CORPORATIES EN DE WONINGMARKT / 2 / 2014
Brigit Ruiter
‘AFSPRAKEN MET GEMEENTE GEVEN DRAAGVLAK’ » BETAALBAARHEID IN 6 DILEMMA’S » » ‘VERWACHT NIET ALLE HEIL VAN BURGERS‘ » » 16 VRAGEN AAN JACQUES MONASCH » » PRAAT U AL MET LOKALE POLITICI? »
Het slimme verkopen voor corporaties Corpoflow is dé online workflow voor de verkoop van corporatiewoningen. Afgestemd op uw wensen stroomlijnt Corpoflow al uw verkoopacties en bewaakt de voortgang van het verkoopproces. Verkopen was nog nooit zo efficiënt!
Corpoflow stuurt alle interne en externe partijen in het verkoopproces aan. Het systeem zorgt ervoor dat de juiste mensen op het juiste moment automatisch taken, met daarbij de juiste documenten, toegewezen krijgen. Brochures en koopovereenkomsten haalt u met één simpele actie uit Corpoflow en koopovereenkomsten ondertekent u digitaal, waar en wanneer u wilt. Als clouddienst is Corpoflow namelijk overal te gebruiken.
Vanuit Corpoflow beheert u eenvoudig de verschillende kanalen waarop u uw woningen aanbiedt. Denk hierbij aan uw website, Funda of Facebook. En wilt u weten hoe uw woningen presteren, dan draait u op elk gewenst moment een heldere rapportage uit. Corpoflow is de nieuwe en efficiënte manier van werken voor verkoopmedewerkers bij woningcorporaties. Dit is het slimme verkopen!
www.corpoflow.nl
gekenmerkt als innovatief product door de rijksoverheid
Corpoflow
Aedes-commentaar
1
AFSPRAKEN Wat als een minister zich niet aan zijn afspraken houdt? Het zal niemand ontgaan zijn: minister Blok heeft zijn conceptnovelle gepresenteerd. In feite staat in dit voorstel dat investeren in wat Nederland nodig heeft wel mag, maar praktisch niet kan.
gelden, zoals is vastgelegd in de regels over staatssteun. Door die borging kunnen corporaties goedkoper lenen, bouwen en verhuren. In het concept van de novelle staat dat die DAEBtak niet mag lenen aan de andere tak. En daarmee wordt het voor corporaties zo goed als onmogelijk om niet-DAEB te financieren. Ook als de gemeente dat wil, als het bijdraagt aan leefbaarheid en niemand anders het wil doen. De vraag is: wat nu? In de eerste plaats is nu de
‘Woningcorporaties moeten kunnen blijven investeren in wat goed is voor de samenleving’
tijd om ons te laten horen. Niet alleen richting het ministerie. De novelle ligt ter consultatie nu bij Aedes en vele andere partijen, voornamelijk bij onze stakeholders. Aedes zal uiter-
Vorig jaar maakten wij als sector de af-
aard de minister laten weten wat wij als sector
spraak met het kabinet dat woning-
van het voorstel vinden en wat de consequen-
corporaties moeten kunnen blijven investeren
ties zullen zijn voor de kwaliteit van wonen in
in wat goed is voor de samenleving. Ook als
Nederland. Wat kunnen woningcorporaties niet meer doen als dit voor-
het gaat om huizen die net iets meer moeten
stel werkelijkheid wordt? En wat zijn daarvan de gevolgen? Niet alleen
opbrengen dan de sociale huurgrens, goed-
woningcorporaties zelf weten goed hoe de toekomst er dan uit kan zien.
kope koophuizen of om maatschappelijk vast-
Ook stakeholders als gemeenten, huurdersorganisaties, zorginstellin-
goed. Maar alleen als deze extra’s bijdragen
gen, bouwers en andere ondernemers maken zich zorgen. Wat betekent
aan de leefbaarheid van een wijk, als de ge-
dit voor toekomstige herstructureringen en investeringen in wijken en
meente erom vraagt en als het financieel uit
dorpen? De komende tijd doen we er goed aan niet alleen zelf te laten
kan. Dat was de afspraak.
horen wat wij ervan vinden, maar ook al onze stakeholders te vragen hun
In de novelle zoals die er nu ligt, staat ook
mening te geven.
inderdaad dat dit mag. Maar praktisch kan
Uiteindelijk gaat het erom dat woningcorporaties in staat moeten zijn
het niet. Het waarom is gesneden koek voor
om te doen waarvoor zij er zijn: zorgen voor goed wonen in Nederland.
iedereen die de corporatiesector van dicht-
Natuurlijk moet dat aan grenzen en regels gebonden zijn. Maar het is net
bij kent. Maar het laat zich lastig vatten in een
zo belangrijk dat zij kunnen doen wat alleen zij kunnen doen: investeren
simpele boodschap. We moeten namelijk een
in wat nodig is om in een wijk of dorp net dat verschil te maken.
administratieve of juridische scheiding aan-
Laten wij totdat deze concept-novelle in wetgeving is gegoten, ons er
brengen tussen de bedrijfsonderdelen die zich
samen met onze partners zo sterk als we kunnen tegen verzetten. Op de
bezighouden met de activiteiten die binnen
barricaden dus, met zoveel mogelijk van onze vrienden. En als het even
en buiten de diensten van algemeen belang
kan met de steun van wonend Nederland. Maar mocht het een verloren
(DAEB) vallen. En of iets DAEB of niet-DAEB
zaak blijken, dan zullen wij ons, wat er ook gebeurt, blijven inzetten
is, bepaalt of borging vanuit de overheid mag
voor goed wonen in Nederland.
2
JUSTUS UITERMARK ‘ VERWACHT NIET ALLE HEIL VAN BURGERS’ 1 4 12 13 14 16 26 34 44 46 48
6
AEDES-COMMENTAAR Afspraken ONDERTUSSEN IN De Bilt OPINIE ‘Politieke enquête maakt effect onzeker’ – Jan Ramakers COLUMN Jos van der Lans OPINIE ‘Gemengde projecten geen markt voor beleggers’ – Ceel Elemans HET WERK VAN adviseur Beleid en Communicatie Brigit Ruiter 16/32 Zestien vragen aan Jacques Monasch PRIKBORD Weetjes en tips HUISVESTER VAN HET VOLK Hendrik Lodewijk Drucker NETWERK Carrièrenieuws en events ACHTERAF EN COLOFON
inhoud
20 30
BETAALBAARHEID Betaalbaar wonen voor iedereen. Corporaties of overheidsinstellingen hebben er lang niet altijd invloed op. Zes dilemma’s rond betaalbaarheid op een rij. LOKALE LOBBY Met de gemeenteraadsverkiezingen in zicht: hoe regel je lokaal politiek draagvlak voor sociale woningbouw? Alleen met de wethouder Wonen? Of praat je ook met raadsleden?
38
BETER EN GOEDKOPER Managementmethode Lean Six Sigma belooft een efficiĂŤntere, goedkopere organisatie en tevreden klanten. Woningcorporatie Mercatus vertelt over ervaringen met de methode.
3
4
ondertussen in De Bilt TEK ST : MARGRIE T PFLUG
04/02 Koffie
|
FOTO : SIMONE - MICHELLE DE BLOUW
Half 11. Een klasje leest bibliotheekboeken. Ondertussen
Woningcorporatie SSW ontwikkelde het complex samen
brengt Marion koffie rond bij iedereen die werkt in
met de gemeente en met alle huurders van het gebouw.
Het Lichtruim in De Bilt. Bij de juffen en meesters van de
Vanaf het begin dachten alle betrokkenen mee over de
basisschool, bij de leid(st)ers van het kinderdagverblijf,
inrichting en voorzieningen. Nu het gebouw staat doen
bij de medewerkers van de bibliotheek. Zelf werkt Marion
ze veel samen. De computerruimte wordt bijvoorbeeld
vanuit dagcentrum Reinaerde dat ook in Het Lichtruim zit.
’s ochtends door de school gebruikt en ’s middags door de
Reinaerde helpt mensen met een verstandelijke beperking
bibliotheek. Schoolkinderen kunnen in het theater een
aan een zinvolle dagbesteding. In Het Lichtruim werken
educatieve film zien. Bewoners uit De Bilt komen in Het
nog vijf andere mensen zoals Marion. Ze doen allerhande
Lichtruim om boeken te lenen, te schilderen, te sporten of
klusjes in en om het gebouw. Als dat zo uitkomt ook bij het
een theatervoorstelling te zien.
theater, de sportzaal of het centrum voor jeugd en gezin,
www.hetlichtruim.nl
allemaal ook in Het Lichtruim.
5
6
‘BurgErS gAAN DE CrISIS VAN DE OVErHEID NIET OPlOSSEN’
Justus Uitermark
samenleving 7 TEK ST : L ATIFA VAN HEERDE
Burgerkracht lijkt wel de nieuwe heilige graal. Niet alleen voor de overheid, ook voor woningcorporaties. Als we nou burgers zelf initiatieven laten nemen, dan lossen allerlei problemen in de samenleving zich wel op, is de teneur. De nieuwe hoogleraar Samenlevingsopbouw Justus Uitermark maant tot voorzichtigheid: ‘Laten we die burgerkracht vooral niet idealiseren.’
|
FOTO ’ S : CASPER RIL A
niet meer zorgt voor ouderen en voor bibliotheken, de mensen dat wel zelf gaan doen. Alsof het per definitie zo is dat die dingen gedaan worden en de vraag alleen nog is wie het gaat doen. Ik denk dat als je een bibliotheek sluit, die in de meeste gevallen gesloten blijft. Dat is een verarming in een wijk.’
Is er in een rijkere wijk meer kans dat de bewoners die taken zelf oppakken? ‘Je ziet samenhang tussen zelforganisatie en
Waarom voorzichtig met burgerkracht?
een hoger inkomen en een hogere opleiding. Die mensen weten meestal goed voor zichzelf
‘De publieke sector in Nederland – met name overheden – zit nog-
te zorgen en kunnen vaker zo’n bibliotheek
al met zichzelf in de knoop. Ze hebben het idee dat ze inefficiënt, star,
openhouden. Maar ook de kracht van sociale
rigide en gesloten zijn. Op basis van die diagnose kijken ze naar burgers
verbanden in een wijk, het behoren tot een
in de hoop dat daar dan de redding van zal komen. Dat is niet reëel, denk
gemeenschap, is belangrijk. Die kunnen ook
ik. Burgers zijn niet altijd krachtig en hebben eigen sores die ze moeten
onder migrantengroepen en armeren goed
oplossen. Dat is geen kritiek op burgers. Ik heb vooral kritiek op het
ontwikkeld zijn. Mijn moeder woonde een tijd
idee dat zij die crisis wel even gaan oplossen door zelf te doen wat de
in Amsterdam Oud-Zuid, één van de oudste en
overheid eerst deed. Dat gaat niet gebeuren.’
rijkste gebieden. Ook daar wonen mensen die
De overheid wil dat mensen zelf aan de slag gaan. Maar hebben zij daar behoefte aan?
slecht ter been zijn en geen sociaal netwerk hebben. Eenzaamheid is daar al een probleem en dat probleem wordt groter als mensen niet
‘Voor een deel wel. Door de opkomst van internet is het wel makkelijker
kunnen rekenen op bijvoorbeeld thuiszorg.
om je te organiseren. Het aantal ZZP’ers is hard gegroeid en die groep is
Sommige wijken zijn heel rijk wat betreft
een drijvende kracht achter veel nieuwe initiatieven op het snijvlak van
economisch kapitaal en arm in sociaal kapitaal,
ondernemen en vrijwilligerswerk. Mensen zijn niet langer afhankelijk
en andersom.’
van een welzijnsinstelling of kerk en kunnen zelf initiatieven nemen. Dus
ben minder enthousiast dan anderen over het idee dat die revolutie ook
Hoe kunnen corporaties een rol spelen in het aanjagen van burgerkracht?
doorzet en uiteindelijk leidt tot een hele transformatie van de publieke
‘Voordat ze beginnen met het opwekken van
sector en dat de overheid dan straks grotendeels niet meer nodig is.’
burgerkracht is het nodig om de eigen voorzie-
je ziet de contouren van een burgerkrachtrevolutie. Daarmee is niet gezegd dat ze de taken van overheden helemaal kunnen overnemen. Ik
Hoe ziet u die ontwikkeling dan wel?
ningen, zoals betaalbare huisvesting, goed te regelen. Als je dat goed doet dan heb je al een
‘Als de overheid stopt met bepaalde taken, dan gebeuren die gewoon
hele prestatie geleverd. Bovendien is er een
niet meer. Nu is nog het idee dat wanneer de overheid zich terugtrekt en
groot verschil tussen corporaties en overhe-
8
den. Overheden stoten heel veel af en hopen
mensen weten dat ze het onderhoud van de
dat burgers die taken overnemen. Corporaties
tuin kunnen overnemen en ze in ruil daarvoor
daarentegen namen er steeds meer taken bij.
een bescheiden vergoeding en rugdekking van
Naast de volkshuisvestelijke taak kwam daar
de corporatie krijgen, dan weet ik zeker dat
vanaf de jaren 90 leefbaarheid bij. De burger-
meer mensen erom gaan vragen. Op die
initiatieven die de afgelopen jaren in de kracht-
manier creëer je als corporatie ruimte, een
wijken ontstonden kwamen vaak niet vanuit
infrastructuur, die anderen vervolgens kunnen
bewoners maar vooral vanuit ambtenaren,
invullen. Dat geldt niet alleen voor binnen-
ondernemers of corporaties. Uit onderzoek
tuinen maar ook voor halletjes en speeltuinen.
van het SCP blijkt dat de inzet van bewoners in
Daarbij is het belangrijk om te regelen wie
die wijken gemiddeld is afgenomen. Dat is een
aanspreekbaar is als er iets misgaat.’
