Met deze unieke kookplaat van Bosch kunnen uw huurders vandaag nog eenvoudig en tegen een lage investering van het gas af. Deze kookplaat sluit je namelijk aan op slechts één elektriciteitsgroep van 230 volt. Hierdoor zijn er geen verbouwingen in de meterkast meer nodig.
Daarnaast levert Bosch meteen een goede pannenset voor uw huurders mee. Dus stekker in het stopcontact en koken maar!
Toch liever een vrijstaand fornuis met inductiekookplaat? Ook hiervoor kunt u bij Bosch terecht. Speciaal voor woningcorporaties hebben wij namelijk fornuizen met een 2-fase aansluiting. Hierdoor is alles snel te installeren. Wel zo fijn voor uw huurders.
Meer informatie en contactgegevens zijn te vinden op www.bosch-home.nl/projecten. Bosch Inspiratiecenter, inspiratiehuis 20l20, Taurusavenue 36, 2132 LS, Hoofddorp.
Liever inbouw? Vraag naar de mogelijkheden.
Woningcorporaties zijn belangrijk voor mensen die betaalbaar willen wonen. Voor mensen op zoek naar een huis. Voor mensen die zich thuis willen voelen in hun eigen straat. Voor het wonen in Nederland. Die rotsvaste overtuiging had ik toen ik drie jaar geleden aan de klus als voorzitter van Aedes begon. En die is in de daaropvolgende periode alleen maar sterker geworden.
Veel mensen wonen goed, maar nog lang niet iedereen. Ik kijk daarom graag vooruit naar de komende jaren. Naar wat we nog allemaal met elkaar te doen hebben. Want we zijn nog lang niet klaar, middenin deze wooncrisis. Volkshuisvesting is een prachtige Nederlandse traditie die we al meer dan 150 jaar kennen. In het buitenland kijken ze met bewondering en soms ook jaloezie naar hoe we het hier met elkaar doen. Wij hebben wijken waar allerlei mensen wonen. Wij hebben een inclusieve samenleving. Nog wel. Want onze wijken glijden af. Voelen bewoners zich echt nog wel thuis in hun straat? Als er steeds meer mensen om je heen komen wonen die zorg en hulp nodig hebben en soms overlast veroorzaken, dan vervreemd de straat en de wijk zich van je. Daarom moeten we ons blijven verzetten tegen regels die er toe leiden dat een sociale huurwoning alleen nog een voorziening voor arme, hulpbehoevende bewoners is. Wij staan pal voor betaalbare huurhuizen voor die zoon of dochter die het huis uit wil. Voor die werkende alleenstaande man. Voor die agent en leerkracht die geen duur huurhuis in de vrije sector, laat staan een koophuis kan betalen. En voor mensen die zelfstandig wonen, ook al hebben ze daar hulp en zorg bij nodig. Tegelijkertijd houden we de huren betaalbaar en bouwen we meer nieuwe huizen. En door te verduurzamen, zorgen we voor comfortabele huizen en lagere woonlasten voor huurders. In de afgelopen maanden kreeg ik vaak de vraag wat ik mijn opvolger zou willen meegeven. Ik vind het een gemiste kans als ik me bij zo’n gevraagd advies zou beperken tot één persoon. Daarom zeg ik tegen al die corporatiemedewerkers die zich dagelijks keihard inzetten voor hun bewoners, tegen gemeenten, provincies, politiek Den Haag, tegen iedereen met wie we samenwerken: blijf in alles wat je doet beseffen dat je een extreem belangrijke rol speelt in het leven van vier miljoen gewone mensen in heel Nederland. Voor onze huurders en voor iedereen op zoek naar een betaalbaar huis. Wonen in Nederland, dat doen we samen.
Dit is het laatste Commentaar van Marnix Norder in Aedes-Magazine. Met ingang van 1 januari 2020 stopt hij als voorzitter van Aedes.
‘Blijf beseffen dat je een extreem belangrijke rol speelt in het leven van vier miljoen gewone mensen in Nederland’
Ook woningcorporaties hebben ermee te maken – is het niet direct dan wel indirect. Wat behelst het precies? En, wat moeten corporaties ermee? Interview met Hans Moors, expert in criminele netwerken.
Scheuren in de gevel, scheve vloeren: signalen dat er iets mis kan zijn met de fundering. Naar schatting miljoen huizen in ons land kan hiermee te maken krijgen, zegt Dick de Jong, directeur van Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek. Door droge zomers ook in onverwachte regio’s.
In anderhalf jaar tijd is het de Limburgse corporatie WoonGoed -Duizend gelukt om met hulp van een interimbestuurder de curatele van de twee externe toezichthouders op te heffen. De medewerkers kunnen weer vooruit kijken. Baliemedewerker Monique Hoeben: ‘Ik weet dat ik weer iets beteken voor dit bedrijf.’
De nieuwe tent van Woonstichting JOOST staat in een handomdraai, als een paddenstoel uit de grond. Dat viel op in de kleine kernen rondom ’s-Hertogenbosch waar JOOST in oktober neerstreek, zoals hier in Berlicum. De pas gefuseerde corporatie wil als een buurman voor de huurders zijn. Hen het gevoel geven van nabijheid, ook al staan de kantoren in Rosmalen en Boxtel. Daarom bedacht wijkconsulent Thierry Farla (links op de foto) JOOST on tour. Niet een standaard spreekuur in kleine kernen, maar met een kopje koffie en koek een gezellig gesprek met bewoners. Dan hoor je veel meer over wat er echt leeft in een kern of buurt, merkt Farla. Huurder of niet, iedereen was welkom. De reacties waren verrast en positief. Niet alleen in de buurten, ook vanuit de gemeenten waar JOOST neerstreek. Volgend jaar gaat JOOST opnieuw on tour. Dan ook in het weekend om nog meer huurders te ontmoeten.
Met de ondertekening van ‘Het Betonconvenant’ tussen de Stichting Dakmeester en de Branchevereniging BRBS recycling is de recycling van betonnen dakpannen een integraal onderdeel van Daksysteemgarantie PLUS geworden. Alle bij de Stichting Dakmeester aangesloten dakdekbedrijven bieden de dakpannen aan bij recyclebedrijven die er weer een grondstof van maken voor nieuwe dakpannen. Onze partner en producent van betondakpannen, Monier zal deze grondstof weer zoveel mogelijk in nieuwe dakpannen verwerken. Een echte bijdrage aan de circulaire economie, want hiermee is de cirkel rond.
Daksysteemgarantie PLUS is een product van de Stichting Dakmeester, de kwaliteitsspecialisten in hellende daken. Wij als Dakmeesters vinden het van groot belang dat u ervan uit kunt gaan dat de door ons geleverde daken aan de allerhoogste kwaliteitsnormen voldoen. Samen met onze garantiepartners Monier, Velux en Unilin zorgen wij daarom voor garantie op materialen, functionaliteit en arbeid. Daksysteemgarantie PLUS wordt ondersteund door een uniek digitaal bouwdossier en geldt voor maar liefst 15 jaar!
Daksysteemgarantie PLUS. De maatstaf voor hellende daken.
Onze garantiepartners Stichting Dakmeester is het landelijk netwerk van KOMO-gecertificeerde dakdekkers en producenten van hellende daken. Voor meer informatie over Daksysteemgarantie PLUS zie www.dakmeester.nl
Criminele ondermijning. Oftewel: de georganiseerde onderwereld die greep krijgt op de bovenwereld. Ook woningcorporaties hebben ermee te maken – is het niet direct dan wel indirect. Wat behelst het precies? En, wat moeten corporaties ermee? Interview met Hans Moors, expert in criminele netwerken.
TEKST: JAN SMIT, FOTO’S: PHIL NIJHUIS »
‘Als ik corporatiedirecteur was zou ik toch elke paar maanden wel een uurtje willen praten met partijen betrokken bij veiligheid in buurten om de temperatuur van het badwater te peilen’
Hoe vergroten we de weerbaarheid van professionals en bewoners tegen criminele ondermijning? Met het antwoord op deze vraag, ingebracht door Hester van Buren, voorzitter van de raad van bestuur van Rochdale, won deze woningcorporatie eerder dit jaar de publieksaward Innovatiechallenge
Leefbare Wijken en Buurten.
De vraag is actueel. Criminele ondermijning, kort gezegd: de georganiseerde onderwereld die vat krijgt op de bovenwereld, wint terrein in Nederland.
Ook sommige woningcorporaties hebben ermee te maken – Rochdale, maar ook een corporatie als Tiwos in Tilburg. Wijken waar jongeren worden geronseld om hand- en spandiensten te verlenen aan drugsbendes, huurders die in opdracht op zolder wiet verbouwen, leegstaande winkels waar geld of drugs worden opgeslagen (stashen).
De impact kan groot zijn. Er ontstaat een nieuwe subcultuur: waarom zou je een opleiding volgen of werken als je met weinig inspanning gemakkelijk maandelijks duizenden euro’s kunt verdienen? Gevolg: bewoners voelen zich onveilig, maar durven er niets van te zeggen uit angst voor ruzie of represailles. Een bedreiging voor de leefbaarheid.
Hoe urgent is deze criminele ondermijning? Hoe ontstaat het? En, wat moeten corporaties ermee? Expert Hans Moors, partner bij EMMA, een adviesbureau dat zich bezighoudt met maatschappelijke thema’s en tevens betrokken bij de Innovatiechallenge, geeft een schot voor de boeg.
‘Het is een beetje een modewoord en een diffuus begrip. Zelf onderscheid ik drie soorten criminele ondermijning. Ten eerste de klassieke criminele samenwerkingsverbanden die op grote schaal gebruikmaken van mensen en ruimtes in bepaalde wijken en het daar min of meer voor het zeggen hebben. Die zeggenschap krijgen ze, omdat ze de mensen die in die buurten wonen ook wat te bieden hebben. Ze vormen zo geleidelijk aan een ‘alternatieve overheid’. Dit laatste komt in Nederland gelukkig niet voor. ‘Meer zorgen maak ik mij over de stadswijken waar mensen het moeilijk hebben om het hoofd boven water te houden. Die kunnen terechtkomen in de zogenoemde ‘criminogene infrastructuur’. Denk aan Tilburg, waar, weten we inmiddels, zo’n 2.500 mensen actief zijn met het toppen van wiet. Gewone mensen die door criminele bendes worden ingeschakeld om iets bij te verdienen. Maar je hebt het ook over jongeren, die in opdracht drugs vervoeren of als katvanger hun bankrekening ter beschikking stellen om met hun pinpas geld op te nemen om dit zo wit te wassen. Die vorm van criminele ondermijning – ik noem het zelf wel eens ‘de rotte kies in je gebit’ – vind ik voor woningcorporaties zeer relevant.
‘Een derde vorm, een die vaak wordt vergeten, is ondermijning door bedrijven en andere organisaties die afspraken niet nakomen. Dat is simpelweg misdaad, het schaadt het vertrouwen en legt zo een bodem voor ondermijning. Hier zit echt een blinde vlek bij overheden en bedrijfsleven.’
‘Overal waar mensen geld kunnen gebruiken en dus waar je zwart geld wit kunt wassen. In wijken waar veel mensen wonen die het niet zo breed hebben en waar leegstand is. Iedereen kent ze wel: lang leegstaande winkels, nagelstudio’s, shisha-lounges, kapperszaken, bruidswinkels; je ziet er nooit klanten en toch zijn ze er. Maar ook in de vastgoedwereld. Bij bedrijven en toezichthouders die dicht op de (economisch en logistiek) vitale infrastructuur zitten. En bij de corporaties dus.’
Innovatiechallenge
Met de strijd tegen criminaliteit won de Amsterdamse woningcorporatie Rochdale de Publieksaward in de Innovatiechallenge Leefbare Wijken en Buurten 2018-2019. De Juryaward ging naar Social Airbnb van de Nijmeegse corporatie Talis. De prijsuitreiking betekende de afronding van een jaar zoeken naar vernieuwende oplossingen voor grote leefbaarheidsvraagstukken. Zes teams met een samenstelling van corporatiemedewerkers, hoogleraren, agenten, mensen uit de zorg, gemeenteambtenaren, huurders en vele anderen gingen de uitdaging aan.
Hans Moors was een van hen.
www.aedes.nl/ innovatiechallenge
‘We weten best veel, maar er is weinig samenhang tussen gegevens en kennis. Je hebt bijvoorbeeld in Zuid-Nederland de Taskforce ZeelandBrabant, de oude Taskforce Aanpak Ondermijning. Die brengt jaarlijks in kaart wat er op dit gebied is aangetroffen – van de hoeveelheid opgerolde drugslaboratoria en wietplantages tot bezorgdiensten die behalve pakketjes ook drugs rondbrengen. De cijfers van deze taskforce laten wel een toename zien.
We zijn dus best succesvol in opsporing en vervolging. Maar dat betekent doorgaans ook dat de business lucratief is en er nog meer te "vangen" is.
Anders zou de straatwaarde van drugs dalen, maar dat is niet zo. Als je kritisch bent, laten de cijfers van de taskforce vooral zien dat er – en ik zeg dit met respect – tegen de bierkaai wordt gevochten.’
Is ondermijnende criminaliteit nieuw in Nederland?
‘Nee, lees de rapporten van de commissie-Van Traa uit 1996. Daarin werd al voor ondermijning gewaarschuwd. In de tussentijd is de georganiseerde criminaliteit zo geïnstitutionaliseerd en geprofessionaliseerd dat je echt van een bedrijfstak kunt spreken. Die is vrij gemakkelijk toegankelijk voor jonge mensen, ook omdat wij drugs als iets normaals zijn gaan beschouwen.’
Hoe komt het dat corporaties nu ook met ondermijning te maken hebben?
Jongeren bouwen aan hun eigen toekomst Rochdale, Tiwos en Thuisvester, werkte een jaar lang aan de vraag: hoe vergroten we de weerbaarheid van professionals en bewoners tegen ondermijning? Ze kwamen tot 2 oplossingen:
1. Corporaties betrekken jongeren uit de wijk.
2. Een expertteam op dit onderwerp wordt vraagbaak voor de hele organisatie en organiseert workshops.
‘Corporaties concentreren zich door wettelijke regels steeds meer op hun kernactiviteit: het verhuren van goedkope woningen aan mensen met een »
‘Georganiseerde criminaliteit is zo geïnstitutionaliseerd en geprofessionaliseerd dat je echt van een bedrijfstak kunt spreken, die vrij gemakkelijk toegankelijk is voor jonge mensen’
laag inkomen. Leefbaarheid staat op het tweede plan. Door het passend toewijzen, ontstaan er concentraties van deze mensen in wijken. Dat is een voedingsbodem, ze kunnen elkaar beïnvloeden. De buurman doet het, dus waarom ik niet?’
‘Die neemt af. Je krijgt allemaal vreemde processen; dat iedereen het wel weet, maar zijn mond houdt, uit angst voor represailles of omdat het wordt getolereerd.’
