In veel opzichten ervaren wij allemaal een bijzondere tijd. Velen maken zich zorgen over de aanzwellende tweede coronagolf en over de gevolgen daarvan voor de mensen om ons heen en onszelf. We moeten wennen aan andere tijden.
Ik merk het sinds mijn aantreden als voorzitter van Aedes ook: we vergaderen veel via de computer en we doen Aedes-congressen en -bijeenkomsten inmiddels digitaal. En we hebben nogal wat te bespreken met elkaar: met een dreigende economische recessie is betaalbaar wonen actueler dan ooit. Het gebrek aan voldoende nieuwe woningen wordt een steeds groter probleem. En samenwerking in wijken en buurten blijft onverminderd nodig om deze veilig en leefbaar te houden. Daarnaast hebben corporaties er een nieuwe opdracht bij om een belangrijke bijdrage te leveren aan de klimaatdoelstellingen.
Ik zit nog midden in mijn kennismakingsrondjes, maar ik ben nu al onder de indruk van het besef in onze sector dat wij (weer) staan voor een grote maatschappelijke opdracht. Een opdracht die we willen en kunnen uitvoeren.
Ik merk ook dat andere tijden aanbreken in de verhoudingen tussen overheid en woningcorporaties. In plaats van met de ruggen tegen elkaar te staan, breekt het besef door dat we elkaar hard nodig hebben. Tijdens de algemene politieke beschouwingen zochten nagenoeg alle partijen naar nieuwe verhoudingen en onderstreepten zij het belang van een goede sociale huursector.
En dus spreken we nu weer over het belang van de volkshuisvesting. Over het belang van een ruimtelijke visie van Nederland. Over de noodzaak om de belemmeringen voor woningcorporaties op het gebied van belastingen, bouwvergunningen en procedures weg te halen.
Het zijn dus in veel opzichten andere tijden. Waarin corporaties gevraagd worden te doen waar ze altijd al goed in waren: betaalbare woningen bouwen en beheren, staan voor een sociaal huurbeleid, bijdragen aan leefbare wijken en werken aan een beter milieu. Een klassieke, maatschap pelijke opdracht in andere tijden. Daar hebben we corporaties voor.
Martin van Rijn Voorzitter
'We spreken weer over het belang van de volkshuisvesting'
Wethouder Harriet Tiemens (G en VNG) is boos en bezorgd over het financiële tekort bij corporaties. ‘Die verhuurderheffing is totaal scheef.’ Het zit afspraken over investeringen voor de lange termijn in de weg. En die zijn wel nodig voor de grote opgaven waar gemeenten en corporaties samen voor staan.
Het klimaat verandert. We merken het aan heftige regenbuien, langdurige droogte en flinke hitte in de zomer. Klimaatbestendig bouwen en meer groen helpt. Daarin kunnen woningcorporaties, met gemeenten en waterschappen, een belangrijke rol spelen.
Het werk bij woningcorporaties wordt de komende vijf jaar technischer, digitaler èn socialer. Dat is de rode draad uit een onderzoek van Aedes met medewerking van . corporatiemedewerkers. De belangrijkste veranderingen op een rij èn drie verhalen van mensen die al met beide benen in de toekomst staan.
De openbare ruimte in het Haarlemse Schalkwijk is toe aan een opfrisser. Het is een van de zeven stadsrandwijken die meedeed in de ontwerpprijsvraag Panorama Lokaal. De wijk is in de jaren en ruim opgezet met veel groene ruimte maar die wordt tegenwoordig onvoldoende benut. Tegelijkertijd kampt de wijk met achterstand en eenzaamheid, er is weinig te doen voor jongeren en de wijk vergrijst. De gemeente Haarlem, woningcorporatie Pré Wonen en Wijkraad Molenwijk zijn tien jaar geleden begonnen aan wijkvernieuwing in Schalkwijk. Nu wilden zij in de ontwerpprijsvraag vooral ontwerpideeën voor de openbare ruimte. Het plan Waddenbuurt Commons van team AP+E, DMAU en De Waag is op september tot winnaar uitgeroepen. De jury is gecharmeerd van de flexibiliteit in het plan en verwelkomt de voorstellen voor een nieuw hart voor de wijk
Bekijk alle plannen en het juryoordeel op: www.panoramalokaal.nl.
Woningcorporaties staan voor de enorme opgave om vóór 2050 circa 2,4 miljoen woningen te verduurzamen. Als ‘startmotor’ maken de corporaties de komende jaren 100.000 extra woningen aardgasvrij. En ook het aardgasarm maken van woningen behoort tot de maatregelen. Opties daarbij zijn isoleren, aansluiting op een warmte(pomp)net en/of de installatie van (hybride) warmtepompen. Voor de renovatie van 124 woningen in Blerick koos woningcorporatie Antares voor het laatste…
Antares beschikt over circa 6.000 gezinswoningen, seniorenwoningen, zorgwoningen en appartementen in de gemeentes Peel en Maas en Venlo. “Bij alles wat Antares doet, staan betaalbaarheid, duurzaamheid en de leefbaarheid van buurten en wijken voorop”, vertelt senior projectleider Diana van Steenkiste. “Wij werken aan een duurzame woningvoorraad, bijvoorbeeld door in rap tempo renovatie- en verbeterprojecten uit te voeren. Jaarlijks verduurzamen we 250 woningen. Bijvoorbeeld in Blerick (gemeente Venlo), waar 124 eenge zinswoningen in de wijk Vastenavondkamp worden verbeterd van gemiddeld label E naar label A+.” De woningen uit de jaren ’60 worden voorzien van nieuwe, geïso leerde daken met een Rc-waarde van 6. Ook worden de gevels geïso leerd en worden per woning acht
zonnepanelen geplaatst. “Omdat de meeste woningen enkele jaren geleden al voorzien zijn van een HR cv-combiketel, hebben we gekozen voor een aanvullende warmtepomp; een zogenaamde hybride installatie.
In het voor- en najaar verwarmt de warmtepomp zelfstandig de woning. In de strenge winters en bij piekvragen springt de HR cv- combi ketel bij, waardoor huurders direct en substantieel op hun aardgasverbruik besparen, de energierekening wordt verlaagd en Antares een opkomende ontwikkeling als energiearmoede kan tegengaan.”
Gekozen is voor de monobloc HP-M 25 i lucht/water-warmtepomp van Itho Daalderop, die deels wordt gevoed door de buitenlucht. “Hierdoor wordt onnodige, hinderlijke lucht verplaatsing in de woningen
voorkomen. Bovendien wordt de CO 2-uitstoot flink gereduceerd. Omdat de hybride warmtepomp niet beschikt over een separate buitenunit, is geluidsoverlast niet aan de orde.”
De HP-M 25 i is eenvoudig toe te passen in bestaande woningen, in combinatie met elk merk/type cv-ketel. In dit project is gekozen om de radiatoren (deels) te vervangen door ECO-radiatoren. Naast de buitenlucht gebruikt de warmtepomp afgevoerde ventilatielucht als energiebron. Doordat de HP-M 25 i alleen uit een binnendeel bestaat, is aanzienlijk minder installatiewerk nodig. Naar wens kan de hybride warmtepomp bovendien gecombineerd worden met een speciale dakdoorvoer, waardoor de installatie esthetisch weggewerkt kan worden in het dakvlak.
Het werken op het dak vraagt vakmanschap, veilig werken en nu ook de extra zorg op de bouwplaats in verband met Corona.
Mede door de diversiteit van hellende daken, regelgeving, toegenomen veiligheidsregels en verhoogde opleidingscriteria is het vak van dakdekker de afgelopen jaren een stuk complexer en nog verantwoordelijker geworden.
Nu zijn de Corona protocollen daar nog eens bijgekomen. Onze mensen, vakmensen, houden
zich hier strikt aan. Opdrachtgevers kunnen gerust zijn óók als het gaat om situaties waarin de huizen bewoond zijn: Veiligheid voorop.
..is niet zo maar een boodschap. Wij willen dit uitdragen naar iedereen die het wil zien, vandaar dat u deze zomer onze vakmensen kunt herkennen aan de gele petten met deze tekst.
De Stichting Dakmeester is een platform van gekwalificeerde dakdekkers en toonaangevende producenten van materialen voor hellende daken. Dit samenwerkingsverband heeft als doelstelling om de kwaliteit van de hellende daken in Nederland naar een nog hoger niveau te brengen, gezamenlijk kennis te delen en ontwikkelingen te doen. De kwaliteit van hellende daken bestaat niet alleen uit hoogwaardige producten in hun toepassing, maar vooral ook de kwaliteit die geleverd wordt door onze vakmensen.
Onze partners ondersteunen onze vakmensen op het hellende dak: ondersteund door een uniek digitaal bouwdossier en geldt voor maar liefst 15 jaar!
Onze partners ondersteunen onze vakmensen op het hellende dak:
De verhuurderheffing is een te zware belasting voor corporaties, zegt Harriët Tiemens, voorzitter van de Fysieke Pijler van het stedennetwerk G40 én wethouder in Nijmegen. Gemeenten hebben last van de financiële tekorten bij corporaties. Investeringsafspraken komen moeilijk tot stand. Toekomstbestendige stedelijke gebiedsontwikkeling vraagt echter meer dan alleen voldoende geld. ‘We hebben een hogere organisatiegraad nodig’.
Gemeenten en woningcorporaties hebben elkaar nodig. Zeker als het gaat om het gezamenlijk aanpakken van de forse maatschappelijke opgaven in de steden. Logisch dat ook de G40 bezorgd en boos is over het financiële tekort bij corporaties, zegt Harriët Tiemens. Ze is voorzitter van de Fysieke Pijler van dit netwerk van 40 (middel)grote steden, lid van de VNG-commissie Ruimte, Wonen en Mobiliteit én wethouder in Nijmegen. In die stad is ze onder meer verantwoordelijk voor duurzaamheid, wonen en mobiliteit. De uitkomsten van het voor de zomer gepubliceerde rapport Opgaven en Middelen in de corporatiesector verrasten haar niet. Dit onderzoek van Aedes en maar liefst drie ministeries – BZK, EZ en Financiën – toont overduidelijk aan dat corporaties tot 2035 zo’n 30 miljard euro tekortkomen om voldoende huurwoningen te bouwen, te verbeteren en te verduurzamen.
‘Het bevestigt wat de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en Aedes al langer aanvoeren in de gezamenlijke strijd tegen de verhuurderheffing’, zegt ze. ‘Die heffing is een heel zware belasting voor corporaties.’ Dat bleek ook al uit de gezamenlijke evaluatie van de verhuurderheffing die de VNG, Aedes en de Woonbond dit voorjaar publiceerden, vervolgt ze. ‘Om die uitkomst kon eigenlijk ook al niemand heen. Sociale verhuurders blijken veel meer belasting te betalen dan winst gedreven commerciële verhuurders. Terwijl corporaties de meest kwetsbare mensen in de samenleving moeten huisvesten. Dat is totaal scheef.’ De oplossing ligt volgens haar voor de hand. ‘De verhuurderheffing afschaffen. Liefst nog door dit kabinet. Maar ik vrees dat het op het bordje van het volgende kabinet terechtkomt.’ Over een punt is Tiemens tevreden: ‘Het is goed dat gemeenten en corporaties samen zijn opgetrokken om het rijk te overtuigen.’
Hoe kijkt u naar de inhoudelijke samenwerking tussen gemeenten en corporaties? Weten de lokale partners elkaar altijd goed te vinden?
‘Zeker bij actuele issues gaat dat heel goed. Dat zag ik weer in de eerste weken van de coronacrisis. Gemeenten en corporaties waren het er al snel over eens dat in coronatijd niemand vanwege huurschulden uit huis wordt gezet. Dat ging ook in Nijmegen zo. Een aantal jaren geleden was er opeens een enorme toename van vluchtelingen. We slaagden er samen in om toen in korte tijd veel asielzoekers met een verblijfsvergunning te huisvesten. Ook bij het maken van de jaarlijkse prestatieafspraken weten gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties elkaar steeds beter te vinden. Dat proces gaat in de meeste steden vrij vanzelfsprekend en in goed vertrouwen. Een positieve ontwikkeling vind ik dat er steeds vaker meerjarige prestatieafspraken worden gemaakt. In Nijmegen doen we dat nu bijvoorbeeld voor vier jaar.’
‘Voor stedelijke gebiedsontwikkeling zijn echter vooral langjarige afspraken van belang, van wel tien tot twintig jaar. En daarover ben ik minder positief. De dreigende enorme financiële tekorten bij de corporaties spelen daarbij zeker een rol. Daardoor is het voor corporaties moeilijk om investeringsafspraken te maken voor de lange termijn. En dat wringt bij de gezamenlijke aanpak van grote opgaven zoals de energietransitie en de woningcrisis. Maar het is niet alleen een financiële kwestie. Voor de grote opgaven hebben we een andere vorm van samenwerking nodig. Met een hogere organisatiegraad.’
Een hogere organisatiegraad? Legt u dat eens uit. ‘Neem de energietransitie. Gemeenten hebben in het Klimaatakkoord de regierol gekregen voor het aardgasvrij maken van de wijken. Wij moeten in
‘Sociale verhuurders betalen veel meer belasting dan commerciële verhuurders; dat is totaal scheef’
warmtevisies aangeven hoe en in welke volgorde wijken van het aardgas worden losgekoppeld. Corporaties hebben in de Startmotor afspraken gemaakt om woningen versneld van het aardgas af te krijgen.
Om tot een effectieve planning te komen is het belangrijk om die overstap af te stemmen op de meerjarenplannen en investeringscapaciteit voor groot onderhoud en renovatie. Als er bijvoorbeeld meerdere corporaties actief zijn in een wijk die geschikt is voor een warmtenet is het natuurlijk slim als ze samen werken. Dan kunnen we de wijk in één keer aansluiten. Ik zie dat corporaties daar nog moeite mee hebben. Ze zijn niet gewend om op die manier samen naar hun vastgoed te kijken en om investeringsagenda’s op elkaar af te stemmen. Zeker niet als het gaat over trajecten van tien jaar of nog langer. Dat vraagt om een andere vorm van samenwerken. Niet alleen op uitvoerend niveau, maar ook bestuurlijk en met hun huurdersorganisaties en interne toezichthouders.
‘Langjarige samenwerking is niet alleen van belang voor de energietransitie. Het is nodig voor alle grote opgaven. Ook voor de nieuwbouwplannen en de aanpak van leefbaarheidsproblemen. Daarbij gaat het niet alleen om de onderlinge samenwerking tussen corporaties of de samenwerking tussen corporaties en gemeenten. We hebben ook private partijen, zoals beleggers en bouwers nodig. Die hogere organisatiegraad is echt noodzakelijk voor een toekomstbestendige stedelijke gebiedsontwikkeling. Als we met meerdere partijen langjarige, bredere afspraken maken, kunnen we de grote maatschappelijke opgaven integraal en versneld aanpakken.’
Harriët Tiemens is lid van GroenLinks. Zij is sinds mei 2014 wethouder in Nijmegen en tevens de eerste locoburgemeester. Zij is lid van de VNG-commissie Ruimte, Wonen en Mobiliteit en voorzitter van de Fysieke Pijler van het stedennetwerk G40.
Zijn we nog ver verwijderd van zo’n ideale stedelijke gebiedsontwikkeling?
Ze lacht. ‘Het is mijn droom. Maar gelukkig zie ik de contouren daarvan al in verschillende projecten in het land voorbijkomen. Het sluit ook aan bij de Nationale Omgevingsvisie (NOVI), het nieuwe beleidskader voor het fysieke domein. Dat is de eerste visie vanuit het gedachtegoed van de toekomstige Omgevingswet. De Woondeals lopen daar al op vooruit. Afgelopen maart ondertekenden wij de Woondeal Arnhem-Nijmegen, de zesde in het land. In regio’s waar een forse woningbouwopgave ligt – en Nijmegen staat op plek drie als het gaat om woningtekorten – bundelen landelijke overheid, gemeenten, private partijen en corporaties hun krachten.’
‘Om de woonopgaven in de steden echt toekomstbestendig te realiseren, moeten we kijken naar de samenhang tussen nieuwbouwplannen en bijvoorbeeld duurzaamheid. Dat gaat niet alleen over de energietransitie, ook over klimaatadaptatie en versterking van biodiversiteit in de stad. Het gaat ook over mobiliteit en vervoersvraagstukken. Dat hebben we wel geleerd van de Vinexwijken. Met het bouwen daarvan creëerden we tegelijkertijd filevorming. Dat willen we natuurlijk niet meer. Door een hogere organisatiegraad
kunnen we veel meer verbindingen leggen en ook meer voor elkaar krijgen.
