Aedes-Magazine 2/2015

CORPORATIES EN DE WONINGMARKT / 2 / 2015

Hamit Karakus

‘HET SCHUURT TUSSEN MENSEN’ » SLIM SAMENWERKEN LOONT » » 16 VRAGEN AAN JAN ROTMANS » » BENT U KLAAR VOOR DE WONINGWET? » » WONEN EN ZORG OP Z‘N ZWOLS »

commentaar LENEN VAN DE KLEINKINDEREN

Iedereen die kan rekenen weet dat het niet uit kan. Sociale woningen verhuren onder de kostprijs zonder subsidie.

Dat kan dan ook alleen in Nederland. Dankzij een groot vermogen. Een flinke spaarpot van de woningcorporaties.

Maar er zijn heel wat veranderingen gaande die de spaarpot doen slinken.

Het corporatievermogen bestaat voor een groot deel uit

oudert dan voorheen omdat er minder nieuw-

overheidssubsidies uit het verleden. Corporaties werden

bouw bij komt.

zelf verantwoordelijk voor dat vermogen in de jaren 90. Niet

We plegen roofbouw op de volkshuisvesting

iedereen dacht toen dat het goed zou uitpakken. Maar dat deed

in Nederland. De overheid staat nog steeds

het wel. Vooral door een lagere rente dan verwacht en door de

garant voor de leningen, zonder directe sub-

prijsstijging van woningen.

sidie aan corporaties. De laagste inkomens

Het bedrijfsmodel van woningcorporaties is betrekkelijk een-

ontvangen huurtoeslag, maar door de verhuur-

voudig. Dankzij de combinatie van eigen vermogen en lage rente

dersheffing lopen alle huren op. De belasting-

op leningen – door de achtervang van gemeenten en Rijk – kun-

maatregelen van de laatste jaren hebben tot

nen woningcorporaties hun bezit verhuren onder de marktprijs,

gevolg dat er inmiddels meer geld uit de sociale

terwijl zij ook nog investeren in nieuwbouw, verbetering van

huisvesting wordt gehaald dan er in gaat. Een

huizen en leefbaarheid van de wijk. Een gouden systeem waarbij

kind kan verzinnen wat er dan met die spaar-

iedereen wint. Zouden we zuinig op moeten zijn.

pot gebeurt.

Maar dat zijn we niet. Sinds de economische crisis van 2008,

Als je die volkshuisvesting ook voor toekom-

is het corporatiemodel niet meer zo stevig. Kosten voor onder-

stige generaties wil veilig stellen, moet je twee

houd, grond en bouw zijn gestegen inclusief de bedrijfslasten.

dingen doen. Ten eerste vaststellen: wat willen

Er zijn grote verliezen geweest van enkele corporaties waar

we precies? Hoeveel mensen willen we onder-

de hele sector voor is opgedraaid. En last but not least is er de

steunen met een sociale huurwoning? En wat

verhuurdersheffing, die oploopt tot 1,7 miljard euro in 2017.

mag dat kosten? Ten tweede moeten we het

Verhuurders hebben daarbij ook meer ruimte gekregen om huren

vermogen daarvoor veilig stellen. Berekenen

te verhogen, maar dit is de komende jaren onvoldoende om de

hoeveel vermogen er nodig is en welk rende-

heffing te kunnen betalen. Bovendien

ment het moet hebben om in stand te blijven.

betekenen

Een betrekkelijk simpele rekensom.

huurverhogingen

steeds

zwaarder drukkende woonlasten voor vooral mensen met lagere inkomens.

Terwijl betaalbaar wonen juist een van de doelstellingen van corporaties is.

Kort gezegd komt het erop neer dat corporaties alleen financieel gezond kunnen blijven als ze niet meer doen waar ze voor zijn: huizen bouwen, onderhouden en verhuren tegen een betaalbare prijs. Want de huren stijgen en de aanspraken op huurtoeslag ook.

Terwijl het corporatiebezit meer ver-

‘Er gaat inmiddels meer geld uit de sociale huisvesting dan er in gaat’

Ik denk dat het hoog tijd is om die rekensom te maken en er harde afspraken over te maken met politiek en bestuur. Door in te teren op het vermogen van corporaties, lenen we eigenlijk van de volgende generaties. Het betekent dat een volkshuisvesting zoals wij die nu kennen voor onze kleinkinderen niet meer mogelijk is.

En je kunt je afvragen of wij – als generatie – het recht hebben om dat te doen.

Marc Calon Voorzitter

1

20

2

WONEN EN ZORG ZWOLSE STIJL ‘WAT KAN IEMAND NOG WEL’ 1 4 14 16 26 29 39 40 49 50 52

COMMENTAAR Lenen van de kleinkinderen ONDERTUSSEN IN Anna Paulowna OPINIE Regionale verschillen tellen in de Woningwet – Jop Fackeldey OPINIE ‘Deeleconomie win-win-win voor woningmarkt’ – Laura Zuidgeest 16/32 ZESTIEN VRAGEN AAN Jan Rotmans PRIKBORD Weetjes en tips FEITEN & CIJFERS over leegstand in zorgcomplexen HUISVESTER VAN HET VOLK Jan Schaefer MENSEN EN WONEN Paul Hofman NETWERK Carrièrenieuws en events ACHTERAF EN COLOFON

8

inhoud

WONINGWET Wat betekent de nieuwe Woningwet voor corporaties?

En wat kunnen ze doen om zich hier goed op voor te bereiden? We vragen het aan medewerkers van drie corporaties.

32

HAMIT KARAKUS Bij kinderen in armere wijken zie je schaamte in hun ogen als ze je binnenlaten, zegt Karakus, directeur van kennisorganisatie Platform31. Door onderzoek moet het mensen beter gaan.

42

SLIM SAMENWERKEN Bezuinigen op de bedrijfskosten? Dat kan door bijvoorbeeld slim samen te werken, met andere corporaties of met de markt. Drie kansrijke coalities uitgelicht.

3

4

04/02 Kleine

moeite

Stef kan niet verder met z’n klus want zijn bovenfrees is stuk. Zonde om weg te gooien, vindt hij, is vast te repareren. Alleen weet hij zelf niet hoe. Gelukkig organiseert Woningbouwvereniging Anna Paulowna af en toe een Repair Café. Vrijwillige reparateurs Jan (links) en Bert (midden) weten er wel raad op. De vorige keer hebben ze de boormachine van Stef gerepareerd. Ook vandaag is het weer een komen en gaan van mensen met kapotte spullen: een lamp met een kapotte dimmer, een koffiezetter, een waterkoker, een stereotoren, een digitaal fotoframe. Niet alles is te repareren, maar dat is niet erg. Het is ook gewoon gezellig.

Je bent ook welkom als je niks hebt dat stuk is.

Zo zie je elkaar nog eens in het dorp.

Woningbouwvereniging Anna Paulowna organiseert vijf keer per jaar een Repair Café.

Dat is een bestaand concept waar je voor eenmalig  euro bij kunt aansluiten. De woningbouwvereniging is gastvrouw, stelt ruimte beschikbaar, regelt koffie, koekjes en stuurt wat kant-en-klare Repair Café-persberichtjes naar de lokale kranten.

Kleine moeite, groot plezier! www.wbvap.nl en repaircafe.nl

ondertussen in Anna Paulowna TEK ST : MARGRIE T PFLUG

|

FOTO : JONAS BRIELS

5

Bereik alle doelgroepen en segmenten

UITNODIGING ASBESTOS 2015 De organisatie Exhibitions Rotterdam Inter-

• Woningcorporaties • Installatiemarkt • Verbouw • Eigen woning bezitters

national is zeer verheugd u mede namens het Comité van Aanbeveling en deelnemers uit te nodigen voor de allereerste vakbeurs waar alles draait om asbest:

Gegarandeerd in ieder segment het hoogste bereik van Nederland Via magazines, kranten, digitale nieuwsbrieven en websites

Mocht u niet in de gelegenheid zijn om Asbestos

Voor uw advertenties, banners, branded content, advertorials, DM-campagnes en alle andere uitingen

2015 te bezoeken, geef dan deze uitnodiging door aan degene die de vakbeurs wil bezoeken.

Alle mogelijkheden specifiek op maat, afhankelijk van uw doelstelling

rm tfo al la n ia ep ne ed ti o m ca W s ni n os mu n e Cr m e co ouw B

Alle deelnemers hopen u te begroeten op Asbestos 2015.

ie at m or inf et: or vo op m 76 tto 99 em ct Ne nta er O 14 co out 27 W 60

ASBESTOS 2015 EXHIBITIONS ROTTERDAM INTERNATIONAL B.V.

Voor meer informatie www.asbestos2015.com

MultorMediaAdv_kwart.indd 1

Deze uitnodiging kunt u inleveren aan de infobalie Asbestos 2015 voor een gratis entreebewijs

Toegangsbewijs Asbestos 2015 Datum opening

Locatie

Donderdag 16 April 10.00 – 18.00 uur

€ 25,- entree p.p.

Woensdag 15 April 10.00 – 21.00 uur

Ahoy Rotterdam Ahoyweg 10, 3084 BA Rotterdam

13-10-14 12:18

Bouw mee aan een toekomstbestendige bouw- en vastgoed sector 31 maart t/m 2 april 2015 in Amsterdam RAI

Dit dagticket is geldig voor 1 persoon. o wo 15 april o do 16 april

(Re)Building the Future

Naam Bedrijfsnaam

REGISTRATIE

Functie

Uitnodiging via onze partners

Hier start de ontwikkeling van gezonde, duurzame en flexibele gebouwen

E-mail

www.buildingholland.nl

Aedes

Een initiatief van: 2015

Het integrale event voor de bouw en vastgoed

MVO

in stroomversnelling Samen werken 4 bouwers en 6 woningcorporaties aan de doelstelling om 11.000 bestaande huizen aan te passen naar duurzame en energieneutrale woningen. Goed voor iedereen. En voor een prijs van € 25.000.

De NWB Bank feliciteert het project ‘Stroomversnelling’ met het winnen van de MVO Award 2014.

Door deze renovaties wordt het wooncomfort van huurders met lage inkomens verhoogd, terwijl de woonlasten gelijk blijven. Tevens wordt er door de woningcorporaties geïnvesteerd in de leefomgeving, met een waardestijging van de woningen tot gevolg. Voor de bouwers levert dit 9.000 extra banen op én kunnen er nieuwe technieken worden ontwikkeld om het proces kostentechnisch interessant te maken. Meerdere woningcorporaties hebben aangegeven tevens te willen deelnemen aan het project, zodat de totale doelstelling van 111.000 aangepaste woningen kan worden gerealiseerd.

Een win-win situatie voor alle betrokkenen. Bekroond met de MVO Award 2014 van de NWB Bank. De Huizenbank.

Postbus 580, 2501 CN Den Haag t 070 416 62 66 e info@nwbbank.com www.nwbbank.com

8

wetgeving 9 TEK ST : MARJON VAN WEERSCH

|

ILLUSTR ATIE : A AD GOUDAPPEL

‘NIEUWE WONINGWET? DAT IS NOG PUZZELEN’ Over een paar maanden is het zover. Op  juli treedt de nieuwe Woningwet echt in werking. Wat betekent dat voor corporaties? En wat kunnen ze doen om zich hier goed op voor te bereiden? We vragen het aan medewerkers van drie corporaties. ‘De regelgeving is nog niet glashelder.’

De eerste helft van dit jaar is ze er drie van de vijf werkdagen mee bezig, verwacht Jennifer Buijnink, senior adviseur bij corporatie de Alliantie: de voorbereiding op de nieuwe Woningwet.

Sinds begin februari is de Alliantie er serieus mee begonnen. In de week dat minister Blok de gedetailleerde uitvoeringsregels in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) naar de Eerste en Tweede Kamer stuurde. Buijnink doet de voorbereidingen samen met een collega-adviseur, een financiële man en haar manager Adriaan Hoogvliet. Waar leidt dat vele werk toe? Zal de corporatiesector er over een jaar of vijf heel anders uitzien door de nieuwe wet?

Adriaan Hoogvliet: ‘Het takenpakket van corporaties zal meer ingekaderd en beperkter zijn. Er komt meer zeggenschap van huurders en gemeenten kunnen over wonen geen afwachtende houding aannemen.’ Dat is allemaal winst. ‘Maar wat is het jammer dat daar zulke ingewikkelde wetgeving voor nodig is.’

Die opmerking is kenmerkend voor het gevoel van corporatiemedewerkers die hun organisatie voorbereiden op de wet. Maurice de Leeuw, controller bij corporatie De Kernen: ‘De Woningwet in drie woorden samengevat? Dat kan makkelijker.’ En Edith Abbring, beleidsadviseur bij Wooncompagnie: ‘Soms is het echt zoeken naar de bedoeling van die wetsartikelen. Is dit nou allemaal goed voor de sociale huisvesting?’

Als ook de Eerste Kamer instemt, dan zal de nieuwe Woningwet vanaf  juli gefaseerd ingevoerd worden. De corporaties de Alliantie, De Kernen en Wooncompagnie vertellen hoe zij zich op dit moment voorbereiden op de nieuwe Woningwet.

10

DE IMPLEMENTATIEAGENDA VAN DE ALLIANTIE Op de laptop van Jennifer Buijnink is de imple-

haar DAEB-activiteiten via de administratieve of de juridische

mentatieagenda voor de nieuwe Woningwet

weg gaat scheiden. Hoogvliet: ‘We beginnen met de vraag:

geopend. Het document brengt de gevolgen

voor welke huurders zijn wij er? Hebben we niet-DAEB-wo-

voor de Alliantie in zo’n  tot  onderwerpen

ningen nodig en hoeveel?’ De Alliantie heeft ongeveer  pro-

in beeld. Per onderwerp met een toelichting,

cent duurdere huurwoningen. Met het huidige beleid groeit dit

de consequenties, de noodzakelijke activiteiten

aandeel uit tot zo'n  procent. Daarin zit zowel de nieuwbouw

en verantwoordelijke afdelingen, plus een

van huurwoningen boven  euro als de liberalisatie van soci-

prioriteitstelling. ‘We gaan hem nu verder in-

ale huurwoningen met een kwaliteit die een hogere huurprijs

vullen. Bijvoorbeeld met punten uit de AMvB.

rechtvaardigt. Hoogvliet: ‘Het middensegment is voor ons niet

Maar die is nog niet definitief. Dus dat kan

een doel op zich. In een groot deel van ons werkgebied is het

straks weer veranderen.’

een maatschappelijke opgave om woningen met een dergelijke

Lang niet iedere corporatie bereidt zich zo

huur te bouwen. De markt doet het niet en voor mensen met

gedetailleerd voor. De Alliantie heeft er de

een middeninkomen zijn koopwoningen hier onbetaalbaar.’

mensen voor en heeft dit nodig om de grote organisatie goed voor te bereiden. Het is één

PLUSSEN EN MINNEN

van de grootste corporaties, met bijna .

Voor onomkeerbare nieuwbouwplannen is geen markttoets

woningen in de regio’s Amsterdam/Almere,

nodig die aantoont dat commerciële partijen geen interesse

Amersfoort en Gooi en Vechtstreek.

hebben. De Woningwet schrijft wel voor dat de minister de

Twee onderwerpen hebben de hoogste prio-

plannen nog moet zien. Inclusief een financiële verantwoor-

riteit. Een: de verplichte scheiding van DAEB-

ding die de levensvatbaarheid aantoont. Voor  januari 

werkzaamheden (sociale huur, maatschappe-

moeten corporaties aan de minister laten weten hoe ze hun

lijk vastgoed en leefbaarheidstaken) en niet-

bedrijfsonderdelen splitsen: administratief of juridisch.

