Revista do SFI - Edição 49 by Abecip

15º PRÊMIO ABECIP DE JORNALISMO Homenagem aos proﬁssionais da Imprensa

UMA PUBLICAÇÃO DA ABECIP � 2018 � ANO 21 � Nº 49

Ana Carla Abrão Costa O ajuste ﬁscal é possível Fábio Prieto A segurança jurídica é prioridade Marcelo Gazzano O crédito já dá sinais positivos José Paschoal Rossetti Há dinheiro no mundo para investir

A CONSTRUÇÃO,

LOCOMOTIVA DO CRESCIMENTO Há uma janela de oportunidade para o Brasil voltar a crescer, com reforma ﬁscal e juros baixos

628243_Africa São Paulo Publicidade_Itaú - Africa_210x280 17/01/2019 - 17:28

EDITORIAL

CRÉDITO TERÁ PESO DECISIVO NA

RETOMADA ECONÔMICA

sta edição foi preparada entre o final da era Temer e o início da era Bolsonaro. Ou seja, em tempos de mudança ou da tentativa de mudar, enfrentando vícios políticos e corporativos presentes há décadas. A tarefa é monumental. Para ficar no plano econômico – e, mais especificamente, no setor imobiliário –, avanços macro e microeconômicos são indispensáveis. A matéria de capa trata da necessidade de buscar o equilíbrio fiscal para permitir uma forte expansão do financiamento imobiliário, que depende de juros baixos e estáveis para empresas e para famílias que querem ter acesso à moradia própria. O ajuste fiscal é, portanto, pré-condição para a retomada sustentável da economia e do setor imobiliário. É o que mostram a entrevista de Ana Carla Abrão Costa e o artigo do colunista Celso Martone, da FEA-USP. Ana Carla já mostrou, ao dirigir a Secretaria da Fazenda de Goiás, que o ajuste fiscal é possível e depende em boa medida da determinação dos governantes. O colunista José Paschoal Rossetti aponta para a existência de vastos recursos para investimento no mundo, da ordem de US$ 84 trilhões em 2016, parte dos quais poderão vir para o Brasil. O segmento de infraestrutura, tratado na matéria de capa pelo consultor Claudio Frischtak, é candidato a receber vultosos montantes de investidores externos e internos. No plano microeconômico, a agenda do crédito imobiliário preparada pela Abecip foca na atração de recursos para financiar um novo ciclo de expan-

são, capaz de elevar a relação crédito imobiliário/PIB dos 9,5% atuais para 15% até 2022, além do aumento da segurança jurídica das operações. Surgem as primeiras emissões de Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), lançadas pelo Santander e pelo Itaú, como também as primeiras operações de financiamento na planta a incorporadores por bancos privados (Santander e Bradesco). A relevância do marco jurídico é tratada em entrevista do desembargador Fábio Prieto. A nova legislação do distrato pretende evitar a frustração de vendas de imóveis na planta que se verificou nos últimos anos, afetando gravemente os incorporadores e construtores e deixando sequelas nos bancos. Cabe notar que a atividade imobiliária dá sinais de que o fundo do poço foi atingido e se esboça uma leve reação, caso dos shoppings centers, que enfrentaram graves problemas dos quais, aos poucos, começam a sair, como indica texto de Danilo Vivan. A atividade de administração do patrimônio imobiliário, inclusive de imóveis retomados pelos bancos, é abordada em reportagem de Angelo Pavini. O ajuste do setor imobiliário, do ponto de vista da construção e do financiamento, é essencial para a formação bruta de capital fixo (FBCF ou taxa de investimento). Há perspectivas favoráveis para os próximos anos, mas estas dependem do fortalecimento institucional dos mercados, prometido pela equipe econômica liderada pelo ministro Paulo Guedes. Os editores REVISTA DO SFI

SFI

REVISTA DO SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO -

ÍNDICE

UMA PUBLICAÇÃO DA ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DAS ENTIDADES DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO E POUPANÇA

ABECIP DIRETORIA GILBERTO DUARTE DE ABREU FILHO PRESIDENTE VICE-PRESIDENTES Ademar Citolin, Antonio Sidnei Senger, Aurélio Guido Pagani, Cristiane Magalhães Teixeira Portella, Eduardo Pinto de Oliveira, Fabrizio Ianelli, José de Castro Neves Soares, Marco Antonio Andrade de Araújo, Marcos Renato Coltri, Onivaldo Scalco, Paulo Antunes de Siqueira, Roberto Abdalla, Tarsila Ortenzio Velloso. REVISTA DO SFI REDAÇÃO CONSELHO CONSULTIVO

Editorial. Crédito, peça-chave da retomada econômica

Notas& Fatos. Tendências de mercado no Brasil e no mundo. Por Marcos Garcia de Oliveira

Anésio Abdalla, Décio Tenerello, Luiz Antonio França, Octávio de Lazari Filho CONSELHO DE PAUTA Aﬀonso Celso Pastore, Altair Antonio de Souza, Cristiane Magalhães Teixeira Portella, Fabio Pahim Jr., Filipe Pontual, Gilberto Duarte de Abreu Filho, Gustavo Loyola, Teotonio Costa Rezende COORDENAÇÃO EDITORIAL Fabio Pahim Jr.

Entrevista Ana Carla Abrão Costa. Cortar o déficit fiscal é possível. Por Fábio Pahim Jr. e Marcos Garcia de Oliveira

Entrevista Fábio Prieto. A segurança jurídica é indispensável para fortalecer o crédito imobiliário. Por Fábio Pahim Jr.

Capa. A recuperação da atividade imobiliária depende da melhora fiscal. Por Marcos Garcia de Oliveira

Colunista. A política macroeconômica melhorou na era Temer, mas precisa avançar mais. Por Celso Martone

Colunista. Com políticas adequadas, o Brasil poderá atrair vultosos recursos externos. Por José Paschoal Rossetti

Crédito. Aos poucos, o crédito interno dá sinais positivos. Por Marcelo Gazzano, da A.C.Pastore&Associados

Jornalista Responsável Marcos Garcia de Oliveira MTB 17.751/SP COLABORARAM NESTA EDIÇÃO Angelo Pavini, Celso Luiz Martone, Danilo Vivan, Gilberto Duarte de Abreu Filho, Jerusa Rodrigues, José Paschoal Rossetti, Juliana Meneses, Marcelo Gazzano, Marcos Garcia de Oliveira, Teotonio Costa Rezende Serviços de apoio técnico à edição: Leonardo Rangel DESIGN GRÁFICO Pan Visual Content GRÁFICA | CTP Pancrom Data do fechamento desta edição 20.12.2018 A Revista do SFI é uma publicação da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança e pretende apresentar à sociedade, para análise e debate, temas relacionados ao Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH). SÃO PAULO Av. Brigadeiro Faria Lima, 1485, 13 andar, Torre Norte – Jardim Paulistano São Paulo – SP CEP 01452-002 Telefone 11 3286-4855 Fax 3816-2785 e-mail: revistadosﬁ@abecip.com.br

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10 18

Colunista. O crédito imobiliário precisa ser desengessado. Por Teotonio Costa Rezende

Prêmio Abecip. Quase 200 trabalhos disputaram o 15.º Prêmio Abecip de Jornalismo. Por Juliana Meneses

Gestão imobiliária. Há um mercado em expansão para gerir imóveis retomados por bancos e os patrimônios imobiliários. Por Angelo Pavini

Imóveis corporativos. Esboça-se uma reação no segmento de shopping centers. Por Danilo Vivan

Indicadores do crédito imobiliário. Os números de 2018 levantados e analisados pela Área de Inteligência de Mercado da Abecip

Rumos. Lançando as fundações para o crescimento futuro do crédito imobiliário. Por Gilberto Duarte de Abreu Filho, presidente da Abecip

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NOTAS&FATOS

Por Marcos Garcia

Avaliação online Neste primeiro semestre de 2019, uma nova ferramenta eletrônica deverá ser oferecida a bancos, construtoras, imobiliárias e pessoas físicas e jurídicas: um Automatic Valuation Machine (AVM), que usará o índice de preços da Abecip (IGM-R) para oferecer a avaliação de imóveis online, com base em 2,8 milhões de laudos, de 5.500 municípios.

Confiança em alta

A LIG chegou

Em dezembro, o Índice de Confiança da Construção (ICST) do IBRE/FGV atingiu o maior nível desde dezembro de 2014, alcançando 85,5 pontos.

A primeira emissão de Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), a versão brasileira dos covered bonds, foi registrada em 21/11/2018 na bolsa B3. O pioneiro foi o Santander. Seguiram-se emissões dos bancos Itaú, Inter e Bradesco. Criada pela Lei 13.097, a LIG teve sua regulamentação concluída em 2018.

Investidores atentos Uma comitiva de associados da Abecip participou, em setembro de 2018, na Alemanha, de encontro do European Covered Bond Council (ECCB) e do Congresso Global Euromoney/ ECCB. A avaliação dos participantes é que ficou claro o forte interesse dos investidores internacionais pela LIG.

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Registro eletrônico

Em todo o País

Para estimular bancos e cartórios a investir no aprimoramento do registro eletrônico de imóveis, foi renovada a parceria entre a Abecip, a B3 e a Arisp (Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo). Tão logo o sistema funcione de fato, conforme provimento da Corregedoria de Justiça de São Paulo, beneficiará todo o mercado, reduzindo para 10 dias o prazo que hoje é de até 40 dias.

A parceria pretende também tornar realidade a nacionalização do registro eletrônico, conforme prevê a lei de 2009 que tornou obrigatória a adoção do sistema em todo o território nacional, para aumentar a segurança jurídica das operações e facilitar a vida do comprador.

Euforia Para Rubens Menin, da construtora MRV, a partir do novo governo o País poderá começar a realizar o seu potencial. “Os empresários brasileiros e os investidores estrangeiros estão eufóricos com o futuro do Brasil”, disse ele ao jornal O Estado de Minas. “Se o País fizer o dever de casa, vai virar uma grande potência”.

Riqueza imobiliária Os imóveis representavam, em 2016, cerca de dois terços da riqueza dos brasileiros. A estimativa é empírica e está em ensaio de Gustavo Franco e Evandro Buccini que integra o livro De Belíndia ao Real: Ensaios em homenagem a Edmar Bacha (Editora Civilização Brasileira).

Problema “Quem vai tocar o crédito imobiliário dentro de 4 a 5 anos?” A perspectiva de crescimento acelerado do segmento reforça a importância da pergunta de José Aguiar, superintendente técnico do Ibrafi - Instituto Brasileiro de Estudos Financeiros e Imobiliários –, o braço educacional da Abecip. Na crise, incorporadoras e construtoras reduziram quadros e agora têm dificuldades para encontrar profissionais capazes de lidar com os financiamentos.

Perto do México O valor da riqueza imobiliária do Brasil foi calculado em R$ 6,2 trilhões, equivalendo a 104% do Produto Interno Bruto (PIB) de 2016. A riqueza total de R$ 9,6 trilhões (160,7% do PIB) mostra o País em situação próxima à do México (152%) e da Turquia (148%) e abaixo do Chile (256%), estimou o Global Wealth Report de 2016.

Solução é produtividade O Ibrafi está de olho nesse mercado, com professores experientes em crédito imobiliário que preparam profissionais a serem certificados pela Abecip. O resultado é mais produtividade, como constatou, por exemplo, a Poupex. “Hoje só existem 3.300 certificados CA 600 no País”, informa Aguiar.

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ENTREVISTA ANA CARLA ABRÃO COSTA

O equilíbrio fiscal é necessário para assegurar juros baixos e ajudar na retomada da economia

O AJUSTE FISCAL É POSSÍVEL Por Fábio Pahim Jr. e Marcos Garcia de Oliveira (*)

novo governo recebe uma economia melhor, com os juros mais baixos da história e as contas externas em equilíbrio, além de grandes avanços institucionais, tais como a nova legislação trabalhista, a substituição da TJLP pela TLP, a PEC que impôs limites aos gastos e à regra de ouro e medidas microeconômicas, como a Agenda BC +. Há espaço para o ajuste fiscal, a partir da reforma da Previdência do setor público e do setor privado, afirma Ana Carla Abrão Costa à REVISTA DO SFI. “Sem equilíbrio fiscal, a população sofre, porque os serviços públicos se deterioram, falta capacidade ao Estado para atender às demandas e há insatisfação com a classe política”, diz ela. Economista que já atuou na Tendências Consultoria e hoje é sócia da consultoria Oliver Wyman, Ana Carla se notabilizou-se no biênio 2015/2016 como secretária da Fazenda de Goiás, ao liderar um processo de ajuste fiscal do Estado “baseado no corte de gastos e busca de eficiência da máquina pública”. Ana Carla vem se tornando uma das maiores especialistas no setor público brasileiro. Ao contrário do que ocorre na União, afirma ela, onde a dívida pública precisa ser controlada, o problema dos Estados não é de endividamento, mas do crescimento das despesas com o pessoal ativo e com a Previdência. Sem reformas previdenciária, tributária e do Estado, “haverá, no futuro, não meia dúzia, mas 27 Estados com problemas”. Em artigos que publica em O Estado de S.Paulo, em entrevistas e palestras, Ana Carla tem centrado fogo na falta de governança no setor público e nas corporações (não só de servidores públicos, mas de empresas e grupos políticos), cujas demandas fazem sentido no plano individual, mas não no plano coletivo.

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Elogia o teto de gastos e a regra de ouro, pois há agora limites para o governo federal – e estes limites servem como alerta para a necessidade de corrigir os desequilíbrios. Defensora do equilíbrio fiscal de União, Estados e municípios, a economista afirma que é possível cortar isenções fiscais e privilégios excessivos. Sem isso, “não se vai sair do buraco onde se entrou”. É preciso, enfatiza, “rever toda essa estrutura de privilégios montada nos últimos anos”. Cabe ao governo federal coordenar as reformas em Estados e municípios. REVISTA DO SFI – Com um déficit nominal próximo de 7% do Produto Interno Bruto (PIB) e um déficit primário de cerca de 2% do PIB, o Brasil tem elevada vulnerabilidade fiscal, mas a gravidade do problema é em ampla medida ignorada pelas corporações que dominam o setor público. É possível – e provável – mudar essa situação no novo governo? ANA CARLA ABRÃO COSTA – Há corporações que dominam o setor público, corporações classistas, de empresários, bancadas específicas, de servidores públicos. No fundo, todos têm demandas absolutamente legítimas. O Brasil avançou com essas demandas por todos os lados. Do ponto de vista individual, as demandas fazem sentido, mas do ponto de vista coletivo não fazem. Você tem uma situação de rigidez e de captura muito grandes. São isenções fiscais excessivas, há privilégios excessivos. É possível mudar essa situação, desarmar esses privilégios, pois sem isso não se vai sair do buraco onde se entrou. Com um déficit nominal de 7% do PIB e um déficit primário de 2% do PIB, é preciso rever toda essa estrutura de privilégios montada nos últimos anos.