‘Corporaties hebben mensen die achter de voordeur komen – huismeesters, vaklieden, medewerkers van sociaal beheer. Die kennen hun Pappenheimers.
Zij kunnen dingen signaleren, hebben langetermijnperspectief. Maar zelf criminele ondermijning signaleren, gaat nog een stap verder. Criminele ondermijning is voor mij altijd georganiseerde criminaliteit. En simpel gezegd: die zie je niet zo makkelijk, omdat criminele netwerken liefst onder de radar opereren. Kijk, je kunt ook te maken hebben met vervelende jongeren of individuen die er criminele praktijken op na houden. Maar dat is iets anders. Ik krijg wel eens de indruk dat corporaties heel veel als ondermijning zien. Om een goed beeld te krijgen moet je in gesprek met andere partijen – de gemeente, politie, beveiligingsbedrijven, zorg- en welzijnsorganisaties. Als ik corporatiedirecteur was zou ik daar toch elke paar maanden wel een uurtje mee willen praten; niet met namen en rugnummers, maar gewoon de temperatuur van het badwater peilen. Merken jullie nu ook dat er iets aan de hand is in die wijk? Ik weet: dat ligt gevoelig, ik heb het in sommige wijken wel eens geprobeerd, dan zie je bijna de argwaan over tafel ketsen. Dat is spijtig, want je hebt op dat gebied best veel initiatieven. Daar zie je corporaties niet of nauwelijks aanschuiven. Op individueel niveau kan ik mij dat voorstellen, je moet niet de politierol willen overnemen, maar op buurtniveau: dan vraag ik mij af: waarom eigenlijk niet?’
Ligt er ook een taak op sociaal gebied?
‘Ik vind van wel. Dat deden corporaties ook, volop, bijvoorbeeld in de Vogelaar-wijken. Daar zag ik corporaties zich van ganser harte scharen achter al die andere partners die ook bezig waren met het liften van wijken. Destijds werd daar kritisch over gedaan, daar heb ik ook aan meegewerkt, maar toch heeft het wel veel goeds gebracht. Je ziet helaas dat de corporaties zich daar tegenwoordig zeer terughoudend in opstellen.’
Rochdale wil kwetsbare jongeren zelf hun huis laten ontwerpen en bouwen. Is dat een goed plan om ondermijning te voorkomen?
‘Dat lijkt mij een uitstekend plan. Dan bied je een alternatief waarmee ze vooruit kunnen. Het helpt niets tegen ondermijning. Maar het is per slot van rekening het allerbelangrijkste om in een wijk positieve communities (onder jongeren) te krijgen. En ja, dan helpt dit.’
Hans Moors is gespecialiseerd in onderzoek en advies op het gebied van sociale veiligheid, ondermijnende criminaliteit, radicalisering en leefbaarheid.
Hij studeerde cultuurgeschiedenis (UU) en politieke filosofie (EHESS, Parijs).
Werkte als docent en onderzoeker, organisatieadviseur en lector integrale veiligheid. Was hoofd van de afdeling veiligheid en criminaliteit, welzijn en zorg bij IVA Beleidsonderzoek en Advies (Tilburg University). Nu is hij partner van EMMA, Experts in Media en Maatschappij.
Rockzero Bouwsystemen zijn ons antwoord op de eisen van het moderne leven. Het innovatieve en circulaire bouwsysteem heeft een constructie die volledig uit steenwol bestaat. Hiermee bieden we een uitzonderlijk goed geïsoleerde bouwschil in combinatie met een buitengewone constructieve draagkracht. Het resultaat: een hoge bouwkwaliteit en een ultiem comfort. rockwool.nl/rockzero
Koolmonoxidevergiftiging blijft helaas een actueel onderwerp, zeker in het najaar en de winter als bewoners meer tijd in huis doorbrengen. De gevaren van dit giftige gas liggen constant op de loer of zijn zelfs al sluipend actief binnen woningen. Een betrouwbare, gecertiiceerde CO-melder die tijdig alarmeert maakt het verschil tussen leven en dood.
Meer weten ? Ga naar www.veiligbijkoolmonoxide.nl
Of bel ons voor een persoonlijk advies dat past bij jouw situatie.
T: 038 4698 200
• Sloopwerken
• Asbestsanering
• Renovatie/herstel
U wilt geen half werk. U wilt niet alleen asbest saneren, maar ook weer iets moois opbouwen. En u wilt niet alleen een concurrerende prijs, maar ook vakmensen die hun werk verstaan. Man&Mach is asbestspecialist in Noord- en Midden Nederland en helpt u snel en vakkundig. Bij enkele panden, maar ook bij complete woningblokken. Samen werken we aan een gezonde en veilige woonomgeving.
Ad Hoc realiseert als leegstandbeheerder meer dan 25 jaar optimaal rendement van projecten. Met maatwerkadvies en innovatieve concepten. Samen met u bepalen wij de ideale mix van financieel-, sociaal- of leefbaarheidsrendement.
Of u nu kiest voor Tijdelijk Verhuur (inclusief Passend Toewijzen), Tijdelijk Beheer of Toezicht en Security, Ad Hoc realiseert uw project succesvol. Mét aandacht voor rendement.
Groot Hertoginnelaan 41 | 2517 EC Den Haag T. 070 312 03 33 | www.adhocbeheer.nl
Ashley is 24. Ze woonde met haar dochtertje bij haar moeder. Wij wisten niet beter dan dat alleen haar moeder op het adres woonde waar de huurachterstand al maanden gestaag opliep. En waar meldingen waren van overlast. Contact leggen lukte niet. Bellen, brieven en kaartjes, stickers op de deur. Niks werkte. Uiteindelijk was ontruiming onvermijdelijk. Pas toen ontdekten we dat Ashley er ook woonde. Met haar dochtertje van drie. De huurster zelf bleek maanden geleden vertrokken naar een ver buitenland. De boel de boel latend. Inclusief dochter en kleindochter. Ashley, op haar beurt, had het niet haar taak gevonden om op onze brieven, stickers en telefoontjes te reageren. Haar moeder was toch verantwoordelijk voor de huur? En zo vond ze zich terug op de slaapbank bij een moeder van een vriendinnetje van haar dochter.
Strikt genomen was onze kous daarmee af. Ashley huurde niet bij ons. We wisten per ongeluk van haar bestaan. Maar de medewerkers van onze afdeling Wonen lieten het er niet bij zitten. Samen met de lokale welzijnsorganisatie zochten ze contact. Ze boden haar een huis aan met een flinke stapel voorwaarden. Ashley stemde in, onder protest. Wat nou voorwaarden? Wat had ze fout gedaan? Pas toen ‘de instanties’ dreigden dat ze haar dochtertje kwijt zou raken ging ze overstag. Al snel bleek zelfstandig wonen ingewikkeld. Haar huis verwerd in een paar maanden tot een nauwelijks ingerichte ‘mancave’. Weer werd de huur niet betaald. Opnieuw bezochten we haar. Gelukkig deed ze nu wel open en accepteerde ze begeleiding. Opnieuw onder protest. Ook nu gaf haar dochtertje de doorslag: ze kon moeilijk met haar gaan zwerven.
Nu, weer een paar maanden later, lijkt ze de knop te hebben omgezet. Het huis is netjes. De huur wordt betaald. Wij houden nog altijd een oogje in het zeil. Wat de toekomst brengt weet ze niet. Wat ze wil gaan doen ook niet. Maar dat ze gelukkig wil zijn, dat weet ze wel. En ook dat je daar je best voor moet doen. Geweldig dat ook onze medewerkers zich dat realiseren. Moeite doen voor een jonge moeder, die eigenlijk boos is dat we ons met haar bemoeien. En die nu toch blij is dat we haar niet hebben los gelaten. Verschil maken in een mensenleven. Mooier dan dat wordt het niet.
Marco de Wilde is directeur-bestuurder bij Veluwonen in Eerbeek. marco.dewilde@veluwonen.nl
‘Dat ze gelukkig wil zijn, dat weet ze wel. En ook dat je daar je best voor moet doen’
Met de actie #ikwileenhuis
hebben huurders en woningzoekenden de wooncrisis een gezicht gegeven.
Mede-initiatiefnemer Stefan van Schaik blikt terug. ‘Dat veel mensen zich zelfs schamen voor hun woonsituatie heeft me echt geraakt.’
Stefan van Schaik, directeur-bestuurder WooncompagnieDe wooncrisis is een stille crisis. Natuurlijk weten we wel dat de woningmarkt compleet op slot zit. Kranten schrijven erover, actualiteitenprogramma’s besteden er aandacht aan. Het gaat in dat maatschappelijk debat echter vrijwel altijd over cijfers. Over de bijna 300.000 woningen die we in Nederland tekortkomen. Over mutatiegraden die tot een dieptepunt dalen omdat steeds minder bewoners van sociale huurwoningen verhuizen. Over het aantal daklozen dat in tien jaar tijd meer dan verdubbeld is. Maar cijfers geven de wooncrisis geen gezicht. Daarom hebben we deze zomer samen met de Woonbond en woningcorporatie Rochdale het initiatief genomen voor de actie #ikwileenhuis (zie kader).
Ik maak me al langer zorgen over de manier waarop we in Nederland omgaan met de sociale huursector. We mogen ontzettend trots zijn op onze traditie van goede en betaalbare sociale huurwoningen in wijken waarin mensen met verschillende achtergronden wonen. Mensen zijn daar niet gaan wonen omdat ze nergens anders terecht konden. Een sociale huurwoning is geen voorziening; het is een huis waarin je met plezier moet kunnen wonen. Langzaam aan verandert dit echter en dreigt het mis te gaan met onze mooie traditie. In onze sociale huursector kan er eigenlijk niemand meer bij. Vooral in stedelijke gebieden zijn de wachttijden voor een betaalbare huurwoning hopeloos lang.
De verhalen die wij met de actie #ikwileenhuis hebben opgehaald zijn soms heftig. De meeste mensen hebben gelukkig wel nog een dak boven hun hoofd, maar een steeds grote wordende groep heeft geen eigen thuis. Volwassen
kinderen wonen gedwongen nog bij hun ouders. Mensen bivakkeren bij vrienden op de bank. Ouders delen met hun kleine kinderen één slaapkamer. Niet meer mobiele ouderen komen de deur niet uit omdat ze op een bovenwoning zitten. Het zijn allemaal verhalen van doodgewone mensen. Ze zijn niet verslaafd, hebben geen verkeerde keuzes in hun leven gemaakt, zijn niet onverantwoord met hun geld omgegaan. Ze kunnen alleen geen kant op omdat in Nederland sprake is van een enorm tekort aan passende woningen.
Wat mij nog het meest heeft geraakt in deze persoonlijke ervaringen is dat veel mensen zich schamen voor hun situatie. Dat was voor mij een extra stimulans om door te gaan met onze actie. Want uiteraard is de huidige wooncrisis niet aan hen te wijten. Zij kunnen niks veranderen aan het woningtekort. Wij, de professionals, kunnen dat wel. Wij kunnen het verschil maken. Maar dan moet Den Haag ons daar de ruimte voor geven.
Kwartaal huur kwijt Vooral de verhuurderheffing zit ons daarbij keihard in de weg. Samen met de vennootschapsbelasting dragen we nu per woning al bijna een kwartaal aan huur af aan deze belasting op het huren. Door een stijging van de WOZ-waarde stijgt dat bedrag straks misschien nog richting vier maanden huur. De verhuurderheffing is in 2013 ingevoerd als een tijdelijke extra belasting om de staatsschuld terug te dringen tijdens de financiële crisis. Die crisis is voorbij. En nu we midden in een wooncrisis zitten, is het onverantwoord om die heffing in stand te houden. Daarom hebben we met de 180 corporaties achter de actie #ikwileenhuis formeel bezwaar gemaakt tegen deze jaarlijkse belasting van 1,7 miljard euro. Behalve onredelijk
en onrechtvaardig is de verhuurderheffing ook in strijd met de Woningwet. Die zegt immers dat wij onze middelen in moeten zetten in het belang van de volkshuisvesting. Dat betekent niet dat die middelen ongeoormerkt in de staatskas mogen verdwijnen. Wij willen nieuwe woningen bouwen, investeren in doorstroming, in nieuwe woonvormen. Kortom alles doen wat helpt om de wooncrisis op te lossen. De gebundelde verhalen van #ikwileenhuis hebben we op 11 november aangeboden aan de Tweede Kamer. De mensen over wie het gaat, zaten in grote getalen op de publieke tribunes in de commissiezaal. De huurders dus, waarvan tegenwoordig een groot deel ook woningzoekende is. Ook hun
massale aanwezigheid heeft me geraakt. De verhuurderheffing is in politiek Den Haag inmiddels bij alle partijen een thema. De gezichten van de mensen die achter de wooncrisis schuilgingen, hebben daarbij geholpen. En wij zullen namens hen van ons blijven laten horen.
In september startten 180 corporaties op initiatief van de Woonbond, Rochdale en Wooncompagnie de actie #ikwileenhuis. Zij riepen mensen op hun persoonlijke verhalen te delen om zo de wooncrisis een gezicht te geven. De honderden reacties zijn verspreid via sociale media en verzameld in een bloemlezing. Deze is te vinden op www.wooncrisis.nl.
‘Deze mensen kunnen geen kant op omdat in Nederland sprake is van een enorm tekort aan passende woningen’
technologie met R-32 koudemiddel (GWP 675)
tot –15° C
(KA14853)
Kies voor het gemak én de uitstraling van het innovatieve intercomsysteem van Intratone. Strakke individuele displays voor alle gebruikers. Eenvoudig op afstand en in real-time aan te passen door de beheerder via een beveiligde website. Plus: gegarandeerd lagere kosten door snelle installatie en nauwelijks onderhoud.
Maak nu een demo-afspraak via www.intratone-home.nl of neem contact op met het Intratone Team:
•Clément Robert (Regio Zuid-West en Noord NL): crobert@intratone.nl, +32 (0) 494 165 652
•Nordin Bellazghari (Regio Amsterdam en Flevopolder): nbellazghari@intratone.nl, 06 - 2847 4528
•Johan van Dop (Regio Oost NL): jvandop@intratone.nl, 06 - 3826 8844
Intratone is een merk van Cogelec en is het best verkochte intercomsysteem in Frankrijk.
Scheuren in de gevel, klemmende deuren en ramen, scheve vloeren of een verzakte stoep: signalen dat er iets mis kan zijn met de fundering. ‘Ik schat dat 1 miljoen huizen in ons land hiermee potentieel te maken kan krijgen. Dat is een kwart van de woningvoorraad van vóór 1970’, zegt Dick de Jong, directeur van de stichting KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek). ‘Ik praat over een risico, er hoeft niet direct iets aan de hand te zijn.’
Nederlandse woningen kennen drie typen funderingen. Voor 1970 kregen huizen een fundering met houten palen of een zogeheten ‘fundering op staal’ (waarbij de muren rechtstreeks op de bodem rusten). Na 1970 gingen er betonpalen de grond in. Deze laatste groep loopt de minste risico’s, slechts 2 procent van de funderingsproblemen betreft huizen van de afgelopen 50 jaar.
