Aedes-Magazine 1/2019

Rockzero® Bouwsystemen

Rockzero Bouwsystemen zijn ons antwoord op de eisen van het moderne leven. Het innovatieve en circulaire bouwsysteem heeft een constructie die volledig uit steenwol bestaat. Hiermee bieden we een uitzonderlijk goed geïsoleerde bouwschil in combinatie met een buitengewone constructieve draagkracht. Het resultaat: een hoge bouwkwaliteit en een ultiem comfort.

rockwool.nl/rockzero

ROCKZERO: EEN NIEUWE BOUWMETHODE

OPSCHROEVEN

Niet voor niets, in ons onderzoek geven corporaties klip-en-klaar aan wat hen belemmert om meer te bouwen. Voor oplossingen kijken we inderdaad nadrukkelijk naar het kabinet en gemeenten. Sterker nog, we hebben elkaar gewoon nodig. Er is ook alle aanleiding om over de schutting te kijken. 75.000 nieuwe sociale huur-, vrije sectorhuur- en koopwoningen per jaar, de doelstelling van de minister, is een enorme opgave. Corporaties streven naar 34.000 nieuwe huizen. Maar voorlopig komen we daar bij lange na niet aan. De helft is vooralsnog het maximaal haalbare. Ik vind dat echt onacceptabel. Niet omdat wij een ‘cijfertje’ niet halen. Nee, omdat we als samenleving niet in staat zijn de woningnood aan te pakken. Voor die jonge starters, die tegen wil en dank nog bij hun ouders wonen. Voor dat gezin met twee kinderen, dat nog steeds woont in een kleine portiekwoning maar liever vandaag dan morgen verhuist naar een ruimer rijtjeshuis. Over deze mensen moeten we het hebben. Voor deze mensen moeten we aan de slag. Corporaties zijn duidelijk: het knelt aan alle kanten en daardoor staat nieuwbouw zwaar onder druk. In dit nummer van Aedes-Magazine zoomen we in op de lastige opgave waar Leidse corporaties voor staan. Bouwkosten schieten omhoog, bouwlocaties zijn er onvoldoende. En er zijn gemeenten die sociale huur niet al te hoog op hun to do-lijst hebben staan. Een voorbeeld: te vaak rekenen gemeenten een veel te hoge grondprijs. Dat is voor een ontwikkelaar van twee-onder-een-kapwoningen wel te betalen, maar niet voor een woningcorporatie die bouwt voor mensen met een bescheiden inkomen. Bij sociale huur hoort wat mij betreft ook een sociale grondprijs. Tegelijkertijd gaan wij onverminderd door met bouwen. Dat we de prestatieafspraken met gemeenten en huurders voor een groot deel halen, zegt genoeg. We bouwen dus naar onze mogelijkheden. Om de nieuwbouwproductie daadwerkelijk te kunnen opschroeven, roep ik gemeenten op om in actie te komen. Stop met al dat gepraat en zorg voor voldoende bouwlocaties. En een beetje druk uit politiek Den Haag helpt daar alleen maar bij. Juist voor die mensen die nu geen enkel zicht hebben

Voorzitter

op een woning.

Marnix Norder

Minister Ollongren moet keiharde afspraken maken met gemeenten over het aantal bouwlocaties en het aantal nieuw te bouwen huizen. Die oproep deed ik onlangs om nieuwbouw door woningcorporaties mogelijk te maken.

‘Stop met al dat gepraat, gemeenten, en zorg voor voldoende bouwlocaties’

FOTO : JEROEN POORTVLIET

SOCIAAL HUURAKKOORD

De Woonbond en Aedes sloten eind 2018 een nieuw Sociaal Huurakkoord. Waarom moest hij er komen? En, smaakt deze samenwerking naar meer? Dubbelinterview met Paulus Jansen, directeur van de huurdersvereniging, en Aedes-voorzitter Marnix Norder.

LESSEN UIT DE VS

Hoe functioneert de woningmarkt in de Verenigde Staten? Welke rol spelen de overheid en de markt? En wat kunnen we daarvan leren in Nederland? Paul van Minnen van woningcorporatie Talis ging op studiereis om het uit te zoeken. Hij kwam thuis met andere antwoorden dan hij van tevoren dacht.

TERSCHELLING

De Veste droeg in januari alle woningen op Terschelling over aan sociaal verhuurbedrijf WoonFriesland. Zowel huurdersvereniging De Brandaris als de gemeente Terschelling kozen voor deze Friese corporatie. Hoe kijken de betrokkenen terug op het intensieve proces?

Zien is geloven

Het was kleumen op de bouwplaats in Arnhem. Geïnteresseerden van corporaties en bouwbedrijven waren aanwezig bij de montage van het dak van een nieuwe modulaire woning. Daarna konden zij in het casco alle erin verwerkte innovaties bekijken. Onder het motto ‘zien is geloven’ deden zij mee aan een fabriekstour waarin innovatieve bouwbedrijven een kijkje in de keuken gaven. In deze modulaire woningen van Hegeman Bouwgroep zijn in de fabriek installaties al zoveel mogelijk verwerkt in de bouwdelen. Zo heeft de bouwer met de netbeheerder bijvoorbeeld een stekkermodule ontwikkeld. Daarmee zijn deze woningen aan het elektriciteitsnet te koppelen zoals een auto aan een laadpaal. Dit soort innovatieve oplossingen helpt de bouwproductie te versnellen. Dat lukt alleen door samen te werken en processen op elkaar af te stemmen. Aedes en Platform organiseerden de fabriekstour samen met enkele partners van de Vernieuwingsagenda. Bekijk ook: www.aedes.nl/fabriekstour.

TEKST : MARGRIET PFLUG , FOTO : BABET HOGERVORST

RECYCLING BETONDAKPANNEN ONDERDEEL VAN DAKSYSTEEMGARANTIE PLUS

Met de ondertekening van ‘Het Betonconvenant’ tussen de Stichting Dakmeester en de Branchevereniging BRBS recycling is de recycling van betonnen dakpannen een integraal onderdeel van Daksysteemgarantie PLUS geworden. Alle bij de Stichting Dakmeester aangesloten dakdekbedrijven bieden de dakpannen aan bij recyclebedrijven die er weer een grondstof van maken voor nieuwe dakpannen. Onze partner en producent van betondakpannen, Monier zal deze grondstof weer zoveel mogelijk in nieuwe dakpannen verwerken. Een echte bijdrage aan de circulaire economie, want hiermee is de cirkel rond.

Daksysteemgarantie PLUS is een product van de Stichting Dakmeester, de kwaliteitsspecialisten in hellende daken. Wij als Dakmeesters vinden het van groot belang dat u ervan uit kunt gaan dat de door ons geleverde daken aan de allerhoogste kwaliteitsnormen voldoen. Samen met onze garantiepartners Monier, Velux en Unilin zorgen wij daarom voor garantie op materialen, functionaliteit en arbeid. Daksysteemgarantie PLUS wordt ondersteund door een uniek digitaal bouwdossier en geldt voor maar liefst 15 jaar!

Daksysteemgarantie PLUS. De maatstaf voor hellende daken.

Onze garantiepartners Stichting Dakmeester is het landelijk netwerk van KOMO-gecertificeerde dakdekkers en producenten van hellende daken. Voor meer informatie over Daksysteemgarantie PLUS zie www.dakmeester.nl

PAULUS JANSEN EN MARNIX NORDER

‘We dienen allebei een zelfde belang’

De Woonbond en Aedes hebben eind 2018 een nieuw Sociaal Huurakkoord gesloten. Hoe kwam deze overeenkomst tot stand? Waarom moest hij er komen? En, smaakt deze samenwerking naar meer? Dubbelinterview met Paulus Jansen, directeur van de huurdersvereniging, en Aedes-voorzitter Marnix Norder.

Norder: ‘Als een verduurzaamde woning meer waard is geworden, betekent dat niet automatisch dat je huurders meer huur kunt of wilt laten betalen’

Even leek een Sociaal Huurakkoord niet haalbaar dit keer. Dat was in september 2018. Maanden was er intensief overlegd, maar de kloof bleef groot. Te groot. Met hun adviseurs legden Woonbond-directeur Paulus Jansen en Aedes-voorzitter Marnix Norder de verlanglijstjes nog eens naast elkaar. Dit ging hem niet worden, concludeerden ze.

Een telefoontje van Norder, die in een lange file stond, naar Jansen op Prinsjesdag (‘Zullen we eens een keer een kop koffie drinken?’) bracht de dialoog kort daarna weer op gang. Dit keer met meer succes. Medio december bereikten de onderhandelaars een akkoord, dat inmiddels door de leden van beide verenigingen is goedgekeurd.

Betaalbaarheid, daar draait dit nieuwe akkoord om. Aedes en de Woonbond hebben afgesproken dat de huren de komende jaren alleen met de inflatie stijgen. Daarnaast is er veel ruimte voor maatwerk. Zo kunnen corporaties de huur iets meer of minder verhogen als die relatief laag of hoog is voor de kwaliteit van het huis.

De huur wordt niet verhoogd bij dure scheefwoners: huurders van wie de huur relatief te hoog is vergeleken met hun inkomen.

Daarnaast is er ruimte om de huur iets meer – maximaal 1 procent boven inflatie – te verhogen als een corporatie te weinig geld heeft voor de bouw van nieuwe huizen. En er zijn afspraken gemaakt om te voorkomen dat huurders meer huur moeten gaan betalen als hun huis wordt verduurzaamd.

Zijn Jansen en Norder tevreden? Waarom dreigde het akkoord er eerst niet te komen? En, hoe nu verder? Een tête-à-tête met beide voormannen.

Waarom dit nieuwe akkoord?

Jansen: ‘Een gematigder woonlastenontwikkeling dan in de afgelopen zes jaar: dat was voor ons cruciaal. In die periode is de huur met ongeveer 10 procent boven inflatie gestegen. Terwijl het inkomen van mensen in een corporatiewoning grosso modo inflatievolgend is geweest; bij sommige groepen zat het er zelfs onder. Mensen met een klein pensioen waarvan het pensioen is verlaagd bijvoorbeeld. Sommigen van onze achterban staat het water aan de lippen. Aedes deelde dat wel.’

Norder: ‘Helaas is die betaalbaarheid een groter probleem geworden. De belastingdruk is flink toegenomen, wat door corporaties toch vaak is door vertaald naar huurverhoging. Wat moet je anders? Als je uitgaven omhoog gaan, moet je ook zorgen dat er meer inkomsten zijn. Wat mij betreft was dit aanleiding voor de vraag hoe kun je er nu toch voor zorgen dat die betaalbaarheid veel centraler staat? Dat het niet het sluitstuk is van je begroting. Dat klonk de Woonbond natuurlijk als muziek in de oren. Dan ga je de vraag stellen: hoe doe je dat dan?’

Jansen: ‘Er zijn natuurlijk meer belangrijke thema’s zoals beschikbaarheid, duurzaamheid en niet te vergeten leefbaarheid. Maar als je weinig geld hebt moet je scherpe prioriteiten stellen. Dat is de reden om de betaalbaarheid met stip op één te zetten.’

Wat waren de belangrijkste twistappels?

Jansen: ‘Als je weinig financiële ruimte hebt is het natuurlijk altijd moeilijk. Dat omstandigheden van corporaties erg verschillen is een complicerende factor. Een Sociaal Huurakkoord is een landelijk akkoord en je hebt arme corporaties met een enorme opgave en rijke met nauwelijks een opgave. Er is geen vorm van verevening nu.

Marnix Norder is sinds januari 2017 voorzitter van Aedes. Norder was van 1996 tot 2014 actief in de politiek. Eerst als Statenlid en gedeputeerde in de provincie Zuid-Holland en vanaf 2004 als wethouder Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie van de gemeente Den Haag. Tot het voorjaar van 2016 was hij in opdracht van het ministerie van VWS en de VNG voorzitter van het Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen.

Jansen: ‘Dat corporaties een steeds kleinere factor zijn op de woningmarkt is een bedreiging voor de kwaliteit en betaalbaarheid van de woningvoorraad’

Dan krijg je een beetje dat het armste lid van Aedes de ruimte bepaalt voor een deal. Dat is denk ik het hoofdprobleem geweest.’

Norder: ‘Ik vind zelf dat vraagstuk van verevening niet het essentiële punt. De corporaties met de grootste opgaven zitten in de grote steden. Laten we het gewoon open zeggen. De Woonbond stelde aan het begin van de besprekingen: er is 10 procent huurverhoging geweest bovenop de inflatie, die moet er weer af. Voor ons is dat niet bespreekbaar. Als je op inflatie uitkomt ga je al een heel eind de goede richting op, vinden wij. Immers, dan zeg je dat de woning van morgen net zoveel huur op mag brengen als de woning van vandaag. Daarnaast wilde de Woonbond de huurverhoging bij mutaties meewegen in de huurontwikkeling. Dat hebben we losgekoppeld. We hebben gezegd: laten we het hebben over de huren van huidige bewoners en dáár afspraken over maken.’

Jansen: ‘Maar de weerzin onder huurders tegen de huurverhoging bij mutatie moet je niet onderschatten. Je kunt zeggen: daar hebben de zittende huurders geen last van, maar starters en doorstromers wel. Wij vinden dat je die harmonisatie-effecten moet meewegen als je het hebt over de huursombenadering.

Maar we hebben op dit punt pas op de plaats gemaakt. Wat hebben we daarvoor teruggekregen? Met name een aantal maatregelen die ten goede komen aan de dure scheefwoners, de huurders met een laag inkomen en een hoge huur. Die krijgen huurbevriezing of, in extreme gevallen, huurverlaging.’

Het gezamenlijk belang was manifest....

Norder: ‘Zeker. Ook met het oog op het Klimaatakkoord. Daar dreigen de kosten voor het verduurzamen van een huis te worden omgezet in een huurverhoging. Onder het mom van: die woning is meer waard geworden. Dat is ook zo, maar dit betekent niet automatisch dat je huurders meer huur kunt of wilt laten betalen. Om dat te voorkomen was het belangrijk dat we afspraken hadden over huurverhoging en over het inrekenen van verduurzaming richting de huurder. Daar hebben we tabellen voor gemaakt. Dat maakt het heel gemakkelijk.’

Hoe belangrijk is het dat de minister dit akkoord integraal overneemt? Hebben jullie al iets gehoord?

Norder: ‘We hebben net een reactie binnen. We hadden gevraagd om de afspraken per 1 mei 2019 in de wet te verankeren. Dat gaat niet lukken, schrijft de minister. Maar ze roept wel op per 1 juli in de lijn van de gemaakte afspraken te handelen. Ze roept ook de Autoriteit woningcorporaties (Aw) daartoe op.

Overigens wel op basis van vrijwilligheid. Huurders en verhuurders moeten daar samen uitkomen, je kunt het niet afdwingen. Er zijn ook corporaties die zeggen: ik heb in november al afspraken gemaakt met mijn huurders. Op die basis zit de hele begroting in elkaar. Ik zie geen kans dat nu te gaan wijzigen.’

Jansen: ‘Daar zitten wij strakker in. Dat argument van een begroting vind ik niet sterk. Wij zeggen: landelijk gelden de gemaakte afspraken, tenzij je lokaal iets anders overeenkomt.

Waar wij zeker niet akkoord mee gaan is als we op basis van oude afspraken het hele traject een jaartje uitstellen. We hebben een serieuze afspraak gemaakt, dus ik schat in dat we daar af en toe nog wel een robbertje over moeten gaan vechten.’

Paulus Jansen

volgde in 2018 Ronald Paping op als directeur van de Woonbond. Hij studeerde bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven en werkte jarenlang als manager in de bouw – eerst bij een aannemer, later bij een ingenieursbureau. Daarnaast was hij voor de SP actief in de gemeentelijke en de landelijke politiek, onder meer als fractievoorzitter in Utrecht en van 2006 tot 2014 als Tweede Kamer-lid. In die hoedanigheid was hij onder meer woordvoerder volkshuisvesting en bouw- en woningmarkt. Vervolgens werd hij wethouder Wonen en Ruimtelijke Ordening in Utrecht.

Norder:‘Waar het om gaat is goede afspraken. Het gaat om het setje afspraken dat je maakt met de huurders en de gemeente. En dat setje is heel anders in een stad als Amsterdam dan in een stad als Apeldoorn of in Appingedam. Daar heb je te maken met krimp en een totaal andere bevolkingssamenstelling. Die handschoen moeten partijen lokaal oppakken.’

Jullie gaan samen ook in gesprek over andere hervormingen die nodig zijn op de woningmarkt. Waar moeten we dan aan denken?

Jansen: ‘Mijn algemene zorg is dat corporaties steeds meer richting de markt drijven, of ze nu willen of niet. De verhuurderheffing is bijvoorbeeld een stimulans om de huur te verhogen. Betaal je minder dan 720 euro per maand huur, dan betaal je heel veel belasting. Betaal je meer dan betaal je die belasting niet meer. Dat is een prikkel precies de verkeerde kant op. Wat iedereen altijd in zijn achterhoofd moet houden: ons corporatiestelsel heeft in 100 jaar relatief een heel goede betaalbare woningvoorraad opgeleverd. De alternatieven zijn allemaal veel slechter. De trend dat corporaties een steeds kleinere factor zijn op de woningmarkt is een bedreiging voor de kwaliteit en betaalbaarheid van de woningvoorraad. Een buitengewoon slechte ontwikkeling.

Vandaar dat we met Aedes ook optrekken om de doelgroep voor de corporaties weer te vergroten. Ik doel dan met name op de middeninkomens. Zij betalen de prijs van fout beleid.’

