CORPORATIES EN DE WONINGMARKT /11 / 2015
‘MET DE BUURTKINDEREN HOUD IK DE STRATEN SCHOON’ » WONINGEN VERKOPEN, WAAROM ZOU JE? » » WIJK OP SLOT VOOR OVERLASTGEVERS EN CRIMINELEN » » 16 VRAGEN AAN ERIK JAN VAN KEMPEN » » VAN KANTOOR NAAR WONING »
advertentie
Herziene HerzieneWoningwet Woningwet Vereiste Vereistewaardering waarderingin inéén éénweek weekonder ondercontrole controle
Herziene Herzienewoningwet woningwet
Door Door dede invoering invoering van van dede herziene herziene Woningwet Woningwet zijnzijnWoningcorporaties Woningcorporatiesvanaf vanaf1 1julijuli2015 2015 wettelijk wettelijk verplicht verplicht omom hun hun vastgoedbezittingen vastgoedbezittingen te te waarderen waarderen tegen tegen marktwaarde marktwaarde in in verhuurde verhuurdestaat. staat.DeDeherziene herzieneWoningwet Woningwet verplicht verplichtWoningcorporaties Woningcorporatiesomombijbijdeze deze modelmatige modelmatigewaardering waarderinghethet“Handboek “Handboek modelmatig modelmatig waarderen waarderen marktwaarde” marktwaarde” te te volgen volgen – afwijken – afwijken is geen is geen optie. optie.
Veilig Veiligen enkostenefficiënt kostenefficiënt
DeDeinvoering invoeringvan vandeze dezemarktwaarde marktwaardein in verhuurde verhuurde staat staat is is voor voor veel veel Woningcorporaties Woningcorporatiesingrijpend ingrijpendenenvergt vergteen een grote groteomslag omslagin indedewijze wijzewaarop waarophethet waarderingsproces waarderingsproces wordt wordt uitgevoerd. uitgevoerd. fluX fluXintroduceert introduceertalsalseerste eersteeen eencomplete complete webbased webbased oplossing oplossing voor voor Woningcorporaties. Woningcorporaties. Geheel Geheel conform conform dede herziene herziene Woningwet Woningwet enen hethet Handboek Handboek kunnen kunnen Woningcorporaties Woningcorporaties hun hun volledige volledige vastgoedportefeuille vastgoedportefeuille zowel zowel volgens volgens dedebasis basisalsalsfull-versie full-versiewaarderen. waarderen.DeDe oplossing oplossingvan vanfluX fluXis isbewezen, bewezen,veilig veiligenen kostenefficiënt, kostenefficiënt, zonder zonder een een duur duur implementatietraject. implementatietraject.
Het Hetproces: proces:snel snelen ensimpel simpel
Door Door dede jarenlange jarenlange ervaring ervaring met met taxatiesofttaxatiesoftware ware heeft heeft fluX fluX hethet waarderingsproces waarderingsproces voor voor dede Woningcorporaties Woningcorporaties weten weten te te vereenvoudivereenvoudigen gen tottot slechts slechts enkele enkele stappen. stappen.
Stap Stap1 1 DeDeWoningcorporatie Woningcorporatievult vulthethetfluX fluXExcelExcelformat format met met brondata brondata van van dede vastgoedportevastgoedportefeuille; feuille;complexen, complexen, woningen, woningen, contracthuren, contracthuren, wws-punten, wws-punten, etc. etc.
Stap Stap2 2 DeDe ingevulde ingevulde fluX fluX Excel-format Excel-format wordt wordt nana ontontvangst vangst door door fluX fluX binnen binnen 55 werkdagen werkdagen ingeingelezen lezen in in hethet systeem systeem enen dede gebruiker gebruiker krijgt krijgt toegang toegang tottot hethet systeem. systeem.
Stap Stap3 3
DeDegestelde gesteldenormen normenuituithethetHandboek Handboekzijnzijn geïntegreerd geïntegreerdin indederekenregels rekenregelsvan vanhethet systeem. systeem. Wanneer Wanneer er er wordt wordt gekozen gekozen voor voor dede basis-versie basis-versie waardering waardering heeft heeft u u direct direct beschikking beschikkingover overdedewaardering waarderingvan vanuwuw vastgoedportefeuille. vastgoedportefeuille.Kiest Kiestu u(ook) (ook)voor voordede full-versie full-versie waardering, waardering, dan dan kunt kunt u starten u starten met met dedewaardering waarderingenenhethetaanpassen aanpassenvan van Uitvoerig Uitvoeriggetest getest parameters parametersdiedievolgens volgenshethetHandboek Handboekzijnzijn Inmiddels Inmiddels is is dede Woningcorporatiemodule Woningcorporatiemodule van van toegestaan. toegestaan. fluX fluX tottot grote grote tevredenheid tevredenheid getest getest door door een een aantal aantalWoningcorporaties Woningcorporatiesvan vanverschillende verschillende omvang. omvang. DeDe Woningcorporatiemodule Woningcorporatiemodule wordt wordt aangeboden aangebodenopopbasis basisvan vaneen eenjaarlijkse jaarlijkse licentie. licentie. DeDe kosten kosten bedragen bedragen €215,€215,p/m p/m perper gebruiker. gebruiker. Verder Verderzijnzijner ergeen geen(verborgen) (verborgen) kosten kosten voor: voor:implementatie, implementatie,onderhoud, onderhoud, ondersteuning, ondersteuning, etc. etc.
Voorbeeld Voorbeeldrapport rapport
Taxaties Taxatiesuitzetten uitzetten
DeDeoplossing oplossingvan vanfluX fluXmaakt maakthethetmogelijk mogelijk waarderingen waarderingenuituitte tezetten zettenbijbijéén éénvan vandede taxateurs taxateursdiediereeds reedsaangesloten aangeslotenis isopophethet Taxatie TaxatieManagement ManagementSysteem Systeemvan vanfluX. fluX. TotTotopopdetailniveau detailniveaukunt kuntu uwaarderingswaarderingsverschillen verschillen met met voorgaande voorgaande jaren jaren verklaren. verklaren. Het Hetuitzetten uitzettenvan vantaxaties taxatiesgebeurt gebeurtdoor door gebruik gebruikte temaken makenvan vandedeWorkflowmodule, Workflowmodule, een eenonderdeel onderdeelvan vandedeWoningcorporatieWoningcorporatiemodule. module. Het Het rondsturen rondsturen van van bestanden bestanden is niet is niet nodig, nodig, hethet gehele gehele proces proces verloopt verloopt binnen binnen hethet systeem. systeem. Een Een efficiënte efficiënte oplossing oplossing wanneer wanneer uu kiest kiest voor voor dede full-versie full-versie waardering. waardering.
Adviezen Adviezenen enWetgeving Wetgeving
fluX fluX volgt volgt dede laatste laatste adviezen, adviezen, wetgeving wetgeving enen standaards standaardszoals zoalsdeze dezegelden geldenin indedemarkt. markt. AlsAls Woningcorporatie Woningcorporatie bent bent uu daardoor daardoor altijd altijd gegarandeerd gegarandeerd van van een een compleet compleet systeem. systeem.
Support Supportenenopleiding opleiding
WijWij bieden bieden al al onze onze gebruikers gebruikers opop verschillenverschillendedemanieren manierenondersteuning ondersteuningenenbeschikken beschikken over over een een uitgebreide uitgebreide online online FAQ, FAQ, forum forum enen natuurlijk natuurlijkeen eenvakkundige vakkundigehelpdesk helpdeskdiedieopop iedere iederewerkdag werkdagtelefonisch telefonischbeschikbaar beschikbaaris.is. fluX fluXverzorgd verzorgdeveneens eveneensdiverse diversecursussen cursussen met met betrekking betrekking tottot hethet gebruik gebruik van van dede module. module.
fluX fluXeen eenbewezen bewezenpartner partner
fluX fluXis is softwareleverancier softwareleverancier van vanhethetTaxatie Taxatie Management ManagementInstituut Instituut(TMI) (TMI)enenheeft heeftzich zich sinds sinds2010 2010 bewezen bewezen bijbij taxatieprofessionals taxatieprofessionals in indedevastgoedbranche, vastgoedbranche,opopditditmoment moment gebruiken gebruiken ruim ruim 450 450 gecertificeerde gecertificeerde taxateurs taxateurs enenca.ca.150 150medewerkers medewerkersvan vanfinanciële financiële instellingen instellingenonze onze software. software. Met Met fluX fluX kiest kiest uu voor voor een een ervaren ervaren enen betrouwbare betrouwbare partner! partner!
Demo Demoaanvragen aanvragen
Extra Extraopties opties
NaNa hethetinlezen inlezen van van uwuwvastgoedportefeuille vastgoedportefeuille heeft heeft u de u de mogelijkheid mogelijkheid omom dede resultaten resultaten te te analyseren analyserendoor doormiddel middelvan vanportefeuilleportefeuilleoverzichten overzichtenenen-analyses -analysesdiediededeWoningWoningcorporatiemodule corporatiemodule u biedt. u biedt. LetLet op!op! hethet aantal aantal Rapporteren Rapporteren conform conform dede nieuwe nieuwe wetgeving. wetgeving. portefeuilles, portefeuilles,complexen complexenen/of en/ofwoningen woningenis is Eenvoudig Eenvoudiguwuwrapporten rapportenexporteren exporterennaar naar onbeperkt onbeperktenenheeft heeftgeen geeninvloed invloedopopdede Excel Excel of of PdfPdf formaat. formaat. licentiekosten. licentiekosten.
Tientallen Tientallen Woningcorporaties Woningcorporaties hebben hebbenal al voordedeoplossing oplossingvan vanfluX fluXenen gekozen gekozenvoor direct directdedeefficiëntie efficiëntievan vanhethet systeem systeem enen hethet gebruiksgemak gebruiksgemakervaren. ervaren.Vraag Vraagonline onlineeen een demo demo aan aan via: via: www.flux.nl/demo www.flux.nl/demo of of neem neem concontact tact opop via: via:
Kromwijkdreef Kromwijkdreef 1111 |1108 |1108 JAJA Amsterdam Amsterdam Tel.Tel. 085 085 401 401 6363 7070 | Email: | Email: info@flux.nl info@flux.nl
www.flux.nl www.flux.nl
commentaar
Deze laatste maanden van het jaar zijn traditioneel de maanden van cijferreeksen en rapporten over woningcorporaties. We zijn met z’n allen behoorlijk druk geweest om al die cijfers over hoe we ons werk doen bij elkaar te brengen. Dat doen we samen natuurlijk niet voor niets: hiermee kunnen we aan de samenleving zichtbaar maken wat we doen en hoe we het doen.
‘Het is ons gelukt om de bedrijfslasten verder te beperken, iets om trots op te zijn’
Mag ik een paar rapporten met u langs-
financiële ontwikkelingen in onze branche.
lopen? Om maar te beginnen met onze
Aangevuld met voorspellingen voor de ko-
eigen Aedes-benchmark 2015. De tweede op
mende tien jaar. Daar past enige voorzichtig-
rij. Op ons najaarscongres eind november pre-
heid in het interpreteren van de cijfers: het is
senteren we de uitkomsten. Ik kan nu al vertel-
maar de vraag of de voorspellingen ook echt
len dat vergeleken met vorig jaar nog meer
zullen uitkomen.
corporaties hun cijfers hebben aangeleverd. De
Een veelbesproken onderwerp in het Sector-
deelnemende corporaties beheren samen maar
beeld is altijd de ontwikkeling van het ver-
liefst 97 procent van de 2,4 miljoen huurwo-
mogen van woningcorporaties. Dat zal voor
ningen in Nederland. We vinden het gezamen-
het nieuwste Sectorbeeld niet anders zijn, ver-
lijk erg belangrijk om onze cijfers naast elkaar
wacht ik. Een stijging, zoals in 2014 naar voren
te leggen zodat we ons kunnen verantwoorden
kwam, betekent natuurlijk niet dat we ineens
aan de samenleving. En zodat we van elkaar
meer geld op onze bankrekening hebben. Het
kunnen leren. De benchmark 2015 is uitge-
is een papieren werkelijkheid. Wat we doen
breider dan vorig jaar: hij gaat niet alleen over
is naar vermogen investeren in de kwaliteit
wat huurders van ons vinden en over het be-
en energiezuinigheid van onze woningen.
perken van onze bedrijfslasten. Op het niveau
Uiteraard met oog voor de betaalbaarheid voor
van alle corporaties samen gaat de benchmark
onze huurders. En dat is wat al die cijfers over
dit jaar ook over de beschikbaarheid en betaal-
woningcorporaties ook zichtbaar maken. Voor
baarheid van de woningen die we verhuren en
iedereen – gemeenten, huurders en andere
over hoeveel we per woning aan onderhoud
stakeholders. De Aedes-benchmark 2015 zal
besteden. Ik kan u alvast verklappen dat de
bijvoorbeeld laten zien dat het ons gelukt is om
eerste analyses optimistisch stemmen.
onze bedrijfslasten verder te beperken. Dat is
Dan is ook er het Sectorbeeld, dat de Auto-
iets om trots op te zijn. Zo kunnen we ook in de
riteit woningcorporaties dit jaar voor de eerste
verdere toekomst blijven doen waar we voor
keer zal uitgeven, als opvolger van het Centraal
zijn: mensen die dat nodig hebben een goed,
Fonds Volkshuisvesting. Op basis van prog-
betaalbaar dak boven hun hoofd bieden.
nose- en verantwoordingscijfers die wij als corporaties zelf hebben aangeleverd, schetst
Marc Calon
de Autoriteit in dat rapport een beeld van de
Voorzitter
ILLUSTR ATIE : MENNO WIT TEBROOD
CIJFERS VERTELLEN EEN VERHAAL
3
4
VAN POLITIEBUREAU NAAR ZORGWONING
TRANSFORMATIE VAN KANTOORPANDEN
3 6 18 20 23 32 35 46 49 60 62
36
COMMENTAAR Cijfers vertellen een verhaal ONDERTUSSEN IN Oude Pekela OPINIE ‘De wereld wil weten: wat is de corporatie nieuwe stijl?’ – Paul Stamsnijder OPINIE ‘Laat kosten huismeesters buiten leefbaarheidsbudget’ – Wieke van Veldhuizen MENSEN EN WONEN – Francine van de Berk 16/32 Zestien vragen aan Erik Jan van Kempen PRIKBORD Weetjes en tips GOEDEMORGEN Lies de Groot FEITEN & CIJFERS over corporatiebestuurders van buiten de sector HUISVESTER VAN HET VOLK David Evekink ACHTERAF EN COLOFON
inhoud
9
UITVERKOOP? De sector doet woningen ‘in de uitverkoop’, dat is het beeld. Maar is het zo simpel? Vijf redenen om sociale huurwoningen te verkopen. En één om dat juist niet te doen.
26
GRIP OP INSTROOM In sommige wijken is de criminaliteit, onrust en woonoverlast zó erg dat het nodig is om iets aan de instroom te doen. Corporaties over hun ervaringen met selectieve woningtoewijzing.
52
HANS LEEFLANG Wat zijn de ruimtelijke opgaven voor de toekomst? We vroegen het Hans Leeflang, grondlegger van het Jaar van de Ruimte. ‘Burgers zijn meer betrokken bij planvorming, dat leidt tot een heel andere dynamiek.’
5
6
ondertussen in Oude Pekela TEK ST : MARGRIET PFLUG
|
FOTO : JEROEN VAN KOOTEN
/
Kropjes sla Volgend jaar zomer is dit stukje verwilderd openbaar groen in Oude Pekela veranderd in een moestuintje. Met bietjes, worteltjes en kropjes sla, is het plan. Een paar buurtbewoners namen het initiatief met wat hulp en regelwerk van wijkbeheerder Jacob Stubbe (rechts op de foto). Hij is in dienst van woningcorporatie Acantus. Sinds april 2014 is Stubbe – op proef – samen met een collega actief in de plaatsen Pekela, Winschoten en Delfzijl. Acantus wil met de inzet van wijkbeheerders in Noordoost- en Oost-Groningen werken aan de leefbaarheid in de dorpen, wijken en straten. Stubbe en zijn collega houden een oogje in het zeil en ondernemen allerlei activiteiten om de leefbaarheid te bewaken en zo nodig te verbeteren. Het werken met wijkbeheerders bevalt zo goed dat Acantus heeft besloten hun aantal te verdubbelen van twee naar vier.
7
Veel van onze nieuwste projecten vindt u op de oudste plaatsen
BPD (voorheen Bouwfonds Ontwikkeling) staat bij velen bekend om zijn grootschalige wijken in buitengebieden. Dat is een logisch beeld, maar niet compleet. Als grootste binnenstedelijke ontwikkelaar van ons land zijn we op dit moment ook actief in en rond meer dan 100 historische centra van onze dorpen en steden. Waar we woonprojecten realiseren naast de kerk, aan de gracht of achter het station. Of een verlaten bedrijventerrein transformeren naar een bruisende nieuwe buurt. Ons werk op deze locaties is complex, vraagt om zorgvuldigheid, inlevingsvermogen en respect voor het verleden. Bouwen is voortbouwen, vinden we. Ook in een nieuwe leefomgeving is plaats voor het voormalige postkantoor of de oude koekjesfabriek. Meer weten over onze visie op en aanpak in binnenstedelijke gebieden? Kijk op bpd.nl/uitgelicht
verkoop 9 TEK ST : QUINTEN SNIJDERS
VERKOPEN WAAROM ZOU JE?
