Revista do SFI - Edição 47

14º PRÊMIO ABECIP DE JORNALISMO ATRAI PROFISSIONAIS DE TODO O PAÍS

UMA PUBLICAÇÃO DA ABECIP � 2018 � ANO 21 � Nº 47

JURO BAIXO

CONDICIONA AS EXPECTATIVAS

Maílson da Nóbrega “O mercado imobiliário já dá sinais de reação”

Marcelo Gazzano “Os juros ficarão baixos por um longo período”

Celso Martone “Êxito da política monetária depende do ajuste fiscal”

Um retrato dos avanços do SFI em 2017

QUEM SABE FAZ A DIFERENÇA

Capacitação profissional: este é o caminho certo para o sucesso.

Produtos de crédito imobiliário de qualidade requerem profissionais capacitados, com fundamentos técnicos e legais.

Ninguém conhece melhor os desafios desse mercado do que a ABECIP. E só o IBRAFI tem a chancela da ABECIP. O IBRAFI tem cursos de curta duração e in-company para atender o segmento financeiro, escritórios de advocacia, consultorias, incorporadoras, construtoras e empresas de engenharia.

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24/05/17 15:18

EDITORIAL

2017

E AS BASES DA RETOMADA

M

ais do que lamentar – o que seria perfeitamente justificável – o atraso na reforma chave, a previdenciária, cabe constatar os indiscutíveis avanços macroeconômicos registrados em 2017, cujo papel será decisivo na retomada do crédito em geral e do crédito imobiliário em particular em 2018.

O maior avanço foi a reconquista da credibilidade do Banco Central (BC), traduzida na derrota da inflação oficial que caiu sem artifícios para menos de 3% ao ano e no menor juro básico da história do regime de metas adotado em 1999, fixado na reunião de dezembro do Copom em 7% ao ano.

Outras tantas vitórias, todas da maior relevância, são a retomada da atividade, do emprego e da renda, abrindo caminho para a alta do Produto Interno Bruto (PIB), após a recessão decorrente da tentativa temerária de aplicar uma nova matriz macroeconômica na era Dilma Rousseff. O custo da aventura populista incidirá sobre o Brasil por muitos anos e para pagá-lo não bastará privatizar es-tatais, abrir o País para o capital internacional, elevar tributos e postergar investimentos públicos essenciais para o País reconquistar posições no mundo emergente.

Esta edição trata, em primeiro lugar, da

2018

queda do juro, que condiciona o ritmo da atividade econômica e as perspectivas para crédito imobiliário. A queda do juro tem de ser sustentável, o que não depende apenas do BC, mas do ajuste fiscal. A questão é abordada na matéria de capa e nas análises de Marcelo Gazzano e Celso Martone.

Um conjunto de ações adotadas em 2017 nas áreas de captação de recursos, marco regulatório e aperfeiçoamento profissional tornarão mais fácil a travessia de um regime de severo ajuste do crédito para um futuro melhor. O provável lançamento das primeiras emissões de Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) é parte importante desse conjunto.

O ex-ministro e consultor Maílson da Nóbrega avalia, em entrevista, a fase de transição. Ressalta a importância que o mercado de capitais deverá ter para o crédito imobiliário e registra perplexidade com o esforço reacionário de quadros públicos, saudosos de regras criadas na ditadura Vargas e só revistas agora: para manter privilégios, corporações chegaram a rejeitar a nova lei trabalhista votada no Congresso e sancionada pelo Executivo.

A importância de instrumentos como o IG-MR-I é tratada pelo presidente da Abecip, Gilberto Duarte de Abreu Filho, na seção Rumos.

Os editores REVISTA DO SFI

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SFI

REVISTA DO SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO -

ÍNDICE

UMA PUBLICAÇÃO DA ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DAS ENTIDADES DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO E POUPANÇA

ABECIP DIRETORIA GILBERTO DUARTE DE ABREU FILHO PRESIDENTE VICE-PRESIDENTES Ademar Citolin, Aurélio Guido Pagani, Cristiane Magalhães Teixeira Portella, Daniel Frederic Van Det, Eduardo Pinto de Oliveira, Fabrizio Ianelli, José de Castro Neves Soares, Marco Antonio Andrade de Araújo, Marcos Renato Coltri, Nelson Antonio de Souza, Onivaldo Scalco, Roberto Abdalla. Tarsila Ortenzio Velloso REVISTA DO SFI

3 Editorial. 2017 e as bases da retomada imobiliária.

REDAÇÃO CONSELHO CONSULTIVO Anésio Abdalla, Décio Tenerello, Luiz Antonio França, Octávio de Lazari Filho

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CONSELHO DE PAUTA Affonso Celso Pastore, Altair Antonio de Souza, Cristiane Magalhães Teixeira Portella, Fabio Pahim Jr., Filipe Pontual, Gilberto Duarte de Abreu Filho, Gustavo Loyola, Teotonio Costa Rezende

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COORDENAÇÃO EDITORIAL Fábio Pahim Jr. Jornalista Responsável Silvia Braccio

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MTB 17.606 COLABORARAM NESTA EDIÇÃO Angelo Pavini, Celso Luiz Martone, Danilo Vivan, Gilberto Duarte de Abreu Filho, Jerusa Rodrigues, José Paschoal Rossetti, Marcelo Gazzano, Marcos Garcia de

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Oliveira, Teotonio Costa Rezende Serviços de apoio técnico à edição: Leonardo Rangel

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DESIGN GRÁFICO Pan Visual Content GRÁFICA | CTP Pancrom

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Data do fechamento desta edição 20.12.2017 A Revista do SFI é uma publicação da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança e pretende apresentar à sociedade, para análise

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e debate, temas relacionados ao Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

SÃO PAULO Av. Brigadeiro Faria Lima, 1485, 13 andar, Torre Norte – Jardim Paulistano São Paulo – SP CEP 01452-002 Telefone 11 3286-4855 Fax 3816-2785 e-mail: revistadosfi@abecip.com.br

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REVISTA DO SFI

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Notas& Fatos. Tendências de mercado no Brasil e no mundo.

Por Marcos Garcia de Oliveira Entrevista Maílson da Nóbrega. Os inimigos das reformas estão dentro do governo.

Por Fábio Pahim Jr. Capa. O essencial é a sustentação do menor juro da história.

Por Marcos Garcia de Oliveira Crédito. Juros ficarão baixos por longo período, segundo Marcelo Gazzano, da A.C.Pastore&Associados O estado do SFI. Avanços no marco regulatório, na captação de recursos, nos distratos e na qualificação profissional. Por Marcos Garcia de Oliveira Colunista. BC conquistou a credibilidade, mas política monetária precisa do suporte fiscal.

Por Celso Martone LIG’s. Instituições se aprumam para as primeiras emissões, mas dependem da CVM e do BC. Por Angelo Pavini Colunista. Leis mal redigidas abrem espaço para ambiguidades e riscos à alienação fiduciária. Por Teotonio Costa Rezende

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Colunista. A economia mundial ajuda o Brasil, mas o País se ajuda pouco.

Por José Paschoal Rossetti

Imóveis comerciais. Grandes companhias voltam a investir em imóveis de alto padrão.

Por Danilo Vivan

Direito Imobiliário. Decisão recente do STF distingue leis especiais e códigos do consumidor. Por Melhim Chalhub

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Prêmio Abecip de Jornalismo. Na 14ª edição, profissionais de todo o País foram laureados.

Por Juliana Meneses

Indicadores do crédito imobiliário. Os números de 2017 levantados pela Área de Inteligência de Mercado da Abecip

Rumos. Indústria da construção com mais ciência. Por Gilberto Duarte de Abreu Filho, presidente da Abecip

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NOTAS&FATOS

Por Marcos Garcia

Polêmica desnecessária Gerou confusão a Lei 13.476/17 que regulou a operação bancária de abertura de crédito com limite de valor. A norma vale exclusivamente para essa modalidade de operação de crédito, mas um de seus artigos, segundo interpretações questionáveis, tornaria inaplicável a regra do “perdão da dívida” prevista na Lei 9.514/1997, a da alienação fiduciária, que exonera o devedor de pagamento de eventual saldo remanescente pós-leilão do imóvel dado em garantia.

Caiu na rede

Olho no Brasil

Alguns advogados ligados a questões imobiliárias viram no dispositivo uma ameaça a compradores de imóveis que tiveram o bem retomado por atrasar as prestações e que poderiam ficar devendo ao banco após o leilão. A possibilidade agitou os meios de comunicação, mas a polêmica foi afastada pela Abecip e por diversos especialistas: nada mudou na lei da alienação fiduciária. Em caso de leilão, a dívida do mutuário acaba.

Investidores de todo o mundo estão atentos ao mercado brasileiro de covered bonds (CBs, denominadas LIGs no País). A constatação é do diretor executivo da Abecip, Filipe Pontual, que participou em setembro de dois importantes eventos do European Covered Bonds Council (ECBC), em Düsseldorf e em Barcelona, aos quais compareceram mais de mil emissores, investidores e intermediários.

À espera Pontual participou de painel que avaliou os novos mercados de CBs, enfatizando: “Ficou claro que há interesse dos investidores em entender como funciona o CB no Brasil e que o fato de a LIG ter adotado regras internacionais é importante para eles. Tudo indica que, quando o País voltar a ter grau de investimento, o interesse pelos papéis brasileiros será muito grande".

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Cinquentenário

Consulta on-line

Na cerimonia que marcou os 50 anos da Abecip, reunindo representantes de várias gerações do mercado imobiliário e do governo, Otávio Damaso, diretor de Normas do Banco Central, deixou claro que a instituição quer discutir o fim do crédito direcionado, para que o mercado possa crescer e evoluir livremente.

Está chegando ao mercado o primeiro produto do índice de preços de imóveis residenciais da Abecip (IGMI-R). Trata-se do Automatic Valuation Machine (AVM), que permite ao usuário consultar o preço de um determinado imóvel, verificando a evolução de seu valor desde 2014, e ainda obter dados sobre imóveis semelhantes nas proximidades. Em 2018 haverá mais novidades.

Prêmio acadêmico Moradia popular e avaliação de empreendimentos foram temas dos trabalhos vencedores do Prêmio Lares Abecip Secovi SP de 2017. O objetivo da premiação é incentivar a pesquisa relacionada ao setor imobiliário. A apresentação dos estudos teve palestra do engenheiro e empresário Adolpho Lindenberg, de 91 anos, considerado um ícone do mercado imobiliário.

Crise na Catalunha

Insegurança jurídica

Nem sempre a economia é responsável pelos tropeços do mercado imobiliário. A tentativa de declarar a independência do governo de Barcelona, que acabou com a demissão de seus principais dirigentes, provocou redução no ritmo de recuperação do preço dos imóveis na região, muito afetados pela crise do final da década passada. Nos primeiros meses de 2017, a Espanha registrava os melhores índices de valorização imobiliária desde 2010.

Na região de Barcelona, os preços vinham crescendo acima de 9% em relação ao mesmo período do ano anterior, mas a instabilidade política criou dúvidas sobre a segurança jurídica, afastou investidores estrangeiros, reduzindo a alta anual, em outubro, para 6,1%, segundo o ministro do Desenvolvimento da Espanha, Iñigo de la Serna, citado pelo jornal ABC Color.

Cortes de Trump A reforma tributária proposta pelo presidente Donald Trump e aprovada pelo Senado em dezembro irritou a indústria norte-americana da construção civil. Embora reduza tarifas para algumas faixas de renda, o plano de Trump promove também cortes de incentivos fiscais. Um deles é o oferecido a compradores de residências de até US$ 1 milhão, que podem deduzir os juros da hipoteca do imposto de renda. O novo plano, segundo o CEO da National Association of Home Builders, Jerry Howard, só subsidiará imóveis de até US$ 500 mil e pode levar a uma recessão imobiliária nos Estados Unidos. "Atualmente existem sete milhões de lares que custam mais de US$ 500 mil.

Essas casas serão automaticamente desvalorizadas", o que pode afetar segmentos afins, disse Howard, segundo o site CNBC.com/realestate.

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ENTREVISTA MAÍLSON DA NÓBREGA

O mercado imobiliário já dá sinais de reação e, com menos inflação, terá recursos para se desenvolver com novos papéis, como as LIGs

MERCADO DE CAPITAIS DEVERÁ SER A FONTE MAIOR DOS RECURSOS DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO

Maíson da Nóbrega: quem atrapalha é a situação

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Por Fábio Pahim Jr.

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ex-ministro e consultor Maílson da Nóbrega é um batalhador das boas ideias. Em palestras, contatos, entrevistas – como esta à REVISTA DO SFI – ou nos artigos regulares que publica na Revista Veja, se põe a campo para reafirmar que o Brasil deve ter como prioridade a questão fiscal, que passa por uma reforma previdenciária “não apenas mínima” e pela revisão do processo de vinculação de receitas a despesas de educação e saúde. Em outras palavras, acredita que é mais do que hora de sepultar tabus, como o de que não seria possível fazer reformas profundas no País. As quais, esclareça-se, não se tornam mais difíceis por conta do poder de vocalização da oposição, pois “quem costumeiramente atrapalha é a situação” – cujo apoio, com frequência, “está subordinado a concessões que reduzem a eficácia da política econômica”.

Maílson prognostica que o País poderá ter um crescimento econômico da ordem de 2,8% em 2018, com juro básico próximo dos 7% ao ano. Guarda distância da ideia de que o juro real está em níveis muito baixos – não há como dizer “qual seria o juro real sustentável, pois não é verificável” – e admite que a Selic poderá subir depois de 2018 “caso o crescimento da economia supere as expectativas atuais (em torno de 3%), situação em que o hiato do produto se estreitaria, gerando pressões inflacionárias”.

O mercado de capitais, enfatiza o ex-ministro, “tenderá a ser crescentemente a fonte principal de financiamento da construção civil no Brasil, como acontece nos países desenvolvidos, particularmente nos Estados Unidos”.

Ainda que a caderneta de poupança continue sendo relevante para o funding do setor, deverá perder participação.

E, a partir de mudanças estruturais como a criação da TLP, em substituição à TJLP, “será cada vez menor a Selic necessária para assegurar um nível de inflação baixo e sob controle”. Entre os resultados, não só o Brasil caminhará para ter taxas de juros “civilizadas”, como será aberto o caminho para os novos instrumentos de captação de recursos destinados ao setor de imóveis. “A queda da taxa de juros do mercado viabilizará número crescente de operações de crédito imobiliário via instrumentos como as LIGs, LCIs e CRIs”, prevê.

Assim como o mercado de mão de obra, o mercado imobiliário, afirma Maílson, costuma ser o último a se recuperar de recessões. Mas “os determinantes da expansão do mercado residencial – juros mais baixos, confiança e expansão do emprego e da renda – estão presentes”. E já existem, explica o ex-ministro, sinais de recuperação visíveis tanto no aumento do número de lançamentos, como na redução do volume de distratos.

REVISTA DO SFI – Há um contraste entre a satanização do governo e o que o governo faz – de bom – em matéria de política econômica. Até que ponto o poder de vocalização de uma oposição francamente minoritária atrapalha uma política econômica bem concebida e bem conduzida, a meu ver, pelo Henrique Meirelles e o Ilan Goldfajn?

MAÍLSON DA NÓBREGA – Não vejo como uma oposição, por maior que seja seu poder de vocalização, possa atrapalhar a condução da política econômica. Isso nunca aconteceu no Brasil. Mesmo quando a centro-direita esteve na oposição, sua postura foi a de aprovar medidas de interesse da política econômica. Quem costumeiramente atrapalha é a situação, ora porque não apoia o governo como deveria, ora porque seu apoio está subordinado a concessões que reduzem a eficácia da política econômica.

O juro básico na casa dos 7% ao ano é um fato – e provavelmente ficará por aí em 2018 –, mas até que ponto o juro real atual e previsto para o ano que vem é inferior ao juro real sustentável? Muitos analistas preveem uma alta do juro nominal depois de 2018 – o que acha disso?

MN – O atual ciclo de política monetária pode continuar em 2018, pelo menos até fevereiro, quando a Selic cairia para 6,75%. É difícil dizer qual seria o juro real sustentável, pois não é verificável. Depende do modelo construído por cada economista. A Selic pode subir depois de 2018, caso o crescimento da economia supere as expectativas atuais (em torno de 3%), situação em que o hiato do produto se estreitaria, gerando pressões inflacionárias. Outra hipótese seria a ocorrência de algum choque que acarrete forte depreciação da taxa de câmbio, como seria o caso de sinais de vitória de um populista nas eleições deste ano. Os efeitos inflacionários exigiriam uma alta da Selic.

Como avalia os efeitos fiscais de uma reforma previdenciária, ainda que desidratada?

MN – O governo e o relator da reforma no Congresso diziam que são inegociáveis a idade mínima e a regra que elimina privilégios do funcionalismo público. O ministro Meirelles falou em algo como 50% dos efeitos previstos no projeto original. Seriam perto de R$ 350 bilhões em dez anos. Isso não resolve o problema da insustentabilidade financeira da Previdência, o que exigirá uma nova reforma no início do próximo governo.

