Aedes-Magazine 3/2021

Aedes magazine

‘(Green) Deal!’

‘D

e Europese Commissie presenteerde woensdag 14 juli een megapakket aan wetsvoorstellen die Europa klimaatneutraal moeten maken. Dat de doelen van de Europese ‘Green Deal’ ambitieus zijn, was al eerder duidelijk. Maar vanaf deze woensdag werd ook echt concreet wat dit voor landen, bedrijven en burgers gaat betekenen. De plannen zijn ambitieus en ingrijpend.

Duidelijk is ook dat het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad een belangrijk onderdeel is van deze Green Deal. Dat wisten wij al, en veel corporaties zijn ook al aan de slag met verduurzaming. Termen als startmotor, koplopers, complexgewijze of wijkgerichte aanpak zijn ons dan ook niet vreemd. Corporaties zijn gewend om groot onderhoud, woningverbetering en renovatie te combineren met verduurzamingsmaatregelen. Niet voor niets is in de Actieagenda Wonen verduurzaming een van de vier pijlers, naast nieuwbouw, leefbaarheid en betaalbaarheid.

Dit alles neemt niet weg dat er hier weer een groot beroep wordt gedaan op de innovatiekracht, de organisatiecapaciteit en het investeringsvermogen van de woningcorporaties. Innovatiekracht, want de techniek van verduurzaming van de gebouwde omgeving is nog volop in ontwikkeling. Corporaties moeten elke dag beoordelen welke maatregelen welk langetermijnresultaat opleveren en op basis daarvan keuzes maken. Organisatiecapaciteit, omdat verduurzaming om samenwerking vraagt van heel veel partijen. In de eerste plaats met bewoners, maar ook samenwerking tussen corporaties, met bouwers, installateurs en overheden.

Het komt er nu op aan dat het langetermijninvesteringsvermogen van corporaties ook wordt gesteund. Het lijkt erop dat vanuit Europa substantiële financiële middelen beschikbaar komen. Nu Nederland nog. Alle ingrediënten voor een echte investeringsagenda voor de lange termijn liggen op de formatietafel. Laten we hopen dat we ook in Nederland met enthousiasme kunnen zeggen: ‘Deal!’

Martin van Rijn voorzitter

Inhoud september 2021

3 Commentaar

Martin van Rijn ‘(Green) Deal!’

6 Buitenkijken

Huurders warm maken voor zonnepanelen? Bij Veluwonen gaan ze persoonlijk langs de huizen.

8 Verduurzaming

De Aedes Routekaart helpt corporaties op weg in hun overleg met gemeenten.

12 Trends

Koen Straver (TNO): 'Corporaties zijn een cruciale partij bij het voorkomen van energiearmoede.'

18 Goedemorgen ...

Focus en volharding zijn noodzakelijk voor een huisvester, vindt Noek Pouw.

22 Stand van het land

Marjan Minnesma: 'Corporaties hoeven niet te wachten op gemeenten.'

25 Column Marco de Wilde

Welk volk huisvesten we?

28 Hoe dan?

32 Toezicht

Wat vraagt regionale samenwerking van de toezichthouder?

35 Column Vincent Bijlo

'Bouwvakkers stoppen parels in zijn spouw.'

40 Blikopener

Het gas erop bij het gasloos maken van Amsterdam.

44 Slimmer & beter Innovaties en samenwerking voor goed en betaalbaar wonen.

46 Binnenkijken

Christa Verheijen is dolenthousiast over haar gerenoveerde woning.

49 WoONTwente

Duivels dilemma: duurzaamheid versus betaalbaarheid. 28

15 corporaties werken al 15 jaar samen. Wat is het geheim van hun succes? 44

‘ Gewoon goed wonen is zo wezenlijk’

AEDES-MAGAZINE IS ZOWEL EEN GEDRUKTE

ALS DIGITALE UITGAVE van Aedes vereniging van woningcorporaties. Het magazine is gratis en verschijnt vier keer per jaar. Abonnementen gedrukt: (088) 2333700, publicaties@aedes.nl en online: www.aedes.nl/abonneren

ONZE REDACTIE: Margriet Pflug en Natasja Verheij (hoofd- en eindredactie); Leonie Harbers en Wiebeke Sittrop (redactie); Devika Mangal en Carolien van der Ploeg (productie)

AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE: Vincent Bijlo, Marcel Bont, Curve, Josje Deekens, Floris Dogterom, Jos Ensing, Yoko Heiligers, Petra Hoogerbrug, Martijn Houwerzijl, Erwin Rooyakkers, Wolter Top, Lisette Vos, Martin Waalboer, Marjon van Weersch, Marco de Wilde

CONCEPT EN REALISATIE: MPG.

ADVERTENTIES: SGNM.

AUTEURSRECHTEN VOORBEHOUDEN ISSN 1388-8528

COLOFON

‘Maak duurzaamheid zichtbaar’

Zien doet geloven

Huurders warm maken voor zonnepanelen? Veluwonen trekt haar huurders over de streep met een persoonlijke aanpak. En een reclamebord. Projectleider Kees brengt – soms samen met zoon Teun – eerst zelf de informatiebrieven naar huurders. Vaak maakt hij gelijk een praatje, dat geeft vertrouwen. Daarna krijgen huurders een op maat gemaakt aanbod van Greenchoice/Kieszon zodat ze weten waar ze aan toe zijn. Kiest een huurder voor zonnepanelen, dan komt er een opvallend bord in de tuin te staan. Zo’n bord maakt in de wijk heel zichtbaar wie zonnepanelen krijgt en dat trekt twijfelende buren vaak over de streep. Een paar weken later staat het team van installateur Connect Solar op de stoep om het dak vol te leggen. Het gebeurt heel regelmatig dat buren die niet voor zonnepanelen kozen, ze dan alsnog willen hebben. Want zien doet geloven. Deze huurders kunnen zich dan natuurlijk alsnog aanmelden. In totaal legt Veluwonen tussen 2020-2022 ongeveer 10.000 zonnepanelen. Intussen wekt zo’n 80 procent van alle huurders uit het dorp Brummen nu zelf energie op.

Verduurzaming

MET DE NIEUWE ROUTEKAART OP WEG

De puzzel van de energietransitie

Woningcorporaties spelen een grote rol in het uitvoeren van het Klimaatakkoord: het aardgasvrij maken van woningen en isoleren/ ventileren volgens de nieuwste afspraken. Met de Aedes Routekaart 2.0 kunnen zij beide aspecten samenbrengen en inzicht krijgen in alle kosten rondom de energietransitie. Die kennis helpt ook om goed voorbereid bij de gemeente aan tafel te zitten.

Tekst: Erwin Rooyakkers, illustraties: Yoko Heiligers

YAEDES ROUTEKAART 2.0

In het voorjaar van 2021 is er een nieuwe Aedes Routekaart uitgebracht. Dat was nodig vanwege de recente uitwerking van het Klimaatakkoord. Met enerzijds de doelstelling te komen tot een aardgasvrije warmtevoorziening en de afspraak dat gemeente een transitievisie warmte opstellen. En anderzijds de introductie van een zogenoemde Standaard: een norm voor de hoeveelheid energie die nodig is voor de verwarming van een woning. Het voorstel is dat verhuurders hier in 2050 aan moeten voldoen.

Met de nieuwe Aedes Routekaart kunnen corporaties de strategische keuzes voor de verduurzaming van hun woningvoorraad op hoofdlijnen herijken op het Klimaatakkoord.

Meer weten?

www.aedes.nl/dossiers/routekaart-2.0.html

mere is geen groentje meer als het gaat om woningen aardgasvrij maken; het energiebeleid staat stevig op de rails. In Amsterdam zijn al enkele projecten afgerond, waarbij in totaal een paar honderd woningen gasloos zijn gemaakt. Het voordeel van de hoofdstad is volgens strategisch adviseur Beleid en Innovatie Pablo van der Laan dat er al een warmtenet ligt. ‘Dus als je toch al plannen hebt om te renoveren, is het relatief eenvoudig om daar woningen op aan te sluiten.’

GEBIEDSGERICHT WERKEN

Het warmtenet ligt nog niet in de hele stad. Daarom is Ymere, samen met de gemeente, de andere corporaties, Vattenfall en Westpoort Warmte, bezig met het versneld aanleggen van een warmtenet. Dat doen ze door gebiedsgericht te werken en niet steeds aparte stukjes straat aan te sluiten. Van der Laan: ‘We gaan 10.000 woningen in verschillende wijken zonder bouwkundige ingrepen op het warmtenet aansluiten. De laatste onderhandelingen hiervoor vinden nu plaats.’

Pablo van der Laan strategisch adviseur Beleid en Innovatie, Ymere

In Haarlem is Van der Laan nauw betrokken bij vergevorderde plannen om een hele wijk aan te sluiten op een warmtenet, dat gebruik gaat maken van de restwarmte van een groot datacenter in Halfweg.

De transitievisies van de gemeente Amsterdam en Haarlem zijn klaar. Maar bijvoorbeeld Haarlemmermeer en Almere, waar Ymere ook woningen heeft, zijn nog niet zover. De routekaart zal zeker helpen bij de gesprekken. Ymere is nog druk bezig met het invullen

‘Ingrijpende maatregelen kunnen pas als minimaal 70 procent van bewoners het daarmee eens is’

Pablo van der Laan, Ymere

ervan. ‘Eind september ronden we dat af’, verwacht Van der Laan. ‘Gemeenten vragen steeds naar de kosten. Maar die moeten we eerst zelf op een rij hebben en daar moet de directieraad besluiten over nemen. Dat kost tijd. De routekaart is daarbij een heel handig hulpmiddel.’

ALLES IN ÉÉN TOOL

Het belangrijkste voordeel van de routekaart is dat hierin de aanpak van de schil en de warmtevoorziening bij elkaar komen. ‘Dat maakt het tot een krachtige en waardevolle tool, omdat je daarmee als corporatie inzicht krijgt in alle kosten rondom de energietransitie’, zegt Van der Laan. ‘Daarmee komen we goed beslagen ten ijs. Want gemeenten zien corporaties vaak als startmotor: ‘Beginnen jullie maar’, zeggen ze dan. Maar de energietransitie is een complex verhaal. We moeten gemeenten duidelijk maken dat een eventuele aanpassing ervan nogal wat gevolgen heeft voor alle stakeholders, onder wie de bewoners. Met de routekaart kunnen we dat laten zien. En ook wat de kosten zijn.

Gemeenten hebben vaak het idee dat corporaties volop liquide middelen hebben. Een van de gemeenten waarmee wij zakendoen, wilde bijvoorbeeld de riolering vervangen. Of wij dan ook maar meteen woningen op het warmtenet wilden aansluiten. Maar zo werkt het natuurlijk niet.’

Van der Laan verwacht dat de routekaart volgend jaar, als alle transitievisies klaar zijn, pas echt goed gebruikt gaat worden. ‘Als we

verder gaan met de uitvoering van de transitie, kunnen we de kaart helemaal invullen, inclusief de plannen van de gemeente. Vanaf dat moment kunnen we ook schuiven met investeringen en planningen.’

VOLDOEN AAN DE STANDAARD

Wold & Waard, een corporatie met ongeveer 5.500 woningen in de Groningse gemeente Westerkwartier, ziet ook de voordelen van de routekaart. Net als Ymere was de corporatie betrokken bij de ontwikkeling ervan. Manager Vastgoed Jan Leistra: ‘We waren al bezig met ons eigen verduurzamingsprogramma, voordat de gemeente aan haar transitievisie begon. Inmiddels heeft de gemeente een enorme inhaalslag gemaakt, en loopt ze volgens sommige partijen zelfs op een aantal zaken voor.’