Op die manier kunnen we anticyclisch doorwerken. In eerdere recessies hebben corporaties al laten zien dat ze daar goed in zijn. Die potentie hebben ze nog steeds. Maar zoals gezegd: dan moeten ze wel meer ruimte krijgen.
Het is dus essentieel dat ze opbrengsten van de verhuurderheffing kunnen benutten om de nieuwbouw aan te jagen. Niet alleen voor sociale huurwoningen, ook voor middeninkomens.’
‘Verder zijn er nog duizend-en-één andere zaken die aandacht vragen: Hoe geven we de publiek-private samenwerking organisatorisch en financieel vorm? Hoe zit het met de aanbesteding? Hoe zorgen we er voor dat alle partijen ook echt uitvoeren wat we samen afspreken? Dat vraagt om nieuwe instrumenten en methoden. En vooral om een cultuur waarin we gezamenlijk problemen willen oplossen.’
In de zomer hebben we in veel wijken oplopende spanningen gezien. Wat kunnen gemeenten eraan doen? Wat verwachten ze bij de aanpak van leefbaarheidsproblemen van de corporaties?
‘We vinden het natuurlijk allemaal erg vervelend dat de meest recente Woningwet de mogelijkheden voor corporaties ook op dit gebied heeft beknot. En het passend toewijzen heeft het er niet beter op gemaakt. Gemeenten en corporaties zijn het er dan ook over eens dat er meer ruimte moet komen om middeninkomens te huisvesten. Zodat we kunnen werken aan gemengde wijken, waardoor er ook meer veerkracht ontstaat om kwetsbare bewoners de juiste hulp te bieden. De rellen van afgelopen zomer laten volgens mij zien hoe belangrijk de sociale structuur van een wijk is. Ook op dat gebied geloof ik erg in integrale, langjarige afspraken van meerdere partijen. In de Woondeal Arnhem-Nijmegen is aandacht voor leefbaarheid en nemen we dus ook sociale aspecten mee. Zoals werk, inkomen, onderwijs.’
Aedes liet onderzoeken hoe het staat met de ondersteuning van kwetsbare bewoners in corporatiewijken. Het blijkt dat zij bijvoorbeeld te laat of te weinig hulp krijgen van de gemeentelijke sociale wijkteams of vanuit de Wmo. Het vroege signaleren van problemen, de ‘waakvlamfunctie’ moet weer terugkomen in de wijken. Hoe ziet u dat?
‘Ik vind dat wij in steden met onze partners in de wijken wel degelijk werken aan een stevig signaleringsnetwerk. Dat kunnen we ook alleen met elkaar: gemeenten, corporaties, zorg- en welzijnsorganisaties, politie, onderwijs. Vooral corporatiemedewerkers, zoals wijkbeheerders, vervullen daarin een belangrijke rol. Zij kennen veel huurders, komen bij de mensen thuis, zien en horen wat er gebeurt. En de meeste gemeenten hebben allerlei ondersteunende voorzieningen voor kwetsbare mensen, zoals inloopplekken en bemoeizorg.’
‘Maar ondertussen hebben we nog steeds te maken met de naweeën van de decentralisaties in het sociale domein. De transitie, dus de overgang van de taken naar de gemeenten is afgerond. Aan een echte transformatie, dat wil zeggen verbetering, zijn we echter nog te weinig toegekomen. Daarbij spelen ook financiële knelpunten een rol. Vergeet niet dat gemeenten ook een soort verhuurderheffing kennen in de vorm van de opschalingskorting. Het Rjk heeft eind augustus gelukkig laten weten dat ze deze korting in ieder geval voor de komende twee jaar bevriest. Dat is een eerste stap. Maar wat ons betreft, is afschaffing de volgende. En ik denk eigenlijk wel dat corporaties ons daarbij steunen.’
‘Hoe zorgen we er voor dat alle partijen ook echt uitvoeren wat we samen afspreken?’
Voor het gevelonderhoud van bestaande woningen is resultaatgericht samenwerken (RGS) bij woningcorporatie Staedion een beproefde methodiek, maar de ambities gaan verder. Manager Planmatig Onderhoud Martijn Kors vertelt over een grotere span of control, tevreden huurders en de uitdagingen op het gebied van verduurzaming. Maak kennis met resultaatgericht samenwerken op
Future-proof totaaloplossing voor woningcorporaties, VVE’s en gemeentes
Duurzame kwaliteit 15 jaar projectgarantie
100% ontzorging Projectbegeleiding van a tot z
DucoBox Silent
www.duco.eu/totaalgarantie
Dikte van enkelglas, isolatiewaarde van triple glas: 0,7 W / (m2.K)
Te plaatsen in de bestaande kozijnen en kaders: + circulair + kortere renovatietijd + lagere investering Langere levensduur: minder onderhoudskosten Loodvrij en 100% recyclebaar
Betere geluidsisolatie dan conventioneel isolatieglas Geen zichtbaar vacuümventiel Geproduceerd in Europa Kwaliteitsverklaringen beschikbaar 15 jaar garantie
Voor informatie & bestellingen: www.fineoglass.eu / info@fineoglass.eu
Er is iets raars met de huurverhoging. Elk jaar worden in Nederland talloos veel tarieven en prijzen aangepast. Waarom geeft de huurverhoging dan elk jaar zo’n gedoe en dat al gedurende decennia? Onlangs nog zagen we een minister – in de Eerste Kamer nota bene – in de problemen komen over de huurverhogingsronde per 1 juli van dit jaar. Eerder al was er een groep corporaties die aandrong op uitstel. De aanleiding in beide gevallen was het coronavirus en de economische gevolgen daarvan. Op twee niveaus wil ik hierover iets delen, op het abstracte en op het praktische. Eerst maar eens het abstracte niveau. Waarom geeft de huurverhoging zo’n ophef en gaat het gesprek niet over de stijging van de lokale belastingen, de prijsstijgingen in de markt sector, de belastingen op nationaal niveau of bijvoorbeeld de heffingen van Waterschappen? Daar is werkelijk geen reden voor te verzinnen. Op het moment dat de politiek zich druk maakte over de huurverhoging, betaalden wij miljoenen aan lokale belastingen die ook dit jaar weer met meer dan de inflatie gestegen zijn. Vinden bestuurders het soms makkelijker om goede sier te maken met geld van een ander?
In de afgelopen periode werd ook duidelijk dat de opgaven van woningcorporaties groter zijn dan de middelen waarover we beschikken. Als we huurverhogingen achterwege laten, komen onze opgaven dus nog meer in de knel. De kosten ervan over de komende tien jaar zouden ruim 50 miljoen euro zijn. Een onge richte en niet tegen andere maatschappelijke doelen afgewogen maatregel als het temporiseren of achterwege laten van een huurverhogingsronde is dus ook in dit perspectief onverstandig. Nu op het praktische niveau. De huurverhoging bij Mitros – u raadt het al – is doorgegaan. Dit heeft geleid tot een zeer beperkt aantal bezwaren en verzoeken tot huurbevriezing. In minder dan 0,1 procent van het aantal aangekondigde huurverhogingen is een bezwaar terug gekomen waarin de relatie met het coronavirus wordt gelegd. Storm in een glas water dus. Dit neemt natuurlijk niet weg dat we er zullen zijn voor huurders die in de problemen komen als later blijkt dat de crisis toch hard toeslaat. We willen trots blijven op onze lage uitzettingscijfers. Want dat willen we: gericht helpen enerzijds en anderzijds huren telkens aanpassen zodat we onze maatschappelijke opgaven kunnen blijven vervullen. Stop de emotie rond de jaarlijkse huurverhoging en blijf nadenken!
Henk Peter Kip is directievoorzitter bij Mitros in Utrecht. hkip@mitros.nl
‘De huurverhoging bij Mitros heeft geleid tot een zeer beperkt aantal bezwaren en verzoeken tot huurbevriezing’
Tijd voor een discussie over het Nederlandse woonbeleid. Op verzoek van Aedes-Magazine reageert Arjan Deutekom op de bijdrage van Arjen Zandstra in de Platform31-bundel De sociale huur onder vuur. Ook Deutekom pleit voor meer samenhang in het beleid. Daarbij legt hij echter andere accenten.
Arjan Deutekom, directeur-bestuurder GoedeStedeTijd voor een discussie over het Nederlandse woonbeleid. Op verzoek van Aedes-Magazine reageert Arjan Deutekom op de bijdrage van Arjen Zandstra in de Platform31-bundel De sociale huur onder vuur. Ook Deutekom pleit voor meer samenhang in het beleid. Daarbij legt hij echter andere accenten.
Wat is dat eigenlijk, een sociale huurwoning?
Door deze vraag, die Arjen Zandstra in de Plat form31 essaybundel oproept, ben ik ook weer gaan nadenken over ons Nederlandse woonbeleid. Volgens Arjen is de samenhang inmiddels uit dat beleid verdwenen. Ik ben dat met hem eens. Daarbij leg ik wel andere accenten.
Zo ben ik vooral geïnteresseerd in de vraag waarom wij eigenlijk maar één sociale huurwoning kennen: het hele land heeft voor de toegang tot de sociale huur een en dezelfde inkomensgrens. De regionale verschillen op de woningmarkt rechtvaardigen dat niet, die zijn daarvoor veel te groot. Met een inkomen van 39.000 euro kun je in een Gronings dorp een huis kopen, in Amsterdam krijg je daarvoor een garagebox. Iedereen die te weinig verdient voor een woning in de middenhuur of de koopsector, zou terecht moeten kunnen in een sociale huurwoning. Waar je ook woont. Nu zijn er regio’s waar die woning zoekenden buiten de boot vallen. Dat komt doordat de woningmarkt in drie moten is gehakt: die van de sociale huurwoning, de middeldure huurwoning en de koopwoning. En dat zijn nu geen communicerende vaten. Maar wat in het ene segment gebeurt, heeft consequenties voor het andere. Daarom pleit ik ervoor dat de inkomensgrenzen op de sociale huurmarkt meebewegen met de regionale ondergrenzen van de middeldure huur en de koopmarkt.
Tot zover de toegang en de vraag. Aan de aanbodkant is het woningtekort inmiddels zo groot
dat centrale, landelijke regie echt onvermijdelijk is, stelt Arjen. Ik ben dat hartgrondig met hem eens. Daarbij ga ik misschien zelfs nog verder. Overal zie ik ambitieuze nieuwbouwplannen. In de Woondeals die minister Ollongren in grote stadsregio’s sluit en op talloze plekken elders. Daarbij dwingt echter niemand de gemeenten tot een minimum percentage aan sociale huurwoningen. Ik vrees op meerdere plekken in het land voor het Not In My Backyard-effect. Gemeenten krijgen nu eenmaal minder geld voor hun grond als daarop sociale huurwoningen verrijzen. Bovendien bestaat de kans dat meer sociale huurwoningen zorgen voor meer sociaaleconomisch kwetsbare bewoners. Veel van onze huurders en woningzoekenden verkeren helaas in moeilijke omstandigheden. Dat betekent minder bestedingsmogelijkheden voor de lokale economie en een forser beslag op bijstand en WMOgelden. Met het oog op de leefbaarheid bouwen wij graag gemengde wijken: een slimme mix van sociale, middeldure huur en koop.
Driehoek prijs - kosten - kwaliteit Ik stel voor dat het rijk gemeenten opdracht geeft tot een bepaald aandeel sociale huur binnen de nieuwbouw. En ik vind ook dat daarbij een kader hoort voor de grondprijs en bijkomende kosten die de gemeente mag vragen. Zoals Arjen terecht stelt, is in de volkshuisvesting de driehoek huur prijs, kosten en kwaliteit allesbepalend. Ik huldig het principe: alle waar is naar zijn geld. De kwaliteit van een sociale huurwoning is dus richtinggevend voor de prijs. Een lagere huur betekent bijvoorbeeld een kleinere woning. Verder hebben corporaties niet zoveel knoppen om aan de stichtingskosten te draaien. De sturing die wij op de grondprijzen en bouwheffingen van de gemeenten hebben, is beperkt. Die kosten zijn landelijk bovendien niet transparant. Duidelijk is wel dat gemeenten sterk uiteenlopende grondkosten re-
kenen. Ik pleit ervoor dat het rijk ook grenzen stelt aan dat vrije spel van gemeenten. Ook ik ben voorstander van meer samenhang in het woonbeleid. Om te beginnen door de sociale huur meer in verband te brengen met ontwikkelingen in de middenhuur en het koopsegment. En vooral door Den Haag weer meer regie te geven bij de nieuwbouwplan nen van gemeenten. Over één oplossingsrichting verschillen Arjen en ik van mening. Hij noemt dat ‘de hete aardappel van de ongelijke verdeling van opgaven en middelen tussen corporaties’. In zijn pleidooi leidt dat ultiem tot één corporatie voor heel Nederland. Dat vind ik een uitgekauwd voorstel dat geen oplossing biedt. Al was het maar omdat het recente Opgaven en Middelen-onderzoek
laat zien dat uitvoering van het huidige overheidsbeleid de gehele corporatiesector met een tekort van 30 miljard opzadelt tot en met 2035. Over de oplossing daarvoor zijn Arjen en ik het wel eens. De verhuurdersheffing moet fors verminderd, of nog beter, afge schaft worden.
In het rapport Gebouw van de volkshuisvesting; renovatie gewenst! onderzoeken Platform31 en RIGO de gevolgen van dertig jaar rijksbeleid. Ter verdieping heeft Platform31 de essaybundel De Sociale huur onder vuur uitgebracht. Arjen Zandstra, regisseur strategie Wooncompagnie, is een van de auteurs van de bundel.
‘Het rijk moet grenzen stellen aan het vrije spel van grondkosten en bouwheffingen door gemeenten’
De bouwsector staat voor grote uitdagingen. Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat aanvragen van de omgevingsvergunning vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor bijna energie neutrale gebouwen (BENG). Dit betreft onder meer de energiebehoefte in kWh/m2 per jaar (BENG 1) van een gebouw. Daarnaast gaan het Klimaatakkoord en de Transitieagenda Circulaire Bouweconomie hun stempel op de bouw drukken. Duurzame en circulaire isolatie speelt hierin een belangrijke rol. ROCKWOOL kan daarbij ondersteunen.
Na vij fentwintig jaar nemen we afscheid van de energieprestatiecoëfficiënt ( EPC ). Om te kunnen berekenen of je aan de nieuwe BENG -eisen voldoet is er een nieuwe bepalingsmethode ontwikkeld, die is vastgelegd in een gratis verkrijgbare Nederlands Technische Afspraak: NTA 8800. De BENG -eisen zij n verdeeld in drie eisen, waaraan allemaal voldaan moet worden. Het gaat om de energiebehoefte in kWh/m² per jaar ( BENG 1), primair fossiel energiegebruik in kWh/m² per jaar (BENG 2) en het percentage hernieuwbare energie (BENG 3).
Goede schilisolatie wordt nog veel belangrijker De bouwsector zal veel merken van de nieuwe rekenmethodiek en eisen. De invloed van het gebouwontwerp op de energieprestatie is namelijk veel groter als gevolg van de overstap van EPC naar kWh/m2 Zo spelen gebouwvorm, verhouding open/dicht en daglichttoetreding een veel grotere rol. Projectontwikkelaars en bouwers moeten zorgen voor een goede samenhang tussen installaties en gebouw. Vooral door de eisen op het gebied van het maximale primaire fossiele energiegebruik in kWh/m² per jaar ( BENG 2) en het minimale percentage hernieuwbare energie ( BENG 3), zullen nieuwe installatietechnieken, zoals warmtepompen en aansluiting op warmtenetten snel terrein winnen.
Daarnaast is het Klimaatakkoord van grote invloed: in 2050 moeten 7 miljoen woningen en 1 miljoen gebouwen van het aardgas af. Als eerste stap moeten in 2030 de eerste 1,5 miljoen bestaande woningen verduurzaamd zij n. Van het aardgas af, betekent meestal overstap naar duurzame technieken, zoals de reeds genoemde warmtepompen en warmtenetten (restwarmte). Maar juist die technieken vragen een goede schilisolatie, omdat gebouwen daarbij verwarmd worden met lagere temperaturen ( LTV-systemen). Een goede schilisolatie (met stabiele prestaties) is al belangrij k, maar wordt nog veel belangrij ker!
In opdracht van de overheid is door DGMR het rapport Kostenoptimaliteitsstudie NTA 8800 Woningbouw en Utiliteitsbouw opgesteld. Hieruit blij kt dat de isolatiewaarde zoals deze geëist wordt in het Bouwbesluit kostenoptimaal is. Met andere woorden: een RC van 3,7 m2K/W voor de vloer, een RC van 4,7 m2K/W voor de wand en een RC van 6,3 m2K/W voor het dak volstaan om aan BENG te voldoen.
