Aedes-Magazine 11/2016

CORPORATIES EN DE WONINGMARKT /11/ 2016

in ’t Ven, Eindhoven

‘WE HOUDEN DE HEG BIJ VAN ONZE EGYPTISCHE BUREN’ » ‘BOUW ZO DAT MENSEN ELKAAR CONSTANT TEGENKOMEN’ » » 16 VRAGEN AAN GUIDO VAN WOERKOM » » DILEMMA’S BIJ SCHEIDEN DAEB/NIET-DAEB » » POLDEREN IN PRESTATIEAFSPRAKEN »

“Ik heb de juiste informatie, planning en facturatie via het onderhoudsproces van NCCW.”

“En via internet konden wij zo onze reparatie regelen.”

Bijna vijftig woningcorporaties zijn u al voorgegaan.

0

NCCW introduceert een nieuwe oplossing, gebaseerd op het CORA-proces Onderhouden Eenheden. NCCW ontzorgt!

n6 a d r e e M

Een zeer uitgebreide oplossing die als geheel kan worden ingezet, maar de verschillende componenten kunnen ook afzonderlijk worden ingezet, ongeacht het ERP+-systeem dat gebruikt wordt. De oplossing bestaat uit:

is geborgd dat “we dezelfde taal spreken”. Dit biedt vele mogelijkheden om onderlinge samenwerking tussen partijen op een hoger niveau te brengen.

• Mobiele toepassingen op het gebied van klant- en medewerkerportalen, een fieldservice-oplossing voor vaklieden van de eigen dienst en derden en een module voor Mutatie-Inspectie.

• Procesondersteuning ten behoeve van activiteiten die binnen de eigen organisatie worden uitgevoerd, maar juist ook ten behoeve van monitoring én sturing van activiteiten die door externe uitvoerenden worden uitgevoerd (60-70% van de werkzaamheden worden immers daar uitgevoerd).

• ESB+ dienst ten behoeve van communicatie met externe uitvoerenden.

U blijft als corporatie altijd in regie over dit proces, zodat: • u altijd uw klanten te woord kunt staan en van de laatste informatie kunt voorzien • de afhankelijkheid van derden vermindert, u blijft in regie • uw partner de kosten van administratieve werkzaamheden tot een minimum beperkt en dus betere prijsafspraken kunt maken (interessant voor corporatie, maar zeker ook voor de derde die zijn concurrentiepositie verstevigt).

Nu kunnen woningcorporaties en leveranciers hun informatie-uitwisseling volledig optimaliseren. Door standaardisering van processen en berichtenverkeer (CORA, VERA, KOVON, KOVRA en S@les in de Bouw),

Voordelen:

Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar info@nccw.nl.

www.nccw.nl

commentaar 3

LEEFBARE BUURTEN Op het Binnenhof weten ze wat goed is voor wijken en buurten. Althans, dat zou je mogen verwachten van politici die midden in de samenleving staan. Maar waarom mogen woningcorporaties zich dan veel minder bezighouden met het leefbaar houden van die wijken en buurten? Terwijl corporaties hun goedkoopste woningen ondertussen moeten toewijzen aan mensen met de laagste inkomens. En er in wijken steeds meer kwetsbare mensen komen wonen.

‘Concentratie van allerlei sociale problemen ligt op de loer’

Natuurlijk is het onze taak; mensen die

meesters of conciërges – de corporatiemede-

een steuntje in de rug nodig hebben

werkers die bij de bewoners thuis komen en

een fatsoenlijke woning bieden. Maar de

problemen snel kunnen signaleren – vallen

­concentratie van allerlei sociale problemen ligt

daar niet onder. Lokaal kan in prestatieafspra-

op de loer. Of is in sommige steden zelfs al

ken worden afgeweken van dit maximumbe-

werkelijkheid.

drag. In Amsterdam repareert de gemeente

Een reportage in dit Aedes-Magazine over

dus het mankement in de Woningwet. Het

de wijk ’t Ven in Eindhoven laat zien wat de

geeft maar weer eens aan hoe ver de Haagse

gevolgen zijn voor de leefbaarheid. Medewer-

realiteit af staat van het dagelijks leven in deze

kers van corporatie ’thuis hebben dagelijks te

wijken.

maken met jongeren die overlast veroorzaken,

De kern van het probleem zit natuurlijk in het

mensen met financiële problemen en bewo-

beleid van dit kabinet: sociale huurwoningen

ners die zichzelf ernstig verwaarlozen. Dan zijn

zijn alleen bedoeld voor de zwaksten in onze

de oren en ogen van de wijkbeheerder van de

samenleving, de buschauffeur en verpleegster

corporatie echt onmisbaar om mensen de hulp

komen vaak al niet meer in aanmerking.

te kunnen bieden die ze nodig hebben.

­Wonen is meer dan alleen een huis, ook een

Het belang van de rol van de huismeester en

goede leefomgeving biedt bewoners kansen.

de conciërge ziet ook de gemeente Amster-

Kijk maar eens naar steden in België of

dam. Corporaties hebben extra oren en ogen

­Frankrijk, waar dat niet het geval is. Dan zie je

op straat keihard nodig. Daarom betaalt Am-

pas de kracht van onze g ­ emengde wijken en de

sterdam de helft van de loonkosten van nieu-

meerwaarde van w ­ oningcorporaties. Laten we

we huismeesters. Niet omdat corporaties dat

er dus voor zorgen dat de Nederlandse sociale

niet willen doen, maar omdat zij dat niet meer

huisvesting niet afglijdt naar armenzorg.

mogen. 125 euro per woning, dat mogen corporaties besteden aan leefbaarheid. Maar de

Marc Calon

kosten van de inzet van wijkbeheerders, huis-

Voorzitter

4

JORIS SLAETS ‘ ZORG DAT DE LEUKSTE ROUTE LANGS DE TRAP IS’

58

3 COMMENTAAR Leefbare buurten 6 ONDERTUSSEN IN Eindhoven 18 OPINIE ‘Het liberale woningmarktbeleid is te ver doorgevoerd’ – Sako Musterd 20 OPINIE ‘Blije medewerkers maken blije klanten’ – Ton Mans 31 COLUMN Biertje? – Yasmina Aboutaleb 34 GOEDEMORGEN Steven Schrader 39 FEITEN & CIJFERS Huurverhoging verder gematigd 46 16/32 Zestien vragen aan Guido van Woerkom 51 MENSEN EN WONEN – Joan Stoc 52 PRIKBORD Weetjes en tips 64 HUISVESTER VAN HET VOLK Graaf Van Aldenburg Bentinck 66 ACHTERAF Graafmachines – Nienke Gorter 66 COLOFON

inhoud 5

10

PRESTATIE­ AFSPRAKEN In Kampen zijn de prestatieafspraken soe­ pel tot stand gekomen.

Dankzij eerder gemaakte af­ spraken en door alle partijen vanaf het begin bij de over­ leggen te betrekken.

24

’T VEN IN EINDHOVEN Ooit telde je mee als je een sociale huurwo­ ning in de wijk ’t Ven in Eindhoven kreeg. Inmiddels is dat beeld behoorlijk gekanteld.

Een reportage.

40

PUZZELEN OP DAEB/NIET-DAEB Nog een paar weken dan moeten de voor­ stellen voor het schei­ den of splitsen van DAEB en niet-DAEB ingeleverd zijn bij de Autoriteit. Wat kwamen ­corporaties daarbij tegen?

6

ondertussen in Eindhoven 7 tek st : marjon van weersch

|

foto : vincent van den hoogen

Verbeelding Waar hang je de was te drogen? Waar krijgen een

ouderen, voor alleenstaanden. Oorspronkelijk is de

natte jas en modderige laarzen hun plek? Wonen in

SolarCabin ontworpen als huisvestingsoplossing voor

dit kleine houten huisje met zonnepanelen spreekt tot

vluchtelingen. Het is een van winnende ontwerpen

de verbeelding. Het is van alle gemakken voorzien: er

van de prijsvraag A Home away from Home. Ook

zit een douche en wc in, kook- en woonruimte, een

corporatiebestuurders zijn geïnteresseerd. Zoals

slaapkamertje en boven onder het schuine dak is

directeur-bestuurder Leo Overmars van Wovesto in

ruimte om te werken of voor een tweede slaapkamer-

Sint-Oedenrode. ‘Ik zie hier een toekomst voor

tje. Tijdens de Dutch Design Week in Eindhoven

corporaties. Wij gaan uitzoeken hoe we dit ontwerp

zagen mensen die een kijkje namen in de SolarCabin

kunnen gebruiken voor statushouders en andere

op het Stadhuisplein meteen verschillende toepassin-

mensen in het dorp.’

gen voor de woning. Voor studenten, of juist

www.ahomeawayfromhome.nl

advertentie

Uw totale partner voor duurzaam onderhoud van houten ondergronden Totale garantie: 1 Tot 10 jaar totale systeemgarantie op het houtreparatiesysteem en het AkzoNobel verfsysteem 2 Houtreparatiesysteem is opgenomen in de bestekken van Sikkens en Trimetal 3 1 contactpersoon vanuit AkzoNobel voor het reparatie- en verfsysteem 4 Beste productkwaliteit

Totale service: 1 100% inspecties en rapportages 2 Technische adviezen en bestekservice 3 Projectbegeleiding en ondersteuning in RGS traject 4 Applicatie- en opzichterscursussen

Het ideale houtreparatiesysteem: 1 Gunstig HSE profiel = verwerkers vriendelijk 2 All season producten = hout repareren in alle jaargetijden 3 Sneldrogend = efficiĂŤnt werken 4 Perfect schuurbaar & uitstekend overschilderbaar

Totaal assortiment: 1 Repareren van houten en minerale ondergronden 2 Afgestemd op gebruikersmomenten en wensen van de schilder 3 Afgestemd op alle gangbare verfsystemen 4 Leidend in innovatie

Ga voor meer informatie naar: www.polyfillapro.nl of bel 073 5999333

10

PRESTATIEAFSPRAKEN IN KAMPEN

‘ DE STEVIGE DISCUSS VOERDEN WE AAN HET BEGIN’

SIES

prestatieafspraken 11 tek st : quinten snijders

|

beeld : ferdy damman

Op 15 december 2016 moeten de prestatieafspraken tussen gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties bij minister Blok liggen: de afsluiting van het eerste jaar prestatieafspraken maken nieuwe stijl volgens de Woningwet.

Hoe ging dat in de praktijk? We kijken terug op het proces met de partijen die meededen in de Overijsselse gemeente Kampen.

Door Oudhollands polderen verliep het proces daar zeer soepel: met een stevige basis van eerder gemaakte afspraken en door alle partijen vanaf het begin bij de overleggen te betrekken. Én door een beetje af te kijken bij buurgemeente Zwolle.

Een handig schemaatje, vinden ze het.

Maar meer een richtlijn dan een strikt te volgen tijdsplanning. Op tafel ligt de handreiking Prestatieafspraken van Aedes, het ministerie van BZK, de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en de Woonbond, opengeslagen op pagina 27. Het staat er helder: de gemeente maakt eens in de vier, vijf jaar aan de start van dat jaar nieuw volkshuisvestelijk beleid, vaak Woonvisie geheten.

De corporaties leveren vóór 1 juli een bod in bij de gemeente, met hun volkshuisvestelijke plannen.

Dan stap drie: de onderhandelingen tussen gemeente, corporaties en huurdersorganisaties over de prestatieafspraken. Het geheel wordt afgesloten door het pakket aan gemaakte afspraken vóór 15 december naar de minister te sturen. ‘Dat is een harde deadline. Maar wat je vóór die tijd doet, is aan de samenwerkingspartners’, zegt Henrieke Selles-Heikoop, die namens de gemeente Kampen aan tafel zat. Dus deden ze het in Kampen anders.

En dat ging goed.

12

HANZESTAD We zitten op het Kampense kantoor van deltaWonen, een van de twee corporaties actief in de gemeente Kampen. We kijken uit over de IJssel, met aan de overkant van het water de andere grote kern in de gemeente: IJsselmuiden. Verder bestaat de gemeente Kampen uit verschillende kleinere dorpen zoals Grafhorst, Wilsum, ’s Heerenbroek en Zalk.

Corporatie Beter Wonen verzorgt de sociale woningbouw in de dorpen, deltaWonen die in de stad Kampen zelf.

Aan tafel zitten naast Selles-Heikoop van de gemeente ook directeur-bestuurder Hendrik Hoogenkamp van Beter Wonen en de vertegenwoordigers van de betrokken huurders­ organisaties: Dick Bouwmeester namens de

GERHARD GERRIETSEN, HUURDERSVERENIGING DELTAWONEN

‘ Wij brachten het idee voor een noodfonds voor huurders in’

huurders van Beter Wonen, Gerhard Gerrietsen namens die van deltaWonen. legd het afgelopen jaar. Anders dan in de meeste gemeenten, begon dat

BETROKKEN VANAF BEGIN

in Kampen al bij het opstellen van de Woonvisie. ‘We zijn meteen met

De groep is duidelijk zeer bekend met elkaar.

elkaar opgetrokken’, zegt Selles-Heikoop. ‘Niet alleen met de corpora-

Ze hebben dan ook behoorlijk wat uren over-

ties, maar ook vanaf het allereerste begin met de huurders. Dat maakt ook het verloop wat soepeler.’

In een aantal werksessies over thema’s als beschikbaarheid, betaalbaarheid en duurzaamheid bespraken de gemeente, de corporaties en de

HENRIEKE SELLES-HEIKOOP, GEMEENTE K AMPEN

huurdersorganisaties de voor hen belangrijke punten. ‘Ja, dat was voor

‘ Vanaf het begin zijn we opgetrokken met zowel de corporaties als de huurders’

ders van Beter Wonen. ‘Maar de materie kenden we natuurlijk al, van

ons voor het eerst, zegt Bouwmeester vertegenwoordiger van de huuronze reguliere overleggen met de corporatie.’

GOEDE BASIS Er lag al een stevige basis toen de partners hun gesprekken over de Woonvisie begonnen. ‘We hebben gezamenlijk in 2015 al een zo­ ­ genoemde betaalbaarheidsagenda opgesteld’, noemt directeur ­Hoogenkamp van Beter Wonen als voorbeeld. ‘Die hebben we uiteindelijk één-op-één overgenomen in de Woonvisie en in de prestatie­ afspraken.’ Ook hadden gemeente, corporaties en zorg- en welzijns­ instellingen al afspraken over scheiden van wonen en zorg, in het ­programma Wonen, Welzijn en Zorg 038 (WWZ038, 038 is het net­ nummer van de gemeente). Een programma opgezet in Zwolle, dat in 2015 ook in Kampen is ingevoerd.

Natuurlijk waren er meningsverschillen, die meteen al bij het opstellen van de Woonvisie aan het oppervlak kwamen. ‘Bijvoorbeeld over nieuwbouw: kunnen wij als gemeente voldoende grond bieden aan de corporaties om hun ambities waar te maken?’, zegt Selles-Heikoop. Een ander discussiepunt was de hoogte van de grondprijzen. ‘Wij wilden graag dat de gemeente die verlaagde, tot het niveau van Zwolle’, zegt Gerrietsen. ‘Kampen is uiteindelijk wel – net als Zwolle – gaan werken

prestatieafspraken 13

Hulp nodig?

Om het maken van prestatieafspraken soepeler te laten verlopen, kunnen gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties gebruikmaken van verschillende hulpmiddelen.

HANDREIKING PRESTATIEAFSPRAKEN Beschrijft het proces om tot afspraken te komen: van het opstellen van de gemeentelijke Woonvisie tot de verantwoording, aangevuld met voorbeelden.

De handreiking is ontwikkeld door Aedes, het ministerie van BZK, VNG en de Woonbond en is te downloaden via Aedes.nl.

CHECKLIST PRESTATIEAFSPRAKEN Beknopt overzicht van werkafspraken die de betrokken partijen helpen het proces vorm te geven. Over de inrichting, ondersteuning en planning van het overleg.

De checklist is een gezamenlijke productie van de Woonbond, VNG en Aedes en is te downloaden via Aedes.nl.

LOK ALE MONITOR WONEN Per regio, per gemeente en soms zelfs per wijk zijn cijfers over de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen in de sociale huursector in één overzicht te bekijken. Ook kunnen bezoekers achterliggende bestanden downloaden om zelf analyses te maken.

DICK BOUWMEESTER, HUURDERSVERENIGING BETER WONEN

‘ Een thema als beschikbaarheid kenden we al van onze reguliere corporatieoverleggen’

De monitor is ontwikkeld door Aedes, de Woonbond, VNG, G4 en G32 en is te vinden via Waarstaatjegemeente.nl. met een prijs per vierkante meter in plaats van

TRANSPARANTIETOOL

een vaste prijs per kavel, zoals wij wilden. Wij

Met dit rekenmodel kunnen corporaties aan gemeenten

probeerden de prijs nog meer naar beneden

en huurdersorganisaties laten zien welke financiële

te krijgen; dat kon helaas niet.’ Dit zal wel

gevolgen het heeft als de corporatie kiest voor

voortdurend een discussiepunt blijven, aldus

bijvoorbeeld nieuwbouw, minder huurverhoging of

Hoogenkamp. ‘En dat is ook goed. We maken

juist voor isolatie van woningen.

er per jaar afspraken over.’

De Transparantietool is ontwikkeld door Aedes en te

Doordat alle partijen vanaf het begin betrok-

downloaden via Aedes.nl/transparantietool.

ken waren, gingen de gesprekken over de Woonvisie bijna ongemerkt over in de ge-

INSPIRATIEGIDS ENERGIEBESPARING IN PRESTATIEAFSPRAKEN

sprekken over de prestatieafspraken voor de

Bevat feiten, voorbeelden en tips voor het maken van

de corporaties voor 2017, wat ze in Kampen de

prestatieafspraken over een belangrijk thema:

‘jaarschijf’ noemen. Selles-Heikoop: ‘De stevi-

energiebesparing.

ge discussies hadden we al gehad aan het

De gids is een gezamenlijke publicatie van Aedes, VNG,

begin, bij de werksessies voor de Woonvisie.’

komende vijf jaar en het programma van

Woonbond, RVO en het ministerie van BZK en is te downloaden via Aedes.nl.

