Aedes-Magazine 12/2014

CORPORATIES EN DE WONINGMARKT / 12 / 2014

Hugo Priemus

‘POSITIE HUURDERS VERSTERKEN IS NIET ZO SIMPEL ALS HET LIJKT’ » VERDER BOUWEN OP DE BENCHMARK » » HUURDER NAAST BESTUURDER? » » 16 VRAGEN AAN BEN TIGGELAAR » » DE UPS EN DOWNS VAN 2014 »

Heeft u al inzicht in de onderhoudskosten voor de komende 15 jaar?

AWB

ziet het

groter

Weet u al wat u de komende 15 jaar aan onderhoud kwijt bent? En hoeveel u moet rekenen aan onvoorziene kosten, zoals reparatie en vervroegde vervanging? Wij zijn benieuwd wat u doet om uw totale onderhoudskosten te beheersen. Ook wij denken hierover na en delen graag onze visie hierop.

Ga naar www.AWBziethetgroter.nl

AWB coporatiebouw 230x310.indd 1

14-02-14 15:32

commentaar ZEGENINGEN TELLEN Een nieuwe Woningwet. Het lijkt er toch van te komen, zo’n twintig jaar na de brutering. Na veel gedoe: een jarenlang proces van wetgeving, een groot aantal kabinetten en ministers.

En zelfs een parlementaire enquête. De race is nog niet helemaal gelopen en de Tweede Kamer heeft al eens eerder een wetsvoorstel aangenomen. Maar er is nu in de Tweede Kamer unanieme steun voor de wet, waar via amendementen nog het nodige aan gesleuteld is. Alle 150 Kamerleden stemden voor. Ik verwacht dus niet dat de wet alsnog in de Eerste Kamer gaat sneuvelen.

Aedes heeft zich de laatste jaren hard gemaakt om ervoor te

interessant voor commerciële partijen. Corpo-

zorgen dat het eindresultaat werkbaar zou zijn voor de so-

raties kunnen daar hun meerwaarde bewijzen

ciale huisvesting in ons land. Want daar moeten we zuinig op zijn.

als bewoners en de gemeente een beroep op

Dan moet je wel eens duidelijke taal bezigen, als er gevaarlijke

hen doen. We maakten daar vorig jaar afspra-

scenario’s langskomen. Het is nu tijd om de balans op te maken.

ken over met het kabinet. Die zijn nu in de wet

Over de uiteindelijke wet kunnen we wat mij betreft tevreden

terechtgekomen.

zijn. En, niet onbelangrijk, we zijn een behoorlijke stap dichter

De wet regelt ook nauwere samenwerking

gekomen bij de duidelijkheid waar we zo op zitten te wachten.

met gemeenten en huurders. Een duidelijker

De parlementaire enquêtecommissie kwam tot de conclusie dat

kader daarvoor is prima, want dat is precies

het corporatiestelsel verbeterd moet worden, maar gelukkig ook

wat ook wij willen. In de praktijk gebeurt het

dat je het niet in de prullenbak moet gooien. Het heeft ons ten-

al volop. Woningcorporaties werken aan een

slotte een woningvoorraad opgeleverd, waar velen jaloers op

maatschappelijke taak, onze omgeving beslist

zijn. Op basis van de aanbevelingen van de commissie is er nog

mee. En het toezicht wordt beter en scherper.

het nodige gesleuteld aan het wetsvoorstel van minister Blok.

Als daar iemand voor gepleit heeft, zijn we

‘Woningcorporaties werken aan een maatschappelijke taak, onze omgeving beslist mee’

Onze volksvertegenwoordiging heeft

het zelf wel.

zich tijdig gerealiseerd wat er op het

Er zitten best nog wat haken en ogen aan

spel stond. En uiteindelijk heeft dat ge-

de wet, het is complex en brengt veel admini-

leid tot kamerbrede steun.

stratie met zich mee. Gelukkig worden kleine

Woningcorporaties blijven niet alleen

corporaties daarin ontzien.

zorgen voor goede en betaalbare hui-

Ik heb vertrouwen dat deze wet woning-

zen voor mensen met lagere inkomens,

corporaties de ruimte biedt om te zorgen dat

onze corebussiness. We blijven ook

het ook over twintig jaar nog steeds goed

het verschil maken juist waar structurele

wonen is in Nederland. We kunnen aan de slag

problemen in de volkshuisvesting opge-

om dat waar te maken, samen met huurders

lost moeten worden. Denk aan stede-

en gemeenten. Laten we onze zegeningen

lijke vernieuwing: herstructurering en

tellen.

bouwen aan gemengde wijken. Maar ook door juist te investeren in krimp-

Marc Calon

gebieden. Die activiteiten zijn vaak niet

Voorzitter

1

EDESENCHMARK 2

24

8

VERDER BOUWEN OP DE AEDESBENCHMARK 1 4 18 20 32 34 41 44 52 54 56

COMMENTAAR Zegeningen tellen ONDERTUSSEN IN Haarlem OPINIE ‘Vermogen is altijd gebaseerd op onzekere toekomstverwachtingen’ – Johan Conijn OPINIE ‘Huisvesting GGZ-cliënten vereist afstemming’ – Rina Beers en Jan Laurier PRIKBORD WEETJES EN TIPS HET WERK VAN assetmanager Ronald Gilden FEITEN & CIJFERS over het inkomen van huurders in een sociale huurwoning HUISVESTER VAN HET VOLK Arie Smit 16/32 Zestien vragen aan Ben Tiggelaar NETWERK Carrièrenieuws en events ACHTERAF EN COLOFON AE1412_24-39_Europa.indd 24

inhoud

24

DE INVLOED VAN EUROPA ‘Europa’ heeft best veel invloed op de werkelijkheid van Nederlandse woningcorporaties. En wat hebben corporaties aan de EU? Twee Europarlementariërs vertellen.

37

HUURDER NAAST BESTUURDER? De Tweede Kamer heeft ‘ja’ gezegd tegen meer inspraak voor huurders. Hoe kijken corporatiebestuurders daar tegenaan?

46 15-12-14 10:26

PRIEMUS Emeritus hoogleraar Hugo Priemus verwacht dat de doelgroep van sociale huisvesting de komende jaren toe zal nemen. ‘In 2030 gaat het om bijna 4 miljoen huishoudens.’

3

4

25/11 Tempo

Ook fijn voor de omwonenden: zo’n korte bouwperiode. De nieuwe woningen hebben straks

De bouw hier in Haarlem gaat in een hoog tempo.

energielabel A++ dankzij de bovengemiddeld

Volgend voorjaar al kan Elan Wonen de tien nieuwe

geïsoleerde gevels en daken, het ventilatiesysteem

ruime eengezinswoningen verhuren. In de fabriek

met warmteterugwinning en een lage temperatuur

zijn de bouwdelen van de huizen helemaal voor-

vloerverwarming in plaats van radiatoren. De

bereid. Daardoor kan de aannemer het casco van een

stookkosten zullen hierdoor relatief laag zijn.

huis in één dag plaatsen. Dat scheelt een hoop tijd.

www.elanwonen.nl

ondertussen in Haarlem tek st : margrie t pflug

|

foto : y vonne mul

5

Wij nemen u zorg en werk uit handen!

Binnen VvE’s spelen altijd verschillende eigenarenbelangen een rol. De rol van de woningcorporatie gaat vaak gepaard met tegenstrijdige belangen; als eigenaar en als beheerder tegelijkertijd. VP&A kan hier de helpende hand bieden en de woningbouwcorporatie van die dubbelrol verlossen. Als VvE-beheerder neemt VP&A namelijk al ruim tien jaar de zorg uit handen bij woningbouwcorporaties. Als onafhankelijke partij leiden wij alle VvE-gerelateerde zaken in goede banen en zo zorgen wij voor tevreden bewoners en vastgoedeigenaren.

Wij luisteren graag naar uw uitdagingen. Vraag geheel vrijblijvend een gesprek met ons aan om te zien hoe wij ook u zorg en werk uit handen kunnen nemen!

Vestigingen in Oosterhout, Tilburg, Capelle aan den IJssel en Nieuwegein.

 0162 447700

info@vpagroep.nl

www.vpagroep.nl

VvE Beheer

Van 40 euro naar 4 euro per factuur

Kijk voor een toelichting op nccw.nl/van40naar4

Grip op de Gigajoules een Gigaklus?

Vermijd reputatie risico’s verlaag beheerskosten

Bent u al klaar voor de eindafrekening naar uw bewoners?

Nog slechts enkele dagen en dan dient er een juiste eindafrekening bij uw bewoners te zijn verstuurd. Een nota die u als warmteleverancier, woningafhankelijk hebt opgesteld, rekening houdend met het individuele energieverbruik van de bewoners, het rendement van de collectieve installatie en de inkoop van energie. Een uitdaging waar Feenstra al veel van haar relaties bij heeft geholpen om op tijd gereed te zijn. Heeft u vragen over de warmtewet en de hoogbouw binnen uw woningvoorraad? Vraag het de expert, www.feenstra.com/warmtewet

feenstra.com/warmtewet

8 MEER RESULTAATGEBIEDEN, MEER DEELNEMERS EN EEN NORMERING

GROEIMODEL AEDESBENCHMARK

benchmark 9 TEK ST : CHRISTINE DE RUITER

De corporatiesector kent sinds 20 november 2014 weinig geheimen meer. Sinds de publicatie van de Aedesbenchmark kan iedereen zien hoeveel het gros van de corporaties uitgeeft per verhuureenheid en hoe tevreden de huurder is. Waardevolle informatie voor de corporatie die haar werk beter en efficiĂŤnter wil doen. Maar ook voor de mensen rond de sector. Hoe kijken de minister, de huurder, de toezichthouder, de gemeente en de corporatiedirecteur tegen de benchmark aan? Wat doen ze ermee? En wat zijn hun verwachtingen voor de toekomst? Wij vroegen het aan de belangrijkste spelers in en rond de volkshuisvesting.

DE HUURDER

10

Ronald Paping directeur Woonbond Wat vindt u van de benchmark?

‘Een goede zaak dat het er is. Vooral voor

voelen ook geen verwantschap. Of je daar nou heel blij mee moet zijn?’

Wat verwacht u ervan in de toekomst?

‘Ik heb het idee dat er nu nog wel wat

afkomt ga je toch beter je best doen als

Wat doet u of uw achterban ermee?

corporatiedirecteur. Het is je eer te na als

‘Het geeft mij inzicht in de bedrijfslasten.

parantie. Ik zou daarbij ook graag een

je in de C-klasse zit. Het is vooral bedoeld

Ik ging altijd van het Centraal Fonds

vergelijking met de huurhoogte zien. En

als leerinstrument, maar er zit natuurlijk

Volkshuisvesting uit. Dit is beter verge-

ik zou klantcontacten nog beter gemeten

altijd een beoordeling in.’

lijkbaar. Dat is winst. Toch hoop ik dat

willen zien. Ook het "gewone" contact.

ook de cijfers van het CFV beschikbaar

We krijgen nu nog wel eens signalen

blijven, want die gaan net een laagje

dat mensen zich niet serieus genomen

dieper. Verder helpt de benchmark bij

voelen. Dat geldt niet alleen voor repara-

‘Ik zie opvallend grote verschillen in de

het beter betrekken van de huurder bij

tieverzoeken en zo. Bovendien moet je

bedrijfslasten. Als het gaat om het huur-

het beleid van corporaties. Want dat gaat

misschien nog iets dieper kijken. Soms

dersoordeel, geeft de benchmark volgens

gebeuren. Het is dan belangrijk dat de

ervaren mensen iets niet als een pro-

mij maar een beperkt beeld van de

huurder goed kan beoordelen wat een

bleem omdat het gewoon niet anders is.

werkelijkheid. Dat kan ook niet anders. Ik

corporatie doet en wat beter kan. Maak

Dat zien we veel bij onze achterban.

vraag me af of het glas nu half vol of half

als corporaties maar duidelijk welke

Mensen zijn ziedend over huurverhoging

leeg is. Mensen geven best een hoog

keuzes er zijn: wat je aan leefbaarheid

of juist gelaten. Dat laat zich moeilijk in

cijfer, maar geven tegelijkertijd aan geen

doet en wat dat kost, bijvoorbeeld. Want

cijfers uitdrukken.’

ambassadeur van de corporatie te willen

met hetzelfde geld kun je ook de huur

zijn. Dus ze zijn niet ontevreden, maar ze

verlagen.’

de sector zelf, want als je er niet goed

Wat valt u op aan de resultaten?

achter de schermen wordt gehouden. Ik wil pleiten voor zo groot mogelijke trans-

Kees Jan de Vet directielid Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en ex-burgemeester van Leusden Wat vindt u van de benchmark?

‘Het is een goede stap in de richting die in het regeerakkoord is vastgelegd, dat gemeenten en woningcorporaties meer voor elkaar moeten betekenen. Daar zijn wij positief over. Onderdeel van die cultuuromslag is dat corporaties gemeenten meer inzicht geven. Daar helpt de benchmark bij. Het nuanceert bovendien ook het beeld. Er wordt in Den Haag veel te negatief over corporaties gesproken.’

Wat valt u op aan de resultaten?

‘De deelname van  procent betekent dat je een benchmark hebt met een status. Dat is belangrijk. Je krijgt ook representatieve informatie over wat huurders vinden. Ik

‘Maak maar duidelijk aan je huurder welke keuzes er zijn’

DE GEMEENTE heb niet naar de individuele prestaties gekeken. Het is niet

worden. Je komt in een tijdperk van nieuwe prestatieafspraken.

aan mij, maar aan elke gemeenten om te zien hoe de corpo-

Corporaties en gemeenten zullen veel gefundeerder gaan

ratie lokaal opereert.’

samenwerken. Daar past bij dat je als raadslid weet hoe een

Wat doet u of uw achterban ermee?

corporatie presteert. Een wethouder moet zo’n benchmark wat mij betreft ook actief delen met de raadscommissie. Liefst

‘De scores moeten lokaal op de agenda komen. In Zutphen

inclusief investeringsplannen van de corporatie.

en Zoetermeer. Gemeenten en gemeenteraden kunnen zo

Toen ik burgemeester in Leusden was, noemde ik de corpora-

ook het volkshuisvestingsbeleid intensiever beleven. Ik kan

tie (WSL) altijd de bouwheer van de gemeente. Het was een

me voorstellen dat benchmarkgegevens en visitatierappor-

goede partner die dicht bij de gemeente stond. We konden

ten van corporaties ook in een gemeenteraad behandeld

goede afspraken maken. We hadden inzicht in elkaars vraagstukken en verkenden samen oplossingen. Ik heb het gevoel dat dit nu niet bij elke corporatie en elke gemeente zo is. De

‘Gemeenten kunnen zo het volkshuisvestingsbeleid intensiever beleven’

afstand is groter, zeker bij grotere corporaties. Dus de dialoog moet intensiever. En dat moet je organiseren. Daar kan zo’n benchmark bij helpen.’