Wold & Waard is ook nog bezig met het invullen van de routekaart. Wat betreft mogelijke scenario’s om huizen van het gas te krijgen, is er in elk geval niet veel discussie. Leistra: ‘We verschillen daarover niet veel van mening met de gemeente. Dat kan ook bijna niet, want het aantal warmtebronnen is hier beperkt. De routekaart maakt ons wel duidelijk hoe onze woningvoorraad zich verhoudt tot de zogenoemde Standaard, waarmee de nettowarmtevraag voor huurwoningen op een bepaald maximum wordt gesteld. Hierdoor weten we dat we redelijk op weg zijn en uitkomen op een warmtevraag die voldoet aan de Standaard.’

OP HOOFDLIJNEN

Leistra wil collega-corporaties erop attenderen dat de routekaart over hoofdlijnen gaat en niet ingaat op details. ‘Je kunt in het eerste stadium ook beter niet ingaan op die details, want dan kom je er niet uit.’ En ook: ‘Houd bij verduurzamingsprogramma’s niet alleen rekening met de kosten uit de routekaart, maar ook met andere kosten, zoals asbestsanering.’ Van der Laan (Ymere) roept ook op om realistische doelstellingen te formuleren. ‘Veel visies worden heel positief geformuleerd, alsof de hele transitie een fluitje van een cent is. Maar maak juist duidelijk dat het een ingewikkelde operatie is en concentreer je op de zaken die ertoe doen. Focus op knelpunten en maak procesafspraken om tot een oplossing te komen.’ Wat de ervaring hem ook heeft geleerd, is dat gemeenten het onterechte idee hebben dat een corporatie eigenhandig bepaalt wat er met een complex gebeurt. ‘Maak hun heel goed duidelijk dat de bewoners centraal staan. En dat we pas ingrijpende maatregelen mogen nemen, als minimaal 70 procent van de bewoners in een complex het daarmee eens is. Dat besef ontbreekt vaak nog.’

Fred

Jonker beleidsadviseur en MT-lid programma

Energie bij de VNG

‘GEMEENTEN EN CORPORATIES KUNNEN DIT SAMEN FIKSEN’

‘Tientallen gemeenten hebben een Transitievisie warmte klaar. De rest is bezig om deze voor het eind van het jaar te hebben. Het komend halfjaar staat vooral in het teken van de besluitvorming. Het voorwerk en de gesprekken met stakeholders, zoals corporaties, moeten al gedaan zijn. Woningcorporaties en gemeenten weten elkaar goed te vinden, het zijn natuurlijke gesprekspartners. Als grootse georganiseerde vastgoedeigenaren zijn corporaties de logische partijen om te betrekken bij de transitievisie warmte en de wijkuitvoeringsplannen die daaruit voortvloeien.

De uitdaging is dat woningcorporaties gewend zijn vooral per complex te werken, terwijl gemeenten juist meer gebiedsgericht werken. Die pakken dan diverse opgaven tegelijk op. Verduurzamen per complex levert corporaties minder gedoe op en is al een kluif op zich. Integraler en gebiedsgericht werken is ingewikkeld, vaak zitten de regels

‘Ga in het eerste stadium van verduurzaming niet in op details, want dan kom je er niet uit’

Jan Leistra, Wold & Waard

ook nog eens in de weg. Maar deze werkwijze is afgesproken in het Klimaatakkoord. Het is dus belangrijk dat er ook door corporaties tijd in wordt gestoken. De Routekaart en het Startmotorkader kunnen daarbij helpen.’

GAAF

‘Uiteraard lopen we in de transitie tegen praktische, juridische en financiële uitdagingen aan. Maar gemeenten en corporaties kunnen dit fiksen, samen met andere partijen: bewoners, bedrijven en instellingen. Sommige corporaties zijn kritisch op de kosten, vanwege eerdere ervaringen met innovatieve concepten. Toch ben ik optimistisch. In de berichtgeving worden vaak de allerduurste technieken uitgelicht als voorbeeld dat het allemaal niet zou kunnen. Maar er zijn ook betaalbare technieken waar we nu mee aan de slag kunnen. Een deel van die investeringen zal nog steeds onrendabel zijn. Daarvoor kijken we naar het Rijk. Want het moet haalbaar en betaalbaar zijn voor iedereen. Woonlastenneutraliteit voor de grote meerderheid van de huishoudens is het uitgangspunt, zo hebben we in het Klimaatakkoord afgesproken. We moeten samen blijven zoeken naar complexen en gebieden waar verduurzamen verstandig is en betaalbaar kan. Dat is bovendien hartstikke leuk. Ik zie ook bij corporaties veel mensen die het gaaf vinden om grenzen te verleggen en te zoeken naar nieuwe mogelijkheden.’

Jan Leistra manager Vastgoed, Wold & Waard

‘

Genoeg mensen hebben geen idee hoeveel energie ze gebruiken’

Koen Straver is sociaal psycholoog en houdt zich op dit moment bij TNO bezig met nationaal en Europees onderzoek naar oplossingen voor energiearmoede.

SOCIALE WETENSCHAPPER BIJ TNO KOEN STRAVER

‘Energiearmoede gaat niet alleen over geld’

Als we niet oppassen, heeft de energietransitie niet alleen winnaars, maar ook verliezers. TNO-onderzoeker Koen Straver: ‘Pas als we energiearmoede specifiek benoemen, kunnen we gericht naar oplossingen zoeken.’

Wat is energiearmoede?

‘Ik spreek van energiearmoede als je beperkt wordt in je energieverbruik en daar last van hebt. Bijvoorbeeld als je in de kou zit omdat je wilt besparen op je energiekosten, of omdat de energierekening te hoog is. Of omdat je in een woning van slechte kwaliteit woont, waardoor je last hebt van schimmel en vocht, wat kan leiden tot gezondheidsklachten. Of omdat je heel oud witgoed hebt, dat veel stroom verbruikt. En je hebt geen geld om een kapot apparaat te vervangen door een nieuw, energiezuinig exemplaar. Je blijft dan met hetzelfde probleem opgezadeld zitten. Energiearmoede is kortom een brede problematiek, die niet alleen over geld gaat.’

Hoe groot is het probleem?

‘650.000 Nederlanders kunnen hun energierekening niet betalen, of bezuinigen juist heel erg om dat wel te kunnen doen. Dat is 8 procent van de huishoudens.’

Hoe kun je voor deze mensen de energietransitie betaalbaar maken?

‘Door lokaal specifiek beleid te maken om energiearmoede tegen te gaan. Dan kijk je dus niet alleen naar betaalbaarheid, maar ook naar hoe mensen wonen. Blijken bewoners een huurverhoging vanwege woningverbetering niet te kunnen betalen, omdat ze in feite nauwelijks besparen op hun energiekosten?

Dan is het in eerste instantie misschien beter om te isoleren in plaats van hun woningen aardgasvrij te maken. Dan zitten ze er in elk geval warmer bij. Dit begint allemaal met het

in kaart brengen van deze groepen. Ook weet ik uit de praktijk dat veel mensen van wie hun huis wordt aangepast, zijn geholpen met kennis over hun energieverbruik. Genoeg mensen hebben geen idee hoeveel energie ze gebruiken of dat ze daar zelf iets aan kunnen doen. We kunnen nog flink wat stappen zetten.’

Wat is nu echt het probleem: de energierekening, de hoogte van de huur of het inkomen?

‘Als je het hebt over energiearmoede is er niet één aanwijsbaar probleem. Het kan te maken hebben met alle drie, maar ook met de staat van de woning, of met kennisgebrek van mensen over hun energieverbruik. Het is een samenspel van problemen. De woonlasten, de energierekening, vervoerskosten; er zullen veel thema’s zijn waarbij de energietransitie voor veranderingen gaat zorgen. Dat kun je

Tekst: Erwin Rooyakkers, foto: TNO Eric de Vries

ook zien als een kans. De transitie kan bijvoorbeeld leiden tot een hoger welzijnsniveau en een betere gezondheid, een lagere energierekening en huur, en een hoger inkomen. Die punten moet je zoveel mogelijk integraal aanpakken. Het helpen van mensen met energiearmoede kan daarbij een start zijn.’

Hoe zorg je voor zo’n integrale aanpak?

‘Om te voorkomen dat een groep niet volledig mee kan doen met de energietransitie, moeten gemeenten, woningcorporaties en bewoners langdurig samenwerken. Apart van elkaar gaat het niet lukken, partijen hebben elkaar nodig. Ik merk dat gemeenten en corporaties sommige doelgroepen moeilijk weten te bereiken. Zijn er voorlopers of ambassadeurs in een wijk, dan helpen zij bij toegang tot anderen. Maar als die er niet zijn, dan speelt het sociaal domein een belangrijke rol. Alleen door samenwerken met organisaties in andere domeinen kun je álle voordelen van de energietransitie in kaart brengen en mensen enthousiasmeren. Corporaties zijn een cruciale partij, omdat zij de woningvoorraad beheren.

‘650.000

Nederlanders kunnen hun energierekening niet betalen’

Met de verduurzamingsopgave verbeteren zij de levens van mensen. En nogmaals, daarbij zijn andere partijen onmisbaar.’

Hoe spoor je energiearmoede op?

En wat doe je dan daarna?

‘We kunnen de energiearmoededata gebruiken om te zien hoe de armoede geografisch is gespreid, wie het raakt en hoe. Dat zou een startpunt kunnen zijn om de omvang en kenmerken van deze kwetsbare huishoudens te her- en erkennen. TNO pleit ervoor jaarlijks

de energiearmoede in Nederland in kaart te brengen, net als andere Europese landen dat doen. Nu gebruiken we nog losse onderzoeken. Naast harde data willen we ook een kwalitatieve monitoring van energiearmoede: de verhalen van mensen met energiearmoede helpen ons om te zien welk beleid nu echt helpt. Voor verschillende problemen kun je oplossingen op maat zoeken. Dat kan advies zijn, het leasen van witgoed, isolatie van het huis, subsidies enzovoort. Daar passen dan weer verschillende samenwerkingen bij: bijvoorbeeld met huurdersverenigingen, corporaties, maatschappelijke dienstverleners, GGD of energieloketten. De essentie van de vraag zit hem wat mij betreft in dit citaat van de wiskundige Lord Kelvin: “Wat niet wordt gedefinieerd, kan niet worden gemeten. Wat niet wordt gemeten, kan niet worden verbeterd. Wat niet wordt verbeterd, zal uiteindelijk verslechteren.”’

Meer informatie:

De sociale aspecten van de energietransitie | TNO Energiearmoede TNO

Laat u uw huurders al stralen met zonnestroom?

10 jaar bundeling van kennis en zonnestroom-ervaring

U bent als woningcorporatie natuurlijk al volop aan de slag met het verduurzamen van uw woningvoorraad. Zowel vanuit uw maatschappelijke opgave als voor het realiseren van comfortabele, duurzame en betaalbare woningen voor de huurders. U bent of gaat dan ook bezig met zonne-energie. We helpen u daar graag mee! Al 10 jaar maken wij binnen de sector impact met zonne-energie. Samen met 20 woningcorporaties laten wij huurders in 45.000 woningen stralen met de energie van de zon! Doet u ook mee?

www.ecorus.com/woningcorporaties

Foto: Getty images

Zonnepanelen voor huurders

✓ Exclusief voor woningcorporaties!

✓ Duurzaam, transparant en sociaal

✓ Beste prijs-kwaliteit, ongeacht koop of financiering

Ontdek Wocozon: dé specialist in zonnepanelen voor woningcorporaties. Met ook nog eens een flinke dosis ervaring. U zet de stap naar duurzame energie, Wocozon doet het werk en dankzij voordelige zonne-energie krijgt u blije huurders. Bel of mail voor een afspraak.

