Aedes-Magazine 2/2016

CORPORATIES EN DE WONINGMARKT / 2 / 2016

‘HIER IN DE STRAAT STAAN WE ALLEMAAL VOOR ELKAAR KLAAR ’ » OVERLAST BESTRIJDEN MET EEN GEDRAGSAANWIJZING » » PUZZELEN MET WONINGMARKTREGIO’S » » BEZIELDE MEDEWERKERS, GEDREVEN ORGANISATIE » » ‘CORPORATIERAAD BRENGT RAUWE WERKELIJKHEID BINNEN’ »

“Ik de juiste informatie, planning en facturatie via het onderhoudsproces van NCCW.”

“En via internet konden wij zo onze reparatie regelen.”

Bijna vijftig woningcorporaties zijn u al voorgegaan.

NCCW introduceert een nieuwe oplossing, gebaseerd op het CORA-proces Onderhouden Eenheden. NCCW ontzorgt!

Een zeer uitgebreide oplossing die als geheel kan worden ingezet, maar de verschillende componenten kunnen ook afzonderlijk worden ingezet, ongeacht het ERP+-systeem dat gebruikt wordt. De oplossing bestaat uit:

is geborgd dat “we dezelfde taal spreken”. Dit biedt vele mogelijkheden om onderlinge samenwerking tussen partijen op een hoger niveau te brengen.

• Mobiele toepassingen op het gebied van klant- en medewerkerportalen, een fieldservice-oplossing voor vaklieden van de eigen dienst en derden en een module voor Mutatie-Inspectie.

• Procesondersteuning ten behoeve activiteiten die binnen de eigen organisatie worden uitgevoerd, maar juist ook ten behoeve van monitoring én sturing van activiteiten die door externe uitvoerenden worden uitgevoerd (60-70% van de werkzaamheden worden immers daar uitgevoerd).

• ESB+ dienst ten behoeve van communicatie met externe uitvoerenden.

U blijft als corporatie altijd in regie over dit proces, zodat u: • altijd uw klanten te woord kunt staan en van de laatste informatie kunt voorzien • de afhankelijkheid van derden vermindert, u blijft in regie • en uw partner de kosten van administratieve werkzaamheden tot een minimum beperkt en dus betere prijsafspraken kunt maken (interessant voor corporatie, maar zeker ook voor de derde die zijn concurrentiepositie verstevigt).

Nu kunnen woningcorporaties en leveranciers hun informatie-uitwisseling volledig optimaliseren. Door standaardisering van processen en berichtenverkeer (CORA, VERA, KOVON, KOVRA en S@les in de Bouw),

Voordelen:

Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar info@nccw.nl.

nccw.nl/dagelijksonderhoud

commentaar 3

TIJD VOOR RUST

Eindelijk de huursombenadering. Dat dacht ik toen de Tweede Kamer eerder deze maand het huurbeleid voor de komende jaren vaststelde in de Wet Doorstroming Huurmarkt. Geen beleid meer dat uitgaat van het inkomen van een huurder, maar juist van de kwaliteit en waarde van een huis.

‘Goed dat de politiek inziet dat sociale huurwoningen betaalbaar moeten blijven’

Wij hebben jarenlang aangedrongen op

Zij aan zij met de Woonbond staan we als het

deze aanpak. De politiek lijkt overstag.

gaat om de ongelijke behandeling van huur-

Eind maart zal blijken of ook de senaat het

ders in de vrije sector. Wij vinden het oneerlijk

wetsvoorstel van minister Blok steunt. Vorig

dat iemand die een sociale huurwoning huurt,

jaar zomer legden wij samen met de Woon-

voor hetzelfde huis meer huurverhoging kan

bond de basis. Belangrijkste afspraak uit het

krijgen van een particuliere verhuurder dan

sociaal huurakkoord dat wij toen sloten: de

van een woningcorporatie.

huurstijging wordt beperkt. En dat gebeurt

En wat wij natuurlijk blijven aankaarten is

in 2017, als de huursombenadering daad-

de zoveelste belemmering voor energiebe-

werkelijk ingaat. Is ons akkoord helemaal over-

sparing. Een corporatie die investeert in betere

genomen? Nee, helaas niet. Hoe dan ook,

energieprestaties van een huis en daarmee dus

het is goed dat de politiek inziet dat sociale

de totale woonlasten van de huurder verlaagt,

huurwoningen betaalbaar moeten blijven. Dat

krijgt in de meeste gevallen niet de mogelijk-

blijft het gezamenlijke doel van huurders en

heid om die investering via een huurverhoging

verhuurders.

terug te verdienen.

Zijn we het met de Woonbond eens over

Ik hoop op een snelle behandeling van de

alle onderdelen van de nieuwe wet? Nee. Zo

nieuwe wet door de Eerste Kamer. En dan?

denken wij nu eenmaal net iets anders over

Dan kunnen we ermee aan de slag en weten

tijdelijke huurcontracten. Ook wij als corpora-

we weer voor een tijdje waar we aan toe zijn.

ties staan natuurlijk voor de bescherming van

Niet voor niets maakten we in het huurakkoord

de huurder. Daarom is een contract voor onbe-

met de Woonbond afspraken voor minimaal

paalde tijd in principe altijd ons uitgangspunt.

drie jaar. Politiek Den Haag doet er goed aan

Maar soms is het nodig daar van af te wijken en

het nieuwe huurbeleid eens even een tijdje

een tijdelijk contract te kunnen afsluiten. Met

ongemoeid te laten. Corporaties én huurders

bijvoorbeeld een twintiger die aan het begin

konden de opeenvolgende veranderingen

van zijn of haar loopbaan snel stappen maakt

in de afgelopen jaren nauwelijks bijbenen.

in werk en wonen. Voor deze groep jongeren

Het is straks echt tijd voor rust aan het wet-

reserveren wij woningen. Een tijdelijk contract

gevingsfront.

geeft de mogelijkheid na te gaan of die gereserveerde woning nog passend is, of dat een

Marc Calon

andere woning geschikter is. Zo blijft ook de

Voorzitter

volgende groep jongeren kans maken op een passend eerste huurhuis.

34

4

MIRJAM PRONK

‘WOONCOMFORT EN BETAALBARE WOONLASTEN, DAAR MOET SOCIALE HUISVESTING OM DRAAIEN’ 3 6 17 18 20 23 30 41 42 52 56 58 58

COMMENTAAR Tijd voor rust ONDERTUSSEN IN Heerhugowaard MENSEN EN WONEN – André van Soelen OPINIE ‘Een corporatieraad brengt de rauwe werkelijkheid binnen’ – Hans Al OPINIE ‘Overweeg eens een lening bij de EIB’ – Ruud Pijpers en Zacharias Ben Moussa FEITEN & CIJFERS over de daling van de bouwkosten van corporatiewoningen PRIKBORD Weetjes en tips COLUMN Airbnb – Yasmina Aboutaleb 16/32 Zestien vragen aan Marco Florijn GOEDEMORGEN Vincent van Luit HUISVESTER VAN HET VOLK Peter Wilhelm Janssen ACHTERAF Verwarring – Nienke Gorter COLOFON

inhoud 5

10

REGIONALISERING

Gemeenten kunnen tot 1 juli een voorstel indienen om een woningmarktregio te vormen. De gevolgen kunnen groot zijn voor corporaties die in meerdere regio’s werken.

Drie voorbeelden.

24

BEZIELING

Bezieling in je werk.

Wat betekent dat?

We verkennen het begrip met drie corporatiemedewerkers. ‘De kunst is om persoonlijke bezieling te vertalen naar gemeenschappelijke drijfveren.’

46

GEDRAGSAANWIJZING

Corporaties kunnen bij overlast concrete afspraken maken met een huurder over zijn gedrag.

Bijvoorbeeld dat hij geen harde muziek mag draaien. Hoe werkt zo’n gedragsaanwijzing?

6

08/02 Pannenset Echt een buitenkansje: zelf een nieuwe Ikea-

veren tot nul-op-de-meter-woning. Woonwaard

keuken mogen uitzoeken. Dat Truda Timmer

heeft als regisserend opdrachtgever de eisen voor

daarna tijdens de ingrijpende renovatie twee tot

de renovatie op papier gezet. Daarna werd al het

drie weken moest ‘kamperen’ in haar huurhuis?

werk uitbesteed aan bouwpartner BAM, inclusief

Dat nam ze op de koop toe. De badkamer en het

aanspreekpunt zijn voor bewoners en het onder-

toilet zijn ook vernieuwd en haar huis is nu super

houd voor de komende jaren. De Ikea-keuken was

energiezuinig met nieuwe gevels, een nieuw dak

een idee van BAM. En omdat de huurders van dit

en allemaal nieuwe installaties voor verwarming

complex voortaan op een inductieplaat moeten

en ventilatie. Haar huis kan weer minimaal 40 jaar

koken in plaats van op gas, kregen ze er allemaal

mee. Timmer woont in één van de 55 woningen die

een nieuwe pannenset bij cadeau.

woningcorporatie Woonwaard heeft laten reno-

ondertussen in Heerhugowaard 7 tek st : margriet pflug

|

foto : eline hensen

ADVERTENTIE

Corporatie Area met RGS voor 15 jaar verzekerd van kwaliteit UDEN - Voor planmatig onderhoud aan de achtduizend huurwoningen van corporatie Area komen sinds de zomer van 2014 nog maar drie onderhoudsbedrijven in aanmerking. Nu afgestapt is van aanbesteden en overgestapt is op resultaatgericht samenwerken (RGS), weet Area voor de komende vijftien jaar dat de vooraf bepaalde onderhoudskwaliteit wordt behaald.

‘We leggen die verantwoordelijkheid neer bij de onderhoudsbedrijven’, zegt Ivo Ketelaars, projectmanager vastgoed. ‘Ik zou niet anders meer willen werken.’

“B

ij traditioneel aanbesteden begint vroeg of laat de discussie over prijs-kwaliteit-meerwerk om de scherpe aanbesteding te compenseren”, zo licht Ketelaars de ommezwaai toe. “Resultaatgericht samenwerken is een andere en verbeterde werkwijze.

Dat is kiezen voor kwaliteit door het aangaan van langdurige relaties met onderhoudsbedrijven. Zo maken we bewust meer gebruik van de expertise van deze bedrijven. Zij weten het beste, vaak beter dan wij, hoe we de beoogde kwaliteit kunnen realiseren binnen het beschikbare budget. Daarom schrijven wij geen bestek meer, maar leggen alleen de prestatieafspraken vooraf samen vast.” Om de beste partners te selecteren, liet

Ivo Ketelaars: ‘Resultaatgericht samenwerken? Ik zou niet anders meer willen en wat mij betreft passen we dat voortaan bij meerdere projecten toe.’

Area tien ondernemingen een meerjarenplan maken voor het schilderonderhoud, energetisch opwaarderen, houtrotreparatie en asbestsanering van één specifiek complex. De beste score kwam van drie onderhoudsbedrijven die stuk voor stuk kozen voor een resultaatgerichte werkwijze.

Vaste prijzen Van het gevormde schilderconsortium kreeg elk bedrijf een eigen rayon met eigen complexen. Aan de hand van eenheidsprijzen ondergaan alle huurwoningen nu bij de zogenaamde ‘0-beurt’ een grondige aanpak om op een goed basisniveau te komen.

“Vervolgens gaan we samen het juiste meerjarig onderhoudsscenario bepalen qua kwaliteitseisen ten opzichte van strategische kaders, zoals de exploitatieperiode”, vervolgt de projectmanager. “De besparing is dat de komende vijftien jaar nog maar twee onderhoudsbeurten in de begroting staan.

De onderhoudscycli worden namelijk opgerekt van vijf naar zeven jaar vanwege het goede basisniveau. Ook wordt bespaard doordat ieder bedrijf de toegekende woningen tot in de haarvaten kent. Daarnaast loopt de communicatie richting bewoners en de klachtenafhandeling rechtstreeks via de onderhoudsbedrijven. Voor ons volstaat alleen maar inzicht in de planning.”

Onderhoudswerk aan de achtduizend huurwoningen wordt de komende vijftien jaar uitgevoerd door drie geselecteerde bedrijven die allen resultaatgericht samenwerken met corporatie Area.

RGS nog meer toepassen De bedrijven inspecteren zélf of de vooraf vastgestelde kwaliteitseisen na de uitvoering, waarvoor ze zelf verantwoordelijk zijn, zijn gerealiseerd en geven dat via een rapportage door aan Area. Eens per jaar maakt de corporatie (nu nog) gebruik van een externe en onafhankelijke toetsing op alle facetten bij diverse complexen. Van de onderhoudsbedrijven verwacht Area overigens wel dat ze blijven innoveren om het uniforme aanleveringsproces van alle gegevens verder te verbeteren.

“Dat uniform aanleveren was een schriftelijke belofte, maar was het afgelopen jaar makkelijker gezegd dan gedaan”, erkent Ketelaars ruiterlijk. “Ieder bedrijf had zijn eigen programmatuur en methodiek. Het viel niet gelijk mee om hier een geheel van te maken dat uniform en onderling uitwisselbaar is, maar dat is nu nog een kwestie van puntjes op de ‘i’ zetten.

Resultaatgericht samenwerken?

Ik zou niet anders meer willen.

Wat mij betreft passen we dat voortaan bij meerdere projecten toe.”

Verzekerd van resultaat met een VGO-bedrijf Met resultaatgericht samenwerken (RGS) kun je tot wel 20% besparen op directe kosten en tot wel 50% op indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die de kunst van het resultaatgericht samenwerken verstaan, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-keur.

Op www.vgokeur.nl vindt u alle details én vastgoedonderhoudsbedrijven met het VGO-keur bij u in de buurt.

Verder d nken over goed bestuur

Academische opleiding Bestuurlijk Leiderschap We hoeven u niet te leren besturen. U heeft behoefte aan inzicht in wat voor u als bestuurlijk leider bepalend is voor uw bestuurlijke keuzes.

Wat bepaalt de kwaliteit van uw leiderschap?

Als bestuurder of directeur geeft u invulling aan een missie, aan doelstellingen, idealen en strategieën.

U creëert uw eigen bestuurlijke context. U acteert onafhankelijk van het bestuurssysteem. In de leergang Bestuurlijk Leiderschap leert u zich bewust te zijn van deze bestuurlijke context. U discussieert en reflecteert met collega bestuurders over thema’s die u deelt, de uitdagingen waar u voor staat als bestuurder. U ontwikkelt uw leiderschap, een eigen visie op besturen en krijg meer inzicht in de fundering van uw bestuurlijke keuzes!

Na de leergang Bestuurlijk Leiderschap… heeft u een verscherpt inzicht in uw leiderschapskwaliteiten en een analytisch kader voor uw bestuurlijke beslissingen; heeft u een diepgaand inzicht in het bestuurlijk proces en de elementen van de bestuurlijke context; kunt u effectiever en bewuster bestuurlijk handelen en deze keuzes beter onderbouwen vanuit verschillende invalshoeken.

Martin ten Hove | hove@aog.nl | www.aog.nl

Duurzame Woningbouw

Gezonde Gebouwen

Zorgvastgoed

Renovatie & Transformatie

Duurzame Scholen

Smart Buildings

10

WONINGMARKTREGIO’S

WAAR KOMT DE GRENS? Gemeenten kunnen tot 1 juli gezamenlijk een voorstel indienen om een woningmarktregio te vormen.

Dat kan grote gevolgen hebben voor corporaties die in meerdere regio’s actief zijn, maar ook voor gemeenten.

Corporaties sorteren daarop voor door alvast woningen buiten hun toekomstige werkgebied te verkopen of door zelf de gemeenten een voorstel te doen voor een woningmarktregio.

woningmarktregio’s 11 TEK ST : LISET TE VOS

|

ILLUSTR ATIES : ANNET SCHOLTEN

De tijd begint te dringen: tot 1 juli kunnen aangrenzende gemeenten gezamenlijk een voorstel voor een woningmarktregio indienen bij de minister. Ligt er geen voorstel, dan hakt de minister de knoop door. De regionalisering, onderdeel van de Woningwet, moet voorkomen dat corporaties te ver buiten hun kerngebied actief zijn en moet de regionale samenwerking versterken.