Wat verwacht u ervan in de toekomst?

‘Er mogen wel meer resultaatgebieden bij. Je kunt bijvoorbeeld ook benchmarken hoe het overleg met gemeenten en andere partners gaat. Dat zou ik interessant vinden.’

FOTO : JAN REINIER VAN DER VLIE T

benchmark 11

12 SprEiDing DEElScorES HUUrDErSoorDEEl 2013-2014 Spreiding deelscores Huurdersoordeel 2013-2014 Huurdersoordeel 10

DEElnAME AAn AEDES-bEncHMArK 2014

9

Deelname aan Aedes-benchmark 2014

8

8,4

8,4

7,3

7,3

7 Corporaties

8,8

7,1

6,4

6

5,8

5

5,0

4

Aedes-leden

3

83 procent van

2 Gewogen verhuureenheden

alle Nederlandse

1

50%

75%

100%

Deelname percentage Kwaliteit & Bedrijfsvoering Kwaliteit

8,4

Hoogste score

Bedrijfsvoering

7,3

Gemiddelde score

Geen deelname

5,8

Laagste score

DE TOEZICHTHOuDEr

Afb 2 Check

Deelscore Vertrokken huurders

25%

Deelscore Huurders met reparatieverzoek

0%

corporaties heeft Deelscore Nieuwe huurders

0

meegewerkt aan de Aedes-benchmark. Corporaties krijgen van huurders gemiddeld een 7,3 voor hun dienstverlening.

Afb 7 Check

Daphne Braal directeur Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Wat vindt u inhoudelijk van het onderzoek en de benchmarkresultaten?

‘Heel goed dat corporaties zelf de verantwoordelijkheid ne-

in de benchmark. Dat de bedrijfslasten omlaag gaan in de sector als geheel.’

men om zich met elkaar te vergelijken. Ze hebben een eerste

Wat doet u ermee?

stap gezet om efficiënter te gaan werken. En dat ook transpa-

‘Wij gebruiken in ons financieel toezicht alle informatie die

rant te maken. Deze eerste keer zie ik het vooral als een leerin-

bekend is over een corporatie. Ook de benchmarkresultaten.

strument. Het is mooi dat er zoveel corporaties meedoen en

Daarnaast verwacht ik dat huurdersorganisaties en interne

dat ze hun individuele resultaten ook openbaar maken. Dat

toezichthouders de uitkomsten van de benchmark actief gaan

betekent dat corporaties zich kwetsbaar opstellen. En dat is

gebruiken. Als je als commissaris ziet dat jouw corporatie

nodig als je wilt leren van elkaar. Ook de transparantie naar

bovengemiddeld hoge bedrijfs-lasten heeft, zul je dat toch

huurders, raden van toezicht en gemeenten is belangrijk.’

willen agenderen in een rvC-vergadering en bespreken met

Wat valt u op aan de resultaten?

de bestuurder.’

‘Ik zie dat de verschillen in bedrijfslasten tussen corporaties

Wat verwacht u ervan in de toekomst?

best groot zijn. Dat beeld blijkt ook uit onze eigen cijfers. Dat

‘Het kan nog completer. nog niet alle corporaties doen mee

betekent dat corporaties nu moeten analyseren waardoor

en onder corporaties die wel meedoen was een aantal nog

dat komt en welke acties helpen om efficiënter te worden.

huiverig om de individuele resultaten openbaar te maken. Het

In ons sectorbeeld zien we overigens dezelfde beweging als

is belangrijk om ook hen over de streep te trekken. Daarnaast

benchmark 13 GEHARMONISEERDE BEÏNVLOEDBARE NETTO BEDRIJFSLASTEN PER XL COPORATIE 2013 Geharmoniseerde beïnvloedbare netto bedrijfslasten per XL corporatie 2013

De bedrijfslasten

Bedrag in € per VHE € 1.500

zijn in de benchmark vergelijkbaar gemaakt.

Ze zijn ook ge-

€ 1.200

schoond voor kos-

Gemiddeld € 1.035

ten waar corporaties geen invloed

€ 900

op hebben. In de grafiek de opbouw van de ge-

€ 600

harmoniseerde bedrijfslasten van grote corporaties.

€ 300

€0 Corporaties C-klasse

B-klasse

A-klasse

kan het aantal thema’s worden uitgebreid, denk aan onderhoudskosten. Die zou je ook met elkaar moeten kunnen vergelijking. Tot slot, als je naar een echte benchmark toe wil, zou je ook normering moeten opnemen. Dat betekent de moed hebben om normen te stellen en je daar aan verbinden.

Referentiegroepen bepalen en daar normbedragen aan koppelen. De consequentie is dan dat corporaties zich verplichten om actie te ondernemen als hun bedrijfslasten boven de norm uitkomen. Dan kun je zo’n benchmark echt scherp inzetten om

‘Als je een echte benchmark wil, moet je normeren’

FOTO : MARK PRINS

te sturen op een efficiëntere corporatiesector.’

Arjen Jongstra directeur–bestuurder Woningstichting Barneveld en als Aedes-bestuurslid verantwoordelijk voor de benchmark

Wat valt u op aan de resultaten?

‘Ik vind het niet goed om te oordelen op basis van deze cijfers. Het is echt een groeimodel.

Het is vooral goed dat er zo ontzettend veel corporaties hebben meegewerkt en transparantie willen geven. De bereidheid is zo groot

Wat vindt u inhoudelijk van het onderzoek en de benchmarkresultaten?

omstandigheden en van elkaar leren.

omdat we eenduidige vergelijkingscijfers

Dat creëert een positieve spiraal van

willen. Ik denk dat heel veel corporaties

efficiëntie.

voelen dat het ook hoort. Dat heeft te maken

‘Het onderwerp ligt mij na aan het hart. Er

Het openbaar maken vond ik niet schok-

met legitimatie. De samenleving vraagt erom

zijn veel initiatieven geweest in het ver-

kend. Er waren altijd al openbare cijfers.

dat je laat zien wat je doet. Daarnaast zit er

leden, maar er is nooit een goede bench-

Vorig jaar stond er ook een lijstje in de

natuurlijk politieke druk op. Ook daar zijn

mark van de grond gekomen. We hadden

krant nadat de CiP waren verschenen.

veel corporaties zich bewust van.’

wel de data van Corporatie in Perspectief

Alleen waren dat appels met peren. Dan

(van CFV, red.), maar dan was je steeds

heb ik liever dat er geschoonde cijfers naar

aan het uitleggen waarom het appels en

buiten komen. Daar kun je dan je verhaal

Wat doet u of uw achterban ermee?

peren waren. We kunnen nu appels met

bij vertellen. Waarom doe jij het beter en

‘We gaan van elkaar leren. En we gaan de

appels vergelijken. En dat maakt bench-

waarom doe jij het minder. Het mooie is

benchmark uitbreiden en verbeteren. Ik hoop

learning mogelijk. Want daar gaat het om.

dat je dat niet alleen meet in bedrijfslasten

dat degenen die nog niet hebben meegedaan,

Je kunt corporaties uitzoeken met gelijke

maar ook in huurdersoordelen.’

zien wat het oplevert en wel meedoen.’

FOTO : HOLL ANDSE HOOGTE

DE CORPORATIEDIRECTEUR

14

‘Zo lang de sector transparant is, zet ik liever geen ministeriële middelen in’

benchmark 15 Wat verwacht u ervan in de toekomst?

‘We hebben nu naar twee velden gekeken: namelijk kwaliteit en bedrijfsvoering. Die gaan we eerst uitbreiden.

We gaan bijvoorbeeld naar treasury en onderhoudskosten kijken. Dat gebeurt volgend jaar al. Ook op het gebied van kwaliteit gaan we de cijfers nog beter vergelijkbaar maken. Daarna willen we uiteindelijk naar vier velden gaan kijken.

De twee die erbij komen zijn maatschappij en bestuur en medewerkers. Het eerste gaat bijvoorbeeld over maatschappelijk rendement, gemeten in waardering van stakeholders of het nakomen van prestatieafspraken of investeren in leefbaarheid. Het tweede gaat over de kwaliteit van de interne organisatie.’

‘Het creëert een positieve spiraal van efficiëntie’ DE MINISTER

Stef Blok minister van Wonen Wat vindt u inhoudelijk van het onderzoek en de benchmarkresultaten?

goed voor de sector zelf. Niemand wil onder-

verbeteren, maak ik liever geen gebruik

aan zo’n lijstje staan.’

van ministeriële middelen. Niet alleen ik,

Wat valt u op aan de resultaten?

maar ook de Tweede Kamer zal er met grote interesse naar kijken. Het parlement is

‘Ik vind de uitkomsten erg interessant. Ik zie

immers toezichthouder namens ons alle-

een grote spreiding in de hoogte van de

maal. En ik neem aan dat veel publieke

bedrijfslasten. Ik realiseer me wel dat dit soms

instanties er gebruik van zullen maken.’

wat vertekend is omdat een corporatie in een

‘Een grote stap vooruit. Daar mag Aedes trots

En de tevredenheid van huurders is heel be-

Wat verwacht u ervan in de toekomst?

op zijn. Het is van groot belang dat de samen-

hoorlijk. Dat is echt een compliment aan de

‘Ik verwacht een positief effect op de

leving en vooral de huurder kan zien wat de

sector. Ik vind het interessant om te zien dat de

sector. Niet alleen vanwege het leereffect.

prestatie van een woningcorporatie is. Het

tevredenheid van huurders niet toeneemt als

Als je zelf naar buiten komt met dit soort

helpt ook om de bedrijfslasten omlaag te bren-

de bedrijfslasten hoger zijn. Die samenhang is

informatie, straalt dat ook zelfvertrouwen

gen omdat corporaties onderling kunnen ver-

er dus niet.’

uit. Dat is goed voor de sector, vind ik. Met

gelijken en zo zichzelf kunnen verbeteren. Ik

jaar incidentele kosten kan hebben gemaakt.

de bedrijfslasten en het huurdersoordeel is

eerste keer echt mooi. Ik hoop natuurlijk dat

Wat doet u of uw achterban ermee?

het  procent wordt. Je mag hier als corpo-

‘Er zit in het wetsvoorstel voor herziening van

inspanningen voor specifieke doelgroepen

ratie niet in ontbreken. Je werkt immers met

de Woningwet een haakje waarmee de minis-

zoals ouderenhuisvesting of energiepresta-

publieke middelen. Dan moet je transparant

ter normen op zou kunnen leggen voor de

ties kunnen opnemen. Of passend toewij-

willen zijn. De samenleving verwacht mee te

bedrijfskosten van corporaties. Mijn insteek is

zen, dus meten of je betaalbare woningen

kunnen kijken. Het was ook een wens van de

niet om dat te doen. Zolang de corporatie-

ook echt toewijst aan mensen met lage

Kamer. Ik ben heel blij dat het leeft. En het is

wereld transparant is en laat zien zich te willen

inkomens.’

vind ook de deelname van  procent voor de

een goede eerste stap gemaakt. In de toekomst zou je bijvoorbeeld ook nog de

Brandende vraag

18

JOHAN CONIJN HOOGLERAAR WONINGMARKT/DIRECTEUR ORTEC FINANCE

‘VERMOGEN IS ALTIJD GEBASEERD OP ONZEKERE TOEKOMSTVERWACHTINGEN’ ‘Corporaties lopen binnen.’

Zo kopte de Woonbond begin deze maand boven het bericht over het Sectorbeeld Woningcorporaties 2014. De analyse van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) over de financiële ontwikkelingen bij corporaties geeft echter een veel genuanceerder beeld, legt buitengewoon hoogleraar Woningmarkt en directeur bij Ortec Finance, Johan Conijn uit.

TEK ST : MARJON VAN WEERSCH

Het jaarlijkse Sectorbeeld zorgde dit jaar voor nogal wat commotie.

Hoe kijkt u hier tegenaan?

‘Woningcorporaties liggen nu onder een vergrootglas. De Tweede Kamer buigt zich deze maand over zowel het eindrapport van de parlementaire enquêtecommissie als over het wetsvoorstel voor de herziene Woningwet.

Berichten over de vermogenspositie van corporaties worden daardoor met extra aandacht en argusogen gevolgd. Toch heeft het CFV ook dit jaar gedaan wat ze al jaren doet: een beeld schetsen van de financiële ontwikkeling in de sector op basis van de prognose- en verantwoordingscijfers die door de corporaties zelf zijn aangeleverd. Die cijfers vult het fonds aan met voorspellingen voor de komende tien jaar. Mede door de verhuurdersheffing hebben corporaties hun beleid de laatste jaren fors bijgesteld. Dat heeft in de meerjarenprognoses geleid tot hogere huren, lagere kosten voor onderhoud en beheer en minder investeringen. Als gevolg daarvan stijgt het vermogen. Dat laatste krijgt met name de aandacht.

Veel interessanter zijn echter de kanttekeningen die het fonds bij dat vermogen plaatst.’

Legt u dat eens uit.

‘Vermogen is altijd gebaseerd op toekomstverwachtingen en die zijn per definitie onzeker. In dit geval is de grote vraag of corporaties de verwachte huurverhogingen kunnen en zullen doorvoeren. Daar waarschuwt het CFV op twee manieren voor. Op basis van de beleidsvoornemens van corporaties over 2013 stelt het fonds vast dat het sectorvermogen op basis van bedrijfswaarde 31,6 procent van het balanstotaal bedraagt. Maar tegelijkertijd stelt het fonds dat het niet zeker is of corporaties de geraamde stijging van hun kasstroom daadwerkelijk gaan realiseren. Daarbij verwijzend naar het betaalbaarheidsvraagstuk en het toenemend belang van de huurtoeslag.

opinie 19

Omdat daardoor het risicoprofiel van de sector toeneemt,

beslissen wat ze doen. Het Sectorbeeld schetst de totale

verhoogt het CFV de sectorale buffernorm voor solva-

sector. Het fonds heeft ook laten zien dat er grote

biliteit met 2,5 procent naar 25 procent. De tweede

onderlinge verschillen zijn. Er zijn corporaties met een

waarschuwing is minstens zo interessant.’

slechte vermogenspositie die zich helemaal niet kunnen

Hoe luidt die waarschuwing?

