De Factuur App, de handige app waarmee u met een swipe naar links of rechts uw facturatieproces up-to-date houdt.
Een factuur goedkeuren of tekenen op het moment en de plaats dat het u het beste uitkomt? Dat kan met de Factuur App! De app is eenvoudig te gebruiken op tablet en smartphone, op ieder tijdstip en iedere locatie.
In de Factuur App staan de facturen uit het Digitale Factuurverwerkingsproces voor u klaar. Het goedkeuren, tekenen en/of afkeuren kan snel gebeuren door de factuur op basis van de meest essentiële factuurgegevens simpelweg naar links of rechts te swipen. Wilt u meer informatie over de factuur, dan kunt u hierop inzoomen. U krijgt dan de beschikking over de status van de factuur, notitie
en factuurhistorie, crediteurgegevens, factuurregels, termijnen, boekingsregels en gekoppelde bijlagen. Het dashboard geeft u inzicht waar welke factuur zich in het proces bevindt.
Wilt u meer weten over de Factuur App en de mogelijkheden die NCCW u biedt? Maak dan snel een afspraak.
Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar communicatie@nccw.nl.
“
”
Ik ben trots. Trots op al die woningcorporaties die in beeld hebben hoe zij hun woningen vóór 2050 CO2-neutraal kunnen maken. Met isolatie, installatie en zonnepanelen.
Onze ambitie is uitgewerkt en gedegen rekenwerk maakt duidelijk wat het allemaal gaat kosten. Uniek in de vastgoedsector, we staan op pole position om aan het werk te gaan. Maar dat werk zullen we met z’n allen moeten doen; met gemeenten, huurders, andere verhuurders, kopers, bouwers, installateurs, netbeheerders, energiebedrijven én het kabinet. Om meer dan 2 miljoen woningen aan te pakken is meer dan honderd miljard euro nodig. Dat geld voor verduurzaming hebben we simpelweg niet. Want we willen ook nieuwe huizen blijven bouwen en huren zo laag mogelijk houden. Daarom kijk ik nadrukkelijk naar het kabinet, dat vooralsnog groen praat maar niet groen doet. In ‘vak K’ is men zeker bezig met het klimaat, maar dan vooral met het belastingklimaat. Dat wordt alsmaar slechter voor woningcorporaties, en beter voor multinationals. En dus voor huurders, want we kunnen daardoor veel minder bouwen, renoveren en verduurzamen.
Als het aan het kabinet ligt, betalen corporaties steeds meer belasting. Naast de steeds hogere verhuurderheffing en vennootschapsbelasting komt daar ATAD bij. Deze nieuwe maatregel tegen belastingontwijking door multinationals raakt ons keihard. Nederland is het enige Europese land dat geen uitzondering maakt voor corporaties. En als ik dan hoor en lees dat corporaties in Friesland, Breda, Tilburg, Amsterdam, Apeldoorn en Limburg opstaan tegen deze volstrekt onlogische belasting van meer dan 300 miljoen euro, dan krijg ik weer dat trotse gevoel. Ons geluid moet doorklinken in Den Haag.
Het kabinet vraagt ons tempo te maken met verduurzaming, maar trapt tegelijkertijd op de rem door de belastingdruk te blijven opvoeren. Met de RoutekaartCO2-neutraal in de hand praten we mee aan de Klimaattafel en laten we zien wat we kunnen bijdragen. Of we de uitgestippelde route ook kunnen volgen, hangt af van de keuze van het kabinet. Gaat die uit naar een beter klimaat of een beter belastingklimaat voor multinationals? Mijn suggestie: een beter klimaat én een beter belastingklimaat. Maar dan voor woningcorporaties.
MarnixNorder Voorzitter‘Het kabinet praat groen, maar doet nog niet groen’
Aw-directeur Kees van Nieuwamerongen en Aedes-voorzitter Marnix Norder treffen elkaar. Wat leverde de splitsing op van commerciële en niet-commerciële activiteiten door woningcorporaties? En vooral: hoe nu verder?
Na de gemeenteraadsverkiezingen in maart is inmiddels overal in Nederland de coalitievorming in volle gang of net achter de rug. Lukt het de woningcorporaties om daar grip op te krijgen en hun ambities duidelijk te maken? We gaan kijken in Amersfoort.
Arie Hoving in Groningen staat een flinke verbouwing van zijn huis te wachten naar nul-op-de-meter. Een voorbeeld van hoe corporaties op weg zijn naar CO2-neutraal in 2050. Welke keuzes maken corporaties? En met wie werken zij samen?
Wat je samen kunt bereiken. Sinds kort kunnen twaalf oudere huishoudens zelfstandig wonen in een nieuw appartement in de Zijlmanshof in het dorp Beneden-Leeuwen. De zorgappartementen zijn verdeeld over twee vleugels direct grenzend aan het streekhistorisch museum in het centrum van het dorp. En mocht het nodig zijn dan kunnen de bewoners zorg inkopen. Zorgcentrum St. Elizabeth is om de hoek. De appartementen zijn gebouwd dankzij een goede samenwerking tussen de gemeente West Maas en Waal, Woonstichting De Kernen en zorggroep Maas & Waal en een subsidie van de provincie Gelderland. Tijdens de officiële opening schuivelden wethouder Sander Bos, directeur-bestuurder Marinus Kempe van de woningcorporatie en manager Maaike Versteegh van de zorggroep gedrieën symbolisch door het openingslint onder toeziend oog van gedeputeerde Josan Meijers (links met het rode vest).
Welke resultaten wilt u behalen in uw werk? Welke kennis en vaardigheden heeft u nodig om persoonlijk te groeien? De Academie voor Vastgoed heeft een breed scala aan opleidingen en cursussen die u de mogelijkheid geven om u nog verder te ontwikkelen in uw vakgebied. Het aanbod betreft zowel ééndaagse cursussen en leerlijnen die bestaan uit meerdere bijeenkomsten. U kunt er dus voor kiezen om een langer traject te doorlopen of om uw kennis in één dag bij te spijkeren.
Bewezen kwaliteit
Voor veel vastgoedprofessionals zijn de hoge slagingspercentages van de Academie voor Vastgoed een doorslaggevende factor om voor onze opleidingen te kiezen. Voor ons het bewijs dat ons opleidingsaanbod een kwalitatieve bijdrage levert aan uw professionele ontwikkeling. Benieuwd naar wat wij u kunnen bieden? Neem vandaag nog contact op via 030 – 608 51 60, info@academievoorvastgoed.nl of www.academievoorvastgoed.nl.
Medewerkers van woningcorporaties hebben steeds vaker te maken met intimidatie, agressie en geweld. UWOON heeft een anti-agressiebeleid en zet daarbij SoloProtect in wanneer het echt mis dreigt te gaan.
UWOON is een woningcorporatie in Harderwijk, Ermelo en Elburg. Ook bij UWOON is de veiligheid van de medewerkers belangrijk. Arnold Bos, adviseur P&O, heeft daarom al maatregelen genomen zoals goed ingerichte spreekkamers, een deurbeleid en gerichte veiligheidstrainingen. UWOON heeft ook ambulante medewerkers in dienst. Hun 'spreekkamer' is vaak de woning van een huurder. UWOON heeft ervoor gekozen om die ambulante alleenwerkers te voorzien van een alarmsysteem.
SoloProtect heeft meerdere onopvallende systemen waarmee alarm geslagen kan worden in noodsituaties, zoals bij agressie, geweld of een gijzeling. Het grote voordeel hiervan is dat medewerkers niet op stap gaan met een zichtbare noodknop. De medewerkers van UWOON hebben gekozen voor een alarmsysteem dat eruit ziet als de houder van een ID kaart en daardoor eenvoudig te dragen is via een draagriem om de nek, een clip of een oprolmechanisme aan bijvoorbeeld een broek.
Buurtbeheerder Ahmet Nazligul van UWOON: “Ik ben ontzettend blij met de komst van de SoloProtect. Ik ga veel geruster op pad dan voorheen. Ik weet nu dat er altijd iemand voor me klaar staat in geval van nood en dat stelt me gerust. Daarnaast vind ik het ontzettend fijn dat mijn werkgever zo goed voor mijn veiligheid zorgt.”
SoloProtect ID is een zeer discreet alarmsysteem. Doordat het gebruik niet opvalt zal een huurder niet agressiever worden omdat je alarmeert. Medewerkers in nood krijgen sneller hulp. Bij een alarm reageert de alarmcentrale (24/7) die gekoppeld is aan ieder alarmsysteem van SoloProtect direct. Denk daarbij aan het sturen van politie via een Prio1-melding.
Hoewel medewerkers een goed gevoel hebben ontwikkeld voor ‘lastige gesprekken’ met huurders, blijkt het aan het begin van de dag lastig te voorspellen wanneer een gesprek uit de hand kan lopen. Daarom nemen medewerkers standaard het alarm van SoloProtect mee. Vergelijkbaar met het omdoen van de autogordel… ook al ga je ervan uit dat het een rit zonder brokken blijft. SoloProtect geeft de werkgever maandelijks een rapportage met informatie over het gebruik.
Wanneer hulp nodig is, moet deze ook naar de juiste locatie. SoloProtect ID gebruikt hiervoor A-GNSS techniek, welke uitgebreider is dan GPS. Via een speciale knop kunnen medewerkers tot achter een voordeur getraceerd worden, ook in een flatgebouw.
Arnold Bos: “We zijn tot de conclusie gekomen dat SoloProtect van meerwaarde is voor onze alleenwerkers. We hebben de markt verkend en daarbij is SoloProtect er qua gebruikersgemak, service en bereikbaarheid tussenuit gesprongen. Dit geeft de medewerkers extra veiligheid bij de uitvoering van hun taken. Ze gaan merkbaar geruster op pad, omdat ze het gevoel hebben dat ze hulp kunnen inroepen wanneer dat noodzakelijk is. Uiteraard hopen wij dat ze de dienst nooit nodig hebben.”
Het kostte de nodige moeite, maar uiteindelijk zijn alle corporaties er eind vorig jaar in geslaagd hun commerciële activiteiten op tijd af te splitsen van de niet-commerciële. Wat leverde het op? En vooral: hoe nu verder? Kees van Nieuwamerongen, directeur van de Autoriteit woningcorporaties in gesprek met Aedes-voorzitter Marnix Norder.
TEKST: JAN SMIT, FOTO’S: PHIL NIJHUIS
Norder:
‘Voor
De Woningwet uit 2015 verplicht woningcorporaties de verhuur van sociale woningen, de zogeheten diensten van algemeen economisch belang (DAEB), te scheiden van hun commerciële activiteiten (niet-DAEB). Deze operatie, die voor 1 januari 2018 moest zijn voltooid, werd ingegeven door regels vanuit Brussel en een aantal incidenten. Dat leidde ertoe dat de politiek wilde dat corporaties zich weer zouden richten op hun kerntaak: het verhuren van woningen aan de minst koopkrachtige Nederlanders. Investeringen in nietDAEB-activiteiten moeten tot een minimum worden beperkt.
Hoe kijken Aedes en de Autoriteit woningcorporaties terug op de scheiding van DAEB en niet-DAEB? Was dit het allemaal waard? En, hoe moet het nu verder? Kees van Nieuwamerongen, directeur van de Aw, in gesprek met Aedes-voorzitter Marnix Norder.
Norder: ‘Het was niet altijd duidelijk wat nu vanuit waar gefinancierd en georganiseerd werd. De splitsing legt dit beter bloot. Positief vind ik ook het RobinHood-effect. Het is helder geworden dat de commerciële activiteiten een positieve kasstroom hadden richting de sociale huisvesting. Terwijl men dacht dat dit andersom was.’
En wat betreft de transparantie richting andere betrokken partijen?
Norder: ‘Ik weet echt niet of het de stakeholders nu allemaal zoveel uitmaakt. Behalve misschien de politici in de Tweede Kamer. Voor een gemeente of een huurder is het belangrijk wat er gerealiseerd wordt of wat voor gebouw hij krijgt. Maar ik geloof niet dat ik op een privéfeestje ooit een gesprek heb gehad over de vraag of iets DAEB of niet-DAEB was. In dat opzicht kun je je afvragen of het sop de kool waard was.’
Van Nieuwamerongen: ‘Ook bij mij werd op feestjes nooit gesproken over DAEB of niet-DAEB, maar wel over dure boten en zorgcentra. De beeldvorming was dat woningcorporaties vanuit de sociale woningbouw een heleboel avonturen aan het financieren waren waardoor die sociale activiteiten in gevaar zouden komen. Dat is absoluut niet terecht, maar het is wel essentieel dat je die beeldvorming de wereld uit helpt.’
Norder: ‘Het moest allemaal met stoom en kokend water. Die druk heeft het proces zeer arbeidsintensief gemaakt. Er is de afgelopen jaren sowieso veel nadruk geweest op alles wat te maken heeft met de uitvoering van nieuwe wetgeving. Daardoor is er te weinig tijd geweest voor bijvoorbeeld nieuwbouw- en renovatieplannen.’
Norder: ‘Ik vind het lastig om daar iets over te zeggen, omdat het gelijk opliep met allerlei andere administratieve dingen die we met het oog op de nieuwe Woningwet hebben gedaan. Dat totaal heeft excessieve vormen aangenomen.’
Van Nieuwamerongen knikt: ‘Het is een valse start geweest, maar ik denk dat we dat samen heel goed hebben aangepakt en dat er mogelijkheden liggen om de lasten voor de corporaties enorm te verlichten. Ik vind het logisch dat er met al die veranderingen meer verantwoordingslasten zijn. Alleen je moet er wel verstandig mee omgaan. Ik denk dat in dit verband zowel bij ons als bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw – en ik verdenk ook het ministerie en de politiek ervan – de honger naar informatie
Kees van Nieuwamerongen is sinds november 2015 directeur van de Autoriteit woningcorporaties bij de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). Daarvoor was hij ruim vier jaar secretaris en directeur van het College financieel toezicht van de landen Curaçao en Sint Maarten en de eilanden Bonaire, Sint Eustatius en Saba. Daarvoor werkte hij in verschillende managementfuncties bij de rijksoverheid.
een gemeente of een huurder is het belangrijk wat er gerealiseerd wordt, niet of iets DAEB of niet-DAEB is’
en data de overhand heeft gekregen. Dat moet echt stoppen. Je moet vertrouwen kunnen hebben in een corporatie.’
Norder: ‘Daar ben ik het mee eens. Bij voetbal is het ook niet zo dat als de voorzitter of de eigenaar zich met de opstelling bemoeit, het team beter gaat voetballen. Je moet ervoor zorgen dat de mensen die het werk doen, daarvoor ook de ruimte krijgen.’
Is het alle tijd, energie en geld waard geweest?
Norder: ‘Het was wel een beetje met een kanon op een mug schieten. Ik weet ook niet of het helemaal waard is geweest. Uiteindelijk vraagt een gemeente je op een bepaalde plek een interventie te doen in een bestaande situatie of iets nieuws te realiseren. Bijvoorbeeld een complex met 40 woningen, grotendeels beneden de liberaliseringsgrens, een paar daarboven en op de begane grond de mogelijkheid van een Huisartsen Onder Een Dak of een buurthuis. Dan heb je een deel DAEB en een deel niet-DAEB in hetzelfde project. Ga je dit realiseren of renoveren, dan moet je die kosten splitsen, maar uiteindelijk komt het weer bij elkaar in een vereniging van eigenaren. Wie zit daar in: de corporatie! Wat is dan het verschil met de situatie van voor de splitsing? Het is heel goed dat je kunt verantwoorden waar je mee bezig bent. Maar de praktijk is weerbarstig.’
Hoe kijkt de Autoriteit daartegenaan?
Van Nieuwamerongen: ‘Wat ik goed vind van de scheiding is dat duidelijk is wat nu de kerntaken zijn. Het is een waanzinnig mooie taak die je uit moet voeren, beperk je daar dan ook toe. Maar de inkt is nog niet droog of alle wensen en eisen vanuit de politiek en corporaties komen alweer los. Daar wil ik echt voor waarschuwen: wéés daar nou voorzichtig mee!’
Hoeveel ruimte hebben corporaties nog na deze exercitie?
Van Nieuwamerongen: ‘Corporaties zien de leefbaarheid en de veiligheid in de wijken verminderen. Dan begrijp ik heel goed dat je handen jeuken. De Woningwet biedt daarvoor nog steeds mogelijkheden. Maar juist vanuit die ambitie ben ik bang dat er te grote risico’s worden genomen. Corporaties moeten weerbaar zijn tegen de politiek en ook tegen zichzelf zeggen: jongens, hier zijn we niet voor.’
Moeten corporaties ruimte krijgen in het middenhuursegment?
Norder: ‘Marktpartijen hebben de ruimte en pakken hem niet altijd. Dat heeft te maken met heel veel zaken. Een van de belangrijkste: de woningmarkt is niet altijd een markt. Als de politiek de ene kant opstuurt en de vraag de andere, dan ís er helemaal geen markt. Corporaties zijn onder bepaalde condities best bereid daar iets aan te doen. Neem die wooncomplexen met sociale en markthuur voor ouderen in centra van dorpen in en rond de Veluwe: daar is ongelofelijk veel vraag naar. Daar kunnen we nu lastig op inspelen, maar dat willen corporaties graag. Er zijn echter ook middeldure huurwoningen waarvan we zeggen: laat de markt dat lekker doen.