Bel 085 744 10 58 of kijk op wocozon.nl

Regeling Vermindering Verhuurderheffing

(RVV) biedt interessante mogelijkheid om woningvoorraad te verduurzamen met hybride warmtepompen

Per 1 juli is de RVV beschikbaar. Deze subsidie maakt het voor woningcorporaties financieel aantrekkelijk om het woningbezit te verduurzamen.

Wat houdt de regeling precies in?

Woningcorporaties krijgen een fiscale tegemoetkoming wanneer zij aan een aantal voorwaarden voldoen. Zo dienen de woningen bijvoorbeeld met minimaal drie labelstappen te worden verbeterd. Bij een investering van minimaal €7.500,- (excl. subsidie op de warmtepomp) geldt een vermindering van de Verhuurderheffing van €3.000,-.

Waarom is de RVV goed te combineren met hybride warmtepompen?

een betere woningvoorraad op, meer tevreden bewoners en een veel lagere CO 2-uitstoot. Een ander voordeel is dat de cv-ketel minder draaiuren maakt, waardoor de levensduur hiervan wordt verlengd.”

Wat heeft Itho Daalderop voor oplossingen?

Leegstandbeheer met rendement

Ad Hoc is al 30 jaar marktleider in kwalitatief en integer leegstandbeheer. Met innovatieve concepten wordt uw (leefbaarheids)project van maatwerkadvies voorzien en vervolgens van A tot Z uitgevoerd.

Bij Tijdelijk Verhuur is het 100% Passend Toewijzen een volledig en betrouwbaar gecerti ceerd proces, inclusief inkomensregistratieformulier (IRF). Ook is er altijd een up-todate leegstandvergunning dankzij de Ad Hoc Validatietool. Het acceptatietraject van tijdelijke huurders verloopt soepel en veilig, middels gegevensdeling uit overheidsbronnen, waaronder de inkomensverklaring (IB60).

Of u nu kiest voor Tijdelijk Verhuur, Tijdelijk Beheer of Toezicht en Security, Ad Hoc realiseert uw project succesvol en met aandacht voor uw rendement.

We stellen enkele vragen aan Frank Doff van Itho Daalderop. Frank is specialist energietransitie en gesprekspartner voor veel woningcorporaties.

Er zijn verschillende regelingen voor woningcorporaties. Waarom is de RVV regeling zo interessant?

“De opzet van andere regelingen is vaak complex. Het mooie aan de RVV is de eenvoud. Er hoeft geen gezamenlijk aanbod met andere woningcorporaties te worden aangeboden. Hierdoor is de subsidie voor individuele woningcorporaties gemakkelijk toepasbaar.”

“Woningcorporaties hebben veel woningen met energielabel C en D. Deze woningen kunnen met een minimale investering naar label A of A+ gebracht worden. Bijvoorbeeld een typische rijtjeswoning uit 1980 met label C. Door een hybride warmtepomp, vraaggestuurde ventilatie en vier zonnepanelen te installeren, is deze woning naar label A+ verbeterd.”

Wat is het voordeel voor de bewoner?

“De maatregelen veroorzaken een minimale overlast voor de bewoner en er wordt direct geprofiteerd van een lagere energierekening. Tegelijkertijd neemt het comfort sterk toe door een stabiel en gezond binnenklimaat. Hier is de bewoner veel meer bij gebaat dan een hoogtemperatuur warmtenet.”

Wat is het voordeel voor de woningcorporatie?

“Het levert een forse CO 2-reductie op tegen een minimale investering. Door de hybride weg te volgen, kunnen veel meer woningen worden verduurzaamd dan een gasloze variant. Het levert

“Wij introduceren in 2022 de vierde generatie lucht/water warmtepomp die uit alleen een binnendeel bestaat waardoor geluidsoverlast geen issue is. Deze warmtepomp is krachtig genoeg om alleen in de koudste dagen de cv-ketel te laten bijspringen. De rest van het jaar verwarmt de warmtepomp de woning zelfstandig. Qua ventilatie hebben we de meest verkochte en scherpst geprijsde, vraaggestuurde ventilatiebox van Nederland, die perfect in dit type woningen past.”

Waar kunnen geïnteresseerde woningcorporaties terecht?

“Zij kunnen bij mij voor een vrijblijvend sparringsgesprek terecht. Dan vertel ik met alle plezier meer over dit onderwerp en de toepasbaarheid binnen het woningbestand. Ik ben bereikbaar via f.doff@ithodaalderop.nl .”

Den Haag Amsterdam Arnhem Breda Den Bosch Groningen Maastricht Rotterdam Utrecht Zwolle

‘Gewoon goed wonen is zo wezenlijk’

Noek Pouw

BESTUURDER BIJ OOST FLEVOLAND WOONDIENSTEN IN DRONTEN

‘Focus en volharding, daar kom je verder mee.’ Met die oneliner opent Noek Pouw ons gesprek aan de grote eettafel bij hem thuis in Dalfsen. Sinds april 2020 is hij bestuurder van Oost Flevoland Woondiensten (OFW) in Dronten.

Tekst: Margriet Pflug, foto’s: Marcel Bonte

De woningcorporatie kreeg landelijke bekendheid als voorloper in het consequent moderniseren en verduurzamen van woningen. Ook met de motivatie om de woonlasten betaalbaar te houden. In Dronten vragen de huurders inmiddels zelf om verduurzaming van hun huis en haalt OFW bij elk project 100 procent draagvlak. ‘Die focus, dat sprak me meteen aan’, zegt Pouw. Eerder werkte hij onder andere bij studentenhuisvester DUWO. Ook een organisatie met een duidelijke focus: elke student een dak boven zijn hoofd. ‘Het principe daar was: elke euro die je bespaart, is een baksteen voor een nieuwe studentenkamer.’

SLAKKEN

Als kind woonde Pouw in de Utrechtse volkswijk Wittevrouwen en later, na de scheiding van zijn ouders, in een klein dorp in het landelijke gebied rond de stad. ‘In ons huis in Utrecht gleden de slakken over de muur. Som -

mige buren hadden nog een wc op het plaatsje. Toch had het ook z’n eigen sfeertje. Spelen op straat. Buurman Ben.’ In zijn studententijd ontdekte hij – zwervend van de ene ‘rare kamersituatie’ naar de andere – hoe belangrijk een veilige eigen stek is. ‘De sleutel van mijn eerste sociale huurwoninkje in Amsterdam Westerpark! Helemaal van mij! Niet illegaal!’ Hij bleef in die buurt wonen tot hij recent met zijn gezin naar Dalfsen verhuisde. Zijn studie en de woningnood als student hebben hem gevormd tot de volkshuisvester die hij nu is. Hij wilde leren hoe belangen af te wegen voor de samenleving. ‘Mijn vader zei: “Kies wel een vak.” Dat werd planologie in Amsterdam.’ De bevlogenheid van de docenten en hun passie voor de stad troffen doel. ‘Gewoon goed wonen is zo wezenlijk. Regelen wat daarvoor nodig is, verbeteren en iets betekenen voor mensen, voor de gemeenschap.’ En een stap extra zetten juist voor mensen die tijdelijk of structureel een steuntje in de rug kunnen gebruiken in hoe ze wonen. ‘Het mooiste wat er is.’

NAAKT

Bij OFW maakt Pouw met zijn medewerkers een nieuw ondernemingsplan om de volgende slag te maken. ‘Vergeleken met mijn vorige banen is Dronten heel naakt – één gemeente, één huurdersvereniging, één zorginstelling, enzovoort. Je moet het met elkaar doen: samen Dronten beter maken.’ Dat is een kracht, vindt Pouw.

Tegelijkertijd vragen de opgaven van nu om vernieuwing, slagkracht en nieuwe samenwerkingen. Woningen moeten van het gas af. ‘We hebben de ambitie om onze strategie te verbreden naar klimaatneutraal, biodivers, circulair en ook nog betaalbaar: duurzaamheid 2.0. Op het niveau van de wijken vragen leefbaarheid en de begeleiding van meer kwetsbare huurders in het zelfstandig wonen aandacht. En er moeten nieuwe woningen bij. Andere dan in het verleden zijn gebouwd. In Dronten is de wachtlijst nu 3,5 jaar. Als we dat nu niet belangrijk maken, dan zit je voor je het weet op 7 jaar.’ De juiste focus voor de komende jaren vergt nog wel wat denkwerk, merkt Pouw. ‘OFW is financieel gezond, maar als we alles willen, lopen ook wij al snel tegen grenzen aan.’

En als je met andere partijen in de regio wilt opschalen in verduurzaming of bouwinnovatie dan is dat best lastig. Want bij welke regio hoort Dronten precies? De gemeente ligt aan de uiterste rand van de zeer grote woningmarktregio Zwolle/Stedendriehoek die zich uitstrekt van Apeldoorn tot de Duitse grens. De band met andere kernen in Flevoland wordt wel gevoeld, maar is niet vanzelfspre -

Noek Pouw (45)

Directeur-bestuurder van: Oost Flevoland

Woondiensten (4.900 woon-, zorg- en studenteneenheden in Dronten, Biddinghuizen en Swifterbant)

Rijdt: Skoda Fabia Combi, maar als het even kan de fiets

Thuissituatie: getrouwd, twee kinderen

Opleiding: Planologie aan de UvA

Nevenactiviteiten: lid De Groene Huisvesters, ambassadeur Taskforce Wonen en Zorg

‘Als we bij OFW alles willen, lopen ook wij al snel tegen grenzen aan’

kend. En dan is er de vraag vanuit de Tweede Kamer om in Flevoland 100.000 woningen bij te bouwen. Het netwerk buiten Dronten is complex. Pouw: ‘Daarin zoek ik nog mijn weg. Wel vanuit de overtuiging dat er veel te halen is in het samenbrengen van partijen rond de opgaven waarvoor we staan.’

TOEKOMSTGERICHT

Sinds in 1962 de eerste woningen werden opgeleverd in de gemeente Dronten is OFW altijd op de toekomst gericht geweest. Er zijn geen achterstanden. Het vooruitkijken en bouwen aan de toekomst zit in het DNA van deze streek, denkt Pouw. Er werden in Dronten al woningen voor ouderen gebouwd voordat ze echt nodig waren. En OFW is begonnen met verduurzaming toen dat nog helemaal niet zo speelde. ‘Dat vasthouden voor de komende tien à twintig jaar is mijn ambitie.’ Tegelijkertijd merkt Pouw dat de

efficiënte taakgerichte organisatie die OFW is, nu onvoldoende ruimte heeft voor beleidsmatig meedenken. Zeker nu de opgave zich verbreedt. ‘Daarom zullen we ook wat moeten groeien in fte. Zo’n arbeidsmarktcampagne van Aedes om nieuw personeel te interesseren voor werken bij een woningcorporatie is wat dat betreft een heel mooi initiatief.’ Wat heeft Dronten echt nodig voor de toekomst? Wat zit er in de gemeente dat vleugels kan krijgen? Wat zit er in de medewerkers zelf? Dat zijn vragen waarmee Pouw focus aanbrengt in de veelomvattende opgaven. Hij ziet kansen in het verder ontwikkelen van de woonzorgzone in de gemeente. Het wonen voor senioren in Dronten heeft kwaliteit. ‘Samen met die duurzaamheid 2.0 is dat iets waar we echt op kunnen gaan vliegen.’

Hoe energiepositief

Voor élk project een oplossing

Future-proof totaaloplossing voor woningcorporaties, VVE’s en gemeentes

kun jij zijn in

Wij zijn Breman. Een familiebedrijf van ruim 1.800 installatie-experts die bouwen aan een toekomst vol duurzame technische installaties.