Ana Carla AbrĂŁo Costa, economista

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Como convencer a sociedade de que sem o reequilíbrio fiscal o País estará sujeito a um crescimento pífio e talvez insustentável? Afinal, decisões legislativas recentes ignoraram os problemas, como se viu no aumento do teto do Judiciário, as facilidades para que as prefeituras driblem a Lei de Responsabilidade Fiscal (LRF) e a rejeição da privatização da Cedae no Rio, que só fizeram aprofundar o fosso fiscal.

bém um papel de coordenação em relação aos outros entes federados, para que cheguem aos níveis estadual e municipal essas ações de governança, ocorra o fortalecimento da aplicação eficiente de recursos e haja uma reforma da máquina que permita melhorar a eficiência e a produtividade do setor público. Dada a estrutura federativa e a autonomia administrativa conferida aos Estados e municípios, cabe ao governo federal o papel de coordenação. Ele não tem como impor os avanços institucionais aos Estados e municípios. Esse papel de coordenação tem de ser exercido. Estados e municípios têm situações fiscal, de governança, de alocação, de produtividade mais graves do que no nível federal.

AC – Certamente sim. Essa conexão entre o desequilíbrio fiscal e as mazelas que o País vive precisa ser estabelecida. Claramente nem a sociedade nem a classe política tem esse convencimento muito claro, como se vê em decisões legislativas, com aumentos e ataques à Lei de Responsabilidade Fiscal. É Que medidas preconiza para os Estados, a partir da preciso que o País entenda que, sem o equilíbrio fiscal, sem experiência concreta que teve à frente das finanças de a consolidação fiscal, o cidadão sofre, os servidores sofrem Goiás entre 2015 e 2016? Pode descrever o que foi feito e a população como um todo sofre, porque há deterioração e os resultados? À luz da sua experiência, o estado de dos serviços públicos, falta capacidade insolvência de grandes Estados ao Estado para atender às demandas da poderia ser superado? população e há insatisfação com a classe política. O restabelecimento das instituiAC – Essa talvez seja a agenda mais ções só vai ocorrer com um Estado mais atrasada no processo de consolidação É PRECISO INCENTIVAR eficiente, que tenha como foco o atendifiscal e a mais urgente. Muito foi feito mento do cidadão. Esse é o foco, só isso. no nível federal, mas nos Estados – e o O SERVIDOR A PRESTAR Espírito Santo é o exemplo mais louMELHOR SERVIÇO Em artigos e entrevistas tem tratado vável, em vista do ajuste feito na addas distorções acumuladas em décaministração Paulo Hartung – a grande PARA O CIDADÃO” das provenientes da falta de govermaioria, salvo dois ou três, agravou sua nança dos governos, em seus vários situação fiscal nos últimos anos. Em níveis e com poucas exceções. Como 2014, havia dois Estados com problevê essa situação nas várias esferas mas, hoje é meia dúzia, logo serão 10 públicas? e daqui a pouco teremos 27, se não mudarmos o modelo. Em Goiás, quando estive à frente da Fazenda, houve um forte ajusAC – Governança é um conceito que precisa ser fortalecido te fiscal baseado no corte de gastos e na busca de eficiência da dentro do serviço público, do setor público, da máquina púmáquina pública. Mas, sem continuidade, o processo foi reverblica. O setor privado avançou nesse conceito de governança tido nos dois anos seguintes, com aumento de gastos, leniência estabelecendo critérios, regras e, acima de tudo, a estrutura da gestão fiscal e Goiás está no conjunto dos Estados que enque define os resultados que serão buscados. No setor públitraram em situação de colapso. Precisa dar foco claro ao proco, o que se deve buscar é o interesse público, o atendimento blema. O problema não é de endividamento, mas de despesa do cidadão. A falta de governança e de regras de estrutura com pessoal, seja na Previdência, seja no pessoal ativo. A folha que tenham como único objetivo esse atendimento faz com dos Estados cresce de forma vegetativa. Há uma estrutura de que as instituições sejam capturadas por outros interesses, benefícios, privilégios, promoções automáticas, gratificações particulares, específicos, que podem até ser legítimos, mas concedidas sem relação com o mérito. Esse modelo precisa ser que não estão alinhados com o interesse público. O fortarevisto com novas leis que priorizem a meritocracia, proíbam lecimento da governança no setor público é absolutamente promoções automáticas, planejem a força de trabalho, com necessário para o objetivo de atender o cidadão. uma efetiva gestão do setor público. Este se tornou um grande pagador de contas da folha de servidores ativos e inativos. É Como agir no nível federal? preciso resgatar a necessidade da gestão de pessoas. Tem de haver diferenciação entre os que trabalham e os que não traAC – O governo federal tem uma agenda complexa, fruto de balham, avaliação do serviço e demissão de faltosos e de quem um histórico de distorções e disfunções criadas e agravadas não apresente desempenho adequado. É preciso incentivar o ao longo do tempo. E tem claramente uma agenda de resgate servidor a prestar o melhor serviço para o cidadão. de suas instituições, de sua governança e capacidade de planejar e definir uma agenda que seja consensual. Mas tem tamO que recomenda para os municípios?

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AC – A situação é análoga à dos Estados. O receituário passa pela mesma revisão que se propõe para os Estados, de avaliação de carreiras, desempenho, critérios meritocráticos, valorização, capacitação e melhora da produtividade e da eficiência da máquina pública. No breve governo Temer, houve alguns bons resultados, como a inflação no centro da meta, juro básico de um dígito, contas cambiais equilibradas. Como preservar esses ganhos e enfrentar as reformas, como a previdenciária e a tributária?

rumo aos 80% do PIB? Vê risco de insolvência futura? AC – É um problema preocupante. Há o risco de insolvência, se não enfrentarmos as reformas, a começar da Previdência, que tem o maior impacto com vistas a estabilizar a trajetória de crescimento da dívida. É preciso consolidar as conquistas atuais numa trajetória de crescimento da produtividade e do crescimento e do recuo do endividamento em relação ao PIB. Sem isso o Brasil caminha para a insolvência. Em que medida a privatização poderia abreviar o período de recomposição da saúde financeira do País?

AC –O governo Temer é um fenômeno excepcional. Dadas as condições políticas em que assumiu, o desgaste político AC – O teto de gastos é mais uma âncora fiscal. Afinal, toque sofreu em sua breve existência, de dois anos e meio, o que das as nossas âncoras foram sendo desmontadas. Sem elas, conseguiu aprovar no campo econômico e de avanços institu- não iremos longe em matéria de crescimento, juros baixos cionais é fantástico. Há que dar esse crédito. Tivemos a legisla- e solvência. É possível cumprir o teto. Ele e a regra de ouro ção trabalhista, a PEC do teto de gastos, são limites, estão aí para nos lembrar a extinção da TJLP e substituição pela de que é preciso tomar as medidas para TLP, reformas microeconômicas, boa que sejam cumpridos. O problema não parte via agenda BC + com o Ministério é o teto e a regra de ouro, mas os alertas da Fazenda. Vão legar avanços institupara que tenhamos gestão responsável, A PREVIDÊNCIA cionais que por muito tempo darão frucapaz de manter o País em equilíbrio. É tos. Como preservar isso, juros nunca preciso cumpri-los. A não possibilidade TRANSFERE RENDA DOS antes tão baixos, contas externas equilide cumprir o teto é mostra da vulneraMAIS POBRES PARA bradas, todo um ambiente de melhora? bilidade fiscal. Definitivamente apostando na reforma OS MAIS RICOS” previdenciária no primeiro momento, O conjunto de reformas do Estado na continuidade da agenda e na melhoé tarefa para uma geração? ria do mercado de crédito. Isso precisa ser mantido e fortalecido. Avançar para AC – A reforma do Estado tem um o crescimento e geração de emprego a partir da reforma pre- impacto muito mais rápido e direto e pode ser implantada videnciária. É o que está na base da consolidação de todos os com muito menos esforço político do que as demais reoutros avanços. formas. Depende de revisão de leis, todas elas infraconstitucionais e da coordenação da União para garantir que Acredita que a reforma previdenciária, a mãe das de- isso seja feito em nível subnacional, que todos os Estados mais, deveria começar pelo setor público, onde o défi- e municípios tenham incentivos para fazerem suas reforcit per capita é mais elevado do que no Regime Geral mas locais, que não dependam de reformas constitucioda Previdência Social? nais, mas de leis que dependam de câmaras de vereadores e assembleias legislativas, e não do Congresso Nacional. AC– O conceito da reforma da Previdência é o conceito Tem impacto quase imediato. O conjunto de reformas pode de justiça social. A questão fiscal é premente, mas mesmo ser implantado no primeiro ano de mandato, com impacsem ela a justificativa é a justiça social. Hoje a Previdência to fiscal, e percebido já no segundo ano. Está muito mais à transfere renda dos mais pobres para os mais ricos, num mão de governadores e prefeitos. Do ponto de vista opePaís entre os mais desiguais do mundo, onde mais da me- racional, depende mais de vontade política e convicção de tade da população depende de serviços básicos. A reforma que o modelo precisa ser mudado, do que efetivamente de deve caminhar rumo à isonomia dos dois regimes, pois são uma grande articulação política que dependa do Congresso todos brasileiros, e uns não devem ter mais direitos do que Nacional, com as dificuldades conhecidas. E não concorre outros. O capital político (do novo governo) deve ser usado com as reformas da Previdência e tributária. Uma vez decipara minimizar todos os pontos do sistema previdenciário dida, é de implantação mais pulverizada e em níveis menos que privilegiam quem está no topo da distribuição de renda, complexos ou que exigem alto quórum legislativo. Pode e não quem precisa de fato. andar em paralelo, sem maiores problemas. Como vê o crescimento acentuado da dívida pública

(*) Fábio Pahim Jr. e Marcos Garcia de Oliveira são jornalistas.

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Fábio Prieto: Práticas do bom direito

ENTREVISTA DESEMBARGADOR FÁBIO PRIETO

A lei da alienação fiduciária alinhou o Brasil com as boas práticas internacionais

A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS TEM DE SER PRESERVADA

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Por Fábio Pahim Jr.

m palestras e artigos, o desembargador federal e ex-presidente do Tribunal Regional Federal da 3.ª Região (TRF3) Fábio Prieto tem se mostrado um incansável defensor das práticas do bom direito e um crítico severo dos excessos burocráticos e corporativos presentes no Poder Judiciário. Nesta entrevista à Revista do SFI, defende os principais institutos do crédito imobiliário, como a alienação fiduciária de bem imóvel e o patrimônio de afetação, elogia a criação da Letra Imobiliária Garantida (LIG) e nota que a legislação sobre o distrato tem de ter em vista as duas partes – vendedores e compradores –, pois sem ambas não há mercado. Sua observação sobre a alienação fiduciária é preocupante. “É um mau sinal o fato de que o Judiciário, no final de 2018, ainda não tenha consolidado uma interpretação sobre a lei de 1997”, afirma. Prieto observa que o Brasil tem “setores com boas regulações, mas a interpretação (das leis) não favorece a cultura de mercado”. Entre os temas abordados na entrevista está o da morosidade da Justiça, que, segundo Prieto, deve ser enfrentada de três formas: “O primeiro passo é tirar do Poder Judiciário o que não precisa estar lá. Há questões passíveis de solução pela sociedade, sem a intermediação do juiz profissional. O segundo é colocar custo real no processo judicial. Quem perde a ação, paga. Fizemos isto na Justiça do Trabalho, e o ganho já é sensível. O terceiro é ampliar o júri de cidadãos. Fazer o cidadão participar da administração da Justiça. Os nossos controles são estatais, burocráticos. Precisamos do controle cívico. O cidadão acaba atraindo a opinião pública”. Os principais trechos desta entrevista a Fábio Pahim Jr. estão a seguir. REVISTA DO SFI – Qual é sua visão sobre a regulação da atividade econômica em geral? Acredita que os marcos legais são abrangentes e apropriados ou seria melhor uma reforma, por exemplo, para simplificar a legislação? De uma forma ampla, como avalia o direito de propriedade no Brasil? FÁBIO PRIETO – Diante destas várias indagações, eu coloco o tema central da cultura. Há setores com boas regulações. Outros, não. Na minha área, no Poder Judiciário, o problema é a cultura burocrática e corporativa, na interpretação destas várias regulações. A formação dos bacharéis de direito é muito ruim. As faculdades são ruins. O bacharel é ensinado a ser um cultor das normas jurídicas em si, não dos valores que elas representam. Então, por vezes, até temos boas regulações, mas a interpretação não favorece a cultura de mercado. Em linhas gerais, o Brasil já tem leis suficientes. Falta a boa interpretação.

Como vê as questões relacionadas à segurança jurídica dos contratos sob o prisma do seu impacto na atividade econômica e no desenvolvimento? FP– O Brasil não tem segurança jurídica. É uma quimera. Alguém já disse que a grande diferença entre os países desenvolvidos e os países em desenvolvimento é menos a riqueza, e mais o marco institucional do respeito aos contratos e à propriedade. Não sou economista, mas tenho grande simpatia pela tese. O impacto da insegurança jurídica é imenso nas decisões de investimento, porque o contrato não é um marco confiável. Com a expansão do crédito imobiliário e do acesso à moradia própria, este setor passou a depender muito da segurança jurídica das operações. Como vê o assunto? FP – Preocupação com o passado, esperança no futuro. Precisamos de um governo verdadeiramente liberal. Que nunca tivemos. É preciso falar sobre livre iniciativa, mercado, empreendedorismo, valor social do trabalho e democracia. Durante 24 horas no curso de vários anos. É uma questão cultural. Sem isto é ilusão achar que o Poder Judiciário vai mudar sozinho a própria visão conceitual. Entre as maiores ameaças à segurança jurídica do crédito imobiliário está a de decisões que põem em risco o instituto da alienação fiduciária de bem imóvel, criado há duas décadas pela Lei 9514/97 e cujo papel foi decisivo para a notável expansão do financiamento habitacional, sobretudo nos últimos 15 anos. Quais as suas observações sobre esse instituto? FP – Esta lei alinhou o Brasil com boas práticas internacionais no mercado imobiliário. Como qualquer lei, pode precisar de ajustes pela via do Poder Judiciário, em favor de qualquer dos sujeitos de direito. Mas precisamos tomar cuidado com as correções que podem ser úteis aos compradores de imóveis e às empresas do mercado e as que só venham expressar a cultura burocrática vigente. É um mau sinal o fato de que o Judiciário, no final de 2018, ainda não tenha consolidado uma interpretação sobre a lei de 1997. Como vê a discussão e a regulação dos distratos (desistência de aquisição pelos compradores) pelo Congresso, com vistas a reduzir os riscos dos incorporadores? Tomando as observações do economista Marcos Lisboa de que os distratos são mais um exemplo de jabuticaba, pois não existem nos mercados desenvolvidos (com exceção da Espanha, em que as regras são diferentes), em que o risco da compra errada é do comprador, não do incorporador, como avaliá-los? REVISTA DO SFI

das propriedades e a concentração dos ônus nas matrículas dos imóveis, que já está em vigor? FP – Sem um sistema de registro eficiente, é difícil trabalhar com os conceitos de boa-fé, de garantia, de responsabilidade patrimonial de todos os envolvidos no mercado. A condição regular do imóvel é uma das variáveis mais sensíveis em todas as operações do setor. Entre os mecanismos de proteção dos compradores de imóveis na planta está o emprego da figura do patrimônio de afetação para isolar cada empreendimento dos riscos de insolvência de incorporadores ou construtoras. Como vê o uso desse instrumento na prática, tendo em vista a possibilidade de burlas, como no uso de um mesmo imóvel como garantia a mais de um financiador? FP – Não tenho estatísticas. Mas parece que o patrimônio de afetação funcionou razoavelmente até aqui. A questão da fraude está sempre presente na natureza humana. É preciso seguir aperfeiçoando a lei, fechando as portas para a malícia negocial. Nisto, o Judiciário pode dar uma boa contribuição porque os juízes estão acostumados a separar o joio do trigo.

