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El déficit de viviendas persiste a falta de financiación accesible En el marco de la recordación del Día Mundial del Hábitat, un análisis desde el interior del sistema financiero revela sus opciones y condicionantes.
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ejorar e incentivar la oferta de soluciones habitacionales para la clase media resulta un factor posible para disminuir el déficit de viviendas que existe en el país. Esta propuesta tiene como actor clave al sistema financiero que puede favorecer recursos y
condiciones para que las instituciones financieras apoyen enfoques de mercado que aumenten productos, servicios y financiamiento para la vivienda asequible. Sin embargo, la regulación actual del sistema financiero parecería no favorecer productos y servicios acorde a la
realidad del mercado, especialmente, de la clase media. ESQUEMA. El Estado es un
actor clave en la regulación o disposición de las condiciones que faciliten las oportunidades de financiación y en la provisión de servicios básicos como: Energía eléctrica, agua potable, escuelas, hos-
pitales y caminos, etc. El déficit de cobertura y calidad de estos servicios limitan el potencial desarrollo inmobiliario por falta de condiciones. A este ecosistema se suma el segmento financiero (inversores, bancos, financieras y modalidades alternativas de financiación como el crowdfundig), la emisión de bonos, financiación a través de la Bolsa de Valores, sistemas fiduciarios, subsidios y otros. Con los sectores estatal y financiero se relaciona también el sector privado con las inmobiliarias, constructoras y desarrolladoras que llevan oportunidades a los beneficiarios finales, las familias que
buscan resolver sus necesidades de vivienda. (Ver cuadro). CONDICIONANTES. En Para-
guay se detecta la situación de muchas familias que tienen la posibilidad de construir sus viviendas en predios familiares o se encuentran en proceso de compra de inmuebles; pero ante la falta de la titularidad, no acceden a préstamos por ser estos hipotecarios. Estas son las principales situaciones por las cuales, las familias de clase media siguen sin poder concretar una vivienda adecuada, viven en casas alquiladas, hacinadas en viviendas con familia extendida o en lugares precarios. En este escenario, el sector privado podría desarrollar exitosos proyectos inmobiliarios,
como en Chile y Uruguay, países donde el desarrollo inmobiliario dirigido a la clase media (una franja poblacional que tiene ciertas posibilidades de pago) fue visto como un negocio progresivo. En el marco del destaque del Día Mundial del Hábitat que busca reconocer el derecho que tiene cada persona de vivir en un lugar adecuado, Hábitat para la Humanidad Paraguay y sus aliados proponen este análisis que busca propiciar un sistema financiero provivienda. En el entendimiento de que las finanzas, infraestructura, regulaciones, rentabilidad y beneficios habitacionales, son los cuatro elementos que en su conjunción dan como resultado la solución habitacional requerida.
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ara iniciar un análisis de este tema presentamos la siguiente pregunta: ¿Podemos mejorar/incentivar la oferta de soluciones habitacionales o la mejora de las mismas?”. Desde todo punto de vista, la respuesta es positiva: Si, pero la eficacia a esas mejoras están supeditados a varios factores financieros y estructurales desde un punto de vista sector público y del sector privado. Además, cada uno de estos actores tienen una importante interdependencia entre ellas. En el sector finanzas públicas tenemos al BCP que da los parámetros de toma de riesgo crediticio, la AFD que otorga líneas de créditos a las IFIs, la SET que puede dar incentivos fiscales a quienes construyan/financien proyectos inmobiliarios para el sector medio/mediobajo y el PGGN que es piedra angular para un futuro fondo de garantía para créditos para la vivienda (siguiendo el modelo del fondo de garantía Mipymes a ser lanzado ahora a fines del 2017). El sector infraestructura lo forman instituciones públicas como el MOPC que construye carreteras/accesos que muy seriamente debería considerar las carreteras elevadas, el SNC el cual es el responsable de eliminar el riesgo de título a las propiedades, los municipios quienes dan autorización a los desarrollos inmobilia-
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Stakeholders Financieros del Desarrollo Inmobiliario
rios, instituciones como ANDE/Essap que otorgan los servicios básicos para hacer vivible una zona a ser desarrollada y la Senavitat, ente por naturaleza centralizador de los
citados arriba. Por último, los intermediarios financieros que financian a los Desarrolladores/Familias via Créditos/Fideicomisos/Inversiones Privadas que nece-
sitan de la eficiencia de gestión de los actores públicos para poder seguir apostando al desarrollo habitacional creándose oferta final. En esta entrega hacemos
un pequeño análisis de los stakeholders financieros sector financiero público y del privado. El análisis del sector infraestructura pública hasta llegar
a los intermediarios desarrolladores/inversores será analizado en futuras presentaciones. Stan Canova
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José Maciel, presidente de la AFD, busca mayor difusión de sus productos.
crédito del cliente final. “Por tanto, son las financieras, de acuerdo a su apetito de riesgo y políticas instituciones, las que se interesan o no en recurrir a la AFD para apalancar estos créditos, principalmente, a mediano y largo plazo”, expresa Maciel. Explica que el crédito por su naturaleza debe ser devuelto (capital más intereses) y en tal sentido la AFD realiza un enorme esfuerzo en salir al mercado con tasas competitivas y es este mismo mercado quien se encarga de regular la oferta y demanda.