Middeldure huur in een groeigemeente als Amersfoort bijvoorbeeld. Dat moet een corporatie helemaal niet willen.’
Van Nieuwamerongen: ‘De wet biedt corporaties de mogelijkheid om in het uiterste geval, als uit de markttoets blijkt dat er helemaal geen andere gegadigden zijn, in middeldure huur te stappen. Maar dan nog zou ik daar terughoudend in willen zijn vanuit het verhaal: wat wil je nog meer van mij?
Laten we daar eerst nog maar eens goede afspraken over maken.’
Marnix Norder is sinds januari 2017 voorzitter van Aedes. Norder was van 1996 tot 2014 actief in de politiek. Eerst als Statenlid en gedeputeerde in de provincie Zuid-Holland en vanaf 2004 als wethouder Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie van de gemeente Den Haag. Tot het voorjaar van 2016 was hij in opdracht van het ministerie van VWS en de VNG voorzitter van het Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen.
'Van Nieuwamerongen: ‘De honger naar informatie en data heeft de overhand gekregen. Dat moet echt stoppen’
DAEB niet-DAEB
Het scheiden van de Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) en de andere activiteiten van corporaties die daar niet onder vallen (nietDAEB) krijgt een voldoende, maar was complex en er was te weinig tijd voor. Daardoor ontstonden problemen en zijn de administratieve lasten voor woningcorporaties opgejaagd. Toch hebben ze op een paar na – die met reden uitstel kregen – voldaan aan de plicht voor 2018 met een voorstel voor scheiding te komen. Dat staat in de evaluatie van het proces van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) Twee onderéénkap. Uiteindelijk zijn er 68.191 woningen die nu van DAEB overgeheveld zijn naar niet-DAEB.
Kunnen corporaties zulke gemengde complexen onder de nieuwe wet nog realiseren?
Norder: ‘Het kan, maar is ingewikkeld. En ik merk dat corporaties op dit moment ook lang niet de mogelijkheden hebben om het goed vorm te geven.
Als het dan ook nog ingewikkelder is dan vroeger vanwege de scheiding DAEB/niet-DAEB, die noopt tot allerlei aanvullende afspraken met marktpartijen, komt dat lang niet altijd van de grond.’
Het lijkt alsof jullie op een lijn zitten, klopt dat?
Norder: ‘Waar we nog verschillen van inzicht: in hoeverre kun je nu al als overheid met toezicht wat meer op afstand gaan zitten in je handhavings- en autoriteitsrol? In mijn beleving kan dat nu omdat we flinke kwaliteitseisen stellen aan commissarissen en directieleden.’
Van Nieuwamerongen: ‘Vorig jaar rond deze tijd, heeft het best af en toe geknald tussen ons. Een van de discussiepunten was: hoe scherp is nu die scheiding tussen DAEB en niet-DAEB? Mag je onderdelen van DAEB onderbrengen in niet-DAEB als de gemeente zegt dat dit mag? Daarvan hebben wij gezegd: dat mag niet. Als iets DAEB is en de DAEB-voorwaarden gelden, dan moet het ook onder DAEB vallen. Als dat niet zo is dan kun je morgen de wetgeving veranderen. Dus doe het nu alsjeblieft niet, laten we het zuiver houden. De cruciale vraag is: hoever kun je nu als toezichthouder gaan om de wet te interpreteren? De tendens om je te richten op de governance in plaats van de regels, valt daar ook onder. Ik ben er heel erg voor dat we die kant opgaan. Maar hoe doe je dat? Is het interne toezicht momenteel al van dien aard dat je als externe toezichthouder afstand kunt nemen? Wij durven dat nog niet aan, maar wij zien het wel als het wenkend perspectief.’
Norder: ‘Dan moet er sprake zijn van een stabiele situatie waarbij er een balans is in de markten voor goedkope, middeldure en duurdere huur. Als die balans er niet is kun je zeggen: we doen tijdelijk een aantal woningen uit de DAEB in de niet-DAEB-tak of andersom. Maar dat is een afweging die lokaal moet worden gemaakt. Daar hebben we elkaar wel enigszins in gevonden.’
Van Nieuwamerongen: ‘Daarom was dit ook wel een bijzonder traject. In onze ambtelijke wereld heet dit vergunningverlening. Dat is een tamelijk rechtlijnig proces. Wij hebben gekozen voor een andere aanpak, we zijn in gesprek gegaan. Daar ben ik best trots op. We hebben ons opgesteld als een adaptieve toezichthouder. Ik vind dat wel een voorbeeld van hoe wij ons moeten ontwikkelen, ook als het gaat om het beoordelen van fusies en van verkopen.’
Norder: ‘Een mooi voorbeeld in dit kader vind ik de vergunningverlening voor een dakkapel. Die is de laatste jaren nogal versoepeld. Er zijn eigenlijk alleen nog een aantal algemene regels waaraan je moet voldoen. Dat zie ik ook voor me bij de verkoop van bezit door corporaties. Dat de verkoop van een beetje bezit niet getoetst hoeft te worden, mits je voldoet aan de algemene regels en bekend staat als een goed functionerende corporatie.’
Is dit een pleidooi voor een soort horizontaal toezicht?
Van Nieuwamerongen: ‘Wij spreken liever over toezicht vanuit vertrouwen. De Woningwet gaat op dit moment erg uit van wantrouwen. Ik denk dat we ook in het toezicht en de manier van samenwerken veel meer vertrouwen centraal kunnen stellen. Beschaam je dat, dan heb je een probleem. Maar laten we beginnen met vertrouwen.’
Van Nieuwamerongen: ‘Het is een waanzinnig mooie taak die corporaties uit moeten voeren, beperk je daar dan ook toe’
Waarom kiezen corporaties voor WIJ?
één aanspreekpunt voor het hele aan -en verkooptraject; sturen op wet- en regelgeving (compliance); zicht op én beheersing van risico’s; complexmatig en/of aan- en verkoop per object; WIJ spreken de taal van de vastgoedwereld én de corporaties; ervaring met de aan - en verkoop van circa 25.000 woningen, 100.000 m² commercieel en maatschappelijk vastgoed.
Wie zijn WIJ?
WIJ aan- en verkoopmanagement is een onderneming van Jimmy Feitz MRE MRICS en Martin Peeringa QC MRE Twee vastgoedprofessionals met ieder ruim vijftien jaar ervaring in managementfuncties bij corporaties.
Wij laten uw gebouw er van binnen en van buiten weer als nieuw uitzien. Welke opdracht u ook heeft, wij hebben de kennis, ervaring en apparatuur in huis om elke specialistische klus voor u uit te voeren.
088 - 3656267 dolmans.com
Wilt u uw gevel, glas, portiek of vloer grondig laten reinigen? Of heeft het sanitair of de grootkeuken een dieptereiniging nodig?
Met de ondertekening van ‘Het Betonconvenant’ tussen de Stichting Dakmeester en de Branchevereniging BRBS recycling is de recycling van betonnen dakpannen een integraal onderdeel van Daksysteemgarantie PLUS geworden. Alle bij de Stichting Dakmeester aangesloten dakdekbedrijven bieden de dakpannen aan bij recyclebedrijven die er weer een grondstof van maken voor nieuwe dakpannen. Onze partner en producent van betondakpannen, Monier zal deze grondstof weer zoveel mogelijk in nieuwe dakpannen verwerken. Een echte bijdrage aan de circulaire economie, want hiermee is de cirkel rond.
Daksysteemgarantie PLUS is een product van de Stichting Dakmeester, de kwaliteitsspecialisten in hellende daken. Wij als Dakmeesters vinden het van groot belang dat u ervan uit kunt gaan dat de door ons geleverde daken aan de allerhoogste kwaliteitsnormen voldoen. Samen met onze garantiepartners Monier, Velux en Unilin zorgen wij daarom voor garantie op materialen, functionaliteit en arbeid. Daksysteemgarantie PLUS wordt ondersteund door een uniek digitaal bouwdossier en geldt voor maar liefst 15 jaar!
Daksysteemgarantie PLUS. De maatstaf voor hellende daken.
Onze garantiepartners Stichting Dakmeester is het landelijk netwerk van KOMO-gecertificeerde dakdekkers en producenten van hellende daken. Voor meer informatie over Daksysteemgarantie PLUS zie www.dakmeester.nl
Overal in Nederland zijn de woningmarkt en de bewoners anders. In deze rubriek zoomen we in op één regio. Hoe is de situatie? En welke rol spelen de woningcorporaties? Dit keer: Nijmegen, European Green Capital 2018.
Op de Nijmeegse woningmarkt is het dringen geblazen. Jonge starters en middeninkomens hebben het moeilijk: er is grote behoefte aan sociale en middeldure huurwoningen. Het speelt in meer steden, maar in Nijmegen des te meer door haar jonge bevolking. De onderwijsstad telt meer dan procent eenpersoonshuishoudens, procent van de huishoudens is onder de jaar, ouderen zijn met procent ondervertegenwoordigd, de helft van de huishoudens heeft een inkomen onder de . euro.
De situatie bracht woningcorporatie Talis tot een nieuwbouwproject voor jonge starters: Nimbus. Een meter hoge woontoren met sociale huurappartementen, verhuurd met tijdelijke contracten van vijf jaar. Talis-bestuurder Ronald Leushuis: ‘Het idee is dat de woonbehoefte van deze huurders binnen vijf jaar verandert of dat hun inkomen groeit en dat ze daardoor kunnen verhuizen naar een duurdere woning. Zijn ze nog niet zo ver, dan maken ze meer kans op een andere passende sociale huurwoning.’
Voor de middeninkomens praten Talis en woningcorporatie Portaal met gemeente en beleggers over meer middeldure huurwoningen. In Grote Boel in Nijmegen-Noord, heeft Talis beleggers weten te interesseren voor een project van woningen (sociale huur, vrije-sectorhuur, koop). De gemeente creëerde de voorwaarden, waaronder gedifferentieerde grondwaardebenadering. Leushuis legt uit: ‘Doordat er geen verplichting was voor middeldure huurwoningen van tot euro, zijn die niet gebouwd. Wel heeft een marktpartij huurwoningen van tot euro gebouwd, die hij vijftien jaar bereikbaar moet houden voor huurtoeslaggerechtigden. Een andere marktpartij bouwde huurwoningen vanaf euro.’
Leushuis is blij met deze projecten maar wijst erop dat de komende tien jaar de behoefte aan bijvoorbeeld middeldure huurwoningen groter is dan de ingeschatte woningen. Daarom loopt er een nieuw, gezamenlijk woonbehoefteonderzoek naar deze categorie. Volgens de prestatieafspraken moet het aantal sociale huurwoningen tot netto met . toenemen. Er zijn al plannen voor ruim . nieuwe sociale huurwoningen in de komende vier jaar. Het nieuwe college wil daarnaast versneld sociale en middeldure huurwoningen extra bijbouwen. Het aantal woningen
Aantalinwoners:. ()
Gemeentebestuur:nieuwe coalitie van GroenLinks, D, SP Woningmarktregio:Arnhem-Nijmegen Prestatieafspraken:ja, tot en met
Woningcorporaties:Portaal (de grootste), Talis, Standvast Wonen, De Gemeenschap, SSH&, WoonGenoot, Mooiland
Aantalsocialehuurwoningen:.
Verhoudingsocialehuur-vrijesectorhuur:% sociale huur, % vrije-sectorhuur (van het corporatiebezit)
Gemiddeldemaandhuurcorporatiewoningen:circa euro bruto
dat aan de sociale voorraad onttrokken mag worden, mag maximaal een derde zijn van het aantal nieuwe.
Corporaties, huurdersverenigingen en de gemeente zetten stevig in op verduurzaming en de energietransitie, blijkt verder uit de prestatieafspraken en het coalitieakkoord. Zo onderzoeken ze in drie pilotwijken hoe ze kunnen overstappen op een aardgasvrije energievoorziening. Het nieuwe college wil zelfs dat tijdens deze coalitieperiode ieder jaar in twee wijken het proces daarvoor op gang komt. De drie samenwerkingspartijen trekken er samen in op. Helemaal nu Nijmegen ‘European Green Capital ’ is, een onderscheiding
van de Europese Commissie voor een Europese stad die vooroploopt in duurzaamheid. Nijmegen verwierf de titel met veel activiteiten, waaronder het ‘duurzame estafettestokje’ dat telkens aan een volgende club met een duurzaamheidsinitiatief wordt doorgegeven. In september kregen de zeven woningcorporaties het estafettestokje vanwege hun energiebesparende projecten. Hoe belangrijk verduurzaming ook is, volgens Hans Heinink, secretaris van huurdersvereniging Accio (Talis), moet de vereniging bewaken dat het voor huurders ook doenlijk blijft. ‘De energietransitie zal een grote impact hebben. Je moet mensen duidelijk maken dat voor het woongenot niet alles hosanna is. Daarom laten we meer energiecoaches opleiden. En we gaan meer samenwerken met de andere huurdersverenigingen om elkaar te versterken.’
De overkoepelende ambitie in de prestatieafspraken is: een ‘ongedeelde stad’ voor iedereen. Staan de neuzen echt allemaal dezelfde kant op? ‘In veel gevallen wel’, zegt Renée Veldkamp, programmamanager Wonen bij de gemeente. ‘Aan de onderhandelingstafel vindt de afweging van de verschillende ambities en belangen plaats. Het kost allemaal geld en de tempo’s verschillen. In Nijmegen, waar het nieuwe college hoge ambities voor wonen en duurzaamheid heeft, is dat best ingewikkeld. Voor beide kanten. De corporaties staan er niet slecht voor, maar alleen al
verduurzaming kost veel. In dat licht moet er landelijk ook iets gebeuren.’
Voor Kees van Kampen, directeur-bestuurder van WoonGenoot, blijft het bij alle verandering belangrijk de ongedeelde stad voor ogen te houden. ‘Door de Woningwetinstructie passend toewijzen dreigen mensen met een uitkering of mensen met psychiatrische problematiek terecht te komen in wijken met overwegend sociale huur. Je moet deze groepen ook kunnen huisvesten in wijken die wat meer kunnen dragen.’
Wat de driepartijensamenwerking betreft is het voor iedereen nog zoeken naar gelijkwaardigheid. ‘De rol van huurders mag groter’, zegt Van Kampen. ‘Lastig, er wordt veel tijd en energie gevraagd van huurders.’ Toch groeien Accio en HV Omslag (WoonGenoot) er steeds meer in. ‘Bij Omslag nemen we niet meer alles klakkeloos aan’, zegt voorzitter Marc Snippert. ‘We gaan zelf op onderzoek uit of gaan te rade bij de Woonbond en bij studenten die ervoor doorleren. Door vragen te stellen groeit je inzicht in de achterliggende belangen. Bijvoorbeeld van de gemeente, die extra wilde bouwen in Noord en in de stad omdat ze daar dure grond heeft waarvan de kosten terugverdiend moeten worden. Maar in hoeverre gaat dat ten koste van Dukenburg, waar WoonGenoot veel bezit heeft? We komen er wel uit. Het onderlinge vertrouwen is er.’
‘Alleen al verduurzaming kost corporaties veel, in dat licht moet er landelijk ook iets gebeuren’
De Tilburgse woningcorporatie
TBV Wonen greep het moment van noodzakelijk onderhoud aan 143 woningen in de wijk Oerle aan om de huizen te laten voldoen aan energielabel A. Naast de inzet van traditionele middelen als isolatie en nieuwe kozijnen koos TBV Wonen voor het uitrusten van de woningen met zonnepanelen van de Duitse fabrikant Solarwatt.
Elke woning krijgt vier glas-glaszonnepanelen van Duitse producent Solarwatt
“Wij zijn begin dit jaar gestart met een renovatieplan voor deze 143 woningen”, zegt Bas de Graaf, projectleider bij de afdeling Vastgoed van de Tilburgse woningcorporatie. “Omdat een van de onderdelen het vervangen van alle dakpannen was, lag het voor de hand om de mogelijkheden van zonnepanelen te bekijken. Door dat te combineren met andere maatregelen op het gebied van duurzaamheid zou het voor ons mogelijk zijn om de woningen te voorzien van energielabel A.”
Kwaliteit belangrijkste criterium TBV Wonen had al eerder ervaring opgedaan met de inzet van zonne-energie. In 2017 werd een appartementsgebouw met 216 wooneenheden voorzien van 430 glas-glaspanelen met een geïnstalleerd vermogen van 112 kWp. Glas-glaspanelen leveren elk jaar meer stroom dan conventionele zonnepanelen omdat ze minder snel degraderen. Bij de keus voor die
panelen was kwaliteit ook toen een belangrijke eis, zegt De Graaf: “Ze moesten in ieder geval voorzien zijn van een kwaliteitsverklaring. Die staat in voor een goede opbrengst en een lange levensduur. Daarnaast was een duidelijk garantiebeleid een belangrijke eis. Er zijn veel aanbieders die verschillende garantietermijnen aanhouden: één termijn voor het product zelf en één voor het vermogen. De ene termijn is in de praktijk vaak korter dan de andere. Dat is erg onpraktisch, want het leidt na het verstrijken van de kortste termijn natuurlijk tot discussie waar een defect aan ligt. Wij zochten daarom naar een leverancier die zowel op het product als op de prestaties dezelfde garanties biedt. Solarwatt bleek dat te kunnen bieden met zijn dertig jaar product- én vermogensgarantie op de glas-glaszonnepanelen. Dat was een belangrijke reden om voor deze leverancier te kiezen.”
