De ochtend dat ik ga zitten voor deze bijdrage aan Aedes-Magazine, hoor ik bankeconomen zeggen dat Nederland de diepste economische crisis in 100 jaar tijd te wachten staat. Ik vraag me meteen af wat dat voor onze huurders betekent.
Misschien heb je nu een vast inkomen uit werk, een uitkering of pensioen. Maar wie zegt dat je niet je baan verliest of salaris inlevert? Dan kan het moeilijk worden om de rekeningen voor alle vaste lasten te betalen, die iedere maand terugkomen. Natuurlijk is het in eerste instantie aan de overheid om inkomensondersteuning te bieden aan mensen die dat ineens nodig hebben.
Maar ook onze huurrekening zit erbij. En natuurlijk halen ook wij alles uit de kast om die mensen te helpen. Met oog voor hun persoonlijke situatie bespreken we met huurders wat voor hem of haar de beste oplossing is. Maatwerk dus: is in dit geval een betalingsregeling voldoende of is tijdelijke huurverlaging nodig? Of een goedkoper huis? Tegen huurders die onverhoopt hard worden geraakt door de coronacrisis, zeg ik: neem contact op met uw woningcorporatie. Laat het ons weten. Samen vinden we een oplossing. Een sociaal vangnet is cruciaal in een recessie en wij maken daar deel van uit.
Betaalbaar wonen, daar staan we voor. Tegelijkertijd werken we aan meer opgaven en hebben meer ambities. Prettige wijken. Duurzame huizen. We hebben in Nederland in meer dan 100 jaar zorgvuldig een sociale huursector met elkaar opgebouwd. Die is uniek in de wereld. Maar onze volkshuisvesting staat onder druk, terwijl de maatschappelijke opgaven zich opstapelen. De woningnood groeit, we moeten meer huizen bouwen. Wijken en buurten glijden af, als we er niet aandacht aan besteden. En honderdduizenden huizen moeten we verduurzamen. Tegelijkertijd vraag ik me af of we dat allemaal kunnen. Aan het eind van deze maand hoop ik dat er meer duidelijkheid is over onze financiële slagkracht. We doen daar samen met het kabinet onderzoek naar. Om in beeld te krijgen of we genoeg geld hebben om te doen wat de samenleving van ons verwacht de komende jaren. Wonen is een grondrecht. Woningcorporaties zijn keihard nodig om mensen te helpen aan een huis dat bij hen past. Laten we zuinig zijn op de Nederlandse volkshuisvesting.
Tonny van de Ven Waarnemend voorzitter
‘Een sociaal vangnet is cruciaal in een recessie en woningcorporaties maken daar deel van uit’FOTO : JEROEN VAN KOOTEN
Een afscheidsinterview met de directeur van de Woonbond, die begin juni met pensioen gegaan. Wat voor gevolgen heeft de coronacrisis volgens hem voor de woningmarkt? En, hoe kijkt hij nu naar de corporaties en de samenwerking met Aedes?
Half maart 2020 kwam Nederland tot stilstand. Anderhalve meter werd een begrip. Corporatiewerkzaamheden zijn grotendeels doorgegaan op een aangepaste veilige manier, ondanks de coronacrisis. Een overzicht van de maatregelen en een greep uit de creatieve oplossingen.
In de komende nummers van Aedes-Magazine belichten we een aantal belangrijke verkiezingsthema’s, aan de hand van interviews met corporaties, politici en deskundigen. Allereerst: leefbaarheid. Jeroen Frissen, Hester van Buren en Carla Dik-Faber geven hun visie.
TEKST: NATASJA VERHEIJ, FOTO: IGOR VERMEER
Hoe informeer je bewoners in tijden van coronacrisis goed over de plannen om hun huis te renoveren en te verduurzamen? Voor 161 woningen in Lent doet woningcorporatie Mooiland dat aan een mobiele keukentafel. Het idee kwam van opdrachtnemer Caspar de Haan die samen met elk® en KnaapenGroep het plan contactloos renoveren ontwikkelde. Samen met Mooiland kozen ze ervoor een partytent neer te zetten en bewoners uit te nodigen voor een keukentafelgesprek. Terwijl bewoners met de bewonersconsulent praten, doet de uitvoerder de technische opname in hun huis. Via een videoverbinding kunnen bewoners meekijken en meteen vragen stellen. Als de uitvoerder klaar is, maakt hij alles schoon wat hij in de woning heeft aangeraakt. Samen met de consulent rondt hij het gesprek met de bewoners af en legt de afspraken vast. Op deze manier krijgen huurders alle informatie die ze nodig hebben, voordat de renovatie begint. Veilig, toegankelijk en persoonlijk.
Woningcorporaties zijn in toenemende mate bezig met duurzaamheid. Het isoleren van woningen is een cruciale stap in energiebesparing, zelfs nog vóór het toepassen van bijvoorbeeld zonnepanelen. AddGreen produceert isolatiemateriaal met een duurzame basis en een zeer goede CO2-footprint. Hiermee kunnen corporaties een waardevolle bijdrage leveren aan een beter klimaat.
Stap één bij het verduurzamen van woningen is isolatie. In een goed geïsoleerd huis hoeft er namelijk minder energie opgewekt te worden met behulp van bijvoorbeeld zonnepanelen, een warmtepomp of een zonneboiler. Op het gebied van isolatiemateriaal zijn de keuzemogelijkheden eindeloos. Corporaties die voorop willen lopen op het gebied van duurzaamheid, kiezen nu voor een isolatiemateriaal met een duurzame basis. Producent AddGreen heeft duurzame na-isolatieproducten ontwikkeld op basis van hernieuwbare grondstoffen.
AddGreen maakt innovatieve isolatieproducten voor de vloer, spouwmuur en kruipruimte. Het materiaal heeft een extreem goede CO2-footprint en is binnen 2,2 maanden CO2-neutraal. Dit betekent dat alle energie die wordt verbruikt in de hele keten, wordt terugverdiend vanaf het moment dat het isolatiemateriaal is aangebracht. Aan het einde van de levensduur kan het opnieuw gebruikt worden in een andere toepassing of kan het 100% gerecycled worden.
Het isolatiemateriaal bestaat uit grafietparels met een uitzonderlijk hoge isolatiewaarde. Wanneer een deskundig opgeleide installateur ze aanbrengt in de woning, gaat het huishouden veel minder energie verbruiken en het comfort neemt toe. De parels bestaan voor een deel uit hernieuwbare grondstoffen. Dit heeft echter geen effect op de levensduur van de parels, want ze hebben dezelfde productkenmerken als de parels die wél volledig uit fossiele grondstoffen bestaan.
AddGreen loopt voorop in innovatie en heeft eigen isolatiemachines ontwikkeld. Dankzij een automatische lijmdoseringsunit en bijbehorend vulpistool ontstaat de optimale vulling. Dit kan zelfs digitaal bijgestuurd worden. Dit geeft de zekerheid dat de isolatie de best mogelijke resultaten behaalt in de betreffende woning.
AddGreen beschikt over het REDcert keurmerk, een initiatief van toonaangevende branches en organisaties. Eén van de belangrijkste doelstellingen hiervan is om de uitstoot van broeikasgassen te verminderen en waardevolle grondstoffen te behouden.
Meer informatie over dit duurzame isolatiemateriaal vindt u op www.addgreen.nl
‘Corporaties zijn de afgelopen tien jaar behoorlijk uitgebeend. De verhuurderheffing, de vennootschapsbelasting, nu nog de ATADbelasting eroverheen: dan heb je geen centen meer om nieuwe huizen te kunnen bouwen’
Stevige gesprekken zijn er nog steeds. Maar verder is de relatie tussen Aedes en de Woonbond beter dan ooit. Het Sociaal Huurakkoord, waarin betaalbaarheid met stip op één staat, en – meer recent – het gezamenlijke pleidooi voor een bouwimpuls, leveren hiervan het bewijs.
De grotere rol die de Woningwet huurdersorganisaties toebedeelt, heeft zeker bijgedragen aan deze goede band. Maar dat geldt ook voor de constructieve houding van de roergangers – namens Aedes eerst Marnix Norder, nu waarnemend voorzitter Tonny van de Ven, Paulus Jansen namens de Woonbond.
Dat is wel eens anders geweest. Als Tweede Kamerlid namens de SP was Jansen de luis in de pels van de corporaties. Veel van wat er destijds misging in de sector stelde hij in het parlement als eerste aan de orde.
In juni is Jansen met pensioen gegaan. Vrij verrassend, vooral voor hemzelf. Toen hij in 2018 bij de landelijke huurdersbelangenvereniging begon had hij ‘niet per se’ de behoefte om op zijn pensioenleeftijd te stoppen. Maar mede omdat hij in- en extern bij de Woonbond het een en ander heeft veranderd, voelt dit voor hem toch wel als een natuurlijk moment. Niet in de laatste plaats omdat gezondheidsklachten hem een paar jaar geleden hebben herinnerd aan zijn eigen sterfelijkheid.
Een goed moment voor een afscheidsinterview. Over het nu, het verleden en de toekomst van de sociale woningbouw. En de rol van de corporaties in het bijzonder.
Wat voor gevolgen heeft de coronacrisis volgens u voor de woningmarkt?
‘Ik denk dat er zowel in de huur- als in de koopsector wel een aantal drama’s aankomen van mensen die een enorme inkomensval doormaken en daardoor in de problemen komen. Als dit ertoe leidt dat je je huur of hypotheek niet meer kunt betalen, heb je een probleem. Vandaar dat wij al in maart een brandbrief hebben gestuurd aan – toen nog – minister Van Veldhoven met daarin op één: zorg voor inkomensreparatie. Dat heeft niets met de woningmarkt te maken, maar is eigenlijk nummer één met stip, ook voor ons. Verder hebben we onder meer gezegd: er moet een verbod komen op huisuitzettingen en tijdelijke huurcontracten moeten worden verlengd.’
‘Op de langere termijn dreigt een economische crisis. Zo’n crisis zorgt altijd voor vraaguitval in de koopsector. Er zijn mensen die hun huis moeten verkopen omdat ze net een huis hebben gekocht dat ze nu niet meer kunnen betalen. Dan kunnen ze kiezen tussen de onbetaalbare vrije-sectorhuur of sociale huur met wachtrijen van hier tot Tokio. Dan wordt de huidige wooncrisis, die vooral structurele oorzaken heeft, door een conjuncturele klap verhevigd. In het verleden was het zo dat corporaties dan een goede rol hadden om tegen de economische trend in extra te bouwen. Dat was goed voor de bouw en voor de betaalbaarheid van nieuwe woningen. Dan moet er natuurlijk wel geld zijn. Maar corporaties zijn de afgelopen tien jaar behoorlijk uitgebeend. De verhuurderheffing, de vennootschapsbelasting, nu nog de ATAD-belasting eroverheen: dan heb je geen centen meer om nieuwe huizen te kunnen bouwen.’
‘Eigenlijk komt de crisis ongelegen, want ik denk dat het tij aan het keren was. Zo’n driekwart van de Kamer was ervoor de verhuurderheffing af te schaffen of om te zetten in een investeringsregeling. Totdat corona zich aandiende. Wat dat gaat betekenen voor de woningmarkt is onduidelijk. Er bestaat een
» interview «
neiging om te zeggen: we hebben nu wel wat anders aan ons hoofd. Dat is niet slim.’
U pleitte onlangs samen met Aedes voor een wooninvesteringsfonds. Is dat hét instrument om de pijn te verzachten? ‘Zeker. Zo’n investeringsfonds zou ook de solidariteit tussen de corporaties kunnen bevorderen. Dat vind ik toch een wat minder punt van de sector. Je hebt rijke corporaties met een relatief kleine opgave en arme met een heel grote. Ik vind het bijvoorbeeld nog steeds moeilijk te verteren dat de huurders van Vestia met slechte huizen nog steeds de hoofdprijs betalen voor de shit uit het verleden, terwijl zij part noch deel hebben gehad aan die problemen. Vestia heeft grote moeite om zich aan het Sociaal Huurakkoord te houden, om de simpele reden dat het water ze aan de lippen staat. Je zou dat fonds kunnen gebruiken door te zeggen: iedereen kan eraan meedoen, maar bij het honoreren van aanvragen weegt ook de maatschappelijke urgentie mee.
Daardoor kun je een beetje vereffenen.’
Het Sociaal Huurakkoord biedt ook mogelijkheden voor huurbevriezing en – verlaging in bijzondere gevallen. Is de coronacrisis zo’n geval?
‘Investeren in voorzieningen die bijdragen aan woongenot in de verre toekomst is voor een projectontwikkelaar volstrekt oninteressant. Corporaties doen dat wel’ Aedes-Magazine /
zitten steggelen, maar het resultaat is duidelijk. Met de aangepaste regeling kun je redelijk goed vaststellen of iemand recht heeft op huurbevriezing of -korting of niet.’
Intussen gaat de energietransitie door. Aedes heeft onlangs bekendgemaakt dat een stuk of 30 corporaties samen met 5 warmtebedrijven 55.000 huurwoningen versneld van het gas gaan halen. Is dat ambitieus genoeg?
‘Als je zegt: in 2050 moeten we 100 procent van de woningvoorraad energieneutraal hebben, dan moet je in de orde van grootte van 200.000 woningen per jaar aanpakken. Nou betreft dit slechts voor 30 procent bezit van corporaties. Maar dan heb je het dus nog over ruim 60.000 per jaar. Dat is echt een gigantische opgave. Dan moeten er bouwvakkers bijkomen in plaats van worden ontslagen, iets wat nu dreigt te gebeuren. En dan moet je veel seriematiger te werk gaan. Daarvoor is het belangrijk dat corporaties hun vraag bundelen. Zo creëer je continuïteit. Dat is goed voor de kwaliteit, maar ook voor de betaalbaarheid.’
U ziet graag dat gemeenten de bevoegdheid krijgen om woningen van het aardgas te halen, ook al willen bewoners dat niet. Verwacht u daarmee geen problemen?
‘Zeker, dit is best een sterk gepolitiseerd onderwerp. Maar je moet je realiseren dat als je dit niet doet, dit ten koste gaat van het tempo. Ook wordt het er allemaal veel duurder van. Waarom is de introductie van aardgas in Nederland in de jaren 60 zo betaalbaar geweest? Het gebeurde gewoon systematisch, wijk voor wijk. Vooraf waren er ook mensen die zeiden: ja maar ik heb een kolenkachel en die doet het nog prima. Achteraf was iedereen best tevreden. Ik voorspel je: zo gaat het hier ook.’
Bouw, wonen, energie en vervoer vormen vanaf uw studie de rode draad in uw carrière. Vanwaar die fascinatie?
‘Het komt heel dicht bij de mensen. Goede buurten waar mensen prettig wonen leveren bovendien een geweldige bijdrage aan het welzijn. Dat is voor mij wel een belangrijke drijfveer geweest.’
‘Een aantal heel goede eigenschappen van het corporatiestelsel, waar ze in de jaren 90 in het buitenland stinkend jaloers op waren, staan nu zwaar onder druk. Denk bijvoorbeeld aan de brede doelgroep. Dat niet alleen arme mensen in een corporatiewoning kunnen wonen, maar ook middengroepen. Als je anderhalf inkomen hebt – een bekend verschijnsel bij huishoudens met kinderen – en zo’n 40 tot 50 duizend euro per jaar verdient, is het al niet eens zo gemakkelijk om een kale huur van 700 euro per maand op te hoesten. Maar van dit kabinet moet je dan in de vrije sector op zo’n 1.000 tot 1.100 euro gaan zitten. Leg mij eens uit wat de middeninkomens daarmee opschieten. Volgens mij helemaal niets: je gaat méér betalen voor minder kwaliteit. Een hoog aandeel sociale huur kan er ook voor zorgen dat de bevolking in de wijken divers kan blijven en dat de middenklasse niet is gedwongen dagelijks kilometers te gaan pendelen zoals dat in het buitenland vaak de regel is. Daar wordt het niet prettiger van, voor niemand.’
Waarin maken corporaties op dit moment het verschil?
‘Ze denken integraal en ze hebben, veel meer dan beleggers, een visie op lange termijn. Een corporatie weet gewoon: die woningen worden 50 jaar en in de praktijk vaak zelfs 100 jaar geëxploiteerd. Dan moet je kijken of die
Paulus Jansen was directeur van de Woonbond van 2018 tot mei 2020. Opgeleid tot bouwkundig ingenieur begon hij zijn loopbaan in de bouw-wereld. Hij was vanaf 2006 jaren lang SP-Tweede Kamerlid waar hij zich onder andere bezighield met thema’s bouwen, wonen, energie en duurzaamheid. Van 2014 tot 2018 was hij wethouder in de gemeente Utrecht. Jansen is in mei 2020 met pensioen gegaan.
