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entrevistas ernesto zarzur, da ez tec

mercado tem muito a crescer 2012 ANO 15 Nº 35

octavio de lazari, da abecip

ritmo mais moderado em 2012 MURILO PORTUGAL, da FEBRABAN

CRÉDITO IMOBILIÁRIO, COM BAIXO RISCO

PROSPERIDADE imobiliária continua

NESTA EDIÇÃO artigos Celso luiz Martone EDUARDO FELIPE MATIAS GUSTAVO LOYOLA José Paschoal Rossetti Teotonio Costa Rezende

ÍNDICE Editorial

Entrevista II

Internacional

O crédito imobiliário bem estruturado é um fator de equilíbrio da economia, pois estimula a construção civil.

Murilo Portugal, presidente da Febraban, nota que, a prevalecer a tendência de queda dos juros básicos, as regras de correção das cadernetas de poupança terão de ser ajustadas, para evitar que se transformem num obstáculo à redução da Selic.

A mistura entre operações de bancos comerciais e de bancos de investimento deu força à crise iniciada em 2008.

O crédito imobiliário num cenário econômico instigante - Pág. 2

Entrevista I O crédito imobiliário e a construção civil têm pela frente um longo período de crescimento, afirma o novo presidente da Abecip, Octavio de Lazari Junior, cujo perfil desponta em entrevista ao jornalista José Roberto Nassar.

“A moderação é sadia para o mercado” - Pág. 3

A prosperidade do setor de imóveis tem tudo para continuar - Pág. 9

Decreto-lei 70 (I) O maior atributo dos mercados é a segurança jurídica, avalia o sócio da Tendências e ex-presidente do BC, Gustavo Loyola, que tratou da compatibilidade do Decreto-lei 70/66 com a Constituição de 1988.

A segurança jurídica é fundamental - Pág. 12

Decreto-lei 70 (II) Não procedem as alegações de que os devedores não dispõem de instrumentos de defesa, demonstra Teotonio Costa Rezende, um dos maiores especialistas em crédito imobiliário no País.

Ameaça ao acesso à moradia - Pág. 16

Perspectivas econômicas

Perspectivas de avanço consistente do crédito imobiliário - Pág. 21

José Paschoal Rossetti trata da dificuldade de conciliar crescimento, estabilidade de preços e desconcentração da renda.

Juros O professor Celso Martone, da FEA-USP, analisa as tendências da taxa de juros no Brasil e no mundo, alertando para o risco de tratar a inflação com medidas macroprudenciais.

Capa

Cenário 2012: paradoxos, riscos e incertezas - Pág. 36

Tendências

A controvérsia sobre a política monetária - Pág. 26 joelcio alves braulio

A troca de comando na Abecip, em assembleia na tarde de 8 de dezembro, foi seguida, à noite, pela solenidade de entrega da Medalha do Mérito Habitacional a Gustavo Loyola, da Tendências Consultoria, e Álvaro Alberto Barreto, da Companhia Hipotecária Brasileira (CHB).

As origens da crise econômica mundial - Pág. 34

Ernesto Zarzur, da EZ Tec

História

A Abecip promoveu, entre 2010 e 2011, seminários para discutir estratégias do crédito imobiliário.

Seminários para debater gargalos e soluções para o crédito imobiliário - Pág. 40

Notas&Fatos Informações sobre o mercado e o crédito imobiliários.

Por Fábio Luiz Elizeu e Livia Pereira.

Pág. 44

O Livro dos 44 anos da Abecip – A Revolução do Crédito Imobiliário – retrata a evolução do financiamento habitacional no País e o forte crescimento dos últimos anos.

Personagens dos 44 anos da Abecip e do crédito imobiliário - Pág. 29

Indicadores O crédito imobiliário em números, levantados pela área de Inteligência de Mercado da Abecip.

Pág. 46

Entrevista III

Rumos

Ernesto Zarzur (foto), presidente do Conselho da EZ Tec, mostra que é possível conciliar a forte presença de familiares com uma empresa aberta, com ações negociadas no Novo Mercado.

O presidente da Abecip, Octavio de Lazari Junior, mostra por que é melhor um ritmo de crescimento moderado.

O mercado imobiliário tem muito a crescer - Pág. 30

Crédito imobiliário com crescimento sustentado - Pág. 48

EDITORIAL

Revista Sistema de Financiamento Imobiliário

O crédito imobiliário num cenário econômico instigante

Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip)

Os riscos aumentaram, em escala global, e o Brasil não está livre deles, por mais favoráveis que possam ser as comparações entre países emergentes e desenvolvidos, a começar dos Estados Unidos e da União Europeia. Mas o crédito imobiliário bem estruturado é um fator de equilíbrio da economia brasileira, pois assegura o fortalecimento da construção civil e reduz as tensões entre a determinação de manter o crescimento econômico num ritmo elevado e as limitações impostas pelas circunstâncias, externas e internas. Os enormes desafios presentes permeiam os textos desta edição, com destaque para as entrevistas dos presidentes da Febraban, Murilo Portugal, e do Conselho de Administração de uma das mais ativas construtoras paulistas, a EZ Tec, Ernesto Zarzur, e, em especial, a posse da nova diretoria da Abecip, presidida por Octavio de Lazari Junior, cuja ênfase é o avanço sustentável do financiamento imobiliário e da atividade da construção. É tempo de remover entraves. Um deles é a discussão de um diploma legal velho, de 45 anos, o Decreto-lei 70/66, tratada em artigos do ex-presidente do Banco Central Gustavo Loyola e de um especialista em crédito imobiliário, Teotonio Costa Rezende. Cabe ao Poder Judiciário rejeitar a insegurança jurídica que ameaçaria todo o

sistema de crédito imobiliário.

O Supremo Tribunal Federal pode assim agir, como o fez na sentença histórica de 7 de fevereiro, em que preservou o Instituto Chico Mendes e as MPs de cunho social. A estabilidade jurídica do SFH também precisa ser preservada.

Os obstáculos globais – e como eles podem ser enfrentados – aparecem nos textos do professor e pesquisador da Fundação Dom Cabral José Paschoal Rossetti e do advogado Eduardo Felipe Matias. O professor Celso Martone, da FEA– USP, trata de uma das questões mais sensíveis da economia do País, a mudança da política monetária, com impacto direto no crédito imobiliário e em sua principal fonte de recursos, a caderneta de poupança.

Está ainda retratada a ampla discussão sobre novos instrumentos de captação de recursos para o setor imobiliário, objeto dos seminários realizados pela Abecip no biênio 2010/2011, com a presença de palestrantes nacionais e internacionais, além de representantes do governo brasileiro.

Afinal, registre-se a entrega da Medalha do Mérito Habitacional, conferida pela entidade a Gustavo Loyola e Álvaro Alberto Barreto, como personalidades que contribuíram decisivamente para que o crédito imobiliário alcançasse o estágio de desenvolvimento atual.

Diretoria Octavio de Lazari Junior presidente Antonio Paulo Marques Barbosa, Daisy Divina Godoy, Daniella Delfino, Fabio Nogueira de Araújo, Fernando Cesar Brasileiro, Gueitiro Matsuo Genso, Luiz Antonio Nogueira de França, José de Castro Neves Soares, José Roberto Machado Filho, José Urbano Duarte, Marco Antonio Andrade de Araújo, Nylton Velloso Filho, Osmar Roncolato Pinho vice-presidentes Filipe F. Pontual diretor executivo Revista do SFI Redação Conselho Editorial Affonso Celso Pastore, Anésio Abdalla, Décio Tenerello, Fábio Pahim Jr., Geraldo Gardenali, José Paschoal Rossetti, Luiz Antonio França, Octavio de Lazari Junior e Salim T. Schahin Coordenação editorial Fábio Pahim Jr. Jornalista responsável Fábio Luiz Elizeu Colaboraram nesta edição Celso Luiz Martone, Eduardo Felipe Matias, Gustavo Loyola, Fábio Luiz Elizeu, José Paschoal Rossetti, José Roberto Nassar, Livia Pereira, Marcos Garcia, Teotonio Costa Rezende Serviços de apoio técnico à edição Leonardo Rangel Editor de arte Artur Kenji Capa Hélio de Almeida Ilustrações e fotos Artur Kenji, Attilio, Joelcio Bráulio e Kenji Honda CTP Vox Gráfica Vox Projeto gráfico Flávio Peralta e Sergio Seiei Myashyro A Revista do SFI é uma publicação da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança e pretende apresentar à sociedade, para análise e debate, temas relacionados ao Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

São Paulo Av. Brigadeiro Faria Lima, 1485 – 13º andar Torre Norte – Jardim Paulistano São Paulo – SP – CEP 01452-002 Telefone (11) 3286-4855 – Fax (11) 3816-2785 e-mail: revistadosfi@abecip.org.br Fechamento desta edição: 9/3/2012

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E

Octavio de Lazari Junior

ntrevista I

Presidente da Abecip

“A moderação é sadia para o mercado” porcentual expressivo – do que a 50%, afirma. “Arroubos podem se transformar em castelos de areia”.

E, assim, os recursos da poupança – “uma instituição quase sagrada no País” – ganham mais fôlego. Quando eles não mais derem conta da demanda, daqui a alguns anos, já se prepara a introdução de um novo papel que pode alavancar a captação de recursos: as Letras Financeiras Imobiliárias (LFIs), uma espécie de “covered bond tupiniquim”, na

expressão de Lazari Junior.

Economista, o novo presidente da Abecip fez toda sua carreira no Bradesco, onde comanda atualmente a diretoria executiva para a área de empréstimos e financiamentos.

Ele faz uma análise do mercado e conta seus planos nesta entrevista a José Roberto Nassar: Revista do SFI – De onde viemos e para onde vamos no crédito imobiliário?

Octavio de Lazari Junior – Estamos naturalmente muito satisfeitos com o que vem acontecendo ultimamente com o mercado de crédito imobiliário, principalmente de uns cinco anos para cá. Há muitas razões que explicam os avanços, mas destaco três pilares fundamentais. O primeiro é decorrência de o governo ter conseguido controlar a inflação, o que dá às pessoas um horizonte de visibilidade maior – isso é extremamente importante para o crédito imobiliário.

Segundo, o baixo índice de desemprego – 6% na média de 2011 –, um dos menores da história. Com isso as pessoas se sentem seguras para fazer um joelcio alves braulio

Em busca de equilíbrio, o crédito imobiliário deve moderar seu ritmo em 2012. No ano passado, o volume financiado com os recursos oriundos da poupança alcançou R$ 79,9 bilhões, um crescimento de 42% sobre o ano anterior (o volume total, incluindo FGTS, chegou a R$ 114,1 bilhões, 36% a mais no mesmo período). Além disso, o número de unidades financiadas quebrou a barreira do milhão em 2011 (do qual 493 mil financiadas com recursos da poupança). Para este ano, a projeção da Abecip é que o volume de financiamentos “fundeados” pela poupança cresça 30% (22%, quando se inclui o FGTS) – seguindo, assim, a marcha ditada pela construção civil, que registrou queda de 21% no número de unidades de imóveis novos vendidos na capital paulista em 2011. É natural e “salutar” que haja essa desaceleração, diz Octavio de Lazari Junior, novo presidente da Abecip, que assumiu em 8 de dezembro passado. Para se sustentar ao longo do tempo, é melhor crescer a 20%/25% ano – de qualquer forma um

Octavio de Lazari Junior: crescer 50% é exagero

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investimento e tomar um empréstimo como o do crédito imobiliário, caracterizado pelo longo prazo, até 30 anos. Terceiro ponto, tão importante quanto os outros, é que, além do fator empregabilidade, todas as categorias profissionais estão tendo ganhos reais de salário, o que significa mais recursos para consumir. Estimulada por esse cenário, a demanda aparece e cresce. E, se há demanda, as construtoras e incorporadoras se sentem mais confortáveis para começar a investir, comprar terreno e estruturar um banco de terras (“land bank”), aumentar a produção, retomar mercado, voltar a crescer. Juntos, esses dois atores – pessoas físicas mais animadas a comprar imóveis, com mais renda e emprego e, portanto, com inadimplência menor; e construtores dispostos a responder a essa demanda, buscando recursos para investir – ganham a companhia de um terceiro: as instituições financeiras. Analisando todo esse quadro, os bancos começam a emprestar dinheiro. Sumariamente, são essas variáveis que explicam a dimensão que o crédito imobiliário vem tomando, essa cara, esse jeito, vamos dizer assim, essa perspectiva que estamos vendo agora.

Nos últimos anos houve um crescimento extraordinário. Mas as projeções indicam agora uma certa desaceleração. As vendas caíram em 2011, segundo o Secovi, que fala em freio de arrumação. O que isso significa?

Há uma necessária acomodação. A queda é natural e, mais do que isso, sadia para o mercado. A gente tem que ter em mente que, há cinco anos, quando o mercado de capitais ficou propício para muitas empresas abrirem capital, elas aproveitaram os novos recursos para crescer, fazer uma carteira de terrenos muito importante, aumentar os lançamentos tanto de em-

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preendimentos residenciais como de prédios comerciais. Tudo isso ocorreu no período imediatamente anterior à crise de 2008 – uma situação interessante para quem analisa o mercado. Assim é que, em 2009, os financiamentos imobiliários (em valores, com recursos oriundos da caderneta de poupança) só cresceram 13%. Quer dizer, o crédito acabou ficando represado por conta de tudo o que aconteceu a partir de setembro de 2008. Em 2010, a crise se distanciou e ele soltou as amarras, registrando um crescimento fora da curva: o valor dos financiamentos (com recursos da poupança) aumentou 65%. Em 2011, já deu para ver melhor: o volume dos financiamentos (com recursos da poupança) avançou 42%. Esse porcentual é menor que o de 2010, como se vê, mas ainda assim representa um crescimento fabuloso.

Chegamos a 2012 e a Abecip prevê uma expansão menor, de 30%, para os financiamentos com recursos oriundos da poupança, e de 22%, no total (considerando-se os recursos do FGTS).

Exatamente. Por quê? É verdade que estamos vivendo numa economia estabilizada e, agora, com taxa de juros em declínio. Só que não existe economia no mundo que suporte um crescimento de 50% ao ano durante cinco, seis, sete anos.

Isso é impossível. Então, o que as empresas fizeram? Perceberam que precisavam voltar para dentro de si próprias, olhar sua grade de custos, rever seus lançamentos, rever o produto que estavam colocando, tomar cuidado com a compra de terreno, item extremamente importante para definir o tipo de produto, o custo e o preço final do apartamento ou da casa que vai ser lançada.

Os nossos empresários, eu diria que são excepcionais, tiveram a preocupação, a clarividência, a humildade de reconhecer que não dava para

crescer naquele ritmo, que precisavam controlar seus custos, porque a margem é muito apertada nesse mercado, rever seus lançamentos, e colocar em ordem aquelas obras que porventura estivessem atrasadas – e foram bem-sucedidos, tanto é que nenhuma empresa quebrou, apenas alguns resultados diminuíram. A partir daí, crescer, sim, mas de uma maneira sustentável, equilibrada. Este é o ponto primordial. A gente prefere crescer 25%, 30% este ano, mais 20% ou 25% no ano que vem, e assim por diante. Que não haja arroubos. Isso não leva a nada ou acaba nos levando a uma situação semelhante à dos Estados Unidos ou da Europa. Não é isso o que a gente quer para o nosso mercado. Até porque a relação crédito imobiliário/ PIB no Brasil é pequena (baixa), 4,9%. As coisas têm que ser feitas com a devida calma e equilíbrio.

Não queremos crescer 50%, 60% por ano, até porque isso é fictício, um castelo de areia. Quem cresce tão rápido pode também cair rapidamente. A gente quer bases sólidas: cimento, tijolo, cal, ferro, estrutura.

Em 2011, a construção civil cresceu (3,6%) mais do que o PIB (2,7%). No entanto, em São Paulo, houve essa desaceleração. Como se explica essa relação?

A cadeia do crédito imobiliário é um processo que tem uma duração maior. Não é como comprar uma máquina que em 40 dias está pronta ou um produto que você pede e já está na prateleira. No nosso ramo, começamos a pensar no empreendimento hoje e ele só vai se tornar uma realidade daqui a quatro anos, pelo menos. Leva-se de seis meses a um ano para aprovar a obra, o projeto, depois pelo menos três anos para construir, obter o habite-se, etc., e fazer o repasse para o mutuário final.

Esse descolamento é por conta disso. O PIB pode ter crescido menos, mas os resultados da construção se

convicção, sem medo de errar: isso não me preocupa. A ameaça existe e sempre é possível que venhamos a sentir algum impacto dos problemas vividos principalmente pela Europa. Mas eu não acredito mais em grande turbulência. A crise da Europa já estava contratada, a gente sabia que ela ia acontecer. Só que não há nenhum risco de ruptura.

Vão acertar o problema da Grécia, os títulos da Itália já começaram a melhorar de preço, Espanha e Portugal também. Lógico que esses países vão sofrer, vão demorar dez anos para voltar a crescer acima de 2%,

Um estudo feito pela MB Associados para a Abecip afirma que a demanda da classe C representa 1,5 milhão de unidades anual até 2016.

No ano passado, o número de unidades financiadas quebrou a barreira do milhão. A partir daí, qual será a marcha da demanda? E se acontecer algum imprevisto?

Essa demanda vai continuar sólida, embora a velocidade da expansão seja um pouco menor. Nós ainda temos um déficit habitacional no Brasil de seis milhões de moradias e ele terá de ser enfrentado. Parte disso ficará por conta do Minha Casa Minha Vida, nas faixas de renda mais baixa. Mas não nos esqueçamos dos vários segmentos de classe média. Nos últimos dez anos, por força da empregabilidade e “Temos um volume muito expressivo de dos ganhos reais de salário, poupança no mercado brasileiro, houve uma migração de mais R$ 420 bilhões em 98 milhões de contas” de 20 milhões de pessoas da classe D para a classe C e mais de 10 milhões de pessoas da classe C para a classe B. Além disso, há o crescimento natural da 2,5%. A economia americana já está população, hoje somos mais de 190 se recuperando, com desemprego milhões de pessoas. O brasileiro conem queda e aumento de consumo. tinua casando e, portanto, continua A China, se não crescer nada, vai precisando comprar novos imóveis. avançar 7,5% [meta mínima recenMais ainda, as famílias – com renda temente definida para 2012; nos maior e contando com o trabalho da últimos anos, a meta oficial era de mulher – alimentam o desejo de tro8%, mas a economia expandiu-se car o apartamento menor por outro em torno de 9%/10%]. Os euromais confortável, maior, mais bem peus, de população mais envelhelocalizado. Daí surge um outro mercida, não têm um mercado interno cado, o de usados, que também está com o potencial do mercado interentrando em expansão. no brasileiro. Além do mais, temos um bônus demográfico extraordiE os possíveis reflexos da crise nário. Em vez daquela base larga internacional? na pirâmide, hoje nossa população Será que tem algum risco? Eu jovem está no meio da pirâmide. É afirmo para você com absoluta o melhor momento profissional, de

capacidade de produção, capacidade de trabalho do jovem brasileiro.

E uma característica fundamental: o brasileiro não compra imóvel para ganhar dinheiro, ele compra imóvel para morar. Precisa ter um bem de raiz, uma herança, talvez, da colonização italiana, portuguesa, espanhola. Financia em média 62% do valor do imóvel (embora até 80% estejam disponíveis). Pode fazer o financiamento em até 30 anos. O prazo médio é 18, nos contratos mais recentes (no conjunto, a média geral é oito anos). Guarda um pouco de dinheiro, usa sua poupança, seu fundo de garantia para dar entrada numa casa ou apartamento e financiar o menor porcentual possível. joelcio alves braulio

devem à expansão do crédito imobiliário anterior à crise.

Muito se fala que, a julgar pela expansão recente, a poupança não vai dar conta da demanda por crédito, em dois ou três anos. Surgem ou são propostas novas modalidades de captação, como os certificados de recebíveis (CRIs), os covered bonds (títulos garantidos pelos ativos dos bancos) e até mesmo novo tipo de depósito a prazo (que o governo chegou a estudar). Para onde rumaremos nesse campo do funding, ou seja, das fontes de financiamento?