In sommige steden moeten huurders jaren wachten op een sociale huurwoning. Tegelijkertijd verkopen sommige corporaties woningen. Dat klinkt vreemd. Toch hebben corporaties vaak goede redenen om juist wél te verkopen. Het kunnen betalen van de verhuurdersheffing is daarbij niet eens meegerekend. Daarom: vijf redenen om sociale huurwoningen te verkopen. En één om dat juist niet te doen.
10
FOTO : MARCEL VAN DEN BERGH
‘Schaarste op de woningmarkt door verkoop corporatiewoningen.’ ‘Zorgen over de uitverkoop van corporatiewoningen.’ Zomaar twee krantenkoppen van de afgelopen tijd. Het lijkt zo simpel. Er zijn wachtlijsten voor sociale huurwoningen. Met de verkoop van die woningen zijn er minder woningen beschikbaar en dat maakt die wachtlijsten niet korter. Tel daarbij de woningen op die nodig zijn voor de huisvesting van vergunninghouders, en het beeld van een sector die tegen beter weten in woningen ‘in de uitverkoop’ doet, is compleet. Maar zo eenvoudig is het niet, betoogde ook bijzonder hoogleraar Woningmarkt Johan Conijn in Aedes-Magazine van oktober. Door slim verkoopbeleid zorgen corporaties juist dat hun woningvoorraad aansluit op de behoefte van de huurders, zegt Conijn. Hoe zit dat precies?
1
REDEN HUURDERS HELPEN MET WOONCARRIÈRE Dudok Wonen uit Hilversum verkoopt woningen onder gunstige voorwaarden aan huurders en andere woningzoekenden. Via deze ‘sociale koop’ wil de corporatie bijdragen aan de wooncarrière van bewoners, aldus directeur-bestuurder HARRO ZANTING. ‘Emancipatie is de belangrijkste drijfveer voor deze “sociale koop”. Allereerst omdat mensen zelf
de keuze maken om huiseigenaar of huurder te zijn: we helpen mensen hiermee een stap in hun wooncarrière te maken. Bovendien bouwen ze vermogen op, wat hen onafhankelijker maakt van de corporatie en ze in staat stelt in de toekomst de volgende stap in hun wooncarrière te maken.
verkoop 11
‘Sociale koop goed voor onafhankelijkheid en betaalbaarheid bewoners’
Wij hebben twee verkoopformules: Koop Goedkoop en Kopen naar Wens. Bij Koop Goedkoop koopt de koper de woning zelf en blijft Dudok eigenaar van de grond. De bewoner neemt die grond van Dudok in erfpacht. Bij Kopen naar Wens betaalt de koper een deel van de woning: het bedrag waarvoor hij een hypotheek kan krijgen. Dat moet minstens procent van de totale prijs zijn. Wij kopen de rest van het huis. Deze constructies zorgen niet voor langere
als geheel – ook Aedes – deze twee vormen
wachtlijsten. De mensen die wij helpen met
van sociale huisvesting als gelijkwaardig moet
sociale koop staan vaak op de wachtlijst voor
zien.
een sociale huurwoning. De woningen die wij met zo’n constructie verkopen, gaan dus niet
Bijkomend voordeel is dat wij geen verhuur-
verloren voor de volkshuisvesting. Ik be-
dersheffing betalen voor de woningen die we
schouw deze woningen daarom als onderdeel
op deze manier hebben verkocht. De bewo-
van de sociale woningvoorraad. In onze regio
ners zijn ook goedkoper uit, want gebleken is
zijn sociale koopwoningen in de prestatie-
dat hun maandlasten lager zijn dan toen ze nog
afspraken dan ook gelijkwaardig aan sociale
huurden. Sociale koop is dus goed voor de
huurwoningen. Ik vind eigenlijk dat de sector
betaalbaarheid van de huisvesting.’
2
REDEN GELD VRIJMAKEN VOOR DE BOUW VAN NIEUWE SOCIALE HUURWONINGEN De Arnhemse corporatie Vivare
nig betaalbare eengezinswonin-
gen van onze sociale voorraad
corporaties aanbieden. Nu hoor
verkoopt kleine appartemen-
gen. Want ook al komen er steeds
verloren. De woningvoorraad sluit
ik mensen vaak zeggen dat die
ten, om de bouw en koop van
meer een- en tweepersoonshuis-
daardoor wel beter aan op de
beleggers zakkenvullers zijn en
eengezinswoningen te kunnen
houdens, mensen in onze regio
vraag van onze doelgroep.
dat verkoop aan beleggers slecht is
betalen. Want de doelgroep in
wonen het liefst in een eengezins-
Arnhem heeft nu, maar zeker in
woning. Op appartementen bui-
Nu veel andere corporaties door
land hebben we het huurrecht met
de toekomst, meer behoefte
ten het centrum krijgen we weinig
de
weinig
zijn puntensysteem, waardoor er
aan eengezinswoningen, aldus
reacties van potentiële huurders;
geld hebben om woningen te ko-
bij de verkoop van onze woningen
directeur-bestuurder ERIC
daarmee dreigt op termijn leeg-
pen, zullen beleggers vaker wo-
voor de zittende huurders waar-
ANGENENT.
stand. Daar komt nog bij dat een-
ningen kopen die wij en andere
schijnlijk niet veel verandert.’
voor de huurders. Maar in Nederverhuurdersheffing
gezinswoningen voor ons meestal ‘Met het oog op de toekomst ver-
goedkoper te bouwen zijn dan
kopen wij kleine appartementen.
appartementen.
Vivare heeft op zich voldoende woningen voor onze doelgroep,
Door appartementen te verkopen
maar in verhouding zijn dat veel
en betaalbare eengezinswoningen
kleine appartementen en te wei-
te bouwen gaan er geen wonin-
‘We sluiten onze woningvoorraad beter aan op wat de doelgroep wil’
FOTO : HOLL ANDSE HOOGTE
12
3
REDEN FOCUS OP DE KERNGEMEENTEN De Brabantse corporatie Thuisvester verkoopt woningen die buiten haar kerngemeenten liggen. Corporaties kunnen namelijk het meeste voor hun huurders betekenen in plaatsen waar zij binding mee hebben en regelmatig met de gemeente om tafel zitten, zegt directeur-bestuurder PIERRE HOBBELEN. ‘Wij concentreren ons op onze
woningen hebben, is onze in-
kerngemeenten en haalden daar
vloed kleiner.
de woningen die te koop stonden uit de verkoop door de toenemen-
Vaak doet een andere corporatie
de vraag naar sociale huurwonin-
het beheer van onze woningen
gen. De sociale huurwoningen
buiten de kernregio. Voor onze
buiten die gemeenten verkopen we juist, bij voorkeur aan een andere corporatie. Natuurlijk omdat “versnipperd bezit” duurder en minder efficiënt te beheren is dan de woningen in onze kern. Maar de belangrijkste achterliggende gedachte is dat wij onze middelen inzetten waar wij het meest kunnen betekenen voor de huurders. In een gemeente waar wij
‘We zijn daar waar we het meeste kunnen betekenen voor huurders’
verkoop 13
4
REDEN BETAALBARE HUREN, OOK IN DE TOEKOMST Met de inkomsten van woningverkopen zorgt de Amsterdamse corporatie De Key dat de corporatie financieel gezond blijft. Zo blijven de huren ook in de toekomst betaalbaar, aldus directeur-bestuurder LEON BOBBE. ‘Een van de redenen dat wij verkopen, is om al onze schulden af te bouwen. Want schulden kosten geld door de rente. Wij willen geen hogere huren hoeven vragen om die rente te kunnen betalen. Willen wij lang voortbestaan en onze huurders betaalbare huren bieden, dan moeten wij een goede rentmeester zijn woningen
in
Dordrecht
doet
van ons eigen vermogen. Met geleend geld eet
Woonbron dat bijvoorbeeld heel
je dat vermogen juist op of moet je hogere
goed. Maar wij zitten in Dordrecht
huren vragen.
niet regelmatig met huurders en gemeente om tafel en kunnen
We verkopen niet alleen; we bouwen en
daar onze maatschappelijke ver-
kopen ook nieuwe woningen die passen bij
antwoordelijkheid minder goed
onze doelgroep. En wij richten ons nu op
pakken en ingrijpen als dat nodig
starters binnen de ring van Amsterdam. Want
is. In onze kerngemeenten heb-
door de druk op de woningmarkt hier, zijn de
ben we meer contact met onze
kansen voor starters erg klein. Wij verkopen
huurders en gemeenten. We ma-
vooral de wat grotere woningen buiten de ring
ken bijvoorbeeld prestatieafspra-
van Amsterdam en kopen of bouwen daar
ken met huurdersverenigingen en
kleinere woningen in Amsterdam voor terug.
gemeenten.
De woningen die wij bouwen of kopen zijn
‘Wij moeten een goede rentmeester zijn’
over het algemeen kleiner en dus goedkoper De overheid wil hetzelfde, name-
dan de woningen die we verkopen. Dat is goed
kopen, komt er een nieuwe woning bij. Boven-
lijk dat corporaties zich concen-
voor onze financiën en dus voor de betaalbaar-
dien verkopen we de woningen ook aan onze
treren op hun eigen zogeheten
heid van onze huren, nu en in de toekomst.
doelgroep: vaak zijn het zittende huurders die
woningmarktregio. Dat wil ze om
Tegelijkertijd blijft het aantal sociale huur-
de woning kopen of anders starters op de
dezelfde reden: je moet als wo-
woningen gelijk: voor elke woning die wij ver-
koopmarkt.’
ningcorporatie voldoende binding hebben met het gebied waar je actief bent. Met de verkoop van onze woningen buiten onze kerngemeenten spelen we al in op deze ontwikkeling.’
14
5
REDEN LEEFBAARHEID VERBETEREN DOOR GEMENGDE WIJKEN in meer betrokkenheid van bewoners bij de wijk; ze houden bijvoorbeeld de straat schoon of spreken elkaar aan op sociaal minder wenselijk gedrag. Ook gaat de buurtveiligheid omhoog. Een mooi neveneffect is dat de woningen in zo’n buurt meer waard worden, inclusief de sociale huurwoningen die wij daar juist in bezit houden. Juist in wijken met veel sociale huurwoningen kan het dus goed voor de wijk zijn als we woningen verkopen. Dat werkt niet altijd, uit het onderzoek bleek dat je wel aan bepaalde randvoorwaarden moet voldoen. Zo moet je minimaal , procent van de woningen in een wijk binnen vier à vijf jaar verkopen om effect op de leefbaarheid te zien. Verkoop je slechts een paar woningen hier en daar, dan verandert er niets. Ymere, actief in het noorden van de Randstad, trekt met de verkoop van
Bovendien moet je voorkomen dat het ver-
corporatiewoningen meer kansrijke
trek van kansarme huishoudens uit een wijk
huishoudens naar probleemwijken.
leidt tot een concentratie van dezelfde groep
En daarmee verbetert de leefbaarheid,
in een andere wijk. Alleen dan kan er per
zegt JEROEN FRISSEN, directeur
saldo sprake zijn van een positief leefbaar-
Strategie, Beleid & Innovatie.
heidseffect.’
‘Wij staan voor een ongedeelde stad. Daarom verkopen wij actief woningen om gemengde wijken te creëren en zo de leefbaarheid te verbeteren. En dat werkt, blijkt uit onderzoek van onderzoeksbureau Rigo, in opdracht van onszelf en de Rotterdamse corporatie Woonbron. Rigo toonde aan dat verkoop leidt tot een qua inkomen minder eenzijdige samenstelling van de bevolking, hierdoor verbetert de leefbaarheid in de buurt. Je ziet dat terug
‘Verkoop je slechts een paar woningen, dan verandert er niets’
FOTO : HOLL ANDSE HOOGTE
verkoop 15
REDEN OM JUIST NIET TE VERKOPEN: HUISVESTING VERGUNNINGHOUDERS ‘De wachtlijst mag niet groeien door de huisvesting van vergunninghouders’ Area, actief in Uden en Veghel
graag helpen oplossen, maar niet
maakt een omgekeerde bewe-
ten koste van de rest van onze
ging: de corporatie haalt juist
doelgroep: de wachtlijsten moe-
woningen uit de verkoop, om
ten er niet door groeien. Daarom
vluchtelingen met een verblijfs-
kijken we of we meerdere ver-
vergunning te kunnen huisves-
gunninghouders in één woning
ten. Dat lukt, maar de corporatie
kunnen plaatsen en willen we
houdt het niet lang vol zonder de
woningen bijbouwen.
inkomsten uit verkopen. ‘We kunnen dit drie jaar doen, maar
De afname van verkoop is niet
nemen met lagere eisen wat be-
dan is het einde in zicht’,
zonder gevolgen. We verkochten
treft onze financiën. We kunnen
zegt directeur-bestuurder
vooral om de verhuurdersheffing
dit drie jaar volhouden, maar dan
JAN VAN VUCHT.
te kunnen betalen. Dat wordt nog
is het einde in zicht.
moeilijker want naast de verhuur‘Wij hadden de doelstelling om
dersheffing hebben we door het
Het zou goed zijn als corporaties
woningen per jaar te verkopen,
systeem van passend toewijzen
vanwege de huisvesting van ver-
maar brachten dat terug tot per
ook lagere huurinkomsten en ho-
gunninghouders worden vrijge-
jaar – vooral vrije sectorwoningen.
gere kosten door investeringen in
steld van de verhuurdersheffing.
Vooral vanwege de stroom aan
nieuwbouw om de wachtlijsten
Want ik vind dat wij nu de proble-
vluchtelingen met een verblijfs-
niet op te laten lopen. We komen
men van de overheid oplossen;
vergunning die een woning nodig
nu nog niet in financiële proble-
dat doen we graag, maar daar mag
hebben. Wij willen dat probleem
men, maar moeten wel genoegen
best wat tegenover staan.’
ADVERTENTIE
Huren betaalbaar houden met resultaatgericht samenwerken NIJMEGEN – In 2013 is de Drutense corporatie ‘Alphons Ariëns’ gefuseerd met ‘Standvast Wonen’. Vanuit hun nieuwe kantoorgebouw in Nijmegen stuurt projectleider Carlo Verhoeven aan op resultaatgericht samenwerken in het planmatig onderhoud voor circa 9.000 woningen. ‘Dat is namelijk kiezen voor de beste kwaliteit tegen de laagste prijs’, is de stellige overtuiging van Verhoeven.
V
erhoeven zorgde bij zijn voormalige corporatie ‘Alphons Ariëns’ voor de omslag richting resultaatgericht samenwerken. Beu als hij was van aanbesteden, waarbij mikken op de laagste prijs steevast op meerwerk uitdraaide. En waarbij de wederzijdse binding nul komma nul was en het een komen en gaan was van verschillende schilders- en onderhoudsbedrijven. “Bovendien wilden we graag in zee gaan met vaste partners die met een visie werken aan prestaties en rendement voor al het voorkomende werk. Dus ook voor voegwerk, glaswerk, dakwerk, stucwerk, isolatiewerk tot aan bestratingswerk”, zo motiveert Verhoeven de omslag in denken. “Van de negen partijen bleven er twee over die het meest aansloten bij ons prestatiegericht meedenken, verder keken dan hun feitelijke
Carlo Verhoeven, projectleider planmatig onderhoud: ‘Je doet jezelf echt tekort door alleen op geld te sturen en niet op de kwaliteit van resultaatgericht samenwerken.’
taak en ons wezen op komende gebreken. En die natuurlijk zorgvuldig omgaan met de huurders die we koesteren.” Besparen Met vaste eenheidsprijzen, een vaste werkwijze en vaste kwaliteitsnormen gingen de twee overgebleven bedrijven aan het werk. Met de juiste partners qua techniek, financien en bewonerscommunicatie daalden de directe kosten met 20 procent, was er één opzichter minder nodig, steeg de bewonerstevredenheid van een 7 naar een 8 en werden de schilder- en onderhoudscycli verlengd van zes naar zeven en soms acht jaar. “Het is fantastisch werken met zeer actieve meedenkers”, aldus de projectleider. “Bij nieuwe dakpannen kregen we de besparingstip om gelijk de beoogde dakisolatie, die jaren later was gepland, mee te nemen. Toen we in 2014 zo’n 30 procent moesten snijden in de onderhoudskosten, stelden de bedrijven voor om de gootvervanging nog drie jaar uit te stellen. Door gaten te coaten, terwijl ze zich wel aansprakelijk stellen voor eventuele gebreken.” Kwaliteit Voor de tweeduizend woningen van ‘Alphons Ariëns’ waren al resultaatgerichte contracten afgesloten voor achttien tot dertig jaar. ‘Standvast Wonen’ oriënteert zich momenteel voor haar gehele bezit van 9.000 woningen op resultaatgericht samenwerken of gelijksoortige vormen van ketengerichte
Dankzij resultaatgericht samenwerken daalden de directe kosten met 20 procent, was er één opzichter minder nodig, steeg de bewonerstevredenheid van een 7 naar een 8 en werden de schildercycli verlengd van zes naar zeven en soms acht jaar.
samenwerking. “Je doet jezelf echt tekort door alleen op geld te sturen en niet op kwaliteit”, meent hij. “Betaal gewoon een reële prijs. Dan krijg je ook wat terug voor de inspanning die zowel van ons als de onderhoudsbedrijven wordt verlangd om van resultaatgericht samenwerken een echt
succes te maken. Dat is de beste kwaliteit tegen de laagste prijs. Met prestatieafspraken voor de lange termijn, waarbij het rendement per jaar voorspelbaar is. Met partners die juist daarom willen investeren in innovatie. Met huurders die de gezichten kennen van vaste onderhoudsmensen.”