Zeno Winkels is hem opgevolgd als directeur van de Woonbond.
‘Voor de energietransitie is het belangrijk dat corporaties hun vraag bundelen: dat is goed voor de kwaliteit en voor de betaalbaarheid’
woningen over 50 jaar nog steeds exploitabel zijn. Een projectontwikkelaar verkoopt huizen, op het moment dat het koopcontract is getekend is hij ervan af. Dus investeren in voorzieningen die bijdragen aan het woongenot in de verre toekomst is voor een projectontwikkelaar volstrekt oninteressant.
Corporaties doen dat wel. Die weten dat dit anders over 30, 40 jaar heel veel geld en woongenot gaat schelen.’
U bent bij de Woonbond meer gaan sturen op samenwerking, onder meer met Aedes. In 2006, toen u aantrad als Kamerlid, zei u nog: ‘Corporaties gedragen zich als projectontwikkelaars.’ Wat is er veranderd?
‘Je moet nooit het idee hebben dat je weet hoe het zit, want de werkelijkheid verandert, je verandert zelf trouwens ook. 2006 was een beetje het hoogtepunt van het marktdenken. Schaalvergroting was het summum. Daardoor was de huurder erg op een zijspoor beland. Momenteel heb ik het gevoel dat bij corporaties vrij breed het besef leeft dat die maatschappelijke opgave weer centraal moet staan en dat ze verder moeten kijken dan hun directe financiële rendement.’
Als u nu voorzitter zou zijn van Aedes, wat zou er dan bovenaan uw prioriteitenlijstje staan?
‘Ik zou een stuk assertiever worden richting het kabinet. Even los van de persoonlijke verhoudingen: het beleid deugt voor geen meter. Dan vind ik dus niet dat je daar te veel in moet meebewegen. Daarbij speelt natuurlijk mee: het bestuur van Aedes is een veelkoppig monster, het is een afspiegeling van heel Nederland, de lokale situatie verschilt nogal. Dat maakt het moeilijk om een helder geluid af te geven. Maar daar moet je de discussie over aangaan. Het bestuur van Aedes mag van mij nog wel wat meer peper krijgen.’
‘Ik ga alleen nog maar zaken doen die dicht bij mijn interesses en competenties liggen. En uiteraard minder dan nu – 50, 60 uur per week, dat heb ik wel gehad. Ik heb nog een aantal voorzitterschappen die gewoon doorgaan. Ik blijf ook huurdersbelangenverenigingen adviseren als ze dat leuk vinden. Ik fiets en schaak graag. Kortom, ik amuseer mij kostelijk en ik hoop dat het nog een beetje nuttig is ook.’
een commissariaat bij een corporatie?
‘Ik sluit het niet uit, maar dan liever bij een corporatie waar het wat minder gaat dan bij een waar het al goed marcheert; een corporatie waar ik iets kan toevoegen.’
‘Het huidige beleid voor de woningmarkt deugt voor geen meter, daar moet je niet te veel in meebewegen’
Het werken op het dak vraagt vakmanschap, veilig werken en nu ook de extra zorg op de bouwplaats in verband met Corona.
Mede door de diversiteit van hellende daken, regelgeving, toegenomen veiligheidsregels en verhoogde opleidingscriteria is het vak van dakdekker de afgelopen jaren een stuk complexer en nog verantwoordelijker geworden.
Nu zijn de Corona protocollen daar nog eens bijgekomen. Onze mensen, vakmensen, houden
zich hier strikt aan. Opdrachtgevers kunnen gerust zijn óók als het gaat om situaties waarin de huizen bewoond zijn: Veiligheid voorop.
..is niet zo maar een boodschap. Wij willen dit uitdragen naar iedereen die het wil zien, vandaar dat u deze zomer onze vakmensen kunt herkennen aan de gele petten met deze tekst.
De Stichting Dakmeester is een platform van gekwalificeerde dakdekkers en toonaangevende producenten van materialen voor hellende daken. Dit samenwerkingsverband heeft als doelstelling om de kwaliteit van de hellende daken in Nederland naar een nog hoger niveau te brengen, gezamenlijk kennis te delen en ontwikkelingen te doen. De kwaliteit van hellende daken bestaat niet alleen uit hoogwaardige producten in hun toepassing, maar vooral ook de kwaliteit die geleverd wordt door onze vakmensen.
Onze partners ondersteunen onze vakmensen op het hellende dak: ondersteund door een uniek digitaal bouwdossier en geldt voor maar liefst 15 jaar!
Onze partners ondersteunen onze vakmensen op het hellende dak:
Woningcorporaties zorgen al ruim 100 jaar voor betaalbare woningen in Nederland. We zorgen dat het prettig wonen is in wijken, buurten of steden. Dat doen we met iedereen en voor iedereen.
Wat we doen, hoe we dat doen en voor wie?
We laten het zien van 5 tot en met 10 oktober tijdens de Week van het Huren.
Corporaties k leuren de wijk 5 tot en met 10 oktober 2020 | weekvanhethuren.nl
In een sombere bui bedacht ik ooit dat winst maar een relatief begrip is. Feitelijk is winst niets anders dan uitgesteld verlies. Na de euforie volgt onvermijdelijk de tegenvaller. In de economie ging dat ooit in min of meer voorspelbare golven van de Bijbelse zevenjaarscyclus. Maar flitsgeld en intensieve internationale verknoping hebben ook dat op losse schroeven gezet. Niets is meer zeker. Crises stapelen zich momenteel in hoog tempo op. Neem een zelfstandig naamwoord, zet er crisis achter en je hebt een realistische combinatie: klimaat, euro, krediet, vluchtelingen, derivaten, beurs, woningmarkt, corona.... De rode draad in al deze crises is dat je mijn definitie van winst niet kunt omdraaien. Verlies is geen uitgestelde winst. Natuurlijk komen we ook weer door deze crisis heen. Wat mij bezighoudt is dat op de een of andere manier elke keer dezelfde winnaars weer boven komen drijven. Het is als de Nederlandse voetbalcompetitie. De grote drie verkeren periodiek in crisis, maar worden ooit weer kampioen. De overige clubs dienen als eeuwig decor van verliezers. In het voetbal kan dat ongestraft. Iedereen wint wel een keer van het grote Ajax en is dan weer voor jaren tevreden. Maar buiten de sportwereld ligt dat anders. Hoe lang kan je verliezers vergeten en winnaars in de watten leggen? Is de KLM echt zoveel waard dat ze als beursgenoteerde onderneming evenveel miljard krijgt als huurders aan verhuurderheffing meebetalen? Om van Booking.com nog maar te zwijgen? Ooit betekende ondernemen risico lopen. Dat lijkt niet meer te gelden voor beursgenoteerde bedrijven. Voor hen geldt een nieuwe wet: winst is voor de aandeelhouder, verlies is voor de anderen. Betaald uit belastingopbrengsten waar door hen zelf niet aan is bijgedragen. De uiteindelijke oogst van dergelijk beleid is onvrede, aanwakkerend tot woede.
Je mag daarom hopen dat we de huidige crisis aangrijpen om een aantal morele bakens te verzetten. Te beginnen met een eerlijker verdeling van kansen en risico’s, winst en verlies. Niet voor niets betekent crisis zoiets als ‘keerpunt’ of ‘beslissing’. In het postcoronatijdperk liggen alle uitdagingen weer open en bloot voor ons: verduurzaming, woningnood, betaalbaarheid. En heel veel onderwerpen die breder liggen dan de volkshuisvesting. Misschien kunnen we de definitie dan voor één keer omdraaien: verlies is uitgestelde winst.
Marco de Wilde is directeur-bestuurder bij Veluwonen in Eerbeek. marco.dewilde@veluwonen.nl
‘Hoe lang kan je verliezers vergeten en winnaars in de watten leggen?’
Overal in Nederland zijn de woningmarkt en de bewoners anders. In deze rubriek zoomen we op één regio in. Hoe is de situatie? En welke rol spelen woningcorporaties? Met de nieuwe Woondeal kunnen de verschillende partijen in Arnhem werk maken van de opgave: 20.000 nieuwe woningen in de hele regio én verbetering van de leefbaarheid in bestaande wijken.
Waar loopt het woningtekort het snelst op? In Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, maar ook in de regio Arnhem-Nijmegen. ‘Dit is een unieke regio’, zegt Peter Kerris, gedeputeerde van de provincie Gelderland met onder andere wonen in zijn portefeuille. ‘Gelderland is de eerste provincie waar de overloop vanuit de Randstad terechtkomt. De stijgende prijzen daar veroorzaken een trek naar het oosten.’
Samen met de eigen groei- en ontwikkelopgave zorgt dat voor een onhoudbare situatie. ‘Want een stad als Arnhem heeft een eigen sociale opgave in een aantal wijken. Er moest dus iets gebeuren.’ Eind vorig jaar kwam die oplossing in de vorm van een Woondeal, de zesde van Nederland.
Tot 2025 20.000 woningen realiseren, tot 2030 zorgen voor een totale planvoorraad van 130 procent van de woningbehoefte en een integrale gebiedsgerichte aanpak van sociaal-fysieke achterstanden en (on)veiligheid voor Arnhem-Oost. Zomaar wat punten uit de Woondeal die partijen begin maart hebben ondertekend.
Hoewel woningcorporaties in eerste instantie niet aan de onderhandelingstafel zaten, kregen ze uiteindelijk een belangrijke rol in de totstandkoming van de Woondeal. ‘De verschillende overheden waren al met elkaar in gesprek, toen zij zich realiseerden dat ook de corporaties bij het proces moesten worden betrokken’, vertelt Paul van Roosmalen, voorzitter van Woonkr8. In dit samenwerkingsverband zijn de zestien corporaties, actief in het gebied, verzameld. ‘Bij een woondeal komt veel meer kijken. Leefbaarheid, verduurzaming en het up-to-date houden van de voorraad zijn zaken waarover de corporaties iets moeten zeggen.’
Van Roosmalen is dan ook blij dat de corporaties de kans kregen in een steunverklaring hun mening over de deal te geven. ‘De deal staat vol ronkende ambities, maar die moeten we wel met elkaar zien waar te maken. Het is een complexe opgave, wat niet wil zeggen dat het niet gaat lukken. De Woondeal brengt alle partijen dichter bij elkaar. Zo weten marktpartijen, overheden, bewoners en corporaties van elkaar wat ze moeten doen en laten.’
Aantal inwoners: 161.368 (1 januari 2020)
Samenstelling gemeentebestuur: D66, GroenLinks, PvdA en VVD Prestatieafspraken: Woondeal gesloten op 4 maart 2020 Betrokken woningcorporaties: 16 corporaties, verzameld in Woonkr8
Woningvoorraad in de regio: 339.460 Socialehuur/vrije-sector/koopinprocenten: 31% / 12% / 57%
Dat die samenwerking broodnodig is om de leefbaarheid in bepaalde wijken te verbeteren, weet Eric Angenent als geen ander. Als directeur van woningcorporatie Vivare ziet hij dagelijks met eigen ogen hoe groot de uitdaging in sommige Arnhemse wijken is. ‘In die kwetsbare wijken huisvesten wij veel van onze mensen. Door de invoering van de Woningwet en verschillende besluiten om kwetsbare groepen langer zelfstandig te laten wonen, staan wij voor een enorme uitdaging. Die combinatie heeft verkeerd uitgepakt voor de leefbaarheid in deze wijken. Gezinnen vertrekken en er komen voornamelijk kwetsbare doelgroepen voor terug. Het cement verdwijnt en de wijk gaat in een overlevingsstand.’
De leefbaarheid in de wijken verbeteren én de voorraad up-to-date houden én verduurzamen. Het is de uitdaging waar Angenent en zijn collega’s dagelijks mee te maken hebben. ‘We moeten nog beter samenwerken met gemeenten en welzijnsorganisaties. En beter kijken wat de wijk nodig heeft. Jong cement terugbrengen in de wijk noemen we dat. Gezinnen en starters die wat van de wijk willen maken en zorgen voor verbondenheid.’
De Woondeal, verbetering van de wijken in ArnhemOost specifiek benoemt, moet voor Vivare een goede zet in de juiste richting zijn. Hoewel Angenent de ambities van de deal grotendeels onderschrijft, is hij ook sceptisch. ‘Natuurlijk is het goed dat we er als corporaties niet meer alleen voor staan en is het mooi dat het woningtekort wordt aangepakt. Maar er is bijvoorbeeld nog steeds sprake van een verhuurderheffing, terwijl wij met al die opgaven aan de slag moeten.’
‘En het moet concreet worden. Dat zie ik nu nog niet gebeuren en dat baart mij zorgen. Er wordt vooral veel gepraat, maar we moeten ook wat doen. Misschien wil ik te snel, maar ik zie nog geen schop de grond in gaan.’
Niet alleen Angenent onderschrijft het belang van het geen-woorden-maar-daden-principe. Ook Kerris ziet dat als de grootste hobbel. ‘De wil en intentie zijn er. Nu moet de bouwproductie op gang gebracht en op peil gehouden worden.’
Ondanks de twijfels die her en der nog leven en de laatste hindernissen, wil Van Roosmalen vooral de positieve kanten van de deal benadrukken. ‘Over een aantal jaar zien we wat er van de deal terecht is gekomen. Niet iedereen kreeg wat hij wilde, maar ik denk dat uiteindelijk iedereen zich in de uitwerking van de deal kan vinden. Als corporaties moeten we deze deal omarmen, omdat er de komende jaren genoeg op ons bordje terechtkomt.’
‘Gelderland is de eerste provincie waar de overloop vanuit de Randstad terechtkomt’
• Veilig: want uw systeem werkt met wisselstroom
• Stil: geen mechanische delen = geen geluiden
• Modulair: altijd zeer eenvoudig uit te breiden
• Iedere bewoner zijn eigen account voor inzage in opbrengst
• Micro’s gaan niet ten koste van bijv. kast ruimte
Wat betekent dit voor het beleid van jouw woningcorporatie?
Per 1 juli 2022 zal het verplicht worden om rookmelders in bestaand bezit (gerealiseerd voor 2003) te implementeren. Wat voor impact heeft dat op jouw beleidskeuzes?
Aan de hand van de keten van brandveiligheid kunnen wij dit inzichtelijk maken en een compleet advies op maat verzorgen. Daarbij maken we gebruik van onze expertise die we de afgelopen jaren bij andere woningcorporaties in Nederland hebben opgedaan.
Meer weten over deze wetswijziging?
Scan de QR code om het hele artikel te lezen. www.eielectronics.nl
Goudkleurige intercom? Of liever zwart, antraciet of een andere kleur? Met DINA Create stel je heel simpel je eigen unieke intercom samen. Bepaal zelf kleur, positie (staand of liggend), aantal digitale displays met belknop (max 220) en toegang via code of tag.
DINA Create: 7.452 ontwerpvarianten mogelijk Hoe ontwerp ik zelf een intercom? Ga naar Intratone.nl/dina-create en stel in vier eenvoudige stappen je eigen, unieke intercomsysteem samen.
Het tempo van de bouw van nieuwe woningen is te laag om aan de grote vraag naar betaalbare huizen te voldoen. Het is tijd om anders te gaan bouwen. Op verschillende plekken zijn corporaties daar al mee aan de slag. We nemen een kijkje in het westen en in het zuiden. Een andere manier van werken blijkt niet in één dag te realiseren.
TEKST: MARJON VAN WEERSCH, FOTO’S: JONAS BRIELS»
» Corporaties verkennen mogelijkheden om anders te bouwen. Niet meer traditioneel op de bouwplaats, maar bijvoorbeeld in een fabriekshal. Niet meer ieder voor zich nieuwbouwprojecten ontwikkelen, maar met andere corporaties bestaande woningconcepten collectief inkopen bij dezelfde bouwers. Zo hopen ze nieuwbouw sneller, innovatiever en goedkoper te realiseren. De grote vraag naar betaalbare woningen maakt dit extra urgent. ‘We zijn wel gek als we dit niet onderzoeken’, zegt Fleur Meuwissen, manager Nieuwbouw, Aankoop en Verkoop Vastgoed bij Wonen Zuid (14.000 woningen in Middenen Zuid-Limburg). De corporatie verkent samen met enkele andere Limburgse corporaties de mogelijkheden van een gezamenlijke bouwstroom.
bijvoorbeeld met corporatiemedewerkers en de wethouder te gaan kijken op bouwlocaties van soortgelijke woningen.