Nós ainda temos um volume muito expressivo de poupança no mercado brasileiro. São 98 milhões de contas e R$ 420 bilhões de saldo (dezembro de 2011), dos quais R$ 330 bilhões referem-se à poupança tradicional e R$ 90 bilhões, à poupança rural. Então, temos de ter em mente de uma forma muito clara que a poupança é uma instituição neste país, uma instituição quase sagrada. É mais que uma aplicação financeira, é a primeira aplicação financeira que qualquer pessoa, pelo menos da grande massa da popula-

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ção, lembra quando pensa em guardar um pouco de dinheiro, até abrindo conta em nome dos filhos, para custear os estudos ou uma viagem.

Então, a gente tem de preservá-la. A poupança ainda tem recursos para financiar o crédito imobiliário (uns bancos têm mais, outros menos), o

FGTS, também. E a poupança ainda terá um fôlego um pouco maior, por conta da desaceleração, da acomodação natural que está ocorrendo.

“Sou essencialmente um bancário” Octavio de Lazari Junior, 49 anos a serem completados em 18 de julho, tem uma carreira inteiramente ligada ao Bradesco. Paulistano do bairro da Lapa, casado, um casal de filhos (um rapaz de 21 e uma moça de 18), ele conta aqui essa trajetória, descreve seu próprio perfil pessoal, fala de sua formação, seus planos, hábitos, costumes e hobbies.

Como evoluiu sua história profissional?

Comecei a trabalhar no Bradesco, ainda jovem, como contínuo na agência Lapa, em São Paulo. Fiz 15 anos no dia 18 de julho de 1978 e aí comecei a trabalhar no banco em 21 de setembro de 1978.

Fui crescendo na carreira. Em 1983, fui gerente de crédito imobiliário e poupança, era um cargo que existia no Bradesco. A gente ficava 24 horas por dia só respirando crédito imobiliário e poupança, na época dos cofrinhos ainda, das lojas de poupança.

Segui carreira na agência, tornei me gerente, passei como gerente por várias agências, Carapicuíba, Vila dos Remédios, Belenzinho. Durante dez anos, atuei como gerente geral de várias agências. Tenho quase 34 anos de banco. Então, nos últimos 14 anos fui para a matriz do Bradesco, lá em Osasco.

Desses 14, durante 11 anos fui diretor de crédito; fiquei um ano e meio como diretor da área de empréstimos e financiamentos do Bradesco. Há três meses, sou diretor executivo do banco, responsável pela área de empréstimos e financiamentos, onde está o crédito imobiliário, além das áreas de investimentos (incluindo poupança), serviços financeiros, serviços de cobrança e também consórcios.

São quatro grandes áreas.

Sua formação profissional foi turbinada pela experiência prática, não? É, amassei barro durante muito tempo. Formei-me em Economia, fiz MBA na USP, depois fiz pós-graduação na Fundação Dom Cabral e estou concluindo mais um curso de aperfeiçoamento na Dom Cabral,

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tenho cursos de aperfeiçoamento pelo IMD, tenho cursos na FGV, no Largo São Francisco, outros cursos na USP. Mas, na verdade, tenho toda essa estrada de Bradesco, 34 anos atendendo o cliente, entendendo suas necessidades, entendendo as necessidades do mercado, passando por tantos planos econômicos nesse período. A formação acadêmica foi extremamente importante para que eu pudesse ter o embasamento teórico, técnico, conceitual que deu suporte à carreira.

Mas a Faculdade Bradesco é o grande legado que a gente carrega. Aprendi fazendo, vivendo, vivenciando cada momento da história do mercado imobiliário brasileiro, que é o mais importante de tudo.

Quando pensa no assunto, o senhor se diz: sou um economista, um banqueiro ou um bancário?

Na essência eu sou um bancário, eu sempre digo isso. Lógico que a gente aprende a pensar como um banqueiro ou como um economista, porque não se perde a formação acadêmica. O que eu gosto de fazer é ser bancário, conversar com o cliente, criar o melhor produto para ele, encontrar a solução financeira para sua necessidade de tomar recursos ou fazer aplicação financeira. Sou bancário por natureza. Como não segui a carreira, não posso me sentir ou dizer que sou um economista, embora o curso tenha dado a base. Sinto me banqueiro enquanto tomo decisões, porque tenho que pensar na minha instituição, nos acionistas do banco, nos resultados, tenho que perpetuar, perenizar isso, tornar o banco cada vez melhor. Mas, quando estamos no dia a dia, trabalhando, nós, do Bradesco, na essência, do seu Brandão [Lázaro de Mello Brandão, presidente do Conselho] ao contínuo, somos bancários.

Os esportes têm lugar reservado na sua vida?

Sim, gosto muito de esportes. Jogo tênis, faço mergulho e corro pelo menos três vezes por semana. Além disso, gosto prá caramba de futebol. Sou palmeirense.

Tem coisa que a gente traz na veia.

Letra Financeira Imobiliária?

A Letra Financeira Imobiliária é o covered bond tupiniquim. Tem as mesmas características operacionais e legais. Batizamos de LFI. Deixa o nome covered bond lá para os Estados Unidos. O desenho final está praticamente pronto e estamos discutindo com governo, Banco Central, outros atores, incluindo as companhias securitizadoras. Sua implantação depende de uma legislação que permita aos bancos comercializá-los, de legislação fiscal

para saber se vai haver – provavelmente haverá – alguma isenção de imposto para quem compra esse papel, de uma regulação quanto a prazos e resgates. É preciso montar uma espinha dorsal, a ser aprovada pelo BC, para que os bancos possam operar. Se não, cada um vai operar de um jeito e a gente quer um papel, um investimento que seja comum a todos. Não importa se o cliente está comprando esse papel no banco A, B, C ou D. Onde ele comprar, ele saberá que estará comprando um papel que denota segurança, um equivalente ao depósito a prazo.

Deveria haver padronização?

Padronização eu não digo. Mas

tem o direito de cometer. Então, vendo o que aconteceu nos Estados Unidos e na Europa, precisamos aprender a lição para não deixar os mesmos erros acontecerem aqui. Todos os atores envolvidos nesse processo estão muito conscientes. Não temos problema hoje, mas, tendo isso em mente, posso dizer que, tão logo ele se mostre necessário, esse novo papel vai estar absolutamente pronto para ser utilizado como funding para o crédito imobiliário.

Não será necessário um teste de mercado?

Como a poupança ainda vai durar alguns anos, com certeza até o final deste ano todo o arcabouço legal das LFIs estará pronto. A partir daí vamos testá-las no mercado. Mas eu não tenho nenhuma dúvida de que esse papel vai ser aceito. Hoje a poupança paga 6,17% mais a TR. Se a taxa básica de juros continuar declinando, para 9,5% ou até 8,5%, talvez no ano que vem, como pretende o governo [a Selic caiu para 9,75% no dia 8 de março], o custo do novo papel vai estar muito próximo do custo atual do funding de poupança. Além disso, terá liquidez, dará uma remuneração adequada para o investidor, terá a garantia de um imóvel cujo financiamento não passou de 62% do total – enfim, o investidor sabe que está comprando um papel que tem, no mínimo, uma garantia de 140%, 150%. E ainda tem os recebíveis da pessoa que está pagando o crédito imobiliário, atrelados à qualidade das instituições financeiras que temos hoje no Brasil, graças à competência delas, graças à legislação do BC, que sempre foi muito conservadora. joelcio alves braulio

E quanto às novas modalidades?

Independentemente disso, se faltarem recursos para “fundear” o crédito imobiliário, temos alternativas prontas para quando chegar o momento, que pode ser daqui a dois, três anos, dependendo do que vai acontecer no resto da economia. Os CRIs já estão operando e já têm R$ 28 bilhões. Não é um mercado tão pequeno assim. Só não é maior porque existem recursos disponíveis na poupança, que são mais baratos e, portanto, preferidos dos empresários. O CRI acabou ficando mais para empreendimentos comerciais, shopping centers, para outra categoria de imóveis. O mesmo ocorre com os fundos imobiliários, que dão uma remuneração muito interessante para o investidor e estão prosperando. E as LCIs que os bancos operam. Temos um arcabouço muito bem desenhado, o qual a Abecip vem trabalhando junto com o governo federal, e com nossos associados, há bastante tempo. No ano passado, fizemos um workshop a respeito desse assunto, envolvendo todos os interessados. Nele discutimos a Letra Financeira Imobiliária (LFI).

“A Letra Financeira Imobiliária é o covered bond tupiniquim, com as mesmas características” acho necessário estabelecer regras, mínimos e máximos, para que o papel seja respeitado, para não deixar o mercado muito solto. Eu digo isso com muita tranquilidade diante do que aconteceu nos EUA em 2008: derivativos em cima de operações, baixo critério de avaliação, risco de crédito subavaliado, os valores, digamos assim, alavancados em cima daqueles imóveis, papel valendo duas vezes o valor do imóvel, quer dizer, a garantia equivalia à metade do que valia o papel. A gente pode cometer erro novo, erro velho a gente não

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A LFI terá um apelo muito forte.

A remuneração da poupança vai mudar?

O governo vem buscando incessantemente reduzir a taxa de juros.

Vamos chegar a um ponto em que alguma coisa terá de ser feita no sentido de mexer na remuneração para que o governo possa continuar reduzindo o juro. Não há ainda nada certo, mas ouço falar que o que se pretende é preservar as condições da poupança já existente. Só seriam alteradas as regras da poupança nova.

De qualquer forma, o importante é que a poupança continue a ter uma rentabilidade atraente quando comparada a fundos de investimento, a CDB e outros tipos de investimento.

E continue a ser uma opção segura como é hoje, com a cobertura do Fundo Garantidor de Crédito.

Quando se imagina o crédito imobiliário a 15%/20% do PIB, três, quatro vezes maior do que atualmente, o que vai mudar de fato, não apenas dentro das organizações, mas como visão econômica do setor?

Como estamos nos preparando para isso, como país?

O crescimento do crédito imobiliário não acontece por si só. Ele depende de iniciativas que o antecedam, do planejamento urbano adequado a obras de infraestrutura, viária, de saneamento, esgoto, água, luz, telefone, serviços. É certo que uma coisa puxa a outra: um bom empreendimento privado pode trazer todos esses benefícios. Mas na verdade é melhor que a infraestrutura esteja pronta para que os empreendimentos sejam construídos de acordo com a demanda daquele local, de forma a atender a todas as necessidades básicas daquele morador. Temos problemas nesse e em outros campos, como todo mundo tem, mas as coisas estão caminhando e os problemas estão sendo enfrentados. Muito ainda se fala que o Brasil é o país do futuro, que vai dar certo. Não, já deu certo.

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É o país do presente. Isso está muito claro para mim – basta ver nossas instituições, a segurança nos mercados, a segurança jurídica dos contratos. A lógica do nosso país mudou. Hoje, quando um empresário, um investidor, um fundo de investimentos lá de fora analisa onde vai investir, ele olha para a Índia, com todos aqueles problemas de castas sociais quase intransponíveis; para a Rússia, com todos aqueles problemas políticos, de clima; para a China, um colosso, mas com governo centralizador; para a própria Europa, ele pensa duas vezes e busca alternativas. E torna o Brasil a bola da vez – vejam-se os investimentos diretos, das montadoras, por exemplo. Não simplesmente por falta de opção, mas porque é um país que está amadurecendo ao longo do tempo, que tem uma agricultura pujante, onde se colhe o ano inteiro, que tem gente trabalhadora e, mais do que isso, gente feliz, que está melhorando seu nível educacional, sua condição de vida e de cidadania.

Essa história de que brasileiro não gosta de trabalhar é mentira. O brasileiro trabalha bastante. Tudo isso é que faz o Brasil dar certo.

Como analisa os programas governamentais?

O déficit habitacional é muito grande, mas é mais concentrado na população de baixa renda. Por isso, está tomando decisões corretas.

Assim como foi o Bolsa Família, o Minha Casa Minha Vida é um programa excepcional, inteligente, bem estruturado e voltado para um alvo adequado. Tem que ser muito bem gerido, mas tem que existir. Não nos iludamos: nas faixas mais pobres, o governo tem de ajudar as pessoas, dar subsídio. O Minha Casa não é uma promessa. Já é um sucesso. A Caixa Econômica vem fazendo um trabalho muito bem feito e o que nós precisamos fazer é apoiar a continuidade dele. Quando as pessoas sentirem melhora no nível de educa-

ção, de emprego, e passam a ganhar mais, elas vão saindo dele e migram para o mercado convencional.

Quais seus planos para a Abecip?

A Abecip é uma entidade extremamente importante. Em todas as mudanças transformadoras na área de crédito imobiliário e poupança, a Abecip esteve presente, como uma associação representativa das companhias que a compõem, bancos, companhias hipotecárias, securitizadoras.

Pretendemos manter esse legado de todos os ex-presidentes da entidade.

Quando alguém, brasileiro ou estrangeiro, do setor público ou privado, quiser falar no Brasil sobre crédito imobiliário e poupança, ele pode vir à Abecip, que será o canal adequado e representativo. Por outro lado, em função do crescimento do crédito imobiliário no Brasil, a gente sabe que precisa preparar todo o mercado, dos vendedores aos funcionários das instituições financeiras, para que o cliente seja bem atendido. Buscamos profissionalismo e uma transparência absoluta. O cliente tem que saber exatamente o que está acontecendo, o que está comprando, qual a taxa de juros, o prazo de financiamento, o seguro que está embutido, quais são os deveres dele, os direitos. Para isso, a Abecip abriu no ano passado um processo de certificação para profissionais que atuam na área de crédito imobiliário. Já fizemos dois pilotos e faremos agora um terceiro, de experimentação final. A partir daí, as entidades filiadas poderão indicar para treinamento e cursos as pessoas que quiserem. A certificação da Abecip lhes dará os conhecimentos necessários para que possam atender e esclarecer todas as dúvidas desse cliente, em qualquer rincão do País. Afinal de contas, o cliente está fazendo uma operação de crédito de 15, 20, 30 anos, não é coisa de dois dias.

Então, ele tem que estar plenamente consciente de seus deveres e direitos, para fazer o melhor negócio possível naquele momento.

C

apa

A prosperidade do setor de imóveis tem tudo para continuar

kenji honda

O Brasil viveu, nos últimos anos, “um período País – Gustavo Loyola, sócio-diretor da Tendências de extraordinária prosperidade de todo o setor Consultoria e ex-presidente do Banco Central, e Álvaimobiliário e, com a participação de todos os agenro Alberto Barreto, diretor-presidente da Companhia tes – da construção, da incorporação, da securitiHipotecária Brasileira (CHB) –, o novo presidente da zação e do financiamento imobiliário” –, tornou-se Abecip fez seu primeiro pronunciamento público. possível atender, “com recursos das cadernetas de Como assinalou Lazari, “a Abecip continuará poupança, cerca de estreitando o diáloum milhão e meio go com os governos, de usuários finais do Banco Central, insticrédito imobiliário, tuições financeiras, mutuários que reaassociações de classe, lizaram o seu sonho empresas parceiras, mais profundo, alsecuritizadores, imcançando a moradia prensa, enfim, com a própria”, enfatizou sociedade brasileira, Octavio de Lazari Juatuando em perfeita nior, pouco depois de sintonia com os mais tomar posse, em 8 de diversos agentes de dezembro, como premercado”. Assim sesidente da Associação rão enfrentados, disse Brasileira das Entidao presidente da entides de Crédito Imodade, “os grandes debiliário e Poupança safios do crédito imo(Abecip). biliário, removendo os Numa cerimônia entraves conhecidos marcada pelo simboe os que certamente lismo, com a presença surgirão, entendendo do ministro da Preque é tarefa de todos vidência, Garibaldi cuidar para que não Alves, em que figuras se repitam, no Brasil, centrais da história da situações semelhantes Abecip compareceram às que afligem Estados para a entrega da MeUnidos e Europa”. dalha do Mérito HaLazari tratou da bitacional (ver box) a agenda do crédito dois destacados persoimobiliário para o binagens da história do ênio 2012/2013: “Em Octavio de Lazari Junior: “Os ventos são bons” crédito imobiliário no nossa pauta estão no-

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vos mecanismos de captação de recursos, ênfase no emprego da tecnologia da informação, rapidez na concessão de empréstimos, redução dos custos de transação, certificação dos profissionais do crédito imobiliário, crédito de boa qualidade e governança corporativa”. Assim será possível crescer de forma sustentável, com diligência para “multiplicar o peso do crédito imobiliário como proporção do crédito bancário e em relação ao Produto Interno Bruto”. Como assinalou o novo presidente da Abecip, “por mais intensas que as crises pareçam ser, no presente, nós as faremos passageiras”.

“Meu compromisso – avançou – é com o longo prazo, com a perenidade da associação, com as políticas permanentes que fizeram da Abecip o centro das discussões sobre o crédito imobiliário no Brasil”. Disse ainda Lazari: “Os tempos são outros, mas os ventos são bons”.

Travessia sustentável – Como notou o ex-presidente Luiz Antonio França, ao anunciar os vencedores da Medalha do Mérito Habitacional, este é um momento em que o crédito imobiliário brasileiro faz uma travessia sustentável rumo ao primeiro time dos países que asseguram moradia própria à população”.

França destacou o significado da Medalha do

Mérito Habitacional. Recordou a trajetória de um dos agraciados, Gustavo Loyola, que teve papel decisivo no saneamento do sistema bancário nacional, contribuiu para a construção de um Banco Central com autonomia e teve participação direta na criação do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Já o homenageado Álvaro Alberto Souto Filgueira Barreto, saudado por Elano de Paula, viu destacada sua ampla folha de serviços prestados ao crédito imobiliário e seu extenso currículo, na área pública e na área privada, desde que se formou engenheiro civil pela UFRJ e atuou como professor da Faculdade de Ciências Econômicas da Universidade Federal do Rio Grande do Norte, nos anos 60. Ele foi, ainda, presidente dos Conselhos de Administração da Associação de Poupança e Empréstimo Riograndense do Norte (Apern), da Caixa Forte APE, da Associação de Bancos do Estado do Rio Grande do Norte, além de conselheiro, diretor e vice-presidente da Abecip, presidente da Uniapravi (Unión Interamericana para la Vivienda), diretor do Biape (Banco Interamericano de Ahorro y Préstamo) e presidente da Agência de Fomento do Rio Grande do Norte (AGN).

kenji honda

Com políticas permanentes, a Abecip no centro das discussões sobre crédito imobiliário

Maria Izabel e Osmar Roncolato, Gustavo Loyola e Sérgio Darcy na entrega da Medalha do Mérito Habitacional

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Construindo a história do SFH, do SBPE e do SFI

kenji honda

A cada biênio, a Associação Brasileira das ções de classe no sistema financeiro”. E o SFI Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança foi um exemplo típico dos resultados da atua(Abecip) confere a personalidades de grande ção da entidade, pois a criação do sistema “não destaque, que contribuíram decisivamente para teria sido possível pensar e implementar se não o fortalecimento do Sistema Financeiro da Hafosse a Abecip”, disse Loyola. bitação (SFH), do Sistema Brasileiro de PouO diretor-presidente da CHB, Álvaro Alpança e Empréstimo (SBPE) e do Sistema de berto Barreto, foi saudado por Elano de Paula.

Financiamento Imobiliário (SFI), a Medalha do “Sou mais uma vez premiado ao ser o escolhiMérito Habitacional. Os agraciados, no biênio do para apresentar o Álvaro na homenagem que 2010/2011, foram Gustavo Loyola, sócio-direlhe chega com bastante atraso”, ressaltou Elano tor da Tendências Consultoria e ex-presidente de Paula, ele próprio agraciado em 2005 com a do Banco Central, e Álvaro Alberto Barreto, Medalha do Mérito Habitacional. Álvaro Bardiretor-presidente da Companhia Hipotecária reto agradeceu a homenagem, lembrando: “Sou Brasileira (CHB). apenas um instrumento usaCriada em 2003, a do pelos amigos e homolocomenda foi conferida, gado pelo conselho diretor até agora, a Anésio Abdessa casa para homenagear dalla, Antonio Luiz Sammuitos companheiros que paio Candal da Fonseca, por aqui passaram e, indeleElano de Paula, Maurício velmente, deixaram as marSchulman, José Eduardo cas da competência, dignide Oliveira Penna, Sérgio dade e honestidade”.

