De Factuur App, de handige app waarmee u met een swipe naar links of rechts uw facturatieproces up-to-date houdt.
Een factuur goedkeuren of tekenen op het moment en de plaats dat het u het beste uitkomt? Dat kan met de Factuur App! De app is eenvoudig te gebruiken op tablet en smartphone, op ieder tijdstip en iedere locatie.
In de Factuur App staan de facturen uit het Digitale Factuurverwerkingsproces voor u klaar. Het goedkeuren, tekenen en/of afkeuren kan snel gebeuren door de factuur op basis van de meest essentiële factuurgegevens simpelweg naar links of rechts te swipen. Wilt u meer informatie over de factuur, dan kunt u hierop inzoomen. U krijgt dan de beschikking over de status van de factuur, notitie
en factuurhistorie, crediteurgegevens, factuurregels, termijnen, boekingsregels en gekoppelde bijlagen. Het dashboard geeft u inzicht waar welke factuur zich in het proces bevindt.
Wilt u meer weten over de Factuur App en de mogelijkheden die NCCW u biedt? Maak dan snel een afspraak.
Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar communicatie@nccw.nl.
“
100 corporaties, 75 projecten, 16 partners uit de huur-, bouw- en installatiebranche. We zijn ruim een jaar vol enthousiasme bezig met de Vernieuwingsagenda. Daar ben ik heel blij mee. Tegelijkertijd zijn we nog lang niet klaar.
De Vernieuwingsagenda verbindt ons voor de komende jaren. Het gaat om samenwerking van lange adem, want we leven in een wereld vol veranderingen.
Veranderingen die ons vragen het slimmer en beter te doen om klaar te zijn voor de toekomst. De toekomst van onze huurders. Ik zie dat corporaties daarmee keihard bezig zijn, groot en klein, verspreid door het hele land. Een brede groep corporatiemedewerkers – van directeurbestuurders, vastgoedmanagers, beleidsadviseurs tot wijkbeheerders – is samen met onze partners aan de slag. Met nieuwe ideeën voor betaalbare en duurzame huizen, langer zelfstandig wonen, betere dienstverlening, leefbare buurten. Voor verandering in de sector.
Veranderen moet je ook durven. Het is verleidelijk om de luiken gesloten te houden en zelf het wiel uit te vinden. Op die manier komen we er natuurlijk niet. We doen het best goed, geen misverstand daarover. Maar innoveren moet je toch echt leren. Door ideeën op te doen bij collega’s of buiten de corporatiesector, door kennis te delen en samen te werken. Daar zijn we nog wat terughoudend in. Soms ontbreekt het nog aan dat beetje lef om je open te stellen voor een andere, vernieuwende aanpak. De Vernieuwingsagenda brengt juist corporaties bij elkaar en stimuleert het samen vinden van oplossingen.
Deze special van Aedes-Magazine brengt aansprekende projecten in beeld. Laat je inspireren en ga eens langs bij een van deze corporaties. En sluit je aan bij de Vernieuwingsagenda. Dat lijkt me slimmer en beter. Voor elkaar. Voor onze huurders. Durf jij het aan?
Marnix Norder Voorzitter
‘De Vernieuwingsagenda brengt corporaties bij elkaar en stimuleert het samen vinden van oplossingen’
‘Vernieuwing en hoe je dat voor elkaar krijgt, dat vind ik het leukste dat er is.’ Corporatiebestuurder Eugene Janssen houdt thuis aan de ontbijttafel een warm pleidooi voor samen innoveren. ‘Alleen dan zal ons werk er toe blijven doen voor de samenleving.’
Badkamer-challenge, warmwaterchallenge, 100%GZNDwonenchallenge. Corporaties vertellen hoe ze met challenges noodzakelijke innovaties in gang willen zetten. Wat levert het op? Enkele lessen uit de praktijk.
Bijna NOM-woningen in Hoek van Holland, echt contact in Tilburg en een flatcoach in Rijswijk. Drie verhalen van vernieuwende corporaties en hun samenwerkingspartners. En de verhalen van huurders die ermee te maken kregen.
Gemakkelijk huren bij een digitale corporatie waar je alles kunt regelen met je smartphone. Een woningcorporatie die past bij deze tijd, met ook nog een hoge klanttevredenheid en lage bedrijfslasten. Dat is wat het team van qlinker voor ogen staat. Ze werken hard aan de voorbereidingen voor een nieuwe digitale woningcorporatie, op een zolderkamer bij Mitros in Utrecht.
Een bestaande organisatie digitaliseren is ingewikkeld. Daarom begint qlinker helemaal opnieuw. Los van een bestaande organisatie en processen. De toekomstige huurder is het vertrekpunt en daar groeit de nieuwe corporatie omheen. De eerste woningen zijn in het voorjaar van 2019 beschikbaar.
Kijk voor meer informatie op www.qlinker.nl.
Vloeren verliezen vrijwel alle warmte door uitstraling naar de kruipruimtebodem en fundering. Andere soorten isolatie, zoals wol, purschuim en EPS (polystyreen) remmen wel de warmtestroom maar doen niets aan het uitstralende effect. Daardoor blijft 24 uur per dag warmte aan de onderkant weglekken. Zes actieve oppervlakken van het TONZON Thermoskussen reduceren de warmtestraling tot vrijwel nul. Het resultaat is een warmere vloer bij een lagere luchttemperatuur. Meer comfort met minder energieverbruik.
“Thermoskussens zorgen ook bij nieuwere woningen voor een stijging van het wooncomfort en een lagere gasrekening.”
Het wonen boven een vochtig gat in de grond is niet prettig en niet meer van deze tijd. Door een onderdruk wordt constant vochtige lucht uit de kruipruimte de woning ingezogen. Dit vocht verergert eventuele vochtproblemen en moet door ventilatie weer worden afgevoerd. Dit kost energie en daar willen we juist zo weinig mogelijk van gebruiken. TONZON Bodemfolie stopt de verdamping van vocht uit de bodem, remt het vrijkomen van schadelijk radongas en zorgt zo voor een schone, geurloze kruipruimte. Een duurzame aanpak. De Bodemfolie is volledig recyclebaar.
Veel nieuwe woningen worden gebouwd boven een vochtig gat in de grond en met een vloerisolatie die permanent warmte lekt. Veel bewoners blijken niet tevreden met het comfort, stoken wat warmer en passen weinig nachtverlaging toe. Daardoor is het gasverbruik hoger dan bedoeld. Hebben ze vloerverwarming, dan is het gasverbruik nog hoger en het systeem moeilijk te regelen. Met de TONZON aanpak worden bestaande vloeren warmer dan de lucht boven de vloer en warmer dan nieuwe vloeren. Dus ook bij nieuwere woningen stijgt het wooncomfort en daalt het gasverbruik met de TONZON aanpak.
Bij woningen met radiatoren scheelt de energiebesparing gemiddeld 15 tot 20% en bij woningen met vloerverwarming tot wel 40% en meer. De besparing kan nog worden opgevoerd met het CV-optimali seringspakket. Daarbij worden warmteverliezen bij opwekking, transport en afgifte op een slimme manier beperkt.
De trefzekere TONZON HRRadiatorfolie doet zelfs onzichtbaar zijn werk. TONZON, de milieuvriendelijke basis voor comfortabele, gezonde en duurzame woningen.
Kijk voor meer info op TONZON.nl of bel 053-4332391.
de oplossing van veel vochtproblemen
Met de ondertekening van ‘Het Betonconvenant’ tussen de Stichting Dakmeester en de Branchevereniging BRBS recycling is de recycling van betonnen dakpannen een integraal onderdeel van Daksysteemgarantie PLUS geworden. Alle bij de Stichting Dakmeester aangesloten dakdekbedrijven bieden de dakpannen aan bij recyclebedrijven die er weer een grondstof van maken voor nieuwe dakpannen. Onze partner en producent van betondakpannen, Monier zal deze grondstof weer zoveel mogelijk in nieuwe dakpannen verwerken. Een echte bijdrage aan de circulaire economie, want hiermee is de cirkel rond.
Daksysteemgarantie PLUS is een product van de Stichting Dakmeester, de kwaliteitsspecialisten in hellende daken. Wij als Dakmeesters vinden het van groot belang dat u ervan uit kunt gaan dat de door ons geleverde daken aan de allerhoogste kwaliteitsnormen voldoen. Samen met onze garantiepartners Monier, Velux en Unilin zorgen wij daarom voor garantie op materialen, functionaliteit en arbeid. Daksysteemgarantie PLUS wordt ondersteund door een uniek digitaal bouwdossier en geldt voor maar liefst 15 jaar!
Daksysteemgarantie PLUS. De maatstaf voor hellende daken.
Onze garantiepartners Stichting Dakmeester is het landelijk netwerk van KOMO-gecertificeerde dakdekkers en producenten van hellende daken. Voor meer informatie over
De uitdagingen en taken van woningcorporaties zijn onvoorstelbaar groot. ‘Zonder innovatieslag gaat het geld allemaal op aan bestaande technieken. En dat is zonde’, zegt Rick Wielens. Hij is kenner, begeleider en uitvoerder van talloze innovaties in vooral het bedrijfsleven.
‘Innovaties bij corporaties moeten wezenlijk bijdragen aan de kwaliteit van wonen van de huurder.’ Een interview over het vergroten van de innovatiekracht van woningcorporaties.
‘Als het om innovatie gaat, hebben woningcorporaties een laag absorptievermogen’, zegt Rick Wielens. ‘Bij een hightechbedrijf als bijvoorbeeld ASML is dat vermogen juist heel groot. ASML kan spannende zaken die nog diep in de wetenschap zitten eruit oppikken en verder ontwikkelen tot praktisch bruikbare technieken en instrumenten. Ook al is daar vijf of tien jaar voor nodig. Daar hebben ze dan ook ruim 4.000 onderzoekers en ontwikkelaars voor in dienst, waaronder hoogleraren.’
Van een woningcorporatie kun je dat natuurlijk niet verwachten, vervolgt hij. Corporaties zijn geen ontwikkelclubs van slimme ingenieurs die de tijd en de miljoenen hebben om theoretische innovaties uit te werken. Zij moeten zorgen voor goede woningen voor hun huurders. En dat is in deze tijd al spannend genoeg.
‘Corporaties staan voor onvoorstelbare uitdagingen. Neem alleen al de verduurzamingsopgave. Corporaties hebben in kaart gebracht hoe ze vóór 2050 hun sociale huurwoningen gasloos en CO2-neutraal kunnen maken. Daar is zeker 100 miljard euro voor nodig. Zonder innovatieslag gaat dat geld allemaal op aan in de branche bekende oplossingen. Dat zou jammer zijn, want dat draagt niet wezenlijk bij aan verhoging van de kwaliteit van sociale huurwoningen. Aan het absorptievermogen van corporaties kunnen we niet veel doen. Maar corporaties kunnen wel hun innovatiekracht vergroten.’
Slimste stad van het land
We spreken Wielens op de High Tech Campus in Eindhoven. De Open Innovation Academy, de stichting waarvan hij directeur Strategische allianties is, zetelt hier. De stichting ondersteunt organisaties bij het versnellen van innovaties door te kijken welke kennis op verschillende plekken al voorhanden is en door dit samen te brengen. Dat doet de Academy niet alleen voor commerciële bedrijven, maar ook voor bijvoorbeeld gemeenten, provincies en woningcorporaties.
De Campus maakt Eindhoven tot de slimste stad van Nederland. In zo’n 150 bedrijven, instituten en samenwerkingsverbanden werken hier meer dan 11.000 onderzoekers, ontwikkelaars en ondernemers. Bedrijven zoals Philips, ASML, IBM en Intel delen hier kennis, kunde en research- en development-faciliteiten om sneller, beter en klantgerichter te kunnen innoveren. Ze hebben allemaal hetzelfde doel: nieuwe technologieën en toepassingen ontwikkelen die oplossingen helpen bieden voor maatschappelijke problemen én deze succesvol introduceren in de markt.
Bestaande oplossingen en manieren van werken zijn voor corporaties niet meer altijd toereikend om de grote opgaves organisatorisch en financieel te kunnen realiseren, zegt Wielens. ‘De gigantische bouw- en renovatieopgave, nieuwe bijzondere doelgroepen, bijvoorbeeld ouderen die langer zelfstandig blijven wonen, sociaal-maatschappelijke problemen zoals verwarde huurders en eenzijdige wijken en natuurlijk de klimaatopgave’, somt hij op. ‘Dat vraagt om een andere manier van werken met de buitenwereld. Om zogeheten open innovatie, waarbij corporaties ideeën uitwisselen en gaan samenwerken met de markt en met andere sectoren. De challenges zijn daar een voorbeeld van. Wielens kent de sector goed. Hij was als onafhankelijke partij betrokken bij de badkamerchallenge en de 100%GZNDwonenchallenge van Mitros in Utrecht. Innovatieve wedstrijden met een op een prijsvraag gebaseerde competitie om marktpartijen versneld uitvoerbare oplossingen te laten ontwerpen (zie ook artikel op pagina 32 van dit nummer). Mitros werkt ook bij haar nieuwste challenge weer met Wielens en de House of Open Innovation, dat is de zusterorganisatie van opleidings-
Vernieuwingsagenda Corporaties en partnerorganisaties zijn nu ruim een jaar hard aan de slag in de Vernieuwingsagenda om de sector te vernieuwen en te verbeteren.
Dit doen zij op zes thema’s: Verduurzamen, Betaalbaar bouwen en wonen, Wonen en Zorg, Digitalisering en informatievoorziening, Leefbare wijken en buurten, en Verbeteren bedrijfsvoering en veranderkracht. www.aedes.nl/vernieuwingsagenda
en kennisinstituut Open Innovation Academy. Deze keer gaat de corporatie daarbij samen met de andere corporaties uit de omgeving Utrecht op zoek naar duurzame isolatie-oplossingen.
‘De beste innovaties in de corporatiesector zijn volgens mij de innovaties die wezenlijk bijdragen aan de kwaliteit van het wonen voor de huurder', aldus Wielens. Het gaat zijns inziens dus niet in eerste instantie om efficiencyverbetering en kostenbesparing. ‘De winst van de badkamerchallenge van Mitros is dat bewoners nu in één dag tijd een nieuwe badkamer krijgen. Ze zitten dus niet dagenlang in een huis vol rommel en werkmensen en hoeven niet tijdelijk ergens anders te bivakkeren. Daarnaast leidt de challenge tot procesvereenvoudiging bij de corporatie: het is niet nodig elders tijdelijk onderdak of tijdelijk sanitair voor de bewoners te regelen. De tijdsreductie zal ook leiden tot kostenreductie. Maar dat was niet het belangrijkste doel van de badkamerchallenge.’ Bij een open innovatiechallenge is het belangrijk om niet om oplossingen te vragen die de markt al kent, alleen maar om de prijs wat omlaag te krijgen, vervolgt hij. Het draait om echt vernieuwende ideeën.
Vooral op het gebied van duurzaamheid gaan de technische ontwikkelingen razendsnel. Misschien komen er wel heel andere oplossingen om aan de warmtevraag van woningen te voldoen, dan bijvoorbeeld de warmtepomp. Hoe kan een corporatie naar datgene vragen dat je niet weet? Wielens knikt. Het is een bekend probleem in de innovatiewereld. ‘De voormalige Amerikaanse minister van Defensie Donald Rumsfeld maakte het onderscheid tussen de known knowns – dingen waarvan we weten dat we ze weten –, de known unknowns – we weten dat er dingen zijn die we niet weten – en de unknown unknowns – waarvan we niet eens weten dat we ze niet weten. Die laatste categorie is natuurlijk het meest intrigerend. Een bedrijf als ASML heeft over de hele wereld scouts in dienst die daar naar op zoek zijn. Bijna onbedoeld en ogenschijnlijk toevallig doen die soms de belangrijkste ontdekkingen. Tussen die spannende research en het development kan vijf jaar zitten. Corporaties hebben op dat terrein dus niet veel te zoeken.’ Hij lacht. ‘Al was het maar omdat de Woningwet het nooit goed zal vinden.’
Om hun innovatiekracht te vergroten, hoeven corporaties ook niet heel diep de wetenschap in, benadrukt hij nogmaals. ‘Alles wat er aan nieuwe technologie voor corporaties nodig is, is er al. Het is alleen nog niet altijd in jullie domein.’ Het is de kunst om technieken en apparaten die nu nog in research zijn, versneld tot toepassingen te brengen die vraagstukken in de sociale huisvesting kunnen oplossen. Corporaties kunnen bijvoorbeeld een challenge gebruiken als katalysator voor het implementeren van innovaties. ‘Daarvoor moeten ze aan de voorkant een heel heldere probleemstelling formuleren. En ze moeten de toeleveranciers verleiden om de innovaties uit te werken. Dat kan met behulp van prijzengeld en door als corporaties samen te werken. Dan hebben jullie massa die het voor de markt commercieel aantrekkelijk maakt. De markt kan niet innoveren voor tien huizen.’
En bouwvakkers staan nog steeds op de steiger
Bij een gebouw met opvallend geel gekleurd licht aan de overkant op de High Tech Campus gaat nu de zonwering omlaag. De bijzondere gele kleur is om in
Rick Wielens (46)
Is Strategic Alliance Director van de Open Innovation Academy. Zijn eerste onderneming na diverse functies bij Philips en SAP, was het oprichten van een Open Innovatie ‘expert sourcing’ bedrijf: HIP Europe. Hierbij bracht hij kennis van hoogopgeleide gepensioneerde professionals bijeen om een breed scala aan innovatiebehoeften uit te wisselen. In zijn vorige werk als CEO van Ninesigma Europa voerde hij meer dan 400 innovatiechallenges uit voor bedrijven als Siemens, Philips, ASML en AkzoNobel.