Verzekerd van resultaat met een VGO-bedrijf Met resultaatgericht samenwerken kunt u tot wel 20% besparen op directe kosten en tot wel 50% op indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die de kunst van het resultaatgericht samenwerken verstaan, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-keur. Op www.vgokeur.nl vindt u alle details én vastgoedonderhoudsbedrijven met het VGO-keur bij u in de buurt.
Kennisinjectie inkoopmanagement voor de corporatiesector
samen inkoopambities realiseren
"Een intensieve reis met een sectorspecialist langs de basics, best practices, laatste inzichten en technieken van inkoop." Kosten omlaag en kwaliteit verbeteren
Waarom een training van Trevian?
Trevian heeft twee korte en intensieve ‘Leerlijnen Inkoop’ ontwikkeld zodat u incompany, samen met uw collega’s, uw inkoopkennis en -competenties verder kan ontwikkelen. De leerlijnen bestaan uit interactieve trainingsmodules met praktijkvoorbeelden, opdrachten en casussen die specifiek zijn afgestemd op de sector en uw corporatie.
Specifiek voor de corporatiesector
Trainingsmodules kunnen ook los worden afgenomen
Inkoop professionaliseren is onze kernactiviteit
Maximale ontwikkeling in minimale tijd
Eigen trainers, opgeleid en werkzaam in de sector
Incompany, bij u in huis
Cases afgestemd op uw eigen praktijk
085 - 4012 750
Leerlijn 1: Inkoop Basis Leerlijn 2: Inkoop Gevorderd
Inschrijven of meer informatie?
Lamikon SecondLife het tweede leven van uw kozijn. Uw voordelen op een rijtje: •
Uw bestaande kozijn geconserveerd
•
Nieuw Isoglas met lage U-waarde
•
Nieuwe ramen en deuren
•
Hoogwaardig PPG (SIGMA) verfsysteem
•
Gegarandeerd laagste onderhoudskosten
•
Om de 9 jaar schilderen
•
15 jaar collectieve garantie
�
Inkoopkennis- en competentieontwikkeling
www.trevian.nl
Wilt u besparen op uw onderhoudskosten? kijk op www.kozijnkompas.nl, daar vindt u ons unieke rekenmodel voor het beheersen van gevelelementen.
KozijnKompas.nl
Bel uw systeemhouder voor meer informatie!
Lamikon | Bramenberg 8, 3755 BX Eemnes | Tel.: 035 - 76 00 083 | info@lamikon.nl | www.lamikon.nl
18 PAUL STAMSNIJDER PARTNER VAN DE REPUTATIEGROEP
‘DE WERELD WIL WETEN: WAT IS DE CORPORATIE NIEUWE STIJL?’ Woningcorporaties zijn goed op weg om de opgelopen deuk in de reputatie van de sector te herstellen, denkt Paul Stamsnijder, partner van de Reputatiegroep. Jezelf distantiëren van het verleden – zoals Rochdale deed rond het proces van oud-bestuurder Hubert Möllenkamp – helpt daarbij. Nu is het zaak om verder te gaan op de ingeslagen weg. TEK ST : HANNEKE NAGTZ A AM
Rochdale distantieerde zich rond het proces van oud-bestuurder Möllenkamp in een uitzending van Nieuwsuur sterk van haar verleden. Is dat een goede strategie?
Calon deed er goed aan om namens de sector
‘Ja, ik vind dat sterk. Het is verstandig om
systemen zijn verworden: banken, de over-
te breken met het verleden. De symboliek van
heid en ook corporaties.’
de uitspraken van de huidige bestuurder
te zeggen dat er van het verleden is geleerd. Het is belangrijk om je menselijk gezicht te laten zien. Mensen in Nederland zijn vooral boos omdat organisaties in hun ogen tot
niet meer. Van Buren als nieuwe bestuurder is
Waarom is het zo moeilijk om van een negatief beeld af te komen?
eigenlijk al een signaal op zichzelf. Ook Marc
‘Het publiek en stakeholders denken veel
Hester van Buren is natuurlijk: dit willen we
opinie 19 meer in hokjes dan we denken. Je bent de
Daarbij heb je boegbeelden nodig, leiders die
soort waartoe je behoort. Dus als er gedoe
in de voorhoede zitten.’
is bij één corporatie, dan hebben de andere corporaties daar last van. In de corporatie-
Is de sector goed bezig?
sector is het extra moeilijk om daar van af te
‘Het is al een hele verdienste als je ziet dat het
komen. Ten eerste, omdat je verdeeld bent:
beeld geleidelijk aan neutraler wordt. Dat be-
er zijn heel veel corporaties dus is het moeilijk
tekent dat er minder fouten worden gemaakt.
sturen. Ten tweede werk je binnen politieke
Achter de schermen is een hoop gebeurd om
kaders. En tot slot hebben mensen weinig
te bedenken en uit te dragen waar de sector
persoonlijk contact met een corporatie. Voor
voor staat. Ik vind dat er echt een voorhoede
het publiek zijn corporaties een soort voor-
van corporatiebestuurders is opgestaan met
ziening, net zoals een energiemaatschappij.
heldere opvattingen daarover. De laatste paar
Mensen gaan echt niet op feestjes vertellen
jaar is het leiderschap veel sterker geworden.’
hoe gaaf je bent. Maar je wordt er wel op afgerekend als je iets fout doet.’
Moeten corporaties dan afwachten tot het beeld vanzelf verbetert?
En nu? ‘Vooral zo doorgaan. De wereld wil gewoon weten: wat is de corporatie nieuwe stijl? De oude corporatie werd gezien als een bolwerk
‘Er is geen tovertruc om reputatie te herstel-
en de nieuwe corporatie groeit uit tot een
len. Er zijn wel dingen die je kunt doen. Aller-
netwerk. Samenwerking is dan ook heel
eerst, samenwerken vanuit het perspectief
belangrijk. Want wanneer hebben jij en ik een
van de sector. Stakeholders verwachten voor-
goede reputatie? Dat is een gevolg van
beeldgedrag, zelfregulerend vermogen en
de manier waarop we onze relaties onder-
vooral dat je op een herkenbare manier hun
houden.’
belangen dient. Het helpt dan om te zorgen dat je het met elkaar eens bent over de boodschappen die je uitdraagt. Het motto daarbij is eenvoudig: één voor allen, allen voor één.
20
opinie WIEKE VAN VELDHUIZEN MANAGER STRATEGIE BIJ PORTAAL
‘LAAT KOSTEN HUISMEESTERS BUITEN LEEFBAARHEIDSBUDGET’
De personeelskosten van huismeesters, buurtbeheerders en andere functies gericht op leefbaarheid, tellen voortaan mee voor het leefbaarheidsbudget. Zo redden corporaties het niet, weet Wieke van Veldhuizen van Portaal. ILLUSTR ATIE : HAN HOOGERBRUGGE
De personeelskosten van huismeesters – en andere functies die zich op leefbaarheid richten – vallen vanaf binnen de euro per verhuureenheid (vhe) die corporaties jaarlijks nog aan leefbaarheid mogen uitgeven. Een onaangename verrassing: het ministerie van BZK gaf eerder aan dat dit niet zo zou zijn. Minister Blok zei zelfs dat het werk van de huismeester tot de kerntaak van corporaties behoort. Waarom dan deze draai? Ja, corporaties voerden in het verleden leefbaarheidstaken uit die we niet op ons hadden moeten nemen. Soms waren huismeesters halve maatschappelijk werkers. Maar dat hebben we teruggedraaid. De Woningwet geeft helder aan wat tot ons werkterrein behoort en wat niet. Je kunt je afvragen of het toevoegen van een financiële norm dan überhaupt nodig is. Maar het meenemen van de personeelskosten in die norm gaat echt te ver: zo kunnen wij ons werk niet goed uitvoeren.
21 ‘Mensen wonen nu eens hier, en dan weer daar, banen zijn tijdelijk geworden. We zullen moeten wennen aan tijdelijke contracten, ook in het wonen, aan vreemden om ons heen.’
Allang geen luxe meer Ik reken voor. Zonder personeelskosten zijn wij bij Portaal euro per vhe aan leefbaarheid kwijt. Met personeelskosten loopt dat op tot tot euro. Flink meer dan die euro dus. Hoe moeten we dat oplossen? We kunnen misschien beknibbelen op de schoonmaak van het groen rond onze complexen en onze steun aan achter-de-voordeurprojecten stopzetten. Maar daarmee komen we niet onder die euro. Veel valt er niet te besparen op leefbaarheid. We leggen geen speelplaatsen meer aan, we doen allang geen luxe dingen meer. Juist nu is het werk van huismeesters extra belangrijk. Want ons huurdersbestand verandert: door de strenge inkomensnorm vanuit Europa hebben wij nu een relatief grote instroom van mensen met een laag inkomen in onze wijken. Natuurlijk is het geen gegeven dat huurders met lage inkomens om extra aandacht vragen. Daar zitten bijvoorbeeld ook studenten en starters tussen. Maar de instroom van nieuwe huurders is gemiddeld wat kansarmer dan vroeger.
Huismeester als schakel Daarbij komt nog het overheidsbeleid om zorgbehoevende mensen langer zelfstandig te laten wonen. Hierdoor komen er in onze wijken steeds vaker groepen die wat meer aandacht nodig hebben. Denk aan dementerende ouderen en cliënten uit de geestelijke gezondheidszorg en maatschappelijke opvang. Natuurlijk, die aandacht moet komen van zorginstellingen en welzijnsorganisaties. Maar die kunnen door bezuinigingen ook minder. Huismeesters kunnen juist goed de schakel zijn tussen bewoners en zorginstellingen. Ten slotte hebben corporatiewijken de komende tijd te maken met een grote instroom van vergunninghouders. Dat zal zeker niet overal tot leefbaarheidsproblemen leiden. Maar omdat sommige groepen wel even moeten wennen aan de Nederlandse situatie, is het risico op leefbaarheidsproblemen wel iets groter. Vooral op plekken waar we grote groepen vergunninghouders bij elkaar huisvesten.
Terugtrekkende partijen Op deze manier wordt het ook lastig om ons aan de prestatieafspraken met de gemeente te houden. Denk aan afspraken over het terugdringen van het aantal huisuitzettingen en de aanpak van hennepteelt. Zonder de inzet van huismeesters kunnen wij gewoonweg niet genoeg doen in onze wijken. En dat is zeer onwenselijk. Minister Blok, laat daarom in hemelsnaam de kosten voor de huismeester niet onder het leefbaarheidsbudget vallen.
ZEF HEMEL, HOOGLERAAR GROOTSTEDELIJKE VRAAGSTUKKEN UNIVERSITEIT AMSTERDAM, IN NRC.
‘Als woningcorporatie moeten we zorgen voor een goed aanbod en betaalbare huisvesting voor de sociale doelgroep. Maar we zijn ook aan zet om aan te geven waar het kraakt en piept en waar aanpassingen in beleid nodig zijn. Investeren staat namelijk zwaar onder druk, vooral in gebieden als Rotterdam-Zuid. Daar zie je geen marktpartijen opstaan.’ HEDY VAN DEN BERK, BESTUURDER WONINGCORPORATIE HAVENSTEDER, OVER HET TEKORT AAN MIDDELDURE HUURWONINGEN, OP HET WOONCONGRES VAN OTB TU DELFT EN PLATFORM31 OP 3 NOVEMBER 2015.
‘Het vluchtelingenprobleem dreigt uit de hand te lopen, en dat komt niet door de vluchtelingen. Alle aandacht is gericht op de emotie die wij Nederlanders ondergaan in het asielvraagstuk en wat dat voor ónze samenleving betekent. (...) Maar waar zijn toch de statistieken? SANDRA PHLIPPEN, HOOFDREDACTEUR VAN ECONOMISCHE STATISTISCHE BERICHTEN (ESB), IN HET FINANCIEELE DAGBLAD.
‘In een wijkwinkelcentrum komen wijkbewoners elkaar tegen. Sociale contacten zijn uitermate belangrijk voor de leefbaarheid in een wijk. Als nu deze wijkcentra een kwijnend bestaan dreigen te gaan lijden of zelfs verdwijnen, is hier volgens mij een (nieuwe) rol weggelegd voor sociale verhuurders.’ LEON CROMMENTUIJN, ZELFSTANDIG ADVISEUR OP CORPORATIE.NL.
Hoogste isolatiewaarde & topinstallateurs
Neopixels®: als het gaat om resultaat, transparantie en samenwerking
TRIPLE HR PREMIUM
Gaat uw woningcorporatie ook voor het beste resultaat? Dat houdt onder meer in goede huisvesting, energiezuinige woningen en een open communicatie met huurders. Streeft u daarnaar, dan reikt Neopixels® u graag de hand. Deze fabrikant van hoogwaardig isolatiemateriaal is er namelijk van overtuigd dat openheid, samenwerking en kwaliteit altijd voorop staan.
De beloften van Neopixels®
Neopixels® gelooft in bewust isoleren. Stefan Nooijens van Neopixels® legt uit: “Dit houdt in dat wij er op ieder vlak alles aan doen om rekening te houden met ecologische, sociale en ethische factoren. Die eerlijke, duurzame aanpak betekent echter niet dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Sterker nog: Neopixels® zijn in meerdere opzichten de beste keuze als het gaat om isolatiemateriaal. De Neopixels® hebben een isolatiewaarde die twintig procent hoger ligt dan die van traditionele isolatiematerialen.” Bij dit bedrijf gaan kwaliteit en maatschappelijk verantwoord ondernemen dus hand in hand.
Kiest u voor Neopixels®, dan kunt u rekenen
Beste isolatiemateriaal Met een partner als Neopixels® bent u niet alleen bewust bezig met het leefmilieu, maar kiest u ook voor een optimaal resultaat. Nooijens: “Een zuinige woning levert natuurlijk ook meer huurpunten op, dus is het verstandig om voor het bewezen beste isolatiemateriaal te kiezen.” Het bedrijf laat continu zien dat het de beloften waarmaakt. Dat gebeurt onder andere door op de bouwplaats te meten wat de gerealiseerde isolatiewaarde is. “Zo zien onze klanten dat de vooraf afgesproken isolatiewaarde is behaald. We zijn hier graag transparant in.”
op de volgende beloften. Wij garanderen… •
Dat de vooraf afgesproken isolatiewaarde wordt behaald. Tijdens het opvullen van de spouwmuren voert Neopixels® – indien gewenst – samen met de woningcorporatie een extra kwaliteitscontrole uit, waarbij onder andere de isolatiewaarde gemeten en teruggekoppeld wordt. Neopixels® laat op een transparante manier, door middel van een kwaliteitsrapport, zien dat de afgesproken waarde is behaald.
•
Dat we een deskundige partner voor woningbouwcorporaties zijn, die te allen tijde kan worden geraadpleegd. We geven indien gewenst adviezen over isolatieprojecten en denken graag met u mee over de invulling en uitvoering hiervan.
•
Dat uw wensen centraal staan. Heeft u vragen, ideeën of verbeteringen voor Neopixels®? Wij horen ze dan heel graag, om zo onze werkwijze nog verder te optimaliseren.
www.neopixels.nl - 024-324 15 70
Topinstallateurs Neopixels® kan het uiteraard niet alleen en heeft daarom een select gezelschap van topinstallateurs om zich heen verzameld. Deze groep moet aan strenge eisen voldoen en wordt opgeleid aan de eigen Neopixels Academy. “Samen bereiken we het beste resultaat, daar geloven wij heilig in”, zegt Stefan. “Transparantie, open communicatie en vertrouwen zijn van het grootste belang. Oók in onze relaties met woningcorporaties en huurders.”
www.neopixels.nl
mensen en wonen 23 TEK ST : MARGRIET PFLUG
|
FOTO : ELINE HENSEN
‘IK GRIJP IN ALS MENSEN NIET RESPECTVOL MET ELKAAR OMGAAN’
FRANCINE VAN DE BERK () woont
spelen hier achter. Toen mensen van de gemeente ouders vandaan komen. Als ze maar met respect
met haar hondje Lady al zeventien jaar
alleen een simpel wipkipje kwamen installeren met elkaar omgaan. En zo niet dan grijp ik in. Ik zal
in een appartement van WOONopMAAT
ben ik toch eens gaan praten. De grotere kinderen mensen altijd helpen als dat nodig is. Ga naar
in Beverwijk.
willen toch ook speeltoestellen! Nu zijn er ook mensen toe als ze ziek zijn, bemiddel bij ruzies. schommels geplaatst en een picknickbank. Elke Dat doe je toch voor elkaar?
‘Sinds ik twee keer een herseninfarct heb gehad
dag als ik Lady uitlaat, ruim ik het zwerfvuil op Eind september was hier een buurtfeest. Toevallig
kan ik niet zo goed meer tegen fel licht, dus
en vraag de kinderen om me daarbij te helpen. ook mijn verjaardag. Toen kreeg ik van alle kinde-
ik heb mijn huis graag in donkere kleuren.