DAEB-activiteiten (vooral duurdere huur en

Daar gaan nog de nodige doorrekeningen aan vooraf,

koopwoningen). Twee: de passendheidstoets.

legt Buijnink uit. ‘Een administratieve scheiding stelt weer andere eisen aan de financiering en

PASSEND

de borging van onze leningenportefeuille

Die toets heeft minister Blok al eerder aange-

dan een juridische scheiding. Een

kondigd, maar pas in de recente AMvB staat

kwestie van plussen en minnen in

een voorstel voor concrete uitwerking. Adriaan

verschillende scenario’s beschrij-

Hoogvliet: ‘En dan staat in de krant: corpora-

ven. Van simuleren en kijken hoe

ties moeten door passend toewijzen huurders

het uitpakt. Veel verder zijn we

een woning bieden die aansluit bij hun inko-

nu nog niet. Hier zijn we

men.’ Gevolg: medewerkers die niet direct bij

de komende tijd nog be-

de invoering van de wet betrokken zijn, gaan

hoorlijk druk mee. En

vragen hoe we dat gaan doen.

dan hebben we het

De twee onderwerpen hebben met elkaar te

nog maar over één

maken, legt Hoogvliet uit. ‘Het gaat over onze

van de aandachts-

doelgroepen en het huurbeleid. Hoe vinden we

punten op onze

dat dit eruit moet zien?’ Die beleidsmatige

agenda.’

vraag gaat vooraf aan de keuze of de Alliantie

wetgeving 11

‘ DE KERNEN MOET ECHT ANDERE DINGEN GAAN DOEN’

verantwoordelijk is voor volkshuisvesting.

‘Daar is echt geen tijd om de ingewikkelde wetsteksten door te vlooien.’ En dus gaat De Kernen gewoon op dezelfde voet door met het maken van prestatieafspraken met de gemeenten. Kempe is er nuchter onder. ‘Waarschijnlijk zullen wij daar de leidende rol in blijven hebben. Daar verandert de Woningwet niet zoveel

Naast directeur-bestuurder van woningcorporatie De Kernen is Marinus Kem-

aan.’

pe voorzitter van het MKW, het platform van midden en kleine corporaties

Wat wel zal veranderen, is dat de huurders-

aangesloten bij Aedes. Hij is nauw betrokken bij de inspanningen van Aedes

organisaties een volwaardige rol krijgen in die

die hebben geleid tot een zogeheten ‘verlicht regime’: corporaties met een

prestatieafspraken. Dat is nu nog niet zo. De

omzet onder de  miljoen euro en minder dan  procent niet-DAEB zijn in de

lokale politici vonden dat niet altijd nodig, legt

nieuwe wet vrijgesteld van de verplichte scheiding in twee bedrijfsonder-

Kempe uit. Die hadden het standpunt: wij zijn

delen. Dat scheelt ongeveer  corporaties heel veel administratieve ballast.

gekozen, dus wij vertegenwoordigen ook de

‘Een serieus winstpunt’, zegt Kempe. De omzet van zijn eigen corporatie is net

huurders. Daar komen ze nu niet meer mee

te groot om in de regeling te vallen.

weg.’ De invulling van die huurdersbetrokkenheid is nog niet helemaal duidelijk. De ge-

EXTRA WERK

middelde leeftijd in de bestaande huurders-

Voor De Kernen, met zo’n . woningen in Maas en Waal, Bommelerwaard

verenigingen is boven de  jaar, zegt Kempe.

en Tielerwaard, betekent de nieuwe wet ‘dat wij echt andere dingen gaan

‘Serieuze en betrokken clubs. Maar dit is

doen’, zegt Kempe. ‘We bouwen in principe geen nieuwe koop en duurdere

natuurlijk geen toekomstbestendige vorm van

huurwoningen meer.’ Het aandeel niet-DAEB-woningen van De Kernen is

huurdersbetrokkenheid meer.’ De corporatie

overigens al klein. Nog geen  procent. ‘We praten dus over nog geen 

onderzoekt nu hoe huurders te betrekken.

woningen in een over  dorpen uitgestrekt werkgebied. Een van de motieven

Bijvoorbeeld via digitale klantenpanels.

van minister Blok voor de nieuwe Woningwet is het voorkomen van marktverstoring. Je kunt je afvragen in hoeverre die kleine hoeveelheid niet-DAEB-

BASISSCHOLEN

woningen tot een verstoring van de markt leidt. Voor ons betekent de nieuwe

Van de nieuwe wet mogen corporaties basis-

wet in ieder geval veel extra werk.’

scholen gaan bouwen. Iets voor De Kernen?

Ook De Kernen heeft nog geen definitieve keuze gemaakt tussen een admini-

Kempe en De Leeuw lachen: ‘Als er iets is waar

stratieve of juridische scheiding. Maar wat de keuze ook zal zijn, het leidt altijd

we in een plattelandsregio met bevolkings-

tot veel extra rapportage en verantwoording. ‘Als financiële jongen ben ik

krimp verre van willen blijven, zijn het basis-

daar behoorlijk boos over’, zegt controller Maurice de Leeuw. ‘We praten al

scholen. Sommige gemeenten zullen daar

jarenlang over de noodzaak van besparing op de bedrijfskosten. Maar de

anders over denken. Zeker als lokale politieke

overheid vormt met dit soort eisen het grootste bedrijfsrisico.’

partijen de meerderheid hebben. Dan streeft de gemeenteraad naar groei en denkt dat te

ÉÉN DAME

bereiken door een nieuwe school. Maar ik ga

Voor het overige brengt de nieuwe wet De Kernen niet heel veel

niet investeren in iets dat niet levensvatbaar is.’

nieuws, verwacht Kempe. De Kernen werkt al goed samen met de

De Kernen ziet wel heil in een gezondheids-

zes gemeenten waar de corporatie woningen heeft. ‘In theorie

centrum met een huisartsenpost en een fysio-

krijgen gemeenten meer bevoegdheden. Maar ik zie hier

therapeut. Kempe: ‘Dat is noodzakelijk om

nog geen gemeente initiatief nemen. Met uitzondering

dorpen leefbaar te houden. Maar dat staat de

van Wijchen zijn het allemaal kleine gemeen-

Woningwet dan weer niet toe.’ Het zou hem

ten met een klein ambtenarenapparaat.’

dan ook niet verbazen als bij een evaluatie van

Als voorbeeld noemt hij de gemeente

de wet over een paar jaar blijkt dat dit aanpas-

waar één dame in deeltijd onder meer

sing behoeft.

12

‘Niemand is er bij gebaat als wij ons zouden beperken tot één woningmarktregio’

REGIO’S PUNT VAN AANDACHT VOOR WOONCOMPAGNIE Wooncompagnie in de kop van Noord-Holland heeft de keuze al

huurverhoging of mutatie nog van kleur ver-

gemaakt: op  maart gaat de administratieve scheiding live. De

schieten?’ Al met al kost de exercitie de corpo-

niet-DAEB-tak van Wooncompagnie, met daarin vooral duurdere

ratie nog de nodige hoofdbrekens. ‘Wij willen

huurwoningen, staat bij de Kamer van Koophandel geregistreerd

vroeg beginnen’, zegt Abbring. ‘Dan hebben

onder de naam Blokcompagnie. We geven de eer aan degene die

we tijd om te oefenen.’

ons dit heeft aangedaan, lacht controller Rogier Vrolijk. De naam is overigens alleen bedoeld om intern duidelijk te maken om

REGIO-INDELING

welke tak activiteiten het gaat. Er komt dus geen apart logo met

Een ander aspect uit de nieuwe Woningwet

daarin het hoofd van de minister. De huurders van de duurdere

baart Wooncompagnie meer zorgen. Dat is

woningen zullen er niet veel van merken – wel zullen zij de huur

de regio-indeling. De corporatie heeft ruim

vanaf  maart naar een ander rekeningnummer moeten over-

. woningen met name op het platteland

maken. En de aannemer die in een gemengd complex onderhoud

van Noord-Holland. De nieuwe wet bepaalt

doet, zal zijn facturen moeten splitsen.

dat Nederland wordt ingedeeld in woningmarktregio’s. Gemeenten krijgen daarbij het

VROEG BEGINNEN

initiatief. In principe mag een corporatie slechts

Wooncompagnie kiest er expliciet voor om het niet-DAEB-bezit

in één woningmarktgebied actief zijn. ‘Maar

niet uit te breiden, vertelt beleidsmedewerker Edith Abbring. En

niemand is er bij gebaat als wij ons zouden be-

daar waar het kan verder afbouwen. Vandaar de keuze voor een

perken tot één regio’, zegt Abbring. ‘Als het

administratieve scheiding. Omdat Wooncompagnie vroeg is, is

noordelijk deel ons claimt, is er in delen van de

het pionieren. Ook is de regelgeving nog niet glashelder, zegt

regio Waterland geen corporatie meer actief.

Vrolijk. Nog niet duidelijk is welke woningen precies niet-DAEB

Wij mogen daar dan alleen nog beheren en

zullen zijn. ‘Zijn dat de woningen die begin dit jaar een huur

kunnen geen serieus antwoord geven op de

boven de liberalisatiegrens hadden, of kunnen woningen door

Woonvisie.

Dat kan toch niet de bedoeling zijn. En andersom geldt hetzelfde: als regio Purmerend ons kerngebied zou worden, dan heeft het Noorden een probleem. Daar zijn wij in grote delen de enige sociale verhuurder. Dat dient geen enkel volkshuisvestelijk belang.’

wetgeving 13

Belangrijkste veranderingen door Woningwet

Ondersteuning Aedes Aedes ondersteunt corpo­ raties bij een zo soepel mogelijke invoering van de Woningwet.

Meer informatie: dossier nieuwe Woningwet op Aedes.nl.

• Werkterrein corporaties sterk beperkt tot kerntaken namelijk de DAEB-activiteiten: sociale huurwoningen, bepaald maatschappelijk vastgoed en beperkte leefbaarheidstaken.

• Strenge eisen voor niet-DAEB-activiteiten, zoals duurdere huur- en koopwoningen: in afstemming met de gemeente en pas na een markttoets.

• Andere financiering van corporatie-activiteiten, vooral extra regels voor niet-DAEB-investeringen.

• Scheiden van DAEB- en niet-DAEB-activiteiten in twee ­bedrijfsonderdelen: administratief of juridisch.

• Waarschijnlijk een indeling in woningmarktregio’s. Initiatief ligt bij de gemeenten. Een corporatie mag nog maar in één woningmarktgebied bouwen of aankopen doen.

• Versterkte rol van de gemeente, bijvoorbeeld over de wenselijkheid van leefbaarheidstaken.

• Huurdersorganisaties krijgen onder meer een volwaardige rol bij de (nu verplichte) prestatieafspraken tussen ­gemeenten en corporaties en instemmingsrecht over fusies en verbindingen.

• Er komt een Autoriteit Woningcorporaties voor financieel en volkshuisvestelijk toezicht op corporaties.

Een korte samenvatting van de nieuwe Woningwet vindt u op Aedes.nl.

14

JOP FACKELDEY WETHOUDER LELYSTAD EN VOORZITTER FYSIEKE PIJLER G32

REGIONALE VERSCHILLEN TELLEN IN DE WONINGWET De nieuwe Woningwet maakt een serieuze aanpak van regionale problemen in de volkshuisvesting mogelijk. Een belangrijk winstpunt, vindt Jop Fackeldey. Maar nog niet alles is helder. ‘Zal het Rijk niet toch via het volkshuisvestelijk toezicht bemoeienis opeisen?’

TEK ST : MARJON VAN WEERSCH

Hoe ziet lokaal de volkshuisvesting eruit als de nieuwe wet straks een paar jaar in werking is?

‘Dat hangt niet alleen van die wet af. We hebben bijvoorbeeld nog steeds te maken met die vervelende verhuurdersheffing, die is met deze wet nog niet weg. En ik denk dat die veel meer effect heeft. Los daarvan is het grote winstpunt van deze wet dat we goed kunnen inspelen op regionale en lokale verschillen. Op de gespannen of juist minder gespannen woningmarkt in een regio, de demografische bevolkingsopbouw, de wachtlijsten: de Woningwet verplicht ons om daar echt rekening mee te houden. Bovendien moet dat keurig in een gelijkwaardige driehoek van huurders, corporaties en gemeenten gebeuren. Daardoor zal er veel meer eenheid in het volkshuisvestelijk beleid ontstaan.’

Kent de Woningwet nog onduidelijkheden?

‘Het is nog niet helemaal helder op welke manier gemeenten informatie krijgen over de lengte van de financiële polsstok van de corporaties. Dat is voor gemeenten een belangrijk punt. Als ik als wethouder met een corporatiedirecteur praat over groot onderhoud in een blok woningen, of over investeringen in nieuwbouw of leefbaarheid, begin ik dat gesprek nu nog met een informatieachterstand. Een helder oordeel over de financiële mogelijkheden van de corporatie door bijvoorbeeld een financiële autoriteit maakt dat gesprek duidelijker. Dan gaat het gesprek niet meer over de vraag of de corporatie die investeringen kan doen, maar of ze het wil doen. En dat is een politieke discussie. Een tweede punt is de scheiding van DAEB en niet-DAEB-activiteiten. Dat blijft ingewikkeld. En het is nog steeds niet helemaal duidelijk wat dat betekent voor de financiering van niet-DAEB-activiteiten die voor wijken cruciaal zijn en alleen door corporaties gedaan worden. Tot slot is evenmin helemaal helder hoe het volkshuisvestelijk toezicht nu precies geregeld is. Gaat de nieuwe Woonautoriteit zich namens het Rijk beperken tot governance en dat soort zaken? En ligt het volkshuisvestelijk toezicht feitelijk bij de gemeenten omdat die toezien op het nakomen van de prestatieafspraken? Of speelt

opinie 15

‘Bereikbaarheid en betaalbaarheid ties en gemeenten het geregeld hebben? Ook al staat in van sociale huurwoningen is op de Woningwet dat het primaat bij de gemeente ligt, ik dit moment mijn grootste zorg’ bespeur bij de landelijke overheid toch de neiging om de Woonagenda die de minister opstelt hier nog een rol?

En gaat via de Autoriteit het Rijk meekijken hoe corpora-

er ook nog iets van te vinden. Dat is trouwens een aloud dilemma bij decentralisaties.’

Tot slot: heeft u ook nog grote punten van zorg over de nieuwe wet?