Door de positieve ervaringen van zowel de aannemer als de corporatie zelf met het zonnepanelenproject rond het appartementencomplex in 2017 koos TBV Wonen ook bij de 143 woningen voor de panelen van Solarwatt. Elke woning krijgt vier panelen op het dak. In combinatie met de andere besparingsmaatregelen levert dat een gemiddelde verlaging van de energierekening op van ongeveer 40 euro. Daartegenover staat een bescheiden stijging van de huur van de woningen van bijna 20 euro, zodat de bewoners er netto op vooruitgaan.
De Graaf vertelt dat ‘esthetiek’ een ander belangrijk criterium bij de keuze voor de zonnepanelen van Solarwatt was bij dit project. “De panelen worden bij een deel van de woningen aan de voorkant van het huis gemonteerd. Doordat de zwarte panelen van Solarwatt mooi met het dak integreren en het straatbeeld maar heel weinig beïnvloeden, ondervonden we geen problemen als het bijvoorbeeld gaat om de eisen die de omgevingscommissie hieraan stelt.”
De volledige renovatie van de 143 woningen in de wijk Oerle wordt uitgevoerd door hoofdaannemer Huybregts Relou en onderaannemer Oranjedak. Adviesbureau Inspectrum nam de berekeningen voor het energielabel voor zijn rekening. Het hele project is naar verwachting eind 2018 afgerond.
De panelen van Solarwatt worden in Duitsland, Dresden, geproduceerd. Het bedrijf is inmiddels 25 jaar actief met de productie van zonnepanelen en behoort hiermee tot de pioniers van de Duitse zonne-energieindustrie. Solarwatt is een van de grootste zonnepanelenfabrikanten van Europa.
Meer informatie
Hans Zijlmans, sales consultant Solarwatt 034 - 476 70 02 hans.zijlmans@solarwatt.com
Na de gemeenteraadsverkiezingen in maart is inmiddels overal in Nederland de coalitievorming in volle gang of net achter de rug. Lukt het de woningcorporaties om daar grip op te krijgen en hun ambities duidelijk te maken? We gaan kijken in Amersfoort en spreken met drie bestuurders van corporaties en twee lijsttrekkers van de formerende partijen.
TEKST: LEENDERT DOUMAHet moment dat we in dit proces stappen is op woensdagavond 7 maart, in een zaaltje aan het Eemplein. De regen komt met bakken uit de hemel. Amersfoort heeft al best wat debatten achter de kiezen en begint een beetje verkiezingsmoe te worden. Wat gaat dit betekenen voor het woondebat dat corporaties Omnia Wonen, Portaal en de Alliantie hebben georganiseerd? … De zaal blijkt barstensvol en de avond brengt een levendig debat over de onderwerpen die in Amersfoort spelen: woningnood, hoogbouw, groen, duurzaamheid, huisvesten van kwetsbare groepen. En iedere keer weer horen we Monique Govers, directeur-bestuurder van Omnia Wonen, Dorine Lommen, manager Volkshuisvesting bij Portaal, en Koos Koolstra, directeur bij de Alliantie, dezelfde oproep doen: ‘Politiek, de bal ligt bij jullie! Jullie moeten nu de keuzes maken, dan ondersteunen wij inhoudelijk.’
Het begon natuurlijk niet met deze debatavond. De corporaties en de Amersfoortse politiek onderhouden al veel langer nauwe banden. ‘We gaan jaarlijks langs de fracties’, zegt Koos Koolstra. ‘Of we nodigen politici bij ons uit.’ Dat wordt gewaardeerd, zegt Kees Kraanen, fractievoorzitter van de VVD, want het is effectief. ‘De corporaties voelen de noodzaak van samenwerking wel aan.’ Dat gevoel is pas de laatste jaren ontstaan, zo constateert Simone Kennedy, fractievoorzitter van de ChristenUnie. ‘In het begin stonden ze erg los van de gemeente. Wij hadden niet veel sturing, terwijl het toch om veel geld gaat. Ik ben blij dat ze zo transparant zijn geworden. Dat geeft vertrouwen.’
Eigenlijk loopt in Amersfoort het contact tussen corporaties en lokale politiek al volgens het ‘lobbyboekje’ van Aedes, de brochure Woningcorporatiesendelokalepolitiek,handreiking gemeenteraadsverkiezingen2018over hoe en wanneer je invloed kunt uitoefenen op nieuwe raden en colleges.
Koos Koolstra: ‘Ik nam de handreiking door en dacht: dat doen wij allemaal al.’
‘Maar het is de eerste keer dat we met zijn drieën optrekken’, vult Monique Govers aan. ‘En het is de eerste keer dat we met deze boodschap komen. We zeggen tegen de gemeente: we willen samenwerkingspartners zijn en niet tegenover elkaar aan de onderhandelingstafel zitten. Wij willen onze kennis
juist inzetten bij onderhandelingen met ketenpartners, zoals projectontwikkelaars en aannemers. Zie ons vooral als het gemeentelijk woonbedrijf.’
Met ‘ons’ bedoelt ze OPA: Omnia Wonen, Portaal en de Alliantie. De samenwerking tussen de drie corporaties is best bijzonder. Alleen de kleinste van de drie, Omnia Wonen, heeft Amersfoort als kernregio. Portaal en de Alliantie hebben in 2017 van toenmalig minister Plasterk ontheffing voor onbepaalde tijd gekregen om buiten hun kerngebied vastgoed te kopen of te bouwen. Bij Portaal wordt dit na vijf jaar geëvalueerd en bij de Alliantie na tien jaar. ‘Daar hebben de drie collegacorporaties samen met de gemeente voor gelobbyd’, zegt Dorine Lommen. ‘We vonden dat we met wat extra inspanning meer konden bieden in Amersfoort. Maar dat kunnen we als middelgrote corporatie niet alleen’, vult Monique Govers aan. ‘Onderling zijn we er goed uitgekomen met de verdeling van bouwvolumes.’
Simone Kennedy, fractievoorzitter van de ChristenUnie in Amersfoort:
‘Ik ben blij dat de corporaties zo transparant zijn geworden; dat geeft vertrouwen’
Op 26 april is er weer zo’n moment in het proces. Ditmaal valt er een brief op de mat van de Raadsgriffie Amersfoort, gericht aan de burgemeester van Woerden. Victor Molkenboer is namelijk aangesteld om ChristenUnie, D66, GroenLinks en VVD te begeleiden in het vormen van een nieuwe coalitie. De brief aan de formateur is ondertekend door Govers, Lommen en Koolstra en zij doen opnieuw een oproep aan de politiek om scherpe keuzes te maken. De gemeente moet een proactieve rol spelen in gebiedsontwikkeling en grondbeleid inzetten. Zij vragen om een helder kader voor beschikbaarheid van binnenstedelijke locaties, herontwikkeling van bedrijfsterreinen, bouw aan de rand van de stad zoals in Vathorst-West en duidelijke afspraken over hoogbouw. Als het aan Kees Kraanen ligt, wordt dit netjes geregeld in het coalitieakkoord, onder het motto ‘bouwen, bouwen, bouwen’. Want de woningnood in Amersfoort is acuut. De wachttijden
variëren van acht, negen jaar tot meer dan twaalf jaar voor een eengezinswoning, vertelt Simone Kennedy. ‘Er staan 5.800 mensen als urgent op de wachtlijst. Dus er moeten snel veel woningen bij komen’, stelt Kees Kraanen. ‘Maar grond is schaars in Amersfoort. Dus moeten we de hoogte in.’ Daar lijkt consensus over te komen. Wel is er discussie waar de 35 procent sociale woningbouw gerealiseerd moet worden. In elk bouwproject, vinden de politieke partijen, maar de corporatiebestuurders betogen dat je dat slimmer kunt verdelen over verschillende projecten.
‘Voor de duurzaamheidsopgave is onze vraag aan de gemeente hetzelfde’, zegt Koos Koolstra. ‘Dat staat ook in de brief aan de formateur. Onze boodschap is: wij verwachten uitvoeringsinstrumenten van de gemeenten. Wijktransitieplannen. Roadmaps. Waar komen warmtenetten? Waar kunnen we gasloos bouwen?’ En hoe financiert Amersfoort haar duurzaamheidsambities? Huurders moeten niet meer aan woonlasten gaan betalen, stelt Simone Kennedy, en ook daar is consensus.
Op meerdere plekken in het land hebben woningcorporaties aan nieuw te vormen colleges en raadsleden laten weten wat hun ambities zijn, wat ze willen agenderen in het coalitieakkoord en willen regelen de komende jaren.
Zo hebben de verenigde Twentse corporaties de colleges in wording een brief gestuurd met een overzicht van hun taken in de regio.
Ook de bestuurders van de Rotterdamse corporaties stuurden begin mei een brief aan de informateurs van het nieuwe college in de stad. Om te laten weten dat Rotterdam op de corporaties kan rekenen. En om hun vier belangrijkste punten in het coalitieakkoord te agenderen: voldoende sociale huurwoningen, verduurzamig van de woningvoorraad, zelfstandig wonen voor ouderen en mensen met verward gedrag en continuïteit in de samenwerking.
‘We moeten niet verzanden in vergadercultuur, maar gewoon projecten aanwijzen en aan de gang gaan’, vindt Kraanen. Als het aan de corporaties ligt, krijgt hij zijn zin. Wat sowieso gaat veranderen is de frequentie van de prestatieafspraken met de gemeente, daarover heeft onlangs een rondetafelgesprek plaatsgevonden. In plaats van jaarlijkse prestatieafspraken stellen de corporaties een raamafspraak voor de duur van vier jaar voor, zo schrijven ze in hun formateursbrief. Het heeft als bijkomend voordeel dat er minder vergaderingen nodig zijn om, zoals Lommen dat noemt, ‘alleen maar komma’s te verschuiven’. Maar het belangrijkste is dat gemeente en corporaties zo de tijd krijgen om beleid consistent uit te voeren en niet alleen maar bezig te zijn met brandjes blussen en bij te draaien. ‘We kunnen veel meer doen met langetermijnafspraken’, zegt Lommen, ‘zolang we maar monitoren en elkaar scherp houden.’ De corporaties noemen de meerjarige aanpak Amersfoort Vernieuwt2.0, refererend aan de samenwerking voor verbetering van wijken die de gemeente met de Alliantie en Portaal heeft afgesloten voor de periode 2007 tot 2020 en waarin op 30 plekken de woningportefeuille wordt vernieuwd.
Dan is er straks nog een moment. Op 13 juni organiseren Omnia Wonen, Portaal en de Alliantie een eerste verdiepende kennissessie bedoeld voor alle raadsleden. Dan komen het regionale woonruimteverdeelsysteem, het huishoudboekje van de corporatie en het ontwikkelproces van nieuwbouwlocaties aan bod. ‘In het algemeen willen we laten zien wat de knoppen zijn en wat de gevolgen zijn als je daar aan draait’, vat Koolstra samen. ‘Als je voorrang geeft aan plaatsing van kwetsbare groepen, heeft dat gevolgen voor reguliere huren. Als je gaat bouwen, heeft dat gevolgen voor het groen. Als je minder aan de rand van de stad bouwt, moet je gaan inbreiden.’
‘We willen de politiek laten zien dat de huurmarkt subtiel valt te sturen, anders dan heel hard op het gaspedaal te staan en vervolgens weer heel hard op de rem’, zegt Dorine Lommen. Dat ‘rijexamen’ is belangrijk, want de invloed van de raadsleden is groot. Monique Govers geeft een voorbeeld. ‘Je kunt de opdracht voor sociale woningbouw aan projectontwikkelaars geven tegen bodemprijzen. Maar bij elke nieuwe huurder doen ze een forse verhoging op de huurprijs. Dan is het niet lang meer sociaal te noemen. Woningcorporaties willen de verantwoordelijkheid wel nemen. Wij zijn geen speculanten. Maar dan verwachten we wel steun van de politiek. Daar zijn ook instrumenten voor, bijvoorbeeld prestatieafspraken met zorgverleners die vastgoed verkopen. Dat instrument wordt nog bijna niet ingezet. Het is misschien onze taak om raadsleden of ambtenaren daar op te wijzen.’
Dus na die kennissessies zullen er wel weer andere contactmomenten volgen, als het aan de corporaties en de coalitie ligt – al is op dit moment nog niet duidelijk hoe die er uit zullen zien.
Kees Kraanen, VVD-fractievoorzitter in Amersfoort:
‘Niet verzanden in vergadercultuur, maar gewoon projecten aanwijzen en aan de gang gaan’
Erop toezien dat de woningcorporatie een goede koers vaart en het bedrijf gezond houdt. Daar is de commissaris verantwoordelijk voor. Deze keer drinken we koffie met commissaris Felicitas Crutzen in Malden. ‘Ik hoop af en toe een steen in de vijver te zijn.’
TEKST: MARGRIET PFLUG, FOTO’S: GOEDELE MONNENS»
De samenleving dat ben je zelf, vind Felicitas Crutzen. ‘Wegkijken en denken dat lossen anderen wel op? Niet mijn stijl.’ Spike, het hondje van Crutzen, ligt rustig te slapen in haar mand als we het gesprek beginnen. Crutzen: ‘Ik neem haar regelmatig mee naar vergaderingen. Dan grappen we dat het zevende lid van de raad van commissarissen ook present is.’ Bij drie verschillende woningcorporaties verspreid over half Nederland commissaris zijn, vergt wel wat organisatie. Ze zit veel in de auto, vertelt Crutzen. ‘In de praktijk moet ik naar elke corporatie toch wel een keer per maand, geregeld ook vaker.’ Bij alle drie corporaties – Portaal in Utrecht, Woonwijze in Vught en Weller in Heerlen – is Crutzen huurderscommissaris. Ze weet hoe het is om een huis te huren van een corporatie: ‘Ik ben een jong gezin gestart in een corporatiewoning en heb destijds ook in het huurdersoverleg gezeten.’ Dat schept een band, al worden er nu heel andere dingen van een huurdersvereniging gevraagd. ‘De werkdruk bij hen neemt toe, dat is een zorg.’
COMMISSARIS
‘Het verdienmodel van corporaties komt over vijftien jaar onder druk te staan’
Vier jaar geleden is ze als commissaris begonnen bij Woonwijze. Naast haar werk als loopbaancoach wilde ze ook graag weer iets doen met haar oorspronkelijke vak sociale geografie. Crutzen: ‘Het mooie is dat ik nu comissariaten doe in drie totaal verschillende geografische regio’s.’ Bij Portaal gaat het over gespannen woningmarkt, grote projecten en grote bedragen. Bij Weller over de verandering van vergrijzing en krimp naar ontwikkelen revitaliseren en langzame groei. En Woonwijze werkt eigenlijk in een suburb van ’s-Hertogenbosch: daar is het vechten om voldoende sociale woningbouw voor elkaar te krijgen. Crutzen zou graag zien dat gemeenten en woningcorporaties zich in prestatieafspraken wat minder zouden vastbijten in de cijferkant. Meer aandacht hebben voor de sociale dynamiek, het effect van maatschappelijke ontwikkelingen op mensen. En hoe je negatieve effecten samen zou kunnen ombuigen. Zo zorgde de vluchtelingenstroom uit Syrië een paar jaar geleden op veel plaatsen voor verhitte discussies.
Niet in Vught. Crutzen: ‘Woonwijze is gaan praten met contactpersonen in de wijk: de wijkagent, de scholen, maatschappelijk werk. Hen geïnformeerd over de komst van de vluchtelingen die wij als corporatie gingen huisvesten. En wat het betekent om hen welkom te heten, de vooroordelen vóór zijn. Dat heeft in Vught goed uitgepakt. Geen
Verder is ze lang voetbaltrainer geweest maar
demonstraties. Wel welkomstetentjes.’
Er zijn veel wezenlijke thema’s waarover we het gesprek onvoldoende aangaan, vindt Crutzen. ‘Ik hoop af en toe een steen in de vijver te zijn, door vragen te stellen.’
Ze maakt zich bijvoorbeeld druk over de effecten van structurele veranderingen op de arbeidsmarkt. Ze noemt de Rotterdamse haven als voorbeeld: door robotisering kunnen daar nu twee hoogopgeleide werknemers het werk doen dat tien jaar geleden nog door duizenden laagopgeleiden werd gedaan.
Crutzen: ‘Al die lager opgeleide werknemers lopen het risico hun inkomen te verliezen. Waar kunnen zij straks de huur van betalen? En nog wat verder doorgedacht: het verdienmodel van woningcorporaties komt over vijftien jaar onder druk te staan. Dit komt op ons af. We realiseren ons te weinig dat onze huurders kwetsbaar zijn op de arbeidsmarkt.’
