м п а н и и LC M C , в 2014 году девелоперы планируют ввести около 150 000 кв.м торговой недвижимости. Наибольшую активность проявляют местные компании. В центре (на пересечении улиц Гоголя и Мичурина, поблизости от ст. м. «Красный проспект» и «Сибирская») строится «Галерея Новосибирск» площадью 125 300 кв.м, которая станет самым крупным ТЦ города. Девелопер — компания ТПС «Недвижимость» (владеет крупными ТРК в Краснодарском крае, в том числе в Сочи). Эксклюзивный брокер — компания Knight Frank. По плану «Галерея Новосибирск» заработает в IV квартале 2014-го. Арендопригодное пространство четырехэтажного комплекса — 52 000 «квадратов». Емкость паркинга превысит 1400 машиномест. Концепция ТРК — fashion center. На трех этажах будут представлены более 300 магазинов. Впервые в Новосибирске здесь появятся такие бренды, как H&M, GAP, Michael Kors, Banana Republic, No One, Gant и др. На верхнем уровне запланирован мультиплекс федеральной сети «Луксор» и центр развлечений. На городской периферии активно возводят небольшие ТЦ и модульные магазины. Однако Новосибирску попрежнему не хватает специализированных торговых объектов, дисконтцентров и аутлетов. Со временем конкуренция заставит девелоперов внедрять новые форматы, хотя пока этого не происходит.

Țȍȓ ȜȈȒș

206

НОВОСИБИРСК

Складская эволюция Выгодное с точки зрения логистики расположение города и динамично развивающийся потребительский рынок, на который выходят федеральные торговые операторы, делают складской сегмент привлекательным для инвестиций. Аналитики компании GVA Sawyer считают, что к настоящему времени рынок современных складов в Новосибирске еще не сложился. Лишь несколько проектов могут в полной мере соответствовать критериям, предъявляемым к классу А. В их числе — «ПНКТолмачево», Novosibirsk Logistic Park, «Логопарк Толмачево». Последний недавно сменил инвестора. В конце 2012-го столичная компания IQ Property Management приобрела недостроенный логистический центр у прежнего девелопера — «Евразия Логистик». Готовность первой очереди терминала составляла на момент сделки более 90%, и уже в марте 2013-го она была введена в эксплуатацию. В середине 2014-го общий объем складской недвижимости составлял порядка 900 000 кв.м, подсчитали специалисты GVA Sawyer. Доля девяти терминалов категории А — около 450 000 кв. м. Уровень вакантных по-

мещений в среднем по рынку оценивался примерно в 11% (или порядка 80 000 кв.м). Эксперты бизнес-парка «Южный» приводят другие показатели: почти 2 млн кв.м производственно-складских площадей (включая и морально устаревшие объекты). По их подсчетам, в эксплуатацию ежегодно вводится не меньше 100 000 кв.м, предназначенных для аренды (в основном речь о комплексах категории А). Тем не менее современные терминалы заполнены на 90–95%. Средний уровень арендных ставок в лучших объектах уровня А достигает $110–115/кв.м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов). В классе В расценки варьируются от $80 до $100/кв.м в год (без эксплуатационных расходов) — цифры GVA Sawyer. Наиболее востребованы у арендаторов блоки до 1000 кв.м (в особенности по 200–500 кв.м). Даже некачественные помещения, но с отоплением и адекватной локацией сдаются довольно быстро — за 3–4 месяца. Аналитики бизнес-парка «Южный» подсчитали, что общий объем заявленных складских проектов со сроком сдачи в ближайшие два года превы-

шает 400 000 кв.м (данные на середину 2014-го). Здесь учтены реанимированные стройки складских операторов, а также распределительные и дистрибуционные центры крупных ритейлоров. Пока спрос остается стабильно высоким, новые площади довольно быстро поглощаются рынком. Однако с учетом запланированных объемов ввода в 2015-м стоит опасаться кризиса перепроизводства, предупреждают в БП «Южный». Эксперты GVA Sawyer более сдержанны в оценках. По их данным, в активной стадии строительства находится не более 60 000 кв.м складов. Поэтому в среднесрочной перспективе можно прогнозировать умеренные темпы ввода нового предложения.

Дешево и не сердито В Новосибирске насчитывается около 60 гостиниц (разного размера и категорий) — по совокупности более 2500 номеров. По данным издания «Деловой квартал», больше всего среди объектов размещения отелей уровня три «звезды» (26). Гостиниц, которым официально не присвоена категория, — 19. Объектов две «звезды» — 8.

Основные характеристики производственно-складских комплексов Новосибирска Название складского комплекса (класс) «ПНК-Толмачево» (А) Novosibirsk Logistic Park (А) «Логопарк Толмачево» (А) Бизнес-парк «Южный» (В+) Сибирский Грузовой Терминал (А) «Евросиб-ТерминалНовосибирск» (А, В)

Структура складских объектов, кв.м Площадь объекта, кв.м

Закрытые складские помещения

Производственные помещения

Офисы

Другие типы помещений

Год постройки / реконструкции

Управляющая компания

144 000 120 361 90 600 70 000

н/д 103 630 84 600 7000

н/д 0 0 55 000

н/д 8169 6000 6000

н/д 8562 0 2000

2009 2009 2013 2011

PNK Group Raven Russia «Логопарк Толмачево» Бизнес-парк «Южный»

37 000

2004-2012

«Складские технологии»

20 000

2008

«Евросиб СПб-ТС»

По данным издания «Деловой квартал»

207

конъюнктура

В городе активно открываются хостелы. Еще три года назад о них никто не слышал, а сейчас подобные объекты исчисляются десятками (правда, большинство из них формально не считаются гостиницами). Такой всплеск интереса к хостелам объясняется, в частности, тем, что у этого бизнеса низкий порог входа, полагают в компании RID Analytics. Для организации хостела достаточно выкупить одну-две квартиры и сделать бюджетный ремонт. По итогам 2013-го, средняя стоимость проживания в номерах категории три «звезды» составляла 3000 руб./ сутки, четыре «звезды» — 6200 руб. (подсчитали аналитики «Делового квартала»). Городской рынок средств размещения представлен в основном гостиницами, построенными в советский период, а затем реконструированными в 2000–2010 гг. Среди знаковых новостроек последнего времени — трехзвездочный бизнес отель Gorskiy city hotel на ул. Немировича-Данченко, рассчитанный на 268 номеров. 22-этажный комплекс (более 14 000 кв.м) открылся летом 2013-го и успел принять до конца прошлого года почти 20 000 бизнестуристов (данные «Делового квартала»).

Проект реализован группой компаний «Горский», которая строит на левом берегу Оби одноименный многофункциональный комплекс. Первая очередь — торгово-развлекательный центр (общей площадью 18 000 кв.м) — завершена в 2006 году. Gorskiy city hotel, создание которого обошлось более чем в 500 млн рублей, — вторая фаза проекта. В июне 2014-го в Новосибирске открылся первый пятизвездочный отель. Это гостиница под брендом Marriott на 175 номеров, включая 40 сьютов и один президентский апартамент. (Второй в Сибири объект, принадлежащий сети Marriott International.) Отель расположен в центре, на площади им. Ленина, рядом со зданием Театра оперы и балета. Стоимость проживания — от $200/сутки за номер. В роли застройщика выступила компания «Сибирские отели», собственник комплекса — ЗАО «Глобус». Сумма инвестиций превысила 1,3 млрд рублей. Международный оператор управляет отелем напрямую, без франчайзингового партнера. В 2014–2015 гг. ожидается ввод в эксплуатацию еще нескольких отелей под международными брендами. Так, в районе железнодорожного вок-

зала Новосибирск-Главный строится Park Inn Novosibirsk (около 150 номеров), возобновлены работы над Domina Hotel Novosibirsk (примерно 200 номеров). Новый отель планируется возвести на месте гостиницы «Центральная» (девелопер — компания «Мария-Ра»). В результате городской номерной фонд существенно пополнится качественными объектами размещения категории 3–5 «звезд».

Анастасия ЯСИНСКАЯ, ИИЦ «Недвижимость Петербурга», Виктория ПЕРЯЗЕВА

Основные характеристики гостиниц Новосибирска по итогам 2013 г. Название / Категория

Кол-во номеров, шт.

«Конгресс-Отель Новосибирск», 4* «AZIMUT Отель Сибирь», 3* SkyPort, 4* River Park Hotel, 3* «Отель-центр Аванта», 4*

422 259 149 316 46

Doubletree by Hilton Novosibirsk, 4* «Центральная» Gorskiy city hotel, 3*

188 196 268

Кол-во Средняя Среднегодовая размещенных стоимость номера, загрузка, % гостей в 2013 г. руб./сутки Отели с официально подтвержденной категорией 67 303 70 н/д 48 000 64 2822 46 203 н/д 3297 27 723 53 н/д 7042 83 3600 Отели без официально подтвержденной категории 45 000 63 8750 38 756 68 1389 19 920 37 3800

Кол во машиномест в паркинге

Максимальная вместимость конференцплощадок, мест

58 30 20 45 16

340 535 40 220 96

49 100 50

355 25 365 По данным издания «Деловой квартал»

Țȍȓ ȜȈȒș

208

НОВОСИБИРСК

Топ-новостройки Квартал «На Декабристов», СП ООО «Сибакадемстрой»

МЖК «Кедровый», ООО «ИСК «Русь»

Квартал «На Декабристов» — один из первых в Новосибирске примеров реновации территории, расположенной в центре города. Прежде площадка в Октябрьском районе, на пересечении улиц Декабристов и Сакко и Ванцетти была занята промзоной с заброшенными цехами завода «Труд», а также ветхим и аварийным жильем. Девелопер проекта — СП ООО «Сибакадемстрой». Разрешение на строительство первого дома в этом квартале (на участке 4444 кв.м) компания получила в 2012 году. В 2013-м она выиграла два аукциона, организованных мэрией, на которых приобрела участки (6250 кв.м и 1036 кв.м) под вторую и третью очереди проекта (соответственно). Комплекс будет состоять из трех десятиэтажных домов. Первый сдан в эксплуатацию летом 2014-го (ул. Декабристов, 41). К возведению второго здания девелопер приступил в марте этого года. Строительство третьего по плану начнется в III квартале 2014-го. Целиком объект должен быть готов во втором полугодии 2016-го. Объем инвестиций в проект превысит 2,5 млрд рублей. Из них около 700 млн рублей вложено в первую очередь. В частности, кредит застройщику предоставил Сбербанк. Для работы над проектом «Сибакадемстрой» пригласил специалистов международного архитектурного бюро AEDAS. Генподрядчик — ООО «СК «Домино». Квартал «На Декабристов» относится к классу повышенной комфортности. Комплекс расположен в обжитом тихом центре (ст. м. «Октябрьская»). Уже сданный дом выполнен по классической технологии из голицынского кирпича, при оформлении фасада использовано панорамное остекление. Одна из особенностей объекта — двухуровневый подземный паркинг на 133 машноместа, куда можно спуститься на лифтах марки ThyssenKrupp Elevator. Предусмотрены помещения под кладовые. Нижние уровни отводятся под торговые и офисные помещения. На придомовой территории появится бульвар, пешеходные дорожки, детские площадки с мягким покрытием. В центре двора разместили фонтан. В первом доме 192 квартиры: от 23-метровых студий до 130-метровых апартаментов. Высота потолков — 2,7 метра, в пентхаусах (площадью от 100 «квадратов») — 3 метра. Жилье в квартале «На Декабристов» предлагают от 100 000 руб. за кв. м. По данным девелопера, в первой очереди 95% квартир были проданы на этапе строительства.

Малоэтажный (по большей части) жилой комплекс «Кедровый» находится в Заельцовском районе Новосибирска. Застройщик проекта — ООО «ИСК «Русь», генподрядчик — ООО «РусьСтрой». На территории 10 гектаров предусмотрены таун-хаузы и многоквартирные дома повышенной комфортности из голицынского кирпича. Всего здесь запланировано около 47 000 «квадратов» жилья. Первую очередь МЖК начали возводить в 2009-м. Она состоит из трехэтажных таун-хаузов площадью по 200–230 кв.м и пятиэтажных многоквартирных домов с квартирами от 70 до 240 кв. м. В январе 2014-го «Русь» достроила три дома в третьей очереди «Кедрового»: одноподъездные восьми-, шести- и семиэтажные корпуса (ул. Кедровая, 61, 63 и 65). Всего в них 72 квартиры (от 37,6 до 167,5 кв.м), которые продавались от 76 000 руб. за кв.м и к моменту ввода в эксплуатацию были практически реализованы. К настоящему моменту в «Кедровом» готовы 76 трехуровневых таунхаузов и 11 многоквартирных домов переменной этажности. Вариант 200-метрового таун-хауза в «Кедровом» стоит около 14,5 млн рублей. Объекты по 220–230 кв.м предлагаются за 15,5–16 млн рублей. Если говорить об актуальной цене квадратного метра, ее диапазон довольно велик: 80 000 – 160 000 рублей. При наличии у клиента автомобиля обязательным условием сделки становится приобретение парковочного места в подземном паркинге. Территория МЖК огорожена и свободна от машин, есть немного мест на гостевых стоянках. Жильцам, которые ими пользуются, блокируют пропуск на въезд в комплекс. «Кедровый» находится в 6 км от пл. Калинина — крупного транспортного узла. В 15-минутной доступности — гипермаркет Metro Cash&Carry, ТРЦ «Ройял Парк», ТЦ «Калина». Рядом с МЖК имеются школы и детские сады. Заельцовский бор считается «зелеными легкими» города. «Изюминка» жилого комплекса — рекреационная зона, расположенная в прилегающем к «Кедровому» лесном массиве: прогулочные и беговые дорожки, пешеходный бульвар, поля для мини-футбола, волейбола, баскетбола, а также зона для барбекю. В парке за каждым из 3200 деревьев ухаживают специалисты. Для белок предусмотрены кормушки и просторный бельчатник. «Кедровый» стал лучшим среди региональных жилых проектов по версии федеральной премии UrbanAwards 2013.

209

НОВОСИБИРСК

Топ-новостройки ТРК «Галерея Новосибирск», компания «ТПС-Недвижимость»

БЦ «Новая высота», ООО «Торговый квартал-Новосибирск»

ТРК «Галерея Новосибирск», открытие которого запланировано на ноябрь 2014-го, обещает стать самым крупным торговым объектом в городе. Комплекс строится на пересечении улиц Мичурина и Гоголя. Это исторический центр Новосибирска, недалеко проходит его главная магистраль — Красный проспект. Автомобильный трафик здесь, по экспертной оценке, составляет до 50 000 машин в сутки. Общая площадь комплекса составит 125 000 кв.м, арендопригодное пространство — 53 000 кв. м. Встроенный трехуровневый паркинг рассчитан на 1430 машиномест. Девелопер проекта — столичная компания «ТПС-Недвижимость». В ее портфеле есть торгово-развлекательные комплексы в Краснодарском крае (ТЦ «Галерея» в Краснодаре и ТРК «МореМолл» в Сочи). Здание новосибирского ТРК будет четырехэтажным. У каждого уровня — своя ценовая категория. Первый этаж предназначен для магазинов дорогих марок, выше расположатся более демократичные бренды. На третьем уровне будет продаваться бытовая техника и электроника, детские и спортивные товары, а также разместится зона фуд-корта. Четвертый этаж отведен под рестораны с панорамным видом на город, которые займут около 4500 кв.м, и кинотеатр. Торговая галерея ориентирована на fashion-бренды. В ней будут представлены марки, которых еще нет в городе (H&M, GAP, Michael Kors и др.). На трех торговых уровнях разместятся около 300 магазинов и 30 ресторанных операторов. Участие в проекте уже подтвердили Mango, Terranova, Incity, Reserved, Tommy Hilfiger, Baldinini. «Якорными» арендаторами «Галереи Новосибирск» станут супермаркет «Континент Вкуса» (2550 кв.м), магазин электроники и бытовой техники «М.видео» (2500 кв.м), магазин детских игрушек Hamleys (1500 кв.м), а также первый в Новосибирске многозальный мультиплекс «Люксор» (4500 кв.м). Концепцию «Галереи Новосибирск» девелопер называет «театром шопинга». Еще в 2013-м в комплекс удалось привлечь 60% арендаторов. Объем инвестиций в строительство ТРК оценивается в $230 млн. Эксперты прогнозируют, что арендные ставки в «Галерее» составят 600– 800 руб. за кв.м в месяц для «якорей» и 1500–5000 руб. для остальных арендаторов. Посещаемость ТРК, по оценке компании DSO Consulting, превысит 62 000 человек в сутки.

20-этажный бизнес-центр класса В+ открылся в мае 2013-го на пересечении улиц Фрунзе, Кошурникова и Красина, на границе трех городских районов (Центрального, Октябрьского и Дзержинского). Одна из «фишек» проекта — беспрецедентный по размеру паркинг: открытая стоянка на 1650 авто, а также крытая — еще 172 места. Рядом расположен ТРК «Сибирский молл». Девелопер — ООО «Торговый квартал-Новосибирск» (дочерняя структура компании «ВЭБ-Инвест»), генподрядчик — ООО «Строймонтаж-Н». «ВЭБ-Инвест» приобрел этот проект (вместе с другими активами) у банка «Глобэкс» в 2008 году в ходе санации. Разрешение на строительство БЦ было выдано еще в 2008-м, однако из-за кризиса работы были «заморожены» и возобновились летом 2011-го. Завершение проекта обошлось в $30 млн. Девелопер надеется окупить его за 5–7 лет. Деловой центр занимает участок около 4 га. Земля находится в собственности ООО «Торговый квартал-Новосибирск». Общая площадь здания составляет 33 620 кв.м, арендопригодная — 18 533 кв. м. В комплексе имеются две входные группы, с ул. Красина и Фрунзе. БЦ оснащен 6 лифтами и двумя лифтовыми холлами. Офисы сдаются как в состоянии shell & core, так и с отделкой. Быстрее всего были разобраны небольшие помещения (от 22 до 140 кв.м) на 4–7-м этажах. Арендой интересуются как местные, так и федеральные компании. Однако основная ставка сделана на крупных клиентов: большинство офисов в «Новой высоте» нарезаны на блоки от 500 кв. м. В числе арендаторов — Intelsib, «ЭТМ», «Элтех», «Линдекс Сибирь» и др. Брокерами выступают компании «Nazarov & Partners. Коммерческая недвижимость», NAI Becar, MD Broker. По данным на 1 июня 2014-го, в бизнес-центре размещались 65 фирм. Доля вакантных площадей составляла 29%, а диапазон ставок аренды — 700–1000 руб./кв.м в месяц.

Țȍȓ ȜȈȒș

актуальный комментарий

НОВОСИБИРСК

Владимир МАРТЫНЕНКОВ:

«Перспективные земли в центре Новосибирска заняты частным сектором» Строительный концерн «Метаприбор» возводит в Новосибирске четыре крупных жилых комплекса. О том, почему квартиры в новостройках, расположенных на городских окраинах, стали хуже продаваться и как вовлечь в оборот неэффективно используемые территории в центре сибирского мегаполиса, рассуждает генеральный директор СК «Метаприбор» Владимир Мартыненков.

– Над какими проектами сейчас работает компания? – Самый свежий и масштабный — микрорайон «Ясный берег» — стартовал в январе 2014-го рядом с Обью, на левом берегу. Территория застройки — 40 га. Концепция объекта: городпарк, где в центре внимания люди, а не машины. Парковая зона — это не отдельные зеленые островки. Она распространяется на всю территорию ЖК. Первая очередь, наиболее удаленная от реки, — жилье уровня «эко-

ном» с некоторыми опциями комфорткласса. Чем ближе к Оби, тем выше категория квартир и цены. В июле 2014-го стоимость «квадрата» составляла 43 000–60 000 руб. У жилого комплекса «Оазис» — нетривиальная архитектура: «танцующие» белые башни выглядят пришельцами на фоне окружающей застройки. Сложный рельеф местности потребовал неординарных инженерных решений при организации придомовой территории. Так, для проезда машин

и безопасного движения пешеходов предусмотрен автомобильный туннель длиной 140 метров, а также автоматизированный паркинг. ЖК «Европейский», строительство которого завершается в 2015 году, вписался в новый деловой центр города. Его плюсы — развитая инфраструктура и удобная пешеходная и автомобильная логистика. Уровень цен — от 62 000 до 73 000 руб./кв. м. ЖК «Гринвилл» расположен в экологически чистом месте, в городском лесу.

211

актуальный комментарий

60 га Инюшенского бора обеспечивают свежий воздух. При этом до центра — всего пять километров. Проект сочетает жилье эконом- и комфорт-класса (по 46 000–65 000 руб./кв.м). На территории комплекса предусмотрены четыре спортивные площадки, игровые и зеленые зоны, подземные паркинги. – Что Вы думаете о состоянии регионального рынка новостроек? – Он отличаются высокой конкурентностью. По данным на середину 2014-го, в Новосибирске строится около 400 многоквартирных домов. Их возводят примерно 300 строительных компаний. Такая ситуация сложилась благодаря политике городских властей, предоставляющих равные условия строительному бизнесу. С 2007 года в Новосибирске проходят земельные аукционы. Количество лотов большое. Любая компания может приобрести участок, предложив городу лучшие условия. Поэтому последнее десятилетие на строительном рынке не было доминирования отдельных компаний. Сильных игроков много, лидеры по вводу жилья в эксплуатацию меняются ежегодно. По данным системы 2GIS, в 2013-м Новосибирск вышел на первое место среди российских городов по числу строящихся метров на 100 000 населения. Эти объемы поддерживаются спросом, в том числе за счет довольно активной миграции. По разным оценкам, иногородние покупатели из Кемеровской области, Казахстана и северных регионов покупают 15–20% квартир в новосибирских новостройках. – Как Вы охарактеризуете покупательские предпочтения? – Новосибирские покупатели традиционно предпочитают кирпичные дома, и компании много строят из кирпича. По данным мэрии, в последние два года

Белые башни жилого комплекса «Оазис» «танцуют».

доля высотных каркасных домов с кирпичным заполнением стен составляет 29% в общем объеме новостроек, еще 22–23% — полностью кирпичные здания. Доля панельного домостроения, напротив, уменьшается. Сейчас она составляет 25%. Монолитных зданий — 23–24%. По большинству параметров кирпичные дома относятся к категории «комфорт», и, если экономическая ситуация в ближайшее время не ухудшится, этот сегмент будет востребован наравне с жильем эконом-класса. Это может показаться неожиданным: обычно в России «эконом» лидирует с большим отрывом. Ситуацию объясняют два фактора. Во-первых, дома комфорт-класса лучше расположены с точки зрения логистики (в районах с развитой инфраструктурой), а для новосибирцев это сейчас имеет большое значение. Во-вторых, в сегменте «комфорт» сейчас строится много студий по 24–30 кв. м. Стоимость квадратного метра в них довольно высокая, но общий бюджет покупки в целом получается приемлемым для большей части населения (с учетом ипотеки). Многие горожане сейчас выбирают квартиру

меньшей площади, но в удобном месте. Доля комплексов премиум-класса в Новосибирске всегда была небольшой, и предпосылок для ее увеличения нет. – Как действовать застройщикам в условиях высокой конкуренции? – Сейчас потребители лучше разбираются в качестве строительства, чем, скажем, три года назад. Люди выбирают объекты с удобной концепцией проживания. И застройщики либо подтягивают свой уровень до требований рынка (вводят новые стандарты качества строительства, архитектуры, благоустройства, либо уходят с рынка. Горожанам уже мало просто комплексной застройки, нужна идея, концепция, продуманная логистика, наличие рабочих мест рядом с жилым комплексом. В Новосибирске постоянные маятниковые потоки, а территория у города большая — 505 кв. км. Житель Затулинки, к примеру, может добираться на Родники, проехав 40 км и «убив» 2–3 часа жизни в пробках. Рано или поздно это людям надоедает. Поэтому мы прогнозируем, что будет востребована комплексная застройка

Țȍȓ ȜȈȒș

212

НОВОСИБИРСК

в центре города или близких к нему районах. Продажи квартир, начавшиеся в микрорайоне «Ясный берег», это подтверждают. Конкуренция заставляет застройщиков менять технологии продаж, думать о программах лояльности, участвовать в жизни сданных объектов. К примеру, в ЖК «Гринвилл», где уже введены четыре дома и заселились более 700 семей, мы продолжаем вкладывать деньги в благоустройство территории, вместе с управляющей компанией регулярно устраиваем детские и спортивные праздники, создаем объекты инфраструктуры. Например, выделили помещение под детский творческий центр «Мастерская чудес». Проект оказался удачным, и мы думаем тиражировать его в других ЖК. Высокая конкуренция задает еще один тренд: компании стали уделять больше внимания отделке и улучшению базовой комплектации квартир (окна, отопительные приборы, стяжка, разводка сетей, остекление лоджий и т. п.). Это же относится и к местам общего пользования (холлам, лестницам, лифтам).