Onze ROCKWOOL BENG -specialisten kunnen u optimaal adviseren over isoleren conform de BENG -eisen. We hebben volgens de BENG -systematiek alle RC -waarden berekend voor onze isolatieproducten. Daarnaast hebben we voor de meest voorkomende constructies van onze spouwmuurisolatie referentiedetails gemaakt volgens de nieuwe BENG -eisen.
ROCKWOOL biedt ook isolatieoplossingen voor platte en hellende daken, binnenwanden en vloeren. Kijk voor meer informatie op rockwool.nl/toepassingen
Aan de hand van deze details kunt u eenvoudig zien wat de isolatiedikte moet zijn om te voldoen aan de energieprestatienorm. Voor alle thermische berekeningen conform BENG kunt u gebruik maken van de ROCKWOOL Rekenhulp.
De energieprestatie wordt met BENG niet alleen overlegd bij de aanvraag van de omgevingsvergunning, maar dat gebeurt straks ook bij de oplevering van het gebouw. Daarom moet tijdens de bouw bewijslast verzameld worden of ook feitelijk gebouwd wordt volgens de BENG -berekening. Later zal dit ook nog in de Wet Kwaliteitsborging worden verankerd. Op basis van dit dossier overlegt een erkende kwaliteitsborger een verklaring aan de gemeente dat bij oplevering aan alle eisen is voldaan.
Gebruik maken van de Rockfit 25 spouwgarantie is waardevol in het opleverdossier. Aannemers kunnen 25 jaar spouwgarantie aanvragen voor de Rockfit spouwmuurisolatie, mits aan een aantal
In het programma ‘Nederland Circulair 2050’ is de kabinetsvisie op de circulaire economie neergezet. Doel is om uiterlij k in 2050 een volledig circulaire economie tot stand te brengen. De ambitie van het kabinet is om in 2030 een (tussen)doel te realiseren van 50% minder gebruik van primaire grondstoffen (mineraal, fossiel en metalen).
De Transitieagenda Circulaire Bouweconomie beschrijft de strategie om tot een circulaire bouweconomie te komen in 2050. Het onderliggende uitvoeringsprogramma bevat talrijke mijlpalen, die belangrijk zijn voor de ontwerpende, uitvoerende, toeleverende en adviserende partijen in de bouw. Zo krijgt u vanaf 2023 te maken met uitvragen van de overheid (ook gemeenten) die circulair zijn. Vanaf 2030 zullen alle overheidsaanbestedingen circulair zijn. Ook komt er in 2020 een besluit over een verplicht materialenpaspoort. Het is maar een greep uit de maatregelen waarmee u direct of indirect te
Met behulp van deze online tool berekent u de RC -waarden voor de schilisolatie met ROCKWOOL steenwol voor projecten vanaf 1 januari 2021. U kunt de ROCKWOOL Rekenhulp vinden op rockwool.nl/rekenhulp.
voorwaarden wordt voldaan. De aannemer meldt het bouwproject vooraf aan, zodat ROCKWOOL tijdens de uitvoering bouwplaatscontroles kan uitvoeren. Wordt de isolatie conform verwerkingsvoorschriften verwerkt, dan ontvangt de aannemer het garantiecertificaat, dat kan worden toegevoegd aan het opleverdossier.
U kunt de spouwgarantie aanvragen via rockwool.nl/spouwgarantie of via de ROCKWOOL Bouwwijzer app (beschikbaar via de App Store of Google Play).
maken krijgt. ROCKWOOL steenwol is uitermate geschikt om circulair mee te bouwen. Basalt is een onuitputtelijke grondstof die wordt gebruikt voor de productie van steenwol. Het vulkanische materiaal kan oneindig worden gerecycled met behoud van de oorspronkelij ke kwaliteit. In onze recyclefabriek maken we nieuwe steenwolproducten die tot wel 50% uit gerecyclede grondstoffen bestaan. Tenslotte kunnen we stellen dat ROCKWOOL steenwol een zeer lage-milieu-impact heeft en een zeer lange levensduur heeft van wel 75 jaar.
Voor meer informatie kunt u het whitepaper ' ROCKWOOL van nature circulair!' downloaden via rockwool.nl/circulariteit
Meer informatie over isoleren met BENG: T 0475 35 36 19 E technisch.advies @ rockwool.nl rockwool.nl/beng
Hellende daken
Vloeren Technische isolatie
Gevels
Plafonds
Binnenwanden
Brandwerende toepassingen
Platte daken
We gaan in maart 2021 stemmen voor de Tweede Kamer. In Aedes-Magazine belichten we een aantal belangrijke verkiezingsthema’s aan de hand van interviews met corporaties, politici en deskundigen. Dit keer: woningcorporaties hebben te weinig geld om voldoende woningen te bouwen, te verbeteren en te verduurzamen. Dat blijkt uit een recent onderzoek. Corporatiebestuurders Bert Halm uit Amsterdam en Bert Moormann uit Emmen lichten toe wat dat in hun regionale context betekent. En onderzoeker Peter Boelhouwer en Tweede Kamerlid Julius Terpstra geven hun visie op de situatie.
In juli verscheen het lang verwachte, gezamenlijke rapport van drie ministeries (BZK, Financiën en EZK) en Aedes over de opgaven en middelen van woningcorporaties. In totaal komen corporaties tot 2035 zo’n 30 miljard euro tekort om voldoende huizen te bouwen, te verbeteren en te verduurzamen. Zelfs als ze tot de grenzen van hun financiële mogelijkheden gaan. Op heel korte termijn al vanaf 2024 komen regionaal de eerste corporaties in financiële problemen. Vanaf 2028 zijn de middelen voor alle woningcorporaties een knelpunt. De onderzoekers dragen drie mogelijke oplossingen aan: halvering van de verhuurderheffing, een versnelde huurstijging of het verkleinen van de opgaven van woningcorporaties.
BERT HALM
Bestuursvoorzitter bij woningcorporatie Eigen Haard in Amsterdam.
De conclusies in het rapport hebben Halm niet verrast: ‘Ook aan onze eigen financiën zie ik het. De bedragen die we afstaan aan de overheid groeien zo hard, dat we onze ambities voor de langere termijn niet kunnen waarmaken.’
De woningnood in Amsterdam is enorm. De wachttijd voor een sociale huurwoning is vijftien jaar. Daarnaast is er een enorm tekort aan woningen in het lage middensegment. Tussen de 740 en 1.300 euro is bijna geen aanbod. ‘Mensen met een inkomen tot 60.000 euro kunnen hier niet zelf huren of kopen. Die behoren dus tot onze volkshuisvestelijke doelgroep.’
Eigen Haard staat er volgens de bestuursvoorzitter financieel gezien goed voor. De LTV (leningen ten opzichte van beleidswaarde woningen) ligt onder de 50 procent. De woningcorporatie heeft voor de komende jaren twee belangrijke ambities geformuleerd. Groeien van 56.000 naar 60.000 woningen en alle woningen in 2030 klaar om van het gas af te gaan. ‘Die twee doelstellingen halen we niet, over vijf jaar lopen we aan tegen de eerste grenzen van de toezichthouder. Ondanks onze goede financiele positie.’
HALVEREN EN AFBOUWEN NAAR NUL
Halvering van de verhuurderheffing is volgens Bert Halm noodzakelijk, maar onvoldoende in de zoektocht naar verlichting voor corporaties. ‘Je moet nu halveren en vervolgens afbouwen naar nul. Dat is nodig om de enorme opgave in Amsterdam te kunnen realiseren. Huurders, gemeente en corporaties zijn het eens over wat er moet gebeuren. Volgens de Woningwet legitimeert dat de opgave! Maar we halen het nooit met de huidige belastingdruk.’
Als die druk niet verandert, is het verkleinen van de opgave onontkoombaar. Dat is dan geen beleidskeuze, maar een afgedwongen consequentie. Halm: ‘Als ik geen geld heb, kan ik niet nieuw bouwen of verduurzamen. Corporaties zullen opgaven links laten liggen. Maar ons uitgangspunt blijft de opgave die er ligt en niet de afremming door het gebrek aan middelen.’
In een snellere huurstijging ziet Halm niets. ‘Wij hebben in de afgelopen jaren al wat extra gevraagd van onze huurders. Nu willen wij ze vooral een betaalbare woning leveren. Anders zijn de huurders straks het kind van de rekening. Wij willen dat 100 procent van onze huurders betaalbaar woont.’
Toch is Halm optimistisch. ‘Omdat dit onderzoek zoveel handtekeningen heeft. Er is nu voldoende draagvlak, ook in de Tweede Kamer, voor een reële verandering. De verkiezingen volgend jaar zullen bepalen hoe de verhoudingen dan liggen. Maar ik heb goede hoop dat een nieuwe coalitie ermee aan de slag kan.’
‘Wij willen dat 100 procent van onze huurders betaalbaar woont’FOTO : JEROEN VAN KOOTEN
Hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft.
‘Ik vermoedde al dat de opgaven van woningcorporaties niet gerealiseerd konden worden’, zegt Peter Boelhouwer. ‘Maar dat het in sommige regio’s al in 2024 gaat knellen, had ik niet verwacht. Het is ernstiger dan ik dacht, eerlijk gezegd.’
Volgens de hoogleraar spelen niet alleen de toegenomen belastingdruk, maar ook de uitbreiding van de opgaven en de dalende opbrengsten de corporaties ernstig parten. ‘De verduurzaming, het woningtekort, dat is echt iets van de afgelopen paar jaar. Tegelijk worden de middelen beperkter door de heffingen en het inflatievolgende huurbeleid. Het is een combinatie van die twee dingen.’
Peter Boelhouwer heeft vier kritiekpunten op het rapport. ‘Allereerst indexeren ze de inkomensgrens voor de doelgroep met de inflatie. De inkomensontwikkeling op langere termijn ligt daar iets boven. Zo maak je de doelgroep dus steeds kleiner. Merkwaardig, alsof er steeds minder behoefte aan sociale huurwoningen zou zijn.
Mensen die de inkomensgrens overschrijden, redden het niet meer, omdat de commerciële huur- en koopprijzen zich boven inflatie ontwikkelen.’
Boelhouwer: ‘Ten tweede werkt het rapport met de minimum parameters. In de praktijk ken ik maar weinig corporaties die beleid ontwikkelen op de ondergrenzen die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) in hun financiële toezicht hanteren. Dan hoeft er maar iets mis te gaan en je zakt er onderdoor. Daarnaast gaat het rapport ervan uit dat alle opbrengsten uit de niet-DAEB-tak naar de DAEBtak worden overgeheveld. Gezien de precaire positie van veel middeninkomens is dat onverstandig.’
‘Als laatste mis ik de betaalbaarheid. Onderzoek van het NIBUD wijst uit dat een kwart van de huurders in de corporatiesector onder het sociale minimum zit. Voor hen zijn de huren eigenlijk al te hoog. Dat kun je zien als een inkomensprobleem, maar een hoger inkomen is niet zomaar geregeld. Dus moet je de huurprijs daarop afstemmen. Een snellere stijging van de huurprijzen is daarom de allerlaatste knop, waaraan ik zou draaien.’
Een halvering van de verhuurderheffing ligt volgens de hoogleraar meer voor de hand. ‘Als de overheid wil dat corporaties maatschappelijke taken uitvoeren, is het vreemd dat je daarover belasting heft. Belastingen verlagen is daarom logisch. Of koppelen aan een investeringsopgave.’
Als de belastingdruk niet afneemt, moeten automatisch de opgaven worden verkleind. Boelhouwer wijst in dit verband naar de verduurzamingsopgave. ‘Het Rijk ziet graag de woningcorporaties als de startmotor van de verduurzaming. Dan moeten daarvoor ook middelen beschikbaar zijn. Anders zou ik als corporatiesector zeggen: organiseer de koopsector maar als startmotor.’
Toch is Boelhouwer positief gestemd. ‘We zijn een rijk land. We kunnen de opgaven aan, zolang we in het systeem aan de juiste knoppen draaien. De politiek heeft tot nu toe vooral op basis van ideologische overwegingen keuzes gemaakt. Maar ik denk wel dat nu een aantal dingen ten goede gaat keren.’
‘De situatie is ernstiger dan ik dacht, eerlijk gezegd’
Sinds mei 2020 lid van de Tweede Kamer voor het CDA. Hij nam de portefeuille wonen over van zijn voorganger Erik Ronnes
Het was Ronnes die zich hardmaakte voor het onderzoek naar opgaven en middelen. Terpstra: ‘Corporaties gaven aan dat ze de taken die de politiek van hen verwacht niet meer aankonden binnen het huidige financiële kader. Maar eigenlijk was nooit goed uitgespit hoe ze er op langere termijn voor stonden. Daarom drong het CDA aan op dit onderzoek.’
De omvang en diepgang van het onderzoek hangen volgens het Kamerlid samen met de complexiteit van de sociale huursector. Dat de financiële situatie in sommige regio’s al rond 2024 gaat knellen, noemt hij verrassend, maar verklaarbaar. ‘Corporaties hebben een spilfunctie op tal van terreinen. Woningnood, leefbaarheid, verduurzaming.’
Vanwege de woningnood moet ook de lage middenhuur (tot 900 euro) volgens Julius Terpstra het domein voor corporaties worden, met name in verstedelijkt gebied. Regelgeving en belastingdruk mogen daarbij niet in de weg staan. ‘De verhuurderheffing heeft wat mij betreft zijn langste tijd gehad. Ik sta open voor afschaffing in zijn geheel op de langere termijn. Als je de uitdagingen voor corporaties op hun merites beoordeelt, is dat de logische consequentie.’
‘Een snellere stijging van de huren is niet wenselijk. Zeker nu we in een flinke recessie zijn beland. Als je de meest kwetsbare huurders moet huisvesten, ligt een snellere en generieke huurstijging niet voor de hand. Corporaties moeten maatwerk kunnen leveren op dit vlak.’
Ook een verkleining van de opgave is volgens Julius Terpstra niet logisch. ‘Het verduurzamingsvraagstuk ligt er. En gezien het woningtekort lijkt me ook niet dat corporaties minder moeten gaan bouwen. Sommigen (zoals de VVD, red.) bepleiten een verkleining van de doelgroep, maar de enorme woningnood rechtvaardigt dat niet. Ook politieagenten en verpleegkundigen moeten wonen. Zij moeten bij corporaties terecht kunnen.’
Afschaffing van de verhuurderheffing zit er deze kabinetsperiode niet meer in, door het huidige regeerakkoord. De kiezer moet straks duidelijk maken welke kant het op moet. Terpstra: ‘Woningnood wordt een belangrijk verkiezingsthema, ook de rol van corporaties hierin. Het vinden van een fatsoenlijke, betaalbare woning is verder weg dan ooit. Terwijl een dak boven je hoofd een grondrecht is.’
Toch ziet Terpstra geen reden tot negativiteit. ‘Het besef dat er iets moet gebeuren, groeit bij gemeenten, landelijke politiek, zorginstellingen en corporaties. We hebben nu zwart op wit, hoe groot de uitdaging is. De wil om eruit te komen, is er. Hoe? Door corporaties voor een lange periode in staat te stellen veel extra woningen te bouwen en te verduurzamen. Wat het CDA betreft gesteund door één geïntegreerd ministerie, dat processen versnelt, waardoor bouwlocaties sneller worden aangewezen.’
‘De verhuurderheffing heeft zijn langste tijd gehad’
Directeur-bestuurder van Domesta in Emmen.
Moormann noemt het rapport gedegen, maar had graag een prominentere plek gezien voor betaalbaarheid.: ‘Een kwart van onze huurders betaalt de huur wel, maar vraag niet hoe. Zij bezuinigen noodgedwongen op zorg, eten, van alles. Dus betaalbaarheid is voor ons het allerbelangrijkste. Wij verduurzamen vooral om de energierekening voor onze huurders omlaag te krijgen. Woningen isoleren, zonnepanelen installeren, daar gaan harde euro’s naartoe. Die kunnen wij niet verhalen op onze huurders.’
De uitkomsten van het onderzoek hebben de directeurbestuurder niet verrast. ‘Ook wij hebben bekeken: hoe lang houden we dit vol? Dan zie je dat het met een paar jaar ophoudt. Het is goed dat ook de buitenwereld dat nu ziet.’ Bert Moormann constateert dat het een samenspel is tussen toegenomen belastingdruk en verzwaring van de opgave. ‘80 tot 90 procent van onze prestatieafspraken gaat over leefbaarheid. Voor Domesta betekent dat concreet veel slopen en anders nieuw bouwen. Met name de uitstroom uit de zorg vraagt om een ander type woning, om tussenvormen, want niet iedereen kan volledig zelfstandig wonen. Daar gaat veel geld naartoe de komende jaren.’