NOODFONDS VOOR HUURDERS Een van die discussies ging over een op te richten noodfonds voor huurders. Ingebracht door

14 prestatieafspraken

maatregelen in en het is niet ondenkbaar dat deltaWonen voor andere maatregelen kiest dan Beter Wonen. Wij hebben een ander type woningen, we hebben een ander type huurders, dus dat is niet zo gek. Maar als het gaat om wonen, welzijn en zorg, dan vinden we elkaar. Want dan hebben we elkaar ook nodig.’

Op dit moment worden de laatste puntjes op de i gezet en op 5 december stellen gemeente, corporaties en huurdersorganisaties de prestatieafspraken officieel vast. Een feestelijk officieel moment?

‘Dat verwachten wij wel, als huurders’, zegt Bouwmeester. Wat pers erbij zou ook mooi zijn, vinden Bouwmeester en Gerrietsen, om te

HENDRIK HOOGENK AMP, DIRECTEUR-BESTUURDER BETER WONEN

kunnen laten zien welke belangrijke rol de huurders speelden bij de

‘ Onze gezamenlijke betaalbaarheidsagenda uit 2015 hebben we overgenomen in de prestatieafspraken’

kunnen zien dat wij het vuur uit de sloffen lopen en daarbij succes

prestatieafspraken. ‘We zijn een vereniging met leden. Zij moeten boeken. Dat mogen wij best vertellen, om zo het belang van de ­huurdersvereniging naar voren te brengen’, zegt Bouwmeester.

VEEL EN INGEWIKKELD En dat belang is groter nu, dan vóór de Woningwet 2015. ­Hoogenkamp; ‘Als wij gezamenlijk een presentatie geven aan de ­gemeenteraad, merk je dat de huurdersvereniging een goede positie heeft gekregen, als het gaat om kennis en invloed. Ik vind aan de ­andere kant wel dat er erg veel van de huurdersorganisatie verwacht wordt.’ En dat is wel een probleem, met het oog op het vinden van nieuwe actieve huurders. Gerrietsen: ‘Wij doen het nu met z’n vieren. We hebben wel een nieuw lid gehad, maar zij is heel snel

de huurders, die hiermee hun meerwaarde

weer afgehaakt, want het was haar te veel en te ingewikkeld. Daar

­lieten zien. Het idee voor dat fonds komt uit

kunnen veel mensen niet mee omgaan en dan vertrekken ze weer.

Zwolle, waar deltaWonen ook actief is en

Daarom richten we ons nu op mensen die projectmatig mee willen

­Gerhard Gerrietsen namens de huurders van

doen. Mensen die zich voor vier jaar willen binden, die vind je niet

deltaWonen meepraat. ‘Dat is een fonds voor

makkelijk meer.’

huurders die om welke reden dan ook te duur wonen en heel slecht in de financiën zitten. Dat

Volgend jaar gaan ze het proces om tot afspraken voor 2018 te komen

idee brachten de drie huurdersorganisaties

op dezelfde manier aan. ‘Maar dan gaat het een stuk sneller, omdat

in Zwolle in; het fonds bestaat daar nu al.

we dan een nog betere basis hebben dan dit jaar’, zegt Hoogenkamp.

­Kampen onderzoekt nu de mogelijkheid voor

Ging er dit jaar dan helemaal niets fout? ‘Misschien hebben we

zo’n fonds en reserveert hier vooralsnog

­vanuit de gemeente het onderwerp vergunninghouders te lang laten

25.000 euro voor.’

lopen, voordat we daar echt op in gingen. Dat hadden we anders

Van uitgebreide afstemming tussen de twee

moeten doen.’ De huurdersorganisaties protesteren: dat is niet de

corporaties in Kampen was geen sprake, aldus

schuld van de gemeente. ‘De gemeente heeft te maken met het

Hoogenkamp. ‘DeltaWonen richt zich op de

­Centraal Orgaan opvang Asielzoekers, met de taakstelling vanuit het

stad Kampen, wij op de dorpen. Wij doen wat

Rijk om een bepaald aantal vergunninghouders te plaatsen en met de

dáár nodig is. Als het om nieuwbouw gaat,

provincie, die erop toeziet dat gemeenten de taakstelling naleven’,

of om huurprijsontwikkeling, dan volgen wij

zegt Gerrietsen. ‘Daar heb je als gemeente niet de volledige controle

onze eigen koers, in overleg met de huurders-

over.’ Het tekent de sfeer van goed overleg.

vereniging en de gemeente. Neem de betaalbaarheidsagenda: daar staan tien mogelijke

ADVERTENTIE

ECORUS BESTE BEDRIJF IN ZONNE-ENERGIEPROJECTEN

Het Nationale Business Succes Award Instituut

Ecorus Projects BV is door het Nationale Business Succes Award Instituut uitgeroepen tot winnaar 2016 in de categorie Zonneenergieprojecten. Het bedrijf heeft zich volgens de Nominatiecommissie ontwikkeld tot een toonaangevende organisatie met een zeer sterke positionering en een uitstekende reputatie.

‘Ecorus weet zijn enorme vakkennis te combineren met een innovatieve aanpak, waardoor het zeer hoog scoort op klanttevredenheid. Een relatief jonge speler op de zonne-energiemarkt die hard op weg is marktleider te worden.’

organiseert sinds 2011 jaarlijks de grootste ondernemersverkiezing van Nederland. De Nationale Business Succes Award is de enige awardverkiezing met een eigen wekelijks televisieprogramma. Onze Award-nominaties zijn als een keurmerk: een predikaat van onderscheidend goed ondernemen.

De Nominatiecommissie van het Nationale Business

De jury is van mening dat Ecorus op deze gronden

Succes Award Instituut ziet in Ecorus Projects BV een

kan worden uitgeroepen tot winnaar in de

vooruitstrevende organisatie die naar verwachting in

Zonne-energieprojectenbranche en in aanmerking

de toekomst nog veel successen gaat behalen.

dient te komen voor de Nationale Business Succes

‘In een markt die continu in beweging is, weet Ecorus

Award 2016. ‘Gedrevenheid, passie, innovatie-

uitstekend te anticiperen op nieuwe ontwikkelingen

vermogen, durf en visie, plus een sterke focus op

en is het zijn concurrenten vaak een slag voor.’

de klant maken van deze organisatie een topper.’

085 - 401 82 10 | INFO@ECORUS.NL | WWW.ECORUS.NL

Air Excellent koppelt uw woning moeiteloos aan een gezond binnenklimaat!

Optimaal binnenklimaat met Air Excellent!

Het Ubbink Air Excellent luchtverdeelsysteem is een modulair systeem, dat geschikt is voor alle mechanische ventilatiesystemen met of zonder warmteterugwinning.

Voordelen: • Verlaging energieverbruik en geluidsniveau door lagere drukverliezen • Beperkte geluidsoverdracht, geluidsarm, geen kanaalaftakkingen • Professionele inregeling, bewoners kunnen dit niet aanpassen • Anti-statisch en anti-bacterieel • Ontwerpvrijheid door combinatiemogelijkheden ronde en halfronde kanalen • Hoeft niet ingestort, maar kan wel; flexibele huisvesting • Past op iedere ventilatie-unit, ongeacht het merk • TÜV SÜD gecertificeerd • Geschikt voor nieuwbouw en renovatie

Halfrond kanaal

Rond kanaal

Ubbink, voor uw gemak! www.ubbink.nl/optimaalbinnenklimaat

Koppelstuk rond/halfrond

© Photo: Allianz Arena München Stadion GmbH

viega.nl/Over-ons

MODERNE ARCHITECTUUR VOOR HET HOOGTEPUNT VAN DE WEEK En een leidingsysteem dat elke dag topprestaties levert In het voetbalstadion van München zorgt 8.000 meter leidingsysteem van Viega ervoor dat er overal en op elk moment perfect drinkwater beschikbaar is. Daarbij realiseert het roestvast stalen leidingsysteem Viega Sanpress niet alleen een optimale doorstroming en hygiënische eigenschappen, maar blinkt het ook uit door zijn extreme duurzaamheid en efficiënte verwerking.

Viega. Höchster Qualität verbunden.

Allianz Arena, München, Duitsland

18

SAKO MUSTERD HOOGLERAAR STADSGEOGRAFIE, UNIVERSITEIT VAN AMSTERDAM

‘HET LIBERALE WONINGMARKTBELEID IS TE VER DOORGEVOERD’

Mede door maatregelen van de over- Hoe denkt u over de gevolgen van de inkomensgrens heid – de inkomensgrens en het pas- en het passend toewijzen?

‘De politiek in de brede zin van het woord probeert de woningmarkt send toewijzen – neemt het aandeel steeds meer het karakter te geven van een liberale markt. Daarin kwetsbare bewoners in buurten met wordt de rol van de sociale huursector vergelijkbaar met die in andere liberale landen, zoals Engeland en de VS. Het is een laatste redmiddel veel sociale huurwoningen toe. ‘Dit voor diegenen die zelf niet meer op de woningmarkt uit de voeten liberale woningmarktbeleid gaat te kunnen. Dat is het leidmotief van de politiek op dit moment. Allerlei passen in dat plaatje, zoals de maximuminkomensgrens ver’, zegt hoogleraar Musterd. maatregelen die scherper is gedefinieerd en het passend toewijzen. Maar ook het tek st : marjon van weersch

stimuleren van de verkoop van sociale huurwoningen en het verhogen van de huur op plekken waar de marktwaarde hoger is horen daarbij.

Als je mensen op basis van hun sociaal economische positie naar

opinie 19 bepaalde segmenten van de woningmarkt verwijst, dan balt de ­

­ontstaat van omvangrijke concentratie van de allerzwaksten in één

­ongelijkheid in de samenleving samen in buurten met de goedkoopste

buurt, loop je het risico dat er nog meer problemen ontstaan. Dat gaat

woningen.’

verder dan een optelsom van al die individuele problemen. In een buurt

Ruimtelijke ongelijkheid op basis van maatschappelijke ongelijkheid is toch niet nieuw?

­kinderen het idee krijgen dat werkloosheid normaal is.’

waar bijvoorbeeld veel werklozen wonen, kunnen opgroeiende

door de kwaliteit van de huizen daalt. Maar in de huidige ontwikkelin-

Dat is uit uw mond een prikkelende uitspraak.

U heeft immers vaker beweerd dat het omgekeerde niet het geval is. U gelooft niet dat mensen zich in ­sociaaleconomisch gemengde wijken aan elkaar ­kunnen optrekken.

gen speelt de liberalisering van het woningmarktbeleid een grotere

‘Ik geloof inderdaad niet in “social engineering” op microniveau. Maar

rol. Sommige sociale-huurwijken zijn daardoor vrijwel uitsluitend nog

als de concentratie van de allerzwaksten erg omvangrijk wordt, kan dat

bedoeld voor kwetsbare groepen: mensen uit bijzondere doelgroepen

wel degelijk tot extra negatieve effecten leiden. Die concentraties van

en mensen met een laag inkomen.’

achterstand kunnen we wél proberen te voorkomen.’

In een artikel in dit nummer beschrijven we hoe een corporatie in Eindhoven hiermee worstelt.

Zij willen nadrukkelijk niemand uitsluiten, maar door de concentratie van kwetsbare mensen raakt de grens bereikt van wat een wijk aankan. Hoe kijkt u hier tegen aan?

Wat kan een corporatie in deze situatie doen?

‘Wat je in die wijk ziet, kun je op veel meer plekken verwachten. Door

doen, kan de corporatie daarin zelf de regie nemen.’

‘Klopt, dat is van alle tijden. In sommige buurten maakte de oorspronkelijk heterogene bevolking alleen al door de tijd vanzelf plaats voor een homogenere groep mensen uit lagere sociaaleconomische klassen. Simpelweg omdat de wijk niet voldoende werd aangepakt, waar-

‘Ze kunnen de liberale politiek niet veranderen. En ze kunnen er evenmin voor zorgen dat de maatschappelijke ongelijkheid afneemt. Dan resten dus pragmatische oplossingen. Sloop en nieuwbouw daar waar de concentratie van armoede erg groot wordt. Proberen marktpartijen te bewegen middenklaswoningen neer te zetten. En als die dat niet

het overheidsbeleid is de koppeling tussen mensen met problemen en goedkope sociale huurwoningen eigenlijk automatisch tot stand

Lees ook het artikel Dreigende teloorgang van een trotse wijk in dit

gebracht. We noemen dat de residualisering van de sociale huursector.

nummer van Aedes-Magazine (vanaf pagina 24).

En ik vind dat de politiek hier te ver in is gegaan. Als een situatie

20

opinie TON MANS DIRECTEUR-BESTUURDER ZOWONEN

‘BLIJE MEDEWERKERS MAKEN BLIJE KLANTEN, BLIJE KLANTEN MAKEN BLIJE MEDEWERKERS’ Woningcorporatie ZO­wonen zit midden in een forse organisatieverandering.

De klanttevredenheid moet omhoog, zegt Ton Mans. Zelfsturing van medewerkers, minder ­managers en anders ­leidinggeven zijn maat­regelen om dat te bereiken. illustr atie : han hoogerbrugge

Gemiddeld een zeven. Dat is het cijfer dat wij in de Aedes-benchmark kregen voor onze klantwaardering. Daar zijn wij niet tevreden mee: dat cijfer moet omhoog. Wij denken dat onder andere te kunnen bereiken door onze organisatie anders in te richten. Als wij er beter in slagen om huurders goed en snel te helpen, zullen zij tevredener zijn over de afhandeling van een reparatieverzoek of over een woningaanbieding. De kern van die verandering zit in het adagium: blije medewerkers maken blije klanten en blije klanten maken blije medewerkers.

Gedoe Het waren onze medewerkers zelf die duidelijk maakten dat zij last hebben van de manier waarop we bij onze corporatie werkten. Wij kenden een organisatiestructuur die veel corporaties hanteren. Met afdelingen Klant, Vastgoedontwikkeling, Vastgoedbeheer, Financiën en Strategie & Beleid. Keurig verdeeld in verschillende kolommen met verschillende managers. In de praktijk bleek dit niet meer goed te werken. In het mutatieproces kwamen er bijvoorbeeld soms wel drie of vier afdelingen aan te pas vanaf de opzegging van de woning tot de nieuwe verhuur. Inclusief tal van mogelijke miscommunicatie. Een melding van medewerker A in kolom B aan medewerker C van kolom D kwam niet altijd goed over. Deze werkwijze leverde gedoe op en klanten werden niet goed geholpen.

Wat gaan we veranderen? We gaan ‘procesgestuurd’ werken. Het mutatieproces bren-

21 gen we bijvoorbeeld onder in één doorlopend proces. Daarnaast willen we de verantwoordelijkheden zo laag mogelijk in de organisatie neerleggen. Dat is een tweede, belangrijke pijler van de verandering. Het vraagt drastische maatregelen om dat echt waar te maken. We hebben het managementteam verkleind van vijf naar drie mensen. Het middenkader is inmiddels helemaal weg: ZOwonen heeft geen teamleiders meer in dienst.

Natuurlijk hebben we wel nog leiderschap nodig.

Ruimte geven aan medewerkers vraagt ook om het geven van richting. Die leiders moeten zichzelf niet beschouwen als alwetend, maar moeten

‘Als we duidelijk maken dat het gas in Groningen opraakt, dat we niet afhankelijk willen zijn van landen als Rusland voor onze energielevering en dat de overgang naar alternatieve energie een positief effect heeft op de wereld waarin wij leven, dan zien inwoners windmolens in een ander verband.’

BART KROL, GEDEPUTEERDE PROVINCIE UTRECHT, OVER HET GEBREK AAN VISIE IN DE ENERGIEDISCUSSIE, IN VNG-MAGAZINE.

in staat zijn om medewerkers wonderen te laten verrichten. Niet realistisch? Ik denk het wel, ik heb het namelijk al gezien. Zo hebben medewerkers van het team Verhuur zelf al de overbodige stappen uit het mutatieproces gehaald. Daarmee hebben zij bereikt dat de leegstand met 95 procent is teruggebracht. Een prestatie waar ze met recht trots op zijn. En waardoor we onze klanten beter

‘Het is gelukkig niet meer zo dat als je opgroeit in een sociale huurwoning, je daar later ook in terechtkomt.’

RONALD SCHNEIDER, WETHOUDER ROTTERDAM, IN NRC.

bedienen.

Ingrijpend We zittten nu midden in de veranderingen. Afgelopen jaar hebben we met medewerkers geoefend. Er was een groep die een ‘Klantreis’ maakte en vanuit het perspectief van de klant heeft gekeken hoe processen er uit moeten zien. We hebben Lagerhuisdebatten gevoerd. Daarin is gediscussieerd wat het betekent als we een beroep doen op

‘Hebben we corporaties plaats laten maken, om de markt te gaan subsidiëren middensegment te bouwen?’

JEROEN FRISSEN, DIRECTEUR STRATEGIE EN BELEID WONINGCORPORATIE YMERE, OP TWITTER.

meer eigen intiatief en verantwoordelijkheid van medewerkers. Mag je daarbij bijvoorbeeld fouten maken? Ja, dat mag in een lerende organisatie.

Deze cultuurverandering is ingrijpend en voor sommigen eng. Ook daarom hebben we daarbij leiders nodig die medewerkers kunnen coachen.

Of dit de toekomst is voor alle woningcorporaties weet ik niet. Wel zie ik dat elders soortgelijke keuzes gemaakt worden. In het vorige nummer van Aedes-Magazine schreef mijn collegacorporatiebestuurder Marinus Kempe op deze plek hoe en waarom woningcorporatie De Kernen werkt met zelfsturing van medewerkers. Ook in andere sectoren komen steeds meer soortgelijke initiatieven: in het bankwezen, bij zorgorganisaties, in het onderwijs. In tal van organisaties krijgen medewerkers meer eigen verantwoordelijkheid en geven voor een belangrijk deel zelf vorm aan de manier waarop ze dat organiseren. Gezien het enthousiasme bij mijn eigen medewerkers, verwacht ik dat het een succes wordt.