De gemeenten zijn aan zet, maar de gevolgen voor corporaties kunnen groot zijn. Alleen in de aangewezen woningmarktregio, de kernregio, mag een corporatie nieuwe woningen bouwen en onroerend goed verwerven. In het gebied dat buiten die regio valt, de beheerregio, is een corporatie aan handen en voeten gebonden. Sloop en nieuwbouw is nog wel toegestaan, maar onder strikte voorwaarden.

In uitzonderlijke gevallen kan een minister een ontheffing verlenen, maar dat is een onzekere factor. Uitzonderingen zijn er bijvoorbeeld ook voor corporaties die zich specifiek op ouderen of studenten richten.

Een indeling van een woningmarktregio (met minimaal 100.000 huishoudens) leidt onherroepelijk tot grensgevallen die óók voor gemeenten nadelig kunnen uitpakken. Niet voor niets nemen corporaties het initiatief om – in overleg met de gemeenten in hun regio – tot een oplossing te komen.

12

Karin Laglas voorzitter directieraad van Ymere, actief in Noord-Holland, Zuid-Holland en Flevoland

D

e aangewezen woningmarktregio voor Ymere is het gebied van

gemeentelijk niveau prestatieafspraken, stelt

de Metropoolregio Amsterdam (MRA), het informele samen-

Laglas. ‘Dat is het goede schaalniveau.’

werkingsverband met 32 gemeenten. Dat is de duidelijke bood-

De suggestie dat Ymere nu al een te groot

schap die Karin Laglas, voorzitter van de directieraad, verkondigt in de

werkgebied heeft en daardoor te ver van de

gesprekken die ze samen met haar regiomanagers voert met gemeenten

­lokale woningmarkt afstaat, vindt Laglas niet

in Noord-Holland, Zuid-Holland en Flevoland.

terecht. ‘We hebben ons werkgebied in regio’s

Alkmaar en Leiden, waar Ymere respectievelijk bezit had en heeft,

ingedeeld met ieder een eigen manager die

­vallen buiten deze regio.

werkt vanuit een regiokantoor. Die regio­ managers weten precies wat er speelt en zijn

SCHAALNIVEAU

lokaal het aanspreekpunt.’

Laglas beaamt dat de gemeenten aan zet zijn. Tegelijkertijd stelt ze dat Ymere goede argumenten heeft voor de keuze voor de MRA. ‘Economie

VERKOPEN

en wonen hangen sterk samen in dit gebied. Dat kan je onder meer aflei-

Alkmaar ligt wel op grote afstand van het ove-

den van de verhuis- en vervoersbewegingen in de regio. Door voor dit

rige werkgebied van Ymere. Op basis van de

gebied gezamenlijk een helder profiel te bepalen, kunnen we vaststellen

visie van de corporatie én voorsorterend op de

wat nodig is in welke subregio.’ Binnen de grenzen van de MRA vallen

regionalisering van de woningmarkt, besloot

drie regio’s waarbinnen nauw wordt samengewerkt: Stadsregio Am-

Ymere om het bezit in Alkmaar en omgeving te

sterdam, Gooi en Vechtstreek en Zuid Kennemerland. Gemeenten en

verkopen aan Woonwaard. Over de gemeente

corporaties maken, zoals de Woningwet ook voorschrijft, uiteindelijk op

Leiden, die nét buiten de Metropoolregio ­Amsterdam valt, heeft Ymere nog geen besluit genomen. Laglas: ‘In een beheerregio zijn er

‘ Economie en wonen hangen sterk samen in deze regio’

beperkingen, maar zijn we niet vleugellam.’

Laglas wil in dit stadium niet ingaan op andere uitkomsten dan de Metropoolregio Amsterdam als woningmarktregio. Amsterdam denkt in ieder geval in dezelfde richting als Ymere. En Haarlem heeft een extern bureau ingeschakeld om verschillende scenario’s te onderzoeken.

‘We zitten nog midden in de broedfase.’

woningmarktregio’s 13

Bestuursadviseur Johan Baltes van Lefier, actief in Groningen en Drenthe

W

in het noorden van het land, stelt bestuursadviseur Strate-

GOEDE VERHOUDINGEN MET GEMEENTE

oningmarktregio’s vormen is een ingewikkelde puzzel gische Projecten Johan Baltes van Lefier. De woningcorpo-

Volgens de bestuursadviseur van Lefier zijn

ratie is – sinds de fusie in 2009 – actief in Groningen én Drenthe. In beide

goede verhoudingen met gemeenten bepalend

provincies praat de corporatie mee over het vaststellen van de woning-

voor het succes. Als gemeenten vinden dat

marktregio. Het werkgebied van Lefier zou in twee regio’s worden op-

­corporaties in een grote woningmarktregio te

geknipt, volgens een onderzoek van het ministerie naar de gevolgen in

veel speelruimte zouden hebben, legt Lefier de

de zogeheten COROP-gebieden (een indeling die het CBS hanteert).

feiten op tafel om mogelijke bezwaren weg te

De regio Emmen/Borger-Odoorn in Drenthe (kernregio) en de regio

nemen. ‘Het is niet aan ons om een woning-

Groningen, Slochteren, Hoogezand-Sappemeer en Stadskanaal in

marktgebied aan te wijzen. Maar ik ben wel blij

Groningen (beheerregio). Een onwenselijke situatie voor Lefier. In ­

dat het onderwerp op de agenda staat en dat

­Groningen spraken de gemeenten een voorkeur uit voor een regio die

we kunnen meedenken. We zijn als gemeen-

beide provincies beslaat. In Drenthe gaven de gemeenten een extern

ten en corporaties tot elkaar veroordeeld.’

bureau opdracht om verschillende scenario’s te onderzoeken. Het ­

In Drenthe is de uitkomst nog ongewis. Vorig

­rapport ­verschijnt in februari.

jaar nodigde Lefier de nieuwe gedeputeerde uit voor een werkbezoek in het Drentse krimp-

HANDELINGSVRIJHEID NODIG

gebied, een mooie gelegenheid om hem bij te

De gemeenten zijn aan zet, maar dat weerhoudt Lefier er niet van om in

praten over de ontwikkelingen. Naast de regio

bestaande netwerken met corporaties én gemeenten de regionalisering

Groningen-Drenthe – de voorkeur van Lefier –

te bespreken. Een kleinere regio betekent in de regel meer grensgeval-

zijn ook andere opties in beeld. Gemeenten in

len. Dat kan nadelig uitpakken, bijvoorbeeld voor gemeenten in krimp-

Zuidwest-Drenthe kijken bijvoorbeeld richting

gebieden, betoogt Baltes. ‘Herstructurering mag wel in een beheer­

Zwolle in de provincie Overijssel. Als het ex-

regio, maar de corporatie moet na sloop op dezelfde locatie herbouwen.

terne onderzoek klaar is, praat Lefier in een

Voor een goede stedenbouwkundige inpassing van (soms veel) minder

klankbordgroep mee over het vervolg. Tot dan

woningen heb je meer handelingsvrijheid nodig.’

is het afwachten, zegt Baltes. ‘Iedere grens is arbitrair.’

‘ Het is een ingewikkelde puzzel’

14

Directeur-bestuurder Harrie Windmüller van BrabantWonen, actief in Brabant

W

ijs Noordoost-Brabant aan als één woningmarktgebied.

provincie een brug te ver. BrabantWonen en

Twaalf Brabantse corporaties hielden dit pleidooi in een

elf corporaties in Noordoost-Brabant spraken

brief die ze in september schreven aan de burgemeesters

in hun overleg de voorkeur uit voor één regio

en wethouders van de negentien gemeenten in hun werkgebied.

in hun werkgebied. Na een discussie kwamen

BrabantWonen is een van die corporaties. De gemeenten namen dit

zij ook tot de slotsom: minder grenzen bete-

voorstel over en dienden het – ruim voor de deadline van 1 juli – in bij de

kent minder grensgevallen.

minister.

MINDER GRENZEN, MINDER GRENSGEVALLEN

VERZORGINGSHUIZEN TRANSFORMEREN

Aan dit besluit ging intensief overleg vooraf, vertelt directeur-bestuur-

Met dit voorstel loopt BrabantWonen deson-

der Harrie Windmüller van BrabantWonen. Vorig jaar voor de zomer

danks al tegen grenzen aan. Zo bezit de corpo-

voerde hij de eerste gesprekken met collega-corporaties in Brabant. ‘We

ratie zorgvastgoed in de Bommelerwaard en

wisten al dat de regionalisering discussie op zou leveren en grote gevol-

dat is provincie Gelderland. De Woningwet

gen zou hebben. Dan is het verstandig om argumenten uit te wisselen en

maakt een uitzondering voor ouderenhuis-

op één lijn te komen. Dan sta je sterker in het overleg met de gemeen-

vesting, maar die geldt volgens Windmüller

ten.’ Waarom zouden we Brabant niet als één regio zien, dachten acht

alleen voor een zorgcorporatie als Habion. ‘Als

corporaties in het samenwerkingsverband Lente. Maar dat was voor de

BrabantWonen mogen we niet meer in de

woningmarktregio’s 15

‘Het gaat om prestaties, niet om grenzen’

VNG: ‘AFBAKENING REGIO KAN INGRIJPENDE GEVOLGEN HEBBEN’ Corporaties die in een groot werkgebied actief zijn, staan te ver van de lokale praktijk af. Regionalisering moet een einde maken aan de ‘excessen’, stelt beleidsmedewerker Jeroen de Leede van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). De Woningwet schrijft voor dat gemeenten voor 1 juli een gezamenlijk voorstel voor een woningmarktregio bij de minister kunnen indienen. Volgens VNG moeten zij in dit traject samen met corporaties optrekken. ‘Afbakening van een regio kan voor een corporatie ingrijpende gevolgen hebben. De vraag is ook wat dat voor een gemeente betekent.’

In een beheerregio kan een corporatie bijvoorbeeld niet investeren in de transformatie van verpleeghuizen die leeg komen te staan. Wel kan bij de minister een ontheffing worden aangevraagd. ‘Dat is een onzekere factor. In het uiterste geval moet een corporatie bezit overdragen.’ Voor zorgcorporaties die landelijk opereren, geldt een uitzondering: zij kunnen investeren in elke gemeente waar ze actief zijn.

Herstructurering in een beheerregio mag wel, maar bij plannen voor nieuwbouw na de sloop loopt een corporatie tegen grenzen aan. De regelgeving wordt wel aangepast: het is straks mogelijk om bij de minister een ontheffing aan te vragen voor een stedenbouwkundig plan dat enigszins afwijkt van de bestaande grenzen van de slooplocatie, aldus De Leede.

Des te groter de regio des te minder grensgevallen,

Bommelerwaard investeren om verzorgings-

erkent De Leede. ‘Tot op zekere hoogte is dat goed.

huizen te transformeren. Hoe we dat straks

Een werkgebied met ruim 20 gemeenten is groot,

aanpakken, kan ik nog niet overzien.’

maar nog overzichtelijk. We moeten in ieder geval

De corporaties hebben in bilaterale gesprek-

niet terug naar een te kleine schaal. Die tijd hebben

ken met de wethouders het voorstel voor één

we gehad.’

regio in Noordoost-Brabant toegelicht. Niet alle partijen in de gemeenteraden konden zich

Meer informatie: www.vng.nl/woningmarkt

echter vinden in het voorstel. Zo passeerde ook de optie de revue om Den Bosch en Oss in twee regio’s op te splitsen. ‘Blijkbaar leeft er angst dat wij in een grote regio onze gang kunOok op dit moment kunnen we al in de hele

HANDREIKING REGIONALISERING

regio werken. Wij moeten als corporaties sá-

Wat betekent de regionalisering van de

men met gemeenten en huurders prestatie-

woningmarkt in de praktijk? Aedes heeft een

afspraken maken. Daar zou het gesprek over

handreiking opgesteld. Deze is te vinden via

moeten gaan.’

www.aedes.nl/handreikingregionalisering.

nen gaan. Waar de grens loopt, is niet relevant.

ADVERTENTIE

ADVERTENTIE

Ecorus verovert zonnestad Den Helder Ecorus als uw partner!

Ecorus is een snelgroeiende ontwikkelaar van zonne-energieprojecten in Nederland en België. Voor bedrijven, woningcorporaties en gemeenten verzorgt Ecorus het gehele zonne-energie traject.

Ecorus biedt: •

• • • •

Ecorus combineert technische know how met expertise op het gebied van langetermijninvesteringen. Wij werken samen met sterke, betrouwbare (inter)nationale en lokale partners.

Voor Woningstichting-directeur Robbert Waltmann is de samenwerking met Ecorus een logisch vervolg op het energiezuinige beleid van de stichting: “Hoewel wij veel oudere woningen hebben, zijn onze huizen energiezuinig. De laatste jaren hebben wij veel geïnvesteerd in allerlei vormen van woningisolatie en zonne-energie is de volgende stap.” Waltmann legt uit dat alleen woningen in aanmerking komen waarvan de daken nog minstens 25 jaar mee moeten kunnen. “We hebben dus die kandidaten aangeschreven en gek genoeg liep het niet direct storm. Veel mensen waren afwachtend. Eerst benaderden we huurders via speciale informatie-avonden, maar inmiddels bezoekt Ecorus geïnteresseerde kandidaten persoonlijk en geeft advies. Het laatste half jaar zien we dat steeds meer huurders kiezen voor zonneenergie. Inmiddels zijn in alle wijken van Den Helder en zelfs in Callantsoog panelen geplaatst.”

De 67-jarige Rens Biersteker en zijn echtgenote Gré waren één van de eerste huurders met zonnepanelen. Als voormalig

De beste ingenieurs en financiële experts zijn bij de projecten betrokken, zodat u een goed beeld krijgt van het rendement dat zonne-energie uw woningcorporatie en uw huurders oplevert.

Dankzij een groot eigen vermogen zijn wij een stabiele partij in de markt en kunnen wij participeren in uw project. U loopt dus geen enkel risico. wetenschappelijk onderzoeker bij TNO had Biersteker veel te maken met zonneenergie. “De energiebehoefte en CO2belasting nemen nog steeds niet af, dus heb je alternatieven nodig. In ruil voor een kleine huurverhoging hebben we nu tien zonnepanelen op het dak die periodiek onderhouden worden.’’ Natuurlijk vindt Biersteker het mooi meegenomen dat hij wat geld overhoudt aan het project. “Dat hoeft voor mij niet perse. Ik ben blij dat wij op een vriendelijke manier bijdragen aan vermindering van het energieverbruik.”

Ecorus Nederland Tel: (085) 888 51 25 E-mail: info@ecorus.nl www.ecorus.nl

OVER ECORUS

In de stad waar de zon het allermeest schijnt, kiezen steeds meer huurders van Woningstichting Den Helder voor zonnepanelen van zonneenergieontwikkelaar Ecorus. De samenwerking begon anderhalf jaar geleden en inmiddels voelen ruim 450 huishoudens het verschil in de portemonnee: er wordt gemiddeld tussen de 60 en 120 euro per jaar minder betaald aan de energieleverancier.

Gegarandeerd financieel voordeel voor huurders dat kan oplopen tot wel € 400,- per jaar Gegarandeerd goede producten in door TNO goedgekeurde installaties Een compleet communicatietraject Indien gewenst financiering via onze samenwerking met de BNG bank Voorzorg en nazorg.

mensen en wonen 17 TEK ST : L ATIFA VAN HEERDE

|

FOTO : FLOREN VAN OLDEN

‘IN EEN ANDERE WIJK ZOU IK DOODONGELUKKIG WORDEN’

ANDRÉ VAN SOELEN () heeft

hond was overleden liep de hele straat uit met

de woningen opknappen: de daken vervangen,

met zijn buren vergevorderde plannen

bloemen en kaartjes. Toen ik hoorde dat Haag

zonnepanelen plaatsen, de muren isoleren,

om de Roggeveenstraat te kopen van

Wonen van plan was deze huizen te slopen sloeg

dubbel glas plaatsen. Veel kunnen we zelf

woningcorporatie Haag Wonen.

dat in als een bom. Hier heb ik mijn buurtjes, al

want hier wonen handige mensen: metselaars,

 jaar. In een andere wijk zou ik doodongelukkig

timmermannen en ik kan zelf goed tegels zetten.