КСТАТИ

– Что мешает комплексной застройке территорий? – Площадки на окраинах города слабо обеспечены инженерной и социальной инфраструктурой. И если вопрос с коммуникациями так или иначе решается в процессе строительства, то без школ, детсадов, поликлиник и пр. жителям новых микрорайонов предстоит обходиться долго. Другой существенный минус — сложности с общественным транспортом, с дорогами, логистикой в целом. В таких условиях отдаленные микрорайоны не могут быть комфортны априори. Сейчас в Новосибирске в стадии строительства находятся около десяти проектов комплексной застройки, большинство из них на окраинах. И это огромная нагрузка для городского бюджета. Уже происходит естественная демотивация застройщиков: потенциальные покупатели осознают, к каким трудностям нужно готовиться, и темпы продажи жилья на периферии замедляются. Другой важный момент — отсутствие в Новосибирске регламентов

Компания «Метаприбор» создана в 1991 году. На строительный рынок Сибирского региона вышла в 2003-м, когда был образован Строительный концерн «Метаприбор». В портфеле реализованных проектов — четыре гипермаркета сети «Лента» (три в Новосибирске и один в Барнауле), крупнейший за Уралом гипермаркет «Спортмастер», жилые комплексы «Никитин двор» и «Военная горка». В 2009-м концерн начал сотрудничать с федеральной компанией ООО «УК КапиталЪ ПИФ» (входит в Группу «ИФД КапиталЪ»). Первый совместный проект — создание жилого комплекса «Гринвилл». Сейчас идет работа над его пятой очередью. В 2014м в партнерстве с «УК КапиталЪ ПИФ» началось строительство микрорайона «Ясный берег». В 2010-м СК «Метаприбор» в качестве генподрядчика приступил к возведению ЖК «Оазис». Концерн одним из первых в Новосибирске стал привлекать к проектированию иностранных архитекторов. Так, немецкая компания Тilke GmbH & Co разрабатывала генпланы и фасады для ЖК «Оазис» и микрорайона «Ясный берег». Группа берлинских архитекторов проектировала фасады ЖК «Гринвилл» и ЖК «Европейский». Владимир Мартыненков родился в 1984 г. Окончил факультет экономики НГУ, в 2007-м получил степень МВА. Карьеру начал в компании «Метаприбор». С апреля 2014-го — генеральный директор СК «Метаприбор».

строительства, позволяющих массово реализовывать проекты на участках, обеспеченных социальной инфраструктурой, но занятых частной застройкой. – Остались ли в городе перспективные площадки для возведения жилья? – Огромный потенциал развития у территорий в центральной части Новосибирска. Они обеспечены социальной инфраструктурой, близко проходят магистральные инженерные коммуникации. Перепрофилирование этих земель, пока занятых частным сектором, под высотную или малоэтажную (до четырех этажей) застройку представляет интерес. Раньше владельцы частных домов и участков предъявляли завышенные требования, делающие реализацию инвестпроектов невыгодной, а сам выкуп земли у частников был долгим и неблагодарным процессом. В Новосибирске есть случаи, когда, не договорившись с собственником частного дома, застройщик со всех сторон огораживал его забором и продолжал стройку вокруг. Теперь обеим сторонам стало проще договариваться. Сработали несколько факторов. С одной стороны, строительство третьего моста с изъятием необходимых городу участков через суд сделало требования, которые выставляют частные землевладельцы, более адекватными. С другой, цены на городских аукционах выросли и стали сопоставимы со стоимостью участков, находящихся в частной собственности. Поэтому интерес девелоперов к таким территориям вырос. Однако массовой скупки земель у частников не происходит. Застройщики взвешенно оценивают перспективы каждого конкретного места.

Беседовала Виктория ПЕРЯЗЕВА

Часть III

Таежный пейзаж с кранами Омск — один из старейших городов Сибири, который в 2016-м отметит 300-летие. Правительством РФ утвержден план юбилейных мероприятий стоимостью более 90 млрд руб. Основная часть этих средств пойдет на строительство объектов транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры. По версии Forbes, в 2013-м Омск оказался на пятой строчке в списке 30 лучших российских городов для ведения бизнеса. Эту позицию ему обеспечили квалифицированные кадры и уровень развития инфраструктуры. Любопытно, что здесь принят местный закон о бизнес-омбудсмене, призванный защищать интересы инвесторов.

конъюнктура

ксперты РБК поместили в своем рейтинге Омск на 7-е место по привлекательности (по разным критериям оценивались 58 городов РФ с населением от 250 000 человек). Омская область в числе немногих субъектов РФ выполнила региональный инвестиционный стандарт, разработанный Агентством стратегических инициатив (АСИ) и представляющий собой набор универсальных мер по улучшению инвестклимата (инвестиционные стратегии и карты, режим «одного окна» и т. п.). В прошлом году был учрежден региональный инвестфонд, сформирован реестр инвестиционных площадок, а их паспорта, включая ситуационные схемы и планы участков, размещены на специально разработанной карте региона. (Сейчас в этой базе содержатся данные о 51 объекте.) С появлением закона о бизнес-омбудсмене практически завершено формирование нормативно-правовой базы, обеспечивающей защиту прав инвесторов. В структуре экономики Омска наибольший удельный вес принадлежит промышленности. Областной губернатор Виктор Назаров, подводя итоги двух лет работы в должности главы региона, сделал особый акцент на создании инновационных технопарков. Строительная сфера — на третьем месте по значимости для региональной экономики. Объем работ и услуг в этом секторе составил в 2013-м 54 293,2 млн рублей (101,1% от уровня 2012-го). Ведущие застройщики города — ООО «Строительная фирма «Трест № 4»; ЗАО «Строительная фирма «Трест №5»; ЗАО «Завод сборного железобетона №6»; ООО «Инвестиционнопромышленная компания «Жилстрой»; ООО «Сибгазстройдеталь Инвест»; ООО «Домостроительная корпора-

ОМСК ция «Стройбетон»; ООО «Научнопроизводственное объединение «Мостовик».

Много, но недостаточно Обеспеченность омичей жилыми помещениями на 1 января 2014 года составляет 22,4 кв.м (при целевом ориентире к 2016-му — 25 «квадратов», к 2020-му — 26,4 кв.м, а к 2025-му — все 28 кв.м). Объем ввода жилья в последние годы растет. Так, в 2013-м в Омской области сдано в эксплуатацию 822 500 «квадратов», в том числе в Омске — 568 167 кв.м, что на 20,4% больше, если сравнивать с 2012-м. В прошлом году в Омске введено 9639 квартир в многоквартирных домах (по совокупности — 499 308 кв.м). Объем ИЖС составил 68 859 кв.м (12,1% от общего показателя). В первом полугодии 2014-го сдано 231 900 «квадратов» жилья. По данным на июнь, в городе возводятся 158 многоквартирных домов. Еще 64 — в стадии проектирования.

В рамках Cтратегии социальноэкономического развития Омска до 2025 года в жилищной сфере предусмотрены такие меры, как регенерация кварталов ветхого и аварийного жилья, а также развитие комплексной застройки. В числе приоритетных площадок — микрорайоны «Прибрежный» и «Рябиновка» (Кировский административный округ), «Амурский» и «Победа» (Центральный округ), «Чередовый» (Ленинский округ). В Омской области в 2013-м принят закон о приобретении жилья экономкласса. Он утверждает порядок составления списков граждан, имеющих право на такие квартиры, правила подачи заявлений и т. п. Формирование перечней льготников возложено на органы местного самоуправления. Дома эконом-к ласса с троятся на участках Фонда РЖС. Так, в ноябре 2013-го состоялся голландский аукцион по площадке 2,2 га на проспекте Королева. Инвестор будет продавать жилье гражданам по спискам. Стандарты квартир и стоимость «квадрата» уста-

ГЛ А В Н Ы Е Ц И Ф Р Ы Омск занимает территорию 566,9 кв.км. По данным на 1 января 2014-го, в городе живут 1,166 млн человек (59,1% населения Омской области). Мегаполис — второй по численности населения в Сибири и девятый в России. Плотность населения — 2057 человек на кв.км. По данным Омскстата на 01.06.2014 г., среднемесячная зарплата горожан составляла 26 044,4 руб. Уровень зарегистрированной безработицы в Омске (на 1 января 2014-го) — 0,3% (самый низкий среди российских «миллионников»). По данным Управления Росреестра по Омской области на начало года, в государственной и муниципальной собственности находится 8993,3 га, или 63,7% от площади земель области. В собственности юрлиц — 3,8% участков (536,6 га), частным лицам принадлежит около 32,4% (4584,1 тыс. га). Оборот розничной торговли в регионе в 2013-м составил 251,95 млрд руб., увеличившись почти на 6,7%, если сравнивать с 2012-м.

Țȍȓ ȜȈȒș

216

ОМСК

новлены Фондом РЖС. На этой территории запланировано строительство не менее 180 квартир. Их цена составит чуть более 30 000 рублей (такая цифра была утверждена для Омской области Госстроем на III квартал 2013-го). В середине этого года на пр. Королева уже была готова первая очередь многоквартирного дома. Если говорить о свободном рынке, цены на жилье в целом преодолели докризисный уровень. Немаловажный фактор развития — стабильная ситуация на рынке ипотеки, поскольку большинство сделок проходит с привлечением заемных средств. Спрос стимулируют и федеральные программы по поддержке медицинских работников и учителей, военная ипотека и т. д. По данным Управления Росреестра по Омской области, за январь — апрель

2014-го количество зарегистрированных записей об ипотеке составило 12 261 (на две с лишним тысячи больше, чем за аналогичный период 2013-го). Причем за каждый последующий месяц число записей увеличивается примерно на тысячу. По подсчетам аналитического проекта AREALL группы компаний «ОМЭКС», в мае 2014-го объем предложения на рынке Омска (после очистки базы от повторов) составил 16 468 квартир в многоквартирных домах. Из них количество оферт на «первичке» — 3160. Наибольшее количество новостроек предлагается к продаже в Кировском АО — 1259 шт. (39,8% рынка). Это вполне логично: именно на Левобережье больше всего стройплощадок. 22,9% вариантов сосредоточено в Центральном АО. Доля Советского округа — 16,7% квартир, Ленинского — 11%. Меньше

Динамика ввода в эксплуатацию жилых домов в Омске, тыс. кв.м

* Прогноз. По данным администрации Омска

всего выбор в Октябрьском АО — 9,6% предложений. На «вторичке» лидирует Центральный округ — 3079 квартир (27,6% рынка). Он самый большой в городе по площади и имеет один из самых высоких показателей плотности застройки. В Кировском округе сосредоточено 23,1% объектов, в Советском — 21,5%. В мае цена квадратного метра на «первичке» подросла на 530 руб. (на «вторичке» — всего на 34 руб.). В результате средние стоимостные показатели составили 41 712 и 48 045 руб. за кв.м (соответственно). За 2013-й квартиры на первичном рынке подорожали на 12,8%, на вторичном — на 6,1% (за пять месяцев 2014-го — на 3 и 1,3% соответственно). «В городе в последнее время наблюдался большой дефицит новостроек. Однако активность застройщиков растет. Кроме того, они переориентировались на наиболее востребованное малогабаритное жилье. Правда, теперь возникают сложности при поиске трехи четырехкомнатных квартир, поскольку их практически не проектируют», — комментирует директор АН «Стрелец» Виктор Шульгин. Самый высокий ценник на «первичке» в Центральном округе — 47 166 рублей (данные на май 2014-го). На втором месте (с существенным отрывом) — Октябрьский АО: 41 945 руб. Самый скромный показатель — в Советском АО (37 765 руб.). 36,8% рынка новостроек приходится на «единички», где стоимость «квадрата» составляет 41 444 руб./кв. м. Доля «двушек» — 36,5%, трешек — 25,8%. Многокомнатных вариантов всего 0,9%. Дома повышенной категории представлены на первичном рынке исключительно объектами бизнес-классса (2,8% предложения). Новостроек уровня «эконом» — 43,6% (со средней ценой «квадрата» 40 661 руб.). Дома, от-

конъюнктура

носимые к классу «комфорт», — 53,6% предложений (ценовой ориентир — 44 165 руб./кв.м). Стоимостной рейтинг городских районов на «вторичке» выглядит по-другому. Хотя первое место также у Центрального АО (52 778 руб. за кв.м), на втором — Кировский округ (47 182 руб./кв.м), а на последнем — Октябрьский (44 295 руб.). Доля многокомнатных квартир на вторичном рынке существенно выше: 5,7%, хотя среди них хватает малогабариток. Количество одно-, двухи трехкомнатных вариантов — 27,6, 34,7 и 32% (соответственно). На элитные квартиры приходится лишь 0,5% предложений. Средняя цена таких объектов — 101 338 рублей за «квадрат». Варианты бизнес-класса занимают 3,3% рынка (средний ценник — 64 251 руб.). Доля класса «комфорт» — 32% (49 064 руб./кв.м), на «эконом» приходится 63,4% (45 712 руб./ кв.м).

Перегретое Левобережье На 1 января 2014-го обеспеченность горожан разнообразными торговыми площадями составила 973 кв.м на 1000 человек. В Омске представлены такие крупные сети, как Меdia Маrkt, «Леруа Мерлен», Castorama, IKEA, «Ашан», «Эльдорадо», выполняющие роль «якорей» в городских ТЦ. В декабре 2013-го компания «Метро кэш энд керри» открыла второй центр мелкооптовой торговли в Омске (на Черлакском тракте) размером 12 200 кв. м. Первый заработал в 2007-м (на 12 500 «квадратах»). Очередной крупный торговый центр планируется завершить в этом году. ТЦ «Июнь» появится на Левобережье (на пересечении улицы Крупской и бульвара Архитекторов).

217

С января по май 2014-го жилье на вторичном рынке Омска подорожало всего на процент.

Динамика средних цен предложения на рынке жилой недвижимости Омска, руб./кв.м

По данным аналитического проекта AREALL группы компаний «ОМЭКС»

Țȍȓ ȜȈȒș

218

ОМСК

Распределение средней цены предложения на рынке жилья по административным округам Омска в мае 2014-го, руб./кв.м

По данным сайта www.omskrielt.com

Диапазон арендных ставок в торговых центрах по округам Омска, руб./кв.м в месяц

* Без учета ТЦ «Мега Омск». По данным Омского государственного института сервиса

Четырехэтажный комплекс строится на участке 4,8 га. Его общая площадь составит 50 000 кв.м, арендопригодная — 41 000 кв. м. Кроме галереи магазинов, здесь разместятся гипермаркет, боулинг, кинотеатр и ресторанная зона. Емкость паркинга — 1500 машиномест. Инвестор — ОАО «Регионы Девелопмент». При этом на левом берегу объектов торговли и так предостаточно. К примеру, там по соседству расположены «Континент», «Фестиваль», «Метромолл», «Лента» и «МЕГА». По информации аналитического проекта AREALL группы компаний «ОМЭКС», в каждом административном округе Омска действует минимум пара крупных ТЦ. Всего в городе функционируют 64 отдельно стоящих торговых здания (от 1000 кв.м), где помещения предлагаются в аренду. 28 крупных ТЦ сосредоточены в Центральном АО (44% всех объектов). В Кировском округе их 17 штук (26%), зато по объему площадей это 45% рынка. По совокупности на два эти округа (исторический и новый центр города) приходится более 80% всего пространства в крупных ТЦ. В аутсайдерах — Октябрьский и Ленинский округа. Среднегородская арендная ставка в торговых комплексах составляет (на конец II квартала 2014-го) 991 руб./ кв.м в месяц. С учетом ТРК «МЕГА Омск», где расценки заметно выше, — 1038 руб./кв. м. По районам средние ставки варьируются от 805 рублей за кв.м в месяц (Октябрьский АО) до 1501 руб. (Кировский). Именно там наибольшая концентрация качественных ТЦ («Континент», «Фестиваль», «МЕГА Омск», «Маяк»). Спрос на торговые помещения устойчив. В каждом третьем торговом центре нет вакансий. Еще 37% объектов заполнены арендаторами

219

конъюнктура Территориальная структура ввода жилья в Омске за 2013 год, % (кв.м)

По данным Омскстата

более чем на 90%, 23% имеют загрузку на уровне 80–89%. В 8% торговых центров заполняемость составляет 70–79%. Такие объекты встречаются в Кировском, Октябрьском и Советском округах. Если говорить об отдельных помещениях, то основной объем предложений на продажу (58%) сосредоточен в Кировском и Центральном АО. Высокая доля Кировского АО (около 27%) обусловлена значительными объемами жилищного строительства на Левобережье. Наибольшее количество вариантов в листингах — помещения не более 100 кв.м (51%). Предложения от 1000 «квадратов» единичны и представлены в основном в Советском и Центральном административных округах. Дороже всего площади в Центральном и Ленинском АО: в среднем 48 764 и 42 834 руб./кв.м (соответственно).

Омские торговые центры сконцентрированы в основном на Левобережье. Один из самых масштабных — ТЦ «Континент».

Скромнее всего цены в Кировском АО — 37 085 руб./кв. м.

Деловая стабильность Среди офисных новостроек интерес представляет, в частности, пятиэтажный деловой комплекс «Левобережный» (общей площадью около 8230 кв.м), который возводится на пересечении улиц Перелета и Степанца. По плану он должен был заработать в I квартале 2014-го, но к середине года еще не был готов. Девелопер — ООО «Группа компаний «Диоген». В историческом центре Омска на ул. Ильинской, 4 строится 9-этажное административное здание. Инвестор — ЗАО «Строительная фирма «Трест №5». Ориентировочный срок ввода — III квартал 2014-го. Продажи офисных помещений

открылись в декабре 2013-го. Цена предложения — от 62 000 руб. за кв. м. В конце прошлого года сдан в эксплуатацию бизнес-центр «На Гагарина», где реализовано более 75% площадей. Как и в торговом сегменте, больше всего офисов выставляется на продажу в Центральном и Кировском АО — 37 и 27% (соответственно). Минимальная доля предложений (10%) — у Ленинского АО. Вариантов до 100 кв.м — 56% в структуре листинга. Более крупные объекты (от 100 до 250 кв.м) составляют 28% рынка. Средневзвешенная цена компактных офисов в первом квартале 2014-го составляла 46 488 руб./кв. м. За более просторные конторы (до 250 кв.м) просят в среднем 43 791 руб./кв. м. Помещения от 1000 кв.м выставляются в среднем по 25 069 руб./кв. м.

Țȍȓ ȜȈȒș

220

ОМСК

В ценовом рейтинге на первом месте Ленинский АО — 40 925 руб./кв. м. Чуть дешевле Центральный — 40 092 руб.

В Кировском АО средняя стоимость офисов — 31 766 руб./кв. м. В течение прошлого года цены

Крупнейшие торговые центры Омска Общая площадь, кв.м

Название, адрес

Диапазон арендных ставок, руб./кв.м в месяц

Заполняемость, %

ТЦ «Континент-1,2,3», ул. 70 лет Октября, 25, к.1

102 000

600–2000

«МЕГА Омск», бульвар Архитекторов, 35

100 000

5000–11 000

ТЦ «Триумф», ул. Березовского, 19

40 000

800–300

100

ТЦ «Омский», ул. Интернациональная, 43

32 000

2000–2700

100

Специализированный мебельный центр КИТ, ул. 10 лет Октября, 182, к. 3

32 000

700–2200

100

ТЦ «Маяк», пр. Комарова, 2/2

30 000

1000–2000

ТВЦ «Каскад», пр. Маркса, 24

20 000

900–1300

ТЦ «АТ-Маркет», ул Дианова, 14

18 500

600–2500

ТЦ «АТ-Маркет», 6-я Станционная, 2/3

18 500

450–1200

По данным Омского государственного института сервиса

Основные бизнес-центры Омска Название ТОК «Фестиваль» БЦ «Большевичка» БЦ «Гостиный двор»

Адрес

Класс

Общая площадь, кв. м

Ул. 70 лет Октября, 19

36 560 (ТОК), 13 326 (БЦ)

Ул. 5-я линия, 157

4000

Пр. К. Маркса, 32

4200

ТОК «Метромолл»

Ул. 70 лет Октября, 24

5200

МФК «Миллениум»

Ул. Фрунзе, 1, к.4

72 000

Ул. Думская, 7

8012

Ул. Декабристов, 45

7000

БЦ «На Думской» БЦ «На Декабристов»

Ул. Кемеровская, 15

3000

ТОК «Флагман»

БЦ «Олимп»

Ул. Фрунзе, 80 / ул. Герцена, 18

31 570

Без названия

Больничный переулок, 6

15 200

ТОК «Герцен-Plaza»

Ул. Герцена, 34

12 572

ТВЦ «Каскад»

Пр. К. Маркса, 24

35 000

ТОК «Пятый кристалл»

Пр. Комарова, 11, к.1

10 480

«Офисный центр на Щербанева, 25»

Ул. Щербанева, 25

5410

«Офисный центр на Щербанева, 35»

Ул. Щербанева, 35

8557

Офисный центр «ЭРА»

Ул. Фрунзе, 40

9000

Офисный центр «ЭРА»

Ул. 24-я линия, 59

2900

По информации аналитического проекта AREALL группы компаний «ОМЭКС»

на офисные площади увеличились в пределах 5%. Средняя по городу арендная ставка на офисы составляла в конце 2013-го 398 руб./кв.м в месяц. Максимум (в Центральном округе) не сильно от нее отличается: 404 руб./кв. м. Расценки довольно стабильны. Правда, с начала года наблюдается их небольшой рост. О б ъ е к т ы п р о и з в о д с т в е н н о го и складского назначения сосредоточены в основном на окраинах города: в промзонах Советского АО (пр. Губкина, ул. Комбинатская, Нефтезаводская и др.) и Кировского АО (ул. Семиреченская, ул. Мельничная), в Северо-Западной промзоне в районе ул. 2-я Солнечная, промзоне Центрального района (ул. 22 Партсъезда), а также в промзоне в районе ул. 3-я Молодежная Октябрьского АО. В производственно-складском сегменте, так же как в торговом и офисном, наиболее востребованы небольшие помещения. В первом квартале 2014-го 41% предложений приходилось на варианты, которые предлагаются в собственность в среднем по 18 833 руб./кв. м. Впрочем, на рынке велика и доля крупных объектов — от 1000 «квадратов» (40%) со средневзвешенной ценой 11 988 руб./кв. м. Помещения от 500 до 1000 кв.м можно приобрести в среднем за 13 516 руб./кв. м. В аренду больше всего складских площадей предлагается в Центральном, Советском и Кировском АО — 37, 24 и 20% (соответственно). Средневзвешенная ставка составила в I квартале 167 руб./кв.м в месяц.

