Aedes magazine
HET COMPLETE WONINGBOUWKWARTET
WIJ HEBBEN ALLES IN HUIS
Naast onze warmtepomp, die warmte, koeling en warm tapwater biedt, heeft Mitsubishi Electric voortaan ook ventilatie met warmteterugwinning (WTW) in het programma.
Met deze vierde kaart bieden wij, vanaf begin 2022, met één merk en een digitaal platform een compleet geïntegreerde totaaloplossing voor de woningbouw.
Neem gerust contact op voor een vrijblijvende afspraak en ontdek de flexibele mogelijkheden van de Ecodan-warmtepompen van Mitsubishi Electric.
‘Nieuwbouw?
Kom maar op’
Het is geen nieuws meer dat er grote woningnood heerst. Daar zijn meerdere oorzaken voor. Zoals schaarste aan bouwlocaties, gemeenten die worstelen met capaciteitstekorten, onvoldoende investeringsmogelijkheden, om er een aantal te noemen. Er zijn ook meerdere oplossingsrichtingen, knoppen waaraan we kunnen draaien. Beleidsmatige en financiële knoppen, zoals het afschaffen van de jubelton, wijzigen van de hypotheekrenteaftrek, het bestrijden van speculatie en – eindelijk – gaan er nu ook steeds meer stemmen op om de verhuurderheffing af te schaffen. Het was te horen tijdens de woonprotesten. Maar ook hoogleraren, Kamerleden en zelfs minister Ollongren zeggen dat de heffing afgeschaft moet worden. De eerste stap daarvoor is gezet met de korting van 500 miljoen euro op de heffing.
starters op de woningmarkt of mensen die urgent een ander huis nodig hebben. Elke verhuizing zorgt voor nieuwe verhuizingen en bovenal voor weer meer perspectief. Mensen kunnen misschien dichter bij hun werk gaan wonen of verhuizen naar een huis met een extra kamer zodat het eerste kindje er toch kan komen. Elke verhuizing geeft weer nieuwe mogelijkheden. En dat maakt dat de nieuwbouwopgave voor ons allemaal uiteindelijk weer perspectief gaat bieden. Al zal dat echt nog even duren.
Afschaffen van die heffing betekent dat er druk komt op de prestaties van woningcorporaties. Kom maar op, denk ik dan. Met de 2 miljard euro die we dan niet meer jaarlijks hoeven af te staan, kunnen we veel woningen verduurzamen en investeren in leefbare en betaalbare wijken. Afschaffen van de heffing geeft ons ruimte om veel meer nieuwe woningen te kunnen bouwen. Nieuwbouw leidt tot verlichting van de oververhitte woningmarkt. En doorstroming. We hebben op dit moment enorme wachtlijsten. Dus of je nu vervangende nieuwbouw neerzet, of woningen die aanvullend zijn op de huidige voorraad: mensen zullen er willen wonen. Meer verhuisbewegingen betekenen ook dat er woningen vrijkomen voor jonge gezinnen,
Martin van Rijn voorzitter
Foto: Phil Nijhuis
Inhoud december 2021
3 Commentaar
Martin van Rijn
‘Nieuwbouw? Kom maar op.’
6 Buitenkijken
Koffiedrinken en plannen maken met 'het Betere Buurtbakkie'.
8 Nieuwbouw
Is nieuwbouw dé oplossing voor de woningcrisis?
12 Trends
Bernard ter Haar: 'Wat is eigenlijk een sociale huurwoning?'
18 Goedemorgen ...
Astrid Blankenstein-Bouwmeesters pleit voor lokale en regionale samenwerking.
21 Feiten & Cijfers Nieuwbouw in Nederland.
22 Stand van het land
Hoogleraar Masi Mohammadi: 'Eerst de mens, dan de technologie.'
25 Column Hedy van den Berk
'Woningcorporaties zijn niet langer alleen opdrachtgever, ook partner.'
26 Hoe dan?
In een paar dagen zette woningcorporatie Oosterpoort 12 prefabhuizen neer.
32 Toezicht
Toezichtsvisie: een goed gesprek is belangrijker dan het document.
35 Column Vincent Bijlo 'Ze gooiden hun eigen toekomstige dubbele glazen in.'
40 Blikopener
Taskforce Nieuwbouw: het tempo moet omhoog.
44 Slimmer & beter
Innovaties en samenwerking voor goed en betaalbaar wonen.
46 Binnenkijken
De muurverwarming doet het nog niet, maar Belinda Vink is blij met haar eigen plekje.
‘ Niet naar elkaar wijzen, maar samen oplossingen zoeken’
Rob Haans, bestuursvoorzitter de Alliantie, pagina 42
AEDES-MAGAZINE IS ZOWEL EEN GEDRUKTE ALS DIGITALE UITGAVE van Aedes vereniging van woningcorporaties. Het magazine is gratis en verschijnt vier keer per jaar. Abonnementen gedrukt: (088) 2333700, publicaties@aedes.nl en online: www.aedes.nl/abonneren
ONZE REDACTIE: Margriet Pflug en Natasja Verheij (hoofd- en eindredactie); Leonie Harbers en Wiebeke Sittrop (redactie); Devika Mangal en Carolien van der Ploeg (productie)
AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE: Hedy van den Berk, Vincent Bijlo, Curve, Josje Deekens, Floris Dogterom, Janneke Grootings, Wendie Hagen, Petra Hoogerbrug, Martijn Houwerzijl, Jeroen van Kooten, Josje van Koppen, Erwin Rooyakkers, Renée Sommer, Wolter Top, Lisette Vos, Martin Waalboer, Marjon van Weersch
CONCEPT EN REALISATIE: MPG.
ADVERTENTIES: SGNM.
AUTEURSRECHTEN VOORBEHOUDEN
ISSN 1388-8528 COLOFON
49 Bouwstroom
Samenwerken in een bouwstroom scheelt tijd en geld.
Samen werken aan
een betere buurt
Koffiedrinken en plannen maken
Met ‘het Betere Buurtbakkie’ zijn ze elke week te gast in Den Haag Zuidwest. Tanja Luttik, bewonersconsulent Staedion, en Marsha Rietbergen, community builder bij de gemeente, praten dan met bewoners van de wijken Dreven, Gaarden en Zichten, omdat daar grote veranderingen op stapel staan vanaf 2022.
Als het kan buiten, als het regent in een tent met soep en chocolademelk. Tanja en Marsha beantwoorden vragen van bewoners over de plannen en luisteren naar de zorgen die leven. Meteen een mooi moment om nieuwe ideeën op te doen.
De gemeente en Staedion willen samen met Heijmans de buurten flink onder handen nemen. In de plannen is aandacht voor de ontwikkeling van de werkgelegenheid, het onderwijs, de bedrijvigheid en de bereikbaarheid én voor het groen. Ze gaan veel woningen vernieuwen en in de 3 wijken ook zo’n 2.000 woningen slopen. In de plaats daarvan bouwen ze 3.000 sociale huur-, maar ook duurdere huurwoningen en koopwoningen. Daarmee willen ze – samen met de bewoners – buurten creëren waar het prettig wonen is. Ook op de lange termijn.
CENTRALE REGIE ONONTBEERLIJK VOOR NIEUWBOUWOPGAVE
‘Loket Makkelijke Oplossingen bestaat niet’
Is nieuwbouw dé oplossing voor de schrijnende crisis op de woningmarkt?
En is centrale regie vanuit de overheid een manier om dat voor elkaar te krijgen?
Hoogleraar Co Verdaas en lector Cees-Jan Pen delen hun gedachten over de invulling van die rol en over mogelijke valkuilen. ‘Een minister van wonen is te beperkt.’
Tekst: Erwin Rooyakkers, illustraties: Josje van Koppen
Het is 4 decennia geleden dat Nederlanders de straat op gingen om woonruimte te eisen. Van een kwantitatief tekort zijn we via een kwalitatief tekort terechtgekomen bij een gebrek aan voldoende passende en betaalbare woningen. Maar volgens Co Verdaas, hoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft, is de opgave nu stukken complexer dan in tijden van Vinex in de jaren 90 van de vorige eeuw, toen aan de rand van de steden grote nieuwbouwwijken verrezen. Cees-Jan Pen, lector De Ondernemende Regio bij Fontys Hogescholen, weet meteen waar hij het over heeft: ‘Als je de uitvoeringskracht van de gemeenten niet versterkt, komt er weinig terecht van nieuwbouw, en al helemaal niet in samenhang met andere ruimtelijke opgaven.’
‘Mooi dat je dat opmerkt’, reageert Verdaas.
‘Toevallig deelde ik vanochtend in een hoorcollege een inzicht dat ik recent opdeed: decennialang hebben wij voor nieuwbouwprojecten op projectniveau leren polderen. Alle belangen wisten we aan de voorkant op waarde te schatten en daar konden we rekening mee houden. Dat werkte prima. Maar in het huidige tijdsgewricht heb je ook besluiten of interventies nodig van buiten het projectmanagement, met opgaves rondom CO2 en stikstofreductie, biodiversiteit, energietransitie, circulariteit, et cetera. Dan moet je bijvoorbeeld de wethouder vragen om met het probleem naar het provinciehuis te stappen.’
SYSTEMISCH VRAAGSTUK
Verdaas ziet nieuwbouw niet als de enige oplossing voor de problemen op de woningmarkt, maar als een onderdeel van een veel grotere aanpak. ‘We hebben te maken met
een systemisch vraagstuk waarbij alle contextuele zaken in elkaar grijpen. Met als ultieme vraag: wil je naar 1 markt, met prikkels voor mensen om op zoek te gaan naar een geschikt huis en met voldoende aanbod om uit te kiezen?’ Als dat een wenkend perspectief is, is Verdaas hier voorstander van. ‘Maar het gat tussen sociale huur en de koopwoningmarkt is te groot geworden’, relativeert hij direct. ‘Het duurt nog jaren voordat we terug kunnen naar het idee van 1 woningmarkt waar mensen afhankelijk van hun portemonnee en mogelijkheden een geschikt huis kunnen vinden.’
TRANSFORMATIE EN MEER INNOVATIEKRACHT
Pen noemt het verbouwen van bestaande wijkwinkelcentra als een deel van de oplossing van de problemen op de woningmarkt. Daarmee ontstaat ruimte voor zo’n 85.000 nieuwe woningen. ‘En wat dacht je van het transformeren van autoshowrooms en meu-
belboulevards die niet meer zo goed lopen? Dat kan relatief makkelijk, want de hele infrastructuur ligt er al.’ Pen wijst er ook nog op dat er meer innovatie in de bouwsector nodig is om snel voldoende woningen te kunnen bijbouwen. ‘Er gebeurt al heel veel – er wordt modulair, circulair en flexibel gebouwd. Maar ik heb het gevoel dat we daar nog veel meer innovatiekracht kunnen losmaken.’ ‘Van corporaties hoor ik dat zij richting en perspectief op de lange termijn nodig hebben om hun werk optimaal te kunnen doen’, brengt Verdaas nog in. ‘Daar heeft het de laatste jaren aan ontbroken.’