Zo leren ze de boel schoon houden. Ik heb een ren uit de buurt een roos. En van de woning-
Jarenlang werkte ik als verkoopster van kantoor-
sleutel van de vuilnisbak bij de speelplaats zodat ik corporatie en het huurdersplatform ook nog
meubelen en voedde ik ondertussen drie kinde-
die kan legen.
ren op. Ik ben dol op kinderen en zie hen graag
Mij maakt het niet uit waar de kinderen of hun beduusd van.’
een etentje voor mijn hele familie. Ik ben er nog
ADVERTENTIE
Advertentie
Lagere woonlasten dankzij Wocozon
Bestaande huurwoningen duurzamer maken, dat is het streven van Wocozon. De non-profit organisatie plaatst en beheert zonne-energie-installaties op eengezinswoningen, zonder financiële of andere risico’s voor de huurder. Wozocon plaatst een zonneenergie installatie (met ISSO gecertificeerde zonnepanelen van JA Solar en Enphase microomvormertechnologie) op het dak van de huurder en blijft eigenaar van de apparatuur. De bewoner betaalt een vaste (ca. 20% lagere) prijs alleen voor de opgewekte kilowatturen. Dit bedrag wordt niet verhoogd zo lang de huurder in zijn huidige woning blijft wonen. Bij een verhuizing houdt de huurder geen verplichting over. “Alle bezwaren die een huurder zou kunnen hebben, hebben we getackled”, vat Roland van der Klauw, algemeen directeur van Wocozon, samen. “In tegenstelling tot kopers zijn huurders niet snel geneigd te investeren in hun huis. Maar als ze geen kosten hebben en geen risico lopen, is het ook voor hen interessant om voor zonneenergie te kiezen.” Om te voorkomen dat bewoners een naheffing krijgen, berekent Wocozon de verwachte energieopbrengst aan de hand van een zonnig jaar. Schijnt de zon minder, dan krijgt de bewoner geld terug. Als de opbrengst hoger is dan verwacht, krijgt de bewoner de extra kilowatturen gratis.
Joop van Vliet uit het Utrechtse Oudewater is erg tevreden over het zonneenergiesysteem dat Wocozon op zijn dak geplaatst heeft. “Ik heb een app waarop ik heel makkelijk de opbrengst kan zien en elke keer als ik de computer aan heb, kijk ik daar wel even naar. Het gaat heel goed. Het is even wachten op de eindafrekening, maar ik verwacht dat ik acht, negen euro per maand bespaar. Daar kan ik toch een lekker biefstukje van in huis halen.” Naast het financiële voordeel, vindt Joop het idee dat hij iets goeds doet voor het milieu ook een pré. “Ik ben geen milieuactivist, maar je hoeft de wereld ook niet onnodig te vervuilen.” De helft van de bewoners in het blok waar Joop woont heeft gekozen voor zonneenergie via Wocozon. De anderen staan er sceptisch tegen over. Daar begrijpt Joop niets van. “De woningbouwvereniging staat erachter. Die haalt echt geen rare dingen met ons uit. Als het niet vertrouwd was, zouden ze niet met Wocozon in zee gegaan zijn. Je hebt als huurder geen risico en geen romp slomp. Het kost je niets, maar levert
Wat is Wocozon? • Wocozon is een stichting zonder winstoogmerk die reeds diverse woningcorporaties begeleidt in hun transitie naar een duurzaam gebouwde omgeving. • Bij Stichting Wocozon staat de betaalbaarheid van woonlasten van huurders centraal. • Wocozon biedt een totaalconcept inclusief financiering, project ontwikkeling, onderhoud, monitoring en beheer. • Wocozon organiseert en financiert haar zonnestroom projecten in een separate regionale vennootschap en biedt u als woningcorporatie wel de zeggen schap over strategie, rendement en prijsbeleid.
wel wat op. Wat wil een mens nog meer? Ik zeg tegen iedereen die ik erover spreek: ga eens luisteren en teken gewoon!” Dit advies hebben vele huurders al gevolgd. Bijvoorbeeld in Raalte bij SallandWonen. Na de start in juni 2015, hebben inmiddels ruim 1.000 bewoners zich aangemeld en zijn al enkele honderden installaties geplaatst. Meer weten over Wocozon? Ga dan naar wocozon.nl of mail naar contact@wocozon.nl of bel 085 744 10 58 Partners van Wocozon
EBU ECONOMIC BOARD UTRECHT
15 jaar gegarandeerd vakwerk in dakwerk Garanties op materialen en hun functionaliteit krijgt u al van de fabrikanten. Met DaksysteemGarantie Plus heeft u nu ook zekerheid over de manier waarop het Hellend Dak gemaakt is.
DaksysteemGarantie Plus Van De stichtinG Dakmeester Daksysteemgarantie PLUS is een product van de Stichting Dakmeester; de kwaliteits specialisten in hellende daken. Met Daksysteemgarantie PLUS willen Dakmeesters opdrachtgevers nog meer zeker heid bieden over de kwaliteit van de door hen gemaakte daken. Met name het zorgvuldig, digitaal, opgebouwde dossier wat bij oplevering wordt overhandigd is in dit kader een unieke kwaliteitsimpuls. Daarnaast nemen Dakmeesters
DaksysteemGarantie Plus belooft Dat een hellenD Dak • is gemaakt door een dakdekker met het Komoprocescertificaat hellende daken, aangesloten bij de Stichting Dakmeester; • beschikt over vastlegging van alle relevante facetten tijdens de bouw in een digitaal dossier; • is gecontroleerd door het onafhankelijke IKOB/BKB; • wordt opgeleverd met een
verplicht deel aan relevante fabrikantenopleidingen in het
garantiecertificaat voor
kader van regelgeving.
15 jaar met bijbehorend bouwdossier.
Voor meer informatie S tichting Dakmeester | Postbus 29 | 3417 ZG Montfoort Kijk op www.dakmeester.nl voor de Dakmeester bij u in de buurt.
26
selectieve woningtoewijzing 27 TEK ST : HANNEKE NAGTZ A AM
|
ILLUSTR ATIES : RHONALD BLOMMESTIJN
‘NIEUWE INSTROOM VERANDERT CULTUUR IN DE WIJK’ In sommige wijken in Nederland is de criminaliteit, onrust en woonoverlast zó erg dat het nodig is om iets aan de instroom te doen. Nieuwe huurders screenen op inkomen mag al sinds 2005 vanuit de Rotterdamwet. Er ligt nu een voorstel om de wet uit te breiden zodat gemeenten ook woningzoekenden met een verleden van overlast of criminaliteit kunnen weren. Talis en Woonstad Rotterdam experimenteerden al met selectieve woningtoewijzing. Wat zijn hun ervaringen?
28
van hun inkomen in gebieden – vaak wijken – die door de minister zijn aangewezen. En als de Kamer het nieuwe wetsvoorstel aanneemt, mogen corporaties huurders ook weren als zij in het verleden crimineel of overlastgevend gedrag vertoonden (zie kader Rotterdamwet).
CULTUURVERANDERING IN DE BUURT De selectieve toewijzing in de Kolpingbuurt hield in dat alleen kandidaat-huurders met werk (inkomen boven bijstandsniveau) een sociale huurwoning kregen. De politie controleerde op strafbare feiten gerelateerd aan wonen, zoals drugshandel, geweld of intimidatie. En met een intakegesprek en een verhuurdersverklaring werd gecheckt op risico’s op woonoverlast en wanbetaDe Kolpingbuurt, een klein buurtje in Nijmegen met zo’n sociale huurwoningen, was vijftien jaar geleden een trekpleister voor probleemgevallen. ‘Bij een burenruzie werden er twee ME-bussen naar de wijk gestuurd’, typeert Frits Baghus van Talis de toenmalige situatie. Langdurige werkloosheid, hennepteelt, huiselijk geweld, intimidatie en verwaarloosde woningen en tuintjes
ling. ‘Daarmee konden we de toestroom van overlastgevende en criminele huishoudens een halt toeroepen. Dat gaf ons tijd en ruimte om onze aandacht te richten op de zittende bewoners’, verklaart Baghus. Huurders die zich netjes gedroegen werden beloond, bijvoorbeeld met een extra verbetering aan hun woning. Na twaalf jaar bestaat de helft van de wijk uit ‘nieuwe’ bewoners met het gewenste profiel, is de overlast sterk verminderd en liggen de huur-
waren
er
nor-
achterstanden weer op
maal.
‘Nieuwe
een normaal niveau.
huurders
van
Gaandeweg
veran-
buiten de buurt
derde de nieuwe in-
werden geïntimi-
stroom de cultuur in
deerd. En als een woning leeg kwam, werd de cv-ketel gestolen en de tuin volgegooid met vuilnis.’
de buurt. Een buurman die zijn vrouw en kinderen mishandelt en de buren inti-
Tot bezorgde moeders uit de buurt in
mideert, dat zal een nieuwe huurder met een andere achtergrond
naar het kantoor van Talis kwamen en zeiden:
bijvoorbeeld eerder (durven) aankaarten. Baghus: ‘En kinderen zien
wij gaan hier niet weg voordat jullie iets aan de
ineens dat de buurman om half acht ’s ochtends de deur uit gaat om te
situatie doen. Een jaar later startte de woning-
werken. En dat hij wel een tv heeft waar hij zelf voor heeft betaald.’
corporatie samen met de gemeente en de poli-
Huurders die geweigerd worden in de Kolpingbuurt of in één van de
tie een ingrijpende en brede aanpak. Selectie-
andere twee buurten waar Talis deze selectie toepast, kunnen gewoon
ve woningtoewijzing was daar een belangrijk
ergens anders in de stad reageren op een woning, zegt Baghus. En als
onderdeel van. ‘We legden de afspraken voor
een woningzoekende het niet eens is met een afwijzing kan
politiescreening vast in een convenant. Dat
diegene een klacht indienen bij de corporatie of politie. Binnenkort
deden we op basis van gedegen onderzoek,
kan iedereen overigens weer terecht in de Kolpingbuurt: in goed over-
een strategische gebiedsvisie en een plan voor
leg met de bewoners en andere betrokkenen stopt de inkomens- en
de gemeentelijke wijkaanpak’, zegt Baghus.
politiescreening vanaf . ‘Wij vertrouwen erop dat we problemen
De Rotterdamwet bestond toen nog niet. Die
in de toekomst op een reguliere manier aan kunnen pakken. Met een
wet biedt corporaties sinds de mogelijk-
groep “oude” en “nieuwe” bewoners beginnen we aan de herstruc-
heid om woningzoekenden te weren op basis
turering van de woningen en woonomgeving’, zegt Baghus.
selectieve woningtoewijzing 29
Uitbreiding Rotterdamwet Rook- en stankoverlast, discriminatie,
(VNG), de gemeente Rotterdam, de Natio-
pesterijen, illegaal onderverhuren, geweld- nale Politie en Aedes. Hierbij is ook gekepleging, drugs- en drankgebruik en extre-
ken naar de bestaande praktijk van politie-
mistisch gedrag. Op deze vormen van
screening. Sommige gemeenten hebben
overlast en crimineel gedrag mag de politie
daarover een convenant gesloten met
toekomstige bewoners van bepaalde wij-
corporaties en politie. Daardoor zijn er
ken binnenkort waarschijnlijk screenen.
verschillende procedures en werkwijzen in
Dat kan in een buurt zijn, maar ook in een
omloop, die bovendien niet voldoen aan de
straat of wooncomplex. Een voorstel voor
huidige wetgeving op het gebied van priva-
deze uitbreiding van de Rotterdamwet ligt
cy en vrijheid van vestiging. ‘Met de uit-
nu in de Tweede Kamer.
breiding van de Rotterdamwet wil het kabinet dat oplossen’, legt Michel Vols van
Op basis van de Wet bijzondere maatrege-
de Rijksuniversiteit Groningen uit. Hij is
len grootstedelijke problematiek – beter
expert op het gebied van woonoverlast.
bekend als de Rotterdamwet – mogen
Het weren van mensen uit bepaalde wijken
woningcorporaties en gemeenten sinds
is een zwaar middel, maar: ‘De problemen
in daarvoor aangewezen gebieden
in de wijken waar deze wet voor bedoeld is
kandidaat-huurders screenen op inkomen.
gaan ook heel erg ver. Dan vind ik het niet
De problemen in de wijk moeten dan wel zo zo’n gek idee dat je zegt: we gaan de toeernstig zijn dat de minister screening nodig
voer van bepaalde mensen stoppen, zodat
acht en er moeten al andere maatregelen
de overlast niet nog geconcentreerder
zijn genomen.
wordt.’
Sinds oktober ligt er een wetsvoorstel om
De wet gaat, mits hij wordt aangenomen,
ook te kunnen screenen op overlast en
op zijn vroegst in juli in. Meer infor-
crimineel gedrag. Ter voorbereiding van
matie staat in het dossier Leefbaarheid op
het wetsvoorstel richtte het ministerie van
www.aedes.nl.
BZK een werkgroep op, met onder meer de Vereniging Nederlandse Gemeenten
UIT BALANS In Rotterdam kunnen bepaalde wijken zo’n transitie als in de Kolpingbuurt maar al te goed gebruiken, weten Mirjam van Oosterhout, programmamanager, en Dictus Miedema, projectleider Wijken, van Woonstad Rotterdam. Zij werken in vijf wijken waar de Rotterdamwet geldt en die onderdeel uitmaken van het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid: Carnisse, Hillesluis, Oud-Charlois, Tarwewijk en Bloemhof. ‘Hier wonen te veel mensen met een lage sociaaleconomische status. Daardoor raakt de wijk uit balans. Er is veel overlast, criminaliteit en allerlei netwerken die dat in stand houden’, zegt Van Oosterhout. ‘En er zijn te weinig goede voorbeelden. Samen met de gemeente staan wij daarom achter de doelen van de Rotterdamwet. De instroom moet bijdragen aan normalisering.’ Miedema vult aan: ‘ tot huishoudens per wijk per jaar verhuizen. Daar kan je echt wat mee bereiken.’
30 selectieve woningtoewijzing TALIS:
‘Met alleen politiescreening kom je er niet’
Talis past selectieve woningtoewijzing in wijken met ernstige leefbaarheidsproblemen altijd toe in combinatie met andere maatregelen. ‘Alleen met selectie aan de poort kom je er niet’, zegt Frits Baghus. Hij is programmamanager bij Talis in Nijmegen en werkte de afgelopen jaren aan de wijkaanpak van onder meer de Kolpingbuurt. Talis ontwikkelde de methode ‘sociale herstructurering‘. Naast screening op basis van inkomen en gedrag is er aandacht nodig voor de zittende bewoners en uitstroom van de ergste gevallen. Daarvoor is heel nauw samenwerken met politie, gemeente, hulpverleners en bewoners een must. Selectieve toewijzing werkt volgens Talis het best als je het op kleine schaal toepast, als voor iedereen duidelijk is hoe en waarom je het doet en als het een tijdelijke maatregel is. Meer weten over de aanpak van Talis? www.talis.nl, zoekterm ‘Kolpingbuurt’
Maar volgens Woonstad is de Rotterdamwet tot nu toe nauwelijks effectief. Dat
komen in politiedossiers heel weinig voor. Dus ook de overlastveroorzakers glippen erdoor.’
komt deels doordat niet alle mogelijkheden uit de wet worden benut. ‘Op
NIEUWE ROTTERDAMWET
basis van artikel uit de Rotterdamwet
De wil is er in Rotterdam dus wel, maar het
mag je mensen voorrang verlenen als ze
ontbreekt nog aan slagkracht. Dat komt soms
aan bepaalde sociaaleconomische ken-
door de veelheid aan kruisende wet- en regel-
merken voldoen’, legt Miedema uit. Bij-
geving, maar ook doordat het op deze schaal-
voorbeeld een betaalde baan. Nu wordt
grootte moeilijk maatwerk leveren is. Rotter-
alleen artikel toegepast: een nieuwe
dam-Zuid telt bijna . inwoners waarvan
huurder moet óf een inkomen uit werk
. in de Rotterdamwet-wijken. Voor een
hebben, óf al langer dan zes jaar in de re-
goede aanpak is intensieve en structurele
gio Rotterdam wonen. ‘In de praktijk worden
samenwerking nodig. Op instroom, steun aan
veruit de meeste woningen toegewezen op basis
huidige bewoners en uitstroom van rotte
van dat laatste criterium. Dat zijn in deze wijken bo-
appels. Van Oosterhout: ‘Dat loopt soms stuk
vengemiddeld vaak mensen zonder werk.’ Je zou de
op het niet gericht kunnen en willen delen van
wet dus constructiever kunnen inzetten, zegt Miedema.
kennis met de juiste mensen. We zoeken niet
‘Als er reacties zijn op een woning, moeten we hoe
zo snel de grenzen op in wat mag en mogelijk
dan ook huishoudens teleurstellen. Laten we proberen mensen
is.’ De nieuwe Rotterdamwet kan daarbij
binnen te halen die een bewuste keuze voor de wijk maken, werk
helpen, denkt Van Oosterhout. ‘Er ligt dan een
hebben of op een andere manier een positief rolmodel kunnen zijn.’
in de wet verankerde werkwijze waarmee
Woonstad bekijkt met de gemeente en het ministerie van BZK hoe
de politie op meer kan screenen dan woon-
ze artikel alsnog kunnen toepassen. Daarvoor moet de gemeente
overlast alleen.’ Ook Talis vindt het belangrijk
de sociaaleconomische kenmerken waarmee mensen voorrang
dat die verankering in de wet er komt. Baghus:
krijgen in de huisvestingsverordening vastleggen. ‘De bereidheid is
‘Wij nodigen Kamerleden graag uit om in de
er wel, maar we kijken nog: hoe omschrijf je die kenmerken dan
Kolpingbuurt te komen kijken en met bewo-
precies en hoe gebruik je ze in de praktijk?’ Ook de politiescreening,
ners en professionals te komen praten. Zodat
waarvoor de gemeente een convenant sloot met corporaties en
we ze kunnen laten zien dat kleinschalige en
politie, zet in zijn huidige vorm nog weinig zoden aan de dijk. ‘De
gerichte politiescreening soms echt nodig en
politie screent alleen op woonoverlast. Aantekeningen daarvan
nuttig is.’