Funderingsproblematiek krijgt steeds meer aandacht dankzij actuele thema’s als bodemdaling en klimaatverandering. Toch is dit maar een deel van het verhaal. Funderingsproblemen ontstaan ook door constructiefouten, schimmels (paalrot) of
bacteriën (palenpest). Daarnaast is er op sommige plaatsen sprake van ‘negatieve kleef’: het verschijnsel waarbij inklinkende grond aan de houten paal gaat hangen en een extra belasting vormt. De problemen zijn niet altijd zichtbaar. Als een woning in zijn geheel verzakt, kan het even duren voordat de huiseigenaar zich ervan bewust wordt.
De Jong: ‘De grootste uitdaging ligt nog altijd in gebieden met een slappe klei- of veenbodem, dus het noorden en het westen. Door de droge zomer van 2018 zien we een versnelling van deze problematiek, maar duiken ook ineens funderingsproblemen elders in Nederland op. Van de meldingen die we afgelopen jaar ontvingen bij ons nationale funderingsloket, kwam meer dan een kwart uit onverwachte gebieden: Overijssel, Gelderland, NoordBrabant, Drenthe. Dat is een direct gevolg van klimaatverandering.’
In het Gelderse Zevenaar kunnen ze erover meepraten. In de afgelopen tijd ontving Baston Wonen rond 30 meldingen van huurders over mogelijke funderingsproblemen. ‘We merken dat er versneld verzakkingen plaatsvinden door inklinking van de grond’, zegt Tom de Wit, projectleider van het team dat de funderingsstrategie moet bepalen. ‘Door de extreme droogte van de afgelopen twee jaar heeft de bodem aan volume ingeleverd. De meldingen die we krijgen gaan voornamelijk over woningen met een fundering op staal.’
Grootschalige aanpak van funderingsproblematiek staat bij Baston Wonen nog in de kinderschoenen. Ze inventariseren nu eerst de meldingen, waarna ze bepalen in welke gevallen uitgebreid funderingsonderzoek nodig is en waar monitoring voorlopig volstaat. ‘Wat we willen weten is welke wijken de meeste schade hebben en welke aanpak daarbij hoort.’
Woningcorporaties die mogelijke funderingsschade constateren, moeten rekening houden met een proces van minimaal twee jaar tot aan de oplevering van de nieuwe fundering, vertelt Martine Coevert, zelfstandig adviseur Funderingsaanpak en adviseur Bodemdaling voor de gemeente Rotterdam. Funderingsproblematiek is uitermate complex. Allereerst is er de techniek: uitgebreid funderingsonderzoek met een duik in de archieven en het verrichten van metingen en monsters. Bij voorkeur te combineren met bodemonderzoek, om verrassingen rond vervuiling tijdens de uitvoering te voorkomen.
‘Meldingen van funderingsproblemen kwamen het afgelopen jaar voor meer dan een kwart uit onverwachte gebieden’
De kaart maakt de risicogebieden van funderingsproblemen inzichtelijk. In 2018 maakte Ingenieursadviesbureau Sweco de kaart op basis van gegevens van Deltares. Alex Hekman, Business Director Water van Sweco, licht toe: ‘Risico’s op schade aan woningen en funderingen treden normaal gesproken vooral op bij huizen die ge bouwd zijn op houten palen in de meest zettingsgevoelige gebieden. Dit zijn vooral veengebieden die op de kaart in rood zijn aangegeven. Als de houten paalkoppen droogvallen kan op termijn funderingsschade optreden, waardoor de woningen verzakken en er scheuren in de muren komen. 750.000 tot 1 miljoen woningen in het rode gebied loopt risico op funderingsschade.’
‘Met name in de droge zomer van 2018 kregen we ook meldingen uit de minder zettingsgevoelige gebieden, blauw en geel, van hui zen die rechtstreeks op de ondergrond (ook wel genoemd: op staal) zijn gefundeerd. Dit zijn doorgaans gebieden met klei in de bovengrond. Het aantal woningen in dit gebied is natuurlijk vele malen groter, maar we hebben geen inzicht in hoeveel woningen in dit gebied op staal of op palen staat. Huizen in dit gebied op palen lopen een minder groot risico, behalve als een aanbouw anders is gefundeerd dan het hoofdgebouw.’
Uit het funderingsonderzoek volgen drie mogelijke conclusies: groen (niets aan de hand), oranje (geen acuut gevaar, maar monitoring gewenst) en rood (fundering moet worden vervangen). In het geval van een rood stoplicht volgen het aanvragen van offertes en vergunningen en het regelen van financiering, de werkvoorbereiding en uiteindelijk de uitvoering en oplevering van het herstel.
Veel complexer dan de techniek is volgens Martine Coevert het communicatieve aspect. Niet alleen huurders, maar ook buren moeten in het proces worden betrokken. Bij gespikkeld bezit bijvoorbeeld is sprake van zogeheten mandeligheid, gedeeld eigendom van de fundering. Buren beslissen dan mee, moeten toestemming verlenen voor de werkzaamheden en zelfs meebetalen. Goed overleg is cruciaal. Boze buren kunnen flink dwarsliggen, zelfs een gang naar de rechter is niet uitgesloten. Coevert: ‘Corporaties kijken zakelijk naar funderingsherstel, maar particulieren veel emotioneler.
Vergelijk het met een rouwproces: ongeloof, boosheid, verdriet. Je zit al gauw op zo’n 80.000 euro per woning, dat zijn immense bedragen. Ik heb meegemaakt dat mensen hun hele pensioenspaarpot erin moesten steken. Dat is keihard.’ Corporaties doen er daarom bij mandeligheid goed aan ruim de tijd te nemen voor het voortraject. Daarnaast is tijdens de uitvoering communicatie met omwonenden belangrijk. ‘Maak kenbaar waar mensen terecht kunnen met klachten, hou ze op de hoogte. Dat komt het begrip ten goede.’
Toch biedt funderingsherstel ook kansen, zegt Coevert. Het kan bijvoorbeeld samengaan met de bouw van een extra woonlaag, verduurzaming of noodzakelijke renovaties. Het is daarom belangrijk bij funderingsproblemen goed te kijken naar de woning of het complex als geheel. Is het de kosten voor het herstel nog waard? Of is sloop en nieuwbouw een betere optie?
Het nationale funderingsloket van het KCAF verzamelt meldingen en maakt een analyse van typen woning, bouwperiodes, type fundering en woonplaats. Zo ontstaat een landelijk beeld van de problematiek. Op basis hiervan is door het KCAF de Funderingsviewer Indicatieve Aandachtsgebieden ontwikkeld, waarop risicovolle gebieden zijn aangemerkt.
In een beperkt aantal gemeenten is voor het funderingsonderzoek een gemeentelijke subsidie mogelijk. Daarnaast heeft een groeiend aantal gemeenten zich aangesloten bij het Fonds Duurzaam Funderingsherstel.
Handige sites: www.kcaf.nl, www.klimaatschadeschatter.nl, https://geocontent.rvo.nl/funderingsviewer_storymap/ en www.svn.nl/overheden/onze-fondsen/fonds-duurzaamfunderingsherstel/
Woonstad Rotterdam heeft zo’n 17.000 woningen op houten palen. Sinds een jaar of vijf voert de corporatie grootschalig funderingsherstel uit. Het gaat om projecten van zo’n 50 tot 100 woningen per keer, waarbij per jaar van maximaal 150 woningen de funderingen worden hersteld. Ettelijke honderden woningen wachten nog op aanpak of worden nauwlettend in de gaten gehouden. ‘Het is geen exacte wetenschap’, aldus Saskia de Vries, procesmanager bij Woonstad Rotterdam. ‘Voor bewoners is dat soms lastig. Dan blijkt uit onderzoek dat de fundering onvoldoende is, maar wachten we toch nog even met de aanpak, omdat de situatie stabiel lijkt.’ ‘Als we overgaan tot funderingsherstel, ligt onze belangrijkste focus altijd bij de huurders. In welke situatie komen deze mensen terecht? De markt in Rotterdam zit behoorlijk op slot, wij hebben weinig ruimte voor wisselwoningen. Dus kiezen we vaak noodgedwongen voor een aanpak in bewoonde staat. ’De Vries: ‘Ongeveer een jaar voordat de werkzaamheden beginnen, gaan we de huurders grootschalig informeren. Tijdens huisbezoeken en informatieavonden nemen we de consequenties voor een ieder door. Huurders die op de begane grond wonen, moeten er meestal uit en wonen acht maanden tot een jaar elders. Huurders op de woonlagen erboven kunnen vaak blijven, maar wonen op een bouwplaats. Dat levert veel geluidsoverlast op, met name bij het maken van inkassingen (zagen in de muren) of het heien van nieuwe palen. Maar ook stofoverlast, modder.’
:
‘ Woningcorporaties kijken zakelijk naar funderingsherstel, maar particulieren veel emotioneler. Vergelijk het met een rouwproces: ongeloof, boosheid, verdriet’
ADVISEUR FUNDERINGSAANPAK MARTINE COEVERT
Toch hoeft dat niet te leiden tot een klachtenregen. ‘Ik vind dat mensen meestal verrassend begripvol zijn.’ Problematischer wordt het als de planning uit de hand loopt. Want begrip heeft een houdbaarheidsdatum, heeft De Vries gemerkt. ‘Wij hebben relatief veel bewoners die overdag thuis zijn, voor hen is het heel ingrijpend. Spelen er medische klachten bij huurders, dan kijken wij of we tijdelijk een andere plek kunnen aanbieden. We hebben ook altijd rustwoningen, waar mensen overdag naartoe kunnen. En met aannemers maken we goede afspraken over werkuren.’ Een actieve gemeente is een waardevolle bondgenoot. Niet alleen voor infor-
matie over de historie van een wijk of grondwaterstanden, maar ook in de communicatie. Dit geldt zeker in Rotterdam, vertelt Saskia de Vries. ‘Het Funderingsloket probeert huiseigenaren op alle mogelijke manieren te stimuleren tot funderingsonderzoek.
Dat gebeurt in de vorm van een carrousel, ze gaan van wijk naar wijk. Wij kunnen veel gemakkelijker in gesprek met mandelige buren, als de gemeente eerst in de wijk is langs geweest. Huiseigenaren weten dan al wat er speelt. Vaak zijn ze zelfs blij als we aanbieden dat wij het herstel organiseren en zij een redelijk deel van de totale kosten meebetalen. Voorafgaand aan de werkzaamheden doet de gemeente soms een extra informatieronde in de wijk. Wij zijn daar heel blij mee.’
Helaas is Rotterdam een gunstige uitzondering, zegt Dick de Jong (KCAF). ‘Een aantal gemeenten in ons land is heel actief, maar dat zijn speldenprikken.’ Hij zou graag meer gemeentelijke verplichtingen zien. ‘Wij maken nu bijvoorbeeld voor een aantal gemeenten en corporaties funderingskaarten (Funder Maps), maar eigenlijk zou dit voor alle gemeenten verplicht moeten zijn. Corporaties kunnen aan de hand van die kaarten de “hotspots” van hun woningvoorraad bepalen.’
Daarnaast zouden gemeenten kunnen nadenken over het plaatselijk aanpassen van de grondwaterstand, daar waar dit technisch kan en verantwoord mogelijk is. ‘In Rotterdam loopt op dit moment een proefproject dat wellicht 400 funderingen kan redden. Een potentiële maatschappelijke schadepost van 32 miljoen euro. Diverse gemeenten leggen op verschillende plaatsen zogeheten DIT-riolen (Drainage Infiltratie Transport) aan, waarmee de hoogste en laagste pieken van de grondwaterstand worden afgevlakt. Ook daarmee kan schade aan funderingen worden voorkomen.’
Volgens Dick de Jong is het vooral belangrijk dat funderingsproblematiek onderdeel wordt van de prestatieafspraken. Ook de rol van de gemeente wordt dan vastgelegd. ‘Bijvoorbeeld waar het gaat om een goede waterhuishouding. Dat kan het behoud zijn van je huis. Ook communicatie vanuit de gemeente richting huiseigenaren en omwonenden kan deel uitmaken van de prestatieafspraken. Op die manier wordt de gemeente veel meer op scherp gezet.’ In Rotterdam maakt de funderingsproblematiek inmiddels deel uit van de prestatieafspraken.
‘Maak funderingsproblematiek onderdeel van prestatieafspraken’
Bij Giesbers snappen we dat een open samenwerking tussen opdrachtgever en partners tot meerwaarde leidt. Bijvoorbeeld door regisserend opdrachtgeverschap als het gaat om kwaliteitsborging. Lees meer over onze visie op ontwikkelen en samenwerken op www.giesberswijchen.nl. Wat is uw droom?
16 min of meer persoonlijke vragen en 16 vragen over sociale huisvesting. Deze keer beantwoordt Zef Hemel, planoloog, 16 van deze vragen.
TEKST: ELSKE KOOPMAN, FOTO: JEROEN POORTVLIET
Aan welk huis bewaart u de beste herinneringen?
‘Dat was de Noorderstraat in Amsterdam. We woonden antikraak boven de machinefabriek in een bouwvallig zeventiende-eeuws pand. We hebben een goddelijke tijd gehad daar, pal achter de Prinsengracht, met een zee aan ruimte.’
Als u de baas was van Aedes, wat zou u als eerste doen?
‘De boel eens flink opschudden. Als er een urgent vraagstuk is in Den Haag, dan is het wonen en sociaal wonen. De wachttijden zijn zo lang, het ministerie is verdwenen, de hoeveelheid daklozen groeit enorm. En dat in Nederland.’
‘Wat een rare vraag. Hij moet opvang krijgen. Vroeger hadden we manieren om daarmee om te gaan. Er zijn andere oplossingen, menselijker met aandacht en begeleiding.’
Waar moet de hoogte van de huur van afhangen?
‘Van draagkracht. Ik vind dat mensen niet meer dan een kwart van hun inkomen kwijt moeten zijn aan woonlasten.’
‘De bevolking groeit en vooral het aantal eenpersoonshuishoudens. Dus zijn er veel kleine huurwoningen nodig, vooral in de steden voor mijn studenten en jonge werkende mensen. Honderdduizenden relatief kleine huurwoningen.’
Hoe ervaart u uw dagelijkse woon-werkverkeer?
‘Ik ben blij dat ik dat op de fiets of lopend kan doen. Ik weiger nog langer met de auto te gaan.’
Wanneer was u voor het laatst verschrikkelijk boos? ‘Hahaha… Daarvoor moet ik in mijn geheugen graven. Toen ik directeur van de Rotterdamse Academie voor Bouwkunst en we naar Heijplaat moesten verhuizen. Ik was zo kwaad. Ik ben verhuisd en in Amsterdam gaan wonen en werken.’