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ara la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD), desafío es seguir estrechando el trabajo con las entidades financieras con las que operan, que son sus clientes directos, para que promocionen los productos existentes en esta entidad con su cartera de clientes, especialmente, aquellos destinados a los sectores de ingresos medios. “Esto permitirá que las personas interesadas en obtener un crédito con recursos de la AFD tengan ese acceso de manera fácil y ágil”, acota José Maciel, presidente de AFD. La entidad cuenta con el producto Primera Vivienda, que permite financiar la compra de viviendas terminadas, adquisición de vivienda y terminación de casas en preventa (proyectos inmobiliarios de construcción, en plano o en pozo), construcción de viviendas en inmueble propio sin edificación, compra de terreno y construcción de vivienda. “Además, con esto se puede financiar la refacción, ampliación y terminación de casas,
SENAVITAT. Por otra parte,
siempre que sea la primera vivienda del beneficiario”, indica Maciel. Agrega que los créditos de este segmento pueden utilizarse para la compra de viviendas tradicionales, dúplex y departamentos, siempre que las personas califiquen como sujetos de crédito en una entidad financiera. MONTOS. El monto máximo
de financiación de la Primera Vivienda es de hasta G. 250
millones para aquellos que perciban de 1 a 4 salarios mínimos con una tasa final de 7,5% y G. 400 millones para quienes perciben ingresos de 4 a 7 salarios mínimos, con una tasa final de 9,5%. “Con el producto Primera Vivienda hasta el mes de agosto del 2017, hemos aprobado la financiación de unas 450 viviendas por un monto aproximado de G. 90.000 millones, lo que significa un promedio de crédito cercano a G.
Un sistema de garantía para desarrollar sector inmobiliario Según lo establecido en el Art. 9º de la Ley Nº 5628/16 Que crea el Fondo de Garantía para las Mipymes, y en el Artículo 8º de su Decreto Reglamentario, el Fondo de Garantía podrá administrar otros recursos específicos asignados para el otorgamiento de garantías y/o refinanzamientos, dirigidos a sectores y actividades específicas distintas al sector Mipymes. Estos recursos son independientes al Fondo y al patrimonio del administrador y deberá registrarse en forma separada, estableciéndose claramente las condiciones de operación con el aportante. El Fondo de Garantía inició sus operaciones con recursos limitados, en este caso USD 10 millones, los cuales están asignados exclusivamente al sector de las Mipymes. En función a su normativa este Fondo podría, eventual-
mente, administrar recursos para fomentar sectores como el inmobiliario u otros que la coyuntura así lo requiera, y toda vez que se cuente con los recursos presupuestarios para el efecto. PARA INMUEBLES. En lo que se refiere al Sistema de Garantía para el sector Inmobiliario, se encuentran los casos de FGI Garantías Inmobiliarias de Colombia y Garantías Inmobiliarias SA como modelos exitosos dentro de Sudamérica, que podrían ser adaptados y replicados a nuestro mercado, salvando las asimetrías macroeconómicas y financieras. No obstante, José Maciel, presidente de la Agencia Financiera de Desarrollo, expresó que en un futuro, esta entidad podría estudiar el know-how, de forma a aprender de la experiencia de estos y otros fondos de garantía.
200 millones”, expresa. MÁS PRODUCTOS. Maciel añade que están conversando con varios desarrolladores inmobiliarios para lanzar en un futuro próximo, un producto crediticio que les permita construir proyectos inmobiliarios a montos accesibles. “Hemos visto que este modelo se está desarrollando con éxito en países como Uruguay, Perú y México”, alega el presidente de la AFD.
José Maciel, presidente AFD. INTERMEDIARIAS. El modelo de negocios con que opera la AFD deja a las intermediarias financieras la decisión de utilizar los diferentes productos crediticios ofrecidos por la entidad, que corren luego con el riesgo de
Maciel señala que desde la Senavitat se tendría que seguir articulando políticas públicas que incluyan subsidios (los que necesariamente deberían incluirse en el Presupuesto General de Gastos de la Nación (PGGN) para complemento de las cuotas de préstamos de acuerdo al nivel de ingreso del solicitante. Maciel indica que, indudablemente, esto facilitaría el acceso a la vivienda de aquellos sectores de menores ingresos. “La posibilidad de crecimiento de la cartera de préstamos de la AFD en viviendas indefectiblemente se dará cuando exista una oferta permanente (en escala) de soluciones habitacionales, donde la participación del sector privado, tanto para el desarrollo como para el financiamiento de las viviendas, sea de carácter vital para dar continuidad y sostenibilidad a programas de acceso a la vivienda de largo plazo”, concluye.
Producto Procrecer, otra de las alternativas ofrecidas por AFD En el caso de los fideicomisos, el desarrollador puede solicitar a la AFD el producto Procrecer en el que están contemplados los proyectos de desarrollo inmobiliario. Todo dependerá de si la institución financiera acepta el riesgo del proyecto para aprobar la operación. Detalles del producto Procrecer: ¿QUÉ SE PUEDE FINANCIAR?
• Proyectos de desarrollo rural, industrial, comercial y de servicios. • Proyectos de producción de bienes y servicios para exportación. • Proyectos de inversión bajo Régimen de Maquila. Proyectos de infraestructura. • Proyectos de desarrollo inmobiliario. • Proyectos de importación de bienes de capital. • Proyectos para el desarrollo del turismo.
¿CUÁLES SON LOS BENEFICIOS?