Darcy da Silva Alves, OsNo encontro, realizado valdo Iório Filho, Melhim em São Paulo, o ex-presiÁlvaro Alberto Barreto, um dos laureados Namen Chalhub – além dente da Abecip Luiz Antode Carlos Eduardo Duarte nio França enfatizou o paFleury, homenageado postumamente. A escolha pel de Loyola: “Entre as suas missões como dos homenageados é decidida por consenso da autoridade monetária, teve a do saneamento diretoria e conselhos da Abecip. de um dos maiores esqueletos financeiros do Na cerimônia de entrega da Medalha do País, o Fundo de Compensação das Variações Mérito Habitacional, realizada em 8 de dezemSalariais, sem o que não existiriam as conbro, Gustavo Loyola lembrou dos tempos em dições para retomada do crédito imobiliário, que trabalhou no Banco Central. “Tudo o que como se vê hoje. Foi, portanto, notável o paeu modestamente pude fazer pelo crédito imopel de Gustavo Loyola na reconstrução do biliário, não poderia ter feito sem a felicidade crédito imobiliário no Brasil”. Já o presidente de ter trabalhado com muita gente boa nesse peda Abecip, Octavio de Lazari Junior, destaríodo de BC, com a Abecip e outras instituições cou a importância do trabalho dos homenapúblicas, como a Caixa Econômica Federal”, geados, que “tanto contribuíram e continuam enfatizou. A Abecip, segundo o ex-presidente contribuindo para esse importante segmento do BC, “tem sido um ponto forte das organizado mercado brasileiro”. (Livia Pereira)

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ecreto-lei 70 (I)

A segurança jurídica é fundamental Gustavo Loyola Sócio da Tendências Consultoria, doutor em Economia pela EPGE/ FGV, ex-presidente do BC Encontra-se em julgamento pelo Supremo Tribunal Federal (STF) recurso extraordinário em que se discute a compatibilidade, ou não, com o texto da Constituição de 1988, das normas do Decreto-lei 70/66 — que possibilitam a execução extrajudicial das dívidas hipotecárias contraídas no regime do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Até o momento em que o ministro Gilmar Mendes pediu vista, quatro ministros haviam se manifestado pela incompatibilidade da execução extrajudicial de dívidas hipotecárias prevista no citado diploma legal com a Constituição de 1988, por ofensa ao princípio do devido processo legal.

Porém, dois ministros, inclusive o relator do recurso, haviam se posicionado de maneira contrária. O relator do recurso, ministro Dias Toffoli, votou no sentido de manter a jurisprudência assentada pelo Supremo na matéria e afirmar que o Decreto-lei 70/66 foi recepcionado pela Constituição. Foi acompanhado pelo ministro Ricardo Lewandowski, que mencionou a existência de sólida jurisprudência do STF sobre a matéria, tanto antes quanto depois da promulgação da Constituição de 1988, e lembrou que o aludido decreto-lei não impede ou proíbe o acesso à via judicial, sendo possível

em qualquer fase da execução extrajudicial o acesso ao Judiciário.

Como economista, não me cabe discutir teses jurídicas. Contudo, é muito preocupante tomar conhecimento da existência da possibilidade de o STF entender que o SFH e o SBPE operaram por mais de 20 anos com um procedimento de cobrança tornado inconstitucional com o advento da Constituição de 1988.

A meu ver, tal decisão representa séria ameaça, pois pode invalidar prática consagrada pelo uso, criando um vácuo que deve aumentar as incertezas dos agentes financeiros. Como já mencionado, a alegação de inconstitucionalidade seria devida ao fato de o citado Decreto -lei impedir o acesso imediato do devedor ao Judiciário, o que, contudo, não parece ser a prática comumente observada. Ao contrário, o elevado estoque de ações judiciais relativas a financiamentos do SFH não dá guarida à tese da dificuldade de acesso dos devedores ao Judiciário.

As consequências de uma decisão que vira ao avesso um procedimento utilizado amplamente no crédito imobiliário por mais de 40 anos – e que já contava com o guarda-chuva da jurisprudência consagrada no País – podem afetar profundamente o custo e a disponibilidade de crédito no Brasil, notada-

O STF está julgando a compatibilidade do DL 70/66 com a Constituição de 88, levantando dúvidas sobre tema que se afigurava pacificado nos tribunais

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mente as operações de longo prazo, como os financiamentos para aquisição de imóveis.

Com efeito, vários estudos acadêmicos realizados internacionalmente mostram inequivocamente que o crédito imobiliário é mais disseminado em países em que estão simultaneamente presentes a estabilidade macroeconômica e a sólida proteção dos direitos dos credores. Os contratos de financiamento imobiliário tipicamente preveem a entrega de recursos à vista ao mutuário, os quais retornam no futuro ao emprestador em prestações periódicas ao longo de período razoavelmente longo de tempo. Nesse contexto, os contratos da espécie somente podem existir na presença de ambiente econômico e jurídico que propicie razoáveis garantias do cumprimento das obrigações contratuais por parte dos devedores.

Na hipótese de o STF se manifestar pela inconstitucionalidade dos mecanismos do Decreto-lei 70/66, as repercussões poderiam ser extremamente negativas para o desenvolvimento do crédito habitacional no Brasil. É certo que as novas operações de financiamento no SFH e no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) vêm sendo realizadas ao abrigo da Lei 9514/97 – que instituiu a alienação fiduciária de imóveis – e não mais com base no agora ameaçado Decreto-lei 70/66. Porém, uma decisão do STF declarando – tardiamente – inconstitucionais os mecanismos de execução previstos neste último diploma legal traz o risco de contaminar todo o mercado de financiamento de imóveis, seja por representar uma mudança abrupta na jurisprudência estabelecida pelo próprio Supremo – sobre a qual por décadas inúmeras transações de financiamento foram realizadas por agentes de boa fé –, seja por implicar aumento das dificuldades para a retomada dos imóveis que representam a garantia do adimplemento das obrigações contratuais pelos mutuários dos financiamentos imobiliários.

A propósito, vale citar as palavras do ministro Lewandowski proferidas quando do julgamento do recurso extraordinário relativo ao

Decreto-lei 70/66: “Entendo que, desde o momento que o Decreto-lei 70/66 foi concebido, teve-se em mente a desburocratização do sistema de financiamento da casa própria e do imóvel para a pessoa física”. De fato, o aludido diploma legal faz parte do edifício normativo que instituiu, nos meados dos anos 1960, o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que desempenharam bem suas funções durante cerca de 15 anos, período em que tornaram possível a aquisição de residência financiada por parcela relevante das famílias brasileiras. Vale citar a título ilustrativo que, no início dos anos 1980, as instituições do SFH e do SBPE vinham financiando, em média, a compra de cerca de 600 mil imóveis anualmente. Em tal contexto, torna-se ainda mais difícil, principalmente para os leigos em Direito, capturar a lógica por trás da derrubada no Decreto-lei 70/66, uma peça importante da engrenagem que abriu as portas da casa própria para milhões de brasileiros.

No contexto desta discussão sobre o Decreto-lei 70/66 e sobre o papel nuclear da segurança jurídica no financiamento imobiliário, parece útil revisitar, ainda que brevemente, a turbulenta história do SFH e do SBPE no Brasil, em busca de lições que evitem no futuro a frustração da esperança dos muitos que agora veem às suas portas a oportunidade de realizar o sonho de uma casa própria digna.

A derrocada, no final dos anos 1980, do SFH e do SBPE – que até então desempenhavam bem o seu papel de veículo de acesso das famílias brasileiras à casa própria – foi o resultado do acúmulo de diversos fatores conjunturais e, principalmente, de equívocos cometidos pelo Poder Público, aí incluídos não apenas o Executivo, mas também o Legislativo e o Judiciário. Em meu entendimento, o colapso desses sistemas de financiamento decorreu da deterioração do ambiente macroeconômico, da intervenção equivocada do governo nas relações contratuais e da elevação das incertezas jurídicas, pelas sucessivas e recorrentes interpretações do

No passado, o SFH enfrentou grave crise devido a turbulências macroeconômicas e à insegurança jurídica, que tolheram o crédito imobiliário

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nos orçamentos de expansão das instituições nos próximos anos. Tendo em vista a existência de demanda reprimida por habitação, não há por que duvidar que o futuro do crédito imobiliário no Brasil é muito promissor, desde que haja manutenção dos bons fundamentos macroeconômicos e da segurança jurídica necessária. Não é excesso de otimismo antever que, em mais três ou quatro anos, a relação crédito imobiliário e o PIB deve passar dos atuais 4% para algo em torno dos 12%, o que permitiria a redução do nosso histórico déficit habitacional.

Entretanto, parece fundamental afastar os riscos de volta de um ambiente de incertezas que possa vir a reduzir a oferta de financiamento imobiliário. Os efeitos potenciais sobre a economia brasileira da interrupção do crescimento das operações da espécie seriam muito negativos, seja frustrando a aquisição de casa própria para muitas famílias, seja também reduzindo a oferta de emprego na indústria da construção civil. Os operadores do Direito que se manifestam pela inconstitucionalidade do Decreto-lei 70/66 frequentemente lembram que a moradia é um direito social insculpido na Constituição brasileira. É verdade.

Mas a materialização deste direito depende da capacidade de nossos concidadãos terem acesso à casa própria, o que, para muitos, significa a necessidade de utilização do financiamento imobiliário. Assim, fundamental se torna a preservação do adequado ambiente jurídico-legal que facilita a oferta de recursos para o financiamento habitacional no País.

Attílio

Judiciário contrárias aos direitos dos credores.

Como consequência, houve redução expressiva do número de unidades financiadas para pífios 30 mil por ano. O edifício normativo construído nas décadas de 1960 e 1970 se desmoronou da noite para o dia e o financiamento habitacional tornou-se verdadeiro “abacaxi” para os agentes financeiros. O resultado disso é o Brasil exibindo até hoje uma baixíssima relação crédito imobiliário / PIB e um elevado déficit habitacional.

A reversão dessa situação e a reconstrução do crédito imobiliário no Brasil foram um processo lento e penoso, viabilizado em primeiro lugar pela estabilização da economia a partir do Plano Real, de junho de 1994. Com a estabilização, diminuíram sobremaneira as incertezas sobre o futuro, viabilizando-se o crédito de longo prazo na economia. Além disso, registraram-se diversos avanços na legislação que rege os contratos imobiliários. A criação do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), a regulamentação da figura do “patrimônio de afetação” e da possibilidade da utilização da alienação fiduciária nas operações de financiamento imobiliário foram importantes progressos obtidos na última década.

Com base nesses novos alicerces, as operações de financiamento vêm se expandindo rapidamente no Brasil, inclusive beneficiando famílias de menor renda, com apoio de programas específicos do governo federal geridos pela Caixa Econômica Federal. Para o sistema bancário privado, o crédito imobiliário voltou a ser um produto nobre, presente de maneira relevante

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ecreto-Lei 70 (II)

Ameaça ao acesso à moradia?

Teotonio Costa Rezende Mestre em Gestão e Estratégia de Negócios O Decreto-Lei 70 foi editado em 21/11/66, tendo entre os principais objetivos contribuir para a dinamização do mercado de crédito imobiliário brasileiro, facilitar assim o acesso à moradia e, por conseguinte, fortalecer a indústria da construção civil, segmento com importante papel na geração de emprego e renda. Portanto, se insere no contexto das iniciativas de governo de duplo impacto: econômico (gerar emprego e renda) e social (combater o déficit habitacional).

Mas, passados mais de 45 anos de sua edição, ainda se discute a constitucionalidade do referido decreto.

Em que pese a Suprema Corte já ter decidido pela sua constitucionalidade, atualmente encontram-se na pauta do Supremo Tribunal Federal dois Recursos Extraordinários nos quais se alega a inconstitucionalidade do procedimento extrajudicial de cobrança e leilão de imóvel hipotecado aos agentes do SFH, regulado pelo DL 70/66, reforçando a tese de que no Brasil o passado é mais incerto do que o futuro.

Não é objeto deste artigo discutir aspectos jurídicos relacionados ao DL 70/66, tarefa afeta a experts do Direito. Propõe-se tratar questões de caráter econômico-social e, principalmente, as externalidades negativas que poderão advir de uma eventual declaração de inconstitucionalidade do aludido DL 70/66.

No entanto, embora os aspectos legais não estejam no centro desta breve análise, não se pode ignorar a necessidade de um mínimo de lógica e racionalidade imprescindível a qualquer discussão.

A tese central dos que alegam a inconstitucionalidade seria o cerceamento do direito de defesa do devedor inadimplente ante a execução extrajudicial da dívida. Nesta trilha, alega-se que o devedor é submetido a atos de expropriação, sem ser ouvido, que se ele

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quiser reclamar tem de ingressar em juízo ou ainda que referido DL impede a possibilidade de imediato acesso ao Judiciário.

Sem entrar em meandros jurídico-legais, o próprio argumento utilizado para atacar o DL 70/66 reforça sua legitimidade. Isso porque, ao afirmar que o devedor, “para reclamar, tem que ingressar em juízo”, reconhece explicitamente que referido decreto não inibe ou restringe as vias de acesso do devedor ao Poder Judiciário. Fato este, aliás, facilmente comprovável, mediante a simples análise das estatísticas do porcentual de mutuários que, executados extrajudicialmente, se valem de mecanismos judiciais para suspender ou discutir a execução extrajudicial. Quanto à alegação de que o DL 70/66 impede a possibilidade de imediato acesso ao Judiciário, não carece nem mesmo de ser discutida, uma vez que o devedor pode recorrer ao Poder Judiciário inclusive antes de iniciado o processo de execução extrajudicial.

Além da referida tese de cerceamento do direito de defesa do devedor inadimplente, nos ataques ao DL 70/66 é comum também se adicionar outro argumento, com certo viés ideológico, insinuando-se que dito decreto também seria ilegítimo por ser fruto da ditadura militar. Para refutar esta linha de argumento, vale destacar posicionamento de Melhim Chalhub, um dos principais estudiosos da matéria, em que explicita que os instrumentos extrajudiciais são largamente utilizados no Brasil. Ressalta que os instrumentos extrajudiciais não estão regulados apenas no DL 70/66, mas no próprio Código Civil e em outras leis, a maioria delas recentes e editadas em pleno Estado de Direito e por governos liberais e reconhecidamente democráticos, por exemplo: a) venda extrajudicial do bem objeto de penhor (Código Civil, art. 1.433, IV);

b) venda extrajudicial do bem móvel objeto de alienação fiduciária (Código Civil, art.

1.364); c) venda direta pelo credor dos bens fungíveis objeto de alienação fiduciária (Lei 10.931/2004); d) recebimento direto pelo credor pignoratício dos créditos empenhados (Código Civil, art. 1.455); e) recebimento direto pelo credor cessionário fiduciário dos créditos cedidos fiduciariamente (Lei 9.514/1997, art. 20); f) venda extrajudicial das unidades imobiliárias do incorporador falido (Lei 4.591/1964, art. 31F, com a redação dada pela Lei 10.931/2004); g) venda extrajudicial de unidade de condômino inadimplente na fase da construção (Lei 4.591/1964, art. 63); h) perda da propriedade por usucapião processada extrajudicialmente no Cartório do Registro de Imóveis (Lei 11.977/2009).

decidindo o credor iniciar o processo de execução da dívida, decidirá por qual rito da execução irá optar. O aspecto importante a destacar é que não importa qual rito tenha sido o escolhido – judicial ou extrajudicial –, não implicará nenhuma alteração/complementação dos documentos produzidos na fase de cobrança administrativa.

Na opção pela execução extrajudicial, o dossiê com as informações do financiamento é formalizado com a documentação estabelecida no art. 31 do DL 70/66, com redação dada pela Lei 8.004, de 14.03.1990 – i) o título da dívida devidamente registrado; ii) indicação discriminada do valor das prestações e encargos não pagos; iii) demonstrativo do saldo devedor discriminando as parcelas relativas a principal, juros, multa e outros encargos contratuais e legais; e iv) cópia dos avisos reclamando pagamento da dívida, expedidos segundo instruções regulamentares relativas ao SFH. Nota-se que, a rigor, os documentos que compõem o dossiê para ser encaminhado ao agente fiduciário, no caso da opção pela execução extrajudicial, não diferem daqueles que compõem o dossiê encaminhado ao juiz, quando se opta pela execução judicial.

Importa destacar que, além de todos os procedimentos de cobrança administrativos, com destaque para os avisos de cobrança enviados ao devedor, informando-o do valor da dívida em atraso e alertando-o de que o não pagamento implicará a execução da dívida, execução esta que somente poderá ser levada a efeito após o atraso no pagamento de no mínimo 03 prestações, o DL 70/66 determina que o agente fiduciário, nos dez dias subsequentes ao recebimento do pedido de execução da dívida, promoverá a notificação do devedor, por intermédio de Cartório de Títulos e Documentos, concedendo-lhe o prazo de 20 dias para a purgação da mora.

Somente após confirmar a correta formalização do processo de cobrança administrativa e, depois de decorrido o prazo da

Os instrumentos extrajudiciais são largamente utilizados no Brasil e estão presentes não apenas no Decreto-lei 70, mas no Código Civil e em outras leis, a maioria recentes

Questões a responder – Para se avaliarem aspectos operacionais e impactos econômico-sociais de eventual proibição da execução extrajudicial, algumas perguntas devem ser feitas, tais como: 1) Em que diferem os procedimentos de cobrança das operações do Sistema Financeiro da Habitação, nos casos em que o credor opta pelo DL.70/66 para fins da execução extrajudicial de contratos habitacionais cujos devedores estejam inadimplentes?

Em termos operacionais, os procedimentos de cobrança que precedem a execução extrajudicial são absolutamente idênticos àqueles utilizados nas execuções judiciais e, inclusive, com os mesmos documentos produzidos durante a fase de cobrança administrativa, inclusive os avisos de cobrança – teor e quantidade. Uma vez concluídos os procedimentos de cobrança administrativa e,

Em termos operacionais, os procedimentos empregados nas execuções extrajudiciais são absolutamente idênticos àqueles utilizados nas cobranças judiciais

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notificação e, em não tendo o devedor regularizado o débito em atraso, é que o agente fiduciário poderá iniciar o processo de execução extrajudicial.

Portanto, fica patente que o devedor teve amplo conhecimento dos procedimentos de cobrança que precederam a decisão pela execução da dívida. Teve ele a oportunidade, já nesta fase, de recorrer ao Poder Judiciário se julgar ter havido alguma ofensa aos seus direitos. Da mesma forma, recebida a notificação do agente fiduciário, o devedor tem também plena faculdade de buscar o amparo do Poder Judiciário para sustar o início da referida execução e, mesmo no curso desta, poderá fazê-lo. Ademais, como muito bem esclarece Melhim Chalhub, para a execução extrajudicial o devedor dispõe de um antídoto específico, quando entende que há excesso de cobrança, que é o art. 50 da Lei 10.931/2004. Por meio deste, pode o devedor pagar somente a quantia incontroversa, mantendo depositada em juízo a parcela controvertida. Com essa ação, o devedor suspende o procedimento de cobrança e o mantém suspenso enquanto tramita a ação. Ademais, além dessa defesa específica contra o DL 70/66, os devedores dispõem ainda de outras espécies de ação para sustar o procedimento de cobrança antes do leilão, como, por exemplo: i) ação cautelar; ii) ação de consignação em pagamento; e iii) ação revisional do contrato, pela qual pode discutir as cláusulas contratuais, se acaso forem abusivas ou provocarem lesão ou ameaça de lesão a seu direito.