Duurzame kwaliteit 15 jaar projectgarantie

100% ontzorging Projectbegeleiding van a tot z

We inspire at www.duco.eu

Iedereen energiepositief

We mogen er op passen tot het weer tijd is om deze door te geven aan de volgende generaties. Daarom staat alles wat we doen in het teken van de toekomst met een beter woon- en werkklimaat. Als installatiebedrijf én als mensen.

Hoe we daar komen? Door meer te geven dan te nemen. Dat doen we niet alleen, dat doen we samen met onze eigen mensen en samen met onze klanten. Dus ook met u!

Meer weten over ons? Ga dan naar breman.nl

DucoBox Energy Comfort

‘Samenwerking in Nederland vind ik vaak veel te ingewikkeld ’

MARJAN MINNESMA

‘Corporaties hoeven niet te wachten op de gemeenten’

Technisch is het mogelijk om de energietransitie bij corporaties in de komende tien jaar voor elkaar te krijgen, denkt Urgenda-directeur Marjan Minnesma. Met dochteronderneming ThuisBaas voegt ze samen met corporaties de daad bij het woord.

Tekst: Marjon van Weersch, foto: Josje Deekens

Het is duidelijk waarop corporaties zich in de verduurzaming moeten focussen.

‘In ieder geval niet op extreme isolatie. Sommige corporaties hebben te lang nadruk gelegd op het theemutsmodel waarbij woningen een compleet nieuwe schil van muren en daken krijgen. Dat vergt veel extra grondstoffen en is zo duur dat de meeste corporaties daarmee hoogstens tien woningen verduurzaamden. Bovendien is het niet noodzakelijk. Het is wel belangrijk om elk huis te voorzien van goed dubbel glas. Daarmee moet je beginnen en dat hoeft geen triple isolatieglas te zijn. Dan moet het aardgas eruit. Je kunt verwarmen met een warmtepomp. Eventueel vul je dat aan met infraroodpanelen in ruimtes die

niet altijd warm hoeven te zijn. Koken gebeurt op inductie. Per gemiddelde rijtjeswoning heb je rond de twintig zonnepanelen nodig om de duurzame elektriciteit voor al deze apparaten op te wekken. Zo kunnen corporaties huizen snel energieneutraal maken. Bij ThuisBaas kunnen we dat binnen een week. We hebben in Nederland al honderden woningen zo aangepakt, waarvan tientallen samen met corporaties. Maar wij zijn een kleine organisatie. Corporaties moeten deze aanpak met z’n allen opschalen. Dat is de volgende stap.’

Samenwerking tussen partijen – zoals woningcorporaties, gemeenten en netwerkbedrijven – is daarbij belangrijk

‘Eerlijk gezegd vind ik de samenwerking in Nederland vaak veel te ingewikkeld. Neem de

30 Regionale Energie Strategieën (RES) waarover de afgelopen twee jaar heel veel partijen met elkaar hebben gepraat. Die zijn nu eindelijk vastgesteld en de komende maanden gaan de gemeenteraden zich erover buigen. Dan moet de uitvoering nog beginnen. Die RES is een bestuurlijk tussenlaagje dat geen enkele juridische status heeft. Het maakt dat we tijd verliezen in een periode waarin we eigenlijk geen jaar kunnen missen. Om de opwarming van de aarde te beperken tot 1,5 graad, en daarmee de ergste veranderingen te voorkomen, moeten we binnen tien jaar naar een CO2-uitstoot van nul. En ondertussen hebben veel partijen gewacht tot duidelijk werd wat gemeenten willen. Wel of geen warmtenet? En waar dan?

‘Corporaties hebben geen toestemming nodig van gemeenten. Soms maken we het onszelf moeilijk’

Marjan Minnesma (54 jaar) is sinds 2007 directeur van Urgenda. Deze organisatie daagt de overheid uit andere maatregelen te kiezen in verduurzaming om sneller tot resultaat te komen. Minnesma is ook directeur van ThuisBaas. Deze dochter van Urgenda maakt zelf huizen energieneutraal. Daarbij hanteren ze een opschaalbare aanpak: ze begeleiden medewerkers van bijvoorbeeld corporaties om ook met andere partners huizen duurzaam te renoveren. Van huis uit is Minnesma bedrijfskundige, jurist en filosoof.

Ik denk dat uiteindelijk slechts 10 tot 20 procent van alle woningen op een grootschalig warmtenet wordt aangesloten. Intussen hoeven corporaties niet te wachten op de gemeenten. Als het gas eruit is, zijn er meer manieren om huizen op een duurzame manier te verwarmen. Corporaties hebben geen toestemming van gemeenten nodig om woningen energieneutraal te maken. Soms maken we het onszelf gewoon te moeilijk. Het is wel belangrijk om goed samen te werken met installateurs. Zij moeten het werk doen. Ook de rol van netwerkbedrijven is cruciaal. Die moeten in elk geval meer armslag krijgen van de overheid om bijvoorbeeld het stroomnet te verzwaren. Op andere plekken kunnen corporaties samen met netwerkbedrijven kijken naar mogelijkheden om duurzame energie op te slaan.’

Deze verduurzaming kan niet vrijblijvend en democratisch tot stand komen

‘Dat is te stellig geformuleerd. Er is wel nationale sturing nodig om stappen te kunnen

zetten. De overheid zal bijvoorbeeld leningen moeten aanbieden waarmee corporaties zonnepanelen kunnen aanschaffen. Corporaties moeten op hun beurt meer werk maken van gezamenlijke inkoop van bijvoorbeeld zonnepanelen en warmtepompen en ook samen installateurs opdrachten geven. Verduurzaming gaat niet snel genoeg zonder verdere opschaling in de sector. Corporaties kunnen nu al beginnen bij de huurders die willen. Met ThuisBaas hebben we dat bijvoorbeeld samen met Parteon gedaan. We organiseerden bijeenkomsten waarin wij vertelden over de klimaatverandering en over de urgentie van oplossingen, zoals het energieneutraal maken van huizen. We lieten zien dat huurders iets meer huur of servicekosten gaan betalen, maar maandelijks geld overhouden doordat hun energierekening daalt. Huurders kunnen zelf beslissen of ze meedoen, niemand wordt gedwongen. Als een huis klaar is, zetten we een partytent in de tuin en nodigen we buurtbewoners uit. Zo verleid je andere mensen om ook mee te doen.’

Intussen moeten corporaties de balans zoeken tussen verduurzaming, betaalbaarheid en beschikbaarheid

‘Het is heel goed mogelijk om op een betaalbare manier huizen te verduurzamen. Ons uitgangspunt is dat we de woonlasten niet willen verhogen en liever nog verlagen. Dat lukt: per saldo houden de huurders met onze aanpak maandelijks geld over. Los daarvan vind ik dat de overheid de verhuurderheffing moet stoppen. Corporaties kunnen dat geld investeren in de verduurzaming van de bestaande bouw. Nieuwbouw moet vanuit Brussel al duurzaam en aardgasvrij zijn. En met goede ontwerpen is dat niet of nauwelijks duurder.’

Meer informatie:

Ons huis energieneutraal, vierde editie van de brochure van ThuisBaas met ervaringen van corporatiebestuurders en huurders

Of neem contact op met ThuisBaas: info@thuisbaas.nl

Bekijk de video over Opgewekt Wonen van Urgenda en Parteon: www.parteon.nl/ duurzaam

‘We zouden onze scheefwoners moeten koesteren’

ELK VOLK HUISVESTEN WE?

Met het begrip ‘volk’ heb ik nooit veel op gehad. Het heeft te veel nare uitsluitende associaties voor me. Raar eigenlijk dat het woord volkshuisvesting me nooit heeft dwarsgezeten. Tot voor kort.

Wilde directeur-bestuurder bij Woonstede in Ede

Het om zich heen grijpende populisme grijpt me te veel naar de keel om ‘volk’ nog neutraal te kunnen opvatten. Interessant is dan de vraag wat we onder ‘volk’ verstaan. Welk volk huisvesten we? Hebben we het over ‘eigen volk’ of over ‘bevolking’? Over uitsluiting of insluiting? Over iedereen, of over Nederlanders? Je bent geneigd om blindelings voor de positieve, inclusieve formuleringen te kiezen. Toch is dat, vreemd genoeg, niet wat in de geschiedenis van woningcorporaties verankerd is. We bouwden voor een zuil, voor spoorwegmedewerkers, voor ambtenaren of zelfs specifiek voor medewerkers van een fabriek. De toelatingscriteria waren glashelder. Met de beste bedoelingen. Waarschijnlijk zag niemand er iets discriminerends in. Integendeel. Het werkte emanciperend.

Pas sinds enkele decennia lieten we de exclusiviteit van koepel of werkgever los. En nu zitten we alweer midden in de volgende inclusiviteitsronde: statushouders, arbeidsmigranten, decentralisatie-cliënten uit de zorg, inclusief verwarde personen. Ze horen er allemaal bij. Intussen verwachten we de bijbehorende tolerantie vrijwel uitsluitend van bewoners van sociale huurwoningen. Met alle gevolgen van dien. De concentratie van problemen creëert steeds sneller haar eigen vliegwiel. De vitaliteit van onze wijken holt achteruit. Je zou er haast populistisch van worden. Afijn, dat is dan ook precies wat er gebeurt. Alleen al om die reden is scheefwonen een groot goed.

We zouden onze scheefwoners moeten koesteren. En daarom ook is verruiming van de inkomensgrenzen voor een sociale huurwoning belangrijk. Laten we hopen dat die er in 2022 komt. En laten we alsjeblieft ook kijken naar mogelijkheden voor sociale huur in de ‘betere buurten’. Want wat ‘het volk’ ook is, het is in elk geval geen eenzijdige deelverzameling van mensen met veel problemen, weinig kansen en lage inkomens.

Foto: Antoinette Martijnse

Marco de

Een organisatie is niet alleen te beheersen met hard controls. Voor een goede beheersing zijn hard controls én soft controls nodig en moet er een goede balans bestaan tussen deze twee. Hoe die balans eruitziet, daar bestaat geen blauwdruk voor. Dit is sterk afhankelijk van het soort organisatie en de ontwikkelingsfase waarin zij zich bevindt. Soft controls helpen de organisatie stappen vooruit te zetten in haar ontwikkeling en ambitie!

Elke organisatie krijgt te maken met veranderingen, vaak zijn het er meerdere en meestal komen ze snel achter elkaar.

Soft Controls Onmisbaar voor sturing en het beheersen van risico’s

maken vooraf, elkaar aanspreken op (het uitblijven van) resultaten, feedback geven, monitoren en evalueren.

Nieuwe wetgeving, meer taken, andere taken, minder budget, snelle technologische ontwikkelingen etc. hebben allemaal een grote impact. Het betekent vrijwel altijd dat de organisatie zelf én haar medewerkers mee moeten veranderen. Werkzaamheden, processen en de daarvoor benodigde competenties worden anders.

Het management van een organisatie probeert met beheersingsinstrumenten te sturen op het bereiken van de strategische doelstellingen. Daarmee wordt tegelijkertijd ook geprobeerd het gedrag van de medewerkers te beïnvloeden. Met die veranderingen doen ook nieuwe instrumenten en technieken hun intrede, zoals Control Self Assessments (CSA) en soft control scans of audits.

Waar met hard controls maatregelen genomen worden die gewenst en ongewenst gedrag direct of indirect afdwingen, wordt met soft controls een omgeving gecreëerd, waarbij medewerkers uit zichzelf gewenst gedrag gaan tonen en handelen in het belang van de organisatie.

Met handhaving door regels zijn in de corporatiesector de wet- en regelgeving (hard controls) aangescherpt om orde op zaken te stellen. Maar daarmee zijn we er nog lang niet. Bij woningcorporaties (blijkt ook uit recentelijk onderzoek weer *) blijven resultaten vaak uit door culturele aspecten (houding en gedrag). Dan gaat het om duidelijke afspraken

Naast hard controls zijn en blijven soft controls onmisbaar voor het kunnen sturen op resultaat en het beheersen van risico’s.