Qual o impacto da nova legislação trabalhista?

MN – O impacto maior é de natureza institucional. TrataREVISTA DO SFI

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-se da maior modernização das leis trabalhistas em mais de 70 anos. Amadurecemos muito. O próximo passo poderá incluir duas mudanças ousadas e necessárias: o fim da unicidade sindical e a extinção da Justiça do Trabalho. A partir de agora, os conflitos trabalhistas tendem a assumir níveis normais observados no mundo, dispensando o papel da Justiça do Trabalho, ela própria uma fonte de conflitos. Os conflitos, como na maioria esmagadora dos países, poderão ser resolvidos por negociações, por arbitragem ou pela Justiça Comum. No curto prazo, a reforma deve contribuir para aumentar a formalidade no mercado de trabalho. Mais tarde, contribuirá, pela queda das incertezas e dos custos trabalhistas, para a geração de mais emprego e renda.

Quais as saídas para uma redução do déficit público suficiente para dar sustentabilidade aos limites legais da despesa pública?

MN – O teto de gastos primários não será cumprido sem duas reformas fundamentais: a da Previdência e a da revisão do processo de vinculação de receitas a despesas de educação e saúde. Essa forma primitiva de definir prioridades gera desperdícios e impede a gestão fiscal responsável. Não é possível vislumbrar um regime fiscal sustentável, quando 90% das despesas primárias têm caráter obrigatório. Esse nível se aproxima dos 100% quando se considera que algumas despesas passíveis de contingenciamento são na prática incomprimíveis, tais como a conservação de estradas, as contribuições para organismos internacionais e o mínimo e funcionamento do governo.

Quais suas expectativas para o crescimento da economia brasileira em 2018? Estímulos ao consumo, como o da liberação do FGTS, são necessários?

MN – A economia pode crescer 2,8% em 2018. Isso acontecerá naturalmente, em razão do efeito retardado da queda da taxa Selic e da continuidade da recuperação da confiança, do crédito, do emprego e da renda, que são os grandes determinantes do consumo. Se o governo cair na tentação de repetir a experiência desastrosa da administração Dilma, criando incentivos insustentáveis ao consumo, pode dar com os burros n’água.

Macri e de sua provável reeleição, o que pode sinalizar um ciclo inédito e longo de reformas modernizadoras em nosso vizinho, cujo potencial de crescimento – e de importações, inclusive do Brasil – pode crescer muito.

Como vê os mercados de risco no País, em especial o mercado de imóveis?

MN – Assim como o emprego, o mercado de imóveis costuma ser o último a se recuperar de recessões. Os determinantes da expansão do mercado residencial – juros mais baixos, confiança e expansão do emprego e da renda – estão presentes. Já são visíveis os sinais de maior número de lançamentos à medida que se reduz o estoque. Em junho, eram necessários 18,6 meses para zerar os estoques (média histórica de 11,8 meses), mas estava pior em 2016 (19,1 meses). A tendência é a continuidade da melhora. Os distratos também estão caindo, o que favorece novos lançamentos. No mercado comercial, a recuperação tende a ser mais lenta. O setor vinha de um boom em 2011 e 2012 (lembram-se da escassez de mão de obra qualificada no setor?) e de construção de hotéis para a Copa do Mundo e para as Olimpíadas. O estoque vai levar mais tempo para ser absorvido.

Novos instrumentos de captação de recursos, como a Letra Imobiliária Garantida (LIGs, o covered bond brasileiro) poderão cumprir seu papel e ajudarão na criação de um mercado secundário de papéis imobiliários?

MN – Sim. Por esse e outros fatores, o mercado de capitais tenderá a ser crescentemente a fonte principal de financiamento da construção civil no Brasil, como acontece nos países desenvolvidos, particularmente nos Estados Unidos. A caderneta de poupança continuará relevante, mas perderá participação nesse processo. A criação da Taxa de Longo Prazo (TLP) deve contribuir para a redução da taxa de juros estrutural da economia, o que aumentará a potência da política monetária. Será cada vez menor a Selic necessária para assegurar um nível de inflação baixo e sob controle.

Caminharemos para taxas de juros civilizados. A queda da taxa de juros do mercado viabilizará número crescente de operações de crédito imobiliário via instrumentos como as LIGs, LCIs e CRIs.

Acredita que o mundo continuará ajudando o Brasil?

MN – Sim. Todos os países desenvolvidos crescem de forma sincronizada, o que não acontecia há 50 anos. A economia americana cresce a 3% ao ano sem pressões inflacionárias, o que evita a surpresa de uma mudança de curso da política monetária. A China e a Índia devem continuar a ser as estrelas dos países emergentes. Nosso principal parceiro comercial na América Latina, a Argentina, emite sinais animadores de recuperação, de fortalecimento político do presidente

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Como vê a questão da segurança jurídica no País, não apenas na área imobiliária?

MN – A vitória contra a hiperinflação contribuiu de forma importante para melhorar a segurança jurídica no País, pois eliminou a necessidade frequente de planos de estabilização, que inevitavelmente interferiam nos contratos. Infelizmente, o Judiciário brasileiro ainda é povoado por juízes que imaginam dispor do poder de fazer justiça social em vez de

fazer cumprir as leis. Pesquisas mostram que mais de 80% deles não hesitariam em violar a lei se isso fosse necessário para fazer a justiça social. Recentemente, vimos juízes e procuradores do trabalho afirmando que não vão cumprir a lei da reforma trabalhista, porque suas regras são inconstitucionais. Trata-se de uma visão autoritária, incrível em pleno século 21. Essa atribuição é do Supremo Tribunal Federal (STF). Mesmo assim, creio que a reforma prevalecerá após pronunciamentos de instâncias superiores do Judiciário, incluindo o STF. A reforma será, então, uma grande fonte de segurança jurídica, propícia ao desenvolvimento dos negócios, do emprego e da renda. A reação equivocada desses procuradores e juízes será lembrada como folclore.

DESCUMPRIR A NOVA LEI TRABALHISTA MOSTRA UMA VISÃO AUTORITÁRIA, INCRÍVEL NO SÉCULO 21

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Por Marcos Garcia de Oliveira (*)

H

á sinais promissores no horizonte. Mais do que um marco na política monetária, o juro básico de 7% ao ano decidido na última reunião do Copom de 2017 abre espaço para a retomada do crédito e dos negócios imobiliários, mas para ser sustentável precisa de novos avanços na política fiscal. Para o mercado imobiliário, 2017 terminou melhor do que se imaginava no início do ano e o cenário de 2018 já é visto com otimismo por empresários da incorporação e da construção civil e instituições financeiras. A dose de incerteza fica por conta do nível do juro – da manutenção da menor taxa básica nos 18 anos de história do regime de metas de inflação dependem tanto empresas como famílias que precisam de crédito imobiliário para construir habitações ou ter acesso à moradia própria. Inflação cadente, igual ou menor que 3% ao ano, emprego e renda em recuperação são fatos promissores para os próximos dois anos, mas não bastam para afastar de vez a tempestade recessiva dos últimos anos. A questão é se o novo horizonte promissor é real ou há risco de os avanços registrados não serem sustentáveis.

JURO BAIXO

CONDICIONA AS EXPECTATIVAS

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CAPA

Política monetária ganha poder, juro chega ao menor nível da história e, com ajuste do quadro fiscal, o crédito terá alta sustentada

Não há, por ora, respostas definitivas. O que há são expectativas positivas compartilhadas por quem vê na aprovação da Reforma da Previdência a última grande batalha do atual governo no seu esforço para equilibrar o ambiente econômico, mas sabe que, mesmo após atingir esse objetivo, ainda há muito trabalho a ser feito para que a situação fiscal volte aos trilhos e o mercado imobiliário dela dependente realize todo o seu potencial, atingindo participação no Produto Interno Bruto (PIB) semelhante à que se registra em países com economias arrumadas.

O ambiente econômico melhora a olhos vistos, mas os números do último semestre de 2017 ainda não refletiam a retomada sustentável dos negócios imobiliários. Dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), por exemplo, mostravam que os resultados do terceiro trimestre apresentaram resultado positivo em relação a igual período de 2016, com vendas e os lançamentos crescendo 4,2% e 14,7%, respectivamente. Mas as vendas caíram 5,1% e os lançamentos diminuíram 11%, em comparação com o segundo trimestre de 2017.

No crédito imobiliário, dados da Abecip mostram que o montante de financiamentos com recursos da poupança do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) totalizou R$ 3,69 bilhões em outubro, voltando a crescer em termos mensais (8,2%) e avançando 1,2% em relação a outubro de 2016. Mas nos 10 primeiros meses do ano foram financiados R$ 36,32 bilhões, 2,5% menos que o apurado em igual período do ano passado.

Os números mais animadores vieram do segmento popular, que começou a mostrar uma força que, meses atrás, parecia questionável. Em São Paulo, imóveis com preços até R$ 240 mil lideraram quase todos os indicadores de agosto do Sindicato da Habitação (Secovi-SP). Em termos nacionais, dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) indicavam que as vendas de imóveis novos do Minha Casa, Minha Vida até agosto somavam 41,7 mil unidades, 23,6% mais do que em igual período de 2016. Houve 33,4 mil lançamentos, alta de 13%.

No terceiro trimestre de 2017, entre as 11 incorporadoras listadas na B3, Direcional, MRV e Tenda responderam por dois terços dos lançamentos e das vendas ao lançarem empreendimentos com valor de vendas estimado em R$ 2 bilhões, alta anual de 55,5%.

Os dados confirmam a visão do presidente da Abecip, Gilberto Duarte de Abreu Filho, de que a redução de juros traz uma série de variáveis positivas para o setor, a começar pela queda dos custos do dinheiro e pela reativação da economia, assegurando mais confiança por parte das famílias e dos empresários. “Todos se motivam a tomar decisões de investiREVISTA DO SFI

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mentos, seja na construção de novos empreendimentos ou na volta às compras”, diz. Mas a sustentação desse cenário vai depender da capacidade do governo de fazer as reformas necessárias, de maneira a manter os juros em patamares baixos por muito tempo. “Se isso acontecer, o crédito imobiliário vai ser o motor da economia nessa primeira etapa da arrancada”, acredita. No entanto, sem a conclusão das reformas, o futuro será incerto. “Sem ajuste das contas públicas, a crise retornará, com mais inflação e juros altos”.

O diretor executivo da Abecip, Filipe Pontual, vai além.

“Juro baixo é a senha de que precisávamos para que o novo governo tenha a confiança necessária para consolidar avanços que tragam o alongamento dos prazos de captação, atraiam financiadores de fora do crédito direcionado (poupança, FGTS) e que nos levem a um patamar superior, com participação maior desse setor no PIB”.

Para Rubens Menin, fundador da MRV e um dos maiores construtores de casas do mundo, “todos os setores são afetados de alguma forma pelos juros e o mercado imobiliário não é diferente”. Ele acrescenta: “Estávamos praticando taxas de 12% ao ano e já estamos em 8%, com possibilidade de cair ainda mais. Esses 4% fazem muita diferença e vão colocar muita gente no jogo. Será uma injeção de adrenalina na veia do mercado, que vai sentir benefícios de forma muito intensa”.

Mas Menin, que preside o Conselho da Abrainc e, por meio de

“JUROS EM QUEDA DE 12% PARA 8% FAZEM DIFERENÇA E SÃO UMA INJEÇÃO DE ADRENALINA NA VEIA DO MERCADO”.

Rubens Menin, presidente do conselho da construtora MRV

sua empresa, está presente em cerca de 100 municípios de 17 Estados brasileiros, não ignora os desafios a serem vencidos: “A sustentabilidade do cenário positivo depende do ajuste das contas públicas. Já foram feitas reformas importantes e, se a da Previdência for levada adiante, teremos um cenário de muita tranquilidade nos próximos anos”.

Para o mercado, continua o construtor, juro e desemprego baixos são essenciais para garantir a demanda. “Mas precisamos equacionar o problema dos distratos – que carecem de regulamentação – e o da fragilização das empresas de construção, que tiveram sua capacidade de investimento afetada. Para isso, instrumentos como a LIG terão impacto muito positivo, assim como um maior dinamismo do mercado de capitais”.

De fato, na opinião de muitos analistas e empresários, o mercado de capitais deve crescer no cenário mais positivo que se vislumbra para os próximos anos. Os aplicadores mais conservadores já aceitam rentabilidade mais baixa. Juros mais próximos do padrão internacional estimularão investimentos em alternativas de maior risco, como ações e títulos de dívida privada. Empresas poderão emitir títulos de dívida, como debêntures e commercial papers, trazendo recursos adicionais aos das fontes que hoje irrigam o setor privado. Dados da Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais) confirmam essa tendência: nos primeiros dez meses de 2017, as empresas captaram R$ 192 bilhões, 36% mais do que em igual período de 2016.

Nelson Antônio de Souza, vice-presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal – agente financeiro de maior peso no mercado imobiliário brasileiro –, também enxerga boas perspectivas para o setor, ressalvando que “o principal desafio é a perenidade dos efeitos positivos, porque a incerteza provoca o medo e com medo o cidadão adia a decisão da compra”. Para ele, “certamente a redução da taxa de juros é um atrativo ao consumidor, no caso do crédito imobiliário essa é uma variável bastante impactante, por se tratar de insumo de uma dívida de longo prazo”. Somada à retomada da economia, lembra, isso se reflete “na geração de empregos, consequentemente da renda, o que confere ao cidadão a possibilidade de realização do sonho da casa própria”.

Presidente do Secovi-SP e após acumular quase 25 anos de atividades no mercado imo-

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COM OS DADOS DISPONÍVEIS, PODEMOS DIZER QUE A ECONOMIA TEM A PERSPECTIVA DE UM 2018 MELHOR" Flavio Amary, presidente do Secovi-SP

biliário, o empresário Flavio Amary acredita que o cenário positivo que se apresenta para o setor foi construído com solidez. Sócio-diretor de uma das mais tradicionais companhias da região de Sorocaba, uma das mais desenvolvidas do interior de São Paulo, Amary afirma que “o conjunto dos dados que temos hoje nos dá segurança para considerar que toda a economia tem a perspectiva de um 2018 melhor do que o ano que passou”.

Amary considera a aprovação da reforma da Previdência o grande desafio do País e acredita que o governo entendeu a importância dos ajustes para a sustentabilidade da economia e continuará trabalhando com esse objetivo. Mas o encaminhamento da questão no Legislativo era lento. Em fins de novembro, o Secovi e outras 22 entidades do setor divulgaram manifesto defendendo a reforma da Previdência, no qual se dirigem especificamente a deputados e senadores pedindo para “não decepcionarem os brasileiros”.No texto, lembram que, em 2018, “o rombo da Previdência será de quase R$ 200 bilhões” e destacam que “a reforma da Previdência tem de acontecer agora. Adiá-la é lançar o Brasil na certeza do caos”.

O superintendente de Negócios Imobiliários do Santander, Fabrízio Ianelli, concorda com a importância da reforma da Previdência e ressalta que os principais pilares da economia estão se alinhando, “com inflação baixa, juros em queda e consequente retomada das atividades”. Para ele, ainda há certa falta de confiança no desempenho da economia ao longo dos

próximos meses, mas o comportamento das pessoas físicas já sinaliza alguma melhora, permitindo prever um aumento de 10% a 15% nos negócios com as famílias ao longo de 2018.

“Os incorporadores, porém, continuam retraídos em razão dos problemas acumulados nos últimos anos e acredito que os negócios com pessoas jurídicas só vão melhorar a partir de final de 2018”.

Com ele concorda Roberval Lanera Toffoli, diretor financeiro e de Relações com Investidores da Helbor, incorporadora hoje presente em 31 cidades de 10 Estados brasileiros e no Distrito Federal. Diz Roberval: “De maneira geral a retomada do crescimento econômico ajuda todos os setores e o de incorporação imobiliária não é diferente. Porém, a retomada no nosso setor é um pouco mais demorada e diz respeito também ao tíquete médio dos imóveis, que são bens de valores mais elevados. Por isso, esse mercado é o primeiro a sofrer as consequências de uma crise e um dos últimos a se recuperar plenamente, quando o baque é forte, como temos vivido”. Ele demonstra dúvidas sobre a permanência dos juros baixos. “A taxa de juros está numa trajetória de queda, mas o ano que vem tende a ter uma pressão inflacionária maior, que pode brecar quedas mais acentuadas. Os bancos, no entanto, já estão trabalhando com taxas menores para o financiamento imobiliário, o que também facilita o acesso para adquirir um imóvel por meio de financiamento”.

João Carlos Gomes da Silva, diretor executivo adjunto do Bradesco, acredita que o crédito imobiliário para pessoas físicas pode crescer até 20% no ano que se inicia. “O mercado imobiliário é muito sensível a boas condições econômicas e dá para esperar um 2018 muito melhor do que este ano”, afirma, ressalvando que a recuperação das pessoas jurídicas será mais lenta.