• Se puede acceder al financiamiento del 100% de la inversión, cuando no se incluyan inmuebles productivos. • Se puede acceder al financiamiento del 80% de la inversión, cuando se incluyan inmuebles productivos. • Posibilidad de financiamiento para varios sectores. • Hasta 12 años de plazo, incluyendo el periodo de gracia de hasta 2 años. TASA DE INTERÉS PROCRECER:
* Tasa fija en dólares hasta 3 años: 4,75%. * Tasa fija en dólares más de 3 años: 5,25%. * Tasa en guaraníes para operaciones menores o iguales a 24 meses: 10%. * Tasa en guaraníes para operaciones mayores a 24 meses: 6,25%.
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Asobán propone avanzar en proyectos para dinamizar el sector inmobiliario La Asociación de Bancos del Paraguay (Asobán) protege y vela por el cumplimiento de las leyes financieras.
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l presidente de Asociación de Bancos del Paraguay (Asobán) y actual directivo de Visión Banco Saeca, Beltrán Macchi, sostiene que para dinamizar el sector inmobiliario dirigido a un estrato medio y bajo de la sociedad es necesario avanzar en proyectos pilotos con los que las entidades involucradas en otorgar créditos a los clientes aprendan a caminar en el mismo sentido y buscar facilidades para desarrollar un mercado inmobiliario más dinámico y moderno. En ese sentido, considera que el desafío más grande para las IFI (entidades responsables de financiar a los desarrolladores inmobiliarios y a los compradores o usuarios finales) a la hora de analizar un pedido de fondeo sería emitir un crédito de tipo corporativo en el que el riesgo se analiza desde el punto de vista del
proyecto. “Las dificultades en el sector suelen ser la poca experiencia que se tiene en el mercado local y la incertidumbre por la falta de un mercado ya desarrollado dado que generalmente el repago de un desarrollo inmobiliario proviene de la venta al contado o a crédito de las unidades que componen el proyecto”, explicó el ejecutivo, al tiempo de sostener que dependiendo de la solvencia de la desarrolladora, el financiamiento suele ser con garantía real o no. ALTERNATIVA. Resaltó que el
fideicomiso puede ser un instrumento que facilite la transacción por su versatilidad y menores costos asociados. En el caso del cliente final, dijo que depende del segmento al que va dirigida la oferta de la unidad o vivienda y que los riesgos y consi-
Beltrán Macchi
deraciones son diferentes dependiendo del segmento socioeconómico. “Si es un asalariado o un profesional independiente o empresario el que está comprando la unidad, generalmente, la financiación suele ser a largo plazo y con garantía
real del inmueble o unidad adquirida”, argumentó. En cuanto a las subvenciones de tasa de interés para créditos inmobiliarios, dijo que es un tema delicado, dado que cuando se habla de subsidios se debe cuidar que no existan abusos o distorsiones en la asignación de los recursos y de que el beneficio realmente llegue a los destinatarios. “El riesgo es que el subsidio vaya a segmentos que no lo necesitan, por eso debemos
ser muy cuidadosos en su aplicación y asegurar que los beneficiarios sean aquellos a quienes queremos beneficiar”, finalizó Beltrán Macchi. OBJETIVO. Beltrán Machi indica que desde la Asociación de Bancos del Paraguay se busca la protección de los intereses de los asociados a través de acciones conjuntas de los bancos y promover iniciativas mediante una política común que conduzca a la participa-
ción en el desarrollo económico y social del Paraguay. Esta es una de las principales funciones de la Asobán, según refiere Machi. Explica, además, que el gremio bancario trabaja para unificar y mejorar los servicios y prácticas de las leyes financieras del país, así como las costumbres internacionales y las tendencias tecnológicas que hagan más ágiles las operaciones y más accesibles los beneficios para un mayor número de clientes.
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“La tasa de interés es el mayor problema del sector vivienda” Para el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), el principal desafío es reducir la tasa de interés de los créditos y mejorar el acceso al mercado de las viviendas en el Paraguay.
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no de los mayores tropiezos con que el sector de los Desarrolladores Inmobiliarios y del estrato social medio y bajo se encuentra en Paraguay es la dificultad en acceder a préstamos accesibles para la vivienda. Acceder a préstamos de una manera fácil y con intereses acordes con la capacidad de pago de una familia de clase media es uno de los desafíos, según analiza el Banco Interamericano de Desarrollo (BID). Eduardo Almeida, representante del BID en Paraguay, explica que existen muchos desafíos en la organización, pero que el mayor de todos apunta a la tasa de interés que esperaría un inversionista institucional, de modo que sea lo suficientemente bajo para contribuir a reducir sustancialmente la tasa de mercado de las hipotecas, tal como se realiza hoy en día a través de la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD). “La tasa de interés que maneja el mercado es uno de los mayores problemas que tiene el sector vivienda hoy y tiene que ver con cuestiones más estructurales de la macroeconomía, el riesgo, la legislación, el tiempo y los costos para poder ejecutar hipotecas (seguridad jurídica), además del bajo desarrollo del mercado de capitales”, aclaró Almeida.