Het nieuwe van conceptueel bouwen, zit vooral in het proces, merkt Platte. Corporaties zijn gewend om nieuwbouwprojecten zelf te ontwikkelen. ‘We maken voor ieder project meestal een uniek ontwerp. Dat beschrijven we in gedetailleerde bestektekeningen, inclusief toe te passen materialen en werkwijze. We praten met architecten en leggen aannemers onze specifieke eisen op. Dat is een ambachtelijk traject.’
‘Als je dat het leukste aan je werk vindt, word je niet meteen blij van het inkopen van bestaande woningconcepten. Dat snap ik best.’ Daar zit volgens Platte ook deels de weerstand tegen conceptueel bouwen. Het vraagt een organisatieverandering van corporaties. Waar zit de winst van conceptueel bouwen? ‘Onder meer in de hogere kwaliteit, zegt Platte. ‘De wanden van die 44 woningen in Wormerland komen kierdicht uit de fabriek. Het maakproces is slimmer dan op locatie. Daar komt eerst iemand betonstorten, iemand anders metselt de muur, weer een ander plaatst de kozijnen, dan komt het glas. In weer en wind. Soms zitten er weken tussen die handelingen. De foutenkans is bij traditionele bouw gewoon groter.’
Dat gebeurt ook in Noord-Holland. Op initiatief van directeur-bestuurder Harry Platte van Parteon (ruim 18.000 woningen in de Zaanstreek) maakt een groep van inmiddels acht corporaties plannen voor de Bouwstroom Noord-Holland. In deze bouwstromen brengen corporaties conceptueel bouwen samen met collectief opdrachtgeverschap. Hoe pakken ze dat aan? Waar beginnen ze mee? En komen de verwachtingen uit?
Binnenkort heeft de gemeente Wormerland er 44 nieuwe woningen bij. Energieneutraal en gemaakt in de fabriek. Het zijn de eerste conceptwoningen die Parteon oplevert. In de corporatie was aanvankelijk niet veel enthousiasme voor conceptueel bouwen, zegt directeurbestuurder Platte. ‘Moeten we dat wel doen? Daar hebben we toch geen ervaring mee’, waren de reacties. ‘Het was voor ons iets onbekends, iedereen moest er nog gevoel bij krijgen.’ Hij heeft daarom extra energie en tijd gestoken in deze nieuwe manier van bouwen. Door
Conceptueel bouwen is bovendien sneller en Platte is ervan overtuigd: ook goedkoper. Dat hoorde hij ook in de oriënterende gesprekken met fabrikanten en bouwers van conceptwoningen. ‘Maar de voordelen nemen pas echt flink toe als aanbieders een constante stroom opdrachten krijgen. Dan blijven de machines in de fabrieken draaien en kunnen fabrikanten met bouwbedrijven hun planning op elkaar afstemmen.’
Zo’n continue stroom kan Parteon nooit alleen realiseren, wist Platte. Daar is de corporatie te klein voor. Het lukt misschien wel, als we met meer corporaties onze projectvragen kunnen bundelen. Hij ging praten met bestuurders van corporaties met wie Parteon al samen zonnepanelen inkoopt. ‘Laat ik hun eens polsen, dacht ik. We liggen elkaar en werken al goed samen.’ Acht collega-bestuurders voelden er wel wat voor om te onderzoeken of ze ook in nieuwbouw samen kunnen optrekken. Zo ontstond de bouwstroom Noord-Holland. Platte benadrukt hoe belangrijk het is om zo’n bouwstroom voorzichtig, stapsgewijs te realiseren. 'Samen-
‘Hoe beter de vraag, hoe beter het antwoord van de markt’
De foto’s bij dit artikel zijn gemaakt in de fabriek van Voorbij Prefab in Amsterdam. Ze maken onder andere prefab casco’s voor grondgebondenwoningen. Dat gebeurt tot op de millimeter nauwkeurig en strak afgewerkt dankzij de aansturing van robots vanuit het BIM model (Bouw Informatie Model). Directeur Dorien Staal: ‘Wij zijn vaak al in een vroeg stadium betrokken bij projecten zodat we de voordelen van ons geautomatiseerde en gerobotiseerde productieproces goed kunnen benutten. Ook delen we graag onze BIM-kennis en -ervaring om het voortraject voor ons èn de opdrachtgever efficiënter te maken.’
» werken is mensenwerk. Dat kun je niet van boven afdwingen.’ In eerste instantie zaten alleen de bestuurders om de tafel. Vervolgens zochten ook de vastgoedmanagers en projectmanagers van de verschillende corporaties elkaar op.
Nicole de Vrij, manager Realisatie bij Eigen Haard, speelt een verbindende rol in dat proces. Eigen Haard (ruim 56.000 woningen in de regio Amsterdam) heeft al veel ervaring met conceptueel bouwen. Voor een aantal nieuwbouwprojecten heeft de corporatie bij verschillende aanbieders woonconcepten ingekocht. De
zegt De Vrij. ‘Dat begint al bij de vraag: wat is conceptueel bouwen? Er zijn concepten met een 3d-module. Die units zijn in de fabriek al helemaal in elkaar gezet en hoeven op locatie alleen nog maar gestapeld te worden. Ze moeten wel op een vrachtwagen passen, dat betekent dus beperkingen aan de afmeting van woningen.’
‘Bij een 2d-module komen de wanden, vloeren en plafonds in platte elementen aan. Dat biedt meer flexibiliteit maar vraagt ook meer handelingen op de bouwplaats.’ Een ‘warming up-bijeenkomst’ onder leiding van Aedes en het Netwerk Conceptueel Bouwen heeft de Noord-Hollandse corporaties geholpen om een aantal zaken scherper te krijgen, vertelt ze. ‘Hoe verken je de markt? Hoe vertaal je de gezamenlijke wensen in één uitvraag? Bij conceptueel bouwen gaat het om het formuleren van prestatie-eisen in plaats van gedetailleerde opdrachten. Bijvoorbeeld over de duurzaamheid, toegankelijkheid of architectonische uitstraling van de woningen. De bouwoplossing, de techniek en de materialen laat je over aan de markt. Dat is voor een individuele corporatie al best lastig. Bij collectief inkopen wordt dat nog ingewikkelder.’
teller staat op bijna 400 woningen. Over de kwaliteit is Eigen Haard tevreden. ‘We zien dat conceptwoningen goed in elkaar zitten. Bouwoplossingen zijn al doordacht in het concept, die hoeven dus niet meer per project bedacht te worden. Alles is netjes afgewerkt en dat is fijn voor de bewoners.’
De corporatie kan ook meer snelheid maken in de uitwerking en de realisatie van nieuwe woningen. Maar voor de noodzakelijke radicale versnelling van de nieuwbouw is meer nodig dan alleen conceptueel bouwen, zegt
De Vrij. ‘Ook omdat de praktijk ons leert dat conceptueel bouwen nu nog niet veel goedkoper is dan traditionele bouw. Dat heeft te maken met de omvang en de continuïteit van de productie van concepten. Die is niet optimaal en daardoor zitten fabrieken met pieken en dalen in hun productie.’
Daarom doet Eigen Haard mee met de Bouwstroom Noord-Holland. In de eerste verkennende gesprekken bleek hoe belangrijk het is dat je dezelfde taal spreekt,
Na flink wat huiswerk en enkele oefensessies zijn drie Noord-Hollandse corporaties gestart met een gezamenlijke inkooppilot. Naast Eigen Haard en Parteon doet ook Intermaris mee. De drie corporaties zoeken gelijksoortige eengezinswoningen. Ze hebben hun vraag bij drie conceptaanbieders neergelegd. ‘Het is een oefentraject, maar wel met echte projecten’, zegt De Vrij. De corporaties vragen de aanbieders onder meer wat een collectieve inkoop oplevert in geld, tijd en mogelijk kwaliteit, vergeleken met een individuele opdracht.
‘In dit traject lopen we samen alle stappen door en zien we hoe de markt daarop reageert’, zegt De Vrij. ‘Ondertussen leren we van elkaar. Corporaties zullen wat autonomie moeten inleveren. We kunnen niet meer ons eigen stempel op nieuwbouwprojecten zetten. Hoe nemen we onze eigen achterban mee in dat proces? Hoe zorgen we bijvoorbeeld dat de interne besluitvorming op tijd rondkomt?’
De ervaringen uit deze pilot delen de drie corporaties straks weer met de andere corporaties in de NoordHollandse Bouwstroom. Gedurende de rit haakt er soms een corporatie af en komen er andere bij. Nu zijn naast de drie genoemde corporaties Wooncompagnie, Woontij,
‘Je gaat het verschil tussen traditioneel en conceptueel bouwen pas echt zien, door het te doen’
Woonwaard, Rochdale en Ymere van de partij. Met de twee grote Amsterdamse corporaties is het potentiele inkoopvolume flink vergroot. ‘We hebben de ambitie om in de toekomst een forse bouwstroom te realiseren’, zegt De Vrij. ‘We pakken het stapje voor stapje aan.’
In Limburg was Wonen Zuid al langer op zoek naar goede, gestandaardiseerde woningconcepten, vertelt Fleur Meuwissen. In het begin was die markt vrij onoverzichtelijk, zegt ze. ‘En als corporatie moesten we ook nog leren om de juiste vragen aan de markt te stellen.’ Wonen Zuid heeft meegewerkt aan de totstandkoming van De Woonstandaard (zie kader). Deze handleiding van Aedes en het Netwerk Conceptueel Bouwen omschrijft de prestatie-eisen van veelgevraagde bouwconcepten. Dit instrument dwingt je om je vraag goed te vertalen in prestatie-eisen, zegt ze. ‘En hoe beter de vraag, hoe beter het antwoord van de markt.’
Met de komst van de Conceptenboulevard.nl is ook een belangrijke stap gezet, vindt Meuwissen. Hierop presenteren bouwbedrijven en fabrikanten hun concepten voor verschillende typen woningen en appartementen. ‘Je gaat het verschil tussen traditioneel en conceptueel bouwen pas echt zien, door het te doen’, vervolgt ze. ‘Daarbij kom je onvermijdelijk hobbels tegen. Het is aan de conceptaanbieder of het bouwbedrijf om die op te lossen. Dat is een voordeel van conceptueel bouwen.’ Momenteel onderzoekt Wonen Zuid in Kerkrade samen met HeemWonen de mogelijkheden voor een collectieve opdracht voor vijf woontorens. Op uitnodiging van de twee corporaties zijn aanbieders al passende woonconcepten komen presenteren. Met Wonen Limburg en ZO Wonen voert de corporatie ook voorzichtige, verkennende gesprekken over vraagbundeling van nieuwbouwprojecten. Meuwissen: ’De ontwikkeling van traditioneel naar conceptueel bouwen vraagt van een corporatie een heel andere werkwijze. De omslag van individueel naar collectief inkopen, maakt het nog spannender. We moeten al doende leren .’ Het realiseren van een bouwstroom heeft tijd nodig, blijkt ook in Limburg.
Met het programma De Bouwstroom stimuleren het Netwerk Conceptueel Bouwen (NCB) en Aedes corporaties en de partners in de bouwketen om anders te gaan werken. Het programma biedt verschillende vormen van ondersteuning bij conceptueel bouwen en vraagbundeling/ collectief opdrachtgeverschap.
Bijvoorbeeld de handleiding De Woonstandaard (www.conceptueelbouwen.nl/dewoonstandaard) en Conceptenboulevard.nl (www.conceptenboulevard.nl/).
NCB en Aedes organiseren regionale bijeenkomsten waarin zij kennis, ervaringen en goede voorbeelden delen. Ook zijn er excursies naar productlocaties en nieuwbouwprojecten.
Meer weten over het programma De Bouwstroom? Kijk op www.aedes.nl/ dossiers/bouwstroom.html.
Naast de interne hindernissen zijn er ook externe belemmeringen. De andere manier van bouwen vraagt niet alleen van corporaties een verandering in denken en doen, maar ook van bijvoorbeeld gemeenten. In overleg met Wonen Zuid denkt de gemeente Roermond daar al over na. ‘Wij zijn klaar voor een pilot’, zegt wethouder Angely Waajen. Welke knelpunten ze daarbij precies zal tegenkomen, is nog niet duidelijk. Ze kan zich voorstellen dat er een gesprek komt met de gemeentelijke commissie Beeldkwaliteit. ‘Bij traditioneel bouwen is het nog mogelijk om de materiaalkeuze van een woningontwerp aan te passen. Bij conceptueel bouwen is dat voor corporaties veel lastiger. ‘Er zullen waarschijnlijk gemeentelijke welstandswensen sneuvelen.’ Verder zullen er ook wat schotjes tussen onze gemeentelijke loketten moeten verdwijnen om het vergunningentraject sneller te laten verlopen. En als Wonen Zuid straks samen met andere Limburgse corporaties collectief woningconcepten op de markt inkoopt, hoopt Waajen dat gemeenten samen optrekken in het vergunningentraject. ‘We willen met zijn allen sneller en meer betaalbare huizen bouwen’, stelt de wethouder. ‘Dat is leidend. We moeten samen bereid zijn uit te zoeken wat daarvoor nodig is.’
Het stelsel van asbestverwijdering is aan vernieuwing toe. Het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid gaat kijken hoe dat nieuwe stelsel eruit moet zien. Op verzoek van Aedes heeft de Nederlandse School voor Openbaar Bestuur onderzoek gedaan en het asbeststelsel kritisch tegen het licht gehouden. ‘Kleine aanpassingen zullen niet volstaan’, zegt NSOB-bestuursvoorzitter Paul Frissen. ‘Partijen die moeten samenwerken houden elkaar nu in een houdgreep.’
Paul Frissen, bestuursvoorzitter NSOBHier is iets bijzonders aan de hand. Dat gevoel kregen wij al snel bij onze verkenning van het asbeststelsel. In onze gesprekken over asbestsanering stuitten wij op stevige belangenconflicten, sterke opinies, veel wederzijdse beschuldigingen en hoogoplopende spanningen. De partijen die moeten samenwerken bij het verwijderen van asbest gebruiken krachtige beeldspraak. Het ene kamp typeert asbest als ‘sluipmoordenaar’ en stelt dat ‘iedere vezel telt’ en het andere kamp spreekt van ‘asbestpaniek’ of ‘vezelvrees’. De verschillende belangengroepen - asbestbedrijven, certificeerders en opdrachtgevers van asbestverwijdering - houden elkaar zo in een houdgreep.
Uitzonderlijk Nederland kent sinds 1993 een asbestverbod. Asbest zit wel nog in onder meer woningen en ander vastgoed, bijvoorbeeld in de vensterbanken, daken, rookkanalen en gevelpanelen. Er is een stelsel ontwikkeld om de inschatting van risico’s van die bestaande asbesttoepassingen en de verwijdering daarvan effectief en veilig te laten gebeuren. Dat stelsel is deels gebaseerd op marktwerking en zelfregulering. De opdrachtgevers met een asbestprobleem, waaronder woningcorporaties, en de asbestbranche zijn samen vertegenwoordigd in de organisatie die de eisen opstelt voor de certificering van de sanering. Ook dat is uitzonderlijk. Bij andere gevaarlijke stoffen zijn bedrijven zelf verantwoordelijk voor het opstellen van zorgvuldige werkwijzen en plannen van aanpak. Maar in het asbestveld werkt men volgens de eisen die zijn vastgelegd in certificatieschema’s door een private beheersstichting met publiekrechtelijke bevoegdheden. Op basis van een convenant met het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid. Dat past overigens bij de heersende
politieke opvattingen van de begin jaren 90: een zelfregulerende markt met een overheid die op afstand toekijkt.