‘In het scenario waarbij de huren alleen met inflatie

veroorloven om de huurstijging fors te matigen. En er zijn corporaties die er royaler voorstaan.’

de dubbele waarschuwing aan corporaties: enerzijds

Het CFV berekent het vermogen nu op basis van de bedrijfswaarde. Maakt het verschil wanneer dat gebeurt op basis van de marktwaarde?

zijn hoge huurstijgingen misschien niet realiseerbaar,

‘Zeker. Ik ben er ook voorstander van dat het CFV de

anderzijds leiden inflatievolgende huren tot grote

waarde van sociale huurwoningen gaat uitdrukken in de

financiële problemen.’

marktwaarde. In dat geval bepaalt de markt de waarde en

stijgen, zakt dat vermogen van 31,6 procent naar 19 procent. En dat is dus te weinig als risicobuffer. De belangrijkste conclusie uit dit Sectorbeeld is volgens mij

Dat lijkt een patstelling. Wat moeten corporaties nu doen?

niet het eigen, vaak afwijkende beleid van de corporatie.

Minister Blok gaat nu voorschrijven dat het vermogen op basis van de marktwaarde wordt berekend. Het Centraal

‘Het CFV heeft voor het huurbeleid geen beleidsaanbeve-

Fonds Volkshuisvesting heeft in dit Sectorbeeld ook al

lingen geformuleerd. Dat is ook niet zijn taak als toezicht-

laten zien dat bij een dergelijke berekening de stijging van

houder. De individuele corporaties zullen zelf moeten

het vermogen zeer beperkt is.’

Hein de Kort

20

opinie RINA BEERS EN JAN LAURIER FEDERATIE OPVANG

‘HUISVESTING GGZCLIËNTEN VEREIST AFSTEMMING’ Het aantal dakloze psychiatrische patiënten neemt toe, signaleren beleidsmedewerker Rina Beers en voorzitter Jan Laurier van de Federatie Opvang. Om die trend te keren, moeten minister Schippers en minister Blok in ieder geval hun hervormingsplannen met elkaar verbinden.

ILLUSTR ATIE : HAN HOOGERBRUGGE

In de jaren 90 kampten veel steden met een groot aantal dakloze psychiatrische patiënten. Etend uit prullenbakken, verward voorbijgangers aanklampend. Winkelcentrum Hoog Catharijne in Utrecht en het centrum van Heerlen waren er berucht om. Daarna is er veel geïnvesteerd in onder meer beschermende woonvormen en nam het aantal dakloze psychiatrische patiënten fors af. Nu lijkt die groep weer groter te worden. Sinds enige tijd krijgen wij vanuit laagdrempelige opvangvoorzieningen, zoals de nachtopvang, signalen dat een toenemend aantal mensen zich verward voor onderdak meldt of door de politie van straat is geplukt. De laagdrempelige opvang kan deze mensen met ernstige en acute psychiatrische stoornissen niet de juiste zorg bieden.

Ontslag Waar komen deze mensen vandaan? Sommigen uit een forensische kliniek of uit de gevangenis. Anderen zijn ‘uitbehandeld’ in een psychiatrische instelling. Bij hun ontslag kregen ze

21

‘Het is niet mijn intentie om van corporaties een soort semi-overheid te maken.’

STEF BLOK, MINISTER VAN WONEN, TIJDENS DE TWEEDE KAMERBEHANDELING VAN DE NOVELLE BIJ DE HERZIENE WONINGWET. te horen ‘U mag weer naar huis’. Maar niemand vroeg: ‘En waar gaat u naar toe?’ De toename van het aantal dakloze psychiatrische patiënten heeft te maken met het ontbreken van de juiste randvoorwaarden om hen een zo gewoon mogelijk leven te laten leiden, de zogenaamde ‘ambulantisering’ van de geestelijke gezondheidszorg (GGZ). Die ambulantisering betekent de afbouw van bedden en het korter opnemen in de kliniek. Het is ons streven om zoveel mogelijk mensen een gewoon leven te laten leiden. Maar dan moeten GGZ-cliënten wel een passende en betaalbare woning kunnen vinden. En daaraan is nu juist een groot gebrek. Het ambulantiseringsbeleid van minister Schippers van Volksgezondheid is namelijk niet verbonden met het woonbeleid van minister Blok.

De verhuurdersheffing, het verlagen van de huurtoeslag, de hogere huurprijzen en de forse afname van nieuwbouw maken dat er steeds minder goedkope huurwoningen beschikbaar zijn. In Amsterdam krijgen GGZ-cliënten die uitstromen uit een instelling soms bijvoorbeeld een woning van 695 euro aangeboden. De bijstandsuitkering bedraagt ongeveer 900 euro.

Laag inkomen Wat moet er gebeuren? Op de eerste plaats moeten de twee bewindslieden hun beleid op elkaar afstemmen. En dat begint met het in kaart brengen van het aantal GGZ-cliënten dat jaarlijks weer zelfstandig gaat wonen en passende huisvesting nodig heeft. Maar ook lokaal moet er wat gebeuren. In het Bestuurlijk Akkoord GGZ hebben de zorgaanbieders vastgelegd lokaal afspraken te maken over de aanpak en het tempo van de beddenafbouw. Maar woningcorporaties, gemeenten en opvanginstellingen zijn hier tot nu toe niet bij betrokken.

Zorgverzekeraars kunnen wel met zorgaanbieders afspraken maken over vermindering van bedden, maar daarmee hebben de mensen die in die bedden lagen nog geen woning. Mensen

‘Mijn wens is dat corporaties zich weer kunnen concentreren op de woningen en de huurders, zonder te worden afgeleid door allerlei onrust. (...) Noodgedwongen richten we ons daarom meer op onze financiële positie en de wet- en regelgeving, dan op de belangen van onze huurders.’

ANDRÉ VAN DEN BERG, DIRECTEUR WONEN WATERINGEN, OP HET WOONFORUM WWW. SOCIALEVERHUURDERSHAAGLANDEN.NL.

‘Bij de eerste Woningwet van 1901 kozen de opstellers nadrukkelijk niet voor huisvesting van “minvermogenden”, maar voor een inzet op de “volkshuisvesting”. Net als bij de volksgezondheid ging het om een algemeen belang. Met de leefbaarheid en sociale stabiliteit van stadswijken was iedereen gediend. Deze keuze heeft Nederland veel goeds gebracht.’

WOUTER BEEKERS, DIRECTEUR VAN HET WETENSCHAPPELIJK INSTITUUT VAN DE CHRISTENUNIE, GEPROMOVEERD OP DE GESCHIEDENIS VAN DE NEDERLANDSE VOLKSHUISVESTING, IN TROUW.

met psychiatrische problemen die met ambulante zorg zelfstandig wonen, hebben vrijwel altijd een laag inkomen, vaak op bijstandsniveau. Ze horen tot de doelgroep van woningcorporaties. Samen met de gemeente en zorgaanbieders moeten corporaties kunnen onderzoeken welke ondersteuning deze mensen nodig hebben om zelfstandig te kunnen wonen zonder overlast te veroorzaken of weggepest te worden. Ook dat moet minister Blok zich realiseren. Niemand wil immers het straatbeeld uit de jaren 90 terug.

‘Ik heb er wel vertrouwen in dat we nu weer twintig jaar verder kunnen.’

STEF BLOK, MINISTER VAN WONEN, TIJDENS DE TWEEDE KAMERBEHANDELING VAN DE NOVELLE BIJ DE HERZIENE WONINGWET.

Van 40 euro naar 4 euro per factuur

Kijk voor een toelichting op nccw.nl/van40naar4

Met Koopstart verkoopt u mét korting maar zónder terugkoopverplichting

Met Koopstart verkoopt u bestaande én nieuwbouwwoningen met maximaal 25% korting, zonder terugkoopverplichting. Koopstart is fiscaal goedgekeurd en kan worden gefinancierd met NHG. Een verkochte woning komt niet op de balans en bij doorverkoop rekent de koper de korting en waardeontwikkeling met u af.

Verantwoord verkopen

Uitgebreide ondersteuning

De verstrekte korting op de marktwaarde is gekoppeld aan een inkomens- en vermogenstoets. Zo zet u de korting doelmatig in en voorkomt u marktbederf. Koopstart maakt het met name voor starters en middeninkomens vaker mogelijk om een woning te kopen.

Koopstart wordt in licentie uitgegeven aan woningcorporaties. Zij kunnen gebruik maken van onder meer de helpdesk en het uitgebreide Servicenet, waar alle benodigde informatie, hulpmiddelen en contracten voor de verkoop met Koopstart te vinden zijn.

Meer informatie over Koopstart? Neem contact op met OpMaat: 033 46 212 23

033 - 46 212 23

•

info@opmaat.nl

•

www.opmaat.nl

Henrad Softline Eco

BEHAAGLIJKE WARMTE MET LAGE

TEMPERATUREN

Softline Eco, dé ideale radiator bij laagtemperatuurverwarming De Softline Eco radiator is dé ideale radiator in combinatie met een modern lage temperatuurverwarmingssysteem. Zeker wanneer vloerwarming niet mogelijk of wenselijk is. De voeding kan op lage temperatuur gebeuren en dat is precies waar deze radiator z’n waarde bewijst.

Dankzij de snelle opwarming reageert de Softline Eco onmiddellijk, zelfs bij lage temperaturen.

Bewezen zuiniger, een behaaglijke stralingswarmte én bovendien EPC reducerend.

Kijk voor meer informatie op www.henradsoftline.nl/eco

De Radiator

24

Europa 25 tek st : quinten snijders

Europa’s greep op sociale huisvesting

De Europese Unie gaat in principe niet over wonen en sociale huisvesting in de afzonderlijke lidstaten. Toch heeft ‘Europa’ best veel invloed op de werkelijkheid van Nederlandse woningcorporaties. Denk alleen al aan de scheiding DAEB/niet-DAEB: een Europese uitvinding. Of aan de inkomensgrens voor sociale huur: de EU bepaalt. Waar ligt de grens van Europese invloed op onze volkshuisvesting? En wat hebben corporaties aan de EU? Cora van Nieuwenhuizen (VVD) en Agnes Jongerius (PvdA), sinds juli Europarlementariërs, vertellen.

26

‘Laat lidstaten zelf beslissen over inkomensgrens’ Cora van Nieuwenhuizen (VVD) is in het Europees Parlement lid van de commissie Economische en Monetaire Zaken en plaatsvervangend lid van de commissie Industrie, Onderzoek en Energie. Zij vindt dat we oog moeten hebben voor verschillen tussen lidstaten en niet alles op Europees niveau moeten regelen.

‘Ik denk dat Europees beleid op sociale huisvesting alleen maar een dwangbuis wordt voor iedereen.’

Nu bent u in uw werk niet dagelijks bezig met corporaties. Toch ‘hebt u wel wat’ met de corporatiesector, begrijp ik…

landje, we hebben alles tot zes cijfers achter de

‘Inderdaad. Mijn man is bestuursvoorzitter

dingen geweldig uit de rails gelopen; ik denk

van de Rotterdamse corporatie Woonbron,

dat de parlementaire enquête niet voor niks

dus ik hoor er thuis vaak over. Daarnaast ben

door het hele parlement gedragen werd. Ik

ik van huis uit sociaal geografe, dus ik heb

denk dat de sector nu, net als het onderwijs

altijd wel een interesse gehad voor stedelijke

en de zorg, enige deemoed past. Corporaties

ontwikkeling en planologie.’

hebben natuurlijk last van een aantal heel nare

En wat is dan uw beeld?

‘We zijn natuurlijk een heel erg aangeharkt

komma geregeld. En dat zie je terug in corporatieland: het is zo’n beetje dichtgereguleerd. Aan de andere kant zijn natuurlijk ook

voorbeelden. Ook die corporatie die zich altijd netjes aan alle regels heeft gehouden.’

Europa 27 Onze man in Brussel Sinds drie jaar houdt Sébastien Garnier voor Aedes kantoor in Brussel. Als adviseur Public Affairs EU onderhoudt hij een relevant Europees netwerk. Hij is dagelijks te volgen via Twitter: @sebasgarnier. Volg de actuele informatie over woningcorporaties en Europa op Aedes.nl, dossier Europa.

Los van de incidenten: hoe hebben wij dat geregeld in vergelijking met andere Europese landen?

bedrijven die moeilijk krediet kunnen krijgen.

‘Ik denk dat de kwaliteit van onze huisvesting heel goed is. Maar dat is

geld weggezet krijgt, en als corporaties daar-

natuurlijk een-op-een gerelateerd aan ons hoge welvaartsniveau. Maar

door iets meer ruimte krijgen om te investeren,

je kunt de huisvesting in Bulgarije of Roemenië niet vergelijken met de

is dat in Nederland voor de bouwsector heel

Nederlandse.’

erg welkom.’

Toch gebeurt dat wel. Op het gebied van de inkomensgrens voor sociale huisvesting, bijvoorbeeld. Die mag in Nederland niet omhoog, omdat een verhoging niet zou stroken met de definitie die de EU heeft van sociale huisvesting.

ropees beleid op dit vlak alleen maar een

Jean-Claude Juncker, de voorzitter van de Europese Commissie, heeft een paar maanden geleden een Europees investeringsplan aangekondigd, waarmee in totaal 300 miljard euro wordt geleverd.

Is dat iets voor bijvoorbeeld energiemaatregelen van woningcorporaties?

dwangbuis wordt voor iedereen. Nee, laat dat

‘Europa hecht veel belang aan energiebeleid,

vooral aan de lidstaten zelf over.’

en investeert daar dan ook in. Dat heeft ook

‘Ja, en ik ben er helemaal op tegen dat de EU beslist over onze sociale

foto : anp

huisvesting. Juist omdat de verschillen tussen Europese lidstaten zo groot zijn. Ik denk dat Eu-

De Commissie heeft nu aangekondigd dat ze dat besluit waarin de EU sociale huisvesting definieert, wil herzien in 2017. Daar zou u dus wel voor zijn?

Maar aangezien de EIB niet makkelijk al dat

mijn voorkeur. Vooral omdat ik denk dat energiebesparing tot kortetermijnrendement leidt, niet per se om nieuwe technologieën te ontwikkelen.’

Nederland aan zal trekken. Op het moment dat

Het helpen ontwikkelen van energiebesparende maatregelen vindt u geen zaak voor corporaties?

er een voorstel komt, gaat hij zich ermee be-

‘Ik vind het mooi als corporaties onderling de

moeien. En wij zullen dan vanuit het Europees

strijd aangaan om de slimste oplossingen. Dat

Parlement ook een geluid laten horen.’

daagt uit, daarmee houd je elkaar scherp, daar-

‘Ik denk dat minister Blok daar ook namens

In oktober maakte de Europese Investeringsbank (EIB) bekend dat ze ook Nederlandse woningcorporaties wil financieren. Vindt u het goed dat er ook op Europees niveau wordt nagedacht over de financiering van de Nederlandse sociale huisvesting?

door krijg je nieuwe ontwikkelingen. Maar dat moet niet doorslaan. Een corporatie is geen bedrijf dat duurzame energie ontwikkelt. Nee, voorop staat die huurder. Die moet goede huisvesting hebben, het liefst met een lage energierekening. Je moet geen aparte dingen gaan doen als je niet zeker weet of je daarmee je huurders niet met exorbitante kosten opzadelt.