FONDOS DE GARANTÍAS
Así también afirmó que la cantidad de deuda que han adquirido las familias es una limitante al acceso de los créditos, dado que una familia no debería pagar más del 30% de sus ingresos por una hipoteca. RIESGOS. El representante del
BID en el país dijo que en la última década, el crédito de consumo de vehículos, electrodomésticos, celulares, entre otros productos de electrónica creció sustancialmente lo cual limita a muchas familias al momento de calificar por un crédito hipotecario. Otro desafío que visualiza el BID para mejorar el acceso al mercado de la vivienda en Paraguay es el precio de la vivienda, como consecuencia de la baja productividad del sector privado y falta de innovación en las técnicas constructivas. “Hasta hace poco el sector privado se ha concentrado mayormente en el mercado de viviendas prémium, donde los márgenes son más altos, pero ese mercado se ha ido saturando en los últimos años, con un gran stock de viviendas; es decir, que el mercado más grande y con mayor demanda es el de la clase media y clase media baja, ya que tiene un gran potencial y que si se logran alinear los instrumentos financieros, con in-
Eduardo Almeida
versiones del sector privado en proyectos de mayor escala, con técnicas constructivas más eficientes que logren disminuir los costos de construcción de la vivienda, por ende, se reducirá el precio final al consumidor o cliente”, reflexiona Almeida. SISTEMAS. Al ser consultado si
se podría utilizar la misma arquitectura del sistema de créditos para Mipymes en el sector viviendas, dijo que la AFD viene proveyendo financiamientos de largo plazo. Indicó que las Instituciones Financieras Internacionales (IFI) podrían buscar una fuente como el Instituto de Previsión Social (IPS) como una estrategia para diversificar sus
fuentes de financiamiento en moneda local. Expresó además que existen casos de Fondos de Garantía para Préstamos de Vivienda en Latinoamérica y el Caribe, y citó como ejemplo a Uruguay con el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (FGCH), que fue creado para facilitar el acceso a la vivienda de aquellas familias que, aún con la capacidad de pagar una cuota mensual, no tienen el ahorro previo suficiente para acceder a la compra de un inmueble a través de un crédito hipotecario. “Con el FGCH solo es necesario un ahorro inicial de entre 10% y 25%, y se puede financiar hasta el 90% del valor de la vivienda en un plazo máximo de 25 años (a través de los bancos que operan con el FGCH. Esto deriva de la implementación de políticas públicas de vivienda y el trabajo interinstitucional entre actores públicos y privados, para facilitar el acceso a la vivienda. Por lo que este tipo de trabajos aún están pendientes en Paraguay”, expresó. Explicó asimismo que en Colombia existe el Fondo Nacional de Garantías (FNG), una entidad dependiente del Gobierno Nacional que pretende facilitar el acceso al crédito por medio del otorgamiento de garantías a aquellas
personas que desean financiar la compra de viviendas de interés social hasta cierto valor. “Para acceder a la garantía del FNG, la persona interesada debe acudir al intermediario financiero ante el cual vaya a solicitar el crédito, donde se le brinda la información requerida y se atienden todos los trámites relacionados con la garantía”. GARANTÍAS. Añadió que en Bolivia existen los Fondos de Garantía de Créditos de Vivienda de Interés Social (FOGAVISP), destinados a respaldar el otorgamiento de garantías para créditos de Vivienda de Interés Social que tienen como objeto garantizar la parte del financiamiento que suple al aporte propio requerido a las personas naturales que soliciten créditos de vivienda de interés social, cuando el financiamiento cubra el valor total de la compra de vivienda. “Todos estos ejemplos son desafíos que desde el sector privado conjuntamente con el estatal se debería trabajar para crear un acuerdo marco regulatorio y otorgar así mayor capacidad de acceso a la vivienda”, remarcó el presentante del BID. El Banco Interamericano de Desarrollo (BID) participa desde hace varios años en el
El representante del BID dio otros ejemplos de Fondos de Garantías como la Federal National Mortgage Association (FNMA), conocida como Fannie Mae, en los Estados Unidos de América. Fannie Mae tiene como objetivo promover la compra de viviendas y generar liquidez para préstamos hipotecarios a través de la creación de un mercado secundario, asegurando el acceso a la vivienda a las clases media y baja. Fannie Mae es el principal comprador de hipotecas en el mercado secundario y a su vez garantiza las mismas a fin de bajar el riesgo y, por ende, las tasas de interés o alarga los plazos del mercado a 30 años. Almeida dijo que en Paraguay se han realizado grandes avances en mejorar el acceso al crédito para la vivienda, mediante una macroeconomía estable de los fondos canalizados a través de la AFD con sus programas de vivienda y la aprobación de la nueva ley de acceso a la vivienda. Señaló que existen varias iniciativas para continuar la mejora de las políticas públicas e incluir elementos, tanto del área pública como privada a fin de que se mejore el acceso a la vivienda en las distintas temáticas. Mencionó el proyecto del ex predio del IPS en Mariano Roque Alonso, que está impulsando la Senavitat. Indicó que el BID ha apoyado con el máster plan y los estudios de viabilidad económico-financiera y modelo de gestión, donde el Estado, como desarrollador de la tierra, convoca al sector privado a invertir en las viviendas, que a través de subsidios cruzados financiados por el propio proyecto permiten bajar sustancialmente los costos de las casas.
país con el financiamiento de viviendas a través de los programas de la AFD, mediante líneas de financiamiento tanto para la demanda (consumidor) como la oferta (desarrolladores inmobiliarios).
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El BCP apoya el uso de fideicomisos en planes habitacionales Varias desarrolladoras inmobiliarias ya utilizan esta modalidad de financiación.