FP – Uma vez mais, estamos diante do desequilíbrio da falta de moderação na SEM REGISTRO EFICIENTE, disciplina dos direitos. O distrato surgiu Para além das questões imobiliáÉ DIFÍCIL TRABALHAR COM rias, como enfrentar o problema em um momento de profunda crise. Era para salvar do naufrágio quem estava da morosidade da prestação jurisCONCEITOS DE BOA FÉ E de um lado do navio. Acontece que este dicional? GARANTIA...” movimento foi feito sem a devida ponderação sobre quem estava do outro FP – São muitas as portas de saída. A lado. Se o barco afundar pelo outro lamáquina poderosa da Justiça, com seu do, todos serão lançados ao mar. Ademais disto, o navio não milhão de advogados, o maior e mais poderoso Ministério sairá do porto, sem conhecer os riscos básicos da navegação. Público do mundo e um dos mais caros Poderes Judiciários Ou arbitramos isto do modo mais eficiente, na lei e no sistedo planeta, capturou a sociedade. A Reforma do Judiciário ma de justiça, ou o dono do navio não o deixará sair do lugar. de 2004 pegou todos os nossos vícios – o patrimonialismo, o clientelismo, o desapreço pelas contas públicas – e os insQual sua visão sobre o novo instrumento de captação titucionalizou, criando o maior e mais caro sistema de fiscade recursos dos agentes imobiliários – as Letras Imolização e de controle judiciário do mundo, com quatro Conbiliárias Garantidas (LIGs), versão brasileira dos coveselhos de Justiça. Este monstro pantagruélico, devorador de red bonds largamente utilizados em mercados desentributos, transformou o acesso virtuoso e desejável à lei em volvidos, a começar pelos países da União Europeia, e acesso à Justiça. O primeiro passo para reverter isto é tirar que já são lançados no Brasil? do Poder Judiciário o que não precisa estar lá. Há questões passíveis de solução pela sociedade, sem a intermediação do FP – Parece outra boa iniciativa. Aumentar as fontes de finanjuiz profissional. O segundo é colocar custo real no processo ciamento do mercado imobiliário é fundamental. judicial. Quem perde a ação, paga. Agora, fizemos isto na Justiça do Trabalho, e o ganho já é sensível. O terceiro é ampliar o Está em curso um processo de profunda transformajúri de cidadãos. Fazer o cidadão participar da administração ção do crédito imobiliário, com vistas não apenas à da Justiça. Os nossos controles são estatais, burocráticos. celeridade das operações, mas à segurança de comPrecisamos do controle cívico. O cidadão acaba atraindo a pradores de boa fé e de instituições que concedem emopinião pública. préstimos com base na garantia do imóvel. Como vê a introdução de mecanismos como o registro eletrônico (*) Fábio Pahim Jr. é jornalista.

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A CONSTRUÇÃO,

LOCOMOTIVA DO CRESCIME Por Marcos Garcia de Oliveira (*)

novo governo, com energia e disposição de agir, pode fazer muito pela economia, criando as condições para um ciclo virtuoso – uma virada, enfim, que permita ao Brasil sair do marasmo e voltar a investir e a crescer num ritmo superior ao do biênio 2017/2018. Com a macroeconomia em ordem, a construção civil, com seu peso no investimento e capacidade de geração de empregos, será um instrumento importante para a retomada. A disposição da equipe econômica de liberalizar a economia ajudará a recuperação. Com mercados abertos, privatizações e um Estado mais leve, a chave da retomada estará na política fiscal. E nela despontam a despesa excessiva com a previdência dos servidores públicos e dos trabalhadores do setor privado. Disso depende a redução do custo de produzir com juros baixos, próximos aos praticados em países desenvolvidos. A construção civil precisa mais de crédito livre a custos módicos do que de crédito subsidiado e de crédito direcionado, ainda que estas modalidades tenham defensores e não possam ser eliminadas de uma hora para outra.

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CAPA

VA MENTO

A política fiscal é a chave da retomada, permitindo juros baixos e assim dando força à construção civil

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JUROS MENORES FAZEM A DIFERENÇA PARA AS FAMÍLIAS QUE PROCURAM A CASA PRÓPRIA" Ana Maria Castelo, economista do Ibre/FGV

marco regulatório adequado e decisivo, para gerar confiança nos investidores. O ambiente legal comporta dúvidas, mas o ano começa com um fato positivo: a aprovação, pelo Congresso, da lei do distrato. Dela se espera que atenue um dos maiores problemas que a indústria da construção e o mercado enfrentaram nos últimos anos. A questão macroeconômica – Cláudio Frischtak, sócio da Inter.B Consultoria, coloca a insegurança jurídica como um dos nós a desatar. Ele é um dos responsáveis pela Carta Brasil, documento assinado por mais de uma centena de economistas de diferentes tendências, com propostas para tirar o País da crise fiscal e estimular o crescimento sustentado. Mas há outros problemas. Entre estes, falta resposta à pergunta-chave: quais são as possibilidades de o novo governo concretizar as reformas? “Será preciso convencer a sociedade da necessidade das reformas, mas o fato é que o problema fiscal está se agravando, com uma dinâmica muito perversa no que diz respeito às contas públicas”, diz Frischtak. “O Estado brasileiro não cabe mais na economia”. Terá o governo Bolsonaro capacidade para convencer a sociedade a abrir mão de expectativas de direitos?

JANELA DE OPORTUNIDADE Agentes econômicos internos e externos acreditam que o País está diante de uma janela de oportunidade rara. Com a força política do novo governo, será mais fácil agregar apoio à reforma fiscal, à elevação da produtividade e à efetiva realização do potencial da economia. As reformas, segundo empresários, acadêmicos e líderes de setores econômicos, permitirão chegar a juros baixos e estáveis para atender à demanda já identificada, por exemplo, no segmento imobiliário. É possível, até 2022, elevar a relação entre crédito imobiliário e Produto Interno Bruto (PIB) de 9,5% para cerca de 15%. A indústria da construção tem muito a oferecer para a retomada. “Nossa principal contribuição é, sem dúvida, gerar emprego com rapidez e volume significativo”, diz o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins. Não é pouco. No plano social, emprego e renda são o que a população espera com o novo governo. Maior contratação de mão de obra é provável, dada a ociosidade das empresas e a perspectiva de ampliar investimentos em infraestrutura. Os pilares do setor imobiliário dependem ainda de um

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O desafio é compartilhado por analistas conhecidos, como o cientista político Fernando Abrucio e o economista Samuel Pessoa, ambos da Fundação Getúlio Vargas (FGV). Em evento promovido pela FGV e pelo jornal O Estado de S. Paulo em 13/12, os dois se mostraram otimistas, mas enfatizaram que há um cenário de incertezas. “A campanha eleitoral mostrou que a sociedade brasileira evoluiu, como no caso da privatização, que era assunto proibido nas eleições anteriores e agora integrou o discurso de vários candidatos”, disse Pessoa. Alguns elementos das reformas econômicas em discussão estão incluídos no contrato social negociado na eleição, “o que traz certo otimismo quanto ao avanço na agenda de ajuste fiscal e modernização”, afirmou Pessoa. Abrucio acredita que há motivo para otimismo. “Há apoio às mudanças na economia e falta uma oposição organizada, por conta da crise do sistema partidário”, diz. Outro aspecto a considerar, diz Silvia Matos, economista do Instituto Brasileiro de Economia da FGV (Ibre/FGV), é o cenário externo, que considera “desafiador” para 2019. “Não será tão positivo para o Brasil como nos últimos anos, pois, além da guerra comercial entre Estados Unidos e China, os indicadores mostram desaceleração e piora nas condições financeiras de muitos países”. As mudanças propostas “não são populares, mas absolutamente necessárias”, segundo Frischtak. Três pontos são essenciais para pôr a economia nos trilhos. “Sem fazer a reforma

A SOCIEDADE BRASILEIRA EVOLUIU, AFIRMA SAMUEL PESSOA

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LINHAS FAVORECIDAS

A REDUÇÃO DO CRÉDITO DIRECIONADO E SUBSIDIADO É TRABALHO PARA DOIS OU TRÊS GOVERNOS" Cláudio Frischtak, sócio da Inter.B

Segundo Frischtak, entre as políticas necessárias está a da redução do crédito subsidiado. Isso já está ocorrendo no BNDES, a partir da criação da TLP (que substituiu a TJLP). Se necessários, os subsídios devem ser explícitos. “O legislador precisa ser estimulado a não cumprimentar com o chapéu dos outros”. O economista adverte: “A redução do direcionado/subsidiado exige um período longo, que normalmente gira em torno de uma década”. É trabalho “para dois ou três governos, num ambiente de reformas, buscando-se a compreensão da sociedade, onde grupos se acostumaram a ganhar parte do produto sem muito esforço”. Foi o que fez a Índia no final dos anos 80. O resultado, após 30 anos, é que “hoje a Índia é o país que mais cresce no mundo (e estava) numa situação muito pior do que a nossa”, observou. A POSIÇÃO DA INDÚSTRIA Para representantes do setor da construção, a redução do crédito favorecido – a que Martins, da CBIC, se refere como “questão acadêmica” – não é urgente e precisa ser tratada com cuidado. “O subsídio dado às famílias é na maior parte (90%) do FGTS, indispensável para que as pessoas de baixa renda tenham acesso à moradia”.

da Previdência e resolver a questão fiscal, infelizmente vamos resvalar para uma nova recessão”. Mas também cabe enfrentar a baixa produtividade e a questão do meio ambiente. O aumento da produtividade depende do ambiente de negócios, da segurança pública, da educação, da questão tributária e da infraestrutura. Especialista em infraestrutura, Frischtak acredita que a retomada de investimentos no setor ajudará a gerar emprego e renda. A agenda do novo governo está “razoavelmente correta”, mas as medidas a serem implantadas não podem ser tratadas como políticas de governo. “Tem de haver uma política de Estado, com 20 a 30 anos de horizonte”. A segurança jurídica e a desregulamentação foram destacadas na Carta Brasil. Reduzir a insegurança jurídica é fundamental. “As decisões judiciais às vezes são incompreensíveis, a exemplo do que ocorre nos processos de privatização; e decisões já tomadas são revertidas a todo o momento”, lamenta. Falta uma agenda para a desregulamentação da economia: “Estamos atrasados 20 anos nesse processo”. Se as propostas dos signatários da Carta Brasil – ou pelo menos parte delas – forem implementadas, o País poderá crescer 3,5% a 4% ao ano. E será viável sustentar o nível atual das taxas de juro.

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Nem todo crédito direcionado deve ser visto como vilão. “O FGTS e a caderneta de poupança são investimentos feitos por poupadores – no caso do FGTS, compulsório, e da caderneta, voluntário –, que têm uma destinação clara de fomentar o mercado e gerar imposto e renda. Existem outros créditos direcionados que carregam subsídio público ou são fomentados pelo Tesouro por meio de emissão de dívida. O crédito direcionado para habitação tem sido um grande amortecedor e nunca um causador de crises”. Esses recursos auxiliam a baixar a taxa média de juros, diz Martins, explicando: “Pela estrutura de garantias e modelo de negócio, têm baixíssima inadimplência, o que faz diminuir no conjunto da economia a taxa de risco do crédito”. Em vez de reduzir o crédito direcionado à habitação, seria melhor ter mais recursos. “O mais importante é criar medidas para melhorar o crédito das empresas na mesma filosofia criada para as pessoas físicas por meio da Lei 10.931, onde a segurança jurídica do financiador foi robustecida”, acrescenta. “Agora, nós precisamos fazer o mesmo para as empresas: centralização de recebíveis, seguros, aprimorar o Patrimônio de Afetação. São instrumentos que precisam urgentemente ser modernizados”. (*) Marcos Garcia de Oliveira é jornalista.

A ECONOMIA Colocar NOSum TRILHOS desaque texto COMdeREFORMA aqui! DA PREVIDÃ&#x160;NCIA

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SINAIS POSITIVOS PARA O MERCADO O tom das expectativas do setor da construção está nas entrevistas a jornais e TVs dadas por Elie Horn, presidente do conselho de administração da Cyrela, uma das maiores incorporadoras do País. Em 2019, com a retomada da economia e a solução para a questão do distrato, o setor vai entrar numa fase nova e positiva. Em entrevista ao jornal O Estado de S. Paulo, Horn demonstrou confiança na possibilidade de o novo governo levar adiante as reformas e acelerar a economia, afirmando: “O governo depende da economia. Ele não tem como se sustentar, sem um bom resultado da economia. E como a equipe técnica é muito boa, acredito que vai dar certo”, disse, ressaltando a expectativa de bons negócios: “Se Deus quiser, vai ter crescimento. O último bimestre está indo muito bem. Vendemos em torno de R$ 800 milhões de outubro a novembro. Há muito tempo não tínhamos esse sabor. É muito gostoso ter clientes na porta, vender e assinar contratos”. Martins, da CBIC, afirma que “a expectativa é a melhor possível”, pois serão enfrentados “problemas estruturais”. A retomada do investimento é um “sinal essencial para o nosso setor”. Opinião semelhante é de Flavio Amary, presidente licenciado do Secovi-SP e atual secretário de Habitação do Estado de São Paulo, e de Luiz Antonio França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). Em dezembro, ainda como dirigente do Secovi, Amary afirmava ter observado, em conversas com dirigentes de empresas e empreendedores, expectativa positiva para o mercado. “Está ocorrendo uma inflexão nos rumos do País, até mesmo em termos conceituais, com uma nova visão sobre o papel dos empresários”. A confiança tende a aumentar com desburocratização, reformas da Previdência e do Estado e o enxugamento da estrutura do governo. “Essa redução da máquina pública já está acontecendo na União e nos Estados e isso significa mais capacidade de investimento. A taxa de juro é consequência de uma série de fatores, há trajetória de queda e o cenário é positivo a longo prazo”, afirma. França, da Abrainc, cita o estudo Anehab10, produzido pela FGV para a associação, para destacar que a retomada da atividade imobiliária vai se refletir em toda a economia. “O trabalho da FGV mostra que temos compradores para nossos produtos e que, com juros abaixo de 10%, empregos e marco regulatório

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adequado, nossa indústria poderá dar grande contribuição para a recuperação da economia brasileira, pois é a maior geradora de empregos e tem efeitos em toda a cadeia produtiva e na arrecadação de impostos”, afirma. Martins vai além: “As empresas do setor estão preparadas para avançar nos segmentos de habitação e mercado imobiliário, mas também para atuar na infraestrutura, por intermédio de concessões e parcerias público-privadas. Quando se analisa o resultado do PIB e o desempenho da construção, fica claro que nosso setor tem puxado a economia para baixo. Estimulado, terá o efeito contrário, alavancando a atividade econômica”, explica. Cabe agora avançar na segurança jurídica, essencial para o investimento. “São muitos os exemplos de imprevisibilidade e isso afasta o investidor”, enfatiza. A regulamentação do distrato é destacada. “Agora não há por que imaginar que esse mercado não vá crescer”, disse França. Com as novas regras, na dissolução do contrato a incorporadora poderá reter até 25% da quantia paga pelo adquirente. Em caso de patrimônio de afetação, em que o empreendimento tenha seu patrimônio separado do patrimônio da incorporadora, a retenção será de até 50% e a empresa tem até 180 dias de prazo para devolver o valor ao comprador. Se houver patrimônio de afetação, o período é de 30 dias após a obtenção do habite-se. As novas normas também estabelecem direito de arrependimento de 7 dias para os compradores, multas para incorporadoras em casos de atraso na entrega dos imóveis, além de medidas importantes de transparência – como a obrigatoriedade de incluir um quadro resumo nos contratos com as principais condições. A lei beneficiará consumidores e empreendedores, acredita o presidente do Conselho Jurídico da CBIC, José Carlos Gama: “É importante esclarecer e desmistificar a ideia de que o consumidor inadimplente está sendo prejudicado em prol dos construtores. O construtor está, na verdade, representando os compradores que estão honrando seus pagamentos e que precisam receber o imóvel no prazo. A sociedade sai ganhando”.