Enige terughoudendheid van corporaties met

‘De EIB is er wat mij betreft vooral om de Euro-

gekke experimenten op het gebied van ener-

pese economie aan de praat te krijgen. En de

giebesparing is wel geboden.’

kredieten van de EIB zijn eigenlijk bedoeld voor

28

‘Onze volks­ huisvesting is in E ­ uropees ­verband een goed ­voorbeeld’ Agnes Jongerius zit namens de PvdA in het Europees Parlement en is daar onder andere ondervoorzitter van de commissie Werkgelegenheid en Sociale Zaken. Volgens Jongerius moet Nederland trots zijn op de woningcorporaties, zeker in Europees verband.

‘Voor je het weet komt onze volkshuisvesting in de molens van de EU.’

zicht op verbetering. En dat in de stad waar alle spiegelpaleizen van de Europese Commissie en het Europees Parlement staan, met alle diplomaten en lobbyisten daaromheen.’

Hoe voorkomen wij dat Nederland ook die kant opgaat?

‘We moeten goed opletten, want voor je het weet komt onze volkshuisvesting in de molens van de EU. Europa is toch voor een deel ook de grote gelijkmaker; we halen alles door de

Welk beeld komt bij u op als u denkt aan de Nederlandse volkshuisvesting en woningcorporaties?

gehaktmolen en we maken er een gemiddelde het bestuur naar hen. Maar ergens in die 45

van. Terwijl we op sommige punten zaken echt

jaar heeft de grootschaligheid toegeslagen en

anders geregeld hebben dan in andere delen

is ook ergens de zeggenschap van huurders

van Europa.’

buiten beeld geraakt.’

ben plaatsgevonden. Maar ook het beeld van

Is het in andere Europese landen dan beter geregeld?

mijn eigen jeugd komt naar boven. Toen ik 10

‘Nee. Kijk bijvoorbeeld in Brussel, waar bijna

Toch heeft de EU nu best veel invloed op onze huisvesting. Denk bijvoorbeeld aan de grens DAEB/ niet-DAEB.

was, zo’n 45 jaar geleden, verhuisden wij van

geen sociale huursector is. Een stad ziet er

‘Inderdaad. En er zit iets geks in die regel-

De Meern naar Vleuten, naar een corporatie-

gewoon rommeliger uit met alleen particuliere

geving rond DAEB – diensten van algemeen

woning. Ik herinner mij dat mijn ouders met

verhuur. Er zijn natuurlijk ook in Nederland

economisch belang. Namelijk dat volkshuis-

alle buren overlegden over het onderhoud.

nog wijken die voor verbetering vatbaar zijn,

vesting zich uitsluitend moet richten op de

Toen was een vereniging nog echt een vereni-

en daar wordt veel aandacht aan besteed in het

allerlaagste inkomens. Kan dat er niet uit?

ging: omdat de leden samen optrokken,

lokaal bestuur. In delen van Brussel heb je

Want dat is een manier van denken waarbij de

kregen ze een voet tussen de deur en luisterde

absolute no-go-area’s zonder direct vooruit-

vrije markt zo groot mogelijk moet zijn. Zo kijk

‘Natuurlijk domineert nu het beeld van de parlementaire enquête en de schandalen die heb-

foto : anp

Europa 29

ik niet naar de wereld. Dus ik zou zeggen: breng de gehele volkshuisvesting onder de diensten van algemeen economisch belang, waarvoor de spelregels van de vrije markt niet automatisch gelden. Wij kunnen als Nederland zelf wel bepalen wat we aan de vrije markt overlaten en waar we woningcorporaties over laten gaan.’

Europa bemoeit zich ook met de inkomensgrens voor sociale huur. Nu eist de Tweede Kamer dat Nederland zelf over die grens moet gaan. Vindt u dat terecht?

De Europese Unie is nu ook bezig met een zogeheten Europese ‘Stedelijke Agenda’, om te komen tot een Europees stedelijk beleid, waarbij de steden zelf meer betrokken worden.

Wat vindt u daarvan?

‘Heel goed. Met die Stedelijke Agenda kunnen we nog meer nadenken over dwarsverbanden tussen Europese steden.

‘Ja. Ik vind dat die Europese spelregels niet moeten gelden. En welke

En leren van goede voorbeelden uit andere

spelregels er dan wel gelden, laat dat gewoon aan de Nederlandse

lidstaten. Daarmee wordt Europa geen

regering en het Nederlands parlement over. Wat dat betreft is het

grote gehaktmolen, maar een palet waar je

mooi dat Frans Timmermans nu vicevoorzitter van de Europese

kunt leren van goede voorbeelden.’

Commissie is, en over betere Europese regelgeving gaat. Want dit lijkt me nu typisch zo’n punt, waar geen beperkingen beter zijn dan wel beperkingen. Iets dat Timmermans kan aanpakken.’

Dan iets anders. In verkiezingstijd zei u erg voor één Europees energiebeleid te zijn. Hebben woningcorporaties ook een grote rol in zo’n beleid?

Zouden onze woningcorporaties in die Stedelijke Agenda kunnen dienen als goed voorbeeld voor andere lidstaten van de EU? ‘Absoluut. En misschien helpt dat weer om de trots een beetje terug te brengen in de

‘Zeker. Europa is voor zijn energievoorziening afhankelijk van andere

sector. Het zou toch ook mooi zijn als je op

werelddelen. En de beste manier om te zorgen dat je minder afhanke-

een verjaardag weer met trots kunt zeggen

lijk wordt, is energiebesparing. De bebouwde omgeving is een voor

dat je bij een woningcorporatie werkt.

de hand liggend terrein om energie te besparen. En het makkelijkst is

Zonder dat iedereen begint over de Mase-

als je meteen een hele straat of een hele wijk neemt en die in één keer

rati en de boot.’

aanpakt. Daarmee kunnen we het best bij corporaties beginnen.’

ROCKWOOL scoort Top 5 positie in de Transparantiebenchmark ®

Om daadwerkelijk duurzaam ondernemen te visualiseren, willen wij u laten zien hoe wij duurzame oplossingen creëren [ CREATE ]. Hoe wij waarde toevoegen om mens en (gebouwde) omgeving te beschermen [ PROTECT ].

Hoe wij onze verantwoordelijkheid nemen en onze kennis delen in de keten [ DELIVER ].

CREATE

PROTECT

DELIVER

CREËREN VAN DUURZAME OPLOSSINGEN MET MEERWAARDE

BESCHERMEN VAN MENSEN EN HUN OMGEVING

PRESTEREN OP EERLIJKE EN VERANTWOORDE WIJZE

Wij managen onze milieuprestaties actief op basis van een levenscyclusanalyse

Global VPL Prize 2014 Beste Leerbedrijf wereldwijd

Bescherming tegen geluidshinder (maatschappelijke kosten circa € 2,5 miljard/jaar)

Elk jaar produceert de aarde 38.000 x meer basalt dan ROCKWOOL gebruikt

ROCKWOOL steenwol presteert onverminderd en heeft een technisch oneindige levensduur

Het Energy Design Centre adviseert bouwprofessionals op het gebied van Energy Efficiency

Wij werken conform ISO 9001 en ISO 14001

€ 4,7 miljoen bijgedragen aan maatschappelijke ontwikkelingen

Bescherming van de samenleving tegen brand (alleen al aan materieel verlies t.g.v. brand € 850 miljoen/jaar)

Steenwol bestaat voor bijna 100% uit het natuurlijk materiaal basalt

A++ A+ A B C D E F G

In 2013 meer dan 500 bezoeken van o.a. scholen over thema duurzaamheid

Veilig in gebruik, verwerking en productie

Met ROCKCYCLE® recyclen wij steenwol tot steenwol

Lean and Green Two Star voor het daadwerkelijk realiseren van 20% CO2 reductie door duurzame logistiek

ROCKWOOL levert een bijdrage aan het opleiden van studenten aan Universiteiten, Hoge scholen en praktijkonderwijs

In 2014 was ons ongevallenfrequentiecijfer < 3,5 per 1 miljoen gewerkte uren

In 2013 maakten bijna 2500 klanten actief gebruik van ons kennisplatform, ROCKWOOL Forum

Wij werken conform de gestelde gedragscode

&MVO ROCKWOOL

®

ROCKFON

www.rockwool.nl/mvo

®

LAPINUS Fibres

®

GRODAN

®

ROCKPANEL® ROCKWOOL TECHNICAL INSULATION®

Facto Geo Meetdienst: Specialist in splitsingen Woningcorporaties Wilt u kosten besparen op het kadastraal splitsen van percelen? Wilt u minder tijd besteden aan het kadastraal splitsen van percelen? Laat Facto Geo Meetdienst uw kadastrale splitsingen verzorgen.

Onze aanpak verlaagt de kosten en vergroot de rechtszekerheid.

Meer dan 30% kostenbesparing mogelijk!

ale te, r Ves n Rochd k. e t s he pa Sey Ook St. Josep nze aan ng or o ichti ozen vo t s n Woo en gek hebb

Complete dienstverlening: advies en ondersteuning

duidelijkheid & rechtszekerheid voor koper en verkoper

korte levertijden lage kosten

Facto Geo Meetdienst is een bedrijf dat werkt vanuit meerdere locaties. Goed opgeleide medewerkers houden zich dagelijks bezig met het uitvoeren van landmeetkundige werkzaamheden en het bewerken en presenteren van geodata.

l

I www.facto-geo.nl

l

T 0570 50 32 50

l

E info@facto-geo.nl

Van 40 euro naar 4 euro per factuur

Kijk voor een toelichting op nccw.nl/van40naar4

l

Postbus 2017 7420 AA Deventer

VOLKSHUISVESTING IN 2014 BETAALBAARHEID Op het Aedes-congres in april  spraken woningcorpo-

OVERLASTGEVERS FOTO : HOLL ANDSE HOOGTE

FOTO : JEROEN POORT VLIET

32

raties met elkaar af: wij zijn verantwoordelijk voor voldoende betaalbare beschikbare woningen voor onze

Parlementaire enquête

doelgroep. Corporaties maken daarover afspraken met gemeenten, discussiëren over oplossingsrichtingen (zie

In mei en juni verhoorde

Netwerk op pagina  van dit

de parlementaire enquête-

Aedes-Magazine) en brengen

commissie in totaal  (ex-)

de woonlasten van hun huur-

Overlast, containerwoningen en

bestuurders, toezicht-

ders in kaart.

asowijken: deze woorden kwamen

houders, ambtenaren en

Aedes.nl/

in  vaak in het nieuws. De pu-

deskundigen over de

betaalbaar-wonen

blieke opinie werd meerdere keren

misstanden in de corporatie-

gedomineerd door de vraag of

sector.  oktober presen-

overlast gevende buurtbewoners

teerde de commissie onder

of mensen met een strafblad (bij-

leiding van voorzitter Roland

voorbeeld veroordeelde pedofie-

van Vliet haar eindrapport

len) uit een wijk geweerd mogen

Ver van huis. Daarin staan

worden. Corporaties ontwikkel-

achttien aanbevelingen om

den daarnaast met gemeenten en

het corporatiestelsel te

politie nieuwe methoden om over-

verbeteren.

last aan te pakken. In Den Helder

Aedes.nl/

werd dit najaar voor het eerst op

parlementaire-enquete

verzoek van een corporatie door de rechter een gedragsaanwijzing opgelegd aan een overlast veroorzakende huurder.

Aedes.nl/wijkaanpak

IN DE PRIJZEN Er worden prijzen uitgereikt op het gebied van architectuur, veiligheid, samenwerking; noem maar op. Hier een aantal corporaties die in de prijzen vielen: • De Sleutels (Leiden), de Stookjerijk Trofee, prijs voor energiebesparing in de huursector • Woonstichting ‘thuis (Eindhoven), Nyenrode Supply Chain Award, voor slim samenwerken met ketenpartners bij groot onderhoud van  flats • Eigen Haard (Amsterdam), European Responsible Housing Award, vanwege hun wijkpartnerovereenkomsten met organisaties uit de wijk • LEKSTEDEwonen (Vianen), Preventiecup, wisseltrofee voor goede aanpak van woninginbraken (foto) • Wonen Zuidwest Friesland en SEW Eelde, SHAERE, beste energieprestaties

prikbord 33 WAT VERANDERT ER KOMEND JAAR?

Novelle

Er staan heel wat veranderingen in wet- en regelgeving op stapel.

Sinds  denkt een corpora-

• Huisvestingswet

tiemedewerker bij het woord

• Het nieuwe energielabel

‘novelle’ niet aan een verhaal,

• Verplichte Permanente Educatie voor directeur-bestuurders

maar aan veranderingen in

• Aangepast woningwaarderingsstelsel

een wetsvoorstel. Het wets-

• Wet Werk en Zekerheid

voorstel Herzieningwet Toe-

• Basisverzekering ziektekosten

gelaten Instellingen zorgde

• Decentralisaties in de zorg, jeugdzorg en werk en inkomen

Meer weten? Voer onderstaande zoektermen in op Aedes.nl

voor veel discussie: wat gaat er gebeuren met het werkdomein, invloed bij gemeenten en het toezicht? Aedes tafelgesprek in september

VERGELIJKEN

haar zegje over. Op  decem-

 stond in het teken van

ber stemde de Tweede Kamer

onderlinge prestaties verge-

unaniem in met de novelle.

lijken. Aedes lanceerde in

Aedes.nl/woningwet

november de Aedes-bench-

deed daar tijdens het ronde-

prestaties van corporaties op

Gemeenteraad

de onderdelen bedrijfsvoering

Op  maart koos Nederland de nieuwe ge-

en huurdersoordeel. In totaal

meenteraden. Grote verliezers waren PvdA

gingen de bedrijfslasten met

en – in iets mindere mate – VVD. Veel winst

, procent omlaag en krijgen

behaalden D, SP en lokale partijen. De

corporaties gemiddeld een ,

opkomst was  procent: een historisch

voor hun dienstverlening.

dieptepunt. In maart  zijn de provinciale

Aedes.nl/benchmark

statenverkiezingen aan de beurt.

FOTO : JURI HIENSCH

mark. Deze biedt inzicht in de

Wonen zonder energierekening De Stroomversnelling, een samenwerkingsverband van zes woningcorporaties en vier bouwbedrijven, wil .