Norder: ‘Het inkomensafhankelijke huurbeleid is een onderwerp waar we nu samen aan puzzelen. Welke afspraken kun je maken voor de mensen die te veel verdienen voor de huur die ze betalen, de zogeheten goedkope scheefwoners? Dat wil de Kamer ook graag. En aanpassing van de Woningwet is ook een gezamenlijk belang. Bijvoorbeeld als het gaat over de bouw van middeldure huurwoningen in een project met sociale huurwoningen. Marktpartijen bouwen die niet.

Voor corporaties is het wel interessant om de betaalbaarheid van zulke complexen te kunnen financieren, maar je stuit op allerlei barrières – bij de Aw, bij de verwerving en verkoop van grond, bij de splitsing van het bezit. Het is een warboel aan regeltjes waardoor corporaties vaak denken: laat ook maar zitten, ik doe het gewoon niet.’

Hoe verloopt de samenwerking?

Norder: ‘Goed. Ik denk dat de Woonbond in het verleden wel eens wat meer de confrontatie zocht. Ik heb gelukkig mogen ervaren dat er ook ruimte is voor compromissen. Dat is zowel voor de huurders als voor de corporaties het constructiefst.’

Jansen: ‘Onze belangen lopen vaak parallel. Dat er ook belangen zijn die clashen waardoor je elkaar af en toe op de korrel neemt, daar moet je niet te moeilijk over doen. Wij vertegenwoordigen de huurders, Aedes de verhuurders, maar we dienen allebei het belang van de volkshuisvesting.’

Jansen: ‘Als je weinig geld hebt moet je scherpe prioriteiten stellen, reden om betaalbaar-heid met stip op één te zetten’

Bouwsystemen: een nieuwe manier van leven en bouwen

Een woning die comfort, bescherming en zekerheid biedt, in de breedste zin van het woord. Dat is het uitgangspunt van Rockzero Bouwsystemen, een nieuw, dragend bouwsysteem gemaakt van ROCKWOOL steenwol.

Door te focussen op primaire woonwensen als welzijn en veiligheid slaagt ROCKWOOL er in een bouwsysteem van isolerend steenwol te ontwikkelen dat in één bouwgang de basisbehoeften van bewoners en bouwnormen op het gebied van duurzaamheid, brandveiligheid en akoestiek overtreft. Met Rockzero introduceert ROCKWOOL daarom een nieuwe manier van leven en bouwen. Het innovatieve bouwsysteem werd onlangs voor het eerst toegepast in opdracht van de Friese woningcorporatie Elkien, bij de bouw van 14 NOM -woningen in Leeuwarden.

Rockzero is een dragend bouwsysteem waarbij de gebouwschil (wanden en dak) grotendeels uit ROCKWOOL steenwol bestaat. Door de oriëntatie en persing van de vezelstructuur van steenwol aan te passen, heeft ROCKWOOL het dragend vermogen van de steenwol fors vergroot. Hierdoor biedt het systeem meer draagvermogen dan houtskeletbouw en een vergelijkbaar draagvermogen als staal. Hierdoor kan met Rockzero tot drie lagen worden gebouwd. De wanden van het systeem bestaan uit een dragende kolommen structuur gemaakt van steenwol. Een u-profiel sluit deze kolommen aan de bovenzijde af, waarna een volgende verdieping en tenslotte het dak geplaatst kunnen worden. Rockzero bestaat uit een drielaagse opbouw van steenwol, wat zorgt voor een extreem geïsoleerde bouwschil.

Luchtdicht bouwen met een dampopen structuur Het systeem is beschikbaar met de RC -waardes 7, 8 en 9. Naast het isolerend vermogen levert bouwen met (onbrandbare) steenwol veel andere voordelen ten opzichte van traditioneel bouwen op.

Woningen gebouwd met Rockzero zijn in de kern circulair, zeer brandveilig (tot 60 minuten bezwijkt de structuur niet, dat is 2 x de norm uit het Bouwbesluit red.), luchtdicht gebouwd en kennen een dampopen structuur. Het bouwsysteem levert een hoge mate van akoestisch comfort dankzij de bovengemiddelde prestaties van steenwol op het gebied van geluiddemping. Qua energie-efficiëntie gedragen bouwmateriaal en -systeem zich heel voorspelbaar waardoor – met de juiste installatietechniek – de Total Cost of Ownership ( TCO) voor huiseigenaren sterk kunnen worden gereduceerd.

14 NOM -woningen met Rockzero: primeur voor Friese woningcorporatie Elkien Rockzero is voor het eerst toegepast bij de nieuwbouw van 14 NOM -woningen (Nul Op de Meter) in Friesland. In opdracht van woningcorporatie Elkien werd het bouwsysteem – in nauwe

Basisbehoeften comfort en veiligheid uitgangspunt van dragend bouwsysteem van steenwol

samenwerking met ROCKWOOL , TWA Architecten uit Burdaard en ontwikkelaar/aannemer Zaanderwijk uit De Goorn – vertaald in 14 unieke en zeer energie-efficiënte huizen. De woningen leveren dankzij een RC -waarde van 8 en een installatieconcept met PV panelen, infraroodverwarming en een warmtepompboiler meer energie dan ze gebruiken, wijst de praktijk uit na bijna een jaar bewoning.

Lagere Total Cost of Ownership Het duurzame karakter van de woningen en de lage energielasten voor bewoners waren belangrijke redenen voor Elkien om voor Rockzero te kiezen, legt asset manager Reind Fokkens uit. “Verduurzaming van de woningvoorraad is een speerpunt in onze strategie en NOM -woningen zijn de nieuwe norm”, stelt hij. “Het is onze overtuiging dat vastgoed, dat in de kern circulair is en eerder energie levert dan gebruikt, op de lange termijn meer waardevast is. Daarbij kijken we als corporatie niet alleen naar bouwkosten, maar vooral ook naar de kosten van exploitatie van ons vastgoed. Traditionele installaties, met name elektrische systemen, zijn vaak kostbaar qua investering en onderhoud. Wij zien meer in het goed isoleren van de schil zoals dit bouwsysteem doet. Dat levert een aanzienlijk lagere Total Cost of Ownership ( TCO) op. Voor dit project liggen die zo’n 40% lager dan de verwachting. Tegelijkertijd geeft een NOM -woning onze klanten zekerheid over hun woonlasten. Vooral voor mensen met lagere inkomens is dat erg prettig.”

Wereld van verschil Cita van Dijk is één van die bewoners. Samen met haar twee puberdochters woont ze sinds juni 2017 in één van de 14 nieuwe woningen. Het is voor haar een wereld van verschil met waar ze hiervoor woonde. “Als het nu lekker warm is binnen, blij ft het ook lekker warm. En het is stil in huis, heel stil. Mijn buren heb ik nog altijd niet gehoord en zij mij ook niet. Terwijl ik toch een jonge hond heb. Dat heeft me echt verbaasd.” Het grootste verschil zit echter in haar maandelijkse energiekosten. Voor de verhuizing betaalde ze 250 euro aan stookkosten, nu slechts 50 euro. En zelfs dat lijkt te veel. “De energieleverancier heeft me al geadviseerd het voorschot op nul te zetten, maar dat durf ik nog niet. Ik zie het liever als een spaarpotje, dan dat ik straks wat terug moet betalen.”

Verduurzamen? Klik op drie duurzame downloads

Natuurlijk heeft u stevige ambities bij het verduurzamen van de woningvoorraad. Kies voor de norm, het resultaatgericht samenwerken (RGS) bij vastgoedonderhoud. Op rgsnl.nl kunt u drie uitgaven gratis downloaden of tegen kostprijs bestellen. Kies en klik!

• RGS CO2 Monitor Hulpmiddel bij realiseren verduurzamingsambities woningvoorraad.

• Gedragscode Mededinging bij RGS Ondervang mededingingsrisico’s bij Resultaatgericht Samenwerken. Check de tips.

NIEUW

• De Vastgoedfunctie Ontrafeld Leidraad voor succesvol besturen en managen van vastgoedportefeuilles.

Gratis downloaden - Kijk op www.rgsnl.nl

Leegstandbeheer met rendement

Ad Hoc heeft als leegstandbeheerder meer dan 25 jaar ervaring in het realiseren van een optimaal rendement van uw projecten. Met innovatieve concepten wordt uw project van maatwerkadvies voorzien en vervolgens van A tot Z uitgevoerd. De mix van financieel-, sociaal- of leefbaarheidsrendement wordt samen met u vormgegeven.

Of u nu kiest voor Tijdelijk Verhuur (inclusief Passend Toewijzen), Tijdelijk Beheer of Toezicht en Security, Ad Hoc realiseert uw project succesvol en met aandacht voor rendement.

Groot Hertoginnelaan 41 | 2517 EC Den Haag | T. 070 312 03 33 | www.adhocbeheer.nl

Den Haag Amsterdam Arnhem Breda Den Bosch Groningen Maastricht Rotterdam Utrecht Zwolle

HOOG TEMPO, MAAR NIET HEUS

Met de regelmaat van de klok hoor je het: ‘De ontwikkelingen zijn nog nooit zo snel gegaan’. De modieuze variant hierop behoort inmiddels ook tot het managementjargon: ‘De enige constante is verandering.’ In de sombere zaaltjes van de Nederlandse kantoorjungle wordt er menige bijeenkomst mee opgeschrikt. Opleiders houden het ons voor, al dan niet met PE-punten in het vooruitzicht. Kloppen deze leuzen wel? Zetten ze ons in ons werk op het juiste spoor?

Wat mij betreft niet. Even een paar simpele gegevens. Ons product – de huurwoning – gaat al gauw een kleine eeuw mee. Om een nieuwe huurwoning te maken, doorlopen we een ontwikkel- en bouwtraject van gemiddeld zeven jaar. Als we geluk hebben, vervangen we per jaar 1 à 2 procent van onze woningvoorraad. Onze belangrijkste opgave, die van de verduurzaming, heeft een doorlooptijd tot 2050. Maar liefst 31 jaar. We werken onder het regime van een Woningwet, waar de volkshuisvestelijke goegemeente een kleine twintig jaar over heen en weer gepraat heeft. Een moordend hoog tempo van verandering? Ik zie het niet. Dat wil natuurlijk niet zeggen dat je niet druk kunt zijn. In tegendeel. Er is een duidelijke lange lijn in ons werk op de woningmarkt. Waar we druk mee zijn, is die lijn bewaken en managen op een zorgvuldige en consistente manier. Zorgen dat we niet alleen nu, maar ook op termijn een goede en in omvang adequate woningvoorraad hebben. Zorgen dat we niet meewaaien met politiek en maatschappelijk opportunisme, maar het hoofd koel houden en verstandig en flexibel beleid voeren – ook als het om duurzaamheid gaat. Zorgen dat we maatschappelijk problemen zien en dan iets doen, waar anderen wegkijken. Zorgen dat we onze organisaties goed besturen, vooral door de juiste mensen op de juiste plek te zetten, integer te handelen, goed te rekenen en zorgvuldig te beheren. Zorgen dat we de uitvoering van ons beleid vertragen of versnellen, afhankelijk of er met de politiek even wel of niet te dealen valt.

Wat daarbij helpt is het koersen op verstandigheid, rechtvaardigheid, gematigdheid en standvastigheid. Ingewikkelder is het niet. Een nieuwe ontwikkeling? Nee, Plato, nu bijna 2.500 jaar geleden.

Henk Peter Kip is directievoorzitter bij Mitros in Utrecht hkip@mitros.nl

‘Om de duidelijke lange lijn in ons werk op de woningmarkt te bewaken moeten we ons hoofd koel houden’

AMERIKAANSE LESSEN VOOR DE WONINGMARKT

Hoe functioneert de woningmarkt in de Verenigde Staten? Welke rol spelen de overheid en de markt? En wat kunnen we daarvan leren in Nederland? Paul van Minnen van woningcorporatie Talis ging op studiereis om het uit te zoeken. Hij kwam thuis met andere antwoorden dan hij van tevoren dacht.

Eigenlijk ging Paul van Minnen vorig najaar voor zijn studie naar de Verenigde Staten om praktische ideeën op te doen. Om te kijken hoe we het wonen in Nederland meer aan de markt kunnen overlaten. Bijvoorbeeld het bouwen van meer middenhuurwoningen.

Bij zijn terugkomst galmden de waarschuwingen van zijn Amerikaanse collega’s nog na in zijn hoofd: ‘Marktwerking? Pas daar mee op. Koester jullie Nederlandse systeem van sociale huisvesting. En voorkom tweedeling door segregatie nu dat nog relatief eenvoudig is.’ Wat is de achtergrond van die waarschuwingen?

Paul van Minnen:

In principe laat men in de Verenigde Staten woningbouw over aan de markt. Tot de jaren 70 van de vorige eeuw was er een uitzondering voor lagere inkomensgroepen. Voor die groep bouwde de overheid wel via door haar opgerichte Housing Authorities, enigszins vergelijkbaar met onze woningcorporaties. Daarna is dat beleid losgelaten en sindsdien is in de VS het wonen vrijwel uitsluitend aan de markt. Dat beleid leidt tot extreem hoge huurprijzen en een fikse tweedeling tussen rijke en arme wijken. Het heeft bovendien een fors woningtekort opgeleverd in grote delen van de VS, extreem hoog zelfs in populaire regio’s.

Van Minnen vertelt: ‘In de omgeving van San Francisco, bijvoorbeeld in de Bay Area waar ook Sillicon Valley ligt, zijn heel weinig betaalbare huizen ten opzichte van het aantal woningzoekenden. Daardoor slapen daar zelfs medewerkers van Facebook en Google in hun auto. Een huurprijs van meer dan 3.000 dollar per maand voor een eenkamerappartement op 55 km van het centrum van de stad is daar geen uitzondering.’ Ook in andere economisch aantrekkelijke gebieden zijn de huurprijzen voor veel mensen onbetaalbaar. Verreweg de meeste woningen zijn in handen van marktpartijen die daar zoveel mogelijk aan willen verdienen.

BESTAANSMINIMUM

Hebben in veel regio’s de middeninkomens het al moeilijk op de woningmarkt, voor de inkomensgroepen op en onder het bestaansminimum is het nog zwaarder. Het tegen een gereduceerd bedrag verhuren van woningen aan mensen met een laag inkomen, zoals in Nederland woningcorporaties dat doen, gebeurt slechts beperkt. Er zijn ongeveer 3.300 semipublieke Housing Authorities actief met gemiddeld 350 woningen in beheer.

De National Low Income Housing Coalition (NLIHC), een kennis- en lobbyorganisatie voor betaalbare woningbouw, agendeert de problemen in dit segment van de woningmarkt. De NLIHC heeft vorig jaar becijferd dat er in de hele VS gemiddeld maar 35 betaalbare woningen beschikbaar zijn op elke 100 huishoudens op of onder de armoedegrens (zie het kaartje op pagina 24).

Volgens NLIHC betaalt driekwart van deze extreem arme huishoudens – ongeveer 43 miljoen mensen – minimaal de helft van hun inkomen aan de huur. Logisch dat zij veel moeite hebben de eindjes aan elkaar te knopen. Geld voor bijvoorbeeld een ziektekostenverzekering hebben ze vaak niet.

‘Ik had mij van tevoren niet gerealiseerd hoe sterk de Amerikaanse samenleving sociaal gesegregeerd is’

Bovenste twee foto’s: Cabrini-Green Homes in Chicago. Op de plek van het grasveld op de linkerfoto stonden tot 2000 massale woon complexen met 3.600 sociale huurwoningen. De wijk werd vanaf de jaren 70 berucht om zijn gewelddadige criminele bendes, drugshandel en hoge werkloosheid. Sloop was de enige op lossing. Voor het terrein zijn nu herontwikke lingsplannen met een mix van woningen in verschillende prijsklas sen. De lage goed on derhouden sociale huur woningen op de rech terfoto staan er al sinds 1942. Mensen wonen er nog steeds graag.

Foto hiernaast: Demonstratie in 2017 in Detroit voor betaalbare woningbouw.

foto : paul van minnen

IMPACT SEGREGATIE

Naast de negatieve effecten van deze marktwerking, is Van Minnen de tweedeling in de Amerikaanse samenleving erg opgevallen: ‘Voordat ik naar de Verenigde Staten vertrok had ik mij niet gerealiseerd hoe sterk de Amerikaanse samenleving sociaal gesegregeerd is. Natuurlijk, ik wist dat de kloof tussen arm en rijk groter is dan in Nederland. Op de index van inkomensverschillen staat de VS op de 59ste plaats en Nederland op de 143ste. En ook wist ik van de kloof tussen “black” en “white”. Maar de enorme omvang en veelzijdigheid van de sociale segregatie en de impact daarvan op de samenleving als geheel had ik zwaar onderschat.’

De Metropolitan Planning Council van Chicago heeft in 2017 bijvoorbeeld becijferd wat het zou opleveren als het grote verschil tussen arm en rijk in de stad zou dalen tot het Amerikaanse gemiddelde. Chicago zou dat jaarlijks 4,4 miljard dollar aan extra inkomsten opleveren, er zouden ruim 200 mensen niet om het leven gekomen zijn door moord en jaarlijks zouden 83.000 extra mensen een bachelorgraad behalen.

‘We moeten met spoed onze lessen leren uit deze Amerikaanse ervaringen, voordat het te laat is’, moet Van Minnen van het hart. Hoewel veel Nederlandse steden actief inzetten op een ongedeelde stad, bestaat ook hier een reëel risico op een groeiende segregatie. Van Minnen: ‘Zo heeft inzetten op een kleinere corporatiesector ten gunste van de markt als risico dat marktpartijen daar rijk van worden ten koste van huurders. In de VS zie je dat het armste deel van de bevolking weggedrukt wordt uit economisch aantrekkelijke gebieden als huurprijzen stijgen omwille van de belangen van marktpartijen.’ In Nederland ziet Van Minnen dit risico vooral in het middenhuursegment waar de huurprijs niet gereguleerd is. ‘Harde afspraken met marktpartijen over de huurprijs kunnen daarbij helpen. Maar als je die slechts voor 15 of 20 jaar maakt, los je het probleem enkel tijdelijk op.’ En dan zijn er processen van gentrificatie, die op zich positief kunnen zijn voor delen van de stad. Maar die ook kunnen leiden tot elitewijken waar je met een gemiddeld inkomen niet meer terecht kunt. Daarnaast ziet Van Minnen risico’s in passend toewijzen voor het ontstaan van segregatie. ‘Laat corporaties voldoende ruimte om in overleg met gemeenten maatwerk te bieden. In sommige wijken kan passend toewijzen een heel verkeerd instrument zijn dat de kwetsbaarheid van de wijk vergroot. En de segregatie in de gemeente doet toenemen. Dat kan niet de bedoeling zijn.’