Uw buurmeisje van acht vraagt wat voor werk u doet. Wat antwoordt u?
‘Ik ben planoloog. Dat begrijpt ze niet, maar als ik zeg dat ik steden bouw, krijg ik stomverbaasde reacties. Mensen weten vaak niet dat zoiets bestaat.’
Wat vindt u positief aan de sociale huisvesting in Nederland?
‘De geweldige geschiedenis. Die is zo mooi. Solidariteit proef ik niet meer. Humaan is het nog wel: we zorgen goed voor elkaar. Jammer is dat sociale huisvesting naar het economisch domein is verplaatst. Termen zoals scheefwonen, doelgroepenhuisvesting en inkomensgrenzen zijn technisch, uiteindelijk gaat het over mensen.’
Wat zou u doen aan de wachttijden voor een sociale huurwoning?
‘Ik zou ze willen halveren, geen idee wat daarvoor nodig is. In Singapore hebben ze 80 procent sociale huur om de inwoners te beschermen tegen de buitenlanders die er willen wonen. In Nederland internationaliseren we zo snel, dat we onze huurders ook beter moeten beschermen.’
Met wie zou u het liefst een uur in de lift vastzitten?
‘Fotografe Rineke Dijkstra. Ze fotografeert mensen en laat ze nu aan het woord over Rembrandts Nachtwacht Zo mooi. Hoe meer je met mensen praat, hoe beter je ze begrijpt.’
Stel u gaat op proef wonen in een corporatiewoning, waar zou u op letten?
‘Het eerste is de gehorigheid. Ik ben erg gevoelig voor geluiden en vind geluidoverlast het ergste dat er is. Ik zou ook letten op de levendigheid. Een uitgestorven buurt vind ik vreselijk. Ik wil rust in huis en reuring op straat.’
Wat vindt u zo belangrijk dat u het wilt meegeven aan de volgende generatie?
‘Ik probeer mijn studenten net als mijn kinderen duidelijk te maken dat je zelfontplooiing alleen met anderen bereikt. Dat vind ik zo mooi. Hoe socialer je je gedraagt, hoe beter je je ontwikkelt.’
Hoe duurzaam is uw eigen woning?
‘Ik ben net uit de verbouwing. We hebben de tuinkamer opnieuw opgetrokken en goed geïsoleerd met dubbelglas. Verder nog een karrenvracht aan plannen. We doen het in stapjes, we komen van ver in dit vroeg twintigste-eeuwse huis.’
Zijn er in 2050 nog woningcorporaties?
‘Dat is de vraag. Ik geloof heilig in wonen in coöperaties: verbanden van vrienden en bekenden die samen wonen in een groot pand. Niet in huizen van grote woningcorporaties. Die kennen hun huurders niet meer. Alles draait om efficiëntie. Wonen is persoonlijk en moet iets sociaals zijn.’
Wat doet u zaterdagochtend?
‘Uitgebreid ontbijten en de opstelling van het hockeyteam van mijn dochter in elkaar zetten, want ik ben de coach. Het is aanpoten, maar leuk om de tactiek en strategie te bedenken bij een croissantje.’
Planoloog, Wibautleerstoel, hoogleraar Grootstedelijke vraagstukken aan de Universiteit van Amsterdam en visionair.
Met de hashtags #trotsophuren en #dagvanhethuren brachten corporaties in oktober 2019 de (goede) dingen die ze doen en waar ze trots op zijn onder de aandacht van een breder publiek. Veel corporaties gebruikten deze dag ook om met hun huurders te praten. »
Iedere corporatie die meedeed aan de Dag van het Huren deed dat op haar eigen manier. Bij Sité Woondiensten gingen 40 medewerkers in Doetinchem de buurt in om met huurders onder andere te praten over hun contact met de buren. Op verschillende plaatsen in Katwijk en Rijnsburg stonden medewerkers van Dunavie klaar om antwoord te geven op vragen van bezoekers. De Kernen en De Goede Woning Neerijnen verwelkomden in Ophemert 200 huurders voor een high tea en een praatje. Mozaïek wonen ging op vijf locaties in Gouda en Bodegraven met bewoners aan de slag om de buurt nog mooier te maken. Daarnaast organiseerden zij een lunch voor en door bewoners. Mooiland stelde haar kantoor in Grave open voor huurders. Zij konden langskomen om vragen te stellen en van alles te ontdekken over duurzaam wonen. UWOON opende samen met de huurdersraad in winkelcentra in Harderwijk, Ermelo en Elburg popup-vestigingen. Huurders en belangstellenden konden er terecht met hun vragen over huren, zonnepanelen, onderhoud en leefbaarheid in de wijk. In Roermond organiseerde Wonen Limburg een verhalenfestival. Een statushouder vertelde hoe hij probeert een plekje in onze maatschappij te krijgen, mensen vertelden over het werk in de mijnen vroeger en een rapper over zijn leven in Nederland. Woningbouwvereniging St Willibrordus hield in Wassenaar een informatiemarkt, onder andere voor starters op de woningmarkt. In wijken in Meppel, Hoogeveen en Steenwijkerland gingen medewerkers van Woonconcept op bezoek bij huurders. En in Breda was theesalon De Struyck open, een tweede thuis voor wijkbewoners en huurders van WonenBreburg
Wie hoge kwaliteit op nummer één heeft staan, wil een partner voor wie dat ook geldt. Een partner die overtuigt met producten van uitzonderlijk hoge kwaliteit voor sanitair, gas en verwarming en die zelfs bij de grootste uitdagingen de details niet uit het oog verliest. Of dat nu persoonlijk op de bouwplaats is, telefonisch of in één van de seminarcentra van Viega. Viega. Höchster Qualität verbunden.
Aan nieuwe woningen is overal behoefte. Woningcorporaties blijven, soms tegen de verdrukking in, bezig met nieuwbouw. In de nieuwe stadswijk Hogekwartier in Amersfoort slaagt de Alliantie erin om samen met Portaal en de gemeente een flink aantal nieuwe sociale huurwoningen te realiseren. Het project heeft een looptijd van 2007 tot 2020. Hoe ga je om met de obstakels en veranderde omstandigheden die je onderweg tegenkomt?
Schaarste op de woningmarkt is geen nieuw fenomeen. Het tekort aan betaalbare woningen is echter zo hard toegenomen, dat politiek Den Haag openlijk spreekt over een ‘wooncrisis’. Lange wachtlijsten voor een sociale huurwoningen zijn ook in Amersfoort een gegeven. ‘De vraag is vele malen groter dan het aanbod, ook hier is de woningmarkt overspannen’, zegt Menno Tigelaar, wethouder Wonen. ‘Vooral starters en mensen met een middeninkomen hebben moeite om een geschikte woning te vinden. De wachttijd voor een sociale huurwoning is gemiddeld zo’n negen jaar.’
Behalve met een tekort aan woningen, kampt Amersfoort in diverse wijken ook met sociale en economische problemen. Woningen die niet meer voldeden aan de eisen van deze tijd, buurten die achteruit gingen. Sinds 2006 werken in het programma Amersfoort Vernieuwt de gemeente en corporaties de Alliantie en Portaal samen met bewoners en maatschappelijke organisaties aan projecten om het leven in wijken op veel gebieden prettiger te maken. De groot-
schalige verbetering van buurten en wijken begon bijna dertien jaar geleden met bouwprojecten, renovatie en veel sociale projecten, en loopt nog door tot zeker 2020.
Een van de gebieden waar Amersfoort vernieuwt is Hogekwartier, een nieuwe stadswijk die de wijken Liendert en Schuilenburg met elkaar verbindt. ‘Na ruim twee jaar van gesprekken presenteerden we eind 2007 het plan voor wat toen nog de Hogewegzone heette’, vertelt gebiedsontwikkelaar Dieuwke Leveling van de Alliantie. Inmiddels is de stadswijk Hogekwartier een van de grootste woningbouwprojecten van de stad.
Waar eerst nog grasland en wat oude kwekerijen stonden, verrijst nu een nieuwe stadswijk met 830 woningen, een mix van 430 huurwoningen, 400 koopwoningen, en 600 vierkante meter bedrijfsruimte. Ongeveer 37 procent van de woningen is sociale huur. Verschillende appartmentengebouwen gaan trapsgewijs de hoogte in, met daartussen
eengezinswoningen. Blikvanger is het nieuwe zwem- en sportcomplex Amerena. De ontwikkeling van het gebied is in handen van de Alliantie Ontwikkeling, de projectontwikkelaar van de corporatie.
Joan van der Burgt, sinds 10 maanden directeur van de Alliantie in de regio Amersfoort, rijdt elke dag op weg naar haar werk over de Hogeweg en ziet de woontorens van het Hogekwartier als iconische markeerpunten verrijzen. ‘Toen ik vorig jaar in Amersfoort de taak van regiodirecteur op me nam, was mijn eerste rondleiding in het Hogekwartier. Ik heb veel respect voor wat we hier de afgelopen dertien jaar tot stand hebben gebracht, samen met onze partners in de stad. We hebben een substantieel groot aantal woningen toegevoegd, betaalbaar maar ook in het middeldure segment. Een mooie mix, die ook doorstroming op gang kan brengen.’
Leveling: ‘In de omliggende wijken zijn bijvoorbeeld veel eengezinswoningen uit de jaren 70. We hopen dat er beweging op gang komt. Bijvoorbeeld van senioren die hun te grote woning liever inruilen voor een gelijkvloers appartement met lift.’
Van der Burgt trof in Amersfoort een goed lopende samenwerking aan, zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau: ‘De afspraken die in 2006 al zijn gemaakt, leiden anno 2019 nog steeds tot mooie resultaten. We weten elkaar te vinden als de plannen bijsturing nodig hebben. De gemaakte afspraken bieden een stevige basis om ons aan de ambities te houden, maar ook ruimte om flexibel om te gaan met veranderingen.’
‘In de samenwerking is het belangrijk geweest dat we afspraken op hoofdlijnen hebben gemaakt’, wijst ook wethouder Tigelaar als succesfactor aan. ‘In zo’n langlopend traject kan er van alles veranderen, de afspraken boden ons de ruimte om gaandeweg de precieze invulling te bepalen.’ Daarnaast was het voor zowel de gemeente als de corporatie zaak om de continuïteit te waarborgen. ‘Als je het eens bent over ambities, durf dan langjarig commitment aan te gaan’, raadt Van der Burgt andere corporaties aan. ‘Niet alleen tussen
Waar eerst nog grasland en wat oude kwekerijen stonden, verrijst nu in Hogekwartier in Amersfoort een nieuwe stadswijk met 830 woningen, een mix van 430 huurwoningen, 400 koopwoningen, en 600 vierkante meter bedrijfsruimte.
Ongeveer 37 procent van de woningen is sociale huur.
‘Als je het eens bent over ambities, durf dan langjarig commitment aan te gaan’
Dieuwke Leveling van de Alliantie: ‘We hopen dat er beweging op gang komt. Bijvoorbeeld van senioren die hun te grote woning liever inruilen voor een gelijkvloers appartement met lift in Hogekwartier.’
De eengezinswoningen die zomer zijn opgeleverd zijn nog niet gasloos, maar voldoen wel ruimschoots aan de geëiste EPC van , in het huidige Bouwbesluit. De appartementen en eengezinswoningen die nu in aanbouw zijn, hebben al geen gasaansluiting meer.‘
bestuurders, maar juist ook op uitvoerend niveau. Betrek de organisatie erbij en borg het goed. Dat biedt een stevige basis met ruimte voor flexibiliteit, ook al veranderen de mensen die aan tafel zitten.’
Amersfoort Vernieuwt kreeg onder andere te maken met een economische crisis, waardoor de bouw vertraging opliep. Ook kwam er, terwijl het project al gaande was, een nieuwe Woningwet die corporaties een andere rol en positie gaf. Tel daar de nieuwe eisen op het gebied van duurzaamheid en een overvraagde bouwsector bij op. Uitdagingen genoeg voor de continuïteit en betaalbaarheid van de nieuwbouw in Hogekwartier.
Waar veel corporaties tegenwoordig te kampen hebben met stijgende bouwkosten en een tekort aan personeel en materialen in de bouwsector, blijft de Alliantie dit nog bespaard. Leveling: ‘De woningen die we nu bouwen en opleveren, hebben we meer dan twee jaar geleden inge-
kocht. Toch zat de economische crisis ons wel degelijk in de weg.’ Het oorspronkelijke plan bevatte ondergrondse parkeergarages onder alle woningen, niet alleen voor de hoogbouw, ook voor de eengezinswoningen. ‘Toen het economische tij keerde, hebben we ons natuurlijk afgevraagd: zijn dure parkeergarages nog wel wenselijk? Kunnen we het geld dat daarvoor is gereserveerd, niet beter in woningen stoppen?’, schetst Van der Burgt het dilemma. De corporatie moest hiermee terug naar de gemeente, één van de uitgangspunten van Hogekwartier was immers ‘geen blik op straat’, om de openbare ruimte zo vrij mogelijk te houden.
Tigelaar: ‘Bij de beslissing om de parkeergarages onder de laagbouw te schrappen, gingen we niet over één nacht ijs. Maar ook wij zien het belang dat de woningen er komen. Dus doe je water bij de wijn en maak je een nieuw plan om aan de vraag naar mobiliteit te voldoen.’
De beslissing om geen garage te bouwen onder de ‘middenvelden’ met eengezinswoningen betekende veertig par-
Woningcorporaties hebben hun ambities vastgelegd in de Aedesagenda 2020-2023: Wonen in Nederland, dat doen we samen.
Ze hebben vijf prioriteiten:
1. Huren die te betalen zijn
2. Overal voldoende en passende sociale huurwoningen
3. Duurzame huurwoningen zonder extra woonlasten voor huurders
4. Huurwoningen in gemengde wijken waar mensen zich thuis voelen
5. Goede randvoorwaarden en gezonde bedrijfsvoering
Corporaties staan pal voor een brede sociale huursector: sociale huur mag niet afglijden tot een armenvoorziening. Om het woningtekort terug te dringen, houden corporaties hun ambitie om jaarlijks 34.000 woningen te bouwen. Corporaties willen ook middeldure huurwoningen kunnen bouwen, zodat mensen met een middeninkomen weer een betaalbaar huis kunnen vinden. Waar geen woningtekort is, richten corporaties zich vooral op het goedhouden van hun woningvoorraad en op het behoud van leefbaarheid in dorpen en wijken.
Tegelijkertijd lopen corporaties voorop in het verduurzamen van huizen. Alle woningen moeten CO2-neutraal zijn in 2050. De opgave om iedereen in Nederland goed te laten wonen is groot en corporaties kunnen dat niet alleen. Zij werken graag samen met partners, van huurders en gemeenten tot welzijnsorganisaties en politie. Aan de politiek vragen corporaties om de juiste randvoorwaarden, landelijk en lokaal.