“As empresas ainda têm um certo nível de estoque, mas algumas incorporadoras já começam a tirar projetos da gaveta, em especial empreendimentos mais estratégicos, mais específicos, e já estão conversando sobre financiamento com os bancos”.

A duração do próximo ciclo de crescimento ainda não está definida. “O desafio é resolver o deficit fiscal; as reformas estruturais são imprescindíveis, pois sem elas não se terá a confiança necessária. É preciso um esforço de todos para que o próximo ciclo positivo seja o mais longo possível”. (*) Marcos Garcia de Oliveira é jornalista

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CRÉDITO

JUROS BAIXOS POR UM LONGO PERÍODO

A redução da Selic é positiva para o mercado de crédito, mas poucas linhas para pessoas físicas estão crescendo Por Marcelo Gazzano (*)

O

Comitê de Política Monetária (Copom) reduziu para 7% ao ano, em dezembro, a taxa Selic, que atingiu um nível inferior e muito próximo ao verificado no final do último ciclo de afrouxamento monetário – 7,25% ao ano em outubro de 2012. Mas afora a curiosidade de a taxa nominal de juros se situar em torno do mesmo patamar, há pouca semelhança entre os dois ciclos de cortes de juros. A redução da Selic é, atualmente, muito mais sustentável do que no episódio anterior. O risco é nos esquecermos do ajuste fiscal.

Em 2012, era visível a falta de compromisso do Banco Central

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com o cumprimento da meta de inflação. Em outubro daquele ano, a inflação estava em 5,5% (um ponto percentual acima da meta), contando com a “ajuda” do represamento dos preços administrados, que acumulavam alta de apenas 3,2%, e com a expectativa de inflação superior à meta. O resultado foi que já em abril de 2013 a taxa de juros voltou a subir.

Hoje, o cenário é totalmente diferente. A inflação acumula alta de 2,7% nos 12 meses encerrados em outubro, abaixo, portanto, do limite inferior do intervalo e contendo a meta – e as expectativas estão firmemente ancoradas na meta.

Com a inflação domada e com uma ampla ociosidade gerada pela recessão, a política monetária passa a ter importante papel na recuperação da atividade. O Banco Central vem afirmando que a Selic está em nível estimulativo, o que, no jargão dos economistas, quer dizer que a taxa real de juros está abaixo do nível neutro, que é aquela que iguala o produto ao seu nível potencial e mantém a inflação constante. Conforme a recuperação for ganhando corpo, a inflação se aproximará da meta – e, nesse momento, o Banco Central deverá normalizar a política monetária. Mas as evidências são de que esse momento não está próximo.

Os sinais de recuperação da economia começam a ficar claros, em especial, aqueles ligados ao consumo. Mas existem diversos entraves que devem fazer com que essa recuperação seja mais lenta. Um exemplo é o que ocorre no mercado de crédito. As famílias estão num estágio mais avançado de desalavancagem – o endividamento das famílias caiu cerca de 5 pontos percentuais desde o primeiro trimestre de 2015 – do que as firmas. O resultado é que voltou a crescer a concessão de novos empréstimos para a pessoa física, enquanto as instituições financeiras, receosas do aumento da inadimplência, ainda não mostram disposição para aumentar a oferta de crédito para as empresas. No entanto, mesmo no caso das famílias, o aumento do crédito não está disseminado nas diversas modalidades. Se por um lado as concessões de crédito consignado estão mais de 30% maiores do que o verificado em 2016, por outro as concessões de financiamento imobiliário ainda não mostram reação depois do tombo de mais de 50% registrado entre 2015 e 2016. É também por conta da lenta retomada que as projeções indicam que, com uma taxa básica de juros em 7% ao ano – e na ausência de uma grande depreciação cambial –, a inflação deve encerrar 2018 em torno de 4,5%. O que significa que não há urgência em elevar a Selic nos próximos meses. Além disso, há um avanço significativo na agenda de redução do juro real neutro da economia. O destaque foi a criação da Taxa de Longo Prazo (TLP) em substituição à TJLP, que é a taxa usada como referência nos empréstimos do Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES). A TLP, ao longo de cinco anos, se igualará à taxa de juros de mercado, o que amplia a parcela do crédito que passa a ser sensível a alterações na taxa Selic, aumentando o poder da política monetária.

O BC TEM HOJE COMPROMISSO COM O JURO, AO CONTRÁRIO DE 2012, E AS METAS DE INFLAÇÃO ESTÃO FIRMEMENTE ANCORADAS

Entretanto, retrocessos nas reformas necessárias para a consolidação fiscal – como na reforma previdenciária – podem mudar esse cenário de um longo período de estabilidade da taxa de juros. A ausência de uma resolução para o nosso grave problema fiscal vai nos colocar diante de um quadro crônico de inflação similar ao vivido nos anos 80.

• Marcelo Gazzano é economista da A.C. Pastore & Associados

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O ESTADO DO SFI

As reportagens das próximas páginas mostram que o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) deu passos relevantes rumo à retomada dos negócios

RETRATO DO

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E

Por Marcos Garcia de Oliveira (*)

ntre os pontos mais importantes da pauta do SFI estão as questões do marco regulatório, do crédito direcionado, do impacto dos distratos sobre a atividade das empresas de incorporação e construção e sobre os mutuários, e do peso da formação educacional de profissionais de alto nível capazes de ajudar os diversos participantes do setor de imóveis a orientar seus clientes e indicar caminhos seguros para concluir seus negócios. Em todos esses itens da vida do SFI houve significativa evolução nos últimos meses, em especial no segundo semestre de 2017. “Em contraste com números ainda tímidos do crédito imobiliário, sucederam-se novas políticas e fatos positivos, cujo papel será determinante na vida futura do sistema imobiliário”, afirma o presidente da Abecip, Gilberto Duarte de Abreu Filho. As próximas páginas revelarão fatos concretos sobre esses avanços.

OS AVANÇOS EM 2017

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CRÉDITO DIRECIONADO EM TEMPOS DE REVISÃO Se o novo patamar de juros definido pelo Banco Central – ao redor dos 7% ao ano – se mostrar consistente, abre-se o espaço para que 2018 seja o ano em que os diferentes segmentos da economia poderão debater em profundidade a questão do crédito direcionado no Brasil. A questão central é que o crédito direcionado permite que alguns paguem taxas inferiores às de mercado e isso provoca uma ineficiência econômica. Por isso a redução desse tipo de recurso no País é o caminho inevitável para que o mercado imobiliário possa desenvolver todo o seu potencial e atinja participação no Produto Interno Bruto (PIB) mais próxima à de países mais avançados, como têm afirmado economistas de grande expressão, como Affonso Celso Pastore, Gustavo Loyola, Pérsio Arida e Celso Martone, entre inúmeros outros. Mas não se pode ignorar que o déficit habitacional está no segmento de baixa renda e este continuará dependendo de recursos subsidiados.

Hoje, os recursos direcionados – empréstimos concedidos a taxas subsidiadas – que irrigam as áreas de habitação, produção rural e exportação equivalem a cerca de 50% do volume de crédito existente no mercado brasilei-

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ro, ou mais de R$ 1,5 trilhão. Estudos do próprio Banco Central e de economistas independentes indicam que esta é uma das principais causas das taxas de juro historicamente elevadas praticadas no País.

Uma das razões apontadas é que o crédito direcionado reduz o poder da política monetária, obrigando o Banco Central a promover elevações das taxas de juros mais altas do que aquelas que seriam necessárias, quando precisa conter a demanda para controlar a inflação. Isso ocorre porque os segmentos beneficiados por taxas subsidiadas sofrem menos do que aqueles que pagam juros de mercado, quando o BC eleva juros ou há choques econômicos.

Um trabalho dos economistas Marco Bonomo, do Insper, e Bruno Martins, do Banco Central, por exemplo, mostra que, quando a taxa básica é elevada em um ponto porcentual, empresas sem acesso a empréstimos direcionados sofrem queda de 3% nas operações de crédito. No caso das empresas com acesso ao crédito direcionado, a queda é um terço menor. O resultado é um círculo vicioso. Sem ajuste estrutural das contas públicas, o governo

recorre à elevação dos juros para se financiar, o que afeta a capacidade de investimento de segmentos como o da habitação. Para remediar a situação, o governo recorre ao crédito direcionado, ao preço de criar distorções na economia e pagar subsídios que oneram as contas públicas.

Empresas e famílias sujeitas aos juros de mercado têm seus orçamentos onerados. Romper, aos poucos, essa cadeia de equívocos é o que defende o presidente da Abecip, Gilberto Duarte de Abreu Filho. “Todo mundo entende que é preciso caminhar no sentido de se ter um mercado imobiliário de crédito livre, mas há preocupação com a sustentabilidade da redução de juros. Se as taxas voltarem a subir, se a redução não for estrutural, seria um desastre para o setor”, diz ele.

Por isso, explica, o setor financeiro entende a necessidade de um período de transição de 10 anos ou mais. “Não pode ser nada brusco, mas temos de trabalhar pelo fim do atual regime de ‘meia entrada’, onde o benefício de alguns é pago por todos”, diz Abreu Filho. E esse objetivo só será atingindo num ambiente de disciplina macroeconômica.

“O grande desafio é acreditar que o Brasil pode ter juro baixo. Precisamos que todos tenham, lá no Congresso, a disciplina necessária para garantir um bom ambiente econômico”.

Rubens Menin, da Abrainc, tem a mesma visão. “A questão precisa ser tratada com cuidado, buscando-se soluções abrangentes, que encarem a questão como um todo.

Especialmente no caso da habitação, é preciso algum esforço do governo federal no sentido de apoiar esse mercado”, diz o fundador da MRV. Segundo ele, “mesmo nos EUA, há subsídios para a compra da casa própria superiores a US$ 100 bilhões por ano, a exemplo da possibilidade de se abater os juros do Imposto de Renda a pagar. Aqui, para acabar com o crédito direcionado, talvez seja necessário se criar algum tipo de alívio na outra ponta, especialmente no caso da construção para baixa renda”.

O vice-presidente de Habitação da Caixa, Nelson Antônio de Souza, também recomenda cuidado com a questão.

“O direcionamento do crédito imobiliário no Brasil decorre da necessidade de as instituições financeiras atuarem junto às políticas públicas do governo federal, diante do elevado déficit habitacional. Para atender à população de baixa renda, o retorno das operações é menor, o que torna a concessão do crédito imobiliário, para esse público, menos atrativa para o investidor”, explica.

Por isso, diz ele, existe mercado livre em mercados mais maduros, onde o déficit habitacional já está melhor

equacionado e a taxa de juros chega a ser inferior à das operações imobiliárias. “No Brasil ainda existe um dever de casa a ser feito: reduzir expressivamente o déficit habitacional e aguardar a consolidação da queda da taxa de juros de mercado”.

Linha semelhante é defendida pelo presidente do Secovi-SP, Flávio Amary. “O setor da construção habitacional depende de crédito subsidiado para atender às camadas mais pobres da população. Em um cenário de taxa de juro baixa, com bons instrumentos de captação de recursos (como a LIG), talvez seja possível discutir o fim do crédito direcionado, mas é muito importante ter crédito imobiliário com custos baixos”, afirma. Para João Carlos Gomes da Silva, do Bradesco, “a discussão sobre o fim do crédito direcionado é importante, mas esse é um processo evolutivo”. Em sua visão, a transição precisa ser gradual. “Hoje, 80% do crédito imobiliário é poupança e FGTS e não se muda isso de uma hora para outra”, adverte, lembrando que “o mercado está se posicionando e devemos avançar aos poucos, para que possamos ter um crescimento que realmente aproveite todo o potencial do segmento habitacional”.

Fabrízio Ianelli, do Santander, não tem dúvidas quanto à redução do crédito direcionado. “Esse é um caminho que a gente precisa tomar. Basta comparar a relação entre crédito imobiliário e PIB do Brasil (9,7%) com a de países como a Espanha (55%), nos quais o crédito é livre”, afirma. Para ele, o dinheiro direcionado afasta investidores e a estrutura atual não permitirá a exploração de todo o potencial do mercado imobiliário. “Precisamos ter coragem e desamarrar o mercado”, afirma.

Em artigo publicado no jornal O Estado de S. Paulo, o economista José Márcio Camargo, professor do Departamento de Economia da PUC-Rio, traçou o cenário de uma economia sem crédito direcionado. “Vários são os benefícios (...). Primeiro, a taxa de juros seria determinada diretamente pelo mercado, e não por uma regra obscura e pouco clara. Segundo, criaria condições para o desenvolvimento de um mercado privado de crédito de longo prazo no País, algo que é inviabilizado pelo elevado volume de crédito subsidiado (...). Terceiro, aumentaria a oferta de crédito no mercado livre e, como consequência, a eficiência na alocação de recursos na economia”.

Finalmente, conclui Camargo, “ao aumentar a potência da política monetária, diminuiria a taxa de juros necessária para evitar aceleração da inflação, o que, em conjunto com a redução do spread, geraria redução da taxa de juros do segmento livre do mercado, favorecendo famílias, micro e pequenas empresas”.

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MARCO REGULATÓRIO ENTRA NO EIXO

mando o patrimônio de afetação como ele foi concebido na lei”, afirma. Para Abreu Filho, nos dois casos há que destacar o empenho histórico da Abecip, que há muitos anos atua para promover a segurança jurídica do crédito imobiliário. “Elas são benéficas para todo o mercado e em especial para os compradores de imóveis, que terão assim acesso a recursos mais baratos”, enfatiza.

O marco regulatório dos negócios imobiliários ganhou fôlego no segundo semestre de 2017, somando-se à melhora dos indicadores econômicos e dando mais consistência à recuperação. Dois pontos se destacaram. Em julho, a Lei 13.465/2017 conferiu mais estabilidade à figura da alienação fiduciária. E, em agosto, a Resolução 458 do Conselho Monetário Nacional (CMN) regulamentou a Letra Imobiliária Garantida (LIG), tornando realidade um instrumento de captação de recursos de longo prazo que coloca o Brasil em linha com os principais mercados do mundo e cimentando o futuro da atividade do setor.

REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA – O presidente do Secovi-SP, Flávio Amary, concorda. “A Lei 13.465 traz alterações positivas para o setor e para o País como um todo”. Um dos dispositivos da norma promove a regularização fundiária, beneficiando 40 milhões de brasileiros com a regulamentação de suas propriedades, valorizando imóveis e impulsionando o crédito. “A nova legislação traz um cenário mais positivo, ao mostrar a vontade política dos três níveis de governo de reduzir a burocracia que afeta o setor”, diz Amary.

O vice-presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal, Nelson Antônio de Souza, também vê motivo para comemorar o avanço legal. “É uma medida necessária a partir da maturidade dessa carteira e beneficia comprador e financiador, evitando abusos de ambas as partes e aumentando a segurança jurídica, o que confere maior estabilidade ao mercado”.

REGRAS DE EXECUÇÃO – A Lei 13.465 trata de pelo menos 20 assuntos diferentes, com impacto direto na área imobiliária. Por exemplo, estabeleceu novas regras para o procedimento de execução da alienação fiduciária. A expectativa é de que se pacifique a questão criada em torno da purgação de mora por uma decisão “inovadora” do Superior Tribunal de Justiça (STJ), de 2014. A ministra Nancy Aldrighi recorreu a benefícios estabelecidos para as hipotecas, para autorizar um devedor a fazer a quitação integral da dívida, após o fim do contrato por não pagamento. Tal decisão funcionou como nova orientação para as instâncias inferiores, trazendo uma enxurrada de solicitações semelhantes aos tribunais de justiça e provocando a judicialização de uma questão que era extrajudicial.

Para o consultor jurídico da Abecip, José Antonio Cetraro, a Lei 13.465/17 foi uma conquista para a segurança jurídica dos contratos de crédito imobiliário, mas só será efetiva quando os tribunais aplicarem as regras definidas na legislação. “Pode parecer incrível, mas em outubro de 2017 ainda foram proferidas decisões com base na situação anterior, que havia sido alterada por lei em julho”, explica Cetraro. Se não ocorrerem novos problemas, “nesse aspecto legal o marco regulatório do setor está pronto para funcionar”, afirma.

O presidente da Abecip, Gilberto Duarte de Abreu Filho, também é otimista. Além das mudanças na alienação fiduciária, outro ponto positivo foram decisões judiciais dos últimos meses de 2017 garantindo a integridade do patrimônio de afetação, posto na berlinda pelos processos de recuperação judicial de grandes incorporadoras. “A lei ‘pegou’ e os tribunais têm sido positivos no tratamento dessa questão, reafir-

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MERCADO DE LIGS – Com a regulação da LIG pelo CMN, ficou definido, no mercado local, o título de crédito que in-

corpora características dos chamados covered bonds (CBs), instrumentos de financiamento de longo prazo utilizados há séculos na Europa, enfatiza Souza, da CEF. “A regulamentação foi precedida de profundos estudos para viabilizar a entrada do Brasil nesse mercado, com foco na sustentabilidade negocial”.