DEMANDA ASSEGURADA DE MORADIA Os investimentos habitacionais têm alto poder multiplicador, o que significa que o atendimento da demanda habitacional dos próximos anos, ao estimular a renda e o emprego no País, contribuirá para criar um círculo virtuoso de crescimento. Mas o Brasil, com enorme demanda por habitações – cerca de 12 milhões de unidades nos próximos 10 anos –, não pode prescindir de políticas habitacionais voltadas para a baixa renda, segundo o estudo Análise das Necessidades Habitacionais e suas Tendências para os Próximos Dez Anos, realizado pela FGV para a Abrainc. A pressão pelo atendimento das necessidades habitacionais das famílias mais pobres será atenuada, se o País crescer. Para o presidente da Abrainc, Luiz Antonio França, o trabalho destaca o volume do déficit habitacional brasileiro (7,7 milhões de unidades em 2017) e as necessidades para os próximos anos, “revelando a enorme distância entre o Brasil e os países onde a relação entre crédito imobiliário e PIB é melhor”. Os dados mostram “que há compradores para os nossos produtos e que, para atendê-los, precisamos de três condições básicas: juro abaixo de 10%, empregos e marco regulatório adequado”.

Ana Maria Castelo, economista do Ibre/FGV e uma das responsáveis pelo estudo, dá ênfase à renda e ao crédito como pontos fundamentais: “O déficit ocorre por falta de renda para que as famílias sejam inseridas no mercado formal e as taxas de juros praticadas na economia fazem diferença muito grande no número de famílias que terão acesso ao mercado”. Uma redução do juro de 3 pontos percentuais adicionaria cerca de 4 milhões de famílias ao mercado imobiliário. A maior ou menor geração de renda e empregos também define o tipo de moradia demandado. Ana afirma: “Há cenários diferentes, pois, se houver melhor perfil distributivo, a demanda se concentrará no perfil médio do mercado. Sem aumento de renda, haverá necessidade de mais subsídios. Tudo vai depender do comportamento da economia”. Para a economista, a moradia para a baixa renda é a questão que precisa ser melhor observada, pois o mercado de renda média e alta será equacionado com a volta do crescimento – neste caso, “o sistema de financiamento já está pronto”.

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COLUNISTA

CELSO MARTONE é professor titular da FEA-USP

O QUE ESPERAR DOS PRÓXIMOS

QUATRO ANOS O Brasil poderá crescer até 4% ao ano, dada a elevada capacidade ociosa, recuperando o emprego, inclusive na construção civil

o final de 2018, a situação da economia brasileira é incomparavelmente melhor do que a de meados de 2016, quando o governo Temer assumiu. O Quadro 1 mostra algumas variáveis macroeconômicas no ano de 2015 (último ano completo de Dilma) e sua projeção para 2018 (último ano de Temer). Em 2015, o Produto Interno Bruto (PIB) caiu 3,6% e voltou a cair 3,4% em 2016, no embalo da recessão produzida pela sucessão de erros dos anos anteriores. Em 2018, o PIB deve ter crescido 1,3%, depois de crescer 1% em 2017, o que marcou o fim da recessão e o início da recuperação econômica. A taxa de desemprego subiu de 8,6% para 12%, também como resultado da recessão inédita, mas já está na fase descendente. Sendo uma variável retardatária em relação ao PIB, o desemprego ainda levará alguns anos para voltar a níveis normais. A inflação de 2015 atingiu a casa de dois dígitos (10,7%), caindo fortemente nos anos seguintes e fechando 2018 ao redor de 4%. Isso permitiu a queda da taxa de juro básica (Selic) de 14,25% ao ano em 2015 para 6,5% ao ano em 2018, a mais baixa da história recente do País. Ao mesmo tempo, a taxa média de câmbio subiu de 3,3 para 3,6 reais por dólar no período, um resultado positivo do ponto de vista do comércio exterior. A área fiscal é o ponto fraco da situação deixada por Temer, quando se olham apenas os números. O déficit primário recuou de 1,9% para 1,8% do PIB, ao passo que o déficit nominal caiu expressivamente de 10,2% para 6,9%. A queda do déficit nominal se deveu em grande parte à redução do custo de rolagem da dívida pública, por conta da forte queda da taxa de juro. Com esses números, a relação dívi-

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Desempenho econômico: Dilma 2015 e Temer 2018 2015

2018*

PIB (% ao ano)

-3,6

1,3

Taxa de desemprego (% - média anual)

8,6

12,0

IPCA (% ao ano)

10,7

4,2

Juro - SELIC (% ao ano)

14,25

6,5

Taxa de câmbio R$/ USD (média anual)

3,33

3,63

Déﬁcit primário (% PIB)

1,9

1,8

Déﬁcit nominal (% do PIB)

10,2

6,9

Dívida bruta/PIB (%)

66,5

76,3

(*) DADOS ATÉ OUTUBRO.

da bruta-PIB cresceu de 66,5% para 76,3%. Entretanto, é preciso lembrar que o governo Temer deixa para seu sucessor um instrumento fundamental para a redução do déficit nos próximos anos: a chamada “lei do teto”, que limita o aumento anual das despesas correntes da União à taxa de inflação do ano anterior. Com o crescimento anual do PIB, esse dispositivo constitucional produz um encolhimento

contínuo do setor público federal e reverte sua tendência de crescimento das duas últimas décadas. Mais ainda, a “lei do teto” cria uma pressão política inexorável sobre o Congresso Nacional para aprovar a reforma da Previdência Social, o grande saco sem fundo do orçamento federal. Sem esta reforma, todas as demais despesas da União (saúde, educação, investimentos) terão de ser reduzidas em termos reais ano a ano para financiar o déficit previdenciário, o que não parece ser politicamente viável. O governo Bolsonaro, pelo que se sabe neste momento, tem consciência de que a herança benéfica que recebe de Temer não se sustenta nem no curto prazo, se o problema fiscal não for atacado decisivamente de saída. A situação fiscal é tão crítica, que não permite um tratamento gradualista. Espera-se um tratamento de choque, que reduza expressivamente o déficit primário já em 2019 e produza superávits nos anos seguintes. Além da reforma da Previdência, vendas de ativos da União, concessões e outras fontes não convencionais de receita, assim como a redução de subsídios e incentivos, parecem estar na mira para reequilibrar as contas fiscais.

PIB HISTÓRICO E PIB POSSÍVEL PARA 2009-23*

220

200 180

160 RECESSÃO

140 120

100 2005

2015

2020

(*) TAXA ANUAL DE CRESCIMENTO DE 4% ENTRE 2019 E 2023.

PIB POSSÍVEL

O fracasso do governo Macri na Argentina pode servir de exemplo. Lá o governo tentou um ajuste gradual e lento do déficit e foi atropelado pelos fatos. O resultado foi a crise cambial, inflacionária e econômica atual, difícil de ser superada, mesmo com o apoio do FMI. A situação fiscal brasileira é tão ou mais grave do que a argentina. Lá como aqui, a crise foi gestada ao longo dos anos por políticas populistas, irresponsabilidade fiscal e intervencionismo desastrado nos mercados. A diferença aqui é que o governo Temer, em

2010

PIB HISTÓRICO (2.2% A.A)

pouco mais de dois anos, conseguiu reorganizar a economia, ainda que precariamente, dando algum tempo ao novo governo para atacar a questão fiscal. Mas esse tempo pode esgotar-se rapidamente, se o novo governo não propuser e aprovar medidas convincentes de ajuste, apesar das dificuldades políticas que terá de enfrentar junto ao Congresso Nacional e ao Judiciário. REVISTA DO SFI

COLUNISTA

JOSÉ PASCHOAL ROSSETTI Professor e pesquisador da Fundação Dom Cabral

LIQUIDEZ MUNDIAL BUSCA

OPORTUNIDADES DE INVESTIMENTOS

Entre os “nós” da economia brasileira está a insuficiência, há três décadas, da taxa de investimento

um dos muitos “nós a ser desatados” pela área econômica do governo brasileiro nos próximos anos é o que dificulta o crescimento da taxa de formação bruta de capital fixo (investimentos) em relação do Produto Interto Bruto (PIB). Esse “nó”, que se arrasta há mais de três décadas, é o que prende em níveis baixos o crescimento do PIB brasileiro em relação ao E15 – o grupo dos 15 maiores países emergentes do mundo. Uma das mais sólidas relações entre variáveis macroeconômicas é a relação investimentos/PIB. Obviamente todas as demais variáveis da demanda agregada (consumo das famílias e do governo e exportações líquidas) são importantes para a desova dos estoques da produção efetivamente realizada e manutenção da taxa de atividade produtiva. Mas os investimentos privados (financiados pela poupança interna e os originários de recursos estrangeiros para fins produtivos), não só mantêm, como expandem os níveis gerais da atividade econômica e do emprego. Investimentos, assim definidos, não são aplicações financeiras, mas fluxos reais de demanda de todos os bens e serviços necessários para a formação bruta de capital fixo – expressão que significa aumento bruto da capacidade de produção da economia.

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É erro crasso supor que o consumo e os saldos líquidos positivos da conta comercial do balanço internacional de pagamentos produzem crescimento – na realidade, esses fluxos reais mantêm em operação os níveis da capacidade instalada, se não houver acumulação positiva de estoques produzidos. A matriz macroeconômica da expansão da capacidade de produção é função dos investimentos, deduzida a depreciação do capital utilizado. Embora supostamente desnecessários, vamos listar alguns números dos últimos 28 anos (1990-2017): . Os investimentos brutos mundiais em relação ao Produto Mundial Bruto (PMB) foram de 24,3%, gerando um crescimento anual de 3,42%, acumulando 156,4% de expansão. . Nos 39 países avançados, os investimentos foram de 21,2%, gerando um crescimento de 1,94% ao ano, acumulando 105,5%. Nos 155 países emergentes, os investimentos foram de 27,6%, resultando em crescimento anual de 4,64% , ou 256,1% acumulados. . No Brasil, os investimentos foram de 17,8% anuais. Ficaram 16% abaixo da média ponderada dos países avançados e 36%

abaixo da dos países emergentes. O resultado foi o crescimento “anêmico” do PIB do País no mesmo período : de 1990 a 2000, foi de 1,87% ao ano, acumulando 22,61%. De 2001 a 2017, foi 1,91%, ou 39,7% acumulados. Nesses 28 anos, o crescimento não foi além de um terço da média dos emergentes. A baixa relação investimentos/PIB no Brasil é devida a um conjunto de “nós” a ser desatados. A listagem é extensa, mas vamos relacionar os de maior efeito negativo sobre esta relação: 1. A ínfima capacidade de investimentos do governo, por restrições orçamentárias estruturais: o acelerado crescimento dos dispêndios correntes, que supera o crescimento das receitas, resultando em superávits primários inferiores aos juros da dívida – trata-se do déficit nominal que explode, quando os resultados primários do governo central se tornam negativos, como no último quadriênio. 2. A insuficiência e a destinação questionável dos financiamentos de fomento. 3. A diminuta expressão do mercado de capitais. 4. Os ônus tributários sobre os bens de capital. 5. As restrições da política ambiental e o longo prazo para licenciamento de projetos de grande porte.