Wil jij ervoor zorgen dat jouw organisatie de doelstellingen wél behaalt of dat zichtbaarder wordt waarom dat niet gebeurt? Werk dan aan de soft controls. Je kunt instrumentarium inzetten, de doelstelling worden behaald en het werkplezier wordt bevorderd. Win-win.

De

energieprijzen stijgen fors. Hoe houdt u de woonlastenstijgingen binnen de perken?

Vele woningcorporaties spannen zich dagelijks in om de woonlasten, inclusief de collectieve energiekosten, voor huurders zo laag mogelijk te houden. De ontwikkelingen op de energiemarkt dragen daar echter niet aan bij: de energieprijzen zijn enorm gestegen. Om de prijsstijgingen enigszins binnen de perken te houden, biedt inkoopcollectief Aenergie corporaties de mogelijkheid van een gespreide energie-inkoop.

Laat u informeren over wat gespreide energie-inkoop voor uw corporatie kan betekenen. Bel 035 – 33 33 500 of kijk op www.aenergie.nl

Nederlands grootste energie-inkoopcollectief voor woningcorporaties

(* - Rigo - Rapport Realisatiekracht nieuwbouw woningcorporaties)

Meer weten?

Wilt u meer weten over wat een soft control audit voor uw corporatie kan betekenen?

Neem dan contact op met:

Wobbe van de Meulen

Managing Consultant Woningcorporaties 06 30 75 27 67

Voor het te laat is

Op de hoogte blijven van wat er speelt in corporatieland?

Ga naar hofmeier.nl en meld u aan voor de inspiratiemail woningcorporaties!

Brand- en vluchtveilige woningen

Professionele groei en ontwikkeling voor en door woningcorporatie specialisten. hofmeier.nl/academy

Actualiteiten begroting 2022, Risicomanagement, RPA Awareness

De rookmelderplicht die vanaf 1 juli 2022 ingaat, heeft veel impact op woningcorporaties. Voor die tijd moeten alle woningen zijn voorzien van rookmelders. Maar brandveiligheid gaat verder dan dat. Brandpreventie én de zorgplicht van collectieve verhuurders worden belangrijker dan ooit. Wil je zeker zijn van een veilige woonsituatie? Kies voor rookmelders waarbij je onderhoudsinformatie kunt uitlezen en die je op afstand realtime kunt monitoren. Meer weten? Neem vrijblijvend contact op met onze adviseurs.

www.hemmink.nl (038) 469 82 00

Meer tips? Download onze gratis whitepaper

JERUSALEM NIJMEGEN

Duivels dilemma: duurzaamheid versus betaalbaarheid

Een karakteristieke buurt in de wijk Heseveld in Nijmegen. Witte betonnen platen, platte daken en smalle straten verklaren de naam: Jerusalem. Dit jaar gaat alles plat. Hiervoor in de plaats komen 220 energiezuinige houtskeletbouwwoningen. Bijna allemaal gasloos. Een primeur voor een wijk van dit formaat.

Tekst: Martijn Houwerzijl, foto's: Martin Waalboer

In 2014 startte woningcorporatie Talis met onderzoek en plannen voor Jerusalem. Groot onderhoud blijkt niet haalbaar, vertelt projectleider Floor Schoenmakers van de corporatie. ‘De 220 woningen waren compleet op.’ In december 2018 beslist Talis daarom de typische Airey-woningen uit begin jaren 50 blok voor blok te vervangen door nieuwbouw op de bestaande fundering. Ze kozen voor Blokje Om van Dura Vermeer: een bouwconcept voor energiezuinige, betaalbare woningen in prefab houtskeletbouw. Met dit concept kun je in zes weken tijd een blok slopen en nieuwbouw opleveren.

Ondanks de actieve betrokkenheid van een bewonersprojectgroep vanaf de start van het project in Nijmegen, ontstond er onrust. Floor: ‘Sloop, renovatie, hogere maandlasten? Emoties liepen hoog op. Mensen konden niet bedenken hoe hun woning eruit zou gaan zien. Houtskeletbouw? Wat is dát? Sommige bewoners dachten dat ze een skihut zouden krijgen.’

WEERSTAND WERD WAARDERING

Samen met de bewonersprojectgroep zette Talis vol in op communicatie en het maken van een sociaal plan. Een speciaal kwaliteitsteam met bewoners, een historicus, de aannemer en architecten, bekeek de plattegronden en het gevelbeeld. Begin 2020 stemde 73,6 procent van de bewoners met de plannen in.

‘ Houtskeletbouw? Sommige bewoners dachten dat ze een skihut zouden krijgen’

‘Weerstand maakte plaats voor waardering, zeker toen de eerste modelwoningen er in september 2020 stonden.’ Deze zomer zijn de eerste 46 woningen klaar. Na een verblijf van 10 weken in een wisselwoning keren bewoners terug in een compleet nieuw huis. Om dat voor elkaar te krijgen lag er ook financieel een flinke opgave, vertelt projectmanager Sietse Jager. ‘Duurzaamheid versus betaalbaarheid. Een duivels dilemma. De woningen zouden in eerste instantie een aardgasaansluiting krijgen. Aardgasvrij was niet mogelijk zonder een hogere huur. De stap naar aardgasvrij kostte 2,3 miljoen euro. Met een subsidie van 650.000 euro

Floor Schoenmakers, woningcorporatie

Talis

De bouwploeg van Dura Vermeer, die in 10 weken de oude huizen sloopt en de nieuwe opbouwt.

Blokje Om: een bouwconcept voor energiezuinige woningen in prefab houtskeletbouw.

van de provincie Gelderland en inzet van de gemeente is het uiteindelijk toch gelukt. Voor het restbedrag hebben we de korting op de verhuurderheffing ingezet.’

WARM HUIS BIJ -15 GRADEN

In samenspraak met alle partijen is het Talis gelukt om de best passende oplossing te vinden om de huizen aardgasvrij te maken: een systeem met acht zonnepanelen, twee zonnecollectoren, zonneboiler, doorstroomboiler en vloerverwarming. Sietse: ‘De modelwoningen waren de hele winter warm. Ook bij een temperatuur van -15 graden: altijd een warme woning en warm water. De besparing op energielasten valt uiteindelijk hoger uit dan geraamd, door de zonnepanelen en het vervallen van het vastrecht voor gas. Een echte win-winsituatie.’

‘ Huisjes dansen twee aan twee de heuvel op’

VRIJE

KEUS

In Jerusalem stemde 95 procent van de huurders ermee in toen de beslissing genomen was dat er nieuwbouw zou komen. Sietse: ‘We hebben iedereen in alle plannen meegenomen. Filmpjes, informatie op papier en via de website, bijeenkomsten om te laten zien hoe je kookt op inductie.’ De bewoners mochten zelf kiezen. Elk huis heeft een techniekruimte die geschikt is voor zowel een zonneboiler als een cv-ketel. ‘Bijna iedereen koos voor zonne-energie, slechts een enkeling wilde zijn gasketel houden.’

WEET WIE WAAR WOONT

Er zitten wat uitdagingen in het project. Zoals tuinaanleg bij hoogteverschil en de installatie van nieuwe aansluitingen. Projectleider Floor Schoenmakers: ‘Wij vragen de afkoppeling en aansluiting van alle dienstleidingen aan. Dat vraagt goed overleg met nutsbedrijven en de gemeente, ook over de aanpak van de straten, het vervangen van riolering en de aanleg van

Uitdaging: tuinen aanleggen met hoogteverschil.

glasvezel.’ Terugkijkend trekt zij nu al lering uit het project, vooral op sociaal vlak. ‘Ga je voor sloop/nieuwbouw? Informeer dan tijdig de afdeling sociaal beheer van de gemeente. Ken je pappenheimers. Weet wie waar woont. Bedenk ook dat een snelle doorloop voordelig is voor bewoners, maar dat het wel behapbaar moet zijn. Bij oplevering moet er nog ingericht en verhuisd worden. Dat kan veel stress geven.’

DANSENDE HUISJES

Coen Vernooij (69) woont in Jerusalem en is beeldend kunstenaar. Op de kunstacademie heeft hij architectonische vormgeving gedaan. ‘Het is een bijzonder wijkje. Huisjes dansen twee aan twee de heuvel op.’ Ondanks de wat grauwige stenen kon Coen de oorspronkelijke indeling zeer waarderen. ‘Helder, zonder veel tierelantijnen. Die subtiliteit wilde ik behouden en daarom ben ik in de bewonerscommissie en het kwaliteitsteam gegaan. Er moest wel wat gebeuren, hoor. De wind waaide dwars door de huisjes. Cultuurhistoricus Leon van Meijel heeft een fantastisch historisch verhaal geschreven. Dat heeft architect Maarten Venhorst meegenomen bij het ontwerp. De eerste woningen staan er en ik ben blij dat de typische kenmerken van het oude Jerusalem in de nieuwbouw zijn terug te vinden.’

Hij is blij dat de typische kenmerken van de wijk behouden zijn.

OPTIMA FORMA

Talis heeft iets compleet nieuws neergezet, met behoud van historische kenmerken.

Projectmanager Sietse Jager: ‘Houtskeletbouw, regenwater afkoppelen, prefab, sociale duurzaamheid. Al die pijlers samen maken het soms ingewikkeld, maar bepalen nu ook het succes. Duurzaamheid in optima forma. Bewoners hebben meebepaald in de vormgeving. Als iets er mooi uitziet zijn mensen er trots op, zorgen ze er beter voor en gaat het veel langer mee.’ Floor Schoenmakers: ‘Nu al kijken we trots naar wat we allemaal hebben bereikt. En dat met de beperkingen van coronatijd. Prachtige nieuwe huizen op de plek waar mensen al jaren wonen.’

Het Airey-systeem is een type montagebouw uit de wederopbouwperiode na de Tweede Wereldoorlog. De prefab-woningen zijn genoemd naar de Britse ontwerper, Sir Edwin Airey. In Nijmegen is het puin van de middeleeuwse binnenstad na het bombardement in februari 1944 verwerkt in de betonnen bouwstenen van de woningen.

Kijkje nemen? nieuwbouwjerusalem.nl www.duravermeer.nl/woningbouw/expertises/ blokje-om/

De oude en nieuwe situatie naast elkaar.

Bewoner Coen Vernooij zat onder andere in het kwaliteitsteam.

Na 10 weken in een wisselwoning trekt bewoner Mark Söhngen in zijn nieuwe huis in Jerusalem.

HET IS GEVEN EN NEMEN BIJ REGIONALE SAMENWERKING

‘Weet

waar je samen voor staat, ook in het toezicht’

Corporaties komen in 2030 minimaal 24 miljard euro tekort om alle maatschappelijke opgaven, van meer bouwen tot verduurzaming, te financieren. In de regio willen corporaties elkaar de helpende hand toesteken, maar hoe is nog de vraag. Wat vraagt die regionale samenwerking van het intern toezicht?

Tekst: Lisette Vos, illustratie: Curve

Het dossier Vestia is een voorbeeld van onderlinge solidariteit in de sector. De corporatie kwam tien jaar geleden in grote problemen door onder andere de affaire met een veel te grote derivatenportefeuille. Nu kan de corporatie rekenen op steun van een overgrote meerderheid van de corporaties, in het belang van álle huurders.