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na alternativa para la financiación de proyectos inmobiliarios encarados por desarrolladores dirigidos a la clase media es por la vía de fideicomisos de titularización. En virtud de esta figura ingresan fiduciarios –habilitados por el BCP– al esquema de fondeo garantizando a los inversores fideicomitentes, inversión vía el bloqueo de un Patrimonio Autónomo. Es así que el desarrollador inmobiliario transfiere la propiedad y un capital inicial a un fideicomiso creándose un patrimonio autónomo que servirá de garantía a los inversores o financistas del proyecto ofreciendo una tasa de interés a un determinado plazo. El superintendente de Bancos del Banco Central del Paraguay (BCP), Hernán Col-
mán, explica qué tan afianzado está el mercado de los desarrolladores inmobiliarios para la aplicación del fideicomiso inmobiliario y la titularización de flujos futuros para encarar proyectos. Al respecto refiere que en los últimos 5 años, algunos desarrolladores inmobiliarios optaron por utilizar el fideicomiso para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, especialmente corporativos y de departamentos. Afirma que en la actualidad algunos se encuentran en etapa de culminación y otros ya culminaron sin mayores inconvenientes. “Entendemos que los mismos han adquirido una buena experiencia y conocimientos, a efectos de ir fortaleciendo la estructuración de futuros proyectos, así como
Hernán Colmán
diversificar la modalidad de financiación, utilizándose por ejemplo la figura de la titularización, teniendo en cuenta sus múltiples beneficios”, afirma. Al señalar por qué los desarrolladores no acuden de manera masiva a la plataforma fiduciaria, dice que el fideicomiso, por su versatilidad, puede ser utilizado para una infinidad de negocios.
Estima que a falta de mayor difusión y/o promoción de las bondades y beneficios que otorga la figura, hace que actualmente no sea utilizada en mayor proporción por parte de los desarrolladores. Alude que en países como Argentina, Colombia, Panamá, etc., es muy utilizada para la estructuración de proyectos inmobiliarios. UNA OPCIÓN. Colmán considera que esta modalidad puede ser una opción para que los desarrolladores inmobiliarios puedan desarrollar pro-
yectos accesibles de viviendas para el sector de la clase media. “Obviamente, teniendo en cuenta las ventajas que otorga como alternativa de financiación, seguridad y transparencia, es una modalidad que tanto el sector privado como público, puede utilizar para el desarrollo de proyectos de viviendas para el segmento de clase media y de clases populares. De hecho ya se hicieron consultas al respecto, pero finalmente no se concretaron”, comenta. Para lograr un mayor uso de esta modalidad, el superin-
tedente de Bancos sugiere dar mayor difusión y promoción, tanto por parte del sector público como privado, puesto que el producto se encuentra suficientemente regulado por el BCP. Estadísticas del ente registran 12 fideicomisos inmobiliarios a junio de este año, 992 de garantía y 11 de titularización. En el campo de los fideicomisos inmobiliarios esto representa un total activo de G. 590.289 millones, un pasivo de G. 269.525 millones y un patrimonio autónomo de G. 320.764 millones.
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El desafío es lograr que familias de clase media accedan al crédito E
l gran desafío pendiente para impulsar definitivamente el desarrollo inmobiliario es lograr que la plataforma financiera permita el acceso al crédito a las familias con ingresos medios y que requieren líneas accesibles en plazo y tasa, según sus posibilidades de ingresos, explica el arquitecto Víctor González Acosta, desarrollador inmobiliario. Sobre el crowdfunding inmobiliario, González Acosta manifiesta que resulta una muy buena solución para permitir que las personas que quieran invertir a largo plazo en el sector inmobiliario lo puedan hacer a través de este modelo. Al mismo tiempo, alega que ayuda a la generación de fondos para que la gente pueda acceder al crédito a largo pla-
zo, “ya que una de las dificultades que tiene el mercado financiero es que el ahorro es en general a corto plazo y la línea necesaria para el sector inmobiliario debe ser a largo plazo”, explica el desarrollador.
Arq. Víctor González A.
BARRERAS. Una de las principales barreras por la que los desarrolladores inmobiliarios no recurren a Bolsa de Valores o a los fideicomisos es que el sector aún es incipiente en el país, por lo que considera que a medida que se dé el proceso de crecimiento se irá generando el necesario mercado secundario con la incorporación de nuevos instrumentos financieros. “Con relación al fideicomiso, aún debe generarse la suficiente escala para que los costos sean competitivos y de
de modo a reducir los costos del producto final, por la especulación sobre el valor del suelo urbano”, señala. González Acosta agrega que las instituciones proveen el suelo a precio de fomento y desarrollan el emprendimiento con su riesgo de acuerdo a los parámetros establecidos por las mismas en término de la programación de las unidades que se quieren promover. Alega que este es un modelo muy exitoso en países como Chile, Perú, Ecuador y Colombia.
ese modo se convierta en una herramienta válida para el desarrollo inmobiliario”, alega. OTRAS
OPORTUNIDADES.
Con base en la experiencia de
otros países de la región, González Acosta aduce que para que se produzca el desarrollo inmobiliario para la clase media, se debe dar una mayor participación del sector pú-
An:356.757pt Al:178.483pt
blico, especialmente de instituciones como la Senavitat, y las municipalidades locales. “Con la incorporación de inmuebles para el desarrollo inmobiliario dentro del sector,
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“Por desconocimiento las empresas no recurren al mercado de capitales” La plataforma bursátil es una opción para el financiamiento de proyectos.