Naast haar werk als commissaris – stukken lezen, vergaderen, toezicht houden op het presteren van de drie corporaties – ziet zij voor zichzelf nadrukkelijk een rol in het signaleren van maatschappelijke trends en ze op de agenda krijgen. Crutzen: ‘Ik stel vragen in alle drie de RvC’s. Wat doen wij? Hoe doen wij dat? Visie hebben op de strategische positie van een corporatie is ook de taak van de commissaris.’
BIJ: Portaal in middenNederland (4 mannen, 2 vrouwen), Woonwijze in Vught (3 mannen,3 vrouwen) en Weller in Heerlen 4 mannen, 2 vrouwen) WERK: partner en bestuurderscoach bij LoopbaanNaPolitiek STUDIE: Sociale Geografie aan de Katholiek Universiteit Nijmegen en op dit moment bezig met executive programma Brain in the Boardroom aan Erasmus Universiteit Rotterdam WOONT IN: Malden REIST: met een Volkswagen Polo nu even niet meer. Dat is in verband met de vele avondvergaderingen niet meer te combineren.Maak kennis met het revolutionaire intercom-systeem van Intratone voor draadloze toegangscontrole op afstand, inclusief sleutelbeheer en videobewaking. Eenvoudig te bedienen, veilig en bijzonder gebruikersvriendelijk, zowel voor bewoner als beheerder en installateur.
Bewoners kunnen met de eigen smartphone bezoek te woord staan en toegang verlenen, vanaf elke locatie. Beheerders kunnen op afstand, in real-time, toegang managen via een beveiligd beheerplatform.
De aanleg is simpel: geen bekabeling meer, dus geen zwaar installatiewerk, en direct inzetbaar, met een enorme besparing ten opzichte van traditionele systemen.
Bel Alexander Dekker voor een demonstratie en u bent direct fan: telefoon 06 3620 1520. www.intratone-home.nl Intratone is een merk van Cogelec en is het best verkochte
TWELLO – Het roer ging eind 2015 om bij corpo ratie IJsseldal Wonen in Twello. Zowel planmatig onderhoud als dagelijks onderhoud aan álle 3.500 huurwoningen is nu gebaseerd op resultaatgericht samenwerken (RGS). ‘IJsseldal Wonen wilde de organisatie op verschillende fronten slimmer gaan organiseren om op kosten te besparen,’ aldus Rico Leemreijze, projectleider RGS. ‘Daarom is qua onderhoud afgestapt van aanbesteden en juist gekozen voor RGS.’
Tot dusverre was IJsseldal Wonen gewend om zelf bestekken te schrijven en de aanbesteding tegen de laagste prijs uit te laten voeren. Op zoek naar efficiency en verduurzaming van de organisatie, kwam Leemreijze met RGS als aanpak. “Wij raakten enthousiast over deze totaalaanpak van alle voorkomende onderhoudswerkzaamheden,” zegt de man die is aangesteld als projectleider RGS binnen IJsseldal. “En hoe de professionele inbreng van onderhoudsbedrijven ervoor zorgt dat ze voor de lange termijn verzekerd zijn van resultaten op het gebied van kosten, kwaliteit en huurderstevredenheid.” Het leidt ook tot een verandering van de werkzaamheden binnen de corporatie zelf. Voor de onderhoudsafdeling vervalt bijvoorbeeld het werk van jaarlijks aanbesteden voor de medewerkers planmatig onderhoud en de werkvoorbereiders. “Deze mensen kunnen zich dus meer gaan richten op coördinerende en regisserende taken.”
Daar waar IJsseldal Wonen voorheen nog met tientallen uitvoerende partijen werkte, viel de keuze voor het dagelijks onderhoud en planmatig onderhoud op twee onder houdsbedrijven die qua visie op RGS als beste uit de bus rolden. Deze partijen voerden in 2016 bij wijze van proef al onder houd uit voor IJsseldal Wonen. In januari 2017 werden de contracten getekend om de intentie uit te spreken om RGS gedurende meerdere jaren toe te passen voor álle 3.500 huur woningen. “Maar jaarlijks wordt wel een nieuwe gezamenlijke ambitie bepaald, bijvoorbeeld dat de huurderstevredenheid boven het rapportcijfer 8 komt te liggen,” voegt Leemreijze er gelijk aan toe. “Zo is er ieder jaar een prikkel om het nóg beter te doen. Die afspraken zijn hard: worden ze niet gehaald, dan nemen we afscheid van elkaar.”
De partners zijn mede verant woordelijk voor resultaat op het gebied van huurderstevreden heid. Niet presteren is einde samenwerking. Deze incentive draagt uiteraard bij aan een hogere huurderstevredenheid. “Ook op een ander punt willen we beter scoren,” aldus de projectleider. “Bij mutatieonder houd benoemen we bijvoor beeld als resultaat dat de woning weer helemaal verhuur klaar wordt gemaakt. Dan wordt naar méér gekeken dan het afvinken van een voorgeschre
Resultaatgericht samenwerken (RGS) bij dagelijks en planmatig onderhoud voor alle 3.500 huurwoningen van IJsseldal Wonen
ven lijstje. De mutatiekosten kunnen hoger uitvallen, maar wij kijken integraal, naar de kosten van het totale onder houd. En belangrijker: de corporatie hoeft de huurders minder vaak lastig te vallen. Een volgende stap is om planmatig RGS-onderhoud af te stemmen
met dagelijks RGS-onderhoud. Om zo bijvoorbeeld te voorko men dat voor dagelijks onderhoud vijf keer een dakgoot wordt gerepareerd, terwijl vervanging van dezelfde goten bij planmatig onderhoud gepland staat.”
Winst van RGS voor IJsseldal Wonen • Voor lange termijn verzekerd van resultaten op gebied van kosten, kwaliteit en huurderstevredenheid • Het werk van jaarlijks aanbesteden vervalt • Huurderstevredenheid boven rapportcijfer 8 • Minder overlast voor huurders • Focus op integrale kosten van het totale onderhoud
Met resultaatgericht samenwerken (RGS) kunt u tot wel 20% besparen op directe kosten en tot wel 50% op indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die de kunst van het resultaatgericht samenwerken verstaan, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-keur. Op www.vgokeur.nl vindt u alle details én vastgoedonderhoudsbedrijven met het VGO-keur bij u in de buurt.
Rico Leemreijze, projectleider RGS bij IJsseldal WonenAl jaren zijn we als corporaties gewend aan een ogenschijnlijk tegenstrijdige roep uit de samenleving: investeer meer en beheers de financiële risico’s beter. De een roept: u bent zo rijk als Dagobert Duck, dus bouw en verduurzaam meer en sneller. Kan makkelijk! De ander roept: u beheert een gigantisch vermogen. Let op de enorme economische en financiële risico’s. Bouw en verduurzaam langzamer. Beide – begrijpelijke – kreten zijn inmiddels geïnstitutionaliseerd. De roep om meer investeren sinds enige jaren in de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties. De roep om voorzichtigheid in ons eigen (politiek gesanctioneerde en inmiddels bijna geannexeerde) WSW. Hoe terecht ook, die tegenstrijdigheid leidt tot irritatie. Zowel bij corporaties als in de samenleving. Het is letterlijk nooit goed. Kun je ook anders kijken? Hoe groot is de tegenstrijdigheid tussen die twee geluiden werkelijk? Misschien bestaat hij alleen bij de gratie van gewoonte: gewend aan het dilemma gedragen we ons als op een zacht vuurtje langzaam opgewarmde kikkers. We leggen ons zo vanzelfsprekend neer bij ons tekortschieten, dat we meesters zijn in het uitleggen daarvan. We zijn vergeten dat er een manier is om beide roepen – in ieder geval ten dele – te verenigen tot een succesvolle strategie. Die strategie heet collegiaal financieren. Corporaties met overmaat helpen die met een onbetaalbare opgave. En wel zodanig dat de helpende corporatie een dekkend rendement ontvangt en de geholpen corporatie sneller kan bouwen of verduurzamen. Huurders merken er niks van, want beleid en beheer blijven bij hun vertrouwde verhuurder. Zodoende blijft lokaal wat lokaal moet zijn en verstevigen we tegelijkertijd onze gezamenlijke investeringskracht. Sceptici wijzen naar de gestrande pogingen van het Wooninvesteringsfonds op dit gebied. Dat mag. Maar het is leuker om de gedachte toe te laten. Daarom ging een aantal collega-directeuren en Aedes-medewerkers met het idee van collegiaal financieren in hun tas langs bij andere corporatiedirecteuren. Binnenkort rapporteren ze erover aan het Aedes-bestuur. Voor nu alvast: iedereen ziet kansen. De onderlinge sfeer is de laatste jaren zodanig verbeterd dat het idee een nieuwe poging waard is. De noodzaak is ook groter. Op beperkte schaal gebeurt het al. En in meerdere regio’s maakt het deel uit van voorzichtige toekomstplannen. De samenleving zal aan twee kanten blij zijn: het risico blijft beheersbaar en we bouwen en verduurzamen sneller. Dat is goed voor het klimaat. En dat bedoel ik zowel economisch als ecologisch.
MarcodeWildeisdirecteur-bestuurderbijVeluwoneninEerbeek. marco.dewilde@veluwonen.nl
‘Collegiaal
financieren: het is leuker om de gedachte toe te laten’
Hoe pakken we de verduurzaming van ruim 2 miljoen sociale huurwoningen aan? Daar is iets meer zicht op nu de routekaarten CO2-neutraal 2050 zijn ingevuld. Corporaties laten zien wat ze willen bijdragen. Maar ze kunnen het niet alleen. Corporaties in Groningen en in Amsterdam vertellen hoe zij met verduurzaming omgaan.
SCENARIO’S VERDUURZAMING 2,1 MILJOEN HUURWONINGEN
Woningcorporaties investeren natuurlijk al langer in het verduurzamen van hun woningen. De sociale huisvesters lopen daarmee voorop, vergeleken met de particuliere verhuurders en de koopsector. Nu zijn we in Nederland op weg naar een CO2-neutrale gebouwde omgeving in 2050. Hoe we dat precies gaan doen, weet nog niemand. Daarvoor is het tijdsbestek te lang. We weten nog niet welke oplossingen toekomstbestendig zijn en ondertussen gaan de technologische ontwikkelingen razendsnel. Wat we wel weten, is dat we niet kunnen wachten. Daarvoor is deze opgave te groot.
Vorig jaar spraken de corporaties de ambitie uit om hun sociale huurwoningen vóór 2050 CO2-neutraal te maken. Aedes ontwikkelde vervolgens samen met onder andere een groep van 70 corporatiemedewerkers de Routekaart CO2-neutraal 2050. Met dit instrument kan elke corporatie daarvoor op hoofdlijnen haar ambities in beeld brengen. Gebaseerd op haar eigen woningvoorraad en lokale situatie. De routekaart hanteert daarvoor vier scenario’s. De eerste route bestaat uit het maximaal isoleren van het huis zoals het er staat (de woning binnen de schil). De mogelijkheden om gevel, dak, vloer en glas te isoleren worden dan optimaal benut. Bij route twee kiest de corporatie voor een nieuwe isolerende laag om de woning, een zogeheten BENG 1-isolatie (buiten de schil). De derde route bestaat uit maximaal isoleren plus toevoegen van zonnepanelen. De laatste route is de nul-op-de-meter-woning. Bij deze route heeft een huis geen externe energiebronnen meer nodig om CO2-neutraal te zijn (zie de graphic).
Ruim 250 corporaties hebben hun ingevulde routekaart gedeeld met Aedes. Het gaat nog niet om concrete uitvoeringsplannen, wel geven de routekaarten samen een beeld hoe de verduurzaming van ruim 2,1 miljoen woningen aangepakt kan worden. Corporaties willen drie van de vier woningen verduurzamen door ze óf te renoveren tot nul-op-de-meter-woning (38 procent) óf door ze maximaal te isoleren en er zonnepanelen op te installeren (38 procent). Voor de overige half miljoen woningen bestaan de plannen uit isoleren binnen of buiten de schil van het huis.
De maatregelen aan de woning die corporaties willen
Scenario AScenario C
14% 311.000 woningen
Maximaal isoleren binnen de schil
Scenario B 10% 208.000 woningen
BENG 1 buiten de schil
38% 804.000 woningen
Maximaal isoleren + zonnepanelen
Deze maatregelen leiden tot een CO2-uitstoot besparing van 70% in 2050
De overige 30% moet komen door verduurzaming van externe energiebronnen voor de woningen (bijv. warmtenetten)
nemen, leveren een CO2-reductie op van 70 procent. De resterende 30 procent moet komen van verduurzaming van de externe energiebronnen. Dat vraagt om gebiedsgerichte oplossingen met bijvoorbeeld warmtenetten die zijn aangesloten op een duurzame bron. Een CO2-neutrale gebouwde omgeving is de gezamenlijke verantwoordelijkheid van een groot aantal partijen. Naast de corporaties zijn dat onder meer gemeenten, het Rijk, energieleveranciers en netbeheerders. Daarnaast is uiteraard de financiering van de opgave belangrijk: binnen de huidige financiële mogelijkheden van de corporaties is dit niet haalbaar. Dat is een nadrukkelijke boodschap die Aedes inbrengt in de gesprekken over het Klimaatakkoord dat het kabinet met allerlei partijen nog voor de zomer wil sluiten. Duurzaamheid is een maatschappelijke ambitie. Als Nederland het tempo wil versnellen, moet er dus wat gebeuren. Corporaties laten zien wat ze willen bijdragen. Maar ze kunnen het niet alleen.
Hoe komen corporaties tot de keuze van een scenario uit de routekaart? Dat laten we in dit artikel zien aan de hand van twee voorbeelden. We nemen u mee naar Groningen en naar Amsterdam.
Scenario D 806.000 woningen
38%
NOM (Nul-op-de-meter-woning)
Woningcorporatie Wold & Waard heeft bijna 5.000 woningen verspreid over 34 dorpen in Groningen. De corporatie kiest ervoor om alle woningen, bestaande en nieuw te bouwen, nul-op-de-meter te maken en dus ook gasvrij. wat dat betekent voor bewoners speelt daarbij een belangrijke rol.
‘Het lijkt ver weg, 2050’, zegt programmamanager Esther de Jager. ‘Maar we hebben flink wat te doen als we onze hele woningvoorraad tegen die tijd CO2-neutraal willen hebben. We gaan meteen voor het einddoel. Als we de aanpassingen in tussenstapjes doen, redden we het niet. Bovendien krijgen bewoners dan steeds opnieuw geklus aan hun huis. Dat willen we niet.
En het is voor ons ook financieel beter om het in één keer goed aan te pakken. Daarom kiezen wij ervoor om de woningen nul-op-de-meter (NOM) en gasvrij te maken.’
In een NOM-woning wordt de energie die de bewoner gebruikt in principe helemaal opgewekt door zonnepanelen. NOM is de meest ingrijpende van de vier routes uit de Aedesroutekaart. Wold & Waard start dit jaar met een renovatieproef van 48 woningen in vier dorpen. ‘De buitenkant van de woning krijgt een heel nieuwe schil, de kozijnen worden vervangen, het dak krijgt zonnepanelen, binnen komt in plaats van de cvketel een warmtepomp, er komt warmte-terugwin-ventilatie. Kortom, een NOM-renovatie is inderdaad ingrijpend’, zegt De Jager. ‘Een aantal weken lang lopen er mannen door je huis en er wordt getim merd en geboord. In deze eerste proef gaan we samen met bewoners kijken hoe we met zo min mogelijk overlast het beste resultaat kunnen behalen.’
‘Wij zijn natuurlijk niet de eerste corporatie die bestaande woningen “vernomt”. We hebben met de bewoners van de proefwoningen een uitstapje gemaakt naar een project van de Drentse corporatie Woonborg. Dat gaf een goed beeld van zo’n renovatie. “Zijn dit oudere wo ningen? Het lijkt wel nieuwbouw. En zo comfortabel warm”, waren de enthousiaste reacties.’ Wold & Waard heeft de bewoners ook betrokken bij de selectie van de
aannemers. Dat gebeurde op een bijeenkomst in april waarbij meerdere aannemers hun plannen presenteer den. De Jager: ‘De bewoners stelden goede, praktische vragen. Bijvoorbeeld over de plek die installaties in hun huis krijgen.’
De corporatie heeft een woonconsulent aangesteld voor de NOM-renovaties. Die gaat bij alle bewoners langs om informatie te geven. Ook bij de uitvoering van de reno vatie blijft de consulent betrokken. ‘Hij houdt in de gaten of de aannemers goed contact onderhouden met de be woners en hun afspraken nakomen. Die ervaringen gebruiken we weer om het proces verder te verbeteren.’ Er zijn vier aannemers gekozen die elk in een dorp aan de slag gaan. Ze zijn vrij in de manier waarop ze de reno vaties aanpakken, zolang de NOM-eisen maar gehaald worden. De Jager: ‘We zijn dit proefjaar geïnteresseerd in verschillende aanpakken en technieken. Om van te leren.’ De corporatie verwacht daarmee keuzes te kun nen maken om de woningvoorraad versneld tot NOM te renoveren.
De Jager: ‘Na dit proefjaar gaan we tot 2026 700 woningen aanpakken. Daarna schalen we weer op. Door het stap voor stap te doen verwachten we het meeste profijt van onze ervaringen.’ Nieuwe woningen worden door Wold & Waard al sinds 2016 NOM-gebouwd. De duurzaamheidsinvesteringen in de nieuwbouw en de renovatie betaalt de corporatie deels uit een bijdrage van de huurders in de vorm van de energieprestatievergoeding.