HEFT IN HANDEN

Al is Vestia een uitzonderlijk traject, corporaties hebben elkaar harder nodig dan ooit. Uit onderzoek van Aedes en drie ministeries blijkt dat corporaties in 2030 35 miljard euro tekort zullen komen om alle maatschappelijke opgaven te financieren, van meer bouwen tot de verduurzaming. Het ministerie van Binnenlandse Zaken komt na een herberekening uit op een tekort van minimaal 24 miljard

euro, nog steeds een duizelingwekkend hoog bedrag. Zelfs als het toekomstige kabinet de omstreden verhuurderheffing opheft, is het probleem nog niet van tafel. Woningcorporaties nemen daarom zelf het heft in handen door in de regio meer te gaan samenwerken (zie kader).

MEEDENKEN IN VROEG STADIUM

Albert Kerssies, directeur van de Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), ondersteunt die samenwerking. Volgens hem moeten corporaties juist in deze tijd verder kijken dan de opgave en de continuïteit van de eigen organisatie. De regionale verschillen zijn groot: corporaties hebben meer of minder investeringsruimte, ook de opgaven zijn niet overal hetzelfde. Maar Kerssies vindt dat alle commissarissen vanuit hun maatschappelijke rol moeten meedenken over hoe

AEDES: REGIONALE STRATEGIE Corporaties in het hele land zijn – op initiatief van Aedes – in regionaal verband aan de slag met de resultaten van het onderzoek Opgaven en middelen corporatiesector. Doel van de regionale samenwerking is een gezamenlijke strategie van deelnemende corporaties die elkaar kunnen helpen om de opgaven in de regio te realiseren. Daarnaast blijven corporaties aandringen op een structurele oplossing vanuit het Rijk, benadrukt Aedes-directeur Jeroen Pepers.

‘De vraag die elke commissaris zou moeten stellen: doen wij het maximale?’

hun corporatie kan bijdragen aan oplossingen in de regio. ‘Doen wat maatschappelijk nodig is, zoals onze VTW-beweging Toezicht met passie dat voorstaat.’

Eenvoudig is het niet. De grote opgaven en het tekort aan middelen dwingen corporaties tot scherpe strategische keuzes en dat geldt ook voor toezichthouders. Zij staan voor een dilemma: hoe bewaak je de balans tussen betaalbaarheid, beschikbaarheid en duurzaamheid én hoe houd je rekening met toekomstige huurders?

Tijdens de regionale online bijeenkomsten van de VTW over het onderzoeksrapport Opgaven en middelen in 2020 bleek dat sommige commissarissen vooral naar de overheid kijken en risico’s zoveel mogelijk willen mijden. Anderen willen juist scherp aan de wind varen om de maatschappelijke opgaven in de regio zoveel mogelijk aan te pakken.

BESPREEK VERSCHILLEN

Roel Steenbeek, voorzitter van de VTW-werkgroep Opgaven en middelen (zie kader), vindt de dialoog over de regionale samenwerking essentieel. Daarover moet het gesprek tussen de raad van commissarissen (RvC) en het bestuur gaan. ‘De verschillen zijn groot,

tussen corporaties én tussen de opgaven in de regio. Toch zou elke toezichthouder de vraag moeten stellen: wat kunnen we zélf doen?

Doen wij het maximale? Kijk je alleen naar je eigen huurders en je lokale opgave of staan we als woningcorporaties samen voor een collectieve opgave? Ik denk het laatste. Kijk naar hoe we samen de problemen bij Vestia nu oplossen. We moeten als sector zelfbewust zijn, lef tonen. Ook richting de overheid.’ Corporaties moeten over hun eigen schaduw heen stappen, zegt Steenbeek. Dat geldt ook voor RvC’s van corporaties. Zij kunnen elkaar regionaal opzoeken om over de dilemma’s van gedachten te wisselen. ‘Sommige commissarissen geven prioriteit aan betaalbaarheid, andere kiezen juist om meer te investeren. En waar ligt je prioriteit in de opgaven? Dat kan per corporatie verschillen. Het één is niet beter dan het andere. Die onderlinge verschillen komen in de regionale samenwerking op tafel. Ga daarover in gesprek, niet alleen met het bestuur, maar ook met collega-toezichthouders in de regio. Vanuit vertrouwen. Het is geven en nemen, net als in het echte leven.’

PRAAT VROEG MEE IN RVC

Praat als commissarissen al in een vroeg stadium mee over de regionale samenwerking tussen corporaties (en andere stakeholders), zeggen Steenbeek en Kerssies. ‘De urgentie

moet snel op tafel komen, wat zijn de kansen en de risico’s? Als de RvC in een vroeg stadium meepraat, zorgt dat voor een vliegwieleffect.’

Kerssies roept de VTW-leden op om hun verantwoordelijkheid te nemen en niet alleen naar het belang van de eigen organisatie en huurders te kijken. ‘Als je de Woningwet goed leest, vind je dat ook terug. Corporaties zijn samen verantwoordelijk voor het bieden van goede en betaalbare woningen aan álle huurders uit de doelgroep in Nederland. Spreek dat thema een keer goed door als RvC. Als je weet waar je samen voor staat, dan helpt dat om de regionale samenwerking goed in te vullen. Je voorkomt dat eventuele verschillen van inzicht pas later op tafel komen, als het erom spant.’

‘Bouwvakkers stoppen parels in zijn spouw’

H

et dak ligt eraf bij onze overbuurman. De corporatie alhier is zijn woning ‘energetisch aan het verbeteren naar label A’. Zijn schil – zo heet de buitenkant van je woning in jargon – tocht als een tierelier. Er zitten vochtplekken in huis, je krijgt er koude voeten en het ruikt muf. Dat laatste komt niet door de hygiënische staat van de overbuurman, zijn huis ademt achterstallig onderhoud. Als ik erin gewoond had, had ik waarschijnlijk allang de corporatie gebeld. Hij niet, hij is eraan gewend geraakt. Als hij het koud heeft, draait hij de verwarming op en als hij het vindt stinken zet hij een raam open, ook als het koud is.

VTW-WERKGROEP OPGAVEN EN MIDDELEN

De VTW heeft de werkgroep Opgaven en middelen ingesteld waarvan Roel Steenbeek (commissaris bij Staedion en Woonzorg Nederland) de voorzitter is. Samen met Albert Kerssies en Hans Geurts van de VTW buigen elf VTW-leden zich over de regionale samenwerking van corporaties om zoveel mogelijk maatschappelijke opgaven te realiseren. De werkgroep brengt in kaart wat toezichthouders nodig hebben om het goede gesprek hierover met hun bestuur te voeren, én met collega-toezichthouders van andere corporaties in de regio. Tijdens het VTW-congres op 8 oktober 2021 geeft voorzitter Roel Steenbeek een stand van zaken.

Meer informatie?

www.aedes.nl/dossiers/opgaven-enmiddelen.html

Vincent Bijlo cabaretier en schrijver

Straks is dat allemaal niet meer nodig. Hij krijgt dubbel glas, goede ventilatie, vloer-, dak- en gevelisolatie, alles wordt in het werk gesteld ter ‘verbetering van het woonklimaat’. Hij kan ook zonnepanelen op zijn dak laten leggen zodat hij ‘zelf de regie kan voeren over zijn energieverbruik’. Om die zin uit de brochure moest hij erg lachen. ‘Ik kan veel,’ zei hij, ‘maar de zon laten schijnen zodat die dingen wat opbrengen … Wat denken die gasten wel, met hun gladde praatjes. Regie over mijn energieverbruik.’ Van hem had het hele plan niet gehoeven. Zijn huis, hoe gammel, oud en vochtig het ook is, is zijn huis, daar mag niets aan veranderen.

En nu gebeurt het toch. Met grote tegenzin heeft hij de bouwvakkers binnengelaten. En nu staat hij boos op de stoep, terwijl ze van buiten isolatiekorrels in zijn kruipruimte spuiten. Anderen zijn parels in zijn spouw aan het stoppen. Hij kent de termen, hij zat vroeger zelf in de bouw. De bouwvakkers zijn aardige, vrolijke mannen, dat moet hij toch wel toegeven, die er wel wat van kunnen, maar waarom in zijn huis?

Ik moet nu vooral niet zeggen dat hij dat wel gaat merken. Dat hij er straks stukken comfortabeler bij zal zitten en dat hij veel minder aan energie kwijt zal zijn. Nee, ik zwijg en hoor hem aan. Hij komt er vanzelf wel achter. En dan zal hij zeggen: ‘Ik had jaren geleden al tientallen brieven naar de corporatie geschreven omdat ze zo verschrikkelijk laks in het onderhoud waren, dus eigenlijk komt het door mij, dat we nu zo lekker wonen.’

Foto: Werry Crone

Halvering van CO2 met industriële woningbouw van Jan Snel

Nederland kent twee grote uitdagingen: er moeten duizenden woningen worden gebouwd en de CO2-uitstoot moet omlaag. ‘Dan kunnen we nooit meer bouwen’, horen wij u denken. Maar door de woningbouw nu te moderniseren, kunnen we juist méér woningen realiseren. Bij Jan Snel worden woningen vooraf in de fabriek gebouwd en op locatie gemonteerd. Door deze industriële manier van woningbouw kunnen we tot 40% meer woningen realiseren en halveren we de CO2-uitstoot per project. Slimmer, sneller én schoner!

Meer informatie? Bel 0348 47 90 90 Of kijk op www.jansnel.com

LEKKAGE, SCHADE OF SCHIMMEL IN UW WONINGEN?

Polygon lost het op

• Lekdetectie

Samen met Bosch naar een gasloze toekomst.

SmartInduction: koken op slechts één elektriciteitsgroep.

Deze unieke SmartInduction kookplaat sluit u eenvoudig aan op slechts één elektriciteitsgroep van 230 volt. Hierdoor zijn er geen aanpassingen in de meterkast meer nodig. De kookplaat is bovendien eenvoudig te plaatsen en gemakkelijk schoon te maken. Zo geniet uw huurder met een relatief lage investering van alle voordelen van inductie en kan er nauwkeuriger en energiezuiniger worden gekookt.

• Herstel brand- en waterschade

• Schimmelverwijdering

Wij ontzorgen u en uw huurder, beperken de gevolgschade en behouden de waarde van uw woning.

Bel Polygon 24/7 in geval van nood: 0800 - 68 68 377

nederland@polygongroup.com

NIEUW: SPARK

Een online communicatieportal waarmee u en uw huurder real-time informatie ontvangen. Zo blijft iedereen op de hoogte van het schadeherstelproces.

Polygon beperkt en beheerst de gevolgen van water, brand en klimaat. www.polygongroup.com/nl

By Your Side.

Vanaf nu ook verkrijgbaar in vrijstaande variant.

De unieke SmartInduction kookplaat is vanaf nu ook verkrijgbaar in een vrijstaande variant.

Ook verkrijgbaar in vrijstaande variant!

De kookplaat wordt hierbij geleverd in een strak randloos RVS frame voorzien van rubberen pootjes zodat hij snel en gemakkelijk op het aanrecht of op een laag model koelkast kan worden gezet.

Met het vrijstaande fornuis met inductiekookplaat biedt Bosch nog een andere oplossing om gasloos te koken.

Met een vrijstaand fornuis met inductiekookplaat van Bosch kookt uw huurder snel, zuinig en veilig. Het fornuis kan geplaatst worden waar u wilt; u bent hierbij niet gebonden aan een vaste plek. Reden te meer om de oude gaskookplaat te vervangen en elektrisch te gaan koken.

Meer informatie en contactgegevens zijn te vinden op www.bosch-home.nl/projecten. Bosch Inspiratiecenter, inspiratiehuis 20l20, Taurusavenue 36, 2132 LS, Hoofddorp.

#BENGbooster

Geef jouw binnenklimaat een boost met de combinatie van slimme balansventilatie en warmtepomp

Beste uit de test NTA8800

Beste bijdrage BENG 2 & 3

De

beste BENG-score haal je met deze topcombinatie

In goed geïsoleerde nieuwbouwwoningen is ventilatie van groot belang. De HRC SmartComfort wint warmte of koude terug. Hierdoor draait de Alfea R32 warmtepomp in een optimaal werkingsgebied met een zeer laag energieverbruik en gegarandeerd comfort.