Lees meer op: www.aedes.nl/Aedesagenda
Maarten Jutte vindt Hogekwartier een fijne buurt om te wonen. Hij woont in één van de units van het hostel Hirundo. Het Leger des Heils biedt hier in een veilig thuis en begeleiding aan 35 mensen met een verslaving. De begeleiding in het hostel is erop gericht weer een zo normaal mogelijk leven te leiden. Bewoners worden aangemoedigd weer voor zichzelf te koken en aan het werk te gaan. Ze kunnen doorstromen van een kamer met eigen sanitair naar een inpandig appartementje. Een volgende stap is zelfstandig wonen.
Menno Tigelaar (links op de foto), wethouder Wonen in Amersfoort: ‘Vooral starters en mensen met een middeninkomen hebben moeite om een geschikte woning te vinden. De wachttijd voor een sociale huurwoning is nu gemiddeld zo’n negen jaar.’
Meneer Yildirim (rechts op de foto) trok bijna jaar geleden met zijn gezin van vier kinderen in een van de eerste opgeleverde eengezinswoningen in Hogekwartier. Daarvoor woonde hij aan de overkant van de Hogeweg, in een portiekflat die inmiddels is gesloopt.
keerplekken minder. Niet direct een logische keus voor een wijk die vrij ver van het station, maar juist wel direct aan de uitvalswegen ligt. Het aangepaste stedenbouwkundig plan bood ruimte voor creatieve oplossingen: een nieuw mobiliteitsplan. Naast aandacht voor goed openbaar vervoer, is er voor bewoners straks de mogelijkheid om gebruik te maken van elektrische deelauto’s die te reserveren zijn via een app. ‘Toen we dit in 2017 voorstelden, was het een heel vooruitstrevend idee. Inmiddels is het door de huidige aandacht voor klimaat juist een concept dat past bij de tijd’, aldus Leveling.
Ook nieuwe wet- en regelgeving dreigde tot wijziging van de plannen te leiden. Er was al besloten om ook commerciële ruimtes op de begane grond van het eerste bouwveld te ontwikkelen, toen de nieuwe Woningwet werd aangenomen. Corporaties moesten zich voortaan alleen richten op sociale woningbouw. Leveling: ‘Corporaties zijn daar-
mee beperkt in gebiedsontwikkeling die sociale huur overstijgt. In Hogekwartier hebben we de plannen niet rigoureus omgegooid, maar gekeken wat er binnen de kaders van de nieuwe wet mogelijk was in exploitatie en beheer.’
Een ander voorbeeld van gewijzigde regelgeving is het besluit dat bouwaanvragen van na 1 juli 2018 gasloos moeten zijn. ‘In de velden 3a en 3b was al veel voorwerk verricht, maar waren de bouwvergunningen nog niet aangevraagd’, vertelt Leveling. ‘Die hebben we snel ingediend. Reageren op gewijzigde wet- en regelgeving vraagt om flexibiliteit, maar geeft ons ook de kans om dingen beter te doen. Woningen die we rond de zomer van 2019 hebben opgeleverd, zijn nog niet gasloos, maar voldoen met een EPC van 0 wel ruimschoots aan de geëiste EPC van 0,4 in het huidige Bouwbesluit. En de appartementen en eengezinswoningen die nu in aanbouw zijn, hebben al geen gasaansluiting meer.’ Van der Burgt: ‘Bij elke verandering zijn we blijven redeneren vanuit doelstelling: wat is goed voor de bewoners en de stad?’
Met een groot bouwproject als Hogekwartier is de krapte op de Amersfoortse woningmarkt niet opgelost. Tot 2030 wil Amersfoort daarom 1.000 nieuwe woningen per jaar toevoegen. Minimaal 35 procent sociale huurwoningen en 20 procent uit koop- en huurwoningen voor de middeninkomens.
Meneer Yildirim trok bijna 3 jaar geleden met zijn gezin van vier kinderen in een van de eerste opgeleverde eengezinswoningen in Hogekwartier. Daarvoor woonde hij aan de overkant van de Hogeweg, in een portiekflat die inmiddels is gesloopt. ‘Het is een leuke buurt, die heel centraal ligt én dicht bij de snelweg. Als freelance stoffeerder stap ik in mijn bus en rijd ik zo naar mijn klanten. Wat ik nog wel mis, is speelruimte voor de kinderen.’
Ook zijn overbuurman, meneer Hamed, is er niet rouwig om dat zijn oude woning is gesloopt. ‘Deze nieuwe woning is goed geïsoleerd en heeft geen onderhoud nodig.’ Op hun oude woonplek ‘de Hoven’ zijn een sporthal, een galerijflat en diverse blokken portiekwoningen gesloopt. Elders in Amersfoort zijn vergelijkbare portiekwoningen gerenoveerd. Langs de Hogeweg koos de Alliantie voor sloop en nieuwbouw, wat de gelegenheid bood voor woningverdichting. Leveling: ‘Dat gaf ons de kans om meer woningen terug te bouwen. Op de ruimte waar 162 woningen zijn gesloopt, komen in totaal 400 woningen terug.’
Beide bewoners hadden tijdens de bouw geen tijdelijke woonruimte nodig. Omdat de Alliantie heel bewust koos voor eerst bouwen en dan pas slopen, konden zij meteen verhuizen naar hun nieuwe huurwoning. Met Hogekwartier verdwijnt de krapte op de Amersfoortse woningmarkt niet. ‘Met een vol Amsterdam en een onbetaalbaar Gooi blijft centrumgemeente Amersfoort in trek als vestigingsplaats’, aldus Van der Burgt. Dit voorjaar presenteerde de gemeente dan ook een ambitieus ‘Deltaplan’. Tot 2030 wil Amersfoort 1.000 nieuwe woningen per jaar toevoegen. Tigelaar: ‘Vanwege het grote tekort aan betaalbare huurwoningen, stellen we als eis dat elk bouwproject uit minimaal 35 procent sociale huurwoningen bestaat en voor 20 procent uit koop- en huurwoningen voor de middeninkomens.’ Voor de ambities is maar beperkt de ruimte. Daarom zal Amersfoort vooral binnen de stadsgrenzen, op bestaande locaties, woningen moeten gaan ontwikkelen. De ervaringen met binnenstedelijk bouwen in Hogekwartier komen daarbij vast goed van pas.
Welke resultaten wilt u behalen in uw werk? Welke kennis en vaardigheden heeft u nodig om persoonlijk te groeien? De Academie voor Vastgoed heeft een breed scala aan opleidingen en cursussen die u de mogelijkheid geven om u nog verder te ontwikkelen in uw vakgebied. Het aanbod betreft zowel ééndaagse cursussen en leerlijnen die bestaan uit meerdere bijeenkomsten. U kunt er dus voor kiezen om een langer traject te doorlopen of om uw kennis in één dag bij te spijkeren.
Bewezen kwaliteit
Voor veel vastgoedprofessionals zijn de hoge slagingspercentages van de Academie voor Vastgoed een doorslaggevende factor om voor onze opleidingen te kiezen. Voor ons het bewijs dat ons opleidingsaanbod een kwalitatieve bijdrage levert aan uw professionele ontwikkeling. Benieuwd naar wat wij u kunnen bieden? Neem vandaag nog contact op via 030 – 608 51 60, info@academievoorvastgoed.nl of www.academievoorvastgoed.nl
Woningcorporaties hebben in de Aedes-benchmark een 7,6 gekregen als rapportcijfer van de huurders. Hierin zijn de meningen van 356.242 huurders meegenomen. Dat wil zeggen dat een op de zeven huurders de eigen corporatie heeft beoordeeld.
Chafia: ‘Het hoge cijfer wil zeggen dat woningcorporaties goed bezig zijn met hun huurdersoordeel. Ze vragen meer huurders om een mening en doen daar ook wat mee. Dat leidt weer tot meer waardering en hogere cijfers.’
Turnhout vult aan: ‘Alles wat je aandacht geeft, gaat groeien. De huurder komt steeds beter op het netvlies van corporatiemedewerkers. Het is verleidelijk om met
deze grafiek te zeggen: wat een goed cijfer, niets meer aan doen. Maar hier kun je van leren. Veel mensen geven bovendien nog steeds een laag cijfer.’
Chafia: ‘Klopt, 13 procent van de huurders geeft voor een reparatieverzoek een 1 tot een 5 als cijfer. Maar nieuwe huurders zijn juist een stuk tevredener in vergelijk met een paar jaar terug en geven een 7,7.’
Chafia: ‘Het beste advies aan corporaties is: luister naar de huurder en ga met hun mening aan de slag. Een negatief eerder contact, een vervelende buurman, de buurt, alles kan het oordeel beïnvloeden. We meten niet in een vacuüm. Kijk daarom verder dan alleen de dienstverlening en kijk naar wat er nog meer speelt bij huurders.
Daarbij kan een woonbelevingsonderzoek op complexniveau een handig hulpmiddel zijn.’
Turnhout: ‘De benchmark is een allereerste indicatie. Wees nieuwsgierig en zet wat je hoort om in werk. Dat een corporatie dienstverlening helemaal optuigt met vergezichten, is niet altijd nodig. Een huurder wil dat hij kan bellen als iets stuk is en dat de corporatie dan meteen iemand langs stuurt om het te maken. Doe wat nodig is, dan kom je al heel ver.’
Meer lezen over de Aedes-benchmark? Kijk op: www.aedes.nl/benchmark.
‘Luister naar de huurders en ga ermee aan de slag’
Al drie jaar op rij houdt het samenwerkingsverband DeelGoed van acht corporaties in de regio FoodValley (omgeving Ede/Wageningen) een speciale bijeenkomst voor commissarissen. Zij maken kennis, wisselen ervaringen uit en scherpen hun mening. ‘Door je horizon te verbreden, kun je betere vragen stellen aan de bestuurder.’ TEKST: LISETTE VOS, ILLUSTRATIE: CURVE
» Arie Elsenaar is sinds vijf jaar RvC-voorzitter van Patrimonium woonservice in Veenendaal. Hij weet nog goed dat niet alle toezichthouders in 2017 enthousiast waren over de eerste gezamenlijke bijeenkomst van het regionale samenwerkingsverband DeelGoed. ‘Sommigen waren sceptisch, ze vonden dat ze voor hun eigen corporatie moesten staan. Als er iets aan de hand was, zouden ze het zelf oplossen. Inmiddels is die twijfel weg.’ Corporaties werken veel samen, in lokale netwerken met partners in de wijk, maar ook in regionale samenwerkingsverbanden met andere corporaties. Wat corporaties te doen staat overstijgt het eigen werkgebied, zoals sociale huisvesting op de schaal van de regionale woningmarkt. Corporaties kunnen efficiënter werken en
huisvesting vraagt om een andere aanpak dan bij grondgebonden woningen, om een voorbeeld te noemen.’ Toch kun je volgens Kunst met voldoende activiteiten samen aan de slag. Tijdens de bijeenkomst voor RvCleden wisselen de corporaties kennis uit, onder meer met de presentatie van de interne auditor. En dat vindt ze waardevol. ‘Het is goed om een brede blik te hebben. Je hoort wat er in de regio speelt, en gaat daarover in gesprek. Tijdens de bijeenkomst steek ik mijn voelsprieten uit. Als toezichthouder moet je niet alleen afgaan op de informatie van je eigen bestuurder. Daarmee voorkom je dat je voor verrassingen komt te staan.’ Kunst woont in Nijmegen, waar ze eerder corporatiedirecteur en wethouder was. Voor haar is de RvCbijeenkomst van DeelGoed een mooie gelegenheid om kennis te maken met andere RvC-leden in de regio. ‘Ik ben minder bekend in Wageningen en de regio. Als je elkaar kent, pak je sneller de telefoon als dat nodig is.’
kosten besparen als zij in de regio taken samen doen, zoals de aanstelling van een interne auditor. Die ontwikkelingen hebben consequenties voor het toezicht.
In het samenwerkingsverband DeelGoed werken acht corporaties op verschillende onderdelen samen (zie kader). Die samenwerking is nodig, onderschrijven ook de RvC-leden, want de deelnemers zijn ‘te groot voor het servet, maar te klein voor het tafellaken’. Voor sommige corporaties gaat de samenwerking in DeelGoed nog niet ver genoeg, wel is de afspraak dat een corporatie niet verplicht is om aan elke samenwerkingsactiviteit mee te doen.
Hannie Kunst, RvC-voorzitter van studentenhuisvester Idealis in Wageningen, vindt het belangrijk dat de interne toezichthouders ieder jaar toetsen wat de meerwaarde is van de samenwerking. ‘In het kort: wat kost het, wat levert het op? Dat is soms ingewikkeld. We hebben als studentenhuisvester deels andere opgaven dan de collega-corporaties. Verduurzaming bij studenten-
Arie Elsenaar, die bij Patrimonium bijna de tweede termijn heeft volgemaakt, heeft al een uitgebreid netwerk in Veenendaal. Toch legt ook hij op de RvCbijeenkomst van DeelGoed waardevolle contacten. Voor het eerst stond dit jaar onder meer het strategische thema duurzaamheid op de agenda. ‘Ik ga binnenkort koffiedrinken met een RvC-lid van een andere corporatie die veel kennis heeft over duurzaamheid. Als je elkaar kent, stel je je eerder kwetsbaar op. Ik hoor graag zijn mening.’ De informatie van de interne auditor die tijdens de bijeenkomst voor RvC-leden van DeelGoed aan de orde is, is voor Elsenaar niet nieuw. ‘We bespreken de rapportages uiteraard in de eigen RvC. Er zijn nieuwkomers voor wie die inzichten misschien wel nieuw zijn.’ Eén van de nieuwkomers is Renze van Houten, sinds een half jaar vicevoorzitter van de RvC van de Woningstichting uit Wageningen. Voor Van Houten is de corporatiesector een nieuw werkgebied. Als directeur van Waternet in Amsterdam is hij – vanuit de rol van bestuurder – wel betrokken bij de verduurzaming van woningen, ook die van corporaties. Waternet werkt aan innovaties als alternatief voor gas. ‘We proberen uit wat wel of niet werkt, maar het is lastig om een kansrijke oplossing te herkennen.’
De energietransitie is een complex vraagstuk, er is niet één route om woningen energiezuinig of energieneutraal
‘Ik ga binnenkort koffiedrinken met een RvC-lid van een andere corporatie die veel kennis heeft over duurzaamheid’
te maken. Dat gaat niet alleen over technische innovaties. Wie begint, wie neemt de regie, wat zijn de risico’s? Dat zijn vragen die in de RvC van elke corporatie aan de orde komen. Van Houten praat hier graag over met RvC-leden van andere corporaties, ook tijdens de bijeenkomst van DeelGoed. ‘Je deelt verschillende gezichtspunten, dat helpt je om je eigen mening aan te scherpen.’
De verschillen per gemeente in de regio DeelGoed zijn groot. In Wageningen zijn de ambities van het college hoog. In andere gemeenten ligt de lat minder hoog. Voor Van Houten is het goed om inzicht te krijgen in hoe andere corporaties – en de RvC-leden – in de lokale situatie hun eigen route kiezen. ‘Hoe meer commissarissen je in de regio spreekt, hoe beter je een beeld krijgt welke kant het opgaat. Of dat al helemaal duidelijk is? Nee.’