CENTRALE REGIE
In de ogen van Pen is centrale regie een deel van de oplossing, maar hij is geen voorstander van een minister van wonen. ‘Dat is te beperkt. We hebben een minister van ruimte en leefomgeving nodig, die alle ruimteclaims
Prof. dr. Co Verdaas
Hoogleraar Gebiedsontwikkeling, TU Delft
Co Verdaas heeft ruim 20 jaar ervaring in de wetenschap, de praktijk en bij de overheid. In al zijn functies heeft hij zich beziggehouden met ruimtelijke ontwikkelingen. Hij is gepromoveerd op het planstelsel. Als hoogleraar Gebiedsontwikkeling houdt Verdaas steeds de brede maatschappelijke context voor ogen.
op een rij zet. Hij of zij moet een realistische, op uitvoering gerichte opdracht hebben, in coproductie met en niet aanwijzend naar lagere overheden. Dus: stroomlijnen, de regio in, en extra budget voor meer uitvoeringskracht en vakmanschap bij gemeenten. Plat gezegd moeten er lokaal meer ambtenaren bij.’
Verdaas vult aan: ‘Daarnaast betekent regie voor mij óók interne regie: samenhang organiseren tussen de verschillende departementen en geldpotjes voor ruimtelijke inrichting.’ ‘Plannen zijn er genoeg, dat is geen knelpunt’, zegt Pen. ‘We moeten de plannen en geld-
stromen stroomlijnen. Keuzes maken; niet alle ruimteclaims kunnen een plek krijgen. Daar gaat het om. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft daarvoor richting. Maar politici lijken dat al vergeten, want je hoort ze er nauwelijks over. Die NOVI staat vol voornemens voor een duurzamer Nederland, waar iedereen het wel over eens is. Die brede overeenstemming is er ook over de noodzaak van rijksregie over ruimte en leefomgeving.’ Beiden zien ook valkuilen van centrale regie. Verdaas: ‘Regie is voor mij intern eigenaarschap, zorgen voor samenhang, af en toe een knoop doorhakken en zorgen dat alle partijen aan boord blijven. Je moet niet op de stoel van de ander gaan zitten, dan creëer je alleen maar weerstand. In het verlengde daarvan
‘In de bouwwereld kunnen we nog veel meer innovatiekracht losmaken’
Cees-Jan Pen
‘Regie is voor mij intern eigenaarschap, zorgen voor samenhang’
Co Verdaas
moet je ook niet vanuit de centrale regie alsnog voorschrijven hoe het in een regio moet. Wel mag je aan regio’s doordachte, samenhangende perspectieven vragen, over hoe zij de eigen ontwikkeling zien op bepaalde doelen.’
NUCHTERHEID
Pen waarschuwt dat het idee van nieuwbouw in het groen als een snelle oplossing, niet realistisch is. ‘Het loket Makkelijke Oplossingen bestaat niet. Nieuwbouw is altijd complex, duur en tijdrovend, waar je ook bouwt. Je moet ook heel nuchter kijken naar vraag en aanbod. Er staan al 5 miljoen rijtjeswoningen in Nederland. Gelet op de voortgaande vergrijzing en ontgroening is het de vraag of de bewoners daar nog lang kunnen en willen wonen. De kans is groot dat veel rijtjeshuizen de komende decennia vrij gaan komen. Is het dan wel zinvol om nog meer rijtjeshuizen bij te bouwen? Kun je niet beter andere typen woningen bijbouwen waar huidige
1- en 2-persoonshuishoudens en de huidige rijtjeshuisbewoner in de toekomst behoefte aan hebben? Je kunt de discussie met cijfers van bijvoorbeeld het CBS feitelijker en onafhankelijker maken. Nu wordt de discussie vooral vanuit de loopgraven gevoerd, tussen de lobby’s wel of niet bouwen in het groen. Door nuchter te kijken naar wat er nu eigenlijk aan de hand is en waar de vraag echt zit, kom je veel verder.’
GOED WERKENDE TRADITIE
Dr. Cees-Jan Pen
Lector bij het lectoraat
De Ondernemende Regio, Fontys
Pen werkt op het grensvlak van ruimtelijk-economisch onderzoek en de praktijk. Met zijn ervaring bij en over de overheid en als praktijkonderzoeker wil hij bruggen slaan tussen beide werelden. Pens passie is verduurzaming van de vastgoedsector en het onderkennen en centraal stellen van de vraag van bedrijven en mensen.
Verdaas wil tot slot nog wat positiefs toevoegen: ‘We zijn een van de best georganiseerde en ingerichte delta’s ter wereld. Dat willen we nog wel eens uit het oog verliezen. Van over de hele wereld komen professionals hier kijken hoe we dat voor elkaar hebben gekregen. Dat mogen we best wat zelfbewuster en met enige trots uitdragen. We hebben weliswaar 15 jaar de ruimtelijke ordening enigszins veronachtzaamd, maar we hebben een goed werkende traditie die veel verder teruggaat dan die 15 jaar. We hebben hier bijvoorbeeld niet de problemen zoals in de Parijse banlieus of in Engelse steden. We focussen nu terecht heel erg op de opgave waar we voor staan. Maar onze uitgangspositie is zo beroerd nog niet. Als het ergens lukt, is het in Nederland.’
ECONOOM BERNARD TER HAAR OVER FAKE SOCIALE HUUR
‘Wat is eigenlijk
een
sociale huurwoning?’
Het begrip fake sociale huur duikt steeds vaker op: sociale huurwoningen gebouwd én verhuurd door marktpartijen, zoals projectontwikkelaars en beleggers. Hoe pakt dat uit voor de huurder? Een verkennend gesprek met topambtenaar Bernard ter Haar.
Tekst: Marjon van Weersch
OVER BERNARD TER HAAR
Bernard ter Haar maakt deel uit van een adviesgroep van ervaren topambtenaren bij de Rijksoverheid die inzetbaar is bij complexe en urgente vraagstukken. Hij werkt al sinds 1988 als econoom op diverse ministeries.
Fake sociale huur leidt tot zorgen. Het gaat vaak over kleine woningen, niet geschikt voor gezinnen. Toch vragen veel marktpartijen de maximale huurprijs.
De woningen blijven meestal maar een korte periode in de sociale verhuur. Na 10 tot 15 jaar mogen de commerciële verhuurders ze omzetten naar de vrije-huur- of koopsector.
Is de sociale huur door commerciële partijen gelijkwaardig aan de reguliere verhuur door woningcorporaties? De ChristenUnie agendeerde dit punt deze zomer in Kamervragen.
Marktpartijen zijn bijvoorbeeld niet gebonden aan de Woningwet. Zo gelden voor hen geen toewijzingseisen aan huishoudens met een laag inkomen. Sommige commerciële partijen stellen zelfs minimumeisen aan het inkomen van toekomstige huurders.
In juli publiceerde een interbestuurlijke werkgroep onder voorzitterschap van Bernard ter Haar het adviesrapport Een thuis voor iedereen (zie kader). Het gaat niet goed met
de huisvesting van aandachtsgroepen, zoals mensen met een psychiatrische achtergrond of verstandelijke beperking, statushouders, arbeidsmigranten, studenten en ouderen. Ze beconcurreren elkaar om het beperkte aantal beschikbare en betaalbare huurwoningen. Ook dit rapport maakt melding van de ontwikkeling van fake sociale huur: het brengt een oplossing voor het tekort aan socialehuurwoningen niet dichterbij.
Vraagt de trend van nep-sociale huur om regels voor marktpartijen?
‘Ja, maar ik denk niet meteen aan toewijzingsregels of aan de grootte van woningen. Goed wonen gaat om meer dan huizen bouwen. Daar ligt mijn grootste zorg. Het is geen kwestie van goedkope woningen neerzetten, verhuren en dan is het klaar. Een huis moet
een plek zijn waar mensen zich thuis voelen, het is de basis van een beter leven. Daarbij is een leefbare buurt minstens zo belangrijk. Een forse groep van de mensen die is aangewezen op sociale huur is maatschappelijk kwetsbaar. In onze ingewikkelde samenleving hebben zij ondersteuning nodig. Corporaties weten dat. Zij spannen zich in om buurten leefbaar te houden. De vraag is of marktpartijen daarin geïnteresseerd zijn.’
Zijn projectontwikkelaars en beleggers nodig op de sociale huurmarkt?
‘Dat denk ik wel. Er is een enorme schaarste. In ons rapport stellen wij dat binnen 5 jaar minstens 30 procent van de totale woningvoorraad moet bestaan uit sociale huurwoningen. Corporaties kunnen daar niet alleen voor zorgen. We hebben commerciële partijen nodig om die aantallen te bouwen. Zeker in
‘Het is geen kwestie van goedkope woningen neerzetten, verhuren en klaar’
nieuwbouwwijken, waar het belangrijk is om een goede mix te realiseren van sociale huurwoningen, vrije huur en koop. Er zijn trouwens genoeg voorbeelden van corporaties, commerciële partijen en gemeenten die daarbij succesvol samenwerken. Ook marktpartijen zullen voldoende sociale huurwoningen moeten bouwen. De gemeenten zijn daarbij aan zet. Zij moeten eisen stellen waar sociale huurwoningen aan moeten voldoen. En bijvoorbeeld borgen dat het echt voor langere tijd sociale huurwoningen blijven.’
Is dat niet het probleem? De gemeenten doen dat nu toch onvoldoende?
‘Er gebeurt wel vaker niet wat moet. Dit is toch echt een opdracht aan de gemeenten voor de nabije toekomst. Zij moeten hun rug recht houden als ze afspraken maken met ontwikkelaars. Voorwaarden verbinden aan de bouw en verhuur van sociale huurwoningen. Overigens heb ik begrip voor de positie van gemeenten. Er is een gebrek aan kennis en capaciteit rond wonen. Daar moet het Rijk met
geld bijspringen. Wat ook speelt: hoe meer sociale huurwoningen een gemeente telt, hoe hoger de kosten in het sociale domein. Gemeenten die meer sociale huurwoningen bouwen, krijgen bijvoorbeeld een grotere druk op de WMO. Dat kan een perverse prikkel zijn om het aantal sociale huurwoningen op termijn te beperken. Ook dat vraagt om rijksmiddelen.’
Wat moet er nu gebeuren?
‘Het helpt als we ons bezinnen op de vraag: wat is een sociale huurwoning? Het is belangrijk om dat in kwalitatieve zin te omschrijven.
Ontwikkelaars kun je niet kwalijk nemen dat zij zich niet houden aan regels die er niet zijn. Wij hebben met marktpartijen gesproken die zelf pleiten voor een strakker regime door gemeenten. Dat maakt het voor hen ook duidelijker. Gemeenten, corporaties en commerciële partijen moeten daar samen over praten.’ Lachend: ‘Een ministerie mag ook aanschuiven. Maar alleen om noodzakelijke regelgeving te faciliteren. Hoe minder landelijke sturing hoe beter.’