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l mercado de capitales permite a las empresas financiarse a través de la emisión de deudas (bonos) o de capital (acciones). Sin embargo, esta alternativa de financiamiento que se puede utilizar en el ámbito inmobiliario no es utilizada de manera masiva por los desarrolladores inmobiliarios. “Entendemos que muchas veces por desconocimiento las empresas no recurren al mercado de capitales local”, considera Rodrigo Callizo, presidente de la Bolsa de Valores Asunción. El ejecutivo explica que en términos de financiamiento de proyectos inmobiliarios, la Bolsa de Valores constituye una alternativa más que interesante, ya que las emisiones pueden realizarse a mediano y largo plazo, con menores tasas, y además con la posibilidad de acomodar el flujo de pagos tanto de intereses como de capital, a las necesidades de las empresas emi-
soras. Añade que la existencia de un mercado secundario con una liquidez en aumento constituye un factor importante para atraer a los potenciales inversionistas, ya que tienen la posibilidad de invertir a largo plazo, pero con la posibilidad de vender sus títulos, total o parcialmente, cuando necesiten. Subraya que “el desconocimiento por parte de los agentes económicos constituye la principal barrera de entrada al mercado de capitales”, en referencia al hecho de que los desarrolladores inmobiliarios no incurren en la Bolsa o fideicomisos. Callizo indica que la Bolsa lleva adelante charlas y cursos en forma mensual, tanto para que los que necesiten financiarse como para que los inversionistas puedan entender las operaciones que realiza. Con relación al crowdfunding, un sistema de financiación colectiva que se cons-
Rodrigo Callizo
tituye en una figura nueva en el mercado local, el presidente de la Bolsa de Valores Asunción indica: “Creemos que debería estar regulado y supervisado por un ente de control (hoy día no están regulados ni supervisados), como lo es la Comisión Nacional de Valores para la Bolsa y todo el mercado de capitales. Justamente, lo que se quiere es proteger al inversionista, de que aparezca gente prometiendo ganancias que son imposibles de alcanzar en mercados normales”, puntualiza.
EMPRESAS QUE OPERARON CON EMISIONES DE TÍTULOS A) Rectora SAE, El Programa de Emisión Global G1, por un total de G. 10.000.000.000, que tuvo como destino de los fondos: a) la construcción de casas, muro perimetral, plazas, asfaltado de caminos internos entre otros del barrio cerrado Arapoty, b) la ampliación del Shopping La Rural y c) el desarrollo de emprendimientos de loteamientos. B) Colonizadora San Agustín Saeca (CSA), que se dedica a la venta de terrenos de uso principalmente agrícolas. Su zona de influencia se encuentra en Caazapá, Caaguazú, Alto Paraná y Guairá, en donde utiliza tecnología para detectar predios con potencial comercial y productivo,
para su adquisición y posterior venta a productores ya establecidos, con financiamiento propio, plazos de 5 a 7 años y cuotas anuales. El Programa de Emisión Global USD1 de USD 2.500.000 tuvo como destino de los fondos capital operativo de la empresa. C) EMSA Inmobiliaria SA. Esta empresa se dedica a la administración y venta de loteamientos, trabajos topográficos, proyectos, unificaciones, desprendimientos, estudios de títulos y mensuras judiciales. El Programa de Emisión Global EMS.G1, por G. 3.800.000.000, tuvo como destino de los fondos la compra de inmuebles para su desarrollo inmobiliario.
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a alta necesidad de atención a las comunidades más vulnerables del país hace que los recursos tanto financieros como humanos se concentren en dar soluciones inmediatas a este sector largamente postergado. En su momento, instituciones anteriores a la Senavitat (Conavi, IPVU), han destinado la mayoría de sus recursos a la provisión de viviendas económicas y recién con la creación del Fondo Nacional de la Vivienda Social (Fonavis), se dio inicio a la atención a las comunidades en situación de pobreza y pobreza extrema. En cuanto a los desafíos ya propios a los programas de atención a familias de ingresos medios, la Secretaría Nacional de la Vivienda y el Hábitat (Senavitat) refiere como mayor obstáculo el costo del suelo en las áreas urbanas, en especial en la capital del país. “Es por eso que el nuevo proyecto del Complejo de Mariano Roque Alonso está diseñado para generar oferta pública económica de suelo urbano con infraestructura que permita abaratar las soluciones habitacionales”, indica la ministra Soledad Núñez.