Over decentralisaties gesproken. Hebben gemeenten daar in de zorg nu niet de handen ‘Zoals ik al zei: het is een goede zaak dat de nieuwe wet vol aan? Is er wel tijd voor extra bemoeienis huurdersorganisaties een veel sterkere stem geeft. Het met de volkshuisvesting? vinden van voldoende mensen met de tijd en de kwaliteit ‘Daar ligt juist een kans. Nu de gemeenten met de drie

om zich in de ingewikkelde materie te verdiepen, is echter

decentralisaties de regie krijgen over zorg en welzijn,

wel een punt van zorg. Formeel ligt de opdracht om

ouderen en werk en inkomen kunnen we samen met de

huurdersorganisaties te professionaliseren bij de woning-

corporaties veel effectiever op wijkniveau maatwerk

corporaties. Maar ik vind het echt een gezamenlijke

leveren. Dat wordt nu eenvoudiger dan het de afgelopen

opdracht voor gemeenten en corporaties om de juiste

tien jaar is geweest. In de sociale wijkteams kunnen ge-

mensen te vinden, op te leiden en te ondersteunen.

meenteambtenaren en corporatiemedewerkers hun in-

Maar mijn grootste punt van zorg is momenteel niet de

formatie met elkaar verbinden. Door gewoon met elkaar

nieuwe Woningwet, maar de bereikbaarheid en betaal-

in gesprek te gaan over concrete problemen in een wijk of

baarheid van sociale huurwoningen. In veel gemeenten

straat. Daar hebben we geen ingewikkelde systemen van

staat die ernstig onder druk. Daar maak ik mij nu met

gegevensoverdracht voor nodig.’

afstand de meeste zorgen over.’

Hein de Kort

16

opinie LAURA ZUIDGEEST CONCEPTONTWIKKELAAR

DEELECONOMIE WIN-WINWIN VOOR WONINGMARKT Je hoeft iets niet te bezitten, zolang je er maar toegang toe hebt. Dat is het principe van de deeleconomie. Wat heeft dat met woningcorporaties te maken? Nu nog niet zoveel, maar dat kan snel veranderen, zegt Laura Zuidgeest, conceptontwikkelaar bij ERA Contour.

ILLUSTR ATIE : HAN HOOGERBRUGGE

Spullen delen, lenen, of ruilen en samen slim consumeren.

mijn masterstudie in complexe opgaven van gebieds-

Dat zijn de principes van de ‘deeleconomie’. Een sociaal-

ontwikkeling ben ik gaan kijken hoe deze principes zijn te

economisch systeem als alternatief voor de reguliere eco-

gebruiken op de woningmarkt in brede zin. Dus door

nomie. De belangstelling hiervoor groeit. Dat komt niet

bouwers, ontwikkelaars, beleggers, bewoners en woning-

alleen door de economische, maar ook door de energie-

corporaties.

crisis en de stijgende aandacht voor duurzaamheid. Het idee achter de deeleconomie is dat je iets niet hoeft te

Wasmachine

bezitten, zolang je er maar toegang toe hebt.

Wat kan de deeleconomie bijvoorbeeld betekenen voor

Wat heeft dat met wonen te maken? Nu nog niet zoveel.

corporaties en bewoners? Eén voorbeeld. Een logeer-

Maar de opkomende deeleconomie betekent nieuwe

kamer, een studeerkamer of een klusruimte: het kan alle-

kansen voor de woningmarkt. In mijn onderzoek voor

maal gemeenschappelijk gebruikt worden. Net zoals een

17 wasmachine of een auto. En dan de wasruimte en garage natuurlijk ook. Als mensen dit soort spullen en ruimtes gemeenschappelijk gaan gebruiken, hebben ze minder vierkante meters aan privé-woonruimte nodig. Klein maar fijn wonen dus. Dat sluit ook mooi aan op de grote toename van eenpersoonshuishoudens én de trek naar de stad, waar de vierkante meters toch al duurder zijn. Voor de corporatie betekent dit: kleiner, efficiënter en goedkoper bouwen. En bewoners met een smalle beurs kunnen zo prettig wonen terwijl ze lagere woon- en andere lasten hebben. Goed voor de betaalbaarheid: een van de belangrijkste, actuele thema’s in de corporatiesector.

Oogst En zo zijn er meer mogelijkheden. Iemand met tuin, maar zonder groene vingers kan zijn grond delen met een liefhebber van tuinieren. En krijgt in ruil daarvoor wekelijks een deel van de oogst. Om dat mogelijk te maken hoeven corporaties alleen maar een digitaal platform op te richten. Op dat platform vinden bewoners elkaar.

Bijvoorbeeld omdat ze gemeenschappelijke waarden of woonwensen hebben, zoals de (tijdelijke) behoefte aan

‘De binnenstad van Amsterdam is een hotel geworden. Daar zit je een tijdje.

Maar je gaat er niet je hele leven wonen.

Investeerders bouwen alleen nog piepkleine huisjes met weinig vierkante meters voor jongeren of studenten.’

GERT MIDDELKOOP, PLANOLOOG, IN HET PAROOL.

‘Waarom laten we die sector (...) niet iets (...) maken waar in ons land dringend behoefte aan is: huurhuizen voor brede lagen van de bevolking (...). Dan moet je natuurlijk wel zorgen voor eerlijke concurrentie met andere partijen (...), door iets te doen aan het overtollige vermogen. Dan hebben we er straks ook nog wat aan voor ons pensioen.’

COEN TEULINGS, PROFESSOR AAN DE UNIVERSITY IN CAMBRIDGE EN AAN DE UNIVERSITEIT VAN AMSTERDAM, IN NRC HANDELSBLAD.

een logeerplek in de buurt.

Door zaken te delen, komen mensen bij elkaar over de vloer en leren ze elkaar kennen. Zo ontstaat er meer onderlinge betrokkenheid en een groter gevoel van veiligheid in de buurt. Ook ontwikkelt zich zo een ander gevoel bij bezit; het wordt een gedeelde verantwoordelijkheid. En dat leidt meestal tot meer zorg voor spullen en de openbare ruimte. Win-win-win dus voor bewoners, de corporatie en de buurt.

Airbnb Een aardig idee. Maar dat gaat nooit gebeuren. Ik hoor het u denken. Maar wellicht vergist u zich. Het gebeurt namelijk al op tal van andere terreinen in de maatschappij.

Airbnb is momenteel groter dan de grootste Amerikaanse beursgenoteerde hotelketen. Misschien zijn veel ouderen

‘Belangrijker ontwikkeling voor de komende jaren dan de pizza uit de 3D-printer lijkt mij de zorgelijke positie van de middenklasse. De zzp-er waar het MKB zo blij mee is, is veelal onverzekerd en sparen voor de oude dag is er niet bij. (…) Met een land halfvol paupers kan ik mij geen schitterende toekomst indenken.’

MARTIN SOMMER, POLITIEK COMMENTAAR VAN DE VOLKSKRANT, SIGNALEERT DAT IN TOEKOMSCENARIO’S DE SAMENLEVING WORDT VERGETEN, IN DE VOLKSKRANT.

nog te zeer gehecht aan hun eigen spullen om ze met anderen te delen. Jongeren delen al zoveel. Niet alleen hun ideeën op Twitter, ook hun muziek, foto’s en andere zaken op Facebook. Corporaties kunnen daar gebruik van maken. BMW zet zichzelf niet langer alleen neer als een fabrikant van auto’s, maar als een leverancier van mobiliteit. Parallel daaraan zouden vastgoedpartijen zich meer kunnen richten op de dienst wonen in plaats van enkel op het product huis.

LAURA ZUIDGEEST voltooide onlangs de opleiding Master of Urban and Area Development.

Lees haar onderzoek via: www.eracontour.nl/nl/ over-ons/werken-bij/12/kennis-delen/46 Laura.Zuidgeest@eracontour.nl.

‘Diverse instanties vangen inmiddels signalen op van een vergeten probleemgroep. Neem bijvoorbeeld woningbouwverenigingen. Zij treffen vaker alleenstaande mannen met schulden van wie de woning moet worden ontruimd.’

JAN LATTEN, HOOFDDEMOGRAAF CENTRAAL BUREAU VOOR DE STATISTIEK, OVER DE DEMOGRAFISCHE TREND VAN EEN GROEIENDE GROEP LAAG OPGELEIDE, ALLEENSTAANDE MANNEN, IN NRC HANDELSBLAD.

Van 40 euro naar 4 euro per factuur

Kijk voor een toelichting op nccw.nl/van40naar4

ESAA Erasmus Executive Programs Finance & Risk Management voor Woningcorporaties Bent u werkzaam als directeur, financieel specialist, accountant of lid van de Raad van Commissarissen bij een woningcorporatie? Of bent u extern in financiële zin betrokken? Voor u is het Executive Program ‘Finance & Risk Management voor Woningcorporaties’ ontwikkeld.

De opleiding gaat binnenkort weer van start met 8 wekelijkse colleges.

Start: Tijd: Locatie: PE-uren:

donderdag 9 april 2015 16:00 - 21:00 uur campus Woudestein, Erasmus Universiteit Rotterdam 40

Tijdens de colleges wordt door ervaren docenten ingegaan op: Risk Management, Project Control, Financial Accounting, Treasury Management, Performance Management, Financial Management, Internal Control en Corporate Governance.

Masterclass Asset Management bij Woningcorporaties Vastgoed en rendement, waarderen en beheersen van risico’s: thema’s in relatie tot de maatschappelijke doelstelling en functie van woningcorporaties.

Datum: Tijd: Locatie: PE-uren: Info:

donderdag 5 maart 2015 16:00 - 21:00 uur campus Woudestein, Erasmus Universiteit Rotterdam 4 www.esaa.nl

Nadere informatie over de opleiding, de docenten, het collegegeld en inschrijving kunt u vinden op de website www.esaa.nl/executives.

Natuurlijk kunt u ook contact opnemen met de Program Director: drs. J.H. Mersmann: mersmann@ese.eur.nl of telefonisch: 010 -408 14 92

ESAA is een onderdeel van de Erasmus Universiteit Rotterdam

advertorial

advertorial

In de praktijk In de praktijk In Dordrecht In Dordrecht stelt stelt Woonbron Woonbron woningen woningen

beschikbaar voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Deze Deze woningen woningen staan staan arbeidsmigranten. tijdelijk leeg in verband met de binnentijdelijk leeg in verband met de binnenstedelijke vernieuwing. Homeflex huurt stedelijke vernieuwing. Homeflex huurt deze woningen van Woonbron. deze woningen vanin,Woonbron.

Homeflex richt ze verhuurt ze aan Homeflex richthoudt ze in,toezicht. verhuurtStaedion ze aan bedrijven en in Den Haag de afspraak met Staedion bedrijven en maakte houdt toezicht.

•De technische dienst van Homeflex komt elke twee weken langs om te kijken of alles in orde is.

deDen gemeente om 500de woningen in Haag maakte afspraakter met beschikking te stellen voor de gemeente om 500 woningen ter arbeidsmigranten. Ook deze woningen beschikking te stellen voor huurt Homeflex van de corporatie en arbeidsmigranten.

Ook deze woningen huisvest hierin arbeidsmigranten.

Voor huurt Homeflex van de corporatie en woningstichting Rochdale in Amsterdam beheert Homeflex huurwoningen die huisvest hierin arbeidsmigranten.

Voor leegstaan door ontvolking.

Stuk voor woningstichting Rochdale in Amsterdam stuk concepten die illegale huisvesting beheert Homeflex huurwoningen die voorkomen en een betere integratie in leegstaan door ontvolking. Stuk voor de wijk mogelijk maken. stuk concepten die illegale huisvesting voorkomen en een betere integratie in de wijk mogelijk maken.

Homeflex huisvest arbeidsmigranten voor corporaties

•De technische dienst van Homeflex komt elke twee weken langs om te kijken of alles in orde is.

Ruim 400.000 arbeidsmigranten verblijven in Homeflex huisvest voor corporaties Nederland om voor een langere of korterearbeidsmigranten periode te werken. Hun woonomstandigheden zijn vaak slecht. De overheid vindt dat hier een einde aan moet komen en wil Ruim 400.000 arbeidsmigranten verblijven in dat gemeenten en woningcorporaties zorgdragen voor goede huisvesting.

Ook Aedes stimuleert corporaties Nederland om voor een langere of kortere periode te om een bijdrage leveren aan deze maatschappelijke werken.

Hun te woonomstandigheden zijn vaak slecht.huisDe vestingsproblematiek. Maar hoe pak je dit nu het beste overheid vindt dat hier een einde aan moet komen en wil aan? Het Haagse Staedion en Woonbron in Rotterdam dat gemeenten en woningcorporaties zorgdragen voor kiezen voor de huisvesting van tijdelijke goede huisvesting.

Ook Aedesvoor stimuleert corporaties om buitenlandse arbeidskrachten een samenwerking met Homeflex. een bijdrage te leveren aan deze maatschappelijke huis-

vestingsproblematiek. Maar hoe pak je dit nu het beste aan?

Het Staedion enDeze Woonbron Rotterdam De vraag naarHaagse arbeidsmigranten groeit. tijdelijke enin betaalbare arbeidskrachten uit Oost-,de Middenen Zuid-Europa recht op goede huisveskiezen voor huisvesting van hebben tijdelijke ting. “We zien dat uitzendbureaus en bedrijven beperkt aandacht besteden buitenlandse arbeidskrachten voor een samenwerking aan kwalitatieve huisvesting van arbeidsmigranten”, legt Bert Verheij van met Homeflex.

Homeflex uit. “Logisch, want het is ook niet hun corebusiness. Maar jammer

is het wel, want zo komen arbeidsmigranten onnodig in een slecht daglicht te staan. Gelukkig zien steeds meer partijen in dat goede huisvesting belangrijk is. Het aantal corporaties dat hiervoor gebruikmaakt van onze diensten groeit.

De vraag naar arbeidsmigranten groeit. Deze tijdelijke en betaalbare arbeidsWant dan zijn ze ervan verzekerd dat het onderkomen voldoet aan de landekrachten uit Oost-, Midden- en Zuid-Europa hebben recht op goede huisveslijke norm. Dus goede omstandigheden, maximale privacy, schoon en veilig.”

ting. “We zien dat uitzendbureaus en bedrijven beperkt aandacht besteden aan kwalitatieve huisvesting van arbeidsmigranten”, legt Bert Verheij van Geen huurbescherming Homeflex is gespecialiseerd huisvesting van tijdelijk perHomeflex uit.

“Logisch, want in hetdeisprofessionele ook niet hun corebusiness.

Maar jammer soneel.

Ze want hebben 1.400 gehuisveste arbeidsmigranten zo’n 380 is het wel, zo meer komendan arbeidsmigranten onnodig in een slechten daglicht te woningen en meerdere gebouwen in eigen beheer. “Zie ons als een betrouwstaan. Gelukkig zien steeds meer partijen in dat goede huisvesting belangrijk bare, flexibele en onafhankelijke schakel tussen aanbieders van onroerend is. Het aantal corporaties dat hiervoor gebruikmaakt van onze diensten groeit. goed, bedrijven en uitzendorganisaties”, aldus Verheij. “Wij zijn dé huisvester Want zijn ze ervan in verzekerd daten hetkunnen onderkomen voldoet aan de landevan dedan arbeidsmigrant Nederland woningcorporaties alles uit lijke norm.

Dus goede omstandigheden, maximale privacy, schoon enwij veilig.” handen nemen wat betreft dit maatschappelijke vraagstuk.

En omdat de woningen uitsluitend aan bedrijven verhuren op basis van logies, is huurbescherming niet van toepassing.”