‘Straks in de zomer zit de hele straat in onze

worden. Toen kwam mijn buurman naar mij toe

Ook willen we met z’n allen zorg en energie

gezamenlijke moestuin. Dan schoffelen we

en vroeg: “Dré, zullen we onze straat kopen?”

gaan inkopen. Ik vind het belangrijk om naast mijn

samen en drinken een wijntje tot in de late

Mijn eerste reactie was: “Je bent gek.” Maar

baan in de beveiliging actief te zijn in mijn buurt.

uurtjes. Je kunt je nu nauwelijks voorstellen

eigenlijk is het een geweldig idee. De corporatie

Ze noemen mij ook wel de burgemeester van

dat de tuin anderhalf jaar geleden nog

staat ook helemaal achter ons. Het idee is

de straat: ik ben namelijk ook oprichter van

overwoekerd was. We knapten het met de

dat bewoners een stichting oprichten die de

het buurtpreventieteam en voorzitter van de

buurt helemaal op. We staan hier allemaal

woningen gaat beheren. Wij huren dan van die

bewonerscommissie. Maar we doen het hier in de

voor elkaar klaar: als de buurman ziek is neem

stichting. Het plan gaat in maart naar de minister

buurt echt met zijn allen hoor, in je uppie krijg je

je een boodschap voor hem mee en toen mijn

ter beoordeling. Als dat erdoor is dan willen we

niets voor elkaar.’

18

HANS AL DIRECTEUR-BESTUURDER STEK

‘EEN CORPORATIERAAD BRENGT DE RAUWE WERKELIJKHEID BINNEN’ Overleg met huurders en gemeenten is niet voldoende voor een goede inbedding van een woningcorporatie in de maatschappij, zegt directeur-bestuurder Hans Al van Stek, een corporatie in de Bollenstreek. Ter versterking van die relatie is een nieuw instrument nodig: de corporatieraad. Binnenkort komt de corporatieraad van Stek voor de eerste keer bijeen. ‘De corporatieraad gaat onze agenda meebepalen.’

TEK ST : MARJON VAN WEERSCH

Waarom is een corporatieraad nodig?

‘Als je vindt dat een corporatie een maatschappelijke organisatie is, wat volgens mij elke corporatie hoort te zijn, moet je zorgen dat je relatie met de maatschappij goed is.

De bestaande overlegvormen met gemeenten en huurders zijn niet voldoende om dat voor elkaar te krijgen. Als corporatie moet je weten wat er in de maatschappij leeft. Corporatiemedewerkers die in de buurten werken vangen signalen op, maar dat is niet voldoende. Een corporatieraad is ook hard nodig om het maatschappelijk vertrouwen terug te krijgen. We willen onze legitimering en maatschappelijke

meerwaarde

versterken

door de maatschappij hiermee een zwaardere

opinie 19

rol te geven bij het bepalen van onze doelen

heeft. Iemand van de voedselbank weet wel-

bepalen. De corporatieraad zal vragen stellen

en onze agenda.’

licht meer over verborgen armoede. Een huis-

over onze producten en diensten. Doet Stek

arts kan vertellen hoe het zit met de verbor-

de goede dingen en doet Stek dat ook goed?’

Wie zitten er in de corporatieraad?

gen eenzaamheid van mensen. Of hij kan

‘We zoeken mensen die de “rauwe werkelijk-

informatie geven over het aantal mensen

heid” bij Stek binnenbrengen. De alledaagse

dat door verminderde verstandelijke of psy-

Wat kan de corporatie vervolgens doen?

werkelijkheid waar onze huurders mee te

chische vermogens niet meer goed in staat is

‘Dit kan er bijvoorbeeld toe leiden dat wij

maken hebben. Denk aan mensen uit maat-

om zelfstandig te wonen. Onze wijkbeheer-

anders met betalingsachterstanden omgaan.

schappelijke sectoren die voor ons van

ders vangen die signalen deels ook op. Maar

Of dat we wijkbeheerders op andere com-

betekenis zijn en wij voor hen. Bijvoorbeeld

als zij bij onze bewoners langsgaan, houden

plexen inzetten dan we nu doen. Dat we onze

een huisarts en een wijkagent. En een mede-

die misschien de schijn op. De corporatieraad-

onderhoudsmensen moeten scholen in het

werker van een zorgorganisatie, de voedsel-

leden zien wat er dagelijks speelt in onze

omgaan met dementerenden. Of dat we de

bank of vluchtelingenwerk. We willen ook

gemeenten. Daar praten ze samen over en ze

woningverbetering anders gaan aanpakken.

graag een vertegenwoordiger van een kerk.

verbinden deze ontwikkelingen vanuit hun

Uiteindelijk kunnen de signalen uit de corpo-

Een lokale ondernemer past er ook goed in.

eigen vakgebied met elkaar en met de corpo-

ratieraad deels het beleid bepalen en dus ook

Stek bezit bijvoorbeeld veel woningen rond

ratie. Die signalen kunnen voor ons de agenda

waar de corporatie haar geld aan uitgeeft.’

een klein winkelcentrum. De staat van het onderhoud van die woningen heeft gevolgen voor die winkels. En omgekeerd heeft de corporatie ook belang bij een goed functionerende middenstand.’

Geeft u eens voorbeelden van agendabepalende thema’s die de corporatieraad kan aandragen.

Pilots transparantie en stakeholdersinvloed In  zijn een aantal pilots gestart waarin Aedes met corporaties experimenteert met nieuwe vormen van transparantie en stakeholdersinvloed. In één van die pilots gebeurt dat met de

‘Het gaat erom dat we de kennis en kunde

corporatieraad. Woningcorporatie Stek doet hieraan mee.

binnenhalen die de corporatie niet in huis

Meer informatie: www.aedes.nl/stakeholders.

20

opinie RUUD PIJPERS EN ZACHARIAS BEN MOUSSA TREASURERS PORTAAL

‘OVERWEEG EENS EEN LENING BIJ DE EIB’ Portaal sloot in januari als eerste corporatie een lening af bij de Europese Investeringsbank, de bank van de EU. Een nodige aanvulling in het aanbod van financiers, vinden Ruud Pijpers en Zacharias Ben Moussa: het is een maatschappelijke bank met lage rentes en voldoende flexibiliteit in rentevorm en looptijd. Portaal gebruikt de lening om woningen energiezuinig te maken.

ILLUSTR ATIE : MENNO WIT TEBROOD

W

ij willen graag innovatief zijn. In het bouwen, in het energiezuinig maken van woningen, maar ook

qua financiering. De leningen bij de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en de Nederlandse Waterschapsbank

EIB: ‘500 miljoen aan leningen per jaar’

(NWB) zijn goed, maar met alleen die twee is het aanbod

‘Wij willen jaarlijks twee á drie van dit soort leningen

wel wat mager. Nu is er een derde belangrijke partij: de

aan Nederlandse corporaties doen, voor in totaal

Europese Investeringsbank (EIB). Een uitkomst voor

 miljoen euro per jaar’, zegt loan officer Teun

corporaties.

de Jong van de EIB. Meer weten? Lees het interview met De Jong op www.aedes.nl/EIBlening.

Tikkeltje maatschappelijker Maar waarom dan? De EIB is een maatschappelijke bank; niet gericht op winstmaximalisatie. Dat zijn BNG en NWB

alleen geld als een corporatie voor de komende vijf jaar

ook en dat zullen ze altijd blijven, maar misschien is de EIB

een investeringsprogramma van minstens  miljoen

net een tikkeltje maatschappelijker. Zo hecht zij grote

euro heeft. De corporatie moet zelf minimaal  procent

waarde aan EU-thema’s als duurzaamheid en werkgele-

hiervan inbrengen.

genheid: thema’s die goed aansluiten bij het werk van corporaties. Het belangrijkste voordeel van zo’n maat-

Over de streep

schappelijke bank is een lagere rente. Daarbij is de EIB

Als grote corporatie met een investeringsprogramma in

flexibel, net als NWB en BNG: je kunt kiezen voor een

het kader van duurzaamheid, werkgelegenheid en sociale

vaste of voor een variabele rente en voor een korte of juist

innovatie maak je grote kans op een lening: de bank richt

een lange looptijd.

zich uitsluitend op deze voor de EU belangrijke thema’s.

Portaal zet met de EIB-lening nieuwe energieneutrale

Met die voordelen kunnen leningen bij de EIB corporaties

woningen neer en maakt bestaande woningen energie-

helpen. Let op: alleen corporaties met een grote investe-

zuinig. Wij zeggen niet dat lenen bij de EIB dé oplossing is

ringsopgave komen in aanmerking, want de EIB leent

voor het snel verduurzamen van corporatiewoningen in

21 ‘Het wrange van deze situatie is dat de hoge – sociale – huren niet zozeer het gevolg zijn van het tekortschieten van de corporaties maar vooral van bizar overheidsbeleid. Op elke huurwoning van 150.000 euro drukt namelijk een jaarlijkse fiscale last (verhuurderheffing) van 740 euro. Als dezelfde woning door een koper wordt bewoond, slaat deze last abrupt om in een fiscale “subsidie”.’

REIN BAKKER, DIRECTEUR OPMAAT, OP CORPORATIE.NL.

‘De Omgevingswet is de ruimtelijke pendant van de Participatiewet en de WMO met dezelfde filosofie: van bovenaf naar onderop. De bevelende overheid is op haar retour. Nu is het de beurt aan de burger: in dit geval dus om helemaal zelf het land in te richten. (…) De energieke burger is permanent bekaf.’

MARTIN SOMMER, POLITIEK COMMENTATOR VAN EN IN DE VOLKSKRANT.

Nederland. Maar het helpt. Zeker is in ieder geval dat de hoogte van de financieringsrente een belangrijke rol speelt in de business cases van de verduurzamingsprojecten. Dat kan corporaties over de streep trekken.

Pionieren Het begin is nu gemaakt. Het was een lange weg: er zat anderhalf jaar tussen het moment dat wij de EIB-delegatie een eerste rondleiding langs een aantal van onze verduurzamingsprojecten gaven en het moment dat we het contract tekenden. Natuurlijk waren er wat knelpunten.

Nog nooit had een woningcorporatie geld geleend bij de EIB, dus het was pionieren voor ons, zeker in de contractvoorwaarden. In de toekomst zal een lening afsluiten bij de EIB voor corporaties veel sneller gaan. Dus wij zeggen: overweeg eens een lening bij de EIB.

Bijdrage Aedes Aedes legde al in  contact met de EIB om leningen aan corporaties mogelijk te maken. Vooral in  en  was er intensief overleg tussen EIB, Aedes en andere partijen uit de sector.

‘De dominante trend is dat de doorsnee huurder van corporaties steeds vaker uit de laagste inkomenscategorieën komt. De corporatiesector ontwikkelt zich meer en meer in de richting van een vangnet voor maatschappelijk kwetsbaren.’

RADBOUD ENGBERSEN EN YVES VERMEULEN, RESPECTIEVELIJK WERKZAAM BIJ PLATFORM31 EN DE VERNIEUWDE STAD, OP SOCIALE VRAAGSTUKKEN.NL.

‘Gemeenten die uitsluitend kiezen voor koopwoningen stellen zich op als marktpartij en verwaarlozen hun maatschappelijke rol.’

HOOFDREDACTIE FINANCIEELE DAGBLAD, WIJT FALEN WONINGMARKT DOOR TEKORTEN IN VRIJEHUURSECTOR AAN GEMEENTEN, IN FINANCIEELE DAGBLAD.

ADVERTORIAL

Meer leegstand door economische crisis:

WAT IS DE INVLOED VAN LEEGSTAND OP UW RENDEMENT? Vastgoed biedt zekerheid en kan op de lange termijn een hoog rendement opleveren. Wanneer een pand langdurig leeg staat, kan een pand lijden onder de gevolgen hiervan, zoals waardevermindering en een lager rendement.

Leegstand funest voor rendement Leegstand is funest voor het rendement van een pand. Het brengt namelijk een groot aantal risico’s met zich mee, zoals een vergrote kans op diefstal, kraak, vandalisme of verloedering.

Wanneer een pand langer leeg staat, neemt de kans op grote schade toe. Onopgemerkte lekkages of ernstig zichtbaar verval aan de buitenzijde zorgen voor waardevermindering en maken het pand tot een aantrekkelijke plek voor onder andere krakers. Om de waarde te behouden en om het object interessant te houden voor potentiële huurders of kopers, is het van belang deze risico’s te beperken.

Samenwerken met een leegstandbeheerder kan

dan uitkomst bieden. Dit zijn gespecialiseerde bedrijven die als geen ander op de hoogte zijn van de risico’s van leegstand. “De risico’s gaan verder dan alleen waardevermindering van het pand”, vertelt Hans Spanjersberg, General Manager bij leegstandbeheerder en marktleider Ad Hoc. “Ook de polisvoorwaarden en premies van de verzekering kunnen wijzigen, waardoor schade bij leegstand niet in alle gevallen wordt gedekt. Veel vastgoedeigenaren weten dit niet.”

Waardebehoud van uw pand Een leegstandbeheerder, zoals Ad Hoc, helpt bij het op peil houden van de waarde van een pand. “Door tijdelijk representatieve bewoners of startende ondernemers te plaatsen, worden de risico’s beperkt en krijgen starters op de woningmarkt en startende ondernemers de kans om een betaalbare woon- of werkruimte te betrekken”, vult Spanjersberg aan.

“De tijdelijke gebruikers schrikken vandalen, krakers en dieven af en houden de uitstraling van het pand op peil. Gebruikers werken of wonen natuurlijk zelf ook graag in een nette en verzorgde ruimte.”

De gevolgen voor het waardebehoud van het object zijn aanzienlijk. “Een tijdelijk beheerd pand is een leefbaar pand en een leefbaar

pand is makkelijker te verkopen of te verhuren.

Daarnaast kunnen bezichtigingen te allen tijde doorgaan.” Samenwerken met een leegstandbeheerder lijkt dus een goede manier om leegstandrisico’s en de daling van het rendement op de lange termijn te beperken.” Spanjersberg geeft daarbij aan dat het belangrijk is om te werken met een leegstandbeheerder die het Keurmerk Leegstandbeheer draagt. “Dit betekent dat Ad Hoc onder andere voldoet aan een groot aantal regels en normen dat is opgesteld voor de veiligheid en leefbaarheid van de gebruikers van de ruimten.” Ook de overheid moedigt het werken met keurmerkhouders aan en geeft aan zelf uitsluitend te werken met leegstandbeheerders die dit keurmerk dragen.

Risicobeheersing blijft belangrijk De vastgoedmarkt trekt weer aan. Dit betekent echter niet dat de risico’s van leegstand verdwenen zijn. Als commercieel vastgoedeigenaar blijft het belangrijk bij de mogelijkheden voor risicobeheersing en waardebehoud van leegstaande panden stil te staan. Om een pand aantrekkelijk te houden voor potentiële huurders en kopers loont het de moeite om na te denken over het inschakelen van een leegstandbeheerder. ■

feiten & cijfers 23 TEK ST : QUINTEN SNIJDERS

DALENDE BOUWKOSTEN CORPORATIEWONINGEN € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 0

2010

2011

2012

2013

corporatiewoning is de laatste jaren goedkoper geworden. De stichtingskosten per woning daalden van 202.000 euro in 2011 tot

2015

BRON : AC TUALISATIE RENDABEL SOCIA AL BOUWEN

Meer cijfers op Aedes.nl in Feiten & Cijfers Het neerzetten van een

2014

( MINISTERIE

VAN BZK / ABF RESE ARCH )

THIJS LUIJKX, ONDERZOEKER EN OPRICHTER VAN WATKOSTDEBOUWVANEENHUURWONING.NL

‘Bouwers namen lang genoegen met lagere bouwmarges’

161.000 euro in 2015,

‘De lonen in de bouw en kosten van bouwma-

in de toekomst. Veelbelovend zijn vooral vroeg

studentenwoningen

terialen stegen de afgelopen jaren, dat zie je in de

aanbesteden en aanbesteden op prestaties, aan de

zijn hierin niet meege-

CBS-statistieken. Het is dus niet zo dat bouw-

hand van regisserend opdrachtgeverschap. Met

rekend. De daling

bedrijven nu veel efficiënter werken. Ze nemen

regisserend opdrachtgeverschap zijn in ieder geval

kwam vooral door lage-

genoegen met minder marge. Het ging natuurlijk

de kosten voorspelbaar, je spreekt van tevoren

re bouwkosten; de

lang niet goed met de bouw, dat zie je aan het aan-

een prijs af met de bouwer. Het ontwikkelrisico

grondprijzen bleven

tal faillissementen bij bouwbedrijven. De bouw

ligt hierbij bij de bouwer: als de bouwkosten toch

vrijwel gelijk. Hoe komt

was lang een vraagmarkt. Dat was goed nieuws

hoger uitvallen, zijn die extra kosten voor rekening

dat precies?

voor de corporaties. Maar nu de markt weer aan-

van het bouwbedrijf.

trekt, stijgen de prijzen waarschijnlijk weer. Daar

Tegelijk zie ik het afgelopen jaar dat corporaties

moeten corporaties alert op zijn en zich op voor-

steeds vaker goedkopere woningen neerzetten,

bereiden.

met een huur onder de aftoppingsgrens. Een

Het ligt voor de hand dat ook meer efficiëntie bij

gevolg van passend toewijzen, dat tot doel

bouwbedrijven en corporaties bijdroeg aan de

heeft huurders een woning toe te wijzen met

lagere bouwkosten van de afgelopen jaren. Dat is

een huur die bij hun inkomen past. Dat leidt

echter nog niet met data aan te tonen. Daarom

steeds vaker tot wat kleinere en dus goedkopere

onderzoeken we met het netwerk Conceptueel

woningen, met een hoge woonkwaliteit. Maar

Bouwen de komende periode of het bouwen met

ook tot andere businessmodellen, zoals tijdelijke

concepten tot gunstiger prijs-kwaliteitverhouding

exploitatie en gebruikmaken van de energie-

leidt. De verwachting is dat het winst oplevert, ook

prestatievergoeding.’