EERSTE PREFAB ZORGGEBOUW

corporatiewoningen energie-

Corporaties kiezen vaker voor een andere aanpak bij renovatie en nieuwbouw-

neutraal maken. In  zijn

projecten. Ze vragen de markt om met slimme oplossingen te komen. De Route-

zo’n  woningen omge-

planner Opdrachtgeverschap (ROP), dit jaar gepubliceerd, helpt hen daarbij.

bouwd tot energienota-nul-

Woningstichting Barneveld is bijvoorbeeld opdrachtgever van het eerste

woningen.

prefab-zorggebouw van Nederland. Het opent januari .

www.stroomversnelling.net

Aedes.nl/opdrachtgeverschap

34

STADGENOOT IS SINDS TWEE JAAR BEZIG MET ASSETMANAGEMENT, OFTEWEL: DE VRAAG WAT JE DOET MET DE VASTGOEDPORTEFEUILLE IN JE BELEID. VERGELEKEN MET TWEE JAAR GELEDEN MAAKT STADGENOOT ANDERE BELEIDSKEUZES. RONALD GILDEN: ‘WE ZIJN BETER IN STAAT TE BEOORDELEN OF IETS FINANCIEEL WEL OF NIET EEN GOEDE KEUS IS.

H

In de Amsterdamse wijk Holen-

Zuid, Zuid-Oost en Diemen. Hij is vaak initiatiefnemer en neemt

drecht moest iets gebeuren: men-

startbesluiten over de plannen in een bepaalde wijk. Zijn afdeling

sen voelden zich onveilig en de

rekent de verschillende scenario’s door en bekijkt wat de gevolgen

woningen konden wel een opknapbeurt

zijn van bijvoorbeeld renovatie of verkoop voor de wijk. Ze kijken

gebruiken. Stadgenoot pakt nu alle portie-

naar de financiële gevolgen èn naar de maatschappelijke impact.

ken in de wijk aan zodat de . woningen

‘Soms verdienen we een investering niet terug maar doen we wel iets

een betere uitstraling krijgen en het gevoel van veiligheid toeneemt. ‘Als assetmanager kijk ik dan: welk budget is beschikbaar en tot welke resultaten moet dat leiden.

Tussentijds meet ik de effecten en stuur bij waar nodig.’

EIGENAARSCHAP

dat goed is voor de buurt. Belangrijk is dat

‘De afdeling assetmanagement neemt de eigenaarsrol op zich van het vastgoed van de corporatie’

Twee jaar geleden startte

je als corporatie dan weet waarom je iets wel of niet doet.’ Gilden onderhoudt ook het contact met de lokale overheden. Hij is aan-wezig bij bestuurlijke overleggen en stemt ambities af.

ANDERE KEUZES In vergelijking met twee jaar geleden maakt Stadgenoot andere keuzes. ‘We zijn beter in staat te beoordelen of iets financieel wel of niet een goede keus is. Onze investeringsruimte is geslonken en dan moet je nog

Stadgenoot met assetmanagement. ‘Het

kritischer kijken naar de besteding van je budget.’ Verder meet de corpo-

verdienmodel van corporaties staat onder

ratie nu bewust de inspanningen die ze doet, vertelt Gilden. ‘Vroeger kon

druk. Tegelijkertijd leefde bij ons de vraag:

het zo zijn dat we aan de slag gingen in een wijk omdat er iets moest

wie treedt binnen Stadgenoot op als eige-

gebeuren, maar dat niemand de vinger aan de pols hield. Nu sturen we

naar van het vastgoed. Assetmanagement

gerichter op gewenste financiële resultaten. Daarin is het belangrijk dat je

neemt die eigenaarsrol op zich en maakt de

de waarde van je complexen goed kent door ze doorlopend te taxeren

afwegingen en keuzes. Op die manier wil-

tegen marktwaarde.’

den we financieel meer gaan sturen op ons

Gilden ontvangt veel collega-corporaties met interesse in assetmanage-

vastgoedbeleid.’ De afdeling bestaat uit

ment. Hen vertelt hij dat het niet alleen een kwestie is van een nieuwe

zeven personen, vier assetmanagers die elk

afdeling opzetten, maar dat de nieuwe manier van werken iets van de

een deel van de stad voor hun rekening

hele organisatie moet zijn. En corporaties die aan de slag willen met

nemen, twee assistenten en een financieel

assetmanagement moeten wel de urgentie voelen om op een andere

analist. Gilden is verantwoordelijk voor de

manier met vastgoed om te gaan. Gilden: ‘Anders is het niet meer dan

ongeveer . eenheden in Amsterdam

een modegril.’

het werk van de assetmanager 35 TEK ST : L ATIFA VAN HEERDE

|

FOTO : JONAS BRIELS

Ronald Gilden Stadgenoot Amsterdam

huurdersinvloed 37 TEK ST : L ATIFA VAN HEERDE , HANNEKE NAGTZ A AM EN QUINTEN SNIJDERS

HUURDER NAAST BESTUURDER? ‘De huurder is de afgelopen decennia pijnlijk in de steek gelaten’, zei SP-Kamerlid Karabulut tijdens het Kamerdebat over de parlementaire enquête.

Inmiddels heeft de Tweede Kamer ‘ja’ gezegd tegen meer inspraak voor huurders. Hoe kijken corporatiebestuurders daar tegenaan?

38

SANDRA KORTHUIS, WOONCONCEPT IN DRENTHE

‘Goedkeuring vragen aan huurders gaat te ver’ ‘Huurders zijn het bestaansrecht van corporaties.

Dat betekent dat je met ze moet praten over wat je doet, wanneer en waarom. Wij vinden het buitengewoon waardevol als huurders meedenken over beleid dat hen direct raakt. Dat doen we nu ook in goede harmonie met onze huurdersvertegenwoordigingen. Ook is het goed als huurders op complexniveau betrokken zijn bij renovaties en groot onderhoud. Op projectniveau doen we dat volop en dat levert heel veel mooie dingen op.

Nu circuleren er voorstellen dat iedere investering boven een bepaald bedrag de goedkeuring van huurders moet hebben. Dat gaat me echt veel te ver. Huurders zijn een fantastische informatiebron, maar als het gaat om verdergaande inspraak op strategisch niveau, dan heb ik daar heel wat vragen bij. Hoe toets je de kwaliteit van de mensen die zich als vertegenwoordigers opwerpen van in ons geval bijna . huurders? Bestuurders en commissarissen moeten aan allerlei voorwaarden en kwaliteitseisen voldoen. Waar ik overigens volledig achtersta. Maar dat willekeurige vertegenwoordigers van een huur-

Als woningcorporatie heb je een breed refe-

dersorganisatie met alle goede bedoelingen van dien ineens vetorecht of

rentiekader en bouw je met een perspectief

zware inspraak krijgen, is daarmee in tegenspraak.’

van  jaar. Als bewoner zit je in het hier en nu.

Dat is geen verwijt, dat is een constatering.

COMPROMIS

Iedereen heeft zijn eigen belangen. Het Waar-

‘Ik vind het een misplaatste veronderstelling dat als je de zeggenschap

borgfonds Sociale Woningbouw en de banken

maar meer in handen van huurders geeft, dat het dan allemaal verant-

stellen steeds strengere eisen. Het overleg met

woorder gaat. Als het allemaal zo makkelijk zou zijn, met alles wat erbij

gemeenten wordt intensiever. Door huurders-

komt kijken, zou zo’n fit-and-proper-test voor bestuurders en commis-

verenigingen ook een goedkeurende rol te

sarissen niet nodig zijn. Af en toe heb ik weleens het gevoel dat de

geven loop je het risico op slappe compromis-

woorden die collega’s uitspreken vooral politiek correct zijn. En dat ze

sen om iedereen tevreden te houden. Daar is

ondertussen denken: als dat overleg achter de rug is heb ik weer aan

de volkshuisvesting niet mee gediend. Als

mijn plicht voldaan. Dan kies ik liever voor goed overleg zoals het beleid

bestuurder is het je verantwoordelijkheid om

nu besproken wordt en voor overleg op complexniveau. Wat je overi-

aan het einde van het jaar te kunnen zeggen:

gens ook niet algemeen moet verplichten, want elke lokale situatie is

we hebben onze maatschappelijke taak ver-

anders. Bij het ene project betrek je toekomstige bewoners, bij het

vuld en ons huishoudboekje op orde weten te

andere project juist zorgpartijen.

houden.’

huurdersinvloed 39 AANBEVELINGEN De parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties deed in haar eindrapport achttien aanbevelingen voor de corporatiesector. Een daarvan is dat de positie van huurders versterkt moet worden. Bijvoorbeeld door huurorganisaties meer adviesen instemmingsbevoegdheden te geven. Bijvoorbeeld rond fusies, eenmalige grote investeringen, de benoeming van bestuurders en bij het vaststellen van prestatieafspraken. Meer informatie over de aanbevelingen en de reacties daarop zijn te vinden op Aedes.nl/parlementaire-enquête.

VINCENT VAN LUIT, WONINGBOUWVERENIGING REEUWIJK

‘Vergaande beslissingsbevoegdheid en een onafhankelijke commissie’ ‘Wij zijn een vereniging met leden. Democra-

delen onze dienstverlening overigens als goed, dus ik zou tevreden

tisch dus, zou je zeggen. Maar op onze half-

achterover kunnen leunen. Maar dat is te makkelijk. Ook omdat er een

jaarlijkse algemene ledenvergadering is de

belangrijke beslissing aankomt: wij onderzoeken nu of we willen fuse-

opkomst bedroevend: als we geluk hebben

ren met woningcorporatie Mozaïek Wonen in Gouda, of zelfstandig

verschijnen er vijftien huurders, bij pech maar

willen blijven. En zo’n belangrijk onderwerp wil ik niet met zes tot vijf-

zes. Er is gewoon te weinig belangstelling, ook

tien huurders bespreken, maar met veel meer.

na herhaalde oproepen. De huurders beoor-

Ik wil een volwaardige huurdersraad. Dus hebben we huurders individueel benaderd. Ook bijvoorbeeld door in de drie dorpen waar wij actief zijn in het winkelcentrum te staan en voorbijgangers aan te spreken. En dat werkte: zo zaten we al snel met een flink aantal huurders aan tafel. We hebben hen gevraagd op briefjes te schrijven waar ze nu precies over willen praten met ons. Daar kwamen veel interessante dingen uit. Zo was er een huurder die met ons wilde praten over ons toewijzingsbeleid. Ze vond dat wij als corporatie bijzondere doelgroepen als statushouders en mensen met psychische problemen meer moeten spreiden. Volgens haar kwam er “zomaar iedereen naast haar” wonen.’

FACEBOOK ‘Natuurlijk, soms denken huurders primair aan hun eigen kortetermijnbelangen. Maar daar kun je wat aan doen, met scholing en ondersteuning, bijvoorbeeld in samenwerking met de Woonbond.

Dan zijn huurders echt wel in staat om het bredere volkshuisvestelijke belang voorop te zetten.

Wij willen in samenwerking met onze mogelijke fusiepartner Mozaïek Wonen ver gaan wat huurdersinvloed betreft en ze beslissingsbevoegdheid geven op bepaalde onderwerpen. Bijvoorbeeld in ons portefeuillebeleid: wat gaan we bouwen, wat gaan we slopen?

En als wij er niet uitkomen met de huurders, dan wil ik graag dat een onafhankelijke derde partij beslist. Dat kan een commissie zijn, met bijvoorbeeld door Aedes en de Woonbond benoemde leden. De vorm van overleg met onze huurders ligt nog open; dat hoeft niet via de standaard algemene ledenvergadering. Het kan ook via Facebook, we kunnen een jongeren- en seniorenpanel oprichten, we kunnen werken met internetpolls. Op naar echte invloed van huurders.’

40 huurdersinvloed

PRAKTIJKVOORBEELDEN EN PILOTS Veel woningcorporaties zoeken naar manieren om huurders en andere stakeholders beter bij hun beleid te betrekken. Woonstad (Rotterdam) heeft bijvoorbeeld een klantenraad waar huurders

AD ZOPFI, WASSENAARSCHE BOUWSTICHTING

‘Maak huurders mede-eigenaar’

in zitten en Brabantse Waard (Zevenbergen) werkt met een raad van advies waarin huurders, eigenwoningbezitters en mensen uit het maatschappelijk midden-

‘Dat de commissie huurders instemmingsrecht

afspraken en de resultaten. Op die manier krij-

veld zitten. Kijk voor deze en

bij prestatieafspraken wil geven, kan ik alleen

gen huurders meer rechten en invloed en

andere praktijkvoorbeelden op

maar toejuichen. Met instemming bij grote

wordt de betrokkenheid vergroot.’

Aedes.nl/bewonersparticipatieen-zelfbeheer.

investeringen heb ik wat moeite. Goede prestatieafspraken bieden daar namelijk al rand-

WEDERKERIGHEID

Tijdens het Aedes-Congres van

voorwaarden voor en die fungeren als een

‘Niet elke huurder zit erop te wachten om mee

 november  maakten cor-

soort kapstok voor verder beleid. Bovendien

te praten, vaak hebben ze hun handen vol aan

poraties afspraken over legitime-

is het niet logisch om elke grote investering af

de dagelijkse dingen. Het is ook lastig om van

ring van de sector: Corporaties

te laten hangen van het huurdersoordeel, som-

een afstand iets te vinden van het beleid van de

geven voortaan inzicht in hun

mige beslissingen moet je nu eenmaal nemen

corporatie. Maar als je mee wilt praten, moet je

financiële mogelijkheden en de

als corporatie.

wel die ruimte krijgen. Voor ons blijft het een

financiële effecten van beleids-

Huurders hebben nu geen formele rol richting

uitdaging om huurders te betrekken. Bij onze

keuzes. Ook spraken zij af dat

corporaties, dat vind ik jammer. Het was mooi

huurdersvereniging en bewonerscommissies

iedere corporatie gaat werken

geweest als die formele rol wel als aanbeveling

gaat dat met pieken en dalen. Maar daar zit wel

aan een cultuur waarbij de

uit de enquête was gekomen. De vraag is nu

een vorm van wederkerigheid in: je mag ook

invloed van stakeholders wordt

vaak: wie is eigenaar van de corporatie. En ik

verwachten van huurders dat zij iets maken

vergroot. Aedes zet daarvoor

denk dat huurders dat ook voor een deel zijn.

van de mogelijkheid die ze krijgen om mee te

pilots op. Wilt u deelnemen aan

Voor die rol van mede-eigenaar is een advies-

praten.

een van die pilots in ? Neem

raad of een huurdersorganisatie niet toerei-

Ik ben voorstander van een dualistisch sys-

dan contact op met Nathalie

kend. Ik ben er voorstander van om huurders

teem, belangrijk is dat ieder zijn eigen rol

Boerebach van Aedes:

ook een fysiek aandeel te geven in de corpora-

houdt. Huurders zijn geen beleidsmensen en

n.boerebach@aedes.nl.

tie. Nu zijn afspraken die je onderling maakt

het is voor hen en voor mij niet prettig als zij op

vaak nog vrijblijvend. Een vorm van mede-

mijn stoel gaan zitten en mijn besluiten nemen.

eigenaarschap leidt tot concrete verhoudingen.