Wat betreft de normstelling hanteert Nederland in vergelijking met andere Europese landen zeer strenge normen. De grenswaarde van het aantal asbestvezels is bij ons laag. Boven die grens is een strak gereguleerde en geprofessionaliseerde werkwijze vereist ter bescherming van de mensen die asbest moeten verwijderen. Het inademen van asbestvezels kan zeer schadelijk zijn voor de gezondheid, uiteindelijk zelfs dodelijk. Bij klussen in de zware risicoklasse hullen saneerders zich daarom in beschermende pakken en zijn er forse maatregelen om te voorkomen dat zij asbest inademen. Dit gaat gepaard met hoge kosten, terwijl er stevige meningsverschillen bestaan over risicobeoordeling van het vrijkomen van asbestvezels. Als bestuurskundige vind ik een stelsel van zelfregulering een goede zaak. Nederland heeft er een rijke traditie in. Zelfregulering die is gebaseerd op een zekere mate van consensus tussen de betrokken partijen draagt bij aan de legitimiteit, het draagvlak en de handhaving van regels en normen. Dat vraagt echter wel om stevige basisvoorwaarden. Zeker in het domein van de asbestsanering. Daarbij gaat het om mensenlevens en om heel veel geld. Juist die combinatie vraagt om een redelijke weging van belangen, om garanties tegen het optreden van perverse prikkels bij het vaststellen van risico’s en om een rechtvaardige prijsvorming. In het huidige stelsel van asbestverwijdering ontbreekt dit. De deelnemende partijen hebben allemaal een eigen vaak tegengesteld belang. Voor opdrachtnemers zijn scherpe veiligheidsnormen niet alleen een bescherming van hun medewerkers, maar ook van hun omzet. Opdrachtgevers, zoals woningcorporaties, hebben juist weer
belang bij een lage risico-inschatting. Dan is saneren goedkoper. Ondertussen is niet duidelijk wie het publieke belang definieert.
Het asbeststelsel is ingericht als een consensusarrangement, maar is in de praktijk een gevechtsarena geworden. Zelfregulering werkt dan slecht.
In ons rapport laten we zien aan welke principes een nieuw stelsel zou moeten voldoen. Belangrijk is bijvoorbeeld een functiescheiding van regulering, uitvoering en toezicht. Met daarbij een scherper onderscheid tussen private (uitvoering) en publieke belangen (normen). De normering en risicobepaling moet niet langer in handen zijn van de belanghebbende partijen zodat perverse prikkels verdwijnen. De risico-inschatting
moet gebeuren op basis van wetenschappelijke kennis en professionele expertise. Dat zou kunnen door een nieuw op te richten onafhankelijke autoriteit.
Dit is onze diagnose. Nu is het aan de politiek. Opdrachtgevers, opdrachtnemers en bewoners zijn gebaat bij een helder, realistisch en risicogericht asbestbeleid.
Het rapport Gevangen door belangen van het bestuurskundige onderzoeksinstituut NSOB is gepubliceerd op 14 mei 2020. De Tweede Kamer heeft de staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid gevraagd te reageren op het rapport. Meer informatie: aedes.nl, dossier Gezond en veilig wonen.
‘Het asbeststelsel is ingericht als een consensusarrangement, maar is in de praktijk een gevechtsarena geworden.
Zelfregulering werkt dan slecht’
Mensen goed laten wonen en je bedrijf goed leiden. Daar is de corporatiebestuurder verantwoordelijk voor. Door de coronacrisis komt daar voor Wilma van Ingen een dimensie bij: ‘Ik ben wel bezorgd over de belastbaarheid van iedereen.’
TEKST: MARGRIET PFLUG, FOTO’S: INDRA SIMONSGeen keukentafelgesprek dit keer. We praten allebei van achter een eigen computerscherm thuis. Wilma van Ingen vertelt dat ze haar collega’s allemaal een bos tulpen met een kaartje heeft gestuurd: ‘Ik heb ze geschreven: jullie hebben onze gezamenlijke ambitie "voel je thuis" wel heel letterlijk genomen.’ Ze moet er hard om lachen. Het past bij de positieve sfeer bij Domijn, zegt ze. Van Ingen is er nu ruim een jaar bestuurder. Bij deze corporatie in Enschede liggen de verantwoordelijkheden en bevoegdheden laag in de organisatie. De managers hebben vooral een coachende rol. Van Ingen: ‘In deze crisisperiode merk ik hoe fijn dat werkt. Het is gelijk alle hens aan dek. Echt vooruit kijken. Om hoekjes denken. En ook vrolijk zijn en de moed erin houden. Soms vallen er tranen, dat kan ook allemaal. Mensen missen elkaar nu enorm. Ook voor onze huurders vind ik de situatie ingrijpend.’ De oudere huurders krijgen regelmatig een telefoontje, om te horen hoe het met ze is. En Domijn zoekt contact met huishoudens waarvan bekend is dat er best wel eens wat aan de hand is. ‘Je moet je ogen en oren nog meer open hebben dan normaal, al kan dat nu vaak alleen maar via de (beeld) telefoon.’ Binnen het protocol Samen veilig doorwerken gaan bouw en onderhoud zoveel
‘Het werk bij Domijn is zo maatschappelijk relevant, ik krijg er een warm hart van’
mogelijk door. ‘We bellen regelmatig over de praktische invulling van die regels.’ Van Ingen noemt Domijn een ‘warme resultaatgerichte club’. De combinatie van de sociale kant en tegelijkertijd de harde kant van vastgoed ontwikkelen en beheren spreekt haar erg aan. Die mix heeft ze in haar werk altijd gezocht. Van Ingen maakte carrière bij KPN. Stapte over naar de Kamer van Koophandel OostNederland en was daar onder andere nauw betrokken bij de afwikkeling van de vuurwerkramp voor ondernemers in Enschede twintig jaar geleden. Ook gaf ze als niet-jurist leiding aan een groot advocatenkantoor. Voor de balans is ze haar werk gaan combineren met toezichthoudende rollen bij maatschappelijke organisaties. ‘Toen ik bij Domijn ging werken, heb ik die commissariaten in een klap opgezegd omdat ze potentieel strijdig waren. Dat was even slikken. Maar het werk hier is zo maatschappelijk relevant. Ik krijg er een warm hart van.’
Bij haar start vorig jaar heeft Van Ingen in vier maanden tijd met alle 220 medewerkers individueel kennisgemaakt. ‘Dat was intensief en enorm leerzaam.’ Ze liep stages en ging met de vakmannen mee in de bus. ‘Ik heb soms met open mond staan toekijken hoe invoelend ze met huurders omgaan.’ Domijn kiest er bewust voor om de vakmannen in dienst te hebben, vertelt ze. ‘Als je hun werk uitbesteedt, ben je dat essentiële lijntje met huurders kwijt.’
De medewerkers van Domijn hebben net het nieuwe compacte ondernemingsplan klaar. ‘Ik ben wars van dikke pakken praatsels.’ De beperking tot vijf ambities moeten focus en rust geven. Want een van de rode draden uit de kennismakingsgesprekken was: als organisatie willen we te veel tegelijk. ‘Domijn is innovatief en neemt veel initiatieven. Nu is het tijd voor focus. Regelmatig bewust de vraag stellen: past dit in onze ambities? Of kunnen we dit aan een andere corporatie overlaten in ons regionale samenwerkingsverband WoON? Of, we doen het nu niet, maar volgend jaar. Financieel is balans zoeken ook verstandig.’
Er wordt veel verwacht van woningcorporaties, vindt Van Ingen. ‘Interessant, maar te veel voor de financiële draagkracht op de langere termijn. Recent onderzoek toont dat ook aan. Nieuwbouw, onderhoud, investeren in verduurzaming en woningen ook betaalbaar houden, terwijl we tegelijkertijd circa drie maanden huur per jaar af moeten dragen als belasting … ga er maar aan staan. Ik vind dat we dit geld conform de wet voor de huurders moeten benutten. Het zou de verduurzaming een enorme boost kunnen geven en het kan bijdragen aan meer nieuwbouw en innovaties. Dan heb je daar allemaal voordeel van. Ik heb de indruk dat de politiek dit in toenemende mate ook zo ziet. Natuurlijk hebben we nu grote extra zorgen als gevolg van het coronavirus. Dus alles op zijn tijd. Maar ik ben een optimistisch mens: stap voor stap komen we er wel.’
“Om gebruik te kunnen maken van de Renovatieversneller, moeten woningcorporaties aan strikte voorwaarden voldoen”, zegt Frank Doff, Ontwikkelaar Transitieprojecten bij Trans-id. “Zo moeten zij samenwerken met collegacorporaties en marktpartijen, gezamenlijk ten minste 150 woningen inbrengen, die binnen drie jaar worden aangepakt én tenderen. Veel woningcorporaties vinden het lastig om aan de voorwaarden te voldoen. Immers zijn ze deze vorm van samenwerken en tenderen niet gewend. Wij springen hierop in en nemen corporaties graag alle zorg uit handen. Van de inschrijving en alle administratieve lasten tot en met de praktische uitvoering/ renovatie.”
Trans-id is een nieuw label van fabrikant Itho Daalderop en richt zich specifiek op de (energetische) verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. “Recent hebben we onze handen ineen geslagen met Rc-Panels en een renovatieaanbod voor energie-onzuinige, grondgebonden woningen uit de jaren ’50, ’60 en ’70 samengesteld, dat perfect aan de eisen
van de Renovatieversneller voldoet”, vertelt Doff. “Zo kunnen we woningen van de deelnemende corporaties efficiënt, betaalbaar en snel voorzien van nieuwe deuren, ramen en gevels, met een thermische isolatiewaarde (Rc) van 7. De gevelafwerkingen worden exact op maat geprefabriceerd, waarbij een robot een veelvoud aan metselpatronen, stucafwerkingen en kleuren kan realiseren. Alle daken worden voorzien van een prefab dakpakket (Rc = 7), inclusief pv-panelen. Bovendien integreren we een complete en compacte installatiemodule in de woningen, inclusief een
Op 29 juni aanstaande gaat de Renovatieversneller van start. Deze subsidieregeling is bedoeld om huurwoningen beter, sneller en betaalbaar te verduurzamen en zo een bijdrage te leveren aan de eigen ambities van woningcorporaties, beleggers en marktpartijen én aan de verplichtingen uit het Klimaatakkoord.
fluisterstille, energie-efficiënte water/ water-warmtepomp, een tapwatervat, een ventilatie-unit met warmteterugwinning en een monitoringssysteem. De van buiten servicebare installatiemodule wordt deels in de gevel ingepast, wat resulteert in een hoge beeldkwaliteit en minimale ruimte-opoffering van de bewoner vraagt.” Woningcorporaties die hun woningen middels bovenstaande slimme en bewezen energieconcepten willen verduurzamen, kunnen zich bij Trans-id en Rc-Panels aanmelden, vertelt Doff. “Vervolgens bundelen we alle aanvragen tot één inschrijving, waardoor we maximaal scoren op omvang van het project, opschalingspotentieel, mate van vernieuwing, kostendaling en TCO. Hierdoor wordt de kans op subsidieverstrekking maximaal. Bovendien hoeven corporaties niet meer zelf op zoek naar samenwerkingen.” Bij dit initiatief is het Ondersteuningsteam van de Renovatieversneller betrokken.
Meld u vandaag nog aan via www.trans-id.nl/renovatieversneller
Woningcorporatie Poort6 kiest voor resultaatgericht samenwerken (RGS) bij planmatig onderhoud van de schil. “RGS brengt rust en regelmaat. We zien een egale workflow en een stabieler uitgavenpatroon. Pieken verdwijnen en we bezuinigen ook op de onderhoudsuitgaven.”
Ontdek waarom manager Vastgoed Wim van den Herik zo gecharmeerd is van de RGS-werkmethodiek.
Lees zijn verhaal op vgokeur.nl/wim Volg ons op linkedin.com/company/vgokeur
Maak kennis met resultaatgericht samenwerken op vgokeur.nl
Wie opeens geen inkomsten meer heeft, komt vroeg of laat in de problemen. Dat geldt zeker voor huurders in de sociale sector, die doorgaans weinig reserves hebben. Wie in de problemen komt, kan rekenen op begrip van de woningcorporatie. Vrijwel alle corporaties zoeken in dat geval met de huurder naar een maatwerkoplossing, blijkt uit een onderzoek van Aedes onder haar leden. Overigens zien lang niet alle huurders een daling in hun inkomsten.
Ook dit jaar is er in juli een huurverhoging. Gemiddeld is die net onder de inflatie. Veel corporaties verhogen de huur wel om investeringen en nieuwbouw te kunnen bekostigen. Sommige corporaties zien in verband met de coronacrisis nu af van huurverhoging of stellen die uit.
Aedes-bestuurslid Hester van Buren: ‘Corporaties matigen de huren al jaren en houden daarmee wonen betaalbaar. En in tijden van corona helpen we huurders met betalingsproblemen door de crisis. Wij roepen hen op zich te melden. Dan zoeken we samen een oplossing: een betalingsregeling, huurkorting, een goedkoper huis: er is van alles mogelijk. Dat doen we altijd al, en zeker nu.’
Zeker in woningcomplexen willen bewoners weten wat ze moeten doen en laten om besmetting met het coronavirus te voorkomen. Naast de RIVM-richtlijnen hebben corporaties richtlijnen gemaakt voor bijvoorbeeld gebruik van algemene ruimtes als het trappenhuis of de liften.
Zijn werkzaamheden in en om de woning noodzakelijk, dan kan dat alleen als de bewoner daarvoor toestemming geeft. Huurders krijgen uitgebreide informatie over wat ze wel en niet moeten doen. En werklui die de woning betreden, weten goed welke regels gelden.
Het coronavirus houdt veel mensen aan huis gekluisterd. Ouderen krijgen bijvoorbeeld geen bezoek omdat mensen bang zijn elkaar te besmetten. Eenzaamheid ligt soms op de loer. Verschillende corporaties houden actief contact met (oudere) huurders: hoe gaat het met u, heeft u hulp nodig?
Daarnaast ontstaan er leuke initiatieven als balkongym, een work-out in de straat of bingo op de stoep. Ook zijn corporaties inventief bij zaken als tekenen van huurcontracten en overdracht van sleutels.
Eindelijk weer familiebezoek
Woningcorporaties vervullen een sociale rol, maar ook een economische met hun opdrachtgeverschap aan bouwbedrijven, aannemers en installateurs. De plotselinge stagnatie vraagt veel van het incasseringsvermogen van leveranciers. Dat heeft corporaties doen besluiten zo veel mogelijk werkzaamheden toch te laten uitvoeren of ander werk naar voren te halen. Bijvoorbeeld buitenschilderwerk of reparaties aan het dak. Corporaties zeggen te hebben geleerd van de vorige crisis. Ze gaan door met bouw, onderhoud en verduurzamingswerkzaamheden om bouwbedrijven zoveel mogelijk aan het werk te houden: bij 80 procent van de corporaties gaat het werk onverminderd door of is het zelfs meer, 93 procent geeft aan nieuwbouw te kunnen blijven uitvoeren, blijkt uit het onderzoek van Aedes. Woningcorporaties steunen dan ook, bij monde van Aedes, de verklaring Samen doorbouwen aan Nederland. Bouw- en renovatieprojecten worden hervat, uiteraard met inachtneming van de veiligheidsmaatregelen van het RIVM.
Doorwerken moet natuurlijk wel veilig. Aedes en een aantal partijen in de bouw- en technieksector ondertekenden al in maart het protocol Samen veilig doorwerken: een handreiking voor werkgevers en werknemers voor veilig doorwerken in de bouw. Met dit protocol kwamen ook werkzaamheden binnenshuis weer op gang.
Verder ontwikkelden Aedes, FNV Bouwen & Wonen en CNV Vakmensen een handreiking om corporaties te ondersteunen bij de 1,5 meter-samenleving. Deze handreiking bevat maatregelen op kantoor, in bouw- en onderhoud en in de wijk.
De cijfers van het RIVM laten een gunstig beeld zien en de versoepelingen maken het mogelijk steeds meer werkzaamheden te hervatten. Ook corporaties zitten niet stil: onderhoud, renovatie en nieuwbouw worden weer opgestart, soms op een creatieve, nieuwe manier om de situatie voor iedereen veilig te houden.
Kijk op Aedes.nl, in het dossier Coronacrisis, voor hulpmiddelen voor veilig werken en een overzicht van initiatieven om de gevolgen van de coronacrisis te beperken.
Woningcorporaties worden steeds nadrukkelijker geconfronteerd met uiteenlopende fiscale vraagstukken. De belastingpositie van corporaties is inmiddels onderdeel van het maatschappelijke en het politieke debat. Bestuurders, Belastingdienst en toezichthouders hebben een toenemende focus op het ‘in control’ zijn van de fiscale positie.
De leergang is speciaal ontworpen voor financiële professionals van corporaties die verantwoordelijk zijn voor de fiscale aspecten of er in de dagelijkse praktijk mee moeten werken. De docenten zijn goed ingevoerd in de fiscale aspecten van de huidige corporatiepraktijk. De kennis wordt direct toegepast op uw praktijksituatie aan de hand van de case van een fictieve woningcorporatie.