24 corporatie en medewerker tek st : marjon van weersch

|

foto ’ s : jonas briels

PERSOONLIJKE BEZIELING, GEZAMENLIJKE DRIJFVEER Bezieling in je werk, bezieling van de organisatie. Je komt het woord steeds vaker tegen. We verkennen het begrip met drie corporatiemedewerkers. Ieder is op zijn eigen manier betrokken, zo blijkt. De kunst is om dat te vertalen naar gemeenschappelijke drijfveren die medewerkers voldoende richting geven in het dagelijkse werk.

25

VERA VAN DER VELDEN

‘Aan mijn werk zit een nare kant: ik zet liften stil. De kunst is ook dan betrokken te blijven bij bewoners’

26

Al onze medewerkers hebben één ding gemeen, staat in een vacature van een autowasbedrijf. ‘Zij werken met bezieling.’ Is bezieling op het werk een nieuwe hype? In personeelsvacatures, managementliteratuur en -workshops struikel je erover. Ook in de corporatiesector zoemt het woord rond. Eind vorig jaar verscheen De bezielde corporatie. In dit boek, zo meldt de achterflap, vertellen ‘bezielde corporatiemedewerkers’ waarom ze bij een corporatie werken. Maar wat betekent bezieling, of passie of persoonlijke betrokkenheid van medewerkers voor de organisatie?

Helpt dat bij het verwezenlijken van het doel?

En wat levert het bewoners op?

Bij de Haagse woningcorporatie Staedion beantwoordden in 2013 zo’n 30 medewerkers de vraag: waar kom jij op een werkdag je bed voor uit? Vera van der Velden (36 jaar), opzichter planmatig onderhoud liften, was één van die medewerkers. ‘Die vraag leverde veel verschillende betrokken verhalen en drijfveren op.

Met één overeenkomst: we doen het voor de bewoners.’ Voor Staedion was dit het begin van een traject om een richtinggevende visie voor de corporatie te ontwikkelen. ‘In een clubje van 30 medewerkers, uit alle geledingen van de organisatie, spraken we in eigen tijd met elkaar over onze drijfveren. Dat gaf veel energie. Maar we merkten ook dat iedereen op zijn eigen, individuele manier betrokken is. En daardoor misten mensen richting in hun dagelijkse werk.’ In groepjes zijn de medewerkers vervolgens hun persoonlijke ­ drijf­veren gaan vertalen in een visie. Daarna bespraken ze hun ideeën in workshops met de rest van de organisatie. Van der Velden: ‘Het resultaat zijn vier intern gedragen kernwaarden voor het gedrag van medewerkers van Staedion. Ons gezamenlijk doel daarbij is: wij maken een eigen thuis bereikbaar met ­onze bewoners.’ Persoonlijke betrokken-

corporatie en medewerker 27

heid heeft een organisatorische vertaling no-

dat ze het zelf wel redden, maar het fijn vinden als ik even koffie kom

dig, vervolgt ze. ‘Dan pas kun je er elkaar ook

drinken om te zien hoe het gaat. En dat doe ik dan ook.’ Medewerkers

op aanspreken.’

delen ‘een bepaalde mindset’ door de gezamenlijke visieontwikkeling bij Staedion, legt Van der Velden uit. ‘Er is altijd wel een collega die

BETROKKENHEID

vraagt: wat merkt een bewoner van dit project, of hoe laten we de buurt

Wees betrokken bij elkaar, onze bewoners en

weten wat we aan het doen zijn?’ Het feit dat die visie door de mede-

onze omgeving, dat is één van de kernwaarden

werkers zelf is ontwikkeld, is daarbij volgens haar bepalend geweest.

uit de organisatievisie van Staedion. Wat be-

‘Als die betrokkenheid door de directie zou zijn opgelegd, had het plan al

tekent dat voor het dagelijkse werk van Van

lang weer in een la gelegen. En dan ging iedereen weer zijn eigen gang.’

der Velden? ‘Mijn functie is heel technisch en planmatig. Maar uiteindelijk heeft alles wat ik

KLEINE EXPERIMENTEN

doe gevolgen voor bewoners’, vertelt ze. Als

Ook Pierre Sponselee (60 jaar), directeur-bestuurder van het Alkmaarse

opzichter is ze verantwoordelijk voor 349 liften

Woonwaard vindt het belangrijk dat medewerkers elkaar kunnen bevra-

en vrijwel elke dag is er ergens wel een storing.

gen over hun handelen. ‘Bezieling vind ik daarbij een lastig begrip’, zegt

Soms moet ze een lift stilzetten en een enkele

hij. ‘Wij praten liever over de bedoeling van onze organisatie. Die kun je

keer kan dat weken duren. ‘Dan moeten we

concreter benoemen. Dan weet je waar je met elkaar over praat.’ De

creatieve oplossingen bedenken voor bewo-

bedoeling van Woonwaard is het stapsgewijs verwezenlijken van twee

ners die het zelf niet redden. Zo regelden we

dromen, vervolgt hij. ‘Een inclusieve samenleving waarin ook kwetsbare

een pension voor een oude hond die geen

groepen zo volwaardig mogelijk kunnen meedraaien. En we willen

trappen kon lopen en door zijn baasjes op

het wonen zo goedkoop mogelijk maken.’ Die bedoeling geeft zijn

leeftijd ook niet te dragen was. Voor een aantal

medewerkers richting. Daarbinnen hebben ze veel ruimte. ‘Dat biedt

mensen schakelden we een boodschappen-

medewerkers inspiratie om hun vak vorm te geven. Werken volgens de

dienst in. En er zijn ook mensen die denken

bedoeling betekent iets anders dan je de hele dag afvragen of wat je doet volgens de regels is. Bij ons hebben mensen de vrijheid om te werken met kleine experimenten.’ Hij geeft het voorbeeld van de ‘Buurwoningen’. Medewerkers van Woonwaard

PIERRE SPONSELEE

‘Medewerkers krijgen de ruimte om keuzes te maken in hun werk.

Maar ze moeten die keuzes kunnen uitleggen en verantwoorden’

zagen dat kwetsbare mensen vaker zelfstandig blijven wonen. Sommige van die huurders hebben er misschien baat bij als ze naast elkaar kunnen wonen, bedachten die medewerkers.

Omdat dit volgens de regels – huisvestingsverordening, wachttijden – eigenlijk niet kan, bespraken ze het idee met de gemeente Heerhugowaard. De gemeente gaf toestemming om in een nieuwbouwcomplex zes woningen als Buurwoning te verhuren. Zo wonen er nu twee bevriende tienermoeders naast elkaar, vertelt Sponselee. Ze helpen elkaar bij de opvoeding en hebben daardoor minder professionele hulp nodig. Twee oudere echtparen die met hun gezinnen altijd naast elkaar hebben gewoond, zijn nu weer in een

28

BEN KOERS

appartement elkaars buren. Ook zij ondersteunen elkaar en dat vergroot hun zelfredzaamheid. In oktober wordt het experiment

‘Ik vind het leuk om te puzzelen over de vraag hoe we de huren zo min mogelijk kunnen laten stijgen’

geëvalueerd. ‘We weten nu nog niet of het werkt en natuurlijk lopen we daarmee een risico. Maar dat hoort erbij. Medewerkers moeten keuzes durven maken bij het werken vanuit de bedoeling, als ze die keuzes maar kunnen uitleggen en verant-

COLLECTIEVE DRIJFVEER

woorden.’ In het voorwoord van het eerdergenoemde boek schrijft

Bezieling en passie zijn niet direct de eerste

Jos van der Lans: ‘Bezieling zonder risico is een praatje voor de vaak’.

woorden die de nuchtere Ben Koers (47 jaar)

En zo kent ook het werken volgens de bedoeling soms zijn prijs,

oproept als hij vertelt over zijn dagelijkse werk

zegt Sponselee.

als coördinator Vastgoed Beheer bij Baston Wonen in Zevenaar. Dat werk gaat over zaken

DE NOODZAAK VOELEN

als strategische beslissingen in onderhoud en

Vorm geven aan de bedoeling van je organisatie, bijvoorbeeld die inclu-

over veranderingen in werkprocessen. Maar

sieve samenleving, begint bij de medewerkers zelf, vervolgt hij. ‘Als

naarmate hij meer vertelt over zijn gepuzzel

mensen de noodzaak daarvan niet zelf voelen en begrijpen, wordt het

om de huurprijzen niet te laten stijgen, wordt

niks.’ Sponselee hecht daarbij veel waarde aan het lezen van de tijds-

zijn enthousiasme en persoonlijke betrokken-

geest. ‘Corporaties hebben niet te maken met de tucht van de markt.

heid bij wat hij doet steeds duidelijker. ‘Door

Voor ons geldt een veel belangrijkere tucht: de tijdsgeest. Wat betekent

op een andere manier samen te werken met

wonen tegenwoordig voor mensen? En wat betekent dat voor de orga-

opdrachtgevers, worden we administratief

nisatie van ons werk?’ Voorheen zetten huismeesters en wijkconsulen-

efficiënter. Door een andere inrichting van

ten bijvoorbeeld nog projecten op als ‘Ken je buren’ of ‘Ontwikkel je

werkprocessen kunnen we op onderhouds-

talenten’ in het kader van buurtverbetering of om bewoners te laten stij-

kosten besparen zonder dat de huurder daar

gen op de sociale ladder. Groepjes medewerkers zijn daarover met

iets van merkt. Ik vind het leuk om dat uit te

elkaar gaan praten. De conclusie: dit soort projecten passen niet meer bij

zoeken. Het geeft me een gevoel van meer-

de huidige participatiesamenleving. Sponselee: ‘Dat heeft grote gevol-

waarde dat ik daarmee indirect kwetsbare

gen gehad voor het team Wonen en Wijken. Mensen die zich jarenlang

mensen kan helpen.’ Met bezieling is Koers

met hart en ziel aan die projecten wijdden, verloren hun functie. Werk

niet zo bezig. Hij heeft op internet opgezocht

dat met bezieling is gedaan, kan op een gegeven moment niet meer de

wat het betekent. En hij vindt het nogal vaag.

bedoeling zijn.’

‘Het lijkt mij een modewoord.’ Misschien is dat het ook. De huidige aandacht ervoor weerspiegelt waarschijnlijk vooral de behoefte van

MEER LEZEN • De bezielde corporatie, Dineke van Dijken en Harry Vlaar, www.debezieldecorporatie.nl • De verdraaide organisaties, Terug naar de bedoeling, Wouter Hart, www.verdraaideorganisaties.nl

organisaties, waaronder corporaties, aan een heldere focus en bedoeling. Daarbij helpt het om de persoonlijke betrokkenheid van de medewerkers te kanaliseren en te bundelen tot een gezamenlijke, collectieve drijfveer.

corporatie en medewerker 29

30

NIEUWE KANSEN In voormalig verzorgingshuis De Durghorst in Krommenie wonen sinds vorige maand 33 jongeren onder begeleiding via Kamers met Kansen. Er zijn ook 17 éénkamerwoningen voor mensen die tijdelijk een huis nodig hebben. Kamers

jaar voor jongeren van 18 tot

INBRAAK­ BEVEILIGING

25 jaar. ‘We zijn trots dat we

De overheid stelt dit jaar 2 miljoen

huisvesting kunnen bieden aan

euro subsidie beschikbaar voor

TREES VAN HAARST startte op

deze bijzondere groep. Samen

­inbraakbeveiliging van woningen

1 februari als directeur-bestuurder

met de professionele begelei-

in gebieden waar vaak wordt inge-

bij Patrimonium woonservice in

ding van het RIBW, sociale

broken. Daarvoor moet een woning-

Veenendaal. ‘Ik vind dat

wijkteams en Camelot bieden

corporatie samen met de gemeente

Patrimonium een goede visie heeft

we hen een veilig thuis van

en de politie een voorstel maken voor

op hoe het de komende jaren met

waaruit zij zich verder kunnen

beveiligingsmaatregelen – bijvoor-

corporatieland verder zou moeten

ontwikkelen’, zei directeur van

beeld betere sloten, stangen voor de

gaan. Hoe kan je bijvoorbeeld

Parteon Cees van Boven tijdens

ramen of anti-inbraakstrips. De over-

beter samenwerken en niet alles

de opening.

heid betaalt dan de helft, corporaties

als individuele corporatie willen

www.parteon.nl

de andere helft. Voorlichting geven

met Kansen is een woon-leer-

IN UIT

werktraject van maximaal twee

doen?’ Van Haarst werkte

aan bewoners kan ook. De campagne

hiervoor bij Portaal. Ze volgt Piet

Maak het inbrekers niet te makkelijk

de Vrije op. ‘Mijn voorganger

heeft een online toolkit met voor-

heeft al heel veel gedaan voor de

lichtingsmateriaal (banners, posters

volkshuisvesting in Veenendaal.

en animaties) om ze daarbij te helpen.

Maar toegankelijkheid,

www.maakhetzeniettemakkelijk.nl

betaalbaarheid en een aantal specifieke doelgroepen blijven aandacht vragen. Daarvoor wil ik me samen met stakeholders en collega-corporaties inzetten.’ www.aedes.nl/carrierenieuws

@RUIMTEVOLK

50 INSPIRERENDE INITIATIEVEN VAN BEWONERS EN ONDERNEMERS IN KRIMPGEBIEDEN. VOLG @VAN–ONDEROP HTTP://VANONDEROP. RUIMTEVOLK.NL/INITIATIEVEN/

prikbord 31 ZORG OP JE TABLET Woningbeheer Born-Grevenbicht

EVEN BELLEN MET...

Marien de Langen

(WBG) installeerde in een seniorencomplex in Born een WiFi-netwerk en aansluiting voor zorgalarmering.

Bewoners die dat wilden, kregen een tablet in bruikleen en training om er gebruik van te maken. De Limburgse corporatie zocht voor het project de samenwerking op met zorgaanbieder Zuyderland. Die gaf trainingen aan de bewoners om te leren omgaan met de tablets. Ze kunnen ermee Facetimen met familie, hun zorgzaken regelen via een speciale app (Orbis Actief)

Marien de Langen (De Vernieuwde Stad) en Hamit

of gewoon een spelletje spelen met

Karakus (Platform 31) overhandigden 10 februari

de buren. Het project is zo’n succes

Vastgoed voor de Buurt aan minister Blok. Een

dat WBG en Zuyderland het ook in

bundel met 20 voorbeelden van corporatiebezit

seniorencomplexen in andere dorpen

dat bijdraagt aan de leefbaarheid in buurten.

willen gaan toepassen. www.swbg.nl

Welk statement willen jullie maken?