COMPLEJO MRA. La titular de
la Senavitat explica que en el Complejo MRA están desarrollando un proyecto habitacional –dirigido a la clase media, esperando beneficiar a unas 3000 familias– enmarcado en el programa de Vi-
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Senavitat busca potenciar viviendas para la clase media
viendas Económicas con departamentos de cuotas accesibles, para satisfacer a una demanda insatisfecha por el mercado. “En esta iniciativa hoy estamos en etapa de desarrollo del proyecto ejecutivo de toda la infraestructura pública que requerirá el proyecto”, comenta. La ministra añade que actualmente, Senavitat destina más del 95% de su presu-
puesto a la atención de familias en pobreza y pobreza extrema. Sin embargo, la institución también tiene la responsabilidad de atender a otros sectores, como familias de ingresos medios, muchos de ellos asalariados o funcionarios públicos. “En ese sentido, estamos buscando potenciar este programa (Viviendas Económicas)”, asegura. Indica que este programa
tiene soluciones disponibles para postulación de las familias en Presidente Franco, Villarrica y Yaguarón. “En Central estamos en etapa de licitación para adquisición de terrenos, tanto en el centro de Asunción, como en otros distritos, y en ellos esperamos desarrollar edificios en altura con departamentos de dos dormitorios aproximadamente”, anuncia. ENTES PÚBLICOS. Al referirse a
los entes públicos más relevantes a la hora de llevar adelante proyectos de desarrollo, dijo que el trabajo interinstitucional es clave para el desarrollo urbano y territorial, principalmente entre el Gobierno Central, departamental y municipal, además de otras instituciones, como Obras Públicas, Essap y otros. “Nosotros hemos determinado que la articulación con otros actores ha sido uno de los pilares claves en nuestro trabajo para la culminación de las 20.000 viviendas”, afirma. Destaca que la articulación con entidades como la SAS, el Indert, las entidades binacionales Itaipú y Yacyretá, los municipios locales, ANDE, Senasa, el MOPC, MEC, MSPyBS y la Cancillería, ha sido clave para lograr resultados posi-
Soledad Núñez
tivos en todas las comunidades del territorio nacional. “Estamos en plena implementación de la agenda establecida por el PND 2030 y en ese sentido, en materia de desarrollo urbano, todas las instituciones que mencioné, así como las organizaciones civiles y sector privado, tienen roles complementarios y transversales al trabajo relacionado con el crecimiento urbano”, sostiene. LINEAMIENTOS. Al mencionar su línea de acción, indica que recientemente Senavitat representó al Minurvi en la Conferencia de las Ciudades, organizada por Cepal, donde
presentaron el Plan de Acción Regional para la Implementación de la Nueva Agenda Urbana. “Esto ha sido el principal resultado del encuentro de Hábitat III, la principal conferencia de las Naciones Unidas sobre Vivienda y Desarrollo Urbano Sostenible. Documento que nos da un marco de acción a todos los países, a través de seis ejes de acción: (1) políticas nacionales urbanas, (2) marcos legales urbanos, (3) planificación urbana y territorial y diseño urbano integrado, (4) el financiamiento de la urbanización, (5) implementación local, (6) mecanismos de monitoreo, reporte y revisión”, señala. Explica que esto permite a los países orientar las políticas habitacionales locales de acuerdo con los lineamientos globales para facilitar el proceso de construcción de ciudades mucho más inclusivas, equitativas y sustentables. “Impulsamos estos lineamientos de acción a través del Comité Nacional del Hábitat, instancia que lideramos y está conformada por 67 instituciones públicas, privadas y de la sociedad civil, para hacer seguimiento al cumplimiento de objetivos de la Nueva Agenda Urbana”, finaliza.
ACCIONES O PROGRAMAS QUE SE IMPLEMENTAN RESPECTO AL HÁBITAT Uno de los principales programas de la Senavitat es Che Tapýi, un programa de mejoramiento del hábitat financiado con una donación de la República de China (Taiwán), donde se hace una fuerte inversión no solamente en la construcción de viviendas, sino en infraestructura básica comunitaria, red vial y eléctrica, saneamiento, áreas recreativas, consultorio ambulatorio,
centro comunitario, mejoramiento de escuelas, entre otros. “En este programa hemos culminado más de 2500 viviendas a la fecha y la meta era entregar 4500 en 4 años con una inversión de USD 71 millones”, indica la ministra Soledad Núñez. Añade que como esto se va ejecutando en etapas y que con un eficiente uso de los recursos, esa cantidad de viviendas se estará supe-
rando en el 2018, entregando más de las esperadas por ese monto. “También, con un crédito del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), estamos realizando una inversión histórica en el proyecto Chacarita Alta, con muchísimo potencial, donde buscamos mejorar la calidad de vida de las familias a través del mejoramiento de las condiciones de habitabilidad”, puntualiza.
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Para el sector es clave contar con crédito habitacional L
a Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (Capadei), consciente de que existen dificultades para que el consumidor final acceda a una vivienda propia, tratará de encontrar las alternativas posibles a través de varias líneas de acciones gremiales. “En estos momentos, nuestra Cámara se encuentra abocada en conseguir las herramientas necesarias que permitirán lograr generar el tan necesitado crédito habitacional”, afirma el ingeniero Raúl Constantino, presidente de la Capadei. Explica que el crédito habitacional es fundamental para el desarrollo y crecimiento del sector, ya que permitirá ofrecer soluciones habitacionales a la población. “Como gremio, estamos analizando todas las fuentes posibles de fondeo, con el fin de lograr generar el crédito hipotecario que tenga las con-
Ing. Raúl Constantino.
diciones requeridas para poder hacer realidad el acceso a la casa propia”, expresa el ingeniero Constantino. El presidente del gremio expresa que Capadei es consciente de que a nivel mundial, existe una gran diversidad de opciones de financiamiento de viviendas, que son muy innovadores y originales, pero
que aún no están muy difundidos en nuestro país, o por lo menos, los resultados no están disponibles como para poder medir su verdadero impacto social o económico. “Dentro de este análisis, no descartamos ningún sistema posible, como ser: Fideicomisos, crowdfunding, búsqueda de fondos de inversión, etc., siendo la práctica, la que responda cuál de estos sistemas a emplear será el que más se adapte a nuestra realidad”, señala. Constantino también subraya que es “fundamental tener conciencia que ningún plan habitacional es posible sin la creación de un crédito habitacional o hipotecario accesible”. Para la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios, resulta prioritario, que los diferentes actores que se involucran en esta actividad, logren generar las políticas públicas y privadas que permitirán tan
ansiada meta. Constantino también menciona que en el marco del tema relativo a la consecución de fuentes posibles de fondeo para el acceso a la vivienda, la Capadei está generando alian-
zas con todas aquellas instituciones y organizaciones que pueden colaborar con estos objetivos, para poder ofrecer productos accesibles a todos los niveles sociales. Asimismo, para discutir so-
bre las opciones de financiamiento existentes en el país, está convocando al Foro Inmobiliario Capadei 2017, a realizarse el 1 de noviembre, de 8.30 a 18.00, en el Hotel Sheraton de Asunción.