Op de foto's staat Wielens in hetHolstCentre/imec,de Open Innovation Academy is een spin-out van dit top technologie instituut.
‘Om hun innovatiekracht te vergroten, hoeven corporaties niet heel diep de wetenschap in’
de cleanrooms de processen te beschermen waar experimenten met semiconductor materiaal worden gedaan. Ondertussen staan elders in Eindhoven bouwvakkers op een steiger. ‘Ik schaam me soms een beetje dat in de bouwbranche de meeste processen al 100 jaar hetzelfde gaan’, zei Bas Sievers, directeur Wonen en Vastgoed bij woningcorporatie Wonen Limburg in een eerdere editie van Aedes-Magazine. ‘Alle andere sectoren zijn verder met innoveren, en wij laten nog metselen met de hand.’
‘De bouw is wereldwijd de enige industrie met een vlakke en in veel westerse landen, negatieve arbeidsproductiviteitsontwikkeling’, zegt hij. ‘Ze maken in de afgelopen 40 jaar per werknemer steeds minder omzet en winst.’ Dat komt volgens hem doordat er te weinig gebeurt aan technologieontwikkeling en kapitaalinvesteringen. ‘Veel bouwers, aannemers en installateurs schrijven zich in op tenders en zijn nauwelijks bezig met het uitontwikkelen van een nieuw product dat ze vervolgens kunnen aanbieden aan hun eigen keten.’ Kijk weer naar de warmtepomp, zegt Wielens. ‘De meeste aannemers en installateurs kunnen slechts aanleveren wat de grote warmtepompenleveranciers ze bieden. Ze laten zes folders zien van zes apparatenbouwers en zeggen: maak maar een keus. Als de corporatie zegt: we hebben er heel veel nodig en deze zijn allemaal te duur, gaan ze bellen en kan er vervolgens 10 procent van de prijs af. Natuurlijk chargeer ik nu. Dit is wel vaak de praktijk. En dat kunnen corporaties met een open innovatie aanpak doorbreken. Daarvoor zullen ze aan moeten kloppen bij de apparatenbouwers zelf.’
Zonder gedragsverandering geen innovatie
Een van de valkuilen van innoveren is dat we snel in technische oplossingen denken, zegt Wielens. ‘Ik ben weliswaar een echte techneut, maar ik weet dat innovatie altijd over gedrag gaat. Als het niet leidt tot gedragsverandering, is er meestal geen echte innovatie.’ Hij geeft het voorbeeld van de warmteterugwinsystemen. ‘Op papier een mooi systeem waarbij de buitenlucht door een warmtewisselaar wordt verwarmd en er altijd toevoer is van verse lucht. Maar veel van die apparaten maken herrie en bovendien missen gebruikers de beleving van frisse lucht. En dus trekken ze de stekker uit het apparaat en doen ze de ramen open. Een mooie technische uitvinding, maar geen innovatie omdat het gedrag niet mee is veranderd.’
Als techneut is Wielens vooral betrokken bij de voorbereiding en uitvoering van open innovaties rond de meer technische thema’s. Zijn collega’s bij de Open Innovation Academy hebben ook sociaal-maatschappelijke onderwerpen aangepakt. Bijvoorbeeld de ex-daklozenproblematiek (resocialisatie) in Eindhoven. ‘Het draait er uiteindelijk altijd om dat er een samenwerkingsverband komt waarin meerdere partijen tot een oplossing komen.’
Is er een maatschappelijk thema waarin hij samen met anderen zijn tanden zou willen zetten om tot vernieuwende oplossingen te komen? ‘De flexibilisering’, zegt hij na enig nadenken. ‘Ooit is er bedacht dat ongeveer 5 procent van de beroepsbevolking in uitzendachtige constructies zou moeten werken. Dat is goed voor de arbeidsmarkt. Inmiddels heeft in Nederland bijna 20 procent een flexibel arbeidscontract. Dat is geen oplossing meer, dat is een probleem. Ik zie in de sociale verhuur langzaamaan ook steeds meer flexibele huur-contracten ontstaan. Zo verliezen we in Nederland een deel van de bevolking. Er ontstaat op allerlei levensterreinen een onderscheid tussen mensen aan de goede en aan de slechte kant van de streep. Dat vind ik een belangrijk vraagstuk om aan te pakken.’
‘Alles wat er aan nieuwe technologie voor corporaties nodig is, is er al’
Tot 10 jaar systeemgarantie op de houtreparatie inclusief het AkzoNobel verfsysteem. Opgenomen in de Sikkens en Trimetal bestekken.
Totale service 100% inspecties en rapportage, technische adviezen en bestekservice. Houtreparatietrainingen op drie niveaus.
Totaal assortiment De beste reparatie oplossingen voor minerale en houten ondergronden. Volledig afgestemd op de eisen van de professional.
Kijk op poly llapro.nl of neem contact op met een
Enserve is specialist in woonruimteverdeling. Wij zetten ons in voor de ontwikkeling van één open en transparante woningmarkt. Onze kracht zit in kennis, maatwerk en service. Door onze uitgebreide en specialistische kennis van de woningmarkt krijgt u op elke vraag een antwoord en voor elk probleem een passende oplossing.
Alles wat wij doen is afgestemd op uw specifieke wensen. Wij werken landelijk en staan onafhankelijk in de markt.
Al meer dan 70 corporaties en gemeenten gingen u voor… wij maken graag ook met u kennis.
Overal in Nederland zijn de woningmarkt en de bewoners anders. In deze rubriek zoomen we in op één regio. Hoe is de situatie? En welke rol speelt de woningcorporatie? En voor deze special: hoe wordt hier gewerkt aan vernieuwing? Dit keer: Almere.
TEKST: JOSÉ DE VREEDE, FOTO’S: HOLLANDSE HOOGTE, LEX BEERS
Almere is in 40 jaar uitgegroeid tot de zevende stad van Nederland, met inmiddels meer dan 200.000 inwoners. Vier decennia lang is ruim gebouwd. Vooral eengezinswoningen die Amsterdammers een alternatief boden voor hun woningen driehoog-achter. Maarten Nip, senior beleidsmedewerker bij de gemeente Almere: ‘Er is hier altijd relatief weinig sociale huur geweest voor het aantal woningzoekenden. Maar velen vonden een alternatief in de koopmarkt. Almere bood volop betaalbare eengezinswoningen, waardoor starters niet waren aangewezen op de huurmarkt.’ Dat is veranderd. Inmiddels zijn de hypotheeknormen aangescherpt en zijn de prijzen op de koopmarkt fors gestegen. ‘Koop is veel minder een alternatief, en niet meer de kurk waar de woningmarkt op drijft’, aldus Nip.
De Almeerse woningcorporatie GoedeStede ziet een grote vraag naar betaalbare huurwoningen. Directeurbestuurder Arjan Deutekom: ‘Almere heeft veel ruime en relatief jonge huurwoningen, die veel WWS-punten hebben en dus een hoge maximaal redelijke huur. Als we huurwoningen aanbieden met een huur onder de eerste aftoppingsgrens, kijken we er niet van op als we gemiddeld 150 reacties per woning krijgen.’
De woningvoorraad in Almere is traditioneel: veel eengezinswoningen met voor- en achtertuin. De laatste jaren wordt Almere steeds meer een ‘gewone’ stad, merkt Deutekom. ‘Er wordt niet alleen meer gebouwd voor instroom, maar steeds meer voor ‘eigen aanwas’. Jongeren, kinderen van huidige bewoners, maar ook bewoners die ouder worden en zorg nodig hebben. Daar moeten wij als corporatie rekening mee houden.’ De gemeente streeft ernaar om de voorraad betaalbare huurwoningen in Almere te laten groeien. Nip: ‘In de periode vóór 2014 daalde de voorraad sociale huurwoningen. Er werd wel bijgebouwd, maar meer verkocht. We boerden de verkeerde kant op.’ Met de corporaties is toen afgesproken te werken aan een netto-toename. Met als resultaat dat er in de vorige collegeperiode ongeveer 1.400 woningen bij zijn gekomen. Voor de komende collegeperiode zijn de ambities groter. In het coalitieakkoord Almere 20182022 is afgesproken om extra sociale huurwoningen tebouwen. De gemeente trekt de komende vier jaar extra geld uit om de bouw van 2.000 tot 2.500 sociale huurwoningen mogelijk te maken.
Aantal inwoners: 205.596 (1 juli 2018)
Gemeentebestuur: VVD, PvdA, D66, GroenLinks en CU Woningmarktregio: Metropoolregio Amsterdam Prestatieafspraken: Ja, voor 2017 en 2018. Nieuwe zijn in de maak. Woningcorporaties: de Alliantie, GoedeStede, Ymere Aantal sociale huurwoningen: de Alliantie: 6.145, GoedeStede: ongeveer 8.000, Ymere: 7.314 Verhouding sociale huur-vrijesectorhuur: 26% sociale huur, 6% vrije-sectorhuur (van het corporatiebezit) Gemiddelde maandhuur: 608 euro netto (GoedeStede)
Ook Jan van Barneveld, directeur Ontwikkeling van de Alliantie, signaleert krapte op de Almeerse woningmarkt: ‘Met de stijgende woningprijzen is voor steeds meer mensen alleen sociale huur nog betaalbaar.’ De wens om in de komende collegeperiode meer huurwoningen te realiseren dan in de afgelopen vier jaar, noemt Van Barneveld een opgave. ‘De ambitie is groot. Wij zijn bereid om ons in te spannen, en vragen ook aan de gemeente om snel met locaties te komen. Woningen plannen en realiseren kost tijd.’ Almere heeft ruimte om te groeien en is traditioneel een bouwgemeente. Nip: ‘Een deel van de benodigde grond is beschikbaar. Voor grondexploitatie stelt de gemeente 8 miljoen extra
beschikbaar. Niet alleen fysiek, ook financieel is er dus ruimte. Daarnaast zoeken we het ook in transformatie en binnenstedelijke ontwikkeling. Almere vergrijst inmiddels ook. Daardoor komen bijvoorbeeld scholen leeg te staan.’ Eén van die leegstaande schoolgebouwen in Almere Haven maakt plaats voor seniorenwoningen. GoedeStede gaat de appartementen bouwen en verhuren. Deutekom: ‘Ondanks veel vraag naar standaardwoningen, experimenteren we in Almere ook volop . Zo kijken we bij dit project of het juridisch en financieel mogelijk is een wooncoöperatie te vormen, waarbij de bewoners actief meedoen en hun wensen realiseren. Met dit soort experimenten ontdekken we hoe het anders kan.’ Een tweede experiment waar GoedeStede aan meedoet, is de bouw van een tinyhouse. Deutekom: ‘Ondanks veel vraag naar standaardwoningen, experimenteren we in Almere ook volop. Zo kijken we bij dit project of het juridisch en financieel mogelijk is een wooncoöperatie te vormen, waarbij bewoners actief meedoen en hun wensen realiseren. Met dit soort experimenten ontdekken we hoe het anders kan.’ Een tweede experiment waar GoedeStede aan meedoet, is de bouw van een tinyhouse. Deutekom: ‘De vraag was: kan dit ook in het huursegment? In samenwerking met het Woningbouwatelier hebben we een Wikihouse ontwikkeld en gerealiseerd.’ In het Woningbouwatelier werken initiatiefnemers, overheid en marktpartijen samen aan innovaties in de woningbouw.
Vernieuwende bouwprojecten zijn er in Almere volop. Ymere realiseerde in Nobelhorst Zeer Energiezuinige Nieuwbouw. Deze ZEN-huizen wekken alle elektriciteit die ze verbruiken zelf op, zodat huurders kunnen wonen zonder energierekening. De gemeente en Ymere vonden elkaar bij de realisatie van deze betaalbare en energiezuinige sociale huurwoningen. Een ander voorbeeld zijn de Goedhuurwoningen die de Alliantie realiseerde in Almere Poort. Samen met bouwbedrijf Trebbe won de Alliantie in 2016 de ontwikkelvraag van het Woningbouwatelier: wie ontwikkelt, bouwt en exploiteert huurwoningen inclusief energiekosten onder de 550 euro? Van Barneveld: ‘Het was een uit-daging om betaalbare en tegelijkertijd duurzame sociale huurwoningen te bouwen. Modulair bouwen, duurzame materialen en proces- en bouwinnovatie zorgen voor lagere beheer- en onderhoudskosten.’ Het resultaat? Duurzame huur-woningen met een oppervlak van 80 tot 110 vierkante meter en een EPC van 0, voor een huurprijs van 550 euro. De komende jaren zet de gemeente Almere samen met de rijksoverheid het Woningbouwatelier voort om vernieuwende woningbouwconcepten te realiseren. De ambitie van het nieuwe Almeerse college is woningen te realiseren waarbij niet alleen wordt gekeken naar de kwantiteit, maar zeker ook naar de kwaliteit: betaalbaarheid, diversiteit, duurzaamheid en innovatieve concepten.
‘Ondanks veel vraag naar standaardwoningen, experimenteren we in Almere ook volop’
Is ‘gasloos’ wonen de toekomst? Het lijkt één van de speerpunten in het klimaatakkoord te gaan worden. Waren we ons daar tien of vijftien jaar geleden bewust van geweest, dan bouwden we nu andere wijken en renoveerden we onze woningen op een andere manier. De wereld om ons heen verandert snel en het blijft zaak daarop in te spelen en de juiste beslissingen te nemen.
Daarbij staan woningcorporaties ook nog eens onder druk om beter maatschappelijk te presteren tegen lagere kosten. Maar ondanks dat er meer en meer behoefte ontstaat aan een lange(re) termijn visie is het opvallend dat er wel een aantal scenario’s wordt ‘doorgerekend’, maar dat een risicoparagraaf in de visiedocumenten nog wel eens ontbreekt.
Scenarioplanning als onderdeel van uw P&C cyclus
Oliemaatschappij Shell constateerde al in de jaren zeventig dat de oude planningsystemen waren ontwikkeld voor een stabiele, vertrouwde wereld. Maar wat te doen als de toekomst niet meer zo vertrouwd is? Die vraag leidde tot de ontwikkeling van scenario’s die niet de zekerheden opzoeken, maar die zich juist richten op onzekerheden. Zo waren zij voorbereid op de oliecrisis (1973), in tegenstelling tot andere oliemaatschappijen!
Hoe is dat binnen uw corporatie? Bent u er aan toe om scenario planning als hulpmiddel bij het bepalen van uw strategie en beleid in te (gaan) zetten? Met het werken vanuit de waan van de dag komt u er niet meer. De buitenwereld is teveel aan verandering onderhevig door bijvoorbeeld wetgeving, het maatschappelijke klimaat en technische revoluties. Maar scenarioplanning is geen eenmalig gebeuren. Maak het onderdeel van de reguliere P&C cyclus, waar de strategie aan de orde komt!
Gestructureerd kijken naar de toekomst Scenarioplanning is een manier om met externe onzekerheid om te gaan door op een gestructureerde manier naar de toekomst te kijken. Door verschillende scenario’s te ontwikkelen kan beter worden geanticipeerd op een veranderende omgeving. Daarbij worden ook op voorhand onrealistisch lijkende scenario’s meegenomen. Met het maken van deze scenario’s komen onverwachte (mogelijke) risico’s naar voren.
Waarom het gaat is:
• het in kaart brengen van onzekerheden en niet het doen van voorspellingen;
• het inzicht krijgen in grilligheden en onverwachte ontwikke lingen en niet het doortrekken van trends naar de toekomst;
• het kijken naar bredere verbanden en brede maatschappelijke ontwikkelingen en niet het rekenen met een paar financiële parameters.
Aan de slag met scenarioplanning Scenarioplanning kan ingezet worden voor het nemen van strategische beslissingen, maar ook voor het ontwikkelen van nieuw beleid of nieuwe projecten, het op- of bijstellen van het ondernemingsplan, het toetsen van de bestaande koers of voor visievorming. Met de juiste medewerkers aan boord kunt u met scenarioplanning ook flexibeler inspelen op veranderende omstandigheden en omgeving.
Meer weten? Wilt u weten hoe we u kunnen helpen bij het in de vingers krijgen van scenarioplanning? We wisselen graag van gedachten met u over de mogelijkheden. Neem contact met ons op!
Wobbe van der Meulen, managing consultant Woningcorporaties 06-30 75 27 67 w.vandermeulen@hofmeier.nl
Op de hoogte blijven van wat er speelt in corporatie-land? Ga naar hofmeier.nl en meld u aan voor de inspiratiemail Woningcorporaties!
In Oss staat wijkbeheerder Ad van Workum van BrabantWonen er niet meer alleen voor, als een van de huurders hulp nodig heeft. Dankzij Proeftuin Ruwaard kan hij een multidisciplinair overleg (MDO) bijeenroepen, net als de andere professionals die hierin participeren. De cliënt is er altijd zelf bij. Ter plekke wordt afgesproken wie wat doet. ‘Op die manier zijn al bijna 300 mensen geholpen.’ TEKST: SIMON KOOISTRA, FOTO’S: BART VAN DIEKEN
Sinds 2015 is Ruwaard, een woonwijk in Oss, proeftuin voor de decentralisatie in het sociale domein. Ad van Workum, wijkbeheerder van BrabantWonen (op de grote foto links) en deelnemer van het eerste uur: ‘Vroeger voelde ik me een eenling in de wijk, nu heb ik een heel team om me heen.’
In een multidisciplinair overleg praten hulpverleners met de cliënt over een oplossing voor zijn of haar probleem.