‘We hebben net een ongelukkige discussie over inzet

RTL4 maakte voor het programma

op leefbaarheid achter de rug. Zelfs dat zou ingeperkt

WoonTips een item over het project

moeten worden. Wij willen laten zien dat woning-

in Born. De uitzending is zaterdag

corporaties al lang geen gekke dingen meer doen, maar

27 februari om 16.00 uur of achteraf

geweldige vormen van kleinschalig vastgoed hebben

online te bekijken.

die buurtinitiatieven op een briljante manier ondersteunen. Volkshuisvesting is lokaal en daar zorgen we voor meer dan huizen alleen.’

Hoe reageerde de minister?

‘Enthousiast. Hij vindt dit prachtige voorbeelden.

Hij ziet ook dat als er een pand in een winkelstripje leegstaat, het niet veel kost om daar iets mee te doen terwijl het maatschappelijk effect groot kan zijn.’

Wat vindt u het meest inspirerende voorbeeld?

‘Ik vind het vooral mooi om te zien dat deze initiatieven stuk voor stuk de gelegenheid geven aan bewoners.

Wij leggen de vloerbedekking, de rest doet u zelf.

Het is soms echt ontroerend om te zien hoe dat wordt opgepakt. En als een initiatief stopt, dan gebruiken we die ruimte toch gewoon weer voor wat anders?’

Vastgoed voor de buurt is gratis te downloaden op www.devernieuwdestad.nl.

32

prikbord

ZEG HET MET EEN FILMPJE Wat gebeurde er in 2015 en wat zijn de plannen voor 2016?

Woningcorporatie Wonion (Ulft) maakte er een animatiefilmpje over. Hoeveel woningen ze bijmet wie ze samenwerken. ‘We

RUILKASTEN

dachten: wat kunnen we doen om

Een renovatie betekent altijd

onze doelgroep zo goed mogelijk

een hoop afvalmateriaal: houten

te bereiken?’, zegt communicatie-

vloerplanken, dakpannen, me-

adviseur Ester Helming van

taal, glas en kozijnen. Zonde,

Wonion over deze keuze. ‘Een

tenzij je die materialen opnieuw

laagdrempelig filmpje spreekt

gebruikt om er iets leuks mee te

Wanneer komt een woningcorpo-

iedereen aan. Onze huurders,

doen voor de buurt. Bewoners

ratie in aanmerking voor het

gemeenten, zorgorganisaties,

van de wijk Tivoli in Eindhoven

bouwen, hoe duur die zijn en

Ben jij een Woningwetexpert? verlicht regime? Mag een corpo-

bouwpartijen, noem maar op.’

(waar Woonbedrijf recent 181

ratiebestuurder ook bestuurder

De corporatie deelde het filmpje

woningen renoveerde) kwamen

zijn van de dochtervennootschap?

via sociale media en stuurde haar

op het idee om er ruilkasten van

Advocatenkantoor AKD maakte

stakeholders een link.

te maken voor spullen die ze niet

een test met tien vragen om je

meer nodig hebben. Zoals op

kennis over de Woningwet te

Bekijk het filmpje via

deze foto een kast om onderling

testen. De test is te vinden op

bit.ly/1WmKJ7G.

boeken te ruilen. Bewoners

www.akd.nl/Paginas/tools/

maakten de kasten samen met

Quiz-woningwet.aspx. Veel

designers in de Buurtfabriek.

vragen fout? Kijk dan op het

www.facebook.com/

dossier Woningwet in de praktijk

stichtingtivoli

op www.aedes.nl/woningwet om je kennis bij te spijkeren.

Steeds meer woningcorporaties kiezen voor een filmpje om hun jaarplan onder de aandacht te brengen. Type bijvoorbeeld ‘ZOwonen lekker wonen’ in op YouTube, voor een mooie animatiefilm van deze Limburgse corporatie.

“een nieuw geluid bij NCCW”

Wat wij doen?

NCCW ontzorgt als ICT dienstverlener meer dan de helft van alle corporaties in Nederland. Wij leveren ERP systemen en applicaties voor uw processen.

Hoe doen wij dat?

• Door naar u te luisteren • Met ervaren professionals • Met hart voor de sociale huursector • Een eigen SAAS centrum met uitwijk

Wat levert het u op?

• Hogere klant(huurder)tevredenheid • Lagere kosten • Meer inzicht in uw dienstverlening • Zekerheid dat uw systeem altijd beschikbaar is

Kortom: U ontzorgen op ICT gebied Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar info@nccw.nl.

www.nccw.nl

34

Mirjam Pronk Wooncomfort en betaalbare woonlasten, daar zou sociale huisvesting om moeten draaien, vindt Mirjam Pronk, adviseur Duurzaamheid bij Atrivé. Pronk maakte zelf haar woning energiezuining en ze is actief in een energiecoöperatie. Vanuit die persoonlijke betrokkenheid spreken we met haar over energie­ besparing. Wat moeten corporaties volgens haar doen?

Hoe neem je huurders mee in dat proces? En is een nul-op-de-meter-woning de heilige graal?

energiebesparing 35 TEK ST : CHRISTINE VAN EERD

|

FOTO ’ S : FLOREN VAN OLDEN

‘COMMUNICATIE MET BEWONERS EVEN BELANGRIJK ALS INVESTEREN IN WONING’

36

Mirjam Pronk weet uit eigen ervaring wat er allemaal komt kijken bij het energiezuinig maken van een woning. Een paar jaar geleden kocht ze met haar partner een pand uit . ‘Er hadden krakers in gezeten en het was totaal uitgewoond’, vertelt ze. Eigenhandig knapten ze de woning op; na anderhalf jaar was de helft bewoonbaar.

Originele details zijn zo veel mogelijk behouden, maar daarachter schuilt nu veel betere isolatie. Het energielabel ging van G naar B. Pronk oriënteert zich nog op de beste vorm van zonne-energie om de woning naar een label A te krijgen. ‘We hebben een klein dakoppervlak en dat kun je maar één keer gebruiken.’ Dit dilemma speelt niet alleen in haar eigen woning en daarom is Pronk ook actief voor energiecoöperatie BLIJstroom. Daar kopen betrokken Rotterdammers een aandeel van een zonnepanelenveld op het dak van een gymzaal. ‘Zo kunnen we stappen zetten om Rotterdam energieneutraal te maken.’

Energievraagstukken spelen zowel in haar privéleven als in haar werk een belangrijke rol. Eerder werkte Pronk als duurzaamheidsadviseur bij Woonbron en sinds  is ze adviseur Duurzaamheid bij Atrivé. Het is ontzettend belangrijk dat we met een andere blik naar energiebesparing gaan kijken, vindt Pronk. ‘Waarom zouden we het welzijn van mensen beperken, door te accepteren dat ze in slechte, energieslurpende en tochtige woningen wonen? Met iedere bewoner kun je als corporatie een gesprek hebben en vragen: hoe voelt u zich in de woning en weet u dat er iets te doen is aan tocht, vocht en een hoge energierekening?

Wooncomfort en betaalbare woonlasten daar zou sociale huisvesting om moeten draaien.’

Corporaties hebben toegezegd om hun woningbezit te verduurzamen en uiteindelijk in 2050 helemaal energieneutraal te zijn. Hoe is het daarmee gesteld?

‘Duurzaamheid is steeds belangrijker bij corporaties. Ondanks de crisis en alle ellende die zij voor hun kiezen hebben gehad, is er op dat vlak veel gebeurd. Corporaties beseffen dat ze moeten versnellen om het doel van gemiddeld energielabel B in  te halen. En dan zijn ze er nog niet eens. Ik zie nog geen corporaties die hebben doorgerekend hoe ze in  helemaal energieneutraal kunnen zijn. Veel corporaties

Mirjam Pronk (38)

zetten nu zelfs een pas op de plaats bij het

houdt zich als senior adviseur Duurzaamheid bij Atrivé

plaatsen van zonnepanelen. Terwijl geld daar-

bezig met duurzaamheidsbeleid van woningcorporaties

bij juist geen issue hoeft te zijn. Er zijn genoeg

en gemeenten. Bewonerscommunicatie is daarbij een

partijen die zonnepanelen op corporatiedaken

aandachtspunt. Tot  was ze als duurzaamheidsadviseur

leggen, zonder dat je als corporatie hoeft te in-

werkzaam bij Woonbron. Pronk is bestuurslid van de

vesteren. Corporaties vinden zulke afspraken

Rotterdamse energiecoöperatie BLIJstroom.

met derden vaak nog eng, maar er zijn al veel

energiebesparing 37

‘SOCIALE HUISVESTING MOET DRAAIEN OM WOONCOMFORT EN BETAALBARE WOONLASTEN’

goede voorbeelden. Bel een corporatie op die al zo werkt en vraag wat de afwegingen waren.

Dat kan de meeste koudwatervrees weghalen.’

Niet alleen corporaties hebben koudwatervrees, ook bewoners zijn vaak nog huiverig om mee te doen. Hoe kun je ze overtuigen dat de ingrepen een lichte huurverhoging en wat overlast door werkzaamheden waard zijn?

Gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties zijn druk bezig met het maken van prestatieafspraken. Komt duurzaamheid daarbij voldoende uit de verf ?

‘Gemeenten proberen via prestatieafspraken duurzaamheid zo goed mogelijk te verankeren.

Maar het is nog niet vanzelfsprekend. Als een ander onderwerp belangrijker is, wordt duurzaamheid toch weer opzij geschoven. Dat blijkt uit een onderzoek dat we nu doen in de G.

‘Het succes van energiebesparing in een wo-

Gemeente Rotterdam vindt energiebesparing

ning is een samenspel van investeren in woon-

bijvoorbeeld belangrijk, maar de woonlasten

kwaliteit en communicatie met de bewoner.

nog veel belangrijker. En in Den Haag hebben

Hoe meer je daarin investeert, hoe meer ze dat

corporaties op dit moment te weinig geld om te

zullen terugzien in een lagere energierekening.

investeren en daarom leggen zij de prioriteiten

Dat is een continu proces. Corporaties moeten

ergens anders. Het mooie is dat huurdersorga-

bijvoorbeeld zeker weten dat ze de beloofde

nisaties vanuit de Woningwet nu volwaardig

energiebesparing kunnen garanderen, door

meepraten over de prestatieafspraken. Daar-

met de juiste partijen samen te werken. En ze

mee hebben ze invloed op het duurzaamheids-

moeten elke klacht serieus nemen. Laatst stond

beleid. Corporaties moeten hun huurders wel

er in de krant dat een huurder zijn nul-op-de-

helpen om de juiste deskundigheid te ver-

meter-woning niet warm gestookt krijgt. Dat is

werven om mee te praten met de gemeente en

natuurlijk erg slechte reclame. Om dat voor

corporatie. Huurders zijn namelijk echt een

te zijn, moet je goede afspraken maken met de

belangrijke sparringpartner.’

installateur, zodat die zo nodig onmiddellijk op

adviseren over energiebesparing. En het helpt

Er zijn corporaties die kiezen voor zeer energiezuinige nul-op-demeter-woningen en corporaties die zich richten op energiebesparing via kleinere labelstappen. Soms lijkt dat een felle richtingenstrijd.

Is dat terecht?’

ook als je bewoners hebt die hun ervaringen

‘Het is jammer dat die discussie zo hard wordt

met andere bewoners delen. Op die manier

gevoerd, want het ligt niet zo zwart-wit. Om in

creëer je vertrouwen.’

 volledig energieneutraal te zijn, moeten

de stoep staat om de installatie beter af te stellen. Het is ook belangrijk dat bewoners goed weten hoe ze met de apparatuur moeten omgaan, zodat de boel niet ontregeld raakt.

Verder zou het goed zijn als iedere corporatiemedewerker die bij een huurder komt, ook kan

verschillende scenario’s worden uitgewerkt.

38 energiebesparing

Er zijn goede voorbeelden van renovaties tot label B. Maar soms is zo gerekend om net dat label te krijgen en wordt in de praktijk de ge-

‘TECHNIEKEN DIE EEN PAAR JAAR GELEDEN ONRENDABEL LEKEN, KUNNEN INMIDDELS WEL INTERESSANT ZIJN’

wenste energiebesparing niet gehaald. De huurder ziet de huurverhoging dan niet terug in zijn energierekening. De vernieuwing vanuit De Stroomversnelling voor nul-op-demeter-woningen dwingt de leverancier om via prestatiecontracten de afspraken na te komen. De Stroomversnelling

besparing niet. Voor de juiste afwegingen

kijkt met alle partijen integraal naar de aanpak. Maar nul-op-de-meter is

moeten corporaties een langetermijnstrategie

niet geschikt voor alle woningen. Ook de koplopers zeggen dat er meer-

hebben voor hun vastgoed. Als je je bezit goed

dere wegen naar Rome leiden. Toch wil ik elke corporatie adviseren om

in kaart hebt, kun je gaan variëren met

een eerste pilot met nul-op-de-meter in te plannen. Pas door het

verschillende soorten ingrepen. Verder is het

te doen, kom je erachter wat het betekent voor je organisatie en kun je

belangrijk dat corporaties hun duurzaamheids-

afwegen of het past bij het bezit en de huurders. Voor portiekflats kost

beleid regelmatig herijken, want de innovaties

nul-op-de-meter nu nog . euro per woning. Dat is leuk voor

gaan razendsnel. Technieken die een paar jaar

innovatie, maar absoluut niet grootschalig toe te passen. In de tussentijd

geleden nog onrendabel leken, kunnen in-

moeten corporaties wel iets doen aan de hoge energierekeningen in die

middels wel interessant zijn voor een bepaald

woningen. Bijvoorbeeld door stapsgewijze maatregelen die uiteindelijk

soort woningen.’

tot nul-op-de-meter leiden.’

ideeën van marktpartijen label A bij de renovatie van portiekflats, terwijl

Dit interview ging vooral over maatregelen om woningen energiezuiniger te maken, omdat daarmee voor corporaties en dus voor huurders grote winst is te behalen. Maar duurzaamheid is toch meer?

ze hadden ingezet op label B. Ik zie nog te veel corporaties die met tradi-

‘Toen ik in  bij Woonbron startte was

tioneel aanbesteden de goedkoopste prijs behalen. Dat levert niet de ge-

duurzaamheid veel breder dan het energie-

wenste kwaliteit en zeker niet genoeg energiebesparing. Corporaties

verhaal. Het ging om toekomstbestendigheid

zouden ook meer op gebiedsniveau moeten kijken. Bijvoorbeeld voor

van woningen. Door het Energieconvenant

zonne-energie op grotere schaal, waarvoor de daken van corporatie-

zijn corporaties heel erg in de energiehoek

woningen niet genoeg ruimte bieden. Of door samenwerking met duur-

gedoken. Maar het gaat bij duurzaamheid

zame energieopwekking via restwarmte of biomassa. Corporaties doen

ook om de vraag hoe je verspilling van materia-

er goed aan tijdig aan te sluiten bij dergelijke projecten, ook als dat niet

len kunt tegengaan. Bijvoorbeeld door wonin-

altijd samenvalt met renovatieplannen voor een woning. Vanwege hun

gen neer te zetten die met kleine ingrepen

grote rol in vastgoed zijn corporaties een belangrijke partij voor samen-

de tand des tijds kunnen doorstaan. Mijn eigen

werking op gebiedsniveau. Maar zeker niet de enige. Particuliere

klushuis is daarvan een goed voorbeeld.

verhuurders, pensioenfondsen en beleggers zijn net zo belangrijk voor

Van die brede kijk op duurzaamheid zijn

verduurzaming.’

corporaties de laatste tijd verder afgeraakt.

Er zijn dus meerdere manieren waarop corporaties een bijdrage kunnen leveren aan energiebesparing en terugdringing van CO2-uitstoot?

‘Jazeker. Met vernieuwend opdrachtgeverschap en ketensamenwerking is bijvoorbeeld veel te bereiken. De Zaanse corporatie ZHV haalt dankzij

Toch blijft het voor corporaties lastig om de juiste afwegingen te maken bij duurzaamheidsinvesteringen. Waar moeten ze naar kijken?

Het

langetermijndenken

zit

niet

in

de

rekensystemen van de woningwaardering.