Belangrijk is om huurders serieus te nemen en

In de praktijk kan dat betekenen dat huurders

hen medeverantwoordelijk te maken. Maar

via ledenvergaderingen over de raad van

uiteindelijk maken wij het beleid en zijn wij

commissarissen kunnen stemmen en kunnen

eindverantwoordelijk.’

meepraten over het jaarverslag, prestatie-

feiten & cijfers 41 tek st : hanneke nagtz a am

Lage inkomens wonen tegenwoordig vaker in sociale huurwoning Huurders in een sociale huurwoning naar inkomen %

25

huishoudens in een sociale huurwoning

20

15

10

5

0

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Inkomensdecielen: 1 = 10 procent laagste inkomens, 10 = 10 procent hoogste inkomens 1981 bron : cbs / r apport parlementaire enquête woningcorpor aties

1998 –

2013

liter atuurstudie

Marietta Haffner, woningmarktonderzoeker aan TU Delft

‘ Per saldo zet deze ontwikkeling door’ ‘Op dit plaatje zien we dat het overheids-

natuurlijk: zet de trend door? Ik denk het

beleid z’n werk doet. Dat is er al heel lang

wel. De koopsector is nu wat minder toe-

op gericht dat lage inkomensgroepen zich

gankelijk door afbouw van fiscale voor-

in een sociale huurwoning vestigen en dat

delen, werkloosheid, de gevolgen van de

de hoge inkomensgroepen een huis kopen.

crisis. Aan de andere kant heb je nog steeds

Lagere inkomens komen vaker in

Deze trend geldt voor de gehele huursec-

het inkomenslimiet voor de sociale huur-

de sociale huursector terecht;

tor. Het inkomensgemiddelde in de koop-

sector en de dreiging van het bevriezen van

hogere inkomens juist minder

sector was in 2013 bijna twee keer zo hoog

de liberalisatiegrens, waardoor minder

als in de huursector. In 1986 was dat 1,4

mensen in de sociale huursector terecht

de huurders in een sociale

keer zo hoog. Als je naar deze cijfers kijkt

kunnen. Per saldo zet deze ontwikkeling

huurwoning een inkomen in de

zie je dat het met scheefwonen, waarover

door, als je kijkt naar het beleid van de

laagste inkomensgroep (deciel 1).

in de media nog weleens geroepen wordt,

overheid op lange termijn.’

vaak. In 1981 had 9 procent van

In 2013 gold dat voor 22 procent

heel erg meevalt. Van de bovenste helft

van de huurders. Wat kunnen we

inkomens woont gemiddeld 4 procent in

Meer weten over inkomens en wonen?

een sociale huurwoning. De grote vraag is

Kijk op Aedes.nl/feitenencijfers

hieruit afleiden?

samen inkoopambities realiseren

Goed wonen door resultaatgericht samenwerken Trevian is een inkoopdienstverlener gespecialiseerd in de corporatiesector. Wij begeleiden u naar een resultaatgerichte samenwerking met collega-corporaties ĂŠn uw ketenpartners.

Stuur op kwaliteit en verlaag samen de totale kosten op onderhoud.

Samen inkoopambities realiseren? Bezoek onze website trevian.nl. Wij laten u graag zien wat de mogelijkheden zijn.

werk aan wonen 43 TEK ST _ PE TER HENDRIK S

FUNCTIES

BEDRIJF

PLAATS

Stichting Kences

UTRECHT

Directie/RvB/RvC Directeur Financieel/Administratief Financieel administratief medewerker (m/v)

Woonstichting Vooruitgang

SASSENHEIM

Medewerker financiële administratie

Woningstichting Ons Doel

LEIDEN

Senior-medewerker financiën (32/36 uur)

Woningstichting Nieuwkoop

NIEUWKOOP

Talentenprogramma financien & bedrijfsvoering woningcorporaties

BMC Interlink

AMERSFOORT

Manager bedrijfsvoering

QuaWonen

BERGAMBACHT

Manager personeel & organisatie

Woningstichting Rochdale

AMSTERDAM

Wonen Wittem

MECHELEN

Parteon

WORMERVEER

Woningstichting Warmunda

WARMOND

Junior assetmanager

Arcade

NAALDWIJK

Manager wonen

Laurentius

BREDA

Management

Ondersteunende diensten Manager bedrijfsvoering en strategie Strategie en Beleid Risk & audit manager Technisch toezicht Opzichter reparatieverzoeken en mutatieonderhoud (28 uur per week) Verhuur en Verkoop

Woningbeheer, Wijkbeheer en Leefbaarheid Medewerker reparatie

Woonplus Schiedam

SCHIEDAM

Senior medewerker bedrijfsbureau (m/v)

Woningstichting Nieuwkoop

NIEUWKOOP

Wijkbeheerder bij de afdeling sociaal beheer, vestiging Oss (36 uur)

BrabantWonen

OSS

Wijkconsulent (v/m)

Woningcorporatie de Sleutels

LEIDEN

Medewerker ondersteuning

GroenWest

WOERDEN

Secretaris geschillencommissie woningcorporaties Valleigebied

Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied

LEUSDEN

Woningbeheer, Wijkbeheer en Leefbaarheid Manager sociaal beheer (36 uur per week)

Woningstichting Rochdale

AMSTERDAM

Medewerker klantcontactcentrum

SOR

ROTTERDAM

Senior medewerker bedrijfsbureau (m/v)

Woningstichting Nieuwkoop

NIEUWKOOP

Traineeship vastgoedbeheer

Woonlinie

ZALTBOMMEL

|

BEELD _ CURVE

OP ZOEK NAAR EEN BAAN BIJ EEN WONINGCORPORATIE OF WONINGBOUWVERENIGING? HIERNAAST EEN OVERZICHT VAN DE ACTUELE ONLINEVACATURES. BEKIJK DE VACATURE OP WWW.WERKAAN WONEN.NL.

44

Arie Smit

het werk op de werf zijn veel arbeidskrachten

Zonder de scheepsbouwer Arie Smit (-)

hen een dak boven het hoofd te bieden, levert de

geen modern Vlissingen, zou je kunnen zeggen.

werf van Arie Smit al in  de eerste nieuwe

Als Smit er in  met zeventien medewerkers

arbeiderswoningen op. En dat aantal neemt in de

zijn scheepswerf Koninklijke Maatschappij De

jaren daarop gestaag toe. Huren bij de werf

Schelde begint, wonen in het stadje vooral hard-

wordt extra aantrekkelijk door allerlei voordeel-

werkende armen: arbeiders en vissers. De

tjes zoals een paar weken per jaar geen huur

Schelde groeit – met steun van niemand minder

hoeven betalen. Vanaf  bemoeit Smit zich

dan koning Willem III en diens broer Hendrik –

ook als burgemeester van Vlissingen tien jaar

uit tot de grootste werkgever van de stad. Voor

lang onder andere met de huisvesting van arbei-

nodig die ook van buiten Vlissingen komen. Om

huisvesters van het volk 45 TEK ST : MARGRIE T PFLUG

ders. En is er een stedenbouwkundig plan voor

woningcorporatie l’escaut. De Schelde brengt

een nieuw woonwijkje nodig, dan tekent burge-

de bestaande woningen onder in de VVV en is

meester Smit dat zelf. De stap van een ontwerp-

zelf grootste aandeelhouder. De Rooie Buurt (op

tekening voor een marineschip naar een steden-

de foto) is het eerste wijkje dat VVV oplevert

bouwkundig plan is kennelijk niet zo groot.

tussen  en . Verderop in de buurt is

Vlissingen groeit als kool. Tussen  en 

l’escaut nu bezig met de voorbereiding voor

verdubbelt de bevolking van . naar ruim

sloop-nieuwbouw. Er worden minder nieuwe

. inwoners. In  geeft De Schelde als

huizen gebouwd dan er stonden. Vlissingen

grote werkgever de aanzet tot de oprichting van

krimpt. De Schelde is in  opgegaan in

de Vereniging tot Verbetering der Volkshuis-

Damen Schelde Naval Shipbuilding en is nog

vesting Vlissingen (VVV), een voorganger van

steeds in Vlissingen gevestigd.

|

FOTO : LE X DE MEESTER

46

‘DE POSITIE VAN HUUrDErS VErSTErKEN IS NIET ZO SIMPEl AlS HET lIJKT’

Hugo Priemus

corporatiestelsel 47 TEK ST : MARJON VAN WEERSCH

2014 gaat de boeken in als een bewogen jaar voor de woningcorporaties. Voorafgaand aan de Kamerbehandelingen van het rapport van de parlementaire enquêtecommissie en de novelle keken we terug en vooruit met emeritus hoogleraar Hugo Priemus. ‘De alom bepleite cultuurverandering moet er komen, samen met een scherpere taakafbakening. Maar dan kunnen corporaties ook weer tientallen jaren mee.’

|

FOTO ’ S : FLOREN VAN OLDEN

Een forse uitspraak. Staat er in de novelle dan niks dat u bevalt?

De spullen zijn ingepakt. Het interview is afgelopen. Dan pakt

‘De minister ziet een grote rol weggelegd

Hugo Priemus weer iets uit zijn tas. Nog niet gepubliceerde onder-

voor de prestatieafspraken tussen corporaties

zoekscijfers, blijkt. Kijk, zegt hij. ‘De doelgroep van de sociale huisves-

en gemeenten. Prima, dat zorgt voor een

ting neemt alleen maar toe. In  zal die groep bestaan uit bijna

democratisch gelegitimeerd kader van het

 miljoen huishoudens.’ De emeritus hoogleraar Volkshuisvesting ()

werk van corporaties. Maar op nationaal

werkt nog steeds fulltime bij het OTB van de Technische Universiteit in

niveau blijft er een gat. Minister Blok denkt

Delft. Waar haalt hij de energie vandaan om te blijven doorgaan?

weliswaar aan landelijke richtlijnen voor cor-

Priemus: ‘Ik ben gefascineerd door het maatschappelijk belang van wo-

poraties en gemeenten, zo heeft hij het over

nen. Vanaf mijn eerste studiejaar aan de TU in Delft in . Dat gaat

een Woonagenda. Maar ik lees nergens dat

nooit meer over.’ Hij benadrukt daarbij zijn ‘loyaal en ondersteunend’

hij daarin de woningbehoefte nationaal en re-

thuisfront. Afgelopen voorjaar waren hij en zijn vrouw  jaar getrouwd.

gionaal wil meten. Terwijl het toch voor de

Ook voor de sector was  een belangrijk jaar. Met een – soms buiten-

hand ligt dat dit moet gebeuren. Stel, alle ge-

gewoon – felle Priemus blikken we daarop terug en kijken we vooruit

meenten hebben straks een actuele woonvisie,

naar wat er moet gebeuren.

stel overal zijn er prestatieafspraken. En ver-

Hoe kijkt u terug op het afgelopen jaar?

volgens tellen we al die plannen bij elkaar op.

Niemand weet of die optelsom van nieuw-

‘Met zeer gemengde gevoelens. De parlementaire enquête vond ik

bouwprogramma’s en investeringen in de

waardevol. De verhoren, het eindrapport: het overtrof mijn verwachtin-

bestaande woningvoorraad de totale behoefte

gen. Ik ben het niet met alle conclusies van de commissie eens, zo vind

zal dekken.’

ik niet dat corporaties failliet moeten kunnen gaan. Maar over het ratiesector door het werk van de enquêtecommissie imagoschade heeft

Wat is het heil van die optelsom van lokale plannen?

opgelopen, is dat niet onredelijk. Een kwestie van eigen schuld, dikke

‘Daarmee kunnen we zien of wat op lokaal

bult. Wat de sector zelf ook onderkent. Aedes-voorzitter Marc Calon

niveau is bedacht, te rijmen is met wat er natio-

maakte dat tijdens zijn openbaar verhoor goed duidelijk. Maar hij liet

naal gebeurt en vice versa. Neem het leen-

ook zien welke verbeteringen er al in gang zijn gezet. De sector is bezig

stelsel voor studenten. Afgestudeerden komen

zich te herpakken.

straks met een forse studieschuld op de

De novelle bij de herziene Woningwet bevat zaken die zeer schadelijk

woningmarkt terecht. Zonder hulpvaardige

zijn voor het stelsel van sociale huisvesting. Daarom erger ik mij flink aan

ouders is een huis kopen dan onmogelijk.

deze novelle.’

Alleen al dit besluit betekent dat we meer

merendeel van de aanbevelingen ben ik positief. En voor zover de corpo-

48

‘WIJ ZIJN IN DE EUROPESE UNIE ECHT HET ENIGE LAND DAT DE STAATSSTEUN REGELS ZO CONCREET EN ZO INGEWIKKELD UITWERKT’

huur- en minder koopwoningen moeten plannen. Het zelfde geldt voor de flexibilisering van de arbeidsmarkt. Jongeren krijgen vrijwel nooit meer een vaste aanstelling. Ondertussen vinden we ook nog eens dat banken meer financiële reserves moeten hebben. Dat zorgt er allemaal voor dat veel mensen helemaal geen financiering meer krijgen voor een koopwoning en dus wel moeten huren. Maar de kwantitatieve consequenties van dit soort ontwikkelingen voor de totale programmering van koop- en huurwoningen hebben we niet meer in beeld. Die landelijke taak is verwaarloosd.’

Maar het zijn niet de zaken die de novelle niet regelt, die Priemus de meeste zorgen baren.

HUGO PRIEMUS (1942)

De ‘schade voor het hele stelsel’ zit in de regels die de novelle wel vastlegt. Zoals de voorgestelde administratieve en juridische splitsing

is sinds  hoogleraar Systeem-

van DAEB- en niet-DAEB-activiteiten. Net als

innovatie Ruimtelijke Ontwikkeling aan

de enquêtecommissie pleit ook hij ervoor dat

de TU Delft (sinds  onbezoldigd).

corporaties zich concentreren op hun kern-

Daarvoor was hij sinds  hoogleraar

taken: het bouwen en beheren van sociale

Volkshuisvesting. Priemus is bouwkundig

huurwoningen. Maar de wijze waarop de

ingenieur (TU Delft) en studeerde

minister die taken wil scheiden van ‘de veelal

ook Algemene Economie (Erasmus

beperkte’ niet-DAEB-activiteiten, zoals de

Universiteit Rotterdam).

bouw van middeldure huurwoningen, goed-

Hij liep  marathons en is nog steeds

kope koopwoningen of gebouwen voor maat-

volop in training.

schappelijke voorzieningen, is ‘ongelooflijk risicovol en nodeloos ingewikkeld’, vindt Priemus. ‘Het middel is vele malen erger dan de kwaal.’ Samen met vijf andere hoogleraren schreef hij een alternatief plan waarbij corpo-

werkt. Inmiddels weten we wel dat de voormalige ministers Donner en

raties de mogelijkheid krijgen om een beperkt

Spies dit als Brussels alibi gebruikten om de sociale huursector een kopje

percentage van hun huurwoningen in de

kleiner te maken. Als onze nieuwe eurocommissaris Frans Timmermans

marktsector te verhuren als onderdeel van hun

nog wat zinloze Europese regels wil opruimen, kan hij hier een mooie

kerntaak (zie kader). Waardoor de borging

slag slaan.’

door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw van toepassing blijft.