6. Os gargalos da competitividade – o País é a 8ª economia do mundo, mas a 80ª no ranking do Global Competitivess Index do World Ecnonomic Forum. 7. O conjunto de inseguranças: jurídica (lentidão, imprevisibilidade e reversão de decisões); contratual (Judiciário refém da “doutrina social”); regulatória (mudanças nas regras do jogo; pessoal e patrimonial (crime organizado e violência em níveis dramáticos). 8. Volatilidade, complexidade e dimensões das exigências tributárias e burocráticas. 9. O risco país abaixo do “grau de investimento”, que implica redirecionamento dos investimentos estrangeiros para mercados em expansão mais acelerada e mais seguros. 10. O crescimento inferior ao do E-15, – entre 2000 e 2017, o PIB do Brasil caiu de 9,5% para 5,5%. Em relação ao BRIC, despencou ainda mais, de 13,1% para 8,1%. Esse conjunto de dez “nós” amarra o crescimento econômico do País e é incongruente com as potencialidades internas. Estas são muitas: dimensões econômicas e importância geopolítica; abundância e diversidade de capital natural; cadeias produtivas primárias e agroindustriais mundialmente competitivas; mercado interno expressivo (o 5º do mundo para diversificadas categoREVISTA DO SFI

rias de bens de consumo duráveis); grande número de projetos de alto peso econômico, em indústrias de base e em infra-estrutura (1.600, que compreendem intenções de investimentos superiores a R$ 1,5 trilhão). Somam-se a essas potencialidades a expressão crescente e a atratividade dos países emergentes na economia global; a demanda mundial de altas escalas de produtos básicos originários da diversidade das reservas naturais ocorrentes em sua extensa área geográfica. E a oportunidade que desejamos explorar neste artigo: o apetite do mercado mundial de fundos de private equity e, em escalas bem superiores, as dimensões dos fundos globais sob direção de assets managers em busca de oportunidades seguras de investimentos e de retornos competitivos. A liquidez mundial não tem precedentes históricos. O Quadro 1 mostra as dimensões, o crescimento e as projeções de ativos financeiros de alta liquidez destináveis, em grande parte, a projetos de investimentos. Em 2004, totalizavam US$ 120,9 trilhões. Em 2012, saltaram para US$ 175,1 trilhões. E as projeções para 2025 apontam para níveis três vezes superiores aos de duas décadas atrás. As “taxas de penetração” de Global Assets Managers (GA unde M ou GAuM) nesses fundos de captação de recursos de alta liquidez têm sido próximas de 40% relação que indica o volume global de recursos já investidos ou em busca de oportunidades de investimentos. Os números sob decisão dos GAuMs impressionam e também são sem precedentes na história das economias de mercado. Aproximavam-se com alta velocidade dos números do PMB na virada do século 20 para o 21 e no último quadriênio já superam o PMB. Em 2016, o PMB foi de US$ 74,6 trilhões e os recursos alocados pelos GAuMs alcançaram US$ 84,9 trilhões – 13,8% superiores. As projeções para 2025 são, respectivamente, de US$ 115,2 trilhões e de US$ 145,4 trilhões para o PMB e para a penetração dos GAuMs nos recursos de alta liquidez, para conversão em oportunidades de investimentos. A distribuição global desses recursos e as

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taxas anuais de crescimento, por regiões, estão no Quadro 2.Nos próximos anos, com as mudanças em curso na área econômica do governo, abrem-se enormes oportunidades para o Brasil quanto ao acesso aos recursos alocados pelos CAuMs. As expectativas de mudanças prováveis nesta área podem ser sintetizadas em dez conjuntos: 1. Fluidez e rapidez na execução de diretrizes estratégicas. 2. Viabilização de novos rumos de concepção liberal. 3. Reversão dos fundamentos e da orientação das relações internacionais. 4. Esforços para remoção dos entraves à competitividade global. 5. Reordenamento do papel do Estado. 6. Gestão técnica dos conflitos entre meios e fins da política econômica. 7. Soluções para questões fiscais – cortes fundos em dispêndios correntes, reversão do déficit primário, recuperação da capacidade de investimento (ainda que em níveis baixos) e rigor nos compromissos de compliance e de outras práticas de boa governança nos investimentos públicos. 8. Revisão da política ambiental quanto à velocidade de avaliação de impactos. 9. Reorientação das instituições financeiras de fomento. 10. Ativação de PPPs – Parcerias Público Privadas para grandes projetos de infraestrutura. Cabe observar que, nos três anos mais agudos da crise econômica brasileira já em discreto processo de reversão, a variável macroeconômica que menos foi afetada foi o ingresso de investidores estrangeiros diretos no País – para operações de M&A e para investimentos em novas plantas de produção. É um sinal evidente da atratividade do País e de crença bem fundamentada em suas potencialidades. Com o conjunto de mudanças esperadas na concepção do projeto econômico do País, as oportunidades para a busca de recursos junto aos mais de 500 GAuMs que operam em todos os países avançados e no E15 são absolutamente consistentes. E podem vir a ser um dos mais importantes pilares da estratégia de crescimento da economia.

A VARIÁVEL QUE MENOS FOI AFETADA É A DO INGRESSO DE INVESTIMENTOS DIRETOS ESTRANGEIROS NO PAÍS”

ATIVOS FINANCEIROS GLOBAIS DE GRANDES INVESTIMENTOS (Em trilhões de US$)

2004

2007

2012

2016

2020

2025

Fundos de pensão

21,3

29,4

33,9

38,3

53,1

64,6

Companhia de seguros

17,7

21,2

24,1

29,4

38,4

44,7

Fundos soberanos

1,9

3,3

5,2

7,4

10,0

13,6

Detentores de grandes fortunas individuais (HNWI) (a)

37,9

50,1

52,4

72,3

93,4

119,9

Massa de investidores relevantes

42,1

55,8

59,5

67,2

84,4

102,2

TOTAL DE ATIVOS

120,9

159,7

175,1

214,6

279,3

345,0

Alocação sob orientação GAuMs (b)

37,3

59,4

63,9

84,9

111,2

145,4

Taxa de penetração (c)

30,0%

37,2%

36,5%

39,6%

39,8%

42,1%

(A) HIGH NET WORLD INDIVIDUALS. (B) GLOBAL ASSET UNDER MANAGERS. RECURSOS GERIDOS POR GAUMS. FONTE: PWC. ASSET & WEALTH MANAGEMENT REVOLUTION: EMBRACING EXPONENTIAL CHANGE, 2018.

DIMENSÕES E CRESCIMENTOS DOS ATIVOS FINANCEIROS LÍQUIDOS POR REGIÕES

SOB A ALOCAÇÃO DE GLOBAL ASSETS MANAGERS (Em trilhões de US$) Regiões

2004

2007

2012

2016

2020

2025 Crescimento Anual 2025/2004 (%)

América do Norte

19,9

30,1

33,2

46,9

58,6

71,2 6,3

Europa

12,9

21,0

19,7

21,9

30,2

35,7 4,9

Ásia-Pacífico

3,9

6,4

7,7

12,1

16,9

29,6 10,1

América Latina

0,6

1,4

2,5

3,3

4,5

7,3 12,6

Oriente Médio e África TOTAL

0,6

0,7

1,0

1,6 3,7

37,3

59,5

63,9

84,9

111,2

145,4 6,2

FONTE: PWC. ASSET & WEALTH MANAGEMENT REVOLUTION: EMBRACING EXPONENTIAL CHANGE, 2018.

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Job: 13948-870 -- Empresa: Publicis -- Arquivo: 13948-870-AFL-42x28-An.Bia-CreditoImobiliario-Rev.SFI_pag001.pdf

Registro: 194815 -- Data: 18:32:55 09/01/2019

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CRÉDITO

UM CENÁRIO

POSITIVO PARA OS EMPRÉSTIMOS

A principal característica do setor financeiro é o processo de desalavancagem de empresas e famílias

Por Marcelo Gazzano (*)

ciclo recessivo iniciado em 2014 é o mais longo já datado pelo Comitê de Datação de Ciclos da Fundação Getúlio Vargas (Codace). Em nenhum outro período a atividade permaneceu tão deprimida por tanto tempo. Já se passaram 18 trimestres desde o início da recessão e a economia ainda está 5% abaixo do pico prévio. Uma das hipóteses para um ciclo tão extenso é que ocorreu uma recessão de balanço (ou balance sheet recession, no jargão dos economistas). Empresas, famílias e governo estavam excessivamente alavancados e

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um choque negativo impôs a necessidade de desalavancagem, estendendo o período da atividade enfraquecida. Há sinais de que os balanços das empresas e das famílias estejam mais limpos, o que abre espaço para um cenário mais construtivo para o crescimento e para a retomada do crédito. Há ainda um longo caminho na consolidação fiscal, que se não for trilhado pode colocar em risco o cenário mais positivo para 2019. Do lado das famílias, além da redução do endividamento iniciada no final de 2015, houve também uma mudança na

A REFORMA DA PREVIDÊNCIA É URGENTE, POIS SEM ELA É IMPOSSÍVEL CONTER O CRESCIMENTO DAS DESPESAS, DADO O ENVELHECIMENTO DA POPULAÇÃO, MAS NÃO É A ÚNICA REFORMA NECESSÁRIA o pré-pagamento de dívidas, seguido de novas contratações com taxas de juros inferiores. As grandes empresas conseguiram substituir os empréstimos que eram feitos pelo Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) acessando o mercado de capitais. Ainda que isso seja relativamente restrito a poucas empresas e setores específicos, essa troca é positiva, pois contribui para o ajuste fiscal.

composição da dívida, com modalidades com risco e spreads menores ganhando participação. Com a recuperação do mercado de trabalho, que ainda é frágil e bastante baseada no emprego informal, as novas concessões de crédito voltaram a crescer lentamente. E nos últimos meses surgiram os primeiros sinais de retomada do financiamento imobiliário, acompanhado de uma maior disposição dos bancos de aumentar a oferta de empréstimos. A aprovação da medida provisória que regulamenta o distrato é positiva para o crédito imobiliário. Outro vetor positivo para essa modalidade é o lançamento das primeiras emissões de Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), o que deve aumentar o funding para o setor. O processo de desalavancagem das empresas foi ainda mais extenso. Só na metade do ano começaram a melhorar as condições de crédito para as pessoas jurídicas. Recuou a carteira de ativos problemáticos (operações inadimplentes, reestruturadas e com risco elevado), em especial para as pequenas e médias empresas. E a queda da taxa de juros ajudou a reduzir o custo de financiamento, com o pagamento de dívidas antigas e sua substituição por linhas com taxas mais favoráveis. Desde o segundo semestre de 2017, vem crescendo

Cabe destacar que não há qualquer risco inflacionário para os próximos meses. A inflação acumulada em 12 meses está um pouco abaixo da meta perseguida pelo Banco Central. Mas há uma grande disparidade entre os preços administrados, que sobem pouco mais de 8%, enquanto os preços livres registram alta inferior a 3%. Com isso, os preços mais sensíveis ao ciclo econômico acumulavam alta de 2,3% nos 12 meses encerrados em novembro, evidenciando o cenário tranquilo para a inflação. Isso permite que o Banco Central mantenha a taxa de juros em patamar estimulativo por mais alguns trimestres. O avanço da agenda BC+, que tem como um dos objetivos baratear o crédito, contribuirá para a redução estrutural da taxa de juros. Isso significa que o próximo ciclo de elevação da taxa de juros pode ser bem menos intenso do que em períodos anteriores. Em resumo, melhoraram as condições para um avanço maior do crédito em 2019, ainda que longe do crescimento acelerado da segunda metade dos anos 2000. Mas é importante ter em mente que tal cenário construtivo só é possível com o avanço das reformas que são necessárias para a consolidação fiscal. A reforma da Previdência é urgente, pois sem ela é impossível conter o crescimento das despesas, dado o envelhecimento da população, mas não é a única reforma necessária. A revisão do enorme volume de desonerações concedidas nos últimos anos é outro exemplo de reforma que deve ser atacada a fim de inverter a tendência de crescimento da dívida pública. Caso o novo governo escolha um caminho diferente, iremos amargar mais alguns trimestres de queda do Produto Interno Bruto e contração do crédito. • Marcelo Gazzano é economista da A.C. Pastore & Associados.

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COLUNISTA

TEOTONIO COSTA REZENDE é mestre em Gestão e Estratégia de Negócios

REGULAR SIM,

INTERVIR E PROTEGER, NÃO É preciso mais segurança jurídica e menos regulamentos

embate entre os defensores do liberalismo e os defensores do intervencionismo e do protecionismo é uma constante, variando apenas no tocante ao nível de intensidade e à época. Em geral, prioriza-se a visão ideológica à visão técnico-econômica. Muitos advogam que o verdadeiro liberalismo nunca foi posto em prática. Como disse o presidente norte-americano Franklin Delano Roosevelt, “a tese básica deste programa não é a de que o sistema da livre iniciativa fracassou em nossa época, mas a de que tal sistema ainda não foi posto em prática”. Um argumento a favor do livre mercado vem do pensador liberal austríaco Friedrich Hayek: “É necessário que os agentes, no mercado, tenham liberdade para vender e comprar a qualquer preço que encontre um interessado na transação, e que todos sejam livres para produzir, vender e comprar qualquer coisa que possa ser produzida ou vendida”. Ao contrário do que muitos imaginam, a liberdade de agir não se traduz em exploração dos consumidores. Salvo algum ‘ponto fora da curva’, os agentes econômicos agem de forma racional e sabem que, para sobreviver num mercado livre, precisam ofertar um produto melhor e mais barato do que o

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do concorrente. Assim, o resultado de um mercado com mínima intervenção e nenhum protecionismo acirra a concorrência, que, por sua vez, induz à inovação permanente. Consequência: melhores produtos e menores preços. Ou seja, um cenário onde ‘os incompetentes não têm vez’. No caso brasileiro, em relação ao mercado imobiliário e, em especial, ao mercado de crédito imobiliário, é oportuno buscar a construção de um modelo de mercado com funding e regras de financiamento, reduzindo-se a dependência de recursos direcionados. Paradoxalmente, as intervenções do Estado devem estar voltadas para garantir a liberdade de funcionamento do mercado, trocando-se a proteção por regulação e transparência. O capital como mola propulsora – Longe vai a época em que o dinheiro era visto apenas como instrumento para facilitar trocas. Sua utilização como fonte de financiamento foi e continua sendo decisiva para a evolução dos meios de produção, tanto em termos de qualidade quanto de quantidade. Como afirmou outro expoente do liberalismo, Ludwig Von Mises: “Nenhum progresso tecnológico funciona, se o capital necessário não for previamente acumulado por poupança. Poupar, acumular capital é a atividade que transformou, passo a passo, a complicada

procura de alimentos pelo homem das cavernas em formas modernas da indústria”. O volume de capital disponível para investimentos produtivos foi vital para distinguir as condições da indústria moderna em relação à era pré-capitalista. Destarte, a segurança jurídica e a ausência de excessiva regulamentação são condições essenciais para que haja oferta voluntária de recursos, em volume e condições favoráveis aos tomadores. Neste contexto, a intervenção estatal ou decisões do Judiciário destinadas a proteger devedores acaba por inibir o volume de oferta de capital e por provocar a elevação das taxas de juros. O resultado é o contrário do objetivo. No caso imobiliário, dado o alto valor dos ativos, poucos têm recursos próprios para adquiri-los. O financiamento é imprescindível para viabilizar o acesso à moradia pelo adquirente final, além do que, na maioria dos casos, é vital para que o empresário possa produzir e comercializar as unidades habitacionais. O histórico de instabilidade econômica recorrente e de taxas de inflação e de juros elevadas, associado a determinadas regulamentações estatais – como o porcentual de direcionamento básico, limite de taxa de

juros e indexador (TR, que nem é índice de preços, nem tampouco cesta de taxa de juros) –, além da resistência em se adotar taxas de juros flutuantes, acaba por restringir o funding a recursos direcionados. No caso da habitação social, além do fato de que esta é totalmente dependente de recursos direcionados, há o agravante de ser fortemente dependente de aporte de subsídios para complementar a capacidade de pagamento dos adquirentes. E, até um determinado nível de renda, o aporte de subsídios é de tal magnitude que transforma carência em demanda. No crédito imobiliário, a adoção da correção monetária, em 1964, teve o mérito de evitar que o ativo dos credores se aviltasse frente à perda do valor da moeda, mas se transformou em armadilha e espécie de ‘cheque em branco’ para que o governo tolerasse certos níveis de inflação. Nesse particular, cite-se de novo Hayek, ao se referir aos indexadores: “Medidas tomadas em alguns desses países, particularmente no Brasil, no sentido de tentar, por meio de algum tipo de indexação, enfrentar os problemas da inflação, podem, na melhor das hipóteses, amenizar algumas de suas consequências, mas certamente não vão chegar a alterar suas principais causas ou seus efeitos mais nocivos”. Ademais, a adoção de um indexador que não reflita a perda do valor da moeda, como é o REVISTA DO SFI

caso da TR, atuando mais como instrumento de política de governo e em subsídio implícito, dificulta viabilizar soluções de mercado como, por exemplo, a securitização. Para reduzir a dependência de recursos direcionados e viabilizar soluções de mercado, ao menos para a média e alta rendas, seria recomendável abandonar a indexação, criando duas alternativas: i) taxas de juros flutuantes, com base nas taxas vigentes em cada período; ii) taxas fixas, inserindo-se no seu custo o risco de futuras instabilidades da economia. Ou seja, o tomador pagaria um prêmio pela ‘segurança’ do juro fixo. É falsa a ideia de que essa medida acabaria por levar muitos devedores à insolvência, pois as taxas de juros poderiam atingir patamares insustentáveis. Vale lembrar que os agentes econômicos são racionais. Na falta de uma ‘tábua de salvação’ – o indexador – o próprio mercado acabaria por encontrar um ponto de equilíbrio. Nesse particular, cabe uma citação do economista francês (do século 19) F. Bastiat: “O mau economista, ao perseguir um pequeno benefício no presente, está gerando um grande mal no futuro. Já o verdadeiro bom economista, ao perseguir um grande benefício no futuro, corre o risco de provocar um pequeno mal no presente”. Juros – justa remuneração do capitalista ou exploração do devedor? – De acordo com outro economista da escola austríaca, E. V. Böhm-Bawerk, a aversão aos juros remonta às fases incipientes da cultura econômica, em uma época em que o crédito produtivo se encontrava muito pouco desenvolvido e quase todos os empréstimos se destinavam a atender casos de extrema necessidade do tomador. O credor geralmente era uma pessoa muito rica e o devedor, alguém de pequenas posses. Assim, a visão que se tinha é que a função dos juros era tornar o rico mais rico e o pobre mais pobre. Essa visão ficou de tal forma arraigada que, mesmo com a evolução do mercado, com o capital passando a ser vital para as atividades produtivas, manteve-se uma posição extremamente hostil à cobrança de juros. Atribui-se a Aristóteles a afirmação de que “os juros são dinheiro de dinheiro e, por conseguinte, esta forma de aquisição é, de