10 jaar bundeling van kennis en zonnestroom-ervaring
U bent als woningcorporatie natuurlijk al volop aan de slag met het verduurzamen van uw woningvoorraad. Zowel vanuit uw maatschappelijke opgave als voor het realiseren van comfortabele, duurzame en betaalbare woningen voor de huurders. U bent of gaat dan ook bezig met zonne-energie. We helpen u daar graag mee! Al 10 jaar maken wij binnen de sector impact met zonne-energie. Samen met 20 woningcorporaties laten wij huurders in 45.000 woningen stralen met de energie van de zon! Doet u ook mee?
www.ecorus.com/woningcorporaties
Leegstandbeheer met rendement
Ad Hoc is al 30 jaar marktleider in kwalitatief en integer leegstandbeheer. Met innovatieve concepten wordt uw (leefbaarheids)project van maatwerkadvies voorzien en vervolgens van A tot Z uitgevoerd.
Samen met Bosch naar een gasloze toekomst.
SmartInduction: koken op slechts één elektriciteitsgroep.
Deze unieke SmartInduction kookplaat sluit u eenvoudig aan op slechts één elektriciteitsgroep van 230 volt. Hierdoor zijn er geen aanpassingen in de meterkast meer nodig. De kookplaat is bovendien eenvoudig te plaatsen en gemakkelijk schoon te maken. Zo geniet uw huurder met een relatief lage investering van alle voordelen van inductie en kan er nauwkeuriger en energiezuiniger worden gekookt.
Of u nu kiest voor Tijdelijk Verhuur, Tijdelijk Beheer of Toezicht en Security, Ad Hoc realiseert uw project succesvol en met aandacht voor uw rendement.
Groot Hertoginnelaan 41 | 2517 EC Den Haag T. 070 312 03 33 | www.adhocbeheer.nl
Zonnepanelen voor huurders
✓ Exclusief voor woningcorporaties!
✓ Duurzaam, transparant en sociaal
✓ Beste prijs-kwaliteit, ongeacht koop of financiering
Ontdek Wocozon: dé specialist in zonnepanelen voor woningcorporaties. Met ook nog eens een flinke dosis ervaring. U zet de stap naar duurzame energie, Wocozon doet het werk en dankzij voordelige zonne-energie krijgt u blije huurders. Bel of mail voor een afspraak.
Bel 085 744 10 58 of kijk op wocozon.nl
Vanaf nu ook verkrijgbaar in vrijstaande variant.
Ook verkrijgbaar in vrijstaande variant!
De unieke SmartInduction kookplaat is vanaf nu ook verkrijgbaar in een vrijstaande variant. De kookplaat wordt hierbij geleverd in een strak randloos RVS frame voorzien van rubberen pootjes zodat hij snel en gemakkelijk op het aanrecht of op een laag model koelkast kan worden gezet.
Met het vrijstaande fornuis met inductiekookplaat biedt Bosch nog een andere oplossing om gasloos te koken.
Met een vrijstaand fornuis met inductiekookplaat van Bosch kookt uw huurder snel, zuinig en veilig. Het fornuis kan geplaatst worden waar u wilt; u bent hierbij niet gebonden aan een vaste plek. Reden te meer om de oude gaskookplaat te vervangen en elektrisch te gaan koken.
Meer informatie en contactgegevens zijn te vinden op www.bosch-home.nl/projecten. Bosch Inspiratiecenter, inspiratiehuis 20l20, Taurusavenue 36, 2132 LS, Hoofddorp.
Astrid BlankensteinBouwmeesters
‘Optimisme. Het leven vieren. Dat tekent mij’, zegt Astrid Blankenstein. Een beeldhouwwerk van een dansende vrouw in haar woonkamer in Driebergen staat er symbool voor.
FAMILIE VAN BOUWMEESTERS
Het beeld kreeg ze van familie en vrienden toen ze 60 werd. ‘Op mijn 21ste ben ik ernstig ziek geweest. Een jaar lang lag mijn geografiestudie stil. Gelukkig heb ik de ziekte overwonnen en sindsdien beschouw ik elke dag als een geschenk.’
Maatschappelijke betrokkenheid is belangrijk voor Astrid, naast haar werk als zelfstandig strategisch vastgoed- en organisatieadviseur. Ze was altijd betrokken bij de scholen en sportclubs van haar 3 kinderen. Nu zit ze in het bestuur van een cultuurcentrum. En 2 jaar geleden besloot ze te solliciteren toen corporatie Welbions in Hengelo een commissaris zocht voor de portefeuille vastgoed en duurzaamheid. De functie past bij haar kennis en ervaring. En het sluit aan bij haar behoefte om voor een langere tijd aaneengesloten betrokken te zijn bij de opgaven in een regio. Astrid: ‘Dat geeft tegenwicht aan mijn zelfstandig adviseurschap waarin ik van project naar project hop.’
Bij Welbions keert ze ook terug naar de regio waar ze opgroeide. ‘De nuchtere manier van denken en doen van de Tukkers geeft me het vertrouwde gevoel van thuis.’ Haar belangstelling voor de gebouwde omgeving en architectuur heeft Astrid meegekregen van haar vader en haar opa. ‘Ik kom uit een familie van aannemers. Onze achternaam is niet voor niks Bouwmeesters.’ Ze kan niet een woning in lopen zonder naar de kozijnen te kijken. En een schilderij dat scheef hangt? ‘Dat kan echt niet’, zegt ze met een lach. Ze koos voor de studie sociale geografie omdat ze regionale ruimtelijke verschillen en overeenkomsten zo interessant vond. En nog tijdens haar studie raakte ze verzeild in het vastgoed. In gebiedsontwikkelingen begeleidde ze onder andere samenwerkingen tussen projectontwikkelaars, corporaties en gemeenten. En de laatste jaren heeft ze diverse woningcorporaties geholpen met duurzaamheidsadvies, portefeuillestrategieontwikkeling en de doorvertaling naar het
COMMISSARIS BIJ WELBIONS IN HENGELO
Tekst: Margriet Pflug, foto’s: Linda Bouritius
assetmanagementbeleid op wijk- en projectniveau. Met hun langdurige betrokkenheid bij een stad en een regio zijn woningcorporaties van grote betekenis, vindt Astrid. ‘Vanuit hun maatschappelijke opdracht doen ze wat nodig is. Nu en voor toekomstige huurders.’
LOKAAL NETWERK
Het lokale netwerk van stakeholders en collega-corporaties is daarbij ongelooflijk belangrijk, benadrukt ze. ‘Als commissarissen gaan we regelmatig met hen in gesprek. Vorig jaar spraken we met een aantal mensen in de wijk: de wijkcoach, iemand van de politie, iemand van de gemeente. Uit de behandelde cases blijkt dan hoe je elkaar nodig hebt in dat lokale netwerk om echt het verschil voor mensen te kunnen maken. Natuurlijk, het begint met een huis. Dat kun je zien als een middel om te signaleren of om iets in gang te zetten voor de mensen die het nodig hebben. Maar als corporatie kun je dat niet alleen.’
REFLECTIE EN VERANTWOORDING
Tot deze zomer was Astrid ook adviseur en interim directeur-bestuurder bij Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland. Die stichting beheert de methodiek waarmee alle woningcorporaties eens in de vier jaar gevisiteerd worden. Astrid begeleidde onder
‘Een schilderij dat scheef hangt? Dat kan echt niet’
Astrid Blankenstein (62)
Commissaris bij: Welbions, lid auditcommissie
Studie: Sociale geografie Rijksuniversiteit
Groningen, Post-master managementconsultancy VU, TeamCoaching
Werk: strategisch vastgoedadviseur, organisatieadviseur en teamcoach
Woont in: Driebergen
Nevenactiviteiten: bestuurslid bij de Cultuurhoek in Driebergen
andere de doorontwikkeling van de methodiek in gesprek met experimenterende corporaties én de visitatoren. Ook in de visitatiemethodiek heeft het netwerk van een corporatie meer gewicht gekregen. ‘We hebben zaken geschrapt die de Autoriteit woningcorporaties nu zelf in de gaten houdt en gebruiken de Aedes benchmark waar mogelijk. Maar hoe een woningcorporatie maatschappelijk presteert, ook volgens belanghebbenden, wilden we in visitaties graag blijven beoordelen. Het betekent dat nu bijvoorbeeld in een visitatie de maatschappelijke oriëntatie van een RvC wordt bekeken en de commissie niet afvinkt of de raad voldoet aan alle wettelijke eisen. Dan gaat het om vragen als hoe nemen de commissarissen de maatschappij mee in hun oordeel, in hoeverre betrekken ze belanghebbenden bij hun werk en hoe beoordelen ze de bestuurder daarop.’
Toen Astrid bij de visitatiestichting werkte, is Welbions gevisiteerd. ‘Daar ben ik verder niet bij betrokken geweest, omdat dat onverenigbaar was.’ De corporatie heeft een visitatierapport gekregen met mooie cijfers. ‘Dat is een leuk cadeautje voor alle betrokkenen. Voor mij zit de waarde vooral in de reflectiegesprekken over wat een corporatie allemaal doet en of die zich met het onafhankelijke rapport kan verantwoorden naar het netwerk.’ Ze vindt het een nuttig instrument in het verantwoorden door en toezicht op woningcorporaties.
Voor Welbions is het visitatierapport ook een van de bronnen om uit te putten in de voorbereiding op hun nieuwe ondernemingsplan volgend jaar. In dat proces zal veel ruimte voor de input van de lokale stakeholders zijn. De gesprekken staan al ingepland. Astrid: ‘Ik verwacht dat we vooral accentverschillen gaan leggen en zorgen dat we onszelf scherp houden. Het motto van Welbions blijft staan: doen wat nodig is.’
Nieuwbouw in Nederland
We komen ruim 300.000 woningen tekort in Nederland. Om dit op te lossen willen woningcorporaties gemiddeld 25.000 woningen per jaar bouwen: duurzaam en betaalbaar. Dat willen we bereiken door te zoeken naar innovatieve en snellere manieren van bouwen.
71.000 woningen
Aedes heeft samen met 33 organisaties die werken op het gebied van wonen, bouwen, zorg en welzijn de Actieagenda Wonen opgesteld. Samen willen zij ongeveer 71.000 woningen per jaar bouwen. Op termijn willen ze zelfs naar 120.000 woningen per jaar.
CORPORATIES
BOUWDEN IN 2020 15.199 SOCIALE HUURWONINGEN
Innovatief BOUWEN
Corporaties proberen meer woningen te realiseren door conceptueel bouwen, als het kan in een bouwstroom, flexwoningen en door het ombouwen van kantoren.
€ 187.000
De gemiddelde stichtingskosten van een corporatiewoning zijn € 187.000.
De gemiddelde bouwkosten zijn tussen 2019 en 2020 toegenomen met 18% tot € 2.140 per m2
De gemiddelde grondkosten zijn in die periode gestegen met 3% tot 313 euro per m2
VAN DE NIEUWBOUW IN 2020 WAS EEN FLEXWONING
Kijk voor meer informatie bij Aedes-benchmark op Aedes.nl.