Moormann: ‘Tussen nu en tien jaar lopen wij uit de ratio’s, ondanks dat wij een kerngezonde corporatie zijn. Bovendien sluit ik niet uit dat we meer mensen moeten aannemen, daar waar de zorg zich terugtrekt.’ Een halvering van de verhuurderheffing gaat Moormann daarom niet ver genoeg. ‘Ik vind het überhaupt van de zotte dat je over sociale huur belasting heft. Wij bouwen en onderhouden primair voor de meest kwetsbaren in de samenleving.’
Bert Moormann is pertinent tegen een snellere huurstijging. ‘Je kunt het wel willen, maar een op de vier huurders kan de huur nu al niet betalen. Dat stijgt dan naar een op de drie of zelfs meer.’ Ook het verkleinen van de opgave vindt hij geen reële optie. ‘Dan krijg je Engelse toestanden. Woningen waaraan al twintig jaar geen onderhoud is gepleegd en waar mensen op basis van hun postcode een etiketje krijgen.’
Toch is hij een geboren optimist, zegt de directeur-bestuurder. ‘Ik hoop dat het gezonde verstand zal zegevieren in de politiek. We hebben een fantastische sociale sector in ons land. Daar waar de zorg zich terugtrekt, springen corporaties momenteel in, zodat mensen fatsoenlijk kunnen blijven wonen. Daar ben ik trots op. Als het kabinet op korte termijn de belastingdruk kan verlagen, zou dat mooi zijn. Maar het mag niet afleiden van een structurele oplossing op de langere termijn. Een volgend kabinet moet met échte maatregelen komen.’
‘Het is van de zotte, dat je over sociale huur belasting heft’
De warmtepomp is een uitstekende keuze voor de vermindering van het fossiele energieverbruik. Maar de afmetingen en de geluidsoverlast maken plaatsing in of vlakbij de woning onaantrekkelijk. Daarvoor heeft Ubbink nu een slimme oplossing gevonden: de Decorio Luchtwarmtepompbehuizing 30°-55°!
Een duurzame kunststof behuizing, universeel voor alle luchtwarmtepompen, speciaal ontworpen voor plaatsing op het hellende dak. Weerbestendig, licht in gewicht, eenvoudige montage en een strak design. Zo staat de Decorio, als een echte slimme vogel, op het dak.
2
W/E adviseurs ondersteunt corporaties bij de verduurzamingsopgave met een lokale routekaart op maat.
Inzicht in de CO2-effecten door energie én materiaalgebruik!
Meer informatie op www.w-e.nl/corporaties/
Man&Mach levert nooit half werk. Wij saneren niet alleen, maar kunnen u volledig ontzorgen. Bij enkele panden, maar ook bij complete woningblokken. Desgewenst verzorgen wij de bewonerscommunicatie en voeren wij herstelwerkzaamheden uit. Man&Mach helpt snel en vakkundig. Overlast beperken wij altijd tot een minimum. Zo werken we samen aan een gezonde en veilige woonomgeving.
• Standaard tarieven bij mutaties
• Overlast voor bewoners tot een minimum beperkt
• Snellere verhuur door minder leegstanddagen
• Verzorgen van bewonerscommunicatie
Stichting W/E adviseurs heeft als onderzoeks- en adviesbureau een toonaangevende rol in verduurzaming van de gebouwde omgeving in Nederland.
Overal in Nederland zijn de woningmarkt en de bewoners anders. In deze rubriek zoomen we in op één regio. Hoe is de situatie? En welke rol spelen woningcorporaties? In Brabant slaan twee corporaties en vijf aannemers de handen ineen. De ruim 4.000 woningen die de Brabantse Duurzaamheids Alliantie de komende vier jaar wil verduurzamen, zijn pas het begin van deze samenwerking.
»
Noord-Brabant moet de meest duurzame provincie van Nederland worden. Met die ambitieuze doelstelling begon Pierre Hobbelen zo’n tien jaar geleden aan het nul-op-de-meter-traject. De directeur-bestuurder van woningcorporatie Thuisvester zat jarenlang met gemeen ten, provincies, collega-corporaties en andere marktpartijen aan tafel om duurzaamheid op de kaart te zetten. Maar tot zijn teleurstelling bleef een concreet resultaat uit. ‘Een mooi initiatief, maar er waren te veel verschillende partijen’, concludeert hij nu. ‘De belangen lagen te ver uit elkaar, terwijl er genoeg kansen zijn. Heel zonde.’ De frustratie maakte al gauw plaats voor nieuwe ideeën. ‘Minder partijen om tafel, maar wel inzetten op die innovatie. Dat kan door de samenwerking tussen markt en corporaties te verbeteren.’
Het is het begin van de Brabantse Duurzaamheids Alliantie (BDA). Vijf aannemers en vijf corporaties zoeken naar een betere samenwerking. Doel van de alliantie is de duurzaamheidsvragen van de corporaties bundelen en gezamenlijk presenteren aan de aannemers. Zo snijdt het mes aan twee kanten: een lagere prijs voor de corporaties en werkzekerheid voor de aannemers.
Hobbelen: ‘Tegelijkertijd ontstaat er door die zekerheid en kostenbesparing ruimte voor innovatie. Zowel aan de proces- als aan de productkant. Voorwaarde is wel dat de vraag duidelijk is, zodat je direct focus kunt aanbren gen. Welke woningen pak je aan en welke vorm van isolatie pas je toe? Als je dat scherp hebt, kun je stappen zetten. ‘
Win-win voor alle partijen, zou je denken. Toch blijven er uiteindelijk maar twee van de vijf corporaties over wanneer de handtekeningen moeten worden gezet. ‘Niet alleen de relatie tussen aannemer en corporatie veran dert. Hele bedrijfsprocessen worden omgegooid. Daar is niet elke corporatie op voorbereid. Een aantal corporaties besloot uiteindelijk de stap nog niet te zetten.’
De andere corporatie die wél in de alliantie plaatsnam, is het Tilburgse Tiwos. ‘Voor ons zijn er een paar duidelijke voordelen’, legt directeur-bestuurder René Scherpenisse uit. ‘De prijs-kwaliteit verhouding verbetert, er zijn altijd genoeg handjes om het werk te doen en we hebben ruimte voor innovatie. Die combinatie is aantrekkelijk. De duurzaamheidsopgave is zo groot, dat kun je als cor
De BDA wil ruim . woningen verduurzamen in vier jaar. Thuisvester beheert . woningen in Oosterhout, Geertruidenberg, Rucphen en Zundert en wil tussen en . verduurzamen in BDA. Tiwos verhuurt . eenheden – waarvan . woningen – in Tilburg en verduurzaamt woningen.
De verduurzaming van de rest van de . woningen binnen BDA moet van andere corporaties komen.
poratie niet meer alleen. En welke corporatie je ook bent, de woningvoorraad verschilt echt niet zoveel. Daardoor is de koppeling snel te maken.’
Door die koppeling – ‘treintjes maken’ in de woorden van Scherpenisse – kunnen de verschillende opdrachten snel naar de vijf aannemers worden gestuurd. ‘We hebben een speciaal projectbureau opgezet dat vraag en aanbod koppelt. De treintjes zorgen voor grotere aantallen, waar door plannen makkelijker wordt. Ja, dat betekent dat er wat interne routines zijn doorbroken.’
En dat is iets waarvoor je als corporatie moet openstaan, erkent hij. ‘Een deel van de interne organisatie krijgt een andere rol. Daarom is het van belang de hele organisatie
vanaf het begin mee te nemen. Maar het levert genoeg op. Populair gezegd waren de aannemers vroeger de boeven en probeerden wij als corporatie elke keer het onderste uit de kan te halen. Nu ben je echt partners. Relaties veranderen.’
Niet alleen de corporaties zijn blij met de afspraken. Ook de aannemers waarderen de stappen die zijn gezet. ‘Op deze manier gaat het oude denken eruit en kunnen we de problematiek echt aanpakken’, zegt Bart Hendriks, algemeen directeur van de Hendriks Coppelmans Bouwgroep. ‘En doordat er alleen aannemers en corporaties verbonden zijn, is de alliantie veel wendbaarder.’ ‘Door de kortere lijntjes kunnen er ook andere initiatieven ontstaan. Bijvoorbeeld kennisdeling en een focus op innovatie. Die boodschap willen we met elkaar uitdragen. En natuurlijk is de werkzekerheid voor ons fijn. Maar het hogere doel blijft de duurzaamheidsopgave met elkaar oppakken.’
De alliantie heeft een subsidieaanvraag bij de Renovatie versneller gedaan om het proces financieel te ondersteunen. De Renovatieversneller – een samenwerkingsverband van onder andere het ministerie van Binnenlandse
Zaken, Aedes en Bouwend Nederland – streeft net als de BDA naar verduurzaming, innovatie en samenwerking. De komende vier jaar moet de alliantie ruim . duurzame woningen opleveren. De eerste woningen worden dit jaar nog aangepakt. ‘We hebben in deze eerste vier jaar gekozen voor het aanbrengen van schilisolatie bij grondgebonden woningen van na de oorlog’, zegt Scherpenisse. ‘Dat is het eerste treintje. Door de opgave zo concreet mogelijk te maken, kunnen we snel en makkelijk massa creëren.’
Initiatiefnemer Hobbelen is ‘heel trots’ op de stappen die zijn gezet. Maar om de alliantie echt tot een succes te maken, moeten ook andere corporaties de sprong in het diepe wagen. ‘Alleen dan kunnen we aan die . woningen komen. De resterende voorraad van onze twee corporaties is niet groot genoeg. De gesprekken lopen en ik verwacht snel goed nieuws.’ Daarnaast hoopt hij dat het initiatief ook op andere plekken een vervolg krijgt. ‘Deze samenwerking is uniek in Nederland, neem dit idee vooral van ons over. Dan kunnen wij na vier jaar kijken welke verbeteringen andere corporaties hebben aange bracht, waarmee wij verder kunnen.’
‘Doordat er alleen aannemers en corporaties verbonden zijn, is de alliantie veel wendbaarder’
Na een roerige periode huurt Hans Kiers nu bij Domesta een tweekamerwoning met een tuintje in Emmen. Hij huurde eerder bij Domesta, maar moest door overlast zijn woning verlaten. Hans overwon zijn drugsverslaving en kreeg een nieuwe kans.
‘Zes jaar geleden is mijn woning ontruimd. Het dak boven mijn hoofd was weg. Ik was toen al meer dan de helft van mijn leven drugsverslaafd. Op mijn e stond ik weer bij mijn vader
op de stoep. Toen besefte ik dat ik het écht anders wilde en besloot hulp te vragen. Inmiddels ben ik zes jaar clean. Destijds had ik een goede baan als pijpfitter, die ik door mijn verslaving kwijtraakte. Ik veroorzaakte geen directe overlast, maar mijn leven bestond uit voorzien in mijn drugsbehoefte. Uiteindelijk werd mijn huurwoning een plek waar dealers verkochten, zo had ik ook drugs voorhanden. Er ontstond gedoe tussen een klant en een dealer. De klant deed aangifte en de politie vond drugs in mijn woning. Dat was de reden voor de woningcorporatie om te
ontruimen. Toen dat gebeurde, besloot ik de knop om te zetten. Ik begon aan een detox-programma en kon terecht in een begeleid wonen programma. Natuurlijk wilde ik graag weer mijn eigen plek hebben. Ik belde de woningcorporatie, vertelde mijn verhaal en vroeg wat er nodig was om in aanmerking te komen voor een woning. Richard, de wijkconsulent heeft me geholpen een woning te vinden. Voor mij markeert deze woning een nieuw begin. Natuurlijk, ik heb veel hulp gehad, maar uiteindelijk heb ik het zelf gedaan. Daar ben ik enorm trots op.’
TEKST : TANJA COPAL , FOTO : YOLANDA VISSER
‘Mijn
SmartInduction: koken op slechts één elektriciteitsgroep.
Deze unieke SmartInduction kookplaat sluit u eenvoudig aan op slechts één elektriciteitsgroep van 230 volt. Hierdoor zijn er geen aanpassingen in de meterkast meer nodig. De kookplaat is bovendien eenvoudig in- of op te bouwen en gemakkelijk schoon te maken. Zo geniet uw huurder met een relatief lage investering van alle voordelen van inductie en kan er nauwkeuriger en energiezuiniger worden gekookt.
Met het vrijstaande fornuis met inductiekookplaat biedt Bosch nog een andere oplossing om gasloos te koken.
Met een vrijstaand fornuis met inductiekookplaat van Bosch kookt uw huurder snel, zuinig en veilig. Het fornuis kan geplaatst worden waar u wilt; u bent hierbij niet gebonden aan een vaste plek. Reden te meer om de oude gaskookplaat te vervangen en elektrisch te gaan koken.
Meer informatie en contactgegevens zijn te vinden op www.bosch-home.nl/projecten.
Bosch Inspiratiecenter, inspiratiehuis 20l20, Taurusavenue 36, 2132 LS, Hoofddorp.
Liever opbouw? Vraag naar de mogelijkheden.
De Intergas Xource is een volledig in eigen beheer ontwikkelde Heat Pump Control Unit (HPCU) met een aantal zeer herkenbare Intergas features. Zo ontbreekt een driewegklep en wordt er gebruikt gemaakt van hetzelfde ICX platform voor de branderautomaat als wordt toegepast in de Intergas Xtreme toestellen. Door gebruik te maken van dit platform kan de Xource volledig worden ingeregeld via het Service Dashboard en kan er gebruik worden gemaakt van de Comfort Touch app, Comfort Touch Xource thermostaat en Intergas gateway om de installatie te monitoren.
www.intergas.nl
Vaart de woningcorporatie een goede koers en is het bedrijf gezond? Daar ziet de commissaris op toe. Hafid Bouteibi: ‘Je kunt vaak meer uit een euro halen dan tien keer tien cent.’
Het huis gonst van kinderstemmen als ik op een warme zomerdag aanschuif aan tafel bij het gezin van Hafid Bouteibi. Sinds januari van dit jaar is Hafid commissaris bij woningcorporatie Alwel in Breda, Roosendaal en Etten-Leur op het profiel ‘maatschappij’. Hij praat er enthousiast over: ‘In deze functie kan ik echt iets bijdragen aan de maatschappij, zoals ik dat in mijn rol als leraar op het MBO ook kan.’
Hij wil iets doen aan de ontwikkeling van gemengde wijken, zegt hij, naar leeftijd, levensfase, culturele achtergrond en inkomen. Hij vindt dat de politiek het belang daarvan de laatste jaren zwaar onderschat heeft. ‘Streef balans na. Iedereen wil wonen in een buurt waarin hij of zij zichzelf herkent, een buurt die in balans is. Ik ben ervan overtuigd dat je daarmee de basis legt voor gemengde scholen, gemengde kin deropvang, gemengde peuterspeelzalen en uiteindelijk het ontstaan van gemengde netwerken tussen mensen. Dat is zo belangrijk voor de ontwikkeling van mensen en hun kinderen.’ Hafid groeide op in de omgeving van de Eindhovense Kruidenbuurt. ‘Een volksbuurt met een slechte
TEKST : MARGRIET PFLUG , FOTO ’ S : VINCENT VAN DEN HOOGEN‘Als lid van de raad van commissarissen kun je echt iets betekenen en helpen ten goede te veranderen’
naam. Je kon er in die tijd niet met veel trots over praten.’ In de afgelopen vijftien jaar hebben de corporaties en de gemeente die buurt aangepakt en dat heeft de buurt goed gedaan, merkt Hafid. Het is voor hem een voorbeeld van de invloed die een woningcorporatie kan hebben. ‘Maar gemengde buurten echt laten werken vraagt iets van ons allemaal: de bereidheid om met andere mensen te wonen, je een beetje aan elkaar aan te passen. Ik denk dat iedereen daarvan uiteindelijk beter wordt.’
In de laatste vergadering van de raad van commissarissen bij Alwel lagen er omvangrijke plannen op tafel voor nieuwbouw en renovatie. ‘Dat gaat om veel geld. Gemeenschapsgeld. Tegelijkertijd gaat het om primaire behoeften van mensen. Ik vind dat spannend. Op zo’n moment voel ik de verantwoordelijkheid om daarover met de raad een juiste en afgewogen beslissing te nemen. Dus om iets los te maken, heb ik in de groep gegooid: ‘Van ons wordt verwacht dat wij bouwen, bouwen, bouwen. Maar is dit nu wel het juiste moment om te bouwen?’ Ik vond het belangrijk om samen die discussie te voeren, voordat we met het bouwplan instemden. In zo’n gesprek verwacht ik dat iedereen aan tafel zich uitspreekt. Dat er ruimte is voor verschillende inzichten.’