De discussie over de volkshuisvestelijke taken van corporaties wordt beheerst door DAEB- en niet-DAEB. Is dat niet opmerkelijk voor een verschil dat we pas vijf jaar maken?

Zal 2014 voor de corporaties net zulke grote gevolgen hebben als het jaar van de verzelfstandiging?

‘Als we kijken naar de strategische betekenis zijn er overeenkomsten.

Maar de verzelfstandigingsplannen voor de corporaties zijn ook daadwerkelijk uitgevoerd. En daar ligt naar ik hoop een verschil. We weten nu nog niet wat er gaat gebeuren met de voorstellen van de parlementaire enquêtecommissie en de plannen van Blok. Nog afgezien van de uitkomsten van de behandelingen in de Tweede Kamer. Na de Provin-

‘Zeker. Vooral omdat we praten over Europese

ciale Statenverkiezingen van maart volgend jaar kan de Eerste Kamer er

regelgeving op het gebied van staatssteun. Wij

heel anders uitzien. Wie kan voorspellen wat er dan gebeurt? Een ander

zijn in de Europese Unie echt het enige land dat

punt vind ik de status van de novelle. Staatrechtsdeskundigen vertellen

deze regels zo concreet en zo ingewikkeld uit-

mij dat een novelle is bedoeld om in een laatste stadium van wetgeving

corporatiestelsel 49

vele andere partijen is bepleit. Wie de openbare verhoren heeft gevolgd, kan de directeur voor die nieuwe Autoriteit zo aanwijzen: Daphne Braal (huidige directeur Centraal Fonds Volkshuisvesting, redactie). Tot slot zou ik de Kamer adviseren goed te onderzoeken hoe de positie van huurders versterkt kan worden. Het klinkt aardig: de aanbeveling van de parlementaire enquêtecommissie om huurdersorganisaties een instemmingsrecht te geven bij besluiten van een corporatie. Maar de uitwerking daarvan is niet zo simpel. Hoe voorkom je bijvoorbeeld dat huurders vooral goed voor zichzelf gaan zorgen? De komende jaren zal een groot deel van de vrijkomende huurwoningen bijvoorbeeld aan statushouders moeten worden toegewezen. Willen zittende huurders dat? Het is zaak te onderzoeken hoe we ook de rol van woningzoekenden kunnen versterken.’

Heeft u daar ideeën over?

‘Als ik ze al zou hebben, zijn ze niet interessant. nog kleine details te veranderen. Dat heeft natuurlijk niks meer te maken

Dit is niet iets wat deskundigen achter hun

met wat minister Blok doet. Het oorspronkelijke wetsvoorstel van Van

bureau moeten bedenken. Ik pleit voor een

der Laan is inmiddels drastisch veranderd via verschillende novelle-

ambitieus en grootschalig experiment. Laat

versies en daaropvolgende brieven; dat is niet meer herkenbaar. Ik vind

betrokkenen zelf maar met voorstellen komen.

dat we moeten uithuilen en opnieuw beginnen met het herzien van de

Woningzoekenden uit bepaalde buurten kun-

Woningwet. Maar de minister zal bij zijn plannen blijven. Hij doet ook

nen zich bijvoorbeeld verenigen, al dan niet

vrijwel niets met de aanbevelingen van de parlementaire enquête-

samen met een corporatie. Er zullen meerdere

commissie. Oké, hij ziet in de titel van het eindrapport Ver van huis een

wegen naar Rome leiden. In krimpgebieden

ondersteuning van zijn beleid. Maar als het aan de minister ligt, laten de

zal de rol van woningzoekenden bijvoorbeeld

bevindingen van de commissie geen sporen na in zijn novelle. Daar zorgt

een andere zijn dan in de Randstad. Particulier

de Tweede Kamer hopelijk wel voor.’

opdrachtgeverschap kan er ook deel van uit-

Wat zou uw advies zijn aan de Tweede Kamer?

maken. Als maar duidelijk is dat het niet mag leiden tot het weglekken van het maatschap-

‘Drie punten. Over de scheiding DAEB en niet-DAEB hebben we het

pelijk bestemd vermogen. Het gaat niet om

gehad. Dat is punt één. Vervolgens hoop ik dat de Tweede Kamer zich

cadeautjes voor bewoners. En het onderzoek

achter de aanbeveling van de enquêtecommissie schaart om de financië-

moet ook de risico’s voor bewoners in kaart

le toezichtstaak onder te brengen bij een onafhankelijke Woonautoriteit.

brengen. Uiteindelijk leidt zo’n experiment tot

Dat is het toezicht dat de sector nodig heeft. Iets wat trouwens al door

een staalkaart aan verschillende vormen van

50 corporatiestelsel

versterking van de rol van de (toekomstige) bewoners. Daarbij kunnen ook interessante experimenten zitten buiten het huidige corporatiestelsel, zoals kleinschalige woningcoöpe-

‘DOORGAAN MET DE VERHUURDERSHEFFING MAAKT EEN EFFECTIEF CORPORATIESTELSEL ONMOGELIJK’

raties. Die kunnen uitgroeien tot alternatieven voor corporaties. Maar ik denk dat dit voorlopig een nichemarkt zal blijven. Ik geloof niet

particuliere markt, maar vind dat corporaties op dit punt voorop moeten

dat corporaties zich zelf overleefd hebben en

lopen. Mede omdat naar aanleiding van de parlementaire enquête aller-

dat we de sociale huisvesting helemaal anders

lei partijen, waar onder corporaties, steeds weer wezen op de arme

moeten vormgeven. Natuurlijk, de alom

huurders die de rekening moeten betalen van de escapades van

bepleite cultuurverandering moet er komen,

bijvoorbeeld Vestia. Als je daar zo’n nummer van maakt, ben je als cor-

samen met een scherpere taakafbakening.

poratiesector verplicht goed uit te zoeken hoe je huurders het beste bij je

Maar dan kunnen corporaties ook weer tien-

beslissingen kunt betrekken.’

tallen jaren mee. Temeer omdat de doelgroep niet kleiner zal worden, maar verder groeit.’

Hoeven commerciële verhuurders trouwens geen werk te maken van de versterking van de positie van hun huurders?

Het is helemaal terecht dat de parlementaire enquêtecommissie wijst op de extra huurverhogingen als gevolg van het wangedrag van enkele corporatiebestuurders, zegt Priemus. ‘Maar waarom benoemt de commissie de gevolgen van de verhuurdersheffing niet? Als die nog een paar jaar doorgaat, zijn de gevolgen voor de betaalbaarheid nog veel groter.’ Priemus heeft deze vraag in een radio-interview aan de enquête-

‘Nog los van het feit dat de overheid daar min-

commissie-voorzitter Roland van Vliet zelf gesteld. ‘Die zei toen: “Dat is

der over te zeggen heeft, is dat een heel hete-

politieke actualiteit en daartoe heeft onze commissie niet het mandaat.”

rogene markt. Iemand die zijn moeilijk te

Dat vind ik raar. De commissie kreeg immers de brede taak om het

verkopen huis te huur zet, is opeens ook een

corporatiestelsel in zijn geheel te onderzoeken. Mijn stelling is dat

verhuurder. Dat is een heel andere situatie

continuering van de verhuurdersheffing een effectief corporatiestelsel

dan de makelaar die complexen verhuurt voor

onmogelijk maakt. Daar kun je dus niet over zwijgen. Ik hoop dat de

commerciële beleggers. Ik ben ook voor

Tweede Kamer hierover niet zwijgt.’

versterking van de positie van huurders op de

KAMERBEHANDELINGEN

Begin dit jaar zei u dat de politiek meer naar jonge wetenschappers moet luisteren. Maar waar is die jonge garde? In het debat voeren de gevestigde namen nog steeds de boventoon.

‘Dat onderschrijf ik maar ten dele. En niet alleen omdat vanuit mijn per-

Dit interview vond plaats voor

spectief iedereen jong is. Neem Anne-Jo Visser, de programmamanager

de Kamerbehandelingen van het

Wonen bij Platform . Een jonge, scherpzinnige vrouw. Die doet mee.

rapport van de parlementaire

Het klopt wel dat jonge mensen zich minder druk lijken te maken over

enquêtecommissie en de novelle. In

sociale huisvesting. Het is niet meer zo’n spannend thema als in de tijd

het dossier Herziening Woningwet

van de woningnood, het kraken en de stadsvernieuwing. Daarbij moet

op Aedes.nl vindt u daarover actuele

ik aantekenen dat ik niet uitgebreid volg wat er op Twitter en andere

informatie. Ook het alternatieve

digitale media gebeurt. Ik weet wel dat bijvoorbeeld op de site van het

plan voor de sociale huisvesting

platform Ruimtevolk druk blogverkeer plaatsvindt over allerlei actuele

van de zes hoogleraren kunt u

thema’s. Daar zitten vast jongeren bij. Als zij met plannen komen, die de

hier vinden.

kern van het werk van corporaties de komende jaren beter weergeven, moeten wij daarvoor alle ruimte bieden.’

Het Behouden Huys Windkracht 10 op de financiĂŤle markten. Gevoelstemperatuur -20. Omstandigheden waarin corporaties zorgdragen voor de financiering van renovatie en bouw van nieuwe woningen. Een warm en veilig onderkomen voor duizenden gezinnen.

Gefinancierd met zekerheid. Door de Huizenbank.

In 1596 bouwde Willem Barentsz een huis in de barre omstandigheden van Nova Zembla. Anno 2014 ontmoeten woningcorporaties bij het realiseren van hun volkshuisvestingsdoelstellingen ook zwaar weer. Ambitieus blijven in turbulente financiĂŤle markten vol onzekerheid. In de luwte van de laagste rente en het laagste risico vindt u de NWB Bank. De Huizenbank.

Postbus 580, 2501 CN Den Haag t 070 416 62 66 e info@nwbbank.com www.nwbbank.com

52

BEN TIGGELAAR TEK ST : MARJON VAN WEERSCH

|

was u voor het laatst verschrikkelijk 15 Wanneer boos? En waar ging

2

dat over?

‘Een paar weken geleden. Ik had

FOTO : JEROEN POORT VLIE T

nieuwe software geïnstalleerd: voor Windows en Apple. In beide gevallen bleek het een drama. Vlak voordat ik een seminar moest verzorgen, was ik al mijn materiaal kwijt. Ik waande me terug in de jaren .’

21

Waar moet de hoogte van de huur van afhangen?

‘Ik geloof erg in het spel van vraag en aanbod. Maar wonen is een eerste levensbehoefte en daarom kun je de huurprijs niet helemaal aan die spelregels overlaten. Ik heb een tijd in de VS gewoond en gezien tot hoeveel ellende dat kan leiden.’

mag ik u midden in de nacht voor 11 Waar wakker maken?

‘Laat ik het omdraaien. Waar blijf ik het langst voor wakker? Voor een goede discussie met mijn vrouw. Wij hebben allebei ons eigen werk. Maar we praten veel over de strategische aspecten van ons werk. Zij is mijn belangrijkste klankbord.’

heeft u voor het laatst wakker 7 Waarover gelegen?

‘Ik spreek veel voor grote groepen en dan wil ik dat mensen het naar hun zin hebben. Die neiging “tot pleasen” is niet handig als ik iemand met wie ik

16 MIN OF MEER PERSOONLIJKE VRAGEN EN 16 VRAGEN OVER SOCIALE HUIS VESTING. DEZE KEER IS HET BEN TIGGELAAR DIE BLIND DE VRAGEN KIEST.

samenwerk minder goed nieuws moet vertellen. Ik kan er echt over piekeren hoe ik die boodschap goed moet overbrengen terwijl het toch een prettig gesprek blijft.’

welke persoonlijke vraag zou u geen 16 Op antwoord geven?

‘De details in de relatie met mijn vrouw en kinderen gaan niemand wat aan.

Voor de rest mag je me alles vragen.’

2

16/32 53

maakt een wijk goed om in te wonen?

27 Wat ‘Op de lange termijn sociale relaties.

sociale woningen heeft Nederland 9 Uit wat voor 26 Hoeveel nodig?

nest komt u?

Ken je je buren? Ben je bereid elkaar te heb mijn woonplek daar niet op uitgekozen. Ik keek vooral naar de locatie, maar dat is uiteindelijk dus niet het belangrijkste.’

24

Als u de baas was van Aedes, wat zou u als eerste doen?

‘De belangen van huurders weer  procent centraal stellen. Niet alleen die

‘Hoeveel mensen redden zich niet zon-

‘EEN CHRISTELIJK SOCIALISTISCH GEZIN UIT OOSTGRONINGEN.’

helpen? Eigenlijk is dat gek, want ik

der overheid of onderlinge solidariteit?

Een lastige vraag, want het gedrag van mensen is uiteindelijk moeilijk te voorspellen. We leven in een van de rijkste landen en toch hebben veel mensen ernstige schulden. Dat komt onder meer omdat we ons vermogen om ons eigen gedrag te managen overschatten.

19

Waar moeten corporaties eens mee ophouden?

Ook als het gaat om het beheer van onze financiën.’

23

is ingewikkeld om dat goed te organi-

realiseren dat ze niet de CEO van een

seren. Aedes zou misschien op basis

gewoon bedrijf zijn. Ze dragen niet

van “big data” huurdersgedrag beter

dezelfde risico’s. Corporaties kunnen

Hoeveel vierkante meter heeft een mens nodig om prettig te kunnen wonen?

in kaart kunnen brengen. Individuele

niet failliet gaan en missen aandeel-

‘Als ik zie wat Ikea met  vierkante

corporaties kunnen dat minder goed.’

houders die de onderneming scherp

meter doet, zouden we met het hele

in de gaten houden. Daarom moeten

gezin in mijn werkkamer kunnen

corporatiebestuurders stoppen met

wonen. Misschien hangt het meer af

denken dat ze wel de privileges van het

van de mensen dan van de vierkante

bedrijfsleven verdienen, zoals grote

meters.’

van vandaag, ook die van morgen. Het

10 Met wie zou u het liefst een uur in de lift vastzitten?

‘PAUS FRANCISCUS. EEN HEEL GEËNGAGEERDE MAN. HIJ GEEFT HET CHRISTELIJK GELOOF EEN POSITIEVE STEM IN DE WERELD. IK BEN ZELF PROTESTANT, MAAR DOOR HEM ZOU IK BIJNA KATHOLIEK WORDEN.’