MASI
MOHAMMADI
OVER BOUWEN VOOR OUDEREN
‘Eerst
de bewoner, dan de technologie’
De komende jaren is er sprake van een ‘grijze golf’ op de woningmarkt. Moeten we daarom speciaal voor ouderen gaan bouwen? Of kunnen we beter woningen bouwen voor iedereen, en die, waar nodig, geschikt maken voor ouderen? Hoogleraar Masi Mohammadi onderzoekt de mogelijkheden en de grenzen van technologie bij levensloopbestendige woningen.
Tekst: Erwin Rooyakkers, foto: Lex Eggink
Als je woningen op de juiste manier bouwt, zijn speciale ouderenwoningen niet nodig
‘Dé oudere bestaat niet; we zijn ménsen. We beginnen allemaal jong en worden ouder, maar ieder op zijn eigen manier. Omdat er net zoveel wensen zijn als mensen, en omdat onze krachten en wensen variëren in de loop der tijd, kun je geen ijkpunt aanwijzen voor “ouderen”. Daaruit volgt dat, als je goed wilt bouwen, je moet bouwen voor verschillende typen mensen. We kunnen mensen beter classificeren op leefstijl en levensomstandigheden dan op leeftijd.
In essentie ben ik het dus met de stelling eens. Vergeleken met bijvoorbeeld de
auto-industrie heeft het woningaanbod een beperkte keuzevrijheid. Plattegronden van woningen zijn de afgelopen decennia nauwelijks veranderd. Voor een groot deel heeft dat te maken met het tekort aan woningen: in een aanbiedersmarkt moet de vrager het maar doen met wat er beschikbaar is. Het aanbod in laten spelen op de diversiteit aan de vraagkant is een complexe opgave en een kant-en-klare oplossing heb ik ook niet.’
Technologie is onmisbaar voor levensloopgeschikte huisvesting
‘Natuurlijk. De vraag is niet óf we technologie moeten toepassen, maar hoe. We verbeteren er veiligheid, gezondheid en sociale interactie mee. Bovendien zit technologie nu al in onze woningen, die is niet meer weg te denken. Kijk bijvoorbeeld alleen maar naar onze
verwarmingssystemen. Technologie om een woning levensloopbestendig te maken gaat overigens niet alleen om zaken zoals een slimme thermostaat, automatische verlichting en alarmering. Ze kan ook een belangrijke rol spelen vanwege haar stimulerend effect. Bijvoorbeeld slim ontworpen woonwijken die ontmoetingen tussen de bewoners stimuleren of mensen met dementie een veilige ruimte met bewegingsvrijheid bieden. Met technologie kunnen we digitale hekken in een wijk plaatsen, waardoor iemand niet te ver afdwaalt. Hieraan werken we al met de woningcorporaties die betrokken zijn bij de DEEL Academy (Dutch Enabling Environment Lab). Dat is een samenwerkingsplatform bestaande uit verschillende woningcorporaties, zorgorganisaties en (bouw)bedrijven, gericht op mensgerichte woonconcepten voor Het Nieuwe Wonen - wonen met toegepaste slimme technologie.’
‘Technologie afkomstig uit het leger of de sport lijkt een “tijger in huis”: zo’n beest moet je eerst temmen en trainen’
Smarthomes maken het leven van met name ouderen op alle fronten makkelijker
‘Daar zou ik graag volmondig ja op zeggen. Maar ik ben bang dat het nu nog niet helemaal het geval is. Technologie is vaak nog een soort nieuwe entiteit, een toevoeging in je huis. Daar moet je mee leren omgaan, aan wennen. Dat is niet voor iedereen even makkelijk. Ouderen, vooral degenen met cognitieve problemen, zullen daar over het algemeen meer moeite mee hebben. Tegelijkertijd denk ik niet dat smarthomes een brug te ver zijn voor de huidige ouderen. Het is vooral de manier waarop we technologie inzetten, die smarthomes nog niet voor iedereen toegankelijk maakt. Dat komt doordat we veel technologische oplossingen, die oorspronkelijk bedacht zijn voor bijvoorbeeld het leger of de sport, onvoldoende aanpassen voor het wonen met zorg. De technologie lijkt dan een “tijger in huis”. Maar je moet zo’n beest eerst temmen en trainen. De eindgebruiker moet
zich niet aanpassen aan de slimme woning, maar andersom. Daar ligt de clou.’
Architecten moeten nog veel leren over smarthomes
‘Niet over de technologie, denk ik. Het is meer dat ze moeten leren omgaan met een veranderend idee van de fysieke omgeving. Die bestaat niet meer alleen uit bekende bouwmaterialen, maar ook uit sensoren. Dit vereist een andere benadering door de architecten: niet alleen analoog, maar ook meer digitaal gaan denken. De virtuele realiteit en artificieel intelligente bakstenen geven een extra dimensie aan het wonen. Daar wordt nog niet optimaal gebruik van gemaakt. En in een slimme woonomgeving gaat het niet alleen over de sensoren, maar vooral over de juiste balans tussen menselijke kracht, ruimte en technologie en wat die samen tot stand kunnen brengen. De afgelopen jaren heb ik gemerkt dat die balans vaak naar de ene of de andere kant doorslaat. Men gaat bijvoorbeeld soms te veel uit van de mening van de “deskundige” over technologie, terwijl juist de eindgebruiker, de bewoner, centraal moet staan.’
‘Woningcorporaties zijn niet langer alleen maar opdrachtgever, ook partner’
WIJ ZIJN ONDERDEEL VAN DE OPLOSSING
Ik kijk met een gemengd gevoel terug op het afgelopen half jaar. De politiek leek ons bijna wekelijks te verrassen met nieuws. De verhuurderheffing bleef, werd toch minder en daarna lijken de stijgende WOZ-waarden de vermindering van de heffing weer teniet te doen. Komt er nu wel of niet een minister van wonen? En in dat tumult maakten bewoners landelijk een vuist tegen de woningnood en de schrijnende effecten.
Effecten die wij ook dagelijks tegenkomen in ons werk: jongeren die niet uit huis kunnen, gezinnen die niet naar een grotere woning kunnen en soms mensen die helemaal geen dak boven hun hoofd hebben. Kortom, levens die stilstaan. Voor mij komt het samen in een dringende noodkreet waarop maar één antwoord is: we moeten bouwen!
Hedy van den Berk
Prof. dr. ir. Masi Mohammadi onderzoekt innovatieve concepten en methoden voor een slimme en gezonde leefomgeving. Zij leunt hiervoor op haar achtergrond als cartograaf en gepromoveerd building technoloog. Als hoogleraar Smart Architectural Technologies aan de TU Eindhoven, lector Architecture in Health aan de HAN en leider van de Dutch Enabling Environment Lab (DEEL Academy) werkt ze samen met woningcorporaties en zorginstellingen. Zo slaat ze een brug tussen wetenschappelijk onderzoek en de dagelijkse praktijk.
Er moeten nieuwe woningen bij. Wij voelen dat als geen ander in het Rotterdamse; een regio waar het tekort aan middelen al binnen 5 jaar voelbaar wordt. Tegelijk vind ik dat het tijd wordt om onze sector als onderdeel van de oplossing te presenteren. Havensteder bouwt tot 2030 4.300 woningen, vooral sociale huur en zo’n 10 procent middenhuur. We strekken onszelf daarmee financieel gezien tot het uiterste. En ik zie onze rol veranderen in de complexe opgaven die er zijn: wij zijn niet langer alleen maar opdrachtgever, ook partner. Met een aantal marktpartijen bespreken we de voorwaarden voor het sluiten van gebiedsallianties. Het doel is niet alleen om te versnellen, maar op deze manier verwachten we meer woningen te kunnen bouwen dan als iedere partij afzonderlijk: 1+1=3. Vastgoed is ‘slow’, maar de urgentie is nu. We bundelen de krachten en zoeken passende oplossingen.
Feit is wel dat ook hier geldt dat het beschikbaar hebben van voldoende locaties, het voorspoedig doorlopen van vergunningentrajecten en het afschaffen van de verhuurderheffing noodzakelijk zijn om de financiële ruimte te krijgen en om de broodnodige snelheid te kunnen maken. De lange formatie van het kabinet helpt ons daar niet bij. In de regio Rotterdam hebben de 22 woningcorporaties zich nu verenigd in aanloop naar de lokale verkiezingen volgend jaar. Het doel is de grote woonopgave nadrukkelijk op de politieke agenda te houden, door te informeren en te lobbyen. We merken heel goed: onbekend maakt onbemind. En als we onszelf als onderdeel van de oplossing zien, is het ook aan onszelf om te laten zien waar onze meerwaarde zit.
Foto: Annet van Delfgaauw
bestuursvoorzitter Havensteder
DE MEEST KRACHTIGE DUO MICRO-OMVORMER
DE APSYSTEMS DS3-L EN DS3
Voor het te laat is Bereid je voor op de rookmelderplicht
730W of 880W AC
2 MPPTs
Compact ontwerp
Maximale betrouwbaarheid, IP67
Reactive Power Control
Encrypted Zigbee Communicatie
Compatibel met de QS1 en de
Shared monitoring: 1 gateway voor de monitoring tot 50 installaties
Per 1 juli 2022 gaat de rookmelderplicht in. Het plaatsen van rookmelders is niet in elk gebouw een fluitje van een cent. Je moet rekening houden met zowel de wetgeving als de technische mogelijkheden. Daarom ondersteunt Hemmink woningcorporaties als kennispartner op het gebied van brandveiligheid. We maken projecteringen én adviseren over de oplossingen waarmee je maximale vluchtveiligheid kunt realiseren voor bewoners. Meer weten? Neem vrijblijvend contact op met onze adviseurs.
www.hemmink.nl (038) 469 82 00
Luister onze podcast: hemm.ink/ podcast
KEUZE VOOR
WONINGCORPORATIES
APsystems is opgericht in 2010, Silicon Valley en producent van micro-omvormertechnologie. Met meer dan 130.000 installaties in 120 landen is APsystems marktleider in multi-module microomvormers voor residentiële en commerciële systemen. De micro-omvormer geeft u efficiënte stroomomzetting, maximale productie en met de ECU heeft u een uitstekende monitoringapplicatie voor
uw PV-systeem. Met slimme duurzame oplossingen staat APsystems garant voor lagere initiële kosten. APsystems introduceert de 3de generatie Dual micro-omvormers. De nieuwe DS3 is een revolutionaire interactieve dual microomvormer met een ongekend uitgangsvermogen van 900 Watt Neem contact op met APsystems voor de juiste beschikbaarheid. 10
Slim renoveren met verlichting van Lightronics
Het verduurzamen van bestaande woningen is de sleutel naar een energieneutrale woningvoorraad. Slimme renovatie van verlichting speelt daarbij een belangrijke rol. Overstappen op LED-verlichting verlaagt het energieverbruik namelijk al snel met 50%.
Met slimme tools, zoals sensoren, kan dit oplopen tot zelfs 80%. Lightronics heeft met de HOGRO en HOGRO Plus-lijn voor iedere renovatie een geschikte lichtoplossing.
Zo combineert u energiebesparing met functionaliteit en een esthetische uitstraling.