Nota-se, portanto, que, ao contrário do que muitos procuram fazer crer, a existência da execução extrajudicial contribui para preservar os reais direitos daqueles cidadãos que têm o saudável hábito de cumprir seus compromissos. Isso porque, ao desafogar o Poder Judiciário, contribui para maior eficiência e agilidade deste, permitindo que referido Poder tenha condições de melhor se dedicar à análise e defesa dos interesses daqueles indivíduos que realmente estejam tendo seus direitos ameaçados ou lesados.

atendimento às condições pactuadas em contrato, isto é, no período em que o risco jurídico não afetava a qualidade das garantias e existia a certeza do credor de poder realizá-la caso o devedor não cumprisse suas obrigações, chegou a financiar até 600 mil imóveis por ano. Com a crise da década de 1980, quando uma execução da dívida chegava a demorar uma década para a conclusão – e mesmo assim com resultado incerto –, o SFH entrou em processo de semiparalisia.

O número de financiamentos chegou a cair abaixo de 30 mil por ano. Com os avanços do arcabouço jurídico construído principalmente a partir de 1997, com destaque para a alienação fiduciária, os credores passaram a ter uma segurança jurídica mínima aceitável, em que se podia prever a recuperação do crédito num prazo razoável. Esse avanço no arcabouço jurídico, juntamente com a estabilidade econômica, contribuiu para a formação da base para a sustentabilidade do ciclo virtuoso do crédito imobiliário brasileiro, possibilitando que mais de um milhão de financiamentos habitacionais passassem a ser concedidos ao ano.

Essa pujança do setor imobiliário, além dos grandes ganhos de caráter social, que viabilizou o acesso à moradia por centenas de milhares de famílias, principalmente aquelas de baixa renda, vem tendo forte impacto de natureza econômica, com geração de emprego e renda, além de ter sido um dos pilares para que o Brasil fosse um dos países menos afetados pela crise econômica global verificada a partir de 2008. Esta estabilidade legal gerou confiança nos investidores e permitiu ao setor produtivo da construção civil se planejar para o médio o longo prazos e, assim, garantir a expansão desse setor.

Uma visão restrita da questão do DL 70/66 poderá levar à falsa conclusão de que seu impacto circunscreve-se à carteira de crédito imobiliário garantida por hipotecas, ou seja, atingiria apenas a massa de contratos firmados até por volta de 2004, uma vez que, a partir de então, praticamente a totalidade dos novos créditos tem como garantia alienação fiduciária. Mesmo se isso fosse verdadeiro, já estaríamos tratando de um grande problema, pois afetaria um universo medido em milhões de contratos. No entanto, os efeitos “colaterais”, via “contaminação”, seriam ainda muito mais graves, pois uma eventual declaração de inconstitucionalidade do Decreto 70/66 passará para o setor financeiro, para investidores nacionais e internacio-

A estabilidade legal gerou confiança nos investidores e permitiu ao setor da construção civil planejar para médio e longo prazos

2) Qual a importância para o setor habitacional e mercado de crédito imobiliário do julgamento sobre a constitucionalidade do Dec. 70/66?

A pergunta é mais bem respondida com dados estatísticos do que com argumentos teóricos. O Sistema Financeiro da Habitação (SFH), em seu período áureo, quando não se tinha ameaça generalizada do não

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nais e para o setor produtivo – cadeia da construção civil – a percepção de que o arcabouço legal destinado a garantir o cumprimento dos contratos e à mitigação do risco de perda de capital poderá ruir. O cenário mais previsível seria voltarmos a uma situação de incentivo à inadimplência e paternalismo com os maus pagadores e, por conseguinte, chegar a uma situação de semiparalisia do setor imobiliário será um passo bastante curto.

3) Que impactos podem ser trazidos para o setor financeiro e o setor da construção civil (econômico e social), caso o STF declare inconstitucional o DL 70/66?

Uma decisão dessa natureza pode ter repercussão não apenas no setor financeiro e no setor produtivo, mas, sim, afetar o Direito em geral. Isso porque, ao longo do último meio século, o direito brasileiro modernizou-se com instrumentos extrajudiciais em vários campos. Por exemplo, nas incorporações imobiliárias, pois em casos de falência do incorporador a solução do problema não é o processo de falência, mas sim a que for determinada extrajudicialmente pelos próprios compradores.

Neste caso, a Comissão de Representantes dos compradores vende as unidades do incorporador falido por meio de leilão extrajudicial, independentemente do Juízo de Falências. Outra situação que corrobora a legitimidade e importância do referido instrumento é a venda extrajudicial prevista no Código Civil (art. 1364), tanto para os bens objeto de penhora como de alienação fiduciária. Destaque-se também, na mesma linha, que a Lei 11.977, de 07.07.2009, criou a figura do Uso Capião Extrajudicial, pelo qual o proprietário perde o terreno por meio de procedimento administrativo diretamente no Registro de Imóvel. Esses são alguns, entre tantos outros exemplos, que podem ser apresentados e que confirmam que o instrumento da execução extrajudicial não é fruto da chamada “ditadura militar”, mas está em plena sintonia com a boa prática do direito e da democracia.

Especificamente com relação ao sistema financeiro e ao setor da construção civil, uma eventual decisão pela inconstitucionalidade do Decreto 70/66 será vista com insegurança e desconfiança por esses setores, muito mais um sinal de paternalismo e proteção aos maus pagadores e, por conseguinte, de exacerbação

do risco de perda do capital, risco este que, segundo estudos do Banco Central, responde por aproximadamente 1/3 da formação do spread bancário e do custo do dinheiro. Assim, a tendência natural será a drástica redução da oferta voluntária de recursos para financiar a produção e a comercialização de imóveis, acompanhada da elevação da taxa de juros. Isso por parte das instituições financeiras e de investidores. Do lado do setor produtivo – cadeia da construção civil – a redução da oferta de recursos e a elevação das taxas de juros implicarão a redução de investimentos no setor e a diminuição de novos lançamentos, gerando desaquecimento do setor e, por tabela, desemprego e queda de renda.

4) Poderá haver prejuízo para a política habitacional? E outros procedimentos, como a alienação fiduciária, poderão ser atingidos?

Para a política habitacional os efeitos serão imediatos, via redução da oferta voluntária de recursos e afastamento de boa parte dos agentes privados, deixando a provisão de moradias muito mais à mercê de intervenções governamentais e, mesmo estas, com parte de seu retorno prejudicado e, assim, com menor realimentação do processo de investimentos. Especificamente em relação à alienação fiduciária, esta é uma boa polêmica de caráter jurídico e que pode demandar meses de debate. Em termos práticos, pode-se afirmar que a alienação fiduciária tem uma estrutura bastante diferente da hipoteca, principalmente porque o imóvel é de propriedade do financiador. No entanto, em que pese a existência de arcabouço legal bastante claro e consistente em relação à alienação fiduciária, considerando que os investidores são seres bastante racionais e precavidos, uma eventual decisão pela inconstitucionalidade do Decreto 70/66 quebrará a confiança dos investidores, tanto do setor financeiro quanto do setor da construção civil, e gerará um temor generalizado quanto a um eventual retrocesso. No entanto, considerando que os ritos extrajudiciais estão presentes na consolidação da propriedade, no caso de inadimplência de devedores com contratos garantidos por alienação fiduciária, é patente o risco de se abrir um precedente para ataque a uma das mais bem-sucedidas alternativas implementadas no mercado imobiliário brasileiro, verdadeiro case de sucesso e que teve papel preponderante tanto para o expressivo crescimento

Uma eventual decisão pela inconstitucionalidade do Decreto-lei 70 quebrará a confiança de empresários e do setor financeiro

SFI - 19

os menores índices de inadimplência da história do SFH. Nesta mesma linha, também são mínimos os R$ 80,09 casos em que se teve que tomar a R$ 75,93 garantia.

Outro fato relevante é que a redução do risco de perda de capital, ao possibilitar melhores condições de oferta do crédito imobiliário, permitiu ampliar a inserção de famílias em termos de acesso ao crédito imobiliário, fazendo com que 2011 2010 um segmento que até então repre1.231.250 1.097.199 sentava apenas carência por imóvel passasse a integrar o segmento de demanda por imóvel. Neste contexto, destaque especial para o Programa Minha Casa Minha Vida, que, em um curto espaço de tempo, viabilizou a contratação de quase 1,6 milhão de novas moradias, das quais aproximadamente 41% foram destinadas às famílias com renda mensal de até R$ 1.600,00, que respondem por mais de 90% do déficit habitacional. Ressalte-se ainda que, mesmo considerando a habitação de mercado, destinada à média e à alta rendas, cerca de 55% do volume aplicado foi destinado às famílias com renda de até 10 salários mínimos, ou seja, está-se atendendo prioritariamente àquele segmento que representa praticamente a totalidade do déficit habitacional.

A prática demonstra que a melhor forma de “proteger” os devedores são regras claras e transparentes e que, quando se opta por proteger maus pagadores, a conta dessa benesse é, inevitavelmente, paga por aqueles que cumprem seus compromissos. É nesse contexto que se devem avaliar as consequências de se julgar a constitucionalidade ou não do DL 70/66, tanto no sentido de se reconhecer o óbvio, isto é, que este não cerceia o direito de defesa judicial dos mutuários, quanto aos impactos econômico-sociais de se sinalizar um retrocesso em termos de arcabouço jurídico.

Crédito Imobiliário - Valores (R$ bilhões) e quantidade de contratos

R$ 47,05

R$ 23,3 R$ 5,1

R$ 5,9

R$ 9,0

2003 251.453

2004 326.462

2005 425.167

R$ 13,2

R$ 15,2

2007 2006 2008 514.771 503.243 442.700 Quantidade de Financiamentos

2009 896.762

do volume de recursos aplicados quanto da qualidade do crédito imobiliário no Brasil.

5) Famílias de baixa renda – o acesso à moradia digna sob ameaça.

A estabilidade econômica, associada aos avanços do arcabouço jurídico, entre os quais se destaca a alienação fiduciária dos bens imóveis e a lei do “incontroverso”, reduziram consideravelmente o risco de perda de capital, possibilitando a retomada do crédito imobiliário no Brasil. Esse novo cenário viabilizou importantes melhorias na oferta de crédito, por exemplo: i) redução da taxa juros para patamar bem inferior aos limites legais; ii) ampliação do prazo de amortização para até 30 anos; iii) elevação da LTV (quota de financiamento) para porcentuais superiores a 90% e de até 100% no caso da habitação de interesse social; iv) elevação considerável do volume de crédito ofertado, inclusive por parte do setor financeiro privado.

O gráfico acima apresenta o crescimento da oferta de crédito imobiliário considerando-se apenas a participação das instituições financeiras públicas federais. Os números falam por si sós. Num período de oito anos, o volume aplicado se multiplicou por 16, saindo de Inadimplência superior a 90 dias - Habitação Social e de Mercado R$ 5 bilhões para R$ 80 bilhões. Em termos quantitativos, saiu-se de um patamar de 250 mil contratos para 3,0% mais de 1 milhão.

Tão ou mais importante do que o crescimento dos volumes apli2,1% cados é o fato de se estar crescendo 2,0% com qualidade – e a alienação fi1,8% 2,1% duciária, diferentemente do que se costuma alardear, não resultou em 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 1,6% retomada maciça de imóveis. Ao Jun.07 Dez.07 Jun.08 Dez.08 Jun.09 Dez.09 Jun.10 Dez.10 Jun.11 Dez.11 contrário, os últimos anos registram

20 - SFI

E

Murilo Portugal

ntrevista II

Presidente da Febraban

Perspectivas de avanço consistente do crédito imobiliário marcou o processo de profissionalização da gestão da tradicional entidade de bancos.

O mercado de capitais terá peso crescente no financiamento imobiliário, segundo Portugal, que vê “potencial nos covered bonds (CB), que são títulos emitidos por instituições financeiras com recebíveis imobiliários como garantias adicionais”. Os covered bonds, nota o presidente da Febraban, “podem repetir aqui o sucesso que tiveram em outros países”, em especial na Europa, e atrair novos investidores para esse mercado. “Sua implementação depende de mudanças na legislação justamente nesta parte das garantias, que vem sendo discutida com o governo”.

Observador com visão global, o presidente da Febraban nota que a Europa exige reformas estruturais, a partir de “medidas relativamente fáceis de enunciar, mas muito difíceis de implementar”.

O estudo de crises passadas, afirma, “indica que 75% dos países que sofreram crises finandivulgação febraban

O crédito imobiliário opegal, economista especializado ra, no Brasil, com baixa alana área pública que atuou, no vancagem e sem instrumentos País, como secretário executide risco elevado – caso dos vo do Ministério da Fazenda e derivativos “complicados que secretário do Tesouro Nacional poderiam representar pontos e, no exterior, em grandes orde dúvidas com relação à soliganismos internacionais, como dez do sistema financeiro e dos diretor e vice-diretor-gerente agentes financiadores” – e tem, do FMI, bem assim como direportanto, grande potencial de tor do Banco Mundial. Seu increscimento, constata o presigresso na Febraban, em 2011, dente da Federação Brasileira de Bancos (Febraban), Murilo Portugal, nesta entrevista à Revista do SFI. Além de dispor de bons instrumentos de captação – caderneta de poupança, FGTS, securitização de recebíveis –, há novas fontes de crédito imobiliário em estudo, pois os instrumentos disponíveis tenderão a ser insuficientes para atender à demanda de financiamentos à moradia, nos próximos anos. “A securitização é um exemplo que pode ajudar a equacionar eventuais gargalos como o crescimento do saldo da poupança”, enfatiza PortuMurilo Portugal, da Febraban: evitar arbitragem regulatória

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Revista do SFI – Como vê a crise econômica global, quais hipóteses de saída lhe parecem mais prováveis?

Murilo Portugal – O que estamos assistindo é um rescaldo da crise financeira internacional de 2007-2008. Para evitar uma crise bancária, que teria consequências certamente

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o FMI já havia alertado em estudo publicado em meados de 2009, a recuperação de crises financeiras é lenta nos países diretamente afetados. O estudo de crises passadas indica que 75% dos países que sofreram crises financeiras apresentam uma perda média de 10% do produto potencial que perdura até 7 anos depois da crise.

Ainda estamos nesse período. A economia americana está respondendo às ações do FED e ao impacto favorável da desvalorização do dólar, graças à sua notável flexibilidade e capacidade de ajustamento. Ainda assim a recuperação será lenta. A situação mais difícil é a da zona do euro. Tecnicamente a solução é conhecida : aprovar imediatamente um ajuste fiscal, mas que só entre em vigor no médio prazo, de magnitude suficiente para fazer com que a trajetória de longo prazo da relação dívida/PIB seja claramente declinante. A aprovação imediata melhora as expectativas e a confiança dos investidores e a implementação só no médio prazo evita que o ajuste fiscal contribua para piorar o problema atual de baixo crescimento. Além do ajuste fiscal, a implementação de reformas estruturais nos mercados de trabalho, produtos e serviços para reduzir custos e ampliar a competitividade. O estudo do FMI a que eu me referi antes mostrou também que 25% dos países que sofreram divulgação febraban

ceiras apresentam uma perda média de 10% do produto potencial que perdura até 7 anos depois da crise”, assinala. “Ainda estamos nesse período”.

Em sua entrevista, Murilo Portugal trata também das regras de Basileia 3, que, em sua opinião, já significam uma reforma bancária, alertando: “Cada país tem as suas especificidades, mas é preciso evitar a arbitragem regulatória, o que ocorrerá se alguns países adotarem regras menos rigorosas que outros. É preciso evitar que se onere em demasia o setor financeiro. Se isso acontecer, e o sistema se tornar mais caro e menos eficiente, a conta pesará sobre toda a economia”.

Não vê, na política econômica brasileira, maiores riscos no plano macroeconômico, pois os sinais são de cumprimento das metas fiscais ¬– o que é necessário para fazer a inflação convergir para o centro da meta de inflação, ou seja, 4,5% ao ano (hoje, os agentes econômicos projetam 5,3% de inflação, em 2012).

A seguir, os tópicos principais da entrevista de Murilo Portugal a Fábio Pahim Jr., da Revista do SFI:

“A economia norte-americana está respondendo às ações do FED e ao impacto favorável da desvalorização do dólar, graças à capacidade de se ajustar” devastadoras sobre a economia mundial, os governos da maioria dos países desenvolvidos ampliaram de forma significativa os seus níveis de endividamento para salvar os seus sistemas financeiros. Evitou-se o pior, mas o custo foram os problemas de dívidas soberanas, que atingem especialmente os países mais fragilizados na zona do euro. Além da questão da dívida, há a questão do baixo crescimento. Como

A Europa precisa também aprofundar sua integração nas áreas fiscal e financeira, questões difíceis e de natureza política, mas, do ponto de vista econômico, o problema pode ser resolvido devido à conta corrente equilibrada, inflação baixa e déficits fiscais consolidados

Em especial, o sistema bancário - é necessária uma reforma bancária, ou bastaria a capitalização dos bancos combinada com a exclusão dos que perderam o funding ou sofreram prejuízos além do assimilável?

Já há uma reforma em curso, embora ainda não esteja implementada. Os novos requisitos de capital, regulação e supervisão estabelecidos no âmbito do chamado Acordo de Basiléia 3 constituem as bases de um sistema mais capitalizado, menos alavancado e submetido a uma supervisão mais rigorosa. Reformas adicionais na Europa seriam, por exemplo, criar um mecanismo pan-europeu para recapitalizar os bancos, uma agência europeia para lidar com falências bancárias dentro da

rem regras menos rigorosas que outros. É preciso evitar que se onere em demasia o setor financeiro. Se isso acontecer, e o sistema se tornar mais caro e menos eficiente, a conta pesará sobre toda a economia. divulgação febraban

crises no passado alcançaram um crescimento maior no pós-crise do que tinham antes. O que estes países têm em comum é a realização de reformas estruturais nos anos seguintes à crise. As medidas são relativamente fáceis de enunciar, mas muito difíceis de implementar. A Europa precisa também aprofundar a sua integração nas áreas fiscal e financeira.

São questões difíceis e de natureza política. Do ponto de vista econômico, o problema europeu pode ser resolvido: a conta corrente da Europa com o resto do mundo é equilibrada, a inflação é baixa e controlada e os déficits fiscais consolidados são a metade dos Estados Unidos e estão sendo reduzidos.

“O Banco Central vem repetidamente enfatizando o seu compromisso de trazer a inflação para o centro da meta e é importante conseguir isso” Europa e um mecanismo de seguro de depósito unificado. Mas os riscos de agravamento da crise na Europa diminuíram muito depois da decisão do Banco Central Europeu de fornecer crédito em quantidade ilimitada e pelo prazo de três anos aos bancos da zona do euro. Em relação à Basiléia 3, cada país tem as suas especificidades, mas é preciso evitar a arbitragem regulatória, o que ocorrerá se alguns países adota-

A solidez do sistema bancário brasileiro é uma combinação de alavancagem conservadora, prudência na realização de negócios, regulação forte e supervisão vigorosa – e para isso muito contribuiu nosso passado de turbulência macroeconômica

O que espera para a economia brasileira, em matéria de crescimento e de equilíbrio fiscal, monetário e cambial?

O consenso de mercado é que o PIB deve crescer algo como 3,5%, mais do que o ano passado, e em linha com a taxa média de crescimento da economia brasileira na última década, que foi de 3,7%. A expectativa do mercado é que a inflação deve recuar para a faixa de 5,3%, embora o Banco Central venha repetidamente enfatizando o seu compromisso de trazer a inflação para o centro da meta.

Eu acho muito importante isso ser conseguido. A política fiscal será muito importante nesse contexto. A sinalização clara do governo é de cumprimento da meta de superávit primário de 3,1% do PIB. No front externo também devemos ter um ano senão brilhante, pelo menos confortável. O déficit em conta corrente em níveis confortáveis deve ser plenamente financiado pelo fluxo de investimentos estrangeiros e a expansão das reservas internacionais continuará a ocorrer. Para o setor financeiro também

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trabalhamos com um cenário positivo. Nossa última projeção aponta para um crescimento do crédito na faixa de 16%, mais rápido do que o PIB nominal.