aanwijzing dat er iets niet goed is gegaan. Ik
houden. Lang is geprobeerd wijken van boven-
Je leest vaak dat bewoners het beheer overnemen van bijvoorbeeld een buurthuis, hoe zou dat er uit kunnen zien?
af integraal te hervormen. Het idee dat veel
‘Het zou helpen als je niet hoeft te beginnen
professionals met elkaar aan tafel zitten, de
met bezuinigingen. Daarmee wek je de indruk
neuzen dezelfde kant op krijgen en daarna
dat je de ellende over de schutting gooit bij
gaan “doorpakken”, is totaal achterhaald. Je
de bewoners. Begin vanuit de vraag hoe je
moet veel meer uitgaan van wat er in de wijken
burgers meer zeggenschap kunt geven. Het
al gebeurt. En soms moet je accepteren dat er
Klooster in Rotterdam was bijvoorbeeld lang
Justus Uitermark
weinig gebeurt. Of dat sommige initiatieven
een disfunctionerend wijkcentrum. De over-
(35) is bijzonder hoogleraar Samen-
van de grond komen en andere niet. Corpora-
heid moest op een gegeven moment toegeven
levingsopbouw aan de Erasmus
ties moeten geen halve opbouwwerkers wor-
aan eisen van bewoners die ook toegang
Universiteit in Rotterdam, een
den wat ze nu vaak wel zijn. En ik denk ook niet
wilden buiten kantooruren en in het weekend.
leerstoel deels gefinancierd door
dat je terug moet naar een situatie waarin ze
Doordat het centrum steeds meer open werd
Aedes. Op 10 januari hield Uitermark
alleen zorgen voor volkshuisvesting. Maar iets
gezet, kregen bewoners steeds meer invloed.
zijn oratie Verlangen naar Wikitopia.
daar tussenin. Ik denk dat de toekomst ligt in
En doordat er meer activiteiten kwamen,
Lees zijn oratie en andere publicaties
het creëren van infrastructuur die corporaties
stegen de inkomsten en namen bewoners na-
op www.justusuitermark.nl.
bij uitstek kunnen leveren en er voor zorgen
drukkelijker verantwoordelijkheid. Ze konden
dat de mensen die daar dingen doen zelf-
het bestuur overnemen, schreven fondsen aan
organiserend en zelfvoorzienend zijn.’
en nu runnen ze dat centrum grotendeels zelf.
denk dat corporaties te weinig eigenaarschap gaven aan bewoners, te veel redeneerden vanuit budgetten en veel onder controle wilden
Hoe zouden corporaties die infrastructuur kunnen creëren?
Dus begin niet met je eigen probleem en verwacht niet dat anderen het oplossen. Maar zie jezelf als onderdeel van het probleem.’
die bewoners weinig gebruiken. De tuin is pro-
In dit soort initiatieven zijn vaak professionals actief. Wat zou de rol van zo’n professional moeten zijn?
fessioneel onderhouden maar straalt weinig
‘Ze moeten nooit boven anderen gaan staan. Als de professional dan
uit. Daardoor heeft het weinig waarde voor
wegvalt, valt het hele initiatief in elkaar. Ik zie vaak dat een professional
bewoners. Betrek mensen bijvoorbeeld bij de
zichzelf onmisbaar maakt en overal tussen gaat staan. Je moet zo snel
invulling van de openbare ruimte waardoor het
mogelijk toe naar een situatie waarin burgers de volledige verantwoor-
meer warmte gaat uitstralen en het een meer
delijkheid hebben. Is er een rol voor professionals? Ja zeker, maar als
vanzelfsprekende ontmoetingsplek wordt. Als
ondersteuner. Die kan bijvoorbeeld zorgen dat het gebouw op slot gaat
‘Ik woon in een complex met een binnentuin
samenleving 9
‘BRENG OOK DE MISLUKKINGEN IN BEELD, DAAR KUN JE VAN LEREN’
over hun resultaten. Dat is belangrijk, want er is veel behoefte aan corporaties. Als één van de weinige partijen in het middenveld behoren ze niet tot de overheid maar hebben ze wel massa, kunnen ze infrastructuur bieden en een eigen agenda formuleren op het thema burgerkracht. Het zou jammer zijn als hun potentieel onbenut blijft omdat ze bezig zijn met het hoofd boven water houden en succesbeelden najagen.’
Mislukkingen krijgen sowieso te weinig aandacht, zeg je in je oratie. ‘Als je tien buurthuizen sluit, kan er één een en wordt schoongemaakt. Voor vrijwilligers
succesvolle doorstart maken. Volgens mij moet je ook die mislukkingen
zijn dat lastige klussen. Als professionals dat
in beeld brengen, daarvan kun je leren wat de bedreigingen zijn voor een
goed doen, nemen ze niet alleen werk uit
succesvol initiatief. Als mensen bijvoorbeeld het idee krijgen dat ande-
handen maar zorgen ze ook voor continuïteit
ren niet zuinig zijn of het geld in eigen zak steken, dan krijg je daar veel
en herkenbaarheid.’
kinnesinne over. Zoals een bewoner die na een straatfeest de barbecue
Wat moeten corporaties vooral niet doen?
mee naar huis neemt. Als je weet dat dat gebeurt, dan kun je als ondersteunend professional vooraf bespreken hoe je omgaat met spullen die je overhoudt. Je leest achteraf altijd over de geslaagde activiteit en de na-
‘Succesbeelden najagen. Ik heb het idee dat
sleep blijft vaak uit beeld. Ik mis een vorm van nieuwsgierigheid bij over-
corporaties op het moment in een spagaat
heden en corporaties. Een houding dat succes niet het enige is dat inte-
zitten: aan de ene kant piekeren ze binnens-
ressant is en dat dingen soms best ingewikkeld mogen zijn. In de wereld
kamers over hun eigen positie en tegelijkertijd
van ondernemers is die houding heel normaal. Na mijn oratie kwamen
dragen ze naar buiten toe uit dat ze geweldig
een paar actieve bewoners naar mij toe die zich erg begrepen voelden. Ik
mooi werk leveren. Zo zijn ze nogal gretig in
zoek naar een goede taal. Ik wil mensen niet de grond in praten door na-
het uitdragen van hun successen met zelforga-
druk te leggen op wat niet kan. Maar het manisch positivisme van de
nisatie. Terwijl het beter zou zijn om daarover
overheid herkennen burgers ook niet. Dus ik zoek een soort tussenweg
genuanceerd te zijn. Ik hoop dat corporaties
waarin we burgerkracht zien als een praktische én intellectuele
een positie vinden waarin ze reëel kunnen zijn
uitdaging.’
100
jaa
rb
ouw en
en
ont wik
kel e
n
VOOR AL UW DUURZAME EN INNOVATIEVE OPLOSSINGEN! Door onze jarenlange ervaring hebben wij reeds aansprekende projecten gerealiseerd. Wij dragen duurzame en innovatieve oplossingen bij onze opdrachtgevers aan. Het onderscheidend vermogen ligt met name in de kennis en ervaring met verschillende bouwmethodieken en
detaillering in de uitvoering. Of het nu gaat om appartementen en woningen uitgevoerd volgens het passiefhuis principe of met een lage EPC; Ooms Bouw & Ontwikkeling is van alle woningmarkten thuis. Dit hebben wij reeds voor meerdere corporaties gerealiseerd.
Bent u benieuwd wat wij voor u kunnen betekenen? Ga naar WWW.OOMSBOUW.NL of neem contact met ons op!
VAN HUIS UIT INNOVATIEF BEZOEKADRES SCHARWOUDE 16 • 1634 EA SCHARWOUDE • T. 0229 - 547 800 • INFO@OOMSBOUW.NL • WWW.OOMSBOUW.NL
WONINGBOUW – UTILITEITSBOUW – NIEUWBOUW – RENOVATIE
WONINGCORPORATIES IN ZWAAR WEER Hoe overleeft u de storm van verandering?
HUURSYMPOSIUM WONINGCORPORATIES IN ZWAAR WEER Beatrix Theater Utrecht Donderdag 13 maart 2014
Sprekers:
Keynote: Dagvoorzitter: -
drs. Johan van Hoof prof. Dr. Ir. Hugo Priemus drs. Richard Sitton dr. Ben Tiggelaar Frénk van der Linden
– – – – –
partner en segmentleider Woningcorporaties & Bouw KPMG Advisory N.V. hoogleraar Systeeminnovatie Ruimtelijke Ordening lid Raad van Bestuur Woonbron één van Nederlands meest gevraagde trainers over leiderschap en verandering staat in het rijtje van Nederlands beste interviewers
De sector woningcorporaties in Nederland heeft het moeilijk. Noem het gerust ‘zwaar weer’. Hoe bereidt u zich als woningcorporatie voor op de (nabije) toekomst? De onvoorspelbaarheid van de politiek helpt ook al niet. Zeker is dat woningcorporaties terug moeten naar de kerntaken van hun bedrijfsvoering. De kosten moeten teruggebracht worden. Nieuwe strategische koersen moeten worden uitgezet. En wat te doen aan de groep huurders met betalingsachterstanden? Deze wordt groter en groter. Op het Huursymposium “Woningcorporaties in zwaar weer” kunt u uw verandering in beweging zetten. Dankzij verrassende nieuwe inzichten, onverwachte oplossingen en praktische antwoorden. En u kunt natuurlijk handig brainpicken bij collega’s. Overleef ook de storm van verandering. Kom op 13 maart naar het Beatrix Theater in Utrecht. Het aantal plaatsen is beperkt, maar de toegang is gratis (dat is de eerste winst…). Kijk nu op www.huursymposium2014.com en meld u aan.
12
JAN RAMAKERS, RADBOUD UNIVERSITEIT NIJMEGEN
‘POLITIEKE ENQUÊTE MAAKT EFFECT ONZEKER’ Dit voorjaar beginnen de openbare verhoren in de parlementaire enquête woningcorporaties. De enquête heeft zo’n grote politieke lading, dat die haar doel zou kunnen missen, stelt Jan Ramakers. Hij is onderzoeker bij het Centrum voor Parlementaire Geschiedenis van de Radboud Universiteit Nijmegen. ‘De invloed van de parlementaire enquête is het grootst als het de commissieleden lukt zich te concentreren op het falende toezicht.’ TEK ST : AERNOUT BOUWMAN - SIE
Hoe is de parlementaire enquête naar de corporaties te verklaren? Is er een parallel met de enquête naar de bouw? ‘Wat opvalt is dat aan beide enquêtes een systeemwijziging vooraf ging. Bij de bouw werd midden jaren 90 mededingingswetgeving geïntroduceerd. Die nieuwe regelgeving maakte een einde aan het gereguleerde en wettelijk vastgelegde systeem van prijsafspraken dat overheden en bouwbedrijven gebruikten. Bouwers die toch doorgingen met het maken van prijsafspraken overtraden daarmee de wet. Dat is wel een belangrijk verschil met de corporaties. Daar zijn de fouten ingebakken bij de verzelfstandiging. Het intern toezicht was niet goed geregeld omdat de commissarissen te dicht op de bestuurders zaten. En het “extern toezicht achteraf“ kan misstanden
Waaraan moet een goede parlementaire enquête voldoen?
niet voorkomen. Het kwaad is dan immers al geschied.’
‘Er moet allereerst gedegen onderzoek plaatsvinden zon-
Is de parlementaire enquête als een hedendaagse vorm van publieke ophanging?
der politieke vooringenomenheid. Dat lijkt me in dit geval
‘Zo is de parlementaire enquête in oorsprong niet be-
moeilijk, voor zover het onderzoek verder gaat dan het al
doeld. De Enquêtewet dateert van 1850 en gaf de Kamer
dan niet falende toezicht. Want de vraag naar de wense-
het zwaarste controle- en evaluatiemiddel. In de 19e
lijkheid van de zelfstandigheid, is in
eeuw stond daarbij waarheidsvinding
zichzelf een zeer politieke vraag. Ten
centraal. Sinds politici niet meer weg-
tweede moet het politieke prestige en de vakkundigheid van de commissie en van de voorzitter onomstreden zijn, al kan het prestige tijdens de enquête natuurlijk wel groeien. Op voorhand vind ik het prestige van
‘Er zullen harde noten worden gekraakt’
deze commissie niet erg groot. De leden zijn relatief jong en politiek
komen met een verontschuldiging, hebben parlementaire enquêtes vaak wel politieke gevolgen.’