Benieuwd hoe u uw omgeving energiezuinig en esthetisch inricht met onze armaturen? Ontdek de mogelijkheden
ERVAAR DE
KRACHT VAN LICHT LIGHTRONICS.NL
12 huizen in een handomdraai
‘Er wordt heel veel over prefab gepraat, maar nog niet zoveel gerealiseerd’, vindt Wim Janssen van woningcorporatie Oosterpoort. Bij wijze van proef zette
Oosterpoort in een paar dagen samen met Klokgroep in Overasselt 4 sociale huurwoningen neer en 8 betaalbare koopwoningen, alle met een houten skelet. ‘Nadelen aan prefab? Die zijn er eigenlijk niet.’
Tekst: Floris Dogterom, foto's: Martin Waalboer
De woningen werden gerealiseerd door Oosterpoorts ketenpartner KlokGroep, die op zijn beurt weer samenwerkt met Emergo, dat de complete woning als bouwpakket op de bouwplaats afleverde. Mét badkamer, keuken, toilet en trap naar boven. ‘We hebben eerst traditioneel bouwen overwogen’, zegt Stefan van Duijnhoven, directeur Wonen bij KlokGroep.
‘Maar dan zouden we niet uit de kosten zijn gekomen. Normaal gesproken is het voor ons niet interessant om zulke kleine aantallen
woningen te bouwen. Maar met prefab houtskeletbouw kun je de kosten flink drukken.’
CIRCULAIR BOUWEN
Die lage kosten zijn lang niet het enige voordeel, zegt projectleider Wim Janssen. ‘Omdat het bouwen maar een paar dagen duurt, heeft de omgeving veel minder last van lawaai. Ook de stikstofuitstoot is door het beperkte aantal vervoersbewegingen veel lager. En over duurzaamheid gesproken: al dat hout van het frame, de gevels en de vloeren heeft als boom veel CO2 opgeslagen. Dat zit nu in de woning.’ De bouwkwaliteit van prefab is volgens
‘ Er zijn meer prefab-vormen nodig om voldoende woningen te realiseren.
Bijvoorbeeld beton of riet’
Janssen hoog, omdat alles onder gecontroleerde omstandigheden in de fabriek wordt gemaakt. ‘Bij traditionele bouw heb je ook nog dat er vaak heel wat regenwater is gevallen voordat het dak erop zit. Dat moet er allemaal weer uitdampen.’ Van Duijnhoven noemt de recyclebaarheid van prefab houtskeletbouw. ‘Het zijn allemaal droge verbindingen. Je kunt alles makkelijk uit elkaar halen en verplaatsen. Tegelijkertijd zijn het volwaardige woningen die voldoen aan het Bouwbesluit. Ze kunnen er 100 jaar staan.’
Nadelen aan prefab met houtskeletbouw zijn er eigenlijk nauwelijks, vinden beiden. Of het moest zijn dat het bij zonneschijn met al dat hout sneller warm wordt dan met een betonnen constructie, zegt Van Duijnhoven. Janssen noemt het gebrek aan variatie als mogelijk nadeel: ‘Mensen kunnen hooguit een ander kleurtje op de muren kiezen, maar daarmee houdt het wel op.’
PREFAB, TRADITIONEEL OF MIXEN
Is prefab houtskeletbouw dé manier om het woningtekort aan te pakken? ‘We gaan veel meer prefab fabriceren, dat is onontkoom-
Stefan
baar’, zegt Van Duijnhoven. ‘Maar dat hoeft niet per se houtskeletbouw te zijn. Ik denk dat er meer prefab-vormen nodig zijn om de aantallen woningen te realiseren die we nodig hebben. Dat zou bijvoorbeeld beton kunnen zijn, of misschien wel riet.’
Prefab is niet dé manier, maar een van de, denkt Janssen. ‘Als de prijs belangrijk is, zoals bij sociale huurwoningen, dan is prefab wel een mooie oplossing. Maar koopwoningen en
appartementen zijn een ander verhaal. Onder kopers is er wel een groep die interesse heeft in houtskeletbouw, maar die is een stuk kleiner dan de groep die liever in traditioneel gebouwde woningen woont. Die zullen we dus het meest blijven bouwen. Daarnaast zie je ook steeds meer een mix van traditioneel en prefab, in allerlei tussenvormen.’
Wim
‘ Het zijn volwaardige woningen die voldoen aan het Bouwbesluit. Ze kunnen er 100 jaar staan’
van Duijnhoven
KlokGroep
Janssen Oosterpoort
VISIE OP SAMENSPEL TUSSEN BESTUUR EN TOEZICHT
Een goed gesprek als fundament
De VTW heeft een prijsvraag uitgeschreven om de kwaliteit van de toezichtsvisie te bevorderen. In dit document beschrijven de bestuurder(s) en de raad van commissarissen hoe zij samenwerken en elkaar versterken. Uiteindelijk gaat het om het goede gesprek. ‘Als je samen het fundament hebt gelegd, weet je wat je aan elkaar hebt.’
Tekst: Lisette Vos, illustratie: Curve
Op de cover van de toezichtsvisie van Ons Huis in Apeldoorn staat een cartoon van Fokke en Sukke. Ze willen gewoon goed bestuur. Ze roepen: ‘Er zou een autoriteit moeten komen die al die autoriteiten controleert. Maar vind daar maar eens een goede directeur voor!’ Volgens Bas van der Veen, voorzitter van de raad van commissarissen (RvC), is de boodschap van de cartoon dat toezicht – extern en intern – niet te veel moet doorslaan.
LEUK EN NUTTIG
Beschouw de cartoon op de toezichtsvisie als een kwinkslag, vult directeur-bestuurder Arjen Jongstra van Ons Huis aan. ‘We vinden het ook nuttig en leuk: het goede gesprek
over waar we voor zijn als corporatie én over onze visie op goed bestuur en toezicht. Het hoeft niet alleen formeel en streng te zijn. Een cartoon geeft een beetje lucht.’
Per 1 januari 2020 moesten bestuur en toezicht van alle corporaties volgens de Governancecode gezamenlijk een toezichtsvisie opgesteld hebben. Vanuit de bedoeling van de corporatie – waar staan we voor – beschrijven zij het samenspel in de bestuurskamer. Corporaties kiezen hun eigen aanpak om de toezichtsvisie op te stellen. Bijvoorbeeld: de RvC geeft een aanzet, waarop het bestuur reageert. Een andere route is om een aantal sessies te houden: de RvC-leden praten er in elke sessie eerst samen over, daarna schuift het bestuur telkens aan. Of bestuur en een deel van de RvC gaan in een aparte werkgroep direct samen aan de slag.
DNA VAN DE GOVERNANCE In de praktijk blijkt: het goede gesprek is belangrijker dan het papieren document. Tonny van de Ven, bestuurder van Alwel in Roosendaal: ‘De waarde zit niet in het stuk, maar in het proces dat eraan voorafgaat. We hebben met deze toezichtsvisie het DNA van de governance van Alwel goed doorgesproken. Als je samen dat fundament hebt gelegd, weet je wat je aan elkaar hebt.’ Aanleiding om een toezichtsvisie opnieuw tegen het licht te houden, is vaak de nieuwe samenstelling van de RvC. Bij Alwel was bijvoorbeeld de helft van de RvC – 3 leden – vervangen, vertelt RvC-voorzitter Giljam Lokerse. ‘We hadden 3 jonge mensen aangetrokken, met ieder een specifieke inbreng,
maar zonder ervaring als toezichthouder. Dan is het goed om het onderling en met het bestuur te hebben over wat je onder goed bestuur en toezicht verstaat.’
Onderwerp van gesprek was onder meer de relatie met de belanghouders. Alwel organiseert regelmatig bijeenkomsten voor samenwerkingspartners, zoals bijvoorbeeld de zorg. ‘Op die manier houden wij als RvC contact met hen. We hebben daarnaast de afspraak gemaakt dat wij niet zelfstandig met een partner uit ons netwerk gaan praten’, zegt RvC-voorzitter Lokerse.
LEGO-SESSIE
De RvC van corporatie Tiwos in Tilburg hield een LEGO-sessie, als start voor het opstellen van de toezichtsvisie. De LEGO-stukken zijn letterlijk bouwstenen om samen aan een goed verhaal te bouwen. Volgens RvC-voorzitter Sander van Bodegraven nodigde deze methode uit om op een andere manier het goede gesprek te voeren. ‘We kwamen erachter dat we het eens zijn over hoe we toezicht
‘De waarde zit niet in het stuk, maar in het proces’
SPARRINGPARTNER
‘Ze gooiden hun eigen toekomstige dubbele glazen in’
VTW-PRIJSVRAAG BESTE TOEZICHTSVISIE
houden.’ Een van de uitkomsten was dat de RvC dichtbij wil zijn als de corporatie buiten de gebaande paden gaat. Een belangrijk punt, vindt bestuurder René Scherpenisse. ‘De RvC steunt mij, maar niet blind. Wij willen ons vanuit onze bedoeling, waar we voor staan, maximaal inzetten voor de huurders. Regels moeten niet te veel in de weg staan. Het is goed om te weten dat de RvC ons aanmoedigt om af en toe de grenzen op te zoeken in wat wel of niet mag, maar wel precies wil weten waarmee we bezig zijn.’
De VTW heeft een prijsvraag voor de beste toezichtvisie ingesteld om de kwaliteit van de visie te bevorderen. De VTW heeft circa 100 inzendingen ontvangen. Studenten van de Tilburg University scannen deze op 10 categorieën: missie en doelen, risicobeheersing, zelfevaluatie RvC, relatie met huurder, rolverdeling, externe belanghouders, informatiedeling, strategische betrokkenheid, kennisontwikkeling en communicatiewaarde. Daaruit volgt een ranglijst met scores. De jury, onder voorzitterschap van Jaap Winter, kiest uiteindelijk de 3 beste toezichtsvisies. De andere juryleden zijn: Pauline Meurs, Kristel Baele en Stefan Peij. De prijsuitreiking was tijdens de ALV van de VTW op 23 november.
In de aangescherpte toezichtsvisie van Ons Huis ligt het accent meer op de rol van de RvC als sparringpartner. Die aanpassing heeft gevolgen voor de manier van werken in de bestuurskamer. Bestuurder Jongstra noemt het ICT-beleidsplan als voorbeeld. ‘We bespreken vooraf hoe we de rol van bestuur en toezicht zien. Het is heel anders of je een beleidsstuk aanlevert om er een klap op te geven of om erover te sparren. In het laatste geval stel je in een notitie open vragen. Ik hoef dan geen beleid te verdedigen.’ Bang dat de toezichtsvisie ongebruikt in de la verdwijnt, zijn bestuurder Scherpenisse en RvC-voorzitter Van Bodegraven van Tiwos niet. ‘Ik vergelijk het met ons koersplan. Dat halen we ook niet elke week uit de kast, maar het is wel belangrijk dat we onze prioriteiten hebben vastgesteld. Dat geeft ons richting’, zegt Scherpenisse. Van Bodegraven: ‘We hebben veel tijd besteed aan de toezichtsvisie. Dat is van grote waarde. Als je ons bij wijze van spreken ’s nachts wakker zou maken, weten we wat ons te doen staat.’