O sistema bancário brasileiro é sólido, comparado ao da maioria dos desenvolvidos. Isso se deve mais à baixa alavancagem (excessivamente baixa, a seu ver?), ao rigor da supervisão ou os controladores privados ainda têm presentes os problemas de anos passados que levaram à insolvência de grandes instituições privadas (e públicas)?

Acho que a solidez do sistema bancário brasileiro é uma combinação de alavancagem conservadora, prudência na realização de negócios, regulação forte e supervisão rigorosa. É inegável que essa construção tem muito que ver com o nosso passado turbulento, de instabilidade macroeconômica, crises e diversos problemas no sistema bancário. O lado bom é que aprendemos com a experiência e com os nossos erros e construímos um sistema que hoje é um dos padrões internacionais nesse campo.

O que projeta para a expansão do crédito, no Brasil?

As condições permanecem positivas, temos um cenário de juros cadentes, de criação de empregos, de formalização do mercado de trabalho e crescimento, ainda que mais moderado, da renda e a continuação do processo de bancarização. 2011 foi recorde em abertura de novas agências no Brasil, com mais de 1 mil. Esses fatores devem possibilitar a manutenção do ritmo de crescimento do crédito no País na casa de dois dígitos, o que ocorre há oito anos consecutivos. Podemos destacar o

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O setor imobiliário deve continuar entre os de maior ritmo de crescimento no segmento de crédito para a pessoa física, crescendo 40% em média por ano financiamento imobiliário no caso de pessoa física e, no caso das empresas, os financiamentos de longo prazo de infraestrutura para viabilizar os projetos previstos para o setor, de energia, desenvolvimento do pré-sal e eventos esportivos.

Mais especificamente, o que projeta para o crédito imobiliário, no Brasil: essa modalidade terá a importância que já tem em alguns emergentes e países desenvolvidos para o conjunto do sistema bancário, ou seja,

Será crescente a demanda por fontes alternativas de funding, que em sua maior parte virá do mercado de capitais, com potencial para os covered bonds

atingindo 20%, 30% ou uns 40% dos ativos totais dos bancos?

O setor imobiliário deve continuar entre as linhas de maior ritmo de crescimento no segmento de crédito para pessoa física. O volume de crédito imobiliário se expandiu ao ritmo de 40% em média nos últimos cinco anos, tendo crescido mais de seis vezes nesse período. Essa expansão acelerada fez a participação dessa modalidade no crédito de pessoa física dobrar no período, de 15% do total para próximo de 30%, atualmente.

O volume de crédito imobiliário passou de uma participação de 1,5% no PIB nacional, em 2006, para pouco mais de 4%, em 2011. É uma expansão importante, mas representa um porcentual ainda baixo quando comparado a outras economias, o que mostra que ainda temos bastante espaço para crescer.

Nos Estados Unidos, por exemplo, o crédito imobiliário chega a 80% do PIB. No Chile, a participação se aproxima de 20% do PIB, e na Europa gira entre 40% e 60% do PIB. É natural que tenhamos alguma moderação, as previsões iniciais são de crescimento mais próximo de 30% em 2012. O desenvolvimento do crédito no mercado imobiliário faz parte da transição natural e do amadurecimento do segmento de crédito para indivíduos no Brasil e da própria economia, de linhas de prazo mais curto e voltadas para o consumo, como aquisição de veículos e consignado, para linhas de aquisição de bens de maior valor e prazo mais longo, como imóveis.

Como vê o desenvolvimento do crédito imobiliário no País, no longo prazo? A securitização e a venda de ativos serão caminhos necessários para os ban-

se consolide, como esperamos, um cenário de taxas de juros e inflação mais baixas. A arquitetura do nosso sistema financeiro foi montada quando tínhamos inflação e taxas nominais de juros elevadas. Naqueles tempos, um cupom fixo de 6% com isenção de IR parecia muito razoável. Hoje, a continuarmos na tendência atual de queda da Selic, ele pode vir a ser um obstáculo.

Qual sua visão sobre novos mecanismos de funding para o setor imobiliário, como os covered bonds?

No ritmo atual de crescimento do crédito imobiliário, as fontes tradicionais de financiamento como o FGTS e a caderneta de poupança serão insuficientes. Será crescente, portanto, a demanda por fontes alternativas de funding, que em sua maior parte virão do mercado de capitais.

Este processo já está em curso através dos fundos imobiliários, CRIs, LCIs, etc. Nesse contexto, vejo potencial nos covered bonds (CB), que são títulos emitidos por instituições financeiras com recebíveis imobiliários como garantias adicionais. Eles podem repetir aqui o sucesso que tiveram em outros países, em especial na Europa, e atrair novos investidores para esse mercado. Sua implementação depende de mudanças na legislação justamente nesta parte das garantias, que vem sendo discutida com o governo. divulgação febraban

cos poderem atender a toda a mento saudável do mercado demanda dos mutuários? de crédito e de financiamento Um dos passos essenciais imobiliário no Brasil. para o desenvolvimento do crédito imobiliário no Brasil é o Como analisa o futuro da desenvolvimento dos mecaniscaderneta de poupança? Em mos de captação de recursos que medida esse futuro será para o setor. A securitização é afetado por um cenário mais um exemplo que pode ajudar claro de estabilização monetáa equacionar eventuais gargaria ou por pressões inflacionálos como o crescimento do salrias? do da poupança. É importante A caderneta de poupança criar mecanismos transparentes tem um futuro promissor. Seque, por um lado, ajudem a solucionar entraves para o setor, mas que não acabem por se tornar um problema de grandes proporções, como ocorreu na crise 2008/2009 nos Estados Unidos, em que os níveis de solvência dos bancos, seguradoras e da própria economia americana foram postos em dúvida. Um dos pontos fortes do mercado de crédito brasilei“A caderneta de poupança é de ro é a baixa alavancagem, fácil compreensão, tem garantia a inexistência de derido governo e ainda conta com vativos complicados que poderiam representar isenção tributária, mas é pontos de dúvidas com provável que sejam necessários relação à solidez do sisteajustes na arquitetura do produto, ma financeiro e dos agentes financiadores. A amse se consolidar a queda de juros” pliação dos mecanismos de funding para o setor deve ser acompanhada de atenta regulação e supergue sendo uma boa alternativa visão por parte das autoridade investimento para os pedes. Felizmente temos também quenos e médios aplicadores. exemplos positivos a observar É de fácil compreensão, tem no mercado internacional e garantia do governo e ainda novas ferramentas de controle conta com isenção tributária, e mitigação de riscos nas mãos o que ajuda na sua rentabilidados reguladores. Precisamos de. Dito isso, é provável que combiná-los de forma a extrair sejam necessários ajustes na o melhor para o desenvolviarquitetura do produto caso

SFI - 25

J

uros

A controvérsia sobre a política monetária Celso L. Martone Professor titular do Departamento de Economia da FEA-USP Taxas de juro perto de zero na equilíbrio neste século. O primeiro economia mundial – A crise dos paocorreu entre 2001 e 2005 e foi iniíses desenvolvidos entrou em seu cialmente a resposta dos bancos cenquinto ano – e as taxas de juros, na trais, especialmente nos Estados Unieconomia mundial, estão próximas dos, à recessão de 2001. No entanto, o de zero. Se medirmos a duração da crise pelo ciclo foi prolongado mesmo depois de passada a período em que as economias operam abaixo recessão. A explicação aparente para essa lassido pleno emprego, é provável que ela se estendão monetária é o fato de que a taxa de inflação da por alguns anos mais. Esse longo intervalo de dos bens e serviços demorou a reagir, criando tempo tem sido marcado por taxas reais de juro, a percepção de que o trade off entre inflação medidas nas três principais moedas (o dólar, o e desemprego era excepcionalmente favorável: euro e o yen), bem abaixo de seus níveis históparecia ser possível manter taxas de desemprericos ou mesmo negativas, em consequência da go muito baixas (e taxas de crescimento do PIB inédita expansão monetária promovida pelos altas) com baixo custo em termos do aumento bancos centrais respectivos. Nos Estados Unidos, da inflação. É claro que a taxa de inflação de a taxa real de juro de equilíbrio, também chamapreços dos ativos reais (ações, imóveis, commoda de taxa “neutra”, é estimada ao redor de 2,5% dities) reagiu muito mais rapidamente, porém ao ano. Para a zona do euro, a evidência histórinão se acreditava numa ligação estreita entre ca cobre pouco mais de uma década, o que torna preços de bens e serviços e preços de ativos. A difícil uma estimativa acurada. Provavelmente evidência passada mostrava que os ciclos de preela é um pouco menor, talvez na vizinhança de ços de ativos reais eram relativamente descola1,5% ao ano. O caso do dos dos ciclos de preços Japão é mais complicade bens e serviços cordo, devido à deflação de rentes. Hoje duas coisas Nos Estados Unidos, a taxa de preços que tem ocorrido são claras: primeiro, que juros de equilíbrio é estimada nas duas últimas décao extraordinário boom das e permitido a prática econômico do período em 2,5%, na União Europeia, de juros nominais muito 2002-2008 teve como em 1,5%, mas, no Brasil, próximos de zero. É plaucausa necessária, embora sível supor que a taxa não suficiente, a leniênpelo terceiro ano seguido a “neutra” japonesa seja a cia dos bancos centrais; inflação será superior à meta menor das três, talvez ao segundo, que a crise de e pode ser enganoso tomar a redor de 1% ao ano.

2008 foi uma consequComo pode ser visência da permanência média como referência, pois a to na Figura 1, o mundo juro real bem abaixo inflação de serviços é mais alta do conheceu dois ciclos do “neutro” por um londe taxas reais abaixo do go período (2001-2005).

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% ao ano

Num contexto de do que as políticas FIGURA 1 regulação finaninternas, foi o resceira ineficiente, ponsável por essa Taxas básicas de juro em termos reais sobre dólar, euro e yen 4 este fenômeno transformação. levou a um proSegundo, a julgar 3 cesso especulativo pelos estudos realimentado pela alizados recente2 expansão desconmente sobre o juro trolada de crédito, real “neutro” ou 1 que culminou com de equilíbrio para 0 a débacle bancária o Brasil, que estide 2008. mam essa variável -1 O segundo peao redor dos 6% ríodo de juro real ao ano, pode-se di-2 próximo de zero zer que o efeito da ou negativo comelhora do balan-3 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 meçou em 2008 ço de pagamentos e permanece até se completou em Yen Dólar Euro hoje. O contexto 2007, quando a é semelhante, potaxa real chegou a rém muito mais grave diante da iminência de este nível. Terceiro, a partir de 2008, inicia-se o uma depressão mundial semelhante à dos anos efeito do juro real zero em termos das principais 30. Os efeitos sobre os preços dos ativos reais e moedas mundiais, que permitiu a queda adiciodos bens correntes ainda não se fizeram sentir, nal do juro interno para a casa dos 4,5% ao ano por conta da capacidade ociosa que ainda prenos três últimos anos. valece nos países desenvolvidos e pelos riscos A controvérsia sobre a política monetária – de colapso de vários países da zona do euro. É Admitindo-se que o juro “neutro” no Brasil gire claro, contudo, que estamos diante de uma siem torno de 6% ao ano, como tem sido possível tuação transitória, embora longa, e que os juros manter o juro real básico abaixo desse patamar reais no mundo vão retornar a seus patamares pelo quarto ano consecutivo, sem que tenha hahistóricos na medida em que a crise financeira vido um aumento contínuo da taxa de inflação? e suas sequelas sejam resolvidas.

Esse aparente paradoxo, que contraria a famoO efeito no mercado monetário brasileiro – sa “regra de Taylor”, tem gerado forte controA permanência de juros reais em torno de zero vérsia, especialmente a partir de 2011, quando nas grandes economias tem produzido um efeio Banco Central do Brasil mudou de mãos. A seto de primeira ordem na economia brasileira a guir, são analisados alguns fatores que ajudam a partir da eclosão da crise financeira em 2008. explicar o fenômeno.

O juro básico, em termos reais, ficou em cerca Inicialmente, deve-se observar que a taxa de de 4,6% ao ano no período 2008-11 e provainflação de fato aumentou nos dois últimos anos velmente cairá um pouco mais em 2012. A Fie deve completar o terceiro ano seguido acima gura 2 mostra a trajetória declinante do juro da meta em 2012. Além disso, pode ser engareal desde a implantação do regime de metas noso tomar a inflação média como referência, de inflação em 1999 *. Algumas observações sopois ela é composta por duas classes de bens: bre isso são importantes. aqueles que têm seus preços determinados pelo Primeiro, a tendência declinante do juro real mercado internacional e pela taxa de câmbio a partir de 2006 está associada à redução do ris(tradable goods) e aqueles que têm seus preços co soberano do País que, por sua vez, resultou da determinados pelo balanço entre a oferta e a extraordinária queda da vulnerabilidade do bademanda doméstica (nontraded goods). Se utilanço de pagamentos e do aumento da liquidez lizarmos o setor de serviços no IPCA como indiinternacional brasileira. O boom mundial, mais cador de preços da segunda classe de bens, ve*O juro real calculado aqui é simplesmente o juro nominal médio do ano, descontada a taxa de inflação anual. É o que chamamos de juro real realizado ou ex post.

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SFI - 27

Attílio

% ao ano

remos que a taxa de, vários países FIGURA 2 de variação de emergentes têm preços é de 9% ao praticado polítiTaxa básica de juro em R$, em termos reais 16 ano, contra inflacas semelhantes à ção média de 6% do Brasil.

14 ao ano. Portanto, Em princípio, em certa medida, não é possível 12 a manutenção do condenar a pojuro real abaixo lítica do Banco 10 do “neutro” tem Central brasileiproduzido uma ro. No entanto, 8 forte aceleração várias qualificade preços. ções devem ser 6 A política mofeitas a ela. A prinetária brasileira meira é que ela é 4 pós-crise e espetemporária e terá cialmente a parque ser revertida 2 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 tir de 2011 tem quando as taxas se aproveitado da de juro reais nos política de juro Estados Unidos e zero no mundo desenvolvido para derrubar o na zona do euro voltarem aos níveis históricos. juro real interno abaixo do “neutro”. Os riscos A segunda é a tendência de a taxa de inflação de perda de controle da inflação são menores se inercializar próxima do topo da atual banda, do que os usuais, em virtude do hiato de reo que tornará mais custoso trazê-la de volta ao cursos ainda elevado na economia mundial. centro da meta no futuro. A terceira é a aparenPelo menos três efeitos favoráveis dessa política te crença, por parte de nossas autoridades mopodem ser identificados. Primeiro, ela reduz o netárias, de que será possível manter a taxa de custo de rolagem da dívida pública e melhora inflação sob controle através das chamadas poas finanças públilíticas “macroprucas. Segundo, ela denciais”, ou seja, reduz a atratividaatravés do conde do mercado de trole do crédito títulos brasileiro ao setor privado. para os investidoAlém de aumenres internacionais tarem a já elevae, juntamente da ineficiência do com o IOF, atesistema bancário nua a sobrevalobrasileiro, essas rização do real. políticas têm alTerceiro, ela esticance limitado e mula a demanda não são substituinterna e a expantas da taxa real de são da economia. juro na tomada de Pode-se dizer que decisões de indivío Banco Central duos e empresas. brasileiro tem se É necessário que defrontado com se reconheçam um trade off favoessas limitações rável entre inflapara minimizar o ção e crescimento risco de consolie o tem explorado dar um regime de consistentemeninflação elevada te.

Na verdano País.

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H

istória

Personagens dos 44 anos da Abecip e do crédito imobiliário

kenji honda

A Associação Brasileira das Entidades de Crédito ImoAbecip (gestão 2007/2011) Luiz Antonio França, mas biliário e Poupança (Abecip) lançou, em dezembro, também por Anésio Abdalla, Décio Tenerello, Norberto o livro “44 Anos - A revolução do crédito imobiliário Barbedo, Osmar Roncolato Pinho, Nylton Velloso Filho 1967/2011”, com 210 páginas – maior, portanto, que as e Teotonio Costa Rezende. O presidente do Irib, Frantrês edições anteriores da história da entidade, apresencisco Rezende, tratou do registro imobiliário, enquanto tadas nos aniversários de 30 anos, 36 anos e 40 anos da dois destacados executivos, Fernando Brasileiro, da CiAbecip –, acrescidas de um amplo conjunto de depoibrasec, e Fábio Nogueira, da BFRE, analisaram o poder mentos sobre o crédito imobiliário e sua importância transformador dos mecanismos de securitização dos repara a construção civil, a formação bruta de capital fixo e cebíveis imobiliários. o desenvolvimento econômico do País.

O fio dos depoimentos e dos textos é a capacidade de Com ênfase no período as instituições brasileiras do cré2007/2011, os editores – jornalisdito imobiliário, representadas tas Fábio Pahim Jr. e José Roberto na Abecip, oferecerem resposta Nassar – ouviram personalidades a problemas complexos apresenda área pública, como o presidentados em quase meio século de te do Banco Central, Alexandre história. As entrevistas conferiTombini, e o secretário-executivo ram dinâmica à publicação, que do Ministério da Fazenda, Nelson mostrou a saga bem-sucedida do Barbosa, presidentes de conselho crédito imobiliário no País, dese executivos, sócios e diretores de sua implantação, nos anos 60, de instituições privadas e oficiais, passando pelos desafios de concomo Fabio Barbosa, presidente viver com as fragilidades macrodo grupo Abril e ex-presidente da econômicas, entre as décadas de Febraban, e Jorge Hereda, presi70 e de 90, até a criação de bases dente da Caixa Econômica Fedesólidas para a sua expansão, com ral. Grande destaque foi conferido as Leis 9.514, que criou o SFI e a a empresários da construção civil, alienação fiduciária de bem imóLivro retrata a pujança do mercado imobiliário como José Antonio Grabowaki, vel, e a Lei 10.931, que criou o da PDG Realty, Meyer Joseph Nipatrimônio de afetação, enquangri, da Tecnisa, Nicholas Reade, da Brookfield, Ricarto se eliminavam os esqueletos passados, em especial, do do Valadares Gontijo, da Direcional, e Ricardo Yazbek, Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) e presidente da Fiabci e vice-presidente do Secovi. Foram do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). A ainda ouvidos, entre outros especialistas no setor imobilicriação dos mecanismos de securitização, por intermédio ário, os economistas Gustavo Loyola, José Roberto Mendo SFI, assegurou as bases para o crescimento sustentável donça de Barros e Bernard Appy, ex-secretário-executivo do crédito imobiliário. do Ministério da Fazenda, o ex-diretor do Banco Central “A expansão do crédito imobiliário no Brasil se dá em Sérgio Darcy e o jurista Melhim Namen Chalhub, que bases sólidas e não constitui ameaça à estabilidade financontribuíram decisivamente para a criação do Sistema ceira”, afirmou Tombini. E, como notou Nelson Barbosa: de Financiamento Imobiliário (SFI). O sistema privado “O Brasil está se tornando um país de classe média. E o de crédito imobiliário foi analisado pelo presidente da que mais caracteriza essa situação? O acesso à moradia”.

SFI - 29

E

ntrevista III

Ernesto Zarzur Presidente do Conselho de Administração da EZ Tec

“O mercado imobiliário tem muito a crescer” Todos os dias, Ernesto Zarzur percorre a sede da construtora que fundou em 1979, a EZ Tec, cumprimenta pelo nome cada um dos 300 funcionários, almoça com diretores e gerentes em sua casa, distante poucos metros da empresa, e vai ao plantão de pelo menos um dos edifícios em fase de lançamento. Vendedor nato, infunde otimismo por onde passa.

Na sede da Avenida República do Líbano, onde preside o Conselho de Administração, também trabalham seus filhos, genros e netos – são 14 familiares, ao todo, incluindo Ernesto, 77 anos, que os estimula desde cedo a estudar, correr as obras, conversar com os corretores e com os compradores em potencial. Mais do que rotina, “o que faço é muito agradável, me empolga desde os primeiros momentos da vida profissional em que evitei a intimação paterna para trabalhar na indústria têxtil e fui ser vendedor, de imóveis e automóveis, entre o final dos anos 50 e o início dos 60”, diz o empreendedor. Viajou para Miami dia 26 de dezembro do ano passado para passar o réveillon com a família, mas voltou quatro

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dias depois, “para desespero de minha mulher”. Logo estava acompanhando o plantão de um grande lançamento.