De opgedane kennis en inzichten van hun collega’s in DeelGoed gebruiken de RvC-leden om hun rol als sparringpartner van de bestuurder beter te vervullen. Uiteindelijk is de rol van de RvC om de eigen bestuurder kritisch te bevragen, of het nu om duurzaamheid of huisvesting van studenten in de regio gaat. RvCvoorzitter Kunst van Idealis: ‘Door je horizon te verbreden, kun je betere vragen stellen aan de bestuurder.’ Aan een structureler overleg is geen behoefte: een keer in het jaar een bijeenkomst is voldoende. De bestuurders van de corporaties van DeelGoed zijn aan zet: zíj geven de samenwerking vorm. RvC-voorzitter Elsenaar van Patrimonium: ‘Tijdens de bijeenkomst voor RvC-leden zien we de bestuurders samen in één setting. Een mooie bijkomstigheid is dat we kunnen zien of er chemie is tussen de bestuurders. Zij moeten het doen.’
DeelGoed is een samenwerkingsverband van acht corporaties in de woningmarktregio FoodValley (in de provincies Utrecht en Gelderland): Patrimonium woonservice (Veenendaal), de Woningstichting (Wageningen), Idealis (studentenhuisvesting Wageningen), Woonstede (Ede), Rhenam Wonen (Rhenen), Woningstichting Barneveld, Veenendaalse woningstichting en Plicht Getrouw (Bennekom). De corporaties werken op een aantal onderdelen samen. Zo hebben zij gezamenlijk een interne auditor aangesteld, waardoor de corporaties ook een kijkje in elkaars keuken krijgen. Andere gezamenlijke activiteiten zijn onder meer: woonruimte-
‘Hoe meer commissarissen je in de regio spreekt, hoe beter je een beeld krijgt van welke kant het opgaat’
verdeling Huiswaarts, HR (onder meer vacatures uitwisselen), communicatie (onder meer inkoop mediatraining bestuurders). Ook houdt DeelGoed pilots, bijvoorbeeld voor contracten met liftonderhoud en inkoop van zonnepanelen. Corporaties kiezen zelf waaraan ze meedoen.
DeelGoed heeft het initiatief genomen om ieder jaar een RvC-bijeenkomst te organiseren om onderling kennis te maken én kennis uit te wisselen over de activiteiten van DeelGoed (met onder meer een presentatie door de interne auditor). De eerste bijeenkomst was in 2017. Tijdens de laatste bijeenkomst discussieerden de RvC-leden ook over strategische thema’s uit de Regionale Woonagenda FoodValley: duurzaamheid, tekort sociale huurwoningen en zorg voor kwetsbare huurders. De bestuurders van de corporaties hebben de inbreng van de RvC-leden meegenomen in een overleg met de wethouders Wonen uit FoodValley.
Ontdek Wocozon: dé specialist in zonnepanelen voor woningcor oraties. et ook nog eens een inke dosis ervaring. Bel of mail voor een afspraak. U zet de stap naar duurzame energie, Wocozon doet het werk en dankzij voordelige zonne-energie krijgt u blije huurders.
Bel 085 744 10 58 of kijk op wocozon.nl
De woningmarkt staat al tijden onder druk. Als woningcorporatie krijgt u voortdurend te maken met nieuwe regels. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. Een partner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe ontwikkelingen. En u vertelt hoe u kunt voorsorteren.
De advocaten van Hielkema & co hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht en overzien het gehele speelveld. Zij kunnen u dan ook met solide kennis van zaken adviseren (en als het moet procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar ervaring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.
Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten
De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl
‘We kijken hier naar elkaar om. Mensen moeten wel zelfredzaam zijn, we zijn geen mantelzorgers, maar we nemen elkaar wel op sleeptouw als dat nodig is.’
‘We wonen niet groot, maar het is genoeg. We hebben hier een woonkamer, keuken, balkon, slaapkamer, een kleine kamer en een toilet en douche in een. Verder is er een aantal gemeenschappelijke ruimten, zoals de ontmoetingsruimte en een hobbykamer met biljart. Je kunt hier van alles doen. Ik biljart
op maandagavond, klaverjas op donderdag. Tea gaat op de maandagavond sjoelen en op dinsdag hebben we een koffieochtend. Tea mijn vrouw regelt dat met een andere bewoonster. Ik ben voorzitter en secretaris van de biljartclub van acht man en ik ben secretaris van de vereniging Groepswonen voor ouderen. Via het secretariaat loopt de verenigingsadministratie. Daarbij hoort het onderhouden van contact met Viveste en met de buitenleden. Dat zijn aspirant-bewoners en wij hebben nu al aanmeldingen.
De wachttijd om hier te komen wonen is ongeveer tot jaar. In principe hebben we gezegd dat mensen niet jonger dan en niet ouder dan mogen zijn om hier ingeschreven te kunnen worden. Als ze eenmaal hier wonen, moeten ze wel gewoon meedoen in het groepsgebeuren, zoals in diverse commissies. We hebben een beheercommissie voor de ontmoetingsruimte, een tuincommissie voor de voor- en achtertuin, een activiteitencommissie. Er is veel te doen.’
Welbions werkt al vier jaar samen met vaste bouw- en installatiebedrijven voor het onderhoud aan circa 15.000 woningen in Hengelo en Borne. De corporatie heeft samen met deze comakers een nieuw systeem ontwikkeld voor afspraken over prijs en kwaliteit.
De veertien co-makers werken gebiedsgericht. Zeven vaste teams van een bouw- en een installatiebedrijf doen voor de woningen in hun gebied het klachten-, mutatie- en planmatig onderhoud. ‘Ze zijn het verlengde van onze organisatie’, zegt Hans van Es, afdelings-
manager Woning bij Welbions. Uit een evaluatie bleek dat de vaste prijsafspraken volgens een prijzenboek tot ontevredenheid en veel discussies hebben geleid. ‘Die discussies beïnvloeden de relatie, terwijl het idee is dat je met comakers in vertrouwen samenwerkt.’ Dat moest dus anders. Voor alle werkzaamheden zijn templates gemaakt met standaarden voor de kwaliteit van het werk en de bijbehorende prijs. Deze marktconforme prijzen zijn getoetst door onafhankelijke deskundigen. Ook zijn duidelijke afspraken gemaakt over evaluatiemomenten en werkprocessen.
De prijzen zijn geïndexeerd maar Van Es denkt dat Welbions flink gaat besparen op alle indirecte kosten bij de eigen organisatie. Tijdrovende discussies zijn verleden tijd en er is minder monitoring nodig. ‘We zijn echt in co-creatie tot die templates zijn gekomen’, aldus Van Es. ‘We waren gelijkwaardig. Ieder moest inzicht geven in elkaars bedrijfsvoering. Dat heeft over en weer tot meer begrip geleid. Zo maken we samen een mooie kwaliteitsslag voor onze huurders.’
Meer weten? Mail Hans van Es h.vanes@welbions.nl.
Slimme gevelisolatie om woningen sneller, beter en goedkoper te verduurzamen. Dat was de vraag waarmee de Utrechtse corporaties Portaal, Bo-Ex en Mitros de markt hebben uitgedaagd. De drie winnaars zijn volop bezig om hun oplossing verder uit te werken. De concepten worden getest in proefwoningen van de drie corporaties.
De winnende ideeën bieden oplossingen voor betere isolatie van binnen-, buiten- en spouwmuren. Projectleider Gerdi Berkers: ‘De proefwoningen worden eind dit jaar gemaakt. Achter de schermen is al veel gebeurd. De winnaars hebben hun concept verbeterd aan de hand van aanbevelingen van de jury. Zo is het aantal benodigde coatinglagen bij een concept voor isolatie van de binnenwand teruggebracht naar drie.’ De initiatiefnemers delen hun kennis graag met andere corporaties. Op duurzaamheidsdag (10 oktober) werden de sympathisanten – een kring van 23 corporaties – geïnformeerd over de winnende concepten. Deze corporaties wachten vol spanning de resultaten van de eerste proefwoningen af. Bij succes kunnen zij de oplossingen ook gebruiken om tienduizenden sociale huurwoningen te verduurzamen zodat de energiekosten voor de huurders betaalbaar blijven.
Kijk op www.isolatieuitdaging.nl . Nog meer weten? Mail Gerdi Berkers gberkers@mitros.nl.
De acht Drentse woningcorporaties hebben de ambitie om in 2040 100 procent circulair te bouwen en te renoveren. In een open marktconsultatie in september vroegen zij marktpartijen om hun visie daarop. Het resultaat was verbluffend. 175 bedrijven leverden gezamenlijk 31 visiedocumenten in voor Drenthe Woont Circulair.
Daaruit zijn door een team van corporatiemedewerkers 10 nominaties geselecteerd. Die consortia hebben op 27 november hun visie gepitched voor een vakjury en een kinderjury onder voorzitterschap van architect en innovator Thomas Rau. Daaruit zijn zes consortia gekozen waarmee de acht corporaties in 2020 daadwerkelijk gaan pionieren en experimenteren met circulair bouwen en renoveren. De jury: ’We hebben gekeken naar wat de moeite waard is om te laten groeien. Daarbij hebben we gezocht naar iets wat er nog niet is: iets totaal nieuws, radicaals of verfrissend.’
Drenthe Woont Circulair wil ook de partijen betrokken houden die niet geselecteerd zijn. Om dat te ondersteunen, organiseert Drenthe Woont Circulair samen met haar partners Proeftuinlab’s. Jaap Boekholt, directeur-bestuurder van De Volmacht en woordvoerder namens de acht corporaties: ‘In deze labs kunnen alle 31 consortia deelnemen, zodat we van elkaar leren door te doen. En samen de transitie naar een circulaire bouweconomie versnellen.’
Meer weten? Kijk op https://drenthewoontcirculair.nl.
UWOON wil besparen op huisvestingskosten. In korte tijd is een plan gemaakt waarbij alle medewerkers betrokken waren. Hiervoor gebruikten ze de methode van consent.
Momenteel heeft de corporatie drie kantoren. Het nieuwe huisvestingsplan betekent een verbouwing van het pand in Harderwijk tot een plek waar medewerkers prettig werken en bewoners zich welkom voelen. Twee panden in Ermelo en Elburg worden verkocht; UWOON gaat kleinere ruimtes huren in die gemeenten. ‘Als je zo’n plan op de traditionele manier uitwerkt kom je tot compromissen’, vertelt directeurbestuurder Moniek van Balen. ‘De redenen voor veranderingen zijn vaak niet duidelijk voor degene die erdoor geraakt wordt. De methode van consent leidt tot meer draagvlak, betere besluiten en meer snelheid.’
Consent-besluitvorming is een onderdeel van Sociocratie. Daarbij gebruik je de wijsheid van de groep. Je gaat actief op zoek naar bezwaren, die gebaseerd moeten zijn op argumenten en niet op meningen. Van de 100 UWOONmedewerkers hebben er 42 meegedaan aan het nemen van de beslissing. De overige collega’s gaven vooraf input of namen in de slotronde zitting op de publieke tribune. Na vier rondes lag er een breed gedragen plan voor de verbouwing van het kantoor. De benodigde investeringen van 1 miljoen euro voor de verbouwing wegen op tegen de besparingen op de huisvestingslasten en zijn in 7 jaar terugverdiend. De meeste discussie was er over de begane grond waar tegenstrijdige belangen leken te bestaan: openheid en gevoel van veiligheid. De mening van een receptioniste gaf hierbij de doorslag voor de open inrichting.
Inmiddels is de methode ook ingezet voor andere zaken. En telkens leidt het sneller dan verwacht tot een besluit waar iedereen achter staat. Zo werd een voorstel voor een vastgoedproject in twee uur aangepast en aangenomen, terwijl dat normaal minstens een dag zou nemen. Moniek van Balen ziet ook mogelijkheden voor overleg met de huurdersvertegenwoordiging over de toekomst van een wijk. Zij beveelt de methode zeer aan voor andere corporaties. ‘Je moet natuurlijk wel investeren zodat iedereen de spelregels goed leert. Voor leidinggevenden is het best spannend, maar je komt echt tot betere besluiten omdat je gebruikmaakt van de wijsheid van de groep.’
Meerweten?www.uwoon.nl/consent Of maak een afspraak met Moniek van Balen, mvanbalen@uwoon.nl. Zij vertelt er graag meer over.
Grootonderhoud of renovatie heeft een behoorlijke impact voor bewoners. Met de Renovatiemonitor peilt corporatie JOOST uit Boxtel de bewonerstevredenheid voor, tijdens en na het werk. Persoonlijk telefonisch contact is het geheime wapen.
De Renovatiemonitor is een dienst van het Centrum voor Woononderzoek. Een onafhankelijk belteam van speciaal getrainde mensen neemt de tijd voor een echt gesprek met bewoners over communicatie en informatie, uitvoering, gedrag (van werklieden) en het nakomen van afspraken. Door niet alleen na afloop maar ook tussentijds contact te zoeken, is bijsturen mogelijk. Na oplevering geven de ervaringsdeskundigen een eindoordeel en tips hoe iets anders of beter kan. In een speciale app is de tevredenheid op de voet te volgen. JOOST heeft de Renovatie-
monitor voor het eerst ingezet in 2018 bij een renovatieproject met 62 woningen. Inmiddels gebruikt de corporatie het voor twee projecten voor grootonderhoud. Projectconsulent Krien van Splunder had er al eerder ervaring mee opgedaan toen hij bij Woonbedrijf in Eindhoven werkte. Hij vindt het vooral belangrijk dat hij altijd weet wat er gaande is: ‘Dat geeft rust.’ Als opdrachtgever ontvangt hij per e-mail de gespreksverslagen. Aan het cijfer kan hij snel zien als iets niet lekker loopt en samen met de aannemer snel ingrijpen. ‘Bij JOOST nemen we alleen aannemers in de arm die de methode van de Renovatiemonitor onderschrijven. Die flexibiliteit tonen en snel paraat kunnen en willen staan zodra een bewoner overlast ervaart. We vinden het bijvoorbeeld heel belangrijk dat ze goed communiceren en tijdig aangeven als een planning verandert. Dan zitten bewo-
ners niet voor niets te wachten.’ Ook de huurders zijn goed te spreken over deze intensieve manier van contact bij renovatie of grootonderhoud. Van Splunder: ‘Het gaat bij de gesprekken om hun beleving van de werkzaamheden. Bewoners hebben er behoefte aan hun verhaal te vertellen en daarvoor biedt de Renovatiemonitor de mogelijkheid. Werkzaamheden voor renovatie en grootonderhoud geven sowieso overlast. Met de persoonlijke communicatie voelen bewoners zich gehoord. Als na afloop het stof letterlijk en figuurlijk is neergedaald, krijgen we positieve beoordelingen.’