Combinatie met beste bijdrage aan BENG 2 en BENG 3

Complete oplossing voor een comfortabel en gezond binnenklimaat

Geluidsarm totaalpakket

HRC SmartComfort Alfea R32 warmtepomp Climeleon omkasting buitenunit

Wil jij effectief + resultaatgericht samenwerken bij (seriematig) isoleren of asbest saneren? ASBEST & MILIEUTECHNIEK

Contact ons en ontvang gratis slimme isolatietips

Hoogste taprendement van

Ga voor meer informatie naar de website. Scan de QR-code!

HOGRO PLUS : Duurzaam en decoratief

Kwaliteit, energiebesparing en esthetiek zijn belangrijke factoren bij verlichting van wooncomplexen. Lightronics brengt dit samen in de Hogro Plus-serie, die bestaat uit DOTT-, GEO- en RINK-armaturen. Deze lijn wand- en plafondarmaturen combineert een opvallend design met energiezuinige LED-techniek. De armaturen bieden volop mogelijkheden om te variëren en geven een wooncomplex een eigen signatuur.

Wilt u ook uw omgeving esthetisch en duurzaam inrichten? ONTDEK HOGRO PLUS

ERVAAR DE KRACHT VAN LICHT LIGHTRONICS.NL

DE ENERGIETRANSITIE VAN AMSTERDAM

Het gas erop!

De gemeenteraad van Amsterdam stelde vorig jaar de Transitievisie Warmte vast voor de stad. Nu werken gemeente, Vattenfall en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties samen aan de uitwerking van de energietransitie. Een deel van de corporatiewoningen. wordt versneld aangesloten op het warmtenet. Het gas erop om van het gas af te gaan!

Frank van der Veek Beleidsadviseur energietransitie en duurzaamheid bij de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFW)

‘ Zorg dat je ook kritische mensen aan tafel hebt’

‘Als AFW vertegenwoordigen wij de Amsterdamse corporaties in het overleg met de gemeente Amsterdam en energieleverancier Vattenfall over de uitwerking van de energietransitie. Dat scheelt een aantal partijen aan tafel. Natuurlijk zitten tussen corporaties onderling nuanceverschillen. Maar ze zien het belang van gezamenlijkheid in. Corporaties stelden zich de vraag of reductie van kosten mogelijk is als hun huurwoningen gezamenlijk worden aangesloten op het warmtenet. Dat was voor ons het vertrekpunt. Nu werken we aan de mantelovereenkomst met daarin concrete afspraken over wijken, techniek, investeringen en planningen. Dat vereist veel afstemming. Daarnaast lopen er gesprekken met de huurderskoepels. We zetten in eerste instantie in op 10.000 woningen. Natuurlijk is een goede samenwerking tussen partijen een vereiste. Dat begint met elkaar leren kennen. We hebben ontzettend veel gesprekken gehad en geïnvesteerd in de relaties. Daardoor begrijpen we elkaar en loopt nu het proces veel vlotter.

De trekkers vanuit de drie partijen zijn allemaal pleitbezorgers van de energietransitie. Mijn advies aan iedereen die werkt aan de energietransitie: zorg ervoor dat er vanuit iedere partij ook kritische mensen aan tafel zitten. Anders blijft het gissen of ieder zijn eigen interne organisatie in deze transitie wel voldoende mee heeft. En draagvlak is van essentieel belang.’

Tekst: Jos Ensing, foto's: Martin Waalboer

‘Met zoveel partijen aan tafel is er geen directe weg van A naar B’

Remco Bal

Projectmanager Vattenfall

‘De corporaties hebben ons gevraagd of we konden praten over het aansluiten van 100.000 woningen op het warmtenet. Want iedere keer plukjes van 10 of 100 woningen, dat schiet niet op.

In veel gesprekken hebben we als partijen onderling onze kaarten open op tafel gelegd. Wat is ieders belang? Wat is ieders businesscase.

In het begin van het proces merkten we dat de primaire focus van woningcorporaties niet altijd op de transitieopgave lag. Voor hen is de transitie maar een van de opgaven. Dat leidde weleens tot onbegrip bij ons. Vattenfall wil partner zijn van de gemeente Amsterdam in het streven om gasvrij te worden. Inmiddels zien we dat duurzaamheid bij de corporaties zeer serieus wordt opgepakt en werken we goed samen.

Niet alles verloopt vlekkeloos. Het blijft een groot project met meerdere partijen. We misten in eerste instantie een onafhankelijke projectmanager of coo rdinator die de boel aanstuurt en iedereen scherp houdt. Die is nu voor de uitvoering aangetrokken. Ook is het goed om je te realiseren dat er met zoveel partijen geen directe weg van A naar B is. Voor de transitie van de eerste 10.000 woningen maken we gebruik van meerdere subsidiemogelijkheden. De uitdaging is om straks een manier te vinden om de kosten omlaag te brengen, zodat de transitie ook zonder subsidies kan doorgaan.’

‘Een duidelijk spoorboekje is een voorwaarde voor succes’

Wybo Jurgens

Projectmanager aardgasvrije wijken gemeente Amsterdam

‘Een paar jaar geleden hebben we samenwerking gezocht om Amsterdam in 2040 aardgasvrij te maken. Eerst met corporaties en warmtebedrijven, nu ook met andere partijen, waaronder steeds meer vastgoedeigenaren.

Zo willen we tot een gezamenlijke businesscase en planning komen. We zorgen dat besluiten die voor een bepaalde fase nodig zijn door alle partijen binnen dezelfde periode worden genomen, zodat we niet op elkaar hoeven te wachten. Een duidelijk spoorboekje. Dat is voor ons een voorwaarde voor succes.

Wij kiezen als gemeente voor een regierol bij de energietransitie. We willen natuurlijk niet dat de stad de komende twintig jaar overal openligt. Wij bewaken het collectieve belang. Maar we laten ook ruimte voor andere partijen om met ideeën te komen en we ondersteunen particuliere initiatieven. We maken graag zoveel mogelijk gebruik van de energie van alle partijen. De energietransitie is een complexe opgave waarbij iedere inwoner eigenlijk stakeholder is. Iedere eigenaar/bewoner kan immers zijn eigen keuze maken. We zijn actief de stad ingegaan en hebben buurtavonden georganiseerd. Het verspreiden van 10.000 flyers levert uiteindelijk ongeveer 200 inwoners op een avond op. Hun vragen helpen ons om scherp te krijgen waar zij zoal tegenaan lopen. De uitdaging zit in het bereiken van de zwijgende meerderheid.’

Meer lezen?

www.aedes.nl/dossiers/warmtenetten.html

Slimmer & beter

Woningcorporaties werken aan goed en betaalbaar wonen in Nederland. Dat doen zij door samen te werken en te innoveren.

Slim

data uitwisselen

Beveland Wonen en netbeheerder Enduris wisselen data uit over energie per tien woningen.

De corporatie ontvangt van de netbeheerder informatie over het werkelijke energieverbruik, helemaal AVG-proof. En de corporatie helpt de netbeheerder met informatie over geïnstalleerde of geplande zonnepanelen en/of warmtepompen. Zo kan de netbeheerder beter inspelen op capaciteitsvragen van het elektriciteitsnet.

Het opzetten van de gegevensuitwisseling was een flinke eenmalige klus. Sindsdien plukken de beide samenwerkingspartners er de vruchten van.

Davy Fonteine van Beveland Wonen: ‘We hebben in een aantal woningcomplexen wel een monitoringsysteem, maar lang niet overal. Nu weten we voor al onze woningcomplexen hoe ze werkelijk energetisch presteren. Met terugwerkende kracht zelfs sinds 2012.’ Met die gegevens kan Beveland Wonen vrij precies analyseren wat het effect is van haar duurzaamheidsmaatregelen. Dat geeft onder andere informatie voor toekomstige verduurzamingsprojecten.

Meer weten? Mail Davy Fonteine: d.fonteine@ bevelandwonen.nl, adviseur vastgoed.

Duurzame

verkenners

Samen met elf huurders onderzoekt Domesta in Drenthe welke installaties voor duurzame gasloze verwarming het beste werken en het prettigst wonen. De woningcorporatie test in verschillende typen huizen en probeert bovendien bij twee huizen een gloednieuwe spouwmuurisolatie. Bij de meeste duurzame verkenners is de nieuwe installatie inmiddels een jaar of langer in gebruik. Via de energierekening en met een monitoringssysteem verzamelt Domesta informatie. Welk effect heeft de installatie op de energierekening? Hoe warm wordt het in huis? Hoe draait de installatie. Hoe doet de warmtepomp het? Bovendien praat Domesta met de duurzame verkenners over hun ervaringen. Wat valt hen op? Is het warm genoeg

in huis? Hebben ze tips en aandachtspunten? Begin 2022 zet Domesta alle ervaringen op een rij en bepaalt dan welke maatregelen ze in grotere vervolgprojecten gaan toepassen om in 2050 al hun woningen duurzaam te kunnen verwarmen.

ZEEZOUT op het dak

Om stroom uit zonnepanelen te kunnen opslaan test Staedion als eerste woningcorporatie milieuvriendelijke zeezoutbatterijen. Op het dak van een wooncomplex leveren ze ’s avonds en ’s nachts de stroom voor de lampen in de portieken, galerijen en trappenhuizen. Op het dak van het wooncomplex in Den Haag liggen 130 zonnepanelen. Een deel van de zonnepanelen wordt gebruikt om de acht batterijen overdag op te laden. De zeezoutbatterij van het innovatieve bedrijf Dr Ten is duurzaam en schoon, gemaakt van zouten, mineralen en koolstoffen. Hij gaat langer mee dan andere batterijen en is volledig recyclebaar. Nog een groot voordeel is de veiligheid: de cellen in de batterij zijn niet ontvlambaar of explosief, dit in tegenstelling tot sommige andere batterijen zoals lithium. De eerste ervaringen zijn veelbelovend.

Meer weten? Mail Rob Bubberman, rb@staedion.nl of Timo van Aalst, timovanaalst@staedion.nl, beiden projectleider planmatig onderhoud.

Meer weten? Mail Stef Brandsema: s.brandsema@domesta.nl, adviseur duurzaamheid en innovaties.

‘Duidelijke afspraken en aardige mannen die alles opruimden’

Christa Verheijen

Christa woont sinds tien jaar in de Seringenstraat in Echt. Vorig jaar kreeg ze een brief van woningcorporatie Nester. ‘Ze kondigden aan dat ze gingen verduurzamen. Laat maar komen, dacht ik. Goed voor het klimaat én voor mijn portemonnee. Er kwam eerst iemand langs om te vertellen hoe het in z’n werk zou gaan. Je kon kiezen: wel of geen zonnepanelen op het dak. Dat wilde ik wel. Verder kregen we spouwmuurisolatie, vloerisolatie, HR++-glas, mechanische ventilatie en een heel nieuw, geïsoleerd dak. Ik zag er niet tegenop, want ze vertelden mij direct dat ik mijn huis niet uit hoefde. Ik heb maar twee dagen verlof hoeven opnemen omdat ze binnen aan het werk waren. Verder ging alles van buitenaf. Pannen van het dak, asbest weghalen, nieuwe dakplaten erop, nieuwe dakpannen. Dat deden ze in twee dagen! Voor zover ik thuis was, heb ik er met mijn neus bovenop gestaan. Ik klus zelf ook graag en ik wilde precies weten wat ze deden. Het is echt heel mooi geworden. Ook het hele werkproces ging perfect. Duidelijke afspraken, aardige mannen, en ze ruimden alles keurig op. Het was een schoolvoorbeeld van hoe je dit moet doen. Ik had al een heerlijk huis, en nu is het nog comfortabeler: warmer en droger. En ik krijg geen huurkorting om dit te zeggen, haha!’