Mais surpreendente é como Ernesto Zarzur enfrenta a questão da governança na EZ Tec. Em tempos de ênfase absoluta na governança corporativa, esta parece conviver pacificamente, na empresa, com uma espécie de “governança familiar”. Ernesto lidera um negócio sui generis, não assemelhado ao de empresas tipicamente familiares, em que choques e ciúmes se misturam a negócios e atrapalham as decisões. Ele de fato comanda uma das mais conhecidas – e bem vistas pelos

“Sempre busquei novos pontos, onde tinha de conquistar o mercado. Não se pode ficar onde já estão as grandes incorporadoras, porque aí os preços já estão hipervalorizados.

O segredo é atuar nas bordas”.

analistas – companhias abertas do País, com ações cotadas em Bolsa desde 2007 e que tem oferecido resultados expressivos aos acionistas. A margem bruta sobre as vendas, previstas entre R$ 1,2 bilhão e R$ 1,4 bilhão em 2012, é de 40% ao ano, porcentual muito superior ao da quase totalidade das companhias de grande porte do ramo.

Tem sido bom para os controladores (a família detém cerca de 60% das ações, que, sendo todas nominativas, asseguram à EZ Tec acesso ao Novo Mercado, o segmento de mais elevada governança corporativa da Bolsa). Mas também é bom para os acionistas minoritários, cerca de 4 mil, entre pessoas físicas e fundos, nacionais e internacionais.

A EZ está agora preparando uma de suas incorporações mais vistosas, recém-aprovada pelos órgãos públicos: duas torres localizadas na Avenida Chucri Zaidan (prolongamento da Avenida Berrini), num projeto assinado por um arquiteto famoso, o uruguaio Carlos Ott, responsável por alguns dos mais modernos edifícios de Dubai e pela sede da Tata Motors, na Índia.

Mas os preços de venda

joelcio alves braulio

das torres – cujo nome provisódívida. “Sou credor, não deveEZ Tec e principal acionista, a Fário é EZ Tower –, sugeridos por dor dos bancos”. Um terceiro bio Pahim Jr., da Revista do SFI. uma consultoria internacional, é dispor de um banco de terredesanimaram Ernesto. “Por nos sem despender muitos reDe vendedor a incorporador esse valor, cerca de R$ 11 mil o cursos na aquisição. “Um ótimo “Eu sempre fiz o que quis. m2, eu compraria os dois préterreno no Horto Florestal foi E o que fiz foi trabalhando. dios, como pessoa física, não adquirido por R$ 200,00 o m2”, Meu pai queria que eu fosse compro porque a companhia é comenta Ernesto, que procutrabalhar com ele no Lanifíaberta, os acionistas poderiam ra comprar áreas “nas bordas cio Pirituba, ia com ele até lá, questionar”. de São Paulo”. Um quarto “semas às 9h já pegava um ônibus As decisões sobre a comergredo” é atuar exclusivamente de volta para casa. Hoje, onde cialização daquele que será um em áreas conhecidas. “Fico na era o lanifício, está o Shopping cartão de visitas da empresa ficaGrande São Paulo, na Capital Pirituba. Na década de 50, fui ram para depois. funcionário do Com caixa elevameu irmão mais do, não há pressa. velho, Waldomiro “Tenho confianZarzur, que consça no mercado, truiu o Edifício numa perspectiva Mirante do Vale, de longo prazo”, no Anhangabau” afirma o patriar(o mais alto de ca. Mesmo com São Paulo). “Lanelevada liquidez, cei meu primeiro e um estoque de prédio em 1963, o terrenos edifiEdifício Marcelo, cáveis suficiente na Teodoro Sampara três anos, paio. Eram cinco calcula o diretor apartamentos por financeiro e de andar, de 42 m2 Relações com Incada um, com dois vestidores, Emiquartos. Não era lio Fugazza, nem fácil encontrar por isso a meta é compradores, descrescer aceleracobri um bom indamente. O fatutermediário e venramento de 2011 di uma boa parte Ernesto Zarzur: a meta é alcançar uma margem bruta de 40% foi levemente para japoneses inferior a R$ 1,2 que moravam em bilhão. As edificações residenou em Guarulhos, São BernarBastos, no interior de São Pauciais predominam, mas a EZ do do Campo, São Caetano do lo. Depois comprei um terreno Tec dedica-se cada vez mais aos Sul, só agora vou um pouco na Domingos de Moraes, com prédios comerciais. “Um prédio mais longe, Jundiaí, Santos e 7 mil m2 de área. Lá abri uma desses deixa um lucro substanCampos do Jordão”. concessionária da GM, a Vilacial”, afirma.

“No longo prazo, o mermar, fui o maior revendedor No mercado faz mais de cado de imóveis tem muito a GM naquele tempo. Mas não meio século, Ernesto Zarzur crescer, à medida que incorpoera o que eu queria. Eu queria dispõe de um conjunto de “sera novos contingentes de classe incorporar”. gredos” comerciais. Um deles média, há 40 milhões de pessoé se dedicar totalmente aos as entrando no consumo”, enO segredo é o terreno negócios, envolvendo a família fatiza Ernesto.

“Sempre busquei novos – e todo o pessoal – com suas A seguir, os principais tópipontos, onde tinha de concrenças e a certeza do caminho cos da entrevista de Ernesto Zarquistar (o mercado). Não se escolhido. Outro é não tomar zur, presidente do Conselho da pode ficar onde já estão as

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e Campos do Jordão. E vou construir em Jundiaí”.

‘Governança familiar’ “A empresa dá lucro por causa dos familiares. É como o ditado, o porco engorda com os olhos do dono. Tenho na empresa quatro filhos e dois genros (são profissionais excelentes). Quem vai tirá-los daqui? Ao todo são 13, incluindo os netos, mas aqui filho de rico tem de trabalhar. Meus filhos tinham mesada. No fim do

joelcio alves braulio

grandes incorporadoras, pois aí os terrenos estão hipervalorizados. Para identificar terrenos, pegue um compasso e vá girando, abrindo a circunferência, com o eixo no centro de São Paulo. Atue nas

“Temos o nosso DNA. O engenheiro que trabalha aqui sai pronto, pode ser empresário. Formamos mão de obra própria, temos equipe própria de vendas, comparamos com terceiros”.

bordas. Comprei terrenos a R$ 200,00 o m2 no Horto Florestal. O estoque de terrenos da EZ Tec vale R$ 4,4 bilhões e atende a três anos de produção. Compro terreno à vista, sem permuta. O vendedor cede no preço, não tem de esperar para receber. Comprei muitas áreas em São Caetano, São Bernardo do Campo, Guarulhos – e agora em Santos

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mês, eu ia ver quanto tinha sobrado. Se não economizasse, não tinha aumento.

Hoje, nos plantões de sábado e domingo, meus filhos estão lá. Meu prazer é vender. São seis diretores, cinco engenheiros e um advogado. Começaram a trabalhar no segundo ano de engenharia. Eu comecei ‘pobre’, não quis ir trabalhar com meu pai. Andava de Fusca com a família, dividia o banco traseiro para os filhos não brigarem. Eu quero que meus filhos fiquem na empresa”.

Crédito bancário “Eu nunca entrei em banco (para tomar dinheiro), a EZ Tec é muito controlada. Faço

as vendas, seguro os melhores contratos em carteira (são R$ 200 milhões em carteira) e passo uma parte para os bancos que oferecerem as melhores condições. (Aí entra o crédito imobiliário para assegurar o acesso do comprador final ao imóvel). Eu vendo para receber.

Sou aplicador, não devedor”.

Mão de obra “Temos o nosso DNA. O engenheiro que trabalha aqui sai pronto, pode ser empresário. O arquiteto que fará as torres da Berrini (ainda sem nome, estuda-se chamá-la de EZ Tower) é o mesmo que está em Dubai, que está construindo a sede da Tata Motors, na Índia (o uruguaio Carlos Ott). Formamos mão de obra própria. O problema (da falta de mão de obra disponível no mercado) diminuiu um pouco em 2011, houve menos lançamentos. Mas falta gesseiro, fachadista. Temos 300 funcionários na sede, mais uma terça parte de pessoal próprio nas construções. Os terceirizados estão conosco há muito tempo, até 30 anos. E temos uma equipe própria de vendas, a Tec Vendas, com 400 corretores. Cotejamos as vendas que nossa equipe faz com as de corretores de outra empresa que também ficam nos plantões. As reclamações (dos compradores) não existiam, hoje há algumas. É mais difícil manter o padrão ideal em unidades menores. Aumentamos em 100% o pessoal que assiste o usuário. Nosso advogado é uma espécie de ombudsman, tem de defender o cliente. Cliente tem de ser bem tratado, quando eu vendia Opalas, nos anos 70, dava duas dúzias de rosas para o comprador, se era homem, presenteava a mulher ou a namorada; se era mulher, ficava feliz com o presente”.

O IPO, em 2007 “Fui ao banco para abrir o capital (da EZ Tec). Um mês depois

joelcio alves braulio

da abertura, começou a crise. HaO mercado imobiliário, hoje cultando muito as atividades da invia muitos investidores externos. “É um bom mercado, mas não corporação, demorando as aprovaO IPO foi de R$ 1,5 bilhão, hoje o espere que seja assim para sempre. ções. Num empreendimento como valor de mercado da empresa é de Eu já comecei a virar minha cabeo Vert (seis casas de alto padrão R$ 2,8 bilhões. A ação foi colocada ça. Talvez volte a construir (aqueconstruídas num terreno que era a R$ 11,00, chegou a ser cotada a R$ les) prédios com dois apartameno campo de futebol da família Zar14,00, depois foi caindo até R$ 1,70. tos por andar, quatro dormitórios zur, no Jardim Lusitânia), a aprovaNo meio do camição demorou anos nho, comecei a para sair, por causa comprar ações. Não de uma exigência de adiantou. O IPO recuo (não justificanão foi feito para da). A velocidade de capitalizar a emprevendas me preocusa, o dinheiro que pa. Tem a ver com entrou ficou em o que ocorre no excaixa. Alguns me terior. Na Europa, criticaram por isso, a crise vai demorar. mas prefiro ter caiMas os Estados Unixa para aproveitar dos vão melhorar as oportunidades (e mais depressa. (Na não se contaminar EZ Tec), o segredo é com a crise). O IPO ter comprado terrefoi feito por causa nos a preço baixo”. do futuro, foi importante para que O futuro do eu colocasse meus mercado brasileiro netos interessados.

“O mercado A ação recuperouimobiliário tem mui-se e estava a R$ to a crescer. O País 19,00 (dia 13/2). está deslanchando, Meu convívio com não vai voltar mais os acionistas é mui(para trás). A políto bom. Eu tenho tica para os pobres tempo para eles. é necessária. Os Hoje, temos 4 mil empresários têm acionistas, boa parte de entender que a são pessoas físicas, a classe menos privimaior participação legiada tem de meindividual é de 2% lhorar. Não reclamo Presidente do Conselho da EZ Tec sobre a família: “Olhos do dono engordam o gado” do capital. de pagar um salário mensal de R$ 4 mil. (tão conhecidos do mercado pauCrescimento Essas 40 milhões de pessoas que listano). Abri plantões para o pri“Eu preciso crescer, pensava. estão chegando ao mercado de meiro trimestre. O que aconteceu?

Mas, não é para crescer tanto. É consumo compram iogurte, outros Foi muita gente. Mas o motivo é preciso ver se vale a pena crescer. laticínios, frutas, olhe o que está no que os outros não estão lançando Eu não quero perder rentabilidacarrinho do supermercado”. como no passado. Sem concorrênde, temos uma margem de 40%. cia, estamos com uma presença Eu não tenho preocupação com O lucro muito grande. Vamos ver quando o faturamento, o valor das vendas “Estamos olhando mais para a todos voltarem”. (ou VGV, no jargão imobiliário). construção de edifícios comerciais.

Pode ser mais ou ser menos. O imUm prédio como o Capital CorpoOs riscos do mercado portante é que cada operação seja rate, na Chucri Zaidan, deixa um “Os órgãos públicos estão difilucrativa”. lucro substancial”.

SFI - 33

I

nternacional

As origens da crise econômica mundial Eduardo Felipe P. Matias Doutor em Direito Internacional pela USP, Pós-doutorado na IESE Business School, na Espanha A atual crise financeira mundial pode ser vista como um prolongamento da crise de 2008, cuja origem, como se sabe, é atribuída ao estouro da bolha no mercado imobiliário dos Estados Unidos. Os empréstimos hipotecários de alto risco (subprime) tiveram papel central na crise de 2008, ninguém pode negar. Outros fatores, entretanto, também contribuíram, sendo essencial não esquecê-los se quisermos manter afastado o tipo de especulação que tomou conta do mercado de imóveis, mas que, dadas outras circunstâncias, poderia ter atacado qualquer outro mercado.

O primeiro desses fatores é o desequilíbrio macroeconômico que vem há algum tempo assombrando a economia mundial. Países superavitários, como a China e as nações do Oriente Médio exportadoras de petróleo, passaram a acumular cada vez mais reservas, a maior parte delas em títulos do Tesouro norte-americano.

Isso resultou em grandes fluxos de capital para os Estados Unidos, que baratearam o crédito e mantiveram baixas as taxas de juros nesse país, contribuindo para a bolha imobiliária que fez o preço real dos imóveis subir 50% entre 1998 e 2006.

Porém o excesso de liquidez não seria suficiente para gerar a crise, não fosse por um segundo fator, que

foi a desregulamentação do sistema financeiro norte-americano. Em 1999, foi derrogada a lei Glass-Steagall, que estabelecia a separação entre bancos comerciais e bancos de investimento. Ao juntar esses dois tipos de instituição, prevaleceu o apetite pelos negócios de maior risco – e maiores rendimentos –, típicos da cultura dos bancos de investimento, normalmente mais agressivos e mais alavancados.

Outra consequência dessa mudança foi o aumento na concentração do setor bancário. A participação dos cinco maiores bancos norte-americanos, que era de 5%, em 1995, hoje é de 30%. Isso estimulou ainda mais o comportamento temerário por parte dessas instituições que, ao se tornarem “grandes demais para quebrar”, criavam um problema para os governos, que não poderiam deixar de vir em seu socorro em uma emergência – como realmente ocorreu, tendo esses resgates agravado os problemas de déficit público que são a principal característica da crise atual.

Além disso, as atividades não relacionadas à banca comercial não eram supervisionadas, e essa parte do sistema bancário que vivia “na sombra” crescia a cada dia, por conta do terceiro fator que contribuiu de forma relevante para a crise: o crescimento desordenado

As atividades não relacionadas aos bancos comerciais não eram supervisionadas, o que muito contribuiu para a crise global

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arriscados que geravam mais taxas e mais lucros.

Esses lucros, por sua vez, levavam ao aumento do valor de mercado das instituições e, com isso, a mais pagamentos para os executivos, cuja remuneração está em grande parte atrelada ao preço das ações no curto prazo, e não à performance no longo prazo – outro incentivo que leva a distorções. Eram também distorcidos os incentivos das agências de classificação de risco, que deram altas notas para papéis duvidosos, o que permitiu, por exemplo, que fundos de pensão, que só podem investir em papéis AAA, comprassem esses títulos. A capacidade de julgamento dessas agências certamente foi prejudicada pela pouca transparência dos papéis avaliados, mas também pode ter sido influenciada pelo fato de que boa parte de sua remuneração viesse de serviços prestados às instituições financeiras, sendo de imaginar por isso que elas não se sentissem muito estimuladas a desagradar essas instituições, rebaixando seus títulos.

Todos esses quatro fatores continuam existindo. Pior, a crise parece não ter servido de lição, uma vez que Wall Street voltou a resistir ao aumento da regulamentação e em nenhum momento deixou de remunerar regiamente seus executivos. Demorará um pouco até que as pessoas voltem a apostar que o preço dos imóveis subirá para sempre, sendo por isso improvável que se tenha uma nova bolha imobiliária nos Estados Unidos em curto prazo.

Porém, se não houver uma reforma que, no âmbito público, imponha limites à criatividade da engenharia financeira e, no privado, promova uma governança corporativa que acabe com as distorções nos incentivos, corre-se o risco de o desastre repetir-se futuramente em outras áreas.

Attílio

da securitização. Essa prática, que corresponde à transformação de ativos financeiros em títulos negociáveis, foi especialmente acentuada no mercado imobiliário, com a emissão de títulos com base em hipotecas de qualidade variada agrupadas em distintos “pacotes” e convertidas em “collateralized debt obligations” (CDOs) – o que dificultava separar o joio do trigo na hora de analisar esses papéis. Na hora em que a bolha estourou, e os proprietários se viram com dívidas maiores do que o valor de suas casas, ficou claro que muitos daqueles empréstimos não seriam honrados.

Alguns desses produtos financeiros eram tão complicados que sua avaliação só podia ser feita por computadores rodando sofisticados modelos. A complexidade desses papéis e dos derivativos a eles relacionados, combinada com sua ampla difusão entre as instituições financeiras, trouxe grande incerteza sobre o nível de exposição e contágio, agravando a instabilidade econômica. E, uma vez que se calcula que entre um quarto e metade desses títulos haviam sido vendidos a estrangeiros – muitos deles procurando rendimentos superiores aos dos papéis do governo norte-americano –, a crise atravessou as fronteiras dos Estados Unidos, chegando, seja como marola, seja como tsunami, a outras partes do mundo.

Por fim, os incentivos perversos são o quarto e último fator que explica a crise. A securitização rompeu a relação entre credor e devedor, criando uma cadeia que levou o risco de crédito a ser transferido para investidores que não tinham mais nada que ver com a operação original. Nesse contexto, as comissões recebidas importavam muito mais do que a avaliação criteriosa da capacidade de pagamento, e isso gerou mais e maiores empréstimos. O mesmo raciocínio se aplica a todo o sistema financeiro, que viu na bolha uma oportunidade ao criar uma diversidade de produtos

(*) Eduardo Felipe Matias é autor de A Humanidade e suas Fronteiras: do Estado soberano à sociedade global (Twitter: @ EduFelipeMatias

SFI - 35

P

erspectivas econômicas

Cenário 2012: paradoxos, riscos e incertezas José Paschoal Rossetti Professor e pesquisador da Fundação Dom Cabral A economia mundial está atravessando um período – que provavelmente será longo – de paradoxos, riscos e incertezas. Mas, em contrapartida, as dimensões do Produto Mundial Bruto (US$ 67,7 trilhões estimados para 2011) não têm precedentes históricos.

Caso o crescimento de 2012 alcance a taxa de 3,3%, como projeta o Global Economic Outlook (Quadro 1), a expansão absoluta será de US$ 2,2 trilhões, o que equivale a um Brasil a mais, em PIB, em apenas um ano. E se a taxa de 3,6% ao ano do cenário base dos próximos cinco anos (2012-16) realmente ocorrer, o crescimento mundial absoluto será de US$ 13,2 trilhões, número correspondente a duas Chinas a mais.

Condições alentadoras – Esses números são a um só tempo alentadores e preocupantes. Alentam por indicarem que a economia global jamais alcançou escalas tão expressivas e visíveis. Uma das mais notáveis conquistas humanas, claramente observada desde a virada para o século XXI, é a formação de uma gigantesca economia de massas, movida por emergências ascendentes – nações, empresas e classes socioeconômicas, em histórica coevolução.

Vale olhar para números de 2010. Das 25 maiores economias nacionais, pelo critério paridade de poder de compra, as de países emergentes chegaram a 15, contra apenas 10

de países avançados. Das 500 maiores empresas do mundo, 99 são de emergentes, 401 de avançados (em 2000 eram, respectivamente, 32 e 468). Das 45.950 companhias abertas listadas nas bolsas de valores, as de países emergentes da Europa do Leste, da Ásia e da África totalizaram 23.860, ou 51,9%. Dez anos antes não chegavam a 9.000, menos de um terço das 29.300.