FISCAAL EN FINANCIEEL

Kunnen we ook positieve dingen leren van de Amerikaanse woningmarkt? Van Minnen denkt van wel. In de VS is de overheid erg creatief met fiscale en financiële maatregelen om betaalbare woningbouw te stimuleren. ‘Vergelijkbare maatregelen kunnen ook in Nederland effectief zijn en zijn door de overheid zelfs budgetneutraal in te zetten.’

De effectiefste Amerikaanse fiscale stimuleringsmaatregel voor betaalbare woningbouw is het getrapte systeem van Low Income Housing Tax Credits. Simpel gezegd komt het erop neer dat je minder belasting hoeft te betalen als je investeert in betaalbare woningbouw. Tussen 1995 en 2015 heeft die maatregel geleid tot de bouw van ruim 2,3 miljoen betaalbare woningen.

Hoe werkt het systeem? Jaarlijks krijgt elke staat een aantal Tax Credits van de federale overheid. Ontwikkelaars kunnen die credits verdienen door hun plannen voor projecten met betaalbare woningen zo goed mogelijk af te stemmen op de lokale woningbehoefte.

Drie bovenste foto’s: Mas sale complexen met sociale huurwoningen van Housing Authorities in New York City, veelal gebouwd in de jaren 50 en 60. Huurders betalen standaard 30 procent van hun inkomen aan huur. Door deze regeling hebben Housing Authorities weinig geld voor onderhoud en renovatie.

Twee onderste foto’s: Vrijwilligers zetten projecten op mensen op of onder het bestaansminimum gratis kleding en eten te kunnen geven. De voedselbank City Harvest in New York bestaat sinds 1982. De organisatie regelt gratis maaltijden en deelt vanuit trucks gratis eten uit.

Hoe beter hun plannen aansluiten, hoe meer credits zij in de wacht slepen. Ontwikkelaars verkopen een deel van die credits door aan banken die in hun projecten willen investeren. Nadat een project is opgeleverd, zijn de credits in tien jaarlijkse termijnen te verzilveren. De woningen moeten bovendien 15 jaar aan allerlei regels voldoen, waaronder een vastgesteld huurprijsniveau.

Van dit fiscaal beleid kunnen we best wat leren in Nederland, denkt Van Minnen. ‘Zo zou je bijvoorbeeld investeringen in betaalbare woningbouw (waaronder middenhuur) kunnen stimuleren met belastingkorting. Dekking kan komen uit extra belasting van het duurdere segment, waar de winsten voor projectontwikkelaars ook hoger zijn. En je kunt natuurlijk gebiedsgericht fiscale maatregelen inzetten om segregatie te voorkomen of tegen te gaan. Lokaal maatwerk is daarbij wel belangrijk. Gemeenten zouden dan ruimere

mogelijkheden tot belastingheffing moeten krijgen. In Nederland is dat nu nog voor het grootste deel een bevoegdheid van de nationale overheid.’

LOKAAL INVESTEREN VERPLICHT

Van Minnen vertelt dat in de VS financiële instellingen verplicht zijn om te investeren in de gemeenschappen waar zij actief zijn. Doen zij dat onvoldoende, dan kan de overheid beslissen dat ze geen nieuwe vestigingen mogen openen of dat fusieplannen in de ijskast moeten. ‘In mijn periode in de VS heb ik verschillende banken een cheque zien uitreiken aan maatschappelijke partijen voor de bouw van betaalbare woningen.’

In essentie komt die investeringsverplichting er op neer dat een groter deel van de winst van dergelijke partijen terugvloeit naar de maatschappij, in plaats van naar de aandeelhouders. Met belastingheffing gebeurt dat natuurlijk al. ‘Toch kan het heel interessant zijn om een lokale maatschappelijke investering te vragen van grote commerciële bedrijven. Zeker als je door de mondialisering het risico loopt dat bedrijven naar het buitenland vertrekken als de belastingtarieven te hoog zijn.’

AMERIKAANSE LESSEN

Paul van Minnen (34) is manager Bedrijfsvoering bij woningcorporatie Talis in Nijmegen. Hij ging voor een paar maanden naar de VS voor zijn studie executive Master of Public Administration aan de Nederlandse School voor Openbaar Bestuur. Hij sprak daar met professionals op de woningmarkt in Boston, Chicago, San Francisco, Oakland, Sacramento en Albany. Wat zijn zijn belangrijkste lessen?

1. Koester het Nederlandse systeem van volkshuisvesting waarin woningcorporaties een substantieel deel van de woningvoorraad verhuren tegen een gereduceerde prijs. Dit voorkomt dat marktpartijen de woningmarkt als ‘melkkoe’ gebruiken ten koste van huurders.

2. Blijf alert op het tegengaan van segregatie. Woningcorporaties kunnen daarbij een belangrijke rol spelen.

3. Leer van de Amerikaanse fiscale en financiële woningmarktinstrumenten. Bijvoorbeeld de verplichting voor bedrijven om maatschappelijk te investeren in gemeenschappen waar zij actief zijn.

Van Minnen denkt dat de verplichting tot een maatschappelijke investering ook voor de Nederlandse situatie interessant zou kunnen zijn: ‘Natuurlijk, investeren moet voldoende rendement blijven opleveren. Maar het is de vraag of er nu niet vaak sprake is van overrendement. Een overrendement dat je maatschappelijk zou kunnen aanwenden in plaats van richting de aandeelhouders te laten vloeien.’

In de VS is de overheid er een meester in op deze manier marktpartijen af te romen, vervolgt hij. De lokale overheid heeft een ruimere bevoegdheid om zelf belastingen te heffen dan in Nederland. ‘Naast de verplichte lokale investering bestaan er plaatselijk ook verschillende maatschappelijke fondsen. Marktpartijen zijn verplicht daarin geld te storten als zij bijvoorbeeld een winkelcentrum of kantoorgebouw willen bouwen.’

Inmiddels is Van Minnen al weer vier maanden terug in Nederland. Welk effect merkt hij van zijn studiereis op zijn werk? ‘Door mijn bezoek aan de VS koester ik de Nederlandse sociale woningbouw nog meer dan voorheen. Ik zie nu pas echt wat een groot goed het is dat hier woningcorporaties tegen betaalbare prijzen goede woningen verhuren aan lagere inkomensgroepen. Dat neemt niet weg dat we op andere terreinen ook kunnen leren van de VS.’

Een slimme keuze: zeer stil en snel te installeren

De Vaillant aroTHERM split is een zeer stille en efficiënte warmtepomp. De luchtwater-warmtepomp heeft energielabel A++ voor verwarming en A voor tapwater en heeft een modulerende compressor met invertertechniek.

De buitenunit van de aroTHERM split heeft een stille werking. Het Sound Safe System minimaliseert geluid en trillingen, waardoor deze warmtepomp ook in rijtjeswoningen eenvoudig kan worden toegepast. Voor de installatie van luchtwater-warmtepompen is geen grondboring nodig en daarmee zijn deze warmtepompen voor vrijwel iedere woonsituatie inzetbaar. De warmtepomp is leverbaar in vermogens van 3, 5, 7, 10 en 12 kW.

Ook in de winter optimaal vermogen

Door breed modulatiebereik van het nieuwe invertersysteem heeft de stille warmtepomp ook nog bij een luchttemperatuur van -7 °C een constant vermogen. Zelfs tot een buitentemperatuur van -20 °C is er een optimaal vermogen. De aroTHERM split heeft geen watervoerende delen in de buitenlucht die anders mogelijk kunnen bevriezen en dus ook niet warm gehouden hoeven te worden als de warmtepomp uitstaat.

Bijzonder gebruiksvriendelijk Bij de ontwikkeling van de aroTHERM split is rekening gehouden met optimaal gebruiksgemak. Alle onderdelen van de aroTHERM split zijn eenvoudig bereikbaar en goed te reinigen. De binnenunit is voorzien van een duidelijke full-tekst display met een uitgebreid diagnose- en servicemenu waarmee onderdelen afzonderlijk te testen zijn. Door de VR 920 communicatiemodule is bovendien beheer op afstand mogelijk, waardoor de installateur de consument direct op afstand kan helpen en tevens goed voorbereid bezoekt

De Red Dot Design Award

De Vaillant aroTHERM split warmtepomp is beloond met de Red Dot Design Award, dit is een internationale prijs voor design. Deze warmtepomp overtuigde de jury met zijn klantgerichte concept en uitzonderlijke mate van gebruiksvriendelijkheid. De hoge mate van functionaliteit gecombineerd met een eigentijds ontwerp bevestigt de extreem hoge productkwaliteit van de Vaillant aroTHERM split warmtepomp

» zestien uit tweeëndertig «

MEI LI VOS

16 min of meer persoonlijke vragen en 16 vragen over sociale huisvesting. Deze keer beantwoordt Mei Li Vos, PvdA-politicus, publicist en vakbondsbestuurder, 16 van deze vragen.

Kunnen we in Nederland wonen helemaal aan de markt overlaten?

‘Nee, zeker niet! Hier is een sterke overheid voor nodig. Lokaal, regionaal en landelijk. We moeten zuinig zijn op ons stelsel van sociale huur. Woningcorporaties zouden de verhuurderheffing terug moeten krijgen als ze bijbouwen en verduurzamen.’

Wat doet u op zaterdagochtend?

‘Mijn dochter maakt mij wakker en vertelt enthousiaste verhalen. Daarna mag ik even uitslapen omdat ik door de week een slaaptekort opbouw. Als we veel energie hebben, doen we wat actiefs, bijvoorbeeld schaatsen. Maar het liefst rommel ik met mijn vriend en dochter wat aan. Kranten lezen. Naar de markt. De ochtend heel lang rekken.’

Wat vindt u positief aan de sociale huisvesting in Nederland?

‘Ik woon in Amsterdam en daar had Berlage prachtige ideeën over hoe arbeiders moeten wonen. Nog steeds zie ik fantastisch mooie sociale woningbouw. In Nederland vinden we over het algemeen nog steeds dat je recht hebt op een mooie woning, ook als je een smalle beurs hebt.’

Wat maakt een wijk goed om in te wonen?

‘Dat rijk en arm het prettig vindt om buiten te zijn. Dus goede publieke voorzieningen: een mooi park, schone straten, ’n fijn speelpleintje. En niet te vergeten: winkeltjes en cafeetjes.’

TEKST: MARJON VAN WEERSCH, FOTO: JEROEN VAN KOOTEN

zestien uit tweeëndertig

Wat was uw laatste goede voornemen?

‘Een pianostuk van Schubert uit mijn hoofd leren. Ik begon met Impromptu. Dat was te hoog gegrepen, nu oefen ik een serenade.’

Welk land vindt u een voorbeeld als het gaat om wonen?

‘Ik denk Noorwegen. Niet dat ik verstand heb van het Noorse beleid, maar ik vind die houten huizen fantastisch.’

Wanneer was u voor het laatst verschrikkelijk boos?

‘Toen bleek dat Shell helemáál geen belasting betaalt. Ondertussen maakten wij ons druk over de dividendbelasting. Hoe denkt een bedrijf van Nederlandse oorsprong dat wij onze infrastructuur, onze woningen, ons onderwijs betalen? Absurde moraal.’

Stel u gaat op proef wonen in een corporatiewoning, waar zou u op letten?

‘Ik heb vaak in een corporatiewoning gewoond. Ik zou nu onderzoeken hoe het zit met de energiezuinigheid. Hier valt landelijk nog veel winst te halen. Voor de klimaatopgave en voor het draagvlak bij bewoners.’

Uw buurmeisje van acht vraagt wat voor werk u doet. Wat antwoordt u?

‘Ik doe veel verschillende dingen. Werk voor een vakbond. Ben zzp’er. Nu voer ik campagne voor de Provinciale Statenverkiezing omdat ik voor de PvdA naar de Eerste Kamer ga. Ik moet veel schrijven, praten en vergaderen. Ik word erg blij van al die dingen.’

Wat zou u doen aan de wachttijden voor een sociale huurwoning?

‘Vooral meer bouwen. En woningruil makkelijker maken. Veel mensen van wie de kinderen uit huis zijn, willen kleiner wonen. We moeten het belonen als mensen een groter huis inruilen voor een kleiner.’

Wat vindt u zo belangrijk dat u het wilt meegeven aan de volgende generatie?

‘De Kantiaanse, Bijbelse les: wat gij niet wilt dat u geschiedt, doe dat ook een ander niet. Als je alleen maar doorgeeft dat je zelf belangrijk bent, krijg je een heel nare samenleving.’

Waar werd u in het afgelopen jaar heel erg blij van? ‘Van veel. Ik speel nu in de Indiëmonologen. Ik vind het zo leuk om in het theater te staan! Om verhalen te vertellen aan mensen die bijna niets weten van ons koloniale verleden.’

Als u minister voor Wonen was, wat zou u als eerste doen?

‘Mag ik deze overslaan? Heb er te weinig verstand van. Ik zou in ieder geval de hypotheekrenteaftrek nog verder verlagen. Die verstoort prijzen en aanbod vreselijk.’

Met wie zou u het liefst een uur in de lift vastzitten?

‘Met mijn vriend moet ik natuurlijk zeggen, en niet met een aantrekkelijke schrijver. Maar ik kies mijn dochter. Ik ben benieuwd welke spelletjes en verhalen we verzinnen.’

Wie wonen er over twintig jaar in corporatiewoningen?

‘Ik hoop nog steeds dezelfde groepen. Mensen met een laag inkomen en met een middeninkomen. Veel starters. En ik voorspel ook veel zzp’ers zonder pensioen.’

Uit wat voor nest komt u?

‘Mijn ouders waren christelijke hippies. Ze hebben een leefgemeenschap opgericht om mensen met problemen te helpen. Mijn vader had een boekhandel en mijn moeder een uitgeverij/drukkerij. Ik had vijf broers. Er waren altijd mensen in ons drukke huis.’

Mei Li Vos (48)

PvdA-lijsttrekker Eerste Kamer, voormalig Tweede Kamerlid, publicist en bestuurslid bij het Alternatief voor Vakbond.

Ontdek onze slimme vogel!

Nieuw!

Met de Decorio kan uw warmtepomp het dak op!

De warmtepomp is een uitstekende keuze voor de vermindering van het fossiele energieverbruik. Maar de afmetingen en de geluidsoverlast maken plaatsing in of vlakbij de woning onaantrekkelijk. Daarvoor heeft Ubbink nu een slimme oplossing gevonden: de Decorio Luchtwarmtepompbehuizing 30°-55°!

Een duurzame kunststof behuizing, universeel voor alle luchtwarmtepompen, speciaal ontworpen voor plaatsing op het hellende dak. Weerbestendig, licht in gewicht, eenvoudige montage en een strak design. Zo staat de Decorio, als een echte slimme vogel, op het dak.

Ubbink, voor uw gemak!

Alles begint met een eerste stap...

Compact Past overal, combineert met bijna iedere cv-ketel en hee geen buitenunit

2 Gezond

Zorgt voor een gezond binnenklimaat door natuurlijke ventilatie

Eenvoudig Is eenvoudig te installeren en te bedienen

Gasbesparing Bespaart 25% tot 50% gas

Subsidie

De bewoner ontvangt 1500,- euro subsidie

Stap voor stap naar minder gas met de Inventum Spaarpomp

De Inventum Spaarpomp is een hybride warmtepomp die eenvoudig kan worden geïnstalleerd. Geen grote apparaten in je tuin of op het dak en geen gedoe en rommel op zolder. Hij werkt in combinatie met bijna iedere cv-ketel en zorgt ook nog eens voor gezonde lucht in je huis.

Inventum Postbus 275 - 3990 GB Houten 030 - 274 84 84

“Wat een slimme oplossing, die Spaarpomp. De warme lucht die je normaal afzuigt, recyclet hij om je cv-water te warmen. En daardoor heb je dus minder gas nodig!”

- Thim Wolthuis, Leerdam www.spaarpomp.com

LEIDEN

Overal in Nederland zijn de woningmarkt en de bewoners anders. In deze rubriek zoomen we op één regio in. Hoe is de situatie? En welke rol spelen woningcorporaties? Leiden is een van de dichtst bebouwde steden van Nederland, maar kampt niettemin met een fors woningtekort in alle segmenten.

TEKST: SIMON KOOISTRA, FOTO: HOLLANDSE HOOGTE

Tot 2030 wil de gemeente Leiden 8.500 nieuwe woningen bouwen, waarvan 30 procent sociaal. Een lastige opgave, gezien de schaarse locaties en stijgende bouwkosten. ‘We hebben geen uitleglocaties meer’, verzucht Gerda van den Berg, bestuurder van woningcorporatie De Sleutels. Christoffel Klap, bestuurder van corporatie Ons Doel: ‘We hebben geen weilanden. Alleen de Oostvlietpolder, maar die moet groen blijven.’ Leiden moet het vooral hebben van verdichting van bestaande woonwijken. Dat stuit op verzet van buurtbewoners, die vrezen voor toename van verkeersoverlast en parkeerdruk. Zo is er veel te doen om de bouw van drie woontorens met 560 woningen in Leiden-Noord. Een kwart hiervan is bestemd voor de sociale verhuur, maar daarbij is (nog) geen corporatie in beeld. Ons Doel heeft elders in de stad plannen voor 200 nieuwe woningen. Vanaf 2020 verwacht Klap er 35 per jaar te kunnen toevoegen. Daarmee levert hij als kleinste corporatie een evenredige bijdrage aan het beoogde extra aantal van 2.500 sociale huurwoningen tot 2030. Ons Doel beschikt nu over 2.500 sociale huurwoningen (16 procent van het totaal).