Светлана ТАРУТА Редакция выражает особую благодарность аналитическому проекту AREALL группы компаний «ОМЭКС»

власть и рынок

ОМСК

Юрий ЕРЕХИНСКИЙ:

«Без государственной поддержки невозможно строить жилье по 30 тысяч рублей» В Омской области активно развиваются проекты по строительству жилья эконом-класса. Речь идет о комплексном освоении территорий на принципах государственно-частного партнерства. О механизмах взаимодействия с инвесторами, состоянии областного стройкомплекса и о приоритетных для региона проектах рассказывает замминистра строительства и жилищно-коммунального комплекса Омской области Юрий Ерехинский.

– Как вы охарактеризуете строительный комплекс региона? – Это важная составляющая региональной экономики. В отрасли заняты более 50 000 человек. Объемы выполняемых строительно-монтажных работ и выпускаемых стройматериалов растут ежегодно. В Омске работают четыре завода по производству металлоконструкций, 12 — по выпуску железобетонных изделий совокупной мощностью 1,2 млн куб.м в год (420 000 кв.м крупнопанельных жилых домов). Мощности каркасного домостроения превышают 200 000 кв.м жилья в год. По совокупности домостроительные комбинаты позволяют вводить ежегодно более 1 млн кв.м многоквартирных домов. На территории Омской области функционируют более 30 кирпичных заводов совокупной мощностью 400 млн штук условного кирпича в год, свыше 40 предприятий, выпуска-

Țȍȓ ȜȈȒș

222

ОМСК

ющих мелкоштучные стеновые блоки (460 млн штук в год). В 2013-м в регионе сдано в эксплуатацию 822 500 кв.м жилья, в том числе в Омске — 566 400 кв. м. Задание Минрегиона РФ на 2014 год: 900 000 кв.м и 630 000 кв.м (соответственно). В промышленности стройматериалов индекс производства в прошлом году составил 108,5%, выпущено продукции на сумму 9,2 млрд рублей. Запущены 10 новых технологических линий по производству стройматериалов. Правительство Омской области подписало соглашение с компанией Wolf System GmbH о создании комбината по изготовлению быстровозводимых сборных домов. В 2014-м начнется строительство завода, а в 2015-м предприятие мощностью 100 000 кв.м жилья в год должно быть введено в эксплуатацию. – Как развивается в Омской области комплексная жилая застройка? – У нас выделено 117 площадок для реализации таких проектов. До 2020 года ввод жилья составит 8 млн кв. м. Чтобы увеличить объемы строительства жилья эконом-класса, область взаимодействует с инвесторами в рамках государственно-частного партнерства. Эта работа приносит результаты: в 2013-м доля эконом-класса в общем объеме введенного жилья составила 54%. На территории Омска развиваются несколько проектов комплексной застройки эконом-класса: «Московка-2», «Амурский-2», «Чередовый», «Завертяева», «Лазурная гавань». В микрорайоне «Московк а-2» Фонд развития жилищного строительства Омской области в 2014– 2016 гг. планирует ввести в эксплуатацию 236 000 кв.м жилья, детсад на 200 мест, школу на 550 учеников. За счет бюджетных средств к микрорайону подведены инженерные сети, для отопления жилья и социальных

В микрорайоне «Московка-2» Фонд развития жилищного строительства Омской области в 2014-2016 гг. планирует ввести в эксплуатацию 236 000 кв.м жилья, детсад и школу.

объектов построена газовая котельная на 12 МВт. В микрорайоне «Амурский-2» с 2012 года работает застройщик — ГК «Стройбетон». Здесь предполагается возвести 1,1 млн кв.м жилья эконом-класса. Первая очередь проекта — 10 многоквартирных домов общей площадью 85 500 кв.м (1736 квартир), детсад на 310 малышей, школа на 550 мест. В микрорайоне «Завертяева» тоже предусмотрена жилая застройка эконом-класса. За бюджетный счет разработана проектно-сметная документация для этой территории. Здесь запланировано создание 100 000 кв.м жилья. Бюджет обеспечит микрорайон инженерной инфраструктурой и дорогами. Необходимое финансирование предусмотрено в программе подготовки к 300-летию Омска. Летом 2014-го стартуют работы в микрорайоне «Чередовый». Он занимает территорию 191 га, где будет построено около 2 млн кв.м жилья. Первая очередь рассчитана на 705 100 кв. м. Это пя-

тиэтажные панельные дома новой для Омска серии. ОАО «Омский комбинат строительных конструкций» приобрело финскую линию по производству элементов крупнопанельного домостроения мощностью 100 000 кв.м жилья в год. Завод начал выпускать продукцию, идет отладка технологии. – Планирует ли область вписаться в федеральную программу «Жилье для российской семьи»? – Да. Минстрой Омской области направил соответствующее предложение в Минстрой России. Когда мы прорабатывали этот вопрос с компаниями, которые строят жилые микрорайоны экономического класса, стало очевидно, что без государственной поддержки обеспечить цену 30 000 руб./кв.м не представляется возможным. Областной Минстрой вместе с администрацией города Омска прорабатывают перечень участков, компанийзастройщиков, а также проектов жилищного строительства, которые соответствуют критериям программы.

223

власть и рынок

Так, в Омске нашлось более десяти площадок комплексной жилой застройки, где возможна реализация программы. Среди них и те проекты, о которых я уже говорил. – Как регион участвует в создании объектов социальной инфраструктуры и жилья для бюджетников? – В 2013-м на средства областного бюджета построены два детсада (на 310 и 110 мест), завершена реконструкция еще одного. В январе 2014-го сдана школа на 550 учеников. Возведены 27 многоквартирных домов (от двух- до 33-квартирных) в разных районах области — в общей сложности 113 квартир для работников бюджетной сферы. Продолжаются работы по строительству еще шести детских садов, одной поликлиники и Центра спортивной подготовки. Реконструируется детская клиническая больница. – Как обстоят дела с расселением аварийного жилого фонда? – Правительство Омской области утвердило региональную адресную программу переселения граждан из ветхих домов. В 2013–2017 гг. необходимо освоить почти 6 млрд рублей, ввести в эксплуатацию более 4000 квартир. В 2013-м нужно было построить 1334 квартиры, в том числе 728 — в Омске. По факту в эксплуатацию сдано 390 квартир, оставшиеся будут готовы в 2014-м. По условиям программы граждане должны переехать до конца года. В рамках региональной программы в Омске развернуты работы по созданию жилья эконом-класса в микрорайонах «Амурский-2» и «Рябиновка» (в последнем в этом году должно быть введено в эксплуатацию 23 трехэтажных дома). В 2014-м предстоит начать стройку в микрорайоне по ул. Завертяева.

– Какие территории в Омске перспективны для жилищного строительства? – В Генплане города предусмотрено преобразование планировочной структуры левобережной части Омска, а также территорий в границах улиц Завертяева — 21-я Амурская, где запланированы высотные жилые кварталы. Согласно карте градостроитель-

к шести площадкам комплексной застройки, где предусмотрено, в частности, жилье эконом-класса. В 2016-м предстоит завершить реконструкцию городского театра «Галерка». На это из областного и федерального бюджетов выделяется 379 млн рублей. К 300-летию необходимо реконструировать знаковый для Омска объект

«В Омске нашлось более десяти площадок комплексной жилой застройки, где возможна реализация федеральной программы «Жилье для российской семьи». ного зонирования, высотки появятся в основном на левобережье — вдоль основных транспортных магистралей (улиц Волгоградская, Конева, Лукашевича). Главным фактором, препятствующим высотному строительству в Омске, является санитарно-защитная зона действующего гражданского аэропорта. Пока в Департаменте архитектуры и градостроительства администрации Омска отсутствуют зарегистрированные проекты на строительство жилых домов выше 25 этажей. – В 2016-м Омску исполняется 300 лет. Обычно такие круглые даты становятся поводом для масштабных инвестиций в городское хозяйство. Какие проекты в приоритете? – В рамках подготовки празднования предстоит возвести объекты суммарной стоимостью 29 млрд рублей. Из них более 25 объектов — инженерная инфраструктура, в которую будет вложено свыше 6,5 млрд. В частности, запланированы строительство подстанции «Садовая» мощностью 100/10 кВт и теплотрассы от ТЭЦ-3 для подачи тепла на ЛБИ (омское левобережье), прокладка инженерных сетей

культурного наследия — здание страхового товарищества «Саламандра» на ул. Музейной. Здесь разместится областной музей имени Врубеля. В 2014-м нужно завершить проектные работы по этому уникальному зданию и согласовать историко-культурную экспертизу, чтобы с 2015-го привлекать средства федерального бюджета. Значительный объем работ предусмотрен по строительству и реконструкции городской улично-дорожной сети. В 2014–2015 гг. в дорожную инфраструктуру предстоит вложить 2,075 млрд рублей. Идет реализация крупных региональных инфраструктурных проектов, таких как Красногорский гидроузел, окружная дорога вокруг Омска. В планах — возобновление строительства международного аэропорта ОмскФедоровка, который должен заменить ныне действующий Омск-Центральный.

Подготовила Анастасия ЯСИНСКАЯ, ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Țȍȓ ȜȈȒș

224

ОМСК

Топ-новостройки ЖК «Ласточкино», ЗАО «Строительная фирма «Трест-5»

В 2013-м в Омске начала заселяться первая жилая высотка. 21-этажный дом бизнес-класса расположен в центре города, на пересечении ул. Кемеровской и Добровольского. Заказчик объекта — ЗАО «Строительная фирма «Трест-5», подрядчик — одноименное ООО, проектировщик — ООО «Горпроект». Площадь участка, на котором возведен дом, — 13 027 кв.м (большая часть территории арендована застройщиком у города, остальная находится в его собственности). Кирпичный корпус общей площадью 12 003,5 кв.м — завершающий элемент ЖК «Ласточкино», который напоминает по форме гнездо. Внутри квартала находится детская площадка, нижние этажи домов заняты магазинами и предприятиями сферы услуг. Под территорией комплекса расположен подземный паркинг. В состав квартала, находящегося в границах улиц Кемеровская — Добровольского — Сазонова, входят четыре жилых дома разной этажности. Строительство высотки началось в январе 2012-го, а уже в декабре того же года она была досрочно введена в эксплуатацию. Дом рассчитан на 70 просторных квартир свободной планировки. Площадь «двушек» — около 70 кв.м, «трешек» — от 116 до 160 «квадратов». «Единички» и студии не предусмотрены. В цоколе и на первом этаже предусмотрено нежилое помещение (670 кв.м), где будет организован торговый центр. Все квартиры в доме реализованы и частично заселены. На старте продаж (летом 2012-го) цены начинались с 42 000 руб./кв. м. В конце 2013-го застройщик поднял их до 45 000–50 000 руб./кв. м. У посредников цены на уже готовые квартиры доходили до 70 000 руб./кв. м. Жилье передавалось дольщикам с «черновой» отделкой. Примерная стоимость строительства (по данным проектной декларации) составила 295 млн рублей. Строительная фирма «Трест-5» создана в 1997 году. Направление деятельности — возведение жилых домов повышенной комфортности, торгово-выставочных комплексов, многоэтажных гаражей.

Бизнес-центр «На Гагарина», компания «Мостовик-девелопмент»

Бизнес-центр «На Гагарина» (угол ул. Гагарина и Карла Либкнехта) введен в эксплуатацию в конце 2013-го. В настоящий момент это самый крупный деловой комплекс Омска. Девелопер позиционирует его как объект «повышенной комфортности», не уточняя класс бизнес-центра. Проект реализован компанией «Мостовик-девелопмент» (входит в НПО «Мостовик»). Строительство заняло около пяти лет. Здание расположено в центре города, рядом с оживленными магистралями. Общая площадь 8-этажного (включая мансарду) комплекса — около 20 700 кв. м. Левое (малое) крыло расположено вдоль ул. Гагарина, а правое — вдоль ответвления ул. К. Либкнехта. Архитектурный стиль — типичный hi-tech: много стекла на фасадах, линзообразный купол, атриум и пр. Отличительная особенность здания — эксплуатируемая кровля, где запланировано летнее кафе. В цоколе расположен паркинг на 56 авто. (На этом уровне также предусмотрены складские площади.) Общее количество машиномест (с учетом открытой стоянки) — 115. Бизнес-центр оснащен центральным кондиционированием, четырьмя скоростными лифтами OTIS, системой пожарной сигнализации и автоматики, системой контроля доступа автомобилей в подземный паркинг, а также оптоволоконными телекоммуникациями. Управляет объектом ООО «ТНТ68». Офисные блоки предлагаются как в аренду, так и в собственность. По данным СМИ, на весну 2014-го реализовано около 75% площадей. Цены предложения — 75 000–85 000 руб./кв. м. В аренду помещения сдаются модулями от 30 до 800 кв. м. Базовая ставка — 800 руб./кв.м в месяц (плюс эксплуатационные и коммунальные платежи). В числе арендаторов и собственников помещений — ОАО «Аэрофлот Российские Авиалинии», Негосударственный пенсионный фонд «Газфонд», ОАО «СОГАЗ», «Трансаэро Турс Омск», Центр кадастровых, оценочных и юридических услуг «Кадастр-М», информационный портал «Банки Омска» и др.

225

ОМСК

Топ-новостройки Микрорайон «Прибрежный», ООО «СФ «Трест № 4»

Бизнес-центр на ул. Таубе, 5, ЗАО «Конкорд Эстейт»

В 2013-м в Омске стартовал один из крупнейших проектов комплексной застройки — микрорайон «Прибрежный». Он расположен на левом берегу Иртыша, по соседству с густонаселенным жилым микрорайоном с уже сложившейся инфраструктурой (рядом — спорткомплекс «Арена-Омск» и гипермаркет OBI). Изначально эту территорию планировала осваивать столичная компания «Латис» (аффилированная с Романом Абрамовичем), которая профинансировала строительство «Арены-Омск». Возле ледового дворца москвичи собирались возвести ТРК «Арена-Молл», а на участке от ул. Перелета до Туполева — жилой квартал с 35-этажной башней. Однако из-за кризиса планы изменились. Площадка перешла к омскому ООО «СФ «Трест №4». Это предприятие выступает заказчиком, в роли застройщика — созданное им ЖСК «Новосел». Для быстрого возведения квартала Трест №4 нанял шесть генподрядных организаций: «Стройтехно», «Стройпромсиб», «Стройматериалы-99» и др. На территории около 20 га появятся 16 многоквартирных домов (от 9 до 15 этажей), два детсада (строительство одного уже начато) и общеобразовательная школа. Стройка стартовала в 2013-м, когда были заложены семь домов, в 2014-м работы идут уже на всех корпусах. До конца года планируется сдать пять зданий, в 2015-м — шесть, остальные — в 2016-м. Общая площадь жилых корпусов составит более 300 000 кв. м. В них 4298 квартир — порядка 250 000 кв. м. В квартирографии преобладают варианты от 30 до 70 кв. м. Площадь «единичек» варьируется от 24 до 64 кв.м, размеры «двушек» — 46–71 кв.м, «трешек» — 56–94 кв.м, четырехкомнатных — 106 кв. м. Все дома строятся из кирпича. Класс их энергоэффективности — В. Планировки квартир свободные, они передаются покупателям с подготовкой под чистовую отделку. Микрорайон спланирован так, чтобы максимальное число квартир имело вид на реку. Жилые корпуса образуют несколько групп с внутренними дворами, ориентированными на центральную ось микрорайона, идущую параллельно Иртышу. В планах города — продление автодороги по ул. Крупской, благодаря которой общественный транспорт станет более доступным для жителей микрорайона: пока ближайшая остановка расположена в 10–15 минутах ходьбы от комплекса. Летом 2014-го квадратный метр в микрорайоне «Прибрежный» стоил 38 000–45 000 руб. На начало июля было реализовано 35% квартир.

В декабре 2013-го сдан в эксплуатацию бизнес-центр на ул. Таубе, 5. Объект, строительство которого затянулось почти на 10 лет, обладает уникальной локацией. Он расположен в самом центре, на территории исторического комплекса «Омская крепость», на берегу Иртыша, что делает его одним из самых интересных деловых комплексов Омска. В 2005-м строительство здания начало ООО «Воскресный парк». Компания анонсировала проект как восстановление памятника истории и культуры «Губернаторский дом». Затем незавершенный объект несколько раз менял собственников. Недострой не раз выставляли на торги в связи с банкротством очередного хозяина. По информации издания «Деловой Омск», его актуальный владелец — ЗАО «Конкорд Эстейт». Фирма зарегистрирована в Москве, основные виды ее деятельности — предпродажная подготовка недвижимости и сделки с ней. Общая площадь четырехэтажного делового комплекса — 3920 кв. м. Размер участка, на котором он расположен, — 2033 кв. м. В закрытом дворе есть возможность для парковки 10 автомобилей. На прилегающей территории обустроена стоянка на 40 машин. Первый, второй и мансардный этажи здания разделены на офисные блоки площадью от 100 до 300 кв. м. По всему периметру мансардного этажа — витражное остекление. Цокольный уровень поделен на шесть офисных блоков, каждый — с отдельным входом. По экспертной оценке, общий объем инвестиций в проект превысил 200 млн рублей. Летом 2014-го шел подбор арендаторов или покупателей площадей. Изначально речь шла о том, чтобы пристроить весь объект в одни руки. Однако в результате он предлагается частями. Второй этаж уже сдан в аренду. Базовая ставка — около 700 руб./кв.м в месяц. Запрашиваемая цена — от 70 000 руб./кв. м.

Țȍȓ ȜȈȒș

актуальный комментарий

ОМСК

Виталий КОРОЛЕВ:

«Из спроса на хороший кофе вырастет потребность в достойном жилье» Омский рынок жилья пока что не поражает разнообразием форматов. И власть, и застройщики, и потребители делают ставку на эконом-класс. Однако в городе растет новое поколение покупателей, чьи требования способны повлиять и на местный ландшафт, и на подходы к строительству. О том, как меняется потребительское поведение и чего ожидать от тех, кто придет в ближайшем будущем на городской рынок, рассуждает директор компании «NAI Becar Омск» Виталий Королев. – Ваша компания рискнула вывести на рынок Омска необычный по местным меркам проект. – Это большой коттеджный поселок для среднего класса, массовая комплексная застройка, когда девелопер продает готовый продукт, а не землю и не подряд на строительство дома. Мы около года занимаемся развитием территории в ближайшем пригороде Омска — Пушкинском сельском поселении. Отсюда до центра города 15 минут автомобилем. NAI Becar вложила в проект собственные средства. Сейчас идет строительство первой сотни домов. В июле 2014-го мы передали первые дома покупателям.

Проект «О’Негин» — попытка перенести идею Левиттауна на российскую землю. Для этого был тщательно изучен западный и отечественный опыт малоэтажного строительства, подобрана технология — деревянно-каркасная. Контуры внутренней и наружной отделки придают конструкции дополнительную надежность и гибкость в отделочных решениях. Это классические «американские» дома, какие можно увидеть в пригородах Нью-Йорка, Бостона или Ванкувера. И весь поселок, и отдельные здания спроектированы так, чтобы снизить ценовой порог входа для покупателей, но приблизить качество жизни к городскому.

Наши клиенты — не сверхбогатые люди, это работающие семьи среднего возраста. Весь проект довольно велик. В течение 15 лет здесь можно при желании построить около 18 000 домов. Все будет зависеть от спроса. – Насколько сибирский покупатель оказался лоялен к американским стандартам загородной жизни? – Первая реакция всегда — настороженность и скепсис. Идея собственного дома в голове россиянина прочно связана с кирпичным «дворцом» на 400 кв. м. А у нас больших домов в принципе нет, равно как нет и совсем маленьких. Их размеры — от 75 до 150 кв. м.

227

актуальный комментарий

И весь поселок — не набор замков с четырехметровыми крепостными стенами. Перед домами — открытые небольшие палисадники с низкими оградами, газонами, фонарями, скамейками. Мы показываем покупателю, как это хорошо выглядит. С другой стороны, от дома до границы участка, который переходит в собственность владельцу, — всего три метра. Теоретически он имеет право поставить по границе забор. Но от нее до дороги — еще шесть метров. И ими можно пользоваться — устроить клумбу, например. И никто не хочет отрезать забором большую часть своего двора. Люди включаются в нашу игру: устанавливают забавные почтовые ящики, планируют посадить живую изгородь, словом, воплощают ту «американскую мечту», которую когда-то в начале 1990-х увидели в кино. Потому что большая часть наших покупателей — люди в возрасте от 40 до 50 лет. Для них обзавестись настоящим собственным домом — важный жизненный ориентир. – Наверное, все задают вам вопрос: а как же безопасность? – Безопасность гораздо эффективнее обеспечивает сигнализация внутри дома в сочетании с охраной поселка и знакомыми соседями. Вот закрыть задний двор дома хотели бы многие, чтобы создать приватную территорию, уединиться. Такая возможность есть. – Каким в итоге получился порог входа в проект? – Домовладение стоит от 3 млн до 5 млн руб. Первая цифра соответствует цене трехкомнатной квартиры в Омске. Если добавить ипотечный взнос, выплаты по которому не будут превышать 15 000–20 000 руб. в месяц, получится стоимость дома, удобного для семьи. В Пушкинском сельском поселении достаточно инфраструктуры, чтобы обеспечить первых новоселов, там есть детский сад, школа, бассейн, аптека и т. д. Когда будет сдана первая очередь проекта, мы

Проект «О'Негин» — попытка перенести идею Левиттауна на российскую землю.