Geen huurbescherming

Homeflex is gespecialiseerd in de professionele huisvesting van tijdelijk personeel. Ze hebben meer dan 1.400 gehuisveste arbeidsmigranten en zo’n 380

Nul rompslomp Verheij benadrukt dat samenwerking met Homeflex ervoor zorgt dat de huur altijd op tijd wordt betaald en dat de woning netjes onderhouden wordt en schoon blijft. “Homeflex wordt de contractant van de woningen, dus wij nemen de verantwoordelijkheid en het beheer van de woningen helemaal op ons. Zo Nul rompslomp knappen we alles op, meubileren we de woning en stofferen we alles tot aan Verheij benadrukt samenwerking Homeflex ervoor zorgt dat de huur het bedlinnen toe.dat Ook nemen we de met contracten voor gas, water en elektricialtijd op tijd wordt betaaldover. en datDedenaaste woning netjes onderhouden wordtonze en teit gedurende de looptijd buren ontvangen persoonlijk contactgegevens, zodatwordt ze onsde kunnen bellenvan in geval van overlast. twee schoon blijft. “Homeflex contractant de woningen, dusElke wij nemen weken komen het schoonmaakteam en technische dienst langs om te kijken de verantwoordelijkheid en het beheer van de woningen helemaal op ons. Zo of alles in orde is. Is er bijvoorbeeld een lamp kapot of een toilet verstopt, dat knappen we alles op, meubileren we de woning en stofferen we alles tot aan wordt dit binnen acht uur opgelost. Is er geen warm water, dan repareren we het bedlinnen toe. Ook nemen we de contracten voor gas, water en elektricidat zelfs binnen twee uur. Bij alles wat we doen, staan service en wederzijds teit gedurende de looptijd over. De naaste buren ontvangen persoonlijk onze respect centraal.”

contactgegevens, zodat ze ons kunnen bellen in geval van overlast. Elke twee Verzekerd vastgoedrendement weken komen het schoonmaakteam en technische dienst langs om te kijken Homeflex kan ook van dienst zijn bij leegstand in bijvoorbeeld of alles in ordecorporaties is. Is er bijvoorbeeld een lamp kapot of een toilet verstopt, dat herstructureringswijken. Verheij: “Door economische omstandigheden zijn wordt dit binnen acht uur opgelost. Is er geen warm water, dan repareren we projecten stil komen te liggen en staan er huurwoningen ongewenst leeg. Dit dat binnen twee Bijwant alleserwat wegeen doen, staan service en wederzijds kostzelfs de corporatie veeluur. geld, kan huur geïnd worden.

Als Homerespect centraal.” flex deze woningen tijdelijk overneemt voor het huisvesten van arbeidsmigranten, levert de corporatie een positieve bijdrage aan een maatschappelijk probleem. Bovendien loopt de corporatie geen enkel risico en blijft het onroerend Verzekerd vastgoedrendement goed rendement opleveren.”

Homeflex kan corporaties ook van dienst zijn bij leegstand in bijvoorbeeld herstructureringswijken. Verheij: “Door economische omstandigheden zijn SNF-gecertificeerd projecten stil komen te liggen en staan er huurwoningen ongewenst leeg. Dit Sinds januari 2014 Homeflex SNF-gecertificeerd.

Dit betekent dat Homekost de corporatie veelisgeld, want er kan geen huur geïnd worden. Als Homeflex voldoet aan de door de overheid gestelde norm voor de flex deze woningen tijdelijk overneemt voor het huisvesten van arbeidsmigranhuisvesting van arbeidsmigranten. ten, levert de corporatie een positieve bijdrage aan een maatschappelijk probleem.

Bovendien loopt de corporatie geen enkel risico en blijft het onroerend Homeflex goed rendement Molendijk 6 opleveren.”

3361 EN Sliedrecht 0184-820082 www.homeflex.nl SNF-gecertificeerd

Sinds januari 2014 is Homeflex SNF-gecertificeerd. Dit betekent dat Homeflex voldoet aan de door de overheid gestelde norm voor de huisvesting van arbeidsmigranten.

20

zelfstandig wonen 21 TEK ST : QUINTEN SNIJDERS

|

FOTO ’ S : SIMONE MICHELLE DE BLOUW

Wonen en zorg Zwolse stijl

‘KIJK EERST WAT IEMAND NOG WEL KAN’ Alle corporaties hebben ermee te maken: de nieuwe wetgeving voor wonen en zorg. Voor huurders die zorg of ondersteuning nodig hebben verandert er veel. In Zwolle zijn de 29 betrokken partijen erg ver met hun afspraken hierover. AedesMagazine sprak drie hoofdrolspelers, in het restaurant van een Zwols verzorgingshuis.

22

‘Veel van onze cliënten moeten straks een woning zoeken. Een deel kan niet lezen of lang ergens wonen’

‘We verwachten een grote leegloop van verzorgingshuizen. Corporaties zouden geen nieuw zorgvastgoed meer moeten bouwen’, zegt Martin Bleijenburg van deltaWonen. Dat besef kwam bij deltaWonen toen ze in Zwolle vanaf  de voorraad zorgwoningen in de stad gingen analyseren. Sindsdien hebben de woningcorporaties, de zorg- en welzijnsinstellingen en de gemeente Zwolle de afspraak geen nieuw zorgvastgoed meer te bouwen. Een afspraak die niet in steen is gehouwen. Elke twee jaar inventariseren de partners vraag en aanbod opnieuw.

29 PARTIJEN Het is een voorbeeld van hoe ze in Zwolle de gevolgen van veranderende zorgwetgeving opvangen. Flexibel en in nauwe samenwerking. In de Overijsselse stad hebben  partijen elkaar opgezocht. Welzijns- en zorginstellingen, woningcorporaties, cliëntenraden, huurders- en vrijwilligersorganisaties en de gemeente. Samen werken zij aan de drie grote uitdagingen in wonen en zorg: de scheiding van wonen en zorg, de decentralisatie van de zorg en de bezuinigingen op die zorg. Aan tafel

Kees Raben woont zelfstandig in woonzorgcomplex Werkeren in Zwolle. Tien jaar geleden zat hij in een rolstoel door de ziekte van Lyme. Inmiddels is hij veel minder ziek, dankzij betere medicijnen.

zelfstandig wonen 23

Het restaurant in Werkeren is open voor iedereen.

in het verzorgingshuis zitten naast Bleijenburg ook wethouder Nelleke Vedelaar en Annamiek van Dalen, bestuurder van Frion, een instelling voor mensen met een verstandelijke beperking. Zij zijn drie van de hoofdrolspelers van het plan Wonen, welzijn en zorg in Zwolle, kortweg WWZ ( is het netnummer van Zwolle).

Het idee om samen op te trekken kwam uit de zorghoek; andere instellingen en de gemeente sloten later aan. Frion en de Regionale Instel-

‘Zwart van de kakkerlakken. En dan?’

Uit de Corporatiebarometer, de jaarlijkse enquête van AedesMagazine, bleek dat 26 procent van de corporaties geen duidelijke afspraken met de gemeente heeft om de veranderingen in de zorg aan te pakken. De Utrechtse corporatie Bo-Ex is daar een van. Directeur-bestuurder Johan Klinkenberg vertelt.

ling voor Beschermd Wonen becijferden in

‘Wij worden dagelijks geconfron-

de burgemeester kan in hoge nood

 wat de wetswijzigingen voor hen zouden

teerd met moeilijke gevallen, waar-

helpen, maar eigenlijk hebben we

betekenen, schrokken van de cijfers en lichtten

bij we de hulpverlening niet kunnen

gewoon duidelijke werkafspraken

de corporaties in. Van Dalen: ‘Veel van onze

vinden. Zo hebben wij een huurder,

nodig. Zodat zulke huurders niet

cliënten moeten straks een woning zoeken. Nu

een -jarige autistische man. Zijn

tussen wal en schip raken. Wij zijn

kan het grootste deel van onze doelgroep niet

woning ziet zwart van de kakkerlak-

bezig met de Woonvisie, de eerste

lezen. Een deel kan ook niet goed en lang

ken. Wij willen die woning graag

stap naar prestatieafspraken met de

achter elkaar ergens wonen. Dus ik dacht: dat

laten schoonmaken, maar daarvoor

gemeente. In de prestatieafspraken

wordt straks een probleem. We hebben casus-

moet deze huurder acht weken zijn

willen wij graag dingen regelen over

sen besproken met de corporaties. We lieten

woning uit. Natuurlijk, wij hebben

de invoering van de Wet Maatschap-

zien: kijk, deze mensen komen straks bij jullie

de bevoegdheid om hem eruit te zet-

pelijke Ondersteuning en de Wet

aan de balie.’

ten. Maar waar gaat hij dan naartoe?

Langdurige Zorg. Want hoe vinden

DeltaWonen was ook al bezig met de toe-

Deze meneer kan er niet tegen als hij

corporatie, gemeente en zorginstel-

komst; medio  ontwikkelde de corporatie

zomaar uit zijn normale woonsituatie

ling elkaar? Hoe draag je dossiers

een visie op de aankomende veranderingen in

gehaald wordt, hij heeft begeleiding

over? Die afspraken hadden er

wonen en zorg en organiseerde daarop een

nodig.’

natuurlijk al moeten liggen. Maar de gemeente krijgt de laatste tijd

bijeenkomst met andere belanghebbenden.

Bleijenburg: ‘En toen kwamen Frion en RIBW

WERK AFSPRAKEN

zoveel over zich heen, ik heb wel

met hun plannen. Mooi, dachten we: die twee

‘Voor deze situatie is niet een stan-

begrip voor de vertraging. En die

kunnen we integreren. We hadden een geza-

daard oplossing. Een telefoontje met

afspraken komen er zeker.’

menlijk sense of urgency. Vanaf toen trokken we samen op.’

IN DE SAMENLEVING Met de afspraken en de korte lijntjes die gemeente, corporaties en zorg- en welzijnsinstellingen hebben in WWZ, kunnen ze samen

24

‘Om zelfstandig te kunnen wonen krijgen mensen soms eerst les in schoonmaken’

nadenken over de ontwikkelingen in wonen en

deze groep hier onderdak te bieden.’ Dat vereist flexibiliteit van de

zorg en dingen in gang zetten. Een punt is bij-

corporatie en de zorginstelling: huurcontracten moeten soms open-

voorbeeld de plek in de samenleving van men-

gebroken worden. ‘Als je niet bereid bent om dat gesprek te voeren en

sen die zorg of ondersteuning nodig hebben.

lusten en lasten met elkaar te delen, dan is de klant straks de dupe’, aldus

Vedelaar: ‘Vroeger stopten we mensen met

Bleijenburg.

een verstandelijke of psychische beperking in

Onder de oorspronkelijke bewoners van het verzorgingshuis heerste

grote huizen in bossen. Nu staan ze steeds

wel wat angst over de nieuwe groep verstandelijk beperkte ouderen.

meer midden in de samenleving.’

Van Dalen: ‘Sommige mensen vinden verstandelijk beperkten eng.’ Het

Zoals in Werkeren, het verzorgingshuis waar

kostte heel wat voorlichting en een ontmoetingsbijeenkomst om de

dit interview plaatsvindt. In het restaurant van

twee groepen aan elkaar te laten wennen. ‘Maar rustig aan: de nieuwe

het verzorgingshuis, in een nieuwbouwwijk

bewoners krijgen hier nog wel hun eigen verdieping’, zegt Van Dalen.

aan de rand van Zwolle, drinkt een enkeling

‘Dat vind ik dan weer jammer. Waarom niet gewoon hup, gespikkeld.

een kopje koffie. In een zijkamertje speelt een

Maar dat is nog even een brug te ver, dat komt nog wel.’

aantal mannen een potje biljart. Naast alle

Nu is het onderbrengen van deze groep in een verzorgingshuis nog wel

‘gewone’ ouderen komt hier binnenkort een

wat anders dan mensen die eerst echt beschermd woonden zelfstandig

groep ouderen met een verstandelijke beper-

te laten wonen in een gewone straat. Dat gebeurt ook in Zwolle. In goed

king wonen. ‘Wij waren van plan iets nieuws

overleg tussen vooral zorginstellingen, omwonenden, gemeente en cor-

voor deze groep te bouwen’, zegt Van Dalen.

poraties. Klanten die zorg of ondersteuning nodig hebben hoeven niet

‘Maar hier dreigde gedeeltelijke leegstand. Na

opeens, vanuit een beschermde omgeving, alles alleen te doen. Vaak

overleg met eigenaar Woonzorg Nederland en

gaat dat in stapjes. Van Dalen: ‘Steeds meer zorginstellingen stippelen

de ouderenzorginstelling zelf, is het gelukt

met hun cliënten een wooncarrière uit. Eerst in een groep wonen, dan in

zelfstandig wonen 25

een studio, daarna in een appartement met een gemeenschappelijke

ieder geval erg enthousiast over. Vedelaar:

voordeur, en uiteindelijk in een appartement met een eigen voordeur,

‘Het zijn spannende tijden. Veel organisaties in

zonder enige bescherming.’

de zorg moeten inkrimpen. Maar de  partijen in Zwolle hebben niet lijdzaam afgewacht of

KOOKLES

de gemeente nog wel van hun diensten ge-

Maar hoe bepaal je wat mensen aankunnen? In Zwolle gebruiken ze

bruik wilde maken. Nee, ze hebben een aan-

daarvoor de zogeheten zelfredzaamheidmatrix. Ze kijken eerst naar wat

pak ontwikkeld waarmee inwoners van Zwolle

iemand nog wel kan en pas dan welke ondersteuning hij of zij nodig

langer zelfstandig kunnen wonen op de plek

heeft van omgeving, vrijwilligers en professionals. Van Dalen. ‘Aan de

waar zij zich thuisvoelen.’ Ook Bleijenburg is

hand van de matrix praten we met de klant. Zodat mensen een beter

tevreden met de samenwerking. ‘Het is eigen-

beeld krijgen van wat ze moeten kunnen om zelfstandig te wonen en

lijk vanzelfsprekend dat corporatie en zorg-

welke ondersteuning dat vergt. Dat betekent dus dat ze soms eerst een

instelling elkaar nodig hebben om de klant

kookcursus krijgen, of dat ze leren schoonmaken. Bij oudere mensen

goed te bedienen. We hebben nu pas, nood-

gaat het ook om de toegankelijkheid van de woning. Kan ik wel of niet

gedwongen, ontdekt dat dit het meest logische

traplopen? Sommige dingen zijn wel te leren, andere niet.’ Aan de hand

is wat je kunt doen. Gewoon, goed met elkaar

van die matrix bepalen cliënt, zorginstelling en corporatie uiteindelijk

samenwerken.’

welke zorg, maar ook welke woonvorm het beste past. Hierbij is keuzevrijheid een groot goed. ‘We hebben de dienstverlening zo opgebouwd, dat klanten hun eigen pakket kunnen samenstellen en bepalen van welke aanbieder ze zorg willen afnemen’, zegt Bleijenburg.

Via de Woningzoeker, het internetportaal waar woningzoekenden een sociale huurwoning kunnen vinden, kunnen mensen die zorg nodig hebben ook precies zien welke woning aan hun zorgbehoeften voldoet. Lukt dat niet, dan bieden de woningcorporatie en de zorginstelling de helpende hand. Maar mensen kunnen ook even binnenstappen bij de net opgerichte sociale wijkteams. Die hebben een vaste plek in de wijk en bestaan uit medewerkers van Jeugdzorg, ambtenaren van Algemeen Maatschappelijk Werk en Sociale Zaken, medewerkers van een welzijnsorganisatie en van MEE, de organisatie voor ondersteuning bij leven met een beperking. Die teams hebben direct contact met de woningcorporaties.

VANZELFSPREKEND De komende maanden moet blijken of de afspraken werken. De gemeente Zwolle is er in Martin Bleijenburg, programmamanager bij deltaWonen in gesprek met de Zwolse wethouder Nelleke Vedelaar en Annamiek van Dalen van Frion (niet op deze foto).