HOOP OP MARKTPARTIJEN

De Sleutels is na Portaal de grootste corporatie met 7.000 woningen in Leiden en 500 in buurgemeente Voorschoten. Ze heeft op dit moment weinig eigen nieuwbouwplannen. Van den Berg: ‘We zijn aangewezen op een hoofdontwikkelaar die ons vraagt het sociale-huurdeel van het woonprogramma af te nemen. Zo is dat recent gegaan met Heijmans aan het Kooiplein met een combinatie van supermarkten, winkels, koopwoningen, en huurwoningen in zowel de vrije als sociale sector.’ Klap en Van den Berg prijzen het nieuwe college van B&W, dat de eis voor het aandeel ‘sociaal’ in plannen heeft verhoogd van 20 naar 30 procent, 5 procent meer dan het minimum waaraan de dertien gemeenten in Woonregio Holland Rijnland zich hebben gecommitteerd. Maar de Leidse corporatiebestuurders verschillen van mening met de gemeente over de invulling van de sociale nieuwbouwplannen. Van den Berg: ‘Als de gemeente elke woning met een maximale huur van 720 euro onder sociaal rekent, komen wij niet in positie en halen we niet eens 20 procent.’ Klap: ‘Zonder duidelijke definitie van wat sociaal is, loop je het risico dat ontwikkelaars kleine, betaalbare woningen bouwen en minimuminkomenseisen stellen aan de huurders. Over tien

Plaatsnaam in cijfers

Aantal inwoners: 124.417 (2018)

Aantal huishoudens: 67.769 (2017) Gemeentebestuur: D66, GroenLinks en PvdA Woningmarktregio: Holland Rijnland Prestatieafspraken: 2015-2020, geactualiseerd voor 2019 Woningcorporaties: Portaal, De Sleutels, Ons Doel, Woningstichting DUWO en Woonzorg Nederland Verdeling woningbezit: 45,4% koop, 20,6% particuliere huur en 34% corporatiewoningen Gemiddelde bruto maandhuur corporatiewoningen: 542 euro

jaar kunnen ze deze woningen vervolgens doorverkopen. Die komen dus niet ten goede aan de huurders.’

ZES JAAR WACHTTIJD

Van den Berg: ‘De gemiddelde wachttijd voor een corporatiewoning is in Leiden zes jaar. Wij hebben die nieuwe woningen hard nodig. Daarom heb ik het liefst dat 30 procent van alle nieuwbouw volledig bij ons terechtkomt. Als de gemeente die wens niet kan of wil honoreren, laat ze dan ten minste een norm stellen. Bijvoorbeeld door een minimumpercentage corporatiewoningen te eisen en voorwaarden te stellen aan de oppervlakte van de sociale woningen.’ Wethouder Fleur Spijker wil niet zo ver gaan. ‘Corporaties worstelen

met een opeenstapeling van opgaven, zoals duurzaamheid, energietransitie en betaalbaarheid. Met een verhuurderheffing die meestijgt met de WOZ-waarde houden ze onvoldoende investeringsruimte over voor nieuwbouw. Dus komen we automatisch bij marktpartijen terecht. Die moeten uiteindelijk willen investeren, anders staan we met lege handen. 30 procent van niets is ook niets.’

AANVULLENDE EISEN

Spijker is wel bereid aanvullende eisen te stellen aan marktpartijen die sociale woningen bouwen. Bijvoorbeeld een minimale periode waarin de woningen in het sociale segment vallen, ook na verkoop. Spijker: ‘Ik denk aan een termijn van twintig jaar. Daarnaast moeten we afspraken maken over de manier waarop marktpartijen hun sociale woningen aanbieden, bijvoorbeeld op Woningnet, zodat we ze passend kunnen toewijzen.’ In haar Woonvisie, die binnenkort uitkomt, overweegt ze ook een minimale eis aan de oppervlakte van een sociale woning. Maar ze wil nu nog geen concreet getal noemen. ‘Ik moet kiezen. Het gaat mij niet alleen om sociale woningbouw, maar ook om betaalbare huurwoningen voor middeninkomens, koopwoningen voor starters en het bevorderen van de doorstroming. Bovendien streven we naar gemengde wijken, dus zullen we sociale woningen altijd willen combineren met woningen in de vrije sector.’ Onbedoeld draagt Portaal bij

aan dit laatste door een plan voor 40 nieuwe sociale huurwoningen in de Zeeheldenbuurt in te wisselen voor vrije-sectorwoningen, omdat het veel duurder uitpakte dan voorzien. Jet Bicker Caarten, manager Volkshuisvesting van Portaal: ‘Een onvermijdelijk besluit. De woningen komen in een krappe buurt en moeten passen in het beeldkwaliteitsplan dat na een ingewikkeld traject in overleg met bewoners is vastgesteld. Daardoor zijn de kosten ongeveer anderhalf keer zo hoog als gemiddeld. Het plan is middenin de crisis vastgesteld, toen het nog financieel haalbaar leek. We maken het project af, alleen doen we het nu voor de middeninkomens, waarbij bewoners die een sociale woning achterlaten voorrang krijgen.’

TOEZEGGING

Wethouder Spijker betreurt het besluit van Portaal, maar heeft de toezegging gekregen dat de corporatie elders in de stad 40 extra sociale huurwoningen gaat bouwen. Bicker Caarten: ‘Samen met de gemeente spannen we ons in om uitbreiding te vinden. We hebben meerdere ijzers in het vuur.’ Evert van den Eshof, bestuurslid van Huurdersbelangenvereniging Leiden van Portaal, wil snel weten waar en wanneer die woningen er wél komen. Hij stelt vast dat bij recente Leidse bouwplannen zelden de regionale norm van 25 procent sociale huur wordt gehaald, waardoor er een enorm tekort aan corporatiewoningen blijft.

‘Recente Leidse bouwplannen halen zelden de regionale norm van 25 procent sociale huur’

100 prefabwoningen van Ons Doel en De Sleutels blijven 10 jaar op grond van het Hoogheemraadschap.

Om alle valkuilen rond de aan- en verkoop te vermijden, is expertise nodig op velerlei vlak, maar heeft u deze ook in huis?

Waarom kiezen corporaties voor WIJ?

één aanspreekpunt voor het hele aan -en verkooptraject; sturen op wet- en regelgeving (compliance); zicht op én beheersing van risico’s; complexmatig en/of aan- en verkoop per object; WIJ spreken de taal van de vastgoedwereld én de corporaties; ervaring met de aan - en verkoop van circa 25.000 woningen, 100.000 m² commercieel en maatschappelijk vastgoed.

Wie zijn WIJ?

WIJ aan- en verkoopmanagement is een onderneming van Jimmy Feitz MRE MRICS en Martin Peeringa QC MRE Twee vastgoedprofessionals met ieder ruim vijftien jaar ervaring in managementfuncties bij corporaties.

wijverkoop.nl info@wijverkoop.nl Martin: +31 6 12 432 885 Jimmy: +31 6 53 403 764

Resultaatgericht samenwerken?

Daar teken ik voor.

REVOORT MAAKT RUIMTE VOOR

Vastgoedonderhoud verduurzamen kan zoveel slimmer. Door samen te werken met een onderhoudsbedrijf met VGOkeur. Ontdek ook de harde resultaten van resultaatgericht samenwerken.

Maak kennis met resultaatgericht samenwerken op www.vgokeur.nl

‘DE

Gé Derks (rechts op de foto) buurtcoördinator van Woonwenz voor Blerick, waaronder Vastenavondkamp:

‘Ook al gaat het hier nu stukken beter, de sociale aanpak in een wijk als deze is nooit af.’

Binnenkort draagt Gé zijn functie ‘warm’ over aan Hans Joore (links).

Kinderen zijn een fantastisch bindmiddel in de wijkaanpak. Via de kinderen krijg je ook de ouders in beweging.

Woensdagmiddag 1 november 2017 bereiden buurtcoördinator Gé Derks van Woonwenz en bewoner Jan Vos in de ‘buurtwoning’ in de Meidoornstraat een feestelijke slotactiviteit voor. De forse renovatie van de flats in de wijk Vastenavondkamp is bijna klaar. Dan horen ze politiesirenes. Even later een helikopter. Derks vertelt: ‘Vanaf het balkon zien we een grote groep jonge mannen richting de flat rennen.’ Opeens zijn er overal politieagenten. En auto’s met nog meer mannen. Via sociale media weten Derks en Vos dan al dat er iemand is doodgeschoten. De politie zoekt de dader en die mannen doen dat ook. Er ontstaat een vechtpartij, de ME arriveert. De sfeer is dreigend.

De volgende ochtend zit de buurtwoning vol bewoners. ‘Ze zijn boos, er zijn mensen die huilen’, vertelt Vos. Er is massale verontwaardiging omdat hun wijk nu weer heel negatief in de publiciteit komt. Terwijl slachtoffer en dader niet eens hier vandaan komen. Derks: ‘Er gebeurde ook iets moois. De bewoners zeiden: “Wij laten ons niet klein

krijgen. Wij zullen laten zien dat dit een fijne buurt is.” Een paar jaar geleden zou de reactie op zo’n schietpartij heel anders zijn geweest.’

ARMOEDE, LAAGGELETTERDHEID EN EENZAAMHEID

Nu zitten Derks en Vos ook weer aan tafel in de buurtwoning. Ze vertellen waarom de saamhorigheid in dit complex van flats enorm vooruit is gegaan. ‘De onderlinge verhoudingen zijn 300 procent verbeterd’, zegt Vos die hier al ruim vijftien jaar woont. Wat is hier gebeurd?

De wijk Vastenavondkamp ligt in het stadsdeel Blerick, onderdeel van de gemeente Venlo. Bijna de helft van de woningen zijn van de woningcorporaties Antares en Woonwenz. Blerick telt het hoogste aantal lage inkomens van de stad. Het beroep op de huurtoeslag is meer dan gemiddeld. In Vastenavondkamp beheert Woonwenz 509 woningen. In februari 2017 startte de corporatie met een combinatie van fysieke en sociale ingrepen in de 172

appartementen in de Meidoornstraat en omgeving. ‘Als je meteen een hele wijk grootschalig aanpakt, wordt het niks’, zegt Derks. Woonwenz wist dat er in dit complex ‘van alles gebeurde wat God verboden had’. Dealen, prostitutie. Derks is begonnen met spontane huisbezoekjes. ‘Ik zag armoede, laaggeletterdheid, eenzaamheid. Er waren buren die elkaar in vijf jaar tijd nog nooit hadden gesproken.’ De buurt was exemplarisch voor wat RIGO beschrijft in het rapport Veerkracht in het corporatiebezit. Veel kwetsbare huurders –zoals éénouder gezinnen en hulpbehoevende ouderen – met een verminderde zelfredzaamheid en daardoor ook niet goed in staat anderen bij te staan.

Samen met de gemeente startte Woonwenz een Achter-devoordeur-project. In koppeltjes van twee bezochten corporatiemedewerkers en wijkprofessionals van de gemeente de bewoners van de 172 appartementen thuis. ‘We boden ze hulp om hun situatie te verbeteren’, zegt Jacqueline Boonen. Als wijkondersteuner bij de gemeente begeleidde zij dit traject

en voerde ze ook zelf gesprekken. De projectmedewerkers brachten bewoners in contact met instanties die hen verder kunnen helpen met het vinden van werk, een opleiding of cursus, het aanvragen van subsidies of bij ondersteuning van gezondheidsproblemen. Derks: ‘We spraken ook over de buurt: hoe vindt u het wonen hier? Daarbij vroegen we niet alleen wat kunnen wij doen. Maar ook: wat zou u zelf voor uw buurt kunnen betekenen?’

FRISSER

Ondertussen pakte Woonwenz de appartementen fysiek aan. Verduurzaming stond daarbij centraal. Met diverse isolatiemaatregelen, nieuwe kozijnen, glas en zonne-panelen zijn de flats energiezuiniger gemaakt. De dichtgemaakte balkons, nieuwe entrees en camerabeveiliging zorgen voor meer veiligheid. Dankzij schilder- en voegwerk zien de flats er ook frisser uit. De renovatie kostte bijna 5 miljoen euro en Woonwenz

Woonwenz heeft de 172 huurappartementen aan de Meidoornstraat en omgeving in de wijk Vastenavondkamp grondig gerenoveerd. De behoefte aan dit soort 4-kamerappartementen met een lage huurprijs is groot. De technische staat en energieprestaties voldeden niet meer aan de huidige eisen. Ook stond de leefbaarheid onder druk. Samen met de gemeente heeft de corporatie een Achterde-Voordeurproject gedaan. De combinatie van fysieke en sociale maatregelen heeft voor dynamiek gezorgd. Bewoners bekommeren zich weer om elkaar.

‘We vroegen wat kunnen wij voor u doen, maar ook: wat zou u zelf voor uw buurt kunnen betekenen?’

Woonwenz plaatste een verbouwde container op het grasveld voor de flats: de buurtbox. De bewoners lenen vanuit hier speelgoed uit aan de kinderen. Inmiddels is het ook een ontmoetings plek voor volwassen bewoners.

Laith Alfahel is gevlucht uit Syrie. Samen met zijn gezin woont hij ruim 2 jaar in de wijk Vastenavondkamp. In het Achter-devoordeurgesprek vertelde hij dat hij in het AZC een fietsenwerkplaatst runde. Woonwenz regelde voor hem een garagebox bij de flats. Hier repareert hij tegen kostprijs fietsen van bewoners. De kinderen leert hij hun eigen band te plakken.

vroeg zittende huurders daarvoor geen huurverhoging. ‘De combinatie van de fysieke en sociale aanpak zorgde in het complex voor reuring. We zagen bewoners in beweging komen’, zegt Derks. ‘Niet dat mensen zich anders gaan gedragen nadat ze nieuwe kozijnen hebben gekregen. Maar hier liepen zoveel vaklui rond – aannemers, bouwvakkers, opzichters van Woonwenz – dat huurders vertrokken die hun geld verdienden met minder frisse praktijken. Bewoners kregen weer vertrouwen in instanties. Zoals de gemeente en de corporatie “Als Woonwenz de zaken zo grondig aanpakt, wil ik ook wel wat voor de buurt doen.” En zo zijn er vanuit de bewoners allerlei initiatieven ontstaan om de leefbaarheid te vergroten.’

Een harde kern van voorlopers neemt het voortouw in de bewonerswerkgroep. Jan Vos is één van hen. ‘Inmiddels doen veel bewoners mee met de verschillende activiteiten’, zegt hij. ‘En daarbij zijn vrijwel alle 36 nationaliteiten die hier wonen, vertegenwoordigd.’

KINDEREN BINDMIDDEL

Zo zijn er bewoners die de buurtbox runnen. In deze verbouwde container die Woonwenz voor de flats heeft geplaatst, kunnen kinderen speelgoed lenen om buiten mee te spelen. De bewonersgroep vergadert in de buurtwoning, een door Woonwenz beschikbaar gesteld appartement. Hier zijn ook voorleesuurtjes voor de kinderen en taallessen. Derks en Vos noemen kinderen ‘een fantastisch bindmiddel’. Via de kinderen krijg je ook de ouders in beweging.

Vos: ‘Sinds de buurtbox spelen kinderen van al die verschillende nationaliteiten met elkaar. Zij zien dat het niet uitmaakt of iemand een andere kleur heeft, of een ander geloof. En als ouders zien dat het tussen de kinderen klikt, gaan ze zelf ook anders met elkaar om.’ Door de verschillende sociale projecten en de groeiende bewonersparticipatie wordt steeds zichtbaarder welke bewoners het zwaar hebben. Derks: ‘Mensen spreken elkaar aan en ontfermen zich over elkaar.’

De gemeente pakt de openbare ruimte rondom de flats aan. Er komt een gemeenschappelijke tuin waar de bewoners hun eigen groente kunnen telen. Het voedselbos is al aangeplant.

Op aandringen van de bewoners is de gemeente gaan investeren in de openbare ruimte rondom de flats. Zo is er al een voedselbos aangeplant en komt er een gemeenschappelijke tuin. Vos: ‘De gemeente faciliteert, maar wij gaan er als bewoners zelf mee aan de slag.’ Uit een bewonersenquête blijkt dat de bewoners van de Meidoornstraat en omgeving na de renovatie en de sociale ingrepen veel positiever zijn over hun woonomgeving dan twee jaar eerder. ‘Ik ga hier niet meer weg’, zegt Vos. ‘Het is hier fijn wonen en het is steeds leuker. Met de mensen en de buurt.’

MAKKELIJK GELD VERDIENEN

De flats in de Meidoornstraat staan nu in leefbaarheidsjargon op ‘groen’. Maar de rest van Vastenavondkamp behoort nog steeds tot de zwakste wijken van Venlo. Criminele ondermijning door jongeren die in drugs handelen is een van de problemen. ‘Dat is vergif voor de wijkgerichte aanpak van leefbaarheid’, zegt Peter Peeters, projectmanager Vastenavondkamp van de gemeente Venlo.

Jacqueline Boonen: ‘Jongeren zien dat leeftijdsgenoten met een dikke auto rijden en dat het makkelijk geld verdienen is door een pakje te bezorgen. Al onze inspanningen om een buurt te veranderen, kunnen daardoor teniet gedaan worden.’ Wat is daar de oplossing voor? ‘We moeten in ieder geval meer samenwerken met de verschillende partners in de wijk’, zegt Peeters.