Kwartiermaker Bart Bakker (op de foto hiernaast):
‘Tegenwoordig hebben we één plan per cliënt. De ene keer zitten we met vijf mensen om tafel, de andere keer met vijftien, afhankelijk van welke expertise nodig is.
Ruwaard is de grootste wijk van Oss. Ruim opgezet, veel groen en een sterke sociale structuur. Maar ook veel werkloosheid, verslaving, eenzaamheid en huiselijk geweld. De gemeente besloot in 2015 van deze wijk een proeftuin te maken voor de decentralisatie in het sociale domein. Daarbij zijn steeds meer schotten tussen de aanbieders van zorg en welzijn weggehaald. Organisaties die – na goedkeuring door de gemeente – meedoen, stoppen een deel van hun budget in één pot. Uit deze lump sum worden alle activiteiten in Ruwaard betaald. ‘Daardoor heb je geen perverse prikkels meer’, zegt kwartiermaker Bart Bakker. ‘Instanties worden niet langer betaald naar rato van het aantal cliënten of zorghandelingen. Wij kijken alleen naar het belang van de cliënt. Daardoor is er ook meer aandacht voor preventie.’
Vroeger moesten mensen voor elk probleem naar een aparte instantie: huisarts, wijkagent, school, psycholoog,
corporatie, sociaal werker of verslavingsdeskundige. Nu zitten die bij hen aan tafel en beraadslagen ze over één plan, waarbij de bewoner steevast drie vragen krijgt voorgelegd: ‘wat wil ik, wat kan ik en wie heb ik daarbij nodig?’
Ad van Workum, wijkbeheerder van BrabantWonen en deelnemer van het eerste uur: ‘Vroeger voelde ik me een eenling in de wijk, nu heb ik een heel team om me heen. Vóór de proeftuin moest ik achter instanties aan als ik iets gedaan wilde krijgen. Als ik drie weken later informeerde, was er vaak nog niets gebeurd. Bij sommige hulpverleners kwam ik nooit binnen, zoals de GGZ. Nu kan ik ze bellen en schuiven ze morgen aan.’
Van Workum vertelt het verhaal over een ontruiming wegens huurachterstand. Hij stond met de deurwaarder op de stoep, maar er werd niet opengedaan en de politie was al gebeld om toegang tot de woning te verschaffen. Toen hij door het raam keek, zag Van Workum de bewoner in een verdachte houding op de bank liggen. Die bleek een
overdosis pillen te hebben geslikt. De ambulance kwam net op tijd. Van Workum: ‘Ik heb de deurwaarder weggestuurd en er een proeftuincasus van gemaakt. Een week later zat ik met zeven mensen aan tafel. De alleenstaande man van bijna 60 bleek gokverslaafd, had schulden en geen uitkering meer. Tijdens het multidisciplinair overleg hebben we een uitkering, schuldhulpverlening, bewindvoerder en dagbesteding geregeld. Ik zoek nu een kleinere en goedkopere woning voor hem. De man heeft weer zin in het leven, omdat we meedenken. Hij is al bezig zijn huidige woning in de oude staat te brengen.’
In zulke gevallen geeft Van Workum aan zijn collega’s van de afdeling Klant en Wonen door wat voor soort woning hij nodig heeft. ‘Als wij in het MDO vaststellen dat iemand urgent is, is dat ook voor mijn organisatie een gegeven. Ik krijg een seintje zodra een geschikte woning vrijkomt.’ Betekent dit dat BrabantWonen de regels opzij zet? Van Workum: ‘We gaan er een beetje omheen, maar er niet tegenin. Alle normale huurvoorwaarden blijven van kracht, zoals voldoende woon-
jaren en de inkomenstoets. Ik doe niets in het geheim. Alles wat ik doe, kan in de krant.’
Van deze casus heeft hij geleerd dat hij nooit meer zijn handtekening onder een ontruimingsbevel zet zonder eerst met de bewoner te hebben gesproken. Bij collega’s moet hij soms weerstanden overwinnen. Medewerkers van de afdeling Incasso of Technisch beheer zijn minder geneigd af te wijken van de gangbare regels. Zo kreeg een weduwe die haar eengezinswoning moest inruilen voor een seniorenwoning, een rekening voorgeschoteld van 15.000 euro voor herstelwerkzaamheden.
Van Workum: ‘Ze kon dat onmogelijk opbrengen en zat al tot haar nek in de problemen. Ik heb er een proeftuincasus van gemaakt met als resultaat dat cliënten van de dagbesteding haar woning nu opknappen.’ Sonja Haven is coördinator Vrijwilligers en activiteiten bij BrabantZorg. Zij werkt al 25 jaar in
’ Sociaal werker Robert Jans (op de linkerpagina bovenste foto rechts): ‘Als ik nu te maken heb met een verward persoon, zit er volgende week een psycholoog of psychiater aan tafel.’
Sonja Haven (op de grote foto rechts) op bezoek bij de familie Blom. Haven is coördinator Vrijwilligers en activiteiten bij BrabantZorg en houdt kantoor in een serviceflat voor 50-plussers van BrabantWonen. Mevrouw Blom, op de grote foto in het midden, heeft samen met haar man een andere woning gekregen die beter bij hun situatie past, dankzij ingrijpen van Haven en Van Workum.
‘We gaan niet tegen de regels in, we gaan er een beetje omheen’
Ruwaard en houdt kantoor in een serviceflat voor 50-plussers van BrabantWonen. ‘De meeste bewoners hebben een rugzakje’, zegt Haven. ‘Ze wonen hier zelfstandig, maar kunnen gebruikmaken van voorzieningen en meedoen aan activiteiten. Ik hoor en zie veel. Vóór de proeftuin werkte ik nauwelijks samen met andere organisaties. Ik dropte een probleem als het niet op mijn terrein lag. Nu bepalen we in onderling overleg wat voor elke situatie de beste oplossing is. Je ziet nu al dat bewoners daardoor minder gauw een beroep doen op medische hulp.’ Zo kan verandering van woonsituatie een oplossing zijn voor fysieke en psychische problemen. Haven werkt nauw samen met BrabantWonen, die een deel van haar uren vergoedt: ‘Zij zijn er voor de stenen en wij voor de zorg.’ Ze vertelt over het echtpaar Blom, dat in de serviceflat eerst apart woonde en later bij elkaar introk. Dat ging al gauw mis. Mevrouw Blom was in behandeling bij de GGZ, die haar aanraadde een jonge hond te nemen tegen de eenzaamheid. Dat pakte niet goed uit in de kleine bovenwoning. De span-
ningen tussen man en vrouw liepen hoog op. Bovendien kregen ze ruzie met verschillende buren die hoorndol werden van het geblaf. Toen Sonja Haven mevrouw Blom huilend in de hal aantrof, omdat haar man haar de deur uitgezet had, greep ze direct in. Tijdens een proeftuinsessie werd besloten een andere woning te zoeken. Samen met het echtpaar regelde Ad van Workum dat ze hiervoor in aanmerking kwamen. Nu wonen ze op de begane grond en hebben één kamer meer. Van Workum: ‘Ze voldeden aan de eisen van woonduur, maar zonder proeftuin had het langer geduurd.’
Leidt deze aanpak niet tot willekeur? ‘Daar was ik in het begin wel bang voor’, zegt sociaal werker Robert Jans, trekker van een sociaal wijkteam in Oss-west en deelnemer aan de Proeftuin. ‘Waarom krijgt de één direct een ander huis en moet de ander twee jaar wachten? Maar toen ik zag hoe het in de praktijk werkte, was ik om. Vroeger moesten mijn
Anton Burgers (foto links) is initiatiefnemer en beheerder van Ons Huis van de Wijk. Toen hij vier jaar geleden zonder werk raakte ging hij op zoek naar activiteiten in de wijk. Die waren er amper. Hij begon een wandel- en eetgroepje, maar miste nog een ruimte. Daarom klopte hij aan bij de Proeftuin. Dat leidde tot een ‘huiskamer’ voor de wijk.
Kees van Hasselt (foto rechts) is oudjournalist en vaste bezoeker van Ons Huis. Twee keer per week geeft hij Nederlandse les aan vluchtelingen.
‘We bepalen nu in onderling overleg wat voor elke situatie de beste oplossing is’
In Ons Huis is ‘koffiejuf’
Jouri Lamers (foto boven midden) vier ochtenden in de week.
Hij is lid van het kernteam dat alle activiteiten coördineert.
Nadat hij volledig arbeidsongeschikt was verklaard, zat hij hele dagen thuis, vertelt Lamers. Dat ging niet goed. Hij raakte gameverslaafd en zag bijna niemand. ‘Ik zocht hulp, maar werd van het kastje naar de muur gestuurd. Nu heb ik weer structuur in mijn leven. Mijn moeder doet ook veel, ik noem haar hoofd Mantelzorg.
Via Labyrint, een zorginstelling voor mensen met een beperking, heb ik bovendien een hulpmaatje met wie ik één keer per week de stad in ga.’
cliënten maanden wachten op een intake bij de verslavingszorg of GGZ. Als ik nu te maken heb met een verward persoon, zit er volgende week een psycholoog of psychiater aan tafel. Die is deskundig, wij niet. Tijdens het overleg brengen we alle problemen in kaart en wegen af wat de beste oplossing is. ’
Kwartiermaker Bart Bakker: ‘In de oude situatie had een cliënt te maken met verschillende behandelplannen en kon hij ook gaan shoppen bij verschillende instanties. Dat geeft veel ruis. Nu hebben we één plan per cliënt. De ene keer zitten we met vijf mensen om tafel, de andere keer met vijftien, afhankelijk van welke expertise nodig is. We hebben geen toverstokje waarmee we bij wijze van spreken 100 woningen kunnen regelen. Maar uit de evaluatie van 50 praktijkvoorbeelden blijkt wel dat de wijk veel beter scoort op het welzijn van de bewoners. Bovendien besparen we de samenleving veel kosten, omdat mensen bijvoorbeeld minder gauw naar de huisarts gaan.’
Eens in de twee weken houdt de Proeftuin een leersessie in het wijkcentrum. Daar zijn medewerkers van alle deelnemende en belangstellende organisaties welkom en worden geanonimiseerd ervaringen uitgewisseld. Nog steeds sluiten nieuwe organisaties zich aan. De verslavingszorg, GGZ en daklozenopvang zitten wel aan tafel, maar doen nog niet mee aan de lump sum. Bakker hoopt dat dit de volgende stap is. De gemeente overweegt de proeftuin-aanpak naar andere wijken uit te breiden. En andere corporaties en gemeenten komen naar Oss om te leren over deze aanpak.
De een komt naar Ons Huis in de Wijk voor een activiteit, de ander voor de gezelligheid of om gewoon zijn krantje te lezen. Jouri Lamers stelt zich voor als ‘de koffiejuf’. Hij is hier vier ochtenden per week en lid van het kernteam, dat zorgt voor de dagelijkse coördinatie. ‘Dit is mijn tweede thuis’, zegt hij.
Initiatiefnemer en beheerder Anton Burgers : ‘Ik ben vier jaar geleden werkloos geworden en ging op zoek naar activiteiten in de wijk. Veel meer dan een clubje breiende dames vond ik niet. Ik ben begon-
nen met een wandel- en eetgroepje, maar miste nog een ruimte. Toen ik van de Proeftuin hoorde, heb ik daar aangeklopt. Daarna is de bal gaan rollen.’
De gemeente stelde gratis een voormalig schoolgebouw ter beschikking, dat op de nominatie stond voor sloop. ‘Iedereen die iets wil doen, kan hier gratis terecht, mits de wijk er ook wat aan heeft. Dat is het verschil met het wijkcentrum, waar je voor elke activiteit een zaaltje moet huren en voor elke kop koffie moet betalen.’
In het eetgroepje leerde Anton zijn partner Trudy van Lent kennen. Zij is tegenwoordig gastvrouw in Ons Huis in de Wijk. Zij wordt net als Anton Burgers betaald voor haar werk in ‘Ons Huis’. Zij begon met behoud van uitkering, die nu door de gemeente is omgezet in loon. ‘We hebben veel vaste bezoekers, maar er komen elke dag ook nieuwe mensen. Iedereen is welkom.’
Trudy van Lent (foto midden onder) is gastvrouw in Ons Huis: ‘Iedereen is hier welkom. Als je geld vraagt, is dat huiselijke weg. En we schenken geen alcohol . Dat komt de ongedwongen sfeer ten goede.’
In Ons Huis aan tafel zit ‘Theo Techneut’ (op de foto links). Zijn echte achternaam wil hij niet noemen, want hij is bang dat iedereen dan bij hem aanklopt voor hulp. De oudautomonteur heeft twee rechterhanden en repareert alles wat los en vast zit in Ons Huis. Hij is verder actief in diverse reparatiecafés. Naast hem zit vrijwilliger Herman.
U vindt het van belang uw kennis te vergroten en uw inzicht te verdiepen op het terrein van financiële vraagstukken en van risicomanagement. Voor dat doel heeft de Erasmus Universiteit Rotterdam, het Executive Program Finance & Risk Management
Module 1
Risk Management 11 oktober 2018
Module 5 Treasury Management 8 november 2018
Module 2 Project Control 18 oktober 2018
Module 6 Financial Management 15 november 2018
‘Een inspirerend programma, waarbij ik als directeur bestuurder nieuwe inzichten heb opgedaan om scherper te kunnen sturen op deze belangrijke thema´s. De interactie met de gastsprekers en de ruimte om eigen vraagstukken in te brengen zijn erg waardevol. Fijn om in 8 weken weer helemaal up-to-date te zijn!´
ESAA is een onderdeel van de Erasmus Universiteit Rotterdam
Make it happen.
Dakbestek is een landelijk werkend adviesburo en staat voor: inzicht en onderleggers voor uw beslissingen
bescherming van uw belangen het wegnemen of minimaliseren van uw risico’s
het ontzorgen van onze opdrachtgevers duurzame en toekomstgerichte oplossingen
voor Woningcorporaties ontwikkeld. Ervaren wetenschappers en praktijkmensen behandelen in 8 weken de belangrijkste financiële- en risicogerelateerde vraagstukken en gaan daarover op interactieve wijze met de deelnemers in discussie.
Module 3 Performance Management 25 oktober 2018
Module 7 Financial Accounting 22 november 2018
Module 4 Internal Control 1 november 2018
Module 8 Corporate Governance 29 november 2018
Tijd: donderdagen van 16:00 - 21:00 uur Locatie: campus Woudestein, Erasmus Universiteit Rotterdam PE-uren: in totaal 40 of 5 per afzonderlijk te volgen module Info en aanmelden: www.esaa.nl/woco
Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.
De woningmarkt staat onder druk. Als woningcorpora tie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. De regelgeving verandert ingrijpend. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridi sche partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.
Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.
De woningmarkt staat al tijden onder druk. Als woningcorporatie krijgt u voortdurend te maken met nieuwe regels. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. Een partner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe ontwikkelingen. En u vertelt hoe u kunt voorsorteren.
Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.
De woningmarkt staat onder druk. Als woningcorpora tie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. De regelgeving verandert ingrijpend. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridi sche partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.
Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.
Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Onze advocaten hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet na mens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver) koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoor waarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
De advocaten van Hielkema & co hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht en overzien het gehele speelveld. Zij kunnen u dan ook met solide kennis van zaken adviseren (en als het moet procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Onze advocaten hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet na mens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver) koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoor waarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Vertrouwde expertise
Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.
Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.
Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar erva ring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.
Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.
Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.
Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar ervaring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.
Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar erva ring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.
Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten
De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl
Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten
Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten
De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl
De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20
De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl
Aan de Vernieuwingsagenda doen inmiddels 115 organisaties en 309 mensen mee. Een jaar geleden begonnen 80 organisaties met 172 mensen aan de samenwerking voor verandering. Het is goed dat steeds meer organisaties samen willen werken aan de Vernieuwingsagenda, maar zo veel spelers kan veranderen lastig maken.
‘Veranderen met veel partijen vergt relaties aangaan met mensen buiten je eigen organisatie en met hen een idee voor een vernieuwing ontwikkelen. Als dat lukt, word je vervolgens ambassadeur of activist voor dat idee naar je achterban. Het lastige aan activisten is dat ze geobsedeerd kunnen raken door hun eigen vernieuwingsidee. Dat kan anderen irriteren. Blijf daarom open
voor anderen. Een onderzoekende aanpak helpt dan. Dat kan via individuele reflectie. Kijk wat werkt en ook waarom iets niet heeft gewerkt en hoe dat komt. Door vernieuwing als een actieonderzoek op te zetten kun je dat versterken. En het helpt om zowel de complexiteit van de inhoud als de samenwerking grijpbaar te maken. De vernieuwers krijgen dan meer diepte en nuance in hoe zij zich verhouden tot de kluwen van actoren waarmee zij te maken hebben. Daarna zijn de acties veel gerichter en effectiever.
Deelnemers blijven niet hangen in oude gewoonten en leren de goede woorden te geven aan wat ze willen en wat werkt en waarom. Vaak past dat beter bij de verwachtingen. Meer belangstelling bij anderen en een minder verkrampte samenwerking zijn
het gevolg. Actieonderzoek blijkt ook te helpen bij het creatief benutten van tegenstellingen. Iedereen voelt zich dan vrijer om naar belangen en opvattingen van anderen te kijken, zonder die van zichzelf uit het oog te verliezen.
Het is aan de afvaardiging van de samenwerkende partijen om medestanders te krijgen. Zij moeten via enthousiasme steun vergaren en als dat niet lukt druk uitoefenen. Soms is het een gevecht, soms een goed gesprek. Als er echt geen beweging in zit, zijn er twee opties: accepteer het, en stop met het idee. De andere optie is een herformulering van het idee, zodat mensen wel mee willen doen.’