Programma-manager van deze leergang is prof. dr. Tom Berkhout – Hoogleraar Real Estate aan Nyenrode Business Universiteit. Hij wordt ondersteund door een team van kerndocenten, waaronder:
• Drs. Mark van der Wielen – Deloitte
• Mr. Inge Frins-Suntjens – Deloitte
• Dr. mr. Jurriën M. van der Heijden RA – Belastingdienst/Vastgoedkenniscentrum, landelijk coördinator corporaties
• Drs. Gert-Jan de Ruiter – Deloitte
• Dr. Bernd Veldman RA – Belastingdienst/ Vastgoedkenniscentrum
Acht woensdagen (middag/avond) op Nyenrode (Breukelen). Intensieve, plenaire hoor- en werkcolleges waarbij de leerstof direct aan de hand van interactieve praktijkcasussen verder wordt verlevendigd. Maximaal 20 deelnemers, ook leuk voor uw netwerk!
• Grondige kennis van vennootschaps-, omzet- en overdrachtsbelastingaspecten voor woningcorporaties, de verhuurderheffing en Tax Control Frameworks
• Toepassingsgerichte kennis van beleggings- en ontwikkelingsactiviteiten
• Workshop ‘data-analyse en fiscaliteit’
• Deelname-certificaat & PE-uren bestuurders
De coronacrisis heeft impact op iedereen. Ook op het werk van de toezichthouder. De VTW heeft twee keer een enquête gehouden onder RvC-voorzitters, aan het begin van de crisis en vier weken later. Wat zijn de ervaringen met toezicht in deze periode? Twee RvC-voorzitters aan het woord.
RvC-voorzitter Bea Annot van IJsseldal Wonen ziet zich als verbinder en inspirator. In crisistijd betalen de goede contacten zich uit, stelt ze.
Een week voor het telefonische interview heeft RvC-voorzitter Bea Annot een informele videocall georganiseerd voor de RvC-leden en bestuurder Yolanda Winkelhorst van IJsseldal Wonen. ‘We hebben besproken hoe het met iedereen gaat én met de organisatie. Ik vind het belangrijk dat alle RvC-leden ook de bestuurder in deze bijzondere tijd even zien en spreken.’
De corporatie kan vertrouwen op de ervaring van de bestuurder, stelt Annot. Toch heeft zij als RvCvoorzitter wekelijks even contact met Winkelhorst. ‘We zwaaien vanuit huis naar elkaar en vertellen elkaar hoe het gaat. Ik hoor wat er speelt onder de medewerkers en hoe het gaat met de projecten. Alles loopt goed, maar de belasting in deze crisistijd is groot.’ Annot maakt in deze crisistijd meer gebruik van de mail en de groepsapp van de RvC. ‘Communicatie is altijd belangrijk, maar nu meer dan ooit. De app is voor informele en praktische zaken, zoals de jaarvergadering met de huurdersbelangenvereniging die niet doorgaat door corona.’ Volgens Annot laat de coronacrisis scherp zien hoe bestuurders en RvC’s functioneren. ‘The proof of the pudding is in the eating. Als een bestuurder goede contacten heeft in de organisatie, maar ook met de RvC, betaalt zich dat nu uit. Als je alleen formeel overleg voert, dan vind je elkaar in deze tijd minder snel. Dat geldt ook voor RvC-voorzitters.’
Tijdens de reguliere RvC-vergadering van IJsseldal Wonen – ook online – komen de onderwerpen terug die tijdens de informele videocall al kort zijn besproken, zoals de zorg en acties voor de huurders en de vacatures voor twee RvC-leden. ‘We moeten deze onderwerpen wel officieel op de agenda zetten en in de notulen vastleggen.’ De RvC vindt het belangrijk dat de corporatie de huurders ondersteunt. De corporatie belt alle huurders van 70 jaar en ouder om te polsen hoe het gaat en regelt een draaiorgel bij seniorencomplexen. Vorig jaar – toen IJsseldal Wonen 100 jaar bestond – is de huur niet verhoogd. Dit jaar stelt de corporatie de verhoging drie maanden uit. ‘We zijn nagegaan wat de
Bea Annot,
financiële impact voor de organisatie is, die is te overzien.’ Annot vindt dat het online contact goed verloopt, maar ze wil na de crisis zeker weer op het kantoor van IJsseldal Wonen afspreken. ‘Ik proef de sfeer als ik daar ben. Ik maak een praatje met de receptioniste, vraag aan de bestuurssecretaris hoe het gaat. Dat levert relevante informatie op, en het is ook gewoon gezellig.’ Haar collega’s in de RvC en de bestuurder spreekt ze straks graag ook weer in levenden lijve. ‘Ik kijk ernaar uit om weer samen een broodje te eten.’
De VTW heeft de enquêtes gehouden onder 263 RvCvoorzitters, aan het begin van de crisis en vier weken later. Ruim 20 procent van de RvC-voorzitters heeft de beide enquêtes ingevuld. 70 procent van hen heeft wekelijks contact met de bestuurder van hun corporatie, bleek uit de tweede enquête.
Leesmeer:www.vtw.nl/actueel-covid-19-corona.
RvC-voorzitter IJsseldal Wonen: ‘Communicatie is belangrijk, nu meer dan ooit’
RvC-voorzitter Erik Dannenberg van SWZ in Zwolle heeft veel contact met medewerkers en huurders door de aankomende bestuurswisseling. Volgens hem moet elke corporatie in deze crisistijd hyperalert zijn op signalen van kwetsbare huurders.
SWZ Zwolle moet op zoek naar een nieuwe bestuurder door het vertrek van Monique Boeijen. RvC-voorzitter Erik Dannenberg en zijn collega van de remuneratiecommissie hebben het gebruikelijke rondje gemaakt langs managers, de ondernemingsraad en de huurders. Uiteraard online. ‘Dit is natuur-
lijk een goed moment om ook te vragen hoe het gaat in deze moeilijke tijd.’ Als er geen bestuurswisseling op handen was, had Dannenberg geen speciaal belrondje gemaakt. ‘We hebben een goed team managers en een goede bestuurder, dus we willen ons niet te veel op hun speelveld begeven. Maar als je de woonkoepel toch spreekt, vraag je meteen naar de impact voor de huurders.’
Dannenberg, voorzitter van Divosa en lid van de Raad voor Volksgezondheid en Samenleving, maakt zich zorgen over de grote groep daklozen. In deze crisis neemt het aantal eerder toe dan af. Volgens de RvC-voorzitter moet elke corporatie extra alert zijn op signalen van huurders die in de knel komen. ‘We weten uit onderzoek dat mensen met geldproblemen als laatste de huur niet meer betalen. Als ze de betaling overslaan, hebben ze in de meeste gevallen al meer schulden. Daar moet alle energie op zitten.’
Corporaties moeten proactief zijn, vindt Dannenberg. ‘Elke wijk heeft wel een ‘wijkburgemeester’ die weet wat er speelt. En in de organisatie moet je op de afdelingen Wonen en Incasso hyperalert zijn. Is er meer overlast in de wijk door de lockdown? En kunnen huurders de huur nog betalen?’
De RvC stelt in deze crisistijd extra vragen aan de bestuurder, bijvoorbeeld over de huurverhoging per 1 juli. SWZ Zwolle heeft alle huurders een brief gestuurd: wie de verhoging niet kan betalen, kan rekenen op een luisterend oor. Volgens Dannenberg gaat het om maatwerk. ‘Een streep door de generieke huurverhoging heeft gevolgen voor de langetermijndoelen. Maar je moet wel oog hebben voor kwetsbare huurders.’
De RvC-vergaderingen van SWZ Zwolle gaan online door. Dat gaat goed, stelt de voorzitter. ‘Het is mij meegevallen. Je hebt geen reistijd en kan in korte tijd snel schakelen. Je kijkt elkaar allemaal aan. Het voordeel is dat wij elkaar goed kennen. Er is een basis van vertrouwen. Dan werkt digitaal prima.’ Toch wil Dannenberg – als dat straks weer mogelijk is – op kantoor de RvCvergaderingen houden. ‘We komen altijd 30 minuten eerder om even informeel met elkaar te spreken. Ik zie daarnaast hoe het eraan toegaat op kantoor, spreek even met de receptioniste, lees een verbetervoorstel van het personeel op het prikbord. In deze noodsituatie is online vergaderen prima, maar is het geen vervanging.’
Zwolle: ‘Wees hyperalert op signalen van huurders’
ALFEA EN LORIA LUCHT-WATER WARMTEPOMPEN De energiezuinige totaalverwarming, feiloos en gasloos
ISDE subsidie
• Koelen en verwarmen in één
• 19 modellen en meer dan 100 vermogenversies
• Tot 6 binnendelen op één systeem
• Diverse modellen en vermogens
Alle 2.500 woningen van Woongroep Marenland liggen in het aardbevingsgebied. Met geld van de NAM en de overheid worden de woningen versterkt of vervangen door aardbevingsbestendige nieuwbouw. Na lang wachten zit er eindelijk schot in de plannen. De eerste 100 woningen zijn gereed. Een mega-operatie die gepaard gaat met weerstanden en hindernissen, maar ook kansen biedt. TEKST: SIMON KOOISTRA, FOTO'S: RONALD ZIJLSTRA
DE INHAALSLAG VAN WOONGROEP MARENLAND IN NOORDOOST GRONINGENProjectleider Janny Koopman is projectleider bij Woongroep Marenland. Ze is verantwoordelijk voor de herstructurering van Opwierde-Zuid in Appingedam, een van de grotere wijken waar Woongroep Marenland veel huizen gaat slopen en vervangen door aardbevingsbestendige nieuwbouw.
Berend en Rita Knol (rechts op de foto) brengen overdag de meeste tijd door in hun tuinhuisje achter in de tuin van hun huurhuis. Sinds kort weten ze dat het gesloopt wordt. Op dezelfde plek komt een een nieuw huis.
Woongroep Marenland houdt kantoor in Appingedam, waar ook 80 procent van haar huurders woont. Projectleider Janny Koopman en woonconsulente Marjan de Boer zijn vanwege de coronabeperkingen maandenlang nauwelijks op kantoor geweest en voor huurders blijft de deur nog gesloten. Maar op afstand is het contact met collega’s en huurders intensief. Marjan de Boer, sinds anderhalf jaar één van de drie woonconsulenten, heeft afgelopen weken ruim 30 huurders in Middelstum gebeld over hun woonwensen. ‘Bewoners-bijeenkomsten zijn in deze tijd uitgesloten, maar tijdens individuele telefoongesprekken hoor ik misschien wel meer. Met sommigen hang ik anderhalf uur aan de lijn. Bij een kleine groep bewoners is dat te doen. Voor een project met 385 woningen in Opwierde-Noord hadden we de bewonersbijeenkomsten net achter de rug toen het virus uitbrak. Blij dat ik die niet allemaal heb hoeven bellen.’ Woongroep Marenland heeft haar personeelsbestand uitgebreid van 28 naar 40 medewerkers om het extra werk aan het versterken van woningen en de nieuwbouw aan te
kunnen. Marjan de Boer werkt tijdelijk voor de corporatie. ‘Wij doen de bewonersbegeleiding voor kleinere projecten en in de opstartfase van alle projecten. Bij grotere projecten kiezen we voor regisserend opdrachtgeverschap, waarbij woonconsulenten van de aannemer alle eerstelijns contacten onderhouden.’
Janny Koopman is al meer dan 35 jaar in dienst van de corporatie en sinds vijftien jaar projectleider. Een van haar grootste projecten is de herstructurering van OpwierdeZuid, de grootste wijk van Appingedam. ‘Al vóór de aardbevingen waren we in overleg met de gemeente over het opkrikken van deze bloemkoolwijk uit de jaren 70. We waren al bezig met plannen voor verbetering van de kwaliteit van de woningen en de stedenbouwkundige structuur. Het was niet onze intentie om woningen te slopen. Daarvoor waren ze te goed.’ De hevige beving van 2012 in het (Leesverderoppagina54)
Door afstemming van plannen met veel verschillende partijen waaronder Nationaal Coördinator Groningen en de gemeente was lang onzeker wat er met hun huis zou gebeuren.
Binnen vijf jaar hoopt Woongroep Marenland circa 600 nieuwe woningen op te leveren in Noordoost
Groningen: aardbevingsbestendig, duurzaam, gasloos én esthetisch verantwoord.
Berend en Rita Knol, ’t Zandt. Wonen al 45 jaar in hetzelfde huis. Dat moet worden gesloopt. Er komt een nieuwe woning op dezelfde plek.
Rita: ‘We durven geen visite meer te ontvangen in ons huis. We zitten meestal in ons zelf gebouwde tuinhuisje, ook ’s winters. In oktober 2016 kregen we te horen dat we niets meer aan ons huis mochten doen. We hebben geen aardbevingsschade, maar lopen wel risico bij een volgende beving. Het huis kan niet worden versterkt, dat heeft met het dak te maken. We wonen hier nu ruim 45 jaar. Toen we hier als jong getrouwd stel kwamen wonen, was het huis van Patrimonium. Die had het net laten renoveren, waarschijnlijk door een aannemer met een borreltje op: van de kamer naar de keuken loopt het 7 centimeter af.’
Berend: ‘Er was meer mis met het huis. Patrimonium zei: leef je maar uit, van ons heb je geen last. Ik heb zelf vloerverwarming aangelegd en van alles opgeknapt. We hebben het ons stukje bij beetje eigen gemaakt. Maar nu doen we er niets meer aan.
vlakte gaat? Dat rekenen we Woongroep Marenland niet aan. Het is de NAM die ons dat heeft geflikt. Zonder boringen hadden we gewoon in het oude huis kunnen blijven en dat verder kunnen opknappen. We hebben ons neergelegd bij de sloop, als het nieuwe huis maar op dezelfde plek komt. Eerst was er sprake van dat het 10 meter verderop zou komen, maar dan zijn we onze tuin kwijt en dat wilden we in geen geval.’
Rita: ‘De onduidelijkheid heeft te lang geduurd. Ik werd er depressief van en sliep niet meer. We hadden uit wanhoop al bijna een ander huis gekocht, maar gelukkig zijn we overboden. Op deze plek wil ik tot mijn dood blijven. We krijgen een vergoeding om het nieuwe huis in te richten, maar daar lach ik om. Daar kan ik geen nieuwe vloer en gordijnen van betalen. Je hebt mensen die een oud dekbed voor de ramen hangen, maar ik wel eindelijk wel eens wat nieuws kopen.’
‘We hadden uit
wanhoop al bijna een ander huis gekocht’
Woongroep Marenland
heeft haar personeelsbestand uitgebreid van 28 naar 40 medewerkers om het extra werk aan het versterken van woningen en de nieuwbouw aan te kunnen. Marjan de Boer werkt tijdelijk voor de corporatie als bewonersconsulent.
‘Wij doen de bewonersbegeleiding voor kleinere projecten.'
Voor de ontwikkeling van Opwierde-Noord heeft Woongroep Marenland onlangs een contract gesloten met een aannemer. In deze wijk worden 385 huurwoningen gesloopt en vervangen door duurzame en aardbevingsbestendige nieuwbouw.
nabije Loppersum (3,6 op de schaal van Richter) veranderde dat inzicht: ‘Eerst waren we gefocust op het herstellen van de schade, maar al gauw rees de vraag of de woningen wel aardbevingsbestendig waren te maken en of we ons niet beter konden richten op sloop en nieuwbouw. Het budget voor het versterken van de woningen zouden we ook kunnen aanwenden voor de bouw van kwalitatief betere woningen. Bovendien zagen we een koppelkans met verduurzamingsambities.
Zo hebben we in samenwerking met de gemeente rijkssubsidie binnengehaald voor Opwierde-Zuid als proeftuin voor een aardgasvrije wijk met 233 koop- en huurwoningen.
Ons aandeel in dit project bestaat uit de sloop van 164 huurwoningen, waarvoor 115 aardbevingsbestendige, gasvrije gezins- en levensloopbestendige woningen in de plaats komen. Die moeten er bovendien mooi uitzien. Daarnaast komt er meer ruimte voor groen en water in de wijk.’
De Boer: ‘Het project moet leiden tot verfraaiing van de wijk. Zoals een collega zei: geen crisisbouw, zoals na de
oorlog, want dan krijgen aardbevingsbestendige woningen een negatief imago.’ Koopman: ‘Op andere locaties hebben we op beschikbare terreinen die we voor een deel hebben aangekocht, 90 nieuwe woningen gebouwd voor huurders uit Opwierde-Zuid. Die hoeven daardoor maar één keer te verhuizen en niet eerst in een wisselwoning.’ Voor de ontwikkeling van Opwierde-Noord heeft Woongroep Marenland onlangs een contract gesloten met een aannemer. In deze wijk worden 385 huurwoningen gesloopt en vervangen door duurzame en aardbevingsbestendige nieuwbouw. Koopman: ‘Met de overheid hebben we afgesproken dat we in 2025 klaar zijn, dus er staat behoorlijk wat druk op. Dan is de vernieuwing van Opwierde compleet.’