‘Ze zeggen wel eens dat je een euro maar één keer kunt uitgeven. Dat klopt niet helemaal. Je kunt vaak meer uit een euro halen dan die tien keer tien cent.’
Als voorbeeld geeft Hafid voorwaarden die je kunt stellen bij aanbestedingen. Welke maatschappelijke bijdrage zou een bouwbedrijf kunnen leveren terwijl ze in een wijk bezig zijn? Bijvoorbeeld mensen uit de buurt aan werk helpen, of jongeren een ervaringsplaats bieden. ‘Als iemand een geweldig idee heeft dat een duurzame structurele bijdrage levert aan de opbloei van zo’n wijk, dan heb je er een partner bij. In plaats van iemand die een cheque krijgt en vervolgens weer vertrekt. Bij Alwel gaan we nu echt beleid maken voor deze maatschappelijke manier van opdrachtgeven.’
Hafid zou graag zien dat meer jongere mensen, meer vrouwen en meer mensen met een andere culturele achtergrond voor een rol als commissaris kiezen. ‘Je hebt echt iets toe te voegen in die rol. Je kunt onder werpen agenderen, iets betekenen en helpen ten goede te veranderen.’
Hafid ziet voor zichzelf nog veel ontwikkelmogelijkheden in zijn nieuwe functie als toezichthouder. Bij Alwel heeft hij een buddy in de RvC met wie hij kan bellen of appen als hij vragen heeft. ‘Dat geeft sociale veiligheid.’ Ook kan hij terugvallen op kennis in een groot vriendennetwerk. ‘En ik zou wel regelmatig op infomeel werkbezoek willen in de wijk. Praten met huurders over hoe zij het wonen bij Alwel ervaren. Dat geeft context aan de beslissingen die je met elkaar in een raad van commissarissen neemt.’
COMMISSARIS BIJ: Alwel sinds januari (RvC bestaat uit drie vrouwen en vier mannen) STUDIE: Tweedegraads Leraar en Sociologie WERK: docent Burgerschap op ROC Summa College en trainer sociale veiligheid op voorna melijk scholen, bij gemeenten en justitiële beroepen WOONT IN: Eindhoven REIST VOOR HET WERK MET: fiets en auto NEVENACTIVITEITEN: fractievoorzitter van de PvdA in Eindhoven, was acht jaar lid van de raad van belanghouders van de Eindhovense woning corporatie Wooninc en bestuurslid van het emancipatiefonds van woningcorporatie Trudo
Het klimaat verandert. We merken het aan heftige regenbuien en flinke hitte in de zomer. Dat leidt tot problemen als hittestress, wateroverlast of watertekort, vooral in de steden. De oplossing: stedelijke gebieden anders inrichten en klimaatbestendige woningen bouwen. Daarin kunnen woningcorporaties, met gemeenten en waterschappen, een belangrijke rol spelen. TEKST : JOSÉ
»‘Klimaatverandering tast de gezondheid en veiligheid van mensen aan’, zegt Eva Stache. Als architect en onderzoeker aan de TU Delft houdt zij zich bezig met duurzame en klimaatbestendige architectuur. ‘Klimaatadaptatie is een verzamelterm voor alle maatregelen om klimaatverandering verdraagbaar te maken, om de schade voor mens en omgeving te beperken.’ Aan de andere kant zien steeds meer steden klimaatadaptatie juist als kans voor een nieuwe kijk op bijvoorbeeld vastgoed en de inrichting van de openbare ruimte. Zo heeft woningcorporatie Portaal in Leiden nieuwbouwplannen aangepast zodat er ruimte komt voor een groen plein dat piekbuien opvangt. Als eigenaar van zo’n 2,4 miljoen huurwoningen en bij behorende grond zijn woningcorporaties een belangrijke speler bij klimaatadaptie in de stad. Door hun vastgoed en de (gemeenschappelijke) tuinen aan te passen, kunnen ze een grote bijdrage leveren aan een prettiger leefklimaat in wijken en buurten.
Risico’s van klimaatverandering zijn onder andere hitte en wateroverlast. ‘In een stad vol bakstenen en beton blijft de warmte hangen, waardoor een hitte-eiland effect optreedt. Tijdens hittegolven overlijdt een groot aantal mensen, productiviteit en veiligheid nemen af, water- en elektraverbruik nemen toe’, somt Stache de gevolgen op. Een oplossing is meer groen. Groe ne daken en geveltuinen helpen de stad af te koelen. ‘Er zijn geen technische middelen die hetzelfde kunnen als planten. Neem airco’s: die verbruiken veel energie en produceren ook warmte.’
Perioden van droogte, afgewisseld met extreme buien leiden ertoe dat straten blank komen te staan en kelders vollopen. Door stenen te vervangen door groen kan de stad meer regen water verwerken en vasthouden. Stache: ‘Daarnaast nemen planten CO2, fijnstof en stikstof op en bieden isolatie.’
Groenere wijken dragen bij aan het welzijn en de gezondheid van bewoners. ‘Zij kunnen niet buiten zitten op tochtige galerijen of een winderige parkeerplaats rondom hun flat’, schets Stache de gevolgen van een slechte inrichting van stedelijke ruimte. Een gezamenlijke binnentuin is voor bewoners een alternatief voor de warme bin-
nenruimte. En daarbij biedt de aanpak van de woonomgeving kansen voor beter contact met de huurders. Neem BrabantWonen, dat in verschillende wijken met bewoners geveltuintjes heeft aangelegd, zodat regenwater in de grond terecht komt en niet in het riool.
Andere risico’s van klimaatverandering zijn droogte, bodemdaling en fluctuatie in de grondwaterstand. Klimaatverandering verhoogt de kans op droge zomers, wat kan leiden tot lagere waterstanden met mogelijk verzakkingen tot gevolg.
De gemeente Rotterdam loopt voorop in de klimaatadaptatie in de openbare- en private ruimte. Adviseur Rosemarie van Ham en haar collega’s staan woningcorporaties bij in hun klimaataanpak. ‘Gemeenten, waterschappen en corporaties kunnen niet zonder elkaar,’ aldus Van Ham. ‘Informeer bijvoorbeeld bij elkaar: waar wordt gebouwd, welke complexen krijgen onderhoud, waar gaan we wer ken in de openbare ruimte? Welke klimaatrisico’s en kansen zijn er? Kunnen we de onderhoudsopgave verbinden aan de klimaatadaptatie-opgave? Grootschalig onderhoud of verduurzaming van woningen is een goede gelegenheid om de particuliere ruimte, waaronder corporatiegrond, en de openbare ruimte in samenhang, klimaatadaptief in te richten.’ Dat deed Havensteder bijvoorbeeld bij de renovatie van een bouwblok.
Voor woningcorporaties die met klimaatadaptatie aan de slag willen, is steeds meer informatie beschikbaar. Stache ontwikkelde op basis van haar onderzoek een rekenmodule die de effecten van beplanting op koeling en waterberging zichtbaar maakt.
De gemeente Rotterdam ontwikkelde met onder andere waterschappen en woningcorporaties de publicatie We passen ons aan, over klimaatadaptatie en woningbouw. Op dit moment werkt de gemeente met de woningcor poraties aan de klimaat-risicodialoog en wijkpaspoorten. Een wijkpaspoort brengt per wijk klimaatrisico’s en kansen in kaart. Van Ham: ‘Er is niet één succesvol recept voor de aanpak van klimaatadaptie. Elke corporatie, elke wijk is anders. Door kennis en data te delen, kom je verder. Maar het is vooral een kwestie van doen.’ Vanuit het programma Rotterdams Weerwoord biedt de gemeente subsidies voor de aanleg van meer groen, afkoppeling van regenpijpen van het riool en de opvang van water.
‘In een stad vol bakstenen en beton blijft de warmte hangen, waardoor een hitte-eiland effect optreedt’
Aan het Lakenplein in Leiden heeft Portaal nul-op-de-meter-appartementen gebouwd. Bij dit sloop-nieuwbouwproject in de binnenstad was klimaatadaptatie onderdeel van het bouwplan in samenwerking met de gemeente.
Dankzij samenwerking met de gemeente Leiden kon Portaal het ontwerp zo aanpassen dat er ruimte ontstond voor een groen plein. Het omliggende Lakenpark wordt in de toekomst een groene oase. Parkeerplaatsen maken ruimte voor veel groen. De omgeving wordt zo ingericht dat de grond piekbuien kan op
vangen. Veel groen en grote boomgroepen beperken de opwarming van de stad en verminderen hittestress. Door regenwater in het groen te bergen, zijn langere droge periodes minder schadelijk. Dat maakt de woonomgeving klimaatbestendig én aantrekkelijk. ‘Het is meer dan alleen een energiezuinig complex’, vertelt René Prins, adviseur Leefomgeving bij Portaal. ‘Door een gebiedsgerichte aanpak konden we een koppeling maken met het Singelpark, een langgerekt park dat de oude singelstructuur van Leiden volgt. Het wooncomplex heeft een half verzonken par keerbak, waardoor de buitenruimte een auto-
vrij park wordt.’ Samenwerking met de gemeente leidt tot klimaatadaptatie in de stad. Portaal ontwerpt en bouwt het wooncomplex en de gemeente de openbare ruimte. Klimaatadaptatie is steeds vaker standaard onderdeel van projecten, zowel bij renovatie, nieuwbouw als leefbaarheid. Prins: ‘Als cor poratie kun je al met kleine ingrepen klimaatadaptatie vormgeven, denk aan geveltuinen, groene daken en regentonnenacties. Maar het moet ook landen in bijvoorbeeld een gemeentelijke woonvisie, zodat we heldere afspraken kunnen maken om samen op te trekken en zo meer te bereiken.’
Een strak geplaveide tuin of stoep is misschien wel praktisch, maar door alle tegels kan het water de grond niet in, en loopt direct naar het riool. Met steeds meer hoosbuien leidt alle bestrating in Den Bosch tot wateroverlast in de stad. Woningcorporatie BrabantWonen stimuleert haar huurders daarom een geveltuin aan te leggen.
Door een aantal tegels te vervangen door planten, creëren bewoners een voortuin, vlak voor hun gevel. ‘In Den Bosch-Oost, een wijk met veel steen en weinig groen, hebben wij het initiatief genomen om geveltuinen aan te
leggen’, vertelt wijkbeheerder Marleen Bor dat. Via brieven aan huurders, het bewonersmagazine Thuis, de website en bewonerscommissies krijgen de geveltuinen aandacht. BrabantWonen liet tegels en zand vervangen door grond en leverde de planten, zodat de bewoners met elkaar geveltuinen konden aanleggen.
Bordat: ‘De geveltuintjes fleuren niet alleen de buurt op. Door samen te tuinieren ont moeten bewoners elkaar. Zo’n gezellige burendag versterkt de onderlinge relaties: tussen de bewoners en tussen huurders en de
corporatie. Vergroenen we verschillende straten tegelijk, dan pakken we het op met onze collega-corporaties in de stad.’ Klimaatadaptatie is een belangrijk thema in het Duurzaamheidsakkoord dat BrabantWo nen eind sloot met de gemeente Den Bosch, het stedelijk huurdersplatform en de corporaties Zayaz, Kleine Meierij en Mooiland. In wil Den Bosch volledig duurzame wijken hebben. Met minder stenen en meer groen in tuinen en buurten, moeten die berekend zijn op langere periodes met extreme regenval, droogte of hitte.
Bij de verduurzaming van de Mathenesserflats in Bospolder Tussendijken in Rotterdam West besloot woningcorporatie Havensteder ook de buitenruimte aan te pakken en de gemeenschappelijke tuinen bij de flats opnieuw in te richten. Zo ontstond het plan voor De Spetterflat een flat die wel raad weet met al het regenwater.
De huurders hebben zelf actief meegewerkt aan de aanleg van twee gezamenlijke bin nentuinen, die regenwater kunnen bergen. Havensteder leerde veel van dit project. ‘We hebben veel kennis vergaard over het kli-
maatadaptief maken van de buitenruimte’, vertelt Maria Kluijtenaar, projectleider klimaatadaptatie van Havensteder. ‘Dat merkten we bij een kleinschaliger project, het SchansWatergeus blok in dezelfde wijk.’
Ook daar legde Havensteder een klimaatbe stendige binnentuin aan bij de renovatie van 90 huurwoningen uit 1911. ‘We koppelden de hemelwaterafvoer los van het riool, en kozen voor krattenberging om regenwater op te vangen. Ook hebben we de tuin uitgebreid vergroend, waarmee we niet alleen voor wa terberging maar ook voor verkoeling zorgen.’
Kluijtenaar: ‘Het gaat niet alleen om technische kennis, maar ook en juist over de beleving van bewoners. Ga vooral met hen in gesprek over wat zij vinden van hun woonomgeving en de aanpak. De maatregelen worden vaak aan de tekentafel bedacht door mensen die er niet dagelijks mee hoeven te leven. Als maatregelen niet gebruiksvriendelijk zijn, schieten ze hun doel voorbij. Het is daarom belangrijk om in een heel vroeg stadium de bewoners te betrekken.’
De coronacrisis leidt tot grotere onzekerheden voor de toekomst. Het opstellen van de begroting 2021 is daardoor uitdagender dan normaal. Welke invloed heeft deze crisis bijvoorbeeld op de ontstane huurderving en het uitgestelde onderhoud? De kengetallen van AW/WSW kunnen door kritieke grenzen gaan.
Dit geldt bijvoorbeeld voor de Interest Coverage Ratio (ICR) en de Loan to value (LTV) ratio’s. De operationele kasstromen komen verder onder druk door de verhuurdershe ng en de vennootschapsbelasting. Een stapeling van actuele en autonome ontwikkelingen en nieuwe besluiten maken scherp kijken naar de toekomst essentieel. Scenarioplanning en scenarioberekeningen geven een beter zicht op een verantwoorde financiële planning en besluitvorming.
Scenarioplanning is geen kunstje dat je ‘zomaar even’ zelf kunt doen. Bij scenarioplanning worden verschillende ontwikkelingen in de toekomst expliciet gemaakt. Elke corporatie heeft daarbij een eigen uitgangspositie. De scenarioplanning is voor iedere corporatie uniek. Scenario’s bevatten ingrijpende en opmerkelijke gebeurtenissen, de sleutelspelers en hun drijfveren en beschrijft de dynamiek in de wereld om ons heen. Het herkennen van risico’s, trends en relevante ontwikkelingen voor jouw organisatie maken daar deel van uit.
Voor de meest relevante scenario’s worden berekeningen gemaakt (gevoeligheidsanalyses). Deze analyses geven inzicht in de gevolgen van de keuzes in die scenario’s voor de nabije
en wat verder weg gelegen toekomst. Scenarioplanning en gevoeligheidsanalyses maken je daardoor wendbaarder. Anticiperen wordt eenvoudiger en bij wijzigingen kan snel geschakeld worden naar andere scenario’s. Het structureert en maakt de mogelijkheden van verschillende strategieën inzichtelijk. Daardoor heb je meer grip op de toekomst.
Meer weten?
Wilt u meer weten? Lees het hele artikel op hofmeier.nl/kansen2021 met daarin handvatten om de ratio’s de komende jaren binnen de vereiste kaders te houden
Wobbe van de Meulen Managing Consultant Woningcorporaties
Teus van der Heiden Expert Control Woningcorporaties
Op de hoogte blijven van wat er speelt in corporatieland? Ga naar hofmeier.nl en meld u aan voor de inspiratiemail woningcorporaties!
Professionele groei en ontwikkeling voor en door woningcorporatie specialisten. hofmeier.nl/academy
Hectische tijden nodigen uit om verder te kijken dan de vaste horizon. Neem bijvoorbeeld uw energiezaken. Met de juiste passie, gedrevenheid en technologie helpt Aenergie u graag om alles voordeliger, slimmer en duurzamer te regelen. Maak kennis met onze manier van ontzorgen en ontdek hoeveel energie u krijgt van Aenergie.
Bel 035 – 33 33 500 of kijk op www.aenergie.nl.
Nederlands grootste energie-inkoopcollectief voor woningcorporaties
Ad Hoc heeft als leegstandbeheerder meer dan 25 jaar ervaring in het realiseren van een optimaal rendement van uw projecten. Met innovatieve concepten wordt uw project van maatwerkadvies voorzien en vervolgens van A tot Z uitgevoerd. De mix van financieel-, sociaal- of leefbaarheidsrendement wordt samen met u vormgegeven.