Lembrando que “o início de todo processo é mais lento”, Souza ressalta que a LIG “terá um futuro bastante promissor, porque o Brasil possui muito lastro para compor o pool das garantias que dá mais segurança ao investidor” (veja reportagem sobre a LIG na pág 32).

adianta João Carlos Gomes da Silva, diretor executivo adjunto da instituição.

De acordo com o presidente do Banco Central, Ilan Goldfajn, a implantação da LIG no mercado brasileiro integra o conjunto de medidas que vêm sendo adotadas com o objetivo de reduzir o custo do crédito por meio da melhoria das garantias e no estímulo à concorrência. Para ele, a LIG “tem o potencial de complementar as fontes tradicionais de recursos para o setor imobiliário, podendo contribuir para o crescimento do crédito nos próximos anos e ampliar a participação de investidores estrangeiros na estrutura de financiamento”.

Mas Ianelli alerta para outros fatores. “A concorrência com os títulos públicos afeta a LIG e será necessário um período de transição, com o BC privilegiando o papel privado para torná-lo mais atrativo para fundos de pensão e investidores estrangeiros”.

Embora alguns ajustes estejam em andamento, como o disciplinamento da oferta pública do papel, a expectativa é que as primeiras emissões de LIGs ocorram em 2018. “O Bradesco vai usar esse instrumento para captar recursos de prazo mais longo e já está se preparando para as primeiras emissões”,

O superintendente de Negócios Imobiliários do Santander, Fabrízio Ianelli, também mostra entusiasmo com as possibilidades abertas pela criação da LIG. “A B3 já disse que estará apta para atuar com esse papel no ano que vem e o mercado tem mesmo que apostar nesse instrumento, pois o descasamento entre o prazo de captação e de aplicação é muito sério no crédito imobiliário”, observa.

O novo instrumento de captação também é saudado pelo CEO da Abrainc, Luiz Antônio França. “A LIG chega num cenário otimista para impulsionar o crescimento do mercado imobiliário, ajudando a aumentar o volume de crédito disponível”, afirma.

Em artigo publicado no jornal paulista DCI, em outubro, França destaca que “a modalidade oferece a garantia privilegiada com taxas atrativas e isenção tributária às pessoas físicas, ou seja, desenvolvimento constante, com facilidades na regulamentação e aumento do volume de crédito destinado à atividade imobiliária”.

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A QUALIFICAÇÃO AVANÇA Ao lado das boas condições econômicas e do marco regulatório adequado, o futuro do mercado imobiliário depende também da existência de profissionais qualificados para operar crédito imobiliário tanto nas instituições financeiras como nas próprias incorporadoras. Com essa visão, a Abecip, por intermédio do Ibrafi (Instituto Brasileiro de Estudos Financeiros e Imobiliários), vem investindo no desenvolvimento de novas formas de qualificação de pessoal, de forma mais ágil e acessível.

Como lembra José Silva Aguiar, superintendente técnico da Abecip, a importância da formação e certificação de pessoal especializado já é plenamente reconhecida por instituições financeiras e incorporadoras/construtoras.

Assim como o Banco Central já baixou norma exigindo a qualificação para os profissionais empregados por correspondentes bancários, cresce no setor de construção a procura por pessoas com esse tipo de conhecimento. “A crise obrigou muitas empresas a desmontar seus departamentos de crédito imobiliário e agora, com a perspectiva de voltar a crescer em 2018, muitas estão tentando recompor seus quadros”, conta Aguiar.

Para atender a essa demanda, foram criados no segundo semestre de 2017, em parceria com a Universidade Secovi, cursos para capacitação de pessoal para as construtoras e incorporadoras, além dos bancos. Cursos estão sendo levados ao País todo, por meio de parcerias com associações de classe do setor. “Nesse sentido desenvolvemos, por exemplo, um curso de análise de fi-

nanciamento pelo Plano Empresário, que as empresas precisam conhecer para lançar os novos empreendimentos”, diz Aguiar.

Os conhecimentos passados aos participantes incluem a visão dos bancos privados, assim como a dos bancos públicos. Outro objetivo desses cursos, explica o responsável pelo Ibrafi, é oferecer ferramentas para o estudo financeiro do retorno das operações. “Hoje a margem dessas operações é muito pequena e é preciso conhecer bem onde há oportunidades de ganhar dinheiro ou evitar perdas para a empresa”.

A expectativa do Ibrafi é formar de 30 a 40 turmas ainda em 2018 tanto no interior do Estado de São Paulo como em outras regiões do Brasil. Esse esforço no sentido de desenvolver recursos humanos que sustentem o próximo ciclo de crescimento do mercado é complementado ainda pelos cursos online de preparação para a certificação pela Abecip.

De acordo com Aguiar, o Ensino à Distância resolve a questão de logística do processo de qualificação, ao permitir que os candidatos à certificação possam estudar para os exames – realizados em diversas capitais brasileiras –, sem deixar suas localidades. “O exame de certificação é complexo e exigente e os candidatos precisam se preparar bem. O EAD tem trazido bons resultados, permitindo que as pessoas se apresentem para a certificação com segurança de que têm o conhecimento necessário”, conclui.

A CRISE OBRIGOU MUITAS EMPRESAS A DESMONTAR SEUS DEPARTAMENTOS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO E AGORA, COM A PERSPECTIVA DE VOLTAR A CRESCER EM 2018, MUITAS ESTÃO TENTANDO RECOMPOR SEUS QUADROS" JOSÉ SILVA AGUIAR

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MAIS PERTO DE SOLUÇÃO O PROBLEMA DOS DISTRATOS

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O número de distratos está em queda, segundo a associação dos incorporadores (Abrainc): caiu do máximo de 46% das vendas atingido nos primeiros três trimestres de 2016 para 33,7% em igual período de 2017. Mas ainda é muito alto e continua preocupando o setor. O recuo se deve a dois fatos: volume de entregas menor e comercialização de imóveis a preços ajustados à nova realidade do mercado, como informam as empresas. Mais relevante é que avançavam os entendimentos entre governo, Congresso, empresas e consumidores, para se chegar a um consenso sobre a regulamentação dos distratos.

ALÉM DA PRESSÃO SOBRE O CAIXA DAS EMPRESAS - O QUE, EM ÚLTIMA ANÁLISE, AFETA A TODOS OS INTEGRANTES DO MERCADO" GILBERTO DUARTE

Dado o elevado ônus para as empresas, a questão é limitar esse custo. Trata-se, como notou o economista Marcos Lisboa, presidente do Insper, em evento na Abecip, de um problema que não existe em outros países, em que o adquirente que comprou mal tem de assumir os ônus e vender o imóvel no mercado. No Brasil, diz Lisboa, o problema tornou-se um desincentivo ao investimento (ver reportagem à pag 50).

A questão não é meramente conjuntural, lembra o presidente da Abecip, Gilberto Duarte de Abreu Filho.

Além da pressão sobre o caixa das empresas – o que, em última análise, afeta a todos os integrantes do mercado –, há a preocupação de evitar a repetição das dificuldades em outros ciclos de mercado, semelhantes aos atuais, no futuro.

Outro aspecto importante, destaca Abreu Filho, é o reconhecimento contábil que está sendo normatizado pelo IFRS (International Financial Reporting Standards). Ele afirma: “Pelas regras que estão sendo discutidas entre os órgãos internacionais de contabilidade, que devem valer para os próximos anos, se entende que as vendas só poderiam ser reconhecidas contabilmente, após o repasse do imóvel para o cliente. Até lá, a incorporadora, por exemplo, só teria custo, sem receita. Isso tem impacto enorme sobre o acesso dessas empresas a financiamentos”.

A gravidade da questão é reforçada pelo presidente do Secovi-SP, Flávio Amary, para quem os distratos continuam sendo um grave problema para o mercado como um todo. Mas também crê numa solução positiva. “Está crescendo a conscientização sobre a importância disso no longo prazo no Brasil. Congresso, Executivo e empresas estão conversando e buscando soluções”.

No âmbito do Legislativo, o tema desperta a atenção do presidente da Câmara dos Deputados, Rodrigo Maia (DEM). Em novembro, ele defendia a aprovação, o quanto antes, de um projeto que altera as regras para distrato

no setor da construção civil. “Perdemos um milhão de empregos no setor”, disse o presidente da Câmara, ao justificar a urgência da medida.

De acordo com Maia, “a regra do distrato, que parecia proteger a sociedade, ficou tão contra as empresas que quebrou várias delas”. Ele adiantou que uma solução para o assunto estava “bem negociada” entre os interessados, inclusive com os órgãos de defesa do consumidor, mas precisava ser discutida com os líderes partidários.

A razão da preocupação é clara, mostrou em artigo publicado no jornal DCI o CEO da Abrainc, Luiz Antônio França: “A quebra de contratos prejudica a saúde financeira das empresas, atingindo o comprador e toda a cadeia envolvida no segmento da construção. As empresas pagam pelos acordos firmados e são obrigadas, muitas vezes, a interromper as obras por falta de recursos”.

No caso das empresas que entram em recuperação judicial, o mais prejudicado é o cliente que obedece ao contrato, “pagou pelo empreendimento e corre o risco de não receber sua casa”. Por isso, “é necessário termos regras claras que garantam a segurança do negócio, para que rompimentos de contrato não afetem a integridade do empreendimento e lesem tanto as empresas quanto os adquirentes. Essa é a única forma de garantir que ninguém saia prejudicado: incorporadoras, construtoras, compradores, possíveis clientes, fornecedores e investidores”.

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COLUNISTA

CELSO MARTONE é professor titular da FEA-USP

O SUCESSO DA POLÍTICA

MONETÁRIA DEPENDE DO AJUSTE FISCAL

Financiamento do rombo fiscal foi feito majoritariamente pelo setor privado

É

indiscutível o sucesso da política monetária nos últimos 18 meses.

A taxa de inflação despencou de 10,7% em 2015 para 6,3% em 2016 e perto de 3% no corrente ano.

Como consequência, foi possível reduzir a taxa real de juro para algo em torno de 3% ao ano. Esse feito do Banco Central sugere duas questões: primeira, como isso foi possível; e, segunda, se a situação atual é sustentável nos próximos anos.

Teoricamente, a política de metas de inflação, que já acumulou 25 anos de experiência internacional, é baseada no que os economistas chamam de “curva de Philips ampliada”.

Essa teoria postula uma equação que, de maneira simples, pode ser escrita: inflação atual = a x inflação passada + (1a) x inflação esperada - b x hiato do produto A inflação atual resulta de um efeito de arrasto ou inércia, dado pela inflação passada, e das expectativas de inflação futura dos agentes formadores de preços. O parâmetro a>0 mede a importância da inércia em relação às expectativas futuras. Quanto mais perto da unidade for a, maior a inércia inflacionária e quanto menor for a maior o peso das expectativas na formação da inflação corrente. Além disso, a inflação corrente também depende do balanço entre a demanda e a oferta agregadas, aqui medido pelo hiato do produto, multiplicado pelo parâmetro b>0. Quanto maior o

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hiato (diferença entre o produto potencial e o produto efetivo) e quanto maior for b, maior seu efeito sobre a inflação atual.

O Banco Central influencia a taxa de inflação por dois mecanismos distintos. Primeiro, ele manipula a taxa básica de juro (taxa Selic, no Brasil) para afetar a demanda agregada e o hiato do produto, que por sua vez afeta a taxa de inflação. Segundo, o Banco Central é capaz de influenciar as expectativas de inflação futura pela credibilidade ou reputação que adquire com seu compromisso de manter a inflação na meta.

Uma alta reputação do Banco Central pode fazer com que as expectativas de inflação dos agentes convirjam para a meta e, mais importante, pode diminuir o valor do parâmetro a, reduzindo o efeito de inércia.

A proposta primeira do governo Temer foi restaurar o tripé de política econômica que havia sido abandonado no governo anterior: meta de inflação, austeridade fiscal e taxa flexível de câmbio. O enfoque que prevaleceu no governo Dilma é bem ilustrado pela afirmação de um importante conselheiro do governo na época: “se está difícil cumprir a meta, que se aumente a meta”. O enfoque foi radicalmente mudado no atual governo. No que diz respeito à política monetária, o compromisso explícito de cumprir a meta de 4,5% em 2017 reverteu as expectativas de inflação e, junto com a grave recessão, permitiu a queda rápida da inflação para os níveis atuais em apenas 18

BC INFLUENCIA EXPECTATIVAS COM SUA CREDIBILIDADE”

Necessidades de financiamento do setor público (% PIB) dezembro 2016 2012

2013

2014

2015

2016*

Setor público

1.8

2.8

6.2

8

8.8

Setor privado

0

0.8

-1.5

-4.7

-7.2

Setor externo

-1.8

-3.6

-4.6

-3.3

-1.6

FONTE: CEMEC.

(*) ESTIMATIVA.

meses. Pode-se dizer que o governo reduziu drasticamente o parâmetro a agindo sobre as expectativas. O “trem desgovernado” voltou a ter comando. O retorno de uma relativa confiança dos agentes econômicos permitiu ainda, ao longo de 2017, uma lenta, mas contínua recuperação da atividade econômica.

A segunda questão proposta acima é se é possível manter a taxa de inflação perto dos 3% e o juro real também em 3% nos próximos anos. Para responder a isto, é necessário considerar as variáveis que afetam a equação de Philips e são exógenas à política monetária. As principais são as condições internacionais (crescimento, inflação e juros no resto do mundo) e o curso do desequilíbrio fiscal no Brasil.

Vamos focar na questão fiscal, porque ela é hoje a principal condicionante da política monetária. O Quadro 1 abaixo mostra a evolução das necessidades de financiamento do setor público entre 2012 e 2016 e as fontes de financiamento. O desequilíbrio fiscal, que vinha sendo precariamente contido até 2013, explode a partir de 2014, atingindo nada menos do que 8,8% do Produto Interno Bruto (PIB) em 2016. O financiamento desse rombo foi feito majoritariamente pelo setor privado (7,2%) e em menor escala pelo déficit em conta-corrente ou poupança externa (1,6%). Trata-se de um imenso crowding out do setor privado, que tem como contrapartida o aumento descontrolado da dívida pública em relação ao

PIB. Hoje, cerca de um terço da poupança do setor privado é usada para financiar o rombo fiscal, deixando pouco espaço para o financiamento do investimento privado.

Se não for corrigido a tempo, esse desequilíbrio fiscal levará fatalmente a uma situação de “dominância fiscal”. Vale lembrar que a dominância fiscal ocorre quando o risco de default é elevado e muito sensível à taxa de juro (custo de rolagem da dívida pública). Nesse caso, a política monetária torna-se não apenas ineficaz, mas também perversa. Por exemplo, um aumento da taxa básica de juro para controlar a inflação leva ao aumento do risco de default, fuga de capitais, depreciação cambial e mais inflação. Existem evidências de que o Brasil ingressou em dominância fiscal entre 2002 e 2003, por ocasião da eleição de Lula.

Só se evitou o pior depois que o governo Lula assumiu o compromisso de manter o acordo com o Fundo Monetário Internacional (FMI) e o tripé da política econômica. A situação hoje é mais grave, com a relação dívida-PIB chegando perto dos 80%, déficit nominal de 8%, dificuldades de reformar a previdência social (maior causa do déficit) e incertezas quanto à eleição de 2018.

Assim, a possibilidade de se manter inflação baixa, juro real baixo e estabilidade macroeconômica dependerá criticamente da capacidade de nossas organizações políticas de realizar um ajuste fiscal consistente e crível no biênio 2018-2019.

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MERCADO SE APRUMA PARA A

LIG

ESTREIA

DAS LETRAS IMOBILIÁRIAS GARANTIDAS

Instituições financeiras só esperam as regras da CVM e do Banco Central para dar início às operações com as LIGs

Por Angelo Pavini (*)

O

s covered bonds representam uma ferramenta de captação essencial para o setor bancário europeu e para o futuro. Eles são uma forma eficaz de canalizar financiamento de longo prazo para ativos de alta qualidade a um custo razoável. Eles melhoram a capacidade dos bancos de captar e emprestar em horizontes de longo prazo e, portanto, representam uma fonte estável de captação para as principais funções bancárias, tais como empréstimos habitacionais e infraestrutura pública. As Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) estão nos planos da maioria das instituições financeiras do crédito imobiliário para 2018, quando está prevista a estreia dos novos papéis. Criadas pela Lei 13.097, de 2015, e com emissão disciplinada pela Resolução 4.598 do Conselho Monetário Nacional (CMN), de agosto de 2017, só dependem das regras da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e de alguns ajustes do próprio Banco Central (BC) para ser lançadas. “Ainda não temos previsão, possivelmente vamos preparar alguma coisa em 2018,”, afirma Antônio Berwanger, superintendente de desenvolvimento de mercados da CVM. “Estamos interagindo com o Banco Central, que também tem algumas circulares para ajustar, e falando com o mercado para definir a regulação, mas é um processo ainda em andamento”. Ele não arrisca prazo para a conclusão dos estudos. “Só sei que não será tão no início do ano.”