‘Actieonderzoek helpt bij het creatief benutten van tegenstellingen’GERTJAN SCHUILING, PROGRAMMADIRECTEUR VAN DE LEERGANG ACTIEONDERZOEK AAN DE VRIJE UNIVERSITEIT AMSTERDAM
De badkamer-challenge, de warmwater-challenge, de 100%GZNDwonen-challenge, een challenge om huizen op een nieuwe manier te bouwen. Voorbeelden van wedstrijden waarmee corporaties noodzakelijke innovaties in gang willen zetten. Hoe pakken ze dat aan? Wat levert het op? Enkele lessen uit de praktijk.
TEKST: MARJON VAN WEERSCH» Als je woonomgeving je niet meer gelukkig maakt, vlieg je met huis en al naar een locatie die meer woongeluk biedt. Dat is het idee achter het concept Het vliegende huis, een van de inzendingen voor de challenge Reinvent the habitat van de Amsterdamse woningcorporatie Eigen Haard. In deze challenge werkt Eigen Haard samen met de bouwers/ontwikkelaars BAM Wonen en AM. De samenwerkingspartners willen hiermee nieuwe manieren van huizen bouwen ontdekken. Met als inzet: 100 pro-cent woongeluk voor de bewoners en halvering van de bouwkosten. ‘Een ambitieus doel’, erkent Danny Wijn-belt, directeur Ontwikkeling en Zakelijk Beheer Eigen Haard. ‘We willen de sector opschudden, de grenzen van onze mogelijkheden opzoeken.’
vanachter ons bureau.’ Een challenge is een van de manieren om innovatie in gang te zetten. Dat gebeurt meestal in de vorm van een competitie gebaseerd op een prijsvraag om de markt en andere partijen van buiten oplossingen voor een vraagstuk te laten ontwerpen.
De challenge Reinvent the habitat leverde bijna 200 inzendingen uit binnen- en buitenland op. Waaronder radicale ideeën, zoals het vliegende huis. ‘Leuke, futuristische breinopeners’, zegt Wijnbelt, ‘maar nu natuurlijk nog niet uitvoerbaar’. Uit vijf finalisten heeft de jury twee winnende concepten verkozen. RAW module is een van de winnaars. Met dit modulair ontwerp zijn tegen relatief lage kosten appartementen van zowel 30 als 60 vierkante meter te bouwen. De indeling is flexibel aan te passen aan de wensen van bewoners. Een goed voorbeeld van vernieuwing, noemt Wijnbelt het. ‘Wel bouwbaar, in Zuid-Afrika is het al op kleine schaal gerealiseerd. Maar in Nederland nog onbekend.’ Het is de bedoeling dat de fabrikant een prototype gaat bouwen in een proeftuin van de TU Delft. ‘Drielaags, omdat onze opgave grotendeels bestaat uit appartementenbouw. De Nederlandse bouwwereld heeft nog niet veel ervaring met gestapelde, modulaire bouw. Dus ook dat is vernieuwend.’
Het is een van de lessen die ook woningcorporatie Mitros deelt over de aanpak van een challenge: stel een ambitieus doel. ‘Dat inspireert deelnemers en geeft je ook als corporatie de benodigde energie, want een challenge vergt een lange adem’, zegt projectleider Innovatie Gerdi Berkers van Mitros. ‘In de communicatie helpt een ambitieuze vraag ook. Onze challenge-slogan was: renoveer een badkamer in één dag met minder overlast en tegen lagere kosten. Dat prikkelde niet alleen deelnemers, maar ook de media.’
Er verandert veel in onze samenleving. Zo is er de dringende verduurzamingsopgave, moeten we zelfredzamer zijn en meer voor elkaar zorgen, zijn er meer kleine huishoudens, worden we ouder. En er zijn nieuwe technologische ontwikkelingen, zoals de internet of things. Het wonen is ondertussen al een eeuw min of meer hetzelfde. Vernieuwing is noodzakelijk, ook bij woningcorporaties. ‘Dat vraagt echt om een andere manier van denken’, zegt Jeroen Duvergé, strategisch innovatiemanager bij Elkien in Friesland. ‘En dat kunnen we niet
De Utrechtse corporatie Mitros heeft inmiddels ervaring met twee challenges: badkamer-in-één-dag en 100%GZNDwonen. Eind 2016 zocht de corporatie de publiciteit met haar eerste challenge en vroeg wie een badkamer kan renoveren in één dag, met minder overlast en tegen dezelfde kosten en kwaliteit. Aan die daadwerkelijke start gingen echter zeker 9 maanden vooraf, waarin de corporatie zocht naar de juiste vraag en de juiste vorm, vertelt Gerdi Berkers. Mitros is daarbij ondersteund door een externe organisatie, het House of Open Innovation (lees ook het interview met directeur Rick Wielens, op pagina 10 in dit nummer). Uit 33 inzendingen en vier finalisten koos de jury in 2017 twee winnaars. Hun badkamerwanden zijn in de fabriek al helemaal klaar gemaakt. Beide winnaars plaatsten in juni van dat jaar twee nieuwe, verschillende badkamers in één dag. De twee bedrijven zagen echter nog tal van verbetermogelijkheden en gingen daarmee aan de slag. Uiteindelijk zijn de eerste badkamers bij bewoners in juli 2018 geplaatst in Nieuwegein (lees het verhaal van Kees en Anja van den Ham op pagina 65). En ook dat leidt
Er verandert veel in onze samenleving, het wonen is ondertussen al meer dan een eeuw hetzelfde
weer tot verbeteracties. ‘Een challenge is geen project met een duidelijk begin en een einde’, zegt Berkers. ‘Het is een langdurig innovatieproces met verschillende leereffecten die invloed hebben op onze interne bedrijfsorganisatie.’ De innovatie van de badkamer in één dag is onderdeel van een nieuwe vraaggerichte interieuraanpak van Mitros. Daarbij integreren we tijdens renovaties drie typen onderhoud: het dagelijkse, het mutatie en het grootschalige onderhoud. ‘Dat betekent nog al wat voor onze medewerkers. Daarom introduceren we die nieuwe aanpak stapsgewijs en beginnen we met de pilot in Nieuwegein. Pas als de nieuwe werkwijze goed loopt, integreren we deze met onze bestaande werkprocessen.’
Vooral de challenge 100%GZNDwonen heeft veel losgemaakt in de markt, zegt Berkers. De twee winnaars zijn nu aan de slag met een prototype om te laten zien dat hun concept echt leidt tot woningen zonder tocht, schimmel en te veel vocht. Het bedrijf FreshR is één van de winnaars. Projectmanager Coen Borren vertelt dat zijn bedrijf dankzij de challenge van Mitros de samenwerking is aangegaan met een architect, bouwonderneming, installateur en een bureau dat bewoners en werknemers over gezondheid adviseert. Zij ontmoetten elkaar op een bijeenkomst van Mitros voor potentiële deelnemers. Samen ontwikkelden ze vervolgens een van de winnende concepten: een ventilatiesysteem in de gevel dat er onder meer voor zorgt dat verse lucht voorverwarmd de woning binnenkomt. ‘Dankzij onze samenwerking kan het systeem bijvoorbeeld niet alleen tijdens grote renovaties aangebracht worden, maar ook als een individuele bewoner problemen heeft met vocht, tocht of schimmel’, legt Borren uit. Het adviesbureau dat verstand heeft van gedrag zorgde ervoor dat de samenwerkingspartners met bewoners zijn gaan praten. ‘Dat heeft ons geleerd dat er bewoners zijn die willen dat het ventilatiesysteem automatisch zijn werk doet maar dat een andere groep dat ook zelf wil kunnen instellen. Ons ontwerp komt aan beide wensen tegemoet.’ Borren is ervan overtuigd dat er zonder deze samenwerking een minder innovatieve oplossing zou zijn bedacht.
Ook woningcorporatie Elkien gaat daarvan uit. De twee winnaars van hun warm-waterchallenge hebben innovatieve concepten bedacht om woningen energiebespa-
rend te voorzien van warm water. Bij de uitreiking van de prijzen riep Elkien de twee Zweedse winnaars nadrukkelijk op tot samenwerken en hun oplossingen te combineren om tot een nog beter resultaat te komen. Innoveren kost tijd én geld. Het prijzengeld bij de badkamerchallenge bedroeg bijvoorbeeld 80.000 euro. Mitros maakte ook een website en organiseerde tal van events en bijeenkomsten. Ook de beide winnaars van de 100%GZNDwonenchallenge ontvangen een vergoeding en mogen aan de slag met een demonstratie van een 100 procent gezonde woning. ‘In corporatieland kunnen dit soort kosten met argwaan bekeken worden’, stelt Mitros in haar lijstje met geleerde lessen. Berkers: ‘Wees er daarom transparant over en relativeer de kosten door te laten zien wat de opbrengst is voor de huurders die straks baat hebben bij de innovatie.’ Ook de challenge Reinvent the habitat heeft geld gekost. Dat is behalve door BAM Wonen en AM deels door corporatie Eigen Haard opgebracht, zegt Wijnbelt. ‘Van het geld dat wij in deze innovatie hebben geïnvesteerd willen we natuurlijk het liefst wel opbrengsten zien.
‘Een ambitieus doel inspireert deelnemers en geeft energie, want een challenge vergt een lange adem’
Dat kan bijvoorbeeld door aanspraak te maken op de eerste woningen als het concept daadwerkelijk uitgevoerd wordt.’ Daarbij zou het enorm helpen als we samen met andere corporaties onze vraag opschalen, vervolgt hij. ‘Hoe groter het volume van de opdracht, hoe lager de productiekosten voor het bedrijf. Op die manier komt onze investering helemaal ten goede aan de Nederlandse volkshuisvesting.’
Zowel Mitros als Eigen Haard en Elkien zijn hun challenges zelfstandig als corporatie gestart. Berkers: ‘Bij onze eerste twee challenges, moesten we echt nog ervaring opdoen. Daarom zijn we alleen begonnen. De resultaten stellen we wel aan iedereen beschikbaar.’
Mitros is inmiddels met een nieuwe challenge gestart: deze keer over duurzaamheid. ‘Daarbij bundelen we vanaf het begin de krachten van alle Utrechtse corporaties. En als het lukt, doen ook nog corporaties van elders in het land mee.’
Is een challenge het antwoord op iedere innovatievraag? Nee, zegt Wijnbelt. ‘Tegenwoordig lijkt het een beetje een modewoord, maar een challenge is zeker niet bedoeld om voor iedere vernieuwing in te zetten. Dan is het instrument ook niet meer geloofwaardig.’ Een challenge is bij uitstek geschikt om de markt te prikkelen met een scherpe vraagstelling. Stel je die vraag te breed, krijg je reacties die je niet kunt vergelijken. Stel je de vraag te smal, krijg je antwoorden die je kon verwachten en ontstaat er geen vernieuwing, zegt Berkers. Een challenge moet geen doel op zich zijn, vinden de gesprekspartners.
Onderdeel van de Vernieuwingsagenda is de Innovatiechallenge Leefbare Wijken en buurten 2018-2019. Daarin gaan zo’n 90 experts in zes teams werken aan zes actuele complexe maatschappelijke vraagstukken aangereikt door corporatiebestuurders.
Dat doen ze in werkateliers volgens de methodiek van design thinking. In september 2019 presenteren zij hun innovatieve oplossingen om de leefbaarheid in de wijk te vergroten.
De teams vormen een domein overstijgende krachtenbundeling van enthousiastelingen uit de wetenschap, de markt, de overheid en de corporaties. In de oplossingen waaraan de teams werken is vanzelfsprekend ook een bepalende rol weggelegd voor huurders en hun ervaringen.
Aedes, KWH en het BlomBerg Instituut organiseren de Innovatiechallenge en verwachten dat deze behalve oplossingen straks ook een krachtig netwerk van innovators oplevert.
Meer weten? Meedoen? Kijk op www.aedes.nl/innovatiechallenge
Iedere innovatie begint met rondkijken, ook een challenge. ‘Doe dat in de corporatiebranche, maar vooral ook erbuiten. Verwonder je over andere sectoren’, adviseert Berkers. Jeroen Duvergé, de innovatiemanager van Elkien, komt uit zo’n andere branche. Hij was onder meer marketingmanager bij ABN AMRO. Het is hem opgevallen dat veel woningcorporaties en bouw-bedrijven nog erg naar binnen gericht zijn. ‘Er is veel voor nodig om die culturen te veranderen, om ze wendbaarder te maken’, zegt hij. ‘Met een challenge kunnen we dat stapje voor stapje aanpakken en zo samen steeds grotere stappen maken.’ Liefst ziet hij dat corporaties daarbij meer gezamenlijk optrekken en samen experimenteren. ‘We moeten dus samen achter onze bureaus vandaan.’
Sociale huurwoningen horen bij Nederland, al meer dan een eeuw. Internationaal staat onze volkshuisvesting in hoog aanzien. Lokaal hebben we als woningcorporaties niet te klagen over waardering. Alleen op landelijk niveau is ons imago fragiel, al is het beter dan enkele jaren geleden. Op onze lauweren rusten is er in elk geval niet bij. Uitdaging is mee te gaan met de tijd en de uitdagingen die daarbij horen. Te vernieuwen dus. Prikkels daarvoor zijn beperkt. Ons product – de huurwoning – gaat heel lang mee en de sector waar we het meest mee te maken hebben – de bouwsector – staat bepaald niet bekend om zijn vernieuwingsdrang. Dus goed dat Aedes hier initiatieven neemt onder de vlag van de Vernieuwingsagenda. Maar dat alleen zal niet genoeg zijn. Vernieuwing zal vooral van onszelf moeten komen: woningcorporaties in coalities ook met andere partijen. Op afstand onze grootste uitdaging is de verduurzaming van onze woningvoorraad. Daar zitten meerdere dimensies aan. Zo is naar mijn idee de lading van het begrip duurzaamheid nog niet stabiel. De CO2-neutraliteit waar we nu aan denken zal voor 2050 vast nog verschuiven richting circulariteit en klimaatadaptatie. Een andere dimensie is de (on)betaalbaarheid van de verduurzamingsopgave. Naar de stand van nu doet de op basis van de Aedes-routekaart genoemde 108 miljard euro ons de schrik om het hart slaan. Vernieuwen en innoveren: het enige antwoord op onze duurzaamheidsopgave. Maar het gedrag dat we tot nu toe laten zien past daar slecht bij. Kostenbesparing prikkelt ons nauwelijks en het (gedeeltelijk) opgeven van autonomie –nodig voor effectieve samenwerking – vinden we doodeng. Toch moet het. Want de kosten van de benodigde maatregelen moeten fors omlaag en de verduurzaming moet onderdeel worden van onze reguliere onderhouds- en renovatie-activiteiten. Dat lukt alleen met vereende krachten, binnen of buiten de AedesVernieuwingsagenda. De Utrechtse corporaties organiseren een challenge voor de markt om met een veel goedkopere methode de buitenkant van woningen te isoleren. Waarom doen we dat niet met veel meer corporaties? Een fors volume drukt de kosten! Blijf niet langs de kant staan! Doe hier aan mee – of aan andere onderdelen van onze Vernieuwingsagenda. We zijn het aan onze stand verplicht. Alleen zo houden we het tempo van de maatschappelijke vernieuwing bij. Doen we het niet, dan maken we onze sociale taak niet waar en zijn we geschiedenis.
Henk Peter Kip is directievoorzitter bij Mitros in Utrecht. hkip@mitros.nl
‘Een fors volume drukt de kosten: blijf niet langs de kant staan en doe mee aan de Vernieuwingsagenda!’
amen met corporatiemedewerkers en partnerorganisaties zijn daartoe zes maat schappelijke ontwikkelingen/prioriteiten benoemd: verduurzamen, betaalbaar bouwen en wonen, wonen en zorg, digitalisering, leefbare wijken en buurten, en verander kracht.
Op deze thema’s zijn ambities geformuleerd en activiteiten benoemd. In werkateliers zijn corporatiemedewerkers samen met partner organisaties aan de slag om deze activiteiten te realiseren. De Vernieuwingsagenda is daar mee het vehikel waarmee vernieuwing, ver betering en uitwisseling in de sector wordt vergroot. Waarin we met elkaar bestaande patronen weten te doorbreken, en elkaar in spireren om op een andere manier te leren kijken, denken en werken. Zodat we uitein delijk de veranderkracht van corporaties en onze sector als geheel weten te vergroten, zodat we klaar zijn voor de uitdagingen van de toekomst.
Inmiddels zijn steeds meer medewerkers en partnerorganisaties bezig met het bedenken en uitvoeren van ideeën ter verbetering van de sector. Zie ook Feiten en Cijfers op pagina 31). Dat lukt nog beter als we het met zijn allen doen! Doe jij nog niet mee? Sluit je dan aan! Er is vast een thema dat je raakt!
De Vernieuwingsagenda verbindt corporaties en samenwerkingspartners op de ambitie om de verbetering en de vernieuwing in de sector te versnellen. Zo zijn woningcorporaties straks klaar voor de toekomst en kunnen zij er voor blijven zorgen dat huurders kunnen leven in een goede en betaalbare woning.
Woningcorporaties zorgen ervoor dat huurders kunnen wonen in duurzame woningen van goede kwaliteit zonder hogere woonlasten. De coalitie Verduurzamen werkt hiervoor samen met Platform31, Bouwend Nederland en Stroomversnelling en er zijn 44 corporaties betrokken. De doelen van de coalitie zijn:
• alle huurwoningen zijn in 2050 CO2 neutraal en hebben in 2021 gemiddeld label B
• elke corporatie heeft in 2018 een plan van aanpak om haar verduurzamingsopdracht uit te voeren
• sturing op woonlasten.