Om dat te doorbreken is er behoefte aan toegewijde bestuurders die snappen dat

‘Investeringsbeslissingen worden nog te vaak genomen op basis van

duurzaamheid een belangrijke opgave is

kosten op de korte termijn. Maar als je de goedkoopste leverancier kiest

voor corporaties. Die zijn er wel, maar nog niet

voor bijvoorbeeld onderhoud van de cv-ketel, kan dat betekenen dat

bij elke corporatie.’

die ketel niet goed wordt ingesteld en dan haal je de beoogde energie-

ESAA Erasmus Executive Programs Finance & Risk Management voor Woningcorporaties Bent u werkzaam als directeur, financieel specialist, accountant of lid van de Raad van Commissarissen bij een woningcorporatie? Of bent u extern in financiële zin betrokken? Voor u is het Executive Program ‘Finance & Risk Management voor Woningcorporaties’ ontwikkeld.

De opleiding gaat binnenkort weer van start met 8 wekelijkse colleges.

Start: Tijd: Locatie: PE-uren:

donderdag 7 april 2016 16:00 - 21:00 uur campus Woudestein, Erasmus Universiteit Rotterdam 40

Tijdens de colleges wordt door ervaren docenten ingegaan op: Risk Management, Project Control, Financial Accounting, Treasury Management, Performance Management, Financial Management, Internal Control en Corporate Governance.

Masterclass Fiscale Topics voor Woningcorporaties Hoe zit het met de vennootschapsbelasting, overdrachtsbelasting, de specifieke aspecten van de heffing en de aftrek van de omzetbelasting bij woningcorporaties?

Datum: Tijd: Locatie: PE-uren: Info:

dinsdag 15 maart 2016 16:00 - 21:00 uur campus Woudestein, Erasmus Universiteit Rotterdam 4 www.esaa.nl

Nadere informatie over de opleiding, de docenten, het collegegeld en inschrijving kunt u vinden op de website www.esaa.nl/executives.

Natuurlijk kunt u ook contact opnemen met de Program Director: drs. J.H. Mersmann: mersmann@ese.eur.nl of telefonisch: 010 -408 14 92

ESAA is een onderdeel van de Erasmus Universiteit Rotterdam

column 41

Airbnb Onlangs werd ik tijdens een fietstocht door de stad om de paar meter geconfronteerd met reclameborden van Airbnb. Gigantische beelden van lachende mensen met naast hun gelukzalige glimlach de reden waarom zij hun huis via het Amerikaanse bedrijf verhuurden. Ze popten werkelijk overal op, die borden.

Het vaakst zag ik een vrolijke vrouw van middelbare leeftijd, met naast haar gezicht de tekst: ‘Mijn huis heeft voor een familiecruise betaald.’

Nu leek me dat onmogelijk, een huis dat voor een cruise betaalt. En ik denk dat deze reclame haar meer opleverde dan de verhuur van haar appartement, maar ik zal niet flauw doen. Good for her.

Maar mij niet gezien.

Ik bedoel: wat een gedoe, je huis delen met een huurder. Woon ik eindelijk op mezelf in een heerlijk groot en volwassen huis, na jarenlang

‘Misschien heeft je gast een passie voor nachtenlang bellen of harde muziek’

rekening te hebben gehouden met luidruchtige,

worden. Dit verzin ik niet. Deze Airbnb-ervaring

onaangepaste en vieze huisgenoten, moet ik

from hell heb ik uit de krant.

zeker weer terug naar af.

Maar waar ik het meeste tegen opzie, is het idee

Want eerlijk is eerlijk: je kunt wel selecteren

dat er iemand in mijn bed zal slapen. Zeker nu

op een profiel dat je aanspreekt (‘rustige yoga-

ik een gloednieuw bed heb. Ik denk gewoon

liefhebber met een passie voor reizen’) maar je

niet dat een kookwas van  graden genoeg is

weet natuurlijk nooit zeker wat je in huis haalt.

voor de eventuele bedwantsen, luizen, vlooien en

Misschien heeft je gast ook wel een passie voor

lichaamssappen die iemand achter gaat laten.

nachtenlang bellen, harde muziek en urenlang

Een vriendin van mij, een fervent Airbnb’er, vindt

vals zingend douchen. En dan heb je nog mazzel.

dat ik me aanstel. Bij haar is het nog nooit mis-

Mijn hele huis verhuren, terwijl ik op vakantie ben

gegaan. Nee, nog niet. Natuurlijk moet ze vooraf

en zonder dat ik een oogje in het zeil kan houden,

en achteraf extra schoonmaken, maar daar staat

is al helemaal geen optie. Ik zou zenuwachtig op

een fikse vergoeding tegenover. Zij en haar vriend

mijn stoel in de zon liggen en alleen nog maar

verhuren hun huis inmiddels zo vaak, ze hebben

kunnen denken aan alles wat mis kan gaan. Want

er een dakterras van laten bouwen.

reken maar: alles gaat mis.

Een dakterras, het lijkt me heerlijk. Dan hoef ik

Natuurlijk kun je borg vragen voor al je zorg-

ook minder vaak op vakantie. Maar al zou ik het

vuldig verzamelde spullen, daar heeft Airbnb aan

willen, mijn huis verhuren via Airbnb, het zou niet

gedacht. Maar zo’n borg zal nooit hoog genoeg

kunnen. Ik heb geen koophuis en onderverhuren

zijn wanneer het schattige gezinnetje/stelletje/

mag niet. Gelukkig maar, hoef ik er ook niet meer

vriendinnengroepje je dure muziekinstallatie

over na te denken.

heeft gesloopt, die ene prachtige vaas uit Senegal stuk heeft laten vallen en stiekem je kleding heeft

YASMINA ABOUTALEB

gedragen en van brandgaten voorzien.

is onafhankelijk journalist en schrijft op

En dan hebben we het nog niet eens over de

persoonlijke titel over leven en wonen in

bordeelfeestjes die in je woning gegeven kunnen

Amsterdam

42

MARCO FLORIJN

TEK ST : CHRISTINE VAN EERD

|

werd u in het afgelopen jaar 11 Waar heel erg blij van?

‘Ik mocht op Curaçao en Bonaire meekijken met het Nation Building-

FOTO : JEROEN POORT VLIET

programma. De passie om het land te verbeteren, heeft me enorm geïnspireerd. Armoede aanpakken en werken aan een positieve houding bij opvoeders, professionals en vooral jongeren vult me met energie en hoop.’

hebben huurders genoeg invloed?

20 Wanneer

2

‘Als ze de woning die ze huren eigen kunnen maken. Ik ben veel bezig met huisvesting voor vergunninghouders, in woningen maar ook in voormalige scholen. Vergunninghouders mogen een aangeboden woning niet weigeren. Waarom zouden we ze geen middelen geven om een woning naar eigen ideeën aan te passen? Maak halffabricaten en laat vergunninghouders er zelf een eindfabricaat van maken.’

2

Hoe woont u als u 85 bent?

‘In een gelijkvloers appartement in hoogbouw met een lift die werkt. Ik wil voor het raam zitten en uitkijken over een stad en de omgeving. Ik heb aan de Kop van Zuid gewoond, daar wil ik wel weer wonen als ik oud ben.’

21Waar moet 16 MIN OF MEER PERSOONLIJKE VRAGEN EN 16 VRAGEN OVER SOCIALE HUIS VESTING. DEZE KEER IS HET MARCO FLORIJN DIE BLIND DE VRAGEN KIEST.

de hoogte van de huur van afhangen?

‘DE LOCATIE, MAAR VOORAL HET INKOMEN VAN DE HUURDER.’

3

16/32 43 buurmeisje van 8 Wat zou u vraagt wat voor werk u 13 Uw 28 doet. Wat antwoordt u? doen aan de

wachttijden voor een sociale huurwoning?

‘Ik regel huizen voor mensen die

gevlucht zijn voor oorlog. In gewone huizen, in lege scholen of door een tijdelijk huisje te laten bouwen op een stukje grond. En ik help mee met het zoeken naar werk of andere activiteiten voor die mensen.’

‘BIJBOUWEN EN MAATSCHAPPELIJK VASTGOED OMBOUWEN.’

u gaat op proef wonen in een corporatie29 Stel woning, waar zou u dan op letten?

‘Of er een metrostation in de buurt is en of de woning niet te gehorig is.’

15

Wanneer was u voor het laatst verschrikkelijk boos? En waar ging dat over?

‘Ik word weleens moe van de generaliserende opmerkingen over vluchte-

10

maakt een wijk goed om in te wonen?

27 Wat ‘Winkels in de buurt, een paar eettent-

jes en speelplekken. Niet te ver van een school en in een gezonde omgeving,

niet over de talenten of de onhebbelijk-

dus zonder fijnstof van de snelweg.

heden van een individu.’

Ook goedkopere huizen moeten in een

Als er onverwacht wordt aangebeld, doe ik niet open. Mensen die mij kennen weten dat, en sturen eerst een sms’je.’

17

Zijn er in 2050 nog woningcorporaties?

‘Ik denk het wel. Hun taak ligt dan nog meer op het gebied van beheer, ook

steunen. Naast hardcore huizenverhuurder zijn ze dan ook faciliterend voor anderen.’

6

Wat heeft u van uw vader?

‘Zijn reislust. We zijn allebei nieuwsgierig naar andere gebieden op aarde.’

werken.’

19

Waar moeten corporaties eens mee ophouden?

En waar moeten ze mee doorgaan?

‘Dat kun je niet zo zeggen, want dé corporatie bestaat niet. Binnen de wettelijke kaders gebeuren er veel verschillende dingen, afhankelijk van de ideeën

omdat we geleerd hebben dat je niet als

van de bestuurders en de regio waar ze

een razende moet slopen en lelijke

werken.’

in Delfshaven zijn koopwoningen,

van als mensen zomaar langskomen.

hebben en aan hun integratie kunnen

hoogbouw en laagbouw afwisselen en

van gemengd wonen is prettig. Hier

je buren wel kennen. Ik houd er niet

in de buurt gebeurt, zodat ze afleiding

‘Ik denk dat wij dat wel zijn. Omdat we

nieuwbouw neerzetten. Het systeem

Met een paar flessen wijn erbij leer je

ninghouders is het belangrijk dat er iets

‘Met Adèle, dat lijkt me echt een tof

land vindt u een voorbeeld als het gaat 31 Welk om wonen?

gerecht naar een volgende woning.

gezonde omgeving staan. Voor vergun-

Met wie zou u het liefst een uur in de lift vastzitten?

met haar privéleven combineert.’

progressive diner. Dan ga je voor elk

kunnen ze bewonersinitiatieven onder-

de reden van vertrek uit een thuisland,

ste al die roem ervaart en hoe ze dat

‘We doen in de buurt wel eens een

voor derden. Met hun expertise

lingen. Het woord vluchteling gaat over

wijf. Ik zou haar vragen hoe ze op haar

is het meest persoonlijke dat u van 3 Wat uw buren weet?

16

Wat was uw laatste goede voornemen?

MARCO FLORIJN (1977) is ambassadeur van Opnieuw Thuis, een platform dat huisvesting van vergunninghouders wil versnellen en verbeteren.

‘Meer sporten. Ik ben al een jaar lid van

Hij is directeur van onderzoeks- en

Aan de overkant in een voormalige

de sportschool, maar heb mijn pasje

adviesbureau Seastarters en was

Jeneverstokerij werken zzp’ers.’

nog steeds niet opgehaald.’

wethouder voor de PvdA in

corporatiewoningen en woonschepen.

Leeuwarden en Rotterdam.

GALERIJ VERHOGING Isorub: rubber met bijzondere isolatie PERFECTE GELUIDS-ISOLATIE GOEDE WARMTE-ISOLATIE VERBETERT DE TOEGANKELIJKHEID MAAKT DE GALERIJ WATERDICHT AANGENAME STROEFHEID GEEN VERKLEURINGEN VALBREKEND Virulyweg 1 - Almelo - 31 (0)546 - 850466 - www.pamalmelo.nl

Maak een punt van duurzaam renoveren en slopen.

Kunststof kozijnen recyclen.

Ja natuurlijk!

Wist u dat oude kunststof kozijnen uitstekend geschikt zijn voor hergebruik? De VKG heeft een recyclesysteem dat oude kozijnen voor u inzamelt en verwerkt. Zonder gedoe en kostendekkend. Draag bij aan 100% recycling.

Bel 030 – 750 98 01 voor meer informatie of kijk op www.vkgkozijn.nl/recycle

ADVERTENTIE

Advertentie

Wat is Wocozon?

Zorgeloos profiteren van de zon Steeds meer corporaties schakelen Wocozon in om hun woningvoorraad te verduurzamen. De stichting Wocozon plaatst zonnepaneel-installaties op daken van bestaande woningen zonder dat de corporatie of de huurder daarin hoeft te investeren. In 2015 heeft de stichting zonder winstoogmerk al meer dan een MegaWatt aan zonnepanelen geplaatst en in 2016 zal die grens ruimschoots gepasseerd worden.

Voor Wocozon betekent duurzaam­ heid veel meer dan niet­fossiel. De stichting gebruikt producten die in alle opzichten duurzaam zijn. In de installa­ ties worden alleen maar materialen gebruikt die minimaal twintig jaar mee gaan: mooie zwarte panelen van JA Solar, micro­omvormers van Enphase en bruto productiemeters van Landis & Gyr met dezelfde specificaties als de meters die grote netwerkbeheerders gebruiken.

Roland van der Klauw, algemeen directeur van Wocozon: “We vinden het belangrijk dat corporaties geen omkijken hebben naar de installaties die we voor hen plaatsen. Daarom gebruiken we producten die kwalitatief beter zijn dan standaardproducten.

Onze installaties kunnen minimaal twintig jaar zorgeloos gebruikt worden.”

De panelen van JA Solar hebben een gelijkwaardigheidsverklaring. Daarnaast

hebben ze een gelijkwaardigheidsver­ klaring. Dennis de Jong van importeur Solarcentury heeft zich speciaal voor Wocozon en haar klanten ingezet die verklaring binnen te halen. “Corpora­ ties mogen hierdoor 30% meer dan de standaardwaarden optellen bij de berekening van de energieindex”, legt hij uit. “Het was een flinke klus om de verklaring binnen te halen, maar voor Wocozon zetten we ons graag extra in. Ze hebben daar echt hart voor duurzame energie.”

Bij de meeste installaties moet de omvormer na tien, hooguit vijftien jaar vervangen worden. Wocozon maakt echter gebruik van de micro­omvor­ mers van Enphase die gegarandeerd twintig jaar meegaan. Peter van Berkel, general manager EMEA bij Enphase: “De keuze voor Enphase is een logische als je kiest voor kwaliteit en geen vervangingskosten wilt hebben.”

De wensen van de huurder stonden centraal bij de ontwikkeling van het

• Wocozon is een stichting zonder winstoogmerk die reeds diverse woningcorporaties begeleidt in hun transitie naar een duurzaam gebouwde omgeving.

• Bij Stichting Wocozon staat de betaalbaarheid van woonlasten van huurders centraal.

• Wocozon biedt een totaalconcept inclusief financiering, project­ ontwikkeling, onderhoud, monitoring en beheer. Het exploitatierisico ligt bij Wocozon.

• Wocozon organiseert en financiert haar zonnestroom­ projecten in een separate regionale vennootschap en biedt u als woningcorporatie zeggenschap over strategie, rendement en prijsbeleid.

aanbod van Wocozon. Huurders willen een hoge kwaliteit, maar geen hoge kosten. Een gemiddeld gezin verdient € 100,­ per jaar via de zonnepanelen.

Alleen de daadwerkelijk opgewekte kilowatturen worden betaald en bij een verhuizing hebben huurders geen verplichtingen. Met Wocozon kunnen huurders zorgeloos profiteren van de zon.

Meer weten over Wocozon?

Ga dan naar wocozon.nl of mail naar contact@wocozon.nl of bel 085 744 10 58

Partners van Wocozon

EBU ECONOMIC BOARD UTRECHT

46

GEDRAGSAAN HELPT DAT?

Geen harde muziek draaien of na 10 uur ’s avonds geen bezoek meer ontvangen. Dit soort afspraken kan een woningcorporatie met een huurder maken over zijn of haar gedrag om overlast aan te pakken. Zo’n gedragsaanwijzing wordt nog weinig gebruikt, terwijl het vaak effectief blijkt voor buren, verhuurder én de huurder zelf. Onlangs experimenteerden 32 corporaties met gedragsaanwijzingen.