ADVERTENTIE
Verder recherche & woondiensten biedt ondersteuning bij het succesvol aanpakken van ernstige woonoverlast. U kunt bij ons terecht voor aanpak, advies en training op het gebied van:
• Selectieve woningtoewijzing • Sociale herstructurering • Aanpak woonfraude • Sociaal handhaven • In kaart brengen van ondermijning • Zware overlast termineren • Privacy vraagstukken oplossen • Actualiseren van bedrijfsprocessen • Updaten protocollen: veiligheid, privacy en communicatie Gerichte aanpak in een vroeg stadium zorgt voor daling van woonoverlast en beheerskosten en stijging van de leefbaarheid.
• Creëren van effectieve samenwerkingsverbanden
Verder recherche & woondiensten is al jarenlang de expert bij de aanpak van complexe woonoverlast, woonfraude, intimidatie en bedreigingen. Het is een zelfstandig onafhankelijk advies- en trainingsbureau dat samenwerkt met een netwerk van ervaren gecertificeerde professionals. Uit wetenschappelijk onderzoek� blijkt dat de leefbaarheid in diverse wijken en buurten wordt ondermijnd. Dat uit zich onder andere in zware woonoverlast, woonfraude, bedreigingen en intimidaties, criminaliteit en het witwassen van geld via zelf aangebrachte voorzieningen in woningen. Gemeenten krijgen straks door de gewijzigde Rotterdamwet nog meer mogelijkheden deze problematiek samen met woningcorporaties en andere vastgoedeigenaren aan te pakken. De conventionele wijkaanpak en woonoverlast procedures zijn bij dergelijke ondermijning maar deels doeltreffend; de werkelijke “brandhaard” wordt vaak niet gevonden. Deze problematiek komt overal voor, van platteland tot in de steden, maar is nauwelijks zichtbaar. Dat is de kern van ondermijning.
Elke woningcorporatie heeft er mee te maken en kan zelfs onbewust ondermijnende activiteiten faciliteren. In hoeverre worden uw huurwoningen misbruikt? Hoe gaat u daar mee om? Wat zijn de consequenties? In hoeverre accepteert u deze en welke maatregelen zijn er tegen te treffen? Wij zijn gespecialiseerd in het opsporen en het in kaart brengen van de “onzichtbare” problematiek. Door de inzet van de methode “sociale herstructurering” worden onrust, zware overlast, woonfraude en criminaliteit in wijken integraal aangepakt. Alle door ons toegepaste methoden hebben hun effect in de praktijk bewezen. Daarnaast trainen wij professionals zodat zij nog beter in staat zijn zowel zelfstandig als in multifunctionele teams effectief en veilig te werken.
Voor uw vragen staat Marij Tiemessen u graag persoonlijk te woord: 06 - 51 21 33 99
Industrieweg 8 6871 KA Renkum info@verderwonen.nl
�Wijkaanpak en ondermijnende criminaliteit, Tops en Van der Torre, oktober 2014
www.verderwonen.nl
32
ERIK JAN VAN KEMPEN TEK ST : MARCEL KR AKEEL
|
FOTO : JEROEN POORT VLIET
u de baas was van Aedes, wat zou u als 24 Als eerste doen? ‘Ik zou in gesprek gaan met de leden van Aedes. Dat hoort de baas als eerste te doen.’
5
Wat is uw favoriete tv-programma? ‘Dat veronderstelt dat ik een favoriet tv-programma heb, maar ik kijk altijd Netflix, mag dat ook? En dan het liefst films. Dat hoeven niet per se films met een vijfsterrenrecensie te zijn, die vallen toch meestal tegen. Een goede “slechte“ film kan ook heerlijk zijn.’
7
Waarover heeft u voor het laatste wakker gelegen? ‘Ik lig niet wakker. En als ik al eens wakker lig, is het over mensen, nooit over mijn werk.’
19
Waar moeten corporaties eens mee ophouden? En waar moeten ze mee doorgaan? ‘Corporaties zijn lang bezig geweest met nadenken waar ze precies voor zijn. Ze vonden dat hun taken breder waren dan de politiek van hen vroeg. Dat is voorbij. Waar ze vooral mee door moeten gaan is met het huisvesten van mensen die op hen aangewezen zijn, daar zijn ze altijd goed in geweest.’
16 MIN OF MEER PERSOONLIJKE VRAGEN EN 16 VRAGEN OVER SOCIALE HUIS VESTING. DEZE KEER IS HET ERIK JAN VAN KEMPEN DIE BLIND DE VRAGEN KIEST.
land vindt u een voorbeeld als het gaat 31 Welk om wonen? ‘Nederland staat wat dat betreft hoog. We kunnen alle lagen van de bevolking bedienen en de kwaliteit van de woningen is erg hoog. Het is netjes geregeld in Nederland. Grotere landen kunnen niet alles volledig “dicht controleren“ en beheersen. Toch heeft die rommeligheid zeker zijn charme en dat mis ik wel een beetje in ons land.’
16/32 33 er in 2050 nog 17 Zijn woningcorporaties?
‘Jazeker! Ons land is opgebouwd
26 Hoeveel
sociale huurwoningen heeft Nederland nodig?
uit private initiatieven. Het beste is voortgekomen uit dit soort initiatieven, zo ook corporaties. Ik zou niet weten waarom dat in niet meer zo zou zijn.’
12
Wat vindt u zo belangrijk dat u het wilt meegeven aan de volgende generatie?
‘ROND DE TWEE MILJOEN. DAARMEE KUN JE DE DOELGROEP BEDIENEN. ’
‘Vrijheid van gedachte en jezelf durven zijn. Houd vast aan zijn wie je wilt zijn.’
13
Uw buurmeisje van 8 vraagt wat voor werk u doet. Wat antwoordt u? ‘Ik werk voor de minister, maar ja een kind van weet natuurlijk niet wat een minister is. En het bestuur van Nederland zegt haar ook niks. Dus ik zou zeggen: ik probeer ervoor te zorgen dat iedereen in Nederland
32
netjes kan wonen.’
11 Waar werd u in het afgelopen jaar heel erg blij van?
‘HET INVOEREN VAN DE WONINGWET AFGELOPEN JULI. DAT WAS EEN GLORIEUS MOMENT.’
Kunnen we in Nederland wonen helemaal aan de markt overlaten?
was u ver 15 Wanneer schrikkelijk boos? En waar ging dat over? ‘Om een cynische collega. In een werkorganisatie is cynisme een hele vreemde eigenschap. Je moet constructief en met plezier je werk doen.’
18
Wat is het grootste probleem van de Nederlandse woningmarkt? ‘Het middensegment van de huurmarkt. De aansluiting van de woningmarkt op de economische dynamiek in Nederland is niet goed. Je wilt dat mensen gemakkelijker kunnen wonen waar ze werken, maar dat is ons nog niet gelukt. De woningmarkt is te statisch.’
welk moment was u het moedigst? 8 Op ‘Toen ik vanuit een hoge ambtelijke
positie bij het Rijk de overstap maakte naar Aedes waar ik alles opnieuw moest opbouwen. Mensen zeiden
‘Nee. Voor het wonen ben je als burger
tegen me: “Wat doe je?”. Toch koos ik
zo afhankelijk dat we dat met z’n allen
bewust voor de woningmarkt als nieuw
niet alleen maar aan de markt willen
werkterrein zonder vooraf zeker te
overlaten. Wonen is voor veel mensen
weten of ik van waarde zou zijn. Ik heb
zo’n wezenlijke zekerheid voor het
veel plezier van deze stap gehad. Het is
bestaan. In veel dingen kun je jezelf
moedig en goed dat mensen die bij
redden, maar als je vandaag je huis
het Rijk werken af en toe weg durven
kwijtraakt heb je morgen geen
te gaan.’
nieuw huis.’
een overlastgever de wijk uit? 22 Moet een specifiek vraagstuk. Ik vind dat
ERIK JAN VAN KEMPEN (47) is waar-
uitsluiting niet de eerste oplossing is.
nemend directeur-generaal Wonen en
Je zult dat per situatie moeten bekijken.
Bouwen op het ministerie van BZK.
Het kan overigens wel de tiende
Hiervoor had hij diverse functies bij
oplossing zijn.’
verschillende ministeries. Tussen
‘Dat is een hele algemene vraag voor
14
Wat doet u op zaterdagochtend?
2011 en 2013 zat hij namens Aedes als manager Belangenbehartiging Publieke Zaak aan de andere kant van
‘Naar dansles met mijn dochter van
de tafel. Onder zijn leiding werd op
vier. Zij danst, ik niet.’
1 juli 2015 de Woningwet ingevoerd.
Voordelen arantie Top 3 prijsg • ie Adviseur WoonEnerg huurders bezoekt uw • e s t ro o m 1 0 0 % g ro e n
Lagere woonlasten voor uw huurders Het kan met ons BespaarPlan Eindelijk weer eens goed nieuws voor de portemonnee van uw huurders. Dankzij het BespaarPlan van WoonEnergie. Daarmee krijgen uw huurders heel gemakkelijk meer grip op hun energieverbruik. Te beginnen met de EnergieTest, waarmee de WoonEnergie Adviseur bij uw huurders langsgaat. Onze accountmanagers vertellen graag wat het uw huurders én uw corporatie oplevert: bel 088 - 89 61 780 of kijk op www.woonenergie.nl
prikbord 35 TEGENSPRAAK Zegevierende Romeinse generaals hadden al een slaaf op hun wagen staan, die hen toefluisterden: ‘U bent een schrijft Peter van Lonkhuyzen in zijn boek Tegenspraak: hoe je beter wordt van dwarsliggers. Anno is de volle
Feest
overtuiging dat mensen met macht tegenspraak nodig hebben. Om blunders te voorko-
IN UIT
men, maar ook om hen betere bestuurders te maken. Maar hoe doe je dat? Er zijn nog nauwelijks opleidingen voor,
ELISABETH TER BORG begon in oktober
concludeert Van Lonkhuyzen.
als directeur-bestuurder van Omnivera
Hij sprak voor zijn boek met
GWZ. De corporatie heeft ongeveer .
allerlei mensen die ervaring
Bewoners zingen vrolijk mee
woningen in Hardinxveld-Giessendam en
hebben met het organiseren
tijdens het opleverfeestje van de
Zederik. Ter Borg werkte eerder bij Stad-
van tegenspraak. Het boek
woningen aan de Amstelveense-
genoot en was directeur-bestuurder bij
bevat ook een spoedcursus
weg in Amsterdam. Het afgelopen
Jutphaas Wonen. ‘De komende jaren zal de
om tegenspraak te
jaar heeft Rochdale het complex
positie van de huurder in de sector steeds
organiseren.
uit gerenoveerd. De voor- en
belangrijker worden. Omnivera GWZ zet
www.haystack.nl
achtergevel zijn hersteld, het hout-
in op meer invloed van de huurder op het
werk van de kozijnen en erkers is
beleid in de volle breedte: onderhoud,
vernieuwd en in de oorspronke-
door huurders zelf aangebrachte verande-
lijke kleuren geverfd en de gevel
ringen, renovaties, herstructurering en
van het complex is in monumentale
de aanpak van het duurzaamheidsvraag-
staat teruggebracht. Bewoners
stuk.’ Hot item is de huisvesting van
hoefden hun huis niet uit voor
vergunninghouders, zegt Ter Borg. ‘We
de renovatie. Er waren twaalf
willen dat zo aanpakken dat reguliere
logeerwoningen waar bijvoor-
woningzoekenden zich eerder betrokken
beeld ouderen of thuiswerkers
in plaats van tekort gedaan voelen.’
gebruik van konden maken.
www.aedes.nl, zoekterm
www.amsterdamse-school.nl,
‘carrièrenieuws’
zoekterm ‘Amstelveenseweg’
OEPS
Het artikel Bouwen met geld van beleggers in het oktobernummer van Aedes-Magazine ging over twee vormen van samenwerken met beleggers bij investeringen. Namelijk, door samen een vastgoedfonds op te richten of als de belegger financieert en de corporatie vervolgens verhuurt. Na publicatie kwamen we erachter dat de nieuwe Woningwet voor deze vormen aanzienlijke drempels opwerpt of deze zelfs onmogelijk maakt. Beheer van derden is niet toegestaan en een corporatie mag geen geld verstrekken aan een vastgoedfonds. Aedes pleit ervoor dat beheer van woningen in eigendom van een andere partij wel is toegestaan als ze voor vergunninghouders bedoeld zijn. bit.ly/LRDbWN
@ZWERFJONGEREN EEN MOOI PROJECT VOOR DAKLOZE JONGEREN MAAR GEEN GELD? HTTP:// BIT.LY/1NU4GBO EN @ SKANFONDS VOOR INFO OVER PROGRAMMA GELOOF IN EIGEN KUNNEN.
F OTO : EL M ER VA N D ER M A R EL
mens, u bent een mens’. Dat
foto : jonas briels
36
VAN KANTOOR NAAR WONING
transformatie 37 tek st : cHristine Van eerd
Waarom zou je wegdoen wat nog bruikbaar is? Steeds meer woningcorporaties kiezen voor het ombouwen van gebouwen. In voormalige scholen, verzorgingshuizen, fabrieken en vooral in leegstaande kantoren maken zij sociale huurwoningen voor allerlei doelgroepen. De groei zit erin: in 2000 waren er 600 woningen gerealiseerd. In 2014 al 3.000, vijf keer zoveel dus.
38
FOTO : LEONARD FAUSTLE
Corporaties kiezen om veel verschillende redenen voor transformaties: om het erfgoed te behouden, omdat een pand gunstig ligt bij voorzieningen of omdat het duurzamer is om gebruik te maken van wat er al is. Soms is een corporatie eigenaar van vrijkomend maatschappelijk vastgoed en soms kopen corporaties gericht
leegstaande panden aan om er woningen in te maken. Voor de buurt is het goed dat een pand na jarenlange leegstand weer een bestemming krijgt. Het ombouwen van kantoren kent ook haken en ogen. Zo zijn er technische zaken op te lossen en juridische als je
ELSEVIERGEBOUW AMSTERDAM Rochdale VAN UITGEVERIJ NAAR STUDENTENWONINGEN
transformatie 39 van een werkbestemming een woonbestemming maakt. En is het financieel rendabel uit te voeren? Corporaties krijgen weliswaar korting op de verhuurdersheffing bij transformatie naar sociale huurwoningen, maar daarvoor geldt wel een fikse investeringseis. Drie projecten van corporaties uitgelicht.
KORTING OP VERHUURDERSHEFFING Corporaties die kantoren ombouwen
lagere heffing ( miljoen euro per
tot woningen komen in aanmerking
jaar) geldt tijdelijk voor de jaren
voor een verlaging van de verhuurders- tot en met . In het kader van de heffing. Ze kunnen een heffingsver-
vermindering van de verhuurdershef-
mindering van . of . euro
fing zijn sinds sociale huur-
per woning krijgen als ze ten minste , woningen gerealiseerd door transforkeer dat bedrag investeren in diezelfde matie. Er zitten nog . woningen in woning (respectievelijk . of
de planning, die de komende tijd wor-
. euro). De mogelijkheid voor een den opgeleverd.
FOTO ’ S : JONAS BRIELS
Ruim jaar oud is het voormalige kantoor
‘De kolommenstructuur van het kantoor-
gebouw. Met daarvoor een levendig plein
van uitgeverij Elsevier in Amsterdam. In het
pand bleek goed te passen bij het ideale
waar studenten elkaar kunnen ontmoeten.
monumentale pand van architect Dudok is
formaat van een studentenwoning’, vertelt
sinds oktober woonruimte voor
projectleider Martin van den Broeke. ‘Dat
Rochdale kocht het kantoorpand in een
studenten. Heel wat ideeën voor herbe-
komt heel nauw in verband met de punten-
dure tijd. Daardoor halen ze de kosten voor
stemming passeerden de revue, toen Roch-
tellingen en de huurprijs.’ Ingewikkelder
aankoop, rente en tijdelijke exploitatie er
dale eigenaar werd van het twaalf ver-
was de geluidsisolatie: het pand ligt aan de
niet uit. Toch is Van den Broeke tevreden
diepingen hoge kantoor. Intussen werd
drukke ringweg A en dus was er aan die
over het eindresultaat: ‘We hebben de
het tijdelijk verhuurd. Uiteindelijk koos de
kant een extra isolerende schil nodig. ‘Het
transformatie efficiënt aangepakt door met
woningcorporatie in samenwerking met
was nog een hele puzzel om daar ramen in
architect, constructeur, installateur en de
studentenhuisvester DUWO voor studen-
te krijgen, en toch de uitstraling van de
aannemer samen te werken in hetzelfde
tenwoningen. DUWO kocht de woningen
oorspronkelijke architectuur te behouden.’
digitale model: een Bim-systeem. Zo was
en Rochdale ontwikkelde het gebouw naar
De oorspronkelijke entree van het Elsevier-
direct te zien waar de knelpunten zaten.
de wensen van de studentenhuisvester. Het
gebouw ligt aan de kant van de snelweg.