Of u nu kiest voor Tijdelijk Verhuur (inclusief Passend Toewijzen), Tijdelijk Beheer of Toezicht en Security, Ad Hoc realiseert uw project succesvol en met aandacht voor rendement.
Groot Hertoginnelaan 41 | 2517 EC Den Haag | T. 070 312 03 33 | www.adhocbeheer.nl
Den Haag Amsterdam Arnhem Breda Den Bosch Groningen Maastricht Rotterdam Utrecht Zwolle
NIJPELS, BEWAKER UITVOERING KLIMAATAKKOORD
Ed Nijpels roept interne toezichthouders van corporaties op om zeker ook hun steentje bij te dragen aan de energietransitie. ‘Alleen samen kunnen we die tot een succes maken.’ Het verduurzamen van woningen en gebouwen vindt hij extra ingewikkeld door de relatief kleine reductie van de CO2-uitstoot in combinatie met de hoge kosten. Corporaties hebben extra geld voor nodig om 2,4 miljoen woningen van het gas te halen. ‘Heel simpel: de politiek moet geld op tafel leggen.’
TEKST : LISETTE VOS , FOTO : MARK PRINS
ED
Als voorzitter van het Klimaatberaad presenteerde Ed Nijpels – in opdracht van kabinet Rutte – in juni vorig jaar het Klimaatakkoord. In 2030 moet Nederland 49 procent minder CO2 uitstoten (ten opzichte van 1990), en in 2050 95 procent minder. Aan de sectortafels zijn afspraken gemaakt om samen die doelstelling te halen. Voor de sector Gebouwde omgeving moeten in 2030 de eerste 1,5 miljoen bestaande woningen van het aardgas af. In 2050 geldt dat voor alle 8 miljoen woningen, waaronder 2,4 miljoen corporatiewoningen, en 1 miljoen gebouwen. Sinds vorig jaar is Nijpels voorzitter van het Voortgangsoverleg Klimaatakkoord dat erop toeziet dat alle sectoren de gemaakte afspraken uitvoeren. En hij is te gast op het online najaarscongres van de Vereniging van Toezicht houders in Woningcorporaties.
Hoe groot is het aandeel van de sector Gebouwde omgeving?
‘De CO2-uitstoot in de gebouwde omgeving moet voor 2030 met 3,4 megaton CO2 omlaag. Dat gaat om een relatief kleine opgave. In andere sectoren kunnen we grotere klappen maken. In de industrie gaat het bijvoorbeeld om een reductie van ruim 14 megaton CO2 in 2030 en in de elektriciteitssector om 20 megaton. Tegelijkertijd is de opgave in de gebouwde omgeving het meest ingewikkeld.’
‘We hebben ruim 8 miljoen woningen en 1 miljoen gebouwen die we moeten verduurzamen. Dat gaat niet alleen om 2,4 miljoen woningen in beheer bij corporaties, maar ook nog om 1 miljoen andere huurwoningen en bijna 4,5 miljoen particuliere woningbezitters. Alle eigenaren krijgen met de afspraken uit het Klimaatakkoord te maken. Zij moeten wel meewerken. Bovendien liggen de kosten in deze sector om te verduurzamen veel hoger dan in andere sectoren. Bij een nul-opde-meter-woning bijvoorbeeld zijn de kosten 400,00 euro per één ton reductie, zo heeft het Planbureau voor de Leefomgeving berekend. Er zijn goedkopere alternatieven, maar het verschil met andere sectoren blijft
aanzienlijk. Het kost bijvoorbeeld 60 euro per ton CO2 om de uitstoot van een gascentrale onder de grond op te slaan.’
Corporaties zaten aan de sectortafel Gebouwde omgeving en onderschrijven de doelstellingen. Uit het recente rapport Opgaven en middelen blijkt dat corporaties miljarden euro’s tekortkomen om voldoende woningen te bouwen én de woningen te verduurzamen. ‘Daarvoor is een simpele oplossing. Als de politiek wil dat de doelstellingen van het Klimaatakkoord gehaald worden, dan moet er geld op tafel komen. Tenzij de politiek twijfelt over de bijdrage van de sector gebouwde omgeving aan het Klimaatakkoord, maar dat heb ik niet gehoord. We hebben het niet alleen over de corporatiewoningen, maar ook over twee keer zoveel woningen van particulieren. Die moeten ook worden geholpen.
En dan is er inderdaad het forse tekort aan woningen. Je hoeft geen expert te zijn om te voorspellen dat dit de grote thema’s worden tijdens de komende kabinetsformatie. Maar ik zeg wel dat het niet alleen om extra geld gaat. De verschillen tussen corporaties zijn groot. Veel corporaties
Ed Nijpels is te gast tijdens het online ledencongres over Toezicht op de energietransitie op 9 oktober. Het congres start met een live talkshow. Naast Ed Nijpels zijn ook VTW-voorzitter Guido van Woerkom, Annemarie Küppers (BZK) en Kristel Lammers (NP RES) te gast. Daarna volgt een reeks online sessies waaruit VTW-leden een keuze kunnen maken. www.vtw.nl/ledencongres
De VTW brengt een uitgebreide special over het thema uit: alle VTW-leden en belangrijkste relaties ontvangen het magazine voor het congres in de bus.
zijn al met de energietransitie aan de slag gegaan. Extra geld ja, maar wees als sector ook creatief. Ik heb niet dé oplossing, maar leer van elkaar.’
Los van de financiering: zonder draagvlak onder bewoners wordt het lastig om woningen van het aardgas te halen. De druk op de deadline van de wijkplannen in de gemeenten is hoog. Hoe krijg je de huurders mee?
‘De gemeenten hebben een centrale rol in de wijkplannen, ook om de bewoners bij de energietransitie te betrekken. Wij kunnen dat niet vanuit Den Haag organiseren. En corporaties hebben een belangrijke rol om met de huurders te communiceren. Ze moeten op tijd de wijken in om met huurders te overleggen over de concrete plannen. Uitgangspunt van het Klimaatakkoord is dat de huurders er niet op achteruitgaan. Zoals ik zei: er moet geld bij, nu blijkt dat corporaties de financiering niet rond kunnen krijgen. Huurders krijgen wél een woning met meer comfort. En we moeten samen een groot maatschappelijk probleem oplossen. Als we niets doen aan de klimaatverandering kost dat ons uiteindelijk allemaal meer geld.’
In de Regionale Energie Strategie (RES) worden in 30 regio’s onder meer de warmtebronnen voor de regio in kaart gebracht, waarop woningen in een gemeente kunnen worden aangesloten. Niet alle corporaties schuiven vanzelfsprekend bij dit overleg aan. Wat vindt u daarvan?
‘Ik kan mij nauwelijks voorstellen dat corporaties niet meepraten. In de RES worden discussies gevoerd over de schaarste van warmtebronnen en hoe ze die in de regio kunnen verdelen. Dit is een open proces. Het is in het belang van iedereen dat de plannen zo breed mogelijk worden gedragen.’
De onzekerheid over de manier waarop corporaties woningen het beste van het aardgas kunnen halen is groot. Kunnen corporaties niet beter wachten tot duurzame technieken zich bewezen hebben en/of goedkoper zijn?
‘Corporaties moeten aan de slag, en niet wachten met denkwerk tot alles is uitgewerkt. Bekijk welke opties er
zijn voor de complexen in de wijken. Wat is de meest voor de hand liggende oplossing om de woningen van het aardgas te halen? In het landelijk programma de Startmotor zetten corporaties samen al stappen om 100.000 woningen versneld van het aardgas te halen, daarvoor krijgen ze subsidie. Maar ook zonder subsidie moet de sector door. Als we massa maken, gaan de prijzen omlaag. Kijk naar de zonnepanelen die veel goedkoper zijn dan tien jaar geleden. De warmtepomp die relatief duur is, zal ook goedkoper worden. Het is geen gemakkelijk verhaal, maar ik doe een beroep op de inventiviteit van alle be trokkenen, ook de corporaties.’
Wat is volgens u de impact van de coronacrisis op de energietransitie?
‘Vooropgesteld: de gevolgen van de klimaatverandering zijn – als we niets doen – veel dramatisch dan die van het coronavirus. De vraag is nu wel hoe we uit de coronacrisis komen. De energietransitie, inclusief de bijdrage van de corporaties, kan juist helpen om de economie in deze crisistijd een impuls te geven. Het Klimaatakkoord kan de komende tien jaar tussen de 39.000 en 70.000 banen opleveren. De verduurzaming van gebouwen levert zeker 5.000 banen op. Bovendien is het maatschappelijke ren dement van de investeringen groot.’
Wat is uw boodschap aan de toezichthouders? ‘We kunnen de energietransitie alleen samen tot een succes te maken. Help uw bestuur om een goed plan te maken over hoe uw corporatie bijdraagt aan de doelstellingen van het Klimaatakkoord die Aedes heeft onderschreven, met alle onzekerheid die erbij hoort. Het gaat niet alleen om de verduurzaming van aantallen woningen, maar de energietransitie is ook een sociale opgave. Het is een complex proces: ga na of het bestuur en de organisatie voldoende kennis in huis hebben. Dat geldt ook voor de toezichthouders zelf. De kwaliteit van het toezicht neemt alleen maar toe als de RvC weet waarover zij praat.’
Tot slot: hoe optimistisch bent u?
‘Om dit werk te doen, moet je optimistisch zijn. De weg van het Klimaatakkoord is een weg vol doornen. Ik geef je op een briefje dat we de komende 30 jaar problemen blijven tegenkomen. Alleen samen kunnen we die oplossen.’
Kies ons als verduurzamingspartner. HRsolar is Nederlands fabrikant van warmteopslag, zonneboilers en PVT-panelen. Wij voorzien woningcorporaties van stille en energetisch slimme technieken inclusief bewonerscommunicatie. Al onze technieken zijn te combineren met een warmtepomp of een all electric oplossing. Ontdek ‘t op www.hrsolar.nl/pvt
slimmer en beter voor elkaar
Woningcorporaties werken aan goed en betaalbaar wonen in Nederland. Dat doen zij door samen te werken en te innoveren. Dit keer voorbeelden uit Groningen, Maastricht en Doetinchem
Nederland heeft een goed vangnet voor mensen met een laag inkomen. Maar niet iedereen maakt gebruik van de steunmaatregelen. De VoorzieningenWijzer kan helpen. De gemeente Groningen en alle corporaties in de stad zetten dit instrument nu in voor mensen die in coronatijd in problemen komen met huurbetalingen en andere schulden.
De VoorzieningenWijzer is een combinatie van persoonlijk contact en techniek. Gemeentelijke regelingen en speciale fondsen worden geïnventariseerd
en opgenomen in een online app op maat. Hiermee kunnen speciaal daarvoor getrainde lokale consulenten mensen goed adviseren en allerlei zaken direct regelen. Dit praktische instrument wordt al door een aantal corporaties gebruikt om hun kwetsbare huurders te ondersteunen. Met dit instrument kunnen mensen honderden euro’s per jaar besparen. Wel blijkt uit een pilot bij Lefier dat het lastig is om mensen te overtuigen om mee te doen. Door de VoorzieningenWijzer aan te bieden op het moment dat mensen zelf contact opnemen imet betalingsproblemen,
hopen de Groningse corporaties op meer belangstelling. Lefier investeert veel tijd om medewerkers en hulpverle ners kennis te laten maken met de app. Miranda ten Cate van Lefier: ‘Ze nemen de VoorzieningenWijzer mee in hun bagage en bieden het aan als zich een probleem voordoet. Bij zo’n warme overdracht heb je het meeste effect.’
Kijk voor meer informatie op www.de voorzieningenwijzer.nl en www.schuldenlab.nl. Meer horen over praktijkervaringen? Mail Miranda ten Cate m.tencate@lefier.nl
De Limburgse corporatie Woonpunt stelt in wijken waar de leefbaarheid een impuls kan gebruiken tijdelijk woningen beschikbaar aan de politie. De wijkagent en andere collega’s gebruiken die woning om betere contacten op te bouwen met de bewoners.
Het idee is van buurcoördinator Sidi Bibouda. Bewoners van een complex in Maastricht ervaar den overlast en voelden zich niet verantwoordelijk voor hun eigen leefomgeving. Met de politie hadden ze alleen negatieve ervaringen. Bibouda begon met gezamenlijke rondes door de buurt met de wijkagent. Om de zichtbaarheid nog meer te verbeteren, is een vrijgekomen woning tijdelijk ingericht als werkplek voor de politie. Zo werd gaandeweg de drempel van bewoners om met de politie in contact te treden lager. Ook de buurtcoördinator zelf gebruikte de woning als huiskamer en organiseerde er gesprekken met bewo ners. ‘Het effect heeft onze verwachtingen overtroffen’, zegt Bibouda. ‘De overlast is echt afgenomen en bewoners voelen zich gesterkt om elkaar aan te spreken.’
Hij noemt de politiewoning geen losstaand wondermiddel, maar een van de vele manieren om de relatie met bewoners te verbeteren. Nu is het zaak om de positieve ontwikkelingen vast te houden. Dat doet hij door in contact te blijven met de meer betrokken geraakte bewoners. Ook loopt hij nog regelmatig met de wijkagent een rondje door de buurt.
Meer weten? Mail Sidi Bibouda s.bibouda@woonpunt.nl
De Doetinchemse corporatie Sité heeft een gratis duurzaam-thuis-pakket voor senioren en huurders met een fysieke beperking. Zij bieden dit aan bij groot onderhoud en renovatie. ‘Dat is een natuurlijk moment om daarover te praten’, zegt projectadviseur Resy Rijpert.
Net als veel andere corporaties wil Sité eraan bijdragen dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Maar de animo voor gesprekken hierover viel tegen. Daarom is de strategie aangepast. Op het moment dat de corporatie met bewoners gaat praten over groot onderhoud of renovatie, bieden ze ook een thuisscan aan van Zlimthuis. ‘Zij zijn echt gespecialiseerd in technische snufjes en aanpassingen in wonin gen’, aldus Resy Rijpert. Na de thuisscan maakt Zlimthuis een adviesrapport. Aanpassingen die vallen onder het basispakket duurzaam thuis voert Sité gratis uit. Denk daarbij aan extra trapleuningen, wandbeugels en een drempelhulp. Op andere geadviseerde verbeteringen krijgen huurders 10 procent korting. Voor huurders die toch liever willen verhuizen is er een seniorenregeling. Sité en Zlimthuis werken al langer samen om mensen langer comfortabel zelfstandig te laten wonen.
Meer weten? Mail Resy Rijpert resy.rijpert@swd.nl
FOTO : ROEL KLEINPENNINGGoudkleurige intercom? Of liever zwart, antraciet of een andere kleur? Met DINA Create stel je heel simpel je eigen unieke intercom samen. Bepaal zelf kleur, positie (staand of liggend), aantal digitale displays met belknop (max 220) en toegang via code of tag.
DINA Create: 7.452 ontwerpvarianten mogelijk Hoe ontwerp ik zelf een intercom? Ga naar Intratone.nl/dina-create en stel in vier eenvoudige stappen je eigen, unieke intercomsysteem samen.
Henk heeft weinig geld. Heel weinig. Na het betalen van zijn huur en de vaste lasten houdt hij 70 euro per week over om van te leven. Ik kreeg een mail van zijn financiële buddy, waarin hij dringend aandacht vraagt voor Henk’s situatie. Hij vond dat wij zijn huur te weinig verlaagden.
Te weinig verlaagden? Ja. Dat zit zo. Bij ons krijgen alle huurders die meer dan de streefhuur betalen (de huur die we bij verhui zing vragen aan de nieuwe huurder) al jaren een huurverlaging ter hoogte van de inflatie. Onze bedoeling is dat daardoor uiteindelijk iedereen een zo eerlijk mogelijke huur betaalt. Dat vinden wijzelf een mooi gebaar, maar Henk’s buddy vraagt zich af waarom dat in zoveel kleine stapjes moet. Kan dat niet in één keer? In het geval van Henk zou dat al gauw een tientje per week schelen. Veel geld voor een lege portemonnee. In zijn mail doet hij een beroep op onze medemenselijkheid. Wij zijn immers rijk zat. En Henk heeft maar weinig centen te makken.
Ik nodigde de buddy uit. En we hadden een goed gesprek. Hij illustreerde Henk’s dagelijkse gevecht tegen de armoede en betoogde dat je tegenwoordig zelf je recht moest halen. Vandaar zijn verzoek. Ik vertelde dat wij geen uitzonderingen maken op ons toch al zeer gematigde huurbeleid en dat we inkomenspolitiek een taak van de overheid vinden. Er bestaat, hoorde ik mezelf zeggen, niet voor niks huurtoeslag. Hij sprak de taal van echte mensen. Ik die van systemen en beleid. Beleid dat we maken met het beeld van echte mensen voor ogen. En onze financiële situatie. Maar toch.