Hoe werkt het? En wanneer zet je ze in?

overlast 47 TEK ST : HANNEKE NAGTZ A AM

WIJZING

|

ILLUSTR ATIES : AREND VAN DAM

48 Stel, de buurman aan de overkant van de straat weigert consequent om zijn voortuin te onderhouden. Er liggen vuilniszakken, elk voorjaar overwoekert het onkruid de stoep en het ziet er verwaarloosd uit. Buren hebben er last van. De woningcorporatie heeft de man al een paar keer een boete opgelegd (van maximaal  euro per dag gedurende  dagen), maar zonder resultaat: de man trekt zich weinig aan van nog een rekening op de stapel. Huisuitzetting vindt de woningcorpora-

hulp. Komt hij die afspraken vervolgens niet na of weigert hij mee te

tie te ver gaan, en zo denkt de rechter daar

werken, dan kan de corporatie naar de rechter stappen om de gedrags-

waarschijnlijk ook over.

aanwijzing af te dwingen. Steverink: ‘Corporaties hebben veel behoefte

Dit is typisch een situatie waarin een gedrags-

aan dit soort tussenstappen. Nu sleept een zaak soms heel lang, escaleert

aanwijzing kan helpen, zegt Katja Steverink

het en is huisuitzetting uiteindelijk nog de enige oplossing om de rust in

van het Centrum voor Criminaliteitspreventie

de buurt terug te brengen. Dan verhuist de overlastgever en begint het

en Veiligheid (CCV). De woningcorporatie kan

liedje ergens anders opnieuw.’

op de huurder afstappen, kijken of er andere

De gedragsaanwijzing (zie kader Gedragsaanwijzing bij woonoverlast)

problemen spelen en hem een kans geven om

wordt nog niet vaak ingezet omdat het een vrij onbekend middel is.

vrijwillig mee te werken aan afspraken over

Woningcorporaties gebruiken wel zogeheten laatste-kanscontracten

zijn gedrag. Over het tuinonderhoud, maar

waarin concrete afspraken over gedrag staan, maar meestal is de over-

bijvoorbeeld ook over het wegwerken van

lastsituatie dan al in een ver stadium. In  startte een pilot om meer

betalingsachterstanden of het accepteren van

bekendheid te geven aan de gedragsaanwijzing en om het instrument in de praktijk te onderzoeken. Steverink: ‘De belangstelling was groot.

Uiteindelijk deden  woningcorporaties mee met  casussen. Sommige gevallen sleepten al heel lang, in andere gevallen begon de overlast nog maar net.’

NAAR DE RECHTER? De casussen in de pilot variëren van lichte geluidsoverlast en vuilniszakken op het balkon tot zaken waarbij de overlastgevers de buurt bijna terroriseren. Woningcorporatie Clavis in Terneuzen liet afgelopen zomer een gedragsaanwijzing opleggen aan een vrouw met een drugsverslaving die voor veel overlast zorgde in de buurt. ‘We stonden op het punt om naar de rechter te stappen met een verzoek tot huisuitzetting’, vertelt gebiedscoördinator Katja Snouwaert van Clavis. ‘Dat wilden we liever niet, want wij vinden dat we als corporatie ook voor deze mensen bedoeld zijn. Er speelden ook financiële problemen. Je wilt niet dat die persoon over het randje valt.’ De corporatie besloot daarom de rechter om een gedragsaanwijzing te vragen op basis van het opgebouwde dossier. Tijdens de rechtszaak werden ter plekke een aantal voorwaarden opgesteld in aanwezigheid van Snouwaert, de advocaat van Clavis, de huurder en haar begeleider vanuit de zorginstelling. Zo mag de vrouw na  uur ’s avonds geen bezoek meer ontvangen. Na een jaar moeten de

overlast 49

‘Dankzij de gedragsaanwijzing was er een alternatief voor huisuitzetting’ partijen terugkomen bij de rechter, die evalueert of de huurder zich aan de afspraken houdt. Zo ja, dan mag ze in haar woning blijven wonen. Zo nee, dan wordt ze alsnog uit huis gezet of komen er nieuwe afspraken.

Snouwaert is blij dat de huurder nog een kans krijgt. ‘Dankzij de gedragsaanwijzing was er een alternatief voor huisuitzetting en konden we met de rechtbank en huurder afspraken maken.’ Clavis wil de gedragsaanwijzing ook in de toekomst blijven inzetten. Onlangs sprak de corporatie voor het eerst een vrijwillige gedragsaanwijzing af.

Vaak lukt het om tot zulke vrijwillige afspraken te komen, ook als de situatie best ernstig is, zegt Francis Saathof, die met haar bureau WoonTalent bemiddelt bij overlastsituaties. ‘Het voordeel daarvan is dat je een betere relatie houdt tussen huurder en verhuurder.

En dat er geen proceskosten bij komen kijken, alleen manuren.’ Voor woningcorporatie Lefier bemiddelde ze onlangs in een zaak waarbij een jongeman in een seniorencomplex steeds vuurtjes op zijn balkon stookte en daarmee zijn buren de stuipen op het lijf joeg. ‘Deze meneer wilde eerst niet meewerken’, zegt Saathof. ‘Hij vond dat hij niets verkeerds deed. Ik heb hem toen uitgelegd dat als hij vrijwillig zou meewerken, we zouden kijken of we hem perspectief konden bieden. Dat hielp.’ Op het kantoor van Lefier werd een overeenkomst getekend waarin onder meer staat dat hij geen vuurtjes meer mag stoken, hij hulp moet accepteren, dagbesteding moet krijgen en op zoek gaat naar een

kunnen doen.’ Legt de rechter de regels op, zorg dan dat de zaak aange-

nieuwe woning. ‘We maken daar een officieel

houden wordt. Dat wil zeggen dat de rechter na bijvoorbeeld een jaar

moment van, zodat het contract waarde heeft

nogmaals naar de zaak kijkt en beoordeelt of de overlast gestopt is en

voor de huurder.’

wat daarvan de gevolgen zijn. Ook bij een vrijwillige gedragsaanwijzing is het verstandig om een evaluatiemoment af te spreken, ‘om de druk op

STOK ACHTER DE DEUR

de ketel te houden’, zegt Steverink.

In het beste geval stopt de overlast en bieden

Met de jongeman in Groningen gaat het inmiddels heel goed, zegt

de nieuwe gedragsregels de huurder houvast

Saathof. ‘Hij groet omwonenden weer. Hij kreeg hulp en heeft nu

en perspectief. Om dat te bereiken, moet de

dagbesteding. Daardoor telt hij weer mee in de maatschappij. Van zijn

woningcorporatie in ieder geval goed na

buren hoeft hij nu niet meer weg.’ WoonTalent gaat om de drie maanden

denken over de gedragsregels die ze wil

bij hem langs om te kijken hoe het gaat. Lefier wil het instrument in de

opleggen en zorgen dat er serieuze conse-

toekomst vaker gaan toepassen, laat Jessica Kajuiter van het gebiedsteam

quenties aan verbonden zijn. Steverink: ‘Zorg

in Hoogezand weten.

dat de aanwijzingen te handhaven zijn. Je moet

Ook de betrokken partijen bij de huurder in Terneuzen zijn tot nu toe

de naleving kunnen controleren en er wat aan

positief. ‘De huurder was opgelucht dat ze nog een kans kreeg’, zegt

50 overlast Snouwaert. ‘Als je bij de rechter moet komen, dan is dat toch best wel heftig.’ Haar begeleider vanuit de zorginstelling (naam bekend bij de redactie) is vooral blij met de harde voor-

GEDRAGSAANWIJZING BIJ WOONOVERLAST

waarden die de woningcorporatie oplegt, zegt

Woningcorporaties kunnen aan huurders gedragsregels

hij. ‘Dit soort mensen zijn meestal zorg-

opleggen als ze (veel) overlast veroorzaken. Bijvoorbeeld

mijdend en laten zich niets vertellen. De voor-

een verbod om harde muziek te draaien of een gebod om

waarden geven mij een kader waaruit ik kan

een hond te muilkorven. Dat kan op vrijwillige basis of via

werken. Ik kan naast mijn klant blijven staan en

een rechtszaak. Houdt de huurder zich aan de afspraken,

zeggen: hoe zorgen we ervoor dat de woning-

dan hoeft de corporatie niet over te gaan tot huisuitzet-

bouwcorporatie tevreden is?’ Die stok achter

ting. Het instrument bestaat al een tijdje maar wordt nog

de deur werkt eigenlijk hetzelfde voor de

weinig gebruikt. Het Centrum voor Criminaliteitspreven-

huurder, aldus de begeleider. ‘Als er nu na 

tie en Veiligheid (CCV), Aedes, de Rijksuniversiteit

uur ’s avonds mensen aan haar deur staan om

Groningen, de overheid en de Vereniging van Nederland-

bij haar thuis drugs te komen gebruiken, kan ze

se Gemeenten (VNG) startten daarom in  een pilot

zeggen: nee, anders raak ik mijn huis kwijt.’

om de gedragsaanwijzing in de praktijk te brengen en te evalueren. De conclusie tijdens de slotbijeenkomst in

HULPVERLENING

januari : de gedragsaanwijzing is heel goed toepas-

De gedragsaanwijzing is wat dat betreft niet

baar en vaak effectief. Het kabinet wil met een wetswijzi-

anders dan andere maatregelen om woon-

ging mogelijk maken dat gemeenten gedragsaanwijzingen

overlast aan te pakken: aandacht voor achter-

kunnen opleggen aan eigenaren van koopwoningen.

liggende problemen en goede hulpverlening is

Meer informatie en het evaluatierapport zijn te vinden

cruciaal. ‘Dat hulpverlening zo’n belangrijke

via aedes.nl/gedragsaanwijzing of via hetccv.nl.

rol speelt hadden we niet verwacht aan het begin van de pilot’, zegt Steverink. ‘In  à  procent van de casussen was er sprake van een verslaving, stoornis of andere hulpvraag.’ Vaak gaat het om hele hardnekkige, meervoudige problematiek. ‘Deze mensen wonen steeds vaker op zichzelf. Daar liepen we in deze pilot tegenaan. Voordat een corporatie een gedragsaanwijzing oplegt moet er goed contact zijn met de hulpverleners – zeker als het gaat om het innemen van voorgeschreven medicatie. Wat gaat de corporatie precies opleggen, welke rol gaat de hulpverlener spelen en kan diegene dat waarmaken? Daar valt nog veel te verbeteren.’

KLANKBORDGROEP Aedes heeft een digitale klankbordgroep Overlast en Verloedering. De leden worden op de hoogte gehouden van bijeenkomsten en publicaties en betrokken bij lobbyactiviteiten. Aansluiten bij de klankbordgroep?

Aedes-leden kunnen een mail sturen naar Nathalie Boerebach: n.boerebach@aedes.nl.

werk aan wonen 51 OP ZOEK NAAR EEN BAAN BIJ EEN WONINGCORPORATIE OF WONINGBOUWVERENIGING? HIERNAAST EEN OVERZICHT VAN DE ACTUELE ONLINEVACATURES. BEKIJK DE VACATURE OP WWW.WERKAAN WONEN.NL.

FUNCTIES

BEDRIJF

PLAATS

Directie/RvB/RvC Lid raad van commissarissen

Mooiland

EDE

Lid raad van toezicht v/m

Kleine Meierij Rosmalen

ROSMALEN

Lid raad van commissarissen (huurderscommissaris)

Dudok Wonen

HILVERSUM

LEKSTEDEwonen

VIANEN Ut

Financieel/Administratief Medewerker financiën & informatievoorziening Medewerker financiën

Woningbouwstichting De Gemeenschap

NIJMEGEN

Controller, aandachtsgebied risk en compliance

de Alliantie

HILVERSUM

Ervaren medewerker communicatie

Laurentius

BREDA

Medewerker mjob en informatievoorziening

Woonstad Rotterdam

ROTTERDAM

de Alliantie

HILVERSUM

Adviseur vastgoed

Stichting Studenten Huisvesting Nijmegen (SSHN)

NIJMEGEN

Beleidsmedewerker

Landelijke Huurdersraad Vestia

ROTTERDAM e.o.

Adviseur strategie en beleid

WoonInvest

VOORBURG

Beleidsadviseur

Stichting Studenten Huisvesting Nijmegen (SSHN)

NIJMEGEN

Senior projectleider woonbeleid-corporaties of krimp-vastgoed

Platform

DEN HAAG

Adviseur strategie & beleid, die actium met overtuiging op koers houdt

Actium

ASSEN

Assetmanager vastgoed

ZOwonen via Mercuri Urval

SITTARD

Woonstad Rotterdam

ROTTERDAM

Assistent commercieel medewerker, parttime

De Woonmensen

APELDOORN

Coördinator verhuur ( uur per week voor  jaar)

Centrada

LELYSTAD

Ervaren verhuurmakelaar

woCom

SOMEREN

Verhuurmedewerker ( uur per week jaarcontract)

SSH

TILBURG

Adviseur

Woonbond Kennis- en Adviescentrum

AMSTERDAM

Allround medewerker

Woningstichting Gouderak

GOUDERAK

Ondersteunende diensten

Projectontwikkeling Senior ontwikkelmanager Staf

Strategie en Beleid

Technisch uitvoerend Medewerker technisch beheer Verhuur en Verkoop

Woningbeheer, Wijkbeheer en Leefbaarheid Medewerker woonactiviteiten

Dudok Wonen

HILVERSUM

Teamleider beheer

QuaWonen

BERGAMBACHT

Consulent bewonerszaken

Pre Wonen

VELSERBROEK

Consulent  à  uur m/v

Huurdersfederatie Zuidoost Drenthe

EMMEN

Programmamanager rgs ( dagen per week)

Stichting RGS

WADDINXVEEN

52

VINCENT VAN LUIT

Corporatiebestuurder van Woningbouwvereniging Reeuwijk Mensen goed laten wonen en je bedrijf goed leiden.

Daar is de corporatiebestuurder verantwoordelijk voor. Vincent van Luit ontvangt ons op een maandagochtend hartelijk in zijn rijtjeswoning in een bloemkoolwijk in Krommenie.

‘Een aantal collega bestuurders zei tegen me: “Vincent, jij doet wat wij ook zouden willen.” Maar veel anderen vroegen me of ik ­gedwongen weg moest. Van Luit neemt nog een slok koffie. Vier jaar geleden maakte hij een opmerkelijke stap. Na negen jaar werken als ­directeur-bestuurder bij Parteon met 17.000 woningen en 220 medewerkers, maakte hij de overstap naar Woningbouwvereniging Reeuwijk met 1.050 woningen en acht medewerkers.

WETEN WAT ER LEEFT ‘Eerder werkte ik als directeur bij De Woonmij Zaanstad. Een dorpse corporatie met 10.000 woningen. Na twee fusies ontstond Parteon. Het was een intensieve tijd. Na negen jaar kwam het besef: “Ik ben alleen maar aan het vergaderen. Ik wil weten wat er in de wijken leeft, wat er speelt. Zonder afstand”.’

Zijn nieuwe uitdaging vond hij 4,5 jaar geleden bij Woningbouwvereniging Reeuwijk. ’s Ochtends kijkt hij na een kop koffie en een bakje ­yoghurt op welke route de minste files staan. Hij haalt zijn auto van de laadpaal en vertrekt om kwart over zeven voor de rit die – als het meezit – vijf kwartier duurt. ‘Dit wilde ik doen, dan is reistijd onbelangrijk.’

Uitdagingen liggen er vanaf de start volop in Reeuwijk. Van Luit schoonde de risicovolle portefeuille met koopwoningen op, haalde de banden met de gemeente aan, stuurde op governance. Net voor zijn aantreden kreeg de vereniging bij de visitatie een krappe voldoende, inmiddels is dat een ruime acht. Het beleid is afgestemd op de lokale situatie. Nieuwbouw voor bijvoorbeeld senioren en heel bewust ook vrijesector huur: ‘We werken in een vergrijzend gebied, zo maken we doorstroming voor

goedemorgen… 53 tek st : tanja copal

|

foto ’ s : jonas briels

‘Ik wil weten wat er in de wijken leeft, zonder afstand’

54

goedemorgen… senioren met een middeninkomen mogelijk en spelen we sociale huurwoningen vrij.