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todas, a mais contrária à natureza.” A visão era de que os juros sobre o capital eram independentes de qualquer atividade própria do capitalista; este se beneficia com os referidos juros, mesmo quando não move nenhum dedo para fazer com que estes ocorram, ou seja, é como se o capital parisse os juros. As igrejas cristãs tiveram um papel relevante em perpetuar o repúdio à cobrança de juros, utilizando-se, para tanto, as Sagradas Escrituras. O Novo Testamento contém passagens que, segundo a interpretação que lhes era dada, pareciam indicar que a proibição de se cobrar juros sobre os empréstimos era emanada diretamente de Deus. Uma voz importante contra a visão do dinheiro estéril e das interpretações da Sagrada Escritura de forma contrária à cobrança de juros veio do teólogo J. Calvino, que alertava para as profundas mudanças ocorridas na forma de vida das pessoas e, principalmente, no mundo dos negócios. Nesta trilha, Calvino destacava que apenas o dinheiro ocioso era estéril, porém, o devedor não deixa nunca ocioso o dinheiro recebido em empréstimo. Portanto, o devedor obrigado a pagar juros não é enganado, pois paga os juros à custa dos ganhos obtidos pelo dinheiro emprestado. Enfim, ninguém toma dinheiro emprestado pelo próprio dinheiro, mas sim pelo que com ele poderá obter. Nada há de místico relacionado ao capital, pois este resulta da restrição do consumo por parte de seu detentor, sendo criado e aumentado pela poupança e mantido pela restrição de gastos. Quanto aos juros, pode-se fazer uma analogia aos lucros que o capitalista reinveste continuamente em sua empresa, gerando novos e maiores lucros, ou seja, obtendo-se ‘juros capitalizados’. Exemplo similar seria uma plantação de árvores para futura industrialização, sendo que o valor de mercado do produto cresce continuamente enquanto passa o tempo. Em última análise, o capital tomado por empréstimo permite usufruir, por antecipação, de um determinado bem, como alternativa a poupar até obter o valor necessário para adquiri-lo. No caso dos imóveis, por exemplo, se não houvesse a possibilidade de

PRATICAR JUROS DE MERCADO PARA AS RENDAS MÉDIA E ALTA”

financiar sua aquisição, poucos conseguiriam adquiri-los e, mesmo assim, somente após longo período de espera. Mesmo com a exponencial evolução do mercado financeiro e do setor produtivo, em diversos países, inclusive no Brasil, principalmente no crédito imobiliário, ainda existe intervenção estatal na fixação de limites quanto à cobrança de juros, sob o pretexto de contribuir para o desenvolvimento social. No caso do tabelamento dos preços de produtos e serviços, a história já deixou evidente ser uma prática ineficiente e nefasta. Assim, a pergunta que não quer calar é: por

que fixar preço para o dinheiro pode ser mais útil do que fixar preços para os demais bens? Quais os critérios lógicos empregados para induzir a crença de que fixar uma taxa de juros arbitrária é mais eficaz do que deixar que seja empregada aquela livremente fixada pelo mercado? Urge aproveitar o momento atual para retirar as ‘teias de aranha’ existentes na legislação brasileira que interferem na livre negociação das taxas de juros e nas condições dos financiamentos, além de revogar todo o entulho arcaico relativo às restrições à capitalização de juros, que somente servem para aumentar o risco jurídico e o custo do capital. REVISTA DO SFI

Os vencedores do 15.º Prêmio

PRÊMIO ABECIP

Os financiamentos habitacionais foram tratados extensivamente nas matérias vencedoras do 15º Prêmio Abecip de Jornalismo

INFORMAÇÃO DE QUALIDADE SOBRE O CRÉDITO IMOBILIÁRIO

Por Juliana Meneses (*)

om a presença de personalidades do mercado imobiliário nacional, a cerimônia de entrega da 15ª edição do Prêmio Abecip de Jornalismo destacou as melhores matérias produzidas pelas mídias impressas e eletrônicas – jornais, internet, rádio e TV entre o final de 2017 e agosto de 2018. Ao todo, 185 matérias sobre o mercado de

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imóveis foram inscritas. Os troféus ficaram com os profissionais que conseguiram, de forma diferenciada, retratar temas complexos de forma didática e educativa. O objetivo foi levar ao público informação de qualidade, apresentada de maneira clara e acessível (veja quadro na página 40). Conferido a profissionais de imprensa de Pernambuco, Minas Gerais, Rio Grande do Sul, Brasília e São Paulo, os jurados do Prêmio Abecip de Jornalismo elegeram o portal de notícias UOL como vencedor na categoria veículo do ano, reafirmando a importância do mundo digital entre as diversas mídias.

1. Gilberto Duarte, da Abecip

2. Marina Mansur, da McKinsey 3. Cerimônia chega aos 15 anos 2.

O presidente da Abecip, Gilberto Duarte de Abreu Filho, ressaltou a importância do papel da imprensa para o desenvolvimento do crédito imobiliário. Ele retratou o esforço das pessoas para ter acesso à casa própria, apesar das dificuldades enfrentadas pela população brasileira, a começar pelo desemprego. Como afirmou Gilberto Duarte, “reportagens mostram o sacrifício das pessoas que poupam para assegurar futuro decente para suas famílias e que acreditam na caderneta de poupança como instrumento para proteger suas reservas”. O dirigente da Abecip acrescentou: “O crédito imobiliário depende dessa e de outras fontes de recursos, mas também de regras adequadas para a constituição de bons ativos”.

A hora da tecnologia – Palestrante convidada, a especialista em ecossistemas digitais da consultoria McKinsey, Marina Mansur tratou da relação do mercado imobiliário com as inovações tecnológicas. Entre os temas abordados, um deles tem relevância para as instituições do crédito imobiliário: as mudanças nos hábitos dos consumidores. Tais mudanças dizem respeito à conectividade, “um mundo com tudo na palma da mão”; às mídias sociais; e ao compartilhamento constante de informação e experiência. É o que o consumidor procura em qualquer uma das suas atividades, do ato de pegar um táxi a sair do carro sem precisar pagar. Os números revelam que as pessoas passam boa parte do dia conectadas. Segundo pesquisa da McKinsey, uma terça parte do dia é passada na internet e 44% desse tempo é gasto em acessos feitos pelo celular. O celular é manuseado 2.600 vezes por dia. Os brasileiros se incluem entre os maiores usuários do Facebook e do WhatsApp. A revolução tecnológica em curso influencia cada pessoa. Os usuários buscam portais que ofereçam a maior variedade de serviços, com vistas a economizar tempo no dia a dia. Como afirmou Marina Mansur: “Você não precisa ser o dono de todos esses produtos, o importante é que você seja o dono do relacionamento com o cliente e consiga juntar outros players que se pluguem na sua plataforma e entrem em contato com o cliente por meio da sua plataforma. Então é uma mudança de conceito entre ser dono de produto e ser dono do relacionamento com o cliente e oferecer o produto que ele mais necessita”. O essencial é a comunicação com o usuário. No mundo imobiliário não é diferente, pois as empresas começaram a notar a necessidade de consolidar todas as informações num único canal. A palestrante destacou a relevância dessa modalidade para o mercado: “O mercado imobiliário é um ecossistema por si só, você tem diversas jornadas em relação a alugar, vender, comprar e morar. Durante muito tempo as empresas pensavam em se posicionar em algum desses pontos, ‘eu dou crédito pra venda, sou um portal de busca ou um portal de aluguel’, e o que vemos são players que tentam ampliar suas jornadas, tentando pegar mais de uma jornada nesse ecossistema”. Na China, por exemplo, numa só plataforma o cliente navega em 3D, consegue tomar crédito e há quase um cartório de registro que lhe permite concluir a compra do imóvel. “85% dos compradores de imóveis na China acabam passando por uma plataforma online, a comissão varia entre 0,5 e 1%. E a imersão digital via realidade virtual tem se tornado cada vez mais comum, as pessoas fazem todas as visitas quase que virtualmente”. (*) Juliana Meneses é jornalista da Área de Comunicação da Abecip.

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C AT EG O RI AS Financiamento imobiliário

MÍDIA Veículo do ano

Matéria

I M P R E SSO

Educação financeira e responsabilidade social na construção civil

Edna Simão, Isabel Versiani, Talita Moreira e Chiara Quintão

Alice de Souza

UOL Autor

Veículo

Talita Moreira “Banco privado avança no crédito imobiliário” Valor Econômico

“Bancos terão maior liberdade em financiamento imobiliário” Valor Econômico

“Uma vila para chamar de minha” Diário de Pernambuco

Jornal

Internet

E L E T RÔ NI C A

Fontes de recursos para o mercado imobiliário

Autor

Lucas Matheus Santos Moraes

Matéria

“Casa popular puxa retomada”

Veículo

Jornal do Commercio

Autor

Aline Bronzati e Circe Bonatelli

Matéria

“Crédito imobiliário pode ter sobra de recursos de mais de R$ 100 bilhões”

Veículo

Agência Estado

Autor

Priscila Yazbek

Matéria

“Portabilidade de crédito é saída para reduzir custo do financiamento imobiliário”

Veículo

GloboNews

Anderson Figo “Decisão da CVM deve impulsionar crédito com imóvel de garantia” Exame.com

Filipe Peixoto, Isadora Jacoby, Juliano Zarembski, Jean Grellert, Rodrigo Prado “Captações da poupança” Band TV

Angelo Pavini “Dos 46 fundos DI e curto prazo mais populares, 39 perdem para a poupança no ano” Arena do Pavini

Queila Ariadne “Projetos de Papel” Rádio Super Notícia

Rádio/TV Clara Franco e Diogo André

“Alfabetização de trabalhadores no canteiro de obras” Fantástico Rede Globo

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GESTÃO IMOBILIÁRIA

APÓS A CRISE, O CONTROLE DAS

OBRAS FINANCIADAS Consultorias ajudam a fortalecer a governança e a gestão financeira

Por Angelo Pavini (*)

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crise que atingiu o mercado imobiliário nos últimos anos foi marcada por dezenas de milhares de distratos e do aumento do número de leilões de casas, apartamentos e imóveis comerciais, ao lado de dificuldades de construtoras e incorporadoras. Como financiadores, os bancos se viram no meio do imbróglio, pela necessidade de vender os imóveis retomados, além de administrar seus próprios patrimônios imobiliários. O desafio criou novas demandas. Aprimorar a governança dos empreendimentos e a gestão financeira dos negócios se tornou premente. Afinal, empreendimentos em construção financiados pelos bancos devem ter seus recursos bem aplicados e ser entregues nos prazos combinados. Assim nasceram especialistas em monitorar e administrar obras, constituídos sob a forma de consultorias imobiliárias, que começaram prestando serviços a grandes investidores do mercado financeiro e, aos poucos, passaram a atender as áreas de crédito imobiliário dos bancos.

As consultorias tornaram-se parte do modelo de gestão do crédito imobiliário. “Nos casos de incorporadoras novas, colocamos a consultoria desde o início do contrato”, afirma o executivo do Santander. “Sabendo o que está acontecendo em cada projeto, podemos tomar medidas de ajuste mais cedo, para evitar atrasos”. O reforço nos controles é tratado como um avanço pelo mercado. “No Santander, temos hoje uma gestão de empréstimos para incorporadores como nunca tivemos”, diz. Mas a consultoria não basta. É preciso avançar no arcabouço legal e melhorar o regramento para o chamado “plano empresário”, acrescenta Ianelli. Hoje, financiador e comprador dependem de informações passadas pelo financiado e pela incorporadora. A ideia dos bancos é garantir uma visão mais transparente de cada projeto. Em nome da governança – Pioneira entre as consultorias, a OGFI Governance surgiu para atender a demanda por serviços especializados e pela busca por governança, prestando serviços para os fundos imobiliários, lembra o sócio e diretor comercial da empresa, Marco Antonio Silvestre. “Em geral, o dono da incorporadora presta contas para ele mesmo, então fica difícil para o investidor ou o comprador acompanhar o que está acontecendo”, observa. Alguns fundos aplicavam recursos em várias SPEs, cada qual com padrões de contabilidade e transparência diferentes. “Nosso trabalho era padronizar e organizar todas as informações e ajudar os fundos nessa gestão”.