Projectleider Dolf Neilen: ‘In de coalitie Verduur zamen werken corporaties nauw met elkaar en andere partners samen om versneld en innovatief te verduurzamen. Zo houden ze de huren betaalbaar.’
De Routekaart CO2 neutraal 2050 geeft weer wat er nodig is om de ruim 2 miljoen huizen te verduurzamen. Deze kaarten samen laten de to tale verduurzamingsopgave zien van corporaties. Hierin staat ook wat gemeenten en leveranciers moeten doen om woonwijken CO2 neutraal te krijgen.
Het voordeel voor corporaties van de Routekaart CO2 neutraal 2050 is het delen van kennis over de aanpak van verduurzaming. Ook is het een mid del om in gesprek te gaan met partijen zoals ge meenten, energieleveranciers en netbeheerders. Samenwerking zorgt ervoor dat de partijen ken nis delen over innovatieve mogelijkheden die een bijdrage leveren aan verduurzaming. Zo kunnen corporaties vervolgens de vertaling maken naar concrete producten, zoals warmtepompen en zonnepanelen.
Het doel van de coalitie Betaalbaar bouwen en wonen is huur ders nu en in de toekomst gezonde, energiezuinige, kwalitatief goede én betaalbare woningen bieden. Corporaties werken aan vernieuwend opdrachtgeverschap en inkoop(samenwerking) en het vergroten van expertise, kennis en kunde hierover. De samenwerkingspartners zijn: Bouwend Nederland, TU Delft, Conceptueel Bouwen, Platform31, Corporatiehuis, Onderhoud NL & Uneto VNI, VTW en Stekademy. Daarnaast zijn 24 corpo raties betrokken. De coalitie wil bereiken dat elke corporatie een inkoop en aanbestedingsbeleid heeft, het vak opdrachtgeverschap hoger op de agenda staat, corporaties actief werken aan professionalisering en het contractmanagement en opdrachtgeverschap
strategisch op orde hebben. De coalitie wil ook een eenduidi gere vraag op basis van concepten die écht werken. De doelen van deze coalitie zijn: 34.000 nieuwbouwwoningen per jaar (volgens de eisen van Brussel) + tot 2030 300.000 per jaar CO2 neutraal in 2050 + gemiddeld label B in 2021 huurverhoging van sociale huurwoningen stijgt met maximaal inflatie + 1 procent. Projectleider Maarten Georgius: ‘De kunst is samen huizen te ontwikkelen of te vernieuwen zoals huurders die willen: comfortabel en betaalbaar.’ Goed bouwen begint met een goe de opdracht en daarom zijn de modelcontracten zo belangrijk, zoals die voor de renovatie tot nul op de meterwoningen (NOM) die juni 2018 is gepresenteerd. Juristen van leden van Aedes en Bouwend Nederland ontwikkelden samen met Stroomversnelling daarom een aangepaste Afnameovereenkomst.
Alle partijen in de corporatiesector wisselen vanaf 2022 kwalitatief hoog waardige, actuele en onderling goed vergelijkbare informatie efficiënt met elkaar uit. De coalitie Digitalisering en informatievoorziening richt zich op: kostenbesparing innovatie door de inzet van data vergroting van de huurderstevredenheid.
Deze doelstellingen vragen om ver gaande digitalisering van processen binnen corporaties, tussen corporaties en andere partijen. Corporaties wer ken hieraan samen met het ministerie van BZK, de Autoriteit woningcorporaties (Aw), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en CorpoNet. Bij deze coalitie zijn 48 corporaties betrokken.
Projectleider Michiel van Wezel: ‘Informatie komt net zo makkelijk uit systemen als stroom uit het stopcontact.’
Deze coalitie kijkt naar de kansen van
technologische ontwikkelingen voor bijvoorbeeld informatiebescherming, ketenautomatisering, e dienstverle ning, BIM en big data. Verder is van belang dat alle partijen in de corpora tiesector kwalitatieve informatie effi ciënt met elkaar uitwisselen. Door di gitalisering kunnen corporaties beter en goedkoper werken en huurders beter van dienst zijn. Wat gaat er precies veranderen? De digitalisering stroomlijnt en versimpelt de verantwoordings en sturingsinfor matie. Processen voor onderhoud, verandering en administratie lopen beter. Data krijgt een open, gestan daardiseerd en centraal karakter en corporaties delen hun instrumenten. Informatiebeveiliging maakt dat corpo raties op een bewuste en veilige ma nier omgaan met informatie. Een sec tor die in beleid en gedrag bestendig is volgens de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG).
Kwetsbare en oudere huurders wo nen langer zelfstandig in de wijk, dat is het doel van de coalitie Wonen en zorg. De samenwerkingspartners zijn: ActiZ, Bouwend Nederland, Platform31, Sociaal Werk NL, VGN, GGZ NL, RIBW Alliantie, Uneto VNI, Onderhoud NL, Brandweer, Vernieuwde Stad, Argumentenfabriek en de Woonbond. Bij deze coalitie zijn 17 corporaties betrokken.
De coalitie wil bereiken dat er meer variatie komt in de woningvoorraad, dat bestaande woningen geschikt worden ge maakt voor ouderen en voor mensen met verstandelijke, lichamelijke of psychische beperking, bijvoorbeeld door het gebruik van domotica. De doelen van deze coalitie zijn:
• goede sociale netwerken, waardoor eenzaamheid, overlast en onveiligheid afnemen
• meer variatie in de woningvoorraad
• bestaande woningen geschikt gemaakt voor ouderen, mensen met verstande lijke, lichamelijke of psychische beper king (met bijvoorbeeld domotica).
De publicatie Bouwen aan sociale net werken is een van de opgeleverde pro ducten. Hierin staat hoe corporaties huur ders kunnen helpen om een sociaal net werk op te bouwen en zo eenzaamheid te voorkomen.
Projectleider Yvonne Witter: ‘Mijn droom voor de coalitie is om samen met corpo raties en hun samenwerkingspartners te werken aan meer woonvariatie zodat huurders de woning vinden die bij hen past in een prettige omgeving. Op naar een inclusieve samenleving!’
De coalitie Leefbare wijken en buurten wil optimaal bij dragen aan leefbare wijken en buurten, zodat bewoners prettig en veilig kunnen wonen. De samenwerkings partners van de coalitie zijn: Platform31, Woonbond en KWH. Bij deze coalitie zijn 26 corporaties betrokken. De coalitie streeft naar leefbare wijken en buurten waar het prettig wonen is voor iedereen. Naar ongedeelde wijken waar niemand uitgesloten wordt. Naar corporaties in verbinding met huurders en samenleving. Naar doen wat nodig is voor de wijk en haar (kwetsbare) bewoners. De coalitie richt zich momenteel specifiek op de volgende pijlers:
• bouwen aan coalities in de wijk (bijvoorbeeld nieuwe aanpakken bij complexe problemen)
• versterken bewonersparticipatie (bijvoorbeeld nieuwe vormen van informele participatie)
• beter meetbaar maken van effecten en ontwikkelin gen in de wijk (bijvoorbeeld kennisdeling methodieken).
Projectleider Simone Boeren: ‘Mijn droom is een prettig en veilig thuis voor bewoners in kwetsbare wijken. Samen met corporaties, partners én bewoners komen tot andere oplossingen voor vraagstukken in de wijk. Vanuit de leefwereld van bewoners en vanuit wat werkelijk nodig is voor wijk en bewoners.’ Een van de projecten van de coalitie is buiten het directe werkveld van woningcorporaties kijken naar nieuwe en andere vormen om bewoners te betrekken. Hiervoor komt een inspiratiemiddag over participatie met organi saties van buiten de sector. De beste voorbeelden komen in een publicatie terecht zodat woningcorporaties hiervan kunnen leren.
Aedes, KWH en Blomberg Instituut organiseren boven dien samen de Innovatiechallenge Leefbare Wijken en Buurten 2018 2019. Een programma van een jaar door en voor de sector en haar stakeholders dat zes vernieuwen de oplossingen c.q. ‘next practises’ oplevert voor complexe leefbaarheidsvraagstukken.
Woningcorporaties zijn beter in staat om doorlopend in te spelen op nieuwe ontwikkelingen, zodat ze hun kerntaken zo goed mogelijk kunnen uitvoeren. De coalitie Bedrijfsvoering en veranderkracht helpt hierbij en zorgt ervoor dat de bedrijfsvoering van corporaties verbeterd. De doelen van de coalitie zijn:
• optimalisatie bedrijfsvoering
• verbetering huurderstevredenheid
• toename realiseren van de verander en innovatiekracht en het lerend vermogen van corporaties.
Projectleider Susanne Stouten: ‘Corporaties kunnen continu inspelen op nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen en kunnen door een goede samenwerking met andere organisaties complexe en meervoudige problemen aanpakken.’ Goede afstemming is nodig met oog voor mogelijke gaten in de kennis en kunde. Dit vraagt om doorontwikkeling van de competenties en vaardig heden van de corporatiemedewerkers. Hierdoor kunnen corporaties continu inspelen op de veranderende omgeving en nieuwe kansen en ontwikkelingen benutten. Dit levert uiteindelijk tevreden huurders op. Om daadwerkelijk veranderingen door te voeren, is er een landelijk leer en ontwikkelplatform opgesteld. Hiernaast hebben medewerkers en di recteur bestuurders met het programma Leren veranderen hun lerend vermogen vergroot. Via een collegetour hebben corporatiemedewerkers en directeur bestuurders kennis kunnen nemen over veranderkracht.
Om te veranderen werkt de coalitie samen met onder andere FLOW, KWH, Corporatiehuis, Stekademy, Woonbond, AlliantieAcademie en universiteiten. Verder zijn er 26 corporaties betrokken.
• Sloopwerken
• Asbestsanering
• Renovatie/herstel
U wilt geen half werk. U wilt niet alleen asbest saneren, maar ook weer iets moois opbouwen. En u wilt niet alleen een concurrerende prijs, maar ook vakmensen die hun werk verstaan. Man&Mach is asbestspecialist in Noord- en Midden Nederland en helpt u snel en vakkundig. Bij enkele panden, maar ook bij complete woningblokken. Samen werken we aan een gezonde en veilige woonomgeving.
Wilt u uw gevel, glas, portiek of vloer grondig laten reinigen?
Of heeft het sanitair of de grootkeuken een dieptereiniging nodig?
Wij laten uw gebouw er van binnen en van buiten weer als nieuw uitzien. Welke opdracht u ook heeft, wij hebben de kennis, ervaring en apparatuur in huis om elke specialistische klus voor u uit te voeren.
Ad Hoc realiseert als leegstandbeheerder meer dan 25 jaar optimaal rendement van projecten. Met maatwerkadvies en innovatieve concepten. Samen met u bepalen wij de ideale mix van financieel-, sociaal- of leefbaarheidsrendement.
Of u nu kiest voor Tijdelijk Verhuur (inclusief Passend Toewijzen), Tijdelijk Beheer of Toezicht en Security, Ad Hoc realiseert uw project succesvol. Mét aandacht voor rendement.
Groot Hertoginnelaan 41 | 2517 EC Den Haag T. 070 312 03 33 | www.adhocbeheer.nl
Kan de deur van de brandtrap gemakkelijk open? Wanneer worden de rookmelders en brandblussers vervangen? Zijn de vluchtwegen vrij van obstakels? Bij Woonstede in Ede testen ze de Aedes-brandveiligheidsapp voor wooncomplexen waar veel senioren wonen. Dat doen ze samen met de brandweer en een aantal bewoners. Brandveiligheid is aan de ene kant een kwestie van techniek en je houden aan voorschriften, zegt Alex Boekhorst van Woonstede (links vooraan op de foto). Aan de andere kant moeten bewoners zich ook bewust zijn wat zij zelf kunnen doen aan een brandveilig huis. Samen met de brandweer voert Woonstede daarom inspecties uit en geeft zij voorlichting aan huurders. In de Veiligheids- en Gezondheidsregio Gelderland-Midden is daarnaast regelmatig met 30 andere corporaties overleg over brandveiligheid. De app is daarbij een handig hulpmiddel.
Mensen goed laten wonen en je bedrijf goed leiden. Daar is de corporatiebestuurder verantwoordelijk voor. We ontbijten bij Eugene Janssen in de tuin in Malden. ‘Vernieuwing en hoe je dat voor elkaar krijgt, dat vind ik het leukste dat er is.’
TEKST: MARGRIET PFLUG, FOTO’S: GOEDELE MONNENS
We zitten aan de ontbijttafel in gesprek over anders leren kijken en nieuwe wegen vinden om je werk slimmer en beter te doen. En dan zegt Eugene Janssen opeens met vuur: ‘We moeten echt samenwerken aan vernieuwing! Blijven ontwikkelen, blijven verbeteren. Graag met zo veel mogelijk collega’s binnen en buiten de Vernieuwingsagenda. Zoals ik het zie is dat de enige manier om als woningcorporaties weer positief op de kaart te komen. Alleen dan zal ons werk er toe blijven doen voor de samenleving.’ Als het om vernieuwing en innovatie gaat is Janssen van het doen. ‘Eerst bepalen welke kant we ongeveer op moeten. Dan al doende leren. Daarna gaan we pas kijken hoe we het organiseren.’ Samengevat: richten, verrichten, inrichten.
Gewoon gaan doen heeft hij geleerd van zijn ketenpartners in de bouw, vertelt Janssen. Sinds 2012 zijn ze bij Oosterpoort bezig met ketensamenwerking vanuit het principe ‘niet gelijk, wel gelijkwaardig’. Ze verdelen het werk in de keten anders, de dubbels zijn eruit gehaald en Oosterpoort bepaalt niet meer zelf tot op de spijker wat er moet
gebeuren. ‘We gaan uit van het principe dat we als organisatie niet alles zelf hoeven te doen. Het gaat erom dat het werk gedaan wordt door degene die daartoe het best in staat is.’ Met als resultaat na vier jaar onder andere een kostenbesparing van 20 procent en dat is 2,5 miljoen op een onderhouds- en verduurzamingsbudget van 13 miljoen euro.
Janssen is er zichtbaar trots op. ‘We hebben de kwaliteit gehandhaafd, op klant-tevredenheid scoren we een 7,6. We gaan met heel de keten ons uiterste best doen daar een 8 van te maken.’ Met de ketenpartners doen ze regelmatig klanttevredenheidsmetingen om te kunnen bij-sturen. Met het aannemen van reparatieverzoeken ging het bijvoorbeeld niet gelijk soepel. Nu zet het klantcontactcentrum van Oosterpoort die verzoeken zonder technische omschrijving door naar de ketenpartner. Dat scheelt ruis. ‘Als de technische mensen eenmaal bezig zijn met een klus dan scoren we een 8,5. Ze kijken gelijk of er nog andere klussen gedaan moeten worden.’
Samenwerken in een keten betekent ook de inrichting van de organisatie veranderen. Dat geldt voor Oosterpoort en voor de ketenpartners. Janssen: ‘Het vraagt om commitment over en weer.’ Zoiets ontstaat niet in een dag. Het betekent langdurig investeren in de relatie, blijven praten, veel samen optrekken. Zelfs bij elkaar in de boeken kijken. In dat
DIRECTEUR-BESTUURDER VAN: Oosterpoort in Groesbeek (bijna
VERDIENT:
THUISSITUATIE:
Janssen is betrokken bij de coalitie Bedrijfsvoering en veranderkracht in de Vernieuwingsagenda. Met Aedes en Stekademy heeft Janssen een leergang ketensamenwerking ontwikkeld voor corporatiebestuurders. En met de Alliantie en Rijnconsult is het Woningcorporaties kennisplatform ketensamenwerking opgericht voor corporaties en marktpartijen.
proces zijn ook partijen afgehaakt. ‘Als er nu in de uitvoering iets niet goed is, dan hebben we het daar samen over. Dan kijken we wat redelijk is en wie betaalt. We gaan niet meer eindeloos touwtrekken over meerwerk.’
Wat Janssen bezighoudt is hoe je het beste de hele organisatie mee kunt krijgen in verandering. De opleiding Veranderkunde bij Sioo heeft hem geholpen om hieraan breed en integraal te werken. Je kunt het niet laten bij samenwerkingsafspraken op bestuurlijk niveau. Aandacht voor coördinerend en uitvoerend niveau zijn even belangrijk. ‘Ons maatjes-project, waarbij we medewerkers van ons en de ketenpartners aan elkaar koppelden, leverde al het nodige op. Sinds januari helpt een externe ons dat verder te intensiveren.‘We proberen medewerkers van alle ketenpartijen te verleiden anders te kijken. Wat willen we bereiken? Wie hebben we daarbij nodig? Ga daarmee het gesprek aan en maak afspraken wie wat doet.’
Janssen: ‘De druk op woningcorporaties neemt toe. Dat maakt de kans op innovatie en vernieuwing echt groter. Ik denk dat woningcorporaties en marktpartijen nog veel van elkaar kunnen leren. We hebben met elkaar een klus te klaren, dat maakt het ook echt heel erg interessant en leuk.’
‘Vernieuwen en innoveren is een kwestie van doen’5.000 woningen in gemeenten Berg en Dal en Heumen) bruto 9.400 euro per maand RIJDT: Skoda Octavia ongehuwd, drie volwassen kinderen OPLEIDING: planologie Radboud universiteit, veranderkunde Sioo
met de Ubbink luchtdichte oplossingen!