Is het een vorm van collectieve rouwverwerking? ‘Dat kan, maar niet in het geval van de woningcorporaties. Ik denk dan eer-
onervaren, en zij hebben weinig specifieke expertise.
der aan enquêtes met grote dramatische implicaties, zoals
Veel zal daarom afhangen van de kwaliteit van de ambte-
die naar de Bijlmerramp en de Srebrenica-enquête. Wel
lijke ondersteuning. Ten slotte moeten de aanbevelingen
dreigt natuurlijk een “openbare executie” voor falende
van de commissie unaniem zijn. Maar gezien het politieke
bestuurders die het verwijt krijgen zichzelf te hebben ver-
karakter van de kernvraag, lijkt het mij moeilijk de com-
rijkt. En er zullen ook wel harde noten worden gekraakt
missie op dit punt op een lijn te krijgen omdat meningen
over het intern toezicht bij de corporaties waar het echt
op ideologische grond heel erg verschillen.’
helemaal is misgegaan.’
opinie 13
Column
De financieel-economische crisis die wij
een geïndividualiseerd compensatiestel-
Corporaties die hun be-
nu meemaken wordt nogal eens vergele-
sel. Het gevolg is wel dat de betaalbaar-
staansgrond echter serieus
ken met de crisis uit de jaren 30. Er zijn
heid van woningen geen politiek issue
nemen hebben zo lang-
inderdaad overeenkomsten, maar er is
meer is en mensen inmiddels een derde
zamerhand geen an-
ook een opmerkelijk verschil. In de jaren
tot de helft van het inkomen aan de huur
dere keuze. Want
30 daalden de huren met zo’n 20 procent.
van hun woning besteden.
wat heb je aan
Daar is nu geen sprake van. Integendeel,
Maar aan de onderkant van de inkomens-
woningen die in
de huren in de sociale huursector stijgen
ladder begint deze permanente opwaart-
toenemende mate
en in het geval van vrijkomende woningen
se druk steeds meer pijn te doen. Daar
onbetaalbaar zijn
vaak
Bizar
leven mensen steeds vaker vooral om hun
voor mensen waarvoor
natuurlijk. Het laatste waar mensen in
met
forse
percentages.
huur te kunnen betalen, in plaats van dat
je in het leven bent
tijden van economische recessie op zitten
ze huren om te kunnen leven. Daarom
geroepen? Decennia-
te wachten is een hogere prijs voor hun
hebben Amsterdamse corporaties met de
lang was de nationale
woning. Laat dat nu uitgerekend het eni-
gemeente afgesproken om huurders met
corporatieboekhouding
ge vooruitzicht zijn dat de Nederlandse
een minimuminkomen en een relatief
gericht op de exploitatie
woningmarkt hen te bieden heeft.
hoge huur te ontzien. Zij hoeven de jaar-
van woningen. Nu dat
Waar in de jaren 30 nog een relatie
lijkse huurverhoging niet te betalen. Het
systeem steeds perver-
bestond tussen koopkracht, betaalbaar-
is een bescheiden stap. In zekere zin ver-
sere trekjes begint aan te
heid en huurhoogte is dat verband anno
gelijkbaar met wat woningbouwvereni-
nemen zit er voor corpo-
2014 totaal zoekgeraakt. Tot in de jaren
gingen in de jaren 30 deden toen ze hun
raties weinig anders op
80 waren er programma’s van toonaan-
huren moesten verlagen om de woningen
dan dat ze weer oog
gevende politieke partijen die beloofden
te kunnen verhuren aan de mensen waar-
krijgen voor de mensen
dat de woonkosten niet boven de 20 pro-
voor ze waren gebouwd.
die in hun woningen
cent van het besteedbare inkomen uit
Maar welbeschouwd doen de Amster-
wonen.
mochten komen. Die passages zijn nu
damse corporaties echter iets wat hen
geheel verdwenen. Het systeem van
ten strengste verboden is: ze voeren
JOS VAN DER LANS
huurtoeslagen
collectieve
inkomenspolitiek. Dat is namelijk het
is cultuurpsycholoog en publicist.
karakter van het wonen vervangen door
exclusieve voorrecht van Den Haag.
www.josvdlans.nl en @josvanderlans
heeft
het
Hein de Kort
ILLUSTR ATIE : MENNO WIT TEBROOD
Betaalbaarheid
14
opinie CEEL ELEMANS SECTORMANAGER PUBLIC SECTOR BIJ ING
‘GEMENGDE PROJECTEN GEEN MARKT VOOR BELEGGERS’
Gelijk speelveld of niet. Laten we nu eens onderkennen dat commerciële beleggers niet op grote schaal gaan investeren in kleinschalige gemengde projecten, zegt Ceel Elemans. En inzien dat dit behoort tot de kerntaak van corporaties. Een aftrap op de consultatieronde over de novelle. ILLUSTR ATIE : MENNO WIT TEBROOD
Halverwege deze maand publiceerde het ministerie van
bepaald maatschappelijk vastgoed – de zogeheten DAEB-
Binnenlandse Zaken het concept van de nieuwe wet-
activiteiten – onder borging van het Waarborgfonds Socia-
geving ter vervanging van de meer dan 100 jaar oude
le Woningbouw (WSW) financieren. Een regel die haar
Woningwet. De richting die deze novelle opgaat, is hel-
oorsprong heeft in de Europese wens van een gelijk speel-
der: corporaties dienen zich op hun kerntaak te richten,
veld voor corporaties en particuliere investeerders.
zodat commerciële beleggers meer ruimte krijgen om te investeren in huurwoningen boven de liberalisatiegrens
Speelveld
en in de koopwoningmarkt. Zal de uitwerking in de prak-
Sindsdien zien we nog weinig kleinschalige projecten van
tijk inderdaad tot dit resultaat leiden? Ik denk eerlijk ge-
gemengde wijken met sociale huur, middeldure huur- en
zegd van niet. Zeker niet op korte termijn. Sinds 2011
koopwoningen en wijkwinkels. Corporaties zitten gevan-
mogen corporaties alleen nog sociale huurwoningen en
gen in de regelgeving en voor commerciële partijen blijken
15 ‘De hedendaagse burger zegt niet meer: “Het verloedert hier, ik ga weg”, maar: “Ik blijf hier. Deze buurt is nu van ons.” Bewoners zullen corporaties vragen om woningen over te dragen aan een op de wijk georiënteerde beheersorganisatie.’ ARIE LENGKEE, PLANOLOOG, IN SERMAGAZINE.
deze projecten niet interessant. Gelijk speelveld of niet. Een particuliere belegger heeft vooral oog voor rendement en minder voor het wijkbelang. En dat is nu net het verschil met een corporatie. Daar doet men ook niet geheimzinnig over. Zo meldt de site van de IVBN dat door de verhuurdersheffing beleggers zoveel mogelijk sociale huurwoningen zullen proberen te liberaliseren. Voor kleinschalige gemengde projecten lopen de toonaangevende commerciële beleggers evenmin massaal warm. Ik zie sinds 2011 hierop tenminste geen significante commerciële beweging. Dat is ook verklaarbaar omdat solide kasstromen ontbreken of beheerslasten te hoog zijn.
Kerntaak Commerciële partijen blijven vooral geinteresseerd in grotere nieuwbouwprojecten of complexgewijze aankoop van bestaand bezit met merendeels huurwoningen (ver) boven de liberalisatiegrens. Laten we nu eens onderkennen dat commerciële beleggers niet op grote schaal zullen gaan investeren in kleinschalige gemengde projecten van sociale huur, middeldure huur, koopwoningen en wijkwinkels. En inzien dat deze activiteiten horen tot de kerntaken van corporaties, ook al draagt een deel van die investeringen tegenwoordig het stempel ‘niet-DAEB’. Corporaties hebben een brede kijk op leefbaarheid vanuit hun wijkgerichte visie. Bovendien eist de voorliggende novelle dat de gemeente instemt met niet-DAEB-plannen van een corporatie. Dat is een prima extra waarborg. Maar dan moet het corporaties vervolgens niet onmogelijk gemaakt worden om daadwerkelijk te investeren in die gemengde projecten.
Splitsing Laten we de oude een derde/twee derde-regel uit het WSW-borgingsbeleid van voor 2011 in ere herstellen. Hiermee was het mogelijk niet-borgbare activiteiten als onderdeel van een sociaal complex met borging van het WSW te financieren. Herstel hiervan leidt tot een minder ingewikkeld splitsingstraject van DAEB- en niet-DAEBactiviteiten, tot verbetering van het woon- en leefklimaat en daarmee ook tot de waardevermeerdering van het totale corporatiebezit. Van strijdige belangen is geen sprake omdat dit geen markt blijkt voor commerciële beleggers.
‘In de Haagse Schilderswijk zitten twee woningcorporaties die onmogelijk het beheer van zo’n grote wijk afdoende kunnen organiseren. Je moet die kracht van onderuit organiseren. Vanuit de bewoners zelf. Daar is een humanisering van het woonstelsel voor nodig.’ ADRI DUIVESTEIJN, PVDA-SENATOR, IN COBOUW.
‘Het gaat om heel veel geld, schaarse expertise en branchevreemde activiteiten. Als daar geen duidelijk integriteitsbeleid voor komt, zien we over een paar jaar op het lokale niveau de nieuwe grote schandalen.’ RONALD PLASTERK, MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN, STELT DAT DECENTRALISATIE LOKALE BESTUURDERS KWETSBAARDER MAAKT VOOR INTEGRITEITSSCHENDINGEN, IN VRIJ NEDERLAND.
‘De nota-Heerma stond in het teken van twee duidelijke beleidslijnen: decentralisatie van beleid naar gemeenten en verzelfstandiging van woningcorporaties. De novelle presenteert een centralistisch en bureaucratisch beleid dat een abrupt einde maakt aan deze beleidslijnen. Enneüs Heerma zal zich in zijn graf omdraaien.’ HUGO PRIEMUS, ONDERZOEKER OTB, TECHNISCHE UNIVERSITEIT DELFT, IS KRITISCH OVER DE CONCEPTNOVELLE HERZIENING WONINGWET, OP CORPORATIEFORUM.
16
HISTORISCH, ZO NOEMT ONDERHANDELAAR BRIGIT RUITER (41) DE PRESTATIEAFSPRAKEN DIE DRIE CORPORATIES EN DE GEMEENTE ALMERE IN JANUARI ONDERTEKENDEN. ‘VOOR HET EERST IN MEER DAN TWAALF JAAR STAAN ER AFSPRAKEN OP PAPIER. EN DAT IN EEN PROCES VAN NOG GEEN DRIE MAANDEN.’
D
e directe aanleiding voor de af-
verstaan we onder duurzaamheid’, vertelt Ruiter. Ook weder-
spraken is een onderzoek waaruit
kerigheid in afspraken krijgen was soms lastig. ‘Natuurlijk wil
blijkt dat de beschikbaarheid van
de gemeente meer betaalbare woningen, maar wij hebben te
woningen voor mensen met een laag inko-
maken met financiële kaders. Zo legde ik bijvoorbeeld uit dat
men in Almere afneemt. Hoog tijd om daar
we geen geld meer kunnen lenen om vrije-sectorwoningen te
gezamenlijk iets aan te doen, vonden ge-
bouwen.’ Ruiter en haar medeonderhandelaren schreven de
meente en corporaties de Alliantie, GoedeStede en Ymere. Ze maakten niet alleen afspraken
over
be-
schikbaarheid en betaalbaarheid maar ook
‘Met prestatieafspraken geven wij de gemeente invloed op ons werk’
stukken tekst zelf en stemden tussendoor steeds af met hun directies en bestuurders. Kort en krachtig een boodschap verwoorden is de kern van het werk van Ruiter, die bij GoedeStede onder andere ook de persvoorlichting en het jaarverslag
over nieuwbouwproductie, wonen en zorg,
verzorgt. En dat is terug te zien in de prestatieafspraken. Het eind-
vitale wijken en duurzaamheid. Zo bouwt
resultaat is een handzaam en goed leesbaar boekwerkje van tien
GoedeStede 74 sociale huurwoningen in
pagina’s.
2014. De afspraken zijn niet alleen een houvast voor de partijen, ze zijn ook een
BETAALBARE WONINGEN
vorm van legitimering van het werk van
De ondertekenaars komen twee keer per jaar bij elkaar in een
corporaties, vertelt Ruiter. ‘Door prestatie-
bestuurlijk overleg dat Ruiter voorbereidt. De prestatieafspraken
afspraken te maken geven wij de gemeente
zijn in eerste instantie gemaakt voor één jaar, vooral met het oog op
invloed op ons beleid en zorgen we voor
de gemeenteraadsverkiezingen. Voor volgend jaar is het plan om
draagvlak.’
afspraken voor een langere periode te maken. De partijen gaan de afspraken nu verder uitwerken. ‘De termen verkennen, monitoren en
PRAGMATISCH
onderzoeken komen vaak voor in de afspraken. Dat is wat we nu
Het proces om tot de afspraken te komen
vooral gaan doen.’ De onderwerpen betaalbaarheid en beschikbaar-
was soms lastig. ‘Op tal van onderwerpen
heid staan prominent op de agenda. Uiteindelijk moet er een systeem
hadden we geen gezamenlijke visie of was
komen dat zorgt dat de goedkoopste huizen terechtkomen bij de
de visie achterhaald. Die beelden moesten
mensen die ze het hardst nodig hebben. Ook is afgesproken dat het
we soms gezamenlijk actualiseren. Verder
aantal betaalbare woningen niet afneemt. Daar kan Ruiter ook een rol
moest ik praten als Brugman om te voor-
in spelen. ‘Als beleidsadviseur kijk ik hoe we daar bij huurverhoging en
komen dat we onszelf zouden verliezen in
verhuizingen mee om kunnen gaan. Ik probeer intern te adviseren aan
definities. Zoals: wat is betaalbaar en wat
de goede knoppen te draaien.’
het werk van de adviseur beleid en communicatie TEK ST : L ATIFA VAN HEERDE | tekst: naam | beeld: naam
FOTO : BABE T HOGERVORST
Brigit Ruiter GOEDESTEDE ALMERE
17
ADVERTORIAL
Ad Hoc bevordert leefbaarheid in woonwijken
Leefbaarheid, veiligheid en betrokkenheid: drie onderwerpen waar woningcorporaties dagelijks mee te maken hebben. Leegstand tijdens bijvoorbeeld sloop of renovatie beïnvloedt deze drie punten negatief. Ad Hoc beheert sinds 1990 leegstaand vastgoed voor vastgoedeigenaren zoals woningcorporaties en weet hoe belangrijk het is om de leefbaarheid in een woonwijk op peil te houden.