Recycling dakramen

DE VOLGENDE STAP NAAR

CIRCULAIRE HELLENDE DAKEN

Met de ondertekening van het convenant Recycling Dakramen tussen VELUX en de Stichting Dakmeester zetten de Dakmeesters, na het convenant recycling van betonnen dakpannen, de volgende stap op weg naar circulair HELLENDE DAKEN. De 24 bij de Stichting Dakmeester aangesloten bedrijven hebben afgesproken om de oude VELUX dakramen via de Take­back Service van VELUX aan te bieden voor demontage. De daaruit voortvloeiende grondstofstromen worden vervolgens verwerkt in nieuwe producten en toepassingen. De Take­back Service wordt een integraal onderdeel van de unieke Daksysteemgarantie PLUS. Bekijk het filmpje op dakmeester.nl

KOMOprocescertificaat

Recycling betondakpannen

Kwaliteitsnormering

Digitaal dakdossier

Garantiecertificaat Voor

Daksysteemgarantie PLUS. De maatstaf voor hellende daken.

Stichting Dakmeester is het landelijk netwerk van KOMO-gecertificeerde dakdekkers en producenten van hellende daken. Voor meer informatie over Daksysteemgarantie PLUS en een filmpje over de recycling van dakramen kijk op dakmeester.nl

SAMENWERKING IN TWENTE

Donuts en koplopers

Waarom zou je als woningcorporatie zelf het wiel uitvinden, terwijl je collega’s dat al hebben gedaan en jou bovendien graag willen vertellen hoe? Met die gedachte als uitgangspunt werken 15 Twentse corporaties al een jaar of 15 samen in het netwerk WoON Twente. Ook op het gebied van verduurzaming.

Tekst: Floris Dogterom, foto's: Jeffrey Wegerink

Verduurzaamde woningen met warmtepompen tussen de woningen in.

‘Aanvankelijk ging het vooral om elkaar ontmoeten en kennis, informatie en ervaring te delen’, zegt Wilma van Ingen, directeur-bestuurder bij Domijn in Enschede en voorzitter van WoON Twente. ‘Maar we merkten dat er steeds meer vraagstukken kwamen waarmee we samen echt verder konden komen dan ieder voor zich. Zoals duurzaamheid, dat een steeds belangrijker onderwerp werd. Daardoor groeide het besef dat we meer zouden moeten samenwerken, waarbij Aedes ook vaak een partner is. Samen ben je misschien soms wat trager, maar uiteindelijk kom je wel verder.’

‘In de werkgroep Duurzaamheid van WoON Twente zitten veel bevlogen mensen’, vult directeur-bestuurder van Woningstichting Tubbergen Hanneke de Rijter aan. ‘Daar kwamen al veel mooie initiatieven en pilots uit voort. Maar die bleven vaak beperkt tot één corporatie. We wilden graag dat anderen ook aanhaakten en zochten een samenwerkingsmodel om de verduurzaming bij alle corporaties gezamenlijk te versnellen.’

DONUTMODEL

De werkgroep Duurzaamheid van WoON Twente baseert zich op het zogenoemde donutmodel van de Engelse econoom Kate Raworth. Dit beschrijft de maatschappij als een donut. Het model geeft een bandbreedte aan tussen de minimale levensbehoeften van mensen in de binnenste ring van de donut en de maximale ecologische belasting van de planeet in de buitenste. Daartussenin zit de ruimte waarin we kunnen voorzien in de behoeften van iedereen. Binnen die bandbreedte moet naar passende oplossingen voor verduurzaming worden gezocht. WoON Twente gebruikt het model vanuit het besef dat niet iedere

corporatie hetzelfde kan doen en bereiken op het gebied van duurzaamheid. Maar in dit model kan iedereen wel zichtbaar maken wat voor hen binnen de bandbreedte het maximaal haalbare is.

KOPLOPERS, VOLGERS EN PELOTON

WoON Twente vertaalde het donutmodel in een eigen aanpak. Hanneke de Rijter: ‘Op 6 duurzaamheidsthema’s kennen we koplopers, snelle volgers en het peloton. Koplopers pakken een thema als eerste op en steken de meeste tijd en energie in onderzoek en pilots. Daarop sluiten de snelle volgers aan en tot slot volgt het peloton, en daarmee de opschaling. De thema’s zijn besparing, opwek, opslag, bewustwording & gedrag, circulariteit en klimaatadaptatie.’

Iedere corporatie kan haar eigen rol pakken. Voor een kleine plattelandscorporatie als Woningstichting Tubbergen (1.000 woningen) heeft het geen zin om iets met warmtenetten

te willen, want die heb je alleen in de steden. Maar woninggebonden oplossingen kunnen wel weer goed. Woningstichting Tubbergen is binnen WoON Twente koploper op het thema besparing. Sinds begin 2019 vervangt de corporatie de cv-ketel door een hybride warmtepomp, in combinatie met zonnepanelen. ‘Hiermee willen we anderen inspireren’, zegt Hanneke de Rijter. ‘Vroeger was het dan zo dat een andere corporatie op eigen verzoek langskwam om eens te kijken waar we mee bezig waren. Door de nieuwe aanpak is het gemakkelijker om kennis te delen en anderen te laten volgen. Zo delen we kennis en ervaring op een structurele manier.’

MEER IMPACT DOOR DELEN

Wilma van Ingen: ‘Domijn is al sinds 2008 vrij actief in het verduurzamen van woningen en werkt hierin op Europees niveau samen in INDU-ZERO, een project van 15 organisaties uit 6 landen in de Noordzeeregio. We liepen hiermee echt voor de troepen uit en beseften

‘We delen kennis en ervaring op een structurele manier’

Woningstichting Tubbergen is als kleine corporatie koploper op het thema besparing en doet ervaring op met een hybride warmtepomp in combinatie met zonnepanelen.

De 3 tiny houses zijn een voorbeeld van bijna circulair bouwen.

‘Doel is om verduurzaming op te schalen en te versnellen’

dat we meer impact zouden maken als we onze kennis en ervaring ook met meer corporaties zouden delen. Daar zijn we nu hard mee bezig.’ Met 15.000 woningen is Domijn een grote speler in de regio. Zo heeft de corporatie op het voormalige Robson fabrieksterrein drie tiny houses gebouwd: wonen, slapen, koken en badderen op 27 vierkante meter. En dat bijna geheel circulair: er is zoveel mogelijk gebruikgemaakt van onderhoudsarme materialen die in de toekomst hergebruikt kunnen worden. Daarnaast zijn er 20 industrieel gebouwde studio’s en 21 verduurzaamde eengezinswoningen neergezet, waarmee het historische Robsonterrein met de oude textielfabriek een mooie nieuwe functie heeft gekregen. Wilma van Ingen: 'Hiermee willen we de markt uitdagen om met nieuwe ideeën te komen voor de veranderende manier van denken en werken in de woningbouw.'

HECHTE CONTACTEN

Cruciaal voor het model van koplopers, volgers en peloton is de opstartfase, zegt Hanneke de

Rijter. ‘Iedereen moet achter de aanpak staan en weten wat er van hen verwacht wordt. In dit proces hebben we veel tijd en energie gestoken. Het leverde niet meteen iets op, maar we zien nu dat het effect heeft gehad. Koplopers, volgers en peloton overleggen regelmatig en we zien de bewustwording bij bestuurders, want het thema komt telkens terug in de bestuursvergaderingen. Zo voorkom je dat het alleen iets wordt van de techneuten in je organisatie.’

Ook het bedrijfsleven haakt aan, zegt Wilma van Ingen. ‘Je ziet dat corporaties al met aannemers en andere partijen om de tafel gaan voordat de bouw ook maar in zicht is. Om te praten over wensen, marktvraag, duurzaamheid en niet te vergeten betaalbaarheid van woningen. De Twentse corporaties nemen ook deel in de stichting Pioneering, een netwerk waar tientallen leveranciers, aannemers, overheden en andere partijen in zitten. Doel is om verduurzaming op te schalen en te versnellen.

De contacten hier in Twente zijn hecht en dat betaalt zich uit.’

TIPS VOOR KOPLOPERS, VOLGERS EN HET PELOTON

Voor wie het koploper-volger-peloton-model goed wil toepassen, hebben Hanneke de Rijter en Wilma van Ingen vier concrete tips:

1. Houd als koploper alle anderen goed op de hoogte van waar je mee bezig bent. Anders kun je de verbinding kwijtraken en is het weer ieder voor zich.

2. Zorg ervoor dat het onderwerp telkens weer op de agenda van de bestuursvergadering staat. Dat vergroot de kans dat gemaakte afspraken daadwerkelijk worden nagekomen.

3. Houd de balans tussen vrijblijvendheid en betrokkenheid goed in de gaten. Er zijn geen verplichtingen en corporaties moeten de ruimte krijgen om dingen op hun eigen manier in te vullen, maar alle partijen moeten wel serieus meedoen.

4. Kijk goed wat past bij je eigen organisatie. Het heeft geen zin om de koploperrol op een bepaald thema te pakken als het onderwerp bij je eigen mensen niet leeft. Bedenk goed of je misschien eerder een snelle volger bent, of zelfs bij het peloton hoort. Iedere rol is van waarde.

Meer veiligheid en controle, zonder dat het u meer tijd kost?

Op een voormalig industrieterrein bouwde Domijn 20 industrieel gebouwde studio's, 3 tiny houses en 21 verduurzaamde woningen.

Nieuwe regels nieuwe kansen

De woningmarkt staat al tijden onder druk. Als woningcorporatie krijgt u voortdurend te maken met nieuwe regels. Op meer dan één gebied. Daar komt nu de onzekerheid als gevolg van de coronacrisis bij. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. Een partner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe ontwikkelingen. En u vertelt hoe u kunt voorsorteren.

De advocaten van Hielkema & co hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht en overzien het gehele speelveld. Zij kunnen u dan ook met solide kennis van zaken adviseren (en als het moet procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

Vertrouwde expertise

Hielkema & co kan bogen op meer dan 30 jaar ervaring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.

Een woning voor opa Cees Omdat zijn hart bij zijn kleinkinderen ligt

De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl

• Software for life

• Doorlopende digitalisering, standaardisering en automatisering

• Dé centrale bron van informatie

• Compleet betrouwbaar en innovatief

Benieuwd hoe wij, samen met u, uw processen kunnen optimaliseren?

Neem dan contact met ons op. 088 09 02 100 | info@itris.nl | www.itris.nl

We willen graag dat opa Cees in de buurt van zijn kleinkinderen kan wonen. Dat is belangrijk voor opa Cees, maar ook voor de buurt. Wonen moet voor iedereen betaalbaar blijven. Daarom hebben we BPD Woningfonds opgericht. Hiermee werken we samen met gemeenten en woningcorporaties aan meer middenhuurwoningen door heel Nederland. Van Alkmaar tot Almelo en van Groningen tot Rosmalen.

Meer weten over onze projecten, zoals bijvoorbeeld in Den Haag of Diemen? Kijk op bpd.nl/woningfonds

Bouwen aan het hart van de buurt

STURING EN BEHEERSING VAN RISICO’S

Soft Controls

Een organisatie is niet alleen te beheersen met hard controls. Voor een goede beheersing zijn hard controls én soft controls nodig en moet er een goede balans bestaan tussen deze twee. Wil jij ervoor zorgen dat jouw organisatie de doelstellingen wél behaalt? Werk dan aan de soft controls.

Meer weten over soft controls? hofmeier.nl/softcontrols

hofmeier.nl

Godert Diepenhorst Sectormanager Woningcorporaties