‘Onderweg naar de top van een organisatie gaat het steeds meer over je persoonlijkheid, veel minder over je inhoudelijke kennis. Dus werk vooral aan de soft skills. Wat ik vaak merk is dat het misgaat in de communicatie, en niet op inhoud.’

HANS PARS, BESTUURSVOORZITTER WONINGCORPORATIE WONENBREBURG, GEEFT ADVIES AAN POTENTIËLE LEIDINGGEVENDEN, IN DE TELEGRAAF.

Nieuwste innovatie op isolatiegebied

Vloerisolatie van Neopixels® levert meer huurpunten op

TRIPLE HR PREMIUM

Goed geïsoleerde woningen zijn energiezuinig en leveren woningcorporaties extra huurpunten op. Naast spouwmuurisolatie en bodemisolatie biedt Neopixels® nu vloerisolatie, een nieuwe innovatie op dit gebied. Een hoge isolatiewaarde, een lagere energierekening voor huurders, een gunstige levenscyclus, topinstallateurs en maatschappelijk verantwoord: we zetten alle voordelen voor u op een rijtje.

Wat is Neopixels® Vloerisolatie?

Neopixels® Vloerisolatie is bedoeld om houten vloeren en betonvloeren te isoleren. Het wordt bevestigd aan de onderkant van een houten of betonnen begane-grondvloer. Naast grijze EPS-parels bevat het systeem een micro-geperforeerde aluminiumreflectiefolie met een aantal ventielen. Met een speciaal ontworpen vulpistool worden de parels door de ventielen in een dampdoorlatende matrasfolie geblazen. Zo ontstaat een stevig matras liggend op de aluminiumreflectiefolie, dat aan de onderkant van de vloer bevestigd is. Alle materialen zijn dampopen.

Neopixels® Vloerisolatie is ontwikkeld in het Neopixels Innovation Centre en is gepatenteerd. Na het aanbrengen van de vloerisolatie is het eenvoudig om nog leidingen aan te brengen.

Hoge isolatiewaarde Neopixels® Vloerisolatie heeft een zeer hoge isolatiewaarde. Dat komt onder andere door het gebruik van grijze EPS-parels, die zich onderscheiden door hun vorm en het grafietgehalte. Grafiet reflecteert warmte, waardoor de isolatiewaarde twintig procent hoger is dan traditionele isolatiematerialen.

Lagere energierekening voor huurders Dankzij de hoge isolatiewaarde is de woning met vloerisolatie direct een stuk beter geïsoleerd. Prettig voor de huurders, want dit betekent voor hen een lagere energierekening. Ook hebben zij geen last meer van tocht vanuit de kruipruimte.

Circulair systeem Neopixels® Vloerisolatie is op een eenvoudige manier, zonder veel energieverbruik, voor honderd procent te recyclen of te hergebruiken. Bij end of life van een woning kan Neopixels het volledige recyclingproces voor u verzorgen. Neopixels heeft een zeer gunstige levenscyclusanalyse, oftewel LCA. Dat blijkt uit de Carbon Footprint uitgevoerd door SGS INTERON. Topinstallateurs Neopixels werkt met een selecte groep topinstallateurs die aan strenge eisen moet voldoen. De Neopixels Academy leidt uitvoerders op om de isolatiewerkzaamheden correct uit te voeren. Ook de kwaliteit van het product wordt voortdurend gecontroleerd.

Maatschappelijk verantwoord Maatschappelijk verantwoord ondernemen en bewust isoleren spelen een grote rol. MVO zit bij Neopixels niet alleen in producten en materialen, maar ook in het creëren van duurzame werkgelegenheid. Het assembleren van de aluminiumreflectiefolie wordt bijvoorbeeld gedaan door mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt.

Zo wil het bedrijf een steentje bijdragen aan de maatschappij.

Neopixels® Vloerisolatie betonvloer Rc 4,27 m2 K/W

Neopixels® Vloerisolatie houten vloer Rc 3,95 m2 K/W

Spouwmuuren bodemisolatie Voor corporaties die hun woningen maximaal willen isoleren, zijn ook Neopixels® Spouwmuurisolatie en Bodemisolatie serieuze opties. Spouwmuurisolatie isoleert de muren van de woning. Bodemisolatie isoleert de vloer van de begane grond en verbetert de luchtvochtigheid in de kruipruimte. U bespaart hiermee optimaal energie en het woongenot wordt aanzienlijk vergroot. www.neopixels.nl - 024-324 15 70

Vloerisolatie biedt uitsluitend voordelen voor corporaties én huurderss Neopixels® Spouwmuurisolatie

Neopixels® Bodemisolatie

www.neopixels.nl

advertentie

Corporatie Talis stapt over op resultaatgericht samenwerken NIJMEGEN – Woningcorporatie Talis zet een nieuwe stap voor goed woningonderhoud tegen beheersbare en lagere kosten. Voor het planmatig onderhoud aan haar veertienduizend huurwoningen gaat de corporatie Resultaat Gericht Samenwerken (RGS). Een vaste selectie van aannemers in onderhoud bewaakt en werkt aan de gewenste kwaliteit van de woningen. Talis blijft aan het roer.

Hiervoor is een slimme samenwerking opgezet. Zo zijn prestatieafspraken gemaakt en liggen de prijzen vooraf vast. Ook de huurder profiteert van RGS.

“T

raditioneel bekeek onze projectleiding wat er wanneer moest gebeuren en gaf na selectie op prijs een bedrijf de opdracht om het werk uit te voeren. Met de RGS-aanpak gaan we met de kwaliteitseisen voor de woningen naar een vaste selectie van bedrijven en stellen we de vraag wat zij zouden doen,” aldus Berto Buiting, projectleider bij Talis.

“Dat zijn zij vaak niet gewend en vraagt van ons ook wel wat lef. Met deze aanpak werken we vanuit een teamgedachte samen.

Omdat het werk niet per klus wordt bekeken, maar over een langere termijn én met prestatiegaranties, komen er efficiënte oplossingen.”

combineren, kunnen we de tijd tussen twee onderhoudsmomenten verlengen met behoud van kwaliteit. Naast minder overlast, biedt de RGS-werkwijze voor de huurder nog een andere meerwaarde. De opdrachtnemer wordt een vast ‘gezicht’ voor bewoners. Een onderhoudsbedrijf dat voor een woongebouw een opdracht krijgt voor een langere periode, bouwt ook zelf aan een rechtstreekse relatie met bewoners. De huurders krijgen tevens een stem in de beoordeling en evaluatie van de ondernemers. Het voordeel voor de onderhoudsbedrijven is ook tweeledig: ze kunnen zelf de planning bepalen, met continuïteit in de omzet.”

Slim samenwerken Het slim samenwerken heeft ook voordelen voor de huurder.

“Nu de kwaliteitseisen en prijzen vastliggen en we hier open over communiceren, creëren we de ruimte om samen nog slimmer onderhoud uit te voeren,” vervolgt de projectleider. “Slimmer betekent dan nog meer besparingen, maar bijvoorbeeld ook minder overlast voor de huurders.

Door innovatieve oplossingen en onderhoudswerkzaamheden te

Talis blijft aan het roer In 2015 heeft Talis de nieuwe werkwijze tot in detail uitgewerkt met vier vastgoedonderhoudsbedrijven, die allen beschikken over het VGO-keur als keurmerk voor RGS. Vanuit de kwaliteitseisen en na een inspectie legt de aannemer de scenario’s voor onderhoud van 25 jaar voor aan Talis. Gezamenlijk wordt het beste scenario gekozen. De opdrachtnemer krijgt de opdracht en verantwoordelijkheid voor één onderhoudscyclus van circa zeven jaar. Bij een goede beoordeling, krijgt hij weer de opdracht voor de volgende cyclus. Zo blijft Talis aan het roer en maakt de corporatie optimaal gebruik van de kennis en expertise van de aannemer. Tijdens de onderhoudscyclus wordt de kwaliteit, zowel door de opdracht-

 Berto Buiting, projectleider bij Talis

 Talis kiest gezamenlijk met vier vastgoedonderhoudsbedrijven het beste scenario voor veertienduizend huurwoningen voor de komende 25 jaar

nemer als door Talis gemeten.

De insteek van Talis is om de eigen kennis over de techniek en de sociale vraagstukken van haar woongebouwen te behouden.

Zo blijft de corporatie als opdrachtgever verantwoordelijk en houdt het feeling met huurders en haar vastgoed.

Efficiencyslag Talis verwacht veel van deze werkwijze. Bij soortgelijke overeenkomsten elders in het land daalden de directe kosten van corporaties voor onderhoudswerk tot wel 20 procent. De samenwerking met deze eerste vier bedrijven is een start. Daarna volgen RGS-overeenkomsten met meer bedrijven. En de omvang van het op deze wijze uitbestede onderhoudswerk stijgt dan van twee miljoen euro

naar zeven miljoen euro. “Ook binnen dagelijks en mutatieonderhoud hebben we afgelopen jaren op verschillende manieren geïnvesteerd om slimmer samen te werken met aannemers en onderhoudsbedrijven,” vult Ronald Leushuis aan. Hij is bestuurder bij Talis. “We willen de RGS-aanpak nu ook hier doortrekken. We verwachten dat we de grootste efficiencyslag maken als we én planmatig én dagelijks én mutatieonderhoud aan onze woningen toevertrouwen aan hetzelfde bedrijf. Zodat werk gecombineerd kan worden.

Dat leidt namelijk tot nog minder kosten én nog minder bewonersoverlast. Het past in onze verantwoordelijkheid om door slim werken de woningen kwalitatief goed én betaalbaar te houden.

Ook in de toekomst.” 

Verzekerd van resultaat met een VGO-bedrijf Met resultaatgericht samenwerken (RGS) kunt u tot wel 20% besparen op directe kosten en tot wel 50% op indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die de kunst van het resultaatgericht samenwerken verstaan, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-keur.

Op www.vgokeur.nl vindt u alle details én vastgoedonderhoudsbedrijven met het VGO-keur bij u in de buurt.

24

leefbaarheid 25 tek st : marjon van weersch

’t Ven in Eindhoven

DREIGENDE TELOORGANG VAN EEN TROTSE WIJK Ze zitten niet bij de pakken neer. De buurtbeheerders en sociaal beheerders van corporatie ’thuis in de Eindhovense wijk ’t Ven. Maar het begint wel op watertrappelen te lijken. Destijds kregen mensen in deze wijk een huis omdat ze meetelden in de maatschappij. Dat beeld is inmiddels behoorlijk gekanteld. Een sociale huurwoning in ’t Ven dreigt nu een voorziening te worden voor de left-overs van de maatschappij. En er zijn grenzen aan wat een wijk aankan.

|

foto ’ s : fr anco gori

26

In de wijk ’t Ven in Eindhoven staan overwegend kleinere goedkope sociale huurwoningen. De wederopbouwwijk was aanvankelijk ­vooral voor Philips-medewerkers. Tegenwoordig wonen er mensen van veel verschillende nationaliteiten.

In de achtertuin van de Eindhovense wijk

blijven. En die kanteling heeft zich snel

’t Ven ligt het Evoluon. In 1966 gaf Phi­

­voltrokken. ‘In de jaren 90 was de instroom

lips dit educatieve technologiemuseum cadeau

van mensen uit de middenklasse in wijken

aan de stad. Bezoekers konden hier met tech­

­zoals ’t Ven nog heel normaal. Nu zijn nieuwe

nologische snufjes spelen lang voordat het be­

bewoners grotendeels mensen die het finan­

grip interactief zijn intrede deed. ’t Ven is een

cieel moeilijk hebben. Er wonen veel verschil­

typische wederopbouwwijk. Van de huidige

lende nationaliteiten.’ In het wijkcentrum

500 sociale huurwoningen zijn er 364 uit 1948.

De woningen werden door een van de voorlo­ pers van de huidige eigenaar, Woonstichting ’thuis , vaak toegewezen aan mensen die bij Philips gingen werken. De nieuwe bewoners waren trots: ze hadden een baan en een huur­ huis. Het bewijs dat ze meetelden in de maat­ schappij.

SNEL GEK ANTELD Dat beeld is behoorlijk gekanteld, zegt Bert Kaiser, gebiedsregisseur bij ’thuis . Een sociale huurwoning dreigt nu een voorziening te wor­ den voor degenen die maatschappelijk achter­

leefbaarheid 27

’t Venster praten we met Kaiser en zijn colle­ ga’s – teamleider Woonbeheer Helmy van Baal en sociaal beheerder Jan van Hemert – over de oorzaken van die kanteling. Het is een optelsom, zeggen ze.

Rond 2000 werden de eerste tekenen zicht­ baar. Vanaf die tijd kwamen er steeds meer be­ woners met ‘een rugzakje’ in ’t Ven. ‘Bijvoor­ beeld mensen uit een psychiatrische instelling die in de wijk moesten integreren’, zegt Van

‘ De veranderingen in ’t Ven zijn ook het directe gevolg van het kabinetsbeleid’

zen aan toegevoegd. Huishoudens met recht op huurtoeslag moeten vanaf dan in principe een woning toegewezen krijgen met een huur onder de zogenaamde aftoppingsgrens van rond 600 euro. ’t Ven is in Eindhoven een van de wijken waar veel van die goedkope wonin­ gen staan.

De oudere bewoners in ’t Ven zijn destijds van­ uit positieve verwachtingen in de wijk komen

Hemert. ‘Dat lukte toen meestal nog wel. Van­

wonen. Trots en gemotiveerd om er samen iets

uit de zorg was er voldoende tijd voor begelei­

van te maken. Dat kun je nu nog zien aan hun

ding. Dat hoefde niet in bezoekjes van tien mi­

netjes bijgehouden voortuintjes, zeggen de

nuten zoals nu.’ Ook het rijksoverheidsbeleid

corporatiemedewerkers. Bij veel nieuwe be­

speelde een rol. Kaiser: ‘Jarenlang was het kopen van een huis flink

woners is dat anders. Natuurlijk heeft dat ook

gestimuleerd. Met succes. In een huurhuis telde je steeds minder mee.

te maken met de veranderende samenleving.

Het kabinetsbeleid van de laatste jaren heeft de kanteling compleet

Het Evoluon is ook geen museum meer en

gemaakt.’ Hij doelt op de inkomensgrens waardoor corporaties sinds

functioneert al jaren als congrescentrum. Maar

2011 slechts 10 procent van hun woningen mogen toewijzen aan huis­

de veranderingen in ’t Ven zijn zeker ook het

houdens die meer dan 35.739 euro bruto (prijspeil 2016) per jaar verdie­

directe gevolg van het kabinetsbeleid. Daar

nen. En sinds januari van dit jaar is daar de norm van het passend toewij­

zijn de drie collega’s van overtuigd. ‘Mensen

28 leefbaarheid

Sociaal beheerder: ‘Hoor ik dat er bij mensen iets aan de hand is, dan bel ik aan om een praatje te maken’

komen hier nu meestal wonen omdat ze geen andere

ties een groot punt van zorg. Dat bleek uit een

keuze hebben’, zegt Kaiser. ‘Ze hebben geen werk,

enquête van Aedes eind 2015. Van Baal en haar

een uitkering, zijn eenoudergezin. Of behoren tot een

collega’s zien die overlast ook in ’t Ven toe­

bijzondere doelgroep, zoals statushouders, daklozen

nemen. De veranderingen in de zorg, zoals de

en mensen met psychiatrische problemen. Onze grote

decentralisatie naar de gemeente, zorgen er

zorg is dat bewoners van sociale huurwoningen steeds

bovendien voor dat hulpverleners minder tijd

meer de “left-overs” van onze maatschappij worden.’

hebben om kwetsbare bewoners te begelei­

Woonstichting ’thuis heeft jaarlijks rond de 650 mu­

den. Een ander voorbeeld: Van Hemert is de

taties in het totale woningbestand. Het streven is om

afgelopen maanden druk bezig geweest met

een kwart daarvan toe te wijzen aan bijzondere doel­

jongeren die voor heftige overlast zorgden in

groepen en urgent woningzoekenden en de rest aan

de wijk. Gesprekken met de jongeren zelf en

mensen op de wachtlijst. Dit jaar zal de corporatie

met ouders leidden niet tot een oplossing. In

waarschijnlijk slechts om en nabij 60 procent van

overleg met de wijkagent zijn de politie, de

de vrijgekomen woningen kunnen toewijzen aan de

burgemeester en het Jongeren Informatie Punt

reguliere woningzoekenden. Kaiser benadrukt dat de mensen uit de

bij de aanpak betrokken. Het probleem bleek

­bijzondere doelgroepen niet allemaal problemen veroorzaken. Evenmin

’t Ven te overstijgen.

is het zo dat de andere groep geen probleemgevallen kent.

De buurtbeheerder en de sociaal beheerder

DWANGMATIG VERZAMELAAR

komen overal in de wijk. ‘Het begint met een

Wat zijn de problemen waar de corporatiemedewerkers in deze wijk te­

goed netwerk’, zegt Van Hemert. ‘Onze

genaan lopen? Om de hoek van het wijkcentrum woont een dwangma­

­koffieadresjes. We horen daar over zorgelijke

tig verzamelaar, illustreert Van Baal. Hoarding heet deze stoornis. De

situaties die we zelf nog niet op onze radar

corporatie krijgt er steeds vaker mee te maken. Omwonenden klagen

hebben. Dan bel ik aan: “Mag ik een praatje

over stankoverlast en zijn bang voor ongedierte. ‘In de hulpverlening

met u maken?” Als het nodig is, schakel ik een

weet men er nog niet goed raad mee’, zegt Van Baal. De overlast van

van onze samenwerkingspartners in, bijvoor­

verwarde bewoners in sociale huurwoningen is bij veel woningcorpora­

beeld een zorgorganisatie.’ De corporatie

29

Bij een koffieadresje ‘Rijwielhandel’ staat er op een bordje

te krijgen op het wijkcentrum. Daar

vraag “Waarom doede ge dat toch?”

in de tuin. Het komt uit de zaak die Jan

komt ze vaak omdat ze er een hand-

En dan verkoopt ie weer vriendelijke

(‘bijna 81’, rechts op de foto) en Mieke

werkclubje heeft opgericht. ‘Het is niet

praatjes.’ Jan: ‘We hebben veel voor de

(‘bijna 79’) van Lippen jarenlang heb-

gelukt. Maar ik weet hoe het is. Wij

mensen over, maar anderen doen ook

ben gehad. Sociaal beheerder Jan van

hebben onze caravan in Polen staan. En

veel voor ons hoor.’ Mieke: ‘In het ap-

Hemert en buurtbeheerder Martien

wij praten ook nog steeds geen Pools.’

partementengebouw hier tegenover

Meulenbroek (midden op de foto)

De buurman een paar huizen verderop

wonen elf oudere Chinezen. Toen Jan

wippen even binnen voor koffie. Met

heeft problemen. ‘Ga maar eens buur-

zo ziek was, kwamen ze eten brengen

cake. Eerst wordt er gedold over de

ten’, zegt Jan. ‘Hij verzamelt veel spul-

en vragen wat ze voor ’m konden

wedstrijd van PSV van gisteren. Het

letjes. Tis een viezerik, maar hij doet

doen.’ Maar als Jan en Martien van

echtpaar vertelt hoe zij ’t Ven de afge-

niemand kwaad.’