Meer weten? www.wonenbijjoost.nl/ renovatiemeter-hoe-gaat-het-met-u/ Of mail projectconsulent Krien van Splunder krien.vansplunder@ wonenbijjoost.nl.
meer flexibiliteit en continuïteit in de dienstverlening; procesuitvoering is minder kwetsbaar; 1 aanspreekpunt voor het hele verkoopproces; aanwezigheid en continuïteit van kennis en kunde; WIJ sturen op wet – en regelgeving (compliance); zicht op en beheersing van risico’s; inkoopvoordelen bij inhuren derden en diensten; daadkrachtig verkoopproces / beperkte leegstand
WIJ aan- en verkoopmanagement is een onderneming van Jimmy Feitz MRE MRICS en Martin Peeringa QC MRE. Twee vastgoedprofessionals met ieder ruim vijftien jaar ervaring in managementfuncties bij corporaties.
Kostenefficiënt aan de slag voor een gasloze toekomst? Inventum hee de ambitie om het energieverbruik in woningen te reduceren. Dat doen we al 111 jaar door het ontwikkelen van energiezuinige producten, zoals de uitvinding van de ventilatiewarmtepomp,
de Ecolution Modul-AIR voor bestaande en nieuwbouwwoningen. Al onze producten worden ontworpen en geproduceerd in onze fabriek in Houten, waardoor Inventum een oer-Hollands bedrijf is met puur Hollandse betrouwbaarheid. Wilt u meer informatie of een afspraak maken? Ga dan naar inventum.com/nl/warmtepompen
Meer behoefte aan flexibiliteit? Is uw verkoopafdeling kwetsbaar? Dan is outsourcen van uw particuliere verkopen wellicht een mooie oplossing!
Vraag nu een gratis business case aan!
Vastgoedonderhoud verduurzamen kan zoveel slimmer. Door samen te werken met een onderhoudsbedrijf met VGO-keur. Ontdek ook de harde resultaten van resultaatgericht samenwerken.
Maak kennis met resultaatgericht samenwerken op www.vgokeur.nl
Een open en eerlijke communicatie, binnen en buiten de corporatie. Een managementstijl die medewerkers vertrouwen geeft in de organisatie en in zichzelf. Een heldere koers. Dat zijn de belangrijkste elementen in de aanpak die WoonGoed 2-Duizend uit forse problemen haalde. In anderhalf jaar tijd is het de Limburgse corporatie gelukt om de curatele van de twee externe toezichthouders op te heffen. De medewerkers kunnen weer vooruit kijken. Baliemedewerker Monique Hoeben: ‘ Ik weet dat ik weer iets beteken voor dit bedrijf.’ Een verhaal over veerkracht.
Juli vorig jaar bestelt Ton Mans broodjes bij de bakker in Reuver. De bakkersvrouw herkent hem van de foto bij een pas verschenen interview in de Limburger. ‘Wat een fijn artikel’, zegt ze, ‘mooi dat het weer de goede kant op gaat met WoonGoed 2-Duizend.’ Mans is dan drie maanden interim-directeur-bestuurder bij deze plattelandscorporatie met 50 medewerkers en 5.500 woningen in Midden-Limburg. Eigenlijk was hij al met pensioen op het moment dat de raad van commissarissen (RvC) hem vroeg om in Reuver te helpen orde op zaken te stellen. In het interview in de Limburgse krant windt Mans er geen doekjes om. De situatie bij de corporatie is schokkend. Een ziekteverzuim van bijna 25 procent. Ook de directeur-bestuurder en een ander lid van het MT zijn met ziekteverlof. De voorzitter van de RvC is opgestapt. Het personeel is verdeeld in twee kampen. Mans vertelt de krant ook dat hij denkt dat WoonGoed 2-Duizend er bovenop kan komen en dat een gedwongen fusie te voorkomen is.
Daarvoor ligt er een herstelplan met pittige maatregelen. ‘Ons imago was heel slecht’, zegt Mans nu. ‘Ik ben ervan overtuigd dat je dan het heft in eigen hand moet nemen. Eerlijk en open moet laten zien wat er speelt.’ Wat was er aan de hand bij WoonGoed 2-Duizend? De tijdlijn in het kader geeft een opsomming van bepalende gebeurtenissen. Achter die kale feiten schuilt leed van veel medewerkers en huurders. Tegelijkertijd laat het ook iets zien van de veerkracht van de corporatie. Bij zijn aantreden treft Mans een ‘ziekmakende organisatie’ aan. De forse interne problemen zijn voor de Autoriteit woningcorporaties (Aw) aanleiding geweest voor verscherpt toezicht en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw plaatste de corporatie onder ‘bijzonder beheer’. Het voortbestaan van de corporatie was ernstig bedreigd en de externe toezichthouders stelden in maart 2018 een ultimatum: op 1 juli 2019 moet de organisatie de zaken weer op de rit hebben. WoonGoed 2-Duizend heeft die deadline gehaald. In nog geen anderhalf jaar tijd zijn met succes de herstelmaatregelen uitgevoerd en is de curatele van de landelijke toezichthouders opgeheven. Hoe is dat gelukt in die korte tijd? Welke lessen kun je leren uit zo’n ingrijpend transformatieproces?
· eind 2016: WSW plaatst corporatie onder Bijzonder Beheer
· maart 2017: Aw constateert tekortkomingen tijdens governance inspectie · september 2017: FNV overhandigt bestuur corporatie een zwartboek
· maart 2018: Adviesbureau rondt organisatieonderzoek af
· maart 2018: Aw stelt verscherpt toezicht in
· april 2018: WSW en Aw keuren herstelplan goed
· april 2018: Giel Dijk start als nieuwe voorzitter RvC
· april 2018: Ton Mans start als interim-directeur-bestuurder
· jan/febr 2019: Governance Audit door Aw en WSW; leidt uitvoering herstelplan tot herstel van vertrouwen?
· februari 2019: Aw en WSW bevestigen goede koers richting herstel per 1 juli
· 4 juli 2019: WSW en Aw beëindigen status van bijzonder beheer en verscherpt toezicht.
In opdracht van de externe toezichthouders heeft de RvC van WoonGoed 2-Duizend eind 2017 een onafhankelijk onderzoek laten uitvoeren. De bevindingen waren ernstig, zegt Mans. Grote governanceproblemen. Slechte verhoudingen tussen bestuurder en RvC. Een managementteam dat fungeerde als belangenarena, niet als een verbindend orgaan. Een niet meer functionerende OR. Medewerkers hadden al jaren geen functionerings- of beoordelingsgesprekken meer gehad. Daarbovenop sprak het onderzoeksrapport van een ‘robuust-dominante managementstijl’.
In de kennismakingsgesprekken waarmee hij zijn werk begint, hoort Mans hoe dat zorgde voor angst bij medewerkers van de corporatie. ‘Dat was een belangrijke oorzaak van de misstanden’, zegt hij. Dat neemt niet weg dat er ook goede dingen zijn gebeurd.
Op de foto rechts: Corrie Saam en Jos Haasen van huurdersbelangenvereniging BRES.
Op de foto op pagina 62: Baliemedewerkers Monique Hoeben en Yasemin Temel.
» Mans: ‘De sturingsinformatie over bijvoorbeeld financiën en woningen was echt verbeterd. Maar er was een overvloed aan regels en controles en zo werden processen en systemen leidraad voor de corporatie.’ Corrie Saam, voorzitter van de huurdersbelangenvereniging BRES, herkent dat. ‘Vorige leidinggevenden wilden vernieuwingen te graag doorvoeren. Daardoor beten zij zich uiteindelijk vast in allerlei regels. Er was geen ruimte meer voor overleg of voor empathie met bewoners. Op een gegeven moment was dat niet meer werkbaar.’
Saskia van Oppen is sinds juli 2018 interim-manager HRM bij WoonGoed 2-Duizend. Ook zij voerde met alle
RvC-voorzitter Giel Dijk: ‘In eerste instantie waren we niet blij met dat kritische verhaal in de krant, uiteindelijk bleek die openheid voor ons allemaal een verademing’
medewerkers gesprekken. Daar kwamen de nodige tissues aan te pas. ‘De professionele vrijheid van medewerkers was aangetast, als zij iets praktisch wilden oplossen in het belang van huurders voelden ze zich geremd door regels en procedures.’ Als een regel redelijk is, kunnen wij dat uitleggen aan een huurder, zegt baliemedewerker Monique Houben. ‘Maar van de een op de andere dag moesten wij huurders bijvoorbeeld zeggen dat we geen dakgoten meer schoonmaakten. Ik kan een mevrouw van 85 niet vertellen dat ze zelf op een ladder moet gaan staan. Ons team probeerde dan de regels te omzeilen zodat we toch iemand konden sturen. Maar we waren wel bang dat het ontdekt zou worden.’ De huurders van WoonGoed 2-Duizend kregen echt last van de interne organisatieproblemen, vertellen voorzitter Corrie Saam en collega-bestuurder Jos Haasen van de huurdersbelangenvereniging. De telefoon werd bij de corporatie niet meer, of veel te laat opgenomen. Reparaties vonden hooguit op verzoek plaats, regulier onderhoud gebeurde nauwelijks nog. Hoe kan het dat deze situatie zo lang kon duren? Medewerkers voelden
zich machteloos. Enkelen durfden het aan om hun klachten aan te kaarten bij de FNV. Anderen werden ziek. Haasen denkt dat ook de Limburgse mentaliteit meespeelde. ‘We zijn wat volgzamer dan andere Nederlanders. Oudere huurders zien soms toch een beetje op tegen het apparaat van een woningcorporatie. Die lieten zich met een kluitje in het riet sturen.’ Mans, zelf ook Limburger, erkent dat dit een rol kan hebben gespeeld, ook bij de medewerkers. ‘Limburgers zijn niet altijd sterk in het geven van feedback.’ Maar dat wil niet zeggen dat dit elders niet kan gebeuren, benadrukt hij. ‘Dit is niet exemplarisch voor Limburg.’
Waar begin je in een organisatie die er zo voor staat? Er lag natuurlijk een herstelplan. Verbeteringen in de top van het management waren in elk geval noodzakelijk. Op de bestuurssecretaris na is het managementteam vervangen door interim-krachten. Enkele andere medewerkers zijn gedwongen vertrokken en sommigen gingen vrijwillig. Ook het interne toezicht kon beter. In april 2018 startte een nieuwe RvC-voorzitter, Giel Dijk. Over het interview met Mans in de Limburger zegt hij: ‘Mijn collega-commissarissen waren in eerste instantie niet blij met dat kritische verhaal. We hebben daar pittig over gediscussieerd. Maar uiteindelijk bleek die openheid voor ons allemaal een verademing.’
De monitoring van het traject door de Aw en het WSW heeft een belangrijke bijdrage geleverd aan het herstel. Het waren kritische gesprekken, met goede vragen, zeggen Mans en Dijk. Eerst voerden de twee externe toezichthouders de gesprekken afzonderlijk, later schoven ze samen aan tafel bij de corporatie. De deadline – vóór 1 juli 2019 moeten de maatregelen effect hebben – heeft ook geholpen. ‘Die urgentie maakt dat je focus aanbrengt en gaat prioriteren’, zegt Van Oppen. ‘Iedere week bespraken we de stand van zaken. Wat loopt goed en waarmee zitten we niet op schema? Zo strak heb ik dat niet eerder in een organisatie meegemaakt.’
Toch is het herstelplan niet de belangrijkste succesfactor geweest, vinden de gesprekspartners. Wat dan wel? Op die vraag springt één antwoord eruit. De nieuwe stijl van leidinggeven. Open, eerlijk en gericht op vertrouwen en zelfstandig functioneren van medewerkers.
Op de foto: Interim-directeur-bestuurder Ton Mans, de interim-managers Saskia van Oppen en Antoon Veldhuis en de huidige voorzitter van de RvC Giel Dijk.
» Zo is er iedere twee weken een lunchbijeenkomst voor het hele personeel geweest om de voortgang van het herstelplan te bespreken, zegt interim-manager Wonen Antoon Veldhuis. ‘We vertelden ook eerlijk wat nog niet lukte.’ Om de belanghouders, zoals gemeenten, op de hoogte te houden verscheen er regelmatig een Nieuwsflits. ‘Die open communicatie is ook door de Aw gewaardeerd’, zegt Mans.
Het vertrouwen in de organisatie onder de medewerkers lijkt hersteld. Ook een van de punten uit het herstelplan. De meeste langdurig zieken zijn snel weer gaan reintegreren en het ziekteverzuim is gedaald tot 3 procent.
hem gaat het in de eerste plaats om de huurders en niet om de woningen. Het gaat weer om de mensen in plaats van naar de regeltjes.’
Op 4 juli dit jaar vierden de medewerkers de opheffing van de curatele met een barbecue. ‘Die feeststemming was voor mij de graadmeter van het succes’, zegt RvCvoorzitter Dijk. ‘Iedereen sprak met iedereen. Mensen komen weer met plezier naar hun werk. Dat zijn de zachte factoren die zo bepalend zijn voor het functioneren van een organisatie.’ Eerder lieten twee opeenvolgende motivatiemetingen onder de medewerkers (in november 2018 en mei 2019) resultaten zien met scores van ruim een 8. Dit najaar maakten Mans en de drie interim-managers plaats voor nieuwe leidinggevenden. WoonGoed 2-Duizend richt de blik weer naar buiten. Er ligt een nieuw ondernemingsplan met een omvangrijk verduurzamingsprogramma en er wordt weer gebouwd. De corporatie is er nog niet. Er blijft extra aandacht nodig om de geboekte winst vast te houden en de kwaliteit van de dienstverlening kan nog beter. Medewerkers zullen niet meer zo afhankelijk worden van leidinggevenden als ze zijn geweest. Zoals een van hen zegt: ‘Ik ben in een jaar tijd echt gegroeid. Ik kan weer overleggen met collega’s, we zijn weer een team. We hebben de kracht in ons zelf teruggekregen. Nu komen we zelf met ideeën.’
‘Ton bracht het dienend leiderschap mee’, zegt Veldhuis. ‘In het MT zei hij steeds weer: jullie zijn de professionals, jullie weten wat je moet doen. Die houding namen wij mee in de dagelijkse leiding en coaching van onze medewerkers. Ik ga een wijkbeheerder niet vertellen hoe hij zijn werk moet doen. Ik sta wel klaar voor begeleiding als daar behoefte aan is.’ Natuurlijk heeft het even geduurd voordat mensen weer eigen initiatief toonden en in zichzelf durfden te geloven, vervolgt hij. ‘Ze waren een totaal andere cultuur gewend en voor sommigen is die autonomie nog steeds niet vanzelfsprekend.’ Maar de meeste medewerkers zijn uit hun schulp gekropen, zegt Van Oppen. ‘Ze zien dat ze zich kunnen ontwikkelen, hebben weer zin om opleidingen te volgen.’ De rol van Mans is belangrijk geweest in het transformatieproces. ‘Vanaf het begin is hij met iedereen gaan praten’, zegt Monique Houben. Ik voelde me daardoor gehoord. Ik weet nu weer dat ik iets beteken voor dit bedrijf.’