Buiten Appingedam heeft Woongroep Marenland een project lopen in ’t Zandt, een krimpdorp in buurgemeente Loppersum, nog dichterbij het episch centrum van de be-
Voor elk initiatief of project doorloopt Woongroep Marenland een stappenplan. Bij elke stap betrekt ze de huurders en de huurdersorganisatie. De projecten in het aardbevingsgebied zijn een zaak van lange adem: 'Je bent zo een paar jaar verder voordat er iets op papier staat.’
In Opwierde-Zuid in Appingedam zijn de bouwwerkzaamheden inmiddels in volle gang. De wijk is een proeftuin voor een aardgasvrije wijk.
vingen. Koopman: ‘Van de 65 woningen gaan we er 51 slopen. Daarvoor komen circa 40 nieuwe in de plaats. Van de overige huizen hebben we er enkele versterkt. De gemeente neemt de infrastructuur op de schop, zodat dit mooie, karakteristieke dorp met monumentale oude kerk een boost krijgt.’
Voor alle projecten geldt dat de planvorming de meeste tijd kost. Voor elk initiatief of project doorloopt Woongroep Marenland een stappenplan. Bij elke stap betrekt ze de huurders en de huurdersorganisatie.
De Boer: ‘Er zijn veel partijen mee gemoeid. Het zijn geen normale sloop-en nieuwbouwprojecten. De Nationaal Coördinator Groningen (NCG) en de gemeente moeten er ook wat van vinden. Er is een stedenbouwkundig plan nodig en het bestemmingsplan moet worden aangepast. Je bent zo een paar jaar verder voordat er iets op papier staat.’
Koopman: ‘Alle woningen in het aardbevingsgebied moeten eerst worden geïnspecteerd. De Nationale Praktijk Richtlijn, die voorschrijft hoe je woningen moet versterken, wijzigt regelmatig. Na het kabinetsbesluit de gaswinning te vermin-
deren, zijn de rekenmodellen bijgesteld en hoef je minder versterkingsmaatregelen te treffen. Dat heeft onder andere te maken met de te verwachten maximale schok die je theoretisch kunt verwachten.’ Bevingen zijn nog steeds aan de orde van de dag. ‘Eergisteren nog’, zegt De Boer, ‘maar die heeft de krant niet eens gehaald.’ Koopman: ‘Je hoort even boem en dan gaat het pand even heen en weer. Ook hier in ons eigen kantoor.’ De Boer: ‘Voor de een is het heel angstig, de ander haalt zijn schouders op. Kleine bevingen veroorzaken niet veel schade, maar het wordt er nooit beter op.’
Koopman: ‘We zijn afhankelijk van de NCG. Die analyseert welke woningen het meeste risico lopen. Die worden het eerste geïnspecteerd. Daarna krijgen wij een advies over te nemen versterkingsmaatregelen en de kosten daarvan. In overleg met de NCG kiezen we voor versterking of sloop en nieuwbouw. Bewoners zitten al die tijd in onzekerheid. ‘
‘Je hoort even boem en dan gaat het pand heen en weer; kleine bevingen veroorzaken niet veel schade, maar het wordt er nooit beter op’
De Boer: ‘Stel je voor: je krijgt te horen dat je huis misschien niet veilig is, er worden onderzoeken gedaan en daarna moet je anderhalf jaar wachten op de uitslag. Dan weet je nog steeds niet of je huis wordt versterkt of vervangen door nieuwbouw. Mensen reageren daar heel verschillend op. De één wordt emotioneel omdat zijn thuis ‘eraan gaat’ en de ander vindt het wel fijn een nieuwe woning te krijgen. Bovendien wordt niet iedereen gelijk behandeld. Ik ken een voorbeeld van identieke koopwoningen van hetzelfde jaar aan twee kanten van een straat. De woningen aan de ene kant werden eerder geïnspecteerd dan die aan de andere kant. Ondertussen werden de normen versoepeld. Voor de huizen die het eerst waren geïnspecteerd kwam wel een vergoeding, voor de andere niet. Er vallen altijd mensen buiten de boot. Dat roept weerstanden op.’
Huurders hebben het voordeel dat ze ‘ontzorgd’ worden door hun corporatie. Er is een sociaal plan voor elke bewo-
ner die zijn huis uit moet. Woongroep Marenland heeft voor haar huurders een aanvullend pakket met diverse keuzemogelijkheden in geld of natura, zoals een schutting, stoffering of verzorgde verhuizing. Koopman: ‘Er zijn altijd mensen die het niet genoeg vinden. Die zitten in de weerstand en proberen anderen daarin mee te slepen. Op sociale media wordt soms aantoonbaar onjuiste informatie verspreid en dat haalt dan de pers.’
Voor elk project houdt Woongroep Marenland een woonwensenonderzoek. Op basis van de uitslag bepaalt ze waar ze welke typen woningen voor welke soorten bewoners bouwt. Huurders kunnen kiezen uit grote of kleine gezinswoningen, appartementen of levensloopbestendige woningen. Maar hun voorkeur kan niet altijd op hun oude woonplek worden gerealiseerd. De Boer: ‘We kijken ook naar de omgeving. Een appartement met lift en een levensloopbestendige woning plannen we liefst in de buurt van faciliteiten; voor gezinswoningen is dit van minder belang.’ (leesverderoppagina58)
Tom en Monique
Hoven en hun kinderen Halley en Tyler in de tuin van hun wisselwoning. Het nieuwe aardbevingsbestendige huis waar ze uiteindelijk gaan wonen, wordt op dit moment gebouwd door Woongroep Marenland.
Tom en Monique Hoven met dochter Hailey en zoon Tyler, Appingedam. Vorige woning is gesloopt. In afwachting van hun nieuwe huis bivakkeren ze in een wisselwoning.
Tom: ‘Dit is al onze vierde woning binnen een paar jaar. We lijken wel beroepsverhuizers. Het geeft veel gedoe, maar we willen graag in deze buurt wonen, omdat ik er ben opgegroeid. Twee keer kregen we een tijdelijk huurcontract en de derde keer een vast contract. In dat laatste huis hebben we 2,5 jaar met veel plezier gewoond, maar dat is nu gesloopt.’
Monique: ‘Een fijn huis, waar we het liefst waren blijven wonen. Maar gelukkig komt ons nieuwe huis op dezelfde plek. Het is bijna klaar, op het dak en het binnenwerk na. Een ruime twee-onder-één-kapwoning met alles erop en eraan. Goed geïsoleerd, gasvrij en waarschijnlijk niet meer zo gehorig. In het begin hebben we het wel zwaar gehad. Onze dochter Hailey werd geboren in een huis vol schimmel en scheuren. Onze energierekening vloog omhoog. Aan de scheuren kon Woongroep Marenland niet veel doen, maar toen de
deuren begonnen te verzakken heeft ze wel voor een oplossing gezorgd.’
Tom: ‘Deze wisselwoning is niet veel beter: een donker tochthuis. Bij een beetje wind klapperen de deuren. We hebben meer tegenslagen gehad. Ons zoontje Tyler is ongezond ter wereld gekomen. Omdat we veel in het ziekenhuis moesten zijn, hebben we beiden onze baan verloren. Bovendien is ons hele gezin via een van de artsen besmet met het coronavirus; daarvan zijn we net hersteld. Gelukkig is Tyler met succes geopereerd. We leven nu van een uitkering, maar ik ben druk aan het solliciteren en heb goede hoop dat ik bij een bouwbedrijf aan de slag kan. Ik ben optimistisch over de toekomst. Qua wonen gaan we er alleen maar op vooruit. Ik erger me aan bewoners die alleen maar klagen. Op Facebook lees ik berichten van mensen die zeuren dat er niet gesloopt had mogen worden dat ze hun bed uit trillen vanwege de bouw. Dan reageer ik dat ze blij moeten zijn met wat ze ervoor terugkrijgen.’
‘Qua
wonen gaan we er alleen maar op vooruit’
Saskia de Haan (rechts op de foto) woont in één van de nieuwe twee-onder-eenkapwoningen in Opwierde-Zuid in Appingedam. De huizen staan op schokdempers.
Bewoners kunnen voor hun nieuwe woonplek hun eerste drie voorkeuren aangeven. De toewijzingsregels bepalen waar ze terechtkomen.
Een bottleneck is het aantal wisselwoningen. De Boer: ‘Daarvan zijn er te weinig gebouwd. Dat heeft niet zozeer met geld te maken als met beschikbare bouwgrond en het te laat maken van plannen. Dit vergt creatieve oplossingen. Zo bieden we beschikbare nieuwbouwwoningen van het ene project aan aan huurders van een volgend project, zodat die maar één keer hoeven te verhuizen. Hun oude huis kunnen we vervolgens als wisselwoning gebruiken. Maar dat kan alleen als ze meewerken. In het uiterste geval moeten we nieuwbouwwoningen inzetten als wisselwoningen. Daarmee remmen we de doorstroming en verlengen we de wachttijd voor woningzoekenden, die in Appingedam al gauw drie, vier jaar bedraagt.’
Woongroep Marenland werkt met andere corporaties samen in de KR8 (acht corporaties in het aardbevingsgebied) en de G13 (alle Groningse corporaties). Zie ook het artikel Groeten uit Groningen in AedesMagazine 2020/1.
Saskia de Haan, Appingedam Woont sinds zes weken alleen in een gasvrije woning, gebouwd op schokdempers.
‘Zeven jaar geleden kreeg ik van Marenland een woning toegewezen in Opwierde-Noord. Ik kwam van een bovenwoning met vervelende benedenburen. Ik stond hoog op de lijst en was al lang blij dat ik weg kon. Ik stond nauwelijks stil bij de scheuren in de muren. Die werden wel steeds groter. Ik heb daar wel eens melding van gemaakt, maar daar werd niet echt iets mee gedaan. Ik bleef er laconiek onder. Het went.
Tot mijn buren en ik in 2017 bericht kregen dat onze huizen op de nominatie stonden voor sloop. Ik zat niet te wachten op een verhuizing en werd zelfs een beetje bang van wat er zou kunnen gebeuren.’
‘Eind vorig jaar kregen we meer duidelijkheid over de plannen. Tussen nu en 2025 wordt de hele straat vernieuwd. Ik had naar een wisselwoning gekund, maar onduidelijk was voor hoe lang. Bovendien zag ik op tegen twee verhuizingen
want ik had vier aquaria met garnalen en die verplaats je niet zo makkelijk.’
‘Begin dit jaar vroeg Woongroep Marenland of ik interesse had in deze woning in Opwierde-Zuid, die al bijna af was en nog niet toegewezen. Mijn oude woning zou dan als wisselwoning kunnen dienen. Ik ging kijken en wist meteen: dit wil ik. Mijn ouders gingen mee kijken en waren zo enthousiast dat ze kozen voor het huis naast mij, dat ook beschikbaar was. Anderhalve maand geleden zijn we op dezelfde dag met één auto verhuisd.’
‘Ik heb minder slaapkamers dan in mijn vorige huis, maar woon alleen met mijn Franse bulldog en vissen, dus dat is geen probleem. Ik heb me verbaasd over reacties van andere bewoners die tijdens bijeenkomsten klaagden dat de nieuwe woningen niet groot en mooi genoeg zijn. Voor mij is alles naar wens. Ik wil hier wel 30, 40 jaar blijven wonen. Zonder de NAM had ik niet hoeven verhuizen, maar nu houd ik er een vette mooie woning aan over. Dat zijn twee kanten van dezelfde medaille.’
‘Ik wil hier wel 30 jaar blijven wonen’
De warmtepomp is een uitstekende keuze voor de vermindering van het fossiele energieverbruik. Maar de afmetingen en de geluidsoverlast maken plaatsing in of vlakbij de woning onaantrekkelijk. Daarvoor heeft Ubbink nu een slimme oplossing gevonden: de Decorio Luchtwarmtepompbehuizing 30°-55°!
Een duurzame kunststof behuizing, universeel voor alle luchtwarmtepompen, speciaal ontworpen voor plaatsing op het hellende dak. Weerbestendig, licht in gewicht, eenvoudige montage en een strak design. Zo staat de Decorio, als een echte slimme vogel, op het dak.
Ubbink, voor uw gemak!
Columns worden ruim voor publicatiedatum aangeleverd. Dat is in tijden van grote gebeurtenissen – zoals de coronacrisis – geen sinecure. Bij het schrijven over de actualiteit kun je bij publicatie een maand later de plank flink misslaan. Daarom houd ik afstand tot de gezondheidscrisis – hoe vol we daar ook op het moment van schrijven van zijn – en pak ik ‘de buffer‘ bij de kop. Buffer, de financiële buffer wel te verstaan. Klinkt ouderwets, iets dat voorbije generaties verstandig achtten, maar al jaren achterhaald was. Onze overheid werd opgeroepen niet zo zuinig te zijn. De bestedingen moesten omhoog, de overheidsfinanciën waren immers meer dan op orde. Als je als corporatie goede ratio’s had, kreeg je toegeworpen dat je je leencapaciteit onvoldoende maatschappelijk in zou zetten. Het was trouwens ook vaak een oproep om in concrete projecten toeschietelijker te zijn, zodat andere partijen minder geld hoefden te investeren. Tot slot, hebben we een cultuur, waar de zzp’er de hoogste maatschappelijke status heeft, waarbij alles en iedereen de ondernemer uithangt of moet uithangen, zonder dat iemand vraagt of de risico’s wel te dragen zijn.
Door de coronacrisis weten we weer dat het fijn is een overheid te hebben, die in tijden van nood een grote buffer heeft om de ergste schokken op te vangen. Risico’s die elders in de maatschappij optreden en daar niet te dragen zijn, worden per onmiddellijk gecollectiviseerd. Gelukkig kan het, vanwege de buffers die Nederland in betere tijden heeft aangelegd. De vastgoedmarkt gaat stagneren, zoveel is zeker. De roep om investeringen van corporaties om de bouw door te laten gaan, zal weldra klinken. Fijn dat er dan corporaties met buffers zijn, die daar gehoor aan kunnen geven. We moeten dat ook zeker gaan doen. En dan de zzp’ers. Massaal verliezen ze hun werk en komen in problemen. Financiële buffers hebben ze maar heel beperkt (overigens – maar dat is een zijpad – ook vele bedrijven in het MKB blijken heel kleine buffers te hebben, je vraagt je af waar al die continuïteitsverklaringen van accountants dan op gebaseerd zijn). De problematiek van zzp’ers zal leiden tot een herwaardering van het ‘vaste contract’. Ondernemen is leuk, maar eigenlijk vooral als het economisch goed gaat. Als de buffers klein zijn, is het spelen met vuur.
Kortom, we moeten weer van buffers gaan houden. Ze niet zien als saai en degelijk, maar juist als dynamisch en verstandig.
Henk Peter Kip is directievoorzitter bij Mitros in Utrecht. hkip@mitros.nl
‘De vastgoedmarkt gaat stagneren; fijn dat er dan corporaties zijn met buffers’
slimmer en beter voor elkaar «
Woningcorporaties werken aan goed en betaalbaar wonen in Nederland. Dat doen zij door samen te werken en te innoveren. Dit keer voorbeelden uit Tegelen, Woerden, Dronten en Rotterdam.
Woningen van Antares in Tegelen zijn na een flinke verduurzaming bijna energieneutraal. Belangrijk onderdeel zijn de speciale zonnepanelen. Deze PVT-panelen wekken niet alleen stroom op maar ook warmte. Dit heeft grote voordelen voor de bewoners.
PVT-panelen zijn zonnepanelen (PVpanelen) met aan de achterkant een extra thermisch systeem (de T) dat is aangesloten op een warmtepomp. Deze zorgt voor voorverwarming van het tapwater en de cv. Daardoor is minder energie nodig om dit op de gewenste tempera-
tuur te krijgen. Het thermische systeem gebruikt de warmte van de zonnepanelen en koelt deze tegelijkertijd af waardoor die panelen weer meer stroom kunnen opwekken. Daarnaast haalt het systeem warmte uit de buitenlucht. Dat kan ook op een bewolkte dag en ‘s nachts. Het PVT-systeem won de publieksprijs van de WarmteWissel, een prijsvraag van acht Brabantse corporaties. Antares paste het systeem toe bij de verduurzaming van vier woningen uit 1951. Projectleider Rob Vrinzen: ‘Deze woningen met authentieke gevels zijn zeer gewild. Daarom hebben we de woningen geïso-
leerd en voorzien van PVT-panelen. Dit systeem heeft als belangrijk voordeel dat er geen grote en soms luidruchtige warmte-unit in de tuin nodig is. Ze zijn makkelijk aan te sluiten op het bestaande verwarmingssysteem. Er is dus weinig overlast voor de bewoners en een hoog rendement van energieopwekking.’ Huurders kunnen de opbrengst van hun panelen volgen via een app. Vrinzen verwacht dat het extra energieverbruik vrijwel nihil zal zijn.