’thuis niet in de buurt zouden rondlopen, was de wijk een achterbuurt. Daar

lopen tien jaar hebben zien veranderen. Mieke: ‘De mensen die er al 40

HEG

is het echtpaar stellig in. ‘Zij zorgen

jaar woonden, zijn bijna allemaal weg.

Ze hebben goede contacten in de

hier voor de orde en de regels’, zegt

Die hielden hun tuintje netjes bij en

buurt, vertelt het echtpaar. Hoe het

Mieke. ‘Als de voortuin een rotzooi is,

maakten een praatje. De mensen die er

komt, weten ze niet, maar de mensen

sommeren ze de mensen op te ruimen.

nu wonen, maken ook wel een praatje,

weten hun altijd te vinden. De buur-

Als er ruzie is, en dat gebeurt nog al

maar het is toch anders.’ Jan: ‘De buren

man heeft geen auto, zegt Jan. Als hij

eens, grijpen ze in. Als het in de zomer

naast ons komen uit Egypte. Aan de an-

naar het ziekenhuis moet, breng ik ’m

te bont wordt, met kistjes bier voor het

dere kant uit Oeganda. Dan hebben we

en ik haal hem ook weer op. Bij de

huis, gaan ze langs. Dan is het zo afge-

nog mensen uit Kroatië, Hollanders,

Egyptische buren houdt Jan de heg bij.

lopen. En ze maken vervelende dingen

Polen. We hebben hier zeventien ver-

‘Zij doen helemaal niks aan hun tuin.’

mee. Het is al twee keer gebeurd dat er

schillende nationaliteiten in ’t Ven.’ De

De Hollandse buurman een paar deu-

iemand dood in zijn huis is gevonden.

buren van beide kanten zijn ‘goei men-

ren verder is vaak dronken. Dan gaat

Dan moeten zij alles regelen.’ Jan: ‘Tja,

sen’ vinden Jan en Mieke. ‘We hebben

Mieke erheen. Ze lacht: ‘Dan zeg ik

wat als er nog meer mensen bij komen

er geen last van.’ Mieke heeft gepro-

“en nu meteen die radio zachtjes.” De

met allerlei problemen? Op een gege-

beerd de buurvrouw naar Hollandse les

volgende dag loop ik bij hem binnen en

ven moment is de maat vol.’

30 leefbaarheid

investeert nog steeds stevig in leefbaarheid, zegt Van Baal. ‘Zo nodig zoeken we daarbij de ­grenzen van de nieuwe Woningwet op.’ De buurt­beheerder gaat altijd even langs bij een nieuwe bewoner in de wijk. Met een schroe­ vendraaier op zak. Een klemmende deur of losse plint lost hij in een paar minuten op. Dan is het contact gelegd en stelt hij ook voor om even samen kennis te maken met de buren. ­Kaiser: ‘We t­ reden niet alleen op als er sprake is van overlast, maar proberen die ook te ­voorkomen.’

‘ Er zijn een paar straten in de wijk die ons door de vingers glippen, daar hebben we geen vat meer op’

twee jaar worden alle woningen in de wijk ­opgeknapt. Ze krijgen onder meer een duurzame isolatie. ‘We staan als corporatie ergens voor.

Huisvesting bieden aan kwetsbare mensen hoort daar bij. Dat kan ik niet genoeg benadrukken.

Maar we zijn ook verantwoordelijk voor de ­leefbaarheid in de wijk.’ En daar hebben hij en zijn collega’s grote zorgen over. Sociaal beheerder Van Hemert: ‘Tot op heden kunnen we het stabili­ seren, maar als de ontwikkelingen doorgaan, lukt ons dat niet meer.’ Hij vertelt over zijn goede ­samenwerking met de politie. ‘Onlangs hoorde de politie wie er nu weer in de wijk komt wonen.

POLITIE

­Iemand met wie van alles aan de hand is. “Moeten

Nederland kent meer wijken zoals ’t Ven, zegt

wij jullie nog serieus nemen, Jan? Als jullie die

Sako Musterd, hoogleraar Sociale Geografie

persoon hier een woning toewijzen”, was de ­reactie. Dan zakt mij

aan de Universiteit van Amsterdam. Mede door

de moed wel in de schoenen. Want dat gaan we niet meer redden.’

de gevolgen van het kabinetsbeleid neemt het

Kaiser knikt. Hij kent de signalen. Ze komen van de corporatie­

aandeel arme bewoners in buurten met veel

mensen, van de wijkagent en de wijkverpleeg­kundige. ‘Let op’, zeg­

sociale woningbouw toe. (Lees het opinie-in­

gen die, ‘er zijn een paar straten die ons tussen de vingers door

terview in dit nummer van Aedes-Magazine.)

­glippen. Daar hebben we geen vat meer op.’ Er zijn grenzen aan wat

Veel corporaties maken zich daar inmiddels

een wijk aan kan.

zorgen over. ‘Maar wat we niet doen, is bij de pakken neer zitten’, zegt Kaiser. De komende

column 31

Biertje?

Stel je voor dat je woont in een grootstede­ lijke wijk die zo keurig is dat je buren je waarschuwen als je vergeten bent je fietslicht uit te zetten, waar je zonder moeite een ladder, een kinderbedje of een set tuingereedschap kan lenen, en waar ze honden en andere huisdieren met een schofthoogte van boven de enkel een ­tikkeltje ordinair vinden ­dan weet je waar je het moet zoeken voor vertier.

Precies, het winkelcentrum. Ook al stelt het ­weinig voor en is het in dit geval opgebouwd en ingericht alsof de architect zijn eigen nachtmerrie zo levendig mogelijk in baksteen, glas en staal heeft proberen om te zetten. Een supermarkt, een kapper, een bakker, een groentewinkel, een bloemist én – hoogtepunt – een Kruitvat.

En toch, ik zou niet zonder het winkelcentrum kunnen.

‘Ik zag ze denken: daar is ze weer, dat naïeve kippetje’

Want behalve buurtyuppen met bakfiets of

vliegen op af kwamen, werden uit het assorti­

Volvo, komen er vooral alcoholisten. Ze zitten er

ment van de supermarkt gehaald.

elke dag, weer of geen weer, op het pleintje voor

Toen ik onlangs weer in het winkelcentrum was

de supermarkt. Steevast met een rood, vlekkerig

voor de dagelijkse boodschappen, zaten ze er nog

gezicht, een halve liter bier in de hand en een

steeds. Wat zeg ik: ze keken allemaal naar me.

walm van tristesse om zich heen.

Ik zou zweren dat ik ze zag lachen. Ik zag ze den­

Ik herken inmiddels de meeste gezichten. Al was

ken: daar is ze weer, dat naïeve kippetje. Ik keek

het maar omdat een van hen, een jonge vrouw,

naar de grond en liep zo vlug als ik kon richting

me ooit een daklozenkrant verkocht die geen

supermarkt. Vluchten was de enige optie.

­aklozenkrant bleek te zijn, maar een voor­ d

‘Yasmina!’ klonkt het ineens. Het was een van de

lichtingsfolder. Twee vijftig, had dat grapje me

alcoholisten op het plein. Hij bleek mijn columns

gekost. En een forse deuk in mijn zelfbeeld.

in de krant te lezen. Sterker nog: hij sloeg er nooit

De wijkagent aan wie ik het verhaal vol schaamte

een over, zei hij. ‘Je schrijft heel leuk. Als een van

vertelde, moest er smakelijk om lachen. Ik wilde

ons de krant heeft gevonden dan scheuren we het

geen aangifte doen – had ik maar beter moeten

stukje uit en geven we ‘m door.’

opletten – maar de agent dacht wel te weten wie

Dit was niet de opmerking die ik had verwacht.

het was. Volgens hem was de jonge vrouw

Viel het toch nog mee met dat naïeve kippetje.

met wie ik zo veel medelijden had helemaal niet

‘Wil je misschien een biertje?’ vroeg-ie toen.

dakloos, zoals ze tegen mij beweerde, maar

‘Ik heb heel veel ingeslagen.’ Hij wees naar een

woonde ze een wijk verderop, in een complex

tray met tientallen goedkope halveliters op de

voor begeleid wonen. Net als de meesten van

stoep.

de groep. Sommigen hadden zelfs een zelfstan­ dige woning, zei hij.

YASMINA ABOUTALEB

De wijkagent vermoedde dat er binnenkort een

is onafhankelijk journalist en schrijft op persoon-

stuk minder alcoholisten zouden rondhangen. De

lijke titel over leven en wonen in ­Amsterdam

goedkope halveliters, waar de alcoholisten als

ieuwe Woningwet

Procesbeschrijvinge advertentie

plementeren nieuwe wet- en regelgeving

Wettelijke eise

Controleplan 1 januari 2017 Focus op Finance FlexibeleSchil® Wettelijke verplichtingen icht verbetering AO/IC Controller-modules

De onafhankelijke controller Planning & Control Onafhankelijke rapportages het geweten van de corporatie

Nog even en dan is het zover: vanaf 2017 zijn woningcorporaties wettelijk verplicht om een onafhankelijke controller aan te stellen. Corporaties die hier nog mee worstelen, moeten nu echt stappen gaan maken, aldus Joop Ras, Finance Manager/ (onafhankelijke) controller bij Hofmeier.

Wat verandert er eigenlijk per 2017?

“Vanaf 1 januari 2017 zijn woningcorporaties met meer dan 2.500 woningen verplicht een onafhankelijke controller aan te stellen.

En dan bedoelt de wetgever niet een controller voor ‘eenmalig gebruik’, maar een persoon die duurzaam aan de organisatie is verbonden.”

Waarom wordt de wet aangepast?

“In het nabije verleden zijn er in de corporatiewereld misstanden geweest: fraude, zelfverrijking, financieel wanbeleid, et cetera. Dat is de directe aanleiding dat met ingang van 2017 de onafhankelijke controller verplicht is.”

Is het 5 voor 12 voor woningcorporaties?

“Dat wil ik niet zeggen, behoorlijk wat corporaties zijn al bezig met het aanstellen van een onafhankelijke controller. Maar een deel hikt er tegenaan en vraagt zich af: hoe vul je dat in? Dan heb ik het over de kleinere corporaties, waar de functie geen dagtaak is. Zij willen een gekwalificeerd persoon, maar kunnen zo iemand slechts parttime inschakelen vanwege de omvang van de werkzaamheden verbonden aan deze rol.

Terwijl de onafhankelijke controller graag meer dan bijvoorbeeld een dag per week bij een organisatie wil werken. Dat schuurt. De functie moet goed beschreven worden in de organisatie en het organisatieschema moet daarop aangepast worden. De positie van de onafhankelijke controller moet duidelijk zijn, ook bij de bestuurder en toezichthouders.

Anders bestaat het gevaar dat de functie wordt ingevuld alleen ‘omdat het moet van Den Haag’.”

Wat is het voordeel van een onafhankelijke controller?

“Een onafhankelijke controller staat echt los van de besluitvormingslijn. Hij - of zij natuurlijk - is het geweten van de corporatie.

Hij kijkt of alles conform de doelstellingen gaat en of de medewerkers wel met die doelstellingen bezig zijn. Worden ze wel gehaald op een efficiënte, doelmatige manier en volgens de vastgestelde procedures? En zo niet, hoe kan dat beter? Ook risicomanagement hoort bij het takenpakket van een onafhankelijke controller: waar zitten de risico’s, welke wil je verminderen, welke accepteer je en hoe stuur je daar dan op?“

Joop Ras, Finance Manager/ (onafhankelijke) controller bij Hofmeier

En als het niet gaat zoals het moet gaan?

“Dan trekt hij aan de bel. In eerste instantie bij de direct leidinggevende en de directie, maar als het nodig is ook bij de raad van commissarissen of raad van toezicht. Kortom, een onafhankelijke controller zorgt voor efficiënte procedures, ziet bedreigingen en kansen, analyseert deze en rapporteert aan de directie en toezichthouders. En dat leidt tot een efficiëntere bedrijfsvoering en zorgt voor lagere kosten. Een win-winsituatie voor beide partijen!”

Meer informatie?

Hofmeier kan uw corporatie ondersteunen met de invulling van de onafhankelijkee controllers rol. Ook op parttime basis met ons Flexibel Schil® concept. Neem contact op met onze Sector Manager Corporaties Peter van Gilst (06 - 51 41 59 46, p.vangilst@hofmeier.nl) voor meer informatie.

Financiële Professionals | Interim Management | Consulting

GeniaAir systeem All electric of Hybrid De multi-inzetbare lucht/ water warmtepomp van AWB:

Renovatie aanleunwoningen naar zelfstandige seniorenwoningen Woningstichting Kleine Meierij

Pilot nul-op-de-meter woningen Flat met Toekomst Eigenlijk zou de flat gesloopt worden maar het gebouw krijgt een duurzaam tweede leven. 14 oktober is gestart met de bouw van de eerste 8 energie neutrale testwoningen in Utrecht, onderdeel van in totaal 48 woningen. Vaillant Group Netherlands (Vaillant & AWB) speelt hierbij een belangrijke rol door het leveren van de All electric warmtepomp installaties.

Woningcorporatie Mitros

Nieuwbouw 54 zorgappartementen Woningstichting Brabantse Waard (Woonkwartier)

Kijk voor meer informatie op: www.awb.nl/referentieprojecten

Startpunt voor verbetering van iedere woning en energieprestatie

34

‘ Wonen is een essentieel ondereel van goed leven’

goedemorgen… 35 tek st : hanneke nagtz a am

|

foto ’ s : ol af kr a ak

STEVEN SCHRADER Woonstichting Vooruitgang

MENSEN GOED LATEN WONEN EN JE BEDRIJF GOED LEIDEN. DAAR IS DE CORPORATIEBESTUURDER VERANTWOORDELIJK VOOR. HOE DOE JE DAT? DOOR MIDDENIN DE SAMENLEVING TE STAAN, ZEGT STEVEN SCHRADER VAN WOONSTICHTING VOORUITGANG. ‘OP PAPIER ZIE JE ÉÉN GEMEENTE MET 35.000 INWONERS, IN HET ECHT DRIE DORPEN MET ELK EEN HEEL EIGEN CULTUUR.’ ‘Iets wat op het eerste gezicht onmogelijk lijkt, toch mogelijk maken.’ Daar krijgt Steven Schrader een grote lach van op zijn gezicht, vertelt hij aan de keukentafel in zijn huis in Noordwijk. Het is nog vroeg - Schrader begint elke ochtend vóór 8 uur. Op NPO is een uitzending bezig over de presidentsverkiezingen in de VS, een onderwerp waar Schrader zich behoorlijk over kan opwinden. ‘De verkiezingstijd gaat steeds minder over de inhoud. In Nederland is dat niet veel anders.’

Grote kans dat het straks op kantoor ook over de verkiezingen gaat. ‘Er wordt bij ons veel gediscussieerd aan de lunchtafel. In mijn vriendengroep trouwens ook. Het is goed om als bestuurder een omgeving te hebben waarin je veel kunt sparren.’

SINAASAPPELKISTJES De naam Vooruitgang (‘in wonen en leven’) is niet voor niets gekozen.

Volgens de corporatie is wonen een essentieel onderdeel van goed leven. Woonstichting Vooruitgang wil zoveel mogelijk bijdragen aan maatschappelijke ontwikkeling. Schrader kreeg die instelling van huis uit mee. ‘Mijn ouders komen uit Nederlands-Indië. Ze kwamen hier aan met twee sinaasappelkistjes. Integreren was ook toen niet makkelijk.

Uiteindelijk werd mijn vader toch geaccepteerd op de school waar hij les gaf. Mijn ouders waren dankbaar dat ze hier terecht konden en

36

goedemorgen…

PROFIEL ­S TEVEN SCHRADER (59)

­stimuleerden al vroeg onze inzet voor de maatschappij.’ Schrader werkt al 26 jaar als bestuurcorporatie Het Oosten in Amsterdam (voor-

Directeur-bestuurder van: Woonstichting

ganger van Stadgenoot) die toentertijd panden

­Vooruitgang (ongeveer

op de Wallen opkocht om de omstandigheden

2.400 woningen in

in de wijk te verbeteren. Hij begon als student

­gemeente Teylingen)

bij een rechtswinkel. ‘Daar heb ik veel onrecht

Verdient: 130.000 euro

der, en daarvoor als medewerker bij woning-

gezien. Ik kreeg veel huurzaken. Zo kwam ik in

per jaar

de sector terecht.’

Rijdt: Audi Thuissituatie: Gehuwd,

BUSVERBINDING

2 dochters

Opleiding: rechten en

Schrader wil oplossingen vinden voor maatschappelijke vraagstukken, vertelt hij tijdens

sociale geografie

het ontbijt (yoghurt met muesli en vers fruit).

Nevenactiviteiten:

Ook al wordt het voor woningcorporaties

Actief in diverse lokale

steeds moeilijker om hun nek uit te steken.