Bij ongewenste luchtlekken via kieren, spleten en naden verdwijnt opgewarmde binnenlucht naar buiten en dringt koude lucht naar binnen. Dat zorgt voor dubbel energieverlies. Met de luchtdichte oplossingen van Ubbink bespaart u energie, reduceert u geluidsoverlast, ervaart u meer comfort en gaat uw constructie langer mee. Bij luchtdicht bouwen is ventilatie noodzaak voor een gezond binnenklimaat. Met het innovatieve Ubbink Air Excellent luchtverdeelsysteem voor mechanische ventilatie bereikt u een optimaal binnenklimaat!
Wij bieden totaaloplossingen voor:
• Het non-destructief opsporen van lekkages
• Het herstellen van brand- en waterschades
• Het e ciënt en volledig verwijderen van schimmel
Tijdens onze werkzaamheden richten wij ons op het ontzorgen van u en uw huurder, het beperken van de gevolgschade en het waardebehoud van uw woning.
Bel Polygon 24/7 in geval van nood: 0800 - 68 68 377
nederland@polygongroup.com
Polygon beperkt en beheerst de gevolgen van water, brand en klimaat. www.polygongroup.com/nl
WIJ aan- en verkoopmanagement is een onderneming van Jimmy Feitz MRE MRICS en Martin Peeringa QC MRE. Twee vastgoedprofessionals met ieder ruim vijftien jaar ervaring in managementfuncties bij corporaties.
» achtergrond «
Een ingrijpende renovatie in Hoek van Holland, echt contact in Tilburg en een flatcoach in Rijswijk. Wat ervaren huurders als hun huisbaas gaat vernieuwen of op een andere manier gaat werken? Drie verhalen van corporaties en hun samenwerkingspartners. En verhalen van huurders die ermee te maken kregen.
TEKST: JOSÉ DE VREEDE, JAN SMIT EN LEENDERT DOUMA »
Samenwerkingspartners: Woningbouwvereniging Hoek van Holland, bewonerscommissie, aannemer, installatiebedrijven en een onafhankelijk adviesbureau.
Wie door de President Wierdsmastraat in Hoek van Holland rijdt, zal niet direct zeggen dat de eengezinswoningen daar al in de jaren 50 zijn gebouwd. Woningbouwvereniging Hoek van Holland (WVH) liet deze 52 huurwoningen in 2012 grondig renoveren. Het duurde daarna echter nog zo’n vijf jaar voordat de bewoners er comfortabel konden wonen. De woningen zijn energiezuinig gemaakt en gingen van energielabel F naar A.
vanaf dag één met een dekentje op de benen.’ Moesten de bewoners wennen aan de nieuwe situatie? De nieuwe installatie met convectoren geeft immers een ander warmtegevoel dan de stralingswarmte van de oude radiatoren. Moesten de huurders beter leren omgaan met de bediening van de installaties? Of mankeerde er toch iets aan de installaties? Dijsselbloem: ‘Er is veel discussie geweest. We hebben allerlei individuele aanpassingen gedaan, diverse enquêtes gehouden, vereenvoudigde instructies ontwikkeld. Kortom, er is veel gesleuteld, maar ondanks alles bleven de comfortproblemen bestaan. Dat kon zo niet blijven. Daarom zijn we samen met de bewoners in 2016 een verbetertraject gestart.’
Op de van oorsprong platte daken zijn puntdaken geplaatst met heel veel zonnepanelen. De bewoners kregen er een complete zolderruimte bij. De muren en daken zijn geïsoleerd, er is drielaags HR++ glas geplaatst en elke woning heeft een ventilatiesysteem. De nieuwe HR-ketel is gecombineerd met convectoren in plaats van radiatoren. Mark Dijsselbloem, manager vastgoed bij WVH, vertelt: ‘Inmiddels vinden we projecten om woningen energiezuinig of nul-op-de-meter te maken, heel normaal. Maar in 2012 was dit een van de projecten waarmee je als woningcorporatie voorop liep. Er zijn toen ook meteen 50 woningen gerenoveerd, een prestigieus project waarin veel geld is geïnvesteerd.’
Ondanks de forse investering per woning kwamen er al snel diverse kinderziektes aan het licht. De belangrijkste klachten van bewoners gingen over het comfort. Ze voelden een vervelende koude trek in de woon- en slaapkamers die voor flinke temperatuurschommelingen zorgde. Dijsselbloem: ‘Sommige bewoners zaten
Inmiddels is dat traject afgerond, met als eindresultaat erg tevreden bewoners. Ook zij beleven hun woningen nu als energiezuinig én comfortabel. Wat was nodig om dat te bereiken? Dijsselbloem: ‘Het vertrouwen in WVH was natuurlijk flink weggezakt. Daarom hebben we een onafhankelijk adviesbureau ingeschakeld dat een brug kon slaan tussen WVH en de bewoners. Er is intensief samengewerkt met de bewonerscommissie onder leiding van Loek Dijkshoorn, een van de bewoners.’ Er bleek een top 6 van klachten. Per onderdeel is naar oplossingen gezocht. ‘Elke oplossing is uitgebreid getest in twee proefwoningen, voordat we die in alle 50 woningen zouden toepassen. Dat leidde weer tot aanpassingen, net zolang tot we de juist aanpak hadden gevonden. We hebben echt de tijd genomen om te testen, iets wat in 2012 onvoldoende was gebeurd.’ De koude trek in de woonkamer verdween door het destijds nieuw ontwikkelde type convector te vervangen door een beproefd type ClimaRad. Op de verdieping zijn verder de luchtopeningen in de gevel aangepast. Bij harde wind komt er nu minder koude lucht naar binnen. Daar-naast is ook de mechanische ventilatiebox vervangen door een type dat, aangestuurd door CO2- en/of vochtmeting, automatisch op de juiste stand ventileert, maar naar behoefte ook handmatig ingesteld kan worden. ‘Uiteindelijk hebben we in een bewonersbijeenkomst een plan van aanpak gepresenteerd en daarna alle woningen één voor één aangepakt ’, besluit Dijsselbloem. ‘Eén van de lessen die we hebben geleerd is op te passen met al te nieuwe dingen. Maar dat zorgt ook voor een dilemma, want het duurt te lang om te wachten tot alles uitontwikkeld is. Daarom is het extra belangrijk om als corporaties onder elkaar ervaringen
te delen.’
‘Een van onze lessen is op te passen met al te nieuwe dingen, maar wachten tot alles is uitontwikkeld duurt te lang. Daarom is het extra belangrijk als corporaties onder elkaar ervaringen te delen’
Loek Dijkshoorn, coördinator van de bewonerscommissie: ‘Vanaf het eerste moment na de renovatie begonnen de problemen. Er was regelmatig veel tocht in huis en de temperatuur in de woonkamer schommelde flink. Ook maakten de convectoren te veel lawaai en waren ze niet overal goed opgehangen. De verwarmingsinstallatie werkte voor geen meter. Vanaf 2013 hebben we de problemen regelmatig aangekaart, maar helaas zonder resultaat. We kregen het advies om de thermostaat maar op 24 graden te zetten, maar dan was
het nog niet behaaglijk. Ook werd gesuggereerd dat we moesten wennen en de installaties beter moesten bedienen. Maar daar lag het niet aan. Het is te eenvoudig om klachten aan het gedrag van de bewoners te wijten. Vanuit de bewonerscommissie heb ik een enquête gehouden onder de bewoners. Op het verhaal van één huurder kun je niet afgaan. Ik ben alle huizen langsgegaan en heb zoveel mogelijk reacties verzameld. In situaties als deze voorkom je onduidelijkheid door niet af te gaan op gegevens van derden, maar zelf alle informatie te verzamelen.
Als medebewoner raak je ook makkelijker in gesprek met je buurtgenoten. Met een goed beeld van de problemen zijn we daarna met WVH gaan praten. Snel daarna werd besloten de situatie aan te pakken en is Mark Dijsselbloem gestart als projectleider. Door ons coöperatief op te stellen en goed naar elkaar te luisteren, is de samenwerking goed verlopen. De nieuwe convectoren werkten vanaf het eerste uur goed. Het heeft vijf jaar geduurd, maar nu hebben we een stabiele temperatuur in huis, een aangename warmte die voelt als een warme deken.’
Samenwerkingspartners: woningcorporatie Tiwos en maatschappelijke opvangorganisatie Traverse
‘Hebben jullie een woning voor een cliënte van ons, een moeder van twee kinderen die dakloos en verslaafd is, maar zeer gemotiveerd is om haar leven weer op de rit te krijgen?’ Met deze vraag klopte maatschappelijke opvang organisatie Traverse zes jaar geleden in het kader van het Housing First project aan bij de Tilburgse corporatie Tiwos. Na het nodige wikken en wegen zei de corporatie ‘ja’ op de vraag van Traverse. Manon*, de vrouw in kwestie, kreeg een appartement toegewezen.
hadden bereikt. Bovendien zou dit de samenleving veel geld gaan kosten. Ik vond dat geen goede keuze en heb de zaak daarom besproken met het gebiedsteam. Uiteindelijk hebben we besloten haar nog een kans te geven op basis van duidelijke afspraken. ’Manon mag voorlopig in het appartement blijven wonen, maar Tiwos gaat voor haar op zoek naar nieuwe huisvesting, zodat mensen haar niet meer zo gemakkelijk weten te vinden en ze dichter bij haar zus in de buurt komt te wonen. Haar zus is een belangrijke steun voor Manon; zij zorgt voor haar dochter. Ook moet ze begeleiding accepteren van Traverse en eventuele andere zorginstellingen.
Traverse tekende voor de persoonlijke begeleiding, Tiwos voor de assistentie op woongebied. Haar eerste doel: afkicken. Na tien maanden was ze clean. Een knappe prestatie, waardoor ze deels zelf weer de zorg op zich kon nemen voor Danny*, haar zoontje. Het zelfstandig wonen verliep in alle opzichten uitstekend. Voor de begeleiders een jaar later reden om het huurcontract op haar eigen naam te zetten.
Maar eerder dit jaar ging het helaas mis. Manon schaamde zich en durfde dit niet te melden. Sylvain Vleeming, de leefbaarheidsconsulent bij Tiwos die haar begeleidt. ‘Ze heeft haar hoofd in het zand gestoken en niet gezegd: het gaat niet goed, help mij!’
Manon ontving heren aan huis. Dat was op zich volgens de regels al voldoende reden voor Tiwos om het huurcontract via de rechter te laten ontbinden. Maar dan zou ze weer dakloos worden. De corporatie besloot anders. Vleeming: ‘Manon laten vallen zou haar geen goed doen. Daarmee zouden we alles weggooien wat we
Best uitzonderlijk deze oplossing, meent Vleeming. ‘Dit is maatwerk. Zoiets kan alleen als er voldoende perspectief is, als iemand écht gemotiveerd is. ’Volgens hem is de coulance mede ingegeven door de bewuste koers van de corporatie. Die staat onder meer verwoord in Echt contact, het nieuwe beleidsplan voor 2017-2021. Een van de voornemens in dit plan is dat Tiwos nog meer focust op de belangen van de huurders. ‘Dat klopt helemaal’, beaamt collega Hans Moerenhout, organisatieontwikkelaar bij de corporatie. ‘We willen dichtbij zijn, naast onze bewoners staan en verschil maken. Door bijvoorbeeld net iets voorbij de regels te kijken. Maar dat kan alleen als je echt weet wat er speelt en echt betrokken bent. Als je ziet wat iemand beweegt. Wie in de penarie zit maakt vaak verkeerde keuzes.’
Om deze missie ook waar te kunnen maken, besteedt Tiwos veel aandacht aan de ontwikkeling van persoonlijk leiderschap van haar medewerkers. ‘Wil je je echt met iemand kunnen verbinden, dan moet je jezelf goed kennen. Pas dan kun je voelen wat iemand beweegt, maatwerk leveren en verantwoordelijkheid nemen.’
Niet dat Tiwos-medewerkers helemaal alleen tot zo’n besluit komen. Dat gebeurt in overleg, benadrukt Moerenhout. ‘Al was het maar omdat iedereen zo zijn eigen blinde vlekken heeft. Wij willen graag dat onze medewerkers zich blijven verwonderen. Dat ze niet direct de hakken in het zand zetten, maar luisteren en denken: zo kan het misschien ook, van die kant had ik het nog niet bekeken. In de contacten met bewoners, maar ook met collega’s en partners. Alleen zo bereik je de beste oplossingen.’
* De namen van Manon en Danny zijn om redenen van privacy gefingeerd.
‘We willen dichtbij zijn, naast onze bewoners staan en verschil maken, door bijvoorbeeld net iets voorbij de regels te kijken’
Manon*: ‘Ik was dakloos en verslaafd, ging van hot naar her en logeerde steeds bij iemand anders. Totdat mijn zus in 2012 een artikel las over een nieuw project van Traverse, Housing First, bedoeld voor daklozen met meerdere problemen. Ze heeft me hiervoor onmiddellijk aangemeld en daarna is het snel gegaan.Ik kwam in aan-merking en via Tiwos kreeg ik een apparte-ment, mijn eigen plek. Het is ontzettend belangrijk om een plek voor jezelf te hebben. Dat is de basis. Zonder deze basis kun je niets opbouwen. Ik was dus heel blij dat ik de
woning kreeg. Maar net zo belangrijk was het echte contact dat Tiwos bleef houden nadat ik de sleutel had. Ze wilden me oprecht leren kennen en kwamen regel-matig langs om te kijken hoe het met me ging. Het ging jaren goed met me.’
‘Toch ging het dit jaar opeens mis. Het overkwam me, ik raakte het overzicht kwijt en opeens zat ik weer in een diep dal. Er zijn daardoor dingen gebeurd die niet goed zijn, dat weet ik. Maar iedereen maakt fouten en Tiwos geeft mij de kans hiervan te leren.
Dat is heel bijzonder want dat hoor je niet vaak. Ik realiseer me heel goed dat dit de laatste kans is.
Ik ga nu verhuizen naar een andere woning met een aantal heel duidelijke afspraken. Tiwos wijst me daarbij ook keihard op mijn verantwoordelijkheden. Ik grijp deze kans met beide handen aan want ik wil mijn leven weer op de rit krijgen en een voorbeeld kunnen zijn voor mijn kinderen.’
Samenwerkingspartners: Vidomes, Rijswijk Wonen, gemeente Rijkswijk, welzijnsorganisatie Welzijn Rijswijk en zorginstellingen Florence en WoonZorgCentra Haaglanden
Wie helpt kwetsbare ouderen langer zelfstandig te wonen? Wie stimuleert ze activiteiten te bedenken en er aan mee te doen? Wie bereikt alleenstaande ouderen die dreigen te vereenzamen? Wie kan kleine reparaties in huis verrichten? Wie bemiddelt in conflicten tussen flatbewoners? En dat het liefst allemaal tegelijk?
In Rijswijk hebben ze daar sinds 2016 een antwoord op door het innovatieproject ‘Flatcoach’.
voedselbank of schakelt formulierenhulp in. Hij ziet zichzelf niet zozeer als probleemoplosser – want dat doen de bewoners bij voorkeur zelf – maar heeft wel een rol om problemen op tijd te signaleren. Dan moet je dus bereikbaar en benaderbaar zijn. En dat is Jasper.
De Flatcoach combineert werkzaamheden op het gebied van welzijn, zorg en wonen. Gemeente Rijswijk werkt in deze pilot samen met partijen uit die drie domeinen. Jasper Voskuilen is zo’n flatcoach. Hij is actief in twee gebouwen: de Bernhardflat van woningcorporatie Vidomes en de Titus Brandsmaflat van Rijswijk Wonen. Ronald Everard, adviseur Strategie en Innovatie bij Vidomes, benadrukt dat de flatcoach geen vervanger is van de complexbeheerder. ‘Dat dachten veel bewoners in eerste instantie. Dus was er wel wat weerstand.’
‘Als flatcoach moet je juist een alleskunner zijn’, zegt Jasper Voskuilen. Maar als hij zijn belangrijkste eigenschappen moet noemen, dan zijn dat die van verbinder en aanjager: ‘Het aanboren van talenten en zorgen dat die duurzaam worden ingezet.’ Voskuilen ondersteunt het organiseren van een wekelijkse waaier aan activiteiten, bijvoorbeeld cursussen en sjoelmid-dagen, hij coördineert een hulpgroepje dat kleine klusjes doet of boodschappen voor anderen, maar hij is ook de schakel naar het sociaal wijkteam, helpt bij de aanvraag voor de
Voskuilen en Everard noemen enkele voorwaarden voor succes bij het invoeren van een flatcoach. Voskuilen wijst op de aanwezigheid van een gemeenschappelijke ruimte en voldoende faciliteiten voor communicatie en activiteiten. Everard betoogt dat vanaf het allereerste begin de bewoners worden betrok-ken in de plannen. De samenwerking tussen gemeente en vijf partijen leverde nog wel wat praktische vraagpunten op, zo schetst Ronald Everard. Wie werft een flatcoach, bijvoorbeeld, en bij wie komt hij of zij in dienst en onder welke omstandigheden. ‘De eerste flatcoach kwam uit de zorg. Florence werd toen zijn feitelijke werkgever, maar eigenlijk werkt hij in dienst van de bewoners.’ Hetzelfde geldt ook voor zijn opvolger Voskuilen. Die werkt 32 uur per week, 14 uur voor Titus Brandsma, 18 uur in de Bernardflat. De kosten voor de flatcoach schat Everard op ongeveer 60.000 euro, daar komen nog kosten voor projectruimte en voorzieningen bij. Die werden betaald uit gemeentelijke subsidie plus projectgelden. De pilot duurt drie jaar en loopt eind 2018 af. Er wordt nu gekeken naar manieren om de flatcoach duurzaam te financieren. De focus ligt dan niet alleen bij gemeente en corporaties, aldus Everard. ‘We hebben het liefst dat zorgpartijen ook financieel participeren. De inzet van een flatcoach voorkomt voor een deel dat we WMO-gelden moeten inzetten, of verzekeringsgeld. We gaan ook in gesprek met zorgverzekeraars.’ Want de grootste valkuil is stoppen met de coach, omdat alles nu lekker loopt.