Het is maar een klein verhaal. Zoals we ze vast allemaal bijna dagelijks horen of meemaken. Het illustreert hoe ingewikkeld het soms is om anoniem beleid op de alledaagse werkelijkheid aan te laten sluiten. Je bent zo sociaal en eerlijk mogelijk voor iedereen, maar wat doe je als armoede Henks gezicht krijgt? Ik hield voet bij stuk, maar ga er toch weer over nadenken.
Marco de Wilde is directeur-bestuurder bij Veluwonen in Eerbeek. marco.dewilde@veluwonen.nl
‘Hij sprak de taal van echte mensen, ik die van systemen en beleid’
Wat betekenen de veranderingen in samenleving en technologie voor de woningcorporatie van morgen?
Aedes deed er onderzoek naar, met medewerking van 1.000 corporatiemedewerkers. Rode draad is dat het werk de komende vijf jaar technischer, digitaler èn socialer wordt. De belangrijkste veranderingen op een rij èn drie verhalen van mensen die al met beide benen in de toekomst staan.
Weinig sectoren zien zo veel veranderingen op zich afkomen als de corporatiesector. Nederland heeft meer – betaalbare – woningen nodig. Technologische ontwikkelingen volgen elkaar in razend tempo op. We leven langer en wonen liefst zelfstandig. Meer huurders vertonen verward gedrag. Terwijl het belang van duurzaamheid en energiezuinig leven groeit. Deze ontwikkelingen bepalen de komende jaren het werk van de 25.000 medewerkers in de sector.
Techniek – Dat gaat het werk van corporaties nog het meest beïnvloeden. Op alle niveaus en binnen alle werk velden. Van nieuwe duurzame technieken in de nieuwbouw tot data-analyses om te voorspellen hoe de leefbaarheid in de wijk zich ontwikkelt en chatbots die met huurders communiceren.
Werk en privé – Aedes vroeg in een serie videocasts (aedes.nl, zoekterm: videocastserie) trendwatcher en techexpert Ben van der Burg de veranderingen te duiden. ‘Alles waarvan je denkt dat kan met een telefoon, gaat binnenkort ook digitaal. Dat is een megatrend, daar doe je niets aan. Hoe ga je daar mee om? Dat is de discussie die je binnen een organisatie moet voeren.’
Werk en privé gaan volgens Van der Burg steeds meer door elkaar lopen. Maar of dat erg is? ‘Bedrijfssoftware is vaak gemaakt door nerds, de gebruiksvriendelijkheid is minder. Maar dat zie je nu veranderen. Op je werk krijg je systemen die net zo fijn werken als appen met je vrienden of Netflix kijken. Geen lange mails meer, maar appen met je klanten.’
Informatie, informatie, informatie – Voor medewer kers die alleen uitvoerend, repeterend financieel en administratief werk doen komt er steeds minder ruimte bij
corporaties. Dat soort werk nemen computers en robots over. Tegelijkertijd wordt het werk dynamischer en complexer. Er is meer behoefte aan cijfers en informatie om te kunnen bijsturen. De nadruk gaat van uitvoering en ondersteuning dus naar strategie en advies. Medewerkers zullen zich in die richting moeten ontwikkelen.
Meer samenwerking – Woningcorporaties werken op alle niveaus en binnen alle werkvelden meer samen met stakeholders. Met gemeenten, zorg- en welzijnsinstel lingen, huurders, collega-corporaties en leveranciers, zelfs met onderwijsinstellingen. Samenwerking krijgt bovendien vaker de vorm van een partnerschap. Denk aan teams van mensen uit verschillende organisaties.
Regisseur – In bouw, renovatie en onderhoud treden corporaties steeds meer op als regievoerders en netwerk organisaties. Leveranciers krijgen geen opdracht meer, maar de volledige verantwoordelijkheid. Met de leverancier gaat de corporatie dus een partnerschap aan, gericht op het hele proces. Asset manager Barteline Smit van Habion vertelt er verderop in dit artikel over. Tegelijkertijd neemt de complexiteit van bouwprojecten toe. Bij nieuwbouw is energieneutraal nu al de standaard. En dat wordt steeds slimmer, vol met technologische snufjes; sensoren, slimme meters. Aan corporaties bo vendien de taak om te zorgen dat huurders deze verduurzaming omarmen. Een technisch medewerker is dus niet alleen met de techniek bezig, maar ook met het draagvlak ervoor.
Samen beter worden – Ben van der Burg betoogt dat sa menwerking vooral een andere mindset vraagt: ‘Je moet zo creatief zijn dat je samen iets verzint waardoor je samen beter wordt. Concurrentie is gebaseerd op het idee
»
dat de een beter wordt, de ander slechter. De wereld is daar te klein voor geworden. De kunst is altijd vanuit de ander te denken. Eerst begrijpen, dan begrepen worden.’
Zelf verantwoordelijkheid nemen – Vooral op het ge bied van leefbaarheid, is samenwerking cruciaal. De wijken worden nog diverser en multicultureler. Het aantal huurders dat hulp nodig heeft, gaat de komende jaren groeien. Ook de problematiek van huurders kent meer verscheidenheid. Corporaties werken daarom samen met sociaal werkers, zorg en politie. Ellen Hoppenbrouwers
Wat doe jij morgen en hoe werk jij in 2025? Werk je bij een corporatie en wil je daar induiken? Het online Innovatielab #2 op dinsdagochtend 13 oktober 2020 biedt je opnieuw een plek boordevol innovatie en inspiratie. Dit najaar gevolgd door leuke, concrete workshops: hoe kun jij met de nieuwe inzichten aan de slag?
Pim de Morree van Corporatie Rebels komt vertellen hoe je werken leuker maakt, #hoedan? En oudschaatser Ben van der Burg en natuurkundige Herbert Blankesteijn vertellen hoe zij professioneel een andere weg in sloegen. Samen maken ze de podcast De Technoloog van BNR.
Je kunt je nog aanmelden voor dit bruisende evenement: www.aedes.nl/innovatielab2.
gebiedsregisseur bij Oosterpoort vertelt verderop in dit artikel dat zij samen met die partijen signaleert hoe het gaat in de wijk. Binnen die samenwerking is het steeds vaker het streven huurders te stimuleren zelf verantwoordelijkheid te nemen voor de leefbaarheid in hun buurt.
Wendbaarheid – Dit alles vraagt verandervermogen en wendbaarheid van corporaties, hun medewerkers en hun omgeving. Volgens Ben van der Burg gaat het erom te denken en te handelen vanuit de wens van de klant: ‘Door digitalisering zijn we van een aanbodgedreven naar een vraaggestuurde samenleving gegaan. Als je in de toe komst relevant wilt zijn, moet je je aanbod aanpassen aan de wensen van je huurders. Dat is voor corporaties best lastig, want woningen gaan lang mee en verander je niet zo maar even.’
Een andere manier van sturen – Voor bestuurders van corporaties ligt er een flinke kluif. Zij moeten zorgen dat hun organisaties en hun medewerkers toekomstbestendig en duurzaam (inzetbaar) zijn. Daar is visie, veranderver mogen en daadkracht voor nodig. De organisatie wordt bovendien minder hiërarchisch, wat vraagt om een leiderschap dat inspirerend, dienend en coachend is. Ben van der Burg: ‘Er wordt vaak gesproken over leiderschap in termen dat het topdown of faciliterend zou moeten zijn. Maar zoals we gemerkt hebben door de coronacrisis, moet het ook situationeel zijn. Je moet kunnen inspelen op veranderingen, het lef hebben om risico’s te nemen. Slechte leiders leiden naar beneden, geven opdrachten. Dat is niet zo moeilijk. Het moeilijkste is om je aandeelhouders of de politiek te beïnvloeden. Dat is de grote uitdaging voor leiders. En de mensen die het werk doen binnen je organisatie, die geef je de ruimte om hun werk te doen en te leren van hun fouten.’
Assetmanager bij ouderenhuisvester Habion
‘Wij zijn twee jaar geleden begonnen met het samenwerken met vier onderhoudsbedrijven. Dat maakt ons nog meer dan voorheen een regiecorporatie. Het regisseren in plaats van zelf doen is bij ons noodzaak. Ons vastgoed bestaat voor de helft uit verpleeg- en verzorghuizen en voor de andere helft uit vaak aanpalende seniorenwonin gen. De landelijke spreiding maakt beheer en service een uitdaging. Veel kan digitaal, maar een oplevering voor een bewoner van 80 is toch lastig op afstand.
Acht jaar geleden begonnen we al te werken met externe vastgoedmanagers. Zij deden het beheer voor de zelfstandige woningen: commercieel, administratief en technisch. Voor de tehuizen deden we dat altijd nog zelf met zes objectmanagers.
Zo’n twee jaar geleden vatten we het plan op met een aantal aannemers te gaan werken om zelfstandig al ons onderhoud te doen: van de dagelijkse meldingen tot planmatig onderhoud. Ook het onderhoud dat tot dan toe bij de vastgoedmanagers lag. Tegelijkertijd ging het om meer dan onderhoud. Habion heeft een duidelijke visie: Alle ouderen een comfortabel (t)huis. Dan gaat het niet alleen om het huis en bijvoorbeeld deugdelijke legio nella- en brandmeldinstallaties, maar ook om de intake, het contact, de empathie van de technicus. We vinden het belangrijk om die visie met onze partners te delen.
Bij de keuze hebben we gelet op de onderlinge samenhang, op expertise en de manier van werken. We hebben ook veel aandacht besteed aan de zachte kant van de samenwerking. Hoe ga je met elkaar om? Durft de partner de opdrachtgever aan te spreken? Met een kernteam van alle vijf partijen hebben we de samenwerking opgezet, onder leiding van een extern bureau. Een externe was nodig, je bent zelf immers ook gewoon een partij in die samenwerking. En het is niet niets. Het is een kern-
proces dat je in zijn geheel uitbesteedt. Huurders hebben we betrokken via een interne academy. Dat leverde nuttige input op, met name over communicatie. Bijvoorbeeld hoe het kaartje in de meterkast eruit moet zien, waarop staat wie je moet bellen. Dat klinkt als iets kleins, maar het is belangrijk voor huurders.
De investering in het hele traject loonde de moeite. Er zijn nu korte lijnen tussen huurder en aannemer. De klanttevredenheid steeg van 7,2 naar 7,8. We hebben het planmatig onderhoud verder gestroomlijnd. We kunnen beter sturen. Nadelen zijn er ook: we zijn minder direct betrokken, ook de huismeesters bellen nu bijvoorbeeld de aannemer.
Een tip voor corporaties die op deze manier willen gaan werken is om gelijkwaardigheid te bewerkstelligen. Vorm een team van je corporatie met je partners. Je zit vaak nog traditioneel in de wedstrijd, in de rol opdrachtgever-op drachtnemer. Ik betaal dus ik bepaal. Dan haal je echt niet het beste in die aannemer naar boven.’
‘Door onze samenwerking met vier partners voor onderhoud zijn we een regiecorporatie geworden’
»
LÉON KLEIN GUNNEWIEK Projectleider bij woningcorporatie Wonion
‘Voor de Heuvelstraat in Silvolde, in gemeente Oude IJsselstreek, zijn de plannen ambitieus. Op de plek van 36 woningen uit de periode 1920-1940 gaan we nieuw bouwen. We besloten circulair te werken en samen met de gemeente de hele locatie opnieuw in te richten. De lat ligt hoog. Een fictief hek om het terrein, er gaat niets het terrein af. We gaan zoveel mogelijk materiaal hergebrui ken.
Voordat we besloten de hele straat circulair aan te pakken is eerst onderzocht of renovatie mogelijk was. Dit bleek niet haalbaar. De bouwkundige staat van de woningen was te slecht. En het riool was aan vervanging toe. Dus kwam al snel het besluit om de straat zo duurzaam moge lijk aan te pakken. We zijn nu aan het slopen. Gevelstenen kunnen we hergebruiken, dakpannen zijn veilig gesteld en bomen krijgen een nieuwe plek in het stedelijk plan.
Het uitgangspunt van circulariteit leidt tot mooie oplossingen. Niet alleen bouwkundige. Zo gaan we warmte centraal opwekken, we gaan rioolwater ter plekke zuiveren en ons streven is om van het hemelwater drinkwater te maken.
Wonion heeft duurzaamheid hoog in het vaandel. We doen al jaren veel aan duurzaamheid en we zijn ook lid
van de Groene Huisvesters van Aedes. Het streven om samen volledig circulair te werken, was wel nieuw.
Voor Wonion is het een soort proef. Is het realiseerbaar, ook financieel? Dat laatste blijkt best moeilijk. Je hebt bijvoorbeeld ruimte nodig om alle materialen op te slaan. Ook bleek dat onze oplossingen voor energie en water in zo’n klein project financieel eigenlijk niet haalbaar zijn.
Zo’n circulair project vergt veel samenwerken, met heel veel partijen. Het vraagt energie om de juiste mensen aan tafel krijgen. We werken al jaren heel vaak en goed samen met gemeente Oude IJsselstreek. Mensen bij de gemeente maken goed gebruik van onze kennis over gebouwen en de omgeving. In dit project is onze samenwerking nog intensiever dan voorheen.
Een tip die ik aan andere corporaties kan geven die circulair willen werken, is veel aandacht te besteden aan de voorbereiding. Zo kun je leren van projecten elders in het land. En in een goede open marktverkenning kun je kijken wat de markt te bieden heeft. Daarnaast is het waardevol een team samen te stellen en met respect voor elkaars belang het gezamenlijk doel voor ogen houden. De sfeer in het team moet goed zijn en blijven.’
‘In ons circulaire bouwproject werken we intensief samen met de gemeente Oude IJsselstreek’
ZIJLSTRA
Gebiedsregisseur bij woningcorporatie Oosterpoort
‘Een fijn thuis, dat is ons motto. En dat is meer dan een huis, dat gaat ook over de omgeving. Wij werken structureel samen met veel instellingen aan verbetering van de leefomgeving. Wij vinden het belangrijk dat mensen elkaar kunnen ontmoeten in de wijk. Bijna de helft van onze huurders is 65-plus. Er zijn ook veel kwetsbare mensen, met psychische problemen of dementie. Dat maakt samenwerking onontbeerlijk. We werken op drie manieren samen: in programma’s, in projecten en individuele vraagstukken. De programma’s zijn gericht op maatschappelijke opgaven en lopen lan gere tijd. Zo helpen we bijvoorbeeld oudere huurders zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Bij programma’s is er meestal een stuurgroep, met bestuurders van alle partijen. Dat werkt goed, het geeft commitment. Projecten zijn wat specifieker. Dan gaat het meer over het verbeteren van de leefbaarheid in een bepaalde wijk. Bij individuele vraagstukken is overlast, zorg en vervuiling in het geding, dat laatste zien we steeds meer.
Samenwerken is niet nieuw. Zo bestaat onze tweejaarlijkse werkconferentie in Heumen al zo’n vijftien jaar. Samen met wonen-, welzijn en zorgpartners zetten we projecten op die in een jaar zijn te realiseren. Denk aan de opzet van een Alzheimercafé. De kracht is dat hier ook vertegenwoordigers van de wijk, cliënten van de zorgin stelling en ouderen bij zijn. Voor mij persoonlijk betekent het veel schakelen, dat vind ik inspirerend. Je werkt met elkaar aan wat er echt toe doet. Je krijgt ook goed inzicht in hoe een andere partij
denkt, wat je aan elkaar kunt hebben. Wij zetten samen veel in op participatie, dat bewoners met elkaar dingen in de buurt zelf aanpakken.
We zijn nu bezig meer netwerkgericht te werken: de juiste partners bij een bepaalde opgave betrekken. On derwijs bijvoorbeeld, en ggz. Dan zijn we nog effectiever. Maar met zo’n grote groep, moet je ook elke keer opnieuw beginnen, dan is het soms moeilijk om resultaten te laten zien. Een leerpunt is om dan met duidelijke doelen te werken, waar iedereen achter staat. Dan heb je iets om op terug te vallen, ook al verandert de samenstelling van de groep.
Een tip die ik kan geven aan andere corporaties is zo vaak mogelijk bewoners te betrekken, zodat je goed kunt inspelen op hun wensen en deze kunt opnemen in projecten en programma’s. Ook is het belangrijk gezamenlijk de urgentie goed te beschrijven voor je een programma start. Waarom gaan we samenwerken? Maar ik zou ook zeggen: begin gewoon. Je hoeft niet altijd eerst een hele structuur op te zetten.’