Há muito tempo os bancos instalados no País querem lançar LIGs – os covered bonds (CBs) brasileiros – para ampliar as opções de captação de recursos para o crédito imobiliário destinado a pessoas físicas e construtoras. A inspiração vem dos covered bonds europeus e entre seus grandes atrativos está a dupla garantia oferecida pelos papéis: da instituição financeira emissora e da carteira de empréstimos imobiliários. Ou seja, se o banco ou a financeira não pagar a LIG, os créditos que lhe deram lastro serão usados para a quitação, separadamente dos demais credores da instituição. Nas operações de lançamento de LIGs haverá também uma entidade com papel de agente fiduciário, autorizada pelo BC e responsável pela qualidade do crédito e para a preservação das garantias e direitos dos investidores.

Ao contrário da securitização, os créditos imobiliários ficam no balanço do banco. Como o banco é afetado em caso de inadimplência, há incentivo à concessão de empréstimos altamente qualificados. “Os bancos em geral se preocupam com suas posições nos rankings e, com a LIG, os empréstimos em garantia não sairiam de seus ativos”, diz Romero Gomes de Albuquerque, superintendente executivo da área de Crédito Imobiliário do Bradesco. O banco se prepara para emitir os papéis tão logo a legislação esteja aprovada. “Esperamos que a CVM coloque o assunto em análise no primeiro trimestre de 2018”, acrescenta.

Hoje, a maioria dos recursos do crédito imobiliário é carimbada e vem de linhas direcionadas, ou seja, destinadas obrigaREVISTA DO SFI

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toriamente ao setor, caso das cadernetas de poupança. “Mas o Banco Central já indicou que quer reduzir ao máximo o crédito direcionado, então a emissão de instrumentos de mercado como as atuais Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e, no futuro, as LIGs, deve crescer”, afirma o executivo do Bradesco.

LIMITES DAS CADERNETAS O peso das cadernetas de poupança no crédito imobiliário é outro fator relevante: embora a queda do juro básico tenha tornado as cadernetas mais competitivas em relação a outras aplicações, nem por isso os saldos da aplicação devem crescer muito acima dos atuais R$ 500 bilhões, prevê Albuquerque.

Além das cadernetas, recursos de R$ 192 bilhões vêm das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e de R$ 72 bilhões dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). “Se pensarmos que, em 10 anos (com esses recursos), o crédito imobiliário saltou de 4% do PIB para 10% hoje, é de se esperar que, nos próximos 10, salte pelo menos para 20% do PIB, números próximos aos do Chile”, afirma. “Temos demanda para isso, mas não vemos os saldos da poupança dobrando para R$ 1 trilhão para financiar esse crescimento”. A LIG e os demais instrumentos de captação de mercado têm grande potencial. Na Europa, o saldo de CBs chega a três trilhões de euros.

O sucesso dos covered bonds no exterior ajudará a atrair os investidores estrangeiros para as LIGs, acredita Albuquerque. O BC terá de ajustar as regras para facilitar a emissão de papéis com correção cambial e autorizar o capital externo a adquirir os títulos. “Tudo está sendo feito de maneira a que o estrangeiro possa comprar”. Mas os estrangeiros não deverão vir senão num segundo momento para o mercado de LIGs. “Talvez no segundo ou terceiro ano, com o mercado já em funcionamento, eles venham”.

Outros pontos que precisam ser definidos são as regras para as empresas que vão funcionar como depositárias dos papéis que vão garantir as LIGs. A expectativa é que a B3 seja uma delas. Depois será preciso criar um mercado secundário para os papéis imobiliários, assegurando liquidez aos investidores. As LIGS deverão ser papéis de longo prazo, em geral acima do mínimo legal de dois anos. Uma referência é o vencimento médio ponderado das carteiras imobiliárias dos bancos. Hoje, o chamado “duration” das carteiras está em torno de oito a 10 anos, que seria o prazo ideal das LIGs. Os grandes compradores desses papéis devem ser fundos de pensão ou pessoas físicas interessadas em aproveitar a isenção do imposto de renda.

A Caixa Econômica Federal, líder do financiamento imobiliário no País, aguarda a publicação da regulamentação da CVM e participa das discussões com as autoridades. O próximo passo será a seleção de ativos a serem oferecidos em garantia e a preparação de road-shows internacionais,

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REVISTA DO SFI

AS CADERNETAS DE POUPANÇA GANHAM COMPETITIVIDADE COM A QUEDA DO JURO, MAS OUTROS PAPÉIS, COMO AS LIGS, SERÃO ESSENCIAIS PARA O FUNDING para divulgar como o Brasil contrata crédito imobiliário.

Será preciso explicar aos estrangeiros os ritos judiciais relativos às garantias, os históricos de volumes de concessão e de recuperação de crédito, de forma a levar o estrangeiro a ver no Brasil uma extensão europeia de investimentos nos covered bonds. Em resumo, espera-se que a LIG permita captar recursos de prazo mais longo para o setor, dispondo de incentivos semelhantes aos dos demais produtos, como LCIs e CRIs. A LIG ajudará na gestão de caixa dos bancos entre ativos e passivos do crédito imobiliário, diz Luciano Diaferia, superintendente de produtos do Itaú Unibanco.

Para ele, pessoas físicas que possuam patrimônio e perfil para a diversificação de investimentos e estrangeiros devem ser os principais tomadores do papel.

A implementação das LIGs será positiva para os financiamentos imobiliários em geral e, em particular, para o mercado de securitização desses créditos, prevê Onivaldo Scalco, presidente da Companhia Brasileira de Securitização (Cibrasec). “A maior liquidez propiciada pela colocação das LIGs vai estimular as instituições financeiras a ampliar ainda mais os financiamentos para o setor, elevando o número de créditos e abrindo mais espaços em suas carteiras para operações de securitização”, diz. Para Scalco, LIGs e CRIs são papéis complementares no universo geral da securitização imobiliária. “São produtos distintos, para públicos distintos”, explica. Enquanto a LIG é um papel que tem como principal atrativo a garantia oferecida pela instituição financeira emissora (como é o caso da LCI, já existente atualmente), o CRI é um valor mobiliário que tem como garantia principal a carteira utilizada como lastro. “Essa distinção levará a taxas e condições distintas, que interessarão a diferentes tipos de investidores, sem necessariamente representar uma concorrência direta entre ambos”, diz. Seguramente haverá espaço para os dois produtos, sem canibalização de nenhum deles, acredita o presidente da Cibrasec.

As normas já editadas, assinalada Scalco, admitem a participação de companhias securitizadoras de crédito imobiliário como agentes fiduciários das LIGs. Mas a Cibrasec ainda não tem definições a esse respeito, à espera da conclusão da regulamentação. “Independentemente disso, acompanhamos com muito interesse o processo e estamos nos preparando, do ponto de vista operacional, para essa atuação, se conveniente”. (*) Angelo Pavini é editor do blog Arena do Pavini.

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COLUNISTA

Mestre em Gestão e Estratégia de Negócios

RISCO DE AMBIGUIDADES

LEGAIS

NA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS

A redação mal feita de leis põe em risco crédito imobiliário

A

liberdade para o funcionamento do mercado, com intervenções mínimas de reguladores e transparência nas relações de negócios, tanto no que diz respeito às leis e às normas quanto aos contratos, é uma das formas mais eficazes de proteger os consumidores. Vale destacar a frase de Adam Smith, na obra célebre A Riqueza das Nações: “Não é da benevolência do açougueiro, do cervejeiro ou do padeiro que esperamos nosso jantar, mas da consideração que eles têm com o seu próprio interesse”. Também Milton Friedman em Livre para Escolher reforça a tese do interesse do empresário em que o seu cliente esteja satisfeito: “A concorrência não protege o consumidor porque os empresários têm mais coração mole do que os burocratas ou porque são mais altruístas ou generosos, ou até mesmo porque são mais competentes, mas apenas porque é do próprio interesse do empresário servir ao consumidor. [...] A perfeição não é para este mundo. Sempre haverá produtos de má qualidade, charlatões, vigaristas. Mas, em geral, a concorrência do mercado, quando lhe é permitido funcionar, protege o consumidor melhor do que fazem os mecanismos alternativos do governo que foram sendo progressivamente impostos ao mercado”.

Sem por em xeque a relevância dos chamados Códigos de Defesa dos Consumidores, estes devem contribuir para facilitar a relação entre produtores e consumidores, punindo,

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REVISTA DO SFI

de ambos os lados, quem não cumprir suas obrigações, em vez de ser instrumentos geradores de imbróglios e cizânias que acabam por fomentar desconfiança e conflitos, abarrotando o Judiciário de demandas, elevando o risco jurídico e assim onerando os próprios consumidores a quem pretendem proteger.

No caso particular do crédito imobiliário brasileiro, soma-se ao emaranhado de leis e normas de diferentes épocas um conjunto de leis redigidas com ambiguidade, levando às mais diversas interpretações. E entre elas está a Lei 8.078/1990 – o Código de Defesa do Consumidor. A falta de transparência das leis que regem o crédito imobiliário e os negócios habitacionais, resultante de redação confusa ou pouco clara, nem sempre é decorrente da falta de intimidade do legislador com a língua pátria. Não raramente, o fato de as leis não expressarem bem a intenção dos autores resulta de conflitos de interesses não apaziguados no processo de tramitação legal.

Há também casos em que a ambiguidade resulta da falta de visão e compreensão dos que elaboraram a lei de todas as variáveis envolvidas. Ao redigir um artigo, imaginam uma única interpretação para o fato que pretendem normatizar, desconhecendo seu alcance sobre outras vertentes do fato e até mesmo sobre outros fatos. Exemplo é o do parágrafo 2º do artigo 52 da Lei 8.078/90, que trata da devolução de juros proporcionais na liquidação

antecipada da dívida. O legislador não levou em conta a diversidade de situações, como na apuração da dívida no crédito imobiliário.

Tanto para a evolução normal da dívida como na liquidação antecipada não se imputam juros ainda não incorridos e não há que se falar em devolução de juros proporcionais. Em artigo anterior, o tema já foi tratado em profundidade. Além das externalidades negativas provocadas por erros matemáticos, sugerimos alterar o parágrafo citado.

Agora focamos outra falha de igual natureza no artigo 53 da Lei 8.078/90, que diz: “Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”. Importa destacar que nesse artigo há dupla ambiguidade – falta de visão do alcance e dos impactos em outras modalidades de negócio, além de absoluta falta de clareza.

O texto proíbe a perda total das prestações pagas, mas nem mesmo minimamente sinaliza em que condições e como se apuraria o valor das prestações a serem devolvidas ao devedor.

No tocante aos bens imóveis, provavelmente o legislador pretendeu proteger consumidores, que embora tivessem contrato de compra e venda, ainda não estavam na posse e gozo do móvel. Isso porque, na falta de regra, nos casos de desfazimento do negócio – por incapacidade de pagamento ou não aprovação de financiamento –, o comprador ficava à mercê do vendedor que podia praticar atos abusivos, como retenção de valores já pagos.

Mas, na forma como o artigo foi redigido, na verdade não foi solucionado o problema que a lei pretendia resolver. Prova disso são os embates acerca da regulamentação dos distratos de contratos firmados entre construtoras e compradores. Pior que isso, criou-se um imbróglio jurídico, pois alguns juízes estendem sua aplicação a contratos de autofinaciamento concedidos pelas construtoras – em que os adquirentes já usufruem do imóvel – e até a contratos de crédito abertos por instituições financeiras. A ambiguidade do artigo 53 é de tal ordem que o risco não é exclusivo dos contratos de financiamento com garantia de REVISTA DO SFI

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alienação fiduciária, estendendo-se a qualquer outro tipo de garantia. Cabe notar que a consolidação da propriedade (retomada do imóvel) nos contratos de crédito imobiliário com garantia de alienação fiduciária é regulada por lei própria – a Lei 9.514/97. Esta define a forma de apuração da parte passível de devolução ao devedor. E, em se tratando de garantia hipotecária, a adjudicação ou arrematação do imóvel está regulada na Lei 5.741/71 ou, conforme o caso, no Decreto 70/66. Portanto, não faz sentido que a Lei 8.078/90 faça alusão, de forma genérica, à devolução de valores de prestações pagas por devedores, em contratos de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária ou mesmo hipotecária, na hipótese de o imóvel já estar sendo usufruído pelo devedor e que este o perca por inadimplência ou descumprimento de cláusulas contratuais.

A prática demonstra que problemas não enfrentados em tempo hábil tendem a se agravar em vez de ser resolvidos. Embora os problemas relativos aos artigos 52 e 53 da Lei 8.078/90 causem pouco impacto para os financiamentos habitacionais, a omissão em enfrentá-los potencializa o risco de que se tornem relevantes. Importa destacar que, em contratos de autofinanciamento concedidos por construtoras com garantia de alienação fiduciária, sabe-se de decisões de juízes determinando a devolução de parte das prestações pagas pelos devedores, nos casos de consolidação da propriedade e retomada do imóvel por inadimplência, ou seja, fazendo prevalecer o artigo 53 da Lei 8.078/90, em detrimento das regras da Lei 9.514/97.

O fato de se tratar de artigos do Código de Defesa do Consumidor tem gerado certa resistência de se propor as alterações necessárias, pois alguns encaram referido código como autêntico ‘dogma’. Mas é mais que natural que uma lei, principalmente ao regular as relações entre produtores e consumidores, seja ajustada ao longo do tempo, de acordo com a evolução social e econômica e, principalmente, quando em sua aplicação prática fiquem evidenciadas falhas técnicas, caso dos artigos tratados neste texto. O artigo 53 da Lei 8.078/90 poderia, inclusive, ser ajustado de modo a tratar, de forma clara e explícita, da regulamentação dos distratos de contratos de compromisso de compra e venda de bens

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imóveis, eliminando-se as ambiguidades e não gerando ‘sombreamento’ indevido e inadequado sobre questões que estão regulamentadas em leis próprias, caso da retomada de imóveis por inadimplência nos contratos de financiamentos garantidos por alienação fiduciária ou hipoteca.

Sem dúvida, a existência de um arcabouço jurídico moderno e transparente é fundamental para o desenvolvimento e sustentabilidade do mercado de crédito imobiliário, do mercado habitacional e da economia como um todo. É plenamente justificável que os atores desses segmentos de mercado, junto com o governo federal, envidem esforços para implementar ações que enfrentem problemas já identificados, inclusive mediante a revogação ou alteração do artigo 4º do Decreto 22.626/33 e alteração do artigo 591 da Lei 10.406/2002. Isso porque, no caso da capitalização de juros, muito embora o problema tenha sido enfrentado na Lei 11.977/2009, só o foi para as operações realizadas por entidades do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Remanesce o problema para as empresas do setor da construção civil e dos demais setores da economia. Essa ação ‘emergencial’ deve ser levada a efeito sem prejuízo da necessidade de consolidar numa só lei – como a 4.380/64 – as principais regras do financiamento habitacional, mitigando riscos jurídicos e operacionais e propiciando transparência para todos os atores envolvidos nesses segmentos do mercado.

A Abecip e as principais entidades representativas da construção civil poderiam compor um grupo formado por experts no negócio imobiliário – ou seja, com conhecimento técnico-operacional, estratégico e jurídico – e, em prazo definido, elaborar proposta capaz de eliminar os gargalos já identificados e, a seguir, ‘mergulhar’ na elaboração consolidada de um novo marco regulatório para o mercado imobiliário e de crédito imobiliário brasileiro. O governo dispõe de instrumentos para corrigir rapidamente os problemas. Não é demais lembrar que, embora os textos legais devam ser simples e de fácil entendimento, em questões relativamente complexas – caso do crédito imobiliário, em que alguns vivem exatamente de ‘brechas’ que dão margem a polêmicas -, melhor é investir tempo reunindo ideias e argumentos para corrigir situações temerárias para as instituições do crédito imobiliário.

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COLUNISTA

JOSÉ PASCHOAL ROSSETTI Professor e pesquisador da Fundação Dom Cabral

A RETOMADA DA ECONOMIA GLOBAL E O BRASIL Com a recuperação, preços atrativos de imóveis no País atraem investidores externos e favorecem a desova de estoques

O

s números da economia mundial em 2017 e os projetados para os próximos cinco anos (2018-2022) são animadores, tanto para as economias avançadas quanto para os diferentes agrupamentos geográficos das nações emergentes, a despeito dos efeitos ainda não inteiramente superados da crise financeira do biênio 2008/09. Nas projeções do World Economic Outlook (WEO) do Fundo Monetário Internacional (FMI), das 194 economias analisadas (39 avançadas e 145 emergentes), apenas em dois países de dois grupos emergentes, na América Latina (Venezuela) e na África Subsaariana (Guiné Equatorial), as projeções das variações do PIB são negativas para o próximo quinquênio, com efeitos desprezíveis sobre o crescimento global.