De initiatiefnemers werken ook aan uitbreiding van het project. Everard: ‘De flat naast de Bernardflat is als eerste aan de beurt. En er zijn concrete plannen om te starten met een flatcoach in de gemeente LeidschendamVoorburg. Dat staat ook in onze prestatieprestatieafspraken.’ Daarnaast denkt Vidomes erover om het concept door te ontwikkelen, bijvoorbeeld naar eengezinswoningen in complexe wijken. Hulp aan kwetsbare jongeren of vluchtelingen is ook heel goed denkbaar.
‘De flatcoach voorkomt voor een deel dat we WMO-gelden moeten inzetten, of verzekeringsgeld’
Marian Vissers woont al 22 jaar in de Bernhardflat in Rijswijk, eerst met haar echtgenoot en de laatste tien jaar als weduwe. Zij vertelt dat toen de flatcoach in 2016 werd geïntroduceerd, de bewoners er in eerste instantie niet veel van moesten hebben. ‘Ik denk dat we te laat zijn geïnfor-meerd. Het ging ook te hard: op de eerste informatiebijeenkomst moesten we meteen stemmen of we akkoord gingen.’ Uiteinde-lijk raakten de bewoners van de Bernardflat overtuigd van het nut en Marian Vissers ging in een werkgroep die de flatcoach begeleidde.
Vissers: ‘Een van de eerste activiteiten was een open huis. De ene bewoner nam de andere mee en zo breidde het groepje bezoekers zich gestaag uit.’ Zo werkt de invoering het beste, denkt ze. Je moet de mensen niet overdonderen. ‘Toen kwamen er vanzelf Tai Chi-lessen, schilderlessen, een creamiddag om te handwerken voor het Ronald McDonald-huis, een wandelclub, een middag verhalen vertellen en we doen mee aan de Nationale Burendag en NL Doet.’ Het is te veel om op te noemen. Niet-vermoede talenten kwamen boven.
Dat kwam door een methode die de flatcoach introduceerde: Talentenkaarten. ‘Met een paar vragen brengen we in kaart wat mensen kunnen en willen’, legt Vissers uit. ‘Dan gaat het ook om klusjes of boodschappen.’ Ook zij ging de huizen langs om de vragen te stellen. ‘Op zo’n manier kom je ook bij mensen die wat moeilijker te bereiken zijn. En dat betaalt zich uit in de flat: er wordt nu veel meer met elkaar gepraat.’ Jasper is altijd goed benaderbaar en weet de weg voor bij problemen, ziet Marian Vissers. ‘Zo help je elkaar wat makkelijker.’
‘WE
EDAKMERK. Hét keurmerk voor het platte dak.
DAKMERK is hét Nederlandse keurmerk voor bitumineuze en kunststof daken. Een keurmerk dat staat voor kwaliteit en duurzaamheid. DAKMERK dakaannemers voldoen aan zeer strenge criteria, zijn KOMO-procesgecertificeerd en laten al hun projecten vooraf toetsen op onder andere systeemkeuze, pakketopbouw en materiaalkeuze. Daarbij helpen ze u graag bij duurzame oplossingen als zonnepanelen, daktuinen en waterberging. Bij de uitvoering controleren onafhankelijke inspecteurs steekproefsgewijs de dakbedekkingsconstructies. Zo krijgt u maximale zekerheid over de kwaliteit, onderstreept met 10 jaar waterdichtheidsgarantie. Voor multifunctionele gebruiksdaken kan de garantie worden uitgebreid met de speciale MULTI-garantie.
Ga voor meer informatie en een overzicht van gecertificeerde dakaannemers naar DAKMERK.NL
GETOETST GECONTROLEERD GEGARANDEERD
ROTTERDAM – ‘Sinds 2013 bevelen wij bedrij ven met VGO-keur aan bij Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) om hen te ontzorgen voor al hun onderhoud’, zegt technisch adviseur Rob van den Heuvel namens de Rotterdamse VvEbeheerder Kolpa VVS Beheer. ‘De werkzaamheden aan de eerste drie grote VvE-complexen zijn uitgevoerd door zowel een schilders- en on derhoudsbedrijf als een bouw- en aannemingsbedrijf met VGO-keur. Ik dicht een grote toekomst toe aan bedrijven met VGO-keur, het keurmerk voor resultaatgericht samenwerken (RGS).’
Voor het groot onderhoud aan het hout-, beton-, ijzer-, voegwerk, balkonvloeren en de dakbedek king van drie VvE-complexen kwam Kolpa VVS Beheer in contact met een schilders- en onderhoudsbedrijf. Op hun briefpapier staat het logo van VGO-keur. “Daar ben ik me in gaan verdiepen,” aldus Van den Heuvel. “Ik kwam tot de slotsom dat dit keurmerk voor resultaat gericht samenwerken bijzonder interessant is voor de VvE’s voor wie wij het onderhoud uit handen nemen. Met drie complexen, gelegen aan de Wijnkade, Jufferkade en Scheepmakerskade in Rotterdam, doen we sinds 2013 ervaring op met de samenwerking met VGO-keur-bedrijven. Die opdrachten leenden zich ook goed voor resultaatgericht samenwerken vanwege het repeterend karakter van de werkzaamheden.”
Samen met de twee uitvoerende partijen, een schilders- en onderhoudsbedrijf en een bouw- en aannemingsbedrijf, werd bepaald wat er moest gebeuren aan de hand van een conditiemeting. Daarna kwamen ze al snel tot een goed en gelijkwaardig strategisch gesprek over het beste onder houdsscenario voor de komen de dertig jaar. De leden van de VvE’s stemden daar uiteindelijk ook mee in. ”De samenwerking met onze twee partners gaan we in dit geval voor de eerste vijf jaar aan, waarbij de intentie is om dat te verlengen,” vervolgt de technisch adviseur. “Maar voorop blijft staan dat wij als VvE-beheerder zowel bij de uitvoering als na het opleveren de controles uitvoeren namens de appartementseigenaren van de drie complexen. Dat we deze controles zelf uitvoeren, is ook wat VvE’s willen voor wie wij de ontzorging aanbieden.”
Bij Kolpa VVS Beheer merken ze dat VvE’s steeds meer op zoek zijn naar keurmerken om ervan verzekerd te zijn dat hun bij elkaar gespaarde onderhouds geld goed wordt besteed. Ze willen kwaliteit zien voor het geld dat ze uitgeven. “In die zin wint VGO-keur beslist aan bekendheid. Alleen al het keurmerk zélf geeft veel VvE’s het vertrouwen dat ze bij een onderhoudsbedrijf met VGO-keur aan het juiste adres
Groot onderhoud aan een VvE-complex aan de Wijnkade in Rotterdam
‘VvE’s zijn steeds meer op zoek naar keurmerken: ze willen kwaliteit zien voor het geld dat ze uitgeven’
zijn qua kwaliteit en financiële stabiliteit. Qua kostenbesparing wordt het extra interessant als je VvE’s vertelt dat ze met resultaatgericht samenwerken op termijn behoorlijk kunnen besparen op directe en indirecte kosten. De ervaring bij
VGO-keur is dat dit respectieve lijk 20% en 50% is. Ik dicht VGO-keur, en de bedrijven die dit keurmerk hebben, een grote toekomst toe. Zeker als de voordelen van die werkwijze binnen de VVE-markt nog breder worden uitgedragen.”
De winst van RGS voor Kolpa VVS Beheer • Het beste onderhoudsscenario voor de komende 30 jaar • Gegarandeerde kwaliteit • Besparing op onderhoudskosten • Onafhankelijke controles door Kolpa VVS • Zekerheid over financiële stabiliteit van het onderhouds bedrijf
Met resultaatgericht samenwerken (RGS) kunt u tot wel 20% besparen op directe kosten en tot wel 50% op indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die de kunst van het resultaatgericht samenwerken verstaan, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-keur. Op www.vgokeur.nl vindt u alle details én vastgoedonderhoudsbedrijven met het VGO-keur bij u in de buurt.
De lakmoesproef voor woningcorporaties de komende decennia is het realiseren van de energietransitie in de corporatiewoningen, waaronder het aardgasvrij maken van ten minste 95 procent daarvan voor 2050. Bij de aanpak van deze forse transitie kunnen corporaties voortbouwen op succesvol beleid uit het verleden, betoogt Hugo Priemus. Lessen uit de stadsvernieuwing en stedelijke vernieuwing van de emeritus hoogleraar Volkshuisvesting van de TU Delft.
Hugo Priemus, emeritus hoogleraar Volkshuisvesting TU DelftSommige opgaven voor woningcorporaties zijn blijvend: bereikbaarheid, betaalbaarheid, de (milieu)kwaliteit van woningen en zeggenschap van bewoners. In de voorbije jaren stonden ook de stadsvernieuwing en stedelijke vernieuwing in het teken van deze centrale opgaven. Wie buitenlanders rondleidt in oude stadswijken, zal ervaren dat hun bewondering voor wat hier is gepresteerd zeer groot is. Dat zou zonder woningcorporaties nooit zijn gelukt. Dit succes is ook bij de aanpak van de energietransitie mogelijk. Dan moet wel aan een aantal voorwaarden worden voldaan.
Het stedelijke vernieuwingsbeleid werd een succes door de nauwe samenwerking tussen het Rijk, de gemeenten en de corporaties. En door de alom toegepaste wijkaanpak, die een goede basis vormde voor actieve bewonersparticipatie.
Het Klimaatakkoord van deze zomer gaat ook uit van een ‘wijkgerichte benadering’, waarbij het de bedoeling is om in een zorgvuldig proces per wijk een afweging te maken wat de beste oplossing is als huizen niet langer met de traditionele cv-ketel worden verwarmd. Die oplossing kan per wijk verschillen. Niet alleen de technische staat van de woning is bepalend voor de te volgen strategie. De wensen van bewoners, het strategisch vastgoedbeleid van corporaties en vastgoedbeleggers en andere uitdagingen in de wijk dan de energievoorziening spelen ook een rol. Dat zijn allemaal uitgangspunten die de ervaren stedelijke vernieuwers zeer vertrouwd in de oren klinken. Alleen de noodzakelijke samenwerking met nutsbedrijven zal voor hen een nieuwe opgave zijn.
Voortrekkersrol woningcorporaties Hoewel de energieprestaties van corporatiewoningen nu al beter zijn dan die van andere woningen, wordt van corporaties een
voortrekkersrol verwacht bij de realisatie van de energietransitie in de Nederlandse woningvoorraad. Zo’n rol kan alleen slagen als het rijksbeleid verandert, bijvoorbeeld door een betekenisvolle vergroening van het belastingstelsel. Voor de koopsector lijkt het streven naar ten minste 95 procent van de woningvoorraad van het gas af in 2050 een onmogelijke opgave. Bewoner-eigenaren kunnen, zelfs als er een vereniging van eigenaren is, hun opdrachten zelden bundelen.
De verhuurderheffing is voor corporaties een kolossale stoorzender bij het realiseren van de energietransitie. Deze heffing stijgt door de sterke groei van de WOZ-waarde van sociale huurwoningen. En daar komen nog een aantal fiscale lastenverzwaringen bij.
De verhuurderheffing heeft een ongelijk speelveld gecreëerd tussen woningcorporaties en particuliere verhuurders. Wie enkel let op het rendement van investeringen, bouwt geen sociale huurwoningen maar markt-huurwoningen. Dat het tekort aan betaalbare sociale huurwoningen steeds verder oploopt, vooral in de grote steden, is met name het gevolg van rijksbeleid. Wil de aanpak van het energietransitiebeleid een succes worden, dan zal de verhuurderheffing moeten worden afgeschaft.
Huurdersparticipatie Corporaties moeten doorgaan met het ‘versterken van de positie van huurders’ en het ‘inspelen op het woonbeleid van de gemeenten’, zoals vastgelegd in een Woonvisie. Participatie van huurders is gewenst in beheer, energietransitie, renovatie en nieuwbouw van woningen en woonomgeving. De verschillen in zeggenschap tussen huurders en bewoner-eigenaren moeten stelselmatig worden verkleind.
De basis van het lokaal, regionaal en nationaal woonbeleid hoort te zijn: kennis van de ontwikkeling van de woningvraag, met name die van de doelgroep van het woonbeleid. Toepassing van het Socrates-model kan hierbij behulpzaam zijn om een prognose van vraag, aanbod en dynamiek op de woningmarkt te krijgen. Maar het is eerder uitzondering dan regel dat dat model wordt gebruikt.
Een effectieve woningvraag vergt betaalbare woningen. De omvang van de woningvraag is per definitie afhankelijk van het niveau van woonlasten en de draagkracht van de bewoners. Het loont de moeite om huur, huurtoeslag, servicekosten, energiekosten en energieprestatievergoedingen meer met
elkaar in verband te brengen, zodat er over de betaalbaarheid van het wonen inclusief energie geen misverstanden ontstaan.
Een laatste voorwaarde voor een voortrekkersrol van corporaties bij de energietransitie is dat de corporaties het vertrouwen en het draagvlak bij overheden, bewoners en andere belanghouders weer terugwinnen. Vele corporaties leveren op dat punt geslaagde inspanningen. Voor sommige andere is er op dit gebied nog veel werk aan de winkel.
‘De voortrekkersrol van corporaties in de energietransitie in de Nederlandse woningvoorraad kan alleen slagen als het rijksbeleid verandert’
16 min of meer persoonlijke vragen en 16 vragen over sociale huisvesting. Deze keer is het Doekle Terpstra, voorzitter van UNETO-VNI, de ondernemersorganisatie voor de installatiebranche en de technische detailhandel, die de antwoorden op 16 van deze vragen geeft.
TEKST: ELSKE KOOPMAN, FOTO: JEROEN POORTVLIET
Uw buurmeisje van acht vraagt wat voor werk u doet. Wat antwoordt u?
‘Een voorzitter werkt samen met collega’s om zaken te regelen voor leden van de club. Vergelijk het met de aanvoerder in een voetbalelftal. Die werkt samen met teamleden aan het maken van een doelpunt.’
Waar moet de hoogte van de huur van afhangen?
‘Van de waarde van het gebouw en dat mag ook inkomensafhankelijk zijn. We hebben in Nederland een goed stelsel. Iedereen kan fatsoenlijk wonen en daar mogen we trots op zijn.’
Hoe duurzaam is uw eigen woning?
‘Een gevoelige vraag. Vier jaar geleden heb ik vernieuwbouw gepleegd. Toen kende ik van gas los nog niet en het resultaat is daardoor suboptimaal. Ik ben voor 90 procent van het gas af. Dat zint me niet. Ik wil naar 100 procent. Ik durf nu wel een warmtepomp aan.’
Wat maakt een wijk goed om in te wonen?
‘Veiligheid en zorgzaamheid. En dan heb ik het over echt op elkaar letten, ook op straat. Dat is belangrijk, net als goed onderhoud. Anders verslonst de wijk. Leefbaar houden doe je samen. Sociale betrokkenheid betekent beter wonen.’
Wat doet u zaterdagochtend?
‘Dan ben ik buiten in de tuin. Grasmaaien, wilgen knotten, genoeg te doen.’
Welk land vindt u een voorbeeld als het gaat om wonen?
‘Nederland scoort op veel lijstjes goed. Soms ben ik jaloers op de ruimte in Canada met vier mensen per vierkante kilometer, wij zijn met 400. Zoveel ruimte gun je iedereen.’
Wat zou u doen aan de wachtlijsten voor een sociale huurwoning?
‘Als ik antwoord zou hebben op die vraag, zou ik rijk worden. Er zijn nu schreeuwende tekorten. Ik ben niet van Nederlanders eerst, dus de ene doelgroep gaat niet boven een andere. We moeten er samen iets van maken. Een lastige opgave.’
Hoeveel woningen heeft Nederland nodig?
‘Ik kan geen getal noemen, maar zo veel als de markt vraagt. We moeten zorgen dat er keuzevrijheid is tussen koop en huur en dat er huizen genoeg zijn voor iedereen.’
Moet een overlastgever de wijk uit?
‘Vanuit mijn privilege kan ik makkelijk nee zeggen. Ik geloof dat er voor iedereen een plek is in onze diverse samenleving. Ik vond de hogeschool Inholland met 110 nationaliteiten een feest. Maar ik snap dat je er anders over denkt als het je buurman is. Op dit punt strijden mijn hoofd en hart met elkaar.’
Wat vindt u zo belangrijk dat u het wilt meegeven aan een volgende generatie?
‘Een mooie uitspraak van oud-president van de Verenigde Staten Barack Obama is: ‘Er zijn meer sterren aan de hemel dan zandkorrels op aarde’. Ondanks alles is er hoop, durf te geloven in andere werkelijkheden.’
Kunnen we in Nederland wonen helemaal aan de markt overlaten?
‘Neen, zeker niet. Het Rijk moet de krijtlijnen bepalen en daarbinnen is ruimte voor de markt. Die lijnen moeten er zijn, anders gaat het ten koste van kwetsbare mensen.’
Als u minister voor Wonen was, wat zou u als eerste doen?