‘Deel als organisaties de lusten en de lasten met elkaar, anders is straks de klant de dupe’

26

JAN ROTMANS TEK ST : HANNEKE NAGTZ A AM

|

FOTO : JEROEN POORT VLIE T

wie zou u het 10 Met liefst een uur in de lift vastzitten?

2

‘Achttien jaar geleden zat ik eens vast in een lift in New York. Hij viel van de e en bleef bij de e hangen. Ik was alleen, drie uur lang. Toen dacht ik: ik had hier wel met Sharon Stone willen zitten.’

17

Zijn er in 2050 nog woningcorporaties?

‘Niet veel, denk ik. Mensen gaan vaker zelf voor woningen zorgen, in de vorm van wooncoöperaties. De woningcorporaties die overblijven, zullen meer gericht zijn op een brede maatschappelijke functie. Ze staan niet in dienst van de woningvoorraad, maar van de buurt en de wijk.’

was u voor het 15 Wanneer laatst verschrikkelijk boos? En waar ging dat over?

‘Ik was woedend toen ik hoorde dat de MH uit de lucht was geschoten. En weer toen ik hoorde dat de overheid eigenlijk wist dat het daar niet veilig was. Op professioneel vlak ben ik wel vaker boos, als ik zie dat het traag gaat met de verduurzaming. Dan gaan we bijvoorbeeld weer drie kolencentrales bouwen. Zo uit de tijd.’

probleem zou u het liefst uit de wereld 14 Welk helpen? En wat hebt u daarvoor over?

‘De sociale ongelijkheid. De armen worden wel minder arm, maar de rijken worden nog sneller rijk. Dat gaat ten koste van de armen en werkt terrorisme

16 MIN OF MEER PERSOONLIJKE VRAGEN EN 16 VRAGEN OVER SOCIALE HUISVESTING. DEZE KEER IS HET JAN ROTMANS DIE BLIND DE VRAGEN KIEST.

en criminaliteit in de hand. Ik voel wel wat voor een basisinkomen, in ruil voor een bijdrage aan de samenleving.’

moet de hoogte van de huur van afhangen?

21Waar ‘Ik vind het inkomen heel belangrijk.

Ook als mensen alleen een uitkering hebben, moeten ze fatsoenlijk kunnen wonen. En dat wordt echt een probleem in Nederland. De groep kwetsbaren wordt steeds groter.´

2

22

Is Nederland in ruimtelijke zin klaar?

‘Hoe verzin je zo’n stelling, zeg. We zijn net begonnen. Het klimaat verandert heel snel, dus moeten we versneld het Deltaplan uitvoeren. Een deel van Nederland komt onder water, we gaan energielandschappen creëren, andere gewassen telen. In de woningbouw zit het hem vooral in transformeren van wat er al is. Specifiek voor gemeenschappen, ouderen en singles.’

31

Welk land vindt u een voorbeeld als het gaat om wonen?

‘Om er zelf te wonen vond ik Amerika een verademing. Niemand remt je af als je ideeën hebt. In Nederland hoor ik elke dag: ja, maar. Tegelijkertijd is het wonen in Amerika niet goed georganiseerd. Ik kwam in wijken waar ik dacht: die mensen worden gewoon aan hun lot overgelaten.’

20

Welke woon-minister vond/vindt u de beste?

‘Geen één. Ik was wel fan van Jan

2 Hoe woont u als u 85 bent?

‘IK WEET NIET OF IK HET WORD, WANT IK SMIJT MET ENERGIE. IK ZOU MET VRIENDEN SAMEN WEL OP EEN LANDGOED WILLEN WONEN EN HET GEMEENSCHAPPELIJK BEHEREN.’

23

16/32 27 Hoeveel vierkante meters heeft een mens nodig om prettig te wonen?

‘Dat hang af van de locatie. Ik heb een appartement in Noordwijk met uitzicht op zee. Dan heb ik aan  vierkante meter genoeg.’

u de baas was van Aedes, wat zou u als 24 Als eerste doen?

‘Aedes opheffen. Brancheorganisaties als VNO-NCW, Bouwend Nederland en Aedes kunnen niet meer overweg met de snelle veranderingen en de diversiteit in hun achterban. Er zijn woningcorporaties die voor verduurzaming en een brede maatschappelijke taak kiezen, en er zijn er die dat niet willen. Je kunt niet wegkomen met een gemiddelde. Ik zou opnieuw beginnen met degenen die wel willen.’

9

Uit wat voor nest komt u?

‘Ik kom uit een heel eenvoudig, warm gezin. Mijn opa was kleermaker. Die kwam van de Jordaan naar Rotterdam.

Vanwege de woningnood begin jaren

Schaefer in de vorige eeuw. Nu zou hét

 woonden we bij hem. Daarna ver-

project moeten zijn: de verduurzaming

huisden we van de stad naar een flat in

van de woningvoorraad. Daar heeft iedereen baat bij. Deze minister of zijn voorgangers stralen die ambitie op geen enkele manier uit.’

11 Waar mag ik

u midden in de nacht voor wakker maken?

‘ALS IEMAND EEN GEWELDIG IDEE HEEFT, MAG HIJ MIJ GERUST ’S NACHTS BELLEN.’

is het grootste probleem van de Nederland18 Wat se woningmarkt?

de polder. Daar deelde ik mijn kamer met mijn broer en zus. Toen ik twaalf was, verhuisden we naar een een-

‘Het is zo moeilijk voor jonge mensen

gezinswoning en kreeg ik een eigen

om een fatsoenlijke, betaalbare woning

kamer. Dat was echt geweldig.’

te vinden. Een koophuis is al helemaal niet te doen. De woningmarkt moet op de schop. Je blokkeert een hele generatie.’

is uw favoriete tv-programma?

5 Wat

‘Studio Sport. Ik kijk heel veel sport,

JAN ROTMANS (1961)

zelfs Voetbal International.’

is hoogleraar Transitiekunde, adviseur

welk moment was u het moedigst?

8 Op

van de Nederlandse overheid en de Verenigde Naties (VN) en oprichter van onder meer Dutch Research

‘In  heb ik in mijn familie binnen

Institute for Transitions (DRIFT),

een half jaar een aantal dingen meege-

Urgenda en Nederland Kantelt. Hij

maakt, met ziekte en dood. Toen hielp

houdt zich vooral bezig met duur-

ik vooral anderen overeind te blijven.

zaamheid en veranderingen in de

Pas daarna kwam ik aan mijn eigen

samenleving. Eind 2014 presenteerde

verwerking toe. Dat is misschien een

hij het boek Verandering van tijdperk:

vorm van moed.’

Nederland kantelt. www.janrotmans.nl

prikbord 29

EEN TWEEDE JEUGD

Er zit geld in je huis Dat je energie kan besparen door de verwarming een graadje lager te zetten, dat weet iedereen wel. Maar er (kleine) dingen in huis waarop je kan besparen. Om bewoners daar bewust van te maken,

GRENZELOOS WONEN

FOTO : STEPHAN VALKENIER

zijn nog een hoop andere

startte de Woonbond de

RTL4 is op 21 februari begonnen

campagne Er zit geld in je huis.

met het nieuwe realityprogramma

Op de website staat informatie

Grenzeloos wonen. In twaalf

over welke onderdelen van je

afleveringen volgt het programma

huis bespaarmogelijkheden

mensen die vragen of problemen

opleveren, informatie over de

hebben over het bouwproces, het

nieuwe energielabels en een

financiële proces en de beleving.

Ouderenhuisvester Habion sluit geen

toolkit om huurders te wijzen

Het programma gaat uit van de

verzorgingshuizen, maar vindt ze

op de campagne.

grenzeloze mogelijkheden die er

opnieuw uit. In het experiment

www.bespaarenergiemetde

zijn om problemen op te lossen en

Bejaardenhuis, een tweede jeugd

woonbond.nl

dromen te laten uitkomen als

onderzoekt de corporatie hoe

kijkers samenwerken met

verzorgingshuizen in de toekomst een

bedrijven uit verschillende

waardevolle functie kunnen blijven

branches.

vervullen voor ouderen en hun

www.grenzelooswonen.nl

omgeving. Na een jaar ervaring met dit experiment blijkt dat ouderen behoefte hebben aan betaalbaar, veilig wonen met zorg in de buurt, genoeg contact en reuring en eigen regie en keuzemogelijkheden. Na verzorgings-

Er zit geld in je raam Wil je ook honderden euro’s besparen op je energierekening? Doe een energierondje en zie hoe je geld uit je huurhuis haalt op www.bespaarenergiemetdewoonbond.nl

huizen in Voorst, Loenen aan de Vecht en Amsterdam is het nu de beurt aan De Molenhof in Zwolle. De Benring in Voorst is het verst. Daar wonen inmiddels jongeren in de aanleunwoningen. Tegen een lagere huur doen zij klussen voor de oudere bewoners in het verzorgingshuis. www.eenejeugd.nl

30

Jong geluid

ZWERM

JONG Aedes is een netwerk voor corporatiemedewerkers onder de  jaar. Het doel: hun kennis, passie en energie bij elkaar brengen en een jong geluid in de sector laten horen.

In  trapte JONG Aedes af met een nieuwjaarsborrel, met als special guest Roland van Vliet, voorzitter van de parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties. Zijn advies aan de nieuwe gene-

140 gebogen planken met

ratie: ‘Denk niet dat mensen

teksten hangen er tussen de

vinden dat woningcorporaties

bomen van het Henri Dunant-

niet meer nodig zijn. En spreek

park in Woensel. Eind januari

elkaar aan als er iets misgaat.’

is het kunstwerk onthuld.

Op  maart organiseert JONG

Buurtbewoners uit Tempel en

Voor wie van lijstjes houdt: op

Aedes een bijeenkomst onder

Woenselse Heide en leerlin-

www.top-bouw.nl staan de 

leiding van Cor van Montfort

gen van middelbare scholen in

grootste bouwbedrijven op een rij.

(Universiteit van Tilburg). De

de buurt bedachten een deel

Alle relevante gegevens zijn er te

jonge corporatiemedewerkers

van teksten in het zwerm-

vinden: uitgebreide financiële

gaan aan de hand van filosofie

kunstwerk. In verschillende

cijfers, jaarrekeningen, compacte

kijken naar hun eigen werk,

workshops zochten zij

bedrijfsprofielen, nieuwsberich-

branche en leven.

antwoord op de vragen: Wat

ten, de bestuurders, de toezicht-

Meer informatie

raakt je? Wat drijft je? Waar

houders en de aandeelhouders. De

jong@aedes.nl

word je blij van? Het hoort

grootste  bedrijven zijn zonder

allemaal bij het kunstproject

abonnement te bekijken. Voor de

Woensel Supertoll! van

kleinere bedrijven is een abonne-

kunstenaar Tijs Rooijakkers en

ment nodig.

sociaal ontwerpcollectief

www.top-bouw.nl

Tante Netty. Woningcorporatie Woonbedrijf in Eindhoven nam het initiatief om zo samen met bewoners na te denken over de ontwikkeling van Woensel-Noord. woenselsupertoll.nl/

@ELKIEN BREEKNIEUWS: WE LEVEREN DIT JAAR ELKE DAG EEN WONING OP. #ELKEDAGEENWONING WWW.ELKIEN.NL/ OVER-ELKIEN/ELKE-DAG-EEN-WONING

prikbord 31 EVEN BELLEN MET...

Piet van Os

FOTO : STICHTING NOORDENBERGK WARTIER

Buurtverzet Expeditie Begonia Villa Begonia wordt 24 maart gepresenteerd tijdens Expeditie Begonia, een congres van Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen Zorg

De gemeente Deventer had in

(www.kcwz.nl) over meer

de jaren  plannen voor de

variatie in wonen en zorg. De

sloop van woningen in het

pocket is vanaf dan verkrijg-

middeleeuwse Noordenberg-

baar op www.villabegonia.nl.

Ontwerper Piet van Os en jour-

kwartier: er moesten kantoren

Aedes-Magazine mag vijf

naliste Ditty Eimers werken

en parkeergarages voor in de

exemplaren van het boekje

samen aan Villa Begonia, niet

plaats komen. Dankzij

verloten. Winnen? Twitter je

achter de geraniums. Een boek

volhardend verzet van de

eigen woonwens voor als je

met twintig verhalen van oude-

bewoners gingen die sloop-

oud bent met hashtag

ren die wonen zoals zij willen.

plannen uiteindelijk niet door.

#villabegonia of mail hem naar

De buurt kreeg het zelfs voor

aedesmedia@aedes.nl.

Waarom Villa Begonia?

elkaar dat de overheid, in het

‘Wij zijn allebei in de  en

kader van een nieuwe

dachten: waar zou ik later willen

buurtaanpak, het herstel van en

wonen? Voor de leek zijn er

nieuwbouw in de buurt

weinig originele en inspirerende

subsidieerde. Journalisten Nico

voorbeelden te vinden. Wij willen

Haasbroek, Ton van Dijk, Han

laten zien dat er buiten het geijkte

van der Horst en Jutta Chorus

thuis blijven wonen en het

schreven hierover het boek

bejaardenhuis nog veel meer te

Handel dapper: lessen uit de

kiezen valt.’

strijd om betaalbaar wonen in Deventer. De schrijvers

Welk voorbeeld sprak u aan?

trekken ook de vergelijking

‘Voor het eerste interview spraken

met hedendaagse actievoer-

we iemand van  die in een

ders.

nomadentent woont, bestand

www.handeldapper.nl

tegen alle weersomstandigheden.

Dat vond ik fantastisch. Ik wil later met een aantal vrienden in een huis wonen in de stad, en dan heel graag zo’n tent erbij als tweede huis ergens in de natuur.’

32

samenleving 33 TEK ST : L ATIFA VAN HEERDE

|

FOTO ’ S : FLOREN VAN OLDEN

‘HEt SCHUURt tUSSEN MENSEN’

Hamit Karakus Directeur Platform31

Platform31 wil meer dan nu trends signaleren en bezig zijn met actuele onderwerpen, zoals de bestrijding van radicalisering in wijken. Dat gaat ook over integratie en de kansen die mensen hebben, zegt Hamit Karakus.

Hij is sinds september 2014 directeur van de kennisorganisatie voor stedelijke en regionale ontwikkeling.

34 Hamit Karakus () is sinds september  directeur van Platform, de In de loopbaan van Hamit Karakus is

kennisorganisatie voor stedelijke en

het onderwerp wonen een van de rode

regionale ontwikkeling. Platform

draden. Hij was onder andere makelaar, wet-

ontstond in  uit de fusie van KEI,

houder Wonen en nu directeur bij Platform.

Nicis Institute, Nirov en SEV.