Nomes como OGFI, Monitori e Capital Finance ganharam visibilidade na nova atividade voltada para conferir boa governança aos empreendimentos ou para gerir carteiras de imóveis. Nos bancos, o trabalho das consultorias O INCORPORADOR passou a ter como ponto de partida o PRESTA CONTAS momento em que a incorporadora pePARA ELE de um empréstimo, com a checagem da situação financeira e legal da empresa e MESMO" a viabilidade do projeto, passando peCom o know-how desenvolvido, a OGFI Marco Antonio Silvestre, da OGFI lo acompanhamento de cada etapa da passou a ser procurada por bancos. Entre construção, até chegar à gestão efetiva seus clientes estão o Santander, a Caixa Ecodo empreendimento, com o controle nômica Federal, o Banco do Brasil e o Brados pagamentos e recebimentos e de todesco. São cerca de 400 projetos, com Valor da parte legal e fiscal até a conclusão da obra. A especializaGeral de Vendas (VGV) de R$ 30 bilhões e 50 mil unidades. ção das consultorias atraiu bancos habituados a emprestar, mais do que a formar equipes para gerir carteiras de imóveis. Quando é contratada pelo banco, a OGFI analisa a situação do projeto, da incorporadora e da capacidade desta Os últimos três anos foram desafiadores para instituide realizar a obra. Analisa também as carteiras de recebíções financeiras e para incorporadores, sintetiza Fabriveis, ou seja, as prestações pagas pelos compradores de zio Ianelli, superintendente-executivo de Negócios Imoimóveis na planta, buscando identificar eventuais riscos biliários do Santander, um dos primeiros bancos a cone passivos jurídicos que possam ameaçar a conclusão do tratar consultorias. Em casos difíceis, o banco prefere o empreendimento e o pagamento ao banco. “Damos uma acompanhamento externo da atividade das Sociedades segunda visão independente do empreendimento”, resume de Propósito Específico (SPEs, empresas criadas especiGênesis Pazzetto Baptista, diretor de Operações da OGFI. ficamente para cada obra). “Começamos com os que tinham algum problema, para saber exatamente o que estava Segundo Gênesis, é comum a confusão entre o capital desacontecendo na SPE e isso acabou evoluindo”, diz Ianelli. tinado aos empreendimentos e os recursos da incorporado-

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ra. O dinheiro pago pelos compradores de um empreendimento pode ser usado em outro empreendimento ou ir para uma holding que compra terrenos ou quita outras dívidas. Isso pode pôr em risco o projeto e o patrimônio dos compradores de imóveis na planta e dos bancos que financiam as obras. Sem controle, os riscos não podem ser ignorados. O instituto do patrimônio de afetação foi criado para atenuar riscos de insolvência como o da construtora Encol, há quase 20 anos, que afetou milhares de compradores. Adotado o patrimônio de afetação, fica vedado que as contas da incorporadora se misturem com as de cada incorporação (lançadas na SPE). Assim se busca proteger os compradores em caso de dificuldades da incorporadora. Ainda hoje “há casos em que o dinheiro emprestado pelo banco é usado para pagar ações de marketing, impostos, mútuos com a holding e não para a construção”, afirma Gênesis. Segundo ele, dos 400 projetos assumidos pela OGFI, em apenas cinco a contabilidade era feita de maneira correta. Há situações em que nem uma SPE chegou a ser criada para segregar as contas. O conflito de interesses é evidente quando a incorporadora faz, ao mesmo tempo, o controle e a fiscalização da obra. A tentação de usar os recursos de um empreendimento para equilibrar outros é frequente. “Não há, como no mercado de capitais, um órgão [como a Comissão de Valores Mobiliários – CVM] para fiscalizar o cumprimento das regras”, diz Gênesis. As consultorias ajudam o incorporador, enfatiza Bernardino Jose Fernandes Neto, da Monitori. “Vimos que algumas empresas tinham dificuldade para controlar o fluxo de caixa do empreendimento”, explica. Hoje, muitos incorporadores veem nas consultorias parceiros que ajudam nos controles e no resultado futuro. Chegam a

pedir para colocar o nome da consultoria nas placas para mostrar que a obra tem acompanhamento de terceiros. Criada em 2016, a Monitori tem 150 projetos em monitoramento, com um VGV de R$ 11 bilhões e 30 mil unidades, além de 50 diagnósticos realizados. “Começamos com o Santander e hoje atendemos também Banco do Brasil, Bradesco e Itaú, além de alguns fundos imobiliários”, diz Fernandes Neto. Ele entende que as consultorias já não são chamadas apenas para apagar incêndios. “Agora estamos atuando mais para mitigar antecipadamente os problemas”, assinala. Papel-chave – As consultorias criaram uma tecnologia nova para os bancos e têm hoje papel importante para reforçar o controle dos empreendimentos, ressalta Romero Albuquerque, diretor de crédito imobiliário do Bradesco (que lidera o segmento de financiamento imobiliário para empresas, respondendo por 33% do mercado). As consultorias ajudam, por exemplo, a controlar os fluxos de caixa dos empreendimentos. “Podemos ter um comprador que vai pagar 30% do imóvel durante a construção e financiar o resto e outro que vai pagar tudo, e cada um deles terá um fluxo diferente que vai impactar a garantia do empréstimo do banco”, explica Romero. Outra vantagem é que os serviços são modulares – podem ir de um único diagnóstico geral até a gestão financeira de todo o empreendimento. Usualmente, a gestão financeira é contratada quando há algum problema, uma paralisação ou a necessidade de o banco dar um crédito suplementar para concluir a obra. Nesses casos, o credor e os compradores se sentem mais seguros com o acompanhamento feito por terceiros. (*) Angelo Pavini, jornalista, dirige o blog Arena do Pavini.

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DE OLHO NO NOVO GOVERNO, SHOPPINGS

O pior parece ter passado, depois da queda de 2015 e 2016

ENSAIAM RETOMADA Por Danilo Vivan *

epois de um período de vacas magras que teve como auge a recessão que atingiu o País no biênio 2015-2016, o mercado de shopping centers iniciou, em 2017, uma fase de retomada do crescimento que vai se consolidando em 2018. Empurrado por fatores conjunturais, tais como a liberação, em 2017, do resgate das contas do PIS/Pasep e das contas inativas do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) – que, juntos, injetaram cerca de R$ 60 bilhões na economia brasileira – e por fatores estruturais, como um pequeno crescimento de 1% do Produto Interno Bruto (PIB) em 2017 e que deve se ter repetido em 2018 (a previsão do governo era de 1,4%), o setor ensaia uma recuperação. O cenário é de aumento da confiança e dos gastos dos consumidores, de retomada dos planos de expansão das redes varejistas e de consequente melhoria do poder de barganha dos incorporadores/gestores. Nesse ambiente, operações envolvendo fusões, aquisições e principalmente compras de participação têm se tornado mais comuns, especialmente aquelas com a participação de fundos imobiliários. Essa conjuntura positiva, segundo analistas, deve prevalecer pelo menos até meados deste ano, quando o mercado

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financeiro deverá ter uma visão mais clara a respeito das reais possibilidades de sucesso do novo governo e de sua equipe econômica. Esse é, também, o período em que deverão ficar mais evidentes os rumos da economia mundial, sobretudo em relação à condução da política monetária dos Estados Unidos, hoje em processo de aperto monetário conduzido pelo Federal Reserve (FED). O pior passou – Para o mercado de shoppings, os anos de 2015 e sobretudo 2016 (ambos em fase de PIB negativo) foram os piores. O ritmo de evolução do faturamento, que no início da década atingia dois dígitos (chegou a incríveis 19% em 2011), diminuiu para 4,2% em 2015, segundo a Associação Brasileira da Indústria de Shopping Centers, (Abrasce). Vale contextualizar que, embora relativamente robusto, esse crescimento foi turbinado pela inauguração de novos shoppings: 18 centros comerciais foram entregues em 2015 e outros 20 em 2016. Os empreendimentos que mais sofreram foram justamente os recém-inaugurados. Estes projetos haviam sido gestados no início da década, quando o País crescia a taxas bem mais robustas, viabilizando quase todo tipo de empreendimento.

IMÓVEIS CORPORATIVOS

SHOPPINGS: VARIAÇÃO DO FATURAMENTO ANUAL VS ANO ANTERIOR (EM %))

FUNDOS IMOBILIÁRIOS: EMISSÕES (EM R$ MILHÕES) 15,747

23,0%

12,730 18,9%

16,0%

9,694

14,6% 11,4%

10.4%

7,667

10.1% 8,2%

10,718

5,081

6,29%

6,5%

9,351

4,2%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 FONTE: ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DA INDÚSTRIA DE SHOPPING CENTERS (ABRASCE)

Mas, passados os anos de recessão, muitos desses centros comerciais iniciaram as atividades com taxas de ocupação de 50% ou menos, consideradas baixíssimas. “Do ponto de vista estratégico, é muito negativo inaugurar um shopping com uma vacância elevada. Quando isso ocorre, a operação já começa

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

FONTE: ANBIMA

em descrédito e consumidores e lojistas ficam desiludidos, numa situação difícil de reverter”, explica Emanuel Puig, partner da consultoria de serviços imobiliários Cushman & Wakefield. Com uma taxa de ocupação menor, o peso relativo dos custos operacionais aumenta consideravelmente. REVISTA DO SFI

AÇÕES IGUATEMI (IGTA3) (VARIAÇÃO)

R$ 36,65 12/11/2018

02 /0 1 02 /20 1 /0 3/ 4 02 201 4 /0 5/ 02 20 /0 14 7/ 02 201 /0 4 9/ 02 201 /1 4 1/ 02 201 4 /0 1/ 02 201 /0 5 3/ 02 201 /0 5 5/ 02 201 5 /0 7/ 02 201 /0 5 9/ 02 201 /1 5 1/ 02 201 /0 5 1/ 02 201 /0 6 3/ 02 20 1 /0 6 5/ 02 20 16 /0 7/ 02 201 6 /0 9/ 02 20 /1 16 1/ 02 201 6 /0 1/ 02 201 7 /0 3/ 02 201 7 /0 5 02 /20 /0 17 7/ 02 201 /0 7 9/ 02 201 /1 7 1/ 02 201 7 /0 1/ 02 201 8 /0 3 02 /20 /0 18 5/ 02 201 8 /0 7/ 02 201 8 /0 9/ 02 20 /1 18 1/ 20 18

R$ 18,28 07/1/2016

FONTE: B3

Em tal cenário, alguns incorporadores preferiram arcar com os custos operacionais de manter uma obra inacabada sem ter a receita correspondente, adiando a inauguração dos novos shoppings. De acordo com Puig, dos 18 centros comerciais previstos para entrar em operação em 2017, apenas 13 foram inaugurados. Os anos de recessão da economia brasileira também cobraram seu preço em termos do chamado “prazo de maturação” – período no qual as vendas aumentam exponencialmente até determinado patamar, a partir do qual se estabilizam e tendem a seguir a variação da inflação. Esse prazo, que segundo os analistas geralmente é de três a cinco anos, nos novos shoppings pode se estender para até oito anos, dependendo do perfil e da localização.

char lojas em shoppings, em detrimento de seus estabelecimentos de rua, cujo custo de operação costuma ser menor. “Em alguns casos, como aqueles em que havia mais de uma âncora, mesmo as grandes fecharam unidades”. Essa situação só fez aumentar a pressão dos lojistas sobre os gestores/incorporadores. Renegociar contratos tornou-se prática comum. “O que o incorporador vende para o varejista é, basicamente, fluxo de consumidores e, quando esse fluxo caiu, os incorporadores tiveram de ceder para não perder mais estabelecimentos”, explica Patrícia.

PERÍODO DE CRESCIMENTO DE DOIS DÍGITOS NÃO DEVE SE REPETIR”

O analista de research do Santander Renan Manda observa que os grandes operadores (basicamente, companhias aberA diretora-executiva do Instituto Brasitas) foram menos atingidos pela recesleiro de Executivos de Varejo & Mercado são brasileira do que os menores. “Esses de Consumo (Ibevar) e professora da FIAplayers foram capazes de se antecipar ao Patrícia Cotti, diretora-executiva do Ibevar -USP, Patrícia Cotti, observa que, do ponto período de sobreoferta de novos projetos de vista da estratégia de negócios, as grane, assim, conseguiram ajustar seus pordes redes de varejo, como Magazine Luiza, tfólios antes da média do setor”. Manda Renner e C&A (que costumam ter a função de lojas-âncora), observa que essas companhias foram capazes de atravessar o adotaram nos anos de crise estratégia um pouco diferente da período de recessão com taxas de ocupação bastante robusdos pequenos comerciantes – as lojas-satélite. Enquanto os tas, em torno de 95%. Juntas, as grandes operadoras (brMalls, grupos maiores reduziram o ritmo de expansão, os pequenos Iguatemi, Aliansce, General Shopping e Multiplan) detêm tiveram, em muitos casos, de encarar a difícil decisão de fecerca de um quinto dos empreendimentos existentes no País.

REVISTA DO SFI

AÇÕES GENERAL SHOPPINGS & OUTLETS (GSHP3) (VARIAÇÃO)

R$ 3,30 R$ 1,80

12/11/2018

02/11/2018

02/09/2018

02/07/2018

02/05/2018

02/03/2018

02/01/2018

02/11/2017

02/09/2017

02/07/2017

02/05/2017

02/03/2017

02/01/2017

02/11/2015

02/09/2015

02/07/2015

02/05/2015

02/03/2015

02/01/2015

02/11/2015

02/09/2015

02/07/2015

02/05/2015

02/03/2015

02/01/2015

02/11/2014

02/09/2014

02/07/2014

02/06/2014

02/03/2014

02/01/2014

(01/02/2016

FONTE: B3

A variação dos preços das ações dessas empresas mostra que já houve uma recuperação após a crise e as perspectivas (que, em alguma medida, estão precificadas nas cotações desses papéis) são positivas. A avaliação geral é a de que o pior já passou. Manda assinala que os índices de crescimento de 2018 foram afetados negativamente por eventos como a greve dos transportadores e a tensão pré-eleições, o que, por sua vez, favorece os números para 2019, pelo menos do ponto de vista estatístico. Além disso, há perspectivas positivas de crescimento do PIB e de queda do desemprego, num ambiente de inflação ainda sob controle. Patrícia Cotti observa que, para alguns empreendimentos lançados mais recentemente, já há fila de espera. Ela avalia que o setor manterá um ritmo mais robusto de evolução até o final de 2019, sem que isso signifique uma volta aos anos dourados do crescimento de dois dígitos. Compras de participação – Com uma melhoria no cenário econômico e o setor financeiro apostando suas fichas na nova equipe econômica, o mercado de operações envolvendo as empresas do setor já se movimenta. A XP Gestão, responsável pelo fundo imobiliário XPMalls, por exemplo, negociou em agosto de 2018 a compra de participação em ativos de shoppings da JHSF que incluem, entre outros, o shopping Cidade Jardim, em São Paulo. Valor do negócio: R$ 641 milhões. O fundo Vinci Shoppings, da Vinci Real Estate, adquiriu em setembro de 2018 participação

de cerca de 15% no Iguatemi Fortaleza, numa operação de R$ 185 milhões. São operações que, segundo Manda, mostram o grande apetite dos fundos imobiliários por aquisições. “Esses fundos vêm captando grandes volumes de recursos e é natural que haja esse apetite”. Ele lembra que os fundos de pensão estão hoje proibidos de ter participação direta em ativos imobiliários, o que, por sua vez, restringe sua participação no segmento. Por isso, os maiores players neste momento tendem a ser os fundos imobiliários. Dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) mostram que o total de emissões desses fundos passou de R$ 9,4 bilhões em 2017 para R$ 10,7 bilhões até outubro de 2018. A dúvida é quanto à disposição dos grandes players estrangeiros de investir. Manda acredita que esses investidores vão esperar mais até ter uma visão clara da capacidade de gestão do novo governo para só então iniciar operações de maior porte. Puig, da Cushman, está mais confiante de que os grandes players já estão de olho no País e tendem a voltar logo ao jogo. “O mercado chegou a um ponto acessível e a tendência é de valorização dos ativos”, enfatiza, avançando: “Por isso temos uma janela de bons negócios envolvendo shoppings até junho do ano que vem”. Há, portanto, um clima de otimismo, ainda que moderado. Ao que tudo indica, não há como esperar a volta dos anos de crescimento de dois dígitos. Mas o pior parece ter ficado pra trás. (*) Danilo Vivan é jornalista.