Dit vergt in het begin extra aandacht, maar
parkeerterrein en de benedenverdieping
Om het gebouw een betere verbinding
dat verdien je in de uitvoering weer terug.’
blijven eigendom van Rochdale. Daar komt
met de buurt te geven, is er een nieuwe
een hostel.
entree gemaakt aan de andere kant van het
40 DE POPULIER SCHOONHOVEN QuaWonen VAN POLITIEBUREAU NAAR ZORGWONINGEN
transformatie 41 FOTO ’ S : MARK PRINS
KANSEN VOOR TOEGELATEN VLUCHTELINGEN Op dit moment wachten zo’n . toegelaten vluchtelingen in asielzoekerscentra op eigen woonruimte. Om de huisvesting van deze groep te versnellen, moeten er extra Nog geen jaar oud was het politiebureau
mogelijk, dicht bij voorzieningen en met
(tijdelijke) woningen bij-
in Schoonhoven, maar door de reorganisa-
een bushalte voor de deur.
komen, bijvoorbeeld door leegstaand vastgoed om te
tie van de politie kwam het leeg te staan. Zorginstelling Gemiva SVG-Groep liet haar
Voor de aankoop van het pand waren stevi-
bouwen. Aedes vraagt corpo-
oog op dit pand vallen als woonlocatie voor
ge onderhandelingen nodig en het bouw-
raties die hier ervaring mee
mensen met een beperking. Eerder ver-
team met architect en aannemer heeft flink
hebben en/of op dit moment
bouwden QuaWonen voor Gemiva twee
moeten rekenen en tekenen om het project
aan een project werken, knel-
boerderijen tot woon-/zorglocaties en ook
haalbaar te maken, vertelt projectleider
punten en goede voorbeelden
voor dit project stapte de zorginstelling
John Bos. Kostendekkend is het niet gewor-
te melden bij Aedes. Dat kan
naar de corporatie. Sinds wonen er
den. Normaal rekent QuaWonen met de
door een e-mail te sturen
mensen onder begeleiding in een eigen
markttoets: de totale investeringen moe-
aan Maarten Georgius:
appartement van vierkante meter. Per
ten gelijk zijn aan de verkoopwaarde na
m.georgius@aedes.nl.
verdieping is er een gemeenschappelijke
oplevering. Bij De Populier investeerde de
ruimte. Huurders wonen zo zelfstandig
corporatie ton extra. ‘Dat doen we omdat we de huisvesting van bijzondere doelgroepen tot onze kerntaken rekenen.’ Een politiebureau verbouwen is nog iets anders dan een kantoor. Het verwijderen van de stevige constructie van de oude cellen was bijvoorbeeld een hele klus. Een ander punt van aandacht waren de geluidsnormen. Bos: ‘Het pand ligt aan de provinciale weg. We hebben aan de achterkant een buitenruimte gemaakt, waarbij het gebouw zelf als geluidswal fungeert. Zo kunnen de bewoners toch rustig buiten zitten.’
42 KANTOOR WEERT Wonen Limburg VAN CORPORATIEKANTOOR NAAR APPARTEMENTEN
NOG MEER TRANSFORMATIEPROJECTEN Steeds meer woningcorporaties zien in transformatie van vastgoed kansen om woningen voor hun doelgroep te realiseren. Een greep uit projecten waar corporaties nu aan werken: • De Goede Woning maakt van een leegstaand kantoorgebouw in Zoetermeer woningen voor jongeren.
• Woonzorg Nederland verbouwt een verzorgingshuis in Zwanenburg tot zorgcomplex met zowel verpleeghuisplaatsen als zelfstandige woningen voor ouderen. • Rijnhart Wonen heeft in een school in Leiderdorp een Thomashuis gemaakt en is bezig met de transformatie
transformatie 43 FOTO ’ S : FR ANCO GORI
Veel vestigingen van Wonen Limburg
met een industrieel karakter: met beton-
hobbels. Na het strippen van het gebouw
verhuisden in naar een centraal hoofd-
vloeren en open plafonds waarin leidingen
bleek dat een aantal zaken anders uitge-
kantoor in Roermond, in een oude fabriek.
zichtbaar blijven. In de helft van de appar-
voerd moest worden dan van tevoren be-
Het voormalige kantoor van de corporatie
tementen gaan cliënten van een zorginstel-
dacht. Budé: ‘Dat hadden we wellicht voor-
in Weert is inmiddels getransformeerd tot
ling zo zelfstandig mogelijk wonen, de
komen als we vooraf nog beter op locatie
loftappartementen met eten, slapen,
andere helft wordt regulier verhuurd.
hadden gekeken. Een aandachtspunt voor
koken in één ruimte. ‘Het was de bedoeling
‘De belangstelling was groot’, zegt Budé.
een volgende keer.’ Ondanks deze verras-
het pand als kantoor te verkopen of ver-
‘Modern wonen in een bestaand gebouw
singen verwacht Wonen Limburg de trans-
huren’, vertelt projectmanager Nicole
spreekt vooral wat jongere ondernemende
formatie rendabel te kunnen uitvoeren.
Budé. ‘Toen dat niet lukte onderzochten we
mensen aan. Eindelijk wat anders.’
Op dit moment worden de appartementen afgebouwd, oplevering is in december
of herbestemming haalbaar was. Sloop was zeker nog niet in beeld vanwege de leeftijd
Door ketensamenwerking met architect en
van het gebouw.’
aannemer en door goede afspraken met de
.
gemeenten, is de transformatie snel verHet kantoor had een typische jaren--
lopen. De gemeente was enthousiast over
uitstraling, met blauw spiegelglas boven
het plan, omdat deze ontwikkeling zorgt
de entree. Met relatief kleine ingrepen aan
voor vermindering van het aantal vierkante
de buitenzijde, zoals Franse balkonnetjes
meters kantoor. Wonen Limburg kon mee-
en panelen, krijgt de gevel meer de uit-
liften met de bestemmingsplanwijziging
straling van een appartementencomplex.
van de gemeente en voorbespreking van de
Het kantoorgebouw bleek zich goed te
omgevingsvergunning leidde tot versnel-
lenen voor de woonfunctie. Voormalige
ling van de vergunningaanvraag. Tijdens
kantoorruimtes zijn samengevoegd tot lofts
de werkzaamheden waren er nog wel wat
van een laboratorium waarin sociale huurwoningen en
MEER INFORMATIE
zorgappartementen komen.
Meer lezen over
• Vestia transformeert African Inn, een voormalig
kantoortransformaties?
verzorgingshuis dat ook is gebruikt voor short-stay
Ga naar www.aedes.nl/
studentenwoningen, tot sociale huurwoningen.
transformatie.
ADVERTENTIE
Leegstand neemt toe:
GEBIEDEN VERLOEDEREN Leegstaand vastgoed bepaalt steeds meer het beeld van woonwijken, winkelgebieden en bedrijventerreinen. Uit het meest recente onderzoek van het CBS blijkt dat leegstand blijft toenemen. Vooral bij kantoren en bedrijfspanden zet dit maatschappelijke probleem door, maar tegenwoordig krijgen ook veel winkelgebieden te maken met een toename van leegstand. Aan leegstand zitten een heleboel risico’s, niet alleen voor de wijk, maar vooral voor de eigenaar van het pand. Het is onaantrekkelijk maar noodzakelijk om een leegstaand pand te onderhouden. Onaantrekkelijk omdat niemand in het pand de liften, kranen, douches of verwarming gebruikt. Hierdoor verloedert het pand snel: Installaties verouderen en de liftsystemen gaan kapot. Na slechts enkele maanden kan dit al tot grote problemen en hoge kosten leiden. En dan hebben we het niet eens over het risico op krakers en vandalen.
Leegstand is funest voor de conditie van een pand Waterbedrijven waarschuwen er in de zomer veelvuldig voor: Zet na thuiskomst van vakantie de kraan enkele minuten open, voordat het water gebruikt wordt. Zo krijgen schadelijke bacteriën geen kans. Wanneer kopers of huurders een woning betrekken die een tijd heeft leeggestaan, is het risico op schadelijke bacteriën nog groter. Een bekend voorbeeld van leven dat in leidingen kan ontstaan wanneer deze niet onderhouden worden, is legionella. Ook de buitenkant van een pand lijdt onder leegstand. Al snel woekert onkruid langs de muren en corrosie wordt niet ontdekt. Voor vandalen en krakers is zo’n pand een aantrekkelijke plek voor ongewenste activiteiten.
Graffiti op een leegstaand, vervallen pand.
kleiner wanneer er representatieve bewoners of ondernemers in het pand worden geplaatst. Door een leegstandbeheerder in te schakelen, kunnen startende ondernemers of woningzoekenden een ruimte in het pand of de woning betrekken. Hierdoor verloedert het pand veel minder snel en blijven de installaties gebruikt, waardoor deze minder snel slijten. Bovendien wordt de kans op kraken beperkt.
Beheer van leegstand
Leegstaand schoolgebouw dat wordt beheerd
Veel vastgoedeigenaren weten niet dat polisvoorwaarden en premies van de verzekering wijzigen wanneer een pand leeg staat. Hierdoor wordt schade bij leegstand niet altijd gedekt, ondanks dat er een verzekering is afgesloten. De kosten voor reparaties en mogelijk schoonmaakwerk dat gedaan moet worden, kunnen hoog oplopen. Om maar niet te spreken van een mogelijk jaren durende rechtsgang om eventuele krakers uit het pand te krijgen.
Voorkom verloedering Gelukkig is verloedering voor een groot deel te voorkomen. Door samen te werken met partners die gespecialiseerd zijn in het onderhoud van panden en installaties, worden veel leegstandsrisico’s beperkt. Daarnaast worden de risico’s nog
Onder meer Ad Hoc, marktleider in leegstandbeheer en lid van de Vereniging Leegstandbeheerders Nederland, helpt vastgoedeigenaren die kampen met leegstand en de risico’s die dit met zich meebrengt door bewoners of, veelal startende, ondernemers te plaatsen die betaalbare woon- of werkruimte zoeken. Doordat bedrijven of starters zich vestigen in een leegstaand pand, worden de risico’s op vandalisme, kraak, bevroren leidingen of verstoppingen beperkt. Ad Hoc draagt het Keurmerk LeegstandBeheer. Dit betekent dat zij voldoet aan een groot aantal regels en normen dat is opgesteld voor de veiligheid en leefbaarheid van gebruikers van de ruimten. De overheid onderschrijft het belang van dit keurmerk nog eens door alleen met leegstandbeheerders samen te werken die dit keurmerk dragen. ■
DUURZAAM BOUWEN AAN UW CORPORATIE MET ENERGIEKE EN GEMOTIVEERDE MEDEWERKERS
MEDEWERKERSONDERZOEK VOOR WONINGCORPORATIES Meer dan 40 tevreden woningcorporaties kozen voor de aanpak van Effectory WILT U 2016 OOK SUCCESVOL TEGEMOET GAAN? Maak dan een afspraak via www.effectory.nl/aedes voor vrijblijvend advies over een medewerkersonderzoek voor uw corporatie. We bieden een voordeelregeling voor Aedes-leden.
Advertentie A_5_WOCO.indd 1
11-11-2015 11:26:46
Inkoopuitgaven in control
samen inkoopambities realiseren
"Een intensieve kennissessie met een sectorspecialist langs uw inkoopuitgaven, de specifieke kenmerken, best practices en laatste inzichten om deze te beïnvloeden." Inzicht en grip op uw inkoopuitgaven
Waarom een training van Trevian?
Tijdens de training gaan we aan de slag met het analyseren van de inkoopuitgaven van uw corporatie. Dit doen we aan de hand van uw eigen Inkoopdashboard dat vóór de training is opgesteld en gebaseerd is op uw actuele inkoopuitgaven.
Specifiek voor de corporatiesector
Meer grip en sturing op uw inkoopuitgaven
Inkoop professionaliseren is onze kernactiviteit
Maximale ontwikkeling in minimale tijd
Eigen trainers, opgeleid en werkzaam in de sector
Incompany, bij u in huis
Cases afgestemd op uw eigen praktijk
Een ervaren trainer neemt u mee langs de verschillende analyseprocessen en geeft u inzicht in wat, bij wie en hoe, in vergelijking met andere corporaties, wordt ingekocht. Zo slaat u drie vliegen in één klap. U krijgt inzicht in alle inkoopuitgaven, u kunt deze vergelijken met een benchmark en u leert kansen en risico’s te herkennen.
Training: Inkoopuitgaven analyse
Meer informatie?
085 - 4012 750
�
Inkoopkennis- en competentieontwikkeling
www.trevian.nl
46
‘ De passendheidstoets ontneemt mensen de vrijheid om te kiezen voor de woning die zij willen’
goedemorgen… 47 tek st : tanja copal
|
foto ’ s : vincent van den hoogen
LIES DE GROOT
Corporatiebestuurder van ‘thuis MENSEN GOED LATEN WONEN EN JE BEDRIJF GOED LEIDEN. DAAR IS DE CORPORATIEBESTUURDER VERANTWOORDELIJK VOOR. DEZE MAAND ONTBIJTEN WE MET WARME BROODJES EN EEN GEKOOKT EITJE BIJ LIES DE GROOT: ‘UITEINDELIJK DRAAIT HET ALLEMAAL OM DE BEDOELING.’ Lies de Groot – zijn voornaam is afgeleid van Eligius – gelooft in verbinden en betekenis geven. Met elkaar dingen beter maken geeft energie: ‘We kunnen niet alles zelf, als corporatie moeten we van buiten naar binnen denken. Anders kijken. De manier waarop mensen willen wonen verandert. De dynamiek van de woningmarkt stopt niet bij de gemeentegrenzen.’ Zijn corporatie kijkt daarom naar de regionale opgave. De Groot: ‘Met negen gemeentes en zeven corporaties werken we samen en onderzoeken we hoe we kunnen inspelen op die verande ringen.’ Samenwerking is voor hem vanzelfsprekend, het zit zogezegd ‘in de genen van ’thuis’. Vorig jaar won de corporatie bijvoorbeeld de Supply Chain Award voor de ketensamenwerking rond de renovatie van 112 woningen. De Groot werkte altijd in de volkshuisvesting. Na zijn studie Bouwkunde werkte hij bij de Nationale Woningraad, een voorganger van Aedes. Daarna als belangenbehartiger bij Aedes. Maar: ‘Ik wilde niet langer adviseren, ik wilde het zelf doen.’ En zo werd hij bestuurder bij Aert Swaens in Veldhoven, dat later fuseerde met Domein en ’thuis vormde. De ontvangst in de knusse woning op een woonerf in Oosterhout is Brabants gastvrij. De Groots vriendin Petra is medewerker Verhuur bij woningcorporatie Thuisvester. Ze kennen elkaar al jaren. Sinds één jaar wonen ze samen. Het werk? Ja, daar praten ze wel over. Petra vertelt: ‘Ik heb natuurlijk directer met klanten te maken dan Lies als bestuurder bij ’thuis.’ De Groot lacht: ‘Binnen de corporatiesector wordt sowieso heel
48
goedemorgen… PROFIEL LIES DE GROOT (61)
Directeur-bestuurder van: veel kennis gedeeld. En ik heb ’s avonds een
’thuis (10.600 woningen)
extra bron van kennis op de bank!’
Verdient: 126.875 Euro (2014, exclusief werkgeversdeel
SYSTEEMDENKEN IN DE WONINGMARKT
pensioen)
Rijdt in: Volvo V40 Thuissituatie: samenwonend.
Zijn vriendin is bij Thuisvester momenteel druk met de eisen rond de passendheidstoets. De
Twee uitwonende zoons
Groot: ‘Die toets betekent uiteindelijk dat we
Opleiding: Bouwkunde TU
onze woningen alleen nog toewijzen aan men
Eindhoven
sen met een laag inkomen. De middeninko
Nevenactiviteiten: voorzitter
mens, tussen 35.000 en 45.000 euro, kunnen
RvT Theater de Schalm, arbiter bij
nergens meer terecht. Huren kan nauwelijks en
de Raad van Arbitrage voor de
een hypotheek krijgen ze niet. Dat kan toch
Bouw, bestuurslid van de Bouw
niet de bedoeling zijn? Je ontneemt mensen de
sociëteit Zuid-Oost Brabant
vrijheid om te kiezen voor de woning die zij willen. In mijn ogen raken we hiermee een fundamenteel recht. Het recht om keuzes te kunnen maken en daar zelf de verantwoordelijkheid voor te dragen. Het
Dat brachten we letterlijk in beeld. Die aanpak
systeemdenken in de volkshuisvesting dreigt door te slaan.’
leverde veel op. Ons verhaal is zo ook hun verhaal geworden.’