ENERGIE De lokale betrokkenheid is ook zichtbaar in de manier waarop het toenemende aantal vergunninghouders wordt opgevangen. Van Luit: ‘We waren in een leegstaand woonzorgcomplex net gestart met anti-kraak. Daar was nog plek. In het pand wonen nu om en om vergunninghouders en tijdelijke bewoners. De mix geeft veel energie in het dorp Waarder. De

PROFIEL VINCENT VAN LUIT (59)

GEEN AFSTAND

Functie: Directeur-bestuurder van Woningbouwvereniging Reeuwijk Verdient: 93.000 euro per jaar Rijdt in: Mitsubishi Outlander h­ ybride Thuissituatie: getrouwd, 2 kinderen Opleiding: HBO. Recent: Tias-opleiding Corporatiebestuurder nieuwe stijl Nevenactiviteiten: een aantal kleine bestuursfuncties bij charitatieve

In Reeuwijk voelt Van Luit geen afstand: ‘Wie

­instellingen

­tijdelijke bewoners stonden meteen klaar om te helpen met meubels en een behangetje.

Eens per week koken ze samen en organiseren ze spelmiddagen. Heel mooi om te zien.’

wil zien wat lokale verankering écht is, moet bij ons langskomen. De lijnen zijn kort en we kennen onze huurders persoonlijk. Zelf heb ik één keer in de zes weken

­kunnen besparen. Dat we dan beter zijn op­

koffiegesprekken met huurders om te horen wat er leeft.’

gewassen tegen onze opgaves. Maar als mensen diepe gevoelens hebben, werken ­

Toch signaleerde Van Luit 2,5 jaar na zijn aantreden dat de corporatie in

­rationele argumenten niet. Ik moet zo’n uitslag

haar huidige vorm moeilijk kan blijven bestaan. ‘De organisatie is gericht

respecteren: de fusie komt er voorlopig niet.

op de uitvoering, maar de huidige wet- en regelgeving en de relatief

We onderzoeken nu de mogelijkheden voor

grote vernieuwsopgave vraagt veel meer. Met acht medewerkers ben je

een samenwerkingsverband.’

kwetsbaar en instabiel. Voor grootschalige renovatie en verantwoorde sloop en nieuwbouw missen we de kennis en capaciteit.’

Ondertussen zit Van Luit niet stil. De reuring rond de fusie leverde tot zijn blijdschap

GEVOEL

een a­ctieve huurdersvereniging op. Met die

Om toekomstbestendig te blijven stelde Van Luit een onderzoek in naar

huurders en een collega-corporatie schreef

een fusie met een grotere corporatie uit het werkgebied. Het opheffen

Woningbouwvereniging Reeuwijk mee aan ­

van de vereniging – noodzakelijk voor een fusie – kan alleen met instem-

de woonvisie van de gemeente Bodegraven-

ming van 90 procent van de leden. Van Luit: ‘Ik ben met het team een

Reeuwijk. Nu volgen de prestatieafspraken.

jaar bezig geweest met de voorbereiding. Toch stemd eind vorig jaar

‘Dat is zoveel makkelijker omdat we al betrok-

een grote meerderheid tegen.’ Dan peinzend: ‘Ik heb het gevoel van

ken zijn bij de woonvisie. Het geeft me echt

de leden onderschat. Ik kan uitleggen dat we 500.000 euro per jaar

een trots gevoel. Dat gevoel kom ik trouwens bij veel collega’s in de sector tegen. We waren een tijd stil door alle kritiek op de sector. Maar we komen nu sterker uit de strijd.’ Het is

‘ Wie wil zien wat lokale verankering écht is, moet bij ons langskomen’

­inmiddels half negen. De ergste spits is voorbij.

Op naar Reeuwijk.

ADVERTENTIE

Hoogste isolatiewaarde & topinstallateurs

Neopixels®: als het gaat om resultaat, transparantie en samenwerking

TRIPLE HR PREMIUM

Gaat uw woningcorporatie ook voor het beste resultaat? Dat houdt onder meer in goede huisvesting, energiezuinige woningen en een open communicatie met huurders. Streeft u daarnaar, dan reikt Neopixels® u graag de hand. Deze fabrikant van hoogwaardig isolatiemateriaal is er namelijk van overtuigd dat openheid, samenwerking en kwaliteit altijd voorop staan.

De beloften van Neopixels®

Neopixels® gelooft in bewust isoleren. Stefan Nooijens van Neopixels® legt uit: “Dit houdt in dat wij er op ieder vlak alles aan doen om rekening te houden met ecologische, sociale en ethische factoren. Die eerlijke, duurzame aanpak betekent echter niet dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Sterker nog: Neopixels® zijn in meerdere opzichten de beste keuze als het gaat om isolatiemateriaal. De Neopixels® hebben een isolatiewaarde die twintig procent hoger ligt dan die van traditionele isolatiematerialen.” Bij dit bedrijf gaan kwaliteit en maatschappelijk verantwoord ondernemen dus hand in hand.

Kiest u voor Neopixels®, dan kunt u rekenen

Beste isolatiemateriaal Met een partner als Neopixels® bent u niet alleen bewust bezig met het leefmilieu, maar kiest u ook voor een optimaal resultaat. Nooijens: “Een zuinige woning levert natuurlijk ook meer huurpunten op, dus is het verstandig om voor het bewezen beste isolatiemateriaal te kiezen.” Het bedrijf laat continu zien dat het de beloften waarmaakt. Dat gebeurt onder andere door op de bouwplaats te meten wat de gerealiseerde isolatiewaarde is. “Zo zien onze klanten dat de vooraf afgesproken isolatiewaarde is behaald. We zijn hier graag transparant in.”

op de volgende beloften. Wij garanderen…

•

Dat de vooraf afgesproken isolatiewaarde wordt behaald. Tijdens het opvullen van de spouwmuren voert Neopixels® – indien gewenst – samen met de woningcorporatie een extra kwaliteitscontrole uit, waarbij onder andere de isolatiewaarde gemeten en teruggekoppeld wordt. Neopixels® laat op een transparante manier, door middel van een kwaliteitsrapport, zien dat de afgesproken waarde is behaald.

•

Dat we een deskundige partner voor woningbouwcorporaties zijn, die te allen tijde kan worden geraadpleegd. We geven indien gewenst adviezen over isolatieprojecten en denken graag met u mee over de invulling en uitvoering hiervan.

•

Dat uw wensen centraal staan. Heeft u vragen, ideeën of verbeteringen voor Neopixels®? Wij horen ze dan heel graag, om zo onze werkwijze nog verder te optimaliseren.

www.neopixels.nl - 024-324 15 70

Topinstallateurs Neopixels® kan het uiteraard niet alleen en heeft daarom een select gezelschap van topinstallateurs om zich heen verzameld. Deze groep moet aan strenge eisen voldoen en wordt opgeleid aan de eigen Neopixels Academy. “Samen bereiken we het beste resultaat, daar geloven wij heilig in”, zegt Stefan. “Transparantie, open communicatie en vertrouwen zijn van het grootste belang. Oók in onze relaties met woningcorporaties en huurders.”

www.neopixels.nl

56

huisvesters van het volk 57 TEK ST : MARGRIET PFLUG

|

FOTO : KIM JONGEJAN / TE AM HORSTHUIS

Peter Wilhelm Janssen Afkomstig van het Duitse Waddeneiland Wangerooge is Peter Wilhelm Janssen (-) van eenvoudige komaf. Door op het goede moment op de goede plek te zijn en daarbij de juiste mensen te ontmoeten heeft hij zijn fortuin gemaakt, vindt Janssen. Zo is het in de graanhandel gegaan. Zo gaat het ook in de tabakshandel: toevallig komt hij iemand tegen met het wilde plan tabak te gaan verbouwen in Sumatra. Samen richten ze daarvoor de Deli Maatschappij op. En laat dat nou een gouden greep zijn. Janssen schaamt zich een beetje voor al zijn geld. En dat ongemakkelijke gevoel draagt hij over op Christian, zijn oudste zoon. Ze gebruiken het grote familiekapitaal het liefst om mensen te helpen die minder geluk of zelfs domme pech hebben. Aanvankelijk investeren ze vooral in Amsterdamse projecten om arbeiders kansen te geven vooruit te komen.

Als in februari  een grote watersnood de veengebieden in het zuiden van Friesland teistert, richten de Janssens ook daar hun aandacht op. Friese veenarbeiders hebben hun schamele bezittingen zien verdwijnen in het kolkende water van de Zuiderzee. Janssen en zijn zoon zien wel mogelijkheden om in het gebied woeste grond in cultuur te laten brengen. Voor een aantal van de werklieden laten ze op verschillende locaties in het Friese veengebied eenvoudige boerderijtjes bouwen met elk een hectare grond voor de verbouw van eigen voedsel. Al werkend kunnen de arbeiders dan langzaamaan het eigendom van hun boerderijtje verwerven.

Christian richt speciaal voor dit project de P.W. Janssens Friesche stichting op. De stichting bestaat nog steeds en ondersteunt vooral projecten in Friesland en Amsterdam die ‘de volksontwikkeling bevorderen’. De Friese boerderijtjes zijn inmiddels koopwoningen. www.pwjanssensfrieschestichting.nl

58

achteraf Verwarring ‘Wat is dat?’ We zitten naar het acht uur

NIENKE GORTER

journaal te kijken en horen buiten het

is journalist en

gerinkel van glas. Terwijl ik opsta zeg ik tegen

woont en werkt in

mijn man: ‘Hij gaat door het lint.’ Ik heb gelijk. Als

een middelgrote

ik de voordeur open doe zie ik de jongen nog net

stad in het midden

met een honkbalknuppel weglopen en voor ik het

van Nederland.

weet is hij verdwenen. De brommobiel aan de

nienke@enzofoort.nl

overkant van de straat zit vol deuken en er is geen raam meer heel. De brommobiel, tevens slaapplek

een bezem gehaald. Mijn overbuurman veegt

van de jongen, is compleet verwoest. De ene na

het glas op een hoop en vertelt mij onder-

de andere voordeur gaat open. Buurtgenoten

tussen dat de jongen schizofreen is en uit zijn

komen naar buiten, we zijn allemaal geschrokken.

kamer was gezet. De brommobiel was de

Het zat eraan te komen. Twee weken geleden

enige plek waar hij nog terecht kon. Ik krijg

deed ik ‘s avonds het gordijn van mijn slaapkamer

het koud en ga weer naar binnen. ‘Moet je na-

dicht en zag ineens iets bewegen achter in de rode

gaan’, zeg ik tegen mijn man. ‘De komende

brommobiel. Ik wist niet wat ik zag. Er lag iemand

maand vallen er minstens  ontslagen bij de

te slapen. Opgerold onder een slaapzak. De nacht

GGZ-instelling in onze regio. Een groot deel

erna lag hij er weer. Dat was toch mensonterend?

van het personeel komt op straat te staan en er

Na een paar dagen schakelde ik het wijkteam in

zullen heel wat bedden verdwijnen. Operatie

en informeerde ik de politie. Maar er gebeurde

Koersvast noemen ze de bezuinigingsronde.

niets. ‘Nee mevrouw’, zei onze wijkagent. ‘Zo-

Mij lijkt het meer Operatie Ramkoers.’ Grote

lang meneer niets strafbaars doet en geen gevaar

bezuinigingen met grote gevolgen. Ik houd

is voor zichzelf of zijn omgeving, kunnen we niets

mijn hart vast.

doen.’ Vandaag is het duidelijk dat deze jongen wel een gevaar is. Voor zichzelf, zijn auto en voor ons. De politie is inmiddels gebeld en er wordt

colofon Aedes-Magazine is een uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties. Aedes-Magazine verschijnt  keer per jaar.

Woningcorporaties zorgen dat ruim , miljoen huishoudens in Nederland goed kunnen wonen en dragen bij aan leefbare buurten, wijken en regio's. Corporaties nemen op dit moment zo'n  procent van de bouwproductie in Nederland voor hun rekening en investeren in de toekomst op terreinen als zorg en duurzaamheid.

Aedes behartigt als branchevereniging de belangen van woningcorporaties in Den Haag en Brussel,

zoekt oplossingen voor het beter functioneren van de woningmarkt en draagt bij aan een professionele sector. Zo'n  procent van de corporaties is lid van Aedes. Wij maken ons sterk voor optimale omstandigheden waaronder zij als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen.

Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche waarin ruim . werknemers dagelijks werken aan goed, betaalbaar en duurzaam wonen.

Voor informatie over het lidmaatschap van Aedes zie www.aedes.nl.

Redactie Margriet Pflug en Latifa van Heerde (eindredactie); Hanneke Nagtzaam, Quinten Snijders, Marjon van Weersch (redactie); Devika Mangal en Carolien van der Ploeg (productie).

M.m.v. Yasmina Aboutaleb, Tanja Copal, Christine van Eerd, Nienke Gorter, Lisette Vos. Redactiesecretariaat T ()  E aedesmedia@aedes.nl Grafische vormgeving Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem; Henk Stoffels (artdirection), Mieke van Weele (vormgeving).

Druk Senefelder Misset, Doetinchem Abonnementen T ()    E publicaties@aedes.nl I www.aedes.nl Prijzen (excl. BTW) Een jaarabonnement kost € ,. Aedes-leden ontvangen één gratis abonnement. Extra jaarabonnementen voor Aedes-leden kosten € ,.

Jaarabonnementen worden

automatisch verlengd. Opzeggingen dienen op  november, dus twee maanden voor het nieuwe abonnementsjaar, binnen te zijn.

Advertenties Multor Media BV, Wouter Otto Postbus ,  EB Arnhem T ()  E wouterotto@multormedia.nl I www.multormedia.nl Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein   AA Den Haag Postbus   AC Den Haag T ()  E aedes@aedes.nl I www.aedes.nl @aedesnet Auteursrechten voorbehouden ISSN -

Woningmarktregio vormen?

Bel Elst!

Enserve ondersteunt op alle aspecten van

zijn wij dĂŠ partij om u te adviseren over het

Meer informatie?

woonruimteverdeling voor zowel corporaties,

vormen van een woningmarktregio. Waar

Bel Elst!

gemeenten als woningzoekenden. Onze

moet u rekening mee houden, wat zijn de

kracht zit in kennis, maatwerk en service.

consequenties van uw keuzes? Samen met u

Postbus 56

Enserve werkt landelijk en staat onafhankelijk

en uw partners organiseren wij een bijeen-

6660 AB Elst

in de markt. Door onze uitgebreide en

komst om het onderwerp door te spreken. Uw

0481-365636

specialistische kennis van de woningmarkt

medewerkers informeren wij via een webinar.

info@enserve.nl

www.enserve.nl

Wat Hofmeier voor uw organisatie kan betekenen

?

Waarderingshandboek, ligt het al op uw nachtkastje?

De Flexibele Schil® van Hofmeier Corporaties moeten als gevolg van de nieuwe woningwet de waarde van hun bezit opnieuw bepalen.

Dat is een flinke klus. Naast het verzamelen van de benodigde gegevens, moeten de financiële experts van woningcorporaties kiezen tussen waarderen volgens de light variant of de full variant.

Bij taxeren volgens de light variant kan worden volstaan met taxeren volgens het ‘Waarderingshandboek marktwaarde in verhuurde staat’ dat als bijlage bij de Ministeriële Regeling van 3 december is gepubliceerd.

Bij waarderen volgens de full variant is tussenkomst van een taxateur noodzakelijk. Welke methode het meest geschikt is, hangt af van de locatie en samenstelling van het bezit.

Hofmeier begeleidt het waarderingsproces. Hierbij kunt u gebruik maken van onze Flexibele Schil®, waarmee u afrekent met over- en onderbezetting, kosten bespaart en kwalitatief altijd over de juiste mensen beschikt.

De veertig corporatiespecialisten van Hofmeier staan voor u klaar.

Nieuwsgierig? Neem contact op met Peter van Gilst, 06-51415946, p.vangilst@hofmeier.nl.

Financiële Professionals | Interim Management | Consulting Witte Singel 93, 2311 BR Leiden | Postbus 1086, 2302 BB Leiden | t. (071) 572 75 55 | f. (071) 579 09 51 | info@hofmeier.nl | www.hofmeier.nl