приступим к строительству коммерческой инфраструктуры. Думаю, это произойдет весной-летом следующего года. – Сотни домов достаточно для того, чтобы ритейлоры захотели арендовать у вас площади? – Коммерсанты даже интересуются возможностью купить у нас землю, чтобы построить свои магазины. Конечно, у нас будет другой подход, нежели в мегаполисах: моллы здесь не актуальны. Нужны точечные проекты. Новые коммерческие помещения должны появляться по мере того, как растет поселок. – Вы свой участок приобрели на торгах у государства? Или купили на вторичном рынке? – На вторичном рынке. Мы приобрели территорию площадью около 1000 га, которая была сформирована из колхозных паев, включена в границы населенного пункта и получила назначение под ИЖС. Это оказалось дороже, чем «сельхозка», но мы не хотели принимать на себя дополнительные риски. Омская область не избалована интересными инвестиционными предложениями, поэтому земли вокруг города хватает. Что касается цены, то в январе 2014-го областной фонд «Жилище» приобрел на аукционе Фонда РЖС 91,9 га не обеспеченной

сетями земли в пригороде Омска за 7,4 млн руб. И конкурентов у него не было. В самом Омске практически все пригодные под жилую застройку площадки были разобраны по актам выбора и сейчас находятся в долгосрочной аренде или в собственности. Права аренды на оставшиеся участки продают на аукционах. Земля под общественно-деловую застройку спросом не пользуется. В Омске не хватает интересных идей и проектов, чтобы ее освоить. Аукционы по лотам под жилищное строительство всегда собирают много участников. За участки под многоквартирную застройку бизнес готов платить по 4,6 млн руб. за гектар в черте города. – А интересные проекты многоквартирной застройки в городе есть? – С точки зрения качества жилой среды, пожалуй, нет. Омские девелоперы идут по пути снижения абсолютной стоимости квартиры, уменьшая площадь до минимума. На комфорт-класс спрос практически отсутствует. Жилье бизнес-класса применительно к Омску — условность. Бизнес-класс должен иметь качественные инженерные системы, особую инфраструктуру внутри дома. На практике он отличается чуть большим метражом квартир и помещением для консьержки. Даже элит-

Țȍȓ ȜȈȒș

228

ОМСК

ные дома выделяются, скорее, локацией, а не качеством постройки. В 2013-м одна из местных компаний анонсировала жилой проект с эксплуатируемой кровлей и зоной отдыха на ней. Но это связано, скорее, с тем, что величина участка не позволяет сделать обычный двор. – В начале года в Омске был всплеск спроса и цен на жилье. Куда двигаются цены сейчас? – Никуда, сезонная стагнация. В эконом-классе цена держится на уровне 50 000 руб. за кв. м. Все ждут осени. С сентября по ноябрь у нас покупают жилья столько же, сколько за весь остальной год. Если ожидания оправдаются, к концу 2014-го стоимость «квадрата» подрастет до 53 000–54 000 руб. Если окажется, что весь платежеспособный спрос вычерпан весной, цена может снизиться до 45 000– 46 000 руб. То есть произойдет коррекция, но незначительная и ненадолго. – То есть в ближайшие 2–3 года жилье в Омске все же будет дорожать? – Да, постепенно, до отметки 56 000–57 000 руб. за кв.м, с небольшими сезонными отскоками вниз. Ни драматического снижения спроса, ни ажиотажного его роста я не ожидаю. Нет причин рассчитывать на значительное повышение платежеспособности населения, а также на всплеск предложения. В Омске достигнут баланс: цена не очень высокая, но и строят немного. Если бы у нас вводили в эксплуатацию

КСТАТИ

столько же, сколько в Москве (в расчете на душу населения), цены бы обрушились. Такой сценарий возможен, только если территории Новой Чухреевки и Первого планировочного района возьмется осваивать амбициозная компания. Там можно разместить такой объем жилья, который раза в три перекроет текущее предложение. – А есть новые ниши, интересные для освоения? – Есть. Например, многоквартирная застройка невысокой этажности, так называемые клубные дома с нестандартной архитектурой и небольшими площадями квартир. Это совершенно неосвоенный формат, к нему сейчас примериваются многие местные игроки. Пока ограничением являются отсутствие коммуникаций и удаленность от города. – Коммерческая недвижимость привлекает инвесторов? – Все только что достроили докризисные проекты торговых и офисных центров и теперь пытаются их заполнить. Владельцам бизнес-центров в 2013-м это более или менее удалось. А в торговле все не так радужно. Крупный ритейл оттянула на себя «МЕГА», остатки достались «Континенту». Почти во всех не столь крупных ТЦ есть вакантные площади. Думаю, с точки зрения новых инвестиций эти сегменты в Омске можно будет рассматривать не раньше, чем в экономике страны начнется новое ралли. Перегре-

NAI Becar — российское подразделение NAI Global, лидера мирового рынка коммерческой недвижимости. У основанной в 1978 году NAI Global 400 офисов в 55 странах. По этому показателю компания занимает первое место в Европе. В управлении партнерской сети NAI около 300 млн кв.м площадей, что обеспечивает ей 5-е место среди мировых брендов в области коммерческой недвижимости. Годовой оборот компании составляет $45 млрд. На российском рынке NAI Becar за 22 года работы продала 10 000 объектов, еще 15 000 ее специалисты сдали в аренду. Под ее управлением 2 млн кв.м площадей. У компании 19 представительств на территории РФ. Омское открылось в июне 2012 года.

ва на рынке нет, скорее, стагнация. Но нет и дефицита, который бы накапливался, как это произошло в гостиничном секторе. У нас всегда был легкий избыток номерного фонда. Разве что во время деловых выставок, игр «Авангарда», встреч Молодежной хоккейной лиги снять номер становилось трудной задачей. Однако теперь крупные промышленные площадки в Омске принадлежат компаниям федерального уровня. Тот же нефтеперерабатывающий завод, которым владеет «Газпромнефть», генерирует постоянный поток командированных. И теперь, когда на рынок выводится сразу три проекта Hilton, ни у кого нет сомнений, что они будут заполнены. – Стрит-ритейл после прихода торговых «стотысячников» выжил? – Одно время казалось, что нет. Участок улицы Ленина, приходящийся на исторический центр, в торговом отношении почти «умер». Но сейчас там появляются концептуальные кафе, сувенирные лавки, магазины с предметами декора, открылся магазинчик галстуков ручной работы. Не хватает только сапожной мастерской, где делали бы обувь на заказ, чтобы Омск стал похож на Милан. Начался настоящий бум брю-баров. Только этим летом открылось не меньше пяти хипстерских местечек, где можно выпить действительно вкусный кофе, что-то обсудить. После реконструкции пешеходной улицы Чохана Валиханова, думаю, появится еще одна интересная локация для стрит-ритейла. Главное в другом. Все эти заведения — среднебюджетные. Но люди, которые обеспечивают им спрос, рано или поздно придут на рынок недвижимости с иной меркой, иным подходом к жизни. Тот, кто сегодня в кофейнях обсуждает стартапы, завтра захочет качественное жилье. Так что в ближайшие 10 лет можно рассчитывать на метаморфозу жилой застройки в Омске. Беседовала Наталья АНДРОПОВА, ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Часть III

Ростов-папа в игре Предстоящий Чемпионат мира по футболу-2018 уже стал важнейшим драйвером роста для стройкомплекса Ростова-на-Дону. В связи с мундиалем общий объем инвестиций в спортивные и инфраструктурные объекты Ростовской области должен превысить 85–90 млрд рублей. Запланирован запуск нескольких гостиниц, в том числе высокой категории. Кроме того, в Ростове и на прилегающих к нему территориях ожидается значительный рост жилищного строительства.

аиболее капиталоемкими из инфраструктурных проектов, приуроченных к ЧМ-2018, станут строительство аэропорта-хаба Южный в Аксайском районе (объем инвестиций — 31,398 млрд рублей), 45-тысячного стадиона в Ростове (до 14 млрд рублей), автодороги Ростов — Азов (7,1 млрд рублей) и реконструкция мо-

ста через реку Дон с возведением мостадублера в створе Ворошиловского проспекта донской столицы (6,6 млрд руб.).

Долгожданный хаб Новый аэрокомплекс Южный имени атамана Платова будет построен

в 29 км от Ростова-на-Дону в Грушевском сельском поселении Аксайского района на площади более 3500 га. Планируется, что он сможет обслуживать 8 млн человек в год, а в долгосрочной перспективе, связанной с развитием ростовской агломерации и реализацией масштабных инфраструктурных проектов на юге России, — до 12 млн

конъюнктура человек. Для сравнения: нынешний аэропорт, расположенный в черте города, в прошлом году принял всего 2,19 млн человек. Разговоры о строительстве нового аэровокзала шли еще с конца 1980-х, но лишь благодаря мундиалю проект стал реальностью. Инвестором нового аэропорта выступит группа «Ренова» Виктора Вексельберга. Предварительная стоимость возведения аэровокзала и привокзальной площади оценивалась в 7 млрд рублей, а общая стоимость проекта недавно выросла с 27 млрд рублей почти до 31,4 млрд. Это связано с требованием ФИФА по увеличению числа перронов аэровокзала для приема гостей чемпионата. В сентябре областное правительство должно подготовить инженерную инфраструктуру для строительства аэропорта и обеспечить площадку энергоресурсами. На декабрь запланирован старт стройки. Ввод всех объектов Южного намечен на ноябрь 2017-го. Донской губернатор Василий Голубев убежден, что реализация проекта хаба позволит создать новую территорию экономического развития, где разместится международный почтово-логистический центр. За счет мультипликативного эффекта, освоения прилегающих участков и развития сопутствующих производств планируется создать около 40 000 рабочих мест. С появлением Южного действующий аэропорт, вероятно, закроют, а его территория будет интегрирована в городскую застройку. Вполне возможно, что ее развитием займется все та же «Ренова», реализующая ряд крупных жилищных проектов в российских регионах.

Стадион на «подушке»

РОС ТОВНАДОНУ футбольный стадион на 45 000 зрителей. Он призван стать «якорем» для развития всей левобережной части Ростова (Левбердон), которая известна прежде всего многочисленными ресторанами и базами отдыха. Здесь запланировано строительство конноспортивного комплекса, гостиниц, бизнес-зон, административных зданий, спортивных сооружений, объектов транспортной инфраструктуры. Кроме того, обсуждается создание на Левбердоне нового делового центра Ростова с переездом в него областного правительства. Строительством стадиона будет заниматься еще один крупный девелопер федерального уровня — группа «Крокус» Араса Агаларова, для которой ЧМ-2018 стал возможностью осуществить давно запланированную региональную экспансию. Участие в проекте столь известного игрока позволит решить главный вопрос, связанный с будущим стадиона, — его регулярную заполняемость после ЧМ-2018. Помимо домашней арены местного футбольного клуба «Ростов», стадион должен стать местом проведения концертов, выставок и прочих массовых мероприятий.

Стадион должны ввести в эксплуатацию в 2017 году. Очевидно, что изначальный бюджет проекта — 14 млрд рублей — возрастет, поскольку уже подготовительные работы по намыву песочного основания превысили запланированные расходы. (Место для стадиона выбрано на живописнейшем, но затопляемом паводковыми водами донском левобережье, поэтому изначально была предусмотрена так называемая фундаментная подушка высотой в 6,4 метра.) Песок добывают из близлежащего месторождения на левом берегу Дона. Образующийся на месте выемки котлован должен превратиться в искусственное озеро Акватория размером 525х350 метров и глубиной 25 м. Такие габариты позволят проводить здесь соревнования по гребле на байдарках на дистанциях 200 и 500 метров. Акваторию соединят сетью искусственных водоемов с ныне существующим гребным каналом, который будет параллельно углублен и реконструирован. С подготовкой к мировому первенству связано и строительство нового моста через Дон на южном въезде в Ростов-на-Дону, от которого зависит решение инфраструктурных проблем

ГЛ А В Н Ы Е Ц И Ф Р Ы

Ростов-на-Дону — крупнейший город юга России, расположенный (как и Стамбул) одновременно в Европе и в Азии. Количество жителей (по данным на 2014 год) составляет 1,109 млн человек, а с учетом агломерации — 2,7 млн. Плотность населения — 3165 человек на квадратный километр. Ростов-на-Дону занимает территорию 348,5 кв.км. Здесь расположены порядка 10 000 жилых домов общей площадью около 19 млн кв.м. Из них примерно 14 млн кв.м — доля многоквартирных зданий. По итогам 2013-го, среднемесячная зарплата горожан составила 29 791 рубль. Уровень зарегистрированной безработицы — 0,3% от численности экономически активного населения.

Центральный, самый сложный и масштабный объект будущего мундиаля —

Țȍȓ ȜȈȒș

232

Р О С ТО В  Н А  Д О Н У

мегаполиса. Трехполосная переправадублер к 2017 году появится по соседству с уже существующим Ворошиловским мостом. Последний сейчас закрыт, ему предстоит фундаментальная реконструкция. Сдача обоих мостов в эксплуатацию поможет не только расширить федеральную трассу М4 («Дон»), но и улучшит транспортный доступ к левобережной зоне донской столицы. Кроме того, проектируется рокадная дорога вдоль Дона, которая должна снять нагрузку с улицы Левобережной в зоне «донского Лас-Вегаса». На самой Левобережной должны быть прорезаны выходы к реке, которые пока отсутствуют.

Жилой локомотив Те м п ы ж и л и щ н о г о с т р о и т е л ь ства в Ростове-на-Дону в последние годы устойчиво растут. Если в 2012 году было сдано в эксплуатацию 938 000 кв.м, то в 2013-м — уже 1,025 млн кв.м (из них 434 400 кв.м — жилые многоэтажки). Средний показатель обеспеченности жильем увеличился с 23,38 кв.м на человека в 2012 году до 24,3 — в 2013-м. В городе развиваются все виды домостроения. В сегменте многоэтажного многоквартирного жилья преобладают каркасно-монолитные и кирпичные дома, наиболее востребованные на рынке, примерно 20–25% приходится на долю панельных домов. Стройка идет во всех районах города. В 2013 году лидерами стали Октябрьский (введено 249 600 кв.м), Советский (168 900 кв.м) и Первомайский (138 100 кв. м) районы. В прошлом году в эксплуатацию введено также 590 600 кв.м индивидуальных жилых домов (104,4% от уровня 2012-го). Основной объем такого строительства сосредоточен в Перво-

майском (сдано 125 800 кв.м), Железнодорожном (100 700 кв.м) и Октябрьском (99 400 кв.м) районах. По прогнозу городской мэрии, в 2014–2016 годах в Ростове планируется построить не менее 3,4 млн кв.м жилья, из них в 2014-м — 1,1 млн кв.м (или 0,99 кв.м в расчете на каждого горожанина). К 2016-му средняя обеспеченность жильем должна составить 26,3 кв.м на человека. По объему ввода многоэтажного многоквартирного жилья в Ростовена-Дону в прошлом году безоговорочно лидировали две компании — ЗАО «Кубанская марка» (120 400 кв.м), подразделение краснодарского холдинга ВКБ, начавшего строительство микрорайона «Суворовский», и московское ЗАО «Патриот» (85 500 кв.м), которое уже несколько лет строит микрорайон «Левенцовский». Это на данный момент два главных проекта в Ростовской области по комплексному освоению территорий. Общий объем инвестиций в «Суворовский» к 2024 году достигнет 170 млрд рублей (подробности — в разделе «Топ-новостройки»). К ростовскому жилью бизнескласса (ценовая категория — 60 000– 80 000 рублей за кв.м) относятся, например, проекты ЗАО «Концерн «Покровский» (ЖК на Тельмана/Кировском), ООО «РостовДонДевелопмент», ООО «Донстрой» («Три сквера»), ООО «СТ КСМ-14» (жилой дом «Арбат»), ООО «Кристина» (ЖК на 1-й Майской), ЗАО «ЮИТ Дон» (ЖК Victor House и «Парус»), ГК «Кловер Групп» (ЖК «Миллениум-2»), ГК «Сигма» (ЖК «Чехов»), СМУ № 1 (24-этажный жилой дом по ул. Варфоломеева, 222а) и др. Жилье элитной категории (от 100 000 рублей за кв. м) представлено единичными проектами, такими как жилой дом «Усадьба» (концерн «Единство»), ЖК «Пушкинский» (ОАО «Ростовгорстрой»),

12-этажный жилой дом на перекрестке ул. М. Горького и Университетского пер. (ООО «Кристина»). В июне 2014-го, по подсчетам аналитиков «Бюллетеня недвижимости», жилье на «первичке» в Ростове-на-Дону предлагалось в среднем по 54 469 руб./ кв. м. За год цены фактически не изменились. Для сравнения: на вторичном рынке в мае 2014-го, по данным компании «Титул», квадратный метр в ростовских многоэтажках стоил в среднем 64 442 руб. (в апреле — 62 431 руб.). Для «единичек» этот показатель — 67 979 руб. за кв. м. Средняя стоимость «двушек» в мае 2014-го составляла 63 704 руб., трехкомнатных квартир — 60 679 руб. Наиболее востребованы в донской столице квартиры гостиничного типа (средняя цена — 70 521 руб. за кв.м). После кризиса 2008–2009 годов себестоимость строительства жилья в Ростове-на-Дону увеличивалась пропорционально инфляции и тарифам монополистов, необоснованных ценовых скачков не происходило. Традиционные проблемы ростовского стройкомплекса в значительной мере связаны с нехваткой земли под жилищное строительство и с инженерной инфраструктурой. Возможности для ее подключения практически исчерпаны даже на головных сооружениях. Девелоперы жалуются на несовершенство законодательства, регулирующего комплексную застройку территорий. Целый ряд градостроительных и строительных нормативов противоречит проектам КОТ. Например, техусловия выдают всего на три года, а проект реализуется значительно дольше. Кроме того, сложности возникают, когда к арендной плате за участок начинают применяться некие повышающие коэффициенты, что разительно ме-

233

конъюнктура ТОП-3 торговых центров Ростова-на-Дону

Динамика ввода жилья в Ростове-на-Дону, тыс. кв.м

Адрес

Общая арендопригодная площадь, кв.м

Девелопер

ТРЦ «МЕГА»

Аксай, Новочеркасское шоссе, 33

105 100

Ikea Mos

ТРЦ «Мегацентр Горизонт»

Пр. Михаила Нагибина, 32/2

98 548

ООО «РПО «Горизонт»

Ул. Малиновского, 25

52 000

«Патеро Девелопмент»

Объект

* Прогноз.

ТРЦ «Золотой Вавилон» По данным мэрии Ростова-на-Дону

Динамика средней стоимости жилья на первичном рынке Ростова-на-Дону, руб./кв.м

По данным Knight Frank

Динамика средней стоимости жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону и Ростовской области, руб./кв.м

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости»

няет всю экономику проекта. Причем коэффициенты появляются уже через год после получения инвестиционных прав на участок, в то время как срок реализации проекта может доходить до 10 лет. В числе других проблем — процедура утверждения проектов планировок и договоров на размежеванные территории, которая занимает в среднем два года, и дефицит площадок под застройку. «Проблему нехватки участков можно решать не только за счет аукционов, но и при помощи реновации промышленных территорий, а также за счет использования площадок, застроенных ветхим малоценным жильем», — счита-

По данным Системы недвижимости «НЕАГЕНТ»

ет Игорь Далаксакуашвили, генеральный директор ЗАО «Патриот». Еще одна возможность, которую активно используют небольшие компании, — строительство за пределами Ростова-на-Дону, в рамках формирующейся агломерации Большой Ростов. «Батайск, Аксай и Азов на наших глазах становятся полноценными частями Ростовской агломерации», — говорит генеральный директор СК «Развитие» Андрей Кияшко, отмечая в числе причин смещения активности строителей из ядра агломерации на периферию хорошую транспортную доступность городов-спутников Ростова и непроходимые барьеры для работы в центре города.

Магазины впереди офисов По оценкам аналитиков, общий объем рынка торговой недвижимости в Ростове-на-Дону составляет около 465 000 кв.м (арендопригодное пространство — 319 000 кв.м). Среди наиболее значимых объектов — ТРЦ «Мегацентр Горизонт» (общей площадью 132 700 кв.м), ТРЦ «РИО» (80 000 кв. м.), ТРЦ «Золотой Вавилон» (80 000 кв. м.). К 2015-му планируется ввести в эксплуатацию еще 98 000 торговых «квадратов». Действующие объекты тоже эволюционируют. Так, «Мегацентр Горизонт» (застройщик — ООО «РПО «Горизонт»),

Țȍȓ ȜȈȒș

234

Р О С ТО В  Н А  Д О Н У

ставший первым в городе профессиональным торговым центром, за десять лет изрядно трансформировался. В его составе появились кинотеатр, кафе, развлекательные заведения, детский город профессий «КидБург», аквапарк. В ближайшие годы ожидается запуск океанариума. ООО «РПО «Горизонт» — влиятельный игрок на местном рынке. В его планах — строительство еще одного торгового объекта на территории предприятия «Рубин» (ул. Красноармейская). Средний уровень обеспеченности торговыми площадями составляет в Ростове 401 кв.м на 1000 жителей. (По этому показателю донская столица отстает от Петербурга на 41%, от Москвы — на 39%.) К началу 2014-го доля вакантных площадей в ТРЦ составляла всего 4–5%. Диапазон арендных ставок для операторов торговой галереи в ТРЦ составляет обычно 2000–4500 руб./ кв.м в месяц. Для «якорных» арендаторов расценки существенно ниже — от 800 до 1000 рублей. В целом рынок торговой недвижимости Ростова-на-Дону можно охарактеризовать как один из самых развитых среди городов-«миллионников». Однако о переизбытке площадей говорить рано. Менее востребованными выглядят офисы. В середине «нулевых» они были в дефиците, и в городе начался бум строительства бизнес-центров. До кризиса 2008–2009 гг. в Ростове появились десятки многоэтажных деловых комплексов, однако резкое падение спроса привело к увеличению вакансий. На начало 2014-го общий объем рынка офисной недвижимости оценивался в 273 000 кв. м. К 2015-му планируется ввести в эксплуатацию еще 50 000 кв. м. Наиболее востребованы объекты класса А (31% рынка, или 84 182 кв.м). Офисы классов В и В- — это 82 050 кв.м, или 30% предложения. На здания категории

С приходится 70 200 кв.м (26%), на класс В+ — 36 056 кв.м (13%). Наиболее крупные объекты — БЦ Don Capital (45 000 кв. м), БЦ «Пять морей» (37 000 кв. м), БЦ «Купеческий Двор» (29 500 кв.м). Доля вакантных площадей в среднем по рынку составляет 8–9%, а ставка аренды — 850 руб./кв.м в месяц. Средний уровень обеспеченности качественными офисами — 249 кв.м на 1000 горожан. Дороже всего сдаются офисы в объектах классов А и В+, расположенных ближе к центру города у крупных транспортных магистралей. Максимальная отметка зафиксирована в ТОЦ Clover House класса В+ — 1300 рублей/кв.м в месяц, а также в БЦ «Пять морей» класса А — 1205 руб. Наиболее скромные ставки в БЦ «Содружес тво» и «Крис талл» — 450 и 600 рублей за кв.м в месяц (соответственно).

Первые «пятерки» Согласно требованиям ФИФА, Ростовуна-Дону нужно предоставить для гостей ЧМ-2018 и для болельщиков 7910 номеров в отелях повышенной «звездности», в том числе 1910 номеров для руководства этой организации. Сейчас в городе найдется чуть более 1000 номеров такой категории. Остальные не дотягивают до критериев ФИФА. Так, по правилам проведения международных соревнований площадь номеров повышенной «звездности» должна быть не меньше 26 кв.м, а многие ростовские отели построены при советской власти: номера в них хоть и достаточно комфортны, но невелики. Сразу три отеля ведущих мировых операторов, которые должны заработать в 2014 году, позволят снизить

остроту проблемы. Будет проведена реновация и в существующих гостиницах. Пятизвездочных отелей в Ростове пока нет, но уже в 2014-м запланировано открытие первой очереди гостиницы «Шератон» на 307 номеров. Отель расположится в центре донской столицы, вблизи трех вокзалов и транспортной развязки. Общая площадь номерного фонда составит 25 543 кв. м. Из 20 этажей здания 12 будут жилыми. Кроме того, предусмотрены бизнесцентр класса А, многоуровневая парковка на 137 машиномест с возможностью расширения еще на 50 авто, spa-центр, конференц-зал, рестораны, бары, кафе и даже бальная зала. Общий объем инвестиций оценивается в 2,877 млрд рублей. По плану вложения должны окупиться за 8,5 года. На объекте идут отделочные работы, остекление, устройство внутренних инженерных коммуникаций. Кроме «Шератона», в ближайшие годы должны открыться отели «Хаятт Ридженси Дон-Плаза-Ростов» (224 номера), «Меркур» (95 номеров), Don Golf Resort (150 номеров). Увеличение номерного фонда планируется и за счет создания конноспортивного комплекса в левобережной зоне, где предусмотрены три гостиницы на 3300 мест. В результате к началу чемпионата объем номерного фонда категории 3–5 «звезд» превысит требования ФИФА. Между тем город подготовил перечень участков, в котором обозначены еще 18 возможных мест для размещения отелей и гостиничных комплексов.

Сергей КИСИН, журнал «Эксперт ЮГ»

власть и рынок

РОС ТОВНАДОНУ

Сергей ТРИФОНОВ:

«К 2020-му регион будет в лидерах жилищного строительства»

Ростовская область к концу десятилетия намерена удвоить объемы ввода жилья. На 2020-й руководство региона ставит сверхамбициозную задачу — сдать до 4,841 млн кв.м, тогда как в прошлом году на Дону ввели в эксплуатацию 2,13 млн кв. м. Основным источником быстрого роста строительной отрасли станет комплексное освоение территорий (КОТ).