STRATEGISCHE KEUZES Ze krijgt twee lieve zoenen en zwaait vanaf de fiets gedag door het
OPLOSSINGEN OP VOORHAND UITGESLOTEN
raam. De Groot werkt ’s ochtends wanneer het kan nog even thuis om de
De grilligheid vanuit Den Haag betekent meer
spits van Oosterhout naar Eindhoven te mijden. Ander stilstaand blik
dilemma’s voor De Groot en zijn collega’s: ‘Neem
bekijken in de file is tenslotte verloren tijd. Hij vertelt met pretogen over
de Woningwet. De inkt is nog niet droog, maar hij
zijn werk als bestuurder. De corporatie betrok haar belangenhouders
is op onderdelen al achterhaald. De vluchtelingen
nauw bij het maken van strategische keuzes voor de toekomst. ‘De kern
crisis maakt dat we vergunninghouders sneller
is: mensen in kwetsbare posities helpen aan een betaalbaar huis. Maar
willen huisvesten. Daarom zoeken we actief naar
daarmee ben je er niet. We hebben te maken met een nieuwe werkelijk
extra woonruimte. We denken aan het verbouwen
heid: wat doen we als corporatie nog wel en wat niet meer? Die belang
van leegstaande kantoren of het benutten van
rijke vragen wilden we niet alleen beantwoorden. Met wethouders van
woonruimte van andere partijen. Maar in de
vijf gemeenten en onze huurdersorganisatie keken we naar de thema’s
Woningwet staat dat corporaties geen beheer
betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid en leefbaarheid. Dat
voor derden mogen uitvoeren. Oplossingen wor
was spannend. We hebben ze laten ervaren wat het betekent om aan de
den daarmee op voorhand al uitgesloten.’ Over de
knoppen te zitten. Je kunt niet alles doen, dan gaat je financiële alarm.
verhuurdersheffing: ‘Alsof je maat in de kroeg
Het is acht uur geworden. Petra vertrekt naar haar werk bij Thuisvester.
eerst je portemonnee afpakt en daarna van je eist dat je twee biertjes gaat halen. Het is een greep in
‘ We lieten huurders en wethouders ervaren wat het betekent om aan de knoppen te zitten’
onze kas. We worden gekort in onze bedoeling.’ Alle regulering leverde hem ook een persoonlijke worsteling op: ‘Is dit nog inspirerend? Kunnen we nog doen wat nodig is?’ Maar dan gaan de pret lichtjes in zijn ogen weer aan: ‘We moeten terug in een hok. Maar dan ga ik binnen mijn hok maximaal presteren. En kijken of ik mijn hok weer iets groter kan maken.’
feiten & cijfers 49 TEK ST : QUINTEN SNIJDERS
MEER NIEUW BLOED IN TOP CORPORATIESECTOR 36,2%
2015 tot 1 nov
32,7%
2014
2013
63,8% 67,3%
12,5%
0
20
48*
73,8% 40
60
van buiten van binnen de sector de sector
49*
87,5%
26,2%
2012
47*
61* 80
100%
* Totaal aantal nieuwe bestuurders
Meer cijfers op Aedes.nl in Feiten & Cijfers
Er zit beweging in de top van corporatieland. Van 2012 tot 1 november 2015 benoemden corporaties die lid zijn van Aedes 205 bestuurs- en directie-
PETER TOONEN, DIRECTEUR-BESTUURDER VAN WONINGSTICHTING NIJKERK
‘Bestuurders van buiten kijken vrijer naar sector’ ‘Dit jaar ben ik geswitcht: van manager bij de
van de gemeente kom, kan helpen bij het maken van
gemeente Nijkerk, naar directeur-bestuurder van
prestatieafspraken tussen de corporatie en de ge-
Woningstichting Nijkerk (WSN). De vorige be-
meente. Ik weet heel goed hoe de gemeente tegen
stuurder ging met pensioen en ik wilde het graag
de corporatie aankijkt en kan binnen de corporatie
overnemen: de combinatie van zorgen voor de doel-
goed uitleggen waar de gemeente behoefte aan
stelling bij de corporatie
groep en tegelijkertijd de financiën van de corpora-
heeft. Daarbij kunnen bestuurders van buiten vaak
bijvoorbeeld bij een
tie op orde houden, trok me zeer. De fit and proper-
wat vrijer naar de sector kijken om uiteindelijk din-
test gold nog niet voor mij, maar ik ben uitgebreid
gen te veranderen. Neem al die verschillende cijfers
leden. Een kwart daarvan kwam van buiten de corporatiesector: zij werkten voor hun aan-
gemeente of een
onderzocht door een bureau. In zeven gesprekken,
die corporaties moeten aanleveren: voor de accoun-
nieuwkomers brengen
een assessment en een screeningsonderzoek door
tant, voor de Aedes-benchmark en voor de visitatie.
‘een frisse wind’, heet
een recherchebureau ben ik doorgelicht. Ik startte
Bestuurders die langer in de sector werken zien dat
het dan. Maar wat
op 1 juli nota bene, de dag dat de nieuwe Woning-
misschien niet meer zo. Maar als je van buiten komt
wet werd ingevoerd. Die Woningwet vraagt veel
is het al snel duidelijk: dit is een grote administra-
van corporaties en bestuurders van buiten hebben
tieve last, daar moeten we wat aan doen. Zo zijn
vaak bepaalde kwaliteiten die corporaties daarbij
er meer van dit soort ingesleten patronen, waar
kunnen helpen. Neem eerdere werkervaring: dat ik
nieuwe bestuurders fris tegenaan kunnen kijken.’
adviesbureau. Deze
houdt dat precies in?
“een nieuw geluid bij NCCW”
GALERIJ VERHOGING Isorub: rubber met bijzondere isolatie PERFECTE GELUIDS-ISOLATIE GOEDE WARMTE-ISOLATIE VERBETERT DE TOEGANKELIJKHEID MAAKT DE GALERIJ WATERDICHT AANGENAME STROEFHEID GEEN VERKLEURINGEN VALBREKEND Virulyweg 1 7602 RG Almelo
T +31 (0)546 - 850466 F +31 (0)546 - 828812
E info@pamalmelo.nl I www.pamalmelo.nl
Wat wij doen? NCCW ontzorgt als ICT dienstverlener meer dan de helft van alle corporaties in Nederland. Wij leveren ERP systemen en applicaties voor uw processen.
Hoe doen wij dat? • Door naar u te luisteren • Met ervaren professionals • Met hart voor de sociale huursector • Een eigen SAAS centrum met uitwijk
Wat levert het u op? • Hogere klant(huurder)tevredenheid • Lagere kosten • Meer inzicht in uw dienstverlening • Zekerheid dat uw systeem altijd beschikbaar is
Kortom: U ontzorgen op ICT gebied Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar info@nccw.nl.
www.nccw.nl
DOE DE GRATIS SCAN!
Hoe staat uw woningcorporatie ervoor? Werken volgens de nieuwe Woningwet vraagt om een andere organisatie van de bestuurlijke processen, het toezicht, de huurderinspraak alsmede de rapportages. Saneren, transformeren en regisseren zijn thema’s waarin Advante woningcorporaties zowel kan begeleiden als inspireren. Werkt u al volgens de nieuwe Woningwet?
Doe de gratis scan op advante.nl/grip-op-de-woningwet
52
ruimtelijke ontwikkeling 53 tek st : marjon van weersch
|
foto ’ s : floren van olden
Hans Leeflang Het Jaar van de Ruimte zit er bijna op: 15 decem ber 2015 is de afsluitende bijeenkomst. We praten met de grondlegger en projectleider van het initiatief, stedenbouwkundige Hans Leeflang, over de ruimtelijke opgaven voor de toekomst. Die zijn totaal anders dan die uit het recente verleden. Wat niet verandert, is de doorslag gevende rol van mensen in de ruimtelijke ontwikkeling van ons land. ‘Ik geloof nog steeds erg in maakbaarheid.’ Hij heeft veel moois gezien dit jaar, vertelt Hans Leeflang. Plekken én mensen die inspiratie en veel hoop geven voor de ruimtelijke
‘ NEDERLANDERS MAKEN HUN LAND AL EEUWENLANG ZELF’
toekomst van Nederland. Neem het nieuwbouwproject met sociale huurwoningen van stro, leem en hout in het Nijmeegse Lent. Een initiatief van bewoners, vrijwilligers en professionele bouwvakkers. Ontwikkeld met twee woningcorporaties, de gemeente en de provincie. ‘Mensen uit heel Nederland hebben hieraan meegebouwd. Die zijn dus echt gemotiveerd. Dat vind ik interessant.’ Minder zichtbaar, maar wel ‘voelbaar’, is wat er gebeurt in de Oostelijke Mijnstreek. ‘Deze grensregio zat echt in het verdomhoekje. Bevolkingskrimp, leegstand, werkloosheid. Het is indrukwekkend hoe deze regio de kansen keert. Door bijvoorbeeld in dit centrum van de Euregio de verbinding te zoeken met Duitsland en een Internationale Bauausstellung (IBA) te organiseren, een samenwerkingsformule die in Duitsland al jaren wordt gebruikt om gebieden te innoveren.’ Onder leiding van architect Jo Coenen moet de IBA Parkstad, de eerste IBA buiten Duitsland, de komende jaren projecten opleveren die het gebied grootschalig veranderen door bijvoorbeeld de bouw van bijzondere gebouwen, de herinrichting van wijken of nieuwe landschappen. En daarmee ook een impuls geven aan de economie en de samenleving. De gerealiseerde projecten krijgen in 2020 een plek in de internationale slottentoonstelling. Kenmerkend voor een IBA is de open aanpak. Ondernemers, overheden, wijkbewoners: iedereen kan kleine of grote projecten inzenden. ‘Van droefenis naar trots‘, zegt Leeflang. ‘Van dit soort brede verbindingen word ik enthousiast.’
54 Hans Leeflang (1951) is initiatiefnemer en projectdirecteur van het Jaar van de Ruimte en in dienst bij het ministerie van Infra structuur en Milieu. Bij dit ministerie was hij daarvoor directeur Kennis, Innovatie en Strategie. Hij is stedenbouwkundige. Via de stadsvernieuwing in de Haagse Schilderswijk belandde hij midden jaren 80 in de nationale ruimtelijke ordening. Bij de Rijks planologische Dienst was hij onder meer verantwoor delijk voor de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening en de daarop volgende VINEX-nota en -wijken. Leeflang is actief betrokken bij het Apostolisch Genootschap, een ontmoetingsplek voor zingeving.
TOTAAL ANDERE OPGAVEN Dit jaar is uitgeroepen tot het Jaar van de Ruimte (zie kader), op initiatief van een divers gezelschap personen en organisaties die betrokkenheid voelen bij de ruimtelijke toekomst van ons land. Leeflang is dé grondlegger van de beweging. Ruim 25 jaar geleden was hij ook actief betrokken bij de plannen voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling van Nederland. Hij is de geestelijk vader van de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening en de daarop volgende VINEX-nota en de wijken die daaraan hun naam ontlenen. ‘Een kwart eeuw geleden was het vooral de Rijksoverheid die de plannen maakte. Nu zijn daar veel meer partijen bij betrokken, zoals ondernemers en vooral ook de gebruikers van de ruimte: de burgers. Dat leidt tot een heel andere dynamiek in de planvorming.’ Het afgelopen jaar is er een maatschappelijk, politiek en professioneel debat gevoerd over de ruimtelijke toekomst van Nederland. Dat gebeurde op talloze bijeenkomsten en in lijfelijke en online communities. Al die activiteiten en discussies komen uiteindelijk terecht in het Manifest 2040, dat een nieuwe agenda moet bieden voor de woon- en leefomgeving van de k omende 25 jaar. De definitieve versie van het manifest wordt op 15 december 2015 aangeboden aan de minister van Infrastructuur en Milieu. De eindredactiegroep van het Jaar van de Ruimte zet nu de
‘CORPORATIES: KOM AAN BOORD BIJ HET DEBAT OVER DE TOEKOMSTAGENDA’
laatste puntjes op de i. ‘De belangrijkste opgaven waar we voor staan, zijn duidelijk’, zegt Leeflang. ‘Die zijn totaal anders dan de opgaven uit het recente verleden. En ik durf te stellen dat ze allemaal relevant zijn voor woningcorporaties.’
dus nadenken over de wateropvang. Ook daar
Welke opgaven zijn onvermijdelijk? ‘Nummer één is de energietransitie.
langrijk voor bewoners is ook de zorg voor een
De grootste verbouwingsoperatie die Nederland sinds de weder
gezonde leefomgeving. Dat heeft niet alleen
opbouw te wachten staat. En ik hoef corporaties niet te vertellen hoe
te maken met een veilig huis, gebouwd met
groot hun betrokkenheid bij deze ingrijpende verandering zal zijn. Niet
goede materialen. Die opgave is veel breder.
alleen door de noodzakelijke maatregelen voor energiebesparing, ook
Het gaat ook om de toegankelijkheid van
door de omslag van energieconsumerende naar energieproducerende
woningen en voorzieningen, zodat kwetsbare
woningen. De wateropgave hangt daarmee samen. De klimaatverande-
mensen zelfstandig kunnen blijven. Een andere
ring en de toenemende regen zorgen voor wateroverlast. De groeiende
belangrijke opgave is het hergebruik van ge-
verstening van de steden is een van de veroorzakers daarvan: bijna
bouwen door bijvoorbeeld de transformatie
de helft van de Nederlanders heeft een tuin vol tegels. We moeten
van kantoren.’
hebben we de corporaties bij nodig. Heel be-
ruimtelijke ontwikkeling 55
SUCCESVOLLE VPRO-SERIE
van de Ruimte te volgen is. Maar hoe zet je dit manifest straks om in
JAAR VAN DE RUIMTE
grootschalige actie? Hoe krijg je de dingen die moeten gebeuren voor
Meer informatie over het Jaar
elkaar? ‘We willen de maatschappelijke energie benutten’, zegt Leef-
van de Ruimte is te vinden op
lang. ‘En die is er. Afgelopen jaar heb ik gezien dat je in het hele land
www.wiemaaktnederland.nl en
zaaltjes vol krijgt als het gaat om thema’s als gezondheid, vergroening,
www. wijmakennederland.nl.
duurzaamheid en hergebruik van erfgoed.’ Een flauwe vraag: en die
Op beide sites is het Manifest 2040
bezoekers zijn niet merendeels een select gezelschap bakfietsouders?
te d ownloaden en te ondersteunen.
‘Nee, zeker niet’, zegt Leeflang. ‘Het is ook niet een doorsnee van de
Ook kunt u zich hier aanmelden
bevolking. Waarschijnlijk ligt het opleidings- en inkomensniveau iets
voor de slotbijeenkomst op
hoger. Dit jaar hebben we ons vooral gericht op de mensen die uit
15 december 2015 in Amersfoort.
Het Manifest 2040 moet meer zijn dan ‘een verzameling leuke dingen’, meldt de site wiemaaktnederland.nl, waarop het hele proces van het Jaar
zichzelf actief meedoen aan het debat over de ruimtelijke ontwikkeling. Die zochten we op. Maar er zijn meer mensen met belangstelling voor de ruimtelijke omgeving dan je misschien denkt. Dat blijkt ook uit de succesvolle VPRO-serie Nederland van Boven. Daar keken meer dan een miljoen mensen naar.’ Zoveel mogelijk mensen betrekken bij het maken van de plannen is één van de principes van het Jaar van de Ruimte. ‘Een ander principe is lerend ontwikkelen’, zegt Leeflang. ‘Het is niet zo dat we een plan maken voor 2040 en dat vervolgens gaan uitvoeren. Er is ruimte nodig voor
56 ruimtelijke ontwikkeling
‘ DE OPGAVEN WAAR WE VOOR STAAN ZIJN TOTAAL ANDERS DAN DIE UIT HET RECENTE VERLEDEN’
experimenten die mogen mislukken. Dat vraagt ook om uitwisseling van
knot? Het is aan de politiek om op lokaal, regi-
kennis en ervaringen. Dat gebeurt nu bijvoorbeeld al in een netwerk van
onaal en nationaal niveau dit soort vragen te
klimaatactieve steden.’
beantwoorden.’