Ook de beide huurdersvertegenwoordigers benadrukken wat de vele overleggen met Mans betekend hebben. ‘Bij
Een nieuw managementteam heeft in oktober 2019 het stokje van de interim-managers uit dit artikel overgenomen. En sinds 1 oktober is Harrie Oosterlee directeur-bestuurder bij WoonGoed 2-Duizend. ‘Vanuit het herstelplan hebben medewerkers, OR, het interim-management, bestuur en RvC de organisatie een boost gegeven’, zegt Oosterlee. ‘Zij hebben de organisatie aangepast, processen en governance herijkt en op orde gebracht. Het is belangrijk dat onze huurders ervaren dat wij weer oog hebben voor de leefbaarheid van buurten en wijken. En dat WoonGoed 2-Duizend weer investeert om tegemoet te komen aan de behoeften van onze huurders, zorgpartners en andere belanghouders.’
Huurdersbelangenvereniging BRES: ‘Het gaat weer om de mensen, om de huurders in plaats van de regeltjes’
Tot 10 jaar systeemgarantie op de houtreparatie inclusief het AkzoNobel verfsysteem. Opgenomen in de Sikkens en Trimetal bestekken.
Totale
100% inspecties en rapportage, technische adviezen en bestekservice. Houtreparatietrainingen op drie niveaus.
De beste reparatie oplossingen voor minerale en houten ondergronden. Volledig afgestemd op de eisen van de professional.
Kijk op poly llapro.nl of neem contact op met een van onze account managers (073 59 993 33).
De beste prijs-prestatieverhouding in de markt
Met de Mercuria, Eria Tower en Elga heeft Remeha altijd een passende oplossing voor verduurzaming van zowel nieuwbouw als bestaande bouwprojecten.
Zo werkt de slimme modulerende Elga hybride warmte pomp eenvoudig samen met iedere cv-ketel. Is de Mercuria de meest compacte all-electric warmtepomp in de markt en bent u met de Eria Tower met
ingebouwd 180 liter voorraadvat altijd verzekerd van een voorraad warm water.
Omdat deze warmtepompen uitstekende EPC-scores combineren met een scherpe aanschafprijs, durven wij gerust te spreken van een ijzersterk trio.
Remeha.nl/warmtepompen
All-electric en hybride warmte pompen voor bestaande en nieuwbouw projecten
Een nieuwe wet invoeren gaat niet zomaar. En als hij er dan eindelijk is, wordt onmiddellijk de evaluatie aangekondigd. Zo ook bij de Woningwet. Met een aanloopje van een kleine twintig jaar is die sinds 2015 van kracht. Tijd dus voor een evaluatie. Voor de Kamerleden is alvast een overzicht van verwacht nieuw rijksbeleid opgesteld. Nu zou je denken dat in onze overzichtelijke sector de hoeveelheid nieuw beleid meevalt. Niets is minder waar. Op de lijst met Haagse ingevingen staan ze keurig gerubriceerd: zeven hoofdonderwerpen, 35 sub-onderwerpen met daaronder tal van maatregeltjes in sub-sub-onderwerpen op zes dikbedrukte bladzijden. Dit proza doet je de schrik om het hart slaan. Wat nu weer? Nadere bestudering geeft een ander beeld. Veel blijkt te gaan over het verfijnen van een ingevoerde norm, met als voorbeeld bij passend toewijzen: ‘Mogelijk maken dat corporaties een onderschrijding van de norm in enig jaar kunnen compenseren in het daaropvolgende jaar.’ Wie zit hierop te wachten? Welk circus van verantwoording over cijfers met bijbehorende accountantsverklaringen en kosten roepen we over ons af? Een andere categorie betreft het oplossen van niet bestaande problemen: ‘Verplicht opnemen van leefbaarheidsactiviteiten in prestatieafspraken wordt omgezet naar verplicht opnemen in bod prestatieafspraken.’ Verandert hierdoor de wereld? Ervaart hier iemand een probleem? De laatste categorie waar ik bij stil wil staan, gaat om maatregelen die nodig zijn om eerdere bureaucratische hoogstandjes weer dragelijk te maken. Een voorbeeld over de woningmarktregio’s: ‘Met Aedes, VNG, VTW en de Woonbond zal verkend worden of vereenvoudigingen van de ontheffingsprocedure mogelijk en wenselijk zijn, met inachtneming van zorgvuldige besluitvorming door het Rijk conform de Algemene wet bestuursrecht.’ In de praktijk van alledag worden we meegezogen in dit circus. Krijgen we opvattingen over al die voorstellen, de Kamerleden voorop. Maar de essentie is een politiek ongeluk. De Kamerleden hebben het bij de evaluatie van de Woningwet niet over de hoofdvragen: hebben we genoeg sociale huurwoningen, zijn ze nog betaalbaar, bouwen we wel genoeg nieuwe woningen?De Kamerleden zijn verworden tot gespecialiseerde ambtenaren op de vierkante millimeter. Als ik Kamerlid was, zou ik het overzicht ter zijde schuiven en opmerken: ‘Zullen we het eerst maar eens over de hoofdzaken hebben, mevrouw de Minister? En nu graag niet zeggen dat u er later op terugkomt of een commissie gaat instellen.’
Henk Peter Kip is directievoorzitter bij Mitros in Utrecht. hkip@mitros.nl
‘De Kamerleden hebben het bij de evaluatie van de Woningwet niet over de hoofdzaken’
Erop toezien dat de woningcorporatie een goede koers vaart en het bedrijf gezond houdt. Daar is de commissaris verantwoordelijk voor. Bijl: ‘Toezicht houden is niet van blauwe pakken, serieus kijken.’
TEKST: MARGRIET PFLUG, FOTO’S: BART VAN DIEKEN‘Rommel. Dat is voor een kunstenaar een heerlijk woord. Rommel, rommelen. De vrije ruimte. Het niet weten. Willekeurig dingen bij elkaar en dan ontstaat er iets.’ Frédérique Bijl gebaart er expressief bij. In haar huis in Gassel hangt en staat beeldende kunst waar je kijkt. Maar rommel is er niet als we aanschuiven aan haar werktafel, beschenen door een laag winterzonnetje. Zelfs haar atelierruimte mag die naam niet hebben vandaag: te opgeruimd, vindt ze.
Frédérique Bijl houdt toezicht bij BrabantWonen als voorzitter van de raad van commissarissen en is beeldend kunstenaar. Ze maakt onderscheid tussen wat ze doet en wat ze is. Bijl: ‘Door mijn manier van meervoudig, caleidoscopisch kijken, heb ik een innovatieprofiel. Tegelijkertijd moet tegenwoordig alles agile zijn. Lean en mean. Ik krijg daar heftige jeuk van. Een wereld vol kanalen en kortste afstand van A naar B is niet interessant als je innovatie wil. Juist in het meanderen, in de onverwachte bochtjes ontstaat de korte doorbraak naar nieuwe ideeën en contacten.’ Als RvC kun je kiezen welk begrip je als uitgangspunt neemt voor hoe je kijkt naar de organisatie waar je toezicht op houdt. Is dat rommel, of is dat agile? Het begrip dat je hanteert geeft richting. ‘Die manier van kijken breng ik mee als ik toezicht houd.’
WERK:
‘Juist in het meanderen, in de onverwachte bochtjes ontstaat de korte doorbraak naar nieuwe ideeën en contacten’
Taal en luisteren is belangrijk gereedschap van de toezichthouder, vindt ze. ‘Als je vaardig bent in je taal kan dat enorm helpen.’ De toon waarop. Met dat ene woord de essentie kunnen pakken. ‘Ik denk dat ik daarom ook enorm van poëzie houd. Daar is alle ballast weggelaten.’
In de workshops Hardop kijken die Bijl geeft aan collega-toezichthouders spelen kunst en taal de hoofdrol. Ze wil plezier in het vak overbrengen: het is niet alleen blauwe pakken, serieus kijken. De workshops gaan over het expliciet maken wat er in je hoofd gebeurt om zo bewustzijn te ontwikkelen van de bananenschillen en de mindfucks. ‘Iedereen heeft daar mee te maken, want zo werkt je brein. Bananen kunnen we echt niet uitbannen, hoeveel regels we ook bedenken. Wel kan je leren de schillen te herkennen en goed te vallen.’
Zelf valt ze nog regelmatig gaten in haar maillot, zegt ze lachend. Ze vindt het een zoektocht om dat wat ze in haar workshops aanreikt over anders kijken zelf in de praktijk toe te passen. ‘Ik ben daar enorm lerend in: mijn weg vinden tussen de systemen, het regelen rolgebonden vak van toezichthouder en mijn explorerende manier van denken en doen.’ Reflectie is daarin de rode draad, denkt ze. Tijdens een RvCvergadering gebeurt ‘het toezichthouden’ en tegelijkertijd is ze voortdurend aan het reflecteren,
een tweede natuur in haar kunstenaarschap. ‘Waar zijn we mee bezig? Deugt het? Doet het deugd? Dat soort vragen.’
Toezicht heeft per definitie een lage frequentie, zegt ze beschouwend. Hoe ben je dan toch een team als je zo beperkt in elkaar investeert? Hoe weet je elkaar dan toch dondersnel te vinden als het nodig is. ‘Zo’n RvC-vergadering is erop en erin. En dan denk ik als voorzitter soms: dat had ik toch anders moeten doen. Dat zijn dan de gaten in mijn maillot.’
De vraag die bij Bijl knaagt is of toezichthouden nog wel op de goede manier gebeurt. Organisaties werken steeds meer samen in ketens en netwerken om de grote en complexe vraagstukken van deze tijd aan te kunnen. Tegelijkertijd houd je toezicht op maar één organisatie, één cel in een dynamisch systeem. ‘Moeten we toezichthouden transformeren? Toezicht gaan houden op de verbindingen? En als dat zo is, hoe doe je dat dan? Wat bindt ons? Hoe gaan we dan met elkaar om?’ Ze is meer van de vraagtekens, dan van de uitroeptekens, zegt ze over zichzelf. De antwoorden heeft ze nog niet. ‘Al explorerend kaart ik die vragen aan. Wanneer? Bij een zelfevaluatie. Bij een projectendag in de wijk of tijdens de nabeschouwing van de vergadering. Jongens, dit knaagt bij mij. Hoe kijken jullie daar tegenaan?’
COMMISSARIS BIJ: BrabantWonen sinds november (RvC bestaat uit twee vrouwen en vier mannen) STUDIE: Sociale geografie Universiteit Utrecht en management aan Nyenrode Business University beeldend kunstenaar, begeleidt toezichthouders in diverse branches en is docent/trainer governance vraagstukken aan Governance University WOONT IN: Gassel REIST VOOR HET WERK MET: de auto NEVENACTIVITEITEN: toezichthouder bij Kunstloc Brabant en voorzitter van Stichting Kunst in het Kerkje.De warmtepomp is een uitstekende keuze voor de vermindering van het fossiele energieverbruik. Maar de afmetingen en de geluidsoverlast maken plaatsing in of vlakbij de woning onaantrekkelijk. Daarvoor heeft Ubbink nu een slimme oplossing gevonden: de Decorio Luchtwarmtepompbehuizing 30°-55°!
Een duurzame kunststof behuizing, universeel voor alle luchtwarmtepompen, speciaal ontworpen voor plaatsing op het hellende dak. Weerbestendig, licht in gewicht, eenvoudige montage en een strak design. Zo staat de Decorio, als een echte slimme vogel, op het dak.
Ubbink, voor uw gemak!
‘Waar je kunt optellen moet je niet op je intuïtie vertrouwen.’ Werktuigbouwkundige Jan van Ettinger (1902-1981) is ervan overtuigd dat je de wereld voor mensen leefbaarder kunt maken met cijfers en statistiek. Hij is pionier in de industriële statistiek en het visualiseren met pictogrammen. Tijdens de oorlog maakt hij de statistische publicatie 'Het bouwbedrijf in Nederland'. Voor de Nederlandse regering in ballingschap aanleiding hem te vragen alvast gegevens te verzamelen voor een (wederop)bouwbeleid na de oorlog. Het is de opmaat naar de oprichting van Bouwcentrum Rotterdam in 1948 waarvan hij tot 1972 directeur is. Het onafhankelijke kennis- en onderzoeksinstituut is jarenlang toonaangevend in kennisoverdracht over bouwen en wonen. Broodnodig want ‘de bouwnijverheid zit nog in het niemandsland tussen ambacht en industrie’, vindt Van Ettinger. Door grote woningnood moet nog in 1960 één op de negen huishoudens inwonen bij een ander huishouden. Snel, goed en betaalbaar kunnen bouwen is van levensbelang. De inspanningen van Van Ettinger en zijn medewerkers om kennis te verspreiden levert daaraan een grote bijdrage. Industrieel bouwen komt op stoom zoals bijvoorbeeld in Utrecht Overvecht, hier op de foto. In de jaren 60 is de bouw van dit soort flats een bezienswaardigheid. De betonnen wanden, vloeren en trappen komen uit de fabriek: prefab-elementen voor zes woningen per dag. Voor één woning zijn nog maar 1.000 manuren nodig in plaats van de gemiddelde 1.600. Een enorme tijdwinst.
Woningcorporatie Mitros heeft dit complex met 362 woningen in 2019 helemaal vernieuwd en energieneutraal gemaakt. Van Ettinger besloot rond 1980 zijn werkzame leven met een boek vol grootse vergezichten over kwaliteit en een pleidooi om te stoppen met buitensporige massaproductie.
Meer over de geschiedenis van sociale woningbouw op www.canonvolkshuisvesting.nl.
Aedes-Magazine is zowel een gedrukte als een digitale uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties.
Aedes-Magazine is gratis en verschijnt vier keer per jaar.
Aedes is de brancheverenging voor woningcorporaties in Nederland. Zij werken dagelijks aan goed en betaalbaar wonen voor mensen die om welke reden dan ook steun in de rug nodig hebben.
Corporaties beheren , miljoen huurwoningen, waarin miljoen mensen wonen. op de huishoudens in Nederland
woont in een corporatiewoning. Ongeveer woningcorporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle woningcorporaties in Nederland. Aedes behartigt hun belangen, ondersteunt hen bij het uitvoeren van hun taken en biedt een platform voor kennisuitwisseling en ontmoeting.
Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche.
Redactie Margriet Pflug (hoofd- en eindredactie); Leonie Harbers, Elske Koopman, Natasja Verheij
(redactie); Devika Mangal en Carolien van der Ploeg (productie). M.m.v. Christine van Eerd, Henk Peter Kip, Marlies Kolthof, Jan Smit, José de Vreede, Marjon van Weersch, Marco de Wilde.
Redactie T ()
aedes@aedes.nl, t.a.v. Redactie Abonnementen gedrukt