Vincent Bijlo cabaretier en schrijver
ij ons in de buurt wemelt het van de scheefwonende klemzittende emptynesters. De kinderen zijn gaan studeren, bezig met hun vijfde tussenjaar of gaan werken op de Zuidas. De kleinkinderen, die al logerend gebruik zouden kunnen maken van de vrijgekomen kamers, blijven vooralsnog uit. De kinderen hebben wel een kinderwens maar die hebben ze op de lange baan geschoven. Ze willen eerst carrière maken en dan pas een gezin stichten. Of de partner laat op zich wachten. Of ze proberen zonder partner zwanger te worden, maar het Deense donorzaad slaat niet aan. Kortom: papa en mama hebben heel veel ruimte over. Eigenlijk willen ze niet weg, ze hebben een heerlijk huis met een grote tuin. Maar nu de geriatrische tijdklok steeds nadrukkelijker begint te tikken hebben ze besloten nog 1 keer in hun leven hun boeltje te pakken. Hun boel eigenlijk, 40 jaar wonen in hetzelfde huis heeft een enorme verzameling spullen opgeleverd. Ja, ze gaan verkassen. Maar waar moeten ze heen, met al die homogene bouw in onze buurt? Ze willen alles gelijkvloers, het moet groot zijn en licht, een balkon hebben op het zuiden en een inpandige garage.
Een corporatie, Vivenda of Vitalia, Habitosia, hoe heette die ook weer, ze hebben van die rare namen tegenwoordig … Je leest er niet meer uit dat ze over huizen gaan. Passionate of Oikos zou een appartementencomplex gaan bouwen hier vlakbij, met precies het soort woningen dat de scheefwonende klemzittende emptynesters voor ogen hadden. Zou, ja, zou. Het plan is in de ijskast gezet. Een petitie, die in no time 3.000 keer getekend werd, heeft roet in het wonen gegooid. En weet je wie de eersten waren die hem tekenden? De emptynesters. Het zou te druk worden in hun buurt, met al die nieuwe mensen. Het plan paste, vonden ze, niet in het dorpse karakter. Het aanzicht van de gevels was te massief en het gebouw was veel te hoog, er moesten op zijn minst 2 woonlagen van af. Zo gooiden ze hun eigen toekomstige comfortabele dubbele glazen in.
Nu lopen ze bokkig door de lege kamers, ze werpen een blik uit de ramen en ze zeggen tegen elkaar: ‘Wat hebben we dat goed gedaan.’ 15 kilometer verderop smijten mensen kwaad met deuren in krappe flats omdat de wachttijd voor een huis steeds langer en langer en langer wordt.
Foto: Werry Crone
VAC UÜM I S OL ATI EG L A S
VAC UÜM I S OL ATI EG L A S
VAC UÜM I S OL ATI EG L A S
Ci r cu l ai r, sn e l le r e n kostene ciënter renoveren
Ci
r c l
Ci r cu l ai r, sn e l le r e n kostene
ai
r,
Ci r c u l ai r, sn e l le r e n kostene ciënter renoveren
sn e l le r e n kostene ciënter renoveren
ciënter renoveren
Ci r c u l ai r, sn e l le r e n kostene ciënter renoveren
Zeer geschikt voor draaiende delen
Zeer geschikt voor draaiende delen
Dikte van enkelglas solatiewaarde van triple glas 0 7 W / (m2 K)
Dikte van enkelglas so at ewaarde van trip e glas: 0,7 W / (m2 K)
Te p aatsen n de bestaande kozi nen en kaders
Zeer geschikt voor draaiende delen
Te plaat sen n de bestaande koz jnen en kaders:
+ circu air + kor tere renovat et jd + lagere invester ng
+ circulair + kor tere renovat et jd + lagere nvestering
L angere evensduur minder onderhoudskosten
Zeer geschikt voor draaiende delen
L angere levensduur: m nder onderhoudskosten
Dikte van enkelglas, solat ewaarde van trip e glas: 0 7 W / (m2 K)
Loodvri en 1 0 0% recyc ebaar
Zeer geschikt voor draaiende delen
geschikt voor draaiende delen
Loodvrij en 1 0 0% recyclebaar
Dikte van enkelglas, iso at ewaarde van triple glas 0,7 W / (m2 K)
Te plaatsen in de bestaande koz jnen en kaders: + c rcu air + kor tere renovat et d + lagere nvester ng
B etere ge uids so at e dan conventionee so atieglas
B etere geluids so atie dan convent onee isolat eglas
G een z chtbaar vacuümvent e
L angere evensduur: minder onderhoudskosten
D kte van enke glas, iso atiewaarde van tr ple glas: 0,7 W / (m2 K)
Dikte van enkelglas solatiewaarde van triple glas: 0 7 W / (m2 K)
G een z chtbaar vacuümvent el
G eproduceerd n Europa
Te p aat sen in de bestaande kozi nen en kaders:
Te plaat sen n de bestaande kozi nen en kaders
Te plaat sen in de bestaande kozijnen en kaders
Loodvri en 1 0 0% recyclebaar
G eproduceerd n Europa
Trivire laat traditionele werkwijze los Resultaatgericht samenwerken?
Kwa ite tsverklar ngen besch kbaar
B etere geluids solatie dan convent oneel iso at eglas
+ c rculair + kor tere renovatiet d + lagere invester ng
+ circulair + kor tere renovatieti d + lagere nvester ng
+ circu air + kor tere renovat etijd + lagere investering
Kwa te t sverklar ngen besch kbaar
1 5 jaar garant e
L angere evensduur m nder onderhoudskosten
G een z chtbaar vacuümventie
L angere levensduur minder onderhoudskosten
1 5 jaar garant e
L angere levensduur : minder onderhoudskosten
G eproduceerd n Europa
Loodvrij en 1 0 0% recyclebaar
Loodvri en 1 0 0% recyclebaar
Loodvrij en 1 0 0% recyc ebaar
Kwal te tsverklaringen besch kbaar
B etere ge uidsiso atie dan conventioneel so atieglas
1 5 aar garant e
B etere ge uidsisolat e dan convent onee iso at eglas
B etere geluids solatie dan conventioneel isolat eglas
G een z chtbaar vacuümvent el
Voor informatie & bestellingen: www.fineoglass.eu
G een zichtbaar vacuümvent el
G een zichtbaar vacuümventiel
G eproduceerd in Europa
Voor informatie & bestellingen: www.fineoglass.eu
G eproduceerd in Europa
G eproduceerd n Europa
Voor informatie & bestellingen: www.fineoglass.eu
Kwa iteit sverklaringen besch kbaar
1 5 jaar garant e
Kwa teit sverklar ngen besch kbaar
Kwal te t sverklaringen beschikbaar
1 5 aar garantie
1 5 jaar garantie
De energieprijzen stijgen fors.
Hoe houdt u de woonlastenstijgingen binnen de perken?
Vele woningcorporaties spannen zich dagelijks in om de woonlasten, inclusief de collectieve energiekosten, voor huurders zo laag mogelijk te houden. De ontwikkelingen op de energiemarkt dragen daar echter niet aan bij: de energieprijzen zijn enorm gestegen. Om de prijsstijgingen enigszins binnen de perken te houden, biedt inkoopcollectief Aenergie corporaties de mogelijkheid van een gespreide energie-inkoop.
Laat u informeren over wat gespreide energie-inkoop voor uw corporatie kan betekenen.
Bel 035 – 33 33 500 of kijk op www.aenergie.nl
Nederlands grootste energie-inkoopcollectief voor woningcorporaties
Arnold Schep, projectmanager vastgoedontwikkeling bij woningcorporatie Trivire blikt terug op een eerste RGS-project.
“Stap 1 is: laat de traditionele manier van denken en werken los, op alle niveaus. Daarnaast, wees scherp op je prestatie-eisen en duidelijk over eenieders rol in het project.”
Zijn boodschap: “Een goede voorbereiding is het halve werk.”
Lees zijn verhaal op vgokeur.nl/arnold
Volg ons op linkedin.com/company/vgokeur
Maak kennis met resultaatgericht samenwerken op vgokeur.nl
Maak kennis met de grootste modulaire bouwer van Europa
Bij Daiwa House Modular Europe realiseren we woningen op een duurzame en snelle manier. Als grootste modulaire bouwer van Europa hebben we ruim 60 jaar ervaring, zowel nationaal als internationaal en maken we dagelijks het verschil met industrieel en circulair bouwen. Een toekomstbestendige woonomgeving maakt dromen waar en daar bouwen wij aan mee.
Zoekt u concrete woonoplossingen voor het woningtekort in Europa? Neem contact op via daiwahousemodular.eu
Timpaan is dertig jaar geleden ontstaan vanuit een woningcorporatie in Haarlemmermeer. Het is dan ook niet gek dat corporaties vaak bij ons komen voor een advies, over betaalbare nieuwbouw of over de aanpak van een bestaande wijk. Als maatschappelijk betrokken vastgoeden gebiedsontwikkelaar spreken we dezelfde taal. We maken plannen die kunnen rekenen op draagvlak bij de verschillende stakeholders en die financieel haalbaar zijn. En wat fijn is; ons advies kunnen we met een corporatie ook daadwerkelijk uitvoeren.
We omarmen ons DNA als maatschappelijk betrokken gebiedsontwikkelaar. Timpaan is een stichting. Winst gaat niet naar aandeelhouders maar is een middel om te investeren in onze vastgoedprojecten en idealen. Om bijzondere kwaliteit toe te voegen aan een gebied, maar ook om betaalbaar wonen mogelijk te maken.
Wilt u meer weten? Neem contact op via info@timpaan.nl en (0232) 001 600.
www.timpaan.nl
Nieuwe regels nieuwe kansen
De woningmarkt staat al tijden onder druk. Als woningcorporatie krijgt u voortdurend te maken met nieuwe regels en opgaven. Op meer dan één gebied. Energietransitie verhuurderheffing, huurverlaging wegens inkomensachteruitgang, woonfraude. En telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. Een partner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe ontwikkelingen. En u vertelt hoe u kunt voorsorteren.
De advocaten van Hielkema & co hebben zich volledig toegelegd op het vastgoedrecht huurrecht en overheidsrecht. Zij overzien het gehele speelveld en kunnen u dan ook met solide kennis van zaken adviseren (en als het moet procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, verduurzaming, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Vertrouwde expertise
Hielkema & co kan bogen op meer dan 30 jaar ervar ng in de praktijk van de volkshuisvesting. W j komen graag bij u langs voor een kennismak ng.
TASKFORCE NIEUWBOUW:
Het bouwtempo moet omhoog
Nederlandse woningcorporaties hebben afgesproken om 150.000 nieuwe sociale huurwoningen te bouwen tot 2026. Dat betekent een flinke toename van de woningbouwproductie, die nu op zo’n 15.000 woningen per jaar ligt. Om deze versnelling te ondersteunen, is in 2021 de Taskforce Nieuwbouw Woningbouwcorporaties in het leven geroepen. Die brengt de knelpunten in kaart en adviseert over concrete oplossingen.