Meer weten? Mail Rob Vrinzen van Antares r.vrinzen@thuisbijantares.nl
GroenWest maakt al jaren vaste afspraken met partners voor dagelijks, planmatig en groot onderhoud. Dat zorgt voor continue verbetering. De ervaringen heeft de corporatie samengevat in een digitale flyer. Collegacorporaties zijn welkom voor een kijkje in de keuken.
GroenWest werkt samen met zes vaste onderhoudspartners. Begin 2020 is de ketensamenwerking uitgebreid naar alle onderhoudsprocessen. Strategisch adviseur Egbert Kunst: ‘We werken met treintjes van vaste teams, zowel bij onszelf als bij onze onderhoudspartners en de hele keten daaronder. Door die vaste contacten bij voorbereiding en uitvoering werken we efficiënt en kunnen we continu doorgaan met verbeteren.’ GroenWest heeft een digitale flyer gemaakt met een stappenplan met randvoorwaarden en leerpunten.
De eerste afspraken van Egbert Kunst met geïnteresseerde corporaties staan. ‘Wij delen onze ervaringen graag. Het is ook in ons belang dat meer corporaties zo gaan werken. Dat stimuleert de verandering die nodig is, zodat de hele keten efficiënt en effectief gaat werken.’
Meer weten? Mail Egbert Kunst op e.kunst@groenwest.nl
Bewustwording van bewoners is een belangrijke stap op weg naar duurzamer wonen. Woningcorporatie Oost Flevoland Woondiensten (OFW), HuurdersBelangenVereniging (HBV) en gemeente Dronten maakten hierover prestatieafspraken.
Huurders krijgen voorlichting via het Energieloket van Natuur en Milieufederatie Flevoland (NMFF). Via het loket stellen de corporatie en de gemeente zogenoemde energiemonitors beschikbaar. Bewoners krijgen hiermee direct inzicht in hun energieverbruik op bepaalde momenten. En dat werkt. Bewoners zien de energielasten dalen en dit levert hun tussen 100 en 200 euro per jaar op aan besparingen. Mensen die besparen, delen hun verhaal via sociale media en de kanalen van de Milieufederatie, de gemeente, de corporatie en de huurdersvereniging. Zo kunnen zij anderen inspireren en aanmoedigen ook mee te doen. In Flevoland hebben de huurders van OFW de laagste energiekosten per vierkante meter vloeroppervlak van Nederland. Inmiddels werken ook andere corporaties en gemeenten in de regio samen met de Milieufederatie Flevoland.
Dankzij de samenwerking maakt de regio optimaal gebruik van de Regeling Reductie Energieverbruik (RRE). Hierdoor kunnen bewoners, ook huurders, subsidie en hulp krijgen bij de uitvoering van kleine maatregelen aan huis, bijvoorbeeld het aanbrengen van radiatorfolie.
Bij de renovatie van de Peperklip in Rotterdam-Zuid wilden de gemeente en woningcorporatie Vestia iets extra’s doen. Voor de bewoners van de 549 huurwoningen en voor de klimaatbestendigheid van de stad. Het werd een natuurdak van wel 7.600 vierkante meter.
Een natuurdak gaat een stap verder dan een groen dak met sedumbeplanting. Een natuurdak biedt veel variatie en stimuleert de biodiversiteit. Bovendien helpt het tegen wateroverlast en zorg het voor verkoeling. Zo’n dak komt er niet zonder slag of stoot.
Projectleider Bas van Schelt: ‘We dachten eerst aan een combinatie van zonnepanelen, waterberging en groen. Met de energieopbrengst hoopten we de investeringen rendabel te krijgen. Maar de Autoriteit wonen geeft geen
groen licht voor levering aan het energienet. Na die teleurstelling zijn we gaan kijken wat er wél kon.’
Draagkracht en vrijheid Een volgende tegenvaller was de sterkte van het dak. De betonnen constructie van het gebouw uit de jaren 80 bleek niet zo sterk als gedacht. Er was gemiddeld maar 40 kilo extra draagkracht. Opnieuw gaf het projectteam niet op. Nieuwe berekeningen lieten zien welke delen van het dak wél meer konden dragen. Dat werd de onderlegger voor het ontwerp. Hiervoor werkte Vestia samen met vaste groenpartner Van der Tol en ontwerpbureau Hollandsgroen. Er is bewust gekozen voor samenwerking in een bouwteam waarbij de ontwerpers de vrijheid kregen binnen het beschikbare budget.
Meerwaarde voor de leefomgeving Het eindresultaat bestaat uit vier thema’s: water, hout, grond en heuvels. Met sedum, kruiden, vaste planten, boomstammen en waterpoeltjes waar bijen, vlinders en vogels zich thuis voelen. De positieve publiciteit die de Peperklip kreeg hiermee kreeg, noemt Van Schelt een goeie bijvangst. ‘Het is fijn dat bewoners ergens trots op kunnen zijn.’ Nog zo’n natuurdak realiseren ziet hij niet direct gebeuren: ‘Het kost geld en dat ligt nog steeds moeilijk bij ons.’ Maar hij roept andere corporaties op om het zeker te doen, vooral bij daken die in het zicht liggen. ‘Denk niet dat je eraan gaat verdienen, maar het levert echt meerwaarde voor de leefomgeving.’
Meer weten? Mail Bas van Schelt: bas.vanschelt@vestia.nl
• Weinig overlast voor de bewoners
• Totale projectkosten zijn lager
• Direct over bestaand tegelwerk te plaatsen
• Verkleurt niet en is ongevoelig voor schimmel
• Veel keuze aan decors voor bewoners
De toekomst in badkamerrenovatie
Kant en klare wandpanelen met klikverbinding Aanzienlijke verkorting van de bouwtijd Onderhoudsvriendelijk en hypoallergeen
Meer informatie en monsters bestellen? Kijk op www.fibo-trespo.nl
Hectische tijden nodigen uit om verder te kijken dan de vaste horizon. Neem bijvoorbeeld uw energiezaken. Met de juiste passie, gedrevenheid en technologie helpt Aenergie u graag om alles voordeliger, slimmer en duurzamer te regelen. Maak kennis met onze manier van ontzorgen en ontdek hoeveel energie u krijgt van Aenergie.
Bel 035 – 33 33 500 of kijk op www.aenergie.nl.
Nederlands grootste energie-inkoopcollectief voor woningcorporaties
SmartInduction: koken op slechts één elektriciteitsgroep.
Deze unieke SmartInduction kookplaat sluit u eenvoudig aan op slechts één elektriciteitsgroep van 230 volt. Hierdoor zijn er geen aanpassingen in de meterkast meer nodig. De kookplaat is bovendien eenvoudig in- of op te bouwen en gemakkelijk schoon te maken. Zo geniet uw huurder met een relatief lage investering van alle voordelen van inductie en kan er nauwkeuriger en energiezuiniger worden gekookt.
Met het vrijstaande fornuis met inductiekookplaat biedt Bosch nog een andere oplossing om gasloos te koken.
Met een vrijstaand fornuis met inductiekookplaat van Bosch kookt uw huurder snel, zuinig en veilig. Het fornuis kan geplaatst worden waar u wilt; u bent hierbij niet gebonden aan een vaste plek. Reden te meer om de oude gaskookplaat te vervangen en elektrisch te gaan koken.
Meer informatie en contactgegevens zijn te vinden op www.bosch-home.nl/projecten. Bosch Inspiratiecenter, inspiratiehuis 20l20, Taurusavenue 36, 2132 LS, Hoofddorp.
Liever opbouw? Vraag naar de mogelijkheden.
‘Het wonen in mijn nieuwe huisje vind ik heerlijk en het is ook helemaal niet te klein’, zegt Majken Kampjes. ‘Vanwege het coronavirus ben ik nu continu thuis.’
‘Ik kook graag, zoveel mogelijk veganistisch, en gelukkig heb ik een fijne keuken. En ook een tuintje, zodat ik lekker buiten kan zitten. Wat ik erg fijn vind is dat het huisje zonnepanelen heeft. En dat er geen gas in zit. De energiekosten vallen dan ook mee, nog geen 50 euro per maand. Ik ben zuinig met ener-
gie. Ik laat licht niet onnodig branden en dat soort dingen. Tot januari woonde ik bij mijn moeder en zusje. Nadat mijn moeder een hersenbloeding kreeg, waar ze nu trouwens helemaal van hersteld is, heb ik thuis alles moeten regelen. Hierdoor ben ik in een klap volwassen geworden en kon ik niet meer bij hen wonen. Er was te veel ruzie. Op het moment dat ik achttien werd heb ik me dan ook ingeschreven als woningzoekend. Na een intake met Vechtdal Wonen ging het heel snel. Drie weken later kreeg ik de sleutel al.
Gelukkig werd het huisje niet helemaal kaal opgeleverd, want ik had nog helemaal niets. De basis was er al: keuken, vloer, twee hoge kasten, gordijnen en haakjes om iets op te hangen, want je mag niet boren. Ik was de eerste die in één van de vijftien tiny houses ging wonen.
Maximaal twee jaar mag ik hier wonen. In die periode helpen de mensen van Vechtdal Wonen me om een nieuw huis te vinden. En in Hardenberg moet dat ook wel lukken, als ik actief reageer.’
TEKST: LEONIE HARBERS, FOTO: BERTIL VAN WIERENDe wijkfoto’s voor dit artikel zijn gemaakt in Poelenburg in Zaanstad tijdens een ronde door de wijk met Rochdale-wijkbeheerder Mustapha.
We gaan op woensdag 17 maart 2021 stemmen voor de Tweede Kamerverkiezingen. In de komende nummers van Aedes-Magazine belichten we een aantal belangrijke verkiezingsthema’s, aan de hand van interviews met corporaties, politici en deskundigen. Allereerst: leefbaarheid. Onderzoeker Jeroen Frissen, corporatiebestuurder Hester van Buren en Tweede Kamerlid Carla Dik-Faber geven hun visie.
TEKST: MARLIES KOLTHOF, WIJKFOTO'S: OLAF KRAAK
Aedes publiceerde in de afgelopen jaren tweemaal een leefbaarheidsonderzoek. Hierin wordt een heldere trend zichtbaar: de tweedeling in Nederland neemt toe. In grote delen van onze dorpen en steden gaat het goed, steeds beter zelfs. Maar er zijn ook buurten, met name in de grote en middelgrote steden, waar de leefbaarheid achteruit holt. Steeds meer kwetsbare bewoners komen er wonen. Kansrijke alleenstaanden en gezinnen verlaten de wijk. Overlast en onveiligheid zijn het gevolg.
Onderzoeker bij Circusvis, voerde samen met collega’s van In.Fact.Research voor Aedes twee leefbaarheidsonderzoeken uit.
De leefbaarheid van sommige wijken staat onder grote druk. De terugkeer van achterstandswijken is dichterbij dan ooit. Opvallend genoeg gaat het niet in alle wijken met veel kwetsbare bewoners slecht. ‘In wijken die net zijn opgeknapt en waar partijen goed samenwerken, blijft de leefbaarheid stabiel. Een opgeruimde, nette wijk doet iets met de instroom. Als je wat meer inkomen hebt, kies je liever voor een wijk die er goed uitziet. Een opgeknapte buurt, waarvoor bewoners een positieve keuze maken, draagt bij aan de leefbaarheid.’ De financiële crisis had volgens Frissen grote gevolgen voor de maatschappelijke rol van corporaties. ‘Er was minder geld, dus aan de randen van de rolopvatting werd gesneden. Veel corporaties versmalden tot de kerntaken. Financiën speelden daarin mee.’ De politiek deed er een schepje bovenop. ‘Het kabinet Rutte/Samsom zei: corporaties zijn er alleen voor het bouwen en beheren van sociale huur. De wetgeving veranderde ook de verwachting die de politiek had van corporaties.’ De afgelopen 20 jaar nam in het publieke domein het marktdenken toe, ook bij corporaties en gemeenten. ‘In goede wijken verkoop je woningen, die leveren veel op. In slechte wijken bouw je, de grond is daar goedkoop. Gemeenten doen hetzelfde. Waarom dure grond gunnen aan een corporatie, als de markt veel meer betaalt? Die economische logica zijn we normaal gaan vinden. Maar als je dat consequent doorvoert, segregeert de stad en verslechtert de leefbaarheid. Dat wil niemand.’ Ook de decentralisatie, die gepaard ging met bezuinigingen, heeft op sommige plekken desastreus uitgepakt. Frissen ziet dit in lokale vervolgonderzoeken, bijvoorbeeld in Rotterdam. ‘In zwakke wijken loopt het de zorg over de schoenen. Daar bevinden zich hoge concentraties kwetsbare mensen die specialistische zorg nodig hebben. Veel kwetsbare bewoners kunnen met de juiste ondersteuning prima in de wijk wonen, maar bij sommigen gaat dat echt niet. Dan moet je concluderen dat de extramuralisering te ver is doorgeschoten.’
De zoektocht naar oplossingen moet volgens Frissen voor een deel zijn gericht op het leren omgaan met kwetsbare buurten. ‘Daarbij gaat het om goede specialistische zorg, goed onderhouden woningen en een nette openbare
‘Het succes van beleid wordt steeds meer bepaald door de mate waarin je er op buurtniveau van kunt afwijken’
ruimte. Daarnaast moeten we hoge concentraties kwetsbare bewoners tegengaan. Dat kan door renoveren, verduurzamen van sociale huurwoningen en bouwen voor middeninkomens. Ook moet het aantal goedkope woningen elders in de stad of regio toenemen. Maar dat alles kost tijd en geld. Het kan sneller en goedkoper door anders om te gaan met de woonruimteverdeling. Zo kunnen corporaties nog beter gebruikmaken van de 80-10-10-regeling uit de Woningwet. (woningtoewijzing 80 procent aan lage inkomens, 10 procent aan lagere middeninkomens en 10 procent vrije ruimte – red.) Dat hoeft niet generiek. Kijk waar het fout gaat en wijs daar een aantal woningen toe aan hogere inkomens. Maatwerk op buurtniveau. Als alle betrokken partijen goed samenwerken, hoeft de tweedeling niet verder toe te nemen en blijven buurten veerkrachtig.’
Voorzitter van de raad van bestuur van woningstichting Rochdale en lid van het algemeen bestuur van Aedes.
In de resultaten van de leefbaarheidsonderzoeken zag Van Buren vooral een bevestiging van de dagelijkse praktijk. ‘Met name in buurten met een hoge mutatiegraad gaat het hard. Mensen die het redden, trekken weg. Mensen met financiële en psychische problemen stromen in. Een opeenstapeling van lager opleidingsniveau, werkloosheid, laaggeletterdheid en laag inkomen. In de G-buurt Noord in Amsterdam-Zuidoost verlaat 60 procent van de jongeren school zonder startkwalificatie. 50 procent leeft er onder de armoedegrens. Een aantal jaren ging de Bijlmer de goede kant op, nu zien we in sommige delen juist weer een kentering.’ Criminele ondermijning in zwakkere buurten is volgens de bestuursvoorzitter een van de meest kwalijke neveneffecten. Zoals in Poelenburg (Zaanstad). ‘Criminelen weten jongeren en zelfs jonge kinderen zonder toekomstperspectief steeds gemakkelijker te ronselen. Ik sprak jongeren die zeiden: jullie hebben toch geen woning voor mij, geen werk. Als ik 5.000 euro krijg voor het bezorgen van pakketjes, doe ik dat.’
Sinds 2016 kent Rochdale het programma Samen werken aan sterke buurten. Hiermee probeert de corporatie samen met andere partijen de negatieve spiraal te doorbreken. ‘We zijn letterlijk de buurt in gegaan. We hebben buurtpunten, zijn zichtbaar en laagdrempelig. In Nieuw-west hebben we de vakmannen weer in de buurt gezet. Anderen denken: Rochdale
zit daar. Kunnen wij aanhaken? De politie en het stadsdeel zitten er, het theater doet buurtvoorstellingen. Jeugdbescherming en sociale wijkteams zijn er.’