E, quanto às classes socioeconômicas de baixa e de média-baixa renda, observa-se hoje, em praticamente todos os países emergentes, a notável expressão de suas presenças massivas nos mercados de produtos básicos, além de ondas crescentes de acesso a vastas categorias de bens duráveis, antes exclusivas do topo da pirâmide de rendimentos.

Na realidade são as nações, as empresas e as classes socioeconômicas emergentes que tracionam a economia global: deixaram de ser rebocadores.

Não se estranhe, portanto, a projeção da Global Economic Outlook de ultrapassagem dos países avançados pelos emergentes, nos primeiros anos da próxima década.

Condições que preocupam – Mas os números que alentam também preocupam. A ruptura do ciclo de emergências ascendentes poderá desaguar em processo recessivo profundo, de consequências imprevisíveis e sem precedentes – uma hipótese não descartável, dada a exposição deste ciclo a um conjunto de pares paradoxais. O primeiro é a ameaça de recessão prolongada nas

No Brasil, uma possível reversão da expansão do emprego é um risco de efeitos preocupantes

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QUADRO 1 - EVOLUÇÃO DOS CENÁRIOS: PROJEÇÕES DO PROCESSO DE RECUPERAÇÃO Projeções (variações reais do PNBs) 2012 - 2016

Continentes 2012

2013

Crescimento Crescimento do cenário do cenário otimista base

2017 - 2025 Crescimento Crescimento Crescimento Crescimento do cenário do cenário do cenário do cenário pessimista otimista base pessimista

Distribuição da produção mundial

PRODUTO MUNDIAL BRUTO

3,3

3,9

4,8

3,6

2,3

3,6

2,7

2,1

100,0%

Economias avançadas

1,2

1,9

3,0

1,9

1,1

2,6

1,9

1,3

47,2%

Estados Unidos

1,8

2,2

3,6

2,3

1,5

3,1

2,3

1,5

18,3%

Japão

1,7

1,6

2,3

1,1

-0,1

2,0

1,5

0,9

4,9%

União Europeia

0,3

0,8

2,8

1,5

0,4

2,4

1,7

1,0

16,1%

5,4

5,9

6,5

5,1

3,6

4,3

3,3

2,8

52,8%

Economias emergentes

3,8

5,4

7,8

6,5

4,0

7,0

6,0

3,0

-

Economias avançadas

2,2

4,3

6,1

5,1

3,2

5,6

4,8

2,4

-

Economias emergentes

6,6

7,4

10,6

8,9

5,5

9,5

8,2

4,1

-

COMÉRCIO MUNDIAL (VOLUME)

(a)

(a) Volume. Média das concorrentes de comércio de bens e serviços (importações + exportações). Fonte: Global Economic Outlook, 2012.

economias avançadas, que ainda têm alto peso na geração do Produto Mundial Bruto, frente aos consistentes potenciais de expansão das economias emergentes. O segundo é a expansão econômica e das escalas globais de produção, necessariamente fundamentada na transformação do capital natural do planeta, diante das

barreiras e dificuldades crescentes de acesso a esses ativos, em resposta a movimentos preservacionistas. Além destes dois, há outros três pares paradoxais sintetizados no Quadro 2. E todos os cinco acarretam incertezas e riscos, que podem levar a turbulências e a volatilidades prejudiciais ao bom desempenho da economia mundial.

QUADRO 2 - CONDIÇÕES POTENCIAIS DE VOLATILIDADE do CENÁRIO ECONÔMICO GLOBAL Pares paradoxais

Incertezas

Riscos

Economias avançadas sob ameaças de recessão prolongada.

Economias emergentes sob altos potenciais de expansão consistente.

Expansão da economia mundial, com raras ilhas em estado recessivo, ou depressão, com raras ilhas de prosperidade.

Reversão do forte ciclo de crescimento global instalado com as megamudanças dos últimos vinte anos.

Expansão econômicae das escalas de produção, necessariamente fundamentadas na transformação do capital natural do planeta.

Barreiras e dificuldades crescentes de acesso ao capital natural, em resposta a movimentos preservacionistas.

Preservação radical (intocabilidade) ou exploração consistente (sustentabilidade).

Desarticulação das cadeias produtivas: suprimentos básicos insuficientes para atender às demandas “explosivas”por bens finais de consumo e de investimento.

Desfronterização progressiva em múltiplos campos: correntes de comércio, movimentos de capital, fluxos migratórios, transfusões culturais.

Movimento “antiglobalização”,choques de civilização e sinais recentes de propensão ao protecionismo.

Globalização dos mercados: avanços e recuos.

Ondas protecionistas, propagando-se por retaliações, de fortes impactos depressivos, afetando negativamente o processo de inclusão socioeconômica.

Plurarismo e poder compartilhado, como modelo político-institucional dominante.

Monocrasias históricas e surgimento de novos sistemas ditatoriais resistentes.

Democratização: fortalecimento ou retrocessos.

Instabilidades localizadas, guerras civis (rebeldes contra forças fiéis aos sistemas ditatoriais), produzindo “efeitos contágio” de repercussão mundial.

Aceitação da diversidade, em suas múltiplas manifestações.

Intolerância, conflitos étnicos, religiosos e entre grupos minoritários/majoritários.

Convivência civilizada ou barbárie.

Reações crescentes, ruidosas e contundentes, convergindo para movimentos massivos ou, no limite, para ações terroristas de alto impacto.

Turbulências e volatilidades como prováveis marcas dominantes dos próximos anos

SFI - 37

QUADRO 3 - CENÁRIO MUNDIAL NO INÍCIO DE 2012: A PERSISTÊNCIA DA CRISE A. ECONOMIAS AVANÇADAS Expansão superior às expectativas no curto prazo, mas com dificuldades estruturais não removidas: 1. endividamento público; 2. endividamento das famílias; 3. setor de construção civil; e 4. desemprego resistente.

Expectativa de crescimento em 2012; próxima de 2%.

Estados Unidos

Avanços na negociação da constituição do Mecanismo Europeu de Estabilização (ESM).

Poder de fogo ampliado, com participação ativa e expressiva (quanto à base expandida de recursos) do FMI. Novo pacto fiscal, com adesão praticamente unânime (25 dos 27 países). Todos os que aderiram são integrantes da união monetária.

Firewall: esquema de segurança contra ações desestabilizantes.

Pontos frágeis: 1. dimensões da crise fiscal; 2. impactos no setor bancário, com estagnações das operações de crédito; e 3.

Sensibilidade e volatibilidade dos mercados.

Expectativa de crescimento em 2012: média ponderada entre zero e 0,5%.

Zona do euro

B. ECONOMIAS EMERGENTES

China

Sinais consistentes de desaceleração do ritmo de crescimento.

Expectativas não claramente definidas: hard ou softland.

Pontos de atenção: 1. solidez das operações do sistema financeiro; 2. deterioração fiscal nas províncias; 3. sustentação do nível de expansão do emprego; 4. tensões inflacionárias comprometendo metas de expansão.

Pontos fortes: 1. atratividade internacional; 2. reservas cambiais; e 3. dimensões e pesos expandidos na economia mundial.

Demais emergentes

Sob impactos da redução do crescimento econômico mundial.

Volatilidade e redução do fluxo de capitais (exigíveis e investimentos estrangeiros diretos).

Contração das correntes de comércio exterior.

Efeitos contágio, especialmente sobre mercado de capitais.

Reversão dos aumentos reais dos preços de commodities de exportação.

Apreciação cambial.

Pontos fortes: 1. atratividade internacional; 2. reservas cambiais; e 3. dimensões e pesos expandidos na economia mundial.

Estas realidades somaram-se às práticas agressivas de geração de ativos derivativos e de engenharia financeira nos mercados dos países avançados (insuficientemente regulados) e desaguaram na crise econômica mundial que eclodiu em 2008, levando à variação negativa do Produto Mundial Bruto em 2009, pela primeira vez após a Grande Depressão dos anos 30.

Em 2010, houve recuperação parcial. Mas em 2011, ainda que positivo, o crescimento ficou abaixo do esperado, evidenciando um quadro típico de volatilidade, agravado por turbulências localizadas, de raízes religiosas, políticas e

étnicas. Um cenário que remete à listagem aos pares paradoxais e que é coerente com a persistência da crise, exposta no Quadro 3. Notoriamente, neste início de 2012, o cenário econômico dos países avançados da zona do euro e dos Estados Unidos é marcado por vários sinais de desconforto. Nos Estados Unidos, o crescimento projetado é baixo (inferior à média da última década) e não será fácil revertê-lo, dado relevante conjunto de dificuldades estruturais de complexa remoção. Na zona do euro, poderá ocorrer “estagnação absoluta”: crescimento zero, justificado pelo “equilíbrio” entre os es-

QUADRO 4 - BRASIL 2012: EXPOSIÇÃO ÀS INCERTEZAS E AOS RISCOS GLOBAIS INTERNOS Globais Agravamento da crise econômica na zona do euro: Recursos incompatíveis com dimensão dos problemas.

Efeito contágio da difícil situação da Grécia.

Incapacidade de países de maior peso de honrar compromissos de dívida.

Rebaixamento por agências de risco.

Quebra de bancos.

Redução prolongada do vigor dos Estados Unidos: Confirmação do rebaixamento por agências de risco.

Rigor na execução de garantias reais pelo sistema financeiro.

Desemprego alto e resistente Níveis historicamente inusitados de pobreza absoluta.

Redução do ritmo de crescimento do bloco emergente.

Expansão e efeitos de movimentos protecionistas.

38 - SFI

Internos Difícil conciliação de objetivos macroeconômicos: Crescimento.

Estabilidade da moeda.

Desconcentração de renda, movida a políticas assistencialistas.

Volta das reindexações: tensão inflacionária.

Sustentação de PIB potencial “anêmico”, para país emergente.

Não sustentação de um dos fatores-chave de inclusão socioeconômica: expansão do crédito a pessoas físicas.

Reversão do processo de expansão do emprego: Inadimplência.

Condição, embora não suficiente, para estouro de “bolha de crédito”.

Insatisfação social exarcebada.

Déficts crônicos, altos e crescentes em transações externas correntes.

Equação do equilíbrio do balanço de pagamentos e da acumulação cambial: Dependência de movimentos autônomos de capital.

Endividamento externo.

Alta volatilidade do mercado de capitais.

forços para superar a crise e os pontos frágeis dos países mais atingidos.

Os impactos no Brasil – O Brasil, como todos os emergentes, é afetado pelas condições mundiais descritas. O Quadro 4 sintetiza a exposição do País às incertezas e aos riscos globais. Os dois de maior impacto são o agravamento da crise na zona do euro e a redução prolongada do vigor dos Estados Unidos.

Tanto um risco quanto outro não podem ser desconsiderados, dadas as condições que os justificam. Ao quadro externo somam-se incertezas e riscos internos. Dos sete que listamos, destacamos os três que nos parecem de maior impacto: 1. A difícil conciliação de três objetivos macroeconômicos – o crescimento, a estabilidade e a desconcentração de renda movida por políticas assistencialistas; 2. a reversão do processo de expansão do emprego; e 3. a dependência de movimentos de capital para cobertura do déficit crônico da balança de transações correntes.

Ainda bem que, em contrapartida, tanto as incertezas e riscos globais quanto os internos têm um bom conjunto de atenuantes (Quadro 5). No mundo, mobilizam-se cúpulas multilaterais em busca de soluções emergenciais e estruturantes. As respostas às medidas adotadas têm sido positivas, à medida que evitaram o desmoronamento do sistema financeiro mundial e mantiveram em funcionamento as cadeias produtivas do setor real. Nos Estados Unidos, há sinais de recuperação, ainda que anêmicos, suportados não só por políticas monetárias e fiscais expansionistas, como pelo dinamismo e pela cultura nacional de inovação. Na zona do

euro os esforços para manter a união monetária e a diversidade da situação econômica dos países que a integram têm conseguido bloquear a tendência à maior severidade da recessão. Já no Brasil, os atenuantes são os espaços existentes para redução dos juros, o nível historicamente inusitado de reservas cambiais acumuladas, a qualificação da pauta de exportações, a atratividade comparativa do país em relação à de outros emergentes, os potenciais de expansão do mercado interno e a segurança operacional do sistema financeiro.

Em síntese: se de um lado os paradoxos e as incertezas globais são atemorizantes, de outro lado, observam-se condições reais que têm mantido sob controle os riscos decorrentes. É este balanço que justifica as projeções de crescimento mundial para 2012: no mundo, de 3%; no Brasil, de 4,5%. Mas tanto lá fora quanto aqui os números esperados são inferiores aos níveis médios alcançados na primeira década do século. O ano de 2012 e a média dos que completarão esta segunda década poderão não ter o mesmo brilho do “miolo” da primeira década: o exuberante quinquênio de 2003 a 2007.

Um período de exuberância que o ex-presidente do Federal Reserve Alan Greenspan definia, com razão, como “irracional”, embora sua gestão tenha sido complacente com operações de alto risco praticadas no sistema financeiro dos Estados Unidos – raízes inquestionáveis da crise que eclodiu em 2008.

Resta, enfim, deste complexo conjunto de causas e efeitos um aprendizado histórico: as irracionalidades, em economia, cedo ou tarde, custam muito caro quando não corrigidas a tempo.

QUADRO 5 - Condições atenuantes das incertezas e RISCOS GLOBAIS Globais Cúpulas multilaterais para busca de solucões: Emergenciais Estruturais EUA: Sinais de recuperação.

Dinamismo e cultura de inovação:”created in EUA”não apenas “made in EUA”.

Zona do euro: Esforços para manter a união monetária.

Fundo Europeu de Estabilidade Financeira.

Ações cordenadas: socorro a endividados e recapitalizações bancárias.

Diversidade de situação econômica entre países: “abraços dos afogados”, uma hipótese não consistente.

Emergentes: Peso crescente na economia mundial.

Dimensões dos mercados internos.

Altos potenciais de expansão: das indústrias pesadas às pontas finais das cadeias produtivas Crescimento dos PNBs descolado dos países avançados.

Internos Alta taxa básica de juros, relativamente aos padrões mundiais.

Reservas cambiais acumuladas nos últimos cinco anos.

Pauta das exportações: produtos básicos indispensáveis.

Atratividade comparativa com outros garndes emergentes.

Mercado Interno: Dimensões atuais.

Potenciais de expansão.

Segurança operacional do sistema financeiro.

SFI - 39

T

endências

Marcos Garcia de Oliveira Jornalista

Seminários e debates promovidos, nos últimos dois anos, pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) definiram a agenda para o crescimento sustentado do financiamento habitacional. Não será uma tarefa fácil – e as variações de ritmo não apenas fazem parte do jogo, como continuarão ocorrendo, mas o mercado imobiliário brasileiro parece ter chegado a um ponto em que a tendência (inexorável, aparentemente) é continuar crescendo. Depois de atingir um patamar inimaginável há poucos anos, o segmento tem agora desafios conhecidos e tarefas urgentes a realizar para estar pronto no momento em que, nas palavras do diretor do Banco Itaú e ex-presidente da Abecip, Luiz Antonio França, “o sistema de hoje parecerá modesto, pois será dramático o desafio de atender à demanda por crédito imobiliário que está por vir”.

As lições de casa foram passadas ao longo de 2010 e 2011, quando um conjunto de encontros promovido pela Abecip permitiu traçar um quadro completo dos gargalos do setor. Nas reuniões ficou claro que há tarefas a serem cumpridas por todos os segmentos envolvidos na área – as três esferas do poder público, bancos, securitizadoras, cartórios, construtoras, incorporadores e demais agentes.

A barreira que exigirá mais esforços para ser vencida certamente será a da criação e consolidação de novas fontes de recursos, mas há outros obstáculos difíceis à frente. França, ao abrir o 2º Seminário Abecip – Panorama do Mercado Imobiliário Brasileiro: Oportunidades e Desafios, realizado em novembro de 2011, em São Paulo, resumiu em cinco os pontos fundamentais a serem enfrentados: 1)revisar os mecanismos de indexação para atrair investidores e ampliar a integração com o mercado de capitais. “Não existe crédito imobiliário sem mercado de capitais ativo nesse segmento”; 2)discutir os mecanismos de indexação da ca-

40 - SFI

derneta de poupança, diante da redução das taxas de juro; 3)determinar a concentração dos ônus da matrícula no registro de imóveis. “A lei precisa estabelecer que o ônus não comunicado ao registro não terá validade contra terceiros”; 4)padronizar o crédito imobiliário para facilitar a securitização dos ativos; e 5)apressar a consolidação do registro eletrônico, já inserido em lei, e também a certificação digital.

Para o diretor do Itaú, ao enfrentar essa pauta, o crédito imobiliário ganha condições para crescer de forma acelerada e sustentada, beneficiando-se também dos ganhos de escala propiciados pela internet, “que confere enorme velocidade às operações”.

Novo funding – Essa pauta, de fato, vem sendo encarada há muito pela Abecip. Em setembro de 2010, por exemplo, num seminário internacional promovido pela entidade, foram abordados em profundidade os caminhos para a interação entre o crédito imobiliário e a poupança. Na ocasião, especialistas de diversos países

KENJI HONDA

Seminários para debater gargalos e soluções para o crédito imobiliário

de dar boas e más notícias aos participantes do mercado brasileiro. No aspecto positivo, Jason Wolfe, do RBS (fundo investidor em CBs), cuidou de tranquilizar os que se preocupam com a questão do custo dos recursos captados pelos covered bonds. Lembrou que os CBs apresentam a característica de falta dupla. Ou seja, para um investidor sofrer prejuízo, primeiro o emissor deve faltar e, em seguida, os ativos devem faltar. Obrigações sênior sem garantia e securitização oferecem um ou outro. “Portanto, o risco de crédito é menor e o prêmio de risco deve ser menor também. Além disso, CBs não têm o mesmo grau de risco de extensão, pois depara-se com títulos de securitização. Novamente, isso leva a um menor custo dos fundos”, afirma.

Já o holandês Arjan Verbeek, do BNP Paribas no Reino Unido, destacou que o mais provável, na verdade, é uma redução do custo dos empréstimos para os tomadores de recursos captados por meio de CBs. “Os clientes provavelmente vão obter empréstimos mais baratos porque o credor tem melhor acesso ao funding. Isso geralmente é um ponto principal para o governo ao introduzir a legislação.

Todos os credores devem ser capazes de utilizar o instrumento”, disse. Santos González, presidente da Associación Hipotecaria Española, concorda e vai além: “CB’s são parte da estrutura de financiamento de uma instituição financeira.

Não há relação direta entre os custos”, explica.

No campo das más notícias, Albert Krause e Jayme Bartling, da agência de rating Fitch, lembraram de obstáculos que podem e devem ser corrigidos. Um deles é o rating soberano do Brasil (BBB-), que limitaria o rating de um programa de CBs no País a, no máximo, a categoria A na escala internacional (moeda local e estrangeira), abaixo da classificação registrada pelas emissões europeias.

Outro desafio é o fato de o mercado secundário de créditos imobiliários ser pouco líquido no Brasil.

“Programas de CB que dependem da venda da carteira (ou parte dela) para enfrentar pagamentos devidos aos investidores seriam vistos criticamente pela Fitch (na avaliação dos riscos de um programa). Provavelmente, seriam aplicados descontos altos sobre o KENJI HONDA

atrair novos recursos. “Vejo os CBs como importantes para o futuro, oferecendo aos investidores papéis de boa remuneração em um cenário de juros em queda, favorecendo o atendimento da demanda por crédito de longo prazo”, afirmou, lembrando, porém, que é muito importante adotar cuidados no desenvolvimento desse novo título.

Questões como o custo e o prazo dos recursos captados, além do timing de aceitação do título (período necessário à sua regulamentação e implantação no mercado), foram lembradas pelos participantes. João Crestana, então presidente do Secovi-SP, por exemplo, lembrou que o volume de crédito imobiliário deve passar de R$ 200 bilhões para R$ 400 bilhões em quatro ou cinco anos. “O trajeto para trazer os recursos necessários passa pelos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e pelos CBs. O CRI já tem um grande caminho percorrido e

Desburocratização e concentração dos ônus no Registro de Imóveis

os CBs têm a experiência internacional e a grande competência dos profissionais brasileiros para transformá-los em realidade também aqui, sendo essencial que os dois coexistam em nosso mercado”, afirmou.