‘Wij zetten met onze partners in de buurten er veel op in dat bewoners met elkaar bepaalde dingen zelf aanpakken’
Als je als woningcorporatie regelmatig badkamers renoveert, dient de vraag hoe dit zo vlot mogelijk uitgevoerd kan worden, zich al snel aan. Zo kwam woningcorporatie Zuidwest Friesland uit bij Fibo, een hoogwaardig systeem van kant-en-klare wandpanelen dat direct over bestaand tegelwerk te plaatsen is.
Wat is Fibo?
Fibo is een slim alternatief voor wandtegels. Met de hoogwaardige wandpanelen met HPL-toplaag is het mogelijk binnen twee dagen een badkamer te renoveren. De wanden kunnen namelijk in één arbeidsgang bekleed worden. Ook kunnen ze direct over bestaand tegelwerk geplaatst worden, zonder hakken, boren of frezen. Dit scheelt niet alleen tijd, maar
Wonen Zuidwest Friesland beheert 3800 huurwoningen in, zoals de naam al doet vermoeden, het Zuidwesten van Friesland. Het woningbestand bestaat voornamelijk uit eengezinswoningen, waarvan een overgroot deel uit de jaren zestig en zeventig stamt. De woningcorporatie renoveert zo’n tachtig badkamers per jaar. Op een gegeven moment ontstond de vraag: “hoe kunnen we deze renovaties zo snel mogelijk uitvoeren, met zo min mogelijk overlast voor de bewoners?” Zo kwam de woningcorporatie uit bij Fibo, het alternatief voor traditioneel tegelwerk dat zich kenmerkt door zijn snelheid en gemak. “Wat voor ons de doorslaggevende factor is geweest bij de keuze voor dit systeem, is de luxe uitstraling van het product,” licht coördinator onderhoud Martin Hogeveen toe. “We hebben eerst eens een proef gedaan met Fibo. Het eindresultaat was erg mooi. Reden voor ons om dit systeem nu standaard toe te passen bij badkamerrenovaties.”
ook overlast van sloopwerkzaamheden en -afval. Fibo is bijzonder onderhoudsvriendelijk en hypoallergeen. De HPL-toplaag is ongevoelig voor schimmels en makkelijk te reinigen met een (zacht)schoonmaakmiddel. Bovendien zijn de voegen – in tegenstelling tot traditioneel tegelwerk - volkomen glad, waardoor er minder snel vuil of schimmel aan hecht.
Zuidwest Friesland biedt haar huurders nu een selectie decors aan, waar zij zelf uit kunnen kiezen. De montage wordt verzorgd door Wits Vastgoedonderhoud, vaste partner van Zuidwest Friesland. Willem Cuperus, werkzaam bij Wits als timmerman, vindt het een prettig systeem om mee te werken. “Badkamerrenovaties voer ik in mijn eentje uit. De panelen zijn met een breedte van zestig centimeter en een dikte van twaalf millimeter erg handzaam. Natuurlijk is het net als met tegels maatwerk en zul je het in moeten meten. Maar doordat je niet hoeft te stuken of de boel hoeft uit te vlakken, ben je met dit systeem sneller klaar.” Ook Cuperus is erg te spreken over hoe het product oogt na montage. “Je hebt gewoon eer van je werk. Als ik na een renovatie met Fibo de deur achter me dichttrek, dan is dat altijd met een tevreden gevoel.”
Ook mevrouw Risselada kijkt met tevredenheid terug op de renovatie van haar badkamer. Tijdens groot onderhoud aan haar woning in Sloten twee jaar geleden, kreeg zij van Zuidwest Friesland de keuze om ook de badkamer te laten renoveren. Die greep ze met beide handen aan, want de bestaande badkamer uit het begin van de jaren 90 was inmiddels behoorlijk gedateerd. Hoewel ze de badkamer altijd keurig schoonhield, waren de voegen inmiddels behoorlijk verkleurd. Om ook een toilet te kunnen realiseren, werd de badkamer bovendien uitgebreid. De bestaande tegelwanden en de nieuwe wand werden bekleed met Fibo.
“Ik vind het ideaal,” zegt mevrouw Risselada over het systeem. “Als je hele woning gerenoveerd wordt, geeft dat natuurlijk altijd wel rotzooi. Maar het plaatsen van de wandpanelen ging snel en gaf eigenlijk geen enkele overlast.” Inmiddels mag ze alweer twee jaar van haar nieuwe badkamer genieten. “Ik heb zelf mogen kiezen welk decor ik wilde. Persoonlijk vind ik deze wandpanelen mooier dan welke wandtegel dan ook. Na het douchen hoef ik alleen de wanden even droog te vegen, verder heb ik er nauwelijks onderhoud aan. Dat vind ik toch wel erg prettig, nu ik de zeventig gepasseerd ben.”
Deze inhoud is tot stand gekomen in samenwerking met RET Bouwproducten, importeur van Fibo. Meer informatie over dit product? Neem contact met ons op via +31 (0)30 245 55 55.
16 min of meer persoonlijke vragen en 16 vragen over sociale huisvesting. Deze keer trekt Diederik Samsom 16 vragen.
TEKST : ELSKE KOOPMAN , FOTO : JEROEN POORTVLIET
Welk land vindt u een voorbeeld in wonen?
‘Als het ook een stad mag zijn: Wenen. Daar hebben ze de sociale huisvesting collectief georganiseerd. Het is daar goed ontwikkeld, bijna beter dan in Nederland. Als ik echt een land moet kiezen, dan Nederland, want we hebben het hier goed geregeld.’
Wanneer was u voor het laatst verschrikkelijk boos? En waar ging dat over?
‘Ik heb inmiddels geleerd om boosheid niet meer op te laten lopen tot verschrikkelijk. Hoewel ik vlak voor de presentatie van het biodiversiteitsdeel van de Green deal nog wel heel boos werd. Er was nogal wat weerstand en toen werd ik politiek functioneel boos om resultaat te halen.’
Wie wonen er over twintig jaar in corporatiewoningen?
‘Grofweg dezelfde mensen als nu. Mensen met een laag tot gemiddeld inkomen.’
Wat vindt u positief aan de sociale huisvesting in Nederland?
‘We hebben ons altijd onderscheiden van andere landen door sociale huisvesting niet te beperken tot iets voor de allerarmsten. Dat moeten we zo zien te houden.’
Hoe woont u als u 85 bent?
‘In een corporatiewoning in Leiden, of op een heuvel in Italië.’
Hoe ervaart u uw dagelijkse woon-werkverkeer?
‘Ik woon in het centrum van Brussel. Voorheen nam ik de metro en sinds het coronavirus de benenwagen. Naar Nederland ga ik nu met de auto, daarvoor met de Thalys, daar kon ik doorwerken.’
Kunnen we in Nederland wonen helemaal aan de markt overlaten?
‘Nee, zeker niet, maar ook niet aan de overheid alleen. Elk tijdsgewricht vraagt een iets andere mix. We dringen de laatste acht tot tien jaar de markt ietsje terug na bijna jaar met meer ruimte. Voor beide bewegingen waren goede redenen, maar deze lopen nooit synchroon met de tijd. Dat verklaart deels de huidige problemen in de balans op de woningmarkt.’
Op welk sociaal medium bent u het meest actief?
‘Geen enkel. Ik was heel actief, maar nu niet meer. Twitter kreeg iets van een feestje waar de leuke mensen al lang naar huis zijn.’
Stel u gaat op proef wonen in een corporatiewoning, waar zou u dan op letten?
‘Het zijn vaak mooie woningen, misschien ga ik er nog wel eens wonen. Ik let op de kwaliteit. Ik ben niet sfeergevoelig voor de omgeving en ik denk niet dat ik nog op de energieprestatie hoef te letten. Dat doet de corporatie tegen die tijd wel.’
Met wie zou u het liefst een uur in de lift vastzitten?
‘Best veel. Mensen met wie ik nog wel een uur kan doorpraten. De laatste was onlangs nog: financieel directeur van Volvo Cars. Die man is in de auto-industrie gaan werken uit volle overtuiging om die te verduurzamen. Ik wil weten waar hij tegenaan loopt en hoe ik eventueel kan helpen.’
Waar moet de hoogte van de huur van afhangen? ‘Van de kwaliteit van de woning en het inkomen van de huurder.’
Waar moeten corporaties eens mee ophouden? En waar moeten ze mee doorgaan?
‘Ruzie maken met de politiek. Het lijkt soms net een slecht huwelijk. Eén partij moet met een bos bloemen naar binnen en zeggen dat íe het niet zo bedoelde. Allebei hebben ze minder goede dingen gedaan, de Maserati was een mis peer; de verhuurderheffing is een steen in de schoen. Toenadering komt nu op gang en dat is goed.’
Moet een overlastgever de wijk uit? ‘Uiteindelijk wel. De vraag is naar welke wijk dan. Ik ben een voorstander van de Skaeve Huse in Scandinavië die hier asowoningen heten. Een tijdelijke plek om bij te komen.’
Uit wat voor nest komt u? ‘Uit een typisch VPRO-gezin, maatschappelijk betrokken en alles verantwoord doen, maar niets te kort komen. Het was dus ook makkelijk praten. Een gelukkig en warm nest.’
Waarover heeft u voor het laatst wakker gelegen?
(Zucht) ‘Toch wel de vraag hoe we als Europa deze ongekende periode doorkomen. De situatie rond het coronavirus is meer dan een gewone crisis, een opeenstapeling van verstoringen waar klimaat, energie en duurzaamheid overreden worden door een ander vraagstuk..’
Als u de baas was van Aedes, wat zou u als eerste doen?
‘Dat bloemetje kopen voor de politiek en het gesprek aangaan. Woningcorporaties zijn hard nodig om het nieuwe wonen vorm te geven: duurzaam en levensloopbestendig.’
Diederik Samsom ()
Kabinetschef van vicevoorzitter van de Europese Unie Frans Timmermans. Daarvoor onder meer Tweede Kamerlid voor de PvdA en voorzitter van de Klimaattafel Gebouwde Omgeving in de aanloop naar het Klimaatakkoord.
Voor instanties die rookmelders in beheer hebben, zoals woningbouwverenigingen en VVE’s, zijn minimale onderhoudskosten en betrouwbare melders van belang. Dan bieden de Ei Electronics melders met 10-jaars lithium batterijen (o.a. Ei3000-serie en Ei650-serie) veel voordelen:
o Vervangen van de batterij gedurende de technische levensduur van de melder (10 jaar) is niet nodig
o Zorgeloze veiligheid: altijd verzekerd van een goed werkende batterij en melder
o Complete melder pas na 10 jaar te vervangen
Hemmink is leverancier en kennispartner van Ei Electronics in Nederland.
Bel voor een persoonlijk advies: 038-4698 200
De woningmarkt staat al tijden onder druk. Als woningcorporatie krijgt u voortdurend te maken met nieuwe regels. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. Een partner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe ontwikkelingen. En u vertelt hoe u kunt voorsorteren.
De advocaten van Hielkema & co hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht en overzien het gehele speelveld. Zij kunnen u dan ook met solide kennis van zaken adviseren (en als het moet procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar ervaring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.
www.hielkemaco.nl
De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20
Als de Woningwet in er is, komt wethouder Mr. Cornelis Beekhuis (-) in Leeuwarden gelijk in actie. In een lange brief aan de burgemeester pleit hij voor de oprichting van een woningvereniging om met overheidssteun betaalbare woningen te gaan bouwen en krotten te slopen. ‘Want hier ter stede zijn nog tal van woningen die meer den naam van krotten dan van menschelijke woningen verdienen.’ Zeker woningen in de stad zijn rijp voor sloop blijkt uit een woningonderzoek. En er is een groot tekort aan betaalbare huizen. Het is nog niet helemaal duidelijk hoe de nieuwe wet in de praktijk precies uitgewerkt moet worden.
Beekhuis duikt er met al zijn energie in en correspondeert uitvoerig met Kamerleden, met de inspecteur van de volksgezondheid en met zijn eigen gemeenteraad. Een van de discussiepunten is de berekening van de hoogte van de huur van nieuwe woningwetwoningen. De Haagse wetgevers zien graag dat dat gebeurt op basis van wat vergelijkbare woningen in Leeuwarden aan huur doen: , à gulden per week. In Leeuwarden willen ze ook rekening kunnen houden met wat een gezin aan huur kan opbrengen: à , gulden per week. En dat laatste is wat er uiteindelijk ook gebeurt. Dankzij de inspanningen van Beekhuis is er al in de Woningvereeniging Leeuwarden en kan de zoektocht naar bouwgrond beginnen. Zo verwerft de vereniging in de grond voor de Hollanderwijk – hier op de foto – en levert er drie jaar later betaalbare huurwoningen op. Mensen wonen nog steeds graag in de wijk en zijn georganiseerd in een actieve buurvereniging. De wijk is een rijksmonument en in beheer bij woningcorporatie Elkien.
Meer over de geschiedenis van de sociale woningbouw op www.canonvolkshuisvesting.nl.
Aedes-Magazine is zowel een gedrukte als een digitale uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties.
Aedes-Magazine is zowel een gedrukte als een digitale uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties.
Aedes-Magazine is gratis en verschijnt vier keer per jaar.
Aedes-Magazine is gratis en verschijnt vier keer per jaar.
Aedes is de branchevereniging voor woningcorporaties in Nederland. Zij werken dagelijks aan goed en betaalbaar wonen voor mensen die om welke reden dan ook steun in de rug nodig hebben.
Corporaties beheren , miljoen huurwoningen, waarin miljoen mensen wonen. op de huishoudens in Nederland
Aedes is de branchevereniging voor woningcorporaties in Nederland. Zij werken dagelijks aan goed en betaalbaar wonen voor mensen die om welke reden dan ook steun in de rug nodig hebben. Corporaties beheren , miljoen huurwoningen, waarin miljoen mensen wonen. op de huishoudens in Nederland
woont in een corporatiewoning. Ongeveer woningcorporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle woningcorporaties in Nederland. Aedes behartigt hun belangen, ondersteunt hen bij het uitvoeren van hun taken en biedt een platform voor kennisuitwisseling en ontmoeting. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche.
woont in een corporatiewoning. Ongeveer woningcorporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle woningcorporaties in Nederland. Aedes behartigt hun belangen, ondersteunt hen bij het uitvoeren van hun taken en biedt een platform voor kennisuitwisseling en ontmoeting. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche.
tie); Devika Mangal en Carolien van der Ploeg (productie). M.m.v. Tanja Copal, Christine van Eerd, Henk Peter Kip, Marlies Kolthof, Jasper Monster, Lisette Vos, José de Vreede, Marjon van Weersch, Marco de Wilde
Redactie Margriet Pflug en Natasja Verheij (hoofd- en eindredactie); Leonie Harbers en Elske Koopman (redactie);
Redactie Margriet Pflug en Natasja Verheij (hoofd- en eindredactie); Leonie Harbers en Elske Koopman (redac
Druk Senefelder Misset, Doetinchem Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein AA Den Haag Postbus AC Den Haag T () E aedes@aedes.nl I www.aedes.nl I www.aedesmagazine.nl Twitter @aedesnet.nl Auteursrechten voorbehouden ISSN -
publicaties@aedes.nl
E aedes@aedes.nl, t.a.v. Redactie Abonnementen gedrukt T () » werk aan wonen « Aedes-Magazine /
Rockzero Bouwsystemen zijn ons antwoord op de eisen van het moderne leven. Het innovatieve en circulaire bouwsysteem heeft een constructie die volledig uit steenwol bestaat. Hiermee bieden we een uitzonderlijk goed geïsoleerde bouwschil in combinatie met een buitengewone constructieve draagkracht. Het resultaat: een hoge bouwkwaliteit en een ultiem comfort.
Rockzero Bouwsystemen zijn ons antwoord op de behoefte aan een veilige en comfortabele woning. Het innovatieve en circulaire bouwsysteem heeft een dragende constructie die volledig uit steenwol bestaat. Hiermee bieden we een uitzonderlijk goed geïsoleerde bouwschil in combinatie met een buitengewone constructieve draagkracht. Het resultaat: een energiezuinig gebouw en ultiem wooncomfort.
rockwool.nl/rockzero
rockwool.nl/rockzero
Bouwen, bouwen, bouwen is het credo voor woningcorporaties de komende jaren. Inzicht in de beschikbare financiële ruimte, adequaat risicomanagement, het optimaliseren van je data en bedrijfsvoering zijn essentieel om dit te realiseren. Bouw nu voor morgen. Meer weten? hofmeier.nl/bouwenvoormorgen
hofmeier.nl