­verenigingen en stichtingen

‘Het gaat me er niet per se om dat de woningcorporatie iets oppakt, het zou bijvoorbeeld ook een marktpartij, de gemeente of een combinatie kunnen zijn. Maar het gaat erom dát het gebeurt. De markt laat

met 35.000 inwoners, in de praktijk echter drie

helaas nog steeds veel liggen.’ Zo vielen in het werkgebied van de corpo-

dorpen met een heel eigen cultuur en proble-

ratie steeds meer (zorg)voorzieningen weg. Ouderen moesten met een

matiek. Waar het heel belangrijk is dat er

matige busverbinding naar Leiden als ze een foto in het ziekenhuis

een bankfiliaal, een lokale supermarkt en een

moesten laten maken. Woningstichting Vooruitgang en andere lokale

postkantoor open blijven. Ik denk dat woning-

partijen leverden een jaar geleden SassemBourg op, een woonzorg­

corporaties een actievere maatschappelijke rol

complex met 91 woningen (waarvan 25 in de vrije sector) en een uit­

moeten blijven spelen. Bijvoorbeeld door een

gebreid dienstencentrum op de begane grond. ‘We hebben het Alrijne

buurtwinkel te ondersteunen. Die mogelijkhe-

ziekenhuis weten te overtuigen om hier een dependance te beginnen,

den worden nu te veel beperkt.’ Schrader is

waar mensen voor een specialistisch consult terecht kunnen.’ Het is de

ook in zijn vrije tijd actief. Zo helpt hij bij de

bedoeling dat wijkbewoners het centrum steeds meer gaan gebruiken

opvang van statushouders. En bij de organisa-

als plek om elkaar te ontmoeten.

tie van een jaarlijks dorpsfeest in Voorhout.

Aandacht en zorg voor elkaar mist Schrader

EIGEN CULTUUR

nog weleens in Nederland. Hij en zijn echt­

Bijdragen aan de vitaliteit van kleine gemeenten is een grote uitdaging

genote gaan regelmatig naar hun huisje in

van woningcorporaties buiten de steden, zegt Schrader. ‘Daarvoor

Frankrijk (‘zelf gebouwd’). De elektricien van

­moeten we middenin de samenleving staan. ‘Wij hebben woningen in

het dorp is tevens burgemeester. ‘Mensen

Voorhout, Sassenheim en Warmond. Op papier is dat één gemeente

nemen daar veel meer tijd voor elkaar. Tijdens de lunch en na het werk wordt er gekeken wie

‘ Een ziekenhuis heeft een dependance in een woonzorgcentrum van ons geopend’

welke boodschappen of zorg nodig heeft. Hier zullen we het op een andere manier moeten organiseren.’ Hoe wil Schrader dat doen in de toekomst? ‘Door heel goed met andere partijen samen te werken. Je hoeft niet overal zelf eigenaar van te zijn als woningcorporatie. ­Initiatief nemen, verbinden en op het juiste moment loslaten is heel belangrijk geworden voor bestuurders.

EnergieTest

Gratis energieadvies voor uw huurders

ie Adviseur g r e n E n o o W huurders bezoekt uw • ersoonlijk Direct een pgsbedrag besparin • rgieadvies Gericht ene

Een lagere energienota dankzij de EnergieTest Energie besparen is niet moeilijk. Als je maar weet waar je op moet letten. WoonEnergie wijst huurders de weg met de EnergieTest. De WoonEnergie Adviseur neemt aan de deur de EnergieTest af en geeft daarna meteen een advies op maat. Praktische tips waarmee uw huurders direct aan de slag kunnen. Het resultaat? Een lagere energienota!

Onze accountmanager vertelt graag wat het uw huurders én uw corporatie oplevert: bel 088 - 89 61 780 of kijk op www.woonenergie.nl

advertentie

SAMEN KUNNEN WE MEER BEREIKEN Corporaties staan aan de vooravond van de indiening van het ontwerpvoorstel voor de scheiding van de DAEB en niet-DAEB activiteiten. Het scheiden kan administratief dan wel juridisch. Maar waar de corporatie ook voor kiest de Autoriteit Woningcorporaties gaat erop toezien dat de niet-DAEB werkzaamheden marktconform worden uitgevoerd. Uitgangspunt van het ministerie daarbij zijn marktconforme huren en een marktconform rendement op totaal niveau van het niet-DAEB segment. Voor de corporaties betekent dit dat ze deze bezigheden financieel gestuurd moeten gaan managen om aan deze condities te voldoen. Amvest biedt corporaties daarbij ondersteuning.

VERKOOP (NOG) NIET GEWENST Leonore Reijnen, manager corporaties Amvest: “Vanwege de financiële gesteldheid in de sector is er op dit moment weinig of geen urgentie om tot verkoop van niet-DAEB bezit over te gaan. De liquiditeit die vrijkomt bij verkoop is vanwege de lage rentestand momenteel niet gewenst.

De vervroegde aflossing van leningen brengt hoge boetes met zich mee.

Daar komt bij dat de corporaties ook graag de regie willen behouden over de toekomst van het (potentieel) niet-DAEB bezit. Het bevorderen van de doorstroming en het voorzien in de woningbehoefte van middeninkomens is daarbij de meest aangehaalde reden.”

Hartje Eindhoven ontwikkelaar en fondsmanager op zoek gaan naar een maatwerkoplossing voor het (potentiële) niet-DAEB bezit.

van de woningportefeuille. Amvest treedt op als manager van het nieuw op te richten beleggingsfonds.

Reijnen vervolgt: “Een ervaren en dedicated team bestaande uit een portfoliomanager, een assetmanager en een technisch manager zal in nauwe samenwerking met de corporatie de individuele woningportefeuille superviseren. Het voordeel voor de woningcorporatie is het marktconforme rendement op de portefeuille en het zich bekwamen in het door Amvest op marktconforme wijze uitvoeren en rapporteren van het portefeuille-, asset-, en propertymanagement.”

LIQUIDITEITSBEHOEFTE IN DE TOEKOMST

“Amvest biedt corporaties ondersteuning bij het marktconform aansturen van het niet-DAEB bezit.”

MEERWAARDE

VERVOLGSTAP

Het is op dit gebied dat Amvest meerwaarde kan bieden. Reijnen: “Amvest stelt haar kennis op het gebied van het managen en het structureren van woningportefeuilles nu ook beschikbaar aan de corporatiesector. Amvest heeft jarenlange ervaring met het marktconform aansturen van portefeuilles met zowel middeldure huurwoningen als huurwoningen onder de liberalisatiegrens.” Samen met de individuele corporatie wil de vastgoed-

Een mogelijke vervolgstap is het structureren van de niet-DAEB portefeuille als een zelfstandig woningbeleggingsfonds waar de corporatie 100 procent aandeelhouder van is (separate account).

De benefits voor de corporatie zijn het behouden van de kasstroom uit dit bezit en de mogelijkheid om in de toekomst flexibel vermogen vrij te spelen.

De cor poratie bepaalt met advies van Amvest de toekomststrategie

Als de corporatie in de toekomst een liquiditeitsbehoefte heeft omdat er afgelost kan worden op de leningenportefeuille of als ze wil investeren in de kernportefeuille, kan de corporatie het beleggingsfonds openstellen voor overige participanten. Voor institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen, is participatie in een woningbeleggingsfonds interessant. Op deze wijze kan de corporatie, indien gewenst, haar participatie in een bepaalde periode afbouwen naar nul en hoeft de corporatie niet langjarig betrokken te blijven bij het betreffende fonds.

VOORBEELD Leonore Reijnen: “Een goed voorbeeld van een woningbeleggingsfonds met een corporatie als aandeelhouder is ‘Hartje Eindhoven’. Een fonds van circa 500 vrijesectorhuurwoningen waarvan woningcorporatie Laurentius en Amvest samen aandeelhouder zijn. Amvest treedt op als manager van het fonds.”

Neem voor meer informatie contact op met Leonore Reijnen op 06 12 57 77 58 of via lreijnen@amvest.nl

feiten & cijfers 39 tek st : quinten snijders

HUURVERHOGING VERDER GEMATIGD IN 2016 GEMIDDELDE HUURSTIJGING SOCIALE HUURWONINGEN, EXCLUSIEF HUURAANPASSINGEN BIJ NIEUWE VERHURINGEN sociaal huurakkoord Meer cijfers in Feiten & Cijfers

4%

op Aedes.nl.

3%

2%

1%

0

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Woningcorporaties voerden per 1 juli voor het tweede jaar op rij een fors lagere huurverhoging door dan de jaren daarvoor. Een terugkeer naar de situatie van jaren gele-

TONNY VAN DE VEN, AEDES-BESTUURSLID EN DIRECTEUR-BESTUURDER VAN ALLEEWONEN IN BREDA EN ROOSENDAAL

‘ Ook zonder huurakkoord hadden wij huurstijging beperkt’

den, voordat corporaties

‘We moesten door die vermaledijde verhuurder­

verkopen we geen goedkopere woningen meer.

door de invoering van de

heffing in 2013 besparen en konden maar twee

Ook afspraken met partners waren belangrijk.

verhuurderheffing

dingen doen: minder uitgeven aan onderhoud en

Zo hebben we met de gemeenten Breda en

gedwongen werden tot

de huren wat meer laten stijgen dan we wilden.

­Roosendaal afgesproken dat er een fonds komt

hogere huurstijgingen.

Bij AlleeWonen hebben we beide gedaan, met

voor huurders met betalingsproblemen, gevuld

Die heffing staat nog

pijn in het hart. We hebben de huurders toen met­

door de gemeente. Want betaalbaarheid van

steeds. Hoe hebben

een gezegd: dit moet nu even, maar we doen dit

huurwoningen heeft niet alleen te maken met de

corporaties hun huurstij-

maximaal drie jaar. In 2016 stegen onze huren

huurprijzen; het inkomen van mensen is ook heel

gingen dan toch weten te

met niet meer dan inflatie. De gehele sector heeft

belangrijk. En veel huurders hadden de afgelopen

temperen?

toen de huurstijgingen gematigd, door het sociaal

jaren door een echtscheiding of ontslag plots

huurakkoord dat Aedes en de Woonbond in 2015

­minder te besteden.

sloten. Maar ook zonder het huurakkoord zouden

Ook de komende jaren stijgt de huur bij Allee­

we dit doen, dat hadden we al besloten.

Wonen met niet meer dan inflatie. Voor iedereen,

Daarnaast namen we nog allerlei maatregelen

behalve voor huurders met een inkomen boven

om de betaalbaarheid van onze woningen te

de 39.000 euro, om de doorstroming te bevor­

garanderen. Zo hebben we de huren verlaagd bij

deren.Wat uiteindelijk de betaalbaarheid van

woningen waar een nieuwe huurder in kwam,

het wonen voor de lagere inkomensgroepen weer

zijn we gestopt met het slopen van woningen en

bevordert.’

bron : cbs - huurenquete , be werking companen

verhuurder­ heffing

5%

40

SCHEIDEN DAEB/NIET-DAEB

HOOFDBREKENS DE FINISH

bedrijfsvoering 41 tek st : jan smit

RICHTING

|

illustr atie : menno wit tebrood

42

Nog een paar weken dan moeten alle woningcorporaties hun voorlopige voorstellen voor het scheiden of splitsen van DAEB en niet-DAEB-vastgoed hebben ingeleverd bij de Autoriteit woningcorporaties. Voor veruit de meeste corporaties een flinke klus.

Hoe hebben zij het aangepakt?

Wat waren/zijn de belangrijkste vragen en dilemma’s?

Een impressie.

Uiterlijk 1 januari 2017 moeten de voorlopige voorstellen bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw) zijn ingediend – de financiële prognose voor de komende vijf jaar (dPi) zelfs al voor 15 december. Dus zitten Kolstein en haar collega’s met een dilemma. Moeten ze de voorstellen dan maar opsturen zonder consultatie van de drie grote gemeenten? Moeten ze de zienswijzen apart bijsluiten, mochten ze deze nog op tijd ontvangen? ‘Wie het weet mag het ­zeggen’, verzucht ze.

Dilemma’s, vragen, deadlines, nieuwe deadlines, wetswijzigingen: Kolstein heeft het ­gevoel dat ze de afgelopen periode bezig is ­geweest met een nieuwe sport: hordelopen.

Haar ervaringen zijn exemplarisch. De conceptplannen voor het scheiden van DAEB- en niet-DAEB-activiteiten hebben veel corporaties hoofdbrekens bezorgd. En nog steeds zijn er tal van vragen. Drie corporaties vertellen hoe zij zijn gevaren. De Autoriteit haalt – voor zover mogelijk – de ergste kou uit de lucht.

HOUTSKOOLSCHETSEN Een ding is wel zeker: 1 januari 2017 staat in steen gebeiteld. Vóór die datum moeten de voorlopige scheidingsvoorstellen bij de Aw zijn. Een categorie uitgezonderd: kleinere corporaties met een omzet van maximaal 30 mil-

Minke Kolstein, senior adviseur strategie

joen euro en hooguit 5 procent niet-DAEB-bezit. Zij kunnen een verzoek

en beleid bij Ymere, is een fervent hard-

indienen om in aanmerking te komen voor het verlicht regime. De dead-

loopster. Het afgelopen jaar heeft ze met haar

line voor de definitieve voorstellen is 1 juli 2017. Voor 1 januari 2018 moe-

collega’s hard gewerkt om de woningcorpora-

ten alle plannen administratief en boekhoudkundig zijn doorgevoerd.

tie op tijd te modelleren conform de nieuwe

Maar de inkleuring van deze houtkoolschetsen zorgde de afgelopen

Woningwet. Het conceptontwerp is zo goed

maanden voor veel vragen, zowel over de procedure als inhoudelijk. Wat

als af. Maar helemaal tevreden is ze nog niet.

moest er nu precies voor 1 januari 2017 worden aangeleverd? Welke pa-

Drie grote gemeenten waarin Ymere actief is,

rameters moesten worden meegenomen? Wanneer moeten corporaties

hebben zich medio oktober nog niet uitgespro-

wat precies in de administratie en boekhouding hebben verwerkt? Op 1

ken over de plannen. Dat is vervelend voor

januari 2018 of eerder? En, hóe dan? Met terugwerkende kracht? En

de corporatie die de interne besluitvorming

waar gaat de Aw de voorstellen überhaupt op toetsen?

over het voorstel binnenkort moet afronden.

Om nog maar te zwijgen over de Veegwet, de aanpassingen van de nieu-

Gemeenten en huurders kunnen weliswaar

we Woningwet die nog door het parlement moeten, en de zienswijzen

­afzien van zo’n zogeheten zienswijze, maar dat

van de stakeholders – de gemeenten en de huurders voorop. Moeten

is niet in lijn met de geest van de wet. Die

corporaties in de voorlopige voorstellen al op die Veegwet anticiperen of

wil immers deze belangenhouders juist meer

mogen ze daarmee wachten tot 1 juli 2017? Wat als een gemeente niet op

invloed geven op het beleid.

tijd met haar advies komt?

bedrijfsvoering 43

DAEB en niet-DAEB Woningcorporaties moeten zich volgens de Woningwet richten op zogenoemde diensten van algemeen economisch belang (DAEB): sociale huurwoningen, bepaald maatschappelijk vastgoed en diensten voor de leefbaarheid. Nieuwe vrijesectorhuurwoningen, koopwoningen en commercieel vastgoed vallen onder ‘nietDAEB’ en mogen alleen in uitzonderlijke gevallen. Bestaand vastgoed hoeven corporaties niet af te stoten, maar ze moeten wel per 1 januari 2018 hun bezit administratief scheiden of juridisch splitsen. Een corporatie moet zelf een voorstel doen.

Daarbij gaat het natuurlijk om de vraag: welk deel van de woningen die (qua kwaliteit) in de vrije sector kunnen worden verhuurd, gaan naar de niet-DAEB-tak? En welk deel is nodig voor de levensvatbaarheid?

CIRCUSACT

Dat is vooral een kwestie van lokaal overleg: vandaar dat de corporatie verplicht bij

Om alle vragen zo goed mogelijk te beant-

gemeenten en huurders een zienswijze moet ophalen. Het voorstel moet uiterlijk 1

woorden organiseerden de Aw, Vereniging

januari 2017 bij de toezichthouder liggen, die het vervolgens gaat beoordelen. De

Nederlandse Gemeenten, Vereniging Toe-

Autoriteit woningcorporaties publiceerde eerder deze maand nog een Q&A waarin

zichthouders in Woningcorporaties, de Woon-

een aantal zaken verduidelijkt worden, onder meer over wanneer de scheiding in

bond, borgingsinstituut WSW en het ministerie

de praktijk doorgevoerd moet zijn. Deze Q&A en meer informatie over het schei-

van BZK de afgelopen maanden gezamenlijk

den en splitsen staan in dossier Financiën op ­Aedes.nl.

vijf regiobijeenkomsten. Sessies die goed ­werden bezocht. Dat gold ook voor de laatste bijeenkomst, die in Amsterdam. Daar gaven zo’n 50 mensen acte de présence. Onder hen een aantal vertegenwoor-

geregeld. Hij wijst op de haast waarmee de

digers van huurdersverenigingen en gemeenteambtenaren, maar hoofd-

­politiek de nieuwe Woningwet heeft opge-

zakelijk stafmedewerkers van corporaties.

tuigd en de korte tijdspanne waarin alles en

GoedeStede uit Almere, vertegenwoordigd met een kleine delegatie,

­iedereen daaraan moet voldoen. ‘De Haagse

was een van de aanwezigen. Bepaald geen overbodige luxe, vertelt

werkelijkheid is niet die van de corporaties’,

Arjan Deutekom, directeur-bestuurder van deze middelgrote woning-

weet de voormalige Aedes-bestuurder. Heel

corporatie.

druk maakt hij zich daar overigens niet om.