ще недавно Ростовская область заметно отставала по объемам жилищного строительства от своего главного соперника на юге России — Краснодарского края. Для сравнения: в Краснодаре в 2012-м ввод жилья на душу населения составил 1,78 кв.м, а в Ростове-наДону — только 0,86 кв. м. Однако про-

шлый год, похоже, стал переломным: именно в Ростовской области началась реализация одного из крупнейших в стране проектов КОТ, рассчитанного до 2024 года, — строительство жилого района «Суворовский» на территории более 820 га с объемом инвестиций 170 млрд руб. Другой масштабный проект КОТ — застройка микрорайо-

на «Левенцовский» — стартовал в Ростове-на-Дону еще в прошлом десятилетии. В ближайшие годы появятся и новые точки роста, которые позволят донским строителям наверстать отставание от Кубани. В прошлом году на аукционах под жилищное строительство реализовано 840 участков

Țȍȓ ȜȈȒș

Р О С ТО В  Н А  Д О Н У

общей площадью 159 га, в том числе 74,6 га — под комплексное освоение. В региональном адресном перечне площадок, которые можно задействовать под строительство жилья, — 289 участков (по совокупности — 6,45 тыс. га). Развитие жилищного строительства объявлено одним из важнейших приоритетов правительства Ростовской области. В сентябре 2013-го оно утвердило региональную программу «Обеспечение доступным и комфортным жильем…» на 2014–2020 гг. с общим объемом финансирования 23,8 млрд рублей. Ее основные задачи — увеличение доли перспективных участков для жилищного строительства и увеличение объемов ввода жилья, прежде всего эконом-класса. Об этих планах рассказывает Сергей Трифонов, заместитель губернатора Ростовской области, курирующий строительную отрасль. – Ростовская область активно включилась в реализацию проектов комплексного освоения территорий несколько позже, чем соседний Краснодарский край. Какие условия на данный момент созданы для опережающего развития КОТ? – К концу 2012 года, как и было установлено градостроительным законодательством России, все 463 муниципальных образования Ростовской области в полном объеме завершили согласование и утверждение схем территориального планирования, генеральных планов, правил землепользования и застройки. Достигнуто стопроцентное обеспечение территорий городов и районов области необходимыми документами. В рамках соглашения о сотрудничестве, подписанного в феврале 2009 года между администрацией Ростовской области и Фондом РЖС, в регионе идет вовле-

236

Завод компании «Гардиан Стекло Ростов» в Красносулинском районе.

чение в оборот неиспользуемых или используемых неэффективно федеральных земель. Они необходимы для стимулирования строительства жилья, в особенности эконом-класса, в том числе малоэтажного. – Каковы основные положения региональной программы развития жилищного строительства? – Государственной программой «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ» на период до 2020 года Ростовская область отнесена к субъектам Федерации, на территории которых планируются наибольшие объемы жилищного строительства. Вслед за этим донское правительство 25 сентября 2013-го утвердило соответствующую региональную программу. Ее ключевые цели — повышение уровня обеспеченности населения области жильем, развитие жилищного строительства, в том числе формирование рынка доступного жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности. В программу вклю-

чены мероприятия, направленные на снижение средней рыночной стоимости квадратного метра на первичном рынке. Предполагаются как общие меры по стимулированию жилищного строительства, так и приоритетные проекты, которые позволят повысить доступность жилья для экономически активного населения — за счет увеличения объемов стройки. Предложения по прогнозным значениям ввода жилья в Ростовской области позволяют выполнить стратегическую задачу, поставленную Правительством РФ, — увеличить объемы жилищного строительства к 2020 году до одного квадратного метра общей площади на человека. Мы планируем, что через семь лет ввод жилья на Дону превысит уровень, достигнутый в 2012 году, в 2,44 раза. – Какие требования предъявляются к застройщикам, намеренным участвовать в программе? Можете ли вы назвать компании, которые к ней уже присоединились? – Программой определены по-

237

власть и рынок

ложения для участия застройщиков в приоритетных проектах содействия строительству жилья эконом-класса. Компания должна гарантировать, что доля жилья эконом-класса составит не менее 50% от общего ввода, а квартиры будут продаваться гражданам, включенным в сводный региональный список, по цене ниже рыночной на 20%, но не более 30 000 руб./кв.м общей площади. При этом застройщикам планируется оказывать помощь в решении вопросов, связанных с инфраструктурой, а также в привлечении финансовых инструментов. В качестве примера приоритетного проекта можно привести жилой район «Олимпийский» в городе Шахты с заявленной суммой инвестиций 32,45 млрд рублей. – В рамках региональной программы планируется также создание арендного жилья коммерческого использования. Есть ли представление о том, насколько оно будет востребовано? – Потребность в арендном фонде определена и сейчас анализируется, но уже с уверенностью можно сказать, что это будет востребованный сегмент на рынке. Для своевременного удовлетворения спроса на такое жилье предстоит разработать механизм постоянного мониторинга, определить порядок подачи заявок, технологию их анализа и учета, ценовые параметры найма. К 2020 году жилье в арендных многоквартирных домах составит 10% от общего ввода. – Появились ли в этой сфере конкретные проекты? – В 2013-м в Ростове-на-Дону с привлечением инструментов Агентства финансирования жилищного строительства началась реализация пилотного проекта по возведению аренд-

ного дома, квартиры в котором будут предоставляться социальным категориям граждан. – Комплексное освоение территорий сейчас в первую очередь ассоциируется с региональными центрами. Есть ли такие проекты в других городах Ростовской области, кроме Ростова-на-Дону? – В качестве примера комплексного подхода к освоению территории

нируется довести мощности комбината до 180 000 кв.м в год. Панели этой серии используются при возведении жилых районов Ростова «Левенцовский» и «Красные ворота». Кроме того, сейчас в регионе строятся предприятия по производству стройматериалов с использованием современных разработок, включая нанотехнологии и энергосберегающие системы. Компания «Гардиан Стекло Ростов» возводит в Красносулинском районе вторую

«В 2013-м в Ростове-на-Дону с привлечением инструментов Агентства финансирования жилищного строительства начался пилотный проект по возведению арендного дома, предназначенного для социальных категорий граждан». малоэтажной застройки могу привести проект, реализуемый в городе Донецке. Там ведется строительство 63 двухквартирных жилых домов общей площадью 7500 кв.м, из них 55 — одноэтажных (по совокупности 6270 кв.м) и восемь двухэтажных (1200 кв.м). – В какой мере планы по увеличению жилищного строительства подкреплены мощностями стройиндустрии? Какие наиболее значимые проекты реализуются в этой сфере? – Ростовская область ориентируется на технологическое перевооружение и реконструкцию действующих предприятий строительного комплекса. Например, ЗАО «Комбинат крупнопанельного домостроения» в Ростовена-Дону продолжает реконструкцию производства стройматериалов — меняет технологическую схему для внедрения современных технологий изготовления железобетонных изделий и строительства полносборных жилых домов новой серии Р-н-Д. Пла-

очередь завода по производству листового стекла с проектной мощностью 10 млн кв.м в год. Корпорация «ТехноНИКОЛЬ» налаживает в Красном Сулине производство теплоизоляционных материалов на основе базальта (проектная мощность предприятия — 86 000 тонн в год). Компания «ИнвестПромСтрой» строит в городе Шахты завод по выпуску теплоизоляционных материалов на основе стекловолокна и базальта. Продолжается строительство в селе Кульбаково Матвеево-Курганского района цементного завода «Лафарж Цемент». В этом году планируется запуск помольной станции мощностью 1,2 млн тонн цемента в год, работающей на привозном клинкере, а в 2016-м завод выйдет на полную мощность — 2 млн тонн.

Беседовали Никита ЛОГВИНОВ, журнал «Вестник», Николай ПРОЦЕНКО, журнал «Эксперт ЮГ»

Țȍȓ ȜȈȒș

238

Р О С ТО В  Н А  Д О Н У

Топ-новостройки Район «Левенцовский», компания «Патриот»

Жилой микрорайон «Норд», компания «Ростовкапстрой»

Первым крупным после распада СССР проектом комплексной застройки территории стал район «Левенцовский» в западной части Ростована-Дону. Его возведение началось еще в конце прошлого десятилетия. «Якорным» инвестором выступила компания «Патриот» (ранее — дочерняя структура концерна «Интеко»), которая купила и модернизировала ростовский Комбинат крупнопанельного домостроения (ККПД). Не так давно «Левенцовский» был включен Минрегионом в перечень приоритетных инвестиционных проектов в Южном федеральном округе. Общая площадь перспективной застройки в «Левенцовском» (11 микрорайонов) превышает 800 га. Всего на его территории планируется возвести более 2,2 млн кв.м жилья, рассчитанного более чем на 90 000 человек, и объекты инфраструктуры. Средние размеры квартир: 1-комнатные — от 26,5 до 41,5 кв.м, 2-комнатные — от 50 до 66 кв.м, 3-комнатные — от 69 до 77,5 кв. м. Стоимость квадратного метра — от 42 000 рублей. Строительство первого микрорайона «Левенцовского» («Западные ворота» на 44 га) на сегодня полностью завершено. Это настоящий «город в городе»: благоустроенные дворовые территории, магазины, школы, детские сады, поликлиники и т. д. Почти все первые этажи предназначены для офисов, торговых точек, различных служб. В шаговой доступности — крупные торговые объекты (гипермаркеты МЕТРО, «О’Кей», Castorama, ТРК «Золотой Вавилон»). Все квартиры в «Западных воротах» (около 2000) уже проданы. Здесь уже живут примерно 4000 человек. Идет активное строительство и реализация жилья в третьем микрорайоне. Он будет в два с половиной раза больше первого. В первом микрорайоне возводят 15–19-этажные дома серии Р-н-Д, выпущенные ростовским ККПД. На обновленном предприятии установлено оборудование немецкой фирмы EBAWE. Благодаря применению новых технологий усовершенствованы параметры квартир: шаг этажа возрос до 3 м, шаг несущих стен — до 4,2 м. Панели имеют дополнительный, третий слой утеплителя из пенополистирола и обладают повышенной шумо- и теплоизоляцией. Благодаря новому типу соединения плит и гидроизоляционному затвору исключается проникновение влаги и холода в квартиры. В целом, как утверждает застройщик, технические характеристики панельных домов нового поколения сравнимы с монолитными зданиями.

В Северном жилом массиве появится микрорайон «Норд», территория которого включает земли города (4,1 га) и Аксайского сельского района (15 га). Это первый опыт комплексной застройки в столице ЮФО. Здесь запланированы 16 жилых домов общей жилой площадью 250 000 кв.м на 4000 семей, а также торгово-офисный центр, многофункциональный культурно-развлекательный и оздоровительный комплекс с предприятиями бытового обслуживания (площадью 7200 кв.м) и объекты социального назначения (два детсада — на 70 и 200 мест), общеобразовательная школа. Все дома в ЖК «Норд» будут построены в едином архитектурном стиле. Основная идея — создание нового формата жилья под девизом «Экология и технологии». Застройщиком выступает ростовская компания ООО «Ростовкапстрой» (учредитель — ЗАО «ПИК-Регион»). На этом проекте впервые в России опробована новая схема взаимодействия: Аксайский район делегировал свои полномочия Ростову, который провел два конкурса среди застройщиков по выкупу права аренды участков. Это позволило ускорить процедуру торгов. Открытый конкурс в 2006 году выиграло ООО «Ростовкапстрой». Компания предложила 105 млн рублей за право арендовать участок около 19 га сроком на 6,5 года. В новом микрорайоне предполагается построить восемь 20-этажных домов башенного типа и восемь 17-этажных многосекционных. ЖК «Норд» является вторым по площади жилой застройки в столице ЮФО (после проекта «Левенцовский»). Конкурентное преимущество ЖК — хорошо развитая инфраструктура. Рядом находятся гипермаркеты «Ашан» и «Леруа Мерлен», торгово-развлекательные комплексы «Вавилония» и «Космос», а также многочисленные кафе и рестораны. Неподалеку расположены аквапарк и ледовый каток «Осьминожек», парк «Дружба» и боулинг «Полярная Станция». Стоимость квартир в 17-этажном доме начинается от 1,835 млн рублей (однокомнатная от 43 кв.м). Трехкомнатные варианты (от 87 кв.м) стоят до 3,349 млн рублей. Срок реализации проекта — 2009–2014 гг. В 2013-м завершается строительство второй очереди. Общий объем инвестиций оценивается в 9,75 млрд рублей.

239

Р О С ТО В  Н А  Д О Н У

Топ-новостройки Микрорайон «Суворовский», группа компаний «ВКБ»

Торгово-развлекательный комплекс «РИО», группа компаний «Ташир»

В конце 2013-го в Северном жилом массиве на территории бывшего 140-го военного городка началось заселение МКР «Суворовский». Застройщик — группа компаний «ВКБ» кубанского бизнесмена Виктора Бударина. К началу весны в микрорайоне были сданы 14 многоэтажных домов на 2423 квартиры. Первая очередь была возведена ГК «ВКБ» менее чем за два года в рамках договора, заключенного в 2011 году агропромышленным строительным комбинатом «Гулькевичский» (генподрядчик) с ОАО «Главное управление обустройства войск». Его предмет — строительство жилья для военных общей площадью 265 000 кв.м (25 домов по 16 и 17 этажей на 4207 квартир) общей стоимостью 7,6 млрд руб. Предполагается, что в следующих очередях пропорция между социальным жильем (для военных) и коммерческим (для гражданских) составит 50 на 50. Всего же за десять лет на севере Ростова на участке 740 га должны появиться порядка 56 многоэтажных домов (4,5 млн кв.м жилья). Речь идет о настоящем городе-спутнике с населением более 200 000 человек. Общий объем инвестиций в микрорайон «Суворовский», которые предстоит освоить до 2024 года, составит 170 млрд рублей. В настоящее время в «Суворовском» уже идет проектирование двухэтажного торгового центра (площадью 1445 кв.м) и трехэтажного офисного здания (1730 кв.м). Эти объекты должны быть сданы до конца года. В 2013-м начато строительство 2-й и 3-й очередей коммерческого жилья в ЖК «Суворовский» по технологии объемно-блочного строительства. Их сдача намечена на 2014–2015 гг. Средняя цена за кв.м жилья в «Суворовском» составляет от 36 000 до 40 000 рублей (при этом ростовские новостройки сегмента «масс-маркет» предлагаются в среднем по 50 000–55 000 руб./кв.м).

ТРК «РИО» класса В/В+ открылся в 2012 году на проспекте Нагибина в центре Ростова. Общая площадь комплекса, строительство которого началось в 2008-м, составляет 80 000 кв.м (арендопригодное пространство — 55 000 кв.м). Стоимость проекта оценивается в $170 млн. Его собственник — ГК «Ташир» в партнерстве с компанией «Седьмой континент». «РИО» — классический молл регионального формата с широким выбором магазинов и большой развлекательной зоной, которая представлена катком, мультиплексом «Синема Стар» на 6 залов, 5D-кинотеатром, детским игровым центром «Космик Стар». «Якорными» арендаторами выступили продуктовый гипермаркет «НАШ» (9000 кв.м), гипермаркет товаров для дома «НАШ Дом», кинотеатр «Синема Стар», а также мебельный центр. Среди других известных сетевиков — «Эльдорадо», «Л’Этуаль», Modis, INCITY, O’stin, Gloria Jeans, Zolla, Rendez-vous и др. «РИО» в Ростове-на-Дону стал двадцать первым по счету действующим торгово-развлекательным центром ГК «Ташир» и тринадцатым под брендом «РИО». Кроме того, это первый объект сетевого девелопера в Ростовена-Дону. Изюминкой ростовского ТРК стал светодиодный купол с макетом звездного неба над всей развлекательной зоной — впечатляющее зрелище. «РИО» — постоянное место проведения различных мероприятий и праздников, ориентированных на взрослую и детскую аудиторию. ТРК расположен на главной магистрали, соединяющей центр с Северным жилым массивом, в непосредственной близости от «РИО» проживают порядка 350 000 человек. В комплексе есть наземная стоянка на 100 машиномест и двухуровневый подземный паркинг на 1100 авто. Арендная ставка составляет до 4500 руб./кв.м в месяц. К лету 2014-го торговые площади в «РИО» были сданы на 95%. В планах девелопера — организация подземного подъезда к ТРК, а также расширение части дороги на проспекте Нагибина. Эти работы планируется завершить до конца 2014-го.

Țȍȓ ȜȈȒș

актуальный комментарий

РОС ТОВНАДОНУ

Андрей ШУМЕЕВ:

«В Ростове самый острый вопрос для строителя — это земля» Российско-финский застройщик «ЮИТ Дон» работает в Ростове-на-Дону сравнительно недавно, но его появление на местном рынке стало событием. Качество финских новостроек оказалось заметно выше привычного для города уровня, хотя и цена «квадрата» тоже перекрывает среднерыночный показатель. По словам генерального директора компании Андрея Шумеева, «ЮИТ Дон» готов строить больше, но его возможности ограничены неадекватной стоимостью предлагаемых участков и непредсказуемыми затратами на инфраструктуру.

– Еще два года назад на ростовском рынке ощущалась нехватка предложения. Сейчас темпы ввода заметно выросли. За этот период на самом деле что-то принципиально изменилось? – Если сравнивать с прошлым годом, объем предложений в Ростове увеличился чуть больше чем на 40%, но главное — существенно выросло предложение на новых территориях. Эти процессы обеспечены активностью нескольких крупных инвесторов, которые строят на собственной земле. Во-первых, в Ростов зашла группа строительных компаний из Краснодара («Кубанская марка», ОАО «Ростовское»), которые осваивают северо-западные окраины города. Сейчас у них в стадии строительства порядка 150 000 квадрат-

ных метров жилья. Во-вторых, ЗАО «Патриот», входящее в группу «Интеко», возводит 115 000–120 000 кв. м. – Больше по-крупному некому строить? – Есть компании, которые владеют большими земельными массивами. Они ведут застройку, но не только своими силами, а отдают участки на субподряд другим организациям, рассчитываясь с ними долей построенного жилья или иным способом. Есть и компании, которые возводят по 25 000–40 000 кв.м жилья в год, — их около десятка. В прошлом году город выставил на продажу довольно много земли, но это крупные участки — от 25 до 40 га, для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В этих конкурсах мало кто

участвовал. Наша компания, например, на торги не пошла. – В Ростове мало застройщиков, которые бы потянули такие условия, или они объективно неприемлемы? – Условия неразумны. Мы не участвовали не потому, что нам не нужна земля, а потому, что невозможно оценить затратную часть такого проекта. Вопервых, для инвестора и застройщика не вполне понятны технические условия подключения к сетям. В документации говорится, что нужно проложить столько-то километров теплотрассы, водопровода, канализации или сделать реконструкцию котельной. Но просчитать затраты на момент проведения аукциона невозможно. Проложить канализацию — это ведь не просто спро-

241

актуальный комментарий

ектировать, приобрести, а затем уложить трубы. Это означает, к примеру, что нужно выкупить несколько садовых участков или расселить людей, которые там проживают. Кроме того, для зарубежных инвесторов, которые являются собственниками нашей компании, не представляется разумным вкладывать существенные средства в инженерное обеспечение и транспортную инфраструктуру большой территории со сроком возврата инвестиций в 10–15 лет. Инвестор эти деньги берет в кредит и выплачивает проценты. А сегодня, чтобы освоить участок в 25–30 га, нужно вложить 2–2,5 млрд рублей в течение двух лет. Вернутся же эти деньги только с вводом последнего объекта, причем реализация квартир начнется не ранее чем через два года после приобретения участка. В общем, мы не увидели экономической целесообразности в покупке этих территорий. – Это основное препятствие для девелопмента в городе? – В Ростове земельный вопрос всегда будет стоять остро: в городе нет свободных территорий. Мы участвовали в конкурсе на один участок размером чуть больше гектара, и он был продан за 120 млн рублей — в десятки раз выше стартовой стоимости. Между тем рыночная цена этой площадки — не более 40 млн. Еще одна проблема освоения крупных территорий — ограничения по объему жилья, которое можно продать в одном месте. Если максимум, который компания способна построить и реализовать за год в конкретном комплексе, составляет 100 000–120 000 кв.м (а это около 2000 квартир), большой участок будет долго «висеть» незадействованным на балансе девелопера. Зато, если такую площадку разбить на лоты по 1,5– 2 га, туда зашел бы не один застройщик, а 15–20, и каждый ежегодно вводил бы по 15 000–20 000 кв. м.

В августе 2014-го компания «ЮИТ Дон» ввела в эксплуатацию 21-этажный ЖК «Парус» на 209 квартир.

– Вы не раз говорили в ростовской прессе, что, если бы в городе имелась земля по разумной стоимости, несколько небольших компаний могли бы совместно ее осваивать. Это реализуемо сегодня? – Юридически возможно, но организовать партнерство на практике сложно. Застройщики в составе группы, если они примут такое решение, должны как минимум иметь схожий уровень экономического развития и ответственности. Но я пока не вижу в Ростове нескольких компаний близкого уровня. Даже в Европе немного подобных проектов. – Появление группы краснодарских компаний изменило рынок жилья в Ростове? – Это отразилось прежде всего на стоимости жилья: достаточно большое предложение квартир эконом-класса снизило средние цены. Но стоимость квадратного метра жилья комфорти бизнес-класса осталась прежней.

– Как вы оцениваете конкурентную среду в ростовском строительном комплексе? Здоровые ли отношения внутри отрасли? – Конкурентная среда довольно здоровая. Конечно, у кого-то есть связи с органами власти, и в какой-то момент это дает возможность решать вопросы с землей. Но и эти связи далеко не всегда срабатывают, так что все находятся в более или менее равных условиях. – Сейчас на фоне увеличения объемов ввода наблюдается снижение покупательской способности, требования к ипотечным заемщикам ужесточаются. Наблюдаете ли вы спад спроса? Какова стратегия компании в таких условиях? – Сейчас хорошо заметно, что активность покупателей уменьшилась. При этом ситуацию нельзя списывать на низкий сезон, поскольку прошлым летом продажи шли довольно активно. С другой стороны, у нашей компа-

Țȍȓ ȜȈȒș

242

Р О С ТО В  Н А  Д О Н У

нии сейчас небольшой объем предложения. В скором времени мы запустим новые проекты, реализация увеличится. Мы стараемся смотреть на год-два вперед и предугадать изменение потребительского спроса. К примеру, внедряем европейские планировки, разрабатываем квартиры с кухнями-гостиными и двумя-тремя спальнями. Кроме того, будем формировать спрос на жилье бизнес-класса, причем в его европейском понимании. Мы прорабатываем возможность устройства принудительной вентиляции, использования систем солнечных батарей, позволяющих экономить на эксплуатации. Закладываем в проекты количество парковочных мест, превышающее городские нормативы.

случаях могут достигать 20% от стоимости квадратного метра. Конечно, можно снизить расходы застройщика — если платить зарплату в конвертах, но для нас это принципиально невозможно. Если посмотреть в среднем по отрасли, в регионе зарплата в строительстве — порядка 30 000 рублей в месяц. У нас в среднем вдвое больше. И с этой зарплаты мы платим налоги, социальные отчисления. Поэтому не можем себе позволить продавать жилье по 30 000.

– Вы намерены работать за пределами Ростова? Рассматриваете города с населением от 100 000 человек, где имеется спрос на качественное жилье? – Мы анализируем в основном крупные города Ростовской области — Батайск, Таганрог, Азов, Новочеркасск. Однако у нас есть нормы рентабельности, и соблюсти их во «вторых» городах сложно. Себестоимость строительства просчитана до рубля. Это порядка 25 000–28 000 рублей за квадратный метр. Но стоимость земли и подключения к коммуникациям добавляет к ней столько, что строить жилье в городе, где покупатели готовы платить не более 40 000–45 000 рублей за «квадрат», просто невыгодно.