Maar hij begon als politieman. Daar ligt de

Karakus was van  tot 

kiem voor zijn woonbelangstelling: ‘Als poli-

wethouder in Rotterdam met de

tieman kwam ik vaak bij mensen binnen. Ik zag

portefeuille Ruimtelijke Ontwikke-

veel sociale ellende. Opvallend vond ik het

ling, Wonen, Vastgoed en Stedelijke

verschil in trots tussen kinderen uit oude stads-

Economie. Eerder was Karakus

wijken en de betere wijken. Kinderen in het

adjunct-directeur bij Atta Makelaars

rijkere Hillegersberg lieten mij trots binnen,

en werkte hij als agent, hoofdagent

terwijl je bij kinderen in het armere Oude

en brigadier bij politie Rotterdam-

Noorden de schaamte in hun ogen zag. Die

Rijnmond.

woonden in een klein huis, met weinig meubels en zonder televisie. Dat raakte mij, werd er echt droevig van. Kinderen en hun ouders horen in goede omstandigheden te wonen.

werkloosheid. Daar heeft elke Nederlander mee te maken. Wat we

Veiligheid, wonen en onderwijs daar draait

ook zien is een groeiende radicalisering in wijken. Het schuurt tussen

het om.’

mensen. Als we dat niet met elkaar oplossen dan hebben we een

Wat doet iemand met uw achtergrond in de onderzoekswereld?

probleem dat alleen maar groter zal worden. Radicalisering staat niet op zich. Dat gaat ook over integratie en kansen; hoe zorgen we bijvoorbeeld dat mensen niet werkloos raken. Niet alleen een keiharde aanpak

‘Onderzoeken om het onderzoeken, daar ben

is nodig, maar ook de preventieve kant verdient aandacht. Gemeenten

ik niet van. Het moet een doel hebben: mensen

zoeken naar antwoorden op dit vraagstuk. Dit zien wij als Platform.

op straat moeten er beter van worden. Ik ben

Als een ander Europees land een voorbeeldaanpak heeft om radica-

altijd een praktijkmens geweest, dus dat trekt

lisering te bestrijden dan moeten wij dat hierheen halen. En anders moet

mij aan. Als directeur van Platform kan ik –

Platform een traject kunnen uitstippelen met partners en kennis

net als in de politiek – dingen veranderen en

ontwikkelen om de problemen in wijken op te lossen. We hebben hier

iets voor een ander betekenen. Dat vind ik aan-

mensen rondlopen die goed thuis zijn in het thema integratie. We maken

trekkelijk.

jaarlijks de Veiligheidsmonitor en weten precies welke wijken onveilig

Platform signaleert de trends tussen politiek,

zijn en waar de veiligheid stijgt en daalt. We bekijken nu met partners

beleid en wetenschap. Wij kunnen vragen be-

welke rol wij in het vraagstuk kunnen spelen.’

antwoorden als: waar gaat Nederland naartoe,

thema, er zitten altijd veel haken en ogen aan.

Na een fusie in 2012 zijn jullie vorig jaar gereorganiseerd, heeft dat nog gevolgen voor het onderzoeks- en experimentenprogramma?

En je hebt te maken met veel verschillende

‘Wij zijn een flexibele en dynamische organisatie geworden. Vroeger

sectoren. We hebben ketenpartners nodig

moest je op elk thema alle deskundigheid in huis hebben. Dat is niet

zoals de overheid, bedrijven, corporaties en

meer vol te houden. Economie, sociaal, ruimte en wonen zijn nog steeds

onderwijs. Als we trends signaleren, met

onze hoofdthema’s. Maar we doen minder dingen en de onderwerpen

ketenpartners in staat zijn kennis te creëren én

kunnen morgen anders zijn. Dat hangt af van de veranderende maat-

handen en voeten te geven aan beleid, helpt

schappij en de veranderende vraag. We hebben niet alle expertise meer

dat de bewoners van wijken. Er ontstaat dan

in huis maar huren mensen op projectbasis in, bijvoorbeeld vanuit de

een geweldige kennismachine die Nederland

gemeente. We hebben nu bijvoorbeeld zo’n  mensen vast in dienst,

vooruit helpt.’

maar indirect zijn dat er  tot . Verder moet je zorgen dat je mensen

wat zit in de weg, hoe is dat op te lossen en wat is dan de bestuurlijke agenda? Ongeacht het

Wat zijn nu dan de concrete onderzoeksonderwerpen?

in dienst hebt die in staat zijn trends te signaleren en daarop in te spelen.

We krijgen steeds minder subsidie en moeten dus op inhoud interessant zijn voor onze partners om opdrachten binnen te halen. Wij doen niet

‘Op dit moment spelen problemen rond ar-

alleen onderzoek. Verbinden is onze belangrijkste rol. Dat maakt

moede, wonen en zorg, betaalbaar wonen en

Platform anders: wij verkopen geen kennis, we delen kennis. Als een

samenleving 35

corporatie informatie wil over bijvoorbeeld betaalbaarheid dan kunnen wij zeggen: ga eens met die corporatie praten en vraag hoe die het heeft aangepakt. Ga niet gelijk onderzoeken, dat is soms helemaal niet nodig.’

Als wethouder zette u zich erg in voor betaalbare woningen. Gaan we dat terugzien bij Platform31?

‘Jazeker. De trend is dat bewoners meer zeggenschap krijgen, bijvoorbeeld in coöperaties.

Wij zijn op dit onderwerp bezig met een pilot met bewoners en corporaties. Coöperaties zijn een goed alternatief om betaalbare woningen te realiseren. We kijken nu hoe aannemers kunnen aanhaken, zodat woningen ook echt goedkoop gebouwd kunnen worden. Corporaties spelen een belangrijke rol in het delen van kennis met coöperaties, maar zij laten dat nog liggen. Corporaties moeten coöperaties niet als concurrent zien. Ondersteun ze met kennis over beheer en financiering, zodat ze het wiel niet opnieuw hoeven uit te vinden.

De betrokkenheid van bewoners is vele malen groter als ze meer invloed krijgen, dat is aangetoond. Voor de wijk zou het geweldig zijn als bewoners meer overnemen. Een ander voorbeeld is de huursombenadering (een alternatief huurbeleid dat nog in onderzoek is, red.). Platform doet onderzoek waarin we de verschillende varianten doorrekenen.

En betaalbaarheid is ook een armoedevraagstuk; vanuit onze positie kunnen we het gesprek tussen gemeenten en corporaties bevorderen.’

U gaf aan ketenpartners nodig te hebben. Hoe ziet u de relatie met Aedes?

‘Het is goed dat we in hetzelfde gebouw zitten.

‘ONDERZOEK MOET EEN DOEL HEBBEN: MENSEN OP STRAAT MOETEN ER BETER VAN WORDEN’

We hebben veel met elkaar; we houden ons met vergelijkbare thema’s bezig en zijn ook samen met corporaties actief in de wijken.

Corporaties zijn nog steeds een van de belangrijkste partners in wijkontwikkeling. De ene keer zijn we een verlengstuk van Aedes en de andere keer zijn we kritisch richting Aedes – we blijven tenslotte onafhankelijk. Samenwerken is prima, noodzakelijk zelfs. Soms experimenteren we samen en een andere keer

36 samenleving

PROJECTEN VAN PLATFORM31 werken we op beleidsniveau samen. We over-

LANGER THUIS

in opdracht van het

pakken. Platform zoekt

leggen regelmatig om dubbelingen te voor-

Samenwerkingsverband

ministerie van BZK.

ondernemers, vastgoed-

komen.

met Aedes-Actiz Kennis-

De rol van corporaties is gedwongen anders

centrum Wonen-Zorg,

BEVOLKINGSKRIMP

die aan deze pilot willen

geworden. Het doet pijn – en dat meen ik echt

MOVISIE om nieuwe

Diverse experimenten om

meedoen.

– dat corporaties onnodig beschadigd zijn.

ideeën te ontwikkelen

in krimpgebieden onder-

Natuurlijk is het goed dat misstanden zijn

voor wonen met zorg.

nemers te stimuleren en

ENERGIESPRONG

ideeën/energie van

Innovatieprogramma om

bewoners te benutten.

op grote schaal vraag en

aangepakt. Maar veel goede corporaties zijn

eigenaren en gemeenten

daardoor beschadigd. Dat betekent dat ze de

HUISVESTING

komende tijd aan hun relaties moeten werken,

ARBEIDSMIGRANTEN

zich opnieuw moeten positioneren en zich

Experiment- en kennis-

REGELLOZE

voor gebouwen zonder

moeten afvragen: wat wordt de toekomstige

trajecten om kennis

WINKELGEBIEDEN

energienota: woningen,

rol van corporaties. Ik hoop dat bestuurders

over arbeidsmigranten-

Pilot om regeldruk voor

kantoren, winkels, gebou-

in staat zijn de gebeurtenissen achter zich te

huisvesting te delen en

winkeliers en horeca-

wen van zorginstellingen.

laten, te vernieuwen en lef te tonen.’

verder te ontwikkelen

ondernemers aan te

De nieuwe Woningwet – die nu in de Eerste Kamer ligt – bepaalt daarvoor straks het kader. Hoe gaan jullie corporaties daarin ondersteunen?

aanbod te laten ontstaan

zaken in Rotterdam-Zuid ten opzichte van de rest van Nederland. Bestonden er in Rotter-

‘We zijn bezig met een community met ervaringen, tips en valkuilen

dam-Zuid echt veel problemen, of zat dat

over prestatieafspraken tussen corporaties, gemeenten en bewoners.

alleen tussen onze oren? Het onderzoek toon-

We ontwikkelen programma’s die de drie partijen helpen om afspraken

de aan dat het echt niet alleen tussen onze oren

te maken die iedereen naleeft. Prestatieafspraken zijn niet alleen gericht

zat. En dat zorgde voor politiek draagvlak:

op corporaties, maar ook op gemeenten. Er kan bijvoorbeeld in staan dat

corporaties die actief zijn in Rotterdam-Zuid

een corporatie woningen gaat opknappen maar daarbij wel de voor-

hebben een uitzondering gekregen op de

waarde stelt dat de gemeente iets aan de veiligheid in die buurt doet,

verhuurdersheffing. Het onderzoek toonde

anders hebben de ingrepen geen zin. Wij ontwikkelen kennis over hoe je

aan dat we vooral aan de slag moeten op de

dit soort zuivere en zakelijke afspraken kunt maken zonder op elkaars

thema’s werk, onderwijs en wonen. Dat gaf

stoel te zitten en zonder teleurstelling. Het helpt om duidelijke ambities

aanknopingspunten om de juiste partners aan

en doelstellingen te formuleren. Waaraan draagt woningen verkopen

tafel te vragen en goed te kijken naar ieders

bij? Dat moet een duidelijk doel hebben.’

rol.’

Zijn er vragen over de volkshuisvesting die onderzoekers blijven achtervolgen?

Wat is uw persoonlijke ambitie de komende vijf jaar?

‘De term volkshuisvesting wordt verleden tijd en is niet meer sexy om te

‘Dat we hier een swingende organisatie van

gebruiken. Terwijl het wel precies omschrijft waar het over gaat: huis-

maken die echt in staat is trends te signaleren

vesten van de mensen die het nodig hebben, dat is de kerntaak van de

en wetenschap kan vertalen met onze samen-

corporatie. Technisch is het zo geregeld dat je een bepaald inkomen

werkingspartners. De mensen hier bij Plat-

moet hebben om recht te hebben op die volkshuisvesting. Aan de andere

form hebben sinds de fusie twee jaar geleden

kant wordt nu voor een deel van de opgave naar de markt gekeken, alsof

een moeilijke en onzekere tijd gehad. Gelukkig

de markt aan de slag gaat met de volkshuisvestelijke kant. Dat gaat niet

zie ik nu langzaam rust in de organisatie

gebeuren, vooral niet in kansarme wijken. Simpelweg omdat daar niets

komen. Ik ben geen carrièreplanner, dat zie

te verdienen valt. Maar als de markt het niet doet, wie dan wel? Daar

je ook aan mijn cv. Er komen dingen op mijn

hebben we geen antwoord op.’

pad. Ik richt mezelf voorlopig vooral op de

Wat had u nou zelf als bestuurder aan onderzoek?

‘Als wethouder gaf ik opdracht voor een onderzoek naar de stand van

uitdaging die voor mij ligt.’

werk aan wonen 37

OP ZOEK NAAR EEN BAAN BIJ EEN WONINGCORPORATIE OF WONINGBOUWVERENIGING? HIERNAAST EEN OVERZICHT VAN DE ACTUELE ONLINEVACATURES. BEKIJK DE VACATURE OP WWW.WERKAAN WONEN.NL.

FUNCTIES

BEDRIJF

PLAATS

Directeur-bestuurder (m/v)

Woningbouwvereniging Langedijk

NOORDSCHARWOUDE

Leden voor de raad van toezicht

Bouwvereniging Onze Woning

ROTTERDAM

Lid raad van commissarissen met achtergrond personeel en organisatie

Patrimonium Barendrecht

BARENDRECHT

Platform

DEN HAAG

Informatiemanager

Welbions

HENGELO

Medewerker informatisering & automatisering

GroenWest

WOERDEN

SSHN (Studentenhuisvesting)

NIJMEGEN

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

AMSTERDAM

Beleidsadviseur

RWS partner in wonen

GOES

Risk & audit manager

Parteon

WORMERVEER

Velison Wonen

IJMUIDEN

de Woningstichting

WAGENINGEN

Directie/RvB/RvC

Financieel/Administratief Teamleider financiële- en projectadministratie ICT

Management Manager vastgoed Staf Alerte, pro-actieve en collegiale communicatieadviseur Strategie en Beleid

Technisch toezicht Opzichter dagelijks onderhoud Technisch uitvoerend Medewerker vastgoed Verhuur en Verkoop Incassomedewerker ( uur per week)

Viverion

GOOR

Medewerker servicecenter

Woonplus Schiedam

SCHIEDAM

Team coördinator verhuur, Amsterdam,  uur

Eigen Haard

AMSTERDAM

Adviseur complexe projecten

Woonstad Rotterdam

ROTTERDAM

Woonconsulent

GroenWest

WOERDEN

Woningbeheer, Wijkbeheer en Leefbaarheid

Heeft u al inzicht in de onderhoudskosten voor de komende 15 jaar?

Uitnodiging AWB ThermoMaster C-XV introductie events

Weet u wat de totale onderhoudskosten zijn voor de komende 15 jaar en hoe u deze kosten gaat beheersen? Weet u hoeveel onvoorziene kosten u krijgt voor reparatie en vervroegde vervanging?

En bent u benieuwd hoe andere woningcorporaties, installatiebedrijven en industrie experts hierover denken? Meld u dan aan voor één van de ThermoMaster C-XV introductie events in maart en ontdek hoe u voor langere tijd volledige controle over de beheerskosten van installaties kunt krijgen.

Ga naar www.gripopbeheerskostenmetawb.nl en meld u aan voor één van de ThermoMaster C-XV introductie events.

feiten & cijfers 39 tek st : quinten snijders

Leegstand dreigt in zorgcomplexen +33.815

personen meer in 2014

2012

indicatie voor zelfstandig ­wonen met zorg indicatie voor zorgcomplex

–11.845

personen minder in 2014

Meer cijfers op Aedes.nl in Feiten & Cijfers.

De nieuwe zorgwetgeving geeft steeds minder mensen recht op een plekje in een zorgcomplex: 11.815 mensen minder tussen 2012 en 2014. Die trend

Jeroen Hermus, senior consultant Healthcare bij vastgoedadviseur CBRE

‘ Zorgcomplexen verkopen betekent vaak verlies voor corporatie’ ‘Corporaties moeten in ieder geval de risico’s op-

ten kun je inspelen op de leegstand in zorgcom-

nieuw beoordelen in hun portefeuille zorgvast-

plexen. Zoals all-inclusive concepten, waarbij huis-

corporaties zorgvastgoed

goed. Verkopen van leegstaande zorgcomplexen

vesting, zorg en maaltijden in één contract zijn ge-

heeft. In totaal zo’n

gaat bijna altijd gepaard met verlies omdat de be-

regeld. Zorginstellingen en woningcorporaties

drijfswaarde vaak hoger is dan de marktwaarde.

werken vaker samen waarbij de ene partij bijvoor-

zet door, terwijl driekwart van de

94.000 bovengemiddeld dure woonruimtes.