Não há como desconsiderar os efeitos da crise de 10 anos atrás. Seis deles afetaram, em diferentes graus, aspectos relevantes, conjunturais e estruturais, da ordem geopolítica e do desempenho econômico, pois houve: 1) forte redução do valor de mercado das companhias listadas abertas e dinamismo de novas aberturas de capital (praticamente recuperados); 2) profusão de medidas regulatórias para os sistemas financeiros nacionais; 3) mudanças do destino e menor expressão de movimentos internacionais

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de capital para fins produtivos; 4) contração das correntes mundiais do comércio de mercadorias e serviços, tanto decorrentes dos impactos da crise no Produto Mundial Bruto (PMB), como da adoção de medidas protecionistas; 5) retroação dos processos de integração de mercados e de constituição de áreas de livre comércio; e 6) oportunidade para surgimento de propostas populistas, de vários matizes ideológicos, inclusive em países de alto peso econômico mundial, na América e na Europa.

O valor de mercado das companhias listadas teve queda abrupta em 2008, quando caiu de US$ 56,7 trilhões em 2007 para US$ 30,4 trilhões, só se recuperando em 2017. Em 2007, pela primeira vez na história o valor de mercado havia superado em 3,4% o PMB, mas, em 2008, caiu a 50,6% do PMB, relativo a 45 mil empresas. Em outubro de 2017, segundo a World Federation of Exchanges, o número de companhias atingiu 50 mil e o valor de mercado chegou a US$ 80,6 trilhões, superando em 1,5% o valor previsto do PMB, de US$ 79,3 trilhões.

A profusão de medidas regulatórias do mercado financeiro foi assimilada. As mudanças de destino e a menor expressão dos movimentos internacionais de capital para fins produtivos foram normalizadas. O ca-

pital financeiro deixou de ser o recurso escasso, mais que duplicando nas duas últimas décadas e hoje é 10 vezes superior ao PMB. Já a recuperação das correntes mundiais de comercio está defasada em relação ao crescimento do PMB: este saltou de US$ 56,8 trilhões em 2007 para US$ 79,3 trilhões, o que equivale a 3,4% ao ano ou a 39,6% acumulados, mas as correntes de comércio cresceram 2,1% ao ano ou 24% acumulados, de US$ 19,1 trilhões para US$ 23,6 trilhões. Estas diferentes taxas se explicam não só pela retomada de políticas protecionistas, mas pelo estancamento dos movimentos de criação de mercados comuns e de zonas de livre comércio.

A redução do crescimento chinês também afetou esta assimetria, bem como a provável maturação do desenvolvimento de cadeias mundiais de suprimentos desde final dos anos 90 por companhias de atuação global.

Os contrapontos destes impactos foram o ressurgimento de propostas populistas – uma das consequências comuns de crises econômicas agudas, especialmente em países que perderam posição nos rankings mundiais de competitividade e atratividade. Os resultados das eleições nos Estados Unidos e na França são exemplos desses contrapontos.

Quais teriam sido, no período 2008-2017,

os impactos da crise financeira de 2008-09?

E quais poderão ser – em 2018 e nos anos vindouros – os impactos da nova ordem econômica mundial em gestação e da visível retomada do crescimento do PMB, em níveis superiores aos das correntes mundiais de comércio, inclusive sobre o Brasil?

As respostas não são fáceis, pelo alto grau de incertezas e de assimetrias que as cercam.

Primeiro, o surgimento de propostas populistas no Brasil foi anterior à crise financeira de 2008/09: estabeleceu-se a partir de 2003, encerrando-se no início do segundo semestre de 2016, com efeitos nocivos sobre o crescimento do PIB nos últimos cinco anos, sobre os níveis de confiança dos agentes econômicos (que recuaram 30%) e sobre os indicadores de emprego da capacidade instalada na indústria (ociosidade superior a 25%) e da força de trabalho (13% de desempregados). Segundo, as propostas populistas podem ressurgir e conquistar os eleitores nas próximas eleições.

A confiança dos agentes econômicos foi parcialmente restabelecida pela volta da adoção de princípios ortodoxos de gestão macroeconômica nos campos monetário, cambial e fiscal, associados ao direcionamento das reformas já aprovadas ou em curso no Congresso Nacional e aos movimentos REVISTA DO SFI

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de privatização e de buscas por acordos e de estreitamento de relações com nações de grande peso na economia global. Inverteu-se o sinal de variação do Produto Interno Bruto (PIB) de 8,3% negativos no biênio 2005/06, para variações positivas, embora anêmicas, esperadas para o biênio 2017/18.

Há sinais discretos, mas promissores, de queda da ociosidade industrial e do desemprego. Parou de cair – na verdade, subiu um degrau – a posição do País no ranking mundial da competitividade, após a perda de 35 posições entre 2012 e 2016. Na acertada expressão de Carlos Arruda, da Fundação Dom Cabral (FDC), “o Brasil perdeu para ele mesmo”.

O que se tem observado nos últimos anos é o descolamento da conjuntura econômica dos países emergentes, embora em graus variados, em relação às turbulências nas economias avançadas. Há efeitos-contágio, mas em proporções menores do que os observados nos epicentros das crises. Basta comparar as taxas de expansão das economias emergentes nos últimos 25 anos com as dos avançados: têm sido, nas médias dos 15 maiores emergentes, mais de duas vezes superiores. Os emergentes bem posicionados nos rankings de competitividade seguem com níveis satisfatórios de crescimento.

Mas não é o que tem ocorrido com o Brasil, onde as médias do crescimento econômico, em série de médio longo-prazo (1990-2017), são mais de duas vezes inferiores às dos emergentes de maior expressão. É o que ocorre também quando há, como agora, sinais não desprezíveis de recuperação. A despeito das dificuldades conjunturais do País, a retomada de variações positivas nos indicadores macroeconômicos

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poderá ser robustecida, especialmente as relacionadas ao setor externo, como a redução do déficit em transações correntes e o ingresso de capitais de risco, com impacto positivo no nível dos investimentos e no valor de mercado das companhias abertas, podendo contribuir para um novo ciclo de IPOs, com objetivos de expansão das empresas. Há setores em que se observam efeitos mais imediatos, como no imobiliário: os preços atrativos de imóveis têm atraído investidores externos e contribuído para a desova de estoques acumulados no boom setorial dos anos que antecederam o agravamento da crise atual. Mas as incertezas quanto ao retorno dos propósitos populistas do período 2003-2016 poderá comprometer os “bons ventos de proa” vindos de fora.

Entre 2003-2011, o crescimento econômico do País, embora inferior à média dos 15 maiores emergentes, foi puxado pelo bom desempenho da economia mundial, pela continuidade de boa gestão macroeconômica até 2010 e pela construção de pilares para a ascensão da base da pirâmide sócioeconômica. Mas, com a proposição da “nova matriz macroeconômica”, ruíram os frágeis pilares da inclusão sócioeconômica.

O ano de 2018 será um “divisor de águas”: ou se consolidam os resultados macroeconômicos iniciados em 2017, com a continuidade das mudanças da política econômica em curso, coadjuvadas pelas perspectivas de bons números mundiais, ou se inicia um novo período de incertezas, que reverterá a confiança dos agentes econômicos internos e externos, um dos mais importantes fundamentos de recuperação de processos recessivos.

2018 SERÁ DIVISOR DE ÁGUAS: OU SE CONSOLIDAM OS RESULTADOS MACROECONÔMICOS OU VIRÁ NOVA FASE DE INCERTEZAS”

PROJEÇÕES: ECONOMIA MUNDIAL BRASIL 2017-2022 Agrupamentos por níveis de desenvolvimento e áreas geográficas Grupos de países

2006

2017

2018

2022

VARIAÇÕES ANUAIS (%) PRODUTO MUNDIAL BRUTO

3,2

3,7

3,8

3,8

ECONOMIAS AVANÇADAS

1,7

2,0

1,7

1,7

Estados Unidos

1,5

2,2

2,3

2,3

Área do Euro

1,8

2,1

1,9

1,9

Japão

1,0

1,5

0,7

0,7

Coreia do Sul

2,9

2,4

3,4

3,4

Austrália

2,7

2,4

2,3

2,3

Outras 33 economias avançadas

2,0

2,4

2,2

2,2

ECONOMIAS EMERGENTES

4,3

4,9

5,0

5,0

13 países da CEI

0,4

2,1

2,1

2,1

30 países da Ásia

6,4

6,5

6,5

6,5

12 países da Europa

3,1

4,5

3,5

3,5

32 países da AL e Caribe

- 0,9

1,2

1,9

1,9

23 países do Oriente Médio e Norte da África e Eurásia

2,7

2,6

3,5

3,5

45 países da África Subsaariana

1,4

2,6

3,4

3,4

56,8

79,3

84,4

84,4

120,2

126,6

133,8

133,8

19,1

23,8

24,1

24,1

US$ TRILHÕES Por taxas cambiais ajustadas Pela paridade do poder de compra EXPORTAÇÕES MUNDIAIS

VARIAÇÕES ANUAIS (%) INFLAÇÃO Economias avançadas

0,6

1,6

1,5

1,5

Economias emergentes

2,8

3,4

3,5

3,5

4,0

1,5

2,2

2,2

Por taxas cambiais ajustadas

1,1

1,8

2,0

2,0

Pela paridade do poder de compra

1,6

3,2

nd

nd

EXPORTAÇÕES US$ trilhões

0,14

0,23

0,30

0,30

INFLAÇÃO Variações anuais (%)

3,1

4,5

nd

nd

BRASIL VARIAÇÕES ANUAIS (%) PIB Variações anuais (%) PIB US$ trilhões

FONTES: PROJEÇÕES: INTERNATIONAL MONETARY FUND. WORLD ECONOMIC OUTLOOK. OCTOBER 2017. ANO DE 2006: WORLD BANK DATA BASE.

REVISTA DO SFI

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Estrangeiros ensaiam os primeiros passos e o mercado corporativo tende a melhorar no futuro próximo

SINAIS ANTECEDENTES DE

RECUPERAÇÃO NO SEGMENTO IMÓVEIS CORPORATIVOS Por Danilo Vivan *

D

epois de ter atingido seu recorde histórico em 2012, beneficiando investidores imobiliários, os preços dos aluguéis das chamadas lajes corporativas (escritórios de alto padrão, com mais de 500 m2 de área útil) caíram fortemente nos últimos anos, em decorrência de uma espécie de tempestade perfeita: economia em recessão (queda de 3,8% no PIB em 2015 e de 3,6% em 2016), excesso de oferta de novas unidades derivada da superavaliação do potencial nos anos de bonança da economia do País (que chegou a crescer 7,5% em 2010) e de uma redução nos investimentos diretos. Os últimos tempos foram favoráveis para os locatários.

Agora, com os juros em queda no Brasil e em patamares historicamente baixos aqui e no exterior e a economia nacional dando sinais consistentes de recuperação, os analistas avaliam que esse mercado deve começar a apresentar sinais de recuperação, com os ventos voltando a soprar a favor de investidores e locadores.

“Nossa expectativa é de que, em 2018, o jogo seja neutro”, afirma o gerente sênior de Pesquisa e Inteligência de Mercado para América do Sul da consultoria Cushman & Wakefield, Gustavo Garcia. “Mas, a partir de 2019, as perspectivas são francamente pró-proprietários, que passarão a ter mais poder na mesa de negociação, coisa que não ocorreu nos últimos

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REVISTA DO SFI

três anos”. Por hora, as pesquisas mostram indicadores ainda negativos para os investidores. Após uma máxima histórica de R$ 114 por metro quadrado em 2013 (em São Paulo), nos anos seguintes os preços dos aluguéis seguiram recuando consistentemente, atingindo, no terceiro trimestre deste ano, R$ 81,00 o metro quadrado (m2) – confira no gráfico 1.

Os valores refletem a dinâmica entre oferta e demanda, que, por sua vez, acaba tendo impacto na chamada taxa de vacância, fator primordial na determinação dos preços. Em São Paulo, o índice de vacância – que indica o total de metros quadrados disponível – atingiu em 2010 o mínimo de 6,4% para, a partir de então, engatar uma alta até agora não interrompida e que chegou, no acumulado deste ano, a 25,4%.

Pode-se dizer, grosso modo, que uma em cada quatro lajes comerciais se encontra desocupada.

TRÊS FASES O diretor de Transações da consultoria Jones Lang La Salle (JLL), Paulo Casoni, explica que, nos últimos anos, o mercado de locações passou por três momentos distintos. No primeiro, do início de 2015 até meados de 2016, as empresas aproveitaram o mercado pró-inquilino para mudar suas sedes para escritórios de melhor padrão, num movimento denominado voo para a qualidade (fly to quality, em inglês).

EMPRESAS VOLTAM A AMPLIAR ÁREAS LOCADAS” Paulo Casoni

Foi o que motivou, por exemplo, operações de concentração de equipes antes espalhadas por vários prédios num mesmo empreendimento. A JLL, que ocupava dois prédios, transferiu em junho de 2015 sua equipe para uma nova e única sede nas torres-gêmeas do São Paulo Corporate Towers, no centro financeiro da avenida Juscelino Kubitschek.

Num segundo momento, no auge da crise, a maioria das mudanças de endereço ocorreu em consequência das reduções nos quadros de pessoal das companhias. Estas passaram a ocupar escritórios menores para acomodar times mais enxutos. Foi quando a chamada absorção líquida (aumento ou diminuição real do espaço ocupado) registrou, pela primeira vez em mais de uma década, um índice negativo, fenômeno que não era registrado desde 2002. Na prática, 2015 terminou com uma sobra extra de 9 mil m2 (ver gráfico 2).

Agora, com a economia apresentando sinais de recuperação e o desemprego em queda, empresas que antes mudavam para escritórios menores voltam a ampliar suas áreas locadas.

Do início do ano até agora, foram registradas operações com gigantes como Pepsi, Claro, Amil, Uber, 99 Taxis e a chinesa Huawei (de eletrônicos), todas em busca de escritórios mais amplos.

Com isso, regiões bem qualificadas no mercado de lajes

comerciais, como as avenidas Faria Lima, Juscelino Kubitschek e Paulista, já registram taxas de vacância de cerca de 15%, consideradas de equilíbrio. Nessas regiões, o prazo de carência para o início do pagamento da locação, que, no auge da crise, chegou a 24 meses, hoje gira em torno de três a seis meses. “O índice de descolamento entre o valor anunciado para a locação e o efetivado no fechamento do negócio, que chegou a 25% no auge da crise, hoje está voltando para os patamares regulares, de em torno de 10%”, explica Casoni.

Na prática, isso indica que o mercado está recuperando a liquidez perdida durante a recessão.

Mas o executivo da JLL pondera que regiões com menor atratividade para escritórios, como Alphaville e Barra Funda, ou com oferta muito grande, como a avenida Luís Carlos Berrini, ainda enfrentam índices de vacância próximos da média dos 25%. Possivelmente, como reflexo da crise, uma modalidade de locação que vem crescendo são os escritórios de ‘co-working’ (trabalho compartilhado), como Regus e WeWork. A locação desses espaços (concentrados predominantemente em áreas nobres) registrou alta de 105% nos primeiros nove meses de 2017.

Para 2018, com a economia em recuperação e a entrega prevista de cerca de 100 mil m2 em empreendimentos novos de alto padrão (bem abaixo dos 161 mil m2 deste ano), a taxa REVISTA DO SFI

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SÃO PAULO: PREÇO DOS ALUGUÉIS DE LAJES CORPORATIVAS (EM R$ POR M2)

LAJES CORPORATIVAS: ABSORÇÃO LÍQUIDA – SÃO PAULO (EM M2)

R$ 114 R$ 84

R$ 97 R$ 93

R$ 90

205,393 R$ 88

R$ 86

R$ 203,653 R$ 189,118

R$ 205, 853

R$ 81 130,135 64,261 28,155 -9,723

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017*

FONTE: JLL

*2017 ATÉ O TERCEIRO TRIMESTRE

de vacância deve seguir diminuindo lentamente. A partir de 2019, segundo analistas, a balança deve pesar a favor dos investidores. Garcia, da Cushman&Wakefield, observa que, se nos Estados Unidos o prazo médio dos contratos de aluguel é de cerca de 15 anos, no Brasil é em média de apenas cinco anos, podendo haver revisões nos termos a partir do terceiro ano. “O ajuste de preços é muito rápido”.

a transferência de um terço do portfólio de escritórios comerciais da Cyrela Commercial Properties (CCP) para o fundo de pensão canadense Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB). Já a BR Properties adquiriu da Previ o Condomínio Centenário Plaza, conhecido como Robocop, um dos mais famosos edifícios comerciais da avenida Luís Carlos Berrini.

Com quase R$ 1 bilhão em caixa, o grupo está de olho em novas aquisições. “O estrangeiro passou a olhar o mercado com mais atenção, já prevendo uma retomada e buscando, dessa forma, antecipar a curva” explica Garcia, da Cushman.

ELEIÇÕES O caminho até esse novo cenário passa pela eleição presidencial deste ano. A escolha do nome do próximo presidente pode fazer enorme diferença no ritmo de crescimento econômico e, por definição, no mercado de lajes corporativas.