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Hacia un enfoque de mercado de vivienda sostenible y asequible Ante el desafío de lograr una conexión entre el sistema financiero y el Plan de Desarrollo Social.
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ábitat para la Humanidad tiene una estrategia global de intervención que abarca su incidencia en el sector de la vivienda en cada país donde actúa, entendiendo que el acceso a la vivienda digna es un factor crítico para romper con el círculo de la pobreza. Con este enfoque se busca incidir en los mercados de vivienda para aumentar productos y servicios financieros que permitan que cada vez más familias tengan la posibilidad de construir, mejorar o reconstruir sus hogares. Hábitat para la Humanidad trabaja en Paraguay desde 1998. Durante todo este tiempo ha recogido experiencia junto a las familias que buscan concretar mejores lugares para vivir, mediante la construcción de viviendas con materiales perdurables y de calidad, ade-
cuadas al número de personas que la habitan y accesible a las capacidades económicas de cada una, previniendo sobre todo el endeudamiento. Es así, que más de 8.000 soluciones habitacionales son el resultado de este trabajo de 19 años. La organización tiene un amplio marco de atención a las familias, donde aquellas de clase media que, aunque tienen ingresos que se promedian a nivel familiar entre 3 y 5 salarios mínimos, aún no logran acceder a servicios financieros inmobiliarios que sean pertinentes. Pero ¿qué barreras encuentran estas familias? Mary Lechenuk, directora de la Oficina en Paraguay, menciona que la principal barrera es la tenencia segura de la tierra o la titularidad formal. “Una gran mayoría de familias tienen terrenos familiares donde pue-
Mary Lechenuk
den construir o están comprando un inmueble, donde sueñan en algún momento poder construir, cuentan con ingresos mensuales, pero aun así están fuera del sistema financiero. Por consiguiente, las familias se ven obligadas a conseguir recursos del sector informal, en condiciones que son desfavorables y los vuelve vulnerables al desplazamiento y al empobrecimiento de su situación económica y de vida. Y, ¿cómo atiende el sector financiero a estas familias? Lechenuk nos comenta: “Cuando
una familia inicia la búsqueda de recursos para construir su casa, antes tuvo que romper prejuicios y miedos internos para creer y reconocer que la vivienda es un derecho humano básico, por lo tanto, debe tener un lugar adecuado donde vivir. Cuando por fin se anima a salir a buscar, encuentra una variedad de ofertas de financiación, pero con altas tasas, plazos y exigencias que no se compadecen con su realidad. El resultado, condiciones y cuotas mensuales fuera de su alcance. Por su parte, los bancos y financieras cuentan con capital para prestar a las familias, pero la inversión en dicho sector resulta en productos que son poco atractivos para los mismos. Mejor invertir en productos con mayor rentabilidad y menos riesgo. Este es un sistema que aún requiere mirar a las familias de clase media como un potencial de oportunidades de negocio, asegura Lechenuk. Por supuesto es importante remarcar avances en el sector de la vivienda, explica la directora de Paraguay. Han crecido notoriamente las oportunidades y servicios para la
vivienda, se ha instalado el tema de la vivienda en la agenda pública y en el plan de gobierno, contamos con un nuevo marco legal para facilitar a personas de clase media y media baja el acceso a la casa propia. “La Ley de Fomento de la Vivienda y Desarrollo Urbano, y además, desde AFD, institución de segundo piso que facilita recursos a los bancos y financieras, ofreciendo servicios financieros no hipotecarios. Todos estos son importantes logros”.
Sin embargo, para la organización Hábitat para la Humanidad en Paraguay el déficit de viviendas en el país sigue teniendo como una de las barreras principales el acceso a recursos financieros. “Debemos seguir alineando esfuerzos para que los servicios lleguen a este sector de la población, llevar a la práctica créditos blandos acordes a las condiciones y capacidad de estas familias con el fin de lograr una conexión real, entre las disposiciones del sistema financiero y el Plan de Desarrollo Social. Si logramos armonizar este sistema, los beneficios serán directos para la familia, la sociedad y las personas, y por sobre todo favorecerá la sostenibilidad de nuestras respuestas y propiciará la disminución del déficit habitacional de nuestro país”.
EXPO VIVIENDA El sábado 14 y domingo 15 de octubre, Hábitat para la Humanidad Paraguay invita a la exposición de sus proyectos constructivos en el Pinedo Shopping, de San Lorenzo, de 9.00 a 21.00. Las familias podrán informarse sobre las soluciones habitacionales que ofrece, tanto para construir viviendas nuevas como para realizar mejoras, ampliaciones, refacciones o servicios para el acceso a la vivienda. Los principales proyectos con
los que cuenta la organización en Paraguay son Por el futuro de nuestros niños y niñas, enfocado en el mejoramiento de las viviendas o a la reducción del déficit cualitativo de los hogares; Sirviendo a colaboradores, a través de las empresas con responsabilidad social en la mejora de las condiciones de viviendas de sus colaboradores; y el proyecto con aliados financieros como Visión Banco y Banco Itaú que ofrecen financiación en condiciones accesibles para construir viviendas.