Rodrigo Machado, do Comitê de Produtos Financeiros Imobiliários da Associação Brasileira das Entidades do Mercado Financeiro e de Capitais (Anbima), disse que “o grande desafio é começar a trabalhar nesse instrumento, que deve ser o mais barato e de mais longo prazo para de fato apoiar o desenvolvimento sustentável do mercado”. Para ele, securitização e CBs devem sustentar um ao outro. “É necessário construir as duas vias. CB é do mercado de dívidas, portanto limitado, enquanto a securitização é do mercado de capitais e traz recursos muito maiores”, esclareceu.

Custo adequado – Por sua vez, os especialistas internacionais convidados para o evento se encarregaram

42 - SFI

principal dos ativos a serem vendidos, impactando seu rating”, explicou Krause.

Jayme Bartling, contudo, mantém uma perspectiva otimista. “Temos problemas à frente, mas já vivemos situações semelhantes no passado, como na época da criação dos CRIs. Os desafios foram superados e hoje temos na securitização uma fonte de recursos de boa qualidade”, afirmou.

Espaço para crescer – Essa visão também é compartilhada pelos representantes de investidores que participaram dos debates promovidos pela Abecip. É o caso de André Tapajós Cunha, que, no Seminário Internacional sobre Captação de Recursos de Longo Prazo, representou a Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil (Previ). Para terem sucesso, alertou, os papéis precisam atender às exigências dos fundos em termos de estruturação, “mas as características apontadas nos CBs são positivas e soam bem aos ouvidos dos investidores”.

Um desses requisitos, segundo o executivo da Previ, é que os papéis tenham prazos definidos de forma a atender a eventuais carências do mercado, que trabalha com períodos mais longos de maturação. “O hiato entre 5 e 10 anos poderia ser preenchido com um papel bem estruturado”, adiantou. Outro aspecto a ser considerado, explicou Tapajós, é que o volume dos lançamentos deve ser grande. “No mínimo R$ 250 milhões”, afirmou.

“Menos do que isso não será interessante para os fundos despender recursos para analisá-los”. E lembrou que a definição legal do CB pode ser decisiva para o seu êxito.

“Onde ele será alocado, em renda fixa ou investimento estruturado (conforme definido pela resolução CMN 3.792)? Se for considerado investimento estruturado, terá de competir com private equity e venture capital, mas certamente terá muito espaço para crescer”.

Essa posição dos investidores foi referendada em outro evento promovido pela Abecip, o Seminário Ampliando o Funding para o Mercado Imobiliário, realizado em junho de 2011. Um dos destaques foi o participante Jorge Simino Junior, diretor de Investimentos e Patrimônio da Fundação CESP: o crédito privado representa apenas 6,7% da carteira de aplicações em renda fixa de sua instituição (R$ 13,5 bilhões), ou 4,8% do investimento total (R$ 18,8 bilhões), disse ele. “Portanto, existe espaço para aumentar a participação do crédito privado, mas há regras a serem obedecidas”.

Entre as regras, Simino citou o fato de que todas as operações devem ser aprovadas por um comitê de renda fixa e devem apresentar dois ratings definitivos das agências Standard & Poor, Moody’s ou Fitch, com nota mínima “AA”. “Essa exigência tem a ver com a inexistência de um mercado secundário, pois isso significa que o investidor precisa de um prêmio maior, uma vez que é necessário estar preparado

para eventuais desajustes”, explicou.

Outra restrição ao investimento em créditos privados se refere ao prazo máximo das operações. “Embora compreenda a importância do alongamento dos prazos, o problema é que é muito difícil prever as condições econômicas em períodos mais longos. Assim, trabalhamos com prazo máximo de 10 anos e, mesmo assim, nesse limite, a operação precisa ser muito bem qualificada”, disse.

Excesso burocrático – Mas além da busca de novas fontes de recursos, o setor tem à frente outros desafios difíceis, por exemplo, a cultura burocrática, tão forte no Brasil, com sérias consequências em termos de prazos e custos para a concessão de crédito imobiliário. Como lembrou Osmar Roncolato Pinho, diretor do Bradesco e vice-presidente da Abecip, em sua intervenção no Seminário “Panorama do Mercado Imobiliário Brasileiro: Oportunidades e Desafios”, o financiamento imobiliário é um dos mais burocráticos do sistema financeiro, exigindo a apresentação e análise de um grande número de documentos.

Para Roncolato, “os procedimentos atuais oneram e geram retardamento na formalização das operações, tal a burocracia provocada pelas exigências do modelo registral brasileiro”. Além de prazos longos e custo elevado, tal sistema onera as operações pela falta de padronização, com normas diferenciadas entre as corregedorias estaduais, baixo nível de acessibilidade e de informatização. “A rotina atual torna necessárias quase uma dúzia de consultas a diferentes órgãos, passando pelos diversos níveis da Justiça, cartórios, Fazenda nacional, tributos municipais e assim por diante”, lembrou. “E isso sem contar com fatores imprevisíveis, como fraudes, indisponibilidade de bens, contratos de gaveta e privilégios e preferências ocultos”, disse.

Duas iniciativas legais em andamento podem ajudar a reduzir esses problemas, explicou Roncolato.

Uma delas é a Lei 11.977/2009, que fixou prazo de cinco anos para implantação do sistema de registros públicos eletrônicos. Outra é a regra que estabelece a concentração dos ônus na matrícula dos imóveis, determinando que “não poderão ser opostos ao terceiro de boa fé que tiver adquirido direitos reais sobre o imóvel a título oneroso fatos ou situações jurídicas não constantes da matrícula”.

Dessa forma, afirma, mantendo o foco na desburocratização das transações imobiliárias, será possível conferir modernidade e rapidez ao sistema registral, com incremento das transações registradas e consequente redução de custos, ampla transparência nas operações e segurança jurídica para as partes envolvidas. “Os benefícios serão sensíveis, tanto para o consumidor como para as construtoras, incorporadoras e agentes financeiros”, ressalta.

SFI - 43

NOTAS & FATOS Financiamento em pauta

Depois da queda das vendas de 21%, em 2011, o mercado imobiliário paulistano deverá voltar a crescer, em 2012, entre 3,5% e 4%, estimou o presidente do sindicato da habitação (Secovi), Cláudio Bernardes (foto), dia 6 de março.

Outra indicação positiva veio da Sondagem Indústria da Construção, publicação da Confederação Nacional da Indústria (CNI) e da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), mostrando que a atividade voltou ao normal, em janeiro, após uma queda registrada entre junho e setembro de 2009.

A Confederação Nacional das Instituições Financeiras (CNF) e o Ibrafi, braço educacional da Abecip, promoverão o curso Financiamento para aquisição de imóveis, em Brasília, dias 21 e 22 de maio. Serão abordados temas relacionados à concessão de financiamento para aquisição de imóveis, abrangendo as etapas do fluxo operacional, características dos produtos e os aspectos finan-

O suporte do crédito Na primeira coletiva de imprensa como presidente da Abecip, Octavio de Lazari Junior mostrou os números do setor, em 2011, com crescimento do volume de financiamento imobiliário com recursos de poupança de 42%, em relação a 2010, novo recorde histórico (R$ 79,9 bilhões). O número de unidades financiadas foi de 493 mil, 17% mais do que em 2010. Mesmo com crescimento em ritmo mais lento, novos recordes estão previstos para 2012.

Apesar da boa fase, o Brasil ainda tem muito a crescer no crédito imobiliário, cuja relação com o PIB foi de 5%, em janeiro, segundo dados do Banco Central. O País ocupa a 20ª posição, num ranking de 22 países avaliados pela relação crédito imobiliário/PIB. O primeiro é a Holanda, com 105,6%.

44 - SFI

MBA imobiliário Começam em abril as aulas da segunda turma do MBA Financiamento, Negócios e Empreendimentos Imobiliários, parceria entre a Abecip, o Secovi-SP e a UBS. Com 18 meses de duração, o curso aborda temas como economia brasileira, avaliação de imóveis, planejamento urbano, economia regional e planejamento urbano, entre outros. O objetivo é proporcionar uma ferramenta a mais para os profissionais do setor, com vistas ao aumento da qualificação ou aperfeiçoamento dos conhecimentos sobre crédito e negócios com imóveis. Mais informações no tel. (011) 3016-5550.

Claudio Bernardes, do Secovi

9° Prêmio Abecip de Jornalismo ceiros, essenciais no processo de formalização das operações. Mais informações: (61) 3218-5371.

Projeções para 2012

PIB x financiamentos

do que o de 2011 é visto como satisfatório pelo presidente da Abecip, Octavio de Lazari Junior, pois contribuirá para a sustentabilidade do setor.

arquivo

Retomada imobiliária

A Abecip prevê que os agentes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) expandam o crédito imobiliário em cerca de 30%, em 2012. Perspectivas de crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) superior ao de 2011 (2,7%), além do baixo nível de desemprego, corroboram para que as projeções se confirmem. O crescimento em ritmo mais lento

Será lançada em abril a 9ª edição do Prêmio Abecip de Jornalismo. Da versão 2012 do tradicional prêmio criado pela Abecip participarão jornalistas da mídia impressa e eletrônica, com trabalhos publicados ou reproduzidos em jornais, revistas, rádio, TV e Internet, em língua portuguesa, no período de 09/09/2011 a 31/08/2012.

As informações sobre a premiação e regulamento estarão disponíveis, em breve, no site da Abecip (www.abecip.org.br).

Fábio Elizeu e Livia Pereira

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O SBPE em números Recursos Participação dos Ativos em Jan/2012 9% Poupança SBPE

Variação dos Ativos - Jan/2012 em relação a Jan/2011

13% Títulos Públicos

29,4%

17,0%

4% Depósitos à Vista

2% Poupança Rural

49% FIFs

23% Títulos Privados

FIFs

13,2%

Poupança Rural

1 – Caderneta de poupança X outras aplicações – Saldo/Patrimônio em final de mês Meses Jan.2011 fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez Jan.2012

Poupança SBPE 301.390 302.714 304.709 305.868 306.859 309.917 315.841 318.690 323.468 325.816 327.576 330.569 332.040

Poupança rural 79.851 79.929 80.188 79.507 79.293 78.810 81.244 83.074 84.974 86.062 86.592 89.440 90.359

Títulos privados poder do público 705.081 726.469 752.983 765.300 789.978 810.383 823.812 849.477 866.512 872.469 892.840 911.391 912.700

10,2%

Poupança SBPE

3,3%

Títulos Privados

Títulos Públicos

Valores em R$ milhões

FIF's 1.648.012 1.673.450 1.714.124 1.729.454 1.732.628 1.748.631 1.757.953 1.791.760 1.808.082 1.805.943 1.829.179 1.873.193 1.928.306

Tít. Púb.(SELIC) Est. Mun. 490.367 500.116 497.833 506.738 513.187 513.526 497.868 508.278 501.545 514.367 511.918 520.745 506.479

-3,9% Depósitos à vista

Depósitos à vista 147.657 146.723 144.733 141.812 143.910 145.430 143.662 139.326 142.138 139.499 146.224 153.033 141.830

Fontes: ABECIP, Banco Central do Brasil e ANBIMA

2 – Evolução do saldo das cadernetas SBPE Meses Jan.2011 fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez Jan.2012

Saldo R$ milhões 301.390 302.714 304.709 305.868 306.859 309.917 315.841 318.690 323.468 325.816 327.576 330.569 332.040

Variação no mês R$ milhões % 1.512 1.324 1.995 1.159 991 3.059 5.923 2.849 4.778 2.348 1.761 2.993 1.471

0,50 0,44 0,66 0,38 0,32 1,00 1,91 0,90 1,50 0,73 0,54 0,91 0,44

Variação acumulada no ano R$ milhões % 1.512 2.836 4.831 5.990 6.981 10.039 15.963 18.812 23.590 25.937 27.698 30.691 1.471

0,50 0,95 1,61 2,00 2,33 3,35 5,32 6,27 7,87 8,65 9,24 10,23 0,44

Variação % Em 12 meses 17,43 17,13 17,27 16,61 15,73 14,73 14,05 13,95 13,51 12,87 11,59 10,23 10,17

Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil

Dez.2011

3- Contas de Poupança: Distribuição do saldo depositantes por faixa de valor Faixa de Valor em R$ Até 100,00 De 100,01 a 500,00 De 500,01 a 1.000,00 De 1.000,01 a 5.000,00 De 5.000,01 a 20.000,00 De 20.000,01 a 30.000,00 Mais de 30.000,00 Total

Fonte: ABECIP 46 - SFI

Saldo R$ milhões 711 3.083 4.317 28.623 69.638 29.591 194.573 330.536

% por faixa 0,22 0,93 1,31 8,66 21,07 8,95 58,87 100,00

Número de clientes % acumulado 0,22 1,15 2,45 11,11 32,18 41,13 100,00

Milhares 45.083 12.208 6.063 11.898 6.875 1.203 2.239 85.570

% por faixa 52,69 14,27 7,09 13,90 8,03 1,41 2,62 100,00

% acumulado 52,69 66,95 74,04 87,94 95,98 97,38 100,00

Dados Estimados

O SBPE em números Aplicações

4 - SBPE: Distribuição de contratos por valor de prestação

Número de contratos - Dez/2011

Unidades

% por faixa

% acumulado

Até 50,00 De 50,01 a 100,00 De 100,01 a 200,00 De 200,01 a 300,00 De 300,01 a 400,00 De 400,01 a 500,00 De 500,01 a 600,00 De 600,01 a 900,00 Acima de 900,00 Total

2.835 4.762 15.057 27.423 38.859 47.842 57.260 178.949 580.206 953.193

0,30 0,50 1,58 2,88 4,08 5,02 6,01 18,77 60,87 100,00

0,30 0,80 2,38 5,25 9,33 14,35 20,36 39,13 100,00

Fontes: ABECIP

Exclusive contratos em poder da Emgea

850 750 650 550 450 350 250 150

Contratacões acumuladas em 12 meses

85,0 75,0 65,0 55,0 45,0 35,0 25,0 15,0

Unidades

Jan.11

Jul.11

Out.11

Jan.11

Abr.11

Jul.10

Out.10

Jan.10

Abr.10

Jul.09

Out.10

Jan.09

Abr.09

Jul.08

Out.08

em R$ bilhões

em mil unidades

Valor da Prestação mensal em R$

R$ Bilhões

Dados Estimados

5 - SBPE: Contratos ativos por data de assinatura Número de contratos Data de assinatura

Ago.2011

Set

Out

Nov

Dez

Jan.2012

Âmbito do SFH

909.371

900.145

918.748

935.318

953.258

Até 23.6.98

63.542

62.903

61.948

60.764

59.586

58.577

845.829

837.242

856.800

874.554

893.672

898.197

98.574

102.615

105.249

109.582

112.635

115.088

1.007.945

1.002.760

1.023.997

1.044.900

1.065.893

1.071.862

Dez

Jan.2012

Após 24.6.98 Carteira Hipotecária Total

956.774

‘Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil

6 - SBPE: Distribuição dos contratos ativos por região geoeconômica Regiões Geoeconômicas

Número de contratos Ago.2011

Norte

27.975

Nordeste

117.776

Sudeste Sul

Centro-Oeste Brasil

Set

27.827

116.558

Out

29.020

123.984

125.537

209.081

213.359

217.144

219.178

568.995

97.313

96.104

98.090

1.007.942

1.002.760

30.921

121.426

557.086 205.185

30.507

118.811

557.721 207.157

Nov

29.706

1.023.997

579.437 100.972

1.044.900

591.191 103.067

1.065.893

591.255 104.971

1.071.862

Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil

7 - SBPE: Unidades financiadas e valores contratados Meses Jan.2011 fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez Total. 2011 Jan.2012

Unidades financiadas

Valores em R$ milhões

Construção

Aquisição

Total

15.078 16.144 18.420 17.990 22.597 23.336 15.176 20.247 19.017 18.705 16.253 24.186 227.149 11.817

18.227 18.942 18.986 20.507 23.117 23.119 23.800 26.724 25.026 19.135 22.800 25.376 265.759 21.849

33.305 35.086 37.406 38.497 45.714 46.455 38.976 46.971 44.043 37.840 39.053 49.562 492.908 33.666

Construção

Aquisição

1.844 2.249 3.118 2.833 3.234 3.966 2.678 3.345 2.973 2.652 2.646 3.653 35.193 1.836

2.808 2.895 3.091 3.328 3.825 3.814 3.962 4.514 4.375 3.457 4.075 4.580 44.724 3.849

Total 4.652 5.144 6.210 6.161 7.059 7.780 6.639 7.860 7.349 6.109 6.721 8.233 79.917 5.684

Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil SFI - 47

R

umos

Crédito imobiliário com crescimento sustentado Octavio de Lazari Junior Presidente da Abecip O crédito imobiliário aumentará cerca de 30%, neste ano, conforme as previsões mais confiáveis. O ritmo afigura-se adequado e deve ser visto como natural para a atividade, pois o mais importante é o crescimento sustentado.

Sob essa óptica, as expectativas são muito favoráveis.

Os primeiros indicadores de 2012 confirmam os prognósticos. Em janeiro, por exemplo, o montante financiado cresceu 22% em relação ao mesmo mês de 2011. Nos últimos 12 meses, até janeiro, o montante avançou 40% e o número de unidades financiadas aumentou 14%, na comparação com os 12 meses anteriores.

Numa perspectiva de curto e médio prazos, o crédito imobiliário dispõe de recursos adequados depositados em cadernetas de poupança, cuja captação, conquanto menos intensa, no ano passado, não causa preocupação. As famílias empregaram mais recursos de suas reservas para saldar dívidas e evitar a inadimplência no crédito ao consumo, numa conjuntura de queda do crescimento econômico, levando-se em conta que mais empréstimos foram tomados em período de euforia.

Em tempos de debate sobre a regulação das cadernetas, recorde-se que elas são uma instituição nacional, um instrumento de grande apelo popular, que há quase meio século abriu caminho para a criação do enorme mercado de aplicações financeiras hoje existente no País. É indiscutível a necessidade de preservar o instrumento. Mantida sua competitividade, em 2012 as cadernetas deverão oferecer contribuição relevante para o funding imobiliário, enquanto se desenvolvem os outros mecanismos de atração de capitais para o setor.

Alguns dados do primeiro bimestre foram alentadores para a construção civil. O setor foi o res-

48 - SFI

ponsável por 35% dos empregos formais abertos em janeiro, segundo os dados do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged), do Ministério do Trabalho. Os empresários da construção civil demonstram otimismo com 2012.

O crescimento sem euforia previsto para este ano vem acompanhado de dois fatores significativos. Primeiro, permitirá maior equilíbrio entre a oferta e a demanda, no tocante à mão de obra, à disponibilidade de terrenos edificáveis e aos prazos de entrega das moradias. É do interesse comum de produtores, financiadores e compradores finais a regularização das entregas, com vistas à preservação do elemento-chave da atividade – a confiança.

Um segundo aspecto diz respeito aos usos e costumes do setor. O Brasil optou, desde a estabilidade monetária, por regras conservadoras de concessão de crédito, evitando as crises hipotecárias registradas nos Estados Unidos e em países da União Europeia. A parcela financiada, no País, situa-se em pouco mais de 60%, na média, atingindo, no máximo, 80% do valor do imóvel.

Se a média tem espaço para subir, o mesmo não se diga com relação aos tetos, evitando-se a assunção de riscos maiores pelo comprador final, que no regime atual entra com respeitável poupança prévia, e pelo financiador. Essa característica prudencial ganha relevo em períodos de valorização e pressão de custos.

Os agentes financeiros do SBPE têm atendido amplamente à demanda de crédito de construtores, incorporadores e mutuários finais, com base nas regras prudenciais que permitirão ao Brasil passar ao largo do risco de bolha. Estão preparados, assim, para um período prolongado de expansão sustentada do mercado imobiliário.