Leeflang is ervan overtuigd dat mensen de doorslaggevende factor zijn in de ruimtelijke ontwikkeling. ‘Het geloof in maakbaarheid is tegen-
Op lokaal en regionaal niveau is Leeflang in
woordig wat verdwenen en daar verzet ik mij tegen. Als je kijkt naar de
het Jaar van de Ruimte meerdere betrokken
ruimtelijke geschiedenis van ons land zie je dat we een traditie hebben:
woningcorporaties tegengekomen. ‘Er zijn
Nederlanders maken hun land al eeuwenlang zelf. We hebben altijd
echt corporaties die er uitspringen als het bij-
vorm gegeven aan onze eigen toekomst. Daar geloof ik heel erg in.’ Het
voorbeeld gaat om energie en duurzaamheid.’
gesprek komt op het Apolistolisch Genootschap, waar Leeflang actief in
Maar in de landelijke discussie over de toe-
is . Dit genootschap gaat uit van de verbondenheid tussen mensen en van
komstige agenda van de ruimtelijke ordening
het geloof in de ontwikkelingsmogelijkheden van de mens op basis van
heeft hij de corporaties gemist. Zeker in ver-
een eigen verantwoordelijkheid. Die levensvisie hanteert hij ook in zijn
gelijking met hun rol in het debat van 25 jaar
werk in de ruimtelijke ordening. ‘In dit Jaar van de Ruimte zag ik het ook
geleden. ‘De corporatiewereld lijkt nu vooral
weer. Achter al die initiatieven van buurtondernemingen, behoud van
met zichzelf bezig. En dat begrijp ik ook wel,
cultureel erfgoed, stadslandbouw en duurzaamheid zitten mensen. Die
gezien alle gedoe van de afgelopen jaren.’
vanuit hun passie gedreven zijn, de samenwerking opzoeken, het lang
Hans Leeflang is een positief ingesteld mens.
volhouden en niet altijd vragen of het volgens
Dat blijkt ook nu weer: ‘Het goede nieuws is
de regels wel mag wat ze doen.’
dat het Jaar van de Ruimte straks weliswaar eindigt, maar het nationale debat over de toe-
POLITIEKE KEUZES
komstagenda stopt natuurlijk niet. Dus corpo-
Maar uiteindelijk heeft ook de politiek een rol.
raties: kom aan boord.’ De op handen zijnde
‘Elke opgave uit het Manifest 2040 in wording
Omgevingswet is daarvoor volgens Leeflang
vraagt om politieke keuzes. Daarbij gaat het om
‘een geweldige kans.’ Deze zomer ging de
dillemma’s tussen solidariteit en eigen verant-
Tweede Kamer akkoord met het wetsvoorstel.
woordelijkheid.’ Als voorbeeld noemt hij leeg-
De Omgevingswet bundelt alle bestaande
stand. Waarschijnlijk een structureel verschijn-
wetten en regels op het gebied van de leef-
sel dat niet meer zal verdwijnen, ook niet als
omgeving. Voordat de wet in 2018 in werking
Gelderland maakte onlangs een pro
het economisch weer beter gaat. ‘We zullen
treedt, hebben gemeenten, provincies en het
vinciale omgevingsvisie. Lees een in
ermee moeten leven dat in delen van het land
Rijk de tijd om omgevingsvisies te maken (zie
terview hierover met Claus Martinot,
minder vraag is naar woningen en bedrijfsge-
kader). ‘Corporaties kunnen hun lokale en
directeur van Sité Woondiensten
bouwen. Hoe gaan we daar mee om? Moeten
nationale toekomstvisie daarmee verbinden’,
en voorzitter van de Achterhoekse
we eigendom en investeringen van individuen
zegt Leeflang. ‘Daarbij hebben zij goud in han-
woningcorporaties op www.aedes.nl,
altijd in stand houden? Of rechtvaardigt het
den, namelijk hun verbinding met de bewo-
zoekterm ‘Gelderse aanpak’.
collectieve belang van bijvoorbeeld sloop, dat
ners. Corporaties zitten veel dichter bij de bur-
de overheid de vrijheid van de eigenaar be-
gers dan de overheid, zeker de nationale.’
Gelderse aanpak bij de provinciale omgevingsvisie
ADVERTENTIE
Stadlander en Van Doorn Dakspecialist tekenen Raamovereenkomst.
R. S
c om chut
me r c
ieel
t eu direc
r Va n
D o or
n
pe Daks
cialis
t
R Ton
inge
r sma
uur d bes t
er S t
adlan
der
W il c
o Ko
k p
tleid rojec
er S t
adlan
der
Dakmanschap sinds 1868
Stadlander en Van Doorn Dakspecialist b.v. tekenen Raamovereenkomst
samengesteld beoordelingsteam beoordeelde de verschillende voorstellen
voor het complete plat dakbeheer incl. dakveiligheid van het woningen-
aan de hand van de genoemde gunningscriteria. Van Doorn Dakspecialist
bezit van Stadlander. Met deze stap zet woningbouwcorporatie Stadlander
b.v. is hier als beste uit de bus gekomen en is in 2015 de concretiserings-
een volgende stap voor tevreden klanten, klachtenreductie, kostenbesparing,
fase gestart. Hierbij werden de verwachtingen afgestemd, risico’s buiten
transparantie, innovatie, duurzame materialen, MVO, SROI en kwaliteit.
de invloedssfeer besproken en beheermaatregelen bedacht, de KPI’s wer-
De overeenkomst is aangegaan met de intentie om langdurig (15 jaar) te
den bepaald, de planning werd aangevuld met acties van de opdrachtgever
gaan samenwerken.
en uiteindelijk is de samenwerking op 20 oktober 2015 bezegeld met het ondertekenen van de overeenkomst.
In 2014 heeft Stadlander 7 gerenommeerde dakdekkersbedrijven uitgenodigd voor een inschrijving betreffende reparaties en het onderhoud van
Beide partijen bieden andere woningbouwcorporaties de mogelijkheid om
de platte daken voor Stadlander. De partijen konden zich onderscheiden
onder dezelfde voorwaarde aan te haken bij deze overeenkomst. Wordt
door hun visie op dakbeheer (15%), plan van aanpak en prijsopgave (50%),
hiervan gebruik gemaakt dan zal Van Doorn Dakspecialist b.v. met elke
analyse van risico’s (5%) en kansen (5%), presentatie van de aanbieding en
belangstellende partij een vergelijkbare raamovereenkomst tekenen en
interview door het projectteam van Stadlander (25%). Het door Stadlander
zal een specifieke SLA worden opgesteld.
RILLAND
ONLINE
VELDHOVEN
De Poort 21
[t] 0113 55 77 88
Van Vroonhovenlaan 53
[t] 040 253 66 00
www.vandoorndakspecialist.nl
Postbus 38, 4410 AA Rilland
[f] 0113 55 77 89
Postbus 78, 5500 AB Veldhoven
[f] 040 254 60 25
www.dakinspect.nl
werk aan wonen 59
FUNCTIES
BEDRIJF
PLAATS
Directie/RvB/RvC Directeur-bestuurder
Wonen Midden-Delfland
MAASLAND
Drie leden raad van commissarissen
Stichting Humanitas Huisvesting
ROTTERDAM
Woonstichting De Key
AMSTERDAM UTRECHT
Financieel/Administratief Coördinator planning & control Internal auditor (m/v)
Mitros
Manager financiën m/v
Goed Wonen Zederik
LEXMOND
Senior business controller
Woonstichting De Key
AMSTERDAM
Traineeship financiën en bedrijfsvoering woningcorporaties
BMC Interlink
AMERSFOORT
de Alliantie
HILVERSUM
Management Manager servicedienst Ondersteunende diensten Beleidsadviseur wkm m/v (- uren per week)
Beter Wonen
ALMELO
Lid geschillencommissie
Landelijke Huurdersraad Vestia
ZOETERMEER
Medewerker klantenservice
Tablis Wonen
SLIEDRECHT
Senior medewerker exploitatie
Stichting Stadgenoot
AMSTERDAM
Woonvisie
RIDDERKERK
Projectontwikkeling Projectmanager Staf Hr adviseur
Antares
VENLO-TEGELEN
Medewerker personeel & organisatie
WoonInvest
VOORBURG
Vidomes
DELFT
Woonlinie
ZALTBOMMEL
Trivire
DORDRECHT
Technisch uitvoerend Adviseur techniek & beleid met de focus op milieu en duurzaamheid Verhuur en Verkoop Klantconsulent (m/v) - uur Woningbeheer, Wijkbeheer en Leefbaarheid Bestuurder Buurtbeheerder ( uur) - pilot voor jaar
Laurentius
BREDA
Projectmedewerker v/m
Vereniging Nederlandse Woonbond
AMSTERDAM
VvE- consulent/expert servicekosten
Vestia
ROTTERDAM
Wijkconsulent
Woningstichting de Veste
OMMEN
Woonconsulent ‘sociaal beheer’
Van Alckmaer
ALKMAAR
OP ZOEK NAAR EEN BAAN BIJ EEN WONINGCORPORATIE OF WONINGBOUWVERENIGING? HIERNAAST EEN OVERZICHT VAN DE ACTUELE ONLINEVACATURES. BEKIJK DE VACATURE OP WWW.WERKAAN WONEN.NL.
60
David Evekink Al op jonge leeftijd trekt de succesvolle houthandelaar David Evekink (-) zich het lot aan van zijn armere medemensen. Op jarige leeftijd treedt hij toe tot het bestuur van de Spaarkas in Zutphen. Arbeiders kunnen daar kleine bedragen inleggen, ’s zomers als er veel werk is. In de winter ontvangen zij dan huisbrandstof tegen een lage inkoopprijs. Eigenlijk wil Evekink ook wel iets doen aan de belabberde woonomstandigheden van zijn Spaarkasklanten. Maar zijn broze gezondheid laat dat niet toe. Vlak voordat hij ongetrouwd op -jarige leeftijd overlijdt, bepaalt Evekink in zijn testament dat er . gulden van zijn vermogen naar de Spaarkas zal gaan. Het bestuur van de Spaarkas besluit er arbeidershuisjes van te bouwen aan de rand van de stad. Ze halen hun inspiratie uit Arnhem, waar net in Klarendal een complex is opgeleverd. Al in verhuurt de Spaarkas in Zutphen de eerste achttien huizen (op de foto) voor , gulden in de week. Elk huis van vierkante meter heeft twee kamers en een zolder met twee tweepersoonsledikanten voor de kinderen. Buiten is een tonnenprivaat en een waterpomp. De bewoners mogen geen varkens en geiten houden en moeten spaarzaamheid tonen door geld in te leggen bij de Spaarkas. Onder de naam David Evekinkstichting bouwt de Spaarkas nog heel wat ‘doelmatige woningen voor den arbeidende stand’. Tot de Tweede Wereldoorlog gelden de huizen van de stichting als hét voorbeeld van goede sociale woningbouw in Zutphen. De David Evekink Exploitatie Stichting bestaat nog altijd en beheert voornamelijk negentiende-eeuwse woningen in Zutphen, waaronder het oudste complex aan de David Evekinkstraat uit .
huisvesters van het volk 61 TEK ST : MARGRIET PFLUG
|
FOTO : BABET HOGERVORST
62
achteraf
Groene badjas Het duurt even voor het tot mij doordringt waarom ik wakker schrik. Wat was het? Het klonk als glasgerinkel. Ik kijk op de klok en zie dat het . uur is. Terwijl mijn man mij slaperig vraagt wat er aan de hand is loop ik naar het slaapkamerraam en kijk ik naar buiten. Daar zie ik voor het huis van Ans en Fred twee jongens op een brommer. De jongen die achterop zit houdt een groot scherm vast. Bizar... ze hebben de televisie van Ans en Fred zo van het kastje gepakt! In de straat gaan in verschillende huizen de lichten aan. De twee jongens racen er vandoor. Terwijl mijn man en ik wat aantrekken en naar beneden lopen, blijken andere buren hetzelfde idee te hebben gehad. Buurman Klaas staat in zijn groene badjas het glas weg te vegen terwijl Marijke van drie huizen verder aanbiedt koffie te zetten. Buurman Mohammed en zijn zoon zijn inmiddels hun auto ingesprongen om de jongens achterna te gaan en mijn man is bezig met plastic en duct tape het raam af te plakken. Er rijdt een politieauto de straat in. Terwijl ik mijn buurvrouw Ans even knuffel en haar gerust probeer te stellen, bedenk ik mij hoe blij ik ben om in deze buurt te wonen. Wat een eenheid, ondanks onze diversiteit. Ik woon in een volkswijk, met aan
colofon Aedes-Magazine is een uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties. Aedes-Magazine verschijnt keer per jaar. Woningcorporaties zorgen dat ruim , miljoen huishoudens in Nederland goed kunnen wonen en dragen bij aan leefbare buurten, wijken en regio's. Corporaties nemen op dit moment zo'n procent van de bouwproductie in Nederland voor hun rekening en investeren in de toekomst op terreinen als zorg en duurzaamheid. Aedes behartigt als branchevereniging de belangen van woningcor-
poraties in Den Haag en Brussel, zoekt oplossingen voor het beter functioneren van de woningmarkt en draagt bij aan een professionele sector. Zo'n procent van de corporaties is lid van Aedes. Wij maken ons sterk voor optimale omstandigheden waaronder zij als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche waarin ruim . werknemers dagelijks werken aan goed, betaalbaar en duurzaam wonen. Voor informatie over het lidmaatschap van Aedes zie www.aedes.nl. Redactie Margriet Pflug en Latifa van Heerde (eindredactie); Hanneke Nagtzaam, Quinten Snijders, Marjon van Weersch (redactie); Devika Mangal en
de ene kant sociale woningbouw en aan de andere kant koopwoningen. Dat geeft een mooie mix; alleenstaanden, families met verschillende culturele achtergronden, een kunstenaar, gezinnen met jonge kinderen, een enkele alcoholist… Aan verschillen geen gebrek. Het is een buurtje waar we elkaar vrijlaten maar ook in de gaten houden. En waar we elkaar helpen wanneer dat nodig is. En dat is maar goed ook, blijkt nu. Wat een rare nacht. Na een half uurtje gaan we weer allemaal terug naar onze eigen huizen. Ik probeer te slapen maar het duurt wel even voor mijn hartslag weer is gedaald. Het is weer stil in de straat, het enige dat ik hoor is de regelmatige ademhaling van mijn man. NIENKE GORTER is journalist en woont en werkt in een middelgrote stad in het midden van Nederland. nienke@enzofoort.nl
Carolien van der Ploeg (productie). M.m.v. Tanja Copal, Christine van Eerd, Nienke Gorter, Marcel Krakeel. Redactiesecretariaat T () E aedesmedia@aedes.nl Grafische vormgeving Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem; Henk Stoffels (artdirection), Mieke van Weele (vormgeving). Druk Senefelder Misset, Doetinchem Abonnementen T () E ledenadministratie@aedes.nl I www.aedes.nl Prijzen (excl. BTW) Een jaarabonnement kost € ,. Aedes-leden ontvangen één gratis abonnement. Extra jaarabonnementen voor Aedes-leden kosten € ,. Jaarabonnementen worden auto-
matisch verlengd. Opzeggingen dienen op november, dus twee maanden voor het nieuwe abonnementsjaar, binnen te zijn. Advertenties Multor Media BV, Wouter Otto Postbus , EB Arnhem T () E wouterotto@multormedia.nl I www.multormedia.nl Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein AA Den Haag Postbus AC Den Haag T () E aedes@aedes.nl I www.aedes.nl @aedesnet Auteursrechten voorbehouden ISSN -
“Voor-, en eindopname of oplevering van een woning?” O.a. in gebruik bij: Wonen Zuidwest Friesland
Handel het snel en eenvoudig af met de Inspectie App. NCCW ontzorgt! De handige Inspectie App.
Voordelen voor uw corporatie:
Het middel bij uitstek dat de inspecteur in staat stelt met een tablet de voor-, eind en/of oplevering opname op locatie af te handelen. Met de Inspectie App handelt u de gehele inspectie en aanverwante zaken af zonder extra handmatige handelingen om de vastgestelde inspectieresultaten in het back-office systeem te registreren.
• Eenvoudig te bedienen • Ook als verbinding wegvalt • Geen vast format: flexibel instelbaar • Overzichtelijke gebrekenlijst • Foto’s kunnen worden toegevoegd • Directe kostenopgave per mail • Integratie primair systeem (o.a. BISNOA) • Overzichten in back-office • Integratie IntraWIS • Apple, Android of Windows
Gebreken kunnen worden vastgelegd met herstelmaatregelen en een foto. Bij het gebrek wordt vermeld wie het gebrek gaat herstellen. De uit de inspectie voortvloeiende afspraken of kosten kunnen door de huurder worden geaccordeerd. Bij het ontbreken van een internet verbinding kan te allen tijde de inspectie worden afgerond, zonder onderbreking van het werk. De gebreken, herstelmaatregelen en eventuele kosten worden overzichtelijk getoond.
Wilt u meer weten over deze App of andere innovaties op het gebied van automatisering voor uw corporatie, bouw- of installatiebranche? Wij laten u graag het nieuwe geluid van NCCW horen. Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar info@nccw.nl.
www.nccw.nl
Wat Hofmeier voor uw organisatie kan betekenen
Altijd in control Zonder vaste kosten De Flexibele Schil® van Hofmeier De nieuwe woningwet vraagt van iedere corporatie extra aandacht voor risicomanagement en interne controle. Dat weten we, maar het is vaak lastig te organiseren binnen de huidige bezetting op de financiële afdeling. Hofmeier heeft daar op basis van haar jarenlange ervaring bij méér dan 100 corporaties een oplossing voor ontwikkeld: de Flexibele Schil®. Daarmee bent u volledig in control zonder vaste lasten.
Voordelen van de Flexibele Schil®: • Nooit meer onderbezet (of overbezet) • Gegarandeerde beschikbaarheid • Team van 40 corporatie-specialisten • Voor elk vraagstuk een ervaren specialist • Eén vast persoonlijk aanspreekpunt • Meer slagkracht en lagere vaste kosten
Nieuwsgierig naar deze vorm van dienstverlening? Download de brochure op onze website of bel/mail Peter van Gilst (06-51415946 / p.vangilst@hofmeier.nl).
Financiële Professionals | Interim Management | Consulting Witte Singel 93, 2311 BR Leiden | Postbus 1086, 2302 BB Leiden | t. (071) 572 75 55 | f. (071) 579 09 51 | info@hofmeier.nl | www.hofmeier.nl