Leegstand dreigt. Wat betekent dat?

Hoe groot dat verlies kan zijn? Corporaties hebben

beeld de grond inbrengt en de andere ‘de stenen’.

voor 8,5 miljard euro aan zorgvastgoed, dus de

Een ander idee is om ondernemers een plek te ge-

schade wordt in ieder geval lager dan dat. De om-

ven op de begane grond van een complex. Een goe-

vang van de schade hangt onder andere af van de

de samenwerking tussen woningcorporaties, zor-

manier waarop ze met eventuele leegstand om

ginstellingen en gemeenten is in ieder geval essen-

gaan. Er zijn namelijk alternatieven te bedenken

tieel om dit probleem op te lossen.’

voor verkoop. Met nieuwe woon- en zorgconcep-

/

ANEFO

Jan Schaefer FOTO : CROES , ROB C .

40

Amsterdam onze kijk op oude stadswijken

buurtactivist strijdt hij tegen afbraak van

voorgoed veranderd. Hij is het boegbeeld

zijn buurt en voor goede en betaalbare

van een stroming in Nederland die de

woningen in een leefbare buurt. Zijn talent

bestaande stad niet ziet als een verzame-

om de dingen recht voor z’n raap te zeggen

ling vastgoed dat je zomaar kunt slopen en

valt op in de PvdA. Van  tot  is

vervangen. Nee, de stad is een plek waar

Schaefer staatssecretaris voor Stads-

mensen wonen. Mensen die gehecht zijn

vernieuwing. Hij stimuleert met ruime

aan huis en buurt, zelfs als de kwaliteit

overheidssubsidies grootschalige renovatie

slecht is.

van stadswijken. En in  zet hij als

Hij heeft een fietspad en een brug, maar

Jan Schaefer ondervindt dat aan den lijve.

Amsterdamse wethouder een efficiënte

nog geen biografie: Johannes Lodewijk

Hij woont in een particuliere huurwoning

stadsvernieuwingsorganisatie neer.

Nicolaas (Jan) Schaefer (-). Gek

in de Pijp in Amsterdam, een buurt met

Buurtgericht en met een grote stem voor

eigenlijk, want in de jaren  en  van de

piepkleine slechte woningen van rond

de bewoners. Willen particuliere verhuur-

vorige eeuw heeft PvdA’er Schaefer als

. Maar ook met cafés, winkeltjes en

ders niet renoveren dan koopt de gemeente

staatssecretaris en wethouder van

bedrijfjes. Schaefer is er banketbakker. Als

hun woningen op en draagt ze over aan

huisvesters van het volk 41 woningcorporaties om ze op te knappen.

Schaefer stuwt de bouwproductie in Amsterdam omhoog van  nieuwe woningen in  naar ruim . in .

Maar als Schaefer in  teruggaat naar de Kamer blijken zijn maakbaarheidsidealen inmiddels uit de tijd. Zijn politieke rol is uitgespeeld.

Op de foto de Dappermarkt, een van de buurten waar in Amsterdam rond  de stadsvernieuwing begon. Om de hoek is woningcorporatie Ymere – in samenspraak met de bewoners – bezig met de renovatie van een aantal de eeuwse panden.

Stadsvernieuwing is nooit klaar.

TEK ST : MARGRIE T PFLUG

|

FOTO : JEROEN VAN KOOTEN

SLIM SAMENWERKEN

42

Bezuinigen op de bedrijfskosten?

Het moet en het kan. Bijvoorbeeld door slim samen te werken, met andere corporaties of met de markt.

Drie kansrijke coalities uitgelicht.

‘Waar zijn we van als corporatie? Willen we bij onze bouw- en renovatieprojecten het hoe bepalen, of willen we meer op afstand sturen, op een eindproduct met kwaliteit? Bij KleurrijkWonen kiezen wij voor het laatste. En dus gaan wij zoveel mogelijk conceptueel bouwen. Voor nieuwbouw maken we alleen nog maar een stedenbouwkundig plan, een beeldkwaliteitsplan en stellen we een beperkt programma van eisen op. Vervolgens laten we de uitvoering aan de bouwer en de architect over.

KWALITEIT Dat betekent dat we bijvoorbeeld geen bestekken meer schrijven en geen tekeningen meer maken. We stellen alleen vast waaraan een eengezinswoning moet voldoen, een zorgwoning, een appartement enzovoort.

Dat betekent ook dat een aannemer zijn eigen bouwmethodes en -keten kan ontwikkelen.

opdrachtgeverschap 43 TEK ST : ERIC WENT

‘Bij de laatste projecten hadden we nul opleverpunten’ TJAPKO VAN DALEN

FOTO : MARK PRINS

directeur-bestuurder KleurrijkWonen

Hij kan onderdelen van zijn processen reproduceerbaar maken en de organisatie efficiënter

CONCEPTUEEL BOUWEN

inrichten. Dat verlaagt de kosten. Specialisatie

CORPORATIE: KleurrijkWonen,regioTiel

betekent bovendien dat de faalkosten omlaag

BESPARING: 10.000 - 30.000 euro per nieuwe woning

gaan. Immers, een aannemer kan precies datgene doen wat voor hem werkt.

Conceptueel bouwen versnelt de doorlooptijd

woordelijk voor het hoe. Is er toch iets mis? Dan is er geen gedoe over de

van onze bouwprojecten enorm. Bij nieuw-

vraag wiens schuld dat is.

bouw van eengezinswoningen is de bouwtijd nog slechts vier tot vijf maanden. Bij gestapel-

BIJSCHOLING

de bouw is dat acht tot negen maanden. Dat

Deze manier van werken vraagt behoorlijk wat van de interne organisatie.

alleen al levert rentevoordeel op.

We moeten loslaten, minder op detail en meer op afstand sturen, en kritisch

Enige tijd geleden hebben we becijferd dat we

durven nadenken over onze processen. Omdat wij voorheen zelf veel heb-

door conceptueel bouwen per woning .

ben ontwikkeld, was de organisatie niet volledig op deze manier van werken

euro minder kwijt zijn aan interne en externe

ingericht. We hadden op een ander niveau kennis nodig. Dat hebben we

voorbereidingskosten. Daarnaast zijn ook de

opgelost via bijscholing en soms betekende dit ook dat medewerkers ander

realisatiekosten aanzienlijk gedaald. Bovendien

werk kregen. Mijn advies aan andere corporaties zou zijn: ga ermee aan de

is de kwaliteit van de eindproducten verbeterd.

slag. Ga maar eens praten met collega’s die dit al gedaan hebben. Concep-

Bij de laatste projecten hadden we nul oplever-

tueel bouwen bewijst zich namelijk in de praktijk en is absoluut een kans

punten. Logisch, want de aannemer is verant-

voor de hele sector.’

44

CORPORATIES ALS REGISSEREND OPDRACHTGEVER Bij onderhoud, renovatie en nieuwbouw kun je als woningcorporaties flink besparen als je bewuste keuzes maakt in het geven van de opdracht en in het samenwerken met opdrachtnemers. Dat vraagt wel een andere manier van werken waarbij je als corporatie niet langer voorschrijft, maar ‘de markt’ uitdaagt om oplossingen te bedenken.

Aedes ontplooit verschillende activiteiten om woningcorporaties te ondersteunen in dit zogenaamde regisserend opdrachtgeverschap. In  gaat de aandacht onder andere uit naar professioneel aanbesteden, samenwerken, risicomanagement en professionalisering.

Aedes.nl/opdrachtgeverschap

GEZAMENLIJK AANBESTEDEN VAN LIFTONDERHOUD CORPORATIE: Lefier samen met Woonservice Drenthe, Actium, Domesta en Woonconcept in Noord-Nederland BESPARING: 20 procent op onderhoudskosten

‘Kunnen we eens vrijblijvend praten over gezamenlijk inkopen?

Die vraag stelde ik medio  aan collega’s van vier corporaties uit de buurt. Immers: schaalvergroting kan inkoopvoordeel geven en meer invloed op leveranciers en de producten die zij leveren. De reacties waren voorzichtig positief. Waarom niet proberen? En dus besloten we om een businesscase te schrijven en een pilot te maken van gezamenlijke inkoop van ons liftonderhoud. Want toevallig liepen bij een aantal corporaties de onderhoudscontracten net af. Bovendien is dat een onderhoudsvorm waarbij de service voor de klant heel belangrijk is.

BETER ONDERHOUD Een ingehuurde adviseur schreef een prestatiebestek en de uitgangspunten heb ik besproken met de technische medewerkers van de deelnemende corporaties. Omdat dit nieuw was, leidde dat aanvankelijk tot enige terughoudendheid. Logisch ook, want techneuten zitten meteen

opdrachtgeverschap 45

‘ We willen nu ook rioolontstoppingswerkzaamheden, energielabeling en telefoniecontracten gezamenlijk aanbesteden’ JAN VAN DER GIEZEN

FOTO : JEROEN VAN KOOTEN

adviseur Inkoop Lefier

op de details en de inhoud. Maar toen ik uitlegde wat het allemaal kon

drachtgever is minimaal veranderd. Wel is het

opleveren, verdween dat. Het resultaat pakte goed uit. De aanbesteding

zaak om de partijen goed mee te nemen in de

heeft ons gemiddeld een voordeel van  procent opgeleverd op de kos-

stappen die je zet en goed te overleggen om tot

ten van het liftonderhoud. Bijkomende plus is dat door kennis te delen

een gezamenlijk standpunt te komen.

het onderhoud ook nog verbeterd is.

De proef is zo goed bevallen dat we nu al aan nieuwe pilots denken. Zoals: het gezamenlijk

STAPJE HARDER

aanbesteden van rioolontstoppingswerkzaam-

Al is het maar omdat wij met alle operationele beheerders regelmatig bij

heden, energielabeling en telefoniecontracten.

elkaar zitten om te bespreken hoe het gaat. Bovendien is door de schaal-

Aan corporaties die gezamenlijk willen inko-

vergroting onze invloed op de leverancier vergroot. Constateren wij dat

pen, zou ik willen adviseren: ga eerst eens met

hij zich moet verbeteren? Dan spreken we hem daar op aan en gaat hij

elkaar praten, maak een aantal basisafspraken

toch net een stapje harder lopen.

en begin gewoon ergens mee. Ga vooral niet

Voor onze interne werkwijze betekent het geen noemenswaardige

meer dan nodig op processen zitten. Heb je re-

wijziging. Het onderhoud blijft gewoon voortgaan, maar met de plus

sultaat, dan krijg je meer draagvlak en worden

van kennis delen, lagere kosten en meer back-up. Ook onze rol als op-

processen en procedures vanzelf duidelijk.”

46

'Een besparing van  tot  procent op ons onderhoudsbudget:

ONDERHOUD MET VASTE PARTNERS

dat is de winst die we boeken sinds we bij Vivare gedeeltelijk met zes vaste onderhoudspartners werken. Twee jaar geleden zijn we daarmee begonnen. Allereerst met een pilot voor ongeveer  procent van onze woningen. We zijn toen van projectmatig naar procesmatig vastgoedonderhoud gegaan. Dat betekent dat we ons onderhoud niet meer

CORPORATIE: Vivare in Arnhem

per keer op projectbasis aanbesteden, maar voor langere tijd aan vaste

BESPARING: 10 - 20 procent op onderhoudskosten

partijen gunnen. Daarvoor hebben we zes partijen geselecteerd, onder andere op vakmanschap, duurzaamheid, innovatiekracht en de mate waarin zij bij ons en onze klanten passen. Zij hebben geen contracten gekregen voor langere tijd, maar telkens voor een jaar. Doen ze hun werk goed, dan mogen ze terugkomen.

VAKMAN De nieuwe manier van werken betekent dat Vivare geen traditionele opdrachtgever meer is. Van sturen op de uitvoering maken we nu met onze onderhoudspartners onderhoudsplannen voor de lange termijn, op basis

opdrachtgeverschap 47

‘Onze vaste onderhoudsbedrijven gaan netter werken en leveren onze huurders meer maatwerk’ LEO LUSSENBURG bedrijfsleider Vastgoedbeheer Vivare

doen we niet van de ene op de andere dag, dat

het worden hun panden, hun wijken, hun

LEERGANG OPDRACHTGEVERSCHAP VOOR WONINGCORPORATIES

bewoners. Ze gaan netter werken en leveren

Regisserend opdrachtgeverschap

meer maatwerk aan onze huurders. Immers: ze

is een andere manier van samen-

willen volgend jaar weer terugkomen. Boven-

werken. Intern bij de corporatie én

van gelijkwaardigheid. Er is daarin sprake van

dien zijn ze minder tijd kwijt aan onderhoud

met opdrachtnemers. Dat vraagt om

een dialoog, waarin we kennis uitwisselen en

verkopen en hebben ze tijd om op zoek te gaan

andere competenties dan voorheen.

iedereen zich vakman voelt op zijn eigen ter-

naar systemen en materialen die langer mee-

Aedes ontwikkelde daarom samen

rein. In de contracten met deze partners nemen

gaan. Of ze wijzen ons op een systeem dat ze

met NEVI de leergang Professioneel

we behalve het jaarlijkse onderhoud ook zoge-

voor een andere klant succesvol hebben toege-

opdrachtgeverschap. Die bestaat uit

naamde collectieve doelen op. Bijvoorbeeld

past. Ook merken we dat de faalkosten enorm

losse modules op drie niveaus en

dat we over tien jaar maar  procent houtrot

teruglopen. Dat komt omdat we ter plekke met

is daardoor geschikt voor zowel

willen zien. Daar committeren de vaste part-

elkaar vaak betere oplossingen bedenken voor

‘beginners’ als corporaties die al

ners zich aan, en daar stemmen zij hun onder-

problemen die we tegenkomen. De lijntjes zijn

wat verder zijn met regisserend

houdsplannen op af.

immers heel kort.

opdrachtgeverschap. Bovendien is

We denken dat we deze werkwijze nu groot-

het aanbod gericht op strategen én

VERANTWOORDELIJK

schaliger kunnen toepassen. Corporaties die

uitvoerders.

Dat is best wennen, voor iedereen, ook voor

overwegen ons voorbeeld te volgen doen er

www.nevi.nl/woningcorporaties

onze partners. Zij moeten leren om hun

verstandig aan dat geleidelijk te doen. Het kost

mening te geven. “Mag ik dat wel tegen een

tijd om de voorschrijvende opdrachtgeversrol

opdrachtgever zeggen?” Met elkaar bouwen

los te laten ten gunste van vertrouwen. Maar

we zo een cultuur op van slim vertrouwen. Dat

het is absoluut de moeite waard.’

FOTO : TON VAN VLIE T

moeten we met elkaar doorleven.

Zo werken levert ons een substantieel prijsvoordeel op. Maar dat is niet alles. De zes partners blijken zich verantwoordelijk te voelen:

mensen en wonen 49 TEK ST : MARJON VAN WEERSCH

|

FOTO : BABE T HOGERVORST

PAUL HOFMAN

hoort. In  kreeg ik een herseninfarct. Dat

uitgenodigd voor een borrel van zes tot acht.