Wie woningen leeg laat staan, krijgt onvermijdelijk te maken met leegstandsrisico’s zoals vernielingen, diefstal, onopgemerkte lekkages, kraken en vandalen. Om deze leegstandsrisico’s te minimaliseren is tijdelijke bewoning vaak de beste oplossing. Ad Hoc boogt op bijna vijfentwintig jaar ervaring op het gebied van leegstandbeheer. Dankzij deze ervaring kan Ad Hoc woningcorporaties een leegstandadvies op maat aanbieden dat naadloos aansluit op de wensen van de corporatie, het betreffende object en wijk. Hans Spanjersberg, General Manager Ad Hoc; “Elke wijk is anders en vraagt daarom om een andere aanpak. Door onze kennis van de markt kunnen wij woningcorporaties een helpende hand bieden om de leefbaarheid in de wijk, gedurende de periode van leegstand, positief te stimuleren. Dankzij ons unieke voordrachtssysteem en de persoonlijke intakegesprekken met potentiële gebruikers, plaatsen wij representatieve bewoners in een wijk. Samen met de huidige bewoners van een wijk zorgen zij er voor dat de leefbaarheid in de wijk aangenaam blijft.” De Ad Hoc Bewonersverklaring Ad Hoc heeft onlangs de Ad Hoc Bewonersverklaring geïntroduceerd. Dit naar aanleiding van een onderzoek onder woningcorporaties waaruit bleek dat zij meer en meer opzoek zijn naar
representatieve bewoners. De Ad Hoc Bewonersverklaring kan worden gezien als een certificaat voor gebruikers die hun weg hebben gevonden naar de reguliere woningmarkt. Alleen wanneer aan bepaalde eisen is voldaan, wordt het certificaat uitgereikt. Met de Ad Hoc Bewonersverklaring deelt Ad Hoc haar ervaringen met woningcorporaties en vastgoedeigenaren. Hans Spanjersberg; “Onze ervaringen met betrekking tot betalingsgedrag, gebruik van de woonruimte en het nakomen van afspraken, zijn erg waardevol voor woningcorporaties. Met de Ad Hoc Bewonersverklaring zet Ad Hoc de volgende stap in de kwaliteit van leegstandsbeheer. Daarom komen alleen de beste Ad Hoc bewoners, de écht goede huisvaders, in aanmerking voor de Ad Hoc Bewonersverklaring.” Ad Hoc Beheer betekent: - Het positief stimuleren van leefbaarheid, veiligheid en betrokkenheid in de wijk - Zorgvuldig geselecteerde representatieve bewoners - Ad Hoc Bewonersverklaring - Landelijke dekking middels 10 regiokantoren - Regionale expertise - Minimaliseren van leegstandsrisico’s - Kleine 25 jaar ervaring - Geschikt voor woningcorporaties
Ubbink 5-serie
High five voor prestatie en design!
Complete lijn dakdoorvoeren voor een beter resultaat en uiterlijk! De 5-serie van Ubbink is een complete lijn dakdoorvoeren, waarbij design is gecombineerd met topprestaties! Oplossingen voor rookgasafvoer van de HR ketel, mechanische ventilatie, rioolbeluchting of combinaties daarvan. De dakdoorvoeren kenmerken zich door veiligheid, duurzaamheid ĂŠn installatie-gemak. Dankzij de gepatenteerde spiraaltechniek zijn de doorvoeren gemiddeld 20% compacter dan andere modellen op de markt. Kies voor de 5-serie voor een beter resultaat ĂŠn slank uiterlijk op uw dak! Download uw BIM tekeningen via www.ubbink.nl/bim. www.ubbink5serie.nl
Rolux 5G Combi
Rolux 5G
SoloVent 5R
MultiVent 5V
Ubbink, dat bouwt wel zo makkelijk!
MultiVent 5V Combi
20
Betaalbaarheid in 6 dilemma’s
woningmarkt 21 TEK ST : AERNOUT BOUWMAN - SIE EN HANNEKE NAGTZ A AM ILLUSTR ATIES : AREND VAN DAM
Betaalbaar wonen voor iedereen, hoe regel je dat? Op het eerste gezicht zou je zeggen: óf je zorgt dat mensen met een laag inkomen meer geld hebben, óf je houdt de huur laag. Maar de betaalbaarheid van sociale huurwoningen is van veel meer factoren afhankelijk. Corporaties of overheidsinstellingen hebben daar lang niet altijd invloed op. En de zaken waar ze wel invloed op hebben, leiden vaak tot lastige keuzes of moeilijke situaties. Zes dilemma’s rondom betaalbaarheid op een rij.
22
DILEMMA 1 Wat voor de één betaalbaar is… Wie woont betaalbaarder: de student die op 10 vierkante meter voor honderden euro’s per maand woont, maar weet dat het tijdelijk is? Of een alleenstaande moeder die weliswaar een redelijke huur betaalt voor haar woning met drie slaapkamers, maar toch nauwelijks kan rondkomen? Betaalbaarheid gaat niet alleen om het verlagen of verhogen van de huren, maar ook over zorgen dat iedereen in een woning terechtkomt die bij zijn situatie past. Wat voor wie betaalbaar is, is deels te meten. Het Sociaal Cultureel Planbureau (SCP) en het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) hanteren een normbedrag. Ze kijken niet alleen naar hoeveel van het inkomen op
onderzoeksbureau RIGO ging het in 2012 om
gaat aan wonen (woonquote): een goed ver-
724.000 huishoudens. De kans op armoede is
dienend kinderloos echtpaar kan misschien
het hoogst bij eenoudergezinnen, alleenstaan-
makkelijk 50 procent van het inkomen aan
den tot 65 jaar, niet-westerse huishoudens
wonen besteden zonder in de problemen te
en bijstandsontvangers, zegt het CBS. Dit type
komen. Op basis van het inkomen, de huishou-
huishoudens woont vaak in steden als Amster-
denssamenstelling en de woonkwaliteit (is het
dam, Rotterdam, Den Haag, maar ook Gronin-
huis groot genoeg voor het gezin?) kijken SCP
gen, Vaals, Heerlen en Kerkrade. Idealiter
en Nibud of het huishouden na betaling van de
wonen zij in de goedkoopste sociale huur-
huur genoeg geld overhoudt voor onder meer
woningen. Maar dat is lang niet altijd het geval.
voedsel, kleding en sociale participatie. Dan
Tegelijkertijd verdient 31 procent van de men-
blijkt dat bijna 1 op de 3 huishoudens in sociale
sen in een sociale huurwoning juist meer dan
huurwoningen deze norm niet haalt. Volgens
de toewijzingsgrens.
DILEMMA 3 Betaalbaarheid op lange of In Nederland zijn er allerlei regelingen waardoor zoveel
op tot 3,1 miljard euro in 2017. Het is zeer de vraag of
mogelijk mensen betaalbaar kunnen wonen: huurtoeslag,
dit miljardenstelsel op de lange termijn financierbaar is.
huurprijswetgeving en hypotheekrenteaftrek. Daardoor is
Ondertussen groeit het aantal mensen dat niet zelfstandig
de afgelopen eeuw een stelsel ontstaan waarin heel erg veel
de woningmarkt op kan. Middeninkomens vallen tussen
subsidiegeld circuleert. Door dalende koopkracht en stij-
wal en schip omdat zij te veel verdienen voor een gesubsidi-
gende huren is er de komende jaren alleen maar meer over-
eerde huurwoning en te weinig voor een via de hypotheek-
heidsgeld nodig om mensen betaalbaar te laten wonen. 2,7
renteaftrek gesubsidieerde koopwoning. Zij houden ver-
miljard euro huurtoeslag in 2013 loopt naar verwachting
volgens de goedkopere huurwoningen bezet voor starters.
woningmarkt 23
DILEMMA’S IN DE PRAKTIJK Herkennen woningcorporaties zich in deze dilemma’s? En hoe gaan ze er in de praktijk mee om? We legden een aantal dilemma's voor aan corporatiedirecteuren. Lees het artikel op
DILEMMA 2 De wereld draait door en wordt steeds onzekerder Wie betaalbaar woont kan niet alleen vandaag de huur
inkomen hebben. Oude en jonge mensen wonen steeds
betalen, maar ook morgen. En daarmee is betaalbaarheid
vaker alleen. Dat maakt hen kwetsbaar voor inkomens-
van het wonen niet zozeer afhankelijk van de hoogte van
schommelingen omdat ze niemand hebben om op terug te
iemands huur en inkomen, maar vooral van hoe stabiel dit
vallen. Allemaal ontwikkelingen waar woningcorporaties
inkomen is. Want wie zijn inkomen ziet dalen, ziet zijn
geen directe invloed op hebben. Ze zouden, om betaal-
woonquote stijgen. Als gevolg van de economische crisis
baar wonen mogelijk te maken, hun huren mee kunnen
en veranderingen in de samenleving wisselen de inkom-
laten dalen en stijgen met inkomens van hun huurders.
sten op de korte en middellange termijn voor veel mensen
Dat is moeilijk te realiseren, al was het maar omdat de
meer dan ooit. Steeds meer mensen werken als zelfstandi-
exploitatie van corporatiewoningen en de hiervoor beno-
gen zonder personeel (ZZP’er) waardoor zij geen vast
digde inkomsten voor lange tijd vastliggen.
korte termijn? Dus als woningcorporaties en gemeenten binnen dit stelsel van wet- en regelgeving beleid maken om het wonen voor hun huurders op korte termijn betaalbaar te houden, werken ze tegelijkertijd mee aan weer een lapje op de grote lappendeken. Meer regulering op de huurmarkt is op korte termijn wellicht nodig om de betaalbaarheid te kunnen waarborgen, maar maakt de situatie op de vastgelopen woningmarkt op lange termijn niet beter.
Aedes.nl in het dossier Huurbeleid of scan de QR-code.
24
DILEMMA 4 Laat de regionale woningmarkt betaalbaarheid toe? In krimpgebieden levert betaalbaarheid een
eenmaal in zit, de kans dat hij doorstroomt erg
heel eigen dilemma op. Om de woningvoor-
klein is. Gemeenten en corporaties hebben dus
raad gezond te houden, willen corporaties
te maken met het belang van de zittende huur-
oude woningen slopen en nieuwe, energie-
der versus de woningzoekende. Doordat je
zuinigere woningen bijbouwen. Dat is pas
door de huurprijswetgeving weinig extra huur
rendabel als zij daarvoor meer huur kunnen
kunt vragen aan zittende huurders, zal je meer
vragen. Maar dat laat de markt simpelweg niet
huur moeten vragen aan nieuwe huurders.
toe. In populaire woongebieden speelt weer
Zo wordt het verschil in betaalbaarheid tussen
een heel ander dilemma. Goedkope huur-
lang zittende huurders en nieuwe huurders erg
woningen zijn er zo schaars dat als iemand er
groot. Om de betaalbaarheid in verschillende
wel of geen centrale verwarming in zit en wat de staat van het onderhoud is, doet er
DILEMMA 5 Hoe goed mag iemand wonen die dat zelf niet kan betalen?
dan even niet toe. Om die reden zouden corporaties met het oog op betaalbaarheid, oudere al afgeschreven woningen kunnen doorverhuren bij een minimum aan onderhoud. De huur van deze woningen zou hierdoor misschien maar 250 Ă 300 euro per maand kunnen bedragen. Maar vinden we dat als samenleving acceptabel? Niet
Er is in Nederland letterlijk geen krot meer te
Iedere nieuwe en bestaande woning op dit
alleen omdat we in Nederland vinden dat
bekennen. En dat is maar goed ook. Of niet?
kwaliteitsniveau bouwen en in stand houden is
iedereen gelijk is en dus ook over dezelfde
De gemiddelde bouwkosten van een huur-
een kostbare zaak. Bovendien is het nog maar
basisvoorziening moet kunnen beschikken.
woning, inclusief grond, bedragen 175.000
de vraag of mensen met een laag inkomen
Maar vooral ook omdat het verschil tussen
euro. Voor dat geld heb je een woning van
hierop werkelijk zitten te wachten. Wie weinig
arm en rijk dan erg expliciet wordt en soci-
hoge kwaliteit met centrale verwarming, keu-
geld heeft, neemt immers eerder genoegen
ale segregatie en verloedering van wijken
ken, woonkamer en twee of drie slaapkamers.
met een zo goedkoop mogelijke woning. Of er
en de woningvoorraad op de loer liggen.
woningmarkt 25
regio’s te kunnen waarborgen, kunnen wo-
is de gemiddelde huur per maand 443 euro en
ningcorporaties lang niet altijd de markt
de gemiddelde WOZ-waarde van een woning
volgen. Dan worden huurwoningen in grote
173.606 euro. In Zuid-Zeeland ligt de gemid-
steden onbetaalbaar en huurwoningen in
delde huur niet veel lager (429 euro) en ligt de
krimpgebieden onrendabel. In West-Utrecht
gemiddelde WOZ-waarde op 99.654 euro.
MEER WETEN? Op Aedes.nl vindt u onder Feiten & Cijfers meer over het onderwerp betaalbaarheid. En op www.rijksoverheid.nl/ onderwerpen/woningmarkt/ betaalbaarheid-woningen.
DILEMMA 6 Leidt woningisolatie wel tot lagere lasten? Een huishouden is gemiddeld 150 euro per maand kwijt aan energie. Dat is een kwart van de totale woonlasten. Verbruiken huurders minder gas en elektra, dan heeft dat direct een positieve invloed op de betaalbaarheid van het wonen. Voor woningcorporaties reden om woningen energiezuiniger te maken. Dat leidt immers tot een lagere
rekening? Dat hangt ervan af. Dat energieprijzen stijgen is
energierekening, duurzame woningen, minder CO2-
geen wetmatigheid. Zo daalt nu de energieprijs door con-
uitstoot en meer comfort voor de bewoners. Maar het
currentie tussen energieleveranciers en een ruim aanbod
isoleren van een woning kost wel geld. Daarom verhogen
van goedkope gesubsidieerde stroom uit Duitsland. Daar-
corporaties meestal de huur na renovatie, met als argument
naast is ook het gedrag van bewoners van belang: in een
dat die huurverhoging zich terugverdient. Maar resulteert
energiezuinige woning zet je de verwarming al snel wat
betere woningisolatie daadwerkelijk in een lagere energie-
hoger.