– В Центральном федеральном округе есть компания, которая реализует проекты малоэтажной застройки и все-таки вписывается в эту планку. В Ростове же комплексная мало- и среднеэтажная застройка почти отсутствует как класс. Почему никто не идет в этот сегмент? – Действительно, себестоимость малоэтажной застройки может составлять до 20 000 рублей: нет необходимости в серьезном фундаменте, не требуются лифты. При застройке до трех этажей не нужна экспертиза проекта, поэтому экономятся время и деньги. Но проблема в том, что малоэтажная застройка требует большой территории. По нынешним нормативам градостроительного проектирования на крупном участке в новом жилом районе можно разместить в среднем 11 000– 12 000 кв.м жилья в многоэтажных домах. А при 3–4-этажной застройке этот показатель составит лишь 3500–5000 кв. м. Так что при высокой стоимости земли в Ростове-на-Дону возводить малоэтажное жилье экономически нецелесообразно.

– Правительство сегодня ориентирует застройщиков на строительство жилья с рыночной стоимостью не выше 30 000 рублей за квадратный метр. Это реалистичная планка? – Фактически это на грани себестоимости — даже без учета расходов на землю и подключение, которые в некоторых

– Тем не менее, по статистике, около 50% вводимого жилья в Ростове приходится на индивидуальное жилищное домостроение. – Не думаю, что фактические объемы ввода ИЖС на самом деле так велики. По нормам градостроительного проектирования Ростова-на-Дону при инди-

видуальной жилой застройке на одном гектаре можно разместить 8–9 участков по шесть соток. По данным статистического учета, средняя площадь введенного индивидуального дома составляет чуть более 100 кв.м, то есть на гектаре земли для ИЖС вводится не более 1000 «квадратов». И если по отчетам в прошлом году в эксплуатацию сдано около 600 000 кв.м индивидуального жилья, это значит, что в городе должно быть ранее предоставлено и освоено порядка 600 гектаров земли. – Откуда тогда такие цифры? – Я думаю, проблема в несовершенстве статистического учета. Отчеты формируются на основании данных об объектах, зарегистрированных за истекший период на участках ИЖС. Статистика не видит разницы между вновь построенным домом, реконструкцией, перерегистрацией прав собственности, легализацией жилой постройки или вспомогательного объекта (гаража или сарая). В городе просто нет столько земли. Под индивидуальную застройку в Ростове формируется не более 25–30 участков в год.

КСТАТИ

«ЮИТ Дон» — российско-финская строительная компания, учрежденная финским концерном «ЮИТ» в июне 2007 года. Застройщик специализируется на возведении жилья классов «комфорт», «комфорт плюс» и «бизнес»; строительство ведется в черте города. К середине 2014-го в эксплуатацию сданы ЖК «Аэлита», «Западная звезда», «Молодежный» и VictorHouse; в стадии строительства — еще два объекта. До конца 2014-го будет начато строительство еще трех жилых комплексов.

Беседовала Людмила ШАПОВАЛОВА, журнал «Эксперт ЮГ»

Часть III

Елена БОДРОВА: «Достаточно просто вступить в Гильдию…» РОССИЙСКАЯ ГИЛЬДИЯ УПРАВЛЯЮЩИХ И ДЕВЕЛОПЕРОВ СЕГОДНЯ ОДНОЙ ИЗ ГЛАВНЫХ СВОИХ ЗАДАЧ НАЗЫВАЕТ РАБОТУ В РЕГИОНАХ. ОНА АКТИВНО СОТРУДНИЧАЕТ С МЕСТНЫМИ ВЛАСТЯМИ, НАБИРАЕТ В СВОИ РЯДЫ НОВЫЕ КОМПАНИИ, ОРГАНИЗУЕТ ДЛЯ НИХ ДЕЛОВЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ, ВЫСТРАИВАЕТ ЕДИНЫЕ ПРАВИЛА И СТАНДАРТЫ. О ТОМ, ЗАЧЕМ ПАРТНЕРСТВУ НУЖНО ПРИСУТСТВИЕ ЗА ПРЕДЕЛАМИ ДВУХ СТОЛИЦ И ЧТО ЭТО ДАЕТ МЕСТНЫМ ИГРОКАМ, РАССКАЗЫВАЕТ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР РГУД ЕЛЕНА БОДРОВА. – Что сегодня может дать Гильдия своим компаниям? – Российская гильдия управляющих и девелоперов — одно из крупнейших профессиональных объединений в стране, в котором состоят отраслевые компании из всех наиболее инвестиционно активных городов и регионов. Их знания и возможности, собранные вместе, способны преобразить рынок. Перед всеми компаниями сегодня стоят примерно одинаковые задачи, решать которые проще и эффективнее сообща. Работа с властью, внедрение прогрессивных технологий и стандартов, выход на новые рынки и поиск партнеров — мы предлагаем это и многое другое. Мы выступаем в роли оператора профессиональной площадки, связующего звена между всеми игроками: инвесторами и девелоперами, управляющими и собственниками, застройщиками и строителями, властью и бизнесом. – А в чем это выражается на практике? – К нам постоянно обращаются с различными инициативами — члены Гильдии, сторонние организации, чиновники. И мы все эти инициативы отрабатываем, причем очень быстро: организуем общение, сводим партнеров, делаем мероприятия — различные семинары, «круглые столы», конференции. Сейчас активно развиваем новый для нас формат — вебинары. Это интересные дискуссии на различные темы, принять участие в которых благодаря Интернету может любой желающий. В режиме вебинара мы уже рассматривали такие важные темы, как энергоэффективность в новом строительстве, рациональное использование земельных участков и другие. Огромный интерес, в том числе реклама

у региональных властей, вызвала тема развития государственно-частного партнерства с привлечением кредитных средств, подготовленная Комитетом по законодательству РГУД совместно с Газпромбанком. Проводим закрытые заседания, посвященные определенным, достаточно узким темам, — это формат рабочих совещаний. На них выступают чиновники, а приглашенные компании имеют возможность получить достоверную информацию из первых рук, напрямую задать вопросы. – Как технически выстраивается эта работа? Что нужно сделать, чтобы попасть в вашу команду? – Ничего сверхъестественного — достаточно просто вступить в Гильдию. Мы очень ценим инициативные и активные компании, всегда с удовольствием идем им навстречу. К нам можно прийти с готовой идеей или просто набросками, планами — вместе придумаем, как их реализовать. Например, в России мало развит рынок по уходу за пожилыми людьми, тогда как в Европе процессы привлечения частных инвестиций в создание подобной инфраструктуры давно отлажены. Когда нам предложили включиться в процесс адаптации европейского опыта для нашего рынка, мы сразу же откликнулись на эту инициативу. Сейчас проводятся рабочие встречи, в том числе с участием чиновников. Есть уверенность, что ситуация сдвинется с мертвой точки. Если у кого-то есть конструктивные предложения и желание потрудиться, всегда можно включиться в работу одного из профильных комитетов или рабочих групп.

– Это касается и региональных компаний? – Разумеется. Все региональные представительства работают по этому же принципу. Местные игроки больше других заинтересованы в том, чтобы создать у себя сильную команду, объединить рынок и получить таким образом реальные рычаги влияния. Вместе, тем более под эгидой профессионального объединения, действительно можно добиться многого. Во всяком случае, больше, чем если пробиваться по одному. Это прежде всего касается законодательных инициатив, создания единых правил игры на рынке недвижимости. Также сейчас мы прорабатываем новый регламент работы наших комитетов, который позволит компаниям из регионов активнее принимать участие в их деятельности. Региональные представители напрямую, он-лайн, будут участвовать в работе комитетов, вместе вырабатывать единые стандарты и подходы. Логичнее, когда решение профессиональным сообществом принимается сообща, а не спускается из Москвы или Санкт-Петербурга. – Очевидно, что проблемы компаний из Москвы или Петербурга не всегда понятны игрокам из других городов, и наоборот… – Более того, даже компании из двух столиц не всегда говорят на одном языке! Важно понимать, что мы не работаем только на эти два города, которые, кстати, не по всем вопросам являются лидерами или истиной в последней инстанции. Например, тема высотного строительства сегодня наиболее проработана в Екатеринбурге, вопросы теплоэффективности, очевидно, более актуальны в Сибири, а если мы говорим про девелопмент в исторической среде, то опыт СанктПетербурга бесценен. Активное общение членов партнерства между собой помогает компаниям успешно использовать совокупно накопленный опыт. В прошлом году Гильдия официально получила статус Российской. Сейчас мы растем как федеральная площадка, действительно стали российским объединением и продолжаем набирать обороты. При том, что в РГУД сегодня состоят более 380 компаний, мы остаемся достаточно гибкой организацией. Безусловно, у нас есть некая общая линия и стратегия, но она относится только к тем аспектам, которые актуальны для всех. Все остальное делаем в зависимости от текущих проблем каждой отрасли и каждого региона. – В каких регионах работа Гильдии наиболее заметна? – Сейчас в Гильдии восемь (вместе с московским и петербургским) представительств — в Екатеринбурге, Тюмени, Казани, Самаре, Омске и Нижнем Новгороде. В этих городах и прилегающих к ним областях можно работать с представителями напрямую. Но и в тех регионах, где у нас нет официальной «базы», мы достаточно активно взаимодействуем с чиновниками и местными агентствами по привлечению инвестиций. Например, в этом году заключили соглашения о взаимодействии с администрациями Тюмени, Волгограда, Казани и других городов. Налажены понятные контакты

с властями, что позволяет членам Гильдии получать выгодные контракты. Например, Санкт-Петербургское проектное бюро уже масштабно работает в Тюмени, Российский аукционный дом плодотворно трудится в Татарстане, Московской области и других регионах и так далее. Мы не останавливаемся на достигнутом, перспективными для дальнейшего развития считаем рынки, где видна определенная активность бизнеса: Ростов-на-Дону, Новосибирск, Красноярск, Иркутск. – Какие проекты федерального масштаба есть у Гильдии? Есть ли такие связующие звенья? – У гильдии есть своя программа сертификации. Она давно работает для офисных зданий и очень востребована рынком. Сейчас разрабатывается аналог для торговой недвижимости, потом перейдем к складской и гостиничной. Совместно с Министерством регионального развития разрабатывается классификация по жилью. Стандартизация в этой области нужна не только чиновникам, но и рынку, частным компаниям. Сейчас каждый девелопер ориентируется на свои представления об «экономе», комфорт-классе и элитному жилью, а это неверно. Несомненная заслуга членов Гильдии — введение в российское законодательство понятия «арендное жилье». Соответствующие изменения приняты в этом году. Ведем интересную образовательную деятельность — приглашаем специалистов, лидеров своей отрасли, которые делятся своими знаниями и опытом, поддерживаем различные профессиональные семинары. – Что еще, на ваш взгляд, нужно сейчас рынку? – На самом деле всем нужны понятные правила. Также все хотят обмена опытом, интеграции по своим проектам. От нас требуется обеспечить нормальное взаимодействие. Московские и петербургские застройщики во многом уже переориентируются на регионы. Регионам, в свою очередь, нужны инвесторы, начинается конкуренция между ними. В эту гонку уже включились чиновники, которые готовы продвигать свои рынки и используют в том числе наш ресурс. – Каким образом? – На нашей площадке чиновники могут презентовать свой регион, рассказать о наиболее привлекательных его отраслях, принципах работы, местных правилах игры. Летом к нам приезжала делегация из Псковской области, было очень интересно узнать, как там обстоят дела, на что можно рассчитывать новичкам. Вслед за ними свой проект создания этнопарка представляла Республика Коми. Можно было познакомиться с первыми лицами, заявить о своих возможностях, просто завязать новые контакты. Беседовала Евгения ИВАНОВА

Нефтегазовая столица Тюмень — первый русский город Сибири. Несмотря на активное развитие, он до сих пор не является «миллионником». Достижение этой цифры заложено в Генплане до 2040 года, а пока в Тюмени проживают около 680 000 человек. В 2013-м здесь зафиксирован рекордный за последние десять лет естественный прирост населения — более 5000 человек. Кроме того, за прошлый год число горожан выросло на 18 000 за счет миграции. Любопытно, что средний возраст тюменцев — всего 37 лет. Облик Тюмени серьезно трансформировался за последние годы. Здесь возводят новые микрорайоны, строят и расширяют дороги. В городском реестре инвестпроектов (уже реализуемых или запланированных) значится 50 позиций. Тюмень — признанный нефтесервисный центр Сибири. В городе находятся штаб-квартиры, научные базы и институты таких крупных компаний, как Газпром, «Лукойл», «Сургутнефтегаз» и Роснефть, производственные мощности Baker Hughes и Schlumberger.

конъюнктура

а развитие нефтесервиса ориентирован также местный технопарк — Западно-Сибирский инновационный центр нефти и газа. Из предприятий, не связанных с добычей сырья, стоит отметить мебельные производства, птицефабрики, завод медицинского оборудования и инструментов и пр. Недавно в Тюмени запущен завод по переработке металлического лома УГМК, работает пивоваренный завод «Очаково». Развивается и производство стройматериалов — 43 инвестпроекта за пять лет. За это время объем выпуска кирпича и железобетонных изделий вырос более чем вдвое. В ближайшее время будет введено еще 15 производственных линий. Город все больше урбанизируется, превращаясь не только в научный и административный, но и в промышленный центр нефтегазоносной провинции. Отсюда — дополнительный спрос на качественную офисную недвижимость. Предложение в этом секторе значительно пополнилось за последние несколько лет. Крупные девелоперы заняты комплексной застройкой. В стадии проектирования и строительства в Тюмени находится порядка 3,5 млн кв.м жилья. Причем компании вынуждены брать на себя функции бюджета по обеспечению новых микрорайонов социальными объектами. Так, уже подписаны четыре соглашения о строительстве и безвозмездной передаче муниципалитету детсадов. Первый из них планируют завершить до конца 2015-го. Город исторически разделен на три части рекой Тура и Транссибирской железнодорожной магис тралью. Основное жилищное строительство идет не в центре, где практически не осталось свободных участков, а на юго-востоке Тюмени, за железной дорогой.

ТЮМЕНЬ И ХМАО При этом деловая активность сосредоточена в исторической части города. Отсюда — пробки в часы пик. Поэтому один из приоритетов — активное строительство развязок и мостов (путепроводов). Ежегодно на дорожное хозяйство в Тюменской области выделяют порядка 12 млрд рублей, значительная часть средств идет на решение дорожных проблем в областной столице. За последние годы в Тюмени появились четыре новые развязки, строится еще столько же. В рекордные сроки было открыто движение транспорта на развязках на Московском тракте и на пересечении улиц Мельникайте и Широтной. В конце 2013-го введена в эксплуатацию развязка на пересечении Тобольского тракта и объездной дороги. Она позволила в полном объеме запустить «Северный обход» областной столицы. До конца года планируется открыть движение по прямому ходу на развяз-

ке в створе улицы Монтажников (еще один участок объездной дороги). Начался первый этап реконструкции моста через реку Тура в створе улицы Челюскинцев. В планах до конца 2014 года — приступить к реконструкции моста через Туру в створе улицы Мельникайте и строительству моста на обходе Тюмени.

По президентскому наказу Тюменская область — единственный регион РФ, который по итогам 2013-го выполнил указание президента строить 1 кв.м жилья на человека в год. В Тюмени эта цифра достигла 1,4 кв.м на человека. За 8 лет ввод жилья в регионе вырос вдвое — с 702 000 кв.м в 2006-м до 1 460 000 кв.м в 2013-м. В Тюмени в прошлом году сдано в эксплуатацию 894 000 кв. м. Из них 818 200

ГЛ А В Н Ы Е Ц И Ф Р Ы

Площадь Тюмени в старых границах составляла 23 454 га, но в конце 2013-го в ее состав вошли 19 близлежащих поселков и деревень, превратившихся в городские микрорайоны. Протяженность города вдоль улицы Республики — порядка 10 км. Население Тюмени, по официальным данным, — около 680 000 человек (четвертое место в Сибири). На каждого горожанина приходится около 26 кв.м жилья. По этому показателю Тюмень занимает 14-е место в России. За 2013-й в городе введено 1,4 кв.м жилья на человека. Среднемесячная зарплата в течение прошлого года выросла на 9,5% и достигла 41 600 рублей. Официальная безработица снизилась до уровня 2,3%. Объем товаров собственного производства в 2013-м составил почти 142 млрд руб., увеличившись на 7,2% по отношению к 2012-му. Объем инвестиций в основной капитал вырос почти на четверть и достиг 83,5 млрд руб. Оборот розничной торговли в 2013-м составил 183,5 млрд руб. Средняя сумма покупок на одного жителя в год — более 280 000 рублей, что на 70% выше среднероссийского уровня.

Țȍȓ ȜȈȒș

248

ТЮМЕНЬ И ХМАО

«квадратов» пришлось на 101 многоквартирный дом (14 727 квартир). 75 800 кв.м — площадь объектов ИЖС. За первый квартал 2014-го в городе введено 226 344 кв.м жилья, в том числе 205 135 кв.м — в многоквартирных домах. Если сравнивать с I кварталом 2013-го, объем сдачи увеличился на 43,6%. В среднесрочной перспективе регион намерен сохранить взятые темпы. За 2013-й только в Тюмени было выдано 532 разрешения на строительство объектов разного назначения. Такие показатели достигнуты благодаря системной работе. При помощи Фонда РЖС вовлечены в оборот неиспользуемые земли, находившиеся в федеральной собственности, разработана градостроительная документация, построены новые и реконструированы действующие предприятия стройиндустрии, проводится инженерная подготовка площадок под ИЖС и многоэтажное строительство. Рынок жилья в Тюменской области стимулируют господдержка, высокая покупательная способность граждан

и активный спрос со стороны югорчан и ямальцев. Так, на «первичке» покупателей из Ямало-Ненецкого автономного округа 28%, из Ханты-Мансийского — четверть. На долю тюменцев и жителей других регионов приходится 47%. Облас ть взвешенно подходит к реализации жилищных программ: с 2006-го разными формами господдержки воспользовались порядка 40 000 семей. Ожидается, что в 2014-м жилищные условия улучшат 4500 семей. Это молодежь, переселенцы из аварийного фонда, бюджетники, сироты и т. д. Совместно с Ямалом в Тюмени реализуются проекты по строительству микрорайонов, куда переезжают люди с Крайнего Севера, обитающие в аварийном жилье. Сейчас завершается строительство второго подобного микрорайона из восьми многоэтажных домов. В двух микрорайонах будут жить более 5000 ямальских семей. В структуре предложения на «первичке» превалируют 1-комнатные квартиры. Их доля — 51% от общего объема новостроек, 33% приходится на «двуш-

Динамика средней стоимости жилья на первичном рынке Тюмени, руб./кв.м

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости»

ки», 15% — на трехкомнатные (данные компании «Этажи» на июнь 2014-го). Объем актуального листинга значительно варьируется в течение года в зависимости от активности застройщиков по выводу новых проектов и составляет от 7000 до 10 000 вариантов. Наибольший объем предложения на первичном рынке жилья сосредоточен в районах Мыс, Тарманы, Матмассы (здесь продаются более 22,7% городских новостроек). Далее следуют Дом Обороны и Московский тракт, здесь сосредоточено 17,9 и 14,6% объема предложения соответственно. По подсчетам компании «Этажи», средняя цена квадратного метра на «первичке» в июне 2014-го составляла 57 983 рубля. Если сравнивать с маем, она уменьшилась на 625 руб. За год (с июня 2013-го) эта цифра выросла на 5,1%. С р е д н я я с то и м о с ть « к в а д р а та» в «единичках» — 59 023 руб., в «двушках» — 57 876 руб., в «трешках» — 56 295 руб. Дороже всего, как ни странно, многокомнатные квартиры — 62 637 руб./кв. м.

Динамика средней стоимости жилья на вторичном рынке Тюмени, руб./кв.м

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости»

249

конъюнктура

В июне 2014-го жилье на вторичном рынке предлагалось в среднем по 66 373 руб./кв. м. За последний год квартиры, по данным «Этажей», подорожали всего на 2,18%. Квадратный метр в «единичках» стоит в среднем 70 831 руб., в «двушках» — 65 079 руб., в «трешках» — 63 332, в многокомнатных квартирах — 63 331 руб. Вполне предсказуемо в лидерах продаж — однокомнатные квартиры (42% июньских сделок), доля «двушек» — 37%, «трешек» — 18%.

Торговые объекты, планируемые к вводу в Тюмени Местоположение

GBA/ GLA, кв.м.

Заявленный срок ввода

Ул. Федюнинского, 65/2

52 000/30 000

3 кв. 2014

Ул. Пермякова, 2г

35 100/21 000

4 кв. 2014

Ул. Мельникайте, 116/1

84 700/59 000

2 кв. 2015

Ул. Александра Логунова, 7

48 824/36 863

2 кв. 2015

Пересечение ул. Профсоюзной и Госпаровской

16 000

1 кв. 2015

ТРЦ «Зеленый Мыс»

Ул. Дружбы

77 000/54 000

4 кв. 2015

ТРЦ «МЕГА-Тюмень»

Алебашевская ул.

140 000

Название ТРЦ «Остров» ТРЦ «7 Я» ТРЦ в составе МФК ARSIB Tower СОКЦ «Планета Тюмень» ТЦ «О’КЕЙ»

Сырьевая коммерция По данным группы компаний «Денова», в I квартале 2014-го в Тюмени насчитывалось 27 крупных объектов торговой недвижимости. Из них пять (общей площадью 209 420 кв.м и арендопригодной — 151 700 кв.м) открылись в 2013–2014 гг. На рынке торговой недвижимости произошел настоящий бум. В результате общая площадь городских ТЦ достигла 672 077 кв. м. 63% качественного торгового пространства приходится на Восточный район Тюмени, 18% — на Ленинский, 19% — на Центральный. Значительную долю предложения (40% площадей) обеспечивают окружные ТЦ, а также региональные (30%). Доля районных и микрорайонных комплексов невелика (14 и 2% соответственно), подсчитали в ГК «Денова». В декабре 2013-го состоялось техническое открытие ТРК, представляющего новый для Тюмени формат. Двухэтажный суперрегиональный комплекс «Кристалл» на ул. Дмитрия Менделеева имеет общую площадью 100 000 кв.м (арендопригодное пространство — 75 000 кв.м). Среди «якорных» арендаторов — гипермаркеты «Ашан», Leroy Merlin, «М.видео», «Спортмастер», «Детский мир», ZARA, «Уютерра», 8-зальный

4 кв. 2015 По данным Группы компаний «Денова»

Офисные центры Тюмени общей площадью от 5000 кв.м Название

Местоположение

GBA, кв.м

Класс

ДЦ «Звезда»

Ул. Герцена, 70

8300

БЦ «Нобель»

Ул. Пермякова, 1

6000

БЦ «Нобель-Парк»

Ул. Пермякова, 1, ст. 5

15 500

ТОЦ «Сити-Центр»

Ул. Герцена, 64

8500

Ул. Республики, 164, ст. 2

6000

Ул. Челюскинцев, 10

8000

БЦ «Демидов Стан»

Ул. М. Горького, 74 и 76

17 400

БЦ «Овентал Тауэр»

Ул. Осипенко, 79/1

13 000

Ул. 30 лет Победы, 38, ст. 15, ст.10

10 850

БЦ Gazoil-Plaza

Ул. Республики, 143а

21 000

БЦ Golf Palace

Харьковская ул., 75 к.1

10 650

ОЦ «Республики 59»

Ул. Республики, 59

5800

ОЦ «Садовый Посад»

Ул. Дзержинского, 15

9000

ОЦ «50 лет октября, 29»

Ул. 50 лет Октября, 29

8000

Ул. Кирова, 40

8350

МФК «Калинка»

Ул. Республики, 65

9700

Здание СибНИПИгазстрой

Ул. Республики, 211

15 800

Ул. Республики, 143/2

6450

Здание НИПИКБС

Ул. Мельникайте, 106

5800

ОЦ «Свердлова 5/1, 2, 3»

Ул. Свердлова 5/1, 2, 3

5000

БЦ ООО «УК «Калинка»

Ул. Орджоникидзе, 5

8000

БЦ Clover House БЦ «Альянс»

БЦ «Парус»

ОЦ «Град»

ОЦ «Республики 143/2»

По данным Группы компаний «Денова»

Țȍȓ ȜȈȒș

250

ТЮМЕНЬ И ХМАО

мультиплекс «Киномакс». Всего в комплексе около 180 магазинов. Девелопер «Кристалла» — компания «Стройпроект». По оценке ГК «Денова», к классическим моллам можно отнести восемь тюменских ТРК (по совокупности — 360 278 кв.м): «Кристалл», Галерея «Вояж», «Гудвин», «Колумб», «Солнечный», «Фаворит», «Па-На-Ма», «Премьер». На I квартал 2014-го показатель обеспеченности горожан качественными торговыми площадями достиг 711,3 кв.м на тысячу человек. Текущий уровень средних ставок в качественных ТЦ составляет 3500 руб./кв.м в месяц для магазинов до 100 кв.м, 2900 руб. — для блоков от 100 до 150 кв.м, 2400 руб. — для помещений от 150 кв.м (без НДС и коммунально-эксплуатационных расходов) — данные ГК «Денова». В 2013-м федеральные и международные ритейлоры активно осваивали

тюменский рынок, прибегая в основном к схеме франчайзинга. В город вышли H&M, Inditex Group, LPP, «Рив Гош», Leroy Merlin. Наибольшая концентрация федеральных брендов отмечена в недавно открытых ТРК «Кристалл», Галерее «Вояж» и МФЦ «Магеллан». В I квартале 2014-го в городе заработал второй гипермаркет «Лента», возведенный компанией «Мостострой-12». В этот проект вложено около $20 млн. Объем вакантных площадей на рынке ТЦ не превышает, по подсчетам ГК «Денова», 4,7%. В наиболее успешных и «раскрученных» объектах («Гудвин», «Зеленый берег», «Солнечный») свободных метров нет, зато сформирован лист ожидания. По данным на 1 апреля 2014-го, на разных стадиях строительства в Тюмени находились еще семь торговых объектов (по совокупности — около 400 000 кв.м). До конца года заплани-

Объем ввода торговых площадей в Тюмени в 2007-2014 гг.