“Há um espaço para turbulências no ano que vem, o que, de alguma forma, tem impedido que o investimento privado deslanche mais fortemente”, avalia o sócio da consultoria 4E, Bruno Rezende. Ele pondera, no entanto, que, ao menos no curto prazo, as condições macroeconômicas do País melhoraram sensivelmente, com juros em baixa e o mercado de capitais registrando operações expressivas com títulos como FDICs e CRIs. Para os ‘pequenos’ investidores nacionais (como famílias de alta renda que adquirem, por exemplo, um ou dois andares como investimento num prédio de alto padrão), a redução dos rendimentos em renda fixa provocada pela baixa da Selic (hoje em 7,5% ao ano) tem provocado um aumento do interesse por esse mercado, mesmo diante das incertezas das eleições. Já os grandes players (asset managers, fundos de pensão, por exemplo), especialmente os estrangeiros, enxergam, aparentemente, um cenário de médio-longo prazo sem grandes rupturas.

Por isso, mesmo com os preços dos aluguéis em patamares historicamente baixos, começam a ensaiar movimentos de compra. O caso mais emblemático foi a operação envolvendo

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REVISTA DO SFI

FONTE: JLL

Ele observa, no entanto, que embora o mercado esteja em níveis historicamente altos do ponto de vista de ofertas para locação, no que diz respeito a imóveis para compra a disponibilidade é limitada, porque os proprietários não estão alavancados – e, portanto, não precisam se desfazer de ativos – e, segundo, porque os preços para venda estão muito baixos, desestimulando vendas. Para se ter uma ideia, o valor do m2 de escritórios padrão A e A+, que em 2012 e 2013 girava em torno de R$ 14 mil, hoje é de cerca de R$ 11 mil. “Os novos níveis de aluguel, em geral, não compensam os níveis de reposição, razão pela qual boa parte das operações decorre de movimentos como os de reposicionamento de mercado, caso, por exemplo, da venda da torre corporativa do empreendimento Urbanity pela construtora Even, que optou por manter o foco em seu principal negócio, os empreendimentos comerciais.”

Nos próximos meses, a evolução do cenário político deve balançar as peças desse tabuleiro. Mas também é evidente que, com um mínimo de estabilidade na economia e os preços dos aluguéis em patamares historicamente baixos, as perspectivas, a partir de agora, mais favoráveis despertem o interesse de investidores. (*) Danilo Vivan é jornalista

DIREITO IMOBILIÁRIO

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NORMAS ESPECÍFICAS PREVALECEM, SEGUNDO O STF O Supremo Tribunal Federal (STF) afasta o risco de rescisão de contrato com alienação fiduciária por inadimplência do devedor Por Melhim Chalhub (*)

REVISTA DO SFI

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O

Supremo Tribunal Federal (STF) afastou de vez uma grave ameaça ao sistema de crédito imobiliário e aos mutuários de boa fé que tomaram financiamento habitacional com garantia de alienação fiduciária e perderam a solvência. Após 27 anos de vigência do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990) e 20 anos da Lei 9.514/1997, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou-se ao ser reconhecido pelo Supremo Tribunal Federal (STF) que o CDC se aplica à generalidade dos contratos que configurem relação de consumo, em razão da vulnerabilidade do contratante da aquisição de bens ou serviços, tomador de crédito, etc., e da sua posição como destinatário final da operação. Com a ressalva – e é o ponto crucial – de que prevalecem sobre o CDC as leis especiais, naquilo que têm de peculiar.

O STF tomou a decisão ao julgar a Ação Direta de Inconstitucionalidade 2.591, confirmando a incidência do CDC sobre os contratos bancários celebrados com consumidores, pois ressalvou que as normas específicas relativas ao aspecto financeiro da operação prevalecem sobre o CDC, “sob o prisma estritamente financeiro”.

O debate que se travou nesse julgamento ressalta a necessidade de identificação dos distintos planos de incidência do CDC e das normas especiais, evitando a invasão do campo de aplicação das normas especiais. Foi o que salientou em voto de 2007 o então ministro do STF Cezar Peluso: “[as normas do CDC se aplicam] sobre os aspectos factuais da relação entre instituição do sistema financeiro e cliente, encarada apenas do ponto de vista do consumo. Não invadem, portanto, nenhuma competência que se possa qualificar reservada a normas regulamentares do sistema financeiro nacional, cujo âmbito de aplicação, ou de validade material, é outro (...). O CDC não tende a disciplinar as relações entre as instituições integrantes do sistema financeiro nacional e seus clientes, sob o prisma estritamente financeiro”.

Mais recentemente, no Recurso Extraordinário 636.331-RJ, acordão publicado em outubro de 2017, o STF deu idêntica solução ao apreciar o conflito entre o CDC e a Convenção de Varsóvia, em questão envolvendo indenização por extravio de bagagem, ao decidir que, no conflito entre a Convenção e o CDC, aquela prevalece no que tem de específico. Fundamenta-se o acórdão em que os Tratados e Convenções, quando não versem sobre direitos humanos, têm status de lei ordinária e “são normas especiais em relação ao CDC, que é norma geral para as relações de consumo. A Lei 8.078, de 1990, disciplina a generalidade das relações de consumo, ao passo que as referidas Convenções disciplinam uma modalidade especial de contrato, a saber, o contrato de transporte aéreo internacional de passageiros” (trecho do voto do relator).

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REVISTA DO SFI

Essa é também a orientação do STJ em relação à coexistência do CDC com as leis especiais sobre os contratos de financiamento imobiliário.

Especificamente em relação à alienação fiduciária de imóveis, o STJ tem afirmado reiteradamente que a norma especial – a Lei 9.514/1997 – prevalece sobre a norma geral do CDC naquilo que tem de específico, como ilustra o Recurso Especial 1.230.384-SP: “A regra especial do § 4º do art.

27 da Lei 9.514/97 claramente estatui que a restituição ao devedor, após a venda do imóvel em leilão, será do valor do saldo que sobejar ao total da dívida apurada. Portanto, existe regra especial para a situação jurídica em questão, que deve preponderar sobre a regra geral do Código de Defesa do Consumidor”.

Tal interpretação já era há muito consolidada no STJ em relação à alienação fiduciária de bens móveis, segundo a qual a par da incidência do CDC, “a regra do art. 53 do CDC deve ser interpretada em conformidade com a especificidade do negócio de alienação fiduciária em garantia”, de modo que “uma vez paga a dívida [financiamento tomado pelo devedor fiduciante], o que sobejar, correspondente ou não às parcelas já pagas, deve o credor restituir ao devedor.”

(REsp 250.072-RJ).

Embora a jurisprudência esteja consolidada nos tribunais superiores, no sentido de que (i) a norma especial sobre os contratos imobiliários prevalece sobre a norma geral do CDC, naquilo que tem de específico, e, em consequência, (ii) a regra aplicável em caso de inadimplemento da obrigação garantida por propriedade fiduciária de bem imóvel é a do art. 27 da Lei 9.514/1997, vez por outra se verificam decisões de primeiro grau e até de tribunais estaduais e regionais que dão à compra e venda com financiamento e pacto adjeto de alienação fiduciária tratamento idêntico ao da promessa de compra e venda, acolhendo pedidos de “rescisão do contrato de alienação fiduciária.”

Trata-se de verdadeira aberração jurídica. Num passe de mágica, tais decisões extinguem os contratos principais nessa relação jurídica (financiamento e compra e venda) por efeito da extinção do contrato acessório (alienação fiduciária), invertendo o princípio mais do que elementar, segundo o qual o acessório segue o principal...

Fundamentam-se tais decisões, não raras vezes, em que a compra e venda com financiamento e alienação fiduciária caracteriza “relação de consumo e contrato de adesão”, circunstância que autorizaria o devedor fiduciante a “postular a rescisão da avença, em virtude de sua incapacidade financeira para continuar honrando as parcelas”, exonerando-se, por esse meio, da obrigação de resgatar o financiamento que tomou para adquirir o imóvel.

O fato de se tratar de contrato de adesão não justifica o abandono do regime jurídico instituído por lei especial (Lei 9.514) e a adoção de regulamentação de contrato diverso, pois o juiz não é dotado de ampla capacidade criativa que o autorize a “transformar um contrato de compra e venda em doação, ou desfigurar um contrato de seguro ou de transporte...”.

De acordo com o regime jurídico dos contratos de crédito com garantia real, inclusive fiduciária, a jurisprudência já se encontra consolidada no sentido de que “não se resolve contrato, mas sim se executa garantia, o que é estruturalmente distinto,” merecendo destaque decisão proferida recentemente em Agravo de Instrumento, segundo a qual: “Não se confundem o compromisso de venda e compra com a venda e compra garantida por alienação fiduciária do recebimento do preço Vendedor que se converte em mero credor fiduciário do devedor fiduciante, para fins do recebimento do preço financiado. Impossibilidade de resolução do contrato, com retorno das partes ao estado anterior .

Impossibilidade de pagamento do preço que implicará consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e leilão extrajudicial do bem. Credor fiduciário que satisfará o seu crédito com o produto da arrematação, devendo eventual excedente ser restituído ao devedor fiduciante.

Restituição de parte das parcelas pagas que se dá pelo mecanismo da excussão, e não da resolução do contrato.” Se, no curso do contrato, sobrevier incapacidade financeira do devedor fiduciante para resgatar a dívida, a solução admi-

tida pela lei, alternativamente ao pagamento em dinheiro, é a dação do seu direito aquisitivo em pagamento (Lei 9.514/1997, art. 26, § 8º), mas não a “rescisão da alienação fiduciária” (isto é, “rescisão” do contrato de garantia), até porque, se juridicamente possível, a “rescisão” do contrato de alienação fiduciária daria causa tão somente ao perecimento da garantia e não à extinção da dívida, que continuaria existindo, só que, então, desfalcada de garantia.

Em suma, na medida em que a regra especial da Lei 9.514/1997 “deve preponderar sobre a regra geral do Código de Defesa do Consumidor” (REsp 1.230.384-SP), não se justifica aplicar analogicamente à extinção do contrato de crédito com pacto adjeto de alienação fiduciária a construção jurisprudencial relativa à extinção do contrato de promessa de venda mediante resolução. Ao prever o pagamento da dívida com o produto do leilão do imóvel e a entrega do saldo, se houver, ao devedor, ou, alternativamente, a dação do direito eventual do devedor em pagamento da dívida, a regra especial da Lei 9.514/1997 é, a um só tempo, coerente com os princípios gerais da execução de crédito e de vedação do enriquecimento sem causa, enunciado no art. 884 do Código Civil e repercutido no art. 53 do CDC. (*) Melhim Chalhub é jurista especializado em questões imobiliárias e autor de inúmeros livros sobre direitos reais, contratos em geral e alienação fiduciária. A matéria objeto deste artigo é tratada detidamente nos livros Alienação Fiduciária – Negócio Fiduciário (5ª edição) e Incorporação Imobiliária (4ª edição), Editora Gen-Forense.

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PRÊMIOS ABECIP

A 14ª edição do Prêmio Abecip de Jornalismo atraiu participantes de todo o País e premiou como veículo do ano o Diário de Pernambuco

JORNALISMO E CRÉDITO IMOBILIÁRIO DOMINAM A PAUTA

“A

Por Juliana Meneses (*)

14ª edição do Prêmio Abecip de Jornalismo vem homenagear os jornalistas que, de forma especial, retratam esse Brasil desafiador presente diariamente nos jornais, na TV, no rádio, nas revistas, na internet, nos blogs e sites”, afirmou o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Gilberto Duarte de Abreu Filho, na entrega das premiações, em outubro. A cerimônia de entrega do 14º Prêmio Abecip de Jornalismo manteve a tradição: atraiu jornalistas de todo o País e personalidades da vida econômica nacional, como o orador principal, o economista e presidente do Insper Marcos Lisboa.

Lideranças da construção civil e do crédito imobiliário lotaram o Museu da Casa Brasileira, na Avenida Faria Lima, em São Paulo, para participar do encontro. O presidente da Abecip falou da importância de premiações que valorizam o trabalho realizado no dia a dia da redação, mesmo numa conjuntura difícil para o setor imobiliário. “Entre os laureados deste ano estão trabalhos que não tratam das glórias do mercado

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REVISTA DO SFI

imobiliário, mas de urbanização, meio ambiente, coragem de enfrentar desafios, caso de prefeituras, Estados e do governo federal que dão alguns exemplos dignificantes”. Pela primeira vez em sua história, o veículo do ano não tem sua sede no Sudeste: o escolhido foi o Diário de Pernambuco, de Recife. O prêmio Abecip de Jornalismo foi comemorado junto com o 3º Prêmio Lares Abecip Secovi-SP de soluções para o mercado e crédito imobiliário.

EXCESSO DE ESTADO

Em pronunciamento instigante, Marcos Lisboa traçou um paralelo entre as várias fases da história brasileira nas últimas décadas, marcada pelo excesso de protagonismo do Estado no governo Juscelino Kubitschek, passando pela era militar e pelos últimos tempos do Partido dos Trabalhadores (PT) – que o economista conheceu de perto como secretário de Política Econômica do Ministério da Fazenda no primeiro governo Lula. Depois, deu ênfase aos sinais de recuperação em curso da economia brasileira, mostrando que o desafio está em que a retomada econômica seja sustentável. E para isso, afirmou,

Os vencedores do 14`º Prêmio Abecip de Jornalismo

Gilberto Duarte, da Abecip

o Brasil terá de ter uma política econômica cada vez mais semelhante a dos demais países.

Lisboa tratou das mudanças registradas na economia brasileira na hora de enfrentar as grandes crises e dos métodos usados por outros países: “Lembro que quando era garoto, lá pelos anos 80, gostava de economia e a tese era de que o Brasil era explorado pelos ricos, por isso era um País pobre e a solução para isso era fechar o Brasil e produzir aqui dentro para ficarmos ricos. Então comecei a olhar os números de comércio exterior e me assustei. Os Estados Unidos não comercializavam com o Brasil, com a América Latina ou com a África.

O comércio não era Norte-Sul, o comércio era Norte-Norte.

Os Estados Unidos eram ricos porque comercializavam com países ricos. Não havia essa exploração [de que os críticos falavam]. Mas como? Você se especializa em algumas atividades e a economia tem retorno em crescente escala, você fica maior e mais produtivo. E outro se especializa em outra atividade e também fica mais produtivo e rico. Vocês trocam.” Lisboa aproveitou o exemplo das relações comerciais internacionais para

Marcos Lisboa, do Insper

comparar o que é feito em empresas do segmento imobiliário.

Imagine se todos quisessem fazer tudo. “Quero fazer o crédito, construir o prédio, fazer o cimento, quero ter a siderurgia para fazer aço. Ficaria inviável o negócio para o construtor e inviável para o País”, assinalou.

DISTRATOS, UMA JABUTICABA

O Brasil tenta caminhar de maneira diferente dos outros. Por exemplo, no caso dos distratos, que ocorrem quando o comprador final denuncia o contrato imobiliário feito com o incorporador. Os distratos, enfatizou Lisboa, são uma criação brasileira e precisariam ser enfrentados com muito diálogo.