De Jager verwacht dat de bewoners van de 48 woningen dit najaar midden in de renovatie zitten. Daarna volgt nog een ingrijpende verandering. ‘Het wonen in een NOM-huis is anders. Bewoners moeten anders omgaan met de verwarming en het ventileren. Door de aanpas singen is het niet nodig de thermostaat ’s nachts lager te zetten. Ook is er geen gasaansluiting meer. Koken moet op elektriciteit. Over die aspecten zijn de bewoners goed geïnformeerd. En daar gaan we mee door: als de huizen klaar zijn, komt een energiecoach bij de mensen thuis.’
‘In de proef gaan we samen met bewoners kijken hoe we met zo min mogelijk overlast het beste resultaat kunnen behalen’
Arie (48) en Klaas Hoving (84) wonen in een proefwoningen van Wold & Waard: ‘Ik woon samen met mijn vader. Hij woont hier al bijna 60 jaar en vindt de veranderingen spannend. Ik heb uitgelegd dat er een flinke verbouwing aankomt waarbij het hele huis een jasje krijgt. Niet alleen de wanden, ook het dak. Door die isolatie is ons huis nagenoeg tochtvrij. Maar isoleren, betekent ook ventileren. Daarom komt er in elk vertrek een warmte-terugwinsysteem. Dat zorgt allemaal voor flink wat rommel. Toch ben ik erg enthousiast. Zo’n energieneutrale woning is milieuvriendelijker.
Bovendien gaan onze woonlasten omlaag. Nu betalen we zo’n 185 euro per maand aan gas en elektra en straks in plaats daarvan 115 euro aan de woningcorporatie, de energieprestatievergoeding. De corporatie heeft uitgelegd dat we straks wel nog vastrecht moeten betalen aan de energieleverancier. En als er te weinig zon is, betalen we ook mogelijk wat elektriciteit. Wold & Waard betrekt ons overal bij, dat geeft gemoedsrust. Zo konden we meestemmen in de aannemerskeuze. Ik vind het bijvoorbeeld belangrijk waar ze de installaties plaatsen. Als dat in de schuur is, wordt
de woonruimte niet kleiner. De renovatie duurt ongeveer zes weken, dan wil je weten hoeveel mensen over de vloer komen. We hebben daar allemaal over gesproken. Voordat er ook maar een schroef de muur in gaat, komt de aannemer zelf langs om dat uit te leggen. De woonconsulent van Wold & Waard blijft ons de hele verbouwing bijstaan. Of het wonen straks anders is? Ook dat is uitgelegd. Ik zie het als een nieuwe auto: die heeft andere bijgeluiden en vraagt ander rijgedrag. Na een tijdje ben je eraan gewend. Ik vind het een voorrecht dat we met deze pilot meedoen.’
De Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot is één van de vijf corporaties met de oudste woningen van ons land. Daar zitten flink wat monumenten en veel gestapelde bouw bij. Hoe gaat deze corporatie haar 30.500 woningen CO2-neutraal verduurzamen?
Tot nu toe was Stadgenoot vooral bezig met het verbeteren van complexen om gemiddeld energielabel B te halen. Dat blijft de corporatie doen omdat dit in de corporatiesector en met de gemeente is afgesproken.
‘Maar het verbeteren van het label is slechts een middel’, zegt senior beleidsadviseur Maarten de Laat. ‘Het be perken van de CO2-uitstoot is een doel dat vraagt om veel meer dan kortetermijn-labelstappen. Daarvoor zijn toekomstbestendige oplossingen nodig.’
Hoe gaat Stadgenoot dat aanpakken? Een volledig CO2neutrale woningvoorraad is voor ons niet haalbaar, legt De Laat uit: ‘Omdat we veel gestapelde bouw hebben, is er relatief weinig ruimte om energie op te wekken. Bo vendien hebben we veel oude woningen waaronder veel monumenten. Dat maakt een hoog isolatieniveau vaak onhaalbaar.’ Externe energiebronnen blijven daarom nodig om een groot deel van de woningen van warmte of elektriciteit te voorzien. Daarom is de CO2reductie voor Stadgenoot óók een zaak van andere partijen, zoals de gemeente, netbeheerders en energie bedrijven. ‘Het is een gemeenschappelijke opgave’, benadrukt De Laat.
‘Voor de bestaande bouw is die opgave enorm en dat gaan we stap voor stap realiseren. Daarbij kijken we goed naar innovaties in de markt en haken daarop aan als die succesvol zijn’, zegt De Laat. Bij de stapsgewijze aanpak om de woningen CO2-neutraal te maken, legt Stadgenoot voor haar hele woningvoorraad eerst de na druk op een goede isolatie. Binnen de mogelijkheden van een gebouw. Daarna streeft Stadgenoot naar het maximaal haalbare aantal zonnepanelen. ‘Dat past bin nen een no regret-aanpak: in het isoleren zijn niet veel innovaties en prijsdalingen te verwachten, dus is het ver standig ons hier nu op te richten. Met het isoleren maken we het onze huurders mogelijk om energie te besparen en zo hun woonlasten te verlagen.’ Omdat onderzoek aantoont dat het niet vanzelfsprekend is dat bewoners dit gaan doen, gaat Stadgenoot ook samen met de ge meente energiecoaches inzetten om bewust energie-
gedrag bij bewoners te stimuleren. ‘Alles wat je aan energie bespaart, hoef je niet op te wekken’, zegt De Laat. ‘Dat is ook belangrijk omdat de alternatieve warm tebronnen nog maar beperkt voorradig zijn en nog niet altijd CO2-neutraal’.
Ondertussen onderzoekt Stadgenoot samen met de an dere Amsterdamse corporaties, de gemeente, netbeheerders en energieleveranciers hoe 10.000 bestaande woningen op korte termijn aardgasvrij kunnen worden. ‘Aansluiting op het warmtenet zal voor het grootste deel van Amsterdam de goedkoopste oplossing zijn’, zegt De Laat. Van de 30.500 woningen van Stadgenoot zijn er al bijna 1.800 aangesloten op het warmtenet. Voor 70 procent van de woningen van Stadgenoot zijn er (op ter mijn) kansen voor aansluiting op het warmtenet. Maar de bronnen van het Amsterdamse warmtenet – afvalverbranding en een gasturbine – zijn nog niet CO2-neutraal. Bovendien is het nu een gesloten systeem van een monopolist. ‘Stadgenoot en de andere corporaties willen een open systeem waarbij meerdere duurzame leveran ciers met lokale warmtebronnen kunnen aansluiten’, zegt De Laat. ‘Dan hebben huurders keuzevrijheid en worden de prijzen lager.’
De CO2-doelstelling is een enorme uitdaging, concludeert De Laat. ‘Wij nemen onze verantwoordelijkheid en gaan zoveel mogelijk op natuurlijke momenten in de woningen aan de slag, bijvoorbeeld bij verhuisonder houd en woningverbetering. Zo minimaliseren we onze kosten en de overlast voor bewoners. Bij het nieuw bouwen van woningen kunnen we het in één keer goed doen: zonder aardgas en goed geïsoleerd. Daarbij gaan we ook de mogelijkheid van nul-op-de meter-woningen onderzoeken.’ Maar voor het grootste deel van de CO2neutrale opwekking heeft Stadgenoot energieleveran ciers en overheden nodig. ‘Uiteindelijk moet de overheid ervoor zorgen dat het elektriciteitsnet en het warmtenet volledig CO2-neutrale energie leveren. Het is een uitda ging voor ons en die andere partijen, waaronder ook aannemers en installatiebedrijven, om de routes naar CO2-neutraal betaalbaar te houden. De investeringen moeten haalbaar zijn en de totale woonlasten
van huur ders mogen niet stijgen.’
‘We kijken goed naar innovaties in de markt en haken daarop aan als die succesvol zijn’
Carla Muthing (57) woont in het gebouw met het grootste dak van Stadgenoot: ‘In dit gebouw woonden vroeger alleen bejaarden, nu is De Drecht een flat voor senioren. Ik ben secretaris van de bewonerscommissie. Wij zijn zelf – en vooral onze voorzitter – gaan nadenken over zonnepanelen. Het gebouw heeft het grootste dak van alle panden van de woningcorporatie. Dan is het toch zonde om dat niet te gebruiken? Stadgenoot was het met ons eens. Het dak wordt nu klaargemaakt voor zo’n 1.600 zonnepanelen. Waarom wij dit willen? De regering wil toch dat we alle-
maal wat milieubewuster gaan leven. Bovendien wordt de elektriciteit wordt de elektriciteit veel duurder.'
‘De zonnepanelen zijn in eerste instantie voor het gemeenschappelijk elektriciteitsgebruik, zoals de lift en de verlichting in de algemene ruimtes. Dat betalen we via de servicekosten. We gaan straks een bijdrage van zo’n zes euro per maand betalen en krijgen gegarandeerd minimaal zeven euro verlaging van de energiekosten. Dat is een besparing van ongeveer tien euro per jaar. Dat is natuurlijk geen vetpot. Maar die
verlaging is wel gegarandeerd. En we vinden het klimaat ook belangrijk. Als er energie overblijft, kunnen we dat gebruiken in onze eigen woningen. Het is dus een begin.’
‘Verder gaat Stadgenoot LED-verlichting aanbrengen. We hebben hier 311 woningen en heel lange gangen waar heel veel lampen branden. Dat zal dus ook in elektra gaan schelen en dan kunnen we nog meer gaan besparen.’
De woningmarkt staat al tijden onder druk. Als woningcorporatie krijgt u voortdurend te maken met nieuwe regels. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. Een partner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe ontwikkelingen. En u vertelt hoe u kunt voorsorteren.
De advocaten van Hielkema & co hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht en overzien het gehele speelveld. Zij kunnen u dan ook met solide kennis van zaken adviseren (en als het moet procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar ervaring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.
Levensduurverlengend, schadebeperkend, gezond binnenklimaat!
Een goed ontworpen en vakkundig gebouwde dakconstructie vereist een deskundige water- en luchtdichte afwerking met voldoende ventilatie. Warmte moet binnen blijven, terwijl we vocht, wind en ongedierte buiten willen houden. Om uw dakconstructie te beschermen en de levensduur te verlengen, biedt Ubbink ‘Dakconstructie Bescherming’, een breed assortiment producten op het gebied van lucht- en waterdicht bouwen, dakconstructieventilatie en beschermingsproducten, geschikt voor nieuwbouw en renovatie voor hellende daken met pannenafwerking.
Ubbink, voor uw gemak!
Woningcorporaties werken aan goed en betaalbaar wonen in Nederland. Dat doen ze door samen te werken en te innoveren. Dit keer voorbeelden uit Wormerveer, Apeldoorn en Assen. Zie ook www.aedes.nl/vernieuwingsagenda.
De Amandelbloesem is een modern zorgconcept waar woningcorporatie WormerWonen met een aantal zorgpartners door samenwerking een veilige woonomgeving heeft gecreëerd voor ouderen.
Voormalig verzorgingshuis De Amandelbloesem in Wormerveer-Noord is omgebouwd tot een eigentijds wooncomplex met seniorenappartementen. Samen met De Zorgcirkel, Stichting MIES en de vrijwilligers van De Bloesem krijgen senioren ondersteuning in hun woon- en zorgbehoefte.‘Ouderen willen wonen in
een zelfstandig en comfortabel appartement. Zij willen geen betutteling, maar wel de mogelijkheid tot aanspraak van gelijkgestemden, leuke activiteiten en natuurlijk zorg in de buurt’, zegt directeur-bestuurder WormerWonen John van Nimwegen, ‘Nieuw aan de Amandelbloesem is dat door het gebouw en de samenwerking tussen meerdere organisaties aan deze wensen kan worden voldaan, zonder hoge kosten voor de overheid.’ Naast de senioren wonen er jongvolwassenen met een beperking die onder begeleiding van Stichting MIES het gebouw en de tuin
onderhouden, het winkeltje bemensen en daarnaast klusjes bij senioren aan huis uitvoeren om werkervaring op te doen. Daarnaast levert De Zorgcirkel (thuis) zorg aan de oudere bewoners en huurt er een aantal eenkamerappartementen voor kortdurend verblijf bedoeld voor mensen die na een ziekenhuisverblijf nog niet zelfstandig kunnen wonen. Vereniging De Bloesem werkt met vrijwilligers, die allerlei activiteiten voor de bewoners organiseren, ondersteunen of coördineren. Meerinformatie?Mailnaar: johnvannimwegen@wormerwonen.nl.
Het idee is inmiddels drie jaar oud en de proef is al gestopt. Maar de leden van de Corporatieraad van de Apeldoornse corporatie de Woonmensen gaan voorlopig nog wel even door.
Al drie jaar lang komen de leden van de Corporatieraad geregeld samen om te bespreken wat er beter kan in hun woonomgeving. Ze komen met ideeën, geven aan welke problemen er zijn en bieden oplossingen. Wat is het geheim van dit succes? Berry Prins, voorzitter van de Corporatieraad (rechts op de foto): ‘Houd het laagdrempelig, zonder allerlei verplichtingen over en weer. En kijk gewoon ieder jaar met elkaar of het nog bevalt.’
Vincent van Oordt, directeur-bestuurder was vanaf het begin enthousiast over het initiatief: ‘Het is belangrijk om ruimte te geven aan “anders kijken”. In onze organisatie kijken we niet altijd buiten de geijkte lijnen. De leden van de Corporatieraad doen dat wel.’
Meerweten?NeemcontactopmetdeafdelingCommunicatie vandeWoonmensen.
In de Oude Molenbuurt in Assen opende corporatie Actium samen met de gemeente en welzijnsorganisaties de gezondheidsroute. Een route langs allerlei gratis beweeglocaties in de buurt.
Uit de Leefbarometer bleek dat de Oude Molenbuurt extra aandacht nodig heeft in vergelijking met andere wijken, vertelt Gea Veldmeijer, programmaleider Wijken. ‘Samen met de gemeente, welzijnsorganisatie Vaart Welzijn en de buurtbewoners zelf, zijn we gaan kijken wat we kunnen doen om de leefbaarheid in de wijk te verbeteren.’
Ieder jaar inventariseert Actium met de samenwerkingspartners en de bewoners de knelpunten die spelen in de wijk. Dat maakt het mogelijk bewust en gestructureerd te sturen. Veldmeijer: ‘Wij weten zo wat er speelt, wat er nodig is en waar we naar toe willen. Zo stimuleren wij ook bewonersinitiatieven die bijdragen aan een levendige en gezonde wijk. De gezondheidsroute is hier een goed voorbeeld van.’
De route van circa 4,5 km verbindt de beweeglocaties in de buurt en is via herkenbare stoeptegels makkelijk te volgen. ‘Het nodigt bewoners niet alleen uit om te bewegen, het zorgt ook voor verbinding’, vertelt Veldmeijer.
Meerwetenoverdegezondheidsroute?Kijkop: www.mijnbuurtassen.nl/gezondheidsroute
16 min of meer persoonlijke vragen en 16 vragen over sociale huisvesting. Deze keer is het Roderik Reinstra van het project Samen dementievriendelijk, die antwoorden op 16 van deze vragen geeft.
FOTO : JEROEN POORTVLIETHoe woont u als u 85 bent?
‘Op mijn 85e hoop ik nog zelfstandig te kunnen wonen, wel kleiner. Het liefst dicht bij de natuur en toch in de omgeving van faciliteiten. En als het zover is dat zelfstandig wonen niet meer gaat, dan het liefst in een mantelzorgwoning.’
Op welke sociaal medium bent u het meest actief? ‘Voornamelijk op LinkedIn, incidenteel op Facebook, Twitter of Instagram.’
Wat heeft u van uw vader?
‘Het nummer van Stef Bos Papageeft eigenlijk het beste antwoord op deze vraag. Helaas is mijn vader ruim tien jaar geleden overleden en zeker naarmate ik ouder word, merk ik dat ik steeds meer op mijn vader begin te lijken. Zowel in uiterlijke vertoning als zijn karakter. Hard werken en respect hebben voor elkaar zijn daarin belangrijke waarden.’
Waarover heeft u voor het laatst wakker gelegen?
‘Over het algemeen lig ik nooit wakker. Ik merk dat door het succes van ons project en het toenemende aantal bedrijven en gemeenten die geïnteresseerd zijn om dementievriendelijk te worden, leidt tot heel veel energie in plaats van slapeloosheid.’
Wanneer hebben huurders genoeg invloed?
‘Dat durf ik niet te zeggen. Als je wil dat huurders participeren, zul je ze meer moeten betrekken en deelgenoot laten zijn van het te ontwikkelen beleid.’
Op welk moment was u het moedigst?
‘Tijdens de beslissende wedstrijd voor promotie naar de hoofdklasse (hockey) in 2011. Met Schaerweijde tegen Hurley moest ik de vierde strafbal nemen in een kolkende arena, heerlijk die spanning en de duizenden supports die aanwezig waren tijdens deze memorabele avond in Zeist. Wel gescoord en gepromoveerd.’