‘Een soort circusact’, zo karakteriseert Deutekom de inspanningen die

‘We handelen naar bevind van zaken, zo goed

zijn mensen de afgelopen maanden hebben moeten leveren om op tijd

en kwaad als het kan.’

de plannen aan te leveren die de corporatie Woningwet 2015-fähig moe-

Voor GoedeStede zit er ook een positieve kant

ten maken. ‘Een jaarrekening op basis van bedrijfswaarde, én op basis

aan de gehele exercitie. De corporatie heeft

van marktwaarde en dan ook nog de dVi en de dPi: het moest allemaal

het momentum gebruikt om in overleg met

wel heel erg gedetailleerd. Daar gaat veel tijd en energie in zitten. De

haar stakeholders te herdefiniëren waar zij

vraag is of dat allemaal even zinvol is.’ Ook wijst hij op de vele tussentijds

naartoe wil. De corporatie gaat 25 procent van

aangescherpte eisen, waardoor sommige werkzaamheden twee keer of

haar totale woningbezit liberaliseren. Dat lijkt

nog vaker moeten worden verricht. Als voorbeeld noemt hij de statuten.

veel, maar is het niet. GoedeStede is een bij-

‘Die hebben we op basis van de Woningwet net aangepast. Door de

zondere corporatie. Liefst 60 procent van de

Veegwet moeten alle corporaties dit volgend jaar opnieuw doen. Pure

huizen scoort meer dan 144 WWS-punten

geldverspilling.’

en valt dus boven de liberaliseringsgrens. De

HAAGSE WERKELIJKHEID

omhoog met als bijvangst dat GoedeStede over

Toch heeft Deutekom er begrip voor dat het niet alles direct perfect was

deze woningen geen verhuurdersheffing meer

huren van deze woningen gaan stapsgewijs

44 bedrijfsvoering

‘Zijn de zienswijzen opgevraagd? Heeft de corporatie daar goed onderbouwd op gereageerd? Een simpel telefoontje volstaat niet’

reageerd? De Boer: ‘Een simpel telefoontje volstaat niet.’

Mocht een corporatie er niet in slagen de scheiding na de goedkeuring van de definitieve voorstellen administratief en boekhoudkundig direct door te voeren, dan is dat voor de Aw geen halszaak. De harde deadline is 1 januari 2018. ‘Maar dit laat onverlet dat de systemen al wel voorbereid kunnen worden.’

Antwoorden op specifieke vragen op corporatieniveau bleven grotendeels uit. Wel

is verschuldigd. Dit geld wil de corporatie

werd tijdens een van de twee aansluitende deelsessies duidelijk dat zelfs

­grotendeels gebruiken om de huren van goed-

een grote corporatie met veel bezit in een van de grote steden niet per se

kopere woningen te verlagen en te investeren

een zienswijze nodig heeft van zo’n gemeente. Op voorwaarde dat de

in de bouw van nieuwe woningen met een

corporatie zich voldoende heeft ingespannen om zo’n advies te krijgen.

huur van minder dan 628 euro – de echte soci-

Goed nieuws voor Ymere, de corporatie die medio oktober nog geen

ale huurwoningen, aldus Deutekom.

zienswijze had ontvangen van drie grote gemeenten waarin zij actief is.

Terwijl Ymere al ver voor de zomer met de scheidingsplannen is begon-

Ook de Aw was in Amsterdam goed vertegen-

nen. Intern, maar ook met het consulteren van de gemeenten en huur-

woordigd. Richard de Boer, senior toezicht-

ders. Nadat het conceptontwerp gereed was, kregen deze stakeholders

houder bij de Aw, was een van de inleiders. Hij

tien weken de tijd om te reageren; vier weken meer dan voorgeschre-

en zijn collega’s probeerden de vragen die er

ven. De oogst: elf van de in totaal zeventien gemeenten waarin de cor-

leefden zo goed mogelijk te beantwoorden.

poratie actief is reageerden binnen de gestelde termijn, van de 300 aan-

De Boer omschreef de scheiding van DAEB en

geschreven huurders – voornamelijk maatschappelijke organisaties –

niet-DAEB-activiteiten als een soort reis. ‘Aan

waren dat er vier, waarvan slechts één inhoudelijk.

het begin staan een aantal dingen vast: het ­gezelschap, de bestemming en de planning.

Niet voor alle corporaties was de aanlooproute naar 15 december er een

Maar de route en de overnachtingen bepaal je

vol klemmen en voetangels. Gerard den Held, manager financiën en

onderweg met zijn allen.’

controller bij Habeko Wonen uit Hazerswoude, noemt zich vergeleken

Hij adviseerde de aanwezigen zich bij de schei-

bij zijn collega’s zelfs ‘een gelukkig mens’.

ding te focussen op de onomkeerbare zaken:

De kleine corporatie uit het Groene Hart gaat bij de Aw een verzoek

de vorm – administratief, juridisch, hybride

­indienen om in aanmerking te komen voor het verlicht regime.

of verlicht regime –, het aantal over te hevelen

Habeko (1.900 woningen, jaaromzet 13 miljoen euro, 3 procent niet-

liberaliseringswoningen en de hoogte en voor-

DAEB) voldoet aan de criteria. Toch was dit niet dé reden waarom de

waarden van de interne lening.

kleine corporatie voor het verlicht regime heeft gekozen. ‘Onze visie stond voorop. Er is in ons werkgebied gewoon heel veel vraag naar wo-

ZORGVULDIGHEID

ningen in de sociale sector, terwijl er weinig behoefte is aan niet-DAEB.

Voor wat de zienswijzen betreft zal de Aw zich

Alphen aan den Rijn, de gemeente waarin wij actief zijn, en de huurders

volgens de senior toezichthouder voornamelijk

delen die visie. Die criteria waren slechts randvoorwaarden.’

richten op de zorgvuldigheid van de procedu-

Onomkeerbaar is die keuze wat Den Held betreft overigens niet. ‘Mocht

re. Zijn de zienswijzen opgevraagd? Heeft

de marktvraag sterk veranderen, dan zijn we over een paar jaar mogelijk

de corporatie daar goed onderbouwd op ge-

alsnog aan de beurt.’

Woningwet?

Van lasten naar lusten!

INTEGRALE STURING • CONTROL Na maanden van plannen maken, staat de komende tijd in het teken van implementatie. Pluk hier de vruchten van en doe het goed. Zorg voor samenhang tussen sturing op maatschappelijke doelen, vastgoed en financiën én breng gelijk uw administratie in control. Kortom: van lasten naar lusten.

MEER IMPACT MET MAATSCHAPPELIJK KAPITAAL www.finance-ideas.nl

46

GUIDO VAN WOERKOM tek st : rutger spanjer

|

27

Wat maakt een wijk goed om in te wonen?

‘Als die divers is samengesteld. Met goedkope én dure huurwoningen en met goedkope en duurdere koop-

foto : jeroen poort vliet

woningen. Ik was onlangs voor Ymere in Tudorpark in Hoofddorp. Dit project is een goed voorbeeld van een integrale ontwikkeling.’

19

Waar moeten corporaties eens mee ophouden?

En waar moeten ze mee doorgaan?

‘Ze moeten hun grote passie voor de

2

volkshuisvesting zeker vasthouden.

Door alle veranderingen van de laatste jaren lijken corporaties nu een beetje een pas op de plaats te maken. De sector moet uit de modus komen van “niks mag en niks kan”. Corporaties moeten aan de slag en met verve en lef hun belangrijke rol voor de volkshuisvesting weer meer oppakken.’

2 Hoe woont u

als u 85 bent?

16 MIN OF MEER PERSOONLIJKE VRAGEN EN 16 VRAGEN OVER SOCIALE HUIS­V ESTING. DEZE KEER IS HET GUIDO VAN ­W OERKOM DIE BLIND DE ­V RAGEN KIEST.

‘GOEDE VRAAG. IK HOOP ZELFSTANDIG IN EEN APPARTEMENT, MET VOOR­ ZIENINGEN IN DE BUURT DIE IK NOG LOPEND KAN BEREIKEN.’

16

Wat was uw laatste goede voornemen?

‘Meer bewegen. Dit lukt aardig, want de laatste tijd reis ik steeds vaker met het openbaar vervoer en fiets en loop dan naar de stations.’

2

16/32 47 is het meest ­persoonlijke dat u van 3 Wat uw buren weet?

6 Wat heeft u van uw vader?

‘Ik weet best persoonlijke zaken van hen, maar deel deze liever niet want we hebben een prettige relatie. We

‘EERST TOT TIEN TELLEN, VOORDAT JE TOT EEN OORDEEL KOMT.’

komen op elkaars verjaardagen en gingen al eens samen op vakantie naar Thailand. Mijn vrouw sport samen met de b ­ uurvrouw. Een Nationale ­Burendag hebben wij niet nodig.’

28

Wat zou u doen aan de wachttijden voor een sociale huurwoning?

26

een korting op de verhuurderheffing krijgen om zo meer te investeren. Er worden op dit punt wel stappen gezet

dat het aantal woningen moet worden afgestemd op lokale woonbehoeftes en minder op een centraal beleid.

moet de hoogte van de huur van afhangen?

21 Waar ‘Van wat mensen kunnen betalen, de

staat van de woning én waar de woning staat. Ik vind dat de huur moet stijgen als het inkomen van een huurder stijgt.

Andersom moet ook de huur dalen als het inkomen van de huurder daalt.’

14

– maar deze zijn te voorzichtig.’

9

Uit wat voor nest komt u?

‘Ik ben geboren in Arnhem en getogen in Bussum. Ik was thuis de oudste van zes jongens. Dit levert altijd wel een beetje extra verantwoordelijk-

20

17

Wat doet u op ­zaterdagochtend?

‘Vroeger ging ik met de kinderen op

4

Wie wilt u nooit meer spreken?

‘Ik praat altijd met mensen als dat nodig

pad, naar het sportveld. Nu doe ik

is, zelfs als ik daar gemengde gevoelens

­regelmatig de boodschappen. Ik ben

bij heb. Ik herinner mij een conflict

een detailhandelskind en heb jaren bij

­tussen voormalig minister van Verkeer

­Albert Heijn gewerkt. Ik vind bood-

en Waterstaat Tineke Netelenbos en

schappen doen gewoon leuk.’

de ANWB. Netelenbos besloot in 2000

Zijn er in 2050 nog woningcorporaties?

om de bewegwijzering voortaan aan te besteden. Later ontbond het ministerie het contract met de ANWB. Ik heb al-

‘Nederland groeit tot boven de acht-

tijd het gevoel gehad dat dit een straf

­trouwens allemaal goed terecht­

tien miljoen inwoners. Er zijn nog veel

was voor de tegenstand van de ANWB

gekomen.’

woningen nodig – ook voor mensen

tegen de invoering van het rekening­

met een lager inkomen. Tot op heden

rijden. Toch bleef ik als directeur ook

zie ik de markt hier niet echt op acte-

daarna met de minister in gesprek.’

heidsbesef op. Mijn broers zijn

11

‘Hoeveel huurwoningen er nodig zijn is moeilijk te zeggen. Wat wel helder is

‘In regio’s waar veel vraag naar sociale huurwoningen is, moeten corporaties

Hoeveel huurwoningen heeft Nederland nodig?

Waar werd u in het afgelopen jaar heel erg blij van?

ren. Woningcorporaties blijven nodig en ik zou het erg jammer vinden als ze

‘Van naar het station fietsen in het zonnetje. In de vijftien jaar dat ik bij de ANWB werkte, was ik vaak met een chauffeur in heel Nederland op pad.

zouden verdwijnen.

30

Is Nederland in ­ruimtelijke zin klaar?

nu wat meer vrijheid en kan mijn

lijk gebied. Er is nu een wereldwijde

GUIDO VAN ­WOERKOM (1955) is

­leven meer ordenen.’

trek naar de stad, metropoolregio’s

sinds 28 juni 2016 voorzitter van de

worden steeds belangrijker. Amster-

Vereniging van Toezichthouders in

dam is nu nog een belangrijke agglo-

Woningcorporaties (VTW). Hij heeft

Ik ben nog steeds druk, maar ik ervaar

Wanneer hebben huurders genoeg invloed?

‘Nee. Er zijn altijd opgaves op ruimte-

meratie in Europa. Het is een kunst om

hiernaast verschillende nevenfuncties,

‘Zij hebben al behoorlijk veel invloed.

in de top te blijven. De aanwezigheid

zo is hij voorzitter van de raad van

Het gaat er nu vooral om dat huur-

van water is een enorm sterke stimu-

commissarissen van woningcorporatie

derscommissarissen hun rol goed in-

lans voor een metropoolregio. We

Ymere en voor werkgeversorganisatie

vullen. Dat ze actuele belangen goed

moeten daarom de zuidkant van het

VNO/NCW lid van het dagelijks

wegen tegen de belangen van

IJsselmeer versterken, hier is nog

bestuur. Tussen 1999 en 2014 was

­groepen huurders in de toekomst.’

­genoeg te doen.’

hij hoofddirecteur van de ANWB.

advertentie

ClimateBooster verbetert energielabel De Arnhemse ingenieurs Bureau De Beijer RTB bv heeft met het bedrijf ClimateBooster BV een laag geprijsd en eenvoudig hulpmiddel op de markt gebracht dat het energielabel en comfort van woningen verbetert en daarmee de woonwaardepunten doet stijgen: de ClimateBooster.

Energielabel verbeteren

De Beijer: “De ClimateBooster is een geruisloos ventilatorsysteem dat heel simpel met magneten onder een radiator geklikt wordt en dat door middel van convectie de warmteafgifte versterkt. Daardoor is er minder energie voor dezelfde warmteoutput nodig.”

Onderhoudsvrij

De temperatuur van de Cv-ketel kan lager worden gezet, wat de bewoner op lagere energielasten brengt. De energiekosten zullen met 5 tot 10% zakken. De Beijer: “Dat wordt getoetst door de commissie die de gelijkwaardigheidsverklaring uitgeeft.

ClimateBooster staat nu in de databank Bureau CRG. Het voordeel voor de woningbouwcorporatie is dat de woonwaardepunten van de woning stijgen.” De bewoner verlaagt zijn energierekening hierdoor met € 65 tot € 100 per jaar.

Het comfort binnenshuis wordt er eveneens door verbeterd doordat de warmte niet meer blijft hangen, maar gecirculeerd wordt. De Beijer: “Bij de Apeldoorns woningbouwcorporatie Ons Huis vindt een gecombineerd veldexperiment plaats met Remeha, Brink, Bongo, DWA en ClimateBooster. Hier worden diverse energiebesparende technieken toegepast. De bewoners zijn erg tevreden over de ClimateBooster.”

De ClimateBooster is onderhoudsvrij, geruisloos en heeft een levensduur van meer dan tien jaar. Door toepassing van slimme software is er geen handmatige bediening nodig.

De ClimateBooster is in alle radiatorlengtes leverbaar. De Beijer is ook het bedrijf achter SolabCool, het systeem dat stadswarmte omzet in koeling. Daarbij is De Beijer al meer dan 35 jaar gespecialiseerd in thermodynamica en duurzame energietechniek.

€

Gelijkwaardigheidsverklaring

Lange levensduur

Plug and play

Gebruiksvriendelijk en volledig automatisch

Comfortverhogend

ClimateBooster B.V. Stenograaf 1 6921 EX DUIVEN Nederland Tel: +31 (0) 26 318 88 35 info@ClimateBooster.nl www.ClimateBooster.com

ClimateBooster

“een nieuw geluid bij NCCW”

DE SPECIALIST

in toegankelijkheid

GALERIJVERHOGING BALKONVERHOGING ANTISLIP OPLOSSINGEN BALUSTRADEVERHOGINGEN RUBBEREN DREMPELHULPEN GALERIJBEKLEDING Virulyweg 1 7602 RG Almelo

T +31 (0)546 - 850466 F +31 (0)546 - 828812

E info@pamalmelo.nl I www.pamalmelo.nl

Wat wij doen?

NCCW ontzorgt als ICT dienstverlener meer dan de helft van alle corporaties in Nederland. Wij leveren ERP systemen en applicaties voor uw processen.

Hoe doen wij dat?

Enerdeco ondersteunt woningbouwcorporaties bij renovatie- en nieuwbouwtrajecten. We analyseren het energieverbruik voor het traject (en na realisatie) met instrumenten als thermografie en blowerdoor.

Wij stellen energie-index / label vast en adviseren over de te nemen maatregelingen ter verbetering van de energieprestatie.

Energiebesparing

Step-trajecten

• Renovatie

• Inspectie woningen

• Ambitie

• Bepalen energie-index

• Beleid

• Uitwerken scenario’s

• Haalbaarheid

• Kennispartner

T 088 00 47 000 // www.enerdeco.nl

• Door naar u te luisteren • Met ervaren professionals • Met hart voor de sociale huursector • Een eigen SAAS centrum met uitwijk

Wat levert het u op?

• Hogere klant(huurder)tevredenheid • Lagere kosten • Meer inzicht in uw dienstverlening • Zekerheid dat uw systeem altijd beschikbaar is

Kortom: U ontzorgen op ICT gebied Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar info@nccw.nl.

www.nccw.nl

Hier werken wij aan huurderstevredenheid

Consolidated repareert jaarlijks meer dan 10.000 lekkages door heel Nederland. Onze vakmensen staan dag en nacht klaar om storingen snel, vakkundig en professioneel te verhelpen. Huurders melden de lekkage rechtstreeks bij onze centrale, waarna een afspraak wordt gemaakt. Tot de lekkage is verholpen houden wij contact met de huurder en dat wordt gewaardeerd!

Kennis van daken

16030055-LAMAR_ADV_campagne2016Dakota_v3.indd 1

Maak ook werk van huurderstevredenheid en kijk op www.consolidated.nl.