Woont sinds een half jaar in

heeft mijn leven volledig veranderd. In een

Niet iedereen kwam, maar de mensen die er

een sociale huurwoning in een

revalidatiecentrum heb ik opnieuw leren lopen

waren, bleven tot twaalf uur. Ik verheug me al

appartementencomplex van

en praten. Mijn appartement heb ik moeten

op de zomer. In de prachtige binnentuin een

woningcorporatie Eigen Haard in het

verkopen, ik kon geen trappen meer lopen. Ik

praatje maken met de buren.’

Olympisch Kwartier in Amsterdam.

ben afgekeurd en kreeg dit huis vanwege een medische indicatie. In aantal vierkante meters

‘Sinds kort heb ik een jong katje, een heilige

ben ik er flink op achteruit gegaan. Maar ik sta

Birmaan. Die mag hier lekker gaan wennen.

na mijn infarct positiever dan ooit in het leven.

Want hier kan ik de rest van mijn leven blijven

Ik ben mijn grenzen gaan verleggen. Doe

wonen. Ik ben zo blij met dit huis op deze plek.

nu vrijwilligerswerk bij de Voedselbank en als

Zestien jaar geleden kocht ik een mooi appar-

radiopresentator bij het Antoni van Leeuwen-

tement op twee hoog in de Beethovenstraat,

hoekziekenhuis. Iedereen is kwetsbaar, er kan

hier in de buurt. Ik had een goede baan als

je altijd wat gebeuren. Dat weet ik nu zelf ook.

headhunter. Jasje, dasje en alles wat daar bij

Toen ik hier kwam wonen, heb ik alle buren

‘IEDEREEN IS KWETSBAAR, ER KAN JE ALTIJD WAT GEBEUREN’

50

WIE MAAKT NEDERLAND? Onder het motto Wie maakt Nederland? partijen aansporen een bijeenkomst te ZIJN CORPORATIES IN organiseren om te discussiëren over de STAAT OM ZICH AAN nodigt Het Jaar van de Ruimte heel inrichting van de leefomgeving. Belang- TE PASSEN? Nederland uit om mee te denken over hoe rijke opgaven zijn wonen, water, voed- ‘Ze hebben zich keer op keer opnieuw onze leefomgeving eruit moet zien. Het selproductie en energie. Ik daag wo- uitgevonden. Ik ken meerdere corporaningcorporaties uit om mee te denken tiedirecteuren in Brabant die uitermate ministerie van Infrastructuur en Milieu over de opgaven in de woningbouw en innovatief zijn op het gebied van wogebruikt de resultaten voor nieuw beleid. hun rol daarin. Als ze een bijeenkomst ningbehoefte en energie. Zij lopen Een goede kans voor corporaties om input organiseren, kom ik graag langs om de vooral tegen regels aan. Daarom organiseer ik zoveel mogelijk kruisbestuiinput op te halen.’ te leveren, zegt voorzitter en gedeputeerde ving. Door zorginstellingen, financiers, Wonen van de provincie Noord-Brabant WAT IS HUN ROL, gemeentebestuurders en corporaties bij DENKT U? elkaar te brengen. Om het denkproces Yves de Boer.

‘Ik denk dat de woningbouw op een

WAAROM WIE MAAKT NEDERLAND?

op gang te brengen.’

andere manier vormgegeven moet worden. Ze moeten nadenken over: op

Op www.jaarvandruimte.nl een

welke manier ga je huizen in de markt

volledig overzicht van alle activitei-

‘Vroeger bedacht de overheid hoe

zetten? Gaan jongere mensen straks

ten in het komende jaar en een

Nederland eruit moest zien, mochten

nog koopcontracten aan? Bezit is vol-

verslag van de startbijeenkomst.

burgers daar wat van vinden en werd

gens mij niet meer het voornaamste,

Meediscussiëren kan op

vervolgens het beleid gemaakt. Die tijd

maar gebruiken en delen. Daar moeten

www.wiemaaktnederland.nl

is voorbij. We zijn een netwerksamen-

we op inspelen in de manier waarop

en op Twitter, #jvdr2015.

leving en de overheid is daar één onder-

we innoveren, met onze grondposities

deel van. We willen zoveel mogelijk

omgaan enzovoort.’

netwerk 51

TEK ST : HANNEKE NAGTZ A AM EN CAROLIEN VAN DER PLOEG

Energieprestaties

Slim transformeren

2014 op energiebesparing? Dat blijkt

organiseert samen met woningcorporaties

op 24 maart, wanneer de resultaten uit

met transformatie-ervaring het seminar Slim

de energiemonitor SHAERE bekend

transformeren: sociale huurwoningen in lege

worden gemaakt. Aedes, de Woonbond,

gebouwen op 12 maart. In een voormalig

Platform31 en Atriensis organiseren

kantoorgebouw in Nieuwegein, dat Jutphaas

die dag ook meerdere sessies over

Wonen ombouwt tot appartementencomplex,

verduurzaming. Aanmelden kan nog.

kunnen bezoekers workshops volgen over

Aedes.nl, zoekterm SHAERE 2015

voorbeeldprojecten.

Hoe presteerden woningcorporaties in

Het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK)

FOTO : ALE X SCHRÖDER

HENK SENTJENS, MARJO HENDRIKS, MAURICE VRANKEN EN LOUIS VROOMEN

KEES STUNNENBERG Vanaf 10 februari is Kees Stunnenberg de nieuwe directeur-bestuur-

Ter vervanging van uitgetreden leden zijn per

der van de SSHN, studentenhuis-

1 januari drie nieuwe commissarissen benoemd in

vester in Arnhem en Nijmegen. Hij

de raad van commissarissen van Heemwonen in

volgt Max Derks op, die met pen-

Kerkrade: Henk Sentjens, Marjo Hendriks en

sioen gaat. Stunnenberg werkte de afgelopen tien

Maurice Vranken. Per 1 januari is Louis Vroomen

jaar als hoofd Vastgoed en Beheer bij de SSHN.

de nieuwe RvC-voorzitter.

BRAM VAN HUNNIK

KEES KWADIJK Directeur-bestuurder Kees Kwadijk neemt op

Sinds 1 januari is Bram van Hunnik voorzitter van

1 juni afscheid van Woningbouwvereniging Broek

de raad van commissarissen van Patrimonium

op Langedijk. Kwadijk stopt met deze functie

woonservice in Veenendaal. Van Hunnik was

omdat hij binnenkort 64 jaar wordt. Hij werkte

Het Jaar van de

daarvoor voorzitter van de raad van commissa-

ruim elf jaar in de volkshuisvesting. De wervings-

Ruimte ging op

rissen van SIB Woonservice, die op 1 januari is

procedure voor Kwadijks opvolger gaat binnen-

15 januari van start in

gefuseerd met Patrimonium woonstichting tot

kort van start.

de Beurs van Berlage

Patrimonium woonservice.

in Amsterdam. Van het resultaat van alle

ROBERT WAARSING

JEANNETTE DEKKER Jeannette Dekker is per 1 maart de

bijeenkomsten maakt

Robert Waarsing is per 1 januari

nieuwe directeur-bestuurder van

het bestuur van Het

benoemd tot directeur-bestuurder

woningcorporatie Thús Wonen in

Jaar van de Ruimte

van Woonstichting VechtHorst,

Dokkum. Dekker is al ruim 25 jaar

één ontwikkelagen-

actief in Dalfsen en Staphorst. Hij

da. Die zal overhan-

volgt interim-bestuurder Roelof

digd worden aan de

Kuik op. Waarsing heeft ervaring bij corporaties

diverse functies bij verschillende woningcorpora-

minister van

en bij lokale en provinciale overheden door heel

ties.

Infrastructuur en

Nederland, in rollen als manager Bedrijfsvoering,

Milieu. Yves de Boer

manager Vastgoed en organisatieadviseur.

gebruikt de resultade omgevingsvisie

KEES MEIJER, ERIK DRENTH EN KARIN LODDER

van de provincie.

Kees Meijer is per 1 januari voorzitter van de raad

ten uit Brabant voor

actief in de volkshuisvesting. Na haar universitaire studie Bouwkunde vervulde zij

MARIETA PEEK-MARLET Marieta Peek-Marlet gaat vanaf 19 maart aan de slag als directeurbestuurder van Woningstichting Putten. Eerder werkte Peek-Marlet

van commissarissen bij Mooiland in Grave. Hij

bij Woningcorporatie Provides als

volgt Hans Klein Breteler op, die wel lid van de

manager Wonen en Strategie. Ze volgt Monique

RvC blijft. Verder bestaat de raad uit de nieuwe

Boeijen op, die in december afscheid nam.

commissaris Erik Drenth en uit Karin Lodder.

CARRIÈRENIEUWS

Aedes.nl, zoekterm Slim transformeren

achteraf

Korting en cadeautjes

ILLUSTR ATIE : MENNO WIT TEBROOD

52

colofon Aedes-Magazine is een uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties. Aedes-Magazine verschijnt  keer per jaar.

Woningcorporaties zorgen dat ruim , miljoen huishoudens in Nederland goed kunnen wonen en dragen bij aan leefbare buurten, wijken en regio's. Corporaties nemen op dit moment zo'n  procent van de bouwproductie in Nederland voor hun rekening en investeren in de toekomst op terreinen als zorg en duurzaamheid.

Aedes behartigt als branchevereniging de belangen van woningcor-

Ik heb iets grappigs ontdekt. Je belt je provider,

corporatiemedewerkers zelden tot nooit iets horen.

verzekeraar of krant om te melden dat je het uit

Ondertussen zijn ze – naast het reguliere werk van

wilt maken met ze. Reden doet er niet zoveel

huuradministratie, vermogensbeheer, planmatig onder-

toe. Ontevredenheid, een ander is goedkoper of

houd – vooral druk met een relatief kleine groep.

het is simpelweg tijd voor iets nieuws. Voor je

Variërend van mensen die terecht klagen over gebrek-

het weet word je door de ietwat stoffige

kig onderhoud of een asociale buurman tot de asociale

mevrouw van de administratie doorverbonden

buurman zelf of mensen die steevast vergeten de huur

met een frisse jonge verkoper – zonder wachttijd of

over te maken. Uiteraard hebben die mensen aandacht

keuzemenu – die je om je oren smijt met fikse kortingen

nodig. Maar het betekent ook dat woningcorporaties

of leuke cadeautjes als je maar wilt blijven.

nauwelijks contact hebben met de , miljoen mensen

Mij ergert dat eigenlijk mateloos. Want het betekent

die in een sociale huurwoning wonen en hun huur op

dat als ik niets doe, ik helemaal niets krijg voor het

tijd betalen, rekening houden met hun buren en blij zijn

jarenlang braaf betalen van mijn rekening, zonder ook

met hun huisje. Of in ieder geval niet ontevreden

maar een minuut extra aandacht op te eisen. Goed

genoeg om te klagen.

klantschap levert kennelijk weinig op.

Ik hoor steeds meer van woningcorporaties dat ze daar

Veel woningcorporaties worstelen al jaren met dit

iets aan willen doen. Niet alleen omdat die goede huur-

fenomeen. Ze besteden het grootste deel van hun tijd

der aandacht verdient, maar ook omdat hij een goed

aan klanten die problemen ervaren of veroorzaken. Dat

ambassadeur kan zijn van de corporatiesector, en omdat

voelt niet altijd even goed. Want waar blijft die goede

het juist deze mensen zijn die goed kunnen meedenken

huurder? Bovendien doet het iets met je organisatie,

over en werken aan het beleid van de corporatie en de

wanneer deze vooral contact heeft met klanten over

woonvisie van de gemeente. Maar hoe bereik je ze?

problemen. Het kleurt het beeld van de relatie tussen

Corporaties proberen van alles. Van een loyaltypro-

corporatie en huurder negatief.

gramma met een kortingskaart voor de plaatselijke mid-

Een goede huurder een goede klant noemen gaat wat

denstand tot meer opties bij de tegels voor de nieuwe

ver. Want een klant heeft keuzevrijheid. Met onze

keuken. Punt is dat veel goede huurders simpelweg

wachtlijsten, kun je daar niet echt van spreken. Je wordt

goed wonen en nooit aan de woningcorporatie denken.

klant van een woningcorporatie omdat je in een be-

Misschien zit er niets anders op dan wachten tot ze

paald huis wilt wonen. En woon je daar eenmaal, dan

bellen om te zeggen dat ze de huurovereenkomst op

betaal je je huur, ben je aardig voor je buren, zorg

willen zeggen?

je goed voor je huis en bel je de huisbaas alleen als er iets kapot is. Zo schijnt dat te werken voor  tot

Christine de Ruiter

 procent van de huurders. Dat zijn de mensen van wie

Hoofdredacteur

poraties in Den Haag en Brussel, zoekt oplossingen voor het beter functioneren van de woningmarkt en draagt bij aan een professionele sector. Zo'n  procent van de corporaties is lid van Aedes. Wij maken ons sterk voor optimale omstandigheden waaronder zij als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen.

Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche waarin ruim . werknemers dagelijks werken aan goed, betaalbaar en duurzaam wonen.

Voor informatie over het lidmaatschap van Aedes zie www.aedes.nl.

Redactie Christine de Ruiter (hoofdredacteur); Margriet Pflug (eindredactie); Latifa van Heerde, Hanneke Nagtzaam, Quinten Snijders, Marjon van

Weersch (redactie); Carolien van der Ploeg (productie). M.m.v. Eric Went.

Redactiesecretariaat T ()  E aedesmedia@aedes.nl Grafische vormgeving Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem; Henk Stoffels (artdirection), Mieke van Weele (vormgeving).

Druk Senefelder Misset, Doetinchem Abonnementen T ()  E publicaties@aedes.nl I www.aedes.nl>publicaties Prijzen (excl. BTW) Een jaarabonnement kost per  januari  € ,. Aedes-leden ontvangen één gratis abonnement. Extra jaarabonnementen voor Aedes-leden kosten € ,. Jaarabonnementen worden automatisch verlengd.

Opzeggingen dienen op  november, dus twee maanden voor het nieuwe abonnementsjaar, binnen te zijn.

Advertenties Multor Media BV, Wouter Otto Postbus ,  EB Arnhem T ()  E wouterotto@multormedia.nl I www.multormedia.nl Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein   AA Den Haag Postbus   AC Den Haag T ()  E aedes@aedes.nl I www.aedes.nl @aedesnet Auteursrechten voorbehouden ISSN -

Wat kan Hofmeier voor uw organisatie betekenen?

Focus op Finance Focus op Processen Focus op P C Capaciteit, kennis en ervaring: professionals met drive Hofmeier FinanciĂŤle Professionals staat voor gezonde, frisse en professionele dienstverlening. Onze bedrijfsfilosofie is gericht op een duurzame en constructieve samenwerking met zowel onze Opdrachtgevers als de Professionals.

Met de inzet van ruim 100 Professionals en Consultants in vaste dienst levert Hofmeier u expertise en capaciteit. Naast de reguliere administratieve taken zijn de actuele onderwerpen die spelen in de corporatiesector bij onze specialisten in goede handen. Onze Professionals en Consultants zijn breed inzetbaar op alle binnen uw sector spelende vraagstukken.

FinanciĂŤle Professionals | Interim Management | Consulting Witte Singel 93, 2311 BR Leiden | Postbus 1086, 2302 BB Leiden | t. (071) 572 75 55 | f. (071) 579 09 51 | info@hofmeier.nl | www.hofmeier.nl