De samenwerking ‘in het sociale domein’ blijft schuren, vinden alle vier de gesprekspartners. ‘De sociale wijkteams van de gemeente, de GGD, de politie, de corporaties. Het lijkt soms alsof iedereen voor de eigen werkgever met zijn eigen ding bezig is’, zegt Derks. ‘We praten al jaren over een noodzakelijke ontschotting, maar we blijven gesegmenteerd denken’, zegt Peeters. ‘We moeten elkaars waarnemingsvermogen gebruiken en onze kennis met elkaar delen. Een buitengewoon opsporingsambtenaar op straat kan iets signaleren waar hij zelf niks aan kan doen, maar de politie wel. Een bewoner kan opmerken dat er in een woning wel heel veel mensen lijken te wonen. Dan kan de

corporatie iets tegen die woonfraude doen.’ De nieuwe privacywetgeving – de AVG – maakt dat delen overigens niet makkelijker, vervolgt Peeters. Woonwenz onderzoekt samen met corporatie Antares en de gemeente wat de beste oplossingen zijn om de rest van de wijk aan te pakken. Is dat sloop en vervangende nieuwbouw zoals dat elders in Venlo is gedaan? Door naast sociale huur- ook koopwoningen terug te bouwen, verandert de samenstelling van de wijk.‘Er komen meer mensen met een baan en een inkomen en dus een

LEEFBARE WIJKEN EN BUURTEN

In de Innovatiechallenge Leefbare Wijken en Buurten 20182019 vinden corporatiebestuurders elkaar, de wetenschap en de markt om samen te komen tot vernieuwende oplossingen voor leefbare wijken. Zes teams zijn aan de slag met hun eigen vraagstuk. Vraagstukken als ‘domeinoverstijgende samenwerking’ en ‘ondermijning’ komen ook aan de orde. Op 26 september 2019 is het slotevenement van de challenge.Leesmeeropwww.aedes.nl/innovatiechallenge.

minder eenzijdige instroom van kwetsbare bewoners’, zegt Peeters. ‘Maar die methode is duurder en duurt veel langer.’ Op de kortere termijn lijkt de aanpak van de Meidoornstraat en omgeving succesvoller. Bovendien had Woonwenz de woningen hard nodig, zegt Derks. ‘De vraag naar deze vierkamerflats met een lage huurprijs is groot.’

‘Wat in ieder geval niet moet gebeuren’, zegt Jan Vos, ‘is alleen naar de stenen kijken. Kijk naar de mensen die er wonen.’ De mensen in de Meidoornstraat zijn steviger geworden door de sociale aanpak. Maar ook al gaat het beter, de sociale aanpak is nooit af, vervolgt hij. Derks knikt: ‘Investering in leefbaarheid in dit soort buurten blijft nodig. Niet iedereen is altijd in staat om voor zichzelf te zorgen.’

In de buurtwoning ronden we het gesprek af. Er zijn broodjes over van de lunch. Jan Vos kent wel een buurtbewoner die daar blij mee is. Hij pakt zijn mobieltje: ‘Haes se zin in lekkere bruedjes, jong?’

‘Criminele ondermijning door jongeren die in drugs handelen is vergif voor de wijkgerichte aanpak van leefbaarheid’

Op de galerij van de Meidoornflats praten bewoner Jan Vos, wijkondersteuner gemeente Venlo Jacqueline Boonen en projectmanager Vastenavondkamp van de gemeente Peter Peeters met medewerkers van Woonwenz.

Nieuwe regels nieuwe kansen

De woningmarkt staat al tijden onder druk. Als woningcorporatie krijgt u voortdurend te maken met nieuwe regels. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. Een partner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe ontwikkelingen. En u vertelt hoe u kunt voorsorteren.

De advocaten van Hielkema & co hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht en overzien het gehele speelveld. Zij kunnen u dan ook met solide kennis van zaken adviseren (en als het moet procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

Vertrouwde expertise

Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar ervaring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.

Omdat u niet alleen asbest wilt saneren.

• Sloopwerken

• Asbestsanering

• Renovatie/herstel

Maar ook iets moois wilt opbouwen.

U wilt geen half werk. U wilt niet alleen asbest saneren, maar ook weer iets moois opbouwen. En u wilt niet alleen een concurrerende prijs, maar ook vakmensen die hun werk verstaan. Man&Mach is asbestspecialist in Noord- en Midden Nederland en helpt u snel en vakkundig. Bij enkele panden, maar ook bij complete woningblokken. Samen werken we aan een gezonde en veilige woonomgeving.

Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten

De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl

Rectificatie

In Aedes magazine 2018/5 is op pagina 19 een advertorial geplaatst over woningcorporatie Plavei. Het betrof abusievelijk een oud artikel over een rechtsvoorganger van Plavei. De advertorial is daardoor achterhaald in relevantie en actualiteit. Plavei herkent zich niet in de inhoud van de betreffende advertorial.

We betreuren dit ten zeerste en hebben Plavei excuses aangeboden.

U vindt het van belang uw kennis te vergroten en uw inzicht te verdiepen op het terrein van financiële vraagstukken en van risicomanagement. Voor dat doel heeft de Erasmus Universiteit Rotterdam, het Executive Program Finance & Risk Management voor Woningcorporaties ontwikkeld. Ervaren wetenschappers en praktijkmensen behandelen in 8 weken de belangrijkste financiële- en risicogerelateerde vraagstukken en gaan daarover op interactieve wijze met de deelnemers in discussie. Tijd: donderdagen van 16:00 - 21:00 uur Locatie: campus Woudestein, Erasmus Universiteit Rotterdam PE-uren: in totaal 40 of 5 per afzonderlijk te volgen module Info en aanmelden: www.esaa.nl/woco

Erasmus University Rotterdam

Lekkage, schade of schimmel in uw woningen?

Polygon lost het op

Wij bieden totaaloplossingen voor:

• Het non-destructief opsporen van lekkages

• Het herstellen van brand- en waterschades

• Het e ciënt en volledig verwijderen van schimmel

Tijdens onze werkzaamheden richten wij ons op het ontzorgen van u en uw huurder, het beperken van de gevolgschade en het waardebehoud van uw woning.

Bel Polygon 24/7 in geval van nood: 0800 - 68 68 377

nederland@polygongroup.com

Polygon beperkt en beheerst de gevolgen van water, brand en klimaat. www.polygongroup.com/nl

» regionale woningmarkt «

HUURDERS EN GEMEENTE KIEZEN NIEUWE CORPORATIE VOOR TERSCHELLING

» regionale woningmarkt « Sinds januari van dit jaar heeft Terschelling een nieuwe woningcorporatie. Woningcorporatie De Veste droeg alle 414 sociale huurwoningen en de studentencampus met 204 studentenkamers op het eiland over aan sociaal verhuurbedrijf WoonFriesland. Zowel huurdersvereniging De Brandaris als de gemeente Terschelling kozen voor deze Friese corporatie.

TEKST: JOSÉ DE VREEDE, FOTO'S TERSCHELLING; GERARD ROOS »

» Dat een corporatie die actief is in Ommen ook woningen beheert op Terschelling, ligt niet direct voor de hand. Toch was dit tot eind vorig jaar het geval. In 2010 kwam De Veste naar het op een na grootste Nederlandse Waddeneiland, toen het de noodlijdende lokale woningbouwvereniging Pierre Louis overnam. Waarom De Veste destijds vanuit Overijssel haar vleugels uitsloeg, is nu niet goed meer te verklaren. In het voorjaar van 2018 kondigde De Veste aan Terschelling te willen verlaten. Zowel de fysieke afstand, de nieuwe regelgeving als verschillen van inzicht speelden daarbij een rol. Rienk van der Meulen, directeur-bestuurder a.i. van De Veste, licht toe: ‘Het beheren van de woningen op Terschelling bleek voor De Veste niet altijd makkelijk. Waar we tegenaan

met huurders, gemeente en Platform31 bleek dat te lastig te realiseren. Vervolgens hebben we besloten onze opgave op het eiland over te dragen aan een Friese corporatie.’ Dat huurdersvereniging De Brandaris en de gemeente Terschelling nauw betrokken moesten zijn bij de zoektocht, was meteen duidelijk: ‘Welke corporatie het moest worden, wilden we niet zelf bepalen. Daarom hebben we zowel de gemeente als de huurdersvereniging een rol en stem gegeven in het proces, en daarnaast ook de drie medewerkers op het eiland er intensief bij betrokken.’ Tot slot maakte De Veste meteen duidelijk dat beleggers zich niet hoefden te melden: ‘Het ging ons om de overdracht van volkshuisvestelijke taken tegen een maatschappelijke prijs. Wij hoefden er niet op te verdienen. We hebben dan ook een optelsom gemaakt van alle baten en lasten sinds we de woningen en de bijbehorende lening in ons bezit kregen. De achterliggende gedachte was: wat we erin hebben gestopt, willen we ervoor terug hebben. Zo kwamen we uit op een prijs van 11 miljoen euro.’

STRAK GEREGISSEERD PROCES

liepen was de fysieke afstand en de tevredenheid van huurders. We hebben veel tijd en energie gestoken in de contacten met huurders, bijvoorbeeld doordat een van onze wijkconsulenten elke week op het eiland was en er later zelfs woonde.’ Daarnaast kreeg De Veste ook te maken met de strengere regels van de nieuwe Woningwet. De regionalisering van de woningmarkt betekent dat corporaties geen nieuwe woningen mogen bouwen buiten het eigen kernwerkgebied. ‘Terwijl de woningmarkt op het eiland bijna Randstedelijke kenmerken heeft: lange wachttijden voor sociale huurwoningen en veel scheefwoners die graag naar een betaalbare koopwoning of seniorenwoning willen.’ Dat leverde ook verschil van inzicht op. De gemeente en huurdersvereniging zien graag dat er nieuwe sociale huurwoningen gebouwd worden. De Veste zag de oplossing juist in het bouwen van iets duurdere middenhuur om doorstroming op gang te brengen.

‘Ons eerste plan was om de bouwopgave terug te geven aan het eiland’, vertelt Van der Meulen. ‘Kunnen we geen wooncoöperatie opzetten? Na verkennende gesprekken

Op basis van deze uitgangspunten heeft Deloitte het overnameproces verder uitgewerkt en begeleid. Consultant Siddharth Khandekar adviseerde De Veste bij zowel de financiële als maatschappelijke kant daarvan: ‘Wij zien meer corporaties die worstelen met de vraag hoe ze hun posities buiten hun kernregio op een nette manier kunnen afstoten. In de praktijk blijkt het lastig om een deal tot stand te brengen. Zodra je als corporatie aankondigt woningen van de hand te willen doen, roept dat reacties op. Sommige partijen worden er zenuwachtig van en je loopt grote kans dat er ergens in het ingewikkelde proces onrust ontstaat. Bovendien is het toezicht op corporaties de afgelopen jaren enorm versterkt. En dat maakt dat je aan alle betrokkenen héél goed moet kunnen uitleggen waarom een portefeuille wordt verkocht en tegen welke prijs.’

Deloitte verzorgde een strak geregisseerd proces, met een duidelijke route en beoordelingscriteria voor alle partijen. De Veste wilde daarin alle stakeholders heel intensief betrekken. Khandekar ziet dat als een van de succesfactoren waardoor binnen een jaar tot een juridische levering is gekomen: ‘Vaak zie je een adviesbureau voor de financieel-technische analyse en een apart bureau dat het stakeholdersmanagement verzorgt. Hier waren beide taken belegd bij één advies-

‘Het ging ons om de overdracht van volkshuisvestelijke taken tegen een maatschappelijke prijs: wij hoefden er niet op te verdienen’

» regionale woningmarkt «

Foto links: Bewoners, gemeente Terschelling en woningcorporaties De Veste en WoonFriesland toasten op de overdracht van de woningen op het eiland.

Foto linksonder: Heereweg, Midsland.

Foto rechtsonder: Eschauzierstraat, West Terschelling.

Foto achtergrond: Campus, van Heusdenweg, West Terschelling.

» bureau, dat zowel inhoudelijk als relationeel volledig op de hoogte was. Daarbij is het zaak goed te luisteren en te laten zien dat je eventuele zorgen begrijpt en daar ook wat mee doet. Bijvoorbeeld door de tijd te nemen om alles goed uit te leggen. Zo hebben we wel acht keer met huurdersvereniging De Brandaris om tafel gezeten.’ Ook voor WoonFriesland was het vanzelfsprekend dat zowel huurdersorganisatie De Brandaris als de gemeente een adviesrecht kregen. ‘Het overnameproces van de volkshuisvestelijke taken op Terschelling is transparant en constructief verlopen’, aldus Sigrid Hoekstra directeur-bestuurder van WoonFriesland. ‘We zijn blij dat zowel De Brandaris als de gemeente unaniem voor ons hebben gekozen. Dit zijn inmiddels onze samen-

maar de twee geïnteresseerde corporaties deden allebei een heel uitgebreid en goed onderbouwd bod. ’Elk bod werd vervolgens langs de meetlat gelegd. Bij de eerste beoordeling bleek dat de scores heel dicht bij elkaar lagen. Ook de definitieve biedingen zijn ‘gescoord’ en voorgelegd aan de gemeente en huurdersvereniging. Alle partijen konden zich daarmee voorbereiden op de volgende fase: de presentaties.

PRESENTATIES DOORSLAGGEVEND

werkingspartners op het eiland. We zijn al jaren actief op de Waddeneilanden Vlieland en Schiermonnikoog. Met die ervaring kunnen we ons goed verplaatsen in de specifieke woningmarkt van Terschelling met de daaraan gekoppelde uitdagingen en ambities.’

Deloitte vertaalde de wensen van alle betrokkenen in een ‘meetlat’, om de biedingen van de geïnteresseerde corporaties langs te leggen. Een lijst met criteria die waarborgt dat de sociale woningvoorraad en de dienstverlening op een goede manier behouden blijft. Vervolgens was de eerste stap het opstellen van een lijst van alle corporaties die Friesland als kernwoningmarktregio hebben. Deze corporaties kregen de kans een indicatief bod uit te brengen. Niet alleen een financieel bod, maar ook een volkshuisvestelijk bod waarin zij hun visie op en plannen voor de Terschellinger woningmarkt moesten omschrijven. Zowel de Bouwvereniging uit Harlingen als WoonFriesland deden dat. Van der Meulen: ‘We hadden gerekend op meer indicatieve biedingen, om dan na een verdere selectie met vijf of zes corporaties verder te gaan. Dat is helaas niet zo gelopen,

Op 17 juli reisden zowel De Veste als beide bieders af naar Terschelling. De Bouwvereniging en WoonFriesland presenteerden zich aan een beoordelingscommissie waarin ook de gemeente, huurdersvereniging en de drie medewerkers vertegenwoordigd waren. Van der Meulen: ‘We hebben hen ’s middags om een reactie gevraagd: wat vonden zij ervan? Dat wij gemeenten en huurders zo’n prominente rol hebben gegeven en dat zij die ook zo goed hebben opgepakt, was misschien wel het allerleukste en waardevolste van het proces.’ Ook de gemeente Terschelling is goed te spreken over de gang van zaken. Wethouder Sietze Haringa: ‘Wat wij belangrijk vonden was dat de huurdersvereniging actief werd betrokken. En dat de medewerkers zouden overgaan naar de nieuwe corporatie.’ Na de presentaties gaf zowel de gemeente als de huurdersvereniging een unaniem positief advies voor WoonFriesland. Haringa: ‘Uiteindelijk was WoonFriesland iets duidelijker in het concreet maken van ambities: zij gaan 50 nieuwe woningen bouwen en realiseren daarmee een groot deel van onze behoefte aan nieuwbouw. Ook willen zij een actieve rol spelen bij andere eilander ambities, zoals duurzaamheid en economie. Bovendien hebben zij ervaring op andere Waddeneilanden.’ Ook de huurders kozen voor de daadkracht van WoonFriesland. ‘We willen zorgen voor meer evenwicht op de Terschellinger woningmarkt.’, aldus bestuurder Hoekstra.

Inmiddels heeft de juridische levering plaatsgevonden en is WoonFriesland het aanspreekpunt voor de huurders. Van de Meulen blikt terug: ‘De huurders, woningen en medewerkers op Terschelling zijn in goede handen overgaan. We hebben de portefeuille op een maatschappelijke manier overgedragen. Daar zijn we trots op. We vinden dat deze wijze van overdracht past bij transacties tussen corporaties. Door bewust niet de marktprijs te vragen hebben we WoonFriesland de exploitatieruimte gegeven voor investeringen in nieuwbouw en verduurzaming.’

‘Gemeente en huurders pakten hun prominente rol in het proces goed op, dat was heel waardevol’

» regionale woningmarkt «

Foto links: Jan Ruyglaan, West Terschelling.

Foto onder: Foto onder: St. Janspad, Midsland.

Foto linksonder: Westerdam, Midsland.

Foto rechtsonder: Rozenland, Midsland.

Foto achtergrond: Jan Ruyglaan, West Terschelling.

WONINGSTICHTING WOENSDRECHT VERDUURZAAMT 45 WONINGEN MET SOLARWATT GLAS-GLAS ZONNEPANELEN

“De economische levensduur van de woning wordt verlengd en de huurder heeft een lagere energierekening vanwege de duurzaam opgewekte zonne-energie.”

SOLARWATT, fabrikant en leverancier van zonnepanelen en zonneenergiesystemen, voorziet 45 woningen van de Woningstichting Woensdrecht van glas-glas zonnepanelen. Door de dakrenovatie in combinatie met zonnepanelen krijgen de huizen aan de Kamerlingh Onnesstraat in Hoogerheide energielabel A. Adviesbureau IDEA Nederland berekende verschillende pakketten energiebesparende maatregelen en adviseerde de woningstichting SOLARWATT glas-glas zonnepanelen.