Met wie zou u het liefst in de lift vastzitten?
‘Ik heb geen voorkeur, juist een onbekende kan leiden tot bijzondere ontmoetingen. Wel zou ik dan graag vast zitten in de lift van het QT hotel in Sydney. In de lift zit een interactieve installatie, waarbij muziek wordt afgespeeld op basis van het aantal mensen. Minder mensen = langzamere muziek. Meer mensen = feestmuziek. Kijk maar eens op YouTube.’
Wat vindt u zo belangrijk dat u het wil meegeven aan de volgende generatie?
‘Dat we met zijn allen wat meer naar elkaar om moeten kijken. Elkaar soms een beetje helpen en de tijd nemen voor elkaar. Ik begrijp soms niet waarom mensen zo hatelijk kunnen zijn naar elkaar. Met een klein beetje hulp kun je veel voor elkaar betekenen.’
Wat was uw laatste goede voornemen?
‘Dit jaar ben ik weer begonnen met hockeyen. Het werd tijd om, naast het uitlaten van de hond, ook weer actief met sport bezig te zijn.’
Als u minister voor Wonen was, wat zou u als eerste doen?
‘Persoonlijk denk ik dat de instroom naar betaalbare huurwoningen voor een breed publiek en uitstroom van huur- naar koopwoning belangrijke schakels zijn in de ontwikkeling van de huidige markt. Ook zijn er vele ouderen die onmogelijk nog een stap kunnen zetten in de woningmarkt, ondanks een zeer lage hypotheek en voldoende overwaarde.’
Zijn er in 2050 nog woningcorporaties?
‘In Nederland heeft de woningcorporatie een centrale rol in de volkshuisvesting. Dit zal denk ik ook in 2050 nog zo zijn. De behoefte aan goede en betaalbare woonruimte zal alleen maar toenemen.’
Wie wonen er over twintig jaar in corporatiewoningen?
‘Ik denk dat het “type” bewoners onveranderd zal zijn.’
Wat zou u doen aan de wachttijden voor een sociale huurwoning?
‘De meest voor de hand liggende oplossing is meer goedkope woningen bouwen. Daarnaast speelt ook hier het bevorderen van de doorstroming een belangrijke rol.’
Wat doet u op zaterdagochtend?
'Dan ga ik met mijn zoon Boet van vier naar Panasj. Een speelse manier van sport en bewegen.’
Stel u gaat op proef wonen in een corporatiewoning, waar zou u op letten?
‘Voor mij is de locatie doorslaggevend. Ik zou dus kijken naar mijn omgeving, de buren en faciliteiten in de buurt. Als dat klopt kun je je pas thuis voelen in je eigen huis.’
Kunnen we in Nederland wonen helemaal aan de markt overlaten?
‘Nee, deels gebeurt dat al en zie je dat het averechts werkt. Daardoor zijn de huren fors gestegen en is er een toenemend tekort aan betaalbare huurwoningen. Wonen is te belangrijk om aan de markt over te laten.’
Roderik Reinstra (33) werkt sinds 2016 bij Alzheimer Nederland voor het project Samendementievriendelijk,een samenwerking met PGGM en het ministerie van VWS, en onderdeel van het Deltaplan Dementie. Zie ook: www.samendementievriendelijk.nl.
Vaillant biedt haar klanten energiezuinige en schone systeemoplossingen voor verwarming, koeling en warm water. Uitgangspunt hierbij is installatie- en gebruiksgemak. Vaillant is van mening dat economisch succes en duurzame, financiële groei onlosmakelijk zijn verbonden met maatschappelijke en ecologische betrokkenheid. Daarom omvat de focus voor een belangrijk deel producten en systemen die gebruik maken van nieuwe energiebronnen.
Ontdek ons assortiment op www.vaillant.nl
Vaillant uw warmtepompspecialist
Ad Hoc heeft als leegstandbeheerder meer dan 25 jaar ervaring in het realiseren van een optimaal rendement van uw projecten. Met innovatieve concepten wordt uw project van maatwerkadvies voorzien en vervolgens van A tot Z uitgevoerd. De mix van financieel-, sociaal- of leefbaarheidsrendement wordt samen met u vormgegeven.
Of u nu kiest voor Tijdelijk Verhuur (inclusief Passend Toewijzen), Tijdelijk Beheer of Toezicht en Security, Ad Hoc realiseert uw project succesvol en met aandacht voor rendement.
Groot Hertoginnelaan 41 | 2517 EC Den Haag | T. 070 312 03 33 | www.adhocbeheer.nl Den Haag Amsterdam Arnhem Breda Den Bosch Groningen Maastricht Rotterdam Utrecht Zwolle
Met BUVA homecare systemen biedt BUVA één complete oplossing in het dagelijks leven van de bewoner op het gebied van gezonde lucht, duurzame warmte en een optimaal afgesloten woning. Speciaal voor de homecare systemen en de Nederlandse woningmarkt heeft BUVA een BUVA EcoStream WTW-unit ontwikkeld. Deze WTWunit maakt warmteterugwinning toegankelijk voor installateurs en eindgebruikers. Zo garanderen we de werking van het systeem én bieden we 10 jaar garantie op alle componenten.
Mail voor een afspraak naar bouw@buva.nl of kijk op buva.nl.
Het ongezegde in de bestuurskamer heeft invloed op de besluitvorming. Raden van commissarissen, onder meer van corporaties, moeten zich daar meer bewust van zijn om betere besluiten te kunnen nemen. Dat is een belangrijke uitkomst van het promotie-onderzoek van Marilieke Engbers, verbonden aan de Vrije Universiteit van Amsterdam, onder zeventien RvC’s van vooral corporaties.
Iedereen kent het dilemma, of het nu in een situatie op het werk is of privé, wat zeg je wel en wat zeg je niet? Ook als je graag zegt wat je denkt, zal dat niet altijd lukken. Denken gaat immers veel sneller dan praten. Dus je kán niet alles zeggen wat je denkt.
Marilieke Engbers, verbonden aan de Vrije Universiteit van Amsterdam, heeft onderzoek gedaan naar de invloed van het ongezegde in de bestuurskamer op de besluitvorming. Zij wil begrijpen hoe commissarissen verkeerde besluiten kunnen nemen, terwijl zij in de regel slim en hoogopgeleid zijn. In de corporatiesector hebben misstanden geleid tot een parlementaire enquête. Maar incidenten komen overal voor: recent besloot RvC-voorzitter Jeroen van der Veer van ING na ophef de salarisverhoging van topman Ralph Hamers terug te draaien.
Via VTW-directeur Albert Kerssies kwam Engbers in contact met de raden van commissarissen van corporaties. Tot haar verrassing waren meer dan twintig raden bereid om een kijkje in de keuken te geven.
Kerssies had er vanaf het begin vertrouwen in, stelt hij. ‘In de VTW-beweging Toezichtmetpassiedenken we al langer na hoe we samen het intern toezicht kunnen verbeteren. Daarbij gaat het niet alleen om meer kennis, maar ook om softskillsom als team betere besluiten te nemen. Dit onderzoek past daar precies in, het komt op het juiste moment.’
Uit het onderzoek blijkt dat het ongezegde in de bestuurskamer invloed heeft op de besluitvorming. Bij de complexe vraagstukken die in de raden op de agenda staan, is altijd sprake van een inhoudelijk conflict. Dat leidt al snel tot een relationeel conflict, en juist dat proberen de commissarissen volgens onderzoeker Engbers te vermijden door iets niet of verzacht te zeggen. Zij streven naar een goede relatie op de lange termijn, ook met de bestuurder (ook wel cohesie of kleefkracht genoemd). ‘Het ongezegde vermindert echter de kwaliteit van de besluitvorming, omdat niet alle informatie wordt gedeeld’, stelt Engbers.
Volgens de publieke opinie is in de bestuurskamer vaak sprake van vriendjespolitiek. ‘Dat klopt niet echt, want de RvC-leden kennen elkaar vaak niet. Maar omdat zij streven naar kleefkracht, is dit beeld wel begrijpelijk. Als je te veel vrienden bent in de raad, kan je geen goede besluiten nemen.’
Op de parkeerplaats Wat niet gezegd wordt, gaat vaak over onderlinge relaties, over hoe het eraan toe gaat in de RvC en de relatie met de bestuurder, aldus Engbers. ‘Deze informatie wordt informeel wél gedeeld met een minderheid. Dat gebeurt dan buiten de vergadering om, bijvoorbeeld na afloop op de parkeerplaats. Zo kan er onbedoeld een aparte coalitie ontstaan. Als RvC-leden en/of de bestuurder een klik hebben, beïnvloedt dat de manier waarop zij naar elkaar luisteren.’
Engbers onderscheidt verschillende typen RvC’s op basis van hoeveel ongezegd is én de mate van cohesie. Bij verreweg de meeste raden is sprake van schijncohesie. ‘De RvC is bijvoorbeeld een geoliede machine, de leden hebben een eigen expertise en een duidelijke taak, maar zij denken inhoudelijk verschillend en spreken daarover niet of te weinig. De besluiten die zij nemen, weerspiegelen de diversiteit in de RvC
onvoldoende.’ Een RvC waarin daarentegen weinig ongezegd blijft en toch veel cohesie is, valt onder de categorie agreetodisagree. Die komt minder vaak voor. ’De leden weten van elkaar dat zij van mening verschillen en respecteren dat ook. Niet iedereen is het eens met het besluit.’
Volgens Engbers kan er ook sprake zijn van een spiraal van het ongezegde. ‘Als iemand voelt dat een ander iets niet zegt in de RvC, dit vervolgens niet bespreekt maar wél speculeert over de intenties van de ander, dan merken anderen dat ook. Dan kan het (potentiële) misverstand steeds moeilijker uit de weg geruimd worden. Vooral in geval van een spiraal van het ongezegde tussen bestuurder en RvC kan dit grote gevolgen hebben voor de organisatie.´
Onderzoeker Engbers hoopt dat de VTW-leden met elkaar in gesprek gaan en bewuster omgaan met het ongezegde. ‘Ik bied geen kant-en-klare oplossingen aan. Altijd zeggen wat je denkt is ook te simpel. Het gaat er vooral om dat je begrijpt hoe het denkproces werkt. Leden van de RvC die reflecteren over “wat denken en voelen we, maar zeggen we niet én waarom niet”, blijken dat prima te kunnen verwoorden. Vooral door stil te staan bij wat anderen denken maar niet zeggen, ontstaat er een nieuw inzicht in een (ontstane) situatie, waardoor een oplossing of een besluit dichterbij komt. Bovendien leren de RvC-leden meer over elkaar en daardoor meer over hoe besluiten in een team tot stand komen. De raad leert hierdoor betere besluiten te nemen.’
Marilieke Engbers, verbonden aan het Amsterdam Business Research Institute van de Vrije Universiteit van Amsterdam, deed onderzoek naar de invloed van het ongezegde in de bestuurskamer op de besluitvorming. Vijftien RvC’s van corporaties, één van een ziekenhuis en één van een pensioenfonds gaven haar een kijkje in de keuken: zij mocht aanwezig zijn tijdens vergaderingen en na afloop interviews houden, onder strikte vertrouwelijkheid. Engbers presenteerde de voorlopige uitkomsten van het onderzoek op 6 april 2018 tijdens een bijeenkomst van de VTW. Meer informatie: bureau@vtw.nl.
Besluit als team
Engbers geeft twee suggesties waarmee RvC’s aan de slag kunnen. Op de eerste plaats zouden de raden moeten kijken naar hoe zij gezamenlijk de agenda van de vergadering bepalen: wat bespreek je wel of niet, kort of uitgebreid, en vooral wel of niet met de bestuurder?
Alle RvC-leden moeten voldoende inbreng in de agenda hebben en niet alleen de voorzitter. Tijdens de RvCvergadering moet de voorzitter ervoor zorgen dat alle meningen worden gehoord. ‘Er zijn veel redenen waarom een RvC-lid iets niet zegt, zeker als een bestuurder of een gast aanwezig is. Daar moet de voorzitter zich bewust van zijn.’
Tweede suggestie is bijscholing over denkprocessen en hoe die van invloed kunnen zijn op de besluiten die de RvC neemt. ‘Je neemt niet als individu een besluit, maar als team. Als je als team samen meer wil leren over (biased) denkprocessen in teams, valt er meer winst te behalen. Als je weet hoe iedereen denkt over hoe je tot een besluit moet komen, kom je samen tot betere besluiten.
‘Altijd zeggen wat je denkt is ook te simpel. Het gaat er vooral om dat je begrijpt hoe het denkproces werkt’
Volgens VTW-directeur Kerssies is de eerste stap dat de leden van de VTW zich bewust worden van het ongezegde in de bestuurskamer en dit expliciet bespreekbaar maken. Dat geldt ook voor de raden van commissarissen die vinden dat ze in een mooi team samenwerken, waarin iedereen elkaar vertrouwt. ‘Ook dan zeg je soms dingen liever niet. Omdat je een ander niet wil kwetsen of je denkt dat je te weinig over het onderwerp weet. Het is goed om daar met elkaar over in gesprek te gaan.’ Ook wil de VTW kennis over dit thema delen: eind september houdt de vereniging een congres over Rixt Heegsma:
toezicht met passie, waarin Engbers een interactieve masterclass geeft. Ook denkt de VTW na over een nadere invulling in het opleidingsprogramma.
Volgens Engbers gaat het niet alleen om de afzonderlijke RvC’s die stappen moeten zetten, maar gaat haar onderzoek de hele sector aan, inclusief de Autoriteit woningcorporaties (Aw). ‘Tussen de Aw en de corporaties is ook veel ongezegd. Hierover reflecteren kan de relatie tussen de autoriteit en de corporaties helpen verbeteren.’
De RvC van Mercatus Emmeloord heeft meegedaan aan het onderzoek naar het ongezegde in de bestuurskamer. Rixt Heegsma is vice-voorzitter.
De RvC-leden van Mercatus zeiden direct ‘ja’ op de oproep om mee te doen aan het onderzoek. ‘We zijn een lerend team, gretig naar nieuwe inzichten. We willen ook de relatie met de belanghouders, zoals de huurders, versterken. Daarin gaat het ook om de dialoog, wat zeg je wel en wat zeg je niet.’
Afwijkende standpunten Volgens Heegsma heeft het onderzoek belangrijke inzichten opgeleverd. ‘Allereerst het besef dat je veel meer denkt dan je zegt. En als RvC kunnen wij vaker de confrontatie aangaan, door afwijkende standpunten in te nemen. Het loopt bij ons soepel, en dat voelt goed, maar we kunnen soms beter kiezen voor agreetodisagree.’ De RvC wil ook op een andere manier de agenda vaststellen en vergaderen. ‘We keken al kritisch naar onze overvolle agenda om meer ruimte te maken voor het bespreken van belangrijke onderwerpen. Maar dat gaat vooral over inhoud. Hóe komen we dan tot een besluit? Het is belangrijk dat de perspectieven van alle leden op tafel komen.’
Maatschappelijk belang Volgens Heegsma past het onderzoek naar het ongezegde in de beweging Toezichtmetpassie. ‘We kunnen het onderzoek niet los zien van ons maatschappelijk belang. We moeten ons verbinden met onze belanghouders. Daarin gaat het ook om cultuur en gedrag.’
‘Als RvC kunnen wij vaker de confrontatie aangaan, door afwijkende standpunten in te nemen’OM TE WETEN HOE IEDEREEN IN DE WEDSTRIJD ZIT’
Marjon Roefs, RvC-lid van Beter Wonen IJsselmuiden, woonde de VTW-bijeenkomst over de eerste uitkomsten van het onderzoek naar het ongezegde in de bestuurskamer bij. De RvC van Beter Wonen heeft niet meegedaan aan het onderzoek.
Marjon Roefs die in haar werk onder meer zelfevaluaties van RvC’s van corporaties begeleidt, was nieuwsgierig naar de uitkomsten van het onderzoek. ‘Het gaat in de raad niet alleen over de inhoudelijke kennis die je hebt, maar ook steeds meer over wie je bent en wat je persoonlijke dilemma’s zijn. Wat zeg je wel of niet, past in die ontwikkeling.’
Volgens haar moeten raden het ongezegde in de bestuurskamer bespreekbaar maken. ‘Een RvC is een team met verschillende spelers. Het is belangrijk om te weten hoe iedereen in de wedstrijd zit en waar een mening vandaan komt. Als het nodig is moet je doorvragen, en vooral niet invullen voor de ander.’
Ze herkende veel elementen in het verhaal van onderzoeker Engbers, zoals de gesprekken op de parkeerplaats (‘zo gaat het echt’) én de onderlinge verhoudingen in de raad die de dynamiek van een vergadering sterk kunnen beïnvloeden. ‘De rol van de voorzitter is zeer bepalend.’
Tandje erbij
Roefs stelt dat de RvC van Beter Wonen het al goed doet, met vijf commissarissen die ieder hun eigen achtergrond en karakter hebben. ‘Toch stimuleert het verhaal over de schijncohesie mij wel om een tandje erbij te zetten. Je moet niet vanzelfsprekend vinden dat altijd alles gezegd wordt. Dit onderzoek houdt iedereen een spiegel voor.’