26
JACQUES MONASCH TEK ST : JEFFRE Y LEMM
|
heeft u van uw vader? 6 Wat
‘Zijn sociale betrokkenheid en zijn reislust. Hij heeft ons altijd mee naar het buitenland genomen en later heb ik dat
FOTO : JEROEN POORT VLIE T
met mijn gezin ook gedaan. Mijn vader en ik hebben allebei een bepaalde onrust als het om reizen gaat.’
land vindt u een 31 Welk voorbeeld als het gaat om wonen? ‘We hebben het in Nederland buitengewoon goed georganiseerd als je het internationaal bekijkt. Er zijn geen getto’s en ook geen gated communities zoals je dat in andere landen wel ziet.’
was u voor het 15 Wanneer laatst verschrikkelijk boos? En waar ging dat over?
‘Dat was over de OV-studentenkaart voor mijn zoon. We hadden bij de aanvraag iets fout ingevuld en werden toen steeds van het kastje naar de muur gestuurd. Ik heb toen drie kwartier moeten bellen met de klantenservice om het op orde te krijgen.’
u de baas was van 24 Als Aedes, wat zou u als eerste doen? ‘Mijn voorganger Marc Calon bedanken en hem bij zijn afscheid een mooie stropdas geven. Daarna zou ik ervoor zorgen dat huurders weer eigenaar van de corporaties kunnen worden. Niet het model van Adri Duivesteijn, dat is te veel gericht op kopen van een huis. Ik ben meer voor een vorm van aandeelhouderschap.’
16 MIN OF MEER PERSOONLIJKE VRAGEN EN 16 VRAGEN OVER SOCIALE HUIS VESTING. DEZE KEER IS HET JACQUES MONASCH DIE BLIND DE VRAGEN KIEST.
22
Is Nederland in ruimtelijke zin klaar? ‘Allesbehalve. We moeten in nieuwe concepten durven denken en niet alleen kijken naar de Randstad. We kunnen de lijn Groningen-LeeuwardenDen Helder economisch en logistiek bijvoorbeeld veel beter verbinden met Bremen en Hamburg. Dat kan al door een treinverbinding over de Afsluitdijk.’
16/32 27 woont u als u 85 bent? 2 Hoe
‘Hoogstwaarschijnlijk in een mooie woning in Tanzania of Zuid-Afrika.
nieuwingsfonds oprichten om de
generatie elkaar op die leeftijd meer
scheefgroei in Nederland tegen te
gaan opzoeken, net als in studenten-
gaan. In steden zijn namelijk extra
huizen. De verzorgingshuizen van nu
middelen nodig voor investeringen en
missen die gezelligheid, dat zijn te vaak
in krimpregio’s is de markt afwezig.’
3
Waar moeten corporaties eens mee ophouden? En waar moeten ze mee doorgaan?
welk huis bewaart u de beste 1 Aan herinneringen? hoek van het Kremlin en staat voor mij symbool voor het samen op reis zijn
bieden van te dure huurwoningen
en het zien te rooien in een wereld-
en doorgaan met het aanbieden van
stad die je niet kent. Ik heb wat dat
betaalbare huurwoningen.’
betreft mazzel met mijn vrouw die
‘Dat ze altijd zelf hun huis hebben gebouwd en dat steeds voor relatief
nooit moeilijk deed als ik voor werk moest verhuizen naar het buitenland.’
27
Wat maakt een wijk goed om in te wonen? ‘Dat je je er veilig voelt en er geen
weinig geld hebben gedaan. Mijn buur-
mensen wonen waar je een slecht
man heeft het huis inmiddels weer in
gevoel bij hebt. Ik zou het bijvoor-
de verkoop gezet omdat hij zin heeft
beeld vreselijk vinden om een boven-
om een nieuw huis te bouwen.’
buurman met een pitbull te hebben. Buren zijn belangrijk, je kan op elkaar rekenen en moet elkaar tegelijkertijd
5Wat is uw favoriete tvprogramma?
‘DAT IS OP DIT MOMENT HOMELAND OP BNN. STUDIO SPORT, HET JOURNAAL EN EEN AFLEVERING HOMELAND IS VOOR MIJ DE IDEALE TV-AVOND.’
‘VOLSTREKT ONDENKBAAR. DAN KRIJGEN WE GETTOVORMING EN ZAL ER IN DE KRIMPREGIO’S NIKS MEER GEBEUREN.’
‘Ons huis in Moskou. Dat stond om de
‘Ze moeten ophouden met het aan-
Wat is het meest persoonlijke dat u van uw buren weet?
wonen helemaal aan de markt overlaten?
‘Dan zou ik een stads- en dorpsver-
Verder denk ik dat mensen van mijn
opbergfabrieken.’
19
u minister voor Kunnen we Wonen was, wat zou u 32 25 Als als eerste doen? in Nederland
23
niet voor de voeten lopen.’
13
Uw buurmeisje van 8 vraagt wat voor werk u doet. Wat antwoordt u?
Hoeveel vierkante meters heeft een mens nodig om prettig te wonen? ‘Ik ben vaak op reis en merk dan dat een hotelkamer met een woonkamer en open keukentje in je eentje ook al genoeg is. Als stelletje kun
‘Dat ik er met anderen voor probeer te
je in de stad best goed wonen op
zorgen dat het veilig op straat is en dat
40 of 50 vierkante meter. Dan moet
ze op school een goede juf en meester
je wel handig inrichten.’
heeft. Maar toen mijn kinderen 8 waren wilden ze een vader met een beroep dat je makkelijker kan uitleggen.’
4
Wie wilt u nooit meer spreken? ‘Er is een aantal mensen die ik niet confrontatie niet uit de weg als ik
JACQUES MONASCH (1962) is namens de PvdA
ze tegenkom.’
woordvoerder Wonen in de
meer hoef te spreken, maar ik ga de
Tweede Kamer. Voor zijn TweedeKamerlidmaatschap had hij in Moskou en Amsterdam een galerie voor Russische kunst. In zijn jeugd woonde hij korte tijd in Ethiopië en Tanzania.
a
genodigd?
Bent u al uit
26 april Koop vanaf 95,kaarten à € uw toegangs .nl nd la ol gh in ld op www.bui
Blijf aangesloten! • Nieuwe producten en diensten
van ruim 100 deelnemende bedrijven
• •
All inclusive catering Met absolute topsprekers en een toonaangevend netwerk van partners
6 t/m 8
mei 2014
Kijk voor meer informatie op www.buildingholland.nl Een coproductie van:
Event partners:
EEN GND-DEUR, EEN ECHT VEILIG GEVOEL: DAT WIL TOCH IEDEREEN? Steeds meer opdrachtgevers, architecten, gebouweigenaren en aannemers kiezen voor de zekerheid van GND-deuren; kwalitatief hoogwaardige binnen- en buitendeuren. Veiligheid en duurzaamheid staan bij ons voorop. Zo hebben we bijvoorbeeld een speciaal garantielabel ontwikkeld om de brandwerendheid van een deur aan te duiden. U herkent een brandwerende GND-deur aan het garantielabel in de hangzijde van de deur. Op het label wordt aangegeven of de deur 30 of 60 minuten brandvertragend is. Met verschillende zekerheidsklassen maken we bovendien duidelijk of alleen het deurblad of ook het hang- en sluitwerk en de combinatie met het kozijn gegarandeerd voldoen aan het testcertificaat. Een GND-deur geeft een echt veilig gevoel. Dat wil toch iedereen?
GND is de overkoepelende organisatie van 14 toonaangevende Nederlandse deurenfabrikanten en biedt opdrachtgevers en afnemers al meer dan 30 jaar zekerheid. De aangesloten deurenproducenten maken zich samen sterk voor optimale kwaliteit en prestaties van binnen- en buitendeuren.
MET GND-GARANTIE KIEST U VOOR:
WWW.GND.NL
The Floor is Yours Y s Your
Groen licht € 350 miljoen structurele kostenverlaging? € 500 miljoen extra uit woningverkoop? € 300 miljoen energiebesparing? Investeren doet u alleen zonder vraagtekens. Gefinancierd met zekerheid. Door de Huizenbank.
Overheid en corporaties staan voor de uitdaging van gedegen strategische voorraadplanning. Maar ontwikkelen, bouwen, beheren en onderhouden vallen of staan met het vinden, of creëren, van de benodigde financiële ruimte. Helaas zijn veel lichten op rood gesprongen. Er is groen licht nodig om veilig over te steken. Groen licht voor, als het even kan, een groene financiering. NWB Bank. De Huizenbank.
Postbus 580, 2501 CN Den Haag t 070 416 62 66 e info@nwbbank.com www.nwbbank.com
30
Lokale corporatielobby
FOTO : HOLL ANDSE HOOGTE
‘WEET ELKAAR TE VINDEN, OOK ACHTER DE SCHERMEN’ Hoe krijg je als corporatie draagvlak bij de lokale politiek voor sociale woningbouw? Is het genoeg om met de wethouder Wonen in gesprek te zijn? Of moet je ook contacten onderhouden met raadsleden? Met de gemeenteraadsverkiezingen in zicht relevante vragen voor corporaties. Hoe verlopen de contacten met de politiek in Tilburg, Kampen, Enschede en Rotterdam?
lokale politiek 31 TEK ST : JEFFRE Y LEMM
32 lokale politiek
‘Corporaties kunnen hun lokale lobby veel
over je corporatie en het belang van volkshuis-
steviger inzetten om draagvlak te krijgen
vesting. Zo kun je nieuwe politici al in een
voor hun werk’, vindt Arjan Pronk PvdA-woord-
vroeg stadium voor je winnen.’ Bij de Tilburgse
voerder Wonen in de Tilburgse gemeenteraad. Hij
corporatie WonenBreburg herkennen ze zich
merkt dat ze vooral de wethouders als gespreks-
maar deels in de opmerkingen van Pronk.
partner zien. ‘Op zich logisch, want met hen moet
Bestuurder Johan Dunnewijk: ‘We wonen
je uiteindelijk tot afspraken komen. Misschien vin-
steevast de raadscommissievergaderingen bij
den corporaties het niet netjes om achter de rug
en hebben nieuwe gemeenteraadsleden al een
van hun gesprekspartner om ook met gemeente-
paar keer uitgenodigd voor een snuffelstage.
raadsleden afspraken te maken?’
Daar blijven we gewoon mee doorgaan, maar
In Tilburg overleggen de corporaties structureel
we willen gemeenteraadsleden graag vaker
met de wethouder over prestatieafspraken. Daar-
ontmoeten. Arjan, maak je agenda maar vast
naast is er twee keer per jaar overleg tussen
leeg.’
de corporatiedirecteuren en de woordvoerders Wonen in de gemeenteraad. Pronk vind het zonde
ACHTER DE SCHERMEN
dat de Tilburgse corporaties het hierbij laten. ‘Ik
Woningcorporatie Domijn in Enschede richt
heb in mijn tijd als raadslid nooit een uitnodiging
zich vooral op het formele contact met de wet-
gehad van de corporaties. De gemeenteraad kan
houders en niet op het informele contact met
initiatief nemen en daar spelen corporaties nauwe-
raadsleden. Volgens relatiebeheerder Lianne ter Stal is dat zo gegroeid
lijks op in. Hierdoor loop je het risico achter de
en de corporatie is tevreden met dit contact. ‘We hebben ieder kwartaal
politieke werkelijkheid aan te lopen. Mijn advies:
overleg met de wethouders over projecten en de voortgang van de pres-
drink ook regelmatig een kop koffie met raads-
tatieafspraken. Ook richten we ons alvast op de prestatieafspraken voor
leden. Door persoonlijk contact begrijp je elkaar
de komende vier jaar. Als er verder iets is dan weten we elkaar heus wel
veel beter. Schroom ook niet om die opgebouwde
te vinden.’ Domijn grijpt de verkiezingsperiode niet aan om extra
contacten in te zetten om politieke besluitvorming
contact te leggen met (aspirant-)raadsleden. Ter Stal zegt dat het een
te beïnvloeden.’
bewuste keuze is om hun lobby pas na de verkiezingen op te voeren.
Volgens Pronk treden lokale huurdersbelangen-
‘We willen erbij zijn als het gemeentebestuur nieuwe plannen gaat
organisaties doortastender op. ‘Die hebben wel
maken, maar willen eerst afwachten welke partijen in de raad komen.
een actieve lobby ingezet.’ Met het oog op de
Dan organiseren we een kennismakingsbijeenkomst voor nieuwe raads-
naderende verkiezingen heeft hij nog een tip:
leden om onze visie te delen.’
‘nodig aspirant-raadsleden uit om ze te vertellen
PvdA-wethouder Wonen Janita Tabak merkt in Kampen niets van een opgevoerde lobby in aanloop naar de verkiezingen. Ze heeft regelmatig bestuurlijk overleg met de plaatselijke corporaties, maar ze wordt
PRESTATIEAFSPRAKEN EN INVESTERINGSCAPACITEIT
nooit achter de schermen benaderd. ‘Het komt volgens mij omdat hier de gemeente en corpo-
De commissie-Dekker adviseerde minis-
nieuwbouwproductie, huisvesting van
raties al veel samen optrekken en daarom
ter Blok (Wonen) in april 2013 over de
starters en ouderen, maar ook over
weten we van elkaar wat we doen. We maken
samenwerking tussen corporaties en
woningtoewijzing, sloop en leefbaarheid.
prestatieafspraken met de corporaties en zien
gemeenten. Een belangrijk uitgangspunt
Door de verhuurdersheffing kunnen cor-
ze als onze natuurlijke partners.’ Toch vindt
was niet-vrijblijvende prestatieafspraken
poraties minder investeren. Het is voor
Tabak het ontbreken van een lobby opvallend,
waarin de gemeentelijke woonvisie lei-
gemeenten daarom handig om op tijd te
juist vanwege de toegenomen aandacht voor
dend is. Blok wil deze prestatieafspraken
weten waar ze aan toe zijn bij het maken
corporaties in media en politiek. De communi-
een meer centrale plek geven in de
van de prestatieafspraken. Zeker met de
catie met de Kampense corporaties is nu
Herziene Woningwet.
aanstaande decentralisatie van zorg en
op verzoek van de raad veel intensiever. ‘De
Voor bijna 80 procent van de sociale
welzijn.
raadsleden zijn veel kritischer op corporaties
woningvoorraad gelden op dit moment
Corporaties kunnen een realistische
door de vele nieuwe regels die Den Haag de
prestatieafspraken. De afspraken gaan
woonvisie en prestatieafspraken bedin-
sector oplegt. Ze willen bijvoorbeeld weten
over onderwerpen die ook een rol spelen
gen door op tijd inzicht te geven in hun
wat het effect van de verhuurdersheffing is
bij de gemeenteraadsverkiezingen:
investeringscapaciteit.