TASKFORCE: VERTRAGING EN UITVAL VOORKOMEN
In november verscheen de eerste rapportage van de Taskforce Nieuwbouw. Inmiddels zijn 15.000 sociale huurwoningen opgeleverd. Maar ook lopen projecten vertraging op, waarover al afspraken gemaakt waren. Of ze vallen helemaal af. Juist dat wil de Taskforce voorkomen.
‘Niet alleen versnellen, maar zelfs extra versnellen’
Marja Appelman
Directeur Woningmarkt, ministerie van BZK
‘Er zijn al belangrijke stappen gezet om binnen 5 jaar 150.000 sociale huurwoningen te realiseren: de Regeling Vermindering Verhuurderheffing zorgt voor financiële steun en er zijn locaties aangewezen. Aan die randvoorwaarden is dus al voldaan.
Dat breng ik onder de aandacht bij de betrokken partijen, om hen te stimuleren door te pakken. Dat is de bestuurlijke kant van de zaak, maar in de praktijk blijkt ook dat er juridische of technische kwesties spelen. Daarom is het Expertteam Woningbouw van de RVO uitgebreid met juristen, planologen en andere experts. Zij kunnen op praktisch niveau hulp bieden aan zowel gemeenten als corporaties. Ondanks alle inzet wordt er toch te weinig gerealiseerd. Dat heeft diverse redenen, zoals lange doorlooptijden van procedures bij gemeenten, of locaties die, ondanks eerder gemaakte afspraken, tóch ter discussie komen te staan. Daar komt nog bij dat normaal een derde van de projecten sowieso al te laat of niet wordt gerealiseerd. De Taskforce maakt zich echt zorgen over de voortgang. Voor de verschillende casussen hopen we zo snel mogelijk met suggesties voor oplossingen te komen. Eigenlijk moeten we niet alleen versnellen, maar zelfs extra versnellen.’
Tekst: Floris Dogterom, foto's: Martin Waalboer
‘Niet naar elkaar wijzen, maar samen oplossingen zoeken’
Rob Haans
Bestuursvoorzitter de Alliantie
‘De overheid heeft woningcorporaties 2,5 miljard euro korting op de verhuurderheffing voor 150.000 sociale huurwoningen toegekend, mits zij die binnen 5 jaar bouwen.
Maar als we in het huidige tempo doorgaan met bouwen, dan gaan we die 150.000 niet redden. Aan dat te lage tempo liggen diverse problemen ten grondslag. Daarin herkennen we patronen. Concreet onderzoeken wij als Taskforce nu 35 concrete nieuwbouwprojecten. We proberen met praktische oplossingen te komen en niet, zoals veel te vaak gebeurt, met de beschuldigende vinger naar een van de andere partijen te wijzen. Door scherp naar de verschillende fasen in het ontwikkelproces te kijken, kunnen we de totale doorlooptijd van een project soms halveren. Cruciaal daarbij is goede ondersteuning en extra capaciteit bij gemeenten voor het afhandelen van vergunning- en bestemmingsplanprocedures. Gemeenten en corporaties kunnen, naar analogie van de private kwaliteitsborging, afspraken maken over een efficiëntere doorlooptijd van vergunningaanvragen. Hetzelfde geldt voor bezwaarprocedures. Zonder de democratie geweld aan te doen valt hier tijdwinst te behalen. We moeten zo snel mogelijk zo veel mogelijk van die 150.000 woningen realiseren. Het woningtekort is urgent – we laten nu te veel mensen in de kou staan.’
‘Binnenstedelijk bouwen raakt altijd aan belangen van de omgeving’
Hein de Haan Wethouder ruimtelijke ordening en volkshuisvesting, Leeuwarden
‘Het is belangrijk dat de 3 partijen in de Taskforce elkaar versterken, terwijl ze tegelijkertijd wel kritisch kijken naar wie of wat de knelpunten in het bouwproces veroorzaakt.
De corporaties zeggen vaak dat het verkrijgen van een omgevingsvergunning tijdrovend is. Als Taskforce onderzoeken we nu in het hele land cases om uit te vinden in hoeverre dat zo is en wat we eraan kunnen doen. Ik heb zowel bij corporaties als bij gemeenten gewerkt en ben nu vanuit de politiek bij woningbouw betrokken. Vanuit die ervaring weet ik dat binnenstedelijk bouwen altijd raakt aan het belang van bewoners en bedrijven in de omgeving. Dan kun je zeggen: wij als gemeente bepalen waar we bouwen en als iemand bezwaar heeft, staat de juridische weg open. Maar wij willen de burger aan de voorkant bij het bouwproces betrekken en recht doen aan het lokale democratische proces. Dat maakt de opgave waar we voor staan complexer. Het te lage tempo waarin nieuwbouw gerealiseerd wordt, kan vele oorzaken hebben. Het zou aan gebrek aan draagvlak kunnen liggen, of aan verschil in verwachtingen van de diverse partijen, of aan bezwaartermijnen, of aan nog weer andere factoren. Ik hoop dat we daar zo snel mogelijk inzicht in krijgen.’
Tempo in renovatie met 4 co-makers
In de regio Eindhoven start Woonbedrijf begin 2022 met de renovatie van 7.000 tot 8.000 naoorlogse eengezinswoningen. Om veel meer woningen per jaar te kunnen renoveren gaat de corporatie dat doen met 4 co-makers: aannemers die tegelijk aan de slag gaan binnen voorwaarden van Woonbedrijf.
De 4 co-makers zijn gekozen uit een grotere groep aannemers. Hun is gevraagd slimme en betaalbare oplossingen te bedenken om de huizen zo energiezuinig en comfortabel
Struikrovers redden planten
Op verschillende plekken hebben dit jaar buurtbewoners samen groen geroofd uit tuinen van huizen die gesloopt gaan worden om plaats te maken voor nieuwbouw.
Ton Lukkien, buurtbeheerder bij Dunavie: ‘Zo krijgt dit groen een tweede leven in de tuinen of balkons van onze huurders en andere omwonenden.’
Onder begeleiding van Stichting Struikroven gingen bewoners aan de slag, bijvoorbeeld in Rijnsburg op een locatie van Dunavie en in Ridderkerk op een locatie van Wooncompas. Normaal gesproken verdwijnen de planten onder de wals van de sloper. Het groene hergebruik is in beide gevallen onderdeel van een zo circulair mogelijk sloop/nieuwbouwproject. Net als de planten worden ook de bouwmaterialen ‘geoogst’ uit de te slopen woningen om ze opnieuw te gebruiken. Als je alles kunt hergebruiken, is er amper afval.
Meer weten? Mail Chris Camfferman: c.camfferman@dunavie.nl of Heleen Beinema: H.Beinema-Verschuur@wooncompas.nl
de bewoners begeleiden in het hele proces. De werkzaamheden doen ze in groepen van 75 woningen. Na elke groep bespreken de co-makers met Woonbedrijf hoe het is gegaan: wat is er opgevallen? Hoe kunnen we het de volgende keer nog duurzamer, klantvriendelijker en tegen lagere kosten doen? De 4 co-makers leren hierdoor ook van elkaar. Het kan best zijn dat ze werkwijzen van elkaar overnemen.
Meer weten? Mail Remy van der Vlies: r.vandervlies@woonbedrijf.com
Snel en zonder herrie NIEUWE DOUCHE
Is het mogelijk om snel en zonder herrie douches te renoveren? Op die vraag van Woonservice vorig jaar dienden 23 bedrijven een plan in. Koert Mager, opzichter bij Woonservice: ‘Wij willen onze huurders een veilige en mooie douche bieden. Betaalbaar en zonder overlast.’ Woonservice koos voor het concept Sani2Day van Boekema vastgoedonderhoud, waarmee de douche in 2 dagen compleet wordt vernieuwd. Een bewonersconsulent begeleidt de bewoners vooraf, tijdens en na de douchevervanging. Het concept bestaat uit prefab-glaspanelen in verschillende kleurcombinaties, een vloer en nieuw sanitair. In de woning is het alleen nog een kwestie van in elkaar zetten door 2 vaklieden. Slopen, zagen of een klopboormachine is praktisch niet nodig. De eerste douches zijn inmiddels op deze manier geplaatst. Mager: ‘De bewoners zijn heel enthousiast. Mooi om te zien, daar doen we het voor.’
Meer weten? Mail Koert Mager: k.mager@woonservice.nl
‘Mijn eigen plekje hier is heel belangrijk voor mij’
Belinda Vink woont in een gerenoveerde flat in Vaassen
‘Dit is een oudere flat die ze 2 jaar lang hebben verbouwd om alles mooi en energiezuinig te krijgen. Dat sprak mij wel aan. Er zitten een paar heel nieuwe systemen in.
Ik heb bijvoorbeeld muurverwarming. Het werkt in de gang inmiddels goed, maar in de kamer zijn er nog wat kinderziektes. Het verwarmingsbedrijf weet nog niet zo goed hoe het werkt, dus je moet wel engelengeduld hebben. Een keer heb ik gevraagd of ik een flesje whisky bij ze kon komen halen, haha. Toen was het echt koud in huis. Gelukkig heb ik wel warm water. De rest komt vast ook goed.
Mijn eigen plekje, hier, in dit appartement, is zo waardevol voor mij. Ik ben dit jaar gescheiden en kom uit een koophuis met veel grond. Een flat betekende inleveren, maar ik ben er heel blij mee. Ik zit hier goed en veilig met mijn jongste dochter van 19.
Ik werk sinds mijn scheiding bij een bedrijf dat luchtkanalen maakt. Ik heb leren puntlassen, gewoon lassen en metaal stansen. Ik ben de enige vrouw op de werkvloer, maar ik vind het leuk, de dagen vliegen voorbij. Op maandag werk ik niet, dan komen mijn kleinkinderen. Dat is zo’n feest!
Misschien dat ik over een paar jaar een huis met een tuin probeer te krijgen, maar voorlopig zit ik hier prima.’
Bouwstroom
Recycling dakramen
DE VOLGENDE STAP NAAR CIRCULAIRE HELLENDE DAKEN
Met de ondertekening van het convenant Recycling Dakramen tussen VELUX en de Stichting Dakmeester zetten de Dakmeesters, na het convenant recycling van betonnen dakpannen, de volgende stap op weg naar circulair HELLENDE DAKEN. De 24 bij de Stichting Dakmeester aangesloten bedrijven hebben afgesproken om de oude VELUX dakramen via de Takeback Service van VELUX aan te bieden voor demontage. De daaruit voortvloeiende grondstofstromen worden vervolgens verwerkt in nieuwe producten en toepassingen. De Takeback Service wordt een integraal onderdeel van de unieke Daksysteemgarantie PLUS. Bekijk het filmpje op dakmeester.nl
procescertificaat
Recycling betondakpannen
Kwaliteitsnormering
Digitaal dakdossier
Garantiecertificaat
Daksysteemgarantie PLUS. De maatstaf voor hellende daken.