08/04/16 17:04

mensen en wonen 51 tek st : rutger spanjer

|

foto : mark prins

‘ DE BUURVROUW NODIGDE ME AL UIT VOOR EEN BARBECUE’

Er ging een langdurige wens in vervul­

moeder en tante uit Overvecht verhuisden, kwam Mijn nieuwe woning bevalt heel goed, hij is ruim

ling toen JOAN STOC (34) in september

mijn zoektocht naar een andere woning in een en licht. De buurt is rustig, er wonen jongeren,

van woningcorporatie GroenWest de

stroomversnelling.

gezinnen en ouderen. De buurvrouw van twee

sleutel kreeg van een nieuwbouw­

Vorig jaar reageerde ik op het project De Melodie deuren verderop nodigde me al uit voor een

appartement in Utrecht-Terwijde.

van GroenWest, waar dit appartementencomplex ­barbecue komende zomer. Dat vind ik leuk, maar

‘Ik wilde al jaren weg uit de Utrechtse wijk

­leuke buurt om te wonen. Toen ik maar geen be­ ik hier gaan samenwonen met mijn vriend. We

Overvecht. Ik huurde hier een tweekamer­

richt kreeg, kreeg ik een sterk gevoel dat ik mijn willen ook graag kinderen. School en kinder­

woning. Dit was een kleine starterswoning op

e-mail nog eens moest controleren. En wat opvang zijn erg dichtbij. Het winkelcentrum van

deel van uit maakt. Terwijde leek me een heel ik ben ook wel op mezelf. In de toekomst wil

de derde verdieping in een flat zonder lift. In de

bleek? Het bericht dat ik in aanmerking kwam Leidsche Rijn is ook op een steenworp afstand en

wijk voelde ik me steeds minder op mijn plek.

voor een woning in De Melodie was in mijn wordt helemaal vernieuwd.’

Omdat ik in Overvecht ben geboren en opge­

spambox beland! Als ik op dat moment niet extra

groeid, heb ik veel zien veranderen. Toen mijn

had gekeken, zat ik nu nog steeds in Overvecht…

52

Architectuur

De vlag uit

OUDEREN­ HUISVESTING IN 2046

Een bewoner hangt trots de vlag

Architect Marlies Rohmer kocht een

Seniorencorporatie SOR bestaat

Gameren. Woningcorporatie De

busje, plakte er in koeienletters ‘What

dit jaar 30 jaar. Om daar bij stil te

Kernen leverde in totaal 28

happened to?’ op en reed langs 25 van

staan organiseerde SOR onlangs

duurzame huurwoningen op in

de door haar ontworpen gebouwen

voor het eerst een Denk Mee

nieuwbouwproject Hof van

waar ze destijds grote verwachtingen

Café. Huurders, architecten,

Gameren. De bewoner op de foto

van had. Met bewoners, gebruikers en

bouwers en beleidsontwikkelaars

komt uit Oostenrijk en woont sinds

opdrachtgevers sprak ze uitgebreid

praatten over hoe ouderenhuis-

twee jaar in Kesteren, een dorp

over hoe de gebouwen bevallen. Hilde

vesting er over 30 jaar uitziet.

30 km verderop. ‘Ik kan niet

de Haan en Jolanda Keesom schreven

Van de bijeenkomst werd een

wachten om straks te verhuizen.

er het boek What happened to my

online magazine gemaakt met

Kesteren is voor mij te groot.

buildings over, met veel aandacht voor

interviews, foto’s en toekomst-

Gameren is een mooi kleinschalig

de vraag wat nu eigenlijk werkelijk telt

scenario’s.

dorp, ik ben erg blij hier straks te

in de architectuur. Het boek wordt

www.magazine-on-the-spot.nl/

wonen. Het is een geweldig huis.’

vrijdag 2 december gepresenteerd in

sor/nr1

uit bij zijn spiksplinternieuwe huurwoning in het Gelderse

Pakhuis De Zwijger in Amsterdam. www.nai010.com en dezwijger.nl

@VIVARE_: VANDAAG TIJD VOOR EEN MAATSCHAPPELIJK GESPREK OVER VEERKRACHTIGE WIJKEN. WWW.NIEUWCEMENT.NL #NIEUWCEMENT

prikbord 53 PROEF­KONIJN In Utrecht-Overvecht experimente-

EVEN BELLEN MET...

ren Mitros en het Nieuw Utrechts Peil (samenwerkingsverband van een aantal markpartijen) om te kijken hoe je een flatgebouw zo goed mogelijk nul-op-de-meter maakt. In het project Flat met toekomst worden dit najaar 8 woningen gerenoveerd.

Vanaf half december gaan Mitros en de bewoners een jaar lang kijken hoe het bevalt, vertelt vastgoedontwikkelaar Jop Buchem van Mitros.

Hoe is het comfort? Verbruiken de installaties niet te veel? Hoe zit het

Langer thuis

met de energieprestatie? ‘We hebben bewoners gevraagd zoveel mogelijk te leven zoals ze normaal leven. Wij kijken wel naar de energieprestatie. Uiteraard geven

Merlien Welzijn

we wel tips over het gebruik van zo’n woning. Ramen kunnen gewoon open, maar in de winter moet je dat

Merlien Welzijn (manager Wonen bij

niet doen.’ Op basis van de ervarin-

­Tablis Wonen) is oprichter van Bijstands­ gerechten.nl, een website om goedkope

gen renoveren Mitros en NUP de overige 40 woningen in de portiek-

Voor het project Langer thuis

recepten uit te wisselen. Welzijn finan­

flats. Waarom deze flat als proef-

in eigen huis vroegen architec-

ciert de website met de verkoop van twee

konijn? ‘Een Intervamflat is een

ten en zorgspecialisten aan

budgetkookboeken die ze zelf schreef.

naoorlogs bouwsysteem. In totaal

mensen wat ze nodig hebben

zijn er in Nederland 14.000 van.

om op latere leeftijd comfor-

Hoe kwam je op het idee voor de website?

Heb je voor één flat een oplossing,

tabel zelfstandig te kunnen

‘Directe aanleiding waren de kabinetsplan-

dan kun je die op andere gebouwen

blijven wonen. Dat leverde

nen in 2012. De minima zouden er met

ook toepassen.’ Kijk op www.

een mooie website op met

5 procent op achteruit gaan. Ik was van plan

flatmettoekomst.nl voor uitleg,

allerlei oplossingen voor de

om een column of boze brief te schrijven,

interviews en filmpjes.

woning en woningomgeving.

tot ik bedacht dat ik mijn energie beter kon

Handig gecategoriseerd op

steken in een website waar mensen wat aan

woningtype, waaronder een

hebben. Ik kom zelf uit een bijstandsgezin

rijtjeswoning, een portiekflat

met vijf kinderen. Maar we aten wel elke dag

en een hoogbouwflat. Het

lekker, dus het kan wel. Online staan

project werd uitgevoerd door

goedkope, voedzame recepten en in mijn

BNA Onderzoek, architecten-

boeken geef ik daarnaast tips en berekenin-

winkel Breda, provincie

gen om rond te kunnen komen. De website

Noord-Brabant, Platform 31,

had meteen heel veel bezoekers. Ik blijf

de gemeente en Breda en

zoeken naar manieren om nog meer mensen

Wonen met Gemak.

te bereiken.’

www.langerthuisineigenhuis. com

Wat kunnen corporaties doen?

‘Ze kunnen de boeken bestellen om bijvoorbeeld als relatiegeschenk of als cadeau aan huurders weg te geven. Of ze kunnen de website in hun bewonersblad vermelden.’ www.bijstandsgerechten.nl

54

‘ Ik heb weer een ritme’ In het Noord-Hollandse Schagen

MILITAIR ­ERFGOED

zijn drie vergunninghouders afkomstig uit Eritrea en Syrië in dienst genomen voor een onderhoudsproject van woningcorporatie Wooncompagnie. Bouwbedrijf Tuin Zijpe, die het onderhoud uitvoert voor de corporatie,

VERKIEZINGEN

begeleidt hen bij het aanbrengen

In maart 2017 zijn er weer verkie-

van dakisolatie. ‘Ik ben blij dat ik

zingen voor de Tweede Kamer.

aan het werk ben’, zegt één van de

Politieke partijen zijn al geruime

vergunninghouders. ‘Elke dag sta ik

tijd bezig met hun programma’s en

vrolijk op. Ik heb weer een ritme.’

de meeste zijn inmiddels gereed.

Ook de woningcorporatie is blij

Aedes maakte een overzicht van

met de samenwerking, zegt

alle plannen voor volkshuisvesting

Deze privé-schuilplaats aan de

projectleider Jeroen Oppenhuis.

en wonen. Wat opvalt: veel

Eikelaan in Krommenie werd in

‘Wooncompagnie is maatschappe-

partijen willen de verhuurderhef-

1939 of 1940 gebouwd. Nadat in de

lijk betrokken en draagt duurzaam-

fing verlagen, er moet worden

Eerste Wereldoorlog het vliegtuig

bijgebouwd en er is veel aandacht

voor het eerst een belangrijke rol

voor energiebesparing. Download

speelde in de oorlog, richtte de

het overzicht op

Nederlandse regering de lucht­

www.aedes.nl/verkiezingen

beschermingsdienst op. Particulieren konden subsidie aanvragen om een privé-schuilplaats te bouwen.

Woningcorporatie Parteon vervangt de omringende woningen door nieuwe sociale huur- en koopwoningen en besloot samen met de gemeente Zaanstad om de twee schuilplaatsen te behouden.

De gemeente bekijkt of de bunkers kunnen worden aangewezen als monument. www.parteon.nl

heid hoog in het vaandel. In dit project smelten beide kernwaarden mooi samen.’ Ook de bewoners profiteren, want die zitten er komende winter extra warmpjes bij. www.wooncompagnie.nl

werk aan wonen 55 tek st _ peter hendrik s

FUNCTIES

BEDRIJF

PLAATS

Directeur-bestuurder, energieke volkshuisvester

Woningstichting de Zaligheden

EERSEL

Lid rvc op voordracht van de huurdersorganisaties

Woningcorporatie Portaal.

UTRECHT

Lid rvc op voordracht van huurdersnetwerk mitros, met portefeuille vastgoed/ volkshuisvesting

Mitros

UTRECHT

Lid raad van toezicht

Woningbouwstichting De Gemeenschap

NIJMEGEN

Twee leden rvc waaronder één op voordracht van de huurders

Omnivera GWZ

HARDINXVELD-GIESSENDAM

Twee leden raad van toezicht

Laurens Wonen

ROTTERDAM

Adviseur planning & control

KleurrijkWonen

TIEL

Medewerker financiele administratie

Stichting Humanitas Huisvesting

ROTTERDAM

Coördinator servicecentrum (voor 24 uur per week)

SBBS

SOEST

Manager klantcontact

Eigen Haard

AMSTERDAM

Manager woondiensten

Woonborg

VRIES

Team manager finance en control

Stichting Humanitas Huisvesting

ROTTERDAM

Bouwkundig medewerker klantenservice

Arcade mensen en wonen

NAALDWIJK

Epa servicemedewerker

VABI

DELFT

Projectmanager woningbouw m/v

De Sleutels

LEIDEN

Senior projectregisseur (36 uur) per direct

Stichting Stadgenoot

AMSTERDAM

Adviseur hr (24-28 uur per week)

Staedion

DEN HAAG

Medewerker personeel & organisatie

WoonInvest

VOORBURG

Voorzitter raad van bestuur

Winingbouwstichting Samenwerking

OUDEKERK AAN DEN IJSSEL

Een inspirerende portefeuillemanager gezocht!

Area

UDEN

Coördinator onderhoud m/v (36 uur per week)

Mitros

UTRECHT

Projectleider techniek

Woonstad Rotterdam

ROTTERAM

Gespecialiseerd vakkracht techniek m/v

Vivium

HUIZEN

Medewerker vastgoedbeheer

Rijnhart Wonen

LEIDERDORP

Medewerker verhuur

Ons Huis

APELDOORN

Medewerker woonservice m/v , fulltime

Mercatus

EMMELOORD

Projectmedewerker wonen 0,8 fte

SWZ

ZWOLLE

Woonmakelaar (tijdelijk voor 1 jaar)

Woonplus Schiedam

SCHIEDAM

Coördinator klantenservice (36 uur)

WSG

GEERTRUIDENBERG

Een tijdelijke, ervaren verhuurmakelaar (24 uur)

Woonstichting Stek

LISSE

Vve-vertegenwoordiger

Stichting Vestia

ROTTERDAM

Ervaren woonconsulent

WonenBreburg

TILBURG

Huismeester (tijdelijk voor 1 jaar)

Woonplus Schiedam

SCHIEDAM

Wijkregisseur (maximaal 32 uur)

Standvast Wonen

NIJMEGEN

Woonconsulent (minimaal 24 uur)

Woonstichting De Kernen

HEDEL

Adviseur

Woonbond Kennis- en Adviescentrum

ZWOLLE

Beheerder

SSH

UTRECHT

|

beeld _ curve

Directie/RvB/RvC

Financieel/Administratief,ICT

Management

Ondersteunende diensten

Projectontwikkeling

Staf

Technisch uitvoerend,Technisch toezicht

Verhuur en Verkoop,Woningbeheer

Verhuur en Verkoop,Woningbeheer, Wijkbeheer

OP ZOEK NAAR EEN BAAN BIJ EEN WONINGCORPORATIE OF WONINGBOUWVERENIGING? HIERNAAST EEN OVERZICHT VAN DE ACTUELE ­ONLINEVACATURES. BEKIJK DE ­VACATURE OP WWW. WERK AANWONEN.NL.

JAARBEURS UTRECHT

GRATIS TOEGANG?

6 T/M 10 FEBRUARI

      

2017

Ga naar bouwbeurs.nl/toegang en gebruik bovenstaande code.

VOOR MENSEN DIE HET GAAN MAKEN Duurzaam renoveren, innovatieve bouwconstructies, alternatieven om slimmer te ontwerpen.

De ontwikkelingen in de bouw staan niet stil. Building Tomorrow op de BouwBeurs gaat over deze onderwerpen. Hier vind je Bouw & ICT, het BIM Theater en Material Xperience. Maar ook de casestudies Experimenteel Beton en prototypes op het gebied van 3D printen en robotisering.

BouwBeurs is de ontmoetingsplek om praktische kennis én nieuwe ideeën op te doen.

Ontdek het zelf! Regel vandaag nog online je gratis toegang.

GELIJKTIJDIG MET:

Material Xperience Hét materiaalevenement voor creatieve professionals

BOUW BEURS.NL

Hier werken wij aan uw meerjarenbegroting Lekkage uitgevoerd, correctief onderhoud

Verwachte renovatie in 2025

Gewenste conditie: 3

Dakbouwonderdeel: dakrand Bijzonderheden: tweede lekkage in 2016 op complex 16005324 Oorzaak: onthechting overlap

Consolidated verzamelt bij elke lekkage op het dak een schat aan informatie. Deze data wordt gekoppeld aan de resultaten van nulmetingen en ingevoerd in Dakota, ons dakmanagementsyteem. Zo krijgt u inzicht in uw daken. Dakota is dé tool om uw daken te managen, onderhoudskosten te verlagen en de huurderstevredenheid te verhogen.

Kennis van daken

Maak ook werk van uw daken en kijk op www.consolidated.nl.

16030055-LAMAR_ADV_campagne2016Dakota_V5.indd 2

25/04/16 14:11

Doorgroeien in een general managementrol?

Kom naar het gratis proefcollege Leiderschap in Management.

Woensdag 8 februari 2017 15:30 - 18:00 uur te Nunspeet

E 150 Pen t n pu

Aanmelden: www.aog.nl/aedes

Bereik alle doelgroepen en segmenten • Woningcorporaties • Installatiemarkt • Verbouw • Eigen woning bezitters Gegarandeerd in ieder segment het hoogste bereik van Nederland Via magazines, kranten, digitale nieuwsbrieven en websites Voor uw advertenties, banners, branded content, advertorials, DM-campagnes en alle andere uitingen Alle mogelijkheden specifiek op maat, afhankelijk van uw doelstelling

rm tfo al la n ia ep ne ed ti o m ca W s ni n os mu n e Cr m e co ouw B

ie at m or inf et: or vo op m 76 tto 99 em ct Ne nta er O 14 co out 27 W 60

58

‘ ALLEEN OP EEN EILAND BEN JE NIEMAND’

Joris Slaets

ouderen 59 tek st : hanneke nagtz a am

Niet een ziekenhuis om de hoek maakt dat je fijn oud kunt worden. Daarvoor is meer nodig. Je moet jezelf kunnen zijn en betekenisvol contact hebben met anderen, zegt Joris Slaets, directeur van de Leyden Academy on Vitality on Ageing. ‘We moeten zo bouwen dat mensen elkaar constant tegenkomen.’

|

foto ’ s : floren van olden

U zegt ook: onze woningen maken ons lui.

‘Wat ons vroeg oud maakt is dik zijn, weinig bewegen.

Kijk naar gemeenschappen waar mensen lang vitaal leven.

Dat heeft niets te maken met de gezondheidszorg. Die mensen worden voortdurend uitgedaagd om te bewegen: hout hakken, water halen. Wij kunnen soms met één druk op de knop alles regelen.’

Moeten woningcorporaties anders gaan bouwen?

‘Ik zeg niet dat we geen nul-treden-woningen meer

Joris Slaets is vurig pleitbezorger van een liefdevolle,

­moeten bouwen voor mensen die slecht ter been zijn.

betekenisvolle omgeving voor ouderen. Wat hem

Maar we kunnen mensen wel meer uitdagen om te bewe-

betreft is de zorg te veel gericht op het voorkomen van

gen. In veel gebouwen moet je zoeken naar de trap en

­negatief welbevinden (‘waar heeft u pijn?’). En te weinig

staan de liften voor je neus. Zorg dat de leukste route langs

op het bevorderen van leefplezier. De manier waarop wo-

de trap loopt. Zorg dat pleintjes en de straat uitnodigen om

nen en zorg de afgelopen decennia is ingericht, helpt daar

er naartoe te gaan.’

volgens hem niet bij. Veel mensen blijven als ze ouder

Die zijn diverser geworden, want onze hele samenleving

Dat gaat vooral over mensen die nog zelfstandig kunnen wonen. Mijn oma is 95, woonde tot voor kort nog zelfstandig in een gelijkvloers appartement waar ze naartoe was verhuisd op haar 88e, maar moest vanwege een val alsnog naar een verzorgingshuis. Dat staat half leeg, met maar één verpleger ’s nachts.

is diverser geworden.’

‘We zitten in een overgangsfase. Er zijn nog niet genoeg

worden wonen in een huis dat totaal ongeschikt voor ze is, bij gebrek aan leuke alternatieven. Het gros van die huizen is gebouwd op privacy en gemak, in plaats van op ontmoeten en bewegen. En als je naar een verzorgingshuis gaat, wordt werkelijk alles voor je beslist. ‘Wat we nodig hebben zijn creatieve, nieuwe woonvormen die recht doen aan de verschillende wensen en behoeften van ouderen.