Woningstichting Woensdrecht had eerder diverse energiebesparende maatregelen voor de woningen aan de Kamerlingh Onnesstraat in Hooger heide doorgevoerd. Zo waren de 45 huizen voorzien van kunststof kozijnen met HR++glas, nieuwe CV-ketels en spouwmuurisolatie. De meeste woningen hadden een energielabel D, sommigen C. Door het dak te renoveren, wilde de woningstichting de sprong naar energielabel A maken. Alleen dakiso latie was daarvoor niet voldoende, bleek uit berekeningen van IDEA Nederland. Zes tot acht SOLARWATTzonnepanelen per woning zouden de energie-indexering dusdanig verlagen

Meer informatie?

dat alle huizen wel uitkwamen op een label A.

SOLARWATT glas-glas zonnepanelen hebben een glazen achter- en voorzijde. Bij conventionele zonnepanelen is de achterkant meestal van plastic. In tegenstelling tot plastic, is glas beter bestand tegen zware weers omstandigheden als slagregen en hagel. Daarnaast laat glas geen lucht, vuil en vocht door. Daardoor hebben glas-glas zonnepanelen een aanzien lijk hoger rendement, gaan ze langer mee en behouden ze hun rendement langer dan traditionele panelen. Uit testen van o.a TüV en VDE blijkt dat de opbrengst 25% boven de industrie norm ligt en glas-glas zonnepanelen een 33% langere levensduur hebben. Daarom geeft SOLARWATT ook standaard 30 jaar garantie op het product en vermogen.

Door de dakrenovatie conform het advies van IDEA Nederland met SOLARWATT glas-glas zonnepanelen uit te voeren, voldoet de Woningstichting Woensdrecht aan de klimaat normen voor 2030. “De SOLARWATT glas-glas zonnepanelen hebben een hoog rendement en gaan lang mee. Daardoor zijn ze de meest economi sche en dus ook de meest duurzame

oplossing”, zegt Jos Beekmans, Manager Vastgoed bij Woningstichting Woensdrecht. “De panelen zorgen voor een forse indexeringsverbetering bovenop de dakisolatie – niet alleen nu, maar ook in de toekomst. SOLARWATT geeft namelijk ook 30 jaar garantie op het vermogen.”

“Wij zijn heel enthousiast over de samenwerking met IDEA Nederland en de bewuste keuze die Woningstichting Woensdrecht heeft gemaakt voor onze glas-glas zonnepanelen”, zegt Hans Zijlmans, Sales Adviseur bij SOLARWATT. “Door te kiezen voor kwalitatief hoogwaardige producten die over een langere tijd hoge prestaties leveren, ontstaat voor Woningstichting Woensdrecht een zeker voordeel. De economische levensduur van de woning wordt verlengd en de huurder heeft een lagere energierekening vanwege de duurzaam opgewekte zonne-energie.”

slimmer en beter voor elkaar «

VERNIEUWENDE PRAKTIJKVOORBEELDEN

Woningcorporaties werken aan goed en betaalbaar wonen in Nederland. Dat doen ze door samen te werken en te innoveren. Dit keer voorbeelden uit Amsterdam, Almere, Hoogeveen, Uithoorn en Enschede. Zie ook www.aedes.nl/vernieuwingsagenda.

Talent werven

Rochdale heeft haar arbeidsmarktcommunicatie groots aangepakt. Met een gerichte campagne maakt de Amsterdamse corporatie duidelijk dat werken in de volkshuisvesting zinvol en inspirerend is.

De campagne bestaat uit een website (www.werkenbijrochdale.nl) en een serie online en offline advertenties. Essentieel zijn filmpjes waarin medewerkers vertellen wat hun werk mooi maakt. Daarbij wijzen ze op mogelijkheden voor persoonlijke ontwikkeling en de maatschappelijke relevantie van het

werk. De arbeidsmarktcampagne helpt om het imago van Rochdale als werkgever te versterken en heeft een bredere uitstraling op de corporatiewereld. ‘Corporaties doen nog weinig aan hun werkgeversimago’, zegt HR manager Jolina Kragtwijk. ‘Rochdale groeit en door het toekomstige verloop door pensionering van onze medewerkers, hebben we echt behoefte aan nieuw talent. Potentiële kandidaten oriënteren zich vooral digitaal. Daarom hebben we die werken-bij-website gemaakt die ook mobiel goed bereikbaar is. Daar kun je laten zien wat Rochdale te bieden heeft.’

Specialist arbeidsmarktcommunicatie

Silene Geuze: ‘Na een voorbereiding van driekwart jaar ging eind 2018 de website live. Daar blijft het niet bij. Een volgende stap is het opzetten van een introductieprogramma voor nieuwe medewerkers. Ook wil Rochdale stimuleren dat medewerkers hun eigen achterban wijzen op vacatures. De campagne werpt al vruchten af. Het aantal sollicitanten via de website is toegenomen.’

Meer weten? Mail naar Jolina Kragtwijk jkragtwijk@rochdale.nl of Silene Geuze sgeuze@rochdale.nl.

slimmer en beter voor elkaar

Woninginspectie met drones

Een drone ziet meer dan een onderhoudsinspecteur. Daarom experimenteert de Alliantie met de inzet van deze technieken om de status van het vastgoed te inspecteren. De allereerste dronevluchten boven corporatiewoningen vonden eind januari plaats.

In drie vluchten heeft een drone een woongebouw in Almere in kaart gebracht en de kwaliteit van het schilderwerk zeer gedetailleerd gefotografeerd. Elk scheurtje in het schilderwerk is te zien in een 3D-model. Het pand is sowieso toe aan een schilderbeurt. De dronebeelden worden vergeleken met de traditionele inventarisaties van de inspecteurs. Jasper ’t Hart, adviseur vastgoeddata, ziet voordelen voor de nieuwe techniek: ‘Een drone kan op plekken komen waar onze inspecteurs lastig of

zelfs helemaal niet bij kunnen. Bovendien zijn gegevens van computers objectiever dan het menselijk oog. Het staat nog in de kinderschoenen. In de pilotfase onderzoeken we of het mogelijk is met kunstmatige intelligentie beelden van de drones automatisch om te zetten tot informatie.

MAKKELIJK CHECKEN

De eerste dronevluchten waren gericht op schilderwerk van kozijnen. Als deze pilot slaagt volgt een volgende waarbij wordt gekeken naar andere bouwelementen, zoals gevels en daken. Dat laatste is bijvoorbeeld handig omdat de Alliantie steeds meer zonnepanelen op daken heeft. Met een drone is makkelijk te checken of die na een storm nog goed liggen. ‘De informatie via de drones helpt de inspecteurs om hun werk beter te kunnen doen’, benadrukt ’t Hart. ‘Hiermee kunnen

corporaties betere inspectierapportenmaken en ook onderling informatie uitwisselen over vergelijkbare gebouwen.’

EUROPESE REGELGEVING

Voor woninginspecties met een drone hebben corporaties te maken met regelgeving. Voor Amsterdam kreeg de Alliantie nog geen toestemming om vluchten uit te voeren. In 2020 komt er Europese regelgeving voor onbemande drones. Het testen van drones voor inspecties is een initiatief van het innovatieplatform De Corporatiewoning van de Toekomst dat in 2018 is opgericht. In dit platform zitten negen corporaties: Talis, KleurrijkWonen, Haag Wonen, Woonlinie, Mitros, Poort6,Trivire, Staedion en de Alliantie.

Meer weten? Mail naar Jasper ‘t Hart jthart@de-allliantie.nl

» slimmer en beter voor elkaar «

Buurtbarometer

Er zijn dingen aan de hand in een buurt, maar wat is het precies? Als die vraag speelt, is het tijd voor een buurtbarometer. Woonconcept gebruikte dit instrument om te peilen wat er volgens de bewoners beter kan in de Verzetsbuurt in Hoogeveen.

Vanuit het wijkteam, waarin naast de woningcorporatie ook opbouwwerk, gemeente en politie vertegenwoordigd zijn, is vorig jaar het initiatief genomen voor een buurbarometer. Tijdens een aangekondigd huisbezoek is aan de hand van een vraaglijst is geïnventariseerd wat bewoners vinden van leefbaarheid, veiligheid en saamhorigheid. Jaap Jumelet, bewonersconsulent bij Woonconcept, heeft heel wat huisbezoeken afgelegd. ‘Het is fijn om bij de mensen binnen te mogen komen en met hen te praten. Zo krijg je een beeld wat er leeft in een buurt.’ De meeste mensen waar hij aanbelde lieten hem binnen. De reacties waren heel divers. Het wijkteam is nog bezig om de resultaten uit de gesprekken te ordenen. Oplossingen voor bijvoorbeeld gevoelens van onveiligheid zoeken ze in samenwerking met de bewoners. ‘We vinden het belangrijk dat mensen zelf betrokken zijn. De eerste stap is dan ook de oprichting van een bewonersgroep.’

Meer weten? Mail naar jaap.jumelet@woonconcept.nl

Afval is grondstof

Eigen Haard heeft het mutatieonderhoud van een woning in Uithoorn circulair aangepakt. Materialen zijn zo veel mogelijk opnieuw gebruikt en nieuwe materialen zijn herbruikbaar.

Voor Eigen Haard is circulair werken een aanvulling op de ambitie om voor 2050 alle woningen CO2-neutraal te maken. ‘We willen onderzoeken wat er kan, zonder de betaalbaarheid en beschikbaarheid uit het oog te verliezen’, zegt senior adviseur strategie Ilse van Andel. Bij de werkzaamheden is al het afval ter plekke gescheiden om het opnieuw te gebruiken. Het stucwerk is deels van leem en er is een circulaire keuken geplaatst, gemaakt van gerecycled materiaal en geheel in onderdelen te vervangen. Enthousiast is zij over het isolatiemateriaal op cellulosebasis, van oude kartonnen dozen. Dit is veel gezonder dan werken met glaswol en werkt ook goed voor geluidsisolatie. Het materiaal is volledig circulair: als Eigen Haard er vanaf wil neemt de leverancier het terug. Uit de evaluatie op lagere termijn moet blijken wat de kosten zijn afgezet tegen de levensduur. Van Andel: ‘De ervaringen gebruiken we ook bij pilots voor renovatie en voor sloop/nieuwbouw. Het vinden van voldoende herbruikbare materialen zoals hang- en sluitwerk bleek bijvoorbeeld lastig. De markt voor bestaande materialen moet nog op gang komen. Als corporaties kunnen we daarin een rol spelen door die vraag te stellen.’

Meer weten? I.vanAndel@eigenhaard.nl

slimmer en beter voor elkaar «

Maatwerk met functionele teams

Minder huurachterstanden, minder overlast, beter contact met de bewoners. Dat zijn de resultaten van de ‘keigoed teams’ waarmee Domijn sinds een paar jaar werkt. Inmiddels zijn de teams goed ingebed in de organisatie van de Twentse corporatie.

De naam van de multifunctionele teams is te danken aan collega-corporaties De Key. Manager Wonen Lucas Fransen werd tijdens een werk-bezoek in 2012 zeer geïnspireerd door de wijkteams van die Amsterdamse corporatie. ‘We zijn ermee aan de slag gegaan en hebben het een eigen sausje gegeven. Tukkers zijn toch anders dan Amsterdammers.’

In een keigoed team zitten collega’s vanuit dagelijks onderhoud, huurincasso, verhuur en wijkbeheer. Ze hebben een plek in de wijk: vijf in

Enschede en twee in de dorpen Haaksbergen en Losser. Fransen: ‘Vroeger werkten de afdelingen nog wel eens langs elkaar heen. Nu nemen ze vanuit verschillende disciplines gezamenlijk beslissingen. Ze zijn zichtbaar in de buurt en bouwen een relatie op met de bewoners.’

Bij huurachterstand volgt niet meer een anonieme brief; iemand gaat langs en vraagt hoe de corporatie kan helpen.

NIEUWE INITIATIEVEN

De klanttevredenheid over de incasso is inmiddels gestegen van een 5 naar een 7,5. De overlast neemt af door de preventieve aanpak. De corporatie hoeft steeds minder brandjes te blussen. En er ontstaan nieuwe initiatieven vanuit de keigoed teams. Zoals een tuinenproject waarbij bewoners worden geactiveerd om rommelige voortuinen op te knappen. De keigoed

teams hebben beslissingsbevoegdheid en veel verantwoordelijkheid. Fransen wil geen regels en protocollen, maar echt maatwerk: ‘Elke situatie is anders en als je die samen afpelt kom je tot passende oplossingen.’

HONDERD MATEN

Goede samenwerking in een keigoed team ontstaat niet vanzelf. Een coach begeleidt de teams bijvoorbeeld bij het nemen van verantwoordelijkheid. ‘Sommige medewerkers hadden behoefte aan meer kaders en dat willen we juist niet. Dan ga je in gesprek hoe je met minder regels kunt omgaan. Natuurlijk is er wel algemeen Domijnbeleid, maar daarbinnen mag je wat mij betreft met honderd maten meten.’

Meer weten? Mail naar Lucas Fransen l.fransen@domijn.nl.

DE AMBITIE OM VOORTDUREND VOOROP TE LOPEN

Staat garant voor een stroom aan innovatieve oplossingen

Innovatie zit in onze genen en is al 115 jaar een continu proces. Wij blijven onszelf voortdurend nieuwe vragen stellen om zo steeds weer vernieuwende producten in de markt te introduceren. Deze innovaties bieden onze klanten voordeel in hun dagelijkse werk op het gebied van veiligheid en tijdsbesparing. De introductie van het Profipress-systeem en de ontwikkeling van het SC-Contur zijn maar twee van de vele voorbeelden die hiervan het overtuigende bewijs leveren. Viega. Höchster Qualität verbunden.

MACHT EN SCHAAMTE

In het publieke domein is waarheid een constructie van de macht. We weten het al lang: de eigenlijke macht ligt bij multinationals. Zeker sinds Unilever voor Londen heeft gekozen. Desondanks ligt het gelegitimeerde centrum van de macht nog altijd bij de landelijke politiek. Dat betekent een grote verantwoordelijkheid voor politici. Het huidige politieke klimaat, waarin alleen de gunst van de kiezer nog lijkt te gelden, belooft dan weinig goeds. Het is een zichzelf aanzwengelend vliegwiel dat veel politici een kant van verharding op jaagt. Van steeds vijandigere en rabiatere uitspraken over allerlei maatschappelijke thema’s. De voorbeelden zijn wel bekend: van grachtengordel tot probleemwijk. Van immigratie tot duurzaamheid.

Er was een tijd dat politici leidsmannen waren. Hoewel die observatie vermoedelijk, meer dan ik wil toegeven, ook wel een gevalletje ‘vroeger was alles beter’ betreft. Maar toch. Steeds vaker bekruipt me het gevoel dat de leidsmannen van voorheen niet ons, maar wij hen moeten opvoeden. Plaatsvervangende schaamte maakt zich regelmatig van me meester. Wat moet je met politici die onzin verkopen, verpakt in proefballonnen of in achteloze bijzinnen, met het doel mensen weg te houden bij grossiers in nog grotere flauwekul? Hoe lang kun je geloven in de goede bedoelingen van politici? En hoe lang kun je volhouden dat die goede bedoeling een verstandige keuze is? Momenteel richt die verhardende toon in de politiek zich op de relatie tussen de (kosten van de) verduurzaming en de (portemonnee van) ‘gewone hardwerkende’ Nederlanders. De redenering is dan dat die verduurzaming ten koste van hen gaat. Hoe vaker deze drogreden wordt uitgedragen, hoe meer kiezers daarin geloven. Met als gevolg dat andere partijen nog klimaatsceptischer worden om diezelfde kiezers te behagen. Enzovoort.

Hoe fantastisch zou het zijn als politici weer kozen voor een hoopvolle, constructieve visie. Investeren in verduurzaming is goed voor de economie, biedt innovatiekansen en maakt ons onafhankelijk van – sowieso – ooit uitgeputte fossiele brandstoffen. Het is geen loose-loose. Maar win-win. Ook dat is een door de macht verdedigbare waarheid. Politici, ga ons weer opvoeden, in plaats van napraten.

Marco de Wilde is directeur-bestuurder bij Veluwonen in Eerbeek. marco.dewilde@veluwonen.nl

‘Hoe fantastisch zou het zijn als politici weer kozen voor een hoopvolle, constructieve visie op verduurzaming’

Commissaris bij Wetland Wonen en Woonborg ANNETTE STEKELENBURG

Erop toezien dat de woningcorporatie een goede koers vaart en het bedrijf gezond houdt. Daar is de commissaris verantwoordelijk voor. Annette Stekelenburg heeft er al een heel programma opzitten, als wij voor de koffie aanschuiven. Haar man en twee van haar drie kinderen hebben een progressieve spierziekte, waardoor veel van haar tijd met zorgtaken is gevuld.

TEKST: TANJA COPAL, FOTO’S: YOLANDA VISSER

‘De kernvraag bij mijn werk als commissaris is voor mij: zijn de huurders hier iets mee opgeschoten?’, vertelt Stekelenburg aan de keukentafel in haar lichte woning in Meppel. Tot februari is ze voorzitter van de raad van commissarissen (RvC) van Wetland Wonen in Vollenhove en ze is vice-voorzitter van de RvC van Woonborg in Vries. Dat er in een RvC aparte huurderscommissarissen zijn, vindt Stekelenburg onzin. ‘We zitten er uiteindelijk allemaal om het beste te doen voor de huurders.’