FOTO : ANP
33
voor Kampen. Corporaties hadden natuurlijk
steevast in de standpunten van de lokale partijen. Maar er is volgens hem
zelf het initiatief kunnen nemen om deze infor-
meer voor nodig om echt invloed te krijgen. ‘Alleen invloed willen krijgen
matie aan te leveren om kritiek van raadsleden
op verkiezingsprogramma’s is niet meer van deze tijd. De nuance die
voor te zijn.’
verkiezingsprogramma’s missen, komt uiteindelijk toch wel terug in het
Niet alleen voor corporaties is een actieve
collegeprogramma. Dat hoort nu eenmaal bij de Nederlandse politiek en
communicatie met de lokale politiek handig
haar coalitievorming. Je moet daarom permanent investeren in contact
om dingen gedaan te krijgen. Andersom geldt
met zowel wethouders als raadsleden om steun te krijgen.’
dat net zo, bijvoorbeeld bij de aanstaande de-
Woonstad wist door deze strategie samen met de andere Rotterdamse
centralisaties van zorg en welzijn. Daarbij heeft
corporaties zelfs het nationaal programma voor Rotterdam-Zuid af te
de gemeente woningcorporaties hard nodig.
dwingen in de Tweede Kamer. Dit programma zorgt ervoor dat dit stads-
Tabak: ‘Het is moeilijk om vanuit een blauw-
deel enigszins wordt ontzien bij de verhuurdersheffing. Lausberg ziet net
druk te denken. We moeten constant de vinger
als de Kampense wethouder Tabak dat corporaties door hun imago een
aan de pols houden en samen blijven optrek-
negatief stempel krijgen. Lausberg: ‘Veel partijen hebben een negatief
ken om de juiste oplossingen te bedenken. Ik
beeld van de sector door berichtgeving in de media. We proberen fracties
moet er niet aan denken dat er geen corpora-
dan ook bij de les te houden door ze regelmatig uit te nodigen voor een
ties meer zouden zijn, we hebben ze als
werkbezoek. Dan zien ze met eigen ogen waarom corporaties belangrijk
gemeente echt nodig.’
zijn. Dit gaan we straks ook weer met de nieuwe fracties doen.’
STANDPUNTEN Woonstad Rotterdam gaat juist wel actief op
HANDREIKING EN BROCHURE
pad richting de lokale politiek. Niet alleen
Aedes heeft een handreiking uit-
een nieuwe raad en wethouders. Bij
rondom de verkiezingen, maar ook daarna.
gebracht om woningcorporaties te
de kennismaking kunnen corporaties
‘Acht jaar geleden vergeleken we de program-
ondersteunen in hun lokale lobby.
gebruikmaken van de brochure
ma’s van Leefbaar Rotterdam en de PvdA.
In de handreiking staan zowel
Woningcorporaties: partners in het
Daaruit bleek dat ze ongeveer hetzelfde wil-
inhoudelijke als praktische tips.
wonen. In de brochure staat wat cor-
den, maar andere accenten benadrukten. Wij
Een natuurlijk mo-
poraties doen en hoe zij samenwerken
wisten toen precies hoe we het beste met die
ment voor corporaties
met gemeenten. De handreiking en de
partijen konden praten en ook welke vooroor-
om contact te zoeken
brochure zijn te vinden in het dossier
delen we moesten wegnemen.’ Dennis Laus-
met de lokale politiek
Gemeenteraadsverkiezingen 2014 op
berg, regiodirecteur Zuid bij de Rotterdamse
is de installatie van
Aedes.nl of scan de QR-code.
corporatie, verdiept zich met de verkiezingen
34
Betere stad
Het Kennislab voor Urbanisme is een denktank die nieuwe businessmodellen voor een snel
HET WEER IN DE STAD
MUZIEUM
veranderende stad bedenkt.
In Het weer in de stad legt
16 studenten deden in twee labo-
Sanda Lenzholzer uit hoe een
ratoria (in Amersfoort en in de
uitgekiend stadsontwerp het
Amsterdamse Westas) onderzoek
comfort in de stad kan verho-
en kwamen met zes manieren om
gen. Zodat je op een prachtig
steden beter te maken. Zo bedacht
aangelegd plein kan lopen
Kennislab Amersfoort een virtueel
zonder dat je wegwaait bij
platform voor de buurt waar
harde wind of in een moderne
buurtbewoners kunnen communi-
stadswoning lekker kan sla-
ceren in een afgesloten omgeving.
pen ondanks een hittegolf.
En een Koppelhuis, dat actieve
Want het stadsklimaat beïn-
senioren helpt een groter sociaal
vloedt het functioneren van
netwerk op te bouwen. Deze
de stad en haar stedelingen,
maand gaat weer een nieuwe
zegt de landschapsarchitecte
lichting studenten van start. Het
en stedenbouwkundige. Ook
Kennislab heeft vele partners die
met kleine ingrepen kunnen
met hen meedenken, waaronder
mensen daar zelf wat aan
In het muZIEum in Nijmegen kunnen
woningcorporatie Portaal.
doen, bijvoorbeeld door met
bezoekers voelen, proeven en ruiken
www.kennislabvoorurbanisme.nl
beplanting voor voldoende
hoe het is om slechtziend of blind te
schaduw te zorgen. Het boek
zijn. Met de opgebouwde ervaring en
is geïllustreerd met foto’s,
kennis daarover gaat het museum hel-
(bouw)tekeningen en
pen woningen (en wijken) geschikt te
praktijkvoorbeelden.
maken voor blinden en slechtzienden,
www.nai010.com
zodat zij zelfstandig kunnen wonen. Het muZIEum werkt daarvoor de komende twee jaar samen met de Nijmeegse corporaties De Gemeenschap, WoonGenoot, Standvast en Talis. Onderdeel van de samenwerking is een bezoek aan het museum van corporatiemedewerkers die zich bezighouden met woningontwerp. www.muzieum.nl
prikbord 35
7X
WONINGMARKT Welke ontwikkelingen kunnen we de komende jaren verwachten op de woningmarkt? De web-
op de woningmarkt vanaf
OERHOLLANDSE RIJTJES
2015
Nergens op de wereld zijn zo-
site gebiedsontwikkeling.nu zette er zeven op een rij. 1. Reden tot optimisme: herstel
2. Meer flexibiliteit bij gemeen-
veel rijtjeshuizen als in Neder-
ten door tekorten op grond-
land. Ruim 4 van de 7 miljoen
exploitaties
woningen in Nederland zijn van
3. Groeiende behoefte aan
dit type. Voor schrijver en jour-
vervangingsnieuwbouw en
nalist Bernard Hulsman en foto-
woningen voor jongeren en
graaf Luuk Kramer reden om de
ouderen
geschiedenis van dit woningtype
4. Opkomst van middeldure
te beschrijven in een ode aan het
huurappartementen
rijtjeshuis. Ze maakten samen
Grachtenpand met 3D-printer
het boek Het rijtjeshuis: De ge-
In Amsterdam-Noord komt het
bij de nieuwste Vinex-wijken.
eerste 3D-geprinte grachtenpand,
De conclusie: het rijtjeshuis is
opdrachtgeverschap (CPO) en
ontworpen door DUS Architects.
een prima woningtype voor heel
zelfbouw
De KamerMaken, de printer die
veel mensen, ondanks het trut-
Op de website staan de pers-
nodig is om het pand te maken, is
tige beeld dat er soms is van deze
pectieven uitgelegd, voorzien
behoorlijk groot: 2 bij 2 bij 3,5
woning.
van bronnen en geeft Peter
meter. Elke kamer wordt apart
www.nieuwamsterdam.nl/
Boelhouwer, hoogleraar Housing
geprint uit een of meerdere onder-
hulsman
Systems aan de TU Delft, zijn
delen die later worden samen-
visie op de ontwikkelingen.
gevoegd. Vanaf 2 maart kunnen
http://bit.ly/1gb07yN
geïnteresseerden een kijkje nemen
5. Makkelijkere verkoop corporatiewoningen door soepelere regels 6. Woonwensen als uitgangspunt bij woningbouw 7. Meer collectief particulier
schiedenis van een oer-Hollands fenomeen, dat begint bij zeventiende-eeuwse hofjes en eindigt
op de bouwplaats. De ‘testprints’ worden daar ook tentoongesteld. Doel van het project is de bouw van het pand zelf en experimenteren met en verbeteren van materialen en technieken. www.3Dprintcanalhouse.com en http://vimeo.com/80355705
@TIWOSTILBURG HUURDERS ONTWIERPEN MEE AAN HOUBENSTAETE. ‘EÉN VAN DE BELANGRIJKSTE DINGEN VIND IK DAT DE HUURDERS ELKAAR NU BETER KENNEN.’ HTTP://BIT.LY/1f9fdIO
36
prikbord
DUBBELTJESPANDEN
VERWONDERING OVER VASTGOEDONTWIKKELING
sinds kort de zijmuur van de zoge-
Actieagenda architectuur
naamde Dubbeltjespanden in
Hoe ziet het architectuurbeleid
samen? Op die vraag promoveerde
Amsterdam. De 56 woningen aan
voor Nederland er in de praktijk
Reinier van der Kuij aan de faculteit
de Mauritskade waren één van de
uit? Wie werken daar eigenlijk
Bouwkunde van de TU Delft. Zijn
eerste sociale woningbouwprojec-
aan mee? En welke ruimtelijke
proefschrift Woningcorporaties en
ten van Amsterdam, in 1870 ge-
thema’s spelen in provincies en
vastgoedontwikkeling: fit for use? is het
bouwd door de Bouwmaatschappij
gemeenten? Die informatie staat
resultaat van zijn verwondering over
tot Verkrijging van Eigen Wonin-
op de website Waaaro?Daaaro!,
de grote verschillen in de manier
gen. Later werd De Key eigenaar
in het leven geroepen om de
waarop corporaties hun ontwikkeling
van de woningen. De corporatie
uitvoering van het architectuur-
hebben ingericht. Waarom heeft de
knapte ze in 2012 grondig op en
beleid voor 2013 tot en met 2016
ene corporatie bijvoorbeeld een apar-
gaf samen met bewoners kunste-
te laten zien. Architectuur Lokaal
te afdeling Projectontwikkeling en de
naar Marjet Wessels Boer de
beheert de website in opdracht
ander een team Vastgoedontwikkeling
opdracht voor dit kunstwerk.
van het ministerie van Infrastruc-
binnen de afdeling Vastgoed? Zou het
De aluminium silhouetten in de
tuur en Milieu, die het architec-
niet logischer zijn dat ze vastgoed-
huizenhoge letterbak vertellen de
tuurbeleid de naam Actieagenda
ontwikkeling op ongeveer dezelfde
geschiedenis van het pand en haar
Architectuur en Ruimtelijk Ont-
manier organiseren? Het proefschrift
bewoners.
werp (AAARO) gaf. De website
geeft inzicht in de problematiek van
www.dubbeltjespanden.nl
heeft een apart dossier over de
dit vakgebied en draagt oplossingen
gemeenteraadsverkiezingen,
aan waarmee corporaties de organi-
met veel artikelen over opgaven
satie op dit vlak kunnen verbeteren.
rondom ruimtelijke ordening in
Het proefschrift is te downloaden op
gemeenten. Zoals groei in crisis-
www.tudelft.nl
Het kunstwerk op de foto siert
tijd in Groningen en Enschede, leegstand in Deventer en Coevorden en angst voor megastallen in plattelandsgemeenten. www.waaarodaaaro.nl
Woningcorporaties en vastgoedontwikkeling: gaan die twee (nog)
38 ORGANISATIE DOORLICHTEN MET LEAN SIX SIGMA
HET KAN ALTIJD BETER EN GOEDKOPER
bedrijfsvoering 39 TEK ST : AERNOUT BOUWMAN - SIE
Na het bedrijfsleven, de overheid en de zorg verovert Lean Six Sigma nu ook de corporatiesector. Met de uit Japan en de Verenigde Staten overgewaaide managementmethode kun je organisaties efficiënter en goedkoper maken. Bij woningcorporatie Mercatus zijn ze aan de slag met de methode: ‘Wij versturen nog maar één betalingsherinnering.’
40
Kritisch, dat was de eerste reactie van
trok Leijten wel over de streep. ‘We hebben die dag ontzettend gela-
Ineke Leijten op Lean Six Sigma. ‘Ik kon
chen. Tegelijkertijd werd ons ook een spiegel voorgehouden.’ Een col-
niet geloven dat we met deze methode de
lega speelde de klant, die afwisselend rode en gele filterzakjes bestelde.
verandering in de organisatie zouden kunnen
De rest van de groep moest inspelen op de veranderende klantwens. ‘Je
realiseren die we wilden’, vertelt de manager
merkt al gauw dat de een hierop wel schakelt en de ander niet. En dat
Strategie en Ontwikkeling van woningcorpo-
vervolgens ieder zijn eigen interpretatie geeft aan de werkinstructie
ratie Mercatus in Emmeloord. ‘Het maakte op
waardoor het productieproces niet goed gaat.’
mij een erg procesgerichte en formele indruk.’