Hoe belangrijk is wonen voor het leefplezier van ouderen?

alternatieven voor het verzorgingshuis in de plaats ­ge­komen. En we hebben het wonen en zorg nog niet goed genoeg gescheiden. Als in Zweden iemand zoals je oma

‘Ik heb in mijn carrière wel 10.000 mensen gevraagd wat

een heup breekt, is er desnoods 24-uurszorg thuis. Hier

belangrijk is voor hun welbevinden. Wonen staat altijd in

kan dat niet. Ik zie oplossingen opkomen, maar dat

de top drie. Net als contacten met anderen. Dus moeten

kost tijd. De zorg is overigens over het algemeen heel

we zo bouwen dat mensen elkaar tegenkomen. En dat ook

goed ­geregeld in Nederland hoor. Maar toch, die gene­

de straat gezellig is. Dat hebben we de afgelopen decennia

ratie heeft het moeilijk. Zij hebben zich niet kunnen

niet gedaan.

­voorbereiden.’

60

‘ZORG DAT DE LEUKSTE ROUTE LANGS DE TRAP LOOPT’

Joris Slaets (63)

Professor Joris Slaets is sinds 1 januari 2015 directeur van kennisinstituut Leyden Academy on Vitality and Ageing. Slaets studeerde geneeskunde in Leuven en promoveerde aan de Erasmus Universiteit in Rotterdam. Hij is ook hoogleraar ouderengeneeskunde aan de Rijksuniversiteit Groningen. Slaets heeft veel onderzoek gedaan naar kwetsbare ouderen en hun wensen en behoeften, ook voor woningcorporaties. www.leydenacademy.nl

ouderen 61 Kunt u zo’n oplossing noemen? mee zijn. Eén groep zei “wij willen iets maken wat door de lagen van

MEER OVER NIEUWE ­WOONVORMEN

de bevolking heen gaat, dus daar moeten ook sociale woningen bij”.

Wat we nodig hebben in

dat 25 november verschijnt.

Dat vind ik heel leuke trajecten en ik vind het jammer dat woning­

­Nederland, zegt Joris Slaets,

Volgens Slaets moeten we

corporaties daar niet of nauwelijks aan kunnen meedoen vanwege

zijn alternatieven voor het

ervoor zorgen dat woning­

de huidige wetgeving.’

traditionele verzorgingshuis

corporaties veel vaker bij dat

en blijven wonen in het huis

soort projecten aan­haken.

‘In Groningen heb je een aantal coöperatieve initiatieven van mensen die hun huizen verkochten en met elkaar iets bouwen waar ze blij

Net zo belangrijk als ontmoetingsgericht bouwen, is het vinden van

waar je al zat. Hij is erg en­

Op de website van het

een juiste mix van bewoners. Die mix zag Slaets ontbreken in vrijwel

thousiast over de ruim hon­

­Aedes-Actiz Kenniscentrum

alle wijken waar hij onderzoek deed. ‘Als je een wijk wil waar

derd Nederlandse en Belgi­

Wonen-Zorg staat een aantal

­mensen naar elkaar omkijken, werkt dat alleen als er voldoende

sche voorbeelden die Peter

voorbeelden, zoekterm

krachtige mensen wonen. Wijken zijn te gesegregeerd, te veel in­

Camp verzamelde voor zijn

‘­nieuwe woonvormen’.

gedeeld op leeftijd, zorggebruik en wat mensen kunnen betalen.’

boek Wonen in de 21e eeuw:

www.kcwz.nl en

naar een hedendaags Utopia,

www.acco.be

Wat is dan wel een goede mix?

‘Dat is ingewikkeld. Aan de ene kant moeten de mensen niet te veel op elkaar lijken, maar wel voldoende om een groepje te kunnen vormen. Je kan je eigen identiteit pas waarmaken in een groep. Zet mij alleen op een eiland en ik ben niemand. Dat is voor ouderen niet anders. Ze moeten het gevoel hebben dat zij er mogen zijn. Dus het laatste wat je moet doen is ze wegstoppen in het bos. Je kunt niet ongebreideld mengen, maar op voorhand segregeren is ook

ten terugkeren. Een woningcorporatie in een

niet goed.’

Nederlands krimpgebied zou daar ook over na

Door de nieuwe Woningwet en door het verplicht passend toewijzen wordt de toewijzing door woningcorporaties juist veel eenzijdiger. Wat vindt u daarvan?

‘Dat is dus heel dwaas beleid. Als je het toewijzingsbeleid zo streng maakt dat er een homogene cultuur ontstaat, vraag je om ellende. Zo

kunnen denken. Dat vergt investeren, een lange termijnvisie en het maken van soms moeilijke keuzes. In dat gebied zijn er nu ook een paar dorpjes waar letterlijk nog maar zeven mensen wonen die er niet weg w ­ ilden, maar dat is dan jammer.’

zijn er meer systemen, ook in de zorg, die meer kwaad dan goed

Hoe wilt u zelf oud worden?

doen. Het kost heel veel tijd om die mechanismen te veranderen.’

‘Mijn vrouw en ik hebben ervoor gekozen om

Wat kunnen woningcorporaties wel doen?

ons grachtenpand in Groningen te verkopen.

Dat doet pijn, want we moeten driekwart van

‘Ze moeten meer vrijheid krijgen om te bouwen wat groepen mensen

onze spullen wegdoen. We verhuizen naar een

willen. De straatjes en pleintjes van een buurt moeten het liefst een

kleiner, flexibeler huis in Den Haag. Daar

beetje een eigen karakter hebben. De ene buurt heeft een wat meer

woont onze dochter. Ik ben blij met deze keuze,

ecologisch karakter, de ander een wat meer creatief karakter. Neder-

want nu zijn we nog in de gelegenheid een net-

land ziet er door ons strenge bouwbeleid misschien een stuk netter

werk op te bouwen. Ik adviseer patiënten altijd

uit dan België, maar wat is nu het belangrijkste? Dat mensen gelukkig

om goed na te denken over hoe ze willen

zijn.’

­wonen.’

Hoe zouden corporaties dat moeten aanpakken? mensen vaak klagen. Maar er komen altijd oplossingen uit. Ik was

Mensen moeten kunnen kiezen wat bij hen past. Maar is dat ook realistisch voor de lagere inkomens?

laatst in een ontvolkt gebied in de Auvergne in Frankrijk waar

‘Ja, ik vind dat die keuzevrijheid er ook moet

­gemeenten en corporaties twintig jaar geleden samen met de bevol-

zijn voor mensen met lage inkomens. En dat is

king de leukste kernen uitzochten en daar alle huizen opkochten en

te doen door diverser te bouwen. Dat hoeft

aanpasten. De bewoners konden tegen de oorspronkelijke woonlas-

geen fortuin te kosten.’

‘Dat is overal anders. Het helpt in ieder geval om de bewoners en buurtbewoners te vragen wat zij willen. In eerste instantie gaan

advertentie

In drie werkdagen renoveren: beslissende tijdwinst

Reguliere renovatieprocessen van badkamers, keukens en toiletten nemen al snel tien werkdagen in beslag. Dit betekent dat bewoners de te vernieuwen ruimten ook tijdens een weekend niet kunnen gebruiken.

Deze verstoring van het dagelijks leefritme leidt, naast de geluids- en stofoverlast en de hoeveelheid vaklieden over de vloer, tot extra ongemak en ergernis. Bewoners moeten op zoek naar alternatieven buiten de deur en maken hun klachten over de overlast kenbaar bij aannemers en/of woningcorporaties. De afhandeling daarvan kost extra tijd en energie. Reden voor Mosa om in samenspraak met fabrikanten, woningbouwcorporaties en bouwers renovatieprocessen te analyseren en op zoek te gaan naar de mogelijkheid om het proces, met oog voor bewonerstevredenheid en met instandhouding van kwaliteit, te optimaliseren en versnellen.

Mosa Panel: effectief en efficiĂŤnt Dankzij de introductie van het geprefabriceerde Mosa Panel kunnen bouwprocessen nu worden versneld en kan klantgerichter worden gewerkt.

Dit bijzondere keramische totaalconcept maakt het namelijk mogelijk om in drie werkdagen badkamer, keuken of toilet doeltreffend te renoveren. Het idee is eenvoudig. Het paneel, dat is opgebouwd uit een basisplaat, tegellijm, reguliere tegels en voegwerk, kan met industriĂŤle precisie door een gecertificeerde co-maker (verwerker) worden aangebracht op zowel bestaand tegelwerk als op oneffen of afgekapte muren. Wanden en vloeren kunnen zo in een snel tempo vakkundig worden vernieuwd.

Omdat minder vaklieden nodig zijn, lijnen tussen de disciplines korter worden en er minder werkbewegingen zijn, kan efficiĂŤnter worden samengewerkt en kunnen meters worden gemaakt. Mosa Panel is dan ook uitermate

geschikt voor de toepassing in gestapelde en geschakelde bouw. Ontstaat overigens op een later moment een beschadiging, dan zijn zowel de tegelpanelen als de individuele tegels razendsnel en eenvoudig te vervangen.

De tijdwinst van minimaal vijf dagen die ontstaat door te werken met Mosa Panel, kan door aannemers en projectontwikkelaars worden ingezet voor het aannemen van nieuwe projecten. Woningcorporaties profiteren door de vlotte oplevering en bewoners ervaren in mindere mate overlast. Ze kunnen sneller na de renovatie terugkomen in een schone, droge en stofvrije woning en hun leefritme hervatten.

Het is hun welbevinden dat centraal staat in het gehele bouwproces.

www.mosa.com/panel

Duurzaamheid begint al bij de aankoop.

Duurzaamheid en Bosch zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden.

Al tientallen jaren combineert Bosch gebruikscomfort en topprestaties met energie-efficiĂŤntie. Als nummer 1* merk richt Bosch zich bij het ontwikkelen van nieuwe apparaten daarom altijd op het verminderen van het energie- en waterverbruik. Dat is niet alleen goed voor natuur en milieu, u merkt het ook aan uw water- en energierekening. Start ook met besparen. www.bosch-home.nl/projecten

*Bosch is het nummer 1 merk voor groothuishoudelijke apparaten in Europa.

Bron: Euromonitor, Afzet, 2015

64

W.F.Ch.H. graaf Van Aldenburg Bentinck Adeldom verplicht. Daar is graaf Willem van Aldenburg Bentinck en Waldeck Limpurg (1880-1958) zich ongetwijfeld van bewust als hij in 1919 een basis足 kapitaal van 20.000 gulden (nu omgerekend ongeveer 121.000 euro) beschikbaar stelt voor de bouw van 足arbeiderswoningen vlakbij Middachten, een van zijn vele landgoederen. Voor dat doel richt hij de Stichting tot Woningbouw De Steeg op, samen met andere notabelen uit de streek. Het is een gunstige tijd voor een nieuwe woningbouwstichting: sinds een paar jaar stelt het Rijk ruimhartiger subsidies beschikbaar voor de bouw van betaalbare woningwetwoningen. Door de extreem gestegen bouwkosten tijdens en kort na de Eerste Wereldoorlog worden er bijna geen woningen meer gebouwd. De rijkssubsidies voor woningwetbouw zijn bedoeld om toch de woningbouw te stimuleren. In Velp, een paar dorpen verderop, hebben ze al geprofiteerd van de regeling.

De gemeente Rheden werkt mee en stelt grond ter beschikking op een zichtlocatie langs de spoorlijn Arnhem-Zutphen. Als je dan toch mooie arbeiderswoningen laat bouwen dan wil je er als gemeente ook een beetje mee pronken. De woningen zijn opgeleverd in 1920: 24 woningen en 4 landarbeiderswoningen met een kleine stal voor wat vee. De 足woningen zijn waarschijnlijk deels gebouwd voor arbeiders van de steenfabriek vlakbij. Tegenwoordig is het complex een rijksmonument en in beheer bij woningcorporatie Vivare.

Lees meer over de geschiedenis van de volkshuis足 vesting op canonvolkshuisvesting.nl.

huisvesters van het volk 65 tek st : margriet pflug

|

foto : bart van dieken

66

Graaf­ machines

NIENKE GORTER

Links en rechts staan pakken cement,

is journalist en

lege pallets liggen opgestapeld, steiger-

woont en werkt in

materiaal ligt voor het grijpen en stoere, sterke

een middelgrote

mannen lopen heen en weer met bouwhelmen op

stad in het midden

en werkkleding aan. Natuurlijk staat de onvermij-

van Nederland.

delijke radio te schallen. Radio 538, Sky Radio of

nienke@enzofoort.nl

een Nederlandstalige zender.

Met interesse volg ik het proces. Eerst stond er een vervallen flat en woonden er nog mensen.

zag ik al een mooie houten vloer op het beton

Door de voorgenomen sloop vertrokken bewo-

liggen, bedacht ik mij waar de keuken zou

ners en kwamen steeds meer woningen leeg te

kunnen komen en zag ik mijn eigen bank in de

staan. Nadat de laatste bewoners verhuisd waren

hoek staan. Op de plaats van de modderpoel

werd de lege flat al gauw een prooi voor vanda-

achter het huis zag ik in gedachten een prach-

len. Ruiten werden ingegooid en de flat deed

tige tuin met ruimte voor een hangmat.

spookachtig aan. Tot het moment dat de graaf-

Langzamerhand zie ik de huizen naar hun

machines kwamen. En de sloophamer. Vracht-

eindresultaat groeien. Eerst zit er nog plastic

wagens reden af en aan om het puin af te voeren

in de raamkozijnen, later komen de echte rui-

tot het een lege plek in de wijk was.

ten en als de voordeuren er in zitten is het al

Daarna begon het opbouwen. Paaltjes in de grond

bijna klaar. De kers op de taart is het moment

om te bepalen waar de nieuwe huizen kwamen.

waarop ik de eerste bewoners binnen zie.

Toen de fundering er in lag begon ik te twijfelen:

Met een bosje bloemen in een bouwemmer,

die oppervlakte was toch veel te klein om in te

twee klapstoeltjes en wat verfblikken op de

wonen? Nadat de metselaars waren geweest en

grond.

de buitenmuren stonden kon ik via de nog open

Om hun woning worden de pallets wegge-

kozijnen zien dat de woning normale maten had.

haald en de lege cementzakken opgeruimd.

De keren dat ik langs het bouwterrein liep ging

De radio gaat uit en de bouwlieden vertrek-

mijn fantasie met mij aan de haal; in gedachten

ken weer. Op naar hun volgende klus.

colofon Aedes-Magazine is een uitgave van Aedes vereniging van woningcorpo­ raties. Aedes-Magazine verschijnt 11 keer per jaar.

Woningcorporaties zorgen dat ruim 2,4 miljoen huishoudens in Nederland goed kunnen wonen en dragen bij aan leefbare buurten, wijken en regio's. Corporaties nemen op dit moment zo'n 60 procent van de bouwproductie in Nederland voor hun rekening en investeren in de toekomst op terreinen als zorg en duurzaamheid.

Aedes behartigt als branchevereniging de belangen van woningcorporaties in Den Haag en Brussel,

zoekt oplossingen voor het beter functioneren van de woningmarkt en draagt bij aan een professionele sector. Zo'n 95 procent van de corporaties is lid van Aedes. Wij maken ons sterk voor optimale omstandigheden waaronder zij als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen.

Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche waarin ruim 28.000 werknemers dagelijks werken aan goed, betaalbaar en duurzaam wonen.

Voor informatie over het lidmaatschap van Aedes zie www.aedes.nl.

Redactie Latifa Vonk en Margriet Pflug (eindredactie); ­Hanneke Nagtzaam, Quinten Snijders, Rutger Spanjer, Marjon van Weersch ­(redactie); ­Devika Mangal en Carolien van der

Ploeg (productie­). M.m.v. ­Yasmina ­ boutaleb, Christine van Eerd, A Nienke Gorter, Jan Smit.

Redactiesecretariaat T (088) 2333750 E aedesmedia@aedes.nl Grafische vormgeving Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem; Henk Stoffels (artdirection), Mieke van Weele (vorm­geving).

Druk Senefelder Misset, Doetinchem Abonnementen T (088) 233 37 00 E publicaties@aedes.nl I www.aedes.nl Prijzen (excl. BTW) Een jaarabonnement kost € 105,54. Aedes-leden ontvangen één gratis abonnement. Extra jaarabonnementen voor Aedes-leden kosten € 69,16. ­Jaarabonnementen worden

­auto­matisch verlengd. Opzeggingen dienen op 1 november, dus twee maanden voor het nieuwe abonnementsjaar, binnen te zijn.

Advertenties Multor Media BV, Wouter Otto Postbus 5085, 6802 EB Arnhem T (085) 0030447 E wouterotto@multormedia.nl I www.multormedia.nl Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein 10 2595 AA Den Haag Postbus 93121 2509 AC Den Haag T (088) 2333700 E aedes@aedes.nl I www.aedes.nl @aedesnet Auteursrechten voorbehouden ISSN 1388-8528

Innovatief en gebruiksvriendelijk platform Het Wolf Property Management Platform (Wolf PMP) maakt het mogelijk de juiste informatie rondom de (ver)huur en het beheer van woningen te delen en te beheren. Zo krijgt iedereen die betrokken is bij deze processen het actuele en volledige inzicht. Dit innovatieve en gebruiksvriendelijke platform biedt gebruikers een optimale balans tussen standaardisatie en flexibiliteit.

Inschrijvingen & Woonruimteverdeling

Rapportages & Dashboards

Bezichtigingen Property Management Platform

Opzeggingen

Sociaal beheer

Financieel beheer

Onderhoud

Wolf Huisvestingsgroep Frederik Hendrikstraat 23 1052 HJ Amsterdam

T 020 - 7700845 I www.wolfhuisvestingsgroep.nl E info@wolfhuisvestingsgroep.nl

AD HOC, EXPERT IN:

BEHEER

SECURITY

ZORGELOOS LEEGSTANDBEHEER

WWW.ADHOCBEHEER.NL

VERHUUR