‘In Poelenburg is een pact gesloten voor de komende 20 jaar. Wij gaan extra renoveren, slopen, vrijesectorhuurwoningen bouwen, jongerenhuisvesting creëren. Het onderwijs zet brugfunctionarissen in, die onderwijs en ouders en scholen onderling verbinden. Lokale werkgevers proberen de jeugd weer perspectief te bieden. Vroeger was het een zwijgwijk, niemand zei iets, nu pakken we ook die criminele ondermijning aan.’
Geen wijk is hetzelfde. Maatwerk op buurtniveau, soms zelfs flatniveau is daarom volgens Van Buren de sleutel tot succes. ‘Wij bezuinigen niet op buurtmedewerkers, die zijn ons grootste kapitaal. Zij moeten zelfstandig kunnen handelen en hebben goede instrumenten en goede back-up nodig, zodat ze niet constant opnieuw het wiel uitvinden.’ In Amsterdam gaat 30 procent van de sociale huurwoningen naar mensen die instromen
‘Wij bezuinigen niet op buurtmedewerkers, zij zijn ons grootste kapitaal’
vanuit de maatschappelijke opvang. Naar een goede verdeling wordt kritisch gekeken. ‘In één buurt hebben we een pilot gedaan, een matchingstafel. We kwamen erachter dat er voor iedereen een geschikt huis is, als je goed kijkt wie waar past. Dus niet iemand met autisme in een druk complex.’ Voor de langere termijn moeten corporaties volgens Van Buren weer kunnen bouwen voor de lagere middeninkomens. ‘Mensen moeten in hun buurt kunnen blijven. Denk aan derde of vierde generaties die politieagent of docent worden. In de flat Gravestein in de Bijlmer gaan we 100 woningen veranderen in middenhuurwoningen. Elders in de E-buurt, hebben we dankzij de gemeente kavels bemachtigd, waar wij tussen de projectontwikkelaars sociale huurwoningen bouwen. Dat is goed voor de doorstroming en diversiteit in de wijk.’
Tweede Kamerlid voor de ChristenUnie en woordvoerder op de dossiers zorg, wonen en duurzaamheid.
Dik-Faber ontvangt veel signalen van raadsleden en wethouders in met name grote steden over de tweedeling. Zij geven aan dat het beleid van de Rijksoverheid hieraan debet is. ‘Neem het zogenoemde passend toewijzen, waardoor goedkope vrijgekomen woningen meestal naar kwetsbare personen gaan. Als je corporaties daarin meer vrijheid geeft, verbetert dat de draagkracht van de wijk.’ Het Tweede Kamerlid erkent dat de extramuralisering van de GGZ tot knelpunten heeft geleid. ‘Je kunt mensen met een psychiatrische achtergrond of een verstandelijke beperking alleen in een woonwijk plaatsen als zij voldoende begeleiding krijgen. Dat is niet overal goed gegaan. Ik merk dat de overheid nog te veel denkt in schotten. Maar kwetsbare huurders zijn gewoon mensen, zonder schotten. Die moeten vanuit alle hoeken de juiste zorg en ondersteuning krijgen.’ In de afgelopen jaren zijn veel zorgtaken overgeheveld naar gemeenten. Door de bijkomende bezuinigingsronde sneden gemeenten noodgedwongen in de begeleiding. Dik-Faber ziet dat zij aanlopen tegen hun financiële grenzen. ‘Voor een deel is aan hun roep tegemoetgekomen, maar niet genoeg. De samenleving wordt steeds complexer. De lat ligt hoog. Daardoor voelen steeds meer mensen zich aan hun lot overgelaten.’ Tot haar spijt constateert DikFaber in het kabinet verschil van inzicht over het takenpakket van corporaties. De ChristenUnie pleit
verbreding. Dik-Faber ziet dat het marktdenken een rol speelt bij corporaties, maar is hierover mild. ‘Zij kregen de afgelopen jaren de duimschroeven aangedraaid. Dan is het verleidelijk om woningen te verkopen. Nu we de keerzijde zien, moeten we ook durven ingrijpen. Wij willen dat de uitverkoop van sociale huurwoningen stopt. Als het echt moet, dan liever via een wooncoöperatie. Dat is toch anders dan de markt.’ Daarom is het volgens het Tweede Kamerlid belangrijk dat corporaties meer middelen tot hun beschikking krijgen. ‘Het kabinet laat de verhuurderheffing nu deels terugvloeien naar de corporaties. De ChristenUnie wil deze heffing het liefst helemaal schrappen. Je kunt niet constant een beroep doen op corporaties zonder ook wetgeving en financiële middelen goed te organiseren.’ Daarnaast pleit Dik-Faber voor afschaffing van de markttoets. ‘Gezien het enorme tekort aan middenhuur moeten corporaties ruimte krijgen daarin te bouwen. Leefbaarheid hangt samen met sociale binding. Belangrijk is daarvoor ook dat een wijk divers is samengesteld. Dat maakt een wijk sterker.’
‘Woningcorporaties krijgen een steeds breder takenpakket, dat is niet langer te rijmen met de lasten’
Man&Mach levert nooit half werk. Wij saneren niet alleen, maar kunnen u volledig ontzorgen. Bij enkele panden, maar ook bij complete woningblokken. Desgewenst verzorgen wij de bewonerscommunicatie en voeren wij herstelwerkzaamheden uit. Man&Mach helpt snel en vakkundig. Overlast beperken wij altijd tot een minimum. Zo werken we samen aan een gezonde en veilige woonomgeving.
• Standaard tarieven bij mutaties
• Overlast voor bewoners tot een minimum beperkt
• Snellere verhuur door minder leegstanddagen
• Verzorgen van bewonerscommunicatie
De woningmarkt staat al tijden onder druk. Als woningcorporatie krijgt u voortdurend te maken met nieuwe regels. Op meer dan één gebied. Daar komt nu de onzekerheid als gevolg van de coronacrisis bij. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. Een partner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe ontwikkelingen. En u vertelt hoe u kunt voorsorteren.
De advocaten van Hielkema & co hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht en overzien het gehele speelveld. Zij kunnen u dan ook met solide kennis van zaken adviseren (en als het moet procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Hielkema & co kan bogen op meer dan 30 jaar ervaring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.
Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten
De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl
16 min of meer persoonlijke vragen en 16 vragen over sociale huisvesting. Deze keer beantwoordt Erik Ronnes, CDA-Kamerlid en woordvoerder Wonen, 16 van deze vragen.
TEKST: ELSKE KOOPMAN, FOTO: GOEDELE MONNENS
Wat zou u doen aan de wachttijden voor een sociale huurwoning?
‘Er is één remedie en dat is voldoende woningen bijbouwen. Daarnaast moeten we zorgen dat de doorstroming op gang komt en blijft. Maak dat aantrekkelijker en dat is iets om samen met gemeenten aan te pakken.’
Uit wat voor nest komt u?
‘Uit een goed nest. Ik ben heel feitelijk opgevoed. Mijn vader was politicus en actief in het verenigingsleven. Mijn moeder was actief voor de katholieke plattelandsvrouwen.’
Op welk moment was u het moedigst?
‘Als Kamerlid heb ik wel eens voorstellen gedaan, bijvoorbeeld voor de aanpak van scheefwonen. Als je uit je comfortzone stapt, zoals het veranderen van baan en kiezen voor het Kamerlidmaatschap, is dat ook best moedig. Maar het moedigst? Dat moeten anderen maar zeggen.’
Wat vindt u positief aan de sociale huisvesting in Nederland?
‘We hebben hier een enorm goed netwerk aan sociale woonvoorzieningen. Er kunnen altijd dingen beter, maar we hebben een goed systeem. Dat moeten we koesteren.’
‘Mijn woning is label A. Ik heb nog geen zonnepanelen, omdat ik daarmee wacht tot mijn gasinstallatie aan vervanging toe is. Ik heb mijn huis al wel goed geïsoleerd.’
Hoe ervaart u uw dagelijkse woon-werkverkeer?
‘Het was de laatste tijd rustig op de weg. Normaal ging ik met het openbaar vervoer en moest ik twee keer overstappen: in Nijmegen en in Utrecht. Het merendeel van mijn woon-werkreizen gaat uitstekend, maar ik reis dan ook zelden in piektijden.’
Als u de baas was van Aedes, wat zou u als eerste doen?
‘Ik zou eens wat stevige gesprekken voeren met de woningcorporaties die achterblijven met hun bouwdoelstellingen. Zij moeten ook investeren in nieuwbouw, maar gaan nu nog te langzaam. Als zij daarvoor gegronde redenen hebben, dan moeten we de oorzaken daarvan bespreken.’
Zijn er in 2050 nog woningcorporaties?
‘Als het aan mij ligt wel. Woningcorporaties hebben een enorme maatschappelijke rol. Hier en daar kunnen we dat nog wat extra aanzetten, bijvoorbeeld met een rol in het middensegment. Daarmee kunnen ze nog meer betekenen voor de gemeenschap.’
Waar werd u in het afgelopen jaar heel erg blij van?
‘Wat ons is overkomen in de coronacrisis, toont de veerkracht in de samenleving. We helpen elkaar, en dat geeft in een moeilijke tijd weer moed. Maar ook dat na jaren praten er eindelijk gebouwd gaat worden op locatie Valkenburg in de gemeente Katwijk.’
Wie wonen er over twintig jaar in corporatiewoningen?
‘Mensen die gezien hun inkomenspositie niet elders terecht kunnen. En mensen met een klein pensioentje. We hebben meer levensloopbestendige woningen nodig.’
Hoe woont u als u 85 bent?
‘Ik hoop nog zelfstandig met mijn vrouw en dat ik zelf in staat ben dingen te regelen. Het liefst in de buurt van voorzieningen en dicht bij de natuur.’
Wanneer hebben huurders genoeg invloed?
‘Ik vind dat zij genoeg weerklank moeten vinden bij de verhuurder. Dat kan ook iets kleins zijn en is zelden in regels te vangen. Bewoners moeten zich gehoord voelen, al is het maar bij het goed regelen van regulier onderhoud.’
Moet een overlastgever de wijk uit?
‘Je wil de boel oplossen als er overlast is en niet mensen wegjagen. Als iemand veel overlast veroorzaakt, dan moet het. Je moet elkaar en de leefbaarheid respecteren.’
Wat was uw laatste goede voornemen?
‘Om me aan de 100 kilometer per uur te houden. Dat is best lastig als je 130 kilometer per uur gewend bent, maar het is ook een rustige manier om te reizen. Ik moest 160 kilometer afleggen tussen Boxmeer en Den Haag.’
Stel u gaat op proef wonen in een corporatiewoning, waar zou u dan op letten?
‘De kwaliteit van de woning. Hoe zuinig die is, vanwege de woonlasten, en de buurt vind ik ook belangrijk. Ik moet me thuis kunnen voelen in de omgeving. Dat betekent dat die net, prettig en verzorgd is met een school binnen handbereik, dat hoort erbij met twee schoolgaande kinderen.’
Wat is het grootste probleem van de Nederlandse woningmarkt?
‘We hebben te weinig woningen voor de vraag en het type woningen klopt niet met de vraag. Daar hebben we met elkaar een grote opgave te pakken. We moeten voldoen aan de nieuwe behoeften, zeker nu meer mensen langer zelfstandig wonen.’
Gedeputeerde in Brabant en oud-Tweede Kamerlid voor het CDA en was namens zijn partij woordvoerder Wonen. Daarvoor was hij eerst gemeenteraadslid en daarna wethouder in Boxmeer. De plaats waar hij geboren is en nog steeds woont, nu met vrouw en twee kinderen.
Karel Paul van der Mandele (18801975) groeit op in Delft in een rijke familie. Terwijl hij rechten studeert in Leiden gaat in 1901 het bedrijf van zijn vader failliet. Van der Mandele woont een tijd bij zijn oom en tante en kan zo toch zijn studie afmaken. Dankzij zijn oom kan hij als directiesecretaris aan de slag bij de Rotterdamsche Bank, waar hij opklimt tot directievoorzitter. K.P. – zoals hij genoemd wordt –vindt zelf dat hij weinig talenten heeft. Maar hij kan wel vol enthousiasme projecten op poten zetten. Bij zijn eerste bezoek aan Rotterdam in 1906 verdwaalde hij op het Afrikaanderplein: ‘Daar was het een en al stof, kindergeroep, rommel, schillen.’ K.P. wil daar wat aan doen. Mensen uit alle lagen van de bevolking kansen geven: met onderwijs, cultuur én goede woningen en woonomgeving. Vanaf 1913 zet K.P. zijn netwerk in en brengt kapitaal bij elkaar om op goedkope grond ‘op Zuid’ tuindorp Vreewijk te bouwen. Daar zit een gedegen financieel plan onder dat de aandeelhouders rendement belooft. Door de Eerste Wereldoorlog moet het project een flink verlies incasseren. Rotterdammers wonen ondertussen graag in de eerste huizen in Vreewijk. Met medewerking en financiële steun van de gemeente wordt het tuindorp in fases tussen 1913 en 1943 uitgebouwd tot ruim 4.000 woningen. Het oudste deel van Vreewijk is inmiddels beschermd stadsgezicht. Woningcorporatie Havensteder is hier tot 2024 bezig met een restauratie. Van der Mandele heeft als voorzitter van de Kamer van Koophandel tijdens en na de Tweede Wereldoorlog een grote rol gespeeld in de wederopbouw van Rotterdam. Een stichting met zijn naam verleent nog steeds steun aan sociale, maatschappelijke en culturele projecten in Zuid-Holland.
Meer over de geschiedenis van de sociale woningbouw op www.canonvolkshuisvesting.nl.
Aedes-Magazine is zowel een gedrukte als een digitale uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties.
Aedes-Magazine is gratis en verschijnt vier keer per jaar.
Aedes is de branchevereniging voor woningcorporaties in Nederland. Zij werken dagelijks aan goed en betaalbaar wonen voor mensen die om welke reden dan ook steun in de rug nodig hebben.
Corporaties beheren 2,4 miljoen huurwoningen, waarin 4 miljoen mensen wonen. 1 op de 3 huishoudens in Nederland
woont in een corporatiewoning. Ongeveer 270 woningcorporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle woningcorporaties in Nederland. Aedes behartigt hun belangen, ondersteunt hen bij het uitvoeren van hun taken en biedt een platform voor kennisuitwisseling en ontmoeting. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche.
Redactie Margriet Pflug en Natasja Verheij (hoofd- en eindredactie); Leonie Harbers en Elske Koopman (redactie);
Redactie
T (088) 233 37 50 E aedes@aedes.nl, t.a.v. Redactie
Abonnementen gedrukt T (088) 233 37 00 E publicaties@aedes.nl
Koningin Julianaplein 10 2595 AA Den Haag Postbus 93121 2509 AC Den Haag T (088) 233 37 00 E aedes@aedes.nl I www.aedes.nl
I www.aedesmagazine.nl Twitter @aedesnet.nl
Auteursrechten voorbehouden ISSN 1388-8528
Devika Mangal en Carolien van der Ploeg (productie). M.m.v. Christine van Eerd, Henk Peter Kip, Marlies Kolthof, Simon Kooistra, Jasper Monster, Jan Smit, Lisette Vos, Marjon van Weersch, Marco de Wilde
Rockzero Bouwsystemen zijn ons antwoord op de eisen van het moderne leven. Het innovatieve en circulaire bouwsysteem heeft een constructie die volledig uit steenwol bestaat. Hiermee bieden we een uitzonderlijk goed geïsoleerde bouwschil in combinatie met een buitengewone constructieve draagkracht. Het resultaat: een hoge bouwkwaliteit en een ultiem comfort.
Rockzero Bouwsystemen zijn ons antwoord op de behoefte aan een veilige en comfortabele woning. Het innovatieve en circulaire bouwsysteem heeft een dragende constructie die volledig uit steenwol bestaat. Hiermee bieden we een uitzonderlijk goed geïsoleerde bouwschil in combinatie met een buitengewone constructieve draagkracht. Het resultaat: een energiezuinig gebouw en ultiem wooncomfort.
rockwool.nl/rockzero
rockwool.nl/rockzero
Een veilig thuis is in deze bijzondere periode belangrijker dan ooit. Woningcorporaties reageren betrokken. Hofmeier ondersteunt woningcorporaties op het gebied van bedrijfsvoering, zodat zij hun maatschappelijke bijdrage waar kunnen maken. hofmeier.nl/thuis hofmeier.nl