De huurincasso is bij Mercatus als eerste onder de loep genomen. Samen
Woningcorporatie Mercatus wil met behulp
met de medewerkers is gekeken naar mogelijke inefficiënties in het
van Lean Six Sigma in 2015 zo efficiënt moge-
bestaande proces. Leijten: ‘Je gaat dan met de mensen van de afdeling bij
lijk werken. Directeur-bestuurder Ton Beur-
elkaar zitten. En iemand van elders uit de organisatie stelt onder begelei-
manjer: ‘We willen net zo goed of beter zijn
ding van een projectleider vragen over het proces.’
dan de markt. Als ons dat niet lukt, dan gaan we bedrijfsprocessen uitbesteden.’ Met het
VoLgnUMMer
bespaarde geld wil Beurmanjer de herstructu-
Uit de vragensessie kwam onder meer naar voren dat twee betalingsher-
rering van de woningen van Mercatus waar
inneringen versturen weinig effect heeft. Het proces bleek bovendien
mogelijk versnellen.
niet efficiënt ingericht. Zo houdt het computersysteem het volgnummer
Om kennis te maken met Lean Six Sigma deden
van de brief niet automatisch bij. Dat gebeurt daarom handmatig, voor-
ze bij Marcatus eerst een simulatie: het pro-
dat de brieven worden geprint en verstuurd. Een tijdrovend klusje.
ductieproces van een koffiefilterfabriek. Dat
Door niet twee maar één brief te sturen is het probleem van de volgnum-
LEAN: VOORTDUREND VERBETEREN Grondlegger van Lean – het
nisatie èn de gemeenschap die
Engelse woord voor ‘slank’ – is
deze omringt. Om steeds te
Taiichi Ohno (1912-1990), een
verbeteren onderscheidt Lean
manager bij de Japanse autofabri-
zeven vormen van verspillingen,
kant Toyota. Het begrip ‘kaizen’
‘muda’ in het Japans:
is de kern van de methode, wat
1. OVERPRODUCTIE
‘voortdurend verbeteren’ betekent. Hierbij streeft de organisa-
te veel, te vroeg doen 2. TRANSPORT
tie drie doelen na: het beste pro-
onnodig verplaatsen van
duct voor de klant, werkplezier
goederen
en baanzekerheid voor de medewerkers, en een flexibele organisatie. ‘Kaizen’ gaat over de orga-
3. VOORRAAD opslag van te veel spullen
4. WACHTEN mensen en spullen die stil staan 5. PROCES onnodig complex ingerichte werkmethodes 6. VERPLAATSINGEN productieverlies doordat mensen zich onnodig verplaatsen 7. DEFECTEN leveren extra werk en fouten op
bedrijfsvoering 41
‘ We willen net zo goed of beter zijn dan de markt. Als ons dat niet lukt, dan gaan we bedrijfsprocessen uitbesteden’
mers opgelost. En Mercatus neemt nu eerder contact als mensen een
de hoogte. Lean Six Sigma leent zich heel goed
huurachterstand hebben. Leijten: ‘Een huurachterstand ontstaat bij
voor onderhoud van bedrijfsprocessen. Reinier
mensen meestal als er iets aan de hand is. Iemand verliest bijvoorbeeld
Tromp van Bureau Tromp: ‘Lean is wat je met
zijn baan of er loopt een echtscheiding. Die gevallen wil je zo snel moge-
boerenverstand aan verbetering kunt verzin-
lijk bekend hebben, want dan kun je ook de hulp organiseren.’
nen. En door die volgens de Lean-principes
Eerder contact leggen bij een betalingsachterstand is goedkoper; een
direct toe te passen, ontstaat er een cultuur
incassotraject is tijdrovend en duur. Ook de huurder is beter af want hij is
waarin mensen voortdurend nadenken over
eerder geholpen en zijn schulden lopen niet onnodig hoog op. Leijten:
hoe zij de dingen doen en waarom.’ Met Six
‘We hebben 45.000 euro bespaard met relatief eenvoudige proces-
Sigma kun je dat bovendien cijfermatig onder-
aanpassingen, zo 25 procent van de kosten.’
bouwen. Tromp: ‘Meten is weten. Vermoed je dat betalingsherinneringen geen effect heb-
Verborgen fabriek
ben, dan kun je dat nagaan door over een peri-
Organisaties schrijven hun processen op omdat het moet. ‘Dat gebeurt
ode van zeg anderhalf jaar te kijken hoeveel
meestal om een ISO-certificaat of ander kwaliteitskeurmerk te krijgen.
mensen na de eerste, tweede of derde aan-
De procesdocumenten gaan vervolgens naar de accountant of interne
maning betalen.’
controller die ze opbergt in het archief’, vertelt Lean Six Sigma-specialist
De mensen die het werk doen weten vaak het
Bas Kooijman van Bureau Tromp. Processen hebben hierdoor volgens
beste hoe het beter of anders kan. Zij weten
hem een stoffig imago en krijgen weinig aandacht.
hoe de (verborgen) processen in elkaar zitten
Onderhoud je processen in een organisatie niet, dan ontstaat er een ‘ver-
en hebben contact met de klant. Lean-trajecten
borgen fabriek’. Mensen passen bijvoorbeeld planningen aan of houden
starten om die reden altijd met gesprekken op
Excel-lijstjes bij van dingen die niet in het ICT-systeem passen. Hierdoor
de werkvloer. Waarna de ideeën en voorstel-
lijkt de werkelijke organisatie steeds minder op de organisatie die door
len die hieruit voortkomen worden onderzocht
de bedrijfsleiding op papier is gezet. Managers zijn hier vaak niet van op
èn toegepast.
42 bedrijfsvoering
‘Met name in de bouw zijn de faalkosten altijd erg hoog geweest. Nu de sector onder druk staat, is de noodzaak groot om daar echt wat aan te doen’ SIX SIGMA: WAAR ZITTEN DE FOUTEN?
Volgens Kooijman daagt deze bottom-upbenadering managers en bestuurders van corporaties uit minder vanuit een ivoren toren sturend en controlerend op te treden. ‘Komt een medewerker met een
De in New York geboren Bill Smith
idee, dan klopt dat meestal wel. Wat dat betreft kan een Lean-traject
(1929-1993) geldt als de grondlegger
een heel andere uitkomst hebben dan de manager of bestuurder
van Six Sigma. Smith werkte bij het
vooraf had bedacht.’
Amerikaanse elektronicaconcern Motorola. Om de productiviteit van het
ProCeSVerbeTeringen
concern te vergroten wilde hij het aan-
‘Lean, ja dat begint nu echt te komen in de corporatiesector’, signa-
tal fouten in het productieproces terug-
leert Daan Dorr van adviesbureau Atrivé. Dorr heeft Lean eerder al
brengen. Hiervoor ontwikkelde hij ver-
een opmars zien maken bij gemeenten, zorginstellingen en bouwbe-
schillende onderzoeksmethodes op
drijven. De crisis is hiervoor de belangrijkste aanleiding, denkt Dorr.
basis van statistische gegevens, bereke-
‘Met name in de bouw zijn de faalkosten altijd erg hoog geweest. Nu
ningen en analyses. Daarna werden de
de sector onder druk staat, is de noodzaak groot om daar echt wat
‘fouten’ in de processen opgespoord en
aan te doen.’ Dat de publieke sector niet eerder met procesverbete-
aangepakt door onder meer de cultuur
ringen is begonnen, komt volgens Dorr omdat de noodzaak er sim-
in de organisatie te veranderen. Het
pelweg niet was. ‘Dat is met name lang zo geweest bij corporaties,
begrip six sigma komt uit de wiskunde
waar nu pas de eerste reorganisatierondes plaatsvinden.’
en gaat over het aantal afwijkingen in
Corporaties die met Lean aan de slag gaan, moeten volgens Dorr
een reeks waarden. Motorola stelde
wel bedenken dat veel werk op termijn verdwijnt. ‘De verhuuradmi-
zich ten doel om het aantal fouten in
nistratie bijvoorbeeld, dat ga je natuurlijk met een “tablet” in de
het werkproces terug te brengen naar
woning doen waarna het huurcontract geautomatiseerd wordt ver-
six sigma: 99,99966 procent van alle
werkt. En veel onderhoudswerk zal uiteindelijk naar de markt gaan.’
producten moest foutloos worden
Volgens Dorr is het noodzakelijk dat corporaties die al dan niet met
gemaakt.
behulp van Lean op de kosten willen besparen, eerst helder moeten krijgen hoe zij hun eigen toekomst zien. ‘Het verleanen van bedrijfsonderdelen kan dan een eerste stap zijn in een verdere modernisering van de organisatie.’ Waar professionals hun werk doen, heeft het toepassen van Lean volgens Dorr veel minder zin. ‘Denk maar aan een wijkconsulent of onderhoudsmonteur die een gootsteen repareert. Die mensen doen op basis van hun professionaliteit hun werk. Vergeet niet dat Lean als methode uit de industrie komt en het beste werkt bij routinematige processen waarin veel herhaling zit.’
werk aan wonen TEK ST _ PE TER HENDRIK S
FUNCTIES
BEDRIJF
PLAATS
Stichting Woningbedrijf Velsen
IJMUIDEN
Directie/RvB/RvC Directeur-bestuurder Leden van de raad van toezicht
Heuvelrug Wonen
DOORN
Lid raad van commissarissen
Rondom Wonen
PIJNACKER
Lid van de raad van toezicht m/v
Woonwijze
VUGHT
Bedrijfseconomisch medewerker
Goed Wonen
GEMERT
Medewerker finance & control
Rijswijk Wonen
RIJSWIJK
Woningbouwvereniging Langedijk
NOORD-SCHARWOUDE
Mitros
UTRECHT
Interne auditor
Stichting Woonpartners
HELMOND
Belangenbehartiger
Aedes vereniging van woningcorporaties
DEN HAAG
Woningstichting Rochdale
AMSTERDAM
Grote woningcorporatie in Amsterdam
AMSTERDAM
Adviseur klant en wijk
Stichting Woonpartners
HELMOND
Opzichter klachten- en mutatieonderhoud (m/v)
Ressort Wonen
ROZENBURG
Sociaal beheerder
De Woonmensen
APELDOORN
Wijkbeheerder/huismeester 20 uur p/w
Vallei Wonen
WOUDENBERG
Wijkregisseur
Stichting Woonpartners
HELMOND
Vve beheerder
Staedion
DEN HAAG
Financieel/Administratief
Ondersteunende diensten Baliemedewerker (16 uur) Projectontwikkeling Opzichter (36 uur per week) Staf
Technisch toezicht Manager dagelijks onderhoud (m/v) 36 uur per week Verhuur en Verkoop Klantenservice medewerker bij een grote woningcorporatie in Amsterdam Woningbeheer, Wijkbeheer en Leefbaarheid
|
BEELD _ CURVE
OP ZOEK NAAR EEN BAAN BIJ EEN WONINGCORPORATIE OF WONINGBOUWVERENIGING? HIERNAAST EEN OVERZICHT VAN DE ACTUELE ONLINEVACATURES. BEKIJK DE VACATURE OP WWW.WERKAAN WONEN.NL.
43
44
huisvesters van het volk 45 TEK ST : MARGRIE T PFLUG
|
FOTO : FR ANK GROELIKEN
Hendrik Lodewijk Drucker zich op volkshuisvestingserva-
in. Werkmanswoningen gaat
allereerste woningbouwver-
ringen in Engeland, Duitsland,
na verloop van tijd ook op
eniging erkenning als toegela-
Oostenrijk, Zwitserland èn op
bescheiden schaal krotten ver-
ten instelling voor de Woning-
eigen ervaringen in Nederland.
vangen door nieuwe arbeiders-
wet. En dat opent de deur voor
Want hij is al in 1890 nauw
woningen in Leiden. Maar het
nieuwe financieringsmogelijk-
betrokken bij de oprichting van
valt niet mee om daarvoor ge-
heden voor arbeiderswoningen
de Vereeniging tot Bevordering
noeg kapitaal te vinden. Druc-
in Leiden. De alleroudste hui-
Hoogleraar Romeins recht en
van den Bouw van Werkmans-
ker is in die tijd ook raadslid en
zen van Werkmanswoningen
Kamerlid Hendrik Lodewijk
woningen, kortweg WW, in
regelt bij de gemeente finan-
zijn inmiddels afgebroken.
Drucker (1857-1917) geldt als
zijn woonplaats Leiden. Deze
ciële ondersteuning voor de
Deze huizen in arbeiderswijk
één van de ideeënleveranciers
vereniging vergaart aanvanke-
bouw. Dat idee van overheids-
De Kooi in Leiden zijn gebouwd
voor de Woningwet van 1901.
lijk vooral kapitaal van rijke
ondersteuning voor verenigin-
rond 1920 en tegenwoordig in
Die wet is voor een groot deel
Leidenaren om hypotheken te
gen die – zonder winstoogmerk
beheer bij Portaal Leiden. In
gebaseerd op een rapport uit
kunnen verstrekken aan ver-
– krotten willen vervangen
1932 noemde de gemeente
1896: Het vraagstuk der volks-
enigingen die arbeiderswonin-
door betere woningen heeft
Leiden een straat met woning-
huisvesting. Drucker is één van
gen willen bouwen. Drucker
uiteindelijk ook de Woningwet
wetwoningen de Drucker-
de drie schrijvers. Hij baseert
legt zelf ook een flink kapitaal
gehaald. In 1904 krijgt WW als
straat.