‘Als het nodig is moet je doorvragen, en vooral niet invullen voor de ander’
‘BELANGRIJK
Enserve is specialist in woonruimteverdeling. Wij zetten ons in voor de ontwikkeling van één open en transparante woningmarkt. Onze kracht zit in kennis, maatwerk en service. Door onze uitgebreide en specialistische kennis van de woningmarkt krijgt u op elke vraag een antwoord en voor elk probleem een passende oplossing.
Alles wat wij doen is afgestemd op uw specifieke wensen. Wij werken landelijk en staan onafhankelijk in de markt.
Al meer dan 70 corporaties en gemeenten gingen u voor… wij maken graag ook met u kennis.
www.enserve.nl
Drie jaar geleden verbouwde Martin Peulen eigenhandig en met toestemming van Domijn zijn driekamerappartement tot een tweekamerloft. De muren van de oude fabriek zijn centimeter dik. ‘Ik kan hier muziek maken zonder de buren te storen.’
‘Ik ben hier in komen wonen. Het was een soort box-in-a-box met ook nog een verlaagd plafond. Ik hou van ruimte om mij heen. Dus ik was heel blij dat ik toestemming kreeg om te verbouwen. Er zijn mooie oorspronkelijke elementen tevoorschijn
gekomen, zoals gietijzeren kolommen en het gewelfd plafond. En de bewonerscommissie kan nu ook bij mij thuis vergaderen. Een van de leden zit in een rolstoel en kon eerst bij mij niet over de drempel of door de gang. Als bewonerscommissie hebben we constructieve gesprekken met Domijn. Over de schoonmaak van het pand, dat kan altijd beter. Maar we praten ook over onze ideeën voor verbeteringen aan het gebouw: bijvoorbeeld zonnepanelen, een daktuin en energiezuiniger maken. Bijdragen aan een positief leefklimaat, dat is toch wel een van
mijn drijfveren. Oorspronkelijk ben ik maatschappelijk werker, maar nu helaas werkloos. Omdat ik niet zo’n thuiszitter ben, doe ik veel vrijwilligerswerk. Zo ben ik actief als bestuurslid van de Wijkraad Binnenstad Enschede. Bij Aveleijn, dagbesteding voor mensen met een verstandelijke beperking, werk ik een paar dagen per week. We maken tuinmeubelen en splijten haardhout. Als hobby speel ik gitaar, bas en beetje drum. Zingen doe ik ook wel, maar dat neemt niemand mij in dank af, hahaha. De buren hebben er in elk geval geen last van.’
TEKST: MARGRIET PFLUG, FOTO: INDRA SIMONSDe maatregel die belastingontduiking bij multinationals moet voorkomen, treft woningcorporaties keihard. In totaal komt er 300 miljoen euro aan extra kosten op ze af. Dat betekent dat ze minder geld kunnen investeren in verduurzaming en nieuwbouw, terwijl er zoveel te doen is. Truus Sweringa van Oost Flevoland Woondiensten ziet de maatregel als een onnodige straf.
Truus Sweringa, directeur-bestuurder van Oost Flevoland Woondiensten in Dronten
Bij ons is de fiscale winst klein. Wij investeren veel en een gevolg hiervan is dat wij redelijk veel leningen hebben. We kunnen door de lage fiscale winst de rente maar beperkt aftrekken en daardoor raakt de Europese belastingmaatregel ATAD ons keihard. We hebben uitgerekend dat de ATAD ons 1 miljoen euro per jaar gaat kosten. Geld dat we graag willen besteden aan investeringen in goed wonen in de gemeente Dronten.
We hebben 32 miljoen euro aan huurinkomsten en betalen nu al 8 miljoen aan belastingen, zoals vennootschapsbelasting, BTW, onroerend zaakbelasting, waterschapsbelasting en de verhuurderheffing. Ook deze kosten stijgen, bijvoorbeeld door een hoger BTW-tarief voor schilderwerk (van 6 naar 9 procent), verhoging verhuurderheffing als gevolg van stijgende huizenprijzen. We hebben een investeringsruimte van rond de 9 miljoen euro. Hier gaat straks 1 miljoen af voor de ATAD. Voor dat bedrag kunnen wij voor 200 woningen zonnepanelen per jaar financieren.
We hebben al bijna gemiddeld een energielabel A voor ons huizenbezit. We zitten nu op een Energie-Index van 1,22. Bij 1,2 is het label A. We zijn al jarenlang een van de koplopers op het gebied van duurzaamheid. Volgens de Routekaart CO2-neutraaldie we hebben ingevuld, investeren we zo’n 3,5 tot 4 miljoen euro per jaar in de verdere verduurzaming van ons bezit. We komen dan in 2050 een heel eind richting CO2neutraal, maar we zijn er nog niet. Tegelijkertijd moeten we ook investeren in groot onderhoud bij een NOM-aanpak (nul-op-de-meter). Dit brengt vaak een verdubbeling van de kosten met zich mee. Het een kan niet zonder het ander. Het
tempo waarin we kunnen investeren gaat naar beneden als we meer belasting moeten betalen. Met zoveel minder geld is het maar de vraag of het lukt.
Voor de realisering van het Klimaatakkoord is dit heel jammer. De corporatiesector wordt breed gezien als de trekker van de verduurzaming van de bestaande voorraad. Samen kunnen we inkoopmacht organiseren zodat de industrie gaat innoveren. De hoop is dat de kosten dalen als gevolg van opschaling van de productie. We moeten de industrie uitdagen om te komen met innovatieve oplossingen. Warmtepompen, bijvoorbeeld, zijn nu nog erg duur. Als het goedkoper wordt, gaan particuliere huiseigenaren wellicht ook iets doen. Die gaan echt niet investeren in dure oplossingen, maar wel in goedkopere alternatieven die als gevolg van onze aanpak kunnen ontstaan. Kortom het kabinet moet zorgen dat corporaties kunnen investeren in verduurzaming van de woningvoorraad, dan ontstaat een vliegwieleffect. ATAD zet hier de rem op. Zo wordt het Klimaatakkoord niet gerealiseerd.
Bij nieuwbouw speelt het ook. En juist die nieuwbouw is keihard nodig, want er is een tekort op de woningmarkt aan betaalbare woningen en dat leidt weer tot nieuwe problemen. Vooral bij de toekomstige huurders. Mensen kunnen geen geschikt huis vinden, wonen op campings, hebben een veel te duur huis gezien hun inkomen. Dat leidt tot stress en andere problemen omdat ze bijvoorbeeld de woonlasten niet kunnen betalen. Het is belangrijk om voldoende beschikbare en betaalbare woningen te hebben in relatie tot de vraag van onze doelgroep. In veel gevallen betekent
dit nieuwbouw. Ook dat is investeren. Maar hoe meer je investeert, hoe meer ATADbelasting je betaalt. Vooral actieve corporaties die investeren in beschikbaarheid, kwaliteit woningvoorraad en verduurzaming, worden dus getroffen door deze ATAD-belasting. Hoe meer je inzet op je kerntaken, hoe meer belasting. Een ontmoedigingsbeleid dus. Het is toch eigenlijk ook heel raar dat het kabinet de dividendbelasting afschaft voor 1,4 miljard euro en daarnaast de ATAD invoert die 1,4 miljard euro oplevert. Daarvan zijn onze huurders en woningzoekenden de dupe. Ik krijg inmiddels veel steun voor mijn pleidooi dat deze maatregel van tafel moet. We hebben hier de nieuwe gemeenteraad uitgenodigd en dit aangekaart. We hebben
ook de burgemeester en wethouders geschreven en de burgemeester mailde meteen terug en kijkt of het college een brief aan de Tweede Kamer gaat sturen. We hebben belanghouders aangeschreven die ook bereid waren hun politieke contacten aan te spreken. Dat geldt ook voor de Huurders Belangen Vereniging. Ik vind het hartverwarmend dat we zoveel steun krijgen.
‘Het is toch eigenlijk ook heel raar dat het kabinet de dividendbelasting afschaft voor 1,4 miljard euro en daarnaast de ATAD invoert die 1,4 miljard euro oplevert’
MARCEL WARNAAR, KOOPKRACHTDESKUNDIGE NATIONAAL INSTITUUT VOOR BUDGETVOORLICHTING (NIBUD)
Woningcorporaties verhogen per 1 juli 2018 hun huren gemiddeld met 0,1 procent boven het inflatieniveau. Twee derde van de woningcorporaties zit op of onder het inflatieniveau van 1,4 procent. Slechts een derde komt uit op een hogere huuraanpassing. Dit blijkt uit een enquête van Aedes onder 180 corporaties.
‘Wij zijn er blij mee dat de woningcorporaties de huurstijging binnen de perken houden. Zeker in deze tijd staat de betaalbaarheid van woningen onder druk. Het is belangrijk dat corporaties bij het bepalen van de huurverhoging ook de inflatie in de gaten houden. Dat is de algemene prijsstijging van alles wat wij betalen. De huur is daar onderdeel van.’
‘Prijsverhogingen, en dus ook een huurverhoging zijn nooit fijn. Als de inflatie en de huur gelijk opgaan, maakt het niet veel uit hoe hoog je huur is. Alle prijzen gaan immers met hetzelfde percentage omhoog en in veel gevallen stijgt je inkomen even hard mee. Anders moet je meer betalen of meer bezuinigen. Bij je huur heb je daarin geen uitwijkmogelijkheid. Als de aardappelen duurder worden, dan kun je er voor kiezen dat je die minder koopt en bijvoorbeeld meer pasta eet. De huur moet je echter blijven betalen. De prijs van aardappelen is wel wat grilliger.’
‘Het maakt ook uit welk deel van je inkomen je aan huur uitgeeft. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek betalen mensen gemiddeld 20 procent van hun inkomen aan
huur of hypotheek. Het kan een probleem zijn als je al een bovengemiddeld groot deel aan huur uitgeeft en als die veel harder stijgt dan de inflatie. In dit geval met een verschil van 0,1 procent maakt het niet veel uit of je veel of weinig huur betaalt. Dat verschil merk je bijna niet, omdat andere uitgaven ook net zo veel in prijs stijgen.’
Meer feiten en cijfers op www.aedes.nl/ huurbeleid2018
‘Belangrijk om bij huurverhoging op de inflatie te letten’
Woningcorporaties verhogen de huren gemiddeld met 0,1 procent boven inflatieniveau
Algemene ruimtes in wooncomplexen zijn beeldbepalend. Is het schoon en opgeruimd, dan voel je je welkom en zul je zelf minder snel rommel maken. Het omgekeerde geldt ook: rommel trekt rommel aan en kan onveilig aanvoelen. Daarom stuurt woningcorporatie Woonbron sinds een paar jaar op beeldkwaliteit. En het werkt. Situatiefoto’s in een app blijken voor complexbeheerders een objectief instrument om te beoordelen op schoon, heel, veilig en of er actie nodig is.
TEKST: SIMON KOOISTRA, FOTO’S: JORIS DEN BLAAUWEN» ‘Als je goed bent voor je huurders, zijn ze het ook voor jou’, zegt Linda Hogervorst, teamleider Complexbeheer van Woonbron in Delft. ‘Wij geloven in wederkerigheid. Als wij zorgen voor een schoon, heel en veilig woongebouw, zijn bewoners gemotiveerd om dat zo te houden.’
Huurders moeten zelf zorgen voor schone ruimtes zonder obstakels, zo staat in de algemene huurvoorwaarden. Maar de praktijk is weerbarstig. Als de ene bewoner rommel voor zijn deur laat staan en niet wordt gecorrigeerd, doet de ander ook geen moeite de omgeving netjes te houden. Corporaties komen er vaak niet aan toe deze regels
Teamleider Hogervorst: ‘Voorheen kreeg de technische kwaliteit van de woningen en het woongebouw altijd voorrang. Als het dak aan vervanging toe was of er was lekkage, dan ging het geld daarheen en niet naar de aankleding en het onderhoud van de algemene ruimtes. In de meerjarenonderhoudsbegroting was dit laatste een sluitpost.’
In 2015 gooide Woonbron het roer om voor haar woningen in Delft, Dordrecht, Rotterdam Delfshaven, Rotterdam IJsselmonde/Prins Alexander en Rotterdam Zuidwest/Spijkenisse. Hogervorst: ‘Je kunt nog zo’n mooie keuken en badkamer hebben en de kozijnen kunnen nog zo goed in de verf zitten, als de gemeenschappelijke hal donker en vervuild is, geeft dat een onaangenaam gevoel bij binnenkomst. Wij willen dat elke bezoeker het gevoel krijgt: wauw, hier wil ik wel wonen. Daarom hebben we besloten tot een inhaalslag en extra te investeren in het aanzien van alle complexen.’
Woonbron ontwierp een kwaliteitscatalogus voor schoon, heel en veilig. Die bevat minimumnormen waaraan elk complex moet voldoen. Met adviesbureau Cyber en softwareontwikkelaar Apptimize ontwikkelde de corporatie een app om de kwaliteit van de gemeenschappelijke ruimten te meten en in de gaten te houden. Aan de hand van voorbeeldfoto’s van twee of drie kwaliteitsniveaus bepalen de complexbeheerders de kwaliteit van de gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen. Beelden zeggen meer dan woorden. De essentie is dat je niet meet wat je doet, maar wat het eindresultaat is, getoetst aan de gewenste situatie. Een soortgelijke app is al langer in gebruik bij gemeenten, vervoerbedrijven, stationslocaties en winkelcentra. Voor corporaties is het een primeur. Willem Jalhay is complexbeheerder in de Delftse Krakeelpolderbuurt, waar Woonbron 40 tot 50 complexen in eigendom heeft. Hij werkt al tien jaar bij Woonbron en is vanaf het begin betrokken bij de introductie van de nieuwe app. ‘In het begin was het lastig. Je moet een lange lijst doorwerken en wel vijf, zes keer door het complex lopen om alle details goed te kunnen bekijken. De app wordt steeds aangepast op grond van onze praktijkervaringen en nog steeds verder verbeterd. Ik vind ’m geweldig. Zonder een dergelijk instrument kun je de kwaliteit van een gezamenlijke ruimte niet objectief vaststellen. De een vindt het er schoon, de ander smerig. Er is altijd verschil van mening. Met de app met daarin de voorbeeldfoto’s voor kwaliteitsniveaus vermijd je dat soort discussies.’
Tijdens de jaarlijkse schouw toetst de complexbeheerder alle algemene ruimtes, objecten en voorzieningen aan strak omschreven normen voor Schoon, Heel en Veilig. Dit gebeurt op 48 verschillende punten, zogeheten schaalbalken. Voorbeelden daarvan zijn de entree, het trappenhuis, de brandtrap, de galerij, de lift, de bergingsgangen en de tuin. Voor hoge kwaliteit noteert de beheerder een A, voor geaccepteerde kwaliteit een B en voor onacceptabele kwaliteit een C. Aan de hand van tekst en beeld kan de beheerder exact bepalen welke scores hij moet toekennen (zie de twee voorbeelden).
Voor het onderdeel veiligheid is één C al reden een ruimte of object af te keuren. Voor ‘heel’ gebeurt dit bij twee of meer C’s, voor ‘schoon’ bij drie of meer C’s. Als een algemene ruimte wordt afgekeurd, betekent
‘Wij willen dat elke bezoeker van een wooncomplex het gevoel krijgt: wauw, hier wil ik wel wonen’
Tijdens een schouw in de Delfste Krakeelpolderbuurt loopt complexbeheerder Willem Jalhay van Woonbron met een tablet in de hand de algemene ruimtes na. Met de beeldkwaliteitsapp bepaalt hij of het er schoon, heel en veilig is. Naast hem staat bewoner Jan de Vette. Hij is lid van de bewonerscommissie, die elke week een ronde doet om te kijken of alles netjes en schoon is. De Vette vindt dat de complexen er mooier bij staan, sinds de app in gebruik is.
‘We meten het eindresultaat, getoetst aan de gewenste situatie’
» dit dat de corporatie actie moet ondernemen. Hogervorst: ‘Daarvoor reserveer ik geld in de begroting, die ik vóór 1 mei moet indienen. Dit betekent dat we voor schoon, heel en veilig niet meer denken vanuit een bepaald budget, maar vanuit de vereiste kwaliteit.’
In 2016 leidde de kwaliteitsmeting voor Woonbron Delft nog tot meer dan de helft afkeuringen. Afgelopen jaar was het andersom. De complexbeheerders meten elkaars complexen, zodat ze met een frisse blik een onafhankelijk oordeel kunnen vellen. Cyber, de bedenker van de methode, voert steekproefsgewijs ook controles uit. Volgens Jalhay is het uitgesloten dat een complexbeheerder een ruimte ten onrechte goed- of afkeurt. ‘Dan val je onherroepelijk door de mand, want
Tijdens een rondwandeling door de Delftse Krakeelpolderbuurt laten Linda Hogervorst en Willem Jalhay zien hoe het er voor staat met de algemene ruimtes in hun werkgebied. In elk van de honderden portiekwoningen delen zes huishoudens een algemene ruimte. Miguel Rivera van Loon, sociaal beheerder van Woonbron, en Jan de Vette, al 38 jaar lid van de bewonerscommissie, lopen ook mee.
je moet een slechte beoordeling altijd onderbouwen met eigen fotomateriaal. Dus zou het heel stom zijn jezelf en anderen op die manier in de maling te nemen. Als je je beheerwerk goed doet, hoef je nergens bang voor te zijn.’