‘Kennismaken met Aedes. En met UNETO-VNI natuurlijk. Er is meer tussen inwoner en Rijk en dat is het maatschappelijk middenveld. Daarvoor geldt dat je vertrouwen moet winnen door het te geven. Vertrouwen is de kracht van het middenveld.’
Op welk sociaal medium bent u het meest actief?
‘Ik ben een fervent Twitteraar. Is begonnen in de Inhollandperiode . Daar was veel gaande en de communicatiemensen vonden het een goed idee om te laten zien wat we deden. Daarna zou ik stoppen, maar ik vind het leuk en heb nu een eigen gemeenschap daar. Misschien ga ik ook nog op LinkedIn, dat schijnt groter te zijn dan Twitter.’
Hoe woont u als u 85 bent?
‘Ik hoop nog steeds op mijn mooie plekje in de Betuwe. Dat voelt als hemel op aarde.’
Waar werd u in het afgelopen jaar heel erg blij van? ‘Vorig jaar heb ik een fietsongeluk gehad en enkele nekwervels gebroken. Dat was kiele kiele. Het is goed afgelopen, ik ben er nog en alles doet het. Ik heb weer volle kracht en daar ben ik heel blij mee.’
Hoe ervaart u uw dagelijkse woon-werkverkeer?
‘Ik woon in de Betuwe en het kantoor staat in Zoetermeer. Ik heb de opdracht gekregen daar vooral langs te rijden, omdat ik in het land moet zijn. Ik ben dubbel over files. Zonde van mijn kostbare tijd, maar mijn auto is ook mijn tempel.’
Doekle Terpstra (62) is sinds 2017 voorzitter van UNETO-VNI, partnerorganisatie in de Vernieuwingsagenda. Hij wil met alle partijen samen aan de slag voor het optimale resultaat. Eerder was Terpstra onder meer bestuursvoorzitter van hogeschool Inholland en voorzitter van vakbond CNV.
Maak kennis met Het Nieuwe Verwarmen tijdens de Vakbeurs Energie 9, 10 en 11 oktober – Brabanthallen – Stand B048
‘Een van de platen voor de badkamerwand was beschadigd. Die platen worden in de fabriek gemaakt. Daar moest dus een andere voor worden gehaald. Dat was jammer, daardoor is het net niet gelukt om de badcel in één dag te slopen en de nieuwe onderdelen te installeren. Voor de rest liep alles op schema.
Er zijn heel wat mensen over de vloer geweest: drie loodgieters, een manusje-vanalles en later nog een elektricien. Stuk voor
stuk aardige mensen. Ze legden vilt op de vloeren zodat die niet vies werden, ruimden alles op, afval ging meteen in de container. En we kregen van te voren een keurig schema met al de verschillende werkzaamheden; doucheput boren, waterleidingen vernieuwen, wanden plaatsen. Noem maar op, het stond er allemaal op. Ook de afwerking is fantastisch. Het was echt top!
Kijk, één groen tegeltje uit de oude badkamer hebben we bewaard. We zijn zo
blij dat we van die vieze kleur af zijn. Alles aan de nieuwe badkamer bevalt ons eigenlijk heel goed. Uit de oude voegen bleef bijvoorbeeld maar water druppelen. De nieuwe muren zijn waterafstotend, die trek je nu in 1 keer droog.’
TEKST: MARJON VAN WEERSCH, FOTO: JONAS BRIELS
Voor toezichthouders is de wereld van big data en internet of things vaak nog een olifant in de bestuurskamer waar ze liever niet aan denken. Maar de ontwikkelingen op het terrein van digitalisering en informatietechnologie gaan razendsnel. De toekomst is al lang begonnen. Dat biedt kansen en bedreigingen. Corporaties kunnen niet achterblijven, betoogt digi-commissaris Arnoud Klerkx.
TEKST: LISETTE VOS, FOTO: HOLLANDSE HOOGTEArnoud Klerkx, digi-commissaris bij ouderenhuisvester Habion en gastdocent aan de opleiding voor commissarissen aan de Erasmus Universiteit, weet als geen ander dat veel toezichthouders worstelen met de olifant in de bestuurskamer: digitalisering en informatietechnologie. ‘Net als bij pensioenen, schuiven velen dat thema voor zich uit. Onbekend maakt onbemind. Maar de noodzaak is hoog om met de wereld van internet of things en big data aan de slag te gaan. De mystiek moet eraf.’
Die boodschap dringt steeds meer door in de corporatiebranche. Niet voor niets is digitalisering en informatievoorziening één van de thema’s van de Vernieuwingsagenda die woningcorporaties samen hebben vastgesteld. De Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) constateert ook dat er onvoldoende bewustzijn en kennis is onder de leden om met dit complexe thema aan de slag te gaan. De VTW
heeft een werkgroep ingesteld, waar onder anderen Arnoud Klerkx deel van uitmaakt (zie kader). De werkgroep werkt aan een (online) handreiking voor commissarissen.
Corporaties kunnen niet achterblijven bij alle digitale ontwikkelingen. Klerkx gebruikt tijdens zijn masterclass een metafoor om dat te illustreren. Ga terug naar de zeventiende eeuw, waar mensen met karren op zandpaden reden. Vier eeuwen verder is het land volgebouwd met snelwegen en stapt iedereen even gemakkelijk in een vliegtuig. De digitale snelweg ontwikkelt zich in minder dan 10 jaar van een karrespoor naar een snelweg. ‘Die snelheid, dat is bijna niet voor te stellen. Daar komt nog bij dat IT en digitalisering – in tegenstelling tot auto’s en vliegtuigen – onzichtbaar zijn en dus moeilijk te bevatten.’
De VTW heeft een werkgroep Digitalisering en informatievoorziening ingesteld. Naast Arnoud Klerkx (onder anderen digi-commissaris bij Habion) en VTW-directeur Albert Kerssies bestaat deze werkgroep uit elf leden.
Zij werken onder meer samen aan een (online) handreiking digitalisering voor commissarissen, met onder meer een checklist van vragen die zij aan het bestuur kunnen stellen.
De VTW organiseert in het najaar een themabijeenkomst over digitalisering. Nadere informatie volgt op de website: https://www.vtw. nl/faq/themas/informatisering-en-digitalisering
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Albert Kerssies, a.kerssies@vtw.nl.
Het is dus niet vreemd dat de wereld van onder meer internet of things, big data, blockchain en 3D-printing voor veel toezichthouders een blinde vlek is. Maar het raakt de RvC’s wel degelijk, benadrukt Klerkx. De digitalisering gaat over kansen en bedreigingen op strategisch niveau en is dus bij uitstek een onderwerp voor een RvC. Daarnaast is de RvC ook verantwoordelijk voor de continuïteit van de corporatie die in hoge mate afhankelijk van IT-systemen is geworden. Ook zijn de meeste grote projecten IT-gerelateerd en vragen om goed toezicht op rendement en risico.
Corporaties lopen echter minder risico dan bedrijven die op een disruptieve markt opereren, stelt Klerkx. ‘We kennen het voorbeeld van Uber die de taxibranche heeft opgeschud. In een gereguleerde sector zie ik dat minder snel gebeuren. Maar dat betekent niet dat je als RvC achterover kan leunen.
Je wilt bijvoorbeeld niet in het nieuws komen dat de corporatie is gehackt en alle gegevens van huurders op straat liggen.’
Klerkx, zelf sinds juli 2016 digi-commissaris bij ouderenhuisvester Habion, ziet vooral kansen voor corporaties.Klachten verhelpen kan sneller en efficiënter, bijvoorbeeld door een app te gebruiken, waarmee de huurder een klacht kan aanmelden.
Een voorbeeld van internet of things? Sensoren in huis kunnen bijvoorbeeld vaststellen wanneer de kozijnen moeten worden geverfd, op het juiste moment met de minste kosten. Steeds meer data zijn beschikbaar, en die kunnen leiden tot beter onderbouwde beslissingen. ‘Een goede corporatie beslist niet meer op basis van onderbuikgevoel, maar op basis van feiten.’
De mogelijkheden lijken oneindig, maar de vraag is wél wat binnen de regels is toegestaan en wat ethisch verantwoord is. Klerkx noemt een relevant voorbeeld met sensoren: door continu de bewegingen van een oudere in een woning te volgen, is het mogelijk om met 80 procent zekerheid te voorspellen of deze bewoner binnen twee maanden in het ziekenhuis komt te liggen. Klerkx: ‘Dat roept natuurlijk veel vragen op. Wil je dit wel? Komt de privacy niet in het geding? Als de bewoner instemt, wie betaalt de investering dan? Aan de andere kant: het levert betere zorg op.’
Volgens Klerkx moeten de commissarissen op de eerste plaats inzicht krijgen in de gevolgen van de digitalisering en informatietechnologie, voor de corporatie én de huurder. Hij heeft een digi-dashboard ontwikkeld dat het complexe thema in de bestuurskamer terugbrengt tot vijf elementen: de IT-operatie, IT-risicomanage-ment, de digitale en IT-strategie, de projecten en – tot slotkansen en disruptie. Niet alle corporaties hoeven voorop te lopen met innovatie, stelt hij, maar ze kunnen niet achterblijven. ‘Je kan ook kleine stappen zetten, en leren van wat je hebt gedaan. De RvC moet de organisatie ruimte bieden om fouten te kunnen maken.’
Klerkx vindt bovenal dat iedere commissaris een basiskennis moet hebben over digitalisering en IT en zich moet blijven bijscholen. Daarnaast pleit hij ervoor dat elke RvC een digi-commissaris aanstelt die de expertise in huis heeft. Jongere toezichthouders komen daarvoor volgens hem nadrukkelijk in beeld, mits zij voldoende vlieguren hebben gemaakt om toezicht te kunnen houden. ‘Zij zijn meer vertrouwd met het thema én kijken vaker met een frisse blik. Wie al ruim 40 jaar werkt, volgt eerder de geijkte paden. Juist bij dit onderwerp als digitalisering en innovatie is het belangrijk om out-of-the-box te denken.’
Wel of geen (jonge) digi-commissaris in de RvC? Klerkx heeft nog één advies: zorg ervoor dat het thema op de agenda komt te staan van de bestuurder.
‘Het begint met de juiste vragen stellen. Dan ontdek je snel genoeg hoe de bestuurder reageert en welke actie nodig is.’
‘Een goede corporatie beslist niet meer op basis van onderbuikgevoel, maar op basis van feiten’
Volgens Siebe Keulen, lid van de VTW-werkgroep Digitalisering en tot 1 juli toezichthouder bij Woonpartners Midden-Holland, is er nog veel onwetendheid bij bestuurders en toezichthouders van corporaties.
De eerste digitale commissaris is in het bedrijfsleven al gesignaleerd: in plaats van een man of vrouw houdt een computer toezicht, naast de overige leden van de RvC. Siebe Keulen wil maar zeggen: de ontwikkelingen gaan razendsnel. Veel corporaties zijn nog lang niet zover. ‘We moeten de kloof tussen kennis en strategie dichten.’
Al is er veel onwetendheid, steeds meer bestuurders en toezichthouders bij corporaties zien het toenemende belang van het thema digitalisering. Bij Woonpartners ging het vier jaar geleden in de RvC nog over nieuwe software, nu zijn de gevolgen van digitalisering en big
data onderdeel van de scenario’s voor de toekomst. Keulen: ‘Daarin staat bijvoorbeeld een afdeling Data-analyse genoemd.’
De Europese privacywetgeving AVG – die onder anderen huurders in het digitale tijdperk meer controle moet geven over hun eigen data – heeft geholpen om het bewustzijn van het bestuur en toezichthouders te vergroten. ‘De vraag was of de corporatie AVG-proof is. Dat heeft corporaties gedwongen om goed naar hun data te kijken’, stelt Keulen.
Volgens hem moeten de VTW en Aedes samen optrekken om de kennis te vergroten, de handreiking van de VTW is een goede zet. Zet eerst kleine stappen die passen bij de corporatie die je wil zijn, is zijn devies. ‘Bij veel corporaties gaat het nog om basale ontwikkelingen, zoals de effectiviteit van de digitale dienstverlening verbeteren. Internet of things of geavanceerde data-analyse staat nog veel te ver van veel corporaties af.’
Welke resultaten wilt u behalen in uw werk? Welke kennis en vaardigheden heeft u nodig om persoonlijk te groeien? De Academie voor Vastgoed heeft een breed scala aan opleidingen en cursussen die u de mogelijkheid geven om u nog verder te ontwikkelen in uw vakgebied. Het aanbod betreft zowel ééndaagse cursussen en leerlijnen die bestaan uit meerdere bijeenkomsten. U kunt er dus voor kiezen om een langer traject te doorlopen of om uw kennis in één dag bij te spijkeren.
Bewezen kwaliteit
Voor veel vastgoedprofessionals zijn de hoge slagingspercentages van de Academie voor Vastgoed een doorslaggevende factor om voor onze opleidingen te kiezen. Voor ons het bewijs dat ons opleidingsaanbod een kwalitatieve bijdrage levert aan uw professionele ontwikkeling.
Benieuwd naar wat wij u kunnen bieden? Neem vandaag nog contact op via 030 – 608 51 60, info@academievoorvastgoed.nl of www.academievoorvastgoed.nl.
Met elkaar – voor elkaar, onder dat motto bestiert het fabrikantenechtpaar Jacques van Marken (1845-1906) en Agnetha Matthes (1847-1909) een gisten spiritusfabriek in Delft. Dat doen ze langs gebaande én ongebaande paden. Zo hebben ze als eersten in Nederland voor hun werklieden een ongevallenverzekering en een wekelijkse personeelskrant. Ze gebruiken als eersten in hun bedrijf een telefoon. En in 1884 stichten ze naast de fabriek het Agnethapark, het eerste Nederlandse tuindorp met 78 betaalbare woningen en voorzieningen. Zelf gaan ze tegenover het park wonen. Hun werklieden kunnen er ‘het loon van hun arbeid in vriendelijke, gezonde verblijven genieten om ook daardoor tot welvarende, betere burgers der maatschappij te worden opgevoed’. Ter bevordering van dat burgerschap is het de bedoeling dat huurders sparen voor aandelen en zo toegroeien naar medeeigendom van de exploitatiemaatschappij van het Agnethapark. De Van Markens laten dagelijks met de trekschuit schoon duinwater aanvoeren om besmettelijke ziektes te voorkomen. Het drinkwater gaat vanuit een hoge ijzeren bak via ondergrondse leidingen naar kranen in het park. De huisvrouwen kunnen hun emmers water bovendien heel snel verwarmen door een aansluiting op de fabrieksstoomleiding. Delft moet nog zes jaar wachten op veilig drinkwater. Ondertussen trekt een maquette van het Agnethapark op Europese wereldtentoonstellingen veel belangstelling. Agnetha heeft er een dagtaak bij: rondleidingen verzorgen. Goed voor de arbeiders, blijkt ook goed voor de zaken. Gedeeld eigendom heeft het uiteindelijk niet gehaald. Wel is Rijksmonument Agnethapark nog steeds een gekoesterde Delftse woonbuurt. Als voorbeeld heeft het aan de wieg gestaan van menig tuindorp dat sindsdien is gebouwd.
Meer over de geschiedenis van sociale woningbouw op www.canonvolkshuisvesting.nl.
Aedes-Magazine is zowel een gedrukte als een digitale uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties. AedesMagazine is gratis en verschijnt zes keer per jaar.
Aedes is de brancheverenging voor woningcorporaties in Nederland. Zij werken dagelijks aan goed en betaal-baar wonen voor mensen die om welke reden dan ook steun in de rug nodig hebben. Corporaties beheren 2,4 miljoen huurwoningen, waarin 4 miljoen mensen wonen. 1 op de 3 huishoudens in Nederland
woont in een corporatiewoning. Ongeveer 300 woningcorporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle woningcorporaties in Nederland. Aedes behartigt hun belangen, ondersteunt hen bij het uitvoeren van hun taken en biedt een platform voor kennisuitwisseling en ontmoeting. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche.
» werkaanwonen.nl « 74 Aedes-Magazine 2018/4
Marjon van Weersch (redactie); Devika Mangal en Carolien van der Ploeg (productie). M.m.v. Abonnementendigitale versie I www.aedes.nl/abonneren Grafische vormgeving Gedrukt: Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem Digitaal: Bynder en Label A, Amsterdam/Rotterdam Advertenties Multor Media BV Wouter Otto Postbus 5085 6802 EB Arnhem T (085) 003 04 47 E wouterotto@multormedia.nl I www.multomedia.nl
Peter Breyer, Leendert Douma, Henk Peter Kip, Simon Kooistra, Anne de Rooij, Jan Smit, Lisette Vos, José de Vreede. Redactiesecretariaat T (088) 233 37 50 E aedesmedia@aedes.nl Abonnementen gedrukte Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein 10 2595 AA Den Haag Postbus 93121 2509 AC Den Haag T (088) 233 37 00 E aedes@aedes.nl I www.aedes.nl I www.aedesmagazine.nl Twitter @aedesnet.nl Auteursrechten voorbehouden ISSN 1388-8528
Vaillant biedt haar klanten energiezuinige en schone systeemoplossingen voor verwarming, koeling en warm water. Uitgangspunt hierbij is installatie- en gebruiksgemak. Vaillant is van mening dat economisch succes en duurzame, financiële groei onlosmakelijk zijn verbonden met maatschappelijke en ecologische betrokkenheid. Daarom omvat de focus voor een belangrijk deel producten en systemen die gebruik maken van nieuwe energiebronnen.
Ontdek ons assortiment op www.vaillant.nl
Mijn huis, mijn comfort