REVISTA DO SFI

INDICADORES ABECIP

Por Leonardo Rangel

POUPANÇA O saldo das cadernetas está no maior patamar histórico, com volume de R$ 603,7 bilhões em novembro de 2018 e variação de 10,5% sobre novembro de 2017, conforme gráfico 1. A captação líquida entre janeiro e novembro está em R$ 15,6 bilhões. Para dezembro, caso se mantenha o padrão sazonal, deve mostrar o melhor desempenho do ano (tabela 2). Analisando a distribuição do saldo por faixa de valor (tabela 3), nota-se que 76% dos poupadores possui até R$ 1.000 em suas contas, o que confirma a característica popular das cadernetas. Vale mencionar, entretanto, que 24% dos depositantes têm contas com saldos maiores que R$ 1.000, sendo3,6% deles com volumes acima de R$ 30.000.

FINANCIAMENTO As concessões para aquisição e construção com recursos da poupança SBPE e do FGTS somaram R$ 107,3 bilhões entre janeiro e novembro de 2018 (Tabela 5), ficando 14% maior que o registrado no mesmo período de 2017. No gráfico de valores financiados, observa-se recuperação das concessões com recursos da poupança a partir de agosto desse ano. Desde 2016, as concessões com FGTS estavam maiores que as com recursos da poupança, reflexo da forte saída de recursos das cadernetas, que tiveram captação líquida negativa superior a R$ 80 bilhões entre 2015 e 2016.

INADIMPLÊNCIA A inadimplência do crédito imobiliário refletiu de forma bastante controlada na crise econômica doméstica dos últimos anos. O percentual de contratos com mais de 3 prestações em atraso que estava em 1,4% em 2014 passou para 1,8% em 2016 e já está no caminho de volta. Em novembro de 2018 esse percentual está em 1,6%, considerando os contratos com Garantia Hipotecária e Alienação Fiduciária. Contabilizando apenas os contratos com Alienação Fiduciária, que representam mais de 90% dos financiamentos, a inadimplência está ainda menor, em 1,4%, conforme gráfico 6.

REVISTA DO SFI

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FGTS

48%

32%

CRI

13%

73.424

82.695 Nov/18

73.631 Dez/16

Dez/17

60.630

45.388 Dez/13

LCI

Dez/15

33.356 Dez/12

55.695

27.795 Dez/11

183.302 Dez/17

158.680

183.263 Dez/16

Nov/18

190.176 Dez/15

150.532 Dez/14

96.599 Dez/13

62.360

46.832

Dez/12

Dez/11

Nov/18*

Dez/17

Dez/16

Dez/15

Dez/14

Dez/13

Dez/12

Dez/11

Nov/18

Dez/17

Dez/14

Dez/13

Dez/12

Dez/11

SBPE

VALORES EM R$ MILHÕES

404.759

384.901

397.796

364.695

330.824

299.039

269.075

247.658

SALDO E PARTICIPAÇÃO %

Dez/14

603.724

515.955 Dez/16

563.742

509.223

522.344

466.789

Dez/15

330.569

388.642

CADERNETA DE POUPANÇA X OUTRAS APLICAÇÕES - SALDO / PATRIMÔNIO NO FINAL DE MÊS

FONTES: ABECIP, BANCO CENTRAL DO BRASIL, CAIXA E B3 - OBS: (*) FGTS: ESTIMATIVA ABECIP PARA NOVEMBRO COM BASE NA VARIAÇÃO MÉDIA MENSAL DE 2018.

POUPANÇA SBPE - R$ MILHÕES MESES

VALORES EM R$ MILHÕES

CAPTAÇÃO LÍQUIDA

20.000

NO ANO

15.000 10.000 5.000 0 -5.000

Nov/18

Set/18

Jul/18

Mai/18

Mar/18

Jan/18

Nov/17

Set/17

Jul/17

Maio/17

-10.000 Mar/17

(8.192) (7.088) (5.443) (2.278) (3.945) (184) 14.775 (4.975) (5.561) (2.709) (2.643) (1.398) 2.504 4.572 8.977 15.756 13.621 15.571

Jan/17

4.872 1.104 1.645 3.165 (1.668) 3.762 14.958 (4.975) (586) 2.852 65 1.245 3.903 2.067 4.405 6.779 (2.135) 1.950

Nov/16

NO MÊS JUN-17 JUL-17 AGO-17 SET-17 OUT-17 NOV-17 DEZ-17 JAN-18 FEV-18 MAR-18 ABR-18 MAI-18 JUN-18 JUL-18 AGO-18 SET-18 OUT-18 NOV-18

POUPANÇA SBPE - CAPTAÇÃO LÍQUIDA

FONTES: ABECIP E BANCO CENTRAL DO BRASIL

POUPANÇA SBPE E RURAL: DISTRIBUIÇÃO DO SALDO E DEPOSITANTES POR FAIXA DE VALOR FAIXA DE VALOR EM R$ ATÉ 100,00 DE 100,01 A 500,00 DE 500,01 A 1.000,00 DE 1.000,01 A 5.000,00 DE 5.000,01 A 20.000,00 DE 20.000,01 A 30.000,00 MAIS DE 30.000,00 TOTAL FONTE: BANCO CENTRAL DO BRASIL / FGC

REVISTA DO SFI

SALDO R$ MILHÕES 1,301 4,577 6,347 42,335 118,933 60,045 502,944 736,482

% POR FAIXA 0.18 0.62 0.86 5.75 16.15 8.15 68.29 100.00

(JUN.2018)

NÚMERO DE DEPOSITANTES % ACUMULADO 0.18 0.80 1.66 7.41 23.56 31.71 100.00

MILHARES 90,677 18,035 8,338 16,934 11,478 2,455 5,453 153,371

% POR FAIXA 59.12 11.76 5.44 11.04 7.48 1.60 3.56 100.00

% ACUMULADO 59.12 70.88 76.32 87.36 94.84 96.44 100.00

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO SBPE E FGTS: UNIDADES E VALORES CONTRATADOS SBPE

MESES

FGTS

UNIDADES 15.379 16.488 18.386 14.415 15.766 13.466 14.568 15.821 13.108 15.327 16.466 18.467 19.655 20.073 22.502 20.677 23.062 19.777

JUN-17 JUL-17 AGO-17 SET-17 OUT-17 NOV-17 DEZ-17 JAN-18 FEV-18 MAR-18 ABR-18 MAI-18 JUN-18 JUL-18 AGO-18 SET-18 OUT-18 NOV-18

MILHÕES 3.796 4.239 4.418 3.413 3.693 3.148 3.682 3.854 3.531 3.803 4.110 4.495 5.494 4.927 5.667 4.914 5.662 4.876

UNIDADES 42.697 40.209 40.435 30.946 20.218 34.242 37.781 77.293 39.799 46.039 36.418 45.857 47.476 43.740 44.655 33.475 38.482 56.109

SBPE + FGTS MILHÕES 6.184 5.547 5.186 3.671 2.374 3.912 4.116 9.838 4.461 5.316 4.431 5.188 5.433 5.107 5.078 3.370 3.312 4.409

UNIDADES 58.076 56.697 58.821 45.361 35.984 47.708 52.349 93.114 52.907 61.366 52.884 64.324 67.131 63.813 67.157 54.152 61.544 75.886

MILHÕES 9.980 9.786 9.604 7.084 6.066 7.060 7.798 13.692 7.992 9.119 8.541 9.684 10.927 10.034 10.745 8.284 8.974 9.285

FONTES: ABECIP, BANCO CENTRAL DO BRASIL E CAIXA

VALORES FINANCIADOS

UNIDADES FINANCIADAS

(R$ MILHÕES)

75,886 58,076

9,980

56,109

42,697

9,285

6,184

SBPE

FGTS

SBPE + FGTS

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO SBPE E FGTS

SBPE

FGTS

Nov/18

Sep/18

Oct/18

Jul/18

Aug/18

Jun/18

May/18

Apr/18

Mar/18

Jan/18 Feb/18

Dec/17

Oct/17

Nov/17

Sep/17

Aug/17

Jul/17

Jun/17

Nov/18

Sep/18

Oct/18

Jul/18

Aug/18

Jun/18

May/18

Apr/18

Mar/18

Jan/18 Feb/18

Dec/17

Oct/17

Nov/17

Sep/17

Aug/17

Jul/17

Jun/17

15,379

4,876 4,409

3,796

19,777

SBPE + FGTS

(JANEIRO A NOVEMBRO DE 2018) - UNIDADES, VALOR E PARTICIPAÇÃO (%)

UNIDADES

R$ MILHÕES

UNIDADES

R$ MILHÕES

AC AM AP PA RO RR TO

417 7.169 422 5.447 2.923 661 2.888

76 718 88 757 366 92 378

DF GO MS MT

10.319 39.373 11.328 11.630

1.901 5.287 1.517 1.649

72.650

10.354

UNIDADES

R$ MILHÕES

19.927

2.475

UNIDADES

R$ MILHÕES

AL BA CE MA PB PE PI RN SE

6.321 22.368 14.964 13.120 12,121 20.929 5.022 10.180 7.142

776 3.153 2.341 1.127 1.519 2.643 626 1.075 948

ES MG RJ SP

8.081 80.112 39.926 236.817

1.120 9.535 7.509 41.963

364.936

60.127

UNIDADES

R$ MILHÕES

PR RS SC

58.023 51.392 35.183

7.800 7.263 5.050

112.167

14.208

NORTE

16%

CENTRO OESTE

51%

SUDESTE

20% SUL

BRASIL

144.598

20.113

714278

107.277

2010 2007 2008 2009 Garantia Hipotecária e Alienação Fiduciária

2011 2012 Alienação Fiduciária

2013

2014

2015

2016

2017

1,4%

1,6%

1,5%

1,7%

1,6%

1,8%

1,7%

1,9%

1,4%

1,7%

1,8%

1,3%

1,4%

1,2%

2,0%

2,1%

2,6% 1,2%

1,0%

1,3%

3,1%

6 - SBPE: INADIMPLÊNCIA: CONTRATOS PÓS JUN.1998 COM MAIS DE 3 PRESTAÇÕES EM ATRASO 3,1%

4,2% 4,2%

NORDESTE

10%

2018-11

FONTES: ABECIP E BANCO CENTRAL DO BRASIL

REVISTA DO SFI

RUMOS

GILBERTO DUARTE DE ABREU FILHO é Presidente da Abecip

TEMPOS DE

OTIMISMO O otimismo está voltando a ocupar as agendas. Passamos por uma das maiores crises do setor imobiliário nos últimos anos e, pouco a pouco, a retomada começa a se concretizar. Há sempre quem ache que ela já vem tarde e tem menos dinamismo do que poderia ter. Mas é bom saber que o crescimento está de volta.

A crise dos anos de 2015, 2016 e 2017 não foi de todo uma surpresa. A combinação de políticas econômicas intervencionistas, com forte atuação do Estado mediante aumento de gastos públicos (em geral, de má qualidade, com mais custeio e menos investimentos) e isenções fiscais e/ou políticas dirigidas para setores “premiados” se mostrou um desastre. O que não deveria ser outra surpresa, pois já havia ocorrido em outros momentos, nos vários ciclos de crescimento e de retração de nossa economia. Não deveríamos imputar a responsabilidade pela crise integralmente aos gestores públicos porque, em geral, eles respondem aos pedidos que lhes foram feitos pelos diversos setores beneficiados. A tomada de três pinos não foi criada por um burocrata, mas resposta a um pedido da indústria, entre outros tantos exemplos que se poderia mencionar. O aprendizado tem de valer para todos, governos e setores empresariais: o crescimento não vem de subsídios bancados pelo Tesouro, não há caminhos fáceis para o crescimento e não há privilégio concedido a um setor que não implique custos para toda a sociedade. O crescimento vem da atividade produtiva de milhões de empresários (não só daqueles próximos ao governo) e de brasileiros que diariamente empenham seu capital e seu trabalho. E estes precisam das condições mínimas para produzir e competir. Estabilidade e crescimento verdadeiros são frutos da boa política macro e microeconômica. Uma política de crescimento efetiva, especialmente para o setor imobiliário, consiste em manter os juros baixos, o que passa por eliminar o déficit público. Com juros baixos, não será preciso pedir subsídios ou lutar por acesso a fundos forçadamente subsidiados, como o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço

REVISTA DO SFI

A retomada do setor imobiliário pode ter pouco dinamismo, mas começa a se concretizar

(FGTS). Ou seja, o foco deve mudar. Em vez de pegar um avião para Brasília para discutir políticas de incentivo, a atividade empresarial deve ter como foco quem produz melhor, mais rápido e com menor custo. Não é uma mudança banal. É mudar o eixo de desenvolvimento daqueles que acessam o poder para aqueles cujo poder decorre do ato de produzir, de empregar e de desenvolver. A luta por juros baixos tem de ser o novo mantra empresarial brasileiro e do setor imobiliário. Não basta a estabilidade, precisamos eliminar outras barreiras, mais sutis, mas que são igualmente relevantes para acelerar a incorporação. A lista de ajustes microeconômicos é vasta, mas vale destacar a necessidade de segurança jurídica. O setor imobiliário envolve ciclos longos. Segurança jurídica e simetria de contratos são fundamentais para viabilizar a atividade produtiva e, como consequência, para proteger a coletividade de consumidores. Os agentes do setor operam muito mais como gestores fiduciários de recursos – no caso da construção, dos recursos de clientes (pré-chaves) e dos bancos (plano empresário); no caso dos bancos, de recursos de terceiros (poupança). Portanto, decisões que “protegem” consumidores podem, na verdade, estar criando custos e transferindo riscos para a coletividade silenciosa de consumidores que pagam mais caro por suas casas e apartamentos, porque maus pagadores são protegidos ou porque contratos são assimétricos, como era o caso (em via de correção) da jurisprudência sobre distratos. Assim como no ciclo anterior, a mudança não nascerá em Brasília, mas das ações das lideranças empresariais. É reconfortante ver associações de diferentes setores pedindo ajuste fiscal e reforma da Previdência. Mas este novo País vai demandar também coragem dos empresários competitivos para aperfeiçoar seus próprios setores. A mudança terá de vir da consciência da gravidade dos problemas. Nem todos estão entendendo a urgência de adotar novos paradigmas. Vencer a inércia é um desafio. O risco de não mudar é ficarmos parados em um País onde falta muito a construir. Melhor será aproveitar o momento de otimismo para criar coragem para mudar e transformar nosso setor em locomotiva de crescimento para o Brasil.

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