De schouw is een momentopname. Jalhay herinnert zich dat hij in een flat tussendoor koffie ging drinken bij een bewoner. Toen hij terugkwam op de galerij, stond er een fiets die er eerst niet stond. De regels dwongen hem in dit geval de ruimte af te keuren. ‘Als ik de eigenaar vraag de fiets te verwijderen, besodemieter ik de boel. Als ik meet, meet ik. Al geef ik toe dat ik wel eens een krant in mijn binnenzak heb gestoken, die op de vloer lag en daardoor tot een onevenredig hoge score voor zwerfafval zou leiden. Het was me te gortig om een ruimte te om een ruimte op die grond af te keuren. Maar dat is een uitzondering.’
Rivera van Loon werkt nu zes jaar in Delft en vindt dat de wijk er in sociaal opzicht op vooruit is gegaan, mede dankzij de aandacht voor Schoon, Heel en Veilig. Hij wijst op kleine dingen die de wijk een oppepper geven. Zo heeft Woonbron de ruiten van 25 portieken na een schilderbeurt verfraaid met een folie, waarop de huisnummers en het ambacht waarnaar de straat is vernoemd, zijn afgebeeld. In de Staalmeesterlaan is dat bijvoorbeeld een reproductie van Rembrandts gelijknamige schilderij. Maar bij het binnengaan van diverse complexen valt op dat er grote verschillen zijn in het schoonhouden en opruimen van de algemene ruimtes. In één hal staan hoog opgestapelde vuilniszakken voor de ingang van een woning op de begane grond. Jalhay heeft de bewoners hierop vergeefs al eerder aangesproken. De schoonmaak schiet er in sommige complexen helemaal bij in. Daarom biedt Woonbron een gratis nulbeurt aan, waarna de bewoners zelf het stokje moeten overnemen. Ze kunnen de schoonmaak uitbesteden aan een schoonmaakbedrijf of een buurtbewoner die wil aansluiten bij het project Schoon Gewoon en dit tegen een bescheiden vergoeding wil doen.
Hogervorst: ‘We zijn er nog niet, maar het gaat steeds beter met de kwaliteit van de algemene ruimtes. De meeste bewoners zijn blij dat er eindelijk iets aan wordt gedaan.’ Jalhay bespeurt soms verbazing over de strenge normen die Woonbron hanteert. ‘Dan krijg ik te horen dat het er best goed uitziet, terwijl de app iets anders aangeeft. Bewoners die gewend zijn spullen in de hal of gang te zetten, sputteren vaak nog tegen. Ze vragen waarom het opeens niet meer mag. In die gevallen kunnen we altijd verwijzen naar de (brand-) veiligheid en de algemene huurvoorwaarden.’
‘De een vindt het schoon, de ander smerig: met de app voor beeldkwaliteit vermijd je dat soort discussies’
Twee voorbeelden uit de Kwaliteitscatalogus wooncomplexen van Woonbron. Dit soort reeksen foto’s met A-, B- en C-situaties helpen om de kwaliteit van gemeen schappelijke ruimtes te bepalen. Verwerkt in een app geeft dat complexbeheerders een objectief beoordelingsinstru ment in handen. De app wordt steeds aangepast op praktijkervaringen en verder verbeterd en verfijnd.
Hogervorst: ‘Dit jaar hebben we bij een aantal complexen de muren en plafonds opnieuw geschilderd. Dan móeten bewoners hun spullen wel weghalen. Komend jaar moet dat weer als we de vloeren en trappenhuizen aanpakken. De boel fleurt er enorm van op en de rommel is weg. Van collega’s die de bezichtigingen doen met kandidaat-bewoners hoor ik dat de eerste aanblik van een algemene ruimte veel doet.’
De rondwandeling leidt naar een complex waar bewoners de algemene ruimte hebben ‘verrijkt’ met meubels, klimplanten en schilderijtjes. Goed bedoeld, maar het mag niet. Miguel Rivera van Loon haalt een schilderijtje van de muur en neemt het mee. Hij heeft de eigenaar al eerder gewaarschuwd. Die komt naar buiten en laat een licht protest horen, maar haalt uiteindelijk zijn schouders op. Hij weet dat hij fout zit. Jalhay: ‘Er is domweg geen ruimte voor dit soort dingen. Als je een kastje in de gang zet, is de doorgang te smal.’
Bewoner Jan de Vette is vol lof over de nieuwe koers van Woonbron. ‘Ik heb dit jaar nul procent huurverhoging, terwijl er veel onderhoud is gepleegd. De poorten en tuinen staan er mooier bij dan ooit.’ De bewonerscommissie, waarvan hij lid is, maakt ook elke week een ronde. ‘Vanmorgen ben ik nog langs geweest. Iemand sprak me aan over een kinderwagen die in de weg stond. Maar ik ga niet zelf de buren aanspreken, want dan ben ik de pispaal.’ Dat laat hij graag over aan Jalhay, die gewend is continu te worden aangesproken. Een bewoner wijst op een kapotte lamp. Jalhay maakt er in de app notitie van. Een andere bewoner klaagt over scheuren in de muur en een gladde buitentrap. ‘Dat is meer voor groot onderhoud dan voor dagelijks beheer’, reageert de complexbeheerder laconiek.
Tijdens de afgelopen jaarschouw zijn bij wijze van proef in drie woongebouwen ook bewoners uitgenodigd mee te lopen, maar wel onder de voorwaarde dat ze deze gelegenheid niet zouden aangrijpen voor klachten en wensen over het reguliere onderhoud van hun woning. Jalhay: ‘Dat begrepen de meesten. Het bleek een goede gelegenheid om met huurders te praten over nodige maatregelen en hun voorkeuren voor materialen en kleuren. De bewoners waren zeer enthousiast.’
De eerste stappen zijn gezet in complexbeheer op basis van beeldkwaliteit. Aedes ondersteunt deze vernieuwende aanpak en wil die samen met geïnteresseerde corporaties verfijnen en verder brengen. Met als uitgangspunt dat de methodiek past bij verschillende strategische doelen van corporaties.
Werkt u al met beeldkwaliteit? Wat zijn uw ervaringen? Heeft dit artikel uw interesse gewekt en wilt u meer weten? Aedes organiseert regelmatig kennissessies en workshops over beeldkwaliteit. Wij kijken er naar uit om samen met u een bestaande methode uit te breiden, te verbeteren en voor alle corporaties toepasbaar te maken.
Meer informatie of aanmelden voor een workshop? Of wilt u meedoen, bijvoorbeeld met een proef? Stuur een mail naar g.vanderpeijl@aedes.nl.
Woonbron heeft besloten de bewonersparticipatie dit jaar op alle locaties in te voeren. Uit de proef blijkt dat het middel niet alleen meer begrip kweekt, maar ook de betrokkenheid van huurders bevordert. Het vergroot hun bereidheid financieel en fysiek bij te dragen aan het dagelijks beheer. Woonbron gaat haar huurders ook enquêteren over hun wensen voor de algemene ruimtes. Verder wil Woonbron de app uitbouwen tot een instrument voor dagelijks beheer. Hogervorst: ‘We gaan toe naar een systeem waarbij een melding van de complexbeheerder direct bij ons binnenkomt, zodat we meteen actie kunnen ondernemen. Dit gaan we eerst als proef drie maanden uitproberen.’
Inmiddels heeft een kennissessie over de app en de methode tot veel belangstelling van andere corporaties geleid. Hogervorst: ‘Als meer corporaties meedoen, gaan de kosten per deelnemer omlaag. Er zijn gesprekken met Aedes en twee bedrijven over een basismethodiek. Andere corporaties zijn welkom om een dag met ons mee te kijken. Enkele hebben dat al gedaan.’
Sociaal beheerder Miguel Rivera van Loon loopt mee met de schouw in de Krakeelpolderbuurt. In een algemene ruimte van een complex heeft hij een schilderijtje van de muur gehaald en neemt het mee. Hij heeft de eigenaar al eerder gewaarschuwd dat dat volgens de huurvoorwaarden niet mag. Het lijkt iets kleins, maar wat begint met een schilderijtje groeit vaak uit tot een hele verzameling spullen tot kastjes aan toe.
‘Er is domweg geen ruimte voor dat soort dingen.’
‘De jaarschouw is een goed moment om met bewoners maatregelen te bespreken’
Van de marktwaarde 2017 naar de beleidswaarde 2018 3 juli 2018 | 12:45 tot 17:15 11.45–12.45 Ontvangst/Inloopmetlunch 12.45–13.00 Welkomstwoord Frank Vermeij, Ortec Finance 13.00-13.30 Marktpresentatie:Waardering enwaardeontwikkeling2017 Johan Conijn, Ortec Finance 13.30–14.00 Marktpresentatie:Parametersen kengetallenwaardering2017 Erik-Jan van der Goes, Ortec Finance 14.15–14.45 Verdiependesessies 14.45–15.15 Pauze 15.15–15.45 Verdiependesessies 16.00-16.30 Detoekomstvandebasisversie enhetHandboek Paul Minke, Aedes 16.30-17.00 Vanmarktwaarde2017naar beleidswaarde2018 Arnold Pureveen, Woonzorg Nederland 17.00-17.15
Samenvattingennawoord Frank Vermeij, Ortec Finance 17.15-18.00 Borrel
‘Bouwen was van de politieke agenda af’ ‘Deze zaken spelen mee, maar de belangrijkste oorzaak van de huidige crisis is de vorige. De bouwcrisis van 2009 tot 2014 was heftig en duurde lang. Veel mensen dachten toen dat dit structureel was. Spraakmakende beleidsbeslissers en uitvoerders, ook bij woningcorporaties, geloofden niet meer in planmatige bouw. Bouwplannen klein houden, organisch tot stand laten komen: dat werd het nieuwe credo. Ook de politiek op alle niveaus meende dat bouwen en wonen van de agenda af kon. Er was helemaal geen gevoel van urgentie meer voor het onderwerp. En vervolgens kostte het moeite om het weer op de agenda te krijgen. Daarvan ondervinden we nu de gevolgen.’
FrisodeZeeuw,ambassadeurExpertteam VersnellenWoningmarktenemeritus hoogleraar
‘Stempelen is geen vies woord meer’ ‘Er is overduidelijk een gespannen markt. Het is lastig om aannemers te krijgen en de prijzen stijgen. Meer standaardiseren kan een oplossing zijn. Eigen Haard heeft een standaardopzet voor nieuwbouw. Daardoor stijgen de bouwkosten minder hard. “Stempelen”, anders gezegd kopiëren, is geen vies woord meer. Wij willen in al onze ontwerpen de binnenkant standaardiseren.
De huidige bouwcrisis zou een zaak zijn van problemen met de capaciteit, hoge bouwkosten en gebrek aan standaardisatie. Maar is dat ook zo?
vergt een andere benadering van het ontwerp- en maakproces. Dat moeten we samen met de corporaties doen. Onze ambitie is om de eisen van corporaties te vertalen in de ontwerpparameters van industrieel bouwen. Door dat goed te doen, kunnen we de factor arbeid flink reduceren. In onze geïndustrialiseerde gevelproductielijn vervangt onze robot met één operator in een normale dagproductie al 16 metselaars. Als we 24 uur per dag draaien, zijn dat er dus 48!’
BienseDijkstra,directeurBouwgroep DijkstraDraisma
Als de gevel goed aansluit bij de omgeving en bijdraagt aan een prettige buurt is iedereen blij. Anders samenwerken met aannemers helpt ook. Als ze verzekerd zijn van meerdere bouwprojecten achter elkaar, moeten ze als tegenprestatie zorgen voor innovatie waardoor bouwprocessen sneller, slimmer en goedkoper verlopen.’ BertHalm,bestuursvoorzitter woningcorporatieEigenHaard
‘Robots kunnen metselaars vervangen’ ‘De energietransitie zet de bouwcapaciteit nog verder onder druk. Toch is het noodzakelijk om hierin stappen te zetten. De crisis gebruiken om kansen te creëren. Wij ontwikkelen producten, die door machines en robots gebouwd kunnen worden. Dit
‘Voldoende capaciteit in fabrieken’ ‘Wij hebben net een aanbesteding afgewezen omdat de prijzen exorbitant gestegen zijn. Het was niet meer verantwoord om dat project te bouwen. De bouwwereld moet echt oppassen. Door de huidige krapte aan mensen en materialen, verhogen ze de prijzen met 10 tot 30 procent. Zo gaat de bouwketen kapot. Meer industrialisatie is een oplossing. We kunnen robots inderdaad het werk laten doen. Zeker bij renovatie. En ook in de nieuwbouw zie je steeds meer prefabsystemen. Die ontwikkeling zie ik zeker ontstaan. Maar dat vraagt om voldoende capaciteit in de fabrieken.’
MaartenSas,directeur-bestuurder woningcorporatieRWS
Reageer op de volgende stelling via www.aedes.nl/destellingTEKST: MARJON VAN WEERSCH
'Gebruik de crisis om kansen te creëren'
Hoe kan dat nou!
Overal protestantse en socialistische woningbouwverenigingen. Waar blijven de katholieken?!
Johannes Zoetmulder (1861-1944) maakt zich er rond 1900 flink boos over. In Schiedam, waar hij dan directeur publieke werken is, ziet hij een schrijnend tekort aan betaalbare arbeiderswoningen. Op landelijk niveau zouden er jaarlijks zeker 26.000 woningen bij moeten, becijfert hij. In 1908 houdt hij tijdens de katholieke sociale week in Rotterdam lezingen over de gemeente en het woningvraagstuk. Hij vindt dat de overheid hierin een taak heeft. En ja, dat kost belastinggeld. Maar dat mag nooit een reden zijn om dan maar lijdzaam te blijven toekijken, vindt Zoetmulder. In katholieke kring is Zoetmulder al snel een veelgevraagd volkshuisvestingsexpert. Hij krijgt een regeringsaanstelling als Inspecteur van de Volkshuisvesting. En van 1919 tot 1936 is hij secretaris-directeur van Ons Limburg, een overkoepelende woningbouwvereniging die plaatselijke verenigingen met raad en daad bijstaat.
In Limburg heerst er door de groei van de werkgelegenheid in de mijnbouw grote woningnood. Zoetmulder vindt dat nieuwe arbeidershuizen ook echt goedkoop moeten zijn. Anders nemen huurders voor het geld kostgangers in huis. En die slapen dan op dezelfde zolder als de kinderen. Zoetmulder noemt dat een ‘kwaal die diep invreet in het welzijn der gezinnen, naar ziel en lichaam’. Dankzij de inspanningen van Ons Limburg verrijzen er overal in de mijnstreek arbeiderswijken, in de volksmond mijnwerkerskolonies. Zo ook in het Heerlense Beersdal, hier op de foto. Een kolonie met oorspronkelijk 272 eengezinswoningen. Gelijk ook een goede manier om al te socialistische ideeën in toom te houden. Want in zo’n kolonie kun je als arbeider natuurlijk alleen terecht als goed katholiek.
Meer over de geschiedenis van sociale woningbouw op www.canonvolkshuisvesting.nl.
Aedes-Magazine is zowel een gedrukte als een digitale uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties. AedesMagazine is gratis en verschijnt zes keer per jaar.
Aedes is de brancheverenging voor woningcorporaties in Nederland. Zij werken dagelijks aan goed en betaalbaar wonen voor mensen die om welke reden dan ook steun in de rug nodig hebben. Corporaties beheren 2,4 miljoen huurwoningen, waarin 4 miljoen mensen wonen. 1 op de 3 woningcorporaties in Neder-
land woont in een corporatiewoning. Ongeveer 300 woningcorporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle woningcorporaties in Nederland. Aedes berhartigt hun belangen, ondersteunt hen bij het uitvoeren van hun taken en biedt een platform voor kennisuitwisseling en ontmoeting. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche.
Redactie
Hofmeier is business partner voor financiële en organisatievraagstukken. Onze missie: organisaties helpen om hun ambities waar te maken. Door samen de financiële functie te optimaliseren en thema’s aan te pakken.
Wie we zijn
Hofmeier maakt het verschil door onze interim professionals en consultants op innovatieve wijze aan onze opdrachtgevers te verbinden en te laten samenwerken. Het doel: het behalen van groei en het verbeteren van resultaten.
Wij werken met 130 interim professionals en consultants in specialistische teams voor sectoren als Public en Handel, Industrie & Dienstverlening en onze grootste sector, woningcorporaties.
Wij realiseren groei en het behalen van organisatiedoelen door een optimale inrichting van de financiële kolom.
Wij leveren waarde aan onze klanten door het oplossen van financiële en organisatievraagstukken die gericht zijn op continuïteit, kwaliteit, transitie en capaciteit.
Hofmeier draagt actief bij aan het toekomstbestendig maken van uw corporatie. Wilt u uw begroting gereed maken voor standaard gegevensuitwisseling? Neem dan contact op met Frank Bieleman, Sectormanager Woning corporaties, f.bieleman@hofmeier.nl of 06 531 02 428.
Interim & Consulting Lammenschansweg 144 2321 JX Leiden 088 572 75 55 info@hofmeier.nl www.hofmeier.nl