Stichting Dakmeester is het landelijk netwerk van KOMO-gecertificeerde dakdekkers en producenten van hellende daken. Voor meer informatie over Daksysteemgarantie PLUS en een filmpje over de recycling van dakramen kijk op dakmeester.nl
‘Zo doen we dat hier altijd’ gaat in de ban
Op meerdere plekken in het land hebben corporaties plannen voor een bouwstroom. Die begint meestal met het bundelen van de vraag naar nieuwbouwwoningen in een gezamenlijk inkooptraject. In Zuidoost-Brabant lopen 13 samenwerkende corporaties en 9 gemeenten daarbij voorop. Wat hebben ze daar al geleerd?
Onze garantiepartners
Tekst: Marjon van Weersch, foto's: Jeroen van Kooten
De bouwstroom: niet meer ieder voor zich nieuwbouwprojecten ontwikkelen, maar met andere corporaties woningconcepten collectief inkopen. Liefst in samenwerking met gemeenten. De Oirschotse wethouder Piet Machielsen en directeur-bestuurder Bas Sievers van Woonpartners in Helmond vertellen over ‘hun’ bouwstroom in Zuidoost-Brabant in de media en op bijeenkomsten als de vastgoedbeurs Provada. En delen hun ervaringen met andere corporaties en gemeenten. Hun boodschap is enthousiasmerend, maar bevat ook een kleine disclaimer: een bouwstroom ontwikkelen gaat niet vanzelf. ‘Het vraagt om concessies van iedereen’, zegt Sievers. ‘Die partijen moeten samenwerken en daarvoor moeten we continu alert blijven’, vult Machielsen aan. In januari ondertekenden 13 corporatiedirecteuren en 9 wethouders uit het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de gezamenlijke opdracht aan Heijmans en BAM Wonen voor
de bouw van 1.000 sociale huurwoningen in 5 jaar. De fase van gezamenlijk inkopen was daarmee afgerond.
AFSTAPPEN VAN PROJECTDENKEN
Hoe is de SGE-Bouwstroom begonnen?
‘Collectieve inkoop was niet ons doel’, benadrukt Sievers. ‘Het is een middel. Meer en sneller woningen realiseren, liefst voor een lagere prijs: dát is ons gezamenlijke doel. Wij hebben in Zuidoost-Brabant snel nieuwe, betaalbare sociale huurwoningen nodig.’ Begin 2019 realiseerden corporatiebestuurders en wethouders zich al dat in deze gemeenten dezelfde urgente behoefte bestaat aan betaalbare woningen. Dat leidde tot een gezamenlijke oproep aan marktpartijen met voorstellen te komen. Conceptuele bouw was geen voorwaarde, maar wel de uitkomst van het selectieproces. Heijmans en BAM Wonen kregen de opdracht en tekenden voor 500 eengezinswoningen en 500 appartementen.
Zo’n achterliggend doel is eigenlijk onmisbaar voor een succesvolle regionale bouwstroom,
vindt ook Machielsen. ‘Gaandeweg stuit je onvermijdelijk op hobbels en dan helpt het te focussen op dat gezamenlijke belang.’ Sievers:
‘In die zin werken we als 1 corporatie en 1 gemeente. We hebben vooraf geen afspraken gemaakt over de verdeling van de woningen over individuele corporaties of gemeenten. Anders zit je zo weer op het niveau van projectdenken.’
MASSA IS KASSA
‘We zijn gewend projectmatig in te kopen’, legt Sievers uit. ‘Voor de meeste corporaties betekent dat zo’n 20 nieuwe woningen hier en daar. Daarmee maak je geen massa. En “massa is kassa”. Dat hebben we in het inkooptraject ondervonden.’ Met de bouwers is een vaste
BOUWSTROOM EN CONCEPTUEEL
BOUWEN
De Bouwstroom gaat uit van conceptueel bouwen: woningen worden (gedeeltelijk) in een fabriek ontwikkeld.
Verschillende corporaties in Nederland werken al volgens dit idee. Bijvoorbeeld Wooncompagnie, dat deze woningen liet bouwen in Wieringerwerf.
Lees ook het artikel ‘Hoe dan?’ op pagina 28
‘We werken als 1 corporatie en 1 gemeente’
prijs afgesproken om corporaties te beschermen tegen prijsstijgingen. Een aanzienlijk deel van de besparingen is daarmee gegarandeerd. ‘Daarnaast merken we dat bouwers door deze afspraken meer kunnen investeren in verbetering van hun producten’, zegt Sievers. Het was wennen voor de corporaties hun traditionele inkoopproces te verruilen voor collectieve inkoop. In de voorbereiding hebben de corporatiebestuurders daarover met hun managers vastgoed en ontwikkelaars gesproken, zegt Sievers. ‘Dat vraagt om bestuurlijk doorzettingsvermogen’, erkent hij. ‘Bijvoorbeeld om te voorkomen dat corporaties elkaar gaan overtuigen hoe de woningen er precies uit moeten zien en discussies voeren over een wastafel links of rechts in de badkamer.’ Om elkaar niet te verliezen bij het formuleren van de gezamenlijke inkoopvraag adviseert Sievers corporaties de hulpmiddelen van Aedes en Netwerk
Conceptueel Bouwen te gebruiken (zie Meer weten?) en traditionele programma’s van eisen los te laten. Ook hier komt het hogere doel om de hoek kijken. ‘Iedereen moet concessies doen en in de veranderstand komen. Weet je wat helpt? Zinnetjes als “Zo doen we dat hier altijd” in de ban doen.’
DUBBELE SAMENWERKING
Het bijzondere van het SGE-traject is de dubbele samenwerking van corporaties en gemeenten. In de beginfase onderzochten de gemeenten bijvoorbeeld hoe ze flexibeler kunnen omgaan met welstandseisen uit afzonderlijke beeldkwaliteitsplannen. Daarmee versnel je het bouwproces. Vooralsnog levert streven naar ‘1 keer vergund, is overal vergund’ eerder meer dan minder werk op, erkent Machielsen. ‘Maar nu intensief samenwerken en processen afstemmen, betekent straks snelheid boeken.’ Nu de
concrete uitvoering dichterbij komt, is duidelijk dat je de samenwerking tussen die vele corporatiemedewerkers en gemeenteambtenaren goed moet organiseren.
Machielsen: ‘Je kunt niet volstaan met een plan van aanpak vanuit een stuurgroep. Je moet ook investeren op uitvoerend niveau. Daarom komen we regelmatig bij elkaar.’ Uiteindelijk hangt het succes van de SGE-Bouwstroom af van de stappen die we nu maken, zeggen beiden. Lukt het de samenwerkingspartners de komende 4 jaar 1.000 nieuwe sociale huurhuizen te bouwen? Sievers: ‘Uiteindelijk hebben we bouwlocaties nodig.’ Beide bestuurders vertrouwen erop dat dit lukt. Inmiddels zijn er al ruim 500 woningen verdeeld.
Meer weten?
Aedes stimuleert de ontwikkeling van bouwstromen op veel manieren. www.aedes.nl/de-bouwstroom biedt uitgebreide informatie over ondersteuningsmogelijkheden, instrumenten en praktijkvoorbeelden.
Met een DAIKIN hybride warmtepomp wordt duurzaam verwarmen een makkie.
Stilste hybride warmtepompen in de markt
Eenvoudige en snelle installatie
Meest compacte hybride binnenopstelling
Tot 50% besparing op uw gasverbruik
Ideaal voor oudere woningen met radiatoren
Koelfunctie mogelijk via vloerverwarming
Betaalbare oplossing voor verduurzaming
Eenvoudige en betaalbare oplossing voor duurzaam wonen!
Inclusief verhoogde ISDEsubsidie
Een Daikin hybride warmtepomp is ideaal voor renovatietoepassingen en vervanging van uw oude cv-ketel. Het compacte ontwerp vereist minimale installatieruimte en werkt perfect met uw bestaande leidingen, (lage temperatuur) radiatoren en vloerverwarming. U kunt dus duurzaam verwarmen zonder een ingrijpende en kostbare verbouwing! U heeft al een Daikin hybride warmtepomp (4 kW), inclusief B.T.W., montage en na aftrek van de ISDEsubsidie, vanaf € 3.750,00. Vraag naar de mogelijkheden voor uw woning bij uw installateur.
Daikin Altherma R Hybride Split (combi)
Warmtepomp (5 of 8 kW) voor verwarmen en warm tapwater incl. Intergas cv-ketel (CW5) met evt. koelfunctie voor extra comfort
Daikin Altherma H Hybride (combi)
Warmtepomp (4 kW) voor verwarmen en warm tapwater incl. Intergas cv-ketel (CW4/5)
Daikin Altherma H Hybride (mono)
Warmtepomp (4 kW) voor verwarmen en warm tapwater, in combinatie met uw huidige cv-ketel
Wil jij effectief + resultaatgericht samenwerken bij (seriematig) isoleren of asbest saneren?
Shared monitoring: bespaar op uw investering
Contact ons en ontvang gratis slimme isolatietips
APsystems heeft een unieke oplossing: met onze ECUShare-functie kunt u één grote opstelling opsplitsen in kleinere per huurder of bewoner.
Er is geen centrale omvormer per woning nodig en er hoeft geen ruimte in de woning te worden vrijgemaakt. Geen overlast tijdens de installatie voor bewoners, er is namelijk geen aparte afspraak nodig voor installatie. In veel gevallen volstaat één ECU (Energie Communicatie Unit) om een PV-systeem te installeren en te monitoren, terwijl de bewoner toch zijn prestaties van het systeem kan inzien. APsystems shared monitoring staat garant voor een significante initiële besparing. MEER WETEN?
Over APSystems? De nieuwe DS3? Shared monitoring? De dichtstbijzijnde installateur? Bel Walter van Loon: 010 - 258 2670 / 06-22246164. Of stuur een e-mail naar info@apsystems.com APSystems staat voor u klaar met heldere antwoorden en verrassend efficiënte oplossingen.
WALS Dashboard
Inzicht in financiële sturingsinformatie uit
Grafisch gepresenteerd
Breed benaderbaar
Eenvoudig te delen
Meer informatie?
Een woning voor bakker Roy Omdat zijn hart bij ons verse brood ligt
Bram Leermakers bram.leermakers@ortec-finance.com
Scan de QR code om de site te bezoeken: https://www.ortecfinance.com/nl-nl/insights/product/wals-dashboard
We willen graag dat Roy in zijn eigen buurt kan blijven wonen. Dat is belangrijk voor Roy, maar ook voor de buurt. Wonen moet voor iedereen betaalbaar blijven. Daarom hebben we BPD Woningfonds opgericht. Hiermee werken we samen met gemeenten en woningcorporaties aan meer middenhuurwoningen door heel Nederland. Van Alkmaar tot Almelo en van Groningen tot Rosmalen.
Meer weten over onze projecten, zoals bijvoorbeeld in Oosterhout of Eindhoven? Kijk op bpd.nl/woningfonds
Bouwen aan het hart van de buurt
SAMENWERKEN, VERBINDEN, BOUWEN
Wonen, werken en leven in 2030
Hoe verbeter je de verbinding tussen beleidsdoelstellingen, mensen en middelen? Een goede inrichting van de bedrijfsvoeringsprocessen is hierbij essentieel.
Meer weten over procesoptimalisatie? hofmeier.nl/procesoptimalisatie
hofmeier.nl