Como enxergar os distratos? Os bancos financiam os empreendimentos que apresentam uma demanda grande. Mas pode ocorrer que depois de dois anos, por exemplo, o comprador perceba que o imóvel que ele comprou na planta se desvalorizou e decida devolvê-lo. “Em qualquer lugar razoável, se dois anos depois de comprar você desiste de um apartamento, você vende o apartamento. O problema é seu, você comprou o REVISTA DO SFI

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C AT EG O RI AS Financiamento imobiliário

MÍDIA Veículo do ano

Educação financeira e responsabilidade social na construção civil

DIÁRIO DE PERNAMBUCO Autor Matéria

I MPR ESSO

Fontes de recursos para o mercado imobiliário

Jornal Veículo

Carolina Mandl, Chiara Quintão e Fernando Torres “Construtora ainda resiste em proteger seus imóveis” Valor Econômico

Silvia Rosa e Talita Bertolim Moreira “Retomada do setor imobiliário depende de funding mais caro” Valor Econômico

Alice Cristiny Ferreira de Souza “A multiplicação do verde pelo Recife” Diário de Pernambuco

Email Rodrigo Petry

Autor

“Desconstrução”

Matéria

Revista

Veículo

Capital Aberto

Email Autor

Angelo Pavini

Anderson Figo

Matéria

“Crédito com Garantia em imóvel atrai bancos e juros caem”

“Opção à LCI, nova letra imobiliária deve ser mais barata e segura”

Internet Veículo

Blog Arena do Pavini

Email

aline.bonzati@estadao.com

E LE T RÔ N I C A

anderson.figo@abril.com.br

Aiana Freitas

Autor Matéria

Exame.com

“Canteiros sem cinza”

Diariodepernambuco.com.br aline.critina@gmail.com Hebert Araújo

“Especial - Mercado Imobiliário”

“Alicerce do futuro”

Rádio Veículo

Rádio Bandeirantes FM

Email

afreitas@band.com.br

Autor

Tevê

Zuila David, Moacir Aragão, Daciano Correia

Menção honrosa

Matéria

“Dias melhores - Mercado imobiliário volta a crescer em João Pessoa”

Veículo

TV Cabo Branco / Paraíba

Autor Eduardo Santos Vanini Queila Ariadne Douglas Gavras Ana Maria Melo do Nascimento Juliana Vestri, Sophia de Camargo Soares e Thâmara de Paula

REVISTA DO SFI

Rádio CBN - Paraíba hebertjornalista@gmail.com

Marcelo Henrique Andrade

“Um lugar para viver em paz”

Fantástico Rádio CBN / Paraíba

Email

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André Clemente, Rochelli Dantas e Thatiana Pimentel

Matéria “Arquitetura possível” “Burocracia encarece custo final de imóveis em até 12%” “Matrícula de imóveis trará dados judiciais” “Capibaribe: um rio à espera por sua cidade” Série de matérias sobre educação financeira

Veículo Jornal O Globo (Morar Bem) O Tempo (MG) O Estado de S. Paulo Diariodepernambuco.com.br UOL

VENCEDORES 3º PRÊMIO LARES ABECIP SECOVI-SP “Análise do Impacto Financeiro da Distribuição das Áreas de uma Unidade Habitacional do Programa Minha Casa, Minha Vida no Custo Total”

Ícaro Freitas de Assis - (Universidade de Fortaleza – UNIFOR) Marquicilandro Teixeira dos Santos Filho -(Universidade de Fortaleza – UNIFOR)

“A Opção de Abandono na Avaliação de Empreendimentos de Base Imobiliária do Setor Industrial e Logístico”

Giuliano Cadaval Tognetti -(LAGERCON – FEC UNICAMP) Gabriel A. Costa Lima (Universidade Estadual de Campinas, UNICAMP) Ariovaldo Denis Granja - (LAGERCON – FEC UNICAMP)

“O Impacto da Inflação e da Valorização Imobiliária no Lucro Líquido dos Projetos de Habitação Popular pela Análise de Cenários

Caio Lopes Brasil - (Universidade de Fortaleza – UNIFOR) Marcelo Augusto Farias de Castro - (Universidade de Fortaleza – UNIFOR)

apartamento, é o seu risco”. Aqui, você quer devolver para a construtora e pedir o que pagou de volta, o que provoca insegurança jurídica para todo o mercado de lançamentos de imóveis. Investidores nesse mercado deixarão de operar para não correr riscos dessa ordem e o resultado futuro será o enfraquecimento do setor e a diminuição da oferta. Em resumo, as novas gerações sofrerão as consequências e não terão o crédito para financiar na planta.

OS PREMIADOS

Inscreveram-se para o 14º Prêmio 175 matérias e foram selecionados 14 premiados nas categorias eletrônica e impressa, TV, rádio, jornal, revista e internet. Os vencedores foram: Alice Cristiny Ferreira de Souza (Diário de Pernambuco); Anderson Figo (Exame.com); André Clemente, Thatiana Pimentel e Rochelli Dantas (Diário de Pernambuco - online); Angelo Pavini (Blog Arena do Pavini); Carolina Mandl, Chiara Quintão e Fernando Torres (Valor Econômico); Marcelo Henrique Andrade (Rádio CBN – Paraíba); Rodrigo Petry (Capital Aberto); Talita Bertolim Moreira e Silvia Rosa (Valor Econômico); Zuila David, Moacir Aragão, Daciano Correia (TV Cabo Branco/Paraíba).

Em 2017, também foram concedidas premiações às matérias que se destacaram pelos temas abordados. Os troféus de menção honrosa foram entregues aos jornalistas Anama-

ria Melo do Nascimento (Diário de Pernambuco - online); Douglas Gavras (O Estado de S. Paulo); Eduardo Santos Vanini (O Globo, do caderno Morar Bem); Queila Ariadne (O Tempo/MG); Sophia de Camargo Soares, Thâmara de Paula e Juliana Vestri (UOL).

O destaque para o veículo do ano foi dado ao jornal Diário de Pernambuco, pelo empenho e qualidade das informações.

Foram entregues, ainda, os prêmios para os vencedores da terceira edição do Prêmio Lares Abecip Secovi-SP: Ícaro Freitas de Assis e Marquicilandro Teixeira dos Santos Filho, da Universidade de Fortaleza, com o trabalho “Análise do Impacto Financeiro da Distribuição das Áreas de uma Unidade Habitacional do Programa Minha Casa Minha Vida no Custo Total”; Giuliano Cadaval Tognetti (Lagercon – FEC Unicamp), Gabriel A. Costa Lima (Universidade Estadual de Campinas, Unicamp) e Ariovaldo Denis Granja (Lagercon – FEC Unicamp), com a monografia “A Opção de Abandono na Avaliação de Empreendimentos de Base Imobiliária do Setor Industrial e Logístico” e, por fim, Caio Lopes Brasil e Marcelo Augusto Farias de Castro, ambos da Universidade de Fortaleza, autores do trabalho “O Impacto da Inflação e da Valorização Imobiliária no Lucro Líquido dos Projetos de Habitação Popular pela Análise de Cenários”. (*) Juliana Meneses é jornalista da Área de Comunicação da Abecip.

REVISTA DO SFI

53

INDICADORESDECRÉDITO

Por Leonardo Rangel

546,487

FGTS

46%

32%

LCI

CRI

16%

6%

73.631

72.490

Dez/16

Nov/17

Dez/15

55.695

45.388 Dez/13

Dez/14

33.356 Dez/12

192.060 Nov/17

27.795

183.263 Dez/16

Dez/11

190.176 Dez/15

150.532 Dez/14

96.599 Dez/13

62.360 Dez/12

46.832 Dez/11

Nov/17

Dez/16

Dez/15

Dez/14

Dez/13

Dez/12

Dez/11

Nov/17

Dez/16

Dez/15

Dez/14

Dez/13

Dez/12

Dez/11

SBPE

60.630

VALORES EM R$ MILHÕES

381.000

397.796

364.695

330.824

299.039

269.075

515.955

509.223

522.344

466.789

SALDO E PARTICIPAÇÃO %

247.658

330.569

388.642

CADERNETA DE POUPANÇA X OUTRAS APLICAÇÕES - SALDO / PATRIMÔNIO NO FINAL DE MÊS

FONTES: ABECIP, BANCO CENTRAL DO BRASIL, CAIXA E B3 - OBS: (*) FGTS: ESTIMATIVA PARA NOVEMBRO DE 2017. ULTIMO DADO DISPONÍVEL REFERENTE A SETEMBRO.

POUPANÇA SBPE - R$ MILHÕES

8.000 6.000 4.000 2.000 0 -2.000 -4.000 -6.000 -8.000

FONTES: ABECIP E BANCO CENTRAL DO BRASIL

POUPANÇA SBPE E RURAL: DISTRIBUIÇÃO DO SALDO E DEPOSITANTES POR FAIXA DE VALOR (JUL 2017) FAIXA DE VALOR EM R$ ATÉ 100,00 DE 100,01 A 500,00 DE 500,01 A 1.000,00 DE 1.000,01 A 5.000,00 DE 5.000,01 A 20.000,00 DE 20.000,01 A 30.000,00 MAIS DE 30.000,00 TOTAL FONTE: BANCO CENTRAL DO BRASIL / FGC

54

REVISTA DO SFI

SALDO R$ MILHÕES 1.265 4.510 6.246 42.475 117.106 57.168 438.863 667.633

% POR FAIXA 0.19 0.68 0.94 6.36 17.54 8.56 65.73 100.00

NÚMERO DE DEPOSITANTES % ACUMULADO 0.19 0.86 1.80 8.16 25.70 34.27 100.00

MILHARES 87.874 17.774 8.242 16.999 11.349 2.338 4.904 149.479

% POR FAIXA 58.79 11.89 5.51 11.37 7.59 1.56 3.28 100.00

% ACUMULADO 58.79 70.68 76.19 87.56 95.16 96.72 100.00

Nov/17

Set/17

Jul/17

Mai/17

Mar/17

Nov/16

Ja n/16

Set/16

Jul/16

Mar/16

Jan/16

Nov/15

-10.000 Jul/15

(34.712) (35.624) (39.140) (41.054) (42.824) (40.224) (31.223) (8.716) (9.203) (12.746) (13.237) (13.064) (8.192) (7.088) (5.443) (2.278) (3.945) (184)

Set/15

(2.789) (911) (3.516) (1.914) (1.770) 2.600 9.001 (8.716) (487) (3.543) (491) 173 4.872 1.104 1.645 3.165 (1.668) 3.762

VALORES EM R$ MILHÕES

10.000

Jul/15

NO ANO

mai/15

NO MÊS

Jan/15

JUN-16 JUL-16 AUG-16 SET-16 OUT-16 NOV-16 DEZ-16 JAN-17 FEB-17 MAR-17 ABR-17 MAI-17 JUN-17 JUL-17 AGO-17 SET-17 OUT-17 NOV-17

CAPTAÇÃO LÍQUIDA

Mar/15

MESES

POUPANÇA SBPE - CAPTAÇÃO LÍQUIDA

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO SBPE E FGTS: UNIDADES E VALORES CONTRATADOS SBPE

MESES

FGTS

UNIDADES 19.709 17.320 17.991 12.235 16.061 15.119 20.446 13.175 12.237 15.483 11.702 14.554 15.379 16.488 18.386 14.415 15.766 13.466

JUN/16 JUL/16 AGO/16 SET/16 OUT/16 NOV/16 DEZ/16 JAN/17 FEV/17 MAR/17 ABR/17 MAI/17 JUN/17 JUL/17 AGO/17 SET/17 OUT/17 NOV/17

MILHÕES 4.272 3.821 4.019 3.156 3.647 3.982 5.383 3.105 2.948 4.010 3.133 3.564 3.796 4.239 4.418 3.413 3.693 3.148

SBPE + FGTS

UNIDADES 74.725 38.924 44.545 33.397 32.267 39.072 67.101 69.649 37.339 47.957 34.916 40.995 47.684 43.757 44.092 34.712 24.650 34.726

MILHÕES 4.667 4.187 4.591 3.400 3.469 4.184 17.538 7.931 4.428 5.608 4.224 4.886 6.049 5.650 5.164 3.551 2.711 3.742

UNIDADES 94.434 56.244 62.536 45.632 48.328 54.191 87.547 82.824 49.576 63.440 46.618 55.549 63.063 60.245 62.478 49.127 40.416 48.192

MILHÕES 8.939 8.008 8.610 6.555 7.117 8.166 22.921 11.036 7.376 9.618 7.357 8.451 9.845 9.888 9.582 6.964 6.404 6.891

FONTES: ABECIP, BANCO CENTRAL DO BRASIL E CAIXA

UNIDADES FINANCIADAS

VALORES FINANCIADOS

(R$ MILHÕES)

94.434 74.725 48.192

8.939 4.667 4.272

SBPE

FGTS

SBPE + FGTS

SBPE

FGTS

Nov/17

Set/17

Out/17

Jul/17

Ago/17

Jun/17

Mai/17

Abr/17

Mar/17

Jan/16 Feb/17

Dez/16

Out/16

Nov/16

Set/16

Ago/16

6.891 3.742 3.158 Jun/16

Nov/17

Set/17

Out/17

Jul/17

Ago/17

Jun/17

Mai/17

Abr/17

Mar/17

Jan/16 Feb/17

Dez/16

Out/16

Nov/16

Set/16

Ago/16

Julr/16

Jun/16

13.466

Julr/16

34.726 19.709

SBPE + FGTS

FONTES: ABECIP, BANCO CENTRAL DO BRASIL E CAIXA

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO SBPE E FGTS

(JANEIRO A NOVEMBRO DE 2017) - UNIDADES, VALOR E PARTICIPAÇÃO (%)

UF

UNIDADES

R$ MILHÕES

UF

UNIDADES

R$ MILHÕES

AC AM AP PA RO RR TO

498 2.927 373 5.865 2.580 519 2.156

69 530 69 780 318 77 328

DF GO MS MT

9.492 39.121 10.292 10.475

1.758 5.058 1.386 1.499

69.380

9.702

UF

UNIDADES

R$ MILHÕES

14.918

2.170

UF

UNIDADES

R$ MILHÕES

AL BA CE MA PB PE PI RN SE

5.103 19.752 14.079 9.104 12.402 16.556 6.568 10.293 7.420

687 2.862 2.179 1.100 1.442 2.260 666 1.085 961

ES MG RJ SP

6.411 66.098 33.939 202.975

994 8.566 6.586 34.400

309.423

50.546

UF

UNIDADES

R$ MILHÕES

PR RS SC

53.625 43.995 28.910

6.934 6.657 4.162

126.530

17.753

101.277

13.241

621.528

93.412

2%

NORTE

16%

CENTRO OESTE

50%

SUDESTE

20% SUL

BRASIL

2011 2012 Alienação Fiduciária

2013

2014

2015

2016

1,8%

1,9%

1,8%

1,6%

1,7%

1,9%

1,4%

1,4%

1,4%

1,7%

1,8%

1,3%

2,0% 1,2%

2010 2007 2008 2009 Garantia Hipotecária e Alienação Fiduciária

1,4%

2,1%

2,6%

1,2%

1,0%

1,3%

2,6%

SBPE: INADIMPLÊNCIA: CONTRATOS PÓS JUN.1998 COM MAIS DE 3 PRESTAÇÕES EM ATRASO 3,1% 3,1%

4,2% 4,2%

NORDESTE

11%

2017-09

FONTES: ABECIP E BANCO CENTRAL DO BRASIL

REVISTA DO SFI

55

RUMOS

GILBERTO DUARTE DE ABREU FILHO Presidente da Abecip

INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO COM

MAIS CIÊNCIA U

A ampla base de dados do IGMI-R ajudará as decisões dos empreendedores imobiliários

m dos aspectos que mais chama a atenção na indústria de construção é que a decisão de incorporar uma obra envolve valores financeiros vultosos, ciclo longo e várias incertezas jurídicas. Deveríamos esperar que incorporadores, bancos e fundos, como agentes promotores da construção, dedicassem mais recursos para definir a demanda efetiva pelo empreendimento e para avaliar as ofertas concorrentes (novos empreendimentos ou estoques), antes de iniciar as obras.

A grande questão é como fazer isso quando não há dados ou informações sobre oferta e demanda no Brasil e quando há milhares de micromercados espalhados pelas cidades brasileiras. Olhando para o mundo, não é assim que se tomam decisões de investimento tão complexas.

Tomando um segmento de ciclos mais curtos, o mercado agrícola mundial, por exemplo, revela níveis de planejamento surpreendentes. Grandes “tradings” mundiais acompanham, via satélites, o crescimento de plantações por tipo de cultura, em todo o mundo. Sabem quanto choveu e avaliam a produtividade em cada km2 do planeta.

Nos Estados Unidos, as colheitadeiras têm sensores que informam a produtividade por hectare durante a colheita e enviam a informação para que se estime com mais precisão e na hora a tendência de preço da

56

REVISTA DO SFI

commodity. No Brasil, para dar um exemplo simples, ainda temos dificuldade de ter informações seguras sobre o estoque de imóveis disponível no município de São Paulo. Em outras grandes capitais, a informação é inexistente.

Nas economias de mercado, em que o risco é do empresário, a margem de lucro e a margem de risco são menores. Quem erra perde o capital. Portanto, as informações e o estudo do mercado têm papel determinante nas decisões de investimento. O investidor toma riscos controlados, não é um mero jogador que põe as fichas na mesa e reza por um resultado positivo.

Há que respeitar a experiência e o tino comercial de muitos de nossos incorporadores que de tanto acertar e errar já desenvolveram, mesmo que de forma implícita, um padrão de seleção de empreendimentos. Mas são poucos os expoentes (pense-se num Elie Horn ou num Ernesto Zarzur). Se a maioria, como se supõe, ainda toma decisões com base em “feelings”, é preciso incorporar mais ciência às decisões de investimento.

A Abecip tem dedicado muitos recursos para mudar esta situação. Nos últimos dois anos, o desenvolvimento do índice IGMI-R permitiu a criação de uma base de dados com informações sobre mais de 2,5 milhões de negócios imobiliários fechados.

Cada um desses imóveis reúne 62 itens padronizados e os dados são preenchidos por engenheiros qualificados. Além do índice

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de preços, estão surgindo novos produtos e serviços como um AVM (automated valuation model) para estimar preços de imóveis em várias cidades. Nossa entidade terá o mapeamento de todos os empreendimentos financiados no País e, em breve, também acompanhará os estoques de empreendimentos financiados. Com o tempo,

58

REVISTA DO SFI

estas bases de informações permitirão melhores decisões para o mercado imobiliário e menor risco para incorporadores, bancos e fundos. A redução de risco permitirá reduzir preços (e retornos) e aumentar o acesso à moradia. Este é o objetivo final da política pública para a habitação. A Abecip está apta a ser parte desta construção.

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20/12/17

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