По данным Группы компаний «Денова»

рован запуск двух ТЦ общей площадью 87 100 кв.м (ТРЦ «Остров», ТРЦ «7 Я»), прогнозируют аналитики ГК «Денова». Однако с учетом общеэкономической ситуации возможен перенос сроков. Новые комплексы неизбежно создадут конкуренцию уже существующим и перетянут у них часть арендаторов и покупателей. В такой ситуации собственникам стоит задуматься о возможной реконцепции. Некоторые ТЦ уже обновляют пул арендаторов, чтобы улучшить посещаемость. Например, ТРК «Па-На-Ма» привлек международную сеть Kari. В 2014-м уровень вакантных площадей в ТЦ, по прогнозу ГК «Денова», будет постепенно увеличиваться. Снижение потребительского спроса и колебания курса валют добавляют нервозности участникам рынка. Управляющие компании большинства ТЦ не видят предпосылок для повышения арендных ставок. Активность федеральных и международных операторов будет снижаться. Крупные сети продолжают оптимизировать портфели арендуемых площадей. Все более популярна схема расчета арендных платежей, основанная на процентах от товарооборота. В сегменте стрит-ритейла наиболее активными арендаторами остаются предприятия общепита, а также продуктовые магазины и банки. Высокие темпы жилой застройки расширяют предложение коммерческих встроек в современных ЖК. К концу 2013-го средняя стоимость торговых помещений в сделках купли-продажи достигла в Тюмени 75 000 руб. Городской рынок офисной недвижимости находится в стадии насыщения. По данным ГК «Денова» на I квартал 2014-го, в городе насчитывается 40 бизнес-центров общей площадью

251

конъюнктура

Типовой микрорайон «Домостроитель» городская администрация назвала в честь ОАО «Тюменская домостроительная компания».

259 500 кв. м. Средняя обеспеченность тюменцев качественными офисами составляет 520 кв.м на тысячу человек. Наиболее крупные и примечательные деловые комплексы: «Нобель Парк» (общей площадью 15 500 кв.м), «Демидов Стан» (17 400 кв.м) и Gazoil-Plaza (21 000 кв.м). Городские БЦ сосредоточены в основном в Центральном (53%) и Ленинском (40%) районах. Заполняемость большинства объектов превышает 90%. Арендные ставки (в зависимости от локации и категории зданий) варьируются от 600 до 1150 руб./кв.м в месяц. Спрос на скромные конторы до 50 кв.м по цене 500–600 руб./кв.м

в месяц создает в основном малый бизнес. Крупным компаниям необходимы блоки от 200 кв.м, а их в городе не хватает. Потенциальные арендаторы заключают предварительные договоры еще на этапе строительства БЦ. Банки и финансовые структуры готовы платить за качественные офисы категории А и В по 750–800 руб./кв.м в месяц. В числе знаковых офисных строек Тюмени — БЦ «Магеллан» на ул. М. Горького, 42, который войдет в состав одноименного многофункционального комплекса. Здесь уже функционирует торговый центр. Запланирована также гостиница четыре «звезды» под управлением сети ACCOR на 192 номе-

ра. Офисная часть МФК займет около 38 300 кв. м. Бизнес-центр позиционируется как объект класса А. Инициатор проекта — тюменская ARSIB holding group. По данным ЗАО «Ассоциация «АЛКО», средняя цена продажи офисных встроек в Тюмени в конце 2013-го составляла 66 657 рублей за кв. м.

Ольга КРЮКОВА

Țȍȓ ȜȈȒș

Стратегический резерв Территория Ханты-Мансийского автономного округа — Югры находится в составе России с конца XVI века, однако автономию она получила только в 1977 году. Конституция 1993 года сделала регион равноправным субъектом Российской Федерации с административным центром в Ханты-Мансийске. Здесь открыто 466 нефтяных и газовых месторождений. В ХМАО добывают около 7% мировой нефти и более половины — российской. Судя по разведанным запасам, состоянию инфраструктуры и рентабельности освоения, в ближайшие десятилетия округ останется основной ресурсной базой углеводородного сырья для России.

конъюнктура

ильем население ХМАО при этом обеспечено хуже, чем в среднем по стране, — на одного жителя приходится 19,6 кв.м. Весь жилой фонд округа равен 31,3 млн кв.м. В 2012-м и 2013 годах здесь пытались преодолеть отставание, вводя более чем по 1 млн кв.м в год. Из 14 городов по крайней мере в четырех, включая Нефтеюганск и Нижневартовск, рынки недвижимости более или менее развиты. Наиболее показательна ситуация в Сургуте и ХантыМансийске.

Ханты-Мансийск: денег больше, чем идей Обладая уникальным природным ландшафтом, запоминающимся обликом, высоким уровнем сервиса и развитой инфраструктурой, Ханты-Мансийск по праву считается одним из самых красивых и необычных городов Западной Сибири. Жизнь здесь привлекает высоким уровнем зарплат, что, в свою очередь, порождает высокий спрос на квартиры. Предложение заметно ниже, чем спрос, и это разгоняет цены. Жители охотно берут ипотечные кредиты — на каждого здесь в среднем приходится 26 000 руб. задолженности — почти в три раза больше, чем по России в целом. Зато, по исследованию агентства «РИА Рейтинг», семья со средним доходом, накопив 20% от стоимости жилья и отдавая банку не более 40% ежемесячного заработка, может за 20 лет приобрести квартиру площадью 84 кв.м. По уровню доступности жилья с участием ипотеки ХМАО — Югра на четвертом месте в России, лучше выглядят только ЯНАО, Магаданская и Мурманская области. Ханты-Мансийск находится в 20 километрах от места слияния Оби и Иртыша, и с трех сторон его окружает русло реки Иртыш. Современной визитной

ТЮМЕНЬ И ХМАО карточкой города стал построенный в 2004 году автомобильный мост «Красный дракон» длиной 1316 м, названный так из-за агрессивного архитектурного решения и выкрашенных в красный конструкций. Ханты-Мансийск — третий по величине город в округе. Застройка очень компактная, занимает всего 337 га. Протяженность улично-дорожной сети города не превышает 150 км. В городе нет деления на административные районы, и сложно точно сказать, где заканчивается центр и начинаются спальные кварталы. При этом все части Ханты-Мансийска равномерно обеспечены школами, детсадами, торговыми комплексами, дорожными развязками и кафе. Качество уличного освещения — одно из лучших в России. Треть городской территории занимают парки и скверы. Город окружен природным заповедником — парком Самаровский Чугас с реликтовыми

породами хвойных деревьев. ХантыМансийск является центром лыжного и горнолыжного спорта мирового значения, здесь проходят этапы Кубка мира по биатлону. В городе постоянно проживают 94 069 человек. Их средний возраст — 33 года. Население растет на 5% в год и к 2030-му может превысить 150 000– 160 000 человек. Среднемесячная заработная плата составляет 62 775 рублей. Жилой фонд Ханты-Мансийска достиг 1 725 700 кв.м, ежегодно вводится порядка 100 000 кв.м (в 2013-м были сданы 28 многоквартирных домов), но пока жилье остается дефицитным. В 2014 году работы ведутся на 40 площадках, преимущественно в развивающихся микрорайонах «Иртыш», «Иртыш-1», «Восточный». По данным журнала «Югра Недвижимость», средняя стоимость квадратного метра жилья в Ханты-Мансийске составляет 79 000 руб. На вторичном

ГЛ А В Н Ы Е Ц И Ф Р Ы

С запада на восток Ханты-Мансийский округ тянется на 1400 км от восточных склонов Северного Урала почти до берегов Енисея; с севера на юг — на 900 км от Сибирских Увалов до Кондинской тайги. Общая его площадь — 534 800 кв. км. В составе Югры — 9 районов, 13 городских округов, 26 поселков городского типа, 58 сельских поселений. Численность населения здесь превышает 1,5 млн человек и увеличивается за счет естественного, а не миграционного прироста. Представители коренных малочисленных народов Севера составляют всего 2%. Средняя заработная плата — 55 800 руб. В 2013 году среднедушевой доход превышал 39 000 руб. Официальный уровень безработицы всего 0,5%. И хотя индекс промышленного производства уже не первый год понемногу снижается (в 2013-м он составил 99,2%, два предыдущих года — 97,9%), регион остается одним из самых богатых в РФ. Инвестиции в основной капитал составили в 2013-м 720 млрд руб. Правда, 73,9% из них пришлось на добычу ископаемых и только 2,1% — на строительную отрасль.

Țȍȓ ȜȈȒș

254

ТЮМЕНЬ И ХМАО

Мост через реку Иртыш, который называют «Красный дракон», — достопримечательность Ханты-Мансийска.

рынке ценник начинается от 1,5 млн руб. — за эти деньги можно купить 20-метровую квартирку в деревянном доме. Самые дорогие варианты в центре окружной столицы продаются до 125 000 за «квадрат». Квадратный метр в новостройке обойдется в среднем в 77 000 руб. В центре города цена доходит до 85 000 рублей, на окраине колеблется от 59 000 до 62 000 руб. Среднестатистическую «единичку» в строящемся жилом комплексе можно приобрести за 3 млн руб. Администрация стремится сдержать рост цен, поощряя строительство жилья эконом-класса, доля которого в общем объеме ввода сейчас составляет 57%, а к 2020 году должна увеличиться до 70%. Кроме того, в 2014-м завершаются первые проекты по строительству арендного жилья. С точки зрения торговой недвижимости Ханты-Мансийск считается развивающимся рынком. По данным ГК «Денова», в городе действуют 12 тор-

говых объектов разного формата общей площадью 60 229 кв.м. Однако, по утверждению аналитиков, ни один из них «не имеет грамотной концепции и современного уровня наполнения». Наиболее крупные и популярные у горожан комплексы — ТЦ «Меридиан» (15 129 кв.м) и «Сатурн» (16 800 «квадратов»). Причем последний представляет собой крытый вещевой рынок. Всего четыре ТЦ имеют от одного до трех федеральных «якорных» операторов. Остальное пространство занимают местные предприниматели. Спросом у горожан пользуются торговые бренды DNS, «Л’Этуаль», «Экспедиция», ZZaRRo, Finn Flare, «Детский мир», «Кира Пластинина», Savage, MANGO, SASCH, Orsay, Naf-Naf, Concept Club, «Эльдорадо», «Евросеть», Ralf. Однако приход федеральных и международных операторов сдерживается отсутствием качественных торговых площадей. Причем этот дефицит характерен как для торговых центров, заполненных на 100%,

так и для стрит-ритейла. В стадии строительства находятся три объекта. Когда они будут сданы в эксплуатацию, предложение торговых площадей увеличится на 11,7%. Однако ввод ТЦ постоянно откладывается. Средняя арендная ставка составляет 850 руб./кв.м в месяц на помещения стрит-ритейла и доходит до 1250 руб. за метр в торговых центрах. Рынок офисной недвижимости (в его классическом понимании) в ХантыМансийске практически отсутствует, качественного предложения нет. Площадь единственного бизнес-центра, расположенного на центральной улице города (ул. Мира), не превышает 2000 кв.м. Имеющиеся в городе конторы на 100% заполнены. В роли арендаторов выступают преимущественно местные предприниматели. При этом средняя арендная ставка довольно высока — около 1050 руб./кв.м в месяц. Проекты новых бизнес-центров в городе не анонсированы.

Сургут: глубокий «эконом» Сургут — нечастый случай, когда город превосходит административный центр своего региона по всем статьям: численности населения, промышленному развитию, экономическому и туристическому значению.. Город считается неофициальной нефтедобывающей столицей страны и занимает третье место в рейтинге 250 крупнейших промышленных центров России. Основой экономики служит ОАО «Сургутнефтегаз». Кроме того, Сургут — крупнейший в Приобье речной порт, железнодорожный узел и международный аэропорт. Здесь сложился самый дорогой рынок жилья в Уральском федеральном округе. Однако в 2014-м неожиданно для всех началось плавное снижение цен на недвижимость.

255

конъюнктура

Структура предложения на вторичном рынке Сургута по типам квартир, %

Структура предложения на первичном рынке Сургута по типам квартир, %

По данным компании «Этажи»

Структура предложения на вторичном рынке Сургута по районам, %

Структура предложения на первичном рынке Сургута по районам, %

По данным компании «Этажи»

К началу 2014-го население города достигло 332 313 человек, большинство из них в возрасте от 25 до 35 лет. Площадь города — 212,92 кв. км. Он разделен на пять районов: Восточный, Центральный, Северо-Восточный жилой, Северный промышленный, Северный жилой. Сургут — лидер по вводу жилой недвижимости в Югре. В 2012-м — 342 000 кв.м, в 2013-м — уже 291 000 кв.м.

По данным компании «Этажи»

В 2014-м также прогнозируется ввод порядка 300 000 «квадратов». Активнее других застраивается Северный жилой район: 70,2% предложения на первичном рынке. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке за первое полугодие 2014-го снизилась, по данным компании «Этажи», с 71 248 до 68 268 руб. На «вторичке» похожая динамика — с 84 258 до 83 080 руб. за метр.

Эксперты расходятся во мнениях относительно причин спада. В их числе называют возросшую конкуренцию среди застройщиков, мораторий, введенный правительством Югры на субсидированную ипотеку для молодых семей, наконец, преобладание экономкласса над остальными сегментами. Действительно, по подсчетам компании «Этажи», 99,2% всего предложения жилья в новостройках приходится на «эко-

Țȍȓ ȜȈȒș

256

ТЮМЕНЬ И ХМАО

Сургут превосходит административный центр своего региона по всем статьям: численности населения, промышленному развитию, экономическому и туристическому значению.

ном». Причем «единички» составляют 61,1% листинга. В июне 2014-го средняя цена кв.м эконом-класса в новостройках Сургута составляла 69 078 руб. В почти исчезающем комфорт-классе она находится на отметке 74 906 руб. Однако в центре города новое жилье может стоить до 93 792 руб. за квадратный метр. Рынок торговой недвижимости в Сургуте перенасыщен. По данным

ГК «Денова», здесь действуют 50 крупных объектов торговой недвижимости разного формата, в том числе два суперрегиональных ТРЦ, четыре региональных, три окружных, 12 микрорайонных и 13 крупных торговых объектов, встроенных в жилые здания. Их общая площадь — 464 851 кв.м. Большинство больших ТЦ введено в эксплуатацию за последние три года. Наиболее масштабные комплексы — ТРК «Сургут Сити Молл» общей площадью 154 000 кв.м, «Аура» (98 000 «квадратов»), «Агора» (40 000 кв.м). К качественным торговым центрам, по подсчетам тюменского представительства Российской гильдии управляющих и девелоперов, можно отнести 21. Девять из них заняты исключительно федеральными сетевыми операторами. Уровень вакантных площадей в «раскрученных» ТЦ составляет не более 8%, в новых — около 15%. При этом в сегменте стрит-ритейла наблюдается явный дефицит площадей. По утверждению специалистов «Деновы», арендные ставки во встройках вдвое выше, чем в ТЦ, и доходят до 2000 руб. за кв.м в месяц. На тысячу жителей в Сургуте приходится 1422 кв.м качественных торговых

Динамика средних цен на первичном и вторичном рынках жилья в Сургуте, рублей за кв.м

По данным компании «Этажи»

площадей. Суперрегиональные торговые центры Сургута рассчитаны также на жителей Нягани и других близлежащих городов. Строятся они преимущественно на выезде из города в сторону Нефтеюганска. В ближайшие годы в Сургуте запланировано открытие еще четырех торговых объектов. Рынок офисной недвижимости находится в стадии насыщения. В I квартале 2014-го в Сургуте насчитывалось 11 крупных бизнес-центров общей площадью 69 013 кв.м. Большинство из них представляют собой реконструированные административные здания советской постройки. Самые крупные офисные центры — «ЗАО» (14 000 кв.м) и «Маяк» (11 000 «квадратов). К классу А относится не более 3500 офисных метров. Остальные площади примерно поровну распределяются между классами В и С. Существующие бизнесцентры заполнены на 90%. Диапазон арендных ставок — от 600 до 1150 руб./ кв.м в месяц. Наталья АНДРОПОВА, ИИЦ «Недвижимость Петербурга» Ольга КРЮКОВА

Обеспеченность северных городов качественными торговыми и офисными площадями за 2013 год, кв.м на тысячу жителей

По данным группы компаний «Денова»

власть и рынок

ТЮМЕНЬ И ХМАО

Анатолий УТКИН:

«Рынку Югры до насыщения далеко» Вопреки трудному климату Ханты-Мансийский автономный округ — Югра остается одним из самых дорогих рынков недвижимости в России. Жилье здесь — наиболее ликвидный актив, а цены на квартиры в Сургуте, Нефтеюганске и столице округа Ханты-Мансийске выше, чем во многих городах«миллионниках». О том, как развивается экономика региона, как она влияет на рынок недвижимости и какие инвестпроекты готова поддерживать администрация округа, рассказывает Анатолий Уткин, директор Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа — Югры.

– Рынок недвижимости ХМАО заметно отличается от соседнего тюменского? В чем его своеобразие? – В Тюменской области рынок очень подвижный, но основная активность сосредоточена в областном центре. Другие города в этом отношении не столь успешны. У нас же, кроме Ханты-Мансийска, есть еще Сургут, Нижневартовск, Нефтеюганск. Поэтому рынок полицентричен, его раз-

витие идет достаточно равномерно. А цены комнат и квартир (как и ставки аренды) выше тюменских. – Новые проекты не могут покрыть дефицит жилья? – Начнем с того, что этот дефицит больше, чем в других регионах. Обеспеченность жильем составляет 19,6 кв.м на человека — ниже, чем в среднем по России. Этот показатель

постепенно растет, но и численность населения в регионе увеличивается быстрее, чем в РФ в целом, — за счет рождаемости и притока экономически активных людей. Кроме того, дватри года назад жилищное строительство пережило некоторую стагнацию. Это было связано с отсутствием крупных участков под застройку. Большинство земель вокруг наших муниципалитетов закреплено за лесным

Țȍȓ ȜȈȒș

258

ТЮМЕНЬ И ХМАО

фондом. Их перевод требует времени, потому что осуществляется через Правительство РФ. Сейчас новые проекты есть, и немало. Под застройку отведены значительные территории, в том числе — по берегам рек. После того как мы провели в 2012–2013 годах большую работу по утверждению схемы градпланирования и правил землепользования и застройки, земля предоставляется девелоперам только через торги, в аренду на инвестиционных условиях. Два года подряд в округе сдавали в эксплуатацию более миллиона квадратных метров жилья (в 2013 году ввод достиг 1 044 000 кв.м). Сейчас весь жилой фонд Югры превышает 31 млн кв. м. В Сургуте возводят целые микрорайоны, быстро идет квартальная застройка окружной столицы. На новых территориях можно будет расселить 70 000 жителей — фактически второй Ханты-Мансийск. В округ заходят застройщики из Тюмени, Москвы, Екатеринбурга. Но рынку всетаки далеко до насыщения. Цены остаются на высоком уровне даже в летние месяцы. На рынке Ханты-Мансийска средняя стоимость квадратного метра — 75 000–80 000 руб., в Сургуте она доходит до 90 000–100 000 руб. – Раскупают? – И очень быстро. Совокупный объем ипотеки по итогам 2013-го достиг 40,7 млрд руб. Если поделить эту сумму на число жителей округа, на каждого придется 26 000 руб., а в среднем по России этот показатель всего 9400 руб. При этом просроченная задолженность не превышает 0,2%. Примерно по 60% всех жилищных кредитов правительс тво округа субсидирует процентную ставку, помогая бюджетникам, молодым семьям и другим льготным категориям граждан.