‘Corporatiebestuurders moeten zich

beloningen.’

wilt u nooit meer 18 spreken?

4 Wie ‘Echt niemand.’

22

Is Nederland in ruimtelijke zin klaar?

Wat is het grootste probleem van de Nederlandse woningmarkt?

‘Het startersprobleem. Die komen moeilijk aan een woning vanwege het gebrek aan doorstroming. Ik vermoed

‘Nee. Neem de nieuwe markthal in

dat dit samenhangt met de geringe

Rotterdam. Nu vinden we hem prachtig

verhuisbereidheid van Nederlanders.

en over tien jaar vinden we dat er nodig

In de VS viel mij op hoe makkelijk

weer iets aan gebeuren moet. Als je

Amerikanen verhuizen voor hun werk.

geen energie blijft toevoegen aan een

Ze zijn daar veel flexibeler in. Dat komt

systeem, vervalt het tot chaos. Dat

natuurlijk ook omdat de noodzaak

geldt voor alles. Ook voor de openbare

groter is. Het sociale vangnet is veel

ruimte.’

minder uitgebreid.’

vindt u zo belangrijk dat u het 12 Wat wilt meegeven aan de volgende generatie?

‘Een: leren om de juiste doelen te stel-

BEN TIGGELAAR (1969) publiceert en doceert

len zonder hindering door sociale druk.

over leiderschap en verandering. Hij

Twee: leren dat we onze mogelijk-

studeerde Communicatie en promo-

heden om die doelen te realiseren over-

veerde in Bedrijfskunde. Tiggelaar

schatten. Drie: leren die twee dingen te

schrijft managementboeken en is

managen.’

columnist voor NRC Handelsblad.

54

FOTO : WILLIAM MOORE

BETAALBAARHEID IN NIJMEGEN

‘ DIT IS EEN PROBLEEM VAN IEDEREEN’ Mensen die zodanig in financiële problemen raken dat ze grote betalingsachterstanden oplopen. Instanties zien het probleem groeien en zijn vaak bereid om er iets aan te doen, maar kunnen dat niet alleen. Daarom nam woningcorporatie Talis het initiatief voor een gezamenlijke aanpak: wat kunnen we doen om schrijnende gevallen te helpen? En hoe voorkomen we dat dit probleem verergert?

gemeente en de zorgverzekeraar. ‘Het is een probleem van iedereen’, zei bestuursvoorzitter Walter Hamers. ‘Aan één knop draaien is niet genoeg.’ Die complexiteit maakt het juist zo lastig, bleek tijdens de discussie: niemand wil of kan betaalbaarheidsproblemen in zijn eentje oplossen. ‘Ik ben best bereid om een betalingsachterstand in specifieke gevallen kwijt te schelden, maar dan moet ik wel weten dat andere

Een zorgverzekeraar, de waterleveran-

De aanwezigen kregen eerst een korte

partijen dat ook doen’, verwoordde één

cier, de wethouder van de gemeente

film te zien waarin Talis twee huurders

van de aanwezigen.

Nijmegen, raadsleden, wetenschap-

interviewde die, wegens ziekte of weg-

De bereidheid om een lokale en geza-

pers, ambtenaren, een predikant, be-

vallen van werk, zo diep in de financiële

menlijke aanpak te bedenken, is er in

wonerscommissies, de directeur van

problemen zaten dat ze hun situatie niet

Nijmegen wel degelijk. Hoe die er pre-

de middelbare school, schuldhulpver-

meer konden overzien.

cies moet uitzien, daar kwamen de par-

leners, deurwaarders, toezichthouders

tijen niet meteen uit: de één wil eerst

en collega-corporaties: Talis kreeg ze

COMPLEX

donderdagmiddag 11 december alle-

Het aantal bewoners met een huur-

de ander wil de nadruk leggen op

maal bij elkaar in de voormalige Honig-

achterstand groeit, zegt Talis. En die

vroegsignalering, budgetcoaching of

fabriek in Nijmegen, om te praten over

mensen hebben vaak ook rekeningen

het vergroten van kennis onder vrijwil-

betaalbaarheid en schuldhulpverlening.

openstaan bij de energieleverancier, de

lige schuldhulpverleners. ‘Het belang-

een fonds om acute gevallen te helpen,

netwerk 55

TEK ST : HANNEKE NAGTZ A AM EN CAROLIEN VAN DER PLOEG

Leergang professioneel opdrachtgeverschap Voor corporatiemedewerkers die zich bezighouden met vernieuwend opdrachtgeverschap, gaat begin 2015 een interessante leergang van start.

De leergang professioneel opdrachtgeverschap van Aedes en Nevi helpt woningcorporaties bewust te worden van de kansen in de markt en leert ze stap voor stap hoe ze de markt kunnen betrekken bij vraagstukken die er liggen. Meer informatie en inschrijven via

MARCO DE WILDE

SANDRA KORTHUIS

Marco de Wilde is

Korthuis terugtreden als bestuurder

per 1 december

van Woonconcept in Drenthe. Zij

benoemd tot direc-

heeft dan vier jaar leiding gegeven

teur-bestuurder van Sprengenland

aan de corporatie in een turbulente

Wonen in Eerbeek. Hij volgt Dick

periode van reorganisatie en forse

de Man op, die per die datum met

bezuinigingen. Korthuis wil weer

prepensioen gaat.

aan de slag met haar eigen advies-

FRANK VAN DER HOEK rijkste is dat we vandaag het principe

Frank van der Hoek

van gezamenlijkheid met elkaar uit-

is benoemd tot

spreken’, zei wethouder van werk en

In het voorjaar van 2015 zal Sandra

bureau. Sandra Korthuis is op dit moment ook nog lid van het algemeen bestuur van Aedes.

SANDRA VAN ZAAL

commissaris bij

inkomen Turgay Tankir. ‘Ik wil jullie

Woningstichting Vooruitgang

Sandra van Zaal

uitnodigen om op het gemeentehuis

(Sassenheim). Van der Hoek, die

wordt per 1 januari

verder te praten.’

in het dagelijks leven kantonrechter

AGENDEREN Die uitnodiging is de winst van deze bijeenkomst, zegt Hamers achteraf. ‘De

2015 directeur-

in Amsterdam is, vervangt Ben

bestuurder bij woningcorporatie

Giesbers die aan het einde van zijn

Baston Wonen in Zevenaar. Ze

zittingsperiode zit.

volgt Ron de Haas op, die een half jaar directeur-bestuurder ad interim

vallen.’ Talis is het afgelopen jaar bezig

ESTHER RAADSCOSTER

geweest om het onderwerp zowel

Ook Esther Raads-

en plaatsvervangend directeur bij

binnen als buiten de organisatie op de

Coster is benoemd

woningcorporatie Welbions in

bereidheid om samen een oplossing te zoeken voor de mensen die erbuiten

agenda te zetten. ‘Door gesprekken te

tot commissaris bij Woningstichting

voeren met externe partijen hebben we

Vooruitgang (Sassenheim). Raads-

geprobeerd draagvlak te creëren voor

Coster is commissaris bij een bank,

een gezamenlijke, lokale en specifieke

lid van de SER en bestuurslid bij

aanpak. Dat is de enige manier om dit

een verzekeraar. Zij vervangt Joep

probleem aan te pakken; het gaat om

Aarts die eerder dit jaar terugtrad.

individuen.’

was, na het vertrek van Rene Weurding. Van Zaal is tot 18 december nog manager Strategie

Hengelo.

CARRIÈRENIEUWS

www.nevi.nl/woningcorporaties

achteraf

Huizen zijn geen voetballers

ILLUSTR ATIE : MENNO WIT TEBROOD

56

Ik heb iets gemeen met Vestia en het Woon-

hele pluk woningen kocht van Vestia of het WIF? Zouden

investeringsfonds (WIF). Ik verkoop mijn

we dan nog zo moeilijk doen over de continuïteit van het

vastgoed namelijk aan buitenlandse investeer-

volkshuisvestelijk bezit? Of zouden we dan zeggen: ‘Er

ders. De kopers van mijn oude huis zijn een Chinees stel. Ik

zijn regels, we hebben een woningwaarderingsstelsel, de

heb ze nog nooit gezien, maar de makelaar zegt dat het

minister moet de deal goedkeuren, dus alles is geregeld’?

hoogopgeleide, welvarende Chinezen zijn. Het ironische

En zouden we ook zo moeilijk doen als het wel om buiten-

is dat ze mijn hele huis fantastisch vinden, maar de rode

landse investeerders, maar om kantoren langs de A ging?

keuken eruit gaan slopen.

Zou het dan ook voelen als overgekocht worden door

Maar het gaat me niet om rode keukens. Het gaat om

de buren?

rood-wit-blauw en oranje. Ik ben alles behalve chauvinis-

Maar je huis verkopen – of huizen verkopen – is een emo-

tisch. Maar het voelt toch een beetje raar. Er komt geen

tionele business. Nederland is geen optelsom van de grond

geld van de Rabobank of de ING, maar uit China. Dus

die er ligt of de gebouwen die er staan. Maar wel van de

eigenlijk gaat mijn postzegeltje over in buitenlandse han-

huizen die we bewonen. En misschien hebben we ook wel

den. Zo voelt het.

een beetje de angst dat ‘ze’ onze regels niet zullen respec-

Waarom voelt dat eigenlijk gek? Als het gaat om culturen,

teren. Misschien wel de geschreven regels. Maar de onge-

ben ik dol op ‘fusion’. En ik vond het destijds best grappig

schreven dan? Bijvoorbeeld dat het huisvesten van mensen

dat bijvoorbeeld Hoogovens overging naar Tata, een naam

met een laag inkomen een groot goed is. Dat we het beter

die ik op reis in India op iedere vrachtwagen had zien staan.

willen blijven doen dan de landen om ons heen.

Mijn onbestemde gevoel lijkt een beetje op het sentiment

De vraag is ook of een Nederlandse commerciële inves-

dat tussen de regels door te lezen is in de media over de

teerder die ongeschreven regels zal eerbiedigen. Daar zijn

verkoop van sociale huurwoningen aan Patrizia en Round

net zo min garanties voor. Kortom, home is where the

Hill. Volgens mij is het omdat we van oudsher een inter-

heart is, geldt dus ook andersom. Daar kan geen ratio

nationaal volkje zijn, maar soms even niet. Onze banken,

tegenop. Huizen zijn geen voetballers.

onze industrie, onze schepen, onze voetballers. Alles mag je kopen. Maar sommige dingen moeten Nederlandser dan Nederlands blijven. Zoals onze huizen. Want hoe

Christine de Ruiter

anders zou het zijn als een Nederlandse investeerder een

Hoofdredacteur

colofon Aedes-Magazine is een uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties. Aedes-Magazine verschijnt  keer per jaar.

Woningcorporaties zorgen dat ruim , miljoen huishoudens in Nederland goed kunnen wonen en dragen bij aan leefbare buurten, wijken en regio's. Corporaties nemen op dit moment zo'n  procent van de bouwproductie in Nederland voor hun rekening en investeren in de toekomst op terreinen als zorg en duurzaamheid.

Aedes behartigt als branchevereniging de belangen van woningcor-

poraties in Den Haag en Brussel, zoekt oplossingen voor het beter functioneren van de woningmarkt en draagt bij aan een professionele sector. Zo'n  procent van de corporaties is lid van Aedes. Wij maken ons sterk voor optimale omstandigheden waaronder zij als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen.

Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche waarin ruim . werknemers dagelijks werken aan goed, betaalbaar en duurzaam wonen.

Voor informatie over het lidmaatschap van Aedes zie www.aedes.nl.

Redactie Christine de Ruiter (hoofdredacteur); Margriet Pflug (eindredactie); Latifa van Heerde, Hanneke Nagtzaam, Quinten Snijders, Marjon van

Weersch (redactie); Carolien van der Ploeg (productie).

Redactiesecretariaat T ()  E aedesmedia@aedes.nl Grafische vormgeving Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem; Henk Stoffels (artdirection), Mieke van Weele (vormgeving).

Druk Senefelder Misset, Doetinchem Abonnementen T ()  E publicaties@aedes.nl I www.aedes.nl>publicaties Prijzen (excl. BTW) Een jaarabonnement kost per  januari  € ,. Aedes-leden ontvangen één gratis abonnement. Extra jaarabonnementen voor Aedes-leden kosten € ,. Jaarabonnementen worden automatisch verlengd.

Opzeggingen dienen op  november, dus twee maanden voor het nieuwe abonnementsjaar, binnen te zijn.

Advertenties Multor Media BV, Wouter Otto Postbus ,  EB Arnhem T ()  E wouterotto@multormedia.nl I www.multormedia.nl Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein   AA Den Haag Postbus   AC Den Haag T ()  E aedes@aedes.nl I www.aedes.nl @aedesnet Auteursrechten voorbehouden ISSN -

Voordelen

Advies op maat voor uw huurders

ntie, ook bij Top 3 prijsgara verlengingen •• room ro 100% g ene st •• rders bij r o Hulp vo huu ren energie bespa

Met onze EnergieTest bieden onze energie adviseurs advies op maat. Daarmee krijgen uw huurders praktische tips die direct energiebesparingen opleveren. Ook voor uw corporatie interessant, want de resultaten delen we met u. Meer weten? Bel dan met onze accountmanagers: (035) 626 50 87 of kijk op www.woonenergie.nl.

Het BespaarPlan is ontwikkeld samen met

www.woonenergie.nl (035) 626 50 87

Wat kan Hofmeier voor uw organisatie betekenen?

Focus op Finance Focus op Processen Focus op Jaarafsluiting Focus op Planning Capaciteit, kennis en ervaring: professionals met drive Hofmeier FinanciĂŤle Professionals staat voor gezonde, frisse en professionele dienstverlening. Onze bedrijfsfilosofie is gericht op een duurzame en constructieve samenwerking met zowel onze Opdrachtgevers als de Professionals.

Met de inzet van ruim 100 Professionals en Consultants in vaste dienst levert Hofmeier u expertise en capaciteit. Naast de reguliere administratieve taken zijn de actuele onderwerpen die spelen in de corporatiesector bij onze specialisten in goede handen. Onze Professionals en Consultants zijn breed inzetbaar op alle binnen uw sector spelende vraagstukken.

FinanciĂŤle Professionals | Interim Management | Consulting Witte Singel 93, 2311 BR Leiden | Postbus 1086, 2302 BB Leiden | t. (071) 572 75 55 | f. (071) 579 09 51 | info@hofmeier.nl | www.hofmeier.nl