VERBINDER

Werken als commissaris betekent voor Stekelenburg werken als verbinder. ‘De ander laten nadenken door de goede vragen te stellen en je collega’s de ruimte te geven dat ook te doen’. Binnenkort neemt ze afscheid bij Wetland Wonen. Na acht jaar zit de termijn erop: ‘De laatste jaren vond ik het inhoudelijk minder leuk. De huidige wetgeving maakte dat we in de RvC meer bezig waren met de vraag of we ons aan de regels hielden, dan met de

‘Ik vind minder en vraag meer. Je kunt zoveel bereiken door goed te luisteren’

volkshuisvestelijke opgave. Ik voer veel liever het gesprek over de vraag of we het goede doen met leefbaarheidsvraagstukken of over hoe we omgaan met kwetsbare doelgroepen.’

MANTELZORGER

Regelgeving die niet bijdraagt aan wat er nodig is, dat is sinds 2009 een centraal thema in het leven van Stekelenburg. Vanaf dat jaar bleek dat twee van haar kinderen en haar man lijden aan een ziekte die spieren, organen en hersenen aantast. Stekelenburg gaf haar werk bij haar adviesbureau op, om als mantelzorger voor haar gezin te zorgen. De enorme bureaucratie waar ze dan tegenaan loopt, maakt dat ze diverse initiatieven opzet om te pleiten voor integraal beleid ‘dat kijkt naar wat nodig is, in plaats van naar wat het systeem voorschrijft’. Ze heeft nu nauwe contacten met het ministerie van VWS en spreekt als professioneel ervaringsdeskundige over manieren waarop regelgeving beter kan aansluiten bij alle facetten van het leven van iemand met een ziekte of beperking.

LUIZENMOEDER

Het toezicht houden, daar is Stekelenburg ingerold. ‘Op het schoolplein word je gevraagd als luizenmoeder. Ik wilde graag bijdragen, maar wel op een manier die bij me past. Zo kwam ik uiteindelijk als vrijwilliger in het bestuur terecht van een scholenkoepel van verschillende basisscholen in

ANNETTE STEKELENBURG (53)

COMMISSARIS BIJ: Wetland Wonen in Vollenhove tot februari 2019 (drie mannen, twee vrouwen) en Woonborg in Vries (vier mannen, één

NEVENACTIVITEITEN:

Voorzitter van de RvT van Noorderboog. Per februari 2019 lid van de RvT Patyna, lid van de raad van advies IGJ, oprichter Ministerie van Leven, initiator van de MantelzorgAwards, eigenaar ‘De sprekende mantelzorger’.

Meppel. Dat werd later geprofessionaliseerd en omgevormd naar een raad van toezicht, waar ik voorzitter van werd. Lacht: ‘Daar kon ik mooi oefenen.’

In 2011 werd ze gewezen op een vacature bij de RvC van Wetland Wonen. ‘Dat paste mij helemaal. Ik werkte eerder bij een woningcorporatie voor de herstructurering van een wijk in Hoogeveen. Misschien nog wel meer door mijn gezinssituatie, ben ik ervan doordrongen hoe belangrijk het is om je eigen plek te hebben om te wonen. Daarbij wilde ik minstens één keer in de week een intelligent gesprek voeren dat niet over de zorg voor mijn gezin ging. Dat geeft veel energie.’

Later kwam het commissariaat bij Woonborg erbij en inmiddels is Stekelenburg ook voorzitter van de raad van toezicht van zorggroep Noorderboog, een organisatie voor ouderenzorg. Die combinatie van toezichthouden leverde een bijzonder resultaat op: ‘De woningcorporatie zegt over zorgvastgoed: het is niet rendabel, het is risicovol. Andersom zegt de zorginstelling: met corporaties kun je geen zakendoen. En dat terwijl die twee partijen samen voor een enorme opgave staan.’ Mede dankzij de inzet van Stekelenburg zijn verschillende partijen nu in gesprek om te kijken naar de mogelijkheden voor een inclusief-wonenproject in Steenwijk. ‘Ik kijk graag over grenzen en beleidsvelden heen. Ik vind minder en ik vraag meer. Je kunt zoveel bereiken door goed te luisteren.’

vrouw) STUDIE: HBO+ WERK: spreker, adviseur en professioneel ervaringsdeskundige WOONT IN: Meppel REIST: per fiets, auto en met het OV

‘Er is veel gebeurd met de renovatie. We hebben nu dubbel glas, een nieuwe voordeur en andere ventilatie. Of we energie besparen? Dat weten we nog niet. Het zijn ook geen winters meer zoals in de jaren 60. Toen lag de sneeuw hier meters hoog.’

‘Gelukkig wonen we nog zelfstandig, al is het ook met mikken en makken. We hebben deze woning te danken aan Prins Bernhard. Nadat we uit Nederlands-Indië kwamen, zijn

we naar Canada geëmigreerd. Er was ons verteld dat daar plenty werk en plenty huizen waren. Werk was er wel, maar we konden alleen maar een huis met gaten huren. Daarom zijn we terug gegaan naar Nederland.’

‘We zijn toen een tijd met vijf kinderen verspreid bij vrienden ondergebracht. Omdat ik bij het Koninklijk Nederlands Indisch Leger had gezeten, heb ik mijn vroegere baas een brief geschreven. Toen mochten we hier een woning uitzoeken.’

‘Er waren nog geen straten, een verharde weg werd net aangelegd. Een van onze zoons waren we vaak kwijt. Dan had hij weer ergens een hut gebouwd of zich ingegraven in de sneeuw. Ons zesde kind is hier geboren.’

‘Vroeger bleven mensen veel langer ergens wonen. De laatste jaren is het hier een komen en gaan. We hebben veel buitenlandse buren. Naast ons woont een Turkse familie. Een van onze zoons woont een paar deuren verder.’

TEKST: MARJON VAN WEERSCH, FOTO: BART VAN OVERBEEKE

De betaalbaarheid van nieuwe woningen staat enorm onder druk. In Zuid-Nederland bundelden corporaties, industrie en bouwbedrijven hun krachten om daar wat aan te doen.

Karo van Dongen doet een oproep om deze Bouwstroom uit te breiden naar de rest van Nederland.

Karo van Dongen, bestuurder Alwel

SAMEN OP WEG NAAR FIJN EN BETAALBAAR WONEN

ILLUSTRATIE: HAN HOOGERBRUGGE

Er is genoeg gepraat over de noodzaak van betaalbare woningbouw. Het is tijd om aan de slag te gaan. De feiten zijn bekend: het tempo van de bouw van nieuwe woningen is veel te laag. Aedes maakte in februari bekend dat woningcorporaties naar verwachting dit jaar nipt 17.000 nieuwbouwwoningen realiseren. Ons streven ligt bij 34.000 per jaar. We weten ook wat de belemmeringen zijn voor het plannen en realiseren van nieuwbouw: Er is niet alleen soms een gebrek aan grond, ook marktpartijen zijn moeilijker te vinden. Die hebben het druk en zeggen vaak nee. En als ze tijd hebben, zijn de bouwkosten ongelooflijk hoog. Ondertussen zijn de investeringscapaciteiten van corporaties beperkt door de stijgende verhuurderheffing en andere belastingdruk en de forse verduurzamingsopgave.

Als we zo doorgaan, zal het aantal mensen dat wij niet aan een woning kunnen helpen, snel groter worden. Dan zullen jongeren nog langer thuis moeten blijven wonen, kunnen gezinnen niet doorstromen, statushouders minder snel een woning krijgen en mensen die elders een baan kunnen krijgen deze niet accepteren. Over de noodzaak van een betaalbare woningbouwmarkt bestaat geen twijfel.

Regie

In Limburg en Brabant hebben corporaties hun krachten gebundeld om dit probleem aan te pakken. Samen met bouwers en de industrie gaan wij een betaalbare woningbouwmarkt creëren. Dat doen we in het samenwerkingsverband De Bouwstroom Zuid. Hoe pakken we dat aan? Door gezamenlijk de regie te voeren. Dat begint bij een vraagbundeling van de corporaties. We ordenen die vraag in Product-Markt-Combinaties. Dat zijn combinaties van de te huisvesten doelgroep, bijvoorbeeld tweepersoonshuishoudens en het

passende woningtype. Zo kunnen we zorgen voor een continue stroom. Dat zorgt voor continuïteit en stabiliteit waardoor industrie en bouwers hun productiecapaciteit optimaal kunnen benutten.

Een betonmaker vertelde onlangs bijvoorbeeld dat hij jaarlijks voor 500 extra woningen beton kan produceren tegen 15 procent lagere kosten. Mits hij de garantie heeft van een stabiele productie. Nu komt het nog voor dat een aannemer een bepaalde hoeveelheid beton bestelt, vervolgens vertraagt de bouw en schort de aannemer de bestelling op. Dan staan de machines in de betonfabriek stil. En als een machine niet draait, worden de vaste lasten over een kleiner aantal opdrachten verdeeld en blijft de prijs hoog. Dat willen wij veranderen. Door als corporaties samen met de industrie en bouwbedrijven afspraken te maken over het op elkaar afstemmen van onze planningen en het gezamenlijk inkopen van bouwconcepten. Dan ontstaat er die gewenste bouwstroom waardoor de marktpartijen kunnen leveren tegen lagere prijzen.

Autonomie

Het klopt: deze andere werkwijze vraagt wat van ons. Corporaties zullen iets van hun autonomie moeten inleveren. Wij zullen met elkaar onze planning moeten afstemmen op die continue stroom. Dat betekent dat niet iedere corporatie haar eigen stempel op een nieuwbouwproject kan zetten. En dat we zullen moeten accepteren dat we geen 10, 15 of 20 eisen kunnen formuleren omdat onze corporatie net iets andere wensen heeft. We zullen onze vragen aan bouwers en de industrie moeten standaardiseren. Dat wil zeggen dat we van een traditionele naar een conceptuele manier van bouwen gaan. Het is

niet voor niets dat we de Bouwstroom samen met Aedes en het Netwerk Conceptueel Bouwen hebben ontwikkeld.

Die standaardisatie betekent overigens niet dat alle huizen er hetzelfde uit gaan zien; er blijft ruimte voor flexibiliteit. Neem maar eens een kijkje op de Conceptenboulevard van het netwerk. Dan ziet u dat er keuze is uit veel verschillende typen te bouwen woningen. Ze zien er goed uit én ze zijn betaalbaar.

De Bouwstroom is nu nog vooral een initiatief van Limburgse en Brabantse corporaties. We maken dit graag een landelijke beweging. Inmiddels is er al een corporatie buiten het

samenwerking uitbreiden over heel Nederland. Doet u mee?

Meedoen?

Het Netwerk Conceptueel Bouwen en Aedes werken met de Bouwstroom aan een alliantie waarin corporaties, conceptaanbieders en industrie samen werken aan betaalbare nieuwbouw. Meer informatie: het Netwerk Conceptueel Bouwen via https://www. conceptueelbouwen.nl/contact.

‘We maken samen met de industrie en bouwbedrijven afspraken over het op elkaar afstemmen van onze planningen en het gezamenlijk inkopen van bouwconcepten’

Samen met Bosch naar een gasloze toekomst.

SmartInduction: koken op slechts één elektriciteitsgroep.

De unieke SmartInduction kookplaat sluit je eenvoudig aan op slechts één elektriciteitsgroep van 230 volt. Hierdoor zijn er geen onnodige verbouwingen in de meterkast meer nodig. De kookplaat is bovendien eenvoudig in- of op te bouwen en eenvoudig schoon te maken. Zo geniet uw huurder met een relatief lage investering van alle voordelen van inductie en kan er nauwkeuriger en energiezuiniger worden gekookt.

Bosch helpt mee in de succesvolle transitie naar gasloos wonen. Zo bieden wij als leverancier van huishoudapparaten elektrische kookplaten en fornuizen aan en voorziet Bosch Thermotechniek (o.a. Nefit) de woning van duurzame gasloze oplossingen.

Naast de SmartInduction kookplaten biedt Bosch ook nog andere oplossing om gasloos te kunnen koken: vrijstaande fornuizen met inductiekookplaat.

Met een vrijstaand fornuis met inductiekookplaat van Bosch kookt uw huurder snel, zuinig en veilig. Je plaatst het bovendien waar je wilt, en bent niet gebonden aan een vaste plek in de keuken. Reden te meer om de oude gaskookplaten te vervangen en elektrisch te gaan koken.

Meer informatie en contactgegevens zijn te vinden op www.bosch-home.nl/projecten.

Bosch Inspiratiecenter, inspiratiehuis 20l20, Taurusavenue 36, 2132 LS, Hoofddorp.

Liever opbouw? Vraag naar de mogelijkheden.

Nieuwbouw sociale huurwoningen onder druk

TEKST: JASPER MONSTER, BRON: AEDES-CORPORATIEMONITOR NIEUWBOUW

‘Corporaties kunnen zo niet aan de woningvraag voldoen’

KARIN LAGLAS, VOORZITTER DIRECTIERAAD VAN YMERE, IN METROPOOLREGIO AMSTERDAM

Woningcorporaties hebben de ambitie om landelijk de woningbouwproductie op te voeren naar 34.000 sociale huurwoningen per jaar. Tot 2013 was er een duidelijke stijging in de productie te zien, maar sinds de invoering van de verhuurderheffing staat de nieuwbouw enorm onder druk. ‘Op deze manier kunnen wij niet optimaal voldoen aan de maatschappelijke taak die wij als corporatie hebben’, zegt Karin Laglas van woningcorporatie Ymere.

‘De cijfers komen voor ons absoluut niet als een verrassing. Jaarlijks betalen wij 75 miljoen euro aan verhuurderheffing. Daar zouden we ook 400 nieuwe woningen voor kunnen bouwen. En dat terwijl de druk op de markt in onze regio al zo hoog is. Dat maakt de heffing des te heftiger voor ons.

Het belemmert niet alleen de nieuwbouw, maar ook de inzet die we hebben op het gebied van renovatie, verduurzaming en het betaalbaar houden van de huren. Bovendien is de hoogte van de heffing gekoppeld aan de WOZ-waarde van de woningen. Doordat de druk op de markt hier zo hoog is, loopt de WOZ-waarde van ons woningbestand op en wordt het bedrag dat wij aan heffing betalen alleen maar hoger. Daardoor kunnen we minder bouwen.

Zo komen de corporaties in een negatieve spiraal terecht en kunnen we niet aan de woningvraag voldoen. En dat in een tijd waarin vooral starters het in onze regio al ongelofelijk moeilijk hebben. Bij iedere woning die je toewijst, laat je een enorme groep mensen in de kou staan.

De verhuurderheffing moet dan ook meteen afgeschaft worden. Waarom moeten corporaties deze bedragen afdragen aan het Rijk terwijl de markt zo onder druk staat? Maar mocht de heffing blijven en onvermijdelijk zijn, is er morgen ook direct actie nodig. De verhuurderheffing moet een andere administratieve grondslag dan de WOZ-waarde krijgen, zodat we de negatieve spiraal doorbreken. Op deze manier kunnen wij niet optimaal voldoen aan de maatschappelijke taak die wij als corporatie hebben.’

DE BESTUURSSECRETARIS EN DE RVC

VAN NOTULIST TOT BEWAKER GOVERNANCE

Goed toezicht verdient goede ondersteuning luidt de titel van de VTW-masterclass voor de bestuurssecretaris. De eisen aan intern toezicht zijn verscherpt. Dus wordt er ook meer gevraagd van de secretaris, vertelt masterclassdocent Joost Kramer. Zeker nu die – naast de bestuurder – ook de raad van commissarissen ondersteunt. Wat voor dilemma’s komen bestuurssecretarissen Carin Bruil en Xandra Tromp in die dubbelrol tegen?

De functietitel bestuurssecretaris dekt in veel gevallen niet meer de lading. Anno 2019 ondersteunt hij of zij in verreweg de meeste gevallen niet alleen de bestuurder van de corporatie, maar ook de raad van commissarissen (RvC). Dat maakt dat de bestuurssecretaris een bijzondere positie in de corporatie inneemt. ‘Je dient in feite twee heren,’ stelt Joost Kramer.

NIET IN BETON GEGOTEN

Kramer, zelfstandig adviseur voor bestuur en toezicht in de semipublieke sector, geeft in opdracht van de VTW de masterclass Goed toezicht verdient goede ondersteuning. Hij constateert dat de functie van bestuurssecretaris niet in beton is gegoten. Corporaties, van klein tot groot, geven ieder hun eigen invulling aan de ondersteuning van de bestuurder en de RvC. En met de wisseling van de wacht – als een nieuwe bestuurder of RvC-voorzitter aantreedt – kan die invulling weer anders worden. Als ondersteuner van de RvC draagt de bestuurssecretaris steeds meer verantwoordelijkheid. De functie gaat verder dan het beheer van de agenda en de notulen alleen. Als bewaker van governance moet hij of zij ervoor zorgen dat de raad het goede parcours volgt, zoals vastgelegd in de Woningwet en de Governancecode. ‘De eisen aan intern toezicht zijn verscherpt, de RvC’s moeten aan meer regels voldoen. Sommige RvC’s leggen die verantwoordelijkheid steeds vaker op het bordje van de bestuurssecretaris.’ Als de RvC niet op de juiste manier het parcours aflegt, kunnen volgens Kramer de gevolgen groot zijn. Hij verwijst naar een recente uitspraak tijdens een kort geding over het ontslag van een bestuurder van een corporatie door de RvC. De rechter schorste het ontslag, omdat de RvC niet de juiste procedure had gevolgd: er waren tijdens het besluit tot ontslag maar drie commissarissen aanwezig, en niet – zoals verplicht – de complete raad. ‘De vraag is wie intern voor deze procedurefout verantwoordelijk is.’ Volgens Kramer is niet altijd duidelijk wat de RvC van de bestuurssecretaris verwacht. ‘Het gevaar bestaat dat de ondersteuner de zwartepiet krijgt toegespeeld, als het niet goed gaat.’ Kramer adviseert de bestuurssecretaris het gesprek aan te gaan met de RvC als niet helemaal duidelijk is wat er wordt verwacht.