46
TOP 3
LINKEDIN-GROEPEN VOLGENS ENNO VITNER Hoe haal je zoveel mogelijk uit LinkedIn als corporatiemedewerker? Enno Vitner, adviseur Markt & Beleid bij woningcorporatie Woonbron en frequent gebruiker van LinkedIn en Twitter, geeft een top drie. Enno Vitner: ‘Let op of een groep open of gesloten is (te zien aan het slotje achter de naam). Lang niet alle groepen zijn heel actief. Ik volg zelf bijna 30 groepen. Vooral in deze ben ik actief:
1
EUROPADOSSIER STAATSSTEUN WONINGCORPORATIES
WOONWIJZE BRENGT HUURDERS EN POLITICI IN GESPREK Gerard Velthuizen ziet de afstand tus-
gemaakt van de onderwerpen in de
‘Handig om informatie uit te wisselen en
sen huurders en politici binnen zijn
programma’s die de huurder, de corpo-
lastige vragen over interpretaties van regels
gemeente groeien. Zonde, aangezien
ratie en woningzoekenden raken. ‘Dat
aan collega-specialisten voor te leggen.
ze zich wel bezighouden met dezelfde
doen we zo objectief mogelijk, we
Vaak reactie en dan altijd wel ter zake en
onderwerpen,
vertellen niet wat mensen volgens ons
kundig.’
bestuurder van Woonwijze. ‘Als wij de
moeten stemmen.’
huur bij verhuizing verhogen, vindt een
De special werd eind februari gelan-
PLATFORM
raadslid daar meteen wat van. Ook
ceerd in de woonwinkel van Woon-
2
vindt
de
directeur-
WOONRUIMTEVERDELING
huurders houdt dit soort dingen bezig.’
wijze, de hele maand voor de gelegen-
‘Voor de specialisten op het gebied van
En dus grijpt de corporatie de gemeen-
heid ingericht als verkiezingswinkel.
woonruimtebemiddeling. Niet zo actief
teraadsverkiezingen van 19 maart aan
Tussen de foto’s uit de special en pos-
de laatste tijd, daar mag wel weer eens wat
om het gesprek tussen huurders en
ters van politieke partijen konden huur-
verandering in komen.’
politieke partijen op gang te brengen.
ders, politici en corporatiemedewer-
3
CORPORATIENL
VRAAG EN ANTWOORD
‘Grote open groep. Wel een aardige
Sinds vorige week ligt bij alle huurders
als platform voor discussies in de wonen-
een verkiezingsspecial op de mat. Daar-
wereld. Breed publiek, daardoor soms
in stellen bewoners van Vught (‘jong,
wat aarzelend in professionele reacties
oud, van verschillende afkomst’) vra-
op elkaar.’
gen over het wonen aan politici. Die geven antwoord en worden met een
Benieuwd naar deze groepen?
profiel voorgesteld. Van elke partij
Zoek ze op via Enno Vitners profiel:
heeft Woonwijze een korte analyse
www.linkedin.com/in/ennovitner.
netwerk 47
CARRIÈRENIEUWS
TEK ST : HANNEKE NAGTZ A AM EN INGEBORG VAN VEL ZEN
GEORGE DE KAM
zitter van de RvC van Acantus in
George de Kam (65) is
van BZK en van 1998-2002
benoemd als honorair
staatssecretaris van VROM.
hoogleraar Volkshuisvesting en Grondmarkt, met bijzondere
FRANK VAN BEEK
aandacht voor het wonen van ouderen
Frank van Beek is sinds 19 januari lid
bij de faculteit Ruimtelijke Weten-
van de raad van commissarissen van Pré
schappen van de Rijksuniversiteit
Wonen in Velserbroek. Van Beek volgt
Groningen. Zie www.rug.nl/
Kees Smilde op die vertrekt omdat
staff/g.r.w.de.kam/.
hij de maximale zittingstermijn heeft
ARNOUD SPITHOVEN EN HELEEN BUIJS
bereikt.
NICO DAM
Arnoud Spithoven en Heleen Buijs zijn
Nico Dam is sinds 1 januari commissaris
per 1 januari toegetreden tot de raad
bij St. Joseph in Almelo. Hij volgt
van toezicht van IJsseldal Wonen in
Nelleke Kooij op.
Twello. Spithoven zal zich richten kers elkaar in levende lijven ontmoeten en
Veendam, in 2002-2007 minister
op het aandachtsgebied vastgoed en
FEMKE SYBRANDI
Buijs op het klantenperspectief.
Femke Sybrandi is sinds 1 januari
verder discussiëren. Over wie investeert in
commissaris bij Trifolium Woondien-
leefbaarheid (de gemeente of de corpora-
PAUL VREKE
tie?), over de bereikbaarheid van voor-
Paul Vreke is per
Wijkteam Rotterdam-Noord bij Haven-
zieningen en over de huren.
1 februari de nieuwe
steder. Als commissaris bij Trifolium
bestuurder van
Woondiensten volgt ze Jaap Snel op
Brederode Wonen in
die de maximale zittingstermijn heeft
KENNIS
sten Boskoop. Sybrandi is manager
‘De mensen die we hiervoor hebben
Bloemendaal. Hij volgt interim-
gevraagd, waren razend enthousiast’, zegt
bestuurder Theo Stubbé op. Vreke
Velthuizen. Hij denkt niet dat Woonwijze
werkte hiervoor bij Rochdale in
GEJA TOPPER
met deze acties de afstand tussen huurders
Amsterdam als directeur Wonen.
Geja Topper is sinds
en politiek in één klap oplost. En de corpo-
bereikt.
1 januari lid commissaris
ratie moet zich blijven inspannen om de
ANNE KONING
kennis bij politici over sociale huisvesting
Anne Koning is vanaf 1 februari de
te vergroten. ‘Dat zie ik wel aan sommige
nieuwe voorzitter van de Vereniging
raad vervult zij – op voordracht van de
antwoorden van de lijsttrekkers. Dus tij-
Sociale Verhuurders Haaglanden
huurdersorganisatie – het profiel
dens zo’n presentatie vertel ik dan meteen
(SVH), het samenwerkingsverband van
klantrelaties, innovatie, marketing en
hoe wij met energie omgaan. Alle beetjes
de vijftien corporaties in de regio Haag-
communicatie.
helpen.’
landen. Koning is lid van de Eerste
bij Stek (Lisse, Hillegom en Teylingen). In de
onder meer voorzitter van de stichting
KEES DOLMAN EN PETER FELLER
Veilig Spelen.
Kees Dolman is sinds 1 januari voor-
Kamer voor de PvdA en is daarnaast
JOHAN REMKES
zitter van de raad van commissarissen van Woongoed GO in Middelharnis.
Benieuwd naar
Johan Remkes is sinds 30 januari lid
Hij volgt Ton van der Linden op. Verder
het magazine?
van de raad van commissarissen en
is Peter Feller benoemd tot lid van de
Download het van
voorzitter van de audit commissie van
raad van commissarissen namens de
www.woonwijze.nl
Portaal in Utrecht. Hij volgt René van
huurders.
of scan de QR-code.
der Kieft op. Eerder was Remkes voor
achteraf
Beukmaat
ILLUSTR ATIE : MENNO WIT TEBROOD
48
colofon Aedes-Magazine is een uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties. Aedes-Magazine verschijnt 12 keer per jaar. Woningcorporaties zorgen dat ruim 2,4 miljoen huishoudens in Nederland goed kunnen wonen en dragen bij aan leefbare buurten, wijken en regio's. Corporaties nemen op dit moment zo'n 60 procent van de bouwproductie in Nederland voor hun rekening en investeren in de toekomst op terreinen als zorg en duurzaamheid. Aedes behartigt als branchevereniging de belangen van woningcorporaties in Den Haag en Brussel, zoekt oplossingen voor het beter
Ondanks dat ik al twee jaar bij Aedes
we op lange termijn een humaan systeem in stand
werk, dacht ik tot vorige week bij de term
kunnen houden en wat we daarvoor over hebben. Het
‘beukmaat’ aan de omvang van een
is dan fijn om te werken in een sector waar mensen
boom. Afgelopen zaterdag werd ik wij-
verstandig denken.
zer. Plaats van handeling was een door
Maar ik was ook een beetje ontroerd. En een tikje
een gebiedsontwikkelaar afgehuurd
jaloers. Daar zat ik aan tafel met zes heren die nadenken
café in mijn woonplaats Delft. Het on-
over wat huurders nou redelijkerwijs voor hun huis
derwerp waren de woonwensen van de kandidaat-
kunnen betalen en dan nog een beetje normaal kunnen
bewoners van een nieuwe wijk. Vraag was of ik een
leven. En die mannen willen dan toch ook kwaliteit
beukmaat van 5,40 of 6,00 wenste. Ik ging natuurlijk
bieden. Zorgen dat de energierekening niet de spui-
voor de 6,00. Maar dat bleek onbetaalbaar.
gaten uitloopt. En als hun huurders hun huur niet
Een kwestie van luxe, zo ontdekte ik twee dagen later,
betalen, hebben ze daar best begrip voor. Dan krijg
toen opnieuw de term beukmaat viel. Plaats van hande-
je een schuldhulpverlener langs, die je gaat helpen.
ling was het kantoor van Omnia Wonen in Harderwijk.
Vaderlijk vond ik ze.
Onderwerp was betaalbaarheid van de sociale volks-
En dat maakt best een beetje jaloers. Want dat heb ik
huisvesting. Deelnemers waren corporatiebestuurders
nou niet. Van die wijze heren die aan tafel discussiëren
uit de regio.
over hoe ze mijn huis betaalbaar kunnen houden.
Ik dacht hartverscheurende verhalen te horen over
Want ik kreeg misschien een gratis cappuccino van de
armoede. Maar daar ging het niet over. Het ging over
gebiedsontwikkelaar afgelopen zaterdag, maar ik vraag
politiek, over toewijzingsbeleid en over de fundamen-
me toch af of hij samen met mijn hypotheekverstrekker
tele vraag of we in Nederland niet te veel willen. Te veel
aan tafel zou gaan om te bespreken wat het beste voor
kwaliteit en dan nog goedkoop ook. En dan gaat het al
mij is. En welke beukmaat daarbij past.
snel over beukmaten van meer dan 5,10 en het al dan niet plaatsen van een schuifpui. Ik was blij. Want ik vind dat dit fundamentele vragen
Christine de Ruiter
zijn. Los van die beukmaat. Het gaat er immers om of
Hoofdredacteur
functioneren van de woningmarkt en draagt bij aan een professionele sector. Zo'n 95 procent van de corporaties is lid van Aedes. Wij maken ons sterk voor optimale omstandigheden waaronder zij als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche waarin ruim 28.000 werknemers dagelijks werken aan goed, betaalbaar en duurzaam wonen. Voor informatie over het lidmaatschap van Aedes zie www.aedes.nl. Redactie Christine de Ruiter (hoofdredacteur); Margriet Pflug (eindredactie); Latifa van Heerde, Jeffrey Lemm, Hanneke Nagtzaam, Ingeborg van Velzen, Marjon van Weersch (redactie); Carolien van der Ploeg (productie). M.m.v. Aernout Bouwman-Sie.
Redactiesecretariaat T (088) 2333750 E aedesmedia@aedes.nl Grafische vormgeving Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem; Henk Stoffels (artdirection), Patrick Hoogenberg (basisontwerp), Mieke van Weele (vormgeving). Druk Senefelder Misset, Doetinchem Abonnementen T (06) 35111630 E publicaties@aedes.nl I www.aedes.nl>publicaties Prijzen (excl. BTW) Losse nummers: € 12. Een jaarabonnement kost € 103,80; voor studenten € 32,10. Aedes-leden ontvangen één gratis abonnement. Extra jaarabonnementen voor Aedes-leden kosten € 69,60. Vanaf het 16e abonnement geldt een kortingsregeling. Jaarabonnementen worden automa-
tisch verlengd. Opzeggingen dienen op 1 november, dus twee maanden voor het nieuwe abonnementsjaar, binnen te zijn. Advertenties Multor Media BV, Wouter Otto Postbus 5085, 6802 EB Arnhem T (026) 3763451 E wouterotto@multormedia.nl I www.multormedia.nl Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein 10 2595 AA Den Haag Postbus 93121 2509 AC Den Haag T (088) 2333700 E aedes@aedes.nl I www.aedes.nl @aedesnet Auteursrechten voorbehouden ISSN 1388-8528
samen met
Voordelen arantie Top 3 prijsg • ie Adviseur WoonEnerg huurders bezoekt uw • e s t ro o m 1 0 0 % g ro e n
Lagere energiekosten voor uw huurders? Het kan met ons BespaarPlan Eindelijk weer eens goed nieuws voor de portemonnee van uw huurders. Dankzij het BespaarPlan van WoonEnergie. Daarmee krijgen uw huurders heel gemakkelijk meer grip op hun energieverbruik. Te beginnen met de gratis EnergieTest, waarmee de WoonEnergie Adviseur bij uw huurders langsgaat. Onze accountmanagers vertellen graag wat het uw huurders én uw corporatie oplevert: bel (035) 626 50 87 of kijk op www.woonenergie.nl/aedes ENERGY AWARD Top 3 beste energieleveranciers van Nederland
www.woonenergie.nl (035) 626 50 87
Wat kan Hofmeier voor uw organisatie betekenen?
Focus op Finance Focus op Processen Capaciteit, kennis en ervaring: dienstverlening pur sang Hofmeier FinanciĂŤle Professionals staat voor gezonde, frisse en professionele dienstverlening. Onze bedrijfsfilosofie is gericht op een duurzame en constructieve samenwerking met zowel onze Opdrachtgevers als de Professionals. Met de inzet van ruim 100 Professionals in vaste dienst levert Hofmeier u expertise en capaciteit. Naast de reguliere administratieve taken zijn de actuele onderwerpen die spelen in de corporatiesector bij onze specialisten in goede handen. Onze Professionals zijn breed inzetbaar op alle binnen uw sector spelende vraagstukken.
FinanciĂŤle Professionals | Interim Management | Consulting Witte Singel 93, 2311 BR Leiden | Postbus 1086, 2302 BB Leiden | t. (071) 572 75 55 | f. (071) 579 09 51 | info@hofmeier.nl | www.hofmeier.nl