Но все равно сохраняется высокий спрос на аренду комнат и квартир. Исследования показали, что Сургуту требуется не менее 670 квартир, которые сдавались бы в аренду, Нефтеюганску — 175, Ханты-Мансийску — минимум 1895. Поэтому мы запустили пилотный проект по созданию арендного жилья. И еще до осени планируем получить 354 новые квартиры на рынке аренды в трех крупнейших муниципальных образованиях. Еще один дом на 250 квартир будет сдан в Сургуте до конца 2015 года. Оператором программы выступает ОАО «Ипотечное агентство Югры». Из 1,841 млрд руб., которые потребовались на реализацию «пилотника», 55% составляют собственные средства компании, 45% привлечено от финансово-кредитных учреждений. Устанавливая арендную плату, оператор будет ориентироваться на рыночные показатели, но проводить более «спокойную» ценовую политику, нежели частники. Если экономика «срастется», начиная с 2016 года округ намерен строить 50 000 кв.м арендного жилья ежегодно, чтобы до 2020-го получить 250 000 кв. м. Причем делать это не за счет бюджета, а привлекая инвесторов. Федеральные нормативные акты, которые позволяют предоставлять землю на льготных условиях застройщикам арендного жилья, в стадии утверждения. Пока льготы предусмотрены только для жилищных кооперативов. Но мы уже сейчас готовы обеспечивать льготный доступ к инженерной инфраструктуре, потому что наличие арендного жилья важно для развития региона. – Чем интересны новые проекты в градостроительном отношении? – Прежде всего тем, что очень часто в начале строительства жилого ми-

крорайона возводятся школа, садик, а уже потом многоквартирные дома. В других регионах происходит наоборот — сначала жилье, потом освоение «пятен» под социальные объекты. В лучшем случае эти процессы идут параллельно. Пос леднюю школу, например, в Ханты-Мансийске вообще сдали на год раньше положенного срока. Это маленькая победа городских властей. Для того чтобы школы и детсады возникали тогда, когда они нужны, мы предлагаем застройщикам, которые ведут комплексное освоение территорий, партнерство с государством. Если они берут на себя строительство социальной инфраструктуры, мы частично компенсируем их затраты на создание инфраструктуры инженерной (сетей, ТП и т. д.). В 2013-м на эти цели окружной бюджет выделил 290,9 млн руб., субсидии получили 9 девелоперских компаний на 16 инвестпроектов. – Какой смысл в том, чтобы строить школу до того, как появится новый жилой массив? – На Севере застройка ведется намного компактнее, чем в Москве или Петербурге. И границы между городской средой и природным ландшафтом тоньше. Новая школа заполняется частично за счет детей из соседних обжитых кварталов. А буквально через год-два — полностью, за счет новоселов. Благодаря такому подходу мы за 2013-й ввели 19 новых детских садов (в общей сложности на 4175 мест). Таких объемов строительства социальных объектов не удавалось достичь с 1990 года. Кроме того, правительство автономного округа утвердило новую программу «Развитие образования в Ханты-Мансийском автономном округе — Югре на 2014–2020 годы»,

259

власть и рынок

в ней запланированы создание и реконструкция 130 объектов. Программа рассчитана на финансирование в объеме 50 млрд руб. Сейчас в округе на стадии строительства и реконструкции порядка 65–67 социальных объектов. – Не только детские учреждения и школы? – Нет, конечно. С 2012 года введены онкологический центр, новое здание противотуберкулезного диспансера. Некоторые из объектов создаются на федеральные деньги. По индексу человеческого развития ПРООН наш регион приближается к Норвегии. В ХМАО индекс составляет 0,936, хотя вся РФ имеет только 0,788 и находится на 55-м месте в мире. Кроме того, Ханты-Мансийск и Сургут в 2000-е стали местом проведения этапов Кубка мира по биатлону, Чемпионата мира по ватерполо, по шахматам, по конкуру. В 2015 году Сурдоолимпиада у нас будет проводиться, то есть в известном смысле округ, в частности Ханты-Мансийск, — спортивная столица Сибири. Поэтому созданы крупные спортивные объекты. Модернизируется биатлонный центр, строится центр борьбы, построено два ледовых дворца в Ханты-Мансийске. В планах — керлинг-центр. – Спортивные объекты числятся на балансе региона? И во что обходится бюджету их содержание? – Только крупные, где проводятся соревнования международного уровня. Небольшие объекты на местах — на балансе муниципалитетов. В проектах, которые связаны с массовым спортом, экономика считается хорошо. Но то, что спроектировано под чисто спортивные задачи, не окупить за счет аренды. Бремя содержания спортивных центров несет бюджет,

хотя мы допускаем частичное изменение функционала, чтобы компенсировать хотя бы некоторые затраты. – А как себя чувствует коммерческая недвижимость? Инвесторы, наверное, тянутся в богатый регион? – То р го в о - о ф и с н ы е и то р го во-развлекательные комплексы строят довольно активно. Но возводить региональные ТРЦ, например, в ХантыМансийске не позволяет численность населения. С другой стороны, в Сургуте, который имеет население вдвое меньше, чем в областной столице — Тюмени, действует аэропорт, у которого пассажиропоток выше, чем у тюменского. Поэтому торговые объекты появляются, у них хорошая ликвидность и высокие арендные ставки. Есть спрос и на офисные площади. Думаю, года через три рынок аренды в окружной столице достигнет точки насыщения с учетом того, что сейчас завершаются сразу три многофункциональных комплекса с офисной составляющей. Но пока средняя арендная ставка не ниже 1000 рублей за кв.м в месяц, а порой достигает 1200– 1500 руб. Практически все гостиницы ХантыМансийска находятся в собственности округа и предоставлены компаниямоператорам на правах аренды. На льготных условиях, чтобы не лишать их стимула к развитию бизнеса. – Гостиницы заполняются? – Во время крупных спортивных мероприятий их даже не хватает. – Правительство ХМАО планирует приватизацию коммерческих зданий или помещений, которые потенциально интересны инвесторам? – Да. Российский аукционный дом по нашему поручению организует продажу нескольких объектов. В част-

ности, бизнес-центр с небольшим количеством гостиничных номеров, который раньше занимала окружная Торгово-промышленная палата. Фактически это готовый бизнес — объект на 100% заполнен арендаторами. В программу приватизации также попал киноцентр. Он строился исключительно как кинотеатр. Сопутствующих помещений, которые можно было использовать под торговлю или офисы, не так много. Тем не менее мы рассматриваем возможность частичного перепрофилирования объекта с сохранением основной функции. Собираемся выставить на торги и две-три небольшие гостиницы. – Округ занимается развитием промышленных площадок? – У нас есть Фонд развития Югры, который привлекает инвестиции в промышленность. С 2008 года действует Технопарк высоких технологий Югры. В нем сейчас около 110 резидентов. Как всякий нефтегазовый регион, ХМАО заинтересован в диверсификации экономики. И хотя в 2013-м 73,9% инвестиций в основной капитал (или 532 млрд руб.) пришлось именно на добычу полезных ископаемых, администрация всеми силами поощряет развитие бизнесов, связанных с нефтехимией, газовой промышленностью, лесопереработкой, медицинскими и биотехнологиями, приборостроением, IT, строительством и транспортом. Резиденты получают господдержку в виде субсидий на уплату процентов по кредитам и льготы по налогу на имущество организаций. В 2013-м объем такой пом о щ и с о с та в и л 746,8 млн руб. Беседовала Наталья АНДРОПОВА, ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Țȍȓ ȜȈȒș

260

ТЮМЕНЬ И ХМАО

Топ-новостройки ТРК «Сургут Сити Молл» (Сургут), ГК «СургутГазСтрой»

МФК в микрорайоне Западный (Ханты-Мансийск), ООО «СтройТЭК»

Самый крупный проект торговой недвижимости в Тюменской области. Расположен в Сургуте, в непосредственной близости от центра города, на пересечении ул. Энгельса, Дзержинского и Югорского тракта. ТРК входит в состав многофункционального комплекса «Югра». Девелопер — группа компаний «СургутГазСтрой» — давно известен на региональном рынке, занимается комплексной застройкой территорий. Проект ТРК разработала турецкая компания Oncuoglu, основной подрядчик — «Эрель Газстрой». Агент по сдаче площадей — RTK Group. Объем инвестиций в проект составит порядка 8 млрд рублей. Из них 30% — средства девелопера, 70% — кредит ОАО «Ханты-Мансийский банк». Расчетный срок окупаемости — 10 лет, однако, учитывая масштаб проекта и перенасыщенность Сургута качественными торговыми площадями, он может оказаться несколько дольше. Строительство суперрегионального семейного ТРК началось в июне 2010 года. Его первая очередь (общей площадью 133 000 кв.м) была открыта для покупателей в декабре 2012-го. Запуск второй запланирован на сентябрь 2014-го. Проект беспрецедентен по масштабу для города с населением около 320 000 жителей. Общая площадь двухэтажного ТРК достигнет 154 000 кв.м, арендопригодная — около 85 000 кв. м. Размер участка, на котором он расположился, — более 15 га. Паркинг в цокольном этаже рассчитан на 1300 машиномест. Еще 3700 авто можно разместить на прилегающей территории. «Сургут Сити Молл» примечателен не только габаритами, но и сильной развлекательной составляющей. В комплексе действуют каток, 8-зальный кинотеатр «Синема Парк» с первым на территории ХМАО залом IMAX, центр семейных развлечений, рестораны и фаст-фуд. Во второй очереди предусмотрен первый в Сургуте океанариум. К моменту открытия первая очередь ТРК была заполнена практически на 100%, при этом «якорные» арендаторы, такие как «О’Кей», «М.видео», «Спортмастер», «Детский Мир», OBI и др., занимают две трети арендопригодного пространства. Арендные ставки варьируются от 900 до 3000 руб. за кв.м в месяц. Площади сдаются блоками от 5 до 1000 кв. м. За первый год работы «Сургут Сити Молл» посетили 6,5–7 млн человек (при населении Югры около 1,5 млн). Благодаря его появлению Сургутом заинтересовались многие крупные ритейлоры. Большая часть магазинов (уже работающих и планируемых к открытию) представляют федеральные и международные бренды.

Первый для административного центра Югры современный многофункциональный центр. Расположится на пересечении ул. Объездной и проектируемой ул. Дзержинского. Благодаря архитектурному решению МФК должен стать доминантой этой части города. Концепция предусматривает строительство двухэтажного торгово-развлекательного центра общей площадью порядка 100 000 кв.м, а также 10-этажного бизнес-центра (около 68 000 «квадратов»). По совокупности их арендопригодное пространство составит 75 000–80 000 кв. м. Площадь участка, на котором расположится МФК, — 8,9 га. На первом уровне ТРК разместится продовольственный гипермаркет (на 6500 кв.м), магазины и зона общепита, на втором — торговая галерея, кафе и развлекательная зона, включающая мультиплекс на три зала и планетарий. Предусмотрены также картинг и каток. Под торговым центром будет расположена автостоянка на 7500 машиномест. По плану, ТРК будут ежедневно посещать 20 400 человек. В состав бизнес-центра (кроме офисов) войдут конференц-залы для проведения переговоров. Размещение многофункционального центра в северо-западной части города позволяет разгрузить транспортные потоки в центре ХантыМансийска и не нарушать целостность его архитектурного облика. Девелопер проекта — ООО «СтройТЭК». Ориентировочная сумма инвестиций — 9,2 млрд рублей. Стройка должна начаться в 2014 году. Период реализации проекта — 36 месяцев. Срок окупаемости пока не известен. Более того, целесообразность строительства столь крупного объекта вызывает некоторые сомнения у аналитиков. Население столицы Югры составляет около 91 000 человек. Поэтому, несмотря на высокий уровень доходов горожан, потребительский потенциал города ограничен.

261

ТЮМЕНЬ И ХМАО

Топ-новостройки ТРК «Кристалл» (Тюмень), компания «МДС Групп»

ЖК «Северная Венеция» (Сургут), ИСК «СеверСтрой»

Наиболее масштабный торгово-развлекательный центр в Тюмени. Расположен в южной части города — на пересечении улиц Широтная и Мельникайте. Техническое открытие ТРК состоялось в декабре 2013-го. Вокруг объекта сейчас ведется активное жилищное строительство. Общая площадь двухэтажного «Кристалла» — 100 000 кв.м, арендопригодная — 75 000 кв. м. Для посетителей построена наземная парковка на 2800 машиномест В числе арендаторов — ключевые федеральные и международные бренды, присутствующие в России. Так, LPP занял около 2500 «квадратов» под магазины Reserved, House, Mohito и Cropp Town. «Детский мир» расположился на 1500 кв. м. В «Кристалле» состоялся тюменский дебют семи марок Inditex Group: Zara, Oysho, Pull & Bear, Bershka, Stradivarius, Zara Home и Massimo Dutti. Кроме того, здесь «отметились» «Спортмастер» (1800 кв.м), Mango (более 800 кв.м) и O’stin (более 500 «квадратов»). «Якоря» комплекса — гипермаркеты «Ашан» и «Леруа Мерлен», кинотеатр «Киномакс» и сеть «М.видео». В комплексе работают свыше 170 бутиков, семь операторов быстрого питания, включая первый в Тюмени Burger King, а также пять ресторанов. Дизайн-проект «Кристалла» и его интерьеров разработало международное архитектурное бюро Chapman Taylor. Территория ТРК условно поделена на зоны. Одну назвали Civic (город), другую — Forest (лес), что нашло отражение в элементах интерьера. «Изюминка» центральной галереи — светомузыкальный фонтан. В его «репертуаре» семь треков, а высота центральной струи фонтана ограничена 10 метрами, хотя ее мощности хватает на все двадцать. Девелопер проекта — компания «МДС Групп». Это ее первый опыт в сфере коммерческой недвижимости. Ранее она специализировалась на строительстве объектов дорожной инфраструктуры — автомобильных трасс, аэропортов, а также на возведении жилых и промышленных объектов. Застройщик — ООО «Стройпроект». Агент по сдаче торговых площадей в аренду — Cushman & Wakefield. Сумма инвестиций в проект и сроки его окупаемости держатся в секрете, равно как и уровень арендных ставок. Однако через полгода после открытия управляющая компания Cushman & Wakefield была вынуждена «разруливать» конфликт с арендаторами, которые оказались недовольны условиями работы.

Самый высокий на сегодня жилой комплекс в Сургуте — от 22 до 26 этажей. Построен по каркасно-монолитной технологии. Цоколь и первый уровень облицованы керамогранитом, наружные стены — кирпичом двух цветов. Объект расположен в центре города, на пересечении улиц Университетской и Маяковского, рядом с офисами градообразующих предприятий — Газпрома и «Тюменьэнерго». Девелопер — инвестиционно-строительная компания «СеверСтрой», структурное подразделение ООО «ФСК «Запсибинтерстрой». (Это одна из самых крупных строительных организаций Сургута, которая возводит самые разные объекты — от коттеджей до масштабных офисных и торговых центров.) Генподрядчик — ЗАО «Запсибинтерстрой». Жилье в комплексе продает эксклюзивный агент застройщика — ООО «НордСервис». Комплекс строится на земле, арендованной у города. Первые две секции «Северной Венеции» введены в эксплуатацию в конце 2012-го. По плану проект будет завершен в третьем квартале 2014-го (6-я, 7-я и 8-я секции). В результате общая площадь ЖК превысит 130 000 кв. м. Жилая часть (около 112 600 кв.м) рассчитана на 887 квартир. В комплексе предусмотрены «единички» (их 361) от 46,87 до 63,44 кв.м, «двушки» (307 штук) — от 74,14 до 88,66 кв.м, размеры трехкомнатных квартир (206 штук) — от 100,39 до 131,49 кв.м, четырехкомнатные — по 131,63 кв. м. Стоимость квадратного метра варьируется от 65 000 до 74 000 рублей в зависимости от характеристик конкретной квартиры и способа оплаты (при единовременном расчете предоставляется скидка). Летом 2014-го на сайте застройщика рекламировались варианты во всех очередях. Квартиры сдаются с черновой отделкой, однако возможна и чистовая (по запросу клиента). Ее стоимость — около 9000 руб. за кв. м. В цоколе ЖК расположен индивидуальный тепловой пункт, а также электрощитовая. На первом этаже предусмотрены встроенные коммерческие помещения. На территории комплекса находятся частный детский сад на 60 малышей, спортивные и игровые площадки, два подземных паркинга (на 115 и 92 машиноместа), а также гостевые автостоянки. В жилой зоне установлены видеокамеры. По инициативе застройщика «Северную Венецию» подсветят: будет выделен фасад, подчеркнуты контуры здания и выделены основные объекты (детсад, стоянки, ресторан и пр.).

Țȍȓ ȜȈȒș

актуальный комментарий

ТЮМЕНЬ И ХМАО

Александр ЩИГОЛЬ: «Покупатель жилья ищет приватности и безопасности» Возможен ли комфорт в эконом-классе и окупается ли хорошая архитектура в спальных районах? На эти сложные для российского рынка вопросы пытаются ответить в компании Brusnika. Компании удалось выйти за пределы тюменского рынка — проекты под этим брендом появились в Екатеринбурге и Новосибирске. Об эволюции массового жилья в Тюмени рассуждает Александр Щиголь, коммерческий директор компании Brusnika, исполнительный директор компании «Партнер-Инвест».

– Какими были первые проекты компании? – Холдинг, в составе которого в августе 2004-го возник «Партнер-Инвест», строил жилье, но это была точечнаязастройка. Первым опытом комплексного освоения территории стал 3-й Заречный микрорайон. Мы работали над ним около шести лет и завершили в 2011 году. До этого в Тюмени практиковалась в лучшем случае квартальная застройка.

В 3-м Заречном «Партнер-Инвест» построил 18 жилых домов — почти 200 000 кв.м жилья. Сразу были запроектированы места для спорта и отдыха, встроенно-пристроенное помещение для небольшого детсада, полуподземный паркинг на 126 машин, на крыше которого разместилась детская площадка. Мы размежевали и подготовили участки под школу и детский сад, которые затем передали муниципалитету.

Запроектировали торговую галерею площадью порядка 3000 кв.м, два торговых центра с продуктовыми супермаркетами и кафе в разных концах микрорайона. Предусмотрели подъездные пути для грузового транспорта, которые не пересекались с пешеходными потоками, дебаркадеры для разгрузки. Пространство наполнили магазинами, аптеками, парикмахерскими в той пропорции, которая необходима для нормальной жизни в микрорайоне.

263

актуальный комментарий

– Вы оставили эти объекты в своем управлении? – Компания нуждалась в финансах, чтобы строить, поэтому помещения были проданы. Коммерческая служба искала предприятия, делала адресные предложения. Инвесторы получали помещения уже с арендаторами, то есть как готовый бизнес с гарантированным доходом. – Все это вы осуществили в рамках эконом-класса? – «Партнер-Инвест» строит только доступное жилье. Но компания искала свою нишу. Поэтому 3-й Заречный — «эконом» с улучшенными характеристиками. Мы продавали жилье, подготовленное под отделку. Фирменная концепция «комфортный дом» включала ровные полы и стены, стеклопакеты в деревянных рамах по финской технологии, комплексное остекление балконов, сейфовые входные двери, медную разводку (теперь это стандарт, а тогда было нашей инициативой) и много других полезных вещей. Мы разработали несколько форматов жилья. Были квартиры серий «стандарт», «комфорт», «люкс». От студий площадью 32 кв.м до двухуровневых вариантов в 125 «квадратов». Был один дом повышенной комфортности — первая в Тюмени 24-этажная высотка «Северная жемчужина». Мы охватили сразу несколько целевых групп. – Ваши проекты побеждали в архитектурных конкурсах «Золотая капитель», «Рука мастера». С какими студиями и бюро вы сотрудничаете? – Когда на аукционе мы получили право на освоение участка через дорогу от 3-го Заречного, там была деревянная застройка, которую мы взялись расселить, чтобы создать микрорайон «Европейский». Пригласили к сотрудничеству архитектурное бюро OSA из Ека-

Комплекс «Novin квартал», расположенный в центре Тюмени, спроектирован международным архитектурным бюро AEDAS.

теринбурга. «Золотая капитель», «Рука мастера» — их заслуга. В центре комплекса была задумана круглая площадь с фонтаном и выходящими на нее торговым центром (более 2000 кв.м), школой и детским садом. Получилось место, где проходят выставки, праздники, зимой ставят елку и заливают каток. Кроме главного центра досуга есть детские и спортивные комплексы, размещенные между пятью очередями строительства, с травмобезопасным покрытием, тренажерами, спортивными снарядами. Запроектировано более 5 км велосипедных дорожек, отрегулированы подъемы-спуски. Мы возводим преимущественно монолитно-каркасные дома с использованием технологии «теплый фасад», что не только ускоряет строительство, но и позволяет воплощать нестандартную архитектуру, «играть» цветом. В «Европейском» много внимания уделяется освещению дворов, дорожек, у нас появилась архитектурная под-

светка жилых домов, торгового центра. На площади установлены арт-скамейки ENZI и Lungo Mare. Следующие наши микрорайоны: Novin, «Видный» — проектировало международное архитектурное бюро AEDAS, знаменитое проектами аэропорта в Гонконге, метро в Дубаи. – Яркая архитектура востребована потребителем? Или вы его воспитываете? – Процесс воспитания — взаимный. Мы, конечно, изучаем опыт Восточной Европы и более развитых стран, ищем тренды, закономерности, которые будут работать завтра. Не все беремся воплотить, потому что в Тюмени другой менталитет, другие климатические условия, другой ландшафт. Например, в Европе много внимания уделяют water-фронту, а у нас нет водоемов в таком количестве. Но лучшее мы адаптируем к условиям Сибири, Урала.

Țȍȓ ȜȈȒș

264

ТЮМЕНЬ И ХМАО

Некоторые решения пока не совсем понятны и близки покупателю, но через пять — семь лет, а именно столько строится микрорайон, они будут оценены по достоинству. Уже очевидно, что люди стремятся к безопасности, приватности. Комплексная система видеонаблюдения, ограничители, мешающие парковать автомобили на тротуарах, приватные зоны во дворах с системой

жилье стоит от 58 000 до 80 000 за «квадрат» в зависимости от локации. Дороже метр в «Novin квартале», расположенном в центре. Там и решения более дорогие. В каждой очереди обособленная территория с магнитной системой допуска, турникетами для пешеходов и автомобилистов, подземные парковки с лифтами к квартирам, соответственно, дворы без машин. Во дворах

«Мы, конечно, изучаем опыт Восточной Европы и более развитых стран, но не все беремся воплотить: в Тюмени другой менталитет, другие климатические условия и ландшафт. Так, в Европе много внимания уделяют water-фронту, а у нас нет водоемов в таком количестве». магнитного допуска, видеодомофоны — все это будет востребовано. Под брендом Brusnika мы строим не только в Тюмени, но и в Екатеринбурге, Новосибирске. В 2014 году приступаем к реализации проектов в Сургуте и Ставрополе. При этом в градпланах и архитектурных решениях разных комплексов, в подходах к продукту есть определенная преемственность, узнаваемые черты. – Во что дополнительные опции обходятся потребителю? – Средняя цена квадратного метра в Тюмени — около 57 000 руб. Наше

КСТАТИ

малые архитектурные формы с элементами геопластики, продуманный ландшафтный дизайн, Wi-Fi. На верхних этажах — пентхаусы (мы в первый раз используем такой формат). В квартирах панорамное остекление, производитель окон — немецкая компания Schuco, лифты KONE. «Видный» — просто хороший спальный микрорайон в восточной части Тюмени. Эта территория застраивалась с 1990-х, там много панельного жилья, развитая инфраструктура. Наш проект для тех, кто хотел бы улучшить жилищные условия, не меняя район. Там ценник ниже. Это всем понятный «эконом плюс».

Девелоперская компания «Партнер-Инвест» основана в 2004 году в Тюмени. Входит в компанию Brusnika, которая реализует крупные проекты жилищного строительства в Новосибирске, Тюмени, Екатеринбурге. Ежегодно Brusnika возводит 150 000 кв.м жилья. В ее портфеле — более 1,5 млн кв.м недвижимости. «Партнер-Инвест» возводит жилые дома в Тюмени, ведет комплексную застройку микрорайонов «Европейский», «Видный», «Novin квартал». Объем строительства в 2013-м составил 68 102 кв. м.Фирма сотрудничает с ведущими российскими и международными архитектурными бюро.

Есть много способов сделать жилье доступным, не теряя в качестве. Например, сбалансированная квартирография, которая влияет на среднюю стоимость метра. Опять же большой объем строительства позволяет давать преференции покупателям: обменивать их жилье на новое, платить комиссию за тех, кто приходит через агентство, договариваться о специальных условиях с банками. – Фонтаны, газоны, велодорожки, ландшафтный дизайн — дорогое удовольствие в холодном климате. Кто за этим следит и во что обходится содержание этого хозяйства? – Если жилье, которое мы строим, передать муниципалам, оно быстро потеряет все «изюминки». Поэтому у нас есть партнерская управляющая компания. А у жителей всегда есть выбор — платить за видеонаблюдение, за уборку территории, за вывоз снега или нет. Навязать эти опции мы не можем. Но те, кому все это не нужно, к нам не придут. – Видите ли вы в Тюмени еще неразработанные, но интересные ниши? – Есть форматы, которые только начинают появляться. Все большую популярность приобретают пентхаусы. Еще один интересный продукт — апартаменты, несмотря на отсутствие постоянной регистрации и нежилой статус помещений. В центре все меньше участков под жилую застройку. И апартаменты — хорошая альтернатива квартире. Таким покупателям будет интересен сервис гостиничного типа, включая услуги консьержа, клининг, развитую систему питания.

Беседовала Наталья АНДРОПОВА, ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Санкт-Петербург, Горелово Красносельское шоссе, 54, к. 3 (812) 456-2-456, (812) 954-42-20, (812) 992-85-02 www. lenrusstroy.com www.dl3.ru реклама