Meer weten over de VTW-masterclass Goed toezicht verdient goede ondersteuning (in samenwerking met Aedes)? Kijk op https://vtw-academie.nl, zoek op de term ’ondersteuning’.

‘Ondersteuners zijn vaak loyale mensen. Niet iedereen in die functie vindt het gemakkelijk om zijn of haar grenzen aan te geven. Ik doe het er wel even bij, is al snel de reactie als de raad iets vraagt. Maar het kan lastig worden als de RvC meer verwacht dan volgens de bestuurssecretaris is afgesproken. Dan ontstaat er ruis. Dat moet je voorkomen.’

DUBBELE PET

Als ondersteuner van de bestuurder én de RvC heeft de bestuurssecretaris ook een dubbele pet op. In de meeste gevallen gaat dat goed, maar de bestuurssecretaris kan in een loyaliteitsconflict terecht komen, stelt Kramer. ‘Als het erom spant, en er moet worden ingegrepen, gaat de RvC in de vijfde versnelling. Juist dan heeft de raad extra behoefte aan ondersteuning. Terwijl de bestuurssecretaris er ook voor de bestuurder moet zijn. Dat is een paradox.’Kramer heeft – tot slot – nog een boodschap aan elke RvC. ‘Koester het werk van de bestuurssecretaris. Niet iedere RvC realiseert zich hoeveel werk hij of zij voor de raad verzet.’

Joost Kramer: ‘Niet elke bestuurssecretaris vindt het gemakkelijk om zijn of haar grenzen aan te geven’

FOTO: ROB TER BEKKE

CARIN BRUIL, BESTUURSSECRETARIS WONINGBEDRIJF VELSEN

Carin Bruil is sinds januari 2008 bestuurssecretaris bij Woningbedrijf Velsen en leidinggevende van de afdeling Bestuur Beleid & Communicatie. Daarvoor werkte ze als interimmanager bij Woningbedrijf Velsen, in die functie werkte ze nauw samen met de toenmalige bestuurder. Ze herinnert zich haar eerste RvC-vergadering als notulist. ‘Ik besefte dat ik namens de RvC aanwezig was, en niet voor de bestuurder. In die rol heb je een andere pet op.’

Bruil is in de afgelopen tien jaar door de wol geverfd in haar dubbelrol als bestuurssecretaris, waarin ze als verbindingsofficier zowel de bestuurder als de RvC ondersteunt. Bruil, afgestudeerd aan de hbo-opleiding Toegepaste huishoudwetenschappen, houdt als spin in het web het overzicht. Bij de inhoudelijke agendapunten legt zij de verbinding met relevante documenten, zoals het strategisch beleid, de statuten, de Woningwet en de Governancecode. ‘Ik ben de ogen in het achterhoofd van de bestuurder en de RvC.’ Ze ziet en hoort veel tijdens de RvC-vergaderingen. Als ze het nodig vindt, spreekt ze informeel even met de RvC-voorzitter of een commissaris. ‘Soms merk je dat iets tijdens een RvC-vergadering niet besproken wordt, terwijl het volgens mij wel relevant is.’

KONINKLIJKE WEG

Bruil deelt haar ervaringen en dilemma’s tijdens de VTWmasterclass Goed toezicht verdient goede ondersteuning Dilemma’s, klein of groot, elke bestuurssecretaris heeft er mee te maken. ‘Wat doe je als een bestuurder tijdens de RvC-vergadering iets niet zegt, wat hij jou eerder heeft verteld en relevant is? Zelf schat ik in of hij het per ongeluk of bewust voor zich houdt. In het eerste geval zou ik mijn vinger opsteken. In het tweede geval zou ik de bestuurder, na afloop, wijzen op zijn verantwoordelijkheid. Ik ben een open boek, maar volg altijd de koninklijke weg.’

Bruil vindt het mooie aan haar werk dat ze verbindingen legt. Dat kan ze goed en vindt ze leuk. Toch heeft haar functie een keerzijde: ze opereert alleen in de organisatie. ‘Ja, hartstikke alleen’, lacht ze. ‘Ik heb een netwerk met zeven andere bestuurssecretarissen, drie tot vier keer per jaar komen we bij elkaar. Voor intervisie. Ook in een Appgroepje bespreken we onze dilemma’s en sparren we met elkaar. Het is soms hard werken om dicht bij jezelf te blijven. Dan is het fijn dat je buiten de organisatie een klankbord hebt.’

ZELFEVALUATIE

Goed toezicht verdient goede ondersteuning, daar sluit Bruil zich volledig bij aan. Zo heeft ze niet alleen de zelfevaluatie, uitgevoerd door een externe begeleider, mee voorbereid. Bruil was als bestuurssecretaris onderdeel van de zelfevaluatie. ‘Iedereen heeft zijn of haar rol in het team. Ik ook. Tijdens de zelfevaluatie is het moment om elkaar aan te spreken op het functioneren. Dat anderen vinden dat ik mijn werk goed doe, bevestigt mijn positie. Dat is heel fijn.’

‘Ik ben de ogen in het achterhoofd van de bestuurder en de RvC’

XANDRA TROMP, MANAGER BESTUURSZAKEN DELTAWONEN IN ZWOLLE

Als manager Bestuurszaken, ondersteunt Xandra Tromp de bestuurder en de RvC van corporatie deltaWonen in Zwolle. Daarnaast geeft ze leiding aan de afdelingen Marketing en Communicatie, Juridische Zaken, HRM en Facilitaire Zaken/Huisvesting. Haar werk verricht Xandra Tromp achter de schermen. En die rol past bij haar. ’Ik heb de hogere hotelschool gevolgd. In een hotel doe je alles om de gasten het naar de zin te maken. Bij de corporatie zorg ik ervoor dat anderen hun werk goed kunnen doen. Ik hoef zelf niet op een voetstuk te staan.’ Tien jaar geleden was de functie van secretaris van bestuurder en de RvC nog nieuw.

SCHERPTE OPZOEKEN

Voor Tromp was het in het begin zoeken naar de invulling van haar dubbelrol. Die rol ligt niet vast. ‘Je ondersteunt het bestuur én het toezicht, daarin moet je je plek vinden. Je groeit wel in je rol. Maar als de setting verandert, bijvoorbeeld als nieuwe commissarissen andere ideeën hebben, dan moet je als secretaris flexibel zijn’, aldus Tromp die de masterclass Goed toezicht verdient goede ondersteuning heeft gevolgd. Als manager Bestuurszaken staat Tromp er niet alleen voor. Ze heeft een team van experts om zich heen die haar ondersteunen in haar rol als secretaris. Zo bewaakt de jurist het juridische kader en/of bijvoorbeeld de regels van de Governancecode worden gevolgd. ‘Samen zoeken we de scherpte op, ook in het proces. Een jurist wil een agendapunt voor de RvC vaak dichttimmeren. Maar een complex juridisch stuk van acht kantjes komt de besluitvorming niet altijd ten goede. Ik bespreek dan met de jurist hoe we de tekst op inhoud terug kunnen brengen tot bijvoorbeeld vier kantjes.’

DIALOOG

De raad van commissarissen van deltaWonen leunt niet alleen op de secretaris als bewaker van de governance, stelt Tromp. ‘De RvC bestaat uit relatief jonge commissarissen die zich graag vastbijten in de materie. Je kan als RvC kiezen voor de gemakkelijke weg en alles bij de secretaris neerleggen. Deze RvC wil zelf precies weten hoe het zit ’ Zo neemt de RvC de taak om in dialoog te gaan met belanghebbenden, zoals opgenomen in de Governancecode, zeer serieus.

‘Mijn rol is om dat te faciliteren. Maar de vraag is wél hoe je in gesprek gaat met belanghebbenden. Daar moet je goed over nadenken. Het gevaar bestaat dat je als toezichthouder op de stoel van de bestuurder gaat zitten. Er is een grijs gebied. Is het de rol van de bestuurder of de RvC? Het goede gesprek tussen RvC en bestuur is dan van belang.’

AFSTAND

In haar functie bij deltaWonen heeft Tromp contacten van hoog tot laag in de organisatie, en legt ze verbindingen. Dat maakt haar werk ook boeiend. ‘Voor veel collega’s in de organisatie staat de RvC op afstand. Zij hebben niet altijd een beeld bij wat de raad doet. Begrijpelijk: de commissarissen komen een paar keer per jaar bij elkaar en werken buiten de organisatie. Door bijvoorbeeld een lunch met medewerkers te organiseren, leggen we de verbinding. En dat niet alleen: op die manier creëren we draagvlak bij de comissarissen en bij de organisatie.’

‘Als bestuurssecretaris zorg ik ervoor dat anderen hun werk goed kunnen doen’

Beleidswaarde beperkt investeringsruimte

Woningcorporaties hebben de afgelopen jaren verschillende waarderingssystematieken en -begrippen te ver werken gehad. Die veranderingen hebben een behoorlijke invloed op de financiële situatie van uw corporatie.

Waar in het verleden werd gewaardeerd op het oorspronkelijke investeringsbedrag, verminderd met afschrijvingen, werd later de bedrijfswaarde geïntroduceerd. Volgens deze systematiek werd gekeken naar de toekomstige kasstromen als gevolg van het corporatiebeleid. Sinds de invoering van de woningwet in 2015 is de marktwaarde als systematiek geïntroduceerd, om de waarde van het bezit van verschillende corporaties op een vergelijkbare manier te waarderen. Nu komt daar het volgende begrip bij, de beleidswaarde, waarbij de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) pogen om een afgeleide van de marktwaarde te ontwikkelen die toch weer het corporatiebeleid zichtbaar maakt… Maar wat zijn de gevolgen voor uw corporatie?

Bedrijfswaarde versus beleidswaarde

Op het eerste gezicht lijkt de beleidswaarde op de bedrijfswaarde. Zozeer zelfs dat de toezichthouders in het gezamenlijk beoor delingskader de normen voor Loan-to-Value (LTV) op basis van beleidswaarde gelijk hebben gehouden aan de LTV op basis van bedrijfswaarde.

Toch zit er een groot verschil in beide begrippen:

• In de marktwaardesystematiek wordt geen rekening gehouden met de restant levensduur van het bezit. In de hiervan afgeleide beleidswaarde ook niet. Bij de bedrijfswaarde was dit wel het geval.

• De discontovoet ligt significant hoger in de berekening van de markt- en beleidswaarde dan bij de bedrijfswaardeberekening, hetgeen een drukkend effect heeft op deze waarderingen.

Deze verschillen leiden bij investeringen tot een ander waarde verloop van de beleidswaarde ten opzichte van het verloop van de bedrijfswaarde.

Investeringen in nieuwbouw

De bedrijfswaardemethodiek rekent bij nieuwbouw met een levensduur van 50 jaar en een discontovoet van 5%.

Voor de beleidswaarde wordt gerekend met een exploitatieduur van 15 jaar, waarna modelmatig een eindwaarde op basis van de kasstromen in het 15e jaar wordt bepaald. Het verschil in bereken ingswijze leidt ertoe dat de beleidswaarde structureel lager uitvalt dan de bedrijfswaarde en de terugverdienmogelijkheden voor de investering dus dramatisch afnemen, oftewel de onrendabele top op de investering veel hoger wordt.

Investeringen in duurzaamheid

Voor de bepaling van de markt- en beleidswaarde is het effect van een investering op de kasstromen mede bepalend. Corporaties voeren investeringen in duurzaamheid veelal zonder huurverho

ging door, waardoor aan de inkomstenkant geen extra kasstromen worden gegenereerd. In voorkomende gevallen kan nog een extra inkomende kasstroom gerealiseerd worden door toepassing van de Energie Prestatie Vergoeding maar deze wordt weer niet meegerekend als kasstroom in de markt- of beleidswaarde. Aan de uitgavenkant kan de investering, door een waardeeffect voor de WOZ waarde, zelfs een negatief kasstroomeffect genereren door stijging van de zakelijke lasten en de verhuurders heffing. Per saldo heeft een investering in duurzaamheid dus vaak geen of zelfs een negatief effect op de waardering.

In de bedrijfswaardesystematiek leidden investeringen in duur zaamheid bij de meeste corporaties tot een verlenging van de exploitatieduur en daardoor tot een langere periode van kasstromen en tot stijging van de bedrijfswaarde.

Deze verschillen worden zichtbaar in de Loan-to-Value. Bij een corporatie die investeert in duurzaamheid zal de norm van maximaal 75% LTV op basis van beleidswaarde veel eerder bereikt worden dan in het verleden het geval zou zijn bij een LTV op basis van bedrijfswaarde. Het gevolg? De mogelijkheid om extra middelen aan te trekken wordt beperkt en de investeringscapaci teit van de corporatie wordt verkleind.

Disbalans tussen investeringsopgave en investeringsruimte Zoals hiervoor betoogd leidt deze gewijzigde systematiek dus tot een beperking van de investeringsruimte. Dit lijkt haaks te staan op de steeds grotere investeringsopgave die bij de corporaties wordt belegd. Wij adviseren u deze verschillen inzichtelijk te maken en hierover het gesprek met uw interne en externe toezichthouders aan te gaan.

Meer weten? Wilt u weten hoe we u kunnen helpen bij het in kaart brengen van de investeringsruimte? We wisselen graag van gedachten met u over de mogelijkheden. Neemt u dan contact op met onze Sector Leider Corporaties:

Peter van Gilst, Sector Leider Corporaties 06-51 41 59 46 p.vangilst@hofmeier.nl

De beste worden in wat u doet

Welke resultaten wilt u behalen in uw werk? Welke kennis en vaardigheden heeft u nodig om persoonlijk te groeien? De Academie voor Vastgoed heeft een breed scala aan opleidingen en cursussen die u de mogelijkheid geven om u nog verder te ontwikkelen in uw vakgebied. Het aanbod betreft zowel ééndaagse cursussen en leerlijnen die bestaan uit meerdere bijeenkomsten. U kunt er dus voor kiezen om een langer traject te doorlopen of om uw kennis in één dag bij te spijkeren.

Bewezen kwaliteit

Voor veel vastgoedprofessionals zijn de hoge slagingspercentages van de Academie voor Vastgoed een doorslaggevende factor om voor onze opleidingen te kiezen. Voor ons het bewijs dat ons opleidingsaanbod een kwalitatieve bijdrage levert aan uw professionele ontwikkeling. Benieuwd naar wat wij u kunnen bieden? Neem vandaag nog contact op via 030 – 608 51 60, info@academievoorvastgoed.nl of www.academievoorvastgoed.nl

Hein Snellens

De woningnood in Valkenswaard is hoog in 1919. De florerende sigarenindustrie trekt werkzoekenden uit de omgeving, ook uit België. En zo kort na de Eerste Wereldoorlog zijn er bovendien veel vluchtelingen. Van de 946 gezinnen wonen er 153 met meerdere gezinnen in één huis. Ook als de vluchtelingen niet allemaal blijven, dan is er nog steeds een groot tekort. Een slechte zaak voor de orde en zedelijkheid in die gezinnen. De kapelaan en een aantal notabelen zijn het er over eens: er moet dringend iets gebeuren. Als ze het goed aanpakken komen ze in aanmerking voor financiële ondersteuning uit Den Haag. Dus nemen ze het initiatief tot de oprichting van de Roomsch Katholieke Bouwvereniging Woningbelang. In het bestuur zijn alle standen vertegenwoordigd. Vanaf het eerste uur is sigarenfabrikant Hein Snellens (1890-1959) voorzitter. In het dorp staat hij bekend als ‘Pootje Snellens’ vanwege zijn manke been. Dat belet hem niet vol energie op pad te gaan voor Woningbelang. Snellens is een echte netwerker. Wekelijks heeft hij contact met de gemeente. Hij verblijft regelmatig in Den Bosch bij het provinciebestuur en gaat ook naar Den Haag als dat nodig is. Het vrijwillige bestuur komt een paar keer per week bijeen in het dorpscafé. Hun loon: drie sigaren en twee consumptiebonnen per vergadering. De gemeente verkoopt vlot bouwgrond aan Woningbelang en werkt op alle fronten mee. Al in september 1920 kan de bouw beginnen van 62 woningen. De woningen op de foto zijn uit 1948. De oudste woningen die het 100-jarige Woningbelang nog in beheer heeft. Hein Snellens is 40 jaar lang bestuursvoorzitter van Woningbelang gebleven tot zijn overlijden in 1959.

Meer over geschiedenis van sociale woningbouw op www.canonvolkshuisvesting.nl.

TEKST : MARGRIET PFLUG , FOTO : VAN DEN HOOGEN

» huisvester van het volk «

Aedes-Magazine is zowel een gedrukte als een digitale uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties.

Aedes-Magazine is gratis en verschijnt vier keer per jaar.

Aedes is de brancheverenging voor woningcorporaties in Nederland. Zij werken dagelijks aan goed en betaalbaar wonen voor mensen die om welke reden dan ook steun in de rug nodig hebben.

Corporaties beheren 2,4 miljoen huurwoningen, waarin 4 miljoen mensen wonen. 1 op de 3 huishoudens in Nederland

woont in een corporatiewoning. Ongeveer 300 woningcorporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle woningcorporaties in Nederland. Aedes behartigt hun belangen, ondersteunt hen bij het uitvoeren van hun taken en biedt een platform voor kennisuitwisseling en ontmoeting. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche.

Redactie Tinka Hurkmans, Margriet Pflug en Latifa Vonk (hoofd- en eindredactie); Elske Koopman en Marjon van

Klaar voor de toekomst!

In de Xtreme 36 van Intergas gaan prestaties, intuïtieve bediening, een eigentijds design en een extreem hoog rendement op warmwater hand in hand. Door dit hoge rendement gebruikt de Xtreme minder energie, zonder in te leveren op comfort. De Xtreme is uitermate geschikt om te combineren met een warmtepomp, ofwel klaar voor de toekomst!